Verzamelplan Zuidplas

Bestemmingsplan - Gemeente Zuidplas

Vastgesteld op 26-11-2019 - geheel onherroepelijk in werking

Hoofdstuk 1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

1.1 plan

het bestemmingsplan Verzamelplan Zuidplas 2019 van de Gemeente Zuidplas als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1892.BpVerzamelp01Zpl-Va01;

1.2 bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

1.3 verbeelding

de verbeelding van het bestemmingsplan Verzamelplan Zuidplas 2019, met de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1892.BpVerzamelp01Zpl-Va01;

1.4 aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 aan-huis-verbonden bedrijf

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid in ten hoogste categorie 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten, geheel of overwegend door handwerk, alsmede kappers, schoonheidssalons, hondentrimsalons en pedicures die door hun beperkte omvang en door ten minste de hoofdbewoner in een woning en daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend, niet zijnde detailhandel, behoudens de beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de activiteiten;

1.7 aan-huis-verbonden beroep

het verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch gebied, die door hun beperkte omvang en door ten minste de hoofdbewoner in een woning en de bijbehorende bouwwerken met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend, niet zijnde detailhandel, behoudens de beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de activiteiten;

1.8 agrarisch deskundige

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen interne adviseur inzake landbouw en tuinbouw;

1.9 antenne-installatie

Installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

1.10 bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.11 bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak;

1.12 bestaand

voor bebouwing: bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, dan wel mag worden gebouwd met inachtneming van het bepaalde in of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (of de Woningwet);
voor gebruik: gebruik zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan met de daarbij behorende gebruiksregels;

1.13 bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.14 beperkt kwetsbaar object

object als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel b, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

1.15 bijbehorend bouwwerk

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak, in de vorm van aan-, uit- en bijgebouwen en overkappingen;

1.16 bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

1.17 bouwgrens

de grens van een bouwvlak;

1.18 bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

1.19 bouwperceelgrens

een grens van een bouwperceel;

1.20 bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.21 dakkapel

een constructie ter vergroting van een gebouw, welke zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen, de onderzijde van de constructie boven de dakgoot in het dakvlak is geplaatst en de zijkant niet direct op de zijkant van het dakvlak is gesitueerd;

1.22 dakopbouw

een vergroting van een gebouw welke een onzelfstandige uitbreiding vormt van de onder het dak gelegen woning of andere daar gevestigde rechtmatige functie, en daarvan deel uitmaakt;

1.23 extensieve dagrecreatie

die vormen van recreatie welke in hoofdzaak zijn gericht op natuur- en landschapsbeleving, zoals wandelen en fietsen;

1.24 gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.25 grondgebonden agrarisch bedrijf

een agrarisch bedrijf, dat functioneel geheel of hoofdzakelijk afhankelijk is van de ter plaatse bij het bedrijf behorende grond als agrarisch productiemiddel; hieronder vallen in elk geval niet: intensieve veehouderij, glastuinbouw, paardenhouderij, manege en paardenfokkerij;

1.26 hoofdgebouw

een gebouw, dat op een perceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk is aan te merken;

1.27 huishouden

persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en

continuïteit in de samenstelling ervan; bedrijfsmatige kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen;

1.28 kunstwerk

bouwwerken ten behoeve van weg- en waterbouw;

1.29 kwetsbaar object

object als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel l, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

1.30 landschapswaarde

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het waarneembare - al dan niet begroeide - deel van het aardoppervlak, dat wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van niet-levende en levende natuur;

1.31 nutsvoorziening

een voorziening ten behoeve van de waterhuishouding, de distributie van gas, water en elektriciteit, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, gemalen en zendmasten;

1.32 peil

voor hoofdgebouwen: het bouwkundig peil dat maximaal 0,1 m boven of onder de wegkruin van de voorliggende weg ligt;
voor aan - en uitbouwen: de bovenkant van de afgewerkte begane grondvloer van het hoofdgebouw;
in alle andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein;
indien in of op het water wordt gebouwd: het Nieuw Amsterdams Peil;

