In deze regels wordt verstaan onder:

het wijzigingsplan 'Buitengebied, Snodenhoeksestraat 14 en 16, Elst en Achterstraat 13a en 15 Randwijk' van de gemeente Overbetuwe;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een aan een hoofdgebouw gebouwde ruimte, die daaraan ruimtelijk (door zijn constructie of afmetingen) ondergeschikt is - maximaal bestaande uit één bouwlaag al dan niet met kap - met dien verstande dat een aanbouw een zelfstandige ruimte is en een uitbouw een uitbreiding van een reeds bestaande ruimte van het hoofdgebouw is;

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten niet specifiek publieksgericht zijn, en dat op kleine schaal in de woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse;

een bijgebouw bij een woning waarin mantelzorg gehuisvest is;

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder c van de Wet ruimtelijke ordening juncto artikel 2.12, onder 1, onder a, onder 1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een bedrijf, dat is gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden, fokken en/of africhten van dieren, inclusief pensionstallen als ondergeschikte nevenactiviteit;

de regionaal (beleids)archeoloog of een andere door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg;

een terrein dat op basis van de Monumentenwet 1988 is aangewezen als beschermd archeologisch monument;

onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of geofysisch onderzoek en/of graven en/of begeleiden) verricht door een dienst, bedrijf of instelling erkend door het College van de Archeologische Kwaliteit (CvAK/SIKB), beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 39 MW en werkend volgens de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie;

een toegekende hoge, middelmatige of lage archeologische verwachting in verband met de kennis en wetenschap van de in dat gebied te verwachten overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

een toegekende archeologische waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een in dit plan aangegeven percentage, dat de grootte van het bouwvlak aangeeft, dat maximaal mag worden bebouwd, tenzij in dit plan anders is bepaald;

een kleinschalige overnachtingaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en kortdurend verblijf in de bestaande bebouwing in combinatie met het serveren van ontbijt;

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen;

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

een woning die een functionele binding heeft met het ter plaatse gevestigde bedrijf, de instelling of de inrichting, ten behoeve van beheer van en/of toezicht op het bedrijf, de instelling of de inrichting;

de onderste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder;

1. a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaat en is gebouwd krachtens een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het bouwen, of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag vóór het tijdstip van terinzagelegging is ingediend;
2. b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaat en in overeenstemming is met het voorheen geldende planologische regime;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een niet aan een hoofdgebouw verbonden gebouw, dat door zijn vorm, functie, situering en/of afmetingen ondergeschikt is aan dat op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

een agrarisch bedrijf waarbij hoofdzakelijk gebruik wordt gemaakt van open grond ten behoeve van het telen van houtgewassen, waaronder laan-, sier- en vruchtbomen;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een demontabel recreatieverblijf van hout of kunststof zonder vaste verankering in de grond voor (nacht)verblijf en niet permanente bewoning;

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Horeca-activiteiten en detailhandel in volumineuze goederen zijn hieronder niet begrepen;

een incidenteel plaatsvindende activiteit in de vorm van een voor publiek bestemde uitvoering/ verrichting van vermaak op het gebied van sport, muziek of op sociaal-cultureel vlak;

recreatief medegebruik van gronden zoals wandelen, paardrijden, fietsen, varen, zwemmen en vissen, waarbij de recreatie geen specifiek beslag legt op de ruimte;

een (gedeelte van een) bouwperceel met een helling van tenminste 1:10 gemeten over een afstand van 5 m;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebruiken, het doen gebruiken, laten gebruiken en in gebruik geven;

een agrarisch bedrijf waarvan de bedrijfsvoering volledig of nagenoeg volledig is gericht op het gebruik maken van grond als productiemiddel ten behoeve van de teelt van gewassen of de weidegang van vee;

het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of door middel van het houden van dieren op niet bedrijfsmatige wijze. Onder hobbymatig agrarisch gebruik wordt niet verstaan een volkstuin;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

1. a. het adres waar betrokkene woont of, indien betrokkene op meer dan één adres woont, het adres waar hij naar verwachting gedurende een half jaar de meeste malen zal overnachten;
2. b. het adres waar, bij ontbreken van een adres als bedoeld onder a, betrokkene naar redelijke verwachting gedurende drie maanden tenminste twee derde van de tijd zal overnachten;

een bedrijf waar hoofdzakelijk dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin logies wordt verstrekt, zoals bijvoorbeeld een café, restaurant, hotel, pension, en naar de aard en openingstijden daarmee gelijk te stellen bedrijven, een en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

een persoon die of groep personen die gezamenlijk, onbestendig voor onbepaalde tijd, een huishouding voert;

een agrarisch bedrijf of een deel daarvan waar ten minste 250 m2 aan bedrijfsvloeroppervlak aanwezig is dat gebruikt wordt als veehouderij volgens de Wet milieubeheer voor het houden van dieren, waarbij dit houden van dieren geheel of nagenoeg geheel plaatsvindt in bebouwing. Het biologisch houden van dieren en het houden van melkrundvee, schapen en paarden wordt niet aangemerkt als intensieve veehouderij;

twee huishoudens die, in afwijking van het begrip woning, één woning bewonen met gemeenschappelijk gebruik van één of meerdere voorzieningen of (verblijfs)ruimten van die woning en waarbij de woning één hoofdtoegang behoudt en de voorzieningen c.q. (verblijfs)ruimten onderling vrij toegankelijk zijn;

tenten, tentwagens, kampeerauto's of toercaravans dan wel andere onderkomens of andere voertuigen of gedeelten daarvan, voor zover niet als bouwwerk aan te merken, die geheel of gedeeltelijk blijvend zijn bestemd of ingericht dan wel worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf, niet zijnde een stacaravan, chalets of trekkershutten;

gebouwen die staan op de lijst “gemeentelijk Monumenten Inventarisatie Programma” alsmede gebouwen met een voor Overbetuwe typische bouwstijl of bebouwing die deel uitmaakt van een beeldbepalend ensemble dan wel bebouwing die door de welstandscommissie als zodanig kan worden aangemerkt;

een gebouw waarvan de wanden en het dak geheel of grotendeels bestaan uit glas of ander licht doorlatend materiaal ten behoeve van het kweken van vruchten, bloemen en/of planten, zoals een schuurkas en een permanente boog-/ tunnelkas;

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,5 m boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen; bij bebouwing gelegen in geaccidenteerd terrein gelegen beneden peil;

het houden van een kampeerterrein voor ten hoogste 25 kampeermiddelen, met dien verstande dat buiten de periode van 15 maart tot en met 31 oktober geen kampeermiddelen aanwezig mogen zijn;

een plan bij realisering van nieuwe bouw- en/of gebruiksmogelijkheden waarin de ruimtelijke (waaronder landschappelijke) inpassing hiervan in de bestaande situatie wordt beschreven;

sportbeoefening die met veel lawaai gepaard gaat zoals bijvoorbeeld motor- en autosport, karten, modelvoer- en vaartuigen;

de grens van een maatvoeringsvlak;

een geometrisch bepaald vlak waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde bouwwerken eenzelfde maatvoering geldt;

het bieden van aantoonbare tijdelijke zorg in een woning of in bij een woning behorende bijgebouwen aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

gebruik dat niet direct gerelateerd is aan de bestemming, maar dat krachtens de regels tevens is toegestaan op de betrokken gronden;

een activiteit ondergeschikt aan de hoofdactiviteit in zowel omvang (m²), omzet (€) als de effecten op het woon- en leefklimaat;

de agrarische bedrijfsvoering die niet geheel of hoofdzakelijk van de open grond als agrarisch productiemiddel afhankelijk is, maar waarvan de productie geheel of overwegend in gebouwen en/of verharding plaatsvindt, zoals varkens-, kalver- of pluimveefokkerij, eendenmesterij of -fokkerij en champignonkwekerij;

werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te komen; hieronder vallen niet de incidentele ingrepen in bijvoorbeeld de cultuurtechnische situatie of werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde;

voorziening ten behoeve van algemeen nut in ruime zin, zoals: voorzieningen/installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.;

een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een vergunning als bedoeld in artikel 3.3 onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

bouwonderdelen van beperkte afmetingen die buiten het gebouw uitsteken, zoals schoorstenen, windvanen en dakoverstekken;

onder peil;

horeca die ondergeschikt is en gerelateerd is aan een andere, nader in de regels omschreven (hoofd)functie en tot doel heeft het verstrekken van kleine etenswaren en niet- of zwak-alcoholische dranken;

teeltondersteunende voorzieningen welke niet voorzien zijn van voor- en/of zijwanden, met uitzondering van vogelgaas, en enkel bestaan uit een overkapping, zoals schaduw- en hagelnetten;

Een houten of stalen dakconstructie voorzien van een of meerdere deuren met als doel de toegang tot een ruimte waterdicht af te sluiten;

een omheind terrein waarvan de natuurlijke bovenlaag is vervangen door zand of ander doorlatend materiaal ten behoeve van het africhten, trainen en berijden van paarden en pony's en het anderszins beoefenen van de paardensport;

1. a. voor bebouwing in geaccidenteerd terrein voor zover de bebouwing met de gevel is gericht naar het openbare gebied waarop het bouwperceel ontsloten wordt (de dijk) en is gesitueerd op of binnen een afstand van 3 m uit de grens van het openbaar gebied: 35 cm boven de kruin van de dijk;
2. b. voor overige bebouwing in geaccidenteerd terrein: de bestaande gemiddelde bouwhoogte van het terrein op het punt waar dit direct grenst aan de gevel welke is gericht naar het openbare gebied waarop het bouwperceel ontsloten wordt;
3. c. voor gebouwen op een perceel in niet geaccidenteerd terrein, waarvan de hoofdtoegang aan een weg grenst, mits het gebouw op een afstand van niet meer dan 20 m van die weg is gelegen: 35 cm boven de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
4. d. voor overige bou wwerken: de gemiddelde bouwhoogte van het aansluitend terrein;

een bedrijf waarvan de activiteiten uitsluitend of in hoofdzaak bestaan uit het stallen van paarden van derden of het berijden ervan. Hieronder wordt verstaan de verhuur van stalling met accommodatie en/of weiland en het verzorgen van paarden. Onder pensionstal wordt geen manege verstaan;

bewoning door een persoon of door groepen van personen van een voor recreatieve bewoning bedoelde ruimte/gebouw als hoofdverblijf c.q. vaste woon- of verblijfplaats. Van permanente bewoning is in ieder geval sprake in geval van 45 of meer aaneengesloten overnachtingen;

teelt van planten, spillen, bomen en dergelijk, niet in de vaste grond, maar in potten, zakken, airpotten en dergelijken boven de vaste grond;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak publieksaantrekkend zijn en waarvan de omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan;

een (deel van een) gebouw dat naar de aard en inrichting uitsluitend is bedoeld voor niet permanente bewoning die plaatsvindt in het kader van de weekend- en of verblijfsrecreatie, niet zijnde een chalet;

faciliteiten ten behoeve van recreatief gebruik;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden, waaronder in ieder geval worden verstaan een prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een als bijlage bij deze regels behorende en daarvan onderdeel uitmakende lijst van bedrijven en instellingen;

een caravan of soortgelijk onderkomen op wielen, dat mede gelet op de afmetingen, kennelijk niet bestemd is om regelmatig en op normale wijze op de verkeerswegen ook over grotere afstanden als een aanhangsel van een auto te worden voortbewogen;

voorzieningen, anders dan een kas, die door grondgebonden agrarische bedrijven toegepast worden om de teelt van fruit, bomen, groente of potplanten te bevorderen en te beschermen, daaronder begrepen pot- container- en gootteelt;

het geven van gelegenheid tot het plaatsen of geplaatst houden van kampeermiddelen op eigen kampeerterrein voor organisaties met een doelstelling van sociale, sportieve, culturele, educatieve of wetenschappelijke aard;

teeltondersteunende voorzieningen welke buiten het teeltseizoen niet aanwezig zijn, met dien verstande dat de voorzieningen maximaal 7 maanden aanwezig mogen zijn;

een recreatieverblijf van eenvoudige houtenconstructie en beperkte omvang, voor (nacht)verblijf en niet permanente bewoning door passanten;

een bedrijf dat uitsluitend of in hoofdzaak is bestemd tot het telen van gewassen;

uitvoeren, het doen uitvoeren, laten uitvoeren en in uitvoering geven;

