In deze regels wordt verstaan onder:

Het wijzigingsplan 'Buitengebied, Eimerensestraat 15 en 17, Elst' met identificatienummer NL.IMRO.1734.0266BUITeimerstr15-VSG1 van de gemeente Overbetuwe.

De geometrisch bepaalde objecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een aan een hoofdgebouw gebouwde ruimte, die daaraan ruimtelijk (door zijn constructie of afmetingen) ondergeschikt is - maximaal bestaande uit één bouwlaag al dan niet met kap - met dien verstande dat een aanbouw een zelfstandige ruimte is en een uitbouw een uitbreiding van een reeds bestaande ruimte van een hoofdgebouw is.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

Grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten niet specifiek publiekgericht zijn, en dat op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.

Een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder c van de Wet ruimtelijke ordening juncto artikel 2.12, onder 1, onder a, onder 1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

De regionaal (beleids)archeoloog of een andere door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg;

Onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of geofysisch onderzoek en/of graven en/of begeleiden) verricht door een dienst, bedrijf of instelling beschikkend over een door een erkende certificerende instelling afgegeven certificaat voor opgraven en werkend conform de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (KNA) dan wel, na vaststelling ervan door de Minister van OCW, de normen zoals opgesteld door het Centraal College van Deskundigen Archeologie (CCvD);

Een toegekende hoge, middelmatige of lage archeologische verwachting in verband met de kennis en wetenschap van de in dat gebied te verwachten overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

Een toegekende archeologische waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen.

1. a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van de inwerkingtreding van het wijzigingsplan bestaat en is gebouwd krachtens een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het bouwen, of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag vóór het tijdstip van terinzagelegging is ingediend;
2. b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van de inwerkingtreding van het wijzigingsplan bestaat en in overeenstemming is met het voorheen geldende planologische regime.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Een niet aan een hoofdgebouw verbonden gebouw, dat door zijn vorm, functie, situering en/of afmetingen ondergeschikt is aan dat op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Horeca-activiteiten en detailhandel in volumineuze goederen zijn hieronder niet begrepen.

Het gedeelte van een bouwperceel gelegen buiten het, binnen het bouwperceel gelegen, bouwvlak.

Elk bouwwerk, dat voor een mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden (twee of meer wanden die tot de constructie behoren) omsloten ruimte vormt.

Een gedeelte van een gebouw, inclusief aan- en uitbouwen, datdoor zijn situering en/of afmetingen als belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel is aan te merken.

Een persoon die of groep personen die gezamenlijk, onbestendig voor onbepaalde tijd, een huishouding voert.

Een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,50 meter boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen.

Werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te komen; hieronder vallen niet de incidentele ingrepen in bijvoorbeeld de cultuurtechnische situatie of werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde.

Voorziening ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen/installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

Een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een vergunning als bedoeld in artikel 3.3 onder a van de Wet ruimtelijke ordening.

Bouwdelen van beperkte afmetingen, die buiten het gebouw uitsteken, zoals schoorstenen, windvanen, dakoverstekken, balkons en liftschachten.

Onder peil.

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde met één dakvlak en maximaal één gesloten wand.

1. a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang aan een weg grenst, mits het gebouw op een afstand van niet meer dan 20 m van die weg is gelegen: 35 cm boven de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor overige bouwwerken: de gemiddelde bouwhoogte van het aansluitend terrein.

Het zich tegen vergoeding beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander.

Een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak publieksaantrekkend zijn en waarvan de omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan.

Een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang als zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

Uitvoeren, het doen uitvoeren, laten uitvoeren en in uitvoering geven.

De naar de weg en/of fiets- en voetpad gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig dient te worden aangemerkt.

Waterhuishoudkundige voorzieningen zijn voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit.

Een complex van ruimten inclusief aan- en uitbouwen, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met uitzondering van de goot van dakkapellen tot een breedte van maximaal 50% van het dakvlak en wolfseinden.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van onderschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage dat de grootte van een gedeelte van een bestemmingsvlak, gedeelte van een bouwvlak of een gedeelte van een erf aangeeft dat ten hoogste mag worden bebouwd.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwgrenzen niet meer dan 1,5 meter bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van een lijn op de kaart en op schaal waarin het plan is vastgesteld.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in woningen, waarbij inwoning is toegestaan;
2. b. aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
3. c. hobbymatig agrarisch grondgebruik;

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, tuinen en erven.

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische resten in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische resten in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Ondergrondse gebouwen (kelders) zijn uitsluitend toegestaan, daar waar bovengronds gebouwen aanwezig danwel toegestaan zijn overeenkomstig dit wijzigingsplan, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein de ondergrondse bebouwing de bovengrondse bebouwing met een (horizontale) diepte van 3 meter mag overschrijden. Ondergrondse gebouwen zijn uitsluitend toegestaan in één laag ondergronds.

Onder een met het plan strijdig gebruik wordt in elk geval verstaan:

1. a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
2. b. een gebruik van gronden als stalling- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in het plan voor het afwijken van de voorgeschreven goothoogte, (bouw)hoogte, oppervlakte, inhoud en afstand van bouwwerken, dan wel een voorgeschreven bebouwingspercentage, eventueel met overschrijding van de bouwgrenzen, mits de afwijking niet meer bedraagt dan 10% van de in deze regels voorgeschreven afmetingen, percentages en afstanden.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in het plan om bij de uitvoering van het plan af te wijken van bouwgrenzen en overige aanduidingsgrenzen in het horizontale vlak op de verbeelding, indien en voor zover afwijking noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein en er geen dringende reden zijn die zich tegen de afwijking verzetten, mits de afwijking ten opzichte van hetgeen op de verbeelding is aangegeven niet meer dan 2,5 m bedraagt.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7.1, teneinde ondergrondse gebouwen toe te staan daar waar bovengronds geen gebouwen zijn toegestaan, mits wordt voldaan aan de volgende regels:

1. a. het betreft geen bebouwing in geaccidenteerd terrein;
2. b. de bebouwde oppervlakte van de ondergrondse gebouwen bedraagt niet meer dan 25 m², in afwijking van het bepaalde artikel 2, de oppervlakte van de vloer gemeten, inclusief muren;
3. c. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;
4. d. de afwijking leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van:

1. a. overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 2,5 m en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.
2. b. overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 2,5 m en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

Bij een afwijking van het wijzigingsplan, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in artikel 3.9 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing.

Bij toepassing van een wijzigingsbevoegdheid, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in de afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

1. a. Een bouwwerk, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig een omgevingsvergunning verlenen van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van het bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken, die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het wijzigingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het wijzigingsplan 'Buitengebied, Eimerensestraat 15 en 17, Elst'.

Op de locatie Eimerensestraat 15 en 17 te Elst in het buitengebied van Overbetuwe zijn al meer dan 35 jaar twee woningen aanwezig. De locatie heeft in het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe' echter een agrarische bedrijfsbestemming. De agrarische activiteiten op de locatie zijn echter al lange tijd gestaakt en hervatting van dit gebruik is niet aan de orde. De gemeente wil de bestemming daarom in overeenstemming brengen met de bestaande feitelijke situatie. Het perceel wordt daarmee juridisch-planologisch gesplitst.

Daarnaast heeft de eigenaar van het pand Eimerensestraat 15 een verzoek bij de gemeente ingediend om de bestaande woning te splitsen in twee woningen. Dit past niet in het geldende bestemmingsplan. De gemeente heeft besloten om tevens medewerking te verlenen aan dit verzoek.

De ontwikkeling wordt juridisch-planologisch mogelijk gemaakt door middel van toepassing van de wijzigingsbevoegdheid, die is opgenomen in het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe' (artikel 3.6.4). Deze wijzigingsbevoegdheid biedt de mogelijkheid om de agrarische bedrijfsbestemming te wijzigen in 'Wonen', al dan niet met woningsplitsing. Op basis van deze wijzigingsbevoegdheid is zowel de bestemmingswijziging als de woningsplitsing dus mogelijk. Beide ontwikkelingen worden gelijktijdig meegenomen in dit wijzigingsplan 'Buitengebied, Eimerensestraat 15 en 17, Elst'. In deze toelichting wordt aangetoond dat wordt voldaan aan de voorwaarden om de wijzigingsbevoegdheid toe te passen en dat het initiatief voldoet aan het beginsel van een 'goede ruimtelijke ordening'.

