het bestemmingsplan Elst, Landaspad met identificatienummer NL.IMRO.1734.0247ELSTlandaspad-VSG1 van de gemeente Overbetuwe.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge dit bestemmingsplan regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw gebouwde ruimte, die daaraan ruimtelijk (door zijn constructie of afmetingen) ondergeschikt is - maximaal bestaande uit één bouwlaag al dan niet met kap - met dien verstande dat een aanbouw een zelfstandige ruimte is en een uitbouw een uitbreiding van een reeds bestaande ruimte van het hoofdgebouw is.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten niet specifiek publieksgericht zijn, en dat op kleine schaal in de woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder c van de Wet ruimtelijke ordening.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren, inzamelen, verwerken, verhuren, opslaan en/of distribueren van goederen.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge deze regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen inzake agrarische bedrijfsvoering of archeologie.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf en waarbij een showroom en/of verkoopruimte ter plaatse aanwezig is. Horeca-activiteiten alsmede internetwinkels van waaruit bestellingen worden verzonden of kunnen worden afgehaald en waarbij geen showroom aanwezig is, zijn hieronder niet begrepen.

het gedeelte van een bouwperceel gelegen buiten het, binnen het bouwperceel gelegen, bouwvlak.

een perceel of een gedeelte van een perceel met een helling van ten minste 1:10 gemeten over een afstand van minimaal 5 meter.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gedeelte van een gebouw, exclusief aan- en uitbouwen, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

een persoon of vaste groep personen die gezamenlijk en bestendig, een huishouden voeren.

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,50 meter boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen. Bij 'bebouwing in geaccidenteerd terrein' gelegen beneden peil.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een vergunning als bedoeld in artikel 3.3 onder a van de Wet ruimtelijke ordening.

bouwdelen van beperkte afmetingen, die buiten het gebouw uitsteken, zoals schoorstenen, windvanen, dakoverstekken, balkons en liftschaften.

onder peil.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een dakvlak en maximaal één gesloten wand.

1. a. voor bebouwing in geaccidenteerd terrein voor zover de bebouwing met de gevel is gericht naar het openbare gebied waarop het bouwperceel ontsloten wordt (de dijk) en is gesitueerd op of binnen een afstand van 3 meter uit de grens met het openbare gebied: 35 centimeter boven de kruin van de dijk;
2. b. voor overige bebouwing in geaccidenteerd terrein: de bestaande gemiddelde bouwhoogte van het terrein op het punt waar deze direct grenst aan de gevel welke is gericht naar het openbare gebied waarop het bouwperceel ontsloten wordt;
3. c. voor gebouwen op een perceel in niet geaccidenteerd terrein, waarvan de hoofdtoegang aan een weg grenst, mits het gebouw op een afstand van niet meer dan 20 meter van die weg is gelegen: 35 centimeter boven de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
4. d. in andere gevallen bij gebouwen op een perceel in niet geaccidenteerd terrein: de gemiddelde bouwhoogte van het terrein op het punt waar dit direct grenst aan de gevel die is gericht naar het openbare gebied waarop het bouwperceel ontsloten wordt;
5. e. voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde bouwhoogte van het aansluitende terrein.

degene, die zich tegen vergoeding beschikbaar stelt tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander.

het zich tegen vergoeding beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander.

een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak publieksaantrekkend zijn en waarvan de omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan.

een vorm van prostitutie waarbij de werving van klanten geschiedt door een prostitué(e) die door houding, gebaren, kleding of anderszins vanuit een gebouw de aandacht op zich vestigt en waarbij de seksuele handelingen in een voor publiek besloten ruimte plaatsvinden.

een kleinschalige, niet-bedrijfsmatige voorziening ten behoeve van de woonfunctie met een dagrecreatief karakter, zoals zwembad, tennisbaan en golfafslagplaats.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang als zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een (raam) prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de begrenzing van het bouwvlak, waarop de voorgevels van het hoofdgebouw zijn georiënteerd, alsmede het verlengde daarvan.

wet van 13 juni 1979, Stb. 442, houdende regels met betrekking tot een aantal algemene onderwerpen op het gebied van de milieuhygiëne, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan.

wet van 20 oktober 2006, Stb. 2006, 566, houdende vaststelling van nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan.

een complex van ruimten inclusief aan- en uitbouwen, dat bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Bij toepassing van het meten van de goothoogte van een bouwwerk worden dakkapellen buiten beschouwing gelaten, behoudens dakkapellen waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de breedte van het betreffende dakvlak. De goothoogte wordt dan gemeten vanaf het peil tot aan de goot van de dakkapel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen, water en speelvoorzieningen;
2. b. beeldende kunstwerken;
3. c. bij deze bestemming behorende nutsvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van beeldende kunstwerken bedraagt ten hoogste 5 m;
3. c. de bouwhoogte van speelvoorzieningen bedraagt ten hoogste 6 m;
4. d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend uitbouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. ten aanzien van uitbouwen gelden de volgende regels:
   1. 1. de horizontale diepte bedraagt maximaal 1,5 m;
   2. 2. de (horizontale) diepte van de overblijvende, niet met gebouwen bebouwde gronden bedraagt minimaal 2,5 m;
   3. 3. voor zover de uitbouw wordt gebouwd tegen een gevel van het hoofdgebouw bedraagt de breedte maximaal 60% van de breedte van die gevel;
   4. 4. de bouwhoogte bedraagt maximaal 4 m;
   5. 5. de oppervlakte bedraagt maximaal 6 m²;
3. c. de bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt ten hoogste 1 m;
4. d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, waarbij inwoning is toegestaan;
2. b. aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
3. c. het hobbymatig houden van dieren en/of het telen van gewassen;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en toegangswegen.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van archeologische waarden in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden in de grond (in situ) te behouden.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen door het geheel of gedeeltelijk verwijderen van de bestemming Waarde - Archeologie, indien op basis van nader archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is.

De voor Waarde - Archeologische verwachting 1 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische resten in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

De voor Waarde - Archeologische verwachting 2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische resten in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

1. a. Voor een bouwwerk, dat bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

Voor het bouwen van geheel of gedeeltelijk beneden het maaiveld gelegen gebouwen gelden de volgende bepalingen:

1. a. de ondergrondse ruimte mag uitsluitend vanuit de binnenzijde van de bebouwing waaronder het wordt gerealiseerd, toegankelijk zijn;
2. b. de bouw van de ondergrondse ruimte is uitsluitend toelaatbaar daar waar bovengronds gebouwen aanwezig zijn;
3. c. de ondergrondse ruimten bestaat uit ten hoogste één bouwlaag die ten hoogste tot 3 m onder peil reikt;
4. d. het bouwen van ondergrondse ruimten is uitsluitend toelaatbaar direct onder de gebouwen waarbij de ondergrondse ruimten niet voorbij de buitenmuren van de bebouwing komen, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein de ondergrondse bebouwing de bovengrondse bebouwing met een (horizontale) diepte van 3 meter mag overschrijden;
5. e. ondergrondse ruimten worden niet meegerekend bij de maximale inhoudsmaat van de bebouwing;
6. f. het kunstmatig verhogen van het peil rond de bebouwing is niet toegestaan.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 10.3 teneinde ondergrondse gebouwen toe te staan daar waar bovengronds geen gebouwen zijn toegestaan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. a. het betreft geen bebouwing in geaccidenteerd terrein;
2. b. de bebouwde oppervlakte van de ondergrondse gebouwen bedraagt niet meer dan 25 m². Als bebouwde oppervlakte van ondergrondse gebouwen wordt, in afwijking van het bepaalde in artikel 2, de oppervlakte van de vloer gemeten, inclusief muren;
3. c. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;
4. d. de afwijking leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.

Onder gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in elk geval verstaan:

1. a. het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning is niet toegestaan;
2. b. het gebruik van woningen en/of wooneenheden anders dan voor één huishouden is niet toegestaan;
3. c. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
4. d. een gebruik van gronden als stalling- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
5. e. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen;
2. b. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing;
3. c. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m;
4. d. van de regels en de bouw toestaan van niet voor bewoning bestemde gebouwen met een inhoud van ten hoogste 50 m³ en een bouwhoogte van ten hoogste 5 m ten dienste van het openbaar nut, zoals schakelhuisjes, wachthuisjes, transformatorhuisjes, telefooncellen, alsmede andere bouwwerken, zoals muurtjes, standbeelden en lichtmasten; gasdrukmeetstations en verkooppunten voor motorbrandstoffen uitgezonderd.

Afwijken als bedoeld in lid 12.1 kan slechts worden verleend, mits:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor:

1. a. het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:
   1. 1. bestemmingsgrenzen mogen met niet meer dan 5 m worden verschoven;
   2. 2. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
   3. 3. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het toestaan van de bouw van niet voor bewoning bestemde gebouwen met een bouwhoogte van ten hoogste 3,5 m en een inhoud van ten hoogste 75 m³ ten dienste van het openbare nut en overige openbare dienstverlening.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde aan gronden een andere dubbelbestemming Waarde - Archeologie toe te kennen, indien uit nader archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid sub a met maximaal 10%;
3. c. dit lid sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid sub a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Elst, Landaspad.

