In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Buitengebied, Fortmonderweg 21 en De Wellenberg 2 met identificatienummer NL.IMRO.1773.BP2020001064-0301 van de gemeente Olst-Wijhe;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlagen;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

twee of meer aan elkaar gebouwde woningen of bestaande woningen die door middel van splitsing als twee afzonderlijke wooneenheden aangemerkt zijn;

een voor de huisvesting van een huishouden geschikt gebouw, dat ruimtelijk ondergeschikt is en/of een geheel vormt met het hoofdgebouw en blijvend onderdeel uitmaakt van de kavel van het hoofdgebouw;

een ter plaatse functionerend deeltijd, reëel of volwaardig agrarisch bedrijf, gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, nader te onderscheiden in de volgende productietakken:

1. a. akker- en vollegrondtuinbouw: de teelt van gewassen op open grond, daaronder niet begrepen sier-, fruit- en boomkwekerij;
2. b. grondgebonden veehouderij: het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond, waaronder tevens een paardenfokkerij wordt verstaan;
3. c. intensieve veehouderij: een agrarisch bedrijf of een deel daarvan met ten minste 250 m² bedrijfsoppervlakte dat wordt gebruikt voor veehouderij volgens de Wet milieubeheer en waar geen melkrundvee, schapen, paarden, of dieren 'biologisch' en waar geen dieren worden gehouden uitsluitend of in hoofdzaak ten behoeve van natuurbeheer;
4. d. glastuinbouw: de teelt van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen;
5. e. sierteelt en boomkwekerij: de teelt van tuin- en potplanten en/of bomen in open grond, in potten of in containers al dan niet met behulp van kassen en al dan niet gecombineerd met de handel in deze gewassen;
6. f. fruitteelt: de teelt van fruit op open grond;
7. g. intensieve kwekerij: de teelt van gewassen of dieren (anders dan bij wijze van intensieve veehouderij) (nagenoeg) zonder gebruik te maken van daglicht.

het be- of verwerken van agrarische producten die afkomstig zijn van het eigen bedrijf of het be- of verwerken van agrarische producten die afkomstig zijn uit de eigen regio.

een onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt;

de kans op het aantreffen van archeologische resten in een bepaald gebied;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een aan de woonfunctie ondergeschikte toeristisch-recreatieve voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt binnen de woning. Onder een bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid of permanente kamerverhuur;

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet of de Wabo;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een vrijstaand gebouw, geen hoofdgebouw zijnde, wat organisatorisch en organisch bij een ander gebouw hoort en op hetzelfde (bouw)perceel als het hoofdgebouw is gesitueerd (waarbij het bijgebouw architectonisch niet ondergeschikt hoeft te zijn aan het hoofdgebouw);

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels, een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied in verband met ouderdom en/of historische gaafheid;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen, verhuren en leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

een hoekig of rond, buiten de gevel van een gebouw uitgebouwd gedeelte van een ruimte, waarvan de wanden grotendeels bestaan uit glas, waarvan de breedte minder bedraagt dan 50% van de gevel waaraan en waarbinnen gebouwd wordt;

gebeurtenissen die ten hoogste 5 dagen duren, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning en cultuur;

niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie.

elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

het uitoefenen van agrarische of natuurgerichte activiteiten die bijdragen aan het beheer van het landschap maar niet als volwaardig, reëel of deeltijd agrarisch bedrijf aangemerkt kunnen worden.

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

een zelfstandig(e) dan wel samenwonend persoon of groep van personen die binnen een complex van ruimten gebruik maken van dezelfde voorzieningen zoals een keuken, sanitaire voorzieningen en de entree.

een inrichtingsplan is de grafische beschrijving van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling waarin de situering van bouwwerken ten opzichte van elkaar en van de omgeving en het al dan niet aanbrengen van beplanting op een goede manier is weergegeven;

niet als een bouwwerk aan te merken tenten, vouwwagens, kampeerauto's, tenthuisjes caravans, geen stacaravans zijnde of hiermee gelijk te stellen onderkomens, die bestemd zijn voor recreatief verblijf en waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben;

panden die op basis van de volgende criteria gewaardeerd zijn als karakteristiek:

• relatie met het landschap;
• erfstructuur en erfinrichting;
• streekeigen verschijningsvorm;
• herkenbaarheid en mate van gaafheid;
• architectuur en cultuurhistorische waarde;
• de waardering van de karakteristieke eigenschappen hebben betrekking op hoofdgebouwen.

een kampeerterrein voor kampeermiddelen en trekkershutten, niet zijnde overige permanente kampeermiddelen, zoals tenthuisjes en stacaravans, gedurende de periode van 15 maart tot en met 31 oktober;

een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woning of bijgebouw door de bewoner wordt uitgeoefend alsmede het in een woning of bijgebouw door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen meldingsplicht op grond van het activiteitenbesluit of vergunningplicht op grond van het Besluit omgevingsrecht geldt, op een oppervlak van niet meer dan 35% van de maximaal toegestane bebouwing met een maximum van 100 m² en waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past;

de situering van de ontwikkeling waarbij rekening gehouden wordt met de landschappelijke kenmerken van de nabije omgeving en waarbij de ontwikkeling wordt ingepast middels bijvoorbeeld erfbeplanting;

de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid van gebiedskenmerken en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet-levende natuur;

een of meer bedrijfsmatige activiteiten in combinatie met en ondergeschikt aan de uitoefening van het ter plaatse en bij wijze van hoofdfunctie uitgeoefende (agrarische) bedrijf of wonen;

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden en bouwwerken, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak;

een rijbaan ten behoeve van paardrijactiviteiten in de open lucht met een bodem van zand, hout, boomschors of ander materiaal om de bodem te verstevigen, al dan niet voorzien van een omheining;

De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

een min of meer zelfstandig appartement dat aangeboden wordt ten behoeve van recreatief nachtverblijf;

het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografisch aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

bebouwing die niet meer in gebruik is voor de uitoefening van een (agrarisch) bedrijf;

permanente huisvesting van één of meerdere personen behorende tot één afzonderlijk huishouden in een woning;

een complex van ruimten dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

bij het meten worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- en bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

De voor 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de uitoefening van een agrarisch bedrijf zoals genoemd in artikel 1 lid 1.8 onder a, b, e, f en g;

alsmede voor:

2. b. behoud, versterking en ontwikkeling van de landschappelijke waarde van de gronden, zoals deze tot uitdrukking komt in het reliëf, de kleinschaligheid, de openheid en de beplantingselementen (houtsingels en houtwallen);
3. c. de instandhouding van de ter plaatse, bovengronds en ondergronds, aanwezige historische objecten zoals opgenomen in bijlage 4 bij de regels;
4. d. (oppervlakte)water;
5. e. extensieve dagrecreatie;
6. f. bestaande erf- en perceelontsluitingen;
7. g. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals voorzieningen ten behoeve van extensieve dagrecreatie en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;

met daaraan ondergeschikt:

8. h. kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis;
9. i. de in tabel 3.1 vermelde toegestane nevenfuncties;

Tabel 3.1 Niet-agrarische nevenfuncties die bij recht zijn toegestaan

- = niet van toepassing

Voor het bouwen gelden de volgende regels

- = niet van toepassing.

** = niet van toepassing voor platte, ondergeschikte bouwdelen.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. buitenopslag is niet toegestaan;
2. b. buitenopslag ten behoeve van nevenfuncties is niet toegestaan;
3. c. paardenbakken zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan;

1. a. Onder strijdig gebruik met dit bestemmingsplan wordt begrepen het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken overeenkomstig de bestemming, zonder de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen conform de op in de Bijlage 1 opgenomen 'Landschapsplan'.
2. b. in afwijking van het bepaalde onder a is bebouwing wel toegestaan voor een periode vanaf het begin van de bouwwerkzaamheden tot maximaal drie jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan, met het oog op de benodigde tijd voor aanleg en aangroei van de beplanting.

De voor 'Agrarisch met waarden - Landschap' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de uitoefening van een agrarisch bedrijf zoals genoemd in artikel 1 lid 1.8 onder a, b, e, f en g;

alsmede voor:

2. b. behoud, versterking en ontwikkeling van de landschappelijke waarde van de gronden, zoals deze tot uitdrukking komt in het reliëf, de kleinschaligheid, de openheid en de beplantingselementen (houtsingels en houtwallen);
3. c. de instandhouding van de ter plaatse, bovengronds en ondergronds, aanwezige historische objecten zoals opgenomen in bijlage 4 bij de regels;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals zoals kuilvoerplaten, sleufsilo's, voedersilo's, mestvoorzieningen, teeltondersteunende voorzieningen, paardenbakken, groen, nutsvoorzieningen, in- en uitritten, (erf)ontsluitingen, voet- en fietspaden, water en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding waaronder ook voorzieningen ten behoeve van het tijdelijk bergen van water;

met daaraan ondergeschikt:

5. e. evenementen;
6. f. extensieve dagrecreatie;
7. g. kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis, zoals opgenomen in artikel 7;
8. h. de in tabel 4.1 vermelde toegestane nevenfuncties;

Tabel 4.1 Niet-agrarische nevenfuncties die bij recht zijn toegestaan

- = niet van toepassing.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. buitenopslag is niet toegestaan;
2. b. buitenopslag ten behoeve van nevenfuncties is niet toegestaan;
3. c. paardenbakken zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan;
4. d. het aantal evenementen bedraagt ten hoogste 2 per jaar;

1. a. Onder strijdig gebruik met dit bestemmingsplan wordt begrepen het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken overeenkomstig de bestemming, zonder de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen conform de op in de Bijlage 2 opgenomen 'Landschapsplan'.
2. b. in afwijking van het bepaalde onder a is bebouwing wel toegestaan voor een periode vanaf het begin van de bouwwerkzaamheden tot maximaal drie jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan, met het oog op de benodigde tijd voor aanleg en aangroei van de beplanting.

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. behoud, herstel en ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden en bos;
2. b. extensieve dagrecreatie;
3. c. houtoogst;
4. d. (oppervlakte)water;
5. e. de instandhouding van de ter plaatse, bovengronds en ondergronds, aanwezige historische objecten zoals opgenomen in bijlage 4 bij de regels;
6. f. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals voorzieningen ten behoeve van extensieve dagrecreatie, zoals voet-, fiets- en ruiterpaden, artistieke objecten, uitkijktorens en vogelobservatiehutten, en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.
7. g. bestaande erf- en perceelontsluitingen

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m;
3. c. de bouwhoogte van bestaande overige bouwwerken, geen gebouw zijnde bedraagt maximaal de bestaande bouwhoogte indien deze hoger is dan 3 m;
4. d. in afwijking van het bepaalde onder a geldt voor monumenten dat de hoofdvorm, bepaald door de gevelbreedte, goothoogte, dakhelling, nokrichting en het grondvlak, zoals die bestond op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan gehandhaafd dient te worden, waarbij de hoofdvorm mag worden aangevuld ten behoeve van herstel van het monument.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2 voor het oprichten van gebouwen en bouwwerken ten behoeve van het beheer en het onderhoud, een schuilhut, een uitkijktoren, een vogelobservatiehut of informatievoorziening van de terreinen, met inachtneming van het volgende:

1. a. het gebouw of het bouwwerk dient noodzakelijk te zijn voor het beheer en onderhoud, voor het observeren van vogels, voor het schuilen, als uitkijktoren of voor informatievoorziening;
2. b. de oppervlakte per gebouw of bouwwerk bedraagt ten hoogste 50 m2;
3. c. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste 4 m
4. d. de bestaande natuurwaarden mogen niet onevenredig worden aangetast;
5. e. er dient sprake te zijn van een zodanige situering en uitvoering van de activiteit dat de waterberging en de afvoer van hoog oppervlaktewater, sediment en ijs ten behoeve van de rivier gewaarborgd blijft;
6. f. er mag geen sprake zijn van een feitelijke belemmering voor vergroting van de afvoercapaciteit;
7. g. er dient sprake te zijn van een zodanige situering en uitvoering van de activiteit dat de waterstandsverhoging of de afname van het bergend vermogen zo gering mogelijk is;
8. h. de resterende waterstandseffecten of de afname van het bergend vermogen dienen duurzaam te worden gecompenseerd, waarbij de financiering en de tijdige realisering van de maatregelen gezekerd zijn;
9. i. er dient sprake te zijn van een zodanige situering en uitvoering van de bestemming dat de ecologische toestand van het oppervlaktewaterlichaam niet verslechtert;
10. j. er mag geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in de omgeving aanwezige functies en waarden;
11. k. er mag geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden;
12. l. er dient vooraf schriftelijk advies ingewonnen te worden bij de rivierbeheerder;
13. m. er geen onevenredige schade wordt aangebracht aan de landschappelijke en/of natuurlijke waarde van de gronden;
14. n. er geen sprake is van significante negatieve effecten op de Natura 2000 waarden van het gebied ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone - Natura 2000';
15. o. de mogelijkheden voor het herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind.

1. a. Onder strijdig gebruik met dit bestemmingsplan wordt begrepen het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken overeenkomstig de bestemming, zonder de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen conform de op in de Bijlage 1 opgenomen 'Landschapsplan'.
2. b. in afwijking van het bepaalde onder a is bebouwing wel toegestaan voor een periode vanaf het begin van de bouwwerkzaamheden tot maximaal drie jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan, met het oog op de benodigde tijd voor aanleg en aangroei van de beplanting.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis, waarbij geldt dat per bestemmingsvlak ten hoogste het bestaande aantal woningen is toegestaan;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, water en paardenbakken;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. de in tabel 4.1 vermelde toegestane nevenfuncties;
4. d. bed & breakfast;

Tabel 4.1: Niet-agrarische nevenfuncties die bij recht zijn toegestaan

- = niet van toepassing.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen uitsluitend ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
2. b. bij herbouw of verplaatsing van de woning dient de (nieuwe) woning te worden gesitueerd ter plaatse van de bestaande woning dan wel op een afstand van ten hoogste 10 m van de bestaande woning, gemeten uit de dichtstbijzijnde gevel van de bestaande woning;
3. c. aaneengebouwde woningen mogen niet worden vervangen door vrijstaande woningen;
4. d. de inhoud van een woning mag ten hoogste 750 m3 bedragen, dan wel indien een grotere woning aanwezig is, de inhoud zoals die bestond op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpplan;
5. e. de breedte van een woning bedraagt ten minste 5 m;
6. f. bijbehorende bouwwerken worden gebouwd op een afstand van ten minste 5 m achter de naar de weg(en) gekeerde gevel(s) van de woning en het verlengde daarvan en op geen grotere afstand van de woning dan 30 m, tenzij op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpplan een andere situering aanwezig was, in welk geval die andere situering als norm geldt;
7. g. de afstand van bijbehorende bouwwerken tot de zijdelingse perceelgrens bedraagt ten minste 1 m, tenzij in de perceelgrens wordt gebouwd;
8. h. verder geldt het volgende:

- = Niet van toepassing.

