In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Diepenheim 2015, herziening Het Elferink 8 van de gemeente Hof van Twente;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1735.DPxHetElferink8-VS10 met de bijbehorende regels en daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, ontwerptechnisch, adviesgevend of daarmee gelijk te stellen dienstverlenend beroep, alsmede nevenactiviteiten in de vorm van kappers, autorijscholen, assurantiekantoren, verzekeringskantoren, schoonheidsspecialistes, hondentrimsalons, kindercrèches, pedicures en naar de aard daarmee qua uitstraling op het woonmilieu vergelijkbare activiteiten en met uitzondering van detailhandel, dat in (bijgebouwen bij) de eigen woning wordt uitgeoefend, waarbij ten hoogste 25% van het woonoppervlak wordt gebruikt met een maximum van 50 m² en de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een kleinschalige aan de woonfunctie ondergeschikte accommodatie voor uitsluitend logies en ontbijt, die geschikt is voor maximaal vier personen, verdeeld over maximaal twee slaapkamers en is bedoeld voor doorstroom in de recreatieve verhuur;

1. 1. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning;
2. 2. het onder 1 bedoelde geldt niet voorzover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende beheersverordening, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening, of een ander planologische toestemming;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een vrijstaand gebouw, dat door zijn vorm, functie, situering en/of afmetingen ondergeschikt is aan dat op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

het geheel van op gelijke of nagenoeg gelijke vloerhoogte gelegen ruimten in een gebouw;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

de door kadastrale grenzen dan wel door herkenbare andere perceelsbegrenzing afgebakende gronden, die direct zijn gelegen bij een gebouw met een zelfde bestemming, ten tijde van de inwerkingtreding van het plan.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

het gebruiken, doen gebruiken en/of laten gebruiken;

geluidwering van uitwendige scheidingsconstructies van een ruimte of gebouw;

een bouwwerk van één bouwlaag dat dient ter overdekking en niet of slechts gedeeltelijk met wanden is omgeven (hieronder mede begrepen carports);

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, een sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

zowel de oppervlakte van de woning zelf als de bij de woning begrepen (bij)gebouwen;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken van dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

vanaf de zijdelingse grens van een bouwperceel tot enig punt van een gebouw;

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: 35 cm boven de kruin van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst en voor overige gebouwen, geen gebouw zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein, waarbij een aarden wal niet als aansluitend afgewerkt terrein wordt aangemerkt.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maximaal één woning per bestemmingsvlak;
2. b. aan huis verbonden beroepen;
3. c. ontsluitingsvoorzieningen en ontsluitingsvoorzieningen voor naastgelegen bestemmingen;

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, tuinen en erven, waarbij beplanting wordt aangelegd en in stand gehouden conform Bijlage 1.

Het bouwen op de gronden met de bestemming 'Wonen' is aan een aantal regels gebonden.

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Op de gronden bedoeld in lid 4.1 mogen geen bouwwerken worden gebouwd waarbij de bodem dieper dan 40 cm wordt geroerd, met uitzondering van:

1. a. bouwwerken ter vervanging van bestaande bouwwerken waarbij de bouwwerken niet worden uitgebreid en waarbij de bestaande fundering wordt benut;
2. b. bouwwerken met een oppervlakte kleiner dan 2.500 m² ten behoeve van andere voor deze gronden geldende bestemmingen.

1. a. Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 4.2 indien de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad.
2. b. Alvorens over de aanvraag wordt beslist, dient de aanvrager een rapport te overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.
3. c. Een rapport is alleen dan niet noodzakelijk indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld. Deze informatie wordt dan als een rapport beschouwd.

1. a. Voor de volgende werken en werkzaamheden over een oppervlakte groter dan 2.500 m² en dieper dan 40 cm is een omgevingsvergunning vereist:
   1. 1. het graven (inclusief het leggen van funderingen), ontgronden, afgraven, egaliseren, mengen, diepploegen, ontginnen en ophogen;
   2. 2. het graven of dempen van waterpartijen en watergangen;
   3. 3. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en drainage en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
   4. 4. het verlagen van het waterpeil in gebieden;
   5. 5. het aanbrengen of rooien van bomen en/of houtgewas, waarbij stobben worden verwijderd.

1. a. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder 4.4, sub a wordt slechts verleend indien de archeologische waarden door de werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden niet onevenredig worden geschaad. Alvorens het bevoegd gezag de omgevingsvergunning verleend, winnen zij advies in bij een daarvoor deskundige en onafhankelijke instantie.
2. b. De onder 4.4, sub a bedoelde omgevingsvergunning is niet vereist voor werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die:
   1. 1. plaatsvinden in of op gronden waarvan op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat zich ter plekke geen archeologische waarden te verwachten zijn;
   2. 2. al in uitvoering zijn op het moment van het van kracht worden van het plan;
   3. 3. het normale onderhoud betreffen;
   4. 4. mogen worden uitgevoerd krachtens een al verleende omgevingsvergunning;
   5. 5. op archeologisch onderzoek zijn gericht;
   6. 6. plaatsvinden in of op een begraafplaats ten behoeve van het delven van graven.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat aan de gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1', deze bestemming wordt ontnomen indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het herstel en behoud van archeologische waarden.

Op de gronden bedoeld in lid 5.1 mogen geen bouwwerken worden gebouwd waarbij de bodem dieper dan 40 cm wordt geroerd, met uitzondering van:

1. a. bouwwerken ter vervanging van bestaande bouwwerken waarbij de bouwwerken niet worden uitgebreid en waarbij de bestaande fundering wordt benut;
2. b. bouwwerken met een oppervlakte kleiner dan 5.000 m² ten behoeve van andere voor deze gronden geldende bestemmingen.

1. a. Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 5.2 indien de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad.
2. b. Alvorens over de aanvraag wordt beslist, dient de aanvrager een rapport te overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.
3. c. Een rapport is alleen dan niet noodzakelijk indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld. Deze informatie wordt dan als een rapport beschouwd.

