het bestemmingsplan Elst, Nieuwe Aamsestraat 85 met identificatienummer NL.IMRO.1734.0211ELSTaamsestr85-ONT1 van de gemeente Overbetuwe.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge dit bestemmingsplan regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw gebouwde ruimte, die daaraan ruimtelijk (door zijn constructie of afmetingen) ondergeschikt is - maximaal bestaande uit één bouwlaag al dan niet met kap - met dien verstande dat een aanbouw een zelfstandige ruimte is en een uitbouw een uitbreiding van een reeds bestaande ruimte van het hoofdgebouw is.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten niet specifiek publieksgericht zijn, en dat op kleine schaal in de woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.

een bijgebouw bij een woning waarin mantelzorg gehuisvest is.

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder c van de Wet ruimtelijke ordening.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

de aan een gebouw toegekende waarde gekenmerkt door de opbouw en/of indeling van de buitengevel, de dakopbouw en het materiaal en/of kleurgebruik eventueel in samenhang met de omgeving.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage dat de grootte van een bestemmingsvlak, van een bouwvlak of van een erf aangeeft dat ten hoogste mag worden bebouwd.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren, inzamelen, verwerken, verhuren, opslaan en/of distribueren van goederen.

de onderste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

een gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van een kelder en de ruimte(n) in de kap.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge deze regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

een bouwkundig ondergeschikte verbinding tussen gebouwen, met de functie van (overdekte) doorgang om van het ene naar het andere gebouw te kunnen komen, al dan niet gebouwd op de begane grond, bestaande uit één bouwlaag.

een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen inzake agrarische bedrijfsvoering of archeologie.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf en waarbij een showroom en/of verkoopruimte ter plaatse aanwezig is. Horeca-activiteiten alsmede internetwinkels van waaruit bestellingen worden verzonden of kunnen worden afgehaald en waarbij geen showroom aanwezig is, zijn hieronder niet begrepen.

het gedeelte van een bouwperceel gelegen buiten het, binnen het bouwperceel gelegen, bouwvlak.

een georganiseerde gebeurtenis, (openlucht-)manifestatie, (thema-)dag of week.

een perceel of een gedeelte van een perceel met een helling van ten minste 1:10 gemeten over een afstand van minimaal 5 meter.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gedeelte van een gebouw, exclusief aan- en uitbouwen, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

een persoon of vaste groep personen die gezamenlijk en bestendig, een huishouden voeren.

een verblijfsruimte die door haar aard, indeling en inrichting kennelijk is bedoeld voor het verrichten van werkzaamheden van hoofdzakelijk administratieve aard zonder baliefunctie.

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,50 meter boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen. Bij 'bebouwing in geaccidenteerd terrein' gelegen beneden peil.

het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

gebruik dat niet direct gerelateerd is aan de bestemming, maar dat krachtens de regels tevens is toegestaan op de betrokken gronden.

een onderdeel van een bedrijf, dat andere bedrijfsactiviteiten als inkomstenbron heeft en waarvoor het kantoor uitsluitend een ondersteunende functie heeft.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een vergunning als bedoeld in artikel 3.3 onder a van de Wet ruimtelijke ordening.

bouwdelen van beperkte afmetingen, die buiten het gebouw uitsteken, zoals schoorstenen, windvanen, dakoverstekken, balkons en liftschaften.

onder peil.

verzamelgebouw waarbinnen zich units of boxen bevinden ten behoeve van al dan niet bedrijfsmatige stalling en opslag, niet zijnde opslag van levende of dode have, vuurwerk of gevaarlijke stoffen, waarbij de units of boxen alleen inpandig kunnen worden ontsloten.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een dakvlak en maximaal één gesloten wand.

1. a. voor bebouwing in geaccidenteerd terrein voor zover de bebouwing met de gevel is gericht naar het openbare gebied waarop het bouwperceel ontsloten wordt (de dijk) en is gesitueerd op of binnen een afstand van 3 meter uit de grens met het openbare gebied: 35 centimeter boven de kruin van de dijk;
2. b. voor overige bebouwing in geaccidenteerd terrein: de bestaande gemiddelde bouwhoogte van het terrein op het punt waar deze direct grenst aan de gevel welke is gericht naar het openbare gebied waarop het bouwperceel ontsloten wordt;
3. c. voor gebouwen op een perceel in niet geaccidenteerd terrein, waarvan de hoofdtoegang aan een weg grenst, mits het gebouw op een afstand van niet meer dan 20 meter van die weg is gelegen: 35 centimeter boven de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
4. d. in andere gevallen bij gebouwen op een perceel in niet geaccidenteerd terrein: de gemiddelde bouwhoogte van het terrein op het punt waar dit direct grenst aan de gevel die is gericht naar het openbare gebied waarop het bouwperceel ontsloten wordt;
5. e. voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde bouwhoogte van het aansluitende terrein.

degene, die zich tegen vergoeding beschikbaar stelt tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander.

het zich tegen vergoeding beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander.

een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak publieksaantrekkend zijn en waarvan de omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan.

een vorm van prostitutie waarbij de werving van klanten geschiedt door een prostitué(e) die door houding, gebaren, kleding of anderszins vanuit een gebouw de aandacht op zich vestigt en waarbij de seksuele handelingen in een voor publiek besloten ruimte plaatsvinden.

een kleinschalige, niet-bedrijfsmatige voorziening ten behoeve van de woonfunctie met een dagrecreatief karakter, zoals zwembad, tennisbaan en golfafslagplaats.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang als zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een (raam) prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

het vanaf een vaste plaats op een openbare en in de open lucht gelegen plaats te koop aanbieden, verkopen of afleveren van goederen dan wel diensten aan te bieden, gebruikmakend van fysieke middelen, zoals een kraam, een wagen of een tafel.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de begrenzing van het bouwvlak, waarop de voorgevels van het hoofdgebouw zijn georiënteerd, alsmede het verlengde daarvan.

wet van 13 juni 1979, Stb. 442, houdende regels met betrekking tot een aantal algemene onderwerpen op het gebied van de milieuhygiëne, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan.

wet van 20 oktober 2006, Stb. 2006, 566, houdende vaststelling van nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan.

een complex van ruimten inclusief aan- en uitbouwen, dat bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Bij toepassing van het meten van de goothoogte van een bouwwerk worden dakkapellen buiten beschouwing gelaten, behoudens dakkapellen waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de breedte van het betreffende dakvlak. De goothoogte wordt dan gemeten vanaf het peil tot aan de goot van de dakkapel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2' bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten behorende bij deze regels (Bijlage 1):
2. b. niet-zelfstandige kantoren;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. parkeren;
5. e. in- en uitritten;
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. evenementen;

een en ander met de bijbehorende voorzieningen.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen, water, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden;
2. b. evenementen;
3. c. beeldende kunstwerken;
4. d. bij deze bestemming behorende nutsvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van beeldende kunstwerken bedraagt ten hoogste 5 m;
3. c. de bouwhoogte van speelvoorzieningen bedraagt ten hoogste 6 m;
4. d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend uitbouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. ten aanzien van uitbouwen gelden de volgende regels:
   1. 1. de horizontale diepte bedraagt maximaal 1,5 m;
   2. 2. de (horizontale) diepte van de overblijvende, niet met gebouwen bebouwde gronden bedraagt minimaal 2,5 m;
   3. 3. voor zover de uitbouw wordt gebouwd tegen een gevel van het hoofdgebouw bedraagt de breedte maximaal 60% van de breedte van die gevel;
   4. 4. de bouwhoogte bedraagt maximaal 4 m;
   5. 5. de oppervlakte bedraagt maximaal 6 m²;
3. c. de bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt ten hoogste 1 m;
4. d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, waarbij inwoning is toegestaan;
2. b. aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
3. c. het hobbymatig houden van dieren en/of het telen van gewassen;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en toegangswegen.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van archeologische waarden in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden in de grond (in situ) te behouden.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen door het geheel of gedeeltelijk verwijderen van de bestemming Waarde - Archeologie, indien op basis van nader archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is.

De voor Waarde - Archeologische verwachting 1 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische resten in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

De voor Waarde - Archeologische verwachting 2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische resten in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

1. a. Voor een bouwwerk, dat bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

Voor het bouwen van geheel of gedeeltelijk beneden het maaiveld gelegen gebouwen gelden de volgende bepalingen:

1. a. de ondergrondse ruimte mag uitsluitend vanuit de binnenzijde van de bebouwing waaronder het wordt gerealiseerd, toegankelijk zijn;
2. b. de bouw van de ondergrondse ruimte is uitsluitend toelaatbaar daar waar bovengronds gebouwen aanwezig zijn;
3. c. de ondergrondse ruimten bestaat uit ten hoogste één bouwlaag die ten hoogste tot 3 m onder peil reikt;
4. d. het bouwen van ondergrondse ruimten is uitsluitend toelaatbaar direct onder de gebouwen waarbij de ondergrondse ruimten niet voorbij de buitenmuren van de bebouwing komen, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein de ondergrondse bebouwing de bovengrondse bebouwing met een (horizontale) diepte van 3 meter mag overschrijden;
5. e. ondergrondse ruimten worden niet meegerekend bij de maximale inhoudsmaat van de bebouwing;
6. f. het kunstmatig verhogen van het peil rond de bebouwing is niet toegestaan.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 11.3 teneinde ondergrondse gebouwen toe te staan daar waar bovengronds geen gebouwen zijn toegestaan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. a. het betreft geen bebouwing in geaccidenteerd terrein;
2. b. de bebouwde oppervlakte van de ondergrondse gebouwen bedraagt niet meer dan 25 m². Als bebouwde oppervlakte van ondergrondse gebouwen wordt, in afwijking van het bepaalde in artikel 2, de oppervlakte van de vloer gemeten, inclusief muren;
3. c. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;
4. d. de afwijking leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.

Onder gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in elk geval verstaan:

1. a. het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning is niet toegestaan;
2. b. het gebruik van woningen en/of wooneenheden anders dan voor één huishouden is niet toegestaan;
3. c. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
4. d. een gebruik van gronden als stalling- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
5. e. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen;
2. b. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing;
3. c. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m;
4. d. van de regels en de bouw toestaan van niet voor bewoning bestemde gebouwen met een inhoud van ten hoogste 50 m³ en een bouwhoogte van ten hoogste 5 m ten dienste van het openbaar nut, zoals schakelhuisjes, wachthuisjes, transformatorhuisjes, telefooncellen, alsmede andere bouwwerken, zoals muurtjes, standbeelden en lichtmasten; gasdrukmeetstations en verkooppunten voor motorbrandstoffen uitgezonderd.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 3.4.4 sub c en artikel 4.3.1 onder c voor het tijdelijk gebruik van gronden voor evenementen, mits:

1. a. de duur van het evenement maximaal 14 aaneengesloten dagen inclusief opbouw en afbraak bedraagt;
2. b. een evenement (inclusief opbouw) vindt pas plaats na het verstrijken van een aantal dagen na het voorgaande evenement (inclusief afbraak), waarbij het aantal verstreken dagen minimaal gelijk is aan de duur van het voorgaande evenement (inclusief opbouw en afbraak);
3. c. het aantal evenementen maximaal 10 per kalenderjaar bedraagt;
4. d. er voldoende parkeerplaatsen al dan niet op eigen terrein aanwezig zijn;
5. e. de aan te brengen voorzieningen tijdelijk zijn wat inhoudt dat het houden van een evenement niet mag leiden tot onomkeerbare voorzieningen en/of ingrepen;
6. f. in de nabijheid gelegen functies en waarden niet in onevenredige mate in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
7. g. de belangen van eigenaars en/of gebruikers van betrokken of nabijgelegen gronden niet onevenredig
8. h. worden geschaad.

Afwijken als bedoeld in lid 13.1 kan slechts worden verleend, mits:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor:

1. a. het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:
   1. 1. bestemmingsgrenzen mogen met niet meer dan 5 m worden verschoven;
   2. 2. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
   3. 3. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het toestaan van de bouw van niet voor bewoning bestemde gebouwen met een bouwhoogte van ten hoogste 3,5 m en een inhoud van ten hoogste 75 m³ ten dienste van het openbare nut en overige openbare dienstverlening.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde aan gronden een andere dubbelbestemming Waarde - Archeologie toe te kennen, indien uit nader archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid sub a met maximaal 10%;
3. c. dit lid sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid sub a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Elst, Nieuwe Aamsestraat 85.

Voorliggend bestemmingsplan ´Elst, Nieuwe Aamsestraat 85´ ziet op het perceel aan de Nieuwe Aamsestraat 85 te Elst. Deze locatie is bekend van het tuincentrum dat hier voorheen gevestigd was. Het tuincentrum is verhuisd naar de overkant van de Nieuwe Aamsestraat en sindsdien is het perceel niet gebruikt. Inmiddels is de bebouwing gesloopt en ligt het perceel braak. Er is een verzoek ingediend voor de realisatie van twee woningen en vijf bedrijfspercelen. Deze veranderingen passen niet binnen het vigerend bestemmingsplan. Deze ontwikkelingen worden juridisch-planologisch mogelijk gemaakt door middel van onderhavige partiële bestemmingsplanherziening.

Het plangebied ligt aan de Nieuwe Aamsestraat 85 te Elst, ten oosten van de kern en ten noorden van bedrijventerrein De Aam. Het plangebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de Nieuwe Aamsestraat en de Lingestraat en aan de westzijde door de grenzen van de percelen aan Landaspad 3 en 5. Aan de oostzijde vormt de Lingestraat de plangrens, tezamen met de grenzen van het perceel aan Lingestraat 1. Aan de noordzijde wordt het perceel begrensd door het Landaspad en de grenzen van de percelen aan Landaspad 1 en 1b en aan Lingestraat 1. Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Elst, sectie N, nummers 3629, 3630, 3631 (ged.), 3632, 3633, 841 (ged.), 842 en 844. Het plangebied heeft een totale oppervlakte van 16.341 m².

Op afbeelding 1 is de globale ligging van het plangebied in groter verband weergegeven, alsmede een gedetailleerde luchtfoto waarop de ligging van het plangebied in zijn nabije omgeving te zien is voor de sloop van de bebouwing van het voormalige tuincentrum. Deze bebouwing is inmiddels gesloopt. In afbeelding 2 is een luchtfoto van de actuele situatie te zien. De exacte begrenzing van het plangebied is ingetekend op de verbeelding van dit bestemmingsplan.

Afbeelding 1: Luchtfoto van de voorheen bestaande situatie plangebied (plangebied in rood kader, boven: globale ligging in groter verband, onder: gedetailleerde ligging in nabije omgeving)

Afbeelding 2: Luchtfoto van de huidige situatie in het plangebied

In het plangebied gelden drie bestemmingsplannen. Voor het grootste deel geldt het bestemmingsplan 'Elst, Schil Westeraam A325', vastgesteld door de gemeenteraad op 21 mei 2013. Daarnaast geldt voor een zeer klein gedeelte van het plangebied (oostzijde) het bestemmingsplan 'Aamse Poort Fase I', vastgesteld door de gemeenteraad op 15 december 2009. Ten slotte geldt voor een gedeelte van het plangebied (westzijde) het bestemmingsplan 'Elst, Nieuwe Aamsestraat Infra', vastgesteld door de gemeenteraad op 17 juni 2014.

