In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan "Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150" met identificatienummer NL.IMRO.1774.TILBPOOTMSTR148150-VG01 van de gemeente Dinkelland.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Twee of meer woningen met de hoofdgebouwen aaneengebouwd.

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch, of hiermee gelijk te stellen gebied, dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten aan particulieren, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

het uitoefenen van kleinschalige bedrijvigheid dat door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

het bieden van, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt binnen de woning aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

Een samenstel van verblijfsruimten, uitsluitend of mede bestemd of gebruikt om daarin aan anderen dan de rechthebbende en de personen behorende tot diens huishouden, woonverblijf, niet in de zin van zelfstandige woongelegenheid, te verschaffen, al dan niet met gehele of gedeeltelijke verzorging; een en ander kan onder meer blijken uit het feit dat voor de kamers afzonderlijk huur wordt berekend en/of betaald en elke kamer zelfstandig wordt bewoond, waarbij al dan niet sprake is van enkele gemeenschappelijke voorzieningen.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

Legaal aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning voor het bouwen, met uitzondering van (het deel van) de bouwwerken die niet legaal gebouwd zijn;

een gebouw dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning voor het bouwen, met uitzondering van (het deel van) de gebouwen die niet legaal gebouwd zijn;

het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, met uitzondering van het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepaling(en) van dat plan;

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak. Een aangebouwd bijbehorend bouwwerk is tevens bouwkundig ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is tevens functioneel ondergeschikt aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

De grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van een zolder en vliering;

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

Iedere vorm van bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan degenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen;

De bouwlaag op de begane grond.

een al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van het hoofdgebouw;

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomaat;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een bijbehorende bouwwerk met een beperkte omvang, gerealiseerd voor een naar de weg of openbaar groen gekeerde gevel van het hoofdgebouw;

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een zelfstandig dan wel samenwonend persoon of personen die binnen een complex van ruimten gebruik maken van dezelfde voorzieningen, zoals keuken, sanitaire voorzieningen en entree. Bedrijfsmatige kamerverhuur en bijzondere woonvormen wordt daaronder niet begrepen;

wonen in een (ondergeschikt) deel van een woning als medegebruiker van het pand;

Een geheel of gedeeltelijk niet horizontale dakconstructie gevormd door ten minste twee schuin hellende dakschilden met een helling van elk ten minste 15^o en ten hoogste 75^o.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;

een door feitelijke terreininrichting aanwezig verschil tussen het beloop van lijnen in het veld en een aangegeven bestemmings- of bouwgrens;

een bouwwerk, dat een overdekte ruimte vormt zonder wanden dan wel met ten hoogste één wand;

een geparkeerd voertuig is een voertuig dat langer stilstaat dan nodig is voor het in- en uitstappen of voor het laden en lossen;

Onder het peil wordt verstaan:

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw;

In een garage of andere bewaarplaats zetten.

Woningen welke aan één zijde middels het hoofdgebouw met een andere woning of ander gebouw zijn verbonden.

vervoermiddel dat dient om goederen of personen over land te vervoeren.

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die door de ligging, de situatie ter plaatse en/of de indeling van het gebouw als voorgevel moet worden aangemerkt;

de begrenzing van het bouwvlak, waarop de voorgevel van het hoofdgebouw is georiënteerd, alsmede het verlengde daarvan;

Het gehuisvest zijn in een woning.

een complex van ruimten in een gebouw uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

een tot bewoning bestemd gebouw of onderdeel van een gebouw dat, vanuit bouwtechnisch oogpunt gezien, blijvend is bestemd voor permanente bewoning, voldoet aan alle criteria die van toepassing zijn op woningen, behalve aan het hebben van een keuken en/of een toilet en/of een douche, waarbij de aan de wooneenheid ontbrekende voorzieningen wel als gemeenschappelijke voorzieningen ter compensatie moeten zijn gelegen in hetzelfde gebouw.

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden. Alle aangebouwde bijbehorende bouwwerken maken daarbij onderdeel uit van het woonhuis;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de afstand tussen de zijdelingse perceelgrenzen en het punt van het op dat bouwperceel voorkomend gebouw waar die afstand het kortst is.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;

met daaraan ondergeschikt:

2. b. de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
3. c. speelvoorzieningen;
4. d. wegen en paden;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. openbare nutsvoorzieningen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. tuinen, erven en terreinen.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, liftkokers, lichtkappen, zonnepanelen, erkers, luifels, balkons en overstekende daken, buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen:

1. a. het gebruik van de onbebouwde grond als stort- en opslagplaats van al dan niet aan het gebruik onttrokken goederen en materialen, anders dan als tijdelijke opslag ten behoeve van het normale gebruik en onderhoud;
2. b. de stalling en/of opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- en/of vliegtuigen;
3. c. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting en/of prostitutiebedrijf;
4. d. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen;
5. e. het gebruik van bijbehorende bouwwerken, recreatiewoningen en kampeermiddelen ten behoeve van permanente bewoning;
6. f. het gebruik van bijbehorende bouwwerken, recreatiewoningen en kampeermiddelen ten behoeve van de huisvesting van seizoenarbeiders dan wel elders werkzaam zijnde arbeiders;
7. g. het gebruik van vrijstaande gebouwen, niet zijnde woningen, voor wonen;
8. h. het gebruik van een woning voor de huisvesting van meer dan één huishouden;
9. i. het gebruik van een (bedrijfs)woning voor bedrijfsmatige kamerverhuur;
10. j. het gebruik van een (bedrijfs)woning voor een bijzondere woonvorm.
    

Onder het gebruik wordt tevens verstaan het laten gebruiken.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in 9.1 sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het 9.1 sub a met maximaal 10%.
3. c. 9.1 sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 9.2 sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in 9.2 sub a na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. 9.2 sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan: Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150.

Ter plaatse van de percelen Ootmarsumsestraat 148, 150 en 152 in Tilligte geldt op basis van het bestemmingsplan Tilligte op dit moment de bestemming 'Bedrijf'. Ter plaatse is echter al lange tijd sprake van reguliere bewoning en er is geen sprake van bedrijvigheid.
Een herziening van het bestemmingsplan is nodig om de percelen (weer) een passende juridisch-planologische regeling te geven die aansluit bij de huidige situatie, middels een bestemming 'Wonen'. Om deze reden is dit bestemmingsplan opgesteld, waarbij wordt aangetoond dat de toekenning van een woonbestemming voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

Ligging

Het plangebied bestaat uit de percelen Ootmarsumsestraat 148, 150 en 152 in Tilligte. De percelen liggen in het dorp Tilligte. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Denekamp, sectie M, perceelsnummers 634, 635, 636 en 637. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: Atlas van Overijssel)

Begrenzing

De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (rood omkaderd). In dit figuur is een luchtfoto weergegeven waarop de percelen Ootmarsumsestraat 148, 150 en 152 te zien zijn. De oppervlakte van de percelen gezamenlijk bedraagt 1215 m2. Ootmarsumsestraat 148 heeft een perceelsoppervlakte van 200 m2, Ootmarsumsestraat 150/152 heeft een oppervlakte van 1015 m2.

Voor deze percelen geldt op dit moment een bedrijfsbestemming, terwijl een woonbestemming de passende bestemming is gezien het huidige gebruik. De percelen grenzen aan gronden waarop plannen zijn voor woningbouw. Zie de verbeelding voor de exacte begrenzing van het plangebied.

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (bron: Atlas van Overijssel)

Voor de Ootmarsumsestraat 148, 150 en 152 in Tilligte geldt het bestemmingsplan 'Tilligte'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 26 februari 2013. In figuur 1.3 is een fragment uit de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen.