1. a. Voor de volgende werken en werkzaamheden over een oppervlakte groter dan 5.000 m² en dieper dan 40 cm is een omgevingsvergunning vereist:
   1. 1. het graven (inclusief het leggen van funderingen), ontgronden, afgraven, egaliseren, mengen, diepploegen, ontginnen en ophogen;
   2. 2. het graven of dempen van waterpartijen en watergangen;
   3. 3. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en drainage en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
   4. 4. het verlagen van het waterpeil in gebieden;
   5. 5. het aanbrengen of rooien van bomen en/of houtgewas, waarbij stobben worden verwijderd.
2. b. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder 5.4, sub a wordt slechts verleend indien de archeologische waarden door de werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden niet onevenredig worden geschaad. Alvorens het bevoegd gezag de vergunning verleend, winnen zij advies in bij een daarvoor deskundige en onafhankelijke instantie.
3. c. De onder 5.4,sub a bedoelde omgevingsvergunning is niet vereist voor werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die:
   1. 1. plaatsvinden in of op gronden waarvan op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat zich ter plekke geen archeologische waarden te verwachten zijn;
   2. 2. al in uitvoering zijn op het moment van het van kracht worden van het plan;
   3. 3. het normale onderhoud betreffen;
   4. 4. mogen worden uitgevoerd krachtens een al verleende omgevingsvergunning;
   5. 5. op archeologisch onderzoek zijn gericht;
   6. 6. plaatsvinden in of op een begraafplaats ten behoeve van het delven van graven.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat aan de gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2', deze bestemming wordt ontnomen indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het herstel en behoud van archeologische waarden.

Op de gronden bedoeld in lid 6.1 mogen geen bouwwerken worden gebouwd waarbij de bodem dieper dan 40 cm wordt geroerd, met uitzondering van:

1. a. bouwwerken ter vervanging van bestaande bouwwerken waarbij de bouwwerken niet worden uitgebreid en waarbij de bestaande fundering wordt benut;
2. b. bouwwerken met een oppervlakte kleiner dan 10 hectare ten behoeve van andere voor deze gronden geldende bestemmingen.

1. a. Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 6.2 indien de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad.
2. b. Alvorens over de aanvraag wordt beslist, dient de aanvrager een rapport te overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.
3. c. Een rapport is alleen dan niet noodzakelijk indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld. Deze informatie wordt dan als een rapport beschouwd.

1. a. Voor de volgende werken en werkzaamheden over een oppervlakte groter dan 10 hectare en dieper dan 40 cm is een omgevingsvergunning vereist:
   1. 1. het graven (inclusief het leggen van funderingen), ontgronden, afgraven, egaliseren, mengen, diepploegen, ontginnen en ophogen;
   2. 2. het graven of dempen van waterpartijen en watergangen;
   3. 3. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en drainage en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
   4. 4. het verlagen van het waterpeil in gebieden;
   5. 5. het aanbrengen of rooien van bomen en/of houtgewas, waarbij stobben worden verwijderd.
2. b. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder 6.4, sub a wordt slechts verleend indien de archeologische waarden door de werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden niet onevenredig worden geschaad. Alvorens het bevoegd gezag de vergunning verleend, winnen zij advies in bij een daarvoor deskundige en onafhankelijke instantie.
3. c. De onder 6.4,sub a bedoelde omgevingsvergunning is niet vereist voor werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die:
   1. 1. plaatsvinden in of op gronden waarvan op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat zich ter plekke geen archeologische waarden te verwachten zijn;
   2. 2. al in uitvoering zijn op het moment van het van kracht worden van het plan;
   3. 3. het normale onderhoud betreffen;
   4. 4. mogen worden uitgevoerd krachtens een al verleende omgevingsvergunning;
   5. 5. op archeologisch onderzoek zijn gericht;
   6. 6. plaatsvinden in of op een begraafplaats ten behoeve van het delven van graven.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat aan de gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 3', deze bestemming wordt ontnomen indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onder strijdig gebruik wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijvingen, waaronder in elk geval wordt begrepen:

1. a. het (zelfstandig) bewonen van vrijstaande gebouwen, niet zijnde woningen;
2. b. het gebruiken van gebouwen voor seksinrichtingen.

1. a. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van:
   1. 1. het bepaalde in het plan en toestaan dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
   2. 2. het bepaalde in het plan en toestaan dat bestemmings of bouwgrenzen worden overschreden indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft.
2. b. De onder sub a bedoelde omgevingsvergunning mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van:
   1. 1. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   2. 2. het bebouwingsbeeld;
   3. 3. de brandveiligheid;
   4. 4. de verkeersveiligheid.

Bij de toepassing van deze bevoegdheid dienen onder andere effecten op het woongenot van aangrenzende percelen, de milieuhinder, de mate van verkeersaantrekking, bij de beoordeling te worden betrokken.

1. a. Indien de (wijziging van de) omvang, het bouwen van en/of de bestemming van een gebouw danwel het terrein daartoe aanleiding geeft, moet ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte zijn aangebracht, conform bijlage 2 Parkeernormen gemeente Hof van Twente, op eigen terrein in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw danwel die functie behoort.
2. b. De onder a bedoelde ruimte voor het parkeren van auto's moet afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare personenauto's. Aan deze eis wordt geacht te zijn voldaan:
   1. 1. indien de afmetingen van bedoelde parkeerruimten ten minste 1,80 m bij 5 m en ten hoogste 3,25 m bij 6 m bedragen;
   2. 2. indien de afmetingen van een gereserveerde parkeerruimte voor een gehandicapte - voorzover die ruimte niet in de lengterichting aan een trottoir grenst - ten minste 3,50 m bij 5 m bedragen.
3. c. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a:
   1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen op overwegende bezwaren stuit; of
   2. 2. voor zover op andere redelijke wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimtem wordt voorzien.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
2. b. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als 'Regels van het bestemmingsplan Diepenheim 2015, herziening Het Elferink 8'.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 20 februari 2018

Direct ten zuiden van de kern Diepenheim is een reinwaterkelder gelegen. Bij de gemeente Hof van Twente is het verzoek ingediend om de kelder om te laten bouwen tot een burgerwoning.

De gemeente wil in principe medewerking verlenen aan de ontwikkeling. Reguliere bewoning van de kelder is op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk (zie paragraaf 1.2). Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw juridisch-planologisch kader noodzakelijk. Dit bestemmingsplan dient hiervoor.

Het plangebied van dit bestemmingsplan betreft het gehele perceel aan Het Elferink 8. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.

Figuur 1. De ligging van het plangebied

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente, dat op 9 december 2015 is vastgesteld. Het perceel heeft hierin de bestemming 'Agrarisch met waarden'. De transformatie van een burgerwoning is hier niet toegestaan.

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in en rondom het plangebied. In hoofdstuk 3 worden de gewenste ontwikkeling en de randvoorwaarden die daaraan worden gesteld beschreven. Hoofdstuk 4 behandelt het relevante beleid. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. Hoofdstuk 6 gaat in op bestemmingsplansystematiek en licht de bestemmingen toe. In hoofdstuk 7 wordt de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan toegelicht, gevolgd door de maatschappelijke uitvoerbaarheid in hoofdstuk 8.