Voorliggend bestemmingsplan ´Elst, Landaspad´ ziet op twee gedeelten van het perceel aan de Nieuwe Aamsestraat 85 te Elst, gelegen aan het Landaspad. De locatie Nieuwe Aamsestraat 85 is bekend van het tuincentrum dat hier voorheen gevestigd was. Het tuincentrum is verhuisd naar de overkant van de Nieuwe Aamsestraat en sindsdien is het perceel niet gebruikt. Inmiddels is de bebouwing gesloopt en ligt het perceel braak. Er is een verzoek ingediend voor de realisatie van twee woningen (aan het Landaspad) en vijf bedrijfspercelen (aan de Nieuwe Aamsestraat) op het terrein. Deze veranderingen passen niet binnen het vigerend bestemmingsplan. Oorspronkelijk was beoogd om de beide ontwikkelingen in één bestemmingsplanherziening op te nemen. Daartoe is het ontwerpbestemmingsplan 'Elst, Nieuwe Aamsestraat 85' (NL.IMRO.1734.0211ELSTaamsestr85-ONT1) d.d. 19 juli 2016 opgesteld. Naar aanleiding van de zienswijzenprocedure bij dit ontwerpbestemmingsplan, is ervoor gekozen om de ontwikkeling van de 2 woonkavels met een separaat bestemmingsplan mogelijk te maken en aldus los te koppelen van de ontwikkelingen in het zuidelijk deel van het perceel. Tegen de ontwikkeling van de beide woonkavels zijn geen zienswijzen ingediend. Deze ontwikkeling kan bovendien als een op zichzelf staande ontwikkeling worden gezien.

De onderhavige partiële bestemmingsplanherziening voorziet in het juridisch-planologisch kader voor de twee woonkavels aan het Landaspad, met aan de zuidkant van beide percelen een groenstrook. In deze toelichting wordt de voorgenomen ontwikkeling beschreven en getoetst aan het relevante beleid en de relevante wet- en regelgeving.

Het plangebied betreft een tweetal percelen aan het Landaspad te Elst, ten oosten van de kern en ten noorden van bedrijventerrein De Aam. Het westelijke perceel is gelegen tussen de woonpercelen Landaspad 3 (westelijk) en Landaspad 1 (oostelijk). Het oostelijke perceel is gelegen tussen de woonpercelen Landaspad 1B (westelijk) en Lingestraat 1 (oostelijk). Aan de noordkant wordt het plangebied begrensd door het Landaspad. Aan de zuidkant sluit de diepte van de beoogde woonpercelen aan op de naastgelegen woonpercelen. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Elst, sectie N, nummers 3629 (ged.), 3630 (ged.), 3631 (ged.), 841 (ged.) en 844 (ged.).

Op afbeelding 1 is de globale ligging van het plangebied in groter verband weergegeven, waarop de ligging van het plangebied in zijn nabije omgeving te zien is voor de sloop van de bebouwing van het voormalige tuincentrum. Deze bebouwing is inmiddels gesloopt. In afbeelding 2 is een luchtfoto van de actuele situatie te zien. In rood is het gehele perceel van het voormalige tuinventrum weergegeven. In blauw zijn de twee woonkavels van het onderhavige plangebied weergegeven. De exacte begrenzing van het plangebied is ingetekend op de verbeelding van dit bestemmingsplan.

Afbeelding 1: Luchtfoto van de voorheen bestaande situatie plangebied (plang ebied in rood kader, boven: globale ligging in groter verband, onder: gedetailleerde ligging in nabije omgeving)

Afbeelding 2: Luchtfoto van de huidige situatie in het plangebied (blauw), met ter vergelijking in rood weergegeven de gehele kavel van het voormalige tuincentrum

In het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Elst, Schil Westeraam A325', vastgesteld door de gemeenteraad op 21 mei 2013. Het plangebied heeft de bestemmingen 'Detailhandel - Tuincentrum', 'Wonen' en 'Tuin'. Daarnaast heeft het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie', 'Waarde - Archeologische verwachting 1' en 'Waarde - Archeologische verwachting 2'.

Afbeelding 3: weergave vigerend bestemmingsplan 'Elst, Schil Westeraam A325' met beide deellocaties indicatief weergegeven

Gezien de bestemming 'Detailhandel - Tuincentrum', die op het westelijke perceel geldt, is de ontwikkeling van een woning ter plaatse van deze deellocatie niet toegestaan. Op het oostelijke woonperceel gelden bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin'. De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn voorzien van een bouwvlak, echter binnen een bouwvlak is slechts één woning toegestaan. Binnen het betreffende bouwvlak is reeds de woning Landaspad 1B aanwezig, waardoor de toevoeging van de nieuwe woning niet mogelijk is. Bovendien wordt de woning verder noordwaarts in de richting van het Landaspad gebouwd, binnen de huidige bestemming 'Tuin'. Ook op dit punt is de voorgenomen ontwikkeling niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. Zodoende zijn de voorgestane ontwikkelingen op beide plandelen op basis van de vigerende bestemmingsplannen niet toegestaan en dient het planologisch regime aangepast te worden. Hiertoe is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld.

Allereerst wordt ingegaan op het beleid wat van toepassing is op onderhavige ontwikkeling. Daarna worden in hoofdstuk 3 de milieu- en omgevingsaspecten beschreven die van toepassing zijn. Het daarop volgende hoofdstuk bevat de planbeschrijving. De huidige situatie en de voorgenomen ontwikkeling komen hier aan bod. Hoofdstuk 5 bevat de juridische vertaling. Daaropvolgend wordt de financiële en economische haalbaarheid van het plan aangeduid. Afgesloten wordt met het hoofdstuk voor de te volgen procedure.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte¹ staan de plannen van de Rijksoverheid voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Tevens werkt het Rijk aan een eenvoudigere regelgeving. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

Conclusie
De voorgestane ontwikkeling van twee woningen op een voormalige detailhandelslocatie en een bestaand woonperceel speelt zich, gezien de aard en omvang van de ontwikkeling, af op lokaal niveau en heeft geen relatie met het ruimtelijke ordeningsbeleid op nationaal niveau. Geconstateerd kan worden dat het initiatief niet conflicteert met het nationaal ruimtelijk ordeningsbeleid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2011)
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Deze vorm van normstelling sluit aan op de vroegere pkb's met concrete beleidsbeslissingen en beslissingen van wezenlijk belang die ook van betekenis waren voor de lagere overheden. Het besluit (eerste tranche) is vastgesteld op 22 augustus 2011 en is op 30 december 2011 in werking getreden. Op 1 oktober 2012 zijn enkele wijzigingen in werking getreden.

In de SVIR is vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet door de Rijksoverheid. Het gaat onder meer om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische Hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied. In het SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken.

De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een strikte 'nee' bepaling.

Conclusie
De voorgestane ontwikkeling van twee woningen op een voormalige detailhandelslocatie en een bestaand woonperceel speelt zich, gezien de aard en omvang van de ontwikkeling, af op lokaal niveau en heeft geen relatie met het ruimtelijke ordeningsbeleid op nationaal niveau. Geconstateerd kan worden dat de ontwikkeling niet conflicteert met het nationaal ruimtelijk ordeningsbeleid. Het Barro heeft dan ook geen doorwerking naar dit bestemmingsplan.

Ladder voor duurzame verstedelijking
Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 Bro een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen. In de toelichting van het bestemmingsplan moet hiervoor een verantwoording plaatsvinden aan de hand van een drietal opeenvolgende treden (de "ladder voor duurzame verstedelijking"). Dit zijn:

1. 1. de voorgenomen stedelijke ontwikkeling dient te voorzien in een actuele regionale behoefte;
2. 2. indien uit stap 1 volgt dat de ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte moet beschreven worden in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
3. 3. indien uit stap 2 blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Conclusie
Gelet op de kleinschalige woningbouw die het plan mogelijk maakt (de toevoeging van twee extra woningen), voorziet het plan niet in een woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro (ABRvS 18 december 2013, nr. 201302867/1/R4). De in het plan voorziene woningbouwontwikkeling kan dan ook niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is. Voor wat betreft de behoefte wordt nader verwezen naar het provinciale beleid (paragraaf 2.2 Provinciaal beleid). Gezien het voorgaande vormt de ladder voor duurzame ontwikkeling geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling van de twee woningen.

1. 1. Vastgesteld op 13 maart 2012.

Omgevingsvisie Gelderland
Provinciale Staten hebben de Omgevingsvisie Gelderland op 9 juli 2014 vastgesteld. Op 25 februari 2015 hebben Provinciale Staten een herziening van de Omgevingsvisie vastgesteld. Deze is op 18 juni 2015 gepubliceerd. Op 8 juli 2015 is een tweede actualisatie (natuur en water) gedeeltelijk vastgesteld. De provincie kiest er in deze Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

• een duurzame economische structuur;
• het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Deze twee hoofddoelen benadrukken de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur. Zij beïnvloeden elkaar. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland.

Wonen
De provincie en haar partners streven er samen naar om vraag en aanbod op de woningmarkt met elkaar in balans te brengen en te houden: hoe kan de woningvoorraad kwantitatief en kwalitatief meegroeien met een veranderende vraag? Zij zien daarbij de volgende opgaven:

• focus van nieuwbouw naar het benutten van de bestaande voorraad;
• van aanbodgestuurd naar vraaggestuurd.

De provincie streeft op regionale schaal naar afspraken met gemeenten en woningbouwcorporaties over de (netto) groei van de woningvoorraad op basis van een recente huishoudensprognose (Primos). De kwantitatieve opgave per regio wordt vastgesteld door Gedeputeerde Staten. Met de programmeringsafspraken wordt bereikt:

• afstemming met buurprovincies;
• het voorkomen van concurrentie om inwoners en bijbehorende onbedoelde migratiestromen tussen regio's en gemeenten;
• de keuze bepalen voor de beste locaties voor woningbouw;
• het verkleinen van de kans op leegstand;
• voorzien in de aangetoonde kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de Gelderse bevolking;
• het bevorderen van binnenregionale samenwerking;
• het meewegen van de mogelijkheden die de bestaande woningvoorraad en vrijkomend of leegstaand vastgoed bieden;
• duidelijkheid over hoe om te gaan met overcapaciteit van woningbouwplannen;
• het voorkomen van nieuwe overcapaciteit aan woningbouwplannen.

