Geestweg 62, Roelofarendsveen

Bestemmingsplan - Gemeente Kaag en Braassem

Vastgesteld op 01-11-2021 - geheel onherroepelijk in werking

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan:

het bestemmingsplan Geestweg 62, Roelofarendsveen met identificatienummer NL.IMRO.1884.BPGEESTWEG62-VAS1 van de Gemeente Kaag en Braassem;

1.2 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.3 aan huis verbonden beroep:

dienstverlenende beroepen, die in een woning (inclusief aan- en uitbouwen en bijgebouwen) door de bewoner worden uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en die een ruimtelijke uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming zijn en waarbij:

het uiterlijk van de desbetreffende woning niet wordt aangetast;
reclameobjecten slechts na goedkeuring worden aangebracht;
het beroep wordt uitgeoefend door de bewoners van de woning;
het niet gaat om vormen van horeca;
er geen onevenredige verkeers- en/of parkeeroverlast mag ontstaan voor het omliggende woongebied;
het gaat niet om bedrijven waarvoor een milieuvergunning of meldingsplicht nodig is;
er geen detailhandel mag plaatsvinden, met uitzondering van detailhandel in goederen die ter plaatse worden bewerkt of hersteld;

1.4 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 achtererfgebied:

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant, van het hoofdgebouw;

1.7 achtergevel:

een denkbeeldige, dan wel op de verbeelding aangegeven, lijn die direct langs een achtergevel van een gebouw in het verlengde ervan;

1.8 afhankelijke woonruimte:

een onderdeel van het hoofdgebouw of bijbehorende bouwwerk dat dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning;

1.9 afwijking:

planologische afwijking van de regels uit het bestemmingsplan;

1.10 agrarisch deskundige:

een door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen algemeen erkende deskundige of commissie van deskundigen op het gebied van landbouw en tuinbouw;

1.11 arbeidsmigrant:

een buitenlandse werknemer die op grond van een geldig EU-paspoort/EU-identiteitsbewijs of een tewerkstellingsvergunning legaal in Nederland werkzaam is en die niet de intentie heeft zich permanent in Nederland te vestigen;

1.12 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

1.13 bedrijf:

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen;

1.14 bedrijfsgebouw:

een (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

1.15 bedrijfsoppervlak:

bij een bedrijf in eigendom zijnde bouw- en teeltgronden;

1.16 bedrijfswoning:

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die dient voor de huisvesting van (een huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van de gronden ter plaatse van het gebouw of het terrein, noodzakelijk moet worden geacht;

1.17 bestaand gebruik:

het op het tijdstip van het in werking treden van het plan legaal aanwezige en/of vergunde gebruik;

1.18 bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen:

legale afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die op het tijdstip van in werking treden van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

1.19 bestaande bouwwerken:

bouwwerken die op het tijdstip van de ter inzage legging van het ontwerp van dit bestemmingsplan zijn of (mogen) worden gebouwd krachtens een rechtsgeldig verleende omgevingsvergunning voor het bouwen dan wel een bouwvergunning;

1.20 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.21 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.22 bijbehorende bouwwerken:

hieronder worden begrepen:

aanbouw/uitbouw: een aan een hoofgebouw aangebouwd gebouw dat functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw is verbonden en door zijn verschijningsvorm een ondergeschikte bouwmassa vormt;

bijgebouw: een vrijstaand gebouw dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch en functioneel opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

1.23 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.24 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak;

1.25 bouwlaag:

een overdekte ruimte waarbij sprake is van een onafgebroken vrije hoogte van minimaal 1,5 meter, zulks met uitzondering van onderbouw en zolderverdieping;

1.26 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.27 bouwperceelsgrens:

een grens van een bouwperceel;

1.28 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn, toegelaten;

1.29 bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.30 detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending, anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.31 escortbedrijf:

het bedrijfsmatig, of in een omvang alsof die bedrijfsmatig is, prostitutie aanbieden door een natuurlijke persoon of rechtspersoon, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend, zoals escortservices en bemiddelingsbureaus;

1.32 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.33 gevoelige objecten ten opzichte van kassen:

objecten categorie I:

aaneengesloten woonbebouwing, zijnde drie of meer woningen, die telkens op minder dan 5 m afstand van elkaar zijn gelegen;
gevoelige objecten, zijnde gebouwen of delen van gebouwen, bestemd voor het verblijf van personen of objecten, gebouwen of terreinen bestemd voor verblijfs- of dagrecreatie, niet zijnde een kleinschalig kampeerterrein met ten hoogste 15 kampeermiddelen;

objecten categorie II:

overige woningen van derden;
restaurants;

1.34 glastuinbouwbedrijf:

een bedrijf dat voorziet in het uitoefenen van overwegend volwaardige en doelmatige glastuinbouw, bollenbroeierijen, vollegrondsteelt of hoveniersbedrijven waarbij minimaal 25% van het bedrijfsoppervlak wordt aangewend voor eigen teeltactiviteiten;

1.35 hoofdgebouw:

een gebouw of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

1.36 huisvesting arbeidsmigranten:

voorzieningen ten behoeve van de huisvesting van arbeidsmigranten, die werkzaam zijn bij een glastuinbouwbedrijf in de gemeente Kaag en Braassem en hun hoofdverblijf elders hebben, niet bedoeld voor recreatieve doeleinden;

1.37 kas:

opstallen van glas of ander lichtdoorlatend materiaal, met een hoogte van 1,5 meter of meer;

1.38 logiesgebouw:

een gebouw specifiek ingericht voor het bedrijfsmatig (nacht)verblijf aanbieden waarbij de betreffende personen het hoofdverblijf elders hebben;

1.39 maaiveld:

de bovenkant van het terrein dat een bouwwerk omgeeft;

1.40 nutsvoorzieningen:

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie;

1.41 ondergeschikte bouwdelen:

schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

1.42 ondergronds bouwwerk:

een gedeelte van een bouwwerk, waarvan de bovenkant van de vloer is gelegen beneden maaiveld;

1.43 opslag:

het bewaren van goederen, materialen en stoffen zonder dat ter plaatse sprake is van productie, bewerking, verwerking, handel en/of activiteiten van administratieve aard;

1.44 overkapping:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een (overwegend) gesloten dak;

1.45 peil:

ten opzichte van gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdingang;
in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein;

1.46 perceel:

gronden die bij elkaar horen, omdat zij aan elkaar grenzen en in het gebruik een eenheid vormen, doordat zij uitsluitend bij hetzelfde bedrijf, dezelfde woning of instelling behoren;

1.47 perceelsgrens:

algemeen: grens van een bouw perceel;
voor: de grens van een perceel gelegen aan de zijde van de voorgevel van de woning;
zij: de grens tussen twee percelen, die voor- en achterzijde van een perceel verbindt;
achter: de van de weg afgekeerde grens van een perceel;
indien meerdere zijden van het perceel van de weg afgekeerd zijn, wijzen burgemeester en wethouders een achterste perceelsgrens aan;

1.48 prostitutie:

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

1.49 reconstructie:

verandering in het gebruik van het gebruik van het bedrijf, zoals bijvoorbeeld het vervreemden van een bedrijfswoning;

1.50 seksinrichting:

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang als zij het bedrijfsmatig, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische- of pornografische aard plaatsvinden. Hieronder wordt tevens verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.51 tuinbouw:

activiteiten overwegend of uitsluitend gericht op het telen van (tuinbouw- en/of sierteelt)gewassen (nagenoeg) op open grond;

1.52 volwaardig agrarisch bedrijf:

een agrarisch bedrijf dat voldoet aan de geldende milieueisen en ook op lange termijn aan deze eisen kan blijven voldoen en waarvan redelijkerwijs is aan te nemen dat dit gedurende de planperiode een omvang zal hebben van:

hetzij ten minste één volledige arbeidskracht met een daarbij passende bedrijfsomvang;
hetzij ten minste een halve tot een volledige arbeidskracht indien sprake is van een reëel perspectief op continuïteit op langere termijn en waarbij het hoofdinkomen afkomstig is van het agrarisch bedrijf;

1.53 voorgevel:

tenzij anders op de plankaart is aangegeven;

1.54 voorgevelrooilijn:

een denkbeeldige lijn die direct langs een voorgevel van een gebouw in het verlengde ervan, ten opzichte van de voorgevels van bestaande hoofdgebouwen op de naast gelegen bouwpercelen, getrokken kan worden. Indien meerdere zijden van een gebouw naar de (water)weg gekeerd zijn of indien de voorgevel niet in de nabijheid van een weg gelegen, wijst het bevoegd gezag een voorgevel/meerdere voorgevellijn(en) aan;

1.55 woning:

een gebouw of gedeelte van een gebouw, geschikt en bestemd voor huisvesting van niet meer dan één huishouden;

1.56 zijgevel:

een van de weg afgekeerde gevel van een hoofdgebouw, niet zijnde de achtergevel of voorgevel.

Artikel 2 Wijze Van Meten

Bij toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten:

2.1 Afstand tot de (zijdelingse) perceelsgrens

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) perceelsscheiding van het bouwperceel.

2.2 Afstand tussen gebouwen

De kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen zowel haaks als evenwijdig gepositioneerd.

2.3 Bouwhoogte van een bouwwerk, geen gebouwen zijnde

Bij bouwwerk op vlak maaiveld:

tussen bovenkant van het bouwwerk (bij beweegbare delen te meten in de uiterste stand) en het peil.

Bij bouwwerken op talud of dijk:

bovenkant van het bouwwerk (bij beweegbare delen te meten in de uiterste stand) en het gemiddelde maaiveldpeil van het aansluitend afgewerkt terrein.

2.4 Lengte, breedte en diepte van een bouwwerk

Tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of hart van scheidsmuren, gemeten 1 meter boven peil.

2.5 Bouwhoogte van een gebouw

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.6 Bebouwingspercentage

Een in de regels aangegeven percentage dat de grootte van het deel van een bouwperceel c.q. bouwvlak of bestemmingsvlak aangeeft dat maximaal mag worden gebouwd. Hierbij worden ondergrondse bouwwerken die zichtbaar zijn boven peil meegerekend, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen.

2.7 Goothoogte van een bouwwerk

Bij bouwwerk op vlak maaiveld:

de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan peil.

Bij bouwwerken op talud of dijk:

de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het gemiddelde maaiveldpeil van het aansluitend afgewerkt terrein.

2.8 Oppervlakte van een gebouw

Tussen (de buitenste verticale projecties van) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidingsmuren op 1 meter boven peil.

2.9 Oppervlakte van een bouwwerk, geen gebouw zijnde

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk, met inbegrip van de buitenste verticale projecties van overkappingen.

2.10 Vloeroppervlakte van een gebouw

Gemeten (op alle bouwlagen) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, of tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie, indien de binnenruimte van het gebouw grenst aan de binnenruimte van een ander gebouw.

2.11 Inhoud van een gebouw

Boven peil tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, buitenzijde van de gevels en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidingsmuren en de buitenzijde van daken dit met inbegrip van aangebouwde bijgebouwen en dakkapellen.

2.12 Inhoud van een bouwwerk, geen gebouw zijnde

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde aan de gevels en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidingsmuren en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.13 Dakhelling

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Bedrijf

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - aannemersbedrijf' een aannemersbedrijf;
behoud van de bestaande waterberging en realiseren van een buffer voor toekomstige waterberging;
de daarbij behorende voorzieningen groenvoorzieningen, waterlopen, waterbergingen en voorzieningen van algemeen nut.

3.2 Bouwregels

3.3 Specifieke gebruiksregels

3.4 Wijzigingsbevoegdheid

Artikel 4 Wonen

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

wonen;
de uitoefening van een aan huis verbonden beroep;
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - huisvesting arbeidsmigranten' de huisvesting van ten hoogste 10 arbeidsmigranten in een logiesgebouw;

met de daarbij behorende:

tuinen en erven;
parkeervoorzieningen.

