het bestemmingsplanMölnbekke, Ootmarsum van de gemeente Dinkelland;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1774.OOTBPOUDEHENGEL-0401met de bijbehorende regels;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een op de plankaart blijkens de daarop voorkomende verklaring als zodanig opgenomen aanduiding, die aangeeft welke bestemming/aanduiding van toepassing is op de aangepijlde gronden;

een werk, geen bouwwerk zijnde, of een werkzaamheid;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouw zijnde;

de bebouwde oppervlakte van de gebouwen uitgedrukt in procenten van de totale oppervlakte van nader aangegeven gronden;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een door ten hoogste drie wanden omsloten overdekte ruimte, bestemd voor de stalling van voertuigen op meer dan twee wielen;

iedere bovenbeeïndiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), het verkopen en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel vallen geen afhaalzaken en maaltijdbezorgdiensten;

de bouwlaag op de begane grond;

de tweede bouwlaag van een hoofdgebouw, een souterrain of kelder niet daaronder begrepen;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijke opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

een uitgebouwd gedeelte van de naar de weg of het openbaar groen gekeerde gevel van het hoofdgebouw, bouwkundig bestaande uit een lichte constructie met een overwegend transparante uitstraling, met een diepte van maximaal 1 meter, een hoogte van maximaal 4 meter en een breedte van niet meer dan 2/3 deel van de breedte van de betreffende gevel van het hoofdgebouw;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een bedrijf, in hoofdzaak gericht op het verstrekken van ter plaatse te nuttigen spijzen en/of dranken;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;

het oppervlak (of de hoogte daarvan) van het land of de bovenkant van het terrein dat een bouwwerk omgeeft;

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming;

maaiveldhoogte ter plaatse van de molen;

1. a. de analoge/papieren verbeelding van het bestemmingsplan Mölnbekke, Ootmarsum, bestaande uit de kaart en legenda;
2. b. de digitale verbeelding van het bestemmingsplan Mölnbekke, Ootmarsum;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander persoon tegen vergoeding;

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan;

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een woning van het type twee-aaneen gebouwd;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

een woning zonder gemeenschappelijke wand met een andere woning;

een complex van ruimten dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een gebouw, hetzij vrijstaand, hetzij aaneengebouwd, dat slechts één woning omvat.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Bij het meten worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwvlak- of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

Alle maten zijn tenzij anders aangegeven:

1. a. voor lengten in meters (m);
2. b. voor oppervlakten in vierkante meters (m²);
3. c. voor inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
4. d. voor verhoudingen in procenten (%);
5. e. voor hoeken/hellingen in graden (º).

Bij de toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van de lijn.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel;
2. b. horeca;
3. c. educatieve voorzieningen;
4. d. sociaal-culturele voorzieningen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden', tevens voor het behoud, het herstel en de verbetering van cultuurhistorische waarden ;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'wonen', tevens voor wonen;

met daarbijbehorende:

7. g. gebouwen;
8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
9. i. andere-werken;
10. j. terreinen;
11. k. waterhuishoudkundige voorzieningen;
12. l. groenvoorzieningen;
13. m. parkeervoorzieningen.

Op de voor 'Gemengd' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. water(partijen);

met daarbijbehorende:

3. c. bouwwerken, geen gebouw zijnde;
4. d. andere-werken;
5. e. paden en verhardingen;
6. f. waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de voor 'Groen' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de cultuurhistorische, de natuurlijke en de landschappelijke waarden van de bos- en natuurgebieden;
2. b. beken, plassen, poelen, vennen, sloten en/of andere watergangen en/of -partijen, al dan niet mede bestemd voor waterberging;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. het extensief agrarisch medegebruik;
4. d. het extensief dagrecreatief medegebruik en educatief medegebruik;
5. e. wegen en paden;
6. f. openbare nutsvoorzieningen;

met daarbij behorende

7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
8. h. andere-werken.

Op de voor 'Natuur' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

Tot een met de bestemming strijdig gebruik als bedoeld in 10.1, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van verblijfsrecreatieve doeleinden;
2. b. het opslaan van mest en/of andere landbouwproducten;
3. c. het scheuren, het omzetten en/of anderszins ingrijpend wijzigen van gronden ten behoeve van een permanent ander gebruik;
4. d. het dempen van beken, plassen, sloten en/of andere watergangen en/of -partijen.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuin behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen woningen;

met daarbijbehorende:

2. b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
3. c. andere-werken.

Op de voor 'Tuin' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden, waarbij gestreefd wordt naar een inrichting hoofdzakelijk gericht op verblijf;
2. b. parkeervoorzieningen;

met daarbijbehorende:

3. c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
4. d. andere-werken;
5. e. water;
6. f. waterhuishoudkundige voorzieningen;
7. g. groenvoorzieningen.

Op de voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroep;
2. b. de waterhuishouding;

met daarbijbehorende:

3. c. gebouwen;
4. d. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
5. e. andere-werken;
6. f. tuinen;
7. g. erven.

Op de voor 'Wonen' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de externe veiligheid.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. 8.2.1onderg en een afwijkende goothoogte tot maximaal 4 m toestaan.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met een bestemmingsplan.

Onder een gebruik in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het (laten) gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsregels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsregels met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein, mits de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de omgevingsvergunning gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
4. d. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouw zijnde wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
5. e. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde en toestaan dat de bouwhoogte van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot niet meer dan 25 m;
6. f. de bestemmingsregels en toestaan dat de grenzen van het bouwvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen;
   2. 2. gevel- en kroonlijsten, overstekende daken;
   3. 3. ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen;

mits de bouwvlakgrens met niet meer dan 1 m wordt overschreden;

7. g. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt vergroot ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen;
8. h. de eis dat bij een aanvraag van een omgevingsvergunning blijkt dat over voldoende parkeer- of stallingsruimte moet worden gerealiseerd indien op andere wijze in de nodige parkeer- en/of stallingsruimte wordt voorzien.

Voor een besluit tot het stellen van een nadere eis geldt de volgende voorbereidingsprocedure:

1. a. een ontwerpbesluit ligt, met bijhorende stukken, gedurende twee weken ter inzage;
2. b. de terinzagelegging wordt vooraf bekend gemaakt in één of meer dag-, nieuws of huis-aan-huisbladen of op een andere geschikte wijze;
3. c. de bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid voor belanghebbenden tot het naar voren brengen van zienswijzen gedurende de onder a genoemde termijn;
4. d. burgemeester en wethouders delen aan hen die zienswijzen naar voren hebben gebracht de beslissing daaromtrent mede.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk teniet is gegaan.

Burgemeester en wethouders kunnen in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.

Het bepaalde in het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet, behoudens voor zover uit de Richtlijnen 79/409/EEG en 92/43/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979 inzake het behoud van de vogelstand onderscheidenlijk van 21 mei 1992 inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna, beperkingen voortvloeien ten aanzien van ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaand gebruik.

1. a. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 14.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
2. b. Indien het gebruik, bedoeld 14.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Het bepaalde in 14.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanMölnbekke, Ootmarsum.

oktober 2010.

Vastgesteld door de raad van de gemeente Dinkelland in de vergadering van 12 oktober 2010

, voorzitter

, griffier

Houtzagerij Oude Hengel

Aan de Oldenzaalsestraat in Ootmarsum was tot medio 2009 Houtzagerij Oude Hengel gesitueerd. De locatie ligt aan één van de toegangswegen van Ootmarsum. De functionele invulling van het gebied door de Houtzagerij leidde er toe dat de locatie geen visitekaartje was voor Ootmarsum. Reden te meer om in overleg met de Houtzagerij te kiezen voor verplaatsing en herontwikkeling van het plangebied.

Molen

Op het terrein staat de Stellingmolen "de Oude Hengel". Deze molen staat sinds 1965 op de rijksmonumentenlijst. Herontwikkeling van de voormalige locatie Oude Hengel, nu Mölnbekke genoemd, geeft goede potenties voor restauratie van de molen naar zijn oorspronkelijke gedaante. De molen heeft een grote culturele waarde voor Dinkelland en Ootmarsum.

Molenbeek

Aan de noordkant van het terrein ligt de Molenbeek. De Molenbeek vindt zijn oorsprong op de Kuiperberg en loopt verder naar het centrum van Ootmarsum. Ter hoogte van het terrein Mölnbekke bevindt zich momenteel een beperkt stroompje. In het kader van het project "Terug naar de bron"van de provincie Overijssel is het de bedoeling de Molenbeek te herstellen als permanent watervoerende bovenloop. De beek moet gaan meanderen en krijgt wisselende oevers en een goede waterkwaliteit. Met een permanente stroming van de Molenbeek wordt er een goed functionerend ecosysteem gecreëerd. Met de realisering van de beek kunnen ook problemen met een piekafvoer van regenwater voorkomen worden.

Het Molenbeekdal zal worden hersteld vanaf de bron buiten de bebouwde kom, tot de Oldenzaalsestraat. Omdat de maatregelen die genomen moeten worden voor de uitvoering van het project niet passen binnen de geldende bestemming moet een herziening van het bestemmingsplan plaatsvinden.

De herontwikkeling zal naast het bovengenoemde, voorzien in de realisatie van woningbouw. Lintmolenbeek BV heeft hiertoe een voorstel ingediend, dat door de gemeente is goedgekeurd.

Het voorliggende bestemmingsplan vormt de planologisch-juridische regeling om de bouw van de woningen en het herstel van de Molenbeek en de molen mogelijk te maken.

Het plangebied ligt deels binnen/ deels buiten de bebouwde kom van Ootmarsum, aan de zuidzijde van de kern. Het nieuwe woongebied ligt globaal gezien tussen de Stobbenkamp, de Oldenzaalsestraat en de Zonnebergweg.

Het terrein was tot begin 2008 in gebruik als houtzagerij en -handel. De voormalige bedrijfsgebouwen zijn -met uitzondering van de monumentale molen- inmiddels gesloopt. De meest zuidelijk gelegen gronden zijn in gebruik als bouwland met een bosstrook in het westelijke deel. Oppervlaktewater is aanwezig in de vorm van de Molenbeek aan de noordrand van het plangebied en een waterpartij naast de voormalige houtzagerij.

Het plangebied van de Molenbeek heeft betrekking op (een gedeelte van) het stroomdal. De beek maakt deel uit van een groter watersysteem dat stroomt vanaf de Kuiperberg in Ootmarsum (bron) tot aan de Ottershagen / Dinkeldal.

In de "Inrichtingsvisie Molenbeek Ootmarsum" is de beek opgedeeld in trajecten, dit bestemmingsplan beoogd de regeling van traject 0 en 1. Traject 0 is het gedeelte vanaf de bron tot voorbij het zwembad "de Kuiperberg". Traject 1 loopt langs de zuidzijde van de bebouwde kom van Ootmarsum en bevindt zich deels op terrein van de voormalige houtzagerij oude Hengel.

In de bijlage Ligging plangebied is een exacte situering van het plangebied weergegeven.

De plannen om nieuwe woningen op te richten en de Molenbeek te herstellen passen niet binnen de geldende bestemmingsplannen. De plannen die momenteel voor het plangebied gelden zijn:

• Ootmarsum, herziening 1978-1.
• Buitengebied Denekamp 1994.
• Buitengebied Ootmarsum 1971.

Op het nieuw te realiseren woongebied is het bestemmingsplan "Ootmarsum, herziening 1978-1" van toepassing. Dit plan is vastgesteld door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Ootmarsum op 27 maart 1979 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Overijssel op 3 juni 1980. De nieuwbouw wordt gerealiseerd op gronden met de bestemming "Bedrijfsterrein II" met de aanduiding "machinale houtbewerking" en de bestemmingen "Agrarisch gebied" en "Groene ruimte".

Het geldende bestemmingsplan biedt geen mogelijkheden voor realisatie van de gewenste nieuwbouw. Om de bouw op de onderhavige locatie mogelijk te maken dient een nieuw bestemmingsplan te worden vastgesteld.

Het traject van de Molenbeek dat binnen dit plan geregeld wordt, valt momenteel onder drie verschillende bestemmingsplannen: "Buitengebied Denekamp 1994", "Buitengebied Ootmarsum 1971" en het eerder genoemde "Ootmarsum herziening 1978-1". Binnen een deel van het traject past de realisatie van natuur niet direct binnen de vigerende bestemming. Deze bestemmingen moeten worden omgezet in de bestemming bos en natuur. De beek kan vallen onder de bestemming bos en natuur daarom wordt deze niet specifiek opgenomen met de bestemming water.

