In deze regels wordt verstaan onder:

het wijzigingsplan Elst, Spoorallee met identificatienummer NL.IMRO.1734.0168ELSTspoorallee-VSG1 van de gemeente Overbetuwe;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de daarbij behorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

de analoge en digitale voorstelling van de in het wijzigingsplan opgenomen digitale ruimtelijke informatie;

een geometrisch bepaald vlak of figuur waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder c van de Wet ruimtelijke ordening;

Wet van 4 juni 1992, Stb. 315, houdende algemene regels van bestuursrecht, zoals deze luidde op het moment van inwerkingtreding van het plan;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en studie van de in de bodem voorkomende overblijfselen uit oude tijden;

de aan een gebouw toegekende waarde gekenmerkt door de opbouw en/of indeling van de buitengevel, de dakopbouw en het materiaal en/of kleurgebruik eventueel in samenhang met de omgeving;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een niet voor bewoning bestemd gebouw of gedeelte van een gebouw, dat dient voor de uitoefening van één of meer bedrijfsactiviteiten;

een gebouw waarin het uitoefenen van bedrijvigheid wisselend kan worden uitgeoefend, waarbij de ruimtelijke uitstraling in overeenstemming is met die van één bedrijf, met dien verstande dat gevoelige functies als bedoeld in de Wet geluidhinder en het Besluit gevoelige bestemmingen zijn uitgesloten.

de gezamenlijke vloeroppervlakte van verkoopruimten, magazijnen, werkplaats, opslagplaats, bergingen, kantoren en verblijfsruimten en de overige voor de bedrijfsuitoefening benodigde vloeroppervlakte;

de onderste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder;

• bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van inwerkingtreding van het plan bestaat, wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van inwerkingtreding is ingediend, tenzij in de regels anders is bepaald;
• bij gebruik: het gebruik dat op het moment van de inwerkingtreding van het wijzigingsplan bestaat en in overeenstemming is met het voorheen geldend planologische regime;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van het belangrijkste gebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk, met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van een kelder en de ruimte(n) in de kap;

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit en waarbij een showroom en/of verkoopruimte ter plaatse aanwezig is; horeca-activiteiten en detailhandel in volumineuze goederen alsmede internetwinkels van waaruit bestellingen worden verzonden of kunnen worden afgehaald en waarbij geen showroom aanwezig is, zijn hieronder niet begrepen;

het gedeelte van een bouwperceel gelegen buiten het, binnen het bouwperceel gelegen, bouwvlak;

een georganiseerde gebeurtenis, (openlucht-)manifestatie, (thema-)dag of week;

een perceel of een gedeelte van een perceel met een helling van tenminste 1:10 gemeten over een afstand van minimaal 5 meter;

geluidsreducerende constructie of bouwwerk in de vorm van voorzieningen, zoals geluidschermen, geluidswallen of aan deze constructies gelijk te stellen bouwwerken of constructies;

een inrichting, zoals genoemd in bijlage I, onderdeel D van het Besluit omgevingsrecht, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

percentage van de bedrijfsvloeroppervlakte per bouwperceel dat als kantoor mag worden gebruikt;

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,50 meter boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen; bij "bebouwing in geaccidenteerd terrein" gelegen beneden peil;

gebruik dat niet direct gerelateerd is aan de bestemming, maar dat krachtens de regels tevens is toegestaan op de betrokken gronden;

een onderdeel van een bedrijf, dat andere bedrijfsactiviteiten als inkomstenbron heeft en waarvoor het kantoor uitsluitend een ondersteunende functie heeft;

een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een vergunning als bedoeld in artikel 3.3 onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

onder peil;

verzamelgebouw waarbinnen zich units of boxen bevinden ten behoeve van al dan niet bedrijfsmatige stalling en opslag, niet zijnde opslag van levende of dode have, vuurwerk of gevaarlijke stoffen, waarbij de units of boxen alleen inpandig kunnen worden ontsloten;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

bouwwerken, geen gebouwen zijnde met één dakvlak en met maximaal één gesloten wand;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

• voor bebouwing in geaccidenteerd terrein voor zover de bebouwing met de gevel is gericht naar het openbare gebied waarop het bouwperceel ontsloten wordt (de dijk) en is gesitueerd op of binnen een afstand van 3 meter uit de grens met het openbare gebied: 35 centimeter boven de kruin van de dijk;
• voor overige bebouwing in geaccidenteerd terrein: de bestaande gemiddelde bouwhoogte van het terrein op het punt waar deze direct grenst aan de gevel welke is gericht naar het openbare gebied waarop het bouwperceel ontsloten wordt;
• voor gebouwen op een perceel in niet geaccidenteerd terrein, waarvan de hoofdtoegang aan een weg grenst, mits het gebouw op een afstand van niet meer dan 20 meter van die weg is gelegen: 35 centimeter boven de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
• in andere gevallen bij gebouwen op een perceel in niet geaccidenteerd terrein: de gemiddelde bouwhoogte van het terrein op het punt waar dit direct grenst aan de gevel die is gericht naar het openbare gebied waarop het bouwperceel ontsloten wordt;
• voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde bouwhoogte van het aansluitende terrein;

degene, die zich tegen vergoeding beschikbaar stelt tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander;

het zich tegen vergoeding beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander;

een vorm van prostitutie waarbij de werving van klanten geschiedt door een prostitué(e) die door houding, gebaren, kleding of anderszins vanuit een gebouw de aandacht op zich vestigt en waarbij de seksuele handelingen in een voor publiek besloten ruimte plaatsvinden;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang als zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

de naar architectuur, indeling en/of uitstraling gezichtsbepalende gevel(s) van het hoofdgebouw, gekeerd naar de weg of het openbaar gebied;

de begrenzing van het bouwvlak, waarop de voorgevels van het hoofdgebouw zijn georiënteerd, alsmede het verlengde daarvan;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand van een gebouw tot de (achter)perceelsgrens wordt bepaald door het buitenwerks meten van de kortste afstand van een gevel van het gebouw tot de (achter)perceelsgrens;

tussen de buitenwerks gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

de breedte van bouwpercelen wordt bepaald door het meten van de afstand in meters tussen de zijdelingse perceelsgrenzen, in de voorgevelrooilijn;

de breedte van bouwwerken wordt bepaald door het meten van de afstand in meters tussen de buitenwerkse eindgevelvlakken (indien geen sprake is van een rechthoekig gebouw: de gemiddelde breedte van het bouwwerk);

de diepte van een bouwwerk wordt bepaald door het meten van de grootste afstand in meters tussen de buitenwerkse eindgevelvlakken;

de diepte van een bebouw, gemeten loodrecht vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd;

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

De voor “Groen” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorziening;
2. b. voet- en fietspaden;
3. c. in- en uitritten;
4. d. beeldende kunstwerken;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. geluidwerende voorzieningen;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. schouwpaden;
9. i. parkeren en verkeersvoorzieningen;
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'verkeer', tevens voor wegen;

een en ander met de bijbehorende voorzieningen.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterhuishoudkundige doeleinden;
2. b. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waterafvoer en waterberging;
3. c. (natuurvriendelijke) oevers;
4. d. waterstaatkundige kunstwerken, bruggen en andere waterstaatswerken;
5. e. beeldende kunstwerken;
6. f. oppervlaktewater, zoals vijvers;
7. g. schouwpaden;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'verkeer', tevens voor wegen;

een en ander met de bijbehorende voorzieningen zoals bermen, paden, beschoeiingen en dergelijke.

Op of in deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd ten dienste van deze bestemming met een bouwhoogte van maximaal 4 meter.

De voor “Waarde - Archeologische verwachting 1” aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen (artikel 3 tot en met 5), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische resten in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

Onder gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in elk geval verstaan:

1. a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
2. b. een gebruik van gronden als stalling- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie.

De inrichting van de gronden moet zodanig plaatsvinden, dat wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen zoals weergegeven in de bijlage 2 'Parkeernorming' onder 'rest bebouwde kom' die als bijlagen bij deze regels is gevoegd.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in het plan voor het afwijken van de voorgeschreven goothoogte, (bouw)hoogte, oppervlakte, inhoud en afstand van bouwwerken, dan wel een voorgeschreven bebouwingspercentage, eventueel met overschrijding van de bouwgrenzen, mits de afwijking niet meer bedraagt dan 10% van de in deze regels voorgeschreven afmetingen en afstanden.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken om bij de uitvoering van het plan af te wijken van bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en overige aanduidingen in het horizontale vlak op de verbeelding, indien en voor zover afwijking noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein en er geen dringende reden zijn die zich tegen de afwijking verzetten, mits de afwijking ten opzichte van hetgeen op de omgevingsvergunning is aangegeven niet meer dan 2,5 m bedraagt.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%.
3. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het wijzigingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het wijzigingsplan 'Elst, Spoorallee'.

De gronden van Spoorallee (gemeente Overbetuwe) liggen op het bedrijventerrein De Aam aan het spoor. Het terrein was voorheen in gebruik als spooremplacement, maar ligt momenteel braak. De gemeente Overbetuwe is voornemens het terrein onderdeel te laten uitmaken van bedrijventerrein De Aam en in te richten als hoogwaardig bedrijventerrein. Binnen de bestemming 'Verkeer-Railverkeer' is deze ontwikkeling niet mogelijk. De ontwikkeling wordt juridisch-planologisch mogelijk gemaakt door middel van onderhavig wijzigingsplan.

Het plangebied is gelegen ten oosten van het spoor in de kern Elst. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door het verlengde van de Energieweg en aan de zuidzijde door de Olympiasingel. Aan de westzijde wordt het perceel begrensd door naastgelegen percelen die in gebruik zijn voor bedrijven.

Het perceel is kadastraal bekend als Elst, sectie K, nummer 4951.

Op navolgende afbeelding is de ligging van het plangebied in zijn nabije omgeving te zien. De exacte begrenzing van het plangebied is ingetekend op de verbeelding van dit wijzigingsplan.

Figuur Luchtfoto plangebied

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Elst, bedrijventerrein De Aam', vastgesteld door de gemeenteraad op 21 mei 2013.

De beoogde ontwikkelingslocatie heeft in het bestemmingsplan de bestemming 'Verkeer-Railverkeer' met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1'. Vanwege de bestemming 'Verkeer-Railverkeer' zijn de gronden bestemd voor spoorwegen en bijbehorende voorzieningen. Omdat de gronden de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' hebben, zijn ze tevens bestemd voor behoud en bescherming van waardevolle archeologische informatie in de bodem.

In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming 'Verkeer-Railverkeer' te wijzigen in 'Bedrijventerrein', 'Verkeer', 'Groen' of 'Water' mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. a. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de verkeersveiligheid en ontsluiting van het gebied;
2. b. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van nabijgelegen gronden;
3. c. de afwijking niet leidt tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving;
4. d. aangetoond is dat de luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en geluid geen belemmering opwerpt. Er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de belangen van derden mogen niet onevenredig worden geschaad;
5. e. bij uitbreidingen van het verharde oppervlak, dienen compenserende maatregelen getroffen te worden om een hydrologisch neutrale situatie te behouden; conform de uitgangspunten hydrologisch neutraal bouwen;
6. f. aan de gronden een categorie van de bedrijven als opgenomen in de staat van bedrijfsactiviteiten behorende bij deze regels (bijlage 1) wordt toegekend waarvan is aangetoond dat deze zich ruimtelijk en milieuhygiënisch verhoudt met de omliggende functies;
7. g. het gebruik waarbij voor de parkeersituatie geldt dat op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn, waarbij moet worden voldaan aan de maximale parkeernorm als opgenomen in bijlage 2 bij deze regels;
8. h. uit onderzoek dient te blijken dat geen beschermde flora en fauna aanwezig zijn;
9. i. uit onderzoek dient te blijken dat de luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en geluid geen belemmering opwerpt.

Op basis van het vigerende bestemmingsplan is de realisatie van het onderhavige plan in het plangebied niet rechtstreeks toegestaan. Wel is de mogelijkheid om het plan te realiseren in het bestemmingsplan voorzien door middel van een wijzigingsbevoegdheid waarvan gebruik wordt gemaakt. Het onderhavige plan voorziet hierin, waarbij wordt ingegaan op bovenstaande voorwaarden.

Naast dit bestemmingsplan wordt er een beeldkwaliteitplan opgesteld waarin zal worden ingegaan op de gewenste verschijningsvorm van de bedrijfsgebouwen en de perceelsinrichting. Dit beeldkwaliteitplan doorloopt een separate procedure. Het beeldkwaliteitplan zal straks enerzijds een toetsingskader voor welstand bieden en anderzijds een inspiratiekader voor de inrichting van het gebied. Daarnaast zullen bepaalde voorwaarden uit het beeldkwaliteitplan worden gekoppeld aan een koopovereenkomst zodat ook privaatrechtelijk op kwaliteit kan worden gestuurd.

Allereerst wordt ingegaan op het beleid wat van toepassing is op onderhavige ontwikkeling. Daarna worden in hoofdstuk 3 de milieu- en omgevingsaspecten beschreven die van toepassing zijn. Het daarop volgende hoofdstuk bevat de planbeschrijving. De huidige situatie en de voorgenomen ontwikkeling komen hier aan bod. Hoofdstuk 5 bevat de juridische vertaling. Daaropvolgend wordt de financiële en economische haalbaarheid van het plan aangeduid. Afgesloten wordt met het hoofdstuk voor de te volgen procedure.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte¹ staan de plannen van de Rijksoverheid voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Om dit te kunnen bewerkstelligen, laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Tevens werkt het Rijk aan een eenvoudigere regelgeving. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijke ordening. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:

• een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainports, greenports en valleys;
• over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed;
• een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners.

Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit bovenstaande drie doelen zijn de dertien nationale belangen naar voren gekomen. Voor de regio Oost-Nederland (bestaande uit de provincies Overijssel en Gelderland) zijn de volgende opgaven van nationaal belang:

• verbeteren van de internationale achterlandverbindingen;
• versterking van de primaire waterkeringen;
• deelprogramma's Veiligheid, Zoet water en Nieuwbouw en Herstructurering van het Deltaprogramma;
• EHS, inclusief de Natura 2000-gebieden;
• hoofdenergienetwerk (380 kV) over de grens.

Conclusie
Het initiatief speelt zich af op lokaal niveau en heeft geen duidelijk herkenbare relatie met het ruimtelijke ordeningsbeleid op nationaal niveau. Geconstateerd kan worden dat het initiatief niet conflicteert met het nationaal ruimtelijk ordeningsbeleid.

Ladder duurzame verstedelijking
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (BRo, artikel 3.1.6 onder 2). De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Er zijn drie stappen doorlopen moeten worden. Dit zijn:

1. 1. de voorgenomen stedelijke ontwikkeling dient te voorzien in een actuele regionale behoefte;
2. 2. indien uit stap 1 volgt dat de ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte moet beschreven worden in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
3. 3. indien uit stap 2 blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Ladder voor duurzame verstedelijking (bron ministerie van I&M, 2012)

Trede 1: regionale behoefte|
De Stadsregio Arnhem Nijmegen heeft een Regionaal Programma Bedrijventerreinen opgesteld (RPB). Het RPB streeft naar de afstemming van vraag- en aanbod (kwantiteit) en naar kwaliteit. Hierop werd ingezet door het gebruik bij toetsing van de SER-ladder (nu de Ladder voor Duurzame Verstedelijking). De gemeente Overbetuwe heeft de ontwikkeling van Spoorallee, 4,5 bruto) ingebracht voor regionale afstemming in het RPB in 2011. Overigens was dit terrein voorafgaand daaraan reeds opgenomen in een provinciale Herstructureringsopgave (PHP; Provinciaal Herstructureringsplan); de “Herstructurering Elst Zuid-oost” (Elst Zuid-oost betreft een gebiedsontwikkeling bestaande uit de terreinen De Aam en Merm). De provincie typeerde Spoorallee als een F1-project; dit betreft “een project waarbij de bedrijfsmatige bestemming behouden blijft en bedrijventerreinen waarvoor de planvorming en financiering grotendeels geregeld zijn en waarvan de uitvoering op korte termijn zal starten”. In het RPB werden de F1-projecten niet meer ter discussie gesteld.

Spoorallee is, als hierboven beschreven, ingebracht bij de regiogemeenten die deel uit maken van de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Alle regiogemeenten waren het er unaniem over eens waren dat deze locatie, zijnde een bestaand rangeerterrein, herontwikkeld kon worden. De 4,5 hectare is dan ook opgevoerd als zijnde bestaande voorraad. Deze herontwikkelingslocatie is bij opstelling van het RPB (waar het gaat om de ontwikkeling van nieuw bedrijfsterrein en de toevoeging van nieuw bedrijfsvolume) niet ter discussie gesteld, en als bestaande voorraad bedrijfsterrein meegenomen in het RPB.

De conclusies uit het in december 2011 vastgesteld RPB (aan overaanbod in de A15-zone van 70 ha in de periode 2012-2025) betreffen dus een analyse, inclusief de herontwikkeling van Spoorallee. Spoorallee wordt dan ook niet meer afzonderlijk genoemd als nieuw af te wegen nieuw bedrijfsterrein. In het RPB 2013 werd nogmaals bevestigd dat “de herstructurering van Spoorallee als inbreidingslocatie in overeenstemming met de regionale afspraken en met instemming van de provincie wordt uitgevoerd”. Hiermee volgt het RPB voor wat betreft Spoorallee een consistente lijn. Ook voor dit geactualiseerde RPB geldt dus dat in het overaanbod van 77 ha tot 2025 rekening is gehouden met de ontwikkeling van bruto 4,5 ha in Spoorallee.

Beleidsmatig en programmatisch gezien is de locatie al afgewogen en is een planologische verankering in onderhavig wijzigingsplan in die zin ruimtelijk al verantwoord. Wanneer gekeken wordt naar de 1^ste trede van de Ladder waarbij de regionale behoefte moet worden aangetoond, kan gesteld worden dat nut en noodzaak voor herontwikkeling van deze locatie reeds op regionaal niveau afgewogen is. Desalniettemin is gekeken naar de actuele behoefte waarbij met name het bieden van onderscheidend aanbod en het afwegen van effecten op de leegstand voor de gemeente Overbetuwe van belang zijn.

Onderscheidend aanbod
De ambitie van de gemeente Overbetuwe is om op Spoorallee een aanbod te ontwikkelen dat onderscheidend is ten opzichte van de meer reguliere bedrijventerreinen. Om dit te concretiseren is onderzoek uitgevoerd naar onderscheidende functies (bijlage 6 bij onderhavig wijzigingsplan “Elst, Spoorallee”). De Merm en Merm-oost zijn de enige terreinen in Elst Zuid-oost die momenteel in uitgifte zijn. Op deze terreinen is nog enige uitgifteruimte aanwezig, maar dit betreft een andersoortig aanbod dan het te realiseren aanbod op Spoorallee. Beide milieus zijn niet uitwisselbaar maar eerder complementair. Deze terreinen liggen verder van het centrumgebied Elst en het NS station Elst. Verder is in Spoorallee een ander type (dus onderscheidend) milieu voorzien: kleinschalig, kleine korrelgrootte, lichte bedrijvigheid en vastgoed met een hoogwaardige verschijningsvorm. De andere terreinen bieden daarentegen een regulier, modern gemengd bedrijventerrein dat ruimte biedt aan allerlei bedrijven, ook middelgrote en grote ruimtevragers met middelgrote en grote bedrijfsgebouwen en kavels. Ook worden aan deze bedrijven andere eisen voor beeldkwaliteit/uitstralingsniveau gesteld dan aan de toekomstige bedrijven op Spoorallee, waaraan hogere beeldkwaliteitseisen zullen worden gesteld.

Het bestaand aanbod in Elst Zuid-Oost ( De Aam) bestaat vooral uit bedrijfsruimten groter dan 500 m². Er is dus niet of nauwelijks aanbod voor kleinschalige gebruikers. In 2013 is een onderzoek uitgevoerd naar de huisvestingsbehoefte van starters. 25 % daarvan geeft de verwachting aan dat zij binnen nu en 2 jaar willen overstappen (vanuit hun huidige locatie, vaak zijnde de woonlocatie) naar een serieuzere bedrijfsvestiging. Zij wensen in totaal 6.000 m² uitbreidingsruimte. Opvallend in het onderzoek is dat de ondervraagde ondernemers geen plannen hebben voor krimp. Op de langere termijn (2 tot 5 jaar) blijkt ruim 40% van de ondernemers verhuisplannen te hebben dan wel toe te werken naar een nevenvestiging. Zij geven aan in de toekomst kleinschalige huisvesting te willen. 90% geeft aan een ruimte tot 100 m² te wensen. Daarbij zijn bedrijventerreinen, kantorenmilieus en centrumlocaties het meest populair. Ook geven zij aan dat Elst voor hen dan de meest interessante vestigingslocatie betreft. Een toenemende vraag naar adequate huisvesting voor doorstarters is dan ook te verwachten. Met de ontwikkeling van Spoorallee wordt daarop ingespeeld en derhalve voorzien in een ander, aanvullend segment.

Leegstand lokaal
De lokale leegstand op de bedrijfsruimtemarkt in Elst bedroeg per begin maart 2014 circa 23.000 m² bvo verspreid over 26 objecten. De gemiddelde omvang bedroeg een kleine 900 m² met een licht accent op verhuurbare panden. Het kleinste object heeft een omvang van 132 m² bvo en het grootste 3.619 m² bvo. Onder de 200 m² bvo zijn drie objecten beschikbaar waarvan er twee te huur en een te koop staat.

Een deel van het aanbod is verouderd en voldoet daardoor niet aan de vestigingswensen van moderne gebruikers. Voor activiteiten als opslag, laagwaardige productie en bouw bieden ze nog wel voldoende potentie.

Tabel: leegstand bedrijfsruimtemarkt Elst (Bron: Funda in Business)

Op basis van de vastgoedrapportage van de SAN is in de gehele gemeente Overbetuwe een kleine toename in het totale aanbod zichtbaar. Het gemiddeld aanbod ligt op 65.000 m² bvo. De opnamekant van bedrijfsruimte vertoond over een lange periode een grillig verloop. Gemiddeld is sprake van een jaarlijkse opname van circa 18.000 m². In 2009 is een enorme piek aanwezig geweest waarbij maar liefst 85.000 m² is opgenomen. Het gemeentelijk vraag-aanbodoverzicht is al met al redelijk stabiel (bron: Vastgoedrapportage 2013, Data op maat, Overbetuwe).

Figuur: overzicht leegstand omgeving Spoorallee

Bron: Funda in Business

Marktvraag lokaal
Ondanks de moeizame vastgoedmarkt is er sprake van dynamiek in de lokale markt. De afgelopen jaren hebben er 50 transacties plaatsgevonden in Elst. De transacties kenmerkten zich door een diverse omvang. De grootschalige transactie van bijna 25.000 m² bvo in 2007 geeft een vertekend beeld. Over 2013 en 2014 hebben 16 transacties plaatsgevonden. Elf van de 16 waren huurtransacties en 10 van de 16 waren kleiner dan 250 m² bvo.

Het type gebruikers wordt gedomineerd door moderne bedrijfshuisvesting, dienstverlening (vaak gericht op consumenten) en kantoorachtigen.

Tabel: transacties Elst 2005-2014

Marktvraag regionaal
Ook de regionale marktvraag vertoont een zeer duidelijk kleinschalig beeld. Van het totale aantal transacties is 56% kleiner dan 500 m² bvo en 77% kleiner dan 1.000 m² bvo. Ruim 25% van de totale transacties is zelfs kleiner dan 200 m² bvo.

Opnames regio Oost totaal	Landelijke opnames < 500 m² bvo
Bron: Dynamis Bedrijfsruimtemarkt

Opname verdeeld over huur en kooptransacties (2012)

Bron: MVGM Nederlandse bedrijfsruimtemarkt 2012, ontleend aan NVM

Economische omstandigheden
De gemeente Overbetuwe monitort de economische omstandigheden binnen haar grenzen. In 2013 is het aantal bedrijven in Overbetuwe weer toegenomen. Ook in de crisisjaren 2009-2013 groeide het aantal bedrijfsvestigingen per saldo met resp. 200, 390, 143, 153 en 134 tot een totaalsaldo van 3.870 bedrijven. De laatste twee jaar is de toename vooral toe te schrijven aan de toename van het aantal starters. Veel startende ondernemers komen voort uit personen die hun baan zijn verloren.

Hoewel dit beperkte invloed heeft op de werkgelegenheid, zorgt het wel voor een omslag in de bedrijfsruimtemarkt. Bedrijven die krimpen verlaten vaak grotere gebouwen en zoeken hier kleinere panden voor terug. De startende en doorgroeiende ondernemers beginnen vaak vanuit huis of een zeer kleine ruimte in een bedrijfsverzamelgebouw en een deel zoekt naar verloop van tijd extra ruimte.

Dit zorgt voor een verwachte toename in kleinschalige moderne bedrijfshuisvesting. Gemengde locaties dichtbij stedelijk gebied hebben daarbij de voorkeur. De locatie Spoorallee is hier uitermate geschikt voor. Indien het economisch perspectief weer verbetert, zal de behoefte aan bedrijfsruimte zich versneld aandienen. Daarop dient te worden geanticipeerd door nu al de voorbereidingen te treffen.

Conclusie trede 1
Aangezien er sprake is van een herontwikkeling / herstructurering is er feitelijk geen sprake van het toevoegen van nieuw aanbod, maar wordt de bestaande voorraad aangepast aan de bestaande marktbehoefte. Desondanks is een lokaal en regionaal inzicht in de vraag en het aanbod in beeld gebracht.

Zowel de vraag als het aanbod in Elst vertonen een behoorlijke diversiteit. Dat vraagt om een divers aanbod, wat ook aanwezig is.

Het profiel van de Spoorallee sluit goed aan op de veranderende behoefte, waar een accent ligt op kleinschalige bedrijvigheid, relatief hoogwaardig afgewerkt en in huurconstructies. Het gebied is centraal gelegen in Elst en de regio wat aansluit bij de vestigingswensen van moderne / dienstverlenende gebruikers. Gezien de toename van starters en bijbehorende huisvesting, is de verwachting dat de behoefte naar dit soort ruimte de komende jaren zal toenemen.

Het overige aanbod dat verspreid over Elst is te vinden, biedt voornamelijk grotere metrages dan de marktvraag die voor Spoorallee wordt verwacht. Ook is er op diverse locaties sprake van koopobjecten, wat voor de beoogde doelgroep / markt voor Spoorallee minder interessant is. De overige leegstand hoeft dan ook geen concurrerende werking te hebben voor de herontwikkeling van Spoorallee.

Daarmee biedt de Spoorallee een complementair aanbod als vestigingslocaties naast de overige locaties en voorziet in een groeiende marktbehoefte. Het aanbod is beperkt concurrerend met het overige aanbod in Elst en de gemeente Overbetuwe. Hiermee wordt voldaan aan de eerste trede.

Trede 2: Bestaand stedelijk gebied
Spoorallee is gelegen in bestaand stedelijk gebied en ligt centraal binnen het bedrijfsterrein De Aam en was reeds sinds jaren in gebruik door NS als rangeerterrein. Het bedrijfsperceel kende derhalve reeds jarenlang een zekere mate van bedrijfsmatige activiteit. Uitgaande van de ligging en het bestaande gebruik, betreft dit geen nieuwe uitleglocatie. De uitgangssituatie voor dit perceel is dan ook een geheel andere. Ook de provincie kenmerkte dit perceel binnen de Herstructureringsopgave als een inbreidingslocatie en stelde voor de ontsluiting van dit terrein provinciale subsidiemiddelen ter beschikking.

