het bestemmingsplan Wesepe, Kreikenlaan 5-7/Scholtensweg met identificatienummer NL.IMRO.1773.BP202205013-0301 van de gemeente Olst-Wijhe.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlage;

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen digitale ruimtelijke informatie, bestaande uit de kaart NL.IMRO.1773.BP202205013-0301.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

twee of meer aan elkaar gebouwde woningen of bestaande woningen die door middel van splitsing als twee afzonderlijke wooneenheden aangemerkt zijn.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een dienstverlenend beroep/bedrijf, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

een voor de huisvesting van een huishouden geschikt gebouw, dat ruimtelijk ondergeschikt is en/of een geheel vormt met het hoofdgebouw en blijvend onderdeel uitmaakt van de kavel van het hoofdgebouw.

een bedrijf dat in nauwe relatie staat tot het agrarisch bedrijf, waarvan de werkzaamheden in hoofdzaak bestaan in de vorm van het houden van dieren en/of het telen en bewerken van gewassen, al dan niet in combinatie met het verlenen van diensten aan derden.

een nevenfunctie die betrekking heeft op activiteiten, naast een volwaardig agrarisch bedrijf, die nauw verwant zijn met of direct voortkomen uit de agrarische bedrijfsvoering, zoals verkoop aan huis van streekeigen agrarische producten, zorgboerderij, ambachtelijke verwerking van agrarische producten, inpandige opslag en stalling van agrarische producten.

een ter plaatse functionerend deeltijd, reëel of volwaardig agrarisch bedrijf, gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, nader te onderscheiden in de volgende productietakken:

1. a. akker- en vollegrondtuinbouw: de teelt van gewassen op open grond, daaronder niet begrepen sier-, fruit- en boomkwekerij;
2. b. grondgebonden veehouderij: het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond, waaronder tevens een paardenfokkerij wordt verstaan;
3. c. intensieve veehouderij: een agrarisch bedrijf of een deel daarvan met ten minste 250 m² bedrijfsoppervlakte dat wordt gebruikt voor veehouderij volgens de Wet milieubeheer en waar geen melkrundvee, schapen, paarden, of dieren 'biologisch' en waar geen dieren worden gehouden uitsluitend of in hoofdzaak ten behoeve van natuurbeheer;
4. d. glastuinbouw: de teelt van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen;
5. e. sierteelt en boomkwekerij: de teelt van tuin- en potplanten en/of bomen in open grond, in potten of in containers al dan niet met behulp van kassen en al dan niet gecombineerd met de handel in deze gewassen;
6. f. fruitteelt: de teelt van fruit op open grond;
7. g. intensieve kwekerij: de teelt van gewassen of dieren (anders dan bij wijze van intensieve veehouderij) (nagenoeg) zonder gebruik te maken van daglicht.

het be- of verwerken van agrarische producten die afkomstig zijn van het eigen bedrijf of het be- of verwerken van agrarische producten die afkomstig zijn uit de eigen regio.

een onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de kans op het aantreffen van archeologische resten in een bepaald gebied.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een aan de woonfunctie ondergeschikte toeristisch-recreatieve voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt binnen de woning. Onder een bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid of permanente kamerverhuur.

een onderneming, niet zijnde een agrarisch bedrijf, gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon exploiteren en beheren van een verblijfsrecreatief complex, gericht op het als onderneming jaarlijks aanbieden van recreatief verblijf aan meerdere, steeds wisselende personen.

een weergave van de huidige en toekomstige situatie van een bedrijf en haar omgeving waarin de doelstellingen op korte en lange termijn zijn weergegeven en waarin tevens richtlijnen in zijn opgenomen om de doelstellingen te realiseren.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet of de Wabo.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een afgesloten systeem van tanken/silo's dat gebruikt wordt voor de productie van energie uit biomassa (mest, bermafval, GFT en dergelijke).

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen (bedrijfs)woning.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een bedrijfsgedeelte in de stal of schuur dat aangebouwd is aan de bedrijfswoning.

een agrarisch bedrijf in klasse 1 Standaardverdiencapaciteit (SVC).

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen, verhuren en leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren, internetwinkels en bankfilialen.

duurzame ontwikkelingen die voorzien in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien.

tweede bouwlaag van een hoofdgebouw, een souterrain of kelder niet daaronder begrepen.

gebeurtenissen die ten hoogste 5 dagen duren, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning en cultuur.

niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

woningen, scholen, crèches en kinderopvangplaatsen.

een of meer bomen die na te zijn geveld, opnieuw op de stronk uitlopen.

een afdekking van een gebouw of bouwwerk, die geen horizontale of gebogen vlakken bevat, met uitzondering van dakkapellen of vergelijkbare onderdelen.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

hakhout, een houtwal of een of meer bomen;

een zelfstandig(e) dan wel samenwonend persoon of groep van personen die binnen een complex van ruimten gebruik maken van dezelfde voorzieningen zoals een keuken, sanitaire voorzieningen en de entree.

een inrichtingsplan is de grafische beschrijving van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling waarin de situering van bouwwerken ten opzichte van elkaar en van de omgeving en het al dan niet aanbrengen van beplanting op een goede manier is weergegeven.

niet als een bouwwerk aan te merken tenten, vouwwagens, kampeerauto's, tenthuisjes caravans, geen stacaravans zijnde of hiermee gelijk te stellen onderkomens, die bestemd zijn voor recreatief verblijf en waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

de periode van 15 maart tot en met 31 oktober.

voorzieningen gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

panden die op basis van de volgende criteria gewaardeerd zijn als karakteristiek:

• relatie met het landschap;
• erfstructuur en erfinrichting;
• streekeigen verschijningsvorm;
• herkenbaarheid en mate van gaafheid;
• architectuur en cultuurhistorische waarde;
• de waardering van de karakteristieke eigenschappen hebben betrekking op hoofdgebouwen.

bouwwerken van glas of ander lichtdoorlatend materiaal (ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering) met een hoogte van 1,5 m of meer, trek-, tunnel-, schaduw-, boog- en gaaskassen daaronder begrepen.

een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woning of bijgebouw door de bewoner wordt uitgeoefend alsmede het in een woning of bijgebouw door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen meldingplicht op grond van het activiteitenbesluit of vergunningplicht op grond van het Besluit omgevingsrecht geldt, op een oppervlak van niet meer dan 35% van de maximaal toegestane bebouwing met een maximum van 100 m² en waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

voorzieningen, zoals aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken, ten behoeve van activiteiten, zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën en natuurobservatie.

een kampeerterrein voor kampeermiddelen en trekkershutten, niet zijnde overige permanente kampeermiddelen, zoals tenthuisjes en stacaravans, gedurende de periode van 15 maart tot en met 31 oktober.

bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van culturele aard en bedoeld ter expositie al dan niet in de buitenlucht.

het Landschapsontwikkelingsplan zoals vastgesteld op 24 november 2008 of indien het plan is gewijzigd of herzien; het recentere vastgestelde Landschapsontwikkelingsplan.

de situering van de ontwikkeling waarbij rekening gehouden wordt met de landschappelijke kenmerken van de nabije omgeving en waarbij de ontwikkeling wordt ingepast middels bijvoorbeeld erfbeplanting.

de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid van gebiedskenmerken en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet-levende natuur.

een beperkte ruimte die is ingericht voor de verkoop van levensmiddelen en streekgebonden producten.

ten minste 14 tot 18 uur per dag gedurende minimaal 1 jaar.

een onderneming die gericht is op het lesgeven in paardrijden en daarvoor paarden en/of pony's houdt, in combinatie met een of meer van de volgende hiermee samenhangende activiteiten of voorzieningen: het in pension houden van paarden en/of pony's, horeca (kantine, foyer en dergelijke), verenigingsaccommodatie en het houden van wedstrijden of andere evenementen.

langdurige zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving, waarbij zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar overstijgt.

een installatie ten behoeve van het (co)vergisten van mest, al dan niet met andere producten (co-substraten) om energie op te wekken.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna.

verblijfsrecreatie waarbij uitsluitend van seizoensgebonden standplaatsen voor kampeermiddelen gebruik wordt gemaakt.

een of meer bedrijfsmatige activiteiten in combinatie met en ondergeschikt aan de uitoefening van het ter plaatse en bij wijze van hoofdfunctie uitgeoefende (agrarische) bedrijf of wonen, waarbij de hoofdbewoner/hoofdgebruiker de betreffende activiteit uitoefent.

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden en bouwwerken, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

een rijbaan ten behoeve van paardrijactiviteiten in de open lucht met een bodem van zand, hout, boomschors of ander materiaal om de bodem te verstevigen, al dan niet voorzien van een omheining.

een agrarisch bedrijf dat uitsluitend is gericht op het fokken van paarden, de verkoop van gefokte paarden en het houden van paarden ten behoeve van de fokkerij.

een gebruiksgericht bedrijf dat is gericht op het houden, stallen en/of africhten van paarden, alsmede de handel in paarden met daaraan ondergeschikte functies behorende bij een paardenhouderij.

1. a. voor een bouwwerk, waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst: een horizontaal vlak gelegen op 30 cm boven de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang.
2. b. voor een bouwwerk op een perceel waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: 10 cm boven de hoogte van het aansluitend afgewerkte terrein ter hoogte van de hoofdingang, waarbij, plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

een gedeelte van een terrein bestemd voor de plaatsing van een kampeermiddel, inclusief bij dat kampeermiddel behorende ondergeschikte onderkomens, zoals bijzettenten, gedurende het gehele jaar.

een min of meer zelfstandig appartement dat aangeboden wordt ten behoeve van recreatief nachtverblijf.

een bedrijfswoning, behorend tot of voorheen behorend tot een agrarisch bedrijf, die niet meer wordt bewoond door (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of terrein noodzakelijk is, en die voor de toepassing van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de daarop rustende bepalingen wordt beschouwd als onderdeel van dat agrarisch bedrijf.

een ruimte met een lichte horecafunctie die bedoeld is voor het organiseren van kleine activiteiten (klein van omvang, relatief weinig tot geen impact op de omgeving, activiteit meestal bijfunctie en ondergeschikt aan de hoofdfunctie). De recreatieruimte heeft zowel een functie voor het kampeerterrein als een dagrecreatiefunctie.

een gebouw of kampeermiddel, dat uitsluitend bedoeld is voor een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen, dat het hoofdverblijf elders heeft.

een agrarisch bedrijf in klasse 2 Standaardverdiencapaciteit (SVC).

het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is.

een pleisterplaats langs een wandel en/of fietsroute die voldoet aan de volgende voorwaarden:

• ligging aan een bewegwijzerde fiets- of wandelroute of het knooppunt netwerk;
• minimaal 2 kilometer afstand tot een horecavoorziening;
• aanwezigheid van een toiletvoorziening;
• geen bedienend buitenterras;
• geen alcohol verkoop op verstrekking van maaltijden.

een Sallandse boerderij die zich kenmerkt door een typische hoofdvorm, te onderscheiden in:

• hallenhuisboerderij: woning en bedrijf in een hoofdvolume, zowel grote als kleine oppervlakken;
• dwarshuisboerderij/krukhuisboerderij: woning en bedrijf wel in één gebouw, maar in de architectuur duidelijk van elkaar onderscheiden, T-vormige (dwarshuis) of L-vormige plattegrond (krukhuis).

een gedeelte van een terrein bestemd voor de plaatsing van een kampeermiddel, inclusief bij het kampeermiddel behorende ondergeschikte onderkomens, zoals bijzettenten, uitsluitend gedurende het zomerseizoen.

de Staat van Bedrijfsactiviteiten die van deze regels onderdeel uitmaakt.

een stacaravan is een recreatief onderkomen met kenmerken van een caravan waarin voorzieningen zijn getroffen voor dag- en/of nachtverblijf, dat, in één geheel en op een eigen as/wielstelsel kan worden aangevoerd en is bestemd voor recreatief verblijf, waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

een maat voor de economische omvang van agrarische bedrijven. Er zijn vijf klassen gedefinieerd op basis van het bedrag aan SVC:

1. 1. < 25.000 euro: zeer kleine bedrijven
   Deze bedrijven vragen voor de agrarische activiteit volgens de in gebruik zijnde standaarden een
   arbeidsinzet van maximaal 0,75 arbeidsjaareenheden (aje), tenzij de arbeid duidelijk minder
   efficiënt of tegen een lagere vergoeding dan gemiddeld wordt ingezet.
2. 2. 25.000-60.000 euro: kleine bedrijven
   Deze bedrijven vragen voor de agrarische activiteit volgens de in gebruik zijnde standaarden een
   arbeidsinzet van 0,75 tot maximaal 1,5 aje, afhankelijk van de mate van automatisering en de
   efficiëntie waarmee de arbeid kan worden ingezet.
3. 3. 60.000-100.000 euro: middelgrote bedrijven
   Deze bedrijven zijn van dusdanige omvang dat voor ongeveer 1,5 tot 2,5 aje een gemiddelde
   toegevoegde waarde kan worden gerealiseerd.
4. 4. 100.000-250.000 euro: grote bedrijven
   Deze bedrijven zijn van dusdanige omvang dat voor ongeveer 2,5 tot 5 aje een gemiddelde toegevoegde waarde kan worden gerealiseerd.
5. 5. >= 250.000 euro: zeer grote bedrijven
   Deze bedrijven kunnen aan meer dan 5 aje arbeid bieden tegen een gemiddelde vergoeding.

