In deze regels wordt verstaan onder:

Plan:

het wijzigingsplan Tielsestraat 110 in Opheusden met identificatienummer NL.IMRO.1740.wpOPtielsestr110-vst1 van de gemeente Neder-Betuwe;

Wijzigingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1740.bpKEbuitengebied-onh1 met de bijbehorende regels en bijlagen;

Aan huis verbonden nevenactiviteiten:

consumentenverzorgende, dienstverlenende en ambachtelijke activiteiten, die in de tot een woning behorende gebouwen worden uitgeoefend, vrijwel uit sluitend door de bewoner(s) van de desbetreffende woning;

Aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

Aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

Afhankelijke woonruimte:

een deel van de woning waarin een gedeelte van de huishouding uit oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

Bebouwd oppervlak:

het totaal van de oppervlakken van bouwwerken voor zover deze een grotere bouwhoogte hebben dan 1,2 m;

Bebouwing:

een of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

Bedrijfsbouwwerk c.q. bedrijfsgebouw:

een bouwwerk c.q. een gebouw dat dient voor de uitoefening van n of meer bedrijfsactiviteiten;

Bedrijfsmatige exploitatie:

het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een zodanig beheer en/of exploitatie, dat er toe leidt dat daadwerkelijk recreatieve (nacht)verblijfsmogelijkheden worden geboden;

Bedrijfswoning

een woning, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de aard van de bedrijfsvoering noodzakelijk is;

Bestaand:

1. a. bij bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van de ter inzage legging van het ontwerp van dit plan bestonden of in uitvoering waren, dan wel gebouwd zijn of gebouwd kunnen worden krachtens een verleende bouwvergunning;
2. b. bij gebruik: gebruik dat op het tijdstip van het van kracht worden van het wijzigingsplan bestond;

Bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

Bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

Bijgebouw:

een gebouw, dat in bouwkundig en functioneel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde perceel gelegen hoofdgebouw;

Bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

Bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

Bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

Bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

Cultuurhistorische waarde:

de aan een bouwwerk, een werk of een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk, dat werk of dat gebied;

Dak:

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

Detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

Escortbedrijf:

een natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend;

Gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

Geluidzoneringsplichtige inrichting:

een inrichting waarbij in een bestemmingsplan, op basis van de Wet geluidhinder en krachtens deze wet vastgestelde regels, rondom het terrein van vestiging een geluidzone moet worden vastgesteld;

Hoofdgebouw:

een gebouw, dat op een perceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken;

Kampeerauto:

een gemotoriseerd voertuig waarin voorzieningen voor dag- en/of nachtverblijf zijn getroffen en dat als zodanig over de openbare weg kan en mag rijden;

Kampeermiddel:

een tent, tentwagen, vouwwagen, kampeerauto, toercaravan of enig ander onderkomen ten behoeve van recreatief nachtverblijf, voor zover geen bouwwerk zijnde waarvoor op basis van de Woningwet en krachtens deze wet vastgestelde regels, een bouwvergunning is vereist;

Kantoor- en praktijkruimte:

een ruimte waarvan de aard en indeling zijn afgestemd op de uitoefening van administratieve, (para)medische, sociaal-wetenschappelijke, juridische, therapeutische, kunstzinnige, ontwerptechnische en andere hiermede vergelijkbare beroepen, door de bewoner(s) van de desbetreffende woning;

Kleinschalig kamperen:

een vorm van kamperen waarbij voor een korte periode en uitsluitend tussen 1 maart en 1 november, maximaal 25 kampeermiddelen mogen worden geplaatst;

Landschappelijke beplanting:

opgaande, uit houtgewas bestaande beplanting, in hoofdzaak bestaande uit streekeigen soorten, ter verfraaiing van het landschap en/of ter inpassing van hierin voorkomende bouwwerken en werken;

Mantelzorg:

het bieden van zorg aan huis aan iemand die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, buiten bedrijfsmatig of organisatorisch verband;

Monument:

een bouwwerk of een werk dat van algemeen belang is wegens zijn schoonheid, zijn betekenis voor de wetenschap of zijn cultuurhistorische waarde, dat tenminste vijftig jaar geleden is vervaardigd en dat als zodanig is opgenomen in de lijst van beschermde monumenten van rijk of gemeente, waardoor op het desbetreffende bouwwerk of werk de Monumentenwet, respectievelijk de gemeentelijke monumentenverordening van toepassing is;

Peil:

1. a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang van het perceel aan een weg grenst, mits het gebouw op een afstand van niet meer dan 12 m van die weg is gelegen: 35 cm boven de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang van het perceel;
2. b. in andere gevallen bij gebouwen: de gemiddelde bestaande hoogte van het aan het gebouw grenzende terrein;
3. c. voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde bestaande hoogte van het aan het bouwwerk grenzende terrein;

Perceel:

een aaneengesloten stuk grond met een bepaald doel of eigendom;

Perceelsgrens:

de scheiding tussen bouwpercelen, die niet aan eenzelfde eigenaar behoren dan wel niet door eenzelfde gebruiker worden benut;

Prostitutie:

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

Publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis:

een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak publieksgericht zijn en waarvan de omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan;

Seksinrichting:

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

Traings- en coachingbureau:

Bedrijf gericht op het individueel en/of groepsgewijs opleiden, trainen en coachen, nietzijnde een onderwijsinstelling

Woning/wooneenheid:

een complex van intern met elkaar in verbinden staande ruimten, in een (gedeelte van een) gebouw, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand van een gebouw tot de perceelsgrens wordt bepaald door het buitenwerks meten van de kortste afstand van een gevel van het gebouw tot de perceelsgrens.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

vanuit de lijn door het hart van de hoogspanningsmasten.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals trappen, bordessen, funderingen, kelderingangen, overstekende daken, goten, luifels, balkons, balkonhekken, schoorstenen, liftopbouwen en andere ondergeschikte (dak)opbouwen, buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

Als gebruik in strijd met de bestemming "Agrarisch" wordt in ieder geval begrepen:

1. a. een gebruik voor boomteelt;
2. b. een gebruik als volkstuin;
3. c. een gebruik voor niet-grondgebonden agrarische productie in de vorm van teelt op trayvelden of op stellingen en/of containerteelt op lavas of beton, voor zover de oppervlakte daarvan meer bedraagt dan 1 ha en voor zover niet direct grenzend aan een bouwvlak;
4. d. een gebruik voor de verwerking van agrarische producten en productiegebonden detailhandel, voor zover dit gebruik meer bedraagt dan 100 m2;
5. e. de opslag van mest buiten de agrarische bouwpercelen;
6. f. de opslag van goederen en materieel in de openlucht en buiten de agrarische bouwpercelen, voor zover de oppervlakte van de opslag meer bedraagt dan 200 m2 per perceel en/of de hoogte van de opslag meer bedraagt dan 2,5 m;
7. g. de opslag van goederen en materieel in de openlucht en op de agrarische bouwpercelen, voor zover de hoogte van de opslag meer bedraagt dan 4 m;
8. h. permanente bewoning in relatie tot de huisvesting van seizoenarbeiders.