Het gebied aan de voet van de Kuiperberg, waar de Molenbeek ontspringt is in het plan "Buitengebied Denekamp 1994" bestemd als agrarisch gebied met landschappelijke waarde De agrarische functie is primair, de landschappelijke waarden zijn hieraan ondergeschikt. Als gevolg van het project zal natuur de primaire functie worden. Het project past niet binnen de bovengenoemde bestemming. De bestemming moet omgezet worden in bos en natuur.

Binnen het bestemmingsplan "Buitengebied Ootmarsum 1971"stroomt de molenbeek op gronden met 3 verschillende bestemmingen . Het gebied binnen het bestemmingsplan Buitengebied van Ootmarsum is bestemd als "agrarisch gebied met grote landschappelijke waarde". Als gevolg van het project vindt natuurontwikkeling plaats. Dit past niet binnen de huidige bestemming. De bestemming moet wijzigen in bos en natuur. Het molenbeekdal nabij het zwembad "de Kuiperberg" is, bestemd als "zwembad". Als gevolg van het project zal het hekwerk behorend bij het zwembad enkele meters uit het beekdal worden geplaatst. Waardoor op een deel van de zonneweide natuurontwikkeling kan plaatsvinden. Natuurontwikkeling past niet binnen de bestemming "zwembad" en dient daar te worden omgezet in de bestemming bos en natuur. De overige grond is bestemd als "natuurgebied". Deze bestemming past binnen de gewenste bestemming voor het project.

Bestemmingsplan Buitengebied 2010

Op 18 februari 2010 is het bestemmingsplan "Buitengebied" vastgesteld door de gemeenteraad van Dinkelland. Het plan gaat naar verwachting in de tweede helft van 2010 in werking treden, waardoor de oude bestemmingsplannen voor het buitengebied komen te vervallen. De bron van de molenbeek ontspringt op grond die bestemd is met de enkelbestemming 'Agrarisch-2' en de dubbelbestemming 'Waarde - ecologie'. Midden door het gebied heeft een strook grond de dubbelbestemming leiding - water. Ten zuiden van het gebied is de waterloop bestemd als water - 2.

De voor "agrarisch-2"aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor: het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de landschappelijke, natuurlijke, geomorfologische en cultuurhistorische waarden. Binnen de bestemming 'agrarisch-2' is het middels een aanlegvergunning mogelijk natuur te ontwikkelen tot een aaneengesloten oppervlakte van ten hoogste 1,00 hectare. Natuurontwikkeling met een omvang groter dan 1,00 ha kan enkel worden gerealiseerd via een bestemmingswijziging. Deze wijziging wordt uitsluitend toegepast op gronden gelegen binnen de dubbelbestemming 'waarde-Ecologie'. De wijziging heeft betrekking op nieuwe aaneengesloten gebieden met een oppervlakte groter dan 1,00 ha, dan wel op een nieuw aaneengesloten gebied kleiner dan 1,00 hectare in geval er aaneengesloten wordt bij een groter bestaand aaneengesloten gebied.

De oppervlakte van het gebied waarop, vanuit het project, natuur wordt ontwikkeld is groter dan 1 ha. Deze ontwikkeling past niet binnen de bestemming van de grond in het bestemmingsplan buitengebied 2010.

Het bestemmingsplan "Mölnbekke, Ootmarsum" bestaat uit de volgende stukken:

• plankaart, schaal 1:1.000 (tek. nr. NL.IMRO.1774.OOTBPOUDEHENGEL-0401);
• regels.

Op de plankaart zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven. In de (plan)regels zijn regels en bepalingen opgenomen teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van voorliggende toelichting waarin de aanleiding, de motivering en een beschrijving van de planopzet zijn opgenomen.

In hoofdstuk 2 wordt het relevante beleid beschreven dat voor het voorliggende plangebied van toepassing is. Om tot een gedegen planontwikkeling te komen zijn diverse onderzoeken uitgevoerd, die inzicht geven in de ontwikkelingsmogelijkheden van het gebied. Hoofdstuk 3 geeft een samenvatting van deze onderzoeken. Hoofdstuk 4 geeft de planbeschrijving weer en in hoofdstuk 5 wordt de bijbehorende planologisch-juridische regeling beschreven. De hoofdstukken 6 en 7 gaan tot slot in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Het nationale en provinciale beleid is neergelegd in verschillende nota´s betreffende de ruimtelijke ordening, alsmede in de verschillende streekplannen. Een 'doorzetting' van dit beleid vindt plaats in de verschillende gemeentelijke en provinciale uitwerkingsnota´s, beleidsplannen en bestemmingsplannen. Ook binnen de gemeente Dinkelland is dit het geval. Het beleid zoals dat door de hogere overheden wordt voorgestaan, is echter veelal van een andere schaal dan de schaal waarop een bestemmingsplan wordt opgesteld. Om die reden wordt slechts beknopt het beleid op rijksniveau toegelicht. De nadruk ligt in deze paragraaf dan ook op het gemeentelijke beleid.

De Nota Ruimte is een strategische nota op hoofdlijnen waarin het nationaal ruimtelijk beleid en de bijbehorende doelstellingen tot 2020 (met een doorkijk naar de periode 2020-2030) zijn opgenomen. Hoofddoel is het scheppen van ruimte voor de ruimtevragende functies met als (sub)doel de bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland. Naast deregulering en decentralisatie hanteert de Nota ontwikkelingsplanologie en uitvoeringsgerichtheid. Het rijk mengt zich niet in kwesties op microniveau maar stuurt op hoofdlijnen. Het motto is, 'Decentraal wat kan, centraal wat moet'. De verantwoordelijkheid voor de inrichting van het ruimtelijk gebied wordt neergelegd bij decentrale overheden.

Geconcludeerd wordt dat in het rijksbeleid voor de gebieden buiten de ruimtelijke hoofdstructuur geen inhoudelijke uitspraken worden gedaan. Verantwoordelijkheden worden vooral bij provincies en gemeenten neergelegd. Voor het overige doet zich geen situatie voor op grond waarvan strijd met het rijksbeleid verondersteld kan worden.

Het molenbeekdal ligt voor een deel binnen de ecologische hoofdstructuur en realisatie van natuur is hier wenselijk.

Een ander hoofddoel op rijksniveau is de veiligheid (tegen water en risicovolle activiteiten). Behalve zeespiegelstijging worden ook grotere extremen in neerslag- en droogteperioden verwacht. Het wordt duidelijk dat ingrijpende aanpassingen in het watersysteem en de waterhuishouding nodig zijn in zowel laag als hoog Nederland. Bij het herstel van het molenbeekdal wordt meer ruimte aan water geboden.

Noordoost Twente behoort tot de Nationale Landschappen. Dit zijn gebieden met internationaal zeldzame of unieke en nationaal kenmerkende landschapskwaliteiten, en in samenhang daarmee bijzondere natuurlijke en recreatieve kwaliteiten. In Nederland zijn in totaal 20 gebieden aangewezen als Nationaal Landschap.

Landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten van nationale landschappen moeten behouden blijven, duurzaam beheerd en waar mogelijk worden versterkt. In samenhang hiermee zal de toeristisch recreatieve betekenis moeten toenemen. Binnen nationale landschappen is daarom 'behoud door ontwikkeling' het uitgangspunt voor het ruimtelijk beleid. De landschappelijke kwaliteiten zijn medesturend voor de wijze waarop de gebiedsontwikkeling plaatsvindt. Uitgangspunt is dat de nationale landschappen zich sociaal-economisch voldoende moeten kunnen ontwikkelen, terwijl de bijzondere kwaliteiten van het gebied worden behouden of worden versterkt. In algemene zin geldt dat binnen nationale landschappen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn, mits de kernkwaliteiten van het landschap worden behouden of worden versterkt ('ja, mits'-regime).

Noordoost-Twente is aangewezen als Nationaal Landschap vanwege de zogenaamde kernkwaliteiten:

• grote mate van kleinschaligheid;
• het groene karakter;
• samenhangend complex van beken, essen, kampen en moderne ontginningen.

Het glooiende beeklandschap is zeer gevarieerd door een fijnmazig samenstel van beken, essen, kampen en ontginningen. Houtwallen, singels en bossen zorgen voor een kleinschalig en groen karakter, in relatie tot de open ruimte van Noord- en Oost-Nederland.

Voor het behoud van de kernkwaliteiten ontwikkelen provincie Overijssel, de betrokken gemeenten en het Waterschap Regge & Dinkel een Ontwikkelingsprogramma. Dit Ontwikkelingsperspectief Nationaal Landschap Noordoost-Twente is op 13 december 2006 vastgesteld door Provinciale Staten.

Rondom de locatie Mölnbekke is een aantal bijzondere elementen aanwezig, namelijk een beekdal en de monumentale molen. Door de herontwikkeling van de locatie kunnen deze elementen versterkt en behouden worden. De ontwikkeling speelt zich weliswaar voor een deel op de flank van de Ageler Es af, maar de ontwikkeling zorgt er niet voor dat de huidige waarde en de karakteristiek onaanvaardbaar wordt aangetast. De woningbouwontwikkeling is opgezet met oog voor het bijzondere karakter van deze locatie. Er is gekozen voor een speelse situering van de woningen ten opzichte van de omgeving en de molen.

Op 1 juli 2009 is de Omgevingsvisie Overijssel vastgesteld door Provinciale Staten. In de Omgevingsvisie is het streekplan, verkeer- en vervoerplan, waterhuishoudingsplan en milieubeleidsplan samengevoegd tot één, volledig integraal provinciaal beleidsplan voor de fysieke leefomgeving, om ruimte te bieden aan kwaliteit en ontwikkeling. Het vizier is daarbij gericht op 2030.

De belangrijkste thema's uit de omgevingsvisie zijn Ruimtelijke kwaliteit en Duurzaamheid. De provincie definieert Ruimtelijke kwaliteit als: "Datgene wat ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mensen belangrijk is. Of duurzamer gesteld: Wat voor mens, plant en dier belangrijk is. Ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Daarnaast bieden dorpen en kernen weer andere leefmilieus dan het stedelijk gebied. De eigenheid kan gevonden worden door de eigen karakteristieke opbouw trouw te blijven en de verbinding met het omliggende landschap of historische structuren expliciet te maken.

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit benaderen via de gebiedskenmerken catalogus. In de catalogus gaan ze uit van een viertal lagen, de zogenaamde lagenbenadering:

• De natuurlijke laag: in deze laag heerst de logica van de ondergrond en het watersysteem en hoe abiotische en biotische processen daarop.
• De laag van het agrarisch cultuurlandschap: in deze laag gaat het om het ten nutte maken van het landschap ten behoeve van agrarische productie.
• De stedelijke laag: in deze laag draait het om sociale en fysieke dynamiek en diversiteit van de steden, dorpen en landstadjes en het verbindende netwerk er tussen van wegen, paden, spoorwegen en kanalen.
• Lust en leisure laag: in deze laag komen natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over beleving (o.a. recreatie) en identiteit (cultuurhistorie)

De Provincie stuurt via de omgevingsvisie op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken. Door ontwikkeling conform de gebiedskenmerkencatalogus wordt de identiteit en diversiteit van dorpen (en steden) versterkt. Dat geldt in bijzonder voor de stads- en dorpsrandgebieden.

1. Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes die het gevolg zijn van provinciale keuzes staan in de Omgevingsverordening Overijssel 2009. Het molenbeekdal ligt in een gebied dat is aangewezen als EHS.

De herstelde beek zal binnen de ecologische hoofdstructuur gaan vallen. Op dit moment heeft de grond een agrarische bestemming maar zal natuur gerealiseerd worden. Dit is niet juist aangegeven op de kaart van de provincie. Het realiseren van een beek draagt bij aan deze natuurontwikkeling.

De "strook" EHS, langs de Zonnebergweg, is gekenmerkt als bestaande natuur. Het paltheweideke en de beek langs het terrein oude hengel zijn niet aangewezen als EHS.

De provincie stelt in haar Omgevingsvisie de SER Ladder centraal. De SER ladder geeft aan dat eerst inbreiding moet plaatsvinden en dat daarna pas gezocht kan worden naar uitbreidingslocatie. De locatie Mölnbekke, kan hoewel liggend aan de rand van Ootmarsum als inbreidingslocatie worden beschouwd. Het betreft hier immers een herontwikkeling van de locatie van de voormalige Houtzagerij. De locatie Oude Hengel betreft een herontwikkelingslocatie. Bij de invulling van de locatie is zorgvuldig rekening gehouden met de bestaande kwaliteiten. De ontwikkeling waarin onderhavig plan voorziet past derhalve binnen de generieke beleidskeuzes van omgevingsvisie

2. Ontwikkelingsperspectieven

Op basis van het ontwikkelingsperspectief heeft het te ontwikkelen terrein Mölnbekke de perspectieven woonwijk, buitengebied accent veelzijdige productieruimte en de randen van het plangebied hebben het perspectief realisatie groene hoofdstructuur "concreet begrensd".

