In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan Elst, Europaplein Zuid met identificatienummer NL.IMRO.1734.0254ELSTeuroplzuid-VSG1 van de gemeente Overbetuwe.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten niet specifiek publiekgericht zijn, en dat op kleine schaal in een woning en/of de daar bijbehorende bouwwerken wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.

Een bijbehorend bouwwerk bij een woning waarin mantelzorg gehuisvest is.

De regionaal (beleids)archeoloog of een andere door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg;

Onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of geofysisch onderzoek en/of graven en/of begeleiden) verricht door een dienst, bedrijf of instelling beschikkend over een door een erkende certificerende instelling afgegeven certificaat voor opgraven en werkend conform de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (KNA) dan wel, na vaststelling ervan door de Minister van OCW, de normen zoals opgesteld door het Centraal College van Deskundigen Archeologie (CCvD);

Een toegekende hoge, middelmatige of lage archeologische verwachting in verband met de kennis en wetenschap van de in dat gebied te verwachten overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

Een toegekende archeologische waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis gebonden beroepen daaronder niet begrepen.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van een kelder en de ruimte(n) in de kap.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Horeca-activiteiten en detailhandel in volumineuze goederen zijn hieronder niet begrepen.

Dienstverlening door een bedrijf met uitsluitend of in hoofdzaak een verzorgende taak met een publieksgerichte functie zoals wasserette, kapsalon, schoonheidssalon, autorijschool, videotheek, uitzendbureau, reisbureau, bank, postkantoor, telefoon-/telegraaf-/ telexdienst, makelaarskantoor, fotoatelier (inclusief ontwikkelen), kopieerservicebedrijf, schoenreparatiebedrijf, reparatiebedrijf voor muziekinstrumenten, cateringbedrijf, alsmede naar aard en uitstraling overeenkomstige bedrijven.

Het gedeelte van een bouwperceel gelegen buiten het, binnen het bouwperceel gelegen, bouwvlak.

Een georganiseerde gebeurtenis, (openlucht)manifestatie, themadag of -week in de vorm van een voor publiek bestemde uitvoering/verrichting van vermaak op het gebied van sport, muziek of op sociaal-cultureel vlak.

Elk bouwwerk, dat voor een mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden (twee of meer wanden die tot de constructie behoren) omsloten ruimte vormt.

Boven dan wel beneden en/of naast elkaar gesitueerde woningen waarbij per woning een zelfstandige toegankelijkheid, al dan niet direct vanaf het voetgangersniveau, gewaarborgd is.

Een of meer panden, of een gedeelte daarvan, datnoodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

Een persoon of vaste groep personen die gezamenlijk en bestendig, voor onbepaalde tijd samenwonen.

Twee huishoudens die, in afwijking van het begrip woning, één woning bewonen met gemeenschappelijk gebruik van één of meerdere voorzieningen of (verblijfs)ruimten van die woning en waarbij de woning één hoofdtoegang behoudt en de voorzieningen c.q. (verblijfs)ruimten onderling vrij toegankelijk zijn.

Het bedrijfsmatig verhuren of het aanbieden van kamers voor bewoning. Hieronder wordt niet verstaan de verhuur door particulieren van maximaal twee kamers in de door hen zelf bewoonde woning.

Een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,50 meter boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen; bij "bebouwing in geaccidenteerd terrein" gelegen beneden peil.

Werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te komen; hieronder vallen niet de incidentele ingrepen in bijvoorbeeld de cultuurtechnische situatie of werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde.

Voorziening ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen/installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

Een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een vergunning als bedoeld in artikel 3.3 onder a van de Wet ruimtelijke ordening.

Bouwdelen van beperkte afmetingen, die buiten het gebouw uitsteken, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, klimaatbeheersingsinstallaties, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken.

Onder peil.

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar vaarwater en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

1. a. voor gebouwen op een perceel in niet geaccidenteerd terrein, waarvan de hoofdtoegang aan een weg grenst, mits het gebouw op een afstand van niet meer dan 20 m van die weg is gelegen: 35 cm boven de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde bouwhoogte van het aansluitend terrein.

Een dak met een dakhelling van minder dan 15°.

Het zich tegen vergoeding beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander.

Een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak publieksaantrekkend zijn en waarvan de omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daar bijbehorende bouwwerken met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan.

Een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang als zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

De bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn.

Waterhuishoudkundige voorzieningen zijn voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit.

Een complex van ruimten inclusief bijbehorende bouwwerken, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Bij toepassing van het meten van de goothoogte van een bouwwerk worden wolfseinden en dakkapellen buiten beschouwing gelaten, behoudens dakkapellen waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de breedte van het betreffende dakvlak. De goothoogte wordt dan gemeten vanaf het peil tot aan de goot van de dakkapel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van onderschikte bouwdelen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De afstand van een gebouw tot de (achter)perceelsgrens wordt bepaald door het buitenwerks meten van de kortste afstand van een gevel van het gebouw tot de (achter)perceelsgrens.

De diepte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwgrenzen niet meer dan 2,5 meter bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van een lijn op de kaart en op schaal waarin het plan is vastgesteld.

De voor 'Verkeer - Verblijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie;
2. b. voet- en fietspaden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. straatverkoop;
7. g. beeldende kunstwerken;
8. h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. i. evenementen;
10. j. nutsvoorzieningen;

een en ander met bijbehorende voorzieningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in gestapelde woningen, met dien verstande dat:
   1. 1. inwoning is toegestaan;
   2. 2. kamerverhuur niet is toegestaan;
2. b. de uitoefening van een aan huis gebonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
3. c. tuinen, erven en terrassen bij de woningen;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
5. e. (ondergrondse) parkeervoorzieningen ten behoeve van het wonen, inclusief toegangen tot deze parkeervoorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen;

een en ander met bijbehorende voorzieningen.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische resten in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Ondergrondse gebouwen (kelders) zijn uitsluitend toegestaan, daar waar bovengronds gebouwen aanwezig zijn. Ondergrondse gebouwen zijn uitsluitend toegestaan in één laag ondergronds. Toegangen tot ondergrondse gebouwen zijn tevens toegestaan, daar waar bovengronds geen gebouwen aanwezig zijn.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7.1 teneinde ondergrondse gebouwen toe te staan daar waar bovengronds geen gebouwen zijn toegestaan, mits wordt voldaan aan de volgende regels:

1. a. De bebouwde oppervlakte van de in de aanhef bedoelde ondergrondse gebouwen bedraagt niet meer dan 25 m², in afwijking van het bepaalde artikel 2, de oppervlakte van de vloer gemeten, inclusief muren;
2. b. Het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;
3. c. De afwijking leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of laten gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming. Onder strijdig gebruik als in de regels van dit plan wordt in elk geval verstaan:

1. a. Een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
2. b. Een gebruik van gronden als stalling- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. Een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in het plan voor het afwijken van de voorgeschreven goothoogte, (bouw)hoogte, oppervlakte, inhoud en afstand van bouwwerken, dan wel een voorgeschreven bebouwingspercentage, eventueel met overschrijding van de bouwgrenzen, mits de afwijking niet meer bedraagt dan 10% van de in deze regels voorgeschreven afmetingen en afstanden.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in het plan om bij de uitvoering van het plan af te wijken van bouwgrenzen en overige aanduidingsgrenzen in het horizontale vlak op de verbeelding, indien en voor zover afwijking noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein en er geen dringende reden zijn die zich tegen de afwijking verzetten, mits de afwijking ten opzichte van hetgeen op de verbeelding is aangegeven niet meer dan 2,5 meter bedraagt.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bestemmingsplan teneinde het tijdelijk gebruik van gronden voor langdurigere evenementen toe te kunnen staan. Hiertoe dient aan het volgende te worden voldaan:

1. a. Er dienen voldoende parkeerplaatsen al dan niet op eigen terrein beschikbaar te zijn waarbij moet worden voldaan aan de maximale parkeernorm als opgenomen in de Bijlage 1 bij deze regels onder de kolom "rest bebouwde kom" en in de regel "weinig stedelijk".
2. b. De aan te brengen voorzieningen dienen tijdelijk te zijn; dit betekent dat het houden van een evenement niet mag leiden tot onomkeerbare voorzieningen en/of ingrepen.
3. c. Er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de binnen het gebied aanwezige waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van:

1. a. overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 2,5 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
2. b. overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 2,5 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

Bij een afwijking van het bestemmingsplan, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in artikel 3.9 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing.

Bij toepassing van een wijzigingsbevoegdheid, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in de afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in artikel 3.9 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing.

1. a. Een bouwwerk, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig een omgevingsvergunning verlenen van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van het bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken, die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Elst, Europaplein Zuid'.

Rondom het Europaplein in de kern Elst, vonden recent diverse bouwontwikkelingen plaats. Ook het plein zelf is recent heringericht. Aan de zuidkant van het plein is momenteel nog een perceel met laagbouw aanwezig (Europaplein 39), dat een kantoorfunctie heeft. Dit perceel bevindt zich aan de entree van het plein vanaf de Randweg. De initiatiefnemer wil de bestaande bebouwing slopen en op dit perceel een appartementencomplex van maximaal 4 bouwlagen realiseren voor in totaal 15 woningen.

De ontwikkeling past ruimtelijk en functioneel niet binnen de regels van het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Elst, Centrum'. Een bestemmingsplanherziening is daarom noodzakelijk. Dit bestemmingsplan maakt de gewenste ontwikkeling van het appartementencomplex planologisch mogelijk.

