In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan "Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 9, 11 en 15 te Ambt Delden" met identificatienummer NL.IMRO.1735.AMBxAlmstr91115-VS10 van de gemeente Hof van Twente;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, ontwerptechnisch, adviesgevend of daarmee gelijk te stellen dienstverlenend beroep, alsmede nevenactiviteiten in de vorm van kappers, autorijscholen, assurantiekantoren, verzekeringskantoren, schoonheidsspecialistes, hondentrimsalons, kindercrèches, pedicures en naar de aard daarmee qua uitstraling op het woonmilieu vergelijkbare activiteiten en met uitzondering van detailhandel, dat in (bijgebouwen bij) de eigen woning wordt uitgeoefend, waarbij ten hoogste 25% van het woonoppervlak wordt gebruikt met een maximum van 50 m² en de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder c van de Wet ruimtelijke ordening;

een bedrijf dat is gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden, fokken en/of africhten van dieren, met dien verstande dat gebruiksgerichte paardenhouderijen niet zijn toegestaan;

de regionaal (beleids)archeoloog of een andere door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg;

zaken welke zijn overgebleven uit een vroeger tijd en getuigen van een toestand die toenmaals was, en daarmee cultuurhistorisch waardevol zijn;

een toegekende hoge, middelhoge of lage archeologische verwachting in verband met de kennis en wetenschap van de in dat gebied te verwachten overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

een toegekende archeologische waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of geofysisch onderzoek en/of graven en/of begeleiden) verricht door een dienst, bedrijf of instelling erkend door het College van de Archeologische Kwaliteit (CvAK/SIKB), beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 39 MW en werkend volgens de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie;

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een kleinschalige overnachtingaccommodatie bestaande uit maximaal vier bedden, gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en kortdurend verblijf in de bestaande en legale woning in combinatie met het serveren van ontbijt, met dien verstande dat de gezamenlijke oppervlakte ten behoeve van bed & breakfast maximaal 50 m² mag bedragen;

de vloer van een gebouw, niet zijnde een keldervloer, op het peilniveau;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een vrijstaand gebouw, dat door zijn vorm, functie, situering en/of afmetingen ondergeschikt is aan dat op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een (natuur)ramp of een niet-verwachte gebeurtenis, die ernstige schade veroorzaakt;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het geheel van binnen een bouwperceel voorkomende bebouwing dat in samenhang zorgt voor een kenmerkend beeld van dat bouwperceel;

een georganiseerde gebeurtenis, (openlucht)manifestatie, themadag of -week in de vorm van een voor publiek bestemde uitvoering/ verrichting van vermaak op het gebied van sport, muziek of op sociaal-cultureel vlak;

recreatief medegebruik van gronden zoals wandelen, paardrijden, fietsen, varen, zwemmen en vissen, waarbij de recreatie geen specifiek beslag legt op de ruimte;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebruiken, het doen gebruiken, laten gebruiken en in gebruik geven;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een persoon die of groep personen die gezamenlijk een huishouding voert;

een plan bij realisering van nieuwe bouw- en/of gebruiksmogelijkheden waarin de ruimtelijke inpassing hiervan in de bestaande situatie wordt beschreven;

twee of meer huishoudens die één woning bewonen met gemeenschappelijk gebruik van een of meerdere voorzieningen en waarbij de woning uiterlijk uit één bouwvolume bestaat;

gebouwen die zijn aangewezen als Rijksmonument of gemeentelijk monument, alsmede gebouwen met een typisch Twentse bouwstijl of bebouwing die deel uitmaakt van een beeldbepalend ensemble, dan wel bebouwing die door de welstandscommissie of de ervenconsulent van het Oversticht als zodanig kan worden aangemerkt;

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,5 m boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen;

een activiteit ondergeschikt aan de hoofdactiviteit in zowel oppervlakte (m²), omzet (€) als de effecten op het woon- en leefklimaat en de omgevingskwaliteit;

een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een vergunning als bedoeld in artikel 3.3 onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

onder peil;

een terrein waarvan de natuurlijke bovenlaag is vervangen door zand of ander doorlatend materiaal ten behoeve van het africhten, trainen en berijden van paarden en pony's en het anderszins beoefenen van de paardensport;

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: 35 cm boven de kruin van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde bouwhoogte van het aansluitend terrein;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, een sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

uitvoeren, het doen uitvoeren, laten uitvoeren en in uitvoering geven;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die op het moment van inwerkingtreding van het plan kennelijk als zodanig diende te worden aangemerkt;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de grenzen van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is;

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- c.q. bestemmingsgrens, met niet meer dan 1 m wordt overschreden.

Bij toepassing van deze regels wordt gemeten vanuit het hart van een lijn.

De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor behoud van de aanwezige landschapswaarden zijnde: beeldbepalende landschapselementen, beslotenheid, hoogteverschillen, rustige omstandigheden, natuur en waterhuishouding. Daarnaast zijn ze bestemd voor:

1. a. de uitoefening van het agrarisch bedrijf;
2. b. hobbymatig agrarisch gebruik;
3. c. extensieve dagrecreatie met bijbehorende wegen en paden;
4. d. water en voorzieningen voor de waterhuishouding;
5. e. de bestaande nutsvoorzieningen;
6. f. ontsluitingsvoorzieningen en ontsluitingsvoorzieningen voor naastgelegen bestemmingen;

met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, tuinen en erven.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maximaal één woning per bestemmingsvlak, waarbij inwoning is toegestaan;
2. b. aan huis verbonden beroepen;
3. c. bed & breakfast;
4. d. de bestaande en legale paardenbakken;
5. e. ontsluitingsvoorzieningen en ontsluitingsvoorzieningen voor naastgelegen bestemmingen;

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, tuinen en erven.

In afwijking van het bepaalde in artikel 4.2.1 onder d geldt dat de inhoud van een woning maximaal 900 m³, inclusief inpandige bijgebouwen, mag bedragen met dien verstande dat bij die woning geen bijgebouwen, anders dan inpandige bijgebouwen, mogen worden gebouwd.

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

In afwijking van het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemmingen mogen geen nieuwe gebouwen worden gebouwd en bestaande en legale gebouwen niet worden vergroot.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor zover op grond van de regels van dit plan herbouw en/of nieuwbouw wordt beperkt of uitgesloten, is in afwijking van die regels herbouw of nieuwbouw wel toegestaan in verband met het teniet gaan van de betreffende gebouwen ten gevolge van een calamiteit, met dien verstande dat de bestaande oppervlakte, inhoud en goot- en bouwhoogte niet mogen worden overschreden.