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Tilligte' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Aan het plangebied is de bestemming 'Bedrijf' toegekend. Ook geldt de functie-aanduiding 'bedrijfswoning' voor een gedeelte van het perceel. De gronden zijn daarmee in eerste instantie bestemd voor bedrijven die genoemd zijn in bijlage 1 onder de categorieën 1 en 2 met daaraan ondergeschikt wonen in de vorm van een bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’, groenvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, parkeervoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen.

De woningen Ootmarsumsestraat 148 en 150 worden regulier bewoond, terwijl in het geldende bestemmingsplan een bestemmingsplan 'Bedrijf' evenals een functieaanduiding 'bedrijfswoning' is opgenomen. Een bedrijfswoning is volgens de begrippen van het bestemmingsplan 'Tilligte' een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is. In het plangebied is echter (al lange tijd) geen bedrijvigheid (meer) aanwezig. Een gebruik als reguliere woning, zonder binding of koppeling aan een bedrijf is in strijd met de bestemming 'Bedrijf'. Een herziening van het bestemmingsplan is vereist om een toekomstbestendige en passende juridisch-planologische regeling aan het perceel toe te kennen.

Paraplubestemmingsplannen
Naast bovengenoemd bestemmingsplan gelden er twee zogenaamde parapluplannen voor het plangebied, het 'paraplubestemmingsplan kernen gemeente Dinkelland' en facetbestemmingsplan 'parkeren Dinkelland'.

Het paraplubestemmingsplan kernen gemeente Dinkelland heeft betrekking op de kernen van de gemeente Dinkelland. Met dit bestemmingsplan speelt de gemeente Dinkelland in op de beleidsuitgangspunten vanuit het project "deregulering planregels". Het heeft als doel het herstellen van in de geldende bestemmingsplannen aanwezige tekortkomingen in de bestaande regels. Het voorliggende bestemmingsplan herziet deze plannen op de volgende onderwerpen:

het opnemen van een begrip 'wonen' om te voorkomen dat er diverse woonvormen mogelijk zijn;
- deregulering planregels;
- uitsluiten kamerverhuur;
- vastleggen aantal woningen in centrum- en gemengde bestemmingen;
- opnemen 'Algemene gebruiksregels;
- regeling lichtmasten op sportvelden;
- het opnemen van markten en standplaatsen voor ambulante handel;
parkeerregeling.

Het facetbestemmingsplan 'parkeren Dinkelland' geeft regels omtrent parkeren. De regels zijn vertaald vanuit de beleidsnotitie 'Bouwen en parkeren 2018'. De regels uit deze parapluplannen zijn in dit bestemmingsplan, voor zover relevant, vertaald.

Het onderhavige bestemmingsplan 'Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken.

• Verbeelding (identificatie NL.IMRO.1774.TILBPOOTMSTR148150-VG01);
• Bijlage bij de toelichting;
• Regels;
• Bijlage bij de regels.

De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

In de huidige situatie is er aan de Ootmarsumsestraat 148, 150 en 152 in Tilligte sprake van twee woningen met bijgebouwen (twee onder een kap). In de afbeeldingen hieronder zijn een luchtfoto van het plangebied en aanzichten van het perceel vanaf de Ootmarsumsestraat weergegeven. De rechterzijde is nummer 148 en de linkerzijde betreft nummer 150.

Het plangebied is opgesplitst in meerdere kadastrale percelen. Ootmarsumsestraat 150/152 bestaat uit de kadastrale nummers gemeente Denekamp sectie M 634 en 635 en heeft een gezamenlijke oppervlakte van 1015 m2. Nummer 148 bestaat uit de nummers 636 en 637 en heeft een gezamenlijke oppervlakte van 200 m2.

Figuur 2.1: luchtfoto plangebied (bron: atlasvanoverijssel.nl)

Figuur 2.2: huidige situatie aanzicht Ootmarsumsestraat 148 (=rechterzijde) en 150 (bron: Google streetview)

Figuur 2.3: huidige situatie aanzicht Ootmarsumsestraat 150 (bron: Google streetview)

Op het perceel Ootmarsumsestraat 150 is achter de woning een groot voormalig bedrijfsgebouw aanwezig (nr. 152) met een oppervlakte van circa 420 m2. In het verleden was op dit perceel een transportbedrijf/veevoederbedrijf gevestigd. De bedrijfsvoering is in 2000 beeindigd. Er hebben daarna geen bedrijfsactiviteiten meer plaatsvonden.

Ootmarsumsestraat 148 is nooit voor bedrijfsactiviteiten in gebruik geweest en heeft minder oppervlakte bebouwing. Naast de woning is een dubbele garage aanwezig. De woningen hebben beide een eigen inrit op de Ootmarsumsestraat.

De bedrijfsbestemming en de bedrijfswoningen worden omgezet naar een bestemming Wonen, conform het reeds bestaande gebruik van de percelen. De situatie aan bebouwing blijft daarbij ongewijzigd. Door toepassing van de bestemming 'Wonen' gelden de bestemmingsplanregels en bouwmogelijkheden voor woonpercelen zoals deze voor andere woonbestemmingen in Tilligte en de gemeente Dinkelland gelden. De huidige maatvoering van de woningen (goothoogte maximaal 6, hoogte maximaal 10) blijft daarbij gehandhaafd. De bestaande bijbehorende bouwwerken kunnen daarbij worden gehandhaafd en vernieuwd. Dit geldt ook voor het voormalige bedrijfsgebouw/bijbehorende bouwwerk op Ootmarsumsestraat 150/152.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de omzetting van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming binnen de kern Tilligte. Het betreft een kleinschalige ontwikkeling die past past binnen de prioriteiten van de NOVI.

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. De toelichting bij het bestemmingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd.

De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand.

De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling.

Onderhavig plan

Onderhavig bestemmingsplan maakt de omzetting van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming mogelijk.

Ook wanneer de Ladder niet van toepassing is, zal gemotiveerd moeten worden dat de ontwikkeling voldoet aan een goede ruimtelijke ordening en uitvoerbaar is (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921). Het al dan niet toenemen van het ruimtebeslag is een belangrijk criterium voor het aanmerken van een ontwikkeling als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Indien er wel sprake is van een (geringe) toename van bouwmogelijkheden, dan is doorgaans sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarnaast geldt dat bij een toename van meer dan 11 woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Indien er in het geheel geen sprake is van toename van het ruimtebeslag, dan is de Afdelingslijn dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Zie bijvoorbeeld uitspraak 10 december 2014 (zaak nr. 201310814/1/R1). Dit wordt enigszins bijgesteld door een uitspraak door de Raad van State van 18 februari 2015 (zaak nr. 201311211/1/R3). Daarin is sprake van een uitbreiding van de planologische gebruiksmogelijkheden van feitelijk bestaande units in een bedrijfsverzamelgebouw.

De afdeling suggereert hiermee dat er functiewijzigingen - zonder enige toename van bebouwing - kunnen zijn die wel 'zodanig' zijn, dat zij kunnen worden aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Met 'zodanig' wordt in dit geval een ontwikkeling met zodanige impact/invloed bedoeld. Hierbij kan gedacht worden aan een functie wijziging "sec" die van invloed is op het woon-, leef- en ondernemersklimaat elders, en door die invloed kan kwalificeren als "zodanige functie wijziging", zodat sprake is van een Ladderplichtige stedelijke ontwikkeling.

Gelet op het feit dat in het onderhavige plan:

• er geen sprake is van nieuw beslag op de ruimte;
• er geen nieuwe woningen worden gerealiseerd (twee bedrijfswoningen worden reguliere woningen)
• er sprake is van een kleinschalige ontwikkeling, die geen impact heeft op het woon-, leef- en ondernemersklimaat elders;
• er sprake is van een aanvaardbare ontwikkeling, die in het kader van een 'goede ruimtelijke ordening' aanvaardbaar is;

kan gesteld worden dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking achterwege kan blijven.

