Zuideinde 24 e.o.

Bestemmingsplan - Gemeente Kaag en Braassem

Vastgesteld op 28-03-2024 - geheel onherroepelijk in werking

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan:

Het bestemmingsplan Zuideinde 24 e.o. met identificatienummer NL.IMRO.1884.BPZUIDEINDE24EO-VAS1 van de Gemeente Kaag en Braassem.

1.2 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.3 aan huis verbonden beroep:

de uitoefening van een beroep op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied in een woning of bijgebouw, waarbij de woning overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.4 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 achtererfgebied:

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1,0 m van de voorkant van het hoofdgebouw;

1.7 afhankelijke woonruimte:

een onderdeel van het hoofdgebouw of bijbehorend bouwwerk dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

1.8 antenne-installatie:

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

1.9 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

1.10 bebouwingspercentage:

de gezamenlijke oppervlakte van gebouwen op een bouwperceel, in procenten van de oppervlakte van dat bouwperceel;

1.11 bed & breakfast:

de verzameling van voor publiek toegankelijke, besloten ruimtes waarin al dan niet bedrijfsmatig logies wordt verstrekt en in directe relatie daarmee ontbijt wordt aangeboden als nevenfunctie van de bestaande geldende bestemming;

1.12 bedrijf aan huis:

een bedrijf of het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk, waaronder een kappersbedrijf, dat door de gebruiker van een woning in die woning of een bijbehorend bouwwerk wordt uitgeoefend, waarbij de woning in hoofdzaak de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Detailhandel valt hier niet onder;

1.13 bedrijfsmatige activiteiten:

handelingen voor de uitoefening van enig bedrijf of beroep;

1.14 bestaand:

bestaande gebruik: het op het tijdstip van het in werking treden van het plan legaal aanwezige en/of vergunde gebruik;
bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen: legale afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die op het tijdstip van in werking treden van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van de ter inzage legging van het ontwerp van dit bestemmingsplan zijn of (mogen) worden gebouwd krachtens een rechtsgeldig verleende omgevingsvergunning voor het bouwen dan wel een bouwvergunning;

1.15 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.16 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; indien en voor zover twee bestemmingsvlakken middels de figuur 'relatie' met elkaar zijn verbonden worden deze aangemerkt als één bestemmingsvlak;

1.17 bijbehorende bouwwerken:

hieronder worden begrepen:

aanbouw/uitbouw: een aan een hoofgebouw aangebouwd gebouw dat functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw is verbonden en door zijn verschijningsvorm een ondergeschikte bouwmassa vormt;
bijgebouw: een vrijstaand gebouw dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch en functioneel opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

1.18 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.19 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak;

1.20 bouwlaag:

een boven het peil gelegen en doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en ruimte onder de kap;

1.21 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. Bij woningen betreft dit het gehele perceel inclusief voor- en zijtuinen;

1.22 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten; indien en voor zover twee bouwvlakken middels de figuur 'relatie' met elkaar zijn verbonden worden deze aangemerkt als één bouwvlak;

1.23 bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.24 detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf;

1.25 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.26 hoofdgebouw:

een gebouw of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

1.27 horeca:

een bedrijf gericht op het verstrekken van al dan niet ter plaatse bereide en al dan niet ter plaatse te nuttigen dranken en/of etenswaren en/of het verstrekken van logies en/of het exploiteren van zaalaccommodaties;

1.28 mantelzorg:

het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorische verband;

1.29 ondergronds bouwwerk:

een gedeelte van een bouwwerk, waarvan de bovenkant van de vloer is gelegen beneden maaiveld;

1.30 overkapping:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een (overwegend) gesloten dak;

1.31 peil:

ten opzichte van gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdingang;
in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein;

1.32 perceelsgrens:

algemeen	grens van een perceel
voor	de grens van een perceel gelegen aan de zijde van de voorgevel van de woning
zij	de grens tussen twee percelen, die voor- en achterzijde van een perceel verbindt
achter	de van de weg afgekeerde grens van een perceel

indien meerdere zijden van het perceel van de weg afgekeerd zijn, wijzen burgemeester en wethouders een achterste perceelsgrens aan;

1.33 seksinrichting:

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang als zij het bedrijfsmatig, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische- of pornografische aard plaatsvinden. Hieronder wordt tevens verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.34 voorgevel:

tenzij anders op de verbeelding is aangegeven;

1.35 voorgevellijn:

een denkbeeldige, dan wel op de verbeelding middels de figuur gevellijn aangegeven, lijn die direct langs een voorgevel van een gebouw of in het verlengde ervan is gelegen;

1.36 voorzieningen van openbaar nut:

voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer;

1.37 vrijstaande woning:

een woning die vrij staat van een andere woning;

1.38 woning:

een gebouw of gedeelte van een gebouw, geschikt en bestemd voor huisvesting van niet meer dan één huishouden;

1.39 zolder:

zolder onder een kap voor zover de hoogte van de borstwering ter plaatse van de omtrekmuren minder dan 80 cm boven de vloer is gelegen.

Artikel 2 Wijze Van Meten

Bij toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten:

2.1 De afstand tot de (zijdelingse) perceelgrens

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) perceelsscheiding van het bouwperceel, met daarin geen onderscheid tussen bodem of water;

2.2 Afstand tussen gebouwen

De kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen zowel haaks als evenwijdig gepositioneerd;

2.3 De bouwhoogte van een bouwwerk, geen gebouwen zijnde

Bij bouwwerk op vlak maaiveld:

tussen bovenkant van het bouwwerk (bij beweegbare delen te meten in de uiterste stand) en het peil.

Bij bouwwerken op talud of dijk:

bovenkant van het bouwwerk (bij beweegbare delen te meten in de uiterste stand) en het gemiddelde maaiveldpeil van het aansluitend afgewerkt terrein.

2.4 Lengte, breedte en diepte van een bouwwerk

Tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of hart van scheidsmuren, gemeten 1,0 m boven peil;

2.5 De bouwhoogte van een gebouw

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.6 Bebouwingspercentage

Een in de regels aangegeven percentage dat de grootte van het deel van een bouwperceel c.q. bouwvlak of bestemmingsvlak aangeeft dat maximaal mag worden gebouwd. Hierbij worden ondergrondse bouwwerken die zichtbaar zijn boven peil meegerekend, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen;

2.7 De goothoogte van een bouwwerk

Bij bouwwerk op vlak maaiveld:

de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan peil.

Bij bouwwerken op talud of dijk:

de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het gemiddelde maaiveldpeil van het aansluitend afgewerkt terrein.

2.8 De oppervlakte van een gebouw

Tussen (de buitenste verticale projecties van) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidingsmuren op 1,0 m boven peil;

2.9 De oppervlakte van een bouwwerk, geen gebouw zijnde

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk, met inbegrip van de buitenste verticale projecties van overkappingen;

2.10 Vloeroppervlak van een gebouw

Gemeten (op alle bouwlagen) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, of tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie, indien de binnenruimte van het gebouw grenst aan de binnenruimte van een ander gebouw;

2.11 Inhoud van een gebouw

Boven peil tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, buitenzijde van de gevels en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidingsmuren en de buitenzijde van daken dit met inbegrip van aangebouwde bijgebouwen en dakkapellen;

2.12 De inhoud van een bouwwerk, geen gebouw zijnde

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde aan de gevels en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidingsmuren en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.13 De dakhelling

Langs het dakvlak ten opzicht van het horizontale vlak.

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Tuin

3.1 Bestemmingsomschrijving

De op de verbeelding voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen, met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet zijnde een erf zoals bedoeld in artikel 1 Bijlage 2 van het Besluit omgevingsrecht (Bor);
groenvoorzieningen;
parkeervoorzieningen;
insteekhavens;

met daaraan ondergeschikt:

nutsvoorzieningen;
waterlopen en waterpartijen.

3.2 Bouwregels

3.3 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouder kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3 lid 2.1 sub a ten einde aangebouwde bijbehorende bouwwerken (erkers) bij de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen toe te staan onder voorwaarde dat:

de voorgevelbouwgrens van het hoofdgebouw met maximaal 1 meter mag worden overschreden;
de breedte van de aangebouwde bijbehorende bouwwerken niet meer mag bedragen dan 2/3 van de breedte van de voorgevel van het oorspronkelijke hoofdgebouw.

Artikel 4 Verkeer

4.1 Bestemmingsomschrijving

De op de verbeelding voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verkeersfunctie of verblijfsfunctie;
tuinen ten behoeve van aangrenzende percelen;

alsmede voor:

voet- en rijwielpaden;
parkeervoorzieningen;
straatmeubiliar;
oeververbindingen (bruggen);
in- en uitritten;

met daaraan ondergeschikt:

bermen en beplanting;
kunstwerken;
waterlopen en waterpartijen;
evenementen;

4.2 Bouwregels

Artikel 5 Wonen

5.1 Bestemmingsomschrijving

De op de verbeelding voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

wonen;
de uitoefening van een aan huis verbonden beroep;

met daarbij behorende:

tuinen en erven;
parkeervoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

wegen, paden en bermen;
waterlopen en waterpartijen;
groenvoorzieningen.

5.2 Bouwregels

5.3 Specifieke gebruiksregels

5.4 Afwijken van de gebruiksregels

Artikel 6 Waarde - Archeologie 1

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

6.2 Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 6 lid 1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
2. een bouwplan met een oppervlakte van ten hoogste 150 m²;
3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

6.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

6.4 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door een of meer bestemmingsvlakken met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' geheel of gedeeltelijk van de verbeelding te verwijderen indien het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

Artikel 7 Waarde - Archeologie 3

7.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

7.2 Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 7 lid 1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
2. een bouwplan met een oppervlakte van ten hoogste 2500 m²;
3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

7.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

7.4 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door een of meer bestemmingsvlakken met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' geheel of gedeeltelijk van de verbeelding te verwijderen indien het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

3 Algemene Regels

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 9 Algemene Bouwregels

9.1 Algemeen

Voor het uitvoeren van ondergrondse werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, geen beperkingen.

9.2 Ondergronds bouwen

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende bepalingen:
1. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak;
2. het oppervlak aan ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan het toegestane oppervlak aan bouwwerken boven peil vermeerderd met 15 m²;
3. in aanvulling op het bepaalde sub 1 en 2 is maximaal 1 niet - overdekt zwembad toegestaan onder de volgende voorwaarden:
  1. het zwembad dient te worden gebouwd achter de achtergevel of het verlengde daarvan en op een afstand van ten minste 3,0 m van zijdelingse en achterste perceelsgrens;
  2. het zwembad mag niet overdekt zijn, tenzij de regeling voor bijbehorende bouwwerken als bedoeld in artikel 4 Bijlage 2 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) in acht wordt genomen;
  3. het zwembad mag uitsluitend voor hobbymatig gebruik worden benut;
  4. per perceel mag maximaal 1 zwembad worden gebouwd;
4. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 4,0 m onder peil;
5. bij het berekenen van de blijkens de deze regels geldende bebouwingspercentages, of van het in deze regels maximaal te bebouwen oppervlak, wordt de oppervlakte van ondergrondse gebouwen mede in aanmerking genomen.
Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 9 lid 2 sub a onder 4 voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken met een ondergrondse bouwdiepte van maximaal 10,0 m onder peil onder de voorwaarde dat:
1. de waterhuishouding niet wordt verstoord;
2. geen afbreuk wordt gedaan aan archeologische waarden.