Het plangebied heeft de bestemmingen 'Detailhandel - Tuincentrum', 'Wonen', 'Tuin' en 'Verkeer'. Daarnaast heeft het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie', 'Waarde - Archeologische verwachting 1' en 'Waarde - Archeologische verwachting 2'.

Gezien de bestemmingen 'Detailhandel - Tuincentrum' en 'Verkeer', zijn de bedrijfspercelen en de meest westelijke woning niet toegestaan. De meest oostelijk geplande woning is voorzien op gronden met de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin'. De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn voorzien van een bouwvlak, echter binnen een bouwvlak is slechts één woning toegestaan waardoor de toevoeging van de nieuwe woning niet mogelijk is. Zodoende zijn de voorgestane ontwikkelingen op basis van de vigerende bestemmingsplannen niet toegestaan en dient het planologisch regime aangepast te worden.

Allereerst wordt ingegaan op het beleid wat van toepassing is op onderhavige ontwikkeling. Daarna worden in hoofdstuk 3 de milieu- en omgevingsaspecten beschreven die van toepassing zijn. Het daarop volgende hoofdstuk bevat de planbeschrijving. De huidige situatie en de voorgenomen ontwikkeling komen hier aan bod. Hoofdstuk 5 bevat de juridische vertaling. Daaropvolgend wordt de financiële en economische haalbaarheid van het plan aangeduid. Afgesloten wordt met het hoofdstuk voor de te volgen procedure.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte¹ staan de plannen van de Rijksoverheid voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Tevens werkt het Rijk aan een eenvoudigere regelgeving. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijke ordening. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:

• een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainports, greenports en valleys;
• over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed;
• een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners.

Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit bovenstaande drie doelen zijn de dertien nationale belangen naar voren gekomen. Voor de regio Oost-Nederland (bestaande uit de provincies Overijssel en Gelderland) zijn de volgende opgaven van nationaal belang:

• verbeteren van de internationale achterlandverbindingen;
• versterking van de primaire waterkeringen;
• deelprogramma's Veiligheid, Zoet water en Nieuwbouw en Herstructurering van het Deltaprogramma;
• EHS, inclusief de Natura 2000-gebieden;
• hoofdenergienetwerk (380 kV) over de grens.

Conclusie
De voorgestane ontwikkelingen spelen zich af op lokaal niveau en hebben geen relatie met het ruimtelijke ordeningsbeleid op nationaal niveau. Geconstateerd kan worden dat de initiatieven niet conflicteren met het nationaal ruimtelijk ordeningsbeleid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2011)
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Deze vorm van normstelling sluit aan op de vroegere pkb's met concrete beleidsbeslissingen en beslissingen van wezenlijk belang die ook van betekenis waren voor de lagere overheden. Het besluit (eerste tranche) is vastgesteld op 22 augustus 2011 en is op 30 december 2011 in werking getreden. Op 1 oktober 2012 zijn enkele wijzigingen in werking getreden.

In de SVIR is vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet door de Rijksoverheid. Het gaat onder meer om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische Hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied. In het SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken.

De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een strikte 'nee' bepaling.

Conclusie
De voorgestane ontwikkelingen spelen zich af op lokaal niveau en hebben geen relatie met het ruimtelijke ordeningsbeleid op nationaal niveau. Geconstateerd kan worden dat de initiatieven niet conflicteren met het nationaal ruimtelijk ordeningsbeleid. Het Barro heeft dan ook geen doorwerking naar dit bestemmingsplan.

Ladder voor duurzame verstedelijking
Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 Bro een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen. In de toelichting van het bestemmingsplan moet hiervoor een verantwoording plaatsvinden aan de hand van een drietal opeenvolgende treden (de "ladder voor duurzame verstedelijking"). Dit zijn:

1. 1. de voorgenomen stedelijke ontwikkeling dient te voorzien in een actuele regionale behoefte;
2. 2. indien uit stap 1 volgt dat de ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte moet beschreven worden in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
3. 3. indien uit stap 2 blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Woningen
Gelet op de kleinschalige woningbouw die het plan mogelijk maakt (de toevoeging van twee woningen), voorziet het plan niet in een woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro (ABRvS 18 december 2013, nr. 201302867/1/R4). De in het plan voorziene woningbouwontwikkeling kan dan ook niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is. Voor wat betreft de behoefte wordt verwezen naar het provinciale beleid (paragraaf 3.2 Provinciaal beleid). Gezien het voorgaande vormt de ladder voor duurzame ontwikkeling geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling van de twee woningen.

Bedrijven
Trede 1: regionale behoefte

Aanleiding van het transformatieplan
De planonwikkeling kent een zeer lange historie. Sinds de jaren 70 was op deze locatie een tuincentrum gevestigd. Ter plaatse vigeert dan ook de bestemming 'Detailhandel – Tuincentrum'. De planontwikkelingen werden verder doorgezet toen in 2006 bekend werd dat, conform regionale afspraken op de Aamsepoort (locatie ten zuiden van de Nieuwe Aamsestraat direct aan de overzijde van onderhavige locatie), het perifere detailhandelsthema “Tuin en Buitenleven” kon worden ontwikkeld. Met deze regionale afspraken werd een herverdeling tussen de gemeenten Arnhem, Nijmegen en Overbetuwe afgestemd t.a.v. de mogelijkheden voor perifere detailhandel. De insteek werd om het aan de Nieuwe Aamsestraat 85 gevestigde tuincentrum te verplaatsen naar de Aamsepoort. De verdeling van de specifiek benoemde perifere detailhandelslocaties werd vastgelegd in het Regionaal Plan 2005-2020. Onderdeel van de regionale afspraken was wel dat de (vrijkomende) locatie Aamsepoort Noord (= Nieuwe Aamsestraat 85) bij de planontwikkeling van het nieuwe tuincentrum betrokken werd en een andere bestemming dan perifere detailhandel kreeg. Dit ter voorkoming van de aanwezigheid van twee tuincentra. Hiermee kreeg de gemeente Overbetuwe de verplichting om de bestemming 'Detailhandel - Tuincentrum' op de locatie Nieuwe Aamsestraat 85 te onttrekken, zodat toevoeging van extra meters perifere detailhandel aan de regionale markt zou worden voorkomen.

Direct na verplaatsing van het tuincentrum naar de locatie Aamsepoort, werd functioneel gezien het gebruik als tuincentrum aan de locatie Nieuwe Aamsestraat 85 dan ook beëindigd. Hiermee werd in ieder geval alvast feitelijk tegemoet gekomen aan de regionale afspraken tot themaclustering, welke afspraken later nog eens werden bevestigd in het Regionaal Programma Detailhandel, dat de stadsregioraad vaststelde eind 2013. Juridisch-planologisch geldt echter nog de oude bestemming 'Detailhandel - Tuincentrum'.

Het Regionaal programma Bedrijventerreinen (RPB)
In 2010 heeft de provincie Gelderland in het kader van de Structuurvisie Bedrijventerreinen alle regio's verzocht om een Regionaal Programma Bedrijventerreinen (RPB) op te stellen. Ook de regio Arnhem Nijmegen heeft daaraan uitvoering gegeven. Dit RPB gaf een verdere uitwerking van het Economisch Programmerings- en Ontwikkelingsdocument (EPO) dat door de Stadsregio in juni 2009 was vastgesteld.

Het RPB beoogt voldoende ruimte voor kwalitatieve bedrijfsontwikkeling te bieden en dus overaanbod en leegstand op bedrijventerreinen te voorkomen. Dit is gebeurd door op bestaande en nieuwe bedrijfsterreinen in te zetten op afstemming tussen vraag en aanbod, zorgvuldig ruimtegebruik, intensivering, fasering, profilering, segmentering, kwaliteit en herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Daartoe is de kwantitatieve behoefte in beeld gebracht op basis van het door het Rijk gehanteerde Transatlantic Market-scenario. Tevens zijn er afspraken gemaakt over een match met het aanbod, deels op regionaal en deels op subregionaal niveau. Naast de afstemming van vraag en aanbod (kwantiteit) streeft het RPB ook naar kwaliteit. Hierop werd ingezet door het gebruik bij toetsing van de SER-ladder (thans de ladder voor duurzame verstedelijking).

In het RPB werd de Stadsregio Arnhem Nijmegen in drie subregio's verdeeld; Overbetuwe valt onder de subregio A15-zone.

Ook Overbetuwe heeft destijds haar gewenste bedrijfsterreinontwikkelingen ingebracht voor de regionale afstemming in het RPB van 2011. Daarin werd de gehele herstructureringsopgave van Elst Zuid-oost, waarvan de locatie Nieuwe Aamsestraat 85 onderdeel uitmaakt, ook ingebracht: de provincie had namelijk voorafgaand aan het RPB 2011 al in 2010 een inventarisatie gemaakt van kansrijke herstructureringsopgaven in de regio en hier een prioritering in aangebracht (PHP; Provinciale Herstructureringsplan). De herstructurering Elst Zuid-oost betreft een gebiedsontwikkeling bestaande uit deelgebieden op de bedrijfsterreinen De Aam en de Merm. De provincie wilde investeren in de revitalisering en herstructurering van bestaande bedrijfsterreinen met als doel de kwaliteit te verhogen en daarmee de economische spin-off van het gebied voor de toekomst te verbeteren. Overbetuwe heeft voor deze Herstructureringsopgave (met behulp van provinciale sudsidie, waarover hieronder meer) een Masterplan Elst Zuid-oost opgesteld waarin als belangrijk project de uitwerking van een gebiedsvisie "Masterplan Elst Zuid-Oost" specifiek is benoemd. De provincie typeerde deze herstructureringsopgave als een “F1-project”: dit betreft een project waarbij de bedrijfsmatige bestemming behouden blijft en bedrijventerreinen waarvoor de planvorming en financiering grotendeels geregeld zijn en waarvan de uitvoering op korte termijn zal starten. Regionaal werd afgesproken dat in het RPB de F1-projecten niet meer ter discussie werden gesteld.

Als zodanig is de gehele gebiedsontwikkeling Elst Zuid-oost met daarin alle vervatte deellocaties (waaronder de locatie-ontwikkeling Nieuwe Aamsestraat 85, welke immers voortvloeide uit regionale afspraken uit 2006 (zie hiervoor)) ingebracht bij de regionale afstemming voor het RPB. De redenatie die de provincie aanhield, was voor ons een logische: deze borduurde voort op de rond 2006 gemaakte afspraken en de locatie Nieuwe Aamsestraat 85 voldeed ook aan de omschrijving van het F1-project: de locatie was immers al sinds jaren bedrijfsmatig in gebruik.

Op basis van deze typering stelde de provincie ons voor de integrale herstructureringsopgave van Elst Zuid-oost een subsidiebedrag ter beschikking te stellen ter hoogte van 4,2 mln. euro. Daarnaast ontvingen wij nog een EFRO-subsidie van 2 mln. euro.

In 2012 stelde de gemeente conform het Masterplan Elst Zuid-oost een structuurvisie Elst Zuid-oost op. In de lijn en de geest van het hiervoor gestelde, was het voor ons niet anders dan logisch dat ook de locatie Nieuwe Aamsestraat 85 een onderdeel van deze visie uit maakt. De locatie is dan ook binnen de plangrenzen van de visie gevat. De visie doet uitspraken over een mogelijke invulling: het terrein dient, als entree van Elst, een kwalitatief hoogwaardige bedrijfsmatige invulling te krijgen.

Actualisatie 2013
De Stadsregio Arnhem Nijmegen actualiseerde het RPB in 2013. Het RPB 2013 vigeert momenteel nog.

Het onderhavige plangebied is bij de opstelling van het eerste RPB in 2011 meegenomen bij de berekening van “bestaand bedrijfsterrein”. Het betrof immers een locatie waarop reeds jarenlang bedrijfsmatige activiteiten plaatsvonden (tuincentrum) en waarvoor een bedrijfsmatig planologisch regiem gold. Het totale volume van bestaand bedrijfsterrein van het bedrijfsterrein de Aam, inclusief onderhavige locatie, werd als vertrekpunt meegenomen in het RPB. Deze systematiek hebben wij immers ook toegepast op de overige deellocaties die binnen de herstructureringsopgave speelden zoals bijvoorbeeld de locaties Spoorallee en Luxanterrein (Industrieweg). Alle locaties die al sinds jaar en dag een bedrijfsmatige gebruik kenden en binnen de F1-opgave van de provincie vielen. Binnen de regio werd dit systeem ook zo afgesproken en als basis gebruikt in het RPB. In het provinciale registratiesysteem OBIS, werd ook inzichtelijk gemaakt dat onderhavige locatie is vervat in de "bestaande voorraad".

Regionaal is de afspraak gemaakt dat in het RPB uitsluitend ontwikkellocaties worden opgenomen/aangepast, ten gevolge waarvan er extra meters aan de markt zouden worden toegevoegd. Voor onderhavige locatie was dat niet het geval en de locatie werd derhalve aangemerkt en meegenomen als "bestaande voorraad" van het terrein De Aam. Het plangebied betreft dus een herstructureringslocatie en geen uitbreiding van het bedrijventerrein De Aam door planologische toevoeging van extra meters aan bedrijfsterrein aan de (regionale) markt. De transformatie/ontwikkeling past daarmee binnen het RPB en dus binnen de regionale afspraken. De conclusie uit het in december 2011 vastgestelde RPB (aan overaanbod in de A15-zone van 70 ha in de periode 2012-2025) betreffen dus een analyse inclusief de herontwikkeling van de locatie Nieuwe Aamsestraat 85 met een omvang van 1,2 ha (netto).

Dat de locatie Nieuwe Aamsestraat 85 tevens in lijn is met het RPB 2013 werd ambtelijk door de provinciale adviseur Ruimtelijke Ordening op 22 september 2015 bevestigd per e-mail. Het RPB werd vastgesteld in 2011 en vervolgens door GS geaccordeerd. Dit RPB is per gemeente vervolgens vertaald in een Bestuurlijke Overeenkomst Verstedelijking met de provincie (BOV). Ook voor Overbetuwe werd deze BOV (februari 2012) gesloten waarin de afspraken uit het eerste RPB zijn opgenomen. Het RPB betreft een dynamisch document welke 2-jaarlijks wordt geëvalueerd. Na de opstelling van een voortgangsrapportage in 2012 (waarin voor de Herstructureringsopgave Elst Zuid-oost werd vermeld dat “de opgave volgens planning verloopt”) is er in 2013 een geactualiseerd RPB opgesteld.

In Overbetuwe was inmiddels de Structuurvisie Elst Zuid-oost, volgens de (subsidie)planning gereed gekomen. Dit naar ons oordeel geheel in de consistente lijn van regionale afspraken.

In de bij het RPB vastgestelde Protocol SER-ladder, wordt vermeld dat toetsing aan de ladder aan de orde komt bij plannen in het RPB met de status 'Doorgaan' en 'On-hold'. Daarin is aangegeven dat de plannen met de status van 'Doorgaan', de plannen betreffen waarvoor is ingestemd met de planvorming en verwervingen voor het bedrijventerrein, maar waarbij het bestemmingsplan nog wel moet worden getoetst op de voorwaarden van de SER-ladder, volgende het protocol.

Aangezien de locatie Nieuwe Aamsestraat 85 niet is opgenomen in het RPB als een plan op 'Doorgaan' (maar zoals hierboven is aangegeven is meegenomen bij de berekeningen van de "bestaande voorraad", zijnde een te herstructurering inbreidingslocatie) leek een planontwikkeling, net als het geval was bij de locatie Spoorallee, niets meer in de weg te staan.