De ontwikkeling vindt plaats direct ten zuiden van Diepenheim aan Het Elferink. Deze weg is bedoeld als ontsluitingsweg voor de woningen die langs de weg zijn gelegen. In de omgeving overheerst dan ook de woonfunctie. Het plangebied grenst aan de noordkant van de bestaande woningen aan het Elferink. Aan de andere zijden ligt een kleinschalig landschapsgebied met agrarische gronden met daaromheen bossen.

Het plangebied was voorheen in gebruik bij waterbedrijf Vitens. Het gebouw in het plangebied betreft een reinwaterkelder. Dit is een reservoir dat werd gebruikt om tijdens piekbelasting de toevoer van drinkwater te garanderen. Deze functie is komen te vervallen. Verder is het gebied ingericht met gras beplanting en aan de oostkant opgaande beplanting.

Een luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving is weergegeven in figuur 2.

Figuur 2. Luchtfoto plangebied en directe omgeving

Uitgangspunten bebouwing

De planologische mogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt, zijn afgestemd op de randvoorwaarden die in opdracht van de gemeente voor de locatie zijn opgesteld, mede op basis van het schetsontwerp van de nieuwe woning op de locatie. De voorwaarden zijn voor zover mogelijk vertaald naar de regels en de verbeelding.

De ontwikkeling moet voldoen aan de volgende randvoorwaarden:

• De bouwgrens dient vrij strak om de beoogde bebouwing worden getrokken.
• Activiteiten zoals bed-and-breakfast en een galerie worden niet toegestaan. Hetzelfde geldt voor schuttingen.

Het initiatief omvat het ombouwen van de voormalige reinwaterkelder tot reguliere burgerwoning. Hierbij mogen bijgebouwen worden gebouwd met een gezamenlijke oppervlakte van 150 m². Het perceel dient te voorzien in drie parkeerplaatsen op eigen terrein. Verder krijgt het perceel een tuininrichting. Een overzicht van de nieuwe situatie is weergeven in figuur 3.

Figuur 3. Overzicht mogelijk toekomstige situatie op basis van het schetsontwerp (bron: ArchitectenLab)

Verkeer en parkeren

Het Elferink betreft een verkeersluwe ontsluitingsroute voornamelijk bedoeld voor bestemmingsverkeer. Deze 30-km/h-weg heeft ruim voldoende capaciteit voor de nieuwe functie van het perceel. Om het perceel bereikbaar te maken, wordt een nieuwe aansluiting op deze weg gerealiseerd. Het plan vormt dan ook geen belemmering voor de verkeersveiligheid.

Het parkeren vindt plaats op het eigen terrein. De gemeentelijke parkeernormen zijn opgenomen in het beleidsdocument Parkeernormen gemeente Hof vanTwente, die als bijlage bij de regels is toegevoegd. De woning kan worden gekenmerkt als 'woning duur' en heeft daarmee een parkeernorm van 2,1. Dit is inclusief bezoekersaandeel. De norm wordt naar boven afgerond, zodat er ruimte moet zijn voor het parkeren van ten minste drie auto's. Hiervoor is op het terrein voldoende ruimte.

Het is tevens van belang om aandacht te schenken aan een afgewogen beeldkwaliteit van de ruimtelijke ontwikkeling. De bebouwing dient aan te sluiten bij de ruimtelijke karakteristiek van de context.

Het plangebied is onderdeel van het in de welstandsnota benoemde deelgebied 'buurten'. Om tot een zorgvuldige inpassing te komen, zal er aandacht moeten zijn voor de beeldkwaliteit. Het huidige algemene welstandskader is echter voornamelijk gericht op de bestaande bebouwing. Het vastleggen van de gewenste beeldkwaliteit zal zodanig plaatsvinden dat er ruimte is voor verschillende architectonische invullingen zonder dat er sprake is van aantasting die afbreuk doet aan de gesignaleerde karakteristiek.

Voor de ontwikkeling is daarom een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze vormt een aanvulling op het welstandsbeleid van de gemeente Hof van Twente en is als bijlage 1 bij de toelichting toegevoegd. Tevens is een groenplan opgesteld (zie figuur 3 en bijlage 2) . Hiermee wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Kwaliteitsimpuls Groene omgeving.

De beeldkwaliteitsparagraaf bevat beeldcriteria voor de bebouwing. De criteria voor de bebouwing vormen een houvast voor bouwers en initiatiefnemers en zijn tevens een toetsingskader voor de welstands beoordelaars.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen, brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Dit plan raakt geen rijksbelangen uit het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is ook 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor (trede 1) de onderliggende vraag in de regio, (trede 2) de beschikbare ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied en (trede 3) multimodale ontsluiting.

In dit bestemmingsplan wordt geen stedelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt. Het ombouwen van een bestaand gebouw ten behoeve van reguliere bewoning is op basis van jurisprudentie (18 december 2013 201302867/1/R4) geen verstedelijking. Toepassing van de ladder van duurzame verstedelijking is daarom niet aan de orde.

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen). Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen. Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2010-2015. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn de Kaderrichtlijn Water en retentiecompensatie. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

Conclusie waterbeleid

In dit plan wordt rekening gehouden met het voorkeursbeleid van het waterschap. Hierop wordt in paragraaf 5.4 nader ingegaan.

Omgevingsvisie Overijssel

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel geschetst. De visie is daarbij gericht op 2030. Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie een Omgevingsverordening opgesteld. Op 3 juli 2013 is de omgeving Omgevingsvisie en -verordening geactualiseerd en opnieuw vastgesteld door Provinciale Staten en op 1 september 2013 in werking getreden. Op dit moment is de provincie bezig met een nieuwe omgevingsvisie. Het ontwerp omgevingsvisie heeft vanaf 13 september 2016 voor zeven weken ter inzage gelegen. Dit bestemmingsplan is tevens op het ontwerp omgevingsvisie getoetst.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie, is het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel opgesteld. In dit model draait het om drie vragen die antwoord geven op of, waar en hoe ontwikkelingen uitgevoerd worden. Bij de eerste vraag zijn generieke beleidskeuzes van belang. Bij de tweede vraag zijn ontwikkelingsperspectieven richtinggevend en bij de derde vraag gaat het om de inpassing in de kenmerken van het gebied.