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan kennelijk als zodanig diende te worden aangemerkt;

een perceel grond dat zich niet in de onmiddellijke nabijheid van de woning van de gebruiker bevindt, waarop de gebruiker gewassen teelt voor eigen gebruik;

een complex van ruimten inclusief aan- en uitbouwen, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Bij toepassing van het meten van de goothoogte van een bouwwerk worden wolfseinden en dakkapellen buiten beschouwing gelaten, behoudens dakkapellen waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de breedte van het betreffende dakvlak. De goothoogte wordt dan gemeten vanaf het peil tot aan de goot van de dakkapel;

de inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

de bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de afstand tot perceelsgrenzen

tussen de grenzen van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is;

bebouwingspercentage

de gezamenlijke oppervlakte van bouwwerken gelegen binnen een bepaald vlak gedeeld door de oppervlakte van dat vlak, uitgedrukt in procenten.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwgrenzen niet meer dan 1,5 m bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van een lijn op de kaart en op de schaal waarin het plan is vastgesteld.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen (burgerwoning);
2. b. een bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning';
3. c. aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning, inclusief aan-, uitbouwen en bijgebouwen, tot maximaal 75 m² mag worden gebruikt voor de activiteit;
   2. 2. de activiteit qua aard en omvang past in de woonomgeving;
   3. 3. parkeren plaatsvindt op het eigen terrein;
   4. 4. degene die de activiteit in de woning, inclusief aan-, uitbouwen en bijgebouwen, uitoefent tevens de bewoner van de woning is;
   5. 5. er geen detailhandel anders dan de verkoop van lokaal of streekeigen geproduceerde agrarische producten mag plaatsvinden;
4. d. nevenactiviteiten, met dien verstande dat:
   1. 1. uitsluitend nevenactiviteiten zijn toegestaan zoals opgenomen in bijlage 2, 'Lijst van nevenactiviteiten' met inachtneming van de gebiedsaanduidingen zoals opgenomen in die bijlage;
   2. 2. nevenactiviteiten zijn uitsluitend toegestaan in geval van een voormalig agrarisch bedrijf;
   3. 3. maximaal 25% met een absoluut maximum van 350 m² van de bestaande bebouwing mag worden gebruikt;
   4. 4. degene die de activiteit uitoefent tevens de bewoner van de woning is;
   5. 5. er geen detailhandel anders dan de verkoop van lokaal of streekeigen geproduceerde agrarische producten mag plaatsvinden;
   6. 6. parkeren op eigen erf dient plaats te vinden;
   7. 7. buitenopslag niet is toegestaan;
5. e. de bestaande publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis;
6. f. de bestaande paardenbakken;
7. g. de bestaande (verblijfs)recreatieve voorzieningen;
8. h. hobbymatig agrarisch grondgebruik;

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, tuinen en erven.

1. a. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' is het gebruik als burgerwoning, zoals benoemd onder artikel 4.1 onder a, uitsluitend toegestaan nadat de bebouwing ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - te slopen bebouwing' is gesloopt;

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen (artikel 3 en 4), mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van archeologische waarden in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden in de grond (in situ) te behouden.

De voor Waarde - Archeologische verwachting 1 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen (artikel 3 en 4), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische resten in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

De voor Waarde - Archeologische verwachting 2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen (artikel 3 en 4), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische resten in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

De voor Waarde - Archeologische verwachting 3 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen (artikel 3 en 4), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische resten in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In die gevallen dat de bestaande afstand tot enige op de verbeelding aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen minder bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt die afstand in afwijking daarvan als minimaal toegestaan.

Onder gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in elk geval verstaan:

1. a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
2. b. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie;
4. d. een gebruik van gronden en bouwwerken voor verblijfsrecreatie, anders dan de regels van de bestemmingen toestaan;
5. e. een gebruik van bedrijfsgebouwen voor bewoning en/of het huisvesten van seizoensarbeiders, anders dan de regels van de bestemmingen toestaan.

1. a. Bestaande gebouwen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - te slopen bebouwing' mogen pas gesloopt worden nadat uit onderzoek is gebleken dat de aanwezigheid van vaste rust- en verblijfplaatsen steenuil en huismus zijn uit te sluiten.
2. b. Mocht uit het onderzoek, als bedoeld onder a, blijken dat overtreding van de Flora- en faunawet niet voorkomen kan worden, dan mogen de bestaande gebouwen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - te slopen bebouwing' pas gesloopt worden nadat de ontheffing Flora- en faunawet is verleend.

Woningen ter plaatse van de aanduidingen 'overige zone - landschappelijke inpassing 1, 2, 5 en 6', mogen niet langer dan één jaar na onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning worden bewoond, met dien verstande dat dit verbod niet geldt voor zover landschappelijke inpassing van het perceel heeft plaatsgevonden en dat deze landschappelijke inpassing in stand wordt gehouden overeenkomstig de daartoe opgestelde beeldkwaliteitplan (bijlage 3), met dien verstande dat:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - landschappelijke inpassing 1', uitsluitend dat deel en voor de onder deze aanduiding vallende gronden, het beeldkwaliteitplan hoeft te worden gerealiseerd. Dit zoals opgenomen in bijlage 3 behorende bij de planregels;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - landschappelijke inpassing 2', uitsluitend dat deel en voor de onder deze aanduiding vallende gronden, het beeldkwaliteitplan hoeft te worden gerealiseerd. Dit zoals opgenomen in bijlage 3 behorende bij de planregels;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - landschappelijke inpassing 5', uitsluitend dat deel en voor de onder deze aanduiding vallende gronden, het beeldkwaliteitplan hoeft te worden gerealiseerd. Dit zoals opgenomen in bijlage 3 behorende bij de planregels;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - landschappelijke inpassing 6', uitsluitend dat deel en voor de onder deze aanduiding vallende gronden, het beeldkwaliteitplan hoeft te worden gerealiseerd. Dit zoals opgenomen in bijlage 3 behorende bij de planregels;

Woningen ter plaatse van de aanduidingen 'overige zone - landschappelijke inpassing 3 en 4', mogen niet langer dan één jaar na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan worden bewoond, met dien verstande dat dit verbod niet geldt voor zover landschappelijke inpassing van het perceel heeft plaatsgevonden en dat deze landschappelijke inpassing in stand wordt gehouden overeenkomstig het daartoe opgestelde beeldkwaliteitplan (bijlage 3), met dien verstande dat:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - landschappelijke inpassing 3', uitsluitend dat deel en voor de onder deze aanduiding vallende gronden, het landschappelijke inpassingsplan hoeft te worden gerealiseerd. Dit zoals opgenomen in bijlage 3 behorende bij de planregels;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - landschappelijke inpassing 4', uitsluitend dat deel en voor de onder deze aanduiding vallende gronden, het landschappelijke inpassingsplan hoeft te worden gerealiseerd. Dit zoals opgenomen in bijlage 3 behorende bij de planregels;

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen met uitzondering van inhoudsmaat van woningen;
2. b. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing;
3. c. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m;
4. d. van de regels en de bouw toestaan van niet voor bewoning bestemde gebouwen met een inhoud van ten hoogste 50 m³ en een bouwhoogte van ten hoogste 3 m ten dienste van het openbaar nut, zoals schakelhuisjes, wachthuisjes, transformatorhuisjes, telefooncellen, alsmede andere bouwwerken, zoals muurtjes, standbeelden en lichtmasten; gasdrukmeetstations en verkooppunten voor motorbrandstoffen uitgezonderd;
5. e. van de regels en de bouw toestaan van een schuilgelegenheid voor dieren met een oppervlakte van maximaal 15 m² en een hoogte van maximaal 2,7 m, mits de perceelsgrootte minimaal 1 ha bedraagt en het perceel niet direct grenst aan het erf van een woning.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van in het plan genoemde inhoudsmaten van (bedrijfs)woningen waarbij de inhoud maximaal 800 m³ mag bedragen.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van in het plan genoemde gebruiksregels voor het toestaan van tijdelijk kamperen voor een maximale aaneengesloten duur van 10 dagen.

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 13.1, 13.2 en 13.3 kan slechts worden verleend, mits:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld, de stedenbouwkundige kwaliteiten en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad;
3. c. indien het een locatie in de uiterwaarden betreft, advies wordt ingewonnen van Rijkswaterstaat.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het wijzigingsplan 'Buitengebied, Snodenhoeksestraat 14 en 16, Elst en Achterstraat 13a en 15 Randwijk'.

Aldus vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Overbetuwe op 30 mei 2017.

Op de locaties Snodenhoeksestraat 14 en 16 in Elst zijn twee agrarische bedrijfspercelen aanwezig. De eigenaren zijn voornemens de agrarische bedrijfsvoering ter plaatse te beëindigen. In verband met de bedrijfsbeëindiging wordt agrarische bedrijfsbebouwing op de percelen gesloopt. In ruil voor de sloop van de voormalige bedrijfsbebouwing mogen, in het kader van functieverandering, twee nieuwe woningen worden gebouwd. Deze woningen worden ter plaatse van de agrarische bedrijfspercelen gebouwd.

Op de locatie Achterstraat 13a-15 te Randwijk wordt eveneens voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. De twee woningen, die hiervoor in de plaats mogen worden gebouwd, worden niet ter plaatse gerealiseerd, maar aan de Snodenhoeksestraat.

De bestaande agrarische bedrijfswoningen op de genoemde locaties worden in voorliggend initiatief omgezet naar burgerwoningen.

Om de ontwikkeling mogelijk te maken is de gemeente voornemens om gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheden in artikel 3.6.4 en 3.6.5 uit het geldende bestemmingsplan. De wijzigingsbevoegdheid uit artikel 3.6.4 biedt de mogelijkheid aan burgemeester en wethouders om een agrarisch bouwvlak, na bedrijfsbeëindiging, om te zetten in de bestemming 'Wonen'. Op basis van artikel 3.6.5 kan het college na bedrijfsbeëindiging, in ruil van de sloop van voormalige agrarische bebouwing, één of meerdere woningen toestaan.

Het voorliggend wijzigingsplan maakt het omzetten van vier bestaande agrarische bedrijfswoningen in burgerwoningen en de realisatie van vier nieuwe woningen in ruil van de sloop van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing mogelijk.

Het plangebied bestaat uit twee verschillende deelgebieden. Het eerste deelgebied (Snodenhoeksestraat) ligt aan de Snodenhoeksestraat 14 en 16 ten noorden van de kern Elst. Het tweede deelgebied (Achterstraat) is gelegen aan de Achterstraat 13a en 15 te Randwijk.