1.33 recreatiewoning

een tot bewoning bestemd gebouw dat gelegen is op een officieel voor recreatie aangewezen terrein en-of bestemd is voor bewoning gedurende de vakantie;

1.34 recreatieve voorzieningen

gebouwde en niet gebouwde voorzieningen gericht op ontspanning en vrijetijdsbesteding met uitzondering van seksinrichtingen en verblijfsrecreatie;

1.35 seksinrichting

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.36 voorgevel

de gevel van het (oorspronkelijke) hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

1.37 voorgevellijn

de denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen; bij een hoekperceel wordt de denkbeeldige lijn die strak loopt langs de zijgevel, die naar de weg of openbaar groen is gekeerd, ook beschouwd als voorgevellijn.

1.38 voorziening van openbaar nut

voorziening ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer;

1.39 wonen

het houden van verblijf of het gehuisvest zijn in een woning.

1.40 woning of wooneenheid

een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van niet meer dan één afzonderlijk huishouden; onder woning wordt mede een zorgwoning begrepen.

Artikel 2 Wijze Van Meten

Bij toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:

2.1 afstand

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst is.

2.2 bebouwingspercentage

het deel van het bouwblok uitgedrukt in procenten dat gebouwd mag worden;

2.3 de bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.4 de breedte van een gebouw

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidingsmuren.

2.5 de goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; indien de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel lager is gemonteerd dan het snijvlak van de gevel en het dakvlak, geldt de hoogte tot aan het snijvlak.

2.6 de inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.7 de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.8 de verticale bouwdiepte van een gebouw

de diepte van een gebouw, gemeten vanaf de onderzijde van de begane grondvloer.

2.9 het bruto vloeroppervlakte

de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen. Ter aanvulling op bovenstaande geldt het volgende:

Indien een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst, moet worden gemeten tot het hart van de betreffende scheidingsconstructie;
Indien een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de bruto-vloeroppervlakte van de binnenruimte.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

grondgebonden agrarische bedrijven c.q. -bedrijfsactiviteiten;
tevens voor één bedrijfswoning, ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning';
tevens voor één recreatiewoning ter plaatse van de aanduiding 'recreatiewoning';

met de daarbij behorende:

tuinen;
parkeervoorzieningen;
fiets- en voetpaden;
water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
kunstwerken.

3.2 Bouwregels

3.3 Specifieke gebruiksregels

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 16 lid 1 wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

het stallen en/of plaatsen en/of geplaatst hebben van onderkomens, stacaravans en recreatiewoningen, tenzij anders bepaald;
wonen in vrijstaande bijgebouwen;
seksinrichtingen;
het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond.

3.4 Afwijken van de gebruiksregels

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde artikel 3 lid 3, ten behoeve van:

de opslag en/of stalling van caravans en goederen behorende tot de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zoals opgenomen als bijlagen bij de regels, bijlage 1; indien deze activiteiten niet specifiek in die staat genoemd zijn maar naar aard en invloed wel gelijk te stellen zijn aan de hiervoor genoemde categorieën, zijn deze ook toegestaan;
bed & breakfast;

een en ander met dien verstande dat:

maximaal 200 m² van bebouwing gebruikt wordt;
het niet betreft zodanig verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimten;
opslag en/of stalling van caravans en goederen in kassen en op onbebouwde grond niet is toegestaan;
een seksinrichting niet is toegestaan.

3.5 Wijzigingsbevoegdheid

Artikel 4 Groen

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

groenvoorzieningen;
extensieve dagrecreatie;

met de daarbij behorende:

wegen en paden;
voorzieningen van openbaar nut;
water en kunstwerken;
objecten van beeldende kunst;
speelvoorzieningen.

4.2 Bouwregels

4.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 5 Recreatie

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Recreatie' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

recreatieve voorzieningen en
extensieve dagrecreatie;
uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘recreatiewoning’ voor recreatiewoningen;

met de daarbij behorende:

wegen en fiets- en voetpaden;
onverharde paden;
speelvoorzieningen;
waterlopen en waterpartijen;
groenvoorzieningen;
kunstwerken.

