In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan "Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39" met identificatienummer NL.IMRO.1774.WEEGUNNERSTR39-OW01 van de gemeente Dinkelland.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

het uitoefenen van kleinschalige bedrijvigheid dat door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch, of hiermee gelijk te stellen gebied, dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten aan particulieren, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

de verkoop en het te koop aanbieden alsmede de uitstraling daarvan van waren aan consumenten buiten vestingen. Onder ambulante handel wordt mede verstaan (week)markten, standplaatsen en het venten;

de aan een gebied toegekende waarde gebaseerd op de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een in de regels aangegeven percentage dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel dat ten hoogste mag worden bebouwd;

het bieden van, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt binnen de woning aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

een onderneming gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten;

een installatie ten behoeve van de bedrijfsprocesvoering alsmede systemen ten behoeve van de klimaatbeheersing;

gericht op het behalen van winst;

het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een zodanig beheer/exploitatie, dat in de (logies)verblijven -permanent wisselende - recreatieve (nacht)verblijfsmogelijkheden geboden worden;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een bedrijf, een aan-huis-gebonden beroep of bedrijf, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

een gebouw met woning op een terrein, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van (het huishouden van) een persoon die (dat) werkgerelateerd is met dat bedrijf. In geval de woning bij een gebouw of op een terrein wordt gebouwd, maken alle aangebouwde bijbehorende bouwwerken onderdeel uit van de bedrijfswoning;

legaal aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning voor het bouwen, met uitzondering van (het deel van) de bouwwerken die niet legaal gebouwd zijn;

een gebouw dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning voor het bouwen, met uitzondering van (het deel van) de gebouwen die niet legaal gebouwd zijn;

het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, met uitzondering van het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepaling(en) van dat plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak. Een aangebouwd bijbehorend bouwwerk is tevens bouwkundig ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is tevens functioneel ondergeschikt aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van een zolder en vliering;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de vloeroppervlakte van een ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een bouwwerk gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen;

staanplaats, stalling voor een auto onder een vrijstaand dak of afdak aan het huis;

iedere vorm van bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan degenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen;

de bouwlaag op de begane grond

een al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van het hoofdgebouw;

elke voor publiek buiten de daartoe ingerichte inrichtingen toegankelijke festiviteit, grootschalige sportwedstrijd, auto- of motorcrosswedstrijd, optocht, georganiseerd vuurwerk en alle overige tot vermaak en recreatie bedoelde activiteiten, met uitzondering van markten als bedoeld in de Gemeentewet, kansspelen als bedoeld in de Wet op de kansspelen en betogingen, samenkomsten en vergaderingen als bedoeld in de Wet openbare manifestaties, voorzover de activiteiten een aaneengesloten periode van ten hoogste 14 dagen omvatten;

een extensief dagrecreatief medegebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan, zoals wandelen, fietsen, paardrijden, kanoën, vissen, picknicken, of een naar de aard daarmee gelijk te stellen medegebruik;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

in een gebouw of op een terrein aanwezige functies die maken dat een ruimte of een terrein op basis van de Wet geluidhinder als geluidsgevoelige ruimte en/of geluidsgevoelig terrein wordt aangemerkt;

gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidsgevoelige gebouwen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit Geluidhinder;

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een geluidszone moet worden vastgesteld;

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

het adres/de plaats die fungeert als het centrum van de sociale en maatschappelijke activiteiten van betrokkene, waarbij betrokkene moet zijn ingeschreven in de Gemeente Basisadministratie Persoonsgegevens op dat adres en/of betrokkene het adres heeft opgegeven bij de Belastingdienst als hoofdadres en/of uit de feitelijke omstandigheden blijkt dat het adres als hoofdverblijf moet worden aangemerkt;

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

een bedrijf waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren worden verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

een zelfstandig dan wel samenwonend persoon of personen die binnen een complex van ruimten gebruik maken van dezelfde voorzieningen, zoals keuken, sanitaire voorzieningen en entree. Bedrijfsmatige kamerverhuur en bijzondere woonvormen wordt daaronder niet begrepen;

wonen in een (ondergeschikt) deel van een woning als medegebruiker van het pand;

een ruimte of complex dat, door indeling en inrichting is gebouwd en/of geschikt is voor administratie, zakelijke of maatschappelijke dienstverlening;

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,50 m boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen; bij 'bebouwing in geaccidenteerd terrein' gelegen beneden peil;

winning van energie uit kleinschalige perceelsgebonden bronnen, waarbij weinig tot geen schadelijke milieueffecten optreden bij winning en omzetting en waarvan de bronnen in onuitputtelijke hoeveelheden beschikbaar zijn, zoals zon, wind, water, aard- en omgevingswarmte;

voortbrengsel van de beeldende kunsten in de vorm van een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct of een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening;

waarden in verband met de verschijningsvorm van een gebied en de aanwezigheid van waarneembare structuren en/of elementen in dat gebied;

educatieve, culturele, sociaal-maatschappelijke, medische, sociaal-medische, religieuze en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van opvang van mensen en dieren én voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en ondergeschikte horeca ten dienste van deze voorzieningen;

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;

een door feitelijke terreininrichting aanwezig verschil tussen het beloop van lijnen in het veld en een aangegeven bestemmings- of bouwgrens;

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de geologische, bodemkundige en biologische elementen voorkomende in dat gebied;

het onderhoud dat, gelet op de bestemming regelmatig noodzakelijk is voor een goed beheer, behoud en gebruik van de gronden en gebouwen die tot de betreffende bestemming behoren;

voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, waterbeheer, afvalinzameling, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer, waaronder straatmeubilair, abri's, transformatorhuisjes, bergbezinkbassins en retentievoorzieningen;

een lichte vorm van horeca, in de vorm van het verstrekken van dranken en kleine versnaperingen waarbij geen sprake is van het bereiden van maaltijden, die ondergeschikt is aan en ten dienste staat van de functie waarbij de horeca wordt uitgeoefend;

een bouwwerk, dat een overdekte ruimte vormt zonder wanden dan wel met ten hoogste één wand;

een geparkeerd voertuig is een voertuig dat langer stilstaat dan nodig is voor het in- en uitstappen of voor het laden en lossen;

Onder het peil wordt verstaan:

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw;

bewoning door een of meer personen die niet elders over een hoofdverblijf beschikken;

een inrichting bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare object;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang als zij het bedrijfsmatig, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische- of pornografische aard plaatsvinden. Hieronder wordt tevens verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

in een garage of andere bewaarplaats zetten;

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen digitale ruimtelijke informatie;

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn;

een inrichting voor de uitoefening van detailhandel in motorbrandstoffen, waaronder begrepen smeermiddelen voor motorvoertuigen en benodigdheden voor gebruik, reiniging of spoedeisende reparaties van motorvoertuigen alsmede accessoires daarvoor en daaraan ondergeschikt detailhandel in voedings- en genotmiddelen;

vervoermiddel dat dient om goederen of personen over land te vervoeren;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of; indien het een gebouw betreft zonder of met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die door de ligging, de situatie ter plaatse en/of de feitelijke indeling van het gebouw, als voorgevel moet worden aangemerkt;

de begrenzing van het bouwvlak, waarop de voorgevel van het hoofdgebouw is georiënteerd, alsmede het verlengde daarvan;

de bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit Geluidhinder;

voorzieningen ten behoeve en/of ten dienste van de waterhuishouding, waaronder wadi's, waterlopen, waterpartijen, watergangen, bruggen, dammen, sluizen, duikers, retentiebekkens, vijvers, voorzieningen voor infiltratie, buffering, berging en afvoer van water, voorzieningen ten behoeve van biologische waterzuivering en (secundaire en/of tertiaire) bluswatervoorzieningen;

het gehuisvest zijn in een woning;

een complex van ruimten in een gebouw uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

een tot bewoning bestemd gebouw of onderdeel van een gebouw dat, vanuit bouwtechnisch oogpunt gezien, blijvend is bestemd voor permanente bewoning, voldoet aan alle criteria die van toepassing zijn op woningen, behalve aan het hebben van een keuken en/of een toilet en/of een douche, waarbij de aan de wooneenheid ontbrekende voorzieningen wel als gemeenschappelijke voorzieningen ter compensatie moeten zijn gelegen in hetzelfde gebouw.

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden. Alle aangebouwde bijbehorende bouwwerken maken daarbij onderdeel uit van het woonhuis;

bedrijfsmatige activiteit welke niet gericht is op het produceren van goederen, maar op het verlenen van diensten.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de afstand tussen de zijdelingse perceelgrenzen en het punt van het op dat bouwperceel voorkomend gebouw waar die afstand het kortst is.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven, die zijn genoemd in Bijlage 2 onder de categorieën 1 en 2;
2. b. horecabedrijven tot en met categorie 2 in de bestaande bebouwing aanwezig ten tijde van de ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan;
3. c. culturele doeleinden;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. wonen in de vorm van een bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. openbare nutsvoorzieningen;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. wegen en paden;
10. j. tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en Wethouders kunnen, ten behoeve van de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel

3.2.5 onder b ten behoeve van bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met dien verstande dat:

1. a. de hoogte niet meer bedraagt dan 10 meter;
2. b. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. voet- en fietspaden;
3. c. ontsluitingswegen;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. water en voorzieningen ten behoeve van afvoer, (tijdelijk) berging en infiltratie van hemelwater;

met de daarbijbehorende:

7. g. verhardingen;
8. h. nutsvoorzieningen;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en Wethouders kunnen, ten behoeve van de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de maatvoering en situering van gebouwen gelden de bouwregels, zoals die onder de bestemming zijn voorgeschreven, dan wel de bestaande overschrijding daarvan, zoals deze bestond ten tijde van de ter inzage legging van het ontwerp van dit bestemmingsplan, en destijds in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet is gerealiseerd.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, zonnepanelen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken, buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,00 meter bedraagt.

Onder gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in elk geval verstaan:

1. a. het gebruik van (een deel van) een bedrijfsgebouw als woning;
2. b. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, waarbij in ieder geval als strijdig gebruik wordt aangemerkt: brand- en explosiegevaarlijke opslag, waaronder opslagruimte voor vuurwerk, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
4. d. het plaatsen en/of geplaatst houden van onderkomens;
5. e. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie.

Het bepaalde in artikel 7.1 is niet van toepassing:

1. a. op (tijdelijk) gebruik voor de realisering en/of handhaving van de bestemmingen of het normale onderhoud van de gronden en/of bouwwerken;
2. b. op de opslag voor de normale bedrijfsvoering van de in het plan toegelaten bedrijven.

Overtreding van het verbod gesteld in lid 7.1 wordt hierbij aangemerkt als een strafbaar feit en daarmee als een economisch delict als bedoeld in artikel 1a, onder 2° van de Wet op de economische delicten.

1. a. de bij recht in de bestemmingsregels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsregels in die zin dat bouwgrenzen worden overschreden indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. de bestemmingsregels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits:
   1. 1. de inhoud per gebouwtje niet meer dan 50 m3 bedraagt;
   2. 2. in afwijking van het bepaalde onder 1 de inhoud van een gasdruk-, regel- en meetstation ten hoogste 15 m3 bedraagt;
   3. 3. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten hoogste 3,50 m bedraagt;
4. d. de bestemmingsregels in die zin dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot ten hoogste 40,00 m, mits:
   1. 1. de noodzaak tot plaatsing wordt aangetoond;
   2. 2. de te plaatsen mast (deels) door bomen gecamoufleerd wordt dan wel dat bij de plaatsing wordt aangesloten bij bestaande gebouwen en andere verticale elementen;
   3. 3. door middel van een landschapsplan aansluiting wordt gezocht bij de omliggende omgeving en/of landschapselementen;
   4. 4. het principe van site-sharing wordt toegepast;
   5. 5. door de plaatsing de beeldkwaliteit van de omgeving niet wordt verstoord;
   6. 6. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied en zijn bebouwing;
   7. 7. er afstemming plaatsvindt met de Nota antennebeleid gemeente Dinkelland (2008).
5. e. de bestemmingsregels in die zin dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van reclame-uitingen en kunstwerken wordt vergroot tot ten hoogste 8,50 m.