Onder gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in ieder geval verstaan:

1. a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
2. b. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie;
4. d. een gebruik van gronden en bouwwerken voor verblijfsrecreatie, anders dan de regels van de bestemmingen toestaan;
5. e. het (zelfstandig) bewonen van vrijstaande gebouwen, niet zijnde woningen.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de maximaal toegestane inhoudsmaat van een woning met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. a. de inhoud bedraagt maximaal de inhoud van de bestaande en legale woningen met de aangebouwde bedrijfsruimte;
2. b. de afwijking is alleen van toepassingen op woningen:
   1. 1. met een voor de streek kenmerkende bouwstijl;
   2. 2. die zijn gesitueerd binnen een traditioneel erfensemble;
   3. 3. waarvan de karakteristieke gevelindeling verloren is gegaan en niet kan worden hersteld;
   4. 4. waarvan de oorspronkelijke bouwkundige karakteristiek niet in redelijkheid is te herstellen;
3. c. het bepaalde onder b is aangetoond door middel van een bouwhistorisch onderzoek;
4. d. het traditionele erfensemble blijft behouden;
5. e. de bouwhoogte bedraagt maximaal de bestaande bouwhoogte;
6. f. de goothoogte bedraagt maximaal de bestaande goothoogte;
7. g. er wordt voorzien in een goede landschappelijke inpassing en erfinrichting door middel van een erfinrichtings- en/of beplantingsplan waartoe een landschapsdeskundige wordt geraadpleegd.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de maximale toegestane inhoudsmaat van een woning:

1. a. tot een inhoud van 900 m³ met dien verstande dat de gebouwen landschappelijk worden ingepast, wat blijkt uit een in te dienen en door het bevoegd gezag goed te keuren beplantingsplan/inrichtingsplan of;
2. b. tot een inhoud van 1.500 m³, mits minimaal 1.000 m² aan (voormalige) (agrarische) bedrijfsbebouwing wordt gesloopt, waarbij minimaal 5 punten in ruimtelijke kwaliteit wordt geïnvesteerd, zoals verwoord in bijlage 10 van de regels of;
3. c. tot een inhoud van 2.000 m³, mits minimaal aan 1.500 m² (voormalige) (agrarische) bedrijfsbe-bouwing wordt gesloopt, waarbij minimaal 10 punten in ruimtelijke kwaliteit wordt geïnvesteerd, zoals verwoord in bijlage 10 van de regels;

Om gebruik te maken van de afwijkingsbevoegdheid 10.2 a, 10.2 b, of 10.2 c zijn de volgende voorwaarden van toepassing:

1. 1. de bestaande en bestemde woning die wordt vergroot of vervangen wordt binnen het aanwezige bestemmingsvlak/ bouwvlak gerealiseerd;
2. 2. de oppervlakte te slopen bebouwing kan niet terug worden gebouwd;
3. 3. de oppervlakte te slopen bebouwing is afkomstig uit de gemeente Hof van Twente;
4. 4. op de slooplocaties blijft maximaal 150 m² aan bijgebouwen gehandhaafd, bij een grotere oppervlakte is artikel 46.3 van dit bestemmingsplan van toepassing;
5. 5. eerdere verplichtingen kunnen niet in de regeling worden ingebracht;
6. 6. er wordt voorzien in een goede landschappelijke inpassing en erfinrichting door middel van een erfinrichtings- en/of beplantingsplan, bij het opstellen wordt een landschapsdeskundige wordt geraadpleegd;
7. 7. de minimale investering in ruimtelijke kwaliteit is vastgelegd in een schetsplan van de bebouwing en erfinrichtings- en/of beplantingsplan met een instandhoudingstermijn van 10 jaar. Het erfinrichtings- en/of beplantingsplan met in standhoudingstermijn zijn onderdeel van de te verlenen omgevingsvergunning;
8. 8. geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van de belangen van eigenaren en/of gebruikers van omliggende gronden;
9. 9. de uitvoerbaarheid van het bouwplan waarvoor de wijziging wordt toegepast, in verband waarmee in elk geval aangetoond moet worden:
10. 10. de milieuhygiënische situatie van de bodem de ontwikkeling waarvoor de wijziging wordt toegepast niet belemmerd;
11. 11. dat geen onevenredige aantasting van aan de grond eigen zijnde archeologische waarden zal plaatsvinden.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m;
2. b. van de regels en de bouw toestaan van niet voor bewoning bestemde gebouwen met een inhoud van ten hoogste 75 m³ en een bouwhoogte van ten hoogste 3,5 m ten dienste van het openbaar nut, zoals schakelhuisjes, wachthuisjes, transformatorhuisjes, telefooncellen, vleermuizenkelders, alsmede andere bouwwerken, zoals muurtjes, standbeelden, kleine religieuze bouwwerken en lichtmasten; gasdrukmeetstations en verkooppunten voor motorbrandstoffen uitgezonderd.

Afwijkingen als bedoeld in lid 10.3 kan slechts worden toegepast, mits:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor:

1. a. het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:
   1. 1. bestemmingsgrenzen mogen met niet meer dan 5 m worden verschoven;
   2. 2. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
   3. 3. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad;

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.

2. b. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als Regels van het bestemmingsplan "Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 9, 11 en 15 te Ambt Delden".

In het buitengebied van de gemeente Hof van Twente, aan de Almelosestraat 9-11 te Ambt Delden, bevindt zich het voormalige brandweer oefencentrum. Sinds 2012 is het terrein niet meer als zodanig in gebruik. Een bedrijfsmatige vervolgfunctie binnen de huidige bedrijfsbestemming is niet wenselijk. Daarom zijn plannen gemaakt voor een passende herontwikkeling van het terrein met toepassing van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO). Concreet voorziet de ontwikkeling in:

• de sloop van 3.380 m² landschapsontsierende bebouwing;
• de realisatie van twee nieuwe woningbouwkavels (elk een woning van maximaal 750 m³ of 900 m³ met inpandige bijgebouwen) en één landhuis (inhoud maximaal 2.500 m³);
• het herbestemmen van een voormalige bedrijfswoning Almelosestraat 9 tot reguliere burgerwoning (bestemming 'Wonen');
• het zorgvuldig landschappelijk inpassen van het geheel.

De locatie Almelosestraat 9-11 heeft op basis van het geldende bestemmingsplan "Buitengebied Hof van Twente" de bestemming 'Bedrijf', waarbinnen het realiseren van nieuwe woningen en een landhuis niet mogelijk is. Een herziening van het bestemmingsplan is daarom noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kaders om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

Onderdeel van de plannen was tevens de vergroting van de woning Almelosestraat 15 te Ambt Delden tot 2.000 m³. Deze vergroting is vooruitlopend op het bestemmingsplan mogelijk gemaakt met toepassing van artikel 2.12 lid 1a onder 2 Wabo (kruimelgevallenregeling). In voorliggend bestemmingsplan wordt de maximale inhoudsmaat van de woning ter grootte van 2.000 m³ vastgelegd.