Trede 3
Aan de derde trede hoeft niet te worden getoetst aangezien trede 1 en trede 2 positief zijn doorlopen.

Conclusie
Uit het bovenstaande blijkt dat zowel voldaan wordt aan trede 1 als aan trede 2. Spoorallee geeft invulling geeft aan een kwalitatieve behoefte aan een bedrijventerrein met een onderscheidend vermogen en een kwantitatieve behoefte met name vanuit starters of kleinere ondernemers die ruimte zoeken. Daarnaast is Spoorallee gelegen in bestaand stedelijk gebied, is er sprake van een herstructurering van een niet meer functioneel rangeerterrein en daarbij ook nog eens op een goede en multimodaal ontsloten locatie. Toetsing aan trede 3 is niet aan de orde.

1. 1. Vastgesteld op 13 maart 2012.

Streekplan Gelderland 2005
Met het Streekplan 'Gelderland 2005; kansen voor regio's' kiest de provincie voor de versterking van de ruimtelijke kwaliteit in Gelderland. Op provinciaal niveau richt men zich op kenmerken en waarden die van provinciaal belang worden geacht. Deze kenmerken en waarden zijn: natuur en water in het 'groenblauw raamwerk', en ruimtelijke ontwikkelingen in het 'rode raamwerk' van stedelijke functies en infrastructuur. De rest van de provincie, het 'multifunctioneel gebied', wordt meer dan in het verleden het domein van de gemeenten. Zij werken daarvoor samen in regionaal verband. De bemoeienis van de provincie met dit multifunctioneel gebied is beperkt.

Het beleid voor bedrijventerreinen is gericht op de zorg voor voldoende aanbod van kwalitatief hoogwaardige, op de vraag van het bedrijfsleven afgestemde, bedrijventerreinen. In verband met zorgvuldig ruimtegebruik is het hanteren van minimale maten (onder andere bouwhoogte en bebouwingspercentage) een instrument om met een beperkt ruimtebeslag veel functies te combineren (inpandig of gezamenlijk parkeren, inpandige opslag en ondergronds bouwen).

Ruimtelijke Verordening
Gedeputeerde Staten stelden op 15 december 2010 de Ruimtelijke Verordening Gelderland vast. De verordening is op 22 januari 2011 in werking getreden. De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan afstemmen op de in de verordening opgenomen regels. De voorschriften in de ruimtelijke verordening zijn gebaseerd op de provinciale structuurvisie.

De verordening richt zich net zo breed als het streekplan op de fysieke leefomgeving in de provincie. De vigerende ruimtelijke structuurvisie hanteert als uitgangspunt dat nieuwe verstedelijking voor wonen en werken hoofdzakelijk plaatsvindt binnen het bestaand bebouwd gebied. De verordening legt dit beleid van bundeling en intensivering vast door hiervoor voorschriften op te nemen. In de Ruimtelijke Verordening Gelderland is het beleid uit de Structuurvisie Bedrijventerreinen en werklocaties, zie onderstaand, overgenomen.

Het plangebied ligt binnen het bundelingsgebied (stedelijk netwerk zoals opgenomen in de structuurvisie). Voor deze gebieden zijn geen maximale kavelgroottes opgenomen in de verordening.

Stuctuurvisie bedrijventerreinen en werklocaties
Structurvisie bedrijventerreinen en werklocaties is een aanpassing van het structuurvisiebeleid als gevolgvan nieuwe ontwikkelingen. maatschappelijk is er weerstand tegen verrommeling van het landschap en de ervaring dat langs alle wegen een zelfde soort bedrijventerreinen ontstaan. Er is daarnaast maatschappelijk grote onrust over de klimaatverandering. Dit vertaalt zich in een vraag naar meer regie van de provincie op het ontwikkelen van bedrijventerreinen die milieutechnisch en ruimtelijk goed zijn ingepast, goed bereikbaar zijn en zovel mogelijk klimaatneutraal opereren. Samen met de samenwerkende gemeenten zal de provincie moeten bezien hoe de omvang van de nieuwe uitleg, de locatiekeuze, het ontwerp en het beheer van bedrijventerreinen beter kan worden geregeld.

De structuurvisie is opgesteld tegen de achtergrond van economische en demografische lange termijntermijnontwikkelingen. Daarbij is het van belang een trendmatig ontwikkelingspad in beeld te brengen. Verwacht mag worden dat de feitelijke vraag tijdelijk beïnvloed wordt door de kredietcrisis, maar dat dit weer hersteld na de crisis. Provincie Gelderland gaat bij ramingen uit van werkgelegenheidsgroei volgens het toekomstscenario Transatlantic Market dat voor Gelderland is uitgewerkt in de studie 'Gelderland in vier bedrijven' (2006). Daarbij wordt opgemerkt dat de daarin vastgestelde ruimtevraag op basis van (macro)economische ontwikkelingen niet de enige bron is die ruimtevraag genereert. Ook beleid, zoals in de vorm van transformatie, intensiever ruimtegebruik of groeiambities, heeft gevolgen voor de behoefte.

De opgave ligt in het realiseren van voldoende ruimte voor bedrijfsontwikkeling, van goede kwaliteit en in het voorkomen van overschotten en leegstand. Belangrijk uitgangspunt daarbij is dat allereerst wordt ingezet op benutting van bestaande bedrijventerreinen, vervolgens op revitalisering en pas daarna op uitbreiding en aanleg van nieuwe terreinen bestemd voor bedrijven en kantoren (de SER-ladder).

Met deze afwegingsprocedure wil de provincie de verrommeling tegengaan en zorgvuldig ruimtegebruik stimuleren. Ook wordt inbreiding boven uitbreiding gesteld, zodat onnodige verstedelijking wordt voorkomen.

De provincie is voor de realisatie van de doelstellingen mede afhankelijk van de samenwerkende gemeenten. Het is daarbij van groot belang dat er voor elke regio in Gelderland een economisch programmerings- en ontwikkelingsdocument (EPO) voor bedrijvigheid werd opgesteld. Daarom geeft de Stadsregio Arnhem Nijmegen in 2009 op grond van de provinciale structuurvisie het EPO opgesteld. De afspraken per regio over de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen en andere werklocaties is inmiddels uitgewerkt in het RPB (zie paragraaf 2.3).

Conclusie
Bij onderhavig plangebied wordt uitgegaan van herstructurering in bestaand stedelijk gebied. Hierbij wordt optimaal gebruik gemaakt van het bestaande bedrijventerrein door middel van een goede ruimtelijke inpassing, een zorgvuldige vormgeving, een zo laag mogelijke milieubelasting en een intensivering van het grondgebruik. De herontwikkeling van een bestaande locatie die onderdeel uitmaakt van bedrijventerrein De Aam is in lijn met trede 1 van de SER-ladder en past daarom binnen het provinciale beleid.

Regionaal Plan 2005-2020, Stadsregio Arnhem-Nijmegen
Het 'Regionaal Plan 2005-2020' is de opvolger van het 'Regionaal Structuurplan KAN 1995-2005' en is in 2006 door de Stadsregio Arnhem-Nijmegen vastgesteld met als doel bewoners, bedrijven en bezoekers aan de regio te binden door het verbeteren van condities voor 'het goede leven': het bieden van mogelijkheden voor prettig wonen en succesvol werken in een mooi, aantrekkelijk landschap en waar men zich snel en comfortabel kan verplaatsen. Het Regionaal Plan zet hiervoor de hoofdlijnen uit en biedt andere partijen aanknopingspunten om de komende jaren hieraan samen te werken.

Wat betreft economie is de doelstelling het versterken van het economisch vestigingsklimaat in (inter)nationaal perspectief, waarbij de potenties van de stuwende werkgelegenheid worden uitgebuit. De Stadsregio speelt in op het verbeteren van bestaande ruimtelijke kwaliteiten. De transformatie van het bestaand stedelijk en landelijk gebeid staan centraal. Door op een zorgvuldige wijze voldoende ruimte en mogelijkheden voor inpassing te beiden wordt voor nu en in de toekomst voldoende werkgelegenheid gewaarborgd voor de inwoners van de Stadsregio, die aansluit bij het opleidingsniveau van de beroepsbevolking.

Regionaal programma bedrijventerreinen Stadsregio Arnhem Nijmegen (RPB)
In het Regionaal programma bedrijventerreinen (RPB) beogen de regiogemeenten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen overaanbod en leegstand op bedrijventerreinen te voorkomen. De stadsregiogemeenten hebben daarin afgesproken om plannen per subregio (A12 zone, A15 zone en A73 zone) tot 2025 te faseren en een aantal plannen "on hold" te zetten voor wat betreft de planvorming en verwervingen. Daarnaast moet er voldoende ruimte zijn voor kwalitatieve (her)-ontwikkeling van bedrijventerreinen.

Het RPB werd op 15 december 2011 door de Stadsregioraad vastgesteld. Op 15 mei 2012 stelde Gedeputeerde Staten het plan vast. Bij vaststelling is expliciet uitgesproken dat de inbreidingsmogelijkheden binnen het bestaande bedrijventerrein De Aam passen binnen het kader van het RPB. De vastgestelde RPB is verwerkt in de bestuurlijke overeenkomsten (BOV's) tussen Stadsregio en gemeenten. Het bedrijventerreinenbeleid staat immers niet op zich maar heeft raakvlakken met de verstedelijkingsvisie en mobiliteitsaanpak.

Naast voldoende m² bedrijventerreinen wil de Stadsregio ook kwaliteit. Daarom zet de Stadsregio vooral in op het gebruik van de SER-ladder. Met de SER-ladder wordt een integrale aanpak geregeld voor de kwantitatieve en kwalitatieve afstemming van vraag en aanbod, segmentering, herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik.

Bij de herstructurering en de ontwikkeling van nieuwe terreinen gelden de volgende inrichtings- en uitvoeringsaspecten:

• Zorgvuldig ruimtegebruik
• Duurzaamheid
• Beheer

De gemeente Overbetuwe maakt deel uit van de A15 zone. De A15 zone kenmerkt zich door een gevarieerde bedrijvigheid in alle sectoren van de economie: het energie milieu technologie cluster, agrobusiness, industrie, dienstverlening, handel en logistiek. Voor de A15 zone is nog sprake van een aantal bedrijventerreinen waar uitgeefbare grond beschikbaar is. Dit kan een deel van de vraag tot en met 2025 opvangen, maar er zijn ook nog nieuwe lokale en regionale bedrijventerreinen nodig. Voor de zone is er tot 2025 een vraag naar bedrijventerreinen van 96 hectare.

Het RPB voorziet in diverse inbreidingslocaties op De Aam, waaronder het voormalige spooremplacement. Spoorallee is opgenomen als F1 project. Een project waarvoor planvorming en financiering is gestart of kan starten. In de actualisatie van het RPB in 2013 wordt dit opnieuw bekrachtigd.

Conclusie
De ontwikkeling van het spoorwegemplacement tot bedrijventerrein past binnen het regionaal beleid en is opgenomen in het RPB. Bij de ontwikkeling van het terrein wordt rekening gehouden met de irnichtings- en uitvoeringsaspecten zoals genoemd in het regionaal programma.

Toekomstvisie⁺
De Toekomstvisie is het kader voor de ontwikkeling van de gemeente Overbetuwe tot 2020. De visie geeft een richting voor de ruimtelijke, maatschappelijke en economische ontwikkeling. De geschetste identiteit kan bijdragen aan het behouden en aantrekken van inwoners en bedrijven. De Toekomstvisie⁺ is een overkoepelend beleidsdocument dat richting geeft aan het beleid van de gemeente Overbetuwe. Voor wat betreft de ruimtelijke onderdelen is de Toekomstvisie⁺ te zien als structuurvisie in de zin van artikel 2.1. van de Wet ruimtelijke ordening.

De gemeente Overbetuwe beschikte in 2008 over ruim 250 hectare netto bedrijventerrein. Op de bedrijventerreinen De Aam en Merm in Elst zijn bedrijven gevestigd die voornamelijk uit Elst en omstreken komen. De gemeente heeft op bestaande en in voorbereiding zijnde bedrijventerreinen nog veel potentieel als het gaat om groei van bedrijvigheid. Belangrijke factoren daarbij zijn de ligging van de gemeente in het stedelijk gebied met daarbij de belangrijke infrastructuuraders en het potentieel aan arbeidskrachten vanwege de bouwopgaven binnen en direct buiten de gemeente. Daarnaast is op oudere bedrijventerreinen gestart met (vaak nog kleinschalige) herstructurering. Voor werknemers is Overbetuwe een prettige plek om te werken met voldoende voorzieningen in de directe omgeving.

Eén van de opgaven voor de gemeente is het waarborgen van de kwaliteit van bedrijventerreinen. De kwaliteit wordt waar nodig versterkt met aandacht voor milieuhygiëne ten gunste van (leef)milieu, gezondheid en veiligheid. Herstructurering gaat voor uitbreiding. Hierbij is de SER-ladder richtinggevend. Eerst wordt het huidige gebruik van de ruimte geoptimaliseerd of door herstructurering beschikbaar gemaakt. Hiervoor zijn mogelijkheden in het zuidoosten van Elst. Als een combinatie met andere nieuwe functies worden gevonden, kan extra ruimtebeslag binnen de contouren aan de orde zijn. Als dit niet mogelijk is, wordt de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik onderzocht om de productiviteit per ruimte eenheid te verhogen.

Visie Elst Zuidoost
Met deze visie legt de gemeente Overbetuwe haar strategisch ruimtelijk-functioneel beleid voor de langere termijn voor het gebied Elst Zuidoost vast. De visie geeft aan waar de gemeente met het gebied naar toe wil en hoe ze het goed functioneren van het gebied veilig wil stellen. De visie vormt daarmee een belangrijk kader voor ontwikkelingen op korte termijn in het gebied, brengt meer samenng aan in de “losse” ontwikkelingen en anticipeert (waar dat kan) op ontwikkelingen in de omgeving. Daarbij wordt er met de visie gestreefd de gemeentelijke middelen zo doelgericht en effectief mogelijk in te zetten. Het is daarom dat de visie gepaard gaat met een ontwikkelingsstrategie. Tevens is de visie een belangrijk communicatiemiddel naar de eigenaren, gebruikers en bewoners in het gebied.