5.2 Bouwregels

Artikel 6 Tuin

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor “Tuin” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

tuin bij het op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouw;
toegangspaden en in- en uitritten;
parkeervoorzieningen;
groenvoorzieningen;
water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

6.2 Bouwregels

Op de in het eerste lid van dit artikel bedoelde gronden mogen alleen bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, worden gebouwd, met dien verstande dat:

de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt maximaal 1 meter vóór de voorgevel van het hoofdgebouw;
de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt maximaal 2 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw;
de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 3 meter.

Artikel 7 Verkeer

7.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

wegen, straten en paden, waaronder een inrit van een parkeergarage;
parkeervoorzieningen;

met de daarbij behorende:

voet- en fietspaden;
groenvoorzieningen;
speelvoorzieningen;
voorzieningen van openbaar nut;
straatmeubilair;
water en kunstwerken;
objecten van beeldende kunst.

7.2 Bouwregels

7.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 8 Wonen

8.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

wonen;
aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven tot maximaal 30% van het bruto vloeroppervlak van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken met een maximum van 50 m²;
in afwijking van het bepaalde onder b.: ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – maximale oppervlakte’ tevens voor wonen, al dan niet in combinatie met het uitoefenen van een aan-huis-verbonden beroep of een aan-huis-verbonden bedrijf tot een maximum van 70 m²;
ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – molen’ tevens voor het wonen in een molen;

met de daarbij behorende:

tuinen;
parkeervoorzieningen;
fiets- en voetpaden;
groenvoorzieningen;
water;
kunstwerken.

8.2 Bouwregels

8.3 Specifieke gebruiksregels

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 16 lid 1, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

horeca;
seksinrichtingen;
het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond.

Artikel 9 Wonen-1

9.1 Bestemmingsomschrijving

De op de verbeelding voor 'Wonen-1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

woningen, al dan niet in combinatie met ruimte voor aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven;

met de daarbij behorende:

opritten, parkeervoorzieningen en paden;
bergings- en stallingsruimte;
tuinen en erven;
bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

9.2 Bouwregels

9.3 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 9 lid 2.1 sub j en artikel 9 lid 2.1 sub k, voor een toevoeging van het maximale oppervlak aan gebouwen met 25 m². Deze afwijkingsregel wordt uitsluitend toegepast indien zulks noodzakelijk is met het oog op inwoning van niet tot het gezin behorende personen in verband met de zorg voor die personen, mits:

met een medische verklaring en/of een sociale indicatie de noodzaak van inwoning wordt aangetoond;
er geen twee zelfstandige woningen ontstaan;
de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast;
per woning maximaal één ontheffing ten behoeve van inwoning voor mantelzorg mag worden verleend.
niet meer dan een oppervlak van 75 m² van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken voor inwoning in gebruik is.

9.4 Specifieke gebruiksregels

Artikel 10 Waarde - Archeologie - 2

10.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie - 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar andere voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

10.2 Bouwregels

Ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:

vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
een bouwwerk met een oppervlakte van niet meer dan 100 m²;
een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden niet dieper dan 30 centimeter en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

10.3 Afwijken van de bouwregels

Bouwwerken in andere bestemmingen

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 10 lid 4.2 en toestaan dat in de andere bestemmingen bouwwerken worden gebouwd, mits wordt voldaan aan één van onderstaande voorwaarden:

de aanvrager aan de hand van archeologisch onderzoek kan aantonen dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn;
de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport heeft overlegd, waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld;
de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport heeft overlegd, waaruit blijkt dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet worden geschaad, of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de afwijking regels te verbinden die gericht zijn op:
1. het treffen van maatregelen, waardoor de archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
2. het doen van opgravingen;
3. begeleiding van de bouwactiviteiten door een archeologisch deskundige;
op basis van een archeologische onderbouwing van het bevoegd gezag geconcludeerd kan worden dat de archeologische waarden niet onevenredig worden geschaad.