De provincie neemt in het maken van de programmeringsafspaken een regierol.

Conclusie
Het plangebied bevindt zich niet in een specifieke zone die van invloed is op de voorgestane ontwikkeling. De ontwikkeling betreft de realisatie van twee woningen op een bestaand woonperceel en een detailhandelsbestemming (tuincentrum) aan de rand van de bebouwde kom van Elst. Het betreft een gedeelte van de herontwikkeling/transformatie van de gronden van een voormalig tuincentrum. Met de realisatie van de woningen is sprake van een intensivering van de woonbebouwing aan het (bebouwingslint) Landaspad. De ontwikkeling sluit hier ruimtelijk-stedenbouwkundig op aan. Het betreft een inbreidingslocatie in bestaand stedelijk gebied. Het plangebied kan dan ook als een geschikte locatie voor woningbouw worden gezien.

De ontwikkeling is in overeenstemming met de Omgevingsvisie Gelderland.

Omgevingsverordening Gelderland en Regionale Woonagenda
Provinciale Staten hebben de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld op 24 september 2014. Een actualisatie van deze verordening is vastgesteld op 8 juli 2015 en gepubliceerd op 21 augustus 2015.

De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan afstemmen op de in de verordening opgenomen regels. De voorschriften in de ruimtelijke verordening zijn gebaseerd op de hiervoor beschreven provinciale Omgevingsvisie.

Ten aanzien van het aspect wonen is het volgende voorschrift (artikel 2.2) opgenomen:
"In een bestemmingsplan worden nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio."

Conclusie
In oktober 2014 bereikten de 'portefeuillehouders wonen' van de gemeenten Arnhem, Lingewaard, Overbetuwe, Renkum, Rheden en Rozendaal (in bijzijn van de provincie) overeenstemming over het woningbouwprogramma voor de subregio Arnhem e.o. De regionaal samenwerkende gemeenten en provincie hadden namelijk afgesproken om de planvoorraad zodanig af te stemmen en te prioriteren dat er voldoende plannen in de kansrijke segmenten en woonmilieus ontwikkeld worden. Dit heeft geresulteerd in de Regionale Woonagenda 2013-2020.

Met het 'stoplichtmodel' als hulpmiddel maakten we inzichtelijk welke plannen voldoen aan de geprognosticeerde regionale behoefte. Het totaal van deze plannen vormden een kwantitatief kader voor de woningbouwprogramma's per gemeente. Daarnaast maakten we de afspraak over een flexibiliteitsbepaling; voor kleinere plannen is een ruimte aanwezig van 10% bovenop het afgesproken kwalitatieve kader. Uiteindelijk heeft Gedeputeerde Staten (GS) van de provincie Gelderland - op basis van de vastgestelde subregionale totalen, inclusief flexibiliteitsbepaling - in juni 2015 een 'kwantitatieve opgave wonen' voor de o.a. de subregio Arnhem e.o. vastgesteld. De beoogde woningbouw op de locatie aan het Landaspad is kleinschalig en behoort tot de 10% flexibiliteitsbepaling. Het plan past daarmee binnen de kwantitatieve opgave zoals bedoeld in art. 2.2.1.1 van de Omgevingsverordening Gelderland.

Bij onderhavig plangebied wordt uitgegaan van herstructurering van een deel van de voormalige tuincentrumlocatie in bestaand stedelijk gebied. Daarbij wordt qua functie, woningtype, situering en omvang aangesloten op de reeds bestaande woonpercelen aan de zuidkant van het Landaspad.

Regionaal Plan 2005-2020, Stadsregio Arnhem-Nijmegen
Het 'Regionaal Plan 2005-2020' is de opvolger van het 'Regionaal Structuurplan KAN 1995-2005' en is in 2006 door de Stadsregio Arnhem-Nijmegen vastgesteld met als doel bewoners, bedrijven en bezoekers aan de regio te binden door het verbeteren van condities voor 'het goede leven': het bieden van mogelijkheden voor prettig wonen en succesvol werken in een mooi, aantrekkelijk landschap en waar men zich snel en comfortabel kan verplaatsen. Het Regionaal Plan zet hiervoor de hoofdlijnen uit en biedt andere partijen aanknopingspunten om de komende jaren hieraan samen te werken.

Conclusie
Voor het onderhavige project is met name ontwikkeling 7 van belang: ontwikkeling van de eigenheid en identiteit van dorpen. In het Regionaal Plan wordt een grote vraag naar landelijke woonmilieus gesignaleerd. Deze behoefte kan grotendeels worden opgevangen door inbreiding en uitbreiding van de dorpen. Ruimtelijke ontwikkelingen vormen wel een bedreiging voor de ruimtelijke verscheidenheid en identiteit van de dorpen. Bij uitbreidingsplannen worden karakteristieke, streekeigen dorpsstructuren maar zelden als drager of inspiratiebron gebruikt. De ruimtelijke verscheidenheid en identiteit van de regio dreigt hiermee verloren te gaan. Daarom dient met uiterste zorgvuldigheid om te worden gegaan met nieuwbouw in en uitbreiding van kernen.

Een van de kernpunten van beleid is het behouden van de karakteristiek van het gebied. De ontwikkeling van twee woningen kan gezien worden als een passende herontwikkeling/transformatie van een verplaatste detailhandelsfunctie. Daarbij wordt qua functie, woningtype, situering en omvang aangesloten op de reeds bestaande woonpercelen aan de zuidkant van het Landaspad. Aan deze weg en het Aamsepad is het oude buurtschap deels nog herkenbaar. Deze karakteristiek van het gebied blijft met de voorgenomen ontwikkeling bewaard en wordt versterkt (zie ook hoofdstuk 4 'Planbeschrijving'). Geconstateerd kan worden dat de ontwikkeling niet conflicteert met het regionaal ruimtelijk ordeningsbeleid.

Toekomstvisie+ 'Overbetuwe verbindt..'
De Toekomstvisie+ is het algemene kader voor de ontwikkeling van de gemeente Overbetuwe tot 2020. De visie geeft een richting voor de ruimtelijke, maatschappelijke en economische ontwikkeling. De geschetste identiteit kan bijdragen aan het behouden en aantrekken van inwoners en bedrijven. De Toekomstvisie+ is een overkoepelend beleidsdocument dat richting geeft aan het beleid van de gemeente Overbetuwe. De in de visie geschetste identiteit kan bijdragen aan het behouden en aantrekken van inwoners en bedrijven. De gewenste ontwikkelingsrichtingen worden via 21 opgaven concreter vormgegeven. De visie is uitsluitend bindend voor de gemeente en wordt uitgewerkt in verschillende beleidsvelden, waaronder de hierna geschetste Woonvisie 2010-2015.

Conclusie
De locatie van het voormalige tuincentrum aan de Nieuwe Aamsestraat ligt op een prominente locatie aan de toegangsweg naar Elst vanaf de A325 en wordt daarom in de Toekomstvisie+ dan ook als “entreegebied” gekenschetst. Als men de afslag Elst vanaf de A325 neemt bepaalt dit gebied feitelijk mede de eerste indruk die de bezoeker van Elst krijgt. In de bestaande situatie is er sprake van een braakliggend terrein ter plaatse van zowel het plangebied als het gebied ten zuiden daarvan. Met de ontwikkeling van twee woningen in het plangebied wordt op een passende wijze invulling gegeven aan een deel van de herstructurering van deze voormalige detailhandelslocatie. De ontwikkeling van twee woonpercelen in het woninglint aan de zuidkant van het Landaspad is een passende invulling, die zowel functioneel als ruimtelijk-stedenbouwkundig aansluit op de aangrenzende percelen. Er vinden een goede ruimtelijke inpassing en een zorgvuldige vormgeving plaats. De ontwikkeling laat ruimte voor een toekomstige, passende herontwikkeling van het zuidelijk deel van de voormalige detailhandelslocatie. Doordat aan de zuidkant van de woonpercelen wordt voorzien in groenstroken, is er ook voordat invulling wordt gegeven aan de herontwikkeling in dit gebied sprake van een aanvaardbare situatie.

De voorgenomen ontwikkeling doet dan ook recht aan de gewenste ontwikkelingsrichting zoals vastgelegd in de Structuurvisie+.

Visie Elst Zuidoost
Met deze visie legt de gemeente Overbetuwe haar strategisch ruimtelijk-functioneel beleid voor de langere termijn voor het gebied Elst Zuidoost vast. Het plangebied is gelegen aan de noordoostelijke rand van het plangebied van deze visie. De visie geeft aan waar de gemeente met het gebied naar toe wil en hoe ze het goed functioneren van het gebied veilig wil stellen. De visie vormt daarmee een belangrijk kader voor ontwikkelingen op korte termijn in het gebied, brengt meer samenhang aan in de “losse” ontwikkelingen en anticipeert (waar dat kan) op ontwikkelingen in de omgeving. Daarbij wordt er met de visie gestreefd om de gemeentelijke middelen zo doelgericht en effectief mogelijk in te zetten. Het is daarom dat de visie gepaard gaat met een ontwikkelingsstrategie. Tevens is de visie een belangrijk communicatiemiddel naar de eigenaren, gebruikers en bewoners in het gebied.

In de visie wordt een beeld geschetst voor Elst Zuidoost in 2025. Hierbij wordt uitgegaan van de volgende lijnen:

• Kiezen voor een modern terrein;
• Geleidelijk meer segmenteren;
• Duidelijker profilering;
• Ruimtelijke structuur versterken;
• Nieuwe kansen slim benutten.