Het plangebied betreft het perceel Europaplein 39, aan de zuidkant van het betreffende plein. Het perceel heeft een oppervlakte van ca. 1.440 m². Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Elst, sectie K, perceelnummers 4960 (ged.) en 5268.

Het plangebied ligt in het centrum van de kern Elst aan het Europaplein. Rondom het plein bevinden zich hoofdzakelijk gestapelde woningen met centrumfuncties, waaronder een tweetal supermarkten. Het plein zelf heeft een functie als verblijfsgebied met brede trottoirs en parkeervoorzieningen. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich de Randweg, met aan de overkant van de weg het Galamapark. Ten westen van het plangebied is één van de entrees van het Europaplein. Verder bevinden zich direct ten oosten van het plangebied enkele vrijstaande woningen.

Op afbeelding 1 is de globale ligging van het plangebied in groter verband weergegeven. Daaronder is een luchtfoto afgebeeld waarop de ligging van het plangebied in de nabije omgeving te zien is. De exacte begrenzing van het plangebied staat op de verbeelding van dit bestemmingsplan.

Afbeelding 1: boven: globale ligging plangebied in groter verband, onder: gedetailleerde ligging plangebied (Bron: Bing Maps)

De planlocatie heeft volgens het bestemmingsplan 'Elst, Centrum' (vastgesteld op 20 oktober 2015) de bestemmingen 'Centrum - 2' en 'Verkeer - Verblijf'. Binnen de bestemming 'Centrum - 2' is een bouwvlak opgenomen, dat iets ruimer is dan de ter plaatse aanwezige bebouwing. Verder heeft het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.

Afbeelding 2: Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Elst, Centrum' (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

De voor 'Centrum - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor dienstverlening, kantoren, maatschappelijke voorzieningen, ondersteunende horeca, cultuur en ontspanning, evenementen en ondergeschikte detailhandel. Deze functies zijn uitsluitend op de begane grond toegestaan. Verder is maximaal één woning toegestaan.

Het appartementengebouw past functioneel niet binnen de bestemming 'Centrum - 2'. Daarnaast is het gebouw gedeeltelijk buiten het bouwvlak en gedeeltelijk binnen de bestemming 'Verkeer - Verblijf' gesitueerd. Tenslotte worden de bestaande goot- en bouwhoogte, die als maximum in de bouwregels zijn voorgeschreven, overschreden.

Het bouwplan past niet in het huidige bestemmingsplan. Om het appartementencomplex toch mogelijk te maken, is een herziening van het bestemmingsplan nodig.

Allereerst wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op het beleid dat van toepassing is op deze ontwikkeling. Daarna worden in hoofdstuk 3 de relevante milieu- en omgevingsaspecten beschreven. Het daarop volgende hoofdstuk bevat de planbeschrijving (huidige en toekomstige situatie alsmede verkeer en parkeren). Hoofdstuk 5 bevat de juridische vertaling van de gewenste ontwikkeling. Daaropvolgend wordt de financiële haalbaarheid van het plan aangeduid. Afgesloten wordt met het hoofdstuk over de te volgen procedure (hoofdstuk 7).

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte staan de plannen van de Rijksoverheid voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Om dit te kunnen bereiken laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Conclusie
De voorliggende ontwikkeling betreft een lokale ontwikkeling, die geen relatie met het ruimtelijke ordeningsbeleid op nationaal niveau heeft. Geconcludeerd wordt dat het initiatief niet conflicteert met het nationaal ruimtelijk ordeningsbeleid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2011)
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang.

De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd.

Conclusie
Het bouwplan betreft een lokale ontwikkeling. Dit initiatief conflicteert niet met het nationaal ruimtelijk ordeningsbeleid. Het Barro heeft dan ook geen doorwerking naar dit bestemmingsplan.

Ladder voor duurzame verstedelijking
Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 Bro een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen. In de toelichting van het bestemmingsplan moet, voor zover nieuwe stedelijke ontwikkelingen plaatsvinden, een verantwoording aan de hand van een drietal opeenvolgende treden (de 'ladder voor duurzame verstedelijking'). De eerste trede in deze ladder is een beschrijving dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Hierbij kan het gaan om zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten. De beide vervolgstappen uit de genoemde ladder hebben betrekking op vraag of de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied ingepast kan worden en als dat niet mogelijk is op andere locaties, die vooral goed ontsloten moeten zijn.

Beoordeling
Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een appartementencomplex met 15 woningen in bestaand stedelijk gebied. Gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling en het aantal woningen, is er sprake van een stedelijke ontwikkeling. Een plan van 14 woningen in de rechtspraak immers als stedelijke ontwikkeling aangemerkt (ABRvS 9 april 2014, nr. 201307658/1/R4). Er is ook sprake van een uitbreiding van het ruimtebeslag. Hierna worden de drie treden van de ladder doorlopen.

Trede 1: behoefte
De gemeente Overbetuwe heeft haar woningbouwprogramma kwalitatief én kwantitatief vastgelegd in de Woonagenda 2020. Deze vormt een uitwerking van het door Gedeputeerde Staten van Gelderland vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma en de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de regio. Op regionaal niveau zijn afspraken gemaakt met betrekking tot het toevoegen van woningen per gemeente. Overbetuwe heeft een rol in het opvangen van de regionale woningbehoefte door de toenemende druk vanuit het stedelijk gebied van Arnhem en Nijmegen. Deze behoefte wordt met name in het oostelijk gedeelte van de gemeente, waartoe de kern Elst behoort, opgevangen.

Uit de woningbouwopgave, die in hoofdstuk 8 van de gemeentelijke Woonagenda is vastgelegd, blijkt dat er tot 2040 nog behoefte is aan ongeveer 2.250 nieuwe woningen.

Deze groei is niet gelijk verdeeld over de gemeente en vindt voornamelijk aan de oostkant plaats (waaronder Elst). Er is in totaal voldoende capaciteit om aan de kwantitatieve behoefte te voldoen. Het totaal van de plancapaciteit is zelfs hoger dan deze totale behoefte. In de huidige plancapaciteit is middeldure koop sterk vertegenwoordigd, terwijl de behoefte zich richt op meer kwaliteit en duurdere woningen enerzijds, maar anderzijds ook op betaalbare huur. De gemeente brengt jaarlijks de actuele programmering in kaart en stelt op basis daarvan een prioritering van projecten vast die kunnen doorgaan. Dat zijn projecten die voldoen aan een kwalitatieve behoefte. In kwalitatief opzicht past deze ontwikkeling binnen de woningbehoefte.

Het plan voorziet in 15 appartementen in het middeldure tot dure segment. De prijsklassen zijn als volgt:

• 2 appartementen tussen € 200.000 – 250.000
• 13 appartementen > € 250.000.

Gestreefd wordt naar woningbouw van hoogwaardige kwaliteit, zowel wat betreft de kwaliteit van de woningen zelf als de ligging. De planlocatie ligt in het centrum van Elst en vormt een aantrekkelijke woonlocatie. Het plangebied is goed bereikbaar door de directe ontsluiting op de Randweg en is bovendien op zeer korte afstand van de centrumvoorzieningen van Elst gelegen. Daarmee onderscheidt de locatie zich ten opzichte van veel andere woningbouwlocaties. Locaties met deze kenmerken zijn in Overbetuwe schaars te noemen.

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling in kwantitatief en kwalitatief opzicht voorziet in een actuele regionale behoefte.

Trede 2: bestaande stedelijk gebied
Het plangebied ligt in het centrum van Elst en betreft een bestaand bouwperceel. De ontwikkeling vindt dan ook plaats binnen bestaand stedelijk gebied.

Trede 3: multimodale bereikbaarheid
Nu de locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied, is trede 3 niet aan de orde.

Conclusie
Geconcludeerd wordt dat wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Omgevingsvisie Gelderland
Provinciale Staten hebben de Omgevingsvisie Gelderland op 9 juli 2014 vastgesteld. Nadien zijn nog twee actualisatieplannen vastgesteld, waarvan de meest recente op 11 november 2015. De provincie kiest er in de Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

• een duurzame economische structuur(versterking);
• het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Deze twee hoofddoelen benadrukken de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur. Zij beïnvloeden elkaar. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland. De provinciale hoofddoelen zijn uitgewerkt en vertaald in provinciale ambities, die moeten resulteren in een divers, dynamisch en mooi Gelderland.

Conclusie
De Omgevingsvisie is concreet uitgewerkt in de hierna beschreven Omgevingsverordening Gelderland. Deze bevat concrete regels, waaraan de voorliggende initiatieven worden getoetst. De Omgevingsvisie zelf bevat geen aanduidingen, die voor dit bestemmingsplan van belang zijn.

Omgevingsverordening Gelderland
Provinciale Staten hebben de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld op 24 september 2014. De meest recente actualisatie van de verordening dateert van 11 november 2015.

De regels in de verordening hebben betrekking op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan afstemmen op de in de verordening opgenomen regels. De regels in de verordening zijn gebaseerd op de provinciale omgevingsvisie en hebben de status van algemeen verbindende voorschriften.

Conclusie
De Omgevingsverordening bevat concrete regels met betrekking tot het thema 'wonen'. Nieuwe woonlocaties zijn uitsluitend toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio (artikel 2.2.1.1). De gemeente Overbetuwe heeft haar woningbouwprogramma, zowel kwalitatief als kwantitatief, vastgelegd in de Woonvisie 2015-2020. De voorgenomen ontwikkeling betreft het toevoegen van 15 woningen binnen de bebouwde kom op een bestaand bouwperceel. Deze ontwikkeling past binnen het woningbouwprogramma zoals vastgelegd is in de Woonvisie. In paragraaf 2.1 onder 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is dit nader toegelicht.