De voor "Bedrijf" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Een trainings- en coachingsbureau ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf – trainings- en coachingsbureau';
2. b. bijbehorende voorzieningen en opslag;
3. c. bijbehorende bewoning;
4. d. landschappelijke beplanting.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen, bos en landschappelijke beplanting;
2. b. nutsvoorzieningen;
3. c. in- en uitritten, uitsluitend voor zover deze noodzakelijke zijn voor het bereiken van de (aangrenzende) percelen;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen zoals wadi's;
5. e. extensief dagrecreatief medegebruik.

De voor Waarde - Archeologie 5 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor behoud en bescherming van waardevolle archeologische informatie in de bodem.

Op de binnen deze bestemming bedoelde gronden mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht ten dienste van de in de bestemmingsomschrijving omschreven doeleinden, alsmede ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemmingen, mits:

1. a. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders; of:
2. b. gebouwen maximaal 2,5 m uit de bestaande fundering worden opgericht; of
3. c. het nieuw te bebouwen oppervlak niet groter is dan 2.000 m;

met dien verstande dat het bepaalde in a, b en c niet geldt voor zover het bouwen in de bodem betreft tot een diepte van 30 cm onder het bestaande maaiveld.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn.

De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het wijzigingsplan te wijzigen teneinde de bestemming Waarde - Archeologie 5 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Tot een gebruik strijdig met de regels van dit wijzigingsplan wordt in ieder geval begrepen het gebruiken of laten gebruiken van de gronden en/of de opstallen ten behoeve van:

1. a. zelfstandige bewoning en afhankelijke woonruimte, voor zover het betreft vrijstaande bijgebouwen;
2. b. het gebruik van ruimten binnen een woning en/of bijgebouwen voor de uitoefening van een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis;
3. c. gebruik als seksinrichting en escortbedrijf;
4. d. het gebruik van gronden en opstallen voor de plaatsing van kampeermiddelen, waaronder mede wordt verstaan het recreatief nachtverblijf in de vorm van kleinschalig kamperen;
5. e. het gebruik ten behoeve van een geluidzoneringsplichtige inrichting.

Tot het verlenen van een omgevingsvergunning volgens het bepaalde in dit artikel wordt eerst overgegaan, indien hierdoor de functies en waarden die in het plan aan de desbetreffende en aan de omliggende gronden zijn toegekend, of de mogelijkheden tot het herstel of de ontwikkeling van deze waarden, niet blijvend onevenredig worden geschaad.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor een gebruik ten behoeve van aan huis verbonden nevenactiviteiten en kantoor- en praktijkruimten, indien en voor zover:

1. a. de desbetreffende woning bewoond blijft;
2. b. het vloeroppervlak van de gebouwen ten behoeve van het gebruik voor aan huis verbonden nevenactiviteiten en kantoor- en praktijkruimten niet meer bedraagt dan 50 m²;
3. c. het onbebouwde gedeelte van het perceel niet wordt gebruikt voor de beoogde activiteit, met uitzondering van parkeervoorzieningen;
4. d. de nevenactiviteit geen detailhandel betreft;
5. e. de beoogde activiteit geen ontwikkeling tot gevolg heeft waar­op de bestaande nutsvoorzieningen, wegen en parkeervoorzieningen niet zijn afgestemd;
6. f. van tevoren in voldoende mate is verzekerd dat het beoogde gebruik geen ontoelaatbare invloed heeft op het woon- en leefmilieu in de omliggende woningen.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de bouw van antennemasten, indien en voor zover:

1. a. de antennemast wordt geplaatst binnen een afstand van 5 m van een bestaande woning;
2. b. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 25 m.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de inrichting en het gebruik van een woning en/of een bijbehorend bijgebouw ten behoeve van bed & breakfast, indien en voor zover:

1. a. de woning tevens bewoond blijft;
2. b. van tevoren in voldoende mate is verzekerd dat de uiterlijke verschijningsvorm van de woning en/of het bijgebouw niet wordt veranderd;
3. c. totaal niet meer dan 50 m² van de woning en/of het bijgebouw wordt ingericht en gebruikt voor bed & breakfast;
4. d. het beoogde gebruik geen ontwikkeling tot gevolg heeft waarop de bestaande parkeervoorzieningen niet zijn afgestemd;
5. e. van tevoren in voldoende mate is verzekerd dat het beoogde gebruik geen ontoelaatbare invloed heeft op het woon- en leefmilieu van de omliggende woningen.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de bouw van kleine uitbouwen aan woningen, indien en voor zover

1. a. de overschrijding van de lijn door de bestaande gevels van de woning niet meer bedraagt dan 2 m;
2. b. de oppervlakte van de uitbouw niet meer bedraagt dan 6 m².

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de verbouw van een woning tot meer dan de toegestane inhoud, indien en voor zover:

1. a. de bouw noodzakelijk is om te voorzien in de behoefte aan een woonruimte voor inwonende personen;
2. b. de inwoning plaats vindt in het hoofdgebouw en/of de aanbouw op maximaal 30% van de grondoppervlakte en uitsluitend op de begane grond;
3. c. de woning met maximaal 50 m² extra wordt vergroot tot een absoluut maximum van 750 m³;
4. d. er sprake is van een gemeenschappelijke entree;
5. e. het nieuwe gedeelte voor inwoning technisch/functioneel eenvoudig weer bij de oorspronkelijke woning kan worden betrokken;
6. f. minimaal één directe verbinding tussen beide wooneenheden aanwezig is.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de bouw van een bijgebouw, de vergroting van een bijgebouw in geval sprake is van de aanwezigheid van (voormalige) bedrijfsgebouwen:

1. a. het geen bebouwing betreft welke als Rijks- of gemeentelijk monument is aangemerkt;
2. b. van tevoren in voldoende mate is verzekerd dat alle aanwezige (voormalige) bedrijfsbebouwing zonder karakteristieke of monumentale waarde wordt gesloopt;
3. c. voor elke m² gesloopte bedrijfsbebouwing 60% van de gesloopte oppervlakte mag worden teruggebouwd in de vorm van een nieuw bijgebouw of de uitbreiding van bestaande bijgebouwen, tot een maximale oppervlakte van 200 m², met inbegrip van de oppervlakte van de bestaande bijgebouwen;
4. d. voor elke m² gesloopte bedrijfsbebouwing mag de inhoud van de bestaande woning worden vergroot, waarbij de volgende regels worden gehanteerd:
   1. 1. indien de oppervlakte van de gesloopte bedrijfsbebouwing niet meer bedraagt dan 750 m² mag, voor elke m² gesloopte bedrijfsgebouwen, de woning worden uitgebreid met 0,5 m³;
   2. 2. indien de oppervlakte van de gesloopte bedrijfsgebouwen meer bedraagt dan 750 m² mag, voor elke m² gesloopte bedrijfsbebouwing boven de 750 m², de woning worden uitgebreid met 0,35 m³;
   3. 3. de woning mag hierdoor geen grotere inhoud krijgen dan 1.200 m³;
5. e. het gestelde onder sub c en sub d mag naast elkaar worden gebruikt, mits iedere gesloopte m² of voor bijgebouwen of voor de woning wordt gebruikt.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de bouw van kleine bouwwerken voor nutsvoorzieningen, indien en voor zover:

1. a. de oppervlakte niet meer bedraagt dan 25 m²;
2. b. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 4 m.