De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening.

Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• generieke beleidskeuzes;
• ontwikkelingsperspectieven;
• gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel)

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Generieke beleidskeuzes

Of een ontwikkeling mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. Hierbij is onder andere het principe van 'zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik' (artikel 2.1.3) van belang die er voor staat dat in eerste instantie bestaande bebouwing en stedelijk gebied wordt benut, voordat er nieuwbouw in de groene omgeving plaatsvindt.

artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

lid 1

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Dit bestemmingsplan maakt een ontwikkeling in bestaand bebouwd gebied mogelijk; een bedrijfsbestemming wordt omgezet naar een woonbestemming, waarmee transformatie van een perceel plaatsvindt.

artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit

In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.

Doorwerking voor voorliggend plan:
In deze paragraaf wordt ingegaan op het plan in relatie tot de geldende gebiedskenmerken. De ontwikkeling van bedrijfsperceel naar wonen heeft weinig impact op de gebiedskenmerken en past binnen de gebiedskenmerken.

Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

Figuur 3.2: Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel, de locatie is omlijnd (bron: provincie Overijssel)

Het plangebied is gelegen binnen het gebied dat is aangeduid als 'woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

Onderhavig bestemmingsplan maakt de transformatie mogelijk van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming. Daarmee verdwijnt een bedrijfsbestemming midden in de kern van Tilligte. Dit betreft ook een positieve ontwikkeling in het kader van het voornemen om de gronden gelegen achter het plangebied voor woningbouw te ontwikkelen.
De ontwikkeling die onderhavig bestemmingsplan mogelijk maakt past binnen de uitgangspunten van het ontwikkelingsperspectief.

Het plan doet geen afbreuk aan het eigen karakter van het gebied en leveren geen extra belemmeringen op voor andere functies in de omgeving.

Gebiedskenmerken

Natuurlijke laag

De natuurlijke laag geeft aan het gebied het kenmerk 'dekzandvlakte' (zie figuur 3.3).

Figuur 3.3: Natuurlijke laag, Omgevingsvisie Overijssel(bron: provincie Overijssel)

De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijderd. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting.

Het plangebied is gelegen binnen bestaand bebouwd gebied. De kenmerken van de natuurlijke laag zijn ter plaatse dan ook niet meer herkenbaar.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

De laag van het agrarisch cultuurlandschap kent het kenmerk 'essenlandschap' aan het gebied toe. In figuur 3.4 is een fragment van de betreffende kaart weergegeven.

Figuur 3.4: Laag van het agrarische cultuurlandschap, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel)

Het essenlandschap bestaat uit een samenhangend systeem van essen, flanken, lager gelegen maten en fliergronden, – voormalige – heidevelden en kenmerkende bebouwing rond de es (esdorpen en verspreide erven). Het landschap is geordend vanuit de erven en de essen, de eeuwenoude akkercomplexen die op de hogere dekzandkoppen en flanken van stuwwallen werden aangelegd. Eeuwenlange bemesting - met heideplaggen en stalmest - heeft geleidt tot een karakteristiek reliëf met soms hoge stijlranden. Onder en in de es heeft zich op deze wijze een waardevol archeologisch archief opgebouwd.

De dorpen en erven lagen op de flanken van de es, op overgang naar het lager gelegen maten- en flierenlanden. Zo lagen ze droog en werden tegelijkertijd de werklijnen zo kort mogelijk gehouden. De zandpaden volgen steeds de lange ‘luie’ lijnen van het landschap, Zo ontstond vanuit de dorpen een organische spinragstructuur naar de omliggende gronden en de dorpen in de omgeving.

Toetsing
Het plangebied is gelegen binnen bestaand bebouwd gebied. De kenmerken van het essenlandschap zijn ter plaatse niet meer herkenbaar.

Stedelijke laag

Binnen de Stedelijke laag heeft het plangebied het kenmerk 'woonwijken 1955-nu'

Figuur 3.5: stedelijke laag, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel)

De woonwijken van 1955 tot nu zijn plan matig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningen centra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezins woningen, flatwijken, villawijken,wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Lokaal zijn kleine eenheden die afwijken van het systeem, zoals ‘goudkustjes’ aan de rand van de wijk. Steeds is sprake van een afgeronde eenheid met duidelijke in- en uitgangen en kunst in de openbare ruimte. Er is aandacht voor de aansluiting op de binnenstad en het hoofdwegennetwerk, maar vaak minder op fietsaansluitingen naar het buitengebied. Soms zijn herkenbare relicten van het oude cultuurlandschap (zoals boerderijen, (zand)wegen of beplantingsstructuren) opgenomen in de wijken. De tijdsgeest van de bouwperiode is af te lezen in de stedenbouwkundige structuur en architectuur.

Als ontwikkelingen plaats vinden de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar.

Toets
Het plangebied maakt onderdeel uit van het afwisselende bebouwingslint langs de Ootmarsumsestraat, waarbij de woningen dateren uit begin jaren 70 van de vorige eeuw. Dit bestemmingsplan maakt functieverandering/transformatie van een bedrijfsbestemming naar wonen mogelijk. De bestaande woningen en bijbehorende bebouwing blijven gehandhaafd. Onderhavig bestemmingsplan geeft daarbij het kader voor de bestaande bebouwing. Deze bebouwing voegt zich naar aard en omvang in de bebouwingsstructuur van Tilligte. De ontwikkeling past binnen de kenmerken van de Stedelijke laag.

Laag van de beleving

In de Laag van de beleving heeft het plangebied het kenmerk 'Donkerte'.

Figuur 3.6: Laag van de beleving, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel)

Lichte gebieden geven een beeld van de economische dynamiek van de provincie: de steden en dorpen, de autosnelwegen, de kassengebieden, de attractieparken,de grote bedrijventerreinen en de gebieden met veel bebouwing. De donkere gebieden geven een indicatie van de ‘buitengebieden’ van Overijssel. De natuurcomplexen en de grote landbouwgebieden. De donkere gebieden zijn de gebieden waar het ‘s nachts nog echt donker is, waar je de sterrenhemel kunt waarnemen. Het zijn de relatief ‘luwe’ dun bewoonde gebieden met een lage gebruiksdruk.

Donkerte wordt een te koesteren kwaliteit. De ambitie is de huidige ‘donkere’ gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken.

Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen, bedrijventerreinen e.d. en verkennen waar deze ‘s nachts uit kan of anders lichtbronnen selectiever richten. Structureel is het vrijwaren van donkere gebieden van verhoging van de dynamiek het perspectief.

Toets
Met de omzetting van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming zal de dynamiek in het plangebied verminderen en daarmee ook de noodzaak voor bepaalde verlichting die bij een bedrijf noodzakelijk is. Het plan past daarmee in de uitgangspunten van deze laag.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

De gemeenteraad van de gemeente Dinkelland heeft op 31 maart 2021 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland' vastgesteld. Deze visie gaat over de toekomst van de leefomgeving van de gemeente Dinkelland, waarbij wordt ingegaan op diverse thema's (o.a. leefbaarheid, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid). De visie geeft aan hoe de gemeente Dinkelland en samenleving willen sturen. Wat moet er behouden worden, wat moet er versterkt worden en wat moet er worden ontwikkeld.

De omgevingsvisie 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland' gaat uit van vier kernprincipes. Dit zijn manieren van werken: werkwijzen die altijd gelden. De vier principes zijn:

1. 1. We doen het samen;
2. 2. We geven het goed voorbeeld;
3. 3. We wentelen niet af op volgende generaties;
4. 4. We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt.