Voor het overige gelden er binnen het plangebied enkele aanduidingen ('intrekgebied' en 'tijdelijk verbod uitbreiding, nieuwvestiging, hervestiging glastuinbouw'). Voorliggend bestemmingsplan maakt het winnen van fossiele energie niet mogelijk en heeft geen betrekking op glastuinbouw.

Dit bestemmingsplan is in overeenstemming met de Omgevingsverordening.

Regionaal Plan 2005-2020, Stadsregio Arnhem-Nijmegen
Het 'Regionaal Plan 2005-2020' is in 2006 door de Stadsregio Arnhem-Nijmegen vastgesteld met als doel bewoners, bedrijven en bezoekers aan de regio te binden door het verbeteren van condities voor 'het goede leven': het bieden van mogelijkheden voor prettig wonen en succesvol werken in een mooi, aantrekkelijk landschap en waar men zich snel en comfortabel kan verplaatsen. Het Regionaal Plan zet hiervoor de hoofdlijnen uit en biedt andere partijen aanknopingspunten om de komende jaren hieraan samen te werken. Er worden vier doelstellingen onderscheiden:

• versterken van het economisch vestigingsklimaat;
• verbetering van de bereikbaarheid;
• vergroten van de toegankelijkheid en aantrekkelijkheid van het landelijk gebied voor de natuur en voor de recreatie;
• verbeteren van de kwaliteit van het wonen in stad, dorp en landelijk gebied, waarbij de relatie met landschap, bereikbaarheid en voorzieningen kwaliteitsfactoren zijn.
  

Conclusie
De Stadsregio zet met het plan in op het verbeteren van de bestaande kwaliteiten in stad en land boven nieuw ruimtebeslag. De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats in het centrumgebied van Elst op een bestaand bouwperceel en past daarmee in deze kerndoelstelling. Bijgedragen wordt bovendien aan de vierde doelstelling: het verbeteren van de kwaliteit van wonen in de kern Elst. De te realiseren 15 appartementen hebben een hoogwaardige uitstraling en het betreft appartementen in een middelhoog tot hoog segment. De voorgenomen ontwikkeling is gezien het voorgaande dan ook in overeenstemming met het regionaal beleid.

Toekomstvisie 2020+ Overbetuwe verbindt..
Op 8 september 2009 heeft de gemeenteraad van de Overbetuwe de 'Toekomstvisie 2020, Overbetuwe verbindt..' vastgesteld. De Toekomstvisie+ van Overbetuwe is het kader voor de ontwikkeling van de gemeente Overbetuwe tot 2020. De visie geeft een richting voor de ruimtelijke, maatschappelijke en economische ontwikkeling. De Toekomstvisie+ omvat het gehele gemeentelijke beleidsterrein. Voor wat betreft de ruimtelijke onderdelen is de Toekomstvisie+ te zien als structuurvisie in de zin van artikel 2.1 van de Wro voor het grondgebied van de gemeente Overbetuwe. In de Toekomstvisie zijn de aspecten leefomgeving, vergrijzing, economische gesteldheid (werk en werkgelegenheid) en duurzaamheid opgenomen om een gewenste identiteit uiteen te zetten. De opgave die is vastgelegd in de Toekomstvisie, is gebaseerd op een lagenbenadering.

In de gemeente Overbetuwe zijn 11 kernen van verschillende grootte en met verschillende identiteiten aanwezig. Behoud van de karakteristiek en (specifieke) kwaliteiten van de kernen is een speerpunt in het beleid.

Een andere belangrijke ontwikkeling is het kleiner worden van huishoudens. Hierdoor zijn, ook bij een gelijk blijvend aantal inwoners, meer woningen nodig en is dus meer ruimte nodig. Ook het toenemende belang van de kwaliteit van de woonomgeving leidt tot een grotere ruimtebehoefte voor wonen. Extra aandacht dient te worden besteed aan kwaliteitsasepcten zoals een attractief, gezond en veilig woonmilieu. Verder moet rekening worden gehouden met de sterker wordende wens op een herkenbare en 'eigen' plek te wonen. Tenslotte leiden de ontwikkelingen op de woningmarkt tot extra aandacht voor levensloopbestendige woningen.

Conclusie
Het plangebied ligt in het centrum van Elst. Dit is de grootste kern binnen de gemeente en deze heeft een regionale functie. Kenmerkend is ook het hoge voorzieningenniveau binnen de kern. De kern wordt beïnvloed door de stedelijke druk vanuit Arnhem en Nijmegen. In dit (oostelijke) deel van de gemeente wordt ook ruimte geboden voor de regionale taakstelling op het gebied van woningbouw. Bij groei van kernen gaat de Toekomstvisie+ uit van de bestaande contouren en uitbreidingsrichtingen. In eerste instantie wordt gezocht naar mogelijkheden voor inbreiding binnen de bestaande bebouwingscontouren. In het oostelijk deel van de gemeente kan echter ook uitbreiding aan de orde zijn. Inbreiding moet leiden tot een kwaliteitsverhoging met aandacht voor leefbaarheid en gekoppeld aan herstructurering van de gebouwde omgeving.

Het plangebied is gelegen binnen de bebouwingscontour op een bestaand bouwperceel. Het plan voorziet in een uitbreiding van de bebouwing qua hoogte en, in minder mate, ook qua oppervlakte. De beoogde bebouwing sluit qua hoogte en omvang aan op de ruimtelijk-stedenbouwkundige structuren en overige bebouwing rondom het Europaplein. Door de intensivering van het gebruik en vergroting van de bebouwingscontour op het perceel, wordt de beschikbare ruimte beter benut. Hiermee past de ontwikkeling binnen het beleidskader van de Toekomstvisie+. Het plangebied is een kwalitatief hoogwaardige en aantrekkelijke woonlocatie vanwege de goede bereikbaarheid, het voorzieningenniveau van Elst en de geringe afstand tot deze voorzieningen. Daarmee speelt het plan in op de in de Toekomstvisie+ gesignaleerde behoefte naar kwalitatieve en onderscheidende woonlocaties.

Gelet op het voorgaande past het voorliggende bestemmingsplan in de Toekomstvisie+.

Woonagenda Overbetuwe 2020
In de Woonagenda 2020 verwoordt de gemeente Overbetuwe haar doelen en ambities op het gebied van wonen. Als basis voor deze woonagenda is een opgavennotitie opgesteld. Deze woningmarktanalyse geeft zicht op huidige en toekomstige kansen en knelpunten en is het startpunt voor de uitwerking van de woonagenda. De woonagenda bevat geen gedetailleerd uitvoeringsprogramma, maar de koers waarbinnen de komende jaren plannen voor kernen en locaties kunnen worden uitgewerkt. De ontwikkelingen die de komende jaren afkomen op de gemeente (vergrijzing, gezinsverdunning) vragen om meer variatie in het woonaanbod. Over het algemeen zijn inwoners tevreden over hun woonsituatie. Niet voor iedereen is het echter even makkelijk om een woning naar wens te vinden. De gemeente wil over voldoende woningen met de juiste kwaliteit beschikken om huishoudens de gewenste stappen in hun wooncarrière te laten maken. Dat wil zeggen voor iedere stap in de levensloop een geschikt woonalternatief.

Accentpunten zijn:

• Aandacht voor urgente huisvestingsnood: inzetten op geschikte woningen voor bijzondere doelgroepen;
• Betaalbaarheid en beschikbaarheid: meer betaalbare huurwoningen beschikbaar;
• Wijs omgaan met de bestaande woningvoorraad: inzetten op verduurzaming;
• Een levensloopvriendelijke gemeente: langer thuis wonen en er op uit;
• Een gezonde woningmarkt in balans: prioriteren én versnellen van onze woningbouwplannen.

Het aantal huishoudens binnen de gemeente neemt in de periode 2015-2040 naar verwachting toe met ca. 2.250. Tot 2025 is een uitbreiding van de woningvoorraad met 1.400 woningen nodig voor het oplossen van bestaande tekorten en het opvangen van de autonome huishoudengroei.

Variatie in het woonaanbod is bij realisatie van nieuwbouw een speerpunt. De grootste vraag bestaat naar woningen voor starters en ouderen. Een ander uitgangspunt is dat nieuwe woningen zoveel mogelijk levensloopbestendig worden gebouwd. De gemeente legt het accent op het bestaande bebouwde gebied: kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad en mogelijkheden voor inbreiding en intensivering, bijvoorbeeld door functieverandering. Daarnaast blijft nieuwbouw nodig om in te spelen op de ambities. Doel van de nieuwbouw is, naast het in de pas lopen met die groei van het aantal huishoudens, meer variatie in het woonaanbod te realiseren en beter aan te sluiten op de kwalitatieve behoefte.

Conclusie
Het gemeentelijk beleid als vastgelegd in de Woonagenda 2020, is gericht op kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en op mogelijkheden voor inbreiding en intensivering. Onderhavig initiatief past binnen deze uitgangspunten, aangezien er sprake is van inbreiding in het centrumgebied van een bestaande dorpskern. Er vindt een functiewijziging plaats van een kantorenlocatie naar wonen. De bebouwingscontour op het perceel wordt vergroot. Door de wijziging wordt de bestaande stedelijke ruimte optimaal gebruikt op een passende wijze. Daarmee past het plan in de beleidslijn van de Woonagenda.

