In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan 'Buitengebied, Grote Molenstraat 108, Elst' met identificatienummer NL.IMRO.1734.0267BUITgrotemo108-VSG1 van de gemeente Overbetuwe;

De geometrisch bepaalde objecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

Een aan een hoofdgebouw gebouwde ruimte, die daaraan ruimtelijk (door zijn constructie of afmetingen) ondergeschikt is - maximaal bestaande uit één bouwlaag al dan niet met kap - met dien verstande dat een aanbouw een zelfstandige ruimte is en een uitbouw een uitbreiding van een reeds bestaande ruimte van een hoofdgebouw is;

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

Grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten niet specifiek publiekgericht zijn, en dat op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse;

Een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder c van de Wet ruimtelijke ordening juncto artikel 2.12, onder 1, onder a, onder 1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

Een bedrijf, dat is gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden, fokken en/of africhten van dieren, inclusief pensionstallen als ondergeschikte nevenactiviteit.

De regionaal (beleids)archeoloog of een andere door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg;

Onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of geofysisch onderzoek en/of graven en/of begeleiden) verricht door een dienst, bedrijf of instelling beschikkend over een door een erkende certificerende instelling afgegeven certificaat voor opgraven en werkend conform de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (KNA) dan wel, na vaststelling ervan door de Minister van OCW, de normen zoals opgesteld door het Centraal College van Deskundigen Archeologie (CCvD);

Een toegekende hoge, middelmatige of lage archeologische verwachting in verband met de kennis en wetenschap van de in dat gebied te verwachten overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

Een toegekende archeologische waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Het verlenen van logies en ontbijt in een woning, inclusief bijbehorende aan- en uitbouwen en bijgebouwen, waarbij het aantal aaneengesloten nachten gedurende welke gebruik gemaakt mag worden van de voorziening maximaal 45 bedraagt.

Een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen.

Een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

Een complex van ruimten in of bij een gebouw of op een terrein, bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, welk huishouden gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

1. a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaat en is gebouwd krachtens een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het bouwen, of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag vóór het tijdstip van terinzagelegging is ingediend;
2. b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaat en in overeenstemming is met het voorheen geldende planologische regime.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Een niet aan een hoofdgebouw verbonden gebouw, dat door zijn vorm, functie, situering en/of afmetingen ondergeschikt is aan dat op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Horeca-activiteiten en detailhandel in volumineuze goederen zijn hieronder niet begrepen.

Het gedeelte van een bouwperceel gelegen buiten het, binnen het bouwperceel gelegen, bouwvlak.

Een incidenteel plaatsvindende activiteit in de vorm van een voor publiek bestemde uitvoering/verrichting van vermaak op het gebied van sport, muziek of op sociaal-cultureel vlak.

Recreatief medegebruik van gronden zoals wandelen, paardrijden, fietsen, varen, zwemmen en vissen, waarbij de recreatie geen specifiek beslag legt op de ruimte.

Elk bouwwerk, dat voor een mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden (twee of meer wanden die tot de constructie behoren) omsloten ruimte vormt.

Een agrarisch bedrijf waarvan de bedrijfsvoering volledig of nagenoeg volledig is gericht op het gebruik maken van grond als productiemiddel.

Het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of door middel van het houden van dieren op niet bedrijfsmatige wijze. Onder hobbymatig agrarisch gebruik wordt niet verstaan een volkstuin.

Een gedeelte van een gebouw, inclusief aan- en uitbouwen, datdoor zijn situering en/of afmetingen als belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel is aan te merken.

Een persoon die of groep personen die gezamenlijk, onbestendig voor onbepaalde tijd, een huishouding voert.

Twee huishoudens die één woning bewonen met gemeenschappelijk gebruik van één of meerdere voorzieningen of (verblijfs)ruimten van die woning en waarbij de woning één hoofdtoegang behoudt en de voorzieningen c.q. (verblijfs)ruimten onderling vrij toegankelijk zijn.

Een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,50 meter boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen.

De aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het waarneembare -al dan niet begroeide- deel van het aardoppervlak, dat wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van niet-levende en levende natuur.

Een plan bij realisering van nieuwe bouw- en/of gebruiksmogelijkheden waarin de ruimtelijke (waaronder landschappelijke) inpassing hiervan in de bestaande situatie wordt beschreven.

Een activiteit ondergeschikt aan de hoofdactiviteit in zowel omvang (m²), omzet als de effecten op het woon- en leefklimaat.

De agrarische bedrijfsvoering die niet geheel of hoofdzakelijk van de open grond als agrarisch productiemiddel afhankelijk is, maar waarvan de productie geheel of overwegend in gebouwen en/of verharding plaatsvindt, zoals varkens-, kalver- of pluimveefokkerij, eendenmesterij of -fokkerij en champignonkwekerij.

Werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te komen; hieronder vallen niet de incidentele ingrepen in bijvoorbeeld de cultuurtechnische situatie of werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde.

Voorziening ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen/installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

Een vergunning als bedoeld in artikel 3.3 onder a van de Wet ruimtelijke ordening.

Bouwdelen van beperkte afmetingen, die buiten het gebouw uitsteken, zoals schoorstenen, windvanen, dakoverstekken, balkons en liftschachten.

Onder peil.

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde met één dakvlak en maximaal één gesloten wand.

De gemiddelde bouwhoogte van het aansluitend terrein bij het bouwwerk.

Het zich tegen vergoeding beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander.

Een (deel van een) gebouw dat naar de aard en inrichting uitsluitend is bedoeld voor niet permanente bewoning die plaatsvindt in het kader van de weekend- en of verblijfsrecreatie, niet zijnde een chalet.

Een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang als zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

Voorzieningen, anders dan een kas, die door grondgebonden agrarische bedrijven toegepast worden om de teelt van fruit, bomen, groente of potplanten te bevorderen en te beschermen, daaronder begrepen pot- container- en gootteelt.

Een buiten de besloten ruimte van de inrichting liggend deel van het horecabedrijf waar zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken worden geschonken en/of spijzen voor directe consumptie worden bereid en/of verstrekt.

Een gebouw waar thee en andere dranken alsmede kleine spijzen voor consumptie ter plaatse worden verstrekt, geen restaurant zijnde.

Uitvoeren, het doen uitvoeren, laten uitvoeren en in uitvoering geven.

De naar de weg en/of fiets- en voetpad gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig dient te worden aangemerkt.

Woning, waarvan het hoofdgebouw niet aan een op een aangrenzend bouwperceel gelegen gebouw is aangebouwd.

Waterhuishoudkundige voorzieningen zijn voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit.

Een complex van ruimten inclusief aan- en uitbouwen, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met uitzondering van de goot van dakkapellen tot een breedte van maximaal 50% van het dakvlak en wolfseinden.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van onderschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De afstand van een gebouw tot de (achter)perceelsgrens wordt bepaald door het buitenwerks meten van de kortste afstand van een gevel van het gebouw tot de (achter)perceelsgrens.

De diepte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwgrenzen niet meer dan 1,5 meter bedraagt.

Bij toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van een lijn op de kaart en op schaal waarin het plan is vastgesteld.

De voor 'Agrarisch - De Park' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de uitoefening van een agrarisch bedrijf, met dien verstande dat niet-grondgebonden agrarische bedrijven niet zijn toegestaan;
2. b. de ontwikkeling en het behoud van kleinschalige landschapselementen, waaronder houtwallen, houtsingels, kleinschalige waterelementen en natuurvriendelijke oevers;
3. c. extensieve dagrecreatie met bijbehorende wegen en paden;
4. d. water en voorzieningen voor de waterhuishouding ten behoeve van de waterhuishoudkundige situatie;

met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, nutsvoorzieningen, ontsluitingsvoorzieningen, groenvoorzieningen, tuinen en erven.

De uitoefening van tuinbouw, fruit- en boomteelt is niet toegestaan binnen een afstand van 50 m van bestemmingsvlakken ten behoeve van voor bestrijdingsmiddelen gevoelige functies. Dit zijn alle functies behoudens de agrarische bedrijvigheid. Deze bepaling is niet van toepassing op akkerbouw.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, bermen en beplanting;
2. b. hobbymatige fruitteelt;
3. c. extensieve dagrecreatie;
4. d. paden, speelvoorzieningen;
5. e. water en voorzieningen voor de waterhuishouding;
6. f. een terras, uitsluitend direct aansluitend op de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - theehuis' ter plaatse van de bestemming 'Horeca', met een maximale oppervlakte van 50 m² binnen de bestemmingen 'Groen' en/of 'Horeca' gezamenlijk;

met bijbehorende bouwwerken geen gebouwen zijnde, wegen en verhardingen en met inachtneming van de keur van het waterschap.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een bed & breakfast, uitsluitend ter plaatse van de aanduidingen 'bed & breakfast' en 'specifieke vorm van horeca - hooiberg', waarbij de maximale oppervlakte per slaapverblijf 30 m² mag bedragen en het aantal slaapplaatsen maximaal 12 mag bedragen;
2. b. een theehuis, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - theehuis', waarbij een terras is toegestaan, uitsluitend direct aansluitend op de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - theehuis', met een maximale oppervlakte van 50 m² binnen de bestemmingen 'Groen' en/of 'Horeca' gezamenlijk;
3. c. de bestaande bedrijfswoning, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', waarbij inwoning is toegestaan in de bedrijfswoning;
4. d. hobbymatig agrarisch grondgebruik;
5. e. hobbymatige fruitteelt;

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in woningen, waarbij inwoning is toegestaan;
2. b. aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
3. c. hobbymatig agrarisch grondgebruik;

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, tuinen en erven.

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische resten in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische resten in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Ondergrondse gebouwen (kelders) zijn uitsluitend toegestaan, daar waar bovengronds gebouwen aanwezig danwel toegestaan zijn overeenkomstig dit bestemmingsplan, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein de ondergrondse bebouwing de bovengrondse bebouwing met een (horizontale) diepte van 3 meter mag overschrijden. Ondergrondse gebouwen zijn uitsluitend toegestaan in één laag ondergronds.

Het bouwen van nieuwe gebouwen overeenkomstig het bepaalde in hoofdstuk 2, is uitsluitend toegestaan indien de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing binnen het plangebied volledig is gesloopt.

Onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in elk geval verstaan:

1. a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
2. b. een gebruik van gronden als stalling- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in het plan voor het afwijken van de voorgeschreven goothoogte, (bouw)hoogte, oppervlakte, inhoud en afstand van bouwwerken, eventueel met overschrijding van de bouwgrenzen, mits de afwijking niet meer bedraagt dan 10% van de in deze regels voorgeschreven afmetingen, percentages en afstanden.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in het plan om bij de uitvoering van het plan af te wijken van bouwgrenzen en overige aanduidingsgrenzen in het horizontale vlak op de verbeelding, indien en voor zover afwijking noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein en er geen dringende reden zijn die zich tegen de afwijking verzetten, mits de afwijking ten opzichte van hetgeen op de verbeelding is aangegeven niet meer dan 2,5 m bedraagt.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 10.1, teneinde ondergrondse gebouwen toe te staan daar waar bovengronds geen gebouwen zijn toegestaan, mits wordt voldaan aan de volgende regels:

1. a. het betreft geen bebouwing in geaccidenteerd terrein;
2. b. de bebouwde oppervlakte van de ondergrondse gebouwen bedraagt niet meer dan 25 m², in afwijking van het bepaalde artikel 2, de oppervlakte van de vloer gemeten, inclusief muren;
3. c. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;
4. d. de afwijking leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 2,5 m en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

Bij een afwijking van het bestemmingsplan, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in artikel 3.9 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing.

Bij toepassing van een wijzigingsbevoegdheid, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in de afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in artikel 3.9 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing.

