Van 't Verlaat en Leliestraat, Zevenhuizen

Bestemmingsplan - Gemeente Zuidplas

Vastgesteld op 12-12-2023 - geheel onherroepelijk in werking

Hoofdstuk 1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

1.1 plan

het bestemmingsplan Van 't Verlaat en Leliestraat, Zevenhuizen van de Gemeente Zuidplas als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1892.BpLeliestraatZhn-Va02.

1.2 bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

1.3 verbeelding

de verbeelding van het bestemmingsplan Van 't Verlaat en Leliestraat, Zevenhuizen, met de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1892.BpLeliestraatZhn-Va02.

1.4 aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.6 aan-huis-verbonden bedrijf

beroeps- of bedrijfsactiviteit waarvan de activiteiten niet specifiek publiekgericht zijn en dat op kleine schaal in een woning en of in het bijbehorend bouwwerk wordt uitgeoefend, in ten hoogste categorie 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten-functiemenging (zie bijlagen bij de regels, bijlage 1),

1.7 aan-huis-verbonden beroep

het verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch gebied, die door hun beperkte omvang en door ten minste de hoofdbewoner in een woning en de bijbehorende bouwwerken met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend, niet zijnde detailhandel, behoudens de beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de activiteiten;

1.8 antenne-installatie

antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne;

1.9 bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.10 bestaand

voor bebouwing: bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, dan wel mag worden gebouwd met inachtneming van het bepaalde in of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (of de Woningwet);
voor gebruik: gebruik zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan met de daarbij behorende gebruiksregels;

1.11 bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak;

1.12 bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.13 beperkt kwetsbaar object

object als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel b, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

1.14 bijbehorend bouwwerk

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

1.15 bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

1.16 bouwgrens

de grens van een bouwvlak;

1.17 bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.18 bouwperceelgrens

een grens van een bouwperceel;

1.19 bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.20 bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.21 calamiteitenontsluiting

Een weg of verhard oppervlak die bedoeld en geschikt is als ontsluiting voor nood- en hulpdiensten (waarbij te denken is aan o.a. ambulances en brandweerwagens);

1.22 dienstverlening

het bedrijfsmatig verrichten van activiteiten welke bestaan uit het verlenen van diensten aan derden met of zonder rechtstreeks contact met het publiek dat al dan niet via een balie te woord wordt gestaan en geholpen;

1.23 gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.24 hoofdgebouw

gebouw, of bouwkundig en functioneel te onderscheiden gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor het verrichten van andere activiteiten dan bouwactiviteiten die op grond van het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit op het perceel zijn toegestaan en, als meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die toegestane activiteiten het belangrijkst is;

1.25 horeca

een bedrijf dat is gericht op het verstrekken van een nachtverblijf en/of het ter plaatse nuttigen van voedsel en dranken en/of het exploiteren van zaalaccommodatie, een en ander gepaard gaande met dienstverlening;

1.26 huishouden

persoon of groep personen die een huishouden voert waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan, die binnen een woning gebruik maakt van dezelfde voorzieningen;

1.27 kunstwerk

bouwwerken ten behoeve van weg- en waterbouw;

1.28 kwetsbaar object

object als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel l, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

1.29 maatschappelijke voorzieningen

het verlenen van diensten in de medische, sociale, educatieve, culturele, religieuze en administratieve sfeer en andere vormen van dienstverlening, die een min of meer openbaar karakter hebben, met uitzondering van een seksinrichting;

1.30 onderkomen:

een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn bestemming onttrokken, vaar- of voertuig, ark of caravan, voor zover dat/die niet als bouwwerk is aan te merken, alsook een tent.

1.31 peil

voor hoofdgebouwen: het bouwkundig peil dat maximaal 0,1 m boven of onder de wegkruin van de voorliggende weg ligt;
voor aan - en uitbouwen: de bovenkant van de afgewerkte begane grondvloer van het hoofdgebouw;
in alle andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein;
indien in of op het water wordt gebouwd: het Normaal Amsterdams Peil;

1.32 seksinrichting

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.33 voorgevel

de gevel van het (oorspronkelijke) hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

1.34 wonen

het houden van verblijf of het gehuisvest zijn in een woning;

1.35 woning of wooneenheid

een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van niet meer dan één afzonderlijk huishouden;

1.36 zeer kwetsbare gebouwen

gebouwen als bedoeld in bijlage VI onder E van het Besluit kwaliteit leefomgeving;

1.37 zorgwoning

een woning die gekoppeld is aan een zorgfunctie ten behoeve van de bewoner(s) met een geïndiceerde zorgbehoefte.

Artikel 2 Wijze Van Meten

Bij toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:

2.1 afstand

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst is.

2.2 de bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen, zoals bewassings- en klimaatinstallaties.

2.3 goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.4 de breedte van een gebouw

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidingsmuren.

2.5 de inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.6 de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.7 de verticale bouwdiepte van een gebouw

de diepte van een gebouw, gemeten vanaf de onderzijde van de begane grondvloer.

2.8 het bruto vloeroppervlakte

de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen. Ter aanvulling op bovenstaande geldt het volgende:

Indien een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst, moet worden gemeten tot het hart van de betreffende scheidingsconstructie;
Indien een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de bruto-vloeroppervlakte van de binnenruimte.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

groenvoorzieningen;

met de daarbij behorende:

voet- en fietspaden;
calamiteitenroutes;
water, wadi's en kunstwerken;
objecten van beeldende kunst;
speel- en sportvoorzieningen;
voorzieningen van openbaar nut;
ondergrondse afvalinzameling.

3.2 Bouwregels

3.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 4 Maatschappelijk

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

maatschappelijke voorzieningen;
zorgwoningen, met bijbehorende algemene (zorg-)ruimten;
ondersteunende horeca categorie 0 van Bijlage 2 Horeca categorieën Horecabeleid Zuidplas;
ondergeschikte dienstverlening;

met de daarbij behorende:

tuinen en groenvoorzieningen;
parkeervoorzieningen;
wegen, voet- en fietspaden
waterlopen en waterpartijen;
kunstwerken.

4.2 Bouwregels

4.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

wegen, straten en paden;
parkeervoorzieningen;
een geluidscherm ter plaatse van de aanduiding 'geluidscherm';

met de daarbij behorende:

voet- en fietspaden;
groen- en speelvoorzieningen;
straatmeubilair;
water en kunstwerken;
voorzieningen van openbaar nut;
ondergrondse afvalinzameling.

5.2 Bouwregels

5.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 6 Water

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

watergangen en waterpartijen;
een geluidscherm ter plaatse van de aanduiding 'geluidscherm';

met de daarbij behorende:

voorzieningen ten behoeve van waterafvoer en waterberging;
bermen en groenvoorzieningen;
kunstwerken.

6.2 Bouwregels

6.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 7 Wonen

7.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

woningen;
aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven;

met de daarbij behorende:

groepsruimten, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - groepsruimte';
tuinen;
ontsluiting en parkeervoorzieningen;
verdiepte en halfverdiepte parkeervoorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';
fiets- en voetpaden;
groenvoorzieningen;
water;
kunstwerken.

7.2 Bouwregels

7.3 Specifieke gebruiksregels

Hoofdstuk 3 Algemene Regels

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 9 Algemene Bouwregels

9.1 Toegestane overschrijding

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, stoeptreden, dorpels, kozijnen, gevelversieringen, entreepartijen, dakranden, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftopbouwen, antennes, zonnepanelen, installaties op het dak, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons, dakgoten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van aanduidingsgrenzen, bouwgrenzen dan wel bestemmingsgrenzen niet meer dan 2 meter bedraagt.

Artikel 10 Algemene Gebruiksregels

10.1 Verboden gebruik

Het is verboden de in de bestemmingsregels bedoelde gronden en bouwwerken te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming, zoals die nader is aangeduid in de doeleinden.

10.2 Afwijking

Burgemeester en Wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 10 lid 1 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

10.3 Voorwaardelijke verplichting beeldkwaliteit

Het oprichten van bouwwerken en het gebruik van gronden en bouwwerken overeenkomstig de bestemmingen 'Groen', 'Maatschappelijk', 'Verkeer - Verblijfsgebied', 'Water' en 'Wonen', is uitsluitend toegestaan indien uitvoering wordt gegeven aan de aanleg en instandhouding van de beeldkwaliteitsrichtlijnen van het 'Stedenbouwkundig plan + Beeldkwaliteitsplan', dat als bijlagen bij toelichting bijlage 1 is bijgevoegd.

Artikel 11 Algemene Afwijkingsregels

11.1 Algemeen

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:

de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
de bestemmingsregels voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bouwgrenzen met maximaal 3 meter, indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 meter;

mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de ruimtelijke kwaliteit, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

11.2 Waterstaatkundige objecten

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels in de bestemmingsregels voor het aanbrengen, plaatsen, wijzigen of vervangen van waterstaatkundige objecten zoals hoofdwatergangen, overige watergangen, peilscheidingen, stuwen, inlaten, kleine gemalen en overige bouwwerken geen gebouwen zijnde. Voor maatvoering en onderhoud dient te worden voldaan aan de Keur en Legger van Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard.

Artikel 12 Algemene Wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, overeenkomstig het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), ten aanzien van het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan met dien verstande dat de afwijking ten hoogste 3 m mag bedragen, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding.

Artikel 13 Overige Regels

13.1 Parkeren en laden en lossen

13.2 Ondergrondse bouwwerken

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende bepalingen:

bestaande ondergrondse bouwwerken zijn toegestaan;
in afwijking van het bepaalde onder a, zijn nieuwe afvalinzamelpunten en randvoorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding toegestaan binnen de bestemmingen 'Groen' en 'Verkeer - Verblijfsgebied';
de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 3,5 m onder peil, met dien verstande dat een randvoorziening ten behoeve van de waterhuishouding (bergbassins) tot maximaal 6 m onder peil gebouwd mag worden;
bij het berekenen van de bebouwingspercentages, of van het in deze regels maximaal te bebouwen oppervlak, wordt de oppervlakte van ondergrondse gebouwen mede in aanmerking genomen voor zover deze buiten de buitenwerkse gevelvlakken van een bovengronds gebouw gelegen zijn.

13.3 Werking wettelijke regelingen

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Hoofdstuk 4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 14 Overgangsrecht

14.1 Overgangsrecht bouwwerken

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

14.2 Overgangsrecht gebruik

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 15 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Van 't Verlaat en Leliestraat, Zevenhuizen van de gemeente Zuidplas.

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In verband met de verstedelijkingsopgaves in en om Zevenhuizen is de gemeente Zuidplas voornemens een tweetal locaties in Zevenhuizen te herontwikkelen, namelijk de locatie van sportpark Van 't Verlaat en de Swanladriehoek. Het voornemen is om de sportvelden te verplaatsen naar de Swanladriehoek. De vrijkomende locatie van sportpark Van 't Verlaat kan vervolgens worden herontwikkeld ten behoeve van woningbouw. Dat gebeurt in samenhang met een verplaatsing van woonzorgcentrum De Zevenster en een herontwikkeling van de huidige locatie van De Zevenster aan de Leliestraat. In dit kader is op 3 juli 2019 door het college van de gemeente Zuidplas de 'Ontwikkelstrategie Sportpark Van ‘t Verlaat, Swanladriehoek en locatie Leliestraat' vastgesteld. Deze ontwikkelstrategie is verder uitgewerkt in een 'Nota van Uitgangspunten Ontwikkeling Van ’t Verlaat, verplaatsing sportpark en ontwikkeling Swanladriehoek' en nadien ook in een 'Stedenbouwkundig plan + Beeldkwaliteitsplan'.

Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op herontwikkeling van de gronden van sportpark Van 't Verlaat en de huidige locatie van De Zevenster aan de Leliestraat. De huidige locatie van De Zevenster is verouderd. Al eerder zijn plannen kenbaar gemaakt voor een verplaatsing naar een locatie aan de Noordelijke Dwarsweg. Daar is in 2012 het bestemmingsplan 'De Zevenster' voor vastgesteld, maar dat initiatief is nimmer gerealiseerd. Nu zijn er plannen om op die plek een nieuw woonzorgcentrum te realiseren voor 84 zorgwoningen (inclusief 4 plekken voor palliatieve zorg) en 40 aanleunappartementen. De huidige locatie komt dan vrij voor reguliere woningbouw. Ook de gronden van Sportpark Van 't Verlaat worden herontwikkeld ten behoeve van circa 235 woningen en appartementen. In totaal gaat het dus om 359 woningen/ zorgwoningen en appartementen/ zorgappartementen. Daarnaast blijven de 17 bestaande woningen Leliestraat 5 - 37 behouden: deze worden omgezet van een maatschappelijke bestemming naar een woonbestemming.

De beoogde ontwikkelingen passen niet binnen de mogelijkheden van het geldend planologisch regime. Derhalve is een nieuw bestemmingsplan vereist. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet daar in en heeft als doel een nieuw en actueel planologisch-juridisch kader te bieden dat de realisatie van de voorgenomen plannen mogelijk maakt.

1.2 Ligging Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de noordwestrand van het dorp Zevenhuizen. Zevenhuizen is onderdeel van de gemeente Zuidplas. De planlocatie bestaat uit het sportpark Van ‘t Verlaat (met Voetbalvereniging Groeneweg en tennisclub Zevenhuizen), een groen- en speelparkje en een braakliggend terrein en de locatie van woonzorgcentrum De Zevenster aan de Leliestraat. Het plangebied wordt grotendeels omsloten door water en groen en ligt globaal opgespannen tussen de Knibbelweg aan de noordoostzijde, de Noordelijke Dwarsweg aan de zuidoostzijde, gedeeltelijk aan de Leliestraat aan de zuidwestzijde en de Stampioenstraat en Tirionstraat aan de noordwestzijde. Het plangebied is kadastraal bekend onder de gemeente Zevenhuizen, sectie E, percelen 2869, 1638, 1005, 1004, 1003. Tevens maakt aan de zuidwestzijde van het plangebied een deel van het kadastrale perceelnummer 3378 onderdeel uit van het plangebied. Het totale plangebied heeft een omvang van ca. 7,3 hectare.

Op de volgende afbeeldingen is de globale begrenzing en ligging van het plangebied weergegeven.

^{Globale ligging plangebied, rood omcirkeld (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

^{Globale begrenzing plangebied, rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

1.3 Geldende Bestemmingsplannen

Voor het plangebied geldt grotendeels het bestemmingsplan 'Zevenhuizen Dorp', dat is vastgesteld op 27 november 2012 door de gemeenteraad van Zuidplas. Voor het zuidelijke deel van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'De Zevenster', dat is vastgesteld op 30 mei 2012 door de gemeenteraad van Zuidplas. Voorts geldt voor het gehele plangebied het bestemmingsplan 'Parapluherziening Archeologie' (vastgesteld op 6 maart 2018) en het bestemmingsplan 'Parapluherziening Parkeren' (vastgesteld op 24 april 2018).

De volgende afbeelding toont een uitsnede van de verbeelding ter plaatse van het plangebied.

^{Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Zevenhuizen Dorp', incl. bestemmingsplan 'De Zevenster',}^{plangebied rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

Binnen het bestemmingsplan 'Zevenhuizen Dorp' geldt grotendeels de bestemming 'Sport'. Een deel van die gronden is voorzien van de aanduiding 'sportveld'. Er zijn twee bouwvlakken opgenomen voor de clubgebouwen van de voetbalvereniging en de tennisclub, met een maximum bouwhoogte van 4 m. de bouwvlakken zijn tevens voorzien van de functieaanduiding 'horeca'. De huidige locatie van De Zevenster heeft de bestemming 'Maatschappelijk', met een bouwvlak dat voor 70% bebouwd mag worden en met een maximum bouwhoogte van 9 m. Voorts gelden de bestemmingen 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Water'.

Voor het zuidelijke deel van het plangebied, ten zuiden van sportpark Van 't Verlaat, is het bestemmingsplan 'De Zevenster' van kracht. Hier geldt de bestemming 'Maatschappelijk'. Er is een royaal bouwvlak opgenomen dat voor 70'% bebouwd mag worden. Tevens geldt een maximum bouwhoogte van deels 14 m en deels 17 m. Het deel aan de kant van de Leliestraat is voorzien van de bestemmingen 'Groen' en 'Water'.

Tevens geldt ter plaatse het bestemmingsplan 'Parapluherziening Archeologie'. Er geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3', waarbij de gronden mede bestemd zijn voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Ook geldt de 'Parapluherziening Parkeren' (vastgesteld op 24 april 2018). Dit bestemmingsplan biedt een eenduidige regeling ten aanzien van het aspect ‘parkeren’ in de gemeente Zuidplas. Het vormt de juridische vertaling van het geactualiseerde parkeerbeleid.

Het voorgenomen plan is niet toegestaan binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan 'Zevenhuizen Dorp' en 'De Zevenster'. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken moet een nieuw bestemmingsplan vastgesteld worden. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een algemene beschrijving van het plan weergegeven. De huidige ruimtelijke en functionele structuur van het gebied en de eventuele verschillen tussen het geldende planologische regime en de toekomstige manier van bestemmen wordt beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 komen alle voor het bestemmingsplan relevante milieu- en overige aspecten aan de orde, waarna het geheel wordt vertaald in een juridische bestemmingsregeling die in hoofdstuk 5 wordt toegelicht. Hoofdstuk 6 betreft de economische uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 7 bevat de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de participatie en overlegmomenten zijn opgenomen. Tot slot bevat hoofdstuk 8 een handhavingsparagraaf.

1.5 Addendum

De gemeenteraad van de gemeente Zuidplas heeft het bestemmingsplan 'Van 't Verlaat en Leliestraat, Zevenhuizen' op 18 oktober 2022 gewijzigd vastgesteld. Tegen dit besluit is beroep ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. De Afdeling oordeelt in haar uitspraak 202207081/2/R3 d.d. 8 februari 2023 dat de raad met een verwijzing naar de notitie van de Omgevingsdienst onvoldoende gemotiveerd dat met een afstand van 50 m tussen het bedrijventerrein en de beoogde woningen de bedrijfsvoering van de op het bedrijventerrein aanwezige bedrijven niet wordt belemmerd. Ook heeft de raad onvoldoende gemotiveerd dat het niet laden en lossen voor 7:00 uur voor de bestaande bedrijven op het bedrijventerrein als een acceptabele beperking kan worden aangemerkt, danwel aanvaardbaar is voor de bedrijven die passend zijn binnen de planologische mogelijkheden. Op basis hiervan is geconcludeerd om een voorlopige voorziening te treffen en het bestemmingsplan te schorsen. Die schorsing is beperkt tot de gronden waaraan de bestemming "Wonen" is toegekend en die zijn gelegen binnen een zone van 100 m gemeten vanaf het bestemmingsvlak waarop ingevolge het bestemmingsplan "Zevenhuizen Dorp" de bestemming "Bedrijf" met de functieaanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1" rust. De voorzieningenrechter overweegt in dit verband dat naar zijn voorlopig oordeel de gronden met de bestemming "Maatschappelijk" waarop de zorgwoningen zijn voorzien, buiten die zone van 100 m zijn gelegen. De schorsing heeft daarom op die gronden geen betrekking.

Om deze reden wordt, met inachtneming van de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, een nieuw bestemmingsplan vastgesteld.

Naar aanleiding van de uitspraak is gezocht naar een wijze van bestemmen waarmee de beoogde woningbouw rond het perceel van appellant niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Na vaststelling van het bestemmingsplan 'Van 't Verlaat en Leliestraat, Zevenhuizen' op 18 oktober 2022 zijn een akoestisch onderzoek naar de bedrijfsactiviteiten op het perceel van appellant uitgevoerd (Aveco de Bondt, d.d. 10 oktober 2023, zie bijlagen bij de regels, bijlage 3) en een toets hinder door geur, gevaar en stof (Omgevingsdienst Midden-Holland, d.d. 6 september 2023, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 3) uitgevoerd.

Uit het akoestisch onderzoek van Aveco de Bondt is gebleken dat, om te borgen dat de nieuwe woningen het bedrijf niet beperken in de bedrijfsvoering, een geluidscherm met een hoogte van 2 meter aangelegd dient te worden langs het zuidwestelijke buitenterrein. Het betreffende geluidscherm is op de verbeelding opgenomen middels de functieaanduiding 'geluidscherm'. Het geluidscherm wordt juridisch geborgd in de vorm van een 'Voorwaardelijke verplichting geluidscherm', waarin bepaald is dat de woningen binnen een straal van 100m gemeten vanaf het bestemmingsvlak, waarop ingevolge het bestemmingsplan "Zevenhuizen Dorp" de bestemming "Bedrijf" met de functieaanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1" rust, pas in gebruik mogen worden genomen worden, als voorzien is in een geluidscherm overeenkomstig het uitgevoerde akoestische onderzoek.

De binnenwaarden van de nieuwe woningen zijn geborgd op basis van de minimale geluidweringseisen uit het Bouwbesluit. In het akoestisch onderzoek wordt immers geconcludeerd dat het mogelijk is voor het betreffende bedrijf om een ontheffing van de grenswaarde voor het LAmax in de nachtperiode te krijgen.

