Het bestemmingsplan "Uitwerkingsplan Vastgoedzone Harnaschpolder-Noord" met identificatienummer NL.IMRO.1842.up18HP01-VA01 van de gemeente Midden-Delfland.

De geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het bestand NL.IMRO.1842.up18HP01-VA01 met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren, inzamelen, verwerken, verhuren, opslaan en/of distribueren van goederen.

De grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge deze regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

een horeca, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met - al dan niet - als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse en mogelijk de verhuur van zaalaccommodaties.

een horecagelegenheid behorende bij het hotel ter plaatse met dien verstande dat de bar een ondergeschikte functie heeft ten opzichte van het hotel.

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan.
3. c.
   

bewoning door een persoon of door groepen van personen van een voor recreatieve bewoning bedoelde ruimte als hoofdverblijf cq vaste woon of verblijfplaats.

een horecabedrijf uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse met als nevenactiviteit het verstrekken van dranken.

het bedrijfsmatig - of in een omvang of frequentie die daarmee overeenkomt - gelegenheid bieden tot het ter plaatse, in een gebouw of in een vaartuig, verrichten van seksuele handelingen.

activiteiten gericht op het welzijn van de mens in de breedste zin van het woord met als doel het grootst mogelijke geestelijke en lichamelijke welzijn voor een ieder te verkrijgen

de bedrijfsmatige exploitatie van zaalaccommodatie ten behoeve van congressen en seminars. De inrichting kan ook gebruikt worden ten behoeve van het al dan niet bedrijfsmatig exploiteren van een zaalaccommodatie waarbij het verstrekken van al dan niet ter plaatse bereide etenswaren en of het verstrekken van drank voor consumptie ter plaatse mogelijk is

een kantoor welke ter plaatse niet rechtstreeks verbonden is aan en of ten dienste staat van een bedrijf.

de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

1. a. ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
2. b. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.
   

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groen en water.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde bedraagt ten hoogste 1 m.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een hotel met bijbehorend restaurant, hotelbar, zaal- en congresaccommodatie en wellnessfaciliteiten;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, steigers, vlonders, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en toegangs- en ontsluitingswegen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Leiding - Gas' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - primair bestemd voor een aardgastransportleiding met een diameter van ten hoogste 30 inch en een druk van ten hoogste 66,2 bar en de bijbehorende belemmeringenstrook.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 5.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 5.2 voor bouwen overeenkomstig de andere daar voorkomende bestemming(en) indien:

1. a. de veiligheid van de betrokken leiding niet wordt geschaad;
2. b. de werkelijke ligging van de leiding niet leidt tot belemmeringen voor het toestaan van kwetsbare objecten;
3. c. vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de betrokken leidingexploitant.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

1. a. Voor een bouwwerk, dat bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden;
2. b. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 8.1 sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie. In het geval dat kan en wordt overwogen af te wijken van het bepaalde in artikel 8.1 sub a wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in van een deskundige omtrent het parkeren.

Ter plaatse van de aanduiding 'Vrijwaringszone - molenbiotoop 400 m' de volgende regels:

1. a. binnen een afstand van 100 tot 400 m tot het middelpunt van de molen wordt geen bebouwing opgericht of beplanting aangebracht met een hoogte die meer bedraagt dan 1/30 van de afstand van het bouwwerk tot het middelpunt van de molen, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek;
2. b. het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a indien de vrije windvang of het zicht op de molen al zijn beperkt vanwege aanwezige bebouwing en de windvang en het zicht op de molen niet verder worden beperkt vanwege de nieuw op te richten bebouwing, of zeker is gesteld dat de belemmering van de windvang en het zicht op de molen door maatregelen elders in de molenbeschermingszone worden gecompenseerd;
3. c. indien op grond van hoofdstuk 2 een lagere maximale bouwhoogte geldt dan de maximaal toelaatbare bouwhoogte ingevolge dit lid onder a en b, prevaleert de maximaal toelaatbare bouwhoogte van hoofdstuk 2.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

1. a. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding van de bouwgrenzen mag ten hoogste 1,5 m bedragen;
2. b. het oprichten van voorzieningen ten behoeve van telecommunicatie voor zover deze voorzieningen van geringe horizontale afmetingen zijn en mits de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 40 m;
3. c. het oprichten van nutsvoorzieningen zoals transformatorhuisjes, gasdrukregel- en meetstations en bemalingsinrichtingen mits de oppervlakte van elk van deze gebouwen niet meer bedraagt dan 100 m² en de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 5 m.

De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. Burgermeester en wethouders kunnen kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het uitwerkingsplan 'Vastgoedzone Harnaschpolder-Noord'.

Een particuliere partij heeft het voornemen in de Harnaschpolder, nabij de op- en afrit van de A4 en N211 een hotel met restaurant en congresfunctie te realiseren. Om de gewenste ontwikkeling juridisch - planologisch mogelijk te maken is voorliggend uitwerkingsplan opgesteld. Ter plaatste van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Harnaschpolder Noord 2014', zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Midden - Delfland op 26 mei 2015 en bij (herstel)besluit van 27 september 2016. Binnen het plangebied geldt de bestemming 'Bedrijventerrein - Uit te werken'. Het doel van het vigerende bestemmingsplan was de ontwikkeling van een duurzaam bedrijventerrein. Gelet op de aanwezige bestemming is het noodzakelijk om een uitwerkingsplan op te stellen om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Met voorliggend uitwerkingsplan wordt uitvoering gegeven aan de uitwerkingsbevoegdheid en de opgenomen uitwerkingsregels.

Het plangebied ligt in de Harnaschpolder in Den Hoorn ten oosten van de Rijksweg A4 en ten noorden van de provinciale weg N211, ter hoogte van afslag 12 (Den Haag-Zuid). In onderstaande afbeeldingen is het plangebied weergegeven.

Afbeelding 1.1: Locatie plangebied in omgeving (bron: Google maps 2019)

Afbeelding 1.2: Globale begrenzing plangebied (bron: Google maps 2019)

De opbouw van de toelichting op dit uitwerkingsplan is als volgt:

• In hoofdstuk 2 worden de geldende bestemmingen en gebiedsaanduidingen beschreven die van belang zijn voor dit uitwerkingsplan.

• In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie van het gebied, de planontwikkeling en richtlijnen van het beeldkwaliteitsplan. Daarna wordt de planontwikkeling getoetst aan de uitwerkingsregels.
• In hoofdstuk 4 worden de relevante beleidskaders van zowel het Rijk, de provincie als regio en gemeente beschreven en beoordeeld.
• In hoofdstuk 5 worden de relevante omgevingsaspecten voor de ontwikkeling van het gebied behandeld.
• Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 de juridische planopzet voor het bestemmingsplan beschreven. De uitgangspunten voor de bestemmingsregeling worden hier toegelicht.
• Tot slot worden in hoofdstuk 7 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Voor het plangebied geldt (grotendeels) het bestemmingsplan "Harnaschpolder Noord 2014". Daarnaast is voor een klein deel van het plangebied het bestemmingsplan "Partiële herziening Harnaschpolder Noord 2014 - Reclamemast" van toepassing.

In dit hoofdstuk worden de vigerende bestemmingen en de geldende gebiedsaanduidingen beschreven, die van belang zijn voor onderhavig uitwerkingsplan.

Het plangebied heeft in bestemmingsplan "Harnaschpolder Noord 2014" de bestemming 'Bedrijventerrein - Uit te werken'. Voor het deel wat binnen de partiële herziening valt geldt tevens een gebiedsaanduiding waarbinnen het realiseren van een reclamemast mogelijk is. In afbeelding 2.1 is een uitsnede van bestemmingsplan "Harnaschpolder Noord 2014" weergegeven. Op deze afbeelding is "partiele herziening Harnaschpolder Noord 2014 - reclamemast" met blauw weergegeven en het plangebied met rood.

Afbeelding 2.1: uitsnede geldende bestemmingsplannen. (bron: Ruimtelijke Plannen)

Bestemming Bedrijventerrein - Uit te werken
Op de gronden met bestemming 'Bedrijventerrein - Uit te werken' geldt momenteel een bouwverbod. Er mag uitsluitend worden gebouwd in overeenstemming met een in werking getreden uitwerkingsplan. Binnen deze uit te werken bestemming zijn de volgende functies mogelijk gemaakt:

1. a. bedrijven tot en met de hoogst mogelijke milieucategorie die toelaatbaar wordt geacht volgens de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009);
2. b. internetverkoop;
3. c. horecabedrijf uit ten hoogste categorie 1c van de Staat van Horeca-activiteiten;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en toegangs- en ontsluitingswegen.

Horecabedrijf
Onder een horecabedrijf wordt verstaan 'het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf'.

Onder categorie 1a tot en met 1c ('lichte horeca') van de Staat van Horeca-activiteiten vallen de volgende horecabedrijven:
Horecabedrijven die, gelet op hun activiteiten en de aard van de omgeving, overwegend overdag en 's avonds zijn geopend. Dit hoofdzakelijk voor de verstrekking van etenswaren, maaltijden en dranken al dan niet in combinatie met het tegen vergoeding verstrekken van logies. Hierdoor veroorzaken zij slechts beperkte hinder voor omwonenden. Binnen deze categorie worden de volgende subcategorieën onderscheiden:

1a. Aan de detailhandelsfunctie verwante horeca
Horecabedrijven zoals:
- broodjeszaak, crêperie, croissanterie;

- cafetaria, koffiebar, theehuis;
- lunchroom;
- ijssalon;
- snackbar.

1b. Overige lichte horeca
Horecabedrijven zoals:
- bed & breakfast;
- bistro, eetcafé;
- hotel
- hotel-restaurant;
- kookstudio;
- poffertjeszaak/pannenkoekenhuis;
- pension;
- restaurant (zonder bezorg- en/of afhaalservice);
- shoarmazaak/grillroom;
- wijn- of whiskyproeverij;

1c. Bedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking
Horecabedrijven zoals:
- bedrijven genoemd onder 1a en 1b met een vloeroppervlak van meer dan 400 m²;
- restaurant met bezorg- en/of afhaalservice.

Onder de zwaarde categorieën, zoals 'middelzware horeca' (cat. 2) en 'zware horeca' (cat. 3) vallen bedrijven die ook overwegend delen van de nacht geopend zijn (cat. 2) of bedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts geopend zijn (cat. 3).

Aan de volgende regels dient het uitwerkingsplan te voldoen:

1. a. het maximum bebouwingspercentage bedraagt ten hoogste 70% per bouwperceel;
2. b. nieuwvestiging mag de bedrijfsvoering van omliggende bestaande bedrijven niet onevenredig hinderen;

daarnaast kunnen bij het uitwerkingsplan, in verband de met het aspect externe veiligheid nadere eisen gesteld worden aan:

1. a. vluchtmogelijkheden en de situering van bouwwerken;
2. b. vluchtmogelijkheden en de inrichting van terreinen/openbare ruimte;
3. c. vluchtmogelijkheden en het bebouwd oppervlak van gebouwen;
4. d. vluchtmogelijkheden en het vloeroppervlak van gebouwen;
5. e. de afsluitbaarheid van mechanische ventilatie.