Het plangebied betreft de percelen Eimerensestraat 15 en 17 te Elst. De locatie ligt in het buitengebied van Overbetuwe, ca. 850 meter ten zuidoosten van de kern Valburg en ca. 1,6 kilometer zuidwestelijk van de kern Elst. Ongeveer 375 meter ten zuiden van het plangelied ligt de Betuweroute en wat verder zuidelijk de Rijksweg A15. De directe omgeving van het plangebied bestaat uit agrarische gronden met enkele agrarische bedrijven en twee burgerwoningen (Eimerensestraat 19 en 21). Ca. 200 meter noordoostelijk van het plangebied is het buurtschap Eimeren gelegen, waar een aantal agrarische bedrijven en woningen geclusterd zijn.

In het plangebied zijn twee vrijstaande woningen aanwezig met diepe achtertuinen en diverse bijgebouwen. Op het voorste perceelsgedeelte van beide percelen is verharding aanwezig.

Op de volgende afbeelding is de globale ligging van het plangebied in groter verband weergegeven. Daarnaast is een gedetailleerde luchtfoto afgebeeld waarop de ligging van het plangebied in zijn nabije omgeving te zien is. De exacte begrenzing van het plangebied is ingetekend op de verbeelding van dit wijzigingsplan.

Afbeelding 1: ligging en begrenzing plangebied

In het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe', vastgesteld op 5 maart 2013. De bestemming is 'Agrarisch' met een bouwvlak. Verder heeft het plangebied gedeeltelijk de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting 2' en 'Waarde - Archeologische verwachting 3'.

Afbeelding 2: uitsnede verbeelding bij het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe'

Het huidige gebruik van het perceel als twee reguliere woningen is niet in overeenstemming met de bestemming 'Agrarisch'. Daarnaast is het binnen deze bestemming niet mogelijk om woningen te splitsen. De voorgenomen ontwikkeling en herbestemming kunnen wel worden gerealiseerd met toepassing van de in artikel 3.6.4 opgenomen wijzigingsbevoegdheid. Daarom is dit wijzigingsplan 'Buitengebied, Eimerensestraat 15 en 17, Elst' opgesteld. Het wijzigingsplan wijzigt de bestemming naar 'Wonen', waarbij in totaal 3 woningen in het plangebied zijn toegestaan: de vrijstaande woning Eimerensestraat 17 en de te splitsen woning Eimerensestraat 15. Aan het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid is een aantal voorwaarden verbonden:

1. a. het aantal woningen niet mag worden vergroot, met dien verstande dat via woningsplitsing twee woningen zijn toegestaan, mits:
   1. 1. de gesplitste woningen een inhoud hebben van minimaal 400 m³;
   2. 2. de oppervlakte of inhoud van de gesplitste woningen niet wordt vergroot;

In dit geval wordt de woning Eimerensestraat 15 gesplitst in twee woningen. Beide woningen hebben een inhoud van minimaal 400 m³. De splitsing vindt plaats in de bestaande bebouwing. In paragraaf 4.2 wordt een en ander nader toegelicht.

2. b. het bepaalde in artikel 27.2.2 (bestemming 'Wonen', regels voor bijgebouwen) is van toepassing, met dien verstande dat de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen bij de voormalige bedrijfswoning maximaal de bestaande oppervlakte bedraagt;
   Deze voorwaarde is vertaald in de bouwregels van dit wijzigingsplan.
3. c. in de nabijheid gelegen functies en waarden niet in onevenredige mate in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden geschaad;
   In hoofdstuk 3 van deze toelichting wordt nader ingegaan op de relevante milieuhygiënische aspecten. Uit deze toetsing volgt, dat er geen belemmeringen voor omliggende functies optreden.
4. d. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
   Uit hoofdstuk 3 van deze toelichting volgt, dat er geen belemmeringen voor omliggende functies optreden. Daarnaast gaat het om een al meer dan 35 jaar bestaand gebruik, dat past in de omgeving en geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden met zich meebrengt.

Uit het voorgaande blijkt dat de bestemmingswijziging en woningsplitsing binnen het plangebied passen binnen de gestelde voorwaarden. Een uitgebreide onderbouwing is opgenomen in deze toelichting. De beoogde ontwikkeling kan mogelijk worden gemaakt door middel van dit wijzigingsplan.

Allereerst wordt ingegaan op het beleid dat van toepassing is op deze ontwikkeling (hoofdstuk 2). Daarna worden in hoofdstuk 3 de milieu- en omgevingsaspecten beschreven die van toepassing zijn. Het daarop volgende hoofdstuk bevat de planbeschrijving. De huidige situatie en de voorgenomen ontwikkeling komen hier aan bod, evenals de verkeers- en parkeeraspecten. Hoofdstuk 5 bevat de juridische vertaling. Daaropvolgend wordt de financiële en economische haalbaarheid van het plan aangeduid. Afgesloten wordt met het hoofdstuk voor de te volgen procedure.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte staan de plannen van de Rijksoverheid voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Om dit te kunnen bewerkstelligen, laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Tevens werkt het Rijk aan een eenvoudigere regelgeving. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

Conclusie
Het wijzigen van een agrarisch bedrijfsperceel naar een woonbestemming conform een al meer dan 35 jaar bestaande situatie, in combinatie met het splitsen van een bestaande woning, is een ontwikkeling op lokaal niveau, die geen relatie met het ruimtelijke ordeningsbeleid op nationaal niveau heeft. Het project is daarvoor te kleinschalig van omvang. Geconstateerd wordt dat het initiatief niet conflicteert met het nationaal ruimtelijk ordeningsbeleid zoals vastgelegd in de SVIR.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2011)
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Het besluit (eerste tranche) is vastgesteld op 22 augustus 2011 en is op 30 december 2011 in werking getreden. Op 1 oktober 2012 zijn enkele wijzigingen in werking getreden.

In de SVIR is vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet door de Rijksoverheid. In de SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken.

De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd.

Conclusie
Het project speelt zich, gezien de aard en omvang van de wijziging, af op lokaal niveau en heeft geen relatie met het ruimtelijke ordeningsbeleid op nationaal niveau. Geconstateerd wordt dat het initiatief niet conflicteert met het nationaal ruimtelijk ordeningsbeleid. Het Barro heeft dan ook geen doorwerking naar dit wijzigingsplan.

Ladder voor duurzame verstedelijking
Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 Bro een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in ruimtelijke plannen. In de toelichting van het bestemmingsplan moet hiervoor een verantwoording plaatsvinden aan de hand van een drietal opeenvolgende treden (de "ladder duurzame verstedelijking"). Deze verplichting geldt ook voor wijzigingsplannen. De eerste trede in deze ladder is een beschrijving dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Hierbij kan het gaan om zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten. De beide vervolgstappen uit de genoemde ladder hebben betrekking op de vraag of de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied ingepast kan worden en als dat niet mogelijk is op andere locaties, die vooral goed ontsloten moeten zijn.

Conclusie
Dit wijzigingsplan maakt een bestemmingswijziging mogelijk van een agrarische bedrijfsbestemming naar 'Wonen'. In de huidige situatie zijn twee woningen aanwezig en toegestaan. Omdat één van beide woningen wordt gesplitst, wordt er juridisch-planologisch één woning toegevoegd. Gelet op de kleinschalige woningbouw die het plan mogelijk maakt, voorziet het plan niet in een woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro (vgl. ABRvS 18 december 2013, nr 201302867/1/R4). Ook vindt er geen uitbreiding van het ruimtebeslag plaats. Doordat een agrarisch bouwvlak wordt verwijderd, nemen de planologische bouwmogelijkheden af.

De in het plan voorziene ontwikkeling kan dan ook niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is. Voor wat betreft de behoefte wordt verwezen naar het provinciale beleid (paragraaf 2.2 Provinciaal beleid). Gezien het voorgaande vormt de ladder voor duurzame ontwikkeling geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling.

Omgevingsvisie Gelderland
Provinciale Staten hebben de Omgevingsvisie Gelderland op 9 juli 2014 vastgesteld. Nadien zijn nog enkele actualisatieplannen vastgesteld, waarvan de meest recente op 1 maart 2017 is vastgesteld. De provincie kiest er in de Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

• een duurzame economische structuur;
• het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Deze twee hoofddoelen benadrukken de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur. Zij beïnvloeden elkaar. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland.

De provinciale hoofddoelen zijn uitgewerkt en vertaald in provinciale ambities, die moeten resulteren in een divers, dynamisch en mooi Gelderland. In deze regio streven de provincie en haar partners naar de volgende vier speerpunten:

• Innovatie en economische structuurverbetering;
• Bereikbaar en verbonden;
• Sociaal economische vitaliteit en verstedelijking;
• Benutten gebiedskwaliteiten.

Conclusie
De Omgevingsvisie is concreet uitgewerkt in de hierna beschreven Omgevingsverordening Gelderland. Deze bevat concrete regels, waaraan initiatieven moeten worden getoetst. De provincie is wat betreft dit aspect normerend middels de Omgevingsverordening.