* = Niet van toepassing voor platte, ondergeschikte bouwdelen.

9. i. in afwijking van het voorgaande, met uitzondering van de maximale oppervlakte, geldt voor monumenten dat de hoofdvorm, bepaald door de gevelbreedte, goothoogte, dakhelling, nokrichting en het grondvlak, zoals die bestond op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan gehandhaafd dient te worden;
10. j. in aanvulling op het voorgaande geldt voor de reeds bestaande bijgebouwen boven de 100 m² het volgende:
    1. 1. het uitbreiden van bestaande bebouwing is in geen geval toegestaan;
    2. 2. nieuwbouw is in geen geval toegestaan;
    3. 3. het gebruik van kassen, anders dan hobbykassen is in geen geval toegestaan;
    4. 4. van het bepaalde onder 2 kan eenmalig worden afgeweken indien bebouwing boven de 100 m², niet zijnde de woning, wordt gesaneerd, met dien verstande dat het oppervlak van de nieuw op te richten bebouwing ten hoogste 50% mag bedragen van de oppervlakte van de bebouwing die wordt afgebroken met een maximum van 250 m²;

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de situering en de afmeting van de bebouwing ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone - Natura 2000' ten behoeve van de Natura 2000 waarden van het gebied.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. bij een combinatie van nevenfuncties mag het bebouwingsoppervlak ten behoeve van de activiteiten niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan gebouwen met een maximum van 850 m² en mag er niet meer dan 5.000 m² aan onbebouwde gronden in gebruik worden genomen;
2. b. bed & breakfast is uitsluitend toegestaan in de woning;
3. c. het aantal slaapplaatsen ten behoeve van bed & breakfast bedraagt ten hoogste 10;
4. d. nevenfuncties zijn uitsluitend toegestaan binnen bestaande bebouwing;
5. e. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis bedraagt ten hoogste 35% van de maximaal toegestane bebouwing met een maximum van 100 m²; in het kader van deze kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is geen horeca en detailhandel toegestaan.

1. a. Onder strijdig gebruik met dit bestemmingsplan wordt begrepen het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken overeenkomstig de bestemming, zonder de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen conform de op in de Bijlage 1 opgenomen 'Landschapsplan'.
2. b. in afwijking van het bepaalde onder a is bebouwing wel toegestaan voor een periode vanaf het begin van de bouwwerkzaamheden tot maximaal drie jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan, met het oog op de benodigde tijd voor aanleg en aangroei van de beplanting.

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Wonen, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven aan huis;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, water en paardenbakken;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. de in tabel 7.1 vermelde toegestane nevenfuncties;
4. d. bed & breakfast.

Tabel 7.1: Niet-agrarische nevenfuncties die bij recht zijn toegestaan

- = niet van toepassing.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van erf- en/of terreinafscheidingen, mogen uitsluitend ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
2. b. de afstand tussen de woning en het bijgebouw bedraagt ten hoogste 20 m;
3. c. verder geldt het volgende:

- = Niet van toepassing.

* = Niet van toepassing voor platte, ondergeschikte bouwdelen.

met dien verstande dat:

4. d. voor de reeds bestaande bijgebouwen boven de 100 m² het volgende geldt:
   1. 1. het uitbreiden van bestaande bebouwing is in geen geval toegestaan;
   2. 2. nieuwbouw is in geen geval toegestaan;
   3. 3. het gebruik van kassen, anders dan hobbykassen is in geen geval toegestaan;
   4. 4. van het bepaalde onder 2 kan eenmalig worden afgeweken indien bebouwing boven de 100 m², niet zijnde de woning, wordt gesaneerd, met dien verstande dat het oppervlak van de nieuw op te richten bebouwing ten hoogste 50% mag bedragen van de oppervlakte van de bebouwing die wordt afgebroken met een maximum van 250 m²;

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. bij een combinatie van nevenfuncties mag het bebouwingsoppervlak ten behoeve van de activiteiten niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan gebouwen met een maximum van 850 m² en mag er niet meer dan 5.000 m² aan onbebouwde gronden in gebruik worden genomen;
2. b. bed & breakfast is uitsluitend toegestaan in een woning;
3. c. het aantal slaapplaatsen ten behoeve van bed & breakfast bedraagt per woning ten hoogste 10;
4. d. nevenfuncties zijn uitsluitend toegestaan binnen de bebouwing;
5. e. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis bedraagt ten hoogste 35% van de maximaal toegestane bebouwing met een maximum van 100 m²; in het kader van deze kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is geen horeca en detailhandel toegestaan met uitzondering van een bed & breakfast.

Ten behoeve van nevenfuncties

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.1 ten behoeve van het toestaan van een of meer nevenfuncties, anders dan bij recht toegestane nevenfuncties, met inachtneming van het volgende:

1. a. nevenfuncties zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing';
2. b. in afwijking van het bepaalde onder a zijn de nevenfuncties kleinschalig kamperen en plattelandskamers ook toegestaan op gronden zonder de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing';
3. c. de nevenfunctie dient plaats te vinden binnen de bestaande bebouwing;
4. d. in afwijking van het bepaalde onder a geldt dat (het gedeelte van) nevenfuncties waarvoor geen bebouwing nodig is, tevens zijn toegestaan op gronden buiten het bouwvlak, mits grenzend aan het bouwvlak;
5. e. nevenfuncties dienen milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
6. f. de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven mogen niet onevenredig worden beperkt;
7. g. buitenopslag ten behoeve van de nevenfunctie is niet toegestaan;
8. h. de publieks- en/of verkeersaantrekkende werking van nevenfuncties dient niet onevenredig groot te zijn en de bestaande infrastructuur dient berekend te zijn op de nieuwe activiteit;
9. i. parkeren dient binnen het bouwvlak plaats te vinden;
10. j. detailhandel is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nevenactiviteit;
11. k. horeca is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nevenactiviteit;
12. l. het bebouwingsoppervlak ten behoeve van de activiteiten mag niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan gebouwen met een maximum van 250 m²;
13. m. bij een combinatie van nevenfuncties mag het bebouwingsoppervlak ten behoeve van de activiteiten niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan gebouwen met een maximum van 850 m² en mag er niet meer dan 5.000 m² aan onbebouwde gronden in gebruik worden genomen;
14. n. ten behoeve van de nevenfunctie niet-agrarische bedrijven geldt tevens het volgende:
    1. 1. bedrijven uit categorie 3 of hoger van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn niet toegestaan;
    2. 2. activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage 1994 zijn niet toegestaan in de gevallen zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage;
15. o. ten behoeve van de nevenfunctie kleinschalig kamperen geldt tevens het volgende:
    1. 1. de nevenfunctie is alleen toegestaan in de periode van 15 maart tot en met 31 oktober;
    2. 2. het aantal standplaatsen bedraagt ten hoogste 25;
    3. 3. uitsluitend mobiele kampeermiddelen, niet zijnde stacaravans en trekkershutten, zijn toegestaan;
    4. 4. de afstand tot het bouwvlak van derden bedraagt ten minste 50 m;
    5. 5. de afstand tot andere verblijfsrecreatieve terreinen bedraagt ten minste 500 m;
    6. 6. er dient voorzien te worden in een adequate landschappelijke inpassing;
16. p. ten behoeve van de nevenfunctie plattelandskamers geldt tevens het volgende:
    1. 1. het aantal kamers op gronden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing' bedraagt ten hoogste 5, met dien verstande dat de oppervlakte per kamer ten hoogste 50 m² bedraagt;
    2. 2. het aantal kamers op overige gronden bedraagt ten hoogste 1, met dien verstande dat de oppervlakte ten hoogste 50% bedraagt van het oppervlak van het bijgebouw met een maximum van 50 m²;
    3. 3. de afstand tussen de plattelandskamers en het hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 25 m;
17. q. ten behoeve van gevoelige functies waar langdurig kinderen verblijven geldt het volgende:
    1. 1. deze functies zijn niet toegestaan op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding;
    2. 2. het bepaalde onder 1 is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen.

1. a. Onder strijdig gebruik met dit bestemmingsplan wordt begrepen het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken overeenkomstig de bestemming, zonder de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen conform de op in de Bijlage 2 opgenomen 'Landschapsplan'.
2. b. in afwijking van het bepaalde onder a is bebouwing wel toegestaan voor een periode vanaf het begin van de bouwwerkzaamheden tot maximaal drie jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan, met het oog op de benodigde tijd voor aanleg en aangroei van de beplanting.

De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een hoge archeologische verwachting.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 8.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 2.500 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een middelhoge archeologische verwachting.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 9.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 5.000 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

De voor 'Waarden - Landschap 2' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - bestemd voor behoud, versterking en ontwikkeling van waarden die samenhangen met de kommen, te weten:

1. a. openheid;

met dien verstande dat:

2. b. omschakeling naar fruit- en sierteelt en boomkwekerij zoals opgenomen in artikel 4 lid 4.1 op gronden met deze dubbelbestemming niet is toegestaan.

De voor 'Waterstaat - Waterstaatkundige functie' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor:

1. a. de afvoer van hoog oppervlaktewater, sediment en ijs;
2. b. de waterhuishouding;
3. c. de vergroting van de afvoercapaciteit van de IJssel;
4. d. bij deze bestemming horende voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden mogen ten behoeve van de in lid 11.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van scheepvaarttekens bedraagt ten hoogste 15 m;
3. c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 2,5 m;
4. d. het bepaalde onder a, b en c is niet van toepassing indien en voor zover wordt gebouwd ten dienste van en conform de overige voor deze gronden geldende bestemmingsregels.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Voor een bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing;
4. d. het bepaalde onder a, b en c is niet van toepassing indien gebruikgemaakt wordt van de saneringsregeling zoals opgenomen in:
   1. 1. artikel 6 lid 6.2sub k4.
   2. 2. artikel 7, lid 7.2sub e4.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

In aanvulling op het bepaalde in hoofdstuk 2 geldt dat algehele herbouw van (bedrijfs)woningen uitsluitend mag plaatsvinden op of binnen de bestaande funderingen.

Het bevoegd gezag kan pas een omgevingsvergunning verlenen voor het gebruik van gronden, met inachtneming van het volgende:

1. a. in het geval van nieuwbouw, uitbreiding of functiewijziging van gebouwen en/of voorzieningen, dient op eigen terrein te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
2. b. er is sprake van voldoende parkeergelegenheid, indien:
3. c. Voldaan wordt aan de parkeernormen zoals die zijn opgenomen in de Beleidsregels parkeren Olst-Wijhe (zie bijlage 5) met dien verstande dat indien voornoemde beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging;
4. d. De parkeerplaatsen voldoen aan de verdere eisen (maatvoering) die zijn opgenomen in de Beleidsregels parkeren Olst-Wijhe (zie bijlage 5 Beleidsregels voor parkeren) met dien verstande dat indien voornoemde beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging.

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de aan de grond gegeven bestemming. Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval verstaan het gebruiken of laten gebruiken van:

1. a. het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige of afhankelijke woonruimte is niet toegestaan;
2. b. het gebruik van plattelandskaders voor permanente bewoning is niet toegestaan;
3. c. het gebruik van recreatiewoningen voor permanente bewoning is niet toegestaan;
4. d. prostitutiebedrijven zijn niet toegestaan.
5. e. het gebruik van gronden voor evenementen is niet toegestaan, met uitzondering van niet-geluidrelevante evenementen op de openbare weg.

De regels van stedenbouwkundige aard en de bereikbaarheidseisen van paragraaf 2.5 van de bouwverordening zijn uitsluitend van toepassing, voor zover het betreft:

1. a. bereikbaarheid van bouwwerken voor wegverkeer, brandblusvoorzieningen;
2. b. brandweeringang;
3. c. bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
4. d. de ruimte tussen bouwwerken;
5. e. parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen.

De hierna vermelde afwijkmogelijkheden worden uitsluitend toegepast, indien:

1. a. er geen onevenredige schade wordt aangebracht aan de landschappelijke en/of natuurlijke waarde van de gronden;
2. b. er geen sprake is van significante negatieve effecten op de Natura 2000 waarden van het gebied ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone - Natura 2000' en
3. c. de mogelijkheden voor het herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in hoofdstuk 2 ten behoeve van de vergroting van de inhoudsmaat van Sallandse boerderijen met inachtneming van het volgende:

1. a. de maximum inhoud van 750 m³ overschreden mag worden indien er sprake is van het betrekken van een deel bij de woning;
2. b. de bestaande afmetingen van dat gebouw mogen niet worden vergroot;
3. c. de Sallandse boerderijvorm dient in stand te worden gehouden.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 14 ten behoeve van het gebruik van een (vrijstaand) bijgebouw/bedrijfsgebouw als afhankelijke woonruimte of nieuw te plaatsen woonunit, met inachtneming van het volgende:

1. a. een afhankelijke woonruimte noodzakelijk is uit het oogpunt van mantelzorg;
2. b. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in het geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven;
3. c. de afhankelijke woonruimte is gesitueerd binnen het bouwvlak en voldoet aan de regels inzake bijgebouwen, met dien verstande dat de oppervlakte van de afhankelijke woonruimte niet meer dan 75 m² bedraagt;
4. d. een afhankelijke woonruimte heeft geen zelfstandig recht op bijgebouwen;
5. e. indien er op het perceel geen geschikt bijgebouw aanwezig is, is op grond van doelmatigheidsmotieven het plaatsen van een tijdelijke woonunit toegestaan;
6. f. tijdelijke woonunits mogen op of aansluitend aan het bouwvlak gerealiseerd worden;
7. g. de tijdelijke woonunit dient landschappelijk ingepast te worden;
8. h. een verzoek om afwijking wordt voorgelegd aan een deskundige met de vraag of aan het bepaalde onder a wordt voldaan.

Het bevoegd gezag kan – tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is – bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 13.3 ten behoeve van de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande funderingen met inachtneming van het volgende:

1. a. de herbouw vindt plaats binnen hetzelfde bouwvlak;
2. b. de nieuwe situering van de (bedrijfs)woning leidt niet tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieuwetgeving;
3. c. de nieuwe (bedrijfs)woning mag niet worden gerealiseerd op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding;
4. d. het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
5. e. de herbouw buiten de bestaande funderingen is stedenbouwkundig aanvaardbaar;
6. f. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de voorkeursgrenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden;
7. g. de nieuwe woning dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn.