De onder 8.1 bedoelde afwijkingen mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:

• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• de verschijningsvorm van de gebouwen.

Op de voorbereiding tot het stellen van nadere eisen is de volgende procedure van toepassing:

1. a. een ontwerpbesluit tot het stellen van nadere eisen ligt met bijbehorende stukken gedurende twee weken op het gemeentekantoor ter inzage;
2. b. Burgemeester en wethouders maken de terinzagelegging van te voren in één of meer dag- of nieuwsbladen,die in de gemeente worden verspreid,digitaal,en voorts op de gebruikelijke wijze, bekend;
3. c. de bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid tot het indienen van zienswijzen;
4. d. gedurende de in sublid a genoemde termijn kunnen belanghebbenden bij Burgemeester en Wethouders schriftelijk zienswijzen indienen omtrent het ontwerpbesluit tot het stellen van nadere eisen.

Op dit bestemmingsplan is de aanvullende werking van het archeologiebeleid (mei 2008) van de gemeente Dinkelland van toepassing (Raap-rapport).

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in 11.1 sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het 11.1 sub a met maximaal 10%.
3. c. 11.1 sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet, behoudens voor zover uit de Richtlijn 79/409/EEG en 92/43/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979 inzake het behoud van de vogelstand onderscheidenlijk van 21 mei 1992 inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna beperkingen voortvloeien ten aanzien van ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaand gebruik.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 11.2 sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in 11.2 sub a na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. 11.2 sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan: Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39.

Voor de locatie aan de Gunnerstraat 39 in Weerselois een plan ontwikkeld. Hier is momenteel de evenementen- en werklocatie 'Buitengoed' gevestigd (voorheen De Methoeve). Buitengoed is een vernieuwende werklocatie (bedrijfsverzamelgebouw) gericht op gezondheid. Binnen dit concept kunnen verschillende bedrijven kantoorruimte huren en gebruik maken van gemeenschappelijke functies zoals een sportschool, trainingsruimten, evenementenlocatie en een gezamenlijke tuin.

De initiatiefnemers willen het huidige concept verder uitwerken en optimaliseren. Het plan bestaat onder andere uit het realiseren van een nieuw ontvangstgebouw en het plaatsen van meerdere kleinschalige vergaderunits in de buitenruimte. Hiervoor wordt de bestaande bedrijfswoning verplaatst naar de zuidzijde van het perceel. Op de locatie van de huidige bedrijfswoning wordt het ontvangstgebouw gerealiseerd. Op deze manier komt het bedrijfsconcept van Buitengoed beter tot zijn recht.

Deze ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om deze ontwikkeling mogelijk te maken.

Ligging

Het plangebied ligt aan de Gunnerstraat 39 in Weerselo. Het plangebied ligt aan de zuidkant van Weerselo, binnen de bebouwde kom. Het perceel staat kadastraal bekend als gemeente Weerselo, sectie P, nummers 1110, 1843 1844, 1845, 1846, 2269, 2270 en 1881. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: PDOK)

Begrenzing

De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (rood omkaderd). Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door bedrijventerrein, aan de oostzijde door de sportvelden van UD Weerselo en de zuid- en westzijde door agrarische gronden. Zie de verbeelding voor de exacte begrenzing van het plangebied.

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (bron: KadastraleKaart.com)

Voor de Gunnerstraat 39 in Weerselo geldt het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Weerselo'. Het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Weerselo' is door de gemeenteraad van de gemeente Dinkelland op 5 november 2013 vastgesteld. Op basis van dit bestemmingsplan geldt de bestemming 'Horeca' en 'Agrarisch'. Op de bestemming 'Horeca' ligt een bouwvlak om de bestaande bebouwing en een aanduiding 'bedrijfswoning' om de bestaande bedrijfswoning. Tot slot ligt op de gehele horecabestemming de aanduiding 'horeca van categorie 2'. De gronden zijn daarmee bestemd voor horecabedrijven tot categorie 2 en evenementen. De agrarische gronden zijn bestemd voor agrarisch gebruik en cultuurgrond. In figuur 1.3 is een fragment uit de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen.

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Weerselo' (bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

Het geldende bestemmingsplan biedt daarmee geen mogelijkheden om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. Een herziening van het geldende bestemmingsplan is noodzakelijk.

Het onderhavige bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken.

• Verbeelding (identificatie NL.IMRO.1774.WEEGUNNERSTR39-OW01);
• Bijlagen bij de toelichting;
• Regels;
• Bijlagen bij de regels.

De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

In de huidige situatie is er aan de Gunnerstraat 39 in Weerselo sprake van een horecalocatie van categorie 2 inclusief een bedrijfswoning. De zuidkant van het perceel is bestemd voor agrarische doeleinden (weiland). Het perceel wordt ontsloten via de Gunnerstraat (snelheidsregime: 50 km/u).

Momenteel is op deze locatie het bedrijf 'Buitengoed' gevestigd. Dit betreft een bedrijfsverzamelconcept waar gezondheid centraal staat. Bij Buitengoed worden expertises gebundeld in een vernieuwend concept op het gebied van positieve gezondheid. Bij Buitengoed wordt de grens tussen binnen en buiten vervaagt. Buitengoed is een unieke locatie waar samenwerkingspartners met dezelfde visie elkaar versterken en verbinden. De plek waar vernieuwende ideeën rondom gezondheid tot bloei komen in een broeinest voor innovatie. Niet alleen binnen zijn alle faciliteiten en technieken piekfijn voor elkaar, ook de prachtige buitenruimte biedt alle mogelijkheden om alle diensten te laten groeien. In onderstaande figuur is een afbeelding opgenomen van de huidige situatie.

Het huidige gebruik van Buitengoed past niet binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan, waardoor het bestemmingsplan aangepast dient te worden.

Figuur 2.1: huidige situatie Gunnerstraat 39 (bron: Building Design Architectuur)

Initiatiefnemers zijn voornemens om het perceel aan de Gunnerstraat 39 in Weerselo te ontwikkelen. Hier is momenteel de evenementen- en werklocatie Buitengoed gevestigd (voorheen De Methoeve). Buitengoed is een vernieuwende werklocatie (bedrijfsverzamelgebouw) gericht op gezondheid. Binnen dit concept kunnen verschillende bedrijven kantoorruimte huren en gebruik maken van gemeenschappelijke functies zoals een sportschool, trainingsruimten, evenementenlocatie en een gezamenlijke tuin.

De initiatiefnemers willen het huidige concept verder uitwerken en optimaliseren. Het plan bestaat onder andere uit het realiseren van een nieuw ontvangstgebouw, het bouwen van een veldschuur, het legaliseren van een bestaande kleinschalige vergaderunit en de bouw van twee extra kleinschalige vergaderunits in de buitenruimte. Deze bebouwing is noodzakelijk voor het beoogde concept van 'Buitengoed', waarbij een werklocatie in de groene buitenruimte wordt gestimuleerd. De beoogde bebouwing draagt bij aan de waarden van dit concept.

Hiervoor wordt de bestaande bedrijfswoning verplaatst naar de zuidzijde van het perceel. Hier wordt een compact erf gecreëerd dat bestaat uit een bedrijfswoning met twee vrijstaande bijgebouwen. Dit woonerf staat in verbinding met de bedrijfslocatie van 'Buitengoed'.

Op de locatie van de huidige bedrijfswoning wordt het ontvangstgebouw gerealiseerd. Op deze manier komt het bedrijfsconcept van Buitengebied beter tot zijn recht. In figuur 2.2 en in Bijlage 1 is de toekomstige situatie uiteengezet.

Figuur 2.2: Toekomstige situatie (bron: Nico Wissing)

Landschappelijke inpassing

De wens is om een passende, karakteristieke erfontwikkeling te realiseren aan de Weerselerveldweg – Gunnerstraat te Weerselo. Waarbij een bedrijfswoning met bijbehorende bijgebouwen op een juiste en passende wijze ingepast wordt in het aanwezige landschap. Samenhang, behoud en versterking van de aanwezige landschapsstructuren en -kwaliteiten staat hierbij voorop.

Het open maar ook deels omzoomde karakter van het landbouwontginningslandschap is kenmerkend voor het landschapstype waarin de planlocatie zich bevindt. Gekozen is voor een inpassing van de nieuwe ontwikkeling binnen de aanwezige landschapsstructuur en middels houtsingels de projectlocatie aan de randen van de perceelgrens te omzomen, waarbij wel enkele open plekken gerealiseerd zijn t.b.v. behoud van doorzichten naar het omliggende landschap. Binnen de nieuwe ontwikkeling wordt aan de zijde van de Weerselerveldweg een erfstructuur ingericht van een bedrijfswoning en bijbehorende bijgebouwen. Dit erf wordt ingepast binnen de aanwezige landschapsstructuur en -kwaliteit door een oud karrespoor te herstellen en de erfontwikkeling hieromheen te voorzien. Het behoud van aanwezige bomen, realiseren van een erfbosje welke aansluit bij de omliggende bestaande groenstructuur en de vruchtboomgaard welke voorzien is, passen het geheel mooi in binnen de aanwezige structuur en verbinden bestaande en nieuwe situatie met elkaar.

Voor een gedetailleerde uiteenzetting van de landschapsmaatregelen wordt verwezen naar Bijlage 2.

Figuur 2.3: doorsneden houtsingels & doorzichten (bron: Nico Wissing)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Conclusie

Voorliggend bestemmingsplan heeft geen raakvlakken met de nationale belangen zoals deze benoemd zijn in de Nationale Omgevingsvisie. Derhalve wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. De toelichting bij het bestemmingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd.

De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand.

De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling.

Onderhavig plan

Middels voorliggend bestemmingsplan wordt een bedrijfslocatie ontwikkeld op een huidige horeca- en agrarische bestemming aan de rand van het bedrijventerrein van Weerselo. De plannen zijn opgenomen in Bijlage 1. Er is door de jaren heen verschillende jurisprudentie ontstaan omtrent de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het al dan niet toenemen van het ruimtebeslag is een belangrijk criterium voor het aanmerken van een ontwikkeling als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Indien er wel sprake is van een (geringe) toename van bouwmogelijkheden, dan is doorgaans sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Het gaat om een planologische vergelijking om te beoordeling of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hoe groot is de functiewijziging per bestemming en hoe groot is de wijziging in de bouwmogelijkheden. De huidige horecabestemming met bouwmogelijkheden van circa 2.500 m², bedrijfswoning, parkeerplaats én agrarische bestemming zonder bouwmogelijkheden wordt omgevormd tot een bedrijfsbestemming met bedrijfswoning. Bij de voorgenomen ontwikkeling worden de bouwmogelijkheden met circa 750 m² uitgebreid. Dit betreft een nieuw ontvangstgebouw, een veldschuur en drie vergaderunits.

Op grond van vaste jurisprudentie (ECLI:NL:RVS:2014:1442) dient een uitbreiding met een ruimtebeslag van meer dan 500 m² aan bedrijventerrein aangemerkt te worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het ruimtebeslag van onderhavig bestemmingsplan is groter dan 500 m², waardoor sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Hierdoor moet worden aangetoond dat er behoefte is aan de uitbreiding en waarom deze uitbreiding niet elders kan. De laddertoets volgt daarom onderstaand.