In de visie wordt aangegeven dat de Nieuwe Aamsestraat in verschillende opzichten een entreefunctie vervult. Het is een entree van Elst, Westeraam en Elst Zuidoost. De entree heeft daardoor de kenmerken van een poort.

Conclusie
Het onderhavig plangebied behoort deels (westelijke deellocatie) tot de in de visie aangeduide ontwikkellocatie 'Aamsepoort Noord', die is aangewezen als bedrijventerrein. In de bestaande situatie is binnen het plangebied sprake van een braakliggend terrein. Met de ontwikkeling van twee woonpercelen wordt optimaal gebruik gemaakt van een gedeelte van de bestaande bedrijfslocatie door middel van transformatie naar een woonperceel, dat aansluit op de functies en de structuur van de twee naastgelegen woonpercelen. Er vindt een goede ruimtelijke inpassing plaats. De ontwikkeling laat ruimte voor een andere invulling van het zuidelijk deel van het voormalige tuincentrum. De oostelijke deellocatie is niet aangewezen als bedrijventerrein en is momenteel ook reeds als woonperceel bestemd. In de visie wordt tevens gesignaleerd dat clusters van burgerwoningen bijdragen aan een eigen karakter van het gebied. Onderhavig bestemmingsplan voorziet in het versterken van het cluster burgerwoningen aan de zuidkant van het Landaspad en vergroot daarmee deze herkenbaarheid. Dit cluster vormt daarmee een fraaie overgang tussen het buitengebied ten noorden van het Landaspad en het zuidelijk gelegen bedrijventerrein De Aam. Doordat de ontwikkeling, zoals in hoofdstuk 3 nader wordt toegelicht, geen belemmering voor het functioneren van de bedrijventerrein of de toekomstige invulling van het zuidelijk deel van het voormalige tuincentrum vormt, is de beperkte toevoeging van burgerwoningen op deze locatie aanvaardbaar en passend.

Geconcludeerd wordt dan ook dat de ontwikkeling van de twee woonpercelen passend is in de visie Elst Zuidoost.

Woonvisie Overbetuwe 2010-2015
In de Woonvisie van Overbetuwe is het gemeentelijk woonbeleid vastgelegd. De Woonvisie is een uitwerking van het beleidsveld wonen uit de hiervoor beschreven Toekomstvisie+. Doel is het behouden en waar nodig versterken van de kwaliteit van wonen en leven in de diverse kernen binnen de gemeente. De Woonvisie dient om de visie en opvattingen van de gemeente helder te maken, in te spelen op veranderende woonbehoeften en richting te geven aan de omvang en de samenstelling van het woningbouwprogromma. Bij laatstgenoemd doel vindt een doorkijk richting 2020 plaats. Het aantal huishoudens binnen de gemeente neemt in de periode 2010-2020 naar verwachting toe met ca. 2.400 naar 19.600 huishoudens in 2020. In de periode 2008-2020 is een uitbreiding van de woningvoorraad met 2.400 woningen nodig voor het oplossen van bestaande tekorten en het opvangen van de autonome huishoudengroei. Daarnaast draagt de gemeente bij aan de regionale woonopgave door in het oostelijk cluster van de gemeente extra woningen te realiseren. In totaal zijn voor de periode tot 2020 ca. 3.000 woningen gepland. Variatie in het woonaanbod is bij realisatie van nieuwbouw een speerpunt. De grootste vraag bestaat naar woningen voor starters en ouderen. Een ander uitgangspunt is dat nieuwe woningen zoveel mogelijk levensloopgeschikt worden gebouwd. De onderhavige ontwikkeling van twee vrijstaande woningen past binnen de woningbouwprogrammering van Overbetuwe zoals vastgelegd in de Woonvisie.

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r. wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.(-beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een gevoelig natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom vanaf 1 april 2011 ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is.

Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is, dient bepaald te worden (1) of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, (2) of de ontwikkeling in een gevoelig gebied ligt en (3) of er belangrijke milieugevolgen zijn.

1. 1. In het plangebied worden twee woningen gerealiseerd, gedeeltelijk op een bestaande detailhandelslocatie. Er is daarmee geen sprake van een overschrijding van de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r..
2. 2. In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Uit paragraaf 3.10 (Flora en Fauna) van de toelichting volgt dat het plangebied niet ligt in een gebied dat beschermd wordt op basis van de natuurwaarden. Daarnaast is er geen sprake van externe werking op de Ecologische Hoofdstructuur, een Vogel- of Habitatrichtlijngebied of overig beschermd natuurgebied. Het plangebied behoort niet tot een waterwinlocatie, waterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied. Ook behoort het plangebied niet tot een gebied waarbinnen een Rijksmonument ligt of een Belvédèregebied. Daarnaast is er geen sprake van een landschappelijk waardevol gebied.
3. 3. In Hoofdstuk 3 Milieu- en omgevingsaspecten zijn de verschillende milieueffecten beschouwd, zoals geluid en luchtkwaliteit. Hieruit blijkt dat er door onderhavig bestemmingsplan geen sprake zal zijn van nadelige milieugevolgen. Het plan is naar aard en omvang van de mogelijk gemaakte ontwikkelingen ook dusdanig kleinschalig en heeft een zodanig beperkte milieuhygiënische impact, dat ook om die reden redelijkerwijs kan worden uitgesloten dat er sprake zal zijn van (onevenredig) negatieve effecten.

Conclusie
Zoals in bovenstaande opsomming blijkt, is het niet noodzakelijk om in het kader van voorliggend bestemmingsplan een m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgesteld dat, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (rail- en weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Dit geldt voor alle straten en wegen, met uitzondering van:

• wegen die in een als 'woonerf' aangeduid gebied liggen;
• wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

De voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van twee woningen en daarmee van nieuwe geluidsgevoelige objecten. De woningen bevinden zich binnen de zone van een aantal zoneringsplichtige wegen, waardoor akoestisch onderzoek noodzakelijk is. Er is dan ook een akoestisch/luchtkwaliteit onderzoek uitgevoerd. Hieronder wordt enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven. De volledige rapportage is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting.

Conclusie
Op de gevels van de geplande woning op de westelijke deellocatie treedt geen overschrijding op van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Het is daarom niet nodig om een hogere waarde vast te stellen.

Ten gevolge van het wegverkeer op de Nieuwe Aamsestraat en de A325 treden er bij de geplande woning op de oostelijke deellocatie overschrijdingen op van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Er treedt echter nergens een overschrijding op van de maximaal te ontheffen waarde van 53 dB. De maximale geluidbelasting bedraagt 52 dB. Voor deze woning dient een hogere waarde te worden vastgesteld. Zowel bronmaatregelen als overdrachtsmaatregelen zijn niet doeltreffend.

Het plangebied valt volgens het gemeentelijk geluidsbeleid (vastgesteld op 8 september 2009) binnen de gebiedstypering 'buitengebied'. Met een hoogst berekende waarde van 47 dB ten gevolge van het verkeer op de Nieuwe Aamsestraat voor de westelijke woning valt dit in de klasse 'redelijk rustig'. Hiermee wordt niet voldaan aan de ambitieklasse 'rustig', echter nog wel aan de bovengrensklasse 'onrustig'.
Met een hoogst berekende waarde van 52 dB op de gevel van de oostelijke woning valt dit in de klasse 'onrustig'. Hiermee wordt weliswaar niet voldaan aan de ambitieklasse 'rustig', echter wel aan de bovengrensklasse 'onrustig'.

Gezien het bovenstaande is het aspect geluid geen beletsel voor de realisatie van de twee woningen.

Sinds 15 november 2007 staan de hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Hiermee is het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervallen. Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Er is geen relevantie als aannemelijk kan worden gemaakt, dat de luchtkwaliteit "niet in betekenende mate" aangetast wordt. Daartoe is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels vastgelegd zijn die betrekking hebben op het begrip NIBM.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoren woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Conclusie
In het onderhavige plan worden twee nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Uit artikel 4 jo. bijlage 3a van de Regeling NIBM volgt dat een woningbouwlocatie van ten hoogte 1.500 woningen niet in betekenende mate bijdraagt. Het onderhavige plan valt derhalve onder deze categorie, blijft ruimschoots onder de betreffende drempelwaarde en draagt niet in betekenende mate bij. Nadere toetsing is dan ook niet noodzakelijk.

Bij een planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen van bestaande en toekomstige bedrijven om zodoende enerzijds de kwaliteit van het leefmilieu voor woningen en andere gevoelige functies te handhaven en te bevorderen en anderzijds te voorkomen dat bedrijven en andere milieubelastende functies onevenredig worden beperkt of belemmerd. Bij milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde Lijst van Bedrijfsactiviteiten (publicatie 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009). Hierin wordt per bedrijfssoort aangegeven welke milieu-invloed (in de vorm van geur, stof, geluid en gevaar) hiervan kan uitgaan en welke indicatieve afstand hierbij (minimaal) in acht genomen worden.

Deze afstanden kunnen als basis worden gehanteerd, maar zijn indicatief. In het algemeen wordt door middel van het aanbrengen van een zonering (afstand) tussen bedrijvigheid en woonbebouwing de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden.