Op deze wijze is aangetoond dat er bij de op de gevels van de nieuwe woningen, op de grens van de maximale uitbouwmogelijkheden en in de buitenruimte, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Ten aanzien van de andere hinderaspecten is door de Omgevingsdienst Midden-Holland het advies 'Bestemmingsplan Van ’t Verlaat en Leliestraat, Zevenhuizen; toets hinder door geur, gevaar en stof' (d.d. 6 september 2023) uitgevoerd. Daarbij is beoordeeld of, in het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing, derden niet onevenredig belemmerd worden en of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Geconcludeerd wordt dat met de gehanteerde richtafstand van 50 meter tussen bedrijfsbestemmingen en geprojecteerde woningen, sprake is van een goede ruimtelijke ordening voor wat betreft de hinderaspecten stof, gevaar en geur.

Voornoemde wijzigingen hebben naast aanpassing van de verbeelding en regels ook geleid tot aanpassingen in toelichting paragraaf 4.3 (Bedrijven en milieuzonering) en toelichting paragraaf 5.2 (Bestemmingen).

Daarnaast is paragraaf 4.7 (Ecologie) geactualiseerd. Er is een 'Mitigatieplan vleermuizen Van 't Verlaat en de Zevenster, Zevenhuizen' (Regelink Ecologie & Landschap, d.d. 23 februari 2023) opgesteld. Op basis hiervan heeft de Omgevingsdienst Haaglanden bij besluit van 19 mei 2023 een beschikking in het kader van de Wet natuurbescherming afgegeven.

Daarnaast is -waar nodig- het beleid geactualiseerd en zijn nieuwe Aeriusberekeningen uitgevoerd, waarbij nu ook de bouwfase is meegerekend. De betreffende Aeriusberekeningen zijn verwerkt in paragraaf 4.7 Ecologie en zijn als bijlage 7 toegevoegd.

Hoofdstuk 2 Planomschrijving

2.1 Huidige Situatie

De planlocatie is gelegen aan de noordoostzijde van Zevenhuizen en bestaat uit het sportpark Van 't Verlaat en de locatie van woonzorgcentrum De Zevenster.

Omgeving plangebied

De planlocatie grenst aan de zuidoostzijde aan de Noordelijke Dwarsweg. De Noordelijke Dwarsweg betreft een bestaand bebouwingslint door Zevenhuizen. Het lint wordt gekenmerkt door afwisselende bebouwing, met zowel woningen als bedrijvigheid. Aan de noordwestzijde van de planlocatie is de woonwijk Swanla gelegen, bestaande uit overwegend grondgebonden woningen. Aan de noordoostzijde grenst de planlocatie aan de Knibbelweg. Langs de Knibbelweg bevindt zich lintbebouwing. In het lint bevinden zich woningen, al dan niet gecombineerd met een bedrijfsfunctie. Verder is hier sprake van agrarisch gebruik, waaronder glastuinbouw.

Op de hoek van de Knibbelweg en de Noordelijke Dwarsweg is een bedrijvenlocatie aanwezig. Het betreft bedrijven op de locatie Knibbelweg 18a en Noordelijke Dwarsweg 49b. Deze gronden hebben binnen het geldende bestemmingsplan de bestemming ‘Bedrijf’, waarbij ten hoogste bedrijven in categorie 3.1 zijn toegestaan. Daarnaast is ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1' een bedrijfsactiviteit met SBI-code 281.1, uit ten hoogste categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten toegestaan. Hiervoor geldt dat een constructiewerkplaats voor de vervaardiging en reparatie van producten van metaal is toegestaan.

De navolgende afbeeldingen tonen het aanzicht van de omgeving.

^{Overzicht bestaande situatie (bron; Stedenbouwkundig plan + Beeldkwaliteitsplan, Buro SRO, 22 maart 2022)}

Plangebied

Sportpark Van ‘t Verlaat is gelegen op de hoek van de Knibbelweg en de Noordelijke Dwarsweg. Het sportpark bevat drie (kunstgras-)voetbalvelden en een clubaccommodatie met 12 kleedkamers voor V.V. Groeneweg. Daarnaast zijn zes all-weather-tennisbanen en een clubaccommodatie voor Tennisclub Zevenhuizen aanwezig. Aan de noordzijde van het sportpark ligt een parkeerterrein ten behoeve van beide sportclubs, ontsloten vanaf de Knibbelweg. Dit parkeerterrein wordt tevens gebruikt door bewoners van de naastgelegen woonwijk Swanla. Tevens is er een aansluiting op de Noordelijke Dwarsweg, met ook een parkeervoorziening. Ten behoeve van het langzame verkeer (voetgangers en fietsers) zijn er aansluitingen op de Tirionstraat, Stampioenstraat en Leliestraat.

Woonzorgcentrum De Zevenster is een centrum voor ouderenzorg, met kleinschalig wonen en verpleeghuiszorg, aan de Leliestraat. Het gaat om een gebouw in 2-4 bouwlagen, met een groene binnentuin, voor circa 80 bewoners. Aan de zijde van de Leliestraat zijn 17 zelfstandige woningen aanwezig die gebruik maken van de voorzieningen van De Zevenster. Dit gebouw zal in de toekomstige situatie behouden blijven en wijzigen naar een woonbestemming.

De Zevenster wordt ontsloten vanaf de Leliestraat en grenst met een groene ruimte aan de Schoolstraat. De huidige locatie van De Zevenster verkeert op dit moment in een verouderde staat. Nabij de hoek van de Noordelijke Dwarsweg en de Leliestraat zijn verder groen- en speelruimten aanwezig.

^{Overzicht bestaande situatie met de voetbalvelden, het tenniscomplex, het speelpark en De Zevenster}^{(bron: Buro SRO, Inventerra en Blom Ecologie)}

2.2 Toekomstige Situatie

Het voornemen is om ter plaatse van de vrijkomende gronden van het voormalige sportpark Van 't Verlaat woningen te realiseren. Tegelijkertijd zal de huidige locatie van woonzorgcentrum De Zevenster worden herontwikkeld ten behoeve van woningen. Het woonzorgcentrum zal elders binnen het plangebied worden herbouwd.

Voor het plangebied is een 'Stedenbouwkundig plan + Beeldkwaliteitsplan' gemaakt (Buro SRO, d.d. 11 augustus 2022): zie bijlagen bij toelichting, bijlage 1. Het beoogde plan voorziet in de realisatie van in totaal 359 wooneenheden, waaronder 84 zorgwoningen voor de nieuwe locatie van woonzorgcentrum De Zevenster en 40 aanleunappartementen van Woonpartners Midden-Holland.

Daarnaast zullen de 17 bestaande woningen van Woonpartners Midden-Holland aan de Leliestraat 5-37 worden omgezet van een maatschappelijke bestemming naar een woonbestemming.

Stedenbouwkundige opzet

De beoogde ontwikkeling laat een ‘dorpse’ invulling zien in aansluiting op de omliggende buurten en voegt daarmee een duurzaam en aantrekkelijke woon- en verblijfskwaliteit toe, rekening houdend met meer groen, minder verharding en meer biodiversiteit.

Binnen het plangebied wordt ruimtelijk onderscheid gemaakt tussen de oude locatie van De Zevenster en het sportpark Van ‘t Verlaat. Deze laatste is te verdelen in twee gebieden: 'De Stroken' en 'Het Groene veld'. Ze wijken weliswaar van elkaar af, maar stedenbouwkundig bestaat er samenhang.

De oude locatie van De Zevenster, 'Het Bloemenhof', wijkt stedenbouwkundig af van de rest van het plan. Daarvoor wordt de relatie met de Bloemenbuurt gelegd.

Binnen de hoofdopzet van het stedenbouwkundig plan wordt nadrukkelijk rekening gehouden met de geurcontour van de naastgelegen bedrijven. Binnen een afstand van 50 meter kunnen geen woningen worden gerealiseerd. Een groot deel van de parkeeropgave, in combinatie met groen en water, is hier voorzien.

Onderstaande afbeeldingen tonen de uitgangspunten en het stedenbouwkundig plan.

^{Stedenbouwkundige uitgangspunten}^{(bron: Buro SRO, d.d. 11-08-2022)}

^{Stedenbouwkundige opzet beoogde situatie}^{(bron: Buro SRO, d.d. 11-08-2022)}

Voor de locatie Van ‘t Verlaat gaat het stedenbouwkundig plan uit van een hoofdstructuur die gebaseerd is op de aanwezige landschapsstructuur van de (polder)sloten, groene randen en omliggende bebouwing. De centrale ontsluitingsweg, door het plangebied, vormt de verbinding voor auto’s met de Noordelijke Dwarsweg en voor langzaamverkeer met de Tirionstraat. Vanuit deze centrale entree ontsluiten vier woonstraten, waar tevens een deel van het parkeren is geclusterd, De Stroken en Het Groene veld. Binnen De Stroken zijn de woningen vanaf de woonstraten via woonpaden bereikbaar. Hier zijn de woningen ook op georiënteerd.

De navolgende afbeelding toont de ligging van de verschillende deelgebieden.

^Deelgebieden^{(bron: Buro SRO, d.d. 11-08-2022)}

De Stroken

De randen Van ’t Verlaat worden gevormd door de bestaande groen- en waterstructuur. Deze structuur wordt in het plan doorgezet tussen de woonblokken met een gevarieerd woonprogramma. De woonblokken bestaan uit bouwstroken (grondgebonden woningen) en een aantal hogere objecten in de vorm van appartementencomplexen, variërend van 4 tot maximaal 6 bouwlagen. De stroken en complexen zijn zodanig ruimtelijk gesitueerd dat doorzichten, over het water en groen, vanuit de bestaande woonomgeving mogelijk zijn. Daarbij is rekening gehouden met onder andere uitzicht, bezonning en privacy.

Het Groene veld

In de zuidoosthoek van het plangebied ligt het Groene veld, in aansluiting op het bestaande buurtparkje. Hier is het nieuwe woonzorgcentrum voor De Zevenster voorzien in combinatie met andere appartementencomplexen en een woongroep met 20 woningen. De bouwblokken in dit plandeel wijken in typologie en massa af van De Stroken, maar sluiten door hun positie en lichte verdraaiingen aan bij de stedenbouwkundige hoofopzet. De blokken staan overwegend in een groene ruimte, welke wordt ontsloten door één centraal gelegen straat waar tevens wordt geparkeerd.

Het Bloemenhof

Ter plaatse van de huidige locatie van De Zevenster sluit het stedenbouwkundig plan aan bij de Bloemenbuurt. Hier wordt dan ook voor een andere stedenbouwkundige opzet gekozen, die passend is bij deze buurt. Woningen zijn allen georiënteerd op de openbare ruimte. Aan de binnenzijde is een parkeerhof waar het overgrote deel van de parkeeropgave is voorzien en grotendeels is onttrokken aan het zicht.

Binnen de ontwikkeling blijft het bestaande appartementencomplex van Woonpartners (Leliestraat 5 - 37) gehandhaafd en kan op termijn vervangen worden door een nieuw appartementencomplex.

De navolgende afbeelding toont de stedenbouwkundig opzet in 3D.

^{Stedenbouwkundig opzet perspectieftekening beoogde situatie (bron: Buro SRO, d.d. 11-08-2022)}

Groen, water en openbare ruimte

Het stedenbouwkundig plan kent een groen-blauw raamwerk. De basis voor dat raamwerk wordt gevormd door de bestaande centrale watergang door het plangebied vanaf de Knibbelweg tot aan de Leliestraat en de watergangen rondom het plangebied. Deze watergangen worden ingepast, voorzien van natuurvriendelijke oevers en waar mogelijk verbreed. Tevens wordt het aangevuld met een stelsel van nieuwe watergangen die eveneens voorzien worden van natuurvriendelijke oevers. De watergangen worden afgewisseld met groenstroken, waaraan de woningen zijn gesitueerd. Een groot deel van deze woningen krijgen bergingen aan de voorzijde, waardoor de achterkanten aan het water vrij kunnen blijven van bijbehorende bouwwerken en er ook geen achterpaden nodig zijn. Uitgegaan wordt van geen bergingen en erfafscheidingen direct aan het water. Hiervoor is de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - openheid' opgenomen. Bij tuinen met een diepte tot 10 m is deze zone 3 m diep, terwijl bij diepere tuinen de aangeduide zone 4 m diep is. Dit zorgt voor een optimale betrokkenheid op het water, als verlengstuk van de tuin. Daar waar achtertuinen direct aan het water grenzen kan een talud, vlonder of verlaagd terras de overgang vormen.

In de groenstructuur worden paden en voorzieningen aangelegd die mensen van alle leeftijden de gelegenheid bieden te ontmoeten, ontspannen en bewegen. Daarmee wordt het openbaar groen prettig ingericht met groene plekken voor de toekomstige bewoners. Dit komt nader aan bod in het inrichtingsplan dat voor dit gebied wordt opgesteld.

Nabij de entree van de buurt, aan de Noordelijke Dwarsweg, is de ruimte binnen de aanwezige geurcontour ingevuld met een ‘groen’ parkeerveld. Langs de zuidzijde van de entreeweg is een groenstrook met boombeplanting voorzien. Het bestaande buurtparkje aan de Leliestraat en een deel van de bestaande bomen worden ingepast binnen de groenstructuur van het plan. De inrichting van het buurtparkje wordt afgestemd met omwonenden.

In de watergang aan de noordwestzijde van het bestaande bedrijventerrein is een schiereiland voorzien die wordt ingeplant met bomen en onderbeplanting. Zo wordt het zicht op het bedrijventerrein vanuit de woonomgeving ontnomen en wordt extra biodiversiteit gecreëerd. De watergang direct grenzend aan het bedrijventerrein krijgt hetzelfde peilniveau als de bestaande watergang aan de Knibbelweg, waarmee een juiste waterhuishoudkundige situatie van het bedrijventerrein is veiliggesteld.

Op de huidige locatie van De Zevenster wordt het stedenbouwkundige patroon aangeheeld. De bestaande water- en groenstructuur blijft grotendeels gehandhaafd. Ten noorden van het te behouden gebouw wordt de watergang plaatselijke verbreed en voorzien van natuurvriendelijke oevers. Een deel van de nieuwe woningen kijkt hier op uit. Het groen wordt ingericht met gras en een enkele boom. De openbare ruimte nabij de Schoolstraat wordt eveneens

heringericht en afgestemd op het plan in een combinatie van groen en parkeren. Het aanwezige speelplekje ten zuiden van de Schoolstraat kan worden verplaatst naar het plantsoen aan de noordzijde van deze straat.

De navolgende afbeelding toont de groen- en blauwstructuur binnen het plangebied.

^{Toekomstige groen- en waterstructuur (bron: Buro SRO, d.d. 11-08-2022)}

Programma

Het voorgenomen plan betreft de realisatie van in totaal 359 woningen, inclusief het programma van De Zevenster.

Binnen deelgebied 'De Stroken' zijn in totaal 133 woningen voorzien. Hiervan zijn 54 appartementen, waarvan 22 sociale huur en 32 appartementen dure koop. De overige 79 woningen worden als grondgebonden woning gerealiseerd in de sociale en middenhuur, goedkope en middeldure koop en dure koop. Daarvan zijn er 8 als twee-onder-een-kapwoningen en 71 als rijenwoningen beoogd.

In deelgebied 'Het Groene veld' zijn in totaal 197 woningen voorzien. Dit deelgebied omvat 84 zorgwoningen ten behoeve van de nieuwe locatie van De Zevenster, bestaande uit: 32 somatisch, 48 psychogeriatrisch en 4 voor palliatieve zorg. Tevens is bijbehorende ondersteunende horeca voorzien, alsmede een kleine ruimte voor dienstverlening (bijv. een kapper).

Daarnaast zijn 40 aanleunappartementen in de sociale en middenhuur en 20 woningen voor een woongroep voorzien, alsmede twee appartementencomplexen met in totaal 53 woningen, waarvan 33 als sociale huurwoningen en 20 als middenhuur woningen.

In deelgebied 'Het Bloemenhof' worden in totaal 29 woningen gerealiseerd, waarvan 4 twee-onder-een-kapwoningen in de dure koop en de resterende 25 woningen als rijwoningen in de middeldure koop.

Bouwhoogten

Alle grondgebonden woningen in het plan worden twee lagen met een kap, met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 7 en 12 meter, of 3 lagen plat. De appartementencomplexen variëren van 3 tot maximaal 6 bouwlagen met een bijbehorende bouwhoogte van circa 10 tot respectievelijk circa 20 meter. Onder een tweetal complexen wordt een verdiepte of halfverdiepte parkeerlaag gerealiseerd.

De appartementencomplexen in het plangebied zijn dusdanig in het plangebied gepositioneerd, rekening houdend met de bestaande woonomgeving, dat de hoogste complexen (5 tot 6 bouwlagen + evt. parkeerlaag) zoveel als mogelijk aan de binnenzijde van het plangebied liggen en de lagere complexen (3 tot 4 bouwlagen + evt. parkeerlaag) meer aan de randen.

De navolgende afbeelding toont het beoogd aantal bouwlagen.

^{Beoogde bouwlagen (bron: Buro SRO, d.d. 11-08-2022)}

Oriëntatie en accenten

Het plan is dusdanig opgezet dat er een goede oriëntatie voor alle (zorg)woningen mogelijk is. Oriëntatie en zichtbaarheid dragen bij aan de herkenbaarheid van het plan en de sociale controle in het openbaar gebied. Alle woningen zijn met hun voorzijde op de straat georiënteerd en staan met hun voorgevel in een rooilijn. Daarmee ontstaat samenhang binnen het plan. De appartementengebouwen in het plangebied worden alzijdig ontworpen, met duidelijk en aantrekkelijk vormgegeven entrees. De oriëntatie van de buitenruimte van de appartementen dient afgestemd te worden op de aanliggende woningen en openbare ruimte.

De grondgebonden woningen bestaan veelal uit rijwoningen. De ‘koppen’ van deze bouwstroken dienen extra aandacht te krijgen. Dit kan bijvoorbeeld door middel van entrees, geveldetails, etc. en dienen zo het plan en de betreffende woonstraat aantrekkelijker te maken. Deze accenten dienen in de architectonische uitwerking extra aandacht te krijgen. Dit geldt tevens voor het visueel verkleinen van de langere bouwstroken. Dit kan worden bereikt door het toepassen van een lichte sprong in de gevel, kapverdraaiing, kleurstelling, het verlagen van de goot, etc.

Ontsluiting

De auto-ontsluiting van 'De Stroken' en 'Het Groene veld' vindt plaats via een centraal gelegen entreeweg die aansluit op de Noordelijke Dwarsweg ter hoogte van de Anjerlaan. Binnen het plangebied wordt een drietal woonstraten voorgesteld die de verschillende woonvelden ontsluiten. Deze woonstraten lopen dood voor het autoverkeer. Wel is rekening gehouden met eventuele calamiteiten. Hiervoor zijn verbindingen mogelijk met de Knibbelweg, de Noordelijke Dwarsweg en de Leliestraat en een calamiteitenroute nabij het woonzorgcentrum. Verder worden langzaamverkeeraansluitingen op de Leliestraat en op de Tirionstraat/ Stampioenstraat voorgesteld.

De woningen op de huidige locatie van De Zevenster ('Het Bloemenhof'), worden ontsloten vanaf de bestaande Schoolstraat en Leliestraat. Een deel van de woningen zal ontsloten worden vanaf een voetpad.

^{Toekomstige ontsluitingsstructuur en parkeren (bron: Buro SRO, d.d. 11-08-2022)}

Parkeren

Voor de deelgebieden 'de Stroken' en 'het Groene veld' heeft het parkeren voor het overgrote deel in openbaar gebied plaats in grote clusters nabij en langs de entreeweg (binnen de milieucontour) en aan de noordelijke en zuidelijk gelegen woonstraten. Voor een deel wordt er op eigen terrein geparkeerd. Dit geldt zowel voor de twee-onder-één-kap woningen, op de oprit, als voor een deel van de rijenwoningen in de voortuin. Geheel of halfverdiept onder een tweetal appartementencomplexen zijn parkeergarages voorzien. Tevens is rekening gehouden met 25 parkeerplaatsen ter compensatie voor de bewoners van Stampioenstraat-Tirionstraat.

Voor het deelgebied 'het Bloemenhof' wordt het overgrote deel van het parkeren opgelost aan de binnenzijde van het plan, in de vorm van een parkeerhof. Daarnaast is er een tweetal kleinere parkeerclusters, die direct aan de Leliestraat en de Schoolstraat zijn gelegen. Bij de twee-onder-één-kapwoningen wordt op eigen terrein geparkeerd. Met het vertrek van De Zevenster op deze locatie en de komst van nieuwe woningen blijft er eenzelfde aantal parkeerplaatsen over voor de bestaande woningen.

Ten aanzien van het parkeren op eigen terrein geldt een instandhoudingsplicht. De betreffende parkeerplaatsen zijn op de verbeelding voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - parkeren'. Hiervoor is in de parkeerregeling in het voorliggende bestemmingsplan een regeling opgenomen.

In toelichting paragraaf 4.10.2 wordt nader ingegaan op de parkeerbehoefte in de toekomstige situatie. Ook wordt er in het plan rekening gehouden met invalidenparkeerplaatsen en met oplaadplaatsen. Met het voorgenomen plan worden er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd.

2.3 Beeldkwaliteit

De Welstandsnota van Zuidplas (2015) laat zien dat het plangebied valt onder het regime ‘welstandvrij’. Daarnaast zijn er geen criteria voor ontwikkelingsprojecten die de bestaande structuur en ruimtelijke karakteristiek doorbreken. Om de ambities omtrent omgevingskwaliteit te borgen is een beeldkwaliteitsplan (BKP) gemaakt dat door de gemeenteraad gelijktijdig met het bestemmingsplan wordt vastgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan vormt daarmee het toetsingskader voor Welstand en/of het Q-team voor de verdere planuitwerkingen. Het 'Stedenbouwkundig plan + Beeldkwaliteitsplan' is toegevoegd aan het voorliggende bestemmingsplan als bijlage 1.