Op de navolgende afbeeldingen zijn de globale ligging en begrenzing van beide deelgebieden weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding, horend bij dit wijzigingsplan.

Globale ligging plangebied

Globale begrenzing plangebied ter plaatse van deelgebied Snodenhoeksestraat

Globale begrenzing plangebied ter plaatse van deelgebied Achterstraat

Beide deelgebieden vallen onder de werking van het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe' van de gemeente Overbetuwe. Beide deelgebieden zijn bestemd als 'Agrarisch', waarbij tevens agrarische bouwvlakken zijn opgenomen. De gronden zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf, met dien verstande dat niet-grondgebonden agrarische bedrijven niet zijn toegestaan, met uitzondering van percelen die zijn voorzien van de aanduiding 'intensieve veehouderij'. Het perceel Snodenhoeksestraat 14 en het perceel Achterstraat 13a/15 zijn voorzien van een dergelijke aanduiding, waardoor intensieve veehouderij is toegestaan.

Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe' weergegeven ter plaatse van beide deelgebieden. Het plangebied is daarop met een rood kader weergegeven.

Uitsnede geldend bestemmingsplan ter plaatse van deelgebied Snodenhoeksestraat

Uitsnede geldend bestemmingsplan ter plaatse van deelgebied Achterstraat

De functieverandering van de vier bestaande bedrijfswoningen en de realisatie van vier nieuwe woningen zijn op grond van het vigerend plan niet toegestaan. Binnen de bestemming 'Agrarisch' zijn in artikel 3.6.4 en 3.6.5 wijzigingsbevoegdheden opgenomen voor burgemeester en wethouders om, onder voorwaarden, de bestemming 'Agrarisch' te wijzigen in 'Wonen' en na sloop van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing, nieuwe woningen toe te staan.

Dit wijzigingsplan maakt de functieverandering en de bouw van de nieuwe woningen juridisch-planologisch mogelijk, door toepassing van de wijzigingsbevoegdheden in artikel 3.6.4 en 3.6.5 van het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe'. In paragraaf 3.4 wordt nader ingegaan op de toetsing aan de voorwaarden in de wijzigingsbevoegdheden.

Voorliggend wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding vormt samen met de regels het juridische bindende deel van het wijzigingsplan. In de toelichting worden de keuzes die in het wijzigingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord.

De toelichting is opgebouwd uit vijf hoofdstukken. Het volgende hoofdstuk (Hoofdstuk 2) beschrijft de bestaande en toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het ruimtelijke beleidskader. Hoofdstuk 4 gaat in op de milieu- en de omgevingsaspecten van het plan. In hoofdstuk 5 volgen de juridische planaspecten. Het zesde en laatste hoofdstuk is gewijd aan de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Het deelgebied Snodenhoeksestraat bestaat uit de percelen Snodenhoeksestraat 14 en Snodenhoeksestraat 16 en omliggende percelen. Een luchtfoto van dit deelgebied is opgenomen in paragraaf 1.2.

Op het perceel Snodenhoeksestraat 14 bevindt zich een bedrijfswoning met bijgebouwen en bedrijfsgebouwen. Eén van de bedrijfsgebouwen ligt midden in een weiland, op enige afstand van de overige bebouwing. Het perceel Snodenhoeksestraat 16 bestaat uit een bedrijfswoning, een bijgebouw en één bedrijfsgebouw. Beide percelen hebben een tuin en de erven worden ontsloten op de Snodenhoeksestraat. De navolgende afbeeldingen geven een impressie van de huidige situatie op beide percelen.

Erf Snodenhoeksestraat 14, gezien vanaf de Platenmakersstraat

Bedrijfswoning (rechts) en kapschuur (links) Snodenhoeksestraat 14

Solitair gelegen bedrijfsgebouw Snodenhoeksestraat 14

Bedrijfswoning Snodenhoeksestraat 16

Erf Snodenhoeksestraat 16

In het deelgebied Achterstraat bevinden zich twee bedrijfswoningen (Achterstraat 13a en Achterstraat 15). Daarnaast zijn er bijgebouwen en meerdere bedrijfsgebouwen aanwezig. Het deelgebied bestaat daarnaast uit tuin en grasland. Het erf wordt ontsloten op de Achterstraat. Een luchtfoto van dit deelgebied is opgenomen in paragraaf 1.2. De navolgende afbeeldingen geven impressie van de huidige situatie in het deelgebied.

Bedrijfswoningen Achterstraat 13a (links) en Achterstraat 15 (rechts)

Erfbebouwing deelgebied Achterstraat

De agrarische bedrijfsvoering op de locatie Snodenhoeksestraat 14 en 16 worden beëindigd. In verband met de bedrijfsbeëindiging wordt circa 1.600 m² aan agrarische bedrijfsbebouwing op de percelen gesloopt. Op de navolgende afbeelding wordt met een rood kader weergegeven welke bedrijfsbebouwing in het deelgebied wordt gesloopt. Circa 145 m² aan agrarische bedrijfsgebouwen is reeds gesloopt. Deze bebouwing is met een geel kader aangegeven. Daarnaast zal in de toekomst nog een gebouw (oranje kader) met een omvang van circa 60 m² worden gesloopt. Dit gebouw wordt in eerste instantie nog niet gesloopt omdat het gebouw een mogelijke vaste rust- en verblijfplaats van steenuil en/of huismus is. Hier wordt eerst nader ecologisch onderzoek naar gedaan.

Overzichtskaart te slopen bebouwing deelgebied Snodenhoeksestraat

In ruil voor de sloop van de voormalige bedrijfsbebouwing mogen, in het kader van functieverandering, twee nieuwe woningen worden gebouwd. Daarnaast mogen ter plaatse van het deelgebied ook twee woningen worden gerealiseerd, in ruil voor de sloop van bedrijfsbebouwing (circa 1.500 m²) in deelgebied Achterstraat. De bestaande twee agrarische bedrijfswoningen in het deelgebied worden omgezet in burgerwoningen.

Door de bouw van de vier nieuwe woningen ontstaan drie nieuwe erven. Om de nieuwe erven en de bestaande erven goed in te passen is een beeldkwaliteitplan opgesteld. Dit is ook een voorwaarde voor de wijziging (zie paragraaf 3.4) Het beeldkwaliteitplan wordt op de navolgende afbeelding weergegeven en is tevens opgenomen als bijlage 1 bij deze toelichting. Verder is door middel van voorwaardelijke verplichtingen de realisatie van het beeldkwaliteitplan juridisch geborgd in het bestemmingsplan. Om die reden is het beeldkwaliteitplan eveneens opgenomen in de bijlage bij de regels.

Landschappelijk inpassingsplan

Landschappelijke inpassing

De landschappelijke inpassing van de erven is geënt op de historie van het gebied. Daarbij wordt de Ganzenberg in ere hersteld. Deze natuurlijke hoogte is in de laatste eeuw voor een groot deel vergraven, o.a. ten behoeve van de ophoging van de Snodenhoeksestraat. Aan de zijde van de Snodenhoeksestraat wordt door vergraving het hoogteverschil weer versterkt. De aanplant van bomen rondom, verwijst naar de historische situatie en versterkt de ronde en organische vorm van de 'berg'. De ronde vorm van deze woerd vormt een mooi contrast met de rechte en rationele lijnen in het agrarisch landschap.

Beplanting op en rondom het erf heeft van oudsher een functie gehad. Zo zijn er hagen om vee te keren, houtwallen als hakhout en voor schaduw voor het vee in de wei. De boomgaard en de moestuin zijn er voor de consumptie. Solitaire bomen staan bij de ingang of op hoekpunten van een perceel. Hoogstamfruit staat op verschillende plekken rond de bebouwing. Om deze tegen de koude wind te beschermen werden hiervoor hagen aangeplant. Knotwilgenrijen verknopen de erven met het landschap. Op die kenmerkende functionaliteit is doorgeborduurd in het plan.

Het erf is duidelijk herkenbaar als eenheid in het landschap, mede door de toevoeging van de voor het gebied kenmerkende beplantingen. Ook is er een duidelijk verschil tussen de compacte erven en de weilanden rondom. De bebouwing op de erven volgt de richtingen van het landschap.

Bebouwing

De volumes van de nieuwe bebouwing hebben allen een maat en schaal passend bij die van de bebouwing op de omringende boerenerven. Vanuit de omgeving wordt een erf altijd ervaren als een eenheid. Een erf bestaat uit een compact ensemble van bebouwing en beplanting. Het silhouet dat vanuit het landschap wordt beleefd bestaat vooral uit de afwisseling van daken en bomen en struikvormers op het erf. De nieuwe woningen hebben een eenvoudig rechthoekig bouwvolume, met een maximale inhoud van 800 m³. Uitsluitend één woning ontsloten op de Platenmakersstraat heeft een maximale inhoud van 600 m³. De woningen worden uitgevoerd met een zadeldak. De nieuwe woningen hebben een wisselende maar maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4 m en 9 m.

Per nieuwe woning mag één bijgebouw gerealiseerd worden met een maximum oppervlakte van 90 m². De bijgebouwen hebben een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 m en 5 m. Bij één woning ontsloten op de Platenmakersstraat mag een maximum oppervlakte van 60 m² woren gerealiseerd. Dit in verband met de omvang van het perceel.

Op de locatie Achterstraat 13a-15 te Randwijk wordt eveneens voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt (circa 1.500 m²). De twee woningen, die hiervoor in de plaats mogen worden gebouwd, worden gerealiseerd aan de Snodenhoeksestraat. Op de navolgende afbeelding wordt met een rood kader weergegeven welke bedrijfsbebouwing in het deelgebied wordt gesloopt.

Overzichtskaart te slopen bebouwing deelgebied Achterstraat

De bestaande twee agrarische bedrijfswoningen in dit deelgebied worden omgezet in burgerwoningen.

Bij voorliggend plan wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid in het geldend bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe' van de gemeente Overbetuwe. Aan de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid wordt in paragraaf 3.4 getoetst. Voorliggend plan wordt in overeenstemming geacht te zijn met het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid, omdat de wijzigingsbevoegdheid reeds in het kader van het 'moederplan' is getoetst aan dit beleid. Wel is een toetst uitgevoerd aan beleid op rijks- en provinciaal niveau dat na vaststelling van het moederplan tot stand is gekomen.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bepaalt welke kaderstellende uitspraken van het kabinet bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormings- mogelijkheden op lokaal niveau. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het gaat onder meer om nationale belangen als Rijksvaarwegen, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en Primaire waterkeringen.

Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Op 1 oktober is het 'Besluit van 28 augustus 2012, houdende wijziging van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in verband met de toevoeging van enkele onderwerpen van nationaal ruimtelijk belang' (Stb. 2012, nr. 388) in werking getreden. Door dit wijzigingsbesluit is ook het Bro aangepast. In artikel 3.1.6 is het tweede lid toegevoegd. Dit lid heeft betrekking op de ladder voor duurzame verstedelijking.