Het plangebied is gelegen aan de Almelosestraat 9-11 en 15 in het buitengebied van Ambt Delden en kadastraal bekend als Gemeente Delden, sectie A, nummer 1594 en 1969 (gedeeltelijk). De locatie Almelosestraat 11-15 is aangegeven met de rode belijning. De locatie Almelosestraat 15 met de blauwe belijning. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

^{Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied in het buitengebied van de gemeente Hof van Twente (Bron: provincie Overijssel)}

Het bestemmingsplan "Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 9, 11 en 15 te Ambt Delden" bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.1735.AMBxAlmstr91115-VS10) en een renvooi;
• regels (met bijbehorende bijlagen);
• toelichting (met bijbehorende bijlagen).

Op de verbeelding zijn de bestemmingen binnen het plangebied aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en is een verplicht onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting is niet juridisch bindend.

Het plangebied is gelegen binnen de begrenzing van het bestemmingsplan "Buitengebied Hof van Twente". Dit bestemmingsplan is op 16 december 2014 vastgesteld door de gemeenteraad van Hof van Twente. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldend bestemmingsplan weergegeven. De locatie Almelosestraat 9-11 is daarbij aangegeven met een rode contour en de locatie Almelosestraat 15 met een blauwe contour. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding.

^{Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan "Buitengebied Hof van Twente" (Bron: Ruimtelijke plannen)}

De gronden in het plangebied zijn bestemd als:

• 'Bedrijf' met een specifieke functie-aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - overige bedrijvigheid';
• 'Wonen';
• 'Waarde - Archeologische verwachting 2';
• 'vrijwaringszone - radar';
• 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' en 'reconstructiewetzone - extensiveringsgebied';
• 'luchtvaartverkeerszone' (gedeeltelijk).

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor de ter plaatse gevestigde overige bedrijvigheid als bedoeld in de in bijlage 4a "aard bedrijvigheid" opgenomen bedrijvigheid. Ten aanzien van de locatie Almelosestraat 9-11 is het volgende opgenomen:

De tot 'Wonen' bestemde gronden zijn aangewezen voor wonen met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, tuinen en erven.

Het plangebied kent tevens de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2'. Gronden met deze dubbelbestemming zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Op of in deze gronden mogen zonder archeologisch onderzoek geen bouwwerken worden gebouwd, waarbij de bodem dieper dan 0,40 m vanaf maaiveld verstoord wordt of het nieuw te bebouwen oppervlak groter is dan 5.000 m².

Tot slot kent het plangebied de gebiedsaanduidingen 'reconstructiewetzone - verwervingsgebied' en 'reconstructiewetzone - extensiveringsgebied', 'vrijwaringszone - radar' en 'luchtvaartverkeerszone'.

De gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' en 'reconstructiewetzone - extensiveringsgebied' geeft aan dat de Reconstructiewet van toepassing is en dat op de aangewezen locatie sprake is van een verwevingsgebied of een extensiveringsgebied.

Gronden met de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - radar' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor een radarverstoringsgebied. In afwijking van het bepaalde bij de daar voorkomende bestemmingen mag niet hoger worden gebouwd dan 45 meter.

De gronden ter plaatse van de aanduiding 'luchtvaartverkeerzone' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en instandhouding van de luchtvaartverkeerzone. In afwijking van het bepaalde bij de daar voorkomende bestemmingen mag niet hoger worden gebouwd dan 45 meter.

Ten aanzien van de herontwikkelingslocatie Almelosestraat 9-11 geldt dat binnen de begrenzing van deze locatie het bouwen van nieuwe reguliere burgerwoningen niet is toegestaan. Voor de locatie Almelosestraat 15 geldt dat het gewenst is om de planologische situatie in overeenstemming te brengen met de huidige - reeds vergunde - inhoudsmaat van de woning. Om de gewenste ontwikkelingen in te passen is bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van (de historische ontwikkeling van) het landschap en een beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven.

Hoofdstuk 3 bevat de planbeschrijving.

In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, provincie Overijssel en de gemeente Hof van Twente beschreven.

In hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieuthema's de revue.

Hoofdstuk 6 gaat in op de wateraspecten.

In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid van het project.

Hoofdstuk 9 gaat in op de inspraak en vooroverleg.

Het plangebied is gelegen op de overgang van het 'jonge heide- en broekontginningslandschap' naar het 'oude hoevenlandschap'. Kenmerkend voor het jonge heide- en broekontginningslandschap waren oorspronkelijk de grote oppervlakte aan - voormalige - natte en droge heidegronden. Deze waren functioneel verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap; hier werd geweid en werden de plaggen gestoken voor in de stal. In de stal bemeste plaggen dienden als structuurverbeteraar en bemesting voor de akkergronden op de essen. Na de uitvinding van kunstmest ging deze functie verloren en werden deze gronden grotendeels in cultuur gebracht (ontginning). Ten opzichte van omliggende essen- en hoevenlandschap zijn de landbouwontginningen relatief grote open ruimtes, deels omzoomd door boscomplex. Erven liggen als blokken aan de weg geschakeld. Wegen zijn lanen met lange rechtstanden. Vaak zijn het 'inbreidings'landschappen met rommelige driehoekstructuren als resultaat. Het Oude Hoevenlandschap betreft een landschap met verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen 'bezet' waren. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat de zelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond. Het landschap is contrastrijk met veel variatie op de korte afstand.

^{Afbeelding 2.1: Uitsnede historische kaarten 1840, 1900 en 1950 (Bron: Provincie Overijssel)}

De belangrijkste ruimtelijke structuurdragers in de omgeving van het plangebied zijn de Almeloseweg (N741) en de waardevolle landschapselementen die het oude hoevenlandschap karakteriseren. De functionele structuur bestaat uit verspreid liggende woonpercelen, agrarische cultuurgronden en agrarische bedrijven, bospercelen en een sportvoorziening in de vorm van een golfbaan.

Ten zuidwesten van het plangebied bevindt zich de historische buitenplaats Backenhagen. In paragraaf 5.8.2 wordt deze historische locatie nader beschreven. De locatie Almelosestraat 9-11 wordt begrensd door agrarische cultuurgronden (grasland) aan de noord- en westzijde, de Almelosestraat aan de zuidwestzijde en de golfbaan aan de zuidoostzijde.