De werking van een beeldkwaliteitsplan reikt tot vijf jaar na het opleveren van de ontwikkeling waarvoor deze is opgesteld. Tevens wordt het beeldkwaliteitsplan opgenomen in de welstandsnota en de in 2022 vast te stellen 'Nota Omgevingskwaliteit Zuidplas'.

Het beeldkwaliteitsplan dat in samenhang met het stedenbouwkundig plan is opgesteld vormt een uitgebreid beoordelingskader, met een beschrijving van het plan op hoofdlijnen, eventuele uitwerkingsscenario’s voor deelgebieden, referentiebeelden, uitgangspunten voor de beoordeling en criteria die richting geven aan de uitwerking. De inrichting van de openbare ruimte wordt in een nog op te stellen Inrichtingsplan vastgelegd.

Het beeldkwaliteitsplan is richtinggevend op zowel stedenbouwkundig niveau als architectuur. Het geeft de beoogde sfeer en kwaliteit aan, maar is dermate flexibel dat ontwerpers een eigen invulling aan de richtlijnen kunnen geven. Ze vormen geen blauwdruk, maar tippen principes (niet uitputtend) aan om tot de beoogde sfeer en ruimtelijke kwaliteit te komen. Indien met andere principes hetzelfde wordt bereikt dan is dit ‘in de geest van het plan’ en wordt aan de richtlijnen voldaan.

Ambitie

De nieuwe buurt wordt een gevarieerde buurt waar wonen, zorg en recreëren samengaan. Een dorpse schaal, passend bij de schaal en structuur van Zevenhuizen en afgestemd op de ligging aan onder andere de wijk Swanla en Bloemenbuurt, de Knibbelweg, Noordelijke Dwarsweg en Leliestraat. Een afwisseling in traditionele en moderne sfeervolle architectuur binnen een groen en waterrijke omgeving is het uitgangspunt. Daarbij wordt gerefereerd aan de architectuur van onder andere de wijk Swanla en Bloemenbuurt, maar dan met een eigentijdse twist en oog voor detail in samenhang met de aanliggende openbare ruimte. Hierbij wordt onderscheid in woonsferen op basis van stedenbouwkundige situering en programma binnen de drie deelgebieden;

De Stroken is het woongebied tegen de wijk Swanla. Alle woningen zijn gelegen aan het groen en/of water en krijgen grote open gevels. Korte rijenstroken, met specifieke aandacht voor de koppen, en tweekappers zorgen voor een wisselend straatbeeld. Lange rijenblokken worden visueel opgedeeld. Soms wordt er in de voortuin geparkeerd. Samen met de berging in de voortuin vraagt dit om een zorgvuldige architectuuruitwerking. De appartementengebouwen vormen de entree van de nieuwe wijk aan de noordzijde, markeren deze en staan met hun voeten in het groen. Buitenruimtes hier aan worden meeontworpen.
Het Groene veld betreft een woon- en zorgveld dat zich onderscheid door zijn bouwvolumes. De verschillende massa’s staan letterlijk in het groen en hebben meeontworpen buitenruimtes. De meeste woningen kijken op het groen en water uit. Enkele van de woonblokken vormen en begeleiden de entree vanaf de Noordelijke Dwarsweg. Aantrekkelijke gevels en goede hoekoplossingen dragen hier aan bij.
Het Bloemenhof sluit aan bij het beeld van de Bloemenbuurt. Tweekappers afgewisseld met rijwoningen. Voortuinen met groene erfafscheidingen, lopen over in de aanliggende groene ruimten. Goede hoekwoningen met aantrekkelijke gevels. Lange rijen worden visueel opgedeeld.

In aansluiting op onder andere de omgeving en het representatieve en functionele karakter, zijn specifieke richtlijnen per deelgebied opgesteld. In het 'Stedenbouwkundig plan + Beeldkwaliteitsplan' wordt nader ingegaan op deze richtlijnen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Nationaal Beleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten:

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
duurzaam economisch groeipotentieel;
sterke en gezonde steden en regio's;
toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

Planspecifiek

Gezien de aard en omvang is de NOVI verder niet specifiek van belang. Wel wordt er aangesloten op de ambities en belangen van het Rijk zoals het realiseren en behouden van een goede leefomgevingskwaliteit en het realiseren van nieuwe woningen wat bijdraagt aan sterke en gezonde regio's.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur, regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 13 nationale belangen opgenomen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Planspecifiek

Het plan valt niet binnen één van de projecten aangewezen in het Barro. Vanuit het Barro zijn er dan ook geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Indien in een bestemmingsplan, als bedoeld in het tweede lid, toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek

Stedelijke ontwikkeling

Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Onderhavige ontwikkeling betreft de realisatie van 235 wooneenheden, 84 zorgwoningen en 40 aanleunappartementen. Daarbij dient opgemerkt te worden dat, planologisch gezien, reeds woonzorgeenheden zijn toegestaan binnen het plangebied, aangezien het een verplaatsing van een bestaand woonzorgcentrum betreft.

Behoefte

Bij een stedelijke ontwikkeling dient aangetoond te worden dat er behoefte is aan de ontwikkeling binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied. De aard en de omvang van de stedelijke ontwikkeling bepaalt op welk niveau de afweging moet worden gemaakt. De omvang van de ontwikkeling betreft 235 woningen, 84 zorgwoningen en 40 aanleunappartementen.

De behoefte aan de woningen komt nader aan bod in de Woonvisie 2025 van de gemeente Zuidplas, zie toelichting paragraaf 3.3.2. Hierin wordt gesteld dat er tot 2030 behoefte is aan 3.250 woningen, bestaande uit 70% koopwoningen, 27% sociale huurwoningen en 3% aan middenhuur woningen. Het voorgenomen plan voorziet in de realisatie van 45 rijwoningen, 75 appartementen en 40 aanleunappartementen in de categorie, 'betaalbaar koop', 'middenhuur' en 'sociale huur'. Verder zullen er 44 rijwoningen en 20 appartementen in de categorie 'middenhuur' worden gerealiseerd. De overige woningen bestaan uit 12 twee-onder-één-kapwoningen, 7 rijwoningen en 32 appartementen in de categorie 'duur'. Op basis hiervan is de conclusie gerechtvaardigd dat er behoefte is aan de ontwikkeling binnen het plangebied.

Bestaand stedelijk gebied

Het bestaand stedelijk gebied wordt volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) als volgt gedefinieerd: ’bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. De gronden in het plangebied maken onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat voorgenomen ontwikkeling past binnen de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal Beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

De meeste recente versie van de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland is in werking getreden op 1 april 2023. De Omgevingsvisie bestaat uit vier onderdelen.

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur toont de essentie en de samenhang van verschillende ruimtelijke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie. Het integrale kaartbeeld van de ruimtelijke hoofdstructuur is opgebouwd uit de volgende kaartbeelden:

het dagelijks stedelijk systeem, dat bestaat uit de stedelijke agglomeratie en de daarmee via hov (hoogwaardig openbaar vervoer) verbonden regiokernen;
de hoogstedelijke zone tussen Leiden en Dordrecht;
het logistiek-industriële systeem van mainport, greenports langs vaarwegen en zware infrastructuur;
de samenhang van grote landschappelijke eenheden met de stedelijke agglomeratie;
de groene ruimte en de groenblauwe structuur;
het bodem- en watersysteem;
energie.

In aanvulling hierop toont de ruimtelijke hoofdstructuur van de ondergrond indicatief de ruimtelijke situatie van de ondergrond.

Ambities en sturing

De provincie wil meer vertrouwen geven aan maatschappelijke initiatieven. De provincie werkt daarom vanuit een aantal sturingsprincipes: opgavegericht, netwerkaanpak en maatwerk.

De provincie heeft zeven richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze ambities zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en zijn gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De provincie heeft de volgende ambities:

Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten.
Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor.
Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen.
Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland.
Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving.
Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit.
Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving.

Omgevingskwaliteit

Onder 'omgevingskwaliteit' wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. De volgende onderdelen vormen de basis van de omgevingskwaliteit:

een beschrijving van de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland: de drie deltalandschappen, de Zuid-Hollandse steden en de strategische ligging in internationale netwerken;
een beschrijving van de bestaande omgevingskwaliteit op basis van de leefomgevingstoets, met aandacht voor aspecten van milieukwaliteit. Hiertoe implementeert de provincie de beleidscyclus en monitor Omgevingskwaliteit;
een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, op basis van de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit'.

Beleidskeuzes

De provincie heeft in de Omgevingsvisie een overzicht gemaakt van samenhangende beleidskeuzes. De ruimtelijke hoofdstructuur maakt met een integraal kaartbeeld inzichtelijk hoe de strategische beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie ruimtelijk samenkomen. De voor onderhavig plan relevante beleidsuitgangspunten uit de Omgevingsvisie worden hierna behandeld.

Planspecifiek

De ontwikkeling sluit aan bij de beleidskeuze: 'Behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit'. Met deze beleidskeuze geeft de provincie richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart. Dit beleid maakt naar zijn aard meerdere uitleg mogelijk. Vanuit de nieuwe sturingsfilosofie is dit een kans en geen bedreiging. Gelet op het gezamenlijke belang is een gedeelde opvatting over de uitleg en interpretatie van het kwaliteitsbeleid per concreet gebied wenselijk. De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Onderstaand zullen de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten nader worden omschreven.

Laag van de ondergrond

Een aanzienlijk deel van Zuid-Holland bestaat uit veenachtige gebieden met een hoog grondwaterpeil, waarbij het veen een beperkte draagkracht heeft. Bovendien zijn er talrijke bestaande en voormalige plassen te vinden in dit gebied. De voormalige plassen zijn ontwaterd en staan bekend als droogmakerijen. De bodem in deze droogmakerijen varieert van veenachtig tot oude zeeklei. Het plangebied maakt deel uit van een droogmakerij. Verwacht wordt dat in de toekomst verzilting van het bodemwater zal optreden en waterbeheer moeilijker wordt, waarbij de waterkwantiteit, -kwaliteit en -veiligheid mogelijk onder druk komt te staan. De provincie wenst dat toekomstige ontwikkelingen bijdragen aan een duurzame waterhuishouding. Het voorliggende plan voorziet in de toename van het totale oppervlaktewater, zoals beschreven in toelichting paragraaf 4.9, waardoor er sprake is van een verbetering van de huidige watersituatie. In de toekomstige situatie kan dus meer water vastgehouden worden in het plangebied waardoor er meer water beschikbaar is en verzilting kan worden tegengegaan.

Laag van cultuur- en natuurlandschappen

Droogmakerijen zijn ontstaan uit natuurlijke meren en veenontginningen. Ze worden duidelijk afgebakend door een ringdijk, een ringvaart of oude, verhoogde oevergebieden. Het landschap is overwegend open van karakter (tenzij het verstedelijkt is), heeft een grootschalige uitstraling en ligt gemiddeld enkele meters lager dan de omringende omgeving. Droogmakerijen zijn voorzien van een doordacht watersysteem met hoofdwaterwegen, gemalen en een regelmatige basisverkaveling. Ontginningsboerderijen bevinden zich op regelmatige afstand langs de ontginningswegen. Elke droogmakerij vertoont een unieke ordening en maat; de grootte van kavels en de lengte-breedte-verhouding zijn onderscheidend. Deze karakteristieke structuur heeft een grote invloed op de manier waarop nieuwe ontwikkelingen geïntegreerd worden. In klei droogmakerijen is het de bedoeling dat nieuwe ontwikkelingen vormgegeven worden als eigentijdse objecten die passend zijn binnen de omgeving. Het voorliggende plan voldoet hieraan.

Laag van de stedelijke occupatie

Het plangebied is deels gelegen binnen de kaartlaag 'Steden en dorpen' en deels binnen de kaartlaag 'Bouwwerken voor energie-opwekking'. Voor de 'Steden en dorpen' geldt dat elk dorp bij ontwikkelingen rekening houdt met de eigen identiteit en voortbouwt op haar karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap. Het dorp is deel van het omringende landschap, doordat onderliggende patronen herkenbaar zijn in de structuur van het dorp. Het initiatief is passend in de omgeving omdat in de directe omgeving van het plangebied reeds woningen zijn gelegen. De kaartlaag 'Bouwwerken voor energie-opwekking' is voor de beoogde ontwikkeling niet relevant.

Conclusie
Geacht wordt dat het voorliggende plan in lijn is met de Omgevingsvisie van Zuid-Holland en dus geen belemmering vormt voor het voorliggende plan.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

Tegelijk met de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening op 1 april 2023 in werking getreden. In de verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke ontwikkelingen. De Omgevingsverordening draagt bij aan het realiseren van het provinciaal ruimtelijke beleid zoals dat benoemd is in de Omgevingsverordening. De verordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen.

Ruimtelijke kwaliteit

In artikel 6.9 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling:

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen;
de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen;
de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren.

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van inpassen (sub a), omdat de ontwikkeling zich afspeelt binnen het bestaand stedelijk gebied. Met de stedenbouwkundige invulling van de beoogde nieuwbouw is zoveel mogelijk rekening gehouden met de bestaande gebiedsidentiteit. De relevante richtpunten van de kwaliteitskaart zijn in toelichting paragraaf 3.2.1 toegelicht. Hieruit blijkt dat de beoogde plannen aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart voldoen.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 6.10 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan de volgende eisen:

de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.

Bij het voorgenomen plan is in toelichting paragraaf 3.1.3 ingegaan op de ladder voor duurzame verstelijking. Sub b is niet van toepassing, omdat de ontwikkeling binnen het bestaand stads- en dorpsgebied is voorzien. Daarmee wordt er voldaan aan artikel 6.10 van de Omgevingsverordening.

Risico's van klimaatverandering

In artikel 6.50 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat rekening gehouden moet worden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering, tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van:

wateroverlast door overvloedige neerslag;
overstroming;
hitte;
droogte.

Alsmede de effecten van de bovengenoemde risico's op het risico van bodemdaling.

Om de risico's van klimaatverandering in het plangebied in kaart te brengen is de klimaatatlas van Zuid-Holland geraadpleegd.

Wateroverlast door overvloedige neerslag

Uit raadpleging van deze klimaatatlas blijkt dat in de huidige situatie op veel plaatsen sprake is van een waterdiepte van meer dan 20 cm bij extreme neerslag. Hiernaast wordt er ook verwacht dat in de toekomst er een significante kans dat er grondwateroverlast zal optreden. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt het gehele gebied herontwikkeld en daarmee ook de waterhuishouding verbeterd. Er zal sprake zijn van voldoende mogelijkheden om het regenwater op te vangen bij zware weersomstandigheden.

Overstroming

Uit raadpleging van de klimaatatlas blijkt dat ter plaatse van het plangebied een zeer kleine kans (1/3.000 tot 1/30.000 per jaar) op overstromingen bestaat. Bij een overstroming van de regionale keringen bedraagt de waterdiepte ca. 0 - 1 m. Bij een overstroming van de primaire kering bedraagt de waterdiepte ca. 2 - 5 m. Gezien de geringe kans op een overstroming worden maatregelen niet noodzakelijk geacht.

Hitte

In de klimaatatlas wordt aangegeven dat het in delen van het plangebied aanzienlijk warmer is dan in de omgeving. Dit is als direct gevolg van de huidige mix van bebouwing en groen binnen het stedelijk gebied van Zevenhuizen. In de huidige situatie piekt het gevolg van het Stedelijk hitte eiland effect (UHI) tot en met 1,4 °C. Verwacht wordt dat het voorliggende plan de UHI situatie zal verbeteren door middel van het introduceren van meer oppervlaktewater waardoor het UHI-effect teruggebracht kan worden. Er worden geen belemmeringen verwacht vanuit hittestress.

Droogte

Vanuit droogte worden geen belemmeringen verwacht. De grondwaterstand is vergelijkbaar met de omgeving en er zal voldoende waterinfiltratie mogelijk gemaakt worden.

Bodemdaling

Er wordt in beginsel uitgegaan dat er sprake zal zijn van beperkte bodemdaling (<10 cm) binnen het plangebied. Tijdens de exacte uitwerking van het voorliggende plan zal hiermee rekening gehouden worden.

Conclusie

Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn vanuit de Omgevingsverordening voor de onderhavige nieuwe ontwikkelingen.

3.3 Gemeentelijk Beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Zuidplas

De gemeenteraad van de gemeente Zuidplas heeft op 13 juli 2021 de 'Omgevingsvisie Zuidplas' vastgesteld. In de omgevingsvisie staan de ambities voor de lange termijn, tot 2040. Met de omgevingsvisie wordt richting gegeven aan toekomstige ontwikkelingen die plaatsvinden in een veilige en gezonde fysieke leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit voor inwoners. De fysieke leefomgeving gaat over bijna alles buiten, dus: gebouwen, bodem, water, natuur, lucht, maar ook wegen en duurzame opwek van energie.

In de omgevingsvisie staan de volgende ambities centraal:

Aantrekkelijk Zuidplas: Ingezet wordt op het bouwen van inbreidingslocaties binnen de dorpen. Daarnaast wordt ingezet op aanpassingen van de bestaande woningvoorraad. Als dorpen in Zuidplas uit willen breiden kan dat, maar alleen als een bijdrage wordt geleverd aan hogere doelen.
Duurzaam Zuidplas: Nieuwe ontwikkelingen zijn zoveel mogelijk energieneutraal. Voor bestaande gebouwen wordt ook hierop ingezet, hoewel dit niet overal haalbaar zal zijn. Naast de energiedoelstellingen wordt gewerkt aan een klimaatbestendige omgeving. Klimaatadaptatie, onder andere het tegengaan van hittestress, verdroging en wateroverlast, heeft daarbij nadrukkelijk aandacht.
Ondernemend Zuidplas: Zuidplas wil in 2040 een aantrekkelijk gemeente zijn voor ondernemers en ervoor zorgen dat er voldoende eigen werkgelegenheid is. Een gemeente met een aantrekkelijk vestigingsklimaat en belangrijke speler in de regio.
Gezond Zuidplas: Zuidplas wil in 2040 een sociale en vitale gemeente zijn. Een gemeente met een gezonde en veilige leefomgeving én met aandacht voor de gezondheid van onze inwoners.

De omgevingsvisie is uitgewerkt in een visie per dorp. Hierin is aangegeven hoe een aantrekkelijk, duurzaam, ondernemend en gezond Zuidplas eruitziet per dorp. De omgevingsvisie geeft per thema, voor heel Zuidplas en per deelgebied en per dorp ambities, opgaven, kansen en te maken keuzes weer.

Planspecifiek

Voor de gemeente Zuidplas geldt dat er voor de positionering van de dorpen primair ingezet wordt op het realiseren van inbreidingslocaties binnen de bestaande dorpen. Daarbij wordt ingezet op een divers, betaalbaar en flexibel woningaanbod. De beoogde herontwikkeling vindt plaats binnen het bebouwd gebied van Zevenhuizen. Er worden in totaal 235 wooneenheden, 84 zorgwoningen en 40 aanleunappartementen mogelijk gemaakt, bestaande uit verschillende woningtypen. Naast duurdere twee-onder-één-kapwoningen, rijwoningen en appartementen worden er middeldure rijwoningen en appartementen voor de midden- en sociale huur gerealiseerd. Hiermee wordt aangesloten op de ambitie van de gemeente om een divers, betaalbaar en flexibel woningaanbod te realiseren.

Nieuwe ontwikkelingen zijn zoveel als mogelijk energieneutraal. Om dit mogelijk te maken moet energie opwek integraal onderdeel zijn van het plan. Naast de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn, wordt er door de gemeente ook ingezet op het tegengaan van hittestress, verdroging en wateroverlast. De woningen die met het voorliggende plan worden gerealiseerd dienen te voldoen aan de BENG-normen. Ze worden gasloos uitgevoerd en voorzien van duurzame installaties en een goede isolatie. Op het gebied van klimaatadaptatie wordt rekening gehouden met de afvoer en het opvangen van regenwater. Bestaande watergangen blijven behouden en waar nodig worden deze verbreed en worden nieuwe watergangen toegevoegd.

Gelet op het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het beoogde initiatief voor de herontwikkeling van sportpark Van 't Verlaat en de huidige locatie van woonzorgcentrum De Zevenster naar woningbouw en een woonzorgcentrum in lijn is met de ambities van de Omgevingsvisie Zuidplas.

3.3.2 Woonvisie 2025

De 'Woonvisie 2025 - Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst' is op 23 januari 2019 door de gemeenteraad vastgesteld. In de woonvisie wordt een doorkijk naar het wonen in Zuidplas rond het jaar 2025 gegeven en is richtinggevend van karakter. De woonvisie is tevens het programmatische toetsingskader voor nieuwbouwlocaties. In de woonvisie wordt gekozen voor de volgende strategie:

Sociale huursector op peil.
Identiteit vasthouden.
Langer thuis wonen.
Duurzaam wonen en leven.
Innovatieve woonvormen.

Om de visie te realiseren zijn de stappen verwoord in drie speerpunten:

Een divers en betaalbaar woningaanbod voor alle doelgroepen.
Duurzaam wonen.
Experimenten in wonen en ontmoeten.

Met het eerste speerpunt wordt de visie van een evenwichtige bevolkingsopbouw verwezenlijkt. De andere twee dragen bij aan het realiseren van dat divers en betaalbaar woningaanbod.