Omgevingsverordening Gelderland
Provinciale Staten hebben de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld op 24 september 2014. De meest recente actualisatie van de verordening dateert van 1 maart 2017. De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan afstemmen op de in de verordening opgenomen regels. De voorschriften in de verordening zijn gebaseerd op de hierboven beschreven Omgevingsvisie Gelderland.

Het plangebied is geheel of gedeeltelijk gelegen binnen de volgende aanduidingen:

• Verwevingsgebied niet-grondgebonden veehouderij;
• Glastuinbouw in overige gebieden; tijdelijk verbod nieuwvestiging, uitbreiding en hervestiging glastuinbouw;
• Intrekgebieden.

Daarnaast is het thema 'wonen' van belang. Ten aanzien van dit aspect is het volgende voorschrift opgenomen:
"In een bestemmingsplan worden nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio."

De gemeente Overbetuwe heeft haar woningbouwprogramma, zowel kwalitatief als kwantitatief, vastgelegd in de Woonagenda Overbetuwe 2020 (zie paragraaf 2.3).

Conclusie
Verwevingsgebied niet-grondgebonden veehouderij
In het verwevingsgebied niet-grondgebonden veehouderij zijn verschillende functies aanwezig. Er is groei mogelijk voor agrarische bedrijfsontwikkeling voor zover andere functies in de omgeving daarvoor ruimte bieden. Nieuwvestiging van veehouderijen is niet mogelijk. Er kunnen meerdere functies (ook niet-agrarische bestemmingen) naast elkaar bestaan in dit gebied. Dit is een gemeentelijke afweging. Het wijzigen van een agrarisch bedrijfsperceel naar wonen is mogelijk binnen het verwevingsgebied, mits er geen belemmeringen voor andere functies in het gebied ontstaan. Ook het splitsen van een woning is passend in verwevingsgebieden. In deze toelichting (hoofdstuk 3) wordt aangetoond, dat de ontwikkeling geen belemmeringen met zich meebrengt en daarom passend wordt geacht.

Glastuinbouw
De aanduidingen met betrekking tot glastuinbouw zijn voor deze ontwikkeling niet van belang. In de huidige noch toekomstige situatie is sprake van glastuinbouw in of nabij het plangebied.

Intrekgebied
In de intrekgebieden mogen geen bestemming die de winning van fossiele energie, zoals aardgas, aardolie, schaliegas en steenkoolgas, mogelijk maken worden opgenomen. Daarvan is geen sprake.

Wonen
Dit wijzigingsplan voorziet in het juridisch-planologisch toevoegen van één woning door splitsing van een bestaande woning. Daarom is met name het thema 'wonen' van belang in het kader van dit bestemmingsplan. Nieuwe woonlocaties zijn volgens de Omgevingsvisie uitsluitend toegestaan wanneer dit in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief/Kwantitatieve Woonprogramma past. De gemeente Overbetuwe heeft haar woningbouwprogramma, zowel kwalitatief als kwantitatief, vastgesteld in de Woonagenda Overbetuwe 2020. Zie daarover nader paragraaf 2.3. Er wordt maatwerk binnen het woningaanbod geleverd, een belangrijk speerpunt in beide woningbouwprogramma's.

De extra woning, die met dit wijzigingsplan mogelijk wordt gemaakt, past in kwantitatief opzicht in het vastgestelde woningbouwprogramma. Uit de in hoofdstuk 3 van deze toelichting beschreven ruimtelijke en milieu-aspecten, blijkt verder dat het plangebied een geschikte woonlocatie is. De woningen hebben ruime percelen. Een van de uitgangspunten van het Woonprogramma is verder, dat voor nieuwe woonlocaties eerst wordt gekeken naar inbreidings- en transformatiemogelijkheden. Met de woningsplitsing wordt gebruik gemaakt van een bestaand bouwperceel. De ontwikkeling past in dit streven en past ook voor het overige in het Woonprogramma.

Regionaal Plan 2005-2020, Stadsregio Arnhem-Nijmegen
Het 'Regionaal Plan 2005-2020' is de opvolger van het 'Regionaal Structuurplan KAN 1995-2005' en is in 2006 door de Stadsregio Arnhem-Nijmegen vastgesteld met als doel bewoners, bedrijven en bezoekers aan de regio te binden door het verbeteren van condities voor 'het goede leven': het bieden van mogelijkheden voor prettig wonen en succesvol werken in een mooi, aantrekkelijk landschap en waar men zich snel en comfortabel kan verplaatsen. Het Regionaal Plan zet hiervoor de hoofdlijnen uit en biedt andere partijen aanknopingspunten om de komende jaren hieraan samen te werken.

Enkele subdoelstellingen, die in het kader van het wijzigingsplan van belang zijn, zijn het vergroten van de toegankelijkheid en aantrekkelijkheid van het landelijk gebied en het verbeteren van de kwaliteit van het wonen in stad, dorp en platteland.

Verstedelijking vormt een bedreiging voor de ruimtelijke verscheidenheid en identiteit van de dorpen en voor de kwaliteiten van het landelijk gebied. De ruimtelijke verscheidenheid en identiteit van de regio dreigt hiermee verloren te gaan. Daarom dient in beginsel terughoudend te worden omgegaan met stedelijke ontwikkeling in het landelijk gebied. In een aantal gebieden kan echter het toevoegen van een beperkt aantal woningen mogelijkheden bieden voor versterking van het landschap, mits hieraan strikte voorwaarden wat betreft locatie, volume en architectonische en landschappelijke inpassing van de woningen worden verbonden.

Conclusie
Dit wijzigingsplan voorziet in het juridisch-planologisch vastleggen van een al tientallen jaren bestaande situatie, namelijk het gebruik van de gronden als twee woonpercelen. De agrarische bedrijfsbestemming wordt hiertoe gewijzigd. Verder wordt één van de beide woningen gesplitst. De realisatie van één extra woning in het buitengebied op een bestaand woonperceel. Met het wegbestemmen van een agrarisch bouwvlak in een overwegend open agrarisch gebied, grenzend aan een ander woonperceel (Eimerensestraat 19), wordt planologisch een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit bereikt. Het wijzigingsplan maakt geen extra bebouwing mogelijk ten opzichte van de (feitelijk) bestaande situatie. Met het plan wordt een bijdrage geleverd aan verbetering van de woonkwaliteit in het plangebied en omgeving, zonder belemmering van overige functies. Ook wordt optimaal gebruik gemaakt van een bestaand bouwperceel. De voorgenomen ontwikkeling past dan ook binnen de doelstellingen uit het Regionaal Plan.

Toekomstvisie+ 'Overbetuwe verbindt..'
De Toekomstvisie+ is het kader voor de ontwikkeling van de gemeente Overbetuwe tot 2020 en is een overkoepelend beleidsdocument dat richting geeft aan het beleid en handelen van de gemeente. De visie geeft een richting voor de ruimtelijke, maatschappelijke en economische ontwikkeling. De in de visie geschetste identiteit kan bijdragen aan het behouden en aantrekken van inwoners en bedrijven. In de Toekomstvisie+ wordt de gemeente onderverdeeld in twee delen: het oostelijk en het westelijk deel. Het oostelijk gedeelte is een intermediair gebied in de stadsregio tussen Arnhem en Nijmegen, terwijl het westelijk gedeelte een meer agrarisch karakter heeft. Het plangebied ligt in het oostelijke gedeelte. In deze zone zijn meer functies gevestigd die voor de hele stadsregio een rol spelen, zoals wonen, werken, verkeer en recreatie.

Conclusie
Een belangrijke opgave is het behoud en de versterking van de eigenheid en kenmerken van het landschap (opgave 1). Het plangebied is gelegen in het stroomruggen- en oeverwallenlandschap nabij een cultuurhistorisch waardevol gebied met woerden. Het stroomruggen- en oeverwallenlandschap is verdicht en kleinschalig, met een afwisselend landgebruik in onregelmatige blokverkaveling. Kenmerkend is ook de veelheid aan landelijke wegen met clusters aan vrijstaande woningen en (voormalige) boerderijen. Dit kenmerk is ook zichtbaar in en rondom het plangebied, waar sprake is van een cluster van enkele woningen en boerderijen. Ook het nabijgelegen buurtschap Eimeren is hiervan een voorbeeld. De beoogde bestemmingswijziging van een agrarisch bouwvlak naar wonen, conform de feitelijk bestaande situatie, draagt bij aan het behoud van het kleinschalige karakter van het bebouwingscluster waartoe het plangebied behoort. Het contrast met de omliggende agrarische gronden wordt versterkt. Ook blijft er sprake van een afwisseling van landgebruik in de omgeving, namelijk wonen, akkerbouw en (glas)tuinbouw.