Het bevoegd gezag kan – tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is – bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in hoofdstuk 2 ten einde de realisatie van windenergie mogelijk te maken, met inachtneming van het volgende:

1. a. bouwwerken ten behoeve van de realisatie van windenergie is uitsluitend toegestaan binnen een bouwvlak;
2. b. per bouwvlak is ten hoogste 1 bouwwerk voor de realisatie van windenergie toegestaan;
3. c. de hoogte van een bouwwerken voor de realisatie van windenergie bedraagt ten hoogste 25 m;
4. d. er dient sprake te zijn van een zodanige situering en uitvoering van de activiteit dat de waterstandsverhoging of de afname van het bergend vermogen zo gering mogelijk is;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone - Natura 2000' dienen de resterende waterstandseffecten of de afname van het bergend vermogen duurzaam te worden gecompenseerd, waarbij de financiering en de tijdige realisering van de maatregelen gezekerd zijn;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone - Natura 2000' dient sprake te zijn van een zodanige situering en uitvoering van de bestemming dat de ecologische toestand van het oppervlaktewaterlichaam niet verslechtert;
7. g. er mag geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in de omgeving aanwezige functies en waarden;
8. h. er mag geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone - Natura 2000' dient vooraf schriftelijk advies ingewonnen te worden bij de rivierbeheerder.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 18 ten einde het gebruik ten behoeve van evenementen toe te staan, met inachtneming van het volgende:

1. a. het aantal evenementen mag niet meer bedragen dan twee per jaar per locatie;
2. b. de natuurwaarden mogen niet verstoord worden;
3. c. er moet voorzien zijn in voldoende parkeergelegenheid.

De hierna vermelde wijzigingsmogelijkheden worden uitsluitend toegepast, indien:

1. a. er geen onevenredige schade wordt aangebracht aan de landschappelijke en/of natuurlijke waarde van de gronden;
2. b. er geen sprake is van significante negatieve effecten op de Natura 2000 waarden van het gebied ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone - Natura 2000' en
3. c. de mogelijkheden voor het herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde het toestaan van extra woningen in monumenten en karakteristieke panden die hoofdgebouwen zijn, met inachtneming van het volgende:

1. a. woningsplitsing is alleen toegestaan in een gemeentelijk of rijksmonument en ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';
2. b. woningsplitsing is niet toegestaan op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding;
3. c. het bepaalde onder b is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
4. d. er wordt daadwerkelijk bijgedragen aan herstel en/of behoud van deze panden;
5. e. de cultuurhistorische waarde van deze panden wordt niet aangetast;
6. f. woningsplitsing in twee woningen is uitsluitend toegestaan als de inhoud van het te splitsen pand meer dan 1.000 m³ bedraagt;
7. g. woningsplitsing in 3 woningen is uitsluitend toegestaan als de inhoud van het te splitsen pand meer dan 1.500 m³ bedraagt;
8. h. ter plaatse van de gesplitste woning dient de bouwaanduiding 'aaneengebouwd' te worden opgenomen, waarmee wordt aangegeven dat de woning aaneengebouwd is en dient te blijven;
9. i. het gebruik vindt plaats binnen het bestaande bouwvolume; uitbreiding van bebouwing is niet toegestaan waardoor het uitwendige karakter van het hoofdgebouw – zoals dit bepaald is door hoofdafmetingen, onderlinge maatverhoudingen, dakvorm en nokrichting – behouden blijft;
10. j. bij het wijzigingsplan kunnen beperkingen worden gesteld aan de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken bij de nieuwe woning;
11. k. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de uiterste grenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden.

Burgemeester en wethouders kunnen bestemmingsvlakken met de bestemming 'Waarde - Archeologie 1' of Waarde - Archeologie 2 geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:

1. a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande funderingen mogelijk te maken met inachtneming van het volgende:

1. a. de herbouw vindt plaats binnen hetzelfde bouwvlak;
2. b. de nieuwe situering van de (bedrijfs)woning leidt niet tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieuwetgeving;
3. c. de nieuwe (bedrijfs)woning mag niet worden gerealiseerd op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding;
4. d. het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
5. e. de herbouw buiten de bestaande funderingen is stedenbouwkundig aanvaardbaar;
6. f. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de uiterste grenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning voor het bouwen en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. Indien het gebruik, zoals bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied, Fortmonderweg 21 en De Wellenberg 2'.

De initiatiefnemers willen op Fortmonderweg 21 te Olst en De Wellenberg 2 te Wijhe, de KGO regeling

toepassen. Verdeelt over deze twee locaties wordt er circa 970 m2 aan landschapontsierende bedrijfsbebouwing slopen en circa 2 hectare aan nieuwe natuur ontwikkeld. In ruil voor deze kwaliteitsprestaties worden twee compensatiewoningen op de locatie aan de Wellenberg 2 gerealiseerd.

De gemeente heeft aangegeven in principe mee te willen werken aan het verzoek. De ontwikkeling is niet mogelijk op basis van de geldende bestemmingsplannen 'Uiterwaarden' voor locatie Fortmonderweg 21 Olst en bestemmingsplan 'Buitengebied' voor locatie De Wellenberg 2 Wijhe (zie paragraaf 1.2). Om de ontwikkelingen mogelijk te maken is een nieuw juridisch-planologisch kader noodzakelijk. Dit bestemmingsplan dient hiervoor. De ruimtelijke onderbouwing welke voorafgaand aan dit plan is opgesteld, is toegevoegd als bijlage aan dit bestemmingsplan (bijlage 1).

De ligging van de plangebieden is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1: Ligging plangebieden (bron: Google Maps)

De Wellenberg 2

Het perceel aan De Wellenberg 2 te Wijhe is geregeld in het bestemmingsplan 'Buitengebied', vastgesteld door de gemeenteraad op 21 mei 2012. Het perceel is voorzien van de enkelbestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' met een bouwvlak. Deze gronden zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf.

Hiernaast heeft het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' (voor een klein deel Waarde - Archeologie 2) en 'Waarde - Landschap 2'. Deze dubbelbestemmingen zijn mede besteld voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden en voor behoud, versterking en ontwikkeling van waarden die samenhangen met de kommen.

Tot slot geldt de gebiedsaanduiding 'Reconstructiewetzone - verwevingsgebied'.

Strijdigheid met het geldende bestemmingsplan

Het voorgenomen plan past niet binnen het geldende bestemmingsplan, aangezien er geen agrarisch bedrijf meer actief zal zijn, de (voormalige) bedrijfswoning als burgerwoning gebruikt wordt en er twee nieuwe woningen worden gerealiseerd. Deze twee nieuwe woningen en de burgerwoning zijn niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan.

Figuur 1.2: Geldend bestemmingsplan De Wellenberg 2

Fortmonderweg 21

Het perceel aan de Fortmonderweg 21 te Olst is geregeld in het bestemmingsplan 'Uiterwaarden', vastgesteld door de gemeenteraad op 18 december 2017.

Het plangebied is voorzien van de enkelbestemmingen 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' en 'Wonen' met de functieaanduiding 'Specifieke vorm van wonen - voormalig agrarisch bedrijf' en de bouwaanduiding 'Karakteristiek'. De gronden die bestemd zijn met 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf. De gronden met de enkelbestemming 'Wonen' met de eerdergenoemde functieaanduiding zijn bestemd voor wonen met daaraan ondergeschikt: voormalige bedrijfsbebouwing.

Hiernaast heeft het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waterstaat - Waterstaatkundige functie'. Tot slot heeft een deel van het plangebied de gebiedsaanduiding 'Wetgevingszone - Natura 2000'. Deze gronden zijn mede bestemd voor

• de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden;
• de afvoer van hoog oppervlaktewater, sediment en ijs, de waterhuishouding, de vergroting van de afvoercapaciteit van de IJssel en bij deze bestemming horende voorzieningen; en
• de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000 gebied 'Rijntakken' met inachtneming van het beheerplan.

Strijdigheid met het geldende bestemmingsplan

Aan de noordoostkant van het erf wordt circa 2 hectare nieuwe natuur gerealiseerd. Ter plaatse geldt de enkelbestemming 'Agrarisch met waarden – Landschapswaarden'. De nieuwe natuur is in strijd met het deze bestemming. De enkelbestemming dient te worden gewijzigd naar de bestemming 'Natuur'.

Figuur 1.3: Geldend bestemmingsplan Fortmonderweg 21

Paraplubestemmingsplan 'Parapluplan parkeren'

Voor de gehele gemeente Olst - Wijhe is een paraplubestemmingsplan op 10 september 2018 vastgesteld. In dit parapluplan is een parkeerregeling voor de gemeente Olst – Wijhe. Deze regeling is als een paraplu over de geldende bestemmingsplannen gelegd. Er is als het ware een laag aan de betreffende bestemmingsplannen toegevoegd. De parkeerregeling is ook van toepassing op dit bestemmingsplan en wordt overgenomen in de planregels, zie artikel 13.4

In Hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van het plan. Hierbij wordt ingegaan op de ruimtelijke en functionele aspecten van het plan. Vervolgens staat in Hoofdstuk 3 een beschrijving van het beleid dat een relatie heeft op het plangebied en/of de ontwikkeling. In Hoofdstuk 4 wordt op de diverse omgevingsaspecten ingegaan. Een juridische beschrijving van het plan wordt gegeven in Hoofdstuk 5. Dit hoofdstuk gaat in op de bestemmingsplansystematiek en licht de bestemmingen toe. Tenslotte gaat Hoofdstuk 6 in op de uitvoerbaarheid van het plan.

Op het erf aan De Wellenberg 2 te Wijhe was een agrarisch bedrijf gevestigd. Dit bedrijf is inmiddels beëindigd. De boerderij is als burgerwoning in gebruik. De grote stallen zijn opgeruimd, waardoor de grote karakteristieke volumes van een erf zijn verdwenen. Op het perceel is één woning aanwezig, met aangebouwd bijgebouw. Deze gebouwen zijn in goede staat. Daarnaast zijn er twee landschapsontsierende voormalige bedrijfsgebouwen aanwezig, die hun functie inmiddels hebben verloren. In de figuren 2.1 en 2.2 zijn afbeeldingen van het erf opgenomen.

Het erf ligt in het buitengebied van de gemeente Olst-Wijhe, aan de noordkant van de kern Wijhe. Aan de oostkant van het erf liggen twee woningen. Aan de noordwestzijde van het erf ligt op circa 80 meter een agrarisch erf.

Figuur 2.1: Plangebied De Wellenberg 2 (bron: www.pdok.nl)

Figuur 2.2: Huidige situatie De Wellenberg 2

De locatie Fortmonderweg 21 is gelegen in het buitengebied van Olst, in de buurtschap Fortmond. Het buurtschap ligt midden in het natuurontwikkelingsgebied de Duursche Waarden, in een bocht van de IJssel tussen Deventer en Zwolle. Het is gelegen in de uiterwaarden (buitendijks). Het grootste deel van Fortmond is aangewezen als Natura2000 gebied (Rijntakken (deelgebied Uiterwaarden IJssel)).

De meeste gronden van Fortmond zijn ingericht als natuur en/of worden extensief beheerd. Het aantal agrarische bedrijven in het gebied is de afgelopen jaren sterk verminderd. Op dit moment zijn er nog maar twee agrarische bedrijven actief, waarvan het ene bedrijf zeer extensief is en het tweede bedrijf de gronden vrijwel allemaal binnendijks (buiten Fortmond) heeft liggen.

Op het erf zijn een aantal voormalige agrarische opstallen aanwezig, die grotendeels ten dienste staan aan het huidige gebruik. De schuren betreffen een kapschuur, welke in gebruik is als opslagruimte voor hout en materieel voor het beheer van de gronden, een kleine veestalling en een carport met veranda. Deze schuren staan aan de noordwestzijde van het erf tegen de bosrand aan. Ze zijn vanaf de openbare weg niet tot nauwelijks zichtbaar. Naast deze nog in gebruik zijnde schuren is op het erf een voormalige varkensstal aanwezig. Deze stal, met een oppervlakte van 260 m², staat direct achter de woonboerderij, is vanaf de openbare weg goed zichtbaar en is landschapsontsierend. Op de kapschuur na, zijn de opstallen voorzien van een asbest dakbedekking.

Figuur 2.3: Plangebied Fortmonderweg 21 (bron: www.pdok.nl)

De huidige eigenaar wil het erf van De Wellenberg 2 transformeren naar een woonerf. De huidige bedrijfswoning blijft hierbij behouden, en wordt bestemd als burgerwoning. Ook het aangebouwde bijgebouw (de voormalige woonboerderij) blijft behouden. Deze gebouwen zijn in goede staat. De twee landschapsontsierende bedrijfsgebouwen (van circa 710 m2) worden gesloopt. Ter compensatie hiervan, en ter compensatie van kwaliteitsinvesteringen op en rond het erf Fortmonderweg 21(zie paragraaf 2.2.2), worden twee nieuwe woningen met bijgebouwen op het bestaande erf gerealiseerd. Het erf wordt hierbij landschappelijk ingepast.

Ten behoeve van het voorgenomen plan aan De Wellenberg 2 is een inrichtingsplan opgesteld (Bijlage2). In deze paragraaf worden de hoofdlijnen van het inrichtingsplan beschreven.

Ontwerpfilosofie

In het ontwerp blijft de voormalige woonboerderij het hoofdgebouw. De andere gebouwen zijn ondergeschikt aan de boerderij. De huidige orthogonale structuur wordt gehandhaafd. Het erf herstelt het groene karakter van de erven, zoals in het gemeentelijke Landschapsontwikkelingsplan genoemd: 'Bebouwing en erfbeplantingen in losse setting op hogere gronden'. Als basis voor de erfopbouw is de historische opbouw gehanteerd. De nieuwe woningen worden ingepast met de achtererfkenmerken als uitgangspunt. Erfelementen die voor de rafelige contour zorgen, maar ook voor privacy zijn:

• Erfbosjes;
• Windsingel;
• Solitaire bomen

De nieuwe woningen zijn op het landschap georiënteerd en delen de oprit.

Beplanting

Op basis van de bodemsoort en grondwaterniveau kan het potentieel natuurlijke bostype van wintereiken- beukenbos ontstaan (PNV8). Dit is leidend geweest voor de soortkeuze van het beplantingsplan. Al het plantmateriaal wat wordt toegepast is inheems, waardoor het een grotere meerwaarde heeft voor de biodiversiteit. Bloei- en besdragende soorten vormen voor mens en dier een meerwaarde, dus waar mogelijk hebben deze een plek gekregen in het plan.

Figuur 2.2: Inrichtingsplan erf De Wellenberg 2

Beeldkwaliteit

In het inrichtingsplan, is ook een beeldkwaliteitsplan opgenomen. Deze is hierna samengevat.

Sfeer

Om het erfsilhouet te herstellen, is de stijl van de nieuwe bouwvolumes sober, zoals een schuur. De beplanting zorgt voor het zachte silhouet en verbindt de bouwvolumes.

Hoofdvorm en massa

De nieuwe gebouwen bestaan uit langvormige, uniforme bouwmassa's, die de praktische bouwstijl van agrarische gebouwen nabootst. Dakkapellen worden nagenoeg niet gebruikt.

Materialen

De gebruikte materialen in de woningen zijn natuurlijk: baksteen, hout en pannendaken en ook als zodanig herkenbaar. Glas wordt subtiel toegepast. Bijvoorbeeld door het toepassen van houten lamellen aan de gevel. Zeer ondergeschikt kan gebruik gemaakt worden van materialen zoals zink, beton, metaal, etc.

