Gelselaar, Van Bevervoordestraat 20 2012

Bestemmingsplan - gemeente Berkelland

Vastgesteld op 17-09-2013 - deels onherroepelijk in werking

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan

het bestemmingsplan Gelselaar, Van Bevervoordestraat 20 2012 van de gemeente Berkelland;

1.2 bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1859.BPGSL20120003-0100 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

1.3 verbeelding

de analoge verbeelding van het bestemmingsplan Gelselaar, Van Bevervoordestraat 20 2012, bestaande uit de kaart met tekeningnummer(s) NL.IMRO.1859.BPGSL20120003-0100;
de digitale verbeelding van het bestemmingsplan Gelselaar, Van Bevervoordestraat 20 2012;

1.4 aan- of uitbouw

een aan het (hoofd)gebouw gebouwd gebouw dat in ruimtelijk en/of architectonisch opzicht ondergeschikt is aan dat (hoofd)gebouw, maar in functioneel opzicht deel uitmaakt van dat (hoofd)gebouw;

1.5 aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.6 aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding als het een vlak betreft;

1.7 aanduidingsvlak

een geometrisch vlak waarop een aanduiding betrekking heeft;

1.8 aaneengebouwd

bebouwing die wordt gekenmerkt door een rij van minimaal drie aan elkaar gebouwde hoofdgebouwen;

1.9 achtererf

het achter de woning gelegen gedeelte van het erf, voor zover gelegen achter de achtergevel en het verlengde daarvan en tussen de zijdelingse perceelgrenzen;

1.10 achtergevel

een van de weg afgekeerde gevel van een hoofdgebouw die parallel of nagenoeg parallel loopt aan de voorgevel;

1.11 afwijking van de bouwregels en/of de gebruiksregels

een afwijking zoals bedoeld in artikel 3.6, lid 1, onder c van de Wet ruimtelijke ordening;

1.12 ander-werk

een werk, geen gebouw zijnde, of een werkzaamheid;

1.13 appartement

het geheel van bij elkaar behorende vertrekken als afzonderlijke woongelegenheid in een groter gebouw;

1.14 archeologisch deskundige

de regionaal (beleids)archeoloog of een andere door het college van Burgemeester en Wethouders van Berkelland aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg;

1.15 archeologisch monument

een terrein dat op basis van de Monumentenwet 1988 is aangewezen als beschermd archeologisch monument;

1.16 archeologisch onderzoek

onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en /of geofysisch onderzoek en/of graven en/of begeleiden) verricht door een dienst, bedrijf of instelling erkend door het College voor de Archeologische Kwaliteit (CvAK/SKIB), beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 39 van de Monumentenwet en werkend volgens de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie;

1.17 archeologische verwachting

een gebied met een daaraan toegekende hoge, middelhoge of lage archeologische verwachting in verband met de kennis en wetenschap van de in dat gebied te verwachten overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

1.18 archeologische waarde

een gebied met een daaraan toegekende archeologische waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

1.19 bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

1.20 bebouwingspercentage

een op de verbeelding of in de planregels aangegeven percentage, dat de maximaal bebouwde oppervlakte binnen het bouwvlak of bestemmingsvlak aangeeft;

1.21 Bed and Breakfast

een logiesverstrekkend bedrijf dat alleen is ingericht voor nachtverblijf;

1.22 bedrijf

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen;

1.23 bedrijfsgebouw

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die gebruikt worden voor de uitoefening van een bedrijf;

1.24 bedrijfsmatige activiteiten aan huis

het op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten met een kleinschalig karakter, niet zijnde de vrije beroepen, die in een gedeelte van de woning en/of de daarbij behorende (bij)gebouwen worden uitgeoefend, waarbij de woonfunctie als primaire functie behouden en herkenbaar blijft en dat een ruimtelijke uitstraling of uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.25 bedrijfsruimte

een ruimte die onderdeel is van een gebouw en die dient voor de uitoefening van een bedrijf;

1.26 bedrijfsvloeroppervlakte (b.v.o.)

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een bedrijf, een bedrijfsmatige activiteit aan huis, inclusief opslag en administratieruimten;

1.27 bedrijfswoning

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

1.28 begeleid wonen

het leven in een permanent dag- en nachtverblijf alwaar een huishouden wordt gevoerd, in combinatie met begeleiding en ondersteuning door zorgverleners;

1.29 bestaand

bij gebruik: het gebruik zoals aanwezig op het moment van inwerkingtreding van het plan, tenzij in de regels anders is bepaald;
bij bouwwerken: de legaal aanwezige bebouwing die op het moment van de terinzagelegging van het ontwerpplan bestaat of wordt gebouwd;

1.30 bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak;

1.31 bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.32 bijgebouw

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in ruimtelijk en/of architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

1.33 bijzondere woonvoorziening

een (gedeelte van een) gebouw dat dient om te voorzien in een aangepaste woonbehoefte voor personen voor wie de normale woonvoorziening niet passend of toereikend zijn, zoals gehandicapten of anderszins verzorging behoevenden;

1.34 bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.35 bouwgrens

de grens van een bouwvlak;

1.36 bouwlaag

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, dit met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

1.37 bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.38 bouwperceelgrens

een grens van een bouwperceel;

1.39 bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de planregels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.40 bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.41 bouwwerk, geen gebouw zijnde

alle overige bouwwerken die geen gebouw zijn;

1.42 coffeeshop

een horecabedrijf, dat tot doel heeft het verstrekken van niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse, met eventueel als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid, en van verdovende en/of hallucinogene stoffen als bedoeld in bijlage II van de Opiumwet;

1.43 cultuurhistorische waarde

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;

1.44 dak

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

1.45 detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder volumineuze (grootschalige) detailhandel, tuincentrum en supermarkt;

1.46 dienstverlenend bedrijf

een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, reisbureaus, detacherings- en uitzendbureaus, fotostudio’s, galerieën en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting;

1.47 dienstverlening

het bedrijfsmatig verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden;

1.48 doeleinden van openbaar nut

nutsvoorzieningen zoals stroom-, gas, water- en/of telecommunicatievoorzieningen;

1.49 ecologische waarden

de aan een gebied toegekende waarden die verband houden met de samenhang van dieren en planten en hun leefomgeving en/of tussen dieren en planten onderling;

1.50 eerste bouwlaag

de bouwlaag op de begane grond, boven peil;

1.51 eerste verdieping

de tweede bouwlaag van een hoofdgebouw, een souterrain of kelder niet daaronder begrepen;

1.52 erf

het gedeelte van het bouwperceel voor zover dat behoort tot het zijerf en/of het achtererf, niet meegerekend de oppervlakte van het hoofdgebouw;

1.53 erfgrens

de grens van een erf;

1.54 erker

een ondergeschikte uitbouw van het hoofdgebouw met een beperkte omvang (breedte, hoogte, diepte) en transparante verschijningsvorm, waardoor het stedenbouwkundig aanzicht niet wezenlijk wordt beïnvloed;

1.55 evenement

elke voor publiek buiten de daarvoor ingerichte inrichtingen toegankelijke festiviteit, grootschalige sportwedstrijd, auto- of motorcrosswedstrijd, optocht, georganiseerd vuurwerk en alle overige tot vermaak en recreatie bedoelde activiteiten, met uitzondering van markten als bedoeld in de Gemeentewet, kansspelen als bedoeld in de Wet op de kansspelen, en betogingen, samenkomsten en vergaderingen als bedoeld in de Wet openbare manifestaties;

1.56 gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.57 gebruiken

gebruiken, het doen gebruiken, laten gebruiken en in gebruik geven;

1.58 geschakeld hoofdgebouw

een hoofdgebouw dat door middel van een bijgebouw met een ander hoofdgebouw is verbonden en waarbij één zijgevel van het hoofdgebouw in de zijdelingse perceelgrens mag worden gebouwd;

1.59 groenvoorziening

een voor het publiek toegankelijk park of plantsoen of bij de gemeente in onderhoud zijnde groenstroken, grasperken of bloembakken;

1.60 handel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen en/of bedrijven die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending al dan niet in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.61 hoofdgebouw

een gebouw, dat op een bouwperceel in ruimtelijk en architectonisch opzicht, of gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken;

1.62 huishouden

een huishouden bestaat uit één of meer personen die alleen of samen in een woonruimte wonen en zelf in hun dagelijkse behoeften voorzien;

1.63 indelingslijn

een als zodanig op de verbeelding aangegeven lijn voor het indelen van een bouwvlak of bestemmingsvlak met het oog op een verschil in maatvoering en/of gebruik;

1.64 internetdetailhandel

detailhandel zonder showroom, waarvan de handel voornamelijk via internet loopt. Er is hier geen sprake van het ter plaatse afhalen van een product dat via internet is besteld (en betaald). Het product wordt via de post aan de koper verzonden;

1.65 kap

een dakafdekking onder een hoek van meer dan 5 graden met het horizontale vlak;

1.66 kleinschalige bedrijfsmatige activiteit

de in de bijlage 'Staat van Bedrijfsactiviteiten’, ontleend aan de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering', genoemde bedrijvigheid, dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door zijn beperkte omvang in of bij een woning met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

1.67 maaiveld

het oppervlak (of de gemiddelde hoogte daarvan) van het land of de bovenkant van het terrein dat een bouwwerk omgeeft;

1.68 maatschappelijke voorzieningen

educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen, sportvoorzieningen en recreatieve voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en ondergeschikte horeca ten dienste van deze voorzieningen;

1.69 mantelzorg

het bieden van zorg aan iedereen die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

1.70 nadere eis

een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder d van de Wet ruimtelijke ordening;

1.71 normale onderhouds- of exploitatiewerkzaamheden

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden, waaronder begrepen de handhaving van de bestemming;

1.72 omgevingsvergunning

een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 1.1, lid 1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

1.73 onderbouw

een bouwlaag, afgedekt door een vloer, die geheel of gedeeltelijk is gelegen beneden peil;

1.74 ondergeschikte detailhandel

een detailhandelsvoorziening binnen een andere hoofdbestemming of functie dan detailhandel, ten behoeve van en ondergeschikt aan die andere bestemming/functie, in oppervlakte maximaal 20% van het totale bedrijfsvloeroppervlak (b.v.o.) met een maximum van 100 m² (b.v.o.) en/of maximaal 20% van de totale omzet;

1.75 ondergeschikte horeca

een horecavoorziening binnen een andere hoofdbestemming of functie dan horeca, ten behoeve van en ondergeschikt aan die andere bestemming/functie voor de consumptie van dranken en etenswaren, in oppervlakte maximaal 20% van het totale bedrijfsvloer-oppervlak (b.v.o.) met een maximum van 100 m2 (b.v.o.) en/of maximaal 20% van de totale omzet;

1.76 ondergronds bouwwerk

een (gedeelte van) een bouwwerk, waarvan de bovenkant van de vloer ligt op ten minste 1,75 meter beneden peil;

1.77 openbare ruimte

het gebied binnen de bebouwde kom van de gemeente Berkelland met een openbare functie, niet zijnde gebouwen, waarvan de gemeente Berkelland het eigendom en/of beheer heeft;

1.78 overkapping

een bouwwerk van één bouwlaag dat dient ter overdekking en met niet meer dan één wand is uitgevoerd;

1.79 parkeervoorzieningen

voorzieningen voor het parkeren, zoals parkeerplaatsen en in- en uitritten;

1.80 peil

voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
als in of op het water wordt gebouwd: de hoogte van het terrein ter plaatse van het meest nabij gelegen punt waar het water grenst aan het vaste land;

1.81 prostitutie

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander persoon tegen vergoeding;

1.82 rijwoning

een woning die in een rij staat en van beide kanten wordt ingesloten door een andere, meestal identieke woning;

1.83 seksinrichting

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.84 slopen

het al dan niet geheel afbreken van gebouwen en andere bouwwerken;

1.85 speelvoorzieningen

attributen voor sport en spel, vooral op en rond kinderspeelplaatsen en trapveldjes;

1.86 Staat van Bedrijvenactiviteiten

een als bijlage bij deze regels behorende en daarvan onderdeel uitmakende lijst van bedrijven en instellingen;

1.87 twee-onder-een-kapwoning (halfvrijstaand)

een woningtype waarbij twee woningen een gedeelde muur hebben;

1.88 vloeroppervlakte

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond;

1.89 voorgevel

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, als een gebouw met meer dan één zijde naar de weg is gekeerd, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel(s);

1.90 voorgevelrooilijn

de voorgevelrooilijn is:

langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing:
1. de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijik gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd:
1. bij een wegbreedte van meer dan 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg;
2. bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg;

1.91 vrij beroep

een beroep of het bedrijfsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied;

1.92 vrijstaande woning

een woning zonder gemeenschappelijke wand met een andere woning;

1.93 waterhuishoudkundige voorzieningen

voorzieningen die nodig zijn voor een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit;

1.94 wijzigingsbevoegdheid

de bevoegdheid van burgemeester en wethouders om het bestemmingsplan te wijzigen zoals bedoeld in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

1.95 wonen

het leven in een permanent dag- en nachtverblijf alwaar een huishouden wordt gevoerd;

1.96 woning (wooneenheid)

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

1.97 wooneenheid

zie: woning;

1.98 woongebouw

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen en/of appartementen omvat met één of meer gemeenschappelijke toegangen en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

1.99 zijerf

gedeelte van het erf dat aan de zijkant en achter het verlengde van de voorgevel van het gebouw is gelegen.

1.100 zijgevel

de naar de zijkant(en) van het erf toegekeerde gevel(s) van een hoofdgebouw;

1.101 zorgaccommodatie

een gebouw met een zorgfunctie als hoofdtak waarbij de sociaal-medische opvang van personen, al dan niet in de vorm van het ter plaatse woonachtig zijn;

1.102 zorgwoning

een woning die dient om te voorzien in een aangepaste woonbehoefte al dan niet in combinatie met medische en/of verzorgende ondersteuning, bijvoorbeeld voor personen voor wie de normale woonvoorzieningen niet passend of toereikend zijn, zoals gehandicapten, of anderszins verzorgingsbehoevenden.

Artikel 2 Wijze Van Meten

Bij toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten:

2.1 Gebouwen en bouwwerken

2.2 Ondergeschikte bouwdelen

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen, worden ondergeschikte bouwdelen als:

plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en aan- of uitbouwen met een oppervlakte van 2 m² of kleiner;
overstekende daken;
luifels als geïntegreerd onderdeel van een gebouw of een uitbouw;

buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 0,75 meter ten opzichte van de bouwgrens of bestemmingsgrens bedraagt.

2.3 Maatvoering

Alle maten zijn, tenzij anders aangegeven:

voor lengten in meters (m);
voor oppervlakten in vierkante meters (m²);
voor inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
voor verhoudingen in procenten (%);
voor hoeken/hellingen in graden (º).

2.4 Meten

Bij de toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van de lijn.

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

groenvoorzieningen;
kleinschalig gebruik voor agrarische doeleinden;

met daarbij behorende:

bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden;
verblijfsgebied;
paden en verhardingen;
parkeervoorzieningen;
speelvoorzieningen;
water;
waterhuishoudkundige voorzieningen;
doeleinden van openbaar nut.

3.2 Bouwregels

Op de voor 'Groen' aangewezen gronden mogen alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

Artikel 4 Maatschappelijk - Zorginstelling 2

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Maatschappelijk - Zorginstelling 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

maatschappelijke voorzieningen voor zo ver het betreft een zorgaccommodatie;
wonen in de vorm van appartementen en bijzondere woonvoorzieningen, in combinatie met medische, paramedische en verzorgende ondersteuning;
ondergeschikte horeca en ondergeschikte detailhandel;

met daarbij behorende:

gebouwen;
bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden;
tuinen;
erven;
terreinen;
parkeervoorzieningen;
groenvoorzieningen;
waterhuishoudkundige voorzieningen;
doeleinden van openbaar nut.

4.2 Bouwregels

Op de voor 'Maatschappelijk - Zorginstelling 2' aangewezen gronden mogen alleen bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

4.3 Nadere eisen

4.4 Afwijken van de bouwregels

Artikel 5 Tuin

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

tuin, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen;
erkers ten dienste van de aangrenzende bestemming 'Wonen';

met daarbijbehorende:

bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
voorzieningen, zoals wegen, paden en parkeervoorzieningen.

5.2 Bouwregels

Op de voor 'Tuin' aangewezen gronden mogen alleen bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

Artikel 6 Verkeer - Verblijfsgebied

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

wegen, straten, pleinen en voet- en fietspaden;
markten;
parkeervoorzieningen, waaronder ook garageboxen;
picknickplaatsen;

met daarbijbehorende:

gebouwen, alleen in de vorm van garageboxen;
bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden;
fietsenstallingen;
ondergrondse afvalvoorzieningen;
bermen;
groenvoorzieningen;
speelvoorzieningen;
water;
waterhuishoudkundige voorzieningen;
doeleinden van openbaar nut.