4.2 Bouwregels

4.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4 lid 2.1 sub f, teneinde een woning op ten minste 12,5 meter van een bedrijfsgebouw, kas en waterbassin te realiseren met inachtneming van het volgende:

dit milieutechnisch inpasbaar is;
het geen onevenredige belemmering van de naastgelegen bedrijfsvoering betekent;
vooraf advies is ingewonnen bij de betrokken milieudienst.

4.4 Specifieke gebruiksregels

4.5 Afwijken van de gebruiksregels

3 Algemene Regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Gronden welke in aanmerking zijn genomen bij het verlenen van een bouwvergunning, waaraan uitvoering is of kan worden gegeven, blijven bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 6 Algemene Bouwregels

6.1 Toegelaten bouwwerk met afwijkende maten

Voor een bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van het bepaalde in hoofdstuk, geldt dat:
1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
Ingeval van herbouw is sub a uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.

6.2 Afstand gevoelige objecten ten opzichte van kassen

Onverminderd hetgeen in hoofdstuk 2 is bepaald, dient ten minste de volgende afstand in acht genomen te worden tussen kassen en gevoelige objecten:

Soort objecten	aan te houden afstand (meter)
	indien glastuinbouwbedrijf voor 1 mei 1996 is opgericht (met inbegrip van eventuele uitbreidingen)	indien bedrijf na 30 april 1996 is opgericht
categorie I: bijvoorbeeld aaneengesloten woonbebouwing	25	50
categorie II: bijvoorbeeld niet-aaneengesloten woonbebouwing	10	25

6.3 Ondergronds bouwen

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende bepalingen:

ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van bovengrondse bebouwing;
de onderkant van het bouwwerk (inclusief fundering) bedraagt ten hoogste 3 meter onder het peil;
burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder b indien het hydrologisch belang niet wordt geschaad; alvorens burgemeester en wethouders de omgevingsvergunning verlenen winnen zij advies in bij het hoogheemraadschap van Rijnland omtrent de vraag of het hydrologisch belang niet wordt geschaad.

Artikel 7 Algemene Gebruiksregels

7.1 Algemeen

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

het gebruik van gronden voor het storten van puin en afvalstoffen;
het gebruik van gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, anders dan voor de uitvoering van het krachtens de bestemming toegelaten gebruik;
het gebruik van gronden voor de stalling en opslag van (aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken) voer-, vaar- of vliegtuigen;
het gebruik van gronden als standplaats voor kampeermiddelen op de niet daarvoor aangegeven percelen;
het gebruik van gronden en bouwwerken voor de uitoefening van een seksinrichting of escortbedrijf;
het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor zelfstandige bewoning;
het gebruik van recreatieve middelen voor permanente woondoeleinden.

7.2 Voorwaardelijke verplichting parkeren

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen en/of gebruiken staat vast dat voldoende parkeergelegenheid, overeenkomstig de Nota Parkeernormen 2018 van de gemeente Kaag en Braassem of de rechtsopvolger(s) daarvan, wordt gerealiseerd.
Van het bepaalde onder a kan worden afgeweken, indien kan worden aangetoond dat op andere wijze is voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Artikel 8 Algemene Afwijkingsregels

Burgemeester en wethouders kunnen – tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afgeweken is – met een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 meter bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Artikel 9 Algemene Wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 15% worden vergroot.

4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 10 Overgangsrecht

10.1 Overgangsrecht voor bouwwerken

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.
Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

10.2 Overgangsrecht voor gebruik

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 11 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Geestweg 62, Roelofarendsveen' van de gemeente Kaag en Braassem.

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voorgenomen plan betreft het omzetten van de bedrijfswoning aan de Geestweg 62 te Roelofarendsveen naar een burgerwoningwoning. Tevens wordt een aannemersbedrijf in het gebouw met nummer (nr. 62a) toegestaan middels een bedrijfsbestemming en wordt een logiesfunctie voor de huisvesting van arbeidsmigranten mogelijk gemaakt in het gebouw (nr. 62b) achter de woning.

Het initiatief past niet binnen de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan 'Geestweg en Floraweg', vastgesteld door de raad van de gemeente Kaag en Braassem op 13 mei 2013. De betreffende gronden zijn bestemd als 'Agrarisch - Glastuinbouw'. De gronden hadden in het voorgaande bestemmingsplan 'Roelofarendsveen-Zuid' de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden. Initiatiefnemer is voornemens om het bestaande gebruik en de bestaande bebouwing, die op dit moment (grotendeels) onder het overgangsrecht vallen, met een herziening van het bestemmingsplan juridisch-planologisch mogelijk te maken. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging Plangebied

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is gelegen aan de Geestweg 62 te Roelofarendsveen. Roelofarendsveen maakt onderdeel uit van de gemeente Kaag en Braassem. Het plangebied ligt ten zuidwesten van de kern Roelofarendsveen en is onderdeel van de lintbebouwing van de Geestweg. De locatie is kadastraal bekend als de gemeente Alkemade, sectie K, perceelnummers 3003, 3004, 3005, 3063, 4421 en 4422.

Aan het bebouwingslint van de Geestweg zijn voornamelijk woningen en (glastuinbouw)bedrijven te vinden. Verder ten westen van het plangebied is de rijksweg A4 gelegen.

De navolgende afbeeldingen geven de globale ligging en de globale begrenzing van het plangebied weer.

^{Globale ligging plangebied, rood omcirkeld (bron: Google Maps)}

^{Globale begrenzing plangebied, rood omkaderd (bron: Google Maps)}

1.3 Geldend Bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de grenzen van het geldende bestemmingsplan 'Geestweg en Floraweg', vastgesteld op 13 mei 2013 door de raad van de gemeente Kaag en Braassem. De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan.

^{Uitsnede bestemmingsplan 'Geestweg en Floraweg' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

De gronden van het plangebied hebben in het geldende bestemminsplan de bestemming 'Agrarisch - Glastuinbouw'. De voor 'Agrarisch - Glastuinbouw' aangewezen gronden zijn bestemd voor het uitoefenen van volwaardige en doelmatige glastuinbouwbedrijven, bollenbroeierijen en vollegrondsteelt. Binnen deze bestemming is bebouwing toegestaan zoals kassen en bedrijfsgebouwen met een maximale bouwhoogte van respectievelijk 8 en 12 m.

Het geldende bestemmingsplan kent diverse wijzigingsbevoegdheden, waaronder een wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning. Daarbij zijn burgemeester en wethouders bevoegd de bestemming 'Agrarisch - Glastuinbouw' ter plaatse van de bestaande bedrijfswoning te wijzigen naar 'Wonen'.

Het beoogde initiatief past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Om het omzetten van de bedrijfswoning naar een burgerwoning (nr. 62), het toestaan van een aannemersbedrijf (nr. 62a) en de logiesfunctie ten behoeve van de huisvesting van arbeidsmigranten (nr. 62b) juridisch-planologisch mogelijk te maken, is een herziening van het bestemmingsplan nodig. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. De juridische planbeschrijving is te vinden in hoofdstuk 5. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de economische uitvoerbaarheid en hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

2 Planbeschrijving

2.1 Huidige Situatie

Het plangebied is gelegen ten zuiden van de kern van Roelofarendsveen en maakt onderdeel uit van de lintbebouwing aan de Geestweg. De lintbebouwing aan de Geestweg bestaat voornamelijk uit woningen, bedrijven en (glas)tuinbouw. De omgeving van het plangebied betreft een (glas)tuinbouwgebied van ca. 134 hectare.

Binnen het plangebied zijn drie gebouwen aanwezig met elk een eigen huisnummer. Aan de Geestweg bevindt zich de bedrijfswoning met nummer 62. Achter de bedrijfswoning zijn twee bedrijfsgebouwen aanwezig met de nummers 62a en 62b. Het bedrijfsgebouw met nummer 62a wordt gebruikt ten behoeve van een aannemersbedrijf en nummer 62b heeft/krijgt een logiesfunctie voor de huisvesting van arbeidsmigranten, die werkzaam zijn in de teeltsector binnen de gemeente Kaag en Braassem. Het terrein rond de bedrijfsbebouwing is vrijwel volledig verhard. In de huidige situatie beschikken de gronden over de bestemming 'Agrarisch - Glastuinbouw', waar het uitoefenen van volwaardige en doelmatige glastuinbouwbedrijven, bollenbroeierijen en vollegrondsteelt is toegestaan. Het huidige gebruik is dan ook in strijd met het geldende bestemmingplan.

Op de navolgende afbeeldingen staat een plattegrond met de bebouwing op het perceel en een impressie van de huidige situatie weergegeven.

^{Plattegrond huidige situatie (incl. nummers) (bron: vastgoedloep.nl)}

^{Impressie huidige situatie (bron: Google Maps)}

2.2 Toekomstige Situatie

Met het voorgenomen plan wordt de bedrijfswoning (nr. 62) omgezet naar een burgerwoning. In het achterliggende gebouw (nr. 62b) wordt een logiesfunctie voor de huisvesting van maximaal 10 arbeidsmigranten mogelijk gemaakt. De arbeidsmigranten zijn werkzaam in de teeltsector binnen de gemeente Kaag en Braassem, waarmee aansluiting wordt gezocht bij de beleidsregel 'Huisvesting Arbeidsmigranten gemeente Kaag en Braassem'. Het deel van het terrein waar de woning en het gebouw met de logiesfunctie staat krijgt een woonbestemming, waarbinnen deze functies met specifieke aanduidingen mogelijk gemaakt worden.

Om het gebruik van het bedrijfsgebouw (nr. 62a) voor een aannemersbedrijf mogelijk te maken worden deze gronden voorzien van een bedrijfsbestemming. Er vinden geen fysieke veranderingen aan de bebouwing en het terrein plaats.

2.3 Wijzigingsbevoegdheid

Hoewel het voorliggende plan een partiële herziening van het bestemmingsplan betreft en hiermee niet direct invulling wordt gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid van artikel 3.7.1 van het geldende bestemmingsplan ‘Geestweg en Floraweg’, wordt navolgend toch getoetst aan deze wijzigingsbevoegdheid. Deze wijzigingsbevoegdheid kan immers gezien worden als het beleidskader waarbinnen een wijziging van een bedrijfswoning naar een burgerwoning mogelijk is. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming 'Agrarisch - Glastuinbouw', ter plaatse van de bestaande bedrijfswoning te wijzigen naar 'Wonen', mits:

er schaalvergroting of reconstructie heeft plaatsgevonden;
Motivatie: het perceel wordt in de huidige situatie niet gebruikt voor agrarische (glas)tuinbouwactiviteiten. De omliggende (glas)tuinbouwbedrijven worden niet belemmerd voor toekomstige schaalvergroting of reconstructie.
de agrarische functie van de bedrijfswoning niet langer noodzakelijk is;
Motivatie: de bedrijfswoning heeft in de huidige situatie geen agrarische functie.
de ligging van de af te splitsen bedrijfswoning niet zodanig is dat hierdoor toekomstige reconstructies alsmede huidige omliggende agrarische bedrijfsuitoefening kunnen worden belemmerd;
Motivatie: uit toelichting paragraaf 4.4 blijkt dat omliggende bedrijven niet belemmerd worden door het omzetten van de bedrijfswoning naar een burgerwoning.
per glastuinbouwbedrijf tenminste 1 bedrijfswoning aanwezig blijft;
Motivatie: de bedrijfswoning hoort in de feitelijke situatie niet bij een glastuinbouwbedrijf. De glastuinbouwbedrijven in de omgeving beschikken over ten minste één bedrijfswoning.
de af te splitsen kavel niet groter is dan 1.000 m²;
Motivatie: de kavel van de woning is kadastraal bekend als de gemeente Alkemade, sectie K percelen 4421 en 4422 en heeft een oppervlakte van 750 m².
ter plaatse van de woning moet sprake zijn van een aanvaardbaar woon en leefklimaat;
Motivatie: uit toelichting hoofdstuk 4 blijkt dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
de nieuwe functie uit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen met zich mee brengt voor de bedrijfsvoering van de omliggende agrarische bedrijven.
Motivatie: uit toelichting paragraaf 4.4 blijkt dat omliggende bedrijven niet belemmerd worden door het omzetten van de bedrijfswoning naar een burgerwoning.

