Het nieuwe bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied; Veegplan 2018-1’ (het plan) is een bestemmingsplan waarin meerdere locaties zijn opgenomen. Een van deze locaties is Bronkhorsterweg 33 te Steenderen. Het bestemmingsplan voorziet op deze locatie in de realisatie van maximaal 8 nieuwe woningen. Het bestemmingsplan is een globaal plan waarvoor nog een uitwerkingsplan dient te worden vastgesteld voordat de omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen kan worden verleend.

De woningen worden gebouwd aan de Bronkhorsterweg op de locatie waar voorheen de basisschool De Akker stond. Deze school is met het oog op de bouw van woningen gesloopt.

Het bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied; Veegplan 2018-1’ voorziet op de locatie Bronkhorsterweg 33 te Steenderen in de bouw van maximaal 8 woningen. Dit zijn bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (Wro) in samenhang met artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze bouwplannen worden hierna aangeduid als ‘aangewezen bouwplannen’.

Artikel 6.12 Wro bepaalt dat de gemeenteraad bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat aangewezen bouwplannen mogelijk maakt een exploitatieplan dient vast te stellen. Ingevolge lid 2 van dit artikel kan de gemeenteraad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien (samengevat):

1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden waarop aangewezen bouwplannen zijn voorzien, anderszins is verzekerd;
2. er geen noodzaak is om eisen te stellen aan het tijdvak, fasering danwel andere regels over de inrichting van het gebied.

De gronden binnen het plangebied zijn eigendom van de gemeente, de gemeente heeft in het verleden de school met bijbehorende gronden gekocht. De gemeente kan daardoor de kosten van de realisatie van het gebied verhalen met de verkoop van de gronden voor de maximaal 8 woningen. Daarnaast kan de gemeente omdat zij eigenaar is het gebied, waaronder de openbare ruimte, zelf inrichten.

Hieruit volgt dat het kostenverhaal in principe is verzekerd en dat het ook niet nodig is om de nadere eisen te stellen over de inrichting van de locatie. Desondanks is het wenselijk om dit exploitatieplan vast te stellen. Hiervoor gelden de volgende argumenten:

1. De gemeente heeft in het verleden de school met bijbehorende gronden gekocht. Inmiddels is gebleken dat ook andere partijen stellen dat zij het eigendomsrecht hebben van de school met bijbehorende gronden. Deze partijen stellen dat de gemeente niet het eigendomsrecht heeft verkregen. Juist om deze reden is het noodzakelijk rekening te houden met de mogelijkheid dat het nieuwe bestemmingsplan met de 4 tot maximaal 8 woningen niet door de gemeente wordt gerealiseerd, maar wellicht door de partijen die het eigendomsrecht van de gemeente betwijfelen. Als deze partijen het bestemmingsplan realiseren, kan de gemeente haar kosten niet meer verhalen via de verkoop van de gronden. In dat geval dient het kostenverhaal plaats te vinden via een overeenkomst die de gemeente en de nieuwe eigenaar met elkaar sluiten dan wel, indien deze overeenkomst niet tot stand komt, worden de kosten verhaald op basis van dit exploitatieplan.
2. Hetzelfde geldt ook voor de wijze waarop het gebied wordt ingericht. In het geval de realisatie van het plan door anderen dan de gemeente zal plaatsvinden, is het noodzakelijk een aantal onderwerpen te regelen. In het exploitatieplan kunnen onderwerpen die betrekking hebben op grondexploitatie worden vastgelegd waardoor de inrichting van het gebied is geborgd.

In het plangebied bevinden zich geen gronden die in eigendom zijn van andere partijen dan de gemeente.

De kadastrale aanduiding van het gebied is weergegeven in Bijlage 2.

De conclusie is dat in verband met de aanspraken op het eigendomsrecht van de school met bijbehorende gronden nog niet met zekerheid kan worden gesteld dat het kostenverhaal via gronduitgifte door de gemeente is verzekerd en dat het noodzakelijk is om eisen te stellen aan de inrichting. Om deze redenen is voor de locatie Bronkhorsterweg 33 te Steenderen dit exploitatieplan opgesteld.

Het exploitatieplan is verbonden aan het bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied; Veegplan 2018-1’. Dit plan voorziet op de locatie Bronkhorsterweg 33 te Steenderen middels een uitwerkingsplicht op grond van artikel 3.6, eerste lid onder d Wro in de ontwikkeling van maximaal 8 nieuwe starterswoningen en de bijbehorende openbare ruimte. Het bestemmingsplan bevat de bestemming ‘Wonen - Uit te werken’, de bestemming ‘Groen’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologische verwachting 1’. Voor de bestemming ' Wonen - Uit te werken' geldt een uitwerkingsplicht naar de bestemmingen 'Wonen' en ' Verkeer'.

Het bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied; Veegplan 2018-1’ is een herziening van een gedeelte van het bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied Bronckhorst’, vastgesteld bij raadsbesluit van 31 maart 2016 en onherroepelijk geworden op 5 juli 2017. De gronden hadden op basis van laatstgenoemde bestemmingsplan de bestemming ‘Maatschappelijk’ en waren in het verleden in gebruik als school met bijbehorende ruimte.

Dit exploitatieplan heeft uitsluitend betrekking op het bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied; Veegplan 2018-1 voor zover het betreft de locatie Bronkhorsterweg 33 te Steenderen. Om deze reden is de naam van dit exploitatieplan ‘Stedelijk gebied; Bronkhorsterweg 33 Steenderen’. De begrenzing van het exploitatiegebied is uitgewerkt in paragraaf 1.4 van dit hoofdstuk.

De ligging en de begrenzing van het bestemmingsplan zijn aangegeven op onderstaande figuur 1, in Bijlage 1 en de digitale verbeelding van dit exploitatieplan.