Deze ladder stelt eisen aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De wettelijke regeling gaat vergezeld van een handreiking die andere overheden ondersteunt bij de praktische toepassing van de juridische verplichting. Artikel 3.1.6 tweede lid:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

1. a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
2. b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
3. c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Voorliggend initiatief ziet toe op de realisatie van vier nieuwe woningen in het plangebied en het omzetten van vier bedrijfswoningen naar burgerwoningen. Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Voorliggend initiatief zou kunnen worden aangemerkt als een woningbouwlocatie. Deze term is echter niet gedefinieerd in het Bro. Uit jurisprudentie (zie bijvoorbeeld uitspraak ABRvS201501297/1/R4) blijkt dat woningbouwplannen met 11 woningen niet hoeven te worden aangemerkt als woningbouwlocatie, maar grotere woningbouwplannen wel. In voorliggend plan worden vier nieuwe woningen in het plangebied gerealiseerd en het omzetten van vier bedrijfswoningen naar burgerwoningen. Dit plan wordt dus niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. Om die reden is de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing.

Provinciale Staten hebben de Omgevingsvisie Gelderland op 9 juli 2014 vastgesteld. Op 25 februari 2015 hebben Provinciale Staten een herziening van de Omgevingsvisie vastgesteld. Deze is op 18 juni 2015 gepubliceerd. Op 8 juli 2015 is een tweede actualisatie (natuur en water) gedeeltelijk vastgesteld. De provincie kiest er in de Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

• een duurzame economische structuur;
• het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Deze twee hoofddoelen benadrukken de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur. Zij beïnvloeden elkaar. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland.

Provinciale Staten hebben de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld op 24 september 2014. Een actualisatie van deze verordening is vastgesteld op 8 juli 2015 en gepubliceerd op 21 augustus 2015. De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan afstemmen op de in de verordening opgenomen regels. De voorschriften in de verordening zijn gebaseerd op de hierboven beschreven Omgevingsvisie Gelderland.

Wonen
Bij voorliggende ontwikkeling is paragraaf 2.2 van de Omgevingsverordening van belang. Deze bevat regels met betrekking tot wonen. Nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen zijn slechts toegestaan wanneer dit past in het door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio. In 2013 is de Regionale Woonagenda 2013-2020 voor de Stadsregio Arnhem-Nijmegen, waartoe Overbetuwe behoort, tot stand gekomen. Deze vormt een uitwerking van de provinciaal vastgestelde opgave. Concrete afspraken worden echter op subregionaal niveau gemaakt, in dit geval Arnhem en omgeving. Eén van de opgaven voor de subregio is het benutten van onbenutte potentie van landelijk wonen.

De onderhavige woningbouwontwikkeling past binnen de opgave met betrekking tot het benutten van de onbenutte potentie van landelijk wonen. Het plangebied betreft een geschikte locatie voor landelijk wonen, gelegen nabij de kern Elst en aansluitend op een bestaand bebouwingscluster. Het toevoegen van de nieuwe woningen past binnen de woningbouwopgave van Overbetuwe. Deze is vastgelegd in de gemeentelijke Woonvisie 2010-2015. In het bestemmingsplan wordt de gewenste situering van de nieuwe woningen concreet vastgelegd, zodat deze uitsluitend kan worden gerealiseerd op de locatie waar deze vanuit landschappelijk-stedenbouwkundig oogpunt gewenst en passend is. Daarnaast wordt voorzien in landschappelijke inpassing door middel van het opgestelde inrichtingsplan, dat recht doet aan de ruimtelijke en landschappelijke structuur. Realisatie van het inrichtingsplan wordt middels een voorwaardelijke verplichting gewaarborgd. Hiermee is een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap gewaarborgd.

In artikel 3.6.4 van het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het omzetten van een agrarisch bouwvlak in de bestemming 'Wonen'. Aan deze wijzigingsbevoegdheid zijn de volgende voorwaarden gesteld:

1. a. het aantal woningen niet mag worden vergroot, met dien verstande dat via woningsplitsing twee woningen zijn toegestaan, mits:
   1. 1. de gesplitste woningen een inhoud hebben van minimaal 400 m³;
   2. 2. de oppervlakte of inhoud van de gesplitste woningen niet wordt vergroot;
2. b. het bepaalde in artikel 27.2.2 (regeling bijgebouwen bestemming 'Wonen') is van toepassing, met dien verstande dat de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen bij de voormalige bedrijfswoning maximaal de bestaande oppervlakte bedraagt;
3. c. in de nabijheid gelegen functies en waarden niet in onevenredige mate in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden geschaad;
4. d. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad.

In artikel 3.6.5 van het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het na bedrijfsbeëindiging omzetten van een agrarisch bouwvlak in de bestemming 'Wonen', waarbij de bouw van één of meerdere extra woningen wordt toegestaan, in verband met sloop van voormalige agrarische bebouwing. Aan deze wijzigingsbevoegdheid zijn de volgende voorwaarden gesteld:

1. a. ter compensatie van de sloop van minimaal 750 m² voormalige bedrijfsbebouwing en/of bijgebouwen bij de bedrijfswoning, niet zijnde monumentale of karakteristieke bebouwing, mogen:
   1. 1. twee woningen in één bestaand voormalig bedrijfsgebouw en/of bijgebouw of
   2. 2. twee woningen in één nieuw woongebouw of
   3. 3. één vrijstaande woning worden opgericht;
2. b. ter compensatie van de sloop van minimaal 1.500 m² voormalige bedrijfsbebouwing en/of bijgebouwen bij de bedrijfswoning, mogen:
   1. 1. maximaal drie woningen in één bestaand bedrijfsgebouw of bijgebouw of
   2. 2. één woning in één bestaand bedrijfsgebouw of bijgebouw en maximaal twee woningen in één nieuw woongebouw of
   3. 3. maximaal drie woningen in één nieuw woongebouw of
   4. 4. maximaal twee nieuwe vrijstaande woningen worden opgericht;
3. c. alle voormalige agrarische bedrijfsbebouwing en/of bijgebouwen, niet zijnde bedrijfsbebouwing of bijgebouwen zoals bedoeld onder a en/of b, welke niet als monumentaal of karakteristiek kunnen worden aangemerkt, dienen gesloopt te worden;
4. d. de oppervlakte van de nieuw te bouwen woongebouwen en/of woningen bedraagt maximaal 50% van de gesloopte oppervlakte;
5. e. de nieuw te realiseren woningen hebben een inhoud van minimaal 400 m³ en maximaal 800 m³;
6. f. het bepaalde in artikel 27.2.2 (regeling bijgebouwen bestemming 'Wonen') is van toepassing, met dien verstande dat, voor zover minimaal 1 hectare grond in eigendom blijft, de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen bij de voormalige bedrijfswoning maximaal 150 m² mag bedragen;
7. g. er sprake is van een landschappelijke inpassing, waartoe een landschapsplan dient te worden opgesteld;
8. h. er geen sprake is van een onevenredige verkeersaantrekkende werking;
9. i. voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein;
10. j. in de nabijheid gelegen functies en waarden niet in onevenredige mate in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden geschaad;
11. k. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad.

Naast deze specifieke voorwaarden, zijn in het plan algemene procedureregels (artikel 42.1) opgenomen. Die als volgt luiden:

Ten aanzien van de in dit plan opgenomen wijzigingsbevoegdheden zal de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan moeten zijn gewaarborgd, in verband waarmee in elk geval aangetoond moet worden dat:

1. a. bodemsanering niet noodzakelijk is dan wel vóór uitvoering van het wijzigingsplan zal plaatsvinden;
2. b. met betrekking tot (spoor)wegverkeersgeluid een aanvaardbaar woonklimaat wordt gerealiseerd;
3. c. met betrekking tot de luchtkwaliteit een aanvaardbaar leefklimaat wordt gerealiseerd, dan wel dat geen onevenredige verslechtering plaatsvindt;
4. d. met betrekking tot de externe veiligheid een aanvaardbaar leefklimaat wordt gerealiseerd, dan wel dat geen onevenredige verslechtering plaatsvindt;
5. e. beschermde planten- en diersoorten en biotopen niet onevenredig worden geschaad;
6. f. het wijzigingsplan financieel uitvoerbaar is.

Hierna wordt het initiatief per voorwaarde uit het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe' getoetst.

Artikel 3.6.4

In de huidige situatie is sprake van vier bedrijfswoningen. Deze worden omgezet in vier burgerwoningen. De woningen worden niet gesplitst. De bijgebouwen bij de woningen voldoen aan de regeling bijgebouwen van de bestemming 'Wonen'. In Hoofdstuk 4 worden verder de milieu- en omgevingsaspecten met betrekking tot het plan uitvoerig getoetst.

Artikel 3.6.5

In het plan wordt in totaal circa 3.100 m² aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. Er is daarmee sprake van de sloop van meer dan 2 x 1.500 m² aan voormalige bedrijfsbebouwing. Hiervoor in de plaats worden 2 x twee nieuwe vrijstaande woningen opgericht. Alle voormalige agrarische bedrijfsbebouwing en de bijgebouwen die niet meer ten behoeve van de voormalige agrarische bedrijfswoningen worden gebruikt, worden gesloopt. Een uitzondering hierop vormt bebouwing waar mogelijk een vaste rust- en verblijfplaats van huismus en/of steenuil aanwezig is. Deze bebouwing wordt in eerste instantie niet gesloopt. In paragraaf 2.2 wordt weergegeven welke bebouwing wordt gesloopt.

Zoals gesteld wordt in totaal circa 3.100 m² aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. Hiervoor in de plaats worden vier nieuwe woningen gerealiseerd. Deze woningen hebben een oppervlakte van maximaal 200 m² (uitgaande van worst-case), daarnaast zijn per woning bijgebouwen mogelijk met een maximaal oppervlakte van 90 m². In totaal wordt er daarmee maximaal 1.160 m² aan nieuwe bebouwing gerealiseerd. In het plan is daarmee sprake van een ruime reductie aan bebouwing van 1.940 m². De oppervlakte van de nieuwe woningen bedraagt ruim minder dan 50% van het gesloopte oppervlakte.

Ter plaatse van de nieuw te realiseren woningen zijn aanduiding opgenomen dat de inhoud van de woningen maximaal 800 m³ dan wel 600 m³ mag bedragen. De bijgebouwen voldoen qua maatvoering aan de regeling van de bestemming 'Wonen' voor wat betreft bijgebouwen.

Ten behoeve van de ontwikkeling is een beeldkwaliteitplan opgesteld. Hierop wordt nader ingegaan in paragraaf 2.2.1. Uit paragraaf 4.10 blijkt dat geen sprake is van een onevenredige verkeersaantrekkende werking als gevolg van de uitvoering van het wijzigingsplan. Uit paragraaf 4.10 blijkt dat op de nieuwe erven zelf voldoende ruimte aanwezig is om te voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Verder worden in Hoofdstuk 4 de milieu- en omgevingsaspecten met betrekking tot het plan uitvoerig getoetst. Uit de paragraaf blijkt dat de in de nabijheid gelegen functies en waarden niet in onevenredige mate in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden geschaad.

Artikel 42.1

In Hoofdstuk 4 worden de milieu- en omgevingsaspecten met betrekking tot het plan uitvoerig getoetst. Hieruit blijkt dat er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de belangen van eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden. Verder blijkt uit Hoofdstuk 6 dat het plan financieel uitvoerbaar is.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet aangetoond worden dat de bodem- en grondwaterkwaliteit ter plaatse van het plangebied geschikt zijn voor het beoogde gebruik.

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in oktober 2016 een verkennend bodemonderzoek ter plaatse van de nieuw te bouwen woningen uitgevoerd¹. Het onderzoek is als bijlage 2 bijgevoegd. De conclusies uit het onderzoek worden hierna kort behandeld.

In het merendeel van het opgeboorde materiaal zijn zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen. De bovengrond is plaatselijk zwak tot matig puinhoudend. Op het maaiveld en in het opgeboorde materiaal zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen.

