het bestemmingsplan Kesteren, Spoorstraat 6-8 van de gemeente Neder-Betuwe;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML bestand NL.IMRO.1740.bpKEspoorstraat6-vst1 met de bijbehorende regels;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

de van de weg afgekeerde grens van een perceel; indien meerdere zijden van het perceel van de weg afgekeerd zijn, wijst het bevoegd gezag een achterste perceelsgrens aan.

Wet van 4 juni 1992, Stb. 315, houdende algemene regels van bestuursrecht, zoals deze luidt op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

het percentage van gronden, nader bepaald in de regels, dat ten hoogste mag worden bebouwd;

een woning, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de aard van de bedrijfsvoering noodzakelijk is;

de totale vloeroppervlakte van kantoren, winkels of bedrijven met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten;

onder een beperkt kwetsbaar object wordt verstaan:

1. a. verspreid liggende woningen van derden met een dichtheid van maximaal 2 woningen per hectare;
2. b. dienst- en bedrijfswoningen van derden;
3. c. kantoorgebouwen en hotels met een bruto vloeroppervlak van minder of gelijk aan 1.500 m² per object;
4. d. restaurants, voor zover hierin geen grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig plegen te zijn;
5. e. winkels met een totaal bruto vloeroppervlak van minder of gelijk aan 2.000 m², voor zover zij geen onderdeel uitmaken van een complex waarin meer dan 5 winkels zijn gevestigd, waarvan het gezamenlijk bruto oppervlak meer dan 1.000 m² bedraagt en waarin een supermarkt, hypermarkt of warenhuis is gevestigd;
6. f. sporthallen, zwembaden en speeltuinen;
7. g. sport- en kampeerterreinen en terreinen bestemd voor recreatieve doeleinden, voor zover zij niet bestemd zijn voor het verblijf van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen;
8. h. bedrijfsgebouwen, voor zover zij geen gebouwen zijn waarin grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig plegen te zijn zoals: kantoorgebouwen en hotels met een bruto oppervlak van meer dan 1.500 m² per object / complexen waarin meer dan 5 winkels zijn gevestigd en waarvan het gezamenlijk vloeroppervlak meer dan 1.000 m² bedraagt, en winkels met een totaal oppervlak van meer dan 2.000 m² per object, voor zover in die complexen of in die winkels een supermarkt, hypermarkt of warenhuis is gevestigd;
9. i. objecten die met onder a tot en met e en genoemde gelijkgesteld kunnen worden uit hoofde van de gemiddelde tijd per dag gedurende welke personen daar verblijven, het aantal personen dat daarin doorgaans aanwezig is en de mogelijkheden voor zelfredzaamheid bij een ongeval, voor zover die objecten geen kwetsbare objecten zijn;
10. j. objecten met een hoge infrastructurele waarde, zoals een telefoon- of elektriciteitscentrale of een gebouw met vluchtleidingsapparatuur, voor zover die objecten wegens de aard van de gevaarlijke stoffen die bij een ongeval kunnen vrijkomen, bescherming verdienen tegen de gevolgen van dat ongeval.

besluit van 27 mei 2004, Stb. 250, houdende milieukwaliteitseisen voor externe veiligheid van inrichtingen milieubeheer;

Besluit van 20 oktober 2006 houdende uitvoering van de artikelen 1, 47, 64, 82, tweede lid, 85, eerste lid, 89, tweede lid, 90, derde en vierde lid, 100b, 104, 105, 107, 110a, derde en vierde lid, 110c, derde lid, 113, 114, 114a, tweede lid en 174 van de Wet geluidhinder, zoals deze luidt op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan;

• bij bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van de ter inzage legging van het ontwerp van dit plan bestonden of in uitvoering waren, danwel gebouwd zijn of gebouwd kunnen worden krachtens een verleende bouwvergunning;
• bij gebruik: gebruik dat op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan bestond;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd; zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van kelder (ruimte onder peil) en zolder (ruimten onder de kap);

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de wijze van bouwen van een hoofdgebouw , waarbij:

1. a. onder gestapeld wordt een gebouw verstaan, dat uit meerdere naast elkaar en/of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen (appartementen) bestaat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid kan worden beschouwd;
2. b. onder vrijstaand wordt verstaan een hoofdgebouw, waarvan het hoofdgebouw niet aan een op een aangrenzend bouwperceel gelegen gebouw is aangebouwd;

de totale vloeroppervlakte van een gebouw conform NEN 2580;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit en waarbij een showroom en/of verkoopruimte ter plaatse aanwezig is; horeca-activiteiten zijn hieronder niet begrepen;

detailhandel in goederen die vanwege hun omvang een groot oppervlak nodig hebben voor de uitstalling, zoals goederen in bouw- en doe-het-zelf producten, grove bouwmaterialen, keukens, sanitair en woninginrichting waaronder meubels, automobielen, motorfietsen, scooters, fietsen, boten, caravans, e.d.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebouwen welke gebruikt worden voor bewoning of daartoe bestemd zijn danwel andere geluidsgevoelige gebouwen en terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder;

bedrijven welke vallen onder artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht;

een gebouw, dat op een bouwperceel, door zijn bestemming, constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

een bedrijf, gericht op het verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken en/of het exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bieden van nachtverblijf;

een verblijfsruimte die door haar aard, indeling en inrichting kennelijk is bedoeld voor het verrichten van werkzaamheden van hoofdzakelijk administratieve aard zonder baliefunctie;

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 1 m boven de gemiddelde, bestaande hoogte van het aan het gebouw grenzende terrein;

onder een kwetsbaar object wordt verstaan:

1. a. woningen, woonschepen en woonwagens, niet zijnde woningen, woonschepen of woonwagens die aangemerkt worden als beperkt kwetsbare objecten. Dit zijn: verspreid liggende woningen, woonschepen en woonwagens van derden met een dichtheid van maximaal twee woningen, woonschepen of woonwagens per hectare, en dienst- en bedrijfswoningen van derden;
2. b. gebouwen bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten, zoals:
   1. 1. ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen;
   2. 2. scholen, of
   3. 3. gebouwen of gedeelten daarvan, bestemd voor dagopvang van minderjarigen;
3. c. gebouwen waarin doorgaans grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig zijn, waartoe in ieder geval behoren:
   1. 1. kantoorgebouwen en hotels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1500 m² per object, of
   2. 2. complexen waarin meer dan 5 winkels zijn gevestigd en waarvan het gezamenlijk bruto vloeroppervlak meer dan 1000 m² bedraagt en winkels met een totaal bruto vloeroppervlak van meer dan 2000 m² per winkel, voor zover in die complexen of in die winkels een supermarkt, hypermarkt of warenhuis is gevestigd, en
4. d. kampeer- en andere recreatieterreinen bestemd voor het verblijf van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen.

afdak of overkapping met een diepte van tenminste 1 m, aan of bij een gebouw, al of niet ondersteund;

activiteiten die in ruimtelijke en bedrijfseconomische zin een ondergeschikt bestanddeel vormen van de totale bedrijfsactiviteiten op een bouwperceel;

een onderdeel van een bedrijf, dat andere bedrijfsactiviteiten als inkomstenbron heeft en waarvoor het kantoor uitsluitend een ondersteunende functie heeft;

ondergeschikte delen aan een gebouw zoals, trappen, bordessen, funderingen, kelderingangen, overstekende daken, goten, luifels, balkons, balkonhekken, schoorstenen, liftopbouwen en andere ondergeschikte (dak)opbouwen;

onder peil;

een horecavoorziening binnen een bestemming waarvan de functie een andere dan horeca is maar waar men ten behoeve van de hoofdfunctie een ruimte specifiek heeft ingericht voor de consumptie van drank en etenswaren;

bouwwerken, geen gebouwen zijnde met één dakvlak en maximaal één gesloten wand;

voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 35 cm boven de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang van het perceel;

een inrichting als bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang als zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

de naar architectuur, indeling en/of uitstraling meest gezichtsbepalende gevel(s) van een hoofdgebouw, (doorgaans) gekeerd naar de weg of het openbaar gebied;

de lijn die gelijk loopt aan voorgevel(s) van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan. (Van een hoofdgebouw gelegen op de hoek van twee straten moeten beide gevels van het hoofdgebouw, gelegen aan de straatkant, gezien worden als voorgevel);

Wet van 16 februari 1979 (Stb. 99) houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder, zoals deze luidt op het moment van de terinzagelegging van dit bestemmingsplan;

Wet van 13 juni 1979, Stb. 442, houdende regelen met betrekking tot een aantal algemene onderwerpen op het gebied van de milieuhygiëne, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan;

Wet van 1 juli 2008, houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan;

de oppervlakte van een ruimte, die uitsluitend gebruikt wordt voor het verkopen van producten, niet zijnde de ruimte voor opslag of het vervaardigen/ bewerken van producten;

Wet van 29 augustus 1991 , (Stb. 1991, nr. 439), tot herziening van de Woningwet, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan;

een kantoor dat op zichzelf het bedrijf vormt;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand van een gebouw tot de perceelsgrens wordt bepaald door het buitenwerks meten van de kortste afstand van een gevel van het gebouw tot de perceelsgrens;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeiboord of daarbij gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven ten behoeve van opslag;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' uitsluitend een parkeerterrein;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - geen bedrijfswoningen toegestaan' is geen bedrijfswoning toegestaan.
4. d. niet-zelfstandige kantoren;
5. e. ontsluitingswegen en parkeervoorzieningen;
6. f. geluidwerende voorzieningen;
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. waterhuishoudkundige voorzieningen;

een en ander met bijbehorende voorzieningen.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruiken of laten gebruiken van de gronden en/of opstallen binnen deze bestemming ten behoeve van:

1. a. buitenopslag en/of stalling van producten/aanhangers;
2. b. geluidzoneringsplichtige inrichtingen;
3. c. zelfstandige kantoren;
4. d. detailhandel;
5. e. risicovolle inrichtingen;
6. f. groothandelsbedrijven.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding "wetgevingszone - geen bedrijfswoningen toegestaan" aangeduide gronden gelden specifieke regels. Deze specifieke regels zijn opgenomen in de bestemming waarbinnen dit geldt.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Kesteren, Spoorstraat 6-8.

De Vlastuin Group B.V. is gevestigd op diverse plekken op bedrijventerrein ‘t Panhuis in Kesteren en wenst haar bedrijfsactiviteiten uit te breiden. Recent heeft Vlastuin Group de percelen Spoorstraat 6-8 aangekocht met de wens hier representatieve kantoorruimte en bedrijfsruimtes (magazijn) te realiseren. Met de herontwikkeling wordt ingespeeld op de behoefte van Vlastuin om de kantoorruimtes en opslag die nu verspreid over ’t Panhuis liggen, te concentreren op één plek. Deze plek biedt Vlastuin bovendien de mogelijkheid om zich nadrukkelijker te profileren op een beeldbepalende locatie. Dit draagt bij aan de gewenste professionele en representatieve bedrijfsuitstraling en de lange tijd gewenste opwaardering van de spoorzone voor Kesteren. De voorliggende plannen passen deels niet in het vigerende bestemmingsplan (met name de bouwhoogte). Een herziening van het geldend bestemmingsplan is noodzakelijk. Via voorliggend document wordt gemotiveerd waarom medewerking wordt verleend en waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Het plangebied ligt aan de Spoorstraat 6-8 in Kesteren. Op het onderstaande kaartje is de globale ligging van het perceel aangeduid.

bron: OpenTopo

Het bestemmingsplan is een bindend plan voor zowel overheid als burgers. In een bestemmingsplan wordt de bestemming, ofwel de functie van de grond aangewezen. Ook geeft het bestemmingsplan regels over het gebruik van de grond en wat daarop gebouwd mag worden. Omgevingsvergunningen moeten worden getoetst aan het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, een verbeelding en planregels.