1. a. Een bouwwerk, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig een omgevingsvergunning verlenen van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van het bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken, die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied, Grote Molenstraat 108, Elst'.

De eigenaar van het perceel aan de Grote Molenstraat 108 te Elst wil aan de zuidkant van het perceel 2 vrijstaande woningen realiseren. In ruil hiervoor worden 2 grote loodsen (voormalige kippenschuren) gesloopt en wordt de milieuvergunning voor de schapenhouderij ingetrokken. Op het noordwestelijk gedeelte van het voormalige agrarische erf zijn een woning en bed and breakfast aanwezig. Deze blijven gehandhaafd, evenals enkele bestaande vrijstaande bijgebouwen. Daarnaast wordt een kleinschalig theehuis gerealiseerd.

Om de ontwikkeling van twee woonpercelen en een theehuis mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. De gemeente is bereid om onder voorwaarden medewerking aan het initiatief te verlenen. Dit bestemmingsplan 'Buitengebied, Grote Molenstraat 108, Elst' voorziet in het planologisch-juridisch kader om de gewenste wijzigingen mogelijk te maken.

Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Overbetuwe, ca. 300 meter ten noorden van de kern Elst en ca. 1,3 kilometer ten zuiden van de kern Arnhem. Op afbeelding 1 is de (globale) ligging van het plangebied weergegeven. Het plangebied ligt in een agrarisch gebied afgewisseld met natuur en open gebieden. Aan de wegen zijn diverse woningen, agrarische en niet-agrarische bedrijven aanwezig. De exacte begrenzing van het plangebied is ingetekend op de verbeelding van dit bestemmingsplan.

Afbeelding 1: Luchtfoto bestaande situatie plangebied (plangebied in rood kader, boven: globale ligging in groter verband, onder: gedetailleerde ligging in nabije omgeving) (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het plangebied betreft het perceel Grote Molenstraat 108 te Elst. Kadastraal is het plangebied bekend als gemeente Overbetuwe, sectie I, nrs. 3214, 3976, 3977 en 3980. Het plangebied heeft een oppervlakte van ca. 2,1 hectare. Het betreft een voormalige agrarische bedrijfslocatie (pluimveebedrijf), waarvan de twee kippenschuren nog aanwezig zijn. Op het perceel is de voormalige agrarische bedrijfswoning Grote Molenstraat 108 aanwezig, met enkele bijgebouwen, een bed & breakfast in de bebouwing aan de achterzijde van de woning. Verder naar achteren op het erf is een hooiberg aanwezig, die eveneens als bed & breakfast wordt gebruikt. De gronden rondom de woning zijn in gebruik als tuin. Het achterste perceelsgedeelte (oostelijk deel) is in gebruik als weiland.

In het plangebied geldt momenteel het bestemmingsplan 'Park Lingezegen', dat onherroepelijk is sinds 19 juni 2013. Het plangebied heeft de bestemmingen 'Horeca' en 'Agrarisch - De Park'. Ter plaatse van de horecabestemming zijn enkele bouwvlakken met maatvoeringseisen opgenomen voor de aanwezige bebouwing. Tevens geldt ter plaatse van het meest westelijke bouwvlak de functieaanduiding 'bed & breakfast'. Er is een relatieteken opgenomen tussen de twee bestemmingsvlakken 'Horeca'. Binnen de horecabestemming is uitsluitend een bed & breakfast toegestaan. Binnen de agrarische bestemming is geen bouwvlak opgenomen.

Daarnaast gelden in het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting 2' (grootste deel van het plangebied) en 'Waarde - Archeologische verwachting 3' (zuidwestelijk gedeelte). Een uitsnede uit de verbeelding bij het vigerende bestemmingsplan is opgenomen in afbeelding 2. De begrenzing van het plangebied is met een rood kader aangegeven.

Afbeelding 2: Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Park Lingezegen' (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Op basis van het vigerende bestemmingsplan is de nieuwbouw van twee vrijstaande woningen niet mogelijk. De woningen worden gedeeltelijk voorzien binnen de bestemming 'Horeca' en gedeeltelijk binnen de bestemming 'Agrarisch - De Park'. Daarom is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Voor de realisatie van het theehuis bestaat binnen de huidige horeca-bestemming al een recht. Het theehuis wordt echter gedeeltelijk binnen de bestemming 'Agrarisch - De Park' gerealiseerd. In zoverre is het voornemen eveneens in strijd met het geldende bestemmingsplan.

Allereerst wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op het beleid dat van toepassing is op de ontwikkeling van twee woningen en een theehuis in het plangebied. Daarna worden in hoofdstuk 3 de milieu- en omgevingsaspecten beschreven die van toepassing zijn. Het daarop volgende hoofdstuk bevat de planbeschrijving (huidige en toekomstige situatie alsmede verkeer en parkeren). Hoofdstuk 5 bevat de juridische vertaling van de gewenste ontwikkeling. Daaropvolgend wordt de financiële en economische haalbaarheid van het plan toegelicht. Afgesloten wordt met het hoofdstuk over de te volgen procedure (hoofdstuk 7).

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte staan de plannen van de Rijksoverheid voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Tevens werkt het Rijk aan een eenvoudigere regelgeving. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

Conclusie
De ontwikkeling van twee vrijstaande woningen op een horeca- en agrarisch perceel (voormalig agrarisch bedrijfsperceel) speelt zich, gezien de aard en omvang van de ontwikkeling, af op lokaal niveau en heeft geen relatie met het ruimtelijke ordeningsbeleid op nationaal niveau. Geconstateerd kan worden dat het initiatief niet conflicteert met het nationaal ruimtelijk ordeningsbeleid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2011)
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Het besluit (eerste tranche) is vastgesteld op 22 augustus 2011 en is op 30 december 2011 in werking getreden. Op 1 oktober 2012 zijn enkele wijzigingen in werking getreden.

In de SVIR is vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet door de Rijksoverheid. Het gaat onder meer om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische Hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied. In het SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken.

De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd.

Conclusie
De ontwikkeling van twee vrijstaande woningen op een horeca- en agrarisch perceel (voormalig agrarisch bedrijfsperceel) speelt zich, gezien de aard en omvang van de ontwikkeling, af op lokaal niveau en heeft geen relatie met het ruimtelijke ordeningsbeleid op nationaal niveau. Geconstateerd kan worden dat het initiatief niet conflicteert met het nationaal ruimtelijk ordeningsbeleid.

Ladder voor duurzame verstedelijking
Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 Bro een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen. In de toelichting van het bestemmingsplan moet, voor zover nieuwe stedelijke ontwikkelingen plaatsvinden, een verantwoording opgenomen worden aan de hand van een drietal opeenvolgende treden (de 'ladder voor duurzame verstedelijking'). De eerste trede in deze ladder is een beschrijving dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Hierbij kan het gaan om zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten. De beide vervolgstappen uit de genoemde ladder hebben betrekking op vraag of de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied ingepast kan worden en als dat niet mogelijk is op andere locaties, die vooral goed ontsloten moeten zijn.

Conclusie
Dit bestemmingsplan voorziet in het planologisch-juridisch mogelijk maken van twee extra woningen. Daarnaast wordt het theehuis, waarvoor reeds een planologisch recht bestond, gedeeltelijk buiten de horeca-bestemming gerealiseerd. In de huidige situatie is er één bedrijfswoning aanwezig bij een horecabestemming. Deze blijft behouden, evenals de bed & breakfast. Daarentegen worden twee voormalige stallen (ca. 2.000 m²) gesloopt.

Per saldo is er sprake van een toename van twee woningen. Hiermee wordt niet voorzien in een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro (zie onder meer ABRvS 14 januari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:156). Bovendien wordt alle voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt ter plaatse van de agrarische bestemming. De totale oppervlakte aan bebouwing neemt met meer dan 50% af. Gezien het voorgaande voorziet het bestemmingsplan ook niet in een uitbreiding van het ruimtebeslag. Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk, waardoor de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is.

Omgevingsvisie Gelderland
Provinciale Staten van Gelderland hebben de Omgevingsvisie Gelderland op 9 juli 2014 vastgesteld. Nadien zijn nog enkele actualisatieplannen vastgesteld, waarvan de meest recente op 1 maart 2017 is vastgesteld. De provincie kiest er in de Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

• een duurzame economische structuur(versterking);
• het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Deze twee hoofddoelen benadrukken de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur. Zij beïnvloeden elkaar. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland.

De provinciale hoofddoelen zijn uitgewerkt en vertaald in provinciale ambities, die moeten resulteren in een divers, dynamisch en mooi Gelderland. In deze regio streven de provincie en haar partners naar de volgende vier speerpunten:

• Innovatie en economische structuurverbetering;
• Bereikbaar en verbonden;
• Sociaal economische vitaliteit en verstedelijking;
• Benutten gebiedskwaliteiten.

Conclusie
De Omgevingsvisie is concreet uitgewerkt in de hierna beschreven Omgevingsverordening Gelderland. Deze bevat concrete regels, waaraan het voorliggende initiatief moet worden getoetst, onder meer met betrekking tot het als zodanig aangeduide waardevol open landschap. De provincie is wat betreft dit aspect normerend middels de Omgevingsverordening.

Omgevingsverordening Gelderland
Provinciale Staten hebben de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld op 24 september 2014. De meest recente actualisatie van de Verordening dateert van 1 maart 2017.

De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan afstemmen op de in de verordening opgenomen regels. De regels in de verordening zijn gebaseerd op de provinciale omgevingsvisie en hebben de status van algemeen verbindende voorschriften.

Het plangebied is geheel of gedeeltelijk gelegen binnen de volgende aanduidingen:

• verwevingsgebied niet-grondgebonden veehouderij;
• tijdelijk verbod nieuwvestiging, uitbreiding en hervestiging glastuinbouw;
• intrekgebied;
• grondwaterbescherming;
• KWO-vrije en boringsvrije zone.

Beoordeling
Dit bestemmingsplan voorziet in het gedeeltelijk wijzigen van een horeca- en agrarisch perceel naar een woonperceel en in een vormverandering van het horecaperceel. Ter plaatse van de agrarische bestemming wordt de agrarische bebouwing gesloopt. Alle bestaande bebouwing wordt daarbij gesloopt en in plaats daarvan worden twee vrijstaande woningen gerealiseerd. Bovengenoemde aanduidingen met betrekking tot windenergie, veehouderij, glastuinbouw en intrekgebieden zijn voor deze ontwikkeling niet van belang. De navolgende thema's zijn voor de voorgenomen ontwikkeling wel van belang en van toepassing.

Grondwaterbescherming
Bestemmingsplannen gelegen binnen het grondwaterbeschermingsgebied mogen uitsluitend bestemmingen mogelijk maken die hetzelfde of een lager risico voor het grondwater met zich meebrengen dan de vigerende bestemming(en). De huidige situatie vergeleken met de toekomstige situatie wordt meer 'rood' weggehaald dan teruggeplaatst door de sloop van de voormalige agrarische bebouwing. Daarbij worden beide bestemmingen van 'Horeca' en 'Agrarisch - De Park' gedeeltelijk gewijzigd naar 'Wonen' en 'Groen', waarmee ook de bescherming ten behoeve van grondwater wordt verhoogd.

Romeinse Limes
De locatie is gelegen in de Romeinse Limes. De stroomgeulen vormden in de Romeinse tijd belangrijke verbindingen over het water van Nijmegen naar de noordelijke verdedigingslinie. In paragraaf 3.11 wordt verder ingegaan op de cultuurhistorische waarden van het gebied en hoe deze waarden beschermd en waar mogelijk versterkt worden.