10.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

10.5 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen in die zin, dat de bestemming 'Waarde - Archeologie - 2' geheel of gedeeltelijk van de verbeelding wordt verwijderd, indien:

uit archeologisch onderzoek is gebleken, dat ter plaatse géén archeologische waarden aanwezig zijn en de gronden daarom géén bescherming behoeven;
de archeologische waarden in voldoende mate zijn opgegraven en/of gedocumenteerd.

Artikel 11 Waarde - Archeologie - 3

11.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie - 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar andere voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

11.2 Bouwregels

vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
een bouwwerk met een oppervlakte van niet meer dan 1.000 m²;
een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden niet dieper dan 3 meter en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

11.3 Afwijken van de bouwregels

Bouwwerken in andere bestemmingen

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 11 lid 2 en toestaan dat in de andere bestemmingen bouwwerken worden gebouwd, mits wordt voldaan aan één van onderstaande voorwaarden:

de aanvrager aan de hand van archeologisch onderzoek kan aantonen dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn;
de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport heeft overlegd, waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld;
de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport heeft overlegd, waaruit blijkt dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet worden geschaad, of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de afwijking regels te verbinden die gericht zijn op:
1. het treffen van maatregelen, waardoor de archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
2. het doen van opgravingen;
3. begeleiding van de bouwactiviteiten door een archeologisch deskundige;
op basis van een archeologische onderbouwing van het bevoegd gezag geconcludeerd kan worden dat de archeologische waarden niet onevenredig worden geschaad.

11.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

11.5 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen in die zin, dat de bestemming 'Waarde - Archeologie - 3' geheel of gedeeltelijk van de verbeelding wordt verwijderd, indien:

uit archeologisch onderzoek is gebleken, dat ter plaatse géén archeologische waarden aanwezig zijn en de gronden daarom géén bescherming behoeven;
de archeologische waarden in voldoende mate zijn opgegraven en/of gedocumenteerd.

Artikel 12 Waarde - Rivierzone

12.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde – Rivierzone' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor:

behoud en de ontwikkeling van de aan de rivier gebonden landschapswaarden in de vorm van:
1. de identiteit van de rivier als een samenhangend gebied met bijzondere kwaliteiten;
2. de landschappelijke herkenbaarheid van de zoetwatergetijderivier;
3. de visueel-ruimtelijke belevingswaarde (beeldkwaliteit) van de rivier vanaf het water en de dijken;
4. het realiseren van een met de zoetwatergetijderivier samenhangende inrichting van oevers;
gebruik ten behoeve van de bescherming van de oevers;
gebruik ten behoeve van berging en afvoer van water, sediment en ijs;
gebruik ten behoeve van scheepvaartverkeer.

12.2 Bouwregels

Op of in de gronden mag niet gebouwd worden.

12.3 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 12 lid 2 ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemmingen, mits:

een zodanige situering van de bestemming dat het veilig en doelmatig gebruik van het oppervlaktewaterlichaam gewaarborgd blijft;
geen feitelijke belemmering voor de vergroting van de afvoercapaciteit van de rivier;
een zodanige situering van de bestemming dat de waterstandverhoging of de afname van het bergend vermogen zo gering mogelijk is;
een zodanige situering van de bestemming dat de ecologische toestand van het oppervlaktewaterlichaam niet verslechtert;
vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de beheerders van de waterkering.

Artikel 13 Waterstaat - Waterkering

13.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

waterkeringen;
waterstaatkundige voorzieningen;
het onderhoud en instandhouding van dijken, kaden, dijksloten en andere voorzieningen ten behoeve van de waterkering;
watersystemen als fysiek systeem van waterlopen en andere met de waterhuishouding samenhangende voorzieningen.

Waar een basisbestemming samenvalt met een dubbelbestemming, zoals aangegeven, geldt primair het bepaalde ten aanzien van de dubbelbestemming.