Dubbelbestemming Leiding - Gas
Aan de rand van het plangebied loopt een aardgastransportleiding. Deze transportleiding en het invloedsgebied daarvan lopen deels over het plangebied. Om deze transportleiding te bescherming is een zogenaamde dubbelbestemming opgenomen. Op deze gronden mag uitsluitend worden gebouwd, ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en), indien:

1. a. de veiligheid van de betrokken leiding niet wordt geschaad;
2. b. de werkelijke ligging van de leiding niet leidt tot belemmeringen voor het toestaan van kwetsbare objecten;
3. c. vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de betrokken leidingexploitant.

Daarnaast geldt er voor deze gronden een uitvoeringsverbod (zonder omgevingsvergunning) voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Een aantal uitzonderingen daargelaten.

Gebiedsaanduiding vrijwaringszone - molenbiotoop
Een deel van het plangebied is gelegen binnen de vrijwaringszone van de Schaapweimolen. Om die reden is een gebiedsaanduiding vrijwaringszone - molenbiotoop opgenomen op de verbeelding. Binnen deze zone mag binnen een afstand van 100 tot 400 meter tot het middelpunt van de molen geen bebouwing opgericht of beplanting aangebracht worden met een hoogte die meer bedraagt dan 1/30 van de afstand van het bouwwerk tot het middelpunt van de molen, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek. Door het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken van de regeling indien de vrije windvang of het zicht op de molen al zijn beperkt vanwege aanwezige bebouwing en de windvang en het zicht op de molen niet verder worden beperkt vanwege de nieuw op te richten bebouwing, of zeker is gesteld dat de belemmering van de windvang en het zicht op de molen door maatregelen elders in de molenbeschermingszone worden gecompenseerd.

Beschrijving omgeving

Het plangebied maakt deel uit van de Harnaschpolder. In dit gebied vindt een transformatie van een voormalig agrarisch (glas)tuinbouwgebied naar een stedelijk woon- en werkmilieu plaats. De Harnaschpolder ligt aan weerszijden van de rijksweg A4 en bestaat uit reeds ontwikkelde en nog te ontwikkelen bedrijventerrein. Het plangebied ligt op een strategische locatie nabij de op- en afrit (afslag 12) van de snelweg A4. Deze afslag vormt de toegang tot het nieuwe bedrijventerrein Harnaschpolder. In afbeelding 3.1 is de bestaande situatie zichtbaar. Ten noordoosten van het plangebied is de afvalwaterzuiveringsinstallatie (AWZI) van het Hoogheemraadschap van Delfland aanwezig.

Afbeelding 3.1: bestaande situatie plangebied (bron: Google Maps, augustus 2017)

Beschrijving plangebied

Het terrein is in de markt gezet als gemengd terrein en is in de bestaande situatie onbebouwd. Langs de A4 wordt het plangebied afgeschermd door een brede aarden wal met een steil talud begroeid met gras en opgaande beplanting. Onderaan de wal, aan de zijde van het plangebied ligt een waterpartij en een sloot. Het steile talud en de waterpartij maken geen onderdeel uit van het uitwerkingsplan, maar vormen wel de fysieke barrière aan de westzijde van het plangebied.

Beschrijving ontsluiting

De Harnaschdreef vormt de belangrijkste ontsluitingsas dwars door het bedrijventerrein en komt ten zuidoosten van het plangebied uit bij de rotonde, van waar in de richting van de A4 (via de N211) gegaan kan worden, alsmede in de richting van het de AWZI en het plangebied, alsmede richting de Sionsdreef.

Het plangebied wordt in de huidige situatie via de Peuldreef ontsloten. De Peuldreef takt aan op de rotonde die het plangebied verbindt met de A4.

Beschrijving gebruik

Het plangebied wordt in de huidige situatie niet actief gebruikt, het ligt braak totdat de enkelbestemming 'Bedrijventerrein - uit te werken' middels een wijzigingsplan nader is uitgewerkt.

Het plangebied is gelegen in de zogenaamde "Vastgoedzone". De locatie is gelegen direct aan de rijksweg en heeft potentie voor allerlei ontwikkelingen. Het plan is om hier een hotel met bijbehorende functies, zoals een hotelbar, restaurant, congresfaciliteiten en wellnessfaciliteiten te realiseren. Onderstaande afbeelding geeft de voorgenomen ontwikkeling weer.

Afbeelding 3.2 Situatie (bron: Wiegerinck Architecten)

Hotel met toebehoren

De realisatie van een hotel met restaurant en congresfunctie past binnen de kaders die zijn gesteld voor toekomstige ontwikkelingen. Het hotel krijgt ongeveer 142 kamers. Op de begane grond en eerste verdieping komen een restaurant/bar, vergader- en congreszalen en wellnessfaciliteiten. Voor de gasten worden ongeveer 415 parkeerplaatsen aangelegd.

Het plangebied is duidelijk herkenbaar en is strategisch gelegen op de rand van het bedrijventerrein, direct grenzend aan de A4. Bij het ontwerp is gekozen voor een beperkte footprint met een oppervlakte van ca. 2.500 m2. Het volume van het hotel bedraagt circa 95.000 m3. In het ontwerp is uitgegaan van een bouwhoogte van ca. 38 meter, toch bedraagt het bouwvolume aanzienlijk minder dan op basis van een lagere bouwhoogte en functie mogelijk is.

In onderstaande afbeelding is een impressies weergegeven van de voorgenomen ontwikkeling bezien vanaf het water.

Afbeelding 3.3 Impressie vanaf het water

Afbeelding 3.4 Impressie vanaf het parkeerterrein

Voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein Harnaschpolder is in 2014 een beeldkwaliteitsplan ontwikkeld. Dit beeldkwaliteitsplan beschrijft in essentie de kwaliteitseisen en randvoorwaarden die aan het beeld van zowel het openbaar gebied als de uit te geven bedrijfskavels gesteld worden. Hieronder worden de belangrijkste aspecten uit het beeldkwaliteitsplan kort benoemd.

Bebouwing
Voor de bebouwing geldt als algemeen principe dat in architectuur, vorm en materialisering veel vrijheid geboden wordt om het bedrijf een eigen identiteit te geven die past bij het bedrijfsimago. Er zijn geen standaard voorgeschreven kleuren en materialen. Wel dient gebruik te worden gemaakt van duurzame materialen in combinatie met een duurzame detaillering, zodat het gebouw ook in de tijd kwaliteit zal blijven uitstralen. Het gebouw is functioneel en presenteert zich als herkenbare eenheid en op een wervende manier aan het openbaar gebied.

Alle gebouwde functies van het bedrijf (bedrijfsvloer, kantoor, opslag) dienen in één bouwvolume te zijn vormgegeven of hebben een duidelijke relatie met elkaar doordat ze één architectonisch concept zijn (geen losstaande kantoortjes, loodsen of garages). Bij grote loodsen of gebouwen is het aanbrengen van architectonische elementen om de gevellengte te doorbreken wenselijk. De bebouwing oriënteert zich met minimaal één zijde naar het openbaar gebied en heeft een (bezoekers)entree aan de hoofdstructuur. Deze gevel dient een representatieve uitstraling te hebben, dat wil zeggen, een tot in detail ontworpen gevel met gevelopeningen en eventueel geïntegreerde reclame-uitingen, met als doel de aard van de bedrijvigheid binnen het bouwvolume kenbaar te maken. Alle naamgeving of reclame wordt bij voorkeur in de gevel geïntegreerd vormgegeven. Indien reclame-uitingen op het dak geplaatst worden dan worden deze mee-ontworpen met het gevelbeeld. De letters dienen als losse letters direct op het dak te staan, zoals bij enkele reeds gebouwde kantoren het geval is.

De afstand tot de zij-erfgrens is minimaal 3,5 meter, maar in totaal dient tussen twee naastgelegen gebouwen tenminste 10 meter niet bebouwd te zijn. Dat betekent dat als één bedrijf 3,5 meter uit de erfgrens staat het naastgelegen bedrijf ten minste 6,5 meter uit de erfgrens dient te blijven. Bij gevellengtes langer dan 100 meter wordt de afstand tussen de gebouwen verdubbeld, zodat de verschillende bedrijven als losse eenheden herkenbaar blijven.

Terreininrichting
De overgang tussen openbaar- en privédomein wordt met behulp van verschillende randvoorwaarden voor de inrichting van eigen terrein gestuurd, zodat het beeld van de uit te geven kavels een bijdrage levert aan de uitstraling van het openbaar gebied. Kenmerkend voor het bedrijventerrein is het aandeel privé groen op de uitgegeven kavels.

Een bedrijfstuin vormt voor elk bedrijf een representatief element naar het openbaar gebied toe. Alle bedrijfstuinen tezamen dragen bij aan het groene beeld van het bedrijventerrein. Het aandeel groen/ bedrijfstuin op eigen terrein is minimaal 4%. De tuin is herkenbaar als representatief groen element vanaf de openbare weg en draagt bij aan het verzachten van de overgang tussen wonen/ recreëren en werken. In geval van bedrijfsverzamelgebouwen kan een gemeenschappelijke groene tuinzone worden gerealiseerd. Hierbij is het van belang dat de tuin herkenbaar en representatief is voor het gezamenlijke kavel.

Er wordt gestreefd naar een zo rustig mogelijk beeld voor de verharding van de Harnaschpolder. Voor het openbaar gebied betekent dat zwart asfalt of een zwarte elementenverharding. Om zo goed mogelijk aan te sluiten op de verharding van het openbaar gebied en om het beeld rustig te houden wordt er voor de uit te geven kavels gestreefd naar een soortgelijke verharding als die in het aangrenzende openbaar gebied. Het terrein wordt verhard met asfalt of een zwarte of donker grijze elementenverharding.

Ieder kavel wordt afgeschermd met een zwart hekwerk dat integraal is mee-ontworpen met het gebouw en de kavelinrichting. Hekwerken op de uitgiftegrens met het openbaar gebied mogen niet hoger zijn dan 1 meter. De hekwerken tussen de uit te geven kavels hebben een maximale hoogte van 2 meter. Toevoeging van groen is wenselijk door achter het hek een haag aan te planten of door een groene begroeiing van het hekwerk. Het aantal toegangen/ openingen in het hekwerk is beperkt tot maximaal 10% van de gevellengte. Een inrit heeft een maximale breedte van 7 meter.

Uitgangspunt is dat de volledige bedrijfsvoering plaatsvindt op het eigen kavel. Dit betekent dat ook de expeditie, laden/lossen en parkeren ten behoeve van werknemers en bezoekers op eigen kavel geregeld wordt en aantoonbaar in het inrichtingsontwerp van de kavel verwerkt is. Parkeren voor medewerkers, bezoekers, bedrijfsauto's en toeleverende/ afhalende diensten dient volledig op eigen terrein te worden geaccommodeerd. Voor het parkeren van personenauto's op eigen terrein, moet rekening worden gehouden met ruimtereservering voor de plaatsen zelf en een rijbaan. Het aantal parkeerplaatsen wordt bepaald door de parkeernorm, hoe groter het kantooraandeel, hoe meer ruimte voor het parkeren van personenauto's. Tevens is ruimte nodig voor het entreegebied, ten behoeve van het afzetten en ophalen van mensen door een auto. Voor medewerkers en bezoekers die op de fiets komen zal een fietsenstalling aanwezig moeten zijn, bij voorkeur overdekt.