Groene ontwikkelingszone
De groene ontwikkelingszone bestaat uit gebieden met andere bestemmingen dan natuur die ruimtelijk verweven zijn met het GNN en daar functioneel mee samenhangen en waarin wordt ingezet op versterking van die samenhang tussen inliggende en aangrenzende natuurgebieden. In paragraaf 4.2 wordt uitgebreid ingegaan op de voorgenomen ontwikkeling in combinatie met de landschappelijke inpassing van het gebied. Hier wordt ook ingegaan op hoe wordt ingezet op de versterking van de samenhang tussen inliggende en aangrenzende natuurgebieden in de omgeving van het plangebied.

Thema 'wonen'
Nieuwe woonlocaties zijn uitsluitend toegestaan wanneer dit in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief/Kwantitatieve Woonprogramma past. De gemeente Overbetuwe heeft haar woningbouwprogramma, zowel kwalitatief als kwantitatief, vastgesteld in de Woonagenda Overbetuwe 2020. Zie daarover nader paragraaf 2.3. Er wordt maatwerk binnen het woningaanbod geleverd, een belangrijk speerpunt in beide woningbouwprogramma's.

Dit bestemmingsplan maakt twee extra, vrijstaande woningen mogelijk na sloop van twee grote loodsen met een maximum oppervlak van 2.000 m². In combinatie met bedrijfsbeëindiging conform het beleid inzake functieveranderingen (zie nader paragraaf 2.3) levert dit bouwrechten op voor twee vrijstaande woningen. De twee extra woningen passen in kwantitatief opzicht binnen het vastgestelde woningbouwprogramma. Het plangebied betreft een geschikte woningbouwlocatie in een gebied met verspreid liggende woningen in een relatief open agrarisch gebied. Ook is de locatie op korte afstand van de bebouwde kom gelegen. Door de ligging in een landelijk woonmilieu, is het plangebied een aantrekkelijke woonlocatie.

De ontwikkeling past in het Kwalitatief/Kwantitatieve Woonprogramma en voldoet daarmee aan het provinciaal woningbouwbeleid.

Conclusie
Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de Omgevingsverordening Gelderland.

Toekomstvisie 2020+ Overbetuwe verbindt..
Op 8 september 2009 heeft de gemeenteraad van de gemeente Overbetuwe de 'Toekomstvisie 2020, Overbetuwe verbindt..' vastgesteld. De Toekomstvisie+ van Overbetuwe is het kader voor de ontwikkeling van de gemeente Overbetuwe tot 2020. De visie geeft een richting voor de ruimtelijke, maatschappelijke en economische ontwikkeling. De geschetste identiteit kan bijdragen aan het behouden en aantrekken van inwoners en bedrijven. De visie kan mensen inspireren en motiveren die werken aan stedenbouw, sport, ondernemerschap, onderwijs, openbare ruimte, welzijnswerk en dergelijke. De visie is tenslotte ook een duidelijke positionering naar andere gemeenten en partners; het geeft Overbetuwe een eigen gezicht in de regio. De Toekomstvisie+ omvat het gehele gemeentelijke beleidsterrein. Voor wat betreft de ruimtelijke onderdelen is de Toekomstvisie+ te zien als structuurvisie in de zin van artikel 2.1 van de Wro voor het grondgebied van de gemeente Overbetuwe. In de toekomstvisie zijn de aspecten leefomgeving, vergrijzing, economische gesteldheid (werk en werkgelegenheid) en duurzaamheid opgenomen om een gewenste identiteit uiteen te zetten.

Conclusie
Een belangrijke opgave is het behoud en de versterking van de eigenheid en kenmerken van het landschap (opgave 1). Het plangebied maakt deel uit van deelgebied De Park van Park Lingezegen, dat geprojecteerd is op het aloude rivierenlandschap van de Betuwe. De natuurlijke ondergrond van Park Lingezegen is naar geologische begrippen zeer jong. Het overgrote deel is omstreeks 10.000 jaar geleden gevormd in het Holoceen. In het Holoceen is de zogenaamde Betuwe Formatie gevormd. Het gebied is een typisch rivierenlandschap en bestaat voornamelijk uit twee landschapstypen; de oeverwallen en komgebieden. De oeverwallen zijn natuurlijke hooggelegen landschapsvormen die ontstaan langs meanderende rivieren. Het landschap van de oeverwallen is verdicht en kleinschalig.

Kenmerkend is verder de veelheid aan landelijke wegen met clusters aan vrijstaande woningen en (voormalige) boerderijen. Na de tweede Wereldoorlog werden de oeverwallen en kommen intensiever gebruikt door extensieve landbouw, veroorzaakt door de invoering van ruilverkavelingsplannen. Nieuwe, veelal rechte, wegen zijn aangelegd waarlangs de (wederopbouw) boerderijen zijn gebouwd. Belangrijk is dat de kleinschaligheid van het landschap behouden blijft. Ook de contrasten tussen de open agrarische landschappen en de verdichte bebouwingsclusters zoals buurtschappen, dienen behouden te blijven of te worden versterkt.

In dit bestemmingsplan wordt een bouwperceel met een agrarische en een horecabestemming gedeeltelijk gewijzigd ten behoeve van twee nieuwe vrijstaande woningen. Samen met de reeds bestaande woning vormen deze twee woningen een boerenerf. De hoeveelheid bebouwing in het plangebied neemt door de ontwikkelingen af. Er ontstaan twee kleinschalige woonpercelen en een groter erf met een woning, bed & breakfast en theehuis. De percelen worden landschappelijk ingepast. De ontwikkeling draagt bij aan het behoud c.q. de ontwikkeling van het karakteristieke kleinschalige landschap en Park Lingezegen. Bij de landschappelijke inrichting wordt rekening gehouden met het 'Kwaliteitskader bebouwing van Park Lingezegen' en daarmee de karakteristieken van het plangebied.

Gezien het voorgaande draagt het plan bij aan één van de centrale opgaven van de Toekomstvisie+.

Woonagenda Overbetuwe 2020
In de Woonagenda 2020 verwoordt de gemeente Overbetuwe haar doelen en ambities op het gebied van wonen. Als basis voor deze woonagenda is een opgavennotitie opgesteld. Deze woningmarktanalyse geeft zicht op huidige en toekomstige kansen en knelpunten en is het startpunt voor de uitwerking van de woonagenda. De woonagenda bevat geen gedetailleerd uitvoeringsprogramma, maar de koers waarbinnen de komende jaren plannen voor kernen en locaties kunnen worden uitgewerkt. De ontwikkelingen die de komende jaren afkomen op de gemeente (vergrijzing, gezinsverdunning) vragen om meer variatie in het woonaanbod. Over het algemeen zijn inwoners tevreden over hun woonsituatie. Niet voor iedereen is het echter even makkelijk om een woning naar wens te vinden. De gemeente wil over voldoende woningen met de juiste kwaliteit beschikken om huishoudens de gewenste stappen in hun wooncarrière te laten maken. Dat wil zeggen voor iedere stap in de levensloop een geschikt woonalternatief.

Accentpunten zijn:

• Aandacht voor urgente huisvestingsnood: inzetten op geschikte woningen voor bijzondere doelgroepen;
• Betaalbaarheid en beschikbaarheid: meer betaalbare huurwoningen beschikbaar;
• Wijs omgaan met de bestaande woningvoorraad: inzetten op verduurzaming;
• Een levensloopvriendelijke gemeente: langer thuis wonen en er op uit;
• Een gezonde woningmarkt in balans: prioriteren én versnellen van onze woningbouwplannen.

Het aantal huishoudens binnen de gemeente neemt in de periode 2015-2040 naar verwachting toe met ca. 2.250. Tot 2025 is een uitbreiding van de woningvoorraad met 1.400 woningen nodig voor het oplossen van bestaande tekorten en het opvangen van de autonome huishoudengroei.

Variatie in het woonaanbod is bij realisatie van nieuwbouw een speerpunt. De grootste vraag bestaat naar woningen voor starters en ouderen. Een ander uitgangspunt is dat nieuwe woningen zoveel mogelijk levensloopbestendig worden gebouwd. De gemeente legt het accent op het bestaande bebouwde gebied: kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad en mogelijkheden voor inbreiding en intensivering, bijvoorbeeld door functieverandering. Daarnaast blijft nieuwbouw nodig om in te spelen op de ambities. Doel van de nieuwbouw is, naast het in de pas lopen met die groei van het aantal huishoudens, meer variatie in het woonaanbod te realiseren en beter aan te sluiten op de kwalitatieve behoefte.

Conclusie
Het gemeentelijk beleid als vastgelegd in de Woonagenda 2020, is gericht op kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en op mogelijkheden voor inbreiding en intensivering. Dit bestemmingsplan maakt twee extra vrijstaande burgerwoningen in het buitengebied mogelijk.

In de Woonagenda heeft de gemeente haar woningbouwprogramma niet alleen kwalitatief, maar ook kwantitatief vastgelegd voor de periode tot en met 2020. Dit programma vormt een uitwerking van het door Gedeputeerde Staten van Gelderland vastgesteld Kwalitatief Woonprogramma en de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave voor wonen in de regio. Op regionaal niveau zijn afspraken gemaakt met betrekking tot het toevoegen van woningen per gemeente. Overbetuwe heeft een rol in het opvangen van de regionale woningbehoefte door de toenemende druk vanuit het stedelijk gebied van Arnhem en Nijmegen. Uit de woningbouwopgave, die in hoofdstuk 8 van de Woonagenda is vastgelegd, blijkt dat er tot 2020 nog ruimte is om ca. 1.000 woningen te realiseren.

Dit bestemmingsplan voorziet in het toevoegen van twee extra vrijstaande woningen middels het slopen van twee groten loodsen met een maximum oppervlak van 2.000 m². In combinatie met bedrijfsbeëindiging conform het beleid inzake functieveranderingen levert dit bouwrechten op voor twee vrijstaande woningen. De twee extra woningen passen kwantitatief binnen het vastgestelde woningbouwprogramma.

Ook kwalitatief is gekeken naar de gewenste situatie. Er is rekening gehouden met de ligging van het erf ten opzichte van het Park Lingezegen, de landschappelijke en stedenbouwkundige structuren en karakteristieken van de locatie en de omgeving, en de karakteristieken van de erven in de omgeving. Bovendien ligt het plangebied op een aantrekkelijke woonlocatie in het buitengebied, maar op korte afstand van de bebouwde kom van Elst.

Realisatie van de twee woningen op dit perceel past zowel in kwantitatief als in kwalitatief zin in de beleidslijn en daarmee is de ontwikkeling in overeenstemming met de gemeentelijke Woonagenda.

Beleidsregel 'Functiewijziging en nieuwvestiging in het buitengebied'
De beleidsregel 'Functiewijziging en nieuwvestiging in het buitengebied' uit 2008 bestaat uit regels, een toelichting en een gebiedstypenkaart. De beleidsregel bevat het toetsingskader voor concrete verzoeken om functiewijzigingen in het buitengebied.

Conclusie
Dit bestemmingsplan voorziet in een functiewijziging in het buitengebied: de huidige agrarische bedrijfs- en horecabestemming worden gewijzigd in een woon- en groenbestemming. Volgens de beleidsregel is het plangebied gelegen in 'bijzonder gebied'. Artikel 5 van de beleidsregel bevat regels voor dit gebiedstype.

De beleidsregel biedt mogelijkheden om een functiewijziging naar wonen in deze gebieden toe te staan. Uitgangspunt is een reductie van bebouwing met tenminste 50%. Indien 1.500-3.000 m² aan bebouwing wordt gesloopt kan medewerking worden verleend aan de realisatie van maximaal drie nieuwe woningen, naast de bestaande woningen. Er kan ook gecombineerd worden met bestaande woningen. Wanneer bijvoorbeeld een bestaande woning gehandhaafd blijft, mogen er nog twee woningen gebouwd worden. Per saldo is dan in de nieuwe situatie ook sprake van drie woningen. Dit is hier het geval: naast de bestaande (bedrijfs) woningen worden er twee nieuwe woningen gerealiseerd. Er wordt maximaal 2.000 m² aan bebouwing gesloopt.