Toelichting

De toelichting wordt opgesteld overeenkomstig artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de toelichting is opgenomen:

• een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen;
• een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;
• de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 Bro bedoelde overleg;
• de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek;
• een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken;
• de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan.

Omdat bij de voorbereiding van het bestemmingsplan geen milieueffectrapport als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer is opgesteld, worden in de toelichting, conform artikel 3.1.6 lid 2 Bro, ten minste neergelegd:

• een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden;
• voor zover nodig een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overige waarden van de in het plan begrepen gronden en de verhouding tot het aangrenzende gebied;
• een beschrijving van de wijze waarop krachtens hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer vastgestelde milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken.

Verbeelding

De verbeelding, een kaart, geeft de bestemming van de grond aan met daarbij eventuele aanduidingen zoals bouwvlakken. Door op de verbeelding te kijken is te zien welke bestemmingen en mogelijke aanduidingen er gelden. De verbeelding omvat de laatste afspraken over InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO) en Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2012.

Planregels

De planregels geven de gebruiksmogelijkheden aan van de grond en vaak ook op welke wijze de gronden bebouwd mogen worden. In het vormgeven van de planregels wordt aangesloten bij de SVBP 2012.

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein', vastgesteld op 27 juni 2013. In dit bestemmingsplan heeft de locatie de bestemming 'Bedrijventerrein'. Binnen dit bestemmingsplan zijn de volgende regels van toepassing:

• Bedrijven tot milieucategorie 3.1 zijn toegestaan
• Ter plaatse van het plangebied is een risicovolle inrichting toegestaan
• De blauwe cirkel betreft een veiligheidszone ten behoeve van de propaangastank. Binnen deze zone zijn geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten toegestaan
• De maximale goothoogte is 4 m en de maximale bouwhoogte 8 m
• Afstand tot zijdelingse perceelsgrens aan 1 zijde 3 m en achterzijde 3 m (evt. afwijken is mogelijk)
• Maximaal 80% van het bouwperceel mag bebouwd worden

Voor bedrijventerrein 't Panhuis geldt een maximale bouwhoogte van 13 m. Voor de meubelzaak Van Dam (ten oosten van het plangebied) is maximaal 10 m toegestaan. Ter plaatse van het bedrijventerrein Broekdijk geldt een maximale goothoogte van 6 m en bouwhoogte van 9 m. Voor het deel ten westen van het plangebied is bebouwing tot maximaal 10 m toegestaan met een maximale goothoogte van 6 m.

^{Uitsnede vigerende plankaart "Bedrijventerrein"}

Het beoogde plan past nagenoeg in zijn geheel binnen de regels. Alleen is een goothoogte van 4 meter te beperkt en voor een deel ook de maximale bouwhoogte van 8 meter. Het plan gaat deels uit van een hogere bouwhoogte dan nu is toegestaan (namelijk deels 10 meter en deels 13 meter). Realisatie van de voorgestelde bebouwing is dan ook niet mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan. Daarnaast is door het saneren van het voormalige spoorwegtracé naar Rhenen, de bestemming 'Verkeer - Railverkeer' op deze plek achterhaald. Voor deze wijzigingen is voorliggende herziening van het bestemmingsplan opgesteld.

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de bestaande situatie beschreven, gevolgd in hoofdstuk 3 door een beschrijving van het initiatief. In hoofdstuk 4 is een beschrijving van het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid en de relevante wetgeving opgenomen. Hoofdstuk 5 geeft een inhoudelijk verantwoording op de haalbaarheid van het plan en geeft een uiteenzetting van de toetsing van het initiatief aan geldend beleid en (milieu)wetgeving. De economische haalbaarheid van het plan wordt verantwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 8 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de overlegmomenten zijn opgenomen.

De Vlastuin Group is toeleverancier van plaatwerk, lassamenstellingen en compleet geassembleerde producten o.a. voor fabrikanten van transportmiddelen en bouwmachines. Bovendien heeft Vlastuin een aantal eigen producten die vermarkt worden onder de naam D-TEC, zoals tanktrailers, containertrailers en sorteergrijpers. Vlastuin heeft tussen de 170 en 200 medewerkers in dienst. In 2017 behoort het bedrijf tot één van de snelst groeiende bedrijven van Nederland.

De geschiedenis van Vlastuin begint in 1959. In dat jaar richt Jan van Vlastuin een kachelsmederij in Maarsbergen op. Wanneer Nederland overstapt op aardgas worden de eerste stappen gezet richting rollend materieel. De noodzaak van uitbreiding begint na de explosieve groei van de Rotterdamse, Antwerpse en Hamburgse havens echt te dringen. Eind 1980 wordt een nieuwe locatie aangekocht in Kesteren en worden de eerste stappen gezet naar toelevering van metaalcomponenten en toeleverancier voor de spoorweg en kraanbaan bouw. Na overname van een aantal bedrijven en het starten van het merk D-TEC richt het bedrijf zich op meerdere marktsegmenten. In 2009 heeft Vlastuin ervoor gekozen om de productielocaties van Maarsbergen en Veenendaal te integreren met de hoofdvestiging in Kesteren.

Vlastuin heeft de afgelopen jaren fors geïnvesteerd in het completer maken van het productieproces. Met deze nieuwe machines is Vlastuin in staat om nog meer in eigen huis te doen wat gunstig is voor de concurrentiepositie.

^{Voorbeeld van een aantal producten afkomstig van Vlastuin}
De volgende stap zal groei zijn. Bovendien zullen de vier doelen, die Vlastuin zich gesteld heeft op basis van de marketingplannen, leiden tot groei. Groei is geen doel op zich maar een gevolg van hetgeen Vlastuin doet.
De vierkante meters productieruimte die Vlastuin heeft worden zeer efficiënt benut. Recent is aan de Hogeveldseweg een nieuw bedrijfsruimte gerealiseerd. Met de verwachte omzetstijging kan het bedrijf op hun huidige bedrijfsgronden, qua productieruimte, voldoende uit de voeten.

Met de omzetstijging is ook de voorraad materialen en eindproducten gestegen. Deze producten nemen veel vierkante meters in beslag en zijn nu verspreid over 't Panhuis. Met voorliggend plan wil het bedrijf deze voorraad concentreren aan de Spoorstraat. Ook het kantoorpersoneel is nu over verschillende vestigingen verspreid, dit wordt nu ook grotendeels geconcentreerd aan de Spoorstraat.

Het bovenstaande resulteert in een hoge parkeerdruk op 't Panhuis en onnodig veel logistieke bewegingen over en naar 't Panhuis. Dit komt niet ten goed aan de ruimtelijke kwaliteit.

De locatie bevindt zich aan rand van Kesteren en wordt ingeklemd tussen de Spoorstraat en het spooremplacement. Het gaat om een lange, smalle strook grond tussen de Broekdijk en de Stationsstraat, onderdeel van de entreezone van Kesteren en grenzend aan het stationsgebied. Op navolgende luchtfoto is de grens van het plangebied te zien.

Luchtfoto met globale begrenzing plangebied (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het plangebied ligt op een kruispunt van sferen. Voelbaar zijn de invloeden van het omringende landschap met boomkwekerijen en fruitteelt, de historische linten waarlangs Kesteren is ontstaan en de vroegere functie van het gebied als spoorwegemplacement. Minder zichtbaar maar wel aanwezig zijn de overblijfselen van de militaire linie Ochten - De Spees Kesteren, onderdeel van de Grebbelinie. Al deze sferen komen ter hoogte van het plangebied samen. Sinds de aanleg van het spoor en de komst van een treinstation (1882- 1886) maakt het plangebied onderdeel uit van de entreezone van Kesteren vanuit het oosten (Opheusden). De route Tielsestraat - Spoorstraat vormt een ruimtelijke overgang van 'landschap' naar 'bedrijven' naar 'wonen' met de geleidelijke verdichting die daarbij hoort. Het kleinschalige lint van de Tielsestraat/Broekdijk ontmoet ter plaatse van de Linie en de spoorwegovergang bedrijventerrein 't Panhuis. De Spoorstraat buigt hier af. Ter hoogte van het station veranderd het karakter van de omgeving naar wonen.

_{Stedenbouwkundige analyse van het plangebied en omgeving}

De aansluiting Tielsestraat - Spoorstraat - Broekdijk is een opvallend aankomstpunt. Rondom de spoorwegovergang is er nog even contact met het open landschap voordat de SpoorstraatF afbuigt en men via een bedrijvenzone Kesteren binnengaat. De ruimtelijke ervaring van deze plek is gebaseerd op het contrast tussen de bebouwde kom van Kesteren met zijn bedrijventerrein enerzijds en het open en groene landschap van het buitengebied anderzijds. De spoorzone vormt daarbij de scheidslijn. Het recent gerealiseerde bedrijfspand van Van Dam Wonen en Slapen aan de Tielsestraat geeft een eerste aanzet tot een begeleiding van deze plek met nieuwe bebouwing.

Spoorstraat

De rooilijn en ruimtelijke korrel aan de Spoorstraat is divers. Aan de noordzijde van de Spoorstraat bepaalt de gevarieerde bebouwing van bedrijventerrein 't Panhuis het beeld. Woningen met groene voortuinen en (grote) bedrijfshallen wisselen elkaar af. Parkeerterreinen bevinden zich doorgaans vóór de bedrijven. Tussen de Spoorstraat en de bedrijfskavels bevindt zich een watergang. Voor bedrijventerrein 't Panhuis geldt een maximale bouwhoogte van 13 meter. Aan de zuidzijde van de Spoorstraat bepaalt de bebouwing in het plangebied het beeld. De loodsen staan relatief dicht op de weg en vormen een lange en eentonige bouwwand, die alleen wordt onderbroken ter plaatse van de inrit (ter hoogte van het tankstation). Op deze plaats is kort een doorzicht op de spoorzone. Het plangebied ligt ca. 1 m hoger dan de Spoorstraat. Het hoogteverschil wordt opgelost door een grondwal (oostelijk deel) respectievelijk een keerwand (westelijk deel). Vanaf het punt waar het voormalige goederenspoor naar Recticel de Spoorstraat kruist is de grondwal beplant met bomen. De bebouwing van Drost Transport aan de ene zijde en Van Nifterik aan de andere zijde van de Spoorstraat vormt in de huidige situatie een smalle corridor naar het dorp Kesteren.