Detaillering

De detaillering van de schuurwoningen is zeer subtiel en het trekt niet de aandacht. Van een afstand blijft het een eenvoudig bouwwerk.

Het ontwerpen van de twee nieuwe woningen zijn nog niet definitief, maar de woningen worden op basis van bovenstaande uitgangspunten verder uitgewerkt.

De bewoners van het erf zijn voornemens de voormalige varkensstal met een oppervlakte van 260 m² te slopen (zie figuur 2.3). Naast de sloop van de landschapsontsierende schuur, zijn de bewoners voornemens circa 2 hectare nieuwe natuur te ontwikkelen (zie figuur 2.5), de asbest dakbedekking van de overige schuren te verwijderen, de schuren te verfraaien en het erf in te richten met streekeigen erfbeplanting met aandacht voor biodiversiteit. Als tegenprestatie voor genoemde kwaliteitsinvesteringen, wordt een woningbouwkavel ontwikkeld op de locatie De Wellenberg 2 te Wijhe, zoals beschreven in paragraaf 2.2.1.

Figuur 2.3: Bebouwing erf Fortmonderweg 21

Ten behoeve van het plan is een inrichtingsplan opgesteld voor het erf en de omliggende gronden aan de Fortmonderweg 21 (Bijlage 3). Deze paragraaf bevat een korte samenvatting van dit inrichtingsplan.

Het erf Fortmonderweg 21 wordt ingericht met streekeigen erfbeplanting (zie figuur 2.4). Verschillende (meidoorn)hagen, een kruidenrijke bloemenweide, verschillende borders en een hoogstam fruitgaard maken in ieder geval deel uit van het plan. Verder wordt het erf natuurlijk ingericht met als doel zo veel mogelijk ruimte te bieden aan flora en fauna en daarmee een grote biodiversiteit. Het landschapsontwikkelingsplan (LOP)(zie paragraaf 3.3.3), de structuurvisie Olst-Wijhe (zie paragraaf 3.3.1) en de folder mijn natuurerf (Landschap Overijssel) vormen belangrijke inspiratiebronnen.

Figuur 2.4: Inrichtingsplan erf Fortmonderweg 21

Aan de noordoostzijde van het erf wordt circa twee hectare agrarische grond omgevormd naar natuur. Deze twee hectare is weergegeven in figuur 2.5 met de groene arcering. De overige 1,14 hectare, weergegeven met de gele arcering, wordt ingezet ter ondersteuning van de natuurontwikkeling

Figuur 2.5: Gronden Fortmonderweg 21 welke natuurlijk worden ingericht

In eerste instantie wordt gericht op de ontwikkeling van kruiden en faunarijk grasland. Indien dit stadium is bereikt wordt er gericht op de ontwikkeling van droog schraalland. Het eindbeeld wordt uiteraard medebepaald door de potenties van de gronden. In veel situaties kan het perfecte droog schraalland niet worden geëvenaard en is er sprake van een overgangssituatie. In het bijgevoegde document 'Inrichtingsplan Fortmonderweg 21' (Bijlage 3) is uitgebreid weergegeven hoe deze gronden worden ingericht en beheerd.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 14 belangen hebben de centrale overheden beleidsvrijheid.

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

Het onderhavige plan betreft een relatief kleinschalige ontwikkeling die geen inbreuk maakt op nationale belangen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. In het Barro wordt een aantal projecten die van rijksbelang zijn met name genoemd en met behulp van digitale kaartbestanden exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven waaraan ruimtelijke plannen moeten voldoen.

Binnen het Barro worden de volgende onderdelen besproken:

• Project Mainportontwikkeling Rotterdam
• Kustfundament
• Grote rivieren
• Waddenzee en waddengebied
• Defensie
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde

In oktober 2012 is het besluit aangevuld met de ruimtevraag voor de onderwerpen veiligheid op rijkswegen, toekomstige uitbreiding van infrastructuur, de elektriciteitsvoorziening, de EHS/NNN, de veiligheid van primaire waterkeringen, reserveringsgebieden voor hoogwater, maximering van het de verstedelijkingsruimte in het Ijsselmeer en is het onderwerp duurzame verstedelijking in regelgeving opgenomen. De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (bij besluit van 21 april 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd in verband met de aanpassing van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’). Het Bro (artikel 3.1.6 lid 2) bepaalt dat voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

In het voorliggende plan worden voormalige bedrijfsgebouwen gesloopt en wordt de realisatie van twee nieuwe woningeenheden mogelijk gemaakt (waarbij één een verplaatsing betreft). Blijkens jurisprudentie wordt een dergelijke kleinschalige ontwikkeling niet aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling in de zin van de Bro. Een verdere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee niet noodzakelijk. Het onderhavige plan heeft verder geen betrekking op de overige benoemde onderdelen in het Barro.

Doel van de Wet natuurbescherming is drieledig:

• bescherming van de biodiversiteit in Nederland;
• decentralisatie van verantwoordelijkheden;
• vereenvoudiging van regels.

Voor beschermde Natura 2000-gebieden geldt dat er voor projecten en handelingen geen verslechtering van de kwaliteit van de habitats of een verstorend effect op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen, mag optreden. Binnen de Natura 2000-gebieden zijn de Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebied te onderscheiden. De Vogelrichtlijn (vastgesteld in 1979) is een regeling van de Europese Unie (EU) die tot doel heeft alle in het wild levende vogelsoorten op het grondgebied van de EU te beschermen. De lidstaten van de EU zijn verplicht voor alle vogelsoorten die in hun land leven leefgebieden van voldoende grootte en kwaliteit te beschermen. De Europese Habitatrichtlijn (vastgesteld in 1992) beoogt de biologische diversiteit te waarborgen door het instandhouden van de (half)natuurlijke leefgebieden en de wilde flora en fauna. De Habitatrichtlijn is gericht op de bescherming van soorten en natuurlijke habitats. Hiervoor zijn eveneens speciale beschermingszones aangemeld.

Het plangebied aan de Wellenberg 2 maakt geen onderdeel uit van Natura 2000-gebied. Een deel van het plangebied aan de Fortmonderweg 21 ligt het Natura 2000 gebied 'Rijntakken'. De voorgenomen natuurontwikkeling op deze locatie, sluit hier goed op aan. De aard en kleinschaligheid van de werkzaamheden van de ontwikkeling maakt dat eventuele effecten uitsluitend tot het plangebied zelf beperkt blijven. Een uitgebreide toetsing van het plan aan de wet- en regelgeving m.b.t. natuurbescherming (o.a. m.b.t. soortenbescherming) is opgenomen in paragraaf 4.2. Hieruit blijkt dat het voorgenomen plan voldoet aan de wet- en regelgeving.

Door het toenemend hoogwater in rivieren, wateroverlast, een versnelde stijging van de zeespiegel en groeiende behoefte aan schoon drinkwater is het Waterbeleid 21e eeuw vormgegeven. Het oude systeem van waterbeheer waarbij de nadruk werd gelegd het scheiden en gescheiden houden van land en water is niet in staat om toekomstige ontwikkelingen op te vangen. Om Nederland de komende eeuwen veilig, leefbaar en aantrekkelijk te houden is een omslag in het waterbeleid en denken over water noodzakelijk. Samengevat komt het erop neer dat water weer de ruimte moet krijgen in plaats van worden ontnomen. Daarbij wordt de strategie gevoerd van vasthouden, bergen en tenslotte afvoeren. Dit principe gaat ervan uit dat een overvloed aan water allereerst wordt opgevangen waar deze ontstaat. Water wordt hierbij niet meer zo snel mogelijk afgevoerd, maar zolang mogelijk wordt vastgehouden. Wanneer vasthouden niet meer mogelijk is, zal dit geborgen worden in daarvoor toegewezen gebieden. Door het water zo lang mogelijk vast te houden wordt tevens verdroging voorkomen. Zo wordt het watertekort bestreden. Pas als het niet anders kan, wordt het water afgevoerd.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening betekent dit dat in dit voorliggende plan tevens is gekeken hoe op verstandige wijze om te gaan met het vasthouden, bergen en afvoeren van regenwater. In paragraaf 4.5 wordt nader ingegaan op de waterhuishoudkundige gevolgen van het onderhavige plan. Er wordt voldaan aan het principe vasthouden, bergen en tenslotte afvoeren. Het regenwater kan infiltreren in de grond.

De 'Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken kleur' en de 'Omgevingsverordening Overijssel 2017' worden elk jaar bijgewerkt. Dit gebeurt in een jaarlijkse actualisatieronde. Het gaat om alle eerder vastgestelde wijzigingen in het beleid die nog moeten worden doorvertaald in de Omgevingsvisie en/of Omgevingsverordening. Ook worden omissies hersteld. Op 26 september 2018 hebben Provinciale Staten de Actualisatie 2017/2018 vastgesteld. Op 1 november 2018 zijn deze aanpassingen van de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening in werking getreden. De Actualisatie Omgevingsvisie 2018/2019 is op 13 november 2019 door de Provinciale Staten vastgesteld. In de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarmee staat onder andere de begrenzing van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) / Natuurnetwerk Nederland (NNN) vast. Binnen de begrenzing van de NNN heeft de provincie de gronden opgenomen die nodig zijn om de doelen te halen voor Natura 2000. Voor de begrenzing van de ontwikkelopgave Natura 2000 heeft de provincie gebiedsdocumenten en maatregelkaarten laten opstellen. Voor het realiseren van de NNN en de Ontwikkelopgave Natura 2000 zijn landbouwgronden nodig. Deze gronden worden gebruikt voor het realiseren van nieuwe natuur of om maatregelen te nemen voor de naastgelegen natuurgebieden. Deze maatregelen zorgen veelal voor vernatting van de gronden en/of hebben betrekking op minder of geen bemesting. Hierdoor worden deze gebieden minder of ongeschikt voor de landbouw.

Met de vaststelling van het 'nieuwe' Omgevingsbeleid is invulling gegeven aan de:

1. 1. verdieping van de thema's energietransitie, logistiek, agro & food, bestaand bebouwd gebied en ondergrond;
2. 2. verruiming van de mogelijkheden voor het (onder voorwaarden) toekennen van een woonbestemming aan permanent bewoonde recreatiewoningen;
3. 3. aanpassing van de Omgevingsvisie aan de huidige tijd met het verleidelijke verhaal van Overijssel. Hoe ziet Overijssel er in 2030 uit, met doorkijk naar 2050?;
4. 4. verwerking van reeds genomen PS besluiten over de onderwerpen ADT/TBT, drinkwater/grondwaterbeleid, landgoederen, cultuurhistorie (CHW-kaart), mobiliteit, natuur, ondergrond, ruimtelijk economisch beleid, veiligheid en gezondheid (modernisering milieubeleid), water, luchtvaartbeleid, rode draden duurzaamheid, sociale kwaliteit en ruimtelijke kwaliteit, bestuursfilosofie, instrument reprogrammeren, instrument ladder duurzame verstedelijking;
5. 5. uitvoering in de context van 'de andere overheid' en de participatiesamenleving.

Voor het voorliggende plan is het met name van belang dat het plan geen negatieve invloed op de NNN en de Natura 2000 heeft. Dit is nader onderbouwd in paragraaf 4.2.

Het beleid Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO-beleid) is ontstaan om ontwikkelingen in het landelijk gebied mogelijk te maken in ruil voor een impuls van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. De 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' is ontwikkeld als een eenduidige bundeling van diverse regelingen waaronder het Rood voor Rood-beleid. Er is een werkwijze ontwikkeld om principes van ontwikkelingsplanologie toepasbaar te maken voor sociaal-economische ontwikkelingen in de groene omgeving. De basis ligt in de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, de ontwikkelingsperspectieven en de 'Catalogus Gebiedskenmerken'. De gemeente Olst-Wijhe heeft het KGO-beleid ook van toepassing verklaard en nader uitgewerkt in de 'nota Ruimtelijke Kwaliteit'. De 'nota Ruimtelijke Kwaliteit' vervangt onder andere het gemeentelijke Rood voor Rood-beleid.

Toetsing beleid

Omdat de ontwikkeling in het landelijk gebied plaatsvindt, moet het initiatief voldoen aan het KGO-beleid. Twee principes zijn hierbij leidend;

1. 1. Elke ontwikkeling moet bijdragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit;
2. 2. De ontwikkelingsruimte die men krijgt moet in evenwicht zijn met investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.

Uitgangspunt is dat plannen ontwikkelingsruimte krijgen als deze passen binnen het generieke beleid en de ontwikkelingsperspectieven van de provincie en worden uitgewerkt conform de gebiedskenmerken. Voorwaarde daarbij is dat de geboden ontwikkelingsruimte in evenwicht is met de te leveren kwaliteitsprestaties. Bij elke ontwikkeling hoort een basisinspanning in de vorm van een goede ruimtelijke inpassing, zoals situering van gebouwen en erfbeplanting. Voor het bepalen van de hoogte van aanvullende kwaliteitsprestaties wordt het plan getoetst aan de volgende drie variabelen:

3. 3. Is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd;
4. 4. Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving;
5. 5. Dient het initiatief een eigen belang, of ook maatschappelijke belangen.

Randvoorwaarden vanuit KGO:

• De ontwikkeling richt zich op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik;
• Bewaak evenwicht tussen ontwikkelruimte en landschappelijke en maatschappelijke tegenprestatie.

Figuur 3.1: Balans onwikkeling vs Kwaliteit verbetering (bron: provincie Overijssel)

1. Gebiedseigen of gebiedsvreemd

In het voorliggende plan worden op twee locaties voormalige bedrijfsgebouwen gesloopt, wordt asbest gesaneerd, wordt erfverharding verwijderd, wordt op één locatie nieuwe natuur gerealiseerd en wordt op één locatie de realisatie van twee nieuwe wooneenheden mogelijk gemaakt. De transformatie van het voormalige agrarische erf aan de Wellenberg 2 tot woonerf past goed in dit gebied. De functie is veelvoorkomend en de nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd binnen de contouren van het huidige erf. Aan de Fortmonderweg 21 wordt circa 2 hectare agrarisch gebied, gewijzigd naar natuur. Dit betreft een kwaliteitsinvestering die aansluit op de huidige functies in dit gebied. Het erf aan de Fortmonderweg 21 wordt namelijk nu al deels omsloten door natuurgebied. De betrokken erven worden daarnaast landschappelijk goed ingepast en ingericht, met inheems plantmateriaal. In zijn algemeenheid geldt dat hoe beter de nieuwe functies in het gebied passen, des te kleiner de vereiste extra investering is.

2. Schaal van de ontwikkeling en impact op de omgeving

De nieuwe ontwikkelingen op beide locaties passen qua schaal goed in het landschap en zijn qua impact relatief klein, ook vergeleken met de huidige situatie. De ontwikkelingen worden op beide locaties goed ingepast in de omgeving.