6.2 Bouwregels

Op de voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden mogen alleen bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

Artikel 7 Wonen

7.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

wonen;
de waterhuishouding;

met daarbijbehorende:

gebouwen;
bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden;
tuinen;
erven;
verhardingen;
ontsluitingspaden;
parkeervoorzieningen;
groenvoorzieningen;
speelvoorzieningen;
water;
doeleinden van openbaar nut.

7.2 Bouwregels

Op de voor 'Wonen' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

7.3 Nadere eisen

7.4 Afwijken van de bouwregels

7.5 Specifieke gebruiksregels

7.6 Afwijken van de gebruiksregels

Artikel 8 Waarde - Archeologie 2

8.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde – Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van archeologische waarden in de bodem.

8.2 Bouwregels

8.3 Nadere eisen

8.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Artikel 9 Waarde - Archeologische Verwachting 1

9.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische waarden in de bodem.

9.2 Bouwregels

9.3 Nadere eisen

9.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Artikel 10 Waarde - Cultuurhistorie

10.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van het beschermde dorpsgezicht, wat tot uitdrukking komt in de structuur en de ruimtelijke kwaliteit van het beschermde dorpsgezicht.

10.2 Bouwregels

Op de voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' de hoofdvorm van de gebouwen, bepaald door de oppervlakte van het grondvlak, de gevelbreedte, de goot- en bouwhoogte, de dakhelling en de nokrichting, zoals die bestond ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan gehandhaafd moet worden, met dien verstande dat een afwijking van de goothoogte en/of de bouwhoogte van ten hoogste 5% is toegestaan, waarbij de dakhelling dienovereenkomstig mag worden aangepast.

10.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, de nokrichting van de kappen van gebouwen, de gevelindeling en het materiaal- en kleurgebruik ten behoeve van het behoud, de versterking en/of het herstel van het beschermde dorpsgezicht.

10.4 Afwijken van de bouwregels

10.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

10.6 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

3 Algemene Regels

Artikel 11 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 12 Algemene Gebruiksregels

12.1 Strijdig gebruik

12.2 Parkeernormen

De inrichting van de gronden moet zodanig plaatsvinden, dat wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen zoals weergegeven in de bijlage 'Parkeernormen' die bij deze regels is gevoegd.

Artikel 13 Algemene Afwijkingsregels

13.1 Afwijkingsbevoegdheid

Artikel 14 Algemene Wijzigingsregels

14.1 Wijzigingsbevoegdheid

Artikel 15 Algemene Procedureregels

15.1 Nadere eisen

Voor een besluit tot het stellen van een nadere eis geldt de volgende voorbereidingsprocedure:

het voornemen ligt, met bijbehorende stukken, gedurende twee weken ter inzage;
de terinzagelegging wordt vooraf bekend gemaakt in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen of op een andere geschikte wijze;
de bekendmaking meldt de mogelijkheid voor belanghebbenden om schriftelijk en/of mondeling hun zienswijze over het voornemen bij burgemeester en wethouders kenbaar te maken gedurende de onder a genoemde termijn;
burgemeester en wethouders delen aan hen die zienswijzen naar voren hebben gebracht de beslissing daaromtrent mede.

15.2 Wijzigingen

Burgemeester en wethouders geven in geval van wijziging van het bestemmingsplan toepassing aan de procedureregels van artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening.

4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 16 Overgangsrecht

16.1 Overgangsrecht bouwwerken

16.2 Overgangsrecht gebruik

Artikel 17 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels bestemmingsplan Gelselaar, Van Bevervoordestraat 20 2012.

Het bestemmingsplan Gelselaar, Van Bevervoordestraat 20 2012 heeft van 03-04-2013 tot en met 14-05-2013 in ontwerp ter inzage gelegen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de Raad van de gemeente Berkelland, gehouden op 17-09-2013.

, voorzitter.

, griffier.

1 Inleiding

1.1 Aanleiding En Doel

Aanleiding is de bedrijfssanering van bosbouwbedrijf en caravanstalling Mensink aan de Van Bevervoordestraat 18-20 in Gelselaar in de gemeente Berkelland. Als gevolg van deze sanering zal de milieusituatie in het dorp verbeteren.

Het plan is om op de vrijgekomen locatie een kleinschalige woonzorgaccommodatie met 10 woonzorgeenheden, een zorgcentrum met een flexibele invulling van de woonzorgfunctie en twee vrijstaande woningen te bouwen.

Volgens het geldende bestemmingsplan is dit niet mogelijk. Dat is de reden dat voorliggend bestemmingsplan gemaakt wordt.

1.2 Situering En Begrenzing Plangebied

Het plangebied ligt in het noordelijk deel van Gelselaar (gemeente Berkelland) aan de Van Bevervoordestraat. Aan de west-, zuid- en oostzijde wordt het gebied omgeven door dorpse bebouwing die hoofdzakelijk uit woningen bestaat. De noordzijde van het plangebied is de grens van de bebouwde kom van Gelselaar, het plangebied grenst hier aan agrarisch gebied.

Ligging van het plangebied in Gelselaar (bron: risicokaart.nl)

Het plangebied bestaat uit de percelen, kadastraal bekend onder gemeente Geesteren, sectie I, nummers 932, 1098, 1381, 1566, 1568 en 1569 (gedeeltelijk). Het plangebied een oppervlakte van circa 9.000 m².

1.3 Geldend Bestemmingsplan

1.3.1 Gelselaar Dorp, 2010

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Gelselaar, Dorp 2010' (NL.IMRO.1859.BPGSL20090014-1000) van de gemeente Berkelland. Het plan is op 18 januari 2012 onherroepelijk geworden. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de volgende enkelbestemmingen:

Agrarisch met waarde - Landschap;
Bedrijf;
Tuin;
Wonen

Naast de enkelbestemmingen gelden drie dubbelbestemmingen:

Waarde - Archeologie 2;
Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 1;
Waarde - Cultuurhistorie.

Verder geldt ter plekke van de bestemming Bedrijf een gebiedsaanduiding Wro-zone.

Uitsnede uit de verbeelding van het bestemmingsplan Gelselaar, Dorp 2010 (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.3.2 Strijdigheid

Het bouwplan is strijdig met alle geldende bestemmingen. Om het plan te kunnen realiseren dienen de bestemmingen 'Bedrijf' en 'Agrarisch met waarden - Landschap' te worden gewijzigd in 'Maatschappelijk' en 'Groen'. Ook de bestemmingen 'Tuin' en 'Wonen' kunnen niet worden gehandhaafd op de locaties waar zij nu gelden. In dit bestemmingsplan komen zij echter wel weer terug.

1.3.3 Uitspraak Raad van State

Op 18 januari 2012 vernietigde de Raad van State het besluit van de raad van de gemeente Berkelland van 5 april 2011 tot vaststelling van het bestemmingsplan 'Gelselaar, Dorp 2010' voor zover dat het plandeel betreft dat de bestemming 'Bedrijf' aan het perceel toekent (zaaknummer 201106975/1/R20).

1.4 Opzet Van De Toelichting

In de eerste hoofdstukken van deze toelichting komt alle beschikbare informatie over het plangebied aan bod. Hoofdstuk 2 beschrijft de bestaande situatie en historische ontwikkelingen van het plangebied. Hoofdstuk 3 bestaat uit een beschrijving van het plan. In hoofdstuk 4 wordt het voor het bouwplan relevante wettelijk- en beleidskader beschreven. De relevante milieu en omgevingsaspecten worden in hoofdstuk 5 beschreven. Hoofdstuk 6 omvat de juridische planopzet en in hoofdstuk 7 en 8 wordt de economische en maatschappelijke haalbaarheid besproken.

2 Beschrijving Bestaande Situatie

2.1 Inleiding

Aan de hand van het landschap rondom Gelselaar, de stedenbouwkundige structuur van het dorp en de ruimtelijke kenmerken van het plangebied wordt de bestaande situatie beschreven.

2.2 Ligging Plangebied

Gelselaar ligt in het noordelijke deel van de gemeente Berkelland tussen Borculo, Diepenheim en Lochem. Het plangebied ligt in het noordelijke deel van Gelselaar langs de Van Bevervoordestraat. Het plangebied wordt aan drie zijden, het westen, zuiden en oosten omsloten door de bebouwde kom van het dorp. Ten noorden van het plangebied ligt het grotendeels agrarische landschap, dat kenmerkend is voor de gemeente Berkelland.

2.3 Landschap

Het dorp Gelselaar wordt grotendeels omgeven door een essencomplex. Ten zuiden van de lijn Van Bevervoordestraat/Pierinkdijk vormen de Gelselaarse Es, de Scholten Es en de Nieuwe Braak een aaneengesloten geheel, dat zich in zijn hoogteligging en openheid aftekent ten opzichte van aangrenzende gebieden. Hoewel bij de ruilverkaveling en ook daarna veel landschapselementen zijn verdwenen, is er nog veel behouden, zoals het reliëf (de bolling) en fragmenten van houtwallen, steilranden, oude perceelsgrenzen, oude wegen, paden en waterlopen (met name rond de boerderijen). Hierdoor zijn de randen van de essen nog herkenbaar in het landschap. Ook het beloop van de Slinge en de situering van boerderijen op horsten erlangs zijn typerend. Vanaf de open essen heeft men zicht op deze boerderijen aan de rand en op het dorp. Vanuit het westen is het dorpsgezicht met de kerk duidelijk in beeld. In het noorden is de overgang tussen het dorp en de landerijen geleidelijker in schaal en mate van openheid. (Bron: Toelichting bij het besluit tot aanwijzing van het beschermd dorpsgezicht Gelselaar).

Het half open en licht glooiende essenlandschap ten noorden van Gelselaar.

Analyse van het landschap rondom Gelselaar op basis van de topografische kaart.

2.4 Stedenbouwkundige Structuur Gelselaar

De huidige ruimtelijke karakteristiek van het beschermd dorpsgezicht Gelselaar bestaat uit twee componenten: het dorp en het omringende essencomplex.

Hoewel de dorpskern zich door de kleinere schaal en relatieve beslotenheid duidelijk onderscheidt van het open essencomplex rondom, is er geen sprake van een scherpe dorpsrand. Ook bevinden zich binnen de dorpskern kenmerkende onbebouwde ruimten. Globaal bevindt zich de dorpskern tussen de Tieberinkweg in het zuiden, de Viskerdijk en de begraafplaats in het oosten, het Teeuwland in het noorden en het sportterrein in het westen. De dorpskern wordt gekenmerkt door een kleinschalig patroon van percelen, paden, wegen, beplantingen, erfafscheidingen en karakteristieke boerderijen.

De schaal van de bebouwing en de samenhang in vormentaal is bepaald door de lokale ambachtelijke bouwtraditie van circa 1900: kloeke, sobere hoofdvormen, lage goten, forse zadeldaken soms met afschuining, materiaalgebruik (donkerrode baksteen, gebakken pannen in rood en antraciet, witte houten daklijsten, groene deuren) en detaillering (verticale geleding ramen met metselwerkversieringen). Het bebouwingsbeeld wordt sterk bepaald door boerderijen en bijgebouwen gebouwd in deze traditionele bouwstijl.

Kenmerkend is de situering van deeldeuren naar de straat, terwijl de woongedeeltes niet naar de straat zijn gekeerd. Verder zijn de kerk met zijn toren, een dorpscafé en enkele voormalige winkelpanden kenmerkende elementen van het dorpsgezicht.

Kenmerkend zijn ook de inrichting en beplanting van erven. De tuinen zijn vaak in gebruik als moestuin en omzoomd met beukenhagen en soms met een gietijzeren hekwerk (pastorie). De overgang tussen openbaar en privé is vrij open. Met name waar de deeldeuren aan de straat zijn gelegen, is de grens tussen openbaar en privé niet gemarkeerd.

Een aantal straten heeft nog een klinkerbestrating, zoals in het begin van de 20e eeuw is aangebracht. De inrichting heeft een informeel karakter. Karakteristiek voor het beeld is tevens dat trottoirs op veel plaatsen ontbreken en dat de bermen niet specifiek zijn ingericht. Ook het profiel van de openbare ruimte is niet strak bepaald. Overhoeken, verwijdingen en vernauwingen zijn karakteristieke restanten uit de ontwikkelingsgeschiedenis van het dorp. De bebouwing van het oorspronkelijke dorp ligt geconcentreerd in de omgeving van de kerk en langs een drietal wegen ten oosten en zuiden daarvan. De ruimtelijke structuur van het dorp is onregelmatig, met uitzondering wellicht van de bebouwing rondom de kerk. De ruimtelijke structuur is historisch gegroeid en vooral bepaald door een wisselwerking tussen de geografische situatie, de eigendomssituatie en het beleid van de oorspronkelijke marke. (Bron: Toelichting bij het besluit tot aanwijzing van het beschermd dorpsgezicht Gelselaar.)

Het oudste en meest karakteristieke deel van het dorp Gelselaar is het Carré rond de kerk. De bebouwing ligt geconcentreerd in een carrévorm rond het kerkje, dat in de 19e eeuw werd gebouwd. Het voormalige kerkhof, een besloten openbare ruimte, is slechts via drie stegen toegankelijk. Rondom het kerkhof ligt karaktervolle bebouwing, met het soms fraai vormgegeven woongedeelte gericht naar de kerk en met het oorspronkelijke bedrijfsgedeelte (de deel) gericht naar de straat.

Het carré rondom de Nederlands Hervormde Kerk is nog steeds intact en vormt een belangrijke ruimtelijke kwaliteit van het dorp.

Een contrast met de dichte bebouwing rond de kerk vormt het onbebouwde gebied in het oosten tussen de Pastorieweg en de Van Bevervoordestraat, dat in de Toelichting bij het besluit tot aanwijzing van het beschermd dorpsgezicht Gelselaar, wordt aangeduid als het groene hart van het dorp. Het bestaat uit twee grote met beukenhagen omzoomde percelen met daartussen een kerkpad. Dit pad splitst zich af van de Pastorieweg en gaat recht op de kerk af. Voorbij de Dorpsstraat gaat het pad over in een steeg tussen de bebouwing van het carré rond de kerk. In de oostelijke punt van het noordelijke perceel ligt een karakteristieke winkel-/woonhuis, dat de overgang markeert naar het groene hart. Op vergelijkbare wijze stond vroeger in de zuidpunt van het zuidelijke perceel oorspronkelijk een dorpsherberg, waarmee de Dorpsstraat en voormalige Dorpsbrink werden afgebakend van het groene hart. Nu loopt de open ruimte van het groene hart over in de Dorpsstraat.

(Bron: Toelichting bij het besluit tot aanwijzing van het beschermd dorpsgezicht Gelselaar.)

'Het groene hart' ten oosten van het carré rondom de kerk.

Om het centrum van het dorp van doorgaand verkeer tussen Borculo en Diepenheim te ontlasten is een weg langs het oude dorp aangelegd (Diepenheimseweg). Tussen deze weg en het carré rondom de kerk zijn na de Tweede Wereldoorlog enkele straatjes met moderne woningbouw aangelegd bestaande uit korte rijen of twee-onder-één-kap woningen, zoals langs de Meester Krebbersstraat. De woningen bestaan uit twee bouwlagen met een kap. Ook aan de westelijke zijde van het dorp, aan het Teeuwland en De Mölle zijn twee nieuwbouwbuurten aangelegd. De bebouwing in deze buurten sluit beter aan op de oorspronkelijke structuur van het dorp en bestaat met name aan het Teeuwland uit vrijstaande woningen die op boerderijen lijken.

2.5 Openbare Ruimte

De inrichting van de openbare ruimte versterkt het dorpse karakter van Gelselaar. De openbare ruimte bestaat uit een weg voor het auto- en fietsverkeer met daarlangs aan één of beide zijden een smalle strook voor voetgangers zonder dat deze duidelijk van elkaar gescheiden zijn. Een aantal straten heeft nog een klinkerbestrating, zoals in het begin van de 20e eeuw is aangebracht. De overgangen tussen de openbare ruimte en het privéterrein zijn met name bij de monumentale boerderijen niet erg scherp. De bermen zijn niet specifiek ingericht en ook het profiel van de openbare ruimte is niet strak bepaald. Overhoeken, verwijdingen en vernauwingen zijn karakteristieke restanten uit de ontwikkelingsgeschiedenis van het dorp. Bij woningen van later bouwperiode is de overgang scherper en gaat de weg vaak door middel van een haag of hek over in de voortuin bij de woning.

Inrichting van de openbare ruimte langs de Van Bevervoordestraat ter hoogte van het plangebied.

2.6 Plangebied

De voorkant van het plangebied ligt centraal in het dorp tegenover 'het groene hart' langs de Van Bevervoordestraat. De bebouwing bestaat uit een aantal vrijstaande voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, die gezien vanaf de Van Bevervoordestraat in schaal en afmetingen steeds groter worden. Op het terrein is momenteel Mensink Bosbouw gevestigd. De voormalige agrarische bedrijfsgebouwen worden gedeeltelijk gebruikt voor de stalling van caravans. Het centrale deel van het plangebied is onbebouwd. Op het meest oostelijke deel van het plangebied staat een vervallen voormalige boerderij (Van Bevervoordestraat 8 – boerderij Korthof).