Spoorzone en stationsomgeving

Het stationsgebied, met zijn rijksmonumentale stationsgebouw, ligt zeer geïsoleerd. Heel kenmerkend is de ligging van het 'vorkstation' in de ruimtelijke scheg gevormd door de splitsing van de vroegere sporen. De zuidwestzijde van het plangebied grenst aan de stationsomgeving. De loodsen staan 'koud' aan de open spoorzone en kort op het stationsgebouw. Er is sprake van een onaantrekkelijke achterkant situatie.

Het voorliggende plan is gebaseerd op de beschreven ruimtelijke analyse en zal deze situatie verbeteren.

Het plangebied is onderdeel van het voormalige spoorwegemplacement. Het terrein is in die hoedanigheid opgehoogd tot ca. +1 meter boven de Spoorstraat. In de huidige situatie grenst de zuidzijde van het plangebied aan de spoorlijn Nijmegen - Tiel en aan het restant van de voormalige spoorlijn Kesteren - Amersfoort. Het station is ten zuid-westen gelegen van het plangebied en dit gebouw betreft het rijksmonumentale 'vorkstation'. De vroegere goederensporen naar Recticel en Den Hartigh (in gebruik tot 2004) liepen diagonaal over het plangebied. Deze sporen zijn grotendeels opgeruimd. Het plangebied vormt mede de entree van het dorp Kesteren vanuit het oosten (Opheusden). Komende via de Tielsestraat is er ter hoogte van de aansluiting met de Broekdijk eerst een doorzicht op het buitengebied, waarnaar de Tielsestraat overgaat in de Spoorstraat en afbuigt naar het bebouwde gebied van Kesteren. Het plangebied bevindt zich al deze tijd in het gezichtsveld en markeert de bocht. De oostelijke punt van het plangebied (Spoorstraat - spoorwegovergang - Broekdijk) is onbebouwd en grotendeels verhard. Een deel wordt gebruikt als opslagruimte (bijv. houten pallets) en stalling van vrachtwagens. Vanaf de aansluiting Spoorstraat - Panhuizerweg is de locatie bebouwd met een aantal loodsen. De gebouwen hebben een zeer sobere en verouderde uitstraling. Het langs de Spoorstraat opgeworpen talud is op deze plaats onbeplant, wat de loodsen extra doet opvallen. Even verderop is dit talud voorzien van een bomenrij, die de gebouwen grotendeels aan het zicht onttrekt. Het meest westelijk deel van het plangebied is in gebruik als parkeer- en stallingsruimte, waardoor de bouwwand even wordt onderbroken.

foto's van de omgeving van het plangebied

Navolgend zijn de ruimtelijke hoofduitgangspunten beschreven voor het plangebied. Een deel van de uitgangspunten is vervolgens verder uitgewerkt in beeldkwaliteitscriteria. In bijlage 1 van de regels is het inrichtingsplan, doorsnedes etc. opgenomen.

1. 1. Opwaarderen entreezone Kesteren met representatieve nieuwbouw ter afronding van bedrijventerrein 't Panhuis en als opmaat naar het dorp.
2. 2. Inspelen op aanwezige sferen, kwaliteiten en richtingen: het gebied vormt een kruispunt van sferen (het buitengebied, de dorpsrand, de spoorzone, het station, het bedrijventerrein, de overgang 'landschap-bedrijven-wonen').
3. 3. Benadrukken knooppunt sferen t.h.v. Broekdijk/Tielsestraat door de oostelijke punt van het plangebied niet te bebouwen maar in te richten als groene plek i.c.m. waterberging en parkeren, met behoud van het doorzicht en het contact met het buitengebied door de begroeiing laag te houden;
4. 4. Ontwikkelgedachte 'kop-romp-staart'. De kantoorfunctie vormt de kop van het gebouw, dat gesitueerd is aan de oostzijde waarbij een bouwkundig accent wenselijk is. Gelet op de nabijgelegen kleinschalige karakteristiek van de Broekdijk is, met betrekking tot dit accent, een zekere mate van ingetogenheid op zijn plaats. De 'staart' wordt gevormd door de gevels aan de stationszijde en Spoorstraat. Het middendeel is terughoudend in uitstraling, bouwhoogte en rooilijn;
5. 5. Geleding van bouwvolumes: gesloten lange bouwwanden voorkomen door het gebouw op te delen in drie bouwdelen, met een wisselende rooilijn. Dit geeft tevens ruimte om groen aan de Spoorstraat toe te voegen.
6. 6. Buitenruimte opknippen in delen met eigen inrichtingsprincipes aansluitend op bouwdelen om eentonig aanzicht te voorkomen.
7. 7. Hoogtes worden gemeten t.o.v. peil. Peil ligt 35 cm boven de kruin van de Spoorstraat ter plaatse van de hoofdtoegang van het perceel.

_{Inrichtingsplan (zie ook bijlage 1 van de regels)}

Om het gebouw en buitenruimte op een goede manier aan te laten sluiten op de omgeving zijn er beeldkwaliteitscriteria geformuleerd. De principes en keuzes volgen uit de gestelde uitgangspunten van o.a. de Commissie Ruimtelijke kwaliteit en worden navolgend puntsgewijs toegelicht.

1. 1. De bebouwingsrichting is parallel gelegen aan de Spoorstraat
2. 2. De gebouwen zijn opgeschoven naar de Spoorstraat (noordzijde perceel) en richting het westen zodat er een verspringende rooilijn ontstaat aan de zuidzijde (Broekdijk). De zuidzijde kan gebruikt worden voor parkeerplaatsen, laden en lossen en de landschappelijke inpassing.
3. 3. Minimaal 50% van de lengte van het gebouw heeft een maximale bouwhoogte van 8 meter.
4. 4. De rest van het gebouw heeft een maximale bouwhoogte van 10 meter hoog en het oostelijk gebouwdeel wordt representatief vormgegeven. Wanneer de kantoorruimtes op verdieping worden gerealiseerd, krijgt het gebouw een maximale bouwhoogte van 13 meter.
5. 5. Het gebouw krijgt een geleding door het visueel op te delen in drie delen:
   1. a. Oostzijde: kantoordeel met eronder bedrijfsruimte/entreeruimte en een verbijzondering van de kop/bovenverdieping.
   2. b. Middendeel: terugliggende rooilijn en lager bouwvolume
   3. c. Westzijde: reguliere opslaghal van 10 meter hoog.
6. 6. Toegepaste materialen zijn hoofdzakelijk hoogwaardig plaatmateriaal gecombineerd met glas en steen middels een ClickBrick systeem. De kleurkeuze is sober (grijstinten) met enkele kleuraccenten zodat het gebouw niet teveel in het oog springt. Er kan met de materiaal en kleurkeuze een verwijzing gemaakt worden naar de producten van Vlastuin (zie ook beelden van architect).
7. 7. De platte daken bieden kansen voor toepassing van zonnepanelen.
8. 8. Installaties e.d. op het dak zijn geplaatst uit zicht vanaf het openbare gebied.
9. 9. Reclame-uitingen dienen onderdeel uit te maken van het architectonisch ontwerp, spelregels zijn in en het 'Beeldkwaliteitskader het Panhuis' (21-12-2015) opgenomen.
10. 10. Om de uitstraling van het gebouw te verzachten en daarmee stedenbouwkundig verantwoord in te passen is geleding noodzakelijk. Op navolgende principe tekeningen laten hier voorbeelden van zien. Door het aanbrengen van geleding in het gebouw wordt een massaal ogend gebouw voorkomen. Dit kan worden bewerkstelligd door verspringing in bouwhoogte, wisselende rooilijnen, horizontale geleding door het toepassen van een plint-middendeel-dak en verticale geleding door verschillend materiaal- en kleurgebruik toepassen van verticale gevelopeningen/elementen aan de gevel. Een combinatie van principes is ook denkbaar.

_{principetekeningen beeldkwaliteit ter voorkoming van lange rechtstanden en blinde gevels}

Uitwerking in bouwplan

Het plan is door van Zeist BV uitgewerkt in een architectonisch ontwerp. Op navolgende beelden is het gevelontwerp en uitgangspunten omschreven. De definitieve tekeningen zijn in de omgevingsvergunning voor het bouwen terug te vinden.

Gevelbeelden

_{Totaalbeeld toekomstige situatie (Van Zeist B.V. Bouwkundig ontwerp & adviesburo)}

Om een beeld te krijgen van de gewenste architectonische uitstraling zijn op navolgende afbeeldingen opgenomen.

_{Referentiebeelden (Van Zeist B.V. Bouwkundig ontwerp & adviesburo)}

1. 1. De noordzijde is ingepast door een grondwal met afwisselend een bomenrij (haagbeuk). Door de bomen wordt de Spoorstraat begeleid en worden de lange gevels met groene 'lamellen' wisselend uit het zicht gehaald.
2. 2. De inpassing aan de zuidzijde bestaat uit schanskorven van maximaal 1,5m en 2,5m hoog ten opzichte van peil. Voor het westelijk gedeelte, daar waar de bebouwing gesitueerd is, geldt een schanskorfhoogte van 2,5 m (kijkend vanaf het spoor=2,0 m hoog) zodat langsrijdend vrachtverkeer grotendeels uit het zicht gehouden wordt. Voor het oostelijk deel is geen bebouwing voorzien (met uitzondering van de fietsenstalling. Hier worden schanskorven met hoogte van 1,5m toegepast zodat doorzicht naar de Spoorstraat en de noordelijk gelegen percelen mogelijk blijft en zodat de geparkeerde auto's wel uit het zicht blijven. Deze inpassing is conform de bouwmogelijkheden die Prorail in de zones langs het spoor heeft vastgesteld. Het is langs het spoor niet mogelijk om hoogopgaande en bladhoudende beplanting toe te passen.
3. 3. Langs de Broekdijk is wel ruimte om bomen te planten waarmee de bebouwing deels uit het zicht wordt gehaald, kijkende vanuit het zuiden/landschap. Momenteel staan hier enkele lindebomen, deze worden aangevuld. Zie navolgende visualisaties.