Het wijzigen van het plan volgens de bepalingen in dit artikel geschiedt met in achtneming van het bepaalde in artikel 3.6 van de wet ruimtelijke ordening, waarbij tevens in acht wordt genomen dat hierdoor:

1. a. het gestelde in de eventuele overigens voor de gronden opgenomen bestemmingen eveneens in acht wordt genomen;
2. b. de functies en waarden die in het plan aan de desbetreffende en aan de omliggende gronden zijn toegekend, of de mogelijkheden tot het herstel of de ontwikkeling van deze waarden, niet blijvend onevenredig worden geschaad.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen ten aanzien van het gehele plangebied, voor een verschuiving van bestemmingsgrenzen en/of bouwgrenzen, indien en voor zover:

1. a. de verschuiving noodzakelijk is voor een goede realisatie van het plan, voor een aanpassing aan de nader ingemeten situatie, of als gevolg van afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de werkelijke situatie;
2. b. de structurele opzet van het plan niet wordt aangetast;
3. c. de totale verdeling van de aangegeven bestemmingen met niet meer dan 10 % wordt gewijzigd;
4. d. de verschuiving niet meer bedraagt dan 20 m.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het wijzigingsplan 'Tielsestraat 110 in Opheusden'.

Aan de Tielsestraat 110 in Opheusden stopt een agrarisch bedrijf met zijn bedrijfsactiviteiten. De eigenaar van het perceel (hierna initiatiefnemer) heeft de wens om de bestaande bebouwing van een (voormalig) agrarisch gebouw te hergebruiken ten behoeve van een coachings- en trainingsbureau gericht op het stimuleren, bevorderen en verbeteren van ondernemerschap. Daarnaast wil de initiatiefnemer de bestaande bedrijfswoning herbouwen. Om deze niet-agrarische bedrijfsfunctie mogelijk te maken op het perceel is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Via voorliggend document wordt gemotiveerd waarom medewerking wordt verleend en waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Het plangebied is gelegen aan Tielsestraat 110 in Opheusden in het buitengebied van de gemeente Neder-Betuwe. Navolgende afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

^{Globale ligging plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

Het plangebied kent 2 vigerende bestemmingsplannen, namelijk het bestemmingsplan 'Buitengebied Kesteren' en het bestemmingsplan 'VAB-beleid'. Beide bestemmingsplannen worden in deze paragraaf toegelicht.

Buitengebied Kesteren

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan Buitengebied Kesteren, vastgesteld door de gemeenteraad op 24 mei 2012. Bijgevoegd een uitsnede van het plangebied.

^{Uitsnede bestemmingsplan "Buitengebied Kesteren" (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

Het plangebied heeft de enkelbestemming 'agrarisch' met een bouwvlak. De agrarische gronden zijn onder andere bestemd voor grondgebonden agrarische productie, het weiden van dieren en extensief dagrecreatief medegebruik. Het bestemmingsplan 'Buitengebied Kesteren' biedt geen mogelijkheid voor een niet-agrarisch bedrijf.

Het gedeelte van het plangebied dat dicht langs de Tielsestraat en Markstraat ligt heeft de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - weg'. Op deze gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd. Daarnaast heeft het gebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Deze gronden zijn mede bestemd voor behoud en bescherming van waardevolle archeologische informatie in de bodem. In paragraaf 5.3 is het aspect archeologie nader toegelicht.

Bestemmingsplan VAB-Beleid

Voor het plangebied geldt ook het bestemmingsplan VAB-beleid, vastgesteld op 9 maart 2017. Het VAB-beleid is gericht op functieverandering van vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing. Artikel 3.4 van het bestemmingsplan VAB-beleid omschrijft dat het college van Burgemeester en wethouders een hergebruik/functiewijziging kunnen doorvoeren voor de betreffende locatie. Het bestemmingsplan VAB-beleid is nader toegelicht in paragraaf 3.3.

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de bestaande situatie beschreven, gevolgd in hoofdstuk 3 door een beschrijving van het initiatief. In hoofdstuk 4 is een beschrijving van het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid en de relevante wetgeving opgenomen. Hoofdstuk 5 geeft een inhoudelijke verantwoording op de haalbaarheid van het plan en geeft een uiteenzetting van de toetsing van het initiatief aan geldend beleid en (milieu)wetgeving. De economische haalbaarheid van het plan wordt verantwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 8 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de overlegmomenten zijn opgenomen.

Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Neder-Betuwe aan de Tielsestraat. De Tielsestraat is van oudsher een verbindingsweg tussen Opheusden en Kesteren. Langs de straat is gebouwd in de vorm van lintbebouwing. Ten oosten van de locatie richting de dijk is de lintbebouwing kleinschalig en bijna dorps van karakter. Naar het westen in de richting van het agrarische gebied worden de kavels ruimer en de bouwvolumes groter. De agrarische bedrijven zijn van oudsher wat verder van de weg gelegen en de woningen wat dichterbij. Achter de bestaande bebouwing liggen weilanden. De bebouwing in de omgeving van het plangebied is georiënteerd op de Tielsestraat.

Het plangebied bestaat uit de centraal gelegen bebouwing van een voormalig agrarisch bedrijf met bijhorende bedrijfswoning en een parkachtige tuin met een relatief grote hoeveelheid verschillende soorten bomen. Op bijgevoegde luchtfoto is de huidige situatie van het plangebied weergegeven.

^{Luchtfoto huidige situatie (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

Het erf tussen de bestaande bebouwing is verhard. De ruime tuin met bomen is gelegen in het oostelijke en westelijke deel van het plangebied. Bijgevoegd een foto van de bedrijfswoning, tuin en een overzicht van de bestaande bebouwing.

^{Foto bestaande bedrijfswoning (bron: funda.nl)}

^{Foto bestaande tuin van het plangebied (bron: funda.nl)}

^{Overzicht bestaande bebouwing plangebied (bron: Huibers)}

Onderhavig plan sluit aan op de karakteristiek van de omgeving. Het plan bestaat uit het slopen van de bestaande bedrijfswoning en daarvoor een t-boerderij als bedrijfswoning terugbouwen. De locatie van de woning is net als de andere agrarische erven van de weg afgelegen, zodat een duidelijk onderscheid ontstaat met de woningen aan de noordoostzijde. Hierdoor blijft de ruimtelijke structuur van het gebied behouden. De woning bestaat uit maximaal twee lagen en wordt uitgevoerd met een kap. Dit betekent een maximale goothoogte van 4 m en een maximale bouwhoogte van 9 m. Dit komt overeen met de bebouwing in de omgeving.

Het bosperceel/inpassing van de begraafplaats zorgt voor een stevige rug waartegen de bijgebouwen gesitueerd worden en het bestaande bijgebouw wegvalt. In tegenstelling tot de huidige situatie ontstaat meer openheid om de bedrijfswoning meer zichtbaar te maken vanaf de Tielsestraat. De openheid aan de westzijde van het perceel blijft behouden onder andere ten behoeve van de verkeersveiligheid. De bestaande parkachtige uitstraling aan de oostzijde blijft behouden en kan voor het beoogde doel (training en coaching worden gebruikt).