Behoefte

Ten eerste dient te worden beoordeeld of er behoefte bestaat aan de betreffende vorm van verstedelijking van de betreffende kwaliteit. Daarbij moet de regionale ruimtevraag in ogenschouw worden genomen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien.

Ruimtelijk verzorgingsgebied

Op 27 juni 2019 heeft de provincie Overijssel in samenwerking met 14 gemeenten in Twente een beleidsdocument vastgesteld, waarin afspraken zijn gemaakt voor de programmering van bedrijventerreinen in Twente. Dit omdat de economie in Twente bloeit. Het uitgangspunt van dit zogeheten 'afsprakendocument' is om de economische groei van Twente te versterken. Dit betekent dat de economie niet op slot gaat en dat nieuwe plannen met een actuele marktvraag doorgang (moeten) krijgen.

Op basis van het afsprakendocument is er in Twente een jaarlijkse vraag van circa 10 - 20 hectare aan bedrijventerreinen. De grootste vraag komt voort uit de logistiek en uit High Tech Systemen en Materialen (HTSM). Voor de gemeente Dinkelland bedraagt de vraag aan bedrijventerreinen 3,9 ha en bedraagt het aanbod aan bedrijventerreinen 5,7 ha. Er is dus een licht kwantitatief teveel aan bedrijventerreinen (1,8 ha), echter zijn er in Dinkelland geen zachte plannen. Het huidige planologisch "harde" aanbod vormt vanwege kwaliteit - ligging (afstand tot zachte plannen; bereikbaarheid) en aard (kleinschalig; lokale oriëntatie) - slechts een beperkt ladder-risico voor zachte plannen in de regio. Dit betekent dat zachte plannen nog steeds wenselijk kunnen zijn.

Volgens het afsprakendocument is er een kruimelregeling voor ondergeschikte uitbreiding van reeds gevestigde bedrijven. Dit is toegestaan wanneer: 1) de uitbreiding het gevolg is van een actuele marktvraag; 2) onderbouwd is conform de vereisten vanuit de Ladder voor Duurzame Verstedelijking; 3) financieel en economisch is aangetoond dat uitbreiding in overig bestaand planaanbod financieel en economisch geen reële optie is; 4) dat de uitbreiding binnen twee jaar na start tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan plaats kan vinden; en 5) dat de gemeente aan de overige afspraken omtrent bestaande locaties en plannen voldoet.

Behoefte

In voorliggend geval is sprake van een uitbreiding van bouw- en gebruiksmogelijkheden van het perceel aan de Gunnerstraat 39. Daarbij wordt de bestaande horeca- en agararische bestemming herbestemd naar een bedrijfsbestemming. Er zal daarbij sprake zijn van een beperke uitbreiding van de bouwmogelijkheden van circa 750 m². Deze uitbreiding is noodzakelijk voor het bedrijf 'Buitengoed' om de werkzaamheden te kunnen continueren. Het bestaande bedrijfsperceel is namelijk te klein voor het beoogde concept met bijbehorende activiteiten. De uitbreidingsmeters worden gebruikt om het bestaande bedrijfsconcept te optimaliseren. Het betreft onder andere het realiseren van een ontvangstgebouw, een veldschuur en verspreid een tweetal vergaderunits. Er is in voorliggend geval dan ook sprake van een concrete behoefte aan de uitbreiding van de gebruiks- en bouwmogelijkheden.

Binnen of buiten bestaand stedelijk gebied

Het bestaande bedrijf ligt binnen het stedelijk gebied. De uitbreiding ligt (deels) buiten het stedelijk gebied. Het is echter niet wenselijk en realistisch de uitbreiding elders te realiseren. Het bedrijf bevindt zich namelijk op de rand van het bedrijventerrein, ingeklemd tussen de Gunnerstraat/Weerselerveldweg ten westen en bestaande bedrijfslocaties ten noorden van het plangebied. De enige mogelijke en logische uitbreidingsrichting is zuidelijk gericht, op gronden die tot het buitengebied behoren.

Volledige verplaatsing naar een locatie elders (bijv. een ander bedrijventerrein) is eveneens niet realistisch, dit vanwege de goede staat van de bedrijfsbebouwing en de forse investeringen die de afgelopen jaren op de locatie zijn gedaan. Verplaatsing van het bedrijf betekent gelet hierop kapitaalvernietiging en brengt onevenredige bedrijfseconomische gevolgen met zich mee. Bovendien is er op het bedrijventerrein van Weerselo ook geen ruimte om het bedrijf te huisvesten, gezien het bedrijventerrein nagenoeg volledig in gebruik is. Verplaatsing naar een andere kern is ook geen optie, gezien het bedrijf lokaal geworteld is en fors bijdraagt aan de plaatselijke economie en werkgelegenheid.

Gezien de opzet van het bedrijf in relatie tot het beoogde doel van de uitbreiding is uitbreiding van de bebouwing op de huidige locatie het meest voor de hand liggend. Het uitbreiden van de bouwmogelijkheden op het bestaande bedrijfsperceel betreft de enige realistische mogelijkheid.

Conclusie

Met het uitbreiden van het bedrijfsperceel aan de Gunnerstraat 39 in Weerselo is sprake van een ondergeschikte uitbreiding, conform de kruimelregeling zoals beschreven in in het afsprakendocument. Er is namelijk geen sprake van een nieuwvestiging.

Resumerend kan worden geconcludeerd dat de beoogde uitbreidingen het gevolg zijn van een actuele marktvraag en onderbouwd zijn volgens de vereisten vanuit de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Daarbij zijn de uitbreidingen financieel en economisch onderbouwd dat uitbreiding in overig bestaand planaanbod financieel en economisch geen reële optie is. De initiatiefnemers hebben de wens om meteen na vaststelling van dit bestemmingsplan en na het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van de gebouwen, te starten met de beoogde uitbreidingsplannen.

Op basis van het vorenstaande wordt geacht dat voorliggend plan in overeenstemming is met de ladder voor duurzame verstedelijking. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening.

Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• generieke beleidskeuzes;
• ontwikkelingsperspectieven;
• gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel)

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Generieke beleidskeuzes

Of een ontwikkeling mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. Deze zijn vastgelegd in de regels behorende bij de Omgevingsverordening van de provincie Overijssel.

Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

lid 1

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

lid 2

Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpenwanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is;
• dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Doorwerking voor voorliggend plan:

Onderhavig plan heeft betrekking op het herbestemmen en uitbreiden van een bestaande horeca- en agrarische locatie én het verplaatsen van de bestaande bedrijfswoning aan de Gunnerweg 39 in Weerselo. Het plangebied ligt grotendeels binnen bestaand bebouwd gebied (inbreidingslocatie). Een deel van het plangebied (het zuiden van het plangebied) ligt buiten bestaand stedelijk gebied. Volledigheidshalve is daarom wel getoetst aan lid 1. Binnen de kern Weerselo beschikt de initiatiefnemer niet over andere mogelijke locaties binnen bestaand stedelijk gebied. Daarnaast grenst deze ontwikkeling aan de rand van Weerselo, grenzend aan het buitengebied. Voor het beoogde plan is dat juist passend. Het heeft derhalve geen negatieve invloed op eventuele ontwikkelingen op andere inbreidingslocaties binnen de gemeente Dinkelland. Derhalve kan gesteld worden dat het voornemen voldoet aan de uitgangspunten van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

Artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit

In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.

Doorwerking voor voorliggend plan:

In voorliggend plan wordt een uitbreiding van een bestaande werk- evenementenlocatie aan de rand van Weerselo mogelijk gemaakt. De bestaande bedrijfswoning wordt verplaatst en er worden verspreid over het terrein enkele vergaderunits geplaatst. Ter plaatse van de huidige bedrijfswoning wordt een ontvangstlocatie gerealiseerd. De bebouwing wordt goed ingepast in het straatbeeld. Een deel van het plangebied (zuidelijk deel van het perceel) ligt in de groene omgeving. Hiervoor zijn ook de gebiedskenmerken van toepassing. De onderbouwing aan deze gebiedskenmerken zijn opgenomen verderop in dit bestemmingsplan. Hieruit blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor de gebiedskenmerken ter plaatse. Tot slot is het voorliggende plan beoordeeld door het gemeentelijke Kwaliteitsteam. Zij staan positief tegenover de plannen en onderschrijven de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Op basis van vorenstaande kan geconcludeerd worden dat het voornemen een positieve bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse.

Artikel 2.1.6 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

De kwaliteit van het Overijsselse landschap en de sociaal-economische ontwikkeling van het landelijk gebied gaan hand in hand en vormen de basis voor allerlei ontwikkelingen. Nieuwe ontwikkelingen moeten mogelijk zijn onder voorwaarde dat ze bijdragen aan de kwaliteit van de leefomgeving. Met de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving biedt de provincie Overijssel beleidsruimte aan gemeenten voor ontwikkelingen in de groene ruimte. In het buitengebied is ruimte voor grootschalige uitbreidingen en nieuwe ontwikkelingen mits die gelijk opgaan met verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit.

De methodiek voor het bepalen van de balans tussen ontwikkelingsruimte en de gevraagde investering in de groene omgeving, is gericht op het volgende: hoe meer de ontwikkeling als gebiedsvreemd te beschouwen is en/of hoe groter de schaal en impact op de ruimtelijke kwaliteit is, des te zwaarder weegt dat aan de ontwikkelingskant van de balans en hoe hoger de aanvullende kwaliteitsprestaties dan dienen te zijn. Als het gaat om een gebiedsvreemde ontwikkeling van een grote schaal en met een grote impact op de omgeving, dan zal een forse investering in het landschap nodig zijn.

De beleidslijn heeft dus betrekking op nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen in het buitengebied. Het gaat daarbij om zowel agrarische als niet-agrarische bedrijven en bebouwing. De provincie Overijssel heeft gemeenten zelf de mogelijkheid gegeven om de KGO uit te werken in lokaal, specifiek beleid. De gemeenten Tubbergen en Dinkelland hebben dit gedaan middels de beleidsnota "Buitengebied met Kwaliteit".

Bestemmingsplannen voor de Groene omgeving kunnen – met in achtneming van het bepaalde in artikel 2.1.3. en artikel 2.1.4. en het bepaalde in artikel 2.1.5. – voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene omgeving, uitsluitend indien hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologisch en/of landschappelijk waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

Doorwerking voor voorliggend plan:

De gemeente Dinkelland en Tubbergen hebben geen KGO-beleid voor de uitleg van bedrijventerreinen. Het gemeentelijk beleid is dan ook niet van toepassing. Aangezien er wordt uitgebreid richting de groene omgeving is de provinciale KGO-regeling wel van toepassing. Met voorliggend plan wordt de gehele planlocatie landschappelijk ingepast. Daarmee is sprake van een adequate landschappelijke inpassing en compensatie van verlies aan landschappelijke waarden. Dit plan is als Bijlage 1 bij deze toelichting opgenomen. Hierin is gemotiveerd dat de meerwaarde die als gevolg van deze ontwikkeling ontstaat geïnvesteerd wordt in de kwaliteit van de groene omgeving. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar dit plan. Op deze plaats wordt gesteld dat het initiatief in overeenstemming is met artikel 2.1.6 van de omgevingsverordening.

Artikel 2.2.2. Realisatie nieuwe woningen (lid 1 en 4)

Lid 1: Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.

Lid 4: De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.