Groen en water
Het groen in de Harnaschpolder bestaat uit het openbaar groen en het groen op de uitgegeven kavels, de 'bedrijfstuinen'. Kenmerkend voor het bedrijventerrein is het aandeel privégroen op de uitgegeven kavels. De verplichte hoeveelheid groen op eigen terrein wordt gesitueerd aan de openbare weg om de groene uitstraling van het bedrijventerrein te versterken.

Actualisatie beeldkwaliteitsplan Harnaschpolder

Ten tijde van de vaststelling van voorliggend uitwerkingsplan werkt de gemeente Midden - Delfland aan een nieuw beeldkwaliteitsplan voor de Harnaschpolder. De huidige ontwikkeling kan alleen getoetst worden aan het geldende beeldkwaliteitsplan. In de regels van voorliggend uitwerkingsplan wordt derhalve geen koppeling gemaakt aan het geldende beeldkwaliteitsplan. In het kader van de omgevingsvergunning zal een aanvraag conform het op dat moment geldende beeldkwaliteitsplan getoetst moeten worden.

In het vigerende bestemmingsplan zijn uitwerkingsregels opgenomen waar dit nieuwe plan aan moet voldoen. Hieronder wordt aangegeven of dit nieuwe plan aan deze regels voldoet. Alleen die regels die van toepassing zijn op de planlocatie worden benoemd.

• Horecabedrijf uit ten hoogste categorie 1c van de Staat van Horeca-activiteiten

Onderhavig plan maakt een hotel met restaurant en daaraan ondergeschikt congress- en wellnessfaciliteiten mogelijk. Dit valt onder lichte horeca en is daarmee passend binnen categorie 1c van de Staat van Horeca-activiteiten. Het gaat hier om een horecabedrijf die, gelet op haar activiteiten en de aard van de omgeving, overwegend overdag en 's avonds zijn geopend. In de specifieke gebruiksregels van de betreffende bestemming is wel een regeling opgenomen om regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek-/dansevenementen uit te sluiten. Dit zou er anders toe kunnen leiden dat de activiteiten in een zwaardere horecacategorie komen te vallen. Nevenactiviteiten, als onderdeel van het hotelconcept zijn toegestaan, mits deze overwegend overdag en 's avonds plaatsvinden. Regulier gebruik overwegend in de nacht is niet toegestaan.

• Maximum bebouwingspercentage 70% per bouwperceel

Deze regel is opgenomen in de bouwregels van dit uitwerkingsplan en daarmee is geborgd dat aan deze voorwaarde wordt voldaan. De voorgenomen ontwikkeling is daarnaast passend binnen deze voorwaarde. De kavel heeft een oppervlakte van circa 19.370 m². Dit betekent dat er maximaal (0,7 * 19.370 =) 13.559 m² aan bebouwing opgericht mag worden. Het hotel met toebehoren bestaat uit circa 2.500m² bebouwing. In totaal komt dit neer op ca. 13% bebouwing. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan het maximum toegestane bebouwingspercentage. Daarnaast wordt er circa 2.700 m² gereserveerd voor groen/water.

• Nieuwvestiging mag de bedrijfsvoering van omliggende bestaande bedrijven niet onevenredig hinderen

In hoofdstuk 5 wordt nader gemotiveerd of aan deze voorwaarde voldaan wordt. Vooruitlopend op de uitgebreide onderbouwing kan geconcludeerd worden dat aan deze voorwaarde wordt voldaan.

• Met het oog op het aspect externe veiligheid, ter beheersing van de uitpandige vluchtroutes, en de bereikbaarheid voor de brandweer, voor zover dit niet elders in het bestemmingsplan is vastgelegd, kunnen nadere eisen gesteld worden aan:
  1. 1. vluchtmogelijkheden en de situering van bouwwerken;
  2. 2. vluchtmogelijkheden en de inrichting van terreinen/openbare ruimte;
  3. 3. vluchtmogelijkheden en het bebouwd oppervlak van gebouwen;
  4. 4. vluchtmogelijkheden en het vloeroppervlak van gebouwen.

Met het oog op het aspect externe veiligheid, ter bescherming van de blootstelling aan toxische gassen, kunnen nadere eisen worden gesteld aan de afsluitbaarheid van mechanische ventilatie.

De uitwerkingsregels die betrekking hebben op het aspect externe veiligheid worden in paragraaf 5.7 nader toegelicht. De paragraaf externe veiligheid is in samenwerking tussen de gemeente Midden - Delfland en de Veiligheidsregio Haaglanden tot stand gekomen.

In dit hoofdstuk komen relevante nationale, provinciale, regionale en gemeentelijke beleidsdocumenten aan de orde. Per beleidsdocument worden de relevante aspecten behandeld.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. In de SVIR staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van de rijksoverheid beschreven. Het kabinet schetst in de SVIR hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig, waarbij het rijk zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten gaat zitten. Het uitgangspunt hierbij is dat provincies, regio's en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Door provincies en gemeente de ruimte te geven, kan het Rijk zich richten op het behartigen van ruimtelijke belangen die van nationale en internationale betekenis zijn.

Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort dit van nationaal belang zijn.

Plangebied en conclusie
De SVIR doet geen specifieke uitspraken over het plangebied. De SVIR vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, zijn geborgd in de Algemene Maatregel van Bestuur Ruimte (AMvB Ruimte) . Deze AMvB wordt aangeduid als het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid.

Onderwerpen waarvoor het Rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken. Ter bescherming van deze belangen zijn reserveringsgebieden, begrenzingen en vrijwaringszones opgenomen.

Bij besluit van 28 augustus 2012 is het Barro aangevuld met de ruimtevraag voor de onderwerpen hoofdinfrastructuur (reserveringen voor hoofdwegen en landelijke spoorwegen en vrijwaring rond Rijksvaarwegen), de elektriciteitsvoorziening, het regime van de herijkte ecologische hoofdstructuur en waterveiligheid (bescherming van primaire waterkeringen en bouwbeperkingen in het IJsselmeergebied).

Uit de regels en kaarten behorende bij het Barro kan worden afgeleid welke aspecten relevant zijn voor het ruimtelijke besluit.

Plangebied en conclusie
Het Barro stelt geen specifieke regels die betrekking hebben op onderhavig plangebied. Het Barro vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Op grond van deze bepaling moet in een bestemmingsplan worden beschreven op welke wijze, voor onder andere bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel en woningbouwlocaties, rekening is gehouden met de Ladder. Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructureel besluiten nagestreefd.

Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. De volgende systematiek wordt gehanteerd:

1. 1. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling.
2. 2. Indien die nieuwe stedelijke ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, moet gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toets aan Ladder voor duurzame verstedelijking
Strikt genomen kan er voor onderhavig plan gesteld worden dat er geen sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling', aangezien er sprake is van een uitwerking binnen een reeds bestaand en vastgesteld planologisch kader. Echter op basis van jurisprudentie (uitspraak ABRvS 18 mei 2016 - 201503574/1/R1) kan gesteld worden dat er bij een uitwerkingsplan wel sprake kan zijn van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' en niet van 'onbenutte planologische mogelijkheden' (die niet 'ladderplichtig' zijn). Daarom is voor onderhavig plan alsnog de zogenaamde 'laddertoets' doorlopen.

Onderhavig plan maakt een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling van de Harnaschpolder is reeds opgenomen in de laatste regionale bedrijventerreinenstrategie van de toenmalige stadsregio Haaglanden. Door het algemeen bestuur van de stadsregio is deze strategie op 16 april 2008 vastgesteld. Onderdeel hiervan was een programma waarin rekening werd gehouden met de ontwikkeling van circa 50 hectare netto bedrijventerrein in de Harnaschpolder tot en met 2030. In 2013 werd de 'Stichting business park Haaglanden' opgericht, waarin op het gebied van bedrijventerreinen de gemeente Midden-Delfland samenwerkt met Delft, Rijswijk, Den Haag en Pijnacker-Nootdorp. De ontwikkeling draagt daarnaast bij aan de versterking van het gemengde karakter van het bedrijventerrein Harnaschpolder zoals beschreven in paragraaf 4.3.1.

Conclusie

Gelet op voorgaande wordt gesteld dat is voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Het Omgevingsbeleid van de provincie Zuid-Holland bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. De Omgevingsvisie op 1 april 2019 vastgesteld door de provincie Zuid-Holland en is opgesteld in kader van de Omgevingswet die in 2022 in werking treedt. Het beleid is gericht op het realiseren van maatschappelijke belangen en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit. De provincie stelt in het document 'inleiding' dat onderdeel is van de Omgevingsvisie, de visie, ambities en opgaven voor de provincie. Het omvat 6 richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving:

• Naar een klimaatbestendige delta;
• Naar een nieuwe economie: the next level;
• Naar een levendige meerkernige metropool;
• Energievernieuwing;
• Best bereikbare provincie;
• Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

Naast de 6 ambities benoemt de provincie 12 provinciale 'Opgaven Omgevingskwaliteit' in de Omgevingsvisie die vanuit provinciaal belang zijn ontwikkeld. De provincie werkt bij deze opgaven samen met andere overheden en maatschappelijke partners. De 12 provinciale 'Opgaven Omgevingskwaliteit' zijn als volgt:

• Landschap en cultuurhistorie;
• Gezondheid en veiligheid;
• Natuur en recreatie;
• Ruimte en verstedelijking;
• Wonen;
• Bodem en ondergrond;
• Cultuurparticipatie en bibliotheken;
• Klimaatadaptie;
• Zoetwater en drinkwater;
• Bereikbaarheid;
• Regionale economie;
• Energievoorziening.

Plangebied en conclusie

Met voorgenomen ontwikkeling past bij de provinciale ambitie voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat (Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving). De ontwikkeling draagt bij aan de opgave 'Ruimte en verstedelijking' door te zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijke invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. De bestaande kwaliteiten in het gebied, waaronder de molenbiotoop, zijn in onderhavig plan gerespecteerd.

De Omgevingsverordening Zuid-Holland is gelijktijdig vastgesteld met de Omgevingsvisie Zuid-Holland op 1 april 2019. Ook dit beleidsdocument is in het kader van de Omgevingswet opgesteld. De inhoud van de Omgevingsvisie is daarbij voor een groot deel leidend voor de inhoud van de omgevingsverordening. De verordening stelt regels over de volgende aspecten:

• activiteiten door burgers en bedrijven;
• tot het openbaar bestuur gerichte regels over het ambitieniveau voor de leefomgevingskwaliteit;
• onderlinge taakverdeling;
• doorwerking provinciaal beleid naar andere bestuursorganen via instructieregels;
• financiële bepalingen;
• procedures van voorbereiding;
• handhaving;
• schade;
• monitoring en informatie;
• adviesorganen;
• overgangsrecht.