De bovengrond is plaatselijk licht verontreinigd met enkele metalen. De ondergrond is plaatselijk licht verontreinigd met som-PCB. Het merendeel van de ondergrond is echter niet verontreinigd. Het grondwater is licht verontreinigd met barium en plaatselijk met naftaleen. Het verhoogde gehalte aan barium kan als (natuurlijk) verhoogde achtergrondwaarde worden beschouwd. Voor het verhoogde naftaleengehalte heeft Buro Ontwerp & Omgeving vooralsnog geen verklaring, maar vormt geen belemmering aangezien het onder de tussenwaarde blijft.

De vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit vormt op basis van het onderzoek geen belemmering voor de herziening van het bestemmingsplan en de beoogde nieuwbouw ter plaatse van de onderzoekslocatie.

1. 1. Buro Ontwerp & Omgeving, 21 oktober 2016, Verkennend bodemonderzoek Snodenhoeksestraat 14-16 te Elst, projectnummer P2330.02

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer en/of door industrie, onder andere het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals een woning, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen.

Voor het initiatief is door De Milieuadviseur in oktober 2016 een akoestisch onderzoek uitgevoerd². Het onderzoek is als bijlage 3 bijgevoegd. In de omgeving van de nieuwe woningen aan de Snodenhoeksestraat bevinden zich alleen wegen. Spoorlijnen en gezoneerde industrieterreinen zijn nabij deze locatie niet aanwezig. Het akoestisch onderzoek richt zich op de geluidhinder afkomstig van de Snodenhoeksestraat en de Platenmakersstraat.

Platenmakersstraat

De hoogste geluidsbelasting, afkomstig van de Platenmakersstraat, op de bestemmingsgrens van de woningen bedraagt 42 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh van 5 dB.

Bij de nieuwe woningen wordt voldaan aan de ambitiewaarde van 43 dB uit het gemeentelijke geluidsbeleid en aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh.

Snodenhoeksestraat

De hoogste geluidsbelasting, afkomstig van de Snodenhoeksestraat, op de bestemmingsgrens van de woningen bedraagt 47 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh van 2 dB.

Bij de twee nieuwe woningen die op een gezamenlijk erf worden gerealiseerd, wordt de ambitiewaarde van 43 dB uit het gemeentelijke geluidsbeleid, op de grens van het bestemmingsvlak overschreden, maar de bovengrens van 53 dB niet. Ook wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh niet overschreden. Overigens geldt dat beide woningen niet op de grens van het bestemmingsvlak worden gebouwd, waardoor de geluidsbelasting op de gevel lager zal liggen.

Doordat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden is de verlening van hogere waarden niet noodzakelijk. Bij de overige twee woningen wordt voldaan aan de ambitiewaarde van 43 dB uit het gemeentelijke geluidsbeleid en aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh.

1. 2. De Milieuadviseur, 12 oktober 2016, Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai, Snodenhoeksestraat 14 en 16, Elst, projectnr. 16008

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit, waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO₂) en zwevende deeltjes als PM₁₀ (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM_2,5. Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM₁₀ wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM_2,5 wordt voldaan.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren.

In het plangebied bestaat het voornemen om vier nieuwe woningen te realiseren. Volgens de ministeriële regeling NIBM draagt een bouwplan met minder dan 1.500 woningen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de lokale luchtkwaliteit onderzocht, zodat onacceptabele gezondheidsrisico's kunnen worden uitgesloten. Hiertoe is de monitoringstool³ uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van de rijksoverheid geraadpleegd. De monitoringstool maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2015, 2020 en 2030 in het plangebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.

In het plangebied worden geen gevoelige functies beoogd zoals bedoeld in het 'Besluit gevoelige bestemmingen'. Toetsing aan de grenswaarden is daarom niet noodzakelijk.

1. 3. https://www.nsl-monitoring.nl/viewer/

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Bepaalde maatschappelijke en bedrijfsmatige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van de risico's bij de productie, opslag, transport en gebruik van gevaarlijke stoffen. De aanwezigheid of het nieuw vestigen van dergelijke activiteiten kunnen beperkingen opleggen aan de omgeving, doordat veiligheidsafstanden tussen risicovolle activiteiten en bijvoorbeeld woningen nodig zijn. Aan de andere kant is het rijksbeleid er op gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten.

De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten (artikel 1 van het Bevi). Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, bejaardentehuizen en kinderopvang- en dagverblijven. Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10^-6). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10^-6 als grenswaarde.

Groepsrisico

Het groepsrisico geeft de kans aan dat in één keer een groep mensen die zich in de omgeving van een risicosituatie bevindt, dodelijk door een ongeval wordt getroffen. Groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij groepsrisico is het dan ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Welke kans nog acceptabel geacht wordt, is afhankelijk van de omvang van de ramp. Een ongeval met 100 doden leidt tot meer ontwrichting, leed en emoties, dan een ongeval met 10 dodelijke slachtoffers. Aan de kans op een ramp met 100 doden wordt dan ook een grens gesteld, die een factor honderd lager ligt dan voor een ramp met 10 doden. In het Bevi (stb. 250, 2004) wordt verder een verantwoordingsplicht (door de overheid) voor het groepsrisico rond inrichtingen wettelijk geregeld (art. 13). De verantwoording houdt in dat wordt aangegeven of risico's acceptabel zijn en welke maatregelen worden genomen om de risico's te verkleinen.

De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de realisatie van vier nieuwe woningen en het omzetten van vier agrarische bedrijfswoningen in burgerwoningen. Er is daarmee sprake van de realisatie van vier nieuwe kwetsbare objecten in de vorm van de vier nieuw te bouwen woningen. De navolgende afbeelding bevat een fragment van de risicokaart Nederland ter plaatse van deelgebied Snodenhoeksestraat. De globale ligging van dit deelgebied is aangeduid met een blauw kader. In de toetsing wordt niet in gegaan op deelgebied Achterstraat omdat daar geen nieuwe kwetsbare objecten worden gerealiseerd.

Uitsnede Risicokaart Nederland deelgebied Snodenhoeksestraat

Stationaire bronnen

Op circa 1 km ten oosten plangebied ligt aan de Rijksweg-Noord 105 een bovengrondse propaantank (of ander vloeibaar gemaakt brandbaar gas) met een inhoud van 3.000 liter. Deze inrichting is op basis van de milieuvergunning op de risicokaart opgenomen. De 10^-6 contour van deze tank bedraagt 20 meter. Het plangebied ligt ruim buiten deze contour.

Mobiele bronnen

Op circa 1 km ten oosten van het plangebied ligt eveneens de spoorlijn Arnhem - Elst. Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor is het Basisnet Spoor van belang. Over de spoorlijn worden volgens het Basisnet Spoor gevaarlijke stoffen vervoerd. De spoorlijn heeft geen plaatsgebonden 10^-6 contour. Het plangebied ligt ruim buiten het toetsgebied van 200 m rondom het spoor, waardoor een nadere afweging met betrekking tot het groepsrisico niet noodzakelijk is.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Indien door middel van een plan nieuwe, gevoelige functies of milieuhinderveroorzakende functies mogelijk worden gemaakt, moet worden aangetoond dat een goed leefmilieu binnen en buiten het plangebied mogelijk is. Anderzijds mogen omliggende bedrijven niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden aangetast door de realisatie van nieuwe gevoelige functies.

Wat betreft de aanbevolen richtafstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies is de VNG publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' als leidraad voor milieuzonering gebruikt. In de VNG-publicatie zijn richtafstanden voor diverse omgevings- en gebiedstypen opgenomen. Het gaat onder andere om de volgende omgevings- en gebiedstypen: 'rustige woonwijk', 'rustig buitengebied' en 'gemengd gebied'. In een rustige woonwijk en een rustig buitengebied komen vrijwel geen andere functies dan de woonfunctie voor. Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een dergelijk gebied komen direct naast woningen andere functies voor, zoals winkels, maatschappelijke voorzieningen, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Voor gemengde gebieden kunnen de aanbevolen richtafstanden met één stap worden verminderd. De afstand wordt gemeten vanaf de grens van de locatie van de bedrijfsmatige activiteit tot aan de gevel van nieuwe of bestaande gevoelige functies.

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in september 2016 een onderzoek uitgevoerd naar het aspect bedrijven en milieuzonering⁴. Dit onderzoek is als bijlage 4 bij deze toelichting gevoegd. In de omgeving van de deelgebieden zijn ook veehouderijen gelegen. Voor veehouderijen is het aspect geur van belang. Bij veehouderijen wordt voor het aspect geur getoetst aan de wettelijke bepalingen uit de Wet geurhinder en veehouderij (zie paragraaf 4.6).

Deelgebied Snodenhoeksestraat

Het deelgebied en haar omgeving maakt gezien de aanwezige functies deel uit van een 'rustig buitengebied'.

Bedrijvigheid in het deelgebied

In het deelgebied worden geen functies gerealiseerd die milieuhinder veroorzaken. De (nieuwe) woningen kunnen worden aangeduid als milieuhindergevoelig.

Bedrijvigheid in de omgeving van het deelgebied

Naast voorgenoemde toetsing moet onderzocht worden of de functies in het deelgebied hinder ondervinden van hinderveroorzakende functies in de omgeving van het deelgebied. In de omgeving van het deelgebied bevinden zich de volgende milieuhinderveroorzakende functies:

De navolgende tabel laat zien hoe de functies kunnen worden gecategoriseerd op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Daarnaast geeft de tabel de minimaal aanbevolen richtafstanden aan voor deze functies:

De maximale richtafstanden van de functies, die volgen uit de VNG-brochure, bedraagt 50 m. De afstand tussen de (nieuwe) woningen in het deelgebied en deze functies bedraagt circa 280 m. De afstand tussen de woningen en de omliggende functies is daarmee voldoende groot.

Deelgebied Achterstraat

Het deelgebied en haar omgeving maakt gezien de aanwezige functies deel uit van een 'rustig buitengebied'.

Bedrijvigheid in het deelgebied

In het deelgebied worden geen functies gerealiseerd die milieuhinder veroorzaken. De woningen kunnen worden aangeduid als milieuhindergevoelig.

Bedrijvigheid in de omgeving van het deelgebied

Naast voorgenoemde toetsing moet onderzocht worden of de functies in het deelgebied hinder ondervinden van hinderveroorzakende functies in de omgeving van het deelgebied. In de omgeving van het deelgebied bevinden zich de volgende milieuhinderveroorzakende functies:

De navolgende tabel laat zien hoe de functies kunnen worden gecategoriseerd op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Daarnaast geeft de tabel de minimaal aanbevolen richtafstanden aan voor deze functies:

De maximale richtafstanden van de functies, die volgen uit de VNG-brochure, bedraagt 30 m. De afstand tussen de woningen in het deelgebied en deze functies bedraagt circa 350 m. De afstand tussen de woningen en de omliggende functies is daarmee voldoende groot.

1. 4. Buro Ontwerp & Omgeving, 27 september 2016, Onderzoek bedrijven en milieuzonering en geur, Snodenhoeksestraat 14 en 16 te Elst en Achterstraat 13a-15 te Randwijk, P2330.02

Geconcludeerd wordt dat vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen aanwezig zijn voor de uitvoerbaarheid van het plan.