In de Woonagenda heeft de gemeente haar woningbouwprogramma kwalitatief én kwantitatief vastgelegd voor de periode tot en met 2020. Dit programma vormt een uitwerking van het door Gedeputeerde Staten van Gelderland vastgesteld Kwalitatief Woonprogramma en de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave voor wonen in de regio. Op regionaal niveau zijn afspraken gemaakt met betrekking tot het toevoegen van woningen per gemeente. Overbetuwe heeft een rol in het opvangen van de regionale woningbehoefte door de toenemende druk vanuit het stedelijk gebied van Arnhem en Nijmegen. Uit de woningbouwopgave, die in hoofdstuk 8 van de Woonagenda is vastgelegd, blijkt dat er tot 2020 nog ruimte is om ca. 1.000 woningen te realiseren. Kwalitatief is de behoefte aan de oostkant van de gemeente (waaronder Elst) gericht op de vleugels: een iets groeiende vraag naar huur en een sterk toenemende behoefte aan duurdere koop. De 15 (overwegend duurdere koop)woningen waarin dit bestemmingsplan voorziet, passen dan ook in het woonprogramma van Overbetuwe.

De ontwikkeling is in kwalitatieve en kwantiatieve zin in overeenstemming met de gemeentelijke Woonagenda.

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r. wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.(-beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een gevoelig natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom vanaf 1 april 2011 ook bij kleine bouwprojecten zoals het onderhavige beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is.

Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is, dient bepaald te worden (1) of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, (2) of de ontwikkeling in een gevoelig gebied ligt en (3) of er belangrijke milieugevolgen zijn.

1. 1. In het plangebied worden 15 nieuwe woningen gerealiseerd. Het initiatief blijft hiermee ruimschoots onder de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r..
2. 2. In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat wordt verstaan onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Uit paragraaf 3.11 (Flora en Fauna) van de toelichting volgt dat het plangebied niet ligt in een gebied dat beschermd wordt op basis van de natuurwaarden. Daarnaast is er geen sprake van externe werking op het Natuurnetwerk Nederland, een Vogel- of Habitatrichtlijngebied of overig beschermd natuurgebied. Het plangebied behoort niet tot een waterwinlocatie, waterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied. Ook behoort het plangebied niet tot een gebied waarbinnen een Rijksmonument ligt of tot een Belvédèregebied. Daarnaast is er geen sprake van een landschappelijk waardevol gebied. Het plangebied ligt dan ook niet in een gevoelig gebied.
3. 3. In de overige paragrafen van dit hoofdstuk zijn de verschillende relevante milieueffecten beschouwd. Hieruit blijkt dat er door dit bestemmingsplan geen sprake zal zijn van nadelige milieugevolgen. Voor de onderbouwing per onderdeel wordt verwezen naar de afzonderlijke paragrafen.

Conclusie
Zoals in bovenstaande opsomming blijkt, is het niet noodzakelijk om een m.e.r.(-beoordeling) uit te voeren in het kader van dit bestemmingsplan.

In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgesteld dat, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (rail- en weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Voor het plangebied is uitsluitend het wegverkeerslawaai relevant. Alle wegen hebben geluidzones, met uitzondering van:

• wegen die in een als 'woonerf' aangeduid gebied liggen;
• wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

Op grond van de Wgh geldt een voorkeursgrenswaarde voor de geluidbelasting op de gevels vanwege het wegverkeer van 48 dB (artikel 82 lid 1). Indien de geluidbelasting hoger is, dient een nadere afweging plaats te vinden en kan een ontheffing voor een hogere geluidbelasting worden verleend (artikel 82 lid 2). De maximale ontheffingswaarde voor nieuwbouw binnen de bebouwde kom bedraagt 53 dB.

Naast de Wgh is het gemeentelijk geluidsbeleid, zoals vastgelegd in de Nota Hogere Grenswaarden, van belang. Hierin is onder meer opgenomen dat wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur dienen te worden meebeschouwd, indien de etmaalintensiteit meer dan 2.450 motorvoertuigen (mvt) bedraagt.

Beoordeling
Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 15 nieuwe woningen en daarmee in nieuwe geluidgevoelige objecten. Het plangebied ligt niet binnen de geluidzone van wegen. Op de wegen in de directe omgeving van het plangebied geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur. Het plangebied ligt echter wel binnen de geluidzone van de verderop gelegen wegen Rijksweg Zuid en Lange Dreef, waar een maximumsnelheid van 50 km/u geldt. Daarnaast zijn de nabijgelegen wegen 't Fort, Europaplein en Willemsstraat van belang vanuit het gemeentelijk beleid (etmaalintensiteit van meer dan 2.450 mvt).

In de omgeving van het plangebied zijn geen gezoneerde industrieterreinen en spoorwegen aanwezig.

Op basis van de Wgh is een akoestisch onderzoek naar de geluidhinder vanwege het wegverkeer noodzakelijk. Vanuit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is daarnaast de maximale geluidbelasting vanwege het parkeren op het Europaplein onderzocht. De onderzoeksrapportage is als bijlage bij de toelichting gevoegd (Bijlage 1). Hierna worden de onderzoeksresultaten samengevat weergegeven.

Conclusie
Uit het akoestisch onderzoek volgt dat geluidbelasting vanwege de vanuit de Wgh relevante wegen Rijksweg Zuid en Lange Dreef op alle gevels ruimschoots onder de voorkeursgrenswaarde (48 dB) blijft. Het vaststellen van een hogere grenswaarde is dan ook niet noodzakelijk.

De maximale geluidbelasting vanwege alle relevante wegen vanuit het gemeentelijk beleid bedraagt 53 dB. De locatie wordt als Centrum stedelijk getypeerd. De ambitiewaarde van het geluidsbeleid in dit gebiedstype is de geluidsklasse 'onrustig'. De geluidbelasting valt met de berekende waarden binnen deze geluidsklasse. Er wordt voldaan aan de ambitiewaarde van het gemeentelijk geluidsbeleid.

De maximale geluidniveaus die optreden vanwege de parkeeractiviteiten op het Europaplein bedraagt 67 dB (ten gevolge van dichtslaande autoportieren). Wanneer aansluiting wordt gezocht bij de normen van het Activiteitenbesluit, dan treden overschrijdingen op van 2 dB in de avondperiode en 7 dB in de nachtperiode. Wanneer uitgegaan wordt van een acceptabel binnenniveau van 55, 50 en 45 dB(A) in respectievelijk de dag-, avond- en nachtperiode en een minimale geluidwering van 20 dB, dan bedraagt de overschrijding maximaal 2 dB in de nachtperiode. Bij het ontwerp van de appartementen dient hiermee rekening te worden gehouden (hogere geluidwering). Hiervoor zijn geen belemmeringen te verwachten. Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van alle appartementen.

Vanuit akoestisch oogpunt is er geen belemmering voor de ontwikkeling van 15 appartementen.

Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Er is geen relevantie als aannemelijk kan worden gemaakt, dat de luchtkwaliteit "niet in betekenende mate" aangetast wordt. Daartoe is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels vastgelegd zijn die betrekking hebben op het begrip NIBM.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoren woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Beoordeling en conclusie
In het kader van dit bestemmingsplan is onderzocht of het project NIBM bijdraagt, zie Bijlage 1 (onderzoek geluid en luchtkwaliteit). De ontwikkeling betreft de realisatie van 15 nieuwe woningen en valt hiermee onder de in de regeling NIBM opgenomen lijst met categorieën van gevallen (minder dan 1.500 woningen). Voor de te realiseren ondergrondse parkeergarage geldt dat, wanneer deze wordt ontworpen volgens NEN 2443 ('parkeren en stallen van personenauto's op terreinen en in garages'), geen nader onderzoek naar de emissies noodzakelijk is. De parkeergarage krijgt een capaciteit van 20 parkeerplaatsen (zie ook paragraaf 4.3).

De luchtkwaliteit wordt gezien het voorgaande niet in betekenende mate aangetast met de voorgestane ontwikkeling en een luchtkwaliteitonderzoek is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor deze ontwikkeling.

Bij de planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen van bestaande en toekomstige bedrijven om zodoende de kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Bij milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde Lijst van Bedrijfsactiviteiten (VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009). Hierin wordt aangegeven welke milieu-invloed (in de vorm van geur, stof, geluid en gevaar) er is en welke richtafstand hierbij geldt. Deze richtafstand is indicatief. Gemotiveerd kan hier van worden afgeweken. In het algemeen wordt door middel van het aanbrengen van een zonering (afstand) tussen bedrijvigheid en woonbebouwing de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden.

Onderscheid wordt gemaakt in twee omgevingstypen, uitgaande van het principe van functiescheiding: rustige woonwijk c.q. rustig buitengebied en gemengd gebied. In gemengd gebied worden de richtafstanden één afstandsstap verlaagd.

Beoordeling
Het plangebied en de directe omgeving zijn te karakteriseren als 'gemengd gebied'. Het betreft een centrumgebied met een vrij grote mate van functiemenging. Rondom het Europaplein zijn diverse centrumfuncties zoals detailhandel, horeca, wonen en parkeren aanwezig. Verder ligt het plangebied aan één van de entrees tot het Europaplein. De richtafstanden kunnen daarom met één afstandsstap worden verlaagd.

Dit bestemmingsplan voorziet in het toevoegen van nieuwe gevoelige functies, namelijk woningen. Milieubelastende functies worden niet mogelijk gemaakt. In de omgeving van het plangebied zijn de volgende functies aanwezig.

