het wijzigingsplan Wijzigingsplan Buitengebied, Zandhuisweg 37 met identificatienummer NL.IMRO.1773.BP2021001078-0301 van de gemeente Olst-Wijhe.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlagen.

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen digitale ruimtelijke informatie, bestaande uit de kaart NL.IMRO.1773.BP2021001078-0301.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

twee of meer aan elkaar gebouwde woningen of bestaande woningen die door middel van splitsing als twee afzonderlijke wooneenheden aangemerkt zijn.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een voor de huisvesting van een huishouden geschikt gebouw, dat ruimtelijk ondergeschikt is en/of een geheel vormt met het hoofdgebouw en blijvend onderdeel uitmaakt van de kavel van het hoofdgebouw.

het be- of verwerken van agrarische producten die afkomstig zijn van het eigen bedrijf of het be- of verwerken van agrarische producten die afkomstig zijn uit de eigen regio.

een onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de kans op het aantreffen van archeologische resten in een bepaald gebied.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een aan de woonfunctie ondergeschikte toeristisch-recreatieve voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt binnen de woning. Onder een bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid of permanente kamerverhuur.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet of de Wabo.

het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe' met identificatienummer NL.IMRO.1773.BP2020001001-0301, van de gemeente Olst-Wijhe, vastgesteld op 12-04-2021.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen woning.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen, verhuren en leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een of meer bomen die na te zijn geveld, opnieuw op de stronk uitlopen.

een gebouw met een oppervlakte van ten hoogste 100 m², dat geheel of vrijwel geheel bestaat uit glas of ander doorzichtig materiaal en dat dient voor het hobbymatig telen van planten.

het uitoefenen van agrarische of natuurgerichte activiteiten die bijdragen aan het beheer van het landschap maar niet als volwaardig, reëel of deeltijd agrarisch bedrijf aangemerkt kunnen worden.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

hakhout, een houtwal of een of meer bomen.

een zelfstandig(e) dan wel samenwonend persoon of groep van personen die binnen een complex van ruimten gebruik maken van dezelfde voorzieningen zoals een keuken, sanitaire voorzieningen en de entree.

een inrichtingsplan is de grafische beschrijving van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling waarin de situering van bouwwerken ten opzichte van elkaar en van de omgeving en het al dan niet aanbrengen van beplanting op een goede manier is weergegeven.

niet als een bouwwerk aan te merken tenten, vouwwagens, kampeerauto's, tenthuisjes caravans, geen stacaravans zijnde of hiermee gelijk te stellen onderkomens, die bestemd zijn voor recreatief verblijf en waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

panden die op basis van de volgende criteria gewaardeerd zijn als karakteristiek:

• relatie met het landschap;
• erfstructuur en erfinrichting;
• streekeigen verschijningsvorm;
• herkenbaarheid en mate van gaafheid;
• architectuur en cultuurhistorische waarde;
• de waardering van de karakteristieke eigenschappen hebben betrekking op hoofdgebouwen tenzij anders in bijlage 3, 4, 5 of 6 van de regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe'

bouwwerken van glas of ander lichtdoorlatend materiaal (ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering) met een hoogte van 1,5 m of meer, trek-, tunnel-, schaduw-, boog- en gaaskassen daaronder begrepen.

een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woning of bijgebouw door de bewoner wordt uitgeoefend alsmede het in een woning of bijgebouw door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen meldingsplicht op grond van het activiteitenbesluit of vergunningplicht op grond van het Besluit omgevingsrecht geldt, op een oppervlak van niet meer dan 35% van de maximaal toegestane bebouwing met een maximum van 100 m² en waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

een kampeerterrein voor kampeermiddelen en trekkershutten, niet zijnde overige permanente kampeermiddelen, zoals tenthuisjes en stacaravans, gedurende de periode van 15 maart tot en met 31 oktober.

de situering van de ontwikkeling waarbij rekening gehouden wordt met de landschappelijke kenmerken van de nabije omgeving en waarbij de ontwikkeling wordt ingepast zoals opgenomen in Bijlage 3 van dit wijzigingsplan.

ten minste 14 tot 18 uur per dag gedurende minimaal 1 jaar.

langdurige zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving, waarbij zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar overstijgt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna.

een of meer bedrijfsmatige activiteiten in combinatie met en ondergeschikt aan de uitoefening van het ter plaatse en bij wijze van hoofdfunctie uitgeoefende (agrarische) bedrijf of wonen, waarbij de hoofdbewoner/hoofdgebruiker de betreffende activiteit uitoefent.

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden en bouwwerken, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

een rijbaan ten behoeve van paardrijactiviteiten in de open lucht met een bodem van zand, hout, boomschors of ander materiaal om de bodem te verstevigen, al dan niet voorzien van een omheining.

1. a. voor een bouwwerk, waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst: een horizontaal vlak gelegen op 30 cm boven de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang.
2. b. voor een bouwwerk op een perceel waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: 10 cm boven de hoogte van het aansluitend afgewerkte terrein ter hoogte van de hoofdingang, waarbij, plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

een min of meer zelfstandig appartement dat aangeboden wordt ten behoeve van recreatief nachtverblijf.

een gebouw of kampeermiddel, dat uitsluitend bedoeld is voor een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen, dat het hoofdverblijf elders heeft.

het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is.

een pleisterplaats langs een wandel en/of fietsroute die voldoet aan de volgende voorwaarden:

• ligging aan een bewegwijzerde fiets- of wandelroute of het knooppunt netwerk;
• minimaal 2 kilometer afstand tot een horecavoorziening;
• aanwezigheid van een toiletvoorziening;
• geen bedienend buitenterras;
• geen alcohol verkoop of verstrekking van maaltijden.

een Sallandse boerderij die zich kenmerkt door een typische hoofdvorm, te onderscheiden in:

• hallenhuisboerderij: woning en bedrijf in een hoofdvolume, zowel grote als kleine oppervlakken;

• dwarshuisboerderij/krukhuisboerderij: woning en bedrijf wel in één gebouw, maar in de architectuur duidelijk van elkaar onderscheiden, T-vormige (dwarshuis) of L-vormige plattegrond (krukhuis).

het welzijn van de mens voor zover het gaat om het voldoen aan menselijke behoeften die samenhangen met de inrichting of vormgeving van de leefomgeving;

de Staat van Bedrijfsactiviteiten die van deze regels onderdeel uitmaakt en als Bijlage 1 is toegevoegd.

een stacaravan is een recreatief onderkomen met kenmerken van een caravan waarin voorzieningen zijn getroffen voor dag- en/of nachtverblijf, dat, in één geheel en op eigen as/wielstelsel kan worden aangevoerd en is bestemd voor recreatief verblijf, waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

een gedeelte van een terrein bestemd voor de plaatsing van een kampeermiddel, inclusief bij dat kampeermiddel behorende ondergeschikte onderkomens, zoals bijzettenten.

een trekkershut is een gebouw, dat naar de aard en de inrichting is bedoeld voor kortstondig recreatief dag- en/of nachtverblijf voor steeds wisselende groepjes recreanten, die hun hoofdverblijf ergens anders hebben.

vellen, rooien, met inbegrip van verplanten, alsmede het verrichten van handelingen die de dood of ernstige beschadiging of ontsiering van houtopstand ten gevolge kunnen hebben.

het te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van agrarische producten aan particulieren, voor zover deze producten op het eigen bedrijf zijn geteeld of het resultaat zijn van ambachtelijke be- of verwerking van agrarische producten.

een of meer functies of een of meer activiteiten als alternatief voor de agrarische bedrijfsvoering die ter plaatse is beëindigd.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

bebouwing die niet meer in gebruik is voor de uitoefening van een (agrarisch) bedrijf.

een bouwwerk ter opwekking van energie door benutting van windkracht, met uitzondering van bemalingsinstallaties ten behoeve van de waterhuishouding.

permanente huisvesting van één of meerdere personen behorende tot één afzonderlijk huishouden in een woning waarbij de personen niet door een instelling zijn geplaatst of er een behandelingstraject plaatsvindt.

een complex van ruimten dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

een woning.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot/de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

van het peil tot aan de tip (van de wieken) van de windturbine.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

vanaf maaiveld.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing': voormalige bedrijfsbebouwing;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, water en paardenbakken;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. de in tabel 3.1 vermelde toegestane nevenfuncties;
5. e. bed & breakfast;
6. f. een rustpunt.

Tabel 3.1 Nevenfuncties die bij recht zijn toegestaan

- = niet van toepassing

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van erf- of terreinafscheidingen, mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
2. b. bijgebouwen mogen uitsluitend achter de voorgevel gebouwd worden;
3. c. de afstand tussen de woning en het bijgebouw bedraagt ten hoogste 20 m;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' dienen de woningen aaneengebouwd te zijn;
5. e. verder geldt het volgende:

- = niet van toepassing

* = Niet van toepassing voor platte, ondergeschikte bouwdelen

** = Inhoud van aan- en uitbouwen bij woningen dient te worden meegerekend bij het bepalen van de inhoud van de woning, waarvoor de onder e genoemde maximale inhoudsmaten gelden.

met dien verstande dat:

6. f. voor de reeds bestaande bijgebouwen boven de 100 m² het volgende geldt:
   1. 1. het uitbreiden van bestaande bebouwing is in geen geval toegestaan;
   2. 2. nieuwbouw is in geen geval toegestaan;
   3. 3. het gebruik van kassen, anders dan hobbykassen is in geen geval toegestaan;
   4. 4. van het bepaalde onder 2 kan eenmalige worden afgeweken indien bebouwing boven de 100 m², niet zijnde de woning, wordt gesaneerd, met dien verstande dat het oppervlak van de nieuw op te richten bebouwing ten hoogste 50% mag bedragen van de oppervlakte van de bebouwing die wordt afgebroken met een maximum van 250 m².
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing' het volgende geldt:
   1. 1. het uitbreiden van bestaande bebouwing, niet zijnde de voormalige bedrijfswoning is in geen geval toegestaan;
   2. 2. nieuwbouw is in geen geval toegestaan;
   3. 3. het gebruik van kassen is in geen geval toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' kunnen nadere eisen gesteld worden aan de situering en/of de lengte-breedteverhouding van nieuw te bouwen bebouwing en de nokrichting van de kappen van gebouwen, teneinde een verantwoorde stedenbouwkundige en/of landschappelijke situatie van zowel de bebouwing onderling als ten opzichte van het karakteristieke pand te verzekeren.