9.3 Ondergeschikte bouwdelen

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,5 m bedraagt.

9.4 Bestaande afstanden en maten

Indien afstanden tot, en bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan meer bedragen dan ingevolge hoofdstuk II is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als maximaal toelaatbaar worden aangehouden.
In die gevallen dat afstanden tot, en bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken, die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan minder bedragen dan ingevolge hoofdstuk II is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als minimaal toelaatbaar worden aangehouden.
In het geval van (her)oprichting van gebouwen is het bepaalde in sub a en b uitsluitend van toepassing indien het geschiedt op dezelfde plaats.

Artikel 10 Algemene Gebruiksregels

10.1 Strijdig gebruik

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
seksinrichtingen;
permanente bewoning van een verblijfsrecreatieve onderkomen;
zelfstandig gebruik van een bijbehorend bouwwerk als woning of als een verblijfsrecreatieve onderkomen;
inrichtingen die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
bewoning van hoofdgebouwen ten behoeve van meer woningen dan op grond van de bouwregels is toegestaan.

10.2 Voorwaardelijke verplichting Parkeren

Voordat de verschillende bestemmingen in gebruik genomen worden, dient er voldoende parkeergelegenheid aanwezig te zijn. Daarbij dient getoetst te worden aan de meest recente normen van de ‘Nota Parkeernomen 2018' of ander vigerend beleid. De parkeergelegenheid dient niet alleen tijdig gerealiseerd te worden, maar moet ook in stand gehouden worden.

Het bovenstaande is ook van toepassing bij gebruiksveranderingen van bestaande gebouwen, zonder dat een omgevingsvergunning nodig is voor de activiteit bouwen.

Artikel 11 Algemene Afwijkingsregels

11.1 Algemeen

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van:

de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
de bestemmingsbepalingen en toestaan dat nutsgebouwtjes, kunstobjecten, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits de inhoud per gebouwtje maximaal 50 m³ bedraagt en een maximale hoogte van 3,0 m heeft;
de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10,0 m;
de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot maximaal 40 m. Wat betreft zend- en ontvang- en/of sirenemasten gelden nog de volgende voorwaarden:
1. losse masten met hekwerken, gebouwtjes e.d. zijn alleen toegestaan:
  1. buiten de bebouwde kom en in landschappelijk minder gevoelige gebieden, langs grote verkeerswegen en dan bij voorkeur bij parkeerplaatsen, benzinestations, knooppunten, viaducten, bedrijventerreinen en horecagelegenheden;
  2. binnen de bebouwde kom uitsluitend op bedrijventerreinen en sportparken.
2. installaties op of aan een gebouw zijn alleen toegestaan:
  1. op hoge gebouwen (minimale hoogte 14,0 m); bij voorkeur op een plat dak en zo ver mogelijk van een dakrand, met dien verstande dat bijzondere en waardevolle gebouwen in beginsel geheel dienen te worden ontzien, zonodig in overleg met een door B&W aan te wijzen deskundige/commissie inzake monumenten of inzake beschermd dorpsgezicht;
  2. tegen gevels aan; wanneer de invloed van die installaties geen afbreuk doen aan de aanwezige kwaliteiten.

11.2 Openbaar recreatieve voorzieningen

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het gestelde in hoofdstuk 2, ten behoeve van de realisatie van openbare recreatieve voorzieningen, zoals vis-, zwem- of aanlegsteigers, picknickplaatsen, speelvoorzieningen, informatiepanelen, fietsenrekken en soortgelijke bouwwerken, met inachtneming van het volgende:

de voorzieningen mogen geen afbreuk doen aan de bestaande landschaps- en natuurwaarden;
de voorzieningen mogen geen onevenredig grote verkeersaantrekkende werking hebben en er mag geen verslechtering optreden in de verkeersafwikkeling ter plaatse;
de voorzieningen dienen openbaar toegankelijk te zijn.

11.3 Bed & Breakfast

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het gestelde in hoofdstuk 2, ten behoeve van de realisatie van een bed & breakfast binnen bestaande bebouwing met dien verstande dat:

het maximaal aantal kamers niet meer dan 5 bedraagt;
de uitvoerbaarheid van de omgevingsvergunning is gewaarborgd, in verband waarmee in elk geval aangetoond moet worden dat:
1. voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid;
2. geen onevenredige toename van de verkeersbewegingen optreedt, naar oordeel van een door het B&W daartoe aangewezen deskundige;
3. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan belangen van direct omwonenden;
4. de gemeente gevrijwaard wordt van alle plankosten.

Artikel 12 Algemene Wijzigingsregels

12.1 Algemeen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van:

overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein;
overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft.

De overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3,0 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht

13.1 Overgangsrecht bouwwerken

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
1. gedeeltelijk worden vernieuw of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in artikel 13 lid 1 sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in artikel 13 lid 1 sub a onder 1 van dit artikel met maximaal 10%.
Het bepaalde in artikel 13 lid 1 sub a van dit artikel is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

13.2 Overgangsrecht gebruik

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in artikel 13 lid 2 sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met het plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
Indien het gebruik, bedoeld in artikel 13 lid 2 sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
Het bepaalde in artikel 13 lid 2 sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

13.3 Hardheidsclausule

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan grond en bouwwerken gebruikten in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan, kunnen burgemeester en wethouders met het oog op beëindiging op termijn van die met het plan strijdige situatie, ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht met een omgevingsvergunning afwijken.

Artikel 14 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Zuideinde 24 e.o.'.

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voorgenomen plan betreft de herontwikkeling van percelen achter Zuideinde 24 in Roelofarendsveen ten behoeve van het realiseren van twee levensloopbestendige vrije sector woningen. Tevens de splitsing van de bestaande bovenwoning bekend als Zuideinde 26 te Roelofarendsveen in twee startersappartementen. Aanvullend op deze ontwikkeling worden drie openbare parkeerplaatsen ingericht op perceel Zuideinde 18.

Dit initiatief past niet binnen de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan 'Roelofarendsveen Zuid' (2017), waarin de betreffende gronden zijn bestemd als 'Agrarisch - Glastuinbouw'. De ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt door de bestemming 'Agrarisch - Glastuinbouw' om te zetten naar de bestemming 'Wonen' aan de zijde van het Zuideinde.

Het voorgenomen plan betreft een samenvoeging van drie afzonderlijke initiatieven. Het eerste initiatief betreft de realisatie van twee levensloop bestendige vrije sector woningen achter Zuideinde 24 (perceelnummers 1330). Het tweede initiatief betreft de splitsing van de bestaande bovenwoning bekend als Zuideinde 26 (perceelnummer 4594). Het derde initiatief is het inrichten van drie openbare parkeerplaatsen op perceel Zuideinde 18 (perceelnummer 1913).

De drie initiatieven zijn door middel van een gezamenlijk principeverzoek reeds beoordeeld door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Kaag en Braassem, waarbij in beginsel positief is gereageerd op de voorgenomen ontwikkelingen mits wordt voldaan aan enkele voorwaarden. In overleg met de gemeente Kaag en Braassem is besloten om de afzonderlijke initiatieven samen te voegen in één bestemmingsplanprocedure, waarbij de bestaande glastuinbouwbestemming in zijn geheel wordt verwijderd. De bestemming Groen (G) gewijzigd wordt in Verkeer (V), alsmede het splitsen van de bovenwoning in twee woningen.

Dit bestemmingsplan heeft als doel een nieuw en actueel planologisch-juridisch kader te bieden dat de realisatie van onderhavig initiatief mogelijk maakt. Hierbij wordt voldaan aan de voorwaarden van de gemeente Kaag en Braassem.

1.2 Ligging Plangebied

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan bestaat uit de percelen grenzend aan het Zuideinde 24 te Roelofarendsveen. Roelofarendsveen maakt onderdeel uit van de gemeente Kaag en Braassem. Het plangebied maakt onderdeel uit van de lintbebouwing langs het Zuideinde, ten zuiden van de kern van Roelofarendsveen en is kadastraal bekend onder perceelnummers (of delen daarvan) 1330, 1331, 1332, 1333, 1913, 4549, 4550, 4551, 4587, 4591 en 4594, sectie K met een oppervlakte van ca. 2.000 m².

Het plangebied wordt voornamelijk omgeven door woningen, recreatiewoningen en enkele glastuinbouwbedrijven. De glastuinbouwbedrijven bevinden zich voornamelijk aan de westzijde van het Zuideinde.

Onderstaande afbeeldingen geven de globale ligging en de globale begrenzing van het plangebied weer.

^{Globale ligging plangebied, rood omcirkeld (bron: maps.google.nl)}

^{Globale begrenzing plangebied, rood omcirkeld (bron:google.nl/maps)}

1.3 Geldend Bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de plangrenzen van het geldende bestemmingsplan 'Roelofarendsveen Zuid'. Dit bestemmingsplan is op 3 juli 2017 gewijzigd vastgesteld door de raad van de gemeente Kaag en Braassem. De volgende afbeelding toont een fragment van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan.

^{Uitsnede geldend bestemmingsplan, globale begrenzing plangebied: rode omkadering (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

In het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Agrarisch - Glastuinbouw'. Deze gronden zijn met name bedoeld voor volwaardige en doelmatige glastuinbouwbedrijven, bollenbroeierijen en vollegrondsteelt. Er is bebouwing toegelaten, zoals kassen en bedrijfsgebouwen met maximale bouwhoogten van resp. 8 en 10 meter. Ter plaatse is geen bedrijfswoning toegelaten. Verder is de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1', 'Waarde - Archeologie 3' van kracht.

Voor het plangebied met de geldende bestemming 'Agrarisch - Glastuinbouw' is een gebiedsaanduiding opgenomen, te weten 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 1'.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen binnen het wijzigingsgebied 1 (Zuideinde 24) te wijzigen in de bestemmingen Recreatie, Tuin, Verkeer, Water en Wonen ten behoeve van de realisatie van 2 nieuwe woningen. Daarbij geldt als voorwaarde o.a. dat het aantal te realiseren woningen ruimtelijk en stedenbouwkundige verantwoord inpasbaar is en dat alle agrarische activiteiten op locatie volledig beëindigd worden. Op grond hiervan zouden de beoogde twee levensloop bestendige woningen gerealiseerd kunnen worden.