De bestaande inrit blijft gehandhaafd en er worden minimaal 9 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Het parkeerplaatsen worden gerealiseerd onder de bomen en worden landschappelijk ingepast met een haag. Daarnaast wordt een stevige fruitboomgaard gerealiseerd om het historische gebruik van de locatie te laten zien. Een traditionele voor- achterkant benadering is vanwege de ruimte niet goed mogelijk, vandaar dat het 'werk' gedeelte en uitstraling aan de oostzijde is vormgegeven en de woonomgeving en bijbehorende uitstraling meer aan de westzijde. Op bijgevoegde afbeelding en in bijlage 1 van de regels is het inpassingsplan weergegeven. Het inpassingsplan is voorwaardelijk verplicht gesteld in de regels van het wijzigingsplan.

^{Inpassingsplan plangebied (bron: BuroSRO)}

Aan de lintbebouwing langs de Tielsestraat is een duidelijke menging van woningen, agrarische bedrijven en andere vormen van bedrijvigheid. Ten noorden van het plangebied is een begraafplaats aanwezig. Op de weilanden achter de lintbebouwing vindt hoofdzakelijk boomteelt en fruiteelt plaats. Enkele honderden meters naar het westen van het plangebied is het bedrijventerrein van Kesteren gelegen. Door de afwisselende functies in de omgeving is transformatie naar een niet-agrarisch bedrijf passend in het gebied.

De huidige bestemming biedt ruimte voor agrarische bedrijven. De functie van een niet-agrarisch bedrijf past niet binnen het huidige bestemmingsplan. Artikel 3.4 in het bestemmingsplan VAB-beleid biedt evenwel een wijzigingsbevoegdheid om de bestemming van het plangebied te wijzigen van 'agrarisch' naar 'bedrijf'. Hiervoor zijn voor deze ontwikkeling de belangrijkste voorwaarden opgenomen:

1. a. De bedrijfsontwikkeling van agrarische en/of andere bedrijven in de omgeving wordt niet onevenredig belemmerd;
   In paragraaf 5.1.4 van dit wijzigingsplan wordt aangegeven dat van belemmering geen sprake is.
2. b. Het bedrijf voorziet in een plaatsgebonden behoefte welke niet of niet doelmatig op een bedrijventerrein kan worden gevestigd;
   Door de initiatiefnemer is aan de gemeente een onderbouwing overgelegd van de plaatsgebonden behoefte en waarom deze in het buitengebied aanwezig moet zijn. Hierin is de toegevoegde waarde van de locatie ten behoeve van het voorgenomen gebruik uitdrukkelijk gemotiveerd.
3. c. Er sprake is van een overig bedrijf in maximaal categorie 2 volgens de VNG richtlijn 'Bedrijven en milieuzonering';
   In paragraaf 5.1.4 van dit wijzigingsplan wordt aangegeven dat het een categroie 1 bedrijf betreft.
4. d. Het legale agrarische bebouwing betreft die minstens 5 jaar rechtmatig is gebruikt;
   Het betreft hier legale bebouwing die decenia lang rechtmatig in gebruik is geweest.
5. e. Maximaal 500 m2 hergebruik is toegestaan voor overige bedrijvigheid;
   De norm van 500 m2 wordt niet overschreden.
6. f. Cumulatie van functies is niet toegestaan;
   Er wordt één bedrijf gevestigd met één duidelijke functie trainings- en opleidingsbureau.
7. g. Op basis van een inrichtingsplan dient in voldoende mate te worden verzekerd dat wordt voorzien in de ruimtelijke en/of landschappelijke inpassing ter plaatse;
   Er is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld, het Gelders Genootschap heeft hiervoor aangegeven dat het plan voor deze locatie bijdraagt aan de doelstellingen vanuit het Landschapsontwikkelingsplan Neder-Betuwe. Het gaat uit van een historische erfopbouw en erfbeplanting. De afwisseling van weide, boomgaard en een groen, parkachtig deel draagt bij aan de kleinschaligheid en afwisseling die karakteristiek zijn voor de oeverwallen. Gebruik van streekeigen beplanting voorkomt dat het parkachtige deel niet een te formele (nette) uitstraling krijgt maar meer een landschappelijk en natuurlijk karakter. Bovenstaande opmerkingen zijn verwerkt in het inrichtingsplan. De aanleg en instandhouding van het inrichtingsplan is gegarandeerd door in de planregels een voorwaardelijke verplichting op te nemen.
8. h. van tevoren in voldoende mate is verzekerd dat geen sprake zal zijn van een zodanige toename van een publieks- en/of verkeersaantrekkende werking dat sprake zal zijn van een onevenredig nadelige invloed op het woon- en leefmilieu in de omliggende woningen;
   In paragraaf 5.5 is de impact van verkeer op de omgeving beschreven.
9. i. de omvang van het bestemmingsvlak wordt afgestemd op de nieuwe functie en de bestaande of geprojecteerde bebouwing;
   Het bestemmingsvlak heeft een dusdanige vorm dat het aansluit bij de gewenste activiteiten en bestemmingssystematiek en vorm aan de Tielsestraat.

Onderhavig plan voldoet aan de wijzigingsvoorwaarden van het bestemmingsplan VAB-beleid.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Gebiedsgericht

De SVIR benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Voorts betreft het enkele specifieke gebieden zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en Schiphol.

In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee de SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

In de SVIR worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Per 01 juli 2017 is de ladder voor duurzame verstedelijking herzien. Bij de herziening zijn onder meer de drie afzonderlijke 'treden' van de ladder losgelaten en is het begrip 'actuele regionale behoefte' gewijzigd in 'behoefte'. Nieuw is dat de laddertoets bij flexibele plannen kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van een wijzigings- of uitwerkingsplan.

Planspecifiek

Gebiedsgericht

De ontwikkeling is niet strijdig met de uitgangspunten uit de SVIR en het Barro.

Ladder duurzame verstedelijking

Met onderhavig plan wordt geen woning toegevoegd, waardoor geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet nodig. De ontwikkeling betreft hergebruik van bestaande bebouwing voor een nieuwe functie, wat aansluit bij de doelstellingen van de ladder.

Algemeen

Het provinciaal beleid is vastgelegd in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening van Gelderland. Deze zijn in 2014 vastgesteld en sindsdien een aantal keren geactualiseerd naar aanleiding van nieuwe wetgeving of nieuwe initiatieven. De Omgevingsverordening is een uitwerking van de Omgevingsvisie en stelt regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen.