Het Molenbeekdal zelf behoort tot het ontwikkelingsperspectief; "realisatie groene hoofdstructuur" en buitengebied accent "veelzijdige gebruiksruimte (mixlandschap)". Het ontwikkelingsperspectief, "realisatie groene en blauwe hoofdstructuur", omvat gebieden met als hoofdaccent de ontwikkeling van natuur en versterking van het watersysteem. Dit omvat de EHS en het watersysteem. Het behouden en ontwikkelen van de natuur- en landschapskwaliteiten staat hier voorop. Voor "buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte (mixlandschap)" is sprake van verweving van functies. Aan de ene kant melkveehouderij en akkerbouw als belangrijke vorm van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie wonen en andere bedrijvigheid. Ook hier staat de kwaliteitsambitie voortbouwen aan de kenmerkend structuren van de agrarische cultuurlandschappen voorop.

De natuurlijke laag

Het plangebied valt onder de Natuurlijke Laag "Stuwwallen". De ambitie is het eigen karakter van de afzonderlijke stuwwallen te behouden en versterken. De inzet is het reliëf daarbij ruimtelijk beeldbepalend te laten zijn, door bijvoorbeeld de overgangen naar andere landschappen te accentueren.

Het woningbouwplan Mölnbekke is zo ingericht dat de woningen aan de zuidzijde de esrand extra accentueren. Dit wordt nog eens extra gedaan door het gebruik van open ruimtes tussen de woningen om zodoende doorzichten te creëren. Door de herontwikkeling van de molenbeek en het beekdal daaromheen wordt dit nog eens extra benadrukt.

In of bij het plangebied zijn meerdere brongebieden (witte punten) aanwezig. Ook hiervoor geldt de ambitie om beter zichtbaar en beleefbaar te maken, door de bronnen weer te laten stromen. Als sturingsrichting wordt aangegeven dat brongebieden een beschermende bestemmingsregeling moeten krijgen die gericht is op instandhouding van de kwel, het watersysteem, de waterkwaliteit en indien het bestaande (agrarisch) gebruik dat toelaat de natuurkwaliteit.

Het plan tot herinrichting van het molenbeekdal draagt geheel bij aan deze ambitie. Het natuurlijke watersysteem wordt hersteld hierbij worden geëgaliseerde gronden weer terug gebracht in hun oorspronkelijke reliëf.

De laag van het agrarisch cultuurlandschap

In de laag van het agrarisch cultuurlandschap valt het plangebied onder het essenlandschap. De ambitie voor het essenlandschap is om de es te behouden als ruimtelijke eenheid en het versterken van de contrasten tussen de verschillende landschapsonderdelen: grote open maat van de essen, het mozaïek van de flank van de es, de open beekdalen en vroegere heidevelden. De samenhang hiertussen krijgt opnieuw vorm en inhoud door accentuering van de verschillende onderdelen en overgangen. De flank van de es biedt ruimte voor ontwikkelingen, mits de karakteristieke structuur van erven, beplantingen, routen en open ruimten wordt versterkt.

De woningbouwlocatie is gelegen tussen het beekdal en de echte es. Het stedenbouwkundige plan houdt rekening met de gevoeligheid van de locatie, door doorzichten te creëren tussen de woningen, de herinrichting van het beekdal, maar ook de vormgeving en architectuur van het plan zorgt voor een betere herkenbaarheid van de Ageler Es en het beekdal. Er wordt als het ware een nieuwe duidelijker rand gecreëerd van de bebouwing.

In het molenbeekdal zijn menselijke ingrepen duidelijk zichtbaar (agrarisch cultuurlandschap). Door ingrepen ten behoeve van de landbouw (egalisatie) is het beekdal steeds geschikter gemaakt voor de landbouw. Het beekdal is daardoor steeds minder zichtbaar geworden. Het terugbrengen van bronnen is gewenst omdat het zeer unieke landschapselementen zijn.

De stedelijke laag

In de stedelijke laag is het woongebied aangewezen als Woonwijk 1955-nu. Met betrekking tot deze laag zijn er geen relevante zaken die deze ontwikkelingen belemmeren. De rest van het plangebied valt buiten de stedelijke laag.

De lust en leisure laag

In de lust en leisure laag is het plangebied aangewezen als "donkerte". Met betrekking tot deze laag is er ook geen informatie die belemmerend kan zijn ten behoeve van de locatie Mölnbekke.

Wat opvalt in de omgevingsvisie is dat er een route langs het plangebied loopt van wandelnetwerk Twente. In de uitwerking van het voorliggende plan is rekening gehouden met een verbinding fiets/voetgangersverbinding tegen de molenbeek aan.
Door de goede inpassing van de esrand, de ontwikkeling van het beekdal en de renovatie/restauratie van de molen, ligt er een plan die voldoet aan het principe van ruimtelijke kwaliteit uit de omgevingsvisie. De bestaande toestand, die een forse verrommelde indruk maakt, wordt aanzienlijk verbeterd en levert een goede entree van Ootmarsum op. Er is dan ook geen sprake van strijd met het in de omgevingsvisie opgenomen provinciaal belang.

Conclusie: Het project is niet in strijd met het provinciale beleid. De stedelijke ontwikkeling vindt grotendeels plaats in het reeds bestaande stedelijk gebied en is een draagt in vergelijking met de voormalige bedrijfsfunctie beter bij aan de ruimtelijke kwaliteit. Omdat tegelijkertijd de Molenbeek met de daarbij behorende brongebieden hersteld worden met is ook hier sprake van een toename van de ruimtelijke kwaliteit. Dit komt vooral omdat het molenbeekdal in de ecologische hoofdstructuur waar het toevoegen van natuurwaarden zeer wenselijk is.

De gemeente Dinkelland valt volledig binnen de grenzen van het Waterschap Regge en Dinkel. De doelstellingen van het Waterschap zijn de volgende:

• zorgen voor veiligheid en beperken van overlast
• bevorderen van de integratie van waterbeleid in ander beleid
• verzorgen van het juiste grond- en oppervlaktewaterregiem
• herstellen en veiligstellen van het Twentse 'visitekaartje'
• meer aandacht schenken aan water in de stad
• versterken van het waterketenbeheer
• vergroten van de toegankelijkheid van het waterbeheer

De waterschapsdoelstellingen kunnen slechts worden verwezenlijkt als het aspect 'water' wordt geïntegreerd in het ruimtelijke ordeningsbeleid en het milieubeleid van de diverse partners.

De opdracht waar het Waterschap de komende jaren voor staat, is de veerkracht van het water terugbrengen. Dit is mogelijk door een meer natuurlijk watersysteem te realiseren. Het water moet weer opnieuw de ruimte krijgen, wat ten goede komt aan natuur en landschap. Het waterschap richt zich op de realisatie van waterparels, stroomgebieden van beken die dankzij een zeer rijke flora en fauna van groot belang zijn voor de natuur.

Ook is er nieuw beleid ontwikkeld dat zich onder andere bezighoud met het terugdringen van ontwatering. Voor buisdrainage, het graven en dempen van perceelssloten is in de Keur opgenomen dat deze activiteiten alleen zijn toegestaan met een keurontheffing indien het gaat om natuurgerichte waterhuishouding.

Het project is in nauwe samenwerking met het waterschap opgericht en voorziet in meer ruimte voor water. De ontwikkeling past daarmee goed in het beleid van het waterschap.

De (concept)structuurvisie van de gemeente Dinkelland bevat een integrale ruimtelijke en functionele toekomstvisie voor de gemeentelijke gronden.

De kern Ootmarsum is een van de 3 verzorgingskernen en daarnaast een van de 7 woonkernen van Dinkelland. Van belang is dat de leefbaarheid en sociale samenhang van deze kernen behouden blijft en versterkt wordt.

Voor het buitengebied wordt hierin eerst een algemene visie gegeven en daarna voor vier deelgebieden.

De komende jaren moet er concreet gewerkt worden aan de handhaving en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. In het structuurplan worden per deelgebied ontwikkelingsperspectieven gegeven.

Tevens wordt er ingegaan op planonderdelen, waaronder beekdalen.

In het huidige landschap is veel van de herkenbaarheid van het beeksysteem verloren gegaan. Het gehele landschap is drastisch ontwaterd en het watersysteem is onderdanig geworden aan de landbouwontwikkelingen. Het beleid van de gemeente is gericht op versterken en aanzetten van deze beekdalen in combinatie met het behoud van de agrariër in het gebied.

Om het landschapstype weer herkenbaar te maken is gekozen om het beeksysteem in het landschap weer ruimtelijk aan te zetten. Hiermee wordt bedoeld de herkenbaarheid van het systeem te vergroten door onderscheid in het landschap aan te brengen.

Het project Molenbeek past in het beleid dat in de structuurvisie wordt omschreven.

Ootmarsum is een bijzondere kern in de gemeente Dinkelland. Het cultuurhistorische en toeristische karakter zorgt ervoor dat Ootmarsum een bekende stad is in de regio en ver daarbuiten. De gemeente Dinkelland vindt het van belang om het karakter en de (beeld) kwaliteit van deze mooie kern te behouden en waar mogelijk te versterken.

Omdat veel plekken in en om de historische kern Ootmarsum in ontwikkeling zijn of op korte termijn vrijkomen voor nieuwe ontwikkelingen, worden alle lopende zaken in Ootmarsum op projectmatige wijze opgepakt. Hiertoe is het masterplan "Ootmarsum Ontwikkelt 2006-2020, Toekomstvisie voor de toeristische hoofdstad van het Oosten" geschreven.

Het doel van het Masterplan is om een brede, integrale toekomstvisie voor Ootmarsum op te stellen. Daarbij wordt aangegeven welk centraal doel en welke ontwikkelingsrichting de gemeente Dinkelland voor Ootmarsum kiest (deel A), welke ontwikkelingen de gemeente op bepaalde locaties wil realiseren (deel B) en de beoogde (beeld) kwaliteit op diverse plekken (deel C). De voorliggende te ontwikkelen locatie wordt in het masterplan nader beschreven en uitgewerkt. In onderstaande alinea's wordt hier nader op ingegaan.

Ontwikkelingsrichting

De houtzagerij ligt aan een belangrijke en drukke entree naar het centrum. Op het terrein bevindt zich een nog te renoveren windmolen (rijksmonument) die vroeger dienst deed als korenmolen.

Het nu geplande vertrek van het bedrijf is tevens het moment om de oude loop van de beek te herstellen. Opties voor nieuwe invullingen dienen plaats te vinden met respect voor de ecologische en landschappelijke waarde van het terrein en met behoud c.q. herstel van de monumentale stellingmolen.

Ontwikkelingen op het terrein van de houtzagerij kunnen samen gaan met het herstel van het erosiedal van de Molenbeek ter plekken en stroomopwaarts (Paltheweideken). Verder onderzoek naar mogelijk herstel van het erosiedal zal worden gedaan. De altijd watervoerende Molenbeek vormt daarbij een ecologische verbindingsroute vanaf Kuiperberg en Ageler es naar de binnenstad (het terrein van het openluchtmuseum).

Ter plaatse van de locatie Mölnbekke is de overgang van het sterk hellende deel van de bovenloop van de Molenbeek naar het veel vlakkere deel door Ootmarsum. Daarom moet bij herstel van de Molenbeek volgens het waterschap retentie in combinatie met een zandvangfunctie op deze plek aandacht krijgen. Het waterschap actualiseert het plan Lint Molenbeek en heeft in november 2006 haar wensen en eisen ter hoogte van locatie Mölnbekke kenbaar gemaakt. Het is van belang dat er meer ruimte ontstaat voor het mogelijk herstel van het Molenbeekdal en de inpassing van de Molenbeek.

Volgens informatie van de provinciaal archeologe ligt deze locatie binnen een gebied met een hoge archeologische verwachtingswaarde. In de naaste omgeving zijn resten aangetroffen van bewoning uit de Bronstijd, Romeinse tijd en de Middeleeuwen.

Stedenbouwkundige randvoorwaarden

Gelet op de uitgangssituatie en de programmatische opties zijn tegen de achtergrond van het bovengenoemde ruimtelijk kader voor Ootmarsum de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden maatgevend voor de ontwikkelingsmogelijkheden van de locatie Houtzagerij Oude Hengel.