Herontwikkeling in lijn met ingezet beleid en regionale afspraken

Op basis van de bestaande regionale afspraken in 2011 en 2013, de typering als F1-project van Elst Zuid-oost als herstructureringsopgave en de door de provincie en EFRO ter beschikking gestelde subsidiemiddelen, hebben wij gemeend verder te kunnen en mogen gaan met de herontwikkeling van de locatie Nieuwe Aamsestraat 85. Deze benadering en toegepaste systematiek is in deze zin identiek aan en dus vergelijkbaar met de locatie Spoorallee, waarvoor in 2014 het wijzigingsplan 'Elst, Spoorallee' is vastgesteld. Dit plan is door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State bekrachtigd bij uitspraak van 19 november 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:4206).

In deze uitspraak is de door de gemeente gehanteerde redenatie, zoals deze hiervoor is beschreven, bekrachtigd. Daarnaast is van belang dat er sprake is van een onderscheidend aanbod. Zie daarover hierna de subparagraaf 'het onderscheidende aanbod'.

De herontwikkeling van onderhavige locatie liet helaas wat op zich wachten. In verband met de harde EFRO-subsidietermijnen werd gekozen om eerst de reconstructie van de Nieuwe Aamsestraat op te pakken. De planontwikkeling van initiatiefnemer werd daardoor vertraagd en kon er geen sprake zijn van een uitvoering op korte termijn, zoals bij de locatie Spoorallee wel het geval was.

Gelet op onze maatschappelijke betrokkenheid en verantwoordelijkheid in een passende ruimtelijke ordening te voorzien, hebben we desondanks toch een verkenning van vraag en aanbod naar bedrijfslocaties opgenomen.

Bestaand stedelijk gebied
De locatie is gelegen aan de entree van Elst, aan de noordelijke rand van het bedrijfsterrein De Aam. Dit gehele gebied heeft feitelijk een verstedelijkte uitstraling. De omgeving kenmerkt zich door de aanwezigheid van woningen, kantoorfuncties, infrastructuur en bedrijven in de directe nabijheid van het plangebied. Er is hier geen sprake van een landelijke of agrarische beleving, maar van een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing en stedelijke functies. Het plangebied zelf vormt zowel stedenbouwkundig als functioneel de afronding van dit gebied. Het plangebied heeft bovendien reeds gedurende enkele decennia een bedrijfsmatige, stedelijke functie gehad, waarbij een aanzienlijke hoeveelheid bedrijfsmatige bebouwing aanwezig was. Gezien de bestaande aanwezige functies (juridisch-planologisch alsmede fysiek) in het plangebied en in de directe omgeving, kan dan ook geconcludeerd dat het een bestaand stedelijk gebied betreft. Ook beleidsmatig (zie Structuurvisie Elst Zuid-oost) heeft de gemeente het plangebied en de directe omgeving altijd als zodanig aangemerkt en benaderd. De ontwikkeling van het plangebied betreft dan ook een herontwikkeling van een reeds sinds jaren verstedelijkte locatie in een stedelijke omgeving.

Het onderscheidende aanbod
Onderhavige locatie betreft een uniek terrein: het is gelegen aan de entree van Elst, welke de toegang in een bedrijfs- c.q. werkgebied markeert. De locatie ligt daarnaast direct ontsloten aan de A325 (de rijksweg tussen Arnhem en Nijmegen) en centraal in de regio. Dit maakt de locatie zeer aantrekkelijk voor bedrijfsmatige activiteiten.

Momenteel vigeert nog steeds een bestemming 'Detailhandel - Tuincentrum'. Aan de overzijde (zuidzijde) van het plangebied is, overeenkomstig de regionale afspraken, een geheel nieuw cluster met een tuincentrum op de Aamsepoort ontwikkeld. Daar is een compleet nieuw tuincentrum gerealiseerd. Vanwege deze ontwikkeling is het, mede gezien de beschreven regionale afspraken, zeer ongewenst dat in het plangebied opnieuw een tuincentrum wordt gevestigd. Gezien de historie en gezien de beleidsrichtingen zoals die zijn verwoord in de Structuurvisie Elst Zuid-oost én de unieke kans om op deze locatie de entree van Elst hoogwaardig in te vullen, ligt een andere bedrijfsmatige bestemming hier voor de hand.

Er is in de visie voor gekozen het terrein een herinvulling te geven met kleinschalige reguliere bedrijven. Kleinere bedrijven, met een behoefte aan een zichtlocatie, die daardoor bereid zijn en de mogelijkheden hebben om te investeren in een hoogwaardige uitstraling zijn namelijk noodzakelijk om een dergelijk gebied tot ontwikkeling te brengen. Dit in verband met de ligging aan de entree van Elst. De Nieuwe Aamsestraat zelf kent voorts ook reeds een hoogwaardige uitstraling; via de inzet van EFRO-middelen is deze straat geheel gereconstrueerd. De nieuwe herontwikkeling van de Nieuwe Aamsestraat 85, dient daarvan een afronding te zijn. Dat geldt ook voor de overige bebouwing aan de nieuwe Aamsestraat.

De gevestigde ondernemers in het gebied vezoeken de gemeente ook veelvuldig om herinvulling van deze entreelocatie.Het braakliggende terrein is een doorn in het oog en doet ernstig afbreuk aan de hoge kwaliteit van de rest van het gebied. Het ontwerpplan voorziet in het faciliteren van enkele concrete lokale initiatieven. De betreffende initiatiefnemers blijken serieus met hun vestigingsbehoefte. Dat de locatie voorziet in een concrete behoefte wordt daarmee bevestigd.

De locatie Nieuwe Aamsestraat 85 concurreert niet met de overige beschikbare locaties in Elst Zuid-oost omdat deze locatie geheel andere vestigingskenmerken biedt. De locatie is direct gelegen aan de afslag van rijksweg A325, geheel centraal tussen Arnhem en Nijmegen in, biedt een zichtlocatie en vormt de entree van Elst. Alle andere beschikbare locaties kennen deze kenmerken niet, en voorzien in een vestigingsmogelijkheid voor ander type bedrijven. Aan de Nieuwe Aamsestraat 85 is een ander type (dus onderscheidend) werkmilieu voorzien: kleinschalig, kleine korrelgrootte, lichte bedrijvigheid en vastgoed met een hoogwaardige verschijningsvorm. De andere terreinen bieden daarentegen een regulier, modern gemengd bedrijventerrein dat ruimte biedt aan allerlei bedrijven, ook middelgrote en grote ruimtevragers met middelgrote en grote bedrijfsgebouwen en kavels. Ook worden aan deze bedrijven andere eisen voor beeldkwaliteit/uitstralingsniveau gesteld dan aan de toekomstige bedrijven op Nieuwe Aamsestraat 85, waaraan hogere beeldkwaliteitseisen zullen worden gesteld.

Het vestigingsmilieu op de locatie Nieuwe Aamsestraat 85 is zorgvuldig bepaald en sluit aan op locatietrends zoals:

• Er is minder behoefte aan nieuwe uitleglocaties en uitbreiding bij bedrijven. De vraag in de markt is steeds meer gericht op een vervangingsvraag. Daarbij is er sprake van een nieuwe op de hedendaagse economie en werk- en verschijningsvorm afgestemd werkmilieu. De Nieuwe Aamsestraat 85 voorziet in een herontwikkeling van bestaand bedrijfsmatig gebruik en sluit op deze trend aan.

• De behoefte aan kwaliteit prevaleert boven de behoefte aan kwantiteit in het grootste deel van de sectoren en typen ruimtevragers (de logistiek is een uitzondering). Ook ten aanzien van gebiedsontwikkelingen zijn grote uitleglocaties minder aan de orde en ligt de focus op het gericht toevoegen van kwaliteit op sterke locaties. De Nieuwe Aamsestraat voorziet hierin.
• De presentatie en uiterlijke verschijningsvorm wordt steeds bepalender voor bedrijven bij het bepalen van hun vestigingslocatie. Aan de Nieuwe Aamsestraat wordt voorzien in een milieu waar verschijningsvorm, locatie en zichtbaarheid optimaal samen komen.
• De economie is sterk veranderd van een industriële en productie-economie naar een diensteneconomie. Met het toevoegen van waarde buiten het primaire productieproces verdienen steeds meer bedrijven hun geld. Zakelijke en consumentendiensten, hightech, onderzoeksinstellingen (R&D) en andere kantoorachtige activiteiten op bedrijventerreinen zijn daarom de standaard. Zuivere industrie, logistiek en/of productie op bedrijventerreinen komt zeker nog voor en heeft een belangrijke waarde, maar gemengde moderne locaties hebben zeer duidelijk de overhand in aanwezigheid en in behoefte. De Nieuwe Aamsestraat voorziet in een high-end locatie qua activiteiten, bereikbaarheid en ruimtelijke kwaliteit.
• Ondernemingen worden steeds kleiner en specialiseren. Onder andere door de open markt en beschikbaarheid van informatie via internet (en vele andere bronnen) kunnen bedrijven zich positioneren en concurrerend zijn. Kleine bedrijven zijn daarnaast dynamisch en adaptief in de snel veranderende economie en wensen van bedrijven en consumenten. Kleinschalige bedrijfslocaties voorzien in de groeiende behoefte van deze doelgroep. De Nieuwe Aamsestraat 85 voorziet in deze behoefte. Zie ook regionale behoefte hierna.
• Een modern bedrijfsgebouw met alle huisvestings, technische en ICT voorzieningen die hierbij horen zijn van belang voor bedrijven om het verschil te maken. Veel oude(re) en traditionele gebouwen voorzien hier niet in of kunnen niet worden aangepast naar de huidige maatstaven. De Nieuwe Aamsestraat biedt door middel van herontwikkeling deze mogelijkheden wel en sluit daarmee aan op de moderne marktvraag.

Marktvraag regionaal
De trend van kleinschaligheid is ook in de regionale behoefte duidelijk terug te zien. Het overgrote merendeel van de opnames in Nederland en in Oost-Nederland is kleiner dan 500 m². Binnen de klasse tot 500 m² is weer 50% kleiner dan 200 m². Daarmee wordt de behoefte aan kleinschalige werkruimte nadrukkelijk onderstreept.

Bedrijfsmatige opnames landelijk en regionaal

Bron: Dynamis Bedrijfsruimtemarkt 2015

Ook in Elst is een behoorlijk kleinschalige behoefte zichtbaar. De afgelopen twee jaren is er sprake van 23 geregistreerde transactie (dit betreft niet het volledige aantal transacties, maar slechts de transacties die door vastgoedpartijen zijn gemeld) met een gemiddelde omvang van 800 m² bvo. Zonder de grootschalige transactie op de Platinaweg 11 ligt het gemiddelde onder de 500 m². Specifiek voor de zakelijke dienstverlening ligt de gemiddelde behoefte nog een aanzienlijk stuk lager. Het milieu dat aan de Nieuwe Aamsestraat wordt geprogrammeerd heeft een modern bedrijfsmatig/kantoorachtig karakter, waardoor het aannemelijk is dat de kleinschalige behoefte hierop aan zal sluiten.

Merkbare aantrekkende economische ontwikkelingen
De economische omstandigheden lijken zich sinds 2015 weer wat te verbeteren. Jaarlijks wordt in Overbetuwe nog steeds een groei gemonitord; zelfs in de afgelopen crisisjaren was er steeds sprake van groei, zowel van het aantal bedrijven als van het aantal banen. In 2015 is het aantal bedrijven weer met 3,5% toegenomen. Inmiddels betreft het aantal bedrijven in Overbetuwe ruim 4.100.

De werkgelegenheid nam toe met 180 banen, zodat de totale werkgelegenheid momenteel 19.290 arbeidsplaatsen bedraagt. Deze groei geeft aan dat Overbetuwe nog steeds aantrekkelijk is voor bedrijven als vestigingslocatie en dat Overbetuwenaren ondernemingsgezind zijn.

Het tijdig voor handen hebben van passende vestigingslocaties hoort bij een adequate, gemeentelijke facilitering van het lokale en regionale bedrijfsleven. Deze locatie kent specifieke vestigingsvoorwaarden, die een bepaald type bedrijven aantrekken. Voor onderhavige locatie zijn reeds concrete gegadigden met investeringsbereidheid. Met deze ontwikkeling kent de gemeente Overbetuwe zelf geen financieel voordeel: het betreft immers een private investering. De ontwikkeling biedt echter wel een eenmalige, unieke kans om:

• de huidige bestemming 'Detailhandel – Tuincentrum' te verwijderen en te voorkomeb dat er ter plaatse zich nog een tuincentrum vestigt.
• de locatie een andere kleinschalige bedrijfsmatige invulling te geven.
• de locatie, als entree van Elst een (hoogwaardige) invulling te geven.
• nieuwe werkgelegenheid (gedeelte) in Overbetuwe te creëren.
• in het verleden gemaakte (regionale) afspraken in te vullen en af te ronden.
  

Conclusie trede 1:
Aangezien er sprake is van een herontwikkeling/herstructurering is er feitelijk géén sprake van het toevoegen van nieuw aanbod, maar wordt de bestaande voorraad aangepast aan de bestaande marktbehoefte. Desondanks is een lokaal en regionaal inzicht in de vraag en het aanbod in beeld gebracht.

Het profiel van de planlocatie sluit zeer goed aan op de veranderende behoefte, waar een accent ligt op kleinschalige bedrijvigheid, relatief hoogwaardig afgewerkt en in huurconstructies. Het gebied is zeer goed ontsloten en op een zichtlocatie gelegen, wat aansluit bij de vestigingswensen van moderne / dienstverlenende gebruikers. Gezien de toename van starters en bijbehorende huisvesting, is de verwachting dat de behoefte naar dit soort ruimte de komende jaren zal toenemen.

Daarmee biedt de Nieuwe Aamsestraat 85 een complementair aanbod als vestigingslocaties naast de overige locaties en voorziet in een groeiende marktbehoefte. Het aanbod is beperkt concurrerend met het overige aanbod in Elst en de gemeente Overbetuwe. Hiermee wordt voldaan aan de eerste trede.

Trede 2: Bestaand stedelijk gebied
Het plangebied is gelegen in bestaand stedelijk gebied en is reeds sinds jaren bedrijfsmatig in gebruik, dan wel als zodanig bestemd. Met het verplaatsen van het voormalige tuincentrum werd tegemoet gekomen aan de regionale afspraken voor perifere detailhandelscluster-ontwikkeling. Het perceel kende derhalve reeds jarenlang een bedrijfsmatige activiteit.

Uitgaande van de ligging, de bedrijfsmatige bestemming en het bestaande gebruik, betreft dit geen nieuwe uitleglocatie, maar is sprake van een transformatie- of herstructureringslocatie. Binnen bestaand stedelijk gebied heeft hergebruik, transformatie en revitalisering van de bestaande voorraad aan gebouwen prioriteit boven het benutten van nog open plekken in stedelijk gebied. Op onderhavige locatie (en bovendien voor geheel Elst Zuid-oost) is dit het geval.

Er is daarmee sprake van hergebruik van een bestaande locatie, in lijn met de doelstellingen waarvoor de Ladder voor Duurzame Verstedelijking is bedoeld (geen uitbreiding maar inbreiding/herstructurering).