Omgevingsvisie Gelderland

De Omgevingsvisie heeft een tweetal doelen geformuleerd, te weten:

1. 1. Duurzame economische structuurversterking;

Een gezonde economie met een aantrekkelijk vestigingsklimaat vraagt om sterke steden en vitale dorpen met voldoende werkgelegenheid. Deze versterking van de economie gebeurt in een andere context dan een aantal jaar geleden. De komende jaren zullen minder in het teken staan van denken in termen van 'groei' en meer in termen van 'beheer en ontwikkeling van het bestaande'. Ter versterking van de kansen voor bedrijvigheid zet de provincie gericht stappen om ruimte te bieden aan initiatiefnemers en om hen te faciliteren. Dat betekent vooral:

• kansen bieden aan bestaande bedrijven,
• creëren van een aantrekkelijk vestigingsklimaat in de stedelijke regio's,
• creëren van een goede bereikbaarheid van de stedelijke gebieden en de economische kerngebieden met fiets, openbaar vervoer en auto maar ook digitaal,
• versterken van ruimtelijke randvoorwaarden voor de sterke (top)sectoren,
• een gezonde vrijetijdseconomie,
• een adequaat beheer van de bestaande bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel in Gelderland, zowel kwalitatief als kwantitatief en een daarop aangepaste aanpak van eventuele nieuwe plannen.

2. 2. Borgen van de kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving.

De realisatie van deze tweede centrale doelstelling betekent vooral:

• ontwikkelen met kwaliteit, recht doen aan de ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de plek,
• zorg dragen voor een compact en hoogwaardig stelsel van onderling verbonden natuurgebieden en behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap,
• een robuust en toekomstbestendig water- en bodemsysteem voor alle gebruiksfuncties; bij droogte, hitte en waterovervloed, een gezonde en veilige leefomgeving.

Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik

De provincie en partners gaan nieuwe ontwikkelingen bezien in samenhang met de bestaande voorraad. Als leidend principe wordt de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik gehanteerd. De juridische basis hiervoor is de ladder voor duurzame verstedelijking die het Rijk heeft vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Omgevingsverordening Gelderland

De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

Planspecifiek

Regio Rivierenland

Het plangebied ligt in de regio Rivierenland. Het gebied kenmerkt zich door groen open gebied, omzoomd door rivieren, ruimte voor dynamiek en ontwikkeling, agribusiness en logistiek. Met de ontwikkelingen in het gebied wordt de balans gezocht tussen koesteren, vernieuwen en benutten. Eén van de uitgangspunten van het beleid van deze regio is het stimuleren van functieverandering van agrarische bebouwing. Het initiatief sluit aan op dit beleidsaspect.

Structuurvisie Neder-Betuwe 2015

Een structuurvisie is als beleidsdocument de belangrijkste ruimtelijke grondlegger op gemeentelijk niveau.

De Structuurvisie Neder-Betuwe 2015 is vastgesteld door de gemeenteraad op 4 juni 2015. Bijgevoegd een uitsnede van de structuurvisiekaart.

_{Uitsnede Structuurvisiekaart Neder-Betuwe 2015, plangebied in rode cirkel (bron: gemeente Neder-Betuwe)}

Planspecifiek

Aspecten uit de structuurvisiekaart die betrekking hebben op het plangebied zijn hieronder toegelicht.

Teeltrijke oeverwallen

De fruitteeltrijke oeverwallen kennen een eigen kwaliteit met ruimer opgezette kavels waarbij relatief veel (erf)beplanting aanwezig is. Het beleid is hier vooral gericht op behoud en beheer van de aanwezige waarden.

Ontwikkeling laanboomteelt (groene arcering)

Vanuit het verleden is in dit gebied de landbouwvorm laanboom- en fruitteelt aanwezig. De kwaliteit van de recreatie zou toenemen als met name de beleving van de agrarische activiteiten zou worden geïntensiveerd. De aanleg van fiets- of wandelpaden door de landerijen is hier een voorbeeld van.

Ontwikkelen recreatieve as (oranje lijn)

De gemeente wil binnen de planperiode van de visie het netwerk van recreatieve langzaam-verkeersroutes versterken. Hiervoor zullen enkele aantrekkelijke noord-zuid verbindingen moeten ontwikkeld.

Ontsluitingsweg Opheusden (rode lijn)

Van groot belang voor de verkeersafwikkeling en leefbaarheid in de kernen Opheusden en Kesteren en de ontwikkeling van het Agro Business Centre is de realisatie van een nieuwe ontsluiting tussen Opheusden en Kesteren.

Conclusie

Dit initiatief betreft het hergebruiken van de bestaande bedrijfsbebouwing van een voormalig agrarisch bedrijf. Alle bebouwing in het plangebied wordt landschappelijk ingepast. Met onderhavig plan wordt leegstand tegengegaan en zorgt het daarmee voor kwaliteitsverbetering in het plangebied.

Onderhavig plan heeft geen noemenswaardige invloed op de infrastructuur en recreatieve waarde van het gebied. Hierdoor vormt het plan geen belemmering voor de ontwikkeling van de recreatieve as en de ontsluitingsweg richting Opheusden. Onderhavig plan sluit aan bij de aandachtspunten van de structuurvisie.

Landschapsontwikkelingsplan Neder-Betuwe

In het Landschapsontwikkelingsplan (LOP, 2009) Neder-Betuwe wordt inzichtelijk gemaakt hoe de gemeente de ontwikkeling van het landschap voor de komende 10 jaar wil begeleiden. Rekening houdend met de ontwikkeling van de verschillende functies in het landelijke gebied wordt beschreven hoe de landschappelijke waarden behouden en versterkt kunnen worden. Op hoofdlijnen kent de landschappelijke visie de volgende elementen, geordend naar ontwikkelingsgerichtheid:

• De Linge als nieuwe landschappelijke structuurdrager
• De kernen en het landelijk gebied verknopen
• Nieuwe kwaliteiten toevoegen aan het dynamisch middengebied
• Heldere keuzes in de kommen
• Waaien (wielen) als dragers van de geschiedenis
• Kleinschalige diversiteit oeverwallen behouden
• Eigenheid van de uiterwaarden bewaren

^{Uitsnede uit het Landschapsontwikkelingsplan, plangebied rood omlijnd (bron: gemeente Neder-Betuwe)}

Planspecifiek

Het gaat om een bestaande locatie. De bedrijfswoning wordt vervangen door een T-boerderij, er worden wat kleine gebouwtjes gesloopt en de grote schuur wordt hergebruikt als bijgebouw en cursusruimte. Daarnaast wordt het terrein heringericht om de nieuwe functies een plek te geven zoals parkeren en het landelijke karakter te versterken. De locatie ligt tussen de Tielsestraat, Markstraat en een begraafplaats met veel opgaand groen.

Het plangebied ligt op de boomteeltrijke oeverwallen. Hier wordt een beeld nagestreefd van een informeel landschap met grillige bebouwings- en verkavelingspatronen. Dit informele beeld wordt bevorderd door de aanwezigheid van relatief veel beplanting langs de wegen en op de erven en overhoekjes. Ook de grote afwisseling in grondgebruik draagt bij aan de kleinschaligheid. Tegelijk wordt ernaar gestreefd om het unieke zicht over het karakteristieke rivierengebied open te houden, door het vrij te houden van hoog opgaande elementen.

Het LOP stelt dat de oeverwallen bij uitstek de plek zijn waar culturele vernieuwing mogelijk is, voortbouwend op de rijke geschiedenis van bewoning in dit gebied. Het toevoegen van nieuwe waarden kan op de oeverwallen gebeuren met behoud van het kleinschalige, groene en afwisselende karakter. De boomgaard en te planten hagen zorgen er mede voor dat het perceel landschappelijk wordt ingepast.