Conclusie
Binnen het plangebied wordt in beide deelgebieden een woning mogelijk gemaakt. Het plangebied wordt, gelet op de ligging nabij de A325 en het bedrijventerrein De Aam, aangemerkt als 'gemengd gebied'. De functie wonen in de nabijheid van de functie bedrijven met een maximale milieucategorie 2 wordt in gemengd gebied in beginsel aanvaardbaar geacht. Op de gronden ten zuiden van het plangebied rust momenteel, hoewel van een dergelijk gebruik feitelijk geen sprake meer is, nog de bestemming 'Detailhandel - Tuincentrum'. Een tuincentrum behoort tot milieucategorie 2. Ten aanzien van deze functie dient een richtafstand van 10 meter in acht te worden genomen in gemengd gebied. Deze afstand wordt in acht genomen, doordat direct ten zuiden van de beide woonpercelen wordt voorzien in een groenstrook (bestemming 'Groen') met een breedte van 10 meter. De bedrijven ten zuiden van de Nieuwe Aamsestraat, die eveneens een maximale milieucategorie 2 hebben, bevinden zich op ca. 100 meter van het plangebied. Ten aanzien van deze bedrijven wordt derhalve ruimschoots aan de richtaftand voldaan.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt gezien het voorgaande geen belemmering voor de voorgestane woningbouwontwikkeling.

Op 1 januari 2007 is de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) in werking getreden. Deze wet vormt het toetsingskader voor vergunningen op grond van de Wet milieubeheer, waar het gaat om stank veroorzaakt door het houden van dieren. Daarnaast is de wet van belang in verband met de zogenoemde 'omgekeerde werking' in het kader van de ruimtelijke ordening. De Wgv kent een aantal standaardnormen.

Conclusie
Voorliggend bestemmingsplan maakt twee nieuwe woningen en daarmee nieuwe geurgevoelige objecten mogelijk. Ten noorden van het plangebied bevinden zich een grondgebonden veehouderijbedrijf (Landaspad 8) en een intensieve veehouderij (Aamsepad 2). Gezien de ligging de woningen aan het Landaspad 2 en 4, zullen de nieuwe woningen niet maatgevend zijn voor bedrijfsexploitatie van de grondgebonden veehouderij en geen belemmeringen voor deze veehouderij vormen. De intensieve veehouderij heeft geen uitbreidingsruimte in het bouwvlak. De bedrijfsvoering van de intensieve veehouderij wordt dan ook niet beperkt door de nieuwe woningen.

Vanuit het oogpunt van een goed woon- en leefklimaat binnen het plangebied is inzicht in de achtergrondconcentratie wenselijk. Door de ODRA is dan ook een berekening uitgevoerd naar de geurbelasting ter plaatse van de twee te realiseren woningen. Deze is als Bijlage 2 bij de toelichting gevoegd. De geurbelasting bedraagt respectievelijk 1,4 en 1,2 ou_E/m³, terwijl de norm 8,0 ou_E/m³ is. De geurbelasting voldoet derhalve ruimschoots aan de norm. Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Vanuit het aspect geurhinder zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

De bodemkwaliteit vormt een belangrijk aspect bij bouwontwikkelingen. In het kader van functiewijziging en herinrichting vormt de bodemkwaliteit bij ontwikkeling van ruimtelijke functies een belangrijke afweging. In het plangebied wordt een gevoelige functie (wonen) mogelijk gemaakt, waardoor een bodemonderzoek noodzakelijk is. Hieronder wordt enkel de conclusie van het uitgevoerde onderzoek weergegeven. De volledige rapportage is als Bijlage 3 bij deze toelichting gevoegd.

Conclusie
Uit de resultaten van het actualiserend bodemonderzoek, waarbij de volledige locatie van het voormalige tuincentrum is onderzocht, blijkt dat de toplaag van de vaste bodem bestaande uit klei licht verontreinigd is met koper en zink. De aangetoonde gehaltes aan koper en zink zijn echter dermate laag, dat hiervoor het uitvoeren van een aanvullend of nader bodemonderzoek in het kader van de Wet bodembescherming niet noodzakelijk is. In tegenstelling tot het verkennend bodemonderzoek uit 1995 zijn bij het huidige onderzoek de licht verhoogde gehaltes aan nikkel en PAK niet aangetoond. Ter plaatse van de voormalige opslag/kassen zijn geen verhoogde gehaltes aan organochloorbestrijdingsmiddelen gemeten. Door middel van het onderhavig onderzoek is het onderzoek uit 1995 voldoende geactualiseerd. Op basis van de onderzoeksresultaten bestaan vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen bezwaren voor de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied.

Inleiding
Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de veiligheidsrisico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. Deze externe veiligheidsrisico's dienen te worden beoordeeld voor twee risiconormen, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Voor beide risiconormen geldt dat hoe groter de afstand tussen planontwikkeling en risicobron, des te kleiner zal de impact van het plan zijn op de hoogte van het risico.

Plaatsgebonden risico
Het plaatsgebonden risico heeft tot doel om hetzelfde minimale beschermingsniveau te bieden voor iedere burger in Nederland. Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn, etc.), waarbij de 10^-6 contour (kans van 1 op 1 miljoen op overlijden) de maatgevende grenswaarde is.

Groepsrisico
Het groepsrisico is een afwegingsinstrument dat tot doel heeft een bewuste afweging te stimuleren over het risico op een ongeval met een groot aantal slachtoffers. Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt afgezet tegen de kans daarop. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm).

Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken.

Samen met de hoogte van groepsrisico moeten andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de regionale brandweer.

Beoordeling
De ontwikkeling betreft het realiseren van 2 woningen aan het Landaspad te Elst. Op basis van de risicokaart van de provincie Gelderland is een inventarisatie gemaakt van de risicobronnen in en rondom het plangebied, die een extern veiligheidsrisico kunnen veroorzaken. In afbeelding 3 is een uitsnede opgenomen van de risicokaart.

Afbeelding 3: Uitsnede risicokaart (www.risicokaart.nl) met het plangebied globaal aangeduid in de rode cirkel

De informatie van de risicokaart levert de volgende inzichten op.

Het plangebied ligt op ongeveer 240 meter van snelweg A325, op ruim 900 meter van de Spoorlijn Arnhem-Nijmegen, op ongeveer 1.650 meter van de Betuweroute en op ongeveer 260 meter van BEVI inrichting Jumbo distributiecentrum. Voor al deze risicobronnen geldt dat het invloedsgebied groepsrisico over het plangebied ligt.

Op basis van de risicokaart en de regeling basisnet is vastgesteld dat de plaatsgebonden risicocontour 10^-6 van al deze risicobronnen niet over het plangebied ligt. De plaatsgebonden risicocontour van de diverse risicobronnen vormt dan ook geen belemmering voor realisatie van het plan.

Ten aanzien van het groepsrisico ligt het plangebied in het invloedsgebied van een viertal risicobronnen. Door de beoogde wijziging neemt het aantal aanwezigen in het plangebied toe. In de huidige en voormalige situatie is er geen sprake van permanent verblijf van personen in het plangebied, omdat de gronden thans braak liggen en er voorheen geen bebouwing van het tuincentrum ter plaatse van de beoogde woonpercelen aanwezig was. De toename is echter beperkt, omdat het om slechts twee woningen gaat.

Voor de provinciale snelweg A325, is bij de ODRA geen risicoberekening beschikbaar. Daarom heeft de ODRA een risicoberekening uitgevoerd (Risicoberekening A325 ‘Nieuwe Aamsestraat Elst’, ODRA maart 2015, Bijlage 4). Deze zag op de herontwikkeling van het gehele voormalige tuincentrum, waaronder de onderhavige woningen. Uit de uitgevoerde risicoberekening blijkt dat het groepsrisico ver onder de oriëntatiewaarde blijft. Door de ruime afstand tussen plangebied en weg en de minimale toename van het aantal personen heeft de ontwikkeling geen significant effect op het groepsrisico van de weg. Het groepsrisico blijft gelijk.

Verantwoording groepsrisico
De gemeente Overbetuwe is op grond van het Bevi (artikel 13) verplicht het groepsrisico voor het bestemmingsplan, ten aanzien van het distributiecentrum, te verantwoorden. Daarnaast is de gemeente Overbetuwe op grond van het Bevt (artikel 7) verplicht het groepsrisico voor het bestemmingsplan, ten aanzien van de A325, Spoorlijn Arnhem-Nijmegen en Betuweroute, ‘beperkt’ te verantwoorden (alleen criteria H en I).

De gemeente heeft bij het invullen van de verantwoordingsplicht een grote mate van beoordelingsvrijheid. Ten aanzien van criteria H en I heeft de Veiligheidsregio adviesrecht. Bij het invullen van de verantwoordingsplicht is gebruik gemaakt van het advies van Veiligheids- en Gezondheidsregio Gelderland Midden van 25 maart 2015 (kenmerk: 150325-0042). Conform het Bevi en Bevt worden in de motvering (verantwoording) van het betrokken besluit de volgende gegevens opgenomen:

A. De aanwezige en de op grond van het besluit te verwachten dichtheid van personen in het invloedsgebied van de inrichting die het groepsrisico mede veroorzaakt of oude situatie veroorzaken;
In 2013 is een QRA opgesteld voor het distributiecentrum van Jumbo Supermarkten. In de QRA C1000 Distributiecentrum Elst van 30 september 2013, opgesteld door Royal HaskoningDHV, is de personendichtheid in het invloedsgebied beschreven. Voor de locatie aan de Nieuwe Aamsestraat, ter hoogte van nummer 85, is een personendichtheid van 100 personen / hectare gehanteerd en is al rekening gehouden met de realisatie van onder meer de 2 woningen in het plangebied.

B. Het groepsrisico en het eerder vastgestelde groepsrisico;
Uit de QRA C1000 Distributiecentrum Elst blijkt dat er nauwelijks sprake is van een groepsrisico. De hoogte van het groepsrisico ligt met zekerheid onder de oriëntatiewaarde groepsrisico. Zoals in onderdeel A is toegelicht is hierbij rekening gehouden met onder meer de onderhavige ontwikkeling.