Generieke beleidskeuzes

Het gaat hier om algemene keuzes die bepalen of ontwikkeling nodig, dan wel mogelijk zijn. Voor woningbouw, bedrijfslocaties en voorzieningen in zowel de groene als stedelijk omgeving hanteert de provincie de SER-ladder. Dit betekent dat voor ontwikkelingen eerst bestaande bebouwing of herstructurering wordt benut, voordat er uitbreiding plaatsvindt. Ten aanzien van wonen, werken en voorzieningen in Groene omgeving geldt dat ontwikkelingen mogelijk zijn als de sociaaleconomische structuur wordt versterkt, deze passen bij het ontwikkelingsperspectief en worden uitgevoerd volgens gebiedskenmerken.

Het ombouwen van de bestaande kelder tot een reguliere burgerwoning past binnen de genoemde generieke beleidskeuzes van de provincie. De ontwikkeling vindt plaats door een transformatie van een al bebouwd perceel en de woonfunctie past in de sociaaleconomische structuur van de omgeving. De ontwikkeling sluit aan op de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving Zie hiervoor het kopje 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving'. De ontwikkeling is dan ook niet strijdig met generieke beleidskeuzes. Hierna wordt ingegaan op de gebiedskenmerken en ontwikkelingsperspectieven.

Ontwikkelingsperspectieven

In de Omgevingsvisie heeft de provincie Overijssel ontwikkelingsperspectieven opgesteld, die een ruimtelijk perspectief schetsen voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. Voor het perceel geldt het ontwikkelingsperspectief 'mixlandschap met landbouw, natuur, water en wonen als goede buren'. Hier is ruimte voor landbouw, landschapsontwikkeling, natuur, cultuurhistorie, vrije tijd, wonen en overige bedrijvigheid. Het voorgestelde gebruik als wonen past goed in dit ontwikkelingsperspectief.

Gebiedskenmerken

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt. Hierna wordt een korte samenvatting gegeven van de in het plangebied voorkomende gebiedskenmerken volgens de lagenbenadering:

de natuurlijke laag: dekzandvlakte

De afwisseling van opgewaaide ruggen en uitgesleten beekdalen en de daarbij horende hoogteverschillen kenmerken de dekzandvlaktes van Overijssel. Opvallend is de overwegend oost-west georiënteerde richting van ruggen en dalen.

Dit bestemmingsplan voorziet slechts in een perceelsgebonden ontwikkeling. Er vinden geen ingrepen plaats waardoor sprake is van een verandering in hoogteverschil.

de laag van het agrarisch cultuurlandschap: Oude hoevenlandschap

Het oude hoevenlandschap heeft in essentie hetzelfde patroon en dezelfde kwaliteiten als het essenlandschap, maar is jonger, ontstaan op een kleinschaliger patroon in de ondergrond (kleine dekzandkopjes), opgebouwd vanuit individuele erven en daardoor kleiner van schaal. Het essenlandschap is een samenhangend systeem van open essen, kleinschalige flanken met erven en esdorpen, kleinschalige natte laagtes met beken en (voormalige) grote open heidevelden.

De bestaande structuren, patronen en houtwallen worden gerespecteerd en gehandhaafd. Hier vinden geen ingrepen aan plaats.

de stedelijke laag en de lust- en leisurelaag en de laag van de beleving: niet van toepassing ter plaatse van het plangebied.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Het plangebied ligt in de 'groene omgeving'. Met de groene omgeving wordt het grondgebied buiten steden, dorpen en hoofdinfrastructuur bedoeld. In de groene omgeving staat het behoud en de versterking van het landschap en het realiseren van de groenblauwe hoofdstructuur in combinatie met ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw en andere economische dragers centraal.

In het kader van de ontwikkeling in het buitengebied is een beeldkwaliteitsplan en een groenplan opgesteld. Hiermee wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Kwaliteitsimpuls Groene omgeving. In hoofdstuk 3 wordt het beeldkwaliteitsplan nader toegelicht.

Omgevingsverordening Overijssel

Hoe aan het beleid uit de Omgevingsvisie uitvoering moet worden gegeven, is vastgelegd in de Omgevingsverordening. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is een uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie en is opgesteld in de vorm van regels. In veel regels is gekozen voor proces- en motiveringsvereisten. In de Omgevingsverordening moet elk inhoudelijk thema geregeld zijn, waar de provincie de mogelijkheid op wil hebben om juridische instrumenten in te kunnen zetten. Het inzetten van juridische instrumenten vindt plaats op basis van de interventieladder.

In hoofdstuk 2 van de verordening worden de regels gegeven die betrekking hebben op de ruimtelijke ordening. In artikel 2.1.5 van de verordening worden regels gegeven gericht op de ruimtelijke kwaliteit van nieuwe ontwikkelingen. Deze moeten bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Hiervoor is reeds beschreven dat de ontwikkeling geen afbreuk doet aan de gebiedskenmerken. De regels uit de verordening verzetten zich dan ook niet tegen de ontwikkelingen in het plangebied.

Toekomstvisie 'zicht op 2030'

In 2010 heeft de gemeente Hof van Twente de toekomstvisie voor hun grondgebied vastgesteld. Het doel van deze toekomstvisie is om de grote lijnen van de gemeente te schetsen: wat kenmerkt de gemeente nu en straks? Daarnaast geeft de toekomstvisie een mogelijk toekomstperspectief, met vernieuwende ideeën en kansrijke oplossingsrichtingen. De politiek en de burgers zullen de toekomstvisie een verdere concrete invulling geven. Dit kan in de komende jaren gestalte krijgen door de visie te gebruiken als toetsingskader voor sectorale beleidsontwikkeling (beleidsplannen) en meerjarige planvorming (programmabegrotingen).

Uit het toekomstperspectief zijn een aantal streefbeelden voor 2030 gevormd. De grotere kernen in Hof van Twente houden een belangrijke woonfunctie; de meeste mensen wonen hier. In de buurtschappen en het buitengebied wordt het wonen zorgvuldig geïntegreerd in het landschap. In het buitengebied en de buurtschappen zal het wonen kleinschalig, groen en duurzaam zijn. Voor nieuwe inrichting van het landschap door functie wijziging zijn oorspronkelijke landschapstypen richtinggevend.

Met dit initiatief is sprake van een ontwikkeling in het buitengebied direct grenzend aan de kern van Diepenheim. De inpassing van de ontwikkeling dient daarom zorgvuldig geïntegreerd te worden in het landschap. Er is feitelijk sprake van een vernieuwde overgang van het stedelijk gebied naar het buitengebied. Voor de ontwikkeling is daarom een beeldkwaliteitsplan opgesteld (zie paragraaf 3.2). Hiermee wordt de ontwikkeling op een zorgvuldige wijze in het landschap geïntegreerd.