Voorwaarde is dat de nieuwe woningen een inhoud van minimaal 400 m³ en maximaal 600 m³ hebben. In dit geval hebben beide woningen een inhoud van (maximaal) 600 m³. De wijziging past daarmee in de beleidslijn, die met deze beleidsregel is beoogd. Het uitgangspunt, dat een reductie van minimaal 50% wordt bereikt, wordt in acht genomen, ook met de toevoeging van enkele kleinschalige gebouwen op het horecaperceel.

Dit bestemmingsplan past gezien het voorgaande in de met de beleidsregel 'Functiewijziging en nieuwvestiging in het buitengebied' beoogde doelstellingen.

Landschapsontwikkelingsplan Overbetuwe (LOP) en Kwaliteitskader bebouwing Park Lingezegen
In hoofdstuk 2 van het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) uit 2009 zijn de (algemene) doelstellingen en gebiedsspecifieke opgaven voor Overbetuwe geformuleerd. De hoofddoelstelling betreft het ontwikkelen van een sterke samenhangende landschappelijke structuur met een eigen Betuwse identiteit, die tegenwicht biedt aan de verstedelijking en waarbij belangrijke landschappelijke waarden duurzaam in stand worden gehouden.

Het LOP schrijft voor dat de plannen van het Park Lingezegen, waar het plangebied in is gelegen, in zijn geheel worden overgenomen. Dit is een park van 1.500 hectare op het grondgebied van de gemeenten Overbetuwe en Lingewaard. In drie rapportages wordt ingegaan in de gewenste ruimtelijke kwaliteit van Park Lingezegen. In de rapportage 'Kwaliteitskader bebouwing Park Lingezegen' wordt ingegaan op het beoordelingskader voor nieuwe bebouwing en de aanpassing van bestaande bebouwing in Lingezegen.

Voor het landschapsontwerp van Park Lingezegen is telkens het bestaande landschap met zijn bijzondere geschiedenis de basis geweest. Bijzondere landschappelijke en cultuurhistorische elementen zijn uitgelicht en versterkt. Hierdoor wordt in de toekomst in het gehele park het beeld van een karakteristiek stukje Betuwe opgeroepen.

Beoordeling
Het plangebied ligt in deelgebied 'De Park'. In dit deelgebied zijn functieveranderingen naar wonen en/of recreatie mogelijk. In ruil voor de functieverandering naar wonen of recreatie worden verbeteringen aan erven aangebracht, die bijdragen aan de beleving van Park Lingezegen en die aansluiten bij het streefbeeld.

Op basis van eerder genoemde beleidsstukken is een inrichtings- en beeldkwaliteitsplan opgesteld voor Grote Molenstraat 108 door Agroplan. In deze paragraaf wordt globaal ingegaan op het inrichtingsplan. Voor de complete rapportage wordt verwezen naar Bijlage 2 (inrichtings- en beeldkwaliteitsplan, inclusief toelichting daarop).

Inrichtingsplan
Om de centraal gelegen groene ruimte komt een haag te staan van ca. 1 meter hoog. In deze ruimte worden morellen geplaatst als verwijzing naar de boomgaarden die in de omgeving gestaan hebben. Bij het hoofdgebouw, de bestaande woning, komt ter hoogte van de toegangsweg een solitaire boom te staan. Dit is ook ter markering van de hoekpunten van het erf (zoals aangegeven bij de bebouwingsprincipes). Dit kan een linde, kastanje of walnoot zijn (zie afbeelding 3).

Op de locatie is er bij de nieuwe woningen geen sprake van een duidelijke voor- en achterzijde: één zijde grenst aan de centrale groene ruimte en één zijde richt zich op het landschap. De zijden die grenzen aan de centrale ruimte maken ruimtelijk gezien onderdeel uit van het erf. De erfafscheiding bestaat hier dan ook uit een haag van ca. 1 meter, zodat de woningen zichtbaar onderdeel uitmaken van het erf. De zijden die grenzen aan het landschap worden ook begrensd door een lage haag. Dit is mogelijk omdat er aan de buitenzijde van het perceel al een elzenhaag aanwezig is. Deze elzenhaag vormt al het bestaande landschappelijke kader van de locatie. De erfafscheidingen tussen de woningen onderling en tussen de verschillende functies zal bestaan uit een hogere haag. Dit kan een haag zijn die past bij een tuin. Te denken valt aan een ligusterhaag. Conifeer- en naalboomachtige hagen zijn niet passend.

Door sloop van de bestaande voormalige kippenschuren verdwijnt een groot bebouwd oppervlak. Daarvoor komen er twee woningen terug die een veel kleinere oppervlakte hebben en wordt het erf groener ingericht, namelijk met een centrale groene ruimte, groene erfafscheidingen, solitaire bomen etc. De verharding blijft beperkt tot de bestaande verharding nabij de bestaande woningen en de te behouden bijgebouwen. Daarnaast komt er bij de kapschuur extra verharding te liggen voor het in- en uitrijden van de tractor en de maaimachine. nabij het centrale groene erf wordt een theehuis opgericht met mogelijk een kleinschalig terras op de bestaande verharding. Bij de woningen zal de oppervlakte aan verharding ook beperkt blijven, namelijk uitsluitend inritten en een enkel terras. Een groot deel aan verharding verdwijnt door de sloop van de schuren. Hiervoor komt maar een klein deel terug.

In het schetsontwerp is te zien dat er morellen worden geplaatst die zijn omgeven door een lage haag; een beukenhaag. De hagen aan de buitenzijde van de nieuwe woningen bestaan uit veldesdoornhagen. Deze sluiten meer aan op het landschap. Op het erf zullen daarom ook bij de nieuwe woningen, de bestaande woning en het theehuis solitairen worden geplaatst. Bij de nieuwe woningen en het theehuis kunnen dit walnoten en/of lindes zijn. Bij de bestaande woning kan dit een (rode) beuk zijn om de entree van het erf te markeren.

Afbeelding 3: Globale landschappelijke inpassing (Bron: Agroplan)

Door op deze manier het plangebied in te passen wordt voldaan aan de uitgangspunten uit het 'Landschapsontwikkelingsplan Overbetuwe (LOP)' en 'Kwaliteitskader bebouwing Park Lingezegen'. Voor deze ontwerpprincipes (ook na functieverandering) geldt dat deze ook gebaseerd zijn op de landschappelijke- en stedenbouwkundige (cultuurhistorische) principes en kaartmateriaal van de omgeving.

Conclusie
Na realisatie van de landschappelijke inpassing en de beoogde ontwikkeling, ontstaat een nieuw ensemble van bebouwing, erf en groen, dat passend is in de omgeving en bijdraagt aan de doelstellingen van het 'Landschapsontwikkelingsplan Overbetuwe (LOP)' en 'Kwaliteitskader bebouwing Park Lingezegen'.

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r. wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.(-beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een gevoelig natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom vanaf 1 april 2011 ook bij kleine bouwprojecten zoals het onderhavige beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is.

Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is, dient bepaald te worden (1) of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, (2) of de ontwikkeling in een gevoelig gebied ligt en (3) of er belangrijke milieugevolgen zijn.

1. 1. In het plangebied worden juridisch-planologisch twee extra woningen gerealiseerd op een gedeelte van een bestaande horeca- en agrarisch perceel. Ook wordt een theehuis opgericht binnen de bestaande horecabestemming. Er is daarmee geen sprake van een overschrijding van de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r..
2. 2. In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat wordt verstaan onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Uit paragraaf 3.10 (Flora en Fauna) van de toelichting volgt dat het plangebied niet ligt in een gebied dat beschermd wordt op basis van de natuurwaarden. Daarnaast is er geen sprake van externe werking op het Natuurnetwerk Nederland, een Vogel- of Habitatrichtlijngebied of overig beschermd natuurgebied. Het plangebied behoort niet tot een waterwinlocatie of waterwingebied. Wel ligt Grote Molenstraat 108 in een grondwaterbeschermingsgebied. Negatieve effecten vanwege het plan op het grondwaterbeschermingsgebied zijn op voorhand uitgesloten. Ten slotte behoort het plangebied niet tot een gebied waarbinnen een Rijksmonument ligt of tot een Belvédèregebied.
   Het plan heeft derhalve geen negatieve effecten op gevoelige gebieden.
3. 3. In de overige paragrafen van dit hoofdstuk zijn de verschillende relevante milieueffecten beschouwd. Hieruit blijkt dat er door onderhavig bestemmingsplan geen sprake zal zijn van nadelige milieugevolgen, zowel afzonderlijk als gezamenlijk bezien. Voor de onderbouwing per onderdeel wordt verwezen naar de afzonderlijke paragrafen.

Conclusie
Dit bestemmingsplan voorziet in het wijzigen van de huidige agrarische en een horecabestemming in een woon- en groenbestemming en in het toevoegen van een theehuis binnen de bestaande horecabestemming. Zoals in bovenstaande opsomming blijkt, is er gezien de kleinschalige omvang van de ontwikkeling geen sprake van een overschrijding van de drempelwaarden en zijn er geen belangrijke nadelige milieugevolgen. Negatieve effecten op een gevoelig gebied zijn op voorhand uitgesloten. Gezien het voorgaande is het dan ook niet noodzakelijk om een m.e.r.(-beoordeling) uit te voeren.

In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgelegd dat, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (rail- en weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Alle wegen hebben geluidzones, met uitzondering van:

• wegen die in een als 'woonerf' aangeduid gebied liggen;
• wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

Beoordeling
Dit bestemmingsplan voorziet in het realiseren van twee extra woningen buiten de bebouwde kom. Daarmee worden nieuwe geluidsgevoelige objecten mogelijk gemaakt.

Artikel 74 van de Wet geluidhinder schrijft voor dat een weg een zone heeft die zich uitstrekt vanaf de as van de weg tot de volgende breedte aan weerszijden van de weg in buitenstedelijk gebied voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken of een of twee sporen van 250 meter. Het plangebied bevindt zich op ruim 260 meter van de Grote Molenstraat, waardoor een toets aan de Wet geluidhinder niet noodzakelijk is. De toegangsweg vanaf de Grote Molenstraat tot aan het perceel betreft een doodlopende weg, uitsluitend naar het plangebied.

Een akoestisch onderzoek wordt dan ook niet nodig geacht.

Conclusie
Vanuit akoestisch oogpunt zijn op voorhand geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling van twee woningen te verwachten.

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5). Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Er is geen relevantie als aannemelijk kan worden gemaakt, dat de luchtkwaliteit "niet in betekenende mate" aangetast wordt. Daartoe is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels vastgelegd zijn die betrekking hebben op het begrip NIBM.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoren woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Beoordeling
Dit bestemmingsplan voorziet in het gedeeltelijk wijzigen van de huidige agrarische en horecabestemming in een woon- en groenbestemming. Daarbij worden twee extra woningen mogelijk gemaakt en wordt de milieuvergunning voor het houden van 300 schapen ingetrokken. Het toevoegen van twee woningen valt onder de in de regeling NIBM opgenomen lijst met categorieën van gevallen. De luchtkwaliteit wordt daarom niet in betekenende mate aangetast met de voorgestane ontwikkeling en een luchtkwaliteitonderzoek is niet noodzakelijk. Het toevoegen van een theehuis aan de bestaande horecabestemming is, gelet op de aard en omvang van deze ontwikkeling, zodanig kleinschalig dat hiervan op voorhand kan worden geconstateerd dat dit niet in betekenende mate bijdraagt. Derhalve is op voorhand voldoende aannemelijk dat de beoogde ontwikkelingen, zowel afzonderlijk als cumulatief, niet in betekenende mate bijdragen en een luchtkwaliteitsonderzoek daarom niet noodzakelijk is.