In de visie wordt een beeld geschetst voor Elst Zuidoost in 2025. Hierbij wordt uitgegaan van de volgende lijnen:

• Kiezen voor een modern terrein;
• Geleidelijk meer segmenteren;
• Duidelijker profilering;
• Ruimtelijke structuur versterken;
• Nieuwe kansen slim benutten.

Met betrekking tot Spoorallee is aangegeven dat het behoort tot een specifieke locatie met potentie en betekenis. In deze gebieden wordt een hoger niveau nagestreefd en de gebieden kunnen worden getypeerd als ontwikkelend hoogwaardig bedrijventerrein. Voor deze typering is gekozen, omdat het gebied gezien de ligging voor dit milieu in aanmerking komt en nadrukkelijk kan bijdragen aan de uitstraling van het terrein of betekenis heeft als entree.

Figuur Visie Elst Zuidoost ontwikkelbeeld 2025

Water en groen dragen bij aan de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid in het gebied. Spoorallee biedt kansen voor het versterken van het groen-blauwe raamwerk aan de westzijde van het bedrijventerrein. Dit kan bijvoorbeeld in combinatie met fietsroute en auto-ontsluiting. De groenstructuur markeert de rand van het bedrijventerreinen. Delen van het spooremplacement worden in de eerste fase van de ontwikkeling ingericht met een groen casco. Door het aanbrengen van een groenstructuur kan het gebied geleed worden en een aantrekkelijke uitstraling krijgen. Daarmee kan in korte tijd tegen betrekkelijk lage kosten een goed inrichtingsniveau worden bereikt.

De visie geeft aan dat het voormalig rangeerterrein potentieel goede ontwikkelingsmogelijkheden heeft, maar dat deze afhankelijk zijn van onzekere factoren als de economie, openbaar vervoersontwikkelingen, de ontwikkeling van Elst Centraal en de effecten van de doortrekking van de A15. Met een ontwikkeling van Spoorallee kan op korte termijn worden ingespeeld op de potenties van de locatie. Daarom wordt voorgesteld om de zone in te richten voor tijdelijke gebruiksfucties waaronder tijdelijke huisvesting voor (door)startende bedrijven en tijdelijke parkeergelegenheid voor bedrijven die hiervoor nog niet voldoende ruimte op eigen terrein hebben kunnen realiseren. Bij succes zouden starters vervolgens op De Aam een grotere locatie kunnen betrekken.

Sociaal Economisch Beleidsplan Overbetuwe 2010-2015
Het SEB 2010-2015 heeft als doel de economische aantrekkelijkheid en daarmee ook het werkgelegenheidsaanbod van de gemeente Overbetuwe te versterken en het bestaande bedrijfsleven en startende ondernemers te faciliteren.

Bedrijven op de bedrijventerreinen zijn verantwoordelijk voor een belangrijk deel van de werkgelegenheid. In het beleidsplan zijn de belangrijkste ruimtelijk-economische trends en ontwikkelingen in vraag en aanbod waar de gemeente Overbetuwe op het gebied van bedrijventerreinen en kantoren mee te maken krijgt beschreven:

• Logistiek is een belangrijke groeimarkt.
• Vergrijzing en ontgroening, schaalvergroting en fusies zijn remmende factoren op de behoefte aan nieuwe kantoorruimte. Desondanks wordt een beperkte doorgroei van kantoorwerkgelegenheid verwacht als gevolg van verdere verdienstelijking en de groei van de werkgelegenheid in de quartaire sector
• De vervangingsvraag is een steeds belangrijkere component in de totale vraag. Vanuit het provinciaal en regionaal beleid is er ook aandacht voor de benutting van bestaande werklocaties.
• De behoefte aan kwalitatief hoogwaardige en multifunctionele werklocaties neemt toe. Aspecten vanuit een gebruikersperspectief, zoals bereikbaarheid en parkeren zijn aandachtspunt in Overbetuwe.

Eén van de vier beleidslijnen waar de gemeente de komende jaren op inzet is het (behoud van) sterke werklocaties. Dit betekent de ontwikkeling van sterke nieuwe werklocaties en behoud en onderhoud van bestaande werklocaties.

Beleidsregel uitwegen
In de Beleidsregel uitwegen heeft de gemeente Overbetuwe haar beleid vastgelegd met betrekking tot uitwegen. De Beleidsregel is van toepassing bij de aanvraag om omgevingsvergunning voor een uitweg. Per perceel kan er vergunning worden verleend voor één uitweg. Wanneer de aanvrager heeft aangetoond dat er meerdere uitwegen nodig zijn is het college bevoegd vergunning te verlenen één of meer extra uitwegen. Verder zit de beleidsregel toe op onder andere de afmetingen van de uitweg en de bruikbaarheid van de weg.

Reclame
De criteria voor uitingen van reclame zijn vastgelegd in de Welstandsnota van de gemeente Overbetuwe. Reclame in de bebouwde kom komt vooral voor in die delen waar winkels en/of bedrijven gevestigd zijn. De reclame moet in evenwicht zijn met de architectuur van het pand. De kwaliteit van het pand moet zichtbaar blijven. In de Welstandnota worden onder andere regels gesteld aan de vorm, afmetingen en locatie van de reclameuitingen. In het Beeldkwaliteitplan voor Spoorallee is hierop aangesloten.

Conclusie
De ontwikkeling van het voormalig rangeerterrein tot een hoogwaardig bedrijventerrein met een groene omgeving past binnen de visie van de gemeente Overbetuwe.

In de Wet geluidhinder is bepaald dat indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen geluidzones vanwege rail- en wegverkeers-lawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Dit geldt voor alle wegen met uitzondering van wegen die zijn gesitueerd binnen gebieden die zijn aangeduid als woonerf en voor wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/uur geldt.

In het onderhavige plan worden bedrijven mogelijk gemaakt. Dit zijn geen geluidgevoelige objecten. In het vigerende bestemmingsplan is het binnen de bestemming “Verkeer-Railverkeer” reeds mogelijk om in het hele plangebied nieuwe wegen aan te leggen. Deze mogelijkheid wordt door dit wijzigingsplan verkleind. De aspecten weg- en railverkeers-lawaai vormen dan ook geen belemmering voor de vaststelling van het onderhavige plan.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient te worden onderzocht of het plan anderszins leidt tot een verantwoorde geluidsituatie. Hiertoe is door adviesbureau DGMR akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de aspecten spoorweglawaai en wegverkeerslawaai.

Spoorweglawaai
Uit het akoestisch onderzoek blijkt, dat de geluidbelasting vanwege het spoortraject Arnhem-Nijmegen hoge geluidbelastingen (maximaal 69 dB in de dagperiode en 72 dB in de etmaal-periode) veroorzaakt op de westgevels van de geprojecteerde kantoor- en bedrijfsgebouwen in het plangebied en in mindere mate op de noord- en zuidgevels van deze gebouwen.

Voor kantoor- en bedrijfsgebouwen is geen toetsingsplicht in de Wet geluidhinder opgeno-men. Er gelden derhalve geen eisen voor wat betreft de maximale hoogte van de geluid-belasting. Gelet op de hoogte van de geluidbelasting vanwege spoorweglawaai op de gevels van de geprojecteerde gebouwen, is het wenselijk om bij het ontwerp voldoende aandacht te besteden op de geluidsisolatie van de gevels van gebouwen ten einde een akoestisch gunstig werkklimaat in de kantoor- en bedrijfsgebouwen te verwezenlijken.

De geprojecteerde kantoor- en bedrijfsgebouwen in het plangebied, met name de twee meest zuidelijk gesitueerde gebouwen, zorgen vanwege reflecties van het spoorweglawaai voor een verhoging van de geluidbelasting op de gevels van de woningen gelegen aan de Korte Bemmelseweg ten westen van het spoortraject. De geluidstoename door reflectie-geluid bedraagt maximaal 4 dB. Door de geprojecteerde kantoor- en bedrijfsgebouwen en met name de twee meest zuidelijk gelegen gebouwen zoveel mogelijk geluidabsorberend (reflectiefactor 0,2) uit te voeren en/of het meest zuidelijk gelegen kantoorgebouw diagonaal ten opzichte van het spoor te situeren, kan de hoogte van de geluidreflectie op de woningen aan de Korte Bemmelseweg beperkt blijven tot maximaal 1 dB. De verplichting om een geluidabsorberend gebouw te realiseren is voorwaardelijk opgelegd in dit wijzigingsplan.

Wegverkeerslawaai
Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat vanwege de wegen in en rondom het plangebied (Industrieweg-Oost, de Olympiasingel, de Energieweg en de Handelsweg) op geen enkele gevel de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder op geluidsgevoelige gebouwen van 48 dB wordt overschreden. De gecumuleerde geluidbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai (van alle wegen tezamen) op de gevels (met name de zuid- en oostgevels) van de geprojecteerde kantooren bedrijfsgebouwen bedraagt 56 dB. Gezien dit laatste is het ook vanwege wegverkeerslawaai wenselijk om bij het ontwerp van de gevels van de gebouwen aandacht te schenken aan de toe te passen geluidisolatie teneinde een gunstig werkklimaat te verwezenlijken.

Ten aanzien van de bestaande woningen aan de Korte Bemmelseweg, de Industrieweg 2a en de twee woningen aan de Handelsweg, is wegverkeerslawaai niet relevant vanwege de hoogte van de geluidbelasting en/of door de situatie (bestaande weg en bestaande woning).

Conclusie
In het onderhavige plan worden bedrijven mogelijk gemaakt. Dit zijn geen geluidgevoelige objecten. In het vigerende bestemmingsplan is het binnen de bestemming 'Verkeer-Railverkeer' reeds mogelijk om in het hele plangebied nieuwe wegen aan te leggen. Deze mogelijkheid wordt door dit wijzigingsplan verkleind. Om bovenstaande redenen is het uitvoeren van een akoestisch onderzoek niet noodzakelijk. Het aspect geluid vormt dan ook geen belemmering voor de vaststelling van het onderhavige plan. Voor de geluidshinder veroorzaakt door reflectie zijn voorwaarden opgenomen om deze te beperken tot een aanvaardbaar niveau.

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Er is geen relevantie als aannemelijk kan worden gemaakt, dat de luchtkwaliteit "niet in betekenende mate" aangetast wordt. Daartoe is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels vastgelegd zijn die betrekking hebben op het begrip NIBM.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoren woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Plangebied
Ten behoeve van het wijzigingsplan 'Elst, Spoorallee' is het aspect luchtkwaliteit onderzocht door DGMR. De bevindingen worden hierna integraal weergegeven.

Het plangebied ligt ten zuiden van station Elst aan de oostzijde van het spoor (tussen het plan ‘Elst Centraal’ en de Olympiasingel).

Uitgangspunt is de plankaart van ‘Scenario I, variant I’:

• Kantoorachtige functies langs het spoor zijn opgenomen, Spoorallee.
• Bedrijven met milieucategorie 1 tot en met 3, op het Luxanterrein.
• Ontsluiting van de terreinen met een nieuwe weg.

In dit onderzoek is het plan getoetst aan de grenswaarden, zoals opgenomen in bijlage 2 van de Wet milieubeheer. De voor dit onderzoek relevante grenswaarden zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel: Grenswaarden Wet Milieubeheer

Het luchtkwaliteitonderzoek moet uitgevoerd zijn voor vaststelling van een bestemmingsplan, zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het bestemmingsplan maakt geen realisatie mogelijk van gevoelige bestemmingen, zoals scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen, zodat niet aan het Besluit gevoelige bestemmingen getoetst is.

Uitgangspunten
Voor het onderzoek zijn de verkeersgegevens uit de rapportage over het aspect Geluid gebruikt (peiljaar 2022 inclusief toekomstige ontwikkelingen). De gegevens over het peiljaar 2011 zijn door de gemeente ter beschikking gesteld, welke zijn overgenomen uit de regionale verkeersmilieukaart. Voor het bepalen van de verkeersgegevens voor de peiljaren, is een groeipercentage van 1.5% per jaar gehanteerd.

De volgende peiljaren zijn berekend:

1. 1. Peiljaar 2013, huidig (voor realisatie).
2. 2. Peiljaar 2015 met de ontwikkeling van Spoorallee en het Luxanterrein (1 jaar na realisatie).
3. 3. Peiljaar 2022 autonoom.
4. 4. Peiljaar 2022 met de ontwikkeling van Spoorallee en het Luxanterrein.

In de volgende tabel staan de maximale etmaalintensiteiten en de verkeersgegevens die zijn gehanteerd voor het rekenmodel.

Tabel: Verkeersgegevens peiljaren, weekdaggemiddelden

Rekenmethode
De luchtkwaliteitberekening voor het rijden op de openbare wegen is uitgevoerd met Geoair V2.30. Met dit programma kan de luchtkwaliteit als gevolg van stedelijk wegverkeer berekend worden. Dit programma werkt volgens de rekenregels van SRM1 (deze zijn ook geïmplementeerd in het programma CARII).

In het programma Geoair zijn de emissies, achtergrondconcentraties en windsnelheden opgenomen, zoals die in maart 2013 door I&M zijn gepubliceerd. Voor dit onderzoek is gerekend met achtergrondconcentraties en emissiefactoren die gelden voor de verschillende peiljaren. Er is gerekend met de gemiddelde meteocondities over de periode 1995-2004 en op de resultaten zijn de correcties voor zeezout toegepast. Er is geen dubbeltellingscorrectie toegepast.