Figuur 1. Ligging en begrenzing bestemmingsplangebied

Om tot de realisatie van de bebouwing binnen het plangebied te komen, zijn werken en werkzaamheden nodig die, indachtig het bepaalde in artikel 6.13 lid 1 onder b Wro, als volgt kunnen worden onderverdeeld:

1. het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied;
2. de aanleg van nutsvoorzieningen;
3. de inrichting van de openbare ruimte.

De kosten hiervan worden, vanuit fictie dat de gemeente als enige exploitant het gebied ontwikkelt (artikel 6.13 lid 4 Wro), gemaakt door de gemeente. Vanuit deze fictie kan de gemeente te maken krijgen met kosten, zoals:

1. inbrengwaarden van de gronden binnen het exploitatiegebied (artikel 6.2.3 Bro);
2. de kosten van onderzoeken (artikel 6.2.4 sub a Bro);
3. de kosten van bodemsanering etc. (artikel 6.2.4 sub b Bro);
4. de kosten van voorzieningen in een exploitatiegebied (artikel 6.2.4 sub c Bro); het begrip ‘voorzieningen’ is opgenomen in artikel 6.2.5 Bro;
5. de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het gebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren (artikel 6.2.4 sub d Bro);
6. de hiervoor onder a tot en met e en de onder g bedoelde kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het plangebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen (artikel 6.2.4 sub e Bro);
7. de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering inzake de aanleg van voorzieningen, alsmede in verband met het vrijmaken van gronden van persoonlijke rechten en lasten etc., alsmede van sloop, verwijdering van opstallen etc. (artikel 6.2.4 sub g Bro);
8. de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen voor het exploitatiegebied (artikel 6.2.4 sub h Bro);
9. de kosten van andere door het gemeentelijke apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de hiervoor omschreven werken, werkzaamheden en maatregelen (artikel 6.2.4 sub j Bro);
10. de kosten van tijdelijk beheer van de door of namens de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten (artikel 6.2.4 sub k Bro);
11. de kosten van tegemoetkoming van de (plan)schade zoals bedoeld in artikel 6.1 Wro (artikel 6.2.4 sub l Bro);
12. de kosten van niet-terugvorderbare, niet-gecompenseerde compensabele btw of andere nietterugvorderbare belastingen (artikel 6.2.4 sub m Bro);
13. de rentekosten van geïnvesteerd kapitaal en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten (artikel 6.2.4 sub n Bro).

De kosten die hiervoor zijn vermeld, komen voor verhaal via een exploitatieplan in aanmerking. Hierbij geldt wel de voorwaarde dat deze kostenposten zich binnen of in samenhang met het te ontwikkelen exploitatiegebied zullen voordoen. De criteria die hierbij gelden zijn: profijt, causaliteit en proportionaliteit. Onder deze begrippen dient het volgende te worden verstaan:

1. profijt: de te bebouwen locatie of een gedeelte daarvan heeft profijt van de uit te voeren werken en werkzaamheden en de bijbehorende investeringen die worden gedaan;
2. causaliteit: de te ontwikkelen locatie is (mede) aanleiding om de werken en werkzaamheden uit te voeren en de kosten te maken;
3. proportionaliteit: naast de te ontwikkelen locatie hebben ook nog andere gebieden voordeel van de uit te voeren werken en werkzaamheden. Indien dit het geval is, worden de kosten ook voor een gedeelte omgeslagen over deze andere gebieden.

Het totaal van deze verplicht te verhalen kosten zal, conform de regels zoals opgenomen in afdeling 6.4 Wro, worden verhaald ten laste van de eigendommen binnen het exploitatiegebied waarop ingevolge het bestemmingsplan aangewezen bouwplannen mogelijk zijn oftewel de bouw van de maximaal 8 woningen is toegestaan.

Eisen en regels grondexploitatie

Naast de kosten is ook de inrichting van het gebied een onderwerp waarover de gemeenteraad in een exploitatieplan bepalingen kan opnemen. In dit exploitatieplan zijn dergelijke bepalingen opgenomen om daarmee te borgen dat de grondexploitatie op een gestructureerde wijze wordt uitgevoerd en met de beoogde kwaliteit. De onderwerpen waarover in het exploitatieplan eisen en regels zijn opgenomen, zijn: het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte, aanbesteden en bestekken.

Doel en functie exploitatieplan

Het exploitatieplan 'Stedelijk gebied; Bronkhorsterweg 33 Steenderen' heeft gezien het vorenstaande meerdere doelen en functies.

Allereerst dient het als de publiekrechtelijke basis voor het verplicht door de gemeente toepassen van verhaal van de kosten van de grondexploitatie op de eigendommen waarop aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn voorzien. Het kostenverhaal ingevolge een exploitatieplan kan plaatsvinden door het sluiten van posterieure overeenkomsten over de grondexploitatie zoals bedoeld in artikel 6.24 Wro óf door het verbinden van een financieel voorschrift aan een te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen van aangewezen bouwplannen.

Een financieel voorschrift wordt aan een omgevingsvergunning verbonden alleen als ten tijde van de aanvraag van de vergunning is gebleken dat het kostenverhaal voor de in de vergunning begrepen gronden niet al anderszins is verzekerd of een exploitatiebijdrage voor die gronden overeengekomen en verzekerd is. Dit betekent dat geen financieel voorschrift aan een dergelijke omgevingsvergunning wordt verbonden als:

1. een anterieure overeenkomst (d.w.z. voorafgaand aan de vaststelling van het exploitatieplan) is gesloten;
2. of een posterieure overeenkomst (d.w.z. na de vaststelling maar voorafgaand aan de indiening van de aanvraag voor een omgevingsvergunning) is gesloten;
3. dan wel als er sprake is van gronduitgifte van bouwkavels door of namens de gemeente.