De paarse lijn langs het plangebied weergeeft de recreatieve verbinding die langs de Markstraat loopt. Onderhavig plan heeft geen betrekking op de recreatieve waarde van het gebied, waardoor het plan geen invloed heeft op deze lijn.

Het plan voor deze locatie draagt bij aan de doelstellingen vanuit het LOP. Het gaat uit van een historische erfopbouw en erfbeplanting. De afwisseling van weide, boomgaard en een groen parkachtig deel draagt bij aan de kleinschaligheid en afwisseling dat karakteristiek is voor de oeverwallen. Gebruik van streekeigen beplanting voorkomt dat het parkachtige deel niet een te formele (nette) uitstraling krijgt maar meer een landschappelijk en natuurlijk karakter.

Woonvisie 2016 - 2021

In de Woonvisie (vastgesteld door de gemeenteraad op 1 februari 2016) is het beleid met betrekking tot de woningmarkt, kansen, aanbod en behoefte opgenomen. De visie geeft een kwalitatieve inkleuring aan de woningbouwontwikkeling van zowel nieuwbouw als bestaande bouw in de gemeente en alle facetten die hiermee samenhangen. Doel is om het woonklimaat de komende jaren verder te versterken en te verbeteren, zodat Neder-Betuwe een sterke gemeente met vitale kernen blijft.

Planspecifiek

Met onderhavig plan worden geen woningen verwijderd of toegevoegd, waardoor de woonvisie van de gemeente niet van toepassing is voor het plan.

VAB-beleid

Het VAB-beleid van de gemeente Neder-Betuwe gaat over de mogelijkheden van vrijgekomen agrarische bebouwing. Dit beleid is verwerkt in het bestemmingsplan VAB-beleid. Dit toetsing aan dit beleid is nader toegelicht in paragraaf 3.3.

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming is met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

Planspecifiek

Het perceel heeft in de huidige situatie een agrarische bestemming. Met het voornemen om een niet-agrarisch bedrijf ten behoeve training en coaching te realiseren verandert het gebruik. Er is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, waarvan het volledige onderzoeksrapport is opgenomen in bijlage 1. Er zijn in de bovengrond en het grondwater lichte verontreinigingen aangetroffen. Er wordt geconcludeerd dat er gezien de aard en mate van de verontreinigingen geen milieuhygiënische belemmeringen zijn voor de voorgenomen ontwikkeling.

Wat betreft bodem is het wijzigingsplan uitvoerbaar.

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:

• woningen;
• geluidgevoelige gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, psychiatrische instellingen en kinderdagverblijven;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Binnen deze zones bepaalt het bevoegd gezag de te hanteren grenswaarden. Er geldt een voorkeursgrenswaarde en een bovengrens (hoger mag niet). De Wgh gaat verder onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen, geluidbelastingkaarten en actieplannen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Planspecifiek

Met betrekking tot de toekomstige woonkwaliteit ten aanzien van de bedrijfswoning is het van belang te kijken naar de mogelijke gevolgen van wegverkeerslawaai van het verkeer op de Tielsestraat en de Markstraat. Op beide wegen geldt een snelheidslimiet van 60 km per uur. Het plangebied ligt binnen de geluidszone van deze wegen. Voor deze wegen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het volledige akoestisch onderzoek is weergegeven in bijlage 2. De geluidbelasting door wegverkeer op de Tielsestraat bedraagt op de gevels van de woning ten hoogste 55 dB. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt daarmee overschreden. De maximale hogere waarde van 58 dB wordt niet overschreden. De geluidbelasting door wegverkeer op de Marktstraat bedraagt op de gevels van de woning ten hoogste 40 dB. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt daarmee niet overschreden. Het verlagen van de geluidbelasting door het treffen van maatregelen aan de bron is niet haalbaar en niet kosteneffectief. Afscherming van de woningen is op deze locatie eveneens niet haalbaar. Voor de gevels van de woning wordt daarom een hogere waarde aangevraagd voor wegverkeer op de Tielsestraat.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geluid.

De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot 'luchtkwaliteit' is het van belang te bepalen wat de bijdrage van het plan is aan die luchtkwaliteit.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. De Wet kent onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijnstof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt.

Planspecifiek

Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit heeft het initiatief een dermate geringe invloed (herbouw van een bedrijfswoning) dat dit project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een nadere toetsing ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit wordt daarom niet noodzakelijk geacht. Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit.

Milieuzonering is het aanbrengen van een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Doel is om bij het opstellen van een ruimtelijk plan een goed en veilig leefklimaat te waarborgen, maar tegelijkertijd ook aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun activiteiten.

De mate waarin bedrijven invloed hebben op hun omgeving is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de afstand tot een gevoelige bestemming. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Milieuzonering heeft betrekking op aspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof. De mate van belasting, en daarmee de gewenste aan te houden afstand, kan per aspect en per bedrijfstype en verschillen. In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken, mits wordt onderbouwd waarom de feitelijke milieuhinder als minder belastend wordt gezien.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'.

Planspecifiek

Binnen een straal van 100 m vanuit het plangebied bevinden zich een begraafplaats, bomen opslagplaats, bouw- en keukencentrum, houthandel, antiekhandel, meerdere woningen en drie agrarische percelen waar bomen worden geteeld. Door deze diversiteit aan functies in de omgeving wordt de locatie als gemengd gebied beschouwd. Voor ontwikkelingen in gemengd gebied gelden andere richtafstanden dan een rustige woonwijk of buitengebied.

In onderstaand tabel en uitsnede van het bestemmingsplan 'Buitengebied Kesteren' zijn overzichtelijk de omliggende bedrijven en bijhorende richtlijnen met betrekking tot gemengd gebied uit de Handreiking Bedrijven en milieuzonering van de VNG weergegeven.

^{Tabel met richtafstanden gemengd gebied uit de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (bron: VNG)}

^{Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied Kesteren' (bron: gemeente Neder-Betuwe)}

Uit de tabel blijkt dat de locatie van de toekomstige bedrijfsbestemming niet binnen een milieucontour van de omliggende milieubelastende functies ligt. Hiermee vormt het plan geen belemmering voor de bedrijfsvoering van de betreffende inrichtingen.

De werkzaamheden van een trainingsbureau zijn vergelijkbaar met een bedrijfs- en werknemersorganisatie (kantoor). In de VNG geldt voor deze inrichtingen in gemengde gebieden een richtafstand van 0 m. Het trainingsbureau heeft dus geen invloed op woon- en leefomgeving van de omliggende inrichtingen.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect milieuzonering.

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor milieuvergunningen als het gaat om geurhinder van veehouderijen met landbouwhuisdieren. De Wgv maakt onderscheid in dieren met en dieren zonder een vastgestelde geuremissiefactor. Voor de eerste soort wordt de geurbelasting bij geurgevoelige objecten berekend, voor de tweede gelden minimumafstanden tot dergelijke objecten (ook wel bekend onder de term 'vaste afstandsdieren'). De Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) bepaald in bijlage 1 voor welke dieren geuremissies zijn vastgelegd. Als het (beoogde) veehouderijbedrijf niet in deze regeling wordt genoemd betreft het vaste afstandsdieren.

