het bestemmingsplan "Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo" met identificatienummer NL.IMRO.1774.BUIBPALOFS4HRSTR31-VG01 van de gemeente Dinkelland;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

het uitoefenen van kleinschalige bedrijvigheid dat door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch, of hiermee gelijk te stellen gebied, dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten aan particulieren, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een aan een (hoofd)gebouw aanwezig bouwwerk, dat ruimtelijk ondergeschikt is aan dat (hoofd)gebouw, maar in functioneel opzicht deel uit maakt van dat (hoofd)gebouw);

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar, ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een bedrijf, dat in nauwe relatie staat tot het agrarisch bedrijf, waarvan de werkzaamheden in hoofdzaak bestaan in de vorm van het houden van dieren en/of het telen en bewerken van gewassen, al dan niet in combinatie met het verlenen van diensten aan derden, zoals een gebruiksgerichte paardenhouderij;

een bedrijf, niet zijnde een glastuinbouwbedrijf, dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren;

een bedrijf waarbinnen uitsluitend of overwegend arbeid wordt verricht ter productie of levering van goederen of diensten ten behoeve van agrarische bedrijven, zoals een loonbedrijf;

waarden die aan een bepaald gebied zijn toegekend vanwege de kennis en wetenschap van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden. Bij toetsing aan de archeologische waarden zal telkens de archeologische verwachtings- en advieskaart van de gemeente toetsingskader zijn;

een mest- of waterbak voor de opslag van mest of water ten behoeve van agrarische en glastuinbouwactiviteiten;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een onderneming gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten;

een gebouw, geen bedrijfswoning zijnde, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

gericht op het behalen van winst;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een bedrijf, een aan-huis-verbonden beroep of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

legaal aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan

een gebouw dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning voor het bouwen, met uitzondering van (het deel van) de gebouwen die niet legaal gebouwd zijn;

het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, met uitzondering van het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepaling(en) van dat plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het "Bestemmingsplan Buitengebied 2010" met identificatienummer NL.IMRO.1774.BUIBPBUITENGEBIED-0402 van de gemeente Dinkelland, zoals is vastgesteld door de gemeenteraad van Dinkelland op 18 februari 2010;

een gebouw, dat in bouwkundig en/of visueel opzicht ondergeschikt is aan en ten dienste staat van een op hetzelfde bouwperceel gelegen (hoofd)gebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het niet in de volle grond telen van gewassen, oftewel een niet-grondgebonden teelt;

grasland, akkerbouw- en tuinbouwgronden, die hobbymatig in gebruik zijn en niet worden gebruikt ten behoeve van een agrarische bedrijfsvoering;

waarden van een gebied en/of de daarin voorkomende bebouwing, elementen en structuren, die uitdrukking geven aan de beschavingsgeschiedenis en/of het gebruik door de mens in de loop van de geschiedenis;

iedere vorm van bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goede­ren aan personen die die goederen kopen voor gebruik, ver­bruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

elke voor publiek buiten de daartoe ingerichte inrichtingen toe­gankelijke festiviteit, grootschalige sportwedstrijd, auto- of motorcrosswedstrijd, optocht, georganiseerd vuurwerk en alle overige tot vermaak en recreatie bedoelde activiteiten, met uit­zondering van markten als bedoeld in de Gemeentewet, kans­spelen als bedoeld in de Wet op de kansspelen en betogin­gen, samenkomsten en vergaderingen als bedoeld in de Wet openbare manifestaties, voor zover de activiteiten een aaneengesloten periode van ten hoogste 14 dagen omvatten;

een extensief dagrecreatief medegebruik van gronden dat on­dergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan, zoals wandelen, fietsen, paardrijden, kanoën, de aanleg van een vis- of picknickplaats, of een naar de aard daarmee gelijk te stellen medegebruik;

de teelt of het kweken van fruit aan houtige gewassen;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de geluidsbelasting vanwege een weg, een industrieterrein en/of een spoorweg;

gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidsgevoelige gebouwen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit Geluidhinder;

in een gebouw of op een terrein aanwezige functies die maken dat een gebouw of een terrein als geluidsgevoelig object wordt aangemerkt;

een agrarisch bedrijf waar twee verschillende vormen van landbouw worden uitgeoefend, te weten een grondgebonden agrarische bedrijfsvoering en een niet-grondgebonden agrarische bedrijfsvoering, waarbij de omvang van de bedrijfsvloeroppervlakte voor de beide bedrijfsvoeringen afzonderlijk ten minste 250 m² bedraagt;

de waarden van een gebied die uitdrukking geven aan de vormen van het aardoppervlak in verband met de wijze van hun ontstaan;

een in hoofdzaak niet-grondgebonden bedrijf dat is gericht op het telen van gewassen, waarbij de productie in kassen plaatsvindt;

een agrarische bedrijfsvoering die hoofdzakelijk niet in gebou­wen plaatsvindt, waarbij het gebruik van agrarische gronden noodzakelijk is voor het functioneren van het bedrijf, zoals een melkrundveehouderijbedrijf, een akkerbouwbedrijf, een productiegerichte paardenhouderij, biologische bedrijven, waarbij dieren worden gehouden overeenkomstig de regels die krachtens artikel 2 van de bestaande Landbouwkwaliteitswet zijn gesteld ten aanzien van de biologische productiemethoden, en naar de aard daarmee gelijk te stellen agrarische bedrijven;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

een bedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

een zelfstandig(e) dan wel samenwonend persoon of groep van personen die binnen een complex van ruimten gebruik maken van dezelfde voorzieningen, zoals een keuken, sani­taire voorzieningen en de entree;

wonen in een (ondergeschikt) deel van een woning als medegebruiker van het pand;

een agrarisch bedrijf of een deel daarvan met een niet-grond­gebonden agrarische bedrijfsvoering met ten minste 250 m² bedrijfsvloeroppervlak dat wordt gebruikt voor veehouderij vol­gens de Wet milieubeheer en waar geen melkrundvee (1), schapen, paarden, of dieren ‘biologisch’ (2) worden gehouden en waar geen dieren worden gehouden uitsluitend of in hoofd­zaak ten behoeve van natuurbeheer.

NB (1) Melkrundvee: melkvee met bijbehorend vrouwelijk jong­vee, dat overwegend wordt gehouden voor de melkproductie, met inbegrip van dieren die in de mestperiode worden gemol­ken, tijdens de lactatie worden gemest dan wel zijn drooggezet en worden afgemest en vrouwelijk vleesvee onder dan 2 jaar met bijbehorend vrouwelijk jongvee, dat op een met melkvee vergelijkbare manier wordt gehouden voor de vleesproductie en het voortbrengen en zogen van kalveren. NB (2) Het betreft dieren die worden gehouden overeenkomstig de regels die krachtens artikel 2 van de bestaande Landbouwkwaliteitswet zijn gesteld ten aanzien van de biologische productiemethoden;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf, en geen bouwwerk is waarvoor ingevolge de Woningwet een bouwvergunning is vereist;

een dak met een zekere helling;

een bouwwerk, niet zijnde een tunnelkas of een naar de aard daarmee vergelijkbaar bouwwerk, waarvan de wanden en het dak geheel of grotendeels bestaan uit glas of ander licht doorlatend materiaal, dienend tot het kweken van groente, vruchten, bloemen, bomen, struiken of planten;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten, geheel of overwegend door middel van handwerk, geen detailhandel zijnde en prostitutie, waarvan de omvang van de activiteiten zodanig is, dat het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeen­stemming is;

waarden in verband met de verschijningsvorm van een gebied en de aanwezigheid van waarneembare structuren en/of elementen in dat gebied;

bedrijfsactiviteiten met een publieksgericht karakter, die zijn gericht op het bieden van gelegenheid tot het berijden en verzorgen van paarden en pony's (waaronder het lesgeven, de verhuur of het organiseren van wedstrijden en/of andere hippische evenementen);

het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de geologische, bodemkundige en biologische elementen voorkomende in dat gebied (bij de afweging van het begrip natuurlijke waarden zal de Wet natuurbescherming steeds onderdeel van het toetsingskader zijn);

een agrarische bedrijfsvoering die hoofdzakelijk in gebouwen plaatsvindt, en die als zodanig niet afhankelijk is van agrarische gronden als productiemiddel, zoals een intensief kwekerijbedrijf of een intensief veehouderijbedrijf;

het regulier gebruik dat, gelet op de bestemming regelmatig noodzakelijk is voor het agrarisch gebruik van de gronden;

het onderhoud dat, gelet op de bestemming regelmatig nood­zakelijk is voor een goed beheer, behoud en gebruik van de gronden en gebouwen die tot de betreffende bestemming behoren;

sierteelt, fruitteelt, en naar de aard daarmee gelijk te stellen vormen van opgaande teelt van meerjarige gewassen;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder wanden dan wel met ten hoogste één wand;

een geparkeerd voertuig is een voertuig dat langer stilstaat dan nodig is voor het in- en uitstappen of voor het laden en lossen.

indien op het land wordt gebouwd:

voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:

de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofd­toegang niet direct aan de weg grenst

de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofd­toegang bij voltooiing van de bouw;

indien over of in het water wordt gebouwd:

het Normaal Amsterdams Peil (of een ander plaatselijk aan te houden waterpeil);

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, geteeld, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie en waarvoor geen winkelruimtes worden ingericht;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een gebouw, voer- of vaartuig, dan wel enig gedeelte daarvan, geheel of gedeeltelijk bestemd, dan wel in gebruik voor het daar uitoefenen van prostitutie;

een plan waarin inzichtelijk wordt gemaakt op welke wijze een ontwikkeling wordt ingepast op het betreffende perceel en in relatie tot de omgeving;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, pros­titutie wordt verricht. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, een sekstheater, een seksautomatenhal, of een parenclub, of een daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

de teelt van opgaande sierbeplanting als heesters en struiken;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, ten behoeve van opslag­doeleinden;

vervoermiddel dat dient om goederen of personen over land te vervoeren;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die door de ligging, de situatie ter plaatse en/of de feitelijke indeling van het gebouw, als voorgevel moet worden aangemerkt;

de bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder;

een bouwwerk ten behoeve van de opwekking van windenergie;

een complex van ruimten in een gebouw uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

een zorgfunctie als hoofdtak waarbij de sociaal-medische op­vang van personen, al dan niet in de vorm van het ter plaatse woonachtig zijn, gecombineerd wordt met agrarische activitei­ten, in dié zin dat de personen behulpzaam zijn bij de agrari­sche of natuurbeherende activiteiten;

een zorgfunctie als neventak bij een agrarisch bedrijf waarbij een directe relatie bestaat tussen de sociaal-medische opvang van personen en de agrarische bedrijfsactiviteiten, in dié zin dat de personen al dan niet behulpzaam zijn bij de agrarische bedrijfsactiviteiten.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de kortste afstand van een gebouw tot de (zijdelingse) perceelsgrens van het bouwperceel.

vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwperceel c.q. bouwvlak of bestemmingsvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of hart van scheidsmuren).

De voor 'Agrarisch - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het agrarisch gebruik;
2. b. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de landschappelijke, geomorfologische en cultuurhistorische waarden;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke waarden;
4. d. doeleinden van agrarisch natuurbeheer;
5. e. cultuurgrond;
6. f. openbare nutsvoorzieningen;
7. g. extensief dagrecreatief medegebruik;
8. h. wegen en paden;
9. i. beken, plassen, poelen, vennen, sloten, en/of andere watergangen en/of -partijen;
10. j. terreinen voor evenementen;

met de daarbijbehorende:

11. k. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van mestvergisting en naar de aard daarmee gelijk te stellen activiteiten anders dan waarvoor in het verleden planologische medewerking is verleend;
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken voor niet-agrarische bedrijvigheid;
3. c. het opslaan van mest, hooibalen en/of andere agrarische producten, met uitzondering van tijdelijke opslag van landbouwproducten (maximaal zes maanden per jaar);
4. d. het opslaan van zand, steen, en naar de aard daarmee gelijk te stellen materialen, langer dan zes maanden per jaar;
5. e. het aanbrengen van oppervlakteverhardingen en/of de aanleg van wegen en paden anders dan ten behoeve van het agrarisch gebruik of de bereikbaarheid van bebouwde percelen;
6. f. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van niet-grondgebonden agrarische bedrijfsactiviteiten;
7. g. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel, anders dan de verkoop van eigen en streekeigen producten;
8. h. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van verblijfsrecreatieve doeleinden anders dan waarvoor in het verleden planologische medewerking is verleend;
9. i. het gebruik van de gronden ten behoeve van containerteelt;
10. j. het gebruik van gronden ten behoeve van de aanleg van een paardrijdbak met de daarbijbehorende bouwwerken anders dan waarvoor in het verleden planologische medewerking is verleend;
11. k. het gebruik van de gronden ten behoeve van de aanleg van een waterbassin.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. het bepaalde in lid 3.3 onder j en toestaan dat gronden, voor zover gelegen binnen dan wel direct grenzend aan een bestemmingsvlak, worden gebruikt voor de aanleg van een paardrijdbak ten behoeve van het eigen hobbymatige gebruik, met de daarbijbehorende bouwwerken, mits:
   1. 1. de paardrijdbak zoveel mogelijk uit het zicht van de openbare weg wordt gesitueerd ten behoeve van een goede landschappelijke inpassing;
   2. 2. er vanwege de paardrijdbak geen onevenredige hinder (geur, geluid, licht en stof) wordt veroorzaakt voor nabijgelegen woningen van derden (minimale afstand 50 m tot de woonbestemmingsgrens);
   3. 3. er geen onevenredige verstoring van het bodemarchief wordt veroorzaakt;
   4. 4. de hoogte van lichtmasten ten behoeve van verlichting bij een paardrijdbak en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, respectievelijk ten hoogste 5,00 m en 3,00 m bedragen.