4. 4. Leveranciers van materialen komen aan de westzijde het perceel oprijden en rijden vervolgens via de zuidzijde van het pand er aan de oostzijde weer af. Hiermee neemt het aantal inritten af van drie naar maximaal twee. De bestaande inrit aan de westkant wordt opgeschoven naar het westen.
5. 5. Het plan voorziet in de mogelijkheid om vrachtverkeer langs de zuidzijde van het gebouw door te rijden, te laden en lossen en tijdelijk te parkeren. Met deze routing wordt voorkomen dat er vrachtwagens worden opgehouden op de Spoorstraat. Dit komt ten goede aan de verkeersveiligheid en doorstroming.
6. 6. Voor de vrachtwagens is rekening gehouden met maximaal 7 laad- en losdoks en 4-5 opstelstroken.
7. 7. Met betrekking tot het parkeren voor bezoekers en werknemers is aan de oostzijde een groot compact parkeerterrein gerealiseerd. De geparkeerde auto's zijn vanaf de openbare ruimte niet zichtbaar.
8. 8. Buitenopslag is uitgesloten voor het gehele terrein.
9. 9. Op het perceel (met uitzondering van de bebouwingsvrije zone langs het spoor) mogen maximaal 2 reclameborden geplaatst worden met een maximaal oppervlak van 3,0 m² per bord en een maximale hoogte van 3,5m vanaf het maaiveld. De borden dienen op minimaal 1 meter van de erfafscheiding te staan.
10. 10. De reclame-uitingen mogen niet worden uitgelicht en houdt rechtstreeks verband met de bedrijfsactiviteiten op het erf.
11. 11. Op het terrein wordt ruimte geboden voor een klein ondergeschikt bouwwerk ten behoeve van het stallen/bergen van o.a. fietsen. De maximale omvang is 100 m² en maximaal 3 meter hoog. Vooralsnog is deze gesitueerd bij het parkeerterrein/entree, aansluitend op de schanskorf. Deze zou mooi kunnen worden geïntegreerd.
12. 12. Ter plaatse van de kruising Spoorstraat en Broekdijk is ruimte gereserveerd voor mogelijk toekomstige veranderingen aan de kruising (zone van ca. 11 m). Ook kan hierdoor het overzicht op het kruispunt gewaarborgd blijven.
13. 13. Centraal in het plangebied is een parkachtige voorruimte gesitueerd ten behoeve van de aankleding van de entree/kantoor en ten behoeve van waterberging.

Om het plan landschappelijk in te passen in de omgeving zijn bovenstaande uitgangspunten vertaald in een inrichtingsplan. Dit inrichtingsplan is opgenomen als bijlage 1 bij de regels en zal de essentiële onderdelen ten behoeve van de landschappelijk inpassing middels een voorwaardelijke verplichting in de regels als voorwaarde worden gesteld voor de ontwikkeling. Hiervoor is een aparte kaart in de bijlage opgenomen. Het gaat bijvoorbeeld niet om de exacte positie en vormgeving van de vijver of parkeerplaatsen en wel bijvoorbeeld om de bomen en schanskorven. Hiermee wordt de landschappelijke inpassing goed geborgd. Dit is ten opzichte van de huidige situatie een grote verbetering.

_{Inrichtingsplan (zie ook bijlage 1 van de regels, Kaart 'Voorwaardelijke verplichting')}

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Gebiedsgericht

De SVIR benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Voorts betreft het enkele specifieke gebieden zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en Schiphol.

In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee de SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend verankerd.

In de structuurvisie worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten. Lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Per 01 juli 2017 is de ladder voor duurzame verstedelijking herzien. Bij de herziening zijn onder meer de drie afzonderlijke 'treden' van de ladder losgelaten en is het begrip 'acute regionale behoefte' gewijzigd in 'behoefte'. Nieuw is dat de laddertoets bij flexibele plannen kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van een wijzigings- of uitwerkingsplan.

Door het ministerie van Infrastructuur en Milieu is een handreiking gemaakt. Deze 'handreiking ladder voor duurzame verstedelijking' werkt verder uit hoe met de ladder omgegaan moet worden. Voor een verdere uitleg van de ladder duurzame verstedelijking wordt naar die handreiking verwezen.

Planspecifiek

De SVIR richt zich op onderwerpen van nationaal ruimtelijk belang. Het voorliggend initiatief valt hier niet onder. Het Barro stelt in die zin geen regels voor het plangebied. Het project betreft het herstructureren van een bedrijventerrein.

Stedelijke ontwikkeling

De Laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Als definitie voor stedelijke ontwikkeling wordt gehanteerd: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.'

Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd.

Er is in het onderhavige plan sprake van een beperkt nieuw ruimtebeslag. Zowel in de huidige situatie als in de voorziene situatie geldt de bestemming Bedrijventerrein (klein deel verkeer wordt omgezet naar bedrijventerrein in verband met sanering spoortracé. De bouwmogelijkheden nemen eveneens gering toe (bouwvlak wordt iets kleiner en wordt verplaatst, maar het bouwpercentage neemt toe). Ten aanzien van de milieucategorie zal dezelfde categorie worden toegestaan en wordt qua bestemmingsregels aangesloten bij het vigerende bestemmingsplan. De reden voor het herzien van het bestemmingsplan ligt in een gewenste geringe wijziging van de bestemmingsgrenzen, voor het bouwvlak en de toename van de bouwhoogtes. Ook voor het aanleggen van de parkeervoorziening is een bestemmingsplanherziening gewenst. In het huidige bestemmingsplan hadden deze gronden al een verkeersbestemming, dus qua gebruiksmogelijkheden verandert hier niet veel. Voor de volledigheid wordt wel de ladder doorlopen, in het kader van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Ladder

Het plan voorziet in een duidelijke behoefte. Vlastuin heeft zich na de crisis van 2008 gericht op het versterken van de concurrentiepositie door alles in Kesteren op 't Panhuis te concentreren en daar te investeren in een compleet productieproces in eigen huis. Zaken die eerder werden uitbesteed is men zelf gaan doen. Dat heeft succes en de afgelopen jaren is men sterker gegroeid dan in de meest optimistische prognose voorzien was. Dat brengt uiteraard ook huisvestingsproblemen met zich mee en men zit met de huidige bebouwing helemaal vol.
De wens voor uitbreiding is hoog. In het kader van zorgvuldig ruimtegebruik is het wenselijk om eerst te kijken naar herstructurering van bestaande bedrijfsterreinen alvorens men gaat uitbreiden buiten bestaand stedelijk gebied. Vlastuin heeft met de locatie aan de Spoorstraat een goede bedrijfslocatie gevonden binnen bestaand stedelijk gebied, aansluitend op bedrijventerrein 't Panhuis waar de gewenste herstructurering en uitbreiding van de werkzaamheden een plek kan krijgen. Gezien de noodzakelijke behoefte aan uitbreiding en de passende herstructurering van bebouwing binnen bestaand stedelijk gebied kan gesteld worden dat onderhavig plan niet strijdig is met het beleid op nationaal niveau.

Omgevingsvisie en verordening Gelderland

De Omgevingsvisie en –verordening zijn in 2014 vastgesteld. In de Omgevingsvisie staan de hoofdlijnen en in de Omgevingsverordening de regels. Het Waterplan, het Provinciaal Verkeer en Vervoer Plan, het Streekplan, het Milieuplan en de Reconstructieplannen zijn herzien en samengebracht in de Omgevingsvisie. De provincie zet daarbij in op het waarborgen en het verder ontwikkelen van de kwaliteiten van Gelderland waarbij recht wordt gedaan aan de ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de plek.

De Omgevingsverordening is een uitwerking van de Omgevingsvisie en stelt regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen.

Planspecifiek

Onderhavig plangebied valt onder het deelgebied Rivierenland. Het Rivierenland wordt gekenmerkt door groen open gebied, omzoomd door rivieren. Er is ruimte voor dynamiek en ontwikkeling, met name logistiek, agrobusiness en vrijetijdseconomie. Van belang is daarbij de balans tussen koesteren, vernieuwen en benutten. Behouden wat de moeite waard is, de kwaliteiten van het gebied en tegelijkertijd actief en creatief werken aan het verder ontwikkelen van het gebied, met als pijlers:

• Logistiek;
• Agrobusiness;
• Vrijetijdseconomie;
• Vitaal Platteland.

_{Het plangebied ligt in buiten de natuurlijke zones (Kaart Natuur)}

Het plangebied valt buiten het Gelders natuurnetwerk en de Groene ontwikkelingszone. In par. 5.5 wordt de invloed van het project in relatie tot de aanwezige natuurwaarden verder belicht. Het plangebied is binnen de contouren van het landschap m.b.t. de Romeinse Limes gelegen. De ambitie van de provincie is om de Romeinse Limes te beschermen tegen ongewenste ingrepen en verder te ontwikkelen en beleefbaar te maken. De verantwoording van cultuurhistorische en archeologische verwachtingen is verwoord in par. 5.3.

Tot 9 augustus 2018 heeft het ontwerp provinciale omgevingsverordening en omgevingsvisie ter inzage gelegen. Deze verordening en visie wijkt met betrekking tot de planspecifieke onderdelen niet af van hetgeen hierboven gemeld is.

Het plan is uitvoerbaar ten aanzien van het provinciaal beleid.

In het kader van de structuurvisie Neder-Betuwe 2018 is de locatie aangewezen als 'ontwikkelingsrichting werken tot 2020'. Voor het deel oostelijk van het station, onderdeel van de dorpsentree, wordt ingezet op het opwaarderen van de stationsomgeving. Qua typering wordt gedacht aan een werklandschap + woon- en voorzieningenlocatie.

Ter plaatse van de paarse cirkel wordt ingezet op het verbeteren van de langzaamverkeerroutes rond het station, in de richting van de Spoorstraat/'t Panhuis en langs het spoor richting de Hoofdstraat/Casterhoven.

Voor het bedrijventerrein 't Panhuis benoemt de visie dat het bedrijventerrein ruimte biedt aan lokale bedrijvigheid. De samenhang tussen bebouwing ontbreekt echter en bovendien is de uitstraling van de bebouwing zeer beperkt en oogt het verouderd. Ingezet wordt daarom op revitalisering, waarbij al enkele individuele plannen en projecten tot ontwikkeling zijn gekomen.

De herstructurering van de stationsomgeving, de revitalisering van bedrijventerrein 't Panhuis maar ook ontwikkelingen op het Veilingterrein en het terrein Van Rooijen dragen bij aan een verhoogde ruimtelijke kwaliteit van de entree van Kesteren de spoorzone. De spoorzone zal moeten transformeren van een leeg en introvert gebied in een aantrekkelijke dorpsentree van Kesteren. Door middel van transformatie van dit stedelijk gebied, kan tevens een impuls betekenen voor het openbaar vervoer.

_{Uitsnede uit de structuurvisie Neder-Betuwe 2018 (plangebied binnen blauwe kader)}

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de aanduiding 'ontwikkelingsrichting werken tot 2020'. Een zorgvuldige aansluiting en inpassing in de omgeving is mede van belang.

Uitgaande van de ambitie uit de visie om in te zetten op revitalisering van 't Panhuis, dan sluit dit plan daar goed op aan. Een compleet nieuw bedrijfsgebouw en een landschappelijke inpassing van de buitenruimte leiden tot een directe toename van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse en een afronding van het bedrijventerrein als opmaat naar het dorp.

Het plan is uitvoerbaar binnen de gemeentelijke structuurvisie.

Voor bedrijventerrein 't Panhuis is een opwaardering en revitalisering beoogd. Daartoe is door bureau Los Stad om Land een revitaliseringsplan opgesteld samen met de ondernemers uit het gebied. Het revitaliseringsplan hanteert een aantal thema's om de problematiek van het Panhuis te duiden. De volgende thema's worden beschreven:

• Logistiek
• Parkeren Personen
• Parkeren Trailers
• Buitenopslag
• Groen
• Identiteit
• Straatmeubilair

Aan de hand van de thema's wordt een aantal voorstellen gedaan ter verbetering van het bedrijventerrein. In zijn algemeenheid draagt het opknappen c.q. herstructureren van oude bedrijfspanden bij aan de opwaardering van de beeldkwaliteit van het gehele terrein

Planspecifiek

Voor de locatie aan de Spoorstraat zijn in het revitaliseringsplan geen specifieke uitgangspunten opgesteld. Wel zijn veel van de thema's zoals deze beschreven in het revitaliseringsplan ook van toepassing op de verschillende bedrijfslocaties van Vlastuin.

