1. 1. plan:

het wijzigingsplan Tielsestraat 11 met identificatienummer NL.IMRO.1740.bpOPtielsestraat11-vst1 van de gemeente Neder-Betuwe;

2. 2. bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen;

3. 3. aan huis verbonden nevenactiviteiten:

consumentenverzorgende, dienstverlenende en ambachtelijke activiteiten, die in de tot een (bedrijfs)woning behorende gebouwen worden uitgeoefend, vrijwel uitsluitend door de bewoner(s) van de desbetreffende woning;

4. 4. aanbouw:

een aan een hoofdgebouw gebouwde zelfstandige ruimte, die daaraan ruimtelijk (door zijn constructie of afmetingen) ondergeschikt is - maximaal bestaande uit één bouwlaag al dan niet met kap en die vanuit het hoofdgebouw rechtstreeks toegankelijk is;

5. 5. aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

6. 6. afhankelijke woonruimte:

een deel van de woning waarin een gedeelte van de huishouding uit oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

7. 7. agrarisch bedrijf

activiteiten die zijn gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren;

8. 8. archeologische waarde:

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en studie van de in de bodem voorkomende overblijfselen uit oude tijden;

9. 9. Bebouwd oppervlak

het totaal van de oppervlakken van bouwwerken voor zover deze een grotere bouwhoogte hebben dan 1,2 m;

10. 10. bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

11. 11. bedrijfswoning

een woning, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de aard van de bedrijfsvoering noodzakelijk is;

12. 12. bestaand:

bij bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van de ter inzage legging van het ontwerp van dit plan bestonden of in uitvoering waren, danwel gebouwd zijn of gebouwd kunnen worden krachtens een verleende bouwvergunning of omgevingsvergunning voor het bouwen;

bij gebruik: gebruik dat op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan bestond;

13. 13. bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

14. 14. bevoegd gezag:

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

15. 15. bijgebouw:

een vrijstaand of aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw, dat door zijn situering en/of afmetingen ondergeschikt is aan dat op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en die vanuit het hoofdgebouw niet rechtstreeks toegankelijk is;

16. 16. bos:

elk terrein waarop bosbouw wordt uitgeoefend, zijnde het geheel van bedrijfsmatig handelen en activiteiten gericht op de duurzame instandhouding en ontwikkeling van bestaande en nieuwe bossen ten behoeve van (één of meerdere van de functies) natuur, houtproductie, landschap, milieu (waaronder begrepen waterhuishouding) en recreatie;

17. 17. bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

18. 18. bouwlaag:

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd; zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van kelder (ruimte onder peil) en zolder (ruimten onder de kap);

19. 19. bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

20. 20. bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

21. 21. bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

22. 22. Cultuurhistorische waarde:

de aan een bouwwerk, een werk of een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk, dat werk of dat gebied;

23. 23. detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

24. 24. dienstverlening:

dienstverlening door een bedrijf met uitsluitend of in hoofdzaak een verzorgende taak met een publieksgerichte functie zoals wasserette, kapsalon, schoonheidssalon, opticien, autorijschool, videotheek, uitzendbureau, reisbureau, bank, postkantoor, telefoon-/internetdienst, makelaarskantoor, foto-atelier (inclusief ontwikkelen), kopieerservicebedrijf, schoenreparatiebedrijf, alsmede naar aard en uitstraling overeenkomstige bedrijven;

25. 25. diepploegen:

het omzetten van de grond, gemeten vanaf peil met een diepte van minimaal 0,80 m, ten behoeve van het agrarisch gebruik;

26. 26. gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

27. 27. geluidzoneringsplichtige inrichting:

een inrichting waarbij in een bestemmingsplan, op basis van de Wet geluidhinder en krachtens deze wet vastgestelde regels, rondom het terrein van vestiging een geluidzone moet worden vastgesteld;

28. 28. hoofdgebouw:

een gebouw, dat op een bouwperceel, door zijn bestemming, constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

29. 29. kampeermiddel:

een tent, tentwagen, vouwwagen, kampeerauto, toercaravan of enig ander onderkomen ten behoeve van recreatief nachtverblijf, voor zover geen bouwwerk zijnde waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is vereist;

30. 30. kantoor:

een verblijfsruimte die door haar aard, indeling en inrichting kennelijk is bedoeld voor het verrichten van werkzaamheden van hoofdzakelijk administratieve aard zonder baliefunctie;

31. 31. Kantoor- en praktijkruimte

een ruimte waarvan de aard en indeling zijn afgestemd op de uitoefening van administratieve, (para)medische, sociaal-wetenschappelijke, juridische, therapeutische, kunstzinnige, ontwerptechnische en andere hiermede vergelijkbare beroepen, door de bewoner(s) van de besbetreffende woning;

32. 32. kap:

een geheel of gedeeltelijke niet horizontale dakconstructie gevormd door ten minste twee schuin hellende dakschilden met een helling van elk ten minste 15° en ten hoogste 75°;

33. 33. kelder:

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 1 m boven de gemiddelde, bestaande hoogte van het aan het gebouw grenzende terrein;

34. 34. kleinschalig kamperen:

een vorm van kamperen waarbij voor een korte periode en uitsluitend tussen 1 maart en 1 november, maximaal 25 kampeermiddelen mogen worden geplaatst;

35. 35. landschappelijke beplanting:

opgaande, uit houtgewas bestaande beplanting, in hoofdzaak bestaande uit streekeigen soorten, ter verfraaiing van het landschap en/of ter inpassing van hierin voorkomende bouwwerken en werken;