De SVC kan worden berekend via de rekenmodule van de Wageningen University & Research.

een gedeelte van een terrein bestemd voor de plaatsing van een kampeermiddel, inclusief bij dat kampeermiddel behorende ondergeschikte onderkomens, zoals bijzettenten.

het welzijn van de mens voor zover het gaat om het voldoen aan menselijke behoeften die samenhangen met de inrichting of vormgeving van de leefomgeving;

1. a. tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen:

• teeltondersteunende voorzieningen met een bouwhoogte van niet meer dan 1,5 m (niet zijnde teeltondersteunende kassen of boomteelthekken) die maximaal 6 maanden op dezelfde locatie gebruikt mogen worden waaronder worden verstaan folies, insectengaas, acryldoek, vraatnetten, boogkassen tot 0,5 m, hagelnetten, wandelkappen en schaduwhallen.

2. b. permanente teeltondersteunende voorzieningen:

• laag: teeltondersteunende voorzieningen met een bouwhoogte van niet meer dan 1,5 m die langer dan 6 maanden worden gebruikt, zoals bakken op stellingen en containervelden; hieronder worden niet verstaan teeltondersteunende kassen en boomteelthekken;
• hoog: teeltondersteunende kassen met een bouwhoogte van meer dan 1,5 m die langer dan 6 maanden worden gebruikt zoals regenkappen.

een trekkershut is een gebouw, dat naar de aard en de inrichting is bedoeld voor kortstondig recreatief dag- en/of nachtverblijf voor steeds wisselende groepjes recreanten, die hun hoofdverblijf ergens anders hebben.

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist.

vellen, rooien, met inbegrip van verplanten, alsmede het verrichten van handelingen die de dood of ernstige beschadiging of ontsiering van houtopstand ten gevolge kunnen hebben.

terrein of plaats, geheel of gedeeltelijk ingericht en bedrijfsmatig geëxploiteerd, en blijkens die inrichting en exploitatie bestemd om daarop gelegenheid te geven tot het plaatsen of geplaatst houden van kampeermiddelen, recreatiewoningen en/of landere recreatieverblijven ten behoeve van recreatief nachtverblijf.

het te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van agrarische producten aan particulieren, voor zover deze producten op het eigen bedrijf zijn geteeld of het resultaat zijn van ambachtelijke be- of verwerking van agrarische producten.

de vloeroppervlakte van voor het publiek toegankelijke winkelruimten.

een of meer functies of een of meer activiteiten als alternatief voor de agrarische bedrijfsvoering die ter plaatse is beëindigd.

een agrarisch bedrijf in klasse 3, 4 of 5Standaardverdiencapaciteit (SVC).

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

bebouwing die niet meer in gebruik is voor de uitoefening van een (agrarisch) bedrijf.

een bouwwerk ter opwekking van energie door benutting van windkracht, met uitzondering van bemalingsinstallaties ten behoeve van de waterhuishouding.

permanente huisvesting van één of meerdere personen behorende tot één afzonderlijk huishouden in een woning waarbij de personen niet door een instelling zijn geplaatst of er een behandelingstraject plaatsvindt.

een complex van ruimten dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

een woning.

een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

een (voormalig) agrarisch bedrijf waar ouderen en/of mensen met een lichamelijke beperking of een verstandelijke handicap begeleid werkzaamheden kunnen verrichten en waar geen sprake is van nachtverblijf.

een maatschappelijke functie waar ouderen en/of mensen met een lichamelijke beperking of een verstandelijke handicap begeleid werkzaamheden kunnen verrichten en waar tevens sprake kan zijn van nachtverblijf.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van de scheidingsmuren.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot/de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

van het peil tot aan de tip (van de wieken) van de windturbine.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de onderzijde van de onderste grondvloer (inclusief ondergrondse gedeelten), de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

vanaf maaiveld.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de uitoefening van een agrarisch bedrijf zoals genoemd in artikel 1 lid 1.12 onder a, b, e, f en g;

alsmede voor:

2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - plattelandswoning': een plattelandswoning zoals bedoeld in artikel 1 lid 1.82;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals kuilvoerplaten, sleufsilo's, voedersilo's, mestvoorzieningen, teeltondersteunende voorzieningen, paardenbakken, groen, nutsvoorzieningen, in- en uitritten, (erf)ontsluitingen, voet- en fietspaden, water en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding waaronder ook voorzieningen ten behoeve van het tijdelijk bergen van water;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. bed & breakfast;
5. e. evenementen;
6. f. extensieve dagrecreatie;
7. g. kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis;
8. h. een rustpunt;
9. i. de in tabel 3.1 vermelde toegestane nevenfuncties;

Tabel 3.1 Niet-agrarische nevenfuncties die bij recht zijn toegestaan

- = niet van toepassing

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
2. b. in afwijking van het bepaalde onder a geldt dat;
   1. 1. erf- of terreinafscheidingen;
   2. 2. veekeringen en lage tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen;

ook buiten het bouwvlak gerealiseerd mogen worden;

3. c. in afwijking van het bepaalde onder a geldt dat kuilvoerplaten, sleufsilo's, mestplaten en mestzakken ook buiten het bouwvlak, maar aansluitend aan het bouwvlak en binnen een zone van 50 m vanaf de grens van het bouwvlak gerealiseerd mogen worden, met dien verstande dat voldoende afstand tot omliggende hindergevoelige objecten in acht wordt genomen;
4. d. verder geldt het volgende:

- = niet van toepassing

* = Niet van toepassing voor platte ondergeschikte bouwdelen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen:

1. a. indien en voor zover meer dan 1.000 m² aan bebouwing wordt opgericht kunnen nadere eisen worden gesteld aan de situering en de afmeting van de bebouwing alsmede aan de terreininrichting teneinde een verantwoorde landschappelijke inpassing van het agrarisch bedrijf te verzekeren;

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. buitenopslag is uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan met dien verstande dat de totale stapelhoogte ten hoogste 4 m bedraagt;
2. b. buitenopslag ten behoeve van nevenfuncties is niet toegestaan;
3. c. bij een combinatie van nevenfuncties mag het bebouwingsoppervlak ten behoeve van de activiteiten niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan gebouwen met een maximum van 850 m² en mag er niet meer dan 5.000 m² aan onbebouwde gronden in gebruik worden genomen;
4. d. bed & breakfast is uitsluitend toegestaan in de woning;
5. e. het aantal slaapplaatsen ten behoeve van bed & breakfast bedraagt ten hoogste 10;
6. f. paardenbakken zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan;
7. g. het aantal evenementen bedraagt ten hoogste 2 per jaar;
8. h. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis bedraagt ten hoogste 35% van de maximaal toegestane bebouwing met een maximum van 100 m²; in het kader van deze kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is geen horeca en detailhandel toegestaan.

De op de plankaart voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, paden, speelvoorzieningen, ontsluitingswegen, parkeerstroken en waterhuishoudkundige voorzieningen met daarbijbehorende overige bouwwerken en verhardingen.

Op de tot 'Groen' bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd andere bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat:

voor overige bouwwerken geldt dat de bouwhoogte:

1. a. van lantaarnpalen niet meer dan 8,50 m mag bedragen;
2. b. van speelvoorzieningen niet meer dan 5 m mag bedragen;
3. c. van geluidwerende voorzieningen niet meer dan 3 m mag bedragen;
4. d. van overige andere-bouwwerken niet meer dan 2 m mag bedragen.

De op de plankaart voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuin behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen, met daarbijbehorende overige bouwwerken, erven en parkeervoorzieningen.

Op de tot 'Tuin' bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat:

1. a. voor erkers, ingangspartijen en luifels ten dienste van de aangrenzende bestemming 'Wonen' de volgende bepalingen gelden:
   1. 1. deze (van een woonhuis deeluitmakende) bebouwing mag de bouwvlakgrens over maximaal de halve gevelbreedte met niet meer dan 2 m overschrijden;
   2. 2. de afstand tussen de bebouwing en gronden met een bestemming 'Verkeer' dan wel 'Groen' mag niet minder dan 3 m bedragen;
2. b. voor andere-bouwwerken de volgende bepalingen gelden:
   1. 1. de bouwhoogte mag niet meer dan 1 m bedragen.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met ten hoogste 2 x 1 doorgaande rijstrook, alsmede opstelstroken, busstroken, voet- en fietspaden;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidswerende voorzieningen, verkeers- en informatieborden, parkeervoorzieningen, kunstobjecten , tunnelbakken, tunnels, taluds, viaducten, bruggen, duikers, faunapassages, nutsvoorzieningen, reclame-uitingen, groen en water.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
2. b. de inhoud van een gebouw bedraagt ten hoogste 25 m³;
3. c. de bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste 4 m;
4. d. de bouwhoogte van bouwwerken ten behoeve van de verkeersregeling, de verkeers- of wegaanduiding of de verlichting, bedraagt ten hoogste 15 m;
5. e. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling, de verkeers- of wegaanduiding of de verlichting, bedraagt ten hoogste 3 m.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroep en/of bed en breakfast;
2. b. met daarbij behorende gebouwen, overige bouwwerken, tuinen, erven en parkeervoorzieningen.

De voor 'Waarde - Archeologie - 2' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een middelhoge archeologische verwachting.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 8.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 5.000 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Voor een bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing;
4. d. het bepaalde onder a, b en c is niet van toepassing indien gebruikgemaakt wordt van de saneringsregeling zoals opgenomen in:
   1. 1. Artikel 7, lid 7.2 sub l4.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

In aanvulling op het bepaalde in hoofdstuk 2 geldt dat algehele herbouw van (bedrijfs)woningen uitsluitend mag plaatsvinden op of binnen de bestaande funderingen.

Onder strijdig gebruik met dit bestemmingsplan wordt begrepen het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken overeenkomstig de bestemming, zonder de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen conform het in Bijlage 3 opgenomen inrichtingsplan.

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van:

1. a. de bij recht in de voorschriften gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsbepalingen met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein, mits de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de vrijstelling gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
4. d. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van andere-bouwwerken en toestaan dat de hoogte van de andere-bouwwerken wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
5. e. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van anderebouwwerken en toestaan dat de hoogte van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot niet meer dan 40 m;
6. f. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de grenzen van het bebouwingsvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen;
   2. 2. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken;
   3. 3. (hoek-)erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen, mits de bebouwingsgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden;
7. g. het bepaalde over de afstand van uitbouwen tot aan de voorgevel en het verlengde daarvan voor het bouwen van (hoek)erkers, mits de diepte van de (hoek-)erker, gemeten uit de zijgevel, niet meer bedraagt dan 1,50 m;
8. h. het bepaalde ten aanzien van de maximale hoogte van gebouwen en toestaan dat de hoogte van de gebouwen wordt vergroot ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. 1. de oppervlakte per vergroting niet meer dan 10 m² bedraagt;
   2. 2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 11.1 ten behoeve van het gebruik van een (vrijstaand) bijgebouw/bedrijfsgebouw als afhankelijke woonruimte of nieuw te plaatsen woonunit, met inachtneming van het volgende:

1. a. een afhankelijke woonruimte noodzakelijk is uit het oogpunt van mantelzorg;
2. b. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in het geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven;
3. c. de afhankelijke woonruimte is gesitueerd binnen het bouwvlak en voldoet aan de regels inzake bijgebouwen, met dien verstande dat de oppervlakte van de afhankelijke woonruimte niet meer dan 75 m² bedraagt;
4. d. een afhankelijke woonruimte heeft geen zelfstandig recht op bijgebouwen;
5. e. indien er op het perceel geen geschikt bijgebouw aanwezig is, is op grond van doelmatigheidsmotieven het plaatsen van een tijdelijke woonunit toegestaan;
6. f. tijdelijke woonunits mogen op of aansluitend aan het bouwvlak gerealiseerd worden;
7. g. de tijdelijke woonunit dient landschappelijk ingepast te worden;
8. h. een verzoek om afwijking wordt voorgelegd aan een deskundige met de vraag of aan het bepaalde onder a wordt voldaan.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in hoofdstuk 2 ten behoeve van de vergroting van de inhoudsmaat van Sallandse boerderijen en karakteristieke panden met inachtneming van het volgende:

1. a. de maximum inhoud van 750 m³ overschreden mag worden indien er sprake is van het betrekken van een deel bij de woning;
2. b. de bestaande afmetingen van dat gebouw mogen niet worden vergroot;
3. c. in geval van een Sallandse boerderij dient de Sallandse boerderijvorm in stand te worden gehouden;
4. d. in geval van een karakteristiek pand dient de karakteristieke hoofdvorm in stand te worden gehouden.