1. a. cultuurhistorische aspecten
   1. 1. van bijzonder belang is de aanwezigheid van de molen, zowel in relatie tot het ruimtelijk beeld als ook als teken van voorbije tijden, een en ander in combinatie met het molenhuis. Van groot belang is ook dat de molen zichtbaar is en ook een goede windvang kan hebben.
2. b. functionele aspecten
   1. 1. naast een werkende molen zijn functies in de toeristisch recreatieve sfeer vereist ( mits de markt dit mogelijk maakt), met een oriëntatie op de molen, de Oldenzaalsestraat, het aanliggende veld (Ageler Es) en/of de Molenbeek. Verder is woningbouw mogelijk.
   2. 2. het gebied tussen de molen en de Oldenzaalsestraat niet verder bebouwen. Zorgdragen voor een ruimtelijke georiënteerdheid op-, en een representatieve uitstraling naar de Oldenzaalsestraat toe.
3. c. maatvoering van bebouwing
   1. 1. gebied achter de molen: laagbouw in groen karakter.
   2. 2. bouwhoogte ten hoogste 6,80 meter ten opzichte van het maaiveld ter plaatse van de molen, in verband met de molenbiotoop.
4. d. openbare ruimte en inrichtingsaspecten
   1. 1. Een zone langs de beek blijft vrij van bebouwing, voldoende breed om als natuurlijk gebied in te richten met tevens een functie voor de waterhuishouding (retentiegebied)
   2. 2. Tussen de Kuiperberg en het plan Brookhuis komt een fiets-/wandelverbinding te lopen, deels over het terrein van Oude Hengel. De fiets/wandelverbinding dient op een goede wijze te worden ingepast in het plan voor wat betreft situering en materiaalgebruik. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de overgang van landschap naar stad. Het is van belang dat het pad over het terrein van Oude Hengel logisch aansluit op het pad langs Artica c.q. het ‘versteende deel’ van de Lint Molenbeek.
   3. 3. Een zone op de zuidelijke grens van de locatie geeft mogelijkheden voor bebouwing, met bijbehorende terreininrichting.
   4. 4. er dient op het te ontwikkelen terrein zelf te worden voorzien in de eigen parkeerbehoefte. Deze is afhankelijk van de te kiezen invulling en dient te worden bepaald overeenkomstig de methodiek van de ASVV 2004.
   5. 5. Bij de inrichting van de nieuwe zuidelijke stadsrand dient te worden voorzien
      in interessante doorkijkjes naar de es. De bebouwing langs de zuidrand dient ook op de rand te worden georiënteerd, inspelend op, en met respect voor de openheid van de es.

Daarnaast worden er nog specifieke beeldkwaliteitseisen genoemd. Deze zijn nu echter niet opgenomen, omdat voor de voorgenomen ontwikkeling een maatwerk beeldkwaliteitplan is opgesteld. Dit beeldkwaliteitplan sluit aan bij de beoogde beeldkwaliteit voor de onderhavige locatie.

Met betrekking tot het aansluiten bij de geformuleerde randvoorwaarden wordt opgemerkt dat op onderdelen een toelichting noodzakelijk is. Dit heeft allereerst betrekking op de handhaving van het molenhuis en daarnaast het realiseren van

toeristisch recreatieve functies.

Uit onderzoek naar de kwaliteit van het molenhuis is gebleken dat deze uit oogpunt van zowel bouwkundige als stedenbouwkundige kwaliteit het niet verantwoord was dit pand te handhaven. De bouwkundige staat van het pand was zeer slecht. Afbraak en opnieuw opbouwen zou een optie zijn geweest als ook niet de stedenbouwkundige positie van het pland minder goed was, dicht op de weg en afschermend voor het achteliggende gebied. Om die reden heeft er inmiddels amovatie plaatsgevonden.

Ten aanzien van de voorwaarde dat moet worden uitgegaan van reacreatieve functies rondom de molen, wordt verwezen naar een haalbaarheidsonderzoek dat in 2008 is uitgevoerd. Daarin wordt geconcludeerd dat recreatieve functies ecomische gezien niet als haalbaar kunnen worden aangemerkt.

Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen herinrichting op enkele onderdelen niet volledig aansluit bij het masterplan.

Het gemeentelijke beleid op het gebied van wonen wordt uiteengezet in de Woonvisie 2009-2020, dat is vastgesteld op 8 september 2009. De gemeente Dinkelland heeft hierin het volgende toekomstbeeld gesteld:

Dinkelland is in 2020 een aantrekkelijke agrarisch-toeristische gemeente met drie verzorgingskernen; Denekamp, Ootmarsum, Weerselo en zes woonkernen. Alle kernen hebben een diversiteit aan groene woonmilieus en de verzorgingskernen hebben tussen de 4.000 en 10.000 inwoners en bijhorende voorzieningen.

Om in 2020 een aantrekkelijke agrarisch-toeristische gemeente te kunnen zijn, worden de komende jaren gezamenlijk met de meest bij het wonen betrokken partijen, de volgende ambities nagestreefd:

• Dinkelland is een aantrekkelijke gemeente om te wonen.
• In Dinkelland wordt een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu geboden.
• Een Dinkellander kan in de gemeente altijd een woning vinden die past bij zijn woonwensen.
• Voor het huisvesten van starters en zorgbehoevende senioren is extra aandacht.
• Verzorgd wonen kan in Dinkelland in drie verzorgingskernen.
• Nieuwbouw in Dinkelland is altijd aanpasbaar.
• In Dinkelland zijn innovatieve woonconcepten te vinden.
• Duurzaamheid en energiezuinig bouwen is een belangrijke opgave.
• Er is veel aandacht voor de inrichting van de openbare ruimte.
• De leefbaarheid van de kernen wordt bewaakt.
• De mobiliteit binnen en van en naar Dinkelland is gewaarborgd.
• Samen met de belanghouders worden deze ambities vormgegeven.

In de periode 2006 tot 2020 groeit het aantal huishoudens in de gemeente Dinkelland naar verwachting met circa 960. Het gaat gemiddeld om 70 huishoudens per jaar die een woning zoeken. Het aantal 55-plussers neemt in deze periode toe, terwijl het aantal inwoners tussen 35 en 55 jaar afneemt. Het aandeel huishoudens onder de 35 jaar blijft in de komende jaren stabiel. Er is dus sprake van ontgroening en vergrijzing in de gemeente.

De gemeente Dinkelland wil de komende jaren zorgen voor voldoende passende huisvesting voor starters. Daarvoor wordt in de samenstelling van het nieuwbouwprogramma rekening gehouden met specifieke wensen van deze doelgroep. Verder worden instrumenten ingezet gericht op de woonruimteverdeling en ter stimulering van het eigen woningbezit van starters.

Volgens de woonvisie is het nieuwbouwprogramma voor Ootmarsum in die periode 270 woningen, waarvan 50 woningen voor het verzorgd wonen, 150 woningen voor overige doelgroepen zoals starters en 70 woningen voor de opvang en gevolgen van gezinsverdunning. De te realiseren woningen zijn in overeenstemming met dit streven.

Het Landschapsontwikkelingsplan van de gemeente Dinkelland is een gemeentelijke uitwerking van het LOP Noordoost Twente en Twenterand.

De doelstelling van het plan is richtlijnen te formuleren voor de inrichting van het landschap. Het plan mag daarmee geen belemmeringen voor de landbouw opleveren. Het landschapsontwikkelingsplan kan worden gezien als handreiking voor landschappelijke inpassing. Het plan is mede richtinggevend om te beoordelen of ontwikkelingen landschappelijk aanvaardbaar zijn.

De ontwikkelingsrichting in het LOP wordt bepaald door:

• de verschillen tussen de landschapstypen,
• de gaafheid, kenmerkendheid of potenties van de landschapstypen,
• het reconstructiebeleid Noordoost Twente (streefbeeld 2015) en de zoneringen,
• wel of geen onderdeel van de PEHS (inclusief ecologische verbindingszones),
• de mate van verstedelijkingsdruk.

In het streefbeeld zijn rondom Ootmarsum de beekdalen markant zichtbaar in het landschap als "groenblauwe" aders stromend vanaf de stuwwal. Om de kwaliteit van het beekwater te verbeteren is volgens het streefbeeld een overgangszone tussen de beken en de essen wenselijk. Ook de brongebieden zijn in het streefbeeld hersteld.

In de toekomstvisie die is opgesteld voor de Kuiperberg en omgeving wordt het gebied gezien als een kansrijk gebied waar landschap, natuur, recreatie en landbouw zich in samenhang met elkaar kunnen ontwikkelen en elkaar kunnen versterken.

In de visie komt naar voren dat er sprake is van veranderingen in de aansluiting van het landschap op de stadsrand. In de stadsrand zijn nieuwe ontwikkelingen gaande zoals op de locatie Mölnbekke. Deze ontwikkelingen vragen om een visie op het landschap van de Kuiperberg om zodoende weloverwogen beslissingen omtrent ontwikkelingen genomen te kunnen nemen. De Kuiperberg als herkenbaar geologisch/ geomorfologisch element wordt hierbij als basis genomen. Vervolgens gaat het om belangrijke keuzes voor wat betreft de aanpak en ontwikkeling van bestaande landschappelijke elementen, stadsrandzones en ecologisch kansrijke gebieden. Het Molenbeekdal is hierin aangemerkt als ecologisch kansrijk gebied en is als deelproject opgenomen in de toekomstvisie Kuiperberg.

Waterschap Regge en Dinkel en de gemeente Dinkelland hebben gezamenlijk een inrichtingsvisie opgesteld voor de Molenbeek te Ootmarsum. Deze inrichtingsvisie dient als richtlijn voor de inrichting van de watercomponent bij allerlei stedelijke ontwikkelingen nabij de beek. Directe aanleiding hiervoor vormt met name de ontwikkeling op de locatie Mölnbekke en het ontbreken van een adequate visie op de randvoorwaarden die kunnen/moeten worden gesteld om de belangen van het water veilig te stellen. Hiervoor is de gehele molenbeek in opgedeeld in 9 deeltrajecten. In de visie wordt het oorspronkelijke beekdal zoveel mogelijk hersteld. Ter hoogte van het terrein oude hengel moet rekening worden gehouden met de blijvende aanwezigheid van de molen. Globaal betekent dit dat het beekdal evenredig versmalt vanaf het "paltheweideke" tot de Oldenzaalsestraat. In dit traject kan retentie plaatsvinden door het profiel van de beek heel beperkt van omvang te houden, het terrein min of meer begroeid te laten, zodat bij hoge afvoeren het terrein (deels) onder water loopt en de afvoer wordt vertraagd. Beleving van het beekdal kan plaatsvinden vanaf het al bestaande voetpad langs het "paltheweideke" en door een nieuw aan te leggen pad vanaf de kruising in de Oldenzaalsestraat naar het bovenvermelde voetpad, zoveel mogelijk langs de rand van het beekdal.

Zoals elke andere gemeente heeft ook de gemeente Dinkelland een Welstandsnota (mei 2004). Het doel van een dergelijke nota is het streven naar behoud en zonodig versterking van de beeldkwaliteit in het algemeen en die van beschermde stads- en dorpsgezichten in het bijzonder. Naast de toetsing van bouwaanvragen aan het bestemmingsplan dient aldus een toets aan de welstandsnota plaats te vinden. Inhoudelijk zijn beide instrumenten dan ook op elkaar afgestemd. Als regel daarbij geldt dat de welstandscriteria in de welstandsnota zich bewegen binnen de bebouwingsmogelijkheden die door het bestemmingsplan worden gegeven. De planregels van het bestemmingsplan gaan met name over de maatvoering en de plaatsing van gebouwen en andere bouwwerken. De zaken die in het bestemmingsplan niet juridisch kunnen worden vastgelegd, maar wel vanuit het oogpunt van welstand belangrijk zijn, worden via de welstandsnota geregeld.

Volgens de Woningwet mogen in de Welstandsnota criteria worden opgenomen die betrekking hebben op het uiterlijk en de plaatsing van bouwwerken. Het is duidelijk dat er een bepaalde overlap tussen het bestemmingsplan en de welstandsnota voor kan komen. Daarom geldt dat bij strijdigheid tussen de welstandscriteria en de planregels in het bestemmingsplan als regel dat de planregels in het bestemmingsplan leidend zijn.

Voor de voorgestane ontwikkelingen in het plangebied is in dit licht een separaat beeldkwaliteitsplan opgesteld waarin randvoorwaarden zijn gesteld. Het beeldkwaliteitsplan zal tegelijkertijd met het bestemmingsplan worden vastgesteld door de gemeenteraad en gaat deel uit maken van de welstandsnota.

Naast een zekere continuïteit moet de Molenbeek ook variatie kunnen tonen. De Molenbeek kan in zijn loop verschillende karakters aannemen, die het karakter van de directe omgeving op het lint weerspiegelen.

Het westelijke deel van de Molenbeek, van zwembad De Kuiperberg tot aan de molen Oude Hengel, bevindt zich in een landelijke omgeving en heeft nog grotendeels het karakter van de vroegere 'Rietebeek'.