Het kostenverhaal is dan immers al anderszins verzekerd door gronduitgifte door of namens de gemeente dan wel overeengekomen en verzekerd door een anterieure of een tijdig gesloten posterieure overeenkomst. Zoals in paragraaf 1.1 al is aangegeven, staat op dit moment niet vast dat voor de gronden binnen het exploitatieplan ‘Stedelijk gebied; Bronkhorsterweg 33 Steenderen’ het kostenverhaal is verzekerd via de uitgifte van gronden door de gemeente.

Ten tweede geldt het exploitatieplan als publiekrechtelijke basis voor de regels en eisen die van toepassing zijn op de feitelijke realisatie van het exploitatiegebied ‘Stedelijk gebied; Bronkhorsterweg 33 Steenderen’. Zoals hiervoor al is aangegeven, hebben de eisen en regels betrekking op het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte, aanbesteden en bestekken. Nu er aanspraken liggen op de eigendom van de gronden binnen het exploitatiegebied is er geen ‘zekerheid’ over de inrichting van het gebied. Om deze reden is het noodzakelijk het exploitatieplan vast te stellen om door middel van het opnemen van eisen en regels over de genoemde onderwerpen te komen tot een gestructureerde grondexploitatie en invulling van het te ontwikkelen gebied.

De gronden in het plangebied van het bestemmingsplan liggen te midden van bestaande bebouwing en worden begrensd door de Bronkhorsterweg (aan de noord-oostzijde) en de Lindelaan ( aan de zuid-oostzijde). Het bestemmingsplan zelf voorziet uitsluitend in de bouw van de 4 woningen en de bijbehorende openbare ruimte. Het bestemmingsplan heeft in die zin dan ook geen ruimtelijke en/of functionele relatie met andere gebieden en geldt dan ook als een zelfstandig exploitatiegebied.

Op grond van artikel 6.12 Wro, lid 2 Wro is een exploitatieplan gekoppeld aan een bestemmingsplan. Dit betekent dat de begrenzing van het exploitatiegebied ook verbonden is met de begrenzing van het bestemmingsplan: de begrenzing van een exploitatiegebied mag nimmer groter zijn dan de begrenzing van het bestemmingsplan.

De begrenzing van het exploitatieplan mag echter wel kleiner zijn dan de begrenzing van het bestemmingsplan. Voor de locatie Bronkhorsterweg 33 te Steenderen doet deze situatie zich niet voor, de begrenzing van het bestemmingsplan en het exploitatiegebied zijn aan elkaar gelijk.

Het exploitatiegebied omvat dan ook het gebied van het bestemmingsplan waarin de aangewezen bouwplanmogelijkheden, i.c. de maximaal 8 starterswoningen, zijn gelegen en waarvoor de plicht tot het verhalen van kosten bestaat.

Daarnaast behoren tot het exploitatiegebied ook de gronden waarop nog openbare ruimte dient te worden gerealiseerd. Tot de openbare ruimte behoren de gronden waarop of waarin onder andere de volgende functies zijn voorzien:

• wegen met bijbehorende werken;
• parkeren;
• riolering;
• verlichting;
• groenvoorzieningen.

Deze voorzieningen staan ten dienste van de naar de bestemmingen 'Wonen' en 'Verkeer' uit te werken bestemming 'Wonen - Uit te werken'.

De exacte begrenzing van het exploitatiegebied is aangegeven in Bijlage 1.

Ingevolge artikel 6.15 Wro dient een exploitatieplan jaarlijks te worden herzien door de gemeenteraad. De herziening kan betrekking hebben op alle onderdelen van het exploitatieplan, dus zowel op de exploitatieopzet als op de regels.

Afhankelijk van de omvang van de door te voeren herziening is er sprake van een herziening van structurele dan wel niet-structurele onderdelen. Als er sprake is van een herziening van nietstructurele onderdelen, behoeft voor de totstandkomingsprocedure niet de uitgebreide openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Awb te worden gevolgd. Ook is er dan geen mogelijkheid van beroep tegen een vastgesteld herzieningsbesluit.

Een herziening van een exploitatieplan kan tot gevolg hebben dat een exploitatiebijdrage wordt verhoogd of verlaagd. In het geval voorafgaand aan de herziening van het exploitatieplan de exploitatiebijdrage al is overeengekomen dan wel als een financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning is verbonden, dan heeft een daarna te wijzigen exploitatiebijdrage niet tot gevolg dat een eerder overeengekomen bijdrage respectievelijk als financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning verbonden bijdrage met terugwerkende kracht wordt verhoogd of verlaagd.

Op grond van artikel 6.20 Wro wordt binnen drie maanden nadat de uitvoering van het geheel van de in dit exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden is voltooid, door burgemeester en wethouders een eindafrekening van het exploitatieplan opgesteld. Gevolg van een eindafrekening is dat alle exploitatiebijdragen voor het exploitatiegebied worden herberekend. De herberekening vindt plaats overeenkomstig de in artikel 6.20 Wro opgenomen regels. Daarbij is bepaald dat als uit de herberekening volgt dat de uiteindelijke bijdrage meer dan 5% lager uitkomt dan de eerder als financieel voorschrift aan een verleende omgevingsvergunning verschuldigde bijdrage, het verschil, voor zover dat groter is dan de genoemde 5%, met rente wordt terugbetaald aan de vergunninghouder dan wel diens rechtsopvolger.

Het voorliggende exploitatieplan kent de volgende indeling:

Hoofdstuk 1 Inleiding

Hierin is ingegaan op de wettelijke verplichting dat een exploitatieplan wordt vastgesteld alsmede op de begrenzing van het exploitatiegebied.

Hoofdstuk 2 Toelichting op het exploitatieplan

Hierin is een toelichting op de voorgenomen planontwikkeling en het exploitatieplan opgenomen.