Conclusie

Het omzetten van de bedrijfswoning naar een burgerwoning doet geen afbreuk aan de omliggende (glas)tuinbouwbedrijven. Er vinden veranderingen in het gebruik van de woning plaats die voor belemmeringen veroorzaken voor de bedrijven in het (glas)tuinbouwgebied. Het omzetten van de bedrijfswoning naar een burgerwoning is dan ook passend binnen het gebied en de wijzigingsbevoegdheid.

3 Beleid

3.1 Nationaal Beleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten:

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
duurzaam economisch groeipotentieel;
sterke en gezonde steden en regio's;
toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

Planspecifiek

De NOVI is niet specifiek van toepassing op het plangebied.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Planspecifiek

Het Barro is verder niet specifiek van toepassing op het plangebied.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.

Planspecifiek

Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Met onderhavig plan wordt de bestaande bedrijfswoning omgezet naar een burgerwoning, wordt het gebruik van het bedrijfsgebouw voor een aannemersbedrijf en de logiesfunctie ten behoeve van de huisvesting van arbeidsmigranten mogelijk gemaakt. Er wordt geen nieuwe bebouwing gebouwd, waardoor het ruimtebeslag niet toeneemt. Er kan dan ook gesteld worden dat onderhavig plan geen stedelijke ontwikkeling betreft.

Gezien het voorgaande wordt er geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal Beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

De Omgevingsvisie is in werking getreden op 1 augustus 2020. De Omgevingsvisie bestaat uit 4 onderdelen:

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur toont de essentie en de samenhang van verschillende ruimtelijke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie. Het integrale kaartbeeld van de ruimtelijke hoofdstructuur is opgebouwd uit de volgende kaartbeelden:

het dagelijks stedelijk systeem, dat bestaat uit de stedelijke agglomeratie en de daarmee via hov (hoogwaardig openbaar vervoer) verbonden regiokernen;
de hoogstedelijke zone tussen Leiden en Dordrecht;
het logistiek-industriële systeem van mainport, greenports langs vaarwegen en zware infrastructuur
de samenhang van grote landschappelijke eenheden met de stedelijke agglomeratie;
de groene ruimte en de groenblauwe structuur;
het bodem- en watersysteem;
energie.

In aanvulling hierop toont de ruimtelijke hoofdstructuur van de ondergrond indicatief de ruimtelijke situatie van de ondergrond.

Ambities en sturing

De provincie wil meer vertrouwen geven aan maatschappelijke initiatieven. De provincie werkt daarom vanuit een aantal sturingsprincipes: opgavegericht, provinciaal belang en maatwerk.

De provincie heeft zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze ambities zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en zijn gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De provincie heeft de volgende ambities:

Naar een klimaatbestendige delta
Naar een nieuwe economie: the next level
Naar een levendig meerkernige metropool
Energievernieuwing
Best bereikbare provincie
Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving

Omgevingskwaliteit

Onder 'omgevingskwaliteit' wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. De volgende onderdelen vormen de basis van de omgevingskwaliteit:

Een beschrijving van de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland: de drie deltalandschappen, de Zuid-Hollandse steden en de strategische ligging in internationale netwerken.
Een beschrijving van de bestaande omgevingskwaliteit op basis van de leefomgevingstoets, met aandacht voor aspecten van milieukwaliteit. Hiertoe implementeert de provincie de beleidscyclus en monitor Omgevingskwaliteit.
Een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, op basis van de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit'.

Beleidskeuzes

De provincie heeft in de Omgevingsvisie een overzicht gemaakt van samenhangende beleidskeuzes (zie Omgevingsvisie Zuid Holland).

Planspecifiek

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur is voor het beoogde initiatief niet specifiek van belang gezien de aard en omvang van het initiatief.

Ambities en sturing

De ambities van de provincie zijn niet specifiek van toepassing voor het beoogde initiatief, maar vormen tevens geen belemmering voor de ontwikkeling.

Omgevingskwaliteit

Voor de beoogde ontwikkeling is de omgevingskwaliteit wel van belang. Hiervoor zullen de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten nader worden omschreven.

Laag van de ondergrond

Op de kaart van de 'Laag van de ondergrond' is het plangebied aangewezen als 'Veencomplex - Veen'. Een groot deel van Zuid-Holland bestaat uit veengronden met een hoge waterstand. Het veen kent een geringe draagkracht. Binnen het veengebied is een aantal plekken waar in de ondergrond nog grote veenpakketten aanwezig zijn. Niet alleen zijn deze veenpakketten van bijzondere waarde, ook zijn deze gebieden zeer gevoelig voor bodemdaling. Ontwikkelingen in het veenlandschap dragen zorg voor het behoud van het veen en zijn met name bij de diepe veenpakketten gericht op het beperken van de bodemdaling. Het beoogde initiatief voorziet niet in fysieke ingrepen. Er kan dan ook gesteld worden dat het initiatief geen invloed heeft op het veen en de diepe veenpakketten.

Laag van de cultuur- en natuurlandschappen

Het plangebied is gelegen aan het bebouwingslint van de Geestweg. Linten zijn lineaire, aangesloten bebouwing langs wegen, waterwegen of dijken met een sterke relatie met het omliggende landschap. Ze bepalen mede de kenmerken van het landschap en zijn daarvan niet los te zien. Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend. Met het initiatief wordt er geen bebouwing gesloopt of gebouwd. Enkel het gebruik wordt planologisch gewijzigd. Het initiatief heeft dan ook geen invloed op het lint.

Tevens is het plangebied gelegen in de onverveende bovenlanden. Een bovenland is een smalle strook onvergraven veengrond aan weerszijden van een veenstroom of wetering, met een scherpe overgang naar de aangrenzende droogmakerijen. Ontwikkelingen dragen bij aan de contrasten tussen het bovenland en de aangrenzende droogmakerijen. Ook hier geldt dat er geen fysieke wijzigingen zijn, waardoor het initiatief geen invloed heeft op de onverveende bovenlanden.

Laag van de stedelijke occupatie

De kaart 'Laag van stedelijke occupatie' geeft weer dat het plangebied in een glastuinbouwgebied gelegen is. Concentratiegebieden voor glastuinbouw kunnen qua belevingswaarde worden beschouwd als bedrijventerrein. Ontwikkelingen in de glastuinbouw dienen bij voorkeur bij te dragen aan een grootschalig, geconcentreerd, modern uiterlijk en functioneren. Gericht op zoveel mogelijk meervoudig ruimtegebruik en collectieve voorzieningen, met aandacht voor aansluiting op bestaande landschappelijke structuren. Met het initiatief wordt het gebruik van de bedrijfsbebouwing ten behoeve van een aannemersbedrijf mogelijk gemaakt. Tevens wordt een logiesfunctie voor de huisvesting van arbeidsmigranten in een bestaand gebouw mogelijk gemaakt. Hierdoor blijven de gebouwen in gebruik en raken ze niet in verval. Hiermee blijft de ruimtelijke kwaliteit binnen het glastuinbouwgebied behouden.

Beleidskeuzes

De ontwikkeling sluit aan bij de beleidskeuze 'behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit'. Het ruimtelijke kwaliteitsbeleid bestaat uit de voorgenoemde lagen van de kwaliteitskaart. Daarnaast zijn er gebiedsprofielen opgesteld, gezamenlijk met decentrale overheden en andere partijen in de regio. De gebiedsprofielen hebben de status van handreiking, maar nadrukkelijk niet de status van toetsingskader.

Het plangebied valt binnen het gebiedsprofiel 'Hollands Plassengebied'. Voor elk gebiedsprofiel zijn meerdere kaarten beschikbaar. Hieronder worden alleen de voor het plangebied relevante kaarten besproken die een aanvulling vormen op de reeds genoemde aspecten van de kwaliteitskaart:

Herkenbaar waterrijk veen(weide)

Een bovenland is een typische streeknaam voor een (relatief smalle strook) onvergraven veengrond aan weerszijden van een veenstroom of wetering met een scherpe overgang naar de aangrenzende dieper gelegen droogmakerijen. De verkaveling is veelal smal en loodrecht op de (oorspronkelijke) loop van de rivier die als ontginningsbasis diende. Er is sprake van menging van veel verschillende functies. Ontwikkelingen op de bovenlanden houden rekening met het versterken van het verschil tussen het bovenland en het nieuwe land, het behoud van de diversiteit en versterking van het multifunctionele karakter van de linten. Met het initiatief worden nieuwe functies mogelijk gemaakt, wat het multifunctionele karakter van het lint versterkt.

Linten blijven linten

Het plangebied ligt aan het lint van de Geestweg. De Geestweg is een veenlint in onverveend veenweidegebied. Dit lint heeft een gemengd karakter met wonen en werken. Hier en daar is een doorzicht naar het achtergelegen landschap. Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieken van het lint zoals doorzichten op het achterland, hoogte van de bebouwing en de grote verscheidenheid aan functies en inrichting. Het initiatief draagt bij aan het gemengde karakter van wonen en werken aan het lint. Er wordt een aannemersbedrijf, een logiesfunctie voor de huisvesting van arbeidsmigranten en een burgerwoning mogelijk gemaakt.

Werkgebieden met karakter

In Roelofarendsveen, Papenveer en Nieuwkoop is de glastuinbouw vrij geconcentreerd. Grotere concentraties van glastuinbouw komen over als zelfstandige ruimtelijke entiteiten. Ze vormen vaak een sterk contract met de open polders. Ontwikkelingen in de glastuinbouw dragen bij aan een grootschalig, geconcentreerd, modern uiterlijk en functionele opzet. Tevens zijn ontwikkelingen gericht op meervoudig ruimtegebruik en collectieve voorzieningen, met aandacht voor aansluiting op bestaande landschappelijke structuren. Met het initiatief wordt enkel het gebruik van het perceel planologisch gewijzigd (naar de oorspronkelijke situatie). Voor de bebouwing geldt dat er geen fysieke aanpassingen plaatsvinden. Het initiatief heeft verder dan ook weinig invloed op het versterken van de grootschaligheid, concentratie en het moderne uiterlijk van de glastuinbouw. In toelichting paragraaf 3.2.2 wordt nader ingegaan op de ligging binnen het glastuinbouwgebied.

Conclusie

Met de beoogde ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit de Omgevingsvisie. De ruimtelijke kwaliteit blijft behouden en er wordt aangesloten bij de gebiedsprofielen. Het beoogde initiatief past binnen de Omgevingsvisie en is in lijn met de provinciale ambities.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

Tegelijk met de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening op 1 augustus 2020 in werking getreden. De Omgevingsverordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen.

Ruimtelijke kwaliteit

In artikel 6.9 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling:

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid;
als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid.

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van inpassen (sub a), omdat de ontwikkeling zich afspeelt op het niveau van een kavel en past bij de aard en de schaal van het gebied. Met de ontwikkeling vinden er geen fysieke wijzigingen aan de bebouwing plaats waardoor de gebiedsidentiteit behouden blijft. De relevante richtpunten van de kwaliteitskaart zijn in toelichting paragraaf 3.2.1 toegelicht. Hieruit blijkt dat het beoogde plan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart voldoet.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 6.10 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan de volgende eisen:

de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.

Voor het voorgenomen plan is in toelichting paragraaf 3.1.3 op de ladder voor duurzame verstelijking ingegaan. Hieruit blijkt dat de beoogde ontwikkeling niet voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Derhalve hoeft het voorgenomen plan niet nader getoetst te worden aan artikel 6.10 van de Omgevingsverordening.