Zoals eerder aangegeven was de locatie tot 2012 in gebruik als brandweer oefencentrum. Binnen de begrenzing van deze locatie bevinden zich een voormalige bedrijfswoning met eenvoudige siertuin, een klein houten schuurtje en een zendmast. De rest van de voorheen aanwezige bebouwing is reeds gesloopt. De locatie wordt aan alle zijde begrensd door opgaande bomen. De locatie Almelosestraat 15 wordt begrensd door bos en een grote tuin met een waterpartij. De ligging van het plangebied wordt op de luchtfoto weergegeven in afbeelding 2.2.

^{Afbeelding 2.2: Ligging plangebied in de directe omgeving (Bron: Provincie Overijssel)}

Met de gebruiksbeëindiging van de brandweer oefenlocatie in 2012 zijn de mogelijkheden verkend om de locatie te herontwikkelen met 1 landhuis van 2.500 m³ en twee nieuwe woningen van 750 m³ , waarbij geinvesteerd wordt in het landschap.Onderdeel van de aanvraag was ook het vergroten van de woning Almelosestraat 15.

Vanwege de bijzondere omstandigheden en de hoge sloop- en saneringskosten kan worden geconcludeerd dat het voorgestelde aantal woningen minimaal nodig is om deze kosten enigzins te compenseren. Omdat het wenselijk is alsnog medewerking te verlenen aan de ontwikkeling wordt in voorliggend geval toepassing gegeven aan de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

De vergroting van de woning Almelosestraat 15 is vooruitlopend op de bestemmingsplanherziening mogelijk gemaakt op basis van artikel 2.12 lid 1 a onder 2 van de Wabo (kruimelgevallenregeling). Om de huidige situatie in overeenstemming te brengen met de planologische situatie is de locatie Almelosestraat 15 ook meebestemd in voorliggend bestemmingsplan, in die zin dat de maximum toegestane inhoudsmaat voor een woning op deze loatie wordt aangepast naar 2.000 m³. Voor het overige vinden geen planologische aanpassingen plaats voor wat betreft dit perceel. Ook vinden geen ruimtelijke ontwikkelingen plaats op dit perceel. De vergroting is immers al gerealiseerd.

Deze locatie en haar omgeving kenmerkt zich door haar heid. Het kleinschalige karakter van de omgeving is door het wegvallen van landschapselelementen, zoals kleine bosschages, afgenomen. De locatie zelf is zo sterk omrand door een groen raamwerk, dat het daarmee in het landschap juist bij draagt aan de kleinschaligheid.

Het groene kader om het plangebied maakt dat alle interactie met de omgeving verdwenen is. Het is onderdeel van de visie om de bijdrage aan kleinschaligheid in tact te laten, maar op enkele plekken toch weer de interactie met het landschap te realiseren. Het kader biedt daarmee wel de vrijheid om gebouwen te voegen zonder het landschap van zijn karakteristiek te ontdoen. Oorspronkelijke open plekken, zoals de naburige kamp, blijven hierbij open. De bodemopbouw is leidend om de drie nieuwe gebouwen (de twee woningen en het landhuis) een plek te geven. In de inrichting om de woningen heen, wordt gerefereerd naar de klassieke erfopbouw van een voor- en een achtererf, gescheiden door een heg. Hierdoor ontstaat een landschappelijke kant en een kant met een privé-karakter. De neus van de gebouwen is op de open naburige kamp gericht.

In totaal is/wordt 3.380 m² aan voormalige bedrijfsbebouwing gesloopt. Tevens wordt een grote oppervlakte aan ontsierende bestrating verwijderd.

Concept

Het projectgebied wordt gevormd door een nieuwe invulling binnen een bestaande structuur, welke van oorsprong een kleinschalige invulling heeft. Naast de bestaande woning worden een landhuis en een tweetal vrijstaande woningen toegevoegd, waardoor een nieuw verkaveld gebied ontstaat. Het hoofdgebouw, geplaatst aan de noordzijde van het plangebied vormt een nieuw landhuis, waarbij de 2 nieuw te bouwen woningen met de bestaande woning ondergeschikt zijn aan het landhuis.

Oriëntatie

Het landhuis als hoofdvolume heeft een oriëntatie met een nokrichting oost-west. De overige woningen als ondergeschikte volumes zijn allen min of meer noord-zuid georiënteerd. De woningen vormen zodoende een begeleiding langs het toegangspad richting het landhuis. Rust en eenvoud zijn van toepassing voor de footprints van de woningen, geen onnodige toevoegingen en diverse bebouwingsrichtingen, maar heldere volumes.

Een weergave van de inrichting wordt weergegeven op afbeelding 3.1.

In het ontwerp van het inrichtingsplan is de bovenstaande visie vorm gegeven. Aan de rand van de kamp staan de nieuwe gebouwen gestrooid. De bestaande woning is hierin opgenomen, als onderdeel van de verdichte rand. Het groen om de woningen heen, vormt het landschappelijke kader. Inheemse heesters en bomen kapselen de woningen in en geven de ontwikkelingen een rafelig silhouet en een zacht en groen karaker.

^{Afbeelding 3.1: Weergave landschappelijke inpassing nieuw erfensemble (Bron: Eelerwoude)}

Kapvorm

Het landhuis, aan de noordzijde van het plangebied dient te bestaan uit een hoofdvolume van maximaal 2500 m³ exclusief bijgebouwen met een maximale goothoogte van 5 meter. De hoofdvorm bestaat uit een enkel volume of de woning bestaat uit samengestelde (twee) volumes. De basis bestaat uit 2 bouwlagen met kap. De woning dient gedekt te worden met een ruime kap, welke maximaal in 1 richting geknikt is. De nokhoogte is maximaal 11 meter.

De overige woningen zijn ondergeschikt aan het landhuis en gelegen ten oosten van de toegangsweg. De referentie van wonen op een erf komt tot uitdrukking in lagere goothoogten van maximaal 4 meter (bij dakuitsnedes).

De basis bestaat uit 1 bouwlaag met kap. De woningen worden gedekt met een ruime kap met een nokhoogte van maximaal 10 meter. De hoofdvorm bestaat uit een enkel volume. De inhoud van de woning is maximaal 750 m³, met inpandige bijgebouwen maximaal 900 m³.

Compositie aan-en uitbouwen

Aan- en uitbouwen aan het hoofdvolume van de woningen zijn voorstelbaar. Zij dienen ondergeschikt te zijn aan de hoofdmassa en hier passend op aan te sluiten. De aan- of uitbouw is een grondgebonden toevoeging aan het hoofdgebouw van maximaal één bouwlaag. De vormgeving en architectuur is afgestemd op het hoofdgebouw. De dakafdekking is flauw hellend en afgestemd op de dakhelling en nokrichting van het hoofdgebouw of opgenomen in het dak van het hoofdgebouw middels een doorgetrokken dakvlak met een knik ter plaatse van de aanbouw.