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt in eerste instantie het wettelijk kader bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor dierenverblijven van veehouderijen. De Wet geurhinder en veehouderij geeft hiervoor geurbelastings- en afstandsnormen in relatie met geurgevoelige objecten in de nabijheid van de (geprojecteerde) veehouderij.

De Wgv heeft betrekking op twee aspecten. Ten eerste speelt de geurbelasting een rol bij de beoordeling of er in het kader van een goede ruimtelijke ordening een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Ten tweede moet bij de belangenafweging voor een zorgvuldige besluitvorming worden nagegaan of een partij niet onevenredig in haar belangen wordt geschaad.

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in september 2016 een onderzoek uitgevoerd naar het aspect bedrijven en milieuzonering⁵. Dit onderzoek is als bijlage 4 bij deze toelichting gevoegd.

Voor geurgevoelige objecten die onderdeel zijn van een veehouderij, of een voormalige veehouderij die na 19 maart 2000 is beëindigd, gelden uitsluitend de minimaal aan te houden afstanden en niet de waarde voor de geurbelasting. Hetzelfde geldt voor een 'ruimte-voor-ruimte woning/geurgevoelig object' als beschreven in artikel 14, tweede lid van de Wgv.

In dit geval is sprake van vier woningen behorende bij voormalige veehouderijen en vier nieuw te bouwen ruimte-voor-ruimte woningen. Er geldt een minimale afstand van 50 m tussen de (nieuwe) woningen en het emissiepunt (stal) van omliggende veehouderijen.

Deelgebied Snodenhoeksestraat

De dichtstbijzijnde veehouderijen tot het deelgebied Snodenhoeksestraat betreffen de veehouderijen aan de Snodenhoeksestraat 18 en 19. De (nieuwe) woningen in het deelgebied liggen buiten de zones van 50 m rondom de stallen van de genoemde veehouderijen.

Op kortere afstand van de veehouderij Snodenhoeksestraat 19 zijn reeds geurgevoelige objecten gelegen. Het agrarisch bouwvlak van de veehouderij aan de Snodenhoeksestraat 18 biedt uitbreidingsmogelijkheden. Deze uitbreidingsmogelijkheden zijn op grotere afstand van de (nieuwe) woningen gelegen dan de huidige stallen. De bestaande veehouderijen in de omgeving van het deelgebied worden door de realisatie van onderhavig initiatief niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden belemmerd.

Deelgebied Achterstraat

De dichtstbijzijnde veehouderij tot het deelgebied Achterstraat betreft de veehouderij aan de Achterstraat 17. De woningen in het deelgebied liggen buiten de zone van 50 m rondom de stallen van de genoemde veehouderij.

Het agrarisch bouwvlak van de veehouderij aan de Achterstraat 17 biedt uitbreidingsmogelijkheden. Deze uitbreidingsmogelijkheden zijn op grotere afstand van de woningen gelegen dan de huidige stallen. De bestaande veehouderij wordt door de realisatie van onderhavig initiatief niet in zijn ontwikkelingsmogelijkheden belemmerd. Derhalve is op de verbeelding de aanduiding 'specifieke vorm van wonen uitgesloten - geurgevoelige objecten' opgenomen om te voorkomen dat in de toekomst mogelijke geurgevoelige objecten binnen de gestelde afstandsnorm van 50 meter worden gebouwd.

1. 5. Buro Ontwerp & Omgeving, 27 september 2016, Onderzoek bedrijven en milieuzonering en geur, Snodenhoeksestraat 14 en 16 te Elst en Achterstraat 13a-15 te Randwijk, P2330.02

Ondanks dat kan worden voldaan aan de gestelde minimale afstand van 50 meter, is door middel van een aanvulend geuronderzoek beoordeeld of met de functiewijziging sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Eveneens is hiermee onderzocht of het naastgelegen bedrijf Achterstraat 17 niet in haar bedrijfsvoering wordt geschaad. Het onderzoek is uitgevoerd door De Milieuadviseur en is als bijlage 5 bij dit wijzigingsplan gevoegd.

Woon- en leefklimaat

Uit het onderzoek naar de afstandsnormen blijkt dat de twee woningen een grotere afstand hebben dan 50 meter van het emissiepunt en 25 meter van de dierenverblijven. De twee woningen voldoen dan ook aan de afstandsnormen uit de Wgv. Doordat wordt voldaan aan de afstandsnormen uit de Wgv worden de omliggende veehouderijen, zoals Achterstraat 17, door de omvorming van de agrarische bedrijfswoningen naar burgerwoningen, niet beperkt in hun huidige, noch in hun toekomstige bedrijfsvoering.

Voor de twee woningen in het plangebied gelden op basis van de Wgv alleen afstandsnormen. Formeel gelden voor de twee woningen (voormalige bedrijfswoningen die op of na 19 maart 2000 zijn opgehouden deel uit te maken van een andere veehouderij) geen geurnormen op basis van de Wgv. Echter in het kader van een goede ruimtelijke ordening, zijn de voorgrondbelastingen van de maatgevende veehouderij (Achterstraat 17) bepaald. De optredende geurbelastingen zijn getoetst aan de geurnormen van 8 ouE/m3 uit de Wgv, geldend voor nieuwe woningen.

Uit de berekende contouren van de voorgrondbelasting afkomstig van veehouderij Achterstraat 17 blijkt dat de gehele bestemming ‘Wonen’ buiten de 8,0 ouE/m3-contour ligt. Dit betekent dat de voorgrondbelasting in de bestemming ‘Wonen’ minder dan 8 ouE/m3 bedraagt. Bij de twee woningen wordt de geurnorm van 8,0 ouE/m3 uit de Wgv, geldend voor nieuwe woningen, niet overschreden. Op basis van de Wgv moet worden geconcludeerd dat de voorgrondbelasting bij de twee woningen acceptabel is. Hierdoor is er bij de twee woningen sprake van een goede ruimtelijke ordening. In de onderstaande figuur is de geurbelasting weergegeven.

Rechten van bestaande veehouderijen

Ten behoeve van een zorgvuldige besluitvorming moet ook worden nagegaan of een partij niet onevenredig in haar belangen wordt geschaad. In de huidige situatie gelden voor de twee woningen (Achterstraat 13a en 15) alleen afstandsnormen (50 meter van het emissiepunt en 25 meter van de dierenverblijven) op basis van de Wgv. De twee woningen voldoen aan de geurnormen uit de Wgv. Daarmee worden de omliggende veehouderijen, zoals de Achterstraat 17, niet belemmerd in de bedrijfsvoering. In de toekomstige situatie waarin de woningen zijn bestemd als burgerwoning gelden dezelfde afstandsnormen. Door de voorgenomen ontwikkeling verandert het toetsingskader niet. De omliggende veehouderijen, zoals de Achterstraat 17, voldoen zowel in de huidige als in de toekomstige situatie aan de afstandsnormen uit de Wgv. De omliggende veehouderijen worden dan ook niet in hun bedrijfsvoering beperkt door de voorgenomen ontwikkeling. De aanwezige veehouderijen staan de voorgenomen wijziging van het planologisch regime dan ook niet in de weg.

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Eind 2015 heeft het Waterschap Rivierenland het Waterbeheerprogramma 2016-2021 vastgesteld, met als titel 'Koers houden, kansen benutten'. Dit programma gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkeringen, waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterketen. Daarnaast beschikt het Waterschap Rivierenland over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

In het plan wordt in totaal circa 3.100 m² aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. Hiervoor in de plaats worden vier nieuwe woningen gerealiseerd. Deze woningen hebben een oppervlakte van maximaal 200 m² (uitgaande van worst-case), daarnaast zijn per woning bijgebouwen mogelijk met een maximaal oppervlakte van 90 m². In totaal wordt er daarmee maximaal 1.160 m² aan nieuwe bebouwing gerealiseerd. In het plan is daarmee sprake van een ruime reductie aan bebouwing van 1.940 m². Met de reductie van bebouwing is er sprake van een positief effect op de waterhuishouding ter plaatse.

In het plangebied is uitsluitend sprake van de aanwezigheid van C-watergangen. Deze watergangen worden gehandhaafd. Een deel van de watergangen wordt verbreed, waarbij tevens natuurlijke oevers worden toegepast.

Hemelwater afkomstig van de nieuw te bouwen gebouwen wordt niet op de riolering geloosd, maar afgekoppeld en geïnfiltreerd in de bodem of geloosd op de bestaande watergangen in het plangebied.

Bij de bouw van de nieuwe gebouwen worden uitsluitend duurzame (niet-uitlogende) materialen toegepast waardoor de waterkwaliteit op peil blijft. De ontwikkeling binnen het plangebied zorgt voor een verbetering van de waterhuishouding ter plaatse.

Beide deelgebieden liggen in het beheersgebied van het waterschap Rivierenland. Voor het doorlopen van de watertoets gebruikt dit waterschap de website www.dewatertoets.nl. Het waterschap kijkt, op basis van de antwoorden die op de website worden ingevuld, of bij de ruimtelijke ontwikkeling voldoende rekening is gehouden met de waterhuishouding ter plaatse en geeft een wateradvies.

Op basis van de ingevulde digitale watertoetsen wordt door het waterschap geconcludeerd dat er sprake is van een normale watertoetsprocedure^6en7. Dit betekent dat er nader overleg plaats moet vinden met Waterschap Rivierenland. De ingevulde watertoetsen zijn als bijlage 6 en 7 bijgevoegd.

Het wijzigingsplan ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling wordt aan het waterschap toegezonden om het waterschap in de gelegenheid te stellen hierop te reageren.

1. 6. Waterschap Rivierenland, 27 september 2016, Watertoets, dossiercode 20160927-9-13753
2. 7. Waterschap Rivierenland, 27 september 2016, Watertoets, dossiercode 20160927-9-13754

Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Op basis van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a van het Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen worden getoetst, hoe er wordt omgegaan met de aspecten archeologie en cultuurhistorie. De bescherming van archeologische waarden is verankerd in de 'Wet op de archeologische monumentenzorg' (Wamz), die op 1 september 2007 in werking is getreden. Deze wet maakt formeel gezien deel uit van de Monumentenwet 1988 (Mw). Het belangrijkste doel van de Wamz is de bescherming van de aanwezige en de te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten.

Archeologie

Door Hamaland Advies is in september 2016 een bureauonderzoek en verkennend booronderzoek archeologie uitgevoerd⁸. Het onderzoek is als bijlage 8 bij deze toelichting gevoegd. Het onderzoek is uitgevoerd ter plaatse van deelgebied Snodenhoeksestraat, omdat hier nieuwe woningen worden gerealiseerd.Ter plaatse van deelgebied Achterstraat is geen archeologisch onderzoek uitgevoerd omdat hier geen bodemingrepen plaatsvinden.

Het bureauonderzoek toonde aan dat een lage trefkans geldt voor vindplaatsen vanaf de IJzertijd en een hoge trefkans op vindplaatsen vanaf de Romeinse Tijd door de nabijheid van diverse Romeinse en Middeleeuwse resten in het naastgelegen gebied. Het deelgebied heeft voor zover het te herleiden is op historische kaarten, altijd een agrarische functie gehad. Vanaf 1811-1832 is bebouwing bekend. De aanwezigheid van een 'Ganzenberg' geeft een mogelijke verhoging in het landschap aan. Deze verhoging is vanaf 1950 niet meer aangegeven op de kaarten, wat mogelijk duidt op een gedeeltelijke egalisatie. Deze ontwikkelingen kunnen tot een bodemverstoring hebben geleid. Daarom is aansluitend een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd in de vorm van een verkennend booronderzoek.