Doorwerking voor voorliggend plan:

Met voorliggend plan wordt een bestaande bedrijfswoning verplaatst naar elders op het perceel. Er worden derhalve geen nieuwe woningen toegevoegd. Geconcludeerd wordt dat dit plan in lijn is met artikel 2.2.2. van de omgevingsverordening.

Artikel 2.3.6 Nieuwe kantoren en kantorenlocaties

Lid 1

Bestemmingsplannen voorzien niet in de totstandkoming van nieuwe zelfstandige kantoren en/of kantorenlocaties.

Lid 2

In afwijking van het eerste lid kan met een bestemmingsplan medewerking worden verleend aan de totstandkoming van nieuwe zelfstandige kantoren als in een ruimtelijk-economische onderbouwing is aangetoond dat:

• er behoefte is aan extra kantoorruimte waarin niet kan worden voorzien vanuit de bestaande capaciteit aan kantoorruimte;
• de buurgemeenten en Gedeputeerde Staten hebben ingestemd met de conclusie dat er behoefte is aan extra kantoorruimte zoals voorzien in het bestemmingsplan.

Doorwerking voor voorliggend plan:

Momenteel wordt de locatie aan de Gunnerweg 39 gebruikt als bedrijfsverzamelgebouw waar verschillende bedrijven gevestigd zijn. Binnen het pand zijn verschillende gemeenschappelijke functies aanwezig zoals vergaderkamers, fitnessruimte, kantine, gezamenlijke tuin etc. Met voorliggend plan wordt dit concept verder uitgewerkt waarbij enkele buiten vergaderunits worden geplaatst en er een ontvangsruimte wordt gemaakt in de bestaande bedrijfswoning. De bestaande bedrijfswoning wordt daarbij verplaatst naar een andere locatie op het perceel. Met voorliggend plan wordt dan ook geen nieuwe kantorenlocatie gemaakt, maar wordt een bestaande werklocatie geoptimaliseerd. Geconcludeerd wordt dat dit plan in lijn is met artikel 2.3.6. van de omgevingsverordening.

Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke en groene omgeving van belang. In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

Figuur 3.2: Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel, de locatie is omlijnd (bron: provincie Overijssel)

Het plangebied behoort binnen de Omgevingsvisie Overijssel tot twee ontwikkelingsperspectieven:

1: Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken

'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

2: Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap

Het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid.

Toets:

Voorliggende ontwikkeling betreft het mogelijk maken van het verplaatsen van een bestaande bedrijfswoning en het uitbreiding van een bestaande bedrijfsverzamellocatie aan de Gunnerstraat 39 in Weerselo. De plannen van de initiatiefnemers doen geen afbreuk aan het eigen karakter van het gebied en leveren geen extra belemmeringen op voor andere functies in de omgeving. Het initiatief is passend in het ontwikkelperspectief.

Gebiedskenmerken

Natuurlijke laag

De natuurlijke laag geeft aan het gebied het kenmerk 'Dekzandvlakte en ruggen' (zie figuur 3.3).

Figuur 3.3: Natuurlijke laag, Omgevingsvisie Overijssel(bron: provincie Overijssel)

De natuurlijke laag geeft het kenmerk 'dekzandvlakte en ruggen (zie figuur 3.3). In deze gebieden is er afwisseling van opgewaaide ruggen en uitgesleten beekdalen. De daarbij horende hoogteverschillen kenmerken de dekzandvlaktes van Overijssel. Het onderhavige plan bevindt zich in bestaand stedelijk gebied, waardoor de kenmerken van de 'natuurlijke laag' niet meer beleefbaar zijn. Het plan heeft dan ook geen negatieve invloed op de kenmerken uit de 'natuurlijke laag'. Een beschermde regeling opnemen in het bestemmingsplan is dan ook niet noodzakelijk.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

De laag van het agrarisch cultuurlandschap kent het kenmerk 'Jong heide- en broekontginningslandschap' aan het gebied toe. In figuur 3.4 is een fragment van de betreffende kaart weergegeven.

Figuur 3.4: Laag van het agrarische cultuurlandschap, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel)

De laag van het agrarisch cultuurlandschap geeft het kenmerk 'jong heide- en broekontginningslandschap'. De ambitie voor deze gebieden is om de ruimtelijke kwaliteit van deze gebieden een stevige impuls te geven en soms een transformatie wanneer daar aanleiding toe is. De dragende structuren worden gevormd door landschappelijk raamwerken van lanen, bosstroken en waterlopen, die de rechtlijnige ontginningsstructuren versterken. Binnen deze raamwerken is ruimte voor verdere ontwikkeling van bestaande erven en soms de vestiging van nieuwe erven, mits deze een stevige landschappelijke jas krijgen.

Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen,
dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen.

Middels dit plan willen de initiatiefnemers het huidige bedrijfsconcept verder uitwerken met een nieuw ontvangstgebouw en meerdere kleinschalige vergaderunits in de buitenruimte. Hiervoor wordt de bestaande bedrijfswoning verplaatst naar de zuidzijde van het perceel. Op deze manier komt het bedrijfsconcept beter tot zijn recht. Hiervoor is een inrichtingsplan opgesteld, die is opgenomen in Bijlage 1 en is goedgekeurt door het Kwaliteitsteam. Derhalve kan geconcludeerd worden dat de realisatie van het beoorde plan past binnen de kenmerken van de jong heide- en broekontginningslandschap.

Stedelijke laag

De stedelijke laag kent (deels) het kenmerk 'Woonwijken 1955' aan het gebied toe. In figuur 3.5 is een fragment van de betreffende kaart weergegeven.

Figuur 3.5: stedelijke laag, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel)

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart voor de 'stedelijke laag' deels aangeduid met het gebiedstype 'Woonwijken 1955-nu'. De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteen gelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken,wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaats vinden de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar.

Middels dit plan willen de initiatiefnemers het huidige bedrijfsconcept verder uitwerken met een nieuw ontvangstgebouw en meerdere kleinschalige vergaderunits in de buitenruimte. Hiervoor wordt de bestaande bedrijfswoning verplaatst naar de zuidzijde van het perceel. Op deze manier komt het bedrijfsconcept beter tot zijn recht. Hiervoor is een inrichtingsplan opgesteld, die is opgenomen in Bijlage 1 en is goedgekeurt door het Kwaliteitsteam. Derhalve kan geconcludeerd worden dat de realisatie van het beoorde plan past binnen de kenmerken van de woonwijken 1955-nu.

Laag van de beleving

De laag van de beleving kent het kenmerk 'Donkerte' aan het gebied toe. In figuur 3.6 is een fragment van de betreffende kaart weergegeven.

Figuur 3.6: Laag van de beleving, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel)

Donkerte wordt een te koesteren kwaliteit. De ambitie is de huidige ‘donkere’ gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen, bedrijventerreinen e.d. en verkennen waar deze ‘s nachts uit kan of anders lichtbronnen selectiever richten.

De voorgenomen ontwikkeling heeft geen negatieve effecten op de kenmerken van de donkere gebieden. Het plangebied ligt aan de rand van Weerselo, dichtbij bedrijvigheid en sportvelden, waardoor van echte donkerte geen sprake is. Daarnaast worden met het voorliggende plan geen grote lichtbronnen in het plangebied gerealiseerd die kunnen leiden tot negatieve effecten voor de 'donkerte'.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

De gemeenteraad van de gemeente Dinkelland heeft op 31 maart 2021 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland' vastgesteld. Deze visie gaat over de toekomst van de leefomgeving van de gemeente Dinkelland, waarbij wordt ingegaan op diverse thema's (o.a. leefbaarheid, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid). De visie geeft aan hoe de gemeente Dinkelland en samenleving willen sturen. Wat moet er behouden worden, wat moet er versterkt worden en wat moet er worden ontwikkeld.

De omgevingsvisie 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland' gaat uit van vier kernprincipes. Dit zijn manieren van werken: werkwijzen die altijd gelden. De vier principes zijn:

1. 1. We doen het samen;
2. 2. We geven het goed voorbeeld;
3. 3. We wentelen niet af op volgende generaties;
4. 4. We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt.

De gemeente Dinkelland wil kernen hebben, waar het lekker is om te wonen en waar voldoende bedrijvigheid aanwezig is zodat mensen werk kunnen vinden. Hiervoor heeft de gemeente vier speerpunten:

1. voldoende voorzieningen;

2. aantrekkelijk wonen;

3. ruimte voor ondernemen;

4. leefbare openbare ruimte.

Voor het voorliggende bestemmingsplan is speerpunt 'ruimte voor ondernemen' hoofdzakelijk van belang. De gemeente Dinkelland wil ervoor zorgen dat er voldoende ontwikkelruimte is voor bedrijven en dat er voldoende plek is voor de vestiging van nieuwe bedrijven. Daarbij ligt de nadruk op het behouden en versterken van het lokale bedrijfsleven, o.a. goede vestigings- en ontwikkelingsmogelijkheden en het faciliteren van ondernemerschap.

Goede vestigingsmogelijkheden voor het bedrijfsleven betekent dat de aanwezige bedrijfsgronden moeten aansluiten bij de vraag. Ondernemers/bedrijven met een ruimtebehoefte dienen binnen de gemeente een plekje te kunnen vinden, waarbij indien noodzakelijk uitbreiding van bestaande bedrijfsterreinen een optie is. Daarbij wordt gestreefd naar kwalitatieve verbeteringen, o.a. voorkomen van leegstand, goede ontsluiting en een goede fysieke en digitale bereikbaarheid.

Toets

Figuur 3.7: Waardenkaart Dinkelland, projectlocatie zwart omlijnd (bron: gemeente Dinkelland)

Toets

Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de uitbreiding van een bestaande bedrijfslocatie aan de rand van Weerselo mogelijk gemaakt. Daarmee wordt langdurig vestiging van bestaande bedrijven gegarandeerd. Dit is goed voor de vitalteit van het bedrijventerrein van Weerselo. Voor voorliggend plan is een inrichtingsplan opgesteld voor het landschappelijk goed inpassen van de ontwikkeling. Daarbij wordt rekening gehouden met het bestaande landschap. Daarnaast gaat de ontwikkeling niet ten koste van het woon- en leefklimaat van de functies in de omgeving.

Geacht wordt dat voorliggend bestemmingsplan volledig in overeenstemming is met 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland'.

De gemeente Dinkelland heeft de beleidsnota 'De casco-benadering in Noordoost-Twente' vastgesteld. Het Nationaal Landschap Noordoost Twente is een gebied met zeldzame en unieke landschapskwaliteiten. Het is een gebied met stuwwallen, bronnen, beken en fraaie cultuurlandschappen. Kernkwaliteit is het waardevolle cultuurlandschap met een variatie in open en een kleinschalig besloten landschap. Schaalvergroting in de grondgebonden landbouw staat op gespannen voet met deze kleinschaligheid. Het verdwijnen van landschapselementen op perceelsgrenzen tast het kleinschalige groene karakter aan en leidt tot een afname van landschapsdiversiteit. De gemeente Dinkelland heeft samen met de provincie Overijssel en de gemeenten Tubbergen, Losser en Oldenzaal de ambitie uitgesproken om de tendens van schaalvergroting in de grondgebonden landbouw zodanig vorm te geven dat deze niet ten koste gaat van de kwaliteit van het landschap.

Om vorm en inhoud te geven aan deze ambitie is een generieke methode ontwikkeld: de casco benadering. Voor de gemeente is de casco-benadering te gebruiken als beoordelingskader voor ingrepen in het landschap. Aan de hand van de casco-kaart (figuur 3.8) kan bezien worden of landschappelijke structuren deel uitmaken van het casco.