36. 36. mantelzorg:

het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

37. 37. natuurwaarde:

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door de hydrologie en door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk, als in onderlinge samenhang;

38. 38. ondergronds:

onder peil;

39. 39. peil:

1. a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang van het perceel aan een weg grenst, mits het gebouw op een afstand van niet meer dan 12 m van die weg is gelegen: 35 cm boven de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang van het perceel;
2. b. in andere gevallen bij gebouwen: de gemiddelde bestaande hoogte van het aan het gebouw grenzende terrein;
3. c. voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde bestaande hoogte van het aan het bouwwerk grenzende terrein;

40. 40. Perceel

een aaneengesloten stuk grond met een bepaald doel of eigendom;

41. 41. publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis:

een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak publieksgericht zijn en waarvan de omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan;

42. 42. seksinrichting:

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang als zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

43. 43. uitbouw:

een aan een hoofdgebouw gebouwde uitbreiding van een reeds bestaande ruimte van het hoofdgebouw, die daaraan ruimtelijk (door zijn constructie of afmetingen) ondergeschikt is - maximaal bestaande uit één bouwlaag al dan niet met kap;

44. 44. voorgevel:

de naar architectuur, indeling en/of uitstraling meest gezichtsbepalende gevel(s) van een hoofdgebouw, (doorgaans) gekeerd naar de weg of het openbaar gebied;

45. 45. woning/ wooneenheid:

een complex van intern met elkaar in verbinding staande ruimten, in een (gedeelte van een) gebouw, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand van een gebouw tot de perceelsgrens wordt bepaald door het buitenwerks meten van de kortste afstand van een gevel van het gebouw tot de perceelsgrens;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeiboord of daarbij gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor "Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bewoning;
2. b. bijbehorende voorzieningen;
3. c. landschappelijke beplanting;
4. d. voorzieningen ten behoeve van waterberging.

De voor “Waarde - Archeologie 4” aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor behoud en bescherming van waardevolle archeologische informatie in de bodem.

Op de binnen deze bestemming bedoelde gronden mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht ten dienste van de in de bestemmingsomschrijving omschreven doeleinden, alsmede ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemmingen, mits:

1. a. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders; of:
2. b. gebouwen maximaal 2,5 m uit de bestaande fundering worden opgericht; of
3. c. het nieuw te bebouwen oppervlak niet groter is dan 500 m²;

met dien verstande dat het bepaalde in a, b en c niet geldt voor zover het bouwen in de bodem betreft tot een diepte van 30 cm onder het bestaande maaiveld.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn.

De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen teneinde de bestemming “Waarde - Archeologie 4” geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan, waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Tot een gebruik strijdig met de regels van dit bestemmingsplan wordt in ieder geval begrepen het gebruiken of laten gebruiken van de gronden en/of de opstallen ten behoeve van:

1. a. zelfstandige bewoning en afhankelijke woonruimte, voor zover het betreft vrijstaande bijgebouwen;
2. b. het gebruik van ruimten binnen een woning en/of bijgebouwen voor de uitoefening van een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis;
3. c. gebruik als seksinrichting en escortbedrijf;
4. d. het gebruik van gronden en opstallen voor de plaatsing van kampeermiddelen, waaronder mede wordt verstaan het recreatief nachtverblijf in de vorm van kleinschalig kamperen, tenzij toepassing is gegeven aan de algemene afwijkingsregels van dit plan ten aanzien van kleinschalig kamperen;
5. e. het gebruik ten behoeve van een geluidzoneringsplichtige inrichting.

Tot het verlenen van een omgevingsvergunning volgens het bepaalde in dit artikel wordt eerst overgegaan, indien hierdoor de functies en waarden die in het plan aan de desbetreffende en aan de omliggende gronden zijn toegekend, of de mogelijkheden tot het herstel of de ontwikkeling van deze waarden, niet blijvend onevenredig worden geschaad.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor een gebruik ten behoeve van aan huis verbonden nevenactiviteiten en kantoor- en praktijkruimten, indien en voor zover:

1. a. de desbetreffende woning bewoond blijft;
2. b. het vloeroppervlak van de gebouwen ten behoeve van het gebruik voor aan huis verbonden nevenactiviteiten en kantoor- en praktijkruimten niet meer bedraagt dan 50 m2;
3. c. het onbebouwde gedeelte van het perceel niet wordt gebruikt voor de beoogde activiteit, met uitzondering van parkeervoorzieningen;
4. d. de nevenactiviteit geen detailhandel betreft;
5. e. de beoogde activiteit geen ontwikkeling tot gevolg heeft waarop de bestaande nutsvoorzieningen, wegen en parkeervoorzieningen niet zijn afgestemd;
6. f. van tevoren in voldoende mate is verzekerd dat het beoogde gebruik geen ontoelaatbare invloed heeft op het woon- en leefmilieu in de omliggende woningen.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de bouw van antennemasten, indien en voor zover:

1. a. de antennemast wordt geplaatst binnen een afstand van 5 m van een bestaande woning;
2. b. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 25 m

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de inrichting en het gebruik van een woning en/of een bijbehorend bijgebouw ten behoeve van bed & breakfast, indien en voor zover:

1. a. de woning tevens bewoond blijft;
2. b. van tevoren in voldoende mate is verzekerd dat de uiterlijke verschijningsvorm van de woning en/of het bijgebouw niet wordt veranderd;
3. c. totaal niet meer dan 50 m2 van de woning en/of het bijgebouw wordt ingericht en gebruikt voor bed & breakfast;
4. d. het beoogde gebruik geen ontwikkeling tot gevolg heeft waarop de bestaande parkeervoorzieningen niet zijn afgestemd;
5. e. van tevoren in voldoende mate is verzekerd dat het beoogde gebruik geen ontoelaatbare invloed heeft op het woon- en leefmilieu van de omliggende woningen.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de bouw van kleine uitbouwen aan woningen, indien en voor zover:

1. a. de overschrijding van de lijn door de bestaande gevels van de woning niet meer bedraagt dan 2 m;
2. b. de oppervlakte van de uitbouw niet meer bedraagt dan 6 m².