Vanaf de molen Oude Hengel tot aan het 'Oldenzaalsvoetpad' is de beek op dit moment overkluisd. Door de zagerij 'Oude Hengel' te saneren kan een nieuwe stedelijke omgeving worden gecreëerd, die aansluit bij de nabije oude stadskern en die tevens op de Molenbeek georiënteerd wordt.

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van het verrichtte onderzoek naar relevante feiten en af te wegen belangen (artikel 3.2. Algemene wet bestuursrecht). Om tot een gedegen planontwikkeling te komen zijn diverse onderzoeken uitgevoerd, die inzicht geven in de ontwikkelingsmogelijkheden van het gebied. Dit hoofdstuk geeft een samenvatting van de verschillende onderzoeken die zijn uitgevoerd. Voor uitgebreidere informatie wordt verwezen naar de feitelijke onderzoeken.

Monumentenzorg behelst de bescherming, de instandhouding, het onderhoud en het herstel van onroerende goederen die van algemeen belang zijn door hun historische, volkskundige, artistieke, wetenschappelijke, industrieel-archeologische of andere sociaal-culturele waarde (monument). In Nederland is een van de voorwaarden dat een goed minstens 50 jaar oud dient te zijn om als monument erkend te kunnen worden.

Naast bouwkundige monumenten zijn er ook aardkundige monumenten, natuurmonumenten en landschapsmonumenten.

Monumenten met de status rijksmonument vallen onder de verantwoordelijkheid van de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschappen (OC&W). Er zijn ook gemeentelijke monumenten in Nederland. Deze groep is omvangrijker en heeft een duidelijk plaatselijke betekenis. Het betreft hier vaker woonhuizen of stadsdelen.

In het plangebied bevindt zich de stellingmolen van Oude Hengel. De molen is een zeer beeldbepalend element in de omgeving. De windmolen is op 4 november 1965 aangewezen als rijksmonument. Aanvankelijk werd de molen gebouwd als houten achtkantige bovenkruier op stenen onderbouw. In 1872 brandde de molen door blikseminslag af en werd daarna geheel in steen herbouwd. In 1951 werd de molen buiten gebruik gesteld. In 1974 onderging de molen een restauratie. Daarna is de molen in verval geraakt. Vervolgens is in het verleden diversen keren gepoogd om een restauratie te realiseren.

Het technische deel van de molen is nog geheel aanwezig. Met relatief weinig inspanning kan de molen weer maalvaardig gemaakt worden. Zowel de binnenzijde als de buitenzijde van de molen is beschermd. Dit betekent dat de mogelijkheden beperkt zijn voor wat betreft een wijziging van de bestaande toestand. Bij de ontwikkeling van het voorliggende plangebied is behoud van de molen het uitgangspunt.

Molenbeekdal

Voor het Molenbeekdal is de archeologische verwachtings- en advieskaart van de gemeente Dinkelland geraadpleegd (figuur 4.1). Dit gebied wordt gekenmerkt als

• diepe erosiedalen met natte, zandige bodems (lichtgroen)
• beekdalen en overige laagten (geel)

Voor deze gebieden geldt een lage archeologische verwachtingswaarde. Dergelijke gebieden zijn vrijgesteld voor archeologisch onderzoek bij bodemingrepen dieper dan 40 centimeter. Dit geldt niet voor gebieden met een lage verwachting binnen plangebieden met meerdere verwachtingszones, en plangebieden met een lage verwachting die grenzen aan terreinen met waardevolle archeologische resten.

Archeologische verwachtings- en advieskaart

Woongebied

Ten behoeve van de planontwikkeling zijn in januari 2007 en in september 2007 door BAAC B.V. inventariserende archeologische veldonderzoeken met behulp van grondboringen (karterende fase) uitgevoerd. Vanwege de verwachte relatief ondiepe ligging van het eventuele archeologische niveau bestaat namelijk een gerede kans dat archeologische waarden verstoord of vernietigd zullen worden door de graafwerkzaamheden. In de bijlage Archeologisch onderzoek januari 2007 en Archeologisch onderzoek september 2007 zijn de betreffende onderzoeken opgenomen.

Terrein voormalige houtzagerij

Uit het onderzoek van januari 2007 kan geconcludeerd worden dat de oorspronkelijke bodemopbouw op de locatie van de voormalige houtzagerij waarschijnlijk bestond uit een beekeerdgrond (humeus dek tot een dikte van 50 cm) op gestuwde zandafzettingen. Echter, in een overgroot deel van het terrein is het bodemprofiel verstoord tot in de C-horizont en is in veel gevallen afgedekt met een puinlaag met een dikte tot circa 1,5 meter. Er zijn geen archeologische waarden aangetroffen, noch zijn er reeds bekende archeologische waarden aanwezig.

Aangezien tijdens het veldonderzoek geen archeologische indicatoren zijn aangetroffen in combinatie met een verstoord bodemprofiel in het overgrote deel van het onderzoeksgebied, is voor dit deel van het plangebied geen archeologisch vervolgonderzoek noodzakelijk.

Bouwland en bosstrook

Uit het aanvullende onderzoek van september 2007 kan geconcludeerd worden dat in het algemeen geldt dat de bovenste 60-110 centimeter van de gronden die in gebruik zijn als bouwland (met een bosstrook in het westelijke deel) uit een donker bruingrijze, humeuze Aa-horizont of plaggendek bestaat. Bij een humeus dek, dat dikker is dan 50 cm, is sprake van een hoge zwarte enkeerdgrond. In een vijftal boringen is een begraven Ah- horizont aangetroffen. In drie boringen is een inspoelingshorizont aangetroffen die duidt op de aanwezigheid van een begraven podzolbodem onder het plaggendek. In de overige boringen is geen intacte, begraven inspoelingshorizont aanwezig en gaat het plaggendek direct over in een BC-overgangshorizont of direct in een C-horizont.

Bij controle van het opgeboorde bodemmateriaal zijn een aantal archeologische indicatoren aangetroffen. Het betreft vooral bewerkt vuursteen en handgevormd prehistorisch aardewerk. Archeologische waarden kunnen zich bevinden in de basis van het plaggendek en in de top van de oude bodem onder het plaggendek. Het betreft een oud oppervlak waar mogelijk op is gewoond. Door middel van een waarderend onderzoek kan de aard en omvang van archeologische waarden bepaald worden.

Archeologische sporen worden bij een intact, begraven podzolprofiel direct onder het plaggendek verwacht in de begraven A-horizont en B-horizont. De diepteligging van de archeologische resten hangt af van de lokale dikte van het plaggendek, die varieert tussen de 0,6 en 1,1 meter. Vondsten waren aanwezig tussen 60 en 100 cm beneden maaiveld, en in boring 3 ook in de C-horizont tussen 120 en 140 cm beneden maaiveld.

Op basis van het vondstmateriaal en waarnemingen uit de omgeving kunnen in het gehele bouwland vondsten en sporen aanwezig zijn van een jachtkamp en/of nederzetting uit de periode Paleolithicum tot en met de Ijzertijd. Op basis van waarnemingen uit de omgeving kunnen jongere vindplaatsen uit de periode Romeinse Tijd tot de Late-Middeleeuwen niet worden uitgesloten.

Als gevolg van het verwijderen van de humeuze bovengrond (het plaggendek) tot aan de C-horizont zullen eventueel aanwezige archeologische waarden tot dieper ingegraven sporen worden verstoord of vernietigd.

Op basis van de resultaten van het onderzoek adviseert BAAC bv om bodemingrepen die dieper gaan dan 30 cm boven de basis van het plaggendek te vermijden. Indien dit niet mogelijk is dan adviseert BAAC bv een archeologisch vervolgonderzoek in de vorm van een proefsleufonderzoek. Het doel van dit onderzoek zal zijn het vaststellen van de gaafheid, conserveringsgraad en op basis daarvan de behoudenswaardigheid van een eventuele vindplaats te beoordelen. Bovendien wordt met een proefsleuvenonderzoek informatie verkregen over het voorkomen van eventuele grondsporen die met een booronderzoek zelden zullen worden aangetoond.

Voor meer uitgebreide informatie wordt verwezen naar de bijlagen bij de toelichting.

Proefsleuvenonderzoek Bouwland en bosstrook

In oktober 2009 is door BAAC op basis van conclusies uit eerder uitgevoerd (inventariserend) onderzoek een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd.

Uit het proefsleuvenonderzoek blijkt dat in het onderzoeksgebied archeologische resten aanwezig zijn uit de nieuwe tijd.

De archeologische resten en stratigrafie zijn goed bewaard gebleven. De gaafheid van de vindplaats kan daarmee worden geclassificeerd als ‘hoog’. De sporen zijn over het algemeen arm aan vondstmateriaal. Vondstcontexten met botanische resten zijn niet aangetroffen. Er zijn geen grondmonsters genomen. Metalen, houten en leren voorwerpen zijn eveneens niet aangetroffen. De conservering wordt als ‘midden’ geclassificeerd.

De zeldzaamheid van de aangetroffen resten is ‘laag’. Er is slechts één archeologisch spoor aangetroffen dat weinig zeldzaam is. De informatiewaarde van de aangetroffen sporen is ‘laag’. Het spoor biedt geen informatie over de functie van de kuil. De ensemblewaarde wordt eveneens laag gewaardeerd, aangezien er weinig vondsten en sporen zijn aangetroffen. De representativiteit van de vindplaats is voor dit onderzoek niet van toepassing.

Op basis van het onderzoek en de daaruit voortvloeiende waardering wordt de vindplaats niet behoudenswaardig geacht en een vervolgonderzoek voor de onderzoekslocatie wordt niet nodig geacht.

Het proefsleuvenonderzoek is als Bijlage toegevoegd aan deze toelichting.

Algemeen

Een maalvaardige molen en een enthousiaste molenaar alleen zijn niet voldoende om een molen te laten functioneren. Het werktuig stelt ook eisen aan zijn omgeving: er moet wind zijn om de wieken in beweging te kunnen zetten. In 1973 werd om dit omgevingselement aan te duiden het begrip 'molenbiotoop' geïntroduceerd. De molenbiotoop heeft betrekking op de hele omgeving van een molen, voor zover die van invloed is op het functioneren van die molen als maalwerktuig én als monument. Naast windvang dient dan ook te worden gelet op de belevingswaarde van de molen. Gebouwen en bomen kunnen de molenbiotoop aantasten. Bomen en boomgroepen veroorzaken een extra nadeel voor de windvang, omdat zij met hun bladerkroon de wind enige tijd vasthouden, waardoor er grotere turbulentie optreedt en de wind met grotere kracht en met vlagen op de molen afkomt. Molenaars vrezen dit 'hollen en stilstaan' verschijnsel.

Een tweede aspect van de molenbiotoop heeft te maken met de belevingswaarde. Molens zijn een belangrijk element in het landschap of stedelijk gebied en hebben vaak te maken met de ontstaansgeschiedenis van de omgeving. Omdat molens wind moesten kunnen vangen, stonden ze in een open landschap of staken ze in ieder geval uit boven hun omgeving. Die voor molens kenmerkende situatie moet zoveel mogelijk worden bewaard, willen de werktuigen volledig tot hun recht komen. Met andere woorden: molens horen in het zicht te staan. Als dat het geval is, blijken molens zeer belangrijke herkenningspunten in een gebied te zijn.

Biotoopformule

Door het verwijderen van de huidige opstallen van de zagerij en het voormalige silogebouw ontstaat er een betere biotoop rond de molen. De bestaande molenhoge silo (ruim 15 meter hoog) staat op een afstand van nog geen 20 meter van de molen en neemt hierdoor de molen de wind uit de zeilen.

De biotoopformule is een eenvoudige manier om de maximaal aanvaardbare hoogte van obstakels rond een molen te berekenen, dusdanig dat de molen hier geen onoverkomelijke hinder van ondervindt. De biotoopformule wordt dus vooral toegepast om te kunnen bepalen of een obstakel op een bepaalde afstand van de molen al dan niet ‘te hoog’ is. De eerste 100 meter dient vrij te zijn van obstakels.

Deze biotoopformule luidt als volgt:

Hx=X/n+cxz of X=n(HX-cxz)

Waarin:

H = hoogte obstakel

X = afstand obstakel tot molen

n = 140 voor open gebied, 75 voor ruw gebied, 50 voor gesloten gebied

c = constante = 0,2

z = askophoogte (helft van lengte vlucht + de eventuele hoogte van de stelling)

Wanneer de omgeving van de beschouwde molen voldoet aan de eisen uit de formule is er sprake van een toelaatbare situatie. Zoals aangegeven gelden binnen de zone van de molenbiotoop andere beperkende maatregelen ten aanzien van de hoogte van de bebouwing en beplanting. Om de berekening te kunnen maken is gebruikgemaakt van de volgende basisgegevens voor de molen in Ootmarsum:

stellinghoogte = 6,80 meter

vlucht = 22,40 meter

z = (½ x 22,40) + 6,8 = 18,00 meter

n = 50 (de omgeving rond de molen is grotendeels gesloten).