Bebouwing van het plangebied langs de Van Bevervoordestraat.

Voormalige agrarische bedrijfsgebouwen in het plangebied.

De verbinding tussen het dorp en het landschap ten noorden ervan is verloren gegaan door de bouw van de steeds grotere agrarische bedrijfsgebouwen, aanleg van de nieuwbouwbuurt Teeuwland en de verdichting van het bebouwingslint langs de Van Bevervoordestraat. Door de uitplaatsing van het bosbedrijf komt er ruimte vrij om de binding met het landschap op vergelijkbare wijze als ten zuiden van de kerk weer opnieuw vorm te geven. Verder biedt de sloop van de gebouwen en de herinrichting van het terrein de mogelijkheid de ruimtelijke kwaliteit van de noordelijke dorpsrand van Gelselaar te verbeteren.

De achterkant van het plangebied, gezien vanuit het buitengebied.

Kadastrale kaart van een deel van Gelselaar. Het plangebied is begrensd door een bolletjeslijn.

Het plangebied is aan de westzijde marginaal opgerekt ten opzichte van het ontwerpplan. Gebleken is, dat het oostelijk deel van het perceel gemeente Geesteren sectie I nr. 1392 is bestemd als “Tuin” vanuit het bestemmingsplan “Gelselaar Dorp 2010”. De grond aan weerszijden van dit strookje is van dezelfde eigenaar en bestemd als “Wonen” waarop de bouw van bijgebouwen mogelijk is. Op de bestemming “Tuin” is dat niet toegestaan. Terwille van een effectief ruimtegebruik wordt deze bestemming “Tuin” aangepast in “Wonen”. Dit berust niet op ruimtelijke bezwaren.

3 Beschrijving Van Het Plan

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving van het plan gegeven door in te gaan op de ruimtelijke structuur, de landschappelijke inpassing en het bouwprogramma voor de herinrichting van het plangebied.

3.2 Uitgangspunten Transformatie Plangebied

Op 30 maart 2012 is een memo van de gemeente Berkelland verschenen met de titel "Uitgangspunten ontwikkeling Mensink in Gelselaar". Hieronder een opsomming van de uitgangspunten:

de grotere bedrijfsbebouwing moet worden vervangen door meer passende en kleinschalige bebouwing;
bij de nieuwe invulling mag de locatie niet verder worden versteend en moet de nu aanwezige onbebouwde ruimte gerespecteerd worden;
de vervangende bebouwing kan niet over het gehele plangebied worden verspreid;
een kwaliteitsverbetering bereiken door de bebouwing aan te laten sluiten bij het bebouwingsbeleid van de dorpskern. Deze wordt gevormd door een kleinschalig patroon van percelen, paden, beplanting, erfafscheidingen en karakteristieke boerderijen;
de nieuwe bebouwing qua volume laten aansluiten bij bebouwing van de omgeving en de goothoogte; daarom laag houden (3 - 4,5 meter);
een kwaliteitsverbetering maken in het samenspel van het dorp met het omringende landschap. Het landschap loopt door tot in het plangebied. Door het verwijderen van de bedrijfsbebouwing kan het landschap doorlopen tot de bebouwde kom;
indien er op de locatie naast de twee vrijstaande woningen ook zorgwoningen komen, moet de bebouwing naar het oosten worden opgeschoven. De hogere bebouwingsdruk zorgt voor omslag. De bebouwing zal achter de reeds bestaande bebouwing aan de Van Bevervoordestraat moeten komen, om de openheid op de herstellocatie te herstellen;
het aan te brengen groen moet passen bij de groenstructuur van Gelselaar;
de nieuwe bebouwing op de plek van het vervallen gemeentelijk monument moet een karakteristiek nieuw gebouw worden in een open/groene ruimte;
er is op voorhand geen rekening gehouden met de nabijheid van de basisschool aan de Van Bevervoordestraat. Er geldt volgens VNG-richtlijnen een afstand van minimaal 30 meter tussen het bestemmingsvlak van de school en de te bouwen woningen. Er is dus mogelijk een akoestisch onderzoek nodig;
de benodigde parkeerplaatsen moeten zorgvuldig in het plan worden opgenomen.

3.3 Bouwplan

Het nieuwbouwplan bestaat uit de bouw van een kleinschalige woonzorgaccommodatie met 10 woonzorgeenheden en een zorgcentrum met een flexibele invulling van de woonzorgfunctie op het zuidelijke deel van het plangebied direct achter de bebouwing langs de Van Bevervoordestraat en op de locatie van de vervallen voormalige boerderij. Hiertegenover, in het noordelijke deel van het plangebied, worden twee vrijstaande woningen gerealiseerd. Het westelijke deel van het plangebied wordt ingericht als groengebied.

Inrichtingstekening voor de realisatie van de kleinschalige woon-zorg accommodatie en de twee vrijstaande woningen. Bron: Kobessen Milieu. Aan deze schets kunnen geen rechten worden ontleend.

Bebouwing

De vormgeving van de nieuwe gebouwen sluit aan bij de overwegend agrarische bebouwing in het dorp, hoewel er sprake is van een moderne variant op dit thema. Het meest oostelijk gelegen gebouw wordt vormgegeven als T-boerderij, zoals er enkele voorkomen in het dorp. Dit gebouw is te benoemen als het 'hoofdgebouw'. De andere gebouwen zijn zowel in de architectuur en het kleur- en materiaalgebruik als de schaal en maatvoering ondergeschikt aan het 'hoofdgebouw'. Dit geldt zowel voor de woonzorgaccommodatie als de vrijstaande woningen.

Het bouwplan voldoet aan de gestelde toetsingscriteria ‘De Linten’ uit het vastgestelde 'Beeldkwaliteitsplan beschermd dorpsgezicht Gelselaar gemeente Berkelland' (zie ook paragraaf 3.6 Beeldkwaliteit).

Ontsluiting

De hoofdontsluiting van het plangebied vindt plaats door een dwarsweg tussen de Van Bevervoordestraat 20 en 26 ter hoogte van de Dorpsstraat. De nieuwe weg wordt ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan enkele meters in westelijke richting verschoven. Die nieuwe ontsluiting sluit beter aan bij de bestaande perceelsgrenzen van de woningen Van Bevervoordestraat 20 en 26. Hierdoor ontstaat een smalle groenstrook aan de westzijde van de weg en een wat bredere aan de oostzijde. Een tweede entree ligt tussen Van Bevervoordestraat 6 en 10, maar is enkel bedoeld voor fietsers en wandelaars.

Parkeren wordt op een kleinschalige wijze ingevuld met omhaagde parkeerplekken voor maximaal vijf auto’s.

Conform de parkeernorm van de gemeente Berkelland zijn er 19 parkeerplaatsen nodig voor de zorgappartementen en -voorzieningen. Voor de beide vrijstaande woningen zijn per woning twee parkeerplaatsen nodig. Deze worden op eigen terrein gerealiseerd.

Gezien het minimale gebruik van de doodlopende weg wordt geen apart trottoir aangelegd. Deze inrichting sluit aan bij het dorpse karakter van de openbare ruimte van Gelselaar en het 'Beeldkwaliteitsplan beschermd dorpsgezicht Gelselaar gemeente Berkelland'.

Groen

In het verlengde van de hoofdontsluiting van het terrein wordt een groengebied gerealiseerd. Op deze manier wordt vormgegeven aan de nieuwe verbinding tussen het carré rondom de kerk en het landschap ten noorden van het dorp. Daarnaast wordt op deze manier de overgang met de buurt aan het Teeuwland op een geleidelijke manier vormgegeven. Om het overtollig hemelwater binnen de grenzen van het plangebied te kunnen bergen en infiltreren wordt in het groengebied een wadi aangelegd.

3.4 Landschappelijke Inpassing

Een belangrijk kenmerk van de stedenbouwkundige structuur van Gelselaar is de verbinding tussen de oorspronkelijke kern van het dorp rondom de kerk en het omliggende landschap. Ten zuiden van de kerk is deze verbinding nog grotendeels intact. Ten noorden van de Van Bevervoordestraat is deze verbinding echter door bouwontwikkelingen verdwenen. De verplaatsing van het bosbouwbedrijf biedt de mogelijkheid een nieuwe verbinding te realiseren. In het stedenbouwkundig plan is hier gevolg aangegeven door met de aanleg van een wigvormig parkje het landschap naar binnen te trekken.

Bestaande verbinding tussen het dorp en het landschap ten zuiden van het dorp ter hoogte van de aansluiting van de Driessenweg en de Dorpsstraat.

Een andere kwaliteit van de structuur van het dorp bestaat uit de informele padenstructuur. In het stedenbouwkundig plan wordt een wandelroute aangelegd, die tussen de Van Bevervoordestraat 6 en 10 (tegenover 'het groene hart') aansluit op de Van Bevervoordestraat, zodat bewoners van de woonzorgaccommodatie en omwonenden meer mogelijkheden hebben voor een nieuw ommetje door het dorp. Het parkje kan daarbij dienen als rustpunt en speelplek. Deze inpassing sluit aan op het 'Beeldkwaliteitsplan beschermd dorpsgezicht Gelselaar gemeente Berkelland'.

Bestaand pad langs 'het groene hart'.

Het dorpse karakter van het nieuwe wijkje wordt verder versterkt door bij de inrichting van het groengebied gebiedseigen beplanting toe te passen. Deze beplanting wordt op essentiële plekken beeldbepalend doordat op deze manier vormgegeven wordt aan de zichtlijnen tussen het dorp en het landschap. Ter plaatse van het parkje kan de overgang van landschap naar dorp verder worden verzacht. De erven worden omsloten door strakke hagen. Op plaatsen waar een steviger groenbeeld gewenst is, zoals bij de entree van het buurtje, het schegvormige park en rond het zorgcentrum, kan gekozen worden voor een robuuste, natuurlijke haag. Hiermee wordt het groen vanuit het landschap het dorp ingetrokken en wordt de oude verbinding tussen het carré en het buitengebied hersteld. Ook is er voor de bewoners van de zorgwoningen de mogelijkheid een gemeenschappelijke groentetuin in te richten.

3.5 Programma

Het bouwprogramma bestaat uit 10 woonzorgeenheden en een zorgcentrum. De woonzorgeenheden zijn verdeeld over de bijgebouwen: in het grote bijgebouw zeven eenheden en in het meest westelijk gelegen gebouw drie eenheden. De woonzorgeenheden worden verhuurd aan bewoners met een zorgzwaartepakket (ZZP) indicatie vanaf 3 en hoger. Voor de bewoners van deze eenheden geldt de verplichting om de zorg af te nemen van de zorgorganisatie die het zorgcentrum beheert.

In het 'hoofdgebouw' wordt het zorgcentrum gehuisvest. Om de mogelijkheden voor de toekomstige exploitatie te verbeteren blijkt het noodzakelijk de eerder genoemde woonzorgfunctie van de 24uurs zorgpost flexibeler in te zetten. De omschrijving voor de term ‘24uurs zorgpost’ is daartoe gewijzigd in ‘zorgcentrum’ met ruimte voor verschillende functies, zoals een 24 uur per dag bemande zorgpost, een dagbestedingsruimte, een keuken, een ruimte voor het personeel, een kantoor. Daarnaast is een beschrijving opgenomen over de flexibele inrichting van de overblijvende ruimte. Deze luidt als volgt:

‘Daarnaast worden er in dit gebouw woonzorgeenheden gerealiseerd. Om in te kunnen spelen op steeds veranderende regelgeving en marktomstandigheden is flexibiliteit ten aanzien van het toekomstig gebruik gewenst. Voor de invulling kan worden gekozen voor woonzorgeenheden die zijn te vergelijken met de invulling van de 'bijgebouwen'. Maar er kan ook worden gekozen voor het realiseren van twee woongroepen van circa acht personen, per woongroep bestaande uit een gemeenschappelijke ruimte met voor iedereen een eigen slaapkamer. Op deze manier kan zorg worden verleend aan mensen met een zwaardere ZZP-indicatie, bijvoorbeeld dementerende ouderen.'

De definitieve invulling van de woonzorgfunctie van dit gebouw wordt bepaald in samenspraak met de zorginstelling die het complex gaat exploiteren.

Verder worden er twee vrijstaande woningen gerealiseerd: te verkopen als vrije kavel in de markt ten behoeve van de groep doorstromers.

3.6 Beeldkwaliteitsplan

De kern Gelselaar wordt aangewezen als beschermd gezicht. Voor het gehele gebied van dit beschermd gezicht geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'. Het zwaartepunt van dat beschermd gezicht ligt in de kern Gelselaar waarvoor inmiddels het onherroepelijke bestemmingsplan 'Gelselaar, Dorp 2010' geldt. De met dat beschermd gezicht samenhangende belangen zijn gewaarborgd door voornoemde dubbelbestemming en het 'Beeldkwaliteitsplan beschermd dorpsgezicht Gelselaar gemeente Berkelland'.

Het bestemmingsplan 'Gelselaar Van Bevervoordestraat 20 2012' is een partiële herziening van 'Gelselaar Dorp 2010'. De dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' uit 'Gelselaar Dorp 2010' geldt ongewijzigd in 'Gelselaar Van Bevervoordestraat 20 2012'. Het nieuwe plangebied moet ook waarborgen van beeldkwaliteit bieden.

Het beeldkwaliteitsplan is bedoeld om een kader te bieden waarbinnen stedenbouwkundige en architectonische veranderingen van de bebouwing, de erfinrichting en de inrichting van de openbare ruimte mogelijk zijn. Het beeldkwaliteitsplan biedt het kader om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen, te stimuleren en te verbeteren. Voor Gelselaar is een beeldkwaliteitsplan gemaakt om bescherming te bieden aan het cultuurhistorische waardevolle karakter van Gelselaar. En dat beeldkwaliteitsplan stelt het waardevolle karakter als uitgangspunt bij nieuwe ontwikkelingen en geldt als basis voor de gestelde criteria voor de ontwikkelingen in het plan Van Bevervoordestraat 20.

Beeldkwaliteitsgebieden Gelselaar.

In het beeldkwaliteitsplan valt de huidige bedrijfswoning aan de Van Bevervoordestraat 20 in het deelgebied ‘De Linten’. Het te ontwikkelen gebied (achter deze woning) met de voormalige agrarische gebouwen valt in het gebied ‘Boerenerven buiten de dorpskom’. Deze verdeling lijkt op basis van de bestaande agrarische gebouwen logisch, maar de huidige bebouwing en het perceel zijn één geheel met de bestaande woning Van Bevervoordestraat 20. Het gehele perceel zou dus onderdeel moeten uitmaken van de dorpskern en het lint aan de Van Bevervoordestraat. Door de locatie te herstellen (transformeren) en de grote bedrijfsgebouwen te vervangen door kleinschalige woningen, sluit de bebouwing aan op de individuele bouw van het Teeuwland en De Linten van de Van Bevervoordestraat en de Diepenheimseweg. Het overnemen van de toetsingscriteria ‘Boerenerven buiten de dorpskom’ voor het te ontwikkelen gebied is niet logisch. Deze criteria zijn specifiek opgesteld om de karakteristiek van voornamelijk boerenerven te behouden en te handhaven. En het gaat hier om een transformatie van de locatie. De locatie wordt verdicht met woningen en heeft geen boerenerfkarakter. Wel wordt het agrarische karakter van Gelselaar gerespecteerd en als uitgangspunt meegenomen. De opgestelde criteria voor ‘De Linten’ komen wel overeen met de nieuwe situatie. Langs de linten ligt vooral bebouwing van het boerderijtype. Daarnaast is het lint in de loop der jaren verder verdicht met andere (half)vrijstaande bebouwing al dan niet afgeleid van het boerderijtype. De criteria zijn opgesteld op basis van aanwezige karakteristieke (agrarische) bebouwing en later toegevoegde bebouwing. Op het perceel Van Bevervoordestraat 20 is sprake van een soortgelijke situatie. Hier wordt ook bebouwing toegevoegd.

Het 'Beeldkwaliteitsplan beschermd dorpsgezicht Gelselaar gemeente Berkelland' is vastgesteld op 5 april 2011 en geldt als welstandsnota. De nieuwe bebouwing in dit plan Van Bevervoordestraat 20, moet voldoen aan de daarin gestelde toetsingscriteria ‘De Linten’.

4 Ruimtelijk Beleid

4.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het relevante ruimtelijke beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de verbeelding en in de regels.

4.2 Europees Beleid

4.2.1 Kaderrichtlijn Luchtkwaliteit

In de Europese Kaderrichtlijn Luchtkwaliteit worden de grondbeginselen van het Europese luchtkwaliteitsbeleid gegeven. De doelstellingen van dit beleid zijn het omschrijven en vastleggen van de luchtkwaliteit om de schade voor mens en milieu te voorkomen, verhinderen of te verminderen, de luchtkwaliteit te kunnen beoordelen, de bevolking te kunnen informeren over de kwaliteit van de lucht en het in stand houden van of verbeteren van de kwaliteit. In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) van 15 november 2007 is de Europese kaderrichtlijn opgenomen in Nederlandse wetgeving. In paragraaf 5.2.2 Luchtkwaliteit worden de gevolgen voor de luchtkwaliteit beschreven als gevolg van het realiseren van het plan.