* de begane grond van dit perceel staat momenteel leeg. Voorheen was hier een supermarkt gevestigd. De geldende bestemming 'Centrum - 1' laat onder meer detailhandel, horeca (cat. 1 en 2), maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening toe. Deze functies behoren maximaal tot milieucategorie 2.

Uit bovenstaande tabel volgt dat zich in de omgeving van het plangebied uitsluitend functies van milieucategorieën 1 en 2 bevinden. Dergelijke functies zijn passend in een centrumgebied met woningen. Het appartementencomplex wordt op voldoende afstand van de hierboven genoemde functies gerealiseerd. Er wordt voldaan aan de richtafstanden. Van belemmeringen is dan ook geen sprake. Ter plaatse van de woningen kan een aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden gegarandeerd.

Conclusie
Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor het appartementengebouw.

Op 1 januari 2007 is de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) in werking getreden. Deze wet vormt het toetsingskader voor vergunningen op grond van de Wet milieubeheer, waar het gaat om geurhinder veroorzaakt door het houden van dieren. Daarnaast is de wet van belang in verband met de zogenoemde 'omgekeerde werking' in het kader van de ruimtelijke ordening.

Beoordeling en conclusie
Dit bestemmingsplan voorziet in het toevoegen van geurgevoelige objecten. Het plangebied is gelegen in het centrum van Elst op ruime afstand van het buitengebied. In en nabij het plangebied bevindt zich dan ook geen belemmerende agrarische bedrijvigheid. Daarom is uitgesloten dat er vanuit het aspect geurhinder belemmeringen voor deze ontwikkeling bestaan.

De bodemkwaliteit vormt een belangrijk aspect bij bouwontwikkelingen. In het kader van functiewijziging en herinrichting vormt de bodemkwaliteit bij ontwikkeling van ruimtelijke functies een belangrijke afweging. De Bouwverordening bevat een verbod voor het bouwen van woningen op verontreinigde grond.
Beoordeling
Dit bestemmingsplan voorziet in een functiewijziging van een centrumfunctie (kantoor) naar wonen. Daarmee is sprake van een gevoelige functie. Een (verkennend) bodemonderzoek is dan ook noodzakelijk. Een dergelijk onderzoek kan pas plaatsvinden nadat de aanwezige bebouwing gesloopt is. In het kader van dit bestemmingsplan is om die reden uitsluitend een vooronderzoek uitgevoerd (Bijlage2). Hierna worden de onderzoeksresultaten beknopt weergegeven.

Uit het vooronderzoek wordt geconcludeerd dat in het plangebied een gedempte watergang aanwezig is (gedempt tussen 1950 en 1960).

Uit het onderzoek blijkt verder dat er geen huidige of historische verdachte deellocaties en/of bodembedreigende deelactiviteiten naar voren gekomen zijn. Op de locatie vinden geen bodembedreigende activiteiten plaats die van invloed zijn op de bodemkwaliteit en voor zover bekend hebben deze ook in het verleden niet plaatsgevonden.

Op basis van deze onderzoeksresultaten, is een verkennend bodemonderzoek, inclusief asbestonderzoek, uitgevoerd. Dit rapport is bijgevoegd als Bijlage 3. Uit het onderzoek blijkt dat er geen asbest is aangetoond, waardoor vervolgonderzoek naar asbest niet noodzakelijk is. Er zijn licht verhoogde concentraries nikkel in de bodem en barium in het grondwater aangetroffen. De aangetroffen concentraties geven geen aanleiding tot nader onderzoek of bodemsanering.

Conclusie

Uit het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek blijkt, dat enkele lichte verontreinigingen zijn aangetroffen in het plangebied. Deze vormen geen aanleiding voor nader onderzoek of saneringsmaatrefelen. Er is geen asbest aangetroffen. De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor het beoogde toekomstige gebruik voor gestapelde woningen.

Beleid en normstelling
Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de veiligheidsrisico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. Deze externe veiligheidsrisico's dienen te worden beoordeeld voor twee risiconormen, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Voor beide risiconormen geldt dat hoe groter de afstand tussen planontwikkeling en risicobron, des te kleiner zal de impact van het plan zijn op de hoogte van het risico.

Plaatsgebonden risico
Het plaatsgebonden risico (PR) heeft tot doel om hetzelfde minimale beschermingsniveau te bieden voor iedere burger in Nederland. Het PR beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het PR wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn, etc.), waarbij de 10^-6-contour (kans van 1 op 1 miljoen op overlijden) de maatgevende grenswaarde is.

Groepsrisico
Het groepsrisico (GR) is een afwegingsinstrument dat tot doel heeft een bewuste afweging te stimuleren over het risico op een ongeval met een groot aantal slachtoffers. Het GR beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het GR wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1.000 personen) wordt afgezet tegen de kans daarop. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm).

Voor elke verandering van het GR (af- of toename) in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken.

Samen met de hoogte van het GR moeten andere kwalitatieve aspecten worden meegenomen in de beoordeling van het GR. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de regionale brandweer.

Beoordeling
Dit bestemmingsplan maakt de bouw van een appartementengebouw mogelijk met totaal vijftien woningen. In de bestaande situatie betreft het een gebouwd perceel met een functie centrum vanuit het bestemmingsplan. Op basis van de risicokaart van de provincie Gelderland is een inventarisatie gemaakt van de risicobronnen in en rondom het plangebied, die een extern veiligheidsrisico kunnen veroorzaken. In afbeelding 3 is een uitsnede opgenomen van de risicokaart.

Afbeelding 3: uitsnede provinciale risicokaart (geraadpleegd op 2 januari 2017) met het plangebied in zwarte cirkel.

De risicokaart levert de volgende inzichten op:
Rondom het plan zijn geen inrichtingen en buisleidingen aanwezig met een externe veiligheidsrisico. Wel ligt de Betuweroute op ± 2.200 meter van het plan en de spoorlijn Arnhem-Nijmegen op ± 760 meter. Op basis van de Regeling Basisnet is vastgesteld dat de plaatsgebonden risicocontour 10^-6 van beide risicobronnen niet over het plangebied is gelegen.

Ten aanzien van het groepsrisico is het plan wel gelegen binnen het invloedsgebied (namelijk 4.000 meter) van beide risicobronnen. Echter is de afstand tussen het plan en de risicobron dermate groot (groter dan 200 meter) dat de wetgever heeft aangegeven dat het groepsrisico alleen beperkt verantwoord hoeft te worden. Hierdoor hoeft niet de hoogte van het groepsrisico in beeld gebracht worden maar enkel nog de aspecten zelfredzaamheid en beheersbaarheid.

Bestrijdbaarheid
Bij een calamiteit zal de brandweer zich inzetten om effecten ten gevolge van het incident met toxische stoffen te beperken. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer richt zich dan niet direct op het bestrijden van effecten in of nabij het plangebied. De mogelijkheden voor de bestrijding van een incident op de Betuweroute en de spoorlijn Arnhem-Nijmegen zijn voldoende.

Zelfredzaamheid
Bij een calamiteit is het belangrijk dat de aanwezigen in het plangebied worden geïnformeerd hoe te handelen bij een incident. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde waarschuwings/ en alarmeringspalen (WAS palen) of NL-alert. Bij een scenario waarin toxische stoffen vrijkomen, is het advies om te schuilen in een gebouw, waarvan ramen, deuren en ventilatie gesloten kunnen worden. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid zijn voldoende.

Advies Veiligheids- en Gezondheidsregio Gelderland-Midden
De ontwikkeling van het apprtementengebouw is ter advisering voorgelegd aan de Veiligheids- en Gezondsheidsregio Gelderland-Midden (hierna: Veiligheidsregio). De Veiligheidsregio heeft op 1 februari 2017 schriftelijk advies uitgebracht. Bij de nadere uitwerking van de plannen wordt geadviseerd om, ter verbetering van de zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid, rekening te houden met:

• de ontvluchtbaarheid en mogelijkheden tot evacuatie van het gebied (zoals nooduitgangen en vluchtwegen/routes die van de risico bron af gericht zijn);
• risicocummunicatie;
• De bluswatervoorziening(en) en bereikbaarheid.

Met inachtneming van dit advies, zijn er volgens het advies van de Veiligheidsregio geen belemmeringen voor de ontwikkeling van het appartementengebouw.

Conclusie
Het plangebied ligt buiten de plaatsgebonden risicocontour 10^-6 van een inrichting, buisleiding en transportroute met een externe veiligheidsrisico. De plaatsgebonden risicocontour van de diverse risicobronnen vormt geen belemmering voor de realisatie van het plan.

Ten aanzien van het groepsrisico ligt het plan in het invloedsgebied van de Betuweroute en de spoorlijn Arnhem-Nijmegen. Op basis van de beperkte verantwoording groepsrisico (zie hierboven) kan worden geconcludeerd dat het ruimtelijke initiatief geen significant effect heeft op het groepsrisico, dan wel de mogelijkheden voor rampenbestrijding en zelfredzaamheid. Met inachtneming van het advies van de Veiligheidsregio, vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de realisatie van het plan.

Gezien het feit dat de regio waarin het plangebied gelegen is tijdens de Tweede Wereldoorlog mede het strijdtoneel vormde rond operatie 'Market Garden', bestaat de kans dat in het plangebied nog sprake is van onontplofte munitie. Vanwege de voor de ontwikkeling benodigde bodemroerende werkzaamheden in het plangebied, is een onderzoek naar de mogelijke aanwezigheid van niet gesprongen explosieven (NGE) verricht, waarvan de resultaten zijn samengevat in Bijlage 4.