Aan de hand van de biotoopformule is de biotoop van Molen Oude Hengel bepaald. De hoogte van de woningen zou binnen 100 meter van de woning in ieder geval niet meer mogen bedragen dan 6,80 meter (stellinghoogte).

Nu is er overleg geweest met de biotoopdeskundige van De Hollandsche Molen. De woningen direct rond de molen hebben een bouwhoogte van 6,80 meter. De te realiseren vrijstaande woningen hebben, vanuit de molen gezien, een bouwhoogte van 9,80 meter. deze hoogten zijn gerekend vanaf maaiveldhoogte ter plaatse van de molen.

De Hollandsche molen is van mening dat de nieuwe biotoop door de beoogde ontwikkeling van woningen rondom de molen, weliswaar een verbetering laat zien ten opzichte van de huidige situatie, maar dat er nog wel bedenkingen zijn met betrekking tot de positionering ende hoogte van een aantal woningen op de eschrand. In dat kader is een aanvullend onderzoek naar de windvang noodzakelijk. Wel bestaat de verwachting dat door de sloop van de huidige, hoge bebouwing aan de westzijde van de molen de situatie zal verbeteren. Door de nieuwe ontwikkelingen rondom de molen, gaat de molen bovendien een meer markante positie innemen en komt hij beter tot zijn recht. Het is echter wel van belang dat de aanplant van beplanting in het plangebied, zowel bij de woningen als bij de beek, tot maximaal stellinghoogte mag groeien.

Nu is met de gemeente de volgende molenbiotoop overeengekomen.

Windvangonderzoek

DHV heeft in september 2010 een onderzoek uitgevoerd naar de invloed van de bouw van enkele woningen binnen de molenbiotoop (zie bijlage Windvangonderzoek molen). Hiertoe zijn met behulp van het CFD programma Fluent twee numerieke modellen gemaakt van de windmolen en zijn omgeving, één model voor de bestaande situatie en één model voor de nieuwe situatie.

Uitgangspunt voor de berekeningen vormden de molenbiotoop en de biotoopformule. De molenbiotoop is een landelijke standaard, die criteria biedt waarmee kan worden beoordeeld of de functie van een windmolen, als werktuig en monument, behouden blijft als gevolg van ingrepen in de omgeving. Met de biotoopformule kan een inschatting worden gemaakt van de maximaal toe te laten bouwhoogte rond de molen.

De numerieke modellen zijn doorgerekend op de windrichtingen zuid, zuidwest en west. Bij wind uit deze richtingen wordt de windvang van de molen door de nieuwe woningen belemmerd. Het onderzoek heeft geresulteerd in datareeksen en histogrammen die de windvang op de wieken van de molen inzichtelijk maken.

Op basis van de onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd dat de windvang van de molen vanwege de sloop van bestaande (hoge) bebouwing en de bouw van de nieuwe woningen zal toenemen.
De maximaal toelaatbare afname van de windvang wordt door de molenbiotoop gesteld op 5%. De sloop van bestaande opstallen en de bouw van enkele woningen rond de molen zal daarom geen belemmering zijn voor het in stand houden van de molen als werktuig.

woongebied

Ten behoeve van de sloop van bestaande bebouwing is in mei 2009 door AD.ECO onderzocht of er diersoorten in het plangebied aanwezig zijn, waarvoor een ontheffing benodigd is. Er is toen geconcludeerd dat er geen sporen of andere aanwijzingen zijn van het verblijf van beschermde soorten, waardoor de sloop van de gebouwen zou moeten worden uitgesteld.

Vervolgens heeft AD.ECO in augustus 2009 nog nader ecologisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage Ecologisch onderzoek). Uit dit onderzoek kan geconcludeerd worden dat het plangebied niet in een beschermingszone van de Ecologische hoofdstructuur of Natura 2000 gebied ligt. Er is ook geen sprake van externe werking, gezien de afstand tot dergelijke gebieden en de aard van de ingreep. Er is dus geen ontheffing van de Natuurbeschermingswet 1998 nodig. Daarnaast zijn er geen floristische waarden in het plangebied aanwezig, waarvoor ontheffing moet worden aangevraagd. Reptielen of vissen komen eveneens niet in het plangebied voor. De plannen bedreigen de in het gebied voorkomende insecten, amfibieën en zoogdieren niet.

Met betrekking tot vogels moet opgemerkt worden dat alle vogelsoorten beschermd zijn op basis van de Flora en faunawet. Daarmee is in principe iedere ontwikkeling moeilijk te realiseren. Toch zal ontwikkeling mogelijk moeten blijven. Er zal dus een goede afweging over de gevolgen moeten worden gemaakt. Werkzaamheden in het terrein betekent tijdelijke verandering van het leefgebied van de voorkomende vogelsoorten. Dit zal geen relevante gevolgen hebben voor het voortbestaan van de vogelsoorten of -populaties. De werkzaamheden mogen alleen in het broedseizoen begonnen worden als is aangetoond dat er geen vogels broeden.

Molenbeekdal

In de gemeente Dinkelland zijn geen beschermde natuurmonumenten aanwezig. Wel liggen in de gemeente Dinkelland zes natura 2000 gebieden. Het dichtstbijzijnde natura 2000 gebied ligt op ca. 2,2 km afstand. Bij het herstel van het molenbeekdal vinden geen ontwikkelingen plaats die van negatieve invloed zijn op natura 2000 gebieden.

De ecologische hoofdstructuur moet behouden en ontwikkeld worden. Ruimtelijke ontwikkelingen binnen de EHS, met significant negatieve effecten op de wezenlijke kenmerken en waarden van het gebied, zijn in beginsel niet toegestaan.

De bestemmingswijziging van het beekdal van de bestaande bestemmingen in Bos en Natuur komt ten goede aan de ontwikkeling van flora en fauna.

De overheid wil stankoverlast terugdringen. De uitvoering van deze doelstelling en de ontwikkeling van geurbeleid is vooral een verantwoordelijkheid van provincies en gemeenten. Voor stank veroorzaakt door landbouw, voert VROM in nauwe samenwerking met het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit apart beleid. Dit heeft geresulteerd in de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv), die sinds 1 januari 2007 voor heel Nederland geldt.

De voorliggende locatie ligt niet binnen een geurhindercontour en het plan leidt niet tot introductie van nieuwe functies die geurhinder kunnen veroorzaken. Het milieuaspect geur vormt dan ook geen belemmering voor de woningbouw.

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de mensen te beschermen tegen geluidsoverlast. Op basis van deze wet dient bij het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te worden besteed aan het aspect "geluid".

In de Wet geluidhinder is een zonering van industrieterreinen, wegen en spoorwegen geregeld. Enerzijds betekent dit dat (geluid-)eisen worden gesteld aan de milieubelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan milieugevoelige functies. Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op geluidgevoelige objecten. Derhalve is akoestisch onderzoek noodzakelijk.

Omdat het voorliggende plangebied niet in de nabijheid van industrieterreinen of spoorwegen is gelegen, hoeft er in dat kader geen onderzoek te worden verricht.

In hoofdstuk VI van de Wet geluidhinder is de verplichting opgenomen tot het verrichten van een akoestisch onderzoek naar de geluidbelasting op de gevels van woningen (en daarmee gelijk te stellen objecten) binnen de in artikel 74 genoemde onderzoekszone van een weg. Voor een weg bestaande uit één of twee rijstroken in een stedelijk gebied bedraagt de breedte van de geluidszone aan weerszijden van de weg 200 meter.

De verplichting tot het verrichten van een onderzoek geldt niet indien:

• het een woonerf betreft;
• een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

De verplichting tot het uitvoeren van een akoestisch onderzoek in relatie tot het opstellen van een bestemmingsplan geldt evenmin, indien in dat bestemmingsplan geen mogelijkheden worden geboden voor het realiseren van nieuwe woningen en andere geluidsgevoelige objecten. In het voorliggende plangebied is dit echter wel het geval, er worden immers nieuwe woningen gerealiseerd.

Buijvoets Bouw- en geluidsadvisering heeft in mei 2009 onderzoek gedaan naar de geluidbelasting door wegverkeerslawaai op de Oldenzaalsestraat op de gevels van de geplande woningen (zie bijlage Akoestisch onderzoek).

Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB bij de twee woningen die direct langs de Oldenzaalsestraat zijn gelegen, met maximaal 4 dB wordt overschreden ten gevolge van verkeerslawaai op de Oldenzaalsestraat.

Bronmaatregelen en overdrachtsmaatregelen kunnen de geluidbelasting mogelijk reduceren. Echter in het onderzoek is al rekening gehouden met het stiller worden van voertuigen en stiller asfalt, dus dergelijke bronmaatregelen kunnen niet meer toegepast worden. Overdrachtsmaatregelen (geluidschermen, wallen) langs de Oldenzaalsestraat zijn niet reëel. Enerzijds vanwege de geringe afstand tussen de weg en de woningen, anderzijds omdat de hooggelegen bouwlagen niet af te schermen zijn. Bovendien is een scherm uit stedenbouwkundig oogpunt niet gewenst en zijn de kosten onevenredig hoog.

Inmiddels is de procedure hogere grenswaarden doorlopen en is een hogere grenswaarde verleend. In verband met de hogere grenswaarden zijn echter wel maatregelen aan de gevels noodzakelijk. Voor de geluidbelaste voor- en zijgevels (24 dB) moet rekening worden gehouden met geluiddempende toevoerroosters. Tot een geluidwering van circa 27 dB kan met normale dubbele HR++ beglazing in de belaste gevels worden volstaan.

De maatregelen die voor de woningen getroffen dienen te worden om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen, ontmoeten overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke of financiële aard. De ontheffingsgrond is "door de gekozen situering een open plaats tussen aanwezige bebouwing opvullen". In alle gevallen waarin ontheffing wordt verleend, worden eisen gesteld aan het binnenniveau en de indeling van de woning. De binnenwaarde, waaraan bij het realiseren van de nieuwe woningen zal moeten worden voldaan, bedraagt 33 dB. Hieraan kan worden voldaan door middel van het plaatsen van toevoerroosters in de gevel en een mechanische afzuiging in de toilet, badkamers en keuken. Daarnaast heeft metselwerk door de hoge massa een zeer goede geluidisolatie. Tot slot dient normale dubbele HR++ beglazing te worden toegepast, alsmede enkelvoudige kierdichting op de bewegende delen.

Voor meer uitgebreide informatie wordt verwezen naar het hoofdrapport.

De bodemingrepen in het buitengebied hebben geen betrekking op een gevoelige functie en daarom is een bodemonderzoek hier niet noodzakelijk.

Woongebied

Verkennend onderzoek

Het woningbouwplan maakt daarentegen wel gevoelige functies mogelijk. In het kader hiervan is in 2006 door Mos Grondmechanica een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit bodemonderzoek bestaat uit een (historisch) vooronderzoek, een veldonderzoek met boringen en peilbuizen en een analytisch beoordeling van de bodemmonsters.

Bij meerdere boringen is gebroken puin aangetroffen in de bodem. Zintuiglijk zijn geen afwijkingen geconstateerd die duiden op een verontreiniging. In het samengestelde grondmonster zijn lichte verontreinigingen met PAK en EOX en minerale olie aangetroffen.

In het zintuiglijk schone mengmonster worden de streefwaarden niet overschreden.

In het zintuiglijk puinhoudende mengmonster zijn lichte verontreinigingen met lood, zink, PAK en minerale olie aangetroffen. In het mengmonster van de ondergrond met veen zijn lichte verontreinigingen met PAK en EOX aangetroffen Ook is in een peilbuis een lichte verontreiniging met zink en naftaleen aangetroffen.

De aangetoonde concentraties in de grond en het grondwater overschrijden de tussenwaarde niet. Een nader bodemonderzoek is niet nodig. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt bestaan er voor wat betreft bodem geen bezwaren voor de uitvoering van voorgenomen plannen.

Voor meer uitgebreide informatie wordt verwezen naar de bijlage bodemonderzoek.

Aanvullend onderzoek

Op basis van eerder gevoerde onderzoeken is in december 2009 door Mos Grondmechanica een nader onderzoek uitgevoerd op een aantal verdachte deellocaties:

• A. voormalige HBO-tank;
• B. voormalige dieseltank;
• C. voormalige opslag;
• D. opgebracht slib, verdacht met minerale olieverontreiniging.

Voor de deellocatie B,C en D geldt dat op basis van zintuiglijke en/of analytische waarnemingen niet meer als verdacht kunnen worden beschouwd.