Leegstandscijfers
Leegstandcijfers laten zien dat er in Overbetuwe en in Elst Zuid-oost vrijwel geen leegstand is van bestaand vastgoed. In de regio betreft de leegstand over het algemeen de steden omdat zij vooral voorzien in de kantorenmarkt. In Overbetuwe is dat niet het geval. De bedrijfsterreinen in Overbetuwe voorzien vooral in gemengd aanbod, hetgeen de planlocatie beperkt kwetsbaar maakt. Het percentage leegstand betreft <5% hetgeen als reguliere frictieleegstand kan worden aangemerkt. De afgelopen jaren betreft het gemiddelde jaarlijkse aanbod ca. 65.000 m².

Leegstand lokaal
De lokale leegstand op de bedrijfsruimtemarkt in Elst bedroeg eind 2015 circa 29.000 m² bvo verspreid over 26 objecten. Dit percentage betreft 2,8%, waarvan het merendeel korter dan 3 jaar leeg staat. De gemiddelde omvang bedroeg ca. 570 m² met een licht accent op verhuurbare panden. Het kleinste object heeft een omvang van 48 m² bvo en het grootste 4.400 m² b.v.o.. Een overzicht van de leegstand eind 2015 is opgenomen als bijlage bij de toelichting.

Een leegstandspercentage van 2,8% is normaal en kan als frictieleegstand worden gezien. Er is geen sprake van een ongezonde marktsituatie. Dit wordt ook onderstreept door de merendeels relatief korte leegstandperiode van één tot twee jaar. Panden vinden derhalve veelal weer een herinvulling.

Een deel van het aanbod is verouderd en voldoet daardoor niet aan de vestigingswensen van moderne gebruikers. Voor activiteiten als opslag, laagwaardige productie en bouw bieden ze nog wel voldoende potentie. Het bestaand aanbod in Elst Zuid-Oost (De Aam) bestaat vooral uit bedrijfsruimten die ruim groter zijn dan 500 m².

Overige locaties
Op een aantal andere locaties in de gemeente zijn vestigingsmogelijkheden op nieuwe bedrijventerreinen. Deze wijken echter allen af van het profiel dat voor de locatie Nieuwe Aamsestraat 85 is voorzien.

• De Spoorzone biedt ruimte aan hoogwaardige kantoorachtige en dienstverlenende bedrijven. In afwijking van de Nieuwe Aamsestraat 85 is de Spoorzone (en ook het Luxan terrein) meer georiënteerd op bedrijven en activiteiten die een relatie met het centrum en nabijheid tot OV bereikbaarheid wensen. De Nieuwe Aamsestraat 85 biedt met haar ligging direct aan de A325 een onderscheidende bereikbaarheid en zichtbaarheid, die bijvoorbeeld voor bedrijven met ondersteunende dienstverlening en sales-units in het B2B segment een uitstekende uitvalslocatie bieden. Daarbij zijn ook de logistieke mogelijkheden (expeditie van groter volume) een onderscheidend element ten opzichte van de Spoorzone.
• Op de Merm worden kavels van overwegend circa 2.000 m² en een aantal grotere kavels van tussen de 5.000 en 10.000 m² gerealiseerd. Een tweetal kavels heeft een maat kleiner dan 1.000 m². De profilering van het terrein is als gemengde locatie voor overwegend gevestigde reguliere bedrijven, met een gemiddelde kavelmaat, zonder hoogwaardige bereikbaarheid en kwaliteitsuitstraling niet concurrerend met het programma op de Nieuwe Aamsestraat 85.
• De Merm-Oost betreft een uitbreidingslocatie waar twee grootschalige bedrijven zich kunnen vestigen. Er is een kavel van ruim 16.000 m² en een kavel van ruim 7.500 m² beschikbaar. Deze kavels concurreren qua oppervlakte niet met de programmering van de Nieuwe Aamsestraat 85.
• Ook op andere locaties in de regio zijn geen vergelijkbare locaties beschikbaar.

Dit betekent dat er op de Nieuwe Aamsestraat 85 onderscheidende ruimte wordt geboden aan hoogwaardige en kleinschalig moderne bedrijvigheid, met een sterke bereikbaarheid en zichtbaarheid. Daarmee is de Nieuwe Aamsestraat 85 de aangewezen om dit soort vestigers op te vangen, die anders geen vergelijkbare vestigingslocatie kunnen vinden en daarmee niet geaccommodeerd kunnen worden.
Conclusie trede 2:
Er is sprake van hergebruik van een bestaande bedrijfsmatige locatie in bestaand stedelijk gebied. Dit is in lijn met de doelstellingen waarvoor de Ladder voor Duurzame Verstedelijking is bedoeld. De bestaande leegstand wordt ingevuld door nieuwe gebruikers, passend bij de behoefte van deze tijd.

Een analyse van de overige leegstand laat zien dat het hierbij om voornamelijk grotere metrages gaat dan de marktvraag die voor de planlocatie wordt verwacht. Daarnaast zijn ze niet zo gunstig ontsloten en gelegen op een zichtlocatie, die past bij de aard van de marktvraag.

Het voorzien in de herinvulling van bestaande leegstand, in bestaand stedelijk gebied en op een locatie die past bij het marktsegment dat bediend wordt, maakt de planlocatie zeer geschikt.

De locatie concurreert niet met andere beschikbare locaties in de gemeente en regio. De voorgestane ontwikkeling voldoet dan ook aan de tweede trede.

Trede 3
Aan de derde trede hoeft niet te worden getoetst aangezien trede 1 en trede 2 positief zijn doorlopen.

1. 1. Vastgesteld op 13 maart 2012.

Omgevingsvisie Gelderland
Provinciale Staten hebben de Omgevingsvisie Gelderland op 9 juli 2014 vastgesteld. De provincie kiest er in deze Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

• een duurzame economische structuur;
• het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Deze twee hoofddoelen benadrukken de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur. Zij beïnvloeden elkaar. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland.

Wonen
De provincie en haar partners streven er samen naar om vraag en aanbod op de woningmarkt met elkaar in balans te brengen en te houden: hoe kan de woningvoorraad kwantitatief en kwalitatief meegroeien met een veranderende vraag? Zij zien daarbij de volgende opgaven:

• focus van nieuwbouw naar het benutten van de bestaande voorraad;
• van aanbodgestuurd naar vraaggestuurd.

De provincie streeft op regionale schaal naar afspraken met gemeenten en woningbouwcorporaties over de (netto) groei van de woningvoorraad op basis van een recente huishoudensprognose (Primos). De kwantitatieve opgave per regio wordt vastgesteld door Gedeputeerde Staten. Met de programmeringsafspraken wordt bereikt:

• afstemming met buurprovincies;
• het voorkomen van concurrentie om inwoners en bijbehorende onbedoelde migratiestromen tussen
• regio's en gemeenten;
• de keuze bepalen voor de beste locaties voor woningbouw;
• het verkleinen van de kans op leegstand;
• voorzien in de aangetoonde kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de Gelderse bevolking;
• het bevorderen van binnenregionale samenwerking;
• het meewegen van de mogelijkheden die de bestaande woningvoorraad en vrijkomend of leegstaand vastgoed bieden;
• duidelijkheid over hoe om te gaan met overcapaciteit van woningbouwplannen;
• het voorkomen van nieuwe overcapaciteit aan woningbouwplannen.

De provincie neemt in het maken van de programmeringsafspaken een regierol.

Bedrijven
De provincie en haar partners streven samen naar voldoende voorraden bedrijventerreinen van de juiste kwaliteiten om gerichte groei te faciliteren. Zij zien de volgende opgaven:

• vraag en aanbod van bedrijventerreinen kwantitatief en kwalitatief op elkaar afstemmen;
• bereikbaarheid afstemmen op de behoefte van de gebruikers;
• duurzaamheidscriteria stellen bij de inrichting en het beheer;
• anticiperen op horizontale en verticale ketenintegratie.

De provincie streeft naar zorgvuldig ruimtegebruik: terughoudendheid bij het aanleggen van nieuwe bedrijventerreinen en veel aandacht voor het revitaliseren van bestaande terreinen. De bestaande bedrijventerreinen moeten kwalitatief hoogwaardig blijven, waar nodig door tijdige revitalisering of herstructurering. Met de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen wordt zeer terughoudend omgegaan. De vraag naar ruimte van bedrijven wordt zo veel mogelijk opgevangen op bestaande bedrijventerreinen. Dat draagt bij aan zorgvuldig gebruik van de ruimte en voorkomt leegstand en verpaupering van bestaande terreinen.

De provincie vindt het van belang dat stedelijke uitbreidingen (waaronder werklocaties) passen bij of aansluiten op het reeds aanwezige bebouwde gebied. Daarnaast vindt de provincie het belangrijk dat de aard en schaal van nieuw te vestigen bedrijven, voorzieningen en instellingen en dergelijke passen bij of een goede aanvulling zijn op het bestaande productiemilieu, de werkgelegenheidsstructuur en de omvang van de nabij liggende woonkern.

Voor lokale bedrijventerreinen geldt in beginsel een maximale kavelgrootte van 0,5 hectare voor nieuwe bedrijfsvestigingen. Voor intergemeentelijke bedrijventerreinen geldt een maximale kavelgrootte van 0,75 hectare.

Eigenstandige kantoorvestiging is in principe niet mogelijk op monofunctionele bedrijventerreinen. Reden hiervoor is dat kantoren goed zijn te combineren met andere functies en dus niet thuis horen op monofunctionele bedrijventerreinen.

Conclusie
Het plangebied bevindt zich niet in een specifieke zone die van invloed is op de voorgestane ontwikkelingen. De voorgestane ontwikkelingen betreffen de realisatie van twee woningen en vijf bedrijfskavels. Het betreft de herontwikkeling/transformatie van de gronden van een voormalig tuincentrum. Met de realisatie van de woningen is sprake van een intensivering van de woonbebouwing aan het (bebouwingslint) Landaspad. De keuze voor een bedrijfsmatige invulling van de locatie is uitgebreid toegelicht en verantwoord in paragraaf 2.1 (ladder voor duurzame verstedelijking). In deze paragraaf is geconcludeerd dat het een passende ontwikkeling op deze locatie betreft. De ontwikkelingen zijn dan ook in overeenstemming met de Omgevingsvisie Gelderland.

Omgevingsverordening
Provinciale Staten hebben de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld op 24 september 2014.

De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan afstemmen op de in de verordening opgenomen regels. De voorschriften in de ruimtelijke verordening zijn gebaseerd op de provinciale omgevingsvisie.

Wonen
Ten aanzien van het aspect wonen is het volgende voorschrift (artikel 2.2) opgenomen:

• In een bestemmingsplan worden nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio.

Bedrijven
Ten aanzien van het aspect Bedrijvigheid zijn de volgende voorschriften (artikel 2.3) opgenomen:

• In bestemmingsplannen worden nieuwe zelfstandige kantoorvestigingen op bedrijventerreinen niet mogelijk gemaakt.
• In bestemmingsplannen wordt de bestemming tot bedrijventerreinen slechts toegestaan ìndien dit past in de door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale afspraken ten aanzien van de programmering van bedrijventerreinen (Regionaal Programma Bedrijventerreinen).
• In bestemmingsplannen kan binnen nieuwe lokale bedrijventerreinen een kavelgrootte worden toegestaan van ten hoogste 0,5 hectare. Een lokaal bedrijventerrein is een bedrijventerrein waarop kleinschalige bedrijven met een lokale functie en een milieucategorie van ten hoogste categorie 3 kunnen worden geaccommodeerd.

Conclusie
In oktober 2014 bereikten de 'portefeuillehouders wonen' van de gemeenten Arnhem, Lingewaard, Overbetuwe, Renkum, Rheden en Rozendaal (in bijzijn van de provincie) overeenstemming over het woningbouwprogramma voor de subregio Arnhem e.o. De regionaal samenwerkende gemeenten en provincie hadden namelijk afgesproken om de planvoorraad zodanig af te stemmen en te prioriteren dat er voldoende plannen in de kansrijke segmenten en woonmilieus ontwikkeld worden. Met het 'stoplichtmodel' als hulpmiddel maakten we inzichtelijk welke plannen voldoen aan de geprognosticeerde regionale behoefte. Het totaal van deze plannen vormden een kwantitatief kader voor de woningbouwprogramma's per gemeente. Daarnaast maakten we de afspraak over een flexibiliteitsbepaling; voor kleinere plannen is een ruimte aanwezig van 10% bovenop het afgesproken kwalitatieve kader. Uiteindelijk heeft Gedeputeerde Staten (GS) van de provincie Gelderland - op basis van de vastgestelde subregionale totalen, inclusief flexibiliteitsbepaling - in juni 2015 een 'kwantitatieve opgave wonen' voor de o.a. de subregio Arnhem e.o. vastgesteld. Woningbouw op de locatie Nieuwe Aamsestraat behoort tot de 10% flexibiliteitsbepaling. Het plan past daarmee - voor wat betreft de functie wonen - binnen de kwantitatieve opgave zoals bedoeld in artikel 2.2.1.1 van de Omgevingsverordening Gelderland.

Bij onderhavig plangebied wordt uitgegaan van herstructurering in bestaand stedelijk gebied. Hierbij wordt optimaal gebruik gemaakt van het bestaande bedrijventerrein door middel van een goede ruimtelijke inpassing, een zorgvuldige vormgeving, een zo laag mogelijke milieubelasting en een intensivering van het grondgebruik. De herontwikkeling van een bestaande locatie die onderdeel uitmaakt van bedrijventerrein De Aam is in lijn met trede 1 van de SER-ladder en past daarom binnen het provinciale beleid. Daarnaast zijn geen zelfstandige kantoren toegestaan, dit is conform het provinciale beleid uit de Verordening.

Regionaal Plan 2005-2020, Stadsregio Arnhem-Nijmegen
Het 'Regionaal Plan 2005-2020' is de opvolger van het 'Regionaal Structuurplan KAN 1995-2005' en is in 2006 door de Stadsregio Arnhem-Nijmegen vastgesteld met als doel bewoners, bedrijven en bezoekers aan de regio te binden door het verbeteren van condities voor 'het goede leven': het bieden van mogelijkheden voor prettig wonen en succesvol werken in een mooi, aantrekkelijk landschap en waar men zich snel en comfortabel kan verplaatsen. Het Regionaal Plan zet hiervoor de hoofdlijnen uit en biedt andere partijen aanknopingspunten om de komende jaren hieraan samen te werken.

Wonen
Het Regionaal Plan signaleert een grote vraag naar landelijke woonmilieus. Deze behoefte kan grotendeels worden opgevangen door inbreiding en uitbreiding van de dorpen. Ruimtelijke ontwikkelingen vormen wel een bedreiging voor de ruimtelijke verscheidenheid en identiteit van de dorpen. Bij uitbreidingsplannen worden karakteristieke, streekeigen dorpsstructuren maar zelden als drager of inspiratiebron gebruikt. De ruimtelijke verscheidenheid en identiteit van de regio dreigt hiermee verloren te gaan. Daarom dient met uiterste zorgvuldigheid om te worden gegaan met nieuwbouw in en uitbreiding van kernen.

Bedrijven
Wat betreft economie is de doelstelling het versterken van het economisch vestigingsklimaat in (inter)nationaal perspectief, waarbij de potenties van de stuwende werkgelegenheid worden uitgebuit. De Stadsregio speelt in op het verbeteren van bestaande ruimtelijke kwaliteiten. De transformatie van het bestaand stedelijk en landelijk gebied staan centraal. Door op een zorgvuldige wijze voldoende ruimte en mogelijkheden voor inpassing te bieden wordt voor nu en in de toekomst voldoende werkgelegenheid gewaarborgd voor de inwoners van de Stadsregio, die aansluit bij het opleidingsniveau van de beroepsbevolking.