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de verbouw van een woning tot meer dan de toegestane inhoud, indien en voor zover:

1. a. de bouw noodzakelijk is om te voorzien in de behoefte aan een woonruimte voor inwonende personen;
2. b. de inwoning plaats vindt in het hoofdgebouw en/of de aanbouw op maximaal 30% van de grondoppervlakte en uitsluitend op de begane grond;
3. c. de woning met maximaal 50 m2 extra wordt vergroot tot een absoluut maximum van 750 m3;
4. d. er sprake is van een gemeenschappelijke entree;
5. e. het nieuwe gedeelte voor inwoning technisch/functioneel eenvoudig weer bij de oorspronkelijke woning kan worden betrokken;
6. f. minimaal één directe verbinding tussen beide wooneenheden aanwezig is

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de bouw van kleine bouwwerken voor nutsvoorzieningen, indien en voor zover:

1. a. de oppervlakte niet meer bedraagt dan 25 m2;
2. b. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 4 m.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Tielsestraat 11'.

Het perceel aan de Tielsestraat 11 in Opheusden is volgens het vigerende bestemmingsplan bedoeld voor agrarische doeleinden. De eigenaar van het perceel voert echter geen agrarische activiteiten en heeft tevens de wens om in de toekomst te blijven wonen in de bestaande bedrijfswoning op het desbetreffende perceel. Een woonfunctie zonder agrarische bedrijfsactiviteiten op dit perceel is strijdig met het vigerende bestemmingsplan. Het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Kesteren' van de gemeente Neder-Betuwe kent een wijzigingsbevoegdheid waarin het onder voorwaarden mogelijk is het bestemmingsplan te wijzigen naar een woonbestemming. Om medewerking te verlenen aan de eigenaar van het perceel dient de bestemming 'agrarisch' te worden gewijzigd naar 'wonen'. Het voorliggende plan onderbouwt de keuze voor medewerking en geeft aan waarom dit volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro) mogelijk is.

Het plangebied is gelegen aan de Tielsestraat 11, ten westen van de kern Opheusden. Het plangebied ligt in een oeverwallenlandschap. Onderstaande afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

^{Globale ligging plangebied (bron: openstreetmap.org)}

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan ''Buitengebied Kesteren'', vastgesteld door de gemeenteraad op 24 mei 2012. Bijgevoegd een uitsnede van het plangebied.

^{Uitsnede bestemmingsplan ''Buitengebied Kesteren'' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

Het plangebied heeft de enkelbestemming 'agrarisch' met bouwvlak. Deze gronden zijn onder andere bestemd voor grondgebonden agrarische productie, het weiden van dieren en extensief dagrecreatief medegebruik. Een burgerwoning is niet toegestaan op deze bestemming. Op basis van een wijzigingsbevoegdheid (artikel 39.5 van het geldende bestemmingplan) kan het gebied worden gewijzigd naar een woonbestemming.

De relevante voorwaarden voor het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheid zijn:

1. a. Er moet ter plaatse sprake zijn van een bestaande woning(en);
2. b. de woning een woonbestemming krijgt, met een maximale inhoudsmaat van 750m³ en maximaal 75 m² aan bijgebouwen;
3. c. de huidige bestemming inclusief bouwvlak wordt verwijderd;
4. d. het gebied een woonbestemming krijgt;
5. e. de overige grond die geen woonbestemming krijgt, bestemd wordt als 'agrarisch'.

Concluderend kan worden gesteld dat voorliggende plan voldoet aan alle genoemde voorwaarden die in de wijzigingsbevoegdheid zijn opgenomen.

Daarnaast heeft het gebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'. Deze gronden zijn mede bestemd voor behoud en bescherming van waardevolle archeologische informatie in de bodem. In paragraaf 4.wordt hier nader op ingegaan.

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de bestaande situatie beschreven, gevolgd in hoofdstuk 3 door een beschrijving van het initiatief. In hoofdstuk 4 is een beschrijving van het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid en de relevante wetgeving opgenomen. Hoofdstuk 5 geeft een inhoudelijk verantwoording op de haalbaarheid van het plan en geeft een uiteenzetting van de toetsing van het initiatief aan geldend beleid en (milieu)wetgeving. De economische haalbaarheid van het plan wordt verantwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 8 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de overlegmomenten zijn opgenomen.

De Tielsestraat is van oudsher een verbindingsweg tussen Opheusden en Kesteren. Langs de straat is lintbebouwing aanwezig. Ten oosten van de locatie richting de dijk is deze lintbebouwing kleinschalig en bijna dorps van karakter. Er is een duidelijke menging van woningen, agrarische bedrijven en andere vormen van bedrijvigheid. Naar het westen in de richting van het agrarische gebied worden de kavels ruimer en de bouwvolumes groter. De menging van de functies wonen, agrarische- en niet-agrarische bedrijven is nog steeds aanwezig.