Vergroten bestemmingsvlakken wonen

1. a. de bestemming ‘Agrarisch - 1’ wordt gewijzigd in de bestemming ‘Wonen’ ten behoeve van het vergroten van bestemmingsvlakken, mits:
   1. 1. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de regels van Artikel 5 van overeenkomstige toepassing zijn;
   2. 2. de oppervlakte van het betreffende bestemmingsvlak voor het wonen na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid ten hoogste 2.000 m² zal bedragen;
   3. 3. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aan­grenzende (agrarische) bedrijven, in dié zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
   4. 4. er sprake is van een goede landschappelijke inpassing van de gronden ten behoeve van het wonen en de gronden als één aaneengesloten geheel worden ingericht;
   5. 5. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de natuurlijke en landschappelijke waarden, de archeologische waarden, de waarden van de historische buitenplaatsen en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;

De voor ‘Agrarisch - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het agrarisch gebruik;
2. b. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de landschappelijke, geomorfologische en cultuurhistorische waarden;
3. c. doeleinden van agrarisch natuurbeheer;
4. d. extensief dagrecreatief medegebruik;

met daaraan ondergeschikt:

5. e. cultuurgrond;
6. f. openbare nutsvoorzieningen;
7. g. wegen en paden;
8. h. beken, plassen, poelen, vennen, sloten en/of andere watergangen en/of -partijen;
9. i. terreinen voor evenementen;

met de daarbijbehorende:

10. j. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van mestvergisting en naar de aard daarmee gelijk te stellen activiteiten anders dan waarvoor in het verleden planologische medewerking is verleend;
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken voor niet-agrarische bedrijvigheid;
3. c. het opslaan van mest, hooibalen en/of andere agrarische producten buiten het bouwperceel, met uitzondering van tijdelijke opslag van landbouwproducten (maximaal zes maanden per jaar);
4. d. het opslaan van zand, steen, en naar de aard daarmee gelijk te stellen materialen langer dan zes maanden per jaar;
5. e. het plaatsen van tunnelkassen, blaastunnels, en naar de aard daarmee gelijk te stellen objecten;
6. f. het aanbrengen van oppervlakteverhardingen en/of de aanleg van wegen en paden anders dan ten behoeve van het agrarisch gebruik (buiten het bouwvlak) of de bereikbaarheid van bebouwde percelen en veldschuren;
7. g. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van niet-grondgebonden agrarische bedrijfsactiviteiten
8. h. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel;
9. i. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van verblijfsrecreatieve doeleinden;
10. j. het gebruik van de gronden ten behoeve van sierteelt, boomteelt, houtteelt of overige opgaande teeltvormen, indien de gronden zijn voorzien van de aanduiding “specifieke vorm van agrarisch uitgesloten - boom- en sierteelt”;
11. k. het gebruik van de gronden ten behoeve van containerteelt;
12. l. het gebruik van gronden ten behoeve van de aanleg van een paardrijdbak met de daarbijbehorende bouwwerken anders dan waarvoor in het verleden planologische medewerking is verleend;
13. m. het gebruik van de gronden ten behoeve van de aanleg van een waterbassin.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. het bepaalde in lid 4.3 onder l en toestaan dat gronden, voorzover gelegen binnen dan wel direct grenzend aan het bouwperceel dan wel direct grenzend aan een bestemmingsvlak, worden gebruikt voor de aanleg van een paardrijdbak ten behoeve van het eigen hobbymatige gebruik, met de daarbijbehorende bouwwerken, mits:
   1. 1. de paardrijdbak zoveel mogelijk uit het zicht van de openbare weg wordt gesitueerd ten behoeve van een goede landschappelijke inpassing;
   2. 2. er vanwege de paardrijdbak geen onevenredige hinder (geur, geluid, licht en stof) wordt veroorzaakt voor nabijgelegen woningen van derden (minimale afstand 50 m tot de woonbestemmingsgrens);
   3. 3. er geen onevenredige verstoring van het bodemarchief wordt veroorzaakt;
   4. 4. de hoogte van lichtmasten ten behoeve van verlichting bij een paardrijdbak en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, respectievelijk ten hoogste 5,00 m en 3,00 m bedragen;

Vergroten bestemmingsvlakken wonen

1. a. de bestemming ‘Agrarisch - 2’ wordt gewijzigd in de bestemming ‘Wonen’ ten behoeve van het vergroten van bestemmingsvlakken, mits:
   1. 1. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de regels van Artikel 5 van overeenkomstige toepassing zijn;
   2. 2. de oppervlakte van het betreffende bestemmingsvlak voor het wonen na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid ten hoogste 2.000 m² zal bedragen;
   3. 3. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in dié zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
   4. 4. er sprake is van een goede landschappelijke inpassing van de gronden ten behoeve van het wonen en de gronden als één aaneengesloten geheel worden ingericht;
   5. 5. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de natuurlijke en landschappelijke waarden, de archeologische waarden, de waarden van de historische buitenplaatsen en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonhuizen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, al dan niet in combinatie met ruimten voor:
2. b. een aan-huis-verbonden beroep dan wel een aan-huis-verbonden bedrijf;
3. c. mantelzorg;
4. d. het uitvoeren en instandhouden van landschapsmaatregelen.

met de daarbijbehorende:

5. e. (ontsluitings)wegen en paden;
6. f. tuinen, erven en terreinen;
7. g. bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. het bepaalde in lid 5.2.1 onder c in die zin dat een hoofdgebouw wordt gebouwd in afwijking van de situering van het bestaande hoofdgebouw dan wel het bouwvlak, mits:
   1. 1. de huidige situering van het hoofdgebouw belemmeringen oplevert voor de omgeving dan wel voor de bewoners zelf en er met een gewijzigde situering een verbetering kan worden bewerkstelligd ten gunste van een goed woon- en leefklimaat, al dan niet vanwege stedenbouwkundige redenen;
   2. 2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, het bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden, de waarden van de historische buitenplaatsen en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
2. b. het bepaalde in lid 5.2.1 onder d in die zin dat, in geval van gehele sloop van het hoofdgebouw met een bestaande inhoud groter dan 750 m³, een nieuw hoofdgebouw wordt gebouwd met een inhoud gelijk aan de bestaande inhoud met een maximum van 2.000 m³, mits:
   1. 1. het nieuwe hoofdgebouw wordt gebouwd overeenkomstig de bestaande karakteristieke hoofdvorm;
   2. 2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de landschappelijke waarden, de woonsituatie, de waarden van de historische buitenplaatsen en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
3. c. het bepaalde in lid 5.2.2 onder d en e en toestaan dat de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een hoofdgebouw wordt vergroot tot ten hoogste 200 m², mits:
   1. 1. deze afwijkingsmogelijkheid uitsluitend wordt toegepast ten behoeve van stalruimte voor dieren en/of de opslag van materieel dat gebruikt wordt voor het onderhoud van eigen gronden dan wel in situaties waar al 100 m² aan stalruimte voor dieren en/of de opslag van materieel aanwezig is;
   2. 2. er sprake is van eigendom van gronden buiten het erf met een omvang van ten minste 5.000 m²;
   3. 3. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de natuurlijke en landschappelijke waarden, de woonsituatie, de waarden van de historische buitenplaatsen en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. het bepaalde in lid 5.4.1 onder d en toestaan dat een hoofdgebouw wordt gebruikt door meer dan één huishouden ten behoeve van inwoning, mits:
   1. 1. deze afwijking uitsluitend wordt toegepast ten behoeve van de huisvesting van een tweede of een derde (huishouden van een) persoon;
   2. 2. de bestaande bouwmassa niet wordt vergroot en er geen sprake is van splitsing in meerdere woningen;
   3. 3. er sprake blijft van één hoofdtoegang, die toegang verschaft tot een gemeenschappelijke hal van waaruit rechtstreekse toegang tot de beide woonruimtes wordt verschaft;
   4. 4. er sprake blijft van één aansluiting op de verschillende nutsvoorzieningen en er geen toename van het aantal inritten naar het perceel plaatsvindt;
   5. 5. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in dié zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
   6. 6. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
2. b. het bepaalde in lid 5.4.1 onder e in die zin dat de gronden en bouwwerken in combinatie met het wonen worden gebruikt voor logiesverstrekking ten behoeve van recreatieve bewoning in de vorm van bed and breakfast, mits
   1. 1. de logiesverstrekking plaatsvindt binnen het bestaande hoofdgebouw. Er wordt uitgegaan van eenbestaande entree (deur);
   2. 2. er maximaal twee kamers gerealiseerd worden en er maximaal 5 personen aanwezig mogen zijn;
   3. 3. er geen keukenblok in de wooneenheden wordt gemaakt;
   4. 4. het parkeren op het eigen erf plaatsvindt;
   5. 5. er geen extra inrit wordt aangelegd in verband met de vestiging;
   6. 6. de vestiging alleen is toegestaan aan een verkeersontsluiting van voldoende omvang;
   7. 7. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in dié zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
   8. 8. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
3. c. het bepaalde in lid 5.4.1 onder h in die zin dat gronden, voor zover gelegen binnen het bestemmingsvlak, worden gebruikt voor de aanleg van een paardrijbak ten behoeve van het eigen hobbymatige gebruik, met de daarbijbehorende bouwwerken, mits:
   1. 1. de paardrijbak zoveel mogelijk uit het zicht van de openbare weg wordt gesitueerd ten behoeve van een goede landschappelijke inpassing;
   2. 2. er vanwege de paardrijbak geen onevenredige hinder (geur, geluid, licht en stof) wordt veroorzaakt voor nabijgelegen woningen van derden (minimale afstand 50 m tot de woonbestemmingsgrens);
   3. 3. er geen onevenredige verstoring van het bodemarchief wordt veroorzaakt;
   4. 4. de hoogte van lichtmasten ten behoeve van verlichting bij een paardrijbak en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, respectievelijk ten hoogste 5,00 m en 3,00 m bedragen.
4. d. het bepaalde in 5.4.3 indien in plaats van de landschapsmaatregelen zoals opgenomen in Bijlage 1 andere landschapsmaatregelen worden getroffen, met dien verstande dat:
   1. 1. de landschapsmaatregelen minimaal gelijk zijn aan de in Bijlage 1 opgenomen landschapsmaatregelen en voorzien in een minimaal gelijk beschermingsniveau van de landschappelijke waarden waarvoor de in Bijlage 1 genoemde landschapsmaatregelen zijn bepaald;
   2. 2. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in de omgeving aanwezige functies en waarden.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in dié zin dat:

1. a. de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - boerderijkamers' wordt aangebracht, mits:
   1. 1. de kamers in voormalige agrarische bedrijfsgebouwen worden ondergebracht, waarbij gebruik wordt gemaakt van één entree gezamenlijk voor alle kamers;
   2. 2. het voormalig agrarische bedrijfsgebouw deel uitmaakt van het bestaande ensemble van gebouwen op het betreffende erf;
   3. 3. het aantal boerderijkamers per perceel minimaal twee bedraagt. Bij hoge uitzondering kan in kleine, karakteristieke en bijzondere panden worden volstaan met één boerderijkamer indien de oppervlakte niet toereikend is voor twee;
   4. 4. de oppervlakte van een boerderijkamer ten hoogste 60 m² bedraagt;
   5. 5. de gezamenlijke oppervlakte van de boerderijkamers per bouwperceel ten hoogste 500 m² bedraagt;
   6. 6. de kamers bedrijfsmatig geëxploiteerd worden door één van de bewoners van het perceel;
   7. 7. parkeren op eigen erf plaatsvindt;
   8. 8. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de woonsituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
2. b. de bestemming Wonen wordt gewijzigd in de bestemming 'Bedrijf - Voormalig agrarisch', mits:
   1. 1. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de regels van artikel 16 uit het "Bestemmingsplan Buitengebied 2010" van overeenkomstige toepassing zijn;
   2. 2. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in dié zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
   3. 3. de functie ondergebracht wordt in de bestaande, voormalig agrarisch gebruikte gebouwen, die aanwezig zijn op het moment van toepassing van deze wijziging en die ten minste drie jaren ten behoeve van het agrarische gebruik in gebruik zijn geweest;
   4. 4. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de woonsituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor ‘Waarde - Landschap’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van waardevolle landschapselementen.

In afwijking van het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) mogen op of in deze gronden geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, behalve voor zover bestaand, worden gebouwd.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in ieder geval gerekend:

- het verwijderen, vernielen en/of aantasten van waardevolle landschapselementen anders dan ten behoeve van het normale onderhoud.

Burgemeester en Wethouders kunnen het plan wijzigen in dié zin dat:

- de dubbelbestemming ‘Waarde - Landschap’ deels wordt verwijderd, mits:

1. 1. deze wijzigingsbevoegdheid uitsluitend wordt toegepast ter realisering van een doorbraak van perceel naar perceel en die noodzakelijk is voor een goed landbouwkundig gebruik van de gronden, met een maximale breedte van 10,00 m;
2. 2. 2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de natuurlijke en landschappelijke waarden van het waardevolle landschapselement.
   

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Onverminderd het bepaalde in de overige artikelen van deze regels zullen, wanneer op gronden grenzend aan de bestemming 'Verkeer' gebouwen en overkappingen worden opgericht, de afstand van de gebouwen en overkappingen tot de as van de weg ten minste 15,00 m bedragen, tenzij de bestaande afstand minder bedraagt, in welke geval de afstand tot de as van de weg ten minste de bestaande afstand zal bedragen.
2. b. Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van lid a in die zin dat gebouwen dichter op de weg worden gebouwd, mits:
   1. 1. instemming is verkregen van de wegbeheerder vanuit een oogpunt van wegbeheer en/of verkeersveiligheid;
   2. 2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het bebouwingsbeeld, de landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik en laten gebruiken van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen, tenzij het gronden betreft waar de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - kleinschalig camperterrein' is toegekend;
2. b. het gebruik en laten gebruiken van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een prostitutiebedrijf;
3. c. het gebruik en laten gebruiken van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
4. d. het gebruik van gronden ten behoeve van weekmarkten, jaarmarkten, evenementen, festiviteiten, manifestaties, en horecaterreinen en/of standplaatsen voor detailhandel, indien die activiteiten een aaneengesloten periode van meer dan 14 dagen omvatten;
5. e. het storten van puin en afvalstoffen;
6. f. de stalling en opslag van (aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken) voer-, vaar- of vliegtuigen;
7. g. het gebruik en laten gebruiken van de gronden voor het plaatsen en/of aanbrengen van niet-perceelsgebonden handelsreclame en/of reclame voor ideële doeleinden of overtuigingen.

Op gronden met de gebiedsaanduiding 'overige zone - aandachtszone - hydrologie', moet, vóór het uitvoeren van activiteiten (bouwen, werken geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden) die volgens de onderliggende bestemmingen zijn toegestaan en/of kunnen worden toegestaan, rekening worden gehouden met mogelijke negatieve hydrologische effecten op het Natura 2000-gebied "Lemselermaten".

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven afmetingen en percentages, met uitzondering van de oppervlakte- en inhoudsmaten, tot ten hoogste 10% van die afmetingen en percentages;
2. b. het bepaalde ten aanzien van het bouwen van gebouwen in die zin dat vóór een voorgevel wordt gebouwd op de wijze van:
   1. 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen;
   2. 2. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken;
   3. 3. erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen;

mits de afstand vanuit de voorgevel niet meer dan 1,50 m zal bedragen;

Burgemeester en Wethouders kunnen ten behoeve van de milieusituatie, de landschappelijke waarden, de natuurlijke waarden, de geomorfologische waarden, de cultuurhistorische waarden, de archeologische waarden, het bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, zodanig dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de genoemde criteria.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sublid a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a. met maximaal 10%.
3. c. Sublid a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor vigerend plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sublid a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen vigerende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan "Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo" van de gemeente Dinkelland.

Er is binnenkort sprake van bedrijfsbeëindiging van het agrarisch bedrijf ter plaatse van Alofssteeg 4 in Weerselo. Niet alle bedrijfsgebouwen hebben op dat moment nog een functie, kunnen grotendeels beschouwd worden als landschapsontsierend en de initiatiefnemer is daarom voornemens om schuren te slopen.

Hiermee is het plan opgevat de schuren op het erf, in totaal ruim 2.455 m2, te saneren en in te brengen in het kader van het KGO-beleid van de gemeente Dinkelland. Het plan omvat de sloop van de bestaande gebouwen en het terugbouwen met twee compensatiewoningen (inclusief bijgebouwen) op het erf. Daarnaast wordt een deel van de sloopmeters overgeheveld naar het naastgelegen Haarstraat 31, eveneens in Weerselo, om aldaar extra oppervlakte bijgebouwen te realiseren.

De plannen passen niet in het huidig bestemmingsplan. Daarom is met behulp van voorliggend plan een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Dit bestemmingsplan verschaft een goed juridisch en ruimtelijk kader voor de ontwikkeling.

Het plangebied ligt aan de Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 in Weerselo, in het zuidwestelijk deel van het buitengebied van de gemeente Dinkelland. De locatie Alofssteeg staat kadastraal bekend als gemeente Weerselo, sectie P met perceelnummer 1435 en sectie Q, perceelnummer 333.

De locatie Haarstraat 31 staat kadastraal bekend als gemeente Weerselo, sectie P, nummer 2045, 2046 en eveneens 1435.

Een topografische kaart met daarop het plangebied rood aangegeven is onderstaand zichtbaar. De begrenzing van het plangebied is zichtbaar op de digitale verbeelding en komt overeen met het huidig bedrijfsperceel aan de Alofssteeg, de gewenste ontwikkeling van het erf en de landschappelijke investeringen. Aan de Haarstraat bestaat het plangebied eveneens uit huidige woning gronden die in gebruik zijn als tuin.

afbeelding 1.1: topografische kaart met plangebied (in rood) ten opzichte van omliggende plaatsen (bron: Map5 kaarten)

De plangebieden liggen binnen de begrenzing van de bestemmingsplannen "Bestemmingsplan Buitengebied 2010" en "Facetbestemmingsplan parkeren Dinkelland" van de gemeente Dinkelland, die op respectievelijk 18 februari 2010 en 29 mei 2018 zijn vastgesteld door de gemeenteraad.