Hoofdstuk 3 Toelichting op de regels van het exploitatieplan

Dit hoofdstuk geeft een toelichting op de regels van het exploitatieplan.

Hoofdstuk 4 Omschrijving werken en werkzaamheden

Omschrijving van de werken en de werkzaamheden. Ingevolge artikel 6.13 lid 1 onder b Wro dient in het exploitatieplan een beschrijving van de werken en werkzaamheden inzake het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte te worden opgenomen. Deze beschrijving is in dit hoofdstuk vastgelegd.

Hoofdstuk 5 De exploitatieopzet

Tot het exploitatieplan behoort een exploitatieopzet. De inhoud van de exploitatieopzet, voorzien van een toelichting, is opgenomen in dit hoofdstuk.

Hoofdstuk 6 Grondverwerving en eigendommen

Grondverwerving en eigendommen. Ingevolge artikel 6.13 lid 2 sub a Wro kan een exploitatieplan een kaart bevatten waarop wordt vastgelegd welke gronden het bevoegd gezag voornemens is te verwerven. Een dergelijke kaart is niet opgenomen in dit exploitatieplan. Wel is in dit hoofdstuk het verwervingsbeleid van de gemeente beschreven.

Regels

Hierin zijn de regels van het exploitatieplan opgenomen.

Bijlagen

Hierin zijn de bijlagen en een beschrijving van de status van de bijlagen bij het exploiatieplan opgenomen.

Zoals in het vorige hoofdstuk is aangegeven, is voor de locatie Bronkhorsterweg 33 te Steenderen het bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied; Veegplan 2018-1’ een herziening van het bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied; Bronckhorst (zie paragraaf 1.2).

Voor de onderhavige locatie gelden op grond van bestemmingsplan de uit te werken bestemming ‘Wonen - Uit te werken’, de bestemming ‘Groen’ en de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologische verwachting 1’. Voor de bestemming ‘Wonen-uit te werken’ zal in de toekomst een uitwerkingsplan worden opgesteld waarin de nadere inrichting wordt vastgelegd. Deze nadere inrichting betreft het aantal en de situering van de maximaal 8 woningen en de openbare ruimte. De in het uitwerkingsplan op te nemen bestemmingen 'Wonen' en 'Verkeer' voorzien in respectievelijk de bouw van de woningen en de ontsluiting van de woningen en het parkeren. Nadat het uitwerkingsplan is vastgesteld en in werking is getreden, kan een omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen worden verleend. Het feit dat nog een uitwerkingsplan dient te worden vastgesteld, is ook van belang voor het exploitatieplan. De definitieve invulling van het exploitatiegebied wordt pas duidelijkheid als het uitwerkingsplan is vastgesteld. Dit betekent dat op dat moment ook de kosten en opbrengsten nauwkeuriger geraamd kunnen worden en precies kan worden vastgesteld welke regels en eisen aan de inrichting van het gebied worden gesteld. Het gevolg hiervan is dat het voorliggende exploitatieplan niet gebaseerd kan zijn op de definitieve inrichting van het gebied en dat dit exploitatieplan te zijner tijd dient te worden afgestemd op het definitieve uitwerkingsplan middels een herziening. Dit neemt niet weg dat in het voorliggende plan toch een exploitatieopzet is opgenomen en ook eisen en regels voor de inrichting van de openbare ruimte zijn opgenomen. Hiermee geeft het exploitatieplan toch enige houvast en zicht op de voorgenomen inrichting en het kostenverhaal met dien verstande dat hierover pas definitief duidelijkheid bestaat zodra het uitwerkingsplan wordt vastgesteld. Als grondslag voor de berekening voor kosten en opbrengsten dient het inrichtingsplan (Bijlage 9).

Het bestemmingsplan voorziet niet in een bestendiging van bestaande bestemmingen, bebouwing en functies.

De beoogde woningbouw bestaat uit maximaal 8 woningen. In het bestemmingsplan is opgenomen dat deze woningen worden gebouwd voor de specifieke doelgroep starters. Deze doelgroep is aangewezen in een doelgroepenverordening die gelijktijdig met het bestemmingsplan en dit exploitatieplan wordt vastgesteld.

Hoewel de aanwezige school is gesloopt, zijn de gronden binnen het bestemmingsplan nog niet gereed om als bouwkavel voor nieuwe woningen te kunnen worden uitgegeven. Het is noodzakelijk om de kavels nog bouwrijp te maken en ook infrastructuur moet nog worden aangelegd. Dit geldt niet alleen voor de wegen maar ook voor parkeren, riolering, openbare verlichting en groenvoorzieningen.

Het is de bedoeling het plangebied in een fase te realiseren. Voordat feitelijk met de bouw kan worden begonnen, zal voor de bestemming ‘Wonen - Uit te werken’ echter eerst nog een uitwerkingsplan worden opgesteld (zie paragraaf 2.1).

Dit hoofdstuk bevat een toelichting op de Regels van het exploitatieplan.

Op grond van artikel 6.13 Wro kunnen in een exploitatieplan eisen en regels worden opgenomen.

Deze eisen en regels kunnen betrekking hebben op een grote hoeveelheid van onderwerpen, zoals ruimtegebruik, fasering, koppelingen, bouwrijp maken, aanleg nutsvoorzieningen, woningbouwcategorieën etc. Ook in dit exploitatieplan wordt van de mogelijkheid tot het stellen van eisen en regels gebruikgemaakt. Het doel en de noodzaak van deze eisen en regels is om te komen tot een gestructureerde wijze van grondexploitatie met de kwaliteit die past bij de beoogde realisatie van het exploitatiegebied.