De gemeente Dinkelland wil leefbare kernen met voldoende voorzieningen, aantrekkelijk wonen, ruimte voor ondernemen en een leefbare openbare ruimte. Daarnaast zijn een gezonde leefomgeving en veilige leefomgeving, evenals energieneutraal zijn in 2050 en duurzaam beheer een speerpunt.

Het is gewenst dat het aantal en de soort woningen in een kern passen bij de vraag. Inwoners moeten voor hun woning zoveel mogelijk in hun eigen gemeente terecht kunnen. Ook is het belangrijk dat woningen voor elke doelgroep bereikbaar en toegankelijk zijn, dus dat het betaalbaar is.

Het heeft de voorkeur om binnen de grenzen van een kern te bouwen. In de meeste gevallen gaat het om plekken die verbeterd moeten worden of plekken waarvan de bestaande functie vervalt. Denk hierbij aan het verdwijnen van een bedrijf, het sluiten van een kerk of het slopen van oude woningen. Als er binnen de kern geen plekken zijn om te bouwen, kijken we naar bouwmogelijkheden aan de rand van een kern. Kernen zijn verschillend in de behoefte aan woningen. Daarom gaan we samen met kernen in gesprek om te kijken wat bij elk dorp past.

Toets

figuur 3.7: uitsnede kaart Omgevingsvisie Dinkelland (bron: omgevingsvisiedinkelland.nl)

Het plangebied (aangegeven met rode ster in bovenstaande afbeelding) is gelegen in een 'landelijke kern'. Binnen deze waarde wordt onder meer ingespeeld op het kleinschalige bebouwingsbeeld en de beleefbaarheid van karakteristieke bebouwing. Vanuit het archief van de gemeente Dinkelland is voor het plangebied een vergunning bekend uit 1951 voor de bouw van een schuurtje behorend bij een woonhuis. In 1974 is een vergunning verleend voor een twee onder een kap woning. Het woonhuis maakt al zeer lang onderdeel uit van het bebouwingsbeeld van de Ootmarsumsestraat en past binnen de waarden van 'Landelijke kernen'.

De ontwikkeling in het plangebied heeft betrekking op inbreiding. Een bestaande bedrijfslocatie in de kern Tilligte verdwijnt en daarvoor in de plaats wordt een woonbestemming toegekend. De ontwikkeling past binnen het speerpunt 'aantrekkelijk wonen'.

Gronden die gelegen zijn direct achter het plangebied zijn aangewezen als ontwikkellocatie in de Omgevingsvisie. Het gaat om een inbreidinglocatie ten behoeve van woningbouw. Ook wat betreft die ontwikkeling is de omzetting van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming een passende ontwikkeling.

De ontwikkeling die onderhavig bestemmingsplan mogelijk maakt past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie

Wonen is een belangrijk thema voor de inwoners van de gemeente Dinkelland. Om ervoor te zorgen dat er ook op termijn voldoende woningen in alle segmenten én in alle kernen blijft, wordt om de 4 jaar de gemeentelijke Woonvisie opgesteld. Eind 2020 liep de Woonvisie 2016+ ten einde. De Woonvisie 2021+ is de opvolger van de in 2016 door de raad vastgestelde Woonvisie 2016+ en is gebaseerd op de nieuwe cijfers, trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. De Woonvisie 2021+ is op 5 juli 2021 door de gemeenteraad van Dinkelland vastgesteld. De nieuwe woonvisie biedt een goed kwantitatief en kwalitatief kader voor de woningbouwontwikkeling in de gemeente Dinkelland en dient als basis voor de prestatieafspraken met de corporatie.

De trends en behoeften op het gebied van wonen zijn in diverse bijeenkomsten besproken met woningmarktpartners: ondernemers, belangenorganisatites, zorginstellingen en inhoudelijk deskundigen zoals makelaars, projectontwikkelaars, woningcorporaties en kernraden. De woonvisie gaat over:

• woningbouw om te voorzien in de vraag; zowel kwantitatief als kwalitatief en op de juiste plaats;
• voldoende en passende huurwoningen in de zin van betaalbaarheid en kwaliteit;
• het verbeteren van de bestaande voorraad zowel qua duurzaamheid als levensloopgeschiktheid;
• voorzien in de toenemende vraag naar wonen met zorg in de verschillende gradaties;
• voorzien in de verschillende woonbehoeftes als huisvesting van arbeidsmigranten, statushouders en woonwagenbewoners.

De provincie heeft in de Regionale Woonagenda Twente aangegeven meer te sturen op kwaliteit, waarbij aangegeven wordt dat onderbouwd moet worden dat dit past binnen de onderbouwde lokale behoefte. In het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (bouwen voor concrete behoefte) is het noodzakelijk ook te sturen op kwantiteit.

Er is een bandbreedte van de toekomstige woningbehoefte tot 2030 berekend op basis van diverse prognosemodellen. Voor de komende jaren wordt uitgegaan van een woningbehoefte tussen de +225 en +800 woningen voor de periode 2021-2030.

Voor deze woonvisie wordt uitgegaan van de middeling van deze bandbreedte. Dit betekent dat wordt uitgegaan van een woningbehoefte van 515 woningen voor de periode 2020-2030. Daarbij zal het grootste deel van de vraag gericht zijn op het bedienen van de lokale behoefte, maar er wordt tevens rekening gehouden met instroom van vestigers.

Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én als impuls voor de leefbaarheid en vitaliteit van kernen is het van belang dat er in alle kernen van Dinkelland kan worden gebouwd. Derhalve zal het woningbouwprogramma per kern in meerdere en kleinere plannen worden weggezet, waardoor goed kan worden bijgestuurd als dat nodig blijkt. In kwalitatieve zin ligt de nadruk op woningen voor starters en ouderen, zowel in het betaalbare als middensegment. Op basis van in de woonvisie onderbouwde toekomstige woonbehoefte is een verdeling gemaakt. Om flexibel in te kunnen spelen op de vraag is de verdeling zoals ook reeds in het uitvoeringsprogramma opgenomen gehandhaafd - grote kernen, kleine kernen, buitengebied, en knelpunten transformatie.

Tot slot bevat de Woonvisie 2021+ een Kwaliteitskader om te beoordelen of plannen van ontwikkelende partijen goed aansluiten bij de marktvraag. Dit Kwaliteitskader wordt tweejaarlijks bijgesteld op basis van verzamelde informatie over het functioneren van de woningmarkt en informatie van marktpartijen. Het kwaliteitskader bestaat uit een woningbehoefteprofiel per doelgroep (starters, doorstromers, gezinnen, senioren) op gemeenteniveau, nader uitgewerkt naar een profiel per kern.

Toets

Middels dit bestemmingsplan worden bestaande bedrijfswoningen omgezet naar reguliere woningen. De huidige bewoning (waarbij er geen sprake is van binding met een bedrijf) kan dan worden voortgezet. Er worden daarbij geen nieuwe woningen toegevoegd. Geconcludeerd wordt dat dit plan in lijn is met het beleid uit de Woonvisie 2021+.