De bepalingen met betrekking tot de basisbestemming zijn uitsluitend van toepassing/toelaatbaar voor zover deze niet strijdig zijn met het bepaalde ten aanzien van de dubbelbestemming en het voor zover zulks, gehoord de beheerder van de waterkering, verenigbaar is met het belang van de waterkering/het waterstaatsbelang.

13.2 Bouwregels

13.3 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 13 lid 2.1 en toestaan dat in de andere bestemming gebouwen worden gebouwd, mits:

geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de waterkering;
het waterstaatsbelang niet onevenredig wordt geschaad;
vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de beheerders van de betreffende waterkering.

13.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

13.5 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen in die zin, dat de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' geheel of gedeeltelijk wordt verplaatst en/of verwijderd, indien:

de functie van de waterkering in tact blijft;
vooraf advies wordt ingewonnen van de beheerder.

Hoofdstuk 3 Algemene Regels

Artikel 14 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 15 Algemene Bouwregels

15.1 Toegestane overschrijding

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, stoeptreden, dorpels, kozijnen, gevelversieringen, entreepartijen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftopbouwen, antennes, zonnepanelen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, dakgoten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van aanduidingsgrenzen, bouwgrenzen dan wel bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,5 meter bedraagt.

Artikel 16 Algemene Gebruiksregels

16.1 Verboden gebruik

Het is verboden de in de bestemmingsregels bedoelde gronden en bouwwerken te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming, zoals die nader is aangeduid in de doeleinden.

16.2 Afwijking

Burgemeester en Wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 16 lid 1 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Artikel 17 Algemene Aanduidingsregels

17.1 Vrijwaringszone - Molenbiotoop

17.2 Geluidzone langs verkeerswegen

17.3 Geluidzone langs spoorwegen

17.4 Veiligheidszone - Vervoer gevaarlijke stoffen risicozone 2

Artikel 18 Algemene Afwijkingsregels

18.1 Algemeen

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:

de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 50 m;

mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de ruimtelijke kwaliteit, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

18.2 Waterstaatkundige objecten

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels in de bestemmingsregels voor het aanbrengen, plaatsen, wijzigen of vervangen van waterstaatkundige objecten zoals hoofdwatergangen, overige watergangen, peilscheidingen, stuwen, inlaten, kleine gemalen en overige bouwwerken geen gebouwen zijnde. Voor maatvoering en onderhoud dient te worden voldaan aan de Keur en Legger van Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard.

Artikel 19 Algemene Wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, overeenkomstig het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), ten aanzien van het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan met dien verstande dat de afwijking ten hoogste 3 m mag bedragen, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding.

Artikel 20 Overige Regels

20.1 Parkeren en laden en lossen

20.2 Ondergrondse bouwwerken

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende bepalingen:

bestaande ondergrondse bouwwerken zijn toegestaan;
in afwijking van het bepaalde onder a, zijn nieuwe afvalinzamelpunten en randvoorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding buiten bouwvlakken toegestaan binnen de bestemmingen 'Groen' en 'Verkeer';
in afwijking van het bepaalde onder a, zijn ondergrondse parkeervoorzieningen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';
de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 3,5 m onder peil, met dien verstande dat een randvoorziening ten behoeve van de waterhuishouding (bergbassins) tot maximaal 6 m onder peil gebouwd mag worden;
bij het berekenen van de bebouwingspercentages, of van het in deze regels maximaal te bebouwen oppervlak, wordt de oppervlakte van ondergrondse gebouwen mede in aanmerking genomen voor zover deze buiten de buitenwerkse gevelvlakken van een bovengronds gebouw gelegen zijn.

20.3 Afwijking ondergronds bouwen

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 20 lid 2, voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken met een ondergrondse bouwdiepte van maximaal 10 m onder peil onder de voorwaarde dat:

de waterhuishouding niet wordt verstoord;
positief advies is ontvangen van de waterbeheerder in casu het Hoogheemraadschap;
geen afbreuk wordt gedaan aan archeologische waarden.