Glastuinbouwgebied

Het plangebied is aangewezen als glastuinbouwgebied. In artikel 6.15 lid 1 is geregeld dat binnen een glastuinbouwgebied alleen glastuinbouwbedrijven en openlucht tuinbouwbedrijven, alsmede de daarbij behorende voorzieningen en voorzieningen voor energieopwekking, toegestaan zijn. In de huidige situatie wordt het perceel ook al gebruikt door een aannemersbedrijf, wat in het bestemmingsplan dat gold voor het op dit moment geldende bestemmingsplan toegestaan was. In artikel 6.14 lid 4 wordt gesteld dat de begrenzing van het glastuinbouwgebied, zoals bedoeld in het eerste lid, in beperkte mate kan worden aangepast. Hierbij geldt dat de er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de omvang en de bruikbaarheid van het glastuinbouwgebied.

Het omzetten van de bedrijfswoning naar een burgerwoning is mogelijk als dit niet leidt tot een belemmering van de (toekomstige herstructurering van de) omvang en bruikbaarheid van het glastuinbouwgebied. Met onderhavig initiatief neemt de oppervlakte van het glastuinbouwgebied dat gebuikt wordt voor glastuinbouw feitelijk niet af. De woning wordt thans niet gebruikt als agrarische bedrijfswoning. Onder het overgangsrecht mag de woning als bedrijfswoning bij het aannemersbedrijf worden gebruikt.

In de omgeving van het plangebied worden de mogelijkheden voor toekomstige herstructurering van de omvang en bruikbaarheid van het glastuinbouwgebied al beperkt door de burgerwoningen aan de Geestweg 54, 61, 63, 67, 68 en 70. Verder is op achterste deel van het perceel (onder het overgangsrecht) al een niet-agrarisch bedrijf, te weten een aannemersbedrijf, toegestaan. De situering van de woning, tussen het bedrijfsperceel van het aannemersbedrijf en de Geestweg, in combinatie met de kleine omvang van de aangrenzende percelen, maakt dat de omvang en bruikbaarheid van het glastuinbouwgebied ter plaatse beperkt is. De omzetting naar burgerwoning leidt niet tot een significante verdere beperking van de mogelijkheden voor toekomstige herstructurering.

Aannemersbedrijf

Het aannemersbedrijf valt thans onder het overgangsrecht. De bedrijfsactiviteiten van het aannemersbedrijf zijn in overeenstemming met het voorgaande bestemmingsplan 'Roelofarendsveen-Zuid'. Na inwerkingtreding van het bestemmingsplan 'Geestweg en Floraweg' in 2013 zijn de bedrijfsactiviteiten en de bebouwing niet uitgebreid. Met voorliggende bestemmingsplan wordt uitsluitend een aannemersbedrijf toegestaan en kan het bedrijfsgebouw van het aannemersbedrijf niet uitgebreid worden ten opzichte van de bestaande situatie. Op grond van de Omgevingsverordening is er sprake van een bestaande situatie. Daarmee is de Omgevingsverordening volgens artikel 6.8 niet van toepassing op het bestaande aannemersbedrijf.

Huisvesting arbeidsmigranten

Voor het mogelijk maken van huisvesting van arbeidsmigranten in bestaande bebouwing kan de 'kruimelregeling' (bijlage II, artikel 4, lid 9 Bor) toegepast worden. Voor het verlenen van een omgevingsvergunning is de Omgevingsverordening op grond van bijlage VIII niet van toepassing. In het verlengde hiervan is de Omgevingsverordening ook niet van toepasing op het mogelijk maken van de huisvesting van arbeidsmigranten middels een bestemmingsplanherziening. Daarnaast is dit gebruik van het bestaande gebouw een gewenste ontwikkeling op de betreffende locatie in het glastuinbouwgebied. De arbeidsmigranten zijn werkzaam bij glastuinbouwbedrijven in de gemeente Kaag en Braassem. Verder voldoet de huisvesting aan het Keurmerk SNF.

Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn vanuit de Omgevingsverordening voor onderhavig initiatief.

3.3 Regionaal Beleid

3.3.1 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

De Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland geeft de grote lijnen weer van de door gewenste richting en duidt de grote projecten aan waar de deelnemende gemeenten aan willen werken. De Regionale Structuurvisie is een product van intensieve samenwerking van de vijftien gemeenten in Holland Rijnland. Ze laat zien hoe sterk de gezamenlijke gemeenten kunnen zijn en hoe belangrijk het is dat deze met elkaar de toekomst ingaan. De visie levert een bijdrage aan het denken over de toekomst van de Randstad.

In deze Regionale Structuurvisie wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met doorkijk naar 2030). Op basis van deze visie worden de onderstaande zeven kernbeslissingen geformuleerd. Deze kernbeslissingen geven de belangrijkste keuzes weer:

Holland Rijnland is een top woonregio;
Leiden vervult een regionale centrumfunctie;
Concentratie stedelijke ontwikkeling;
Groen-blauwe kwaliteit staat centraal;
Het Groene Hart, de Bollenstreek en Duin, Horst en Weide blijven open;
Twee speerpunten voor economische ontwikkeling: kennis en Greenports;
Verbetering van de regionale bereikbaarheid.

Planspecifiek

Voorliggend plan is voornamelijk gerelateerd aan punt 6 en past binnen deze kernbeslissing. Met de ontwikkeling wordt een positieve bijdrage geleverd aan de economische ontwikkeling in de regio. Er wordt een aannemersbedrijf mogelijk gemaakt en het plan biedt ruimte voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan de huisvestingproblematiek van arbeidsmigranten. Gesteld kan worden dat het initiatief aansluit op de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020.

3.3.2 Convenant huisvesting arbeidsmigranten Holland Rijnland

Op 27 juni 2014 heeft de regio Holland Rijnland richtlijnen vastgesteld voor de huisvesting van arbeidsmigranten voor de periode 2014 tot 2018.

In de regio Holland Rijnland wordt een deel van de huidige werkgelegenheid ingevuld door buitenlandse werknemers. Deze werknemers zijn vooral afkomstig uit de nieuwe EU-lidstaten, ook wel de Midden- en Oost- Europese (MOE) landen genoemd. Niet alleen de huidige werkgelegenheid, maar zeker ook bij het invullen van de toekomstige werkgelegenheid zijn buitenlandse werknemers in de regio belangrijk. Zo is sprake van werkgelegenheid in de agrarische sector inclusief de veilingen, in de bouwsector, in de industrie (met name bij de visverwerking en de groentesnijbedrijven) en in de logistiek. Buitenlandse werknemers zijn van groot belang om deze sectoren met arbeidskracht te ondersteunen. De economische ontwikkeling en de arbeidsmarkt in deze regio vragen aldus om buitenlandse werknemers, die uiteraard gehuisvest moeten worden. Dankzij de aantrekkende werking van arbeidsmigranten bestaat er een huisvestingstekort voor deze groep. De schatting is dat er in de komende jaren ruim 4.500 huisvestingsplekken gerealiseerd dienen te worden.

Bij het controleren van bestaande huisvestingslocaties en het faciliteren van nieuwe situaties hanteren de gemeenten de volgende criteria, bij voorkeur in bebouwde kom, kernrandzone of dorpslint:

Huisvesting bij voorkeur in kleinschalige nieuwe locaties (circa 10-30 bedden, maximaal 100 bedden). Deze schaal leent zich het beste voor de integratie, de (ruimtelijke) inpassing en beheer.
Huisvesting niet in qua leefbaarheid gevoelige woonstraten/buurten.
In andere woonstraten/buurten enige beperking qua aantal en spreiding (logies maximaal in bijvoorbeeld 10% van de woningen in een straat/buurt, geen logies in naastliggende woningen toestaan; voldoende parkeergelegenheid bij voorkeur op eigen terrein; goed 24/7 beheer met telefonisch aanspreekpunt).
Huisvesting voor wisselende bewoners in bestaande (woon)ruimte alleen via onttrekkingsvergunning en omzetting naar bestemming logies (toets aan bestemmingsplan, bouwregelgeving, beheer eisen, etc.). Daarmee is voor andere inwoners duidelijk dat er geen woningverdringing plaatsvindt (immers voor logies geldt geen woningtoewijzing en geen woonruimtehuurbescherming).
Tijdelijke (minder dan 5 tot 10 jaar) huisvesting in bestaande (woon)ruimte in beginsel via leegstandsvergunning (toets aan bestemmingsplan, bouwregelgeving, etc.). Daarmee is voor de overige inwoners duidelijk dat er geen woningverdringing plaatsvindt (geen woningtoewijzing en huurbescherming).

Planspecifiek

De beoogde functiewijziging ten behoeve van een logiesfunctie voor arbeidsmigranten vindt ten zuidwesten van de kern Roelofarendsveen plaats en levert een bijdrage aan het tekort aan huisvesting voor deze groep. Tevens wordt aangesloten op de criteria vanuit het convenant zoals vastgesteld door de verschillende gemeenten in de regio:

Er worden maximaal 10 arbeidsmigranten gehuisvest, verdeeld over 5 kamers in een bestaand pand.
De omgeving leent zich voor deze functie, omdat het geen (qua leefbaarheid) gevoelige woonstraat/buurt betreft. Er zijn verschillende bedrijven langs het lint van de Geestweg te vinden. Tevens is de het pand goed bereikbaar vanaf de Geestweg.
In de directe omgeving zijn geen andere logiesgebouwen voor de huisvesting van arbeidsmigranten aanwezig. Op het eigen terrein is voldoende ruimte om het benodigde aantal parkeerplaatsen te realiseren.
In de huidige situatie betreft het pand een bedrijfsgebouw en is het pand niet voorzien van een woonbestemming. Er vindt dan ook geen woningverdringing plaats.
Zie onder 4.

Gezien het voorgaande is het voorgenomen plan in overeenstemming met het Convenant huisvesting arbeidsmigranten Holland Rijnland.

3.4 Gemeentelijk Beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Kaag en Braassem

De gemeenteraad van de gemeente Kaag en Braassem heeft op 26 oktober 2020 de 'Omgevingsvisie Kaag en Braassem' vastgesteld. De omgevingsvisie betreft de strategische langetermijnvisie voor de fysieke leefomgeving van Kaag en Braassem. De toekomst van de fysieke leefomgeving wordt daarbij vanuit een integraal perspectief benaderd. Dat wil zeggen dat sociale, economische en fysieke vraagstukken in samenhang worden beschouwd en vervolgens vertaald naar de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie gaat in op verschillende thema's zoals recreatie, natuur, onderwijs, mobiliteit, gezondheid, wonen, landbouw, economie en duurzaamheid. Verder is de gemeente in vier gebiedstypen ingedeeld. Voor de verschillende gebieden zijn de kenmerken en waarden bepaald, zodat het duidelijk is hoe zo’n gebied eruit ziet en wat het beeld voor de toekomst is.

De gemeente Kaag en Braassem wil met de omgevingsvisie samenwerking verder uitdragen en stimuleren tussen organisaties, inwoners en de gemeente. Samenwerken vanuit een gezamenlijke verantwoordelijkheid, maar ieder vanuit zijn eigen rol. Doordat de rol van de gemeente steeds verschillend is, wordt per opgave, per thema of per taak aangegeven welke rol de gemeente zal innemen.

In de omgevingsvisie staan volgende thema's centraal:

energie & grondstoffen in Kaag en Braassem;
natuur, water en lucht in Kaag en Braassem;
wonen in Kaag en Braassem;
gezonde economische ontwikkeling in Kaag en Braassem;
sociaal Kaag en Braassem;
veilig Kaag en Braassem.

In de omgevingsvisie wordt per thema's aangegeven wat de gewenste beweging is en wat men wenst te bereiken. Dit resulteert vervolgens in specifieke uitgangspunten voor een bepaald thema.

Gebiedstypen

Naast de bovengenoemde thema's wordt in de omgevingsvisie de gemeente opgedeeld in vier verschillende soorten gebieden, namelijk het buitengebied, glastuinbouwgebieden, bedrijventerreinen en de kernen. Binnen ieder gebiedstype spelen verschillende belangen en thema’s. In de omgevingsvisie wordt per gebiedstype een beschrijving van het gebied gegeven met de doelen en de specifieke uitgangspunten waarbinnen deze doelen bereikt moeten worden.