3. Eigen belang versus maatschappelijke belangen

Door de realisatie van twee nieuwe woningbouwkavels aan de Wellenberg 2 wordt de voorgenomen ontwikkeling op beide locaties economisch uitvoerbaar. De betrokken erven worden landschappelijk ingepast. Functies in de omgeving van het plangebied (bij beide erven) worden niet beperkt. Het totale project dient daarmee eigen belangen, maar ook maatschappelijke belangen

Conclusie

Conclusie is dat het voorliggende plan past binnen he KGO beleid, zoals vastgelegd in artikel 2.1.6 van de Omgevingsverordening. De ontwikkelingsruimte die geboden wordt is in balans met de investeringen in ruimtelijke kwaliteit.

Om de opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities van de provincie waar te maken bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie verschillende niveaus (zie figuur 3.2).

Aan de hand van deze drie niveaus kan worden bepaald of er een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de Omgevingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

De volgende niveaus komen aan de orde:

1. 1. Generieke beleidskeuzes;
2. 2. Ontwikkelingsperspectieven;
3. 3. Gebiedskenmerken.

Figuur 3.2: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (bron: Omgevingsvisie Overijssel 2017)

1. Generieke bedrijfskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van de EU, Rijk of de provincie. Deze keuzes kunnen bepalen of ontwikkelingen mogelijk zijn of niet. Het uitvoeringsmodel vraagt bij nieuwe ontwikkelingen dus eerst te kijken naar het niveau van generieke beleidskeuzes. Hierbij gaat het om de normen van de SER-ladder, de EHS/NNN, externe veiligheid, ligging in het grondwaterbeschermingsgebied, waterveiligheid etc. Geconstateerd wordt dat het voorliggende plan aangaande deze generieke beleidskeuzes niet op belemmeringen stuit. Wel maakt het plangebied gedeeltelijk deel uit van 'overstroombaar gebied'. Hiertoe dient een overstromingsparagraaf opgenomen te worden. Hier wordt op ingegaan in paragraaf 4.5.

2. Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn daarnaast geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene en stedelijke omgeving. Met de ontwikkelingsperspectieven wordt de ruimtelijke ontwikkelingsvisie van de provincie vormgegeven. Het beleid voor de ontwikkelingsperspectieven is vastgelegd in artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening. In dit artikel is bepaald dat gemotiveerd moet worden dat een voorziene ontwikkeling past binnen de vastgestelde ontwikkelingsperspectieven.

Het voorliggende plangebied aan De Wellenberg 2 ligt binnen het ontwikkelingsperspectief 'Agrarisch ondernemen in het grootschalige landschap' (zie figuur 3.3).

Figuur 3.3: Ontwikkelingsperspectief De Wellenberg 2 (bron: Omgevingsvisie Overijssel 2017)

Bij dit perspectief ligt het accent op de agrarische productie; het zijn gebieden voor landbouw die bijdragen aan de kwaliteit van de grote open cultuurlandschappen. Dit ontwikkelingsperspectief omvat twee aspecten. Enerzijds open gebieden waar verdere modernisering en schaalvergroting van de landbouw royaal de ruimte krijgt en anderzijds gaat het om landbouwontwikkelingsgebieden (LOG's) die voorkomen in diverse landschapstypen en waar ruimte is voor ontwikkeling van intensieve veehouderij. Dit ontwikkelingsperspectief omvat de gebieden waar het ruimtelijk raamwerk van lanen, waterlopen, lintbebouwingen en bosstroken optimaal in harmonie zijn met deze schaalvergroting. De kwaliteitsambitie is om de diverse landschappen herkenbaar te houden ten opzichte van elkaar en verschillen en contrasten binnen deze landschappen te accentueren.

De voorgenomen ontwikkeling aan De Wellenberg 2, waarbij landschapsontsierende agrarische bebouwing (inclusief erfverharding) wordt gesloopt en twee nieuwe woningbouwkavels worden gerealiseerd, past binnen dit ontwikkelingsperspectief. Hoewel het agrarische erf definitief wordt omgevormd naar een woonerf, worden geen omliggende agrarische bedrijven in hun ontwikkeling beperkt. In paragraaf 4.6 wordt hier nader op ingegaan. Het erf past bij de maat en schaal van het landschap en het erf wordt landschappelijk ingepast met inheems plantmateriaal.

Het erf en de omliggende gronden aan de Fortmonderweg 21 liggen binnen het ontwikkelingsperspectief 'Zone Ondernemen met Natuur en Water buiten het Natuurnetwerk Nederland'. De sloop van een voormalige varkensschuur en de wijziging van agrarische gronden naar natuurlijk ingerichte gronden, sluiten aan bij dit ontwikkelingsperspectief.

3. Gebiedskenmerken

In het provinciale beleid zijn voor alle gebieden gebiedskenmerken aangegeven. Het beleid voor deze gebiedskenmerken is vastgelegd in artikel 2.1.5 van de provinciale verordening. Hierin is bepaald dat inzichtelijk moet worden gemaakt dat voldaan wordt aan dit beleid. De gebiedskenmerken zijn opgenomen in verschillende lagen; de natuurlijke laag, de agrarische cultuur laag, de stedelijke laag en de laag van de beleving. Op basis van deze kenmerken is er ingezoomd op het plangebied en gekeken welke specifieke kwaliteitsvoorwaarden en opgaven (normerend en richtinggevend) voor ruimtelijke ontwikkelingen van toepassing zijn.

Natuurlijke laag

De natuurlijke laag is ontstaan doordat abiotische en biotische processen inwerken op de ondergrond van bodem en geologie. Van oudsher bestaat er een sterke samenhang tussen het natuur- en watersysteem. Vervolgens heeft de natuurlijke laag plek en betekenis gekregen in het menselijke occupatieproces. Lange tijd is de natuurlijke laag sturend geweest voor een groot deel van de ruimtelijke ontwikkelingen. Mensen vestigden zich op de droge plekken en wegen werden aangelegd bij goed doorwaadbare plekken in de beek. Pas de laatste eeuw is deze samenhang door technische mogelijkheden verminderd en zijn de kwaliteiten van de natuurlijke laag aangetast. Het beter afstemmen van de ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag, kan voorkomen en er voor zorgen dat natuurlijke kwaliteiten weer medebepalend worden.

Het plangebied aan De Wellenberg 2 ligt in een dekzandvlakte en ruggen-gebied (zie figuur 3.4). De dekzandvlaktes beslaan een groot deel van de oppervlakte van de provincie. In de occupatiegeschiedenis zijn de dekzandvlaktes voor het overgrote deel in cultuur gebracht als essenlandschap, oude hoevenlandschap en heideontginningslandschap. Kenmerkend reliëf is op veel plaatsen vervlakt, bijvoorbeeld door egalisaties ten behoeve van de landbouw. De ambitie is de hoogteverschillen te versterken en het verschil in landschap met natuurlijke beplanting te accentueren.

Figuur 3.4: Natuurlijke laag De Wellenberg 2 (bron: Omgevingsvisie Overijssel 2017)

Normerend uitgangspunt:

• Dekzandvlakten en ruggen krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de hoofdlijnen van het huidige reliëf.

Richtinggevende uitgangspunten:

• Als ontwikkelingen plaatsvinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting.
• Bij ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt.

In het voorliggende plan vindt een ruimtelijke ontwikkeling plaats binnen het erf aan De Wellenberg 2. Voormalige bedrijfsgebouwen worden gesloopt, en erfverharding wordt verwijderd. De hoeveelheid erfverharding en het bouwvolume neemt af en bij de herinrichting wordt inheemse beplanting gebruikt. Hierdoor wordt het hoogteverschil weer beter beleefbaar. Met het plan wordt geen reliëf aangetast.

De sloop van de voormalige varkensstal en de natuurlijke inrichting van de gronden aan de Fortmonderweg 21 sluit aan op de daar geldende gebiedskenmerken van de natuurlijke laag 'Rivierengebied – rivier en uiterwaarden'. Hier zijn met name de instandhouding van een robuust watersysteem, de waterkwaliteit, ruimte voor water en de natuurkwaliteit van belang.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Vanuit de nederzettingen zijn de omliggende gronden ooit ontgonnen, daardoor is er een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omringende landschap ontstaan. Afhankelijk van de stand van de techniek en de beschikbaarheid van meststoffen is door de eeuwen heen een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing gegroeid. Dit verschil in tijd geeft mede richting aan de ontwikkeling van deze gebieden. Het plangebied aan De Wellenberg 2 ligt in het Oude hoeven (zie figuur 3.5).

Figuur 3.5: Laag van het agrarisch cultuurlandschap De Wellenberg 2 (bron: Omgevingsvisie Overijssel 2017)

Het oude hoevenlandschap heeft verspreide erven met vaak een 'eigen' es. Ze zijn ontstaan nadat de complexen met grote essen 'bezet' waren. Dit leidde tot een landschap dat dezelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Dit is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond. Het betreft contrastrijke landschappen met veel variatie op de korte afstand: open es, kleinschalige flank met erf, kleinschalige natte laagtes met veel houtwallen, open heidevelden en -ontginningen. Daartussen kleinere bovenlopen van beken. De ambitie is de kenmerkende afwisseling te versterken. Het gaat hierbij met name om de open es, de routes over de erven, de erven en de landschapsbeplanting.

Normerend uitgangspunt:

• De essen en esjes krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de karakteristieke openheid, de bodemkwaliteit en het reliëf.

Richtinggevende uitgangspunten:

• Als ontwikkelingen plaats vinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap, en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen: de erven met erfbeplanting; open es(je); beekdal; voormalige heidevelden, de mate van openheid en kleinschaligheid.
• Ontwikkelingen vergroten de toegankelijkheid van erven en erfroutes.

In het voorliggende plan wordt een bestaand erf aan De Wellenberg 2 geherstructureerd. Twee voormalige bedrijfsgebouwen worden gesloopt, en erfverharding wordt verwijderd. De hoeveelheid erfverharding en het bouwvolume neemt af en bij de herinrichting wordt inheemse beplanting gebruikt. Hierdoor wordt het hoogteverschil weer beter beleefbaar. Met het plan wordt geen reliëf aangetast. Het erf en de omliggende gronden aan de Fortmonderweg 21 liggen binnen het 'Rivierenlandschap – rivier en uiterwaarden'. Het voorliggende plan, waarbij o.a. een voormalige varkensschuur wordt gesloopt, waarbij het erf landschappelijk wordt ingepast met inheems plantmateriaal en waarbij agrarische gronden en natuurlijk worden ingericht, tast de gebiedskenmerken hier niet aan.

Stedelijke laag

In de stedelijke laag is de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen een belangrijk ordenend principe. Efficiëntie en nabijheid zijn belangrijke vestigingsoverwegingen. Daarbij wordt kwaliteit, eigenheid en onderscheidend vermogen van de regio steeds belangrijker. Agrarische erven hebben van oudsher een hele sterke binding met het landschap. Vanuit het erf werden de omliggende gronden in cultuur gebracht en vervolgens eeuwenlang bewerkt. Bijzonder is dat elk landschap zijn eigen erftype heeft. De opbouw, erfbebouwing, erfbeplantingen en relaties met de omliggende gronden zijn specifiek voor het betreffende landschapstype, alsof in het erf de genen van het landschap besloten liggen. Bij de transformatie van erven in het landelijk gebied vervalt vaak de vanzelfsprekende samenhang tussen erf en landschap. De ambitie is de erven levend te houden, verbonden met het landschap.

Voor het plangebied (beide locaties) zijn de aanduidingen 'informele trage netwerk' en 'verspreide bebouwing' van toepassing. Relevante uitgangspunten zijn:

• Bijdragen aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit;
• Behoud en versterking kenmerkende erfstructuur en volumematen;
• Behouden robuuste ensemble;
• Koppelen erf aan landschap;
• Toegankelijkheid landschap verbeteren.

Met deze uitgangspunten is waar mogelijk rekening gehouden in de inrichtingsplannen. Zo wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd (landschappelijk inpassing en sloop landschapsontsierende schuren) en zijn de betrokken erven gekoppeld aan het landschap.

Laag van de beleving

De laag van de beleving heeft geen rechtstreekse doorwerking op dit plan, behalve dat beide plangebieden in 'donkertegebied' liggen. Hier is rekening mee gehouden door extra lichthinder te beperken. Ook ligt het plangebied in 'IJssellinie inundatieveld', wat geen rechtstreekse doorwerking heeft op dit plan.

In 2017 is de nieuwe Structuurvisie Olst-Wijhe, 'Ruimte voor initiatief en innovatie' vastgesteld. In deze structuurvisie is het beleidskader voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen verwoord en wordt het toekomstbeeld voor Olst-Wijhe op weg naar 2025. In deze visie wordt de ruimtelijke inrichting van haar grondgebied vastgelegd. Deze visie vormt een belangrijk uitgangspunt en toetsingskader voor ruimtelijke plannen, waaronder die voor het bestemmingsplan Buitengebied. Met de nieuwe visie speelt de gemeente in op ontwikkelingen als vergrijzing en bevolkingsdaling, leegstand en veranderende behoeften van bijvoorbeeld inwoners en ondernemers.

Op de beleidskaart is het plangebied aan De Wellenberg 2 is gelegen in het ‘Sallandse platteland’. Het Sallandse platteland kenmerkt zich door een zekere mate van diversiteit, openheid en kleinschaligheid. Behalve door landbouwgronden wordt het Sallandse platteland ook sterk bepaald door de bewoning. Regelmatig verspreid over het platteland liggen de Sallandse boerderijen. Langs de IJsselvallei liggen boerderijen die tot de IJsselhoeven worden gerekend. Van oorsprong behoren deze boerderijen tot het hallenhuistype. Dit type bestaat uit langgerekte, driebeukige gebouwen, met de deel (ruimte in de stal of schuur) in het midden en stallen aan weerskanten. Deze boerderijen zijn vaak voorzien van een rieten dakbedekking. Bijzondere waarde heeft het complex van boerderij en erf, bestaande uit een tuin met solitaire bomen en leilinden, eventueel een moestuin en beschermd door houtwallen. De bewoning in combinatie met de agrarische werkzaamheden op het platteland was en is belangrijk voor de sociale structuur. De verspreiding van erven maakte een goede ontsluiting al vroeg noodzakelijk. Nog altijd is dit netwerk van kleinschalige infrastructuur van grote waarde als recreatieve verbinding en als ontsluiting voor onder andere het landbouwverkeer. Vanaf deze wegen is het kleinschalige landschap voor toeristen en bezoekers goed beleefbaar. Daarbij zijn de aangeboden streekproducten en de overnachtingsmogelijkheden op het platteland van groot belang voor de belevingswaarde.

In de structuurvisie is aangegeven dat door bedrijfsbeëindiging veel gebouwen op het platteland vrij komen boerderijen krijgen een nieuwe functie, zoals een woonfunctie al of niet gecombineerd met bedrijfsruimten bed&breakfast, zorg en wellness. Het faciliteren van nieuwe functies voor vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) is de opgave voor de komende jaren, waarbij functie en beleving belangrijke randvoorwaarden zijn.