Het plangebied is vrijwel geheel omsloten door boomteelt. Ten noorden van het plangebied staat een woning. Ten oosten van het plangebied staat een kas. Het plangebied ligt aan de Tielsestraat 11. De bebouwing op het perceel bestaat uit een bedrijfswoning, een bijgebouw en meerdere bomen die het perceel landschappelijk inpast. Het plangebied is ontsloten via een zijweg van de Tielsestraat.

Bijgevoegde afbeelding toont de huidige situatie.

^{Luchtfoto van het plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

Opheusden is van oorsprong een rivierdorp. De Nederrijn heeft dan ook een belangrijke rol gespeeld in de ontwikkeling van Opheusden, maar zorgde tevens voor overstromingsrisico. De bebouwing was eind 19e eeuw - begin 20e eeuw in belangrijke mate geconcentreerd langs de Rijnbandijk, maar ook langs het lint van de Dorpsstraat, Burgemeester Lodderstraat en Dalwagenseweg tot aan de Linge. Het hart van het dorp lag ter hoogte van het huidige gemeentehuis.

Tot aan de Tweede Wereldoorlog (WO II) heeft Opheusden hoofdzakelijk een agrarische achtergrond gehad. Het dorp is bekend om zijn vele (laan)boomkwekerijen. Tijdens WO II werd Opheusden voor een groot deel verwoest en ging veel van het dorp verloren. Tijdens de wederopbouw ontstonden, in aansluiting op de oudere kern, de eerste uitbreidingen tussen de Rijnbandijk en de Burgemeester Lodderstraat. Bij hierop volgende uitbreidingen werd steeds verder naar het zuiden gebouwd. De landerijen ten westen en oosten bleven agrarisch van karakter. Het onderhavige plangebied bevindt zich in het agrarische gebied aan de oostkant van de dorpskern.

Omstreeks 1900 is de meeste bebouwing langs de Tielsestraat ontstaan. De Tielsestraat 11 is ongeveer tien jaar later aan een zijweg van de Tielsestraat ontstaan die lange tijd nog doorliep richting de achtergelegen gronden en straten. Met het verdwijnen van de doorgaande weg in de jaren 70 heeft de locatie de uitstraling gekregen van een 2e lijns bebouwing. De ruimtelijke structuur van het plangebied en omgeving blijven met dit plan gehandhaafd, het versterken van een 2e lijns bebouwingsbeeld is niet van toepassing. Het aantal m² bijgebouwen op het perceel past binnen het gemeentelijk beleid voor woningen. Voor de bestemmingswijziging is sloop van de bijgebouwen daarom niet noodzakelijk. Het betreft dus enkel een functiewijziging.

Het plangebied bevindt zich in een omgeving met gemengde functies. In de omgeving vindt bomenteelt plaats, maar er zijn ook burgerwoningen aanwezig. In de directe omgeving van het plangebied is naast bomenteelt, een glastuinbouwcomplex en woningen gevestigd. Onderhavig plan betreft het wijzigingen van een agrarische- naar woonbestemming. De te realiseren woning past in het beeld van de omgeving met de reeds aanwezige woonbestemmingen.

Het plangebied heeft de enkelbestemming 'agrarisch' met bouwvlak. Deze gronden zijn onder andere bestemd voor grondgebonden agrarische productie, het weiden van dieren en extensief dagrecreatief medegebruik. Een burgerwoning is niet toegestaan op deze bestemming. Op basis van een wijzigingsbevoegdheid (artikel 39.5 van het geldende bestemmingplan) kan het gebied worden gewijzigd naar een woonbestemming.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Gebiedsgericht

De SVIR benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Voorts betreft het enkele specifieke gebieden zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en Schiphol.

In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee de SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

In de SVIR worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en biedt lagere overheden, burgers en bedrijven, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Per 01 juli 2017 is de ladder voor duurzame verstedelijking herzien. Bij de herziening zijn onder meer de drie afzonderlijke 'treden' van de ladder losgelaten en is het begrip 'acute regionale behoefte' gewijzigd in 'behoefte'. Nieuw is dat de laddertoets bij flexibele plannen kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van een wijzigings- of uitwerkingsplan.

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt in het besluit-subvlak Romeinse Limes. De Limes was de noordelijke grens van het oude Romeinse rijk. In het gebied zijn voormalige forten, nederzettingen, militaire infrastructuur en scheepswrakken aanwezig. Met het plan worden geen graaf, sloop- of bouwwerkzaamheden uitgevoerd en dus zullen de eventuele overblijfselen van de Limes onaangetast blijven.

Ladder duurzame verstedelijking

Aangezien er met het initiatief de bestemming agrarisch bedrijf wordt gewijzigd naar wonen, is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet nodig.

Algemeen

Het provinciaal beleid is vastgelegd in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening van Gelderland. Deze zijn in 2014 vastgesteld en sindsdien een aantal keren geactualiseerd naar aanleiding van nieuwe wetgeving of nieuwe initiatieven. De Omgevingsverordening is een uitwerking van de Omgevingsvisie en stelt regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen.