Conclusie
Een van de kernpunten van beleid is het behouden van de karakteristiek van het gebied. De voorgestane ontwikkelingen kunnen gezien worden als het meer optimaal gebruiken van de locatie. De karakteristiek van het gebied blijft met deze ontwikkelingen bewaard (zie ook hoofdstuk 4 Planbeschrijving). Geconstateerd kan worden dat de ontwikkelingen niet conflicteren met het regionaal ruimtelijk ordeningsbeleid.

Regionaal programma bedrijventerreinen Stadsregio Arnhem Nijmegen (RPB)
In het Regionaal Programma Bedrijventerreinen (RPB) beogen de regiogemeenten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen overaanbod en leegstand op bedrijventerreinen te voorkomen. De stadsregiogemeenten hebben daarin afgesproken om plannen per subregio (A12 zone, A15 zone en A73 zone) tot 2025 te faseren en een aantal plannen "on hold" te zetten voor wat betreft de planvorming en verwervingen. Daarnaast moet er voldoende ruimte zijn voor kwalitatieve (her)-ontwikkeling van bedrijventerreinen.

Het RPB werd op 24 oktober 2013 door de Stadsregioraad vastgesteld. Bij vaststelling is expliciet uitgesproken dat de inbreidingsmogelijkheden binnen het bestaande bedrijventerrein De Aam passen binnen het kader van het RPB. De vastgestelde RPB is verwerkt in de bestuurlijke overeenkomsten (BOV's) tussen Stadsregio en gemeenten. Het bedrijventerreinenbeleid staat immers niet op zich maar heeft raakvlakken met de verstedelijkingsvisie en mobiliteitsaanpak.

Naast voldoende m² bedrijventerreinen wil de Stadsregio ook kwaliteit. Daarom zet de Stadsregio vooral in op het gebruik van de SER-ladder. Met de SER-ladder wordt een integrale aanpak geregeld voor de kwantitatieve en kwalitatieve afstemming van vraag en aanbod, segmentering, herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik.

Bij de herstructurering en de ontwikkeling van nieuwe terreinen gelden de volgende inrichtings- en uitvoeringsaspecten:

• Zorgvuldig ruimtegebruik;
• Duurzaamheid;
• Beheer.

De gemeente Overbetuwe maakt deel uit van de A15 zone. De A15 zone kenmerkt zich door een gevarieerde bedrijvigheid in alle sectoren van de economie: het energie milieu technologie cluster, agrobusiness, industrie, dienstverlening, handel en logistiek.

Conclusie
In het RPB 2013 is aangegeven dat er sprake is van een overaanbod van harde plancapaciteit van 77 ha. tot 2025. Uit een recente inventarisatie van de provincie blijkt het overaanbod overigens nog groter te zijn (minimaal 150 ha). Dit overaanbod betreft echter niet de onderhavige locatie (1,2 ha.), omdat deze bij de berekening van de confrontatie tussen vraag en aanbod is meegenomen als bestaande planvoorraad. Dit is zo ontstaan ten gevolge van de planhistorie en de regionale afspraken destijds (zie uitgebreider paragraaf 2.1). De locatie betreft een herontwikkelingslocatie in bestaand stedelijk gebied, passend binnen de herstructureringsopgaven van Elst Zuid-oost (F1-project) en past daarmee binnen het RPB 2013.

Kadernota 'Visie op ruimte'
In 2004 is door de gemeente Overbetuwe de kadernota 'Visie op ruimte' opgesteld. Deze kadernota biedt een landschappelijk en stedenbouwkundig kader, de criteria die de geschiktheid en beperkingen van gebieden voor verschillende vormen van grondgebruik aangeven en een handleiding voor de toepassing van die criteria. De kadernota kent twee uitgangspunten.

Allereerst zal binnen de gemeente Overbetuwe, voordat uitbreiding voor woningbouw aan de orde komt, eerst gezocht worden naar mogelijkheden voor inbreiding binnen bestaande kernen. Hierbij wordt niet alleen gedacht aan een (her-)opvulling van onbebouwde plekken, maar moet vooral worden gedacht aan creatieve toepassingsmogelijkheden voor intensief, meervoudig en/of flexibel ruimtegebruik, geënt op de aard en de schaal van de kern.

Het tweede uitgangspunt betreft de toenemende druk op de gemeente Overbetuwe om de stedelijke ontwikkeling van de Stadsregio Arnhem Nijmegen verder vorm te geven in het oostelijk deel van de gemeente. Vanuit de regionale ontwikkelingsbehoefte wordt vooral ruimte gezocht voor woningbouw, bedrijventerreinen, windenergie en dergelijke. Het oostelijk deel van de gemeente valt binnen het te verstedelijken gebied. Hierdoor ontstaat voor de gemeente de mogelijkheid voor het ontwikkelen van zowel een dynamisch, stedelijk gebied met hoog voorzieningenniveau, als een groen en landelijk gebied. Door te kiezen voor het versterken van de identiteit van beide soorten gebieden, ontstaat een grote meerwaarde voor de gemeente als geheel. Om te voorkomen dat de stedelijke ontwikkelingen het landelijke gebied overspoelen, is een grens tussen beide gebieden nodig.

Conclusie
Het plangebied valt binnen de zone die als bedrijventerrein is aangeduid. De locatie ligt aan de rand daarvan, op de overgang naar de zone 'rand dorpsuitbreiding'. De voorgestane ontwikkeling betreft de realisatie van twee woningen en vijf bedrijfskavels en past daarmee binnen de aanduidingen op de kaart van de Kadernota. De karakteristiek van het gebied wordt met deze ontwikkelingen bewaard (zie ook hoofdstuk 4 Planbeschrijving). Daarmee wordt meer optimaal gebruik gemaakt van een locatie. Hiermee is onderhavig initiatief in overeenstemming met de Kadernota 'Visie op ruimte'.

Toekomstvisie+
De Toekomstvisie is het kader voor de ontwikkeling van de gemeente Overbetuwe tot 2020. De visie geeft een richting voor de ruimtelijke, maatschappelijke en economische ontwikkeling. De geschetste identiteit kan bijdragen aan het behouden en aantrekken van inwoners en bedrijven. De Toekomstvisie+ is een overkoepelend beleidsdocument dat richting geeft aan het beleid van de gemeente Overbetuwe.

De gemeente Overbetuwe beschikte in 2008 over ruim 250 hectare netto bedrijventerrein. Op de bedrijventerreinen De Aam en Merm in Elst zijn bedrijven gevestigd die voornamelijk uit Elst en omstreken komen. De gemeente heeft op bestaande en in voorbereiding zijnde bedrijventerreinen nog veel potentieel als het gaat om groei van bedrijvigheid. Belangrijke factoren daarbij zijn de ligging van de gemeente in het stedelijk gebied met daarbij de belangrijke infrastructuuraders en het potentieel aan arbeidskrachten vanwege de bouwopgaven binnen en direct buiten de gemeente. Daarnaast is op oudere bedrijventerreinen gestart met (vaak nog kleinschalige) herstructurering. Voor werknemers is Overbetuwe een prettige plek om te werken met voldoende voorzieningen in de directe omgeving.

Eén van de opgaven voor de gemeente is het waarborgen van de kwaliteit van bedrijventerreinen. De kwaliteit wordt waar nodig versterkt met aandacht voor milieuhygiëne ten gunste van (leef)milieu, gezondheid en veiligheid. Herstructurering gaat voor uitbreiding. Hierbij is de SER-ladder richtinggevend. Eerst wordt het huidige gebruik van de ruimte geoptimaliseerd of door herstructurering beschikbaar gemaakt. Hiervoor zijn mogelijkheden in het zuidoosten van Elst. Als een combinatie met andere nieuwe functies worden gevonden, kan extra ruimtebeslag binnen de contouren aan de orde zijn. Als dit niet mogelijk is, wordt de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik onderzocht om de productiviteit per ruimte eenheid te verhogen.

Conclusie
Het plangebied ligt op een prominente locatie aan de toegangsweg naar Elst vanaf de A325 en wordt daarom in de Toekomstvisie+ dan ook als “entreegebied” gekenschetst. Als men de afslag Elst vanaf de A325 neemt bepaalt het plangebied feitelijk mede de eerste indruk die de bezoeker van Elst krijgt. In de bestaande situatie is binnen het plangebied sprake van een braakliggend terrein. In de Toekomstvisie+ ligt het plangebied nabij het aangewezen bestaande bedrijventerrein De Aam aan de overzijde van de Nieuwe Aamsestraat. Met de voorgestane ontwikkeling wordt optimaal gebruik gemaakt van een bestaande bedrijfslocatie door middel van herstructurering. Deze ontwikkeling sluit aan op het bestaande bedrijventerrein. Er vindt een goede ruimtelijke inpassing, een zorgvuldige vormgeving, een zo laag mogelijke milieubelasting en een intensivering van het grondgebruik plaats. De herontwikkeling van een bestaande bedrijfslocatie aansluitend op het bedrijventerrein De Aam zorgt voor de gewenste aanblik als entreegebied. Daartoe is ook een beeldkwaliteitsplan opgesteld (zie paragraaf 4.3 Beeldkwaliteit).

Visie Elst Zuidoost
Met deze visie legt de gemeente Overbetuwe haar strategisch ruimtelijk-functioneel beleid voor de langere termijn voor het gebied Elst Zuidoost vast. De visie geeft aan waar de gemeente met het gebied naar toe wil en hoe ze het goed functioneren van het gebied veilig wil stellen. De visie vormt daarmee een belangrijk kader voor ontwikkelingen op korte termijn in het gebied, brengt meer samenhang aan in de “losse” ontwikkelingen en anticipeert (waar dat kan) op ontwikkelingen in de omgeving. Daarbij wordt er met de visie gestreefd om de gemeentelijke middelen zo doelgericht en effectief mogelijk in te zetten. Het is daarom dat de visie gepaard gaat met een ontwikkelingsstrategie. Tevens is de visie een belangrijk communicatiemiddel naar de eigenaren, gebruikers en bewoners in het gebied.

In de visie wordt een beeld geschetst voor Elst Zuidoost in 2025. Hierbij wordt uitgegaan van de volgende lijnen:

• Kiezen voor een modern terrein;
• Geleidelijk meer segmenteren;
• Duidelijker profilering;
• Ruimtelijke structuur versterken;
• Nieuwe kansen slim benutten.

In de visie wordt aangegeven dat de Nieuwe Aamsestraat in verschillende opzichten een entreefunctie vervult. Het is een entree van Elst, Westeraam en Elst Zuidoost. Dit entree heeft daardoor de kenmerken van een poort. De Nieuwe Aamsestraat wordt in de visie getypeerd als ontwikkelend hoogwaardig bedrijventerrein. Voor deze typering is gekozen omdat het gebied al hoogwaardige karakteristieken vertoont, gezien de ligging voor dit milieu in aanmerking komt, nadrukkelijk kan bijdragen aan de uitstraling van het terrein en betekenis heeft als entree. Bovendien is er in het algemeen sprake van een tendens dat ondernemers hogere eisen gaan stellen aan de ruimtelijke kwaliteit van hun bedrijfsomgeving. Deze tendens is ook op De Aam en Merm waarneembaar. Op verschillende plaatsen vindt nu al een geleidelijke up-grading plaats. Deze trend wil de gemeente met de typering “ontwikkelend hoogwaardig” verder stimuleren. In deze up-grading dient de ruimtelijke en functionele kwaliteit gecombineerd te worden met de historische groei en dorpse karakteristiek tot een eigen aantrekkelijk milieu.

De ontwikkeling van het plangebied moet volgens de visie passen in het beeld dat in de visie wordt voorgeschreven voor de Nieuwe Aamsestraat. De locatie is een belangrijk onderdeel in de ontwikkeling van een hoogwaardige entree voor het bedrijventerrein ter hoogte van de A325. Hierbij wordt gedacht aan hoogwaardige functies met een kleine korrelgrootte en een duidelijke oriëntatie.

Conclusie
Het plangebied is in de visie aangewezen als bedrijventerrein. In de bestaande situatie is binnen het plangebied sprake van een braakliggend terrein. Met de voorgestane ontwikkeling wordt optimaal gebruik gemaakt van een bestaande bedrijfslocatie door middel van herstructurering. Er vindt een goede ruimtelijke inpassing, een zorgvuldige vormgeving, een zo laag mogelijke milieubelasting en een intensivering van het grondgebruik plaats. De herontwikkeling van een bestaande bedrijfslocatie aansluitend op het bedrijventerrein De Aam zorgt voor de gewenste aanblik als entreegebied. Daartoe is ook een beeldkwaliteitsplan opgesteld (zie paragraaf 4.3 Beeldkwaliteit).

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r. wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.(-beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een gevoelig natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom vanaf 1 april 2011 ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is.

Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is, dient bepaald te worden (1) of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, (2) of de ontwikkeling in een gevoelig gebied ligt en (3) of er belangrijke milieugevolgen zijn.

1. 1. In het plangebied worden vijf bedrijfskavels en twee woningen gerealiseerd. Er is daarmee geen sprake van een overschrijding van de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r..
2. 2. In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Uit paragraaf 3.10 (Flora en Fauna) van de toelichting volgt dat het plangebied niet ligt in een gebied dat beschermd wordt op basis van de natuurwaarden. Daarnaast is er geen sprake van externe werking op de Ecologische Hoofdstructuur, een Vogel- of Habitatrichtlijngebied of overig beschermd natuurgebied. Het plangebied behoort niet tot een waterwinlocatie, waterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied. Ook behoort het plangebied niet tot een gebied waarbinnen een Rijksmonument ligt of een Belvédèregebied. Daarnaast is er geen sprake van een landschappelijk waardevol gebied.
3. 3. In Hoofdstuk 3 Milieu- en omgevingsaspecten zijn de verschillende milieueffecten beschouwd, zoals geluid en luchtkwaliteit. Hieruit blijkt dat er door onderhavig bestemmingsplan geen sprake zal zijn van nadelige milieugevolgen.

Conclusie
Zoals in bovenstaande opsomming blijkt, is het niet noodzakelijk een m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgesteld dat, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (rail- en weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Dit geldt voor alle straten en wegen, met uitzondering van:

• wegen die in een als 'woonerf' aangeduid gebied liggen;
• wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

De voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van vijf bedrijfspercelen en twee woningen. De bedrijfspercelen zijn geen geluidsgevoelige objecten, de woningen wel. De woningen bevinden zich binnen de zone van een aantal zoneringsplichtige wegen, waardoor akoestisch onderzoek noodzakelijk is. Er is dan ook een akoestisch/luchtkwaliteit onderzoek uitgevoerd.² Hieronder wordt enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven. De volledige rapportage is een bijlage bij deze toelichting.

Conclusie
Op de gevels van de meest westelijk geplande woning treedt geen overschrijding op van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Het is daarom niet nodig om een hogere waarde vast te stellen.

Ten gevolge van het wegverkeer op de Nieuwe Aamsestraat en de A325 treden er bij de meest oostelijk geplande woning overschrijdingen op van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Er treedt echter nergens een overschrijding op van de maximaal te ontheffen waarde van 53 dB. Voor deze woning dient een hogere waarde te worden vastgesteld. Zowel bronmaatregelen als overdrachtsmaatregelen zijn niet doeltreffend.