De gemeenteraad van Dinkelland heeft in januari 2021 de Nota Inbreidingslocaties vastgesteld. Het aantal woningen dat toegevoegd kan worden in de gemeente is beperkt en neemt op termijn af, zodat toevoegen moet gebeuren op plekken waar de meerwaarde groot is. Denk hierbij aan beeldbepalende of centrale plekken in de kern of op locaties waar verbetering van belang is. Bouwen op structuurversterkende plekken zorgt voor meer levendigheid, meer ruimtelijke kwaliteit en meer draagvlak voor voorzieningen. Onder structuurversterkende plekken worden verstaan, plekken die:

1. binnen bestaand bebouwd gebied zijn gelegen; en
2. goed bereikbaar zijn voor al het verkeer; en
3. door herontwikkeling voor woningbouw (als functie, naast eventuele andere functies)
4. bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en vitaliteit van de kern door:

o het oplossen van leegstand; of;
o het hergebruiken van bestaand maatschappelijk vastgoed of monumenten; of
o het slopen of wegbestemmen van incourante woningen of bouwkavels; of
o sanering van een milieuhinderlijk bedrijf;
o het (her)ontwikkelen van een lege plek die voldoet aan de omschrijving stedelijke functies in 3.2 van de nota.

Locaties met een beeldbepalende groen- of bosbestemming zijn daarbij uitgesloten. Onder stedelijke functies wordt verstaan: functies van steden en dorpen zoals wonen, bedrijvigheid, detailhandel, horeca, maatschappelijke, educatieve, culturele en religieuze voorzieningen met de bijbehorende infrastructuur, stedelijk water, stedelijk groen en gronden met een agrarische bestemming welke tenminste aan drie zijden zijn omsloten met bestaande bebouwing; Onder een lege plek wordt het volgende verstaan: een fysiek onbebouwde ruimte, gelegen in bestaand bebouwd gebied; Daarbij geldt dat een aanvraag tenminste voldoen aan onderstaande voorwaarden dient te voldoen:

a. Aansluiting op de bestaande stedenbouwkundige structuur;
b. Kavel(s) moet(en) grenzen aan de openbare weg;
c. Samenhang met de omgeving;
d. Woonmilieus mogen niet onevenredig worden aangetast.

Toets
Het plan is gelegen binnen bestaand bebouwd gebied in de kern Tilligte en grenst direct aan de Ootmarsumsestraat, waardoor de locatie goed bereikbaar is voor verkeer. Door uitvoering te geven aan het bestemmingsplan is bedrijvigheid ter plaatse niet meer mogelijk. De locatie wordt herontwikkeld. Er is geen sprake van een lege plek, maar een situatie die conform de feitelijke situatie herbestemd wordt. Er vindt daarbij geen toevoeging van nieuwe woningen plaats. Het plan blijft aansluiten op de bestaande stedenbouwkundige structuur. De structuur wijzigt niet. Woningen betreffen geen milieubelastende functie waardoor omliggende woonmilieus niet worden aangetast.

Het plan past binnen de uitgangspunten van de Nota inbreidingslocaties.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van het verrichte onderzoek naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2).

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de geldende wet- en regelgeving die op voorliggend plan en plangebied van toepassing zijn. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden daarom de resultaten van het onderzoek naar o.a. de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreffen voor zover relevant de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, verkeer, water en vormvrije m.e.r-beoordeling.

Op 1 april 2011 is het huidige Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Op 7 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd binnen dit besluit om de m.e.r.-procedure eenduidiger en overzichtelijker te maken, alsmede het aspect milieueffectrapportage explicieter te behandelen in aanvragen. Dit besluit heeft tot doel het vaststellen van mogelijke, ernstig nadelige milieugevolgen ten gevolge van een activiteit binnen de aanvraag.

Binnen het Besluit milieueffectrapportage zijn een tweetal mogelijkheden opgenomen hoe om te gaan met dit besluit bij een aanvraag. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd, maar onder de gestelde drempelwaarden blijft, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd en bovendien de gestelde drempelwaarden overstijgt, is de betreffende aanvraag m.e.r.-plichtig. Op dat moment zal een m.e.r.-rapportage op moeten worden gesteld.

Toets

Er wordt middels dit bestemmingsplan de omzetting van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming mogelijk gemaakt. De ontwikkeling is concreet beschreven in hoofdstuk 2. Het huidige gebruik van het plangebied is volgens het bestemmingsplan 'Bedrijf', maar in de praktijk is dit al lange tijd wonen, zonder dat er bedrijfsactiviteiten plaatsvinden. De huidige bedrijfswoningen worden middels dit bestemmingsplan omgezet naar reguliere woningen. Er vindt geen toevoeging van extra woningen plaats. Nu er slechts sprake is van een functiewijziging van de functie bedrijf naar wonen, er geen uitbreiding van de bebouwde oppervlakte plaatsvindt en de impact/ruimtelijke uitstraling van het plan op de omgeving zeer beperkt is, wordt vastgesteld dat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In figuur 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.

Figuur 4.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering

Toets

Door de verscheidenheid van functies rondom het plangebied is sprake van 'gemengd gebied'. Het dichtstbijzijnde bedrijf bevindt zich op een afstand van circa 16 meter (autobedrijf, Ootmarsumsestraat 161). Ter plaatse van dat bedrijf geldt een bestemming 'Bedrijf' waar bedrijven in milieucategorie 1 en 2 zijn toegestaan. Hiervoor dient een richtafstand van 10 meter te worden aangehouden (30 meter is de richtafstand, in verband met ligging in 'gemengd gebied' kan in dit geval 10 meter worden aangehouden). Aan de afstand van 10 meter wordt ruimschoots voldaan.

Op het perceel Ootmarsumsestraat 142 is een cafe/restaurant gevestigd. De afstand tussen de grens van het plangebied en dit perceel bedraagt circa 27 meter. De bestemming ter plaatse is horeca, waar horeca van categorie 2 is toegestaan, eveneens met een bijbehorende richtafstand van 30 meter. Vanwege ligging in 'gemengd gebied' bedraagt de afstand 10 meter. Hieraan wordt ruimschoots voldaan.

Vanuit bedrijven en mileuzonering zijn er geen belemmeringen voor uitvoering van het bestemmingsplan.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient in de daarvoor aangewezen gevallen een bodemonderzoek te worden verricht.

Artikel 3.1.6 van het Bro bepaalt dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat een eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het opstellen of wijzigen van het bestemmingsplan of een planologische afwijking. Als er verontreiniging aanwezig is moet bepaald (nader onderzoek) worden of het een geval is in de zin de Wbb of een diffuse verontreiniging. In de exploitatieopzet moeten de saneringskosten en de verwerkingskosten voor diffuus verontreinigde grond worden opgenomen.

Toets

Kruse heeft in het kader van de bestemmingwijziging een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Rapport verkennend bodemonderzoek conform NEN5740 Ootmarsumsestraat 148-152 - Tilligte, project 22044210, 10 oktober 2022) uitgevoerd. Deze is als bijlage 1 bij de toelichting gevoegd.

Een onderzochte terrein ter grootte van circa 1220 m² aan de Ootmarsumsestraat 148-152 te Tilligte is deels bebouwd en deels verhard. Voorafgaand aan het bodemonderzoek heeft een vooronderzoek plaatsgevonden op basis van norm NEN5725 “Aanleiding A: Opstellen hypothese over de bodemkwaliteit ten behoeve van uit te voeren bodemonderzoek”. Uit de resultaten van dit vooronderzoek is gebleken dat er een (afgewerkte) olieopslag, werkplaats, dieseltank, afleverzuil en een slibvangput met olie/benzine-afscheider (SP+OBAS) aanwezig zijn geweest. De verdachte deellocaties van het voormalige transportbedrijf worden gecombineerd en beschouwd als één verdachte deellocatie (deellocatie A). Het overige deel van de onderzoekslocatie wordt beschouwd als onverdacht voor chemische componenten.