De voor 'Waarde - Archeologie - 2' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een middelhoge archeologische verwachting.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 4.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 5.000 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Voor een bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in Hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in Hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. In geval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing;
4. d. het bepaalde onder a, b en c is niet van toepassing indien gebruikgemaakt wordt van de saneringsregeling zoals opgenomen in:
   1. 1. artikel 3, lid 3.2 f4.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

In aanvulling op het bepaalde in hoofdstuk 2 geldt dat algehele herbouw van woningen uitsluitend mag plaatsvinden op of binnen de bestaande funderingen.

1. a. Het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige of afhankelijke woonruimte is niet toegestaan.
2. b. Het gebruik van plattelandskamers voor permanente bewoning is niet toegestaan.
3. c. Het gebruik van recreatieverblijven voor permanente bewoning is niet toegestaan.
4. d. Prostitutiebedrijven zijn niet toegestaan.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.1 ten behoeve van het gebruik van een (vrijstaand) bijgebouw/voormalig bedrijfsgebouw als afhankelijke woonruimte of nieuw te plaatsen woonunit, met inachtneming van het volgende:

1. a. een afhankelijke woonruimte noodzakelijk is uit het oogpunt van mantelzorg;
2. b. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in het geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven;
3. c. de afhankelijke woonruimte is gesitueerd binnen het bouwvlak en voldoet aan de regels inzake bijgebouwen, met dien verstande dat de oppervlakte van de afhankelijke woonruimte niet meer dan 75 m² bedraagt;
4. d. een afhankelijke woonruimte heeft geen zelfstand recht op bijgebouwen;
5. e. indien er op het perceel geen geschikt bijgebouw aanwezig is, is op grond van doelmatigheidsmotieven het plaatsen van een tijdelijke woonunit toegestaan;
6. f. tijdelijke woonunits mogen op of aansluitend aan het bouwvlak gerealiseerd worden;
7. g. de tijdelijke woonunit dient landschappelijk ingepast te worden;
8. h. een verzoek om afwijking wordt voorgelegd aan een deskundige met de vraag of aan het bepaalde onder a wordt voldaan.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in Hoofdstuk 2 ten behoeve van de vergroting van de inhoudsmaat van Sallandse boerderijen met inachtneming van het volgende:

1. a. de maximum inhoud van 750 m³ overschreden mag worden indien er sprake is van het betrekken van een deel bij de woning;
2. b. de bestaande afmetingen van dat gebouw mogen niet worden vergroot;
3. c. in geval van een Sallandse boerderij dient de Sallandse boerderijvorm in stand te worden gehouden;
4. d. in geval van een karakteristiek pand dient de karakteristieke hoofdvorm in stand te worden gehouden.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.3 ten behoeve van de herbouw van woningen buiten de bestaande fundering met inachtneming van het volgende:

1. a. de herbouw vindt plaats binnen hetzelfde bouwvlak
2. b. de nieuwe situering van de woning leidt niet tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieuwetgeving;
3. c. de nieuwe woning mag niet worden gerealiseerd op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' van het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe';
4. d. het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde mageneetveld voldoet aan de normen;
5. e. de herbouw buiten de bestaande fundering is stedenbouwkundig aanvaardbaar;
6. f. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de voorkeursgrenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden;
7. g. de nieuwe woning dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
8. h. de nieuwe situatie dient stedenbouwkundig aanvaardbaar te zijn, wat aangetoond dient te worden middels een inrichtingsplan.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in Hoofdstuk 2 teneinde de realisatie van windenergie mogelijk te maken, met inachtneming van het volgende:

1. a. bouwwerken ten behoeve van de realisatie van windenergie is uitsluitend toegestaan binnen een bouwvlak;
2. b. per bouwvlak is ten hoogste 1 bouwwerk voor de realisatie van windenergie toegestaan;
3. c. de hoogte van een bouwwerken voor de realisatie van windenergie bedraagt ten hoogste 25 m.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde het toestaan van extra woningen in monumenten en karakteristieke panden die hoofdgebouwen zijn, met inachtneming van het volgende:

1. a. woningsplitsing is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' en ter plaatse van een monumentaal hoofdgebouw;
2. b. de aanduiding 'karakteristiek' dient opgenomen te zijn omdat het blijkens bijlage 3, 4, 5 of 6 van het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe' een karakteristiek hoofdgebouw betreft of er dient sprake te zijn van een gemeentelijk monument of rijksmonument;
3. c. woningsplitsing is niet toegestaan op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'BuitengebiedOlst-Wijhe';
4. d. het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
5. e. er wordt daadwerkelijk bijgedragen aan herstel en/of behoud van deze panden;
6. f. de karakteristieke en cultuurhistorische waarde van deze panden wordt niet aangetast;
7. g. woningsplitsing in twee woningen is uitsluitend toegestaan als de inhoud van het te splitsen pand meer dan 1.000 m³ bedraagt;
8. h. woningsplitsing in drie woningen is uitsluitend toegestaan als de inhoud van het te splitsen pand meer dan 1.500 m³ bedraagt;
9. i. ter plaatse van de gesplitste woning dient de bouwaanduiding 'aaneengebouwd' te worden opgenomen, waarmee wordt aangegeven dat de woning aaneengebouwd is en dient te blijven;
10. j. het gebruik vindt plaats binnen het bestaande bouwvolume, uitbreiding van bebouwing of het vergroten van de inhoud is niet toegestaan waardoor het uitwendige karakter van het hoofdgebouw - zoals dit bepaald is door hoofdafmetingen, onderlinge maatverhoudingen, dakvorm en nokrichting - behouden blijft;
11. k. in afwijking van het bepaalde onder j mag de bestaande inhoudsmaat met maximaal 5% worden vergroot ten behoeve van dakkapellen en soortgelijke voorzieningen;
12. l. bij het wijzigingsplan kunnen beperkingen worden gesteld aan de oppervlakte van bijgebouwen bij de nieuwe woning;
13. m. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de uiterste grenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden;
14. n. woningsplitsing is uitsluitend mogelijk indien het erf op een adequate wijze landschappelijk ingepast wordt.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde het toestaan van een extra woningen in een karakteristiek gebouw of monument dat niet is aangebouwd aan de voormalige bedrijfswoning, met inachtneming van het volgende;

1. a. het realiseren van een woning in een bijgebouw is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' en ter plaatse van een monumentaal pand;
2. b. de aanduiding 'karakteristiek' dient opgenomen te zijn omdat het blijkens bijlage 3, 4, 5 of 6 van het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe' een karakteristiek bijgebouw betreft of er dient sprake te zijn van een gemeentelijk monument of rijksmonument;
3. c. de realisatie van een woning in een bijgebouw, gelegen op gronden binnen 50 m ten opzichte van de bestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' zoals opgenomen in het bestemmingsplan'Buitengebied Olst-Wijhe', is niet toegestaan;
4. d. het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
5. e. er wordt daadwerkelijk bijgedragen aan herstel en/of behoud van deze gebouwen;
6. f. de karakteristieke en cultuurhistorische waarde van deze gebouwen wordt niet aangetast;
7. g. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de uiterste grenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden;
8. h. extra woningen in een karakteristiek gebouw of monument dat niet is aangebouwd aan de voormalige bedrijfswoning uitsluitend mogelijk indien het erf op een adequate wijze landschappelijk ingepast wordt;

met dien verstande dat;

9. i. het gebruik plaatsvindt binnen het bestaande bouwvolume; uitbreiding van bebouwing is niet toegestaan waardoor het uitwendige karakter van het bijgebouw - zoals dit bepaald is door hoofdafmetingen, onderlinge maatverhoudingen, dakvorm en nokrichting - behouden blijft;
10. j. bij het wijzigingsplan beperkingen kunnen worden gesteld aan de oppervlakte van bijgebouwen bij deze woning.

Burgemeester en wethouders kunnen één of meer bestemmingsvlakken van de bestemming Waarde -Archeologie - 2 geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien;

1. a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde de herbouw van woningen buiten de bestaande funderingen mogelijk te maken met inachtneming van het volgende:

1. a. de herbouw vindt plaats binnen hetzelfde bouwvlak;
2. b. de nieuwe situering van de woning leidt niet tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieuwetgeving;
3. c. de nieuwe woning mag niet worden gerealiseerd op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' zoals opgenomen in het bestemmingsplan'Buitengebied Olst-Wijhe';
4. d. het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
5. e. de herbouw buiten de bestaande funderingen is stedenbouwkundig aanvaardbaar;
6. f. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de uiterste grenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het wijzigingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende wijzigingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald onder de naam 'Wijzigingsplan Buitengebied, Zandhuisweg 37'.

De initiatiefnemers zijn eigenaar van het perceel met de bebouwing aan de Zandhuisweg 37. Op dit erf bevindt zich een voormalige bedrijfswoning met bouwaanduiding karakteristiek. Dit perceel heeft in het geldende bestemmingsplan een woonbestemming. De initiatiefnemer is voornemens om de huidige woning te splitsen, zodat er één extra woning word gerealiseerd. Door deze ontwikkeling kunnen twee generaties op één erf wonen.

Een tweede woning is op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Binnen het bestemmingsplan wordt het mogelijk gemaakt om, onder voorwaarden, woningsplitsing toe te staan voor woningen met de aanduiding 'karakteristiek'. Het voorliggende wijzigingsplan maakt deze ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk.