De Omgevingsverordening stelt bepalingen over het voorzien van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in een bestemmingsplan. Het stelt dat de ruimtelijke ontwikkeling binnen de bestaande gebiedsidentiteit moet passen. Ook moet het geen wijziging op structuurniveau inhouden. Daarnaast moet de ruimtelijke ontwikkeling passen bij de aard en schaal van gebied. Bovendien moet de ruimtelijke ontwikkeling voldoen aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart uit de Omgevingsvisie. De Omgevingsverordening stelt verder nog nadere regels als de ruimtelijke ontwikkeling niet voldoet aan één van de bepalingen.

Daarnaast stelt de Omgevingsverordening eisen aan een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. De toelichting van het bestemmingsplan moet namelijk ingaan op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking in artikel 3.1.6 lid 2 t/m lid 4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Als de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien, en voor zover daardoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, moet er gebruikt gemaakt worden van locaties die zijn opgenomen in het Programma Ruimte.

Plangebied en conclusie

De volgende bepalingen uit de omgevingsverordening zijn relevant voor dit uitwerkingsplan.

Stedelijke ontwikkelingen
Zoals in paragraaf 4.1.3 reeds beschreven is de verplichting om de 'ladder voor duurzame verstedelijking' te doorlopen bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstedelijking ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Voor de resultaten van de laddertoets wordt verwezen naar paragraaf 4.1.3.

Molenbiotoop
De biotoop van de Schaapweimolen valt gedeeltelijk over het plangebied heen. Bestemmingsplannen voor gronden gelegen binnen de molenbiotoop moeten de vrije windvang en het zicht op de molen voldoende garanderen. Daartoe worden in de bestemmingsplannen regels opgenomen. Zo mag binnen een straal van 100 meter geen nieuwe bebouwing worden opgericht of beplanting aangebracht worden hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek. Binnen een straal van 100 tot 400 meter gelden hoogtebeperkingen. De betreffende biotoop is in de verbeelding en in de regels van dit uitwerkingsplan verankerd. De regels in het bestemmingsplan voldoen aan de in de verordening gestelde voorwaarden.

De regels in dit uitwerkingsplan voldoen aan de in de verordening gestelde voorwaarden. De omgevingsverordening vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

Voor het gehele grondgebied van Midden-Delfland is een structuurvisie opgesteld. Op 5 juli 2011 is deze structuurvisie door de gemeenteraad van Midden-Delfland vastgesteld. Deze structuurvisie legt de hoofdlijnen van ruimtelijke ontwikkelingen en het te voeren ruimtelijk beleid vast. Midden-Delfland wil ten volle gebruikmaken van de mogelijkheden die de Wro biedt. De hoofddoelen van de structuurvisie zijn daarom als volgt geformuleerd:

• de structuurvisie vormt de basis en het kader voor een visie op de toekomst en het daaraan gekoppelde (ruimtelijk) beleid;
• de structuurvisie leidt tot een actief vereveningbeleid en een pro-actieve houding ten opzichte van nieuwe ontwikkelingen en dient als onderlegger voor de benutting van de mogelijkheden van de Wro (grexwet);
• de structuurvisie vormt een kapstok en toetsingskader voor concrete plannen.

De beleidsdocumenten Gebiedsvisie Midden-Delfland 2025, de visie Vitale Dorpen Midden-Delfland 2025 en het Landschapsontwikkelingsperspectief vormen de belangrijke bouwstenen van deze structuurvisie.

Met de ontwikkeling van de Harnaschpolder is binnen de gemeente Midden-Delfland sprake van een ruime voorraad bedrijventerreinen. Daardoor kunnen bestaande bedrijventerreinen (op termijn) een transformatie ondergaan naar woningbouw. Het bedrijventerrein wordt ingericht als een zeer modern en duurzaam bedrijventerrein. Daarnaast zal als gevolg van de doortrekking van de A4 dit bedrijventerrein aantrekkelijk worden voor bedrijven die gericht zijn op een goede ontsluiting. Daarnaast is in het geldende bestemmingsplan gezocht naar een bredere (ruimere) bestemming, teneinde het gemengde karakter van het bedrijventerrein te versterken.

Plangebied en conclusie
Onderhavig plan maakt een hotel met bijbehorende voorzieningen mogelijk. Deze functie draagt bij aan de versterking van het gemengde karakter van het bedrijventerrein. Het plan is passend binnen de visie van de gemeente Midden-Delfland.

Wet op de Archeologische Monumentenzorg
In 1992 werd in Valletta door de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen het 'Europees Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed', beter bekend onder de naam 'Verdrag van Malta', ondertekend. In vervolg hierop is op 1 september 2007 de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) in werking getreden. Met de introductie van de nieuwe wet zijn de kerntaken en bestuurlijke verantwoordelijkheden van gemeenten veranderd. In de wet is bepaald, dat gemeenten door inzet van een planologisch instrumentarium het archeologisch belang dienen te waarborgen.

Provinciaal archeologiebeleid
Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich, conform het Rijksbeleid en de WAMZ op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen. Bij het opstellen van een ruimtelijk plan dient onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische waarden in het projectgebied. Het provinciale beleid aangaande archeologie staat vermeld in de Visie Ruimte en Mobiliteit.

Gemeentelijk archeologiebeleid
De gemeente Midden-Delfland beschikt sinds 2010 over een vastgestelde archeologische beleidsnota. Een belangrijk onderdeel hiervan vormt de gemeentelijk archeologische beleidskaart, die wordt gebruikt als basis voor het bestemmingsplan. De gemeentelijke beleidskaart is gebaseerd op gedetailleerde kennis van de lokale landschapsontwikkeling, cultuurhistorie en het bodemarchief. Deze kennis komt tot uiting in vijf periode-specifieke archeologische verwachtingskaarten die tonen op welke locaties archeologische resten uit bepaalde perioden kunnen worden verwacht. Op de beleidskaart worden de verschillende verwachtingen vertaald naar verwachtingszones en gekoppeld aan concrete vrijstellingsgrenzen. Bodemverstorende werkzaamheden die deze grenzen niet overschrijden worden op voorhand vrijgesteld van de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek.

Door middel van het hanteren van verschillende vrijstellingsgrenzen wordt binnen de gehele gemeente gezocht naar een goede balans tussen de verwachte aanwezigheid van archeologische resten en de voorwaarden die worden verbonden aan bodemverstorende activiteiten. Het archeologisch kaartbeeld is echter niet statisch. In de loop der tijd zal de kennis over het bodemarchief toenemen.

In het kader van het bestemmingsplan 'Harnaschpolder Noord 2014' heeft reeds een nadere beschouwing van het aspect archeologie en cultuurhistorie plaatsgevonden. Het plangebied van dit uitwerkingsplan is niet gelegen in een gebied waarvoor een beschermingsregime geldt ten einde mogelijke archeologische waarden te beschermen. In het onderhavig plangebied geldt, als gevolg van ruimtelijke ontwikkeling in het verleden, geen archeologische verwachting meer. Het plangebied is reeds onderzocht.

Voor het plangebied is vanuit het aspect 'cultuurhistorie' wel de Schaapweimolen ten noordwesten van het plangebied relevant. Deze molen is aangemerkt als Rijksmonument. Ten behoeve van deze molen is een molenbiotoop opgenomen. Om de windvang van de molen te beschermen is de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop - 400 m' opgenomen. De toekomstige bebouwing van het hotel valt buiten de molenbiotoop. De molenbiotoop vormt derhalve geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

Wet natuurbescherming
Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming van kracht. De Wet natuurbescherming vervangt drie actuele wetten, te weten de Flora- en faunawet, de Boswet en de Natuurbeschermingswet 1998. Daarmee zijn gebiedsbescherming en soortbescherming bij elkaar gebracht in één Nederlandse wet.

Deze wet beschermt de van nature in Nederland in het wild voorkomende planten en dieren en hun directe leefomgeving, waaronder nesten en holen.

De Wet natuurbescherming wijkt in een aantal opzichten af van de Flora- en faunawet; de strekking is echter hetzelfde. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden (algemene verbodsbepalingen).

Net als in de Flora- en faunawet is in de Wet natuurbescherming een zorgplicht opgenomen, een algemeen geldende fatsoensnorm voor de omgang met flora en fauna. Deze zorgplicht houdt in dat menselijk handelen zo weinig mogelijk nadelige gevolgen voor flora en fauna mag hebben.

De soortbeschermingsbepalingen uit de Europese richtlijnen Vogelrichtlijn (VR) en Habitatrichtlijn (HR) zijn de Wet natuurbescherming geïmplementeerd: soorten en vegetatietypen waarvoor Natura 2000-gebieden zijn aangewezen, worden beschermd onder de nieuwe Wet natuurbescherming.

De bij de Flora- en faunawet gehanteerde gedragscodes blijven bestaan, zij het dat de lijsten met beschermde soorten wijzigen en aangepast moeten worden.

Voor soortbescherming in relatie tot ruimtelijke ingrepen is een aantal artikelen in de nieuwe Wet natuurbescherming van belang:

• Zorgbeginsel, artikel 1.10 en 1.11: net als bij artikel 2 Ffwet is de intrinsieke waarde van soorten vastgesteld in een doelbepaling en geldt voor alle soorten, los van een beschermingsregime, een zorgplicht.
• Actieve soortbescherming, artikel 1.12. Provincies moeten verplicht beleid opstellen voor de bescherming van soorten, specifiek in hun eigen provincie.

Er worden in de Wet natuurbescherming drie beschermingsregimes onderscheiden:

1. 1. Soorten van Vogelrichtlijn:
   Bescherming van alle in het wild levende vogels in de EU, beschreven in artikel 3.1-3.4. Dit beleid verandert deels t.o.v. de. Ffwet. Het begrip "opzettelijk" is bij doden, vangen en verstoring van nesten etc. opgenomen. Hieronder valt ook het begrip "voorwaardelijk opzet". De grote verandering is dat verstoring onder de nieuwe wet is toegestaan, mits de staat van instandhouding van de soort maar niet in het geding komt. Degene die de verstoring begaat, moet dan aantonen dat er geen verstoring van wezenlijke invloed is. Verstoren van broedende vogels (op nest) en eieren blijft verboden. De provincie kan hiervoor vrijstellingen maken en ontheffingen verlenen.
   
2. 2. Soorten van Habitatrichtlijn:
   Bescherming van dier- en plantensoorten in artikel 3.5-3.9:
   A. die strikt beschermd zijn op grond van Habitatrichtlijn bijlage IV, Verdrag van Bern bijlage I en II, Verdrag van Bonn bijlage I.
   In geval van ontheffing of vrijstelling moet aan drie voorwaarden voldaan worden: dat er geen andere bevredigende oplossing bestaat, de handeling noodzakelijk is (diverse redenen mogelijk, waaronder die van groot openbaar belang met redenen van sociale en economische aard) en tot slot alleen wanneer er geen afbreuk gedaan wordt aan de gunstige staat van instandhouding van de soort in haar natuurlijke verspreidingsgebied.
   B. die streng beschermd zijn op grond van Habitatrichtlijn bijlage V, Verdrag van Bern bijlage III, Verdrag van Bonn bijlage II.
   Hiervoor moeten maatregelen worden getroffen indien de gunstige staat van instandhouding in het geding is. In geval van ontheffing of vrijstelling moet alleen voldaan worden aan de eis dat de gunstige staat van instandhouding niet in het geding komt. Hiervoor zijn maatregelen verplicht. Ook hier is het opzetvereiste van toepassing, maar in tegenstelling tot vogels is er geen uitzondering dat 'verstoring toegestaan is zolang het niet van wezenlijke invloed is'. De provincie kan vrijstellingen maken en ontheffingen verlenen, met in achtneming van de belangen.
   