Het plangebied valt volgens het gemeentelijk geluidsbeleid (vastgesteld op 8 september 2009) binnen de gebiedstypering 'buitengebied'. Met een hoogst berekende waarde van 47 dB ten gevolge van het verkeer op de Nieuwe Aamsestraat voor de westelijke woning valt dit in de klasse 'redelijk rustig'. Hiermee wordt niet voldaan aan de ambitieklasse 'rustig', echter nog wel aan de bovengrensklasse 'onrustig'.
Met een hoogst berekende waarde van 52 dB op de gevel van de oostelijke woning valt dit in de klasse 'onrustig'. Hiermee wordt weliswaar niet voldaan aan de ambitieklasse 'rustig', echter wel aan de bovengrensklasse 'onrustig'.

Gezien het bovenstaande is het aspect geluid geen beletsel voor de realisatie van de twee woningen.

1. 2. Beoordeling luchtkwaliteit en akoestisch onderzoek (rapportnr. Y1710-2-GB). ABOVO acoustics, 20 maart 2015.

Sinds 15 november 2007 staan de hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Hiermee is het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervallen. Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Er is geen relevantie als aannemelijk kan worden gemaakt, dat de luchtkwaliteit "niet in betekenende mate" aangetast wordt. Daartoe is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels vastgelegd zijn die betrekking hebben op het begrip NIBM.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoren woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Conclusie
De in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling valt niet onder de in de regeling NIBM opgenomen lijst met categorieën van gevallen. Er dient daarom op een andere wijze aangetoond te worden dat de luchtkwaliteit niet in betekenende mate aangetast wordt met de voorgestane ontwikkeling. Voor een beoordeling ten aanzien van het gestelde in de Wet Luchtkwaliteit is een berekening uitgevoerd.³ Hieronder wordt enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven. De volledige rapportage is een bijlage bij deze toelichting.

Uit de resultaten verkregen uit de NIBM-tool blijkt dat het project (woningen en bedrijventerrein) als niet in betekenende mate bijdraagt aan de (verslechtering) van de luchtkwaliteit en dat geen nader onderzoek noodzakelijk is. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor de ontwikkelingen.

1. 3. Beoordeling luchtkwaliteit en akoestisch onderzoek (rapportnr. Y1710-2-GB). ABOVO acoustics, 20 maart 2015.

Bij de planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen van bestaande en toekomstige bedrijven om zodoende de kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Bij milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde Lijst van Bedrijfsactiviteiten''⁴. Hierin wordt per bedrijfssoort aangegeven welke milieu-invloed (in de vorm van geur, stof, geluid en gevaar) hiervan kan uitgaan en welke indicatieve afstand hierbij (minimaal) in acht genomen worden.

Deze afstanden kunnen als basis worden gehanteerd, maar zijn indicatief. In het algemeen wordt door middel van het aanbrengen van een zonering (afstand) tussen bedrijvigheid en woonbebouwing de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden.

Conclusie
Binnen het plangebied worden woningen en bedrijven in categorie 1 en 2 toegestaan. Voor de bebouwde kom (gemengd gebied, waartoe het plangebied behoort) wordt de functie wonen in de nabijheid van de functie bedrijven met een maximale milieucategorie 2 aanvaardbaar geacht. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt dan ook geen belemmering voor de voorgestane ontwikkelingen.

1. 4. Bedrijven en Milieuzondering, Uitgave VNG, Den Haag, 2009

Op 1 januari 2007 is de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) in werking getreden. Deze wet vormt het toetsingskader voor vergunningen op grond van de Wet milieubeheer, waar het gaat om stank veroorzaakt door het houden van dieren. Daarnaast is de wet van belang in verband met de zogenoemde 'omgekeerde werking' in het kader van de ruimtelijke ordening. De Wgv kent een aantal standaardnormen. Daarnaast hebben gemeenten de mogelijkheid gekregen om binnen een wettelijk bepaalde bandbreedte van deze standaardnormen af te wijken. Op deze wijze kan de gemeente een geurhinderbeleid vaststellen, dat is afgestemd op de plaatselijke situatie. Voor het plangebied en omgeving is geen gemeentelijke verordening vastgesteld.

Conclusie
Ten noorden van het plangebied bevinden zich een grondgebonden veehouderijbedrijf (Landaspad 8) en een intensieve veehouderij (Aamsepad 2). Gezien de ligging de woningen aan het Landaspad 2 en 4, zullen de nieuwe woningen niet maatgevend zijn voor bedrijfsexploitatie van de grondgebonden veehouderij en geen belemmeringen voor deze veehouderij vormen. De intensieve veehouderij heeft geen uitbreidingsruimte in het bouwvlak. De bedrijfsvoering van de intensieve veehouderij wordt dan ook niet beperkt door de nieuwe woningen.

Vanuit het oogpunt van een goed woon- en leefklimaat binnen het plangebied is inzicht in de achtergrondconcentratie wenselijk. Door de ODRA is dan ook een berekening uitgevoerd naar de geurbelasting ter plaatse van de twee te realiseren woningen. Deze is als bijlage bij de toelichting gevoegd. De geurbelasting bedraagt respectievelijk 1,4 en 1,2 ou_E/m³, terwijl de norm 8,0 ou_E/m³ is. De geurbelasting voldoet derhalve ruimschoots aan de norm. Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

De bodemkwaliteit vormt een belangrijk aspect bij bouwontwikkelingen. In het kader van functiewijziging en herinrichting vormt de bodemkwaliteit bij ontwikkeling van ruimtelijke functies een belangrijke afweging. Er is dan ook een bodemonderzoek uitgevoerd.⁵ Hieronder wordt enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven. De volledige rapportage is een bijlage bij deze toelichting.

Conclusie
Uit de resultaten van het actualiserend bodemonderzoek blijkt dat de toplaag van de vaste bodem bestaande uit klei licht verontreinigd is met koper en zink. De aangetoonde gehaltes aan koper en zink zijn echter dermate laag, dat hiervoor het uitvoeren van een aanvullend of nader bodemonderzoek in het kader van de Wet bodembescherming niet noodzakelijk is. In tegenstelling tot het verkennend bodemonderzoek uit 1995 zijn bij het huidige onderzoek de licht verhoogde gehaltes aan nikkel en PAK niet aangetoond. Ter plaatse van de voormalige opslag/kassen zijn geen verhoogde gehaltes aan organochloorbestrijdingsmiddelen gemeten. Door middel van het onderhavig onderzoek is het onderzoek uit 1995 voldoende geactualiseerd. Op basis van de onderzoeksresultaten bestaan vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen bezwaren voor de voorgenomen bestemmingsplanherziening en nieuwbouw op de locatie.

1. 5. Actualiserend bodemonderzoek Nieuwe Aamsestraat te Elst (projectnr. 12431). NIPA milieutechniek b.v., 27 juni 2011.

Inleiding
Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de veiligheidsrisico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. Deze externe veiligheidsrisico's dienen te worden beoordeeld voor twee risiconormen, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Voor beide risiconormen geldt dat hoe groter de afstand tussen planontwikkeling en risicobron, des te kleiner zal de impact van het plan zijn op de hoogte van het risico.

Plaatsgebonden risico
Het plaatsgebonden risico heeft tot doel om hetzelfde minimale beschermingsniveau te bieden voor iedere burger in Nederland. Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn etc.), waarbij de 10^-6 contour (kans van 1 op 1 miljoen op overlijden) de maatgevende grenswaarde is.

Groepsrisico
Het groepsrisico is een afwegingsinstrument dat tot doel heeft een bewuste afweging te stimuleren over het risico op een ongeval met een groot aantal slachtoffers. Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt afgezet tegen de kans daarop. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm).

Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken.

Samen met de hoogte van groepsrisico moeten andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de regionale brandweer.

Planbeoordeling
De ontwikkeling betreft het realiseren van 2 woningen en 5 bedrijfslocaties aan de Nieuwe Aamsestraat in Elst (Oude locatie van de Intratuin te Elst). Op basis van de risicokaart van de provincie Gelderland is een inventarisatie gemaakt van de risicobronnen in en rondom het plangebied, die een extern veiligheidsrisico kunnen veroorzaken. In afbeelding 3 is een uitsnede opgenomen van de risicokaart.

Afbeelding 3: Uitsnede risicokaart (www.risicokaart.nl geraadpleegd op 31-3-2016) met het plangebied in de rode cirkel.

De informatie van de risicokaart levert de volgende inzichten op:
Het plangebied Nieuwe Aamsestraat Elst ligt op ongeveer 200 meter van snelweg A325, op 845 meter van de Spoorlijn Arnhem-Nijmegen, op 1600 meter van de Betuweroute en op ongeveer 220 meter van BEVI inrichting Jumbo distributiecentrum. Voor al deze risicobronnen geldt dat het invloedsgebied groepsrisico over het plangebied ligt.

Op basis van de risicokaart en de regeling basisnet is vastgesteld dat de plaatsgebonden risicocontour 10^-6 van al deze risicobronnen niet over het plangebied ligt. De plaatsgebonden risicocontour van de diverse risicobronnen vormt geen belemmering voor realisatie van het plan.

Ten aanzien van het groepsrisico ligt het plangebied in het invloedsgebied van een viertal risicobronnen. Door de beoogde wijziging neemt het aantal aanwezigen in het plangebied toe. Echter is toename niet groot vanwege voormalige vestiging van de Intratuin.

Voor de provinciale snelweg A325, is bij de ODRA geen risicoberekening beschikbaar. Daarom heeft de ODRA een risicoberekening uitgevoerd (Risicoberekening A325 ‘Nieuwe Aamsestraat Elst’, ODRA maart 2015). Daaruit blijkt dat het groepsrisico ver onder de orientatiewaarde blijft. Door de ruime afstand tussen plangebied en weg en de minimale toename van het aantal personen heeft de ontwikkeling geen significant effect op het groepsrisico van de weg, want het groepsrisico blijft gelijk.

Verantwoording groepsrisico
De gemeente Overbetuwe is op grond van het Bevi (artikel 13) verplicht het groepsrisico voor het bestemmingsplan, ten aanzien van het distributiecentrum, te verantwoorden. Daarnaast is de gemeente Overbetuwe op grond van het Bevt (artikel 7) verplicht het groepsrisico voor het bestemmingsplan, ten aanzien van de A325, Spoorlijn Arnhem-Nijmegen en Betuweroute, ‘beperkt’ te verantwoorden (alleen criteria H en I).

De gemeente heeft bij het invullen van de verantwoordingsplicht een grote mate van beoordelingsvrijheid. Ten aanzien van criteria H en I heeft de Veiligheidsregio adviesrecht. Bij het invullen van de verantwoordingsplicht is gebruik gemaakt van het advies van Veiligheids- en Gezondheidsregio Gelderland Midden van 25 maart 2015 (kenmerk: 150325-0042). Conform het Bevi en Bevt worden in de motvering (verantwoording) van het betrokken besluit de volgende gegevens opgenomen:

A. De aanwezige en de op grond van het besluit te verwachten dichtheid van personen in het invloedsgebied van de inrichting die het groepsrisico mede veroorzaakt of oude situatie veroorzaken;
In 2013 is een QRA opgesteld voor het distributiecentrum van Jumbo Supermarkten. In de QRA C1000 Distributiecentrum Elst van 30 september 2013, opgesteld door Royal HaskoningDHV, is de personendichtheid in het invloedsgebied beschreven. Voor de locatie aan de Nieuwe Aamsestraat, ter hoogte van nummer 85, is een personendichtheid van 100 personen / hectare gehanteerd en is al rekening gehouden met de realisatie van 2 woningen en 5 bedrijfslocaties (een toename van 217 personen).

B. Het groepsrisico en het eerder vastgestelde groepsrisico;
Uit de QRA C1000 Distributiecentrum Elst blijkt dat er nauwelijks sprake is van een groepsrisico. De hoogte van het groepsrisico ligt met zekerheid onder de oriëntatiewaarde groepsrisico. Zoals in onderdeel A is toegelicht is hierbij rekening gehouden met de ontwikkeling aan de Nieuwe Aamsestraat.
C, D en E. Maatregelen en voorschriften ter beperking van het groepsrisico;
Gezien de uitkomst ten aanzien van de hoogte van het groepsrisico uit de QRA van het distributiecentrum, waarbij al rekening is gehouden met de planlocatie. Is het niet nodig het groepsrisico verder te beperken en dus hieraan maatregelen en voorschriften te verbinden.

F. Voor- en nadelen van andere mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen met een lager groepsrisico;
De gemeente Overbetuwe heeft geen alternatieve locaties voor de realisatie van 2 woningen en 5 bedrijfslocaties onderzocht. Gezien de afstand tot het distributiecentrum en de hoogte van het groepsrisico onder de oriëntatiewaarde is verder onderzoek hiertoe niet nodig.

G. Maatregelen ter beperking van het groepsrisico in de nabije toekomst;
Zie onderdeel C, D en E.

H. De mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp of zwaar ongeval;
Het maatgevende scenario voor het distributiecentrum is een brand in de opslag met de vorming van toxische verbrandingsproducten. Ten aanzien van de A325, Spoorlijn Arnhem – Nijmegen en Betuweroute is het maatgevend scenario het ontstaan van een BLEVE en een plasbrand. Het plangebied ligt binnen de 1% letaliteitsafstand van brand, als gevolg van het distributiecentrum en de 1% letaliteitsafstand van BLEVE, als gevolg van de A325. De mogelijkheden voor de rampbestrijding worden o.a. bepaald door de mogelijkheden voor de hulpdiensten om het gebied te bereiken en de aanwezigheid van bluswatervoorzieningen.

Het advies van Veiligheids- en Gezondheidsregio Gelderland Midden geeft het volgende aan:

• Langs de Betuweroute is de bereikbaarheid en bluswatercapaciteit geoptimaliseerd waardoor een incident op deze transportroute redelijk tot goed te bestrijden is.
• Langs het spoor Arnhem - Nijmegen is de bereikbaarheid en bluswatercapaciteit ten dele geoptimaliseerd waardoor een incident op deze transportroute matig tot redelijk te bestrijden is.
• Voor de bestrijding van een incident op de A325 is geen primair bluswater beschikbaar waardoor een effectieve bestrijding lastiger wordt.

• Voor de bestrijding van een brand in de PGS 15 opslag is deze voorzien van sprinklerinstallatie. De bereikbaarheid en bluswatervoorziening in de omgeving is voldoende waardoor een incident redelijk tot goed te bestrijden is.

Door de aard/omvang van deze ontwikkeling en de beperkte mogelijkheden om juridisch planologisch maatregelen te treffen, en bovenstaande bestrijdbaarheid, ziet de VGGM geen aanleiding om aanvullend te adviseren over de rampenbestrijding.

I. Mogelijkheden voor zelfredzaamheid en vluchtmogelijkheden aanwezigen;
Voor het vermogen om jezelf/en of anderen in veiligheid te brengen bij de dreiging van, of het bestaan van een gevaarlijke situatie wordt de term zelfredzaamheid gebruikt. Bij het bepalen van de mate van zelfredzaamheid spelen onder andere de fysieke gesteldheid en zelfstandigheid van de aanwezigen, de alarmeringsmogelijkheden en vluchtmogelijkheden een rol.