Onderwerpen eisen en regels

Het exploitatieplan bevat niet over alle mogelijke onderwerpen eisen en regels; gekozen is voor een stelsel van eisen en regels, dat noodzakelijk is om de doelstelling zoals deze is verwoord in de laatste zin van de vorige alinea, te kunnen borgen.

Het bestemmingsplan voldoet aan de voorwaarden om in dit exploitatieplan regels te kunnen opnemen over starterswoningen. Voor de term ‘starterswoningen’ wordt in de wetgeving over grondexploitatie een andere term gebruikt t.w. ‘sociale koopwoningen’. Het bestemmingsplan bepaalt 100 % van de woningen in het plangebied moet worden gebouwd als sociale koopwoning als bedoeld in artikel 1.1.1. onder e van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit zijn sociale koop met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000. De doelgroepen verordening zoals in paragraaf 2.2 is vermeld, omschrijft de doelgroep waarvoor deze woning is bestemd en regelt de termijn waarvoor deze woning voor deze doelgroep beschikbaar blijft. Omdat deze bepaling is opgenomen in het bestemmingsplan is het niet meer nodig om een nadere uitwerking en regels in het exploitatieplan op te nemen.

Het is ook niet nodig om een ruimtegebruikskaart op te nemen. Op een dergelijke kaart kunnen de verschillende functies binnen een bestemmingsplan nadere worden ingevuld zoals verschillende verkaveling, onderscheid uitgeefbaar en openbaar terrein, etc. Deze kaart is niet nodig omdat het bestemmingsplan zich beperkt tot een relatief klein gebied en de functies binnen het gebied in het bestemmingsplan concreet zijn vastgelegd.

Wel is het noodzakelijk eisen en regels te stellen aan:

• het bouwrijp maken;
• de aanleg van de openbare ruimte;
• aanbesteden;
• bestekken.

Vanwege reden van efficiency, doelmatigheid en kwaliteit heeft de gemeente de voorkeur de gronden binnen het exploitatiegebied zelf bouwrijp te maken en zelf ook de openbare ruimte aan te leggen. De gemeente heeft de gronden binnen het exploitatiegebied in eigendom en is zij zelf in staat om te voldoen aan de beoogde inrichting en kwaliteit van het exploitatiegebied. Mocht uiteindelijk blijken dat de eigendom van de gronden aan anderen dan de gemeente toebehoort, is het noodzakelijk er voor zorgen dat in dit exploitatieplan eisen en regels voor het bouwrijp maken en de aanleg van de openbare ruimte moeten worden opgenomen.

De omschrijving van de inhoud van het bouwrijp maken is opgenomen in paragraaf 4.1. Voor het bouwrijp maken gelden de eisen zoals deze zijn opgenomen in Bijlage 5.

De omschrijving van de inhoud van het aanleggen van nutsvoorzieningen is opgenomen in paragraaf 4.2. Voor de aanleg van de nutsvoorzieningen zijn in het exploitatieplan geen eisen en/of regels opgenomen, de aanleg hiervan vindt plaats in overleg met de nutsbedrijven.

De omschrijving van de inhoud van de inrichting van de openbare ruimte is opgenomen in paragraaf 4.3. Voor de inrichting van de openbare ruimte gelden de eisen zoals deze zijn opgenomen in Bijlage 5.

De eisen en/of regels voor het bouwrijp maken en de inrichting van de openbare ruimte zijn verwerkt in de Regels.

De gemeente rekent het tot haar taak om ervoor te zorgen dat de aanbesteding overeenkomstig de voorgeschreven Europese en nationale regels tot stand komt. Het aanbestedingskader waarin dit beleid is vastgelegd, is opgenomen in Bijlage 6. De eisen en/of regels voor het aanbesteden zijn verwerkt in de Regels.

Op grond van artikel 6.13 lid 2 onder c Wro kan een exploitatieplan regels bevatten voor het uitvoeren van de werken en werkzaamheden inzake bouwrijp maken, aanleg nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte.

In de regeling is opgenomen dat voorafgaand aan de uitvoering van de genoemde werken steeds een bestek wordt opgesteld, dat moet voldoen aan Bijlage 5. Dit bestek behoeft de instemming van burgemeester en wethouders. Met deze instemmingsvereiste wordt bereikt dat voordat met de werken en werkzaamheden wordt gestart, een toetsing plaatsvindt aan de kwaliteitsborging die in het exploitatieplan is opgenomen. De instemming met een bestek wordt geweigerd indien het bestek in strijd is met Bijlage 5.

In het geval de bestekken worden opgemaakt door of namens de gemeente, is een expliciet instemmingsbesluit van burgemeester en wethouders niet nodig. Wel blijft de eis van toepassing dat bestekken worden opgemaakt die voldoen aan Bijlage 5.

De eisen en/of regels voor de bestekken zijn verwerkt in de Regels.

In de artikelen 7.1 en 7.2 is een verbodsbepaling opgenomen en is aangeduid dat overtreding van de verbodsbepaling een strafbaar feit is. Ingevolge artikel 6.13, lid 2, sub e Wro kan een exploitatieplan regels bevatten met inachtneming waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan. Met betrekking tot de mogelijkheid om af te wijken van het exploitatieplan is in artikel 7.3 opgenomen de mogelijkheid om af te wijken van de regels van het exploitatieplan als de voorgenomen afwijking past in een ontwerpbesluit tot herziening van het exploitatieplan dat ten tijde van het ontvangst van de vergunningaanvraag ter visie heeft gelegen.

De beoogde inrichting van het exploitatiegebied in samenhang met de realisatie van de woonbebouwing vereist dat werken en werkzaamheden worden uitgevoerd met betrekking tot bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. In dit hoofdstuk volgt een beschrijving wat in ieder geval tot deze categorieën van werken en werkzaamheden behoort.