4.2.2 Natura 2000

Om de natuur in Europa te beschermen en te ontwikkelen, werken de lidstaten van de Europese Unie (EU) samen aan Natura 2000: een samenhangend netwerk van beschermde natuurgebieden in alle lidstaten. Dit netwerk vormt de hoeksteen van het EU-beleid voor behoud en herstel van biodiversiteit. De Nederlandse bijdrage hieraan bestaat uit 162 gebieden.

Natura-2000 omvat alle gebieden die zijn beschermd op grond van de Vogelrichtlijn (1979) en Habitatrichtlijn (1992), die zijn opgenomen in de Natuurbeschermingswet. In beide richtlijnen staan ook maatregelen voor soortenbescherming. Deze zijn opgenomen in de Flora- en faunawet.

In en rond Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten geldt voor activiteiten of projecten die schadelijk zijn voor de natuur een vergunningplicht. Activiteiten uitvoeren zonder vergunning is strafbaar. In paragraaf 5.2.7 Flora en fauna wordt besproken in hoeverre een bestemmingswijziging de aanwezige natuurwaarden raakt.

4.2.3 Kaderrichtlijn Water

De nieuwe Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om een gecoördineerd beheer in alle Europese stroomgebieden te realiseren, de waterkwaliteit verder te verbeteren en het publiek sterker bij het waterbeheer te betrekken. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. De gevolgen voor de realisatie van het plan worden beschreven in paragraaf 5.2.6 Watertoets.

4.2.4 Verdrag van Malta

Het Europese Verdrag van Malta uit 1992 regelt de bescherming van archeologisch erfgoed, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Nederland heeft dit verdrag ondertekend en goedgekeurd. Invoering ervan gebeurt onder meer door de Wet op de archeologische monumentenzorg. In paragraaf 5.2.8 Archeologie en cultuurhistorie wordt beschreven op welke manier wordt omgegaan met archeologische en cultuurhistorische waarden.

4.3 Rijksbeleid

4.3.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden.

In de SVIR geeft de rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 en op de manier waarop zij hiermee om zal gaan. Eén van de kernbegrippen in de SVIR is decentralisatie. Het kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen en provincies en gemeenten meer ruimte geven om maatwerk te leveren voor regionale opgaven.

Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig

Het motto van deze structuurvisie is 'Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig'. Dit is vertaald naar drie concrete doelstellingen:

concurrentiekracht verbeteren;
bereikbaarheid verbeteren;
leefbare en veilige leefomgeving met unieke en cultuurhistorische waarden.

Nationale belangen

De drie doelstellingen die het motto van de SVIR vertegenwoordigen, zijn terug te vinden in dertien nationale (gelijkwaardige) belangen. Voor de realisatie van de nationale belangen zijn vier instrumenten voorhanden:

kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving);
bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld met provincies en gemeenten);
financieel (bijvoorbeeld infrastructuurfonds);
kennis (bijvoorbeeld inzetten College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen).

In de realisatieparagraaf van het SVIR is per nationaal belang aan de hand van de hierboven genoemde instrumenten aangegeven hoe het belang gerealiseerd zal worden.

4.3.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Barro geeft juridische kaders voor borging van het ruimtelijke rijksbeleid, het Bro is het juridisch kader voor de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij verschillende overheden. In 2012 wordt de ladder van duurzame verstedelijking (SER-ladder) opgenomen in het Bro.

Het Barro is in werking getreden op 30 december 2011. In het Barro wordt een aantal onderwerpen dat van rijksbelang is concreet benoemd. Per onderwerp worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Het Barro bevat eveneens de verplichting dat binnen drie jaar het onderwerp opgenomen moet zijn in een bestemmingsplan.

De volgende zes onderwerpen zijn opgenomen in het Barro:

mainport ontwikkeling Rotterdam;
kustfundament;
grote rivieren;
Waddenzee en Waddengebied;
defensie;
erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Voorts stelt het Besluit ruimtelijke ordening sinds 1 januari 2012 het opnemen van een paragraaf cultuurhistorie verplicht.

4.3.3 Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) verlangt niet alleen dat verantwoordelijkheden en belangen worden benoemd, maar ook dat inzichtelijk is hoe deze belangen zullen worden verwezenlijkt. Het Rijk heeft de nationale ruimtelijke belangen opgenomen in de zogenaamde 'Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid'. Nationale ruimtelijke belangen zijn zaken waarvoor de rijksoverheid een specifieke verantwoordelijkheid neemt, hetgeen blijkt uit de inzet van diverse bevoegdheden en instrumenten om deze belangen te behartigen en te realiseren. Het overzicht van nationale belangen in de Realisatieparagraaf is gebaseerd op een zorgvuldige analyse van de Planologische Kernbeslissingen (PKB's) van het Rijk. De uitspraken in deze PKB's zijn op een beleidsneutrale wijze, dat wil zeggen inhoudelijk ongewijzigd, verwerkt in het overzicht van nationale ruimtelijke belangen, aangevuld en waar aan de orde geactualiseerd. Een beperkt aantal belangen zal worden geborgd met de (toekomstige) AMvB Ruimte.

Het Rijk geeft met deze werkwijze een transparante en scherp geselecteerde invulling aan de sturingsfilosofie 'decentraal wat kan, centraal wat moet'. Het resultaat hiervan is een heldere en scherpe markering van datgene wat centraal moet. Hierdoor wordt niet alleen voor medeoverheden duidelijk wanneer afstemming moet worden gezocht met het Rijk, maar wordt ook voor burgers, maatschappelijke en andere private organisaties duidelijk waar het Rijk voor staat. De Realisatieparagraaf heeft de status van structuurvisie.

Deze ontwikkeling past binnen het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet'. De gemeente Berkelland heeft een eigen verantwoordelijkheid in de afweging of de ontwikkeling passend is binnen haar visie en beleid.

4.4 Provinciaal Beleid

4.4.1 Streekplan Gelderland 2005

Het ruimtelijk beleid van de provincie Gelderland is vastgelegd in het streekplan Gelderland 2005. Na de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening heeft het streekplan de status van structuurvisie gekregen.

Het plangebied ligt op grond van de Beleidskaart ruimtelijke structuur deels buiten het bebouwd gebied, in het waardevol landschap. Het zuidelijke en westelijke deel van het plangebied ligt daarbij binnen het bebouwd gebied van het dorp Gelselaar.

Uitsnede Beleidskaart ruimtelijke structuur uit het Streekplan Gelderland 2005 gecombineerd met een luchtfoto (bron: provincie Gelderland)

De provincie onderscheidt een tweeledige provinciale hoofdstructuur waarbij Gelderland enerzijds ‘hoog dynamische’ functies met een intensieve vorm van ruimtegebruik kent, zoals stedelijke functies en intensieve vormen van recreatie. Anderzijds kent de provincie ‘laag dynamische’ functies. Deze gebieden zijn kwetsbaar voor intensieve vormen van ruimte gebruik, zoals de Ecologische hoofdstructuur (EHS), waardevolle open gebieden en ruimte voor water moet worden gecreëerd. Het provinciaal planologisch beleid is er op gericht deze gebieden te vrijwaren van intensieve gebruiksvormen. Deze gebieden vallen onder het groenblauwe raamwerk.

De gebieden die niet binnen deze provinciale hoofdstructuur vallen, maken onderdeel uit van het multifunctioneel gebied. Het multifunctioneel gebied beslaat het grootste deel van de provincie. In het provinciaal planologisch beleid wordt op deze gebieden geen expliciete provinciale sturing gericht.

Op de Beleidskaart ruimtelijke structuur ligt het plangebied deels in het bebouwd gebied en deels in het waardevolle landschap. Het deel van het plangebied dat in het waardevolle landschap ligt, is in het landschap Graafschap gelegen. Dit landschap wordt de volgende kernkwaliteiten toegedicht:

talrijke landgoederen als samenhangende ruimtelijke eenheden bestaande uit een statig huis, (oprij)lanen, historische tuin, bos, landerijen;
oost-west stromende gekanaliseerde beken in halfgesloten landschap;
halfgesloten landschap met mozaïek van bossen, weilanden en grote boerderijen; parkachtige uitstraling;
vrij scherpe overgangen tussen kernen en buitengebied;
samenhangende eenheid van hooggelegen beboste en besloten stuwwalkern van Lochemerberg met karakteristieke krans van open essen;
karakteristieke, ook cultuurhistorisch waardevolle open essen en esdorpen Gelselaar en Geesteren; - microreliëf grote mate van kleinschaligheid;
het groene karakter (o.a. door de buitenplaatsen);
kenmerkend waterhuishoudingssysteem en -patroon.

Ten aanzien van stedelijke ontwikkeling onderscheidt de provincie ‘bestaand bebouwd gebied’ en stedelijke uitbreiding. Het accent van de provinciale beleidsambities ligt op de vernieuwing en het beheer en onderhoud van bestaand bebouwd gebied. Hiervoor zijn nodig:

een verhoging van de kwaliteit van de leefomgeving en openbare ruimte door fysieke aanpassingen;
het oplossen en voorkomen van milieuproblemen en -knelpunten door een duurzame planontwikkeling;
door kwalitatief woonbeleid bevorderen dat woonmilieus en de kwaliteit van de woningen aansluiten op de vraag van de inwoners van Gelderland;
intensivering van het stedelijk grondgebruik, maar wel met behoud van karakteristieke elementen en zorgvuldig omgaan met open ruimten daarbinnen;
optimalisering van het gebruik van het bestaand bebouwd gebied: meer gebruik van de verticale dimensie (hoogte, diepte) en van de tijdsdimensie (meervoudig gebruik van dezelfde gebouwde ruimte).

De provincie acht het bovendien van belang dat bij uitbreiding of herstructurering van stedelijk gebied voldoende ruimte wordt gereserveerd voor voorzieningen, speelruimte en ontmoetingsmogelijkheden.

Toets plan

Het plangebied ligt op de overgang tussen het 'bebouwd gebied' in het zuiden en het 'waardevolle landschap' in het noordelijk deel. In het deelgebied 'overig bebouwd gebied' wordt met de uitplaatsing van het bedrijf Mensink Bosbouw een milieuknelpunt opgelost en tevens het aanzicht van het beschermd dorpsgezicht verbeterd.

In het deelgebied 'waardevol landschap' wordt met het plan de overgang naar het essenlandschap ten noorden van het dorp gecreëerd. Daarnaast wordt het landschap door middel van een nieuw groengebied in het dorp gehaald en ontstaat vanaf de Van Bevervoordestraat een nieuw doorzicht het landschap in, zoals dat op verschillende andere plekken in het dorp ook het geval is. De ruimtelijke kwaliteit van het 'waardevolle landschap' neemt daardoor toe.

4.4.2 Streekplanuitwerking 'Zoekzones stedelijke functies en landschappelijke versterking'

Met deze streekplanuitwerking van 12 december 2006 wil de provincie voorzien in voldoende ruimtelijke reserveringen voor de behoefte aan stedelijke functies. Daarnaast zijn ook zoekzones landschappelijke versterking aangewezen. Hierbij staat landschappelijke versterking voorop waarbij incidenteel een beperkt aantal woningen kan worden gebouwd.

In de streekplanuitwerking is voor Gelselaar een 'zoekgebied kleine kernen' opgenomen, ten behoeve van woningbouw. Dit betreft een aanduiding. In veel gevallen zal het hierbij dan niet eens gaan om een aaneengesloten gebied dat wordt ontwikkeld. Gemeenten moeten de ruimte hebben om - uitgaande van de aanwezige kwaliteiten in en rond kleine kernen en buurtschappen - maatwerk te realiseren met inachtneming van de gestelde beleidskaders.

Bij de toepassing van de ruimte die nu wordt geboden, gaat de provincie er wel vanuit dat het aandeel van de centrumkern(en) in de gemeente tenminste op een gelijk niveau wordt gehouden uit het oogpunt van bereikbaarheid en handhaving van het voorzieningenniveau.

4.4.3 Provinciale verordening

Met het inwerking treden van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is een nieuw stelsel van verantwoordelijkheidsverdeling tussen Rijk, provincies en gemeenten ontstaan. Belangrijke uitgangspunten van de Wro zijn het duidelijke onderscheid tussen beleid, normstelling en uitvoering en het beginsel dat normstelling plaatsvindt door het meest geschikte overheidsorgaan. Normstelling op een hoger niveau vindt plaats indien een beleidsonderdeel niet op doelmatige of doeltreffende wijze door een lager overheidsorgaan kan worden behartigd, gezien de aard van de betrokken taak of de schaal waarop een aangelegenheid moet worden geregeld.

Voor het provinciaal niveau heeft de invoering van de nieuwe wet onder andere voornoemde statuswijziging van het streekplan naar een provinciale structuurvisie tot gevolg. Daarnaast kunnen, indien provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, bij of krachtens Provinciale Verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud en toelichting van bestemmingsplannen.

Op 25 november 2008 is door Gedeputeerde Staten besloten voor een aantal onderwerpen, conform de Wro-agenda, de voorbereiding van de Ruimtelijke Verordening ter hand te nemen. In deze verordening zijn regelingen opgenomen waarvan Provinciale Staten van mening zijn dat de provincie verantwoordelijk is voor de doorwerking daarvan. De Ruimtelijke Verordening is op 15 december 2010 vastgesteld.

Eerste herziening Ruimtelijke verordening Gelderland

Momenteel geldt de eerste herziening van de Ruimtelijke verordening Gelderland. Deze herziening is op 5 juli 2012 in werking getreden. Met de eerste herziening is de Ruimtelijke verordening Gelderland aangepast aan de invoering van het Barro. Daarnaast zijn 'bedrijventerreinen' en 'molenbiotopen' als nieuwe beleidsthema's opgenomen in de verordening.

Deze nieuwe koers ingevolge de Wro, leidt overigens niet tot meer regulering. Onder de Wro heeft de provincie geen bemoeienis meer met lokale belangen. Gemeenten worden nu vrij gelaten de lokale aspecten naar eigen inzicht te regelen. In het verleden diende ieder bestemmingsplan door GS te worden goedgekeurd. Onder de Wro is het instrument van de goedkeuring komen te vervallen en heeft dit plaats gemaakt voor algemene regels. Gemeenten dienen deze algemene regels weliswaar in hun bestemmingsplannen te verwerken, maar behouden enige vrijheid in de wijze waarop zij dit doen.

4.4.4 Woonvisie Gelderland - Kwalitatief woonprogramma 2010-2019

Gedeputeerde Staten van Gelderland hebben op 12 januari 2010 het nieuwe Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 (KWP3) vastgesteld. De provincie, de woningcorporaties, de gemeenten en de regio's in Gelderland hebben met elkaar afspraken gemaakt over de woningbouw en bestaande woningvoorraad voor de komende tien jaar. De partijen willen ervoor zorgen dat het woningaanbod in iedere regio van Gelderland ook in de toekomst goed aansluit bij de behoefte van de inwoners. In het programma zijn de afspraken vastgelegd.

Op het gebied van wonen is het algemene uitgangspunt dat gemeenten voorzien in het aanbod van woningen dat past bij de geconstateerde regionale woningbehoefte. Het Gelders kwalitatief woonbeleid richt zich zowel op bestaand bebouwd gebied (herstructurering, transformatie) als op nieuw stedelijk gebied (uitbreiding). De belangrijkste ruimtelijke beleidsaccenten zijn:

het aanbod aan woningen en woonmilieus moet beter aansluiten bij de voorkeuren van bewoners. Om deze reden bevordert de provincie vooral de realisatie van woningen voor ouderen en starters en van de woonmilieus centrum-stedelijk en landelijk wonen;
voorts wil de provincie een versnelling bevorderen van herstructurering en transformatie van bestaand bebouwd gebied, het aanpakken van de stagnerende (nieuwbouw)productie, het vergroten van het aanbod aan levensloopbestendige woningen en wijken en het versterken van verscheidenheid en identiteit.

Om het woningaanbod zo goed mogelijk af te stemmen op de vraag is in het KWP3 rekening gehouden met de ontwikkelingen in de bevolkingsopbouw en in de woningmarkt. In de praktijk betekent dit dat op regionaal niveau 5900 extra woningen nodig zijn. Met een accent op meer huurwoningen en meer betaalbare woningen, bij voorkeur op binnenstedelijke locaties.

