In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan "Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden" met identificatienummer NL.IMRO.1735.BGxAlmelostr26-VS10 van de gemeente Hof van Twente.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

Een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, ontwerptechnisch, adviesgevend of daarmee gelijk te stellen dienstverlenend beroep, alsmede nevenactiviteiten in de vorm van kappers, autorijscholen, assurantiekantoren, verzekeringskantoren, schoonheidsspecialistes, hondentrimsalons, kindercrèches, pedicures en naar de aard daarmee qua uitstraling op het woonmilieu vergelijkbare activiteiten en met uitzondering van detailhandel en webwinkels, maar inclusief internetverkoop, dat in de eigen woning en of bij de woning behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij ten hoogste 25% van het woonoppervlak wordt gebruikt met een maximum van 50 m2 en de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is;

Een van de weg afgekeerde gevel van een hoofdgebouw, die gelegen is tegenover de voorgevel;

Een bedrijf dat is gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden, fokken en/of africhten van dieren, met dien verstande dat gebruiksgerichte paardenhouderijen niet zijn toegestaan;

Een agrarisch gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit agrarisch gebruik is toegestaan;

De regionaal (beleids)archeoloog of een andere door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg;

Onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of geofysisch onderzoek en/of graven en/of begeleiden) verricht door een dienst, bedrijf of instelling erkend door het College van de Archeologische Kwaliteit (CvAK/SIKB), beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 39 MW en werkend volgens de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie;

Zaken welke zijn overgebleven uit een vroeger tijd en getuigen van een toestand die toenmaals was, en daarmee cultuurhistorisch waardevol zijn;

Een toegekende hoge, middelhoge of lage archeologische verwachting in verband met de kennis en wetenschap van de in dat gebied te verwachten overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

Een toegekende archeologische waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

Een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen;

Een kleinschalige overnachtingaccommodatie bestaande uit maximaal vier bedden, gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en kortdurend verblijf in de bestaande en legale woning in combinatie met het serveren van ontbijt, met dien verstande dat de gezamenlijke oppervlakte ten behoeve van bed & breakfast maximaal 50 m2 mag bedragen;

Een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf, niet zijnde de bedrijfswoning;

Het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een zodanig beheer of exploitatie van recreatiewoningen, dat in deze accommodaties ook daadwerkelijk – permanent wisselende - recreatieve (nacht)verblijfsmogelijkheden worden geboden en plaatsvindt;

Een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

De vloer van een gebouw, niet zijnde een keldervloer, op het peilniveau;

1. a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van inwerkingtreding van het plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van inwerkingtreding is ingediend, tenzij in de regels anders is bepaald;
2. b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaat en in overeenstemming is met het voorheen geldende planologische regime, met dien verstande dat voor zover het gebruik betrekking heeft op nevenactiviteiten, deze nevenactiviteiten mogen worden uitgeoefend in de vorm en omvang zoals toegestaan op grond van het voorheen geldend planologisch regime;

De grens van een bestemmingsvlak;

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

Een vrijstaand gebouw, dat door zijn vorm, functie, situering en/of afmetingen ondergeschikt is aan dat op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

De grens van een bouwvlak;

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

De grens van een bouwperceel;

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

Maat die aangeeft hoeveel kubieke meter (m3) bouwmassa per vierkante meter (m2) oppervlakte aanwezig of toegestaan is;

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

Een gebouwencomplex, bestemd en ingericht voor het houden van conferenties, congressen, symposia en andere grote bijeenkomsten, met bijbehorende ondergeschikte horeca;

De aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

Het bedrijfsmatig verrichten van activiteiten welke bestaan uit het verlenen van diensten aan derden, met of zonder rechtstreeks contact met het publiek;

De aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door de onderlinge betrekkingen tussen dieren en planten en de omgeving waarin zij leven;

Het geheel van binnen een bouwperceel voorkomende bebouwing dat in samenhang zorgt voor een kenmerkend beeld van dat bouwperceel;

Een georganiseerde gebeurtenis, (openlucht)manifestatie, themadag of -week in de vorm van een voor publiek bestemde uitvoering/ verrichting van vermaak op het gebied van sport, muziek of op sociaal-cultureel vlak;

Recreatief medegebruik van gronden zoals wandelen, paardrijden, fietsen, varen, zwemmen en vissen, waarbij de recreatie geen specifiek beslag legt op de ruimte;

een niet-conventionele recreatiewoning;

het oppervlak van de begane grond verdieping;

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

Gebruiken, het doen gebruiken, laten gebruiken en in gebruik geven;

Een gebouw dat is bestemd voor periodiek recreatief nachtverblijf door groepen, met permanent daarvoor ingerichte ruimten met gemeenschappelijke voorzieningen;

Het gebruik van grond ten behoeve van agrarische activiteiten in een omvang die niet als bedrijfsmatig kan worden beschouwd;

Een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

De centrale levensplaats van een persoon, de plaats waar zich naar omstandigheden het middelpunt van zijn persoonlijke en economische belangen bevindt;

het begrip horeca is onderverdeeld in drie categorieën

horeca categorie I

een bedrijf waar hoofdzakelijk overdag dranken en/of etenswaren worden verstrekt aan bezoekers van andere functies, met name functies als centrumvoorzieningen en dagrecreatie, zoals theehuisjes, conferentiecentrums, ijssalons, croissanterieën, dagcafés, dagrestaurants en naar de aard en openingstijden daarmee gelijk te stellen bedrijven;

horeca, categorie II:

een horecabedrijf, waar meestal in hoofdzaak alcoholische dranken worden verstrekt en/of waarvan de exploitatie doorgaans overlast voor het leefklimaat kan veroorzaken en een grote druk op de openbare orde met zich meebrengt, zoals cafés, bars, snackbars en cafetaria's, inclusief het geven van feesten en partijen;

horeca, categorie III:

een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van dranken voor gebruik ter plaatse, waarbij het doen beluisteren van overwegend mechanische muziek en het gelegenheid geven tot dansen, wezenlijke onderdelen vormen en waarvan de exploitatie doorgaans overlast voor het leefklimaat kan veroorzaken, zoals discotheken, dancings en nachtclubs;

Een persoon die of groep personen die gezamenlijk een huishouding voert;

Een plan bij realisering van nieuwe bouw- en/of gebruiksmogelijkheden waarin de ruimtelijke inpassing hiervan in de bestaande situatie wordt beschreven;

Maximaal drie huishoudens die één woning bewonen met gemeenschappelijk gebruik van een of meerdere voorzieningen en waarbij de woning uiterlijk uit één bouwvolume bestaat;

Tenten, tentwagens, kampeerauto's of toercaravans dan wel andere onderkomens of andere voertuigen of gedeelten daarvan, voor zover niet als bouwwerk aan te merken, die geheel of gedeeltelijk blijvend zijn bestemd of ingericht dan wel worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf, niet zijnde een stacaravan, chalets of trekkershutten;

Een terrein of plaats, geheel of gedeeltelijk ingericht, en blijkens de inrichting bestemd, om daarop een gelegenheid te geven tot het plaatsen of geplaatst houden van kampeermiddelen ten behoeve van recreatief nachtverblijf;

Een gebouw, dat dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden en werkzaamheden die verband houden met het doen functioneren van (semi) overheidsinstellingen, het bankwezen en naar de aard daarmee gelijk te stellen instellingen/het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;

Gebouwen die zijn aangewezen als Rijksmonument of gemeentelijk monument, alsmede gebouwen met een typisch Twentse bouwstijl of bebouwing die deel uitmaakt van een beeldbepalend ensemble, dan wel bebouwing die door de welstandscommissie of de ervenconsulent van het Oversticht als zodanig kan worden aangemerkt;

Een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,5 m boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen;

De aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het waarneembare - al dan niet begroeide - deel van het aardoppervlak, dat wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van niet-levende en levende natuur;

De aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge ecologische samenhang;

Een activiteit ondergeschikt aan de hoofdactiviteit in zowel oppervlakte (m2), omzet (€) als de effecten op het woon- en leefklimaat en de omgevingskwaliteit;

Onder peil;

Een bouwwerk van één bouwlaag dat dient ter overdekking en niet of slechts gedeeltelijk met wanden is omgeven (hieronder mede begrepen carports). Een overkapping is geen overig bouwwerk en de oppervlakte hiervan wordt meegerekend bij de oppervlakte van bijgebouwen;

Een terrein waarvan de natuurlijke bovenlaag is vervangen door zand of ander doorlatend materiaal ten behoeve van het africhten, trainen en berijden van paarden en pony's en het anderszins beoefenen van de paardensport;

De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: 35 cm boven de kruin van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde bouwhoogte van het aansluitend terrein;

Het gebruiken/bewonen als hoofdverblijf gedurende een aaneengesloten periode van meer dan vier weken, dan wel voor recreatieve verhuur aan één en dezelfde persoon gedurende meer dan 35 dagen per jaar;

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

Een permanent ter plaatse aanwezig gebouw, bestemd om uitsluitend door (het huishouden van) een persoon of groep van personen dat/die zijn hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar te worden gebruikt voor weekend en/of verblijfsrecreatie;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden, waaronder in ieder geval worden verstaan een prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

Recreatie in ruimten welke zijn bestemd of opgericht voor recreatief nachtverblijf in de vorm van kampeermiddellen, stacaravans of trekkershutten door personen die hun hoofdwoonverblijf elders hebben;

De naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die op het moment van inwerkingtreding van het plan kennelijk als zodanig diende te worden aangemerkt;

Een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van maximaal één huishouden dan wel meerdere huishoudens indien sprake is van inwoning;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

tussen de grenzen van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- c.q. bestemmingsgrens, met niet meer dan 1 m wordt overschreden.

Bij toepassing van deze regels wordt gemeten vanuit het hart van een lijn.

De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor behoud van de aanwezige landschapswaarden zijnde: beeldbepalende landschapselementen, beslotenheid, hoogteverschillen, rustige omstandigheden, natuur en waterhuishouding. Daarnaast zijn ze bestemd voor:

1. a. de uitoefening van het agrarisch bedrijf;
2. b. hobbymatig agrarisch gebruik;
3. c. extensieve dagrecreatie met bijbehorende wegen en paden;
4. d. water en voorzieningen voor de waterhuishouding;
5. e. de bestaande nutsvoorzieningen;
6. f. ontsluitingsvoorzieningen en ontsluitingsvoorzieningen voor naastgelegen bestemmingen;

met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, tuinen en erven.

De voor 'Recreatie - Verblijfsrecreatie' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de bedrijfsmatige exploitatie van een recreatieterrein ten behoeve van verblijfsrecreatie;
2. b. één bedrijfswoning, waarbij inwoning is toegestaan;
3. c. recreatiewoningen ter plaatse van een bouwvlak, met dien verstande dat het aantal recreatiewoningen niet meer dan 40 mag bedragen;
4. d. hotelkamers ter plaatse van de aanduiding 'hotel', met dien verstande dat het aantal hotelkamers niet meer dan 12 mag bedragen;
5. e. zelfstandige horecavoorzieningen, maximaal tot en met horeca categorie II, zoals bepaald in artikel 1.49, ter plaatse van de aanduiding 'horeca';
6. f. bed & breakfast;
7. g. aan huis verbonden beroepen;
8. h. ontsluitingsvoorzieningen en ontsluitingsvoorzieningen voor naastgelegen bestemmingen;

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wegen en paden, detailhandel, horeca categorie I en II, sanitaire voorzieningen, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven.

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

In afwijking van het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemmingen mogen geen nieuwe gebouwen worden gebouwd en bestaande en legale gebouwen niet worden vergroot.

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

In afwijking van het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemmingen mogen geen nieuwe gebouwen worden gebouwd en bestaande en legale gebouwen niet worden vergroot.

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

In afwijking van het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemmingen mogen geen nieuwe gebouwen worden gebouwd en bestaande en legale gebouwen niet worden vergroot.

De voor 'Waarde - NNN' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het ontwikkelen en in stand houden van de natuur- en landschapswaarden met dien verstande dat voor het ontwikkelen van natuur- en landschapswaarden geldt dat:

1. a. dit past in een inrichtings- en beheersvisie waarin de natuurontwikkeling is uitgewerkt, passend binnen het natuurgebiedsplan van de provincie;
2. b. de aanleg van bos niet is toegestaan ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch met waarden - openheid’.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor het bouwen van bijgebouwen en paardenbakken geldt dat deze uitsluitend mogen worden gebouwd op een afstand van minimaal 3 m achter (het verlengde van) de voorgevel van de, op het betrokken bouwperceel gelegen (bedrijfs)woning.

Onder gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in ieder geval verstaan:

1. a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
2. b. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie;
4. d. een gebruik van gronden en bouwwerken voor verblijfsrecreatie, anders dan de regels van de bestemmingen toestaan;
5. e. een gebruik van recreatiewoningen, stacaravans, plattelandsappartementen, boerderijkamers en trekkershutten ten behoeve van permanente bewoning en/of zorgvoorzieningen.
6. f. het (zelfstandig) bewonen van vrijstaande gebouwen, niet zijnde woningen.

Voor de gronden ter plaatse van de aanduidingen 'reconstructiewetzone - extensiveringsgebied' gelden de regels zoals opgenomen in de bestemming 'Agrarisch met waarden' (artikelen 3) voor deze afzonderlijke gebieden.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het plan voor het tijdelijk gebruik van gronden voor evenementen, mits:

1. a. er voldoende parkeerplaatsen al dan niet op eigen terrein aanwezig zijn;
2. b. de aan te brengen voorzieningen tijdelijk zijn wat inhoudt dat het houden van een evenement niet mag leiden tot onomkeerbare voorzieningen en/of ingrepen;
3. c. in de nabijheid gelegen functies en waarden niet in onevenredige mate in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
4. d. de belangen van eigenaars en/of gebruikers van betrokken of nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m;
2. b. van de regels en de bouw toestaan van niet voor bewoning bestemde gebouwen met een oppervlakte van ten hoogste 75 m² en een bouwhoogte van ten hoogste 4 m ten dienste van het openbaar nut, zoals schakelhuisjes, wachthuisjes, transformatorhuisjes, telefooncellen, vleermuizenkelders, alsmede andere bouwwerken, zoals muurtjes, standbeelden, kleine religieuze bouwwerken en lichtmasten; gasdrukmeetstations en verkooppunten voor motorbrandstoffen uitgezonderd;
3. c. de regels en toestaan dat de ashoogte van windmolens wordt vergroot tot maximaal 25 m. Waarbij overeenstemming wordt bereikt met de leidingbeheerder (in vooroverleg) indien er een gasleiding zich binnen de high impact zone van de windturbine bevindt;
4. d. de regels en toestaan dat een uitkijktoren gebouwd mag worden met een maximale hoogte van 15 m.

Afwijking als bedoeld in artikel 13.2 kan slechts worden toegepast, mits:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor:

1. a. het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:
   1. 1. bestemmingsgrenzen mogen met niet meer dan 5 m worden verschoven;
   2. 2. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
   3. 3. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor het wijzigen van de bestemming van de gronden met tevens de bestemming 'Waarde - NNN' in de bestemming 'Bos' of de bestemming 'Natuur', mits:

1. a. in een inrichtings- en beheersvisie de ecologische verbindingszone is uitgewerkt;
2. b. advies is gevraagd aan een onafhankelijke deskundige op het gebied van natuur en landschap;
3. c. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in de omgeving aanwezige functies en waarden;
4. d. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden.

Ten aanzien van de in dit plan opgenomen wijzigingsbevoegdheden zal de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan moeten zijn gewaarborgd, in verband waarmee in elk geval aangetoond moet worden dat:

1. a. bodemsanering niet noodzakelijk is dan wel vóór uitvoering van het wijzigingsplan zal plaatsvinden;
2. b. met betrekking tot (spoor)wegverkeersgeluid een aanvaardbaar woonklimaat wordt gerealiseerd;
3. c. met betrekking tot de luchtkwaliteit een aanvaardbaar leefklimaat wordt gerealiseerd, dan wel dat geen onevenredige verslechtering plaatsvindt;
4. d. met betrekking tot geurhinder een aanvaardbaar leefklimaat wordt gerealiseerd;
5. e. beschermde planten- en diersoorten en biotopen niet onevenredig worden geschaad;
6. f. het wijzigingsplan financieel uitvoerbaar is.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in 16.1 sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het 16.1 sub a met maximaal 10%.
3. c. 16.1 sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet, behoudens voor zover uit de Richtlijn 79/409/EEG en 92/43/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979 inzake het behoud van de vogelstand onderscheidenlijk van 21 mei 1992 inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna beperkingen voortvloeien ten aanzien van ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaand gebruik.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 16.2 sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in 16.2 sub a na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

16.2 sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan: Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden.

Stichting Twickel (hierna: Twickel) is in 2018 eigenaar geworden van camping Westerholt en voornemens om dit circa 7 hectare grote kampeerterrein, gelegen aan de Almelosestraat 26 in Ambt Delden, in herontwikkeling te nemen. Concreet is het voornemen om het bestaande recreatieterrein met circa 200 stacaravans en de verouderde bedrijfsgebouwen te saneren en op de vrijkomende gronden een kleinschalig park met recreatiewoningen te verwezenlijken.

Het initiatief voorziet in de realisatie van 40 recreatiewoningen, die in een aantal clusters (soort van erven) worden ingepast in het landschap. Naast deze clusters met recreatiewoningen zal in de bosrand van het plangebied, nabij de centrale entree, een horecagebouw worden gerealiseerd met daarin onder meer 12 hotel- c.q. bed & breakfastkamers. Tot slot zullen, verspreid over het terrein, verschillende centrale faciliteiten worden gerealiseerd ter versterking van de recreatieve belevingswaarde binnen het plangebied en daarbuiten. Zowel de terreininrichting als de landschappelijke inpassing van het beoogde 'Buitengoed Westerholt' is bij dit alles gericht op het zoveel als mogelijk versterken van de aanwezige landschaps- en natuurwaarden.

De recreatiewoningen zijn gericht op het hogere marktsegment. In lijn met de algemene regelgeving binnen de gemeente, dat stelt dat het gebruik van recreatiewoningen voor permanente bewoning in strijd is met het bestemmingsplan, zal het recreatieve gebruik van de beoogde recreatiewoningen worden geborgd volgens de principes van bedrijfsmatige exploitatie. Bedrijfsmatige exploitatie is daarbij gedefinieerd als:

'het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een zodanig beheer of exploitatie van recreatiewoningen, dat in deze accommodaties ook daadwerkelijk – permanent wisselende - recreatieve (nacht)verblijfsmogelijkheden worden geboden en plaatsvindt'.