Woningbouwopgave

Zuidplas bouwt volop nieuwe woningen om bij te dragen aan de woningbouwopgave in de Zuidvleugel. Uit onderzoek blijkt dat de vraag naar diverse woningtypen toeneemt. In de woonvisie staan uitgangspunten voor de omvang van de diverse woon- en prijssegmenten die in Zuidplas nodig zijn. Deze uitgangspunten voor de woningvoorraad die in de Woonvisie staan, bieden houvast in de onderhandelingen over nieuwbouw met projectontwikkelaars en woningcorporaties.

In de woonvisie staat geen woningverdeling per dorp. Nieuwbouwontwikkeling is maatwerk en daarom komen er randvoorwaarden voor elk nieuwbouwproject. Daarin wordt op basis van de locatie (het dorp), de marktomstandigheden en de grootte van het project aangegeven hoeveel woningen van welk type, prijsklasse, eigendomsverhoudingen (huur of koop) en kwaliteitsniveau gewenst zijn.

Planspecifiek

Voor de periode tot 2030 is er een behoefte aan 3.250 nieuwe woningen in de gemeente Zuidplas. Van deze woningen is er een behoefte aan 70% koopwoningen, 27% sociale huurwoningen en 3% middenhuur woningen. Met het voorliggende plan worden 235 woningen en 84 zorgwoningen en 40 aanleunappartementen mogelijk gemaakt, bestaande uit verschillende woningtypen. Naast duurdere twee-onder-één-kapwoningen, rijwoningen en appartementen worden er rijwoningen en appartementen en woonruimte voor een woongroep voor ouderen in de midden- en sociale huur gerealiseerd. Hiermee wordt aangesloten op de behoefte aan koopwoningen, sociale huurwoningen en middenhuur woningen.

Gesteld kan worden dat de ontwikkeling past binnen de kaders van de Woonvisie 2025. Met het plan wordt een bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave binnen de gemeente Zuidplas.

3.3.3 Programma Duurzaamheid en Klimaatadaptatie

De gemeente Zuidplas heeft in het programma Duurzaamheid & Klimaatadaptatie 2019 – 2025 het doel gesteld om in 2050 een duurzame en toekomstbestendige gemeente te zijn. De gemeente Zuidplas wil echter verder kijken dan de energietransitie. Er wordt ook gekeken naar het veranderende klimaat en hoe gemeente Zuidplas een aantrekkelijke leefomgeving kan ontwikkelen en behouden. Het programma Duurzaamheid & Klimaatadaptatie 2019 – 2025 bestaat uit de volgende thema’s:

Energie en warmte: het besparen van energie, het opwekken van hernieuwbare energie en de bebouwde omgeving loskoppelen van aardgas.
Klimaatadaptatie: inrichten van de openbare ruimte om de gevolgen van klimaatverandering te beperken.
Circulaire economie: Het bestaande lineaire systeem omzetten naar een nieuw circulair systeem.
Leefomgeving: De leefomgeving wordt vooral vorm gegeven in de inrichting van de fysieke (openbare) buitenruimte door beplanting en gebruik van materialen. Voor een gezonde leefomgeving is een goede kwaliteit van bodem, lucht en water van belang.

Planspecifiek

De gemeente Zuidplas streeft naar duurzame ontwikkelingen. Met de voorgenomen ontwikkeling zal worden aangesloten bij dit streven, waarbij voldaan dient te worden aan de normen van Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). De woningen worden dan ook gasloos uitgevoerd en voorzien van duurzame installaties en een goede isolatie. Daarnaast wordt het plangebied klimaatadaptief ingericht. Er zal sprake zijn van voldoende mogelijkheden om het regenwater op te vangen bij zware weersomstandigheden. De watergangen rond het plangebied blijven behouden en worden verbreed en aanzienlijk uitgebreid.

Gesteld kan worden dat het plan in lijn is met de ambities op het gebied van duurzaamheid van de gemeente Zuidplas.

3.3.4 Welstandsnota Zuidplas 2015

De welstandsnota is, kort gezegd, het beleidsdocument dat moet voorzien in de criteria die burgemeester en wethouders hanteren bij het beoordelen van een aanvraag omgevingsvergunning op welstandsvereisten. Middels de Welstandsnota Zuidplas 2015 geeft de gemeente Zuidplas aan hoe de ruimtelijke kwaliteit wordt gewaarborgd. De gemeente hanteert het principe 'welstandsvrij, tenzij...'. Dat betekent dat de gemeente in principe welstandsvrij is. Uitzondering daarop zijn kwetsbare gebieden.

Met de invoering van de Omgevingswet verdwijnt de term 'welstand'. Daarom heeft de gemeente Zuidplas als opvolger de Nota Omgevingskwaliteit Zuidplas in de maak. Hierin wordt aangegeven hoe de gemeente Zuidplas met omgevingskwaliteit om wil gaan. Er worden vier regieniveaus onderscheiden: minimaal (ca. gelijk aan welstandsvrij), basisregie, maatwerkregie (ca. gelijk aan zwaar regime) en eigen regie (ca. gelijk aan beeldkwaliteitplan).

Planspecifiek

Uit het raadplegen van de welstandskaart van de gemeente Zuidplas blijkt dat de planlocatie in een gebied ligt met het welstandsniveau 'vrij'. In de basis is Zuidplas welstandsvrij. Wel dient voor diverse nieuwe projecten een beeldkwaliteitdocument opgesteld te worden die de beoogde kwaliteit voor een nieuwe ontwikkeling borgt.

Met het voorliggende plan worden er op een relatief grote planlocatie nieuwe woningen gerealiseerd. Hiervoor is dan ook een beeldkwaliteitsplan opgesteld, in samenhang met het stedenbouwkundige plan, dat in toelichting paragraaf 2.3 is behandeld.

Het beeldkwaliteitsplan wordt parallel aan het bestemmingsplan vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Zuidplas. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning zal de aanvraag getoetst worden aan het beeldkwaliteitsplan. Dit gebeurt hoofdzakelijk door de welstandscommissie. Tevens wordt een Q-team ingesteld om de kwaliteit te bewaken.

Middels een voorwaardelijke verplichting is het beeldkwaliteitsplan geborgd in de regels van het voorliggende bestemmingsplan (artikel 10 lid 3).

Hoofdstuk 4 Milieu- En Omgevingsaspecten

4.1 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:

het plan of besluit is direct m.e.r.- plichtig;
het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.- beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.- (beoordelings)plicht.

Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:

Door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
Het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
De initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.

Planspecifiek

Het bestemmingsplan bevat een activiteit die genoemd wordt in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Het realiseren van woningen valt onder onderdeel D.11.2 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen', (drempelwaarde: een aangesloten gebied dat 2.000 woningen of meer omvat) van het Besluit milieueffectrapportage.

Met de voorgenomen ontwikkeling worden 235 nieuwe woningen gerealiseerd. Tevens zal woonzorgcentrum De Zevenster een nieuwe locatie krijgen binnen het plangebied. Het bestaande aantal woonzorgeenheden zal behouden blijven. Voorliggend plan valt onder sub c: het plan wordt wel genoemd maar voldoet niet aan de drempelwaarde van 2.000 woningen of meer. Dit betekent dat het Besluit milieueffectrapportage niet van toepassing is en dat er geen m.e.r.-(beoordelings)plicht geldt.

Desondanks zijn in het kader van dit ruimtelijk plan de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht. Hieruit is niet gebleken dat er sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent dit ruimtelijke plan te nemen. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten. De kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zijn niet van dien aard dat er aanleiding bestaat tot het opstellen van een milieueffectrapportage.

4.2 Bodem

In het kader van een ruimtelijk plan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er soms een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd in het plangebied. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.

Planspecifiek

Met het voorliggende plan wordt de bestemming van het plangebied gewijzigd. Om die reden is in juni 2021 door Inventerra een milieuhygiënisch vooronderzoek uitgevoerd: zie bijlagen bij toelichting, bijlage 2a.

Op basis van het uitgevoerde vooronderzoek zijn hypotheses opgesteld met betrekking tot een mogelijke verontreinigingssituatie in de bodem. De onderzoekslocatie is verdacht voor het voorkomen van een mogelijke bodemverontreiniging onder de aanwezige asfaltverhardingen, een deel van de klinkerverhardingen en ter plaatse van de slootdempingen. Het overige deel van de onderzoekslocatie wordt als onverdacht beschouwd.

Opgemerkt wordt dat we er vooralsnog niet van uitgaan dat op de kunstgrasvelden rubberkorrels zijn gebruikt. Hiervan is namelijk bekend dat deze tot verontreiniging kunnen leiden van het grondwater met enkele zware metalen en PAK. Voor de zekerheid wordt geadviseerd om bij het uit te voeren verkennend bodemonderzoek het grondwateronderzoek ter plaatse en rond de voetbalvelden uit te breiden met PAK-analyses.

Om te bepalen of de huidige milieuhygiënische bodemkwaliteit voldoet aan de eisen voor het beoogde gebruik (wonen) is een verkennend bodemonderzoek nodig.

Verkennend bodemonderzoek

Voor de locatie aan de Leliestraat is onderzoek uitgevoerd door Inventerra: 'Verkennend bodemonderzoek Leliestraat 3-37 Zevenhuizen', d.d. 16 september 2021: zie bijlagen bij toelichting, bijlage 2b.

Op basis van het uitgevoerde vooronderzoek is een hypothese opgesteld met betrekking tot een mogelijke

verontreinigingssituatie in de bodem, namelijk 'verdacht voor verontreiniging' ter plaatse van de

vetafscheider en de gedempte sloten en ‘niet verdacht voor verontreiniging’ voor het overige terrein.

Uit de resultaten van het verkennend bodemonderzoek wordt het volgende geconcludeerd:

Bij de vetafscheider is in de grond geen verontreiniging met minerale olie en is in het grondwater geen vet en minerale olie aangetoond.
Ter plaatse van de dempingen zijn geen zintuiglijke aanwijzingen waargenomen die kunnen duiden op dempingsmateriaal. In de geanalyseerde grondmonsters zijn geen verontreinigingen aangetoond.
In de bovengrond en ondergrond op het overige terrein zijn geen verontreinigingen vastgesteld.
In het grondwater bij de vetafscheider is een licht verhoogde concentratie met barium gemeten. In het grondwater centraal op het terrein zijn licht verhoogde concentraties zink, molybdeen en barium gemeten.

Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek dient de hypothese ‘verdacht voor verontreiniging’ ter plaatse van de vetafscheider en slootdempingen verworpen te worden aangezien geen hier aan gerelateerde verontreinigingen zijn aangetoond. De hypothese ‘niet verdacht voor verontreiniging’ voor het overige terrein dient formeel gesproken verworpen te worden wegens de licht verhoogde concentraties van enkele zware metalen in het grondwater.

Aanvullend bodemonderzoek

Naar aanleiding van het verkennend bodemonderzoek is voor de planlocatie ter plaatse van de sportvelden een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd door Inventerra: 'Aanvullend bodemonderzoek Sportvelden te Zevenhuizen', d.d. 19 november 2021: zie bijlagen bij toelichting, bijlage 2c.

Uit het aanvullende bodemonderzoek blijkt dat in de monsters van de kleilaag onder het repac van het parkeerterrein geen verontreinigingen met nikkel meer zijn vastgesteld. De eerder aangetoonde sterke verontreiniging is niet meer aangetoond. Vermoedelijk is het gehalte tijdens het verkennend onderzoek veroorzaakt door een nikkelhoudend deeltje.

In het grondwater is tijdens het verkennend bodemonderzoek een sterke verontreiniging met minerale olie, een matige verontreiniging met nikkel en lichte verontreinigingen met diverse zware metalen, xylenen en naftaleen geconstateerd. Een oorzaak hiervoor was niet bekend. Bij het aanvullend onderzoek is naast de peilbuis een nieuwe boring verricht. Hierbij werd aan de grond (traject 1,0 – 2,0 m-mv) een zwakke olie-waterreactie waargenomen. Bij analyse van de grond is echter geen verontreiniging met minerale olie of vluchtige aromaten vastgesteld. Ook is geen vluchtige olie aangetoond. In het grondwater (na extra goed schoonspoelen) zijn eveneens geen verontreinigingen meer aangetoond. De licht verhoogde concentratie barium wordt als natuurlijk verhoogde achtergrondwaarde beschouwd.

Een exacte oorzaak voor de eerder aangetoonde verontreiniging in het grondwater is niet bekend. Niet uit te sluiten valt dat tijdens de uitvoering van het verkennend onderzoek iets in de peilbuis terecht is gekomen tussen de plaatsing van de peilbuis en de grondwaterbemonstering. Na de verstreken tijd tussen het verkennend en aanvullend onderzoek en door het schoonspoelen zijn de eerder aangetoonde verontreinigingen (behalve een zwakke olie-waterreactie aan de grond) niet meer aangetroffen.

Conclusie

Op grond van de resultaten van verkennend en aanvullend bodemonderzoek wordt er geconcludeerd dat er geen belemmering is voor de realisatie van de beoogde ontwikkeling. Het plangebied is geschikt voor het huidige en toekomstige gebruik.

4.3 Bedrijven En Milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en Milieuzonering 2009' (hierna: VNG brochure) wordt onder milieugevoelige functies verstaan: woningen, woongebieden, ziekenhuizen, scholen en verblijfsrecreatie. Sommige functies kunnen zowel milieubelastend als milieugevoelig zijn (bijvoorbeeld ziekenhuizen en scholen).

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling op deze locatie voorziet in de realisatie van woningen. Een woning wordt in het kader van bedrijven en milieuzonering gezien als een gevoelige bestemming. Derhalve is gekeken naar milieubelastende activiteiten in de omgeving van de locatie.

De omgeving van het plangebied bestaat in de huidige situatie uit een mix van functies, zoals wonen, sport, maatschappelijk. Met de voorgenomen ontwikkeling zal de sportfunctie worden weggenomen. De maatschappelijke functie zal echter behouden blijven binnen het plangebied. Ten noordoosten van het plangebied zijn bedrijfsactiviteiten van ten hoogste categorie 2 en 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten toegestaan. In aanvulling hierop is een bedrijf met SBI-code 281.1, uit ten hoogste categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten toegestaan. Een bedrijf met SBI-code 281.1 betreft een constructiewerkplaats met gesloten gebouw. De maatgevende afstand is in dit verband geluid.

Als in de directe sprake is van een menging van woningen, bedrijvigheid en maatschappelijke functies, dan is sprake van het omgevingstype 'gemengd gebied'. In dat geval reden kan de richtafstand, met uitzondering van het aspect gevaar, met één afstandsstap worden verminderd. In andere gevallen wordt gesproken van het omgevingstype 'rustige woonwijk'.

In de navolgende tabel staat een overzicht van de milieubelastende activiteiten in de omgeving van het plangebied weergegeven. Hierbij wordt uitgegaan van het gebiedstype ‘rustige woonwijk’.

Adres	Milieucategorie (maximaal toegestaan)	Richtafstand	Minimale afstand tot de woningen (m)	Voldoet
Knibbelweg 18a/ Noordelijke Dwarsweg 49b	SBI-code 281.1 (categorie 3.2)	100 m	50 m	nee
Knibbelweg 18b	3.1	50 m	50 m	ja
Knibbelweg 18c	3.1	50 m	50 m	ja
Knibbelweg 17a	2	30 m	50 m	ja
Knibbelweg 17b en Knibbelweg 11	2	30 m	40	ja
Noordelijke Dwarsweg 49a	2	30 m	50 m	ja
Noordelijke Dwarsweg 51	2	30 m	110 m	ja
Noordelijke Dwarsweg 80	2	30 m	100 m	ja

Bedrijfsbestemming hoek Knibbelweg 18 en Noordelijke Dwarsweg 49-51

Geluid

Aanvankelijk heeft de gemeente Zuidplas heeft de Omgevingsdienst Midden-Holland een geluidsonderzoek d.d. 26-02-2021 uitgevoerd, op basis van de systematiek van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering 2009'. Naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, naar aanleiding van het ingestelde beroep, is een nieuw akoestisch onderzoek uitgevoerd door Aveco de Bondt (rapport d.d. 10 oktober 2023, zie bijlagen bij de regels bijlage 3). Hierbij is in het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing onderzocht of er enerzijds geen sprake is van belemmering van de bedrijfsvoering van bedrijven en anderzijds of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de nieuwe woningen. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat, om te borgen dat de nieuwe woningen in het onderhavige plangebied het bedrijf niet beperken in de bedrijfsvoering, een geluidscherm met een hoogte van 2 meter aangelegd dient te worden langs het zuidwestelijke buitenterrein.

^{Situering geluidscherm (blauwe lijn) langs het zuidwestelijke buitenterrein (bron: Akoestisch onderzoek Aveco de Bondt, d.d. 10-10-2023)}

Het betreffende geluidscherm is op de verbeelding opgenomen middels de functieaanduiding 'geluidscherm'. Het geluidscherm is juridisch geborgd in de vorm van een 'Voorwaardelijke verplichting geluidscherm', waarin bepaald is dat de woningen binnen een straal van 100m gemeten vanaf het bestemmingsvlak, waarop ingevolge het bestemmingsplan "Zevenhuizen Dorp" de bestemming "Bedrijf" met de functieaanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1" rust, pas in gebruik mogen worden genomen worden, als voorzien is in een geluidscherm overeenkomstig het uitgevoerde akoestische onderzoek.

Ook zijn de binnenwaarden van de nieuwe woningen geborgd op basis van de minimale geluidwering eisen uit het Bouwbesluit, waardoor er op voorhand kan redelijkerwijs van uit kan worden gegaan dat een ontheffing voor het maximale geluidniveau van 64 dB(A) in de nachtperiode stand zal houden in een beroepsprocedure, door het toestaan van een maatwerkvoorschrift.

Geur, gevaar en stof

In aanvulling hierop gaat de Omgevingsdienst Midden-Holland (ODMH) in een aparte memo in op de overige hinderaspecten: geur, gevaar en stof (memo d.d. 6 september 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 3). Op basis van de systematiek van de VNG Handreiking ‘Bedrijven en milieuzonering 2009’ gelden voor de hinderaspecten geluid, stof, gevaar en geur richtafstanden tussen milieugevoelige functies (zoals woningen) en milieubelastende functies (zoals bedrijven). Wanneer de feitelijke afstand groter is dan de richtafstand, dan kan in het algemeen worden gesteld dat derden niet worden belemmerd en dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Voor de gehele bedrijfslocatie geldt voor wat betreft de hinderaspecten geur, gevaar en stof een richtafstand van 50 meter. Hieronder wordt nader ingegaan op deze hinderaspecten.

- Stof

Dit hinderaspect speelt een rol wanneer bedrijven grote hoeveelheden stuifgevoelige bulkgoederen buiten opslaan en verwerken (zoals beton- en gipsfabrieken). Deze activiteiten kunnen gelet op de toegestane lage milieucategorieën, de beperkte ruimte en grotendeels bestaande bebouwing op deze locatie niet plaatsvinden. Mogelijke kleine stofhinder-veroorzakende activiteiten, die volgens het bestemmingsplan wel toegestaan zijn, zoals houtbewerking (houtmotafzuiging) en afzuiging bij luchtbehandelingsinstallaties, worden door de voorschriften uit het Activiteitenbesluit voldoende voorkomen. De activiteiten van de bestaande bedrijven veroorzaken geen stofhinder op 50 meter afstand of meer. Het hinderaspect stof vormt geen belemmering voor de woningbouwontwikkeling.

- Gevaar

Dit hinderaspect kan voorkomen bij de opslag en het verwerken van grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen. In het bestaande bestemmingsplan zijn Bevi-bedrijven (bedrijven met grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen) uitgesloten. De opslag van kleine hoeveelheden gevaarlijke stoffen, zoals brandstoffen of gassen is wel mogelijk voor zover deze activiteiten niet onder Bevi vallen en dus externe afstandsnormen niet van toepassing zijn. Voorbeelden zijn de opslag van huisbrandolie in tanks of emballage en (brandbare) gassen, zoals propaan in tanks of gasflessen. Bij de bestaande bedrijven worden geen grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen opgeslagen die mogelijk gevaar opleveren op 50 meter afstand of meer. Ook het hinderaspect gevaar vormt geen belemmering voor de woningbouwontwikkeling.

- Geur

In de Staat van Bedrijfsactiviteiten van het bestemmingsplan ‘Zevenhuizen Dorp’ worden alle activiteiten vermeld die op basis van categorie (3.1) direct zijn toegestaan op de betreffende bedrijfslocatie. Een aantal activiteiten uit die lijst kunnen geurhinder veroorzaken. Te denken valt aan spuiterijen (motorvoertuigen, hout en in de utiliteitsbouw), drukkerijen en voedingsmiddelenindustrie (bedrijfsmatig bereiden van voedsel, vishandel en conservenfabrieken). Op dit moment zijn deze activiteiten niet aanwezig op het bedrijventerrein. Wanneer bedrijven de hiervoor genoemde activiteiten willen uitvoeren, zullen ze rekening moeten houden dat hinderlijke geur in de regel niet waarneembaar mag zijn bij de geprojecteerde woningen in het bestemmingsplan en andere omliggende woningen. Het Activiteitenbesluit biedt middelen dat bedrijven zich daar aan houden.

Op basis van de systematiek van Bedrijven en milieuzonering is afstand houden (zonering) de enige zekere oplossing om geurhinder te voorkomen.

- Goede ruimtelijke ordening

In het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing dienen in het voorliggend geval de volgende vragen te worden beantwoord:

Worden derden niet onevenredig belemmerd?

De bedrijven die nu gevestigd zijn op de betreffende bedrijfslocatie hebben geen invloed op de hinderaspecten geur, stof en veiligheid bij de geprojecteerde woningen. Voor een nieuw te vestigen bedrijf geldt dat de activiteiten vallen binnen de planologische mogelijkheden. Hierdoor is de minimale afstand van 50 meter tussen woningen en bedrijven voldoende. Door het vaststellen van dit bestemmingsplan blijven de planologische mogelijkheden van de bedrijfsbestemmingen gelijk.

Is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat?

Door de minimale afstand van 50 meter tussen de geprojecteerde woningen en de bedrijfsbestemmingen en de maximale bedrijfsbestemming categorie 3.1 is een aanvaardbaar woon- en leefklimaat planologisch geborgd. Wanneer daar aanleiding voor is, kan via het Activiteitenbesluit handhavend worden opgetreden en/of kan een bedrijf nadere maatwerkvoorschriften worden opgelegd.

- Conclusie

In het bestemmingsplan wordt de richtafstand van 50 meter tussen bedrijfsbestemmingen en geprojecteerde woningen aangehouden. Voor wat betreft de hinderaspecten stof, gevaar en geur is er derhalve sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Knibbelweg 17a

ODMH heeft ook de situatie ter plaatse van de kwekerij Knibbelweg 17a bekeken (document 2022140362, d.d. 2 juni 2022). Het betreffende glastuinbouw valt onder SBI-code 013. Daarbij betreft het een categorie 2-bedrijf en heeft een richtafstand van 30 meter naar milieugevoelige functies (o.m. woningen). Maatgevend daarbij is geluid. Voor stof, geur en gevaar geldt een richtafstand van 10 meter. De gevels van de dichtstbijzijnde geprojecteerde woningen in het onderhavige bestemmingsplan bevinden zich op circa 50 meter van de erfgrens van het bedrijf, waarmee voldaan wordt aan de richtafstand. Wat betreft de aspecten geur, stof en gevaar ziet ODMH, vanwege de feitelijke afstand, geen aanleiding dat de bedrijfsvoering van het bedrijf belemmerd wordt door woonfuncties binnen het bestemmingsplan.

Tevens is het geluid van uit- en inrijdend vrachtverkeer op het terrein van de kwekerij nader beschouwd in relatie tot de geluidsnormen. Het betreffende bedrijf valt onder het Activiteitenbesluit milieubeheer. Voor geluid moet worden voldaan aan de voorschriften in artikel 2.17 lid 5 (inrichting waar in hoofdzaak agrarische activiteiten worden verricht). Maximale geluidsniveaus vanwege met beperkte snelheid rijdende motorvoertuigen zijn in de dagperiode (6.00 uur -19.00 uur) uitgesloten van toetsing. In de avondperiode (19.00 uur -22.00 uur) moet bij gevoelige gebouwen (woningen) worden voldaan aan de norm van 65 dB(A). In de nachtperiode (22.00 uur – 6.00 uur) is de norm 60 dB(A). Een vrachtwagen kan een maximaal geluidsniveau van 65 dB(A) veroorzaken op 50 meter afstand en een maximaal geluidsniveau van 60 dB(A) op 90 meter afstand. Het betreffende bedrijf kan bij de geprojecteerde woningen in de avondperiode aan de norm voldoen. Echter in de nachtperiode wordt de norm overschreden. Om die reden is ODMH nagegaan of het betreffende bedrijf op dit moment de gelegenheid heeft om in de nachtperiode vrachtwagens op de inrit te laten rijden. De dichtstbijzijnde bestaande woning ligt aan de Knibbelweg 17 op 50 meter afstand van de inrit. Deze woning geeft dezelfde beperking als de nu geprojecteerde woningen. Dat houdt in dat de geprojecteerde woningen voor het gebruik van de inrit geen verdere beperkingen opleveren voor het bedrijf.

Knibbelweg 17b/Knibbelweg 11

Aan de Knibbelweg 17b en Knibbelweg 11 zijn op basis van het geldende bestemmingsplan ‘Zuidplas Noord’ binnen de bestemming ‘Lintzone’ categorie 1 en 2 bedrijven toegelaten. De richtafstand bedraagt 30 meter. Aan deze richtafstand wordt voldaan.

Woonzorgcentrum De Zevenster

In onderhavig plan gaat het naast de ontwikkeling van een woonfunctie om de ontwikkeling van woonzorgcentrum De Zevenster aan de zuidoostzijde van de planlocatie. In het kader van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' is de ontwikkeling van woonzorgcentrum De Zevenster binnen het plangebied aan te merken als 'verpleeghuis' (SBI: 871). Dit valt in milieucategorie 2 met een maatgevende richtafstand van 30 m voor het aspect 'geluid'. Omdat het plangebied als een gemengd gebied kan worden bestempeld, mogen de richtafstanden met één afstandsstap worden verminderd. Er geldt in dit een geval een richtafstand van 10 m; daaraan wordt voldaan.

Conclusie

Hiermee vormt het aspect milieuzonering geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

woningen;
geluidsgevoelige terreinen (terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan categorale en academische ziekenhuizen, verpleeghuizen, woonwagenstandplaatsen);
andere geluidsgevoelige gebouwen, waaronder onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder (Bgh):
- verzorgingstehuizen;
- psychiatrische inrichtingen;
- medisch centra;
- poliklinieken;
- medische kleuterdagverblijven.

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

Planspecifiek

De planlocatie ligt binnen de bebouwde kom van Zevenhuizen binnen de geluidzone van de Noordelijke Dwarsweg en de Burgemeester Klinkhamerweg. De overige wegen in de omgeving zijn 30 km wegen zonder geluidzone. De locatie ligt buiten de geluidzone van de A12 en buiten de geluidzone van de spoorweg Gouda - Den Haag. Ingevolge de Wet geluidhinder (Wgh) dienen de geluidsbelastingen op de gevels van de woningen te worden onderzocht en getoetst. Door Adviesburo van der Boom is op 11 november 2021 een akoestisch onderzoek wegverkeerlawaai naar de geluidsbelasting uitgevoerd, bijlagen bij toelichting, zie bijlage 4.

De geluidbelasting door wegverkeer op de Noordelijke Dwarsweg bedraagt ten hoogste 57 dB na aftrek ex art 110-g Wgh op de gevels in de eerste lijn langs de weg. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt op een aantal gevels in de eerste lijn overschreden. Er zijn hogere waarden nodig voor de geluidbelasting door wegverkeer op de Noordelijke Dwarsweg. De geluidbelasting voor wegverkeer op de overige wegen overschrijdt de voorkeursgrenswaarde niet.

Een hogere waarde voor wegverkeer op de Noordelijke Dwarsweg kan slechts worden vastgesteld als maatregelen tot het terugbrengen van de geluidbelasting tot de voorkeursgrenswaarde onvoldoende doeltreffend zijn, of als er ernstige bezwaren zijn op het gebied van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard.

Hogere waarden wegverkeer

Het verlagen van de geluidbelasting door het treffen van maatregelen aan de bron of in de overdracht is financieel, civieltechnisch en stedenbouwkundig niet haalbaar. Voor de gevels van de woningen in de eerste lijn dient een hogere waarde te worden aangevraagd van 49 - 57 dB voor wegverkeer op de Noordelijke Dwarsweg, conform tabel III.3.

Geluidbeleid gemeente Zuidplas

De gemeente Zuidplas stelt in haar geluidbeleid eisen ten aanzien van de aanwezigheid van geluidluwe gevels en buitenruimten bij een geluidbelasting na aftrek van meer dan 53 dB (rekenpunt 20d en 20e). Ook geeft de gemeente alternatieve mogelijkheden aan bij het ontbreken van geluidluwe buitenruimten. Hiermee dient bij het ontwerp van de woningen grenzend aan deze gevel rekening te worden gehouden.

Toetsing goede ruimtelijke ordening

Bij het toetsen of sprake is van een goede ruimtelijke ordening is aangesloten bij het toetsingskader van de Wgh en het geluidbeleid van de gemeente. De grens van de maximale planologische mogelijkheden van 53 dB na aftrek wordt op de hele locatie niet bereikt. Er zal voor het aspect geluid daarom sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening na het verlenen van hogere waarden en het voldoen aan de eisen uit het geluidbeleid van de gemeente. Tevens dient te worden voldaan aan de eisen voor de geluidwering conform het Bouwbesluit.

Eis geluidwering

Volgens het Bouwbesluit moet de zgn. karakteristieke geluidwering GA;k van de uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsgebied in een woning ten minste gelijk zijn aan de invallende geluidbelasting verminderd met 33 dB; voor verblijfsruimten gelden 2 dB lagere waarden voor de geluidwering GA;k. De voorschriften hebben tot doel de geluidbelasting binnenshuis in de verblijfsgebieden van een woning te beperken tot 33 dB.

Voor gevels van de woningen met een geluidbelasting van meer dan 53 dB zonder aftrek zijn geluidwerende voorzieningen nodig (zie tabel III.4) Voor de hoogste geluidbelaste gevels met een geluidbelasting van 62 dB bedraagt de benodigde karakteristieke geluidwering GA;k 29 dB.

Voor gevels van de woningen met een geluidbelasting van ten hoogste 53 dB zonder aftrek bedraagt de benodigde karakteristieke geluidwering GA;k 20 dB. Dit is de minimale waarde conform het Bouwbesluit. Voor deze gevels van de woningen zijn geen aanvullende geluidwerende voorzieningen nodig.

Door de Omgevingsdienst Midden-Holland is een ontwerpbesluit hogere waarden Wet geluidhinder opgesteld (d.d. 15 februari 2022, kenmerk 2022036443). Dit ontwerpbesluit zal gelijktijdig met het bestemmingsplan ter inzage gelegd worden en vastgesteld worden.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Externe Veiligheid

Activiteiten met gevaarlijke stoffen leveren risico’s op voor de omgeving. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transport (Bevt) vormen het wettelijk kader voor het omgaan met deze risico’s. Door het stellen van eisen aan afstanden tussen de activiteiten met gevaarlijke stoffen en (beperkt) kwetsbare objecten (woningen, kantoren, scholen, enz.) worden de eventuele gevolgen van deze risico’s zoveel mogelijk beperkt.

Plaatsgebonden risico (PR)

Als “harde” afstandseis voor externe veiligheid geldt een contour voor het plaatsgebonden risico (PR 10^-6), die wordt aangegeven als een afstand ten opzichte van de activiteit met gevaarlijke stoffen (risicobron). Binnen deze PR 10^-6 contour mogen geen (beperkt) kwetsbare objecten aanwezig zijn of worden geprojecteerd.

Groepsrisico (GR)

Afhankelijk van de aard van de risicobron is er sprake van een bepaald invloedsgebied. Binnen dit invloedsgebied moet worden onderzocht hoe groot de kans per jaar is dat een groep van ten minste 10 (zich binnen dit invloedsgebied bevindende) personen overlijdt ten gevolge van een ramp of zwaar ongeval met de betreffende risicobron. De uitkomst van dit onderzoek geeft de hoogte van het GR weer en wordt uitgedrukt in een curve, waarbij als norm voor het GR een oriënterende waarde is vastgesteld.

De hoogte van het GR moet door middel van een bestuurlijke afweging worden verantwoord. Als binnen het invloedsgebied (beperkt) kwetsbare bestemmingen worden geprojecteerd, geldt ook voor de hiermee samenhangende toename van het GR een bestuurlijke verantwoordingsplicht.

In de ‘Visie Externe Veiligheid’ van de gemeente Zuidplas (maart 2011) is per gebiedstype aangegeven hoe om te gaan met ruimtelijke ontwikkelingen nabij risicobronnen.

Omgevingsveiligheid onder de Omgevingswet (anticiperen op)

Met de komst van de Omgevingswet (verwachting 01-01-2021) komt er ook een gemoderniseerde aanpak van het externe veiligheidsbeleid. Belangrijk element hierin is de introductie van zogenaamde aandachtsgebieden. Het uitgangspunt is dat mensen, zonder aanvullende maatregelen, binnen deze aandachtsgebieden onvoldoende zijn beschermd (ook binnen). Het is aan de gemeente om de kernvraag te beantwoorden:

Is de veiligheid voldoende gewaarborgd en zijn milieu en gezondheid voldoende beschermd?

Om deze vraag te beantwoorden moet de gemeente de volgende punten overwegen:

afstand houden tot de risicobron;
risicocommunicatie;
beperken personendichtheden in de omgeving van de risicobron;
vlucht- en schuilmogelijkheden;
omgevingsmaatregelen;
aanvullende bouwmaatregelen (verplicht voor nieuwe ‘zeer kwetsbare gebouwen’, zoals basisscholen, kinderdagverblijven, ziekenhuizen, verzorgingstehuizen, enz.).

De kern is dat het bevoegd gezag veiligheid, veel meer dan nu het geval is, meeneemt als ontwerpvariabele in de planvorming.

Planspecifiek

Door bureau Kragten is een 'Quickscan externe veiligheid' (d.d. 09-09-2021) uitgevoerd: zie bijlagen bij toelichting, bijlage 5. In deze quickscan zijn de risicobronnen geïnventariseerd en is beoordeeld of de genoemde risicobronnen mogelijk een belemmering vormen voor de invulling van het plangebied. Het gaat hierbij om transportassen, buisleidingen, inrichtingen en hoogspanningslijnen.

Uit de rapportage blijkt dat alleen transport over wegen (rijksweg A12 en provinciale weg N219) mogelijk relevant is, alsmede de nabijheid van Rotterdam The Hague Airport.

Rijksweg A12

Op circa 830 meter van het plangebied is de rijksweg A27 gelegen, waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het plaatsgebonden risico en het plasbrandaandachtsgebied (PAG) vormen geen aandachtspunt voor de planontwikkeling. Aangezien het plangebied op meer dan 200 meter van de weg is gelegen, is het ook niet noodzakelijk de invloed van de planvorming op de hoogte van het groepsrisico kwantitatief inzichtelijk te maken.

Wel ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van deze rijksweg. De risico’s als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen over de weg (toxisch scenario) dienen meegenomen te worden in een beperkte verantwoording van het groepsrisico.

Provinciale weg N219

Op een afstand van circa 1.100 meter van het plangebied is de provinciale weg N219 aanwezig, waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. De N219 is niet opgenomen in het Basisnet weg. Op grond van de ruimtelijke scheiding vormen de PR10^-6-risicocontour en het plasbrandaandachtsgebied (PAG) geen belemmeringen voor het plan.

Op grond van de jaarintensiteiten van Rijkswaterstaat (juni 2019) blijkt dat over de N219 ter hoogte van het plangebied sprake is van LF1-, LF2-, LT2-, GF2 en GF3-transporten. Het invloedsgebied bedraagt daarmee 880 meter. Het plangebied ligt op grond van deze stoffen niet binnen het invloedsgebied van deze weg. Verantwoording van het groepsrisico voor deze weg is niet aan de orde.

Rotterdam The Hague Airport

Daarnaast is het plangebied gelegen binnen het verantwoordingsgebied van Rotterdam The Hague Airport. Uit het 'Groepsrisicobeleid vanwege luchtvaart in de omgeving van Rotterdam The Hague Airport' (Provincie Zuid-Holland, d.d. 16 december 2014) volgt dat hier een verantwoordingsplicht van toepassing is. De wijze van verantwoorden is opgenomen in het genoemde groepsrisicobeleid. Het plangebied bevindt zich op een afstand van circa 10 kilometer vanaf het vliegveld. De totale lengte van het verantwoordingsgebied in noordoostelijke richting bedraagt circa 13 kilometer. Het plangebied bevindt zich derhalve in het deel van het verantwoordingsgebied dat zich op grote afstand van het plangebied bevindt, midden in de woonkern Zevenhuizen. De DCMR Milieudienst Rijnmond heeft het groepsrisico berekend. Het groepsrisico voor RtHA wordt weergegeven in een factor ten opzichte van de oriëntatiewaarde in een raster van 250x250 meter. De provincie Zuid-Holland ziet de oriëntatiewaarde (dus factor 1 t.o.v. de oriëntatiewaarde) als een ‘beleidsmatige grens’. Als door een ruimtelijke ontwikkeling de situatie boven de oriëntatiewaarde komt te liggen, houdt de provincie zich het recht voor om in te grijpen (reactieve aanwijzing of beroep). De resultaten van de berekening van het groepsrisico worden gepresenteerd in de onderstaande 3 afbeeldingen.

^{Huidige situatie (zonder het plan ’t Verlaat) (bron: DCMR Milieudienst Rijnmond)}

^{Groepsrisico met het plan ’t Verlaat (852 personen: 355 woningen x 2,4 personen per woning) (bron: DCMR Milieudienst Rijnmond)}

^{Groepsrisico met het plan ’t Verlaat en daaronder de populatievlakken die gebruikt zijn (bron: DCMR Milieudienst Rijnmond)}

Zoals zichtbaar in bovenstaande afbeeldingen blijft het groepsrisico, met het plan, kleiner dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde. Daarmee blijft het groepsrisico ruim onder de oriëntatiewaarde (‘beleidsmatige grens’ provincie Zuid-Holland).

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

4.6 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. Deze wet maakt onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) (1,2 µg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

Vanaf 1 januari 2015 geldt er ook een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijn stof namelijk PM2,5. De grenswaarde voor PM2,5 bedraagt 25 µg/m³. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM10 niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM2,5 zal zijn. Het is de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog verder afneemt.

Besluit gevoelige bestemmingen

Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Het Besluit gevoelige bestemmingen is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer. Met het Besluit wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening.

Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 300 m aan weerszijden van rijkswegen en 50 m langs provinciale wegen (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM10 of NO2 dreigt/plaatsvindt.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming:

scholen;
kinderdagverblijven;
verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.

Het gaat niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten.

In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of het plan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechtert. Indien het plan wel ‘in betekenende mate’ bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden.

Planspecifiek

De ontwikkeling kan gezien de beperkte omvang, aangemerkt worden als een NIBM-project. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM, niet noodzakelijk. Het project heeft ‘niet in betekenende mate’ invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse.

Wel is, met behulp van de Atlas Leefomgeving, gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. Hieruit blijkt dat de luchtkwaliteit ter plaatse ruim voldoet aan de gestelde grenswaarde van 40 µg/m³voor zowel fijnstof als stikstofdioxide. De specifieke concentraties over 2019 van fijnstof (PM₁₀), fijnstof (PM_2,5) en stikstofdioxide (NO₂) in het plangebied bedragen respectievelijk 17 μg/m³ PM₁₀, 9 μg/m³ PM_2,5 en 18 μg/m³ NO₂. Daarmee worden de wettelijke grenswaarden niet overschreden.

Derhalve kan gesteld worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

4.7 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is per 1 januari 2017 de huidige Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de huidige tabellen 1, 2 en 3 waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kan voor de soorten die zijn opgenomen in het ‘beschermingsregime andere soorten’ een vrijstellingsbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

De beoogde ontwikkeling heeft mogelijk een negatief effect op beschermde flora en fauna (soortenbescherming), beschermde natuurgebieden (gebiedsbescherming) en/of beschermde houtopstanden. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling geldt de wettelijke verplichting onderzoek te verrichten naar de aanwezigheid van beschermde flora en fauna en de mogelijke effecten van de ruimtelijke ingreep daarop. Derhalve is een quickscan flora en fauna uitgevoerd op basis van het toen beschikbare stedenbouwkundige plan (Blom Ecologie B.V., 28 april 2020, zie bijlagen bij toelichting bijlage 6a).

Soortenbescherming

De planlocatie is mogelijk geschikt leefgebied voor algemene zoogdieren, foeragerende vleermuizen, amfibieën, insecten en broedvogels welke niet beschermd zijn (behoudens de Algemene zorgplicht) onder de Wet natuurbescherming.

Voor de beoogde ontwikkeling dient aanvullend onderzoek naar vleermuizen uitgevoerd te worden. De sportvelden kunnen mogelijk door soorten als laatvlieger worden gebruikt als foerageergebied. Van het verwijderen van een essentiële vliegroute is geen sprake.

Vleermuisonderzoek

Een aanvullend onderzoek naar vleermuizen is uitgevoerd middels vijf gerichte veldbezoeken in de periode 15 april t/m 30 september, conform het Vleermuisprotocol 2021: 'Onderzoek vleermuizen Van 't Verlaat de Zevenster Zevenhuizen' (Regelink Ecologie & Landschap, d.d. 8 december 2021); zie bijlagen bij toelichting, bijlage 6b.

Uit het onderzoek blijkt het volgende:

Het plangebied fungeert als essentieel foerageergebied voor gewone dwergvleermuis.
Het plangebied fungeert als niet-essentieel foerageergebied voor ruige dwergvleermuis en laatvlieger.
In het plangebied is een vliegroute van laatvlieger waargenomen; het is geen essentiële vliegroute.
Er zijn geen kraamverblijfplaatsen waargenomen.
Er zijn drie zomerverblijfplaatsen van gewone dwergvleermuis waargenomen waarvan er één ook als paarverblijfplaats wordt gebruikt door gewone dwergvleermuis.
Naast deze gecombineerde zomer- en paarverblijfplaats zijn er in het plangebied nog twee paarterritoria van gewone dwergvleermuis en een paarverblijfplaats van ruige dwergvleermuis aanwezig.
Er zijn geen aanwijzingen voor winterverblijfplaats voor grotere aantallen dieren.

Gesteld moet worden dat met het uitvoeren van de werkzaamheden worden lid 1, 2 en 4 van artikel 3.5 van de Wet natuurbescherming overtreden. Door het slopen van de gebouwen binnen het plangebied worden zomer- en paarverblijfplaatsen van gewone dwergvleermuis en een paarverblijfplaats van ruige dwergvleermuis vernietigd en bestaat het risico dat dieren worden verstoord, verwond of gedood. Bovendien gaat door het kappen van de bomen in het plangebied essentieel foerageergebied van gewone dwergvleermuis verloren.

Derhalve dient, voordat de werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden, een ontheffing van de Wet natuurbescherming te worden aangevraagd. In dat kader zal een Mitigatieplan opgesteld worden, waarin wordt beschreven op welke manier de negatieve effecten worden verzacht dan wel worden voorkomen.

Ten aanzien van de soortenbescherming heeft aanvullend vleermuisonderzoek aangetoond dat de te slopen bebouwing en te kappen bomen een relevante functie hebben voor vleermuizen. Er is sprake van overtreding van verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming, waardoor een ontheffing van de Wet natuurbescherming dient te worden aangevraagd. Hiertoe wordt door Ecologie & Landschap een Mitigatieplan opgesteld.

Bevoegd gezag kan onder voorwaarden een ontheffing verlenen. De voorwaarden betreffen:

er is geen andere bevredigende oplossing;
er is sprake van een wettelijk belang;
er wordt geen afbreuk gedaan aan de gunstige staat van instandhouding van de soort.

Gezien de voorgaande onderzoeken is er geen reden om aan te nemen dat eventueel benodigde ontheffingen niet verkregen zouden kunnen worden, mits de juiste maatregelen worden getroffen, er sprake is van een gedegen alternatievenafweging en een wettelijk belang kan worden aangevoerd.

Ontheffing

In het 'Mitigatieplan vleermuizen Van 't Verlaat en de Zevenster, Zevenhuizen' (Regelink Ecologie & Landschap, d.d. 23 februari 2023) wordt, na een alternatieven- en belangenafweging, uitgegaan van:

Voor de zomer- en paarverblijfplaatsen van gewone dwergvleermuis en ruige dwergvleermuis zijn vervangende tijdelijke verblijfplaatsen in de vorm van 24 vleermuiskasten opgehangen in de omgeving van het plangebied. Deze kasten zijn tijdig opgehangen in verband met de gewenningstijd voor de vleermuizen.
In de nieuwbouw worden minimaal 24 permanente verblijfplaatsen gerealiseerd die aantoonbaar geschikt zijn als zomer- /paarverblijfplaats voor gewone dwergvleermuis en ruige dwergvleermuis.
Hierdoor ontstaan voor gewone dwergvleermuizen en ruige dwergvleermuizen mogelijkheden om tenminste drie zomerverblijfplaatsen en drie paarverblijfplaatsen in te nemen die duurzaam kunnen voortbestaan.
In het essentieel foerageergebied zijn voor de start van de werkzaamheden nieuwe bomen geplant. Om voldoende voedselaanbod voor vleermuizen (in de vorm van insecten) te bereiken zijn inheemse soorten aangeplant
De sloop van gebouwen en het kappen van bomen in het foerageergebied wordt uitgevoerd op een aangepast, vleermuisvriendelijke wijze.

Op basis hiervan heeft de Omgevingsdienst Haaglanden bij besluit van 19-05-2023 een beschikking in het kader van de Wet natuurbescherming afgegeven.

Gebiedsbescherming

De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied, het Natuurnetwerk Nederland of een Belangrijk weidevogelgebied en er zijn geen karakteristieke landschapselementen aanwezig. Gelet op de aard van de werkzaamheden, de afstand tot de gebieden en de beoogde situatie is van externe werking op omliggende Natura 2000-gebieden geen sprake. In het onderzoek wordt dan ook gesteld dat een Voortoets, ‘nee, tenzij’-toets en/of AERIUS-stikstofberekening niet noodzakelijk zijn.

Stikstofdepositie

Het voorliggende plan maakt een ontwikkeling mogelijk die wel een indirecte werking kan hebben op Natura 2000-gebieden door stikstofdepositie. Derhalve is een AERIUS-berekening opgesteld om de gevolgen van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden in kaart te brengen (zie bijlagen bij toelichting bijlage 7, Buro SRO, 4 december 2023).

Uit de AERIUS-berekening blijkt dat er in de bouwfase en in gebruiksfase geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j zijn. Er kan geconcludeerd worden dat de stikstofdepositie vanwege de beoogde ontwikkeling geen significante gevolgen heeft voor de Natura 2000-gebieden. Daarmee is er geen vergunning nodig in het kader van de Wet natuurbescherming. Met het oog op de Wet natuurbescherming is de ontwikkeling uitvoerbaar.

Houtopstanden

Op de planlocatie zijn geen houtopstanden aanwezig waarvoor bij kap een meldingsplicht geldt in het kader van de Wet natuurbescherming.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling leidt niet tot overtreding van gebiedsbescherming of houtopstanden in het kader van de Wnb. Ten aanzien van soortenbescherming (vleermuizen) is een Mitigatieplan opgesteld om negatieve effecten te voorkomen dan wel te beperken. Op basis hiervan heeft Omgevingsdienst Haaglanden op 19 mei 2023 een beschikking in het kader van de Wet natuurbescherming afgegeven.

Daarnaast dient tijdens de uitvoering van de werkzaamheden rekening te worden gehouden met de (mogelijke) aanwezigheid van foeragerende vleermuizen en algemene broedvogels (in het kader van Algemene Zorgplicht). Voor deze soorten dienen de volgende maatregelen te worden getroffen om effecten te voorkomen:

Tijdens de werkzaamheden moet voorzichtig worden gehandeld met alle voorkomende flora en fauna (Algemene zorgplicht).
Wanneer ondanks zorgvuldig handelen, onderzoek en advies schade lijkt te ontstaan voor beschermde flora en fauna, dient direct contact opgenomen te worden met een ter zake deskundige.
Alle aanwezige vegetatie of bodemmateriaal (takken, stronken) gefaseerd verwijderen. Dit om bodembewonende dieren de kans te bieden in de nabijgelegen omgeving een ander leefgebied te benutten.
Er wordt gelegenheid gegeven aan dieren, die tijdens de werkzaamheden worden gevonden, te vluchten of zich te verplaatsen naar een schuilplaats buiten het bereik van de werkzaamheden.
De planlocatie tijdens de werkzaamheden en in de nieuwe situatie bij voorkeur niet verlichten en in de periode april-oktober de werkzaamheden tussen zonsopgang en zonsondergang uitvoeren (buiten schemerperiodes). Mocht verlichting noodzakelijk zijn hierbij een vleermuisvriendelijke verlichtingswijze toepassen (amberkleurig licht, lichtbundel nederwaarts richten, toepassen geconvergeerde lichtbundel).
De werkzaamheden opstarten/uitvoeren buiten het broedseizoen van vogels (medio maart t/m medio juli). Als de werkzaamheden in het broedseizoen worden uitgevoerd dient voor de aanvang door een ter zake deskundig gecontroleerd te worden of er broedvogels aanwezig zijn. E.e.a. op aanwijzing van deskundige. Als dit niet mogelijk is dienen de potentiële nestlocaties buiten het broedseizoen ongeschikt gemaakt te worden.

4.8 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.

Archeologische beleidsadvieskaart

Voor de verschillende archeologische verwachtingswaarden is een archeologie beleid opgesteld. De archeologische beleidsadvies kaart is afgeleid uit de archeologische verwachtingskaart, waarbij de beleidsadviezen in de legenda zijn opgenomen. Door nieuwe inzichten, ontwikkelingen en uitgevoerde onderzoeken is deze kaart aan verandering onderhevig en hebben diverse actualisaties plaatsgevonden. Het meest recente geactualiseerde archeologiebeleid is vastgelegd in de in juni 2017 opgestelde nota “Actualisatie archeologische beleidskaart gemeente Zuidplas”, dat als aanvulling op de in 2010 vastgestelde beleidsnota gezien dient te worden. In januari 2018 zijn nog enkele redactionele wijzigingen aan deze nota aangebracht. Op 6 maart 2018 is het paraplubestemmingsplan 'Parapluherziening Archeologie' vastgesteld. Dit paraplubestemmingsplan vormt de juridische vertaling van het geactualiseerde archeologiebeleid, waarbij de vastgestelde archeologische beleidskaart de basis vormt voor de bij deze parapluherziening behorende verbeelding.

Aan de hand van de archeologische verwachtingenkaart en beleidskaart is per gebied bepaald of en wanneer archeologisch (voor)onderzoek verplicht is. Het gemeentelijk archeologisch beleid voorziet in vier categorieën, met bijbehorende oppervlakte- en dieptecriteria.

Planspecifiek

Voor de gronden van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Parapluherziening Archeologie'. De gronden van het plangebied zijn voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3'. Dit houdt in dat archeologisch onderzoek verplicht is bij werkzaamheden groter dan 1.000 m² en dieper dan 3 m -Mv.

Er wordt niet voldaan aan deze vrijstellingsgrenzen, daarom is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd (Transect, 29 december 2021, zie bijlagen bij toelichting bijlage 8).

Op basis van het bureauonderzoek hangt de archeologische verwachting voornamelijk samen met de ligging van het plangebied op een stroomrug. Er zijn meerdere archeologisch relevante niveaus in het plangebied te onderscheiden. Het diepste niveau wordt gevormd door de top van de oeverafzettingen van de Delft stroomrug, die zich heeft ingesneden in de Formatie van Kreftenheye. De top heeft een verwachting voor de periode Mesolithicum en mogelijk Neolithicum en wordt verwacht tussen 8,1 en 13,2 m -NAP.

Voor het plangebied geldt dat er theoretisch gezien de mogelijkheid bestaat op archeologische waarden uit het Neolithicum. Weliswaar stond het gebied in deze periode onder invloed van de getijden, wat ongunstig is voor bewoning en/of landgebruik door de dynamische omstandigheden. Na het sluiten van de kustlijn was het echter mogelijk dat de oevers van getijdegeulen voor een korte periode bewoonbaar waren. Zodoende wordt dit niveau op de getijdeafzettingen verwacht.

De archeologische verwachting voor de periode Bronstijd – Late Middeleeuwen is laag. Voor de perioden Bronstijd – Vroeg Middeleeuwen is dit gebaseerd op de vermoedelijk afgraving van het veen in het plangebied, wat plaatsvond gedurende de Late Middeleeuwen – Nieuwe Tijd. Op basis van historische kaarten hebben in het plangebied mogelijk twee molens gestaan tijdens de eerste drooglegging, maar deze zijn onder water geraakt toen de Zuidplas ontstond. Tijdens de inpoldering van het gebied zijn er twee andere molens aanwezig volgens de beleidskaart, waarvoor een zeer hoge verwachting geldt. Voor de locatie van deze molens geldt een hoge verwachting.

Op grond van het archeologisch onderzoek is vastgesteld dat vanaf een diepte van 40 cm -Mv sprake is van een middelhoge archeologische verwachting op de aanwezigheid van intacte resten uit het Neolithicum en een hoge verwachting voor het Mesolithicum en Nieuwe Tijd. Dit betekent dat in het kader van de herontwikkeling van het gebied rekening moet worden gehouden met de aanwezigheid van deze archeologische resten. Gezien de verwachting op archeologische resten in het plangebied wordt geadviseerd om een vervolgonderzoek uit te voeren naar de stroomrug en de molenplaatsen.

Inventariserend Veldonderzoek

Door Transect is een Inventariserend Veldonderzoek, verkennende fase' uitgevoerd (rapport d.d. 5 mei 2022): zie bijlagen bij toelichting bijlage 11. Het doel van het Inventariserend Veldonderzoek (IVO) is het aanvullen en toetsen van de archeologische verwachting. Het betreft uitsluitend een verkennende fase, in de vorm van een booronderzoek. Tijdens de verkennende fase worden de bodemopbouw, bodemintactheid en bodemreliëf in kaart gebracht. Hiermee ontstaat inzicht in de landschapsvormende processen en landschappelijke eenheden uit het verleden. Op basis hiervan kan een oordeel worden gegeven over waar, wanneer en in hoeverre het gebied in het verleden geschikt was voor de mens.

Op basis van het eerder uitgevoerde archeologische bureauonderzoek hangt de archeologische verwachting voornamelijk samen met de ligging van het plangebied op de Delft stroomrug. Deze is vanaf circa 7500 tot 6250 v. Chr. actief geweest, gedurende het Mesolithicum. Voor dit niveau is een (hoge) verwachting opgesteld. Het tweede potentiële niveau betreft de top van het Hollandveen. Op een topografische kaart uit 1651 is in het plangebied sprake van twee molens. Ook op de gemeentelijke verwachtingskaart zijn twee molens ingetekend (op een andere locatie). Deze zijn naar verwachting op het veen gebouwd. De vraag is in hoeverre er nog veen in het plangebied aanwezig is, gezien er sprake is geweest van veenafgraving ten behoeve van turfwinning.

Op basis van de resultaten van het veldonderzoek vervalt de verwachting ter plaatse van de molenlocaties. Deze molens zijn namelijk gebouwd op veen, vóór de vorming van de Zuidplas. Een veenpakket is hier namelijk niet aangetroffen, waardoor er geen restanten van molens meer worden verwacht. Er is hier uitsluitend een bouwvoor of recente ophoging aangetroffen, met daaronder afzettingen van het Laagpakket van Wormer.

De afzettingen van de Delft stroomrug zijn aangetroffen in het plangebied. Het beddingzand hiervan laat een vrij sterk verloop in oostelijke richting zien. In het westen bevindt dit zand zich op 370 cm -Mv (8,23 m -NAP). Het diepste voorkomen van het beddingzand van de Delft stroomrug is op 760 cm -Mv (12,35 m -NAP). Boven het beddingzand is sprake van geul- en oeverafzettingen. De oeverafzettingen zijn in twee boringen aangetroffen, hier is bovendien een matig humeus donkergrijszwart (aquatisch) niveau in de top gevormd. Deze afzettingen zijn echter slap en voorzien van rietresten. Daaronder komen humusvlekken voor. Deze kenmerken wijzen op relatief natte omstandigheden, waardoor het onwaarschijnlijk is dat deze oever droog genoeg heeft gelegen voor bewoning. In de boringen ten oosten van deze oeverafzettingen hiervan ontbreekt beddingzand, maar is op grotere diepte (930-970 cm -Mv (14,2 á 14,7 m -NAP) sprake van afzettingen behorende tot de Formatie van Kreftenheye, afgedekt met de Laag van Wijchen en een veenlaag. Boven dit veen bevinden zich komafzettingen van de Delft stroomrug. Gezien de oevers van de Delft stroomrug als te nat voor bewoning worden beschouwd, kan de verwachting op resten uit het Mesolithicum naar beneden worden bijgesteld.

Conclusie

Op basis van het veldonderzoek kan gesteld worden dat geen archeologisch relevante niveaus aanwezig zijn in het plangebied. Er is geen bezwaar tegen de voorgenomen plannen en er is geen vervolgonderzoek nodig. Dat houdt in dat in het voorliggende bestemmingsplan geen dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3' gehanteerd hoeft te worden.

4.9 Waterparagraaf

4.9.1 Generiek beleid

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21^e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Water Programma.

Waterbeleid voor de 21^e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21^ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21^e eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21^e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.

Nationaal Water Programma

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Water Programma vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Water Programma geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2022-2027 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Water Programma richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2022-2027 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Waterplan Zuidplas

Het waterplan, een gezamenlijk project van de gemeente Zuidplas en het hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, is opgesteld om maatregelen te nemen die zorgen voor droge voeten en een goede waterkwaliteit in de gemeente Zuidplas. Dat laatste is belangrijk voor de in en om het water levende planten en dieren, de landbouw en het recreatief medegebruik.

Het waterplan heeft als resultaat een gezamenlijke visie en de uitwerking van de visie tot een concreet maatregelenprogramma met hierin een tijdsplanning, kostenraming en kostenverdeling. Ook de ruimtelijke consequenties van het waterbeleid worden aangegeven in het waterplan.

In het waterplan wordt ingegaan op de bouwstenen: waterkwantiteit, waterveiligheid, waterketen en riolering, grondwater, oppervlaktewater en ecologie, beheer en onderhoud stedelijk water, waterbeleving en recreatie en water en Ruimtelijke Ordening.

Watertoets

De watertoets omvat het afstemmingproces tussen de planontwikkelaar en de waterbeheerder. Het doel van deze afstemming is het element water een volwaardige plek te geven bij ruimtelijke ontwikkelingen. Dit is nodig om eventuele negatieve effecten op de waterhuishouding te voorkomen en kansen voor een betere waterhuishouding te benutten. De meest belangrijke onderdelen van de watertoets zijn: een advies van de waterbeheerder bij ruimtelijke ontwikkelingen en een waterparagraaf.

4.9.2 Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard

Waterbeheerprogramma 2022-2027

Het hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard is verantwoordelijk voor het waterbeheer in het gebied tussen Zoetermeer, Gouda, Schoonhoven en Rotterdam. Op 26 januari 2022 heeft het algemeen bestuur van het hoogheemraadschap het Waterbeheerprogramma 2022-2027 vastgesteld. In het Waterbeheerprogramma worden de ambities van het hoogheemraadschap voor de komende jaren weergegeven. Met het waterbeheerprogramma worden allereerst veel van de taken van het waterschap op dezelfde wijze voortgezet. Het waterschap gaat zich de komende jaren richten op ook op de lange termijn te voldoen aan de doelen waarvoor waterschappen zijn opgericht:

het voorkomen en waar mogelijk beperken van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste;
het beschermen en verbeteren van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen;
vervulling van maatschappelijke functies door watersystemen;
het zuiveren van afvalwater.

Het waterbeheer staat daarnaast voor een grote veranderopgave als gevolg van tal van grote ontwikkelingen. Om te kunnen blijven werken aan ‘droge voeten en schoon water’, moet het hoogheemraadschap zich nog nadrukkelijker en soms met nog meer inzet richten op deze ontwikkelingen. Het hoogheemraadschap gaat aan de hand van drie thema's voor de toekomst aan de slag met deze veranderopgave:

Een veilige en aantrekkelijke leef- en werkomgeving voorbereid op de verandering van het klimaat in 2027
Een duurzaam waterschap voor de wereld van morgen in 2027
Water en waterschap als onderdeel van de samenleving in 2027

Beleid Waterberging bij ruimtelijke ontwikkelingen 2012

De Verenigde Vergadering van het hoogheemraadschap heeft op 27 juni 2012 het Beleid Waterberging bij ruimtelijke ontwikkelingen 2012 vastgesteld. Dit beleid heeft tot doel om ongewenste effecten van verhardingstoename op het watersysteem te voorkomen. Een belangrijk ongewenst effect van verhardingstoename is de versnelde afvoer van neerslag. Voor verschillende ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorwaarden beschreven om de te verwachten effecten op het watersysteem te compenseren.

Er wordt onderscheid gemaakt in drie typen plannen: kleine, middelgrote en grote ruimtelijke ontwikkelingen. Onderstaand is per type toegelicht hoe HHSK omgaat met de typen ruimtelijke ontwikkelingen:

Kleine plannen: Plannen met een verhardingstoename tot 500 m²
Middelgrote plannen: Plannen met een verhardingstoename groter dan 500 m² en
kleiner dan 10 hectare bruto planoppervlak
Grote plannen: Een plan groter dan 10 hectare bruto planoppervlak

Keur en Beleidsregels

Op grond van de Waterwet is van Schieland en de Krimpenerwaard als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:

waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen);
de bodem van kwelgevoelige gebieden;

Maar ook aan:

Onttrekken en lozen van grondwater;
Het aanbrengen van verhard oppervlak.

De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. Wie bv. op een waterkering wil bouwen, moet een watervergunning aanvragen bij hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (én een omgevingsvergunning bij de gemeente). In de uitvoeringsregels die bij de Keur horen is dit nader uitgewerkt.

Planspecifiek

Watercompensatie

Voor het onderhavige gebied hanteert het hoogheemraadschap een compensatie-eis van 7%. Aangetoond dient te worden dat er voldoende wordt gecompenseerd.

Het voorliggende plan valt onder de categorie 'middelgrote plannen'. Voor middelgrote plannen past HHSK een gestandaardiseerde berekeningsmethode toe op basis van de normen voor waterkwantiteit. Door middel van de volgende berekening kan de benodigde watercompensatie bepaald worden: netto norm (%) = bruto norm (%) * oppervlakte plangebied (m²) / oppervlakte verhardingstoename (m²). Om de toename van de verharding en de benodigde watercompensatie te bepalen wordt in het kader van het stedenbouwkundige een verhardingsbalans opgesteld.

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is een verhardingsbalans opgesteld, waaruit blijkt dat in totaal ca. 23.800 m² aan verharding wordt toegevoegd. Daarvan dient 15% gecompenseerd te worden, wat neerkomt op 3.570 m² aan oppervlaktewater. Ten opzichte van de bestaande situatie neemt het oppervlaktewater met de beoogde ontwikkeling met ruim 6.000 m² toe, waarmee ruimschoots voorzien wordt in voldoende watercompensatie.

Op onderstaande afbeelding is de beoogde waterstructuur weergegeven.