In het bestemmingsplan wordt gewezen op de analyse uit de gebiedsvisie Roelofarendsveen-Zuid, waarin de mogelijkheid wordt gesignaleerd om groencompensatie vanuit projecten binnen de gemeente Kaag en Braassem in te zetten bij de herontwikkeling van Roelofarendsveen-Zuid. Met een dergelijke investering kan het groenblauwe raamwerk van het plangebied worden versterkt, waardoor de landschappelijke en ecologische kwaliteit in aansluiting op nieuwe recreatieve functies verder kan toenemen. Het voorliggende initiatief sluit aan op die ambities, waarbij een voor glastuinbouw bestemd gebied plaats maakt voor een aantrekkelijke locatie.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. De juridische planbeschrijving is te vinden in hoofdstuk 5. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de economische uitvoerbaarheid en hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

2 Planbeschrijving

2.1 Huidige Situatie

Het plangebied is gelegen ten zuiden van de kern van Roelofarendsveen en maakt onderdeel uit van de lintbebouwing langs het Zuideinde. Kenmerkend voor het Zuideinde is dat het door een niet-afgegraven veengebied loopt. Het lint en het achterliggende landschap liggen dan ook een stuk hoger dan het omliggende land. Het deel van het plangebied waar de twee levensloop bestendige woningen worden voorzien sluit aan op de naastgelegen ontwikkeling - waarvoor inmiddels een wijzigingsbevoegdheid (wijzigingsgebied 1) is uitgevoerd - van een woonlint, waarbij deze twee woningen het stedenbouwkundig sluitstuk vormen.

In de huidige situatie staan er geen opstallen meer op het perceel van Zuideinde 24. Onderstaande afbeeldingen tonen een impressie van de huidige situatie nog zonder de realisatie van Zuideinde 24 en een ontwerp van deze ontwikkeling.

^{Huidige situatie Zuideinde (bron: maps.google.nl)}

^{Ontwerp ontwikkeling Zuideinde 24, bestaande situatie (bron: Principeverzoek, VRP architecten, 26-05-2021)}

Het deel van het plangebied Zuideinde 26 betreft een gebouw met meerdere woningen, grenzend aan de doorgang die toegang geeft tot achter Zuideinde 24. Het onderdeel Zuideinde 18 heeft de bestemming 'Groen', in de huidige situatie is dit gedeelte bestraat, zoals weergegeven op onderstaande afbeelding.

Onderstaande afbeelding tonen impressies van de huidige situatie.

^{Huidige situatie plangebied vanaf het Zuideinde, gericht op Zuideinde 24 (bron: Principeverzoek, VRP Architecten, 13-07-2021)}

^{Huidige situatie plangebied vanaf het Zuideinde, gericht op Zuideinde 18 (bron: Principeverzoek, VRP Architecten,}^13-07-2021⁾

2.2 Toekomstige Situatie

Het voorgenomen plan betreft een samenvoeging van een drietal initiatieven aan het Zuideinde. In totaal voorziet het voorgenomen plan in twee burgerwoningen achter Zuideinde 24 aansluitend op het woonlint dat daar ontwikkeld wordt. Daarnaast twee starterswoningen aan het Zuideinde 26 en drie openbare parkeerplaatsen op perceel Zuideinde 18. Navolgend worden de afzonderlijke initiatieven beschreven.

Achter Zuideinde 24 Roelofarendsveen:

Door op de locatie Zuideinde 24 te Roelofarendsveen twee levensloopbestendige woningen te realiseren wordt aangesloten op het naastgelegen - en inmiddels uitgevoerde wijzigingsbevoegdheid (wijzigingsbeleid 1) - woonlint en fungeren de twee te realiseren woningen als stedenbouwkundig sluitstuk van het naastgelegen woonlint. De inpassing binnen de BSD-contour van de twee woningen brengt tevens een ruimtelijke kwaliteitsverbetering met zich mee en sluit aan op de bestaande identiteit en structuur van de omgeving. Zichtlijnen en doorzichten blijven behouden en de beoogde bouwstijl is niet conflicterend met de omliggende bebouwing.

Zuideinde 26 Roelofarendsveen:

Het bestemmingsplan Roelofarendsveen Zuid staat ter plaatse vijf wooneenheden toe. In de huidige situatie zijn er drie eengezinswoningen in het middensegment en twee beneden-bovenwoningen. Onderhavig plan maakt het realiseren van twee startersappartementen in het middensegment van ieder ca. 75 meter woonoppervlak mogelijk door het splitsen van een van de aanwezige bovenwoningen. De benodigde parkeerruimte voor de twee door splitsing gecreëerde startersappartementen wordt gerealiseerd op eigen terrein.

Zuideinde 18 drie openbare parkeerplaatsen:

Ter plaatse van de de bestemming 'Groen' op het perceel van Zuideinde 18 worden drie openbare parkeerplaatsen gerealiseerd. Dit zorgt voor een toevoeging van drie openbare parkeerplaatsen binnen het plangebied van Roelofarendsveen Zuid. Met dit initiatief wordt er een positieve bijdrage geleverd aan de parkeerproblematiek in het gebied Roelofarendsveen Zuid.

2.2.1 Voorwaarden gemeente Kaag en Braassem

De gemeente Kaag en Braassem stelt bepaalde voorwaarden aan het initiatief. Door twee levensloopbestendige woningen te realiseren moet initiatiefnemer voldoen aan de daarvoor vastgestelde gemeentelijke beleidsregel inzake 'definitie levensloopbestendige woningen'. Het voornemen te bouwen voor doelgroep(en) wordt in het kader van de nadere uitwerking vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

3 Beleid

3.1 Nationaal Beleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten:

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
duurzaam economisch groeipotentieel;
sterke en gezonde steden en regio's;
toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

Planspecifiek

Voorliggend plan is kleinschalig van aard, waardoor het geen landelijke gevolgen heeft. Wel wordt rekening gehouden met de ambities die de Rijksoverheid heeft met betrekking tot ruimte voor klimaatadaptatie en een goede fysieke leefomgeving.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 13 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling in het plangebied raakt niet aan één van de nationale belangen en is dus ook niet specifiek van toepassing op het plangebied.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.

Planspecifiek

Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Onderhavige ontwikkeling betreft de ontwikkeling van vier burgerwoning en drie openbare parkeerplaatsen. Verder wordt een mogelijk agrarisch glastuinbouwbedrijf 'wegbestemd'. Dit alles betreft geen stedelijke ontwikkeling.

Gezien het voorgaande wordt er geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal Beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

Op 20 februari 2019 heeft de provincie Zuid-Holland het Omgevingsbeleid vastgesteld. Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarnaast zijn in het Omgevingsbeleid operationele doelstellingen opgenomen, die deel uit maken van verschillende uitvoeringsprogramma’s en –plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit. De ruimtelijke hoofdstructuur maakt met een integraal kaartbeeld inzichtelijk hoe de strategische beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie ruimtelijk samenkomen.

Met het Omgevingsbeleid streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Onder ‘omgevingskwaliteit’ wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De ambitie van de provincie is een slim, schoon en sterk Zuid-Holland. De Provincie gaat uit van zes richtinggevende ambities, waarbinnen een aantal opgaven zijn geformuleerd:

naar een klimaatbestendige delta;
naar een nieuwe economie: the next level;
naar een levendige meerkernige metropool;
energievernieuwing;
best bereikbare provincie;
gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

De provincie heeft 12 provinciale opgaven gedefinieerd, die elk bestaan uit samenhangende beleidskeuzes. Deze beleidskeuzes werken door naar uitvoeringsprogramma’s en regels in de verordening. De relevante beleidskeuzes worden hieronder beknopt toegelicht.

Planspecifiek

De ontwikkeling sluit aan bij de beleidskeuze: 'Behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit'. Onderstaand wordt de beleidskeuze nader toegelicht.

Behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit

De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart. Dit beleid maakt naar zijn aard meerdere uitleggen mogelijk. Vanuit de nieuwe sturingsfilosofie is dit een kans en geen bedreiging. Gelet op het gezamenlijke belang is een gedeelde opvatting over de uitleg en interpretatie van het kwaliteitsbeleid per concreet gebied wenselijk. De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Onderstaand zullen de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten nader worden omschreven.

- Laag van de ondergrond

Het plangebied bevindt zich in een veencomplex. Binnen het veengebied is een aantal plekken waar in de ondergrond nog grote veenpakketten aanwezig zijn. Niet alleen zijn deze veenpakketten van bijzondere waarde, ook zijn deze gebieden zeer gevoelig voor bodemdaling. De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van twee burgerwoningen twee startersappartementen in een bestaand bouwwerk. Ontwikkelingen in het veenlandschap dragen zorg voor behoud van het veen en zijn met name bij de diepe veenpakketten gericht op het beperken van de bodemdaling.

- Laag van de cultuur- en natuurlandschappen

Het plangebied bevindt zich in de onverveende bovenlanden. Een bovenland is een smalle strook onvergraven veengrond aan weerszijden van een veenstroom of wetering, met een scherpe overgang naar de aangrenzende droogmakerijen. Als het ware een herinnering aan het oude veenlandschap te midden van het nieuwere landschap. De bovenlanden kennen een kleinschalig en relatief besloten en groen karakter. Bebouwing en erfbeplanting bepalen het beeld net als menging van veel verschillende functies.

Verder is het plangebied gelegen binnen de lintbebouwing aan het Zuideinde. Hiervoor geldt dat Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied. Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend. Met het voorgenomen plan worden er geen aanpassingen gedaan aan de vorm van de huidige bebouwing en blijft er dus aangesloten bij de omgeving.

Daarnaast wordt het plangebied begrensd door een droogmakerijlandschap. Droogmakerijen zijn ontstaan uit natuurlijke meren en uit verveningen. Ze hebben een duidelijke begrenzing door een ringdijk, ringvaart of oude hoge oeverlanden. Het landschap is visueel open en kent een aangelegd watersysteem met hoofdtochten, gemaal en een regelmatige basisverkaveling. richtinggevend is dat de droogmakerij als eenheid herkenbaar blijft door het beleefbaar houden van de randen en het hoogte verschil tussen laaggelegen droogmakerij en omringend land. Ook het behoud van de ring(dijk) en/of vaart als herkenbare landschappelijke structuurdrager en begrenzing van de droogmakerijpolders is richtinggevend. Het voorliggende plan behoud de structuur en de ruime doorzichten van de droogmakerij.

- Laag van de stedelijke occupatie

Het plangebied is gelegen binnen de stads- en dorpsrand. De stads- en dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Het is het deel van stad of dorp met potentie voor een hoogwaardig en geliefd woonmilieu, doordat hier de genoegens van stedelijk en buiten wonen bij elkaar komen; de nabijheid van voorzieningen gecombineerd met het vrije zicht en het directe contact met het buitengebied. De relatie tussen bebouwd gebied en landschap is afhankelijk van de karakteristieken van de bebouwingsrand en die van het aangrenzende landschap. Daarbij worden drie typen ‘overgangskwaliteiten’ onderscheiden: het front, het contact en de overlap.

In dit geval is er sprake van contact. Bebouwd gebied en landschap zijn verbonden door zichtbare en begaanbare doorlopende structuren, zoals wegen, paden, dijken, lanen, linten of waterlopen. De structuur die stad en land verbindt, kan een herkenbare landschappelijke onderlegger hebben als een strandwal of rivier. In andere situaties is het kavelpatroon doorlopend. Stad en ommeland blijven beide in hun eigen hoedanigheid herkenbaar en onderscheidend, maar worden in staat gesteld in elkaar door te dringen. Deze soort overgang is typisch voor dorpen of buitenwijken, waarbij de stedenbouwkundige opzet bijvoorbeeld geënt is op het oorspronkelijke landschappelijke (kavel)patroon.