Het vigerende bestemmingsplan voor camping Westerholt biedt de mogelijkheid om op dit perceel toercaravans, tenten, stacaravans en trekkershutten te plaatsen. De bouw en het gebruik van recreatiewoningen valt echter buiten de reikwijdte van dit bestemmingsplan voor deze locatie. Een partiële herziening van het bestemmingsplan is dan ook nodig om realisatie en ingebruikname van het beoogde Buitengoed Westerholt mogelijk te maken.

Als reactie op een principeverzoek, op 8 juni 2018 ingediend door Twickel, heeft het College van B&W per brief van 4 juli 2018 besloten om planologische medewerking te verlenen aan het initiatief van Twickel tot herontwikkeling van camping Westerholt. Het College motiveert dit principebesluit onder meer door aan te geven dat het initiatief past binnen het gemeentelijke streven om zo goed mogelijk in te spelen op de vraag van de toerist en het verder versterken van het toeristisch-recreatief product van de Hof van Twente. Eveneens wordt het initiatief als passend gezien binnen het streven naar een verbetering, verhoging en diversificatie van het aantal toeristische overnachtingen. Vanuit deze basis wil de gemeente dan ook nieuwe of vernieuwende initiatieven stimuleren, mede ook om nieuwe doelgroepen te bereiken.

Aan het principebesluit om planologische medewerking te verlenen heeft het College van B&W voorwaarden verbonden, die in het voorliggende bestemmingsplan nader zijn uitgewerkt. Onder meer stelt het College dat een nadere onderbouwing gewenst is over de wijze waarop het

initiatief bijdraagt aan het toeristisch-recreatief product van de gemeente Hof van Twente. Ook moet worden aangegeven hoe de (bedrijfsmatige) exploitatie van de recreatiewoningen vorm wordt gegeven en permanente bewoning van de recreatiewoningen wordt voorkomen.

Het terrein van voormalig camping Westerholt bevindt zich aan de Almelosestraat 26 in het buitengebied van Ambt Delden. Het kampeerterrein bood ruimte aan circa 200 recreatieve verblijfsaccommodaties (veelal stacaravans) inclusief bijbehorende voorzieningen, zoals een openluchtzwembad en tennisbanen. Verspreid over het terrein bevinden zich gebouwen, welk dienst deden als centrale ontvangst-/receptieruimte en waarin zich de douches en toiletten bevonden.

Het voormalige kampeerterrein is omgeven door percelen die deel uitmaken van het Nationaal Natuurnetwerk (NNN) dan wel een agrarisch gebruik kennen. Om de landschappelijke kwaliteit en de gebruiks- en belevingswaarde van het beoogde Buitengoed Westerholt zoveel mogelijk van een extra kwaliteitsimpuls te kunnen voorzien heeft Twickel besloten om de agrarische percelen aan de westzijde van de camping aan het plangebied toe te voegen. Het resulterende plangebied en de ligging ervan in de nabije omgeving is weergegeven in figuur 1.1.

Huidig planologisch kader

Het plangebied valt binnen de kaders van het bestemmingsplan 'Buitengebied Hof van Twente', vastgesteld op 9 december 2015. Aan het perceel van camping Westerholt is hierin de enkelbestemming 'Recreatie – Verblijfsrecreatie' toegekend met als functieaanduiding 'Verblijfsrecreatie'. Aansluitend zijn hier de dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologische verwachting 1' (deels) en 'Waarde – Archeologische verwachting 2' (deels) van toepassing.

Het westelijk deel van het plangebied betreft gronden met als enkelbestemming 'Agrarisch met waarden' en zijn hier de dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologische verwachting 2' (deels), 'Waarde – Archeologische 3' (deels) en 'Waarde – EHS (NNN)' van toepassing.

Tot slot ligt het plangebied in een gebied met als gebiedsaanduidingen 'Reconstructiewetzone – extensiveringsgebied', 'Vrijwaringszone – radar' en (deels) 'Luchtvaartverkeerzone'.

De voor 'Recreatie – Verblijfsrecreatie' met functieaanduiding 'Verblijfsrecreatie' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijfsmatige exploitatie van een recreatieterrein. In beginsel zijn hier recreatiewoningen toegestaan, met dien verstande dat het aantal recreatiewoningen niet meer mag bedragen dan is aangegeven in bijlage 8 bij de Regels van het bestemmingsplan. Specifiek voor het terrein Westerholt aan de Almelosestraat 26 is in deze bijlage het aantal mogelijke recreatiewoningen op 0 gesteld. Als strijdig gebruik wordt binnen in ieder geval verstaan het gebruik van recreatiewoningen, lodges, stacaravans, groepsaccommodaties en trekkershutten ten behoeve van permanente bewoning.

De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor behoud van de aanwezige landschapswaarden zijnde: beeldbepalende landschapselementen, beslotenheid, hoogteverschillen, rustige omstandigheden, natuur en waterhuishouding. Daarnaast zijn de betreffende gronden bestemd voor de uitoefening van (bepaalde vormen van) grondgebonden en/of niet-grondgebonden agrarische bedrijfsvoering en is tevens hobbymatig agrarisch gebruik buiten het bouwvlak toegestaan. Verder zijn de betreffende gronden bestemd voor onder meer extensieve dagrecreatie met bijbehorende wegen en paden alsmede voor water en voorzieningen voor de waterhuishouding.

De voor 'Waarde - Archeologie 1', 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

De voor 'Waarde – EHS (NNN)' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het ontwikkelen en in stand houden van de natuur- en landschapswaarden.

Voor gronden binnen de gebiedsaanduiding 'Reconstructiewetzone – extensiveringsgebied' geldt dat uitbreiding, hervestiging of nieuwvestiging van intensieve veehouderij hier niet mogelijk is.

De gronden ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone – radar' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor een radarverstoringsgebied. Dit betekent dat op de betreffende gronden niet hoger mag worden gebouwd dan 45 m.

De gronden ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'Luchtvaartverkeerzone' zijn mede bestemd voor de bescherming en instandhouding van de luchtvaartverkeerzone. Dit betekent dat op de betreffende gronden niet hoger mag worden gebouwd dan 40 m.

Gewenst planologisch kader

Het gewenst planologisch kader voor Buitengoed Westerholt voorziet in de mogelijkheid om binnen het plangebied de beoogde 40 recreatiewoningen toe te staan en als zodanig in gebruik te nemen. Aanvullend voorziet het gewenste kader in de bouw van recreatiewoningen met een ruimere maatvoering dan volgens het vigerende bestemmingsplan is toegestaan. Zo zijn in het huidige bestemmingsplan de volgende bouwregels gekoppeld aan recreatiewoningen:

• Inhoud maximaal 300 m³, met dien verstande dat voor de berekening de inhoud van kelders, bijgebouwen, overkappingen en aanbouwen wordt meegerekend.
• Goothoogte maximaal 4 m.
• Bouwhoogte maximaal 6,5 m.
• Bij een recreatiewoning is maximaal één bijgebouw toegestaan met een goothoogte van maximaal 3 m, een bouwhoogte van max. 4,5 m en een oppervlakte van max. 10 m².

Aansluitend maken de volgende aanduidingen, die reeds zijn benoemd in de vigerende bestemmingsdoeleinden, deel uit van de gewenste situatie:

• het bestaande en legale aantal bedrijfswoning(en), waarbij inwoning is toegestaan.
• een conferentiecentrum in combinatie met verblijfsrecreatie.
• een museumboerderij.
• een groepsaccommodatie.
• bestaande en legale zelfstandige horeca-/bed & breakfastvoorzieningen.

De hier van toepassing zijnde dubbelbestemmingen en gebiedsaanduiding blijven onverkort van toepassing, aangezien deze geen tegenstrijdig doelbereik hebben voor de gewenste situatie.

Een bestemmingsplan is opgebouwd uit de onderdelen Toelichting, Regels en Verbeelding. In de Toelichting wordt het plangebied en de daarin voorgenomen ontwikkelingen beschreven en wordt ingegaan op het doel van het bestemmingsplan. Vervolgens wordt aan de hand van het beleid en de omgevingsaspecten de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan nader getoetst. Tot slot bevat de Toelichting een uitleg van de Regels. Deze vormen, samen met de Verbeelding, het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Voorliggende Toelichting van het bestemmingsplan 'Buitengebied Hof van Twente, Partiële herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden' is als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 wordt nader ingegaan op de huidige situatie en de voorgenomen realisatie van Buitengoed Westerholt.
• In hoofdstuk 3 wordt de planvorming getoetst aan nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.
• In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op de aanwezige omgevingsaspecten en wordt de uitvoerbaarheid van de planvorming getoetst aan de bijbehorende (wettelijke) normen.
• In hoofdstuk 5 wordt een nadere toelichting gegeven op de nieuwe bestemming alsmede een uitleg van de bijbehorende regels.
• In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van de planvorming.

Voormalig camping Westerholt bevindt zich aan de Amelosestraat 26 in het buitengebied van Ambt Delden, in een bosachtig gebied nabij het buurtschap Deldeneres. Het terrein maakt tevens deel uit van het landgoed Twickel, een Rijksbeschermde historische buitenplaats en met 4.300 hectare het grootste particuliere landgoed van Nederland.

Het voormalige kampeerterrein vindt zijn oorsprong in een kamp met boerderij. De boerderij was via een eikenlaan verbonden met de Almelosestraat, anno 2022 nog steeds de ontsluiting van het terrein. In de loop van de 19e en 20e eeuw zijn de heidevelden rondom de boerderij ontgonnen en vervangen door bos en agrarische gronden. Het kamp is uiteindelijk vergraven en omgevormd tot kampeerterrein.

Rondom de voormalige camping bevinden zich percelen, die deel uitmaken van het Nationaal Natuurnetwerk (NNN) dan wel een agrarisch gebruik kennen. Om de landschappelijke kwaliteit en de gebruiks- en belevingswaarde van het beoogde Buitengoed Westerholt zoveel mogelijk van een kwaliteitsimpuls te kunnen voorzien heeft Twickel besloten om de westelijk gelegen agrarische percelen aan het plangebied toe te voegen. Dit betekent dat het plangebied voor Buitengoed Westerholt gevormd wordt door zowel het voormalige kampeerterrein als de direct ten westen van dit terrein gelegen agrarische percelen. Het plangebied en de ligging ervan in de nabije omgeving is weergegeven in figuur 2.1.

Camping Westerholt bood ruimte aan circa 200 recreatieve verblijfsaccommodaties(met name stacaravans) inclusief bijbehorende voorzieningen, zoals een openluchtzwembad en tennisbanen. Verspreid over het terrein bevonden zich gebouwen, die dienst deden als centrale ontvangstruimte/receptie en waarin zich de douches en toiletten bevonden. Inmiddels zijn de stacaravans en huisjes van het terrein verwijderd. Het receptiegebouw en naastgelegen (bedrijfs)woning alsmede een halfverhard pad, dat op het campingterrein lag, is nog aanwezig.

Impressies van camping Westerholt, voorafgaand aan en na verwijdering van de accommodaties, zijn weergegeven in de figuren 2.2 en 2.3.

Het plangebied is kadastraal bekend onder Ambt Delden, Sectie I, perceelnummers 1195, 1826, 1827 (kampeerterrein) alsmede nummers 535, 536, 1720 en (deels) 1722.

Laatstgenoemde kadastrale percelen betreft de westelijk gelegen agrarische gronden. De kadastrale situatie van het plangebied, met een oppervlak van in totaal circa 8,8 hectare, is weergegeven in figuur 2.4.

Het plan tot herontwikkeling van camping Westerholt tot Buitengoed Westerholt is opgezet vanuit de vraagstelling:

'Welke mogelijkheden bieden de huidige omgevingskwaliteiten en welke kwaliteitsimpuls kan aan het gebied worden toegevoegd?'.

Tot de voorgenomen kwaliteitsimpuls behoort het creëren van een onderscheidend aanbod in recreatieve verblijfsaccommodaties, zowel in kwalitatief als in kwantitatief opzicht. Accommodaties voor een mix van kleinere en grotere gezelschappen, van 2 tot 12 personen, ofwel accommodaties variërend van circa 100 m³ tot circa 900 m³ vormen in dit opzicht het vertrekpunt van de herontwikkeling. Vanuit deze basisgedachten voorziet het planconcept in luxueuze recreatiewoningen, gericht op het hogere marktsegment.

Basisgedachte is tevens dat landgoed Twickel en de recreatieve mogelijkheden van dit landgoed een centrale rol spelen in de totstandkoming van het planconcept voor Buitengoed Westerholt. Het beoogde planconcept dient eenduidig in de mogelijkheid te voorzien om tot rust te komen op een eeuwenoud landgoed te midden van de natuur. Dit alles gericht op gelijkgestemde gasten, die waarde hechten aan privacy, ingetogen luxe en een hoog service niveau. Al dan niet in gezamenlijkheid met familie of vrienden.

Het voorgaande heeft geleid tot de volgende elementen, die gelden als meest sturend in de planvorming van Buitengoed Westerholt:

• Bebouwing wordt in hoofdzaak opgenomen in een nieuwe bosrand, waarmee een zachte overgang in de vorm van een halfopen 'mantelstrook' wordt gecreëerd tussen het dichtbegroeide bos en de open weide.
• Bebouwing wordt gerealiseerd in clusters, met per cluster 3 tot 4 gebouwen in verschillende maatvoeringen. Een gebouw kan daarbij meerdere recreatieve verblijfsaccommodaties c.q. logiesvoorzieningen omvatten.
• Binnen een cluster komen gebouwen c.q. recreatiewoningen 'losjes' te staan rond een centraal en informeel groen pleintje.
• Op het centrale, open deel van het plangebied komen een aantal boomgroepen in combinatie met follies (bijzondere gebouwvormen) als 2-persoons accommodaties.
• Over het terrein komt een netwerk van paden, welke het plangebied verbinden met de omgeving. Deze paden sluiten aan op het wandelnetwerk in de omgeving, waarbij Buitengoed Westerholt als startpunt fungeert voor c.q. onderdeel vormt van wandelroutes;
• Het autoverkeer wordt gescheiden van het overige verkeer, parkeren dient zoveel mogelijk uit het zicht plaats te vinden.
• Het planconcept zal tevens ruimte bieden aan publiekgerichte gebruiksfuncties, een openbare horecavoorziening en een (natuur)speeltuin. Om het agrarisch-/landschappelijke karakter en de belevingswaarde van dit gebied te behouden dan wel te versterken, zal tevens agrarisch medegebruik van het open, centrale veld en de westelijk gelegen percelen mogelijk worden gemaakt. Bij dit alles kan worden gedacht aan kleinschalige akkerbouw en/of begrazing door boerderijdieren.

Het planproces

In 2018 heeft Strootman Landschapsarchitecten, op verzoek van Stichting Twickel, een verkenning gedaan naar de karakteristieken van het landschap in dit deel van de gemeente Hof van Twente. Aansluitend heeft dit bureau een (voorlopig) ontwerp c.q. landschapsinrichtingsplan gemaakt, waarin de transformatie van het campingterrein naar een kwalitatief hoogwaardig verblijfsrecreatiepark met hierop afgestemde accommodaties inzichtelijk is gemaakt. In december 2019 verscheen het ontwerp van Strootman Landschapsarchitecten met inbegrip van beeldkwaliteitsrichtlijnen voor bebouwing en landschap. Voor de verdere uitwerking van het landschappelijk inrichtingsplan heeft architectenbureau De Zwarte Hond een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Doel van dit beeldkwaliteitsplan het vastleggen van de basiskwaliteit voor de inrichting van de betreffende bouwkavels en de vormgeving van hierbinnen te plaatsen gebouwen. Het beeldkwaliteitsplan geeft hiervoor een aantal regels waar de inrichting van de kavel en de vormgeving van de gebouwen aan moeten voldoen. De regels zijn daarbij gericht op het creëren van een zekere samenhang tussen de bebouwing onderling en haar directe omgeving.

In vervolg op constructief overleg met betrokken partijen en organisaties verscheen in mei 2022 het beeldkwaliteitsplan.

Om de kwaliteitsaspecten van zowel het ontwerp van Strootman Landschapsarchitecten als het beeldkwaliteitsplan van De Zwarte Hond te kunnen borgen zal hiertoe in de regels van dit bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting worden opgenomen.

Het navolgende vormt een resumé van zowel het ontwerp van Strootman Landschapsarchitecten als het beeldkwaliteitsplan van De Zwarte Hond.

Ruimtelijke opzet en functioneel programma

De toekomstige inrichting van Buitengoed Westerholt kan worden beschreven als een 'boskamer'; een open ruimte die omringd wordt door bos. De open ruimte bestaat uit een weide die parkachtig is ingericht met boomgroepen en solitaire bomen. Middels een nader aan te leggen zachte bosrand gaat de open ruimte over is bos. Binnen de visuele beleving van dit te realiseren landschap wordt onderscheid gemaakt in vista's, oftewel open panoramische uitzichten op grotere (open) ruimten en doorzichten, hier zichtlijnen die gericht zijn op specifieke objecten. De beoogde inrichting van Buitengoed Westerholt is gevisualiseerd in figuur 2.5.

In het (voorlopig) ontwerp voor Buitengoed Westerholt zijn 40 recreatiewoningen opgenomen, in omvang variërend van 'Tiny house' (folly) tot 'Groepshuis'. Met uitzondering van de 3 folly's worden deze recreatiewoningen gerealiseerd in 18 bouwvolumes, verdeeld over 5 clusters c.q. erven in de (nieuw aan te leggen) halfopen bosrand van het plangebied. De 3 folly's komen verscholen te liggen in de boomgroepen op het centrale veld.

Naast voornoemde diversiteit aan recreatiewoningen omvat het functioneel programma tevens 12 hotel- c.q. bed & breakfastkamers. Deze worden geïntegreerd in de Herberg, ofwel het hoofdgebouw van Buitengoed Westerholt, dat op de plek van het oude boerenerf zal komen te staan. Tot slot zijn in het programma verschillende centrale en openbare voorzieningen opgenomen, zoals een Grand Café en vergaderfaciliteiten.

In het beeldkwaliteitsplan is het landschapsinrichtingsplan nader vormgegeven middels drie verschillende deelgebieden. Elk type deelgebied geeft daarbij een karakteristieke invulling aan het beoogde Buitengoed Westerholt. Gekoppeld aan de landschappelijke hoofdelementen 'Bos', 'Zachte bosrand' en 'Open weide' zijn de drie deelgebieden nader aangeduid in figuur 2.6.