Zo is de logistiek een probleem vanwege de diverse productielocaties en de bereikbaarheid hiervan met grote voertuigen. Ook het parkeren van grote vrachtwagens en de weinige parkeerplaatsen ten behoeve van het personeel leidt tot veel hinder. De beperkte ruimte zorgt ervoor dat alle beschikbare ruimte, inclusief in het zicht liggende buitenruimte en parkeerplaatsen benut worden voor tijdelijke opslag. Door de verspreid liggende panden is er geen duidelijke éénheid en uitstraling van het bedrijf naar buiten toe en is de identiteit niet herkenbaar.

De voorgenomen ontwikkeling probeert een oplossing te zoeken voor de bovengenoemde problemen. De realisatie van een centraal magazijn t.p.v. de Spoorstraat zal de logistieke situatie op het Panhuis verbeteren doordat veel aanvoerend vrachtverkeer het Panhuis niet meer ophoeft. Ook is in de nieuwe ontwikkeling rekening gehouden met circa 100 parkeerplaatsen ten behoeve van het kantoorpersoneel en werknemers van het nieuwe magazijn waardoor op het Panhuis zelf meer parkeerruimte overblijft. Het realiseren van de nieuwe bedrijfsbebouwing aan de Spoorstraat zorgt daarnaast voor meer lucht en ruimte bij de bestaande panden op het Panhuis zodat noodmaatregelen t.a.v. opslag en stalling niet meer nodig zijn. Ten slotte wil men aan de Spoorstraat het kantoor van Vlastuin realiseren. Dit kantoor zal in samenhang met de overige bedrijfsbebouwing op de locatie een duidelijke uitstraling met een herkenbare identiteit krijgen en zodoende een bijdrage leveren aan de hoogwaardige entree van Kesteren.

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1 lid 3 van de Wro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, ect.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• geluidsgevoelige terreinen (terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan categorale en academische ziekenhuizen, verpleeghuizen, woonwagenstandplaatsen);
• andere geluidsgevoelige gebouwen, waaronder onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder (Bgh):
  - verzorgingstehuizen;
  - psychiatrische inrichtingen;
  - medisch centra;
  - poliklinieken;
  - medische kleuterdagverblijven.

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.Voor woningen geldt dat de voorkeursgrenswaarde voor de etmaalwaarde van de geluidbelasting op de gevels van de woning t.g.v. een weg 48 dB bedraagt. De gemeente kan volgens art. 83, lid 1 en 2 van de Wet geluidhinder (Wgh) voor woningen een hogere waarde vaststellen, in principe tot:

• 53 dB in buitenstedelijk gebied;
• 63 dB in stedelijk gebied.

Een hogere waarde mag alleen worden vastgesteld als maatregelen om de geluidbelasting tot 48 dB te beperken onvoldoende doeltreffend zijn of als deze maatregelen ernstige bezwaren hebben van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard.

Planspecifiek

In het bestemmingsplan worden geen nieuwe geluidsgevoelige functies toegestaan. Het effect van het (mogelijk) bedrijfsgeluid op de omgeving komt aan bod in paragraaf 5.1.5 Bedrijven en Milieuzonering. In dit geval is aan de hand van milieucategorisering rekening gehouden met richtafstanden tot geluidgevoelige objecten.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005 en is ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om de aanleg van bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.

Planspecifiek

Onderhavig plan betreft de vestiging van een centraal magazijn en kantoor voor de Vlastuin Group B.V. In de huidige situatie is al bedrijvigheid tot en met cat. 3.1 toegestaan. De toename van het aantal vierkante meters bedrijfsruimte (ca. 2.240 (kantoor) en 1.830 m²(bedrijfshal)) en het aantal motorvoertuigbewegingen per etmaal (max. 176) zoals verantwoord in par. 5.4 zal geen 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. Onderhavig plan is uitvoerbaar op het gebied van luchtkwaliteit.

Externe veiligheid gaat over de beheersing van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Die activiteiten kunnen bestaan uit het opslaan, verwerken of transporteren van gevaarlijke stoffen. Deze activiteiten kunnen een risico veroorzaken voor de leefomgeving. Daarnaast worden de risico's van het opstijgen en landen op vliegvelden ook onder het thema externe veiligheid gevangen. De risico's worden uitgedrukt in twee risicomaten; het plaatsgebonden risico (hierna: PR) en het groepsrisico (hierna: GR).

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of dit plan is gelegen binnen het invloedsgebied van een inrichting die valt onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Daarnaast wordt gekeken of het plan ligt binnen het invloedsgebied van de transportroute (weg, spoor, water of buisleiding) waarover gevaarlijke stoffen (o.a. LPG en benzine) worden vervoerd.

Planspecifiek

Via de site www.risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en/of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Onderstaand een uitsnede van die risicokaart.

^{uitsnede risicokaart met in paars weergegeven het plangebied}

Op de risicokaart is te zien dat zowel in de omgeving als ter plaatse van het plangebied zelf risicovolle inrichtingen aanwezig zijn.

Binnen het plangebied zelf is in de huidige situatie een inrichting gelegen waarvan de hoofdactiviteit bestaat uit laad-, los- en overslagactiviteiten en opslag. Daarnaast bevindt zich direct ten westen van het plangebied een bovengrondse propaantank van 5.000 liter. De plaatsgebonden risicocontour hiervan bedraagt 70m en is deze middels een gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - propaantank' aangeduid in het vigerende bestemmingsplan. In de nieuwe plannen zal de propaantank blijven behouden. Binnen deze 10^-6 contour zijn geen beperkt kwetsbare en kwetsbare objecten toegestaan. Het bestemmingsplan betreft het realiseren van een opslaggebouw binnen deze zone. Deze is niet als (beperkt) kwetsbaar object aan te merken. Op circa 190 meter van de tank worden kantoren op de verdieping gerealiseerd, dit is wel als beperkt kwetsbaar aan te merken. Dit is echter zowel buiten het plaatsgebonden, als het groepsrisico gebied gelegen. Een nadere motivering is hierdoor overbodig.

De aanduiding t.b.v. de risicovolle inrichting zal ter hoogte van het plangebied komen te vervallen. Deze gronden horen immers niet bij de aangegeven inrichting. Hierdoor sluit het nieuwe bestemmingsplan beter aan bij de werkelijke situatie.

Ten westen van het plangebied is een LPG-installatie van het tankstation gelegen. Voor een dergelijke installatie wordt een plaatsgebonden risicoafstand van 45 meter tot aan een kwetsbaar object aangehouden (de 10^-6 contour). Het plangebied ligt hier buiten. Verder geldt een invloedsgebied van 160 meter van de LPG-installatie tot een (beperkt) kwetsbaar object. Het bouwvlak van de nieuwe ontwikkeling ligt hier buiten (> 250m).

Ten noorden van het plangebied bevindt zich een bedrijf met als hoofdactiviteit het vervaardigen van producten van kunststof. Binnen dit bedrijf zijn geen plaatsgebonden risicocontouren aanwezig die van invloed zijn op het plangebied.

Tot slot ligt het plangebied op circa 1 km van de Betuweroute. Hierdoor ligt het plangebied binnen het grote invloedsgebied van de Betuweroute (4 km), maar niet binnen de 200 meter zone van deze basisnetroute. Op grond van art. 7 van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) moet worden ingegaan op de mogelijkheden voor de zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. De afstand tot de Betuweroute is dermate groot dat de risico's van het plangebied bij een ongeval zeer klein is. De doelgroep die hier zal werken betreft geen 'kwetsbare' groep, de zelfredzaamheid is erg goed.

Een nieuwe risicovolle inrichting binnen het plangebied is binnen de planregels van voorliggend plan niet toegestaan. Dit is in lijn met de Externe Veiligheidsvisie van de gemeente.

Het initiatief is dan ook uitvoerbaar op het gebied van externe veiligheid.

In het kader van een bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er in veel gevallen een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd op de planlocatie. Middels dit onderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen.

Planspecifiek

Onderhavig plan betreft de vestiging van een centraal magazijn en kantoor van de Vlastuin Group B.V. ter plaatse van de Spoorstraat 6-8. Voor het initiatief is een Verkennend bodemonderzoek Spoorstraat 6-8 2015 (2015) uitgevoerd. Onderstaand worden de conclusies uit het rapport genoemd. Voor aanvullende of gedetailleerde informatie wordt verwezen naar Bijlage 1.

Door Milieutechnisch adviesburo de Bruin is een verkennend onderzoek naar de bodemkwaliteit ter plaatse uitgevoerd. Op de locatie zijn verhoogde gehaltes aangetroffen. De aangetroffen gehaltes, met uitzondering van zink, betreffen echter verhogingen boven de achtergrondwaarden/streefwaarden en verder/nader onderzoek is hierbij niet nodig.

In één boring (nr. 20) ligt het zinkgehalte boven de interventiewaarde. Deze boring bevindt zich in het zuidwestelijke punt van het plangebied. De gevonden waarden zijn aanleiding geweest voor nader onderzoek weergegeven in Bijlage 2 Nader en aanvullend bodemonderzoek Spoorstraat 6-8 2015 (2015). In het aanvullend onderzoek is de eventuele zinkvervuiling onderzocht. Tevens is verkennend onderzoek gedaan naar asbestvervuiling zuidelijk van de oostelijke inrit. Daarnaast is de restverontreiniging naar minerale olie onderzocht.

In het onderzoek naar de zinkverontreiniging is een indicatieve contour van de zinkvervuiling aangegeven en is er aangegeven dat de vervuiling immobiel en afgedekt is met een betonvloer. Er is geen saneringsplicht, maar de kosten voor een mogelijke sanering zijn wel ingeschat. Deze kosten kan het project/de initiatiefnemer dragen.

Uit de asbestverkenning komt naar voren dat er bij toekomstige herontwikkeling/nieuwbouw op deze locatie rekening moet worden gehouden met een asbestsanering. Ten aanzien van de minerale olie wordt geconcludeerd dat er geen herverontreiniging van het grondwater heeft plaatsgevonden en tevens kan gesteld worden dat er nog steeds een stabiele eindsituatie bestaat.

Een aantal gebieden is reeds gesaneerd (zie navolgende afbeelding). Hiervoor zijn evaluatie rapporten beschikbaar.

Sinds 2015 hebben geen bodembedreigende activiteiten plaatsgevonden. Het betreft enkel droge opslag van tuinmeubelen (loods van de Garde), restproducten synthetisch schuimplastics Recticel en pellets (Loods van Dam). Hierdoor worden de beschikbare rapporten representatief geacht.