Het plangebied betreft het erf aan de Zandhuisweg 37, gelegen in het buitengebied van de gemeente Olst-Wijhe, ten zuiden van de kern Wijhe, zie figuren 1 en 2. Het perceel WHE00-E-2283 is 28.003 m² groot en ligt in een open landschap met voornamelijk agrarische en woonpercelen. De ligging van het plangebied ten opzichte van de kern Wijhe en de direct omgeving wordt weergegeven in onderstaande figuur. De rode ster en het rode kader geven de locatie van het plangebied indicatief weer.

Figuur 1 & 2 Ligging erf Zandhuisweg 37 te Wijhe (Bron: PDOK viewer & Google Maps)

Het wijzigingsplan 'Wijzigingsplan Buitengebied, Zandhuisweg 37' bestaat uit de volgende stukken:

• Verbeelding (NL.IMRO.1773.BP2021001078-0301)
• Regels

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het wijzigingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten.

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van de bestemmingsplannen 'Parapluplan Parkeren' en 'Bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe'. Deze bestemmingsplannen zijn respectievelijk 10 september 2018 en 21 april 2021 door de gemeenteraad van de gemeente Olst-Wijhe vastgesteld. In figuur 3 is een uitsnede van de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe' opgenomen.

Figuur 3 uitsnede bestemming Zandhuisweg 37 (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het plangebied kent op basis van het geldende bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe' de enkelbestemming 'Wonen' en dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie-2'. Tevens is binnen de enkelbestemming 'wonen' een bouwvlak opgenomen met als bouwaanduiding 'karakteristiek' en functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen – voormalige bedrijfsbebouwing'.

'Wonen'

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor;

1. a. het wonen, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, water en paardenbakken.

met daaraan onder meer ondergeschikt:

3. c. bed & breakfast;
4. d. een rustpunt

Bouwregels:

Voor het bouwen geldt onder meer dat gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, met uitzondering van erf- of terreinafscheidingen, uitsluitend binnen het bouwvlak en ten dienste van de bestemming mogen gebouwd worden naast dat bijgebouwen uitsluitend achter de voorgevel gebouwd mogen worden.

Nadere eisen:

Burgemeester en wethouders kunnen ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' kunnen nadere eisen stellen aan de situering en/of de lengte-breedteverhouding van nieuw te bouwen bebouwing en de nokrichting van de kappen van gebouwen teneinde een verantwoorde stedenbouwkundige en/of landschappelijke situatie van zowel de bebouwing onderling als ten opzichte van het karakteristieke pand te verzekeren.

'Waarde - Archeologie -2'

De voor 'Waarde- Archeologie -2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een middelhoge archeologische verwachting.

Bouwregels:

Een aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld en de betrokken archeologische waarden, gelet op het archeologische rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijk schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door archeologische deskundige.

Hetgeen hierboven is niet van toepassing indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten:

1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 5.000 m²;
3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm of dieper dan 120 cm indien de gronden zijn voorzien van de maatvoeringaanduiding 'diepte' en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Bij de voorgenomen ontwikkeling betreft het intern opknappen van de boerderij. Hierbij zullen de karakteristieke kenmerken van het bestaande pand worden versterkt. Aangezien het kleinschalige werkzaamheden zijn, wordt nadere toetsing aan de 'Waarde - Archeologie -2' niet noodzakelijk geacht.

Het voorgenomen plan past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Olst-Wijhe. Middels de opgenomen wijzigingsbevoegdheid (artikel 44.1) is het wel mogelijk om een tweede woning mogelijk te maken. Aan het splitsen van een bestaande woning zijn een aantal voorwaarden verbonden, waar de onderhavige ontwikkeling aan voldoet. In artikel 44.1 zijn de volgende voorwaarden opgenomen:

Burgemeesters en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde het toestaan van extra woningen in monumenten en karakteristieke panden die hoofdgebouwen zijn, met inachtneming van het volgende:

• woningsplitsing is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' en ter plaatse van een monumentaal hoofdgebouw;
• woningsplitsing is niet toegestaan op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming leiding – Hoogspanningsverbinding;
• het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
• er wordt daadwerkelijk bijgedragen aan herstel en/of behoud van deze panden;
• de karakteristieke en cultuurhistorische waarde van deze panden wordt niet aangetast;
• woningsplitsing in twee woningen is uitsluitend toegestaan als de inhoud van het te splitsen pand meer dan 1.000 m³ bedraagt;
• ter plaatse van de gesplitste woning dient de bouwaanduiding 'aaneengebouwd' te worden opgenomen, waarmee wordt aangegeven dat de woning aaneengebouwd is en dient te blijven;
• het gebruik vindt plaats binnen het bestaande bouwvolume, uitbreiding van bebouwing of het vergroten van de inhoud is niet toegestaan waardoor het uitwendige karakter van het hoofdgebouw – zoals dit bepaald is door hoofdafmetingen, onderlinge maatverhoudingen, dakvorm en nokrichting – behouden blijft;
• in afwijking van het bepaalde onder j mag de bestaande inhoudsmaat met maximaal 5% worden vergroot ten behoeve van dakkapellen en soortgelijke voorzieningen;
• bij het wijzigingsplan kunnen beperkingen worden gesteld aan de oppervlakte van bijgebouwen bij de nieuwe woning;
• de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de uiterste grenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden;
• woningsplitsing is uitsluitend mogelijk indien het erf op een adequate wijze landschappelijk ingepast wordt.

Toetsing aan de voorwaarden in wijzigingsbevoegdheid in artikel 44.1

• het perceel heeft de aanduiding 'karakteristiek' in het geldende bestemmingsplan;
• binnen 50 meter ten opzichte van de bestemming is geen leiding- of hoogspanningsverbinding;
• n.v.t., zie onder c;
• het bestaande pand wordt behouden en er wordt bijgedragen aan herstel/verbetering (zie paragraaf 2.2.);
• de cultuurhistorische waarde wordt niet aangetast;
• de inhoud van het hoofdgebouw bedraagt 1.014 m³;
• woningsplitsing in drie woningen is niet van toepassing;
• in het wijzigingsplan wordt de aanduiding 'aaneengebouwd' opgenomen;
• het gebruik vindt plaats binnen het bestaande bouwvolume, er vindt geen uitbreiding van de bebouwing plaats. Het uitwendige karakter van het hoofdgebouw blijft behouden;
• De oppervlakte van de bijgebouwen zal niet wijzigen;
• de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer zal de Wet geluidshinder niet overschrijden
• Het erf wordt op een landschappelijk ingepast, aan de voorwaarde voor een erfinrichtingsplan wordt voldaan;

Dit plan maakt gebruik van deze wijzigingsbevoegdheid voor woningsplitsing karakteristieke panden. Deze toelichting gaat deel uit maken van het wijzigingsplan 'Wijzigingsplan Buitengebied, Zandhuisweg 37'. Met de wijzing van de bestemming vervalt de onderliggende bestemming uit het bestemmingsplan (moederplan). In de komende hoofdstukken wordt het initiatief nader toegelicht. Daarnaast wordt onderbouwd waarom het plan ondanks de strijdigheid met het bestemmingsplan, niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het plan beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving ten aanzien van ruimtelijke en milieukundige aspecten. Hoofdstuk 5 bevat vervolgens de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op het vooroverleg.

Het plangebied ligt aan de Zandhuisweg 37, gelegen in het buitengebied van de gemeente Olst-Wijhe, ten zuiden van de kern Wijhe, zie figuren 1 en 2. In de omgeving van het plangebied komen zowel woningen, agrarische gronden als agrarische bedrijvigheid voor. Ten noorden van het plangebied ligt de kern Wijhe.

Figuur 4 Beschrijving huidige situatie (bron: the citadel company).

Het plangebied zelf bestaat uit de karakteristieke boerderij met aan de achterzijde van het erf een stal. Ondanks dat het een boerderij betreft, is er geen bedrijvigheid meer ter plaatse. Tevens is het erf voorzien van erfverharding en beplanting. Aan de noord-, oost- en zuidzijde binnen het plangebied is een grasland gesitueerd. Het plangebied wordt aan ontsloten middels twee toegangen vanaf de Zandhuisweg.

Figuur 5 foto impressie te splitsing boerderij

De initiatiefnemers zijn voornemens om de bestaande woning en kavel te splitsen in twee wooneenheden. Hierbij wordt er de bestaande deel verbouwd tot woning. De bestaande woning in het voorhuis blijft hierbij behouden. In de tweede woning komt de jongere generatie te wonen, zo kunnen er twee generaties op één erf wonen.

Het bouwvlak blijft gelijk met het huidige bouwvlak. Er wordt een maatvoering aanduiding gegeven voor maximaal 2 woningen in het bouwblok. Tevens krijgt het gehele bouwvlak de aanduiding 'aaneengebouwd'.

Voor het voorgenomen plan aan de Zandhuisweg is een inrichtingsplan opgesteld, bijgevoegd als Bijlage 1. De secundaire inrit wordt gebruikt voor de toegang tot de tweede woning. Hiermee hebben beide woningen een eigen entree naar de Zandhuisweg. Middels grasbetonklinkers wordt de parkeervoorziening voor de tweede woning op eigen terrein gerealiseerd. De bestaande beplanting en verharding blijft behouden.

Figuur 6 Inrichtingsplan Zandhuisweg 37. (Bron: de landschapper)

In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid dat betrekking heeft op het plangebied en de voorgenomen ontwikkeling beschreven. Het wordt benaderd vanuit het Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Het voorgenomen plan wordt getoetst aan dit beschreven beleid.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld en vervangt de vervallen Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De NOVI is één van de instrumenten van het nieuwe stelsel voor omgevingsrecht. (Omdat de NOVI in werking treedt voorafgaand aan het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet, neemt de NOVI tal van (bestaande) beleidsdocumenten over of vervangt deze (deels), op dit strategische niveau.) NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, duurzaam economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio's, en toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Toets aan initiatief

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het ontwikkelen van een toekomstbestendig landelijk gebied en past daarmee binnen de prioriteiten van de NOVI.

De juridische borging van de nationale belangen uit de NOVI vindt plaats in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 22 augustus 2011 vastgesteld (en aangevuld op 28 augustus 2012) en heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau.