^{Beoogde waterstructuur}^{(bron: Buro SRO, d.d. 11-08-2022)}

Afstemming met hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard

Het hoogheemraadschap heeft ten behoeve van deze ontwikkeling de notitie 'Inrichting watersysteem ’t Verlaat in Zevenhuizen' (d.d. 27 januari 2022) opgesteld. Met het oog op een toekomstbestendige inrichting van het watersysteem is hierbij ook de herontwikkeling van de Swanladriehoek betrokken, waarbij gekeken is naar de aan- en afvoer van dit gebied in z’n geheel. Geconstateerd wordt dat de duiker bij de kruising van de Knibbelweg en de Noordelijke Dwarsweg nu al een knelpunt vormt en niet voldoet aan de afvoernormen van het hoogheemraadschap. Water van de wijken tussen Van ’t Verlaat en de Swanladriehoek. Om het water op een verantwoorde wijze richting het noorden af te voeren, zijn er aanpassingen nodig, zoals het aanpassen van stuwen en het realiseren van een nieuwe duiker van 800 mm bij de Stampioenstraat. Daarnaast wordt uitgegaan van het verbreden van de watergang tussen de Swanladriehoek en de kassen tot een breedte van minimaal 4 meter en met een diepte van minimaal 0,6 m. Deze verbreding wordt mogelijk gemaakt in het nieuwe bestemmingsplan voor de Swanladriehoek.

Watersysteem

Het waterpeil in dit gebied wordt overwegend gebracht op 5,42 m beneden NAP, waarbij het met de hierboven genoemde duiker bij de Stampioenstraat onderdeel wordt van peilvak GPG-840.

De bestaande watergang aan de Noordelijke Dwarsweg behoudt het huidige peilniveau. Ten noordwesten van het bestaande bedrijventerrein op de hoek van de Knibbelweg en de Noordelijke Dwarsweg wordt een nieuwe watergang voorgesteld, waarvan het waterpeil aansluit op die van de huidige watergang aan de Knibbelweg. Daarmee wordt een passende waterhuishoudkundige situatie van het bedrijventerrein veiliggesteld. De scheiding met het waterpeil in de rest van het plangebied wordt vormgegeven middels een schiereiland en een stuw.

Waterafvoer

Het voornemen is om de nieuwe woningen aan te sluiten op een gescheiden rioleringsstelsel, waarbij het afvalwater aangesloten wordt op het gemeentelijk rioolstelsel. Het hemelwater wordt geïnfiltreerd in de bodem en afgevoerd naar de naastgelegen watergangen. Hierbij worden geen uitlogende materialen gebruikt.

Waterkeringen

Uit het raadplegen van de legger van hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard blijkt dat de planlocatie grotendeels is omringd door een hoofwatergang met een beschermingszone van 5 m aan weerszijde van de watergang. Met het voorgenomen plan zal de hoofdwatergang behouden blijven en binnen de beschermingszone zullen geen gebouwen worden gerealiseerd. Verder zijn er binnen en in de directe omgeving van de planlocatie geen regionale en/of primaire waterkeringen aanwezig.

De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de legger van hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard.

^{Uitsnede legger hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (bron: hoogheemraadschap van Schieland en Krimpenerwaard)}

Conclusie

Gelet op het voorgaande kan gesteld worden dat het aspect water geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

4.10 Verkeer En Parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogde nieuwe project op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied.

4.10.1 Verkeer

Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.

Planspecifiek

Door Antea Group is een memo opgesteld 'Verkeersgeneratie en -afwikkeling Van ’t Verlaat en Leliestraat' d.d. 15 april 2021: zie bijlagen bij toelichting, bijlage 9. In deze memo zijn de huidige en toekomstige verkeersgeneratie berekend, waarbij rekening wordt gehouden met verschillende scenario's.

Het rapport is gebaseerd op een oude versie van het stedenbouwkundige plan, maar het aantal woningen in het rapport (360 woningen) is vergelijkbaar met het aantal woningen in het huidige stedenbouwkundige plan (359 woningen). Tevens gaat het rapport uit van een worstcase scenario. Om die redenen is geconcludeerd dat het rapport nog bruikbaar is voor de huidige plannen en hier niet op hoeft te worden aangepast.

In het rapport wordt het volgende geconcludeerd:

De verkeersgeneratie als gevolg van deze ontwikkeling neemt toe met 1.207 motorvoertuigbewegingen per etmaal (mvt/etm).
De toename van 1.207 mvt/etm zal naar verwachting niet leiden tot hinder op de aansluitende wegen. Op basis van de kruispuntberekeningen blijkt dat verkeerstechnisch er in beide scenario’s (één of twee ontsluitingsroutes) geen problemen zijn te verwachten op gebied van de doorstroming.
De Noordelijke Dwarsweg is een 50 km/h weg met een theoretische maximale capaciteit van ca. 12.000 mvt/etm. Uit de berekeningen blijkt een toename van de verkeersintensiteit van 1.207 mvt/etm. Het hoge toekomstscenario in het verkeersmodel gaat uit van ca. 5.500 mvt/etm (hierin zitten vrijwel alle ontwikkelingen al opgenomen). In geval deze ontwikkeling daar niet inzit, komt de verkeersintensiteit op de Noordelijke Dwarsweg op ca. 6.700 mvt/etm. Deze intensiteiten zijn ruim onder de grenswaarde voor een 50 km/h weg.

4.10.2 Parkeren

Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven.

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' richtlijnen voor parkeernormen. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen of voorzien wordt in voldoende (auto)parkeerplaatsen. Voorts voorziet de publicatie in minimale voorwaarden voor parkeervoorzieningen.

De gemeenteraad van Zuidplas heeft op 5 november 2019 de 'Nota Parkeernormen 2019' vastgesteld. Deze nota vervangt de Beleidsnota Parkeernormen uit 2013. Er is rekening gehouden met de nieuwe parkeerkencijfers van het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW). Bovendien zet de nieuwe nota in op meer flexibiliteit in de toepassing van kencijfers en parkeernormen door meer gebiedsgerichte en meer doelgroep specifieke normen.

Planspecifiek

In de 'Nota Parkeernormen 2019' is het onderhavige gebied deel van het gebiedstype 'Zone B', met een gemiddelde tot hoge auto-afhankelijkheid. Het voorgenomen plan voorziet in de realisatie van in totaal 359 wooneenheden, waaronder 84 zorgwoningen, 40 aanleunappartementen en 20 woningen van een woongroep. In het kader van het stedenbouwkundige plan is de parkeerbehoefte berekend, waarbij ook rekening is gehouden met aanwezigheidspercentages. Er is gebruik gemaakt van de rapportage van Goudappel (d.d. 9 maart 2022), waarin de parkeerbehoefte van De Zevenster nader is onderbouwd: zie bijlagen bij toelichting, bijlage 10. Uit de berekeningen blijkt dat de beoogde ontwikkeling voor een parkeervraag van (afgerond) 547 parkeerplaatsen zorgt. Hierbij is ook rekening gehouden met 25 parkeerplaatsen ter compensatie voor de bewoners van Stampioenstraat-Tirionstraat.

Met de beoogde ontwikkeling wordt in dit aantal voorzien. Het gaat daarbij om 455 parkeerplaatsen in openbaar gebied en 92 parkeerplaatsen op eigen terrein of in een parkeergarage. Daarbij wordt bij een deel van de rijenwoningen uitgegaan van parkeren in de voortuin. Tevens wordt voorzien in twee (half-)verdiepte parkeerkelders onder appartementengebouwen. Voor wat betreft het parkeren op eigen terrein geldt een instandhoudingsplicht. De betreffende parkeerplaatsen zijn op de verbeelding voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - parkeren' en hiervoor is een regeling opgenomen in het voorliggende bestemmingsplan.

^{Beoogde situatie parkeren (bron: Buro SRO, d.d. 11-08-2022)}

Conclusie

In totaal worden net iets meer parkeerplaatsen voorgesteld dan er maximaal benodigd zijn. Derhalve wordt voldaan aan de parkeernormen.

4.11 Niet Gesprongen Explosieven

Uit ervaring blijkt dat circa 10 tot 15% van de gebruikte Conventionele Explosieven (CE) uit de WOll-tijd niet functioneerde en als blindganger in de bodem is achtergebleven. Een blindganger vormt een wezenlijk risico tijdens grondroerende werkzaamheden. In 2014 is historisch vooronderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van niet gesprongen explosieven (NGE) voor het beheergebied van het hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. Hieruit blijkt dat het plangebied onverdacht is voor wat betreft het voorkomen van NGE. Verder onderzoek naar NGE is dan ook niet noodzakelijk. Hoewel er geen indicaties zijn voor de aanwezigheid van NGE, kan niet met zekerheid worden gesteld dat die er niet zijn. Als men bij graafwerk stuit op een verdacht object, zijn passende maatregelen nodig.

Conclusie

Uit onderzoek naar NGE blijkt dat er geen belemmering is voor het voorgenomen initiatief.

4.12 Duurzaamheid

Het belangrijkste doel uit het Klimaatakkoord is de CO2-uitstoot in 2030 met 49% verminderd ten opzichte van 1990. In 2050 is de uitstoot van broeikasgassen zelfs met 95% afgenomen. Om de klimaatdoelen voor 2030 te behalen moet het tempo van verduurzaming omhoog.

Nederland in 2050 vrij van aardgas

Op 7 december 2016 is de energieagenda gepubliceerd door minister Kamp. De agenda schetst het beleid na 2023 dat moet leiden tot een vrijwel CO2-neutrale economie in Nederland in 2050. De agenda beschrijft de overgang naar een gasloze maatschappij. Verwarming van huizen en kantoren zal worden overgenomen door duurzame energiebronnen en koken zal in de toekomst uitsluitend nog elektrisch gebeuren.

De Wet Voortgang Energietransitie (Wet VET) schrijft voor dat nieuwbouw per 1 juli 2018 gasloos uitgevoerd dient te worden.

Energie (BENG)

De rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw. Tot 31 december 2020 wordt de energie-efficiëntie uitgedrukt in de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Hierbij werd gestreefd naar EPC = 0,0, waarbij een gebouw energieneutraal is. Vanaf 1 januari 2021 moeten alle gebouwen voldoen aan de eisen van Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Die eisen vervangen de EPC en zijn dus ook van toepassing op het voorliggende initiatief.

MilieuPrestatie Gebouwen (MPG)

De MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) is een belangrijke maatstaf voor de duurzaamheid van een gebouw en is bij elke aanvraag voor een omgevingsvergunning verplicht. De MPG geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast. Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen en nieuwe kantoorgebouwen die groter zijn dan 100 m². Hoe lager de MPG, hoe duurzamer het materiaalgebruik.

De gebruikte impact van de gebruikte materialen wordt in kaart gebracht aan de hand van productiewijze van de gebruikte bouwmaterialen, het transport, de levensduur van de materialen en de manier van afdanken. Vervolgens worden alle materialen bij elkaar opgeteld. Het resultaat van een dergelijke analyse wordt uitgedrukt in de zogenaamde ‘schaduwkosten’ van het materiaal. Hoe lager de schaduwkosten, hoe duurzamer het gekozen materiaaltype. Per 1 januari 2018 geldt een maximale totale schaduwprijs van 1,0€ / m² bvo.

Provinciaal energiebeleid

Het provinciaal beleid is vastgelegd in de Provinciale Structuurvisie. Bijbehorende kaders zijn vastgelegd in de Omgevingsvisie Zuid-Holland. Het plangebied is gelegen binnen stedelijk gebied. Ten aanzien hiervan geldt dat bij de toelichting op een ruimtelijk plan een beschrijving bevat op welke wijze rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen.

GPR Gebouw

Een meetinstrument voor duurzame ontwikkeling en het benutten van het besparingspotentieel is GPR Gebouw. GPR Gebouw is een manier om duurzaam bouwen te concretiseren en doet dit door een rapportcijfer te geven op vijf thema’s: Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde. Hierbij geldt, hoe hoger het cijfer, hoe duurzamer het gebouw. Door de GPR Gebouw in te vullen wordt meer nagedacht over duurzaamheid tijdens het ontwerpen en (ver)bouwen van gebouwen. GPR Gebouw kan ook gebruikt worden om bestaande woningen en gebouwen te verduurzamen. Na invoering van gegevens in GPR Gebouw betreffende de woningen worden prestaties zichtbaar op de thema’s Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde.

GPR Stedenbouw

Ten behoeve van de inrichting van de openbare ruimte is er GPR Stedenbouw. Dit komt nader aanbod bij het Inrichtingsplan.

Planspecifiek

Uit toelichting paragraaf 3.3.3 blijkt dat het voorgenomen plan past binnen het 'Programma Duurzaamheid en Klimaatadaptatie' van de gemeente Zuidplas. Daarnaast zullen de woningen voldoen aan de BENG-normen en zal er gebruik gemaakt worden van duurzame installaties, goede isolatie en duurzame materialen. De woningen worden gasloos uitgevoerd.

De maaiveldhoogte in het plangebied loopt van west naar oost af van 4 naar 5 m -NAP. Deze lage ligging vormt een reden om extra aandacht te besteden aan klimaatadaptatie. Hiertoe wordt het plangebied klimaatadaptief ingericht. Er zal sprake zijn van voldoende mogelijkheden om het regenwater op te vangen bij zware weersomstandigheden. De watergangen rond het plangebied blijven behouden en worden waar nodig verbreed en aanzienlijk uitgebreid. Dat helpt ook bij het tegengaan van hittestress, in combinatie met het opgaande groen in het plangebied.

4.13 Bezonning

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening dient bij wijziging van een planologische situatie, bijvoorbeeld ten behoeve van nieuwbouw, in het besluit gemotiveerd te worden of de wijziging ruimtelijk acceptabel is. De wet gebruikt hiervoor de term goede ruimtelijke ordening, waarbij voor plannen binnen een stedelijke omgeving een beperkte verslechtering acceptabel wordt geacht.

Afhankelijk van de opgave kan het wenselijk zijn om een bezonningsstudie uit te voeren, waarmee wordt inzicht verkregen of sprake is van schaduwhinder en zo ja, in welke mate. Voor zowel de toepassing als de inhoud van een bezonningsstudie bestaat geen directe wettelijke basis. Voor de inhoud wordt landelijk veelal gebruik gemaakt van de zogenaamde ‘TNO-norm’, een richtlijn of er sprake is van voldoende en goede bezonning. De TNO-norm bevat een aantal uitgangspunten voor de mate van bezonning en tijdstippen die algemeen gehanteerd worden.

Er is een lichte en een strenge TNO-norm geformuleerd. Landelijk wordt enkel de lichte norm gehanteerd. De norm wordt alleen toegepast op gevels die zon kunnen ontvangen. Om die reden blijven noordgevels buiten beschouwing, omdat deze gevels nooit direct zonlicht. De normen zijn in principe gericht op de bezonning door een raam in de woonkamer. Zo houdt de lichte TNO-norm in dat er sprake is van voldoende bezonning bij ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag, in de periode van 19 februari tot 21 oktober en gemeten in de woonkamer op de begane grond, aan de binnenkant van het raam in het midden van de vensterbank. De normen zijn ook te gebruiken om te bepalen of er voldoende bezonning is op balkons, tuinen en/of andere buitenruimtes, maar hiervoor geeft de TNO-norm geen ijkpunten.

Planspecifiek

Er is voor het onderhavige initiatief een bezonningsstudie uitgevoerd: ‘Bezonningsstudie Van ‘ t Verlaat – Leliestraat Zevenhuizen’ (Buro SRO, d.d. 14 juni 2022); zie bijlagen bij toelichting, bijlage 12. In deze studie is aangesloten bij de lichte TNO-norm. Voor wat betreft tuinen, dakterrassen en balkons, waarvoor de TNO-norm geen ijkpunten geeft, is in de bezonningsstudie uitgegaan dat 50% van het betreffende vlak, van een tuin, dakterras en/of balkon, zon heeft.

De bezonningsstudie is gebaseerd op het stedenbouwkundig plan Van ’t Verlaat - Leliestraat, waarin nadrukkelijk rekening is gehouden met de inpassing van de nieuwe bebouwing ten opzichte van de bestaande bebouwing in de directe omgeving. Zo zijn de hogere bouwmassa’s meer in het binnengebied van het plan geplaatst. Daarmee is de invloed van het plan op de omgeving, wat betreft eventuele schaduwhinder, beperkt.

Uit eerste beoordeling blijkt dat de woningen aan de Knibbelweg, Noordelijke Dwarsweg en Leliestraat geen of nauwelijks schaduwhinder ondervinden. Alleen voor de Tirionstraat en Stampioenstraat is er mogelijk sprake van schaduwhinder. Dit geldt ook voor de woningen aan de Leliestraat, Dahliastraat en Schoolstraat. Daarom gaat deze bezonningsstudie alleen in op de woonbebouwing aan deze straten.

De nieuwe situatie is in de bezonningsstudie afgezet tegen de huidige (planologische) situatie. Op de gegenereerde beelden is met kleur inzichtelijk gemaakt of sprake is van een verbetering (groen) of een verslechtering (rood) van de bezonningssituatie.

Situatie Tirionstraat - Stampioenstraat

De huidige situatie op de planlocatie veroorzaakt beperkte schaduwhinder op de gevels van de panden aan de Stampioenstraat en Tirionstraat. Het plan leidt tot een beperkte verslechtering van de bezonningsituatie voor de beschouwde panden aan deze straten. Gedurende de maanden september t/m maart treedt er in de ochtend tussen 09:00 en 11:00 een effect op van circa 1 à 2 uur op de zuidoostelijke gevel van de woningen van de Stampioenstraat en Tirionstraat. Op de overige tijdstippen in de maanden maart en juni is er geen sprake van schaduwhinder op de zuidoostelijke gevels aan de Stampioenstraat en Tirionstraat. Daarmee treedt er geen dusdanige verslechtering op waarmee niet wordt voldaan aan 2 uur bezonning per dag op de beschouwde gevels. Daarmee wordt voldaan aan de lichte TNO-norm.

Situatie Leliestraat - Dahliastraat - Schoolstraat

In de huidige situatie veroorzaakt de bestaande (planologische) situatie reeds schaduwhinder op de achtergevels van de woningen aan de Dahliastraat. Dit gedurende de maanden september t/m maart in de ochtend tussen 9.00 en 12.00 uur.

Het plan leidt niet alleen tot een beperkte verslechtering van de bezonningsituatie voor de beschouwde panden aan deze straten, maar juist ook tot een verbetering. In de maanden september en februari treedt er in de ochtend tussen 09:00 en 10:00 een effect op van circa 1 uur op de zuidgevel van de woningen aan de Schoolstraat 17 t/m 21 en 27 t/m 39. Op de overige tijdstippen (voor- en achtergevels) wordt er geen schaduwhinder ondervonden.

Voor de woningen aan de Dahliastraat 20 t/m 24 treedt er alleen een beperkte verslechtering op in de maanden september en oktober van 10.00 uur tot 12.00 uur. In de maanden september, oktober en februari treedt er juist ook een verbetering op voor een aantal woningen aan deze straat.

Daarmee treedt er geen dusdanige verslechtering op, waarmee niet wordt voldaan aan 2 uur bezonning per dag op de beschouwde gevels. Er wordt voldaan aan de lichte TNO-norm.

Conclusie

Aangezien in de nieuwe situatie overal voldaan wordt aan de lichte TNO-norm, kan worden geconcludeerd dat het bestemmingsplan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect bezonning.

Hoofdstuk 5 Juridische Planbeschrijving

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Bestemmingen

De planregels van het bestemmingsplan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de geldende bestemmingsplannen.

De regels van het voorliggende bestemmingsplan zijn afgestemd op de gemeentelijke standaarden en sluiten aan op recente bestemmingsplannen van de gemeente Zuidplas. Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

Groen

De groenzones in het plangebied zijn veiliggesteld via de bestemming 'Groen'. De gebruikelijke gebruiksmogelijkheden worden geboden. Tevens zijn calamiteitenroutes mogelijk binnen deze bestemming. Verder zijn in verband met de bestemming alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegelaten, zoals terreinafscheidingen en lichtmasten.

Maatschappelijk

Het woonzorgcentrum De Zevenster wordt voorzien van de bestemming 'Maatschappelijk'. Deze gronden mogen gebruikt worden ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen en voor ten hoogste 84 woon-zorgwoningen (inclusief vier plekken voor palliatieve zorg), met bijbehorende algemene (zorg-)ruimten en ondersteunende horeca uit categorie 0 van het gemeentelijke horecabeleid. Tevens is ondergeschikte dienstverlening toegestaan; uitsluitend op de begane grond en tot een maximum oppervlakte van 25 m² b.v.o. Op de verbeelding is een bouwvlak aangegeven dat volledig bebouwd mag worden. De maximum bouwhoogte (10 m) is aangeduid.

Verkeer - Verblijfsgebied

Ten behoeve van de ontsluiting en parkeerplaatsen wordt de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' gehanteerd. Binnen deze bestemming zijn bijvoorbeeld ook groenvoorzieningen en straatmeubilair e.d. toegelaten. Er zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals lichtmasten e.d. toegelaten.

Tevens is een geluidscherm mogelijk gemaakt, ter plaatse van de aanduiding 'geluidscherm', met een maximale hoogte van 2 m.

Water

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor watergangen met natuurlijke oevers of oeverbeschoeiingen en waterpartijen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waterafvoer en waterberging, bermen en groenvoorzieningen en kunstwerken. Er mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd, waaronder oeverbeschoeiingen. Tevens is een regeling opgenomen voor vlonders bij woonpercelen die met de achterkant aan de bestemming 'Water' grenzen.