Bovendien geldt dat de planlocaties liggen binnen de grenzen van het provinciaal inpassingsplan 'Lemselermaten'. Op moment van schrijven betreft dit een ontwerp-plan, waardoor het nog geen juridische werking heeft, maar is wel relevant in het kader van de voorliggende planontwikkelingen. Het bestemmingsplan "Facetbestemmingsplan parkeren Dinkelland" dient enkel als borging van het parkeerbeleid van de gemeente Dinkelland en wordt daarom verder niet behandeld in deze paragraaf.

Hierna wordt nader ingegaan op de huidige planologische situatie.

afbeelding 1.2: uitsnede geldende verbeeldingen, huidig erf aangeduid, haarstraat onderin de afbeelding zichtbaar met geel vlak (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het plangebied Alofssteeg heeft op basis van het geldende "Bestemmingsplan Buitengebied 2010" de bestemming 'Agrarisch - 1' met bijbehorende functieaanduidingen en bouwvlak. Het realiseren van extra (reguliere) woningen binnen de bestemming is niet toegestaan.

Het plangebied Haarstraat heeft de bestemming 'Wonen'. Binnen het bestemmingsvlak is vanuit de bouwregels één woning toegestaan met een maximale oppervlakte van 100 m2 aan bijgebouwen. Op basis van een afwijkingsbevoegdheid kan bij een eigendom van minimaal 5.000 m2 buiten het erf 200 m2 aan bijgebouwen toegestaan worden. Het is de wens om meer dan 200 m2 aan bijgebouwen bij de woning te realiseren. Dit is in het huidig bestemmingsplan niet toegestaan.

Op basis van het inpassingsplan is de aanduiding 'Aandachtszone - hydrologie' van toepassing verklaard. Het betreft een zone rondom het Natura 2000-gebied met de gebiedsaanduiding 'Aandachtszone - hydrologie'. Ingrepen binnen deze zone kunnen hydrologische gevolgen hebben voor het waterhuishoudkundige systeem in het natuurgebied. Voor dergelijke ingrepen is, mogelijk, een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming (Wnb) noodzakelijk. In een bestemmingsplan mogen geen onderwerpen worden opgenomen die al uitputtend in de Wnb zijn geregeld. De planregels die gelden binnen deze aandachtszone bevatten dan ook geen ge- of verboden, maar dienen als een extra planologische stok achter de deur.

Zoals in de aanleiding reeds aangegeven past het bouwen van de compensatiewoningen niet binnen de huidige bestemmingsplanregels ter plaatse van de locatie Alofssteeg. Daarnaast is het realiseren van extra oppervlakte bijgebouwen aan de Haarstraat 31 ook niet mogelijk. Een aanpassing van het bestemmingsplan is daarvoor noodzakelijk.

Het bestemmingsplan "Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo" bestaat uit de volgende stukken:

• toelichting;
• bijlagen bij de toelichting;
• verbeelding, schaal 1:1.000 (tek.no. NL.IMRO.1774.BUIBPALOFS4HRSTR31-VG01)
• regels;
• bijlagen bij de regels.

De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en moeten in samenhang 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan wordt daarnaast vergezeld van een toelichting. De toelichting heeft weliswaar geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de omschrijving, motivering en verantwoording van het bestemmingsplan.

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied en de omgeving beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het ruimtelijk beleidskader van het Rijk, de provincie en de gemeente uiteengezet. Hoofdstuk 4 gaat over de omgevingsaspecten die voor dit plangebied relevant zijn. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de regels van de diverse bestemmingen. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan en tot slot in hoofdstuk 7 wordt de procedure beschreven.

Het perceel aan de Alofssteeg is gelegen in een uitloper van het kampenlandschap met de overgang naar de heideontginning en het matenlandschap. Het oorspronkelijke zeer kleinschalige landschap is grotendeels verdwenen en daarmee is ook een groot deel van de herkenning van het landschap verloren gegaan. Het gebied stond onder meer onder druk van de landbouw en de uitbreiding van het dorp Weerselo. De locatie van initiatiefnemers is al vroeg een boerderij en is onder meer reeds op kaarten zichtbaar van voor 1900. Het bedrijf breidt vooral in de laatste 40 jaar fors uit naar haar huidige omvang.

afbeelding 2.1: landschapssituatie omstreeks 1905, kampen richting heide (bron: topotijdreis.nl)

Het erf aan de Alofssteeg kent nog altijd een logische indeling. Aanvankelijk begon het erf aan de westzijde van de Alofssteeg. In latere instantie is er ook bebouwing ontstaan aan de oostzijde. Tot slot is het bedrijf aan de westzijde in noordelijke richting verder uitgebreid. Wonen gebeurt in principe nog altijd aan de voorzijde van het erf. Er is een duidelijke scheiding tussen het voorerf en het achtererf.

afbeelding 2.2: recente luchtfoto planlocatie Alofssteeg 4 (bron: PDOK.nl)

afbeelding 2.3: recent aanzicht planlocatie Alofssteeg 4, westzijde erf (bron: Google Maps)

De locatie Haarstraat 31 betreft een woonerf dat, in tegenstelling tot veel andere erven in het buitengebied, nooit een agrarische bedrijfsfunctie heeft gekend. Het erf verschijnt rond 1934 voor het eerst op de historische kaarten en is altijd kleinschalig qua omvang gebleven.

De huidige woning is van jongere leeftijd en gaat vergezeld van een aangebouwd bijgebouw en tuin rondom.

afbeelding 2.4: recente luchtfoto planlocatie Haarstraat 31 (bron: PDOK.nl)

afbeelding 2.5: recent aanzicht planlocatie Haarstraat 31 (bron: Google Mapsl)

Aan de Alofssteeg wordt alle landschapontsierende bebouwing gesloopt (F). Dit betreft in totaal 2400 m2. In plaats daarvan wordt er een nieuwe woonboerderij (A) gebouwd en twee nieuwe schuurwoningen (C) op nagenoeg de oorspronkelijke plek. De woningen zijn landschapsgericht en speels gesitueerd, passend bij het essen/kampenlandschap. Het karakteristieke bijgebouw, behorende bij de hoofdwoning, blijft behouden. De twee nieuwe schuurwoningen worden gerealiseerd met twee nieuwe bijgebouwen. Alle bebouwing vormt samen een gezamenlijk erf, oftewel een erfensamble (L). De reden dat er een weg door het erf loopt, is omdat het erf altijd al op deze manier verdeeld geweest is.

De planlocatie kent bestaande houtopstanden (G) langs de weg en in het midden van het plangebied. Deze blijven deels behouden. De houtopstand aan de noordwestkant van het plangebied wordt verder aangezet met een bomengroep, waarmee min of meer een erfbos ontstaat. Dat gaat bij bomen in een volwassen stadium zorgen voor een zeer karakteristiek beeld.

Daarnaast worden er ook een aantal bomen geveld (H) ten behoeve van de nieuw te bouwen bijgebouwen. De buitenranden van de planlocatie blijven open voor een optimale verbinding met het achterliggende landschap.

De overtollige grond (P), wat eerder als depot heeft gediend, wordt afgevoerd, waardoor de omliggende bomen geen groeibelemmering meer ervaren.

Maatregelen ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit:

• Bouw van woningen (A en C) op bestaande erflocatie;
• Behouden van een karakteristiek bijgebouw (B);
• slopen van landschapsontsierende gebouwen (F);
• Behoud van bestaande houtopstanden (G);
• Aanplant van enkele bomen ter versterking van landschapsstructuren (I);
• Behoud en versterken van het erfensemble (L);
• Afvoeren overtollige grond (P).

Met het voorgenoemde wordt voldaan aan het gestelde beleid..Een weergave van de beoogde situatie is zichtbaar in afbeelding 2.6 en opgenomen in de Bijlage 1 bij deze toelichting.

afbeelding 2.6: nieuwe landschappelijke situatie Alofssteeg 4 (bron: N+L Landschapsontwerpers)

Aan de Haarstraat blijft de huidige situatie behouden. De woning heeft 146 m2 aan geïntegreerde bijgebouwen. Tevens beschikt de Haarstraat over 5000 m2 agrarische grond, hiermee hebben zij volgens de hobbyboer regeling het recht om 200 m2 aan bijgebouwen te realiseren. De woonbestemming is in de huidige situatie te krap en zal vergroot worden t.b.v. de tuin en de nieuw te bouwen schuur.

Aan de Alofssteeg wordt meer dan de benodigde 2400 m2 gesloopt. Deze resterende meters (55 m2) zal verplaatst worden naar de Haarstraat voor de realisatie van een nieuw bijgebouw (B). Het nieuwe bijgebouw zal ongeveer 100 m2 groot worden. Het nieuwe gebouw zal gebruikt worden als opslag. De woning is gesitueerd aan de Haarstraat en aan de achterzijde zal het gebouw komen. De huidige situatie blijft gehandhaafd.

De nieuwe schuur is bereikbaar via de bestaande oprit die verlengd zal worden. Aan de achterzijde van de schuur en het plangebied wordt een bomenrij in combinatie met houtopstand gerealiseerd. Deze lijn komt voort uit het landschap van vroeger. Deze lijn is weer te zien op de topotijdreis van 1920.

Maatregelen ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit:

• Het aanbrengen van een bomenrij (H);
• Behoud van bestaande houtopstanden (G);
• Aanplant van enkele bomen ter versterking van landschapsstructuren (F);

Met het voorgenoemde wordt voldaan aan het gestelde beleid.

afbeelding 2.7: nieuwe landschappelijke situatie Haarstraat 31 (bron: N+L Landschapsontwerpers)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Beoordeling van het plan:

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en waarbij geen sprake is van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Juist kan het plan een bijdrage leveren aan de toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied, omdat een voormalig agrarische erf wordt omgevormd naar regulier woonerf met behoud van de karakteristieken. Waarbij landschapsontsierende bebouwing wordt gesloopt en de nieuwe situatie landschappelijke wordt ingepast.

Geconstateerd is dat een woning op deze locatie een logische functie betreft. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld, hierbij wordt onder meer verwezen naar Bijlage 1 behorende bij de toelichting en de toetsing aan het provinciaal en gemeentelijk beleid. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), artikel 3.1.6., tweede lid, zijn eisen opgenomen waaraan een bestemmingsplan moet voldoen als dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zoals een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen kunnen ingrijpende gevolgen hebben voor de omgeving. Daarom is het noodzakelijk dat in een bestemmingsplan, maar ook in een inpassingsplan van rijk of provincie of bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan, nadrukkelijk wordt stilgestaan bij de vraag of er behoefte is aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Beoordeling van de plannen:

Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang (toename van bebouwing of ruimtegebruik) van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Uit afdelingsjurisprudentie blijkt dat voor het realiseren van woningen geldt, dat woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen worden beoordeeld als zijnde een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' die ladderplichtig is. Hieronder worden deze uitspraken weergegeven:

• 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921)
• 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).

In voorliggend geval wordt een bestaand agrarisch bedrijfsperceel aan de Alofssteeg 4 opgeheven, waarbij de in onbruik rakende bebouwing gesaneerd wordt en conform de rood voor rood regeling twee compensatiewoningen gebouwd mogen worden. Daarnaast wordt aan de Haarstraat 31 extra oppervlakte bebouwing mogelijk gemaakt vanwege de sloop aan de Alofssteeg 4. De ontwikkeling blijft ruim over de 12 woningen, de grens waarbij sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De totale beouwingsoppervlakte neemt daarnaast fors af vanwege de sanering aan de Alofssteeg 4. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is dan ook niet noodzakelijk.

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel

De omgevingsvisie is het overkoepelende provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan en/of passend is binnen de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal:

1. 1. Of - generieke beleidskeuzes (themagerichte artikelen met criteria waaraan (bestemmings)plannen dienen te voldoen)
2. 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven
3. 3. Hoe - gebiedskenmerken (conform lagenbenadering: natuurlijke laag, agrarische laag, stedelijke laag)

Doorwerking plan:

In voorliggende geval zijn in het kader van de generieke beleidskeuzes de volgende artikelen relevant:

• artikel 2.1.2 (Principe van concentratie)
• artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik)
• artikel 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit)
• artikel 2.1.6 (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving)
• artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen)
• artikel 2.6.4 (Nationaal landschap Noordoost-Twente)

Onderstaand worden de beleidskeuzes benoemd en beoordeeld op welke wijze in het plan hiermee rekening is gehouden.

Artikel 2.1.2, lid 1: Principe van concentratie

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen.

Beoordeling van het plan:

In dit geval is sprake van een ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt op gronden die momenteel in gebruik zijn als agrarische bedrijfslocatie. De bedrijfsactiviteiten gaan beëindigd worden en daarom wordt de bedrijfsbebouwing gesaneerd. Hier in de plaats mogen woningen gebouwd worden op hetzelfde erf conform de rood voor rood regeling. Daarnaast is sprake van een beperkte uitbreiding van een woonerf aan de Haarstraat 31. Het betreft een bestaand woonerf met momenteel een woonerf van 800 m2. Dit woonvlak wordt uitgebreid naar totaal 2.000 m2 om een nieuw bijgebouw te kunnen situeren, daarnaast om een (bestaande) tuin binnen de woonbestemming te bregen. Daarmee is sprake van een lokale behoefte en een goede invulling aan het principe van concentratie.

Artikel 2.1.3, lid 1: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip "groene omgeving" nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip "bestaand bebouwd gebied" nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro;

Beoordeling van het plan:

De locaties liggen buiten bestaand stedelijk gebied. Er is sprake van een herontwikkeling aan de Alofssteeg, waarbij bestaande agrarische bebouwing wordt gesaneerd en op basis van rood voor rood twee compensatiewoningen worden gebouwd. Er is daarom sprake van nieuwbouw, maar wel op het bestaande bouwperceel. Niet gebruikte ruimte binnen het agrarische bouwvlak wordt teruggebracht naar reguliere agrarische gronden.

Aan de Haarstraat wordt direct aansluitend aan het bestaande uitbreiding de woonbestemming uitgebreid, op een dusdanige wijze dat een vrijstaand bijgebouw op passnde wijze op het erf gesitueerd kan worden.

De ontwikkeling wordt zorgvuldig ruimtelijk en landschappelijk ingepast. Er is hiermee sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik passend binnen dit artikel van de omgevingsverordening.

Artikel 2.1.5: Ruimtelijke kwaliteit

In de toelichting bij bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken, past binnen het ontwikkelingsperspectief, inzichtelijk wordt gemaakt op welke wijze toepassing wordt gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering).

Beoordeling van het plan:

Voor het plangebied is een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld, te vinden in Bijlage 1, dat gebaseerd is op de toegekende gebiedskenmerken. Deze worden later in deze paragraaf afzonderlijk behandeld en getoetst en zijn ook in de betreffende bijlage uitgewerkt. Hiermee wordt voldaan aan artikel 2.1.5.

Artikel 2.1.6: Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving kunnen - met in achtneming van het bepaalde in artikel 2.1.3 en artikel 2.1.4 en het bepaalde in artikel 2.1.5 - voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene Omgeving, uitsluitend indien hier sociaal-economische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

Beoordeling van het plan:

Het voorliggende plan leidt tot een kwaliteitsimpuls in de groene omgeving (buitengebied) van de gemeente Dinkelland. Deze meerwaarde vertaalt zich in:

• Sloop van 2.455 m2 aan landschapsontsierende bebouwing;
• Het landschappelijk inpassen van de nieuwe erfsituaties.

In het onderhavig geval betreft het de beëindiging van een agrarisch bedrijf, sanering van de voormalige bedrijfsgebouwen en de realisatie van twee compensatiewoningen en verplaatsing van oppervlakte voor bijgebouwen naar Haarstraat 31. Dit is in Bijlage 1 nader uitgewerkt en akkoord bevonden door de gemeente Dinkelland. Met inachtneming van dit ruimtelijk kwaliteitsplan wordt voldaan aan artikel 2.1.6.