Conclusie
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Bij de planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen van bestaande en toekomstige bedrijven om zodoende de kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Bij milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde Lijst van Bedrijfsactiviteiten (VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009). Hierin wordt per bedrijfssoort aangegeven welke milieu-invloed (in de vorm van geur, stof, geluid en gevaar) hiervan kan uitgaan en welke indicatieve afstand hierbij (minimaal) in acht genomen worden. Deze afstanden kunnen als basis worden gehanteerd, maar zijn indicatief. Hiervan kan gemotiveerd worden afgeweken. In het algemeen wordt door middel van het aanbrengen van een zonering (afstand) tussen bedrijvigheid en woonbebouwing de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden.

Onderscheid wordt gemaakt in twee omgevingstypen, uitgaande van het principe van functiescheiding: rustige woonwijk c.q. rustig buitengebied en gemengd gebied. In gemengd gebied worden de richtafstanden één afstandsstap verlaagd.

Beoordeling
Het plangebied behoort gezien de aard van de omgeving tot het gebiedstype 'rustig
buitengebied'. De reguliere richtafstanden zijn daarom van toepassing. Het bestemmingsplan voorziet in het toevoegen van gevoelige objecten, namelijk twee woningen. Het plan maakt met het toevoegen van een theehuis tevens een nieuwe milieubelastende functies mogelijk. De omvang van het bestemmingsvlak 'Horeca' wijzigt ook. Derhalve wordt de beoogde situatie in zijn geheel beschouwd, waarbij ook de afstand van de horecavoorzieningen ten opzichte van de nieuwe woningen van belang is.

In de omgeving van het plangebied bevinden zich enkele bedrijven. In de navolgende tabel wordt dit weergegeven en wordt getoetst of de nieuwe woningen binnen de richtafstand liggen. Overige bedrijven bevinden zich op meer dan 300 meter afstand van de beoogde woonpercelen.

^{Tabel 1: bedrijven en milieuzonering}

Uit het overzicht blijkt dat bij de nieuwe woningen wordt voldaan aan alle richtafstanden ten opzichte van omliggende bedrijven. Daarbij zijn diverse woonbestemmingen op kortere afstand van de bedrijven gelegen, dan Grote Molenstraat 108. Ook ten aanzien van de horeca-activiteiten binnen het plangebied wordt voldoende afstand (minimaal 10 meter) in acht genomen.

Binnen een afstand van 200 meter van het plangebied zijn geen woningen gelegen. Externe werking van de horecafuncties in het plangebied, waarvoor zoals aangegeven een richtafstand van 10 meter geldt, is voor het overige dan ook niet aan de orde.

Conclusie
Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling van twee extra woningen in het plangebied. Omliggende functies worden niet belemmerd en er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in het plangebied. Ook het toevoegen van een theehuis en wijzigen van de bestemmingsgrenzen van 'Horeca', leidt niet tot hinder voor de woningen in het plangebied of overige woningen.

Op 1 januari 2007 is de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) in werking getreden. Deze wet vormt het toetsingskader voor vergunningen op grond van de Wet milieubeheer, waar het gaat om geurhinder veroorzaakt door het houden van dieren. Daarnaast is de wet van belang in verband met de zogenoemde 'omgekeerde werking' in het kader van de ruimtelijke ordening.

De Wgv kent een aantal standaardnormen. Daarnaast hebben gemeenten de mogelijkheid gekregen om binnen een wettelijk bepaalde bandbreedte van deze standaardnormen af te wijken. Op deze wijze kan de gemeente een geurhinderbeleid vaststellen, dat is afgestemd op de plaatselijke situatie. Voor het plangebied en omgeving is geen gemeentelijke verordening vastgesteld.

Naast de Wgv is sinds 1 januari 2013 ook het Activiteitenbesluit milieubeheer van belang in het kader van de omgekeerde werking. De meeste veehouderijen vallen sindsdien onder de werking van het Activiteitenbesluit. Het Activiteitenbesluit vormt voor wat betreft de 'omgekeerde werking' het toetsingskader voor deze veehouderijen.

Beoordeling
Dit bestemmingsplan voorziet in het gedeeltelijk wijzigen van een agrarische en horecabestemming naar een woonbestemming. De milieuvergunning voor het houden van 300 schapen wordt ingetrokken en er worden twee extra woningen mogelijk gemaakt aan de zuidwestkant van het plangebied. Daarmee wordt voorzien in nieuwe geurgevoelige objecten. De dichtstbijzijnde veehouderij betreft een melkveehouderij op De Park 4 (ruim 230 meter afstand). Er wordt ruimschoots voldaan aan de vaste afstanden vanuit de Wgv. Er is dan ook geen sprake van belemmering van veehouderijen. Verder is aannemelijk dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat met betrekking tot geurhinder. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Conclusie
Er zijn vanuit het aspect geurhinder geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

De bodemkwaliteit vormt een belangrijk aspect bij bouwontwikkelingen. Ook in het kader van functiewijziging en herinrichting vormt de bodemkwaliteit een belangrijke afweging. Daarnaast bevat de Bouwverordening een verbod voor het bouwen van bouwwerken, waarin mensen permanent of nagenoeg permanent verblijven (zoals woningen) op verontreinigde grond.

Beoordeling
Dit bestemmingsplan voorziet in het gedeeltelijk wijzigen van een agrarische en horecabestemming naar een woonbestemming. Daarbij worden twee extra woningen gerealiseerd. Ook wordt een theehuis mogelijk gemaakt. De functiewijziging naar 'wonen' leidt tot een gevoeliger functie in het plangebied. Een onderzoek naar de bodemkwaliteit is ten aanzien van de woningen noodzakelijk. Voordat een omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen wordt verleend, dient een verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Op voorhand zijn er gezien het huidige gebruik geen belemmeringen voor het beoogde gebruik te verwachten.

Conclusie
Op voorhand zijn er wat betreft het aspect bodemkwaliteit geen belemmeringen voor het beoogde gebruik te verwachten. Voordat een omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen wordt verleend, dient een verkennend bodemonderzoek plaats te vinden.

Beleid en normstelling
Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de veiligheidsrisico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. Deze externe veiligheidsrisico's dienen te worden beoordeeld voor twee risiconormen, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Voor beide risiconormen geldt hoe groter de afstand tussen planontwikkeling en risicobron, des te kleiner zal de impact van het plan zijn op de hoogte van het risico.

Plaatsgebonden risico
Het plaatsgebonden risico heeft tot doel om hetzelfde minimale beschermingsniveau te bieden voor iedere burger in Nederland. Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn etc.), waarbij de 10^-6 contour (kans van 1 op 1 miljoen op overlijden) de maatgevende grenswaarde is.

Groepsrisico
Het groepsrisico is een afwegingsinstrument dat tot doel heeft een bewuste afweging te stimuleren over het risico op een ongeval met een groot aantal slachtoffers. Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt afgezet tegen de kans daarop. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm).

Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken.

Samen met de hoogte van groepsrisico moeten andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de regionale brandweer.

Beoordeling
De ontwikkeling betreft het realiseren van twee woningen ter vervanging van een aantal loodsen, alsmede een kleinschalig theehuis, waarvoor planologisch al een recht bestaat. In het vigerende bestemmingsplan is het plangebied bestemd als 'Horeca' en 'Agrarisch'. Op basis van de risicokaart van de provincie Gelderland is een inventarisatie gemaakt van de risicobronnen in en rondom het plangebied, die een extern veiligheidsrisico kunnen veroorzaken. In afbeelding 4 is een uitsnede opgenomen van de provinciale risicokaart.

Afbeelding 4: uitsnede risicokaart (geraadpleegd op 4 mei 2017), met het plangebied in de zwarte cirkel

De informatie van de provinciale risicokaart levert de volgende inzichten op.

Risicovolle inrichtingen
Rondom het plangebied zijn geen inrichtingen aanwezig met een extern veiligheidsrisico.

Buisleidingen
Rondom het plangebied zijn geen buisleidingen aanwezig met een extern veiligheidsrisico.

Transportroutes
De spoorlijn Arnhem - Nijmegen ligt op ± 560 meter van het plangebied en de Betuweroute op ± 3.700 meter. Op basis van de regeling basisnet en de provinciale risicokaart is vastgesteld dat de plaatsgebonden risicocontour 10^-6 van beide risicobronnen niet over het plangebied ligt.

Ten aanzien van het groepsrisico is het plangebied alleen gelegen binnen het invloedsgebied van de spoorlijn Arnhem - Nijmegen en de Betuweroute. Ontwikkelingen binnen het invloedsgebied hebben mogelijk invloed op de hoogte van het groepsrisico. De afstand tussen het plangebied en beide risicobronnen is echter dermate groot (groter dan 200 meter), dat de wetgever heeft aangegeven dat het groepsrisico alleen beperkt verantwoord hoeft te worden. Hierdoor hoeft niet de hoogte van het groepsrisico in beeld gebracht te worden, maar enkel nog de aspecten zelfredzaamheid en beheersbaarheid.

Verantwoording groepsrisico
Het plangebied ligt in het invloedsgebied groepsrisico van een tweetal risicobronnen. Conform vigerende wetgeving moet de gemeente hierdoor het groepsrisico verantwoorden. Meer specifiek gaat het om de wettelijke verplichting op grond van Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) artikel 7 en 9, vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de spoorlijn Arnhem - Nijmegen en de Betuweroute. Doordat het plangebied op meer dan 200 meter van beide transportroutes ligt, hoeft enkel ingegaan te worden op de bestrijdbaarheid en de zelfredzaamheid. Hierop heeft de Veiligheidsgezondheidsregio Gelderland Midden (VGGM) op 3 mei 2017 (kenmerk 170503-0015) het volgende geadviseerd: Het plangebied is gelegen op grote afstand van de aanwezige risicobronnen en het betreft een dunbevolkt gebied. De VGGM ziet op basis daarvan dan ook geen reden om nader te adviseren over de mogelijkheden voor de rampbestrijding en zelfredzaamheid.

Bestrijdbaarheid
Bij een calamiteit zal de brandweer zich inzetten om effecten ten gevolge van het incident met toxische stoffen te beperken. Deze inzet zal voornamlijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer ricgt zich dan niet direct op het bestrijden van de effecten in of nabij het plangebied. De mogelijkheden voor bestrijdbaarheid worden daarom verder niet in beschouwing genomen.

Zelfredzaamheid
Bij een calamiteit is het belangrijk dat de aanwezigen in het plangebied worden geïnformeerd hoe te handelen bij een incident. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde waarschuwings- en alarmeringspalen (WAS-palen) en NL-alert. Bij een scenario waarin toxische stoffen vrijkomen, is het advies om te schuilen in een gebouw, waarvan ramen, deuren en ventilatie gesloten kunnen worden. Aangezien het plangebied goed te ontvluchten is van de risicobron af en er een handelingsperspectief gegeven wordt via NL-alert, zijn de mogelijkheden voor zelfredzaamheid voldoende.

Conclusie
Het plangebied ligt buiten de plaatsgebonden risicocontour 10^-6 van een inrichting, buisleiding en transportroute met een extern veiligheidsrisico. De plaatsgebonden risicocontour van de diverse risicobronnen vormt geen belemmering voor de realisatie van het plan.

Ten aanzien van het groepsrisico is het plangebied alleen gelegen binnen het invloedsgebied van de spoorlijn Arnhem - Nijmegen en de Betuweroute. Op basis van de beperkte verantwoording groepsrisico, ka worden geconcludeerd dat het plan geen significant effect heeft op het groepsrisico, dan wel op de mogelijkheden voor rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

Het aspect externe veiligheid vormt daarmee geen belemmering voor het plan.