Conclusie

Met de beoogde ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit de Omgevingsvisie. De ruimtelijke kwaliteit wordt niet aangetast en er wordt aangesloten bij de genoemde beleidskeuze. De beoogde ontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie en is in lijn met de provinciale ambities.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

Tegelijk met de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening op 1 april 2019 in werking getreden. De Omgevingsverordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 6.10 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan de volgende eisen:

de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.

Voor het voorgenomen plan is in toelichting paragraaf 3.1.3 op de ladder voor duurzame verstelijking ingegaan. Hieruit blijkt dat de beoogde ontwikkeling niet voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, derhalve hoeft het voorgenomen plan niet nader getoetst te worden aan artikel 6.10 van de Omgevingsverordening.

Ruimtelijke kwaliteit

In artikel 6.9 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling:

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid;
als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid.

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van inpassen (sub a), omdat de ontwikkeling zich afspeelt op het niveau van een kavel en past bij de aard en de schaal van het gebied. Met de stedenbouwkundige invulling van de beoogde nieuwbouw is zoveel mogelijk rekening gehouden met de bestaande gebiedsidentiteit. De relevante richtpunten van de kwaliteitskaart zijn in toelichting paragraaf 3.2.1 toegelicht. Hieruit blijkt dat het beoogde plan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart voldoet.

Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn vanuit de Omgevingsverordening voor de onderhavige nieuwe ontwikkelingen.

3.3 Regionaal Beleid

3.3.1 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

De Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland geeft de grote lijnen weer van de door gewenste richting en duidt de grote projecten aan waar de deelnemende gemeenten aan willen werken. De Regionale Structuurvisie is een product van intensieve samenwerking van de vijftien gemeenten in Holland Rijnland. Ze laat zien hoe sterk de gezamenlijke gemeenten kunnen zijn en hoe belangrijk het is dat deze met elkaar de toekomst ingaan. De visie levert een bijdrage aan het denken over de toekomst van de Randstad.

In deze Regionale Structuurvisie wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met doorkijk naar 2030). Op basis van deze visie worden de onderstaande zeven kernbeslissingen geformuleerd. Deze kernbeslissingen geven de belangrijkste keuzes weer:

Holland Rijnland is een top woonregio;
Leiden vervult een regionale centrumfunctie;
Concentratie stedelijke ontwikkeling;
Groen-blauwe kwaliteit staat centraal;
Het Groene Hart, de Bollenstreek en Duin, Horst en Weide blijven open;
Twee speerpunten voor economische ontwikkeling: kennis en Greenports;
Verbetering van de regionale bereikbaarheid.

Planspecifiek

Voorliggend ruimtelijk plan is gerelateerd aan de punten a, c en d en past binnen deze kernbeslissingen. Met de ontwikkeling wordt een positieve bijdrage geleverd aan de kwaliteit van het woningaanbod in het gebied. Op het perceel Zuideinde 24 worden twee vrijstaande woning gerealiseerd. Dit is passend binnen de afspraken met Holland Rijnland om op geringe schaal binnen de kernen woningbouw mogelijk te maken.

3.3.2 Regionale woonagenda Holland Rijnland 2017

In de Regionale Woon Agenda 2017 'Kwaliteit voor kwantiteit' voor de regio Holland Rijnland (vastgesteld op 14 maart 2018) is de kwalitatieve koers voor woningmarkt op regionaal, subregionaal en lokaal niveau geschetst. De regionale woonagenda helpt gemeenten bij de afstemming van woningbouw op de ruimtelijke ontwikkeling van de regio en vormt een onderbouwing voor plannen in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

In de regio Holland Rijnland is snel vraag naar meer woningen die kwalitatief aansluiten bij de veranderende bevolkingssamenstelling. Om aan deze ambitie te kunnen voldoen en tegelijkertijd de woonaantrekkelijkheid van de regio te behouden heeft de regio Holland Rijnland de volgende keuzes gemaakt:

tempoversnelling noodzakelijk, zeker voor de korte termijn;
groei vraagt goede ruimtelijke ordening, balans tussen inbreiding en uitbreiding met prioriteit voor inbreiding;
een kwalitatief programma dat borgt dat verdringing beperkt is;
bevorderen doorstroming voor een betere werking van de woningmarkt;
een programma dat recht doet aan de behoefte aan verschillende woonmilieus, centrumstedelijk, suburbaan en dorps/landelijk;
groeien met aandacht voor duurzaamheid en bodemdaling;
langer zelfstandig wonen met zorg faciliteren;
bereikbaar bouwen;
solidariteit.

Planspecifiek

Het voorliggende bestemmingsplan maakt de realisering van twee levensloopbestendige woningen en twee startersappartementen mogelijk. Het voorgenomen plan heeft hoofdzakelijk een positieve invloed op:

keuze 2: het betreft hier een inbreidingsmogelijkheid, waarmee de druk op het landschap afneemt.
keuze 4: het initiatief komt tegemoet aan de vraag vanuit Roelofarendsveen. Dat houdt ook in dat het plan mogelijkheden biedt voor doorstroming.
keuze 5: het gaat om twee vrijstaande levensloopbestendige woningen en om twee startersappartementen, wat een prima aanvulling vormt op het huidige woningaanbod.

In de gemeente Kaag en Braassem is in de periode 2017 - 2022 vraag naar 450 extra woningen. In de periode 2022 - 2030 bedraagt de behoefte 490 extra woningen. De totale behoefte van extra 940 woningen in de periode 2017 - 2030 is vrijwel volledig voorzien in een woonmilieu dat te typeren is als 'dorps'. Het voorliggende initiatief betreft een 'dorps' woonmilieu, aan een lint in Roelofarendsveen. Gezien het voorgaande past het plan binnen de kwantitatieve en kwalitatieve behoeften in de gemeente Kaag en Braassem.

3.4 Gemeentelijk Beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Kaag en Braassem

De gemeenteraad van de gemeente Kaag en Braassem heeft op 26 oktober 2020 de 'Omgevingsvisie Kaag en Braassem' vastgesteld. De omgevingsvisie betreft de strategische langetermijnvisie voor de fysieke leefomgeving van Kaag en Braassem. De toekomst van de fysieke leefomgeving wordt daarbij vanuit een integraal perspectief benaderd. Dat wil zeggen dat sociale, economische en fysieke vraagstukken in samenhang worden beschouwd en vervolgens vertaald naar de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie gaat in op verschillende thema's zoals recreatie, natuur, onderwijs, mobiliteit, gezondheid, wonen, landbouw, economie en duurzaamheid. Verder is de gemeente in vier gebiedstypen ingedeeld. Voor de verschillende gebieden zijn de kenmerken en waarden bepaald, zodat het duidelijk is hoe zo’n gebied eruit ziet en wat het beeld voor de toekomst is.

De gemeente Kaag en Braassem wil met de omgevingsvisie samenwerking verder uitdragen en stimuleren tussen organisaties, inwoners en de gemeente. Samenwerken vanuit een gezamenlijke verantwoordelijkheid, maar ieder vanuit zijn eigen rol. Doordat de rol van de gemeente steeds verschillend is, wordt per opgave, per thema of per taak aangegeven welke rol de gemeente zal innemen.

In de omgevingsvisie staan volgende thema's centraal:

energie & grondstoffen in Kaag en Braassem;
natuur, water en lucht in Kaag en Braassem;
wonen in Kaag en Braassem;
gezonde economische ontwikkeling in Kaag en Braassem;
sociaal Kaag en Braassem;
veilig Kaag en Braassem.

In de omgevingsvisie wordt per thema aangegeven wat de gewenste beweging is en wat men wenst te bereiken. Dit resulteert vervolgens in specifieke uitgangspunten voor een bepaald thema.

Gebiedstypen

Naast de bovengenoemde thema's wordt in de omgevingsvisie de gemeente opgedeeld in vier verschillende soorten gebieden, namelijk het buitengebied, glastuinbouwgebieden, bedrijventerreinen en de kernen. Binnen ieder gebiedstype spelen verschillende belangen en thema’s. In de omgevingsvisie wordt per gebiedstype een beschrijving van het gebied gegeven met de doelen en de specifieke uitgangspunten waarbinnen deze doelen bereikt moeten worden.

Planspecifiek

De planlocatie maakt onderdeel uit van het gebiedstype 'kernen'. De gemeente Kaag en Braassem geeft de voorkeur aan inbreiding, maar dit betekent niet dat uitbreiden geen mogelijkheid is. In de omgevingsvisie is met de lichtere arcering 'kernen' aangegeven waar het volgens de gemeente logische uitbreidingsruimte betreft. Dit geldt voor het plangebied. De gemeente wil binnen dit gebiedstype een passende woning voor iedereen en een veilige, leefbare en klimaatadaptieve woon- en werkomgeving.

Met de beoogde plan wordt er een beperkte verandering in de ruimte aangebracht. De ontwikkeling betreft de realisatie van twee vrij staande levensloopbestendige woningen en twee startersappartementen door middel van splitsing van een bestaande bovenwoning. Deze ontwikkeling kan gezien worden als een kleinschalige herstructurering binnen de bestaande woonomgeving. De herstructurering zorgt voor een beter en passend gebruik van de ruimte. Daarnaast wordt met de realisatie van twee levensloopbestendige woningen en twee startersappartementen gebouwd voor een specifieke doelgroep. Uit toelichting paragraaf 3.3.2 blijkt dat er behoefte is aan een levensloopbestendige woning doordat hiermee de doorstroming wordt bevorderd.

Gesteld kan worden dat het initiatief past binnen de ambities van de Omgevingsvisie Kaag en Braassem.

3.4.2 Welstandsnota

Op 6 september 2010 heeft de gemeenteraad van Kaag en Braassem een nieuwe welstandsnota vastgesteld. De welstandsnota bevat de basisvoorwaarden, waaraan bouwaanvragen op welstands-aspecten getoetst zullen worden en het legt voor bepaalde gebieden beoordelingskaders vast. Dit is opgesteld vanuit een visie op de toekomst van het gebied en vanuit een beeld van aanwezige waarden. Er zijn criteria benoemd die er aan bijdragen dat de toekomstige bebouwing past in de omgeving. De gemeentelijke welstandsnota richt zich daarmee op bestaande karakteristieken.

In het welstandsbeleid heeft de initiatiefnemer veel vrijheid. Dit betekent dat er in principe geen welstandstoets wordt gedaan, met uitzondering van de monumenten en beschermde dorpsgezichten. Uitgangspunt voor het welstandsbeleid is dat de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en gebieden beschermd worden. Alle bouwwerken aan- of bij (het perceel van) een monument of in een beschermd dorpsgezicht zijn vergunningsplichtig. Deze vergunningsplichtige gebieden zijn weergegeven op de welstandskaart.

Planspecifiek

De volgende afbeelding toont een uitsnede van de welstandskaart.