Artikel 2.2.2: Realisatie nieuwe woningen (lid 1)

Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.

Beoordeling van het plan:

Voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van twee compensatiewoningen op basis van de rood-voor-rood-regeling en de realisatie van bijbehorende bijgebouwen. Door de sloop van landschapsontsierende bebouwing wordt het recht voor twee extra wooneenheden verkregen. De woning voldoet aan de kwalitatieve behoefte en wordt gebouwd voor de lokale behoefte. De toekomstige bewoners wonen zijn kinderen van de initiatiefnemers. Zoals uit paragraaf 3.3.2 blijkt is er in de gemeente Dinkelland ruimte voor het toevoegen van extra woningen. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat voorliggend bestemmingsplan in overeenstemming is met artikel 2.2.2 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.6.3 lid 2 Nationaal landschap Noordoost-Twente

De Nationale Landschappen IJsseldelta en Noordoost-Twente zijn gebieden met (inter)nationaal zeldzame of unieke landschapskwaliteiten en in samenhang daarmee bijzondere natuurlijke en recreatieve kwaliteiten. In deze gebieden gaat het om het behouden, duurzaam beheren en waar mogelijk versterken van de bijzondere kwaliteiten. Ook de recreatieve toegankelijkheid moet worden vergroot. Voor grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen die in strijd zijn met de doelstellingen van de kernkwaliteiten is geen plaats. Voor het Nationaal Landschap Noordoost-Twente geldt dat de bijzondere kwaliteiten juist in combinatie met ontwikkeling versterkt kunnen worden. Landbouw blijft de drager van dit landschap: grootschalig boeren in een kleinschalig landschap met kenmerkende beken. Gemeenten maken met elkaar keuzes voor de ontwikkeling van woon- en werklocaties, waarbij de karakteristiek van het landschap, de toeristische routenetwerken en de veerkracht van het watersysteem worden versterkt en wordt gewerkt aan de realisatie van het Natuurnetwerk Nederland. De ontwikkelingsmogelijkheden in dit gebied worden verregaand bepaald door het zoeken naar en oplossingen ten aanzien van natuur, water en toerisme en vrije tijd. Het glooiende landschap van Noordoost-Twente is zeer gevarieerd door een fijnmazig samenstel van beken, essen, kampen en moderne ontginningen. Houtwallen, singels en bossen zorgen voor een kleinschalig en groen karakter. De specifieke landschappelijke (kern)kwaliteiten zijn:

• samenhangend complex van beken, essen, kampen en moderne ontginningen;
• de grote mate van kleinschaligheid;
• het groene karakter.

Beoordeling van het plan:

De plannen van de eigenaren van Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 brengen geen onaanvaardbare effecten voor het Nationaal Landschap Noordoost-Twente met zich mee. Juist kan het voor een versterking zorgen van de beleefbaarheid van Noordoost-Twente. Er wordt op de locatie gezorgd voor een (behoud van) diversiteit aan landschapstypen in een kleinschalige setting. De voormalige agrarische identiteit van de locatie wordt hierbij respecteerd door in een herkenbaar erfensemble te bouwen, vergezeld van passend landschappelijke ingrepen. Bovendien wordt voldaan aan de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving en wordt het landschap, mede gelet op de (extra) investering in de ruimtelijke kwaliteit, juist versterkt.

Ontwikkelingsperspectieven (waar)

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Voor het voorliggende plan is het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' van toepassing.

afbeelding 3.1: ontwikkelingsperspectief, plangebied is lichtgroen wat betekent "Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in dit ontwikkelingsperspectief de ambitie Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen voorop. Daarnaast gelden - net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven - de ruimtelijke kwaliteitsambities:

• zichtbaar en beleefbaar mooi landschap;
• sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel;
• continu en beleefbaar watersysteem.

Het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid.

Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen op bestaande vrijkomende erven waar dit tevens maatschappelijke opgaven als behoud en ontwikkeling van cultuurhistorie, natuur en landschap ondersteunt. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt.

De ontwikkeling van de woonfunctie binnen dit ontwikkelingsperspectief is mogelijk met inachtneming van Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Het omvormen van de agrarische bedrijfsfunctie naar een reguliere woonfunctie na beeindiging van het agrarisch bedrijf is een passende activiteit in het mixlandschap. Het verplaatsen van sloopoppervlak naar de Haarstraat 31 is daarin eveneens passend. De ontwikkeling doet geen afbreuk aan het agrarisch cultuurlandschap door een goede landschappelijke inpassing van de plannen. Bovendien worden omliggende functies niet geschaad in de mogelijkheden.

Gebiedskenmerken (hoe)

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De kwaliteitsopgaven en -voorwaarden op basis van gebiedskenmerken kunnen te maken hebben met landschappelijke -inpassing, infrastructuur,- milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water, etc. De gebiedskenmerken zijn over het algemeen richtinggevend of inspirerend.

De provincie onderscheidt de volgende vier lagen:

1. 1. Natuurlijke laag.
2. 2. Laag van het agrarisch cultuurlandschap.
3. 3. Stedelijke laag.
4. 4. Laag van de beleving.

Natuurlijke laag

De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als ijstijden, wind en water. Het plangebied ligt in een dekzandgebied dat doorsneden werd door beekdalen. Door de uitgestrekte open gebieden was er minimaal sprake van hoogteverschillen, hoogstens wat dekzandwelvingen. Door de jaren heen zijn hoogteverschillen verder geërodeerd door de wind, soms juist weer versterkt door de wijze van agrarisch gebruik, maar uiteindelijk weer verminderd door de schaalvergroting in de landbouw. In de laagtes van het zandgebied verzamelde zich het water. Vanuit deze laagtes sijpelde het water naar de lager gelegen delen, naar de beken en rivieren. Het landschap is hier dynamisch met een open karakter.

afbeelding 3.2: uitsnede kaart natuurlijke laag (bron: provincie Overijssel)

Laag van cultuurlandschap

Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. Het landschap werd functioneel ingericht waarbij men nooit heeft nagedacht over de schoonheid ervan. Nu waarderen wij juist de ingrepen van destijds. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden zoals het plangebied. De akkers op de hogere gronden werden intensief gebruikt en bemest met heideplaggen uit het voormalige potstal systeem. De heideplaggen kwamen van de grootschalige open heidecomplexen die pas laat zijn ontgonnen door - in eerste instantie - gebrek aan kennis.

De open essen en eenmansesjes kwamen door het potstalsysteem hoger in het landschap te liggen met veelal scherpe randen. Al dan niet werden randen van de es beplant met houtsingels (steilrand beplanting) of houtwallen met een - langs de randen van de es - kleinschaliger landschap tot gevolg. Afhankelijk van de grootte van de es werden meerdere boerderijen rondom een es gebouwd zoals dit het geval is rondom het plangebied. Bij de essen- en kampenlandschap is er vaak sprake van grillige wegenpatronen met een aaneenschakeling van landschapselementen rondom de kampen of essen en verspreid liggende erven. De locatie ligt op basis van historische kaarten in een overgang van een kampenlandschap naar een jonge heide- en broekontginningslandschap.

De ontwikkeling moet bijdragen aan de herkenning van het landschap. De mate van herstel is afhankelijk van meerdere factoren. In beginsel moet ervoor gezorgd worden dat het bestaande behouden blijft en dat erven op een juiste manier ingepast zijn en blijven.

afbeelding 3.3: uitsnede kaart laag van cultuurlandschap (bron: provincie Overijssel)

Laag van de beleving

Het plangebied is omschreven als donkerte. De donkere gebieden zijn veelal de buitengebieden van onder andere Overijssel. Waar elders dorpen, autowegen, kassengebieden en attractieparken zorgen voor licht, is het buitengebied een plek waar men nog de sterrenhemel kan waarnemen. De ambitie is om donkere plekken te behouden en deze waar mogelijk nog donkerder te maken. Er mag geen onnodig licht worden toegevoegd. De voorgenomen ontwikkeling past goed bij de gestelde ambities, woonfuncties hebben normaliter geen onevenredige lichtuitstraling, en ook voorliggende plan zal rekening houden met de beperking van lichtvervuiling.

afbeelding 3.4: uitsnede kaart laag van de beleving (bron: provincie Overijssel)

Conclusie

Het in Bijlage 1 opgenomen ruimtelijk kwaliteitsplan is gebaseerd om de toegekende ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken. Met inachtneming hiervan wordt geconcludeerd dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

De gemeente Dinkelland beschikt over een omgevingsvisie. MijnOmgevingsvisie Dinkelland gaat over de toekomst van de leefomgeving; de visie van samenleving én gemeente. Hierin bouwt men verder op de basis die al in proces van MijnDorp gelegd is. De visie gaat namelijk over leefbaarheid van de kernen én over het buitengebied , gezondheid, veiligheid en duurzaamheid. De visie geeft aan hoe de gemeente, samenleving en gemeenteraad, willen sturen; wat men wil behouden, versterken en ontwikkelen. Door inbreng van de samenleving is MijnOmgevingsvisie van ons allemaal!

MijnOmgevingsvisie gaat in op:

1. 1. de uitdagingen die op de gemeente afkomen (het verhaal achter de speerpunten);
2. 2. hoe men daarop kan inspelen (speerpunten);
3. 3. hoe plannen die bewoners of ondernemers inbrengen worden afgewogen (stappenplan);
4. 4. welke waarden daarbij belangrijk zijn (waardenkaart).
   

Mijn Omgevingsvisie gaat uit van vier kernprincipes. Kernprincipes zijn manieren van werken; werkwijzen die altijd gelden. Als keuzes worden gemaakt, als plannen worden gemaakt en gewoon als we wonen, leven, ondernemen of verblijven past men de kernprincipes toe. De vier kernprincipes zijn:

• We doen het samen;
• We geven het goed voorbeeld;
• We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt.
• We wentelen niet af op volgende generaties.

Speerpunten

In de omgevingsvisie zijn speerpunten opgenomen op verschillende thema's. In voorliggend geval is gezien de ontwikkeling met name het thema's 'Aantrekkelijk wonen' en 'Toekomstgerichte agrarische sector' van belang.

Goede staat van landschap en natuur

De landschapskwaliteiten van Noordoost-Twente, dus ook van Dinkelland, willen we behouden en ontwikkelen. Het landschap is gevormd door natuur en mens; de inwoners, hun cultuur en het gebruik van het gebied hebben ons landschap uiteindelijk bepaald. En dat gebeurt nog steeds. Hierin zien wij de volgende uitdagingen en wij willen ons als partner sterk maken voor:

• behouden en versterken van het veelzijdige cultuurlandschap;
• versterken van de biodiversiteit;
• behoud van natuur en landgoederen.

Buitengebied in balans

De gemeente wil een economisch sterk buitengebied met veel verschillende functies waarin alle bewoners en gebruikers aan hun trekken komen. Het Twentse landschap is een uniek coulisselandschap met houtwallen, singels, essen, ontginningen, natuurgebieden en landgoederen. Dit landschap draagt in grote mate bij aan de identiteit van de streek. De houtwallen en singels vormen verbindingen van natuurgebied naar natuurgebied die voor veel planten en dieren belangrijk zijn. Kortom zowel mensen als dieren voelen zich hier thuis. Het is voor iedereen belangrijk om een sterk en mooi buitengebied te behouden.

In het buitengebied van Dinkelland komen veel verschillende functies voor die allemaal ruimte nodig hebben. In het buitengebied van de gemeente is er landbouw, natuur, toerisme en bedrijvigheid, recreatie en ook wonen. Daarnaast vragen nieuwe functies om ruimte. Dit zijn bijvoorbeeld de hernieuwbare opwekking van energie en de vraag naar voldoende waterberging.

Al deze functies leggen samen veel druk op het buitengebied. Daarom het uitgangspunt: de goede functies op de goede plek. Combinaties van functies zullen nodig zijn, om alles aan bod te laten komen. Er wordt gestreefd naar een buitengebied met een mooie balans tussen het landgebruik, de leefbaarheid en de kwaliteit van landschap, bodem, water en lucht. Dat maakt het buitengebied sterker en is gunstig voor de leefbaarheid. Dit doet de gemeente samen met haar inwoners, haar partners en de gebruikers.

De speerpunten voor het buitengebied zijn:

• toekomstgerichte agrarische sector waarbij duurzamere landbouw wordt gestimuleerd;
• goede staat van landschap en biodiversiteit waarbij we samenwerking zoeken met de landbouw;
• kwalitatief toerisme waarbij groei mogelijk is met respect voor landschap en natuur.
  

In afbeelding 3.5 is een uitsnede van de bijbehorende Waardenkaart weergegeven. Het plangebied Alofssteeg is aangeduid, locatie Haarstraat ligt in dezelfde zone. Het plangebied ligt in een gebied dat gericht is op ontwikkeling door lage waarden en een hoge dynamiek.

afbeelding 3.5: Uitsnede waardenkaart (Bron: Gemeente Dinkelland)

Beoordeling van de plannen:

De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit het slopen van landschapsontsierende bebouwing, waarbij de agrarische bestemming wordt omgezet naar een woonbestemming. Tevens wordt op het erf twee compensatiewoningen en worden bijgebouwen gerealiseerd. Een deel van de sloopmeters wordt verplaatst naar de locatie Haarstraat 31.

Door middel van een Ruimtelijk kwaliteitsplan (Bijlage 1) wordt het plangebied landschappelijk ingepast. Hiermee wordt het verval en de verkrotting van het karakteristieke erven voorkomen en bijgedragen aan het behoud en het versterken van de identiteit van het landschap. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse fors versterkt. Verder wordt er met de woonfunctie ter plaatse op een positieve wijze bijgedragen aan de leefbaarheid van het buitengebied.

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland'.

Op 5 juli 2021 heeft de gemeenteraad van Dinkelland de Woonvisie 2021+ vastgesteld. De woonvisie vormt de basis voor strategische afwegingen die de gemeente maakt op het gebied van wonen.

Meer woningen

De komende jaren gaat de gemeente voldoende woningen bouwen om te voorzien in de verwachte vraag. Om dat te bewerkstelligen is het ten eerste zaak om goed inzicht te hebben in die verwachte woningvraag. De afgelopen vijf jaar is het aantal huishoudens in Dinkelland gegroeid met ongeveer +470.

Voor de komende jaren gaan de gemeente uit van een woningbehoefte tussen de +225 en +800 woningen voor de periode 2021-2030. Voor deze woonvisie gaan de gemeente uit van de middeling van deze bandbreedte. Dit betekent dat uitgegaan wordt van een woningbehoefte van 515 woningen voor de periode 2020-2030. Daarbij zal het grootste deel van de vraag gericht zijn op het bedienen van de lokale behoefte, maar houden we ook rekening met de instroom van vestigers. Gezien de huidige druk op de markt wil de gemeente deze woningbouwopgave zoveel mogelijk de komende vijf jaar realiseren.

De gemeente wil een ruimere plancapaciteit aan houden dan enkel koersen op de verwachte woningbehoefte. De ervaring leert dat een deel van de plannen vertraging oploopt of helemaal niet doorgaat. Willen we tijdig kunnen inspelen op de behoefte dan is een programma van 130% reëel; zo'n 665 woningen (ervan uitgaande dat 30% van de plannen niet of vertraagd wordt gerealiseerd).

Reservering Rood voor Rood

Er ligt een grote opgave voor het buitengebied. De verwachting is dat de komende jaren veel agrarische bedrijven zullen stoppen. Deze bedrijven moeten hierbij geholpen worden. Via de rood voor rood regeling wordt het financieel mogelijk om vrijkomende agrarische bebouwing te slopen door hiervoor in de plaats woningen te bouwen. Voor de ruimtelijke inpasbaarheid ligt de ontwikkeling van ruime grondgebonden woningen het meest voor de hand. Daarmee bieden we ruimte voor de vraag naar ruim wonen in het buitengebied, waarmee we inspelen op een regionale vraag (zowel woningzoekenden uit de gemeente Dinkelland als daarbuiten). De gemeente Dinkelland reserveert 60 woningen voor de rood voor rood regeling.