Zachte bosrand

Aan de rand van het terrein (noord-, oost- en zuidzijde) wordt een nieuwe bosrand aangeplant. Meer concreet wordt een zachte, geleidelijke overgang gecreëerd van het dichte bos naar de open ruimte. De aldus gevormde bosstrook zal beschutting bieden aan de recreatiewoningen en een prettige omgeving vormen voor deze gebouwen. Daarnaast zorgt het bos ervoor dat het parkeren en de ontsluiting voor de gebruikers/gasten naar de gebouwen, die in de halfopen bosrand komen te liggen, buiten beeld blijft. Een schetsmatige weergave van de zachte overgang is geschetst in figuur 2.7.

Binnen de zachte bosrand is voorzien in de realisatie van de deelgebieden A en B.

Deelgebied A: de vijf Erven

De recreatiewoningen zijn verdeeld over erven in de nieuwe bosrand. Een erf omvat een cluster van recreatiewoningen, oftewel een compositie van verschillende samengestelde volumes. Kort samengevat wordt onderscheid gemaakt in de volgende typen te realiseren recreatiewoningen:

• Familiehuis-klein

Een 'Familiehuis-klein' omvat een woonkamer, keuken en 2 slaapkamers met elk een eigen badkamer. Tevens is er een berging voor fietsen en een overdekt terras. Een Familiehuis-klein is geschikt voor 4 personen (pp), maar is ook 2x2 pp te verhuren. Er is voorzien in 20 units van dit type recreatiewoningen, met een oppervlak van 110 m² per unit.

• Familiehuis-groot

Een 'Familiehuis-groot' omvat een woonkamer, keuken en 3 slaapkamers - waarvan 1 slaapkamer met eigen badkamer - en een centrale badkamer. Tevens is er een berging voor fietsen en een overdekt terras. Een Familiehuis-groot is geschikt voor 6 personen. Er is voorzien in 14 units van dit type recreatiewoningen, met een oppervlak van circa 130 m² per unit.

• Groepshuis

Een 'Groepshuis' omvat een living, woonkeuken, 6 slaapkamers en 4 badkamers. Een Groepshuis is per definitie een vrijstaande recreatiewoning, inpandig voorzien van onder meer een zwembad en sauna. Tevens is er een berging voor fietsen en een overdekt terras. Een Groepshuis is geschikt voor 12 personen, maar kan als centrale recreatiewoning binnen een cluster geschikt worden gemaakt voor gezelschappen tot 40 personen. Er is voorzien in 3 units van dit type recreatiewoningen, met een oppervlak van circa 300 m² per unit.

Elk van de vijf in het plan opgenomen erven refereert qua sfeer en uitstraling aan de typische Twentse erven en wordt als eenheid ontworpen. Elk erf wordt daarbij ingekaderd door de omliggende woningen en biedt ruimte aan een collectief programma, zoals picknicktafels, barbecueplek, speelvoorziening en kort-parkeren. De recreatiewoningen zijn ondergeschikt aan het landschap en het erf waar ze onderdeel van zijn. De oriëntatie en positionering van de recreatiewoningen ten opzichte van elkaar en ten opzichte van de bosrand zorgen ervoor dat het landschap altijd dominant is ten opzichte van de accommodaties.

Individuele recreatiewoningen kunnen bouwstenen vormen voor het maken van grotere volumes. Bij dit alles biedt het plan de mogelijkheid om volumes (deels) te verzinken in het landschap, waarbij het vloerpeil van de recreatiewoningen minimaal 2m onder het omliggende maaiveldniveau komt te liggen. Het erf ligt 1m boven het maaiveld.

Impressies van mogelijke vormen van de beoogde recreatiewoningen op Buitengoed Westerholt zijn opgenomen in figuur 2.8.

Deelgebied B: het Hoofdgebouw

Aanvullend op de recreatiewoningen wordt op de plek van het oude boerenerf een zelfstandige horecavoorziening gerealiseerd met inbegrip van 12 hotel- en/of bed & breakfastkamers. Het hier bedoelde hoofdgebouw, gepositioneerd aan het einde van de laan en tevens centrale zichtas, vormt een herkenbaar entreegebouw voor Buitengoed Twickel. Binnen dit hoofdgebouw hebben de hotel- c.q. bed & breakfastkamers een oppervlak van maximaal circa 50 m² en zijn deze geschikt voor 2 personen. Naast een volledig hotelservice is het op deze kamers mogelijk om van eigen kitchenette gebruik te maken. Aansluitend zijn in het hoofdgebouw ruimten beschikbaar voor het houden van vergaderingen c.q. meetings.

Rondom het hoofdgebouw biedt het erf ruimte aan een publiek programma met onder meer picknicktafels en speelvoorzieningen. Vuilcontainers worden (ondergronds) geïntegreerd in het erfontwerp of krijgen een plek in het volume van het bijgebouw. De stalling voor fietsverhuur wordt ondergebracht in het facilitaire bijgebouw met overkapping.

In aanscherping op de term 'recreatiewoning', die gericht is op een verhoudingsgewijs langer recreatief verblijf, geldt een hotel als 'verblijfsplaats met slaapplaatsen voor logiesverstrekking in overwegend een- en tweepersoonskamers tegen boeking per nacht'. Een bed & breakfast is een kleinschalige overnachtingsaccommodatie, gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt.

Centraal veld

De open ruimte van het centrale veld wordt ingericht met kleinschalige vormen van landbouw, zoals akkers en weides, en met bloemrijk grasland. De landschappelijke kernkwaliteiten van dit deelgebied kunnen verder worden benadrukt door hier bijvoorbeeld koeien te laten grazen in een weiland en graan te verbouwen. Zowel het centrale veld als de agrarische percelen aan de westzijde van het plangebied bieden hiertoe mogelijkheden. Binnen de contouren van het centrale veld is voorzien in de realisatie van deelgebied C.

Deelgebied C: de drie Folly's

In het open veld, tussen boomgroepen, is voorzien in drie folly's. Een folly is een verrassend bouwwerk, waarbij de functie niet direct logisch lijkt of afleesbaar is. De folly's zijn ondergeschikt aan het landschap en gaan een relatie aan met de boomgroep waarin ze geplaatst zijn. De maximale footprint van een folly is circa 25 m² en het gebruiksoppervlak is maximaal circa 40 m² per folly. Impressies van mogelijke vormen van folly's zijn opgenomen in figuur 2.10.

Aanvullend is, verspreid over het terrein, voorzien in de volgende centrale faciliteiten:

• Theetuin met expositiefaciliteit voor beeldende kunst met 'kunstroute'.
• Buiten-speel-faciliteit voor kinderen tot 6 jaar i.c.m. kleinschalige kinderboerderij met boerenerfdieren.
• Boomgaard met moes-, kruiden- en pluktuin.
• Educatiepad voor kinderen tot 12 jaar.
• Toeristisch Opstap Punt (TOP), vertrekpunt voor wandel- en fietsroutes in de ruimere omgeving van Buitengoed Westerholt.
• Verhuur van fietsen, elektrische scooters, e.d.

Vanuit het vertrekpunt om zowel de landschappelijke kwaliteiten als de belevingswaarde op en rond het plangebied te versterken worden er zo min mogelijk auto-paden toegevoegd op het terrein. Het autoverkeer wordt zo veel mogelijk beperkt tot de parkeerplaats aan de rand van het terrein. Gasten van de recreatiewoningen kunnen via een route door het bos met hun auto bij hun accommodatie komen. Het autoverkeer wordt zodoende beperkt tot de (smalle) ontsluitingsweg in het bos en is voor een gestructureerde verkeersafwikkeling voorzien in twee entrees. Gasten van de hotel-/B&B-kamers, de folly's alsmede de bezoekers van de overige voorzieningen kunnen Buitengoed Westerholt betreden via de entree aan de zijde van de Almelosestraat.

Voor de bereikbaarheid van de recreatiewoningen per auto worden parkeerpockets in het bos aangelegd. Er is voorzien in 1 parkeerplaats per recreatiewoning. De overige auto's dienen te worden geparkeerd op de centrale parkeerplaats. De gasten van de recreatiewoningen is het toegestaan om met de auto het erf (cluster) op te rijden om daar de bagage te laden en te lossen, maar is het niet voor alle auto's toegestaan om op het erf te parkeren. Voor de folly's op het centrale veld geldt dat niet is voorzien in een exclusieve parkeervoorziening ter plaatse van de betreffende accommodatie.

Voor het parkeren van de auto's van gasten en overige bezoekers worden 170 parkeerplaatsen aangelegd op de centrale parkeerplaats, nabij de entree aan de zijde van de Almelostraat. Op deze centrale parkeerplaats zullen ook de gasten van de follies hun auto moeten parkeren. Bij het restaurant kan tijdelijk geparkeerd worden door leveranciers, of voor het brengen en halen van gasten. Resumerend worden de volgende aantallen parkeerplaatsen gerealiseerd:

• 37 parkeerplaatsen bij de clusters, voor de gasten van de recreatiewoning.
• 170 parkeerplaatsen op centrale parkeerplaats, voor de gasten van de hotel-/B&B-kamers en de overige bezoekers van Buitengoed Westerholt.

De transformatie van Camping Westerholt tot Buitengoed Westerholt anticipeert op een sterke behoefte binnen de sector Toerisme & Recreatie (T&R) aan grotere, meer onderscheidende en vooral luxere recreatiewoningen. Accommodaties dienen steeds meer tegemoet te komen aan de hoge eisen die verblijfsrecreanten uit met name het hogere marktsegment – en daarmee tevens de doelgroep van Buitengoed Westerholt - stellen aan luxe en comfort. Campings hebben verhoudingsgewijs (steeds) meer moeite om deze kwaliteitsvraag bij te houden. Op grond van een T&R marktanalyse kunnen reeds vanaf 2011 de volgende aandachtspunten worden genoemd ter onderbouwing van het planconcept van Buitengoed Westerholt inclusief doelgroep (Bron: Gelders Overijssels Bureau voor Toerisme (GOBT)):

• Quality time voor iedereen: grotere recreatiewoningen voor maar liefst 12, 16 en soms zelfs meer dan 20 personen spelen steeds meer in op de toenemende vraag naar 'extended-family'-vakanties.
• Ruim zeven op de tien gezinnen brengt graag een gezinsvakantie door met niet-gezinsleden, zoals opa en oma of een bevriend gezin.
• Het huidige aanbod van grote(re) recreatiewoningen wordt in Overijssel als zeer beperkt gekwalificeerd. Deze achterblijvende positie wordt niet zozeer veroorzaakt door de omgevingskwaliteit, maar veeleer door het aangeboden product: ondergemiddelde schaalgrootte, waardoor beperktere attractiewaarde en geringere marketingkracht.
• Verwacht wordt dat het aantal bungalowvakanties in Overijssel de komende jaren verder zal groeien, net als korte hotelvakanties. Voor de kampeermarkt wordt een daling verwacht.
• De gewenste omvang van de recreatiewoning is voor een ruime meerderheid (circa 60%) van de gehele doelgroep afgestemd op een verblijf van (in ieder geval) 5 á 6 personen.

Trendrapport toerisme, recreatie en vrije tijd (2021)

Sinds 2015 werkt het CBS samen met NRIT Media, NBTC en kenniscentrum CELTH aan het 'Trendrapport toerisme, recreatie en vrije tijd', waarvan periodiek publicaties verschijnen. Het navolgende vormt een resumé van de publicatie uit december 2021, waarin het toerisme vanuit de meest actuele vraag- en aanbodzijde is benaderd.

In 2021 zijn de hotels, pensions en jeugdaccommodaties met 44% en de kampeerterreinen met 28% de twee meest voorkomende typen logiesaccommodaties in Nederland (zie figuur 11). Daarna komen de huisjesterreinen (17%) en groepsaccommodaties (11%). Ten opzichte van 2012 is er sprake van een toename van het aantal huisjesterreinen: begin 2021 telde Nederland 345 huisjesterreinen meer dan in 2012, een groei van bijna 28%. De kampeerterreinen laten een flinke daling ten opzichte van 2012 zien. Het aantal kampeerterreinen in Nederland in 2021 is 20% lager dan in 2012. Het beeld dat het aantal kampeerterreinen afneemt geldt voor alle provincies. Dat er daarentegen meer huisjesterreinen verschijnen gaat op voor tien provincies. Alleen in Noord-Brabant en Drenthe bleef het aantal huisjesterreinen gelijk.

Op jaarbasis zijn huisjesterreinen het populairst onder binnenlandse toeristen. Van alle overnachtingen door Nederlandse gasten in 2020 vond 42% plaats in een huisje. Over geheel 2020 vonden daarmee op huisjesterreinen meer overnachtingen van binnenlandse toeristen plaats dan in andere typen accommodaties. Onder buitenlandse gasten in Nederland zijn hotels het populairste accommodatietype. In de maand juli was in 2020 de populariteit van huisjesterreinen onder buitenlandse toeristen overigens het grootst. In die maand vond van alle overnachtingen door buitenlandse gasten 41% plaats op huisjesterreinen.

Toerisme en recreatie in Overijssel anno 2019

Specifiek gericht op Overijssel publiceerde de provincie Overijssel in februari 2019 het document 'Verkenning en Strategie Toekomst Vrijetijdseconomie Overijssel, Focus op hogere toegevoegde waarde voor economie en samenleving'. In dit document bevestigt de provincie dat de vrijetijdseconomie - en daarmee de T&R sector - een volwaardig onderdeel vormt van de regionale economie in Overijssel. Ten aanzien van de recreatieve verblijfsaccommodaties wordt in het document het gebrek aan diversiteit en de grote afhankelijkheid van een sterke, binnenlands georiënteerde campingsector (ruim 60% van de capaciteit) als kenmerkend gezien in de huidige aanbodmix van Overijssel. Overijssel kent een relatief laag aandeel luxe verblijfsaccommodaties, zoals hotels en bungalows/resorts.

Als minder sterk punt in de provinciale vrijetijdseconomie wordt het relatief grote aantal campings (structureel dalende vraag) en het weinige aanbod in hotels en vakantiewoningen (structureel stijgende vraag) gezien. Constatering is tevens dat bestedingspatronen van hotel- en bungalowgasten hoger liggen dan die van campings. De toegevoegde waarde van de T&R sector is in de huidige situatie daardoor beoordeeld als onder-gemiddeld en niet-marktconform. Kort samengevat stelt de provincie dat de toegevoegde waarde van het toerisme momenteel als 'laag' kan worden beoordeeld en dat de omgevingspotenties niet voldoende worden verzilverd.

Aanvullend verscheen in mei 2019, in opdracht van de provincie Overijssel, een rapport van Trendbureau Overijssel. Dit rapport geeft aan dat in Nederland circa 60% van de overnachtingen wordt geboekt door bezoekers uit eigen land, in Overijssel is dit zelfs 84%. Overijssel 'scoort' dus bovengemiddeld. In vergelijking met Nederland heeft Overijssel veel slaapplaatsen, gelegen op kampeerterreinen. Daarentegen telt de provincie relatief weinig hotelbedden. De afgelopen jaren was er in Nederland vooral een stijging van het aantal overnachtingen in hotels, en was de markt voor kampeerterreinen en huisjesterreinen lastiger. In Overijssel is ditzelfde beeld te zien, waarbij met name een relatief lage bezettingsgraad van vakantiehuisjes wordt gesignaleerd.

Uit figuur 2.12, afkomstig uit voornoemd onderzoek, kan worden herleid dat de hierin benoemde kampeerterreinen en huisjesterreinen voor meer dan 80% (kwantitatief) bepalend zijn in het aanbod van recreatieve verblijfsaccommodaties in Overijssel.

Resumerend wordt in het rapport de verwachting uitgesproken dat een saneringsslag noodzakelijk zal zijn: er is teveel aanbod aan (niet-marktconforme) accommodaties en het aanbod voldoet niet meer aan de vraag. De 'huisjesterreinen' zijn daarbij in substantiële zin sturend in de vorming van een krachtige T&R-sector, met name via het op bedrijfsmatige wijze exploiteren van de accommodaties.

Vitaliteitsonderzoek Overijssel (2020)

In juni 2020 publiceerde het Bureau voor Ruimte & Vrije Tijd het Vitaliteitsonderzoek Overijssel. In deze publicatie staan met name vragen als 'Hoe staat de verblijfsrecreatie in Overijssel ervoor?, 'In hoeverre kan de verblijfsrecreatie een structurele bijdrage leveren aan de vrijetijdseconomie?' en 'Welke kansrijke ontwikkelmogelijkheden zijn er?' centraal. Kortom, wat is de huidige stand van zaken op het gebied van vitaliteit van de verblijfsrecreatie in Overijssel?

Het vitaliteitsonderzoek toont aan dat de bezettingsgraden inmiddels bij bijna alle accommodatievormen een groei laten zien. Het onderzoek toont aan dat er dan ook nog marktruimte is voor nieuwe hotelkamers en bungalowparken. Een duidelijke uitzondering daarop vormen kampeerterreinen; daar is door een dalende vraag in combinatie met een nog steeds groeiend aanbod, een negatieve marktruimte ontstaan. Het aanbod voor de groepen die op zoek zijn naar meer bijzondere, inspirerende of juist stijlvolle locaties is verhoudingsgewijs, zeker in relatie tot de vraag.

Specifiek voor de kampeersector wordt een daling in zowel het aantal overnachtingen als in het aantal slaapplaatsen geconstateerd. Gezien de bestaande uitbreidingsplannen in Overijssel zien de onderzoekers in deze sector een negatieve marktruimte. Daar tegenover geldt de constatering dat het aantal overnachtingen in bungalowparken in Overijssel harder toeneemt dan het aanbod aan slaapplaatsen. Voor zover bekend zijn er verschillende uitbreidingsplannen, maar daar bovenop is er nog marktruimte vanwege de groeiende vraag.

De provincie stelt eenduidig vast dat de T&R sector een belangrijke economische factor vormt in Overijssel. De provincie constateert echter ook dat deze sector momenteel in Overijssel onder-gemiddeld functioneert en niet-marktconform is. Kort samengevat worden omgevingspotenties niet voldoende verzilverd. Voor Twente is tevens sprake van een verzadigde markt, meer specifiek in de kampeersector. Al met al is er 'teveel van hetzelfde' is en te weinig vernieuwend aanbod. Het provinciale streven is er dan ook op gericht om te komen tot een vitale en zichzelf vernieuwende T&R-sector.

Om te komen tot een krachtige T&R-sector dient – in relatie tot recreatiewoningen - met name de ongewenste situatie te worden weggenomen, waarin eigenaren hun recreatiewoning(en) niet meer verhuren en de accommodaties alleen voor privé- en familiegebruik beschikbaar zijn. Naar mate deze situatie, met minder bedden beschikbaar voor verblijfsrecreatie, zich voortzet is dat niet bevorderend voor zowel de T&R-sector als de hieraan verbonden belangen van zowel de gemeente Hof van Twente al de regio Twente. Vanuit de verschillende overheden wordt dan ook ruimte geboden aan initiatiefnemers om toeristisch-recreatieve voorzieningen te ontwikkelen, die bijdragen aan differentiatie van het aanbod en versterking van de toeristische structuur.