Omgevingsvisie Gelderland

De omgevingsvisie heeft een tweetal doelen geformuleerd, te weten:

1. 1. Duurzame economische structuurversterking;

Een gezonde economie met een aantrekkelijk vestigingsklimaat vraagt om sterke steden en vitale dorpen met voldoende werkgelegenheid. Deze versterking van de economie gebeurt in een andere context dan een aantal jaar geleden. De komende jaren zullen minder in het teken staan van denken in termen van 'groei' en meer in termen van 'beheer en ontwikkeling van het bestaande'. Ter versterking van de kansen voor bedrijvigheid zet de provincie gericht stappen om ruimte te bieden aan initiatiefnemers en om hen te faciliteren. Dat betekent vooral:

• kansen bieden aan bestaande bedrijven,
• creëren van een aantrekkelijk vestigingsklimaat in de stedelijke regio's,
• creëren van een goede bereikbaarheid van de stedelijke gebieden en de economische kerngebieden met fiets, openbaar vervoer en auto maar ook digitaal,
• versterken van ruimtelijke randvoorwaarden voor de sterke (top)sectoren,
• een gezonde vrijetijdseconomie,
• een adequaat beheer van de bestaande bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel in Gelderland, zowel kwalitatief als kwantitatief en een daarop aangepaste aanpak van eventuele nieuwe plannen.

2. 2. Borgen van de kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving.

De realisatie van deze tweede centrale doelstelling betekent vooral:

• ontwikkelen met kwaliteit, recht doen aan de ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de plek,
• zorg dragen voor een compact en hoogwaardig stelsel van onderling verbonden natuurgebieden en behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap,
• een robuust en toekomstbestendig water- en bodemsysteem voor alle gebruiksfuncties; bij droogte, hitte en waterovervloed, een gezonde en veilige leefomgeving.

Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik

De provincie en partners gaan nieuwe ontwikkelingen bezien in samenhang met de bestaande voorraad. Als leidend principe wordt de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik gehanteerd. De juridische basis hiervoor is de ladder voor duurzame verstedelijking die het Rijk heeft vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Omgevingsverordening Gelderland

De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

Planspecifiek

Het plangebied ligt in de regio Rivierenland. Het gebied kenmerkt zich door groen open gebied, omzoomd door rivieren, ruimte voor dynamiek en ontwikkeling, agribusiness en logistiek. Met de ontwikkelingen in het gebied wordt de balans gezocht tussen koesteren, vernieuwen en benutten. Eén van de uitgangspunten van het beleid van deze regio is het stimuleren van functieverandering van agrarische bebouwing.

Het plangebied ligt ook in landbouwverwevingsgebied. In deze gebieden zijn meerdere functies met elkaar verweven. Voor ondernemers is er in deze gebieden ruimte om het bedrijf te ontwikkelen voor zover andere functies in de omgeving daarvoor ruimte bieden. Uit paragraaf 5.1 blijkt dat het plan passend is binnen het gebied.

Tot slot ligt het plangebied langs de Limes, de voormalige grens van het oude Romeinse rijk. Zoals in paragraaf 4.1 is beschreven, vormt de Limes geen belemmering of aandachtspunt voor het initiatief.

De Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik is niet aan de orde, omdat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Zie voor verdere toelichting het rijksbeleid onder paragraaf 4.1.

De Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Gelderland staan daarmee uitvoering van dit initiatief niet in de weg.

Structuurvisie Neder-Betuwe 2015

De Structuurvisie Neder-Betuwe 2015 is vastgesteld door de gemeenteraad op 04 juni 2015. De Structuurvisie is voor de gemeente een belangrijk kader voor de afweging van concrete ruimtelijke beslissingen en bij de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven.

Volgens de Structuurvisie ligt het gebied tussen Opheusden en Kesteren op de 'teeltrijke oeverwallen'. Het beleid is hier gericht op het bewaken van het landelijke karakter. De laanboomteelt kan zich hier verder ontwikkelen. Daarbij is het van belang om het gebied tussen Opheusden en Kesteren te laten fungeren als een buffer. Vanuit twee richtingen nemen stadsrandfuncties toe waardoor het landelijke karakter langzaam kan worden verdrongen. Ondanks de aanwezige lintbebouwing aan de Tielsestraat is het daarom wenselijk om het landelijke (en niet-stedelijke) karakter van dit hele gebied te benadrukken. Dit pleit ervoor om terughoudend te zijn met de toevoeging van stedelijke bebouwing/invloeden in dit gebied zoals de vergroting van sportvelden, volkstuinen e.d.

_{Uitsnede uit de Structuurvisiekaart Neder-Betuwe 2015, plangebied rood omlijnd (bron: gemeente Neder-Betuwe)}

Planspecifiek

De bestemmingswijziging is een gepaste ontwikkeling, omdat hiermee het landelijke karakter van het gebied behouden blijft. Doordat de huidige bebouwing behouden blijft en het perceel reeds landschappelijk is ingepast, kan niet worden gesproken van een toenemende verstedelijking. Onderhavig plan sluit aan bij de Structuurvisie Neder-Betuwe 2015.