De berekeningen zijn verricht op 10 meter vanuit de wegrand. De Olympiasingel en Industrieweg Oost zijn benoemd als ‘Doorstromend stadsverkeer’. De Energieweg en de nieuwe ontsluitingswegen zijn als ‘Normaal stadsverkeer’ benoemd. Alle wegen zijn van het wegtype ‘basis’.

Resultaten en conclusie
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een grenswaardentoets uitgevoerd voor de stoffen NO2 en PM10. Indien wordt voldaan aan de grenswaarden voor deze twee stoffen, wordt ook voldaan aan de grenswaarden van de andere stoffen uit de Wet milieubeheer. Uit algemene ervaring in Nederland is gebleken, dat de andere in de Wet milieubeheer genoemde componenten in Nederland geen knelpunten veroorzaken. De rekenresultaten zijn opgenomen in bijlage 9.

Uit deze resultaten volgt dat, in alle peiljaren, de maximale jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 langs alle wegen maximaal 25 µg/m3 bedraagt. Hiermee ligt de jaargemiddelde concentratie minimaal 15 µg/m3 onder de grenswaarde. Hieruit kan worden geconcludeerd dat in alle peiljaren ruim wordt voldaan aan de grenswaarden voor NO2 en PM10 opgenomen in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5.

De grenswaarde voor het 24-uursgemiddelde NO2 wordt niet overschreden. De grenswaarde voor het 24 uursgemiddelde PM10 wordt maximaal 13 keer overschreden in 2013 en 12 keer in 2015 met ontwikkeling. In het toekomstige peiljaar 2022 met ontwikkeling is dit maximaal 9 keer. De norm is dat deze 24-uursgemiddelde concentratie maximaal 35 keer per kalenderjaar mag worden overschreden. Aan deze norm wordt voldaan.

Uit het bovenstaande kan worden opgemaakt dat het aspect luchtkwaliteit geen knelpunt vormt voor het wijzigingsplan ‘Elst, Spoorallee'.

Bij de planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen van bestaande en toekomstige bedrijven om zodoende de kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Bij milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde "Lijst van Bedrijfsactiviteiten''². Hierin wordt per bedrijfssoort aangegeven welke milieu-invloed (in de vorm van geur, stof, geluid en gevaar) er is en welke indicatieve afstand hierbij (minimaal) in acht genomen worden.

Deze afstanden kunnen als basis worden gehanteerd, maar zijn indicatief. In het algemeen wordt door middel van het aanbrengen van een zonering (afstand) tussen bedrijvigheid en woonbebouwing de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden.

_{Tabel richtafstanden}

De richtafstanden in bijlage 1 van de VNG-publicatie zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype (zoals een rustig buitengebied, een stiltegebied of een natuurgebied). Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven en kantoren) voor.

Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke menging van woningen en andere functies. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren eveneens tot gemengd gebied.

Plangebied
De omgeving van het plangebied kan vanwege de menging van woningen en andere functies en de aanwezigheid van de spoorlijn en doorgaande wegen aangemerkt worden als een gemengd gebied. Onderhavig wijzigingsplan maakt de vestiging van bedrijven in milieucategorie 1 t/m 3.2 mogelijk. Om te voorkomen dat de woningen in de omgeving hinder ondervinden en de te ontwikkelen bedrijven belemmerd worden in de bedrijfsvoering dient de richtafstand tot de woningen daarom minimaal 50 meter te bedragen.

Aan de noord- en westzijde van het plangebied liggen geen woningen. De woningen aan de zuidwestelijke zijde, aan de Korte Bemmelseweg, bevinden zich op ongeveer 80 meter van het plangebied.

Aan de Energieweg bevinden zich planologische mogelijkheden tot het vestigen een bedrijfswoning. Om een aanvaardbaar beschermingsniveau ter plaatse van de bedrijfswoning te bewerkstelligen wordt uitgegaan van het principe van inwaarts zoneren. In de volgende figuur is dit afgebeeld: binnen de paarse cirkel is milieucategorie 3.2 niet direct toelaatbaar. Daarom is op de verbeelding een aanduiding opgenomen dat er binnen de blauwe cirkel (waar deze overlapt met het blauwe kader) bedrijven tot en met milieucategorie 3.1 mogen worden opgericht.

Figuur Inwaarts zoneren in relatie tot bedrijfswoning

Niet-zelfstandige kantoren in relatie tot bestaande bedrijvigheid
Er is onderzoek verricht naar de invloed van de in dit wijzigingsplan mogelijk gemaakte niet-zelfstandige kantoren op de bedrijfsvoering en de ontwikkelingsmogelijkheden en (concrete) uitbreidingsplannen van omliggende bedrijven (zie bijlage 8 bij de toelichting). In dit onderzoek is de representatieve invulling van de maximale planologische mogelijkheden van relevante omliggende bedrijven bepaald op basis van hun vergunning, de toegestane milieucategorie en de grenzen die de huidige omgeving aan de uitbreidingsmogelijkheden stelt. Op de relevante aspecten geluid, geur, trillingen, gevaar, stof, luchtkwaliteit blijkt dat het effect van de maximale planologische mogelijkheden op de niet-zelfstandige kantoren zodanig is dat deze voldoet aan het redelijkerwijs te hanteren beschermingsniveau. Dit betekent concreet dat de representatieve invulling van de maximale planologische mogelijkheden enerzijds leidt tot een aanvaardbaar woon-, werk-, en leefklimaat in het plan Spoorallee en anderzijds dat omliggende relevante bedrijven niet belemmerd worden in de uitoefening van hun bedrijfsvoering, ontwikkelingsmogelijkheden en (concrete) uitbreidingsplannen als gevolg van dit plan.

Conclusie
In de nabije omgeving van het plangebied bevinden zich geen woningen die door de realisatie van de bedrijven worden belemmerd, noch zal het plan zorgen voor een belemmering voor omliggende bedrijven in de zin van uitoefening van hun bedrijfsvoering, ontwikkelingsmogelijkheden en (concrete) uitbreidingsplannen.

1. 2. Bedrijven en Milieuzondering, Uitgave VNG, Den Haag, 2009.

Voor geur zijn er (nog) geen landelijk vastgestelde maximale concentraties, die ter hoogte van gevoelige objecten mogen voorkomen. Alleen voor het houden van dieren zijn in de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) (2007) bepaalde normen opgenomen in relatie tot gevoelige objecten zoals woningen. Om bovengenoemde reden is gestoetst aan de methodiek van de provincie Gelderland. De provincie heeft een standaard toetsingskader (Gelders geurbeleid voor milieuvergunningen en beleidsregels d.d. 15 augustus 2002) vastgesteld, waarin streef, richt-, en bovenwaarden voor geurconcentraties in de woon en werkomgeving worden geformuleerd. Rondom het plangebied liggen een tweetal geurproducerende bedrijven, namelijk Heinz en Otco. De geuremissie van Heinz en Otco is onderzocht door middel van een geuronderzoek. Beide bedrijven vormen geen beperking voor de ontwikkeling van gevoelige bestemmingen binnen het plangebied. Er liggen geen veehouderijen in de omgeving.

Conclusie
Het aspect geur vormt geen belemmering voor de realisatie van de bedrijven.

Binnen het plangebied Spoorallee zijn in het verleden diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. In 1994 werd hiermee een start gemaakt met een historisch onderzoek uitgevoerd door ingenieursbureau Bakker-Straathof. Voor het noordelijke deel heeft vervolgens bureau Wareco in 1996 een verkennend en een aanvullend onderzoek uitgevoerd. In 1997 is ook het zuidelijk deel door dit bureau onderzocht. Tenslotte is door bureau Syncera op 22 februari 2007 opnieuw een nader onderzoek uitgevoerd. Daarbij bleek uiteindelijk dat er sprake was van een drietal gevallen van ernstige bodemverontreiniging (> 25 m2 boven de interventiewaarde):

1. 1. Een 'minerale oliespot', aangeduid als "WBB-geval 1", met de gevalscode GE173400306. Hiervoor heeft de Provincie, bij besluit van 20 november 2007, een beschikking 'ernst en spoedeisendheid' afgegeven. Bureau MWH heeft op 13 oktober 2009 het saneringsplan opgesteld. De Provincie heeft daar bij besluit van 17 december 2009 mee ingestemd. Op 12 juli 2012 heeft de SBNS bij de Provincie een melding ingediend om te mogen afwijken van het oorspronkelijke, en eerder goedgekeurde, saneringsplan. De Provincie is bij brief van 25 juli 2012 akkoord gegaan met deze afwijking. De sanering is inmiddels uitgevoerd. Waarbij er een restverontreiniging (< T) is achtergebleven in de ondergrond. Het evaluatierapport is nog niet door de Provincie beoordeeld.
2. 2. Een 'OCB/PCB-spot', aangeduid als 'de spoorsloot' en "WBB-geval 3", met de gevalscode GE173400307. Hiervoor heeft de Provincie, bij besluit van 20 november 2007, een beschikking 'ernst en spoedeisendheid' afgegeven. Bureau MWH heeft op 13 oktober 2009 het deelsaneringsplan opgesteld. De Provincie heeft daar bij besluit van 17 december 2009 mee ingestemd. Op 4 mei 2012 heeft de SBNS bij de Provincie een melding ingediend om te mogen afwijken van het oorspronkelijke, en eerder goedgekeurde, saneringsplan. De Provincie is bij brief van 16 mei 2012 akkoord gegaan met deze afwijking. De sanering is inmiddels uitgevoerd. Waarbij er een restverontreiniging is achtergebleven die is geïsoleerd door middel van een folie. Het evaluatierapport is nog niet door de Provincie beoordeeld.
3. 3. Een 'minerale olie- en BTEXN-spot', aangeduid als "WBB-2 geval", met de gevalscode GE173400308. Bureau Syncera heeft op 24 september 2007 het saneringsplan opgesteld. De Provincie heeft ingestemd met dit saneringsplan op 20 november 2007. Op 12 januari 2009 is het evaluatieverslag ingediend bij de Provincie.

Conclusie
De drie hiervoor genoemde gevallen van ernstige bodemverontreiniging zijn inmiddels alledrie gesaneerd. De provincie Gelderland zal nog over moeten gaan tot goedkeuring van de evaluatieverslagen. Naar verwachting volgt de goedkeuring in oktober 2013. Bij de ontwikkeling van het terrein zal rekening worden gehouden met de uitkomsten van de evaluaties.

Er is bij een tweetal verontreinigingen een restverontreiniging in de bodem achtergebleven. Gezien de maatregelen die zijn genomen, dan wel de gehalte (concentraties onder de tussenwaarde) waarin restverontreiniging is aangetroffen, kan er redelijkerwijs van worden uitgegaan dat deze geen belemmering vormen voor de uitvoering van de ontwikkeling.

Beoordelingskader
Externe veiligheid gaat over het beperken van de blootstelling van mensen aan een verhoogd gevaar als gevolg van activiteiten met gevaarlijke stoffen. De aan de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarllijke stoffen verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven.

De wet- en regelgeving voor externe veiligheid is dan ook gestoeld op een risicobenadering. Het gaat in de eerste plaats om de kans op een groep dodelijke slachtoffers door een ongeval met een gevaarlijke stof, ofwel het groepsrisico. Dit risico drukt de kans uit op een ramp van bepaalde omvang in doden. In de tweede plaats gaat het over de persoonlijke veiligheid van de individuele burger, ofwel het plaatsgebonden risico. Dit is de overlijdenskans die een persoon loopt, door op een bepaalde afstand van een inrichting of een transportroute permanent aanwezig te zijn.

Voor transportassen zijn de regels vastgelegd in de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (RNVGS) en voor bedrijven in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Beide besluiten hanteren dezelfde risicobenadering. Voor het plaatsgebonden risico geldt een grens- en een richtwaarde. De beoordeling van het groepsrisico vindt niet plaats door toetsing aan een vaste norm maar door middel van het afleggen van een verantwoording. Het bevoegd gezag beoordeelt hierbij de aanvaardbaarheid van het groepsrisico in het omgevingsbesluit.

Planbeoordeling: Spoorallee
In het kader van externe veiligheid zijn onderzoeken uitgevoerd. In deze onderzoeken wordt ingegaan op zowel het gebied Spoorallee als Luxan-terrein. Voor deze gebieden is dus één rapportage opgesteld. Er worden wel gescheiden procedures gevoerd.

Op basis van de risicoanalyse die uitgevoerd is in kader van het plan Elst Centraal door DGMR³ kan voor het onderhavige plan worden geconcludeerd dat enkel het spoortraject Arnhem-Nijmegen bepalend is voor de externe veiligheidsrisico's in het plangebied. De overige risicobronnen in de omgeving hebben geen of een verwaarloosbare invloed op het externe veiligheidsrisico in het plangebied.

Het spoortraject Arnhem-Nijmegen maakt deel uit van het Basisnet Spoor. Het Basisnet Spoor geeft voor het vervoer van gevaarlijke stoffen per baanvak de maximale gebruiksruimte en risicoplafonds aan. Voor de planbeoordeling met betrekking tot externe veiligheid is het onderzoek 'Risicoberekening spoor Spoorallee – Luxan-terrein Elst'⁴ uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 2 toegevoegd aan dit wijzigingsplan.

Risico vanuit externe veiligheid wordt vooral veroorzaakt door het plan Spoorallee, en in mindere mate door het Luxan-terrein.

Planbeoordeling plaatsgebonden risico spoorlijn
Voor basisnetspoorwegen is een (maximale) plaatsgebonden risico 10^-6 contour (ook wel veiligheidszone genoemd) vastgesteld in de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. De veiligheidszone voor het traject Arnhem – Nijmegen is '0' meter vanaf het hart van de spoorbaan. De risicocontour ligt niet binnen het plangebied en vormt daardoor geen belemmering voor het vaststellen van het wijzigingsplan.