Het verrichten van werkzaamheden in de nabijheid van hoogspanningsmasten, warmwaterleidingen e.d. kan gevaar met zich meebrengen. Om dit gevaar zoveel mogelijk te beperken dient de leidingbeheerder aan te geven onder welke voorwaarden de werkzaamheden veilig plaats kunnen vinden.

Conclusie
In of nabij het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en/of leidingen gelegen. Er is dan ook geen sprake van belemmeringen.

Rijksbeleid
Nationaal waterplan
In december 2015 heeft het kabinet het Nationaal Waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016-2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water, en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiertoe worden genomen.

Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet, die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

Provinciaal beleid
Provinciaal Waterplan
In het Waterplan Gelderland is het waterbeleid beschreven aan de hand van een aantal thema's, zoals landbouw, wateroverlast, watertekort, natte natuur, grondwaterbescherming en hoogwaterbescherming. Voor deze thema's is beschreven welke doelstellingen voor 2027 en 2015 er liggen. Daarbij is beschreven hoe wij voor de planperiode de uitvoering van acties zien om die doelstellingen te bereiken. Bij sommige thema's gelden aanvullende waterdoelstellingen voor specifieke waterhuishoudkundige functies.

In het kort zijn de belangrijkste doelstellingen voor de planperiode:

• voor de 35 gebieden van de TOP-lijst is het Gewenste Grond- en Oppervlaktewater Regiem (GGOR) bestuurlijk vastgesteld en zijn de maatregelen voor herstel uitgevoerd;
• de maatregelen voor herstel van de wateren van het hoogste ecologisch niveau (HEN-wateren) zijn uitgevoerd;
• de natte ecologische verbindingszones zijn gerealiseerd, tenzij onvoldoende financiële middelen beschikbaar zijn;
• wateroverlast vanuit het regionale watersysteem wordt voorkomen door inrichting van waterbergingsgebieden en verruiming van watergangen;
• in het stedelijk gebied is urgente wateroverlast opgelost;
• de zwemwateren voldoen als minimum aan de categorie aanvaardbaar;
• toekomstvast hoogwaterbeleid.

Waterschap Rivierenland
Waterbeheerplan 2016-2021
Dit plan, vastgesteld op 27 november 2015, gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkwantiteit, waterkwaliteit, waterkering en waterketen. In het Waterbeheerplan staat wat Waterschap Rivierenland de komende periode gaat doen om inwoners van het rivierengebied veiligheid en voldoende schoon en mooi water in sloten en plassen te kunnen blijven bieden. Het plan is in samenwerking met onder meer de gemeente Overbetuwe opgesteld.

Keur Waterschap Rivierenland 2014
Voor waterhuishoudkundige ingrepen is de 'Keur Waterschap Rivierenland 2014' van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen, die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden om handelingen te verrichten waardoor het onderhoud, aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd, zonder een ontheffing van het Waterschap. De wateren en waterkeringen waarop de keur van toepassing is zijn vastgelegd in de legger wateren.

Realisatie van nieuwe bebouwing en/of verhard oppervlak moet hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. Bij het toevoegen van bebouwing of verharding geldt een compensatieplicht. Er geldt een eenmalige vrijstelling van de compensatieplicht wanneer minder verharding dan 500 m² in stedelijk gebied of minder dan 1.500 m² in landelijk gebied wordt toegevoegd.

Gemeente Overbetuwe
Waterplan Overbetuwe
In 2008 heeft de gemeente Overbetuwe in samenwerking met het Waterschap Rivierenland het Waterplan Overbetuwe vastgesteld. Het waterbeheerplan van het waterschap is recent geactualiseerd (zie hierboven), eveneens in samenwerking met onder meer de gemeente Overbetuwe. Beide plannen gelden echter naast elkaar.

In het Waterplan Overbetuwe wordt het beleidskader geschetst en worden concrete maatregelen voor het watersysteem uitgewerkt. Naast het waterplan wordt parallel een Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) opgesteld waarin de maatregelen voor de riolering (waterketen) worden uitgewerkt.
Met het opstellen van een waterplan wordt inzicht gegeven in de relevante wateropgaven voor de gemeente Overbetuwe, zoals:

• wateroverlast, het zoeken van oplossingen om wateroverlast tegen te gaan;
• waterkwaliteit, het onderzoeken van mogelijkheden voor het verbeteren van de waterkwaliteit;
  grondwater, het inventariseren van grondwateroverlast;
• beleving van water, burgers betrekken bij water;
• afspraken en taken van waterschap en gemeente.

In het waterplan is een RO-attentiekaart per kern opgenomen en een overzichtskaart van de gehele gemeente.

Watertoets
Dit bestemmingsplan voorziet in het gedeeltelijk omzetten van een agrarisch en horecaperceel naar een woonperceel met twee extra vrijstaande woningen met bijgebouwen. Er wordt 2.000 m² aan bebouwing gesloopt. Met de realisatie van twee woningen met bijgebouwen, wordt minder nieuw verhard oppervlak toegevoegd dan er wordt verwijderd, namelijk ca. 665 m². Tevens worden een theehuis en een kapschuur (totaal ca. 265 m²) toegestaan. De oppervlakte aan verhard oppervlak in het plangebied neemt dan ook af met meer dan 1.000 m², waardoor sprake is van een hydrologisch gunstige ontwikkeling. De oppervlakte aan verharding neemt in zeer beperkte mate toe, maar is ruimschoots minder dan de afname van het bebouwd oppervlak.

De planvorming heeft daarnaast geen invloed op oppervlaktewater en heeft een positieve invloed op het grondwaterbeschermingsgebied.

Conclusie
Waterhuishoudkundig zijn er geen bezwaren of voorwaarden verbonden aan dit bestemmingsplan. Het plan heeft een positief effect op de waterhuishouding door de afname van bebouwd oppervlak.

Natuurwetgeving
De bescherming van de natuur is sinds 1 januari 2017 vastgelegd in de Wet Natuurbescherming. Deze vervangt de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Deze wet vormt een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatig gebiedsbescherming plaats door middel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN), dat op provinciaal niveau is uitgewerkt (Gelders Natuurnetwerk).

De Wet natuurbescherming heeft enerzijds betrekking op de Europees beschermde Natura 2000-gebieden. Ruimtelijke ontwikkelingen die effecten hebben op de vastgestelde natuurwaarden van deze gebieden, zijn in beginsel niet toegestaan. Indien er een kans bestaat dat effecten zullen optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden.

Anderzijds is in de wet de bescherming van diverse planten- en diersoorten in Nederland vastgelegd. Naast de voor alle in het wild levende planten en dieren geldende algemene zorgplicht, geldt voor een aantal soorten een aanvullend beschermingsregime. Dit betreffen drie groepen van beschermde soorten, te weten alle vogelsoorten uit de Europese Vogelrichtlijn, overige strikt beschermde soorten uit de Europese Habitatrichtlijn en nationaal beschermde soorten (waaronder de 'Rode Lijst'). De Wet Natuurbescherming bevat een verbod om (het leefgebied van) beschermde soorten aan te tasten.

Provincies hebben de bevoegdheid om vrijstelling te verlenen voor nationaal beschermde soorten in het kader van bestendig beheer en onderhoud en ruimtelijke ontwikkeling, op basis van de provinciale verordening. De provincie Gelderland heeft voor een aantal soorten vrijstelling verleend.

Indien voorzorgsmaatregelen ten aanzien van andere beschermde soorten niet mogelijk zijn, dient bij de provincie een ontheffing te worden aangevraagd wanneer er sprake is van activiteiten in strijd met de verbodsbepalingen van de wet.

Resultaten gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet in de buurt van een Natura 2000-gebied; deze bevinden zich buiten een straal van 3 kilometer rondom het plangebied. Het plangebied ligt ook buiten het GNN. Gezien de aard van de ontwikkeling en de afstand tot deze gebieden, zijn negatieve effecten op deze gebieden op voorhand uitgesloten.

In de omgeving liggen enkele beschermde landschapselementen. Het plangebied heeft hiermee geen functionele relatie. Nadere toetsing naar de externe werking richting deze gebieden hoeft dan ook niet plaats te vinden.

Wat betreft gebiedsbescherming zijn er dan ook geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

Resultaten soortenbescherming
In de agrarische bebouwing worden momenteel caravans gestald. Door het huidige gebruik is het niet aannemelijk dat zich hier beschermde dier- en/of plantsoorten vestigen. Ten zuiden van het plangebied is de grond in gebruik als tuin, met alleen aan de randen struikbeplanting. Mogelijk komen grondgebonden zoogdieren voor, zoals de spitsmuis en de huisspitsmuis. Voor deze soorten geldt een algemene ontheffing. In de struikbeplanting komen mogelijk vogels, zoals de merel, koolmees, pimpelmees, vink of roodborst, rusten en/of broeden. De gunstige staat van instandhouding van deze soorten broedvogels komt niet in gevaar als de begroeiing wordt verwijderd. In de directe omgeving vinden deze soorten in voldoende mate vergelijkbaar leef- en broedgebied. Hun natuurlijke verspreidingspatroon zal niet worden gewijzigd.

Met inachtneming van de algemene zorgplicht ten aanzien van beschermde soorten, zijn negatieve effecten op beschermde soorten redelijkerwijs uit te sluiten.

Conclusie
Naar verwachting treden geen negatieve effecten op voor mogelijke flora- en faunawaarden. Flora- en faunaonderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. Het aspect 'flora en fauna' vormt geen belemmering voor de onderhavige ontwikkeling.

Sinds de invoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) op 1 september 2007 is de verantwoordelijkheid ten aanzien van het bodemarchief gedecentraliseerd naar de gemeente. De provincie Gelderland blijft hierbij bestemmingsplannen (en afwijkingen hierop) toetsen op archeologie en cultuurhistorie, maar gaat er daarbij wel vanuit dat de gemeente zijn eigen taak naar behoren zelfstandig zal uitvoeren. De gemeente Overbetuwe heeft voor haar gemeentelijk grondgebied een erfgoedplan en een archeologische beleidsadvieskaart vervaardigd. Het erfgoedplan beoogt versterking van de plaats en betekenis van cultuurhistorie als factor in het ruimtelijk beleidsproces.

Cultuurhistorie
De locatie is gelegen in het oostelijk deel van het rivierengebied waarin de oudste vondsten stammen uit het Laat Paleolithicum, de Steentijd. De vroegste vindplaatsen die wijzen op nederzettingen stammen uit de Ijzertijd. In de Romeinse tijd breidt de Romeinse occupatie zich uit tot over de Betuwe en het gebied rond Elst wordt sterk geromaniseerd. In die periode liepen de stroomgeulen nog langs de oeverwallen. De stroomgeulen vormden in de Romeinse tijd belangrijke verbindingen over het water van Nijmegen naar de noordelijke verdedigingslinie.

Waarschijnlijk liepen er ook (onverharde) wegen over de oeverwallen langs deze stroomgeulen. Ten noorden van Elst is een dergelijke weg aangetoond bij archeologisch onderzoek in het tracé van de Grote Molenstraat. In de Middeleeuwen vormden de oeverwallen het hart van de menselijke bewoning. De oude bewoningskernen in de oost- Betuwe zijn naar huidige inzichten in ieder geval vanaf de Vroege Middeleeuwen permanent bewoond, maar kunnen al eerder bewoond zijn geweest. De overige gebieden (komgronden) werden hoofdzakelijk gebruikt voor het weiden van vee.

De laatste tweeduizend jaar is het vooral de mens die het landschap naar haar hand heeft gezet en haar uiteindelijke vorm heeft gegeven. In de periode na WOII, van de wederopbouw tot nu, zijn de ontwikkelingen in een stroomversnelling gegaan. De sterke toename in de bevolkingsomvang, toegenomen mobiliteit, technische ontwikkelingen, etc. hebben het landschap in enkele generaties een heel ander aanzien gegeven.