Kleuren en materialen

De hoofdkleurtoon en het overwegend materiaalgebruik dienen afgestemd te zijn op de karakteristiek binnen het landschap. Natuurlijk materiaalgebruik en toepassing van gedekte kleuren staat hierbij voorop. Uitgangspunt in detaillering, materiaal- en kleurgebruik is de eenvoudige en sobere uitstraling op het landgoed. De vormgeving van het gebouw dient bij de functie aan te sluiten.

Voor referentiebeelden wordt verwezen naar hoofdstuk 5 van het in Bijlage 1 opgenomen Inrichtingsplan.

Het erf blijft in de toekomstige situatie ontsloten op de Almelosestraat. Er worden geen extra in- en uitritten toegevoegd. Wel wordt ten behoeve van het landhuis de toekomstige toegangslaan verlengd. De realisatie van het plan levert geen onevenredige verkeerstoename op, die de capaciteit van de weg en de verkeersveiligheid op onevenredige wijze aantasten. In vergelijking tot de huidige planologische situatie kan zelfs gesteld worden dat er sprake is van een afname van verkeersbewegingen. Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat er vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaren zijn tegen de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkelingen.

De nieuwe woonpercelen zijn van voldoende omvang om op eigen terrein in voldoende parkeergelegenheid te voorzien.

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de verbeelding en in de regels.

Resumerend kan geconcludeerd worden dat het rijksbeleid dat de uitvoerbaarheid van de gewenste ontwikkeling niet in de weg staat.

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In 2009 is de Omgevingsvisie en -verordening 2009 vastgesteld. Naar aanleiding van monitoring en evaluaties is de Omgevingsvisie en -verordening op onderdelen geactualiseerd. De Actualisatie Omgevingsvisie en -verordening is op 3 juli 2013 vastgesteld door Provinciale Staten en is op 1 september 2013 in werking getreden.

De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden.Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn:

• door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu’s; dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen;
• investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan;
• zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik bij bebouwing door hantering van de zogenaamde ‘SER-ladder’;
• deze methode gaat ervan uit dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik wordt onderzocht en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden, wordt bekeken;
• hierbij is afstemming tussen gemeenten over woningbouwprogramma’s en bedrijfslocaties noodzakelijk;
• ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid

Met het vaststellen van de Omgevingsvisie is het eerdere detailkader van de provincie van Rood-voor-rood, Rood-voor-groen en Nieuwe landgoederen vervallen. Daarvoor in de plaats is de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving geïntroduceerd als nieuw kwaliteitsinstrument. De provincie wil ontwikkelingen in de Groene omgeving samen laten gaan met een impuls in kwaliteit. In de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening is ervan uitgegaan dat de uitwerking van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving een eenduidige bundeling bevat van diverse bestaande regelingen als ‘Rood- voor-rood’, ‘Rood-voor-groen’, Vrijkomende Agrarische Bedrijven (VAB-beleid), landgoederen, etc. Deze regelingen blijven daarin overigens wel herkenbaar.

Er is een eenvoudige werkwijze ontwikkeld om principes van ontwikkelingsplanologie toepasbaar te maken voor sociaal-economische ontwikkelingen in de Groene omgeving. De basis ligt in de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, de ontwikkelingsperspectieven en 'Catalogus Gebiedskenmerken'. Twee principes uit de Omgevingsvisie Overijssel vormen het vertrekpunt:

• I. elke ontwikkeling dient bij te dragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit;
• II. de ontwikkelingsruimte die men krijgt dient in evenwicht te zijn met investeringen (prestaties) in de ruimtelijke kwaliteit.

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:
1. generieke beleidskeuzes;
2. ontwikkelingsperspectieven;
3. gebiedskenmerken.
Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het provinciaal ruimtelijk beleid.

Het gemeentelijk beleid is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste beleidsdocumenten die van toepassing zijn op de gewenste ontwikkeling worden hieronder in willekeurige volgorde behandeld.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie en archeologie & cultuurhistorie.

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op twee locaties. De feitelijke ruimtelijke ingrepen vinden plaats op de locatie Almelosestraat 9-11. Ter plaatse van de locatie Almelosestraat 15 is enkel sprake van het in overeenstemming brengen van de planologische situatie met de reeds gerealiseerde situatie. De enige aanpassing die hier plaatsvindt is het verankeren van de reeds vergunde maximale inhoudsmaat van 2.000 m³. Van een uitbreiding van de woonbestemming of ruimtelijke ingrepen is geen sprake. Deze ontwikkeling treft geen milieu- en omgevingsaspecten. Een nadere toetsing voor wat betreft de milieu- en omgevingsaspecten ten aanzien van de planologische wijziging op de locatie Almelosestraat 15 kan dan ook achterwege blijven. In dit hoofdstuk wordt enkel de ontwikkeling op de locatie Almelosestraat 9-11 getoetst.

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van een bestemmingsplan of een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. In de Wgh worden eisen gesteld aan de toelaatbare geluidsbelasting op de gevels van nog niet geprojecteerde geluidsgevoelige gebouwen die liggen binnen de geluidszone van een weg. In dit geval zijn industrielawaai en railverkeerslawaai niet van toepassing.

Hierna worden de resultaten van het onderzoek naar wegverkeerslawaai weergegeven. Het onderzoek - dat is uitgevoerd door Buijvoets Bouw- en Milieuadvisering - is bijgevoegd in Bijlage 2.

In artikel 74 van de Wgh is aangegeven dat wegen aan weerszijden van de weg een wettelijke geluidszone hebben waarvan de grootte is opgenomen in onderstaande tabel.

De hiervoor genoemde zones gelden niet voor:

• wegen die zijn aangeduid als woonerf (art 74.2);
• wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt (art 74.2).

De nieuwe woningen liggen in “buitenstedelijk” gebied binnen de wettelijk vastgestelde geluidszones, als bedoeld in art. 74 van de Wet geluidhinder, van de Almelosestraat.

Op de gevel van de eerste 2 zuidelijk gelegen woningen (rekenpunten 1 en2) wordt de ambitiewaarde van 43 dB overschreden. Op de meest zuidelijk gelegen woning bij rekenpunt 1 wordt de wettelijke voorkeursgrenswaarde overschreden waarvoor evt een hogere grenswaarde voor moet worden verleend. De maximaal toelaatbare hogere grenswaarde voor nieuwe woningen in buitenstedelijk gebied van 53 dB word bij geen enkele woning overschreden.