3. 3. Andere soorten:
   Dit zijn de in de bijlage van bij artikel 3.10 van Wet natuurbescherming genoemde soorten. Op deze bijlage staan zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen, dagvlinders, libellen, kevers en vaatplanten. Onderdeel A bevat de fauna, onderdeel B de flora. Deze lijst is een nationale toevoeging en betreft soorten die in principe een landelijke achteruitgang kennen. In praktijk is deze bescherming lichter en verwacht wordt dat ontheffingen vrij gemakkelijk verkregen kunnen worden, aangezien er niet de zwaardere belangen gelden voor de soorten van de Europese richtlijnen. Ruimtelijke ontwikkeling is een geldig belang voor een ontheffing (art. 3.10.2 onderdeel a). Opzettelijk verstoren in algemene zin, wordt voor deze groep niet genoemd als verbod. De provincies kunnen voor deze lijst vrijstellingsbesluiten maken.

Verordening uitvoering Wet natuurbescherming
Provincies zijn bevoegd om bij provinciale verordening vrijstelling te verlenen voor de groep "Andere soorten", waardoor bij overtreding van de verbodsbepalingen de noodzaak tot ontheffing vervalt. Provinciale Staten van de provincie Zuid-Holland heeft deze verordening op 9 november 2016 vastgesteld.

Waar de verantwoordelijkheid voor de uitvoering voorheen grotendeels bij het Rijk lag, zijn de meeste verantwoordelijkheden vanaf 2017 naar provinciaal niveau gegaan. Vrijwel alle ontheffingsverlening, uitvoering van de wet en handhaving wordt uitgevoerd door de provincies.

NIPA Milieutechniek heeft op 31 oktober 2018 het rapport 'Quickscan flora en fauna Harnaschpolder Noord Peuldreef te Den Hoorn' opgesteld. Deze rapportage is opgenomen in bijlage 1 van deze Toelichting.

Het onderzoek heeft tot doel vast te stellen of de geplande ingrepen van invloed zijn op beschermde soorten en/of bij de ontwikkeling van het perceel rekening gehouden dient te worden met deze soorten, hetzij in het zoeken naar alternatieven voor de geplande werkzaamheden, hetzij in het aanvragen van een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming.

Op basis van de quickscan die is uitgevoerd ter plaatse van de Peuldreef te Den Hoorn, blijkt dat de locatie niet geschikt is voor beschermde soorten. Uitgesloten kan worden dat de voorgenomen bouw van een hotel met parkeergelegenheden van het pand een negatieve invloed heeft op beschermde soorten vanuit de Wet natuurbescherming.

De retentievijver grenzend aan de onderzoekslocatie is een potentieel foerageergebied voor vleermuizen. Bij de bouw dient voorkomen te worden dat bouwlampen voor lichtverstoring voor foeragerende vleermuizen zorgen. Voor verdere maatregelen wordt verwezen naar de gedragscode Flora en Fauna van Bouwend Nederland.

Op basis van de quickscan is een aanvullend of nader onderzoek naar de aanwezige flora en fauna, op de locatie niet noodzakelijk. In het kader van de bescherming van Natura - 2000 gebieden is een stikstofberekening wel noodzakelijk.

Stikstofdepositie Natura - 2000 gebieden

Voorheen diende op grond van het Programma Aanpak Stikstof (PAS) - dat juli 2015 van kracht werd - berekend te worden of een nieuwe (bouw)activiteit leidde tot een significante toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Onder het PAS golden enkele drempel- en grenswaarden die bepaalden of een toename van stikstofdepositie significant was en zo ja, of er dan een meldingsplicht of een vergunningplicht gold. Door te rekenen met het voorgeschreven rekenprogramma AERIUS Calculator werd automatisch met die drempelwaarden rekening gehouden. In het geval van de meldingsplicht kon de planontwikkeling aanspraak kan maken op benutting van de ontwikkelingsruimte die voor een Natura 2000-gebied gold, totdat deze niet meer voorradig was.

Als gevolg van de uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 mag het PAS niet meer gebruikt worden als toestemmingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen die leiden tot een toename van stikstofdepositie op (stikstofgevoelige habitattypen in) Natura 2000-gebieden. De drempel- en grenswaarden uit het PAS zijn daarmee ook niet meer van toepassing. Hierdoor kan een project met een geringe depositietoename van 0,01 mol/ha/jaar al vergunningplichtig zijn (artikel 2.7 en 2.8 Wnb). Oftewel, ook relatief kleinschalige projecten dienen zorgvuldig op hun stikstofdepositie getoetst te worden om aan Europese regelgeving te kunnen voldoen (en stand te houden bij de Raad van State in geval van een beroep).

Sinds de vernieuwing van AERIUS Calculator op 16 september 2019 kan correct berekend worden of er überhaupt sprake is van stikstofdepositie op relevant Natura 2000-gebied. Daarbij dient zowel de bouw/aanlegfase als de gebruiksfase doorgerekend te worden.

Aerius berekening

Voor onderhavige ontwikkeling heeft NIPA Milieutechniek een Aerius - berekening uitgevoerd. De Aerius - berekening is toegevoegd als bijlage 2 van de toelichting. In de uitgevoerde Aerius-berekening zijn fase 1a en 1b reeds samengevoegd zodat de totale stikstofemissie en -depositie bij volledige bedrijfsvoering inzichtelijk is. In de berekening zijn zowel de gebruiksfase als de bouwfase betrokken.

De conclusie is dat er tijdens de gebruiks- en bouwfase geen stikstofdepositie als gevolg van het initiatief op de dichtst bijgelegen natuurgebieden zal optreden. Het aspect stikstof vormt derhalve geen belemmering voor onderhavige ontwikkeling.

Een belangrijke basis voor de ruimtelijke afweging in het kader van eht aspect 'geluid' is de Wet geluidhinder (Wgh). Deze wet biedt geluidgevoelige functies (zoals woningen) bescherming tegen geluidhinder van wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai door middel van zonering.

Op basis van de Wet geluidhinder moet onderzoek naar de geluidsbelasting plaatsvinden als er gevoelige gebouwen of terreinen in het geding zijn.

De limitatieve lijst geluidsgevoelige gebouwen bestaat uit:

• woningen
• onderwijsgebouwen
• ziekenhuizen
• verpleeghuizen
• verzorgingstehuizen
• psychiatrische inrichtingen
• kinderdagverblijven.

Geluidsgevoelige terreinen zijn:

• woonwagenstandplaatsen;
• bestemde ligplaats voor woonschepen.

Een verblijfsrecreatieve voorziening, zoals een hotel, is geen geluidsgevoelig object zoals bepaald in de Wet geluidhinder.

Voor de uitvoering van onderhavig plan, waarin geen geluidsgevoelige objecten mogelijk worden gemaakt, is geen akoestisch onderzoek noodzakelijk naar de gevelbelasting ter plaatse. Daarnaast bevinden er zich in de directe omgeving ook geen geluidgevoelige objecten. Een akoestisch onderzoek naar de eventuele toename van de gevelbelasting op omliggende woningen als gevolg van deze ontwikkeling is in het kader van de Wet geluidshinder (Wg) niet noodzakelijk.

In het verleden heeft de Raad van State in het verleden enkele malen bepaald dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening een akoestische afweging gemaakt moet worden om te bepalen of een hotel niet wordt blootgesteld aan onaanvaardbare geluidshinder. Het hotel wordt op een afstand van minimaal 80 meter van de A4 gerealiseerd, de afstand tot het hotel is hiermee aanzienlijk. Aanvullend kan gesteld worden dat de hotelkamers op minimaal 90 meter van de A4 gesitueerd zullen worden. In de uitspraak van de Raad van State (ECLI:NL:RVS:2013:BY8562) werd een afstand van 50 meter al als voldoende aangemerkt om een goed leefklimaat te kunnen borgen.

Het aspect 'geluid' vormt geen belemmering voor de uitvoering en vaststelling van voorliggend uitwerkingsplan.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door een ontwikkeling en of ter plaatse van gevoelige functies, zoals woningen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Voor de beoordeling wordt gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is. De in de handreiking opgenomen afstanden zijn indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast.

Tabel 1: Richtafstanden VNG

Invloed omgeving op het hotel

Hotels en pensions met keuken, conferentieoorden en congrescentra (SBI-2008 5510) vallen binnen milieucategorie 1. Deze functies hebben een aan te houden afstand van 10 meter in verband met geur, geluid en gevaar. Binnen deze afstand van 10 meter zijn geen milieu gevoelige functies aanwezig. De realisering van een hotel met bijbehorende functies is vanuit het aspect 'bedrijven en milieuzonering' dan ook niet bezwaarlijk.

Invloed hotel op de omgeving

Naast de invloed van de omgeving op het hotel dient ook beoordeeld te worden of de ontwikkeling van een hotel bestaande bedrijven beperkt in de bedrijfsvoering en/of uitbreidingsmogelijkheden. Een hotel is geen milieugevoelige functie die bescherming geniet in de vorm van richtafstanden, daarmee worden bestaande rechten van bedrijven en/of uitbreidingsmogelijkheden niet beperkt. Aanvullend kan gesteld worden dat de realisatie van een horecabedrijf met ten hoogste categorie 1c reeds is beoordeeld en mogelijk gemaakt in het onderliggende bestemmingsplan.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect bedrijven & milieuzonering geen belemmering vormt voor de vaststelling van voorliggend uitwerkingsplan.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 2 weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet.

Tabel 2 Grenswaarden luchtkwaliteit

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit uitoefenen indien:

• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);
• de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid onder b1);
• bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);
• het voorgenomen besluit is genoemd of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van ruimtelijke plannen uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied. Met grof stof wordt rekening gehouden bij de milieuzonering en wordt niet in het kader van luchtkwaliteit meegenomen.

Besluit niet in betekenende mate (nibm)

De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel niet in betekenende mate, leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. In het Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• Een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀;
• Een project valt in een categorie die is vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg of niet meer dan 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen.

Door het Ministerie van Infrastructuur en Milieu is in samenwerking met Kenniscentrum InfoMil een rekentool ontwikkeld waarmee de bijdrage van kleinere ruimtelijke plannen en verkeersplannen aan de luchtkwaliteitseisen kan worden vastgesteld. Alleen het extra aantal voertuigbewegingen en het aandeel vrachtverkeer worden ingevoerd. Voor de overige invoergegevens is de NIBM-tool uitgegaan van worst-case omstandigheden. Met deze beperkte invoergegevens wordt vastgesteld of een plan 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan luchtverontreiniging.