^{Uitsnede welstandskaart (globale plangebied: zwarte omkadering)}

Het plangebied is gelegen in welstandsluw gebied. Er zijn geen monumenten aanwezig binnen het plangebied en het plangebied maakt eveneens geen deel uit van een beschermd dorpsgezicht. Aan de ontwikkeling worden vanuit het gemeentelijk welstandsbeleid geen nadere voorwaarden gesteld.

3.4.3 Duurzaamheidsagenda 2016-2020

In april 2016 is de Duurzaamheidsagenda 2016-2020 vastgesteld. Aandacht voor duurzaamheid is nodig voor een aantrekkelijke en leefbare gemeente. De agenda geeft een overzicht van acties en bevat voorstellen voor projecten die bijdragen aan duurzaamheid. De gemeente Kaag en Braassem stelt hierin twee ambities centraal.

Eerste ambitie: samenwerken aan en communiceren over duurzaamheid

De gemeente heeft de ambitie om in de nieuwe beleidsperiode vooral als partner samen te werken met andere partijen aan lokale projecten op het gebied van duurzaamheid. De gemeente gaat duurzame initiatieven uit de samenleving actief ondersteunen. Om deze ambitie te bereiken wordt de samenwerking gezocht met het Duurzaamheidsplatform Kaag en Braassem. Dit platform bestaat uit geïnteresseerde inwoners, bedrijven en organisaties die kennis en ervaring hebben met duurzaamheidsonderwerpen. Het Duurzaamheidsplatform heeft een adviserende rol en zal daarnaast projecten en acties in gang zetten in de gemeente Kaag en Braassem.

Tweede ambitie: Energie, mobiliteit, circulaire economie, water en groen en de gemeentelijke organisatie

De tweede ambitie van de gemeente gaat in op maatregelen voor een duurzamere gemeente. Inhoudelijk zijn de prioriteiten energie, mobiliteit, circulaire economie (afval), water en groen en het verduurzamen van de gemeentelijke organisatie. Aan iedere prioriteit zijn concrete maatregelen gekoppeld om de ambitie richting te geven.

Planspecifiek

In de Duurzaamheidsagenda 2016-2020 wordt gestuurd op 'energiebewust gedrag' bij zowel grote als kleinschalige ontwikkelingen. De beoogde ontwikkeling voorziet in de ontwikkeling van twee levensloopbestendige woningen achter Zuideinde 24 in combinatie met het inrichten van drie openbare parkeerplaatsen op perceel Zuideinde 18. Daarnaast ook de splitsing van de bestaande bovenwoning Zuideinde 26 in twee startersappartementen.

De gemeente Kaag en Braassem streeft naar duurzame ontwikkelingen. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt aangesloten bij dit streven. Qua duurzaamheid zal het plan voldoen aan de geldende normen en worden de woningen onder andere gasloos gebouwd.

4 Milieu- En Omgevingsaspecten

4.1 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:

het plan of besluit is direct m.e.r.-plichtig;
het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.-beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.-(beoordelings)plicht.

Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:

Door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
Het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
De initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.

Planspecifiek

Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het voorgenomen initiatief valt onder mogelijkheid c. Het besluit bevat namelijk wel een activiteit uit kolom 1 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van 2.000 of meer woningen of een oppervlakte van 100 hectare of meer. Omdat met de ontwikkeling slechts sprake is van de realisatie van vier woningen is het Besluit MER hier niet van toepassing. Er hoeft geen (vormvrij) m.e.r. beoordelingsbesluit te worden genomen.

4.2 Bodem

Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening moet worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.

Planspecifiek

Voor de vaststelling van het bestemmingsplan 'Zuideinde 24' is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door milieuadviesbureau Inventerra (zie bijlage). Dit onderzoek is uitgevoerd voor de kadastrale percelen 2599, 1330, 1331, 1332 en 1333. Onderhavig plan heeft betrekking op perceel 1330, dit bodemonderzoek kan gebruikt worden om de kwaliteit van de bodem ter plaatse te onderbouwen.

Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek dient de hypothese 'onverdachte locatie' (strikt genomen) verworpen te worden, vanwege de aangetoonde licht verhoogde gehalten met zware metalen, bestrijdingsmiddelen en PAK (in MM2) in de grond en zware metalen in het grondwater.

De lichte verontreinigingen met bestrijdingsmiddelen staan in verband met de vroegere tuinbouwactiviteiten. De lichte verontreinigingen met zware metalen in de grond zijn toe te schrijven aan een diffuse historische bodembelasting, mogelijk in combinatie met toevoeging van meststoffen (sporenelementen). De licht verhoogde concentratie van barium in het grondwater wordt beschouwd als een natuurlijk verhoogde achtergrondconcentratie. De lichte verontreinigingen met nikkel en zink in het grondwater staan naar verwachting in verband met vermesting. Door de toevoeging van meststoffen kunnen metalen die van nature in de grond voorkomen door verstoring van het bodemevenwicht in oplossing raken. Dergelijke concentraties worden vaker aangetroffen in tuinbouwgebieden.

De aangetoonde licht verhoogde gehalten zijn zodanig licht verhoogd dat aanvullend onderzoek (eventueel op basis van een aangepaste onderzoeksstrategie) of nadere maatregelen niet noodzakelijk worden geacht. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt is het terrein geschikt voor de huidige en toekomstige bestemming.

Op de overige percelen die tot het onderhavige plan behoren 4594 & 4595 (Zuideinde 26) en perceel 1913 beoogde nieuwe parkeerplaatsen is geen verkennend bodem onderzoek uitgevoerd. Voor Zuideinde 26 wijzigt de bestemming niet en daarmee het gebruik van het perceel ook niet. Daarmee kan gezien de huidige woonbestemming geconcludeerd worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik. Wat betreft de locatie waar de parkeerplaatsen voorzien zijn, heeft in de huidige situatie een tuinbestemming. Het nieuwe gebruik als parkeerplaatsen is daarmee een minder streng gebruik. Zodoende kan er aangenomen worden dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik.

Derhalve vormt het aspect bodem geen belemmering in het kader van het bestemmingsplan.

4.3 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

woningen;
geluidsgevoelige terreinen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen terrein dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft);
andere geluidsgevoelige gebouwen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen gebouw dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft, niet zijnde een woning).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

De meest voorkomende vorm van geluidhinder is degene die wordt veroorzaakt door het wegverkeer. Zo stelt de wet dat in principe de geluidsbelasting op woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet mag overschrijden. De voorkeursgrenswaarden is de waarde die zonder meer kan worden toegestaan. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wet geluidhinder de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van alle wegen, met uitzondering van 30 km/uur wegen, op een bepaalde afstand van de geluidsgevoelige functie(s). Indien na akoestisch onderzoek blijkt dat de grenswaarden van de gevelbelasting worden overschreden dient er een ontheffing te worden verkregen via een hogere voorkeursgrenswaarde procedure. De maximale ontheffingswaarde voor nieuw te bouwen woningen in stedelijk gebied is 63 dB.

Planspecifiek

De ontwikkeling ligt binnen de bebouwde kom van Roelofarendsveen binnen de geluidzone van het Zuideinde, op ca. 7 m uit de as van de weg. Ingevolge de Wet geluidhinder (Wgh) dient de geluidsbelastingen op de gevel van de beoogde woning te worden onderzocht en getoetst. Door Adviesburo van der Boom is op 15 februari 2022 een akoestisch onderzoek naar de geluidsbelasting op de beoogde woningen uitgevoerd, zie bijlagen bij toelichting bijlage 1.

De geluidbelasting door wegverkeer op het Zuideinde bedraagt ten hoogste 55 dB op de westgevels van de startersappartementen (rekenpunt 1). De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt op beide woningen overschreden. Een hogere waarde voor wegverkeer op deze locatie is daardoor nodig. De geluidbelasting door wegverkeer op het Noordeinde bedraagt ten hoogste 42 dB op de westgevel van de startersappartementen (rekenpunt 1). De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt niet overschreden. Voor de gevels van de twee startersappartementen dient een hogere waarde van ten hoogste 55 dB (rekenpunt 1) te worden aangevraagd conform tabel III.2.

Bij het toetsen of sprake is van een “goede ruimtelijke ordening” is aangesloten bij het toetsingskader van de Wgh en van het geluidbeleid van de gemeente. De geluidbelasting door alle wegen samen bedraagt ten hoogste 60 dB op de westgevels van de woningen. Voor het aspect geluid zal sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening als voldaan wordt aan de eisen voor het verlenen van een hogere waarde en als voor de woningen wordt voldaan aan de eisen voor de geluidwering conform het Bouwbesluit. Indien uitgegaan kan worden van het verbouwen van een bestaande situatie kan conform het Bouwbesluit art 3.18 worden uitgegaan van het rechtens verkregen niveau. Er zijn dan geen aanvullende geluidwerende voorzieningen nodig. Indien uitgegaan dient te worden van nieuwbouw bedraagt de benodigde karakteristieke geluidwering GA;k 27 dB voor de hoogst geluidbelaste gevels.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor het onderhavige initiatief.

4.4 Milieuzonering

Het aspect milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling op deze locatie voorziet in de realisatie van twee levensloopbestendige woningen achter Zuideinde 24, het splitsen van een bestaande bovenwoning in twee appartementen en het realiseren van 3 parkeerplaatsen. Deze worden in het kader van bedrijven en milieuzonering gezien als een gevoelige bestemming. Derhalve is aan de hand van het geldende bestemmingsplan 'Roelofarendsveen Zuid' gekeken naar milieubelastende activiteiten in de omgeving van de locatie. In de navolgende tabel is hiervan een overzicht weergegeven.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het bebouwingslint Zuideinde en kan worden beschouwd als een gemengd gebied. te meer omdat binnen het plangebied sprake is van een diversiteit aan functies, waaronder, groen, water, recreatie en wonen. Dit betekent dat de richtafstanden met één afstandsstap kunnen worden verminderd, met uitzondering van het aspect gevaar. In de omgeving van het plangebied bevinden zich enkele bedrijven. Navolgend worden deze toegelicht.

Aannemersbedrijf Wesselman

Ten oosten van het plangebied bevindt zich aannemersbedrijf Wesselman aan het Zuideinde 25. Een aannemersbedrijf met minder dan 1000 m²bvo valt onder categorie 2 van de staat van bedrijfsactiviteiten (SBI: 41, 42, 43). In een gemengd gebied geldt daarvoor een richtafstand van 10 m. de werkelijke afstand tussen het aannemersbedrijf en het plangebied is minimaal 30 meter. De ligging van het plangebied tot het aannemersbedrijf vormt derhalve geen belemmering.

Volwater caravan- en botenopslag

Ten zuidwesten van het plangebied bevindt zich Volwater caravan- en botenopslag valt onder categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (SBI: 52109). Hierbij geldt een richtafstand van 10 m in gemengd gebied. De werkelijke afstand tussen de caravan- en botenopslag en het plangebied is minimaal 80 m. Deze afstand is ruim voldoende. De ontwikkeling staat de bedrijfsvoering niet in de weg, en andersom zijn er geen belemmeringen ten aanzien van het woon- en leefklimaat.