Figuur 3.8: Fragment casco-kaart (bron: www.overijssel.nl/cascokaart)

Op basis van de casco-kaart kan vastgesteld worden of het landschapselement tot het casco behoort of niet; daaruit volgen drie mogelijk aanvragen op basis van het casco, dit zijn:

1. 1. Regulier casco: het te verwijderen element is geen casco en de initiatiefnemer compenseert op een lijn uit de cascokaart.
2. 2. Afwijking van de compensatie: het te verwijderen element is geen casco, maar de initiatiefnemer wil compenseren op een andere plek dan aangegeven op de cascokaart.
3. 3. Afwijking van het casco: het te verwijderen element behoort tot het casco en het te compenseren element ligt of op de cascokaart, zo niet dan is de een aanvraag een combinatie met situatie 2 (afwijking compensatie).

Toets
Uit figuur 3.8 blijkt dat er binnen het plangebied geen casco onderdelen aanwezig zijn. Geconcludeerd kan worden dat voorliggende ontwikkeling in overeenstemming is met de nota 'De casco benadering in Noordoost-Twente'.

De gemeenten Dinkelland en Tubbergen hebben nieuw beleid opgesteld voor ontwikkelingen in het buitengebied 'Buitengebied met Kwaliteit'. De afgelopen jaren is geconstateerd dat het ruimtelijk beleid voor het buitengebied op onderdelen onnodig ingewikkeld is geworden en is zowel vanuit aanvragers en hun adviseurs als gemeente de wens geuit voor eenvoudiger en overzichtelijker beleid voor het buitengebied. In de nieuwe beleidsnota zijn de bestaande beleidsnota’s voor Rood voor Rood, en Schuur voor schuur en VAB+ en de nota’s ten aanzien van plattelandswoningen en nieuwe landgoederen vervat in één vereenvoudigde regeling die mede vanwege de opgaven in het buitengebied op onderdelen geactualiseerd en aangevuld is.

Deze beleidsregel is uitsluitend van toepassing op het buitengebied van de gemeente en de regels en voorwaarden uit deze notitie zijn een nadere gemeentelijke uitwerking van het provinciaal beleid waaronder artikel 2.1.6 (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) van de Omgevingsverordening Overijssel. Deze beleidsregel is niet van toepassing op de planologische mogelijkheden die de geldende bestemmingsplannen/ het omgevingsplan bij recht of met toepassing van een binnenplanse afwijking/ binnenplanse omgevingsplanactiviteit biedt. Ook is deze beleidsregel niet van toepassing op o.a. de uitbreiding van bestaande bedrijventerreinen en bestaande woningbouwlocaties die binnen de bebouwde kom zijn gelegen en richting het buitengebied worden uitgebreid en op zonne- en windparken.

Toets

Zoals hiervoor is gemotiveeerd is de beleidsnota niet van toepassing op uitbreiding van bestaande bedrijventerreinen binnen de bebouwde kom richting het buitengebied. In dit geval is sprake van een bestaand bedrijf binnen de bebouwde kom. De beleidsnota is dan ook niet van toepassing.

Voor Dinkelland is een verdiepend onderzoek gedaan naar de ruimtebehoefte van bedrijventerreinen in Dinkelland (oktober 2021). De belangrijkste conclusies uit dit onderzoek zijn als volgt.

Behoefte

Op dit moment zijn er in de gemeente Dinkelland geen bedrijfskavels meer beschikbaar om nieuwe initiatieven te faciliteren. Daarnaast is er ook geen sprake van bovenmatige leegstand, waardoor de schuifruimte binnen het bestaande vastgoed grotendeels ontbreekt.

In de verzorgingskernen Denekamp, Ootmarsum en Weerselo is er in het middelste en hoge groeiscenario nog behoefte aan ruimte. Daarbij gaat het in Denekamp en Ootmarsum over een verwachte vraag op basis van de modelmatige berekening, maar concreet voorzien we daar op korte termijn nog beperkt dynamiek. Het is dus vraag om vooral op voor te sorteren in beleid: waar zou de gemeente Dinkelland deze willen en kunnen faciliteren? Opvallend is dat het in de kern Weerselo vooral om een vraag gaat die op korte termijn nog concreter is dan dat er op basis van de modelmatige berekening wordt verwacht. Dat noopt tot actie en maatwerk voor concrete initiatieven.

Het grootste deel (> 85%) van de bedrijven met een ruimtevraag is afkomstig uit de ‘klassieke’ bedrijventerreinsectoren, bouw, (groot)handel, industrie, logistiek en transport. Het grootste deel van de ruimtevraag is kleinschalige van aard (> 75%), tot een pand van maximaal 5.000 m2 en/of heeft behoefte aan een bedrijfshal, al dan niet met kantoorruimte (˜ 80%). In enkele gevallen komt daarnaast de behoefte naar solitaire kantoorruimte, een showroom, winkelruimte of buitenopslag naar voren.

Daarnaast wordt in enkele gevallen een bedrijfsverzamelgebouw genoemd als gewenste vestigingslocatie (< 5%), maar niet in die mate en concreetheid dat ontwikkeling van een bedrijfsverzamelgebouw (voor meerdere bedrijven) in één van de kernen een succesvol toekomstperspectief lijkt.

Op de middellang termijn (t/m 2035) verwachten we dat de behoefte zich in ieder geval in de drie concentratiekernen van de gemeente voordoet: Denekamp, Ootmarsum en Weerselo. Dat gaat over enkele hectares: naar verwachting ca. 1,5 à 2,5 hectare in zowel Ootmarsum en Weerselo, tot ca. 4 hectare in Denekamp. Op basis van de enquête doet de behoefte voor uitbreiding van het bedrijventerrein zich op korte termijn het meest concreet voor in de kern Weerselo. Het gaat om meerdere bedrijven, die bovendien voor een groot deel passen op een bedrijventerreinontwikkeling: er is behoefte aan een bedrijfshal met/zonder ondergeschikte kantoorruimte.

Voor de korte termijn is het vooral te overwegen om te investeren in nieuwe bedrijfsgrond in de kern Weerselo. De kwantitatieve én kwalitatieve behoefte zijn hier het meest concreet.

Toets

Zoals blijkt uit de beleidsnotitie 'Ruimtebehoefte bedrijventerreinen Dinkelland' is er een concrete kwantitiatieve behoefte aan bedrijfsruimte in Dinkelland en dan met name in de kern Weerselo. Bij voorliggend plan wordt een bestaand horeca- en agrarisch perceel herbestemd naar bedrijfsbestemming. Daarbij zal sprake zijn van een beperkte uitbreiding. Het perceel ligt aan de rand van het bestaande bedrijventerrein van Weerselo. Ook wordt met beoogde ontwikkeling voorzien in een concrete uitbreidingsbehoefte van een bestaande ondernemer uit de gemeente. Geconcludeerd wordt dat voorliggend plan voldoet aan de beleidsnotitie 'Ruimtebehoefte bedrijventerreinen Dinkelland'.

De Nota Omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen is de meest recente welstandsnota van beide gemeenten. Deze welstandsnota staat in het teken van ruimte: de ruimte om u heen in Dinkelland en Tubbergen en de ruimte die we onze inwoners willen geven om hun eigen omgeving in te richten. Daarom heeft de gemeente als titel: ‘Nota Omgevingskwaliteit’ gekozen. Ruimtelijke kwaliteit en deregulering hebben in het hele proces bij het opstellen van dit stuk centraal gestaan. Behoud van kwaliteit met minder regels; meer vrijheid dus. Voor de toets aan de welstandnota is de kaart omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen relevant. Deze is opgenomen in onderstaande figuur 3.9.

Figuur 3.9: Omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen (bron: gemeente Dinkelland)

Toets

De locatie aan de Gunnerstraat 39 ligt, conform de Nota Omgevingskwaliteit, deels binnen de kern Weerselo en deels in het buitengebied. De planlocatie ligt langs een belangrijke invalswegen. Vanwege het aantal verkeersbewegingen zijn de ontsluitingswegen van belang voor de ruimtelijke kwaliteit van Weerselo. Kenmerkend is de afwisseling van woningen, bedrijven, voorzieningen en maatschappelijke functies. Langs deze wegen is en wordt gestuurd op een representatieve architectuur.

Plannen worden beoordeeld door het kwaliteitsteam van de gemeente Dinkelland-Tubbergen. Het plan is reeds voorgelegd aan het Kwaliteitsteam van de gemeente Dinkelland en Tubbergen. Het Kwaliteitsteam geeft een positief advies. Stedenbouwkundig ziet het Kwaliteitsteam geen probleem. Het plan voldoet ook aan de nota omgevingskwaliteit.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van het verrichte onderzoek naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2).

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de geldende wet- en regelgeving die op voorliggend plan en plangebied van toepassing zijn. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden daarom de resultaten van het onderzoek naar o.a. de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreffen voor zover relevant de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, verkeer, water en vormvrije m.e.r-beoordeling.

Op 1 april 2011 is het huidige Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Door de jaren heen zijn hier enkele wijzigingen op doorgevoerd om zodoende de m.e.r.-procedure eenduidiger en overzichtelijker te maken, alsmede het aspect milieueffectrapportage explicieter te behandelen in aanvragen. Dit besluit heeft tot doel het vaststellen van mogelijke belangrijke gevolgen ten gevolge van een activiteit binnen de aanvraag.

Binnen het Besluit milieueffectrapportage zijn een tweetal mogelijkheden opgenomen hoe om te gaan met dit besluit bij een aanvraag. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd, maar onder de gestelde drempelwaarden blijft, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd en bovendien de gestelde drempelwaarden overstijgt, is de betreffende aanvraag m.e.r.-plichtig. Op dat moment zal een m.e.r.-rapportage op moeten worden gesteld.

Toets

Middels het voorliggende bestemmingsplan wordt een uitbreiding van het bedrijf aan de Gunnerstraat 39 mogelijk gemaakt. Er is geen sprake van een activiteit die op grond van onderdeel C van het Besluit milieueffectrapportage m.e.r.-plichtig is. De transformatie van een bestaand woonerfwordt niet expliciet benoemd in het Besluit milieueffectrapportage, maar de meest logische aansluiting kan worden gemaakt bij: 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. Er geldt een m.e.r.-beoordelingsplicht bij:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

De in dit kader relevante vraag die eerst beantwoord dient te worden is, of met het onderhavig plan sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' zoals bedoeld in onderdeel D 11.2 van het Besluit milieueffectrapportage.

Het begrip 'stedelijk ontwikkelingsproject' is niet gedefinieerd. Of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Onder andere de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling spelen daarbij een rol. Of de ontwikkeling per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kan hebben, is daarbij niet relevant.

Gelet op de uitspraak van de Raad van State van 31 januari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:348) lijken de volgende aspecten relevant voor de vraag of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject:

• de aard en omvang van de ontwikkeling;
• de vormgeving en opzet;
• de schaalgrootte;
• de ligging;
• de voorgenomen functie(wijziging), en;
• de vraag of sprake is van een bestaand of van een te realiseren bouwwerk.

Gelet op de toename van de bebouwde oppervlakte kan aansluiting worden gezocht bij de uitspraak van de Raad van State van 12 juni 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:1879). In deze uitspraak heeft de Raad van State geoordeeld dat de realisatie van twee woningen op voorheen (hobbymatige) agrarische gronden niet wordt aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject. Hoewel het plan betrekking heeft op de toevoeging van bebouwing op agrarische grond, kan gelet op de uitspraak van 12 juni 2019 worden geconcludeerd dat het plan niet voorziet in een nieuw stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in kolom 1 van categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Daarbij is van belang dat het ruimtebeslag van de voorziene bebouwing beperkt is en dat de voorziene ontwikkeling gepaard gaat met een beperkte uitbreiding van de bebouwing op het perceel.