Wonen, welzijn en zorg is één van de bijzondere onderwerpen waar in het KWP3 afspraken over zijn gemaakt. In de regio ligt het accent op ouderen zo lang mogelijk zelfstandig laten wonen, ook in kleine kernen. De partijen onderschrijven hierbij de volgende aspecten:

Integraliteit van wonen, welzijn en zorg: Toepassen van woonservice- / woonzorgzones met voldoende welzijn en zorgvoorzieningen in de nabijheid met mogelijkheden voor nieuwbouw of een bestaande woningvoorraad die (deels) aanpasbaar is.
Leefbaarheid van kleine kernen: Aandacht voor de eigenheid van kernen en de specifieke kwaliteiten. Gedifferentieerd aanbod van woningen op wijkniveau (zo min mogelijk noodgedwongen verhuizingen naar een andere kern).
Zorgwoningen: Mensen met behoefte aan zorg zo lang mogelijk zelfstandig laten wonen door (deels) aanpassing naar nultreden. Zorggeschiktheid van bestaande voorraad laten toenemen. Evenals aandeel geschikt voor ouderen in de nieuwbouw.
Maatregelen voor ouderen in de koopsector: Aansturen op maatregelen in de koopsector, waardoor ouderen langer in de huidige woning kunnen blijven wonen. Afspraken tussen partijen worden gemaakt in het licht van deze aspecten. Er wordt bovendien rekening gehouden met een steeds groter wordende groep ouderen die het liefst zelfstandig wil blijven wonen.

De gemeenteraad heeft 27 oktober 2009 ingestemd met het KWP3 en het ontwikkelen van een regionale woonvisie. Zeven gemeenten en zes corporaties in de regio Achterhoek hebben een Regionale woonvisie Achterhoek 2010-2020 ontwikkeld.

4.5 Gemeentelijk En Regionaal Beleid

4.5.1 Woonvisie Berkelland 2008

Na de herindeling in 2005 heeft de gemeenteraad van Berkelland op 15 april 2008 de eerste woonvisie Berkelland 2007-2020 vastgesteld. Het beleid in de woonvisie richtte zich toen op:

keuzemogelijkheden op de woningmarkt;
betaalbare woningen voor lage inkomens;
voldoende welzijns- en zorgaanbod;
duurzaam bouwen, leefbaarheid, ruimtebeslag en vernieuwende concepten;
organiserend vermogen: uitvoering van beleid.

De kern Gelselaar valt onder de kleine kernen in het buitengebied. Voor de kleine kernen wordt in de Woonvisie de volgende koers ingezet:

maatwerk in verband met de kleine schaal van de kernen;
woningen realiseren voor jongeren en ouderen;
betaalbare huurwoningen en goedkope koopwoningen realiseren.

De opgave voor de toekomst ligt vooral op de accentverschuiving in het bouwprogramma:

bouwprogramma in kleine kernen ophogen, in nauwe samenspraak met het Dorpsbelangenverenigingen;
meer goedkope koopwoningen.

4.5.2 Demografische ontwikkelingen leiden tot bijstellen woonbeleid

Het gemeentelijk woonbeleid houdt rekening met de demografische ontwikkelingen. De ontwikkelingen geven sinds 2009 steeds duidelijker aan, dat de bevolking van Berkelland sterk gaat afnemen. Op grond daarvan daalt de behoefte aan nieuwe woningen ook sterk en zijn veel minder extra nieuwe woningen nodig. In 2010 en 2011 krijgt het nieuwe woonbeleid vorm.

4.5.3 Instroom nieuwe woningbouwplannen stoppen

De gemeenteraad heeft op 26 oktober 2010 besloten geen medewerking meer te verlenen aan nieuwe woningbouwplannen die niet passen in een bestemmingsplan en die leiden tot extra woningen. Ook zijn de mogelijkheden voor functieverandering naar wonen in het buitengebied fors beperkt. Zo werd de instroom van nieuwe woningbouwplannen gestopt, vooruitlopend op de vaststelling van de regionale woonvisie.

4.5.4 Regionale woonvisie Achterhoek 2010-2020

De gemeenteraad heeft 25 januari 2011 ingestemd met de regionale woonvisie Achterhoek 2010-2020 'Alleen ga je sneller, samen kom je verder'. De Regio Achterhoek heeft te maken met bevolkingsdaling en krijgt na 2020 ook te maken met een daling van het aantal huishoudens. Om wat betreft het wonen goed voorbereid te zijn op de gevolgen van deze 'krimp' van deze regio, is de regionale woonvisie gemaakt. Centraal hierin staan de afspraken over de toevoeging van extra woningen aan de woningvoorraad over de zeven gemeenten. In die regionale woonvisie zijn de woningbouwplannen voor de periode 2010-2020 regionaal en lokaal fors naar beneden bijgesteld. Op basis van de regionale woonvisie is er in Berkelland ruimte om 635 extra woningen toe te voegen aan de woningvoorraad in de periode 2010-2020. Er is een forse inspanning nodig om het aantal harde en zachte woningbouwplannen van circa 1.850 extra woningen terug te brengen.

De gemeenteraad heeft 26 juni 2011 de aanpak voor het verminderen van het aantal woningbouwplannen vastgesteld. De aanpak is gericht op:

Woningbouwplannen die niet doorgaan of wijzigen;
Het zeer beperkt gebruiken van zoekzones voor woningbouw;
Latente plancapaciteit voor woningbouw ongedaan maken.

De forse daling van het aantal nog te bouwen woningen vraagt om een zeer secure afweging op kwaliteit en plaats voor de woning die nog wel gebouwd worden. Bij deze afweging houden wij rekening met de volgende uitgangspunten:

Het streven naar een evenredige verdeling van de resterende woningcapaciteit over de kernen en buitengebied op basis van de huidige woningvoorraad. Hierdoor is er in elke kern en buitengebied nog ruimte voor een beperkte toevoeging van extra woningen. Er is daarbij niet gekeken naar de al gerealiseerde woningbouw in afgelopen jaren.
Het is belangrijk dat herstructurering en transformatie van bestaande woningen zoveel mogelijk doorgaan. Hiermee wordt vaak een kwalitatieve verbetering gerealiseerd van de bestaande woningvoorraad veelal zonder toevoeging van extra woningen.
Gekeken wordt naar aspecten van ruimtelijke ordening, volkshuisvesting en maatschappelijke factoren. De 'juiste woning op de juiste plek' met accent op inbreidingen nabij het centrum en invalswegen. Of als woningbouwplannen extra betekenis hebben vanwege aspecten van bijvoorbeeld cultuurhistorie, milieu of leefbaarheid.
Gekeken wordt naar de woningmarkt en de mogelijkheden in overleg met de betrokken partijen tot bijstelling van de plannen te komen.

Deze uitgangspunten worden gehanteerd bij het overleg en afstemming met de betrokken marktpartijen. Deze aanpak resulteert in een gelijke benadering van eigen gemeentelijke locaties en van locaties van marktpartijen.

4.5.5 Aantrekkelijke woningvoorraad

Berkelland streeft naar een aantrekkelijke woningvoorraad, waarbij het aantal woningen past bij de vraag en jong en oud comfortabel wonen. Een goede mix van woonmogelijkheden voor jong en oud vraagt steeds meer om aanpassing van de bestaande woningvoorraad door sloop- en nieuwbouw en aanpassingen aan de bestaande woningen. Maar ook door het verduurzamen van woningen kunnen betaalbaarheid, comfort en gezondheid toenemen. In de programmabegroting zijn deze woondoelen uitgewerkt en maatregelen benoemd om dit te bereiken. De maatregelen richten zich op:

Woningbouwambities regionaal afstemmen op basis van lokale voortgangsrapportages en regionale monitor;
Het aantal woningbouwplannen naar beneden bijstellen;
Het aanpassen van woonbestemmingen door herzien van de woonbestemming in een andere;
Aanscherpen van het intrekbeleid voor vergunningen van woningen, waarvan de uitvoering niet start of wordt afgerond;
Afhandelen van lopende aanvragen voor functieverandering in het buitengebied;
Ongedaan maken van latente plancapaciteit voor woningbouw;
Regionaal onderzoek naar een financieel arrangement.

4.5.6 Structuurvisie Berkelland 2025

Op 26 oktober 2010 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Berkelland 2025 vastgesteld. Deze structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijke, economische en maatschappelijke beleid van de gemeente. Ruimtelijke en economische vraagstukken zijn de basis voor deze visie. Deze Structuurvisie is het vertrekpunt voor het verdere beleid van Berkelland voor de toekomst.

De Structuurvisie Berkelland 2025 is een visie in de zin van artikel 2.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en gaat over het gehele gemeentelijke grondgebied. De structuurvisie heeft ook een relatie met de manier waarop het ruimtelijk beleid zijn uitwerking krijgt. Om die reden gaat deze Structuurvisie ook in op de uitvoering en de inzet van uitvoeringsinstrumenten die in de Wro zijn genoemd.

Algemeen

In de komende periode krijgt de gemeente naar verwachting te maken met een daling van het aantal inwoners, maar ook met een stijging van het aantal huishoudens. De gevolgen van bevolkingsafname zullen het meest voelbaar zijn op het ruimtelijke vlak. Uitgangspunt is dat mensen in Berkelland blijvend prettig moeten kunnen wonen, een baan hebben, zichzelf kunnen ontplooien, kunnen recreëren en ook de ondersteuning en verzorging kunnen krijgen die ze nodig hebben.

Het behouden van de rust, de variatie en de kleinschaligheid van het woningaanbod is een uitgangspunt voor de gemeente. Berkelland is een gemeente waar diverse vormen van ruimtegebruik naast elkaar voorkomen. De vier hoofdkernen hebben daarbij ieder hun eigen kwaliteiten. Deze kwaliteiten moeten verder worden versterkt. De ambitie ‘woningbouw met zo min mogelijk beslag op ruimte buiten de bebouwde kom’ betekent dat inbreiden zoveel mogelijk voor uitbreiden gaat. Inbreiden mag echter niet ten koste gaan van de kwaliteit van bestaande wijken. Specifiek voor de ambitie ‘leefbare kernen en wijken’ geldt dat Berkelland streeft naar leefbare wijken en kernen met een gedifferentieerde woningvoorraad en bevolking. Woningbouw wordt geconcentreerd in de vier hoofdkernen. In de kleine kernen is woningbouw gewenst op kleine schaal in en aan de bebouwde kom, daar waar mogelijkheden zich aandienen.

Op de plankaart Structuurvisie zijn diverse zoekzones aangegeven. De zoekzones geven gebieden aan waar mogelijk nieuwe stedelijke functies ontwikkeld kunnen worden: wonen, werken en voorzieningen. De zoekzones zijn groter dan nodig is. Welke ruimte daadwerkelijk wordt gebruikt, hoe deze wordt ingevuld en welke gevolgen dit heeft voor onder andere de omgeving wordt in nieuwe bestemmingsplannen verder uitgewerkt. De Regionale Woonvisie geeft een sterke daling van de woningbouwaantallen aan. Ontwikkeling van woningbouwlocaties in de zoekzones ligt niet meer voor de hand. Hooguit in zeer beperkte mate kan dit nog worden overwogen.

Kleine kernen

Uitgangspunt is het behoud van de eigen identiteit van de kleine kernen, het in stand houden en waar mogelijk vergroten van de leefbaarheid en het versterken van de sociale structuur. Voor de kleine kernen is het leefbaar houden van de dorpen in relatie tot de bevolkingsdaling een belangrijk aandachtspunt.

Uitsnede plankaart Structuurvisie Berkelland 2025 met bijbehorende legenda.

Gelselaar

In de structuurvisie wordt over Gelselaar opgemerkt dat de zichtrelaties tussen de dorpskom en de open essen in het omliggende landschap een belangrijk onderdeel zijn van de ruimtelijke kwaliteit van het dorp. Ook de karakteristieke en monumentale panden vormen een belangrijk onderdeel van het toekomstige beschermde dorpsgezicht. Gelselaar heeft twee zoekzones voor woningbouw: locatie De Heuver en locatie Teeuwland 2. Het voorliggend bestemmingsplan is een uitwerking op de locatie van de tweede zoekzone.

4.6 Conclusie

Het bouwplan sluit aan op het relevante ruimtelijke beleid van zowel het rijk als de provincie Gelderland en de gemeente Berkelland. Het bouwplan geeft invulling aan de provinciale zoekzone stedelijke functies en landschappelijke versterking, zoals vastgelegd in het provinciale streekplan en de gemeentelijke structuurvisie. De invulling van deze zoekzone is uitgewerkt in de verschillende woonvisies. De bouw van zorgeenheden is passend binnen dit beleid.

Daarnaast geldt dat van het streekplan Gelderland 2005 het plangebied op de overgang tussen het 'bebouwd gebied' in het zuidelijke en het 'waardevolle landschap' in het noordelijk deel ervan ligt. In het deelgebied 'overig bebouwd gebied' wordt met de uitplaatsing van het bedrijf Mensink Bosbouw een milieuknelpunt opgelost en tevens het aanzicht van het beschermd dorpsgezicht verbeterd.

In het deelgebied 'waardevol landschap' wordt met het plan de overgang naar het essenlandschap ten noorden van het dorp gecreëerd. Daarnaast wordt het landschap door middel van een nieuw groengebied in het dorp gehaald en ontstaat vanaf de Van Bevervoordestraat een nieuwe zichtlijn het landschap in, zoals dat op verschillende andere plekken in het dorp ook het geval is. De ruimtelijke kwaliteit van het dorp en het 'waardevolle landschap' neemt daardoor toe.

5 Milieu- En Omgevingsaspecten

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden aan de hand van het milieuadvies van de gemeente Berkelland (datum: 22 november 2011) de relevante milieu- en omgevingsaspecten beschreven. De aspecten bodem, flora en fauna en archeologie zijn afzonderlijk onderzocht. De resultaten van deze onderzoeken zijn opgenomen in dit hoofdstuk.

5.2 Milieu

5.2.1 Wegverkeerslawaai

Beoordelingskader

Binnen ruimtelijke procedures is het van belang om mogelijke hinder of overlast voor mensen voor het aspect geluid te beoordelen. Voor een aantal bestemmingen (zoals wonen) in combinatie met een aantal typen geluidbronnen is de Wet geluidhinder het wettelijk kader dat van belang is bij het opstellen van ruimtelijke plannen.

In de Wet geluidhinder staat beschreven dat alle wegen een zone hebben. Een uitzondering hierop zijn wegen met een maximum snelheid van 30 km/uur of lager. De zone is een gebied waarbinnen een akoestisch onderzoek verplicht is als er een nieuwe woning mogelijk wordt gemaakt in het bestemmingsplan. De breedte van de zone is afhankelijk van het aantal rijstroken en of de omgeving binnenstedelijk of buitenstedelijk is. In de onderstaande tabel staan de zonebreedtes gegeven.

Aantal rijstroken		Zonebreedte (m)
Binnenstedelijk	Buitenstedelijk
1 of 2		200
3 of meer		350
	1 of 2	250
	3 of 4	400
	5 of meer	600

Breedte geluidszones langs wegen.

In de Wet geluidhinder (Wgh) worden eisen gesteld aan de toelaatbare geluidbelasting op de gevels van nog niet geprojecteerde woningen langs een bestaande weg binnen en buiten de bebouwde kom. In artikel 82, lid 1 staat dat voor deze woningen de geluidbelasting van het verkeerslawaai op de gevel maximaal 48 dB mag zijn. Dit wordt de voorkeurswaarde genoemd.

Als niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kunnen burgemeester en wethouders van de gemeente een hogere toelaatbare waarde vaststellen. Dit wordt geregeld in het Besluit geluidhinder. De maximaal te verlenen ontheffingswaarde voor een nieuw te bouwen woning in:

binnenstedelijk gebied bedraagt 63 dB;
buitenstedelijk gebied bedraagt 53 dB;
buitenstedelijk gebied bedraagt voor agrarische bedrijfswoningen maximaal 58 dB.

Uitgangspunt voor het vaststellen van een hogere waarde is dat:

maatregelen, gericht op het terugbrengen van de te verwachten geluidbelasting op de gevel, ten gevolge van de weg, tot 48 dB onvoldoende doeltreffend zijn;
dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard.

Op grond van de verwachting dat de geluidproductie van motorvoertuigen in de toekomst afneemt, mogen de berekende geluidbelastingen op de gevels worden gereduceerd:

met 2 dB bij wegen met een toegestane rijsnelheid van 70 km/h en hoger en
met 5 dB bij wegen met een rijsnelheid van lager dan 70 km/h.

Voor de bepaling van de geluidwering van de gevels (bij de omgevingsvergunning bouw) mogen deze reducties niet worden toegepast.

Overweging

De ontwikkeling ligt niet binnen zones van wegen. In de directe nabijheid van het plan betreft het allemaal niet gezoneerde 30 km wegen. Hogere grenswaarden zijn daarom niet aan de orde.

Er is een cumulatieve berekening uitgevoerd van alle wegen samen om te kijken of er voor het Bouwbesluit nog maatregelen nodig zijn. Het Bouwbesluit zorgt standaard al voor een isolatiewaarde van 20 dB. De binnenwaarde die gegarandeerd moet worden is 33 dB. Als de belasting boven de 53 dB op de gevel komt, moeten er extra maatregelen worden toegepast.

De uitgangspunten weergegeven in onderstaande tabellen zijn gehanteerd voor de berekeningen.