Uit het onderzoek is gebleken dat zich tijdens de Tweede Wereldoorlog diverse oorlogshandelingen in en nabij de projectlocatie hebben afgespeeld, waarbij mogelijk NGE in de bodem zijn achtergebleven. Er is onder meer sprake van bombardementen, troepenbewegingen, geschutopstellingen en bom- en granaatinslagen. Er is met name sprake van verstoringen als gevolg van artilleriebeschietingen. In de nabijheid van het plangebied is bebouwing beschadigd geweest. Ook zijn in de nabijheid van het plangebied na 1971 meerdere NGE aangetroffen.

Geconcludeerd wordt dat in de niet-naoorlogs geroerde bodem NGE kunnen zijn achtergebleven in de vorm van geschutsmunitie. Om de risico's met betrekking tot NGE te minimaliseren, worden de volgende maatregelen voorgesteld.

Tabel: voorgestelde maatregelen ter minimalisering van de risico's met betrekking tot NGE.

Gelet op de in het onderzoek voorgestelde maatregelen voor de boor- en graafwerkzaamheden, is een nader explosievenonderzoek uitgevoerd in het plangebied (Bijlage 5). Het plangebied is daarbij onderzocht op de aanwezigheid van explosieven tot werkdiepte, waarbij gebruik is gemaakt van een magnetometer en een boorgat metaaldetector. Er zijn geen metalen objecten aangetroffen die duiden op de mogelijke aanwezigheid van explosieven. De boorlocatie is op basis van de onderzoeksresultaten vrijgegeven op de aanwezigheid van NGE.

Er zijn geen belemmeringen voor de werkzaamheden met betrekking tot NGE.

Het verrichten van werkzaamheden in de nabijheid van hoogspanningsmasten en -kabels e.d. kan gevaar met zich meebrengen. Om dit gevaar zoveel mogelijk te beperken dient de leidingbeheerder aan te geven onder welke voorwaarden de werkzaamheden veilig plaats kunnen vinden.

Conclusie
In het plangebied waren enkele kabels en leidingen ten behoeve van de water-, gas- en nutsvoorziening aanwezig. Deze zijn in het kader van de onderhavige bestemmingsplanprocedure in kaart gebracht en zijn inmiddels verlegd. Momenteel zijn er dan ook geen kabels en leidingen meer aanwezig in het plangebied.

Rijksbeleid
Nationaal waterplan
In december 2015 heeft het kabinet het Nationaal Waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016-2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water, en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiertoe worden genomen.

Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

Provinciaal beleid
Provinciaal Waterplan
In het Waterplan Gelderland is het waterbeleid beschreven aan de hand van een aantal thema's, zoals landbouw, wateroverlast, watertekort, natte natuur, grondwaterbescherming en hoogwaterbescherming. Voor deze thema's is beschreven welke doelstellingen voor 2027 en 2015 er liggen. Daarbij is beschreven hoe wij voor de planperiode de uitvoering van acties zien om die doelstellingen te bereiken. Bij sommige thema's gelden aanvullende waterdoelstellingen voor specifieke waterhuishoudkundige functies.

In het kort zijn de belangrijkste doelstellingen voor de planperiode:

• voor de 35 gebieden van de TOP-lijst is het Gewenste Grond- en Oppervlaktewater Regiem (GGOR) bestuurlijk vastgesteld en zijn de maatregelen voor herstel uitgevoerd;
• de maatregelen voor herstel van de wateren van het hoogste ecologisch niveau (HEN-wateren) zijn uitgevoerd;
• de natte ecologische verbindingszones zijn gerealiseerd, tenzij onvoldoende financiële middelen beschikbaar zijn;
• wateroverlast vanuit het regionale watersysteem wordt voorkomen door inrichting van waterbergingsgebieden en verruiming van watergangen;
• in het stedelijk gebied is urgente wateroverlast opgelost;
• de zwemwateren voldoen als minimum aan de categorie aanvaardbaar;
• toekomstvast hoogwaterbeleid.

Waterschap Rivierenland
Waterbeheerplan 2016-2021
Dit plan, vastgesteld op 27 november 2015, gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkwantiteit, waterkwaliteit, waterkering en waterketen. In het Waterbeheerplan staat wat Waterschap Rivierenland de komende periode gaat doen om inwoners van het rivierengebied veiligheid en voldoende schoon en mooi water in sloten en plassen te kunnen blijven bieden. Het plan is in samenwerking met onder meer de gemeente Overbetuwe opgesteld.

Keur Waterschap Rivierenland 2014
Voor waterhuishoudkundige ingrepen is de "Keur Waterschap Rivierenland 2014" van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen, die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden om handelingen te verrichten waardoor het onderhoud, aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd, zonder een ontheffing van het Waterschap. De wateren en waterkeringen waarop de keur van toepassing is zijn vastgelegd in de legger wateren.

Realisatie van nieuwe bebouwing en/of verhard oppervlak moet hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. Bij het toevoegen van bebouwing of verharding geldt een compensatieplicht. Er geldt een eenmalige vrijstelling van de compensatieplicht wanneer minder verharding dan 500 m² in stedelijk gebied of minder dan 1.500 m² in landelijk gebied wordt toegevoegd.

Gemeente Overbetuwe
Waterplan Overbetuwe
In 2008 heeft de gemeente Overbetuwe in samenwerking met het Waterschap Rivierenland het Waterplan Overbetuwe vastgesteld. Het waterbeheerplan van het waterschap is recent geactualiseerd (zie hierboven), eveneens in samenwerking met onder meer de gemeente Overbetuwe. Beide plannen gelden echter naast elkaar.

In het Waterplan Overbetuwe wordt het beleidskader geschetst en worden concrete maatregelen voor het watersysteem uitgewerkt. Naast het waterplan wordt parallel een Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) opgesteld waarin de maatregelen voor de riolering (waterketen) worden uitgewerkt.
Met het opstellen van een waterplan wordt inzicht gegeven in de relevante wateropgaven voor de gemeente Overbetuwe, zoals:

• wateroverlast, het zoeken van oplossingen om wateroverlast tegen te gaan;
• waterkwaliteit, het onderzoeken van mogelijkheden voor het verbeteren van de waterkwaliteit;
  grondwater, het inventariseren van grondwateroverlast;
• beleving van water, burgers betrekken bij water;
• afspraken en taken van waterschap en gemeente.

Watertoets
Dit bestemmingsplan voorziet in sloop en herbouw van bebouwing. In de huidige situatie bedraagt de hoeveelheid verhard oppervlak circa 1.070 m². In de toekomstige situatie bedraagt het verhard oppervlak circa 1.380 m². Er is sprake van een toename circa 310 m². Daarnaast wordt een ondergrondse parkeerkelder gerealiseerd. De voorgenomen ingrepen zijn uit hydrologisch oogpunt relevant. In het kader van dit bestemmingsplan is dan ook een waterparagraaf opgesteld, waarin wordt onderzocht welke gevolgen de ontwikkeling in hydrologisch opzicht heeft (Bijlage 6). De relevante bevindingen worden hierna beknopt weergegeven.

De toename van verhard oppervlak bedraagt minder dan 500 m². Daarom is de vrijstellingsbepaling van de Keur Waterschap Rivierenland 2014 van toepassing. Uit het onderzoek is ook gebleken dat in het plangebied geen mogelijkheden voor infiltratie aanwezig zijn en er geen oppervlaktewater in de nabije omgeving is, waarop hemelwater eventueel kan worden afgevoerd. In overleg met het Waterschap Rivierenland is dan ook besloten dat geen watercompensatie in het plangebied gerealiseerd hoeft te worden. Hemelwater wordt aangesloten op een nieuw aan te leggen hemelwaterafvoer van het gescheiden rioolstelsel. Vuilwater wordt aangesloten op het gescheiden rioolstelsel, dat door de gemeente wordt aangelegd en berekend is op deze aansluiting. Hemel- en vuilwater worden op deze wijze adequaat gescheiden afgevoerd.

Het plangebied is niet gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied. In en om het plangebied is geen grondwateroverlast bekend. Ingrepen in het kader van dit bestemmingsplan, zullen geen bodemlagen aantasten die het grondwatersysteem kunnen veranderen.

Conclusie
Op basis van de genoemde uitgangspunten uit de watertoets wordt geconcludeerd dat door de voorgenomen ontwikkeling het verhard oppervlak toeneemt. In overleg met het Waterschap is geconstateerd dat compensatie in dit geval niet nodig en niet mogelijk is. Het hemel- en vuilwater worden gescheiden afgevoerd op het door de gemeente aan te leggen rioleringsstelsel. Negatieve effecten op oppervlaktewater of de veiligheid van een waterkering zijn uitgesloten.

Gezien het bovenstaande vormt het aspect water geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Natuurwetgeving
De bescherming van de natuur is sinds 1 januari 2017 vastgelegd in de Wet Natuurbescherming. Deze vervangt de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Deze wet vormt een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatig gebiedsbescherming plaats door middel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN), dat op provinciaal niveau is uitgewerkt (Gelders Natuurnetwerk).

De Wet natuurbescherming heeft enerzijds betrekking op de Europees beschermde Natura 2000-gebieden. Ruimtelijke ontwikkelingen die effecten hebben op de vastgestelde natuurwaarden van deze gebieden, zijn in beginsel niet toegestaan. Indien er een kans bestaat dat effecten zullen optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden.