Op grond van artikel 3 lid 1 van de Wgv gelden de volgende normen ten behoeve van vergunningverlening voor dieren met een geuremissiefactor:

Als het geen bedrijf is waar een geuremissiefactor voor is vastgelegd gelden de volgende eisen:

• binnen de bebouwde kom geldt een afstand van 100 meter;
• buiten de bebouwde kom geldt een afstand van 50 meter.

Tot slot geldt voor zowel dieren met als voor dieren zonder geuremissiefactoren altijd een minimumafstand tussen de buitenzijde van een dierenverblijf en de buitenzijde van een geurgevoelig object. Dit betreft 50 respectievelijk 25 meter voor hetzij binnen danwel buiten de bebouwde kom.

De Wet geurhinder en veehouderij kent een omgekeerde werking. Dat wil zeggen dat ook bij plannen die woningbouwlocaties mogelijk maken wordt getoetst aan de normen van de Wet geurhinder en veehouderij. Bij ruimtelijke ordeningsplannen moet worden beoordeeld of sprake is van een goed woon- en verblijfklimaat.

Geurverordening Gemeente Neder Betuwe

Binnen de gemeente Neder-Betuwe geldt een geurverordening. In een geurverordening stelt de gemeente eigen waarden (normen of afstanden) vast voor de geurhinder van veehouderijen. Deze waarden gelden voor de gebieden die in de verordening zijn aangewezen. De waarden komen daarmee in de plaats van de waarden die zijn opgenomen in de Wgv.

Planspecifiek

De herbouw van de bestaande bedrijfswoning betreft een geurgevoelig object. Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden waar de geurverordening geldt. De uitvoerbaarheid van onderhavig plan wordt dus getoetst aan de normen die zijn opgenomen in de Wgv.

Op 160 m afstand van het plangebied is een veehouderij met vaste afstandsdieren gevestigd. Voor vaste afstandsdieren geldt een minimale afstand van 50 m tot een geurgevoelig object. Het plangebied voldoet ruim aan deze afstand.

In de omgeving van het plangebied (<1000 m) is geen intensieve veehouderij gevestigd. Hiermee is aangetoond dat in het plangebied sprake is van een goed woon- en verblijfklimaat.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geur.

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving die ontstaan door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierbij gaat het om risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen.

De verplichting om in een ruimtelijk plan in te gaan op deze risico's komt voort uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen' (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden genoemd die moeten worden aangehouden rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting.

De wetgeving richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn kleinere kantoren en winkels, horeca, parkeerterreinen en bedrijfsgebouwen waarin geen grote aantallen personen aanwezig zijn.

Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) van 10-6 per jaar en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandscontouren tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 per jaar (de kans dat per jaar 1 persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof mag niet groter zijn dan 1 op een miljoen). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij de berekening van het groepsrisico spelen mee de aard en hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen en het aantal potentiële slachtoffers.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen de PR en/of de invloedsgebieden van het GR. Binnen de 10-6-contour is het realiseren van kwetsbare objecten niet toegestaan.

Planspecifiek

Via de website risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en / of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Bijgevoegd een screenshot van die website.

^{Uitsnede risicokaart (plangebied in blauwe cirkel)}

Op de risicokaart is te zien dat er zich in de nabijheid van het plangebied geen Bevi-inrichtingen bevinden. De dichtstbijzijnde risicovolle inrichtingen liggen ten westen van het plangebied op het bedrijventerrein in Kesteren. Deze liggen echter op ruime afstand van het plangebied (360m).

Op circa 1,1 km van het plangebied ligt de Betuweroute. Hier vindt transport van gevaarlijke stoffen plaats. De Betuwelijn heeft een invloedsgebied van 4 km. Volgens de "Beleidsvisie externe veiligheid gemeente Neder-Betuwe 2015-2018" zijn de risico's echter beperkt:

• De PR 10-6 contour ligt op 30 meter uit het hart van de spoorbaan. Hierbinnen liggen geen kwetsbare objecten.
• Het plasbrandaandachtsgebied geldt tot 30 meter vanaf het buitenste spoor.
• Voor wat betreft het groepsrisico is vooral de zone binnen 200 meter relevant. Op het grondgebied van de gemeente Neder-Betuwe is binnen de zone van 200 meter de personendichtheid echter laag tot zeer laag. Derhalve mag worden aangenomen dat het groepsrisico vanwege de Betuweroute gering is.

Het plangebied ligt op grote afstand van de genoemde zones. Geconcludeerd kan worden dat het plan uitvoerbaar is met betrekking tot het aspect externe veiligheid.

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten. Het kabinet speelt proactief in op de verwachte klimaatveranderingen op lange termijn, om overstromingen te voorkomen.

Waterbeleid Waterschap Rivierenland

Het Waterbeheerprogramma 2016-2021 (WBP) van Waterschap Rivierenland heeft als titel “Koers houden, kansen benutten”. Met dit programma blijft het waterschap op koers om de lange termijn doelen te bereiken voor waterveiligheid, het watersysteem en de waterketen. Dit plan gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap. Het WBP beschrijft wat het waterschap in de planperiode 2016-2021 willen bereiken en hoe ze dat willen doen.

Daarnaast beschikt het Waterschap Rivierenland over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Planspecifiek

Het plan betreft een bestemmingswijziging van 'agrarisch' naar 'bedrijf', zonder toename van gebouwen. Volgens het beleid van Waterschap Rivierenland geldt er een eenmalige vrijstelling van de compensatieplicht van 1.500 m² verharding. Met het plan neemt de verharding in het plangebied enigszins toe door de realisatie van enkele parkeerplaatsen, maar blijft het binnen de eenmalige vrijstelling die het waterschap hanteert. De omvang van het plangebied is ruim voldoende om het regenwater te infiltreren in de grond. De te herbouwen woning wordt het rioolsysteem zodanig aangepast dat het hemelwater wordt afgekoppeld.

Aan de achter- en westzijde van het plangebied bevinden zich c-watergangen. Aan de voorzijde van het plangebied bevindt zich een duiker die de A-watergangen verbindt. Onderhavig plan heeft geen effecten op deze watergangen. Voor het plan is de digitale watertoets doorlopen. Deze toets heeft het plan van een positief wateradvies voorzien.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor water is hiermee aangetoond.

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat "een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden" in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van de Wamz zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Bijgevoegde uitsnede van de archeologische beleidskaart van de gemeente Neder-Betuwe geeft de cultuurhistorische- en archeologische verwachtingswaarde rondom het plangebied weer.

^{Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Neder-Betuwe (bron: gemeente Neder-Betuwe)}

Cultuurhistorie

In het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig. Ten noorden van het plangebied ligt een reeds aangetaste restgeul (blauwe streep). Onderhavig plan bevat geen bodemingrepen op de locatie van de restgeul. Ook de uitstraling van het gebied veranderd niet noemenswaardig. Hierdoor heeft het plan geen significante gevolgen voor deze geul. Daarnaast wordt de cultuurhistorie van het gebied in ere gehouden door de ruimtelijke structuur van het voormalige agrarische bedrijf te behouden.

Het aspect cultuurhistorie vormt hierdoor geen belemmering voor het plan.