Planspecifiek

De planlocatie maakt onderdeel uit van het gebiedstype 'glastuinbouw'. De focus binnen dit gebied ligt op de glastuinbouwactiviteiten. Voor kleine aan glastuinbouw gerelateerde bedrijvigheid en huisvesting van arbeidsmigranten is ruimte. In het voorgenomen plan wordt huisvesting van arbeidsmigranten mogelijk gemaakt, die werkzaam zijn in de gemeente Kaag en Braassem. Het aannemersbedrijf betreft een bestaand bedrijf dat geformaliseerd wordt, terwijl het thans onder het overgangsrecht valt.

3.4.2 Welstandsnota

Op 6 september 2010 heeft de gemeenteraad van Kaag en Braassem een nieuwe welstandsnota vastgesteld. De welstandsnota bevat de basisvoorwaarden, waaraan bouwaanvragen op welstands-aspecten getoetst zullen worden en het legt voor bepaalde gebieden beoordelingskaders vast. Dit is opgesteld vanuit een visie op de toekomst van het gebied en vanuit een beeld van aanwezige waarden. Er zijn criteria benoemd die bijdragen dat de toekomstige bebouwing past in de omgeving. De gemeentelijke welstandsnota richt zich daarmee op bestaande karakteristieken.

In het welstandsbeleid heeft de initiatiefnemer veel vrijheid. Dit betekent dat er in principe geen welstandstoets wordt gedaan, met uitzondering van de monumenten en beschermde dorpsgezichten. Uitgangspunt voor het welstandsbeleid is dat de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en gebieden beschermd worden. Alle bouwwerken aan- of bij (het perceel van) een monument of in een beschermd dorpsgezicht zijn vergunningsplichtig. Deze vergunningsplichtige gebieden zijn weergegeven op de welstandskaart.

Planspecifiek

Het plangebied ligt ten zuidwesten van de kern Roelofarendsveen en is gelegen in een welstandsluw gebied. Binnen en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen monumenten aanwezig, Tevens maakt het plangebied geen onderdeel uit van een beschermd dorpsgezicht. Daarnaast vinden er geen fysieke aanpassingen aan de bebouwing plaats. Aan de ontwikkeling worden vanuit het gemeentelijk welstandsbeleid geen nadere voorwaarden gesteld.

3.4.3 Duurzaamheidsagenda 2016-2020

In april 2016 is de Duurzaamheidsagenda 2016-2020 vastgesteld. Aandacht voor duurzaamheid is nodig voor een aantrekkelijke en leefbare gemeente. De agenda geeft een overzicht van acties en bevat voorstellen voor projecten die bijdragen aan duurzaamheid. De gemeente Kaag en Braassem stelt hierin twee ambities centraal.

Eerste ambitie: samenwerken aan en communiceren over duurzaamheid

De gemeente heeft de ambitie om in de nieuwe beleidsperiode vooral als partner samen te werken met andere partijen aan lokale projecten op het gebied van duurzaamheid. De gemeente gaat duurzame initiatieven uit de samenleving actief ondersteunen. Om deze ambitie te bereiken wordt de samenwerking gezocht met het Duurzaamheidsplatform Kaag en Braassem. Dit platform bestaat uit geïnteresseerde inwoners, bedrijven en organisaties die kennis en ervaring hebben met duurzaamheidsonderwerpen. Het Duurzaamheidsplatform heeft een adviserende rol en zal daarnaast projecten en acties in gang zetten in de gemeente Kaag en Braassem.

Tweede ambitie: Energie, mobiliteit, circulaire economie, water en groen en de gemeentelijke organisatie

De tweede ambitie van de gemeente gaat in op maatregelen voor een duurzamere gemeente. Inhoudelijk zijn de prioriteiten energie, mobiliteit, circulaire economie (afval), water en groen en het verduurzamen van de gemeentelijke organisatie. Aan iedere prioriteit zijn concrete maatregelen gekoppeld om de ambitie richting te geven.

Planspecifiek

In de Duurzaamheidsagenda 2016-2020 wordt gestuurd op 'energiebewust gedrag' bij zowel grote als kleinschalige ontwikkelingen. De beoogde ontwikkeling voorziet enkel in het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning en in het planologisch mogelijk maken van het al aanwezige aannemersbedrijf en het huisvesten van arbeidsmigranten.

3.4.4 Beleidsregel Huisvesting Arbeidsmigranten gemeente Kaag en Braassem

Op 15 oktober 2018 heeft de raad van de gemeente Kaag en Braassem de beleidsregel 'Huisvesting Arbeidsmigranten gemeente Kaag en Braassem' vastgesteld. Deze beleidsregel is een gedeeltelijke uitwerking van het Convenant huisvesting arbeidsmigranten Holland Rijnland inclusief de Richtlijnen huisvesting arbeidsmigranten Holland Rijnland daterend van 27 juni 2014 (zie toelichting paragraaf 3.3.2). De beleidsregel is bedoeld om de afwegingen van de gemeente over de huisvesting van arbeidsmigranten te verduidelijken aan de hand van uitgangspunten en regels en invulling te geven aan het kader voor huisvesting van arbeidsmigranten zoals opgenomen in de samenwerkingsagenda 'maak meedoen mogelijk'.

De procedure is dat initiatiefnemers eerst met de gemeente Kaag en Braassem in gesprek gaan alvorens zij hun aanvraag indienen. Vervolgens worden de aanvragen getoetst aan de onderstaande uitgangspunten en regels en gelden er specifieke regels per gebiedstype. Indien aanvragen afwijken van onderstaande uitgangspunten en regels dient de initiatiefnemer een principeverzoek in. De gemeente Kaag en Braassem beoordeelt dan of er - al dan niet - planologisch maatwerk toegepast kan worden.

De algemene uitgangspunten luiden als volgt:

huisvesting van arbeidsmigranten is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de werkgever en de gemeente. Deze gedeelde verantwoordelijkheid moet in de voorstellen terugkomen: het initiatief ligt bij de werkgever, de gemeente faciliteert in de te volgen planologische procedure;
de gemeente Kaag en Braassem heeft de voorkeur om arbeidsmigranten te huisvesten die voorzien in de behoefte voor arbeidsmigranten die werkzaam zijn in de gemeente.
per gebiedstype is een afweging gemaakt tussen bestaande bouw en nieuwbouw, tijdelijke en permanente huisvesting;
de gemeente Kaag en Braassem heeft de voorkeur om arbeidsmigranten in bestaande bouw en op korte afstand van de werklocatie te huisvesten;
bij huisvesting van arbeidsmigranten dient er een goede handhaving op leefbaarheid, veiligheid en het voorkomen van overlast plaats te vinden;
er mogen geen beperkingen ontstaan voor de (uitbreiding van) omliggende functies die mogelijk zijn binnen het geldende bestemmingsplan;
de gemeente Kaag en Braassem zoekt in regionaal verband de samenwerking om de problematiek omtrent huisvesting arbeidsmigranten op te lossen

Aan de samenwerkende gemeenten vraagt de provincie om in hun regionale woonvisie inzicht te geven in de geraamde behoefte aan logiesplekken, het aantal reeds beschikbare logiesplekken, het aantal te ontwikkelen logiesplekken en de manier waarop de gemeenten deze behoefte aan logiesplekken ruimtelijk binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied willen faciliteren.

De algemene regels zijn als volgt geformuleerd:

De SNF-normering is de minimale norm voor huisvesting van arbeidsmigranten en organisaties die huisvesting voor arbeidsmigranten aanbieden moeten een certificaat van de Stichting Normering Flexwonen behalen.
Uitzendorganisatie die zich (mede) bezighouden met huisvesting van arbeidsmigranten dienen in het bezit te zijn van het NEN 4000-1 c.q. NEN 4400-2 certificaat waaruit hun goed werkgeverschap blijkt.
Huisvesting van arbeidsmigranten vindt bij voorkeur plaats binnen bestaand stads- en dorpsgebied.
Bij aanvragen voor het huisvesten van arbeidsmigranten in bestaande bebouwing dient de aanvrager een inrichtingsplan voor de ruimtelijke en landschappelijke inpasbaarheid in, zo nodig met een beeldkwaliteitsplan.
Bij aanvragen voor het huisvesten van arbeidsmigranten in nieuw te bouwen locaties dient de aanvrager een inrichtingsplan voor de ruimtelijke en landschappelijke inpasbaarheid in, zo nodig met een beeldkwaliteitsplan;
De aanvraag voldoet aan de haalbaarheidscheck uit het afwijkingenbeleid.
De arbeidsmigranten worden bij voorkeur gehuisvest binnen korte afstand van de werklocatie.
Huisvesting vindt bij voorkeur plaats in gebieden die op korte afstand van gebiedsontsluitingswegen liggen, zodat woonbuurten niet onevenredig worden belast met een hogere verkeersdruk.
Voorkomen moet worden dat er concentratie ontstaat van logiesgewijze huisvesting.
Huisvesting van arbeidsmigranten is niet toegestaan binnen de bestemming recreatie en natuur.
Er moet voldoende parkeergelegenheid zijn. Dit wordt op eigen terrein of op aangrenzend gebied gerealiseerd. De norm is 0,7 parkeerplaats per persoon, mits goed onderbouwd kan worden afgeweken van de norm.
Het beheer van de locaties waar arbeidsmigranten worden gehuisvest dient 24/7 telefonisch bereikbaar te zijn.
Voor de leefbaarheid en menselijke maat hanteert de gemeente Kaag en Braassem de maatstaf van in beginsel 1 arbeidsmigrant per slaapkamer, tenzij de arbeidsmigranten zelf kiezen voor 2. Maximaal 6 arbeidsmigranten per appartement, met daarin een woonkamer/keuken en sanitaire voorziening.
Een beheerplan dat voldoet aan de normen van SNF is onderdeel van de aanvraag. Hierin moeten ten minste de volgende onderdelen worden opgenomen:
1. een actieplan waarin goede handhaving op de leefbaarheid, veiligheid en het voorkomen van onaanvaardbare overlast voor omwonenden en omgeving, met daarin in ieder geval een aanspreekpunt of contactpersoon voor vragen en klachten van zowel omwonenden als huurders; en
2. een communicatieplan voor de communicatie met omwonenden en de manier waarop zij worden betrokken bij het plan. De relatie met omwonenden is de verantwoordelijkheid van de huisvester; en
3. een plan voor de inschrijving in de BRP (Basisregistratie personen) van de gemeente Kaag en Braassem voor bewoners die langer dan vier maanden in Nederland (zullen) verblijven. Een correcte inschrijving in de BRP is de verantwoordelijkheid van de huisvester; en
4. meertalige huisregels voor de arbeidsmigranten.
Aanvragen voor huisvesting is alleen wenselijk als: de huisvesting in aantal noodzakelijk is om te voorzien in de behoefte voor de hoeveelheid arbeidsmigranten die werkzaam zijn binnen de gemeente Kaag en Braassem. Aanvragen voor huisvesting van meer dan 100 personen is alleen wenselijk als:
1. de huisvesting noodzakelijk is om te voorzien in de behoefte voor huisvesting van arbeidsmigranten die werkzaam zijn binnen de gemeente Kaag en Braassem;
2. er 24/7 adequaat beheer op de locatie aanwezig is.
Wanneer huisvesting niet plaats vindt op eigen terrein of een eigen gebouw dient er sprake te zijn van een huisvestingsorganisatie.

Daarnaast gelden er nog een aantal regels per gebiedstype. Het plangebied maakt deel uit van het gebiedstype 'Glastuinbouwgebied'.