Agrarische percelen

Het plangebied wordt aan het noorden, zuiden en westen omringd door diverse agrarische bedrijven. Al deze percelen kennen de bestemming 'Agrarisch - Glastuinbouw'. Op deze percelen is bedrijvigheid uit milieucategorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten toegestaan. In een gemengd gebied geldt een richtafstand van 10 m. Algemeen geldt dat bedrijvigheid in deze categorie goed inpasbaar is in de woonomgeving en dat hinder van en naar omringende woningen relatief eenvoudig is te voorkomen. De woningen zijn op minimaal 10 m afstand tot de agrarische percelen gesitueerd. Tevens vallen glastuinbouwbedrijven onder het Activiteitenbesluit milieubeheer en dienen te voldoen aan de geluideisen in dit besluit (artikel 2.17 lid 4 van het Activiteitenbesluit). In tabel 2.17e en 2.17f van het Activiteitenbesluit zijn toegestane langtijdgemiddelde beoordelingsniveau en maximale geluidniveaus opgenomen waar inrichtingen met agrarische activiteiten aan moeten voldoen. Laden en lossen in de avond- en nacht periode is eveneens gereguleerd. Er wordt voldaan aan de richtafstand en kan er aangenomen worden dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de nieuwe woningen.

Gezien de afstand van de nieuwe woningen ten opzichte van de (agrarische)bedrijven in de omgeving, op een grotere afstand dan de minimale richtafstand, kan er vanuit gegaan worden dat de beoogde ontwikkeling geen beperkingen oplevert voor de bedrijfsvoering van deze bedrijven.

Daarnaast dient te worden vastgesteld dat de beoogde ontwikkeling geen milieubelastende activiteiten omvat. In het geval van onderhavig plan gaat het om de ontwikkeling van een woonfunctie. Hierbij kan worden uitgegaan van geen milieubelastende activiteiten. De ontwikkeling past in de omgeving.

Hiermee vormt het aspect milieuzonering geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. Deze wet introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3% bijdragen aan de jaargemiddelde norm van 1,2 µg/m³ voor fijnstof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3% bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

Planspecifiek

Met de voorgenomen ontwikkeling worden twee levensloopbestendige woningen, en twee appartementen in een bestaande bovenwoning gerealiseerd achter Zuideinde 24 en in de bestaande bebouwing op Zuideinde 26. In de regeling NIBM is een aantal activiteiten, zoals projecten tot 1.500 woningen met één ontsluitingsweg (3.000 met twee ontsluitingswegen) bij voorbaat aangemerkt als niet in betekende mate. De voorgenomen ontwikkeling kan derhalve gezien worden als een NIBM-project; de ontwikkeling draagt 'Niet in betekende mate' bij aan de luchtverontreiniging waardoor het niet hoeft te worden getoetst aan de wettelijke luchtkwaliteitsnormen. Hieruit kan worden opgemaakt dat de ontwikkeling geen bijdrage levert aan de verslechtering van de luchtkwaliteit en past binnen de kaders van de Wet luchtkwaliteit.

Wel is, met behulp van de Atlas Leefomgeving, gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. Op de volgende afbeeldingen zijn de globale concentraties over 2019 van fijnstof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) weergegeven. Hieruit blijkt dat de luchtkwaliteit ter plaatse ruim voldoet aan de gestelde grenswaarde van 40 µg/m³voor zowel fijnstof als stikstofdioxide. De specifieke concentraties over 2019 van fijnstof

(PM₁₀), fijnstof (PM_2,5) en stikstofdioxide (NO₂) in het plangebied bedragen respectievelijk 17 μg/m³ PM₁₀, 9 μg/m³ PM_2,5 en 16 μg/m³ NO₂. Daarmee worden de wettelijke grenswaarden niet overschreden. Daaruit volgt dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

4.6 Externe Veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10^-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10^-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10^-5 contour.

Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.

Risicovolle (Bevi-)inrichtingen

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn er de afgelopen jaren verschillende ontwikkelingen geweest. Zo is er een nieuw Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en een Structuurvisie buisleidingen. Deze structuurvisie bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.

Het Bevb en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) regelen onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht te nemen en het groepsrisico te verantwoorden.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.

Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 tevens het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico’s voor omwonenden mogen zijn. Die begrenzing was er tot nu toe niet. Bovendien zorgt het basisnet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden.

Indien een bestemmingsplan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de personen die a) in dat gebied reeds aanwezig zijn, b) in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn en c) de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan betrekking heeft.

Planspecifiek

Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn is de risicokaart geraadpleegd. De volgende afbeelding toont een uitsnede van deze kaart:

^{Uitsnede risicokaart met globale begrenzing plangebied, zwarte omkaderd (bron: risicokaart.nl)}

Transport gevaarlijke stoffen

Het plangebied is gelegen op een afstand van ca. 900 m van rijksweg A4. De A4 is een weg waar gevaarlijke stoffen over worden vervoerd, vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3 heeft de A4 een effectgebied van meer dan 4 km. De A4 vormt geen belemmering voor de realisatie van het plan aangezien er geen 10-6/jaar risicocontour aanwezig is. Uit eerdere berekeningen (onder andere Risicoberekening BP Bedrijventerrein A4 (ODWH, 2013) en Risicoberekening BP Sotaweg 134-150 (ODWH, 2013)) is bovendien bekend, dat het groepsrisico van de A4 ter hoogte van Roelofarendsveen kleiner is dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. Wel ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van de A4. De risico’s als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen over de weg (toxisch scenario) dienen meegenomen te worden in een beperkte verantwoording om te voldoen aan art. 7 Bevt.

Voor de rijksweg A4 kan op grond de ruimtelijke scheiding tussen het plangebied en de weg volstaan worden met een beperkte verantwoording van de risico’s. In een beperkte verantwoording worden de volgende aspecten beschouwd:

mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp of zwaar ongeval
zelfredzaamheid ten aanzien van nog niet gerealiseerde (beperkt) kwetsbare objecten.

Uit bovengenoemde aspecten volgt het advies dat het plangebied en de risicobronnen goed bereikbaar moeten zijn voor de hulpverleningsdiensten via twee van elkaar onafhankelijke aanvalswegen, waardoor in geval van calamiteiten het plangebied bereikbaar is. De risicobron en het plangebied is vanuit verschillende windrichtingen bereikbaar. Bij een ongeval met toxische vloeistoffen kan de brandweer, afhankelijk van de stofintensiteit en het groeiscenario, optreden door de gaswolk neer te slaan of te verdunnen/op te nemen met water. Hiertoe dienen voldoende bluswatervoorzieningen nabij de risicobron aanwezig te zijn.

Ook ten aanzien van de bereikbaarheid is bij een toxisch scenario met name de bereikbaarheid van de risicobron maatgevend. De inrichting van het plangebied heeft geen invloed op de bereikbaarheid en de bluswatervoorzieningen ter plaatse van de risicobron.

Binnen het plangebied zijn geen functies voorzien die specifiek bedoeld zijn voor minder zelfredzame personen. Dit betekent dat personen zich bij een eventuele dreigende situatie op eigen kracht in veiligheid kunnen brengen danwel met hulp van valide personen in veiligheid gebracht kunnen worden. Bij een incident met toxische stoffen op de A4 kan een giftige gaswolk ontstaan die de locatie kan bereiken. Bij een dergelijke calamiteit zijn geen bijzondere voorzieningen nodig om de omvang van een ramp te beperken en om de aanwezige personen veiligheid te bieden. Het sluiten van ramen, deuren en ventilatieroosters, en zoveel mogelijk uitschakelen van ventilatiesystemen na alarmering door de Veiligheidsregio of bericht van NL-Alert, is daarvoor voldoende. Veiligheidsregio Hollands Midden geeft bij brief van 16 juni 2020 (zaakkenmerk 2020-000862) aan dat de opkomsttijd van de brandweer naar het plangebied wordt overschreden. De wettelijke norm bedraagt acht minuten voor gebouwen met een woonfunctie. Er is een gemiddelde overschrijding van de opkomsttijd van circa twee minuten. Vanwege de overschrijding van de opkomsttijd adviseert de Veiligheidsregio de ‘rookmelderdichtheid’ in de woningen te verhogen. Bij de verdere uitwerking zal hier aandacht aan worden besteed.

Ten aanzien van het overstromingsrisico geeft de Veiligheidsregio aan dat aanvullende adviezen voor specifiek dit plan niet nodig geacht worden. De aanwezige personen worden voldoende zelfredzaam geacht om het plangebied te verlaten.

Inrichtingen

Aan de noordwestzijde van het plangebied ligt op ca. 700 m een opslag horende bij het bedrijf Dobbe Transport. Dit is een voldoende grote afstand. Op basis van de risicokaart kan worden geconcludeerd dat er geen risicovolle bedrijven of activiteiten (stationaire inrichtingen) in of nabij het plangebied aanwezig zijn. Met andere woorden, het plangebied ligt niet in een invloedsgebied van een risicovolle inrichting. Ook worden door het plan geen risicovolle inrichtingen mogelijk gemaakt.

Buisleidingen

Uit de risicokaart komt naar voren dat op een afstand van ca. 1,5 km van het plangebied buisleidingen zijn gelegen. Het betreft een buisleiding, waardoor transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Echter is de leiding op voldoende afstand van het plangebied gelegen om veiligheidsrisico’s uit te kunnen sluiten.

Hoogspanning

Het plangebied ligt niet binnen de indicatieve veiligheidszone van een hoogspanningslijn, waarbinnen beperkingen gelden voor nieuwe stralingsgevoelige objecten.

Gezien het voorgaande vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.7 Luchthavenindelingbesluit

Gemeenten die (deels) liggen binnen het beperkingengebied rondom Schiphol moeten rekening houden met beperkingen die worden gesteld aan het ruimtegebruik. Deze beperkingen staan in het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (Lib). De regels moeten door gemeenten in acht worden genomen bij de totstandkoming van bestemmingsplannen en bij het beoordelen van aanvragen om een omgevingsvergunning.

Planspecifiek

Het plangebied ligt binnen het beperkingengebied van Schiphol, maar buiten het beperkingengebied voor bebouwing zoals genoemd in het Lib. Het maaiveld in het plangebied heeft een hoogte van -1,00 m NAP. Het beoogde plan betreft de realisatie van twee levensloop bestendige woningen met een maximum bouwhoogte van 10 m, een hoogte van 9,00 m ten opzichte van NAP en de splitsing van een bovenwoning in twee startersappartementen. Bij deze toetshoogte gelden er geen hoogtebeperkingen.

4.8 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is per 1 januari 2017 de Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de tabellen 1, 2 en 3 waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kan voor de soorten die zijn opgenomen in het ‘beschermingsregime andere soorten’ vrijstellingbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Het plangebied maakt behoudens het Nationaal Landschap 'Groene Hart', geen deel uit van een beschermd gebied en/of locatie betreffende: Natura 2000, Wetland, Nationaal Park, Natuurnetwerk Nederland, strategische reservering natuur en/of provinciaal beschermde gebieden zoals een beschermd weidevogelgebied. De Natura 2000-gebieden liggen op meer dan 8 km afstand van het plan. Gezien de omvang van het plan en de afstand tot de Natura 2000-gebieden zijn er geen significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden.