Planbeoordeling groepsrisico spoorlijn
De hoogte van het groepsrisico wordt bepaald door de aard van de risicobron (spoorlijn Arnhem-Nijmegen) en het aantal aanwezigen in de omgeving van de risicobron. Het plangebied 'Spoorallee – Luxan-terrein Elst' ligt op een korte afstand (rond de 35 m) van de spoorlijn. Door een toename van het aantal aanwezigen in het plangebied zal het groepsrisico stijgen.

Voor het bepalen van het aantal potentieel aanwezigen in het gebied 'Spoorallee – Luxan-terrein Elst' is gebruik gemaakt van gegevens uit het ontwerpbestemmingsplan 'Elst Centraal, Huis der Gemeente'. Op beide terreinen zijn bedrijven (tot en met milieucategorie 3) toegestaan. De maximale bouwhoogte is in dat plan 9 meter. In onderhavig plan is de maximale bouwhoogte gesteld op 8 meter met accenten naar 12 meter. In de visie voor het gebied Elst Zuidoost wordt gesproken over de realisatie van een bedrijventerrein met bedrijfsgebouwen met een kantoorachtige uitstraling.

_{Tabel Personendichtheid plangebied 'Spoorallee Luxan Elst' per scenario}

In onderstaande figuur zijn de resultaten voor de berekening van de hoogte van groepsrisico van het de huidige situatie en nieuwe situatie weergegeven.

Figuur Groepsrisico voor de huidige spoorlay-out bij de bestaande situatie en nieuwe situatie voor het plangebied Spoorallee

In de tabel is het groepsrisico (uitgedrukt in een ééngetalswaarde: factoren opzichte van de oriëntatiewaarde) voor 2 scenario's uitgerekend.

_{Tabel Het groepsrisico (uitgedrukt in een ééngetalswaarde:factoren opzichte van de oriëntatiewaarde) voor 2 scenario's}

Uit de berekeningen blijkt dat het groepsrisico in de bestaande situatie onder de oriëntatiewaarde van het groepsrisico ligt. Door de ontwikkeling van het gebied Spoorallee is er sprake van een kleine stijging van het groepsrisico. In de nieuwe ruimtelijke situatie ligt het groepsrisico onder de 10% van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico.

Als gevolg van de toename van het groepsrisico is de Gemeente Overbetuwe op grond van de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen verplicht het groepsrisico voor het plangebied te verantwoorden.

Groepsrisico-verantwoording transport gevaarlijke stoffen over spoorlijn Arnhem-Nijmegen
De gemeente Overbetuwe is op grond van de Circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen verplicht het groepsrisico voor het plangebied Spoorallee in het onderhavige ruimtelijke plan te verantwoorden. De gemeente heeft bij het invullen van de verantwoordingsplicht een grote mate van beoordelingsvrijheid. Ten aanzien van criteria 9 en 10 heeft de veiligheidsregio adviesrecht.

Bij het invullen van de verantwoordingsplicht is nog geen gebruik gemaakt van het advies van Veiligheids- en Gezondheidsregio Gelderland Midden. Het advies is aangevraagd en wordt verwerkt in het definitieve ruimtelijke plan. Conform de Circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen worden in de motvering (verantwoording) van het betrokken besluit de volgende gegevens opgenomen:

1./2. Het groepsrisico en het eerder vastgestelde groepsrisico
Uit het onderzoek van de Omgevingsdienst Regio Arnhem (ODRA) (kenmerk:ODRA13005EV, Risicoberekening spoor Spoorallee Luxan Elst) blijkt dat door de planontwikkeling van het gebied Spoorallee het groepsrisico stijgt. De hoogte van het groepsrisico wordt bepaald aan de hand van de transportgegevens over het spoor en de bestaande en nieuwe bebouwing. Wanneer gebruik gemaakt wordt van de plafond transportgegevens uit de Circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen blijkt: dat het groepsrisico in de huidige situatie onder de oriëntatiewaarde ligt. De normwaarde in de huidige situatie is 0,069 bij 152 dodelijke slachtoffers. Na realisatie van de terreinen Spoorallee en Luxan-terrein is de normwaarde 0,083 bij 144 dodelijke slachtoffers.

3. Een aanduiding van het invloedsgebied
Het invloedsgebied (1% letaalafstand) is berekend met het risicoanalysepakket RBMII. Voor de stofcategorie GF3 is het invloedgebied 574 meter (gaswolkexplosie met een overdruk van 0.1 bar bij weerklasse D9) gemeten vanaf het midden van de spoorlijn.

4. De aanwezige dichtheid van personen in het invloedsgebied
Het wijzigingsplan voor Spoorallee maakt de realisatie van bedrijven mogelijk.

5./6. Een aanduiding van de vervoersstromen
Met in de inwerkingtreding van het Basisnet Spoor is er een plafond ingesteld voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over spoorlijnen. Deze plafondgegevens zijn opgenomen in de Circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen en zijn gehanteerd in de groepsrisicoberekening.

7. Bijdrage kwetsbare objecten aan de hoogte van het groepsrisico
Het wijzigingsplan biedt ruimte voor bedrijven van maximaal milieucategorie 3. Conform de wetgeving externe veiligheid valt een kantoor met een brutovloeroppervlak groter dan 1500m² in de categorie 'kwetsbaar object'. Het wijzigingsplan staat derhalve realisatie van kwetsbare objecten toe. Woningen of objecten met grote aantallen minder zelfredzamen zijn niet toegestaan in het plangebied.

8. Mogelijkheden tot beperking van het groepsrisico
De hoogte van het groepsrisico wordt bepaald door de eigenschappen van de risicoveroorzaker (in dit geval de spoorlijn) en de eigenschappen van de risico-ontvanger (in dit geval de gebieden Spoorallee en Luxan-terrein te Elst). De gemeente Overbetuwe heeft geen invloed op de vervoersintensiteit en vervoerde stofcategorieën over de spoorlijn. Binnen de geografische grenzen van het plangebied wordt de bebouwing zo ver mogelijk van de spoorlijn gerealiseerd.

9. Mogelijkheden tot voorbereiding en bestrijding van een ramp
Het transport van brandbare gassen is maatgevend voor het groepsrisico. De warme BLEVE is gegeven de risicobijdrage het maatgevende ongevalscenario om rekening mee te houden bij het tot stand brengen van een veilig ontwerp. Het plan ligt deels in de 100% letaliteitsafstand en deels binnen de 1% letaliteitsafstand van een BLEVE. De mogelijkheden voor de rampenbestrijding worden o.a. bepaald door de mogelijkheden voor de hulpdiensten om het gebied te bereiken en de aanwezigheid van bluswatervoorzieningen.

Het advies van Veiligheids- en Gezondheidsregio Gelderland Midden is aangevraagd.

10. Mogelijkheden voor zelfredzaamheid en vluchtmogelijkheden aanwezigen
Voor het vermogen om jezelf/en of anderen in veiligheid te brengen bij de dreiging van, of het bestaan van een gevaarlijke situatie wordt de term zelfredzaamheid gebruikt. Bij het bepalen van de mate van zelfredzaamheid spelen onder andere de fysieke gesteldheid en zelfstandigheid van de aanwezigen, de alarmeringsmogelijkheden en vluchtmogelijkheden een rol.

Het advies van Veiligheids- en Gezondheidsregio Gelderland Midden is aangevraagd.

Conclusie externe veiligheid Spoorallee – Luxan-terrein Elst
Het gebied 'Spoorallee – Luxan-terrein Elst' ligt binnen het invloedsgebied van de spoorlijn Arnhem-Nijmegen. Het plaatsgebonden risico levert geen belemmering op voor de realisatie van het wijzigingsplan.

Met het wijzigingsplan wordt de vestiging van kantoorachtige gebouwen mogelijk gemaakt. Daardoor neemt het groepsrisico van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de spoorlijn Arnhem-Nijmegen toe.

1. 3. DGMR, nr. M.2007.5652.16.R002, d.d. 3 juni 2010
2. 4. Risicoberekening spoor Spoorallee-Luxan-terrein Elst (Overbetuwe), Omgevingsdienst Regio Arnhem, 27 augustus 2013

Het verrichten van werkzaamheden in de nabijheid van hoogspanningsmasten, hoogspanningslijnen, hoogspanningskabels, warmwaterleidingen e.d. kan gevaar met zich meebrengen. Om dit gevaar zoveel mogelijk te beperken dient de leidingbeheerder aan te geven onder welke voorwaarden de werkzaamheden veilig plaats kunnen vinden. In het plangebied zijn geen kabels en/of leidingen gelegen.

Rijksbeleid

Nationaal waterplan
In december 2009 heeft het kabinet het Nationaal Waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water, en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiertoe worden genomen. Het Nationaal Waterplan (NWP) is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding.

Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. In het Nationaal Waterplan is een eerste uitwerking gegeven aan het Deltaprogramma dat wordt opgesteld naar aanleiding van het advies van de Deltacommissie in 2008. Dit programma is gericht op duurzame waterveiligheid en zoetwatervoorziening.

Provinciaal beleid

Provinciaal Waterplan 2010 - 2015
In het Waterplan Gelderland is het waterbeleid beschreven aan de hand van een aantal thema's, zoals landbouw, wateroverlast, watertekort, natte natuur, grondwaterbescherming en hoogwaterbescherming. Voor deze thema's is beschreven welke doelstellingen voor 2027 en 2015 er liggen. Daarbij is beschreven hoe wij voor de planperiode de uitvoering van acties zien om die doelstellingen te bereiken. Bij sommige thema's gelden aanvullende waterdoelstellingen voor specifieke waterhuishoudkundige functies.

In het kort hier de belangrijkste doelstellingen voor de planperiode:

• voor de 35 gebieden van de TOP-lijst is het Gewenste Grond- en Oppervlaktewater Regiem (GGOR) bestuurlijk vastgesteld en zijn de maatregelen voor herstel uitgevoerd;
• de maatregelen voor herstel van de wateren van het hoogste ecologisch niveau (HEN-wateren) zijn uitgevoerd;
• de natte ecologische verbindingszones zijn gerealiseerd, tenzij onvoldoende financiële middelen beschikbaar zijn;
• wateroverlast vanuit het regionale watersysteem wordt voorkomen door inrichting van waterbergingsgebieden en verruiming van watergangen;
• in het stedelijk gebied is urgente wateroverlast opgelost;
• de zwemwateren voldoen als minimum aan de categorie aanvaardbaar;
• toekomstvast hoogwaterbeleid.

Waterschap Rivierenland

Waterbeheerplan 2010-1015
Het plan, vastgesteld op 30 oktober 2009, gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkwantiteit, waterkwaliteit, waterkering en waterketen. In het Waterbeheerplan staat wat Waterschap Rivierenland de komende zes jaar gaat doen om inwoners van het rivierengebied veiligheid en voldoende schoon en mooi water in sloten en plassen te kunnen blijven bieden.

Keur Waterschap Rivierenland 2009
Voor waterhuishoudkundige ingrepen is de "Keur Waterschap Rivierenland" van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen, die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden om handelingen te verrichten waardoor het onderhoud, aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd, zonder een ontheffing van het Waterschap. De wateren en waterkeringen waarop de keur van toepassing is, zijn vastgelegd in de legger wateren.

Gemeente Overbetuwe

Waterplan Overbetuwe
In 2008 heeft de gemeente Overbetuwe het Waterplan vastgesteld. In het waterplan wordt het beleidskader geschetst en worden concrete maatregelen voor het watersysteem uitgewerkt. Naast het waterplan wordt parallel een Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) opgesteld waarin de maatregelen voor de riolering (waterketen) worden uitgewerkt.

Met het opstellen van een waterplan wordt inzicht gegeven in de relevante wateropgaven voor de gemeente Overbetuwe, zoals:

• wateroverlast, het zoeken van oplossingen om wateroverlast tegen te gaan;
• waterkwaliteit, het onderzoeken van mogelijkheden voor het verbeteren van de waterkwaliteit;
  grondwater, het inventariseren van grondwateroverlast;
• beleving van water, burgers betrekken bij water;
• afspraken en taken van waterschap en gemeente.

In het waterplan is een RO-attentiekaart per kern op genomen.

Watertoets
De retentie voor Spoorallee is meegenomen in het waterhuishoudkundigplan van het herstructureringsplan voor Elst Zuid-Oost. In het bestemmingsplan Elst Centraal, Infr, P+R en Huis der Gemeente is hiervoor een watergang ontworpen die van noord naar zuid langs de westzijde buiten het plangebied loopt.

Waterberging
In het rapport 'Ontwerp waterhuishouding industrieterrein De Aam', d.d. 28 februari 2007 is voor de spoorzone circa 4 hectare verhard oppervlak opgenomen. De Aamseplas (Eisenhouwerplas) dient hierbij als retentievoorziening. In het huidig ontwerp "Wijzigingsplan Elst, spoorallee 13BROBO083-003", d.d. 18 juli 2013 komt dit uit op circa 3,2 hectare. Het plan voldoet daarmee aan de afspraken die gemaakt zijn in het rapport 'Ontwerp waterhuishouding industrieterrein De Aam', d.d. 28 februari 2007.

Riolering
De riolering op het bedrijventerein is reeds voorzien van een verbeterd gescheiden stelstel. Bij de nadere uitwerking wordt een rioleringsplan gemaakt dat aanlsluit op het gangbare stelsel van het bedrijventerrein.

In het kader van de Flora en faunawet is door Loo plan een quickscan gedaan naar de mogelijke aanwezigheid van beschermde plant- en diersoorten op het Spoorallee terrein⁵. De quickscan is als bijlage 3 bij dit wijzigingsplan gevoegd.

Gebiedsbescherming
Op het moment dat de quick scan werd opgesteld was de invulling van het ruimtelijk plan nog niet concreet. In het plan wordt de vestiging van bedrijven in de milieucategorie 1 tot en met 3.2 mogelijk gemaakt. Voor de categorie 3.2 geldt een richtafstand van 100 meter tot een rustige woonwijk, voor een gememgd gebied geldt een richtafstand van 50 meter. De richtafstanden zien toe op de aspecten geur, (stik-)stof, geluid en gevaar.