Gezien het bovenstaande is in het vervolgtraject nog enkele aanvullende vervolgonderzoeken uitgevoerd om duidelijkheid te krijgen van de exacte omvang en saneringsmethode. Dit is vervolgens ook door bevoegd gezag goedgekeurd. Het betreft de volgende onderzoeken:

1. 1. Nader (sanerings)onderzoek wordt uitgevoerd om in horizontale en verticale richting een nauwkeuriger inkadering en volumebepaling van de zinkvervuiling vast te stellen.
2. 2. Na uitvoering van nr. 1 wordt met in achtneming van bouwputdiepte, funderingsstroken vastgesteld welk deel van de verontreiniging sowieso dient te worden afgegraven en afgevoerd. In overleg met Vlastuin kan overwogen worden om het resterende ongeroerde deel van de immobiele verontreiniging te laten zitten. Het geheel zal dan middels een BUS-melding richting provincie worden ingediend t.b.v. instemming.
3. 3. Nader (sanerings)onderzoek naar het voorkomen van asbest rond inspectiepunten 1 en 5 wordt uitgevoerd om in horizontale en verticale richting een nauwkeuriger inkadering en volumebepaling van de asbestvervuiling vast te stellen. Tevens zal de algemene kwaliteit van de aangebrachte bodemlaag (zand) van dit deel van de locatie volgens NEN 5740 worden vastgesteld. Dit t.b.v. hergebruik/afvoer bij de nieuwe inrichting. De asbestsanering zal middels een BUS-melding worden verzorgd.
4. 4. De resultaten van de monitoringronde zullen overlegd worden aan de Provincie Gelderland om hun instemming met stabiele eindsituatie m.b.t. restolieverontreiniging te verkrijgen.
5. 5. De nieuwe westelijke geprojecteerde loods overlapt het huidige parkeer/buitenterrein westelijk van loods van de Garde en zuidelijke een strook van het huidige spoortracé. Ook dit deel zal volgens NEN 5740 worden onderzocht.

De onderzoeksresultaten van punt 1 zijn verwerkt in bijlage 3 Aanvullend bodemonderzoek Zink 2018. Het volume met zink vervuilde grond is inpandig gesteld op ca. 460 m³. Dit zal moeten worden afgegraven en afgevoerd. Voor de buitenruimte (punt 5) is ook aanvullend onderzoek gedaan naar onder andere het zinkgehalte. In bijlage 4 Verkennend en nader bodemonderzoek Buitenterrein Spoorstraat 6 2018 is hierop ingegaan.

Bij de geplande nieuwbouw dient ter plaatse van het buitenterrein ca. 0,5 m afgegraven te worden en dient hiermee genoemde ca. 250 m³ sterk met zink vervuilde grond gesaneerd te worden middels afvoer naar een erkende verwerker. De overige vervuilde grond kan als industriegrond worden afgevoerd. Dieper gelegen vervuiling kan geïmmobiliseerd en dus mede gesaneerd worden middels de afdekking met de nieuwe vloer c.q nieuw aan te brengen verharding. De ingeschatte saneringskosten bedragen respectievelijk € 80.000,- (inpandig) en € 70.000,- (buitenruimte). Hiermee is duidelijkheid over de punten 1, 2, 4 en 5.

Met betrekking tot punt 3 is een verkennend onderzoek en asbestonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 5 Verkennend bodemonderzoek en asbestonderzoek Spoorstraat 8 2018. Uit het rapport blijkt dat de kwaliteit van de bodem voldoende wordt geacht voor de beoogde functie, met uitzondering van de asbestvervuiling. Deze zal moeten worden afgegraven en afgevoerd. Hiervoor is de omvang bepaald op ca. 400 m³ en zijn de saneringskosten ingeschat op € 70.000,-.

Hiermee komen de totale saneringskosten op € 220.000,-. Binnen het project is rekening gehouden met deze kostenlast en daarmee is het plan uitvoerbaar geacht. Ten behoeve van deze sanering middels afgraving en gedeeltelijk immobilisatie dient een saneringsplan aan de Provincie te worden overlegd. Zij zijn immers bevoegd gezag.

De sanering is uniform en kan waarschijnlijk via een zogenoemde BUS-melding richting de Provincie worden aangevraagd. Deze meldingen lopen momenteel en staat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg.

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.
Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
• het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

Het plangebied ligt aan de oostkant van Kesteren. De directe omgeving betreft een gemengd gebied met zowel bedrijven, woningen en kantoren. In de huidige situatie betreft het terrein waar een inrichting met milieucategorie 3.1 is toegestaan. De toekomstige activiteiten zijn ook te scharen onder milieucategorie 3.1. Ondanks dat hier dus geen (significante) verandering optreedt, is het wel van belang om te toetsen of de nieuwe functie geen nadelige invloed op de omgeving veroorzaakt. Hiervoor is gekeken naar de aan te houden richtafstanden uit de VNG publicatie Bedrijven en Milieuzonering.

De aan te houden richtafstand voor categorie 3.1 bedrijven in gemengd gebied is 30 meter tot een gevoelige functie zoals (bedrijfs)woningen.

De dichtstbijzijnde bedrijfswoning is gelegen aan de Spoorstraat 65 aan de overzijde van de Spoorstraat. Deze woning bevindt zich op ca. 32 meter afstand van het plangebied. De dichtstbijzijnde reguliere woningen liggen aan de Zwarteweg, deze zijn op meer dan 50 meter afstand gelegen. Hierbij zou ook aan de richtafstand van een 'rustige woonwijk' kunnen worden voldaan.

De afstand is hiermee dermate groot dat er in het kader van de VNG-publicatie sprake is van een goed woon- en leefklimaat en dat het plan op het gebied van de bedrijven en milieuzonering uitvoerbaar is.

Er gelden in Nederland geen wettelijke bepalingen over minimaal aan te houden afstanden tussen gronden waarop gewassen in de open lucht worden geteeld en nabij gelegen, voor gewasbeschermingsmiddelen gevoelige objecten, zoals woningen en bedrijven. Vanwege mogelijk vrijkomende drift (verwaaiing van spuitvloeistof) bij het bespuiten van fruitbomen wordt in de bestemmingsplanpraktijk een vuistregel gehanteerd om een afstand van 50 meter aan te houden tussen een fruitboomgaard en een gevoelige bestemming. Dit is een in de praktijk gegroeide vuistregel.

Gevoelige functies zijn plaatsen waar regelmatig en voor een groot gedeelte van de dag, mensen verblijven of samenkomen. Bedrijfsgebouwen worden als zodanig aangemerkt. Vanwege de korte verblijfsduur van personen ter plaatse van parkeerterreinen of wegen, zoals fietspaden, is een parkeerplaats geen voor gewasbeschermingsmiddelen gevoelige functie. Bij de afstand van 50 meter wordt ervan uitgegaan dat enerzijds de bedrijfsvoering van de teler niet wordt belemmerd en anderzijds dat er geen nadelige effecten optreden voor de gezondheid van de medewerkers van een bedrijf.

Planspecifiek

Binnen een zone van 50 meter rond het plangebied zijn geen agrarische gronden aanwezig. De agrarische gronden ten zuiden van het plangebied zijn namelijk op 53 meter gelegen. Hierdoor vormt het aspect spuitzonering geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Een milieueffectrapportage (m.e.r.) onderzoekt de milieugevolgen van een plan of project en de (meer milieuvriendelijke) alternatieven. Een m.e.r. is verplicht bij grote ruimtelijke ingrepen zoals de bouw van industriële complexen en de aanleg van auto(snel)wegen. Een m.e.r. is ook verplicht voor de aanleg van bijvoorbeeld een golfbaan en bij bepaalde uitbreidingen van agrarische bedrijven. Het milieueffectrapport (MER) is onderdeel van de m.e.r.-procedure.

Of een project m.e.r.-plichtig is moet ten eerste worden getoetst aan het Besluit milieueffectrapportage, artikel 7.4 bijlage C en D. In die twee bijlagen zijn de activiteiten aangewezen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Ten tweede kan de provinciale milieuverordening aanvullend op het Besluit m.e.r. nog meer activiteiten aanwijzen die kunnen leiden tot m.e.r.-plicht. Ten derde kan uit een passende beoordeling in het kader van de Wet Natuurbescherming ook een m.e.r.-plicht volgen.

Planspecifiek

Het onderhavige plan behelst een uitbreiding van circa 2.400 m² aan gronden met de (enkel)bestemming 'bedrijf' (bestaand = circa 12.670 m², toekomstig = 15.070) en blijft daarmee (ver) onder de drempel van 20 ha bedrijfsvloeroppervlak bedrijventerrein (Besluit m.e.r. bijlage D11.2) en/of 75 ha industrie (Besluit m.e.r. bijlage D11.3). Een m.e.r. is hierdoor niet nodig. Deze conclusie komt ook voort uit de opgestelde aanmeldnotitie in bijlage 6.

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden. De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium.

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de 'watersysteembenadering'. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers.

Het doel van de waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In de integrale watervergunning gaan zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) op in één nieuwe integrale watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Planspecifiek

Voor het bestemmingsplan is dewatertoets.nl van het Waterschap Rivierenland geraadpleegd. Op navolgende afbeelding zijn de beschermenswaardige watergangen opgenomen. Het plangebied is hier buiten gelegen.

^{Uitsnede de watertoets.nl}

Verder is het van belang om te kijken naar een eventuele toename van de verharding en de consequenties voor de waterberging.

Om voorliggend plan mogelijk te maken worden bestaande bedrijfsgebouwen gesloopt en worden nieuwe bedrijfsgebouwen opgericht. Ook zal een deel van het perceel en de bestrating heringericht worden. Er is een berekening gemaakt van de benodigde bergingscapaciteit voor het hemelwater. Deze berekening is opgenomen in Bijlage 7 Waterbergingsopgave bij de toelichting. Deze berekening gaat uit van een maximale hoeveelheid verharding. Per saldo neemt het verhard oppervlak toe met ca. 3.183,5 m². Aan de hand van de richtlijnen van het Waterschap Rivierenland leidt dit tot een benodigde compensatie van 138,8 m³ (3.183,5 x 0,0436).

Ter hoogte van de entree van het kantoor is ruimte voor waterberging. Hier wordt een vijver aangelegd van ca. 150 m². Met een maximale peilstijging van 30 cm kan er 45 m³ worden geborgen. Daarnaast wordt een bergingskrat gecreëerd van ca. 192 m² . Het krat wordt 50 cm diep gemaakt, waardoor 96 m³ aan hemelwater geborgen kan worden. Hiermee is er 141 m³ waterberging aanwezig en daarmee voldoende. Verder naar het oosten is de locatie vanwege ondergrondse leidingen ongeschikt voor waterberging.

Het hemelwater van het parkeerterrein zal eerst in de bergingskrat terecht komen en dan in de bergingsvijver. Deze heeft vervolgens een overstort op de watergang ten noorden van de Spoorstraat.

Verder vindt er met betrekking tot de waterhuishouding geen verandering op ten opzichte van de huidige situatie waarmee het wateraspect geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Het waterschap is via dewatertoets.nl op de hoogte gesteld.