Met betrekking tot beschermde dier- en of plantensoorten kan geconcludeerd worden dat het uitvoeren van een quickscan natuurtoets niet noodzakelijk is en achterwege kan worden gelaten. Aangenomen kan worden dat er ter plaatse geen beschermde soorten voor komen. Het plangebied waar de twee levensloopbestendige woningen worden beoogd is onbebouwd/braakliggend, het zelfde geldt voor de locatie van de parkeerplaatsen. Daarnaast wordt er een bestaande bovenwoning gesplitst in twee woningen, waarbij de werkzaamheden uitsluitend inpandig zijn. Daarmee zijn schadelijke effecten op beschermde soorten uit te sluiten.

Het plangebied vormt een geschikt leefgebied voor algemeen voorkomende zoogdieren en amfibieën. Voor deze soorten geldt een provinciale vrijstelling bij ontwikkelingen. Het plangebied vormt geen geschikt leefgebied voor de rugstreeppad door het ontbreken van zandig terrein met ondiepe waterplassen. Tevens zijn geen waarnemingen van rugstreeppad in de directe omgeving bekend.

In de huidige situatie ontbreekt het in de omliggende watergang aan opgaande natuurlijke vegetatie, waardoor onvoldoende schuilplaatsen, rust- en voortplantingsmogelijkheden aanwezig zijn voor zoogdieren. Tevens wordt de rust verstoord door de bedrijfsmatige activiteiten op het perceel. De locatie biedt geen functioneel leefgebied voor grote in het wild levende zoogdieren en zoogdieren van de habitatrichtlijn (artikel 3.5 Wnb).

Tot slot hoeven er geen oudere bomen te worden gekapt met een diameter van meer dan 30 cm. In algemene zin kan redelijkerwijs worden gesteld dat op grond van de mogelijke effecten de uitvoering van de ingreep niet door de Wet natuurbescherming wordt verhinderd, mits rekening wordt gehouden met het broedseizoen en de zorgplicht wordt nageleefd. Met het werken buiten het broedseizoen en de eerder genoemde maatregelen, is de aanvraag van een ontheffing en/of maken en uitvoeren van een mitigatieplan is niet noodzakelijk.

Stikstofdepositie

De ontwikkeling gaat gepaard met de uitstoot van stikstof in de bouw- en de gebruiksfase, wat mogelijke effecten heeft op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden. Het dichtstbij gelegen stikstofgevoelige Natura 2000-gebied betreft 'Nieuwkoopse Plassen & De Haeck' en bevindt zich op een afstand van circa 10,5 kilometer van het plangebied. Gelet op de relatief grote afstand en op het feit dat de ontwikkeling de realisering van twee levensloopbestendige woningen, de splitsing van een bovenwoning in twee woningen en de aanleg van drie parkeerplaatsen betreft, is uitgesloten dat het initiatief een negatief effect heeft op de instandhoudingsdoelstellingen van het betreffende Natura 2000-gebied. Daarmee is er geen vergunning nodig in het kader van de Wet natuurbescherming.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling leidt, mits enkele algemene maatregelen worden getroffen ten aanzien van de Algemene zorgplicht en algemene broedvogels, niet tot overtreding van de Wet natuurbescherming. De conclusie is dan ook dat de ontwikkeling aan het Zuideinde 24 e.o. te Roelofarendsveen op de percelen 1330, 4594 & 4595 (Zuideinde 26) en perceel 1913 uitvoerbaar is zoals bepaald in de Wro (art. 3.1.6 Bro).

Voorts dienen er enkele algemene maatregelen te worden getroffen ten aanzien van de algemene zorgplicht:

Er wordt gelegenheid gegeven aan amfibieën en grondgebonden zoogdieren, die tijdens de werkzaamheden worden gevonden, te vluchten of zich te verplaatsen naar een schuilplaats buiten het bereik van de werkzaamheden. Dit gebeurt door onder andere vegetatie of bodemmateriaal (takken, stronken, steenhopen) gefaseerd te verwijderen.
Werkzaamheden worden buiten het broedseizoen van vogels gestart. Het broedseizoen verschilt per soort. Globaal moet rekening gehouden worden met de periode tussen half februari en half augustus. In gebruik zijnde nesten zijn altijd beschermd, ook buiten deze periode.

4.9 Waterhuishouding

De waterhuishouding is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21^e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21^e eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21^e eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21^e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016 - 2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016 - 2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Hoogheemraadschap van Rijnland

Het hoogheemraadschap van Rijnland is in het plangebied het bevoegd gezag voor het beheer van waterkeringen, oppervlaktewater en (ondiep) grondwater. De drie hoofddoelen van dit beheer zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water.

Wat betreft de veiligheid is het cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Voor voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten en te beheren. Daarbij wil Rijnland dat watergangen en kunstwerken, zoals gemalen, duikers en stuwen, op orde zijn en toekomstbestendig worden gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Rijnlands taken en bevoegdheden op het gebied van gezond water betreffen het zuiveren van afvalwater en het reguleren van lozingen op oppervlaktewater. Europese regelgeving (de Kaderrichtlijn Water) is hierbij kaderstellend. Het voorkómen van verontreiniging en een goede inrichting van oppervlaktewateren dragen in belangrijke mate bij aan gezond water. Met het oog op het zuiveren van afvalwater beheert Rijnland rioolgemalen, persleidingen en zuiveringsinstallaties. In het Waterbeheersplan (WBP5) geeft Rijnland richting aan het waterbeheer in de periode 2016-2021. Dit is een uitwerking van het coalitieakkoord (2015), waarin het bestuur van Rijnland de koers voor de komende jaren heeft uitgezet. In maart 2016 is het WBP5 vastgesteld.

In het proces van ruimtelijke planvorming heeft Rijnland een adviserende rol. In de uitvoerings- en beheersfase van ruimtelijke plannen heeft Rijnland een regelgevende rol.

Waterbeheerplan

Voor de planperiode 2016 - 2021 is het Waterbeheerplan (WBP) van hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing. In dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen Het WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering.

De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het hoogheemraadschap dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing.

Keur en beleidsregels

Op grond van de Waterwet is Rijnland als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:

waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen);
de bodem van kwelgevoelige gebieden.

Maar ook aan:

onttrekken en lozen van grondwater;
aanbrengen van verhard oppervlak.

Per 1 juli 2015 is een nieuwe Keur in werking getreden met daarbij horende uitvoeringsregels. De Keur gaat uit van een “ja, tenzij” benadering; handelingen met een klein risico vallen onder de zorgplicht en kunnen zonder vergunning of melding worden uitgevoerd. Voor handelingen met een groter risico of in expliciet benoemde situaties zijn er algemene regels met voorwaarden van kracht of is een watervergunning vereist.

De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen.

Hemelwater

Indien de toename aan verharding minder bedraagt dan 500 m², dan geldt alleen de algemene zorgplicht. Indien de toename meer bedraagt (t/m 5.000 m²) is in de regels opgenomen dat het oppervlak van het ter compensatie aan te leggen water, minimaal 15% moet bedragen van het oppervlak van de toename aan verharding. Indien nieuwe compensatie moet worden gerealiseerd, moet deze voorafgaand aan het aanbrengen van de verharding zijn gerealiseerd, of gelijktijdig met het aanbrengen van de verharding worden gerealiseerd.

Riolering en afkoppelen

Het is van belang dat er met Rijnland afstemming plaatsvindt over het omgaan met afvalwater en hemelwater. Overeenkomstig het rijksbeleid gaat Rijnland uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met deze waterstromen. Deze houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijv. door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto’s wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door he t scheiden van de schone en de vuile stromen.

De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP), waarin de uiteindelijke afweging wordt gemaakt en waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat.

Planspecifiek

Watercompensatie

Voor ontwikkelingen die een toename van het verhard oppervlak betekenen van minder dan 500 m², is geen watercompensatie vereist. In de huidige situatie bestaat het plangebied uit enkele opstallen en verhardingen en uit agrarisch grasland. Het voornemen is een woning en twee recreatiewoningen te realiseren. Samen met erfverharding rondom deze panden zal de verhardingstoename niet meer dan 500 m² zijn. Derhalve is er geen watercompensatie vereist.

Waterafvoer

De bebouwing dient te voldoen aan het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland over de afvoer van hemelwater en vuilwater. Dit houdt in dat het hemelwater wordt afgekoppeld en het vuilwater via het riool afgevoerd wordt. De voordelen van het afkoppelen van hemelwater zijn:

de riolering wordt ontlast waardoor minder overstorten van ongezuiverd rioolwater optreden;
de zuivering krijgt minder schoon water te verwerken waardoor het zuiveringsrendement verbetert;
schoon hemelwater wordt geloosd in het gebied waar het valt, zodat er in droge tijden geen gebiedsvreemd water ingelaten hoeft te worden.

Het hemelwater wordt afgekoppeld en afgevoerd door het te laten infiltreren in de bodem. De afvoer van afvalwater van de woning vindt plaats via het gemeentelijk rioolstelsel. Voor de recreatiewoningen wordt daar wellicht ook op aangesloten, maar worden ook alternatieve mogelijkheden onderzocht, zoals een septic-tank. Dit wordt nog nader uitgewerkt en komt aan bod in het kader van de omgevingsvergunningen.

Waterkering

Ter bescherming van de waterkering en de bijbehorende beschermingszone is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen. De breedte is ontleend aan de Legger van het hoogheemraadschap van Rijnland.

Het aspect 'water' vormt geen belemmering voor het onderhavige initiatief.

4.10 Cultureel Erfgoed

4.10.1 Cultuurhistorie

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen.

Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het Rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Planspecifiek

Binnen het plangebied zijn geen monumenten of cultuurhistorische waardevolle elementen aanwezig. Zoals blijkt uit de gemeentelijke Welstandsnota (zie toelichting paragraaf 3.4.2) zijn er in de directe omgeving eveneens geen monumenten aanwezig. Daarmee is uitgesloten dat de ontwikkeling eventuele monumentale waarden aantast. Wel is het Zuideinde vanuit het aspect cultuurhistorie een waardevol lint. Gezien de ligging van het plangebied achter het lint en de inpassing van de bebouwing aan de verkavelingsstructuur, tast de ontwikkeling het karakter van het lint echter niet aan.

4.10.2 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.

Planspecifiek

In mei 2011 is het archeologiebeleid van de gemeente Kaag en Braassem vastgesteld. In het kader van een aantal bestemmingsplanprocedures en het voornemen tot vaststellen van een erfgoedverordening is het archeologiebeleid van de gemeente Kaag en Braassem geëvalueerd. Op basis van deze evaluatie zijn de ondergrenzen herijkt en de archeologische verwachting op bepaalde plaatsen in de gemeente aangepast. Vervolgens heeft de gemeenteraad op 13 mei 2013 deze herziening van het beleid vastgesteld.