Om te komen tot een krachtige T&R-sector vormt de bedrijfsmatige exploitatie van recreatiewoningen een belangrijk instrument. Vertrekpunt is immers dat recreatiewoningen beschikbaar moeten zijn en blijven voor recreatief verblijf voor een breed publiek, waardoor meer mensen van deze voorzieningen kunnen profiteren en er meer toeristen naar Overijssel en met name de gemeente Hof van Twente kunnen komen. Algemeen kan daarbij worden aangenomen dat door de steeds wisselende vakantiegangers, het economische effect (= bestedingen) voor de omgeving groter is.

Als initiatiefnemer zal Twickel, na realisatie van Buitengoed Westerholt, de betreffende gronden in erfpacht uitbrengen. De erfpachter zal vervolgens de recreatiewoningen op bedrijfsmatige wijze in exploitatie brengen. Van gemeentezijde zal de bedrijfsmatige exploitatie van Buitengoed Westerholt publiekrechtelijk worden vastgelegd in de Regels en Verbeelding van het voorliggende bestemmingsplan. Aanvullend zal, met inachtname van en onder verwijzing naar dit bestemmingsplan, een privaatrechtelijke overeenkomst tussen – als eerste – Twickel en de gemeente worden gesloten, waarin de ter zake doende punten worden vastgesteld en contractueel overeengekomen. In deze overeenkomst zal tevens worden vastgelegd dat bedrijfsmatige exploitatie, in het verlengde van Twickel, ook geldt voor de erfpachter dan wel andere (toekomstige) bij de exploitatie betrokken partijen c.q. entiteiten. Om bedrijfsmatige exploitatie volwaardig te kunnen borgen en handhaven is het van essentieel belang dat deze vorm van exploitatie in het proces van besluitvorming volwaardig is opgenomen en daarbij juist is gedefinieerd. Ter onderbouwing van het begrip 'Bedrijfsmatige exploitatie' worden allereerst de volgende begrippen gedefinieerd:

• Verblijfsrecreatie

Recreatie in ruimten welke zijn bestemd of opgericht voor recreatief nachtverblijf in de vorm van kampeermiddellen, stacaravans of trekkershutten door personen die hun hoofdwoonverblijf elders hebben.

• Recreatiewoning

Een permanent ter plaatse aanwezig gebouw, bestemd om uitsluitend door (het huishouden van) een persoon of groep van personen dat/die zijn hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar te worden gebruikt voor weekend en/of verblijfsrecreatie. De begrippen Vakantiewoning, Vakantiehuis, Vakantiebungalow en/of Vakantieappartement zijn binnen dit kader eveneens veel gehanteerde benamingen voor de omschrijving als hiervoor gegeven. Gelet op de noodzakelijke eenduidigheid wordt in dit bestemmingsplan als basis het begrip 'Recreatiewoning' gehanteerd, waarmee voornoemde (alternatieve) termen impliciet worden ondervangen.

• Permanente bewoning van een recreatiewoning

Het gebruiken/bewonen als hoofdverblijf gedurende een aaneengesloten periode van meer dan vier weken, dan wel voor recreatieve verhuur aan één en dezelfde persoon gedurende meer dan 35 dagen per jaar.

Met inachtname van het voorgaande wordt in dit bestemmingsplan bedrijfsmatige exploitatie als volgt gedefinieerd: 'Het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een zodanig beheer of exploitatie van recreatiewoningen, dat in deze accommodaties ook daadwerkelijk – permanent wisselende - recreatieve (nacht)verblijfsmogelijkheden worden geboden en plaatsvindt'. Bedrijfsmatige exploitatie borgt daarmee op publiekrechtelijke wijze het recreatieve gebruik van recreatiewoningen en vormt het tevens een instrument om permanente bewoning van deze accommodaties te voorkomen dan wel tegen te gaan.

Aanvullend op het publiekrechtelijke spoor is het sluiten van een privaatrechtelijke

overeenkomst tussen initiatiefnemer c.q. grondeigenaar of exploitant/beheerder en de

gemeente, waarin de verplichting tot verhuur van de recreatiewoningen wordt opgenomen, een goed en aanvaardbaar middel om bedrijfsmatige exploitatie verder te verzekeren. Ten aanzien van Buitengoed Westerholt zal bedrijfsmatige exploitatie worden geregeld in de bij de erfpachtovereenkomst behorende Algemene Voorwaarden. Hierin zal zowel een verbod op permanente bewoning van de recreatiewoningen worden opgenomen als een verhuurverplichting en verhuurvoorwaarden voor genoemde accommodaties (kwalitatieve verplichting). De overeenkomst zal een kettingbeding bevatten waarmee de gemaakte afspraken uit de overeenkomst automatisch overgaan op rechtsopvolgers. De overeenkomst tussen initiatiefnemer en koper(s)/erfpachter zal vooraf met de gemeente worden gecommuniceerd.

Op deze wijze zal worden bereikt dat een individueel kavel c.q. gronden met opstallen, waaraan de bestemming 'Recreatie – Verblijfsrecreatie' is toegekend, ook na vervreemding gebonden blijft aan de door de gemeente in dit bestemmingsplan voorgeschreven regels voor de betreffende gronden. Het verbod op permanente bewoning en de eis van bedrijfsmatige exploitatie kunnen als volgt in deze overeenkomst worden opgenomen.

De bedrijfsmatige exploitatie zal privaatrechtelijk worden vastgelegd in een overeenkomst, waarin expliciet is aangegeven dat de recreatiewoningen bedrijfsmatig zullen worden geëxploiteerd en dat permanente bewoning van deze accommodaties uitdrukkelijk is verboden. Aansluitend op de privaatrechtelijke overeenkomst zal de gemeente Hof van Twente de benodigde bestemmingsplanprocedure voortvarend afwikkelen op voorwaarde dat deze overeenkomst door betrokken partijen is ondertekend op het moment dat het bestemmingsplan 'Buitengebied Hof van Twente, Herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden' is vastgesteld.

In de situatie dat de recreatiewoning(en) worden verkocht aan 'derden' sluit de initiatiefnemer c.q. erfpachter een overeenkomst met deze koper(s). In lijn met het voorgaande zal ook in deze overeenkomst een verbod op permanente bewoning van de recreatieverblijven worden opgenomen alsmede een verhuurverplichting en verhuurvoorwaarden met betrekking tot deze accommodaties. De overeenkomst zal tevens een kettingbeding bevatten, waarmee de gemaakte afspraken uit de overeenkomst automatisch overgaan op rechtsopvolgers.

Resumerend zal het recreatieve gebruik van de recreatiewoningen op aantoonbare wijze worden verzekerd door het bestemmingsplan 'Buitengebied Hof van Twente, Herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden', de overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer/erfpachter en - wanneer sprake is van verkoop van de recreatiewoningen - middels de contracten tussen de initiatiefnemer en de toekomstige eigenaar c.q. (vereniging van) eigenaren van de recreatiewoningen en toekomstige exploitant(en).

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het Rijk heeft in 2012 haar ruimtelijk beleid vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Tot de essenties van dit beleid kunnen worden gerekend dat de Rijksoverheid zich vooral richt op de nationale belangen en dat meer bewegingsvrijheid wordt geboden aan provincies en gemeenten op het gebied van ruimtelijke ordening. Het Rijk stelt hierbij dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in hun regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Zij kunnen dan ook beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren. De visie van 'decentraal wat kan en centraal wat moet' vormt dan ook een essentieel beleidsaspect binnen de SVIR.

Rijksdoelen en regionale opgaven

In de SVIR heeft het Rijk de volgende drie rijksdoelen gesteld om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland.
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid, waarbij de gebruiker voorop staat.
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving, waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De rijksdoelen zijn in de SVIR uitgewerkt tot nationale opgaven, die regionaal neerslaan. Opgave van nationaal belang in de MIRT¹ -regio Oost-Nederland (Overijssel en Gelderland) is hier met name het tot stand brengen en beschermen van het Nationaal Natuurnetwerk (NNN), inclusief de Natura2000 gebieden, van belang. Vanaf 1 januari 2014 zijn de provincies verantwoordelijk voor de begrenzing en de ontwikkeling van het NNN.

Toetsing Buitengoed Westerholt

Vooruitlopend op toetsing aan het provinciale natuurbeleid kan worden gesteld dat het plangebied voor Buitengoed Westerholt buiten de begrenzing van het NNN valt (zie figuur 3.1).

Het initiatief raakt daarmee niet het nationale belang met betrekking tot deze natuurgebieden. Aansluitend is in het natuurbeleid van de provincie Overijssel opgenomen dat de NNN-gebieden geen externe werking² hebben. Op grond van vaste jurisprudentie is het van belang te constateren dat, hoewel de voorgenomen herontwikkeling mogelijk kan leiden tot een lichte toename in verstoring naar het NNN en mogelijk ook enige verstoring te verwachten is door aanwezigheid van mensen op plaatsen waar het NNN toegankelijk is, het ontbreken van een externe werking met zich meebrengt dat een verdere toetsing aan het NNN-beleid niet aan de orde is. De voorgenomen herontwikkeling van camping Westerholt vormt dan ook geen planologische belemmering voor deze NNN-gronden.

Resumerend kan worden gesteld dat de realisatie van Buitengoed Westerholt niet in strijd is met de rijksdoelen en regionale opgaven uit de SVIR.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid. In het Barro zijn instructieregels opgenomen, voor het merendeel gericht aan gemeenteraden. Deze inhoudelijke regels verplichten om in bestemmingsplannen op een bepaalde manier rekening te houden met nationale belangen. Zoals ook bij de toetsing aan de SVIR is aangegeven, is alleen de borging van het NNN hier van toepassing. Borging van het NNN is in Overijssel geregeld in de provinciale omgevingsverordening.

Toetsing Buitengoed Westerholt

In het verlengde van de toetsing aan het ruimtelijk beleid, vastgelegd in de SVIR, kan worden gesteld dat de realisatie van Buitengoed Westerholt geen nationale belangen raakt, die rechtstreeks via het Barro gewaarborgd dienen te worden.

Nationale Omgevingsvisie

De Rijksoverheid werkt momenteel aan een nieuwe Omgevingswet, welke alle huidige wetten over de leefomgeving bundelt. Daarbij hoort ook één rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op het moment dat die wet in gaat. Tot die tijd geldt de NOVI als structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in gaat zal de NOVI gelden als instrument, zoals in de nieuwe wet is bedoeld. Op 11 september 2020 is de NOVI naar de 2e kamer gestuurd.

Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. Het gaat daarbij om grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. De NOVI richt zich vooral op ontwikkelingen, waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen en keuzes tussen die belangen in samenhang moeten worden gemaakt. Waar de opgaven vragen om een geïntegreerde benadering, komen deze samen in de volgende 4 prioriteiten:

1. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
3. 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Afwegingsprincipes

In de NOVI stelt het Rijk dat de druk op de fysieke leefomgeving in Nederland zo groot is, dat belangen soms botsen. Het streven is er dan ook op gericht om combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar het Rijk geeft daarbij aan dat dit niet altijd mogelijk is. Soms zijn scherpe keuzes nodig en moeten er belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI de volgende afwegingsprincipes:

• Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid.
• Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

Toetsing Buitengoed Westerholt

In het verlengde van de toetsing aan de SVIR kan ook ten aanzien van de NOVI worden gesteld dat realisatie van Buitengoed Westerholt niet in strijd is met de opgaven en prioriteiten van dit nieuwe, komende Rijksbeleid. Getoetst aan de NOVI-afwegingsprincipes kan aanvullend worden gesteld dat de basis van de beoogde herontwikkeling van camping Westerholt, gevormd door de vraag 'Welke mogelijkheden bieden de huidige omgevingskwaliteiten en welke kwaliteitsimpuls kan aan het gebied worden toegevoegd?', gelijk is aan het NOVI-afwegingsprincipe 'Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal'. Het voorliggende plan vormt daarmee een bijdrage aan de realisatie van het komende Rijksbeleid.

Duurzame verstedelijking

Duurzame verstedelijking wordt binnen het Rijksbeleid gezien als doelstelling én belangrijk instrument bij het toetsen van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Als instrument doelt men dan op toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het doel van deze Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang, gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.

De Ladder voor duurzame verstedelijking is in oktober 2012 als motiveringseis opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In april 2017 is het Bro gewijzigd in verband met de aanpassing van deze Ladder. Concreet is vanaf dat moment ten aanzien van de Ladder het volgende in het Bro (artikel 3.1.6) opgenomen:

• De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
• De eerder (tot april 2017) van toepassing zijnde «actuele regionale behoefte» wordt vervangen door «behoefte».

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Accommodaties voor (verblijfs)recreatie behoren tot de functies die in de jurisprudentie zijn aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling.

Toetsing Buitengoed Westerholt

Het gegeven dat de realisatie van Buitengoed Westerholt een herontwikkeling is van het terrein van (voormalig) camping Westerholt, gelegen in het buitengebied van de gemeente Hof van Twente, maakt op voorhand dat hier sprake is van een ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied. Een ontwikkeling die op de beoogde wijze ook niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Toetsing van het initiatief aan de 'Ladder' wordt zodoende een toetsing aan de behoefte aan de beoogde accommodaties voor (verblijfs)recreatie.

In paragraaf 2.4 van deze Toelichting is reeds een uiteenzetting van de T&R-sector op zowel nationaal, provinciaal als regionaal niveau gegeven. Hieruit blijkt onder meer dat op zowel provinciaal als gemeentelijk niveau het aanbod aan recreatiewoningen niet goed aansluit op de behoeften van recreanten en toeristen. Kwantitatief is er in principe voldoende aanbod, kwalitatief schiet het te kort. Met name het gebrek aan diversiteit en de grote afhankelijkheid van een sterke, binnenlands georiënteerde campingsector worden als kenmerkend gezien in de huidige aanbodmix. Over het geheel aan geboden toeristisch-recreatieve voorzieningen kent Overijssel een relatief laag aandeel aan luxe verblijfsaccommodaties, zoals hotels en recreatiewoningen c.q.- resorts. Mede vanuit het oogpunt van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik is het dan ook ongewenst om 'meer van hetzelfde' te creëren en worden nieuwe of vernieuwende initiatieven vanuit de overheden juist gestimuleerd.

Om het aanbod aan recreatiewoningen meer te laten aansluiten op de werkelijke behoefte vanuit de markt zetten provincie en gemeente beiden in op het vergroten van de diversiteit in het aanbod aan verblijfsaccommodaties en daarmee op een kwaliteitsverbetering van de T&R-sector.

De gewenste kwaliteitsimpuls betreft die situaties, waarin een bestaand recreatieterrein een totale verbetering ondergaat door investeringen in de aanwezige recreatiewoningen, waarbij voor de exploitatie ook nieuwe accommodaties moeten worden toegevoegd. Daarbij geldt dat ook geïnvesteerd moet worden in de inpassing van het recreatieterrein in het landschap, waardoor niet alleen de kwaliteit van de voorziening verbetert, maar ook het landschap in de directe omgeving van het initiatief wordt versterkt.

Het behoeftevraagstuk binnen de Ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee in hoofdzaak een kwalitatief vraagstuk geworden, een vraagstuk dat door de herontwikkeling van camping Westerholt tot Buitengoed positief wordt beantwoord.

Conclusie Rijksbeleid

Vooruitlopend op de toetsing aan de onderwerpen die door het Rijk zijn overgedragen aan de provincie kan worden gesteld dat realisatie van Buitengoed Westerholt in lijn is met de ambities en doelstellingen van zowel het huidig als het beoogd toekomstige Rijksbeleid.

1. 1. MIRT: Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport.
2. 2. Externe werking: Als het NNN-beleid in een provincie een externe werking heeft, geldt het beleid ook voor activiteiten rondom het natuurgebied, die invloed hebben op het natuurgebied. Als het NNN-beleid geen externe werking heeft, is het beleid alleen van toepassing op activiteiten in het natuurgebied zelf.

Provinciale Staten van Overijssel hebben in april 2017 de Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken kleur' en de hierop afgestemde Omgevingsverordening vastgesteld. De omgevingsvisie is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel, waarin onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur worden beschouwd in samenhang met een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. Tegen deze achtergrond biedt de omgevingsvisie kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor zowel de groene als de stedelijke omgeving, met als richtjaar 2030. Op 21 juni 2022 is de geconsolideerde versie van de Omgevingsvisie Overijssel vastgesteld met daarin alle wijzigingen van de 'Omgevingsvisie Overijssel 2017' tot en met de laatstelijk vastgestelde Actualisatie Omgevingsvisie 2021.

In aansluiting op de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening een juridisch instrument, dat ervoor zorgt dat het provinciale beleid van de Omgevingsvisie doorwerkt in plannen van andere overheden. Het geeft onder meer regels voor gemeentelijke ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen. Gekoppeld aan de Omgevingsvisie is op 21 juni 2022 eveneens de geconsolideerde versie van de Omgevingsverordening Overijssel vastgesteld met daarin alle wijzigingen van de 'Omgevingsverordening Overijssel 2017' tot en met het ontwerp Actualisatie Omgevingsverordening 2022.

Omgevingsvisie Overijssel

Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel. Voor het aspect Duurzame kwaliteit is de provinciale ambitie onder meer gericht op het beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur. Bij Ruimtelijke kwaliteit dient elkeontwikkeling iets bij te dragen aan de kwaliteit van de leefomgeving. Deze kwaliteit kan worden versterkt door essentiële gebiedskenmerken te koppelen aan nieuwe ontwikkelingen. Tot slot zijn de provinciale ambities voor het aspect Sociale kwaliteit het koesteren van het Overijssels 'noaberschap' en het stimuleren van de culturele identiteit.