Het plangebied ligt verder nabij twee cultuurhistorisch waardevolle gebieden. Dit betreft het gebied ten noorden van het plangebied tussen de kern Valburg en het buurtschap Eimeren en een gebied ten zuidoosten van het plangebied, ten noorden van de Betuwelijn rondom de Reethsestraat. De ontwikkelingen in het plangebied hebben geen directe invloed op deze cultuurhistorische waarden. Wel kan worden opgemerkt dat het wijzigen van een agrarisch bouwvlak in twee woonpercelen een passende ontwikkeling is in de buurt van cultuurhsitorisch waardevolle gebieden in het buitengebied.

Het project is gezien het voorgaande in overeenstemming met de door de gemeente gewenste ontwikkelingsrichting voor het stroomruggen- en oeverwallenlandschap en tast geen cultuurhistorisch waardevolle gebieden aan.

Woonagenda Overbetuwe 2020
In de Woonagenda 2020 verwoordt de gemeente Overbetuwe haar doelen en ambities op het gebied van wonen. Als basis voor deze woonagenda is een opgavennotitie opgesteld. Deze woningmarktanalyse geeft zicht op huidige en toekomstige kansen en knelpunten en is het startpunt voor de uitwerking van de woonagenda. De woonagenda bevat geen gedetailleerd uitvoeringsprogramma, maar de koers waarbinnen de komende jaren plannen voor kernen en locaties kunnen worden uitgewerkt. De ontwikkelingen die de komende jaren afkomen op de gemeente (vergrijzing, gezinsverdunning) vragen om meer variatie in het woonaanbod. Over het algemeen zijn inwoners tevreden over hun woonsituatie. Niet voor iedereen is het echter even makkelijk om een woning naar wens te vinden. De gemeente wil over voldoende woningen met de juiste kwaliteit beschikken om huishoudens de gewenste stappen in hun wooncarrière te laten maken. Dat wil zeggen voor iedere stap in de levensloop een geschikt woonalternatief.

Accentpunten zijn:

• Aandacht voor urgente huisvestingsnood: inzetten op geschikte woningen voor bijzondere doelgroepen;
• Betaalbaarheid en beschikbaarheid: meer betaalbare huurwoningen beschikbaar;
• Wijs omgaan met de bestaande woningvoorraad: inzetten op verduurzaming;
• Een levensloopvriendelijke gemeente: langer thuis wonen en er op uit;
• Een gezonde woningmarkt in balans: prioriteren én versnellen van onze woningbouwplannen.

Het aantal huishoudens binnen de gemeente neemt in de periode 2015-2040 naar verwachting toe met ca. 2.250. Tot 2025 is een uitbreiding van de woningvoorraad met 1.400 woningen nodig voor het oplossen van bestaande tekorten en het opvangen van de autonome huishoudengroei.

Variatie in het woonaanbod is bij realisatie van nieuwbouw een speerpunt. De grootste vraag bestaat naar woningen voor starters en ouderen. Een ander uitgangspunt is dat nieuwe woningen zoveel mogelijk levensloopbestendig worden gebouwd. De gemeente legt het accent op het bestaande bebouwde gebied: kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad en mogelijkheden voor inbreiding en intensivering, bijvoorbeeld door functieverandering. Daarnaast blijft nieuwbouw nodig om in te spelen op de ambities. Doel van de nieuwbouw is, naast het in de pas lopen met die groei van het aantal huishoudens, meer variatie in het woonaanbod te realiseren en beter aan te sluiten op de kwalitatieve behoefte.

Conclusie
Het gemeentelijk beleid zoals vastgelegd in de Woonagenda 2020, is gericht op kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en op mogelijkheden voor inbreiding en intensivering. Dit wijzigingsplan maakt een woningsplitsing mogelijk en brengt de juridisch-planologische situatie in overeenstemming met het feitelijk bestaande gebruik (twee woonpercelen). Er wordt één woning aan de woningvoorraad toegevoegd. De ontwikkeling past in kwantitatieve zin in de woningbouwopgave van Overbetuwe.

De ontwikkeling vindt plaats op een bestaand bouwperceel. Het plan past dan ook in het streven naar gebruikmaking van mogelijkheden voor intensivering en functiewijziging. Doordat de woningen na splitsing een inhoud van meer dan 400 m³ hebben, zoals bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid uit kwaliteitsoogpunt is vereist, voldoen de woningen ook aan het streven naar hoogwaardige kwaliteit van de woningvoorraad.

De ontwikkeling is in kwalitatieve en kwantitatieve zin in overeenstemming met de gemeentelijke Woonagenda.

Landschapsontwikkelingsplan Overbetuwe (LOP)
Het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) van Overbetuwe heeft tot doel de oorspronkelijke ruimtelijke structuur en de verscheidenheid van het landschap weer zichtbaar te maken. Dit wordt beoogd door het ontwikkelen van een sterke samenhangende landschappelijke structuur met een eigen Betuwse identiteit, die tegenwicht biedt aan de verstedelijking en waarbij belangrijke landschappelijke waarden duurzaam in stand worden gehouden. In hoofdstuk 2 van het LOP zijn de (algemene) doelstellingen en gebiedsspecifieke opgaven voor Overbetuwe geformuleerd. Om het hoofddoel te realiseren is een vijftal doelstellingen geformuleerd en beschreven:

1. 1. instandhouden en versterken van de waardevolle samenhang tussen kom-oeverwal en uiterwaarde (gradiënten).
2. 2. behouden en versterken van de openheid, grootschaligheid en de kernmerkende weidebouw in de kommen, tegenover de kleinschalige structuur van de oeverwallen.
3. 3. waardevolle landschappelijke en historische elementen en structuren beter herkenbaar maken in het landschap.
4. 4. benutten van de landschapecologische potenties die het watersysteem biedt.
5. 5. verbeteren van de overgangen tussen de stads- en dorpskernen en het platteland. Waar gewenst de mogelijkheden voor recreatief medegebruik onderzoeken.

Conclusie
Op de visiekaart is het plangebied als stroomruggen- en oeverwallenlandschap aangegeven. Meer specifiek behoort het plangebied tot een lage oeverwal (deelgebied 10, Oeverwal Elsterveld).

Aan de 5 genoemde algemene doelstellingen zijn telkens meerdere opgaven gebonden (zie pag. 62 van het LOP). Eén van de opgaven is het behouden en versterken van het onderscheid tussen de kleinschaligheid van de oeverwallen en de openheid en grootschaligheid in de gebieden daarbuiten. Door de voorziene ontwikkeling, waarbij een agrarisch bouwvlak wordt gewijzigd in drie smalle woonpercelen, wordt de kleinschaligheid in het plangebied versterkt en wordt de planologische bouwcontour aanmerkelijk verkleind. Het plan draagt bij aan de ruimtelijke afwisseling, in het bijzonde rhet contrast tussen het bebouwingscluster aan de Eimerenseweg en de achterliggende agrarische gebieden. Gezien het voorgaande past de voorgenomen ontwikkeling in de algemene doelstellingen van het LOP.

Naast de genoemde algemene doelstellingen en opgaven, zijn ook gebiedsspecifieke kenmerken en doelstellingen van belang. Het plangebied ligt in deelgebied 10 (Oeverwal Elsterveld). Dit deelgebied beslaat de omgeving tussen Elst, Valburg en de Rijksweg A15. Het gebied staat onder druk door stedelijke ontwikkelingen. Aandacht voor de landschapskwaliteiten van het gebied en het waar mogelijk versterken daarvan, is dan ook van belang. Eén van de specifieke opgaven betreft het herkenbaar houden van de rivierduin, waarop het buurtschap Eimeren is ontstaan. Het plangebied behoort zelf niet tot het rivierduin. Door een agrarisch bouwvlak te wijzigen naar kleinschaliger woonpercelen, wordt voorkomen dat in het plangebied ontwikkelingen plaatsvinden die de herkenbaarheid van de rivierduin aantasten. Een andere doelstelling is het versterken van de kleinschaligheid en het contrast tussen deze kleinschaligheid en de open agrarische gebieden. Specifiek is daarbij het versterken en behouden van het lint aan de Eimerensestraat van belang. De plantontwikkeling draagt hieraan eveneens bij. Het plan is dan ook in overeenstemming met de doelstellingen van het LOP voor het deelgebied Oeverwal Elsterveld.

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r. wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.(-beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst D blijft, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een gevoelig natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom vanaf 1 april 2011 ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is.

Beoordeling
Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is, dient bepaald te worden (1) of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, (2) of de ontwikkeling in een gevoelig gebied ligt en (3) of er belangrijke milieugevolgen zijn.