Archeologie

Op basis van de archeologische beleidskaart van de gemeente Neder-Betuwe is geconcludeerd dat het plangebied een lage archeologische verwachtingswaarde (groen) heeft. Voor deze gebieden geldt dat voor bodemingrepen groter dan 2000 m² en 30 cm diep een vergunning is vereist. De herbouw van de bestaande bedrijfswoning en bouw van een bijgebouwen betreft minder dan 2000 m². Ter bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden blijft de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 5' behouden.

Ten aanzien van de aspecten cultuurhistorie en archeologie is het plan uitvoerbaar.

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Per 01-01-2017 zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora en faunawet en de Boswet opgegaan in de nieuwe Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan is een oriënterend onderzoek flora en fauna uitgevoerd. Het volledige onderzoeksrapport is weergegeven in bijlage 3.

Gebiedsbescherming

Op circa 650 m afstand van het plangebied ligt het Natura 2000 gebied Rijntakken. Natura 2000 gebieden hebben een externe werking. Onderhavig plan betreft enkel een bestemmingswijziging en de herbouw van een bedrijfswoning. Door de beperkte omvang van de ontwikkeling en de ruime afstand tot het te beschermen gebied, wordt het optreden van significante negatieve effecten uitgesloten.

Soortenbescherming

Binnen het plangebied en in de directe omgeving daarvan komen geen beschermde diersoorten van de Wet natuurbescherming voor. Wel is het mogelijk dat foeragerende en migrerende vleermuizen het plangebied betreden of passeren. Tijdens de werkzaamheden moeten eventueel maatregel worden genomen voor de mogelijke aanwezigheid van deze dieren. Deze maatregelen zijn benoemd in het onderzoeksrapport in bijlage 3

Ten aanzien van het aspect flora en fauna is het plan uitvoerbaar.

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. Voor de ontsluiting van het perceel wordt gebruik gemaakt van de bestaande inrit. Er ontstaat dus geen nieuwe in-/uitrit op de Tielsestraat. Met de functieverandering van agrarisch naar niet-agrarisch zal de verkeersintensiteit van en naar het plangebied veranderen. Met het realiseren van een trainingsbureau zal er meer personenverkeer en minder vracht- en trekkerverkeer plaatsvinden. De Tielsestraat is een weg die de lichte toename van personenverkeer goed aan kan.

In de gemeente Neder-Betuwe is de Nota Parkeernormen Neder-Betuwe (11 mei 2017) van toepassing op nieuwe ontwikkelingen. Hierin worden onder andere parkeernormen gesteld op basis van de toe te voegen functies. Voor een bedrijf ten behoeve van training en coaching (vergelijkbaar met een kantoor zonder baliefunctie) geldt een parkeernorm van 2,8 per 100 m² bvo. De bedrijfsbebouwing bedraagt circa 300 m². Voor het bedrijf moeten dus 9 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Op het perceel is voldoende ruimte om dit aantal parkeerplaatsen te realiseren. Voor de aanleg en instandhouding van de parkeerplaatsen is in de regels van dit wijzigingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Gezien de hiervoor beschreven aspecten is dit wijzigingsplan uitvoerbaar op het gebied van verkeer.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

1. 1. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
2. 2. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
3. 3. defensiebrandstoffen;
4. 4. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Planspecifiek

In paragraaf 5.1.6 is reeds ingegaan op eventueel in het projectgebied aanwezige risicorelevante leidingen. Omdat deze niet aanwezig zijn in de nabijheid van het plangebied, wordt de uitvoerbaarheid van het plan hierdoor niet beïnvloed. De bebouwing zal op dezelfde wijze als naastgelegen bebouwing worden aangesloten op gas, water en elektriciteit. Hierbij worden geen belemmeringen verwacht.

In de tijd van de Tweede Wereldoorlog is het gebied in de gemeente Neder-Betuwe diverse malen getroffen door bombardementen. De gevechten hebben geleid tot munitieresten in de grond. Bij ontwikkelingen die gepaard gaan met bodemingrepen moet worden nagegaan of er explosieven aanwezig zijn.

Planspecifiek

Voor de hele gemeente is een bureau onderzoek gedaan naar of er explosief materiaal in de grond te verwachten is. Het onderzoek kan niet uitwijzen of het plangebied een onverdachte of verdachte locatie betreft. De bouwwerkzaamheden zijn voorzien op nagenoeg dezelfde locatie als de bestaande bebouwing die in de jaren 60 is realiseert. Afhankelijk van de exacte locatie van die nieuwe woning, waar deze niet op de bestaande locatie gebouwd wordt zal een oppervlaktedetectie onderzoek moeten uitwijzen of er daadwerkelijk explosief materiaal aanwezig is. Dit onderzoek wordt uitgevoerd bij het bouwrijp maken van de gronden, na sloop van de bebouwing. Tegelijkertijd kan, indien er materiaal wordt gedetecteerd, dit op een veilige manier worden opgeruimd. In het kader van voorliggend wijzigingsplan is het voldoende aannemelijk dat dit aspect de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat. Voorafgaand aan het verrichten van verdere bodemingrepen, zal een detectie-onderzoek worden overlegd. Het wijzigingsplan is daarmee uitvoerbaar op het gebied van explosieven.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de exploitatieovereenkomst.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Het wijzigingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het wijzigingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I: Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

Voorliggend wijzigingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• 'Bedrijf' met bouwvlak met als functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf – trainings- en coachingsbureau'. Hierin is ook een voorwaardelijke verplichting voor de realisatie van de parkeerplaatsen opgenomen. Deze bestemming geldt voor het middelste gedeelte van het plangebied;
• 'Groen' zonder bouwvlak, ten behoeve van onder andere groen, bos en landschappelijke beplanting. Deze bestemming geldt voor het westelijke gedeelte van het plangebied;
• 'Agrarisch' zonder bouwvlak, ten behoeve van onder andere een huiserf en landschappelijke beplanting;
• dubbelbestemming 'waarde - Archeologie 5', ter bescherming van het archeologisch bodemarchief. Deze bestemming geldt voor het hele plangebied;
• gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - weg', de ligging van deze aanduiding wordt overgenomen uit het vigerend bestemmingsplan. Ter plaatse van deze aanduidingen mogen geen woningen worden gebouwd.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp wijzigingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het wijzigingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpwijzigingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door het college wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het wijzigingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het wijzigingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld.

Dit wijzigingsplan is in het kader van het wettelijk overleg niet toegezonden aan de provincie omdat geen sprake is van een bovenlokaal belang. Het plan past binnen de kaders voor functieverandering in het buitengebied, zoals dat door de gemeenten is vastgesteld en waar de provincie mee heeft ingestemd.

Het plan is in het kader van het wettelijk overleg middels de digitale watertoets toegezonden aan het Waterschap. Dit aspect is nader toegelicht in paragraaf 5.2.

Gezien de beperkte impact van dit plan wordt geen inspraak gehouden. De directe buren zijn door de initiatiefnemer op de hoogte gebracht van dit plan.

Het ontwerp wijziglngsplan 'Tielsestraat 110' heeft van 1 maart 2018 tot en met 11 april 2018 ter Inzage gelegen. Gedurende de terinzagetermijn zijn erg geen zienswijzen ontvangen.