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Gemeentelijk archeologiebeleid

Het archeologisch beleid is verwoord in de Nota Archeologiebeleid 2016 en neergelegd in de Archeologische beleidskaart 2016 van de gemeente Neder-Betuwe.

Uitsnede Archeologische beleidskaart 2016 met rood omlijnd het plangebied

Planspecifiek

Archeologie

Ter plaatse van het plangebied gelden een tweetal zones, te weten gebied met een lage trefkans (groen) en gebieden waarvoor geen verwachting geldt of die inmiddels vrijgegeven zijn (wit). Voor deze gebieden is geen nader onderzoek nodig. Gezien de zeer geringe trefkans op het aantreffen van sporen en vondsten en de gebieden zijn vrijgesteld van nader onderzoek is het plan uitvoerbaar geacht.

Cultuurhistorie

De locatie ligt ten westen van de Limes. Zowel de grens van de Limes als het plangebied en de aanwezige spoorlijnen zijn op de kaart uit 1925 goed zichtbaar. In de huidige situatie is de structuur van de Limes niet tot nauwelijks zichtbaar en buiten het plangebied gelegen (Kruising Broekdijk/Spoorstraat). Er zijn ook geen cultuurhistorische gebouwen aanwezig. De oostkant van het plan zal niet worden bebouwd en doet dienst als parkeerterrein en groene ruimte. Met het plan blijft de oorspronkelijke historische structuur gehandhaafd. Om de historische en reeds gesaneerde spoorlijn naar Rhenen zichtbaar te maken is hier een bomenrij opgenomen. Ook kan bij de uiteindelijke architectonische uitwerking een knipoog worden gemaakt naar de spoorfunctie.

_{uitsnede topkaart 1925 (bron topotijdreis)}

Het plan is uitvoerbaar op het gebied van archeologie en cultuurhistorie.

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur.

Planspecifiek

Verkeersstructuur/logistiek

Eén van de redenen voor de gewenste nieuwbouw is de verbetering van de logistieke situatie. In de huidige situatie liggen de kantoorlocaties en productiefaciliteiten verspreid over bedrijventerrein 't Panhuis. Vanwege de aantrekkende vraag wil men graag uitbreiden maar met de huidige percelen is hier geen ruimte voor. De voorgenomen ontwikkeling aan de Spoorstraat biedt enerzijds ruimte voor uitbreiding en anderzijds de mogelijkheid om de logistieke situatie en samenhang tussen de bedrijfsonderdelen te herstructureren.

Het doel is om ter plaatse van de Spoorstraat 6-8 een centraal magazijn te realiseren waar alle vrachtwagens gelost worden die goederen komen leveren. Daarnaast zullen de nu verspreide kantoren samengevoegd en ondergebracht worden op deze locatie. Dit heeft als gevolg dat een aanzienlijk deel van de grote vrachtwagens niet meer 't Panhuis op hoeven te rijden aangezien zij al bij de Spoorstraat kunnen laden- en lossen. Ook het kantoorpersoneel hoeft 't Panhuis niet meer op wat eveneens leidt tot een afname van het aantal motorvoertuigbewegingen. Vanuit het centrale magazijn zal met kleinere voertuigen het interne transport naar de productiehallen plaats vinden. Het is hierbij nadrukkelijk niet de bedoeling dat met halffabricaten of heftrucks over de openbare weg wordt gereden. Als de producten gereed zijn worden deze vervoerd naar het afleverpunt die zich deels aan de Tielsestraat bevind (locatie in voorbereiding) en waarschijnlijk ook voor een klein deel weer naar de Spoorstraat terug gaat. De eindproducten worden vervolgens opgehaald door de klanten die ook ’t Panhuis niet meer op hoeven te rijden.

_{relatie van de bedrijfsonderdelen van Vlastuin in de nieuw voorziene situatie}

In de nieuwe plannen is rekening gehouden met één inrit en één uitrit voor vrachtwagens. Dit is een verbetering ten opzichte van de huidige situatie. In de huidige situatie is er sprake van drie toegangsmogelijkheden voor zowel ingaand als uitgaand (vracht)verkeer. Door dit terug te brengen naar één inrit en één uitrit neemt het aantal manoeuvreer momenten op de Spoorstraat af. De oostelijke inrit wordt alleen voor uitgaand vrachtverkeer gebruikt en voor het kantoorpersoneel in twee richtingen. De westelijke inrit wordt enkele meters verplaatst naar het westen en blijft ook door het aangrenzend bedrijfsperceel gebruikt. Deze vrachtwagens dienen er nog wel uit te kunnen.

Op basis van diverse draaicirkel simulaties (zie bijlage 8) is er rekening gehouden met voldoende manoeuvreerruimte. Dit geldt ook voor het bereiken van het naastgelegen bedrijfsperceel dat gebruik maakt van dezelfde inrit.

Aantal vervoersbewegingen

Voor het berekenen van de verwachte hoeveelheid motorvoertuigbewegingen zijn de kencijfers 'Parkeren en verkeersgeneratie' (publicatie 317) van het CROW geraadpleegd. De voorziene functie sluit goed aan bij de functie 'bedrijf arbeidsextensief /bezoekersextensief (loods, opslag, transportbedrijf)'. Tevens dient voor het kantorengedeelte rekening gehouden te worden met de kencijfers ten aanzien van een 'kantoor (zonder baliefunctie)'. In onderstaande berekeningen is elke keer gerekend met de maximale waarden van het CROW.

Voor een arbeidsextensief en bezoekersextensief bedrijf in een 'weinig stedelijke omgeving' 'rest bebouwde kom', dient per m² bvo rekening gehouden te worden met max. 5,7 motorvoertuigbewegingen per dag. Voor een kantoor geldt max. 9,6 motorvoertuigbewegingen (mvtb) per dag. Het aantal vierkante meters t.b.v. het voorziene centrale magazijn bedraag ca. 7.730m². Voor het kantoorgedeelte wordt rekening gehouden met ca. 2.240 m². In de huidige situatie zijn op deze locatie geen kantoren aanwezig. Het aantal van 2.240 m² bedraagt dus in zijn geheel een toename ten opzichte van de huidige situatie. Wel zijn er al loodsen en opslagfaciliteiten aanwezig met een oppervlakte van ca. 5.900 m². In de nieuwe situatie zal het oppervlak met circa 1.830 m² toenemen.

Bovenstaande oppervlakten resulteren in de volgende aantallen motorvoertuigbewegingen. De toename van 1.830m² resulteert in een toename van het aantal motorvoertuigbewegingen van 104 mvtb (18,3 x 5,7) per dag. Het aantal motorvoertuigbewegingen ten behoeve van het kantoor bedraagt 215 mvtb (22,4 x 9,6) per dag. Daarbij moet aangemerkt worden dat de toename van 215 niet een absolute toename is aangezien in de huidige situatie de kantoren verspreid op 't Panhuis gelegen zijn. Ook in de huidige situatie vinden motorvoertuigbewegingen plaats over de Spoorstraat ten behoeve van de kantoren. Een groot deel hiervan verdwijnt van 't Panhuis en wordt geconcentreerd aan de Spoorstraat. Alleen het gedeelte wat toe te schrijven is aan uitbreiding van de activiteiten van de Vlastuin Group kan als werkelijke toename gezien worden. Wanneer uitgegaan wordt van tweederde verplaatsing van motorvoertuigbewegingen t.b.v. de kantoren en éénderde als gevolg van uitbreiding komt de toename er als volgt uit te zien. Het aantal motorvoertuigbewegingen dat verplaatst van 't Panhuis naar de Spoorstraat als gevolg van kantoorverplaatsing, komt neer op 143 (2/3 x 215). Het aantal motorvoertuigbewegingen (t.b.v. kantoren) dat toeneemt als gevolg van uitbreiding van Vlastuin, komt neer op circa 72 (1/3 x 215).

Op basis van bovenstaande aantallen komt de totale toename van het aantal motorvoertuigbewegingen te liggen op ca. 176 (104+72) mvt per dag. Hierin zijn de motorvoertuigbewegingen als gevolg van de kantoorverplaatsing (143 mvt) niet meegenomen aangezien het hier gaat om verplaatsing en niet nieuwvestiging. De Spoorstraat en Broekdijk zijn beide te classificeren als een 'gebiedsontsluitingsweg'. Voor gebiedsontsluitingswegen geldt een capaciteit van ca. 1.500 motorvoertuigen per uur. De wegen moeten een toename van 176 mvt per dag (omgerekend gemiddeld 7 mvt per uur) als gevolg van de voorziene ontwikkeling goed kunnen verwerken. De profielen van de wegen zijn reeds geschikt voor vrachtverkeer. De gemeente is bovendien al bezig om de verkeersveiligheid te bevorderen middels de aanleg van een rotonde bij de Broekdijk/Hoofdstraat.

Parkeren

De parkeernorm in de Nota Parkeernormen (Gemeente Neder-Betuwe mei 2017) is 1,3 pp per 100 m2 BVO voor een loods/opslag en 2,8 pp per 100 m2 BVO voor kantoor. In de randvoorwaarden van de gemeente is gesteld dat er in onderhavig geval ook naar de bestaande situatie mag worden gekeken. In de huidige situatie zijn er circa 10 parkeerplaatsen voor auto's. Op basis van een toename van 1.830 m² aan opslagruimte en ca. 2.240m² kantoorruimte komt de parkeerbehoefte op 23,8 parkeerplaatsen voor de opslag en 62,7 voor de kantoorruimtes. Wanneer ook de 10 bestaande parkeerplaatsen gecompenseerd worden komt het totaal aantal parkeerplaatsen uit op 96. In het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met 98 parkeerplaatsen. Er wordt dan ook aan de norm voldaan. De gemeentelijke normen (1,3 en 2,8) ten behoeve van de toename aan bedrijfsoppervlakte en het compenseren van de bestaande parkeerplaatsen zijn als voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen.

Vanuit het aspect verkeer is dit bestemmingsplan uitvoerbaar.

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermt. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op de instandhoudingsdoelstellingen van het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Gebiedsbescherming

Op circa 1,4 km afstand van het plangebied ligt het Natura 2000 gebied Rijntakken. Natura 2000 gebieden hebben een externe werking. Onderhavig plan betreft enkel het wijzigen van enkele bestemmingsgrenzen en de herbouw van bedrijfspanden. Door de beperkte omvang van de ontwikkeling, de beperkte verkeerstoename en de ruime afstand tot het te beschermen gebied, wordt het optreden van significante negatieve effecten als gevolg van stikstofdepositie, licht, trillingen en geluid uitgesloten. Van externe werking is geen sprake.

Soortenbescherming

Het plangebied bestaat uit grote loodsen, geasfalteerde delen, bestrating en kaal grasland zonder veel opgaande beplanting. Er hoeven geen sloten gedempt te worden. Wel zullen een aantal bomen aan de noordzijde gekapt moeten worden net als de 5 jonge bomen in het meest oostelijke puntje. Hiervoor in de plaats zullen aan de noordwest-, en noordoostzijde ca. 30 bomen in laanvormige bomenrijen terug keren. De ecologische situatie zal in de nieuwe situatie weinig verschillen met de ecologische situatie in de huidige situatie en mogelijk zelfs verbeteren.