Het initiatief draagt dan ook bij aan het toekomstperspectief van de gemeente.

Structuurvisie Landelijk gebied

In de structuurvisie landelijk gebied Hof van Twente staat de ontwikkeling van het landelijk gebied voor de komende 10 jaar centraal. De structuurvisie vormt vooral een integratiekader voor het bestaande beleid van de gemeente ten aanzien van de verschillende functies en waarden in het gebied. Dit integratiekader schetst de bredere achtergrond van beleid dat voor specifieke thema's (bijvoorbeeld recreatie, rood voor rood en vrijkomende agrarische bebouwing) is uitgewerkt.

Om de karakteristiek van het landelijk gebied te behouden, geldt als uitgangspunt dat zo min mogelijk niet functioneel aan het buitengebied gebonden bebouwing wordt toegevoegd. Dit kan ten koste gaan van de aanwezige landschapswaarden. Het omvormen van voormalige agrarische erven, naar woonerven wordt ondersteund, mits er tevens een aantoonbare verbetering van de ruimtelijke kwaliteit plaatsvindt.

Regionale Woonvisie Twente 2015 - 2025

Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet in werking getreden. Daaruit volgt dat gemeenten dienen te beschikken over actueel woonbeleid. In december 2014 is de Regionale Woonvisie Twente 2015-2025 “Natuurlijk…Wonen in Twente!” vastgesteld. in 2015 is het nieuwe woonbeleid voor Hof van Twente ontwikkeld. Hierin zijn onder andere de uitgangspunten uit de Regionale Woonvisie vertaald naar lokaal beleid. Het nieuwe woonbeleid is een compact document waarin de speerpunten op het gebied van “wonen” staan met daaraan gekoppeld de beleidsrichtingen.

In de woonvisie staat dat de buitengebieden en de landschappelijke waarden behouden moeten blijven en bestaande steden en dorpen kwalitatief moet worden versterkt. Inbreiding gaat voor uitbreiding. Dit kan onder andere door leegstaande gebouwen te transformeren en te hergebruiken.

Zo blijft het woon-, werk- en leefgebied van bestaande bebouwde gebieden (dorpen en steden) aantrekkelijk.

Vooral voor de landelijk gemeenten is aandacht nodig voor versnipperd vrijkomend vastgoed in het buitengebied (leegstaande schuren, boerenbedrijven met opstallen waarvoor geen opvolging is, et cetera). Door flexibel om te gaan met bestemmingen, kan een deel van het vrijkomend vastgoed worden benut voor (kleinschalige) woon- en werkvormen. Uitgangspunt bij het programmeren van het woonprogramma is ‘voorzien in de eigen woonbehoefte’.

Met dit initiatief is sprake van het herbestemmen van vrijkomend vastgoed (inbreiding voor uitbreiding) in het landelijk gebied. Er is hierbij sprake van een ontwikkeling waarbij voorzien wordt in de eigen woonbehoefte. Met de ontwikkeling blijven de landschappelijke waarden behouden.

Welstandsnota

In de Welstandsnota (2012) geeft de gemeente de criteria voor de welstandstoets. De gemeente bestaat uit meerdere landschapstypen en een zestal kernen waarbinnen onderling verschillende gebieden waarneembaar zijn. De landschapstypen en de verschillende gebieden binnen de kernen vormen de basis voor een per deelgebied verschillend welstandbeleid.

Het plangebied is onderdeel van het in de welstandsnota benoemde deelgebied 'buurten'. Om tot een zorgvuldige inpassing te komen, zal er aandacht moeten zijn voor de beeldkwaliteit. Het huidige algemene welstandskader is echter voornamelijk gericht op de bestaande bebouwing.

Het vastleggen van de gewenste beeldkwaliteit zal zodanig plaatsvinden dat er ruimte is voor verschillende architectonische invullingen zonder dat er sprake is van aantasting die afbreuk doet aan de gesignaleerde karakteristiek. Voor de ontwikkeling is daarom een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze is als bijlage 1 bij de toelichting toegevoegd. Om er voor te zorgen dat het erf wordt ingericht conform dit beeldkwaliteitsplan, is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Gemeentelijk mobiliteitsplan

Het gemeentelijk mobiliteitsplan benoemt het te voeren beleid op het gebied van verkeer en vervoer. Daarnaast vormt het plan een toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. Primair doel bij het parkeerbeleid is het ordenen van het parkeren met oog voor de kwaliteit van de openbare ruimte. Een tweede doel is het in stand houden of realiseren van voldoende parkeergelegenheid. Het parkeerbeleid is dus vraagvolgend. Uitgangspunten zijn verder:
• goede vormgeving van parkeervoorzieningen zodat deze goed toegankelijk zijn;
• vergroten van parkeercapaciteit leidt bij voorkeur niet tot een toename van hemelwaterafvoer.

Uitgangspunten voor parkeren bij bouwplannen en ontwikkelingen zijn:

1. 1. Bij ruimtelijke ontwikkelingen en bouwplannen mag de parkeerdruk op de openbare parkeerplaatsen niet toenemen.
2. 2. De minimale afmetingen van een langs-parkeervak is 2 x 6 meter. Bij een haaksparkeervak geldt een minimale breedte van 2,5 x 5 meter en moet de lengte van het parkeervak inclusief de ruimte om er in- en uit te rijden minimaal 10,50 meter zijn.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen en bouwplannen is het belangrijk te voorkomen dat hierdoor nu of in de toekomst parkeerproblemen ontstaan. Om die reden geldt de beleidsregel dat een dergelijke ontwikkeling niet mag leiden tot een toename van de parkeerdruk op de openbare parkeerplaatsen. Daarom wordt voor het bepalen van de benodigde parkeercapaciteit voor een bouwplan door de gemeente Hof van Twente een parkeertoets uitgevoerd. Hierbij worden de parkeerkencijfers gehanteerd zoals die door het CROW in de publicatie ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’ (oktober 2012) zijn gepubliceerd waarbij het midden van de bandbreedte wordt aangehouden en de stedelijkheidsgraad ‘weinig stedelijk’. Het kan zijn dat er ontwikkelingen zijn, die op zichzelf gewenst zijn, maar niet kunnen voldoen aan de gestelde parkeernorm. In die gevallen kan het college besluiten dat een beroep kan worden gedaan op het Parkeerfonds. De ontwikkelaar kan dan het tekort aan parkeer1xzplaatsen ‘afkopen’ door een storting te doen in het Parkeerfonds. De gemeente dient dan binnen een periode van 10 jaar, binnen een straal van 500 meter van het perceel de ontbrekende parkeerplaatsen te realiseren. Op deze wijze kunnen op zichzelf gewenste ontwikkelingen die stuiten op een belemmering ten aanzien van parkeren, toch mogelijk worden.