Sector Toerisme & Recreatie

Binnen de omgevingsvisie vormt toerisme en recreatie (T&R) een belangrijke economische pijler van Overijssel en stimuleert de provincie de verbetering van de kwaliteit en het vergroten van de diversiteit van bestaande verblijfsaccommodaties. Een belangrijke trend in de verblijfsrecreatie is immers een toename van de vraag naar een gevarieerd aanbod en een hogere kwaliteit. In haar omgevingsvisie constateert de provincie echter dat het aanbod aan verblijfsaccommodaties in Overijssel niet goed aansluit op de behoeften van recreanten en toeristen. Kwantitatief is er in principe voldoende aanbod, kwalitatief schiet het nog te kort. Verdere uitbreiding van het aantal recreatiewoningen is ongewenst omdat bij een te lage bezettingsgraad van recreatiewoningen het risico van permanente bewoning toeneemt. Daarnaast is het uit het oogpunt van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik ongewenst om nieuw aanbod ('meer van hetzelfde') te creëren dat niet zal worden opgenomen door de recreatieve verhuurmarkt. Provinciaal beleid is dan ook dat recreatiewoningen op recreatieparken beschikbaar dienen te zijn voor de verhuur omdat hierdoor meer mensen kunnen profiteren van deze verblijfsrecreatieve voorzieningen en er meer toeristen naar Overijssel kunnen komen. De provincie verwacht dat door de steeds wisselende vakantiegangers, het economische effect (= bestedingen) voor de omgeving groter is. Bedrijfsmatige exploitatie van complexen van recreatiewoningen biedt garanties dat de recreatiewoningen ook op de lange termijn beschikbaar blijven voor verhuur. Uitgangspunt blijft dat permanente bewoning van recreatiewoningen en -verblijven op recreatieparken niet is toegestaan.

Om het huidige aanbod aan recreatiewoningen meer te laten aansluiten op de vraag zet de provincie in op kwaliteitsverbetering en het vergroten van de diversiteit in het aanbod aan verblijfsaccommodaties in Overijssel. Mogelijkheden voor ontwikkeling van nieuwe verblijfsaccommodaties ziet de provincie in beginsel alleen in Noordwest-Overijssel. Daarbuiten is er alleen ruimte voor nieuwe recreatiewoningen indien er sprake is van een innovatief concept of als de realisatie van nieuwe recreatiewoningen onderdeel uitmaakt van een kwaliteitsimpuls voor een bestaand recreatiepark. Deze kwaliteitsimpuls betreft die situaties, waarin een bestaand recreatieterrein een totale verbetering ondergaat door investeringen in de aanwezige recreatieve verblijfsmogelijkheden, waarbij voor de exploitatie ook nieuwe recreatiewoningen moeten worden toegevoegd. Daarbij geldt dat ook geïnvesteerd moet worden in de inpassing van het recreatieterrein in het landschap, waardoor niet alleen de kwaliteit van de voorziening verbetert, maar ook de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Bij dit alles dient sprake te zijn van een innovatief concept dan wel een kwaliteitsimpuls van bestaande recreatieterreinen, waarvan de bouw van nieuwe recreatiewoningen deel uitmaakt. Onder innovatieve concepten worden verblijfsrecreatieve voorzieningen verstaan, die voorzien in een aanbod waarin de markt tot dusver nog niet voorziet en die een meerwaarde vormen voor de T&R-sector in Overijssel.

Omgevingsverordening Overijssel

Vanuit de Omgevingsvisie is in de Omgevingsverordening het principe vastgelegd dat alleen nog ruimte wordt geboden voor de bouw van nieuwe recreatiewoningen als sprake is van een innovatief concept en als verzekerd is dat de recreatiewoningen voor de verhuur beschikbaar zijn en bedrijfsmatig geëxploiteerd zullen worden. Onder innovatieve concepten worden verstaan verblijfsrecreatieve voorzieningen die voorzien in een nieuw aanbod waarin de markt tot dusver nog niet voorziet en die een meerwaarde bieden voor het toeristisch-recreatieve product van Overijssel. Met het oog op genoemde aspecten zijn met name de volgende artikelen uit de omgevingsverordening van belang:

Artikel 2.12.2 Nieuwe recreatiewoningen

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in de bouw van nieuwe recreatiewoningen als:

• er sprake is van een innovatief concept;
• verzekerd is dat recreatiewoningen bedrijfsmatig geëxploiteerd en verhuurd worden en
• de recreatiewoningen in de vorm van een complex van recreatiewoningen worden gerealiseerd.

Artikel 2.12.5 Verbod op permanente bewoning

In een bestemmingsplan dat betrekking heeft op recreatiewoningen en -verblijven worden regels opgenomen die permanente bewoning daarvan uitsluiten.

Toetsing Buitengoed Westerholt

Toetsing van Buitengoed Westerholt aan het provinciale beleid betreft met name de aspecten 'Duurzame kwaliteit' en 'Ruimtelijke kwaliteit' alsmede het borgen van het verblijfsrecreatieve karakter van het planconcept. Ten aanzien van eerstgenoemde kwaliteitsaspecten geldt dat de planvorming voor Buitengoed Westerholt gestart is vanuit de centrale vraagstelling 'Welke mogelijkheden bieden de huidige omgevingskwaliteiten en welke kwaliteitsimpuls kan aan het gebied worden toegevoegd?'. Dit betekent op voorhand dat de basis voor de herontwikkeling van Camping Westerholt tot Buitengoed Westerholt met name is gelegen in het leveren van een meerwaarde aan de omgevingskwaliteit in dit deel van Ambt Delden. Het versterken van deze kwaliteit, door kenmerkende landschapselementen te integreren in de planvorming, komt onder meer tot uiting in de vorming van de zachte bosrand en de wijze van positionering van de recreatiewoningen daarbinnen. Een vergelijkbare redenatie geldt voor de vorming van de boomgroepen in het vrije veld, met daarbinnen de folly's. Vervolgens draagt het ontmoedigen van parkeren van de auto's bij de recreatiewoningen en het positioneren van de centrale parkeerplaats in het dichte bos (en daarmee uit het directe zicht) bij aan zowel de recreatieve als landschappelijke belevingswaarde van het plangebied.

Bedrijfsmatige exploitatie van de recreatiewoningen zal zowel op publiekrechtelijke als privaatrechtelijke wijze worden geborgd. Hierdoor ontstaat een solide basis voor een toekomstbestendig en daarmee duurzame ontwikkeling van het beoogde Buitengoed Westerholt. Het aspect duurzaamheid kan hierbij mede worden gezien vanuit economisch (meer bestedingen binnen T&R sector) en maatschappelijk (werkgelegenheid, sociale zekerheid) oogpunt.

Naast de diversiteit aan geboden recreatieve verblijfsaccommodaties omvat het planconcept tevens een diversiteit aan (algemeen toegankelijke) recreatieve voorzieningen en ontspanningsmogelijkheden voor zowel de gasten van de recreatiewoningen als de overige bezoekers van Buitengoed Westerholt.

Op grond van het voorgaande kan worden gesteld dat het planconcept, vanuit de – op meerdere fronten - geboden diversiteit en de hieraan onlosmakelijk verbonden luxe en comfort, gezien kan worden als een innovatief concept met een meerwaarde voor het toeristisch-recreatieve product van Overijssel. Tevens draagt de wisselwerking tussen planvorming en omgeving bij aan zowel de kwaliteit van de fysieke leefomgeving als de beleving van deze omgeving. Tot slot kan worden gesteld dat het beoogde Buitengoed Westerholt past binnen het provinciale streven om 'alles uit de kast' te halen om de potentiële ruimtelijke identiteiten en kwaliteiten van Overijssel te verzilveren.

Conclusie

Het transformeren van Camping Westerholt naar Buitengoed Westerholt is in lijn met de kwaliteitsambities van de provincie Overijssel. Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om de bijdrage van een initiatief aan haar ambities nader te kunnen toetsen hanteert de provincie het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel'. Hierin staan achtereenvolgens de stappen 'of', 'waar' en 'hoe' centraal. Aan de hand van deze drie stappen bepaalt de provincie of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. Om een en ander te kunnen toetsen is het uitvoeringsmodel opgebouwd uit de volgende drie niveaus:

• Generieke beleidskeuzes: 'of'.
• Ontwikkelingsperspectieven: 'waar'.
• Gebiedskenmerken: 'hoe'.

Generieke beleidskeuzes (de 'of' vraag)

De vraag óf een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes. Het betreft hier algemene beleidskeuzes, die door Europa (bijvoorbeeld Natura2000-gebieden),het Rijk (Ladder voor duurzame verstedelijking) en de provincie (NNN) zijn genomen en waarmee gemeenten bij het opstellen van beleid rekening dienen te houden. Met name vanuit de basisgedachte van duurzame verstedelijking omvatten generieke beleidskeuzes ook de overwegingen om te komen tot een passend aanbod van bijvoorbeeld (recreatie)woningen.

In Overijssel is een aantal generieke beleidskeuzes van toepassing op nagenoeg alle thema's en locaties. Het gaat hierbij met name om:

• Integraliteit: transparante en evenwichtige afweging tussen alle relevante ecologische, economische en sociaal-culturele belangen draagt bij aan een duurzame ontwikkeling.
• Toekomstbestendigheid: initiatieven moeten voorzien in de behoefte van de huidige generatie en tevens de opties open houden om ook te voorzien in behoeften van toekomstige generaties. Het gaat dan om een evenwichtige benadering van het welzijn van mensen, economische welvaart en van het beheer van natuurlijke voorraden.
• (Boven)regionale afstemming: vraag en aanbod per regio dienen in balans te zijn of te worden gebracht.
• Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik: onnodig nieuw ruimtebeslag dient te worden voorkomen. Dit begint bij de vraag of er wel een maatschappelijke behoefte is aan de beoogde ontwikkeling. Vanuit het principe 'inbreiding gaat voor uitbreiding' moet vervolgens eerst zoveel mogelijk de bestaande benutte ruimte gebruikt worden, voordat beslag mag worden gelegd op de onbebouwde Groene Omgeving.

Toetsing Buitengoed Westerholt

In lijn met de toetsing aan de provinciale kwaliteitsambities kan ten aanzien van de generieke beleidskeuzes worden gesteld dat realisatie van Buitengoed Westerholt een positieve bijdrage levert aan de hieraan gekoppelde toetsingscriteria. Aanvullend kan voor het aspect 'Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik' worden gesteld dat de beoogde situatie meer ruimte biedt voor het oorspronkelijke landschap en aanwezige natuur. De voorgenomen herontwikkeling van camping Westerholt betekent immers dat de huidige kampeerplaatsen (circa 200) worden vervangen door een substantieel kleiner aantal recreatiewoningen (40), gerealiseerd in 'slechts' 21 bouwwerken. Mede gezien het T&R-belang van een grotere diversiteit aan recreatiewoningen (accommodaties geschikt voor groepen van 2 tot 12 personen) is het voor het realiseren van de gewenste diversiteit aan en de beoogde reductie van het aantal bouwvolumes nodig om op Buitengoed Westerholt recreatiewoningen toe te staan met een volume groter dan 300 m³. Het planologisch mogelijk maken van grotere bouwvolumes komt daarbij tegemoet aan zowel de gewenste ruimtelijke kwaliteit als een maatschappelijke behoefte.

Conclusie generieke beleidskeuzes

De herontwikkeling van camping Westerholt tot Buitengoed Westerholt is in overeenstemming met de generieke beleidskeuzes van de provincie Overijssel.

Ontwikkelingsperspectieven (de 'waar' vraag)

Ter beantwoording van de vraag 'waar' het initiatief het best past of ontwikkeld kan worden heeft de provincie ontwikkelingsperspectieven opgesteld, met daarbij een onderscheid tussen perspectieven voor de Groene en de Stedelijke Omgeving. Voor het ontwikkelplan Buitengoed Westerholt zijn de ontwikkelingsperspectieven voor de Groene Omgeving aan de orde. Het provinciale belang is hier vooral gericht op het behoud en de versterking van de kwaliteit van het landschap, het realiseren van een samenhangend netwerk van gebieden met natuur- en waterkwaliteit, ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, het toerisme en andere economische dragers.

Ontwikkelingsperspectieven voor de Groene Omgeving

De provincie ziet de Groene Omgeving, ofwel het grondgebied buiten de steden, dorpen en hoofdinfrastructuur, als een mozaïek van woon-, werk-, beleef- en natuurlandschappen, waar diverse beleidsambities goed samen gaan. Binnen de Groene Omgeving onderscheidt de provincie drie ontwikkelingsperspectieven:

1. 1. De zone 'Ondernemen met Natuur en Water'.
2. 2. Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap.
3. 3. Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap.

In de Omgevingsverordening is de regelgeving voor ontwikkelingen in de Groene Omgeving gekoppeld aan de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO). De KGO is door de provincie ingesteld om een balans te realiseren tussen ruimtelijk-economische ontwikkelingen en de ontwikkeling van ruimtelijke kwaliteit. De provincie biedt daarmee ruimte aan nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied, onder de voorwaarde dat er tevens wordt geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit van de Groene Omgeving. De KGO is van toepassing op ontwikkelingen die niet in het geldende bestemmingsplan passen, waarbij de KGO het mogelijk maakt om maatwerk te leveren bij de vorming van ruimtelijke kwaliteit. De provincie benadert ontwikkelingen in de Groene Omgeving daarbij als volgt:

• Ruimte voor een sociaaleconomische ontwikkeling wordt geboden als deze vanuit zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik verantwoord is, past in het ontwikkelingsperspectief ter plekke en volgens de Catalogus gebiedskenmerken wordt uitgevoerd.
• Aan de geboden ontwikkelruimte worden voorwaarden gesteld om de gewenste ruimtelijke kwaliteit te kunnen realiseren. Het gaat daarbij altijd om goede ruimtelijke inpassing van de ontwikkeling.
• Bij grootschalige ontwikkelingen (nieuw of uitbreiding van bestaand) wordt naast een investering in de ontwikkeling zelf tegelijkertijd geïnvesteerd in de omgevingskwaliteit.
• Vanuit het basisprincipe van de KGO kunnen bestemmingsplannen voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de groene omgeving, uitsluitend indien hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én is aangetoond dat het (eventuele) verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

Toetsing Buitengoed Westerholt

Buitengoed Westerholt is voorzien op gronden, die op de Ontwikkelingsperspectievenkaart van de provincie zijn aangeduid als 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' en 'Zone Ondernemen met Natuur en Water buiten het NNN' (zie figuur 3.3).

De bouw van recreatiewoningen is voorzien binnen de perceelgrenzen van de voormalige camping en daarmee op gronden, vallend onder het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. Dit ontwikkelingsperspectief richt zich op het behouden en versterken van de leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied. Het gaat dan vooral om het verbinden van de ontwikkelingsmogelijkheden van economische en maatschappelijke functies met het behoud en de versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen. Binnen dit ontwikkelingsperspectief zijn met name de volgende ruimtelijke kwaliteitsambities aan de orde:

• Zichtbaar en beleefbaar mooi landschap.
• Sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel.

Het ruimtelijk ontwerp voor Buitengoed Westerholt is opgesteld vanuit de vertrekpunten:

• Het plaatsen van recreatiewoningen in clusters (soort van Twentse boerenerven) aan de rand van het plangebied, zodanig dat voldoende ruimte tussen de verschillende clusters wordt gewaarborgd en de zichtlijnen naar het centrale veld open blijven.
• Het vormen van een 'zachte' overgang tussen het centrale veld en de (beboste) omgeving van Buitengoed Westerholt.
• Het vormen van een beperkt aantal compacte boomgroepen, met per boomgroep een follie, waarmee extra groenaccenten aan het open veld worden toegevoegd.

Gesteld kan worden dat het resulterende schetsontwerp op passende wijze tegemoet komt aan de kwaliteitsambities van het hier geldende ontwikkelingsperspectief.

De westelijk in het plangebied gelegen agrarische gronden behoren tot de zone 'Ondernemen met Natuur en Water buiten het NNN'. Binnen deze zone hanteert de provincie als ambitie dat ruimtelijke ontwikkelingen bij dienen te dragen aan een kwaliteitsimpuls voor natuur, landschap en water, waarmee tevens het samenhangend stelsel van natuurgebieden en de regionale economie worden versterkt. Voor deze zone geldt het 'ja, mits'-beleid: ja, er is ruimte voor ontwikkelingen, mits deze bijdragen aan een kwaliteitsimpuls voor landschap, natuur en water.

Op de westelijk in het plangebied gelegen agrarische gronden is niet voorzien in de realisatie van bouwvolumes of andere kunstwerken. Deze gronden zullen een (overwegend) ongewijzigde voortzetting van het agrarisch gebruik kennen, al dan niet met inbegrip van kleinschalig recreatief medegebruik.

Conclusie ontwikkelingsperspectieven

De herontwikkeling van camping Westerholt tot Buitengoed Westerholt geeft een positieve invulling aan de ontwikkelingsperspectieven van de provincie Overijssel.

Gebiedskenmerken (de 'hoe' vraag)

Bij de vraag 'hoe' het initiatief ingepast kan worden in het landschap spelen gebiedskenmerken een belangrijke rol. Hierbij gaat het om de ruimtelijke kenmerken van een gebied(stype), die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel heeft de provincie in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal belang zijn en die behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. Bij gebiedskenmerken maakt de provincie onderscheid in vier lagen, die niet los van elkaar staan en altijd met elkaar verbonden zijn:

• De natuurlijke laag.
• De laag van het agrarisch cultuurlandschap.
• De stedelijke laag.
• De laag van de beleving.

Op voorhand kan worden gesteld dat de ligging in of bij landschappen met hoge landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten een belangrijk kenmerk is van gebieden voor verblijfsrecreatie. De verblijfsrecreatie is voor haar voortbestaan dan ook erg afhankelijk van deze kwaliteiten.

De 'Natuurlijke laag'

Het nader afstemmen van ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag kan ervoor zorgen dat natuurlijke kwaliteiten weer mede beeldbepalend worden. Om (nieuwe) gebiedsinrichtingen en –functies goed op elkaar te kunnen afstemmen hanteert de provincie de volgende punten:

• Functies en inrichting afstemmen op condities natuurlijke laag en watersysteem.
• Beplantingen en inrichting afstemmen op natuurlijke vegetaties.
• Weer tevoorschijn halen van de natuurlijke laag en het watersysteem.

Het plangebied is op de provinciale gebiedskenmerkenkaart 'Natuurlijke laag' aangeduid als 'Dekzandvlakte en ruggen' en 'Beekdalen en natte laagtes' (zie figuur 3.4).

Realisatie van de recreatiewoningen is voorzien binnen de perceelgrenzen van de voormalige camping, gelegen binnen het gebiedstype 'Beekdalen en natte laagtes'. Voor dit gebiedstype geldt als ambitie om de functionele en ruimtelijke dragende structuren van het landschap meer betekenis te geven. Als ontwikkelingen plaatsvinden in of in de directe nabijheid van beekdalen en natte laagtes, dan dienen deze onder meer bij te dragen aan extra ruimte voor de dynamiek van het stromende water en het vasthouden van water en aan vergroting van de zichtbaarheid, bereikbaarheid en beleefbaarheid van het water.