In totaal zijn elf boringen geplaatst die gelijkmatig verdeeld zijn over het onderzoeksgebied. Onder de bouwvoor is een dik pakket van ophogingslagen aangetroffen tot een diepte van gemiddeld 180 cm -mv. Dit pakket bestaat uit voornamelijk zandige klei die afwisselend in mindere of meerdere mate roestig is. Dit is het gevolg van sterk wisselende grondwaterstanden in het plangebied, waarbij oxidatie en/of reductie optreed. Onder deze ophogingslaag is een dun laagje van oever of beekafzettingen aanwezig. Hieronder zijn de Formaties van Echteld en Nieuwkoop aangetroffen. De omgewoelde top van de Formatie van Echteld geeft aan dat na de bedijking landbouw heeft plaatsgevonden.

Op grond van de onderzoeksresultaten van het verkennend booronderzoek is gebleken dat er in het deelgebied tot een diepte van circa 180 cm -mv uitsluitend ophogingslagen voorkomen op zwak ontwikkelde oeverafzettingen op komklei van de Formatie van Echteld. Er zijn geen indicaties dat er in het deelgebied archeologische vindplaatsen aanwezig zijn of te verwachten zijn. De geplande nieuwbouw leidt niet tot verstoring van archeologisch waardevolle niveaus. Vervolgonderzoek wordt derhalve niet noodzakelijk geacht. Voor de in het zuidelijk deel van het deelgebied gelegen bouwkavel geldt dat de ondergrond verstoord is tot in de top van de Formatie van Echteld, waardoor eventuele archeologische niveaus verdwenen zijn. Geadviseerd wordt om de hoge archeologische waarde op de beleidskaart voor dit deel van het plangebied bij te stellen naar laag met als indicatie 'verstoord'. Dit advies is door de gemeente in een selectiebesluit overgenomen.

Cultuurhistorie

In het eerdergenoemde archeologische onderzoek van Hamaland Advies is ook ingegaan op de historische ontwikkeling van het deelgebied Snodenhoeksestraat. Het deelgebied heeft voor zover het te herleiden is op historische kaarten, altijd een agrarische functie gehad (boomgaard, bouwland en weide). Vanaf 1811-1832 is bebouwing bekend. Mogelijk dateert deze bebouwing al van voor de 18e eeuw. De bebouwing die nu op het terrein aanwezig is, is betrekkelijk recent. De aanwezigheid van een 'Ganzenberg' geeft een mogelijke verhoging in het landschap aan. Deze verhoging is vanaf 1950 niet meer aangegeven op de kaarten, wat mogelijk duidt op een gedeeltelijke egalisatie.

In beide deelgebieden is geen sprake van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.

Met het plan worden landschapsontsierende voormalige agrarische bebouwing gesloopt. De nieuwe bebouwing wordt landschappelijk ingepast om ruimtelijke kwaliteit te creëren. Bij de landschappelijke inpassing is rekening gehouden met de landschappelijke kwaliteiten ter plaatse, zo wordt onder meer de Ganzenberg in ere hersteld. De aan te planten soorten betreffen gebiedseigen soorten.

1. 8. Hamaland Advies, 26 september 2016, Bureauonderzoek en Verkennend Booronderzoek Archeologie Plangebied Snodenhoeksestraat 14 en 16 te Elst, gemeente Overbetuwe, projectnummer 161176

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

Voordat ruimtelijke ingrepen mogen plaatsvinden, dienen de gevolgen voor beschermde natuurwaarden en de consequenties in het kader van de geldende natuurwet- en regelgeving in beeld te zijn gebracht. Bij de natuurwetgeving kan een tweedeling worden gemaakt in soort- en gebiedsbescherming. Soortbescherming vindt plaats via de Flora- en faunawet, de gebiedsbescherming gebeurt via de Natuurbeschermingswet.

Door Staring Advies is in oktober 2016 een quickscan natuurtoets uitgevoerd⁹. De conclusies uit dit onderzoek worden hierna behandeld. Dit onderzoek is als bijlage 9 bijgevoegd.

Gebiedsbescherming

Natura 2000

Ruimtelijke ingrepen in of nabij Natura 2000-gebieden zijn niet toegestaan wanneer deze significante negatieve effecten op de kernkwaliteiten veroorzaken.

Door de afstand tot het Natura 2000-gebied 'Rijntakken' en overige Natura 2000-gebieden, de geïsoleerde ligging van deelgebied Snodenhoeksestraat ten opzichte van het Natura 2000-gebied 'Rijntakken' en overige Natura 2000-gebieden en de beperkte omvang van de geplande ontwikkeling in het deelgebied zijn eventuele nadelige effecten op deze beschermde Natura 2000-gebieden niet te verwachten.

In deelgebied Achterstraat vindt alleen sloop plaats van enkele agrarische opstallen. Dit deelgebied bevindt zich circa 8,8 km van het plangebied Achterstraat 13a en 15 te Randwijk. Door de geplande ingreep in dit deelgebied zijn eventuele nadelige effecten op het nabijgelegen Natura 2000-gebied Rijntakken en overige beschermde Natura 2000-gebieden niet te verwachten.

Gelders Natuurnetwerk (GNN) en de Gelderse Groene Ontwikkelingszone (GO)

In deelgebied Snodenhoeksestraat worden diverse agrarische opstallen gesloopt en op de vrijgekomen grond worden vier vrijstaande woningen gebouwd. Er vindt geen ruimtebeslag op bestaande natuur of groene ontwikkelzones plaats. Bij het toetsingskader van het GNN is geen sprake van externe werking. Nadelige effecten voor, tijdens en na inrichting van het deelgebied op de kernkwaliteiten van het GNN en de GO zijn niet te verwachten door de aard van de werkzaamheden (het slopen van agrarische opstallen en het bouwen van vier vrijstaande woningen). De kernkwaliteiten van het GNN worden niet aangetast. Er hoeft geen verdere toetsing uitgevoerd te worden.

In deelgebied Achterstraat worden diverse agrarische opstallen gesloopt. Er vindt geen ruimtebeslag op bestaande natuur of groene ontwikkelzones plaats. Bij het toetsingskader van het GNN is geen sprake van externe werking. Nadelige effecten voor, tijdens en na inrichting van het deelgebied op de kernkwaliteiten van het GNN en de GO zijn niet te verwachten door de aard van de werkzaamheden (het slopen van agrarische opstallen). De kernkwaliteiten van het GNN worden niet aangetast. Er hoeft geen verdere toetsing uitgevoerd te worden.

Soortenbescherming

In het kader van de soortenbescherming is een literatuur- en veldonderzoek verricht. De bevindingen uit het onderzoek worden hierna behandeld.

Huismus

Tijdens het veldbezoek zijn huismussen aangetroffen nabij beide deelgebieden. In deelgebied Snodenhoeksestraat zijn enkele gebouwen met geschikte nestlocaties voor de huismus aanwezig. Nader onderzoek naar de huismus is noodzakelijk aangezien er door de geplande ruimtelijke ontwikkelingen mogelijke vaste rust- en verblijfplaatsen worden aangetast. Door de sloop van enkele agrarische opstallen worden mogelijk vaste rust- en verblijfplaatsen van de huismus verstoord, beschadigd of vernietigd.

In deelgebied Achterstraat zijn geen gebouwen met geschikte nestlocaties, zoals een dakbeschot, speciale nestkasten of andere geschikte ruimten, voor de huismus aanwezig. Tevens is het deelgebied door het ontbreken van betrouwbare voedselbronnen (voor volwassen en jongen) in de vorm van grazige vegetaties en (inheemse) bomen en struiken, dekking (stekelige struiken, groenblijvende struiken en klimplanten, coniferen, klimop) en plekken voor stofbaden en drinkwater, geen essentieel onderdeel van het habitat voor deze soort. Sporadisch kan een huismus in het deelgebied waargenomen worden. Het deelgebied is echter geen essentieel leefgebied voor deze soort. Het uitvoeren van een aanvullend onderzoek naar de huismus in deelgebied Achterstraat is niet noodzakelijk.

Steenuil

Tijdens het veldbezoek zijn geen steenuilen aangetroffen in of nabij de deelgebieden. In deelgebied Snodenhoeksestraat zijn enkele gebouwen met geschikte nestlocaties voor de steenuil aanwezig. Nader onderzoek naar de steenuil is noodzakelijk aangezien er door de geplande ruimtelijke ontwikkelingen mogelijke vaste rust- en verblijfplaatsen worden aangetast. Door de sloop van enkele agrarische opstallen worden mogelijk vaste rust- en verblijfplaatsen van de steenuil verstoord, beschadigd of vernietigd.

In deelgebied Achterstraat zijn geen speciale nestkasten, kunstnesten, holle (knot)bomen en gebouwen met geschikte nestlocaties, zoals een dakbeschot of andere geschikte ruimten, voor de steenuil aanwezig. Tevens is het deelgebied door het ontbreken van geschikt foerageergebied in de vorm van onder andere overhoeken, kruidenzomen, ruigten, takkenrillen, houtstapels, composthopen en mesthopen geen essentieel onderdeel van het leefgebied voor deze soort. Sporadisch kan een steenuil in het plangebied waargenomen worden. Het plangebied is echter geen essentieel leefgebied voor deze soort. Het uitvoeren van een aanvullend onderzoek naar de steenuil in deelgebied Achterstraat is niet noodzakelijk.

Overige vogels

Het plangebied is ongeschikt als nestlocatie voor overige (vogel)soorten waarvan de nesten jaarrond beschermd zijn vanwege het ontbreken van geschikte nestlocaties. Het plangebied en directe omgeving behoren eveneens niet tot het essentieel leefgebied van vogelsoorten met jaarrond beschermde nesten. Het uitvoeren van een aanvullend onderzoek naar deze overige soorten is niet noodzakelijk.

Overige soorten

Op basis van het onderzoek wordt ter plaatse van het plangebied geen verstoring van overige beschermde flora en fauna verwacht.

Nader onderzoek

Er zal onderzoek worden gedaan naar de locaties met mogelijke vaste rust- en verblijfplaatsen van steenuil en huismus. Niet alle te slopen gebouwen zijn aan te merken als een dergelijke locatie. Deze gebouwen kunnen zonder meer gesloopt worden. Eén gebouw dat mogelijk een vaste rust- en verblijfplaats is van huismus en/of steenuil, wordt niet gesloopt en zal worden behouden. Een ander gebouw wordt in eerste instantie niet gesloopt. Om dit te borgen is in de algemene gebruiksregels een bepaling opgenomen dat eerst onderzoek moet worden uitgevoerd om uit te sluiten dat dergelijke rust- en verblijfplaatsen aanwezig zijn. Mocht uit onderzoek blijken dat deze wel aanwezig zijn, dan mogen de gebouwen pas gesloopt worden nadat ontheffing van de Flora- en faunawet is verleend. Hiervoor zal dan een mitigatieplan moeten worden opgesteld. Onderstaand is een afbeelding opgenomen waarop het te behouden gebouw is aangegeven (rood), evenals het gebouw dat pas gesloopt wordt nadat uit onderzoek blijkt dat sloop geen consequenties in het kader van de Flora- en Faunawet (blauw).

Overzicht relevante gebouwen in het kader van de Flora- en faunawet

1. 9. Staring Advies, 4 oktober 2016, Quickscan natuurtoets, Achterstraat 13a en 15, Randwijk en Snodenhoeksestraat 14 en 16, Elst, rapportnummer 1673

Het aspect flora en fauna vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan. Het noodzakelijke nadere onderzoek naar één van de gebouwen is juridisch geborgd in voorliggend wijzigingsplan.