In dit bestemmingsplan wordt een perceelsgebonden ontwikkeling mogelijk gemaakt die geen belemmering vormt voor de uitgangspunten die gelden voor parkeren. Het perceel biedt genoeg ruimte voor het parkeren op eigen terrein. Het artikel 'overige regels' bevat de juridische basis voor de verplichting om op eigen terrein parkeergelegenheid aan te leggen.

Landschapsontwikkelingsplan

Het Landschapsontwikkelingsplan bevat een samenhangende visie op de landschapskwaliteit en bevat bouwstenen en inrichtingsprincipes voor landschapsontwikkeling. Hoofddoel van de visie is het onderscheid en de diversiteit tussen de landschapseenheden in het plangebied te vergroten en de samenhang te verbeteren met gerichte investeringen met gerichte investeringen voor de toekomst.

In het LOP worden vier landschapstypen onderscheiden: het half open dekzandlandschap, het kampenlandschap, het veldontginningslandschap en het broekontginningslandschap.

Het plangebied ligt in het kampenlandschap in een waardevol Ensemble. De gemeentelijke ambitie voor de waardevolle ensembles is gericht op het investeren in het behoud, herstel en de zorgvuldige ontwikkeling van het patroon van landschappen die deel uitmaken van deze ensembles. Het behoud, herstel, aanleg en onderhoud van de lanen, houtwallen, boomgroepen, erven en bosjes moet leiden tot het versterken en/of behouden van het karakteristieke beplantingspatroon van het kampenlandschap.

De bestaande structuren, patronen en houtwallen worden gerespecteerd en gehandhaafd. Hier vinden geen ingrepen aan plaats.

Duurzaamheid

Gemeente Hof van Twente heeft de duurzaamheidsdoelstelling om in 2035 een energieneutrale gemeente te zijn. Dit heeft de gemeente vastgelegd in het Meerjaren Uitvoeringsprogramma 2014-2017. Vervolgens heeft de gemeente het document Routekaart naar een energieneutraal Hof van Twente in 2035 (2015) opgesteld, waarin de gemeente uitwerkt hoe energieneutraliteit behaald moet worden. Voor woningen in de gemeente Hof van Twente betekent dit voornamelijk dat de gemeente wil besparen op gas door totaal aan isolatiemaatregelen en daarnaast wordt het plaatsen van zonnepanelen op daken van woningen aanbevolen.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. De nieuwe Wet natuurbescherming (Wnb) regelt zowel de bescherming van natuurgebieden als de bescherming van soorten en hun verblijfsplaatsen. De wet vervangt hiermee onder andere de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Voor gebiedsbescherming gaat het om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden en via de provinciale verordening beschermde gebieden die van belang zijn voor het Natuur Netwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur).

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in of nabij Natura 2000-gebieden. Ook ligt het plangebied niet nabij een NNN gebied. Gezien de aard en de omvang van de voorgestelde ontwikkelingen kan worden gesteld dat dit bestemmingsplan geen (significante) effecten op de natuurwaarden in de omgeving heeft.

Soortenbescherming

Op grond van de Wet natuurbescherming geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Het plangebied betreft een open grasveld met in het midden de bestaande bebouwing dat werd gebruikt als waterkelder. Op en rondom het perceel is enige beplanting (struweel en jonge bomen) aanwezig. Het is niet uit te sluiten dat het grasveld onderdeel is van een habitat van (beschermde) soorten. Het gaat dan vooral om licht beschermde soorten zoals mol, egel, huisspitsmuis en veldmuis. Het struweel en de jonge bomen zijn vanwege de omvang ongeschikt voor verblijfsplaatsen voor beschermde soorten of jaarrond beschermde nesten.

In de nieuwe situatie wordt het grasveld ingericht als tuin en is daarmee geschikt als habitat. In het plangebied vinden geen werkzaamheden plaats (zoals het slopen van gebouwen, het kappen van bomen of het dempen van sloten) die gevolgen kunnen hebben voor beschermde soorten. Overigens is in de directe omgeving van het plangebied voldoende gelijkwaardig habitat aanwezig, waardoor de gunstige staat van instandhouding niet wordt aangetast. De ontwikkeling veroorzaakt daardoor geen conflicten met de Flora- en faunawet.

Voor alle soorten is de zorgplicht van kracht. Bij verstoring van dieren tijdens de werkzaamheden moeten deze de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving.

Voor de bescherming van archeologische en cultuurhistorische waarden is de Monumentenwet van toepassing. De kern van de Monumentenwet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Op welke plaatsen archeologisch onderzoek aan de orde is, wordt op grond van gemeentelijk of provinciaal beleid bepaald.

Voor archeologische terreinen, rijksmonumenten en beschermde dorps- en stadsgezichten die wettelijk zijn beschermd op grond van de Monumentenwet hoeft voor het bestemmingsplan geen aanvullende regeling te worden getroffen.

De gemeente Hof van Twente heeft ten behoeve van archeologiebeleid een Archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld. De gebieden met een bepaalde archeologische verwachtingswaarde worden in het bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente beschermd met een bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting'. Het plangebied heeft in dit bestemmingsplan drie verschillende archeologische dubbelbestemmingen namelijk 'Waarde - Archeologische verwachting 1, 2 en 3'. Hierbij geldt voor verwachtingswaarde '1' dat bij ingrepen dieper dan 40 cm of met een oppervlakte groter dan of gelijk aan 2.500 m² archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Voor de overige verwachtingswaarden is archeologisch onderzoek vereist bij nog grotere ingrepen. De ingrepen in dit bestemmingsplan zijn kleiner dan 2.500 m². Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is dus niet noodzakelijk.

Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van bestemmingsplannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Het plangebied kent geen specifieke cultuurhistorische waarden. Wel kunnen de structuren en kenmerken in de omgeving als van cultuurhistorische betekenis worden aangemerkt. Omdat dit bestemmingsplan perceelsgebonden is, wordt geen afbreuk gedaan aan de structuren in de omgeving. De ontwikkeling past binnen de bestaande landschappelijk structuur qua inpassing. Het is dan ook niet noodzakelijk om nadere regels te stellen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

Een belangrijk onderdeel van de planvorming is de watertoets. Het doel van de watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen meer expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Het plangebied is gelegen in het beheergebied van Waterschap Vechtstromen. Het waterschap is verantwoordelijk voor het watersysteem en het zuiveren van het aangeboden stedelijk afvalwater.