De afstand van het plangebied ten opzichte van de beschermde gebieden bedraagt 2 kilometer of meer. Het Natura 2000-gebied 'Uiterwaarden Waal' ligt zelfs op meer dan 3 kilometer afstand van het plangebied. De milieu-invloed van genoemde aspecten op de beschermde gebieden is dan ook verwaarloosbaar. Het plan heeft geen nadelige invloed op het genoemde Natura 2000-gebied, noch op het Nationaal Natuur Netwerk (voorheen: Ecologische Hoofdstructuur.

Broedvogels
Uit de quick scan is naar voren gekomen dat op het terrein verschillende soorten vogels broeden, waaronder schaarse soorten als kleine plevier. Werkzaamheden dienen buiten de broedtijd uitgevoerd te worden. Vogels die broeden mogen nimmer verstoord worden (zorgplichtartikel periode waarin vogels broeden is van half maart tot half juli).

Conclusie
De werkzaamheden en het voorgenomen ruimtelijk plan hebben geen effect op soorten. Indien in periode van half maart-half juli werkzaamheden plaatsvinden, dient rekening met broedende vogels te worden gehouden.

1. 5. Quickscan Flora en faunawet, LOO PLAN voor bos, natuur en landschap, 20 juni 2013

Sinds de invoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) is de verantwoordelijkheid ten aanzien van het bodemarchief gedecentraliseerd naar de gemeente. De provincie Gelderland blijft hierbij bestemmingsplannen (en afwijkingen hierop) toetsen op archeologie en cultuurhistorie, maar gaat er daarbij wel vanuit dat de gemeente zijn eigen taak naar behoren zelfstandig zal uitvoeren. De gemeente Overbetuwe heeft voor haar gemeentelijk grondgebied een erfgoedplan⁶ en een archeologische beleidsadvieskaart⁷ vervaardigd. Het erfgoedplan beoogt versterking van de plaats en betekenis van cultuurhistorie als factor in het ruimtelijk beleidsproces.

Op basis van de informatie uit het erfgoedplan en de archeologische beleidsadvieskaart is in het vigerende bestemmingsplan 'Elst Bedrijventerrein De Aam' voor het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' opgenomen. Dit betekent dat bij bodemverstorende ingrepen met een oppervlakte groter dan 100 m² een archeologisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. In onderhavig wijzigingsplan is de dubbelbestemming overgenomen. De archeologische waarden die eventueel in het plangebied aanwezig zijn, worden middels deze dubbelbestemmingen beschermd.

1. 6. Erfgoedplan 'Een Sleutel tot de schatkist', ADC Heritage BV, d.d. 08-12-2004, rapportnummer H001.
2. 7. RAAP Archeologisch Adviesbureau, rapport 1074, gemeente Overbetuwe.

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen me.r.- (beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst C en D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een kwetsbaar natuurgebied ligt.

Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden dan is het opstellen van een MER nodig.

Beoordeling noodzakelijkheid m.e.r.-beoordeling
Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is, dient bepaald te worden of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, of de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn.

Drempelwaarden Lijst D
In de drempelwaarden lijst D is opgenomen (onder D11.3) dat bij de aanleg, wijziging of uitbreiding van een industrieterrein direct een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 75 hectare of meer. Het gebied waar de ontwikkeling in plaatsvindt is circa 4 ha groot (dit is inclusief zaken als groen en wegen). De ontwikkeling ligt ver beneden de drempelwaarde zoals genoemd onder het Besluit m.e.r.

Gevoelig gebied
In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden.

Het plangebied is niet gelegen in of nabij een gebied dat wordt beschermd wordt vanuit de natuurwaarden. Het plan ligt daarnaast zodanig ver verwijderd van de Ecologische Hoofdstructuur, Natura 2000 gebied, een Vogel- of Habitatrichtlijngebied of overig beschermd natuurgebied dat van externe werking geen sprake kan zijn. Het plangebied behoort niet tot een waterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied. Ook behoort het plangebied niet tot een gebied waarbinnen een Rijksmonument ligt of op andere wijze van cultuurhistorische dan wel landschappelijke waarde is.

Milieugevolgen
In de voorgaande paragraven zijn de verschillende milieueffecten beschouwd, zoals geluid en luchtkwaliteit. Hieruit blijkt dat er door de ontwikkeling geen sprake zal zijn van nadelige milieugevolgen.

Conclusie
Zoals beschreven in de voorafgaande alinea’s zijn er geen 'belangrijke nadelige milieugevolgen’ te verwachten en daarom is het niet noodzakelijk een m.e.r.- beoordeling uit te voeren.

Om het risico op het aantreffen van achtergebleven concentionele explosieven te minimaliseren is een vooronderzoek explosievenonderzoek uitgevoerd⁸. Dit onderzoek is als bijlage 4 bij dit wijzigingsplan gevoegd. Uit het onderzoek volgt dat er een verhoogde kans bestaat op het aantreffen van explosieven.

Door middel van een probleemanalyse⁹ is het vooronderzoek gecomplementeerd. De probleemanalyse is als bijlage 5 bij dit wijzigingsplan gevoerd. De probleemanalyse heeft als doel inzicht te verkrijgen in de mogelijke risico's die het uitvoeren van de geplande werkzaamheden, in relatie tot de mogelijke aanwezigheid van explosieven met zich meebrengen.

De zichtbare granaatinslagen, tezamen met de grote aantallen naoorlogse munitievondsten maken het zeer aannemelijk te stellen dat er binnen het gehele onderzoeksgebied een verhoogde kans op het aantreffen van explosieven bestaat.

Op grond van de analyse van naoorlogs grondverzet blijft het plangebied een risicogebied. Bij het verwijderen van het toenmalige rangeerterrein zijn spoorrail en spoorbielzen verwijderd, waarna vervolgens het aanwezige basalt is weggeschraapt. Het aanwezige zandbed waarin het spoor was gelegen, is hierna niet verwijderd. Dit is duidelijk waarneembaar op luchtfoto's van de huidige situatie. De sloopwerkzaamheden hebben tot maximaal 1 meter beneden maaiveld plaatsgevonden. Het kan niet worden uitgesloten dat explosieven zich bevinden tussen de verwijderde sporen.

Om het risico te elimineren, zullen ter plaatse van de grondroerende werkzaamheden opsporingswerkzaamheden worden verricht.

1. 8. Probleeminventarisatie naar het risico op het aantreffen van Conventionele Explosieven in het onderzoeksgebied: Stationsgebied te Elst, ECG, december 2009
2. 9. Probleemanalyse naar het risico op het aantreffen van Conventionele Explosieven in het onderzoeksgebied: "Stationslocatie Elst", ECG, 26-03-2010

De Gemeente Overbetuwe ontwikkelt het Spoorallee-terrein te Elst, waarbij zij in een vroeg stadium aandacht heeft voor de inpassing van duurzaamheid. Ook het naastgelegen Luxanterrein heeft daarbij de aandacht. Het gaat daarbij voornamelijk om het realiseren van energiebesparing en duurzame energie in het plangebied. Door al bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan na te denken over mogelijke toepassingen kan rekening worden gehouden met de ruimtelijke inpassing daarvan. Om de duurzaamheidsmogelijkheden nader in kaart te brengen, heeft de gemeente een duurzaamheidsoverleg georganiseerd. In dit overleg is ingegaan op concrete maatregelen om energiebesparing en duurzame energie te stimuleren/realiseren en is ook gekeken naar alternatieve methoden voor bedrijven om duurzaamheidsopties te financieren. De resultaten van dit duurzaamheidsoverleg zijn neergelegd in een memo, waarvan de belangrijkste conclusies en aanbevelingen navolgend zijn weergegeven. De volledige memo is als bijlage 7 bij deze toelichting gevoegd.

In hoofdzaak zijn er mogelijkheden vvoor het toepassen van duurzaamheid in de vorm van 1) energiebesparing en 2) duurzame energie. Op het gebied van energiebesparing kunnen diverse maatregelen worden getroffen, zowel op gebieds- als gebouwniveau. Bij duurzame energie geldt dat vooral de gebouwgebonden mogelijkheden kansen lijken te bieden. Hiervoor zijn twee redenen:

• Het bedrijf kan zelf bepalen in welke zij wil (en kan) investeren.
• Collectieve systemen vereisen een hogere investering in zowel geld als openbare ruimte (hoger ruimtebeslag), terwijl de terugverdientijd onzeker is door de onzekerheid in bouwfasering.

Naast de technische mogelijkheden moet ook aandacht worden besteed aan de manier waarop de financiering van de verduurzaming plaats vindt. Ondernemers komen hier zelf vaak niet aan toe en hebben hier bovendien weinig zicht op en ervaring mee. Hiervoor zijn drie instrumenten:

• Financiering uit duurzaamheidsfondsen.
• Een energieontwikkelaar aantrekken die de ontwikkeling van duurzame energie stimuleert.
• Het aanbieden van energiescans aan ondernemers om in het ontwerpstadium energiebesparing mee te nemen.

Energie en duurzaamheid in de openbare ruimte
In gebiedsontwikkelingen zit de directe invloed van een gemeente op energie en duurzaamheid vooral in de openbare ruimte. De gemeente kan beperkt directe invloed uitoefenen op het ontwerp en de inrichting van de gebouwen. Door faciliteren en het goede voorbeeld geven kan zij echter wel een belangrijke bijdrage leveren aan de verduurzaming van Spoorallee.

Ten aanzien van de openbare ruimte zijn de volgende oplossingen interessant voor Spoorallee:

• Bepalen op welke aspecten in de openbare ruimte er mogelijkheden voor welk type duurzame verlichting van de openbare ruimte, gebruik van gerecyclede materialen en meervoudig ruimtegebruik;
• Nader verkennen in hoeverre er concrete kansen zijn voor hergebruiken & koppelen afvalstromen in Spoorallee;
• Oriëntatie op bereidheid en kansrijkheid om energiestromen met de omgeving te delen (bijv. WKO van nieuwe gemeentehuis of restwarmte vrieshuis);
• Met marktpartijen oriënterende gesprekken voeren over duurzame (en innovatieve) concepten en de concrete mogelijkheden hiervoor binnen Spoorallee.

Energie en duurzaamheid op gebouw- en ondernemersniveau
Om op gebouwniveau / ondernemersniveau een extra stap te zetten op het gebied van energie en duurzaamheid kan de gemeente vooral via het faciliteren een rol spelen. Concreet gaat het hierbij om:

• ondernemers informeren over en inzicht geven in de mogelijkheden en voordelen van maatregelen om energie te besparen en duurzame energie op te wekken op gebouwniveau;
• ondernemers begeleiden bij het verkrijgen van financiering voor energiebesparing en/of duurzame energie;
• In overleg met de provincie de mogelijkheden voor de toepassing van de subsidieregeling voor energietransitie te bepalen;
• In overleg met de provincie bepalen of vanuit de gemeente ook energiescans voor ondernemers kunnen worden aangeboden aan ondernemers op Spoorallee;
• Te onderzoeken op welke wijze de gemeente ondernemers kan ondersteunen bij het aanvragen van de subsidie.

De concrete duurzaamheidsmaatregelen in het openbare gebied verdienen zich grotendeels snel terug. De belangrijkste investering is tijd om concrete mogelijkheden te onderzoeken en af te tasten bij betrokkenen. De meest effectieve mogelijkheden die de gemeente heeft om bedrijven te stimuleren vragen ook vooral tijd om in het beginstadium met de ondernemers in gesprek te gaan. De gemeente kan een subsidie of fonds in overweging nemen, maar gezien de financieringsmogelijkheden die er al lijken te zijn zal dit niet van doorslaggevend belang zijn. Kortom, voor Spoorallee zijn vooral voldoende tijd en aandacht voor implementatie van energiebesparing, energieopwekking en duurzaamheid van belang.

Omgeving plangebied
Spoorallee is het gebied op het bedrijventerrein De Aam ten oosten van de spoorlijn Arnhem-Nijmegen. De omgeving bestaat uit het bedrijventerrein De Aam, wat zich conform de visie Elst Zuid-oost in de toekomst kan ontwikkelen tot een hoogwaardig bedrijventerrein.

Het terrein is bereikbaar met de auto via de Nieuwe Aamsestraat en de Olympiasingel, met de trein via station Elst. Het terrein is momenteel niet zichtbaar vanaf het perron.

Ten noorden van het plangebied wordt rond het station Elst Centraal ontwikkeld. Op 29 mei 2012 is hiervoor een stedenbouwkundig plan vastgesteld. Delen van dit plan zijn inmiddels planologisch mogelijk gemaakt. Zo wordt het station verbouwd, komt er aan de westzijde van het spoor een 3^e perron bij voor de spoorlijn Tiel-Elst en alle perrons krijgen nieuwe toegangen. Daarbij komt er direct ten noorden van het plangebied een gebouwde P+R garage. Ten zuidoosten van het plan wordt het terrein van het voormalige bedrijf Luxan herontwikkeld. De herontwikkeling van Spoorallee sluit bij de ontwikkelingen van dit plan aan.

Plangebied
Het plangebied is na de sanering van het emplacement groen en onbebouwd.

Figuur: huidige situatie plangebied (bron: LOO PLAN)

Er is een onderzoek uitgevoerd naar de locatie, de markt en kansrijke doelgroepen en randvoorwaarden voor de ontwikkeling. (Stec Groep). Dit onderzoek is als bijlage 6 bij dit wijzigingplan gevoegd.

Locatie & plan
Voor de onderbouwing van de nut en noodzaak van de herontwikkeling van Spoorallee is eerst een SWOT-analyse uitgevoerd om de kwaliteiten van de locatie te bepalen. Uit de SWOT-analyse volgt dat Spooralle een plek is met potentie. De herontwikkeling is in lijn met trede 1 van de SER-ladder en trede 1 en 2 van de Ladder voor duurzame verstedelijking. In lijn met trede 3 van de Ladder voor duurzame verstedelijking is het plangebied goed en multimodaal (auto, trein, bus) bereikbaar.