Het plangebied aan de Fortmonderweg 21 is gelegen in de ’Prachtige IJsselzone’. In cultuurhistorisch opzicht heeft de IJsselzone bijzondere waarden. De reden waarom veel mensen zich vestigden in deze omgeving was de vruchtbare kleigrond. Het grondgebruik is nog altijd afwisselend natuur en agrarisch. Een andere bijzondere waarde betreft onder meer de aanwezige cultuurhistorische relicten, zoals: molens, de restanten van een steenfabriek bij Fortmond en nog enkele bestaande dijkhuizen. Deze relicten vertellen iets over het grondgebruik en de historie van het gebied. Natuurlijk behoort hiertoe ook de IJssellinie, opgericht als verdedigingslinie tijdens de Koude Oorlog. De IJssellinie moest het westen van Nederland door middel van inundatie beschermen tegen een landinvasie vanuit het Oosten. Verspreid langs de IJssel werden kazematten, bunkers en verschillende tanks geplaatst, waarvan nog velen aanwezig zijn. Vanaf landgoed De Haere ten zuiden van Olst zijn enkele van deze verdedigingswerken publiekelijk te bezoeken. Duidelijk is daarmee dat de IJsselzone ook een belangrijke recreatieve waarde heeft en daarmee van economisch belang is. Zowel Olst als Wijhe zijn verbonden met de overzijde van de IJssel (Veluwe), via verschillende pontverbindingen. Daarnaast is in Wijhe een recreatieve pleisterplaats ontwikkeld waar de nieuwe passantenhaven onderdeel van uit maakt. Met deze passantenhaven en de pontverbindingen, waarmee ook de buurtschappen Welsum en Marle via de Ijssel bereikbaar zijn, heeft de IJsselzone bovendien een belangrijke kwaliteit als overstappunt van oost naar west en vice versa. Aantrekkelijke fiets- en wandelroutes voeren de recreant door de uiterwaarden met het landgoed De Haere, de IJssellinie of richting Fortmond waar de rust en de natuur beleefd kunnen worden.

De gemeente blijft de ‘Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving’ gebruiken bij ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied. Wanneer er negatieve effecten van een plan optreden voor de leefomgeving, kunnen er maatregelen noodzakelijk zijn om deze effecten te compenseren. Deze compensatie kan plaats vinden in natura (directe maatregelen) of door middel van een afdracht aan de Voorziening Ruimtelijke Kwaliteit.

Het voorliggende plan past binnen de kaders van de structuurvisie. Voormalige agrarische erven krijgen een nieuwe functie conform de ‘Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving’. Het plan doet ook geen afbreuk aan de beschreven waarden van de IJsselzone, maar leidt hier juist tot een aanmerkelijk kwaliteitsverbetering.

De woonvisie is in 2016 vastgesteld waarbij is gekozen voor een visie op hoofdlijnen die veel ruimte laat voor verdere inkleuring. Dat past in een veranderende tijd waar flexibiliteit en maatwerk gevraagd worden. Eén van de speerpunten in de Woonvisie is dan ook het realiseren van meer flexibiliteit, differentiatie en maatwerk op de woningmarkt. Dit vraagt om variatie in aanbod, maar ook om flexibiliteit in bestemmingsplannen.

De voorgenomen ontwikkeling is gericht op maatwerk en landschappelijke inpassing, zoals beschreven in paragraaf 2.2.1 en 2.2.2 en bijlage 1. De ontwikkeling sluit daarom goed aan bij de uitgangspunten van de woonvisie.

Het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) Salland is vastgesteld in 2008 en zet in op het benutten van gebiedsdynamiek om de verschillende landschapstypen te versterken. Het gaat daarbij in eerste plaats om landbouw, waarbij ook schaalvergroting een 'motor' kan zijn. Ook waterbeheer, natuurontwikkeling, recreatie en 'rood' in het landelijk gebied kunnen aanleidingen bieden voor kwaliteitsverbetering.

Volgens het LOP ligt het plangebied aan De Wellenberg 2 in het 'kommenlandschap'. Voor dit gebied geldt als uitgangspunt het ruimtelijk versterken van gronden door beplantingen en nieuwe bedrijven, passend in de maat en schaal van het landschap. Nieuwe ontwikkelingen op erven moeten aansluiten op karakteristieken van het deelgebied. In het voorliggende plan is waar mogelijk rekening gehouden met deze uitgangspunten. Op het erf vindt een reductie van het bouwvolume plaats, waarbij landschapsontsierende schuren worden gesloopt. Het erf krijgt een nieuwe vervolgfunctie, die veel voorkomend is in de omgeving van het plangebied. Het erf blijft gekoppeld aan de weg, en het erf wordt goed landschappelijk ingepast, passend binnen de gebiedskenmerken.

Volgens het LOP ligt het erf aan de Fortmonderweg 21, met omliggende gronden, in het 'Rivier en uiterwaarden-gebied'. Belangrijk hier is het behouden van het contrast tussen de openheid van de uiterwaarden en de verdichte oeverwal. Het landschapsbeleid is gericht op het behouden en versterken van de landschappelijke karakteristiek. Het voorliggende plan draagt daaraan bij.

Met de voorgenomen ontwikkeling gaat een erfinrichtingsplan gepaard, zie bijlage 2 en 3 waarmee bovenstaande voorwaarden worden gewaarborgd

In de Omgevingsvisie van de provincie Overijssel is de "Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving" (KGO) opgenomen. De gemeente Olst-Wijhe heeft dit overgenomen en uitgewerkt in de "Nota Ruimtelijke Kwaliteit", welke door de gemeenteraad is vastgesteld op 24 februari 2014. Uitgangspunt van dit beleid is dat aan een plan dat niet binnen het geldende bestemmingsplan past, planologische medewerking kan worden verleend bij verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Bij het bepalen van de ruimtelijke kwaliteitswinst speelt het plan zelf, de schaal en impact op de omgeving een grote rol evenals de belangen en reikwijdte van de doelen die ermee gediend worden.

Hierbij spelen onderstaande vragen:

• Is het een gebiedseigen of gebiedsvreemde functie?
• Wat is de schaal en impact op de omgeving?
• Wat zijn de effecten op bestaande waarden in de omgeving
• Speelt alleen eigen belang of wordt ook een maatschappelijk belang gediend?

Bij het uitwerken van het voorliggende plan is rekening gehouden met dit beleid, wat overeenkomstig het provinciale beleid is. De toets aan dit 'KGO-beleid' is opgenomen in paragraaf 3.2.2 van dit bestemmingsplan. De conclusie is dat met de gehele ontwikkeling daadwerkelijk kwaliteit wordt toegevoegd.

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2022 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden, zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Archeologie

Binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe' zijn dubbelbestemmingen opgenomen die archeologische waarden borgen. Het plangebied heeft op beide locaties de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie – 1'. Voor deze dubbelbestemming geldt dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is als over een oppervlakte van meer dan 2.500 m2, de grond dieper dan 50 cm onder maaiveld wordt geroerd. Het plangebied aan De Wellenberg 2 heeft ook voor een klein deel de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Hiervoor geldt dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is als over een oppervlakte van meer dan 5.000 m2, de grond dieper dan 50 cm onder maaiveld wordt geroerd. Met het voorliggende plan is hier geen sprake van. Een archeologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

Cultuurhistorie

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moeten naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, ook cultuurhistorische waarden in het plangebied worden meegewogen. Met het voorliggende plan worden geen cultuurhistorische waarden gesloopt of aangetast. Er bevinden zich in het plangebied geen rijks- of gemeentelijke monumenten die worden gesloopt. Ook worden andere cultuurhistorische waarden niet aangetast.

De Wellenberg 2

Voor de ontwikkelingen op en rond het erf aan De Wellenberg 2 heeft een Quickscan flora en fauna plaatsgevonden (Bijlage 4). Dit heeft geleid tot de volgende conclusies en adviezen:

• Overtreding van de Wet natuurbescherming kan niet worden uitgesloten;
• Er is een jaarrond beschermde roestplek van de kerkuil aanwezig in één van de te slopen schuren;
• Het is noodzakelijk om aanvullend onderzoek uit te voeren naar de exacte functie van de verblijfplaats voor de aanwezige kerkuilen. Aansluitend is het noodzakelijk om een ontheffing aan te vragen voor het verwijderen van de beschermde verblijfplaats;
• Er moet ook rekening gehouden worden met de aanwezigheid van nesten van algemene broedvogels tijdens het broedseizoen. Actieve nesten van vogels zijn altijd beschermd door de Wet natuurbescherming. Verstorende werkzaamheden, waaronder slopen, moeten worden uitgevoerd buiten de piek van het broedseizoen. De piek van het broedseizoen loopt globaal van 15 maart tot 15 augustus.

Naar aanleiding hiervan heeft er een vervolgonderzoek plaatsgevonden naar het voorkomen van beschermde functies van kerkuilen in het plangebied (Bijlage 5). Dit onderzoek heeft geleid tot de volgende conclusies:

• Er is een jaarrond beschermde verblijfplaats van de kerkuil aanwezig in de te slopen schuren.
• Er dient een ontheffing te worden aangevraagd voor het verwijderen van deze verblijfplaats;
• Om een ontheffing te kunnen aanvragen moet eerst een activiteitenplan worden opgesteld waarin wordt vastgesteld welke maatregelen worden genomen ten gunste van de aanwezige kerkuilen;
• Naast verblijfplaatsen van kerkuilen zijn geen andere jaarrond beschermde verblijfplaatsen vastgesteld in het plangebied.

Op basis hiervan is een activiteitenplan opgesteld (Bijlage 6) en is ontheffing van de Wet natuurbescherming aangevraagd. In het activiteitenplan zijn maatregelen opgenomen ten gunste van aanwezige kerkuilen. Hiermee kan de ontheffing worden verleend en kan worden geconcludeerd dat het voorliggende plan aan De Wellenberg 2, m.b.t. soortenbescherming, uitvoerbaar is.

Fortmonderweg 21

Ook ten behoeve van de voorziene ontwikkelingen aan de Fortmonderweg 21 is een quickscan uitgevoerd (Bijlage 7).

De conclusie is dat er vanuit de Wet Natuurbescherming geen belemmeringen zijn voor de uitvoering van het voorziene plan. Opgemerkt wordt wel dat werkzaamheden die (in gebruik zijnde) nestplaatsen van vogels (incl. hun functionele omgeving) verstoren of beschadigen dienen te allen tijde te worden voorkomen. Dit is voor de meeste soorten mogelijk door de uitvoering in elk geval op te starten in de periode voor half maart en na eind juli of het plangebied vooraf te controleren op broedende vogels en nesten binnen de invloedssfeer van de werkzaamheden. Voor het broedseizoen wordt geen standaardperiode gehanteerd, maar is het van belang of een broedgeval wordt verstoord, ongeacht de datum.

Natura 2000-gebieden betreffen een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/43/EEG) en de gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Natuurbeschermingswet 1998, inmiddels Wet natuurbescherming, beschermd. De Ecologische Hoofdstructuur (EHS)/ Natuurnetwerk Nederland (NNN) betreft een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen.

Het omhakken of rooien van bossen is niet zomaar toegestaan in de Wet natuurbescherming. Dit geldt ook bij het rooien of het verrichten van handelingen die de dood of ernstige beschadiging van bomen tot gevolg hebben. Hieronder valt ook beschadiging door vee. Onder bos wordt verstaan:

• alleen bossen die buiten de 'bebouwde kom Boswet' liggen;
• alle beplantingen van bomen die groter zijn dan 10 are (1.000 m2);
• bomen in een rijbeplanting, als de rij uit meer dan 20 bomen bestaat.

Natura 2000 - gebieden

In de directe omgeving van beide plangebieden, dit geldt met name voor de Fortmonderweg 21, ligt het Natura 2000 gebied 'Rijntakken'. De aard en kleinschaligheid van de werkzaamheden van de voorziene ontwikkelingen maakt dat eventuele effecten uitsluitend tot de betrokken plangebieden zelf beperkt blijven. Derhalve is er geen reden om aan te nemen dat er kans is op een belemmering van de kernopgaven van het Natura 2000-gebied, zij het door een rechtstreekse invloed, cumulatieve invloed of externe werking. Wel dient aanvullend een stikstof-berekening uitgevoerd te worden.

Ten behoeve van het plan zijn daartoe stikstofberekeningen uitgevoerd (Bijlage 8). Op basis van de berekeningen en onderbouwingen is gebleken dat de uitvoering van het voorliggende plan geen significant negatief effect heeft op het verstoringsgevoelig Natura 2000-gebied. De ontwikkelingen aan De Wellenberg 2 en aan Fortmonderweg 21 hebben een stikstofdepositie van 0,00 mol/ha/jaar.

Houtopstanden

In het plangebied worden geen bomen gekapt. De bescherming van houtopstanden is niet van toepassing.

Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied (zowel aan de Fortmonderweg 21 als aan De Wellenberg 2) maakt geen onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Een toetsing aan het NNN-beleid is daarom niet noodzakelijk.

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

In het voorliggende plan wordt alleen het erf aan De Wellenberg 2 omgevormd naar een woonerf, waarbij twee wooneenheden worden toegevoegd. Wonen betreft een geluidsgevoelige functie. Met betrekking tot het plangebied is railverkeerlawaai niet van toepassing. De woningen komen op een afstand van circa 80 en 140 meter van de agrarische bedrijfsbestemming van het melkrundveebedrijf aan De Wellenberg 5 te liggen. Aan de richtafstand geluid van 30 meter wordt ruim voldaan. Het bedrijf wordt door de woningen niet beperkt in geluidruimte. Voor het overige liggen er geen bedrijven in de directe omgeving van het plan. Wegverkeerslawaai komt van de Liederholthuisweg. De twee nieuw te bouwen woningen liggen in de geluidzone van de Liederholthuisweg. Gezien de afstand van 170 meter tot de weg is voldoende aannemelijk dat de geluidbelasting wegverkeer op beide woningen ruim onder de voorkeursgrenswaarde (van 48 dB) van de Wet geluidhinder is gelegen.

Op het erf aan de Fortmonderweg 21 worden geen geluidsgevoelige functies toegevoegd. Daarmee is het plan op dit aspect uitvoerbaar.

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat indien ter plaatse van een projectgebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen, er sprake is van een saneringsgeval.

De Wellenberg 2

Voor de locatie aan De Wellenberg 2 is een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage9).

Uit het onderzoek kan geconcludeerd worden dat uit milieukundig oogpunt mogelijk bezwaar bestaat tegen de voorgenomen bestemmingsplanwijziging en nieuwbouwplannen, aangezien een ernstige bodemverontreiniging met asbest aanwezig kan zijn, met betrekking tot de aangetoonde asbestverontreiniging in enkele inspectiegaten en een druppelzone op het zuidelijke terreindeel.