In het kader van het vigerende bestemmingsplan is het aspect 'luchtkwaliteit' reeds onderzocht. Voorliggend plan is een uitwerking van het geldende bestemmingsplan. Onderzoek naar de gevolgen van de ontwikkeling op luchtkwaliteit is dan ook niet noodzakelijk. Aanvullend kan ook gesteld worden dat de mogelijke negatieve impact op de luchtkwaliteit van een hotel lager is dan bijvoorbeeld een grootschalige industriefunctie die tevens mogelijk gemaakt kon worden binnen de uitwerkingsregels.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het huidige luchtkwaliteit binnen en nabij het plangebied in kaart gebracht. Op basis van de NSL monitoringstool kan geconcludeerd worden dat de waardes voor zowel NO₂ als PM₁₀ in de huidige situatie onder de grenswaardes liggen en derhalve acceptabel. Alhoewel een hotel niet direct binnen één van de aangewezen nibm - categorieën valt, kan gesteld worden dat de bijdrage ten aanzien van de luchtkwaliteit niet groter zal zijn dan 3.000 woningen. De verkeersgeneratie van 3000 woningen is vele malen groten dan die van het hotel dat mogelijk gemaakt wordt. Geconcludeerd kan worden dat de luchtkwaliteit in de huidige situatie van voldoende kwaliteit is en dan de ontwikkeling niet in betekende mate zal bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het aspect 'luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor de vaststelling van voorliggend uitwerkingsplan.

Afbeelding 5.1: NSL - monitoringstool met links NO₂ en rechts PM₁₀ concentraties in de huidige situatie

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat gemeente bij het vaststellen van bestemmingsplannen regels stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Dit betekent voor de bodem (grond en grondwater) dat de bodemkwaliteit en de voorgenomen bestemming met elkaar in overeenstemming dienen te zijn. Of de bodem een planontwikkeling in de weg staat, wordt middels een historisch onderzoek eventueel aangevuld met een bodemonderzoek bepaald. De resultaten van het historisch onderzoek, het bodemonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden in het bestemmingsplan vermeld.

In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) staat dat een omgevingsvergunning, voor het bouwen op een vermoeden van ernstig verontreinigde grond, pas in werking treed nadat:

• er is vastgesteld dat er geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging;
• het bevoegd gezag heeft ingestemd met een saneringsplan/BUS-melding;
• er een melding is gedaan van een voornemen tot sanering.

Als er sprake is van ernstige bodemverontreiniging dan gelden de regels van de Wet bodembescherming. In de Wbb is een saneringsdoelstelling bepaald (het saneren naar de functie) en een saneringscriterium (wanneer moet er gesaneerd worden - bij zogenaamde "spoed- of risicolocaties").

Het Besluit bodemkwaliteit geeft de lokale bevoegde gezagen de mogelijkheid om de bodemkwaliteit binnen hun gebied actief te gaan beheren binnen de gegeven kaders. Dit geeft onder andere ruimte voor nieuwe projecten op het gebied van natuur, wonen en industrie. Daarnaast worden de kwaliteit en de integriteit van belangrijke intermediairs bij bodemactiviteiten beter geborgd. In het Bbk staan ook regels met betrekking tot het toepassen van bouwstoffen, grond en baggerspecie.

In oktober 2016 is er voor de planlocatie een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Van der Helm Milieubeheer B.V. Het rapport "Verkennend milieukundig bodemonderzoek aan de Harnaschpolder Noord (tegenover Peuldreef 4) te Den Hoorn", d.d. 11 oktober 2016 is opgenomen in bijlage 3 van deze Toelichting. Uit dit onderzoek is gebleken dat er geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. In de grond wordt wel de achtergrondwaarde (AW 2000) overschreden. Hierdoor gelden er bij de afvoer van de grond beperkingen ten aanzien van het hergebruik. Er is geen nader (bodem)onderzoek noodzakelijk.

In principe is de geldigheidsduur van een bodemonderzoek 5 jaar, onder de voorwaarde dat sinds het laatste onderzoek geen bijzonderheden (= bodembedreigende activiteiten) of handelingen hebben plaatsgevonden. Nadat bovengenoemd onderzoek is uitgevoerd is op het betreffende perceel een voorbelasting aangebracht. Naar aanleiding hiervan heeft NIPA Milieutechniek een "Oplegnotitie bodemonderzoek Vrijharnasch Midden-Delfland" (d.d. 26 oktober 2018) opgesteld. Deze oplegnotitie is opgenomen in bijlage 4 van deze toelichting.

Een dergelijke voorbelasting kan en mag alleen zijn gebeurd wanneer de kwaliteit van de grond daartoe geschikt was. Uit bewijsmiddelen van de gemeente Midden-Delfland blijkt dat ten behoeve van de voorbelasting zand en grond is toegepast waarvan de bodemkwaliteit voldoet aan de Achtergrondwaarde en dat daardoor als 'vrij toepasbaar' beschouwd kan worden volgens de Regeling bodemkwaliteit. De voorbelasting bestaat derhalve uit zand en grond waarin geen (uitloogbare) verontreiniging aanwezig is die tot een verslechtering van de bodem zou kunnen leiden.

Gesteld kan worden dat de oorspronkelijke bodem:

• door de aanwezigheid van de voorbelasting min of meer was afgedekt en dat daardoor het risico tot verontreiniging van de oorspronkelijke bodem gedurende die voorbelasting nagenoeg nihil is geweest;
• de voorbelasting zelf, gelet op de bewijsmiddelen ten aanzien van de bodemkwaliteit, niet tot verontreiniging van de oorspronkelijke bodem heeft kunnen leiden.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'bodem' geen belemmering vormt voor de uitvoering van onderhavig plan.

Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid voor de omgeving van een inrichting met gevaarlijke stoffen en/of transport van gevaarlijke stoffen. Elk nieuw ruimtelijk plan moet volgens de Wet ruimtelijke ordening getoetst worden aan de normen voor plaatsgebonden risico en groepsrisico. Daarbij kunnen de volgende bronnen worden onderscheiden:

• Inrichtingen: risico's van onder andere tankstations met LPG, gevaarlijke stoffen (PGS-15)- opslagplaatsen en ammoniakkoelinstallaties;
• Transport van gevaarlijke stoffen over de weg;
• Transport van gevaarlijke stoffen per spoor;
• Transport van gevaarlijke stoffen over het water;
• Transport van gevaarlijke stoffen per buisleiding.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans dat een denkbeeldige persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De norm (één op één miljoen per jaar) geldt voor kwetsbare objecten als grenswaarde en voor beperkt kwetsbare objecten als richtwaarde. Dit betekent dat er als gevolg van een ongeval - in theorie - per jaar slechts één persoon op een miljoen mensen mag overlijden. Dit geldt ook als deze objecten geprojecteerd zijn.

Het plaatsgebonden risico van 10-6 contour is niet aan de orde binnen het plangebied. Alle risicobronnen zijn ver verwijderd van de beoogde ontwikkeling, waardoor het plangebied niet in de veiligheidszones ligt. Daarnaast verblijven personen slechts zeer kortstondig op het parkeerterrein. Hierdoor is het terrein niet aan te merken als kwetsbaar of beperkt kwetsbaar object. Het plaatsgebonden risico van de externe veiligheid vormt dus geen belemmering voor het plan.

Groepsrisico

Het groepsrisico (GR) is de kans op een ongeval met veel dodelijke slachtoffers. Hierbij wordt gekeken naar de werkelijk aanwezige bevolking en de verspreiding van die bevolking rond een risicobron.

Bepaald wordt hoe groot de kans is op tien, honderd of meer slachtoffers tegelijk onder die bevolking. Groepsrisicoberekeningen beogen maatschappelijke ontwrichting inzichtelijk te maken. Het groepsrisico is afhankelijk van de omvang van het ongeval. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet het groepsrisico worden verantwoord (VGR). Vanzelfsprekend speelt de hoogte van het groepsrisico een rol, ook de mogelijkheden voor zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid maken onderdeel uit van de verantwoordingsplicht. De risicomaten zijn vastgelegd in diverse besluiten en beleidsnota's.

In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen, zoals deze op dit moment luiden (REVI II), zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen vastgelegd.

De normstelling voor het vervoer van gevaarlijke stoffen (voor zowel weg, spoor als water) is gebaseerd op de Nota Risico Normering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (RNVGS) die reeds is vervallen. De nota heeft geen wettelijk bindende werking, maar is niet vrijblijvend. Voor buisleidingen geldt sinds 1 januari 2012 de regeling 'Besluit externe veiligheid buisleidingen'

In en rondom het plangebied zijn een aantal risicobronnen aanwezig, te weten een aardgasleiding, een LNG-tankstation en een rijksweg (A4). Adviesgroep AVIV BV heeft op 18 september 2019 de rapportage 'Externe veiligheid / Hotel en Leisure Harnaschpolder' opgesteld. Deze rapportage is opgenomen in bijlage 5 van deze Toelichting. In afbeelding 5.2 zijn de risicobronnen en het onderzochte (plan)gebied weergegeven.

Afbeelding 5.2: plangebied en risicocontouren

Rijksweg A4

Plaatsgebonden risico

In bijlage 1 van de regeling Basisnet zijn voor wegen behorende tot het Basisnet afstanden vastgelegd voor de zogeheten veiligheidszone (de 10-6 plaatsgebonden risicocontour). Voor wegvakken Z9 en Z10 is de afstand '0' vermeld. Dit betekent dat het plaatsgebonden risico vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen op het midden van de weg niet meer bedragen dan 10-6 per jaar. Het plaatsgebonden risico vormt daarom geen belemmering voor de ontwikkeling van het plangebied.

Groepsrisico
In de huidige situatie ligt het groepsrisico meer dan een factor 10 onder de oriëntatiewaarde. Door de ruimtelijke ontwikkeling neemt het groepsrisico met meer dan 10% toe, tot meer dan een factor 10 onder de oriëntatiewaarde. De volledige verantwoording van het groepsrisico is daarom noodzakelijk. Conform wet - en regelgeving is de Veiligheidsregio Haaglanden in de gelegenheid gesteld

Aardgasleiding Gasunie

Plaatsgebonden risico
Uit de rapportage blijkt dat het plangebied ruimschoots buiten de PR 10^-6 ligt. Het PR vormt daarmee geen belemmering voor de ontwikkeling van het plangebied.

Groepsrisico
In de huidige situatie is het groepsrisico kleiner dan de oriëntatiewaarde. Door de ruimtelijke ontwikkeling neemt het groepsrisico met meer dan 10% toe tot boven de oriëntatiewaarde. Indien de maatregel 'Strikte Begeleiding Werkzaamheden' (SBW) wordt toegepast neemt het groepsrisico toe ten opzichte van de huidige situatie maar blijft deze kleiner dan de oriëntatiewaarde. De gemeente Midden - Delfland heeft inmiddels opdracht verleend aan de Nederlandse Gasunie om de SBW toe te passen waarmee het groepsrisico onder de oriëntatiewaarde blijft.

Aanvullend dient het bevoegd gezag de veiligheidsregio in de gelegenheid stellen advies uit te brengen over de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. Het advies van de veiligheidsregio en de reactie van de gemeente Midden - Delfland worden behandeld in paragraaf 5.7.2.1

LNG-tankstation

Plaatsgebonden risico

Uit de rapportage blijkt dat de contour voor de grenswaarde van het PR van 1.0 10-6 /jr niet over het plangebied ligt. Daarnaast ligt het plangebied niet binnen de minimum afstand van 50 meter rond het vulpunt (conform de Circulaire exter veiligheid LNG-tankstations). De grenswaarde van het PR ligt zowel binnen als buiten het gebied van 50 meter rond het vulpunt. Voor de beoordeling is dan het gebied begrensd door het maximum van de minimum afstand of de grenswaarde maatgevend. Het plangebied ligt ook niet binnen deze effectafstand. Het PR vormt daarom geen belemmering voor de ontwikkeling van het plangebied.