Categorie	Dag	Avond	Nacht
Uurintensiteit	6,58	3,75	0,77
Motorrijwielen	-	-	-
Lichte motorvoertuigen	94,38	93,39	94,22
Middelzware motorvoertuigen	3,65	3,30	2,31
Zware motorvoertuigen	1,97	3,30	3,47

Gemiddelde uurverdeling per categorie per periode voor wegverkeer over de Van Bevervoordestraat (bron: gemeente Berkelland)

Categorie	Dag	Avond	Nacht
Uurintensiteit	6,77	3,35	0,67
Motorrijwielen	-	-	-
Lichte motorvoertuigen	94,17	98,05	97,94
Middelzware motorvoertuigen	1,19	0,98	0,82
Zware motorvoertuigen	0,64	0,98	1,24

Gemiddelde uurverdeling per categorie per periode voor wegverkeer over de Diepenheimseweg (bron: gemeente Berkelland)

De berekeningen zijn uitgevoerd met het rekenmodel Geomilieu 1.81. De resultaten staan hieronder weergegeven. De weergave is exclusief de correctie voor het stiller worden van het wegverkeer.

Openveld contour geluidbelasting omliggende 30 km/h wegen (bron: gemeente Berkelland)

Conclusies

Er zijn geen gezoneerde wegen in de directe omgeving. Het betreft 30 km/h wegen. Voor toetsing aan het Bouwbesluit moet rekening worden gehouden met de geluidbelasting zonder correcties. Deze bedraagt minder dan 48 dB op de gevel. Met een minimale geluidwering van de gevel van 20 dB is het binnenniveau gegarandeerd. Aanvullende maatregelen aan de gevel zijn dan ook niet nodig.

5.2.2 Luchtkwaliteit

Beoordelingskader

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (Luchtkwaliteitseisen);
Besluit gevoelige bestemmingen (Luchtkwaliteitseisen);
Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007
.

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (nibm) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling nibm is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling nibm kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO₂ en PM₁₀moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden. Met grenswaarden voor beide stoffen van 40 µg/m³ komt dit neer op een bijdrage van 1,2 µg/m³.

Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerzijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Regeling Beoordeling luchtkwaliteit 2007

In deze regeling staat staan criteria en eisen vastgelegd waaraan de berekeningen en de rekenmodellen moeten voldoen. Hieronder een overzicht van de rekenmodellen:

CARII: berekening van emissies voor binnenstedelijk verkeer;
NIBM-tool: eenvoudige berekening van emissies van verkeer volgens worst case benadering;
ISL2: berekening van emissies voor buitenstedelijk verkeer;
ISL3a: berekening van emissies van industrie (ondermeer veehouderijen).

Overwegingen

De bijdrage aan de luchtkwaliteit van de zorgwoningen, reguliere woningen en zorgcentrum valt aan te merken als nibm. De verkeersaantrekkende werking van een locatie van deze bescheiden omvang is niet groot. In verhouding tot de genoemde aantallen in de Regeling nibm is het duidelijk dat de bijdrage van deze ontwikkeling aan de concentraties NO₂ en PM₁₀minder dan 3% van de grenswaarden bedraagt. Dat houdt in dat sprake is van een nibm-bijdrage en dat geen berekening van de luchtkwaliteit nodig is.

Zorgwoningen zijn formeel geen gevoelige bestemming, maar liggen wel in het verlengde hiervan. De locatie ligt echter op een afstand van meer dan 300 meter van een rijksweg en op meer dan 50 meter van een provinciale weg. Aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit is daarom niet nodig.

Conclusies

De woonzorgeenheden, reguliere woningen en zorgcentrum dragen niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. Zorgwoningen zijn formeel geen gevoelige bestemming, maar liggen wel in het verlengde hiervan. De locatie ligt echter op voldoende afstand van rijks- en provinciale wegen. Er is daarom geen aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit nodig. Voor de planologische procedure levert dit dus geen problemen op.

5.2.3 Verkennend bodemonderzoek

PJ Milieu bv uit Nijkerk heeft een verkennend bodemonderzoek (kenmerk: 1231301A; datum: 29 augustus 2012) uitgevoerd om de actuele bodemkwaliteit van in het plangebied vast te stellen. Het onderzoek is gebaseerd op de werkwijze van NEN 5725 (historisch onderzoek) en NEN 5740 (verkennend bodemonderzoek).

Onderzoeksstrategie

Op basis van de resultaten van het vooronderzoek wordt verwacht dat op een deel van de locatie, ter plekke van de twee bovengrondse tanks (deellocatie A), sprake kan zijn van de aanwezigheid van bodemverontreiniging. Deze deellocatie is onderzocht als een verdachte deellocatie. Het overige terrein (deellocatie B) is als een onverdachte locatie onderzocht. De locatie is ten aanzien van asbest als onverdacht te beschouwen.

Het doel van het verkennend bodemonderzoek van deellocatie A is vast te stellen of de vooronderstelde verontreinigingskernen ook daadwerkelijk op de vermoede plaatsen aanwezig zijn en in hoeverre de verontreinigende stoffen in de grond en het freatisch grondwater respectievelijk de achtergrondwaarde en de streefwaarde overschrijden.

Het doel van het verkennend bodemonderzoek van deellocatie B is aan te tonen dat op de onderzoekslocatie redelijkerwijs gesproken geen verontreinigende stoffen aanwezig zijn in de grond of het freatisch grondwater in gehalten boven respectievelijk de achtergrondwaarde en de streefwaarde.

Resultaten en toetsing

De analyseresultaten zijn getoetst aan de streef-/achtergrond- en interventiewaarden zoals benoemd in de circulaire bodemsanering 2009.

Bovengrond

In de mengmonsters MM-1, MM-2, MM-3 en MM-101 is geen van de geanalyseerde parameters aangetoond in een gehalte boven de achtergrondwaarde (AW2000).

Ondergrond

In de (meng)monster MM-4 en 16-3 is geen van de geanalyseerde parameters aangetoond in een gehalte boven de achtergrondwaarde (AW2000). In geen van de ondergrondmonsters zijn gehalten aangetoond boven de achtergrondwaarde.

Grondwater

Het grondwater is plaatselijk licht verontreinigd met barium en zink (> streefwaarde). Geen van de overige geanalyseerde parameters is aangetoond in een gehalte boven de streefwaarde.

Conclusie en aanbevelingen

Op basis van de resultaten van het uitgevoerde vooronderzoek is geconcludeerd dat een deel van onderzoekslocatie verdacht is ten aanzien van bodemverontreiniging (twee bovengrondse tanks). Het overige terrein is onverdacht. Het verkennend bodemonderzoek is uitgevoerd conform de NEN 5740.

Geconcludeerd wordt dat de hypothese ‘onverdachte locatie’ geen stand houdt, omdat in het grondwater licht verhoogde concentraties boven de streefwaarde zijn aangetoond.

De onderzoeksresultaten geven geen aanleiding om aanvullend of nader bodemonderzoek uit te voeren. Er zijn geen gehalten boven de tussenwaarde aangetoond.

De locatie is geschikt voor woningbouw met de aanbeveling het grondwater niet voor beregening of veedrenking te gebruiken. Dit levert naar verwachting geen conflicterende zaken op in relatie tot de woonfunctie en bijbehorende tuingebruik.

Bij afvoer van grond of verhardingsmaterialen van de locatie kan, ongeacht de resultaten van dit verkennend bodemonderzoek, een aanvullende keuring van de af te voeren partij worden gevraagd en zijn mogelijke verwerkingskosten van toepassing.

5.2.4 Bedrijven en milieuzonering

Beoordelingskader

Het is gebruikelijk om voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid gebruik te maken van de afstanden uit de publicatie Bedrijven en milieuzonering (VNG-uitgeverij, 2009). Andersom is deze publicatie te gebruiken voor het verantwoord inpassen van bedrijvigheid in een woon- of werkomgeving. De publicatie geeft informatie over de milieukenmerken van vrijwel alle voorkomende bedrijfstypen. Het biedt daarmee een hulpmiddel om ruimtelijke ordening en milieu op elkaar af te stemmen.

Het is niet de bedoeling om de in deze publicatie genoemde richtafstanden zonder meer toe te passen. De afstanden zijn namelijk afhankelijk van de omgevings- en bedrijfskenmerken. Dit leidt tot een gemotiveerd toepassen van de afstanden.

De uit de publicatie voortvloeiende afstanden staan hieronder per bedrijf vermeld.

Uitgangspunt is dat de in de bedrijvenlijst genoemde afstanden gelden tussen enerzijds de perceelsgrens van het bedrijf en anderzijds de gevel van de woning. De richtafstanden gelden ten opzichte van rustige woongebieden. Dit kan zowel een rustige woonwijk als een rustig buitengebied zijn.

Het kan zo zijn dat specifieke wet- en regelgeving andere afstanden voorschrijven. Deze gaan dan voor de fstanden uit de VNG-publicatie. Te denken valt aan de Wet geurhinder en veehouderij, het Activiteitenbesluit of het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Voor de beoordeling van concrete activiteiten kan concreet en gedetailleerd onderzoek naar de werkelijke milieubelasting zinvol of noodzakelijk zijn. Uit de globale beoordeling aan de richtafstanden kan blijken dat een ontwikkeling niet mogelijk is. Dit hoeft niet te betekenen dat deze hoe dan ook niet door kan gaan. Uit onderzoek naar de daadwerkelijke milieubelasting van bedrijven kunnen namelijk kleinere afstanden dan de richtafstanden volgen. Op dat moment is een afweging aan de orde met betrekking tot de belangen van woningbouw en bedrijvigheid. In die afweging speelt ook de langere termijn visie op de gewenste ontwikkeling van het bedrijventerrein of de bedrijfslocatie een rol.

Overwegingen

Een zorgvoorziening kan een milieucontour met zich meebrengen. In de nu aangevraagde opzet is sprake van een 24-uurs post met verplegend personeel. Therapeuten kunnen hier op zorgvraag worden ingevlogen. Verder is ruimte voor andere met zorg samenhangende diensten/voorzieningen (ontvangstruimte mantelzorgers en vrijwilligers, prikpost, ruimte voor kleine levensmiddelen e.d.). Het gaat hierbij om activiteiten met weinig hinderlijke uitstraling richting omgeving. De milieurelevantie is gering. Volgens de VNG-publicatie is de richtafstand tot woningen maximaal 10 meter. Hierbij is wegens het ontbreken van een beter passende omschrijving aangesloten bij de omschrijving 'Artsenpraktijken, klinieken en dagverblijven'.

SBI 2008	Omschrijving	Geur	Stof	Geluid	Gevaar	Categorie
8621, 8622, 8623	Artsenpraktijken, klinieken en dagverblijven	0	0	10	0	1

In deze situatie lijkt dat geen problemen op te leveren. Overigens gelden vanuit de zorgwoningen zelf geen richtafstanden.

In de directe omgeving van deze locatie bevinden zich geen bedrijven. Wel ligt iets verderop (Van Bevervoordestraat 4) een basisschool.

Op grond van de bedrijfsactiviteiten geldt volgens de VNG-publicatie een richtafstand van 30 meter.

SBI 2008	Omschrijving	Geur	Stof	Geluid	Gevaar	Categorie
852, 8531	Scholen voor basis- en algemeen voortgezet	0	0	30	0	2

De te ontwikkelen locatie bevindt zich deels binnen deze richtafstand. Normaal gesproken is in zo’n situatie meer gedetailleerd milieuonderzoek nodig (in dit geval akoestisch onderzoek). In deze situatie is echter sprake van bestaande woningen die zich op dezelfde of op kleinere afstand van de school (naastliggend) bevinden dan de nieuwe woningen. De school moet dus nu al op bestaande woningen binnen de richtafstand voldoen aan de geluidnormen. De nieuwe woningen veranderen hier voor de school niets aan. De beoordelingspunten voor geluid op de gevel komen straks niet dichterbij te liggen. De school wordt dus niet verder in de 'bedrijfsvoering' beperkt dan nu al het geval is. Andersom bestaat op grond hiervan voldoende garantie voor een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de toekomstige woningen. Bij het voldoen aan de geluidnormen mag ervan worden uitgegaan dat het woon- en leefklimaat niet in het geding is.

Conclusie

Op grond van het Activiteitenbesluit gelden voor een school geen specifieke afstanden. Verder onderzoek naar de milieubelasting van deze school is daarom niet noodzakelijk. Voor andere bedrijven is het geen probleem om te voldoen aan de richtafstanden. Deze liggen op zodanige afstand dat het op voorhand duidelijk is dat hierdoor op het gebied van milieuzonering geen conflicterende situatie ontstaat.

5.2.5 Geur veehouderijen

Beoordelingskader

Voor de beoordeling van geurhinder van veehouderijen gelden de volgende kaders:

Wet geurhinder en veehouderij;
Verordening geurhinder en veehouderij gemeente Berkelland;
Besluit landbouw milieubeheer.

Wet geurhinder en veehouderij

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) is van toepassing op vergunningplichtige veehouderijen. Het betreft alle bedrijven die niet onder de werkingssfeer van het Besluit landbouw milieubeheer vallen (met name intensieve veehouderijen). De Wgv maakt onderscheid tussen twee situaties:

de geuremissie van een diercategorie is bekend;
de geuremissie van een diercategorie is niet bekend.

Voor de diercategorie met een bekende geuremissie geldt dat:

de vergunde dieraantallen en diersoorten moeten worden omgerekend naar de totale geuremissie van een bedrijf;
deze berekende emissie moet worden ingevoerd in een verspreidingsmodel;
het verspreidingsmodel berekent de geurbelasting die een bedrijf veroorzaakt in de omgeving;
deze geurbelasting moet worden vergeleken met de ter plaatse geldende geurnormen:
- 3 odour units per kubieke meter lucht voor geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom;
- 14 odour units per kubieke meter lucht voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom;
geurgevoelig object is woning of ander gebouw bestemd voor langdurig menselijk verblijf.

Voorbeelden van dieren met een bekende geuremissie zijn varkens, kippen, vleeskalveren en vleesstieren.

Voor de diercategorie met een onbekende geuremissie geldt dat:

er vaste afstanden gelden en dat berekeningen niet noodzakelijk zijn;
de volgende afstanden minimaal in acht genomen moeten worden:
- 100 meter voor geurgevoelige objecten woningen in de bebouwde kom;
- 50 meter voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom.

Voorbeelden van dieren met een onbekende geuremissie zijn melkkoeien en paarden. Woningen of andere gebouwen bestemd voor langdurig menselijk verblijf zijn in dit kader een gevoelig object.

Verordening geurhinder en veehouderij gemeente Berkelland

De gemeente Berkelland heeft gebruik gemaakt van de in de Wet geurhinder en veehouderij opgenomen mogelijkheid tot het voeren van een eigen geurbeleid. De raad heeft bij besluit van 9 december 2008 de Verordening geurhinder en veehouderij gemeente Berkelland vastgesteld. Deze verordening is op 1 juli 2009 in werking getreden. Daarbij zijn de zeven kleine kernen (Beltrum, Geesteren, Gelselaar, Haarlo, Noordijk, Rekken en Rietmolen) aangewezen als gedeelte van het gemeentelijk grondgebied waarvoor een andere waarde en afstand van toepassing zijn.

Op grond van de verordening geldt binnen deze kernen 6,0 odour units per kubieke meter lucht als maximale waarde voor de geurbelasting van een veehouderij. Daarnaast geldt een minimale afstand van 75 meter voor veehouderijen waarvoor geen berekening van de geuremissie mogelijk is (met uitzondering van onder het Besluit landbouw milieubeheer vallende veehouderijen).

Besluit landbouw milieubeheer

Het Besluit landbouw is onder meer van toepassing op melkrundveehouderijen, paardenhouderijen en kleinschalige veehouderijen. Anders dan de Wgv onderscheidt het Besluit landbouw milieubeheer meer dan twee omgevingscategorieën. Het besluit kent een indeling van categorie I tot en met V. Daarbij gelden de volgende afstanden:

100 meter voor categorie I en II;
50 meter voor categorie III, IV en V.

Anders dan bij de Wgv hoeft niet per se sprake te zijn van een gebouw. Zo zijn de onbebouwde delen van kampeerterreinen, sportvelden en speeltuinen volgens de Wgv niet geurgevoelig, maar volgens het Besluit landbouw milieubeheer wel. Belangrijk aandachtspunt: voor onder het Besluit landbouw milieubeheer vallende bedrijven is de afstand van 75 meter uit de geurverordening niet van toepassing. Het besluit biedt namelijk geen ruimte om af te wijken van de minimaal in acht te nemen afstanden.

Conclusie

Voor de MER voor het nieuwe bestemmingsplan buitengebied en de landbouwontwikkelingsgebieden is een geurbeoordeling gemaakt van het gehele buitengebied. Onderstaande afbeelding toont voor de omgeving van Gelselaar een uitsnede van de kaart die het resultaat is van deze beoordeling.

Contouren geurhinder omliggen de veehouderijen (bron: gemeente Berkelland)

De oranje contouren komen overeen met de wettelijke norm voor de maximale geurbelasting voor geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom (3 odour units per kubieke meter lucht). De blauwe contouren met die voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom (14 odour units per kubieke meter lucht). Hiermee is niet langer sprake van agrarische bedrijvigheid in de bebouwde kom van Gelselaar. Rondom Gelselaar liggen wel veehouderijen, maar die liggen op ruimschoots voldoende afstand van de te ontwikkelen locatie. Bovendien lopen deze bedrijven eerder tegen beperkingen aan die bestaande woningen al opwerpen.