Watertoets

De ontwikkeling is aan het waterschap kenbaar gemaakt via de digitale watertoets (kenmerk: 20160921-63-13709). Op basis van deze toets wordt in het plangebied geen waterschapsbelangen geraakt. De procedure 'geen waterschapsbelang' is daarom van toepassing (zie bijlage 3). Het plan betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Met de voorgenomen ontwikkeling zijn geen waterbelangen gemoeid. De ontwikkeling heeft geen nieuwe lozingen op oppervlaktewater tot gevolg. In het gebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Onderzoek en conclusie

Met betrekking tot de omgang met hemelwater kan worden overwogen dat er in de referentiesituatie sprake is van een reinwaterkelder. Ter plaatse van de kelder het op natuurlijke wijze infiltreren van hemelwater niet mogelijk. Om die reden mogen de gronden ter plaatse van reinwaterkelder als 'verhard' gezien worden. Deze reinwaterkelder maakt plaats voor een woning, waarbij geen sprake is van een toename aan verhard oppervlak. Compensatie is daarom niet aan de orde.

Het afvloeiende hemelwater van de beoogde bebouwing wordt conform de wettelijke voorkeursvolgorde (hergebruik-vasthouden-bergen-afvoer) ter plaatse in het milieu gebracht en niet afgevoerd via de riolering. Afvloeiend hemelwater daarom worden afgevoerd naar het belendende opperlvaktewater.

Ten oosten van de planlocatie is sprake van een watergang, De keurzone van deze watergang overlapt weliswaar de planlocatie, echter binnen deze keurzone wordt niet gebouwd. Evenmin worden in deze zone objecten (beplanting, hekwerken, of afrasteringen) die een belemmering vormen voor het bestaande beheer en onderhoud van deze watergang. Gezien de aan te houden afstand tot de watergang is het plan uitvoerbaar. Voor enkele werken/werkzaamheden binnen de keurzone (zoals het vergraven van de ondergrond binnen deze zone ter verwijdering van de reinwaterkelder) is een aanvullende op deze planologische procedure een watervergunning noodzakelijk.

Met betrekking tot de afvoer van huishoudelijk afvalwater (DWA) zal worden aangesloten op de bestaande openbare riool aan het Elferink. Er kan binnen 40 meter van de beoogde bebouwing worden aangesloten op deze bestaande riolering.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.

De ontwikkeling in het plangebied betreft een milieugevoelige functie. Van belang is dat deze bestaande bedrijvigheid niet belemmert. De dichtstbijzijnde bedrijfsactiviteit bevindt zich op circa 175 meter ten noordoosten van het plangebied. Hier is een peuterspeelzaal. Hiervoor geldt een milieucategorie 2, met een richtafstand van 30 meter voor het aspect geluid. Daarnaast is op ruim 325 meter, ten oosten van het plangebied, een veehouderij gevestigd. De beoogde ontwikkeling ligt op een zodanige afstand van de veehouderij dat de voorgestelde ontwikkeling geen beperkingen oplevert voor bestaande bedrijfsactiviteiten.

Het plangebied grenst ook aan een terrein waar drie dagen per jaar het Diepenheims Schuttersfeest wordt gehouden. Het gaat om een agrarisch perceel. In het geldende bestemmingsplan is opgenomen dat naast het agrarische gebruik ook maximaal één evenement met bijbehorende voorzieningen mag worden gehouden. Ten behoeve van dit bestemmingsplan is beoordeeld of er voor de nieuwe woning sprake is van een goed- woon en leefklimaat én omgekeerd of de nieuwe woning de uitoefening van het Diepenheims Schuttersfeest niet belemmert. Hiertoe is een aanvullend akoestisch onderzoek uitgevoerd, zie ook Bijlage 4 bij deze toelichting. Uit het onderzoek volgt de conclusie dat er gedurende het evenement geen sprake is van onduldbare hinder in de nieuwe woning. Met een gevelwering van 30 dB(A) zal het binnen niveau ten tijde van de feesten maximaal 40 dB(A) bedragen. Dit kan met toepassing van een betere gevelwering met doorsnee standaard voorzieningen zoals bijvoorbeeld HR++ glas en dergelijke worden gerealiseerd. Daarmee is er sprake van een goed woon- en leefklimaat. Vanuit milieuzonering bestaan er geen belemmeringen voor deze ontwikkeling.

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing.

Voor de ontwikkeling is een verkennend- en nader bodemonderzoek uitgevoerd in het plangebied. Deze is als bijlage 5 bij de toelichting toegevoegd.

Het verkennend bodemonderzoek is uitgevoerd conform de strategie voor een onverdachte locatie. In één boring is in de bovengrond een bijmenging van baksteen en asfalt aangetroffen. Het bovengrondmonster van deze boring bevat een sterk verhoogd gehalte aan PAK en licht verhoogde gehalten aan koper, PCB's en minerale olie. De overige geanalyseerde grondmonsters bevatten geen verhoogde gehalten aan onderzochte componenten. In het grondwater is een licht verhoogde concentratie aan naftaleen aangetoond.

Naar aanleiding van het sterk verhoogde gehalte aan PAK is een nader bodemonderzoek verricht. In één afperkende boring is een licht verhoogd gehalte aan PAK aangetoond. In de overige monsters zijn geen verhoogde gehalten aangetoond. De omvang van de sterk verontreiniging wordt ingeschat op enkele kuubs. Aangezien de bodemkwaliteit ter plaatse niet voldoet aan het beoogde gebruik, zijnde wonen (met tuin), bestaat er een saneringsnoodzaak. Voor het verwijderen/saneren van de verontreinigingen wordt derhalve een plan van aanpak opgesteld. De verontreiniging wordt gesaneerd tot de bodem voldoet aan de waarde 'wonen(met tuin)'.

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde, van 48 dB, kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag hogere grenswaarden vaststellen.

Het plangebied ligt gelegen in de nabijheid van Borculoseweg. Op deze weg geldt een maximumsnelheid van 60 km/uur. Omdat het plangebied binnen de geluidszone van deze weg ligt, is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 6). Uit dit onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden. Het aspect wegverkeerslawaai staat de ontwikkeling zodoende niet in de weg.