Het is wel belangrijk dat de te realiseren woningen tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied leiden.

Beoordeling van de plannen:

Er is ruimte voor het toevoegen van in totaal 60 woningen in het kader van Rood voor Rood in het buitengebied. Het toevoegen van twee compensatiewoning past binnen deze programmering. In de brief als reactie op het principeverzoek heeft de gemeente Dinkelland aangegeven dat in het woningbouwprogramma twee woningen zijn gereserveerd. De compensatiewoning past dan ook binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma.

Geconcludeerd wordt dat het initiatief is in overeenstemming is met de Woonvisie 2021+.

Op 25 januari 2022 is de beleidsregel 'Buitengebied met kwaliteit' vastgesteld door de raad van de gemeente Dinkelland. Dit beleidsstuk bundelt en vervangt diverse beleidsregelingen zoals bijvoorbeeld Rood voor Rood, Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving, Schuur voor Schuur en het VAB+ beleid. Mede vanwege de opgaven in het buitengebied zijn bepaalde onderdelen geactualiseerd en aangevuld.

Het doel van deze beleidsregel is meervoudig. Enerzijds is deze beleidsregeling bedoeld om de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied in stand te houden en te verbeteren. Anderzijds is het doel van deze beleidsregeling om (economische) ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk te maken om zo een bijdrage te leveren aan een vitaal en leefbaar buitengebied.

De volgende passages uit het beleid zijn relevant:

• 3.2 Uitbreiden vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij woning
• 3.3 Uitbreiden woonperceel
• 3.5 Extra woningen (Rood voor Rood)
• 4.7.1 Functiewijziging ‘Agrarisch bedrijf’ naar ‘Wonen’

De relevante artikelen worden onderstaand stapsgewijs gehandeld.

3.2 Uitbreiden vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij woning

Voor het uitbreiden van bij een woning toegelaten vrijstaande bijbehorende bouwwerken binnen de functie ‘Wonen’, gelden de volgende voorwaarden:

1. 1. Extra m2 bebouwing wordt uitsluitend toegestaan indien elders binnen de gemeente Dinkelland of Tubbergen landschap ontsierende gebouwen worden gesloopt. Hierbij geldt de volgende bouw-/sloopverhouding:

2. 2. Alleen legaal opgerichte gebouwen kunnen worden ingezet, of aangetoond moet worden dat de gebouwen voor 1998 aanwezig waren;
3. 3. Landschap ontsierende veldschuren komen ook in aanmerking voor deze regeling;
4. 4. Gebouwen moeten in het geheel worden gesloopt, inclusief funderingen en eventuele (mest)kelders;
5. 5. Alleen volledige gebouwen kunnen worden ingezet en niet gedeeltes van gebouwen en/of (grotendeels) ingestorte gebouwen. De gemeente bepaalt of een niet-volledig gebouw kan worden ingezet voor deze regeling;
6. 6. Karakteristieke en/of cultuurhistorisch waardevolle gebouwen kunnen niet worden ingezet voor sloop;
7. 7. De planologische bouwmogelijkheden op alle betrokken locaties worden aangepast aan de nieuwe situatie. Dit betekent onder andere dat de resterende bebouwing na sloop op de slooplocatie(s) beschouwd wordt als de maximaal toegestane oppervlakte aan bebouwing op het betreffende perceel.

3.3 Uitbreiden woonperceel

Voor het uitbreiden van een woonperceel met de functie ‘Wonen’, gelden de volgende voorwaarden:

1. 1. Alleen toegestaan wanneer dit nodig is om extra bebouwing of een betere erfopzet te kunnen realiseren of indien noodzakelijk in verband met een optimale situering van gebouwen voor zonnepanelen op het dak;
2. 2. Alleen toegestaan wanneer er geen reële mogelijkheden zijn om het bestaande woonperceel met gelijkblijvende oppervlakte te verschuiven;
3. 3. Alleen de reëel noodzakelijke uitbreidingsruimte ten behoeve van een goede erfopzet wordt toegestaan.

3.5 Extra woningen (Rood voor Rood)

Voor het toestaan van extra woningen binnen de functie ‘Wonen’ gelden de volgende voorwaarden:

1. 1. Een extra woning wordt uitsluitend toegestaan indien sprake is van een kwaliteitsimpuls in de vorm van de sloop van landschapsontsierende gebouwen binnen de gemeente Dinkelland en Tubbergen. Hierbij geldt dat voor elke 1.200 m² te slopen landschapsontsierende bebouwing, één bouwkavel voor een woning kan worden toegekend;
2. 2. Alleen (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen kunnen worden ingezet, voor gebouwen met een ander (voormalig) bedrijfsmatig gebruik geldt maatwerk;
3. 3. Alleen gebouwen die tenminste 5 jaar geleden zijn opgericht kunnen worden ingezet;
4. 4. Alleen legaal opgerichte gebouwen kunnen worden ingezet, of aangetoond moet worden dat de gebouwen voor 1998 aanwezig waren;
5. 5. Alleen volledige gebouwen kunnen worden ingezet en niet gedeeltes van gebouwen en/of (grotendeels) ingestorte gebouwen. De gemeente bepaalt of een niet-volledig gebouw kan worden ingezet voor deze regeling;
6. 6. Karakteristieke en/of cultuurhistorisch waardevolle gebouwen kunnen niet worden ingezet voor sloop, maar worden ingepast in de nieuwe erfopzet;
7. 7. Er mogen meerdere sloop- en bouwlocaties worden gecombineerd;
8. 8. Tenminste 75% van de vereiste sloopoppervlakte voor een woning moet uit de gemeente komen waar de woning gebouwd wordt;
9. 9. Op een slooplocatie moet tenminste 300m² worden gesloopt, tenzij het gaat om een veldschuur;
10. 10. Alle landschapsontsierende gebouwen op een slooplocatie moeten worden gesloopt;
11. 11. Bouwwerken zoals sleufsilo’s, mestplaten, mestbassins, (mest)kelders, kassen (niet-zijnde een kassencomplex) en overtollige erfverharding moet worden verwijderd en tellen niet mee met de sloopoppervlakte. Torensilo’s en mestsilo’s kunnen worden meegeteld in de sloopoppervlakte;
12. 12. De extra woning moet worden teruggebouwd op een slooplocatie waar sprake is van een erf met een functie (voormalig) agrarisch bedrijf, (voormalig) niet-agrarisch bedrijf dan wel een woonerf welke als zodanig is bestemd. Een locatie van een veldschuur geldt niet als geschikte terugbouwlocatie;
13. 13. De woning en de bijbehorende bouwwerken dienen één erfensemble te vormen met de overige bebouwing (één-erf gedachte);
14. 14. Wanneer de slooplocatie(s) niet geschikt is/zijn om een extra woning te bouwen vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit, milieu-, ruimtelijke ordening- en/of overige wet- en regelgeving, kan de woning elders teruggebouwd worden. In dat geval dient de terugbouwlocatie aan te sluiten op bestaande bebouwing. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om het bouwen in kernen, dorpsranden, buurtschappen, lintbebouwing, een bestaand erfensemble/erfstructuur (hieronder kan eventueel ook het ensemble/ de erfstructuur van een historisch(e) landgoed/ buitenplaats worden verstaan) of op de locatie van een solitair gelegen recreatiewoning waarbij deze wordt omgezet in een reguliere woning. Uitgangspunt is dat de impact van de nieuwe woning op de omgeving minimaal is;
15. 15. Indien wordt voldaan aan de sloopnorm, mag een extra woning met bijgebouw(en) gebouwd worden conform de toegestane afmetingen (inhoud/oppervlakte/etc.) die gangbaar zijn in het geldend bestemmingsplan/omgevingsplan voor de functie ‘Wonen;
16. 16. In afwijking van lid 15 mag van de sloopoppervlakte boven de sloopnorm, maximaal 50% worden ingezet voor een groter bijgebouw bij de nieuw te bouwen of een te behouden woning, waarbij per woning niet meer dan 350 m² aan bijbehorende bouwwerken is toegestaan. Indien de te behouden gebouwen landschapsontsierend zijn, worden eisen gesteld aan het verfraaien van de gebouwen zodat deze niet meer landschapsontsierend zijn;
17. 17. In afwijking van lid 10 kunnen gebouwen die in eerste instantie landschapsontsierend zijn, maar waarin bedrijfsmatige activiteiten mogelijk zijn, worden uitgezonderd van sloop mits dit landschappelijk en stedenbouwkundig aanvaardbaar is, de gebouwen zodanig verfraaid worden dat deze niet meer landschapsontsierend zijn en voldaan wordt aan de voorwaarden uit paragraaf 3.4.
18. 18. Middels een beeldkwaliteitsplan dient de beeldkwaliteit van de woning vastgelegd te worden. Er is een standaard beeldkwaliteitsplan opgesteld welke hiervoor gebruikt kan worden. Indien dit plan niet volstaat voor een specifiek project, dient een initiatiefnemer zelf een beeldkwaliteitsplan aan te leveren. Het beeldkwaliteitsplan dient akkoord te worden bevonden door de gemeente;
19. 19. In het gemeentelijk woningbouwprogramma moet voldoende ruimte beschikbaar zijn voor de te bouwen woningen in het buitengebied;
20. 20. Het toepassen van de regeling houdt in dat dat op alle betrokken locaties de bedrijfsmatige agrarische activiteiten gestaakt moeten worden. Dit houdt tevens in dat de hiervoor bedoelde vergunningen en toestemmingen moeten worden ingetrokken door de vergunninghouder, de locaties een passende functie krijgen conform het nieuwe gebruik en planologisch wordt geregeld dat de bedrijfsmatige agrarische activiteiten moeten worden beëindigd;
21. 21. De planologische bouwmogelijkheden op alle betrokken locaties worden aangepast aan de nieuwe situatie. Dit betekent onder andere dat de resterende bebouwing na sloop op de slooplocatie(s) beschouwd wordt als de maximaal toegestane oppervlakte aan bebouwing op het betreffende perceel.

4.7.1 Functiewijziging ‘Agrarisch bedrijf’ naar ‘Wonen’

Voor de functiewijziging van de functie ‘Agrarisch bedrijf’ naar de functie ‘Wonen’ is, voor zover geen sprake is van de bouw van een extra woning, geen aanvullende kwaliteitsinvestering vereist. Een extra woning wordt uitsluitend toegestaan indien voldaan wordt aan de regels uit paragraaf 3.5.

Het toepassen van deze regeling houdt tevens in dat dat op de betrokken locatie de bedrijfsmatige agrarische activiteiten gestaakt moeten worden. Dit houdt tevens in dat de hiervoor bedoelde vergunningen en toestemmingen moeten worden ingetrokken.

Beoordeling van plannen:

3.5 Extra woningen (Rood voor Rood)

Ter compensatie van de sloop van tenminste 1.200 m² aan landschap ontsierende gebouwen en een investering in ruimtelijke kwaliteit, mag een woning met bijgebouw(en) worden gerealiseerd met een inhoud/oppervlakte conform het geldende bestemmingsplan "Buitengebied 2010" Uitgangspunt is dat de compensatiewoning teruggebouwd wordt op de slooplocatie, dat is met het voornemen het geval.

Uit dossieronderzoek naar de legale situatie is een totale sloopoppervlakte van meer dan 2.455 m² voort gekomen. Hiermee wordt ruim voldaan aan de sloopnorm voor twee compensatiewoningen. De restmeters worden ingezet om de oppervlakte bijgebouwen aan de Haarstraat 31 te vergroten.

Alle landschap ontsierende gebouwen op de slooplocatie moeten worden gesloopt. Hier wordt aan voldaan op locatie Alofssteeg. Eén stal nabij de Alofssteeg blijft behouden, aangezien deze als karakteristiek/behoudenswaardig is aangemerkt. Dit gebouw is niet landschapsontsierend en kan een vervolgfunctie (bijgebouw bij een woning) krijgen.

Uitgangspunt voor de compensatiewoning is dat deze moet worden teruggebouwd op een slooplocatie waar sprake is van een erf met een functie (voormalig) agrarisch bedrijf, dan wel een woonerf welke als zodanig is bestemd. Hier wordt aan voldaan. De huidige agrarische bedrijfsbestemming wordt omgezet naar een normale woonbestemming. De milieuvergunning en planologische mogelijkheden voor uitoefening van een agrarisch bedrijf worden ingetrokken.

Men wil de compensatiewoningen situeren op het bestaande erf, maar wel aan de overzijde van de Alofssteeg (t.o.v. locatie huidige bedrijfswoning). Hierdoor zal ook de nieuwe erfsituatie met de nieuwe woningen één ensemble vormen met de reeds aanwezige en overblijvende gebouwen/structuren. Voor de beoordeling van de erfopzet is het plan voorgelegd aan het Kwaliteitsteam. Dat heeft goedkeuring verschaft aan de opzet. Het Ruimtelijke kwaliteitsplan Bijlage 1 voorziet in een juiste ruimtelijke kwaliteit van het erf.

4.7.1 Functiewijziging ‘Agrarisch bedrijf’ naar ‘Wonen’

In onderhavig geval is sprake van de bouw van extra woningen. Daarom wordt voldaan aan de sloopcompenstatie voor een woontitel. Daarnaast wordt het erf landschappelijk ingepast. Zoals bovenstaand reeds is benoemd worden daarnaast de milieuverguningen en de planologische mogelijkheden voor het agrarisch bedrijf ingetrokken. Met inachtneming hiervan wordt voldaan aan de voorwaarden voor omzetting naar wonen.

3.2 Uitbreiden vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij woning

De boventallige sloopmeters van 55 m2 worden overgeheveld naar de locatie Haarstraat 31. De te slopen stallen hebben asbesthoudende daken, waardoor een verhouding van 1:1 van toepassing is. De gebouwen worden in het geheel gesaneerd op locatie Alofssteeg. Voor Haarstraat 31 geldt dat de nieuwe situatie door middel van een landschappelijke inpassingsplan wordt vormgegeven. Hiermee wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden voor schuur voor schuur.

3.3 Uitbreiden woonperceel

Om de (extra) oppervlakte aan bijgebouwen op een goede wijze op het erf te kunnen situeren wordt het woonperceel aan de Haarstraat 31 uitgebreid. Daarnaast wordt ook een deel dat nu al als tuin in gebruik is binnen de woonbestemming gebracht. Het plan voldoet aan de voorwaarden vanuit het beleid. Zo worden enkel gronden betrokken die ook daadwerkelijk ten behoeve van de woonfunctie in gebruik worden genomen. De totale oppervlakte overschrijdt daarnaast de maximale 2.000 m2 niet.

Resumerend

De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten zoals gesteld in het beleid 'Buitengebied met kwaliteit' van de gemeente Dinkelland.

De gemeente Dinkelland hanteert, vooral ter bescherming van het bestaande landschap, het casco beleid. Door het casco beleid is het mogelijk om via een kaart te achterhalen of een ontwikkeling wel of niet in strijd is met elementen welke tot de casco behoren. Elementen als onderdeel uitmakend van de Casco zijn in principe niet te verwijderen (groen lijnen/vlakken op de kaart).

afbeelding 3.6: fragment van de cascokaart ter plaatse van plangebied (bron: geo.overijssel.nl)

Beoordeling van plannen:

De ontwikkeling op de planlocaties heeft geen gevolgen voor de bestaande casco elementen. Aan de zuidkant van de planlocatie Alofssteeg zijn bestaande houtopstanden aangegeven als casco element. Deze bomen zullen blijven bestaan in de nieuwe situatie. Voor de Haarstraat geldt dat eveneens geen landschapselementen worden aangetast, juist vindt er toevoeging van nieuwe elementen plaats. De ontwikkeling heeft daarom geen consequenties voor het cascobeleid en/of het cascobeleid heeft geen consequenties voor de ontwikkeling.