• In het plangebied wordt een agrarische bedrijfsbestemming gewijzigd naar een woonbestemming. Daarbij wordt één woning toegevoegd binnen de bestaande bebouwing. Er is daarmee geen sprake van een overschrijding van de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r..
• In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Uit paragraaf 3.10 (flora en fauna) van deze toelichting volgt dat het plangebied niet ligt in een gebied dat beschermd wordt op basis van de natuurwaarden. Daarnaast is er geen sprake van externe werking op het Natuur Netwerk Nederland, een Vogel- of Habitatrichtlijngebied of overig beschermd natuurgebied. Het plangebied behoort niet tot een waterwinlocatie, waterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied. Ook behoort het plangebied niet tot een gebied waarbinnen een Rijksmonument ligt of een Belvédèregebied. Daarnaast is er geen sprake van een landschappelijk waardevol gebied.
  Het plangebied ligt dan ook niet binnen een gevoelig gebied.
• In dit hoofdstuk 'Milieu- en omgevingsaspecten' zijn de verschillende milieueffecten beschouwd, zoals geluid en luchtkwaliteit. Uit de beoordeling van de verschillende relevante aspecten kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van negatieve milieu-effecten. Het plan is naar aard en omvang ook kleinschalig en heeft een zodanig beperkte milieuhygiënische impact, dat ook om die reden redelijkerwijs kan worden uitgesloten dat er sprake zal zijn van (onevenredig) negatieve effecten.

Conclusie
Zoals in bovenstaande opsomming blijkt, is het niet noodzakelijk om een m.e.r.-beoordeling uit te voeren in het kader van dit wijzigingsplan.

In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgesteld dat, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (rail- en weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Dit geldt voor alle straten en wegen, met uitzondering van:

• wegen die in een als 'woonerf' aangeduid gebied liggen;
• wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

De voorkeursgrenswaarde voor de geluidbelasting vanwege het wegverkeer bedraagt 48 dB.

Beoordeling
Dit wijzigingsplan voorziet in een juridisch-planologische wijziging conform de feitelijk al meer dan 35 jaar bestaande situatie. Het betreft twee bestaande woningen. Daarnast vindt een woningsplitsing plaats binnen de bestaande bebouwing. Daarmee wordt binnen de bestaande bebouwing een nieuw geluidsgevoelig object toegevoegd. De situering van de woonfunctie wijzigt ten opzichte van de bestaande situatie echter niet. In akoestisch opzicht wijzigt er derhalve niets. Nader onderzoek is om die reden niet noodzakelijk. Bovendien is voldoende aannemelijk dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat, gezien de afstand tot wegen met een grote verkeersintensiteit zoals de Rijskweg A15. De Eimerensestraat, waaraan het plangebied ligt, betreft een lokale weg met een lage verkeersintensiteit.

Conclusie
Het plangebied ligt niet in de buurt van wegen met een hoge verkeersintensiteit, spoorwegen en gezoneerde industrieterreinen. Bovendien gaat het om bestaande woningen en wijzigt de contour van de woningbouw niet. Akoestisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk. Vanuit akoestisch oogpunt zijn er geen belemmeringen aanwezig.

Sinds 15 november 2007 staan de hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Hiermee is het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervallen. Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Er is geen relevantie als aannemelijk kan worden gemaakt, dat de luchtkwaliteit "niet in betekenende mate" aangetast wordt. Daartoe is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels vastgelegd zijn die betrekking hebben op het begrip NIBM.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoren woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Conclusie
De in dit wijzigingsplan opgenomen wijziging van een agrarisch bedrijfsperceel naar twee woonpercelen met toevoeging van één extra woning, valt onder de in de regeling NIBM opgenomen lijst met categorieën van gevallen. De luchtkwaliteit wordt daarom niet in betekenende mate aangetast met de voorgestane ontwikkeling en een luchtkwaliteitonderzoek is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor dit wijzigingsplan.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen van bestaande en toekomstige bedrijven. Zodoende wordt enerzijds de kwaliteit van het leefmilieu voor woningen en andere gevoelige functies gehandhaafd en bevorderd en anderzijds wordt voorkomen dat bedrijven en andere milieubelastende functies onevenredig worden beperkt of belemmerd. Bij milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde Lijst van Bedrijfsactiviteiten (publicatie 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009). Hierin wordt per bedrijfssoort aangegeven welke milieu-invloed (in de vorm van geur, stof, geluid en gevaar) hiervan kan uitgaan en welke indicatieve afstand hierbij (minimaal) in acht genomen worden.

Deze afstanden kunnen als basis worden gehanteerd, maar zijn indicatief. In het algemeen wordt door middel van het aanbrengen van een zonering (afstand) tussen bedrijvigheid en woonbebouwing de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden.

Onderscheid wordt gemaakt in twee omgevingstypen, uitgaande van het principe van functiescheiding: rustige woonwijk c.q. rustig buitengebied en gemengd gebied. In gemengd gebied worden de richtafstanden één afstandsstap verlaagd.

Beoordeling
In juridisch-planologisch opzicht maakt dit wijzigingsplan een functiewijziging van een milieuhinderlijke functie (agrarisch bedrijf) naar een gevoelige functie (wonen) mogelijk. Binnen het plangebied wordt daarnaast een extra woning toegestaan. Er is, in tegenstelling tot de huidige planologische situatie, geen sprake van eventuele hinder vanuit het plangebied op de omliggende woningen.

Gezien de wijziging naar een gevoelige functie, dient te worden onderzocht of deze wijziging tot belemmeringen van omliggende functies kan leiden. Hoewel er sprake is van enige functiemenging in de omgeving, kan worden vastgesteld dat het plangebied tot het gebiedstype rustig buitengebied behoort. De reguliere richtafstanden zijn dan ook van toepassing.

In de nabije omgeving van het plangebied bevinden zich overwegend woningen en onbebouwde agrarische gronden. Aan de overzijde van de Eimerensestraat is een fruitteeltbedrijf aanwezig. Een dergelijk bedrijf behoort tot milieucategorie 2. Ten opzichte van bedrijfsgebouwen van fruitteeltbedrijven dient een richtafstand van 30 meter aangehouden te worden. In de omgeving van het plangebied zijn echter geen bedrijfsgebouwen van het fruitteeltbedrijf aanwezig of planologisch toegestaan.

Voor fruitteeltbedrijven is echter niet alleen de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van belang, maar ook spuitzones in verband met het gebruik van bestrijdingsmiddelen bij deze bedrijven. In het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe' is opgenomen dat een afstand van 50 meter tussen gevoelige functies en (glas)tuinbouw, fruit- en boomteelt in acht moet worden genomen (artikel 3.4.1). Deze afstand wordt relatief algemeen aanvaard. De woningen in het plangebied bevinden zich op minder dan 50 meter afstand van de fruitboomgaard, namelijk ca. 25 meter. Van de afstand van 50 meter kan blijkens de jurisprudentie van de Afdeling echter gemotiveerd worden afgeweken. Uit een door de Universiteit van Wageningen uitgevoerd onderzoek (zie Bijlage 1), blijkt dat de spuitzone kan worden verkleind tot 40 meter, wanneer op de perceelsgrens een windhaag aanwezig is. Dit is aan de overzijde van de Eimerensestraat het geval. De woningen liggen echter ook binnen 40 meter afstand van de boomgaard. Andere factoren die van belang zijn bij het bepalen van een aanvaardbare afstand tot de boomgaard, zijn de aanwezigheid van watergangen en het gebruik van driftreducerende technieken. Aan de noordkant van de Eimerensestraat is een watergang aanwezig (C-watergang). Tevens is van belang dat in de loop van 2017 het Activiteitenbesluit milieubeheer wordt gewijzigd (Kamerstukken nr. 32229). Deze wijziging ziet onder meer op regels voor het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen. Op grond van het voorgestelde nieuwe artikel 3.78a van het Activiteitenbesluit wordt het verplicht om bij open teelt te spuiten met een driftreductie van 75%, ook als er geen watergang aan het perceel is gelegen. Dit betekent dat de spuitzone aanzienlijk verkleind kan worden. De woningen in het plangebied bevinden zich, bij gebruik van driftreducerende bestrijdingsmiddelen, ruimschoots buiten de spuitzone. Naast deze op korte termijn in werking tredende wetswijziging, is tevens van belang dat ten aanzien van het fruitteeltbedrijf een spuitzone-onderzoek heeft plaatsgevonden ten aanzien van de bestemmingswijziging voor de woning Eimerensestraat 12 (Bijlage 2). Deze bestemmingswijziging naar 'Wonen' is meegenomen in het inmiddels onherroepelijke bestemmingsplan 'Veegplan 2016 (7 initiatieven)'. Op basis van de aanwezigheid van deze woning en de onderzoeksresultaten, dient het fruitbedrijf reeds driftreducerende middelen met een reductie van minimaal 75% te gebruiken. Dit brengt met zich mee dat de spuitzone slechts enkele meters bedraagt en de woningen in het plangebied ruimschoots buiten de spuitzone gelegen zijn.