Anderzijds heeft de wet betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek) vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten (uit de groepen kevers, mieren, schelp- en schaaldieren) en op een honderdtal vaatplanten. Bij ruimtelijke ontwikkelingen hoeft echter alleen rekening gehouden te worden met de juridisch zwaarder beschermde soorten uit 'tabel 2' en 'tabel 3' en met vogels. Voor deze soorten moet een ontheffing worden aangevraagd wanneer een ruimtelijke ontwikkeling leidt tot schade aan de soort of verstoring van leefgebied. Voor soorten van 'tabel 3' en vogels geldt hierbij een strenger afwegingskader dan voor soorten van 'tabel 2'. Voor soorten van 'tabel 2' en vogels geldt bovendien dat een ontheffing niet nodig is wanneer gewerkt wordt conform een door LNV goedgekeurde gedragscode.

Beoordeling
Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een appartementencomplex van vier bouwlagen. Hiertoe wordt de bestaande bebouwing geheel gesloopt. Het aanwezige groen zal naar verwachting geheel verdwijnen. Deze ingrepen hebben mogelijk gevolgen voor de flora en fauna. Er is een ecologische quick scan uitgevoerd, waarin de gevolgen vanuit een oogpunt van gebiedsbescherming en soortenbescherming zijn onderzocht. De rapportage is als bijlage bij de toelichting opgenomen (Bijlage7). De onderzoeksresultaten worden hierna beknopt weergegeven.

Resultaten gebiedsbescherming
Het plangebied ligt in het centrum van de kom Elst en valt buiten de invloedssfeer van op basis van de Wet natuurbescherming aangewezen gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voormalige Ecologische Hoofdstructuur). De Natura 2000-gebieden Veluwe en Rijntakken bevinden zich op minimaal 5 kilometer afstand van de kern Elst. Rondom de kern Elst bevinden zich meerdere gebieden, die behoren tot het NNN. Gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, de tussenliggende functies en de afstand tot de betreffende Natura 2000-gebieden en het NNN, kunnen negatieve effecten op deze gebieden op voorhand worden uitgesloten.

Resultaten soortenbescherming
Middels een veldonderzoek is onderzocht in hoeverre beschermde planten- en diersoorten in het plangebied (kunnen) voorkomen. Beschermde plantensoorten zijn niet aangetroffen en worden overigens ook niet verwacht, gezien de inrichting met veel verharding en de goede staat van onderhoud van de tuin. Ook beschermde reptielen, vissen en ongewervelden zijn niet aangetroffen of te verwachten. Van zoogdiersoorten en amfibieën zijn uitsluitend algemene licht beschermde soorten te verwachten (tabel 1).

Het plangebied heeft geen functie als vlieg- of foerageerroute voor vleermuizen. De bomen zijn niet geschikt als potentiële verblijfplaats. De bebouwing is mogelijk wel geschikt als verblijfplaats; sporen van gebruik zijn echter niet aangetroffen.

In het plangebied verbleven bij het veldbezoek enkele algemene niet-jaarrond beschermde vogelsoorten, die mogelijk in de opgaande begroeiing nestelen. Hiervan zijn uitsluitend de broedsels zelf beschermd. Jaarrond beschermde vogelsoorten worden in het plangebied niet verwacht.

Conclusie
Negatieve effecten op beschermde natuurgebieden zijn op voorhand redelijkerwijs uit te sluiten. Het voorkomen van licht beschermde zoogdiersoorten en amfibieën (tabel 1) is te verwachten. Hiervoor geldt een algemene vrijstelling. Wel geldt te allen tijden de algemene zorgplicht. Verder is de aanwezigheid van algemene broedvogels zonder vaste broedplaats te verwachten. Wanneer uitvoering van de werkzaamheden in het broedseizoen (15 maart - 15 juli) plaatsvindt, kunnen (de broedsels van) deze soorten schade ondervinden. De ingrepen dienen dan ook buiten het broedseizoen te worden uitgevoerd. Tenslotte is de bestaande bebouwing potentieel geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen. Voor vleermuizen dient daarom vervolgonderzoek te worden uitgevoerd in de periode tussen 15 mei en 30 september. Dit onderzoek dient plaats te vinden voordat de ingrepen worden uitgevoerd.

Met inachtneming van de genoemde maatregelen, zijn vanuit het aspect flora en fauna geen belemmeringen of beperkingen te verwachten.

De gemeente Overbetuwe heeft voor haar gemeentelijk grondgebied een erfgoedplan en een archeologische beleidsadvieskaart vervaardigd. Het erfgoedplan beoogt versterking van de plaats en betekenis van cultuurhistorie als factor in het ruimtelijk beleidsproces.

Beoordeling
Ter plaatse van het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. Dit betekent dat bij bodemingrepen dieper dan 30 cm-Mv, bij een oppervlakte van 100 m² van de ingreep, archeologisch onderzoek verplicht is. Deze drempelwaarde wordt bij de onderhavige planontwikkeling overschreden. Er wordt gebouwd buiten de huidige bouwcontouren en er wordt een parkeerkelder (eenlaags) gerealiseerd.

In 2009 is in opdracht van de gemeente Overbetuwe reeds een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd in het kader van de ontwikkeling van negen locaties in het centrum van Elst, waaronder het plangebied. Dit rapport is beoordeeld door een deskundige (zie Bijlage 8). Uit dit onderzoek volgt dat archeologisch vervolgonderzoek noodzakelijk is en dat archeologische begeleiding van de sloopwerkzaamheden dient plaats te vinden. Hiertoe dient een Programma van Eisen (PvE) te worden opgesteld, voordat de huidige bebouwing wordt gesloopt en nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd.

In het kader van deze bestemmingsplanprocedure is naar aanleiding van het voorgaande een archeologisch vervolgonderzoek uitgevoerd in de vorm van een inventariserend veldonderzoek. Deze rapportage is bijgevoegd als Bijlage 9. Voor een gedetailleerde weergave van de onderzoeksresultaten wordt verwezen naar de bijlage.

Uit het inventariserend veldonderzoek blijkt dat in het gehele plangebied een omgewerkte laag aan de oppervlakte ligt van 35 tot 120 cm dikte. Aan de westkant van het plangebied bevindt zich een cultuurlaag in de top van de oeverafzettingen. De vindplaats dateert van de Late Middeleeuwen of Nieuwe Tijd. De uitbreiding van het bouwvlak vindt plaats aan de westkant van het plangebied ter hoogte van deze cultuurlaag. Eventuele archeologische resten zullen hierdoor worden vergraven. Derhalve wordt een proefsleuvenonderzoek in dit deel van het plangebied geadviseerd.

Op voorhand vormt het aspect archeologie geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Het uitvoeren van een proefsleuvenonderzoek in dit deelgebied, dient plaats te vinden voordat wordt gestart met de bouw- en graafwerkzaamheden. Ter waarborging hiervan blijft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' van kracht.

Het plangebied ligt in het centrum van de kern Elst, aan de zuidkant van het Europaplein. Het betreft een kantorenlocatie, waar momenteel één gebouw van één bouwlaag aanwezig is. De bebouwing dateert uit 1980. In het pand zijn enkele bedrijven gevestigd. Rondom de bebouwing is verharding aanwezig (parkeerplaats, entree en voetpad). Verder is, met name aan de zuid- en zuidoostkant van het perceel, groen aanwezig. Direct ten westen van het plangebied is de entree tot het Europaplein vanaf de Randweg aanwezig. Deze is recent vernieuwd.

Afbeelding 4: Huidige situatie plangebied, bezien vanaf het Europaplein (boven) en de Randweg (onder)

Het voornemen bestaat om de bestaande bebouwing in het plangebied te slopen en te vervangen door nieuwbouw. De nieuwbouw betreft een appartementencomplex voor 15 appartementen, dat bestaat uit vier woonlagen en een parkeerkelder. De bebouwingscontour van de nieuwe bebouwing overschrijdt de huidige bebouwingscontour.

Voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied en een aantal andere ontwikkelingen in het centrum van Elst, is een aantal stedenbouwkundige uitgangspunten opgesteld in de 'Nota van Uitgangspunten Centrum Elst' (vastgesteld op 31 maart 2009). Het bouwplan van het beoogde appartementencomplex is getoetst aan deze uitgangspunten en de beeldkwaliteitscriteria. Het bouwplan voldoet grotendeels aan deze uitgangspunten en is, daar waar in enige mate wordt afgeweken, opgesteld in de geest van deze nota. Het bouwplan is vanuit stedenbouwkundig oogpunt passend in de omgeving.

De bebouwing bestaat hoofdzakelijk uit vier bouwlagen, waarvan de vierde bouwlaag qua oppervlakte beperkter is. De totale bouwhoogte bedraagt ca. 14,5 meter. De hoogte van de bouwmassa is vergelijkbaar met de overige bebouwing rondom het Europaplein, zodat een duidelijker en afgerond geheel ontstaat. De nieuwbouw maakt de zuidelijke entree tot het Europaplein en het centrumgebied bovendien beter herkenbaar. Aan de oostkant wordt de bebouwing getrapt uitgevoerd tot een maximale bouwhoogte van 12 meter. Dit enerzijds om de overgang richting de Randweg ten zuiden van het plangebied te versterken en anderzijds om de bouwmassa ten opzichte van de naastgelegen woning Randweg 14 minder massaal te maken. Vanaf de oostelijke gevel is geen direct zicht op het aangrenzende perceel mogelijk, zodat deze naastgelegen woning geen onevenredige aantasting van privacy ondervindt. Aan de overige gevels worden balkons gerealiseerd. Aan de westkant is een bomenrij beoogd, evenwijdig aan de entree tot het Europaplein.