Bij ruimtelijke plannen moet worden aangetoond dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor de verkeer- en parkeersituatie ter plaatse.

Verkeer

Door de bouw van vier nieuwe woningen ontstaan drie nieuwe erven ter plaatse van deelgebied Snodenhoeksestraat. Het nieuwe erf aan de zuidwestzijde van het deelgebied biedt ruimte aan twee woonkavels. Dit erf wordt in zuidelijke richting ontsloten op de Platenmakersstraat, via een nieuwe ontsluitingsweg. De overige twee nieuwe erven worden ontsloten op de Snodenhoeksestraat via nieuwe ontsluitingswegen.

De bestaande (voormalige bedrijfs)woningen in beide deelgebieden worden via de bestaande ontsluitingswegen ontsloten. Hier vinden geen wijzigingen in de wijze van ontsluiting plaats.

De realisatie van vier nieuwe woningen in het plangebied zorgt voor een verkeersaantrekkende werking. Voor wat betreft het te verwachten aantal verkeersbewegingen per woning is uitgegaan van de kengetallen van het CROW¹⁰. Uitgaande van 'koop, vrijstaand' van de verstedelijkingsgraad 'matig stedelijk' en het gebiedstype 'buitengebied' is het aantal verkeersbewegingen per woning maximaal 8,6 per dag. Dit betekent dat met de realisatie van de vier woningen (4 x 8,6 =) 34,4 verkeersbewegingen per dag extra tot stand komen.

De beëindiging van de agrarische bedrijven zal leiden tot een afname van het aantal verkeersbewegingen. Het totaal aantal verkeersbewegingen van en naar het deelgebied Achterstraat zal naar verwachting afnemen. Naar verwachting zal het totaal aantal verkeersbewegingen van en naar het deelgebied Snodenhoeksestraat licht toenemen. Het extra verkeer van en naar dit deelgebied kan worden opgenomen in het heersende verkeersbeeld op de Platenmakersstraat en de Snodenhoeksestraat.

Parkeren

Binnen het plangebied is voldoende ruimte aanwezig om te voorzien in de parkeerbehoefte die ontstaat als gevolg van de ontwikkeling.

1. 10. CROW, oktober 2012, Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 317

De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

In het kader van het wijzigingsplan dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van planologisch relevante kabels en leidingen.

In het plangebied zijn geen kabels en/of leidingen gelegen, die planologische bescherming behoeven c.q. genieten.

De aspecten kabels en leidingen vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

De grondslag voor dit wijzigingsplan wordt gevormd door het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe' van de gemeente Overbetuwe. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is de gemeente voornemens om gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheden in artikel 3.6.4 en 3.6.5 uit het geldende bestemmingsplan. De wijzigingsbevoegdheid uit artikel 3.6.4 biedt de mogelijkheid aan burgemeester en wethouders om een agrarisch bouwvlak, na bedrijfsbeëindiging, om te zetten in de bestemming 'Wonen'. Op basis van artikel 3.6.5 kan het college na bedrijfsbeëindiging, in ruil van de sloop van voormalige agrarische bebouwing, één of meerdere woningen toestaan.

De regels van dit wijzigingsplan maken in juridische zin deel uit van het geldende bestemmingsplan. Artikel 3.6 lid 1 onder a Wro bepaalt immers, dat wijzigingen worden geacht deel uit te maken van het (bestemmings)plan, met dien verstande, dat zij, zolang en voor zover de bestemming nog niet is verwerkelijkt, kunnen worden herzien op dezelfde wijze als waarop zij tot stand zijn gekomen. Het wijzigingsplan is dus onderdeel van en vormt een aanvulling op het bestemmingsplan. Een en ander betekent, onder meer, dat de regels van het 'moederplan' (Buitengebied Overbetuwe) van toepassing zijn op de gronden binnen onderhavig plangebied. Bij wijzigingsplannen volstaat in de regels daarom doorgaans een verwijzing naar het moederplan, in dit geval het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe'. Voor dit wijzigingsplan is er vanwege de leesbaarheid voor gekozen om een complete set regels afkomstig uit het moederplan over te nemen. De bepalingen uit de regels die geen betrekking hebben op voorliggend plan, zijn niet opgenomen.

Het plangebied bestaat uit de gronden met de voormalige agrarische bouwvlakken, de gronden waar de nieuwe erven worden gerealiseerd en de gronden die deel uitmaken van de landschappelijke inpassing.

De gronden ter plaatse van de voormalige bedrijfswoningen en de nieuw te realiseren woningen met bijbehorende erven zijn bestemd als 'Wonen'. Per bestemmingsvlak is aangegeven hoeveel woningen zijn toegestaan.

De gronden van de voormalige agrarische bouwvlakken die niet deel uit maken van het toekomstige erven van de voormalige bedrijfswoningen zijn bestemd als 'Agrarisch' zonder bouwvlak. Ter plaatse van deze gronden mogen daarom geen gebouwen meer worden gebouwd.

In het plangebied zijn de dubbelbestemmingen archeologie overgenomen uit het moederplan. De dubbelbestemmingen zijn echter niet opgenomen ter plaatse van de nieuw te bouwen woningen. In het uitgevoerde archeologisch onderzoek wordt namelijk geconcludeerd dat er geen indicaties zijn dat er ter plaatse van de woningen archeologische vindplaatsen aanwezig zijn of te verwachten zijn.

De regels van de bestemmingen zijn afkomstig van het moederplan. Voor een verdere inhoudelijke beschrijving van de bestemmingen, wordt daarom verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe' van gemeente Overbetuwe.

Ten behoeve van de ontwikkeling zijn enkele aanvullingen in de regels opgenomen. Het gaat om de volgende aanvullingen:

Artikel 4.2.1 onder e

In dit artikel is opgenomen dat er plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen uitgesloten - geurgevoelige objecten' het oprichten van geurgevoelige objecten zoals omschreven in de Wet geurhinder en veehouderij is uitgesloten. Dit in verband met het naastgelegen agrarisch bedrijf.

Artikel 4.2.2. onder a

Deze bepaling geeft aan dat bijgebouwen minimaal 3 m achter (het verlangde van) de voorgevel van de woning moet worden gebouwd. Toegevoegd is de passage "met verstande dat dit niet geldt voor bijgebouwen ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'". Dit is gedaan omdat het uit stedenbouwkundig oogpunt wenselijk is om ter plaatse van de nieuwe woningen enkele bijgebouwen wel voor de voorgevel van de woningen te situeren.

Artikel 4.2.2. onder c

De passage "dan wel in geval van een grotere bestaande oppervlakte, de bestaande oppervlakte" is toegevoegd, omdat in verband met mogelijke vaste rust- en verblijfplaatsen van steenuil en/of huismus (zie volgende paragraaf) niet alle voormalige agrarische bedrijfsbebouwing kan worden gesloopt.

Artikel 4.2.6

In de bouwregels is opgenomen dat een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen binnen de bestemming Wonen pas worden verleend als is aangetoond dat de sloop van 3100 m2 aan bebouwing en de daarbij behorende fundering zoals weergegeven in bijlage 1 (hoofdstuk 2) is gerealiseerd. Hiermee wordt voorkomen dat nieuwe woningen gebouwd kunnen worden, zonder dat hiervoor de noodzakelijke bedrijfsbebouwing is gesloopt.

Artikel 11.2

In deze bepaling is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in verband met de mogelijke vaste rust- en verblijfplaatsen van steenuil en/of huismus in beoogde te slopen bebouwing. In de bepaling is opgenomen dat eerst onderzoek moet worden uitgevoerd om uit te sluiten dat dergelijke rust- en verblijfplaatsen aanwezig zijn, voordat de bebouwing gesloopt kan worden. Mocht uit onderzoek blijken dat deze wel aanwezig zijn, dan mogen de gebouwen pas gesloopt worden nadat ontheffing van de Flora- en faunwet is verleend.

Artikel 12 Algemene aanduidingsregels

Ten behoeve van de landschappelijke inpassing van de woningen binnen het plangebied is de zone 'overige zone- landschappelijke inpassing' opgenomen op de verbeelding. Het betreft hier een gebiedsaanduiding omdat deze de onderliggende bestemmingen overstijgt. In de algemene aanduidingsregels is voor de verschillende zones een voorwaardelijke verplichitng tot realisatie van het beeldkwaliteitplan opgenomen.

Aangezien het een zestal afzonderlijke woonpercelen betreft, is de aanduing opgedeeld in een zestal afzonderlijke zones. Voor iedere zone geldt de eigen verplichting tot realisatie van dat deel van het inpassingsplan dat bij de specifieke woning, het specifieke perceel behoort. De afzonderlijke te nemen maatregelen zijn in het landschappelijke inpassingplan afzonderlijk benoemd en daarmee direct toetsbaar. Hiermee is het beeldkwaliteitplan juridisch geborgd in het wijzigingsplan.

Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij het opstellen van een wijzigingsplan onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Bij de uitvoering van een project kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Bij het eerste gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Tevens is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning voor bepaalde bouwplannen de grondexploitatieregeling van toepassing is. Bij het tweede gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen.

In artikel 6.12, lid 1 Wro is bepaald dat de gemeenteraad naar aanleiding van een wijzigingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. In artikel 6.12, lid 2 is echter opgenomen dat de gemeenteraad kan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, wanneer het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is.

Voorliggend project betreft een particulier initiatief dat op particulier grondeigendom plaatsvindt. Met de ontwikkeling zijn geen kosten voor de gemeente gemoeid, anders dan kosten die op basis van de gemeentelijke legesverordening in rekening zullen worden gebracht. Daarnaast is met de initiatiefnemers een planschade- en exploitatieovereenkomst gesloten, teneinde eventuele kosten voor de gemeente te kunnen verhalen op initiatiefnemers. Het verhaal van kosten is daarmee anderszins verzekerd, waarmee het opstellen van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

Het ontwerpwijzigingsplan heeft van 16 februari maart tot en met 19 april 2017 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld zienswijzen kenbaar te maken aan het college van burgemeester en wethouders. Op het ontwerpwijzigingsplan is gedurende bovengenoemde termijn één zienswijze ontvangen.

De zienswijze is beantwoord door de gemeente en het rapport hiervan is als bijlage bij dit plan opgenomen (bijlage 10). De zienswijze heeft geresulteerd in de volgende aanpassingen aan het plan:

• Naar aanleiding van de ingediende zienswijze is op de verbeelding, binnen het plangebied Achterstraat 13a en 15 te Randwijk, een aanduiding "specifieke vorm van wonen uitgesloten - geurgevoelige objecten" opgenomen, conform het voorstel van de indiener van de zienswijze;
• Naar aanleiding van de ingediende zienswijze is in de toelichting onderbouwd dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat voor de bedrijfswoningen die worden omgevormd naar burgerwoningen binnen het plangebied Achterstraat 13a en 15 te Randwijk.

Naast de aanpassingen aan het ontwerpwijzigingsplan in het kader van de zienswijze, is het plan ook ambtshalve gewijzigd. De ambtshalve wijziging is als volgt:

• De woonbestemming voor de meest zuidoostelijk gelegen woningen in het plangebied Snodenhoeksestraat 14 en 16 te Eist is uitgebreid, zodat de toekomstige inrit ook binnen de woonbestemming valt.