Conclusie
Vanuit het aspect bedrijven en milieuzoneringen zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor vergunningen op grond van de Wet milieubeheer, waar het gaat om stank veroorzaakt door het houden van dieren. Daarnaast is de wet van belang in verband met de zogenoemde 'omgekeerde werking' in het kader van de ruimtelijke ordening. De Wgv kent een aantal standaardnormen.

Naast de Wgv is sinds 1 januari 2013 ook het Activiteitenbesluit milieubeheer van belang in het kader van de omgekeerde werking. De meeste veehouderijen vallen sindsdien onder de werking van het Activiteitenbesluit. Het Activiteitenbesluit vormt voor wat betreft de 'omgekeerde werking' het toetsingskader voor deze veehouderijen.

Beoordeling
Dit wijzigingsplan voorziet in een functiewijziging van een agrarische bedrijfsbestemming naar 'wonen' binnen de twee reeds bestaande woningen. Tevens wordt voorzien in een nieuw geurgevoelig object in de vorm van een extra woning. Deze wijziging vindt eveneens plaats in de bestaande woning. In de nabije omgeving van het plangebied (>500 meter) bevinden zich bovendien geen (intensieve) veehouderijen. Er worden gezien deze afstand en gezien de aard van de wijziging geen veehouderijen beperkt. Gezien de afstand van het plangebied tot veehouderijen, is tevens voldoende aannemelijk dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wat betreft geurhinder.

Conclusie
Vanuit het aspect geurhinder bestaan dan ook geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

De bodemkwaliteit vormt een belangrijk aspect bij bouwontwikkelingen. Ook in het kader van een functiewijziging en herinrichting vormt de bodemkwaliteit bij ontwikkeling van ruimtelijke functies een belangrijke afweging. Op basis van art. 8 Woningwet en art. 2.4.1 van de Bouwverordening van de gemeente Overbetuwe (2012) geldt een verbod voor het bouwen van bouwwerken, waarin voortdurend of nagenoeg voortdurend mensen verblijven, op vervuilde grond.

Beoordeling
Dit wijzigingsplan voorziet in een functiewijziging van een agrarisch bedrijfsperceel naar wonen en in splitsing van één van beide bestaande woningen. De woningsplitsing vindt plaats binnen de bestaande bebouwing en er is sprake van bestaande woningen. Er worden geen nieuwe bouwwerken mogelijk gemaakt waarin voortdurend of nagenoeg voortdurend mensen verblijven. Een bodemonderzoek is derhalve niet noodzakelijk.

Conclusie
Wat betreft de bodemkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor de beoogde planologische functiewijziging en het splitsen van de woning. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Beleid en normstelling
Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de veiligheidsrisico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. Deze externe veiligheidsrisico's dienen te worden beoordeeld voor twee risiconormen, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Voor beide risiconormen geldt hoe groter de afstand tussen planontwikkeling en risicobron, des te kleiner zal de impact van het plan zijn op de hoogte van het risico.

Plaatsgebonden risico
Het plaatsgebonden risico heeft tot doel om hetzelfde minimale beschermingsniveau te bieden voor iedere burger in Nederland. Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn etc.), waarbij de 10^-6 contour (kans van 1 op 1 miljoen op overlijden) de maatgevende grenswaarde is.

Groepsrisico
Het groepsrisico is een afwegingsinstrument dat tot doel heeft een bewuste afweging te stimuleren over het risico op een ongeval met een groot aantal slachtoffers. Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt afgezet tegen de kans daarop. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm).

Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken.

Samen met de hoogte van groepsrisico moeten andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de regionale brandweer.

Beoordeling
Dit wijzigingsplan voorziet onder meer in de realisatie van een nieuwe woning door woningsplitsing. Derhalve wordt er een nieuw kwetsbaar object mogelijk gemaakt. Bezien dient te worden of zich in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen, leidingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen bevinden. Daarvoor is onder meer de risicokaart geraadpleegd, waarvan hierna een uitsnede is opgenomen.

Afbeelding 3: uitsnede risicokaart (raadpleging 6 april 2017)

Uit de informatie blijkt het volgende. Het plangebied ligt buiten de plaatsgebonden risicocontour 10^-6 van inrichtingen, hogedruk aardgasleidingen en transportroutes. De plaatsgebonden risicocontour van de diverse risicobronnen vormt geen belemmering voor het wijzigingsplan.

Het groepsrisico van diverse risicobronnen is echter wel van belang voor het wijzigingsplan. De woningen liggen op ruim 400 meter van het Container Uitwisselpunt Betuweroute (CUP) en de Betuweroute. Het invloedsgebied groepsrisico van het CUP bedraagt 3.000 meter en ligt daarmee over het plangebied. Het invloedsgebied van de Betuweroute (gelegen op ca. 450 meter van de woningen) is 4.000 meter en ligt eveneens over het plangebied. Tenslotte ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van de Rijksweg A15 (afstand ruim 750 meter). Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en leidingen.

De wijzigingen in het plangebied hebben mogelijk invloed op de hoogte van het groepsrisico van de genoemde risicobronnen. Echter is de afstand tussen het plan en de risicobronnen dermate groot (groter dan 200 meter) dat de wetgever heeft aangegeven dat het groepsrisico alleen beperkt verantwoord hoeft te worden. Hierdoor hoeft niet de hoogte van het groepsrisico in beeld gebracht te worden, maar enkel nog de aspecten zelfredzaamheid en beheersbaarheid.

Zelfredzaamheid
Personen in het plangebied kunnen voldoende zelfredzaam worden geacht. Er zijn voldoende vluchtmogelijkheden aanwezig. De relevante risicoronnen bevinden zich allen ten zuiden van het plangebied. Alle woningen zijn voorzien van mogelijkheden om aan de noordkant (straatzijde) de woningen te verlaten. Verdere maatregelen om de zelfredzaamheid te vergroten worden, mede gezien de afstand tot de risicobronnen, niet nodig geacht.

Beheersbaarheid
De woningen in het plangebied zijn via de Eimerenseweg voldoende bereikbaar voor hulpdiensten. Hierin treden geen wijzigingen op. Bluswatervoorzieningen zijn in beperkte mate aanwezig in de vorm van enkele watergangen in de omgeving van het plangebied.

Conclusie
Het plangebied ligt buiten de plaatsgebonden risicocontour 10^-6 van een inrichting, hogedruk aardgasleiding en transportroute. De plaatsgebonden risicocontour van de diverse risicobronnen vormt geen belemmering voor realisatie van het wijzigingsplan.

Ten aanzien van het groepsrisico ligt het plan in het invloedsgebied van een drietal risicobronnen. De afstand is echter dermate, dat volstaan kan worden met een beperkte verantwoording van het groepsrisico. Het wijzigingsplan heeft geen invloed op de beheersbaarheid of zelfredzaamheid. Er zijn voldoende vluchtmogelijkheden aanwezig. Daarmee acht de gemeente het groepsrisico verantwoord en wordt het restrisico geaccepteerd.

Het verrichten van werkzaamheden in de nabijheid van hoogspanningsmasten, warmwaterleidingen e.d. kan gevaar met zich meebrengen. Om dit gevaar zoveel mogelijk te beperken dient de leidingbeheerder aan te geven onder welke voorwaarden de werkzaamheden veilig plaats kunnen vinden.

In of nabij het plangebied zijn geen kabels en/of leidingen gelegen, die planologische bescherming behoeven cq. genieten. Er is dan ook geen sprake van belemmeringen.

Rijksbeleid
Nationaal waterplan
In december 2015 heeft het kabinet het Nationaal Waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016-2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water, en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiertoe worden genomen.

Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet, die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

Provinciaal beleid
Provinciaal Waterplan
In het Waterplan Gelderland is het waterbeleid beschreven aan de hand van een aantal thema's, zoals landbouw, wateroverlast, watertekort, natte natuur, grondwaterbescherming en hoogwaterbescherming. Voor deze thema's is beschreven welke doelstellingen voor 2027 en 2015 er liggen. Daarbij is beschreven hoe wij voor de planperiode de uitvoering van acties zien om die doelstellingen te bereiken. Bij sommige thema's gelden aanvullende waterdoelstellingen voor specifieke waterhuishoudkundige functies.