Toets aan initiatief

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van de nationale ruimtelijke hoofdstructuur. Hierdoor is de Barro niet van toepassing op dit initiatief.

In het Besluit ruimtelijke ordening is de Wet ruimtelijke ordening verder uitgewerkt ten behoeve van de uitvoering, hierbij wordt uitgegaan van de nieuwe 'ladder voor duurzame verstedelijking'. In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), zoals die geldt vanaf 1 juli 2017, bevat de verplichting om in de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving te geven van de behoefte aan die ontwikkeling. Daarnaast, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient een motivering te worden gegeven waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In artikel 1.1.1 van het Bro is omschreven wat verstaat wordt onder een stedelijke ontwikkeling. Volgens dit artikel betreft een stedelijke ontwikkeling een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Onder deze andere stedelijke voorzieningen vallen volgens het ministerie van Infrastructuur & Milieu (IenM) onder meer accommodaties voor onderwijs, zorg, bestuur, cultuur, indoorsport en Leisure.

Toets aan initiatief

De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen'. Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie. De gebruiksmogelijkheden en de omvang van het initiatief zijn bepalend of er sprake is stedelijke ontwikkeling. In de uitspraak van 25 maart 2015; ECLI: NL:RVS:2015:953 is bepaald dat woningbouwplannen met een omvang van 12 woningen als stedelijke ontwikkeling kunnen worden gezien. Daarentegen werd in de uitspraak van de 16 september 2015 (ECLI:NBL:RVS:2015:2921) een plan van 11 woningen niet als stedelijke ontwikkeling aangemerkt.

In voorliggend is sprake van een ontwikkeling waarbij planologisch gezien slecht één woning wordt toegevoegd. De ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet van toepassing. Geconcludeerd wordt dat geen sprake is van strijd met het Rijksbeleid.

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders van het Rijksbeleid. Onderliggend initiatief is niet strijdig met Rijksbeleid.

De omgevingsvisie schets de visie van de provincie Overijssel op de ruimte binnen deze provincie. Onderwerpen als water, milieu, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur komen binnen deze omgevingsvisie aan bod. De Omgevingsvisie bestaat uit de volgende drie onderdelen: Visie, Beleid en Uitwerking.

In het buitengebied, ook wel Groene Omgeving genoemd, zet de provincie vooral in op behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap, het realiseren van een samenhangend netwerk van gebieden met natuur en waterkwaliteit, de realisatie van waterkwaliteitsdoelen en het duurzaam beheer van drinkwatervoorraden en het opwekken van hernieuwbare energie. Daarnaast zet de provincie ook in op het creëren van ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, het toerisme en andere economisch dragers.

Binnen deze Groene Omgeving hebben de hierboven genoemde 'groene' functies de prioriteit. Andere ontwikkelingen die niet primair thuishoren in de groene omgeving, zoals woningbouw, worden alleen toegestaan als zij een meerwaarde opleveren voor de kwaliteit van landschap, cultuurhistorie, natuur- en wateropgaven. Op (voormalig) agrarische erven is – onder voorwaarden- ruimte voor aanvullende woon- en werkmilieus waarvoor aantoonbaar een marktvraag is en de Stedelijke Omgeving hier geen ruimte voor biedt. Daarnaast geldt hier ook dat de woning actief moet bijdragen aan behoud en versterking van landschap, natuur en andere opgaven in de Groene Omgeving.

Toets aan initiatief

Het onderliggende initiatief betreft het splitsen van een bestaande woning. Er wordt hierbij gebouwd binnen de bestaande bebouwingsstructuur en hiermee wordt voldaan aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. In lijn met het provinciale beleid wordt rekening gehouden met de kwaliteiten van het landschap ter plaatse door de beplantingstructuur op het erf te versterken om zo een meerwaarde voor het landschap te creëren. Het landschapsplan voor het erf aan de Zandhuisweg te Wijhe, is als Bijlage 1 opgenomen.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de provinciale ambities wordt gebruik gemaakt van het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel'. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, et cetera kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd moet worden.

Figuur 7 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Dit uitvoeringsmodel is gebaseerd op de volgende drie niveaus:

• Generieke beleidskeuzes
• Ontwikkelingsperspectieven
• Gebiedskenmerken

De drie hierboven genoemde begrippen worden hieronder toegelicht.

1. 1. Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zogenaamde 'SER-ladder' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

2. 2. Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

3. 3. Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Toets aan initiatief

Ad 1. Generieke beleidskeuzes

De provinciale beleidskeuzes bepalen onder andere of een initiatief mogelijk is. In de provincie Overijssel is een aantal beleidskeuzes van toepassing op nagenoeg alle thema's en locaties. Dit zijn de volgende:

1. 1. Integraliteit
2. 2. Toekomstbestendigheid
3. 3. Concentratiebeleid
4. 4. (boven)Regionale afstemming
5. 5. Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Samen geven deze beleidskeuzes invulling aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking.

1. 1. Integraliteit

De eis van integraliteit houdt in dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar worden afgewogen. Met deze wettelijke eis uit het Besluit ruimtelijke ordening wordt verzekerd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Toets aan initiatief

Ten aanzien van het onderliggende initiatief is een integrale afweging gemaakt waarbij beleid, ruimtelijke kwaliteit, omgeving en behoefte meewegen. Dit vertaald zich in onderliggende toelichting. De toestaan van een extra wooneenheid sluit aan op de behoefte van de volgende generatie om in het buitengebied van Wijhe te wonen. De kwaliteit waarmee de ontwikkeling wordt vormgegeven is afgestemd op de omgeving. Op basis van hiervan kan worden geconcludeerd dat er sprake is van integraliteit.

2. 2. Toekomstbestendigheid

De eis dat gekozen oplossingen voor maatschappelijke opgaven toekomstbestendig moeten zijn, houdt in dat een initiatief de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te kunnen voorzien niet in gevaar mag brengen. Initiatieven moeten bijdragen aan een duurzame benadering van ontwikkelingen die voorzien in de behoefte van de huidige generatie, maar die opties openhoudt om ook te voorzien in behoeften van toekomstige generaties. Het gaat dan om een evenwichtige benadering van het welzijn van mensen, economische welvaart en van het beheer van natuurlijke voorraden. Bij toekomstbestendigheid gaat het ook om de effecten van ingrepen op verschillende schaalniveaus (van directe buren tot ver over de grens) en over de vraag of het project over 20 of 30 jaar nog steeds toegevoegde waarde heeft.

Toets aan initiatief

Het realiseren van een woning op het erf Zandhuisweg 37 draagt bij aan de woningbehoefte in het buitengebied van Wijhe. Bij het realiseren van dit initiatief krijgt het landelijk gebied een andere invulling waarbij de leefbaarheid en nabijheid gewaarborgd blijft.

3. 3. Concentratiebeleid

Het concentratiebeleid van de provincie Overijssel houdt in dat stedelijke ontwikkelingen (wonen, werken en voorzieningen) zoveel mogelijk geconcentreerd worden in de stedelijke netwerken Twente (Enschede, Hengelo, Almelo, Oldenzaal en Borne), Zwolle-Kampen en Cleantech regio Deventer. Daar mag gebouwd worden voor de (boven)regionale behoefte. De kernen Hardenberg en Steenwijk kunnen bouwen voor de regionale behoefte mits dit past binnen de regionale programmering.

Toets aan initiatief

Onderliggend initiatief betreft geen stedelijke ontwikkeling, daarom is het concentratiebeleid hier niet van toepassing.

4. 4. Bovenregionale afstemming

De verplichting tot (boven)regionale afstemming is erop gericht gemeenten gezamenlijk verantwoordelijkheid te laten nemen voor de regionale programmering van woningbouw, werklocaties en stedelijke voorzieningen. Ook wanneer een gemeente alleen voorziet in haar eigen (lokale) behoefte is onderlinge afstemming gewenst, omdat het aanbod in een gemeente aan woningen, werklocaties en voorzieningen onderdeel uitmaakt van een regionale markt.

Toets aan initiatief

Het onderliggende initiatief betreft geen stedelijke ontwikkeling. Dit maakt dat een bovenregionale afstemming niet van toepassing is.

5. 5. Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

De eis van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik is erop gericht om onnodig nieuw ruimtebeslag – zowel ondergronds als bovengronds – te voorkomen. De provincie wil het onderscheid tussen het bestaande bebouwde gebied en de onbebouwde groene omgeving scherp houden.

Toets aan initiatief

Onderliggend initiatief voorziet het wijzigen van bestemming van bestaande, karakteristieke gebouw, waardoor deze een nieuwe woonfunctie kan krijgen en behouden blijft. Het plan voldoet daarmee aan het principe 'zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik'.

Ad. 2. Ontwikkelperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In onderliggend initiatief zijn de ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving van toepassing. In figuur 8 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen. Het plangebied is op de Ontwikkelingsperspectievenkaart aangemerkt als 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'.

Het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid.

Figuur 8 Ontwikkelperspectievenkaart (bron: provincie Overijssel)

Toets aan initiatief

Onderliggende initiatief geeft invulling aan de hierboven beschreven ambities. Door het realiseren van twee woningen in bestaande bebouwing en versterking van de erfbeplanting, wordt bijgedragen aan de mix van wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt. Daarnaast brengt het voornemen geen belemmeringen met zich mee ten aanzien van de bedrijfsvoering van omliggende (agrarische) bedrijven. Verwezen wordt naar hoofdstuk 4 waar nader wordt ingegaan op diverse milieu- en omgevingsaspecten. Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief.

Ad. 3. Gebiedskenmerken

De provincie wil nieuwe ruimtelijke opgaven verbinden met bestaande gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken spelen zo een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief invulling kan krijgen. Onder gebiedskenmerken verstaat de provincie de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. De provincie onderscheidt de gebiedskenmerken in vier lagen:

1. 1. de natuurlijke laag
2. 2. de stedelijke laag
3. 3. de laag van de beleving
4. 4. de laag van het agrarisch cultuurlandschap

Voor onderliggend initiatief zijn alle lagen, met uitzondering van de stedelijke laag, van toepassing.