Landschapsontwikkelingsplan Neder-Betuwe

In het Landschapsontwikkelingsplan (LOP, 2009) Neder-Betuwe wordt inzichtelijk gemaakt hoe de gemeente de ontwikkeling van het landschap voor de komende 10 jaar wil begeleiden. Rekening houdend met de ontwikkeling van de verschillende functies in het landelijke gebied wordt beschreven hoe de landschappelijke waarden behouden en versterkt kunnen worden. Op hoofdlijnen kent de landschappelijke visie de volgende elementen, geordend naar ontwikkelingsgerichtheid:

• De Linge als nieuwe landschappelijke structuurdrager
• De kernen en het landelijk gebied verknopen
• Nieuwe kwaliteiten toevoegen aan het dynamisch middengebied
• Heldere keuzes in de kommen
• Waaien (wielen) als dragers van de geschiedenis
• Kleinschalige diversiteit oeverwallen behouden
• Eigenheid van de uiterwaarden bewaren

^{Uitsnede uit het Landschapsontwikkelingsplan, plangebied rood omlijnd (bron: gemeente Neder-Betuwe)}

Planspecifiek

Het plangebied ligt op de boomteeltrijke oeverwallen. Hier wordt een beeld nagestreefd van een informeel landschap met grillige bebouwings- en verkavelingspatronen. Dit informele beeld wordt bevorderd door de aanwezigheid van relatief veel beplanting langs de wegen en op de erven en overhoekjes. Ook de grote afwisseling in grondgebruik draagt bij aan de kleinschaligheid. Tegelijk wordt ernaar gestreefd om het unieke zicht over het karakteristieke rivierengebied open te houden, door het vrij te houden van hoog opgaande elementen.

Het LOP stelt dat de oeverwallen bij uitstek de plek zijn waar culturele vernieuwing mogelijk is, voortbouwend op de rijke geschiedenis van bewoning in dit gebied. Het toevoegen van nieuwe waarden kan op de oeverwallen gebeuren met behoud van het kleinschalige, groene en afwisselende karakter. De bomen langs de perceelsgrens van het plangebied zorgen ervoor dat het perceel landschappelijk is ingepast.

Woonvisie 2016 - 2021

In de Woonvisie (vastgesteld door de gemeenteraad op 1 februari 2016) is het beleid met betrekking tot de woningmarkt, kansen, aanbod en behoefte opgenomen. De visie geeft een kwalitatieve inkleuring aan de woningbouwontwikkeling van zowel nieuwbouw als bestaande bouw in de gemeente en alle facetten die hiermee samenhangen. Doel is om het woonklimaat de komende jaren verder te versterken en te verbeteren, zodat Neder-Betuwe een sterke gemeente met vitale kernen blijft.

Planspecifiek

Met de bestemmingswijziging van het plangebied worden geen woningen toegevoegd of verwijderd. Er worden geen extra woningen toegevoegd waardoor het voorliggende plan binnen de woonvisie van de gemeente past.

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming is met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

Planspecifiek

De bestemming van het plangebied wordt van agrarisch gewijzigd naar een woonbestemming. Hiervoor heeft een bodemonderzoek plaatsgevonden. Uit het onderzoek is gebleken dat de zwak kolengruishoudende bovengrond licht verontreinigd is met lood, zink en PAK. De lichte verontreinigingen houden mogelijk verband met het kolengruis. De ondergrond is licht verontreinigd met nikkel. Mogelijk wordt de lichte nikkelverontreiniging in de ondergrond veroorzaakt door een natuurlijke bron. In de pleistocene rivierafzettingen komt plaatselijk van nature pyriet voor. Bij oxidatie van pyriet (bijvoorbeeld ten gevolge van verzuring) kan nikkel als een van de sporenelementen vrijkomen. Dit natuurlijke proces is waarschijnlijk de oorzaak voor de aangetroffen lichte nikkelverontreiniging. Echter, gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem géén belemmeringen voor de voorgenomen bestemmingsplanwijziging. Het bodemonderzoek is weergegeven in bijlage 2.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor bodem is hiermee aangetoond.

De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot 'luchtkwaliteit' is het van belang te bepalen wat de bijdrage van het plan is aan die luchtkwaliteit.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. De Wet kent onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt.

Planspecifiek

Aangezien het initiatief slechts het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning betreft, draagt dit project 'niet in betekende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een nadere toetsing ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor lucht is hiermee aangetoond.

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:

• woningen;
• geluidgevoelige gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, psychiatrische instellingen en kinderdagverblijven;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Binnen deze zones bepaalt het bevoegd gezag de te hanteren grenswaarden. Er geldt een voorkeursgrenswaarde en een bovengrens (hoger mag niet). De Wgh gaat verder onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen, geluidbelastingkaarten en actieplannen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Planspecifiek

Het plangebied ligt aan een zijweg van de Tielsestraat. Over deze weg is een maximale snelheid van 50 km per uur toegestaan. Aangezien de zijweg een smal grindpad betreft, kunnen motorvoertuigen hier een maximale snelheid van 20 km per uur bereiken. Daarnaast wordt het doodlopende grindpad enkel voor bestemmingsverkeer gebruikt, waardoor de verkeersintensiteit minimaal is. De afstand tussen de woning op het plangebied en de Tielsestraat is 135 m. Doordat het plangebied van deze weg is afgeschermd door tussenliggende bebouwing (woningen) wordt er geen belemmering verwacht wat betreft het aspect geluid.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geluid.

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor milieuvergunningen als het gaat om geurhinder van veehouderijen met landbouwhuisdieren. De Wgv maakt onderscheid in dieren met en dieren zonder een vastgestelde geuremissiefactor. Voor de eerste soort wordt de geurbelasting bij geurgevoelige objecten berekend, voor de tweede gelden minimumafstanden tot dergelijke objecten (ook wel bekend onder de term 'vaste afstandsdieren'). De Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) bepaald in bijlage 1 voor welke dieren geuremissies zijn vastgelegd. Als het (beoogde) veehouderijbedrijf niet in deze regeling wordt genoemd betreft het vaste afstandsdieren.