20.4 Ondergrondse werken

Voor het uitvoeren van ondergrondse werken -geen bouwwerken zijnde- en werkzaamheden gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, geen beperkingen.

20.5 Werking wettelijke regelingen

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Hoofdstuk 4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 21 Overgangsrecht

21.1 Overgangsrecht bouwwerken

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

21.2 Overgangsrecht gebruik

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 22 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Verzamelplan Zuidplas 2019 van de gemeente Zuidplas.

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Dit verzamelplan heeft betrekking op een aantal locaties in de Gemeente Zuidplas. Een verzamelplan is een bestemmingsplan waarin de plannen van meerdere initiatiefnemers worden gebundeld. Het omvat enkele beperkte, nieuwe ontwikkelingen en correcties van verschillende geldende bestemmingsplannen. Het doel van dit bestemmingsplan is het geven van een actueel en correct beeld van de functies en een kader waaraan (toekomstige) aanvragen voor omgevingsvergunningen kunnen worden getoetst. Door de verschillende locaties in één bestemmingsplan op te nemen, hoeft slechts eenmaal een bestemmingsplanprocedure te worden doorlopen.

1.2 Ligging Plangebied

Het plangebied bestaat uit acht specifieke locaties verspreid over de gemeente Zuidplas. Op de volgende afbeelding is de ligging van deze locaties weergegeven.

^{Overzicht specifieke locaties in Verzamelplan Zuidplas}

Het betreft de volgende locaties:

Knibbelweg naast 12. Zevenhuizen;
Bredeweg 170, Zevenhuizen;
Rottedijk 12b, Moerkapelle;
Molens Rottedijk, Zevenhuizen;
Noordeinde 67, 69, Zevenhuizen;
Knibbelweg 1 t/m 9, Zevenhuizen;
Zelling Ver Hitland, Nieuwerkerk aan den IJssel;
Klein Hitland 28 en 29, Nieuwerkerk aan den IJssel.

1.3 Geldende Bestemmingsplannen

Voor de locaties die deel uitmaken van het plangebied gelden diverse bestemmingsplannen. In de volgende tabel is voor elke ontwikkellocatie het geldende bestemmingsplan weergegeven.

	Locatie	Bestemmingsplan	Vastgesteld
1.	Knibbelweg naast 12, Zevenhuizen	Zevenhuizen Dorp	27 november 2012
2.	Bredeweg 170, Zevenhuizen	Het Nieuwe Midden	11 augustus 2011
3.	Rottedijk 12b, Moerkapelle	Tweemanspolder en polder De Wilde Veenen	14 augustus 2013
4.	Molens Rottedijk, Zevenhuizen	Tweemanspolder en polder De Wilde Veenen	14 augustus 2013
5.	Noordeinde 67 en 69, Zevenhuizen	Tweemanspolder en polder De Wilde Veenen	14 augustus 2013
6.	Knibbelweg 9, Zevenhuizen	Zevenhuizen Dorp	27 november 2012
7.	Zelling Ver Hitland, Nieuwerkerk aan den IJssel	Zelling Ver Hitland / Hitland 2005	1 maart 2011 28 juni 2005
8.	Klein Hitland 28 en 29	Hitland 2005	28 juni 2005

Naast bovengenoemde bestemmingsplannen gelden voor de gehele gemeente Zuidplas de bestemmingsplannen 'Parapluherziening Archeologie' en 'Parapluherziening Parkeren'. Het bestemmingsplan 'Parapluherziening Archeologie vervangt de verschillende dubbelbestemmingen 'Archeologie' uit de hierboven genoemde bestemmingsplannen. Het doel van het bestemmingsplan 'Parapluherziening Parkeren' is een eenduidige regeling te treffen voor het aspect parkeren.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 worden de verschillende nieuwe ontwikkelingen en reparaties beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het bestemmingsplan op haalbaarheid getoetst. Tot slot bevat hoofdstuk 5 de juridische planbeschrijving.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Nieuwe Ontwikkelingen

Het verzamelplan heeft betrekking op een tweetal nieuwe ontwikkelingen. De realisatie van een vrijstaande woning op het perceel naast Knibbelweg 12 in Zevenhuizen en de realisatie van een loods op het perceel aan de Bredeweg 170 in Zevenhuizen. De beoogde ontwikkelingen passen niet binnen de mogelijkheden van de geldende bestemmingsplannen.