In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken

voorzien:

1. het verwijderen van boven- en ondergrondse obstakels, funderingen, kabels en leidingen en explosieven, in zodanige mate en op zodanige wijze dat de desbetreffende grond geschikt is voor de beoogde bebouwing c.q. inrichting;
2. het op peil brengen/egaliseren van het exploitatiegebied;
3. het aanleggen van (bouw)wegen en riolering.
4. het aanpassen van bestaande riolering en de aansluiting op bestaande wegen.

De eisen die aan het bouwrijp maken worden gesteld, zijn vastgelegd in de Regels.

In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen voorzien: aanleg van gas, water, dataverkeer, en elektriciteit. De nutsvoorzieningen worden door de desbetreffende nutsbedrijven aangelegd. Het is niet noodzakelijk om in dit exploitatieplan hiervoor specifieke eisen of regels op te nemen

In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de inrichting van de openbare ruimte voorzien:

1. het aanleggen van definitieve wegen, parkeerplaatsen en trottoirs;
2. het aanleggen van groenvoorzieningen;
3. het aanbrengen van (definitieve) verlichting;
4. het plaatsen van straatmeubilair;
5. het inrichten van speelvelden;
6. het definitief aansluiten op bestaande wegen.

De eisen die aan de inrichting van openbare ruimte worden gesteld, zijn vastgelegd in de Regels.

In dit hoofdstuk wordt de exploitatieopzet toegelicht. De exploitatieopzet vormt de grondslag voor het kostenverhaal via de omgevingsvergunning en de door de gemeente te sluiten posterieure overeenkomsten in het exploitatiegebied. In de exploitatieopzet worden de kosten in verband met de grondexploitatie afgezet tegen de opbrengsten. Op basis hiervan wordt de exploitatiebijdrage berekend die in rekening wordt gebracht bij een omgevingsvergunning.

Volgens artikel 6.13 Wro bestaat de exploitatieopzet uit:

• een raming van de inbrengwaarde van de gronden;
• een raming van de andere kosten in verband met de grondexploitatie;
• een raming van de opbrengsten van de exploitatie;
• een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden;
• een fasering van de uitvoering van de werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen;
• de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.

Tot de kosten die voor verhaal in aanmerking komen, behoren niet de kosten die betrekking hebben op bouwen. Deze kosten zijn dan ook niet in de exploitatieopzet verwerkt.

Op grond van artikel 6.13, vierde lid Wro geldt voor het exploitatieplan de fictie dat de gemeente het gehele gebied exploiteert. Dit betekent dat de gemeente de kosten en opbrengsten raamt als ware zij de enige exploitant in het exploitatiegebied.

In het exploitatieplan worden de volgende gegevens gehanteerd:

Het exploitatiegebied omvat een oppervlakte van 1.828 m². Aan de gronden in het exploitatiegebied worden de volgende functies toegekend:

Het exploitatieplan voorziet in de realisatie van maximaal 8 woningbouwkavels.

In onderstaand overzicht is per kostenpost het totaal van de kosten vermeld dat in de exploitatieopzet is opgenomen. Basis voor het opstellen van dit overzicht is de kostensoortenlijst zoals deze voortvloeit uit de artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Een uitwerking van de individuele kostenposten is per kostenpost opgenomen in Bijlage 7. In deze bijlage is per kostenpost nagegaan in hoeverre er sprake is van profijt, causaliteit en proportionaliteit van kosten. Bij het onderdeel proportionaliteit is een onderscheid gemaakt tussen de aan het exploitatiegebied toe te rekenen kosten, de aan het binnen het bestemmingsplan maar buiten het exploitatieplan gelegen eigendommen toe te rekenen kosten (doet zich hier niet voor), alsmede aan andere kostendragers toe te rekenen kosten. Met andere kostendragers worden bedoeld de buiten het bestemmingsplan gelegen gronden (doet zich hier ook niet voor).

In onderstaand overzicht zijn de opbrengsten opgenomen. Basis voor het opstellen van dit overzicht is artikel 6.2.7 Bro, waarin de opbrengsten zijn vermeld die in een exploitatieopzet kunnen worden opgenomen. De opbrengsten zijn uitgewerkt in Bijlage 8.

Er wordt geen gemeentelijke bijdrage in de kosten geraamd. Er wordt uitgegaan van een kostendekkende exploitatie.

De maximaal te verhalen kosten worden begrensd door het niveau van de te verwachten toerekenbare opbrengsten; dit als gevolg van de zogenaamde macroaftopping. Als de toerekenbare kosten lager zijn dan de opbrengsten, worden de toerekenbare kosten volledig verhaald. Is dat niet het geval, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot het niveau van de opbrengsten.

Om vast te stellen tot welk niveau kosten verhaalbaar zijn, worden de kosten en opbrengsten met elkaar vergeleken. Als de kosten hoger zijn dan de opbrengsten, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot het niveau van de opbrengsten. De niet verhaalbare kosten worden gedragen door de gemeente, die in de systematiek van de grondexploitatiewet altijd de grondexploitatie voert. De kosten worden omgeslagen over eigenaren in het exploitatiegebied aan de hand van het opbrengstpotentieel van de door hen te realiseren bouwplannen. Het aantal contante gewogen eenheden wordt als volgt berekend:

Aan de hand van de verhaalbare kosten en het aantal contant gewogen eenheden, wordt bepaald welk bedrag per contant gewogen eenheid in rekening wordt gebracht.

Van de totale kosten – exclusief inbrengwaarde gronden en opstallen en plankosten – is per 1 januari 2017 minder dan 1% gerealiseerd.