De regels voor het gebiedstype 'Glastuinbouwgebied' zijn als volgt:

Vergunningverlening voor aanvragen betrekking hebbende op de huisvesting van arbeidsmigranten binnen het op de kaart aangewezen glastuinbouwgebied zonder instandhoudingstermijn (permanente huisvesting) of een instandhoudingstermijn van meer dan 10 jaar is niet toegestaan.
Er bestaat een positieve grondhouding voor aanvragen betrekking hebbende op de huisvesting van arbeidsmigranten binnen het op de kaart aangewezen glastuinbouwgebied met een instandhoudingstermijn van maximaal 10 jaar (tijdelijke huisvesting) met inachtneming van de volgende regels:
1. de huisvesting vindt bij voorkeur plaats in bestaande bebouwing, niet zijnde kassen; en
2. aangetoond is dat de bebouwing op de gekozen locatie voor de periode van instandhouding daarvan, niet nodig is voor de uitbreiding of herstructurering van de overige aanwezige glastuinbouwbedrijven; en
3. de aanvraag voorziet in huisvesting van arbeidsmigranten voor de eigen glastuinbouw gerelateerde onderneming; en
4. de huisvesting vindt plaats bij of in de nabije omgeving van het glastuinbouwbedrijf; en
5. de aanvrager heeft bij huisvesting de samenwerking onderzocht met andere glastuinbouwbedrijven binnen de gemeente.

Planspecifiek

Navolgend wordt het voorgenomen plan getoetst aan de algemene regels uit de beleidsregel:

De initiatiefnemer zal hieraan voldoen. Verder is deze regel in het kader van een goede ruimtelijke ordening niet relevant en wordt deze in het voorliggend bestemmingsplan niet nader toegelicht.
De initiatiefnemer zal hieraan voldoen. Verder is deze regel in het kader van een goede ruimtelijke ordening niet relevant en wordt deze in het voorliggend bestemmingsplan niet nader toegelicht.
De definitie voor bestaand stads- en dorpsgebied is volgens de beleidsregel als volgt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing, met inbegrip van daartoe bouwrijp gemaakte terreinen, ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid (uitgezonderd glastuinbouw), detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het plangebied is gelegen aan het bebouwingslint van de Geestweg waaraan woningen en bedrijvigheid te vinden is. Tevens wordt de logiesfunctie in bestaande bebouwing mogelijk gemaakt.
Omdat de ruimtelijke uitstraling van de bestaande bebouwing en de omgeving als gevolg van het plan niet wijzigen en ter plaatse reeds is voorzien in een goede ruimtelijke en landschappelijke inpasbaarheid, is er geen inrichtingsplan opgesteld.
Niet van toepassing.
Het initiatief voldoet aan het kwalitatief beoordelingskader zoals dat in het afwijkingenbeleid is opgenomen. De aspecten die hierin zijn opgenomen betreffen de ruimtelijke, functionele, milieutechnische, beleidsmatige en financiële haalbaarheid. Voorliggend bestemmingsplan geeft hier inzicht in.
De arbeidsmigranten zijn werkzaam in de gemeente Kaag en Braassem. Daarmee reizen zij veelal per fiets van en naar het werk. Voertuigbewegingen zijn daarmee beperkt.
Ondanks dat het plangebied niet dicht bij een gebiedsontsluitingsweg is gelegen zal de verkeersgeneratie opgevangen kunnen worden door de Geestweg. Tevens is het plangebied gelegen in een glastuinbouwgebied. Verder is er in de omgeving van het plangebied geen sprake van een traditionele woonbuurt. Er treedt dan ook geen onevenredig hoge verkeersdruk in woonbuurten op.
In de directe omgeving van de planlocatie komt geen logiesgewijze huisvesting voor, waardoor er geen risico op concentratie is.
De planlocatie heeft in het geldende bestemmingsplan de bestemming 'Agrarisch - Glastuinbouw', waarmee aan deze voorwaarde wordt voldaan.
Het aspect parkeren wordt in toelichting paragraaf 4.10.2 toegelicht.
De beheerder van de locatie is 24/7 telefonisch bereikbaar.
Per kamer zijn twee slaapplaatsen beoogd. Aan de bewoners wordt de keuze voorgelegd of ze alleen of met twee personen op een kamer willen verblijven.
Er wordt een beheer- en actieplan dat voldoet aan de normen van SNF opgesteld.
In het onderhavige geval is er behoefte aan huisvesting voor arbeidsmigranten die in de gemeente werkzaam zijn. Er is geen sprake van een huisvesting voor meer dan 100 personen, maar van maximaal 10 personen.
Er is sprake van een huisvestingsorganisatie. De arbeidsmigranten zijn werkzaam in de gemeente Kaag en Braassem.

Navolgend wordt het voorgenomen plan getoetst aan de gebiedsspecifieke regels voor het gebiedstype 'Glastuinbouwgebieden':

Het voorliggende bestemmingsplan maakt huisvesting voor onbepaalde tijd mogelijk. Dit wijkt af van de beleidsregel voor het glastuinbouwgebied. In het plangebied is geen sprake meer van een duurzaam glastuinbouwbied (zie ook toelichting paragraaf 3.2.2). Derhalve wordt er met het voorliggende bestemmingsplan van de beleidsregels afgeweken.
De huisvesting van de arbeidsmigranten vindt plaats in een bestaand bedrijfsgebouw. De bedrijfsbebouwing wordt in de huidige situatie niet gebruikt ten behoeve van de glastuinbouw. Het is uitgesloten dat het gebouw, dat tussen een gebouw waarin een aannemersbedrijf gevestigd is en een woning staat, in de toekomst voor de uitbreiding of herstructurering van een glastuinbouwbedrijf gebruikt wordt. De arbeidsmigranten die gehuisvest zullen worden zijn werkzaam in de gemeente Kaag en Braassem.

4 Milieu- En Omgevingsaspecten

4.1 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:

het plan of besluit is direct m.e.r.-plichtig;
het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.-beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.-(beoordelings)plicht.

Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:

Door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
Het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
De initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.

Planspecifiek

Uit een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ECLI:NL:RVS:2018:2414, 18 juli 2018) blijkt dat het antwoord op de vraag of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit milieueffectrapportage afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als aard en omvang van de voorziene wijzigingen van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Daarbij mogen de bestaande planologische mogelijkheden worden meegewogen bij de vraag of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

De bebouwingsmogelijkheden nemen bij het voorgenomen plan vergeleken met de bestaande (planologische) situatie niet toe. Met het beoogde initiatief vinden er geen fysieke aanpassingen plaats aan de bestaande bebouwing. Tevens is het aannemersbedrijf in de huidige situatie ook al aanwezig. Er is daarmee geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van voorliggend ruimtelijk plan valt onder mogelijkheid d. Dit betekent dat het Besluit milieueffectrapportage niet van toepassing is en dat er geen m.e.r.-(beoordelings)plicht geldt.

In aanvulling op het voorgaande zijn in het kader van de voorgenomen ontwikkeling de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht in toelichting hoofdstuk 4. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent dit bestemmingsplan en een eventueel op te stellen m.e.r. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten.

4.2 Bodem

Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening moet worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.

Planspecifiek

Met onderhavig initiatief vindt er bij de logiesfunctie aan de Geestweg 62b weliswaar een bestemmingswijziging naar een gevoeliger bodemgebruik plaats. Voor wat betreft deze logiesfunctie is er echter geen direct contact met de bodem. Voor de woning aan de Geestweg 62 blijft het gebruik ongewijzigd. Met het plan wordt de grond niet geroerd en vinden er geen bodemingrepen plaats. Derhalve kan gesteld worden dat het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek niet noodzakelijk is.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect bodem geen belemmeringen veroorzaakt voor het beoogde initiatief.

4.3 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

woningen;
geluidsgevoelige terreinen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen terrein dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft);
andere geluidsgevoelige gebouwen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen gebouw dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft, niet zijnde een woning).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

De meest voorkomende vorm van geluidhinder is degene die wordt veroorzaakt door het wegverkeer. Zo stelt de wet dat in principe de geluidsbelasting op woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet mag overschrijden. De voorkeursgrenswaarden is de waarde die zonder meer kan worden toegestaan. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wet geluidhinder de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van alle wegen, met uitzondering van 30 km/uur wegen, op een bepaalde afstand van de geluidsgevoelige functie(s). Indien na akoestisch onderzoek blijkt dat de grenswaarden van de gevelbelasting worden overschreden dient er een ontheffing te worden verkregen via een hogere voorkeursgrenswaarde procedure. De maximale ontheffingswaarde voor nieuw te bouwen woningen in stedelijk gebied is 63 dB.

Planspecifiek

Woningen worden in het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) gezien als geluidgevoelige objecten. Voor wat betreft de beoogde burgerwoning is er geen sprake van een nieuwe situatie voor de Wet geluidhinder ten opzichte van de bedrijfswoning in de huidige situatie. Een logiesfunctie is in het kader van de Wet geluidhinder geen geluidgevoelig object. Derhalve is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerlawaai niet noodzakelijk. Gezien de afstand tot de weg en de afschermende werking van de woning aan de Geestweg 62 zal ter plaatse van de logiesfunctie sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor wat betreft wegverkeerslawaai. In toelichting paragraaf 4.4 wordt nader ingegaan op industrielawaai.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect geluid geen belemmeringen veroorzaakt voor het beoogde plan.

4.4 Milieuzonering

Het aspect milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

Het voorgenomen plan voorziet in het omzetten van de bedrijfswoning aan de Geestweg 62 naar een burgerwoning. Tevens wordt het aannemersbedrijf (nr. 62a) planologisch mogelijk gemaakt en voorzien van een bedrijfsbestemming en wordt het huisvesten van arbeidsmigranten (nr. 62b) mogelijk gemaakt. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient aangetoond te worden dat ter plaatse van gevoelige bestemmingen sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Het aannemersbedrijf en bedrijven in de omgeving mogen geen belemmering vormen voor een goed woon- en leefklimaat er plaatse van de beoogde logiesfunctie voor arbeidsmigranten, de beoogde burgerwoning en de omliggende woningen. Andersom mogen deze gevoelige bestemmingen het aannemersbedrijf en bedrijven in de omgeving niet beperken in zijn mogelijkheden.

De VNG-publicatie stelt dat een gebied aangewezen kan worden als gemengd gebied indien er sprake is van een matige tot sterke functiemenging. Gezien de mix van wonen en bedrijvigheid aan het bebouwingslint kan uitgegaan worden van een gemengd gebied. Dit betekent dat de richtafstanden met één afstandsstap kunnen worden verminderd, met uitzondering van het aspect gevaar.

Aannemersbedrijf

De afstand tussen het aannemersbedrijf en de dichtstbijzijnde woning buiten het plangebied bedraagt ca. 42 m. Het aannemersbedrijf heeft een oppervlakte van meer dan 1000 m² en beschikt daarmee over de milieucategorie 3.1 (SBI-code 41, 42, 43). Hierbij geldt in een gemengd gebied een richtafstand van 30 m. Gesteld kan worden dat het aannemersbedrijf voldoet aan de richtafstand van 30 m tot de omliggende (bedrijfs)woningen. Bij de logiesfunctie voor arbeidsmigranten en de woning in het plangebied wordt niet voldaan aan de richtafstand van 30 m. Om die reden is een akoestisch onderzoek industrielawaai (Adviesburo Van der Boom, nr. 20.099r3, d.d. 8 december 2020) uitgevoerd.

Met het uitgevoerde akoestisch onderzoek industrielawaai is onderzocht of aan de eisen uit de VNG-brochure kan worden voldaan, zodat zowel een goed woon- en leefklimaat wordt gewaarborgd als voldoende akoestische ruimte resteert voor het bedrijf. Daartoe zijn de activiteiten van het bedrijf gemodelleerd en de geluidbelasting op de omgeving berekend en getoetst aan de richtwaarde van 50 dB(A) voor gemengde gebieden. Voor de maximale geluidniveaus is uitgegaan van waarden die 20 dB(A) boven de equivalente niveaus liggen, dus op 70, 65 en 60 dB(A) in de dag, avond en nacht.