Voor deellocatie A wordt geconcludeerd dat ter plaatse sterk verontreinigd is van naar schatting 60 m^2. Ook het grondwater is tot vlak boven de tussenwaarde verontreinigd.

In overleg met de provincie worden afspraken gemaakt over de sanering van de locatie.

Het aanvullend bodemonderzoek is als bijlage bij de toelichting gevoegd.

Molenbeekdal

De herinrichting van het molenbeekdal zorgt voor een verbetering van de waterhuishouding en er wordt meer ruimte geboden aan water. Ook wordt er langs de beek geen verharding aangebracht waardoor de infiltratie optimaal is. Er is dus geen sprake van negatieve gevolgen voor de waterhuishouding in dit gebied.

Woongebied

De ontwikkelingen in het woongebied kunnen wel van invloed zijn op de waterhuishouding binnen het plangebied. Er wordt naar gestreefd om het bestaande waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid goed toe te passen en uit te voeren. Devri Infra, Odin, het waterschap en de gemeente Dinkelland hebben daarom overleg gevoerd over het voorliggende bestemmingsplan.

Als uitgangspunt voor het streven naar duurzame watersystemen wordt voor de inrichting van het gebied het principe gehanteerd van: vasthouden, bergen en dan pas afvoeren gehanteerd. Als tweede principe wordt het uitgangspunt van schoon houden, scheiden en zuiveren gehanteerd.

Bodem

Het woongebied betreft een hellend terrein en kent een hoogteverschil van ongeveer 4 meter. De NAP-hoogte varieert van circa 36.00 + NAP tot circa 40.00 + NAP.

De bodem bestaat voornamelijk uit zand en leem en heeft een slechte doorlatendheid. In het gebied komen hoge grondwaterstanden voor. Aan de noordzijde van het plangebied ligt de Molenbeek, deze beek vindt de oorsprong op de Kuiperberg. De oostzijde van het plangebied grenst aan de Oldenzaalsestraat, dit is ook het laagste punt van het gebied. Na de onderdoorgang van de Oldenzaalsestraat is de Molenbeek voor een klein deel in beheer bij het waterschap Regge en Dinkel. Vanaf dit punt is de Molenbeek ook vermeld op de legger van het waterschap. Overigens is door het waterschap een visie opgesteld met betrekking tot de Molenbeek.

Als uitgangspunt voor het streven naar duurzame watersystemen wordt voor de inrichting van het gebied het principe gehanteerd van: vasthouden, bergen en dan pas afvoeren gehanteerd. Als tweede principe wordt het uitgangspunt van schoon houden, scheiden en zuiveren gehanteerd.

Afvalwater

In de nieuwe situatie wordt het afvalwater (dwa-afvoer) en het hemelwater (hwa-afvoer) afzonderlijk ingezameld. Het afvalwater wordt via een dwa-riolering ingezameld en afgevoerd naar de het rioolstelsel van de Oldenzaalsestraat. Via dit rioolstelsel zal het afvalwater uiteindelijk afgevoerd worden naar de RWZI, waar het afvalwater gezuiverd zal worden.

hemelwater

Het hemelwater zal zo weinig mogelijk verontreinigd worden en komt ten goede aan het lokale water- of grondwatersysteem. Wat betreft de opvang van het hemelwater heeft infiltratie de voorkeur. Echter is dit op deze locatie moeilijk te realiseren.

Het plangebied kent een groot hoogteverschil. In overleg met het waterschap zullen in dit plangebied twee principes gehanteerd worden voor de opvang van het hemelwater van de verharde oppervlaktes. In het westelijk gedeelte, het gedeelte met de 6 vrijstaande woningen, zal het hemelwater van de woningen en van de rijbaan zoveel mogelijk bovengronds opgevangen worden en afgevoerd worden naar een “grindkoffer” welke een overloopmogelijkheid heeft naar een wadi. Deze wadi zal gesitueerd worden tussen de rijbaan en de zuidelijke oever van Molenbeek.

In het oostelijke deel van het plangebied, het gedeelte met de woningen rondom de bestaande molen, zal het hemelwater ook opgevangen worden in een “grindkoffer”. Deze “grindkoffer” zal gesitueerd worden als fundering onder het recreatieve pad langs de Molenbeek. De “grindkoffer” zal het hemelwater langzaam afgeven aan de omgeving.

Zowel de capaciteit van de wadi's als de capaciteit van de “grindkoffers” zal gedimensioneerd worden op 10 mm berging voor het bestaande verharde oppervlak. Voor het bijkomende verharde oppervlak wordt 40 mm berging gehanteerd. In verband met eventuele hevige buien, als in een korte periode veel neerslag valt, zal vanuit de wadi's een aantal overstortvoorzieningen aangebracht worden op de Molenbeek. Deze overstortvoorzieningen zullen in overleg met het waterschap gedimensioneerd worden. Het hemelwater zal op deze wijze eerst geïnfiltreerd worden in de bodem. Bij hevige regenval zal de capaciteit niet meer voldoende zijn, dan zal het overtollige hemelwater afgevoerd worden naar de Molenbeek.

Voor een uitgebreide beschrijving van het watersysteem in de nieuwe situatie wordt verwezen naar het Rioleringsplan, dat als bijlage bij deze toelichting gevoegd is.

Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet milieubeheer (Wm), hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen. Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een bestemmingsplan worden vastgesteld, indien:

1. a. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarde , of
2. b. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of
3. c. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen of
4. d. het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (in werking getreden per 01-08-2009).

Ruimtelijk-economische besluiten die "niet in betekenende mate" bijdragen aan de concentraties in de buitenlucht van stoffen waarvoor bijlage 2 van de Wet milieubeheer een grenswaarde bevat, worden niet langer, zoals voorheen, individueel getoetst aan die grenswaarden. Als gevolg daarvan kunnen tal van kleinere projecten doorgang vinden, ook in situaties waar nog niet aan de grenswaarden wordt voldaan. De effecten van deze projecten op de luchtkwaliteit worden verdisconteerd in de trendmatige ontwikkeling van de luchtkwaliteit, zoals beschreven in het Nationaal Samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL).

Bij besluitvorming is het dus van belang om te bepalen of een initiatief "niet in betekenende mate" bijdraagt aan de luchtkwaliteit. In de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate" (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM.

Het begrip "niet in betekenende mate" is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Vooralsnog geldt dat:

• voor woningbouwlocaties met minder dan 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden;
• voor infrastructuur dat bij minder dan 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie) ook geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden;
• voor kantoorlocaties is dat bij minder dan 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, of 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.

Het bestemmingsplan maakt een ontwikkeling mogelijk, die van geringere omvang is dan wat hiervoor is aangegeven en daarom kan geconcludeerd worden dat de luchtkwaliteit niet "in betekenende mate" zal verslechteren. Derhalve hoeft niet nader op het aspect luchtkwaliteit te worden ingegaan.

Van de ramptypes die verband houden met externe veiligheid zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang.

Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking tot:

• inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

De risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in inrichtingen dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daartoe zijn in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) regels gesteld.

Bij het toekennen van bepaalde bestemmingen dient onderzocht te worden:

• of voldoende afstand in acht wordt genomen tussen (beperkt) kwetsbare objecten enerzijds en risicovolle inrichtingen anderzijds in verband met het plaatsgebonden risico;
• of (beperkt) kwetsbare objecten liggen binnen in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en zo ja, wat de bijdrage is aan het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op een plaats buiten een inrichting zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Voor kwetsbare objecten geldt een plaatsgebonden risico PR 10^-6 en voor beperkt kwetsbare objecten geldt een richtwaarde voor het plaatsgebonden risico PR 10^-6.

Het groepsrisico bestaat uit de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

In de directe nabijheid van het plangebied liggen geen Bevi-inrichtingen. Er zijn in dit kader dan ook geen externe veiligheidseffecten waarmee rekening moet worden gehouden.

In de directe nabijheid van het plangebied liggen geen buisleidingen waardoor vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Er zijn in dit kader dan ook geen externe veiligheidseffecten waarmee rekening moet worden gehouden.

In de directe nabijheid van het plangebied vindt geen transport van gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor plaats. Er zijn in dit kader dan ook geen externe veiligheidseffecten waarmee rekening moet worden gehouden.

In het plangebied zijn geen kabels en leidingen en andere privaatrechtelijke zaken aanwezig die de voorgestane ontwikkelingen in de weg staan.

Langs het plangebied ligt een hoofdwatertransportleiding.

Voor de ontwikkeling van de voorliggende locatie zijn enkele algemene uitgangspunten geformuleerd. Zo is het handhaven en in ere herstellen van de molen met de bijbehorende molenbiotoop het belangrijkste uitgangspunt. Daarnaast dient herstel van de Molenbeek en het Beekdal in het plan ingepast te worden, gecombineerd met een recreatieve wandel- en fietsroute. Vanzelfsprekend dient de beleidsvisie van het masterplan Ootmarsum leidraad te zijn voor het stedenbouwkundig ontwerp.

Zoals in de inleiding reeds is opgemerkt, is het gebied van de voormalige houtzagerij Oude Hengel in Ootmarsum geen visitekaartje bij de binnenkomst vanuit de richting Oldenzaal.

Het gebied dat is ingeklemd tussen een open es en de zone waar voorheen de Molenbeek was gelegen, detoneert in de omgeving en vraagt om een sanering en een ruimtelijke en kwalitatieve verbetering van het gebied. Daarom moeten de landschappelijke en stedenbouwkundig ruimtelijke kwaliteitsaspecten in onderlinge samenhang op een creatieve manier gestalte krijgen.

Belangrijk element in het geheel is de molen die zal worden gerestaureerd en de daarbij behorende molenbiotoop. Ook het herstel van de Molenbeek waardoor een ecologische verbinding kan worden gevormd tussen de nog bestaande delen van de beek is een bepalend element.

Het spreekt vanzelf dat restauratie van de molen, het herstel van de beek, de landschappelijke inpassing en het maken van een fraaie landschappelijke en stedenbouwkundige rand van het dorp hoge kosten met zich mee brengt.

Teneinde de genoemde kwaliteit te kunnen realiseren dient in de planontwikkeling rekening te worden gehouden met opbrengsten die, die kwaliteit kunnen bewerkstelligen.

Om die reden is gekozen om naast terugbrengen van de beek, de restauratie van de molen en een goede landschappelijke inpassing, ook te kiezen voor woningbouw in het gebied met twee stedenbouwkundige concepten. Één door middel van geschakelde patioachtige woningen in een blokstructuur rondom de molen en één in een zone aan de rand van de es door middel van het zorgvuldig situeren van een zestal vrijstaande woningen die deels worden ingeschoven in de es.

Gekozen is voor een basisontwerp van een grote kap die bepalend is voor het beeldmerk waaronder diversiteit in architectuur mogelijk is. De woningen zijn zodanig gesitueerd dat de voorzijde aansluit bij het maaiveld aan de molenzijde terwijl de verdieping aansluit op de hoogte van de es. Het hoogteverschil tussen es en maaiveld molen wordt binnen de woning opgevangen en blijft tussen de woningen onderling als esrand beleefbaar.

De Molenbeek wordt in ere hersteld met uitloopzones waardoor er min of meer een nieuw beekdal ontstaat. Deze zone zal ecologisch worden ingericht waardoor een ecologische zone aan de zuidkant van de stad ontstaat.

Tussen de es en de nieuwe beek liggen rondom de molen de patiowoningen die tevens zorgen voor een pleinruimte waarop de molen staat.

Landschappelijk blijft de open es in tact, vanaf de zuidzijde zal een beeld ontstaan van kappen die boven de es uitsteken als "boerderij"daken, zoals die her en der voorkomen in het Twentse landschap, verscholen achter essen.

Op deze wijze zijn landschap, stedenbouw en economie in balans en zullen leiden tot een hoge kwaliteit van wonen, landschap en recreëren.

Recreëren doordat de bebouwing gelegen aan de Oldenzaalsestraat met de bestemming "GD" in het kader van het toerisme samen met de molen een plek zal gaan vormen die een recreatieve betekenis heeft.

Voor de invulling van het plangebied is een inrichtingsplan gemaakt dat voorziet in de realisatie van 23 grondgebonden woningen. Deze woningen zijn een mix van vrijstaande woningen en twee onder een kapwoningen.

De bestaande te restaureren molen is, voor wat het deel van het plan dat rondom de molen is gelegen betreft, het uitgangspunt van de stedenbouwkundige invulling. Gekozen is voor een plein rondom de molen met daaromheen een rechtlijnig stedenbouwkundig patroon, waarin door een wisselende schakeling vrijstaande en geschakelde woningen zijn gesitueerd. De woningen worden aan de zijde van de openbare ruimte door muren gekoppeld waardoor besloten patio's/binnentuinen ontstaan. In de twee gevormde clusters kunnen 16 woningen worden gebouwd in één laag met een verbijzonderde kap. Ter plaatse van de het oude molenhuis is een nieuwe woning geprojecteerd, die qua positie overeenstemt met het voormalig molenhuis. De slechte bouwkundige kwaliteit is de reden van het amoveren van deze woning.