Zoals al eerder in dit exploitatieplan geschreven, is de gemeente eigenaar van de gronden binnen het exploitatiegebied. Dit betekent dat er in principe geen verwervingsbeleid en bijbehoren de kaart hoeft te worden vastgesteld. Er zijn echter ook andere partijen die stellen eigenaar te zijn van deze gronden en het eigendomsrecht van de gemeente betwisten. Omdat over de eigendomsrechten ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan nog geen duidelijkheid bestaat, is het noodzakelijk rekening te houden met de mogelijkheid dat de gronden uiteindelijk niet van de gemeente blijken te zijn, maar van andere partijen. Tegen deze achtergrond is het wel nodig duidelijkheid te bieden over het verwervingsbeleid van de gemeente.

Het voornemen van de gemeente Bronckhorst is om in ieder geval alle gronden binnen het exploitatiegebied die niet behoren tot het ‘uitgeefbare terrein’ in eigendom te hebben. Dit zijn de gronden voor de functie openbare ruimte bestaande uit de gronden met de bestemmingen 'Wonen - Uit te werken' en 'Groen'. De reden hiervan is dat de gemeente zo op de meest efficiënte wijze invulling kan geven aan de ontwikkeling van de openbare functies binnen het exploitatiegebied.

Het bestemmingsplan maakt nog niet duidelijk welke gronden de functie ‘Openbare Ruimte’ hebben. Dit wordt pas duidelijk nadat het uitwerkingsplan is opgesteld. Dit uitwerkingsplan bepaalt immers waar de woningen worden gebouwd en duidt daarmee ook de openbare ruimte aan. Op dat moment kan dus ook worden vastgesteld welke gronden de gemeente wil verwerven.

Het verwervingsbeleid is gebaseerd op een verwerving op minnelijke basis. De gemeente zal in dat geval dan ook met de desbetreffende eigenaren in contact treden om te bezien of, en zo ja onder welke voorwaarden, zij bereid zijn de desbetreffende gronden aan de gemeente te verkopen. Mocht een dergelijke minnelijke verwerving niet mogelijk zijn en de eigenaar niet bereid zijn om de gronden overeenkomstig dit exploitatieplan te ontwikkelen, dan rest de gemeente geen andere keus dan de gronden te onteigenen danwel de gronden op onteigeningsbasis te verwerven.

In de post ‘inbrengwaarde’ van de exploitatieopzet van dit exploitatieplan zijn de kosten overeenkomstig artikel 6.13 lid 5 Wro opgenomen op basis van minnelijke verwerving. Mocht het echter noodzakelijk zijn om gronden te onteigenen danwel op onteigeningsbasis te verwerven, dan dient de exploitatieopzet hierop te worden aangepast. In dat geval zal op grond van voornoemd artikel de post ‘inbrengwaarde’ moeten worden afgestemd op de schadeloosstelling op onteigeningsbasis.

Het exploitatieplan Stedelijk gebied; Bronkhorsterweg 33 Steenderen met identificatienummer NL.IMRO.1876.EP00002-VG01 van de gemeente Bronckhorst.

Het bestemmingsplan Stedelijk gebied; Veegplan 2018-1 met identificatienummer NL.IMRO.1876.VPS1801-VG01 van de gemeente Bronckhorst.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Het normenkader van de gemeente Bronckhorst voor het inkopen van leveringen, werken en diensten, zoals vermeld in Bijlage 6.

Wet van 4 juni 1992, Stb. 315, houdende algemene regels van bestuursrecht, zoals deze luidt op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het exploitatieplan.

Aanduiding van de gronden met een functie en de bijbehorende beschrijving van gebruiksmogelijkheden zoals opgenomen in het plan.

Het verrichten van de werken en werkzaamheden bestaande uit:

1. het verwijderen van boven- en ondergrondse obstakels, funderingen, kabels en leidingen en explosieven, in zodanige mate en op zodanige wijze dat de desbetreffende grond geschikt is voor de beoogde bebouwing c.q. inrichting;
2. het op peil brengen/egaliseren van het exploitatiegebied;
3. het aanleggen van (bouw)wegen en riolering.
4. het aanpassen van bestaande riolering en de aansluiting op bestaande wegen

Burgemeester en wethouders van de gemeente Bronckhorst.

Een samenstel van aan elkaar grenzende kadastrale percelen van eenzelfde eigenaar.

Het gebied waarop dit exploitatieplan betrekking heeft, zoals dat is aangeduid op Bijlage 1.

De gemeente Bronckhorst.

Het realiseren van de openbare ruimte bestaande uit:

1. het aanleggen van definitieve wegen, parkeerplaatsen, trottoirs en fietspaden
2. het aanleggen van groenvoorzieningen;
3. het aanbrengen van (definitieve) verlichting;
4. het plaatsen van straatmeubilair
5. het aanleggen en inrichten van speelvelden
6. het in definitieve vorm aansluiten op bestaande wegen

De eisen die aan de inrichting van de openbare ruimte worden gesteld, zijn vastgelegd in Bijlage 5.

Een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen overeenkomstig de bestemming 'Wonen'.

Gebied dat wordt ingericht en aangewend als toekomstige openbare ruimte gelegen binnen de bestemmingen ‘Wonen-Uit te werken’ en ‘Groen’ van het plan.

De begrippen die zijn opgenomen in artikel 1 van de regels van het plan zijn van overeenkomstige toepassing op de regels van het exploitatieplan, tenzij laatstbedoelde regels van het plan afwijken.

Bij het bouwrijp maken en de inrichting van de openbare ruimte moet worden voldaan aan de eisen zoals deze zijn vastgelegd in Bijlage 5.

Op de aanbesteding van de werken en werkzaamheden inzake het bouwrijp maken en inrichten van openbare ruimte en de daarmee samenhangende diensten en leveringen is het aanbestedingskader van toepassing.

Voorafgaand aan de start van de uitvoering van de in 4.1 bedoelde werken, werkzaamheden, diensten en leveringen wordt een aanbestedingsprotocol ter instemming aan burgemeester en wethouders voorgelegd. De instemming met het aanbestedingsprotocol wordt geweigerd indien het aanbestedingsprotocol in strijd is het met bepaalde in 4.1.