De activiteiten bij de inrichting omvatten rijbewegingen van vrachtwagens en personen/bestelauto’s. Laden en lossen met een gasheftruck geschiedt binnen. De geluidbelasting op de omgeving is bepaald met een rekenmodel. Het onderzoek is uitgevoerd conform de Handleiding meten en rekenen industrielawaai (VROM, 1999, methode II.2, II.3, II.7 en II.8).

Het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau L_Ar,LT ten gevolge van alle activiteiten bij het bedrijf bedraagt in de immissiepunten 1 - 3 bij de woningen hooguit 39 dB(A) overdag. Daarmee worden de richtwaarden niet overschreden. De maximale geluidniveaus L_Amax ten gevolge van alle vrachtwagens (1 x per dag) bedragen in de immissiepunten bij de woningen hooguit 74 dB(A) overdag. Daarmee worden de richtwaarden overschreden. Hiervoor worden maat

De richtwaarden voor de maximale geluidniveaus worden bij de woningen overschreden, overdag met hooguit 4 dB(A). Aangesloten kan echter worden bij het Activiteitenbesluit, waarin piekniveaus overdag zijn uitgezonderd van toetsing aan de grenswaarden. Gezien de beperkte bewegingen van de vrachtwagens (1 x per dag) is de hinder zeer beperkt en zal dus in de praktijk een goed woon- en leefklimaat heersen. Het bedrijf wordt niet beperkt in zijn bedrijfsvoering.

Maatregelen kunnen alleen bestaan uit de plaatsing van afschermingen. Om de geluidniveaus zowel op 1,5 als 5 m hoogte te reduceren zijn echter hoge afschermingen noodzakelijk (> 3 m), dicht langs de rijroute. Dit is geen realistische optie en daarom niet verder onderzocht.

De 50 dB(A)-contour ten gevolge van verkeer van en naar de inrichting ligt op minder dan 2 m van de wegas.

In tegenstelling tot waarvan in het akoestisch onderzoek industrielawaai is uitgegaan, wordt de logiesfunctie voor de huisvesting van arbeidsmigranten alleen in het noordelijke deel van het gebouw aan de Geestweg 62b mogelijk gemaakt. Daarmee heeft het zuidelijke deel van het gebouw een afschermende werking voor de bedrijfsactiviteiten van het aannemersbedrijf en zal de geluidbelasting op de logiesfunctie lager zijn dan waarvan in het akoestisch onderzoek is uitgegaan.

Bedrijven in de omgeving

In de omgeving zijn (glas)tuinbouwbedrijven gevestigd. De richtafstand van glastuinbouw (SBI-code 011, 012, 013) met milieucategorie 2 in gemengd gebied is 10 m. De dichtstbijzijnde kassen bevinden ten noorden van de beoogde logiesverblijven, op een afstand van ca. 10 m. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient wel beschouwd te worden of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

De betreffende kassen worden niet verwarmd met verwarmingsinstallaties en hebben geen te openen delen aan de zijde van het plangebied. Daarbij komt dat de kassen niet te bereiken zijn aan de zijde van de Geestweg 62. De toerit naar de kassen bevindt zich op meer dan 20 m afstand van de logiesverblijven en zal voornamelijk gebruikt worden door licht verkeer. De woning aan de Geestweg 62 bevindt zich, vergeleken met de beoogde logiesverblijven, op een grotere afstand van de kassen in de omgeving. In de planregels is de minimale afstand van de woning tot kassen opgenomen.

Gezien het voorgaande zal er geen sprake zijn van significante geluidhinder van het naastgelegen glastuinbouwbedrijf op de gevels van de beoogde logiesverblijven en de burgerwoning. Daarmee is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.5 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. Deze wet introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3% bijdragen aan de jaargemiddelde norm van 1,2 µg/m³ voor fijnstof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3% bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

Planspecifiek

Met het voorgenomen plan worden geen nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Wel wordt er een logiesfunctie voor de huisvesting van arbeidsmigranten en een al aanwezig aannemersbedrijf planologisch mogelijk gemaakt. In de regeling NIBM is een aantal activiteiten, zoals projecten tot 1.500 woningen met één ontsluitingsweg (3.000 met twee ontsluitingswegen) bij voorbaat aangemerkt als niet in betekende mate. De voorgenomen ontwikkeling kan derhalve gezien worden als een NIBM-project; de ontwikkeling draagt 'niet in betekende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit, waardoor het niet hoeft te worden getoetst aan de wettelijke luchtkwaliteitsnormen. Hieruit kan worden opgemaakt dat de ontwikkeling geen bijdrage levert aan de verslechtering van de luchtkwaliteit en past binnen de kaders van de Wet luchtkwaliteit.

Wel is, met behulp van de Atlas Leefomgeving, gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. Op de volgende afbeeldingen zijn de globale concentraties over 2017 van fijnstof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) weergegeven. Hieruit blijkt dat de luchtkwaliteit ter plaatse ruim voldoet aan de gestelde grenswaarde van 40 µg/m³ voor zowel fijnstof als stikstofdioxide. De specifieke concentraties over 2017 van fijnstof (PM₁₀), fijnstof (PM_2,5) en stikstofdioxide (NO₂) in het plangebied bedragen respectievelijk 18,01 μg/m³ PM₁₀, 10,62 μg/m³ PM_2,5 en 19,42 μg/m³ NO₂. Daarmee worden de wettelijke grenswaarden niet overschreden. Daaruit volgt dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Voorts vinden er bij zowel het aannemersbedrijf als glastuinbouwbedrijven in de directe omgeving geen activiteiten, zoals de verwarming van kassen met een verwarmingsinstallatie, plaats die een belemmering vormen voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.6 Externe Veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10^-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10^-6-contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10^-5-contour.

Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.

Risicovolle (Bevi-)inrichtingen

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn er de afgelopen jaren verschillende ontwikkelingen geweest. Zo is er een nieuw Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en een Structuurvisie buisleidingen. Deze structuurvisie bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.

Het Bevb en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) regelen onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht te nemen en het groepsrisico te verantwoorden.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.

Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 tevens het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico’s voor omwonenden mogen zijn. Die begrenzing was er tot nu toe niet. Bovendien zorgt het basisnet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden.

Indien een bestemmingsplan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de personen die a) in dat gebied reeds aanwezig zijn, b) in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn en c) de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan betrekking heeft.

Planspecifiek

Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn is de risicokaart geraadpleegd. De volgende afbeelding toont een uitsnede van deze kaart:

^{Uitsnede risicokaart, plangebied zwart omcirkeld (bron: risicokaart.nl)}

Transport gevaarlijke stoffen

De planlocatie ligt in het effectgebied van de A4, maar wel een op ruime afstand van circa 650 m. Vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3 heeft de A4 een effectgebied van meer dan 4.000 m. Een nieuwe risicoberekening is niet nodig, omdat de afstand tot de transportroute A4 meer dan 200 m bedraagt (Besluit externe veiligheid transportroutes, art 8).

Aan de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp en de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen moet wel aandacht worden besteed (Bevt, art 7). Bij een incident met toxische stoffen op de A4 kan een giftige gaswolk ontstaan die de locatie kan bereiken. Bij een dergelijke calamiteit zijn geen bijzondere voorzieningen nodig om de omvang van een ramp te beperken en om de aanwezige personen veiligheid te bieden. Het sluiten van ramen, deuren en ventilatieroosters en zoveel mogelijk uitschakelen van ventilatiesystemen na alarmering door de veiligheidsregio of bericht van NL-Alert is daarvoor voldoende.

Bij een incident met een LPG-tankwagen op de A4 kan een BLEVE ontstaan. De bereikbaarheid van het gebied voor de hulpdiensten wijzigt niet na de realisatie van het plan. De hulpdiensten kunnen het gebied en/of locatie via lokale wegen bereiken om de omvang van een ramp te beperken. De aanwezige personen kunnen zich in veiligheid te brengen via de Geestweg, mits tijdig gewaarschuwd.

Inrichtingen

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Ook worden er met onderhavig initiatief geen risicovolle inrichtingen mogelijk gemaakt.

Buisleidingen

Uit het raadplegen van de risicokaart blijkt dat op een afstand van ca. 650 m van het plangebied verschillende buisleidingen van Gasunie en Ocap trading B.V. zijn gelegen. Met een afstand van ca. 650 m tot het plangebied kan gesteld worden dat het plangebied op voldoende afstand gelegen is om veiligheidsrisico's uit te sluiten.

Gezien het voorgaande vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.7 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is per 1 januari 2017 de Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de tabellen 1, 2 en 3 waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kan voor de soorten die zijn opgenomen in het ‘beschermingsregime andere soorten’ vrijstellingbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Soortenbescherming

Met het beoogde initiatief vinden er geen sloop- en/of bouwwerkzaamheden plaats. Verder wordt er geen bomen gekapt of groen verwijderd. Er kan dan ook gesteld worden dat het initiatief geen invloed heeft op beschermde soorten.

Gebiedsbescherming

De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied, het Natuurnetwerk Nederland, een Belangrijk weidevogelgebied of de Strategische reservering natuur. Er zijn geen karakteristieke landschapselementen in het plangebied aanwezig.

Het Natura 2000-gebied 'De Wilck', dat niet stikstofgevoelig is, is gelegen op een afstand van ca. 8,5 km. De afstand tot het stikstofgevoelige Natura 2000-gebied 'Nieuwkoopse Plassen & De Haeck' bedraagt ca. 11,8 km. Gelet op de aard en omvang van het initiatief, de afstand tot de gebieden is van externe werking op omliggende Natura 2000-gebieden geen sprake. Er vinden geen werkzaamheden plaats bij de omzetting naar burgerwoning, het reeds ter plaatse gevestigde aannemersbedrijf en de logiesfunctie voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Tevens zal de stikstofdepositie ten opzichte van de huidige situatie niet of nauwelijks toenemen. Een stikstofberekening, voortoets en/of ‘nee, tenzij’-toets is niet noodzakelijk.

Houtopstanden

Op de planlocatie zijn geen houtopstanden aanwezig waarvoor bij kap een meldingsplicht geldt in het kader van de Wet natuurbescherming.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect ecologie geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling. Daarbij dient opgemerkt te worden dat te allen tijde aan de algemene zorgplicht voldaan moet worden.

4.8 Waterhuishouding

De waterhuishouding is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21^e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21^e eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21^e eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21^e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016 - 2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016 - 2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Hoogheemraadschap van Rijnland

Het hoogheemraadschap van Rijnland is in het plangebied het bevoegd gezag voor het beheer van waterkeringen, oppervlaktewater en (ondiep) grondwater. De drie hoofddoelen van dit beheer zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water.

Wat betreft de veiligheid is het cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Voor voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten en te beheren. Daarbij wil Rijnland dat watergangen en kunstwerken, zoals gemalen, duikers en stuwen, op orde zijn en toekomstbestendig worden gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Rijnlands taken en bevoegdheden op het gebied van gezond water betreffen het zuiveren van afvalwater en het reguleren van lozingen op oppervlaktewater. Europese regelgeving (de Kaderrichtlijn Water) is hierbij kaderstellend. Het voorkómen van verontreiniging en een goede inrichting van oppervlaktewateren dragen in belangrijke mate bij aan gezond water. Met het oog op het zuiveren van afvalwater beheert Rijnland rioolgemalen, persleidingen en zuiveringsinstallaties. In het Waterbeheersplan (WBP5) geeft Rijnland richting aan het waterbeheer in de periode 2016-2021. Dit is een uitwerking van het coalitieakkoord (2015), waarin het bestuur van Rijnland de koers voor de komende jaren heeft uitgezet. In maart 2016 is het WBP5 vastgesteld.

In het proces van ruimtelijke planvorming heeft Rijnland een adviserende rol. In de uitvoerings- en beheersfase van ruimtelijke plannen heeft Rijnland een regelgevende rol.