De bodem wordt, na eventuele sanering, geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin). Hiervoor heeft vervolgens aanvullend onderzoek plaatsgevonden. De conclusie van het aanvullende onderzoek luidt dat er vanuit milieukundig oogpunt geen milieutechnische bezwaren bestaan tegen de voorgenomen bestemmingsplanwijziging en nieuwbouwplannen. De vastgestelde verontreinigingen leveren geen gezondheidsrisico's op. Het bodemadvies van de Omgevingsdienst IJsselland is toegevoegd als bijlage 11.

Fortmonderweg 21

Voor deze locatie is in 2008 een historisch en verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (10). Ondanks dat dit een verouderd bodemonderzoek is, zijn de resultaten nog actueel. Het bodemadvies van de omgevingsdienst voor deze locatie is toegevoegd als bijlage 12.

Het erf aan de Fortmonderweg 21 heeft in de huidige situatie een woonbestemming. Op deze locatie wordt alleen een voormalige varkensstal gesloopt en asbest gesaneerd. Voor deze activiteiten is geen bodemonderzoek noodzakelijk. Circa 2 hectare agrarische grond wordt gewijzigd naar natuur. De gronden waarop dit gebeurd zijn niet verdacht van verontreiniging. Ook hier is geen verkennend bodemonderzoek noodzakelijk.

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets wordt gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat de gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. De plangebieden liggen in het beheergebied van het waterschap Drents Overijsselse Delta

De Wellenberg 2

Invloed plan De Wellenberg 2 op de waterhuishouding

Binnen het plangebied aan De Wellenberg 2 worden twee woningen (met bijgebouwen) gerealiseerd. Dit bedraagt ruim minder dan 10 wooneenheden. Er vindt ook geen toename van het verharde oppervlak met meer dan 1500 m2 plaats. Het verhard oppervlak neemt juist af. Het plangebied aan De Wellenberg 2 bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast. Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte aangehouden van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil gehanteerd. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast door onder andere te voorkomen dat afstromend hemelwater vanaf het straatoppervlak naar binnen kan stromen. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is het landelijk beleid dat het afstromend hemelwater ter plaatse in het milieu moet worden gebracht, dat wil zeggen lozen in de bodem (infiltratie) of in het oppervlaktewater. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te het infiltreren in de bodem. Schoon hemelwater kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen. In het voorliggende plan wordt hemelwater geïnfiltreerd in de bodem.

Het plan ligt in een dijkringgebied. Dit dijkringgebied loopt een risico op overstroming als resultaat van haar situering in de lage delen en haar ligging ten opzichte van de primaire waterkering van de IJssel. Voor dergelijke gebieden is het risico inzichtelijk gemaakt voor overstroming bij een doorbraak van de dijk. De gevolgen van een overstroming zijn bepaald door inzicht te geven in de maximale waterdiepte tijdens een overstroming en de snelheid waarmee een gebied overstroomt. De wettelijke norm voor de dijkring is een overschrijdingskans van 1:1.250 per jaar. Het overstromingswater zal doorgaans de weg van de minste weerstand volgen en derhalve zullen eerst de laaggelegen gebieden onder water lopen. Afhankelijk van hoe snel het water kan worden afgevoerd kan in het plangebied overstroming plaatsvinden. Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de dijkringen is het gewenst dat tijdig wordt nagedacht over voorzieningen dan wel maatregelen die kunnen worden getroffen waarbij eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming kunnen worden beperkt. Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden.

Het voorliggende plangebied aan De Wellenberg 2 is goed ontsloten en een overstroming van de IJssel is naar alle redelijkheid goed te voorspellen, waarbij tijdig ge-evacueert kan worden. Bij de verdere ontwikkeling van het plan dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en). Hierbij kan gedacht worden aan:

• voldoende hoog aanbrengen vloerpeil, eventueel verhoogde drempels;
• zodanig inrichten gebouw zodat bij eventuele overstromingen schade zoveel mogelijk wordt beperkt (bijv. materiaalgebruik, minder gevoelige ruimten begane grond);
• opstellen van evacuatieplan;
• belangrijke functies dan wel belangrijke apparatuur (bijv. generator e.d.) verhoogd of op eerste verdieping situeren.

Watertoets De Wellenberg 2

Op grond van artikel 12 van het Besluit op de ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen voorzien worden van een waterparagraaf. Hiervoor moet het proces van de watertoets worden doorlopen. Bij het watertoetsproces gaat het om het hele proces van vroegtijdig meedenken, informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het waterschap is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets (Bijlage 13). Uit de digitale watertoets komt dat de 'korte procedure' van toepassing is.

Fortmonderweg 21

Invloed plan Fortmonderweg 21 op de waterhuishouding

Op en rond het erf aan de Fortmonderweg 21 is alleen sprake van sloop van een voormalige varkensstal, asbestsanering, en het natuurlijk en landschappelijk inrichten van agrarische gronden. Het plangebied ligt binnen de 'Invloedzone Grote Rivieren', maar heeft geen negatieve invloed op de functies en kwaliteiten van de rivier de IJssel en de uiterwaarden. Ook heeft het plan geen negatieve invloed op de overige waterhuishouding.

Watertoets Fortmonderweg 21

Op grond van artikel 12 van het Besluit op de ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen voorzien worden van een waterparagraaf. Hiervoor moet het proces van de watertoets worden doorlopen. Bij het watertoetsproces gaat het om het hele proces van vroegtijdig meedenken, informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het waterschap is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets (Bijlage 14). Uit de digitale watertoets komt dat de 'normale procedure' van toepassing is. Het waterschap heeft doorverwezen naar Rijkswaterstaat als bevoegd gezag, gezien de ligging in de uiterwaarden van de IJssel. Het plan is vervolgens afgestemd met Rijkswaterstaat, en Rijkswaterstaat heeft hierbij een positief advies afgegeven

Advies Rijkswaterstaat

De locatie Wellenberg 2 valt niet in het beheersgebied van Rijkswaterstaat. Fortmonderweg 21 wel. De Waterwet is van toepassing. Het initiatief is een vergunningsplichtige activiteit op grond van de Waterwet namelijk onder andere het realiseren van natuur. Initiatiefnemer dient een vergunningsaanvraag op grond van de Waterwet in te dienen.

De activiteiten zijn niet nadelig voor de waterstaatkundige belangen. Verwacht wordt dat ook geen ontoelaatbare waterstandseffecten ontstaan. Onderhavige ontwikkeling is vergunbaar mist:

• er dient sprake te zijn van een zodanige situering en uitvoering van de bestemming dat de waterberging en de afvoer van hoog oppervlaktewater, sediment en ijs ten behoeve van de rivier gewaarborgd blijft;
• er mag geen sprake zijn van een feitelijke belemmering voor vergroting van de afvoercapaciteit;
• er dient sprake te zijn van een zodanige situering en uitvoering van de bestemming dat de waterstandsverhoging of de afname van het bergend vermogen zo gering mogelijk is;
• de resterende waterstandseffecten of de afname van het bergend vermogen dienen duurzaam te worden gecompenseerd, waarbij de financiering en de tijdige realisering van de maatregelen gezekerd zijn;
• er dient sprake te zijn van een zodanige situering en uitvoering van de bestemming dat de ecologische toestand van het oppervlaktewaterlichaam niet verslechtert;

Voor de natuurontwikkeling wordt in het kader van de Waterwet een vergunning aangevraagd. Bij deze aanvraag wordt rekening wordt gehouden met, en aangesloten op, de genoemde uitgangspunten.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor het bepalen van de richtafstanden wordt onderscheid gemaakt tussen de gebiedstypes 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'.

Aan het erf De Wellenberg 2 te Wijhe worden twee compensatiewoningen toegevoegd. Voor de naastgelegen melkrundveehouderij (De Wellenberg 5) geldt een richtafstand va 100 meter m.b.t. geur. Hier wordt niet aan voldaan (het erf ligt op ongeveer 80 meter van de dichtstbijzijnde nieuwe woning). In plaats van de richtafstand geldt voor geur echter de wettelijke afstand van 50 meter die op basis van de wet geurhinder en veehouderij geldt in het buitengebied. Aan deze wettelijke afstand wordt voldaan.

Aan de Fortmonderweg 21 te Olst wordt geen woning toegevoegd en is geen toets aan richtafstanden van toepassing.

Wet geurhinder en veehouderij

Voor de nieuw te realiseren woning geldt dat deze als geurgevoelig object is aan te merken op basis van de Wet geurhinder en veehouderij. Voor een geurgevoelig object gelden vaste aan te houden afstanden van 50 meter, wanneer gelegen in buitengebied. Met geurverordening kunnen andere afstanden worden gesteld. Voor veehouderijen met dieren waarvoor geuremissie factoren gelden (o.a. voor varkens, pluimvee, schapen, vleeskalveren en stieren) geldt tevens dat geurnormen van toepassing zijn. De gemeente Olst-Wijhe heeft geen geurbeleid.

In de nabijheid van het plangebied aan de Wellenberg 2, daar waar twee nieuwe woningen worden gerealiseerd, ligt één agrarisch bedrijf (Wellenberg 5) op een afstand van circa 80 meter. Hiermee wordt voldaan aan de geldende normen vanuit de Wet geurhinder en veehouderij.

In de omgeving (< 1 km) van het plan op locatie de Wellenberg 2 zijn geen grote intensieve veehouderijen aanwezig. Voldoende aannemelijk is dat wordt voldaan aan de geurnorm 14.0 odeur die op basis van de Wet geurhinder en veehouderij geldt voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom.

De ontsluiting is in de toekomstige situatie hetzelfde als in de huidige situatie. Vanaf De Wellenberg 2 is de Lierderholthuisweg te bereiken. Vanaf deze weg kan het plangebied in noordelijke en zuidelijke richting verlaten worden.

Het parkeren aan De Wellenberg 2 vindt, net als in de huidige situatie, plaats op het eigen terrein. Volgens het 'Parapluplan Parkeren' van de gemeente Olst-Wijhe en de parkeernormen van het CROW, zijn er in totaal acht parkeerplaatsen nodig. Op het erf is voldoende parkeergelegenheid. Aan de Fortmonderweg zijn geen extra parkeerplaatsen nodig.

Regels met betrekking tot parkeren zijn vastgelegd in het 'Parapluplan Parkeren' van de gemeente Olst-Wijhe. De regeling uit dit parapluplan zijn opgenomen in artikel 13.4 van dit bestemmingsplan.

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijnstof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) gehanteerd.

Plannen die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan luchtverontreiniging zijn op grond van het besluit 'niet in betekenende mate' (NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Een plan voldoet hieraan als het een toename van minder dan 3% van de grenswaarden tot gevolg heeft. Bij woningbouwplannen van minder dan 1.500 woningen is dit het geval.

Externe werking

In het voorliggende plan gaat het 'slechts' om de nieuwbouw van twee extra woningen. Ook doen zich geen andere ontwikkelingen voor die tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leiden. Het plan kan daarmee zonder verdere toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

Interne werking op het plan achtergrondwaarden

Op de 'grootschalige concentratie- en depositiekaarten Nederland', gepubliceerd door het Rijksinstituut Volksgezondheid en Milieu zijn op een schaal van vierkante kilometer vakken de gemiddelde achtergrondconcentraties aangegeven van diverse luchtverontreinigende stoffen. Op de deze kaart is voor km2 vak waarin het plan is gelegen aangegeven dat de achtergrondconcentratie Stikstofdioxide (NO2) voor het plangebied aan De Wellenberg 2 11.0 µg/m3 bedraagt. Dit is ruim onder grenswaarde NO2 40 µg/m3 van de Wet milieubeheer bijlage 2 voorschrift 2.1. De achtergrondconcentratie fijnstof PM10 voor het plangebied is 15,6 µg/m3. Dit is ruim onder grenswaarde PM10 40 µg/m3 van de Wet milieubeheer bijlage 2 voorschrift 4.1. De achtergrondconcentratie fijnstof PM2,5 voor plangebied is 9,3 µg/m3. Voor fijn stof (PM10 en PM2,5) bevinden de concentraties zich onder de WHO-advieswaarde.

Beoordeling luchtkwaliteit fijnstof melkrundveebedrijf

Voor de twee nieuwe woningen aan De Wellenberg 2 geldt voor het aspect luchtkwaliteit dat ook moet worden beoordeeld of de fijnstof bijdrage van het nabijgelegen melkrundveebedrijf op het plan voldoet aan de concentratiegrenswaarden van de wet milieubeheer en of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van de vuistregel veehouderijen. Met deze vuistregel kan men aantonen of de fijnstofbijdragen van de veehouderijen op het plan is te beschouwen als Niet in Betekenende Mate (NIBM).

De emissie fijnstof van het melkveebedrijf bedraagt 13.000 gram per jaar. Op een afstand van 80 meter is de vuistregel een emissie 387.000 gram per jaar aangegeven als 3 % grens NIBM. De bijdrage van het bedrijf op de woningen in het plan voldoet aan NIBM.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het toetsingskader wordt gevormd door verschillende besluiten en documenten (Bevi, Bevb, Bevt). Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden.

Uit de risicokaart blijkt dat er in de nabijheid van het plangebied aan De Wellenberg 2 geen risicobronnen aanwezig zijn. De nieuw te bouwen woningen zijn niet gelegen binnen aan te houden afstand voor het plaatsgebonden risico PR10-6 van inrichtingen met gevaarlijke stoffen die zijn aangewezen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), aangewezen transportroute voor gevaarlijke stoffen onder het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) of buisleidingen die vallen onder het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Het voorgenomen plan is ook niet gelegen binnen een invloedgebied van Bevi inrichtingen, transportroutes gevaarlijke stoffen of buisleidingen, waarvoor een verantwoording van het groepsrisico is vereist. Wel ligt het plangebied in een gebied waar een middelgrote kans is op overstromingen. Dit aspect is nader onderbouwd in paragraaf 4.5. Externe veiligheid vormt geen belemmering voor planrealisatie aan De Wellenberg 2.

Aan de Fortmonderweg 21 worden geen gevoelige functies toegevoegd. Ook liggen er geen transportleidingen, daar waar bijvoorbeeld de nieuw natuur wordt gerealiseerd. Externe veiligheid vormt ook geen belemmering voor planrealisatie aan de Fortmonderweg 21.

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een KLIC-melding in kaart gebracht.

In de bodem van het plangebied liggen voor zover bekend, op beide locaties, geen primaire hoofdleidingen.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt, moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Het voorliggende plan is niet m.e.r.-plichtig. Uit de uitgevoerde onderzoeken is daarbij gebleken dat er geen sprake is van significant negatieve effecten op het milieu. Gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden, met inachtneming van de aanpassingen die voortvloeien uit de Wet Algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat planologische visies, plannen, besluiten, verordeningen en algemene maatregelen van bestuur digitaal vervaardigd en op elektronische wijze beschikbaar gesteld moeten worden. Om dit mogelijk te maken zijn de RO-standaarden ontwikkeld. De SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen) bevatten de normen die van toepassing zijn op de vormgeving en inrichting van onder andere het bestemmingsplan, met het doel om deze op vergelijkbare wijze op te bouwen en weer te geven.