De Wet geurhinder en veehouderij kent een omgekeerde werking. Dat wil zeggen dat ook bij plannen die woningbouwlocaties mogelijk maken wordt getoetst aan de normen van de Wet geurhinder en veehouderij. Bij ruimtelijke ordeningsplannen moet worden beoordeeld of sprake is van een goed woon- en verblijfklimaat.

Planspecifiek

In de omgeving (>500m) van het plangebied zijn geen veehouderijen aanwezig. Vanwege deze grote afstand is voor het plan geen geurhinder van veehouderijen te verwachten.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geur.

Milieuzonering is het aanbrengen van een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Doel is om bij het opstellen van een ruimtelijk plan een goed en veilig leefklimaat te waarborgen, maar tegelijkertijd ook aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun activiteiten.

De mate waarin bedrijven invloed hebben op hun omgeving is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de afstand tot een gevoelige bestemming. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Milieuzonering heeft betrekking op aspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof. De mate van belasting, en daarmee de gewenste aan te houden afstand, kan per aspect en per bedrijfstype en verschillen. In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken, mits wordt onderbouwd waarom de feitelijke milieuhinder als minder belastend wordt gezien.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'.

Planspecifiek

Het plan ligt enigszins kort bij een kassenbedrijf, cat. 2 inrichting vlg. de 'richtlijn'. In de onderhavige situatie op deze locatie bevinden zich ook meerdere woningen op relatief korte afstand. Er liggen in deze omgeving nog enkele (agrarische) bedrijven, omringd door woningen waardoor het totaalbeeld een gemengd gebied weergeeft. Door de wijziging van Tielsestraat 11 naar functie 'wonen' op deze afstand, zal het aangrenzend bedrijf niet beperkt worden in zijn activiteiten.

Ten westen en zuiden van het plangebied staan bomen met een spuitzonering. Op bijgevoegde afbeelding zijn deze bomen aangeduid als gebied A en B.

Uit die afbeelding blijkt dat de ruimtelijke scheiding tussen de agrarische percelen binnen gebied B en het plangebied voldoende is;de toepassing van gewasbeschermingsmiddelen binnen dit gebied leidt niet tot een overschrijding van de 100%-norm voor dermale driftblootstelling ter plaatse van het plangebied.

De ruimtelijke scheiding tussen de relevant teeltpercelen binnen gebied A en het plangebied bedraagt ongeveer 18 meter. Op basis van bijgevoegde afbeelding luidt de conclusie dat een klein gedeelte van het plangebied is gelegen binnen het overschrijdingsgebied van de 100%-norm voor dermale driftblootstelling. De gepresenteerde afstand is echter gebaseerd op de drift als gevolg van de op- en zijwaartse spuitmethode (axiaal, niet driftreducerend) zoals toegepast in de hoge boomteelt. Feitelijk vindt binnen de relevante teeltpercelen van gebied A uitsluitend lage boomteelt plaats. Gelet op de teelthoogte en de daarbij behorende spuitechniek (neerwaarts gericht) treedt bij de teelt van lage bomen aanzienlijk minder drift op dan bij de teelt van hoge bomen. Hiermee wordt de kans dat in de feitelijk aanwezige situatie de 100%-norm voor dermale driftblootstelling ter plaatse van het plangebied wordt overschreden verwaarloosbaar geacht. Geconcludeerd wordt dat het feitelijk gebruik van de teeltpercelen binnen gebied A geen onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat binnen het plangebied veroorzaakt. Het volledige spuitzone onderzoek in bijgevoegd in bijlage 1.

^{Te respecteren afstanden gebieden A (relevant deel) en B ivm driftblootstelling (uitgaande van hoge boomteelt) (bron: Windmill)}

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect milieuzonering.

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving die ontstaan door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierbij gaat het om risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen.

De verplichting om in een ruimtelijk plan in te gaan op deze risico's komt voort uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen' (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden genoemd die moeten worden aangehouden rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting.

De wetgeving richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn kleinere kantoren en winkels, horeca, parkeerterreinen en bedrijfsgebouwen waarin geen grote aantallen personen aanwezig zijn.

Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) van 10^-6 per jaar en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandscontouren tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het wordt uitgedrukt in een contour van 10^-6 per jaar (de kans dat per jaar 1 persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof mag niet groter zijn dan 1 op een miljoen). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij de berekening van het groepsrisico spelen mee de aard en hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen en het aantal potentiële slachtoffers.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen de PR en/of de invloedsgebieden van het GR. Binnen de 10^-6-contour is het realiseren van kwetsbare objecten niet toegestaan.

Planspecifiek

Via de website risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en / of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Bijgevoegd een screenshot van die website.

^{Uitsnede risicokaart van de omgeving van het plangebied (bron: risicokaart.nl)}

Hieruit is op te maken dat in de nabije omgeving (<1300 m) van het plan geen risicovolle aspecten in het kader van externe veiligheid aanwezig zijn.

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de Betuweroute voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor. Omdat het aantal gevoelige functies en mensen niet toeneemt is er geen negatief effect op de externe veiligheid te verwachten.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor externe veiligheid is hiermee aangetoond.

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21eeeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Planspecifiek

Het plan betreft een wijziging van de bestemming 'agrarisch' naar 'wonen', zonder uitbreiding van gebouwen of een toename van verharding. Aan de zuidzijde buiten het plangebied bevindt zich een A-watergang. De functieverandering heeft geen effecten op de waterhuishouding binnen en rondom het plangebied. Er is geen sprake van een waterschapsbelang, om die reden is geen vooroverleg met het waterschap gevoerd.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor water is hiermee aangetoond.