Resultaten veldwerk

In totaal zijn er 23 boringen verricht, waarvan er 6 zijn doorgezet in de diepere ondergrond. Er zijn 2 diepe boringen afgewerkt met een peilbuis (PB 1 en PB A1). Gebleken is dat de bodem globaal bestaat uit uiterst fijn tot zeer fijn, matig tot zwak siltig zand. In de boven- en ondergrond zijn roest- en oerhoudende lagen aangetroffen. Er zijn, met uitzondering van een spijker en de zintuiglijk met olie verontreinigde bodemlaag in en rondom boring 4, geen bodemvreemde materialen waargenomen. Door de veldwerker zijn visueel geen asbestverdachte materialen op het maaiveld of in de bodem waargenomen. Het freatische grondwater in de peilbuizen is gemiddeld aangetroffen op 2.85 m-mv.

Resultaten chemische analyses

Op basis van de resultaten van de analyses kan het volgende worden geconcludeerd:

Overig te onderzoeken terrein
- de bovengrond (BG) is zeer licht verontreinigd met kwik;
- de ondergrond (boring 4-2 van 0.5-0.7 m-mv) is sterk verontreinigd met minerale olie;
- de ondergrond (OG) is niet verontreinigd;
- het grondwater (PB 1) is (zeer) licht verontreinigd met barium, cadmium, zink en
trichlooretheen.

Deellocatie A: Voormalige dieseltank + afleverzuil, werkplaats, olieopslag, SP+OBAS
- de bovengrond (A - BG I) ter plekke van de voormalige dieseltank met afleverzuil is licht verontreinigd met minerale olie;
- de bovengrond (A - BG II) ter plekke van de werkplaats is zeer licht verontreinigd met minerale olie en niet verontreinigd met PAK;
- de bovengrond (A - BG III) ter plekke van de werkplaats is niet verontreinigd met minerale
olie;
- de bovengrond (A - BG IV) ter plekke van de voormalige olieopslag is niet verontreinigd met minerale olie;
- de ondergrond (A - OG I) ter plekke van de SP+OBAS is niet verontreinigd;
- het grondwater (PB A1) is niet verontreinigd met minerale olie of vluchtige aromaten (BTEX) en naftaleen.

De voormalige (afgewerkte) olieopslag heeft een aantoonbare negatieve invloed gehad op de bodemkwaliteit.

De voormalige dieseltank met afleverzuil hebben een aantoonbare negatieve invloed gehad op de bodemkwaliteit.

De voormalige slibvangput met olie/benzine-afscheider (SP+OBAS) hebben een aantoonbare negatieve invloed gehad op de bodemkwaliteit. De voormalige werkplaats heeft geen aantoonbare negatieve invloed gehad op de bodemkwaliteit.

Hypothese

De hypothese "onverdachte locatie" dient te worden verworpen aangezien er overschrijdingen van de achtergrondwaarde, de streefwaarde en de interventiewaarde zijn aangetoond.

De hypothese "verdachte locatie" ter plekke van de locaties voormalige dieseltank met afleverzuil en de werkplaats dient te worden aangenomen, aangezien er overschrijdingen van de achtergrondwaarden zijn aangetoond.

De hypothese "verdachte locatie" ter plekke van de locaties voormalige olieopslag en de SP+OBAS kan worden verworpen, aangezien er geen overschrijdingen van de achtergrondwaarden zijn aangetoond.

De hypothese "verdachte locatie" ter plekke van de voormalige werkplaats kan worden verworpen, aangezien er geen overschrijdingen van de achtergrond- en streefwaarden zijn aangetoond.

Conclusies en aanbevelingen

In de bovengrond (BG, A - BG I en A - BG II), boring 4-2 (0.5 - 0.7 m-mv) en in het grondwater (PB 1) zijn enkele licht tot sterk verhoogde concentraties aangetoond. Voor een beschrijving en mogelijke verklaringen wordt verwezen naar de paragrafen 4.3 en 4.4. In de bovengrond (A - BG III en A - BG IV) en in de ondergrond (OG en A - OG I) zijn geen verhoogde gehalten gemeten.

Ter plekke van boring 4 is de bodem sterk verontreinigd met minerale olie. In de huidige situatie is er geen contact mogelijk met de verontreiniging (afgedekt met klinkers en tot 0.5 m-mv schone grond). De situatie ter plekke blijft in de toekomstige situatie ongewijzigd. De omvang van de verontreiniging is niet bekend en een nader onderzoek is noodzakelijk om de omvang van de verontreiniging in kaart te brengen.

De sterk verontreinigde grond mag niet worden verminderd of verplaatst zonder toestemming van het bevoegd gezag (gemeente Dinkelland). Voorafgaande aan een eventuele sanering dient een BUS-melding of saneringsplan opgesteld te worden en goedgekeurd te worden door het bevoegd gezag. Een sanering mag alleen door hiervoor erkende bedrijven worden uitgevoerd.

Slotconclusie

Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de bestemmingsplanwijziging en nieuwbouwplannen, aangezien de vastgestelde verontreinigingen in de huidige situatie geen risico’s voor de volksgezondheid opleveren. Een nader onderzoek is noodzakelijk om de omvang van de verontreiniging in kaart te brengen. Dit nadere onderzoek maakt geen onderdeel uit van het bestemmingsplan en dat is ook niet vereist vanwege het behoud van de feitelijke situatie (alleen bestemmingswijziging van bedrijf naar wonen), mits de aangetroffen verontreiniging met minerale olie onaangeroerd blijft.

Er is in dat verband een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan opgenomen. Er mogen geen grondroerende werkzaamheden dieper dan 50 centimeter plaatsvinden ter plaatse van de aanduiding 'voorwaardelijke verplichting-bodem' voordat er nader onderzoek heeft plaatsgevonden naar de verontreiniging en de verontreiniging gesaneerd is. Voorafgaand aan de sanering dient een saneringsplan/BUS-melding te worden ingediend en te worden goedgekeurd door het bevoegd gezag. Een sanering mag alleen door hiervoor erkende bedrijven worden uitgevoerd. Voor het uitvoeren van werkzaamheden op een diepte minder dan 50 centimeter diepte ter plaatse van de aanduiding 'voorwaardelijke verplichting- bodem' geldt geen belemmering.

In het kader van de Wet geluidhinder moet er bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, c.q. een ontheffing op grond van de Wro, een onderzoek worden gedaan naar de geluidsbelasting op de gevels van geluidsgevoelige objecten, voor zover deze geluidsgevoelige objecten zijn gelegen binnen een zonering van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen.

De Wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige functies:

• Woningen.
• Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal).
• Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc.

Enerzijds betekent dit dat (geluids-)eisen worden gesteld aan de nieuwe milieubelastende functies, anderzijds betekent dit eveneens dat beperkingen worden opgelegd aan de nieuwe milieugevoelige functies.

Toets

Wegverkeerslawaai

Op grond van het artikel 74 van de Wet geluidhinder bevindt zich langs een weg een geluidszone, die aan weerszijde een breedte heeft van:

1. a. in stedelijk gebied:
   • voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken: 350 meter;
   • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 200 meter;
2. b. in buitenstedelijk gebied:
   • voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter;
   • voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken: 400 meter;
   • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 250 meter.

Deze zonering geldt niet:

3. c. voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied;
4. d. voor wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur geldt;
5. e. wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveau vaststaat dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook 48 dB (A) of minder bedraagt (art. 74, lid 3 Wgh).

Het plangebied is direct gelegen aan de Ootmarsumsestraat. Dit betreft een weg in stedelijk gebied bestaande uit twee rijstroken. De zone van deze weg bedraagt 200 meter. Op dit moment zijn er bedrijfswoningen in het plangebied aanwezig. Deze blijven gehandhaafd, waarbij het plangebied een woonbestemming krijgt en de bedrijfswoningen in de toekomstige situatie reguliere woningen betreffen. Een bedrijfswoning is net zoals een reguliere woning als geluidgevoelig object aan te merken.