Voor ontheffing van de gemeentelijke ambitiewaarde voor wegverkeerslawaai tot de wettelijke voorkeurswaarde geldt de in de beleidsregel hogere grenswaarde genoemde systematiek. Afwijken van de ambitiewaarde tot de maximaal toegestane grenswaarde kan alleen indien maatregelen overwegende bezwaren ontmoeten van financiële, stedenbouwkundige, verkeerskundige of landschappelijke aard.

De ontheffingsgrond in voorliggend geval is :

• ter plaatse gesitueerd worden als vervanging van bestaande bebouwing.

Voor één woning binnen de 48 dB contour kan een hogere grenswaarde worden aangevraagd van 52 dB. De maximaal hogere grenswaarde van 53 dB wordt niet overschreden. Deze woning beschikt over een geluidluwe gevel en een geluidluwe buitenruimte.

Met inachtneming van de hogere grenswaarde, vormt de Wgh geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient een doorgaans een bodemonderzoek conform de NEN 5740 te worden verricht.

Kruse Milieu uit Geesteren heeft ter plaatse van de locatie Almelosestraat 9-11 een verkennend en nader bodemonderzoek (conform NEN 5740, NEN 5707, NEN 5897 en NTA5755) verricht. Het volledige rapport is bijgevoegd in Bijlage 3.

De conclusies voortkomend uit dit onderzoek zijn in deze paragraaf opgenomen. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar het onderzoeksrapport.

De verontreiniging met brandstofcomponenten bij de SP+OBAS in de vaste bodem heeft een geschatte omvang van circa 20 m³. Het hoogst gemeten gehalte (xylenen) in de vaste bodem overschrijdt de interventiewaarde niet. Het freatisch grondwater bij de SP+OBAS is sterk verontreinigd met xylenen. De overige brandstofcomponenten zijn in licht verhoogde gehalten aanwezig. Ook het grondwater uit de 4 peilbuizen, welke zijn geplaatst ten behoeve van de verticale en horizontale afperking van de verontreiniging, bevatten nog licht verhoogde gehalten minerale olie en/of naftaleen. De omvang van de grondwaterverontreiniging wordt geschat op 200 m³, waarvan circa 20 m³ sterk is verontreinigd. Omdat er (deels) sprake is van zorgplicht dient de verontreiniging bij SP+OBAS te worden gesaneerd. Voorafgaande aan een sanering dient een plan van aanpak te worden opgesteld, dat door het bevoegd gezag (gemeente Hof van Twente) dient te worden goedgekeurd.

Het gewogen asbestgehalte in inspectiegat 216 overschrijdt de interventiewaarde. Derhalve is een aanvullend asbestonderzoek verricht. Uit de analyseresultaten blijkt dat de gewogen asbestgehalten in de afperkende inspectiegaten de interventiewaarde niet overschrijden. Verwacht wordt dat het sterk verhoogde asbestgehalte in inspectiegat 216 berust op een toevalstreffer. Geadviseerd wordt het terreindeel ter plekke van inspectiegat 216 te saneren onder asbestcondities. Voorafgaande aan een sanering dient een saneringsplan te worden opgesteld dat door het bevoegd gezag (provincie Overijssel) moet worden goedgekeurd. Aangezien elders op het terrein plaatselijk asbest is aangetroffen, wordt bij herontwikkeling van het terrein geadviseerd alert te blijven op asbest.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de planologische kaders voor de realisatie van drie extra woningen op basis van het KGO-beleid. In paragraaf 5.3.1.1 is een lijst met categorieën van gevallen beschreven, die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Gelet op de aard en omvang van dit project in vergelijking met de voorgenoemde voorbeelden van categorieën, kan worden aangenomen dat het project "niet in betekenende mate bijdraagt" aan de luchtverontreiniging. Tevens wordt opgemerkt dat deze ontwikkeling niet wordt aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Er moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's Zware Ongevallen (Brzo);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer van gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

De gemeente Hof van Twente heeft haar beleid ten aanzien van externe veiligheid vastgelegd in de nota “Bewuste veiligheid op maat”.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In afbeelding 5.1 is een uitsnede van de Risicokaart met betrekking tot het plangebied en omgeving weergegeven. Het dichtstbijzijnde risico (buisleiding) is gelegen op een afstand van circa 725 meter.

^{Afbeelding 5.1: Uitsnede Risicokaart (Bron: Risicokaart)}

Uit de inventarisatie blijkt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen dan wel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt in een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

In de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering is een tweetal gebiedstypen onderscheiden; 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'.

Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer. Op basis van de VNG-uitgave wordt het buitengebied veelal gerekend tot het omgevingstype ‘rustige woonwijk’.

Het omgevingstype ‘gemengd gebied’ wordt in de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ als volgt omschreven: ‘Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend.’

Het plangebied is gelegen in het buitengebied en aan te merken als een rustig gebiedstype. Onderstaande tabel geeft de richtafstanden weer voor de verschillende omgevingstypes.

Vanuit het oogpunt van milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling.

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt vanaf 1 januari 2007 het toetsingskader bij de verlening van een omgevingsvergunning voor inrichtingen, als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. Voor meldingsplichtige veehouderijbedrijven is het beoordelingskader voor geurhinder opgenomen in het Activiteitenbesluit.

De Wgv stelt één landsdekkend beoordelingskader met een indeling in twee categorieën. Voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld, wordt deze waarde uitgedrukt in een ten hoogste toegestane geurbelasting op een geurgevoelig object. Voor de andere diercategorieën is die waarde een wettelijk vastgestelde afstand die ten miste moet worden aangehouden. Een geurgevoelig object is in de Wgv gedefinieerd als: "een gebouw, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf en die daarvoor permanent of een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik, wordt gebruikt."

Voor diercategorieën waarvoor in de Wgv een geuremissie per dier is vastgesteld geldt dat, binnen een concentratiegebied, de geurbelasting op geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom niet meer dan 3 odour units per kubieke meter lucht mag bedragen. Voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom mag deze niet meer bedragen dan 14 odour units per kubieke meter lucht.

Op grond van de Wgv dient voor diercategorieën waarvoor per dier geen geuremissie is vastgesteld (bijvoorbeeld melkkoeien en paarden) tussen een geurgevoelig object de volgende afstanden aangehouden te worden:

• ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen, en
• ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen.

Voor meldingsplichtige veehouderijbedrijven gelden tevens vaste afstandseisen. Deze eisen zijn gebaseerd op en komen overeen met de vast afstanden zoals opgenomen in de Wgv.

In voorliggend geval geldt voor de nieuwe (compensatie)woningen en de bestaande woning een vaste afstand van 50 meter op basis van artikel 14, tweede lid Wgv. Aan deze afstand worden voldaan. Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de geplande (compensatie)woningen en de bestaande woning.