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Per 01-01-2017 zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora en faunawet en de Boswet opgegaan in de nieuwe Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Gebiedsbescherming

Om de gevolgen van gebiedsbescherming te beoordelen is de website synbiosys.alterra.nl/natura2000 geraadpleegd. Bijgevoegd een screenshot van die website waarbij alle raadpleegbare gebieden zijn 'aangevinkt'.

^{Uitsnede met gebiedsbeschermende gebieden, plangebied blauw omcirkel (bron: www.synbiosys.alterra.nl/natura2000)}

Op 215 m afstand van het plangebied is Natura 2000 gebied (Rijntakken) aanwezig. Met het plan wordt enkel de bestemming van het perceel gewijzigd. De bestaande bebouwing op het perceel blijft behouden en het gebruik verandert niet. Door de beperkte omvang van de ontwikkeling en de afstand tot het te beschermen gebied, wordt het optreden van significante negatieve effecten uitgesloten.

Soortenbescherming

Met het initiatief vinden geen bouw- of sloopwerkzaamheden plaats. Er worden ook geen poelen gedempt en er wordt geen opgaande beplanting verwijderd. Door het initiatief komen geen beschermde dier- of plantensoorten in gevaar.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor ecologie is hiermee aangetoond.

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur.

Het perceel wordt via een doodlopende toegangsweg ontsloten via de Tielsestraat, een weg die hoofdzakelijk voor bestemmingsverkeer wordt gebruikt. Doordat de bedrijfsactiviteiten worden beëindigd zal de verkeersintensiteit afnemen. De verkeerssituatie wijzigt niet. Op eigen terrein is voldoende ruimte om het parkeren voor bewoners en bezoekers op te lossen. Met het plan worden 3 parkeerplaatsen bij de woning gerealiseerd. Dit wordt in het bestemmingsplan voorwaardelijk verplicht.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor verkeer is hiermee aangetoond.

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Bijgevoegde uitsnede van de archeologische beleidskaart van de gemeente Neder-Betuwe geeft de cultuurhistorische- en archeologische verwachtingswaarde rondom het plangebied weer.

^{Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Neder-Betuwe (bron: gemeente Neder-Betuwe)}

Cultuurhistorie

Op 175 m afstand ten noorden van het plangebied staan 2 gebouwen met cultuurhistorische waarde. Met het plan vinden geen ontwikkelingen of werkzaamheden plaats die een bedreiging vormen voor deze cultuurhistorische waarde.

Archeologie

Op basis van de archeologische beleidskaart van de gemeente Neder-Betuwe is geconcludeerd dat het plangebied een hoge archeologische verwachtingswaarde (oranje) heeft. Omdat met het plan geen bodemingrepen plaatsvinden, is aantasting van eventueel aanwezige archeologische waarden uitgesloten. Wel blijft ter bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden de dubbelbestemming Archeologische waarde - 4 behouden.

In de tijd van de Tweede Wereldoorlog is het gebied in de gemeente Neder-Betuwe diverse malen getroffen door bombardementen. De gevechten hebben geleid tot munitieresten in de grond. Bij ontwikkelingen die gepaard gaan met bodemingrepen moet worden nagegaan of er explosieven aanwezig zijn.

Planspecifiek

Voor de hele gemeente is een bureau onderzoek gedaan naar of er explosief materiaal in de grond te verwachten is. Het onderzoek kan niet uitwijzen of het plangebied een onverdachte of verdachte locatie betreft. Een oppervlaktedetectie onderzoek zal moeten uitwijzen of er daadwerkelijk explosief materiaal aanwezig is. Dit onderzoek wordt uitgevoerd bij het bouwrijp maken van de gronden. Tegelijkertijd kan, indien er materiaal wordt gedetecteerd, dit op een veilige manier worden opgeruimd. In het kader van voorliggend bestemmingsplan is het voldoende aannemelijk dat dit aspect de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat. Bij indiening van de omgevingsvergunning, dus voorafgaand aan het verrichte van bodemingrepen, zal een detectie-onderzoek worden overlegd. Het bestemmingsplan is daarmee uitvoerbaar op het gebied van explosieven.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan mits sprake is van bouwplan. Volgend uit artikel 6.2.1 van het Bro is hiervan geen sprake.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Tevens is een planschadeovereenkomst getekend, die ervoor zorgt dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer is.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Het wijzigingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het wijzigingsplan.

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

Voorliggend wijzigingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• 'Wonen'. Binnen het bestemmingsvlak is een bouwvlak opgenomen ten behoeve van de woning en bijhorende bouwwerken. Aan de bebouwing zijn maximale inhoudsmaten, en een maximale goot- en bouwhoogte gekoppeld. Voor het realiseren en in stand houden van parkeermogelijkheden op eigen terrein is een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Dit plan kent verder als noemenswaardige bijzonderheid een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'. Binnen de archeologische zone is een omgevingsvergunning nodig voor bodemingrepen groter dan 500 m² en dieper dan 30 cm.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door het college wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling wordt afgezien van het voeren van vooroverleg, dit heeft daarnaast al plaatsgevonden bij het opstellen van het moederplan.

Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling wordt afgezien van houden van inspraak. De initiatiefnemer heeft de naaste buren van de voorgenomen wijziging op de hoogte gesteld.

Het ontwerp wijzigingsplan heeft ter inzage gelegen van woensdag 29 november 2017 tot en met woensdag 10 januari 2018. Binnen de termijn van terinzagelegging zijn tegen het ontwerp wijzigingsplan geen zienswijzen ingediend.