^{Uitsnede beleidskaart (plangebied zwarte ovaal) (bron: aangepaste beleidskaart archeologie gemeente Kaag en Braassem 2013)}

Uit raadpleging van deze kaart blijkt dat het voorste deel van het plangebied onderdeel uitmaakt van historische kernen en ontginningsassen. Hieraan is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' toegekend. Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden. Voor ontwikkelingen binnen het gebied historische kernen en ontginningsassen geldt dat wanneer deze groter zijn dan 150 m² en dieper dan 0,3 m onder maaiveld, archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Met het voorgenomen plan vindt er binnen de contouren van de historische kernen en ontginningsassen geen ontwikkeling plaats groter dan 150 m² en dieper dan 0,3 m onder maaiveld. Hier wordt namelijk de bovenwoning gesplitst in twee appartementen, en tevens openbare parkeerplaatsen aangelegd. Om die reden is geen archeologisch onderzoek uitgevoerd.

Tevens kent het plangebied een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Binnen deze dubbelbestemming geldt dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is indien ontwikkelingen groter dan 2.500 m² en dieper dan 0,3 m onder maaiveld. Dit is het deel van het plangebied dat op de kaart is aangeduid met lage verwachting. De ontwikkeling blijft onder de gestelde grens 2.500 m². Ook hier kan archeologisch onderzoek daarom achterwege blijven.

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling. Indien bij de werkzaamheden archeologische vondsten (zogenaamde toevalsvondsten) worden aangetroffen is men conform de erfgoedwet verplicht deze te melden bij het bevoegd gezag.

4.11 Verkeer En Parkeren

4.11.1 Verkeer

Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.

Planspecifiek

Bestaande planologische situatie

Voor het bepalen van de verkeersgeneratie in de huidige situatie is gebruik gemaakt van CROW-publicatie 381. In lijn met de Nota Parkeernormen 2018 van de gemeente Kaag en Braassem is voor de planlocatie uitgegaan van de categorieën 'rest bebouwde kom' en 'weinig stedelijk'.

Beoogde situatie

Met het voorgenomen plan worden twee levensloopbestendige woningen gerealiseerd op het perceel achter Zuideinde 24 en twee appartementen gerealiseerd in de bovenwoning van Zuideinde 26. De navolgende tabel geeft de bijbehorende verkeersgeneratie weer, gebaseerd op de CROW-normering. Conform het gemeentelijk parkeerbeleid wordt aangesloten op de categorieën 'rest bebouwde kom' en 'weinig stedelijk'.

Functies nieuw	crow aansluiting	aantal	Gemiddelde verkeersgeneratie per woning	Totaal
Vrijstaande woning	koop, vrijstaand	2	7,8 - 8,6	15,6 - 17,2
appartement	huur, appartement, midden/goedkoop	2	2,1 - 2,3	4,2 - 4,6
Totaal	-	4	-	19,8 - 21,8

Uit de tabel volgt dat de totale toekomstige situatie op het perceel ca. 20 motorvoertuigbewegingen per etmaal teweeg brengt. De ontsluiting van het plangebied zal, gelijk aan de bestaande situatie, plaatsvinden via de zuidelijk gelegen in- en uitrit van de woning Zuideinde 24, welke aansluit op het Zuideinde. Uit een verkeersanalyse, opgesteld door Goudappel Coffeng in december 2013 is gebleken dat de capaciteit van het Zuideinde ongeveer 3.000 motorvoertuigen per etmaal bedraagt. De toevoeging van ca. 20 motorvoertuigbewegingen per etmaal is relatief beperkt en naar verwachting is het Zuideinde goed in staat om het verkeer, dat extra wordt gegeneerd te verwerken.

Het aspect 'verkeer' vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.11.2 Parkeren

Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven.

Planspecifiek

De 'Nota Parkeernormen 2018' van de gemeente Kaag en Braassem vormt de basis voor het bepalen van de parkeerbehoefte in de gemeente Kaag en Braassem. Eén van de uitgangspunten uit de gemeentelijke Nota Parkeernormen is dat de benodigde parkeerbehoefte op eigen terrein moet worden ondergebracht. In lijn met de 'Nota Parkeernormen 2018' van de gemeente Kaag en Braassem is voor de planlocatie uitgegaan van de categorieën 'rest bebouwde kom' en 'weinig stedelijk'.

De navolgende tabel geeft de parkeerbehoefte weer van de toekomstige situatie op het perceel.

Functies nieuw	Aansluiting nota parkeernormen	Aantal	Parkeerplaatsen per woning / onderkomen	Totaal
Vrijstaande woning	vrijstaand	2	1,9 - 2,7	3,8 - 5,4
Appartement	huur, appartement, midden/goedkoop	2	1,5 - 2,3	3,0 - 4,6
Totaal	-	4	-	6,8 - 9,6

Voor het totale plangebied geldt een totaal aantal parkeerplaatsen van maximaal 9,6. In het plangebied wordt op eigen terrein voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Daarnaast worden er ook drie openbare parkeerplaatsen gerealiseerd, deze parkeerplaatsen dragen bij aan de vermindering van de parkeerdruk in het gebied. Zoals in het bestemmingsplan 'Roelofarendsveen Zuid' vermeld, stimuleert de gemeente Kaag en Braassem initiatieven die leiden tot vermindering van de parkeerdrukte aan het Zuideinde. Dit plan levert hier een bijdrage in door parkeren op eigen erf mogelijk te maken.

Het aspect parkeren vormt geen belemmering voor het onderhavige initiatief.

5 Juridische Planbeschrijving

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

5.2 Toelichting

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.3 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.4 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk 2 geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk 3 geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk 2. Ten slotte regelt hoofdstuk 4 de overgangs- en slotbepalingen. In de volgende paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen behandeld.

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde.

Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:

Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

5.5 Wijze Van Bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende (dubbel)bestemmingen:

Tuin

De gronden voor de woning zijn voorzien van de bestemming 'Tuin'. Er zijn erfafscheidingen en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegelaten. Het bouwen van gebouwen en overkappingen is niet toegestaan. Via een afwijkingsbevoegdheid mag de voorgevelbouwgrens van het hoofdgebouw met maximaal 1 meter worden overschreden en zijn erkers toegelaten.

Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen. Het hoofdgebouw dient binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak te worden gebouwd, waarbij aangeduid is dat het om ten hoogste één vrijstaande woning gaat. Er geldt een maximum goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 10 m. De bestaande schuur wordt middels een bouwaanduiding 'bijgebouwen' mogelijk gemaakt. Hiervan is bepaald dat de oppervlakte niet wordt meegerekend met de reguliere mogelijkheden voor bijbehorende bouwwerken. Daarnaast vallen de beoogde erven, tuinen en parkeervoorzieningen ook onder de bestemming ‘Wonen’.

Naast de woonfunctie is het toegestaan een gedeelte van de woning te gebruiken voor een aan huis verbonden beroep en voor aan-huis-verbonden (bedrijfs)activiteiten. Tevens is een regeling opgenomen voor bed&breakfast (Algemene afwijkingsregels).

Verder is in de Algemene gebruiksregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor parkeren. Hiermee is veiliggesteld dat voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid en dat deze in stand wordt gehouden.

Verkeer

De op de verbeelding voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor parkeervoorzieningen.

Waarde - Archeologie 1 en Waarde - Archeologie 3

Voor het westelijke deel van het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' opgenomen en voor het oostelijke deel van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. De gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden.

6 Economische Uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van een ruimtelijk plan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De gemeente heeft ten behoeve van het project met de initiatiefnemers een overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst is onder andere de betaling van de eventuele tegemoetkoming in de planschade, die het nieuwe planologisch kader kan veroorzaken, geregeld. De overige kosten worden door middel van leges op de initiatiefnemer verhaald. Het ruimtelijke plan is hierdoor financieel uitvoerbaar.

7 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid

7.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Participatie

De initiatiefnemer heeft het voorgenomen plan voorgelegd aan de direct omwonenden. In een persoonlijk gesprek is het initiatief nader toegelicht aan de hand van informatiepakket met een schets van de plannen en brieven van de gemeente Kaag en Braassem (reactie op principeverzoek).

7.3 Verslag Artikel 3.1.1 Bro Overleg

Het concept-ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening voorgelegd aan de vooroverleg partners. De reacties worden na ontvangst in deze paragraaf of in een separate bijlage opgenomen.

7.4 Verslag Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 28 december 2023 voor zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend.

KadastraleKaart.com

Zuideinde 24 e.o.

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan:

1.2 bestemmingsplan:

1.3 aan huis verbonden beroep:

1.4 aanduiding:

1.5 aanduidingsgrens:

1.6 achtererfgebied:

1.7 afhankelijke woonruimte:

1.8 antenne-installatie:

1.9 bebouwing:

1.10 bebouwingspercentage:

1.11 bed & breakfast:

1.12 bedrijf aan huis:

1.13 bedrijfsmatige activiteiten:

1.14 bestaand:

1.15 bestemmingsgrens:

1.16 bestemmingsvlak:

1.17 bijbehorende bouwwerken:

1.18 bouwen:

1.19 bouwgrens:

1.20 bouwlaag:

1.21 bouwperceel:

1.22 bouwvlak:

1.23 bouwwerk:

1.24 detailhandel:

1.25 gebouw:

1.26 hoofdgebouw:

1.27 horeca:

1.28 mantelzorg:

1.29 ondergronds bouwwerk:

1.30 overkapping:

1.31 peil:

1.32 perceelsgrens:

1.33 seksinrichting:

1.34 voorgevel:

1.35 voorgevellijn:

1.36 voorzieningen van openbaar nut:

1.37 vrijstaande woning:

1.38 woning:

1.39 zolder:

Artikel 2 Wijze Van Meten

2.1 De afstand tot de (zijdelingse) perceelgrens

2.2 Afstand tussen gebouwen

2.3 De bouwhoogte van een bouwwerk, geen gebouwen zijnde

2.4 Lengte, breedte en diepte van een bouwwerk

2.5 De bouwhoogte van een gebouw

2.6 Bebouwingspercentage

2.7 De goothoogte van een bouwwerk

2.8 De oppervlakte van een gebouw

2.9 De oppervlakte van een bouwwerk, geen gebouw zijnde

2.10 Vloeroppervlak van een gebouw

2.11 Inhoud van een gebouw

2.12 De inhoud van een bouwwerk, geen gebouw zijnde

2.13 De dakhelling

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Tuin

3.1 Bestemmingsomschrijving

3.2 Bouwregels

3.3 Afwijken van de bouwregels

Artikel 4 Verkeer

4.1 Bestemmingsomschrijving

4.2 Bouwregels

Artikel 5 Wonen

5.1 Bestemmingsomschrijving

5.2 Bouwregels

5.3 Specifieke gebruiksregels

5.4 Afwijken van de gebruiksregels

Artikel 6 Waarde - Archeologie 1

6.1 Bestemmingsomschrijving

6.2 Bouwregels

6.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

6.4 Wijzigingsbevoegdheid

Artikel 7 Waarde - Archeologie 3

7.1 Bestemmingsomschrijving

7.2 Bouwregels

7.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

7.4 Wijzigingsbevoegdheid