Het bevoegd gezag kan – tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is – bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 10.3 ten behoeve van de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande funderingen met inachtneming van het volgende:

1. a. de herbouw vindt plaats binnen hetzelfde bouwvlak;
2. b. de nieuwe situering van de (bedrijfs)woning leidt niet tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieuwetgeving;
3. c. de nieuwe (bedrijfs)woning mag niet worden gerealiseerd op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding';
4. d. het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
5. e. de herbouw buiten de bestaande funderingen is stedenbouwkundig aanvaardbaar;
6. f. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de voorkeursgrenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden;
7. g. de nieuwe woning dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
8. h. de nieuwe situatie dient stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn, wat aangetoond dient te worden middels een inrichtingsplan.

Het bevoegd gezag kan – tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is – bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in hoofdstuk 2 ten einde de realisatie van windenergie mogelijk te maken, met inachtneming van het volgende:

1. a. bouwwerken ten behoeve van de realisatie van windenergie is uitsluitend toegestaan binnen een bouwvlak;
2. b. per bouwvlak is ten hoogste 1 bouwwerk voor de realisatie van windenergie toegestaan;
3. c. de hoogte van een bouwwerk voor de realisatie van windenergie bedraagt ten hoogste 25 m.

Burgemeester en wethouders kunnen één of meer bestemmingsvlakken van de bestemming Waarde -Archeologie - 2 geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:

1. a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande funderingen mogelijk te maken met inachtneming van het volgende:

1. a. de herbouw vindt plaats binnen hetzelfde bouwvlak;
2. b. de nieuwe situering van de (bedrijfs)woning leidt niet tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieuwetgeving;
3. c. de nieuwe (bedrijfs)woning mag niet worden gerealiseerd op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding';
4. d. het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
5. e. de herbouw buiten de bestaande funderingen is stedenbouwkundig aanvaardbaar;
6. f. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de uiterste grenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald onder de naam 'Regels van het bestemmingsplan Wesepe, Kreikenlaan 5-7/Scholtensweg'.

Initiatiefnemer heeft bij de gemeente een verzoek ingediend om op basis van Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) een vrijstaande woning te mogen realiseren. Hiervoor wordt een voormalige kippenschuur van circa 1.100 m² gesloopt en de intensieve bedrijfstak beëindigd. De akkerbouw wordt voortgezet en dus is sprake van ontmenging. De gemeente Olst-Wijhe heeft aangegeven onder voorwaarden hieraan medewerking te willen verlenen. Binnen de huidige agrarische bestemming zijn twee bedrijfswoningen toegestaan en aanwezig. De woning Dominee E. Kreikenlaan 7 wordt omgezet naar een plattelandswoning. Daarnaast is er in overleg met de gemeente besloten om op het perceel gelegen achter de school meer woningen mogelijk te maken en zo een bijdrage te kunnen leveren aan de woningbehoefte in Wesepe. Onder deze woningen komt een drie-onderéén kap woning, een rij van vier starterswoningen en een rij van vier sociale huur woningbouwwoningen. Op deze manier komen er in totaal 12 woningen op het perceel achter de school.

Om de plannen te realiseren is een nieuw planologisch kader nodig. Binnen het nieuwe planologisch kader wordt de functie aanduiding 'intensieve veehouderij' verwijderd en worden de woningen mogelijk gemaakt.

Voorliggende onderbouwing dient als ruimtelijke motivatie behorende bij het bestemmingsplan.

Het plangebied is gelegen aan de noordoostzijde van Wesepe, grenzend aan de woonkern.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

Hierna volgt een luchtfoto van het plangebied en de nabije omgeving. Het bestaande perceel wordt omringt door agrarische gronden. De beoogde ontwikkellocatie grenst aan de bebouwing van de kern Wesepe.

Figuur 1.2 Luchtfoto

Kadastrale gegevens

Gemeente : Olst

Sectie : H

Nummer : Bestaand erf: 172, 822, 1336 en 4207 (deels)

Ontwikkellocatie: 585 (deels) en 1536 (deels)

Figuur 1.3 Uitsnede kadastrale kaart

Het 'Wesepe, Kreikenlaan 5-7/Scholtensweg' bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (tek.nr NL.IMRO.1773.BP202205013-0301) en een renvooi;
• regels (met bijbehorende bijlagen).

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het plangebied is gelegen in de bestemmingsplannen 'Buitengebied Olst-Wijhe' en 'Wesepe'.

Het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe' is vastgesteld op 12 april 2021.

Volgens dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Agrarisch', de dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologie – 2' , de functie aanduiding 'intensieve veehouderij' en de maatvoering 'maximum aantal wooneenheden: 2'.

Figuur 1.4 Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe'

Het bestemmingsplan 'Wesepe' is vastgesteld op 2 februari 2007. Volgens dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Agrarisch' en de gebiedsaanduiding 'zone waterschapsbelang'.

Figuur 1.5 Uitsnede bestemmingsplan 'Wesepe'

Daarnaast gelden voor het gebied nog het Parapluplan archeologie (vastgesteld 28 april 2021) en het Parapluplan Parkeren (vastgesteld 10 september 2018).

Om de voorgenomen alsnog juridisch planologisch mogelijk te maken is deze toelichting opgesteld, waaruit blijkt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de bestaande en nieuwe situatie gegeven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Olst-Wijhe beschreven. Hoofdstuk 4 gaat in op alle relevante milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt de waterhuishouding besproken. Hoofdstuk 6 gaat in op de planverantwoording en hoofdstuk 7 gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

De geschiedenis van Wesepe gaat terug tot het jaar 1230, Toen heette het Wesope en was in het bezit van edelman Wouter van Keppel, tevens bezitter van havezate Dingshof. Wesope betekent 'weidebeek, wat aangeeft dat het hier in vroegere tijden een drassig gebied was, afgewisseld met de hoger gelegen veldgronden. De naam Wesepe is afgeleid van het oud-germaanse "wisa" voor weide, en "apa" voor water.

In 1348 wordt de kerk van Wesepe al genoemd in een oorkonde. Een zelfstandige marke werd Wesepe in 1549. Deze Marke bestond oorspronkelijk uit 41 gezinnen. In 1748 had Wesepe 239 inwoners, in 1849 410 inwoners, en in 1979 ongeveer 1250. In 1837 werd een beltmolen gebouwd, die helaas in de nacht van 10 op 11 april 1945, één dag voor de bevrijding van Wesepe, door bezetters in brand is gestoken.

De openbare lagere school, gebouwd in 1855, heeft tot 1954 dienst gedaan. Later is aan de Scholtensweg een nieuw schoolgebouw gebouwd. Op 24 september 1910 werd in Wesepe het spoorwegstation geopend voor de spoorlijn Deventer–Ommen van de Overijsselsche Lokaalspoorweg-Maatschappij Deventer-Ommen. Op 15 mei 1935 reed de laatste trein door Wesepe. Het stationsgebouw bestaat nog steeds en fungeert momenteel als woonhuis.

Bestaand erf

Het bestaande erf wordt omringt door agrarische gronden. Op het perceel bevinden zich schuren t.b.v. het akkerbouwbedrijf en een grote kippenschuur van circa 1.100 m². Op het perceel bevinden zich twee bedrijfswoningen waarvan er één rechtstreeks wordt ontsloten en één via het agrarische bedrijf op de Dominee E. Kreikenlaan.

Figuur 2.1 Aanzicht van het agrarische bedrijf

Figuur 2.2 Aanzicht van één van de twee bedrijfswoningen

Ontwikkellocatie

De ontwikkellocatie is nu in gebruik als agrarische grond.

Figuur 2.3 Luchtfoto ontwikkellocatie

Door de sloop van de bestaande kippenschuur wordt het mogelijk de vrijstaande woning te kunnen realiseren. Het erf aan de Dominee E. Kreikenlaan 5-7 wordt opnieuw ingericht en kleiner. De bestaande bedrijfswoning Dominee E. Kreikenlaan 7 wordt een plattelandswoning. Daarnaast heeft de gemeente aangegeven op de gronden achter OBS A. Bosschool aan de Scholtensweg nog een drie-onder-één kap woning, een rij van vier starterswoningen en een rij van vier sociale huur woningbouwwoningen mogelijk te willen maken. Op deze manier komen hier in totaal 12 extra woningen.

Figuur 2.4 Verkaveling

Op de afbeelding is de inpassing van deze 12 woningen te zien. In het midden wordt een groene ruimte met wadi aangelegd als een centrale plek in de buurt. Dit zorgt voor lucht en een buffer tussen de school en de nieuwe woningen. Deze groene ruimte kan dubbel gebruikt worden door de school en de kinderen in de woonwijk.

Figuur 2.5 Overzicht type woningen en inrichting

De woningen worden haaks op de bestaande wal geplaatst zodat er doorzichten ontstaan naar het groene landschap (zie figuur 2.4). Aan de straatzijde worden hagen als begeleiding aangelegd, waardoor er eenheid ontstaat. De vier sociale woningen en de vier starters woningen bestaan uit 1 laag met kap. De drie-onder-een-kapwoningen, nabij de sporthal mogen uit 2 lagen met kap bestaan. De vrijstaande woning wordt één bouwlaag met kap en heeft een inhoud van maximaal 750 m³.

Het parkeren vindt deels op eigen terrein en deels op een centraal gelegen parkeerhof plaats. Hierna volgt een indicatieve afbeelding van de sociale woningen.

Figuur 2.6 Indicatief beeld van de sociale woningen

De woningen worden ontsloten door een weg, welke door het landschap wordt begeleid door landschappelijke hagen naar de Dominee E. Kreikenlaan.

Figuur 2.7 Ontsluitingsweg

Er zijn door initiatiefnemer 3 varianten onderzocht:

1. 1. Zuidzijde school via de Scholtensweg, mogelijk in combinatie met 1a. Een extra ontsluiting tussen de school en de gymzaal.
2. 2. Ontsluiting ten noorden van de gymzaal via het perceel van een andere grondeigenaar.
3. 3. Ontsluiting richting Kreikenlaan (gekozen variant, waarbij een aanpassing t.b.v. de aanwonende buren is gedaan).

In alle varianten geldt dat door het beëindigen van het pluimveebedrijf, vooral het vrachtverkeer op de Kreikenlaan afneemt. Per variant wordt door initiatiefnemer ingegaan op de integrale afweging:

1 en 1a. Zuidzijde school via de Scholtensweg (voorkeursvariant)

Voordelen:

• Korte afstand tot de kern en logische aansluiting met de bebouwde kom.
• Beperkt ruimtebeslag.
• Grotendeels via bestaand verhard terrein.

Nadelen:

• In eerste variant geen keerruimte voor hulpdiensten en doodlopend (geldt voor alle varianten) > opgelost door een verbinding voor langzaamverkeer en hulpdiensten langs de gymzaal.
• Ontsluiting kort langs de school, leidend tot nadelen op het vlak van geluidsbelasting school en verkeersveiligheid.
• Verkeersveiligheid van de overbelaste Scholtensweg voornamelijk tijdens halen en brengen school.