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat het aspect geur geen belemmering vormt voor de uitvoering van de beoogde ontwikkeling.

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Natuurbeschermingswet en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Soortenbescherming komt voort uit de Flora- en faunawet.

Natuurbank Overijssel uit Haaksbergen heeft in verband met de ontwikkelingen een Quickscan Natuurwaardenonderzoek verricht. De resultaten van dit onderzoek zijn in deze paragraaf verwerkt. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar de onderzoekrapportage welke is opgenomen in Bijlage 4 bij deze toelichting.

Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is in het kader van dit bestemmingsplan niet noodzakelijk. Tevens worden als gevolg van de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling geen cultuurhistorische waarden geraakt die een belemmering vormen voor de uitvoering van het gewenste plan.

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Streefdatum voor het bereiken van gewenste waterkwaliteit is 2015. Eventueel kan er, mits goed onderbouwd, uitstel (derogatie) verleend worden tot uiteindelijk 2027. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

In december 2009 is het Nationaal Waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welke beleid het Rijk in de periode 2009-2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstroming, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Het Nationaal Waterplan is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Het Nationaal Waterplan zal het beleid uit de Vierde Nota Waterhuishouding voortzetten. Het beleidsdoel is het realiseren of in stand houden van duurzame en klimaatbestendige watersystemen. Het Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet, die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Reest en Wieden, Vechtstromen, Groot Salland en Rijn en IJssel. Om te voldoen aan de eisen van de Kaderrichtlijn Water hebben deze waterschappen de afgelopen jaren intensief samengewerkt met elkaar en met andere partners. Het nieuwe Waterbeheerplan is één van de resultaten van deze samenwerking. De opzet en grote delen van dit Waterbeheerplan zijn inhoudelijk hetzelfde als dat van de andere waterschappen in Rijn-Oost.

De waterschappen Regge en Dinkel en Velt en Vecht zijn op 1 januari 2014 gefuseerd. Op dit moment heeft waterschap Vechtstromen nog geen eigen vastgesteld waterbeheerplan daarom wordt, temeer omdat de waterbeheerplannen in het deelstroomgebied Rijn-Oost, inhoudelijk grotendeels hetzelfde zijn, ingegaan op het beleid van het voormalige waterschap Regge en Dinkel.

Waterschap Regge en Dinkel heeft een waterbeheerplan opgesteld voor de periode 2010-2015. Dit plan gaat over het waterbeheer in de hele stroomgebieden van Regge en Dinkel en het omvat alle watertaken van de waterschappen: waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterketen.

Het waterbeleid van het waterschap is met name gericht op een duurzame aanpak van het waterbeheer: geen afwenteling, herstel van de veerkracht van het watersysteem, streven naar een meer natuurlijker waterbeheer, zoeken naar meer ruimte voor water, water toepassen als ordenend principe middels het gebruik van waterkansenkaarten en water langer vasthouden mede door flexibeler peilbeheer. Ook het streven naar een betere waterkwaliteit als onderdeel van duurzaamheid is een belangrijk speerpunt (tegengaan van lozingen, minder belasting van het water en het zoveel mogelijk tegengaan van diffuse verontreinigingen).

De twee belangrijkste onderdelen van het waterplan worden gevormd door:

• het tekort aan waterberging in het landelijk gebied;
• de inpassing van inrichtingsmaatregelen binnen de maatregelen voor de Kaderrichtlijn Water.

Het waterplan is een overkoepelend beleidsstuk over het waterbeheer in de gemeente Hof van Twente dat ook door de waterbeheerders – de waterschappen Vechtstromen (voorheen Regge en Dinke) en Rijn en IJssel en drinkwaterleidingbedrijf Vitens is vastgesteld. Het waterplan geeft een visie hoe het watersysteem binnen de gemeente over ongeveer 25 jaar er uit ziet en welke maatregelen er op korte en lange termijn daarvoor nodig zijn. De visie wordt op basis van drie invalshoeken beschreven, te weten:

• Twents landschap: Water speelt een belangrijke rol in het gevarieerde en kleinschalige landschap. Het water is zo ingericht dat meerdere functies tegelijk kunnen vervullen. Het waterbeheer sluit zoveel mogelijk aan bij de natuurlijke omstandigheden, zoals hoogteligging, grondwaterstroming en bodemsoort.
• Ruimte voor water: De visie is gericht op het ontwikkelen van een robuust en veerkrachtig watersysteem met als doel wateroverlast en verdroging zoveel mogelijk te voorkomen. Om dit te bereiken is er voldoende ruimte nodig voor het vasthouden en tijdelijk bergen van water. Voor de verbetering van de waterkwaliteit dienen de vervuilende lozingen te worden beperkt. Door het afkoppelen van schoon hemelwater van de riolering wordt de emissie door lozingen vanuit riooloverstorten en rioolwaterzuiveringen gereduceerd.
• Beleving van water: In de woon- en werkomgeving is water zichtbaar, bereikbaar en veilig voor bijvoorbeeld vissers en wandelaars. Zichtbaar water dat beleefd wordt, is er niet alleen om van te genieten, maar ook er van bewust van te zijn. Om dit te bereiken wordt het hemelwater bij voorkeur met bovengrondse voorzieningen ingezameld en geïnfiltreerd.

In de Waterwet en de Wet milieubeheer zijn de gemeentelijke watertaken geregeld. Deze taken hebben betrekking op de gemeentelijke zorgplicht voor:

• inzameling en transport van stedelijk afvalwater;
• het inzamelen en verwerken van afvloeiend hemelwater;
• grondwater(maatregelen).

De doelmatige uitvoering van deze zorgplichten is in het vGRP vastgelegd en gaat uit van de volgende principes:

• De trits “vasthouden – bergen – afvoeren” houdt in dat in eerste instantie getracht wordt het (gebiedseigen) water in de bodem te infiltreren. Indien dit niet mogelijk is dient het afstromend regenwater lokaal te worden geborgen in vijvers en watergangen. Pas in de laatste instantie kan overwogen worden het water (zo traag mogelijk) af te voeren naar de omgeving.
• De trits “schoonhouden – scheiden – schoonmaken” omvat ten eerste het niet toelaten dat de kwaliteit van water verslechtert (schoon houden), vervolgens het gescheiden houden van schone en vuile waterstromen en als laatste het zuiveren (schoonmaken) van verontreinigd water. Door water schoon te houden en vuile waterstromen zoveel mogelijk gescheiden te houden kan de omvang van te zuiveren water worden beperkt en tevens het zuiveringsrendement te worden verhoogd.

In het vGRP zijn de gemeentelijke zorgplichten nader gedefinieerd. Maatregelen in particulier gebied behoren tot de zorgplichten van de eigenaar.