De Nota omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen 2016 is in dit geval niet van toepassing, omdat een specifiek beeldkwaliteitsplan is opgesteld. Toetsing op welstand vindt uiteindelijk plaats bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de extra woningen.

Voor de Alofssteeg 4 geldt het beeldkwaliteitplan zoals opgenomen in Bijlage 2. Op voorhand worden geen belemmeringen verwacht voor wat betreft de uitvoering van voorliggend plan.

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffect-rapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan); Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3); Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4); Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bij-lage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). In het geval dat een activiteit wel genoemd staat in de D-lijst maar onder de genoemde drempelwaarde blijft, is een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig.

Drempelwaarden Besluit m.e.r.

Dit bestemmingsplan voorziet in de planologische kaders voor een herontwikkeling van het erf Alofssteeg 4 en het erf Haarstraat 31 en voldoet daarmee aan de definitie van een 'besluit' als bedoeld in het Besluit m.e.r. Het erf Alofssteeg betreft een agrarische erf met daarop diverse karakteristieke en landschap ontsierende bebouwing. De boerderij kent binnenkort geen agrarisch gebruik meer en de landschap ontsierende bebouwing wordt daarmee gesloopt. Het is de bedoeling om één voormalig bedrijfsgebouw te behouden en om te vormen naar bijgebouw bij de woning ter plaatse. Het plan bestaat uit de sloop van schuren en de bouw van compensatiewoningen conform rood voor rood. Een klein deel van de sloopmeters wordt verplaatst naar het erf Haarstraat waar ze worden ingezet voor vergroting van de maximale oppervlakte bijgebouwen.

Dit betekent dat dit bestemmingsplan m.e.r.-(beoordelings)plichtig is indien activiteiten mogelijk worden gemaakt die genoemd worden in onderdeel C of D van het Besluit m.e.r. en de daarin opgenomen drempelwaarden overschrijden. In het voorliggende geval is geen sprake van activiteiten die op grond van onderdeel C van het Besluit milieueffectrapportage m.e.r.-plichtig zijn. Gekeken is of er sprake is van een activiteit die is opgenomen in onderdeel D van het Besluit m.e.r.. De plannen vinden in dat geval de meeste aansluiting bij de activiteit: 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'.

In het geval sprake is van deze activiteit dient te worden getoetst of sprake is van m.e.r-beoordelingsplicht. Hier is sprake van indien de activiteiten de volgende drempelwaarden uit onderdeel D overschrijden:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Indien de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling wordt vergeleken met de drempelwaarden uit de D-lijst kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van een m.e.r.-plichtige activiteit aangezien deze pas geldt bij 200.000 m2 bvo, 2000 woningen of meer. De voorliggende plannen kunnen in dat vergelijk als zeer kleinschalig beschouwd worden. De ontwikkeling wordt niet gezien als een activiteit die op de D-lijst voorkomt.

Er is, voor zover in dit kader relevant, bovendien sprake van een nieuwe functie die niet leidt tot een aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse van omliggende woningen en andere milieugevoelige functies. De aard en omvang van de ontwikkeling is dusdanig kleinschalig dat van relevante milieugevolgen geen sprake is. Juist kan gesteld worden dat het opheffen van de agrarische bedrijfsbestemming zal leiden tot een vermindering van de milieubelasting.

Gelet op het vorenstaande en de aard en omvang van de voorgenomen ontwikkeling, wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r.. Tevens blijkt uit dit Hoofdstuk 4 dat dit bestemmingsplan geen belangrijk nadelige milieugevolgen heeft, die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maken.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In afbeelding 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.

afbeelding 4.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering

Beoordeling van de plannen:

Alofssteeg 4

Het plangebied is gelegen aan de Alofssteeg 4 in Weerselo in het buitengebied van de gemeente Dinkelland. De richtafstanden die tot het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' behoren, dienen dus als uitgangspunt genomen te worden in de onderstaande toetsing.

Externe werking

Onderhavig bestemmingsplan beëindigt de agrarische bedrijvigheid in het plangebied en zet de planlocatie om naar woonerf. Daarmee vervallen milieubelastende activiteiten binnen het plangebied. Voor de milieugevoelige objecten in de omgeving is daarmee enkel sprake van een verbetering voor wat betreft milieuzonering. Met inachtneming van de bevindingen wordt voldaan voor wat betreft de externe werking.

Interne werking

Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functies binnen het plangebied hinder ondervinden van bestaande functies in de omgeving. Het plangebied wordt aan de bestemd ten behoeve van de woonfunctie en er worden nieuwe woningen opgericht. Deze zijn aangemerkt als milieugevoelige functies.

Nabij het plangebied, in de directe nabijheid zijn milieubelastende functies aanwezig, namelijk een grondgebonden agrarisch bedrijf. Deze bedrijvigheid maakt onderdeel uit van een milieubelastende activiteit, namelijk de activiteit 'Akker-en/of tuinbouw in combinatie met het fokken en houden van dieren (niet intensief)'.

Op basis van deze activiteit geeft de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' een richtafstand van 100 m voor geur en 30 m voor geluid en stof. De afstand tussen nieuwe compensatiewoning en het bouwvlak van naastgelegen agrarisch bedrijf (Alofssteeg 2A) bedraagt in de nieuwe situatie minimaal 150 meter. Er wordt voldaan aan de benodigde richtafstanden. Overige bedrijven (waarvan geen zwaardere milieubelastende functies kennen) liggen op nog grotere afstand Er zijn geen problemen te verwachten vanuit de interne werking.

Haarstraat 31

Externe werking

Met het ontwikkelen van het erf ten behoeve van het wonen, is er geen sprake van een milieubelastende activiteit. Van enige vorm van aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden als gevolg van deze functie is dan ook geenszins sprake.

Interne werking

Wonen wordt echter wel gekenmerkt als een milieuhinder gevoelige bestemming. Dit betekent dat woningen last kunnen ondervinden van mogelijke milieubelastende bestemmingen in de directe omgeving van het plangebied. Bovendien kunnen de woningen een belemmering vormen
voor in de omgeving liggende bedrijvigheid in het kader van hun bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden.

Aan de Haarstraat 26 is daarnaast een paardenhouderij aanwezig. Hiervoor geldt Fokken en houden van overige graasdieren: - paardenfokkerijen/overige graasdieren. Voor deze funcite geldt een grootste richtafstand van 50 meter voor geur, 30 m voor stof en geluid.

Voor de ontwikkeling in het plangebied geldt dat de afstand tot Haarstraat 26 (paardenhouderij) niet kleiner wordt. Er blijft daarmee sprake van een aanvaarbare situatie. Daarbij dient te worden opgemerkt dat voor wat betreft geur niet de richtafstand leidend maar de wettelijke vaste afstanden zoals uitgewerkt in de paragraaf voor geur (4.3).

Conclusie

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor vergunningverlening als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. De Wgv stelt één landsdekkend beoordelingskader met een indeling in twee categorieën. Voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld, wordt deze waarde uitgedrukt in een ten hoogste toegestane geurbelasting op een geurgevoelig object. Voor de andere diercategorieën is die waarde een wettelijke vastgestelde afstand die ten minste moet worden aangehouden.

Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) dient voor diercategorieën waarvoor per dier geen geuremissie is vastgesteld (bijvoorbeeld melkkoeien) en een geurgevoelig object de volgende afstanden aangehouden te worden:

• ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen;
• ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen.

Voor diercategorieën waarvoor in de Wgv een geuremissie per dier is vastgesteld geldt dat, binnen een concentratiegebied, de geurbelasting op geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom niet meer dan 3 odour units per kubieke meter lucht mag bedragen. Voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom mag deze niet meer bedragen dan 14 odour units per kubieke meter lucht.

Beoordeling van de plannen:

Alofssteeg 4

Er wordt nieuwe burgerwoningen gerealiseerd binnen het plangebied aan de Alofssteeg 4. Daarmee genieten de nieuwe woningen bescherming ten opzichte van omliggende agrarische bedrijven, andersom moeten de bedrijven beschermt worden in de gebruiksmogelijkheden. Zoals in paragraaf 4.2 aangegeven is het dichtstbijzijnde agrarisch bedrijf gelegen aan de Alofssteeg 2A. Het betreft een grondgebonden bedrijf, waarvoor vaste afstanden gelden confrom de Wet geurhinder en veehouderij. Bovendien geldt dat op basis van artikel 14, lid 2 van de Wgv het volgende:

"Voor de toepassing van de artikelen 3, 4 en 6 (van de Wgv red.) bedraagt de afstand tussen een veehouderij en een woning die op of na 19 maart 2000 is gebouwd:

1. a. op een kavel die op dat tijdstip in gebruik was als veehouderij;
2. b. in samenhang met het geheel of gedeeltelijk buiten werking stellen van de veehouderij, en;
3. c. in samenhang met de sloop van de bedrijfsgebouwen die onderdeel hebben uitgemaakt van de veehouderij;

ten minste 100 meter indien de woning binnen de bebouwde kom is gelegen en ten minste 50 meter indien de woning buiten de bebouwde kom is gelegen."

Op basis hiervan moet de vaste afstand van 50 meter tussen beide objecten gerespecteerd worden. Er is zoals in paragraaf 4.2 behandeld sprake van minimaal 150 meter afstand tussen het bouwvlak van het agrarisch bedrijf en de compensatiewoningen. Hiermee wordt (ruim) voldaan aan de benodigde afstanden vanuit de Wet geurhinder en veehouderij. In de verdere omgeving van het plangebied bevinden zich, binnen een straal van 300 meter, geen inrichtingen die op grond van de Wgv beoordeeld moeten worden.

Gelet op vorenstaande is er ter plaatse van de nieuwe woningen sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en omgekeerd worden agrarische bedrijven niet belemmerd in de bedrijfsvoering.

Haarstraat 31

Voor de locatie Haarstraat 31 geldt dat de bestaande woning gehandhaafd blijft en er worden geen nieuwe woningen toegevoegd. De uitbreiding van de woonbestemming ziet toe op een vergroting om extra oppervlakte aan bijgebouwen te kunnen accommoderen en de tuin van een passende woonbestemming te voorzien.

Door de vergroting van de woonbestemming blijft ten opzichte van de naastgelegen paardenhouderij (Haarstraat 26) dezelfde onderlinge afstand van toepassing. De uitbreiding van het woonvlak aan de Haarstraat 31 is namelijk aan de noordzijde, van de paardenhouderij Haarstraat 26 af. De ontwikkeling binnen het plangebied heeft geen gevolgen heeft voor de paardenhouderij, omdat dit bedrijf al rekening moest houden met deze woonbestemming en in dat opzicht geen wijziging optreed.

Conclusie

Het aspect geur vormt geen belemmering voor in dit plan besloten ontwikkeling.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient in de daarvoor aangewezen gevallen een bodemonderzoek te worden verricht.

Artikel 3.1.6 van het Bro bepaalt dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat een eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het opstellen of wijzigen van het bestemmingsplan of een planologische afwijking. Als er verontreiniging aanwezig is moet bepaald (nader onderzoek) worden of het een geval is in de zin de Wbb of een diffuse verontreiniging. In de exploitatieopzet moeten de saneringskosten en de verwerkingskosten voor diffuus verontreinigde grond worden opgenomen.

Op basis van de Woningwet, de Wabo en bijbehorende regelgeving gelden de volgende uitzonderingen voor de bodemonderzoekplicht:

• Als het gaat om bouwwerken die de grond niet raken of het bestaande, niet wederrechtelijke gebruik wordt gehandhaafd;
• het bouwwerk een te verwezenlijken bebouwingsoppervlakte heeft van ten hoogste 50 m²;
• als het gaat om het bouwen van bouwwerken waarin niet (nagenoeg) voortdurend mensen zullen verblijven (Woningwet, artikel 8, derde lid). Hierbij wordt een verblijftijd van minder dan 2 uur gehanteerd;
• als B&W vrijstelling verlenen omdat er al voldoende gegevens met betrekking tot de bodemkwaliteit bekend zijn, bijvoorbeeld op basis van een reeds eerder uitgevoerd bodemonderzoek (maximaal 5 jaar oud en waarbij het gebruik sindsdien niet is gewijzigd).

Beoordeling van de plannen:

Alofssteeg 4

Op een locatie gelegen aan is een verkennend bodemonderzoek conform NEN5740 en 5707 uitgevoerd. Het rapport is bijgevoegd in Bijlage 3. De bevindingen volgen onderstaand.

In opdracht is in een verkennend (asbest)bodemonderzoek de bodem onderzocht op enkele terreindelen ter grootte van circa 12.500 m² aan de Alofssteeg 4 in Weerselo. De onderzoekslocatie is deels bebouwd en nagenoeg geheel verhard. De aanleiding van dit onderzoek is de geplande nieuwbouw van 3 woningen met schuren.

Voorafgaande aan het bodemonderzoek heeft een vooronderzoek plaatsgevonden op basis van norm NEN5725 “Aanleiding A: Opstellen hypothese over de bodemkwaliteit ten behoeve van uit te voeren bodemonderzoek”. Uit de resultaten van dit vooronderzoek is gebleken dat er een voormalige dieseltank, een werkplaats met olie-opslag en zes druppelzones aanwezig zijn.

Deze worden beschouwd als verdachte deellocaties. De bovengrond wordt beschouwd als verdacht voor de aanwezigheid van zware metalen, PAK en asbest. De ondergrond en het grondwater op de onderzoekslocatie wordt beschouwd als onverdacht voor chemische componenten.

Resultaten veldwerk

In totaal zijn er in totaal 47 inspectiegaten gegraven en zijn er 11 boringen verricht, waarvan 4 boringen zijn verdiept en afgewerkt met een peilbuis (PB 11, PB 12, PB A1 en PB B1). Gebleken is dat de bodem globaal bestaat uit uiterst fijn tot zeer fijn, zwak siltig zand. In de boven- en ondergrond zijn roest- en oerhoudende lagen aangetroffen. Er zijn plaatselijk bodemvreemde materialen aangetroffen (puin en asfalt). Door de veldwerkers zijn plaatselijk in de puinlaag onder de betonvloer van de werkplaats visueel asbestverdachte materialen waargenomen. Door de veldwerkers zijn visueel geen asbestverdachte materialen waargenomen op het maaiveld of in de bodem. Het freatische grondwater is gemiddeld aangetroffen op 1.95 meter min maaiveld.

Resultaten analyses

Op basis van de resultaten van de analyses kan het volgende worden geconcludeerd:

Erf (circa 12.500 m2)

• de bovengrond (BG I) is zeer licht verontreinigd met PAK;
• de bovengrond (BG II) is niet verontreinigd;
• de bovengrond (BG III) is niet verontreinigd;
• de bovengrond (BG IV) is zeer licht verontreinigd met minerale olie;
• de bovengrond (BG V) is niet verontreinigd;
• de ondergrond (OG I en OG II) zijn niet verontreinigd;
• het grondwater (PB 11 en PB 12) is (zeer) licht verontreinigd met barium en/of zink;
• MM FF - 01 tot en met MM FF - 05 bevat geen asbest.

Deellocatie A: Voormalige bovengrondse dieseltank (circa 10 m2)

• de bovengrond (A - BG) is licht verontreinigd met minerale olie;
• het grondwater (PB A1) is niet verontreinigd met minerale olie en/of vluchtige aromaten (BTEX) of naftaleen.

Deellocatie B: Werkplaats met olie-opslag (circa 100 m2)

• de bovengrond (B - BG) is niet verontreinigd met minerale olie;
• het grondwater (PB B1) is niet verontreinigd met minerale olie en/of vluchtige aromaten (BTEX) of naftaleen.