Door de buren zijn daarnaast de volgende bezwaren geuit:

• Onveilige verkeerssituatie doordat het parkeren in het hofje ten zuiden van de school onder druk komt te staan.
• Bij een eventuele extra ontsluiting voor de hulpdiensten tussen de school en de gymzaal ontstaat een onveilige situatie.
• Verdwijnen van de aansluiting van een van de achtertuinen.
• Verdwijnen van bestaand groen (haag en bomen) ten zuiden van de school.
• Extra druk op de Scholtensweg.

Daarnaast is de ontsluiting aan de zuidzijde van de school ook door de gemeente en eerder genoemde externe partners getoetst. De veiligheidsregio heeft deze ontsluitingsoptie afgewezen vanwege onvoldoende bereikbaarheid van de nieuw te bouwen woningen voor de hulpdiensten. Dit maakte dat in overleg met de gemeente deze variant als niet haalbaar is beoordeeld. Op basis daarvan is een alternatief gezocht. Daarbij is getracht om variant 2 gerealiseerd te krijgen.

2. Ontsluiting ten noorden van de gymzaal via het perceel andere eigenaar

Voordelen:

• Het alternatief met de minst lange afstand tot de kern.
• Langzaamverkeersroute langs de zuidzijde van de school.
• Extra bouwmogelijkheden in ‘plan initiatiefnemer’.

Nadelen

• Inzet van een perceel in eigendom van andere eigenaar dan initiatiefnemer die geen bereidheid heeft om mee te werken aan dit voorstel.
• De extra druk op de Scholtensweg op de locatie waar vanwege de school en de huisarts al sprake is van een overbelaste situatie.

Doordat de bereidheid grond te verkopen of te ruilen er niet was bij de eigenaar van het perceel kwam deze variant ook te vervallen. De gemeente heeft bij variant 2 geen toetsende rol gehad omdat dit plan door bovengenoemde redenen niet uitgewerkt aangeboden is.

Door de initiatiefnemers is verder gezocht naar een alternatief. De variant richting de Koedijk is op dat moment globaal bestudeerd, maar wegens de grote afstand en doorsnijding van agrarische percelen is deze variant afgevallen. Daarmee bleef de derde variant over, de ontsluiting richting de Kreikenlaan.

3. Ontsluiting richting Ds E. Kreikenlaan

Hiertoe heeft initiatiefnemer contact gezocht met de grondeigenaar van het perceel nabij de Kreikenlaan. De kerk was bereid mee te denken in een oplossing. De optie van de ontsluiting via de Kreikenlaan is met de kerk (resulterend in aankoop benodigde gronden) en aanwonenden besproken. Daarbij is gezocht naar een ontsluiting die zo dicht mogelijk bij de bestaande bebouwde komgrens ligt. Deze optie is dan ook als gewenst alternatief voor de eerste ontsluiting bij de gemeente ingediend, mede omdat dit het minst belastende alternatief is.

Voordelen

• Door de ontsluiting via de Kreikenlaan ontstaan meer afwikkelings-mogelijkheden van het verkeer richting Deventer, Wesepe en Raalte.
• Een korte langzaamverkeersroute langs de school, waardoor fiets of voetgangersverkeer richting Wesepe wordt gestimuleerd.

Nadelen

• Extra ruimtebeslag in bestaand buitengebied.
• Hogere kosten voor de aanleg (en uiteindelijk ook in beheer).

Na presentatie van deze variant bleek de direct aanwonende buurman (huurder van de woning van de kerk) te vrezen voor overlast van verkeer. Op basis van zijn bezwaren is het plan zodanig aangepast dat aan de noordzijde van zijn perceel een kleine wal van +/- 1 meter hoog gerealiseerd wordt, zodat er geen overlast van inschijnende verlichting ontstaat. Verder is er meer ruimte gerealiseerd ten oosten van de perceelsgrens van deze woning. De kavelsloot wordt hier verlegd en de tuin wordt op deze locatie groter. Daarmee is er een variant ontwikkeld die ruimtelijk (op het vlak van verkeer, landschap, en ruimtelijke opbouw) ruim voldoende scoort en die invulling geeft aan de bezwaren uit de omgeving. Ondanks dat dit niet de eerste voorkeur had, is deze variant ruim voldoende ruimtelijk en functioneel inpasbaar.

Het derde alternatief is wederom voorgelegd aan de gemeente en externe partners, zoals die eerder vermeld zijn. Het ingediende plan is getoetst en alle partijen kunnen hiermee instemmen.

Figuur 2.8 geeft een indicatie van de gewenste sfeerbeelden, als mogelijke inrichting van het plangebied.

Figuur 2.8 Sfeerbeelden

Het erf aan de Dominee E. Kreikenlaan 5-7 wordt opnieuw ingericht. De bedrijfswoning Dominee E. Kreikenlaan 7 wordt een plattelandswoning. De oude kippenschuur verdwijnt en een deel van die gronden wordt bij de bestaande weide en akker gevoegd, waardoor het erf kleiner wordt. De overgang naar het landschap wordt versterkt door de aanleg van een rode beukensingel en aanplant nieuwe bomengroep. De toegang tot het erf wordt benadrukt door de aanplant van een nieuwe solitaire boom.

Figuur 2.9 Toekomstige inrichting Dominee E. Kreikenlaan 5-7

Figuur 2.10 Sfeerbeelden inrichting Dominee E. Kreikenlaan 5-7

Algemeen

Bij ruimtelijke plannen moet worden weergegeven hoe rekening is gehouden met relevant beleid. In de volgende paragrafen wordt het relevante beleid op nationaal, provinciaal en lokaal schaalniveau en de relatie van dit beleid met de voorgenomen ontwikkeling behandeld.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee moet ingespeeld worden op de grote uitdagingen die te wachten staan. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste op regionaal niveau worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten:

1. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
3. 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren. In sommige gevallen moeten belangen worden afgewogen en scherper keuzes worden gemaakt. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;

Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;

Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

In dit geval is sprake van een lokale ontwikkeling waarmee geen Rijksbelangen zijn gemoeid. Er is dan ook geen sprake van strijd met het Rijksbeleid zoals verwoord in de NOVI.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Deze vorm van normstelling sluit aan op de vroegere planologische kernbeslissingen (pkb's) met concrete beleidsbeslissingen en beslissingen van wezenlijk belang die ook van betekenis waren voor de lagere overheden.

De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling.

Relatie tot initiatief

Het Barro bevat geen regels die van toepassing zijn voor het onderhavige plan. Het Barro heeft dan ook geen invloed op dit bestemmingsplan.

In de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'.

In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor:

• bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.
• stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

Uit Afdelingsjurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord. Zo heeft de Afdeling uitgemaakt dat de bouw van meer dan 11 woningen als stedelijke ontwikkeling wordt gezien (ABRvS 28 juni 2017; ECLI:NL:RVS:2017:1724).

Bij voorliggend plan worden 12 extra woningen gerealiseerd. Dit is meer dan 11 woningen, waardoor er sprake is van een stedelijke ontwikkeling en de behoefte van de ontwikkeling moet worden aangetoond.

Laddertoets

Voor de toekomstige kwantitatieve woningbehoefte baseren we ons op de actuele prognose van de gemeente Olst-Wijhe, namelijk het woningbehoefteonderzoek Olst-Wijhe tot 2030 (Tellers en Benoemers, 2021). In deze prognose zijn vier scenario's doorgerekend om woningbehoefte, voor de gemeente Olst-Wijhe te bepalen: een realistisch, een pessimistisch, een optimistisch en een maximaal scenario. Dit onderzoek geeft een actueel beeld van de bandbreedte waarbinnen de woningbehoefte van Olst-Wijhe de komende jaren naar verwachting zal plaatsvinden.

Tabel 3.1 Gemeente Olst-Wijhe woningbehoefte 2021-2030

Bron: Woningbehoefteonderzoek Olst-Wijhe 2020-2030, Tellers & Benoemers, 2021

In de periode tot 2030 neemt de behoefte aan woningen in de gemeente Olst-Wijhe toe met 696 tot 1.073 huishoudens afhankelijk van het scenario. Dit komt neer op een gemiddelde jaarlijkse toename van 70 tot 107 woningen per jaar.

Huidige plancapaciteit

Op dit moment bestaat de netto plancapaciteit van de gemeente Olst-Wijhe voor de periode 2021-2030 uit circa 350 woningen. De netto harde plancapaciteit per 1 januari 2022 was 250 woningen. Dit betekent dat op gemeenteniveau de plancapaciteit lager is dan de behoefte in de periode tot 2030. In de kern Wesepe wordt naast dit plan met 12 woningen ook plan Weidebeek met 24 woningen de komende jaren gerealiseerd.

Toekomstige behoefte aan woningen

Op basis van het WoON2018 is een eerste analyse gemaakt van de kwalitatieve behoefte in de gemeente Olst-Wijhe. Hierbij is ervoor gekozen om een vraagprofiel op te stellen van woningzoekenden die woonachtig zijn in de regio Olst-Wijhe en op zoek zijn naar een woning in een dorps woonmilieu. Hieruit komt naar voren dat er in de gemeente een vrij diverse vraag is naar verschillende woningtypen, zowel in de huur- als de koop.

Figuur 3.1 Woonvoorkeur huishoudens in de regio Olst-Wijhe met voorkeur voor dorps woonmilieu (Bron: WoON2018)

Kijken we naar de vraag naar koopwoningen dan valt op dat de vraag naar vrijstaande woningen, appartementen en rijwoningen relatief groot is. De vraag naar appartementen is vooral afkomstig van ouderen die willen doorstromen naar een geschikte woning. Dit product ligt echter meer voor de hand op een locatie in een van de hoofdkernen in de gemeente. Daarnaast is de verwachting dat de vraag naar rijwoningen groter is dan uit het WoON naar voren komt. Dit wordt ook bevestigd door de uitkomsten van het jongerenonderzoek uit 2019. Hieruit blijkt dat veel starters graag in hun eigen kern en omgeving willen wonen en geen behoefte hebben aan een groot eerste huis. Door de sterke prijsontwikkeling van koopwoningen is dit ook steeds lastiger geworden. De ontwikkeling van starterswoningen en rijwoningen speelt juist in op de vraag van deze groep. Daar speelt mee dat dit aanbod nu ontbreekt in de kern. Gelet op de omvang en samenstelling van het dorp Wesepe komen we tot de conclusie dat de differentiatie van het programma qua doelgroepen en prijsniveaus sterk inspeelt op de behoefte vanuit de kern. Zowel voor jongeren, gezinnen als ouderen.

Ontwikkeling past binnen de huidige en toekomstige beleidskaders

De ontwikkeling van het plangebied past binnen de huidige en toekomstige beleidskaders. Woningbouw is noodzakelijk om de druk op de markt te verlichten. Daarnaast levert het project een belangrijke bijdrage aan realisatie van kleinschalige wooninitiatieven waarbij aandacht is voor realisatie van aanbod voor zowel jongeren als ouderen.

Ontwikkeling sluit aan op de kwantitatieve woningvraag

De gemeente Olst-Wijhe heeft tot 2030 een woningbehoefte van ongeveer 696 tot 1.073 woningen. In Wesepe woont circa 6,45% van de totale bevolking van de gemeente Olst-Wijhe. De woningbehoefte in Wesepe is op basis hiervan in deze periode geraamd op maximaal 45 - 69 woningen. De gemeente Olst-Wijhe schat de opgave zelfs wat hoger in doordat de instroom vanuit de regio toeneemt. De realisatie van 12 woningen in het plangebied past ruim binnen deze bandbreedte, ook wanneer rekening wordt gehouden met de realisatie van 24 woningen van plan Weidebeek. Binnen de gemeente Olst-Wijhe is extra woningbouw in de komende jaren noodzakelijk om aan de woningbehoefte te kunnen voldoen. Conclusie: plan beantwoordt in ruime mate aan kwalitatieve vraag.

Onderhavig plan speelt in op de huidige kwantitatieve en kwalitatieve vraag in Wesepe. Het plan voorziet in de lokale woonwensen, speelt in op de vraag van starters, doorstromers en de groeiende groep senioren. Daarnaast geeft realisatie van woningen op deze locatie een belangrijke impuls aan de leefbaarheid van het dorp, grenzend aan Wesepe.

Daarmee kan geconcludeerd worden dat de Ladder voor duurzame verstedelijking geen belemmering vormt voor het voorliggende plan.