Het advies van Veiligheids- en Gezondheidsregio Gelderland Midden geeft het volgende aan:

• Het betreft hier een ontwikkeling van 2 woningen en enkele bedrijfspanden waarvoor het in de verwachting ligt dat het overgrote deel van de aanwezige personen, mits tijdig gewaarschuwd, zich zelfstandig in veiligheid kan brengen. Er is een dekkend waarschuwings- en alarmeringssysteem. Ook is NL-Alert operationeel, daarmee zijn mensen binnen een bepaald gebied gericht te informeren door het sturen van een bericht naar de mobiele telefoons (mits geactiveerd).

Onder normale omstandigheden is de beoogde locatie bereikbaar vanaf de Nieuwe Aamsestraat. In het geval van een incident nabij het plangebied is deze te bereiken of te ontvluchten. De VGGM ziet dan ook geen aanleiding om aanvullend te adviseren in het kader van de zelfredzaamheid.

Conclusie
Het plangebied ligt buiten het plaatsgebonden risicocontour 10-6 van een inrichting, hogedruk aardgasleiding en transportroute. Daarmee vormt het plaatsgebonden risico geen belemmering voor realisatie van het plan.

Ten aanzien van het groepsrisico ligt het plan in het invloedsgebied van een viertal risicobronnen. Er is sprake van een toename van het aantal personen. Alleen is deze toename niet groot vanwege de voormalige vestiging van de Intratuin op deze locatie. De Veiligheids- en Gezondheidsregio Gelderland Midden ziet ook geen aanleiding om aanvullend te adviseren ten aanzien van de rampbestrijding en zelfredzaamheid. Daarmee acht de gemeente Overbetuwe het groepsrisico verantwoord en wordt het restrisico geaccepteerd. In de afweging is meegenomen dat bij dat bij een maatgevend ongevalsscenario de schade in het plangebied aanzienlijk kan zijn, en dat in de eerste uren van het incident er sprake kan zijn van een schaarste aan middelen bij de hulpverleningsdiensten.

Het verrichten van werkzaamheden in de nabijheid van hoogspanningsmasten, hoogspanningslijnen, hoogspanningskabels, warmwaterleidingen e.d. kan gevaar met zich meebrengen. Om dit gevaar zoveel mogelijk te beperken dient de leidingbeheerder aan te geven onder welke voorwaarden de werkzaamheden veilig plaats kunnen vinden. In het plangebied zijn geen kabels en/of leidingen gelegen.

Rijksbeleid
Nationaal waterplan
In december 2015 heeft het kabinet het Nationaal Waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016-2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water, en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiertoe worden genomen. Het Nationaal Waterplan (NWP) is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding.

Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet, die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. In het Nationaal Waterplan is een eerste uitwerking gegeven aan het Deltaprogramma dat wordt opgesteld naar aanleiding van het advies van de Deltacommissie in 2008. Dit programma is gericht op duurzame waterveiligheid en zoetwatervoorziening.

Provinciaal beleid
Provinciaal Waterplan
In het Waterplan Gelderland is het waterbeleid beschreven aan de hand van een aantal thema's, zoals landbouw, wateroverlast, watertekort, natte natuur, grondwaterbescherming en hoogwaterbescherming. Voor deze thema's is beschreven welke doelstellingen voor 2027 en 2015 er liggen. Daarbij is beschreven hoe wij voor de planperiode de uitvoering van acties zien om die doelstellingen te bereiken. Bij sommige thema's gelden aanvullende waterdoelstellingen voor specifieke waterhuishoudkundige functies.

In het kort hier de belangrijkste doelstellingen voor de planperiode:

• voor de 35 gebieden van de TOP-lijst is het Gewenste Grond- en Oppervlaktewater Regiem (GOOR) bestuurlijk vastgesteld en zijn de maatregelen voor herstel uitgevoerd;
• de maatregelen voor herstel van de wateren van het hoogste ecologisch niveau (HEN-wateren) zijn uitgevoerd;
• de natte ecologische verbindingszones zijn gerealiseerd, tenzij onvoldoende financiële middelen beschikbaar zijn;
• wateroverlast vanuit het regionale watersysteem wordt voorkomen door inrichting van waterbergingsgebieden en verruiming van watergangen;
• in het stedelijk gebied is urgente wateroverlast opgelost;
• de zwemwateren voldoen als minimum aan de categorie aanvaardbaar;
• toekomstvast hoogwaterbeleid.

Waterschap Rivierenland
Waterbeheerplan 2016-2021
Dit plan, vastgesteld op 27 november 2015, gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkwantiteit, waterkwaliteit, waterkering en waterketen. In het Waterbeheerplan staat wat Waterschap Rivierenland de komende periode gaat doen om inwoners van het rivierengebied veiligheid en voldoende schoon en mooi water in sloten en plassen te kunnen blijven bieden. Het plan is in samenwerking met onder meer de gemeente Overbetuwe opgesteld.

Keur Waterschap Rivierenland 2014
Voor waterhuishoudkundige ingrepen is de "Keur Waterschap Rivierenland 2014" van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen, die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden om handelingen te verrichten waardoor het onderhoud, aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd, zonder een ontheffing van het Waterschap. De wateren en waterkeringen waarop de keur van toepassing is zijn vastgelegd in de legger wateren.

Realisatie van nieuwe bebouwing en/of verhard oppervlak moet hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. Bij het toevoegen van bebouwing of verharding geldt een compensatieplicht. Er geldt een eenmalige vrijstelling van de compensatieplicht wanneer minder verharding dan 500 m² in stedelijk gebied of minder dan 1.500 m² in landelijk gebied wordt toegevoegd.

Gemeente Overbetuwe
Waterplan Overbetuwe
In 2008 heeft de gemeente Overbetuwe het Waterplan vastgesteld. In het waterplan wordt het beleidskader geschetst en worden concrete maatregelen voor het watersysteem uitgewerkt. Naast het waterplan wordt parallel een Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) opgesteld waarin de maatregelen voor de riolering (waterketen) worden uitgewerkt.

Met het opstellen van een waterplan wordt inzicht gegeven in de relevante wateropgaven voor de gemeente Overbetuwe, zoals:

• wateroverlast, het zoeken van oplossingen om wateroverlast tegen te gaan;
• waterkwaliteit, het onderzoeken van mogelijkheden voor het verbeteren van de waterkwaliteit;
  grondwater, het inventariseren van grondwateroverlast;
• beleving van water, burgers betrekken bij water;
• afspraken en taken van waterschap en gemeente.

In het waterplan is een RO-attentiekaart per kern op genomen.

Watertoets
Het plangebied was in het recente verleden ingericht met een tuincentrum. Daardoor was vrijwel het gehele perceel verhard en bebouwd. De bebouwing is inmiddels gesloopt en het terrein ligt braak. De voorgestane ontwikkeling betreft de realisatie van vijf bedrijfspercelen en twee woningen. Er kan gesteld worden dat er in verhouding met de voormalige situatie van een tuincentrum sprake is van een afname van het bebouwde en verharde oppervlak. Er wordt immers een gedeelte van het plangebied bestemd als 'Groen'. Daarnaast wordt de bestemming van een gedeelte van het plangebied omgezet van 'Detailhandel - Tuincentrum' naar de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin'. Het verharde oppervlak neemt met deze ontwikkelingen dus af, waardoor er geen wateropgave geldt. Waterhuishoudkundig gezien is de ontwikkeling positief, door het afnemen van de verharde oppervlakken. Hemelwater van daken en verhardingen zal, in tegenstelling tot voorheen, worden afgekoppeld en worden geloosd op het oppervlaktewater. Hierdoor worden hemelwater en vuilwater gescheiden afgevoerd. Voor het waarborgen van de grond- en oppervlaktewaterkwaliteit, geldt dat voor het nieuwe dakoppervlak geen uitlogende bouwmaterialen mogen worden gebruikt.

Conclusie
Wat betreft water zijn er geen bezwaren of voorwaarden verbonden aan het ruimtelijk plan.

Natuurwetgeving
De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Deze wetten vormen een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatig gebiedsbescherming plaats door middel van de ecologische hoofdstructuur (EHS), die is geïntroduceerd in het 'Natuurbeleidsplan' (1990) van het Rijk en op provinciaal niveau in het streekplan is uitgewerkt.

De Natuurbeschermingswet heeft betrekking op de Europees beschermde Natura 2000-gebieden en de Beschermde natuurmonumenten. Ruimtelijke ontwikkelingen die effecten hebben op de vastgestelde natuurwaarden van deze gebieden, zijn in beginsel niet toegestaan. Indien er een kans bestaat dat effecten zullen optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden.

De Flora- en faunawet heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek) vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten (uit de groepen kevers, mieren, schelp- en schaaldieren) en op een honderdtal vaatplanten. Bij ruimtelijke ontwikkelingen hoeft echter alleen rekening gehouden te worden met de juridisch zwaarder beschermde soorten uit 'tabel 2' en 'tabel 3' van de Flora- en faunawet, en met vogels. Voor deze soorten moet een ontheffing worden aangevraagd wanneer een ruimtelijke ontwikkeling leidt tot schade aan de soort of verstoring van leefgebied. Voor soorten van 'tabel 3' en vogels geldt hierbij een strenger afwegingskader dan voor soorten van 'tabel 2'. Voor soorten van 'tabel 2' en vogels geldt bovendien dat een ontheffing niet nodig is wanneer gewerkt wordt conform een door LNV goedgekeurde gedragscode. Momenteel zijn echter nog geen algemeen toepasbare gedragscodes voorhanden.

Resultaten gebiedsbescherming
Het plangebied valt buiten de invloedssfeer van de voor de Natuurbeschermingswet en Ecologische Hoofdstructuur aangewezen gebieden. De Boswet is niet van toepassing en in het bestemmingsplan worden vanuit natuur ook geen beperkingen opgelegd aan het ruimtelijk plan.

Resultaten soortenbescherming
Het plangebied was in het recente verleden ingericht met een tuincentrum. Deze bebouwing is gesloopt en het terrein ligt zodoende inmiddels braak. Er is geen water in het plangebied aanwezig. Gezien de bestaande situatie binnen het plangebied en de aard van de wijzigingen zal de voorgestane ontwikkeling geen invloed hebben op de flora en fauna. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Conclusie
Wat betreft natuurwetgeving en beleid zijn er geen bezwaren of voorwaarden verbonden aan het ruimtelijk plan.

Sinds de invoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) op 1 september 2007 is de verantwoordelijkheid ten aanzien van het bodemarchief gedecentraliseerd naar de gemeente. De provincie Gelderland blijft hierbij bestemmingsplannen (en afwijkingen hierop) toetsen op archeologie en cultuurhistorie, maar gaat er daarbij wel vanuit dat de gemeente zijn eigen taak naar behoren zelfstandig zal uitvoeren. De gemeente Overbetuwe heeft voor haar gemeentelijk grondgebied een erfgoedplan⁶ en een archeologische beleidsadvieskaart⁷ vervaardigd. Het erfgoedplan beoogt versterking van de plaats en betekenis van cultuurhistorie als factor in het ruimtelijk beleidsproces.

Op de archeologische beleidsadvieskaart ligt het plangebied binnen drie zones: ten eerste een zone die is aangeduid als AWV categorie 3: gebieden met een zeer hoge archeologische verwachting. Dit betekent dat bij bodemingrepen dieper dan 30 cm-Mv, bij een oppervlakte van 50 m² van de ingreep, archeologisch onderzoek verplicht is. Ten tweede een zone die is aangeduid als AWV categorie 4: gebieden met een hoge archeologische verwachting. Dit betekent dat bij bodemingrepen dieper dan 30 cm-Mv, bij een oppervlakte van 100 m² van de ingreep, archeologisch onderzoek verplicht is. Ten derde een zone die is aangeduid als AWG categorie 1: terrein van zeer hoge archeologische waarde. Dit betekent dat behoud en bescherming in de huidige staat plaats dient te vinden. (bodem)ingrepen zonder vergunning ex art. 11 Monumentenwet 1988 zijn niet toegestaan.

Omdat de voorgestane ontwikkeling de realisatie van vijf bedrijfspercelen en twee woningen betreft, vinden er bodemverstorende ingrepen met een diepte van meer dan 30 cm - Mv en een oppervlakte groter dan 50 dan wel 100 m² plaats. Daarom is een archeologisch onderzoek noodzakelijk. In onderhavig bestemmingsplan zijn de dubbelbestemmingen Waarde-Archeologie, Waarde-Archeologische verwachting 1 en Waarde-Archeologische verwachting 2 opgenomen. De archeologische waarden die eventueel in het plangebied aanwezig zijn, worden middels deze dubbelbestemmingen beschermd. Archeologisch onderzoek zal door deze dubbelbestemming uitgevoerd moeten worden alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen verleend kan worden.

Conclusie
Voor wat betreft archeologie zijn er geen bezwaren of voorwaarden verbonden aan het ruimtelijk plan. Mochten tijdens de geplande werkzaamheden toch archeologische waarden aangetroffen worden dan geldt conform artikel 53 van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg een meldingsplicht bij de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap of het door hem vertegenwoordigd bevoegd gezag, de gemeente Overbetuwe.

1. 6. Erfgoedplan 'Een Sleutel tot de schatkist', ADC Heritage BV, d.d. 08-12-2004, rapportnummer H001
2. 7. RAAP Archeologisch Adviesbureau, rapport 1074, gemeente Overbetuwe

Verkeer
De hoofdontsluiting van het bedrijventerrein vindt plaats via de aansluiting in de bocht van de Lingestraat. De aansluiting op de Nieuwe Aamsestraat dient enkel als toe- en afrit voor verkeer in de richting van het centrum van Elst. De ontsluiting van de bedrijfspanden zelf vindt plaats via de mandelige weg aan de voorzijde.

In het onderzoek dat is gedaan naar luchtkwaliteit is een berekening opgenomen van het aantal verkeersbewegingen dat de voorgestane ontwikkeling genereert. Daarin is het volgende opgenomen (zie ook Bijlage 1 Onderzoek geluid en luchtkwaliteit).

Voor het aantal voertuigbewegingen wordt gebruik gemaakt van de CROW publicatie 317 in combinatie met de van de architect verkregen oppervlaktegegevens van het geplande bedrijventerrein.

Bedrijfspercelen
Het betreft een type 1 bedrijventerrein. Hiervoor is in de genoemde publicatie een gemiddeld aantal motorvoertuigbewegingen per netto ha bedrijventerrein per weekdagetmaal opgenomen van 128 personenauto's en 30 vrachtauto's. Het bruto oppervlak van het bedrijventerrein bedraagt 12.500 m². Het netto oppervlak kan volgens de publicatie worden gesteld op circa 77%, dus in dit geval 9.625 m². Het aantal verkeersbewegingen dat het nieuwe bedrijventerrrein genereert betreft zodoende (0,9625 * 128) 123 personenauto's en (0,9625 * 30) 29 vrachtauto's per weekdag.
De bedrijfspercelen worden ontsloten middels een aansluiting op de Nieuwe Aamsestraat en een aansluiting op de Lingestraat. Gezien de capaciteit van deze wegen, zijn er voor wat betreft de verkeersafwikkeling van de vijf bedrijfspercelen geen belemmeringen voorzien.

Woningen
Voor de woningen wordt uitgegaan van het woonmilieutype VI 'landelijk wonen'. Er geldt per woning een gemiddeld aantal motorvoertuigbewegingen per weekdagetmaal van 7,4. Dit impliceert voor de twee geplande woningen dus 14,8 bewegingen van personenauto's.
De woningen worden ontsloten middels het Landaspad. Gezien de beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen en de capaciteit van deze weg levert de realisatie van de twee woningen geen belemmeringen op voor wat betreft de verkeersafwikkeling.