Daarbij worden de drempelwaarden voor de m.e.r.-beoordelingsplicht niet overschreden. Gezien de drempelwaarden kan worden geconcludeerd dat voor dit bestemmingsplan geen sprake is van een m.e.r.-beoordelingsplicht aangezien de drempelwaarden niet worden overschreden. Echter, zoals ook in het voorgaande aangegeven, dient ook wanneer ontwikkelingen onder drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er van te vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben.

In dit geval is uit de milieuaspecten in Hoofdstuk 4 gebleken dat er geen sprake is van significante negatieve effecten van de ontwikkeling ten aanzien van de omgeving. Het opstellen van een vormvrije m.e.r.-beoordeling is hiermee niet noodzakelijk.

Al met al kan geconcludeerd worden dat het plan geen negatieve effecten heeft op het milieu en dat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In figuur 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.

Figuur 4.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering

Toets

Het plangebied ligt aan de rand van Weerselo. In de directe omgeving van het plangebied liggen verschillende functies, zoals: bedrijventerrein, sportvelden, woningen en agrarische percelen. Het plangebied is derhalve gelegen in het omgevingstype 'gemengd gebied'.

Bij de realisatie van een nieuwe functie/bestemming dient te worden gekeken naar de omgeving waarin de voorgenomen ontwikkeling gerealiseerd wordt. Daarbij gaat het om de externe werking en de interne werking:

• past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking)
• laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking)

Externe werking

Hierbij gaat het om de vraag of de voorgenomen ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ordening. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast.

Met voorliggende ontwikkeling wordt een bestaande multifunctionele functie/bedrijfsverzamelgebouw/evenementenlocatie uitgebreid. Voor de functie ‘restaurant, café of kantine’ geldt op grond van de VNG-uitgave milieucategorie 1 waarvoor een maximale richtafstand geldt van 10 meter in verband met het aspect geluid. Deze richtafstand vervalt bij omgevingstype 'gemengd gebied'. Voor de functie ‘overige zakelijke dienstverlening: kantoren' geldt eveneens milieucategorie 1 waarvoor eveneens een maximale richtafstand geldt van 10 meter in verband met het aspect geluid. Ook deze richtafstand vervalt.

Het woon- en leefklimaat van omwonenden wordt derhalve niet aangetast door de voorgenomen ontwikkeling.

Interne werking

Hierbij gaat het om de vraag of de beoogde bedrijfsfunctie hinder ondervindt van bestaande milieubelastende functies in de omgeving.

Ten noorden van de planlocatie liggen enkele bedrijfspercelen. De dichtstbijzijnde zijn de percelen aan de Gunnerstraat 18/Weerselerveldweg 29, Gunnerstraat 20 en Gunnerstraat 35. Aan de Gunnerstraat 20 is een dierenpension toegestaan. Hiervoor geldt milieucategorie 3.2. Bij de overige adressen zijn eveneens bedrijven toegestaan tot categorie 3.2. Uitgaande van gemengd gebied gaat het om een richtafstand van 50 meter. De beoogde nieuwe bedrijfswoning ligt op een afstand van circa 70 meter. De huidige bedrijfswoning ligt voor alle bedrijfspercelen momenteel dichterbij. Er is derhalve sprake van een verbetering. De bedrijfsvoering van omliggende bedrijven wordt niet (verder) beperkt door de voorliggende plannen.

Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het aspect 'bedrijven en milieuzonering' geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient in de daarvoor aangewezen gevallen een bodemonderzoek te worden verricht.

Artikel 3.1.6 van het Bro bepaalt dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat een eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het opstellen of wijzigen van het bestemmingsplan of een planologische afwijking. Als er verontreiniging aanwezig is moet bepaald (nader onderzoek) worden of het een geval is in de zin de Wbb of een diffuse verontreiniging. In de exploitatieopzet moeten de saneringskosten en de verwerkingskosten voor diffuus verontreinigde grond worden opgenomen.

Toets

Ten behoeve van onderhavig bestemmingsplan is gebruik gemaakt van een verkennend bodemonderzoek van Dumea Milieu [kenmerk: 2023-275] om ter plaatse de milieu-hygiënische kwaliteit van de bodem vast te stellen [Bijlage 3 Verkennend bodemonderzoek]. De conclusies van dit onderzoek zijn als volgt:

De onderzoekslocatie kan op basis van het vooronderzoek als onverdacht worden beschouwd met betrekking tot de chemische parameters alsmede asbest. In de bovengrondmengmonsters zijn geen verhogingen aangetroffen. In de ondergrondmengmonsters OM1 en OM3 zijn lichte verhogingen PCB aangetroffen. In het ondergrondmengmonster OM2 zijn geen verhogingen aangetroffen. In de grondwatermonsters zijn eveneens geen verhogingen aangetroffen.

Op basis van onderhavig onderzoek wordt een nader bodemonderzoek voor deze locatie niet noodzakelijk geacht. De onderzoekslocatie wordt vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt geacht voor het beoogde gebruik. Voor het aspect 'bodem' is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

In het kader van de Wet geluidhinder moet er bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, c.q. een ontheffing op grond van de Wro, een onderzoek worden gedaan naar de geluidsbelasting op de gevels van geluidsgevoelige objecten, voor zover deze geluidsgevoelige objecten zijn gelegen binnen een zonering van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen.

De Wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige functies:

• Woningen.
• Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal).
• Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc.

Enerzijds betekent dit dat (geluids-)eisen worden gesteld aan de nieuwe milieubelastende functies, anderzijds betekent dit eveneens dat beperkingen worden opgelegd aan de nieuwe milieugevoelige functies.

Toets

Wegverkeerslawaai

Op grond van het artikel 74 van de Wet geluidhinder bevindt zich langs een weg een geluidszone, die aan weerszijde een breedte heeft van:

1. a. in stedelijk gebied:
   • voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken: 350 meter;
   • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 200 meter;
2. b. in buitenstedelijk gebied:
   • voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter;
   • voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken: 400 meter;
   • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 250 meter.

Deze zonering geldt niet:

3. c. voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied;
4. d. voor wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur geldt;
5. e. wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveau vaststaat dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook 48 dB (A) of minder bedraagt (art. 74, lid 3 Wgh).

Het plangebied is gelegen aan de Gunnerstraat (50 km/u) en Weerselerveldweg (60 km/u) aan de rand van Weerselo. Voor dergelijke wegen geldt een geluidszone van 200 meter (stedelijk gebied) en 250 meter (buitenstedelijk gebied). De te verplaatsen bedrijfswoning wordt gerealiseerd binnen deze geluidszone. Toetsing aan de Wet geluidhinder is derhalve noodzakelijk. Op basis van de geluidskaart van het RIVM (2021) kan geconcludeerd worden dat de beoogde locatie van de te verplaatsen bedrijfswoning in een geluidszone ligt van < 45 dB. Daarmee kan voldaan worden aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder en dezelfde ambitiewaarde uit het geluidbeleid. Mede hierdoor kan geconcludeerd worden dat het aspect 'wegverkeerslawaai' geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Figuur 4.2: Geluid wegverkeerslawaai ter hoogte van de Gunnerstraat 39 in Weerselo (bron: RIVM 2021)

Railverkeerslawaai

Er zijn geen spoorwegen aanwezig in de directe omgeving.

Industrielawaai

Aan de noordkant van het plangebied ligt het bedrijventerrein van Weerselo. Voor de aangrenzende bedrijfspercelen geldt een bedrijfscategorie van maximaal 3.2. In de huidige situatie moeten deze bedrijven al rekening houden met het perceel aan de Gunnerstraat 39. Daarbij wordt de situatie voor deze bedrijven juist gunstiger aangezien de bestaande bedrijfswoning opschuift naar het zuiden van het plangebied. De onderlinge afstand wordt daarmee groter. Het plan voldoet daarmee aan een goed woon- en leefklimaat.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect ‘Geluid’ geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀ en PM_2,5). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO₂ en PM₁₀ moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Toets

Aan de Gunnerstraat 39 is momenteel een grote bedrijfshal met bedrijfswoning aanwezig. Het plan is om de bedrijfswoning te verplaatsen en op de locatie een nieuw ontvangstgebouw te realiseren. Met voorliggend plan wordt het bedrijfsoppervlakte uitgebreid met circa 750 m². Het uiteindelijke oppervlakte aan bedrijfsbebouwing zal circa 3.500 m² bedragen.

Uitgaande van de categorie 'bedrijfsverzamelgebouw' geldt hiervoor een verkeersgeneratie van maximaal 8,7 per 100 m² bvo (uitgaande van de categorie: 'niet stedelijk, rest bebouwde kom'). De verkeersgeneratie bedraagt daarmee circa 305 verkeersbewegingen (berekening: 3.500 * 8,7 / 100 m²). Voor de bedrijfswoning is uitgegaan van de categorie 'vrijstaande woning (koop)'. Uitgaande van een niet stedelijke locatie in de rest bebouwde kom komt dat neer op 8,6 verkeersbewegingen per woning. De totale verkeersgeneratie (bedrijfsgebouw + bedrijfswoning) bedraagt daarmee 315 verkeersbewegingen licht verkeer.

Er zal slechts beperkt sprake zijn van vrachtverkeer (aanvoer van goederen), waardoor het percentage vrachtverkeer op 5% kan worden gezet. Dit betreft een worst-case benadering, aangezien er in de huidige bedrijfsvoering ook al sprake is van verkeersbewegingen. In onderstaand figuur is de worst-case berekening weergegeven met het aantal voertuigbewegingen.

Figuur 4.3: Worst-case berekening voor bijdrage van extra verkeer (bron: infomil.nl)

Uit deze berekening volgt dat de bijdrage van het extra verkeer niet in betekende mate is. Er is geen nader onderzoek nodig. Uit de jaarlijkse rapportage van de luchtkwaliteit blijkt bovendien dat er, in de omgeving van het plangebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten. Aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet nodig. Het aspect 'luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het daarbij om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit;

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes en de Regeling Basisnet. Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen zijn het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) van toepassing.

Naast de bovengenoemde wetgeving zijn tevens de volgende AMvB's, Ministeriële Regelingen en/of circulaires van toepassing op de externe veiligheid:

• Activiteitenbesluit milieubeheer. In dit besluit zijn veiligheidsafstanden en risiconormen ten opzichte van (beperkt) kwetsbare objecten opgenomen. Veiligheidsafstanden zijn vastgesteld voor onder andere opslagtanks met propaan/propeen, aardgastankstations, en gasdrukmeet- en regelstations. Voor windturbines geldt het plaatsgebonden risico als risiconorm.
• Circulaire effectafstanden externe veiligheid LPG-tankstations. De circulaire is van toepassing bij een besluit ten aanzien van een LPG-tankstation onder werking van het Bevi, dat het mogelijk maakt dat er (meer) personen in de omgeving van een LPG-tankstation aanwezig kunnen zijn. De effecten van bepaalde ongevalsscenario's staan centraal.
• Circulaire opslag ontplofbare stoffen voor civiel gebruik. In deze circulaire zijn veiligheidszones (A-, B- of C-zone) vastgesteld voor de opslag van ontplofbare stoffen voor civiel gebruik. Binnen deze veiligheidszones worden de aanwezigheid van activiteiten en/ of objecten uitgesloten.
• Beleidsregels EV-beoordeling tracébesluiten. Deze beleidsregels geven een overzicht van de over de weg vervoerde gevaarlijke stoffen.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

• Plaatsgebonden risico (PR): Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als een kans per jaar dat een persoon onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.
• Groepsrisico (GR): Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

In het BEVI zijn de risiconormen wettelijk vastgelegd. Deze normen zijn niet effectgericht maar gebaseerd op een kansberekening. Tevens geven de risiconormen alleen de kans weer om als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen te overlijden. Gezondheidsschade en de kans op verwonding of materiële schade zijn daarin niet meegenomen. Er is in het BEVI geen harde norm voor het groepsrisico vastgesteld. Voor het groepsrisico geldt geen norm maar slechts een oriënterende waarde. Er is sprake van een verantwoordingsplicht in geval van een toename van het groepsrisico.