Deellocaties C, D, E, F, G en H: Druppelzones (circa 30 m2, 40 m2, 15 m2 en 20 m2)

• MM FF - C, MM FF - D en MM FF - G bevat geen asbest;
• MM FF - E bevat geen asbest (er zijn asbestverdachte vezels aangetroffen);
• MM FF - F bevat asbest: het gewogen asbestgehalte is hoger dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek (er zijn asbestverdachte vezels aangetroffen);
• MM FF - H bevat asbest: het gewogen asbestgehalte is ruim lager dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek.

Conclusies en aanbevelingen

In de bovengrond (BG I, BG IV en A - BG) en in het grondwater (PB 11 en PB 12) zijn enkele licht verhoogde concentraties aangetoond. Voor een beschrijving en mogelijke verklaringen wordt verwezen naar de paragrafen 4.3 en 4.4 van de rapportage. In de bovengrond (BG II, BG III, BG V en B - BG), de ondergrond (OG I en OG II) en in het grondwater (PB A1 en PB B1) zijn geen verhoogde gehalten gemeten. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden, wordt het uitvoeren van nader onderzoek niet noodzakelijk geacht.

De voormalige dieseltank heeft een geringe aantoonbare negatieve invloed gehad op de bodemkwaliteit. En de werkplaats met olie-opslag heeft geen aantoonbare negatieve invloed gehad op de bodemkwaliteit.

Asbest

Deellocaties C, D, E, F, G en H: Druppelzones

In de mengmonsters van de fijne fractie MM FF - F en MM FF - H is asbest aangetoond. Het mengmonster MM FF - F bevat asbest; het gewogen asbestgehalte is hoger dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek. Het mengmonster MM FF - H bevat asbest; maar is het gewogen asbestgehalte ruim lager dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek.

In MM FF - E en MM FF - F zijn losse asbestvezels aangetroffen in de fijne fractie kleiner dan 0.5 mm. In theorie zou er sprake kunnen zijn van een verontreiniging met meer dan 10 mg/kg d.s. aan respirabele asbestvezels, terwijl de totaalconcentratie aan asbest onder de interventiewaarde ligt. Uit onderzoek dat TNO heeft uitgevoerd blijkt echter dat zelfs voor het meest ‘losse’ niet-hechtgebonden asbest (vrijwel ongebonden asbest) het aandeel aan respirabele vezels nooit meer zal zijn dan 5–10% (zie RIVM-rapport 711701034/2003). Dit betekent dat bij een asbest-concentratie in de grond van 100 mg/kg d.s. de concentratie aan respirabele vezels nooit meer zal zijn dan 5–10 mg/kg d.s. (bron: circulaire bodemsanering 1 juli 2013).

Een nader asbestonderzoek ter plekke van MM FF - F is noodzakelijk om vast te kunnen stellen of er sprake is van een sterke asbestverontreiniging en om de omvang van een eventuele verontreiniging in kaart te brengen. Omdat de situatie ter plekke niet wijzigt en het asbest-gehalte de interventiewaarde niet overschrijdt, kan nader asbestonderzoek achterwege blijven.
Indien de situatie wijzigt, zal een nader asbestonderzoek (met SEM-analyse) uitgevoerd moeten worden.

Er dient voorkomen te worden dat er vermenging ontstaat met de schone grond. De sterk verontreinigde grond mag niet worden verminderd of verplaatst zonder toestemming van het bevoegd gezag (provincie Overijssel). Voorafgaande aan de sanering dient een BUS-melding of saneringsplan opgesteld te worden en goedgekeurd te worden door het bevoegd gezag. Een sanering mag alleen door hiervoor erkende bedrijven worden uitgevoerd.

Deellocatie B: Werkplaats met olie-opslag

De puinlaag onder de betonvloer is van circa 0.16 tot circa 0.90 m-mv ter plekke van de werkplaats is zintuiglijk verontreinigd met asbest. Een nader asbestonderzoek is op dit moment niet noodzakelijk, omdat het gebouw voorlopig blijft staan en er in de huidige situatie geen blootstellingsrisicos aanwezig zijn.

Een nader asbestonderzoek is niet noodzakelijk met inachtneming van:

• het instand houden van de huidige betonvloer;
• nader asbestonderzoek (na sloop) voorafgaande aan eventuele herontwikkeling.

Er dient voorkomen te worden dat er vermenging ontstaat met de schone grond.

Haarstraat 31

Voor de locatie Haarstraat 31 is historisch vooronderzoek verricht, opgenomen in Bijlage 4. Onderstaand de bevindingen.

Het besluitvormingsgebied is aan de Haarstraat 31+31a in Weerselo gelegen. Het besluit vormingsgebied is deels bebouwd met een kleine geitenstal en deels verhard met klinkers. Het terrein is verder begroeid met gras, bomen en struiken en in gebruik als geitenweide/weiland/akker en tuin.

Het geografisch besluitvormingsgebied betreft het terreindeel waarvan de huidige bestemming
“Agrarisch” wijzigt in “Wonen”. Het besluitvormingsgebied is altijd in gebruik geweest als landbouwgrond en tuin.

Ter plekke van het besluitvormingsgebied of in de directe omgeving hiervan is niet eerder een bodemonderzoek uitgevoerd. Tevens is er geen milieudossier bekend. Op basis van de bodemkwaliteitskaart wordt verwacht dat de boven- en ondergrond ter plekke van het
besluitvormingsgebied niet verontreinigd zijn (klasse AW2000). Op basis van de Twente
Bodemkwaliteitskaart PFAS (Tauw bv, mei 2020) wordt verwacht dat de boven- en ondergrond
met betrekking tot PFAS voldoen aan de klasse landbouw/natuur.

Er zijn tijdens de terreininspectie ter plekke van het besluitvormingsgebied geen bijzonderheden
opgemerkt.

Tijdens de terreininspectie zijn er op het maaiveld geen puin of asbestverdachte materialen
waargenomen. Op basis hiervan wordt de bodem als onverdacht beschouwd voor de
aanwezigheid van asbest.

Er is geen informatie waaruit blijkt dat de bodem mogelijk verontreinigd is. Het besluitvormingsgebied kan daarom als onverdacht worden beschouwd. Vanuit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de wijziging van het bestemmingsplan. De bodem wordt geschikt geacht voor het toekomstige gebruik.

Omdat in het bijgebouw minder dan 2 uur per dag mensen aanwezig zijn, is een verkennend bodemonderzoek niet noodzakelijk. In het kader van de voorgenomen nieuwbouw kan aanvullend bodemonderzoek achterwege blijven.

Eindconclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect 'bodem' geen belemmering oplevert voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

In het kader van de Wet geluidhinder moet er bij de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan, een motivering worden verstrekt aangaande geluidshinder, voor zover deze geluidsgevoelige objecten zijn gelegen binnen een zonering van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen.

De Wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige functies:

• Woningen.
• Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal).
• Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc.

Enerzijds betekent dit dat (geluids-)eisen worden gesteld aan de nieuwe milieubelastende functies, anderzijds betekent dit eveneens dat beperkingen worden opgelegd aan de nieuwe milieugevoelige functies.

Wegverkeerslawaai

Op grond van het artikel 74 van de Wet geluidhinder bevindt zich langs een weg een geluidszone, die aan weerszijde een breedte heeft van:

• in stedelijk gebied:

- voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken: 350 meter;

- voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 200 meter;

• in buitenstedelijk gebied:

- voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter;

- voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken: 400 meter;

- voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 250 meter.

Deze zonering geldt niet:

• voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied;
• voor wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur geldt;
• wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveau vaststaat dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook 48 dB (A) of minder bedraagt (art. 74, lid 3 Wgh).

Beoordeling van de plannen:

Alofssteeg 4

De Alofssteeg betreft een weg die enkel wordt benut door bestemmingsverkeer. Er is sprake van lage intensiteiten en de geluidskaart in de Atlas Leefomgeving laat zien dat er geen waarden boven de 48 dB zijn te verwachten ter hoogte van de beoogde woningen. Voor de woningen betekent dat voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde. Zie onderstaande fragment uit de geluidskaart met de geluidsbelastingen ter plaatse.

Afbeelding 4.2: fragment geluidskaart wegverkeerslawaai, plangebied aangepijld (bron: Atlas Leefomgeving)

Een goede ruimtelijke ordening wordt hierbij gegarandeerd doordat er geen metingen boven de voorkeurgrenswaarde gedaan zijn volgens de geluidskaarten uit de Atlas leefomgeving. Voor wat betreft industrielawaai wordt verwezen naar de toetsing onder bedrijven en milieuzonering. Met inachtneming hiervan blijft sprake van een goede ruimtelijke ordening voor het aspect geluid.

Haarstraat 31

Aan de Haarstraat 31 blijft de woning conform huidige situering gehandhaafd. Het voorliggende plan ziet niet toe op een nieuw geluidsgevoelig object. Een verdere toetsing aan het aspect geluid is daarom voor deze locatie niet noodzakelijk.

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).
• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM2,5). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Beoordeling van de plannen:

Alofssteeg 4

Het voorliggend plan voorziet in de beëindiging van het agrarisch bedrijf ter plaatse en de bouw van twee compensatiewoningen op dezelfde locatie. Daarmee is naar alle waarschijnlijkheid geen sprake van extra verkeersbewegingen. In tegendeel kan gesteld worden dat het verwijderen van de agrarische bedrijfsbestemming op het plangebied juist zorgt voor een afname, doordat er geen bedrijfsmatige verkeersbewegingen meer te verwachten zijn voor deze functie. Desondanks is wel bekeken wat de effecten van verkeersbewegingen vanuit twee vrijstaande woning bijdraagt. Zie onderstaand de NIBM-tool voor de verkeersbewegingen vanuit het plan. Let wel: dit is dus worst-case en hierin is dus geen rekening gehouden met het verminderen van verkeersbewegingen vanuit het verwijderen van de agrarische bedrijfsbestemming.

afbeelding 4.3: NIBM-tool worst-case berekening vanwege de ontwikkeling (bron: infomil.nl)

De NIBM-tool laat zien dat er geen sprake is van gevolgen voor de luchtkwaliteit. De gevolgen van het plan op de luchtkwaliteit is daarmee 'niet in betekende mate'.

Haarstraat 31

De locatie Haarstraat 31 betreft nu een woonerf voor één woning en dit verandert als gevolg van de plannen niet. De situatie brengt kortom geen verandering aangaande de luchtkwaliteit ter plaatse.

Conclusie

Het voorliggende plan draagt niet bij aan een onevenredige verslechtering van de luchtkwaliteit.

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico en het groepsrisico gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10-6 (één op de miljoen) bedraagt.

Het groepsrisico (GR) is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg)

Voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen.

Beoordeling van de plannen:

Alofssteeg 4

afbeelding 4.4: uitsnede risicokaart met afstand plangebied tot dichtstbijzijnde risicobron (bron: Atlas Leefomgeving, bewerkt)

Bovenstaande afbeelding toont een uitsnede van de risicokaart. Uit de kaart volgt dat zich op minstens 900 m van het plangebied de dichtstbijzijnde risicobron bevindt. Het betreft een tankstation met LPG-installatie. Deze onderlinge afstand is dermate groot dat deze risicobron geen belemmering vormt voor het planvoornemen. Het aspect externe veiligheid is daarmee geen belemmering voor het initiatief.

Haarstraat 31

Aan de Haarstraat is één woning aanwezig en dat wordt niet gewijzigd. Er worden dan ook geen extra objecten gerealiseerd die in het kader van externe veiligheid relevant zijn. Het aspect vormt geen belemmering voor de plannen ter plaatse.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Algemeen

In het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Watertoetsproces

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is op 16-08-2023 de digitale watertoets uitgevoerd. De korte procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen, daaruit is gebleken dat de standaard waterparagraaf volstaat voor dit plan.

Watersysteem

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe 'eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren' is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Afvalwaterketen

Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe 'eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren' een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

Wateraspecten plangebied

Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. Er is geen toename van het verharde oppervlak. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beschermingszone of herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk of een retentiecompensatiegebied.

Voorkeursbeleid hemelwaterafvoer

In het plan wordt het afvalwater en het hemelwater behandeld via een gescheiden stelsel. Hemelwater wordt geïnfiltreerd. Afvalwater wordt verwerkt via het afvalwaterriool dan wel een IBA.

Aanleghoogte van de bebouwing

Voor de aanleghoogte van de gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG). Bij een afwijkende maatvoering is de kans op structurele grondwateroverlast groot. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Kelders dienen waterdicht te zijn. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast. In het plan wordt er naar gestreefd het voorkeursbeleid van het waterschap op te volgen.

Watertoetsproces

Het waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De uitkomst is bijgevoegd in Bijlage 5 en Bijlage 6. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding.

De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Vechtstromen geeft een positief wateradvies.

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland. Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten. Onderstaand wordt op deze aspecten ingegaan voor wat betreft de plannen.

Beoordeling van de plannen:

Door Natuurbank Overijssel is een quickscan natuurwaarden uitgevoerd, bijgevoegd in Bijlage 7. In navolgende alinea's volgen de bevindingen hieruit.

Er zijn concrete plannen om het kader van de rood-voor-rood regeling diverse opstallen te slopen aan de Alofssteeg 4 te Weerselo, gemeente Dinkelland. Vervolgens worden er twee schuurwoningen,bijgebouwen en een nieuwe woonboerderij gerealiseerd. Nadien wordt het plangebied landschappelijk ingepast met diverse beplanting. Als gevolg van deze voorgenomen activiteiten kan overtreding van de Wet natuurbescherming op voorhand niet uitgesloten worden. Daarom is Natuurbank Overijssel gevraagd om de wettelijke consequenties van de voorgenomen activiteiten in het kader van de Wet natuurbescherming in beeld te brengen. In voorliggend rapport worden de bevindingen van het uitgevoerde onderzoek gepresenteerd. Naast een beschrijving van het onderzoeksgebied, de onderzoeksopzet en de resultaten van het onderzoek, worden de wettelijke consequenties van de voorgenomen activiteiten weergegeven.

Het plangebied is op 12 september 2023 onderzocht op de (potentiële) aanwezigheid van beschermde planten, dieren en beschermde nesten, holen, vaste rust- en voortplantingslocaties. Ook is onderzocht of de voorgenomen activiteiten een negatief effect hebben op beschermd (natuur)gebied, zoals Natura 2000 en het Natuurnetwerk Nederland.

Resultaten toetsing aan wet- en regelgeving voor beschermde gebieden:

Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland, hoeft het initiatief niet getoetst te worden aan beleidsregels voor de bescherming van het NNN, omdat de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland geen externe werking kent in Overijssel. Een negatief effect op Natura 2000-gebied, als gevolg van de emissie van stikstofoxiden, kan op voorhand worden uitgesloten, er is geen nader onderzoek vereist. Andere negatieve effecten op Natura 2000-gebied, als gevolg van de voorgenomen activiteiten, worden eveneens uitgesloten.

Resultaten toetsing aan wet- en regelgeving voor beschermde soorten:

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten, maar wel tot geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren. Het plangebied wordt door beschermde diersoorten hoofdzakelijk benut als foerageergebied, maar er nestelen ook vogels en mogelijk bezetten amfibieën er een (winter)rustplaats en bezetten beschermde grondgebonden zoogdieren er een vaste rust- of voortplantingsplaats. Ook kan niet worden uitgesloten dat vleermuizen een verblijfplaats bezetten in de te slopen woning. Het plangebied is geen essentieel foerageergebied voor vleermuizen.