Groepsrisico

Door het planvoornemen neemt het groepsrisico toe van 0.91 tot 0.98 keer de oriëntatiewaarde. Het maximum aantal slachtoffers is in de toekomstige situatie 400. Het groepsrisico dient te worden verantwoord waarbij de veiligheidsregio in de gelegenheid gesteld moet worden advies uit te brengen over de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. In paragraaf 5.7.2.1 is deze nadere uitwerking van het groepsrisico en het advies van de veiligheidsregio behandeld.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Op 7 juli 2017 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. Hiermee is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet er een m.e.r.-beoordelingsbeslissing worden genomen vóór het te nemen besluit, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is.

De ontwikkeling die dit uitwerkingsplan mogelijk maakt bevat een activiteit uit kolom 1 van onderdeel D, namelijk 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen', maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van 100 hectare of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. Omdat de ontwikkeling van een hotel reeds in het vigerende bestemmingsplan is voorzien is een nieuwe vormvrije m.e.r. beoordeling niet noodzakelijk. Bovendien is de gemeente Midden - Delfland zelf initiatiefnemer van het uitwerkingsplan, in de wetgeving is bepaald dat het opstellen van een vormvrije m.e.r. aanmeldnotitie dan niet nodig is.

Nationaal Waterplan

Het Nationaal Waterplan (NWP) is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998. Het vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Het Nationaal Waterplan is opgesteld aan de hand van de Waterwet. Deze is sinds 22 december 2009 van kracht. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van een structuurvisie.

Het NWP 2016-2021 bevat de hoofdlijnen van het nationaal waterbeleid en de daartoe behorende aspecten van het ruimtelijk beleid. Het kabinet actualiseert het waterbeleid op een aantal terreinen in het nieuwe NWP.

Het beleid met betrekking tot waterveiligheid en zoetwater. Dit beleid is met vastgestelde deltabeslissingen in 2014 fundamenteel veranderd. Uit de voorstellen voor deze deltabeslissingen vloeit het rijksbeleid voort. Het rijksbeleid is in 2014 met een tussentijdse wijziging verankerd in het NWP 2009-2015. Ook is het rijksbeleid opgenomen in de actuele versie van het NWP voor de periode 2016-2021;

Het kabinet heeft de afgelopen jaren over verschillende beleidsterreinen afspraken gemaakt die raakvlakken hebben met water. Voorbeelden zijn afspraken over energie (Energieakkoord), natuur (Natuurvisie), internationale inzet en vernieuwde bestuurlijke verhoudingen (SVIR, bestuursakkoord water en Deltaprogramma). Deze afspraken zijn verwerkt in het NWP. De betreffende beleidsdocumenten blijven van kracht;

Met de vaststelling van het NWP voldoet Nederland tevens aan de Europese eisen. Actuele plannen en maatregelenprogramma's moeten volgens de Europese eisen opgesteld worden volgens de Kaderrichtlijn Water (KRW), de Richtlijn Overstromingsrisico (ROR) en de Kaderrichtlijn mariene Strategie (KRM).

Het NWP formuleert antwoorden op ontwikkelingen op het gebied van klimaat, demografie en economie. Ook investeert het NWP in een duurzaam waterbeheer. Een goede bescherming tegen overstromingen, het zoveel mogelijk voorkómen van wateroverlast en droogte, en het bereiken van een goede waterkwaliteit zijn basisvoorwaarden voor welvaart en welzijn. Nederland als aantrekkelijk waterrijk land met een hoge mate van veiligheid levert een positieve bijdrage aan het vestigingsklimaat.

Waterwet

Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. Acht wetten zijn samengevoegd tot één wet. Dit is de Waterwet. De wet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater. Daarnaast verbetert de Waterwet ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Ook levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen. Te denken valt aan vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten.

Watertoets

Sinds 1 november 2003 verplicht het Besluit ruimtelijke ordening een watertoets te verrichten. De watertoets beschrijft het proces waarop de waterbeheerder en de initiatiefnemer van het ruimtelijke plan moeten samenwerken. Het samenwerkingsproces leidt uiteindelijk tot een 'waterparagraaf' die onderdeel moet gaan uitmaken van het uiteindelijke plan of besluit. Bij dit bestemmingsplan is de Hoogheemraadschap van Delfland en de gemeente Midden-Delfland de waterbeheerder. De waterparagraaf bevat een beschrijving over de manier waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding.

Hoogheemraadschap van Delfland

De gemeente Midden-Delfland valt onder het Hoogheemraadschap van Delfland. Het Hoogheemraadschap van Delfland heeft haar beleid vastgelegd in het Waterbeheersplan 2016-2021. Dit beleidsdocument is vastgesteld op 19 november 2015 en het beleid is formeel vastgelegd in de Keur en de legger. Het verbeteren van de waterkwaliteit en het vergroten van de bergingscapaciteit zijn belangrijke pijlers binnen dit beleid. Het waterschap zoekt bij de planvormig en uitvoering zo veel mogelijk de samenwerking met partners.

Hoogheemraadschap van Delfland hanteert daarnaast een Handreiking watertoets (2016) voor gemeenten. De handreiking biedt gemeenten, adviesbureaus en projectontwikkelaars handvatten voor de invulling van proces en inhoud van de watertoets voor ruimtelijke plannen op gemeentelijk niveau. De handreiking is gebaseerd op bestaand beleid van Delfland en sluit aan op de Wet ruimtelijke ordening, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, de Crisis- en herstelwet en de Waterwet.

In de Handreiking Watertoets voor Gemeenten zijn relevante kenmerken opgenomen ten aanzien van alle wateraspecten die van belang zijn voor het opstellen van voorliggende bestemmingsplan. De kenmerken, zoals beschreven in paragraaf 3.3.3 van de Handreiking, zijn:

• Stevige dijken: Veiligheid en waterkeringen;
• Voldoende water: Voorkomen van wateroverlast, grondwater en voorkomen van (zoet)watertekort, onderhoud en bagger;
• Schoon water: Watersysteemkwaliteit en ecologie;
• Gezuiverd afvalwater: Afvalwaterketen;
• Klimaatadaptatie.

Tevens gelden de regels van de Keur. De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. De Keur en de Beleidsregels van Hoogheemraadschap van Delfland zijn online raadpleegbaar.

In het geldende bestemmingsplan is reeds een uitgebreide motivering gegeven van het wateraspect. Conform het waterplan van de gemeente Midden-Delfland kent de Harnaschpolder geen wateropgave. Daarnaast is binnen onderhavig plangebied geen (regionale) waterkering aanwezig die middels een dubbelbestemming planologisch is vastgelegd.

Het plangebied is aangesloten op een gemengd rioolstelsel. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de waterhuishoudkundige situatie niet mag verslechteren. Dit betekent bijvoorbeeld dat de waterhuishouding kan worden verbeterd door het afkoppelen van schoon verhard oppervlak. Hiermee wordt voorkomen dat schoon hemelwater wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie, waardoor er wordt voldaan aan de aspecten 'schoon water' en 'gezuiverd afvalwater van de Handreiking.

Op grond van het vigerende bestemmingsplan is reeds een 'watertoets' gedaan op basis van de volgende uitgangspunten, die zijn afgestemd met het Hoogheemraadschap van Delfland:

• Verhard oppervlak binnen het bedrijventerrein: 85%;
• Verhard oppervlak AWZI: 50%;
• Overige gebied Harnasch Noord: 50% verhard oppervlak;
• Voor wat betreft de ontwatering is het Bedrijventerrein gebaseerd op de vastgestelde planpeilen en voor het overige gebied op de AHN2;
• De waterbergingsnorm van 325m3/ha wordt losgelaten, er zal worden voldaan aan de NBW-normen.

In het kader van het standstillbeginsel dienen negatieve effecten van het toenemen van verharding binnen het plangebied gecompenseerd te worden. Het terrein wordt voor een groot deel verhard ten behoeve van het hotel en de benodigde parkeerplaatsen. De leidingzone in het gebied zal onverhard blijven. Ca. 2.700 m² wordt gereserveerd voor groen en water.

Concreet wordt er binnen en nabij het plangebied 2.225 m² extra water gegraven en 486 m² bestaand water gedempt. In onderstaande afbeelding is de vergunning voor het uitvoeren van deze werkzaamheden weergegeven op een kaart. Met het extra oppervlaktewater kan voldaan worden aan het standstillbeginsel en wordt voldaan aan het punt 'voldoende water' van de Handreiking. Tevens is het oppervlaktewater dat toegevoegd is groter dan opgenomen in de watervergunning R001-1252312KLH-efm-V03-NL

Met betrekking tot klimaatadaptatie worden er geen gevolgen voor de functie van hotel verwacht. Evenwel zijn in de ontwikkeling duurzaamheidsmaatregelen opgenomen. Waaronder het lozen van het hemelwater van het gebouw en terreinverharding via HWA stelsel op het oppervlaktewater, een deel van het dak van lage congresgedeelte wordt voorzien van een sedumdak. Verder zorgt de gemeente voor voldoende drooglegging door het maaiveld op ca. -0.90cm NAP aan te leggen. Het waterpeil ter plaatse is -2.45cm NAP. De gemeente brengt langs alle oevers een beschoeiing aan van (hergebruikt) kunststof met een lange levensduur die niet uitloogt in het oppervlaktewater. Het onderhoud van de oevers is vanaf de walkant uit te voeren. De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van het bouwbesluit en de duurzaamheidseisen van de gemeente Midden-Delfland.

Afbeelding 5.3: Te graven en te dempen water, watervergunning Harnaschpolder

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient aangetoond te worden dat er sprake is van 'een goede ruimtelijke ordening'. Onderdeel daarvan is het effect van de beoogde ontwikkeling op de verkeersstructuur en het parkeren in en om het plangebied.

Verkeer
Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een toename van het aantal voortuigbewegingen dient inzichtelijk gemaakt te worden dat het bestaande wegennetwerk deze toename van verwerken. Op basis van een onderzoek kan het bevoegd gezag toetsen of de ontwikkeling passend is binnen het bestaande wegennet of dat er aanpassingen benodigd zijn.

Adviesbureaus Mobycon en Goudappel Coffeng hebben de benodigde onderzoeken uitgevoerd. Het volledige onderzoek is met in acht name van de binnengekomen zienswijzen geactualiseerd. Het onderzoek is toegevoegd als bijlage 7. Het rapport betrekt overigens de gehele vastgoedzone om de verkeerssituatie integraal te beoordelen.