Op grond van artikel 76, lid 3 van de Wet geluidhinder geldt dat bij de vaststelling van een bestemmingsplan c.q. wijzigingsplan bestaande geluidsgevoelige bestemmingen gelegen in de zone van bestaande wegen niet getoetst hoeven te worden.

Nu sprake is van een bestaande geluidsgevoelige bestemming kan geconcludeerd worden dat het aspect 'geluid' geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀ en PM_2,5). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO₂ en PM₁₀ moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Toets

Onderliggend bestemmingsplan maakt de omzetting van een bedrijfsbestemming in een woonbestemming mogelijk. Het aantal verkeersbewegingen neemt hierdoor af, aangezien er geen verkeersbewegingen vanuit bedrijfsactiviteiten meer zullen plaatsvinden. In die zin zal de situatie ten aanzien van de luchtkwaliteit verbeteren. Er is geen sprake van de realisatie van een gevoelige bestemming. Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor uitvoering van het plan.

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het daarbij om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes en de Regeling Basisnet. Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen zijn het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) van toepassing.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

• Plaatsgebonden risico (PR): Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als een kans per jaar dat een persoon onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.
• Groepsrisico (GR): Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

In het BEVI zijn de risiconormen wettelijk vastgelegd. Deze normen zijn niet effectgericht maar gebaseerd op een kansberekening. Tevens geven de risiconormen alleen de kans weer om als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen te overlijden. Gezondheidsschade en de kans op verwonding of materiële schade zijn daarin niet meegenomen. Er is in het BEVI geen harde norm voor het groepsrisico vastgesteld. Voor het groepsrisico geldt geen norm maar slechts een oriënterende waarde. Er is sprake van een verantwoordingsplicht in geval van een toename van het groepsrisico.

Risicokaart

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven.

Toets

Onderhavig bestemmingsplan maakt de omzetting van een bedrijfsperceel naar een woonperceel mogelijk. De bedrijfswoningen worden reguliere woningen. Een bedrijfswoning betreft een (beperkt) kwetsbare object, een reguliere woning betreft een kwetsbaar object.

figuur 4.2: uitsnede risicokaart (bron: atlasleefomgeving.nl/kaarten)

De dichtstbijzijnde risicobron ligt op circa 1,3 kilometer (Ahuisweg 10, Denekamp, monovergister). Zie figuur 4.2 voor de ligging. Uit de inventarisatie blijkt dat binnen een straal van circa 1,3 kilometer van het plangebied geen risico's op basis van de externe veiligheid zijn gelegen, derhalve geldt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen, danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid.

Een belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de SVIR en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.

Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2016-2021. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn de Kaderrichtlijn Water en retentiecompensatie. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.
Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

Watervisie 2050

Het Waterschap Vechtstromen heeft op 14 april 2021 de Watervisie 2050 vastgesteld. In deze Watervisie staat de drie belangrijkste opgaven waaraan Vechtstromen volgens zeven hoofdlijnen wil werken met partners en inwoners.

De drie belangrijkste opgaves zijn:

• de toenemende droogte en wateroverlast als gevolg van klimaatverandering;
• de waterkwaliteit die onder druk staat:
• de transitie naar een duurzame ontwikkeling.

De Watervisie zal worden doorvertaald naar een Waterbeheerprogramma waarin wordt bepaald hoe het Waterschap in de periode 2022-2028 gaat werken aan haar opgaves. In het beheerprogramma zal het beleid en de maatregelen worden opgenomen.

Totdat het beheerprogramma is uitgewerkt, gelden nog de beleidskaders van rijk en provincie die nader zijn uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2016-2021.

Waterbeheerplan 2016-2021

Watersysteem

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Afvalwaterketen

Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

Watertoetsproces

Op 21 juni 2022 is via www.dewatertoets.nl de digitale watertoets verricht, zie bijlage 2. De uitkomst hiervan is dat er geen sprake is van een waterschapsbelang.

Bij een ruimtelijk plan moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot aanwezige natuurwaarden in beeld worden gebracht. Daarbij wordt ingegaan op de relatie van het plan met beschermde gebieden, beschermde soorten, en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De wettelijke kaders hiervoor worden gevormd door Europese richtlijnen (Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn), nationale regelgeving (Wet natuurbescherming) en provinciale regelgeving (NNN in provinciale verordening).

Toetsing

Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied ligt in de kern van Tilligte en ligt niet in het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het dichtstbijzijnde NNN-gebied ligt op circa 840 meter ten noorden van het plangebied.

Natura 2000-gebied

Het plangebied behoort niet tot Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ligt op minimaal 2,3 kilometer afstand (Achter de Voort, Agelerbroek en Voltherbroek). Middels dit bestemmingsplan wordt een bedrijfsbestemming omgezet in een woonbestemming. Met het verdwijnen van de bedrijfsbestemming zal het aantal verkeersbewegingen verminderen. Daarnaast zal er geen eventuele uitstoot ten gevolge van bedrijfsactiviteiten meer plaatsvinden.

De functieverandering heeft geen negatief effect op deze Natura 2000- of Natuurnetwerk Nederland gebieden. Er is geen nader onderzoek nodig in het kader van gebiedsbescherming en er hoeft geen ontheffing van de Wet natuurbescherming aangevraagd te worden.

Soortenbescherming

Dit bestemmingsplan heeft alleen betrekking op functieverandering van een bedrijfsbestemming in een woonbestemming. De bestaande bebouwing blijft gehandhaafd. Er vinden geen bouw- of sloopwerkzaamheden plaats in het kader van het bestemmingsplan. Op basis hiervan is van aantasting van leefgebied voor beschermde flora en fauna geen sprake. Nader onderzoek op basis van de Wet natuurbescherming wordt niet noodzakelijk geacht.

De Wet natuurbescherming geeft geen belemmering voor uitvoering van het bestemmingsplan.

Nederland heeft in 1992 het verdrag van Malta ondertekend. Het verdrag van Malta heeft als doel het archeologisch erfgoed in de bodem beter te beschermen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar een reële verwachting bestaat dat er archeologische waarden aanwezig zijn dient er een archeologisch onderzoek uit te worden gevoerd, voordat er bodemingrepen plaatsvinden.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden ter vervanging van de Monumentenwet 1988. Een deel van de monumentenwet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Tot die tijd blijven deze onderdelen van de Monumentenwet 1988 gelden als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet.

Gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord zijn verplicht rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Archeologie

Figuur 4.3: uitsnede archeologische verwachtingenkaart (bron: gemeente Dinkelland)

Toets

Het plangebied is gelegen ter plaatse van de blauwe ster in figuur 4.3. Er is sprake van 'beekdalen en overige laagten'. De archeologische verwachting is laag voor archeologische resten uit alle perioden. Hoofdzakelijk is sprake van archeologische resten die in verband staan met beekdalgebonden activiteiten zoals bruggen, voordes, watermolens etc. en mogelijk archeologische resten, bijvoorbeeld afvaldumps, die in verband staan met bewoning op nabij gelegen hoge gronden. Verder diverse categorieën losse vondsten.

Er geldt een vrijstelling voor archeologisch onderzoek bij bodemingrepen dieper dan 40 centimeter met uitzondering van gebieden met een lage verwachting binnen plangebieden met meerdere verwachtingszones en plangebieden met een lage verwachting die grenzen aan terrein met waardevolle archeologische resten.

Het plangebied kent één verwachtingszone en grenst niet aan een gebied met waardevolle archeologische resten. Het uitvoeren van archeologisch onderzoek is dan ook niet vereist/er geldt een vrijstelling van archeologisch onderzoek.