Relatie tot initiatief

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling is niet in strijd met het rijksbeleid. Concrete nationale ruimtelijke belangen spelen in het plangebied niet. Tevens is de beoogde ontwikkeling in lijn met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

In deze paragraaf wordt het voor deze ontwikkeling relevante provinciale beleid behandeld. Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel de Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken Kleur' en bijbehorende Omgevingsverordening Overijssel 2017 vastgesteld. Op 1 mei 2017 zijn de nieuwe Omgevingsvisie en Omgevingsverordening in werking getreden. In 2018 zijn de visie en verordening partieel herzien.

De omgevingsvisie is het centrale provinciale beleidsplan voor het fysieke beleidsplan voor het fysieke leefmilieu in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele centrale ambities van de provincie:

• goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst door een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief);
• versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijke, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel. Dit door behoud en versterking van leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied, stedelijke netwerken versterken, behoud en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit;
• veilig, gezond en schoon kunnen wonen, werken, recreëren en reizen door te zorgen voor waterveiligheid, externe veiligheid en verkeersveiligheid;
• investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan.

Het beleid Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO-beleid) is ontstaan om ontwikkelingen in het landelijk gebied mogelijk te maken in ruil voor een impuls van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. De 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' is ontwikkeld als een eenduidige bundeling van diverse regelingen waaronder het Rood voor Rood-beleid. Er is een werkwijze ontwikkeld om principes van ontwikkelingsplanologie toepasbaar te maken voor sociaaleconomische ontwikkelingen in de groene omgeving. De basis ligt in de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, de ontwikkelingsperspectieven en de 'Catalogus Gebiedskenmerken'. De gemeente Olst-Wijhe heeft het KGO-beleid ook van toepassing verklaard en nader uitgewerkt in de 'nota Ruimtelijke Kwaliteit'. De 'nota Ruimtelijke Kwaliteit' vervangt onder andere het gemeentelijke Rood voor Rood-beleid.

Relatie tot initiatief

Omdat de ontwikkeling in het landelijk gebied plaatsvindt, moet het initiatief voldoen aan het KGO-beleid. Twee principes zijn hierbij leidend:

1. 1. Elke ontwikkeling moet bijdragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit.
2. 2. De ontwikkelingsruimte die men krijgt moet in evenwicht zijn met investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.

Uitgangspunt is dat plannen ontwikkelingsruimte krijgen als deze passen binnen het generieke beleid en de ontwikkelingsperspectieven van de provincie en worden uitgewerkt conform de gebiedskenmerken. Voorwaarde daarbij is dat de geboden ontwikkelingsruimte in evenwicht is met de te leveren kwaliteitsprestaties. Bij elke ontwikkeling hoort een basisinspanning in de vorm van een goede ruimtelijke inpassing, zoals situering van gebouwen en erfbeplanting. Voor het bepalen van de hoogte van aanvullende kwaliteitsprestaties wordt het plan getoetst aan de volgende drie variabelen:

1. 1. Is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd;
2. 2. Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving;
3. 3. Dient het initiatief een eigen belang, of ook maatschappelijke belangen.

Randvoorwaarden vanuit KGO:

• De ontwikkeling richt zich op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.;
• Bewaak evenwicht tussen ontwikkelruimte en landschappelijke en maatschappelijke tegenprestatie.

Figuur 3.2 Balans ontwikkeling vs Kwaliteit verbetering (Bron: Provincie Overijssel)

Gebiedseigenheid van de ontwikkeling

De locatie en bebouwing van het erf aan de Dominee E. Kreikenlaan 5 lenen zich uitstekend voor de wijziging. Feitelijk hoeven er geen ingrijpende wijzigingen aan de gebouwen en het erf te worden aangebracht. Er wordt behalve de kippenschuur, geen bebouwing gesloopt en er komen geen nieuwe bijgebouwen bij. De uitstraling van het erf met karakteristieke T-boerderij wordt versterkt door de sloop van de kippenschuur (circa 1.100 m²) en aanplant van diverse bomen, waardoor de landschappelijke kwaliteiten op het bestaande erf sterk verbeteren. Het erf wordt compacter, doordat een deel van de gronden bij de bestaande weide en akker worden gevoegd. De bestaande bedrijfswoning Dominee E. Kreikenlaan 7 wordt een plattelandswoning. Dit past in de gedachte van zorgvuldig ruimtegebruik, door geen nieuwe woningen toe te staan, maar gebruik te maken van bestaande bedrijfswoningen.

De ontwikkeling van de kleinschalige woonlocatie grenzend aan het stedelijke gebied is passend voor deze locatie en kan als gebiedseigen worden beschouwd. Er is een grote vraag naar woningen voor jongeren en ouderen in Wesepe, waar binnen de bebouwde kom geen ruimte is voor 12 woningen. De schaal, omvang en het diverse aanbod van woningen in dit plan sluit aan bij de bestaande woningenstructuur in Wesepe en de grootte van het dorp. Er is sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

Schaal van de ontwikkeling en impact op de omgeving

De ontwikkeling van een woonlocatie met 4 sociale huurwoningen, 4 starterwoningen, een drie-onder-één-kapper en een vrijstaande woning is kleinschalig. De schaal, omvang en het diverse aanbod van woningen in dit plan is passend bij de bestaande woningenstructuur in Wesepe en de grootte van het dorp. Uit het woonbehoefte onderzoek blijkt dat er vraag is naar zowel huur- als koopwoningen in dit plan.

Het plan grenst aan de westzijde aan de openbare basisschool en de gymzaal. Aan de zuidzijde grenst het plan aan een woonomgeving met een vrijstaande woning en een twee-onder-één kapper. Aan de noord- en oostzijde grenst het plan aan landbouwpercelen. Door deze begrenzing is de impact op de omgeving beperkt. De ontsluiting vindt bovendien via het zuiden plaats op de Dominee E. Kreikenlaan en is in overleg met omwonenden tot stand gekomen. De woonlocatie is landschappelijk ingepast door robuuste groene elementen, door behoud van de groene bomensingel en aanleg van een veldje met wadi en aanplant van bomen met eetbare vruchten, beukenhagen tussen de kavels en in de woonstraat, landschappelijke haag langs de entreeweg en bomen in de parkeerhof. Dit zorgt voor een zachte overgang naar het omliggende landschap.

Door het saneren van de kippenschuur op het erf aan de Dominee E. Kreikenlaan, staakt ook de intensieve bedrijfstak op dit erf. Dit heeft niet alleen landschappelijk een positieve impact, maar zal ook zorgen voor minder geur en fijnstof in de omgeving. Het omzetten van de bestaande bedrijfswoning Dominee E. Kreikenlaan 7 naar plattelandswoning draagt bij aan zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, doordat geen nieuwe woning wordt toegevoegd. Tegelijkertijd heeft deze omzetting geen impact voor omwonenden, omdat de woning al bewoond is en bewoond blijft.

Eigen belang en maatschappelijk belang

De ontwikkeling van de kleinschalige woonlocatie, inclusief sociale huurwoningen en starterswoningen zorgt er voor dat o.a. jongeren in Wesepe kunnen starten op de woningmarkt en later kunnen doorstromen. Het behouden van jongeren in het dort, draagt bij aan de leefbaarheid. Hiermee dient het plan een maatschappelijk belang. Ook voor het behoud van functies als huisarts, sportfaciliteiten, basisschool en een rijk verenigingsleven is het behoud van jongeren in het dorp van maatschappelijk belang. Daarnaast zorgt de beëindiging van de intensieve bedrijfstak voor een verbetering van luchtkwaliteit in de omgeving, doordat geur en uitstoot van fijnstof door het intensief houden van kippen wordt beperkt.

Het plan dient ook een eigen belang doordat er weer een gezonde bedrijfsvoering mogelijk is, waardoor toekomstige generaties het familiebedrijf kunnen voortzetten. Met het omzetten van de bedrijfswoning Dominee E. Kreikenlaan 7 naar plattelandswoning is bewoning door een derde zonder binding met het bedrijf mogelijk, tegelijkertijd leidt dit niet tot belemmeringen voor de agrarische bedrijfsvoering op Dominee E. Kreikenlaan 5. Het totale project dient daarmee naast een eigen belang, ook maatschappelijke belangen.

Conclusie

Het betreft een gebiedseigen ontwikkeling met een schaal die past in de omgeving. Het plan sluit aan bij maatschappelijke ontwikkelingen doordat de intensieve bedrijfstak wordt gestaakt en daarmee de luchtkwaliteit verbetert, woningen worden gebouwd voor sociale huur en koopwoningen voor starters en doorstromers, grenzend aan het dorp. Dit komt de leefbaarheid van het dorp Wesepe ten goede. Er is sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, door de sloop van de kippenschuur van 1.100 m² en woningbouw aansluitend aan het dorp. Bovendien worden zowel het erf aan de Dominee E. Kreikenlaan 5-7 als de kleinschalige woningbouwlocatie landschappelijk ingepast.

Het evenwicht tussen ontwikkelruimte en landschappelijke en maatschappelijke tegenprestatie is daarmee in balans. Conclusie is dat het voorliggende plan past binnen het KGO-beleid, zoals vastgelegd in artikel 2.1.6 van de Omgevingsverordening.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

De uitbreiding met kleinschalige woningbouw is mogelijk onder het principe van concentratie, artikel 2.1.2 Omgevingsverordening Overijssel, waarin wordt gesteld dat bij uitbreiding van een dorp dat niet valt onder het stedelijk netwerk wordt voldaan aan de lokale behoeftevraag. De woningbehoefte is in paragraaf 3.1.3 onderbouwd.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal:

1. 1. Of – generieke beleidskeuzes
2. 2. Waar – ontwikkelingsperspectieven
3. 3. Hoe – gebiedskenmerken

Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, et cetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden.

De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan.

Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

In figuur 3.3 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

Figuur 3.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het provinciaal ruimtelijk beleid.

De Woonvisie Olst-Wijhe 2022-2025 is op 13 juni 2022 vastgesteld. De gemeente wil de woningcrisis stevig aanpakken, blijkt uit deze nieuwe woonvisie. Net als het landelijke beeld kent ook Olst-Wijhe het probleem van onvoldoende aanbod en stijgende huizenprijzen. De gemeente wil daarom de komende 10 jaar onder andere groeien met 1.000 tot 1.200 woningen. De belangrijkste punten uit de Woonvisie zijn:

• De gemeente wil het aantal koop- en huurwoningen flink uitbreiden in Olst, Wijhe, Wesepe en Boskamp en in de andere kernen wordt gewerkt aan maatwerkoplossingen. Samen met SallandWonen en beide huurdersorganisaties werkt de gemeente aan oplossingen voor de (sociale)huur.
• De gemeente wil zich in eerste plaats richten op eigen inwoners met in het bijzonder aandacht voor starters en senioren.
• De gemeente wil een goede mix van doelgroepen en woningtype. Dit vergroot de sociale samenhang, doorstroming en leefbaarheid.
• De gemeente wil duurzaam bouwen, aangepast aan het veranderende klimaat (klimaatadaptatie) en zorg voor biodiversiteit.
• De gemeente wil dat iedereen mee kan doen in de samenleving. Dat er zorg is voor elkaar en ondersteuning waar nodig.

Voor een flexibel en evenwichtig aanbod in de kleine kernen en buurtschappen, de leefbaarheid en behoud van jongeren, is het van belang dat ook daar woningen gerealiseerd kunnen worden. Daarom is bij de realistische trend uitgegaan van een streef aantal van circa nieuwe 200 woningen voor de periode 2021 – 2030 in kleine kernen en buurtschappen. In het maximaal scenario wordt ervan uitgegaan dat het zwaartepunt van de additionele woningbouw met name in de beide hoofdkernen zal worden gerealiseerd en groeit het woningbouwprogramma voor de overige kernen en buurtschappen in wat mindere mate mee. Bij het bouwen van woningen in de kleine kernen en buurtschappen is het respecteren van de omgeving (gebouwd en landschappelijk) een belangrijk uitgangspunt.

Met het voorliggende plan wordt ingespeeld op de lokale behoefte en wens van Plaatselijk belang naar woningen voor jongeren en de mogelijkheid voor ouderen om kleiner te gaan wonen.

Hierdoor wordt een bijdrage geleverd aan het behoud van de leefbaarheid en instandhouding van bestaande goede dorpse voorzieningen, zoals de basisschool, sportvoorzieningen en een rijk verenigingsleven.

Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het gemeentelijk beleid.

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van de wijze waarop de milieu- en omgevingsaspecten bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de in dit kader van belang zijnde milieu- en omgevingsaspecten.

Bij de verkenning van mogelijkheden om nieuwe functies in een gebied te realiseren dient de bodemkwaliteit te worden betrokken. Inzicht in eventuele beperkingen aan het bodemgebruik (i.v.m. milieuhygiënische risico's voor mens, plant en dier) is noodzakelijk om te beoordelen of de grond geschikt is voor de beoogde functie. Er mogen namelijk geen nieuwe gevoelige functies op een zodanig verontreinigd terrein worden gerealiseerd, dat schade is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. Bovendien dient een bodemonderzoek uitgevoerd te worden indien gebouwen worden gerealiseerd voor menselijk verblijf.

Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de bestemmingsplanwijziging en nieuwbouwplannen, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin), ook voor de plattelandswoning.

Als gevolg van het onderhavige plan gaan geen cultuurhistorische waarden verloren en worden ook niet aangetast. Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.

Wet natuurbescherming

De natuurwetgeving voor Nederland is per 1 januari 2017 vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Binnen de wet zijn de beschermingsregimes voor Natura 2000-gebieden, soortbescherming en houtopstanden opgenomen als afzonderlijke hoofdstukken, waardoor de wet via duidelijke en eenvoudige regels voorziet in een heldere implementatie van de Europese natuurbeschermingsrichtlijnen. Naast de Wet natuurbescherming bestaat in Nederland het Natuur Netwerk Nederland (NNN), waarvoor de provincies beleid maken.

Natura 2000

De wetgeving met betrekking tot Natura 2000-gebieden is vastgelegd in Hoofdstuk 2 van de Wet Natuurbescherming. Natura 2000-is de overkoepelende naam voor gebieden die op Europees niveau worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Vanuit deze richtlijnen worden specifieke diersoorten en hun habitat beschermd om de biodiversiteit te behouden, te herstellen of uit te breiden. Het ondernemen van projecten, plannen of activiteiten in en in de omgeving van een Natura 2000-gebied kan mogelijkerwijs leiden tot (significant) negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen. Indien het niet mogelijk is om negatieve effecten op voorhand uit te sluiten, dan is er sprake van een vergunningsplicht en moet een habitattoets uitgevoerd worden. In een habitattoets worden de projecten, plannen of activiteiten getoetst op hun invloed op de instandhoudingsdoelstellingen en of (onder bepaalde voorwaarden) toestemming voor de uitvoering kan worden verleend.

Soortbescherming

De Wet natuurbescherming kent naast het beschermingsregime voor Natura 2000-gebieden drie beschermingscategorieën onder het hoofdstuk 'soortbescherming':

1. 1. Alle van nature in Nederland in het wild levende vogels op grond van de Vogelrichtlijn (art 3.1).
2. 2. Soorten beschermd op grond van de Habitatrichtlijn, het Verdrag van Bern en het Verdrag van Bonn (art. 3.5).
3. 3. Nationaal beschermde 'andere soorten' (art.3.10) als vermeld in Bijlage A van de Wet Natuurbescherming alsmede alle de vaatplanten van de soorten genoemd in bijlage B van de Wet Natuurbescherming.

De Soortbescherming is alleen (met uitzondering van de zorgplicht) van toepassing op soorten genoemd onder deze drie beschermingscategorieën.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Naast de Wet natuurbescherming bestaat in Nederland het Natuur Netwerk Nederland (NNN), waarvoor de provincies beleid maken. Het NNN is ruimtelijk in de Provinciale Structuurvisie vastgelegd. Het vormt een robuust netwerk van natuurgebieden en tussenliggende verbindingszones. Dit netwerk bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuw aan te leggen natuur en verbindingszones tussen deze gebieden.

Ook de beheersgebieden voor agrarisch natuurbeheer behoren tot het NNN. De planologische verankering van het NNN vindt plaats in (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Wanneer bij ruimtelijke ontwikkelingen een bestemmingsplan wijziging moet worden doorgevoerd dient altijd een 'Nee, tenzij'- toets te worden uitgevoerd. Hierin wordt beoordeeld of er als gevolg van de voorgenomen maatregelen significante effecten op de wezenlijke waarden en kenmerken van het netwerk optreden.

In april 2022 is door Natuurbank Overijssel een quickscan natuurtoets uitgevoerd om te bepalen of de voorgenomen plannen in het kader van de Wet natuurbescherming mogelijk zijn (zie Bijlage 3).

Gebiedsbescherming

Natura 2000

Het dichtstbij gelegen gebied dat valt onder de werkingssfeer van de wet Natuurbescherming en stikstof gevoelig is, is Boetelerveld. Gezien de afstand tot dit gebied, circa 7,3 kilometer, en de geplande ontwikkeling kan er stikstofdepositie plaatsvinden. Om dit aan te tonen dan wel uit te sluiten is een Aerius berekening uitgevoerd.

Stikstof

Ten behoeve van stikstof-gerelateerde effecten is door Natuurbank Overijssel onderzoek gedaan of sprake is van een negatief effect op het dichtstbijzijnde gelegen Natura 2000-gebied Boetelerveld (zie Bijlage 4).

De activiteiten in de ontwikkelfase leiden gezamenlijk tot een NOx-emissie van 52,6 kg/jaar en een NH3- emissie van 0,5 kg/jaar. Het uitvoeren van de voorgenomen activiteit gedurende de ontwikkelfase, leidt echter niet tot een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebied. De voorgenomen activiteit leidt niet tot wettelijke consequenties. Er hoeft dan ook geen Wet natuurbeschermingvergunning aangevraagd te worden.

De activiteit in de gebruiksfase leidt tot een NOx-emissie van 4,5 kg/jaar en een NH3-emissie van 0,3 kg/jaar. Het uitvoeren van de voorgenomen activiteit gedurende de gebruiksfase, leidt echter niet tot een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebied. De voorgenomen activiteit leidt niet tot wettelijke consequenties. Er hoeft dan ook geen Wet natuurbescherming-vergunning aangevraagd te worden.

Als gevolg van de ontwikkel- en gebruiksfase vindt er geen toename van depositie plaats in Natura 2000- gebied. Er zijn geen rekenresultaten die leiden tot een significant negatief effect op deze natuurgebieden. De voorgenomen activiteiten in de ontwikkel- en gebruiksfase leiden niet tot wettelijke consequenties. Er hoeft geen Wet natuurbescherming-vergunning aangevraagd te worden.

Natuur Netwerk Nederland

Het plangebied is gelegen buiten het Natuur Netwerk Nederland in Overijssel.

Soortbescherming

Flora

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten.

Vleermuizen

Door het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten wordt geen vleermuis verstoord of gedood en wordt geen vaste rust- of verblijfplaats beschadigd of vernield. Door het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten wordt geen essentieel foerageergebied van vleermuizen aangetast. Het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten heeft geen negatief effect op (essentiële) vliegroutes van vleermuizen.

Zoogdieren

Door het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten wordt geen beschermd grondgebonden zoogdier gedood en wordt geen vaste rust- of voortplantingsplaats beschadigd of vernield. De betekenis van het plangebied als foerageergebied is niet beschermd. Aantasting leidt niet tot wettelijke consequenties.

Vogels

Door het bouwrijp maken van het plangebied tijdens de voortplantingsperiode wordt mogelijk een bezet vogelnest verstoord, beschadigd en vernield. Als gevolg van het verwijderen van de beukhaag tijdens de voortplantingsperiode wordt mogelijk een bezet vogelnest beschadigd en vernield. Van de in het plangebied nestelende soorten is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Voor het beschadigen/vernielen van een bezet nest (eieren) of het doden van een vogel kan geen ontheffing van de verbodsbepalingen verkregen worden omdat de voorgenomen activiteit niet als een in de wet genoemd belang wordt beschouwd. De betekenis van het plangebied als foerageergebied is niet beschermd. Aantasting leidt niet tot wettelijke consequenties.

Werkzaamheden die kunnen leiden tot het verstoren/vernielen van vogelnesten dienen daarom buiten de voortplantingsperiode van vogels uitgevoerd te worden. De meest geschikte periode om de voorgenomen activiteiten uit te voeren is augustus-februari. Voorgenomen werkzaamheden mogen juridische beschouwd wel plaats vinden tijdens het broedseizoen van vogels, mits geen bezette vogelnesten beschadigd/vernield worden. Indien de voorgenomen activiteiten uitgevoerd worden tijdens de voortplantingsperiode, dient een broedvogelscan uitgevoerd te worden om de aanwezigheid van een bezet vogelnest uit te sluiten.

Houtopstanden

Houtopstanden zoals bedoeld in het onderdeel houtopstanden van de wet Natuurbescherming zijn in het projectgebied niet aanwezig. Overtreding op dit onderdeel Wet natuurbescherming is niet aan de orde.

Plattelandswoning Dominee E. Kreikenlaan 7

De bestaande bedrijfswoning Dominee E. Kreikenlaan 7 wordt een plattelandswoning. De woning blijft gehandhaafd en het gebruik verandert niet ten opzichte van de huidige situatie. De voorgenomen activiteit heeft daarom geen negatieve impact op de flora en fauna in de omgeving.

De ecologische aspecten vormen geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen.

Wegverkeerslawaai

Met betrekking tot geluid veroorzaakt door het wegverkeer is in de Wet geluidhinder de verplichting opgenomen tot het verrichten van onderzoek naar de geluidsbelasting op de gevels van (nieuw geprojecteerde) woningen en andere geluidgevoelige objecten. Op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder (Wgh) hoofdstuk VI, afdeling 1 bevindt zich aan weerszijden van een weg een zone. Als in deze zone geluidgevoelige bebouwing wordt geprojecteerd dan dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd. De breedte van deze zone is afhankelijk van:

• de ligging van de weg in stedelijk of buitenstedelijk gebied;
• het aantal rijstroken.

In stedelijk gebied worden twee typen wegen onderscheiden, met aan weerszijden van de weg de volgende zonebreedtes:

• wegen met een of twee rijstroken: 200 meter;
• wegen met drie of meer rijstroken: 350 meter.

In buitenstedelijk gebied worden drie typen wegen onderscheiden, met aan weerszijden van de weg de volgende zonebreedtes:

• wegen met een of twee rijstroken: 250 meter;
• wegen met drie of vier rijstroken: 400 meter;
• wegen met vijf of meer rijstroken: 600 meter.

De volgende wegen hebben op grond van artikel 74 Wgh geen zone:

• wegen gelegen in een als woonerf aangeduid gebied;
• wegen met een maximum snelheid van 30 km/uur.

Spoorweglawaai

Spoorwegen hebben een zone, waarvan de breedte afhankelijk is van de hoogte van het geluidsproductieplafond. In artikel 1.4 van het Besluit geluidhinder is de breedte van de zone aangegeven. De zonebreedte varieert van 100 tot 1.200 meter. Bij ontwikkelingen rond geluidsgevoelige bestemmingen in de zone of wijzigingen aan de spoorlijn moet akoestisch onderzoek worden gedaan. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen.

De voorkeursgrenswaarde en maximaal toegestane geluidsbelasting bedragen respectievelijk 55 en 68 dB (Lden), afhankelijk van de situatie.

Industrielawaai

Rondom industrieterreinen waarop de mogelijkheid aanwezig is tot vestiging van zogenaamde grote lawaaimakers, is op grond van art. 41 van de Wgh een geluidszone vastgesteld. In geval van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen de zone of een wijziging aan het industrieterrein of de geluidszone is een akoestisch onderzoek vereist. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen.

De voorkeursgrenswaarde en maximaal toegestane geluidsbelasting bedragen respectievelijk 50 en 65 dB(A) (Letm), afhankelijk van de situatie. Buiten de zone mag de geluidsbelasting nooit meer dan 50 dB(A) (Letm) bedragen. Er dient te worden gewaarborgd dat deze waarde, en de eventuele vastgestelde hogere grenswaarden niet worden overschreden. Middels zogenaamd zonebeheer wordt daarvoor continu de totale vergunde geluidsbelasting vanwege het industrieterrein beheerd.