Parkeren
De nieuwe ontwikkelingen zullen leiden tot een parkeerbehoefte. Het parkeren in het gebied vindt plaats op eigen terrein. Bij het bepalen van de parkeerbehoefte van nieuwe ontwikkelingen dient gebruik te worden gemaakt van de parkeernormen uit de parkeernota van de gemeente Midden-Delfland. Het parkeren wordt op eigen terrein opgelost waarbij de parkeernormen van de parkeernota van de gemeente Midden-Delfland worden aangehouden

In het vigerende bestemmingsplan is reeds een motivering gegeven over de ontsluiting van de Harnaschpolder. Hierbij is rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingen.

Verkeer

De autoverkeersaantrekkende werking van de specifieke horecafuncties (hotel, restaurant, feest/congres zalen) is berekend en vergeleken met de autoverkeersaantrekkende werking van de globale bedrijfsfunctie (gemengd bedrijventerrein) waarmee in het vigerende bestemmingsplan rekening is gehouden.

De autoverkeersaantrekkende werking voor de specifieke horecafuncties bedraagt 781 motorvoertuigbewegingen per gemiddeld werkdagetmaal. De autoverkeersaantrekkende werking van de globale functie ‘gemengd bedrijventerrein’ conform het bestemmingsplan bedraagt voor het betreffende perceel 364 motorvoertuigen per werkdagetmaal.

Er is dus sprake van een toename met 417 motorvoertuigen per werkdagetmaal. Hoewel dit meer dan 2 keer zoveel is als oorspronkelijk berekend voor dit perceel, is dit in absolute termen beperkt. Het is bijvoorbeeld 2,9% extra ten opzichte van de in het bestemmingsplan geprognosticeerde hoeveelheid autoverkeer op de Harnaschdreef en 2,1% extra ten opzichte van de toekomstige hoeveelheid verkeer op de Wippolderlaan. En het bedraagt daarnaast maximaal 2% van de capaciteit van de rotonde. Uit een nadere verkeersmodelanalyse van Goudappel Coffeng, uitgevoerd naar aanleiding van een zienswijze, blijkt dat de verkeersafwikkeling op de vijftaksrotonde goed is.

De toename van 417 voertuigbewegingen per werkdagetmaal heeft een verwaarloosbaar negatief effect op de aansluitingen van de A4 op de N211 (Wippolderlaan). Het extra autoverkeer gedurende de beide spitsuren is namelijk nihil. Er zijn dus geen maatregelen nodig op de bestaande aansluitingen van de A4 op de Wippolderlaan. De conclusie is dat met de voorgenomen wijzigingen, zoals hierboven beschreven, er een acceptabele toekomstige verkeersafwikkeling gewaarborgd is.

Parkeerbehoefte

De parkeerbehoefte van de verschillende horecafuncties (hotel, restaurant, feest/congres zalen) is berekend voor twee verschillende vergelijkbare situaties:

• Het gebruik van de feest/congres zalen als evenementenhal/beursgebouw/congresgebouw
• Het gebruik van de feest/congres zalen als discotheek

De parkeerbehoefte is op de werkdagochtend en -middag het grootst in de situatie waarin de feest/congres zalen als evenementenhal/beursgebouw/congresgebouw worden gebruikt. De parkeerbehoefte is op de overige momenten van de week het grootst in de situatie waarin de feest/congres zalen als discotheek worden gebruikt.

In de worst-case situatie is de grootste parkeerbehoefte 418 parkeerplaatsen op de werkdagavond. Het plangebied kan voorzien in deze worst - case behoefte en daarmee is het uitwerkingsplan uitvoerbaar. De initiatiefnemer en de gemeente zullen bij de aanvraag omgevingsvergunning in gezamenlijk overleg beoordelen hoeveel parkeerplaatsen er exact gerealiseerd zullen worden.

Dit plan is een uitwerking als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder b van de Wet ruimtelijke ordening. Wanneer dit uitwerkingsplan rechtskracht verkrijgt, gaat het deel uitmaken van het bestemmingsplan "Harnaschpolder Noord 2014".

Het uitwerkingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding zijn juridisch bindend. De toelichting heeft geen juridische binding, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en toegestane bebouwing. Op de verbeelding zijn de betreffende bestemmingen weergegeven, alsmede diverse aanduidingen.

De regels van dit uitwerkingsplan zijn ingedeeld in vier hoofdstukken, te weten:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

Op de verbeelding is met lijnen, coderingen en arceringen aan gronden een bepaalde bestemming toegekend. Binnen het bestemmingsvlak zijn op de verbeelding met aanduidingen nadere regels aangegeven. De verbeelding is volgens de SVBP 2012 opgesteld en is digitaal raadpleegbaar en uitwisselbaar.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen
In dit artikel worden begrippen waar nodig beschreven om zodoende interpretatieproblemen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de regels worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van of niet dan wel niet vaak voorkomt in het 'normale' spraakgebruik.

Artikel 2 Wijze van meten
De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

De bestemming 'Groen' is opgenomen ten behoeve van de realisatie van groenvoorzieningen in het plangebied. Binnen de bestemming groen is tevens oppervlakte water toegestaan.

Artikel 4 Horeca
De bestemming 'Horeca' is opgenomen ten behoeve van een hotel met bijbehorend restaurant, hotelbar, zaal- en congresaccommodatie en wellnessfaciliteiten. Daarnaast zijn binnen de bestemming behorende voorzieningen zoals groen, water, steigers, vlonders, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en toegangs- en ontsluitingswegen toegestaan. De gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Op de verbeelding is de maximale bouwhoogte opgenomen.

Artikel 5 Leiding - Gas
Ter bescherming van de in het plangebied aanwezige planologisch relevante leiding is een dubbelbestemming opgenomen: 'Leiding - Gas'. Bouwen op deze gronden is slechts mogelijk op basis van een door het bevoegd gezag verleende omgevingsvergunning, waarbij getoetst wordt aan het belang van de betreffende leiding. Voor het uitvoeren van een aantal werkzaamheden en werken, geen gebouwen zijnde, is een omgevingsvergunningplicht opgenomen. De werken of werkzaamheden zijn slechts toelaatbaar voor zover het belang van de leiding niet onevenredig wordt geschaad. De beheerder van de leiding brengt hierover voorafgaand advies uit aan het bevoegd gezag.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel
In deze regel is vastgelegd dat grond die in aanmerking moest worden genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning, waarvan de uitvoering heeft plaatsgevonden of alsnog kan plaatsvinden, bij de beoordeling van een andere aanvraag om omgevingsvergunning niet opnieuw in beschouwing mag worden genomen.

Artikel 7 Algemene bouwregels
In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels opgenomen dat voor alle bestemmingen kan gelden. Het gaat bijvoorbeeld om extra bouwmogelijkheden voor ondergeschikte bouwdelen zoals balkons, galerijen en kelders.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels
In dit artikel is een gebruiksregels opgenomen dat een ontwikkeling waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, niet kan worden gebouwd wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden;

Aanvullend is ook een afwijkingsmogelijkheid opgenomen waarmee onderbouwd afgeweken kan worden van de gebruiksregel voor voldoende parkeergelegenheid. Deze afwijking is alleen toegestaan indien het bevoegd gezag schriftelijk advies vraagt van een deskundige omtrent parkeren.

Artikel 9 Algemene aanduidingsregels
Aanvullend op de (algemene) bouwregels uit hoofdstuk 2 van de regels, gelden enkele bijzondere bouwbepalingen die met een aanduiding in de verbeelding zijn weergegeven. Een gedeelte van het plangebied valt binnen de vrijwaringszone van de Schaapweimolen, net buiten het plangebied. Om die reden is een gebiedsaanduiding vrijwaringszone-molenbiotoop op de verbeelding opgenomen en is een algemene aanduidingsregel opgenomen.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels
Dit artikel is een aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemmingen. In het artikel is een aantal algemene afwijkingen opgenomen, dat middels een omgevingsvergunning kan worden verleend. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan bij een omgevingsvergunning mogelijk te maken. Het gaat bijvoorbeeld om een geringe overschrijding van de toegestane bouwhoogte of het mogelijk maken van de bouw van schakelkastjes (nutsgebouwtjes) in het openbare gebied.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 11 Overgangsrecht
In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.

Artikel 12 Slotregel
In de slotregel is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan worden aangehaald.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient inzicht te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan. Daarnaast is tevens de Grondexploitatiewet van toepassing als een plan voorziet in het juridisch-planologisch faciliteren van bouwplannen, zoals bepaald in het Bro. Onderhavig plan voorziet in de ontwikkeling van een plan, zoals opgenomen in het Bro. Dit betekent in principe dat er voor dit plan ook een exploitatieplan vastgesteld moet worden. Echter kan op basis van artikel 6.12 lid 2 van de Wro ook door de gemeenteraad besloten worden om geen exploitatieplan vast te stellen, indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4 °, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

De te ontwikkelen grond is eigendom van de gemeente. Er is een onderzoek gedaan naar de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling. Voor het plan is met een ontwikkelaar een erfapachtovereenkomst gesloten. De ontwikkelaar heeft aangegeven dat er markt is voor het door hem te ontwikkelen hotel.

Omdat de gemeente eigenaar is van de grond en daarmee het kostenverhaal anderszins verzekerd is hoeft er geen exploitatieplan te worden gemaakt. Op basis van het voorgaande kan gesteld worden dat het uitwerkingsplan economisch uitvoerbaar is.

Artikel 3.1.1 van het Bro bepaalt dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan (of uitwerkingsplan) de gemeente overleg moet plegen met de besturen van bij het plan betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Omdat dit een uitwerking is van het bestemmingsplan 'Harnaschpolder Noord 2014' en daarvoor al reeds een uitgebreide procedure heeft plaatsgevonden, is ervoor gekozen om dit plan niet vrij te geven voor vooroverlegreacties.

Vanaf 20 maart tot 1 mei lag het ontwerp uitwerkingsplan 'Vastgoedzone Harnaschpolder-Noord' zes weken ter inzage. Tijdens deze termijn kon iedereen mondeling of schriftelijk een zienswijze indienen naar aanleiding van dit plan. Een schriftelijke zienswijze kon alleen elektronisch worden ingediend door middel van een e-formulier. De gemeente Midden-Delfland heeft e-mail niet opengesteld als communicatiemiddel voor zienswijzen.

In totaal zijn er binnen de termijn tien zienswijzen ingediend. De inhoud van zeven van de zienswijzen was vrijwel identiek, derhalve zijn deze als één beantwoord in de Nota Zienswijzen. De zienswijzen zijn voorzien van een antwoord in de 'Nota van beantwoording zienswijzen', toegevoegd als bijlage 9.

Na de zienswijzentermijn kan er reden zijn om ambtelijke wijzigingen aan te brengen. In het vast te stellen uitwerkingsplan zijn ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan een aantal ambtshalve wijzigingen doorgevoerd:

• Naar aanleiding van een reactie van de VRH is de verplihcting voor een tweede aanvalsroute voor de brandweer omgezet tot een tweede vluchtmogelijkheid;
• Naar aanleiding van de zienswijze van Rijkswaterstaat is een stuk uit de toelichting verwijderd waaruit leek te blijken dat de intentie bestaat om nog een extra reclamemast te realiseren;
• Naar aanleiding van de zienswijze van het Hoogheemraadschap is een verdere uitgewerkte verkeerskundige analyse uitgevoerd en een bijbehorende onderbouwing opgesteld. Deze is opgenomen in de bijlage bij het plan.