De herontwikkeling van camping naar Buitengoed Westerholt brengt een substantiële reductie van het bebouwde oppervlak c.q. verhard terrein met zich mee. Niet alleen de beleving van het gebiedstype Beekdalen en natte laagtes krijgt hierdoor meer impact, ook het aspect 'Water' krijgt door deze herontwikkeling meer ruimte.

De westelijk in het plangebied gelegen agrarische gronden zijn gelegen binnen het gebiedstype 'Dekzandvlakten en ruggen'. Dit gebiedstype heeft op provinciaal niveau een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de hoofdlijnen van het huidige reliëf. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dienen deze bij te dragen aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Dit kan bijvoorbeeld door een de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen.

Aangezien de agrarische gronden een (nagenoeg) ongewijzigd gebruik kennen, zullen de specifieke gebiedskenmerken hier niet worden aangetast.

Resumerend worden de gebiedskenmerken van de natuurlijke laag niet wezenlijk beïnvloed door het realiseren van Buitengoed Westerholt. Gelet op de waterhuishouding wordt, conform de Watertoets van Waterschap Vechtstromen (zie paragraaf 4.3 van deze Toelichting), op passende wijze rekenschap gehouden met de waterbelangen.

De 'Laag van het agrarische cultuurlandschap'

In de laag van het agrarisch cultuurlandschap gaat het er om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Vooral herkenbaarheid, contrast en afwisseling worden hierbij als ruimtelijke kwaliteitsaspecten gewaardeerd. Het plangebied is op gebiedskenmerkenkaart 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' aangeduid als 'Oude hoevenlandschap'.

Als ontwikkelingen plaats vinden in het oude hoevenlandschap, dan dienen deze bij te dragen aan het behoud en de accentuering van dragende structuren (groenstructuur, routes) en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen elementen van dit landschapstype.

Zoals ook bij de ontwikkelingsperspectieven voor de Groene Ruimte is gesteld, kan de realisatie van Buitengoed Westerholt worden gezien als een ontwikkeling met een positieve werking op de groenstructuren en landschapselementen op en rondom het plangebied.

De 'Laag van de beleving'

In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit en van recreatieve gebruiksmogelijkheden, die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart 'Laag van de beleving' aangeduid als 'Donkerte'.

Donkerte wordt door de provincie beschouwd als een te koesteren kwaliteit. Ambitie daarbij is om de huidige 'donkere' gebieden ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen, terreinen en dergelijke.

Het planconcept voor Buitengoed Westerholt heeft als vertrekpunt het terughoudend omgaan met lichtbronnen en verlichting. Lichtvervuiling in de nachtperioden zal worden vermeden. Meer concreet zijn in de planvorming de volgende algemene uitgangspunten aan de orde:

• Minimaliseren van kunstlicht.
• Noodzakelijke verlichting is natuurvriendelijke, gerichte verlichting (waarbij er minimale weerkaatsing en uitstraling is van het licht naar de omgeving).
• Verlichting in warme kleuren (oranje, amber, warmwit) in plaats van fel wit licht, omdat dit bij de meeste dieren minder verstoring veroorzaakt.
• Dynamische verlichting, die alleen aangaat wanneer er activiteit is, heeft de voorkeur.

Aansluitend zijn de volgende uitgangspunten aan de orde als het gaat om verlichting van de erven, wegen en paden:

• Buitenverlichting wordt alleen aangebracht aan de zijde van het gezamenlijke erf.
• Buitenverlichting zit vast aan de gebouwen (bijvoorbeeld door middel van een wandarmatuur of in het gebouw geïntegreerde verlichting).
• Er wordt geen gebruik gemaakt van ledstrips, alleen van individuele lichtpunten.
• De folly's en de route naar de folly's worden niet verlicht. Een 'avontuurlijke' route met zaklamp naar de folly's en een donkere sterrenhemel zijn onderdeel van de beleving.
• Alleen de toegangslaan, parkeerplaats en de rondweg worden ter navigatie verlicht met op de grond gerichte verlichting. Overige wegen en paden blijven donker.
• Verlichting langs wegen: op grond gerichte, lage verlichting.

De 'Stedelijke laag'

Het plangebied voor Buitengoed Westerholt valt buiten de reikwijdte van de 'Stedelijke laag'.

Conclusie gebiedskenmerken

De herontwikkeling van camping Westerholt tot Buitengoed Westerholt levert een positieve bijdrage aan de gebiedskenmerken in dit deel van Overijssel.

Conclusie provinciaal beleid

De realisatie van Buitengoed Westerholt is in overeenstemming met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

Structuurvisie landelijk gebied

In de Structuurvisie landelijk gebied, vastgesteld in mei 2010, stelt de gemeente de ontwikkeling van het landelijk gebied van de Hof van Twente centraal. In haar visie constateert de gemeente dat de Hof van Twente diverse overnachtingsmogelijkheden biedt voor toeristen. Om ook in de toekomst in te kunnen blijven spelen op de vraag van de toerist en het toeristisch-recreatief product te versterken is het gemeentelijk streven gericht op verbetering, verhoging en diversificatie van het aantal toeristische overnachtingen. De gemeente stimuleert nieuwe of vernieuwende initiatieven op het gebied van verblijfsrecreatie, mede ook om nieuwe doelgroepen te bereiken. Speciale aandacht geldt daarbij voor stimulering van het aantal toeristische overnachtingen in het voor- en naseizoen.

Binnen het aanbod van verblijfsrecreatieve voorzieningen vormen recreatiewoningen een belangrijk onderdeel. Een goede landschappelijke inpassing van deze voorzieningen ziet de gemeente als een belangrijke randvoorwaarde. Indien er geen karakteristieke bebouwing te gebruiken is, kan er in uitzonderlijke gevallen ook sloop en vervangende nieuwbouw plaatsvinden, waarbij de nieuwbouw in principe niet groter mag zijn dan 900 m³. Een grotere inhoud is alleen bespreekbaar wanneer de aard van de voorziening aantoonbaar een grote meerwaarde heeft voor het totale recreatieve aanbod. Daarbij wordt met name gedacht aan een luxe hotel/herberg met een sterk streekeigen landelijk karakter. Aanvullend op de landschappelijke inpassing van het perceel zelf stelt de gemeente als voorwaarde bij nieuwbouw dat er een investering plaatsvindt in de versterking van het landschap in de directe omgeving van het initiatief. Het gaat daarbij om de realisatie van houtsingels, hakhoutbosjes, poelen, struinpaden en dergelijke in een omvang die in verhouding staat tot het initiatief.

Aansluitend ziet de gemeente er op toe dat recreatiewoningen uitsluitend voor recreatief verblijf worden gebruikt en niet voor permanente bewoning. Als onderdeel van een gevarieerd aanbod aan recreatieve verblijfsvoorzieningen dienen recreatiewoningen op recreatieparken nadrukkelijk ten dienste te staan aan de recreatie. Permanente bewoning is hier niet acceptabel.

Resumerend wil de gemeente blijven inspelen op de vraag van de toerist en het toeristisch-recreatief product van de Hof van Twente verder versterken. Het streven is daarbij gericht op een verbetering, verhoging en diversificatie van het aantal toeristische overnachtingen, ook in het voor- en naseizoen. Nieuwe of vernieuwende initiatieven worden door de gemeente gestimuleerd, mede ook om nieuwe doelgroepen te bereiken.

Toetsing Buitengoed Westerholt

Het plangebied bevindt zich in een gebied met hoge landschaps- en natuurwaarden, waardoor er op voorhand een solide basis aanwezig is voor het exploiteren van verblijfsrecreatie op een kwalitatief hoog niveau. Vanuit deze basis anticipeert de herontwikkeling van camping Westerholt als volgt op de gemeentelijke ambities en doelstellingen en op de vraag vanuit de T&R-sector:

• Creëren van een economische meerwaarde: de steeds wisselende gasten op Buitengoed Westerholt zorgen voor een hoger bestedingsniveau binnen de T&R-sector, met een uitbreiding van dit niveau in het voor- en naseizoen.
• Creëren van een (verblijfs)recreatieve meerwaarde: de herontwikkeling leidt tot een grotere differentiatie in het aanbod aan recreatiewoningen binnen de gemeente. Met het bieden van kwalitatief hoogwaardige voorzieningen beantwoordt de herontwikkeling tevens aan de (hoge) kwaliteitsvraag vanuit de markt.
• Versterking van het landschap: de herinrichting van het plangebied c.q. de voormalige camping brengt zowel een reductie van het aantal bouwvolumes als het versterken van de groenstructuur met zich mee. Landschaps- en belevingswaarden worden hierdoor vergroot.
• Waarborging krachtige T&R-sector: via bedrijfsmatige exploitatie zal het recreatief verblijf op Buitengoed Westerholt worden geborgd en permanente bewoning van recreatiewoningen worden voorkomen c.q. tegengegaan.

Conclusie gemeentelijk beleid

De realisatie van Buitengoed Westerholt komt tegemoet aan de gemeentelijke ambities en doelstellingen voor een krachtige T&R-sector in een versterkte landschappelijke omgeving.

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. Deze wet vervangt de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet en heeft als doel te komen tot één integrale en vereenvoudigde regeling van de natuurbescherming. Hierbij is de Europese regelgeving als uitgangspunt genomen. In de Wnb is nog steeds sprake van gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebieden die bescherming genieten zijn Natura2000-gebieden (Vogel- en Habitatrichtlijn) en gebieden binnen het NNN. Als het gaat om soortenbescherming kent de Wnb een apart beschermingsregime voor soorten van de Vogel- en de Habitatrichtlijn voor andere soorten, die vanuit nationaal oogpunt beschermd worden.

Toetsing Buitengoed Westerholt

Gebiedsbescherming: Natura2000

Het plangebied voor realisatie van Buitengoed Westerholt is niet gelegen in of in de directe nabijheid van een Natura2000-gebied. Het meest nabij gelegen Natura2000-gebied is Borkeld, dat zich op circa 9,5 kilometer ten westen van het plangebied bevindt (zie figuur 4.1).

Natura2000 versus stikstofdepositie

In 2015 is het Programma Aanpak Stikstof (PAS) vastgesteld om economische ontwikkelingen te kunnen verbinden met het op termijn realiseren van de instandhoudingsdoelstellingen van de voor stikstof gevoelige habitattypen en (leefgebieden van) soorten voor Natura 2000-gebieden die zijn opgenomen in dit programma.

Op 29 mei 2019 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State echter beslist dat het PAS niet gebruikt mag worden als basis om toestemming te verlenen voor activiteiten die leiden tot een toename van stikstof ter plaatse van stikstofgevoelige habitattypen en soorten in Natura 2000-gebieden. Deze beslissing heeft consequenties voor ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder (recreatie)woningbouw, die kunnen leiden tot een toename van de stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen in Natura 2000-gebieden. Nu het ecologisch onderzoek (de 'passende beoordeling') van het PAS niet meer als basis voor toestemmingverlening kan worden gebruikt, is voor veel ruimtelijke ontwikkelingen nodig dat zij op een andere manier gaan aantonen, dat het project of plan op voorhand geen significant schadelijke effecten heeft op de Natura 2000-gebieden. De passende beoordeling van het PAS kan daarvoor sinds voornoemde uitspraak niet meer worden gebruikt.

Op 9 oktober 2019 verscheen vanuit BIJ12, de uitvoeringsorganisatie voor de 12 provincies, de publicatie dat nieuwe beleidsregels zijn vastgesteld voor het verlenen van vergunningen op grond van de Wnb. Concreet kunnen er vanaf 11 oktober 2019 weer vergunningen verleend worden. Toestemming voor stikstofgerelateerde activiteiten wordt weer mogelijk, zolang de activiteiten niet leiden tot een stijging en in veel gevallen feitelijk tot een daling van stikstofbelasting. Kern van de nieuwe regels is dat door het wegvallen van het PAS nu van tevoren moet worden aangetoond dat emissie en depositie met zekerheid afnemen of niet stijgen. Samengevat betekent dat (onder meer) dat initiatiefnemers, die aan kunnen tonen dat hun projecten per saldo geen stikstof uitstoten of aan kunnen tonen dat deze geen significante effecten op Natura 2000-gebieden hebben, weer vergund kunnen worden.

Tot slot is op 1 juli 2021 de Wet stikstofreductie en natuurverbetering in werking getreden. Deze wet regelt onder meer 3 resultaatverplichtingen voor stikstofreductie: in 2025 moet minimaal 40% van het areaal van de stikstofgevoelige natuur in beschermde Natura-2000-gebieden een gezond stikstofniveau hebben; in 2030 minimaal de helft en in 2035 minimaal 74%. De wet geeft onder meer de opdracht voor een programma van maatregelen om die reductie te bereiken en de natuur te herstellen. De Wet stikstofreductie en natuurverbetering maakte een gedeeltelijke vrijstelling mogelijk van de natuurvergunningplicht voor het aspect stikstof voor activiteiten van de bouwsector. De vrijstelling goldg voor de bouw-, aanleg- en sloopactiviteiten van projecten. Op 2 november 2022 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State in de zaak Porthos echter de partiële vrijstelling van tafel geveegd. Dit betekent dat bij het maken van een stikstofberekening (AERIUS) voor de gebruiksfase van projecten, tevens de bouw-, aanleg- en sloopactiviteiten van projecten meegenomen zullen moeten worden.

AERIUS Calculator

Om voor afzonderlijke projecten het effect op Natura 2000-gebieden aan te tonen is het rekeninstrument AERIUS in het leven geroepen. Het rekeninstrument AERIUS Calculator berekent zowel de stikstof- als ammoniakdepositie als gevolg van projecten en plannen op Natura 2000-gebieden. Met het rekeninstrument kan de uitstoot van stikstof/ammoniak en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden worden berekend. De uitkomst van de berekening geeft inzicht in de uitvoerbaarheid van het plan voor wat betreft stikstof en ammoniak.

Gelet op het vraagstuk van stikstofdepositie is in relatie tot de herontwikkeling van camping Westerholt met name het volgende van belang:

• In de huidige situatie bevinden zich op camping Westerholt, naast de centrale voorzieningen, circa 200 kampeerplaatsen. Koken en verwarming tijdens het recreatief verblijf van de gasten is gebaseerd op gasvoorziening.
• In de beoogd toekomstige situatie bevinden zich op Buitengoed Westerholt, naast de centrale voorzieningen, 40 recreatiewoningen en een horecagebouw met daarin onder meer 12 hotel- c.q. bed & breakfastkamers. Vertrekpunt is dat alle accommodaties gasloos (‘all electric’) worden opgeleverd.

In december 2023 is met het rekenmodel AERIUS 2023.1 een stikstofberekening uitgevoerd voor zowel de aanleg- als gebruiksfase van het voorliggende initiatief. Met als vertrekpunt dat de realisatie van het initiatief met zich meebrengt dat hierbij zowel NOx als NH3 vrijkomt, toont de AERIUS-stikstofberekening aan dat dit niet leidt tot een meetbare depositie van NOx en NH3 in Natura 2000-gebied dat gevoelig is voor stikstof en ammoniak. De stikstofemissie op Natura 2000-gebieden als gevolg van de ontwikkeling ligt nergens hoger dan 0,00 mol/ha/j. De beoogde ontwikkeling leidt derhalve niet tot een verslechtering van de milieukwaliteit van Natura 2000- gebieden. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden.

Gebiedsbescherming: NNN

Het plangebied voor de ontwikkeling van Buitengoed Westerholt is niet gelegen binnen het NNN (zie ook hoofdstuk 3, figuur 3.1). De provincie Overijssel hanteert geen externe werking bij het NNN, waardoor extra toetsing niet noodzakelijk is. Tevens zal de locatie landschappelijk worden ingericht, waarbij rekening wordt gehouden met de groene omgeving en de reeds aanwezige landschaps- en natuurwaarden. Gesteld kan dan ook worden dat realisatie van Buitengoed Westerholt geen significante impact heeft op het omliggende NNN-gebied.

Soortenbescherming

In november 2019 is binnen het plangebied een QuickScan Flora & Fauna uitgevoerd in het kader van de Wnb. Doel van dit onderzoek was het geven van inzicht in de situatie of de voorliggende activiteiten inpasbaar zijn binnen de vigerende natuurwetgeving. Deze QuickScan gaf aan dat binnen het plangebied de aanwezigheid van beschermde soorten niet op voorhand kan worden uitgesloten. Nadere onderzoeken zijn dan ook uitgevoerd om (het specificeren van) het mogelijke voorkomen van beschermde soorten c.q. habitats te bevestigen dan wel te kunnen uitsluiten. Meer concreet is in 2020 nader onderzoek gedaan naar de eventuele aanwezigheid van de soorten Vleermuis, Steenmarter en Huismus alsmede naar jaarrond beschermde nesten/’horsten’ in bomen. Kort samengevat heeft dit onderzoek de aanwezigheid binnen het plangebied bevestigd van Huismus, Gewone dwergvleermuis, Rosse vleermuis, Gewone grootoorvleermuis en Laatvlieger. Voornoemde vleermuissoorten werden foeragerend aangetroffen, concrete vaste verblijfplaatsen van exemplaren zijn niet waargenomen. Het nader onderzoek toonde tevens aan dat Steenmarter en jaarrond beschermde horsten niet zijn aangetroffen.

In het kader van de zorgplicht voor het behoud van een goede natuur zijn in juli 2020 op vrijwillige basis (al dan niet tijdelijke) verblijfplaatsen voor vleermuizen en huismussen geplaatst. Concreet zijn 9 vleermuiskasten geplaatst en 2 huismuskasten met in totaal 6 verblijfplaatsen. Deze verblijfsplaatsen zijn geplaatst in de laan naar de voormalige camping en in de directe nabijheid van het (voormalige) woonhuis binnen het plangebied. In het najaar van 2020 kon al worden geconstateerd dat één vleermuiskast in gebruik is, zichtbaar aan de ontlasting in de kast. Aansluitend op voornoemde maatregelen is het voornemen om permanente voorzieningen voor zowel Vleermuis als Huismus in de nieuwe gebouwen aan te brengen.

Vervolgens is in de zomer van 2022 een asbestsanering van de op het terrein aanwezige bijgebouwen uitgevoerd. Daarbij zijn de daken van deze bijgebouwen verwijderd, vooruitlopend op het – in overleg met de gemeente – als geheel verwijderen van deze gebouwen later in 2022. In de sloop van het op aanwezige (voormalige) woonhuis is eveneens voorzien. De sloop van het woonhuis zal echter pas plaatsvinden nadat een nader onderzoek, specifiek gericht op de mogelijke aanwezigheid van vaste verblijfsplaatsen van Vleermuis, Steenmarter en Huismus in dit bouwwerk, heeft plaatsgevonden. Het nader onderzoek naar de eventuele aanwezigheid gebouw bewonende vleermuizen, steenmarters en huismussen en de te verwachten effecten van de voorgenomen werkzaamheden op deze beschermde soorten is uitgevoerd in november 2023. Dit onderzoek resulteerde in de volgende bevindingen:

• Vleermuis: Er zijn geen verblijfplaatsen van vleermuizen in de te slopen woning vastgesteld. Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling wordt geen vleermuis verstoord of gedood en wordt geen verblijfplaats negatief beïnvloed
• Steenmarter: Er zijn geen steenmarters waargenomen in de te slopen woning, door sloop ervan worden geen steenmarters verstoord en wordt geen verblijfplaats negatief beïnvloed.
• Huismus: Er zijn geen huismussen aangetroffen in de te slopen woning. Sloop van deze woning heeft geen negatieve effecten op huismussen.