Deze uniforme opbouw maakt het eenvoudig bestemmingsplannen te tonen en te raadplegen, wat gebeurt via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Deze site toont een overzichtskaart met alle bestemmingsplannen. Door een bestemmingsplan te selecteren kunnen vervolgens ook de bijbehorende regels en de toelichting worden geraadpleegd. Bestemmingsplannen worden hiertoe gecodeerd op basis van IMRO 2012 om digitale publicatie mogelijk te maken.

Aan deze digitale wijze van publicatie is gekoppeld dat de digitaal gepubliceerde versie van het bestemmingsplan de juridisch bindende versie is.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangegeven. Aan de afzonderlijke bestemmingen zijn gebruiks- en bouwmogelijkheden toegekend in de planregels.

De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Voor dit bestemmingsplan is gekozen voor een directe planvormen. Het gehele plan kent een directe wijze van bestemmen. Dit wil zeggen dat een aanvraag omgevingsvergunning direct aan het bestemmingsplan getoetst kan worden en indien de aanvraag passend is een omgevingsvergunning afgegeven kan worden. Hiervoor zijn geen wijzigings- of uitwerkingsprocedures nodig.

In de bestemmingsregels zijn kaders gesteld ten aanzien van de gebruiks- en bouwmogelijkheden. In algemene zin geldt dat zoveel als mogelijk aansluiting is gezocht bij de systematiek en regels uit het bestemmingsplan 'Buitengebied' en het bestemmingsplan 'Uiterwaarde' van de gemeente Olst-Wijhe.

De planregels zijn als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 1 komen de 'Inleidende regels' aan bod. Het betreft hier de 'Begrippen' en de 'Wijze van meten';
• In hoofdstuk 2 'Bestemmingsregels', zijn de regels behorende bij de verschillende bestemmingen opgenomen. Per hoofdfunctie is een bestemmingsregeling opgenomen, bestaande uit:
  1. 1. bestemmingsomschrijving: een beschrijving waarvoor de gebouwen en gronden gebruikt mogen worden;
  2. 2. bouwregels: een beschrijving van de toelaatbare bouwwerken;

en indien van toepassing:

1. 1. nadere eisen: nadere eisen die gesteld worden;
2. 2. afwijken van de bouwregels: bevoegdheid van burgemeester en wethouders;
3. 3. specifieke gebruiksregels: verbod op bepaald gebruik van gronden;
4. 4. afwijken van de gebruiksregels: bevoegdheid van burgemeester en wethouders;
5. 5. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
6. 6. omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
7. 7. wijzigingsbevoegdheden: mogelijkheden om het bestemmingsplan te wijzigen;
• Hoofdstuk 3 'Algemene regels', bevat verschillende algemene bepalingen die van toepassing zijn op elke bestemming uit hoofdstuk 2;
• Tot slot zijn de 'Overgangs- en slotregels' opgenomen in hoofdstuk 4.

Hoofdstuk 1 omvat de Inleidende regels. Dit zijn de definities van de in het plan gehanteerde begrippen en de wijze waarop de in het bestemmingsplan gehanteerde maten, gemeten moeten worden. In hoofdstuk 2 zijn de bestemmingen - en het gebruik van gronden en bouwwerken geregeld. Bij iedere bestemming is een bestemmingsomschrijving – en zijn bouwregels opgenomen. Hoofdstuk 3 bevat algemene regels die van toepassing zijn op alle in het plan opgenomen bestemmingen. In hoofdstuk 4 zijn de Slotregels opgenomen.

Artikel 3 Agrarisch met waarden - Landschapswaarden

In het plangebied zijn, een deel van de gronden ter plaatste van de locatie aan de Fortmonderweg 21 bestemd met de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden. Deze gronden worden ingezet ter ondersteuning van de natuurontwikkeling en bestaande agrarische functie. Gebouwen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan. Overige gebouwen, geen gebouw zijnde zijn wel toegestaan.

Artikel 4 Agrarisch met waarden - Landschapswaarden 1

Voor de locatie aan de Wellenberg 2 zijn gronden met de bestemming Agrarisch met waarden -Landschapswaarden 1 zijn in de eerste plaats bedoeld voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf of het weiden van vee en/of het verbouwen van gewassen. Er is geen bouwvlak opgenomen in de bestemming Agrarisch met waarden - Landschapswaarden 1. Gebouwen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan. Overige gebouwen, geen gebouw zijnde zijn wel toegestaan.

Artikel 5 Natuur

De bestemming Natuur is toegekend aan bestaande natuurgebieden en natuurgebieden die sinds de inwerkingtreding van het vorige bestemmingsplan voor de uiterwaarden zijn aangewezen en/of gerealiseerd. Dit is dan vaak gebeurd op basis van de aanwijzing als natuurnetwerk Nederland-gebied.

De bestemming richt zich op het behoud, herstel en de ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden en bos. Binnen de regels zijn gebouwen dan ook niet toegestaan, tenzij deze noodzakelijk zijn voor de verwezenlijking van het doel van de bestemming. Ontwikkelingen zijn echter mogelijk, maar alleen voorafgegaan door een omgevingsvergunning. Het gaat daarbij om werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden. Een limitatieve lijst van deze werken en werkzaamheden is opgenomen in de regels en gebaseerd op de geldende regeling en de beleidsuitgangspunten van het rijk en de provincie. Een uitzondering hierop zijn de concrete locaties waar vergraving van de gronden is gepland. Deze zijn aangeduid en specifiek geregeld.

Artikel 6 Wonen

In het bestemmingsplan is de bestaande woningen aan de Fortmonderweg 21 bestemd met de bestemming wonen. De gebruiks- en bouwregels zijn gebaseerd op de geldende regeling, zodat de rechten voor de bewoners niet wijzigen.

Een voorbeeld van een regeling die is overgenomen is die voor de maximale oppervlakte per woning. Hiervoor is een specifieke regeling opgenomen. Hiermee blijft het watervoerend vermogen van de IJssel en de uiterwaarden gehandhaafd en het aantal getroffenen bij een overstroming zo beperkt mogelijk.

Tevens ligt erop de bestemming Wonen een voorwaardelijke verplichting. De gronden en bouwwerken ter plaatse van de bestemming Wonen mogen enkel in gebruik worden genomen indien de landschapsmaatregelen uit het Inrichtings- en beplantingsplan worden aangelegd en in stand worden gehouden.

Artikel 7 Wonen - 1

Gronden met de bestemming Wonen - 1 zijn bestemd voor gebouwen waar wordt gewoond, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis, en bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en parkeervoorzieningen. De voormalige agrarische bedrijfswoning mag qua bestaande aard en omvang aanwezig zijn en blijven. De nieuwe woningen mogen een inhoud hebben van maximaal 750 m³. Daarnaast is per woning 100 m² aan bijgebouwen en overkappingen toegestaan. Binnen het bestemmingsvlak zijn drie vrijstaande woningen toegestaan. Om dit te borgen is op de verbeelding een aanduiding op genomen.

Tevens ligt erop de bestemming Wonen - 1 een voorwaardelijke verplichting. De gronden en bouwwerken ter plaatse van de bestemming Wonen mogen enkel in gebruik worden genomen indien de landschapsmaatregelen uit het Inrichtings- en beplantingsplan worden aangelegd en in stand worden gehouden.

In het bestemmingsplan komen de dubbelbestemmingen

Artikel 8 Waarde - Archeologie 1, Artikel 9 Waarde - Archeologie 2, Artikel 10 Waarde - Landschap 2 en

Artikel 11 Waterstaat - Waterstaatkundige functie voor.

Artikel 8 Waarde - Archeologie 1, en Artikel 9 Waarde - Archeologie 2,

De archeologische dubbelbestemmingen hebben het doel om de mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen. De regels laten daarom alleen (bouw)activiteiten toe wanneer onderzoek is uitgevoerd of overleg is geweest. De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen is de regeling van toepassing op het oprichten van nieuwe bebouwing of uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 2.500 m² (Waarde - Archeologie - 1) of 5.000 m² (Waarde - Archeologie - 2) en 50 cm. Wanneer sprake is van het oprichten van nieuwe bebouwing dient te allen tijde onderzoek gedaan te worden.

Artikel 10 Waarde - Landschap 2

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor respectievelijk de essen en de kommen. Indien er in de agrarische bestemmingen mogelijkheden worden geboden die niet van toepassing zijn op de essen of de kommen is dat in dit artikel aangegeven.

Artikel 11 Waterstaat - Waterstaatkundige functie

De bestemming Waterstaat - Waterstaatkundige functie" is bedoeld voor bescherming van de waterstaatkundige functie van de IJssel en uiterwaarden. Deze bescherming komt voort uit de in het Barro opgenomen beleidsuitgangspunten en regelingen. Ter bescherming hiervan is een regeling in de bestemming opgenomen wat een verbod op uitbreiding van bebouwing geeft. Daarnaast kent de bestemming een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden. Deze regelt dat enkele werken en werkzaamheden alleen mogelijk zijn, na verlening van een omgevingsvergunning.

Anti-dubbeltelregel (artikel 12)

De anti-dubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de anti-dubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Algemene bouwregels (artikel 13)

Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten

Met deze regeling wordt voorkomen dat bestaande situaties die afwijken van de maatvoering ingevolge hoofdstuk 2 van de regels – onbedoeld – geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan vallen.

Overschrijding van bouwgrenzen

Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de kaart aangeduid met een dikke lijn. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn.

Parkeergelegenheid

Dit is een regeling ten aanzien van aan te houden parkeernormen en de regels uit het 'ParapluplanParkeren' van de gemeente Olst-Wijhe.

Voorwaardelijke verplichtingen

Deze bepaling bepaalt dat het verboden is de gronden te gebruiken in strijd met de gegeven bestemming. Hier is een voorwaardelijke verplichting opgenomen die het gebruik van de nieuwe woning verbiedt indien de landschapsmaatregelen conform de in Bijlage 1 en Bijlage 2 van de regels opgenomen erfinrichting- en beplantingsplannen niet binnen een bepaalde tijd ten uitvoer zijn gebracht en vervolgens in stand worden gehouden.

Algemene gebruiksregels (artikel 14)

In dit artikel is bepaald welk gebruik in ieder geval als strijdig wordt gezien.

Algemene afwijkingsregels (artikel 16)

Algemene afwijkingssregels zijn opgenomen voor zaken die niet voor 1 specifieke bestemming gelden, maar in meerdere bestemmingen voorkomen en bijvoorbeeld gekoppeld zijn aan een aanduiding. In dit bestemmingsplan zijn algemene afwijkingsregels opgenomen voor het gebruik van bijgebouwen ten behoeve van mantelzorg, de herbouw van een (bedrijfs) woning buiten de bestaande fundering en de realisatie van kleinschalige windenergie.

Algemene aanduidingsregels (artikel 17)

Naast de (dubbel)bestemmingen zijn op de verbeelding ook aanduidingen opgenomen. De meeste aanduidingen zijn geregeld binnen de regels van de daar geldende (dubbel)bestemming.

In het bestemmingsplan is de een aanduiding opgenomen voor het Natura 2000 gebied 'Rijntakken'. De gronden zijn mede bestemd voor de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000 gebied met inachtneming van het beheerplan. Bij de uitleg van het bestemmingsplan naar de vraag aan welke bestemming het meeste gewicht moet worden toegekend (de basisbestemming of het mede bestemd zijn voor Natura 2000 gebied) moet het beheerplan worden betrokken. In het beheerplan staat dat het gebruik van de militaire oefenterreinen volgens het 'Voorschrift gebruik en schietterreinen VS2-1014'en 'Standaard oefen kaarten (SOK)' vergunningsvrij is. Bij dit gebruik is evident dat er geen strijd is met de instandhoudingsdoelstellingen van het gebied. Voor woningen geldt dat bestaande erven en tuinen geen deel uitmaken van het Natura 2000-gebied.

Algemene wijzigingsregels (artikel 18)

Naast de algemene afwijkingsregels zijn er ook een aantal algemene wijzigingsregels. Concreet gaat het om:

• verwijderen bestemming Waarde - Archeologie - 1, of 2, als uit nader onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn;
• herbouw (bedrijfs) woningen.

Overige regels (artikel 19)

In een aantal gevallen wordt in dit plan verwezen naar een (andere) wettelijke regeling, begrip en/of functie uit die andere regeling. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van onderhavig plan. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling zou anders een wijziging van onderhavig plan met zich mee kunnen brengen, zonder dat hiertoe is besloten door de gemeenteraad.

Overgangsrecht (artikel 20)

Overgangsrecht bouwwerken

Het overgangsrecht ten aanzien van bouwen is geregeld in dit artikel. Uitbreiding van de bebouwing die onder het overgangsrecht valt is slechts mogelijk met afwijking van het bevoegd gezag.

Overgangsrecht gebruik

Dit artikel betreft de overgangsbepaling met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken voor zover dat gebruik afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt.

Slotregel (artikel 21)

Dit artikel geeft aan onder welke naam dit plan kan worden aangehaald.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheidsaspecten van een bestemmingsplan en de grondexploitatie. Bij de uitvoerbaarheid wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wro vastgelegde procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun zienswijze op het plan kenbaar kunnen maken.

Overleg

Er is vooroverleg, als bedoeld in artikel 3.1.1. Bro, gevoerd met de provincie Overijssel en Rijkswaterstaat. De provincie Overijssel heeft geoordeeld dat het plan in het ruimtelijk beleid van de provincie past. Ook Rijkswaterstaat heeft een positief advies afgegeven.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 3 december 2020 gedurende zes weken ter visie gelegen. Tijdens deze termijn heeft eenieder de mogelijkheid gehad om schriftelijk dan wel mondeling een zienswijze naar voren te brengen. Gedurende deze termijn zijn er geen zienswijzen ingediend.

Vaststellingsfase

Het bestemmingsplan is ongewijzigd vastgesteld op 15 februari 2021. Het besluit tot het vaststellen van het bestemmingsplan is opgenomen in het Vaststellingsbesluit.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Dit plan heeft betrekking op een particulier initiatief waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. De kosten voor het realiseren van de ontwikkeling worden mede gedragen door de initiatiefnemer. Aangenomen wordt dat deze over voldoende financiële middelen beschikt om het plan te kunnen realiseren. Het plan wordt hiermee economisch uitvoerbaar geacht.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan door middel van een anterieure overeenkomst. Voor vaststelling van het planologisch besluit dient duidelijk te zijn op welke wijze de kosten zullen worden verhaald.

In dit geval wordt een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemers gesloten om het kostenverhaal te verzekeren. Hierin zijn onder de kosten met betrekking tot het begeleiden van de bestemmingsplanprocedure en daaraan verwante kosten opgenomen. Tevens is hierin het aspect planschade afgedekt.