Parkeren
Ten behoeve van de realisatie van de vijf bedrijfspercelen en de twee woningen dienen op eigen terrein parkeerplaatsen aanwezig te zijn. Op de diverse percelen is ruimte voor deze parkeerplaatsen. Voor wat betreft parkeren zijn er dan ook geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkelingen.

Voorliggend bestemmingsplan ´Elst, Nieuwe Aamsestraat 85´ ziet toe op het perceel aan Nieuwe Aamsestraat 85 te Elst. Het plangebied bevindt zich ten oosten van de kern en ten noorden van bedrijventerrein De Aam.

Het plangebied bevindt zich op gronden die vroeger tot het buurtschap Aam behoorden. Ten noorden van het plangebied, aan het Landaspad en Aamsepad, is dit buurtschap nog als buurtschap herkenbaar.

De gronden van het buurtschap gelegen aan de (Nieuwe) Aamsestraat hebben ondertussen een hele andere karakteristiek gekregen. Rond 1960 kwam namelijk de ontwikkeling van bedrijventerrein De Aam ten zuiden van het plangebied langzaam op gang. De snelle groei van De Aam als bedrijventerrein kwam pas in 1987 toen de afslag Elst van de A325 gerealiseerd werd. Met deze nieuwe afslag ontstond via de Nieuwe Aamsestraat een snelle toegang tot het hoofdwegennet. Het gebied tussen de Nieuwe Aamsestraat en de Aamseplas heeft zich vervolgens gevuld met bedrijvigheid.

Aan de noordwestkant van het plangebied bevindt zich de woonwijk Westeraam. Dit is een woonwijk met voornamelijk grondgebonden woningen en enkele appartementen in het 'centrum' van de wijk. Aan de oostzijde van het plangebied wordt het beeld grotendeels bepaald door de A325 en de bijbehorende infrastructuur voor afslag Elst.

Het plangebied is bekend van het tuincentrum dat hier gevestigd is geweest. Het tuincentrum is verhuisd naar de overkant van de Nieuwe Aamsestraat en sindsdien is het perceel niet gebruikt. Inmiddels is de bebouwing gesloopt en ligt het perceel braak.

De voorgestane ontwikkeling betreft de realisatie van vijf bedrijfspercelen georiënteerd op de Nieuwe Aamsestraat en twee woningen georiënteerd op het Landaspad.

Het plangebied heeft duidelijk twee gezichten. Aan de zuidkant, waar het grenst aan de Nieuwe Aamsestraat ligt de nadruk met name op representativiteit en het vormen van een hoogwaardig entreegebied voor Elst. Aan de noordkant grenst het gebied aan buurtschap Aam en spelen juist andere zaken een rol. Het buurtschap kenmerkt zich met name door kleinschaligheid en geborgenheid, hier lijk je ver van de drukte van de Nieuwe Aamsestraat. Met name de nieuw te ontwikkelen kavels aan het Landaspad zullen hier bij aan moeten sluiten en passen bij de bestaande bebouwing.

Woonpercelen
De twee nieuwe kavels aan het Landaspad staan qua beeldkwaliteit en functie los van de bedrijfsbebouwing. Op elk van deze twee kavels kan een vrijstaand woonhuis worden gerealiseerd met een nokhoogte van maximaal 10 meter en een goothoogte van maximaal 4 meter. De nieuw te realiseren woningen aan het Landaspad dienen qua vorm en volume te passen bij de overige woningen aan het Landaspad. Uitgangspunt is hier een zadeldak met de kaprichting loodrecht op het Landaspad.

Bedrijfspercelen
Om het eigen karakter van het gebied te benadrukken is voor wat betreft de bedrijfskavels gekozen voor een geclusterde bebouwing op enige afstand van de Nieuwe Aamsestraat. Dit cluster heeft in tegenstelling tot de meeste andere bedrijven aan de Nieuwe Aamsestraat dan ook een gedeelde oprit. De ruimtelijke configuratie sluit aan bij het buurtschap met een kleinschalig en onregelmatig verkavelingspatroon. De schaal en maat van de bebouwing is ook enigszins in verhouding tot het buurtschap. Er is sprake van een opzet met 'lintbebouwing' waarbij de panden bewust niet in lijn staan met elkaar en ook verschillende groottes hebben. De individuele panden vertonen in schaal, positie en materialen verwantschap, maar zijn individueel vormgegeven.

Er wordt voor de bedrijfspanden uitgegaan van een verdeling in vijf hoofdmassa’s met daartussen en rondom voldoende ruimte voor groen en parkeren. Hiermee wordt een deel van de kleinschaligheid en het groene karakter van het achtergelegen buurtschap Aam doorgezet, maar dan vertaald naar de grotere schaal en maat van de Nieuwe Aamsestraat. De bouwblokken zijn door accenten en verbijzonderingen ook duidelijk op de Nieuwe Aamsestraat gericht.

De bedrijfsbebouwing bestaat uit vijf duidelijk te onderscheiden volumes. Elk van deze volumes is op zijn beurt weer onderverdeeld in één hoofdvolume en één kleiner volume dat tevens een accent in de hoogte vormt. De hogere volumes (accenten) vormen als het ware een verbijzondering op het hoofdvolume en zijn gericht op de zijde van het gebouw vanwaar deze door bezoekers benaderd wordt. De verbijzonderingen vormen ook het meest zichtbare en opvallende deel van het gebouw vanaf de Nieuwe Aamsestraat en de slingerende Lingestraat.

Aan de ‘achterzijde’ van de bedrijfspanden die meer op de buurtschap Aam zijn gericht bevinden zich geen verbijzonderingen en hogere elementen. Hier zijn de beoogde bouwmassa's ingetogen en sober en bevinden zich op de verdieping ook geen grote raamoppervlakken met zicht op de achtergelegen woonpercelen. Tot deze woonpercelen wordt een ruime afstand gehouden en ook de hoogte van de bebouwing is aan de achterzijde beperkt (maximaal 8 meter).

In functioneel opzicht zijn de bedrijfspercelen bedoeld voor de vestiging van bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2. Er zijn geen zelfstandige kantoren toegestaan. Eveneens is detailhandel asl zelfstandige activiteit niet mogelijk.

Groen
Het plan is omgeven door een groene en golvende omzooming. Er wordt gekozen voor een afwijkende beplanting ten opzichte van de Nieuwe Aamsestraat, om het aparte karakter van het plangebied te benadrukken. Op de grenzen van de bedrijfskavels met de aangrenzende woonkavels wordt een doorlopende groenstrook aangeplant. Deze strook vormt samen met de doorlopende beplanting langs de Nieuwe Aamsestraat de groene omkadering van het plangebied.

Afbeelding 4: Vogelvluchtperspectief mogelijke uitwerking

Ten behoeve van het plan wordt het "Beeldkwaliteitsplan Aamsepoort Noord Elst, gemeente Overbetuwe" opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad en vormt een richtlijn voor toekomstige ondernemers en architecten. Op de onderwerpen waar het beeldkwaliteitsplan zich uitspreekt, vervangt het de gemeentelijke welstandsnota. Op de resterende punten wordt teruggevallen op de welstandsnota.

Inleiding
Dit hoofdstuk bevat de concrete vertaling van het beleidsgedeelte (voorafgaande hoofdstukken) in het juridisch gedeelte van het bestemmingsplan (de verbeelding en regels).

Het bestemmingsplan 'Elst, Nieuwe Aamsestraat 85' bestaat uit de volgende onderdelen:

De toelichting
In de toelichting is de ontwikkeling verantwoord, zowel op basis van het beleid, als op basis van milieu-hygiënische aspecten, aangevuld met een toelichting op de juridische opzet.

De bestemmingsregels
De bouw- en gebruiksregels binnen de verschillende bestemmingen. Daarnaast zijn afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen, om het plan de benodigde flexibiliteit te geven.

De verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen 'Bedrijventerrein', 'Groen', 'Tuin', 'Wonen', 'Waarde - Archeologie', 'Waarde - Archeologische verwachting 1' en 'Waarde - Archeologische verwachting 2' opgenomen.

De opzet van het plan
Het bestemmingsplan is een juridisch plan, dat bindend is voor de burgers en voor de overheid. Qua systematiek is aangesloten bij het bestemmingsplan 'Elst, Schil Westeraam A325'.

Bouwplan
Indien een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend wordt, zijn in eerste instantie de bestemming met bijhorende regels van belang. Als het nieuwe en het beoogde gebruik past binnen de toegekende bestemming dan kan de omgevingsvergunning worden verleend.

Bestemmingen
Op de verbeelding zijn de bestemmingen onderscheiden. De bestemmingen zijn afgeleid uit het gebruik (de aanwezige functies). De bestemmingen vormen het zogenaamde casco van het plan, waarvan in beginsel niet mag worden afgeweken.

Groen
Een strook tussen de bestemmingen 'Bedrijventerrein' en 'Wonen' wordt in dit plan bestemd als Groen. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.

Bedrijventerrein
De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor bedrijven binnen de milieu categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Tevens zijn binnen deze bestemming bij de bedrijven behorende kantoren toegestaan. Voor gebouwen geldt dat deze worden gebouwd binnen het bouwvlak. De maatvoering is opgenomen op de verbeelding. In het plangebied geldt ter plaatse van de bouwvlakken een bebouwingspercentage van 100%. Voor dit percentage is gekozen om voldoende bouwmogelijkheden te bieden binnen de bouwvlakken.

Tevens is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om onder voorwaarden een bedrijf dat is opgenomen in milieucategorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten toe te staan. Dit geldt voor een bedrijf dat voor wat betreft de aard en de omvang van de milieuhinder die het veroorzaakt gelijk gesteld kan worden met een bedrijf van die categorie.

Tuin en Wonen
Op de twee percelen aan het Landaspad is onderscheid gemaakt tussen de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin'.

De tuinen bij de woningen, voor zover gelegen voor de voorgevel van het hoofdgebouw, zijn bestemd als Tuin. Hierbinnen zijn geen gebouwen toegestaan om zodoende aan de voorkant van de woning en langs het straatbeeld een zekere mate van openheid te garanderen. Wel zijn uitbouwen onder bepaalde voorwaarden voor de voorgevel toegestaan.

Het overige gedeelte van de percelen is bestemd als Wonen, waarbinnen zowel het hoofdgebouw als de erfbebouwing is toegestaan. De bouwvlakken zijn per woonperceel aangegeven, waarbij per bouwvlak 1 woning is toegestaan. Voor de woningen is een uniforme maatvoering opgenomen, waarbij de inhoud maximaal 750 m³ mag bedragen met een goot- en bouwhoogte van maximaal 4 en 10 m.

Bij recht is een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan, indien aan de gestelde voorwaarden in de regels wordt voldaan. Het gebruik van een deel van de woning en/of de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis kan uitsluitend op basis van een omgevingsvergunning mogelijk worden gemaakt.
Op grond van de regels kan het bevoegd gezag een omgevingsvergunning verlenen en een recreatieve voorziening toestaan, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Waarde - Archeologie, Waarde - Archeologische verwachting 1 en Waarde - Archeologische verwachting 2
In het plan zijn dubbelbestemmingen opgenomen, ten behoeve van archeologische waarden in of nabij het plangebied. Naast de betreffende dubbelbestemmingen hebben de betrokken gronden altijd nog een hoofdbestemming, zoals 'Wonen' en 'Bedrijventerrein'. De bepalingen van de hoofdbestemming en de dubbelbestemming zijn dan beide van toepassing. Bij strijd tussen deze bepalingen prevaleren de bepalingen van de dubbelbestemming. De reden hiervoor is dat de belangen van de dubbelbestemming zwaarder wegen dan die van de hoofdbestemming.

Kostenverhaal
Uitgangspunt voor de beoogde ontwikkelingen is dat deze voor de gemeente budgetneutraal worden ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeenteraad van Overbetuwe verplicht om, indien er sprake is van een bouwplan, de gemeentelijke kosten te verhalen.

Met onderhavig bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. Echter is met de ontwikkelende eigenaar van de gronden die binnen het plangebied gelegen zijn, een anterieure overeenkomst gesloten zoals is bepaald in artikel 6.24 Wro, voordat het bestemmingsplan is vastgesteld, zodat de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan niet geldt. In deze anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het verhaal van kosten, dit is daarin op afdoende wijze vastgelegd.

Financiële haalbaarheid
De initiatiefnemer beschikt over voldoende middelen om de voorgestane ontwikkelingen te kunnen realiseren. Er zijn geen onvoorziene hoge kosten te verwachten. Ook is er geen sprake van onzekere financiële bijdragen van anderen. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien kan het noodzakelijk zijn om belanghebbenden de gelegenheid te bieden om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Dit is afhankelijk van de inspraakverordening van de gemeente. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

Artikel 3.1.1 van het besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Gezien de geringe omvang en impact van de voorgenomen ontwikkelingen heeft geen vooroverleg plaatsgevonden. Wel is het waterschap Rivierenland in een vroegtijdig stadium op de hoogte gesteld van de voorgenomen ontwikkelingen. Het waterschap is akkoord met de voorgenomen ontwikkelingen en gezien de afname van verhard terrein is verder vooroverleg niet noodzakelijk.

Ook met de provincie Gelderland heeft in een vroegtijdig stadium overleg plaatsgevonden. Er heeft ambtelijk en bestuurlijk overleg plaatsgevonden, onder meer op 13 januari 2016, en het bestemmingsplan is voortijdig aan de provincie toegezonden. De provincie heeft bij brief van 28 april 2016 gereageerd op het toegezonden bestemmingsplan (zie Bijlage 7). In de reactie wordt geconstateerd dat het provinciaal beleid voor bedrijventerreinen, zoals vastgeleged in de Omgevingsvisie, de Omgevingsverordeningen en het Regionaal Programma Bedrijventerreinen (RPB) niet goed is verwerkt in het plan. De provincie stelt dat de bestemmingswijziging naar 'Bedrijventerrein' conform artikel 2.3.2.1 moet passen in het RPB. Het toevoegen van nieuw bedrijventerrein acht de provincie niet verantwoord vanwege een groot overschot aan bedrijventerrein in de regio waartoe Overbetuwe behoort. Ook acht de provincie de ladder voor duurzame verstedelijking niet goed in het plan verwerkt; de actuele regionale behoefte en de vraag waarom de behoefte niet op bestaande bedrijventerreinen kan worden ingevuld, zijn volgens de gemeente onvoldoende gemotiveerd.

Naar aanleiding van de reactie van de provincie zijn de paragrafen 2.1 (onderdeel ladder voor duurzame verstedelijking) en 2.2 (provinciaal beleid) aangepast. De motivering van de actuele regionale behoefte is daarbij aangevuld. Tevens is nader aangegeven waarom het plan naar de mening van de gemeente past in het provinciaal beleid. Kort gezegd heeft de gemeente op basis van de bestaande regionale afspraken in 2011 en 2013, de typering als F1-project en de door de provincie en EFRO ter beschikking gestelde subsidiemiddelen én het onderscheidende aanbod, gemeend de herontwikkeling van de locatie Nieuwe Aamsestraat 85 te kunnen voortzetten.

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan zal plaatsvinden volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Het ontwerpbestemmingsplan wordt in dit kader ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode kan een ieder zijn zienswijzen kenbaar maken tegen het plan. Het plan wordt daarna, al dan niet gewijzigd, ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad.

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.