C, D en E. Maatregelen en voorschriften ter beperking van het groepsrisico;
Gezien de uitkomst ten aanzien van de hoogte van het groepsrisico uit de QRA van het distributiecentrum, waarbij al rekening is gehouden met de planlocatie, is het niet nodig het groepsrisico verder te beperken en dus hieraan maatregelen en voorschriften te verbinden.

F. Voor- en nadelen van andere mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen met een lager groepsrisico;
De gemeente Overbetuwe heeft geen alternatieve locaties voor de realisatie van de woningen onderzocht. Gezien de afstand tot het distributiecentrum en de hoogte van het groepsrisico onder de oriëntatiewaarde is verder onderzoek hiertoe niet nodig.

G. Maatregelen ter beperking van het groepsrisico in de nabije toekomst;
Zie onderdeel C, D en E.

H. De mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp of zwaar ongeval;
Het maatgevende scenario voor het distributiecentrum is een brand in de opslag met de vorming van toxische verbrandingsproducten. Ten aanzien van de A325, Spoorlijn Arnhem – Nijmegen en Betuweroute is het maatgevend scenario het ontstaan van een BLEVE en een plasbrand. Het plangebied ligt binnen de 1% letaliteitsafstand van brand, als gevolg van het distributiecentrum en de 1% letaliteitsafstand van BLEVE, als gevolg van de A325. De mogelijkheden voor de rampbestrijding worden o.a. bepaald door de mogelijkheden voor de hulpdiensten om het gebied te bereiken en de aanwezigheid van bluswatervoorzieningen.

Het advies van Veiligheids- en Gezondheidsregio Gelderland Midden geeft het volgende aan:

• Langs de Betuweroute is de bereikbaarheid en bluswatercapaciteit geoptimaliseerd waardoor een incident op deze transportroute redelijk tot goed te bestrijden is.
• Langs het spoor Arnhem - Nijmegen is de bereikbaarheid en bluswatercapaciteit ten dele geoptimaliseerd waardoor een incident op deze transportroute matig tot redelijk te bestrijden is.
• Voor de bestrijding van een incident op de A325 is geen primair bluswater beschikbaar waardoor een effectieve bestrijding lastiger wordt.

Door de aard en kleinschalige omvang van deze ontwikkeling, de beperkte mogelijkheden om juridisch planologisch maatregelen te treffen, en bovenstaande bestrijdbaarheid, ziet de VGGM geen aanleiding om aanvullend te adviseren over de rampenbestrijding.

I. Mogelijkheden voor zelfredzaamheid en vluchtmogelijkheden aanwezigen;
Voor het vermogen om jezelf/en of anderen in veiligheid te brengen bij de dreiging van, of het bestaan van een gevaarlijke situatie wordt de term zelfredzaamheid gebruikt. Bij het bepalen van de mate van zelfredzaamheid spelen onder andere de fysieke gesteldheid en zelfstandigheid van de aanwezigen, de alarmeringsmogelijkheden en vluchtmogelijkheden een rol.

Het advies van Veiligheids- en Gezondheidsregio Gelderland Midden geeft het volgende aan. Het betreft hier een ontwikkeling van 2 woningen, waarvoor het in de verwachting ligt dat het overgrote deel van de aanwezige personen, mits tijdig gewaarschuwd, zich zelfstandig in veiligheid kan brengen. Er is een dekkend waarschuwings- en alarmeringssysteem. Ook is NL-Alert operationeel, daarmee zijn mensen binnen een bepaald gebied gericht te informeren door het sturen van een bericht naar de mobiele telefoons (mits geactiveerd).

Onder normale omstandigheden zijn de woonpercelen bereikbaar vanaf het Landaspad. In het geval van een incident nabij het plangebied zijn deze woningen en percelen te bereiken of te ontvluchten. De VGGM ziet dan ook geen aanleiding om aanvullend te adviseren in het kader van de zelfredzaamheid.

Conclusie
Het plangebied ligt buiten het plaatsgebonden risicocontour 10^-6 van een inrichting, hogedruk aardgasleiding en transportroute. Daarmee vormt het plaatsgebonden risico geen belemmering voor realisatie van het plan.

Ten aanzien van het groepsrisico ligt het plan in het invloedsgebied van een viertal risicobronnen. Er is sprake van een toename van het aantal personen. Alleen is deze toename niet groot vanwege de beperkte omvang van de ontwikkeling. De Veiligheids- en Gezondheidsregio Gelderland Midden ziet ook geen aanleiding om aanvullend te adviseren ten aanzien van de rampbestrijding en zelfredzaamheid. Daarmee acht de gemeente Overbetuwe het groepsrisico verantwoord en wordt het restrisico geaccepteerd. In de afweging is meegenomen dat bij dat bij een maatgevend ongevalsscenario de schade in het plangebied aanzienlijk kan zijn, en dat in de eerste uren van het incident er sprake kan zijn van een schaarste aan middelen bij de hulpverleningsdiensten.

Het verrichten van werkzaamheden in de nabijheid van hoogspanningsmasten, hoogspanningslijnen, hoogspanningskabels, warmwaterleidingen e.d. kan gevaar met zich meebrengen. Om dit gevaar zoveel mogelijk te beperken dient de leidingbeheerder aan te geven onder welke voorwaarden de werkzaamheden veilig plaats kunnen vinden. In het plangebied zijn geen kabels en/of leidingen gelegen.

Rijksbeleid
Nationaal waterplan
In december 2015 heeft het kabinet het Nationaal Waterplan 2016-2021 vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de betreffende periode voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water, en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiertoe worden genomen.

Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

Provinciaal beleid
Provinciaal Waterplan
In het Waterplan Gelderland is het waterbeleid beschreven aan de hand van een aantal thema's, zoals landbouw, wateroverlast, watertekort, natte natuur, grondwaterbescherming en hoogwaterbescherming. Voor deze thema's is beschreven welke doelstellingen voor 2027 en 2015 er liggen. Daarbij is beschreven hoe wij voor de planperiode de uitvoering van acties zien om die doelstellingen te bereiken. Bij sommige thema's gelden aanvullende waterdoelstellingen voor specifieke waterhuishoudkundige functies.

In het kort hier de belangrijkste doelstellingen voor de planperiode:

• voor de 35 gebieden van de TOP-lijst is het Gewenste Grond- en Oppervlaktewater Regiem (GOOR) bestuurlijk vastgesteld en zijn de maatregelen voor herstel uitgevoerd;
• de maatregelen voor herstel van de wateren van het hoogste ecologisch niveau (HEN-wateren) zijn uitgevoerd;
• de natte ecologische verbindingszones zijn gerealiseerd, tenzij onvoldoende financiële middelen beschikbaar zijn;
• wateroverlast vanuit het regionale watersysteem wordt voorkomen door inrichting van waterbergingsgebieden en verruiming van watergangen;
• in het stedelijk gebied is urgente wateroverlast opgelost;
• de zwemwateren voldoen als minimum aan de categorie aanvaardbaar;
• toekomstvast hoogwaterbeleid.

Waterschap Rivierenland
Waterbeheerplan 2016-2021
Dit plan, vastgesteld op 27 november 2015, gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkwantiteit, waterkwaliteit, waterkering en waterketen. In het Waterbeheerplan staat wat Waterschap Rivierenland de komende periode gaat doen om inwoners van het rivierengebied veiligheid en voldoende schoon en mooi water in sloten en plassen te kunnen blijven bieden. Het plan is in samenwerking met onder meer de gemeente Overbetuwe opgesteld.

Keur Waterschap Rivierenland 2014
Voor waterhuishoudkundige ingrepen is de "Keur Waterschap Rivierenland 2014" van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen, die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden om handelingen te verrichten waardoor het onderhoud, aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd, zonder een ontheffing van het Waterschap. De wateren en waterkeringen waarop de keur van toepassing is zijn vastgelegd in de legger wateren.

Realisatie van nieuwe bebouwing en/of verhard oppervlak moet hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. Bij het toevoegen van bebouwing of verharding geldt een compensatieplicht. Er geldt een eenmalige vrijstelling van de compensatieplicht wanneer minder verharding dan 500 m² in stedelijk gebied of minder dan 1.500 m² in landelijk gebied wordt toegevoegd.

Gemeente Overbetuwe
Waterplan Overbetuwe
In 2008 heeft de gemeente Overbetuwe het Waterplan vastgesteld. In het waterplan wordt het beleidskader geschetst en worden concrete maatregelen voor het watersysteem uitgewerkt. Naast het waterplan wordt parallel een Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) opgesteld waarin de maatregelen voor de riolering (waterketen) worden uitgewerkt.

Met het opstellen van een waterplan wordt inzicht gegeven in de relevante wateropgaven voor de gemeente Overbetuwe, zoals:

• wateroverlast, het zoeken van oplossingen om wateroverlast tegen te gaan;
• waterkwaliteit, het onderzoeken van mogelijkheden voor het verbeteren van de waterkwaliteit;
  grondwater, het inventariseren van grondwateroverlast;
• beleving van water, burgers betrekken bij water;
• afspraken en taken van waterschap en gemeente.

In het waterplan is een RO-attentiekaart per kern op genomen.

Watertoets
Het plangebied was in het recente verleden ingericht met een tuincentrum. Daardoor was vrijwel het gehele terrein op beide deellocaties verhard. De bebouwing bevond zich juist ten zuiden van de beoogde woonkavels, deels ter plaatse van de thans beoogde bestemming 'Groen'. Deze is inmiddels gesloopt en de verharding is verwijderd. Het terrein ligt braak.