Ter plaatse van de Molenbeek is een beekdal ontworpen die ruimte biedt aan de loop van de beek en die een hoge landschappelijke en ecologische waarde zal krijgen.

Het achter het molengebied gelegen plandeel wordt ontsloten door een nieuw aan te leggen gebogen ontsluitingsweg die uitmondt in een draailus. Zowel langs de weg als langs de draailus zijn parkeerplaatsen geprojecteerd voor zowel de bewoners van de molenwoningen als voor bezoek.

In de overgang van beekdal naar de es is een zestal bijzondere woningen geprojecteerd. Woningen die zich kenmerken door een grote noord-zuid gerichte kap, en voor 1 woning een oost-west gerichte kap, die bepalend is voor de karakteristiek van de woning. Aan de beekdalzijde hebben de woningen 2 lagen ten opzichte het maaiveld en aan de eszijde 1 laag ten opzichte van het maaiveld van de es. De woningen worden aan één zijde met een gesloten gevel in de perceelsgrens bebouwd en hebben aan de andere zijde, deels in de helling van de es, de tuin liggen. Aan de achterzijde is de woning voorzien van een zwevend terras dat iets boven het maaiveld is gelegen. Het bijzondere van de woning is dat onder de grote kap er sprake kan zijn van verschillende architectuur uitdrukkingen.

De gekozen stedenbouwkundige oplossing en de achtertuin maken het gebied bijzonder en geven het gebied samen met de molen een eigen identiteit en karakteristiek.

Molenbeek

Er wordt een fiets/wandelverbinding gerealiseerd tussen Kuipersberg en het plan Brookhuis. Deze fiets/wandelverbinding loopt deels over het terrein Mölnbekke en ligt in een groene setting. De inrichting is geïnspireerd op de inrichting van het naastgelegen beekdal Palthenweideke. De fiets/wandelroute is hiermee op een goede wijze in het plan ingepast.

Parkeren

Bij woningen hanteert de gemeente Dinkelland de maximumwaarden uit de CROW publicaties 182. Voor commerciële voorzieningen het gemiddelde van min en max uit CROW publicatie 182.

Voor het gebied ontwikkeling Mölnbekke geldt dat het een niet-stedelijk gebied is in de zone "rest bebouwde kom".

Voor woningen worden de volgende parkeernormen gehanteerd:

• Vrijstaande woningen achterterrein: parkeernorm 2,2 PP per woning
• Patiowoningen en molenaarswoning: parkeernorm 1,7 PP per woning

In deze parkeernormen is een bezoekersaandeel van 0,3 PP per woning inbegrepen.

Parkeerplaatsen op eigen terrein (bij de woningen) mogen worden meegerekend volgens onderstaande tabel.

In het stedenbouwkundig plan wordt voldaan aan de bovengenoemde parkeernorm.

Inrichtingsplan

Voor het plangebied is door Odin Landschapsontwerpers en EVE Architecten een inrichtingsplan gemaakt. Het behouden en versterken van de ruimtelijke karakteristieken van het gebied is leidend geweest. Er zijn drie gebieden te onderscheiden. Elke zone heeft een eigen identiteit die aansluit bij de karakteristiek van de plek:

• het beekdal van de Molenbeek;
• de zone rondom de molen;
• de zone aan de rand van de es.

Het Inrichtingsplan is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

Algemeen

In dit hoofdstuk wordt aangegeven op welke wijze de voorkomende functies in het bestemmingsplan worden geregeld. In de planopzet is aansluiting gezocht bij de recente uitgave Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen, kortweg SVBP.

De planregels

De planregels geven inhoud aan de op de plankaart gegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de planregels is het aantal regels zo beperkt mogelijk gehouden. Alleen datgene is geregeld, wat werkelijk noodzakelijk is. Toch kan het in een concrete situatie voorkomen dat een afwijking van de planregels gewenst is. Daarom kunnen in het bestemmingsplan voor afwijkingen omgevingsvergunning worden afgegeven. De bevoegdheid om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde regels is gebaseerd op de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De uitvoering berust bij burgemeester en wethouders. Deze omgevingsvergunningen maken kleine afwijkingen mogelijk binnen de aan de grond toegekende bestemming.

De bij dit plan behorende planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

1. Inleidende regels;

2. Bestemmingsregels;
3. Algemene regels;
4. Overgangs- en slotregels.

In hoofdstuk 1 worden de in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen moeten worden gemeten.

In hoofdstuk 2 zijn specifieke regels opgenomen voor de op de plankaart gegeven bestemmingen. De artikelen bestaan uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels, en zo nodig uit afwijken van de bouwregels en gebruiksregels. De bestemmingsomschrijving is bepalend voor het gebruik van de grond.

De hoofdstukken 3 en 4 bevatten regels die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen. Uit praktische overwegingen wordt de voorkeur gegeven om deze in een afzonderlijke paragraaf onder te brengen.

Nadere toelichting op de bestemmingen

Gemengd (artikel 3)

De monumentale molen en de molenaarswoning krijgen de bestemming "Gemengd" en de molen nog specifiek de aanduiding "cultuurhistorische waarden". Binnen deze bestemming zijn detailhandel, horeca, educatieve en sociaal-culturele voorzieningen en wonen mogelijk. Wat horeca betreft is er uitsluitend een bedrijf toegestaan dat in hoofdzaak gericht is op het verstrekken van ter plaatse te nuttigen spijzen en/of dranken.

Groen (artikel 4)

De te herstellen Molenbeek krijgt de bestemming "Groen", waarbinnen water kan worden gerealiseerd. Hierdoor blijft de aanleg van de beek flexibel. Parkeren is binnen deze bestemming niet toegestaan. Ook de achtertuinen van de esrandwoningen liggen in de bestemming "Groen", waardoor er achter de woningen geen gebouwen en bijgebouwen gerealiseerd kunnen worden. Op deze manier wordt de esrand zoveel mogelijk beschermd.

Tuin (artikel 5)

De voortuinen langs de Oldenzaalsestraat en de tuin rondom de vrijstaande woningen die op de rand van de es worden gerealiseerd, hebben de bestemming "Tuin" gekregen. Op de gronden met deze bestemming mogen geen gebouwen worden opgericht.

Verkeer - Verblijfsgebied (artikel 6)

Het verblijfsgebied rond de molen en de ontsluitingsweg krijgen de bestemming "Verkeer-Verblijfsgebied".

Wonen (artikel 7)

De te realiseren woningen krijgen de bestemming "Wonen". De woningen worden voorzien van een bouwvlak waarbinnen de woning gerealiseerd moet worden. De maximaal te realiseren goot- en bouwhoogten van de woningen worden bepaald door de molenbiotoop. Deze hoogten zijn op de plankaart aangegeven. Voor de vrijstaande woningen die op de rand van de es worden gebouwd, is een specifieke aanduiding "vrijstaand" opgenomen.

Anti-dubbeltelregel (artikel 8)

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van bebouwing te voorkomen. Dit zou zich kunnen voordoen wanneer een deel van een bouwperceel dat al bij de berekening van het maximale bebouwingspercentage was betrokken opnieuw bij zo'n berekening, maar nu ten behoeve van een ander bouwperceel, wordt betrokken.

Algemene gebruiksregels (artikel 9)

Voor de redactie van de gebruiksbepaling is de algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. In beginsel is de bestemmingsomschrijving van de betreffende bestemming bepalend.

Voor het gehele plangebied is het gebruik (dan wel laten gebruiken) van gronden voor een seksinrichting als strijdig gebruik aangemerkt.

Algemene aanduidingsregels (artikel 10)

De molenbiotoop van molen "Oude Hengel" ligt over het gehele plangebied. De gronden hebben op de plankaart de aanduiding "vrijwaringszone - molenbiotoop" gekregen. De gronden zijn hierdoor mede bestemd voor het beschermen van de functie van de molen als werktuig en van zijn waarde als landschapsbepalend element. Daarnaast is een omgevingsvergunning opgenomen. Het is verboden om binnen een straal van 100 meter, gerekend vanaf het middelpunt van de molen, bomen, heesters en andere opgaande beplantingen te planten, indien deze een hoogte kunnen bereiken die de hoogte van 6,8 meter (de stellinghoogte van de molen) te boven gaat.

Algemene afwijkingsregels (artikel 11)

Aan burgemeester en wethouders is de bevoegdheid gegeven af te wijken van het bestemmingsplan door verlening van een omgevingsvergunning op basis van de Wabo. Een aantal specifieke gevallen waarvoor een omgevingsvergunning kan worden verstrekt is in dit artikel opgenomen.

Wanneer de plankaart licht afwijkt van de werkelijke afmetingen in het terrein kunnen burgemeester en wethouders bij een omgevingsvergunning afwijken van het plan. De regeling geeft de voorwaarden aan waaronder een dergelijke vergunning kan worden verleend.

Ook afwijkingen (maximaal 10%) van de in de planregels opgenomen of op de plankaart aangegeven afmetingen kunnen met behulp van deze algemene afwijkingsregel mogelijk worden gemaakt. Deze omgevingsvergunning geldt niet voor bijbehorende bouwwerken.

Algemene procedureregels (artikel 12)

Dit artikel bevat de procedurebepalingen die in acht moeten worden genomen bij het stellen van een nadere eis.

Overgangs- en slotregels (artikelen 13 en 14)

In het Bro 2008 is een algemeen geldende regeling opgesteld, die in elk bestemmingsplan moet worden opgenomen. Gekozen is voor een regeling in een aantal standaardbepalingen. De eerste standaardbepaling heeft betrekking op het overgangsrecht ten aanzien van bouwmogelijkheden, de tweede op het overgangsrecht ten aanzien van (andere) gebruiksmogelijkheden van de grond (gebruik in enge zin). Deze onderscheiding is klassiek binnen het ruimtelijk bestuursrecht. Gekozen is voor een zo min mogelijk uiteenlopende aanpak van beide onderdelen van het overgangsrecht in bestemmingsplannen, ten aanzien van de peildatum. Dat is het tijdstip dat als ijkpunt wordt aangehouden bij de vaststelling van de feitelijke en juridische situatie waarvan zal worden uitgegaan bij het vaststellen van de uit het overgangsrecht ten aanzien daarvan voortvloeiende rechten en verplichtingen. In beide artikelen is als peildatum gekozen voor het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan waarvoor het overgangsrecht geldt. Voor een verdere interpretatie van het overgangsrecht wordt verwezen naar de Memorie van toelichting bij het Bro.

Conform artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening dient een onderzoek te worden verricht naar de uitvoerbaarheid van het plan.

Voor wat betreft het herstel van de Molenbeek zijn de kosten voor uitvoering reeds begroot. Dit wordt gesubsidieerd door het nationaal landschap, in het kader van het project: terug naar de bron.

Voor de herontwikkeling van de locatie Mölnbekke is een samenwerkingsovereenkomst gesloten met de gemeente Dinkelland en de ontwikkelaar Lintmolenbeek BV. De laatste is een ontwikkelingscombinatie van de volgende drie bedrijven: AVG Projecten BV uit Borne, De Brug Projecten BV uit Ommen en Velthuis Projecten BV uit Ootmarsum.

Er is voor onderliggend plan een exploitatieovereenkomst gesloten, een exploitatieplan is daarom niet noodzakelijk.

Op grond van het voorgaande kan gesteld worden dat het plan na de ondertekening van de samenwerkings- en realisatieovereenkomst financieel-economisch uitvoerbaar is geworden.

Het bestemmingsplan "Mölnbekke, Ootmarsum" heeft gedurende 6 weken voor inspraak ter inzage gelegen. Daarnaast is het plan in het kader van het vooroverleg naar belanghebbende instanties gestuurd. In deze periode zijn 6 inspraak en overlegreacties binnengekomen. Naar aanleiding van deze opmerkingen zijn aan de hand van de bijgevoegde Inspraaknota wijzigingen aangebracht.

In het kader van het overleg van het Besluit ruimtelijke ordening wordt het ontwerpbestemmingsplan aan de daartoe aangewezen instanties toegezonden. De opmerkingen van deze instanties worden te zijner tijd weergegeven en voorzien van een gemeentelijke reactie. De Inspraaknota is als bijlage toegevoegd.

Daarna wordt het ontwerpbestemmingsplan voor een ieder ter inzage gelegd. De eventuele zienswijzen worden kort samengevat en van commentaar voorzien. Naar aanleiding van het gemeentelijk commentaar wordt het plan zo nodig aangepast.

oktober 2010.