1. 1. Natuurlijke laag

De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier 'van nature' op vestigt. Deze natuurlijke laag is het resultaat van de wisselwerking tussen abiotische (fysische) en biotische factoren en processen.

Het plangebied ligt binnen de gebiedskenmerken van de 'Dekzandvlakte en ruggen' & 'Oeverwallen', zie figuur 9. Ontstaan na de ijstijden toen, na het verdwijnen van het ijs, in grote delen van Overijssel een reliëfrijk, door de wind gevormd zandlandschap overbleef. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan door natuurlijkere watersystemen en door beplanting met ”natuurlijke soorten”. En door de strekkingsrichting van het landschap meer zichtbaar te maken. Sturing kan door het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Uitgangspunt is daarbij de strekkingsrichting van het landschap.

Figuur 9 Natuurlijke laag – Dekzandvlakte en ruggen & oeverwallen (bron: provincie Overijssel)

Toets aan initiatief

De gronden in het plangebied zijn hoofdzakelijk ingericht als erf. De van oorsprong voorkomende 'Natuurlijke laag' is daarom niet of nauwelijks meer aanwezig. Dit plan zal geen/weinig invloed hebben op het watersysteem en van hoogteverschil is nu al geen sprake in het plangebied. Met een inrichtingsplan (Bijlage1, bij deze toelichting) wordt het, in deze toelichting besloten, plan voor de Zandhuisweg 37, op een landschappelijk verantwoorde manier in het landschap gepast. De ontwikkeling is in overeenstemming met het gestelde in de 'Natuurlijke laag'.

2. 2. Laag van het agrarische cultuurlandschap

De laag van het agrarische cultuurlandschap is het resultaat van de wisselwerking tussen verschillen in de natuurlijke ondergrond en de manier waarop gebieden in cultuur werden – en worden – gebracht. Door de eeuwen heen is een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing (hoeven, kernen en dorpen) gegroeid. Vanouds kennen de nederzettingen een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omliggende landschap.

Binnen de laag van het agrarische cultuurlandschap ligt het plangebied in het 'Oude hoevenlandschap'. De ambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Deze erven bieden veel ruimte voor landbouw, wonen, werken, recreatie, mits er wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap: de open esjes, de routes over de erven, de erf- en landschapsbeplantingen. Binnen deze structuren zijn er vol op mogelijkheden om een functioneel grootschalige landbouw in een kleinschalig landschap te ontwikkelen.

Figuur 10 Laag van het agrarisch landschap – Oude hoevenlandschap (bron: provincie Overijssel)

Toets aan initiatief

Onderliggend plan past binnen de ontwikkeling van een bestaand erf. Met het inrichtingsplan, Bijlage 1, is via natuurlijke soort beplanting aansluiting gevonden bij de landschappelijke kenmerkende structuren van erf- en landschapsbeplanting. De ontwikkeling aan de Zandhuisweg sluit dan ook aan bij het gebiedskenmerk van de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap'.

3. 3. Laag van de beleving

In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw, tussen nut en schoonheid. De laag van de beleving benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen, maar voegt ook eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken en recreatieve routes. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis.

Figuur 11 Laag van de beleving – Donkerte en IJssellinie inundatieveld (bron: provincie Overijssel)

Toets aan initiatief

Het plangebied Zandhuisweg 37 te Wijhe valt binnen het gebiedskenmerk 'IJssellinie inundatieveld'. In de gebiedskenmerken is dit gebied één van de bakens in de tijd en geldt een cultuurhistorische ambitie. Het creëren van verbindingen en verbanden tussen bestaande bakens die onderdeel van een groter geheel zijn, maar nu verloren of geïsoleerd in het landschap liggen is een onderdeel van die ambitie. Ook is het mogelijk bakens van deze tijd toe te voegen. Cultuurhistorische waarden dienen behouden te worden door ze bewust in te zetten in gebiedsopgaves. In dit plan blijft de karakteristieke bebouwing behouden door het mogelijk maken van een woningsplitsing.

Daarnaast maakt het gebied onderdeel uit van het gebiedskenmerk 'Donkerte'. De ambitie is de huidige 'donkere' gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. In dit plan wordt kunstlicht selectief ingezet, om het rustige en onthaaste karakter in het gebied te behouden.

Het plan voldoet aan de kenmerken 'Laag van de beleving'.

In de omgevingsverordening is opgenomen dat in de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Deze gebiedskenmerken zijn opgenomen in de Catalogus Gebiedskenmerken. Voor onderliggend initiatief gelden de gebiedskenmerken zoals die in de vorige paragraaf zijn behandeld.

Conclusie Geconcludeerd kan worden dat voorliggend initiatief in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

De raad heeft op 4 december 2017 de nieuwe Structuurvisie Olst-Wijhe 'Ruimte voor initiatief en innovatie' vastgesteld. In deze structuurvisie is het beleidskader voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente verwoord. De visie schetst het toekomstbeeld voor Olst-Wijhe op weg naar 2025.

Het doel / de speerpunten uit deze visie zijn:

1. 1. Aantrekkelijk en veilig wonen voor jong en oud met passende toekomstbestendige maatschappelijke voorzieningen en mogelijkheden om te werken in en om de dorpen en buurtschappen.
2. 2. Evenwicht tussen leef kwaliteit, bereikbaarheid en mobiliteit.
3. 3. Vrijetijdsbesteding als impuls voor de lokale economie met de aantrekkelijke IJsselzone en 'IJsselfront Olst-Wijhe' als integrale gebiedsontwikkeling.
4. 4. Versterken van toekomstbestendige landbouw en landgoederen en aandacht voor natuur- en landschapskwaliteiten.
5. 5. Inzetten op het duurzaam vormgeven van nieuwe ontwikkelingen, op duurzame energie en energiebesparing in het kader van de energietransitie.
6. 6. Samenwerken aan circulaire economie, aan vestigingsmogelijkheden voor lokale ondernemers en daar waar mogelijk innovatie bevorderen.

Volgens de visie gaat de gemeente Olst-Wijhe strategisch en flexibel om met de toevoeging van nieuwe woningen en hanteert daarbij onder meer de uitgangspunten dat vergevorderde woningbouwplannen op een goede manier worden afgerond en dat voorkeur wordt gegeven aan inbreiding boven uitbreiding in het landschap.

Toets aan initiatief

Met de voorliggende ontwikkeling wordt invulling gegeven aan de gemeentelijke ambities. Hergebruik van karakteristiek voormalige bedrijfsbebouwing biedt kansen voor een kwaliteitsimpuls op het erf en het betreft zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Daarnaast sluit het plan aan bij de woningbouwbehoefte binnen de gemeente Olst-Wijhe. Het plan voorziet onder meer in de mogelijkheid met meerdere generaties op één erf te wonen, opdat zorg en onderhoud gedeeld worden.

Op 3 mei 2016 heeft de gemeenteraad van Olst de Woonvisie 2016 - 2020 vastgesteld. Gekozen is voor een visie op hoofdlijnen die veel ruimte laat voor verdere inkleuring. Dat past in een veranderende tijd waar flexibiliteit en maatwerk gevraagd worden. Daarbij raakt het thema wonen eenieder en dat vraagt zeker en vooral in de uitwerking om een participatieve aanpak. Ook wil de gemeente met deze invulling goed inspelen op nieuwe ontwikkelingen en niet kiezen voor een strak maatpak, dat immers minder goed bij deze tijd past. Het is de uitdaging om soepel in te kunnen blijven spelen op de maatschappelijke ontwikkelingen. De visie luidt: 'Wij willen een aantrekkelijke vitale woongemeente zijn met leefbare duurzame kernen'. Dit vertaalt zich in onder meer de volgende uitgangspunten:

• De gemeente streeft naar vitale kernen waar inwoners met plezier wonen. Daarvoor is de onderlinge noaberschap belangrijk, maar ook het initiatief van inwoners om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor de kwaliteit van hun woonomgeving.
• De gemeente heeft een rijke differentiatie aan woonmilieus en wat aansluit bij de lokale behoefte die per kern kan verschillen. Het bieden van maatwerk staat daarbij voorop.
• De gemeente heeft een gedifferentieerde woningvoorraad die aansluit bij de behoefte en wensen van haar inwoners; de voorraad is zoveel mogelijk levensloop geschikt en het nieuwbouwprogramma ondersteunt de gewenste ontwikkeling van de bestaande voorraad.

De woonvisie geeft aan dat de vraag naar koopwoningen als gevolg van de economisch gunstige tijden toeneemt en dat in de koopsfeer voornamelijk vraag is naar grondgebonden woningen. Ouderen en jongeren worden als belangrijke doelgroepen in de woonvisie genoemd. Mede daarom worden de ontwikkeling van levensloopbestendige woningen en betaalbare huurwoningen voor starters als opgaven benoemd. De vraag naar middeldure huurwoningen wordt beperkt genoemd. In algemene zin geeft de gemeentelijke woonvisie aan een voorkeur te hebben voor de realisatie van woonmilieus met een mix van jong, oud, sterk, zwak, behulpzaam en hulpbehoevend. Daarbij wordt het oplossen van leegstandsituaties als kans genoemd voor de ontwikkeling van nieuwe woonmilieus. Hier doen zich eveneens kansen voor om de leefbaarheid van kernen in de gemeente te waarborgen en het draagvlak van het voorzieningenniveau in Olst te vergroten.

Toets aan initiatief

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 1 extra woonbestemming in een voormalige karakteristieke bedrijfswoning. Het plan sluit aan bij de demografische ontwikkelingen en behoeften in de gemeente Olst-Wijhe. Het plan voorziet in woningen voor diverse doelgroepen, huishoudenssamenstellingen en leeftijdsgroepen, zeker aangezien het mogelijk is met 2 generaties op het erf te gaan wonen. Ook wordt aangesloten bij de woonvraag naar grondgebonden koopwoningen. Dit tezamen maakt dat de ontwikkeling aansluit bij de geformuleerde ambities uit de woonvisie.