De voorgestane ontwikkeling betreft de realisatie van twee vrijstaande woningen. Er kan gesteld worden dat er in verhouding met de voormalige situatie van een tuincentrum sprake is van een aanzienlijke afname van het bebouwde en verharde oppervlak in beide deellocaties van het plangebied. Daar waar in de huidige planologische situatie sprake is van een nagenoeg geheel verhard plangebied, is er in de toekomst sprake van twee ruime woonkavels en groenstroken. Het verharde oppervlak neemt met deze ontwikkelingen dus af, waardoor er geen wateropgave geldt. Waterhuishoudkundig gezien is de ontwikkeling dan ook positief. Hemelwater van daken en verhardingen zal, in tegenstelling tot voorheen, worden afgekoppeld en worden geloosd op het oppervlaktewater. Hierdoor worden hemelwater en vuilwater gescheiden afgevoerd. Voor het waarborgen van de grond- en oppervlaktewaterkwaliteit, geldt dat voor het nieuwe dakoppervlak geen uitlogende bouwmaterialen mogen worden gebruikt.

Conclusie
Wat betreft water zijn er geen bezwaren of voorwaarden verbonden aan het ruimtelijk plan.

Natuurwetgeving
De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Deze wetten vormen een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatig gebiedsbescherming plaats door middel van het Natuurnetwerk Nederland, dat op provinciaal niveau is uitgewerkt (Gelders Natuurnetwerk, GNN).

De Natuurbeschermingswet 1998 heeft betrekking op de Europees beschermde Natura 2000-gebieden en de Beschermde natuurmonumenten. Ruimtelijke ontwikkelingen die effecten hebben op de vastgestelde natuurwaarden van deze gebieden, zijn in beginsel niet toegestaan. Indien er een kans bestaat dat effecten zullen optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden.

De Flora- en faunawet heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek) vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten (uit de groepen kevers, mieren, schelp- en schaaldieren) en op een honderdtal vaatplanten. Bij ruimtelijke ontwikkelingen hoeft echter alleen rekening gehouden te worden met de juridisch zwaarder beschermde soorten uit 'tabel 2' en 'tabel 3' van de Flora- en faunawet, en met vogels. Voor deze soorten moet een ontheffing worden aangevraagd wanneer een ruimtelijke ontwikkeling leidt tot schade aan de soort of verstoring van leefgebied. Voor soorten van 'tabel 3' en vogels geldt hierbij een strenger afwegingskader dan voor soorten van 'tabel 2'. Voor soorten van 'tabel 2' en vogels geldt bovendien dat een ontheffing niet nodig is wanneer gewerkt wordt conform een door LNV goedgekeurde gedragscode. Momenteel zijn echter nog geen algemeen toepasbare gedragscodes voorhanden.

Resultaten gebiedsbescherming
Het plangebied valt buiten de invloedssfeer van de voor de Natuurbeschermingswet 1998 en het GNN aangewezen gebieden. De Natura 2000-gebieden Rijntakken en Veluwe bevinden zich op meer dan 5 kilometer afstand van het plangebied. Het GNN met de daaromheen gelegen Groene Ontwikkelzone bevindt zich aan de overzijde van de A325, minimaal 300 meter oostelijk van het plangebied. Gelet op deze afstanden, de tussengelegen functies en de aard en omvang van de ontwikkeling, zijn significant negatieve effecten op beschermde natuurgebieden op voorhand uitgesloten.

Resultaten soortenbescherming
Het plangebied was in het recente verleden ingericht als onderdeel van een tuincentrum en geheel verhard. De bebouwing is gesloopt, de verharding is verwijderd en het terrein ligt zodoende inmiddels braak. Er is geen water in het plangebied aanwezig. Gezien de bestaande situatie binnen het plangebied en de aard van de wijzigingen zal de voorgestane ontwikkeling geen invloed hebben op de flora en fauna. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Conclusie
Wat betreft natuurwetgeving en beleid zijn er geen bezwaren of voorwaarden verbonden aan het ruimtelijk plan.

Sinds de invoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) op 1 september 2007 is de verantwoordelijkheid ten aanzien van het bodemarchief gedecentraliseerd naar de gemeente. De provincie Gelderland blijft hierbij bestemmingsplannen (en afwijkingen hierop) toetsen op archeologie en cultuurhistorie, maar gaat er daarbij wel vanuit dat de gemeente zijn eigen taak naar behoren zelfstandig zal uitvoeren. De gemeente Overbetuwe heeft voor haar gemeentelijk grondgebied een erfgoedplan² en een archeologische beleidsadvieskaart³ vervaardigd. Het erfgoedplan beoogt versterking van de plaats en betekenis van cultuurhistorie als factor in het ruimtelijk beleidsproces.

Conclusie
Op de archeologische beleidsadvieskaart ligt het plangebied binnen drie zones: ten eerste een zone die is aangeduid als AWV categorie 3: gebieden met een zeer hoge archeologische verwachting (oostelijke deellocatie, noordelijke zone). Dit betekent dat bij bodemingrepen dieper dan 30 cm-Mv, bij een oppervlakte van 50 m² van de ingreep, archeologisch onderzoek verplicht is. Ten tweede een zone die is aangeduid als AWV categorie 4: gebieden met een hoge archeologische verwachting (westelijke deellocatie). Dit betekent dat bij bodemingrepen dieper dan 30 cm-Mv, bij een oppervlakte van 100 m² van de ingreep, archeologisch onderzoek verplicht is. Ten derde een zone die is aangeduid als AWG categorie 1: terrein van zeer hoge archeologische waarde (zuidelijk deel van de oostelijke deellocatie). Dit betekent dat behoud en bescherming in de huidige staat plaats dient te vinden (bodem)ingrepen zonder vergunning ingevolge de Erfgoedwet 2016 niet toegestaan zijn.

Omdat de voorgestane ontwikkeling de realisatie van twee woningen betreft, vinden er bodemverstorende ingrepen met een diepte van meer dan 30 cm -Mv en een oppervlakte groter dan 50 m² plaats. Daarom is een archeologisch onderzoek noodzakelijk. In onderhavig bestemmingsplan zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie', 'Waarde - Archeologische verwachting 1' en 'Waarde - Archeologische verwachting 2' opgenomen. De archeologische waarden die eventueel in het plangebied aanwezig zijn, worden middels deze dubbelbestemmingen beschermd. Archeologisch onderzoek zal door deze dubbelbestemming uitgevoerd moeten worden alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen verleend kan worden. Voor wat betreft archeologie zijn er geen bezwaren of voorwaarden verbonden aan het ruimtelijk plan. Mochten tijdens de geplande werkzaamheden toch archeologische waarden aangetroffen worden dan geldt conform artikel 53 van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg een meldingsplicht bij de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap of het door hem vertegenwoordigd bevoegd gezag, de gemeente Overbetuwe.

1. 2. Erfgoedplan 'Een Sleutel tot de schatkist', ADC Heritage BV, d.d. 08-12-2004, rapportnummer H001
2. 3. RAAP Archeologisch Adviesbureau, rapport 1074, gemeente Overbetuwe

Verkeer
Voor de woningen wordt uitgegaan van het woonmilieutype VI 'landelijk wonen'. Er geldt per woning een gemiddeld aantal motorvoertuigbewegingen per weekdagetmaal van 7,4. Dit impliceert voor de twee geplande woningen dus 14,8 bewegingen van personenauto's. De woningen worden ontsloten via het Landaspad. Gezien de beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen en de capaciteit van deze weg levert de realisatie van de twee woningen geen belemmeringen op voor wat betreft de verkeersafwikkeling. Er zijn geen verkeerskundige problemen te verwachten.

Parkeren
Ten behoeve van de woningen dienen op eigen terrein voldoende parkeerplaatsen aanwezig te zijn. Daarbij dient voldaan te worden aan de Nota parkeernormen van de gemeente Overbetuwe (2016). In de planregels is vastgelegd dat aan deze norm dient te worden voldaan. Op de percelen is, gezien de ruim opgenomen voortuinen (bestemming 'Tuin'), voldoende ruimte om de benodigde parkeerplaatsen te realiseren. Voor wat betreft parkeren zijn er dan ook geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling te verwachten.

Voorliggend bestemmingsplan ´Elst, Landaspad´ ziet toe op twee percelen aan het Landaspad te Elst. Het plangebied bevindt zich ten oosten van deze kern en ten noorden van bedrijventerrein De Aam.

Het plangebied bevindt zich op gronden die vroeger tot het buurtschap Aam behoorden. Aan het Landaspad en het Aamsepad is dit buurtschap deels nog als zodanig herkenbaar. De gronden van het buurtschap gelegen aan de (Nieuwe) Aamsestraat ten zuiden van het plangebied hebben ondertussen echter een hele andere karakteristiek gekregen. Rond 1960 kwam namelijk de ontwikkeling van bedrijventerrein De Aam ten zuiden van het plangebied langzaam op gang. De snelle groei van De Aam als bedrijventerrein kwam pas in 1987 toen de afslag Elst van de A325 gerealiseerd werd. Met deze nieuwe afslag ontstond via de Nieuwe Aamsestraat een snelle toegang tot het hoofdwegennet. Het gebied tussen de Nieuwe Aamsestraat en de Aamseplas (verder zuidelijk) heeft zich vervolgens gevuld met bedrijvigheid.

Ten noordwesten van het plangebied bevindt zich de woonwijk Westeraam. Dit is een woonwijk met voornamelijk grondgebonden woningen en enkele appartementen in het 'centrum' van de wijk. Aan de oostzijde van het plangebied wordt het beeld grotendeels bepaald door de A325 en de bijbehorende infrastructuur voor afslag Elst.

Het plangebied zelf is bekend als onderdeel van het tuincentrum dat hier voorheen gevestigd is geweest. Het tuincentrum is verhuisd naar de overkant van de Nieuwe Aamsestraat en sindsdien is het perceel niet gebruikt. Inmiddels is de bebouwing gesloopt, de verharding verwijderd en ligt het perceel braak. Aan weerszijden van beide deellocaties van het plangebied zijn burgerwoningen gelegen.