Burgemeester en wethouders beslissen binnen acht weken na ontvangst van het aanbestedingsprotocol over de instemming. Zij kunnen de in de vorige volzin bedoelde termijn eenmaal verlengen met acht weken.

In het geval instemming is verleend aan een aanbestedingsprotocol, wordt, voorafgaand aan de start van de uitvoering van de in 4.1 bedoelde werken, werkzaamheden, leveringen en diensten, een aanbestedingsverslag met een voorgenomen besluit tot gunning ter instemming voorgelegd aan burgemeester en wethouders. In het aanbestedingsverslag wordt ten minste vastgelegd op welke wijze de aanbestedingsprocedure is doorlopen. De instemming wordt geweigerd indien de gevolgde aanbestedingsprocedure en/of het voorgenomen besluit tot gunning in strijd zijn met het aanbestedingsprotocol. Het bepaalde in 4.3 is van overeenkomstige toepassing op het besluit omtrent instemming met het aanbestedingsverslag met een voorgenomen besluit tot gunning.

In afwijking van het bepaalde in 4.2 en 4.4 is geen expliciet instemmingsbesluit van burgemeester en wethouders vereist, indien het aanbestedingsprotocol, het aanbestedingsverslag en het voorgenomen besluit tot gunning worden opgesteld door of namens de gemeente, met dien verstande dat het bepaalde in 4.1, 4.2 tweede volzin en 4.4 tweede en derde volzin, van overeenkomstige toepassing is indien de gemeente geldt als opdrachtgever voor de in 4.1 bedoelde werken, werkzaamheden, leveringen en/of diensten.

Voor de uitvoering van werken en werkzaamheden inzake het bouwrijp maken en de inrichting van de openbare ruimte dient een bestek te worden opgesteld dat ter schriftelijke instemming aan burgemeester en wethouders moet worden voorgelegd. Een bestek dient te voldoen aan de eisen die daartoe zijn opgenomen in Bijlage 5. De instemming met een bestek wordt geweigerd, indien het bestek in strijd is met Bijlage 5.

Het is verboden te starten met de aanleg van de in 5.1 bedoelde werken en werkzaamheden, voordat de instemming door burgemeester en wethouders op het bestek zoals bedoeld in 5.1 heeft plaatsgevonden.

Burgemeester en wethouders beslissen binnen acht weken na ontvangst van het bedoelde bestek of met het bestek wordt ingestemd.

In afwijking van het bepaalde in 5.1 en 5.2 is geen expliciet instemmingsbesluit vereist, indien de bestekken worden opgesteld door of namens de gemeente, met dien verstande dat deze bestekken dienen te voldoen aan het bepaalde in 5.1 tweede volzin.

De gemeente zal tussentijds inspectie houden op de aanleg van werken en werkzaamheden.

Voor de voltooiing van de aanleg van werken en werkzaamheden zal de gemeente een eindinspectie houden.

Inspecteurs van de gemeente hebben te allen tijde vrije toegang tot het exploitatiegebied inclusief de bebouwbare gronden.

Het is verboden te handelen in strijd met de in de artikelen 3, 4 en 5 gestelde eisen en regels.

Een overtreding van het verbod als bedoeld in een van de artikelen 3, 4 en 5 wordt aangemerkt als een strafbaar feit.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het gestelde in de artikelen 3, 4, 5, 6 en 7, mits de afwijking past in een voorgenomen herziening van dit exploitatieplan waarvan het ontwerpbesluit tot herziening van het exploitatieplan ten tijde van de voorgenomen afwijking met inachtneming van artikel 3.4 Algemene wet bestuursrecht ter visie heeft gelegen.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het exploitatieplan Stedelijk gebied; Bronkhorsterweg 33 Steenderen.

Het bouwrijpmaken en inrichting van de openbare ruimte omvat in hoofdzaak de volgende werken en werkzaamheden:

• het opschonen van het werkterrein;
• het verrichten van grondwerkzaamheden, waaronder de aan- en afvoer van grond en het egaliseren van het werkterrein;
• het aanbrengen van riolering, inclusief de huisaansluitingen en het aansluiten op het gemeentelijk rioleringsstelsel;
• het aanleggen van definitieve wegen, parkeerplaatsen, trottoirs en fietspaden, waaronder de aanleg van achterpaden achter enkele woningen;
• het aanleggen van groenvoorzieningen;
• het aanbrengen van (definitieve) verlichting;
• het plaatsen van straatmeubilair;
• het aanleggen en inrichten van speelvelden;
• het in definitieve vorm aansluiten op bestaande wegen.

Het normenkader van de gemeente Bronckhorst voor het inkopen van leveringen, werken en diensten, zoals dat is vastgelegd in het "Inkoop en aanbestedingsbeleid gemeente Bronckhorst 2017" te raadplegen via http://decentrale.regelgeving.overheid.nl/cvdr/xhtmloutput/Historie/Bronckhorst/468793/468793_1.html

De kosten zijn geraamd op basis van het inrichtingsplan zoals opgenomen in Bijlage 10.

De civieltechnische kosten zijn gebaseerd op een raming van adviesbureau Bats, d.d. 18 september 2017, aangevuld met gegevens uit de gemeentelijke grondexploitatie.

Hieronder worden de verschillende kostenposten gespecificeerd.

Hierna volgt een specificatie van de detailramingen van bureau Bats.

De gehanteerde grondprijzen zijn marktconforme prijzen, gebaseerd op de gemeentelijke Grondprijzenbrief van 13 december 2016. Zie ook taxatierapport in Bijlage 9.
De opbrengsten worden naar verwachting geheel in 2018 gerealiseerd.