Tenslotte geldt dat in het kader van onderhavig bestemmingsplan geen bodemingrepen worden uitgevoerd. Ook worden niet meer bodemingrepen mogelijk gemaakt ten opzichte van de (bouw)mogelijkheden van de geldende bestemming 'Bedrijf'.

Cultuurhistorie
Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. De bescherming van cultuurhistorische elementen is vastgelegd in de Monumentenwet 1988 (die nog geldt als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet). Deze wet is vooral gericht op het behouden van historische elementen voor latere generaties.

Toets

Uit de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel (Atlas van Overijssel) kan worden afgeleid dat in het plangebied geen monumenten aanwezig zijn. Op Ootmarsumsestraat 138-140 bevindt zich een gemeentelijk monument. Dit betreft een kerk. Dit bestemmingsplan, waarbij een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming wordt omgezet, heeft geen effect op de waarden van het monument.

Derhalve wordt geconcludeerd dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'cultuurhistorie'.

De percelen Ootmarsumsestraat 148 en 150 zijn ontsloten op de Ootmarsumsestraat. Dit betreft een weg met twee rijstroken met een maximumsnelheid van 50 km/h. De bestaande inritten van de woningen blijven in de nieuwe situatie gehandhaafd.

De beeindiging van de bedrijfsbestemming zorgt voor minder verkeersbewegingen. Gezien de ligging van de percelen in een bocht zal de verkeersveiligheid verbeteren. Het aspect 'verkeer' levert geen belemmeringen op voor dit plan.

Het parkeren vindt in de huidige situatie plaats op eigen terrein, waar voldoende ruimte is om te parkeren. Deze situatie verandert niet. Het aspect 'parkeren' levert derhalve geen belemmeringen op voor dit plan.

De in Hoofdstuk 2 beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die bindend is voor overheid, bedrijven en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding (plankaart) vormen het juridisch bindende deel. Op de verbeelding worden de toegekende bestemmingen en aanduidingen visueel weergegeven. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De toelichting heeft zelf geen juridische bindende werking, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, zoals verplicht is sinds 1 juli 2013. Dit houdt onder meer in dat het plan IMRO-gecodeerd wordt opgeleverd. Navolgend wordt de opbouw, indeling en systematiek van de regels kort toegelicht.

Inleidende regels

• Begrippen

In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

• Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Bestemmingsregels

De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit:

• bestemmingsomschrijving:

De omschrijving van de doeleinden. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies;

• bouwregels:

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding (plankaart);

• afwijken van de bouwregels:

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van de bouwregels ten aanzien van het oppervlak en de vorm van bijbehorende bouwwerken;

• specifieke gebruiksregels:

In dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling/verduidelijking op de in de bestemmingsomschrijving genoemde functies;

• afwijken van de gebruiksregels:

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van het in de bestemmingsomschrijving beschreven gebruik van hoofdgebouwen;

• wijzigingsregels

In dit onderdeel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden gekoppeld aan de desbetreffende bestemming. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Algemene regels

• Anti-dubbeltelregel:

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld;

• Algemene bouwregels:

In dit artikel worden de algemene bouwregels voor het bouwen beschreven, onverminderd het bepaalde in de overige artikelen;

• Algemene gebruiksregels:

Deze bepaling bevat een opsomming van strijdig gebruik van gronden en bouwwerken in algemene zin;

• Algemene aanduidingsregels:

In dit artikel worden de algemene aanduidingsregels beschreven;

• Algemene afwijkingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

• Algemene wijzigingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

• Overige regels:

Hier staan regels geformuleerd ten aanzien van bijvoorbeeld welstand en wegverkeerslawaai en er wordt de mogelijkheid geboden om nadere eisen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Overgangs- en slotregels

• Overgangsrecht:

Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een bouwvergunning kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het overgangsrecht is opgenomen zoals opgenomen in artikel 3.2.1 Bro. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet;

• Slotregel:

Deze bepaling geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

Naast de inleidende regels (begrippen en wijze van meten), algemene regels (zoals bouwregels, gebruiksregels en proceduregels) en de overgangs- en slotregels, zijn de volgende bestemmingen in dit plan opgenomen:

Bestemmingen

Wonen

De bestemming 'Wonen' is toegekend aan het gehele plangebied. Daarbinnen zijn de twee woningen (twee-onder-een kapwoningen) en de bijbehorende aan- en uitbouwen en bijgebouwen (bijbehorende bouwwerken). De toegestane goot- en bouwhoogtes van de woningen zijn op de verbeelding vastgelegd.

Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen (bijbehorende bouwwerken) gelden bebouwingsbepalingen die onder meer betrekking hebben op de oppervlakte, de situering en de hoogte. De gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken mag per hoofdgebouw ten hoogste 50% van het bouwperceel bedragen met een maximum van 250 m², met dien verstande dat wanneer de bestaande oppervlakte groter is, dit bestaande oppervlak als maximum geldt. De toevoeging van de 'bestaande oppervlakte' is opgenomen in verband met de aanwezige oppervlakte op het perceel Ootmarsumsestraat 150. Dit omdat het bestaande aanwezige bijgebouw (voormalig bedrijfsgebouw) een grotere oppervlakte heeft dan standaard binnen een woonbestemming is toegestaan. De goothoogte van bijbehorende bouwwerken mag maximaal 3 meter bedragen, tenzij de bestaande goothoogte hoger is. Dan is deze goothoogte het maximum. Voor de bouwhoogte geldt dat deze minimaal 1 meter lager dient te zijn dan het hoofdgebouw (woning), met dien verstande dat als het verschil minder dan 1 meter is, de bestaande bouwhoogte als maximum geldt.

Binnen de woonbestemming wordt met een afwijking ruimte geboden voor een aan-huis-verbonden-beroep, dan wel kleinschalige bedrijfsmatige activiteit. Het gaat om kleinschalige beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten die in ruimtelijk en functioneel opzicht ondergeschikt zijn aan de woonfunctie en daardoor verantwoord zijn in woongebieden. Hierbij kan gedacht worden aan klassieke 'vrije' beroepen (arts, advocaat, notaris) maar ook aan beroepen als makelaar of accountant of bedrijfsmatige activiteiten als een kapper of een schoonheidsspecialist. Om de ruimtelijke en functionele ondergeschiktheid aan de woonfunctie te waarborgen gelden criteria ten aanzien van de aard en omvang van de activiteiten. De woonbestemming biedt middels een afwijkingsbevoegheid ook ruimte voor inwoning bij woningen en een bed en breakfast.

Bij de voorbereiding van een ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden
naar de uitvoerbaarheid van het plan. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

De gemeentelijke kosten, waaronder leges en planschadekosten, komen voor rekening van de aanvrager. Hiermee is het kostenverhaal anderzins verzekerd en kan de raad op grond van artikel 6.12, lid 2 onder a besluiten geen exploitatieplan vast te stellen.

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Provincie Overijssel

De provincie Overijssel heeft in juli 2016 een uitzonderingslijst opgesteld van categorieën bestemmingsplannen en projectbesluiten van lokale aard waarvoor vooroverleg niet noodzakelijk is. Het plan valt onder categorie A onder 1 en 9, waardoor vooroverleg niet nodig is.

Waterschap Vechtstromen
Op 21 juni 2022 is het plan via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Vechtstromen. De conclusie van die digitale toets is dat het waterschap een positief advies geeft. Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 16 maart 2023 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze ten aanzien van dit bestemmingsplan kenbaar maken. Tijdens de termijn van de terinzagelegging zijn geen zienswijzen binnengekomen.