In het kort zijn de belangrijkste doelstellingen voor de planperiode:

• voor de 35 gebieden van de TOP-lijst is het Gewenste Grond- en Oppervlaktewater Regiem (GOOR) bestuurlijk vastgesteld en zijn de maatregelen voor herstel uitgevoerd;
• de maatregelen voor herstel van de wateren van het hoogste ecologisch niveau (HEN-wateren) zijn uitgevoerd;
• de natte ecologische verbindingszones zijn gerealiseerd, tenzij onvoldoende financiële middelen beschikbaar zijn;
• wateroverlast vanuit het regionale watersysteem wordt voorkomen door inrichting van waterbergingsgebieden en verruiming van watergangen;
• in het stedelijk gebied is urgente wateroverlast opgelost;
• de zwemwateren voldoen als minimum aan de categorie aanvaardbaar;
• toekomstvast hoogwaterbeleid.

Waterschap Rivierenland
Waterbeheerplan 2016-2021
Dit plan, vastgesteld op 27 november 2015, gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkwantiteit, waterkwaliteit, waterkering en waterketen. In het Waterbeheerplan staat wat Waterschap Rivierenland de komende periode gaat doen om inwoners van het rivierengebied veiligheid en voldoende schoon en mooi water in sloten en plassen te kunnen blijven bieden. Het plan is in samenwerking met onder meer de gemeente Overbetuwe opgesteld.

Keur Waterschap Rivierenland 2014
Voor waterhuishoudkundige ingrepen is de 'Keur Waterschap Rivierenland 2014' van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen, die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden om handelingen te verrichten waardoor het onderhoud, aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd, zonder een ontheffing van het Waterschap. De wateren en waterkeringen waarop de keur van toepassing is zijn vastgelegd in de legger wateren.

Realisatie van nieuwe bebouwing en/of verhard oppervlak moet hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. Bij het toevoegen van bebouwing of verharding geldt een compensatieplicht. Er geldt een eenmalige vrijstelling van de compensatieplicht wanneer minder verharding dan 500 m² in stedelijk gebied of minder dan 1.500 m² in landelijk gebied wordt toegevoegd.

Gemeente Overbetuwe
Waterplan Overbetuwe
In 2008 heeft de gemeente Overbetuwe in samenwerking met het Waterschap Rivierenland het Waterplan Overbetuwe vastgesteld. Het waterbeheerplan van het waterschap is recent geactualiseerd (zie hierboven), eveneens in samenwerking met onder meer de gemeente Overbetuwe. Beide plannen gelden echter naast elkaar.

In het Waterplan Overbetuwe wordt het beleidskader geschetst en worden concrete maatregelen voor het watersysteem uitgewerkt. Naast het waterplan wordt parallel een Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) opgesteld waarin de maatregelen voor de riolering (waterketen) worden uitgewerkt.
Met het opstellen van een waterplan wordt inzicht gegeven in de relevante wateropgaven voor de gemeente Overbetuwe, zoals:

• wateroverlast, het zoeken van oplossingen om wateroverlast tegen te gaan;
• waterkwaliteit, het onderzoeken van mogelijkheden voor het verbeteren van de waterkwaliteit;
  grondwater, het inventariseren van grondwateroverlast;
• beleving van water, burgers betrekken bij water;
• afspraken en taken van waterschap en gemeente.

In het waterplan is een RO-attentiekaart per kern opgenomen en een overzichtskaart van de gehele gemeente.

Watertoets
Dit wijzigingsplan voorziet in een functiewijziging van een agrarisch bedrijf naar wonen en in splitsing van een woning. Deze ontwikkelingen vinden plaats binnen de bestaande bebouwing. De oppervlakte aan bebouwing neemt niet toe, onder meer omdat de totale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken niet wordt vergroot. Ook is er geen sprake van het toevoegen van verharding. Derhalve is compensatie niet aan de orde.

Waterhuishoudkundig gezien is de ontwikkeling neutraal. Hemelwater van daken en verhardingen blijft afgekoppeld, zodat scheiding van vuilwater en hemelwater is verzekerd. Hierin treden geen wijzigingen op.

In de omgeving van het plangebied zijn diverse watergangen aanwezig, met name ten noorden van de Eimerensestraat. De voorgenomen ontwikkelingen zijn niet van invloed op deze watergangen. Overig oppervlaktewater is in het plangebied noch de omgeving aanwezig.

Vanuit waterhuishoudkundig oogpunt bestaan er dan ook geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling.

Natuurwetgeving
De bescherming van de natuur is sinds 1 januari 2017 vastgelegd in de Wet Natuurbescherming (Wnb). Deze vervangt de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet. Deze wet vormt een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatig gebiedsbescherming plaats door middel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN), dat op provinciaal niveau is uitgewerkt (Gelders Natuurnetwerk). Dit is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. Voor deze gebieden geldt een planologisch beschermingsregime.

De Wnb heeft enerzijds betrekking op de Europees beschermde Natura 2000-gebieden. Ruimtelijke ontwikkelingen die effecten hebben op de vastgestelde natuurwaarden van deze gebieden of tot verstoring kunnen leiden, zijn in beginsel niet toegestaan. Indien er een kans bestaat dat effecten zullen optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden.

Anderzijds is in de wet de bescherming van diverse planten- en diersoorten in Nederland vastgelegd. In het kader van de soortenbescherming zijn in de Wnb drie beschermingsregimes opgenomen. Voor vogels geldt dat de beschermingsverboden en ontheffingsgronden één-op-één zijn overgenomen van de Vogelrichtlijn (paragraaf 3.1 Nbw). Voor dier- en plantensoorten van Europees belang geldt dat de beschermingsverboden en ontheffingsgronden één op één zijn overgenomen van de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn (paragraaf 3.2 Nbw). Voor de overige dier- en plantensoorten die beschermd worden is een opsomming gegeven in de bijlage bij de Nbw. Voor deze soorten gelden ruimere ontheffingsgronden dan voor de dier- en plantensoorten die onder het regime van de richtlijnen vallen. De verboden neergelegd in de Nbw gelden alleen voor opzettelijke handelingen.

Beoordeling
In het plangebied vindt een functiewijziging plaats van een agrarisch bedrijfsperceel naar wonen. Daarnaast wordt planologisch één woning toegevoegd door middel van een woningsplitsing.

Gebiedsbescherming
In de omgeving van het plangebied zijn geen Natura 2000-gebieden aanwezig. Het Natura 2000-gebied Rijntakken, ca. 2,6 kilometer ten zuidwesten van het plangebied, is het meest nabijgelegen. Ook zijn in de omgeving geen gebieden aanwezig, die behoren tot het Geldern Natuurnetwerk en de bijbehorende Groene Ontwikkelingszones. Wijziging van een agrarische bedrijfsbestemming naar wonen met toevoeging van één woning binnen de bestaande bebouwing, heeft reeds vanwege de aard van de wijziging geen negatief effect op beschermde natuurgebieden. Negatieve effecten zijn op voorhand dan ook uitgesloten.

Soortenbescherming
Wijziging van een agrarische bedrijfsbestemming naar wonen met toevoeging van één woning binnen de bestaande bebouwing, heeft vanwege de aard van de wijziging geen negatief effect op beschermde soorten. Daarbij is van belang dat er sprake is van een al tientallen jaren bestaand gebruik en er geen nieuwe bebouwing wordt opgericht. Voor de woningsplitsing zijn uitsluitend inpandige werkzaamheden benodigd. Negatieve effecten op beschermde planten- en diersoorten, zoals verstoring, treden daarom niet op.

Conclusie
Vanuit het aspect flora en fauna zijn er geen belemmeringen voor het wijzigingsplan aanwezig.

Sinds de invoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) op 1 september 2007 is de verantwoordelijkheid ten aanzien van het bodemarchief gedecentraliseerd naar de gemeente. De provincie Gelderland blijft hierbij bestemmingsplannen (en afwijkingen hierop) toetsen op archeologie en cultuurhistorie, maar gaat er daarbij wel vanuit dat de gemeente zijn eigen taak naar behoren zelfstandig zal uitvoeren. De gemeente Overbetuwe heeft voor haar gemeentelijk grondgebied een erfgoedplan en een archeologische beleidsadvieskaart vervaardigd. Het erfgoedplan beoogt versterking van de plaats en betekenis van cultuurhistorie als factor in het ruimtelijk beleidsproces.

Conclusie
In een gedeelte van het plangebied gelden gedeeltelijk de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting 2' en 'Waarde - Archeologische verwachting 3'. Het perceelsgedeelte rondom de woning Eimerensestraat 15 bevat geen archeologische bestemming. Archeologisch onderzoek is ter plaatse van de dubbelbestemmingen noodzakelijk voor ingrepen groter dan respectievelijk 100 m² en 500 m² met een diepte van meer dan 30 cm-mv. Er wordt geen nieuwe bebouwing gerealiseerd en ook vinden geen overige werkzaamheden plaats, waardoor de drempelwaarden voor archeologisch onderzoek kunnen worden overschreden. Nader onderzoek is dan ook niet aan de orde. In het wijzigingsplan zijn de vigerende archeologische bestemmingen overgenomen.