5.2.6 Watertoets Waterschap Rijn en IJssel

Met het doel om wateroverlast te voorkomen dienen gemeenten, ontwikkelaars en waterschap vroegtijdig met elkaar de wettelijk verplichte watertoetsdialoog aan te gaan. Het doel van de watertoets is de negatieve effecten van besluiten op de waterhuishouding te voorkomen en mogelijke kansen voor het watersysteem benutten. De watertoets is een procesinstrument om in een vroeg stadium van de planvorming het aspect water te betrekken. Dit houdt in dat het waterschap in een vroeg stadium wordt betrokken om een wateradvies te geven over de omgang met water binnen de planlocatie.

Voor de watertoets is gebruik gemaakt van de Standaard Waterparagraaf zoals geleverd door het Waterschap Rijn en IJssel. Deze waterparagraaf is onderdeel van, en hangt samen met een set van standaarden zoals die door het waterschap gehanteerd wordt. Als op één of meer vragen per waterthema Ja wordt geantwoord dan is het waterthema relevant. Die waterthema’s worden toegelicht.

Riolering en afvalwaterketen

De hoeveelheid (huishoudelijk) afvalwater neemt toe door de ontwikkelingen in dit plan (de hoeveelheid geloosd afvalwater in de huidige situatie is niet bekend). Uitgaande van een 2-persoons huishouden bedraagt het jaarlijkse waterverbruik per huishouden ca. 91 m³ (bron: NIBUD). Uitgaande van 10 nieuw te realiseren zorgwooneenheden en 2 vrijstaande woningen, zal de hoeveelheid huishoudelijk afvalwater jaarlijks ca. 1.092 m³ bedragen (ervan uitgaande dat al het water dat verbruikt wordt, als afvalwater wordt afgevoerd). Het gebruik van het zorgcentrum (hoofdgebouw) is flexibel en momenteel nog niet geheel duidelijk, en derhalve kan nog geen inschatting worden gemaakt van de hoeveelheid afvalwater dat vrijkomt bij de activiteiten binnen het zorgcentrum.

Ten behoeve van de afvoer van het afvalwater zal de locatie worden aangesloten op de aanwezige riolering, gelegen onder Van Bevervoordestraat.

Wateroverlast

Om wateroverlast, kwantitatief en kwalitatief, nu en in de toekomst te voorkomen wordt het regenwater niet afgevoerd naar het rioolstelsel.

Hemelwater afkomstig van verhard oppervlak (daken of verharding) zal op de bodem worden opgevangen en geïnfiltreerd in de bodem conform het beleid van het Waterschap Rijn en IJssel. Hiertoe is in het plangebied voldoende onverhard oppervlak beschikbaar. In onderhavig plan is daarnaast in het plangebied de aanleg van een wadi opgenomen, die gebruikt zal worden voor het bergen en infiltreren van het hemelwater.

In de nieuwe (gewenste) situatie zal er in het plangebied sprake zijn van:

468 m²aan verhard oppervlak in de vorm van bebouwing;
846 m²aan verhard oppervlak in de vorm van:
- Wegen (ontsluiting planlocatie)
- Parkeerplaatsen;
- Inritten en parkeerruimte t.b.v. beide vrijstaande woningen.

In de huidige situatie is er sprake van ca. 2.900 m²verhard oppervlak, bestaande uit bebouwing en terreinverharding (klinkers). Het totaal verhard oppervlak in de nieuwe situatie zal licht toenemen (ca. 400 m²) ten opzichte van het verhard oppervlak in de bestaande situatie.

Door de ontwikkelingen in het plangebied zal bestaand verhard oppervlak zoveel mogelijk worden afgekoppeld van het rioolstelsel zodat de kans op wateroverlast door toekomstige regenbuien wordt verminderd.

Berekening waterberging

Bij de berekening van de watertoets moet worden gerekend met de zogenaamde Bui 10. Deze bui valt ongeveer één keer per 10 jaar en heeft een neerslag van 35,7 mm.

Uitgangspunten:

-Bebouwd oppervlak in de nieuwe situatie:ca. 1.468 m²;

-Verhard oppervlak in de nieuwe situatie, incl. ontsluitingsweg:ca. 1.846 m²;

-Bui 10 (T = 10): 35,7 mm per m²;

- K-waarde (matig fijn zand) 3 m/etmaal.

Opties berging hemelwater:

-Bufferen in toplaag onverhard oppervlak;

-Oppervlakkige infiltratie in greppel / wadi.

Op basis van bovenstaande uitgangspunten bedraagt de hoeveelheid te infiltreren schoon hemelwater, afkomstig van bebouwd en verhard oppervlak ca. 118 m³ (35,7 x 3,314). Het hemelwater zal zoveel als mogelijk worden afgevloeid naar de te realiseren wadi. Om aan de bergingsvraag bij Bui 10 te kunnen voldoen, heeft de wadi een totale bergingscapaciteit van ca. 118 m³ nodig. Uitgaande van een ronde vorm van de wadi, met een gemiddelde diepte van 0,7 meter, zal de diameter van de wadi ca. 14,6 meter moeten bedragen. Hiertoe is op de planlocatie ruim voldoende oppervlakte beschikbaar.

Het waterschap Rijn en IJssel hanteert verder voor stedelijke uitbreidingen de volgende norm:

“bui T100+10% moet in het plangebied geïnfiltreerd/geborgen worden waarbij uit het plangebied de landelijke afvoer naar het oppervlaktewater mag worden afgevoerd. Bij deze situatie mag het regenwater geborgen worden tot aan maaiveld en mag er geen waterschade vanuit het watersysteem ontstaan.”. Op basis van bijlage II van de notitie “Duurzaam en veilig water in de stad” kan worden bepaald dat voor het plangebied een afvoercoëfficient van 1,0 l/(s.ha) geldt. Uit de genoemde afvoercoëfficient volgt vervolgens dat de maatgevende totale bergingsbehoefte voor het plangebied 690 m³ per hectare verhard oppervlak bedraagt. Aangezien het verhard oppervlak in de nieuwe situatie in het plangebied ca. 3.314 m² bedraagt, is een bergingsbehoefte van 229 m³ volgens de richtlijn van het Waterschap gewenst. Er is in het plangebied ruim voldoende onverhard oppervlak om aan de bergingsbehoefte te kunnen voldoen.

5.2.7 Flora en fauna

De stichting Staring Advies uit Zelhem heeft een Quickscan Natuurtoets (projectnummer: 1912; rapportnummer: 1239; datum: juni 2012) uitgevoerd met als doel te inventariseren of door de geplande werkzaamheden schade kan ontstaan aan populaties van beschermde soorten flora en/of fauna en hoe deze schade beperkt of gecompenseerd kan worden. Tijdens de uitvoering van het onderzoek is het voorkomen van beschermde soorten planten en dieren op de locatie nagegaan. Daarnaast is onderzocht op welke wijze de plannen voor de locatie in overeenstemming kunnen worden gebracht met hetgeen bepaald is in de Flora- en faunawet.

Literatuuronderzoek

Door middel van literatuuronderzoek is het voorkomen van verschillende (licht) beschermde planten- en diersoorten in het plangebied of de directe omgeving aangetoond. Hiervoor zijn verschillende bronnen geraadpleegd zoals de natuurdatabank KISAL, de Atlas van de Flora van Oost-Gelderland, de Atlas van Nederlandse Broedvogels van SOVON, de zoogdierenatlas van Gelderland en de site van RAVON.

Tijdens het veldbezoek is een inschatting gemaakt of deze beschermde soorten daadwerkelijk voor kunnen komen in het plangebied of de directe omgeving.

Veldonderzoek

Flora

Er zijn geen beschermde plantensoorten aangetroffen tijdens het veldbezoek. Het graslandperceel en de randen hiervan zijn ongeschikt als groeiplaats voor de, in de literatuur aangetroffen, licht beschermde gewone vogelmelk (Flora- en faunawet, tabel 1). De opgaande beplanting is geschikt voor de in KISAL aangetroffen licht beschermde brede wespenorchis (Flora- en faunawet, tabel 1). De streng beschermde plantensoorten steenbreekvaren en zwartsteel (Flora- en faunawet, tabel 2) beschreven in de literatuur worden niet verwacht, door het ontbreken van geschikte groeiplaatsen. Ook gezien de voedselrijkdom van de bodem worden geen groeiplaatsen van bijzondere of streng beschermde plantensoorten verwacht. De samenstelling van de aangetroffen flora en vegetatie en de daarvan afgeleide inschatting van de voedselrijkdom en bodemgesteldheid bevestigen dit.

Vogels

Een volledige broedvogelkartering heeft niet plaatsgevonden. Tijdens het veldbezoek zijn in het plangebied en omgeving (overvliegend) verschillende vogelsoorten aangetroffen, waarvan een deel mogelijk broedt in het plangebied. Verder is het gebied geschikt als foerageergebied voor diverse vogelsoorten. De intensief beheerde, open vegetatie in het plangebied is ongeschikt als broedgebied voor grondbroeders, zoals fazant en patrijs.

Het plangebied is ongeschikt als broedplaats of vaste verblijfplaats voor soorten, waarvan de nesten jaarrond beschermd zijn, zoals buizerd, boomvalk, huismus, gierzwaluw, torenvalk, steenuil en/of kerkuil. De te slopen agrarische bedrijfsgebouwen en het boerderijtje bieden geen geschikte nestgelegenheden voor deze soorten. Er zijn geen verblijfssporen (braakballen, prooiresten, uitwerpselen) van deze soorten aangetroffen. Door de ligging van het plangebied nabij woonhuizen, schuurtjes en de bebouwde kom van Gelselaar zijn foeragerende huismussen en mogelijk ook een enkele foeragerende kerkuil en steenuil in het plangebied te verwachten. Door de aanwezigheid van voldoende alternatieve foerageergebieden in de directe omgeving van het plangebied en de geplande inrichting van het terrein, waarbij er sprake is van ontwikkeling van ruim voldoende groenelementen, zal de sloop van de agrarische bedrijfsgebouwen en het boerderijtje geen negatief invloed hebben op deze soorten.

Zoogdieren

Tijdens het veldbezoek zijn sporen van twee licht beschermde soorten aangetroffen: konijn en veldmuis (Flora- en faunawet, tabel 1). Mogelijk wordt het plangebied gebruikt als foerageergebied door overige algemene, licht beschermde soorten als bunzing, egel en mol. In het plangebied zijn verschillende (verse) sporen van de streng beschermde steenmarter (Flora en faunawet, tabel 2) aangetroffen. De aanwezigheid van uitwerpselen, prooiresten (veren en eierschalen), latrines en sporen van afgeknabbeld isolatiemateriaal duiden op de aanwezigheid van een vaste rust- en verblijfplaats van de steenmarter in één van de te slopen panden.

Het voorkomen van andere beschermde diersoorten (zoals vleermuizen, amfibieën, reptielen en vissen) wordt door het ontbreken van geschikt leefgebied niet verwacht.

Toetsing aan de Flora- en faunawet

De effecten op de flora en fauna en de wettelijke consequenties zijn ingeschat aan de hand van de geplande werkzaamheden. Sinds 1 maart 2005 is de AMvB van kracht waarin de vrijstellingen worden geregeld met betrekking tot artikel 75 van de Flora- en faunawet. Deze AMvB bestaat uit 3 tabellen waarbij tabel 1 soorten de lichtste bescherming en tabel 3 de zwaarste bescherming genieten. Voor tabel 1 soorten betekent dit dat voor ruimtelijke ontwikkelingen als de op deze locatie geplande werkzaamheden, geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet hoeft te worden aangevraagd. Voor tabel 2 en 3 soorten dient overtreding van de Flora- en faunawet voorkomen te worden door het nemen van mitigerende maatregelen. Als dit niet mogelijk is dient een ontheffing aangevraagd te worden, in combinatie met het nemen van compenserende maatregelen.

Flora

In het plangebied wordt enkel de licht beschermde plantensoort brede wespenorchis (Flora- en faunawet, tabel 1) verwacht. Bij ruimtelijke ingrepen geldt voor licht beschermde soorten automatisch de vrijstellingsregeling.

Vogels

Alle aangetroffen en te verwachten vogelsoorten zijn beschermd krachtens de Flora- en faunawet en de Vogelrichtlijn. Ontheffing voor deze diergroep is niet mogelijk. Dit betekent dat het verstoren, verontrusten, doden en anderszins nadelig beïnvloeden van deze soortgroep niet is toegestaan. Voor vogels geldt dat deze tijdens de broedperiode het meest gevoelig zijn voor verstoring. Hierdoor is het raadzaam met de werkzaamheden te starten buiten het broedseizoen of, voorafgaand aan het broedseizoen het gebied ongeschikt maken als broedplek.

Zoogdieren

Tijdens het veldbezoek zijn (sporen van) zoogdieren waargenomen. De aangetroffen en de te verwachten soorten zijn, met uitzondering van de steenmarter, licht beschermd (Flora- en faunawet, tabel 1). Bij ruimtelijke ingrepen geldt voor licht beschermde soorten automatisch de vrijstellingsregeling.

Het voorkomen van de strenger beschermde steenmarter (Flora- en faunawet, tabel 2) is alleen ontheffingsplichtig wanneer er vaste verblijfplaatsen aanwezig zijn. Hiervan is sprake in het plangebied. De aanwezigheid van verschillende (verse) sporen duiden op de aanwezigheid van een vaste rust- en verblijfplaats.

Conclusie

Een ontheffing is noodzakelijk voor het verwijderen van de vaste verblijfplaats van de steenmarter in één van de te slopen agrarische bedrijfsgebouwen. In combinatie met de ontheffingsaanvraag zullen mitigerende en compenserende maatregelen getroffen moeten worden. Deze maatregelen worden getoetst en waar nodig aangevuld door Dienst Regelingen.

Aanvullend onderzoek of een het aanvragen van ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet is voor de overige soortgroepen niet noodzakelijk.

5.2.8 Archeologie en cultuurhistorie

5.2.9 Externe veiligheid

Beoordelingskader

Voor de beoordeling van het aspect externe veiligheid gelden de volgende kaders:

Besluit externe veiligheid inrichtingen (plus de daaronder vallende Regeling externe veiligheid inrichtingen);
Beleidsvisie externe veiligheid gemeente Berkelland;
Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen;
Besluit externe veiligheid buisleidingen (plus de daaronder vallende Regeling externe veiligheid buisleidingen).

Daarnaast kunnen het Activiteitenbesluit en Vuurwerkbesluit van belang zijn.

Besluit en Regeling externe veiligheid inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) regelt hoe een gemeente of provincie moet omgaan met risico's voor mensen buiten een bedrijf als gevolg van de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen in een bedrijf.

In de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) staan regels over de veiligheidsafstanden en over de berekening van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Beleidsvisie externe veiligheid gemeente Berkelland

Op 24 februari 2009 heeft de gemeenteraad de Beleidsvisie externe veiligheid vastgesteld. Hiermee hebben de veiligheidsrisico’s bij het werken met en het vervoeren van gevaarlijke stoffen een vaste plek gekregen bij besluitvorming rondom omgevingsvergunningen en bestemmingsplannen.

Het ambitieniveau is afgestemd op het profiel van de gemeente Berkelland. Naast ruimte voor functies als landbouw, toerisme en wonen bestaat binnen de gemeente ook ruimte voor industriële bedrijvigheid. In de beleidsvisie is daarom gekozen voor een gebiedsgerichte benadering. Zo staat voor woonwijken veiligheid hoog in het vaandel, terwijl op bedrijventerreinen ruimte blijft voor bedrijfsontwikkeling. Ook daar gelden echter de wettelijke veiligheidsnormen.

De toegestane hoogte van het groepsrisico en de bouwmogelijkheden binnen risicocirkels (plaatsgebonden risico) verschillen in de beleidsvisie per onderscheiden gebied. Naast woonwijken en bedrijventerreinen gaat het bij deze gebiedsindeling om gemengde gebieden (met woon- en werkfuncties) en het buitengebied.

Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen

Uitgangspunt voor deze circulaire is de Nota risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Voor de uitwerking en toepassing van de risiconormen is zoveel mogelijk aangesloten bij Bevi en Revi. Informatie uit risicoatlassen en toepassing van vuistregels wijst uit dat in Berkelland sprake is van een laag risiconiveau. Alleen bij ontwikkelingen in de omgeving van de N18 binnen de bebouwde kom van Eibergen is momenteel nog een nadere beoordeling van het groepsrisico nodig. Uit de Trajectnota/MER voor de nieuwe N18 komt naar voren dat bij het nieuwe tracé geen sprake is van een extern veiligheidsprobleem. Na ingebruikname van dit nieuwe tracé is ook binnen de kern Eibergen geen verdere beoordeling meer nodig van de risico’s van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg. Het vrachtverkeer rijdt straks om de kern Eibergen. Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg blijft dan beperkt tot bestemmingsverkeer en lokaal verkeer. Bij deze aantallen zijn de externe veiligheidsrisico’s verwaarloosbaar klein.