Van de meeste in het plangebied nestelende vogelsoorten, is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Bezette vogelnesten zijn beschermd en mogen niet beschadigd of vernield worden. Gelet op de aard van de werkzaamheden kan geen ontheffing verkregen worden voor het beschadigen of vernielen van bezette vogelnesten. Nesten van spreeuwen vallen onder ‘categorie 5 jaarrond beschermde nesten’. Er zijn echter geen ecologisch zwaarwegende redenen om te veronderstellen dat deze soort geen alternatieve nestlocatie kan vinden. Deze soort beschikt over voldoende flexibiliteit en in de omgeving van het plangebied zijn voldoende alternatieve nestlocaties aanwezig waar spreeuwen kunnen nestelen. De staat van instandhouding van deze soort komt niet in het geding door uitvoering van de voorgenomen activiteiten. Nest- en rustplaatsen van huismussen zijn jaarrond beschermd. Om te bepalen hoeveel huismussen er in de te slopen bebouwing nestelen dient nader onderzoek uitgevoerd te worden. Vervolgens dient er ontheffing te worden aangevraagd, om de verblijfplaatsen aan te mogen tasten.

Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden zonder voorbereiding, kan niet uitgesloten worden dat een beschermd grondgebonden zoogdier of amfibieën gedood wordt. Ook worden mogelijk vaste (winter)rust- en/of voortplantingsplaatsen van een beschermd grondgebonden zoogdier of amfibie beschadigd of vernield. Voor de meeste beschermde grondgebonden zoogdieren amfibieënsoorten, die een vaste (winter)rust- en voortplantingsplaats in het plangebied bezetten, geldt een vrijstelling van de verbodsbepaling ‘beschadigen/vernielen van vaste rust- en voortplantingsplaats’. Er geldt geen vrijstelling voor het opzettelijk doden van beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën. Om te voorkomen dat beschermde dieren gedood worden dient het werkterrein ongeschikt gemaakt te worden, zodat deze dieren op eigen beweging vertrekken of dienen ze weggevangen te worden (en elders losgelaten). Indien er zorgvuldig gehandeld wordt, worden er geen beschermde dieren gedood en leidt uitvoering van de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties.

Voor de steenmarter geldt geen vrijstelling van de verbodsbepaling `beschadigen/vernielen van vaste rust- en voorplantingsplaatsen’. Om een verblijfplaats van deze soort aan te mogen tasten, dient ontheffing te worden aangevraagd.

Vleermuizen en hun vaste verblijfplaatsen zijn beschermd en mogen alleen met een ontheffing negatief beïnvloed worden. Als gevolg van het slopen van de woning wordt mogelijk een vleermuis verstoord of gedood en een vaste rust- en voortplantingsplaats verstoord, beschadigd en vernield. Voorafgaand aan de sloop dient een onderzoek conform het vleermuisprotocol uitgevoerd te worden om de functie van de woning voor vleermuizen vast te kunnen stellen. Dit onderzoek dient uitgevoerd te worden in de periode half mei-half september (half oktober). Op basis van nader onderzoek kunnen de wettelijke consequenties bepaald worden.

Door uitvoering van de voorgenomen activiteiten neemt de betekenis van het plangebied als foerageergebied voor verschillende diersoorten tijdelijk af. Dit leidt voor de meeste voorkomende soorten niet tot wettelijke consequenties. Om het functionele leefgebied van huismussen aan te mogen tasten, dient ontheffing te worden aangevraagd.

Resultaten van toetsing aan wet- en regelgeving voor beschermde soorten en gebieden samengevat:

• Werkzaamheden afstemmen op de voortplantingsperiode van vogels;
• Nader onderzoek huismus uitvoeren;
• Nader onderzoek uitvoeren naar de functie van de woning voor vleermuizen;
• Ontheffing aanvragen voor steenmarter;
• Geen beschermde zoogdieren en amfibieën doden (zorgvuldig werken, wegvangen of werkterrein ongeschikt maken);

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

Wet op de archeologische monumentenzorg

In de Wet op de archeologische monumentenzorg (2007) zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta (1992) binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen, waarbij in beginsel geldt: "de veroorzaker betaalt". Het belangrijkste doel van de wet is het behoud van het bodemarchief "in situ" (ter plekke), omdat de bodem de beste garantie biedt voor een goede conservering van de archeologische waarden. Het is verplicht om in het proces van ruimtelijke ordening tijdig rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Op die manier komt er ruimte voor overweging van archeologie vriendelijke alternatieven.

Sinds 1 juli 2016 bundelt de Erfgoedwet bestaande wet- en regelgeving voor het behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Zolang de Omgevingswet nog niet in werking is getreden, vallen de artikelen waarin de omgang met archeologie in de fysieke leefomgeving zijn vastgelegd, nog in de overgangsregeling van de Erfgoedwet.

Beoordeling van de plannen:

Afbeelding 4.5: uitsnede archeologische beleidsadvieskaart, planlocatie aangegeven (bron: gemeente Dinkelland)

Voor de gronden in beide deelgebieden geldt het kenmerk 'dekzandwelvingen en -vlakten', daarmee een middelmatige archeologische verwachting.

In de middelmatige verwachtingszone geldt een archeologische onderzoeksplicht bij bodemingrepen groter dan 5.000 m2 en dieper dan 40 cm. De bodemingrepen dieper dan 40 cm binnen het plangebied blijven ruim beneden de 5.000 m2. Het laten uitvoeren van archeologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Ook voor het vrijgegeven plangebied bestaat altijd de mogelijkheid dat er tijdens graafwerkzaamheden toch losse sporen en vondsten worden aangetroffen. Op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet, dient zo spoedig mogelijk melding te worden gemaakt van een vondst bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. De bescherming van cultuurhistorische elementen is vastgelegd in de Monumentenwet 1988 (die nog geldt als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet). Deze wet is vooral gericht op het behouden van historische elementen voor latere generaties.

Beoordeling van de plannen:

In onderhavig plan wordt één bestaande schuur op het erf behouden en ingezet in de nieuwe erfstructuur. Aanleiding hiervoor is de prominente en zichtbare locatie van de schuur, zie kenmerkend is voor het oorspronkelijke erf. Dit cultuurhistorisch element wordt daarom op goede wijze ingepast.

Uit de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel kan verder worden afgeleid dat in de directe omgeving van het plangebied geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig zijn waarop het voorliggende plan mogelijk een negatieve impact heeft. Derhalve word geconcludeerd dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'cultuurhistorie'.

Alofssteeg 4

Het voorliggend plan voorziet in het beëindigen van het agrarisch bedrijf en de nieuwbouw van een compensatiewoning. Er zal sprake zijn van een vermindering van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van beëindigen van het bedrijf. Het aantal verkeersbewegingen neemt zodoende als gevolg van de plannen niet toe. Het bestaande wegennet is voldoende toegerust op de ontsluiting van het plangebied ten behoeve van twee extra woningen.

Haarstraat 31

De verkeersituatie voor de locatie Haarstraat 31 wijzigt niet. Het betreft een bestaand woonerf voor één woning, hierin treedt geen wijziging op.

Conclusie

Het aspect verkeer vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Alofssteeg 4

Het plangebied ligt in een gebied met de stedelijkheidsgraad 'niet stedelijk' in een deel van de gemeente Dinkelland dat behoort tot het gebiedstype 'buitengebied'. In voorliggend geval worden in de nieuwe situatie twee vrijstaande woningen gebouwd. Hiermee is sprake van een parkeerbehoefte per woning van 2,4 parkeerplaatsen.Gezamenlijk moeten 5 parkeerplaatsen voor de nieuwe woningen worden aangelegd. Gelet op de omvang van het toekomstige woonerf is er ruim voldoende ruimte om op eigen erf in de parkeerbehoefte te voorzien. Overigens is er geen toename van de parkeerdruk in de omgeving, doordat er op eigen erf wordt voorzien in de benodigde parkeervoorziening.

Haarstraat 31

De parkeersituatie voor de locatie Haarstraat 31 wijzigt niet. Het betreft een bestaand woonerf voor één woning, hierin treedt geen wijziging op.

Conclusie

Het aspect parkeren vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft gemeenten de plicht tot het opstellen van een bestemmingsplan. In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is nader uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan in ieder geval moet bestaan. Dit zijn een verbeelding met planregels en een toelichting daarop. Daarnaast bieden zowel de Wro als het Bro opties voor een nadere juridische inrichting van een bestemmingsplan. Hierbij moet onder meer worden gedacht aan het afwijken met een omgevingsvergunning, wijzigingsbevoegdheden en het toepassen van nadere eisen. De bruikbaarheid van deze instrumenten is geheel afhankelijk van het doel van het bestemmingsplan en de gewenste bestemmingsmethodiek van de gemeente.

Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en gebouwen en bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan.

De planregels vallen in vier hoofdstukken uiteen. Hoofdstuk 1 bevat de algemene voor het plangebied geldende bepalingen, de inleidende regels. Hoofdstuk 2 regelt de bestemmingen en het daarop toegestane gebruik. Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, zoals de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene afwijkings- en algemene wijzigingsregels en tot slot de algemene procedureregels. Tenslotte komt in hoofdstuk 4 het overgangsrecht en de slotbepaling aan bod.

Bevoegdheid

Het bevoegd gezag is het bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning. Over het algemeen zijn burgemeester en wethouders het bevoegd gezag. Het kan echter incidenteel voorkomen dat bijvoorbeeld het Rijk dan wel de provincie het bevoegd gezag is.

Burgemeester en wethouders zijn altijd bevoegd gezag bij het wijzigen van een plan en het stellen van nadere eisen.

Opzet planregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing van het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover er geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normale spraakgebruik.

Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten (die bij het bouwen in acht dienen te worden genomen) moeten worden gemeten.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

'Agrarisch - 1' en 'Agrarisch - 2'

De agrarische bestemmingen zijn overgenomen van het geldend bestemmingsplan. Het betreffen gronden die monenteel binnen het agrarisch bouwvlak liggen maar worden teruggebracht naar agrarische gronden zonder bouwmogelijkheden voor de agrarische bedrijfsvoering.

Daarnaast toegevoegd zijn de gronden ten oosten van Alofssteeg 4, alwaar de nieuwe woningen komen. Hier worden binnen een zone van 50 m van de woonerven teeltvormen verboden waarvoor gespoten wordt. De spuitzone wordt zodoende beperkt rondom deze woonerven.

'Wonen'

Het overblijvend erf aan de Alofssteeg 4 dat in de toekomstige situatie een woonbestemming zal krijgen wordt bestemd met 'Wonen'. Daarnaast wordt het nieuwe erf aan de Haarstraat 31 van een woonbestemming voorzien.

De algemene uitgangspunten voor deze bestemming zijn overgenomen uit het geldend bestemmingsplan en waar nodig gespecificeerd. In totaliteit mogen binnen het plangebied Alofssteeg 3 woningen met bijbehorende bouwwerken worden opgericht.

Aan de Haarstraat 31 wordt de beoogde oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken vastgesteld op 255 m2.

Hoofstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Het doel van de anti-dubbeltelregel is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels

In dit artikel worden de algemene bouwregels voor het bouwen beschreven, onverminderd het bepaalde in de overige artikelen;

Algemene gebruiksregels

Onder dit artikel wordt ter verduidelijking van het plannen aangegeven wat algemene gebruiksregels betreffen die gelden in het plangebied, dit kan zowel strijdig als toegestaan gebruik omvatten.

Algemene afwijkingsregels

Er is een algemene afwijkingsregel opgenomen wanneer dit voor een betere technische realisering van bouwwerken dan wel in verband met de werkelijke toestand van het terrein noodzakelijk is. Deze afwijkingsregel dient bij uitzondering te worden toegepast. De noodzaak om van de bestemmingsregeling af te wijken dient te worden aangetoond.

Overige regels

Hier staan regels geformuleerd ten aanzien van bijvoorbeeld welstand en parkeren en er wordt de mogelijkheid geboden om nadere eisen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Hoofstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels

Voor de overgangsregels is onderscheid gemaakt tussen de overgangsbepalingen ten aanzien van bouwwerken en de overgangsbepalingen ten aanzien van gebruik. Zowel de overgangsbepalingen ten aanzien van bouwwerken als de overgangsbepalingen ten aanzien van gebruik gelden vanaf inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Uitgangspunt is dat zo weinig mogelijk gebruik wordt gemaakt van het overgangsrecht. Vooraf dient een afweging te worden gemaakt tussen legaliseren (positief bestemmen) dan wel handhaving van illegale situaties. De overgangsbepalingen voor bouwwerken en gebruik zijn overgenomen uit artikelen 3.2.1 en 3.2.2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Slotregel

Het laatste artikel van de regels betreft de citeertitel van het voorliggende bestemmingsplan.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijke procedure dient op grond van artikel 3.1.6 lid f van het Bro onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Met de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 is de gemeente verplicht, op grond van artikel 6.12 lid 1 van die wet, tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren in het exploitatiegebied waarmee niet is gecontracteerd. Gemaakte kosten (limitatief opgesomd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro) zoals plankosten, onderzoekskosten, kosten van inrichting van de openbare ruimte etc. kunnen worden verhaald door middel van een exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld.

De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro (o.a. bouw van 1 of meer woningen, bouw van 1 of meer hoofdgebouwen). Het bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van een rood voor rood project. Deze ontwikkeling maakt daarmee een bouwplan mogelijk in de zin van artikel 6.2.1 Bro.

De gemeente heeft met de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten over grondexploitatie (een anterieure overeenkomst). Hierin zijn afspraken gemaakt over de betaling van de gemeentelijke kosten. De kosten van grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden zijn hiermee anderszins verzekerd. Het maken van een exploitatieplan is niet nodig.

De procedures voor de vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

Wettelijk (voor)overleg

In het Bro is in artikel 3.1.1 opgenomen dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Inspraak

In het kader van inspraak wordt het bestemmingsplan 6 weken ter inzage gelegd. Tijdens deze perioden kan één ieder zijn of haar reacties indienen.

In dit hoofdstuk is de procedure van het bestemmingsplan beschreven. In de eerste plaats is een toelichting gegeven van de verschillende stappen die in deze bestemmingsplanprocedure onderscheiden kunnen worden. Vervolgens zijn de resultaten van de doorlopen stappen in de procedure van bestemmingsplan.

Dit bestemmingsplan kent de volgende procedurestappen:

Het ontwerp bestemmingsplan wordt behandeld in de vergadering van het college van burgemeester en wethouders. Een ontwerp bestemmingsplan ligt vervolgens gedurende zes weken ter inzage met de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen bij de gemeenteraad.

De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast. De ingediende zienswijzen kunnen leiden tot een gewijzigde vaststelling ten opzichte van het ontwerp.

Nadat de raad het bestemmingsplan heeft vastgesteld, wordt het besluit tot vaststelling bekend gemaakt. Daarna bestaat nog de mogelijkheid tot het indienen van een beroepsschrift bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Daarom is het bestemmingsplan naar diverse instanties gestuurd.

De provincie Overijssel heeft in april 2023 een uitzonderingslijst geplubliceerd van categorieën bestemmingsplannen en projectbesluiten waarvoor vooroverleg wel of niet noodzakelijk is. Het plan valt onder een plan op basis van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Hiervoor dient de gemeente een kennisgevingsformulier te sturen aan de provincie, waarop de provincie zal reageren. Hiermee wordt voldaan aan het vooroverleg.

Het Waterschap Vechtstromen is middels de Digitale Watertoets over de ontwikkeling geïnformeerd, omdat de korte procedure van toepassing is wordt gesteld dat met de ontwikkeling geen waterschapsbelangen gemoeid zijn. Een vooroverleg is daarom niet noodzakelijk geacht.

Het ontwerp van het bestemmingsplan is vanaf 22-12-2023 gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode kon eenieder een zienswijze indienen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Vanuit de gemeenteraad van de gemeente Dinkelland zijn ondertussen in brede zin vragen gesteld over de gevolgen van spuitzones voor ruimtelijke plannen in het buitengebied van de gemeente. Dit leidt tot de conclusie dat nieuwe verblijfsobjecten in het buitengebied beschermt moeten worden tegen eventuele spuitzones. Daarom is in onderhavig plan 50 meter om de nieuwe woonerven een zone aangebracht waar teeltvormen waar doorgaans gespoten wordt, niet zijn toegestaan.