Om de ontwikkeling mogelijk te maken dienen wel de bestaande schuren en loodsen gesloopt te worden. Het slopen van de loodsen heeft mogelijk een negatief effect op beschermde flora en fauna omdat zij dienst kunnen doen als vaste rust- en verblijfplaats voor beschermde soorten. Om die reden is Ecologischonderzoek uitgevoerd. De conclusies uit dit onderzoek worden onderstaand kort toegelicht. Voor meer informatie wordt verwezen naar Bijlage 9 Ecologisch onderzoek.

Quickscan flora en fauna

Uit het onderzoek blijkt dat alleen het bedrijfspand aan de oostzijde potentieel geschikt als verblijfsplaats voor vleermuizen en eventueel steenuilen. Dit is geconstateerd op basis van aanwezige open stootvoegen, een spouwmuur en ruimte tussen dakbedekking en de isolatielaag. Daarnaast komen deze soorten ook in de omgeving voor. Om te bepalen of de ruimtes binnen dit gebouw daadwerkelijk worden bewoond door deze soorten zal er aanvullend onderzoek worden uitgevoerd. Deze onderzoeken zijn inmiddels uitgevoerd waarbij telkens rekening is gehouden met de optimale onderzoeksperiodes en -omstandigheden van deze soorten.

Aanvullend onderzoek steenuilen en vleermuizen

In het onderzoek naar steenuilen (Bijlage 10 Aanvullend steenuilenonderzoek) zijn op en rondom de te saneren loodsen enkele geluids- en zichtwaarnemingen van steenuilen gedaan. In de oostelijke loods is een slaapplaats van een mannelijke steenuil aanwezig. Aannemelijk betreft dit het mannetje van het broedpaar aan de Broekdijk 3. De planlocatie maakt verder geen onderdeel uit van het functioneel habitat als foerageergebied. De beoogde sloop en (her)ontwikkeling heeft een negatief effect op de steenuil (vernietiging vaste rust- en verblijfplaats) en leidt derhalve tot overtreding van de Wet natuurbescherming. Mitigerende maatregelen en een ontheffing van de Wet natuurbescherming zijn derhalve noodzakelijk (zie toelichting 'aanvraag ontheffing).

In het onderzoek naar vleermuizen (Bijlage 11 Aanvullend vleermuisonderzoek) zijn tijdens de inventarisatie foeragerende laatvliegers en gewone dwergvleermuizen waargenomen. Er is één paarverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis vastgesteld. De sloop van de oostelijke loods leidt tot vernietiging van deze paarverblijfplaats en resulteert in een overtreding van de Wet natuurbescherming. Derhalve dient bij bevoegd gezag, de provincie Gelderland, ontheffing aangevraagd te worden. Binnen deze ontheffing wordt vereist dat mitigerende en compenserende maatregelen getroffen worden.

Aanvraag ontheffing

Op basis van de uitkomst van het aanvullende steenuilenonderzoek en vleermuisonderzoek is een ontheffing van de Wet natuurbescherming noodzakelijk. De aanvraag van de ontheffing is inmiddels in gang gezet (week 27). En eind september is deze aanvraag aangevuld met betrekking tot de vleermuizen. Voor de looptijd van de procedure wordt een termijn van 20 weken gerekend.

Om te zorgen dat de steenuilen geen hinder ondervinden van de geplande werkzaamheden is een activiteitenplan opgesteld (zie bijlage 12). Deze maatregelen worden opgepakt en uitgevoerd zoals is beschreven in het activiteitenplan. Intussen is ook de steenuilenkast opgehangen. Deze compenserende en mitigerende maatregelen zijn onderdeel van de ontheffingsaanvraag. Een ontheffing van de Provincie Gelderland dient eerst verleend te zijn alvorens kan worden aangevangen met de geplande werkzaamheden.

Het verlies van een paarverblijf van de vleermuis is in de regel eenvoudiger te compenseren dan verlies van kraam- en winterverblijven. Alternatieve voorzieningen zijn in de vorm van vier vleermuiskasten al in april 2018 opgehangen. Aan de vereiste gewenningsperiode van zes maanden zal hiermee in oktober voldaan worden. Het is dan ook de verwachting dat, mits aan overige voorwaarden wordt voldaan, bevoegd gezag een ontheffing zal verlenen en de aanwezigheid van beschermde soorten geen bezwaar vormt voor de beoogde ontwikkelingen. Een ontheffing van de Provincie Gelderland dient eerst verleend te zijn alvorens kan worden aangevangen met de werkzaamheden.

Conclusie

De ontheffing dient alvorens het oostelijke gebouw wordt gesloopt te zijn verleend. In het quick-scan onderzoek en in de aanvullende onderzoeken wordt geconcludeerd dat na het verkrijgen van de ontheffing en na toepassing van de te treffen maatregelen, het bestemmingsplan uitvoerbaar is conform het bepaalde in de Wro (artikel 3.1.6 Bro).

Binnen de grenzen van dit plan lopen geen kabels of (hoofd)transportleidingen, die planologisch bescherming behoeven. Wel is een Klic-melding gedaan en zijn alle leidingen in kaart gebracht. Op navolgende afbeelding is te zien dat het merendeel van de leidingen aan de noordkant van het plangebied loopt.

_{ligging leidingen t.o.v. het plangebied}

Voor een aantal leidingen geldt dat deze aan de oostzijde over/onder het plangebied door lopen. Aan de oostkant zijn geen gebouwen voorzien en dit gedeelte wordt enkel ingericht ten behoeven van parkeren. Eventuele werkzaamheden die nodig zijn aan de leidingen kunnen dan ook zonder meer plaats vinden.

In de tijd van de Tweede Wereldoorlog is het gebied in de gemeente Neder-Betuwe diverse malen getroffen door bombardementen en oorlogshandelingen. De gevechten hebben geleid tot munitieresten in de grond. Bij ontwikkelingen die gepaard gaan met bodemingrepen moet worden nagegaan of er explosieven aanwezig zijn.

Planspecifiek

Voor de hele gemeente is een bureau onderzoek gedaan naar of er explosief materiaal in de grond te verwachten is. Het onderzoek kan niet uitwijzen of het plangebied een onverdachte of verdachte locatie betreft. Een oppervlaktedetectie onderzoek zal moeten uitwijzen of er daadwerkelijk explosief materiaal aanwezig is. Tegelijkertijd kan, indien er materiaal wordt gedetecteerd, dit op een veilige manier worden opgeruimd. In het kader van voorliggend bestemmingsplan is het voldoende aannemelijk dat dit aspect de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Ten behoeve van de ontwikkeling van dit plan is in een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer vastgelegd dat de (plan)kosten voor diens rekening zijn. Een exploitatieplan hoeft niet te worden vastgesteld, omdat de kosten anderszins verzekerd zijn. Tevens is een planschadeovereenkomst getekend, die ervoor zorgt dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer is.

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Basiskaart Grootschalige Topografie en/of kadastrale kaart).

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt Hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen. In de volgende paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen behandeld.

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde.

Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:

• Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
• Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• "Bedrijf": Het plangebied is bestemd als bedrijf. Hier zijn uitsluitend bedrijfsactiviteiten toegestaan ten behoeve van opslag. Aan de oostzijde is het terrein uitsluitend ten behoeve van een parkeerterrein toegestaan. De regeling met betrekking tot de gebruiksmogelijkheden en bouwmogelijkheden sluit aan op het huidige bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen'. Met een voorwaardelijke verplichting is geregeld dat er beplanting en een schanskorf dient te worden aangelegd ten behoeve van de landschappelijke afscherming van het bedrijfsperceel aan de noord, zuid en oostzijde van het plangebied;
• "Groen": Het plan gaat uit van een groenstrook aan de noord- en oostzijde van het plangebied ten behoeve van de landschappelijke inpassing. Het aantal en de locatie van de inritten is bepaald aan de hand van een aanduiding 'ontsluiting';
• "Verkeer - Railverkeer": Deze gronden zijn conform het huidige bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen' bestemd voor de spoorwegverbinding.

De volgende gebiedsaanduidingen zijn in het voorliggend bestemmingsplan opgenomen:

• "veiligheidszone-propaantank": Ter plaatse van de aanduiding is de plaatsgebonden risicocontour van de bovengrondse propaanopslag opgenomen, zoals dit ook in artikel 24.2 van het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein' (vastgesteld 27-06-2013), is beschreven.
• "wetgevingszone - geen bedrijfswoningen toegestaan": Binnen het plangebied zijn geen bedrijfswoningen toegestaan.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

8.1 Overleg

Het bestemmingsplan is voor vooroverleg verstuurd naar de provincie. De provincie kan zich vinden in beoogde ontwikkeling en heeft geen opmerkingen. Het waterschap is via de digitale watertoets op de hoogte gesteld. In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de resultaten van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro opgenomen.

Tijdens de inspraakprocedure (12 april 2018 tot en met 9 mei 2018) is er één inspraakreactie ontvangen. In bijlage 13 is hiervan verslag gedaan en is de gemeentelijke reactie opgenomen. Dit heeft niet geresulteerd in een aanpassing van het bestemmingsplan.

Er hebben verder een aantal ambtelijke wijzigingen plaats gevonden. Dit heeft te maken met het verder uit werken van het bouwplan. Daarmee is de situering en vierkante meters zeer gering gewijzigd. Verder is de eerder aangegeven veiligheidscontour van de propaangastank weer opgenomen. In overleg met het aangrenzende bedrijf blijft deze tank op de locatie staan, er is immers momenteel geen gasaansluiting aanwezig. Een verantwoording over het effect hiervan is beschreven in paragraaf 5.1.3.

Coördinatieregeling

De initiatiefnemer heeft samen met de gemeente besloten om de vervolgprocedure gecoördineerd uit te voeren.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is dit als 'coördinatieregeling' (Afdeling 3.6 Wro) opgenomen. Op basis hiervan kan besluitvorming die nodig is voor de realisatie van een ontwikkeling in één voorbereidingstraject gebundeld worden. Hiermee is het mogelijk om de benodigde uitvoeringsbesluiten, zoals omgevingsvergunningen Wabo, te coördineren met het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan.

De besluiten worden gezamenlijk voorbereid volgens Afdeling 3.4 Uniforme openbare voorbereidingsprocedure Awb. De ontwerpbesluiten worden gezamenlijk ter inzage gelegd. Daardoor kan er in één keer op alle gecoördineerde besluiten zienswijzen worden ingebracht.

Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Het bestemmingsplan treedt daags na afloop van de tervisielegging in werking en de vergunning is verleend als er geen beroep is ingesteld. Na de vaststelling van de besluiten is beroep mogelijk bij één instantie (anders meerdere instanties), namelijk de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De Afdeling bestuursrechtspraak behandelt de besluiten als één besluit en dient binnen zes maanden na ontvangst van het verweerschrift een besluit te nemen.

In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan en de gemeentelijke reactie hierop opgenomen.