Waterbeheerplan

Voor de planperiode 2016 - 2021 is het Waterbeheerplan (WBP) van hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing. In dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen Het WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering.

De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het hoogheemraadschap dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing.

Keur en beleidsregels

Op grond van de Waterwet is Rijnland als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij: - waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);

watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen);
de bodem van kwelgevoelige gebieden.

Maar ook aan:

onttrekken en lozen van grondwater;
aanbrengen van verhard oppervlak.

In 2020 is een nieuwe Keur in werking getreden met daarbij horende uitvoeringsregels. De Keur gaat uit van een “ja, tenzij” benadering; handelingen met een klein risico vallen onder de zorgplicht en kunnen zonder vergunning of melding worden uitgevoerd. Voor handelingen met een groter risico of in expliciet benoemde situaties zijn er algemene regels met voorwaarden van kracht of is een watervergunning vereist. De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen.

Hemelwater

Indien de toename aan verharding minder bedraagt dan 500 m², dan geldt alleen de algemene zorgplicht. Indien de toename meer bedraagt (t/m 5.000 m²) is in de regels opgenomen dat het oppervlak van het ter compensatie aan te leggen water, minimaal 15% moet bedragen van het oppervlak van de toename aan verharding. Indien nieuwe compensatie moet worden gerealiseerd, moet deze voorafgaand aan het aanbrengen van de verharding zijn gerealiseerd, of gelijktijdig met het aanbrengen van de verharding worden gerealiseerd.

Riolering en afkoppelen

Het is van belang dat er met Rijnland afstemming plaatsvindt over het omgaan met afvalwater en hemelwater. Overeenkomstig het rijksbeleid gaat Rijnland uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met deze waterstromen. Deze houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijv. door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto’s wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door he t scheiden van de schone en de vuile stromen.

De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP), waarin de uiteindelijke afweging wordt gemaakt en waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat.

Planspecifiek

Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling wordt er geen oppervlak aan verharding toegevoegd. Dit betekent dat de vrijstellingsgrens van 500 m², waarboven watercompensatie plaats moet vinden, niet wordt overschreden. Verder worden er geen watergangen gedempt. Watercompensatie is voor onderhavig initiatief niet vereist.

Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van een waterkering.

Voor de afvoer van zowel het hemelwater als het vuilwater vinden er geen veranderingen plaats ten opzichte van de huidige situatie.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect water geen belemmeringen vormt voor het beoogde initiatief.

4.9 Cultureel Erfgoed

4.9.1 Cultuurhistorie

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen.

Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het Rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Planspecifiek

Binnen het plangebied zijn geen monumenten of cultuurhistorische waardevolle elementen aanwezig. Tevens zijn er in de directe omgeving van het plangebied geen monumenten aanwezig. Het bebouwingslint van de Geestweg is wel van cultuurhistorische waarde. Echter vinden er met onderhavig plan geen sloop- en/of bouwwerkzaamheden plaats. De ontwikkeling heeft dan ook geen invloed op de karakteristieken van het bebouwingslint.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect cultuurhistorie geen belemmeringen veroorzaakt voor onderhavig plan.

4.9.2 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.

Planspecifiek

In mei 2011 is het archeologiebeleid van de gemeente Kaag en Braassem vastgesteld. In het kader van een aantal bestemmingsplanprocedures en het voornemen tot vaststellen van een erfgoedverordening is het archeologiebeleid van de gemeente Kaag en Braassem geëvalueerd. Op basis van deze evaluatie zijn de ondergrenzen herijkt en de archeologische verwachting op bepaalde plaatsen in de gemeente aangepast. Vervolgens heeft de gemeenteraad op 13 mei 2013 deze herziening van het beleid vastgesteld. Op navolgende afbeelding staat een uitsnede van de archeologische beleidskaart van de gemeente Kaag en Braassem weergegeven.

^{Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Kaag en Braassem, plangebied rood omcirkeld}

Uit het raadplegen van de archeologische beleidskaart van de gemeente Kaag en Braassem blijkt dat het plangebied beschikt over een lage verwachting. Hierbij geldt geen onderzoeksplicht. Tevens vinden er met onderhavig initiatief geen grondwerkzaamheden plaats, waardoor het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect archeologie geen belemmeringen vormt voor het initiatief.

4.10 Verkeer En Parkeren

4.10.1 Verkeer

Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.

Planspecifiek

Voorgenomen ontwikkeling betreft het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning en het planologisch mogelijk maken van een aannemersbedrijf en een logiesfuncties voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Het gebruik van het terrein en de bebouwing blijft vrijwel gelijk aan de huidige situatie. De verkeersgeneratie zal ten opzichte van de huidige situatie dan ook nauwelijks toenemen. Daarbij volgt dat het plangebied goed ontsloten en bereikbaar is.

Het aspect verkeer vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.10.2 Parkeren

Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven.

Planspecifiek

De 'Nota Parkeernormen 2018' van de gemeente Kaag en Braassem vormt de basis voor het bepalen van de parkeerbehoefte in de gemeente Kaag en Braassem. Eén van de uitgangspunten uit de gemeentelijke Nota Parkeernormen is dat de benodigde parkeerbehoefte op eigen terrein moet worden ondergebracht. In lijn met de 'Nota Parkeernormen 2018' van de gemeente Kaag en Braassem is voor de planlocatie uitgegaan van de categorie 'rest bebouwde kom'.

De navolgende tabel geeft de parkeerbehoefte weer van de toekomstige situatie op het perceel.

Functie	Aansluiting nota parkeernormen	Aantal / oppervlakte	Parkeerplaatsen per woning / kamer/ 100 m² bvo	Totaal
Burgerwoning	Vrijstaande woning	1 woning	2,3	2,3
Logies huisvesting arbeidsmigranten	Logies	5 kamers	0,7	7,0
Aannemersbedrijf	Arbeidsextensief bedrijf/bezoekersextensief	420 m² bvo	1,05	4,4
Totaal				13,7

De gezamenlijke parkeerbehoefte bedraagt 13,7 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte van de burgerwoning en de logiesfunctie voor de huisvesting van arbeidsmigranten bedraagt afgerond 9 parkeerplaatsen. Dit aantal parkeerplaatsen is ten noorden van de woning aanwezig. De parkeerbehoefte van het aannemersbedrijf kan op het terrein van dit bedrijf opgelost worden.

5 Juridische Planbeschrijving

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

5.2 Toelichting

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.3 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.4 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk 2 geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk 3 geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk 2. Ten slotte regelt hoofdstuk 4 de overgangs- en slotbepalingen. In de volgende paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen behandeld.

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde.

Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:

bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

5.5 Wijze Van Bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende (dubbel)bestemmingen:

Bedrijf

Binnen de bedrijfsbestemming is ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - aannemersbedrijf' een aannemersbedrijf toegestaan. Op deze gronden is bedrijfsbebouwing ten behoeve van het aannemersbedrijf toegestaan. Bedrijfsgebouwen dienen binnen het bouwvlak gebouwd te worden met een maximale bouwhoogte van 12 m.

Wonen

De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bestemd wonen, de uitoefening van een aan huis verbonden beroep en bijbehorende voorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - huisvesting arbeidsmigranten' is de huisvesting van maximaal 10 arbeidsmigranten in een logiesgebouw toegestaan. Onder huisvesting van arbeidsmigranten worden voorzieningen ten behoeve van de huisvesting van arbeidsmigranten, die werkzaam zijn bij een glastuinbouwbedrijf in de gemeente Kaag en Braassem en hun hoofdverblijf elders hebben, die niet bedoeld zijn voor recreatieve doeleinden, verstaan.

Een hoofdgebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. Er is één woning van maximaal 650 m³ toegestaan. Er zijn regels voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken opgenomen. Met een aanduiding op de verbeelding is een uitzondering op de generieke regeling gemaakt. Hierbij wordt aangesloten bij de maatvoering van het bestaande gebouw aan de Geestweg 62b.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning een bedrijf aan huis toestaan. Dit is uitsluitend mogelijk ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf aan huis'. Voorwaarden waaraan voldaan moet worden zijn dat het een bedrijf in categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten betreft, degene die het bedrijf aan huis uitoefent tevens de bewoner van de woning is, er voorzien is in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein en er geen detailhandel, groothandel of horeca mag plaatsvinden. Verder mogen de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad en mag het bedrijf aan huis vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen met zich mee brengen voor de omliggende woningen en de bedrijfsvoering van de omliggende bedrijven.

6 Economische Uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van een ruimtelijk plan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Onderhavig initiatief betreft geen bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Daarmee is er geen verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan of het anders verzekeren van de plankosten.

7 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid

7.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Een ontwerp bestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Verslag Artikel 3.1.1 Bro Overleg

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro is het bestemmingsplan voorgelegd aan de provincie Zuid-Holland. De opmerkingen van de provincie zijn verwerkt in het bestemmingsplan.

7.3 Verslag Zienswijzen

Het ontwerp bestemmingsplan heeft van 11 maart tot en met 21 april 2021 ter inzage gelegen. Er zijn vier zienswijzen ontvangen. Deze zienswijzen zijn in de nota van beantwoording zienswijzen (gemeente Kaag en Braassem, d.d. september 2021) samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien.

KadastraleKaart.com

Geestweg 62, Roelofarendsveen

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan:

1.2 bestemmingsplan:

1.3 aan huis verbonden beroep:

1.4 aanduiding:

1.5 aanduidingsgrens:

1.6 achtererfgebied:

1.7 achtergevel:

1.8 afhankelijke woonruimte:

1.9 afwijking:

1.10 agrarisch deskundige:

1.11 arbeidsmigrant:

1.12 bebouwing:

1.13 bedrijf:

1.14 bedrijfsgebouw:

1.15 bedrijfsoppervlak:

1.16 bedrijfswoning:

1.17 bestaand gebruik:

1.18 bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen:

1.19 bestaande bouwwerken:

1.20 bestemmingsgrens:

1.21 bestemmingsvlak:

1.22 bijbehorende bouwwerken:

1.23 bouwen:

1.24 bouwgrens:

1.25 bouwlaag:

1.26 bouwperceel:

1.27 bouwperceelsgrens:

1.28 bouwvlak:

1.29 bouwwerk:

1.30 detailhandel:

1.31 escortbedrijf:

1.32 gebouw:

1.33 gevoelige objecten ten opzichte van kassen:

1.34 glastuinbouwbedrijf:

1.35 hoofdgebouw:

1.36 huisvesting arbeidsmigranten:

1.37 kas:

1.38 logiesgebouw:

1.39 maaiveld:

1.40 nutsvoorzieningen:

1.41 ondergeschikte bouwdelen:

1.42 ondergronds bouwwerk:

1.43 opslag:

1.44 overkapping:

1.45 peil:

1.46 perceel:

1.47 perceelsgrens:

1.48 prostitutie:

1.49 reconstructie:

1.50 seksinrichting:

1.51 tuinbouw:

1.52 volwaardig agrarisch bedrijf:

1.53 voorgevel:

1.54 voorgevelrooilijn:

1.55 woning:

1.56 zijgevel:

Artikel 2 Wijze Van Meten

2.1 Afstand tot de (zijdelingse) perceelsgrens

2.2 Afstand tussen gebouwen

2.3 Bouwhoogte van een bouwwerk, geen gebouwen zijnde

2.4 Lengte, breedte en diepte van een bouwwerk

2.5 Bouwhoogte van een gebouw

2.6 Bebouwingspercentage

2.7 Goothoogte van een bouwwerk

2.8 Oppervlakte van een gebouw

2.9 Oppervlakte van een bouwwerk, geen gebouw zijnde

2.10 Vloeroppervlakte van een gebouw

2.11 Inhoud van een gebouw

2.12 Inhoud van een bouwwerk, geen gebouw zijnde

2.13 Dakhelling

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Bedrijf

3.1 Bestemmingsomschrijving

3.2 Bouwregels

3.3 Specifieke gebruiksregels

3.4 Wijzigingsbevoegdheid