Risicokaart

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven.

Figuur 4.4: Uitsnede risicokaart (bron: risicokaart.nl)

Toets

Uit de inventarisatie blijkt dat binnen een straal van 340 meter van het plangebied geen risico's op basis van de externe veiligheid zijn gelegen, derhalve geldt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen, danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid.

Een belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de NOVI en het Nationaal Water Programma 2022-2027 (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.

Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerprogramma 2022-2027. Het staat de komende jaren voor grote uitdagingen en blijft werken aan voldoende water (niet te veel, niet te weinig), omgaan met klimaatverandering, voldoen aan de eisen voor waterkwaliteit, de biodiversiteit versterken en daarnaast wordt gewerkt aan duurzame energie en circulair grondstoffengebruik.

In de Watervisie 2050 heeft het waterschap de opgaven beschreven. Daarin wordt geschetst hoe het watersysteem er in 2050 moet uitzien om goed toegerust te zijn voor alle uitdagingen.

Het Waterbeheerprogramma 2022-2027 vloeit rechtstreeks voort uit de Watervisie. Het waterbeheerprogramma beschrijft hoe het waterschap de komende zes jaar werkt aan het realiseren van het gewenste waterbeheersysteem.

Hieronder wordt de Watervisie 2050 en het Waterbeheerprogramma 2022-2027 beschreven.

Watervisie 2050

Het Waterschap Vechtstromen heeft op 14 april 2021 de Watervisie 2050 vastgesteld. In deze Watervisie staat de drie belangrijkste opgaven waaraan Vechtstromen volgens zeven hoofdlijnen wil werken met partners en inwoners.

De drie belangrijkste opgaves zijn:

• de toenemende droogte en wateroverlast als gevolg van klimaatverandering;
• de waterkwaliteit die onder druk staat:
• de transitie naar een duurzame ontwikkeling.

De Watervisie zal worden doorvertaald naar een Waterbeheerprogramma waarin wordt bepaald hoe het Waterschap in de periode 2022-2027 gaat werken aan haar opgaves. In het beheerprogramma zal het beleid en de maatregelen worden opgenomen.

Waterbeheerprogramma 2022-2027

Het waterbeheerprogramma 2022-2027 is op 15 december 2021 vastgesteld door het algemeen bestuur van Vechtstromen. Het waterbeheerprogramma gaat in op alle aspecten van het watersysteembeheer (met uitzondering van het rioleringsbeheer en de drinkwaterzorg). Voor partners en ingezetenen verschaft het programma inzicht in de wijze waarop het waterschap omgaat met het water in het beheergebied.

Het waterbeheerprogramma volgt inhoudelijk op de Watervisie 2050, die op 14 april 2021 door het algemeen bestuur is vastgesteld. Het waterbeheerprogramma beschrijft welke maatregelen Vechtstromen wil nemen in de planperiode 2022-2027 om te werken aan de ambities uit de Watervisie. Het waterbeheerprogramma sluit aan bij plannen van andere partijen zoals het Nationale waterplan (Nationaal Water Programma 2022-2027), het Stroomgebiedsbeheerplan Rijndelta en de Omgevingsvisie van de provincies Overijssel en Drenthe.

Belangrijk uitgangspunt van het Waterbeheerprogramma is de verandering van het klimaat. De weersomstandigheden zijn steeds minder vaak gemiddeld. Dat merken we de laatste twee decennia steeds duidelijker. De winters worden natter en in de zomer zijn er langere hete en droge perioden en vallen de buien steeds meer lokaal. Deze zomerbuien hebben vaker een zeer hoge intensiteit, wat leidt tot hoge afvoerpieken en overstromingen. Het watersysteem is nog niet goed toegerust op die verandering. Het is nu nog vooral ingericht op basis van gemiddelden - de normale beheersituatie enerzijds en het voorkomen van wateroverlast anderzijds - en niet op langdurige droge periodes en incidentele hoosbuien. Dit betekent dat het watersysteem aangepast moet worden. Daarbij heeft het waterschap de ambitie om te komen tot een klimaatrobuust watersysteem in 2050: een systeem dat zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht tegen een stootje kan en goed is toegerust op veranderingen en grotere weersextremen. Overeenkomstig de Watervisie 2050 heeft het waterschap de volgende hoofdlijnen aangegeven waar de komende jaren aan gewerkt wordt:

• Als gevolg van de klimaatverandering wil het waterschap zorgen voor meer balans tussen 'droge voeten' en het beperken van wateroverlast. Dat betekent dat water het leidende principe is voor het inrichten van de leefomgeving in plaats van andersom: water volgend aan de inrichting.
• Er wordt meer aandacht gegeven aan het vasthouden van water in de bodem.
• Regenwater wordt niet als afvalwater beschouwd, maar als bouwsteen in de ontwikkeling van een robuust watersysteem.

Watertoetsproces

Op 26 september 2023 is via www.dewatertoets.nl de digitale watertoets verricht, zie Bijlage 4. Op grond van de watertoets geldt de korte procedure. Het waterschap heeft op voorhand geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling.

Bij een ruimtelijk plan moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot aanwezige natuurwaarden in beeld worden gebracht. Daarbij wordt ingegaan op de relatie van het plan met beschermde gebieden, beschermde soorten, en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De wettelijke kaders hiervoor worden gevormd door Europese richtlijnen (Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn), nationale regelgeving (Wet natuurbescherming) en provinciale regelgeving (NNN in provinciale verordening).

Toetsing

Bij dit bestemmingsplan wordt hiervoor gebruik gemaakt van een quickscan natuurwaarden [projectnummer 5681 versie 1.0] van Natuurbank Overijssel. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 5Quickscan Natuurwaardenonderzoek. De resultaten zijn in de volgende alinea's opgenomen.

Het plangebied is op 5 oktober 2023 onderzocht op de (potentiële) aanwezigheid van beschermde planten, dieren en beschermde nesten, holen, vaste rust- en voortplantingslocaties. Ook is onderzocht of de voorgenomen activiteiten een negatief effect hebben op beschermd (natuur)gebied, zoals Natura 2000 en het Natuurnetwerk Nederland.

Resultaten toetsing aan wet- en regelgeving voor beschermde gebieden:

Het plangebied behoort niet tot Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland, hoeft voorgenomen initiatief niet getoetst te worden aan provinciale beleidsregels ten aanzien van de bescherming van het NNN (geen externe werking). Een negatief effect op Natura 2000-gebied, als gevolg van de emissie van stikstofoxiden, kan niet op voorhand uitgesloten worden. Om te onderzoeken of uitvoering van de voorgenomen activiteit leidt tot een toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen in Natura 2000-gebied, dient een stikstofberekening uitgevoerd te worden voor de ontwikkel- en gebruiksfase. Andere negatieve effecten op Natura 2000-gebied, als gevolg van de voorgenomen activiteiten, worden wél uitgesloten. Voor het voorliggende plan is een stikstofberekening uitgevoerd. Deze wordt onderstaand behandeld.

Resultaten toetsing aan wet- en regelgeving voor beschermde soorten:

Het plangebied is geen geschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten maar wel een geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren. Het plangebied wordt door beschermde diersoorten hoofdzakelijk benut als foerageergebied, maar mogelijk nestelen er vogels in het plangebied en bezetten grondgebonden zoogdieren er een vaste rust- en voortplantingsplaats en bezetten amfibieën er een vaste (winter)rustplaats. Vleermuizen benutten het plangebied uitsluitend als foerageergebied.

Van de in het plangebied nestelende vogelsoorten, is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Bezette vogelnesten zijn beschermd en mogen niet beschadigd of vernield worden. Gelet op de aard van de werkzaamheden kan geen ontheffing verkregen worden voor het beschadigen of vernielen van bezette vogelnesten. Werkzaamheden die kunnen leiden tot het verstoren/vernielen van vogelnesten dienen daarom buiten de voortplantingsperiode van vogels uitgevoerd te worden. De meest geschikte periode om de voorgenomen activiteiten uit te voeren is augustus-februari. Voorgenomen werkzaamheden mogen juridische beschouwd wel plaats vinden tijdens het broedseizoen van vogels, mits geen bezette vogelnesten beschadigd/vernield worden. Indien de voorgenomen activiteiten uitgevoerd worden tijdens de voortplantingsperiode, dient een broedvogelscan uitgevoerd te worden om de aanwezigheid van een bezet vogelnest uit te sluiten.

Mogelijk wordt door de voorgenomen activiteiten een beschermd grondgebonden zoogdier gedood en een vaste rust- en/of voortplantingsplaats van een grondgebonden zoogdier beschadigd of vernield. Voor de gewone bos- en huisspitsmuizen, die mogelijk een vaste rust- en/of voortplantingsplaats in het plangebied bezetten, geldt een vrijstelling van de verbodsbepaling `beschadigen/vernielen van vaste rusten voorplantingsplaatsen’. Voor het doden van beschermde grondgebonden zoogdieren geldt geen vrijstelling. Om te voorkomen dat beschermde grondgebonden opzettelijk gedood worden, dienen ze weggevangen te worden, of dient het werkterrein natuurvrij gemaakt te worden, zodat de dieren op eigen beweging vertrekken. Voor het natuurvrij maken van het werkterrein is geen ontheffing van de Wet natuurbescherming vereist. Indien er zorgvuldig gehandeld wordt, worden er geen beschermde grondgebonden zoogdieren gedood.

Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden zonder voorbereiding, kan niet uitgesloten worden dat beschermd amfibieën gedood worden. Ook worden mogelijk vaste (winter)rustplaatsen van beschermde amfibieën beschadigd of vernield. Voor de beschermde amfibieënsoorten, die een vaste (winter)rustplaats in het plangebied bezetten, geldt een vrijstelling van de verbodsbepaling ‘beschadigen/vernielen van vaste rust- en voortplantingsplaats’. Er geldt geen vrijstelling voor het opzettelijk doden van amfibieën. Om te voorkomen dat beschermde amfibieën gedood worden dient het werkterrein natuurvrij gemaakt te worden, zodat deze dieren op eigen beweging vertrekken of dienen ze weggevangen te worden (en elders losgelaten). Indien er zorgvuldig gehandeld wordt, worden er geen beschermde amfibieën gedood en leidt uitvoering van de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties.

Door uitvoering van de voorgenomen activiteiten neemt de betekenis van het plangebied als foerageergebied voor verschillende foeragerende diersoorten niet af. Het aspect 'ecologie' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan.

Stikstofberekening

Door Ad Fontem is een stikstofberekening gemaakt. Deze is opgenomen in Bijlage 6. De conclusie van dit stikstofonderzoek is als volgt:

Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling komt er zowel NOx als NH3 vrij. Door uitvoering van de voorliggende AERIUS-berekening is aangetoond dat dit in de gebruiksfase van de ontwikkeling leidt tot een meetbare depositie van NOx of NH3 in Natura 2000-gebied dat gevoelig is voor stikstof en ammoniak. In de aanlegfase is er geen sprake van een meetbare depositie. De hoogste bijdrage in de gebruiksfase bedraagt 0,03 mol/ha/j en slaat neer in de Natura 2000-gebieden ‘Lemselermaten’ en ‘Achter de Voort, Agelerbroek & Voltherbroek’.