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2020) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM₁₀) van minder dan 18 µg/m³ en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO₂) van minder dan 15 µg/m³. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m³ (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). De huidige luchtkwaliteit ter plaatse is dus goed.

Er wordt slechts één woning mogelijk gemaakt. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen (cRNVGS) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart van de provincie Overijssel geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in de nabije omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. De dichtstbijzijnde risicovolle inrichting betreft een LPG-station aan de Wilsonweg op circa 550 meter van het plangebied. Dit is op een dermate grote afstand dat de inrichting geen risico vormt voor personen binnen het plangebied omdat deze buiten het PR 10-6 contour valt. De toename van het aantal inwoners leidt daarnaast niet tot ontoelaatbare verhoging van het groepsrisico. Ook liggen nabij het plangebied geen vervoersroutes voor gevaarlijke stoffen en buisleidingen. Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan dan ook geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied liggen geen kabels of leidingen die moeten worden voorzien van een planologische regeling. Wel loopt het plangebied door een vrijwaringszone radarverstoringsgebied.

Hiervoor geldt dat deze gronden vrijgehouden moeten worden van een goed radarbeeld van het luchtruim. Hierin is de maximale bouwhoogte van bouwwerken 45 meter. Met dit bestemmingsplan worden geen bouwwerken voorgesteld die hoger zijn den 45 meter. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de uitgangspunten van het radarverstoringsgebied. Verder zijn in de buurt van het plangebied geen kabels of leidingen aanwezig die van belang zijn voor dit bestemmingsplan.

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. Tevens voldoet het bestemmingsplan aan de randvoorwaarden die de gemeente Hof van Twente aan bestemmingsplannen stelt.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan geregeld is en om de uitleg daarvan.

In deze paragraaf wordt een korte toelichting gegeven op de inhoud van de bestemmingen in dit bestemmingsplan. De regels en de verbeelding zijn voor zover mogelijk afgestemd op het handboek ‘Standaard digitale bestemmingsplannen’ van de gemeente Hof van Twente. Voor het overige is het bestemmingsplan afgestemd op het bouwplan. Voor de situering van het gebouw is een bouwvlak op de verbeelding opgenomen. Op deze wijze wordt aansluiting gezocht bij omliggende bebouwing. De in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen worden hieronder toegelicht.

Wonen

Het plangebied krijgt de bestemming 'Wonen'. Aan huis gebonden beroepen zijn toegestaan. Bed and breakfast is niet toegestaan.

Het hoofdgebouw dient binnen het bouwvlak te zijn gesitueerd. Bijgebouwen zijn mogelijk binnen het bouwvlak en binnen de aanduiding 'bijgebouwen'. Alle gebouwen worden plat afgedekt. Het hoofdgebouw bestaat maximaal uit twee bouwlagen, waarbij in het onderhavige geval in afwijking van de standaardbepaling, de kelder als een bouwlaag wordt beschouwd.

Dubbelbestemming Waarde - Archeologische verwachting

De bescherming van eventuele archeologische waarden is geregeld in de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' en 'Waarde - Archeologische verwachting 2' en 'Waarde - Archeologische verwachting 3'. Deze bestemmingen zijn op het gehele plangebied van toepassing. Bij ingrepen in de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' groter dan 2.500 m² en dieper dan 40 cm moet aangetoond worden dat er geen archeologische resten worden verstoord. Bij ingrepen in de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2' groter dan 5.000 m² en dieper dan 40 cm moet aangetoond worden dat er geen archeologische resten worden verstoord. Bij ingrepen in de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 3' groter dan 10.000 m² en dieper dan 40 cm moet aangetoond worden dat er geen archeologische resten worden verstoord.

De bepalingen zijn opgenomen uit een oogpunt van plansystematiek.

Voor de bouwactiviteiten in het plangebied zijn deze oppervlaktes niet van belang, omdat de bouwmogelijkheden onder de genoemde maatvoering blijven. Voor werkzaamheden, geen bouwwerkzaamheden zijnde, zouden de oppervlaktes in beginsel wel betekenis kunnen hebben.

Gebiedsaanduiding vrijwaringszone - radar

Het plangebied is gelegen binnen het verstoringsgebied van de radar op de voormalige vliegbasis Twente. In verband hiermee zijn er ter voorkoming van radarverstoring beperkingen van toepassing op de bouw en overige bouwwerken die hoger zijn dan 45 meter. Hiermee wordt voorkomen dat regelingen worden opgenomen die leiden tot een onaanvaardbare verstoring van de radar. Het bestemmingsplan biedt geen hoge bouwmogelijkheden. De bepaling is opgenomen uit een oogpunt van plansystematiek.

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt een overeenkomst gesloten, waarin het verhaal van eventuele planschade wordt geregeld. De kosten met betrekking tot het opstellen van het bestemmingsplan en daaraan verwante kosten worden verhaald via de leges van de gemeente. De kosten voor de uitvoering van het plan worden gedragen door de aanvrager. Deze beschikt over voldoende financiële middelen om het voornemen te bekostigen. Daarmee is de financiële haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond.

Grondexploitatie

Doel van de grondexploitatieregeling is het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal door de gemeente. In dit bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen is de grondexploitatieregeling van toepassing. Een exploitatieplan hoeft niet te worden vastgesteld indien:

a. het totaal der exploitatiebijdrage dat kan worden verhaald minder dan € 10.000,- bedraagt;

b. er geen verhaalbare kosten zijn in de zin van de wet; of

c. de verhaalbare kosten uitsluitend de aansluiting van een bouwperceel op de openbare ruimte of aansluiting op de nutsvoorzieningen betreffen.

Aangezien deze situatie van toepassing is, hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de Raad verklaard dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

In het voorliggende geval is een exploitatieovereenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Hof van Twente. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

In dit hoofdstuk wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven. De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft.

Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 23 februari 2017 gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze kenbaar te maken. Van deze gelegenheid is gebruik gemaakt. Er zijn twee schriftelijke zienswijzen ingediend.

In de Zienswijzennotitie ontwerp-bestemmingsplan Diepenheim 2015, herziening Het Elferink 8 zijn de zienswijzen samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie (bijlage 7). De zienswijzen zijn gedeeltelijk overgenomen.

Vaststelling bestemmingsplan

De gemeenteraad van Hof van Twente heeft het bestemmingsplan met inachtneming van de aanpassingen, zoals beschreven in het raadsvoorstel, gewijzigd vastgesteld. Tegen dit besluit bestaat de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Raad van State.