Ladder voor duurzame verstedelijking (bron ministerie van I&M, 2012)

Spoorallee is één van de visitekaartjes van Elst. De uitstraling moet daarom goed zijn. Deze ontwikkeling sluit aan bij de ontwikkeling van het bestaande bedrijventerrein De Aam. Het gedeelte van het bestaande terrein dat grenst aan Spoorallee moet zich de komende jaren ook doorontwikkelen tot een hoogwaardig milieu.

Marktscan en doelgroepen
Er is een beperkte vraag naar bedrijventerreinen in de gemeente Overbetuwe, zo'n 20 tot 25 hectare. De vraag bestaat voor een klein deel uit bedrijvigheid met een hoogwaardige uitstraling. Het aanbod bedraagt zo'n 20 hectare (excl. Park 15). Er is veel aanbod in de bestaande bedrijfsruimtemarkt die als alternatieve vestingslocatie voor bedrijven kan dienen (concurrentie voor nieuwe kavels). Het aanbod op andere bedrijventerreinen is vooral regulier, klein, middelgroot en grootschalig.

Spoorallee wordt ontwikkeld als een modern werkgebied. Er dient ruimte geboden te worden aan startende en doorstartende ondernemers.

Randvoorwaarden
Voor een sterke gebiedsontwikkeling in Spoorallee zijn de volgende randvoorwaarden van belang

Het plangebied betreft het voormalige emplacement van de NS. De grond is in augustus 2010 door NS vastgoed te koop aangeboden en verworven door de gemeente. De gemeente beschouwt het als een strategische locatie die kansen biedt voor de vestiging van nieuwe bedrijvigheid en voor het verbeteren van de bereikbaarheid. Het doel is om het gebied in te richten als hoogwaardig bedrijventerrein voor bedrijven met een hoogwaardige, kantoorachtige uitstraling met een optimale ontsluiting (voor zowel autoverkeer als openbaar vervoer) en voldoende parkeergelegenheid. Het gebied is ongeveer 4 hectare groot.

Figuur: mogelijke toekomstige situatie plangebied

Bedrijven
Op het terrein kunnen zich hoogwaardige bedrijven en bedrijfsverzamelgebouwen vestigen. Bedrijven kunnen zich vestigen met milieucategorie 1 t/m 3.2. Voor wat betreft de hoogte wordt aangesloten bij het naastgelegen bedrijventerrein De Aam.

Naast dit bestemmingsplan wordt er een beeldkwaliteitplan opgesteld waarin zal worden ingegaan op de gewenste verschijningsvorm van de bedrijfsgebouwen en de perceelsinrichting. Dit beeldkwaliteitplan loopt een separate procedure en zal straks enerzijds een toetsingskader voor welstand bieden en anderzijds een inspiratiekader voor de inrichting van het gebied. Daarnaast zullen bepaalde voorwaarden uit het beeldkwaliteitplan worden gekoppeld aan een koopovereenkomst zodat ook privaatrechtelijk op kwaliteit kan worden gestuurd.

Groen
In de visie Elst Zuidoost wordt voorgesteld langs het spoor een nieuwe groenstructuur te realiseren die de rand van het bedrijventerrein markeert. De groene geleidingselementen die een vaste situering moeten krijgen, zijn gelegen aan de noord- en de zuidzijde van het plangebied en een element tegenover de zuidelijke bocht van de ontslutingsweg en in het verlengde van de Handelsweg.

Tussen deze twee elementen en het noordelijke element is met een variable situering een perceelscheidend groenelement gewenst. De vaste geleidingselementen hebben de bestemming 'Groen'. Voor de overige groenelementen is in de bestemming 'Bedrijventerrein' opgenomen dat minimaal 2.000 m² aan groen gerealiseerd moet worden. De locatie van deze elementen is variabel om flexibel te kunnen omgaan met het uitgeefbare gebied.

Water
Buiten het plangebied wordt waterretentie gerealiseerd. Hiervoor wordt een watergang ontworpen die langs de hele westzijde van het terrein van Spoorallee loopt. Ten noorden van het plangebied wordt tevens een watergang ontworpen.

Verkeer en parkeren
De ontsluitingstructuur is het belangrijkste basisinrichtingselement voor Spoorallee. De ontsluitingsweg is aan de oostelijke zijde van het terrein gelegd om een logische combinatie te kunnen maken met de ontsluiting van het nog te herontwikkelen terrein van het voormalige bedrijf Luxan. Voor dit plangebied is momenteel ook een wijzigingsplanprocedure in voorbereiding. De nieuwe wegen binnen het plangebied zullen worden ingericht met een maximumsnelheid van 30 km/uur.

Ten behoeve van de bedrijven dienen op eigen terrein parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Hiertoe zijn in de regels parkeernormen opgenomen.

Inleiding
Dit hoofdstuk bevat de concrete vertaling van het beleidsgedeelte (voorafgaande hoofdstukken) in het juridisch gedeelte van het wijzigingsplan (de verbeelding en regels).

Het wijzigingsplan 'Elst, Spoorallee' bestaat uit de volgende onderdelen:

De toelichting
Hierin wordt het beleidskader uiteengezet en wordt de ontwikkeling onderbouwd. Dit wordt aangevuld met een toelichting op de juridische opzet en een korte beschrijving van de handhavings- en uitvoeringsaspecten.

De bestemmingsregels
In de bestemmingsregels zijn de bouw- en gebruiksregels binnen de verschillende bestemmingen opgenomen.

De verbeelding
Op de verbeelding zijn de enkelbestemmingen 'Bedrijventerrein', 'Groen' en 'Water' opgenomen. Daarnaast is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' opgenomen.

Opzet van het plan
Het wijzigingsplan is een juridisch plan, dat bindend is voor de burgers en voor de overheid. Bij de overwegingen over de gewenste opzet van het wijzigingsplan staat men voor het dilemma dat er enerzijds een duidelijke behoefte is aan minder regelgeving. Daarnaast moet het plan flexibel zijn om op toekomstige ontwikkelingen in te spelen. Daarvoor zijn afwijkingsbevoegdheden opgenomen. Deze regelingen bieden weliswaar ruimte voor bepaalde ontwikkelingen, er kunnen echter geen directe rechten en/ of plichten aan worden ontleend. Er zal altijd een belangenafweging plaatsvinden. Als echter wordt voldaan kan worden aan de gestelde voorwaarden, is die afweging marginaal.

Op de verbeelding zijn de enkelbestemmingen 'Bedrijventerrein', 'Groen' en 'Water' opgenomen. De bestemmingen vormen het zogenaamde casco van het plan, waarvan in beginsel niet mag worden afgeweken. Om te weten wat binnen de bestemming op de verbeelding is toegestaan, dienen de regels hierbij gelezen te worden. De regels en verbeelding zijn derhalve niet los van elkaar te zien.

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, de Wabo en het bestemmingsplan 'Elst, Bedrijventerrein De Aam' van de gemeente Overbetuwe (vastgesteld op 21 mei 2013). Hieronder wordt de opbouw en dergelijke kort toegelicht.

Inleidende regels
Begrippen
In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het wijzigingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Wijze van meten
Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Bestemmingsregels
In het tweede hoofdstuk komen de bestemmingen aan de orde. Het onderhavige wijzigingsplan bevat 3 enkelbestemmingen en 1 dubbelbestemming.

Bedrijventerrein
Gebruik
Deze gronden zijn bestemd voor bedrijven. De bedrijfscategorieën 1 t/m 3.2 zijn toegestaan. Met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1' uitsluitend de bedrijfscategorieën 1 t/m 3.1 zijn toegestaan. Verder zijn bedrijfsverzamelgebouwen en niet-zelfstandige kantoren toegestaan. Daarnaast zijn nutsvoorzieningen, parkeren, in- en uitritten, geluidwerende voorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, groenvoorzieningen en ter plaatse van de aanduiding 'verkeer' wegen toegestaan.

Daarnaast zijn er twee voorwaardelijke bepalingen opgenomen met betrekking tot verkeer en geluid. Voor verkeer geldt dat de weg op minimaal twee plaatsen aan moet sluiten op het bestaande wegennet. Voor geluid geldt dat voor een bepaald gebied dat is aangeduid op de verbeelding de gebouwen zoveel mogelijk geluidabsorberend (reflectiefactor 0,2) uitgevoerd moeten worden, zodat de hoogte van de geluidreflectie op de woningen aan de Korte Bemmelseweg beperkt blijven tot maximaal 1 dB.

Voor buitenopslag is een regeling opgenomen. Buitenopslag uitsluitend is rechtstreeks toegelaten tussen gebouwen of delen van gebouwen, waarbij het gebouw of de gebouwen enerzijds grenst aan de wegzijde en anderzijds grenst aan de spoorzijde. In onderstaand figuur is weergegeven wat hiermee wordt bedoeld.

Daarnaast is er een afwijkinsgmogelijkheid opgenomen, zodat buitenopslag ook is toegestaan wanneer opslag optisch is afgescheiden door middel van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, of een gebouw. In onderstaand figuur is weergegeven wat hiermee wordt bedoeld.

Bouwen
De gebouwen dienen binnen het bouwvlak gebouwd te worden. De goot- en bouwhoogte zijn op de verbeelding aangeduid, net zoals het bebouwinsgpercentage. De gebouwen mogen aan 1 zijde op de zijdelingse perceelsgrens worden gebouwd, voor de andere zijde dient een minimale afstand van 5 meter aangehouden te worden. Dit laatste geldt niet voor de meest zuidelijke en noordelijke percelen van het plangebied, die mogen aan beide zijden op de perceelsgrens worden gebouwd.

Groen
Gebruik
Deze gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, voet- en fietspaden, in- en uitritten, beeldende kunstwerken, nutsvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, schouwpaden, evenementen, parkeren en verkeersvoorzieningen en bijbehorende voorzieningen.

Bouwen
Uitsluitend zijn toegestaan bouwwerken geen gebouwen zijnde die ten dienste van deze bestemming staan, alsmede gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, ten dienste van het openbaar nut.

Water
Deze gronden zijn bestemd voor waterhuishoudkundige doelinden, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waterafvoer en waterberging, (natuurvriendelijke) oevers, waterstaatkundige kunstwerken, bruggen en andere waterstaatswerken, beeldende kunstwerken, oppervlaktewater, zoals vijvers, schouwpaden een en ander met de bijbehorende voorzieningen zoals bermen, paden, beschoeiingen en dergelijke.

Bouwen
Uitsluitend zijn toegestaan bouwwerken geen gebouwen zijnde die ten dienste van deze bestemming staan, alsmede gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming.

Dubbelbestemming
De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' is van toepassing. De bepalingen van de hoofdbestemming en de dubbelbestemming zijn dan beide van toepassing. Bij strijd tussen deze bepalingen prevaleren de bepalingen van de dubbelbestemming. De reden hiervoor is dat de belangen van de dubbelbestemming zwaarder wegen dan die van de hoofdbestemming.

Algemene regels
Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een plan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels
In deze regeling zijn bepalingen opgenomen ten behoeve van bestaande hoogtes en afstanden. Daarnaast is bepaald hoe met ondergronds bouwen wordt omgegaan.

Algemene gebruiksregels
Deze bepaling bevat de vormen van gebruik, die in ieder geval strijdig zijn met de regels van het wijzigingsplan.

Algemene afwijkingsregels
In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan door middel van een omgevingsvergunning afgeweken kan worden van het wijzigingsplan . Het gaat hierbij om de bevoegdheid om door middel van een omgevingsvergunning af te kunnen wijken van de regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Overgangs- en slotregels
Overgangsrecht
Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het wijzigingsplan bestaan (of waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingbevoegdheid. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet.

Slotregel
Dit artikel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

Kostenverhaal
Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeenteraad van Overbetuwe verplicht om, indien er sprake is van een bouwplan, de gemeentelijke kosten te verhalen. De gronden zijn in eigendom van de gemeente Overbetuwe, zodat de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan niet geldt.

Financiële haalbaarheid
De ontwikkeling dient ook financieel haalbaar te zijn. Voor het onderhavige plangebied betekent dit dat de uitvoerbaarheid moet worden onderzocht. Er dient inzicht gegeven te worden in de opbrengsten die gegenereerd worden alsook kosten die gemaakt worden.

Uit onderzoek blijkt dat de gemeente beschikt over voldoende middelen om de voorgestane ontwikkeling te kunnen realiseren. Wanneer de kosten en opbrengsten naast elkaar worden gelegd, is er sprake van een sluitende grondexploitatie.

De grondexploitatie Spoorallee 2013 is vastgesteld door de gemeenteraad. Naast deze grondexploitatie is ook een risicoanalyse voor het project opgesteld. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

De procedures voor vaststelling van een wijzigingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien kan het noodzakelijk zijn om belanghebbenden de gelegenheid te bieden om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Dit is afhankelijk van de inspraakverordening van de gemeente. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het wijzigingsplan van start gaan.

Op grond van de 'Inspraakverordening gemeente Overbetuwe 2007' kan het gemeentebestuur de inwoners van de gemeente betrekken bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Gelet op de aard van het plan is er van afgezien om het voorontwerp van het wijzigingsplan voor de inspraak ter visie te leggen. Vanzelfsprekend zal het wijzingingsplan wel – als ontwerp – ter visie worden gelegd.

Artikel 3.1.1. van het besluit ruimtelijke ordening geeft aan dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een wijzigingsplan overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Het plan is voorgelegd aan de provincie en het waterschap. Beide hebben aangegeven akkoord te zijn met het wijzigingsplan.

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan zal plaatsvinden volgens artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. Het wijzigingsplan wordt in dit kader ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode is er één zienswijze kenbaar gemaakt tegen het plan. De zienswijze heeft tot aanpassing van het plan geleid.

Na vaststelling wordt het wijzigingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.