Het gebied is voor 1900 voornamelijk een akkerbouwgebied geweest. Dit was het geval tot ca. 1900. Vanaf die tijd zijn er op enkele plaatsen fruitboomgaarden gerealiseerd. In de na-oorlogse jaren zijn deze fruitboomgaarden uitgebreid, met een hoogtepunt in de jaren ‘50, ‘60 en ‘70 van de vorige eeuw. De verkaveling is tot eind jaren ‘70 nog grotendeels in tact gebleven. In de laatste decennia (vorige eeuw tot heden) is achtereenvolgens door schaalvergroting, een veranderende markt en de economische crisis de hoeveelheid boomgaarden afgenomen.

Middels het inrichtings- en beeldkwaliteitsplan Grote Molenstraat 108, Elst (Bijlage 2) is op basis van onder andere deze cultuurhistorische informatie een beeldkwaliteit- en inrichtingsplan gemaakt. Hiermee is getracht om het plangebied en haar omgeving te een kwalitatieve impuls te geven. Gezien vorenstaande kan geconcludeerd worden dat voldaan wordt aan het provinciaal beleid inzake de Romeinse Limes en dat onderhavig initiatief niet zorgt voor belemmeringen met betrekking tot het aspect cultuurhistorie.

Archeologie
Ter plaatse van het plangebied zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting 2' en 'Waarde - Archeologische verwachting 3' opgenomen. Bij bodemverstoringen groter dan 100 m² respectievelijk 500 m² en dieper dan 0,30 meter dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Alle bouwwerkzaamheden vinden plaats binnen de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2'. Van ingrepen die de drempelwaarde voor archeologisch onderzoek overschrijden, zal sprake zijn. Voordat een omgevingsvergunning voor het 'bouwen' wordt verleend, dient dan ook een verkennend archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. In het onderhavige bestemmingsplan worden de huidige archeologische dubbelbestemmingen overgenomen, zodat eventueel aanwezige archeologische waarden adequaat worden beschermd en de verplichting tot het uitvoeren van onderzoek in het plan is verankerd.

Het plangebied betreft het perceel Grote Molenstraat 108 en ligt in het buitengebied van de gemeente Overbetuwe, ca. 300 meter ten noorden van de kern Elst en ca. 1,3 kilometer ten zuiden van de kern Arnhem. Op afbeelding 5 is de ligging van het plangebied weergegeven. Het plangebied ligt in een agrarisch gebied afgewisseld met natuur en open gebieden. Aan de wegen zijn diverse woningen, agrarische en niet-agrarische bedrijven aanwezig. Het perceel Grote Molenstraat 108 ligt als een solitair bebouwingsperceel in dit landschap, op enige afstand (ca. 250 meter) van de Grote Molenstraat.

Afbeelding 5: Bestaande situatie (Bron: Bing Maps)

Vanaf de jaren '70 is de locatie uitgebreid ten behoeve van het pluimveebedrijf. Omstreeks 2003 is het bedrijf gestaakt en is gestart met Bed & Breakfast 't Lingeveld, waarvoor een bestaande opstal aan de achterkant van de woning is omgevormd en verder achterop het perceel een hooiberg als overnachtingsplaats is gebouwd. Aan de oostzijde van de voormalige agrarische bebouwing is ter afscherming een dubbele fruitbomenrij geplaatst. In de loop der tijd is al een schuur gesloopt, waarvoor in de plaats de mogelijkheid bestaat om een theehuis te realiseren. Het horecagedeelte bevat in de huidige situatie dan ook de bestaande woning met de B&B, de hooiberg, twee bijgebouwen, een tuinhuisje en de mogelijkheid tot het bouwen van een theehuis.

De twee voormalige kippenschuren, die nog aanwezig zijn (ca. 2.000 m²), zijn momenteel nog in gebruik ten behoeve van caravanstalling.

Afbeelding 6: huidige functies en bebouwing in het plangebied (bron: AgroPlan)

Het perceel is al ca. 14 jaar niet meer in gebruik als agrarische bedrijfslocatie. Een dergelijk gebruik is voor de eigenaar van het perceel ook niet meer aan de orde en is, mede met het oog op de gewenste ontwikkeling van Park Lingezegen, ook niet meer gewenst. Om die reden is de voormalige agrarische bedrijfsbestemming in het bestemmingsplan 'Lingezegen' (agrarisch bouwvlak) reeds geamoveerd en vervangen door een horecabestemming. De initiatiefnemer wil de horeca- en agrarische bestemming gedeeltelijk wijzigen in een woonfunctie. De twee stallen in de vorm van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing worden gesloopt en de nog aanwezige milieuvergunning voor de schapenhouderij wordt ingetrokken.

De bestaande bedrijfswoning en enkele bijbouwen (waaronder de bed & breakfast) blijven gehandhaafd. Daarnaast worden twee vrijstaande woningen gerealiseerd, een theehuis (160 m²) en een kapschuur (105 m²). De woningen worden aan de zuidwestkant van het perceel beoogd, terwijl het theehuis en de kapschuur centraal op het perceel worden voorzien.

Het voornemen van de initiatiefnemer is op basis van de beleidsregel 'Functiewijziging en nieuwvestiging in het buitengebied' onder voorwaarden mogelijk (zie nader paragraaf 2.3). Voor het bouwen van het theehuis bestaat al een planologisch recht door de eerdere sloop van bebouwing. De bestemming dient gedeeltelijk te worden gewijzigd naar 'Wonen' en 'Groen'. De gronden die niet wijzigen blijven bestemd als 'Horeca' aan de noordwestkant en 'Agrarisch - De Park' aan de oostkant. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

Op basis van de beleidsregel en het 'Kwaliteitskader bebouwing Park Lingezegen', dient een tegenprestatie te worden geleverd om de voorgenomen functiewijziging met toevoeging van twee woningen toe te kunnen staan. Deze tegenprestatie c.q. ruimtelijke kwaliteitsverbetering bestaat uit de volgende onderdelen:

• Er wordt in totaal 2.000 m² aan bebouwing gesloopt, namelijk de twee voormalige agrarische stallen ten oosten in het plangebied. Sloop van alle aanwezige bebouwing is voorwaardelijk verplichtend in dit bestemmingsplan gewaarborgd.
• De milieuvergunning voor het houden van 300 schapen wordt ingetrokken, zodat alle agrarische activiteiten op locatie beëindigd worden.
• Er wordt voorzien in een adequate landschappelijke inpassing in de vorm van een inrichtingsplan. Dit plan is als bijlage bij het bestemmingsplan is opgenomen. Realisatie van het inrichtingsplan wordt in het bestemmingsplan verplicht. De beoogde inrichting draagt bij aan de landschappelijke en ruimtelijke kwaliteit van het plangebied in relatie tot de omgeving. Voor een nadere toelichting op de gemaakte keuzes, wordt verwezen naar de bijlage, alsmede naar paragraaf 3.2 van deze toelichting. Een schets van de beoogde inrichting is in onderstaande figuur weergegeven.
• Tot slot is een beeldkwaliteitsplan opgesteld om te voldoen aan de bebouwingseisen uit het beeldkwaliteitsplan Park Lingezegen. In deze paragraaf wordt, na afbeelding 7, kort ingegaan op de hoofdlijnen inzake beeldkwaliteit, voor de complete rapportage wordt verwezen naar Bijlage 2.

In afbeelding 7 is, naast de te realiseren landschappelijke inrichting, ook de toekomstige bebouwing zichtbaar. In het plangebied komt de volgende bebouwing, naast de drie kleinschalige bijgebouwen bij de woning Grote Molenstraat 108:

1. 1. Bestaande (bedrijfs)woning Grote Molenstraat 108;
2. 2. Bed & breakfast;
3. 3. Hooiberg (overnachtingsplaats bed & breakfast);
4. 4. Theehuis (mogelijk met aansluitend terras (max. 50 m²);
5. 5. Kapschuur t.b.v. hobbymatig agrarisch gebruik en hobbymatige fruitteelt, alsmede onderhoud;
6. 6. Nieuwe woning met geschakeld bijgebouw;
7. 7. Nieuwe woning met inpandig bijgebouw.

Afbeelding 7: Globale schets voorgenomen ontwikkeling (Bron: Agroplan)

Beeldkwaliteit
Door de sloop van 2.000 m² ontstaat de mogelijkheid om twee vrijstaande woningen te realiseren. Beide woningen hebben een inhoud van maximaal 600 m³. Hierdoor wordt voldaan aan de voorwaarden van de beleidsregel. Daarnaast dient voldaan te worden aan het 'Kwaliteitskader bebouwing Park Lingezegen'. De woningen refereren met hun verschijningsvorm aan agrarische gebouwen in het buitengebied. De woongebouwen hebben grotendeels langgerekte volumes en een zadeldak, waarbij de dakvlakken dominant zijn. Door het materiaal- en kleurgebruik sluit de bebouwing goed aan bij de omgeving. Het moet duidelijk worden dat de woningen voor een deel onderdeel zijn van het erf en dat er voldoende privéruimte is. Vanuit de woningen moet de centrale ruimte ‘voelbaar’ (zichtbaar) zijn.

De hoofdvorm van de nieuwe woningen is eenvoudig: één laag plus kap (zadeldak). De maximale goot- en bouwhoogten bedragen respectievelijk 3 en 7 meter. De kapvorm is eenvoudig en traditioneel. De richting van de kapvorm volgt de richting van de verkaveling en de kapvorm van de bestaande bebouwing. De kapschuur is een kwartslag gedraaid en als het ware opgenomen in de dubbele bomenrij door een extra bomenrij toe te voegen.

De privébuitenruimte vormt een fysiek onderdeel van de woning, bijvoorbeeld in de vorm van een patio, veranda of terras en het bijgebouw wordt bij één woning inpandig opgelost. Hierdoor worden niet alleen ongewenste bouwwerken zoals schuttingen en schuurtjes voorkomen, maar blijft het aantal gebouwde objecten ook beperkt. Bij het ontwerp van de woningen zal door een architect specifiek aandacht geschonken moeten worden aan de ‘tweezijdigheid’ van de woningen; de zijde gericht op het landschap en de zijde gericht op het erf (centrale groene ruimte).

Inrichtingsplan
Om de centraal gelegen groene ruimte komt een haag te staan van ca. 1 meter. In deze ruimte worden morellen geplaatst als verwijzing naar de boomgaarden die in de omgeving gestaan hebben. Bij het hoofdgebouw, de bestaande woning, komt ter hoogte van de toegangsweg een solitaire boom te staan. Dit is ook ter markering van de hoekpunten van het erf (zoals aangegeven bij de bebouwingsprincipes). Dit kan een linde, kastanje of walnoot zijn.

Op de locatie is er bij de nieuwe woningen geen sprake van een duidelijke voor- en achterzijde: één zijde grenst aan de centrale groene ruimte en één zijde richt zich op het landschap. De zijden die grenzen aan de centrale ruimte maken ruimtelijk gezien onderdeel uit van het erf. De erfafscheiding bestaat hier dan ook uit een haag van ca. 1 meter, zodat de woningen zichtbaar onderdeel uitmaken van het erf. De zijden die grenzen aan het landschap worden ook begrensd door een lage haag. Dit is mogelijk omdat er aan de buitenzijde van het perceel al een elzenhaag aanwezig is. Deze elzenhaag vormt al het bestaande landschappelijke kader van de locatie. De erfafscheidingen tussen de woningen onderling en tussen de verschillende functies zal bestaan uit een hogere haag. Dit kan een haag zijn die past bij een tuin. Te denken valt aan een ligusterhaag. Conifeer- en naaldboomachtige hagen zijn niet passend.