De gemeenten Deventer, Olst-Wijhe en Olst-Wijhe hebben een Landschapsontwikkelingsplan (LOP) opgesteld met als doel een gezamenlijk kader te bieden (23 september 2008), op basis waarvan nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied kunnen worden beoordeeld, teneinde de ruimtelijke kwaliteit te behouden en te versterken.

Het plangebied aan de Zandhuisweg ligt in het kommenlandschap, mengelgronden. Voor dit gebied geldt als uitgangspunt het ruimtelijk versterken van mengelgronden door beplantingen en nieuwe bedrijven, passend in de maat en schaal van het landschap. De incidentele wegbeplanting, vaak in laanbeplanting te zien, weergeeft een bepaalde uitstraling wat vervolgens reageert op de omgeving. De bebouwing en erfbeplanting worden op de hogere gronden gesitueerd in een losse setting. Nieuwe ontwikkelingen op erven moeten aansluiten op karakteristieken van dit deelgebied.

Toets aan initiatief

In het voorliggende plan is waar mogelijk rekening gehouden met deze uitgangspunten. Het erf heeft een blokvormig karakter en de karakteristieke, rationele erfbeplanting blijft behouden waardoor de heldere overgang van erf naar landschap intact blijft. De karakteristieke bebouwing is gericht op de weg en heeft middels de tuin een koppeling met de Zandhuisweg. Geconcludeerd wordt dat dit plan in overeenstemming is met het Landschapsontwikkelingsplan Salland.

In de Omgevingsvisie van de provincie Overijssel is de “Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving” (KGO) opgenomen. De gemeente Olst-Wijhe heeft dit overgenomen en uitgewerkt in de “Nota Ruimtelijke Kwaliteit”, welke door de gemeenteraad is vastgesteld op 24 februari 2014. Uitgangspunt van dit beleid is dat aan een plan dat niet binnen het geldende bestemmingsplan past, planologische medewerking kan worden verleend bij verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Bij het bepalen van de ruimtelijke kwaliteitswinst speelt het plan zelf, de schaal en impact op de omgeving een grote rol evenals de belangen en reikwijdte van de doelen die ermee gediend worden. Hierbij spelen onderstaande vragen:

• Is het een gebiedseigen of gebiedsvreemde functie?
• Wat is de schaal en impact op de omgeving?
• Wat zijn de effecten op bestaande waarden in de omgeving?
• Speelt alleen eigen belang of wordt ook een maatschappelijk belang gediend?

Bij het uitwerken van het voorliggende plan is rekening gehouden met dit beleid, wat overeenkomstig het provinciale beleid is. Het plan betreft het splitsen van een bestaande woning, er worden geen gebouwen gesloopt of gebouwd.

Voor onderliggend initiatief is met name het provinciale en het gemeentelijke beleid ten aanzien van bebouwing in het buitengebied van belang. Aan het realiseren van bebouwing in het buitengebied zijn (beleidsmatige) voorwaarden van toepassing die voornamelijk voorzien in het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. In de voorgaande paragrafen is aangetoond dat onderliggend initiatief in lijn is met dit ruimtelijke beleid.

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat moet worden ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan. In dat kader dient te kunnen worden aangetoond dat de wijziging van het bestemmingsplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij wordt onder meer het toekomstige gebruik afgezet tegen ruimtelijke en milieukundige omstandigheden ter plaatse en in de omgeving. In het volgende hoofdstuk vindt deze toets plaats voor aspecten die voor onderliggend initiatief relevant zijn.

Beleidskader

In de Erfgoedwet stellen Rijk en provincie dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

De gemeente Olst-Wijhe heeft haar archeologiebeleid opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe (vastgesteld 12 april 2021) door dubbelbestemmingen aan te wijzen. Er zijn 4 archeologische verwachtingswaarden, die verschillende voorwaarden kennen, waarop in de gemeente Olst-Wijhe met archeologische waarden in de ruimtelijke ordening om wordt gegaan.

Analyse

Het plangebied kent binnen het bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie – 2' (middelhoge verwachtingswaarde), zie figuur 12. Vanuit het bestemmingsplan zijn voorwaarden opgenomen. Voor dit gebied geldt een onderzoekplicht ten aanzien van archeologie. In voorliggend geval mag uitsluitend worden gebouwd wanneer:

• de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
• de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige

De voorgenoemde voorwaarden zijn niet van toepassing indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van volgende activiteiten of bouwwerken:

1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 5.000 m²;
3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm of dieper dan 120 cm indien de gronden zijn voorzien van de maatvoeringaanduiding 'diepte' en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Figuur 12 Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied gemeente Olst-Wijhe (2021) ter hoogte van plangebied

Het plangebied heeft een omvang aanzienlijk kleiner dan 5.000 m² en bovendien betreft het plan het toevoegen van een wooneenheid in de bestaande bebouwing en wordt de grond niet geroerd. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk.

Beleidskader

In de toelichting van ruimtelijke plannen moet naast een toets aan archeologie ook een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en/of monumenten rekening is gehouden.

Analyse

Er bevinden zich, op basis van de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel, in het plangebied geen rijks- of gemeentelijke monumenten. In het plangebied of in de directe nabijheid van het plangebied is er geen sprake van bijzondere cultuurhistorische waarden. Gesteld wordt dat het aspect cultuurhistorie geen belemmering vormt voor dit plan.

Conclusie

Onderliggend initiatief is op basis van de aspecten archeologie en cultuurhistorie uitvoerbaar.

Beleidskader

In ruimtelijke plannen moet worden aangetoond hoe de ontwikkelingen die hierin mogelijk worden gemaakt zich verhouden met de wet- en regelgeving op het gebied van gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is de bescherming van gebieden, soorten en houtopstanden geregeld in de Wet natuurbescherming. Op het gebied van gebiedsbescherming regelt de wet de bescherming van zes verschillende soorten natuurgebieden: het natuurnetwerk Nederland, bijzondere provinciale natuurgebieden, bijzondere provinciale landschappen, nationale parken, bijzondere nationale natuurgebieden en Natura 2000-gebieden. Bij activiteiten of ontwikkelingen die kunnen leiden tot negatieve effecten op instandhoudingsdoelen voor een van deze gebieden moet een vergunning worden aangevraagd.

Analyse

Voorafgaand aan de wijziging van het bestemmingsplan dient te worden onderzocht of binnen en in de nabijheid van het plangebied beschermde plant- en diersoorten en/of natuurgebieden aanwezig zijn en of deze worden aangetast.

In het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) moeten de effecten worden beschreven van de ingreep op soortenbescherming en gebiedsbescherming (Natura 2000 en Natuurnetwerk Nederland) en op houtopstanden. Uit deze analyse blijkt of de plannen (mogelijk) leiden tot aantasting van beschermde soorten en/of gebieden en of vervolgstappen noodzakelijk zijn, zoals nader onderzoek, een ontheffing en/of een vergunning. Een analyse bestaat uit een onderzoek naar soortenbescherming en gebiedsbescherming.

Wettelijke consequenties m.b.t. gebiedsbescherming:

Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland of Natura2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland, leiden de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties, omdat de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland geen externe werking kent in Overijssel. Het meest dichtbij gelegen gebied vallend onder Natuurnetwerk Nederland is gelegen op circa 900 meter ten westen van het plangebied. Het meeste dichtbij gelegen Natura2000 gebied is de IJssel ligt ook op circa 900 meter ten westen het plangebied.

Figuur 13 Afstand tot natura-2000 en Natuur Netwerk Nederland (bron: PDOK viewer)

Bovendien betreft het hier bestaande bebouwing die gesplitst wordt in twee wooneenheden. Gelet op de aard, omvang en duur van de voorgenomen activiteiten tijdens de ontwikkelfase, toename verkeer in gebruiksfase en de afstand tussen Natura 2000-gebied en het plangebied, is het niet aannemelijk dat uitvoering van de voorgenomen activiteiten zal leiden tot een negatief effect op Natura 2000-gebied. Omgevingsdienst Twente heeft een tabel opgesteld met een richtlijn voor diverse activiteiten en de effecten op Natura2000 geibieden, zie figuur 14. Aangezien Stikstofbeleid landelijk beleid is, kan deze richtlijn ook gebruikt worden voor gebieden buiten het werkgebied van de omgevingsdienst Twente. Uit deze tabel blijkt dat voor dit plan nader onderzoek, zoals het opstellen van een stikstofberekening, niet noodzakelijk wordt geacht.

Figuur 14 Richtlijn onderzoek stikstofdepositie

Wettelijke consequenties m.b.t. soortbescherming:

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten, maar wel tot een geschikt functioneel leefgebied van beschermde dieren. Mogelijk benutten vogels en vleermuizen het plangebied als foerageergebied, maar beschermde dieren bezetten geen vaste rust- of voortplantingsplaats in het plangebied. Voorliggend bestemmingsplan voorziet uitsluitend in het splitsen van een karakteristieke woning naar twee zelfstandige woningen. Met deze wijziging zijn vooralsnog geen noemenswaardige ingrepen als sloop of het verwijderen van groenstructuren gemoeid. Van enige vorm van aantasting van beschermde flora en/of fauna als gevolg van de vaststelling van dit wijzigingsplan is dan ook geen sprake.

Samenvattende conclusie
Uitvoering van de voorgenomen activiteiten leidt niet tot wettelijke consequenties in het kader van soort- of gebiedsbescherming. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen ontheffing aangevraagd te worden.

Conclusie

Onderliggend initiatief is op basis van de aspecten flora & fauna uitvoerbaar. Nader onderzoek, zoals het opstellen van een stikstofberekening, wordt niet noodzakelijk geacht.

Beleidskader

De bodem wordt op vele manieren gebruikt, voor bijvoorbeeld woningbouw, landbouw, aanleg van wegen en winning van grondstoffen. Om te zorgen dat dit nu en in de toekomst mogelijk blijft, is een duurzaam beheer van de bodem belangrijk. Doordat mensen al vele eeuwen gebruik maakt van de bodem heeft zij overal sporen achtergelaten. Deze sporen zijn terug te zien in het landschap en te vinden op en in de bodem. Door bodemsanering worden de ernstige chemische verontreiniging van de bodem aangepakt. Bescherming van de bodem betekent bovendien het voorkomen dat schone grond verontreinigd raakt en het rekening houden met de eigenschappen van de bodem.