Ook binnen deze bestemming is ter plaatse van de aanduiding 'geluidscherm' een geluidscherm toegestaan met een maximale hoogte van 2 m.

Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen. Er wordt voor de bewoner ruimte geboden voor aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven, tot maximaal 30% van het grondvloeroppervlak van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m².

Tevens zijn de daarbij behorende tuinen, bijbehorende bouwwerken, parkeervoorzieningen, fiets- en voetpaden, speeltoestellen, water en kunstwerken toegestaan.

Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken worden gebouwd, waarbij ook de woningtypologie (vrijstaand, twee-aaneen, aaneengebouwd en gestapeld), het maximum aantal wooneenheden en de maximum goot- en/of bouwhoogten zijn vastgelegd. Hierbij zijn verbijzonderingen op koppen van blokken mogelijk, conform het stedenbouwkundige plan. Zo is hier de mogelijkheid opgenomen om bij de aaneengebouwde en twee-aaneengebouwde woningen waarvoor een maximum bouwhoogte van 11 meter is opgenomen, verbijzonderingen in de vorm van drie bouwlagen (zonder kap) toe te staan. Maar ook de mogelijkheden die in de rest van het bouwvlak gelden (maximum goothoogte 7 m en maximum bouwhoogte 12 m) zijn hier van toepassing. Hiervoor is in de bouwregels een bepaling opgenomen. Ook is een regeling opgenomen voor het overschrijden van de maximale goothoogte met 2,5 meter, mits het niet meer dan 50% van de totale gevellengte van het bouwvlak betreft.

Daarnaast is met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - groepsruimte' aangegeven dat ter plaatse groepsruimten zijn toegelaten. Verder is met de functie-aanduiding 'parkeergarage' aangeduid waar verdiept of halfverdiept parkeren plaats heeft.

Voorts is een regeling opgenomen voor bijbehorende bouwwerken, inclusief een regeling voor erkers. Verder is een bepaling opgenomen voor de woningen waar de bijbehorende bouwwerken aan de voorzijde van de woning zijn beoogd. Hiervoor is de aanduiding 'bijgebouwen' opgenomen, waarbij geregeld is dat de bijbehorende bouwwerken op de betreffende bouwpercelen ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' gebouwd mogen worden.

Bij de woningen die met de achterkant aan de bestemming 'Water' grenzen is in een zone direct aan de waterbestemming de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - openheid' opgenomen; hier zijn geen vergunningplichtige en vergunningvrije bouwwerken toegestaan. Bij tuinen met een diepte tot 10 m is de aangeduide zone 3 m diep, terwijl bij diepere tuinen de aangeduide zone 4 m diep is.

In de bestemmingsregeling is verder een 'Voorwaardelijke verplichting geluidscherm' opgenomen. Hiermee is veiliggesteld dat het benodigde geluidscherm wordt gerealiseerd in verband met de aanwezige bedrijven op de hoek van de Noordelijke Dwarsweg en de Knibbelweg. Het betreffende scherm is voorzien van de functieaanduiding 'geluidscherm'. Bepaald is dat de woningen binnen een straal van 100m gemeten vanaf het bestemmingsvlak, waarop ingevolge het bestemmingsplan "Zevenhuizen Dorp" de bestemming "Bedrijf" met de functieaanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1" rust, pas in gebruik mogen worden genomen worden, als voorzien is in een geluidscherm overeenkomstig het uitgevoerde akoestische onderzoek.

Enkele overige regelingen

In de Algemene regels is een regeling voor het parkeren opgenomen, met een verwijzing naar de op 5 november 2019 vastgestelde 'Nota Parkeernormen 2019'. Op grond hiervan wordt veiliggesteld dat voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden. Het gaat voorts ook over het voorzien in voldoende ruimte voor het laden of lossen van goederen. Er is bovendien bepaald dat op de gronden die op de verbeelding zijn voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - parkeren' een instandhoudingsplicht voor parkeervoorzieningen op eigen terrein rust.

Tevens is onder de Algemene gebruiksregels een regeling opgenomen die regelt dat uitvoering wordt gegeven aan de aanleg en instandhouding van de beeldkwaliteitsrichtlijnen van het 'Stedenbouwkundig plan + Beeldkwaliteitsplan', dat als bijlage 1 bij de toelichting is gevoegd.

Hoofdstuk 6 Economische Uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan.

Planspecifiek

De betreffende gronden zijn eigendom van de gemeente Zuidplas, met uitzondering van de huidige locaties van De Zevenster. De gemeente is voornemens deze grond te verwerven. Voor de ontwikkeling van dit gehele plan is een grondexploitatie vastgesteld. De investeringen worden grotendeels gedekt door de verkoop van de uitgeefbare gronden. Het resterende tekort is afgedekt in de gemeentelijke reserve. De plankosten van het bestemmingsplan komen ten laste van deze grondexploitatie. Hiermee is het kostenverhaal geborgd. Het is dus niet nodig om een exploitatieplan vast te stellen, omdat het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Dit is gebaseerd op artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid

7.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van Provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt vervolgens met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Participatie

Informatieavond 13 januari 2021

Op 13 januari 2021 heeft de gemeente Zuidplas samen met initiatiefnemers; De Zevenster, Woonpartners en Synchroon een online-informatieavond georganiseerd voor Van ‘t Verlaat/Leliestraat en voor Swanladriehoek. Tijdens deze informatieavond werden geïnteresseerden bijgepraat over de ontwikkelingen, de huidige status én stonden medewerkers klaar om vragen te beantwoorden. Daarbij zijn zorgen geuit, met name ten aanzien van de hoogte van de appartementen en het parkeren. De tijdens deze avond gestelde vragen zijn verwerkt in een document 'Vragen en antwoorden', dat terug te vinden is op de website van de gemeente Zuidplas. Daarop staat ook de opname van die avond.

Informatieavond 22 november 2021

Tijdens de informatieavond van 22 november 2021 werd het aangepaste stedenbouwkundig plan voor Van ’t Verlaat gepresenteerd. In de uitwerking van dit plan is de input meegenomen die is opgehaald tijdens de eerste informatiebijeenkomst en tijdens de gesprekken met de klankbordgroep. Buro SRO presenteerde het plan en de andere leden van projectgroep (Woonpartners Midden-Holland, De Zevenster, Synchroon en de gemeente Zuidplas) waren aanwezig om vragen te beantwoorden. De presentatie van het stedenbouwkundig plan en de opname van die avond zijn te vinden op de gemeentelijk website, evenals het Consultatiedocument waarin ingegaan wordt op de vragen en antwoorden zoals die aan bod zijn gekomen.

7.3 Vooroverleg

In het kader van het vooroverleg, zoals bedoeld in artikel 3.1.1 lid 1 van het Besluit ruimtelijke ordening, is het voorontwerpbestemmingsplan verstuurd naar verschillende vooroverlegpartners.

Reacties zijn ontvangen van provincie Zuid-Holland, Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, N.V. Nederlandse Gasunie, GGD Hollands Midden, Veiligheidsregio Hollands Midden, Dunea en Tennet. De opmerkingen zijn hieronder samengevat en van een gemeentelijke reactie (in cursief) voorzien.

1. Provincie Zuid-Holland (reactie d.d. 28 januari 2022)

• Plancapaciteit

De provincie constateert dat de plancapaciteit is verankerd in het regionale woningbouwprogramma (de planlijst).

Deze opmerking geeft geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

• Klimaatverandering

Op grond van artikel 6.50 vraagt de provincie aan gemeenten inzichtelijk te maken in hoeverre rekening is gehouden met risico’s voor klimaatverandering. In paragraaf 3.3.3 wordt daar wel op ingegaan, zij het wat summier. Wellicht is het nog mogelijk om onder provinciaal beleid verder in te zoomen op artikel 6.50. Inhoudelijk kan ter onderbouwing worden geput uit de Klimaatatlas, Leidraad | Bouw Adaptief en Minimale eisen | Bouw Adaptief.

Deze opmerking geeft aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan: paragraaf 3.3.3. van de toelichting zal op dit onderdeel aangevuld worden.

2. Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (HHSK, reactie d.d. 27 januari 2022)

• Watertoets

Het hoogheemraadschap wijst op het feit dat er meer ontwikkelingen spelen in dit gebied, bijvoorbeeld de Swanladriehoek, waardoor het van belang is om opnieuw te kijken naar het gehele watersysteem. Voorgesteld wordt om het bestemmingsplan en met name de waterparagraaf, aan te passen als de afstemming rondom de watertoets is afgerond.

Het hoogheemraadschap heeft een notitie vervaardigd voor het watersysteem, in samenhang ook met de ontwikkelingen in de Swanladriehoek. Dit is meegenomen in de planvorming. Het stedenbouwkundige plan is hierop aangepast en dit is nader afgestemd met HHSK. Op enkele plaatsen is de verbeelding hier op aangepast. In samenhang hiermee is ook de toelichting (paragraaf 4.9) op dit onderdeel aangevuld. Deze opmerking geeft derhalve aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

• Vlonders

HHSK verzoekt om de regels over vlonders (artikel 6.2.2) weg te laten. Onze algemene regels van de Keur zijn hiervoor van toepassing. Indien een vlonder hier niet binnenvalt moet een vergunning bij ons aangevraagd worden.

De betreffende regeling is een vertaling van de uitgangspunten uit het beeldkwaliteitplan en van wat hier ruimtelijk wenselijk is. Dat staat los van de vergunningplicht. Deze opmerking geeft geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

• Waterbeheerprogramma 2022-2027

Toelichting 4.9.2: Sinds begin dit jaar is het Waterbeheerprogramma 2022-2027 van toepassing.

Deze opmerking geeft aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan: de toelichting wordt aangevuld met het Waterbeheerprogramma 2022-2027.

3. GGD Hollands Midden (reactie d.d. 22 november 2021)

• Gezondheid-luchtkwaliteit

GGD Hollands Midden wijst op het belang om het aspect ‘gezondheid’ in het bestemmingsplan te laten landen, zoals bedoeld met het door GGD-en en RIVM opgestelde document ‘Kernwaarden voor een gezonde leefomgeving’. Aangegeven wordt dat de beoogde locatie op voldoende afstand ligt tot de N219 en de A12, waarmee de locatie vanuit een oogpunt van gezondheid-luchtkwaliteit, een geschikte plek is voor woningbouw.

Deze opmerking geeft geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

• Houtstook

Aandacht wordt gevraagd voor emissie ten gevolge van houtstook. De GGD adviseert om de woningen op te leveren zonder rookgasafvoerkanalen voor houtkachels/allesbranders.

Dit betreft een uitvoeringsaspect en wordt meegenomen bij de verdere uitwerkingen. Deze opmerking geeft geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

• Geluidhinder

Het geluid van het wegverkeer, treinverkeer, vliegtuigen, industrie en windturbines op de beoogde projectlocatie wordt voor gezondheid vertaald naar de kwaliteit ‘redelijk tot matig’. Vanuit gezondheid-geluidskwaliteit is de beoogde locatie hiermee een geschikte plek voor woningbouw, mits er rekening wordt gehouden met hogere geluidsbelasting (veroorzaakt door wegverkeer) van de woningen dicht langs de Noordelijke Dwarsweg en de Leliestraat. Voorts geeft de GGD nog enige adviezen t.a.v. het binnenniveau, geluidluwe zijdes en passende technische voorzieningen.

Er wordt voldaan aan de voorwaarden vanuit de Wet geluidhinder, het gemeentelijke geluidbeleid en het Bouwbesluit. Deze opmerking geeft geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

• Binnenklimaat

Aandacht wordt gevraagd voor het binnenklimaat. Door zorg te dragen voor een prettige temperatuur, geschikte isolatie en een goede binnenluchtkwaliteit, kunnen gezondheidsklachten die samenhangen met het gebouw worden voorkomen. Het gaat om klachten als vermoeidheid, hoofdpijn, sufheid en slaperigheid. De GGD geeft aan in dit stadium hier geen beoordeling over te kunnen geven.

Dit betreft aspecten die in het kader van de omgevingsvergunningen aan bod komen. Deze opmerking geeft geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

• Electromagnetische Velden

Voor wat betreft Electromagnetische Velden (EMV), merkt GGD op dat op de beoogde projectlocatie geen nabijgelegen hoogspanningslijnen aanwezig zijn en er dus geen belemmeringen zijn op dit aspect. Wel wordt aangeraden om woningen op één tot vier meter afstand van transformatorhuisjes en wijkverdeelstations te plaatsen. Dit is doorgaans genoeg om verhoogde blootstelling aan elektromagnetische straling te voorkomen.

Dit komt aan de orde in het kader van het inrichtingsplan voor dit gebied. Deze opmerking geeft geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

• Bodemkwaliteit

Voor wat betreft de bodemkwaliteit adviseert GGD Hollands Midden om loodnormen voor dit gebied te bepalen die verder gaan dan het juridische maximum. Het gezondheidskundig advies is om voor gevoelige bestemmingen (wonen met tuin) 90 mg/kg aan te houden als richtwaarde en 100 mg/kg voor een speeltuin.

De bodemkwaliteit is afdoende onderzocht, waarbij uit het uitgevoerde bodemonderzoek blijkt dat er geen belemmering zijn voor de realisatie van de plannen en dat het terrein geschikt is voor het huidige en toekomstige gebruik. Deze opmerking geeft geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

• Groene plekken

De GGD adviseert aanleg van aantrekkelijke, groene plekken die mensen –van alle leeftijden- die gelegenheid bieden te ontmoeten, ontspannen en bewegen. Daarbij worden adviezen gegeven t.a.v. de inrichting van de ruimte die bewoners als prettig ervaren.

Dit aspect wordt meegenomen in het inrichtingsplan. Dit zal nader worden toegelicht in de het bestemmingsplan. Deze opmerking geeft aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan: paragraaf 2.2, subparagraaf 'Groen, water en openbare ruimte’ zal op dit punt aangevuld worden.

• Bewegen, hittestress

GGD vraagt aandacht voor bewegen en het tegengaan van hittestress, maar geeft aan in dit stadium hier geen beoordeling over te kunnen geven.

Dit betreft aspecten die in het kader van het inrichtingsplan en de omgevingsvergunningen aan bod kunnen komen. Deze opmerking geeft geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

• Participatie

GGD adviseert om de toekomstige bewoners actief te betrekken bij de planning, ontwikkeling, uitvoering, beheer en evaluatie van openbare voorzieningen. Dit kan in de praktijk het gebruiksgemak verhogen.

Dit zal worden meegenomen in het vervolgtraject. Deze opmerking geeft geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

4. N.V. Nederlandse Gasunie (reactie d.d. 24 januari 2022)

De Gasunie komt tot de conclusie dat het plangebied buiten de 1% letaliteitgrens van de dichtst bij gelegen aardgastransportleidingen van Gasunie valt. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.

Deze opmerking geeft geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

5. Veiligheidsregio Hollands Midden (reactie d.d. 26 januari 2022)

De Veiligheidsregio heeft diverse adviezen om de kans op incidenten te verkleinen, de effecten te beperken en / of de zelfredzaamheid van de aanwezigen en het optreden van de hulpdiensten te verbeteren.

• Calamiteitenroutes en bluswatervoorzieningen

Geadviseerd wordt aanvullende tekeningen aan te leveren zodat getoetst kan worden of voldaan wordt aan de uitgangspunten zoals die gelden voor calamiteitenroute. Tevens ontvangt de Veiligheidsregio graag te zijner tijd een voorstel met de projecteringstekeningen van de brandkranen, eventuele andere bluswaterwinmogelijkheden en met de benodigde defensieve bluswatervoorziening, inclusief de gereserveerde opstelplaats van het brandweervoertuig.

Dit komt nader aan bod in het kader van het inrichtingsplan. Deze opmerkingen geven geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

• Zonnepanelen en mechanische ventilatie

De Veiligheidsregio wijst er op dat het plaatsen van zonnepanelen extra brandgevaren met zich meebrengt. Geadviseerd wordt de ontwikkelaar te wijzen op de Handreiking advies veilige PV systemen van Brandweer Nederland.

Tevens wordt geadviseerd om de bouwwerken te voorzien van de mogelijkheid om de (mechanische) ventilatie met één druk op de knop af te kunnen schakelen.

De ontwikkelende partijen zullen worden gewezen op de betreffende handreiking. Dit en de mechanische ventilatie komen nader aan bod in het kader van de omgevingsvergunningen. Deze opmerkingen geven geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

6. Dunea (reactie d.d. 21 januari 2022)

Dunea komt tot de conclusie dat binnen het plangebied geen transportleidingen van Dunea zijn gelegen en heeft geen op of- aanmerkingen op het plan.

Deze opmerking geeft geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

7. Tennet (reactie d.d. 11 januari 2022)

Tennet, komt tot de conclusie dat Tennet noch bovengrondse-, noch ondergrondse hoogspanningsverbindingen binnen het plangebied in beheer heeft.

Deze opmerking geeft geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

7.4 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van donderdag 7 april 2022 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze inzageperiode zijn acht zienswijzen ingediend.

In de als bijlagen bij toelichting, bijlage 13 bijgevoegde 'Nota van Beantwoording Zienswijzen (en Wijziging) bestemmingsplan Van 't Verlaat en Leliestraat, Zevenhuizen' zijn de ingediende zienswijzen samengevat. Tevens is de reactie van gemeentewege hierop opgenomen, alsmede of het leidt tot een aanpassing van het bestemmingsplan. Ook is in de betreffende nota een overzicht van ambtshalve wijzigingen opgenomen.

Hoofdstuk 8 Handhaving

Handhaving kan worden omschreven als elke handeling die erop gericht is de naleving van regelgeving te bevorderen of een overtreding te beëindigen.

Het doel van handhaving is om de duurzame bescherming van mens en omgeving te waarborgen. Binnen het kader van het bestemmingsplan heeft regelgeving met name betrekking op de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Woningwet.

Bij overtreding van deze regelgeving moet gedacht worden aan bouwen zonder vergunning, bouwen in afwijking van een verleende vergunning, het handelen zonder of in afwijking van een noodzakelijke aanlegvergunning en het gebruik van gronden en opstallen in strijd met de gebruiksregels van het bestemmingsplan of een ontheffing.

Handhaving wordt onderscheiden in preventieve en repressieve handhaving. Preventieve handhaving bestaat uit actief toezicht door of namens de gemeente door bijvoorbeeld regelmatige controles op de uitvoering van vergunningen. Voorts bestaat preventieve handhaving uit het opstellen van duidelijke en maatschappelijk geaccepteerde regels en uit communicatie en voorlichting.

Repressieve handhaving bestaat uit de aanwending van publiekrechtelijke middelen bij geconstateerde overtredingen, zoals het opleggen van een dwangsom of het uitoefenen van bestuursdwang. Daarnaast is het mogelijk strafrechtelijke middelen toe te passen en privaatrechtelijke actie te ondernemen bij inbreuk op het eigendomsrecht van de gemeente. Repressieve handhaving heeft als primaire doel een einde te maken aan een specifieke overtreding van de Wro of de Woningwet.

KadastraleKaart.com

Van 't Verlaat en Leliestraat, Zevenhuizen

Hoofdstuk 1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan

1.2 bestemmingsplan

1.3 verbeelding

1.4 aanduiding

1.5 aanduidingsgrens

1.6 aan-huis-verbonden bedrijf

1.7 aan-huis-verbonden beroep

1.8 antenne-installatie

1.9 bebouwing

1.10 bestaand

1.11 bestemmingsgrens

1.12 bestemmingsvlak

1.13 beperkt kwetsbaar object

1.14 bijbehorend bouwwerk

1.15 bouwen

1.16 bouwgrens

1.17 bouwperceel

1.18 bouwperceelgrens

1.19 bouwvlak

1.20 bouwwerk

1.21 calamiteitenontsluiting

1.22 dienstverlening

1.23 gebouw

1.24 hoofdgebouw

1.25 horeca

1.26 huishouden

1.27 kunstwerk

1.28 kwetsbaar object

1.29 maatschappelijke voorzieningen

1.30 onderkomen:

1.31 peil

1.32 seksinrichting

1.33 voorgevel

1.34 wonen

1.35 woning of wooneenheid

1.36 zeer kwetsbare gebouwen

1.37 zorgwoning

Artikel 2 Wijze Van Meten

2.1 afstand

2.2 de bouwhoogte van een bouwwerk

2.3 goothoogte van een bouwwerk

2.4 de breedte van een gebouw

2.5 de inhoud van een bouwwerk

2.6 de oppervlakte van een bouwwerk

2.7 de verticale bouwdiepte van een gebouw

2.8 het bruto vloeroppervlakte

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

3.1 Bestemmingsomschrijving

3.2 Bouwregels

3.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 4 Maatschappelijk

4.1 Bestemmingsomschrijving

4.2 Bouwregels

4.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied

5.1 Bestemmingsomschrijving

5.2 Bouwregels

5.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 6 Water

6.1 Bestemmingsomschrijving

6.2 Bouwregels

6.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 7 Wonen

7.1 Bestemmingsomschrijving

7.2 Bouwregels

7.3 Specifieke gebruiksregels

Hoofdstuk 3 Algemene Regels

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

Artikel 9 Algemene Bouwregels

9.1 Toegestane overschrijding

Artikel 10 Algemene Gebruiksregels

10.1 Verboden gebruik

10.2 Afwijking

10.3 Voorwaardelijke verplichting beeldkwaliteit

Artikel 11 Algemene Afwijkingsregels