Besluit en Regeling externe veiligheid buisleidingen

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) geeft onder andere veiligheidsafstanden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen aan. De normstelling is in lijn met het Bevi. De risicoafstanden en de manier van risicoberekening komen net als bij het Bevi in een regeling te staan. Deze regeling is nog niet gepubliceerd.

Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (voorheen VROM) adviseert om voor standaard buisleidingen met aardolieproducten de afstanden aan te houden uit het RIVM rapport Risicoafstanden voor buisleidingen met brandbare vloeistoffen K1K2K3 (augustus 2008). Voor afwijkende gevallen en andere brandbare chemische vloeistoffen zijn berekeningen nodig.

Voor het berekenen van risico’s van ondergrondse gasleidingen ('hogedruk aardgastransportleidingen') is het computerprogramma CAROLA beschikbaar.

Conclusie

In de omgeving van de nieuwe woning bevinden zich geen Bevi-bedrijven. De locatie valt buiten de plaatsgebonden risicocontouren van 10^-6 per jaar. De locatie valt bovendien buiten het invloedsgebied van het groepsrisico. Ook vanuit het Activiteitenbesluit en het Vuurwerkbesluit krijgt deze locatie niet te maken met veiligheidsafstanden.

Bij deze ontwikkeling is geen sprake van vervoersbewegingen die vallen onder het vervoer van gevaarlijke stoffen. Op wegen in de omgeving is het aantal transporten met gevaarlijke stoffen bovendien zodanig gering, dat de plaatsgebonden risicocontouren van 10^-6 per jaar binnen de rijbaan liggen en het groepsrisico verwaarloosbaar klein is.

In de omgeving zijn geen ondergrondse buisleidingen voor het vervoer van aardgas onder hoge druk of vloeibare brandstoffen aanwezig.

5.3 Conclusie

Ten aanzien van de milieu- en omgevingsaspecten zijn er geen belemmeringen die de verwezenlijking van het bouwplan in de weg staan.

6 Toelichting Op De Regels

6.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het bestemmingsplan: de verbeelding (plankaart) en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is.

Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. De toelichting vormt de verantwoording voor de gemaakte keuzen voor de inrichting van het plangebied en de toekenning van de bestemmingen.

Met 'Gelselaar, Van Bevervoordestraat 20 2012' worden de huidige bestemmingen gewijzigd zodat de realisatie van woningen, zorgwoningen, verkeers- en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt. Dit bestemmingsplan is gebaseerd op het bestemmingsplan "Gelselaar, Dorp 2010" en is opgesteld aan de hand van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2008, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2008. De regels zijn voor zover nodig op hun beurt weer aangepast aan specifieke situaties in het plangebied.

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:

Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
Hoofdstuk 3 Algemene regels;
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels:

De inleidende regels zijn van algemene aard en bestaan uit de volgende regels:

Begrippen;
Wijze van meten.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels:

In de bestemmingsregels zijn regels opgenomen ten aanzien van de afzonderlijke bestemmingen en dubbelbestemmingen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels:

In de algemene regels zijn de volgende regels in onderstaande volgorde opgenomen:

Anti-dubbeltelregel;
Algemene gebruiksregels;
Algemene afwijkingsregels;
Algemene wijzigingsregels;
Algemene procedureregels.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels:

In dit laatste hoofdstuk komen de overgangsregels en de slotbepaling aan de orde.

6.2 Opzet Regels

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008) is verplicht.

De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

6.2.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels bevat regels die gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

artikel 1: In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.
artikel 2: Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Op de verbeelding zijn bouwhoogten en soms bebouwingspercentages aangegeven. Als er geen percentages zijn aangegeven, mag het hele bouwvlak worden bebouwd. De aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.

6.2.2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de verbeelding is de bestemming aangegeven.

Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in onder meer:

Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan (wonen, bedrijvigheid etc.);
Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage etc.);
Afwijken van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels;
Verboden gebruik: welke vormen van gebruik zijn uitgesloten.

In paragraaf 6.3 Verantwoording regels worden de verschillende bestemmingen toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen. Daarnaast wordt, indien gekozen wordt af te wijken van de bestemming uit het geldende bestemmingsplan, aangeven waarom daarvoor is gekozen.

6.2.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

artikel 11: deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te kunnen voorkomen. Dit kan zich met name voordoen, indien een deel van een bouwperceel, dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken, wederom - nu ten behoeve van de berekening van het maximale bebouwingspercentage van een ander bouwperceel - wordt betrokken.
artikel 12: in dit artikel zijn de algemene bouwregels opgenomen. Hierin is aangegeven welke functies in ieder geval in strijd zijn met het bestemmingsplan.
artikel 13: in dit artikel worden de voorwaarden beschreven waaronder kan worden afgeweken van een bestemmingsregel. Deze afwijkingen kunnen worden toegepast op alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De afwijkingen die uitsluitend gelden voor een bepaalde bestemming zijn in het betreffende artikel van die bestemming opgenomen.
artikel 14: in dit artikel wordt beschreven wanneer Burgemeester en wethouders bevoegd zijn de bestemmingen te wijzigen en onder welke voorwaarden.
artikel 15: in dit artikel worden regels gegeven over de te volgen procedure voor het kunnen stellen van een nadere eis door het college van burgemeester en wethouders aan in de bestemmingsregels bepaalde ontwikkelingen.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

In Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels staan de overgangs- en slotbepalingen. In artikel 16 is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan en in artikel 17 wordt beschreven op welke wijze dit bestemmingsplan in de toekomst moet worden aangehaald.

6.3 Verantwoording Regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

In dit bestemmingsplan worden de volgende enkel- en dubbelbestemmingen onderscheiden:

Groen: deze gronden zijn onder andere bestemd voor groenvoorzieningen, waar onder meer kleinschalig gebruik voor agrarische doeleinden is toegestaan.
Maatschappelijk - Zorginstelling 2: deze bestemming is bedoeld voor maatschappelijke voorzieningen. De toevoeging 'Zorginstelling' is bedoeld voor de realisatie van 10 woonzorgeenheden en een zorgcentrum met een flexibele invulling van de woonzorgfunctie en zorgondersteunende voorzieningen. De bestemming 'Maatschappelijk - Zorginstelling 2' onderscheidt zich van de gebruikelijke bestemming 'Maatschappelijk - Zorginstelling' door de verplichte combinatie met medische, paramedische en verzorgende ondersteuning. In de regels van deze bestemming is een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen om het mogelijk te maken het aangeduide maximum aantal aaneen te bouwen wooneenheden ook in meerdere gebouwen binnen het bouwvlak te realiseren.
Tuin: deze gronden behoren bij de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen. Ook mogen er erkers gebouwd worden ten dienste van de aangrenzende bestemming 'Wonen'.
Verkeer - Verblijfsgebied: deze bestemming heeft betrekking op alle in het plangebied voorkomende dan wel daarvoor aangewezen wegen, straten en voet- en fietspaden. Dit omdat heel Gelselaar 30 km/h-gebied is. Er zijn ook gebruiksmogelijkheden voor parkeervoorzieningen, picknickplaatsen, groen- en waterhuishoudkundige voorzieningen.
Wonen: deze bestemming heeft betrekking op alle woningen, al dan niet in combinatie met ruimte voor bedrijfsmatige aan huis verbonden activiteiten.
Waarde - Archeologie 2: deze dubbelbestemming is gebaseerd op de beleidsnota 'Archeologie met beleid'. Wat wel of niet is toegestaan wordt in de regels aangegeven. De dubbelbestemming WR-A2 komt overeen met de categorie AWG 4 van de beleidsnota.
Waarde - Archeologische verwachting 1: deze dubbelbestemming is gebaseerd op de beleidsnota 'Archeologie met beleid'. Wat wel of niet is toegestaan wordt in de regels aangegeven. De dubbelbestemming WR-AV1 komt overeen met de categorie AWG 6 van de beleidsnota.
Waarde - Cultuurhistorie: deze dubbelbestemming ligt over het hele plangebied. Dat wil zeggen dat alle gronden binnen het plangebied, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen (enkelbestemmingen), tevens bestemd zijn voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van het beschermde dorpsgezicht, wat tot uitdrukking komt in de structuur en de ruimtelijke kwaliteit van het beschermde dorpsgezicht.

6.4 Handhaving

Bestemmingsplannen zijn bindend voor overheid en burger. Enerzijds kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen (optreden tegen strijdig gebruik en/of bebouwing). Anderzijds vormt het bestemmingsplan ook het juridisch kader voor burger waar deze uit af kan leiden wat zijn eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn van buurman en directe omgeving. Het bestemmingsplan geeft immers de gewenste planologische situatie voor het betreffende gebied binnen de planperiode aan.

7 Economische Uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de exploitatie van het plan en de eventueel daaruit voortvloeiende planschade besproken.

7.2 Exploitatie

De Grondexploitatiewet (afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening) gaat ervan uit dat bij het bestemmingsplan een exploitatieplan wordt vastgesteld tenzij het kostenverhaal anders verzekerd is. De voor dit bouwplan en bestemmingsplan te maken kosten, waaronder eventuele tegemoetkoming in schade, zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Deze is tevens grondeigenaar. Met deze partijen worden hierover bindende afspraken gemaakt, waaronder ook de verkoop door de gemeente aan de initiatiefnemer van de grond plus opstal aan de Van Bevervoordestraat 8. Dit perceel maakt nu onderdeel uit van het plangebied. Deze afspraken worden opgenomen in overeenkomsten tussen de initiatiefnemer en de gemeente Berkelland, die voor de vaststelling van het bestemmingsplan zijn afgerond. Om die reden maakt een exploitatieplan geen deel uit van dit bestemmingsplan.

8 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid

8.1 Algemeen

De procedure voor vaststelling van een bestemmingsplan is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening. Aangegeven is dat tussen de gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd, voordat een ontwerpbestemmingsplan ter visie kan worden gelegd. Bovendien is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing verklaard (zienswijzenprocedure).

8.2 Overleg

Conform artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening is dit bestemmingsplan toegestuurd aan bevoegde instanties.

Provincie Gelderland, 1 februari 2013

De provincie geeft aan, dat het bestemmingsplan niet leidt tot strijdigheid met provinciale belangen. De provincie wijst op twee punten in de toelichting:

Paragraaf 4.4.2: bij het provinciaal beleid wordt nog uitgegaan van de “oude” Ruimtelijke verordening Gelderland. Dit is niet correct. Momenteel geldt de 1e herziening van de Ruimtelijke verordening Gelderland, in werking getreden op 5 juli 2012;
In paragraaf 5.2.3 wordt aanbevolen grondwater niet te gebruiken voor beregening of veedrenking. Aangeraden wordt aan te geven of er conflicterende zaken aan de orde kunnen zijn in relatie tot de woonfunctie en daarbij behorende gebruik van tuinen

Reactie gemeente

De toelichting is op de aangegeven plaatsen aangepast.

Waterschap Rijn en IJssel, 5 december 2012

Geen op- of aanmerkingen.

Rijksdienst Cultureel Erfgoed, 16 november 2012

RCE heeft enkele vragen en opmerkingen:

Waarom is de strook tegen Teeuwland bestemd als 'Tuin' en 'Wonen' in plaats van 'Groen'?;
Het inrichtingsplan maakt her en der een boom mogelijk. Terughoudendheid wordt bepleit ten aanzien van het planten van bomen. Bomen kunnen de doorkijk visueel belemmeren;
Ingevolge artikel 10.3 (dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie) is het mogelijk om nadere eisen te stellen in het belang van het beschermd gezicht. De procedureregel artikel 15 maakt geen melding van het inwinnen van deskundigenadvies zulks in tegenstelling tot de afwijkingsregel in artikel 10;
Wordt dit bestemmingsplan begin 2013 vastgesteld? Wordt dan ook het plan De Heuver vastgesteld? Het aanwijzingsbesluit 'beschermd gezicht' bevat een uitspraak over de dan vigerende bestemmingsplannen. RCE wil in dat kader alleen het bestemmingsplan Buitengebied als onvoldoende beschermend aanduiden;

Reactie gemeente

De stukjes die zijn bestemd tot 'Wonen' zijn eigendom van de aangrenzende bewoners. Zij hebben die stukjes gekocht om te gebruiken voor de bouw van bijgebouwen. De bestemming 'Tuin' is opgenomen ter voorkoming van bijgebouwen op die plek. De bestemming fungeert tevens als sluitstuk van de weg 'Teeuwland';
Het bestemmingsplan zelf bevat geen regeling ten aanzien van bomen. Een apart inrichtingsplan geeft aan hoe de inrichting van het gebied kan worden, rekening houdend met bij voorbeeld de hoeveelheid beschikbare grond en de gewenste beeldkwaliteit. In Gelselaar is het beschermd gezicht een zwaarwegende factor. De inrichting van het plangebied vindt niet plaats in strijd met de uitgangspunten van het beschermd gezicht. Een inrichtingsschets is niet juridisch bindend;
De dubbelbestemming 'Waarde – Cultuurhistorie' uit dit plan is exact gelijk aan de regeling uit het bestemmingsplan 'Gelselaar Dorp 2010'. Het in dat plan gelegen gebied vormt het zwaartepunt van het beschermd gezicht. In dat kader is ook geen bepaling opgenomen over deskundigenadvies. RCE had toen geen opmerkingen. Het plan 'Gelselaar Van Bevervoordestraat 20 2012' is een partiële herziening van 'Gelselaar Dorp 2010', maar is uit oogpunt van cultuurhistorie niet zwaarwegend, omdat sprake is van nieuwbouw. Aanpassing van de dubbelbestemming is niet noodzakelijk nu ook niet is gebleken van gewijzigde inzichten bij het RCE;
Het bestemmingsplan Van Bevervoordestraat 20 is gepland voor vaststelling door de gemeenteraad op 17 september 2013. Het plan Buitengebied is door de gemeenteraad vastgesteld op 26 juni 2013. Dit plan voorziet onder meer rondom Gelselaar in de bescherming van cultuurhistorische waarden. Bij het aanwijzingsbesluit 'beschermd gezicht' kan op grond hiervan een uitspraak worden gedaan over alle drie bestemmingsplannen. Het is niet nodig het bestemmingsplan Buitengebied als onvoldoende beschermend aan te merken.
De vaststelling van het bestemmingsplan De Heuver is gepland begin 2014.

8.3 Inspraakreacties

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft van 7 november 2012 tot en met 18 december 2012 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen inspraakreacties ingekomen.

8.4 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen 2 april tot en met 14 mei 2013. Er is één zienswijze binnengekomen . De reactie hierop is verwoord in de separate zienswijzennota. Deze is als bijlage opgenomen bij dit bestemmingsplan.

KadastraleKaart.com

Gelselaar, Van Bevervoordestraat 20 2012

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan

1.2 bestemmingsplan

1.3 verbeelding

1.4 aan- of uitbouw

1.5 aanduiding

1.6 aanduidingsgrens

1.7 aanduidingsvlak

1.8 aaneengebouwd

1.9 achtererf

1.10 achtergevel

1.11 afwijking van de bouwregels en/of de gebruiksregels

1.12 ander-werk

1.13 appartement

1.14 archeologisch deskundige

1.15 archeologisch monument

1.16 archeologisch onderzoek

1.17 archeologische verwachting

1.18 archeologische waarde

1.19 bebouwing

1.20 bebouwingspercentage

1.21 Bed and Breakfast

1.22 bedrijf

1.23 bedrijfsgebouw

1.24 bedrijfsmatige activiteiten aan huis

1.25 bedrijfsruimte

1.26 bedrijfsvloeroppervlakte (b.v.o.)

1.27 bedrijfswoning

1.28 begeleid wonen

1.29 bestaand

1.30 bestemmingsgrens

1.31 bestemmingsvlak

1.32 bijgebouw

1.33 bijzondere woonvoorziening

1.34 bouwen

1.35 bouwgrens

1.36 bouwlaag

1.37 bouwperceel

1.38 bouwperceelgrens

1.39 bouwvlak

1.40 bouwwerk

1.41 bouwwerk, geen gebouw zijnde

1.42 coffeeshop

1.43 cultuurhistorische waarde

1.44 dak

1.45 detailhandel

1.46 dienstverlenend bedrijf

1.47 dienstverlening

1.48 doeleinden van openbaar nut

1.49 ecologische waarden

1.50 eerste bouwlaag

1.51 eerste verdieping

1.52 erf

1.53 erfgrens

1.54 erker

1.55 evenement

1.56 gebouw

1.57 gebruiken

1.58 geschakeld hoofdgebouw

1.59 groenvoorziening

1.60 handel

1.61 hoofdgebouw

1.62 huishouden

1.63 indelingslijn

1.64 internetdetailhandel

1.65 kap

1.66 kleinschalige bedrijfsmatige activiteit

1.67 maaiveld

1.68 maatschappelijke voorzieningen

1.69 mantelzorg

1.70 nadere eis

1.71 normale onderhouds- of exploitatiewerkzaamheden

1.72 omgevingsvergunning

1.73 onderbouw

1.74 ondergeschikte detailhandel

1.75 ondergeschikte horeca

1.76 ondergronds bouwwerk