Het doel van de bodemtoets bij ruimtelijke plannen is de bescherming van de bodem. Een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd om te kunnen beoordelen of de bodem geschikt is voor de geplande functie en of sprake is van een eventuele saneringsnoodzaak. In artikel 9 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaalt dat in het plan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan.

Analyse
In de voorgenomen ontwikkeling is enkel sprake van het planologisch splitsen van een bestaande woning. Hierbij vinden geen bodemingrepen plaats. Het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek conform de richtlijnen NEN 5740 wordt dan ook niet benodigd geacht.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de in dit wijzigingsplan besloten ontwikkeling.

Beleidskader

Geluidsoverlast kan worden veroorzaakt door industrielawaai, railverkeerslawaai, wegverkeerslawaai en luchtverkeerslawaai. De Wet geluidhinder en de Luchtvaartwet kennen grenswaarden voor geluid. Bepaalde geluidgevoelige objecten mogen alleen worden toegelaten als zij geen ontoelaatbare geluidsbelasting ondervinden. Daartoe moeten op grond van artikel 3.3.1 Besluit ruimtelijke ordening zones in het bestemmingsplan worden opgenomen rond geluidbronnen. Het bestemmingsplan moet de ligging en de afmetingen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen gelegen binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein als bedoeld in de Wet geluidhinder aangeven. Als een bepaalde bestemming en/of een bepaalde geluidsbron niet in de Wet geluidhinder of Luchtvaartwet is geregeld, moet in het kader van de goede ruimtelijke ordening toch een akoestische afweging gemaakt worden. De Wet geluidhinder geeft mogelijkheden om een hogere waarde vast te stellen voor wegverkeer, railverkeer en industrielawaai.

Met betrekking tot geluid veroorzaakt door het wegverkeer is in de Wet geluidhinder de verplichting opgenomen tot het verrichten van onderzoek naar de geluidsbelasting op de gevels van (nieuw geprojecteerde) woningen en andere geluidgevoelige objecten. Langs een (toekomstige) verkeersweg ligt een planologisch aandachtsgebied (de zone). Binnen deze zone biedt de Wet geluidhinder in een aantal situaties bescherming aan geluidsgevoelige bestemmingen. Het basisbeschermingsniveau of de voorkeursgrenswaarde is 48 dB.

Analyse

Volgens de Atlas van de Leefomgeving, opgesteld door het RIVM, valt de planlocatie in de geluidzone van de Zandhuisweg. Voor de bestaande woning in het plan geldt dat deze niet hoeft te worden getoetst aan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai ( Wgh art 76 3^e lid).

Figuur 15 Geluidbelasting op het plangebied (bron: atlas voor de leefomgeving)

Ter plekke van de bestaande boerderij wordt door de atlas voor de leefomgeving een geluidwaarde van 46-50 dB vastgesteld. Op basis van deze waarden kan er gesteld worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Voor het onderliggende initiatief zijn geen geluidsbronnen in de omgeving die om nader onderzoek vragen.

Conclusie

Ter plaatse van de nieuwe woning vindt geen overschrijding plaats van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB conform de Wgh. Voorliggend plan is op basis van het aspect akoestiek uitvoerbaar.

Beleidskader

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten.

In de Waterwet en de Wet milieubeheer zijn de gemeentelijke watertaken geregeld. Deze taken hebben betrekking op de gemeentelijke zorgplicht voor:

• inzameling en transport van stedelijk afvalwater.
• het inzamelen en verwerken van afvloeiend hemelwater.
• grondwater(maatregelen).

Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) beschrijft de beleidskaders (ambities) en de activiteiten voor de inzameling, transport en verwerking van stedelijk afval, hemel- en grondwater.

Het GRP gaat uit van de volgende principes (tritsen):

De trits 'vasthouden --> bergen --> afvoeren' houdt in dat in eerste instantie getracht wordt het (gebiedseigen) water in de bodem te infiltreren. Indien dit niet mogelijk is dient het afstromend regenwater lokaal te worden geborgen in vijvers en watergangen. Pas in de laatste instantie kan overwogen worden het water (zo traag mogelijk) af te voeren naar de omgeving.

De trits 'schoonhouden --> scheiden --> schoonmaken' omvat ten eerste het niet toelaten dat de kwaliteit van water verslechtert (schoon houden), vervolgens het gescheiden houden van schone en vuile waterstromen en als laatste het zuiveren (schoonmaken) van verontreinigd water. Door water schoon te houden en vuile waterstromen zoveel mogelijk gescheiden te houden kan de omvang van te zuiveren water worden beperkt en tevens het zuiveringsrendement worden verhoogd.

Ontvlechting vindt in principe plaats als dat doelmatig en kosteneffectief is.

Bij nieuwbouw is de aanleg van een gemeentelijk hemelwaterstelsel (riool of watergang) gebruikelijk, waar de particulier het hemelwater naartoe kan afvoeren. De infrastructuur wordt in principe zodanig ingericht dat de particulier in staat wordt gesteld het hemelwater (voor een deel) op eigen terrein te verwerken (lozen op aangrenzende sloot en/of infiltratie in de bodem). Is verwerking op eigen terrein niet mogelijk dan kan de particulier het hemelwater bovengronds afvoeren naar het gemeentelijk hemelwaterstelsel.

Ten aanzien van de verwerking van grondwater bij nieuwbouw kan worden gesteld dat dit voldoende wordt ondervangen in het 'watertoets proces'. Hierbij worden vooraf de waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze meegewogen bij de ontwikkeling van nieuwbouwlocaties.

Hitte, droogte, watertekort en wateroverlast zijn aspecten die van wezenlijke invloed zijn bij het ontwerpen en bij de realisatie van plannen voor zowel inbreidings- als uitbreidingslocaties. Met deze aspecten wordt rekening gehouden door het principe van de meerlaagsveiligheid als bouwsteen van wezenlijk belang te hanteren bij het opstellen en uitvoeren van ruimtelijke plannen. Bestaande en nieuwe blauwe en groene elementen ondersteunen de klimaatadaptatie in het binnenstedelijk gebied en op bedrijven- en industrieterreinen. Afkoppelen van verhard oppervlak is niet een doel op zich. Doelmatigheid, haalbaarheid en betaalbaarheid van afkoppelmaatregelen worden meegewogen in ruimtelijke plannen. De samenhang met het beleid over klimaatadaptatie en overstromingsrisico wordt integraal beoordeeld.

In de Omgevingsvisie Overijssel 2017 is aangegeven dat het plangebied gedeeltelijk in 'Overstroombaar gebied' ligt. Ruimtelijke plannen voorzien alleen in nieuwe stedelijke functies binnen deze gebieden als in het desbetreffende plan zodanige voorwaarden worden gesteld dat de veiligheid ook op lange termijn voldoende is gewaarborgd. Het voorliggende plangebied is goed bereikbaar, waardoor bereikbaarheid en zelfredzaamheid bij calamiteiten verzekerd is. Extra maatregelen en/of voorzieningen zijn dan ook niet noodzakelijk.

Analyse

Voorliggend plan betreft een splitsing van bestaande bebouwing. De toename van wooneenheden bedraagt daarmee ruim minder dan 10 wooneenheden. Er vindt ook geen toename van het verharde oppervlak met meer dan 1500 m² plaats. Het plangebied aan de Zandhuisweg bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Het plan ligt in een dijkringgebied. Dit dijkringgebied loopt een risico op overstroming als resultaat van haar situering in de lage delen en haar ligging ten opzichte van de primaire waterkering van de IJssel. Voor dergelijke gebieden is het risico inzichtelijk gemaakt voor overstroming bij een doorbraak van de dijk. De gevolgen van een overstroming zijn bepaald door inzicht te geven in de maximale waterdiepte tijdens een overstroming en de snelheid waarmee een gebied overstroomt, zie daartoe de risicokaart in figuur 16 paragraaf 4.9. Hieruit blijkt dat er een kleine kans op overstromingsgevaar met een maximale waterdiepte tot maximaal 1,5 meter. De wettelijke norm voor de dijkring is een overschrijdingskans van 1:1.250 per jaar. Het overstromingswater zal doorgaans de weg van de minste weerstand volgen en derhalve zullen eerst de laaggelegen gebieden onder water lopen. Afhankelijk van hoe snel het water kan worden afgevoerd kan in het plangebied overstroming plaatsvinden. Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de dijkringen is het gewenst dat tijdig wordt nagedacht over voorzieningen dan wel maatregelen die kunnen worden getroffen waarbij eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming kunnen worden beperkt. Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden.

Het voorliggende plangebied aan de Zandhuisweg 37 is goed ontsloten en een overstroming van de IJssel is naar alle redelijkheid goed te voorspellen, waarbij tijdig ge-evacueert kan worden. Bij de verdere ontwikkeling van het plan dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en). Hierbij kan gedacht worden aan:

1. a. voldoende hoog aanbrengen vloerpeil, eventueel verhoogde drempels;
2. b. zodanig inrichten gebouw zodat bij eventuele overstromingen schade zoveel mogelijk wordt beperkt (bijv. materiaalgebruik, minder gevoelige ruimten begane grond);
3. c. opstellen van evacuatie plan;
4. d. belangrijke functies dan wel belangrijke apparatuur (bijv. generator e.d.) verhoogd of op eerste verdieping situeren.

In het kader van onderliggend initiatief heeft een digitale watertoets plaatsgevonden op 7 juli 2021 (zie Bijlage 2). Het plan betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Er is geen sprake van (grond) wateroverlast in de omgeving van het plan. Er is geen waterschapsbelang.

Conclusie

Het aspect water vormt geen beperking voor onderliggend initiatief. De standaard waterparagraaf van het waterschap (Bijlage 2) wordt nageleefd.

Beleidskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de ontwikkeling en of ter plaatse van gevoelige functies, zoals woningen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunning vrij bouwen mogelijk is.

De in de handreiking opgenomen afstanden zijn indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast. Wanneer het plangebied en omgeving getypeerd kunnen worden als 'gemengd gebied' bedragen de hindercontouren minder. De VNG-publicatie omschrijft een gemengd gebied als: 'Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven.'

Analyse

Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie. De VNG uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' geeft een eerste inzicht in de milieuhinder van inrichtingen. Zoals reeds hiervoor genoemd, wordt bij het realiseren van nieuwe functies gekeken naar de omgeving waarin de nieuwe functies gerealiseerd worden. Hierbij spelen twee vragen een rol:

• past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
• laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking)

Externe werking

Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ordening. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast.

Op basis van het geldend bestemmingsplan zijn de gronden binnen het plangebied reeds bestemd als 'Wonen'. De functie 'Wonen' betreft geen milieubelastende functie en is daarom niet opgenomen in de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering'. Vorenstaande betekent dat er geen sprake is van onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van omliggende bebouwing.

Interne werking

Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functie binnen het plangebied hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving. Omgekeerd gaat het om de vraag of bestaande functies in de omgeving belemmerd worden in de bedrijfsvoering door de nieuwe milieugevoelige functies. De functie in het plangebied wordt aangemerkt als milieugevoelige functie.

Op circa 500 meter van het plangebied is een paardenhouderij (Withuisweg 10) gevestigd. De maximale richtafstand voor een paardenhouderij is 50 meter op basis van geur. De richtafstand wordt hiermee gehaald. Ter plaatse van het plangebied is daarmee een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te verwachten en de bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd.

Conclusie

Bedrijven en milieuzoneringen vormt geen beperking voor onderliggend initiatief. Het project is op basis van het milieu uitvoerbaar.

Beleidskader

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen);

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen / klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Analyse

Het realiseren van twee woonbestemmingen in bestaande bebouwing valt binnen de regeling NIBM. Per ontsluitingsweg worden minder dan 1500 woningen en/of minder dan 100.000 m² bvo kantoor gerealiseerd. Volgens bijlage 3B van de Regeling draagt het plan hierdoor 'niet in betekenende mate' bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof PM10/PM2,5. Dit betekent dat dit initiatief niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een goed woon- en leefklimaat blijft gehandhaafd.

Conclusie

Het plan draagt in niet betekende mate bij aan de luchtverontreiniging. Het initiatief is op basis van het aspect luchtkwaliteit uitvoerbaar.

Beleidskader

Uitgangspunt bij het externe veiligheidsbeleid is een risicobenadering op basis van risicoberekeningen, met daarbij een wettelijke norm voor het plaatsgebonden risico (een basisbeschermingsniveau voor elk individu) en een afwegingsruimte voor het bevoegd gezag om te bepalen welke risico's voor grotere groepen mensen aanvaard worden (de verantwoordingsplicht van het groepsrisico).

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken en onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per risicobron vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 10-6 (één op 1.000.000) per jaar bedraagt. Deze contour is wettelijk vastgesteld als grens- of richtwaarde. Kwetsbare objecten zoals bijvoorbeeld woningen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, grote (kantoor)gebouwen en grotere recreatieterreinen zijn niet toegestaan binnen deze 10-6 contour.

Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting, transportroute gevaarlijke stoffen of buisleiding en als gevolg van een ongewoon voorval in dit invloedsgebied waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid luidt: 'Het uitvoeren van een veiligheids- en risicobeleid om mens en milieu te beschermen tegen maatschappelijk onaanvaardbaar geachte gezondheids- en milieurisico's. De overheid garandeert een zogenaamd 'basisbeschermingsniveau' voor externe veiligheid.'

Analyse

In het kader van onderliggend plan is de risicokaart geraadpleegd, zie figuur 16. Hieruit blijkt dat er een kleine kans op overstromingsgevaar met een maximale waterdiepte van 1,5 meter. Bij het bereiken van deze waterdiepte is het mogelijk voor de bewoners om op de eerste verdieping van de karakteristieke boerderij zichzelf in veiligheid te brengen. In de directe omgeving van het plangebied zijn verder geen risicobronnen zijn die het plan onuitvoerbaar maken.

Figuur 16 Uitsnede risicokaart ter hoogte van het plangebied (Bron: risicokaart.nl)

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen beperking voor onderliggend initiatief.

Beleidskader

In het kader van ruimtelijke plannen dient te worden aangetoond dat het plan niet leidt tot ongewenste situaties ten aanzien van verkeer (bereikbaarheid) en parkeren.

Analyse

Bereikbaarheid

Het plangebied ligt aan de Zandhuisweg, een relatief rustige 60 km/uur weg, en de bereikbaarheid is goed. De zandhuisweg is te bereiken via de omloop en de Wijheseweg. Het plangebied is te bereiken door bestaande inritten.

Parkeergelegenheid

Op het erf van het plangebied worden is voldoende ruimte aanwezig voor het stallen van motorvoertuigen. In het inrichtingsplan (Bijlage 1) zijn parkeervakken opgenomen voor beide woningen. In de nieuwe situatie is voldoende parkeergelegenheid (net als in de huidige situatie) voor de auto's van de toekomstige bewoners van het erf en eventuele bezoekers.

Conclusie

Het voorziene plan is op basis van de aspecten verkeer en parkeren uitvoerbaar.

Beleidskader

Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. De wijziging van het Besluit m.e.r. volgt uit de implementatie van artikel 1, vierde lid, onder a en b, van Richtlijn 2014/52/EU van de Europese Unie. De artikelen 7.16 tot en met 7.20a van de Wet milieubeheer (Wm) zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing, waarbij het niet uitmaakt of het een activiteit betreft boven of onder de D-drempel. In het gewijzigde Besluit m.e.r. is de procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling beschreven. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, dienen de volgende stappen genomen te worden.

1. 1. De initiatiefnemer stelt een aanmeldingsnotitie op.
2. 2. Het bevoegd gezag neemt binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit.
3. 3. De initiatiefnemer voegt het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

Vormvrije m.e.r-beoordeling

Het besluit tot het verlenen van een omgevingsvergunning heeft betrekking op activiteiten die voorkomen op de D-lijst (D11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen) uit het Besluit m.e.r. Voor deze activiteit zijn drempelwaarden opgenomen voor de omvang het stedelijke ontwikkelingsproject. Deze drempelwaarden betreffen stedelijke ontwikkelingsprojecten met een omvang van:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied dat 2.000 of meer woningen omvat of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

De oppervlakte van de voorgenomen activiteit blijft onder de drempelwaarden van 100 hectare en het bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m². De voorgenomen activiteit voorziet niet in het bouwen van 2.000 of meer woningen.

Analyse

De kenmerken van het project worden in hoofdstuk 2 beschreven. Daaruit blijkt dat de effecten van het plan op de omgeving beperkt zijn. Gezien de schaal en aard van de ontwikkeling en het voorgaande gebruik van de locatie kan gesteld worden dat ook de effecten van het verkeer en de emissies verwaarloosbaar zijn. Er treden daarmee geen effecten op kwetsbare gebieden op. Van cumulatie met andere projecten is geen sprake. Het gaat om op een opzichzelfstaande ontwikkeling.

In aanvulling op het voorgaande zijn in het kader van de voorgenomen ontwikkeling de belangrijkste milieu- en omgevingsaspecten in beeld gebracht in dit hoofdstuk. Tezamen met de overige hoofdstukken vormen deze paragrafen de zogenaamde aanmeldingsnotitie in het kader van het Besluit milieueffectrapportage.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent voorliggend plan en een eventueel op te stellen m.e.r. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten. Volstaan wordt met een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Op basis van uitgevoerde onderzoeken en een analyse van de beoogde situatie blijkt dat ruimtelijke en milieukundige aspecten geen belemmering vormen voor de wijziging van het bestemmingsplan ten behoeve van de woningsplitsing. Hieruit blijkt dat het plan uitvoerbaar is.

Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij de voorbereiding van een ruimtelijke procedure onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Bij de uitvoering van een plan kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de maatschappelijke uitvoerbaarheid en de economische uitvoerbaarheid. Bij maatschappelijke uitvoerbaarheid gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen. Bij het tweede gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Tevens is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een ruimtelijk plan voor bepaalde bouwplannen de grondexploitatieregeling van toepassing is.

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich voornamelijk woningen. Belanghebbenden in de directe omgeving van het plangebied zijn door initiatiefnemer op de hoogte gesteld van onderliggend initiatief.

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeente tot het verhalen van kosten bij grondexploitatie via een exploitatieplan, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd. De kosten voortvloeiende uit de ontwikkeling komen voor rekening van initiatiefnemer. Met initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten waarin tevens het risico op planschade is meegenomen. Hiermee is het kostenverhaal voor de gemeente volledig verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit wijzigingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

In het voorliggende plan is sprake van het splitsen van bestaande karakteristieke bebouwing. Voorliggend wijzigingsplan voorziet uitsluitend in een planologische wijziging. Hierbij worden geen provinciale belangen aangetast. Er is daarom afgezien van het voeren van vooroverleg met de provincie Overijssel.

Vooroverleg met het Waterschap heeft plaatsgevonden via het invullen van de digitale watertoets op 7 juli 2021, zie Bijlage 2. Deze toets resulteerde in een positief wateradvies van het waterschap Drents Overijsselse Delta. De bestemming en de grootte van het plan hebben geen invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. Waterschap Drents Overijsselse Delta heeft aangegeven geen waterschapbelang te hebben bij dit plan. De uitkomsten van deze watertoets hebben ertoe geleid dat nader overleg in het kader van vooroverleg niet noodzakelijk is.

Het wijzigingsplan heeft vanaf 3 februari 2022 gedurende zes weken ter visie gelegen. Tijdens deze termijn heeft eenieder de mogelijkheid gehad om schriftelijk dan wel mondeling een zienswijze naar voren te brengen. Gedurende deze termijn zijn er geen zienswijzen ingediend.