Kort samengevat zijn er geen beschermde soorten in de te slopen woning aangetroffen. Het slopen van deze woning leidt niet tot een overtreding van een verbodsbepaling uit de Wnb, onderdeel soortbescherming. Er behoeft geen ontheffing van de verbodsbepalingen van de Wnb aangevraagd te worden.

Resumerend zijn na het uitvoeren van de QuickScan Flora & Fauna en het nader ecologisch onderzoek diverse werkzaamheden binnen het plangebied en aan de hier aanwezige bebouwing uitgevoerd. Deze werkzaamheden waren gericht op het creëren van een solide basis voor zowel het beoogde Buitengoed Twickel als de breed geambieerde (hoge) landschaps- en natuurwaarden in dit deel van Ambt-Delden. Bij dit alles is zoveel als mogelijk rekenschap gehouden met de resultaten van de QuickScan en het nader onderzoek en is op voorhand zo goed mogelijk geanticipeerd op de ambities van het Rijk, zoals gesteld in de Wnb. Daarbij geldt dat de Wnb gericht is op het duurzaam in stand houden van soorten in hun natuurlijk leefgebied. Niet alleen de instandhouding van verblijfplaatsen is daarbij van belang, maar ook de instandhouding van het leefgebied.

Conclusie

Het aspect ‘Ecologie’ vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Het bodembeleid in Nederland heeft als doel te voorkomen dat als gevolg van een aanwezige bodemverontreiniging onaanvaardbare risico's ontstaan voor de gebruikers van deze bodem. De Wet bodembescherming stelt dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie.

Toetsing Buitengoed Westerholt

De gronden binnen het plangebied zijn tot op heden afgestemd op de functies 'Verblijfsrecreatie' (voormalig kampeerterrein) en 'Agrarisch met waarden' (westelijk gelegen perceel). De realisatie van het beoogde Buitengoed Westerholt zal in beginsel geen wijziging in het gebruik van de betreffende gronden met zich meebrengen. De gronden binnen het plangebied kunnen dan ook als 'onverminderd geschikt' voor de toekomstige situatie worden beoordeeld.

In het kader van grondoverdracht heeft Buro Aardevol in juli 2018 bodemonderzoek verricht teneinde inzicht te krijgen in de aanwezige verhardingsconstructies op het kampeerterrein. Met name is onderzoek gedaan naar de eventuele aanwezigheid van PAK in de asfaltverharding en het eventueel voorkomen van asbest in de aanwezige verhardingsconstructies. Het onderzoek naar PAK in de asfaltconstructie toont aan dat er in geen van de kernen PAK aanwezig is (PAK >250 mg/kg d.s.) en volgt uit aanvullend onderzoek (DLC) dat alle onderzochte kerndelen vrij zijn van PAK >50 mg/kg d.s. Hiermee voldoet het vrijkomend asfalt aan de richtlijnen voor hergebruik van vrijkomend asfalt. Ten aanzien van het onderdeel 'asbest' volgt uit de visuele beoordeling van alle opgeboorde materialen dat in geen enkel geval asbestverdacht materiaal is geconstateerd.

Conclusie

Het aspect 'Bodem' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Het aspect Water betreft met name de waterhuishouding van het plangebied en omgeving. Het gaat dan met name op de wijze waarop waterstromen in een gebied verlopen. Daarbij kan het gaan om de kringloop van het water in de natuur of om het afwateringssysteem, bestaande uit sloten, kanalen, meren en dergelijke. Waterhuishouding omvat daarnaast ook de (technische) organisatie van het afvoeren van regen- en afvalwater alsmede de zuivering daarvan. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang om aan te geven óf en in welke mate een ontwikkeling gevolgen heeft voor de waterhuishouding in het gebied. Met name de wijze waarop invulling wordt gegeven aan de beginselen van een goed functionerend watersysteem en het beheersen van de afvalwaterketen zijn hierbij van belang.

Watersysteem

In het waterbeheer van de 21^e eeuw is het streven gericht op duurzame, veerkrachtige watersystemen. Dit betekent dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe 'eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren' is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Afvalwaterketen

Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe 'eerst schoonhouden, dan scheiden, daarna pas zuiveren' een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

Watertoets

Belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn vanaf dat moment verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

De watertoets is onder meer van toepassing bij bouwplannen, waarbij het verhard oppervlak toeneemt en een versnelde afvoer van (hemel)water het gevolg is. Door een toename aan verharding kan hemelwater niet langer infiltreren in de bodem, maar stroomt dit versneld af naar het oppervlaktewatersysteem en wordt dit systeem meer belast. Om deze belastingtoename te reduceren hebben veel waterschappen vastgelegd dat er in dergelijke situaties compenserende voorzieningen moeten worden aangebracht. Deze plicht brengt met zich mee dat een versnelde (hemel)waterafvoer, als gevolg van een toename aan verharding, moet worden gecompenseerd. Dit dient dan te gebeuren door het aanbrengen van een vervangende voorziening, bijvoorbeeld in de vorm van nieuw te graven oppervlaktewater. De compensatiemaatregel is van toepassing bij een toename van verhard oppervlak vanaf een bepaalde drempelwaarde, door het Waterschap Vechtstromen gesteld op 1.500 m².

Toetsing Buitengoed Westerholt

Tot de uitgangspunten voor de realisatie van Buitengoed Westerholt behoort het versterken van zowel de landschappelijke kwaliteiten als de belevingswaarde op en rond het plangebied. Dit brengt met zich mee dat er zo min mogelijk (half)verharde autopaden aan het plangebied worden toegevoegd. De benodigde rijbanen worden uitgevoerd in puinverharding en worden de parkeervakken uitgevoerd in gestabiliseerd gras. Hierdoor worden de mogelijkheden voor infiltratie van regenwater en de ruimte voor beplanting maximaal benut.

Toename verhard oppervlak
De toename van het verhard oppervlak binnen Buitengoed Westerholt is minder dan 1.500 m² en blijft daarmee onder de drempelwaarde, zoals gesteld door het waterschap. Uitganspunt is immers dat verharding zoveel mogelijk wordt geminimaliseerd. Per erf met recreatiewoningen zal maximaal 50% het terrein worden verhard. Er wordt daarbij geen gebruik gemaakt van asfalt of beton, maar van elementenverharding of halfverharding. Ten aanzien van de rondweg over het terrein geldt dat deze als 'Low profile' zal worden aangelegd, bijvoorbeeld verstevigd met puinverharding. Wandelpaden door bos en weide worden halfverhard aangelegd. Tot slot worden de secundaire paden door weide aangelegd als onverharde gemaaide paden, oftewel een 'spoortje' met hogere maaifrequentie dan omliggende weides.

Aanleghoogte van de bebouwing

Voor de aanleghoogte van de woningen (onderkant vloer begane grond) adviseert het waterschap. In beginsel een ontwateringsdiepte van minimaal 80 centimeter ten opzichte van GHG. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte, waarbij gedacht kan worden aan afstanden van 30 á 50 centimeter tot GHG. Eventuele kelders dienen binnen dit vraagstuk waterdicht te zijn. Tegen deze achtergrond omvat het initiatief de mogelijkheid om bouwvolumes (deels) te verzinken in het landschap, waarbij het vloerpeil van de recreatiewoningen minimaal 2m onder het omliggende maaiveldniveau komt te liggen. Het erf ligt 1m boven het maaiveld.

Verder adviseert het waterschap om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren, ter voorkoming van wateroverlast en schade in de woningen. Als de gewenste drooglegging in de huidige situatie niet gehaald wordt, dan is het (plaatselijk) ophogen van (een deel van) het bouwvlak, voorafgaand aan de realisatie van het beoogde bouwwerk een concrete optie.

In het plan tot herontwikkeling van camping Westerholt wordt ernaar gestreefd het advies van het waterschap, met inachtname van de mogelijkheid om bouwvolumes (deels) te verzinken in het landschap, op te volgen.

Waterafvoer

Het plan tot herontwikkeling van camping Westerholt voorziet in de opvang en infiltratie van hemelwater op eigen terrein. Verder zal, in afstemming met de gemeente, worden bepaald waar een aansluiting op het omliggende vuilwaterriool wordt gemaakt.

Conclusie

Het aspect 'Water' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Cultuurhistorische waarden

Met cultuurhistorische waarden wordt bedoeld het samenspel van historische landschappen, geografische elementen en structuren, cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en bouwwerken en archeologische vindplaatsen die iets vertellen over het verleden. Bij het opstellen van ruimtelijke plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht en is cultuurhistorie een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening. In het kader van het aspect cultuurhistorie wordt zowel ingegaan op de zichtbare cultuurhistorische waarden als op het erfgoed onder de grond (archeologie).

Toetsing Buitengoed Westerholt

Het plangebied is gelegen binnen het landgoed Twickel, een rijksbeschermde historische buitenplaats bij Delden in de buurtschap Deldeneresch. Het landgoed is bijna zeven eeuwen oud, heeft een omvang van 4.300 hectare en omvat 81 complexonderdelen. Kenmerkend voor het landgoed zijn het kasteel, de historische boerderijen en het kleinschalige coulisselandschap, waarin bossen met eeuwenoude eiken, heidevelden en vennen, akkers en weilanden omzoomd met houtwallen elkaar afwisselen. Kort samengevat gaan cultuur, landschap en natuur op Twickel harmonieus samen.

Gelet op het uitgangspunt om zowel de landschappelijke kwaliteiten als de belevingswaarde op en rond het plangebied van een kwaliteitsimpuls te voorzien, kan worden gesteld dat behoud en versterking van de cultuurhistorische waarden impliciet deel uitmaken van de planvorming voor Buitengoed Westerholt. Het voorliggende schetsontwerp toont in dit opzicht de ruimte die binnen het plangebied is ontstaan ter versterking van het omringende coulisselandschap. Aansluitend zal bij de bouw van nieuwe bouwwerken in architectonisch opzicht worden aangesloten bij de stijl van de typische Twentse boerderij.

Archeologische waarden

Op grond van het door Nederland ondertekende Verdrag van Valletta (1992) dient bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te worden gehouden met mogelijk in de bodem aanwezige archeologische waarden. In navolging van het Verdrag is het Nederlandse beleid inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed gericht op het zoveel mogelijk in de bodem bewaren van archeologische waarden op de locatie zelf. Het Verdrag is in 2008 geïmplementeerd in de Nederlandse wet- en regelgeving via de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz). Deze wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem alsmede de inpassing ervan in ruimtelijke ontwikkelingen.

Het Verdrag van Valletta geeft aan dat het belangrijk is dat in de ruimtelijke ordening rekening wordt gehouden met het belang van de archeologie. In de Wamz is daarom vastgelegd dat gemeenten bij de vaststelling van nieuwe bestemmingsplannen, of bij vrijstellingen op bestaande plannen, aan moeten geven welke archeologische waarden er in de bodem zitten en hoe de gemeente daarmee denkt om te gaan.

Toetsing Buitengoed Westerholt

In het bestemmingsplan 'Buitengebied Hof van Twente' (2015) zijn aan het voormalig kampeerterrein c.q. het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 1' en 'Waarde – Archeologie 2' toegekend. Dit betekent dat de bestemming van deze gronden mede gericht is op het behoud en de bescherming van mogelijk aanwezige archeologische waarden. Meer concreet dient voorafgaand aan de aanvraag om een omgevingsvergunning 'Bouwen' onderzoek te worden gedaan naar de mogelijk aanwezige archeologische waarden binnen het te bebouwen oppervlak. Deze verplichting geldt niet voor bouwplannen, waarbij het nieuw te bebouwen oppervlak kleiner is dan 2.500 m² en de grondbewerkingen niet dieper zijn dan 0,40 m vanaf maaiveld ('Waarde – Archeologie 1') dan wel kleiner dan 5.000 m² en de grondbewerkingen niet dieper zijn dan 0,40 m vanaf maaiveld ('Waarde – Archeologie 2').

Het initiatief omvat de mogelijkheid om bouwvolumes (deels) te verzinken in het landschap, waarbij het vloerpeil van de recreatiewoningen minimaal 2m onder het maaiveldniveau komt te liggen. Het erf ligt 1m boven het maaiveld. Deze mogelijkheid brengt een overschrijding van de drempelwaarden voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek met zich mee. Nader archeologisch onderzoek is in deze situatie dan ook noodzakelijk. Als eerste betekent dit het uitvoeren van een archeologisch bureauonderzoek, aangevuld met een verkennend booronderzoek (VBO) in het veld. Lopende de uitvoering van dit onderzoek zal de vigerend dubbelbestemming ''Waarde – Archeologie'

Conclusie

Het aspect 'Cultuurhistorie en Archeologie' vormt vooralsnog geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Ruimtelijke ordening is gericht op het creëren van zowel een aangenaam woon- en leefklimaat als een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven. Een goede ruimtelijke ordening voorkomt voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten van bedrijven. Daarnaast biedt het bedrijven voldoende zekerheid om hun activiteiten uit te kunnen voeren. Een en ander brengt met zich mee dat weloverwogen keuzes moeten worden gemaakt als het gaat over locaties voor milieubelastende functies enerzijds en milieugevoelige bestemmingen anderzijds.Milieuzonering legt een relatie tussen locaties met milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen. Met name gaat het daarbij om de vraag 'Welke afstand is aanvaardbaar tussen (nieuwe) bedrijfsactiviteiten en (nieuwe) woningen?' Woningen gelden daarbij als het meest toegepaste voorbeeld van milieugevoelige bestemmingen. Steeds meer vormen van bedrijvigheid lenen zich overigens prima voor functiemenging. Anders gezegd: bepaalde bedrijven zijn verenigbaar met woningen in hetzelfde gebied. De (Rijks)overheid hanteert in dit verband als uitgangspunt: 'functiemenging waar het kan, functiescheiding waar het moet'. Vanuit deze achtergrond wordt in dit bestemmingsplan aangesloten bij de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Voor het bepalen van de aan te houden afstanden tussen woningen en bedrijven zijn in de VNG-brochure richtafstanden opgenomen (zie figuur 4.2). Hiermee wordt aangegeven welke afstanden acceptabel zijn tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de dichtst daarbij gelegen situering van de gevel van een milieugevoelige functie, die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

De ligging van Buitengoed Westerholt in het buitengebied van de gemeente Hof van Twente brengt met zich mee dat agrarische bedrijfsvoering eveneens deel uitmaakt van dit omgevingsaspect. Vanuit dit type bedrijfsvoering dient ten opzichte van geurgevoelig objecten, zoals woningen, een afstand van ten minste 50 meter te worden aangehouden, indien het object is gelegen buiten de bebouwde kom.

Toetsing Buitengoed Westerholt

Strikt genomen vallen recreatiewoningen buiten de wettelijke kaders van reguliere woningen en gelden ze binnen dit vraagstuk als 'milieu-ongevoelige objecten'. Op grond van jurisprudentie (uitspraak ABRvS d.d. 29-02-2012, nr. 201002029/1/T1/R2) betekent dit echter niet dat recreatiewoningen in het geheel geen bescherming tegen mogelijk optredende milieubelasting, in de betreffende casus geluidbelasting, toekomt. Gezien het feit dat de toegekende bestemming 'Recreatie-Verblijfsrecreatie' onder andere nachtverblijf toestaat, is naar het oordeel van de ABRvS sprake van een situatie waarin met een zekere regelmaat en gedurende langere tijd personen zullen verblijven in de recreatiewoningen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening komt daarom aan de recreatiewoningen een zekere mate van bescherming tegen milieubelastende activiteiten toe.

Het voorgaande brengt met zich mee dat de recreatiewoningen, in het kader van een goede ruimtelijke ordening, volwaardig aan het aspect 'Bedrijven en milieuzonering' worden getoetst.

Geconstateerd kan worden dat het plangebied voor Buitengoed Westerholt zich bevindt in een omgeving, waarbinnen zich geen bedrijven en/of bedrijfsactiviteiten bevinden richtafstanden, beperkend voor woningen (zie figuur 4.3. De meest nabijgelegen gronden met bedrijven en/of bedrijfsactiviteiten bevinden zich ruim buiten de richtafstanden uit de VNG-brochure. Aanvullend kan worden geconstateerd dat binnen een afstand van 50 meter geen gebouwen met agrarische bedrijfsvoering aanwezig zijn, met name in gebruik zijnde stallen.

Conclusie

Het aspect 'Bedrijven en milieuzonering', met inbegrip van agrarische bedrijfsfuncties, vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Het aspect 'Geluid' is primair geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De Wgh richt zich vooral op een verantwoorde ruimtelijke inpassing van geluidsgevoelige bestemmingen ten opzichte van belangrijke geluidsbronnen, zoals (rail)verkeer en industrie. Geluidsgevoelige bestemmingen worden in beginsel beschermd tegen te hoge geluidniveaus van verkeerswegen, spoorlijnen en industrie, of tegen een toename van deze niveaus als er iets aan de situatie verandert. De regels van de Wgh zijn van toepassing bij het vaststellen dan wel het mogen afwijken van een bestemmingsplan. De Wgh ziet alleen toe op zaken die nieuw zijn of veranderen, zoals het planologisch inpassen van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen. Formeel gezien zijn recreatiewoningen en hotels voorbeelden van niet-geluidsgevoelige bestemmingen.

Op grond van de toetsing onder 'Bedrijven en milieuzonering' kan worden gesteld dat industrielawaai hier niet aan de orde is. Als het gaat om wegverkeerslawaai (spoorweglawaai is hier eveneens niet van toepassing) stelt de Wgh dat alle wegen een geluidzone hebben, met uitzondering van wegen waarover een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Deze geluidzone is een gebied waarbinnen een nader akoestisch onderzoek verplicht is bij planologische besluitvormingen. De breedte van de zone, aan weerszijde van de weg, is afhankelijk van het aantal rijstroken en de aard van de omgeving (binnenstedelijk of buitenstedelijk), zie figuur 4.4.