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21^e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Het Waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft ertoe geleid dat de normale procedure van de watertoets van toepassing is. De Standaard Waterparagraaf is bijgevoegd in Bijlage 5. Hieronder volgt een uitwerking van de relevante wateraspecten.

Waterhuishouding

Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beschermings of herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk of een retentiecompensatiegebied.

Voorkeursbeleid hemelwaterafvoer

De gemeente streeft er naar waar mogelijk de duurzaamheidprincipes voor waterbeheer toe te passen. De nadruk ligt daarbij op nieuw te ontwikkelen bebouwing, maar dit wordt tevens beoordeeld voor delen waar geen structurele ingrepen zijn voorzien. De aandacht is hierbij voornamelijk gericht op het verbeteren van de waterkwaliteit en de afkoppeling van schoon verhard oppervlak van de riolering. Dit is alleen mogelijk wanneer gelijktijdig voldoende ruimte wordt gerealiseerd ten behoeve van waterberging.

In voorliggend geval is geen toename van verhard oppervlak aan de orde. Er zelfs sprake van een afname. Extra voorzieningen ten behoeve van waterberging worden niet noodzakelijk geacht.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels;
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels;
4. 4. Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemming. De regels zijn onderverdeeld in o.a:

• Bestemmingsomschrijving:

Hierin is de omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan binnen deze bestemming opgenomen. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies.

• Bouwregels:

In deze regels zijn eisen opgenomen waaraan de binnen de bestemming voorkomende bebouwing moet voldoen. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd is hierin vastgelegd.

• Afwijken van de bouwregels:

Op basis van deze regels hebben burgemeester en wethouders de bevoegdheid om bij omgevingsvergunning af te wijken van de bouwregels in het plan.

• Specifieke gebruiksregels:

In de specifiek gebruiksregels is bepaald welk gebruik van gronden en opstallen in elk geval strijdig is met of wordt toegestaan binnen deze bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd.

• Afwijken van de gebruiksregels:

Deze afwijking geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om met omgevingsvergunning af te wijken van functies die in eerste aanleg strijdig zijn met de bestemmingsomschrijving of de specifieke gebruiksregels.

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 6): deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een plan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
• Algemene bouwregels (Artikel 7): Dit artikel bevat diverse regels omtrent bestaande maatvoering, dakhelling van gebouwen, situering van woningen, herbouw of nieuwbouw van gebouwen in geval van calamiteit en situering van bijgebouwen en paardenbakken.
• Algemene gebruiksregels (Artikel 8): in deze regel is aangegeven wat onder verboden gebruik wordt verstaan. Deze regel gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming.
• Algemene aanduidingsregels (Artikel 9): in de algemene aanduidingsregels zijn zones aangegeven waarvoor bijzondere regels gelden. Deze zones zijn weergegeven op de verbeelding.
• Algemene afwijkingsregels (Artikel 10): in deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.
• Algemene wijzigingsregels (Artikel 11): In dit artikel worden de algemene wijzigingsregels beschreven. Deze regels geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om het plan op de in de regels genoemde punten te wijzigen.

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel is aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd.

'Agrarisch met waarden' (Artikel 3)

Het gedeelte van het plangebied dat redelijkerwijs niet in gebruik zal worden genomen voor de woonfunctie heeft de bestemming 'Agrarisch met waarden' gekregen, in aansluiting op de omliggende gronden. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor behoud van de aanwezige landschapswaarden zijnde: beeldbepalende landschapselementen, beslotenheid, hoogteverschillen, rustige omstandigheden, natuur en waterhuishouding. Opgemerkt wordt dat er geen gebouwen zijn toegestaan.

'Wonen' (Artikel 4)
De toekomstige en bestaande woningen zijn bestemd als 'Wonen'. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor woningen met bijbehorende tuinen en erven, kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis.

De verschillende maatvoering die wordt toegestaan per woning is vastgelegd in de regels en op de verbeelding. Voor het nieuwe landhuis is een maximale inhoud van 2.500 m³, een goot- en bouwhoogte van 5 en 11 meter vastgelegd. Voor de twee andere nieuwe woningen geldt een maximum inhoud van 750 m³ en maximum goot- en bouwhoogte van 4 en 10 meter.

Erf- en terreinafscheidingen mogen voor de voorgevelrooilijn worden gebouwd tot een bouwhoogte van ten hoogste 1 meter en daarachter ten hoogste 2 meter. Overige bouwwerken, geen gebouw zijnde mogen worden gebouwd tot een hoogte van maximaal 2 meter. Voor de bestaande woning Almelosestraat 9 geldt de bestaande maatvoering. Tot slot is ten aanzien van de woning Almelosestraat 15 de maximum inhoud vergroot tot 2.000 m³ middels het opnemen van een maatvoeringsaanduiding. Dit betreft overigens de enige planologische wijziging ter plaatse van de locatie.

In de 'specifieke gebruiksregels' is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Een dergelijke verplichting voorziet in de juridische waarborging dat de inrichtingsmaatregelen conform de inrichtingsplan (Bijlage 1) worden uitgevoerd en in stand worden gehouden.

'Waarde - Archeologische verwachting 2' (Artikel 5)
Het hele plangebied kent de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting2'. Gronden met deze dubbelbestemming zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Ter bescherming van deze gronden zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

Er is voorliggend geval een overeenkomst gesloten. Hierin is tevens het risico van planschade opgenomen zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Op basis van artikel 3.1.1, lid 2 heeft de provincie de mogelijkheid om plannen aan te wijzen waarvoor geen vooroverleg is vereist. De provincie Overijssel heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt en een zogenoemde 'Vooroverleglijst ruimtelijke plannen' opgesteld.

Voor plannen in de groene omgeving/buitengebied is in deze lijst onder sub 4 opgenomen:

Plannen/projectbesluiten voor uitbreiding van agrarische bouwblokken, Rood voor Rood en Vrijkomende Agrarische Bedrijfslocaties (VAB’s), mits passend in een gemeentelijk kwaliteitskader dat in lijn is met het Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving en de Omgevingsvisie Overijssel. Voor plannen en besluiten die (tevens) andere provinciale belangen raken (zoals EHS en verblijfsrecreatie) blijft vooroverleg noodzakelijk.

Geconstateerd wordt dat de ontwikkeling passend is binnen het gemeentelijk kwaliteitskader, de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving en de Omgevingsvisie Overijssel. Voor het overige worden geen provinciale belangen geraakt. Provinciaal vooroverleg is niet noodzakelijk.

De waterparagraaf wordt afgestemd met het waterschap.

In voorliggend geval wordt geen voorontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd.