het bestemmingsplan "Twents Gastenhoes Ootmarsum" met identificatienummer NL.IMRO.1774.OOTBPTWENTSGASTEN-VG01 van de gemeente Dinkelland;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch, of hiermee gelijk te stellen gebied, dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten aan particulieren, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een in de regels aangegeven percentage dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel dat ten hoogste mag worden bebouwd;

het bieden van, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt binnen de woning aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

een onderneming gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten;

gericht op het behalen van winst;

een samenstel van verblijfsruimten, uitsluitend of mede bestemd of gebruikt om daarin aan anderen dan de rechthebbende en de personen behorende tot diens huishouden, woonverblijf, niet in de zin van zelfstandige woongelegenheid, te verschaffen, al dan niet met gehele of gedeeltelijke verzorging; een en ander kan onder meer blijken uit het feit dat voor de kamers afzonderlijk huur wordt berekend en/of betaald en elke kamer zelfstandig wordt bewoond, waarbij al dan niet sprake is van enkele gemeenschappelijke voorzieningen;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een bedrijf, een aan-huis-gebonden beroep of bedrijf, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

legaal aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning voor het bouwen, met uitzondering van (het deel van) de bouwwerken die niet legaal gebouwd zijn;

een gebouw dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning voor het bouwen, met uitzondering van (het deel van) de gebouwen die niet legaal gebouwd zijn;

het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, met uitzondering van het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepaling(en) van dat plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak. Een aangebouwd bijbehorend bouwwerk is tevens bouwkundig ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is tevens functioneel ondergeschikt aan het hoofdgebouw;

een woonvorm waar bewoners niet nagenoeg zelfstandig wonen, met (voorzieningen voor) verzorging en begeleiding (ook 24-uurs begeleiding);

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van een zolder en vliering;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

waarden van een gebied en/of de daarin voorkomende bebouwing, elementen en structuren, die uitdrukking geven aan de beschavingsgeschiedenis en/of het gebruik door de mens in de loop van de geschiedenis;

iedere vorm van bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan degenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen;

een al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van het hoofdgebouw;

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomaat;

een perceel of een gedeelte van een perceel met een helling van ten minste 1:10 gemeten over een afstand van minimaal 5 m (glooiend landschap);

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

in een gebouw of op een terrein aanwezige functies die maken dat een ruimte of een terrein op basis van de Wet geluidhinder als geluidsgevoelige ruimte en/of geluidsgevoelig terrein wordt aangemerkt;

gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidsgevoelige gebouwen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit Geluidhinder;

een bijbehorend bouwwerk met een beperkte omvang, gerealiseerd voor een naar de weg of openbaar groen gekeerde gevel van het hoofdgebouw;

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

het adres/de plaats die fungeert als het centrum van de sociale en maatschappelijke activiteiten van betrokkene, waarbij betrokkene moet zijn ingeschreven in de Gemeente Basisadministratie Persoonsgegevens op dat adres en/of betrokkene het adres heeft opgegeven bij de Belastingdienst als hoofdadres en/of uit de feitelijke omstandigheden blijkt dat het adres als hoofdverblijf moet worden aangemerkt;

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

een zelfstandig dan wel samenwonend persoon of personen die binnen een complex van ruimten gebruik maken van dezelfde voorzieningen, zoals keuken, sanitaire voorzieningen en entree. Bedrijfsmatige kamerverhuur en bijzondere woonvormen wordt daaronder niet begrepen;

wonen in een (ondergeschikt) deel van een woning als medegebruiker van het pand;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een geheel of gedeeltelijke niet horizontale dakconstructie gevormd door ten minste twee schuin hellende dakschilden met een helling van elk ten minste 15o en ten hoogste 75o;

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,50 m boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen; bij 'bebouwing in geaccidenteerd terrein' gelegen beneden peil;

voortbrengsel van de beeldende kunsten in de vorm van een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct of een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening;

een bedrijf waar, tegen vergoeding, logies worden verstrekt, waarbij de logieswooneenheden enkel zijn ingericht voor nachtverblijf; naast het verstrekken van logies worden accommodaties aangeboden voor dagverblijf en maaltijdbereiding;

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;

een door feitelijke terreininrichting aanwezig verschil tussen het beloop van lijnen in het veld en een aangegeven bestemmings- of bouwgrens;

voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, waterbeheer, afvalinzameling, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer, waaronder straatmeubilair, abri's, transformatorhuisjes, bergbezinkbassins en retentievoorzieningen;

een vergunning als bedoeld in de artikelen 2.1 en 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo);

een geparkeerd voertuig is een voertuig dat langer stilstaat dan nodig is voor het in- en uitstappen of voor het laden en lossen;

Onder het peil wordt verstaan:

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw;

bewoning door een of meer personen die niet elders over een hoofdverblijf beschikken;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een gebouw, voer- of vaartuig, dan wel enig gedeelte daarvan, geheel of gedeeltelijk bestemd, dan wel in gebruik voor het daar uitoefenen van prostitutie;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang als zij het bedrijfsmatig, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische- of pornografische aard plaatsvinden. Hieronder wordt tevens verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

in een garage of andere bewaarplaats zetten;

een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten;

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen digitale ruimtelijke informatie;

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn;

vervoermiddel dat dient om goederen of personen over land te vervoeren;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of; indien het een gebouw betreft zonder of met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die door de ligging, de situatie ter plaatse en/of de feitelijke indeling van het gebouw, als voorgevel moet worden aangemerkt;

de begrenzing van het bouwvlak, waarop de voorgevel van het hoofdgebouw is georiënteerd, alsmede het verlengde daarvan;

de bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit Geluidhinder;

voorzieningen ten behoeve en/of ten dienste van de waterhuishouding, waaronder wadi's, waterlopen, waterpartijen, watergangen, bruggen, dammen, sluizen, duikers, retentiebekkens, vijvers, voorzieningen voor infiltratie, buffering, berging en afvoer van water, voorzieningen ten behoeve van biologische waterzuivering en (secundaire en/of tertiaire) bluswatervoorzieningen;

het gehuisvest zijn in een woning;

een complex van ruimten in een gebouw uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de afstand tussen de zijdelingse perceelgrenzen en het punt van het op dat bouwperceel voorkomend gebouw waar die afstand het kortst is.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. speelvoorzieningen;
3. c. voet- en fietspaden;
4. d. in- en uitritten;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. beeldende kunstwerken;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. verkeersvoorzieningen;
9. i. speelvoorziening met dien verstande dat speelvoorzieningen in de vorm van speelplaatsen/ sport- c.q. trapvelden met de hierbij behorende voorzieningen met een oppervlakte groter dan 50 m² uitsluitend zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'speelvoorziening';
10. j. openbare nutsvoorzieningen.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horecabedrijven categorie 1;
2. b. horecabedrijven categorie 2, ter plaatse van de aanduiding ‘horeca van categorie 2’;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. wegen en paden;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
5. e. openbare nutsvoorzieningen;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. tuinen, erven en terreinen;

8.3.1. Hoogte bouwwerk geen gebouw zijnde

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.2.4 onder b ten behoeve van bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met dien verstande dat:

1. a. de hoogte niet meer bedraagt dan 10 meter;
2. b. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;

met daaraan ondergeschikt:

2. b. de uitoefening van een aan huis verbonden beroep;
3. c. speelvoorzieningen;
4. d. wegen en paden;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, ten behoeve van afvoer, (tijdelijke)berging en infiltratie van hemelwater;
6. f. openbare nutsvoorzieningen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. tuinen, erven en terreinen.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de archeologische waarden.

1. a. Voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 100 m² en een diepte van meer dan 0,50 m, moet alvorens een omgevingsvergunning wordt verleend, door de aanvrager een rapport worden overlegd waarin:
   1. 1. de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld;
   2. 2. in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd.
2. b. Indien uit het in lid a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning mogen worden verstoord, kan er één of meerdere van de volgende voorwaarden verbonden worden aan de omgevingsvergunning:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg, die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
3. c. Indien aan de omgevingsvergunning voorwaarden worden verbonden als bedoeld in b wordt de provinciaal archeoloog om advies gevraagd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, liftkokers, lichtkappen, zonnepanelen, erkers, luifels, balkons en overstekende daken, buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de onbebouwde grond als stort- en opslagplaats van al dan niet aan het gebruik onttrokken goederen en materialen, anders dan als tijdelijke opslag ten behoeve van het normale gebruik en onderhoud;
2. b. de stalling en/of opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- en/of vliegtuigen;
3. c. het gebruik van bijbehorende bouwwerken ten behoeve van permanente bewoning;
4. d. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting en/of prostitutiebedrijf;
5. e. het gebruik van bijbehorende bouwwerken ten behoeve van de huisvesting van seizoenarbeiders dan wel elders werkzaam zijnde arbeiders;
6. f. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen;
7. g. het gebruik van vrijstaande gebouwen, niet zijnde woningen, voor wonen;
8. h. het gebruik van een woning voor de huisvesting van meer dan één huishouden;
9. i. het gebruik van een woning voor bedrijfsmatige kamerverhuur;
10. j. het gebruik van een woning voor een bijzondere woonvorm.

Burgemeester en Wethouders kunnen ten behoeve van de milieusituatie, het bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, zodanig dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de genoemde criteria.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het bepaalde in sublid a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a met maximaal 10%.
3. c. Sublid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sublid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum.

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op een aantal percelen gelegen aan de kruising van de Molenstraat en het Nuttersvoetpad te Ootmarsum (gemeente Dinkelland). Het plangebied betreft de gronden van de hotels Twents Gastenhoes en het Villavéllo. Initiatiefnemer is voornemens om een aantal gebouwen en gronden met de bestemming agrarisch, groen en horeca om te zetten naar een woonbestemming. Het hotel Villavéllo blijft als horecalokaliteit behouden.

Concreet gaat het plan uit van het mogelijk maken van in totaal 20 appartementen verdeeld over 3 gebouwen, het mogelijk maken van een vrijstaande woning, het omzetten van een bedrijfswoning naar een reguliere woning, het behouden van een driesterren hotel met 16 kamers en het landschappelijk inpassen van het plangebied.

De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan "Ootmarsum Overige Gebieden" (vastgesteld op 18 september 2012), aangezien het voorgenomen plan niet binnen de bouw- en gebruiksregels past. Om die reden is een herziening van het bestemmingsplan vereist. In voorliggend bestemmingsplan wordt aangetoond dat de herziening van het bestemmingsplan ter plaatse in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Het plangebied ligt aan de kruising van de Molenstraat en het Nuttersvoetpad te Ootmarsum (gemeente Dinkelland). Het plangebied ligt in de oksel van de Rondweg. Het plangebied bestaat uit de percelen die bij kadaster bekend staan onder de gemeente Ootmarsum, sectie A en nummers 3824, 3826, 3875, 3905, 3954, 3955, 3982 en 4048. De ligging van het plangebied in Ootmarsum en ten opzichte van de directe omgeving wordt in afbeelding 1.1 weergegeven. De rode ster en de rode omlijning geven respectievelijk de locatie en indicatieve begrenzing van het plangebied weer.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied (Bron: Plattekaart.nl)

Het bestemmingsplan 'Twents Gastenhoes Ootmarsum' bestaat uit de volgende stukken:

• bijlagen bij de toelichting;
• verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.1774.OOTBPTWENTSGASTEN-VG01) en een renvooi;
• regels (met bijbehorende bijlagen).

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van de bestemmingsplannen "Ootmarsum Overige Gebieden" (vastgesteld op 18 september 2012), "Facetbestemmingsplan parkeren Dinkelland" (vastgesteld op 29 mei 2018) en het "Paraplubestemmingsplan kernen gemeente Dinkelland" (vastgesteld op 5 juli 2021).

In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan "Ootmarsum Overige Gebieden" opgenomen. Het plangebied is hierop indicatief met rode omlijning weergegeven.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Ootmarsum Overige Gebieden" (Bron: Ruimtelijke Plannen)

Op basis van het geldende bestemmingsplan "Ootmarsum Overige Gebieden" gelden ter plaatse van het plangebied de enkelbestemmingen 'Agrarisch', 'Groen' en 'Horeca'. Hierbij zijn meerdere bouwvlakken, functieaanduidingen en maatvoeringen opgenomen. Tevens geldt ter plaatse van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.

Hierna wordt beknopt ingegaan op de geldende bestemmingen.

'Agrarisch'

Gronden met de bestemming 'Agrarisch' zijn hoofdzakelijk bedoeld voor het agrarisch gebruik en de uitoefening van een agrarisch bedrijf met een grondgebonden agrarische bedrijfsvoering met daaraan ondergeschikt onder andere het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke waarden, doeleinden van agrarisch natuurbeheer, cultuurgronden, openbare nutsvoorzieningen, extensief dagrecreatief medegebruik, wegen en paden, water en waterhuiskundige voorzieningen, evenementen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en tuinen, erven en terreinen. Voor het bouwen van gebouwen geldt dat uitsluitend gebouwd mag worden binnen het bouwvlak. Daarnaast mag de goot- en bouwhoogte van een hoofdgebouw ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' aangegeven hoogte bedragen.

'Groen'

Gronden met de bestemming 'Groen' zijn hoofdzakelijk bedoeld voor groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, voet- en fietspaden, in- en uitritten, parkeervoorzieningen. beeldende kunstwerken, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, evenementen en verkeersvoorzieningen. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

'Horeca'

Gronden met de bestemming ‘Horeca’ zijn hoofdzakelijk bedoeld voor de uitoefening van horecabedrijven tot categorie 1, met daaraan ondergeschikt wonen in de vorm van een bedrijfswoning, wegen en paden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, erven en terreinen. Ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 2' is horeca tot categorie 2 mogelijk. Ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten' is het niet toegestaan om te wonen. Voor het bouwen van gebouwen geldt dat uitsluitend gebouwd mag worden binnen het bouwvlak. Ondergrondse gebouwen (kelders) zijn uitsluitend toegestaan, daar waar bovengrondse gebouwen aanwezig zijn, tot een diepte van 3 meter. Daarnaast mag de goot- en bouwhoogte van een hoofdgebouw ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' aangegeven hoogte bedragen. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 5 m bedragen.

'Waarde - Archeologie'

Gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie' zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied (1, 2 of 3)'

Gronden met de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied' (1, 2 of 3) beschikken over specifieke wijzigingsbevoegdheden. Burgemeester en wethouders kunnen de gronden wijzigen als aan bijbehorend afwegingskader wordt voldaan.

Zoals beschreven past het te realiseren plan niet binnen de gebruiks- en bouwregels ter plaatse. Hiertoe dient het bestemmingsplan te worden herzien.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het benodigde juridisch planologische kader waarmee de voorgenomen ontwikkeling mogelijk kan worden gemaakt.

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in het plangebied.

In hoofdstuk 3 wordt de voorgenomen ontwikkeling beschreven.

In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Dinkelland beschreven.

In hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieu- en omgevingsaspecten de revue.

Hoofdstuk 6 gaat in op de wateraspecten waaronder de watertoets.

In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid van het project.

Hoofdstuk 9 gaat in op de inspraak en het vooroverleg.

Het plangebied ligt ten noorden van het centrum van Ootmarsum in de gemeente Dinkelland. Het plangebied ligt aan de kruising van de Molenstraat en Nuttersvoetpad. De omgeving van het plangebied wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door centrum voorzieningen zoals bedrijvigheid, maatschappelijke functies en horeca. Daarnaast zijn tevens veel woonpercelen aanwezig.

Ten noorden van het plangebied ligt de Rondweg. Ten oosten vormen woonpercelen en het woonzorgcentrum Franciscus de begrenzing van het plangebied. Ten zuiden is de Molenstraat gelegen en ten westen het Nuttersvoetpad.

Het plangebied betreft de gronden van de hotels Twents Gastenhoes en het Villavéllo. Op het plangebied staan meerdere gebouwen. Hieronder wordt per gebouw/gebied de huidige situatie besproken:

• A. Het hoofdgebouw van het Twents Gastenhoes (A) ligt aan de Molenstraat ten zuiden van het plangebied. Het gebouw bestaat uit het hotel met 9 hotelkamers, restaurant, klein terras, vergaderruimte en voorraadkelder. Het gebouw bestaat uit 3 bouwlagen met een schilddak. Aan de achterzijde is een bijgebouw aangebouwd waar de keuken van het restaurant zich bevindt.
• B. Ten noorden van het hoofdgebouw is de dependance (B) van het hotel gelegen. Dit gebouw biedt ruimte aan 10 hotelkamers. Het gebouw bestaat uit 2 bouwlagen met een schilddak.
• C. Ten westen (van de dependance) staat een gebouw (C). Hierin zijn 9 hotelkamers gevestigd, die sinds 2005/2006 niet meer in gebruik zijn. Het gebouw bestaat uit 2 bouwlagen met een wolfsdak.
• D. Ten noordwesten aan de Nuttersvoetpad staat een bedrijfswoning (D). Het betreft een vrijstaande woning met carport.
• E. Tussen het hotel Twents gastenhoes en de dependance staat ten oosten van het plangebied het hotel Villavélo (E). Het hotel bevindt zich op circa 25 meter afstand van de Molenstraat en bestaat uit het hotel, wielercafe en 16 hotelkamers. Het gebouw bestaan uit 2 bouwlagen en een schilddak.
• F. Ten noorden van de bebouwing ligt agrarische gronden (F). De gronden zijn in gebruik als weiland.
  

Het perceel is ruimtelijk gezien in 2 delen op te splitsen. De grens hiervan ligt tussen de Dependance en het weiland. Hierbij ligt het noordelijke gedeelte hoger dan het zuidelijk gedeelte.

In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van het plangebied opgenomen waarbij de gebouwen/plekken zijn aangeduid. In afbeelding 2.2 zijn enkele straatbeeldfoto's van de huidige situatie van het plangebied weergegeven. Het plangebied is op de luchtfoto indicatief met rode lijn aangegeven.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto huidige situatie plangebied (Bron: PDOK.nl (bewerkt BJZ.nu)

Afbeelding 2.2: Straatbeelden huidige situatie vanaf de Rondweg (b) en Molenstraat (m en o) (Bron: Google Streetview/ Leferink Architecten)

De gronden worden gewijzigd zodat het passend is met de toekomstige situatie. Er is sprake van zowel nieuwbouw, aanpassingen aan gevels en daken en inpandige verbouwing. Tevens wordt een bedrijfswoning herbestemd naar een reguliere woning. Binnen het plangebied staan meerdere gebouwen met een andere functie. Hieronder worden per gebouw en locatie respectievelijk de verbouwing en toekomstige functie besproken. In totaal worden met dit plan 20 appartementen en 2 vrijstaande woningen gerealiseerd en blijft een driesterren hotel met 16 kamers bestaan (zie afbeelding 2.1).

• A. Het hotelpand wordt verbouwd waarna er ruimte is voor in totaal 5 woningen (>100 bvo m²). Drie woningen bevinden zich op begane grond niveau. Op de eerste en tweede verdieping (of zolder) bevinden zich 2 appartementen. De uitbouw aan de achterzijde van het pand (de huidige keuken), wordt gesloopt.
• B. De voormalige dependance wordt verbouwd waarna er ruimte is voor in totaal 6 woningen. Vier appartementen (circa 85 m²) op kelder- en begane grond niveau en twee appartementen (86 m²) op de eerste verdieping.
• C. Het vrijstaande appartementengebouw wordt inpandig verbouwd waarna die in gebruik wordt genomen als een vrijstaande woning. De uitbouw aan de achterzijde van het pand (tegen de huidige keuken van het Twents gastenhoes aan), wordt gesloopt. Verder zullen er aanpassingen zijn aan de gevels en het dak van het pand. De woning en gronden zullen als reguliere burgerwoning in gebruik worden genomen.
• D. De bedrijfswoning verkeert in een goede staat. De bedrijfswoning zal dan ook geen verbouwing ondergaan. De woning en gronden zullen als reguliere burgerwoning in gebruik worden genomen.
• E. Het huidige hotel Villavéllo blijft in de huidige vorm bestaan. Het hotel met bijhorende voorziening biedt ruimte aan 16 hotelkamers.
• F. Op het huidig weiland worden 8 woningen (circa 95 m²) gerealiseerd en één penthouse (circa 200 m²) op de eerste verdieping. Het woongebouw zal qua vorm en uitstraling aansluiten op de naastgelegen gebouwen.

In dit geval is door N+L landschapsarchitecten een landschappelijk erfinrichtingsplan opgesteld. Het volledige erfinrichtingsplan is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting. Hierin is ook het beplantingsplan opgenomen. Hieronder wordt kort ingegaan op de stedenbouwkundige opzet en enkele landschappelijke inpassingen. Opgemerkt wordt dat in paragraaf 5.9 Verkeer en parkeren dieper wordt ingegaan op de parkeerbehoefte.

Met het voornemen blijft de bestaande bebouwing grotendeels behouden. Voor de bestaande landschappelijke structuur wordt getracht deze ook waar kan, te behouden en te versterken. Tevens wordt het gehele plangebied opnieuw landschappelijk ingericht. De ruimtelijke structuur en kwaliteit van de omgeving wordt zodoende versterkt.

De huidige naast elkaar gelegen in- en uitritten aan de Molenstraat blijven bestaan en worden opnieuw ingericht. Voor het hotel zal zodoende ruimte zijn voor groen parkeren op de huidige locatie. Dit parkeerterrein wordt middels een nieuw gemengde hagen en leibomen verder inpast. Tussen de bebouwing van het voormalige hotel Twents Gastenhoes in, zal een nieuw parkeerhofje gerealiseerd worden. Het parkeerhofje zal middels nieuw gemengde hagen, enkele bomen (soort n.t.b.) en een plantenvak landschappelijk ingepast worden.

Het nieuw te bouwen wooncomplex wordt via de Nuttersvoetpad ontsloten. Om deze nieuwe in- en uitrit te realiseren wordt enkele bestaande bomen verwijderd. Tevens is rekening gehouden met een keerlus voor vrachtverkeer. Voor het wooncomplex worden parkeerplaatsen gerealiseerd. Tevens is voor het wooncomplex ruimte gehouden voor een gezamelijke tuin en een wadi. Ook worden meerdere nieuwe gemengde hagen en bomen (soort n.t.b.) ingepast.

Aan de noordzijde van het plangebied langs de grens met de bestaande parkeerplaatsen, blijft de bestaande groenwal behouden en wordt deze versterkt door nieuwe bomen in te passen. Ook is hier ruimte gehouden voor een wadi.

In afbeelding 3.1 is een uitsnede van de gewenste situatie weergeven. In afbeelding 3.2 zijn ter impressie tekeningen van het wooncomplex weergegeven.

Afbeelding 3.1 Plattegrond gewenste situatie (Bron: N+L landschapsontwerpers)

Afbeelding 3.2 Impressie gewenste situatie (Bron: Leferink Architecten)

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

Het plan is getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking en vormt geen belemmering voor dit plan. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel en de daarbij behorende Omgevingsverordening Overijssel.

De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

Opgemerkt wordt dat per 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening Overijssel 2024 inwerking getreden. Dat heeft niet geleid tot een inhoudelijke beleidswijziging met betrekking tot voorliggend bestemmingsplan, maar wel tot een nieuwe artikelnummering. Dat betekent dat als wordt verwezen naar de artikelnummers uit de oude provinciale verordening hier de nummers van nieuwe provinciale verordening gelezen moet worden.

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• Of - generieke beleidskeuzes;
• Waar - ontwikkelingsperspectieven;
• Hoe - gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hierna nader toegelicht.

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening Overijssel verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

Het regionaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan voor voorliggend initiatief betreft het Regionale Woonagenda Twente uit 2021.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de gemeentelijke beleidsuitgangspunten zoals verwoord in de in deze paragraaf behandelde beleidsstukken.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, Beluit milieueffectrapportage en verkeer en parkeren.

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen.

De beoogde woningen worden op basis van de Wgh aangemerkt als geluidsgevoelig object. Hierna worden achtereenvolgens ingegaan op de aspecten wegverkeer-, railverkeer- en industrielawaai als bedoeld in de Wgh.

De Wet geluidhinder, en daarmee het aspect 'geluid', vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht.

Het aspect 'Bodem' vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder andere de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

Gelet op de aard en omvang van dit project, in verhouding tot categorieën van gevallen zoals beschreven in paragraaf 5.3.1.1 kan worden gesteld dat voorliggend project 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging.

Tot slot wordt geconcludeerd dat de functies die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt niet worden aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van het 'Besluit gevoelige bestemmingen'.

Het aspect 'luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor voorliggend initiatief.

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer van gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Het vervoer van gevaarlijke stoffen per buisleiding is geregeld in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In afbeelding 5.1 is een uitsnede van de Risicokaart met betrekking tot het plangebied (rode ster) en omgeving weergegeven.

Afbeelding 5.1 Uitsnede Risicokaart (Bron: Atlasleefomgeving, bewerkt)

Uit de inventarisatie blijkt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet ligt binnen de circulaire effectafstand van een LPG-tankstation;
• niet ligt binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen.

Geconcludeerd wordt dat met betrekking tot het aspect ‘externe veiligheid’ het plan past binnen een ‘goede ruimtelijke ordening’.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

1. 1. het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
2. 2. het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan of wijzigingsplan mogelijk is.

Hoewel deze richtafstanden indicatief zijn, volgt uit jurisprudentie dat deze afstanden als harde eis gezien worden door de Raad van State bij de beoordeling of woningen op een passende afstand van bedrijven worden gesitueerd.

Afstemming van bestaande en nieuwe functies gebeurt door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering'. Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met de milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar zoals gesteld in de 'Staat van bedrijfsactiviteiten'. Hierbij wordt uitgegaan van het principe van functiescheiding, waarbij twee gebiedstypen te onderscheiden zijn, namelijk: 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'.

Het plangebied is gelegen in een gebied dat wordt gekenmerkt door verschillende soorten functies zoals wonen, maatschappelijke gronden, centrum en horeca. Tevens ligt het plangebied nabij twee drukke doorgaande wegen. Door deze functiemenging is het plangebied aan te merken als omgevingstype 'gemengd gebied'.

De richtafstanden uit het omgevingstype rustige woonwijk kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandsmaat worden verlaagd indien sprake is van gemengd gebied. Daarbij wordt in de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' opgemerkt dat het vanuit het oogpunt van efficiënt ruimtegebruik de voorkeur verdient functiescheiding niet verder door te voeren dan met het oog op een goed woon- en leefklimaat noodzakelijk is.

Het aspect 'milieuzonering' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Wet natuurbescherming en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming.

Het aspect 'ecologie' vormt, rekening houdend met bovenstaande onderzoeksresultaten, geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Geconcludeerd wordt er geen archeologisch onderzoek uitgevoerd hoeft te worden. Tevens is geen sprake van negatieve effecten op de cultuurhistorische waarden.

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan); Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3); Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4); Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen dan voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

Door BJZ.nu is dan ook een aanmeldnotitie m.e.r. opgesteld. Voor een uitgebreide beschrijving van de milieueffecten wordt verwezen naar de aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling, opgenomen in Bijlage 6 bij deze toelichting. De vormvrije m.e.r.-beoordeling maakt duidelijk dat de milieueffecten als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling beperkt zijn en dat er geen sprake is van een bijzondere omstandigheid die het opstellen van een MER noodzakelijk maakt.

Dit bestemmingsplan is niet m.e.r.-plichtig. Tevens zijn geen nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan. Het college van de gemeente Dinkelland heeft hiervoor een besluit genomen. Dit besluit is toegevoegd als Bijlage 7.

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. De gemeente Dinkelland hanteert hiervoor de gemeentelijke beleidsnotitie 'bouwen en parkeren 2018'. In deze notitie zijn geen kencijfers opgenomen ten aanzien verkeersgeneratie. Hiertoe wordt de publicatie 'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)' van het CROW aangehouden.

Door Roelofs Advies en Ontwerp BV is een verkeerstoets uitgevoerd. Hieronder wordt ingegaan op de belangrijkste conclusies van het onderzoek. Het volledige rapport is toegevoegd als Bijlage 8.

Qua functie, stedelijkheidsgraad en stedelijke zone worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Stedelijkheidsgraad: niet stedelijk, gemeente Dinkelland (CBS StatLine);
• Stedelijke zone: rest bebouwde kom.

Parkeren

Voor de twee vrijstaande woningen in het plangebied geldt een parkeerbehoefte van 2,3 parkeerplaatsen per woning. De vrijstaande woningen hebben een dubbele oprit waarvoor de parkeernorm geldt van 1,8 parkeerplaats. Tevens kan voor de woning in het openbare gebied langs de weg geparkeerd worden. Gesteld wordt dat per woning voldoende parkeergelegenheid is aan de Nuttervoetpad.

Het bestaande driesterrenhotel heeft de beschikking over 16 kamers. De parkeerbehoefte is 5,2 per 10 kamers.

Gebouw 1 (voorste vanaf Molenstraat) kent één hoekwoning en vier appartementen, waarbij 3 appartementen een oppervlakte tussen de 100 en 150 m² BVO kennen en één appartement een oppervlakte van < 100 m² BVO heeft. De parkeerbehoefte is:

Gebouw 2 (middelste) kent zes appartementen van <100 m² BVO. De parkeerbehoefte is 1,6 per woning.

Gebouw 3 (achterste vanaf Molenstraat) kent negen appartementen, waarbij één appartement een oppervlakte heeft van >150 m² BVO, vier appartementen een oppervlakte hebben tussen de 100 en 150 m² BVO en vier appartementen een oppervlakte hebben van <100 m² BVO. De parkeerbehoefte is:

Resumerend kent het plan een parkeerbehoefte van: 47,9 (afgerond 48) parkeerplaatsen.

Op basis van de berekeningsaantallen uit de gemeentelijke beleidsnotitie kan per vrijstaande woning 1,8 parkeerplaats worden toegerekend aan de dubbele oprit met garage op het eigen erf. Dit betekent dat er een restvraag is van 2 * 0,5 = 1,0 parkeerplaats. Omdat beide vrijstaande woningen ontsluiten op het Nuttersvoetpad is het aannemelijk dat deze parkeerbehoefte wordt opgevangen in deze straat. Hiervoor is voldoende ruimte beschikbaar.

Voor de overige woningen en hotelkamers in het plangebied blijft er een restvraag van 43,3 (afgerond 44) parkeerplaatsen over. Binnen het plangebied worden 45 parkeerplaatsen gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de hiervoor berekende parkeerbehoefte.

Verkeersgeneratie

Voor de verkeersgeneratie worden de volgende uitgangspunten gebruikt, staande in de CROW. Hierbij wordt opgemerkt dat per gebouw gekeken is.

Omdat de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie niet los van elkaar beschouwd kunnen worden, zijn voor het bepalen van de verkeersgeneratie dezelfde uitgangspunten als bij de berekeningen voor het parkeren gehanteerd. Dit betekent dat de ontwikkellocatie zich in de 'rest bebouwde kom' in een 'niet stedelijk' gebied bevindt.

In de huidige situatie kent het plangebied ook een verkeersgeneratie. Om het planeffect inzichtelijk te maken kan deze (te vervallen) verkeersgeneratie in mindering gebracht worden op de toekomstige verkeersgeneratie. Het betreft onderstaande verkeersgeneratie:

De verkeersgeneratie van de agrarische gronden en bezoekers van het restaurant/terras (die niet overnachten) zijn als worst-case buiten beschouwing gelaten. Het planeffect komt daarmee op afgerond +125 mvt/werkdag (171,1 – 47,0 = 124,5).

Beoordeling bestaande ontsluitingen

De ontsluitende wegen en kruispunten in en om het plangebied voldoen aan de inrichtingseisen die passend bij de functie en het gebruik van de betreffende wegen. Met de ontsluitingsstructuur wordt voorzien in een acceptabele ontsluiting.

Toekomstige verkeersbelasting

In het hoofdstuk 'verkeersgeneratie' is berekend dat de voorgenomen woningbouw een verkeersgeneratie kent van circa 125 motorvoertuigen per werkdag. Op basis van expert-judgement is de prognose dat 65% van dit verkeer ontsluit op de Rondweg/N349 en 35% via de Molenstraat van/naar het oosten met o.a. het centrum rijdt. Het verkeer van/naar het noordelijke parkeerterrein wordt gestuurd via de Molenstraat en dus niet rechtstreeks van/naar de Rondweg/N349.

Concreet betekent dit op het westelijk deel van de Molenstraat een toename van circa 80 voertuigbewegingen per werkdag. Ter hoogte van de aansluiting met de Rondweg/N349 neemt de intensiteit hiermee toe tot circa 2.400 mvt/etmaal. Op het oostelijk deel van de Molenstraat neemt de intensiteit naar verwachting met ongeveer 45 voertuigbewegingen toe tot ongeveer 1.900 mvt/werkdag.

Op de Rondweg/N349 is de verwachting dat de verdeling ongeveer 50/50 is. Dit betekent dat op zowel het noordelijke als zuidelijke wegvak van de Rondweg/N349 de intensiteit met ongeveer 40 mvt/werkdag toeneemt.

Het Nuttersvoetpad ontsluit ongeveer ¼ van het aantal parkeerplaatsen. Hieruit is te herleiden dat hier ongeveer 30 voertuigbewegingen extra te veronderstellen zijn, waarmee de intensiteit op het Nuttersvoetpad toeneemt tot circa 75 mvt/werkdag.

De geprognotiseerde wegvakintensiteiten in de plansituatie vallen binnen de wenselijke capaciteit voor dergelijke wegen. Voor de Molenstraat geldt, op basis van de inrichting van de rijbaan, de omgeving en expert-judgement, een wenselijke capaciteit van circa 3.000 mvt/etmaal. Op de Rondweg/N349 geldt een wenselijke capaciteit van 12.500 tot 15.000 mvt/etmaal. Op geen van de wegen wordt de grens van de wenselijke capaciteit benaderd. Daarbij is het planaandeel ook marginaal.

Ook op kruispuntniveau zijn er als gevolg van de planontwikkeling geen knelpunten in de verkeersafwikkeling te veronderstellen. De verkeersbelasting in de plansituatie is daarmee acceptabel voor het ontsluitende wegennet.

Verkeersveiligheid

Wat betreft de verkeersveiligheid voorziet het plangebied een verkeersveilige inrichting voor alle verkeersdeelnemers. Op basis van vormgeving en toekomstige verkeersbelasting volstaat de weginrichting op de Molenstraat, het Nuttersvoetpad en de Rondweg/N349. Ook de parkeerwegen en parkeervakken in het plangebied voldoen aan de richtlijnen voor de maatvoering, waarbij er ook voldoende ruimte is om uit te stappen en/of te manoeuvreren.

Op kruispuntniveau ontstaan geen onaanvaardbare veiligheidsrisico's. De ontsluitingen van de parkeerterreinen op de Molenstraat zijn vormgegeven als uitrit. De ontsluiting op het Nuttersvoetpad is vormgegeven als uitrit/voorrangskruispunt, waarbij met haaientanden en bebording de voorrangssituatie vanaf de uitrit wordt benadrukt. Hiermee wordt het plangebied op een acceptabele en logische wijze ontsloten. Op de Molenstraat zijn de kruispunten ook goed vormgegeven. Er is voldoende verkeersruimte en zicht op het overige verkeer. Op de aansluiting van de Molenstraat op de Rondweg/N349 hebben de bestaande middengeleiders en de stopstreken vanaf de zijwegen een meerwaarde voor de verkeersveiligheid.

Fietsers en voetgangers kunnen ook op een acceptabele wijze verplaatsen in en rondom het plangebied. De geprognotiseerde verkeersbelasting op de Molenstraat en het Nuttersvoetpad is dusdanig laag dat gemengd gebruik van de rijbaan door fietsers geen problemen opleveren. Langs de Rondweg/N349 zijn vrijliggende fietspaden aanwezig. De positie voor de fiets sluit aan bij de herkenbaarheidskenmerken voor dergelijke wegen. Voor voetgangers zijn er in en om het plangebied eigen trottoirs en voetpaden aanwezig. De Rondweg/N349 kan met een middengeleider in twee etappes overgestoken worden.

Resumerend volstaat de planuitwerking in een verkeersveilige situatie voor alle verkeersdeelnemers. Aanvullende verkeersmaatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

Het aspect 'verkeer en parkeren' vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Streefdatum voor het bereiken van gewenste waterkwaliteit is 2015. Eventueel kan er, mits goed onderbouwd, uitstel (derogatie) verleend worden tot uiteindelijk 2027. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Voornamelijk de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

Het Rijksbeleid op het gebied van het waterbeheer is vastgelegd in het Nationaal Waterplan (NWP). Het Nationaal Water Programma 2022–2027 (vastgesteld op 18 maart 2022) geeft een overzicht van de ontwikkelingen binnen het waterdomein en legt nieuw ontwikkeld beleid vast. Er wordt gewerkt aan schoon, veilig en voldoende water dat klimaatadaptief en toekomstbestendig is. Ook is er aandacht voor de raakvlakken van water met andere sectoren.

Er liggen grote opgaven voor het waterdomein:

• Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering;

• Blijven werken aan een goede bescherming tegen overstromingen en klimaatrobuuste zoetwatervoorziening tegen toenemende droogte;

• Ook de zorg voor goede waterkwaliteit en duurzame drinkwatervoorziening verdient aandacht.

Daarnaast zijn allerlei functies afhankelijk van water, zoals de scheepvaart, de landbouw en de natuur. Op de Noordzee moeten vele functies, waaronder de opgaven voor windenergie, natuurontwikkeling, duurzame visserij, scheepvaart en zandwinning, in balans met elkaar een plek krijgen. Om aan te geven om te gaan met de uitdagingen van ons water, ontwikkelde de Rijksoverheid het Nationaal Water Programma 2022-2027.

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlaktewater en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Rijn en IJssel, Vechtstromen, Vallei en Veluwe, Drents Overijsselse Delta, en Zuiderzeeland. Om te voldoen aan de eisen van de Kaderrichtlijn Water hebben deze waterschappen een Waterbeheerplan opgesteld.

Het waterbeheerprogramma 2022-2027 is op 15 december 2021 vastgesteld door het algemeen bestuur van Vechtstromen. Het waterbeheerprogramma gaat in op alle aspecten van het watersysteembeheer (met uitzondering van het rioleringsbeheer en de drinkwaterzorg). Voor partners en ingezetenen verschaft het programma inzicht in de wijze waarop het waterschap omgaat met het water in het beheergebied.

In het Waterbeheerplan is aangegeven hoe het waterschap zijn taken de komende jaren (2016 tot 2021) wil uitvoeren. In het plan zijn doelen en maatregelen gesteld voor de thema's waterveiligheid, voldoende water, schoon water en het zuiveren van afvalwater. Deze zijn gericht op het:

• voorkomen of beperken van overstromingen, wateroverlast en droogte;
• beschermen en verbeteren van de kwaliteit van het oppervlaktewater en grondwater en het zorgen voor een goed functionerend regionaal watersysteem.
• het effectief en efficiënt behandelen van afvalwater in de afvalwaterzuiveringsinstallaties.

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Een waterhuishoudkundig plan is opgesteld door Adviesbureau Geofoxx welke is toegevoegd als Bijlage9. Hieronder volgt de samenvatting en conclusie van het onderzoek.

In de nieuwe situatie zal de openbare ruimte op de gehele locatie opnieuw worden ingericht. Hierbij wordt aan de zuidzijde (tussen de bestaande gastenverblijven) een krattenveld gerealiseerd ten behoeve van waterberging, en aan de noordzijde een tweetal wadi’s

Binnen het plangebied zal het hemelwater en vuilwater (droogweerafvoer) gescheiden worden afgevoerd. Hierbij is gekozen om het hemelwater middels een riool te laten afstromen naar een krattenveld aan de zuidzijde een wadi’s aan de noordzijde van het plangebied. Het vuilwaterriool wordt aangesloten op het bestaande riool in de Molenstraat. Om het hoogteverschil vanuit het nieuwe gastenverblijf te overbruggen wordt een pompgemaal aangebracht dat het water loost op het vrij-verval riool.

Door de ontwikkeling is in het openbaar gebied straks circa 3.277 m² verharding aanwezig. In lijn met de beringseis (40 mm voor de toegevoegde verharding / 20 mm voor de bestaande verharding) is binnen het plangebied 64,5 m³ bergingscapaciteit benodigd. Deze hoeveelheid water kan geborgen worden in de aanwezige wadi’s en het krattenveld op de locatie. Op moment dat grotere hoeveelheden water het hemelwatersysteem instromen, zal overstort plaatsvinden op de sloot, gelegen aan de noordzijde van het terrein.

Aanbevolen wordt om tijdens de uitvoering aandacht te hebben voor de afgegeven bouwpeilen, zoals opgenomen in de tekening in bijlage 1, zodat bij grote hoeveelheden neerslag “water op straat” zoveel mogelijk wordt voorkomen. Binnen het plan is tussen de bestaande bebouwing en het nieuwe gastenverblijf een relatief groot hoogteverschil aanwezig, welke in de openbare ruimte wordt opgevangen door de realisatie van een tweetal trappen. Op basis van de toekomstige inrichting van het plangebied zijn er voldoende ruimte aanwezig om deze te sluiten op de bestaande peilen op aangrenzende percelen.

Aandachtspunten

• De aansluiting van het vuilwater op het gemeentelijk riool wordt uitgevoerd als 160 mm riolering. In overleg met de gemeente kan gekozen worden om te kiezen voor een 250 mm buis, echter zal dit betekenen dat voor de aansluiting in de Molenstraat een extra put (hondenhok constructie) aangebracht zal moeten worden. Qua afvoercapaciteit zal een 160 mm buis voldoende moeten zijn;
• De wadi’s zijn gemaximaliseerd binnen de beschikbare openbare ruimte. Mogelijk vind nog reductie van het verhard oppervlak plaats door te kiezen voor halfverharding ter plaatse van de parkeervakken;
• De infiltratiecapaciteit van de bodem is zeer gering. Daarmee is de keuze voor een gesloten krattenveld zonder waterinfiltratie (wel waterberging) ook gerechtvaardigd ter plaatse van de bestaande gastenverblijven op het zuidelijk terreindeel. Het krattenveld zal middels een geknepen doorlaat water afvoeren op de lager gelegen wadi’s, waar het water alsnog kan infiltreren. Onderhoud kan plaatsvinden middels de toegangsputten, en wijkt niet af van een regulier krattenveld;
• Drainageleidingen onder de wadi’s worden boven de GHG aangelegd, om roestafzetting in de poriën te voorkomen;
• Voor de overstort op de noordelijk gelegen sloot zal overleg moeten plaatsvinden met de provincie Overijssel. Gezien de aard van het afstromend water (hemelwater, afstromend middels een zuiverende bodempassage), is lozing op het oppervlaktewater toegestaan binnen de algemene regels binnen de kaders van de zorgplicht: voorkom onnodige verontreiniging tijdens de afstroming6;
• Voor voldoende drooglegging wordt een vloerpeil van minimaal 38,6 m NAP geadviseerd voor de toekomstige nieuwbouw.

Watertoets

Om vast te stellen welke waterbelangen spelen bij de planontwikkeling en welke procedure in het kader van de watertoets moet worden gevolgd, is de digitale watertoets uitgevoerd. De watertoets is opgenomen als bijlage 3 van Bijlage 9.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels (begrippen en wijze van meten);
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels (o.a. afwijkingsregels);
4. 4. Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

• Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (goot- en bebouwingshoogte, etc.);
• Nadere eisen: met het oog op het voorkomen van onevenredig aantasting van bepaalde aspecten kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan de ondergeschikte punten;
• Specifieke gebruiksregels: omschrijving van wat in ieder geval onder strijdig gebruik wordt gerekend;
• Afwijkingen van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 7)

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich voornamelijk voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.

• Algemene bouwregels (Artikel 8)

In de algemene bouwregels is opgenomen dat bepaalde ondergeschikte bouwonderdelen de bouw c.q. bestemmingsgrenzen met 1,00 meter mag overschrijden.

• Algemene gebruiksregels (Artikel 9)

In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de bestemmingsomschrijving van de te onderscheiden bestemming helder en duidelijk moet zijn.

• Algemene afwijkingsregels (Artikel 10)

In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

• Overige regels (Artikel 11)

In dit artikel zijn de eisen ten aanzien van parkeren opgenomen.

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

De gronden ten noorden van het plangebied die niet zijn voorzien van de bestemming 'Horeca' of 'Wonen' zijn voorzien van de bestemming 'Groen'.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, voet- en fietspaden, in- en uitritten, parkeervoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Speelvoorzieningen in de vorm van speelplaatsen/ sport- c.q. trapvelden met de hierbij behorende voorzieningen met een oppervlakte groter dan 50 m² zijn niet toegestaan.

Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Voor het overige is aangesloten op de regels van het bestemmingsplan "Ootmarsum Overige Gebieden".

De gronden ten oosten van het plangebied ter plaatse van het bestaande hotel zijn voorzien van de bestemming 'Horeca'.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor horeca categorie 1 en categorie 2 ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 2'. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor wegen en paden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en tuinen, erven en terreinen.

Bedrijfsgebouwen dienen binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. Ter plaatse van de maatvoering ‘minimum goothoogte (m), maximum goothoogte (m)’ is de minimum en maximum aan goothoogte aangegeven.

Bijbehorende bouwwerken mogen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd. Wonen is op de gronden niet toegestaan. Voor het overige is aangesloten op de regels van het bestemmingsplan "Ootmarsum Overige Gebieden".

Binnen het plangebied is één bestemmingsvlak met de bestemming Wonen (Artikel 5) opgenomen. De grond is bestemd voor wonen en daaraan ondergeschikt de uitoefening van een aan huis verbonden beroep, speelvoorzieningen, wegen en paden, water(huishoudkundige voorzieningen), openbare nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en tuinen, erven en terreinen.

In het bestemmingsvlak ‘Wonen’ is per bouwvlak een hoofdgebouw toegestaan, met dien verstande dat het hoofdgebouw in het bouwvlak moet worden gebouwd. Per bouwvlak in ten hoogste een woning toegestaan, danwel ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' aangegeven aantal. Er zijn regels opgenomen ten behoeve van bijbehorende bouwwerkenen extra regels ten behoeve van de 'specifieke bouwaanduiding – bergingen' en 'specifieke bouwaanduiding – bijbehorende bouwwerken'. Ter plaatse van de maatvoering 'minimum goothoogte (m), maximum goothoogte (m)' is de minimum en maximum aan goothoogte aangegeven.

Bijbehorende bouwwerken mogen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd. Voor het overige is aangesloten op de regels van het bestemmingsplan "Ootmarsum Overige Gebieden".

In de specifieke gebruiksregels zijn voorwaardelijke verplichtingen opgenomen die voorziet in de borging voor de landschappelijke inpassing en de waterberging. Middels deze voorwaardelijke verplichtingen is de realisering en instandhouding vastgelegd voor de locatie.

In voorliggend geval is de geldende dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' conform het bestemmingsplan "Ootmarsum Overige Gebieden" overgenomen. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de gebieden met een hoge verwachtingswaarde.

Er zijn geen zienswijzen op het plan gekomen. Zodoende is er geenzins sprake van het aanpassen of wijzigen van voorliggend plan. Gesteld wordt dat er sprake is van voldoende draagvlak voor uitvoerbaarheid van het plan.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

De gemeentelijke kosten worden verhaald op basis van de legesverordening. Er is een anterieure overeenkomst gesloten tussen de initiatiefnemer en de gemeente waarin onder andere de realisatiekosten en eventuele planschade zijn verzekerd. Eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is op grond van artikel 6.12 Wro geen exploitatieplan nodig.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Het plan is in het kader van vooroverleg aan de provincie voorgelegd.

In het kader van de watertoets heeft er een digitale watertoets plaatsgevonden via de website www.dewatertoets.nl. De uitkomsten van deze watertoets hebben onder andere geleid tot de 'normale procedure'. In paragraaf 6.2.2 is ingegaan op de het plan en de genomen stappen waarmee rekening wordt gehouden met het thema water.

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In voorliggend geval wordt geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor een periode van 6 weken voor een ieder ter inzage liggen. In deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend. Vanwege een wijziging van de toegangsweg is het plangebied in de noorwestelijke hoek aangepast en kleiner gemaakt. Het ontwerpbestemmingsplan is ongewijzigd vastgesteld.