De Wgh stelt eisen aan de toelaatbare geluidbelasting op de gevels van nieuwe woningen langs een bestaande weg. Voor woningen binnen de wettelijke zone van een weg geldt een 'voorkeursgrenswaarde' van 48 dB. Indien niet aan deze voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan onder voorwaarden een hogere grenswaarde worden vastgesteld. De maximale ontheffingswaarde voor woningen binnen de zone van een weg met een buitenstedelijke ligging bedraagt daarbij 53 dB.

Toetsing Buitengoed Westerholt

Net als bij het aspect 'Bedrijven en milieuzonering' is gesteld, vallen recreatiewoningen strikt genomen buiten de wettelijke kaders van reguliere woningen en gelden ze binnen dit vraagstuk als 'geluid-ongevoelige objecten' en is de Wgh formeel niet van toepassing. Desalniettemin worden de voorgenomen recreatiewoningen getoetst in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Als vertrekpunt voor deze toetsing geldt dat Almelostraat gelegen is op een afstand van circa 150 meter van Buitengoed Twickel, binnen de hier aan de orde geluidszone derhalve. Op basis van de EU-geluidskaart provincie Overijssel 3e tranche³ kan worden gesteld dat de woning op het terrein van camping Westerholt een geluidbelasting kent van <45 dB, zie figuur 4.5.

Op basis van de EU-geluidskaart provincie Overijssel 3e tranche kan worden herleid dat het plangebied ten gevolge van de Almelosestraat een geluidbelasting ondervindt, gelijk aan of lager dan de voorkeursgrenswaarde. Het beoogde Buitengoed Westerholt bevindt zich daarmee in een akoestisch passende woon- en verblijfsomgeving.

Conclusie

Het aspect 'Geluid' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

1. 3. De EU-geluidskaart provincie Overijssel 3e tranche geeft de geluidbelastingen op woningen weer in het peiljaar 2016 en berekend volgens de SRM-II methode.

De Rijksoverheid werkt samen met provincies en gemeenten om te voldoen aan de Europese normen voor luchtkwaliteit. In Europees verband zijn normen vastgelegd voor de maximum concentratie van een aantal stoffen in de buitenlucht, schadelijk voor gezondheid, milieu en klimaat. Deze normen zijn voor de Nederlandse situatie sinds 2007 vastgelegd in de Wet luchtkwaliteit en de Wet milieubeheer. In Nederland dient vanaf dat moment iedere ruimtelijke ontwikkeling te worden getoetst aan deze luchtwetgeving.

Besluit 'Niet In Betekenende Mate bijdrage' (NIBM)

Het Besluit 'Niet In Betekenende Mate bijdrage (NIBM)' betekent dat ruimtelijke ontwikkelingen die 'niet in betekenende mate' leiden tot een verslechtering van de heersende luchtkwaliteit, niet afzonderlijk getoetst hoeven te worden op de grenswaarden. Elk project dat NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit kan dus worden uitgevoerd. Op Rijksniveau is de definitie van 'in betekenende mate' vastgelegd in een algemene maatregel van bestuur (AMvB). In deze AMvB, te zien als luchtkwaliteitseisen, is vastgelegd dat projecten die leiden tot een toename van (concentratie-)grenswaarden van een stof met meer dan 3%, in betekenende mate bijdragen aan de luchtvervuiling. Onder deze 3% grens is dus sprake van NIBM. Deze 3%-grens is in deze AMvB voor een aantal veel voorkomende situaties op voorhand reeds gekwantificeerd. Zo is in relatie tot woningbouw de NIBM-grens gekoppeld aan 1.500 woningen, waarbij sprake is van één ontsluitingsweg.

Toetsing Buitengoed Westerholt

Om de bijdrage van ruimtelijke plannen op de luchtkwaliteit te kunnen vaststellen en daarmee inzicht te krijgen of deze bijdrage wel/niet als NIBM kan worden aangemerkt, heeft het ministerie van Infrastructuur en Milieu in samenwerking met Kenniscentrum InfoMil de NIBM-tool ontwikkeld. Opgemerkt wordt dat de NIBM-tool een worst-case benadering hanteert bij het berekenen van de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van een plan op de luchtkwaliteit. Om de bijdrage van herontwikkeling van camping Westerholt op de luchtkwaliteit te bepalen is de NIBM-tool toegepast, waarbij is uitgegaan van gemiddeld 100 extra voertuigbewegingen per dag (zie figuur 4.6).

Conclusie

Het aspect 'Luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Externe Veiligheid (EV) betreft het beperken van de kans op, en het effect van, een ernstig ongeval voor de omgeving door:

• Gebruik, opslag en productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen).
• Transport van gevaarlijke stoffen (buisleidingen, waterwegen en spoorwegen).
• Gebruik van luchthavens.

Het externe veiligheidsbeleid in Nederland is gericht op het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving. Essentie hierbij is het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen, al dan niet gerelateerd aan nutsvoorzieningen. Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er nabij kwetsbare (zoals woningen en scholen) en beperkt kwetsbare (zoals kantoren en hotels) bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden.

Toetsing Buitengoed Westerholt

Met inachtname van het eerder gestelde met betrekking tot recreatiewoningen versus reguliere woningen kan worden geconstateerd dat de meest nabijgelegen potentiële risicobronnen, zijnde aardgasleidingen, zich op respectievelijk circa 1,5 kilometer (zuidzijde) en circa 2,5 kilometer (noordzijde) van het plangebied bevinden, zie figuur 4.7.

Op basis van het voorgaande kan worden gesteld dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicobronnen gelegen zijn binnen een zodanige afstand, dat daarmee een belemmering wordt gevormd voor de beoogde herontwikkeling.

Conclusie

Het aspect 'Externe Veiligheid' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

In de Wet milieubeheer en het hieraan verbonden Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is vastgelegd dat voorafgaande aan een ruimtelijke plan, dat voorziet in een (grootschalige) ontwikkeling met (belangrijke) nadelige milieugevolgen, een milieueffectrapprt (MER) moet worden opgesteld. De activiteiten waarvoor een MER moet worden opgesteld zijn opgenomen in de bijlage van het Besluit m.e.r.. Conform het Besluit m.e.r. kan een plan/project m.e.r.-(beoordelings)plichtig kan zijn op (met name) de volgende manieren:

• Een plan/project is m.e.r.-plichtig als er sprake is van activiteiten en gevallen die de drempelwaarden uit de onderdelen C en D overschrijden en waarbij het plan wordt genoemd in kolom 3 van deze onderdelen.
• Een plan kan m.e.r.-(beoordelings)plichtig zijn indien het plan wordt genoemd in kolom 4 (besluiten) en er sprake is van activiteiten en gevallen die de drempelwaarden uit onderdeel C en D overschrijden. Bij een overschrijding van de drempelwaarden uit onderdeel C is in dit geval sprake van een m.e.r.-plicht. Bij een overschrijding van de drempelwaarden uit onderdeel D is het plan m.e.r.-beoordelingsplichtig.

Ten aanzien van woningbouw, waaronder recreatiewoningen, is in het Besluit m.e.r. een koppeling gelegd met de omschrijving onder D-11.2, kolom 1: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. Als de ontwikkeling ook voldoet aan kolom 2 (drempelwaarde), dan is er sprake van een m.e.r.-plicht. Dit is het geval als de activiteit betrekking heeft op:

• Oppervlakte van 100 hectare of meer,
• Aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
• Bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Blijft de ontwikkeling onder de drempel, dan is sprake van een informele m.e.r.-beoordeling. Dit wordt ook wel de vormvrije m.e.r.-beoordeling⁴ genoemd. De vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt uitgevoerd middels een zogenoemde 'Aanmeldingsnotitie', waarin aandacht moet worden besteed aan twee onderdelen:

• Een beschrijving van de voorgenomen activiteit c.q. ontwikkeling, met name een beschrijving van de fysieke kenmerken van de activiteit en een beschrijving van de locatie hiervan, met bijzondere aandacht voor de kwetsbaarheid van het milieu in de gebieden waarop de activiteit van invloed kan zijn.
• Een beschrijving van de waarschijnlijk belangrijkste gevolgen die de activiteit voor het milieu kan hebben, voor zover er informatie over deze gevolgen beschikbaar is.

Toetsing Buitengoed Westerholt

De herontwikkeling van camping Westerholt kan worden gezien als een activiteit waarvoor een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te worden uitgevoerd. Voorliggende Toelichting geeft inhoudelijk invulling aan de aspecten, van belang bij een vormvrije m.e.r.-beoordeling van het ontwikkelplan voor Buitengoed Westerholt. Toetsing van deze planvorming aan de verschillende m.e.r.-relevante aspecten toont aan dat het project niet resulteert in belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu.

Conclusie

Het uitvoeren van een m.e.r-beoordeling of een milieueffectrapportage met inbegrip van het opstellen van een Milieu Effect Rapport (MER) is voor dit project niet noodzakelijk.

1. 4. De vormvrije m.e.r.-beoordeling is het gevolg van de uitspraak van het Europese hof over de manier waarop de EU-richtlijn in de Nederlandse regelgeving was geïmplementeerd. De essentie van die uitspraak is dat m.e.r. altijd noodzakelijk is als belangrijke nadelige milieugevolgen niet kunnen worden uitgesloten.

De in Hoofdstuk 2 beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die bindend is voor overheid, bedrijven en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding (plankaart) vormen het juridisch bindende deel. Op de verbeelding worden de toegekende bestemmingen en aanduidingen visueel weergegeven. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De toelichting heeft zelf geen juridische bindende werking, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.

Opbouw

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, zoals verplicht is sinds 1 juli 2013. Dit houdt onder meer in dat het plan IMRO-gecodeerd wordt opgeleverd. Navolgend wordt de opbouw, indeling en systematiek van de regels kort toegelicht.

Inleidende regels

Begrippen

In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Bestemmingsregels

Bestemmingsomschrijving

De omschrijving van de doeleinden. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies.

Bouwregels

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding (plankaart).

Afwijken van de bouwregels

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van de bouwregels ten aanzien van het oppervlak en de vorm van bijbehorende bouwwerken.

Specifieke gebruiksregels

In dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling/verduidelijking op de in de bestemmingsomschrijving genoemde functies.

Afwijken van de gebruiksregels
Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van het in de bestemmingsomschrijving beschreven gebruik van hoofdgebouwen.

Wijzigingsregels

In dit onderdeel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden gekoppeld aan de desbetreffende bestemming. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels

In dit artikel worden de algemene bouwregels voor het bouwen beschreven, onverminderd het bepaalde in de overige artikelen.

Algemene gebruiksregels

Deze bepaling bevat een opsomming van strijdig gebruik van gronden en bouwwerken in algemene zin.

Algemene aanduidingsregels

In dit artikel worden de algemene aanduidingsregels beschreven.

Algemene afwijkingsregels

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Algemene wijzigingsregels

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een bouwvergunning kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het overgangsrecht is opgenomen zoals opgenomen in artikel 3.2.1 Bro. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet.

Slotregel

Deze bepaling geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

Bestemmingen

Naast de inleidende regels (begrippen en wijze van meten), algemene regels (zoals bouwregels, gebruiksregels en proceduregels) en de overgangs- en slotregels, zijn de volgende bestemmingen in dit plan opgenomen:

Enkelbestemmingen

Agrarisch met waarden

De gebiedsbestemming 'Agrarisch met waarden' is gelegen in de open en reliëfrijke delen van het essenlandschap, het kleinschalige en onregelmatige patroon van singels, houtwallen, zandpaden en bosjes. De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor behoud van de aanwezige landschapswaarden en daarnaast zijn ze bestemd voor de uitoefening van onder andere een agrarisch bedrijf.

Recreatie - Verblijfsrecreatie

De voor 'Recreatie - Verblijfsrecreatie' aangewezen gronden inclusief opstallen zijn bestemd voor recreatief (nacht)verblijf van personen die elders hun hoofdverblijf hebben, uitsluitend door middel van bedrijfsmatige exploitatie. Tot een gebruik, strijdig met de bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatie', wordt in ieder geval gerekend:

• het gebruik van gronden en bouwwerken voor permanente bewoning, met uitzondering van de bedrijfswoning;
• het gebruik van gronden en bouwwerken anders dan voor recreatief verblijf;
• het gebruik van gronden en bouwwerken anders dan in de vorm van bedrijfsmatige exploitatie.

Dubbelbestemmingen

Waarde - Archeologische verwachting 1, 2 en 3

In het bestemmingsplan hebben gebieden met een zeer hoge verwachtingswaarde voor archeologische vondsten de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' gekregen. Gebieden met een middelhoge verwachtingswaarde hebben de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2' gekregen. Gebieden met een lage verwachting voor de aanwezigheid van archeologische waarden hebben de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 3' gekregen. Deze gebieden worden beschermd door middel van een verplichting tot het overleggen van een archeologisch onderzoek bij bouwaanvragen en omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden. Het onderscheid tussen de gebieden wordt gemaakt in oppervlakten waar onderzoek noodzakelijk is.

Binnen de archeologische bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarbij deze bestemming kan worden toegevoegd of verwijderd. Dit kan blijken uit archeologisch onderzoek ter plaatse op basis waarvan inzichten gewijzigd kunnen zijn en een aanpassing van deze bestemming noodzakelijk kan zijn.

Waarde - NNN

Aan de agrarische gronden die volgens de provinciale omgevingsvisie vallen binnen de grenzen van het NNN en de Zone Ondernemen met Natuur en Water, aanvullend op de agrarische bestemming, is de dubbelbestemming 'Waarde - NNN' toegekend. Naast de agrarische functie vervullen deze gebieden ook een natuurfunctie. Het agrarische gebruik van de gronden kan zonder meer worden voortgezet. Deze gronden bevatten natuurwaarden die samenhangen met het agrarisch gebruik of bieden de potentie voor verdere ontwikkeling van de natuurwaarden. De dubbelbestemming leidt tot een bescherming van de waarden die met het NNN samenhangen. Bij het nemen van besluiten over omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden, afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden conform de enkelbestemming van het perceel, dient advies te worden gevraagd aan een onafhankelijke deskundige op het gebied van natuur en landschap. In dit advies wordt beoordeeld of er geen sprake is van een significante aantasting van wezenlijke natuur- en landschapskenmerken en waarden van het gebied.

Via een wijzigingsbevoegdheid wordt het binnen de bestemming 'Waarde - NNN' mogelijk gemaakt de bestemming te wijzigen in 'Natuur'. Dit kan gaan om natuurontwikkeling door natuurbeherende instanties in opdracht van de overheid, maar het kan ook gaan om natuurontwikkeling op particulier initiatief. Als voorwaarde geldt dat de omzetting past binnen de eisen aan het Nationaal Natuurnetwerk (NNN), zoals door de provincie vastgelegd in het provinciaal Omgevingsplan. Tevens geldt dat de aanleg van bos niet is toegestaan in het gebied dat is beschermd vanwege haar openheid.

Algemene aanduidingsregels

Vrijwaringszone - radar

Het plangebied is gelegen binnen het verstoringsgebied van de radar op de voormalige vliegbasis Twente. In verband hiermee zijn ter voorkoming van radarverstoring beperkingen van toepassing op de bouw en overige bouwwerken die hoger zijn dan 45 m. Voorkomen dient te worden dat regelingen worden opgenomen die leiden tot een onaanvaardbare verstoring van de radar.

Luchtvaartverkeerszone

Over het plangebied is een laagvliegroute van het ministerie van Defensie gelegen. Deze heeft een bepaalde bescherming nodig. Op de route mag in afwijking van de algemene minimumvlieghoogte (300 m) door militaire vliegtuigen worden gevlogen op een hoogte van minimaal 75 m. Onder de laagvliegroute gelden beperkingen voor de bouw van obstakels (zoals telecommunicatiemasten, windturbines e.d.). Uit veiligheidsoogpunt wordt de bouw van obstakels hoger dan 40 m onder de laagvliegroute niet toelaatbaar geacht. De aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en instandhouding van de luchtvaartverkeerzone. Op deze gronden mogen geen bouwwerken met een bouwhoogte hoger dan 40 m worden gebouwd.

Reconstructiewetzone - extensiveringsgebied

Voor de gronden ter plaatse van de aanduiding 'Reconstructiewetzone - extensiveringsgebied' gelden de regels zoals opgenomen in de bestemming 'Agrarisch met waarden' voor deze afzonderlijke gebieden. Dit betekent dat in extensiveringsgebieden geen mogelijkheden bestaan voor uitbreiding van een intensieve veehouderij(tak). In deze gebieden wordt de bestaande omvang vastgelegd.

Deze partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Hof van Twente’ doorloopt de in de Wro vastgelegde bestemmingsplanprocedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun zienswijze op het plan kenbaar kunnen maken.

Het ontwerpbestemmingsplan ‘Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden’ heeft met ingang van 12 oktober 2023 zes weken voor eenieder ter inzage gelegen. Ten aanzien van dit ontwerpbestemmingsplan is er één zienswijze ingediend. Een resumé van deze zienswijze en de reactie daarop van de gemeente Hof van Twente is weergegeven in de Zienswijzennotitie, welke als bijlage aan deze Toelichting is toegevoegd. De zienswijze heeft geleid tot inhoudelijke wijzigingen in de verbeelding en regels van dit bestemmingsplan. Meer concreet heeft de zienswijze geleid tot een nadere verduidelijking van de recreatieve bestemming van het plangebied alsmede over wat onder zelfstandige horeca wordt verstaan. Aansluitend en mede op grond van de ingediende zienswijze is de paragraaf Ecologie in deze Toelichting aangevuld c.q. geactualiseerd ten aanzien van de aspecten Flora en Fauna en de AERIUS-stikstofberekening.

Het voorgaande heeft ertoe geleid dat het bestemmingsplan ‘Buitengebied Hof van Twente, herziening Almelosestraat 26 Ambt Delden’ gewijzigd zal worden vastgesteld. Na vaststelling van dit bestemmingsplan zal via een separate procedure de besluitvorming over het verlenen van de benodigde omgevingsvergunningen plaatsvinden. Binnen deze procedure bestaat voor een ieder de mogelijk om inzage te hebben in en te reageren op het op dat moment voorliggende besluit.

Op grond van het voorgaande is de maatschappelijke uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkelingen gewaarborgd.

Realisatie van Buitengoed Westerholt vindt plaats voor rekening en risico van initiatiefnemer. Private partijen zijn verantwoordelijk voor de uitvoering en dragen in beginsel het risico en de kosten van planontwikkeling en -realisatie.

Eventuele planschade wordt middels een privaatrechtelijke overeenkomst verhaald op initiatiefnemer. Initiatiefnemer zal hiertoe een overeenkomst met betrekking tot planschade aangaan met de gemeente Hof van Twente.