Het bestaande erf ligt op meer dan 30 meter afstand van de ontwikkeling kleinschalige woonwijk en hoeft om die reden niet getoetst te worden. De bestaande bedrijfswoning Dominee E. Kreikenlaan 7 wordt een plattelandswoning. Een dergelijke voormalige agrarische bedrijfswoning is geen geluidsgevoelig object. Volgens de Wabo (artikel 1.1a) en het Activiteitenbesluit (artikel 1.3c) maken dergelijke objecten deel uit van de inrichting. In de omgeving van deze plattelandswoning liggen geen andere inrichtingen die toetsing aan geluidsnormen vereisen.

In maart 2023 is door 'Geluid Plus' een akoestisch onderzoek uitgevoerd om het plan te toetsen aan de Wet geluidhinder (zie Bijlage 5).

In het kader van de Wet geluidhinder dient het geluid van gezoneerde wegen, 30 km/u wegen uitgezonderd, beoordeeld te worden bij het realiseren van een nieuwe woonbestemming. Het plan ligt in het wettelijk invloedsgebied (zone) van de Dominee E. Kreikenlaan (60 km/u). Op basis van het voorliggende onderzoek blijkt dat ter plaatse van het plan ruim aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan. In het kader van goede ruimtelijke ordening is nader onderzoek naar het geluid van overige wegen niet relevant.

De woningen van het plan grenzen ten oosten aan de basisschool "OBS A. Bosschool", kinderopvang en de gymzaal "De Nieuwe Coers" aan de Scholtensweg 44-48. Vanwege de nabijheid van deze inrichting is het aspect geluid beoordeeld. In het kader van goede ruimtelijke ordening blijkt alleen het stemgeluid van kinderen op het pleinen van de school en kinderopvang relevant voor de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen. Uit het onderzoek blijkt dat voldaan kan worden aan de VNG-richtwaarden voor een rustige woonwijk ter plaatse van de rijwoningen en de vrijstaande woning. Bij de 3^1-kap-woningen is de geluidbelasting hoger dan de richtwaarde maar voldoet aan redelijke waarden voor een acceptabel woon- en leefklimaat. Een geluidscherm kan overwogen worden maar omdat het stemgeluid alleen relatief kort voorkomt in de dagperiode van schooldagen is de toegevoegde waarde hiervan beperkt. Conform het Bouwbesluit hebben de nieuwe woningen een geluidwering van tenminste 20 dB(A) waarmee het geluidniveau in de woningen in de dagperiode, 35 dB(A) voor langtijdgemiddeld beoordelingsniveau van 55 dB(A) voor het maximaal geluidniveau, voldoende geborgd is (zonder realisatie van een geluidscherm).

In het kader van goede ruimtelijke ordening is het woningbouwplan inpasbaar in de nabijheid van de school en kinderopvang.

Het aspect geluid is geen belemmering voor de realisatie van de plannen.

De 'Wet milieubeheer' is één van de maatregelen die de overheid heeft getroffen om:

• negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken;
• mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkeling te creëren ondanks de overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit.

De paragraaf luchtkwaliteit in de 'Wet milieubeheer' voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt, wat wil zeggen dat een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging (meer dan 3% ten opzichte van de grenswaarde);
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat op 1 augustus 2009 in werking is getreden, nadat de EU op 7 april 2009 derogatie heeft verleend.

NIBM-grens woningbouwlocatie, 3% criterium:

• < 1.500 woningen (netto) bij minimaal een ontsluitingsweg, met een gelijkmatige verkeersverdeling;
• < 3.000 woningen bij minimaal twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling

Er is een Worst-case berekening gemaakt voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van het plan op de luchtkwaliteit.

Figuur 4.2 Worst-case berekening extra verkeer

In de tabel is er uitgegaan van 8 verkeersbewegingen per woning per etmaal. Dit resulteert in 96 extra voertuigbewegingen per etmaal, uitgaande van 12 woningen. Hierbij is geen rekening mee gehouden dat er in de bestaande situatie ook sprake is van een aantal vervoersbewegingen. De bestaande bedrijfswoning Dominee E. Kreikenlaan 7 wordt een plattelandswoning, maar het gebruik en aantal verkeersbewegingen voor deze woning verandert niet.

Er is op basis van de uitkomsten geen nader onderzoek naar de luchtkwaliteit nodig.

Het aspect lucht is geen belemmering voor de realisatie van de woningen.

Milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) in de directe omgeving van zogenoemde milieuhinder gevoelige bestemmingen (zoals wonen) kunnen hinder vanwege geur, stof, geluid, gevaar en dergelijke veroorzaken. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening, zoals dat uitgangspunt is van de Wro, dient te worden aangetoond dat ter plaatse van milieuhinder gevoelige bestemmingen sprake is van een 'goed woon- en leefklimaat'.

VNG-publicatie 'Bedrijven & milieuzonering"

Om niet alle ontwikkelingen bij voorbaat te onderwerpen aan een onnodig langdurig en kostbaar onderzoek is door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' uitgebracht. Deze uitgave maakt gebruik van het principe 'functiescheiding'. Door voldoende afstand aan te houden tussen nader bepaalde milieubelastende activiteiten en milieugevoelige bestemmingen kan eenvoudigweg in veel gevallen worden aangetoond dat sprake is een 'goed woon- en leefklimaat'. De VNG-publicatie betreft zgn. pseudowetgeving (geen wetgeving maar een algemeen door de rechter aanvaarde methode).

De VNG-publicatie maakt gebruik van een basiszoneringslijst waarin voor nader gedefinieerde bedrijfscategorieën richtafstanden zijn bepaald. Een richtafstand wordt beschouwd als de minimaal aan te houden afstand tussen een milieubelastende activiteit en de milieuhinder gevoelige bestemming waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van milieubelastende (bedrijfs)activiteiten betreffende geluid, geur, stof en gevaar redelijkerwijs kan worden uitgesloten. De genoemde maten zijn indicatief; met een goede motivering kan hiervan worden afgeweken.

Naast de gegeven richtafstanden hanteert de VNG-publicatie twee omgevingstypen, namelijk: een rustige woonwijk/buitengebied en een gemengd gebied. In een rustige woonwijk of buitengebied (omgevingstype 1) wordt functiescheiding nagestreefd. Tussen milieuhinder gevoelige functies en bedrijven dient de minimaal aan te houden 'richtafstand' in acht te worden genomen. In geval van een gemengd gebied (omgevingstype 2), waar sprake is van functiemenging, kan een verkleinde richtafstand worden gehanteerd. In tegenstelling tot rustige woongebieden worden in dergelijke levendige gebieden milieubelastende activiteiten op kortere afstand van milieuhinder gevoelige functies acceptabel geacht. De richtafstand mag in deze gebieden met één afstandsstap worden verkleind (10 meter behorende bij milieucategorie 1 wordt 0 meter, 30 meter van milieucategorie 2 wordt 10 meter van milieucategorie 1, etc.).

Relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype

Tabel 4.1 Richtafstanden tot omgeving rustige woonwijk en gemengd gebied

De gegeven richtafstanden zijn in het algemeen richtafstanden en geen harde afstandseisen. Ze moeten daarom gemotiveerd worden toegepast. Dit betekent dat geringe afwijkingen in de lokale situatie mogelijk zijn.

De nieuw te ontwikkelen woningen liggen op circa 20 meter afstand van de openbare basisschool aan de Scholtensweg te Wesepe. In het kader van goede ruimtelijke ordening dient het geluid afkomstig van de school beoordeeld te worden, inclusief open ramen op warme dagen tijdens lesuren. Conform de VNG publicatie 'Bedrijven- en Milieuzonering' komen de woningen binnen de richtafstand van 30 meter van de school te liggen. Nader onderzoek is nodig om te beoordelen of goed akoestisch woonklimaat mogelijk is ter plaatse van de nieuwe woningen, ook al is het schoolplein aan de westzijde van de school gelegen. De nieuwe woningen leveren (voor geluid) geen beperkingen op aan de school, dit hoeft derhalve niet nader onderzocht te worden.

In maart 2023 is door 'Geluid Plus' een akoestisch onderzoek uitgevoerd vanwege de nabijheid van de school. Hieruit is gebleken dat de school geen belemmering is voor de realisatie van het plan (zie 4.5.2 en Bijlage 5).

De bestaande bedrijfswoning Dominee E. Kreikenlaan 7 wordt een plattelandswoning en is gelegen op meer dan 10 meter van het agrarische bouwblok. Een plattelandswoning is geen geluidsgevoelig object voor de eigen inrichting. Volgens de Wabo (artikel 1.1a) en het Activiteitenbesluit (artikel 1.3c) maken dergelijke objecten deel uit van de inrichting. Er zijn bovendien geen andere inrichting in de omgeving waarvan de plattelandswoning hinder op het gebied van geur, geluid, gevaar of stof kan ondervinden. Omgekeerd belemmert de plattelandswoning geen omliggende bedrijven in de uitvoering van hun activiteiten.

Dit aspect is geen belemmering voor de realisatie van de woningen en de omzetting van bedrijfswoning naar plattelandswoning.

In de omgeving van de planlocatie bevindt zich enkel het agrarische bedrijf van de initiatiefnemer op de Dominee E. Kreikenlaan 5-7, op circa 30 meter. Dit bedrijf zal met dit plan de intensieve tak laten vervallen en doorgaan als akker-en/of tuinbouw in combinatie met het houden van dieren (hobbymatig maximaal 250 kippen). De bijbehorende richtafstanden betreffen 10 meter voor geur, 10 meter voor stof en 30 meter voor geluid. De ontwikkelingen op planlocatie vallen buiten de richtafstanden van dit bedrijf, waardoor onderzoek niet noodzakelijk is.

De bestaande bedrijfswoning Dominee E. Kreikenlaan 7 wordt een plattelandswoning en is gelegen op meer dan 10 meter van het agrarische bouwblok en zelfs op ruim 24 meter van de dichtstbijzijnde agrarische bebouwing en voldoet daarmee aan de richtsafstand van 10 meter voor geur. De aanduiding 'plattelandswoning' houdt in dat de gemeente de voormalige agrarische bedrijfswoning kan uitsluiten van de geurbeoordeling. De bepalingen staan in de Wet geurhinder en veehouderij (artikel 2, derde lid) en het Activiteitenbesluit (artikel 1.3c). Er zijn bovendien geen andere inrichting in de omgeving waarvan de plattelandswoning hinder op het gebied van geur kan ondervinden. Omgekeerd belemmert de plattelandswoning geen omliggende bedrijven in de uitvoering van hun activiteiten.

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de gewenste ontwikkeling.

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico en het groepsrisico gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10-6 (één op de miljoen) bedraagt.

Het groepsrisico (GR) is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg)

Voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen.

Uit een analyse van de risicokaart blijkt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen over weg, trein, water en buisleiding.

Figuur 4.3 Uitsnede risicokaart

Externe veiligheid is geen belemmering voor de realisatie van het plan.

Uitgaande van 8 verkeersbewegingen, per woning, per etmaal (bron: CROW), vinden er 96 verkeersbewegingen per etmaal extra plaats. Hierbij is geen rekening gehouden met de bestaande situatie. Hiervan vindt 10% plaats tijdens de spits. Dit resulteert in 1 auto per 6 minuten. Dit is voor de omliggende wegen geen enkel probleem.

In het plan is rekening gehouden met Parkeernormen gemeente Olst-Wijhe. Voor de hoofdfunctie Wonen geldt voor de starterswoningen, de sociale huur woningbouwwoningen en de middelste woning van de drie-onder-één kap woning (goedkope woningen) binnen de 'rest bebouwde kom' een parkeernorm van 1,6. Voor de hoekwoningen van de drie-onder-één kap woning (halfvrije middendure woningen) geldt een parkeernorm van 1,8 en voor de vrijstaande woning (dure vrijstaande woning) is de parkeernorm 2.

Op het inrichtingsplan is te zien dat de parkeervoorziening voor de vrijstaande woning en de hoekwoningen van de 3 onder-1-kap woning op eigen erf worden gerealiseerd. Het totaal aan aantal parkeerplaatsen dat voor dit plan gerealiseerd moet, betreft dus 9 woningen x 1.6 parkeernorm = 14,4 parkeerplaatsen minus de ene parkeerplaats die al is gerealiseerd op het eigen erf is 13,4, afgerond 14 parkeerplaatsen.

Figuur 4.4 Overzicht parkeerplaatsen

In figuur 4.4 is te zien dat er 14 parkeerplaatsen in het openbare gebied worden aangelegd waardoor voldaan wordt aan de gemeentelijke parkeernormen.