De half verdiepte parkeerkelder wordt uitgevoerd in één laag en biedt plaats aan 20 parkeerplaatsen. De parkeerkelder wordt aan de oostzijde van het plangebied ontsloten op de Randweg.

Afbeelding 5: weergave van de bebouwingscontour van de toekomstige bebouwing

Afbeelding 6: impressie van de beoogde bebouwing, gezien vanuit het zuidwesten

Het bouwplan voorziet in hoogwaardige appartementen in verschillende prijsklassen:

• 2 appartementen tussen € 200.000 – 250.000
• 13 appartementen > € 250.000.
  

De gemeente Overbetuwe heeft parkeernormen vastgesteld in de Nota Parkeernormen 2016. Op basis van deze nota gelden de volgende parkeernormen:

• Koop, etage, duur: 13 appartementen (2 parkeerplaatsen/appartement)
• Koop, etage, duur/midden: 2 appartementen (1,9 parkeerplaatsen/appartement)

De totale parkeerbehoefte bedraagt daarmee (afgerond naar boven) 30 parkeerplaatsen. Er wordt een parkeerkelder gerealiseerd met een capaciteit van 20 parkeerplaatsen. Op eigen terrein wordt niet voorzien in voldoende parkeergelegenheid; er ontstaat een tekort van 10 parkeerplaatsen. Hoofdstuk 3 van de parkeernota biedt echter de mogelijkheid om gemotiveerd af te wijken van het uitgangspunt dat de parkeerbehoefte volledig op eigen terrein moet worden opgelost. Dit kan door benutting van bestaande parkeerruimte, afwijken van de parkeernormen of het aanleggen van parkeerplaatsen in de openbare ruimte.

In dit geval wordt laatstgenoemde mogelijkheid toegepast (paragraaf 3.2 van de parkeernota): er wordt voorzien in 10 parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Bij de integrale ontwikkeling van het centrum van Elst is ook het Europaplein geherstructureerd. Daarbij is rekening gehouden met de voorziene samenhangende toekomstige ontwikkelingen in het centrum, waaronder de ontwikkeling in het plangebied. Bij de herstructurering is voorzien in extra parkeerplaatsen, zodat geen knelpunten bij de realisatie van deze ontwikkelingen ontstaan. Er wordt voldaan aan de normen voor acceptabele loopafstanden (100 meter), zoals opgenomen in de CROW-publicatie 317 'Kencijfers verkeersgeneratie en parkeren'. Door deze 10 parkeerplaatsen te benutten voor deze ontwikkeling, wordt op eigen terrein in combinatie met het openbaar gebied voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Hierdoor zullen geen parkeerproblemen optreden. Aan de overige criteria voor toepassing van de afwijkingsbevoegdheid wordt eveneens voldaan. De afmetingen van de parkeerplaatsen voldoen aan het 'Handboek locatie-eisen' van de gemeente Overbetuwe. De kwaliteit van de omgeving wordt, gelet op de inrichting van het terrein, niet onevenredig aangetast en de parkeerplaatsen passen in het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Elst, Centrum'. De kosten van de aanleg van de parkeerplaatsen komen voor rekening van de initiatiefnemer.

Er kan in dit geval conform paragraaf 3.2 van de Nota parkeernormen gemotiveerd worden afgeweken van de uitgangspunten van deze nota middels het realiseren van 10 parkeerplaatsen in de openbare ruimte, naast een parkeerkelder op eigen terrein van 20 parkeerplaatsen.

Ook uit verkeerskundig oogpunt zijn geen belemmeringen te verwachten. De parkeergarage wordt aan de zuidoostkant van het perceel ontsloten op de Randweg en vermijdt op die wijze het centrumgebied met veel voetgangers en fietsers.

Inleiding
Dit hoofdstuk bevat de concrete vertaling van het beleidsgedeelte (voorafgaande hoofdstukken) in het juridisch gedeelte van het bestemmingsplan (de verbeelding en regels).

Het bestemmingsplan 'Elst, Europaplein Zuid' bestaat uit de volgende onderdelen:

De toelichting
In de toelichting is de ontwikkeling verantwoord, zowel op basis van het beleid, als op basis van milieu-hygiënische aspecten, aangevuld met een toelichting op de juridische opzet.

De bestemmingsregels
De bouw- en gebruiksregels binnen de verschillende bestemmingen. Daarnaast zijn waar nodig afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen, om het plan de benodigde flexibiliteit te geven.

De verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen 'Verkeer - Verblijf' en 'Wonen' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen.

De opzet van het plan
Het bestemmingsplan is een juridisch plan, dat bindend is voor de burgers en voor de overheid. Qua systematiek is aangesloten bij het bestemmingsplan 'Oosterhout', dat het meest recente komplan van Overbetuwe is.

Bouwplan
Indien een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend wordt, zijn in eerste instantie de bestemming met bijhorende regels van belang. Als het nieuwe en het beoogde gebruik past binnen de toegekende bestemming dan kan de omgevingsvergunning worden verleend.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen onderscheiden. De bestemmingen zijn afgeleid uit het gebruik (de aanwezige functies). De bestemmingen vormen het zogenaamde casco van het plan, waarvan in beginsel niet mag worden afgeweken.

Wonen
Het grootste deel van het plangebied is bestemd als 'Wonen'. Op de verbeelding is - binnen de bestemming 'Wonen' - een bouwvlak opgenomen, waarbinnen de gebouwen moeten worden gesitueerd. Er is, daar waar mogelijk, een beperkte flexibiliteitsmarge opgenomen ten opzichte van het bouwplan. De maximaal toegestane bouwhoogte is opgenomen op de verbeelding en varieert van 9 meter (zuidoostkant) tot 15 meter (centrale gedeelte). Er zijn maximaal 15 woningen toegestaan.

Binnen deze bestemming zijn de gronden bestemd voor wonen in gestapelde woningen, waarbij tevens inwoning is toegestaan. Bij recht is een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan, indien aan de in de regels opgenomen voorwaarden wordt voldaan. Het gebruik van een deel van de woning en/of bijbehorende bouwwerken ten behoeve van de uitoefening van een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis kan uitsluitend op basis van een omgevingsvergunning mogelijk worden gemaakt.

Verkeer - Verblijf
De gronden aan de west- en zuidkant van het plangebied hebben de bestemming 'Verkeer - Verblijf' gekregen. Deze gronden zijn met name bedoeld voor wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie, voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen.

Waarde - Archeologie
In het plan is een dubbelbestemming opgenomen, ten behoeve van archeologische waarden in of nabij het plangebied. Op basis van deze dubbelbestemming is archeologisch onderzoek nodig indien sprake is van bodemverstorende ingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 30 cm onder maaiveld. Naast de betreffende dubbelbestemming hebben de betrokken gronden altijd nog een hoofdbestemming. De regels van de hoofdbestemming en de dubbelbestemming zijn dan beide van toepassing. Bij strijd tussen deze regels prevaleren de regels van de dubbelbestemming. De reden hiervoor is dat de belangen van de dubbelbestemming zwaarder wegen dan die van de hoofdbestemming.

Kostenverhaal
Uitgangspunt voor de beoogde ontwikkelingen is dat deze voor de gemeente budgetneutraal worden ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeenteraad van Overbetuwe verplicht om, indien er sprake is van een bouwplan, de gemeentelijke kosten te verhalen.

De kosten worden verhaald middels een kostenverhaalsovereenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Hierin worden ook de kosten voor de realisatie van 10 parkeerplaatsen in het openbaar gebied opgenomen. Met de ontwikkelende eigenaar van de gronden in het plangebied wordt tevens een planschadeovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het verhaal van kosten, dit is daarin op afdoende wijze vastgelegd.

Financiële haalbaarheid
De initiatiefnemer beschikt over voldoende middelen om de voorgestane ontwikkelingen te kunnen realiseren. Er zijn geen onvoorziene hoge kosten te verwachten. Ook is er geen sprake van onzekere financiële bijdragen van anderen. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien kan het noodzakelijk zijn om belanghebbenden de gelegenheid te bieden om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Dit is afhankelijk van de inspraakverordening van de gemeente. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

Artikel 3.1.1 van het besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling, vindt in dit geval vooroverleg plaats. Eventuele vooroverlegreacties worden in het plan verwerkt. Daarbij wordt aangegeven op welke wijze met de reacties rekening gehouden is. Met het waterschap heeft in een vroegtijdig stadium al overleg plaatsgevonden.

Naast de formele procedure zet de ontwikkelaar in op informele communicatie. In een vroeg stadium is gesproken met direct omwonenden. Op 20 maart 2017 vond een inloopbijeenkomst plaats.

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan heeft plaatsgevonden volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan is in dit kader ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken van 27 juli 2017 tot en met 6 september 2017. Gedurende deze periode kon een ieder zijn zienswijzen kenbaar maken tegen het plan. Er zijn geen zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediend.

Ambtshalve is de volgende wijziging aangebracht: in de toelichting bij het bestemmingsplan is de laatste, meest actuele versie van het stedenbouwkundig ontwerp opgenomen. Afbeeldingen 5 en 6 in paragraaf 4.2 van de toelichting zijn hierbij gewijzigd.

Het plan is door de gemeenteraad gewijzigd vastgesteld op 4 december 2017.

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.