Door sloop van de bestaande voormalige kippenschuren verdwijnt een groot bebouwd oppervlak. Daarvoor komen er twee woningen terug die een kleinere oppervlakte hebben en wordt het erf groener ingericht; centrale groene ruimte, groene erfafscheidingen, solitaire bomen etc. De verharding blijft beperkt tot de bestaande verharding nabij de bestaande woningen en de te behouden bijgebouwen. Daarnaast komt er bij de kapschuur extra verharding te liggen voor het in- en uitrijden van de tractor en de maaimachine. Bij de woningen zal de oppervlakte aan verharding ook beperkt blijven; inritten en een enkel terras. Een groot deel aan verharding verdwijnt door de sloop van de schuren. Hiervoor komt maar een klein deel terug.

In het schetsontwerp is te zien dat er morellen worden geplaatst die zijn omgeven door een lage haag; een beukenhaag. De hagen aan de buitenzijde van de nieuwe woningen bestaan uit veldesdoornhagen. Deze sluiten meer aan op het landschap. Op het erf zullen daarom ook bij de nieuwe woningen, de bestaande woning en het theehuis solitairen worden geplaatst. Bij de nieuwe woningen en het theehuis kunnen dit walnoten en/of lindes zijn. Bij de bestaande woning kan dit een (rode)beuk zijn om de entree van het erf te markeren.

Ten behoeve van de twee extra woningen dienen op eigen terrein voldoende parkeerplaatsen aanwezig te zijn. Hierbij dient te worden voldaan aan de Nota Parkeernormen Overbetuwe 2016. Dit betekent dat er minimaal 6 parkeerplaatsen in het plangebied benodigd zijn. In de planregels wordt dit geborgd. Ook ten behoeve van het theehuis dient voldoende parkeergelegenheid te worden gerealiseerd op eigen terrein. Binnen het plangebied is voldoende ruimte voor de benodigde parkeerplaatsen aanwezig.

De woningen worden ontsloten op de Grote Molenstraat ter plaatse van de twee bestaande opritten ten noorden en zuiden van het plangebied. Ook het theehuis is via de bestaande oprit en verharding te bereiken. De bestaande woning, de bed & breakfast en het theehuis maken gebruik van de noordelijke oprit en de twee nieuwe woningen van de zuidelijke oprit. Gezien de aard en omvang van de ontwikkelingen valt enige toename van het aantal verkeersbewegingen te verwachten, maar is de toename zo beperkt dat deze nauwelijks merkbaar is en niet tot verkeerskundige belemmeringen leidt.

Voor wat betreft parkeren en verkeersafwikkeling zijn er geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling aanwezig.

Inleiding
Dit hoofdstuk bevat de concrete vertaling van het beleidsgedeelte (voorafgaande hoofdstukken) in het juridisch gedeelte van het bestemmingsplan (de verbeelding en regels).

Het bestemmingsplan 'Buitengebied, Grote Molenstraat 108, Elst' bestaat uit de volgende onderdelen:

De toelichting
In de toelichting is de ontwikkeling verantwoord, zowel op basis van het beleid, als op basis van milieu-hygiënische aspecten, aangevuld met een toelichting op de juridische opzet.

De bestemmingsregels
De bouw- en gebruiksregels binnen de verschillende bestemmingen. Daarnaast zijn waar nodig afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen, om het plan de benodigde flexibiliteit te geven.

De verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen 'Horeca', 'Wonen', 'Agrarisch - De Park', 'Groen', 'Waarde - Archeologische verwachting 2' en 'Waarde - Archeologische verwachting 3' opgenomen met de daarbij behorende aanduidingen. Waar nodig worden deze in paragraaf 5.2 nader toegelicht.

De opzet van het plan
Het bestemmingsplan is een juridisch plan, dat bindend is voor de burgers en voor de overheid. Qua systematiek is aangesloten bij de bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe' en 'Park Lingezegen'.

Bouwplan
Indien een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend wordt, zijn in eerste instantie de bestemming met bijhorende regels van belang. Als het nieuwe en het beoogde gebruik past binnen de toegekende bestemming dan kan de omgevingsvergunning worden verleend.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen onderscheiden. De bestemmingen zijn afgeleid uit het gebruik (de aanwezige functies). De bestemmingen vormen het zogenaamde casco van het plan, waarvan in beginsel niet mag worden afgeweken.

Agrarisch - De Park
Het oostelijke perceelsgedeelte behoudt de huidige bestemming 'Agrarisch - De Park', zonder bouwvlak. Aangesloten is op de vigerende bestemming.

Deze gronden zijn met name bestemd voor grondgebonden agrarische bedrijfsvoering, hobbymatig agrarisch grondgebruik, extensieve dagrecreatie, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Omdat er geen bouwvlak is opgenomen, zijn de bouwmogelijkheden binnen deze bestemming zeer beperkt.

Groen
In het inrichtingsplan wordt centraal op het perceel een groene inrichting voorzien. Dit betreft onder meer de hoogstamfruitboomgaard en de morellen met omringende haag. Ten behoeve van deze inrichting is de bestemming 'Groen' opgenomen. Voor de overige groenelementen (hagen) is van belang dat deze niet van dusdanige omvang zijn, dat een groenbestemming nodig wordt geacht. Deze zijn tevens toegestaan binnen de overige bestemmingen.

De gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, bermen en beplanting, hobbymatige fruitteelt, extensief recreatief medegebruik en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Gebouwen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan.

Horeca
Gebruik
Het noordwestelijke perceelsgedeelte, waar de bedrijfswoning, bed & breakfast, het theehuis en de bijbehorende kleine bijgebouwen en voorzieningen zijn beoogd, heeft de bestemming 'Horeca' gekregen. Deze gronden zijn bestemd voor een bed & breakfast, een theehuis met terras (max. 50 m²), de bestaande bedrijfswoning en hobbymatig agrarisch gebruik en hobbymatige fruitteelt. De bed & breakfast, de bedrijfswoning, de hooiberg (onderdeel van de bed & breakfast) en het theehuis zijn specifiek aangeduid. Tevens zijn bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, tuinen en erven toegestaan.

In de gebruiksregels is een parkeerregeling opgenomen ten behoeve van nieuwe functies.

Bouwen
Binnen de bestemming zijn diverse bouwvlakken opgenomen, die corresponderen met de aanwezige en de te realiseren bebouwing. Gekozen is voor een specifieke manier van bestemmen, gelet op de gewenste inrichting van het perceel. Gebouwen zijn uitsluitend binnen de bouwvlakken toegestaan. Voor een aantal gebouwen zijn specifieke maatvoeringseisen opgenomen in het plan, een en ander conform het inrichtingsplan. In de regels is onderscheid gemaakt tussen de bedrijfswoning, bedrijfsgebouwen ten behoeve van horeca, bijgebouwen bij de bedrijfswoning, de kapschuur (die specifieke is aangeduid) en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

In de algemene bouwregels is voorwaardelijk verplichtend opgenomen dat nieuwe bebouwing pas mag worden opgericht wanneer alle bestaande voormalige agrarische bedrijfsgebouwen in het plangebied zijn gesloopt.

Wonen
Gebruik
De twee nieuwe woonpercelen zijn bestemd als 'Wonen'. Deze gronden zijn bestemd voor wonen, de uitoefening van een aan huis gebonden beroeps- of bedrijfsactiviteit (onder voorwaarden) en hobbymatig agrarisch gebruik en hobbymatige fruitteelt. Een en ander met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, tuinen en erven.

In de gebruiksregels is de voorwaardelijke verplichting opgenomen dat de benodigde landschappelijke inrichting, zoals opgenomen in het inrichtingsplan, tijdig wordt gerealiseerd. De inpassing dient na realisatie in stand te worden gehouden. Tevens is (in de algemene bouwregels) voorwaardelijk verplichtend opgenomen dat nieuwe bebouwing pas mag worden opgericht wanneer alle bestaande voormalige agrarische bedrijfsgebouwen in het plangebied zijn gesloopt.

Bouwen
Hoofdgebouwen zijn uitsluitend binnen de op maat opgenomen bouwvlakken toegestaan. Er is daarbij een kleine flexibiliteitsmarge in acht genomen. De maximale goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk 3 en 7 meter en zijn aangegeven op de verbeelding. De maximale inhoud is 600 m³ per woning. Bij de woningen zijn aan- en uitbouwen en bijgebouwen toegestaan. Deze dienen 3 meter achter de voorgevels van de woningen te worden gesitueerd. Voor de aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn per perceel specifieke aanduidingsvlakken 'bijgebouwen' opgenomen. De maximale oppervlakte per bouwperceel is overeenkomstig het inrichtingsplan 80 m².

Waarde - Archeologische verwachting 2 en Waarde - Archeologische verwachting 3
In het plan zijn de huidige archeologische dubbelbestemmingen overgenomen, ten behoeve het behoud en de bescherming van archeologische waarden in of nabij het plangebied. Naast de betreffende dubbelbestemming hebben de betrokken gronden altijd nog de betreffende hoofdbestemming. De regels van de hoofdbestemming en de dubbelbestemming zijn beide van toepassing, maar bij strijd tussen deze bepalingen prevaleren de bepalingen van de dubbelbestemming. De reden hiervoor is dat de belangen van de dubbelbestemming zwaarder wegen dan die van de hoofdbestemming. De dubbelbestemming bevat een omgevingsvergunningplicht en plicht tot het doen van archeologisch onderzoek voor bodemingrepen dieper dan 0,3 meter onder het maaiveld en groter dan 100 m² respectievelijk 500 m². Voordat een omgevingsvergunning voor het 'bouwen' wordt verleend, zal een archeologisch onderzoek moeten worden uitgevoerd.

Algemene regels
Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels
In dit artikel is de voorwaardelijke verplichting opgenomen, dat nieuwe bebouwing pas mag worden opgericht wanneer de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen gesloopt zijn.

Algemene gebruiksregels
Deze bepaling bevat de vormen van gebruik, die in ieder geval strijdig zijn met de regels van het bestemmingsplan voor alle opgenomen bestemmingen.

Algemene afwijkingsregels
In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan door middel van een omgevingsvergunning afgeweken kan worden van het bestemmingsplan. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om door middel van een omgevingsvergunning af te kunnen wijken van de regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Algemene wijzigingsregels
In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan door middel van een wijzigingsplan afgeweken kan worden van het bestemmingsplan. Dit betreft kleine wijzigingen van de bestemmingsgrenzen.

Overgangs- en slotregels
Overgangsrecht
Het voor alle bestemmingsplannen verplichte overgangsrecht is opgenomen. Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingbevoegdheid. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet.

Slotregel
Dit artikel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

Uitgangspunt voor de beoogde ontwikkelingen is dat deze voor de gemeente budgetneutraal worden ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeenteraad van Overbetuwe verplicht om, indien er sprake is van een bouwplan, de gemeentelijke kosten te verhalen. In dit geval is sprake van een bouwplan.

De kosten worden verhaald middels een met de initiatiefnemer afgesloten anterieure overeenkomst. Met de ontwikkelende eigenaar van de gronden die binnen het plangebied gelegen, is tevens een planschadeovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het verhaal van kosten, dit is daarin op afdoende wijze vastgelegd. Middels de afgesloten overeenkomst is het kostenverhaal voldoende verzekerd en is de financiële haalbaarheid in voldoende mate aangetoond.

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien kan het noodzakelijk zijn om belanghebbenden de gelegenheid te bieden om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Dit is afhankelijk van de inspraakverordening van de gemeente. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

Artikel 3.1.1 van het besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Gezien de geringe omvang en impact van de voorgenomen ontwikkelingen heeft vooroverleg niet plaatsgevonden.

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan heeft plaatsgevonden volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan is in dit kader ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken vanaf 6 juli 2017. Gedurende deze periode kon een ieder zijn zienswijzen kenbaar maken tegen het plan. Er zijn geen zienswijzen binnen deze periode ingediend.

Het plan is vervolgens ongewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad van Overbetuwe op 24 oktober 2017.

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.