De bestaande bedrijfswoning aan de Dominee E. Kreikenlaan wordt een bedrijfswoning, het gebruik verandert daardoor niet. Het aantal verkeersbewegingen blijft gelijk en op het perceel is voldoende ruimte voor het parkeren van 3 auto's.

De aspecten Verkeer en Parkeren vormen geen belemmering voor voorliggend plan.

In het kader van het bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van ondergrondse planologisch relevante leidingen (hoofdtransportleidingen). Indien daartoe aanleiding bestaat dient rondom een leiding een zone te worden aangegeven waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

Aardgastransportleidingen

In het plangebied of in de nabijheid hiervan bevinden zich geen aardgastransportleidingen.

Hoogspanningsleidingen

In het plangebied of in de nabijheid hiervan bevinden zich geen hoogspanningsleidingen.

Rioolleidingen

De rioolleidingen leiden voor dit plan leidt dit niet tot enige belemmering.

Watertransportleidingen

In het plangebied of in de nabijheid hiervan bevinden zich geen watertransportleidingen.

Straalverbindingen

In het plangebied of in de nabijheid hiervan bevinden zich geen straalverbindingen .

Kabels en niet planologisch relevante leidingen

Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning wordt de wettelijk verlichte KLIC-melding uitgevoerd. Een dergelijke melding zorgt ervoor dat netwerkbeheerders van kabels en leidingen een melding krijgen van geplande werkzaamheden in de ondergrond. Aan de hand van de melding sturen netwerkbeheerders tekeningen naar de aanvrager. De tekeningen kunnen vervolgens gebruikt worden om na te gaan of er kabels en leidingen aanwezig zijn op de plaats waar gegraven gaat worden. Tijdens het bouwrijp maken van het plangebied worden deze bestaande kabels en leidingen verwijderd dan wel omgelegd.

In en nabij het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen planologisch relevante leidingen en/of verbindingen aanwezig. Er zijn daarom geen belemmeringen te verwachting. Bij graafwerkzaamheden op het terrein dient wel rekening te worden gehouden met eventueel aanwezige kabels en niet-planologische leidingen.

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan); Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3); Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4); Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r.. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). In het geval dat een activiteit wel genoemd staat in de D-lijst maar onder de genoemde drempelwaarde blijft, is een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig.

Dit bestemmingsplan is niet m.e.r.-plichtig. Tevens zijn geen nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan.

In de loop van de tijd hebben ruimtelijke ontwikkelingen in Nederland veel ruimte aan water en/of waterbergingslocaties onttrokken. Aan het begin van deze eeuw is geconstateerd dat ruimtelijke ontwikkelingen de ruimte voor water niet verder zouden mogen beperken. Juist meer ruimte voor water is nodig om klimaatveranderingen, zeespiegelrijzing en bodemdaling op te vangen. Eén van de instrumenten om het nieuwe waterbeleid voor de 21e eeuw vorm te geven is de watertoets.

Het doel van deze watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. De meerwaarde van de watertoets is dat zij zorgt voor een vroegtijdige systematische aandacht voor het meewegen van wateraspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

De wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) regelt een verplichte waterparagraaf in de toelichting bij de genoemde ruimtelijke plannen en een uitbreiding van het vooroverleg met de waterschappen. De verplichting geldt formeel niet voor de structuurvisie. De ruimtelijke structuurvisie is een belangrijk instrument, omdat hierin de strategische ruimtelijke keuzen (locatiekeuzen) voor water en ruimtelijke ontwikkelingen worden gemaakt. Het instrument is vorm- en procedurevrij. Gezien het belang van het instrument is het wel noodzakelijk de waterbeheerder hier goed bij te betrekken.

Het plangebied maakt onderdeel uit van 'dijkring 53'. In de provinciale Verordening is opgenomen dat bestemmingsplannen die betrekking hebben op gebieden binnen deze dijkring alleen in nieuwe grootschalige ontwikkelingen binnen deze gebieden voorzien, als in het desbetreffende bestemmingsplan zodanige voorwaarden worden gesteld dat de veiligheid ook op lange termijn is gewaarborgd. Dit is toegelicht in deze overstromingsparagraaf.

Dit dijkringgebied loopt een risico op overstroming als resultaat van haar situering in de lage delen van Overijssel en haar ligging ten opzichte van de primaire waterkering van de IJssel. Als gevolg van klimaatverandering nemen de overstromingsrisico's toe. De dijkringgebieden zijn vastgelegd in de nieuwe waterkaart. Voor dergelijke gebieden is het risico inzichtelijk gemaakt voor overstroming bij een doorbraak van de dijk. De gevolgen van een overstroming zijn bepaald door inzicht te geven in de maximale waterdiepte tijdens een overstroming en de snelheid waarmee een gebied overstroomt. Het plangebied is aangemerkt als liggende in een gebied dat niet onderloopt tijdens een overstroming, zie figuur 5.3. De wettelijke norm voor de dijkring is een overschrijdingskans van 1:1.250 per jaar.

Figuur 5.3 Maximale waterdiepte bij een overstroming (plangebied=rode stip) (Bron: Atlas voor de Leefomgeving)

Het overstromingswater zal doorgaans de weg van de minste weerstand volgen en derhalve zullen eerst de laaggelegen gebieden onder water lopen. Afhankelijk van hoe snel het water kan worden afgevoerd kan in het plangebied overstroming plaatsvinden.

Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de dijkringen is het gewenst dat tijdig wordt nagedacht over voorzieningen dan wel maatregelen die kunnen worden getroffen waarbij eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming kunnen worden beperkt. Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden. Bij de ontwikkeling van het plangebied dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en).

Voor nieuwe ontwikkelingen kan bijvoorbeeld worden gedacht aan navolgende voorzieningen/ maatregelen:

• aanvullend ophogen (voor zover mogelijk) van het plangebied;
• voldoende hoog aanbrengen vloerpeil, eventueel verhoogde drempels;
• aansluiting plangebied op dichtstbijzijnde weg, zodat bereikbaarheid gewaarborgd blijft;
• zodanig inrichten gebouw zodat bij eventuele overstromingen schade zoveel mogelijk wordt beperkt (bijv. materiaalgebruik, minder gevoelige ruimten begane grond);
• opstellen van evacuatie plan;
• belangrijke functies dan wel belangrijke apparatuur (bijv. generator e.d.) verhoogd of op eerste verdieping situeren.

Uitwerking en toepasbaarheid van deze mogelijkheden zijn nader uitgewerkt in paragraaf 5.1.2 voor zover nodig. Hoewel het plangebied is gelegen binnen dijkring 53, is er geen sprake van overstromingsgevaar bij een dijkdoorbraak.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen.

Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten);
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
• Hoofdstuk 3 Algemene regels (o.a. afwijkingsregels);
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Artikel 1 Begrippen: In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.
• Artikel 2 Wijze van meten: Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. In paragraaf 6.3 worden de bestemmingen nader toegelicht en wordt aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels die gelden voor het gehele plangebied.

In hoofdstuk 4 zijn de regels ten aanzien van het overgangsrecht opgenomen. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

Artikel 3 Agrarisch

De gronden aan de Kreikenlaan 5-7 zijn voorzien van de enkelbestemming 'Agrarisch'. In de regels is hoofdzakelijk aangesloten bij de regels uit het bestemmingsplan "Buitengebied Olst-Wijhe" (vastgesteld 4 december 2021). Op enkele punten wordt hiervan afgeweken, waarop hieronder een toelichting wordt gegeven.

Als onderdeel van voorgenomen ontwikkeling wordt de intensieve bedrijfstak beëindigd. Hierom wordt ook de aanduiding 'intensieve veehouderij' achterwege gelaten en is het op grond van de regels niet mogelijk een intensieve veehouderij op te richten. Tevens wordt het bouwvlak verkleind.

Daarnaast wordt één van de bedrijfswoningen omgezet tot zogenoemde 'plattelandswoning'. Ter plaatse van de plattelandswoning is de aanduiding 'plattelandswoning' opgenomen.

Artikel 4 Groen

De bestaande houtwal en de aan te leggen wadi in het plangebied zijn voorzien van de bestemming 'Groen'. In de regels is aangesloten bij de regels uit het bestemmingsplan "Wesepe" (vastgesteld 2 juli 2007).

Artikel 5 Tuin

De gronden voor de voorgevel van de te realiseren woningen zijn voorzien van de bestemming 'Tuin'. In de regels is aangesloten bij de regels uit het eerder genoemde bestemmingsplan "Wesepe".

Artikel 6 Verkeer

In het plan is voor de wegen en het parkeerterrein in het plangebied de bestemming 'Verkeer' opgenomen. In de regels is aangesloten bij de regels uit het eerder genoemde bestemmingsplan "Buitengebied Olst-Wijhe".

Artikel 7 Wonen

Alle burgerwoningen en bijbehorende bijgebouwen en tuinen achter de voorgevel zijn voorzien van de bestemming 'Wonen'. In de regels is aangesloten bij de regels uit het eerder genoemde bestemmingsplan "Wesepe".

Het maximaal aantal woningen per bouwavlak is aangegeven middels een maatvoeringaanduiding. De maximum goothoogte van de woningen is ook middels een maatvoeringaanduiding aangegeven. Daar waar rijwoningen worden gebouwd is de aanduiding 'aaneengebouwd' opgenomen. Voor een bed & breakfast en kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis zijn enkele specifieke gebruiksregels opgenomen.

Artikel 8 Waarde - Archeologie - 2

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op een deel van de gronden in het plangebied de bestemming 'Waarde - Archeologie - 2'. In de regels is geheel aangesloten bij de regels uit het eerder genoemde bestemmingsplan "Buitengebied Olst-Wijhe".

Zone waterschapsbelang

Op een deel van het plangebied is in de huidige situatie de aanduiding 'zone waterschapsbelang' van toepassing. Op deze gronden mag niet worden gebouwd. Na overleg met de gemeente Olst-Wijhe en waterschap Drents-Overijsselse Delta is besloten deze zone niet mee te nemen in voorliggend bestemmingsplan. Het waterschap heeft aangegeven dat de betreffende zone binnen het plangebied niet samenvalt met een van de toetslagen die zij hanteert.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijke procedure dient op grond van artikel 3.1.6 lid f van het Bro onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Met de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 is de gemeente verplicht, op grond van artikel 6.12 lid 1 van die wet, tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren in het exploitatiegebied waarmee niet is gecontracteerd. Gemaakte kosten (limitatief opgesomd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro) zoals plankosten, onderzoekskosten, kosten van inrichting van de openbare ruimte etc. kunnen worden verhaald door middel van een exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld.

De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro (o.a. bouw van 1 of meer woningen, bouw van 1 of meer hoofdgebouwen). Het bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van meerdere woningen. Deze ontwikkeling maakt daarmee een bouwplan mogelijk in de zin van artikel 6.2.1 Bro.

De gemeente heeft met de initiatiefnemers een overeenkomst gesloten over grondexploitatie (een anterieure overeenkomst). Hierin zijn afspraken gemaakt over de betaling van de gemeentelijke kosten. De kosten van grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden zijn hiermee anderszins verzekerd. Het maken van een exploitatieplan is niet nodig.

De procedures voor de vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

Wettelijk (voor)overleg

In het Bro is in artikel 3.1.1 opgenomen dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Er is vooroverleg gevoerd met de provincie Overijssel. De provincie Overijssel heeft geoordeeld dat het plan in het ruimtelijk beleid van de provincie past. Ook is het voorliggende plan afgestemd met het waterschap Drents Overijsselse Delta. Met betrekking tot de 'zone waterschapsbelang' heeft het waterschap aangegeven dat deze zone binnen het plangebied niet overeenkomt met een van de toetslagen die zij hanteert. Het waterschap stemt in met het weglaten van voorgenoemde zone in voorliggend bestemmingsplan.

Inspraak

In het kader van inspraak heeft het bestemmingsplan 6 weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is een zienswijze ingediend aangaande de ontsluiting van het plangebied (ontwikkellocatie). In Bijlage 7 staat de zienswijze met de gemeentelijke reactie. Naar aanleiding hiervan is in paragraaf 2.3 een uitgebreide toelichting gegeven van de verschillende ontsluitingsvarianten. Ook is beargumenteerd waarom voor de voorliggende ontsluiting is gekozen.