Uit het onderzoek blijkt dat de bodemopbouw binnen het grootste deel van het plangebied intact is, waardoor er nog archeologisch resten en/of sporen aanwezig kunnen zijn. Archeologisch vervolgonderzoek (proefsleuvenonderzoek) is daarom noodzakelijk. Dit wordt in het kader van de omgevingsvergunning van het bouwen uitgevoerd. De archeologische dubbelbestemmingen uit het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe' worden in dit wijzigingsplan overgenomen. Eventueel aanwezige archeologische waarden worden daarmee adequaat beschermd met het oog op eventuele toekomstige ontwikkelingen.

Het plangebied betreft een voormalige agrarische bedrijfslocatie, maar van agrarisch gebruik is al meer dan 35 jaar geen sprake meer. In het plangebied zijn twee vrijstaande woningen aanwezig (Eimerensestraat 15 en 17) met bijbehorende erven. De woningen beschikken over diepe, smalle achtertuinen. Er zijn op beide percelen meerdere vrijstaande bijgebouwen op de achtererven aanwezig. Aan de voorkant zijn de percelen grotendeels verhard.

De woningen hebben beide een hoogte van ca. 7 meter met een goothoogte van ruim 3 meter en zijn met de korte zijde naar de Eimerensestraat georiënteerd.

Afbeelding 4: weergave van de huidige situatie in het plangebied

De gemeente wil het al meer dan 35 jaar bestaande feitelijke gebruik (twee woonpercelen) juridisch-planologisch vastleggen. Daarnaast heeft de eigenaar van de woning Eimerensestraat 15 (afbeelding 4, links) een verzoek ingediend om de woning te splitsen in twee wooneenheden. De woning leent zich daar, gezien de omvang (ca. 1.506 m³), indeling en architectonische uitstraling, uitstekend voor. Eén van de voorwaarden om de woning te kunnen splitsen is dat beide wooneenheden een minimale inhoud van 400 m³ hebben. Daaraan wordt voldaan; de inhoud bedraagt ca. 932 en ca. 439 m³. In afbeelding 5 is een plattegrond van de woning met de indeling en inhoud van de woningen na splitsing weergegeven.

Afbeelding 5: indeling van de woning Eimerensestraat 15 na splitsing

Ten behoeve van de functiewijziging en woningsplitsing dienen op de drie toekomstige woonpercelen voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig te zijn. Daarbij dient te worden voldaan aan de norm zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen Overbetuwe 2016. Op de percelen is voldoende ruimte voor deze parkeerplaatsen aanwezig op de reeds bestaande verharding. In de bestemmingsplanregels is vastgelegd dat aan de geldende parkeernorm moet worden voldaan. Voor wat betreft parkeren zijn er dan ook geen belemmeringen voor de woningsplitsing.

Het aantal verkeersbewegingen zal als gevolg van de ontwikkeling niet wezenlijk toenemen. Er wordt één extra wooneenheid toegevoegd, maar een agrarische bedrijfsbestemming wegbestemd. Wat betreft de verkeersafwikkeling zijn er dan ook geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling. De (toekomstige) percelen worden via de bestaande opritten ontsloten op de Eimerensestraat. Deze kan het verkeer van de drie woningen zonder problemen verwerken.

Inleiding
Dit hoofdstuk bevat de concrete vertaling van het beleidsgedeelte (voorafgaande hoofdstukken) in het juridisch gedeelte van het wijzigingsplan (de verbeelding en regels).

Het wijzigingsplan 'Buitengebied, Eimerensestraat 15 en 17, Elst' bestaat uit de volgende onderdelen:

De toelichting
In de toelichting is de ontwikkeling verantwoord, zowel op basis van het beleid, als op basis van milieu-hygiënische aspecten, aangevuld met een toelichting op de juridische opzet.

De regels
De bouw- en gebruiksregels binnen de verschillende (enkel- en dubbel)bestemmingen. Daarnaast zijn afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen, om het plan de benodigde flexibiliteit te geven.

De verbeelding
Op de verbeelding is de enkelbestemming 'Wonen' opgenomen. Daarnaast zijn (archeologische) dubbelbestemmingen opgenomen ter bescherming van eventuele archeologische waarden.

De opzet van het plan
Een wijzigingsplan is een juridisch plan, dat bindend is voor de burgers en voor de overheid. Qua systematiek is aangesloten bij het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe'. De regels zijn nagenoeg integraal overgenomen uit dit bestemmingsplan.

Bestemmingen
Op de verbeelding zijn de bestemmingen onderscheiden. De bestemmingen zijn afgeleid uit het beoogde gebruik. De bestemmingen vormen het zogenaamde casco van het plan, waarvan in beginsel niet mag worden afgeweken.

Wonen
Voor de gronden in het plangebied geldt de bestemming 'Wonen'. De regels van deze bestemming zijn, voor zover van toepassing, grotendeels overgenomen in dit wijzigingsplan. Wel is een bouwvlak opgenomen ter plaatse van de beide woningen. Daarmee is de situering van de woningen vastgelegd op de bestaande situatie. Tevens is het maximum aantal woningen per bouwvlak aangegeven. Op de verbeelding is de maximale goot- en bouwhoogte van de woningen aangegegeven. Deze zijn afgestemd op de bestaande situatie en bedragen maximaal 4 respectievelijk 8 meter. In de regels is opgenomen dat de bestaande inhoud van de woningen (hoofdgebouw met aan- en uitbouwen) niet mag worden vergroot.

Op het achtererf en binnen het bouwvlak is ruimte voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen, overkappingen en carports. Er is maximaal 90 m² aan bijgebouwen toegestaan per woning, maar voor zover de bestaande oppervlakte groter is, geldt het bestaande maximum.

Bij recht is een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit bij de woningen toegestaan, indien aan de gestelde voorwaarden in de regels wordt voldaan. Het gebruik van een deel van de woning en/of de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis kan uitsluitend op basis van een omgevingsvergunning mogelijk worden gemaakt. Voorts zijn bijbehorende voorzieningen zoals groen, parkeren en water toegestaan.

Waarde - Archeologische verwachting 2 en 3
In het plan zijn dubbelbestemmingen opgenomen, ten behoeve van archeologische waarden in of nabij het plangebied. Deze zijn overgenomen uit het moederplan 'Buitengebied Overbetuwe' en bevatten een onderzoeksplicht voor bepaalde (bouw)werkzaamheden. Naast de betreffende dubbelbestemming hebben de betrokken gronden altijd nog de hoofdbestemming 'Wonen'. De regels van de hoofdbestemming en de dubbelbestemming zijn dan beide van toepassing. Bij strijd tussen deze bepalingen prevaleren de bepalingen van de dubbelbestemming. De reden hiervoor is dat de belangen van de dubbelbestemming zwaarder wegen dan die van de hoofdbestemming.

Kostenverhaal
Uitgangspunt voor de beoogde ontwikkeling is dat deze voor de gemeente budgetneutraal wordt ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeenteraad van Overbetuwe verplicht om, indien er sprake is van een bouwplan, de gemeentelijke kosten te verhalen. Met onderhavig wijzigingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt, zodat artikel 6.12 lid 1 Wro van toepassing is.

Financiële haalbaarheid
Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst afgesloten met betrekking tot onder meer het kostenverhaal. Gebleken is dat er geen onvoorziene hoge kosten te verwachten zijn. Ook is er geen sprake van onzekere financiële bijdragen van anderen. Tevens wordt met de initiatiefnemer een planschadeovereenkomst afgesloten. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

De procedures voor vaststelling van een wijzigingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien kan het noodzakelijk zijn om belanghebbenden de gelegenheid te bieden om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Dit is afhankelijk van de inspraakverordening van de gemeente. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het wijzigingsplan van start gaan.

De Wro zelf bevat geen bepalingen omtrent inspraak. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. Inspraak vindt gezien de geringe omvang van de ontwikkeling niet plaats.

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening geeft aan dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Een wijzigingsplan wordt in het betreffende artikel gelijk gesteld met een bestemmingsplan. De instanties, die in kennis gesteld moeten worden van dit wijzigingsplan, worden geïnformeerd.

Op grond van artikel 3.8 van de Wro wordt het ontwerp wijzigingsplan gedurende zes weken voor zienswijzen ter inzage gelegd en digitaal beschikbaar gesteld op de websites www.overbetuwe.nl en www.ruimtelijkeplannen.nl. Gedurende deze periode kan eenieder zienswijzen tegen het ontwerp wijzigingsplan indienen.

Het wijzigingsplan wordt vervolgens, al dan niet gewijzigd, ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad.

Na vaststelling wordt het wijzigingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.