De voorgestane ontwikkeling betreft de realisatie van twee woningen aan het Landaspad. Hier worden de gaten in de bebouwing aan de zuidkant van het Landaspad, die onderdeel uitmaken van het vroegere buurtschap Aam, opgevuld. Het buurtschap Aam kenmerkt zich met name door kleinschaligheid en geborgenheid, dit in contrast tot de drukte van de Nieuwe Aamsestraat en het bedrijventerrein. De nieuw te ontwikkelen woonkavels aan het Landaspad zullen hier bij aan moeten sluiten en passen bij de bestaande bebouwing.

Woonpercelen
Op elk van de twee beoogde woonkavels kan een vrijstaande woning worden gerealiseerd met een bouwhoogte van maximaal 10 meter en een goothoogte van maximaal 4 meter. De nieuw te realiseren woningen dienen qua vorm en volume te passen bij de overige woningen aan het Landaspad. De in het plan opgenomen maatvoering en de begrenzing van de bouwvlakken waarborgen dit. De woningen worden op vergelijkbare afstand tot het Landaspad gerealiseerd als de reeds aanwezige woningen. Zodoende ontstaat een ruimtelijk-stedenbouwkundig geheel.

Groen
De woonpercelen worden aan de zuidkant omgeven door een groene omzooming. Daarmee wordt het contrast met het bedrijventerrein en de Nieuwe Aamsestraat benadrukt en wordt de aanblik vanaf de entree naar Elst verfraaid.

Inleiding
Dit hoofdstuk bevat de concrete vertaling van het beleidsgedeelte (voorafgaande hoofdstukken) in het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan (de verbeelding en regels).

Het bestemmingsplan 'Elst, Landaspad' bestaat uit de volgende onderdelen:

De toelichting
In de toelichting is de ontwikkeling beschreven en verantwoord, zowel op basis van het beleid als op basis van milieu-hygiënische aspecten, aangevuld met een toelichting op de juridische opzet.

De bestemmingsregels
Binnen de verschillende bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels opgenomen. Daarnaast zijn daar waar gewenst afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen, om het plan de benodigde flexibiliteit te geven.

De verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen 'Groen', 'Tuin', 'Wonen', 'Waarde - Archeologie', 'Waarde - Archeologische verwachting 1' en 'Waarde - Archeologische verwachting 2' opgenomen.

De opzet van het plan
Het bestemmingsplan is een juridisch plan, dat bindend is voor de burgers en voor de overheid. Qua systematiek is aangesloten bij het bestemmingsplan 'Elst, Schil Westeraam A325'. Het plan voldoet aan de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012). Inhoudelijk zijn de regels van de in het plan opgenomen bestemmingen ongewijzigd ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan 'Elst, Nieuwe Aamsestraat 85'. Ook de begrenzing van de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' en de dubbelbestemmingen is ongewijzigd. De begrenzing van de groenstrook is daarentegen iets gewijzigd.

Bouwplan
Indien een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend wordt, zijn in eerste instantie de bestemming met bijhorende regels van belang. Als het nieuwe en het beoogde gebruik past binnen de toegekende bestemming dan kan de omgevingsvergunning worden verleend.

Bestemmingen
Op de verbeelding zijn de bestemmingen onderscheiden. De bestemmingen zijn afgeleid uit het gebruik (de aanwezige c.q. gewenste functies). De bestemmingen vormen het zogenaamde casco van het plan, waarvan in beginsel niet mag worden afgeweken.

Groen
Aan de zuidkant van de beide deellocaties is een strook met de bestemming 'Groen' opgenomen van 10 meter breedte. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. De gronden zijn bedoeld voor groenvoorzieningen met bijbehorende voorzieningen. Met het opnemen van deze bestemming wordt een fysieke afscherming tussen de woonpercelen en de overige voormalige gronden van het tuincentrum mogelijk gemaakt en kan de aanblik van het gebied worden verfraaid.

Tuin en Wonen
Op de twee beoogde woonpercelen aan het Landaspad is onderscheid gemaakt tussen de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin'.

De tuinen bij de woningen, voor zover gelegen voor de voorgevel van het hoofdgebouw, zijn bestemd als 'Tuin'. Hierbinnen zijn geen gebouwen toegestaan om zodoende aan de voorkant van de woning en langs het straatbeeld een zekere mate van openheid te garanderen. Wel zijn uitbouwen onder bepaalde voorwaarden voor de voorgevel toegestaan. De diepte van de tuinbestemming is afgestemd op de woonpercelen aan weerszijden, zodat een ruimtelijk-stedenbouwkundig geheel ontstaat.

Het overige gedeelte van de percelen is bestemd als 'Wonen', waarbinnen zowel het hoofdgebouw als de erfbebouwing is toegestaan. De bouwvlakken zijn per woonperceel aangegeven, waarbij per bouwvlak 1 woning is toegestaan. Voor de woningen is een uniforme maatvoering opgenomen, waarbij de inhoud maximaal 750 m³ mag bedragen met een goot- en bouwhoogte van maximaal 4 en 10 meter.

Bij recht is een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan, indien aan de gestelde voorwaarden in de regels wordt voldaan. Het gebruik van een deel van de woning en/of de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis kan uitsluitend op basis van een omgevingsvergunning mogelijk worden gemaakt.
Op grond van de regels kan het bevoegd gezag een omgevingsvergunning verlenen en een recreatieve voorziening toestaan, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Waarde - Archeologie, Waarde - Archeologische verwachting 1 en Waarde - Archeologische verwachting 2
In het plan zijn dubbelbestemmingen opgenomen, ten behoeve van archeologische waarden in of nabij het plangebied. Naast de betreffende dubbelbestemmingen hebben de betrokken gronden altijd nog een hoofdbestemming, zoals 'Wonen'. De bepalingen van de hoofdbestemming en de dubbelbestemming zijn dan beide van toepassing. Bij strijd tussen deze bepalingen prevaleren de bepalingen van de dubbelbestemming. De reden hiervoor is dat de belangen van de dubbelbestemming zwaarder wegen dan die van de hoofdbestemming.

Kostenverhaal
Uitgangspunt voor de beoogde ontwikkelingen is dat deze voor de gemeente budgetneutraal worden ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeenteraad van Overbetuwe verplicht om, indien er sprake is van een bouwplan, de gemeentelijke kosten te verhalen.

Met onderhavig bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. Echter is met de ontwikkelende eigenaar van de gronden die binnen het plangebied gelegen zijn, een anterieure overeenkomst gesloten zoals is bepaald in artikel 6.24 Wro, voordat het bestemmingsplan is vastgesteld, zodat de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan niet geldt. In deze anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het verhaal van kosten, dit is daarin op afdoende wijze vastgelegd.

Financiële haalbaarheid
De initiatiefnemer beschikt over voldoende middelen om de voorgestane ontwikkelingen te kunnen realiseren. Er zijn geen onvoorziene hoge kosten te verwachten. Ook is er geen sprake van onzekere financiële bijdragen van anderen. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien kan het noodzakelijk zijn om belanghebbenden de gelegenheid te bieden om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Dit is afhankelijk van de inspraakverordening van de gemeente. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

Artikel 3.1.1 van het besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Gezien de geringe omvang en impact van de voorgenomen ontwikkelingen heeft geen vooroverleg plaatsgevonden.

Wel is het waterschap Rivierenland in een vroegtijdig stadium op de hoogte gesteld van de voorgenomen ontwikkelingen op het gehele perceel van het voormalige tuincentrum in het kader van het ontwerpbestemmingsplan 'Elst, Nieuwe Aamsestraat 85'. Het waterschap is akkoord gegaan met de voorgenomen ontwikkelingen en gezien de afname van verhard terrein, ook in het onderhavige plangebied op zichzelf, is verder vooroverleg niet noodzakelijk.

Ook met de provincie Gelderland heeft in een vroegtijdig stadium overleg plaatsgevonden omtrent het ontwerpbestemmingsplan 'Elst, Nieuwe Aamsestraat 85'. Er heeft ambtelijk en bestuurlijk overleg plaatsgevonden, onder meer op 13 januari 2016, en het bestemmingsplan is voortijdig aan de provincie toegezonden. De provincie heeft bij brief van 28 april 2016 gereageerd op het toegezonden bestemmingsplan en heeft daarbij geen bezwaren tegen de voorgenomen woningbouwontwikkeling van twee woningen naar voren gebracht.

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan vindt plaats volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Het ontwerpbestemmingsplan 'Elst, Nieuwe Aamsestraat 85' waarin de voorgenomen ontwikkeling van de twee woonpercelen reeds was opgenomen, is in dit kader ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode kon een ieder zijn zienswijzen kenbaar maken tegen het plan.

Binnen de betreffende periode zijn geen zienswijzen ingediend tegen de voorgenomen woningbouwontwikkeling, maar uitsluitend tegen de ontwikkeling van de gronden ten zuiden van onderhavig plangebied. Om die reden is gekozen voor separate vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan 'Elst, Landaspad'. Inhoudelijk zijn de regels van de in het plan opgenomen bestemmingen ongewijzigd ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan 'Elst, Nieuwe Aamsestraat 85'. Ook de begrenzing van de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' en de dubbelbestemmingen is ongewijzigd. De begrenzing van de groenstrook is daarentegen iets gewijzigd.

Het plan wordt dan ook gewijzigd ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad.

Het bestemmingsplan 'Elst, Landaspad' is op 14 maart 2017 door de gemeenteraad vastgesteld. Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.