Aangezien in de gebruiksfase sprake is van een nadelige depositie, is er voor deze situatie een
verschilberekening uitgevoerd waarin deze is afgezet tegenover de huidige legale feitelijke situatie van de woning en bedrijfsgebouwen (referentiesituatie). Per saldo komt dit neer op een effect vanuit de projectberekening van 0,00 mol/ha/j. Dit betekent dat de gebruiksfase van de voorgenomen ontwikkeling, ondanks dat er sprake is van een nadelige depositie, geen nadelige effecten heeft voor het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden ‘Lemselermaten’ en ‘Achter de Voort, Agelerbroek & Voltherbroek’’. Dit komt doordat de nadelige depositie bij het gebruik van de bedrijfshal een bestaande situatie is en niet wijzigt in de toekomstige situatie.

De AERIUS Calculator 2023.0.1 biedt voldoende inzicht in het effect van de voorgenomen activiteit op Natura-2000-gebieden voor het aspect stikstof en ammoniak. De uitkomsten van de berekeningen
met de AERIUS Calculator zijn geldig en toepasbaar voor ruimtelijke plannen. De Wet natuurbescherming vormt voor het aspect stikstof en ammoniak geen belemmering voor de uitvoering van de voorgenomen ontwikkeling

Nederland heeft in 1992 het verdrag van Malta ondertekend. Het verdrag van Malta heeft als doel het archeologisch erfgoed in de bodem beter te beschermen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar een reële verwachting bestaat dat er archeologische waarden aanwezig zijn dient er een archeologisch onderzoek uit te worden gevoerd, voordat er bodemingrepen plaatsvinden.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden ter vervanging van de Monumentenwet 1988. Een deel van de monumentenwet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Tot die tijd blijven deze onderdelen van de Monumentenwet 1988 gelden als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet.

Gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord zijn verplicht rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Archeologie

Figuur 4.5: uitsnede archeologische verwachtingenkaart (bron: RAAP)

Toets

Het plangebied ligt in het dekzandlandschap met de geomorfologie 'dekzandwelvingen en -vlakten'. Hiervoor geldt een middelmatige archeologische verwachtingswaarde. Het beleidsadvies voor deze laag is dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is in plangebieden groter dan 5.000 m² bij bodemingrepen dieper dan 40 cm. Voor gebieden kleiner dan 5.000 m² geldt vrijstelling voor archeologisch onderzoek. Daarnaast geldt voor een deel van het plangebied de aanduiding 'verstoring'. Hiervoor geldt dat er geen archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is de oppervlakte van (mogelijk) relevante bodemingrepen kleiner dan 5.000 m². Archeologisch onderzoek is niet vereist. Derhalve wordt geconcludeerd dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'archeologie'.

Cultuurhistorie

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. De bescherming van cultuurhistorische elementen is vastgelegd in de Monumentenwet 1988 (die nog geldt als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet). Deze wet is vooral gericht op het behouden van historische elementen voor latere generaties.

Toets

Uit de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel kan worden afgeleid dat er binnen het plangebied geen cultuurhistorische waarden aanwezig zijn. Derhalve wordt geconcludeerd dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'cultuurhistorie'.

Verkeer

Het plangebied wordt via de bestaande inrit ontsloten op de Gunnerstraat. De Gunnerstraat wordt op basis van het 'Strategisch Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan Dinkelland 2019' (hierna: GGVP) aangemerkt als een "gebiedsontsluitingsweg, binnen de kom" waarvoor een wegintensiteit geldt van 3.000 - 15.000 motorvoertuigbewegingen per dag met een rijbaanbreedte van 6 tot 7 meter. De maximumsnelheid bedraagt 50 km per uur.

De huidige inrichting van de Gunnertraat bestaat uit asfaltverharding met een breedte van circa 6,50 meter. Op de weg zijn fietssuggestiestroken met een breedte van 1 meter aan weerszijden van de weg aangebracht. De huidige maximumsnelheid bedraagt zoals aangegeven 50 km/h. Het profiel van de Grunnerstraat past binnen de richtlijnen van Duurzaam Veilig.

Op basis van verkeersinformatie van de gemeente Dinkelland geldt dat de huidige verkeersintensiteit van de weg circa 1.200 motorvoertuigen per etmaal bedraagt. De afgelopen jaren zijn er drie ongelukken gebeurt. Deze gebeurde allemaal ter hoogte van de kruizing van de Gunnerstraat met voetbalvereniging U.D. Weerselo.

Om de verkeersgeneratie als gevolg van het plan te bepalen kan worden aangesloten bij de kengetallen van de CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren'. Uitgaande van de categorie 'bedrijfsverzamelgebouw' geldt hiervoor een verkeersgeneratie van maximaal 8,7 per 100 m² bvo (uitgaande van de categorie: 'niet stedelijk, rest bebouwde kom'). De verkeersgeneratie bedraagt daarmee circa 305 verkeersbewegingen (berekening: 3.500 * 8,7 / 100 m²). Voor de bedrijfswoning is uitgegaan van de categorie 'vrijstaande woning (koop)'. Uitgaande van een niet stedelijke locatie in de rest bebouwde kom komt dat neer op 8,6 verkeersbewegingen per woning. De totale verkeersgeneratie (bedrijfsgebouw + bedrijfswoning) bedraagt daarmee 315 verkeersbewegingen licht verkeer.

Zoals aangegeven bedraagt de huidige verkeersintensiteit van de weg circa 1.200 motorvoertuigen per dag. Als gevolg van het plan neemt het aantal verkeersbewegingen toe met 315 verkeersbewegingen per dag. Daarmee bedraagt de verkeersgeneratie circa 1.515 verkeersbewegingen per dag. Op basis van het Strategisch Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan kan de weg 3.000 tot 15.000 motorvoertuigen per dag afwikkelen. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat de toename van het aantal verkeersbewegingen via de huidige infrastructuur kan worden afgewikkeld.

Parkeren

Het parkeren vindt plaats op eigen terrein waar voldoende ruimte is om in parkeerplaatsen te voorzien. Bij de locatie is momenteel een parkeerterrein van 120 parkeerplaatsen aanwezig. Er is volledigheidshalve tevens getoetst aan de 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2018' van de gemeente Tubbergen. In de beleidsnotitie zijn de parkeernormen gebaseerd op de publicatie 317 van het CROW.

• Voor de categorie 'bedrijfsverzamelgebouw' geldt voor de rest bebouwde kom een parkeernorm van 1,95 parkeerplaatsen per 100 m². Uitgaande van een bedrijfsoppervlakte van 3.500 m² komt dat neer op een parkeerbehoefte van 68 parkeerplaatsen.
• Voor de categorie 'vrijstaande woning' geldt voor de rest bebouwde kom een parkeernorm van 2,3 parkeerplaatsen per woning. Er is één woning waarmee de parkeerbehoefte dus 2,3 parkeerplaatsen bedraagt.

In totaal zijn, op basis van de parkeernormen, afgerond 70 parkeerplaatsen nodig. Bij het bedrijfsperceel is momenteel een grote parkeerplaats aanwezig met 120 parkeerplaatsen. Daarnaast worden bij de bedrijfswoning twee parkeerplaatsen gerealiseerd. Er kan geconcludeerd worden dat de huidige parkeerplaatsen ruim voldoende is om in de parkeerbehoefte te voorzien. Het aspect 'parkeren' levert derhalve geen belemmeringen op voor dit plan.

De in Hoofdstuk 2 beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die bindend is voor overheid, bedrijven en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding (plankaart) vormen het juridisch bindende deel. Op de verbeelding worden de toegekende bestemmingen en aanduidingen visueel weergegeven. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De toelichting heeft zelf geen juridische bindende werking, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, zoals verplicht is sinds 1 juli 2013. Dit houdt onder meer in dat het plan IMRO-gecodeerd wordt opgeleverd. Navolgend wordt de opbouw, indeling en systematiek van de regels kort toegelicht.

Inleidende regels

• Begrippen

In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

• Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Bestemmingsregels

De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit:

• bestemmingsomschrijving:

De omschrijving van de doeleinden. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies;

• bouwregels:

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding (plankaart);

• afwijken van de bouwregels:

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van de bouwregels ten aanzien van het oppervlak en de vorm van bijbehorende bouwwerken;

• specifieke gebruiksregels:

In dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling/verduidelijking op de in de bestemmingsomschrijving genoemde functies;

• afwijken van de gebruiksregels:

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van het in de bestemmingsomschrijving beschreven gebruik van hoofdgebouwen;

• wijzigingsregels

In dit onderdeel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden gekoppeld aan de desbetreffende bestemming. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Algemene regels

• Anti-dubbeltelregel:

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld;

• Algemene bouwregels:

In dit artikel worden de algemene bouwregels voor het bouwen beschreven, onverminderd het bepaalde in de overige artikelen;

• Algemene gebruiksregels:

Deze bepaling bevat een opsomming van strijdig gebruik van gronden en bouwwerken in algemene zin;

• Algemene aanduidingsregels:

In dit artikel worden de algemene aanduidingsregels beschreven;

• Algemene afwijkingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

• Algemene wijzigingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

• Overige regels:

Hier staan regels geformuleerd ten aanzien van bijvoorbeeld welstand en wegverkeerslawaai en er wordt de mogelijkheid geboden om nadere eisen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Overgangs- en slotregels

• Overgangsrecht:

Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een bouwvergunning kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het overgangsrecht is opgenomen zoals opgenomen in artikel 3.2.1 Bro. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet;

• Slotregel:

Deze bepaling geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

Naast de inleidende regels (begrippen en wijze van meten), algemene regels (zoals bouwregels, gebruiksregels en proceduregels) en de overgangs- en slotregels, zijn de volgende bestemmingen in dit plan opgenomen:

Bestemmingen

• 'Agrarisch':

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor agrarisch gebruik en cultuurgrond. Er mogen geen gebouwen gebouwd worden.

• 'Bedrijf':

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven die genoemd zijn onder de categorieën 1 en 2, horecabedrijven tot en met categorie 2, evenementen en culturele doeleinden. Bedrijvengebouwen moeten binnen het bouwvlak gebouwd worden. Bij de bedrijfsbestemming is één bedrijfswoning toegestaan.

Bij de voorbereiding van een ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden
naar de uitvoerbaarheid van het plan. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

De gemeentelijke kosten, waaronder leges en planschadekosten, komen voor rekening van de aanvrager. Hiermee is het kostenverhaal anderzins verzekerd en kan de raad op grond van artikel 6.12, lid 2 onder a besluiten geen exploitatieplan vast te stellen.

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Provincie Overijssel

De provincie Overijssel heeft in april 2023 een uitzonderingslijst opgesteld voor vooroverleg ruimtelijke initiatieven 2023. Hier staan ruimtelijke initiatieven op waarvoor geen vooroverleg nodig is. Het plan valt niet onder één van de categorieën. Vooroverleg is derhalve noodzakelijk.

Gezien de ligging, de schaal en het feit dat het om uitbreiding van bestaande bedrijven gaat, past de ontwikkeling binnen de bedrijventerrein-afspraken met de provincie.

Waterschap Vechtstromen
Op 26 september 2023 is het plan via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Vechtstromen. De conclusie van die digitale toets is dat het waterschap een positief advies geeft. Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van ......... voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze ten aanzien van dit bestemmingsplan kenbaar maken. Tijdens de termijn van de terinzagelegging zijn ......... zienswijzen binnengekomen.