De initiatiefnemers hebben in een eerder stadium een principeverzoek ingediend bij de gemeente Zuidplas. Middels een principebesluit heeft de gemeente Zuidplas aangegeven positief tegenover de beoogde ontwikkelingen te staan.

Een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan kan slechts worden afgegeven indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. De vergunning moet dan ook voorzien zijn van een goede ruimtelijke onderbouwing. In toelichting paragraaf 2.1 worden per initiatief de huidige situatie en beoogde situatie beschreven, vervolgens worden de relevante haalbaarheidsaspecten behandeld. In toelichting hoofdstuk 3 wordt toegelicht in hoeverre de beoogde ontwikkelingen passen binnen de gestelde beleidskaders.

2.1.1 Knibbelweg naast12, Zevenhuizen

2.1.2 Bredeweg 170, Zevenhuizen

2.2 Reparaties

2.2.1 Rottedijk 12b, Moerkapelle

Het bestemmingsplan 'Landelijke Gebied 1983' is in 2008 vervangen door het bestemmingsplan 'Tweemanspolder en Polder de Wilde Veenen'. Hierbij is voor de Rottedijk 12b in Moerkapelle, naar aanleiding van een inspraakreactie, een bouwvlak opgenomen voor de recreatiewoning die aan de noordzijde van het perceel is gelegen.

^{Uitsnede bestemmingsplan 'Tweemanspolder en Polder de Wilde Veenen' met het bouwvlak voor de recreatiewoning}

Tijdens de herziening van het bestemmingsplan 'Tweemanspolder en Polder De Wilde Veenen' in 2013 is per abuis het bouwvlak voor de recreatiewoning weggevallen.

Vertaling in bestemmingsplan

Onderhavig plan herstelt de omissie en voorziet in het toevoegen van een bouwvlak binnen de bestemming 'Agrarisch' op het perceel van de Rottedijk 12b in Moerkapelle. De afmeting van het bouwvlak zijn ontleend aan de oorspronkelijke afmetingen. Het bouwvlak krijgt de aanduiding 'recreatiewoning'. De agrarische bestemming is op dit onderdeel aangevuld met specifieke bepalingen voor aangeduide recreatiewoningen.

2.2.2 Molens Rottedijk, Moerkapelle

De molens aan de Rottedijk nummer 12 en 16 zijn niet meer in bedrijf. Op dit moment zijn de molens in gebruik als woning. Ter plaatse geldt het bestemmingsplan 'Tweemanspolder en polder De Wilde Veenen (herziening)', waarbij de molens zijn voorzien van de enkelbestemming 'Wonen'. In de regels van de bestemming 'Wonen' is bepaald dat hoofdgebouwen uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak mogen worden gebouwd. Op de verbeelding kloppen de bouwvlakken niet. Op de locaties Rottedijk 16 ontbreekt een bouwvlak ter plaatse van de voormalige molen, terwijl het bouwvlak ter plaatse van de voormalige molen Rottedijk 12 te ruim begrensd is. Onderhavig plan voorziet in de correcties hiervan.

De molens aan Rottedijk 12 en 16 zijn aangemerkt als Rijksmonument.

Vertaling in bestemmingsplan

Voor de Rottedijk 12 wordt het bouwvlak rondom de molen aangepast. Aan Rottedijk 16 wordt een bouwvlak rond de molen toegevoegd. Voor wat betreft de regeling voor de woningen in molens wordt aangesloten bij die uit het bestemmingsplan 'Tweemanspolder en polder De Wilde Veenen (herziening)', met een aanduiding 'specifieke vorm van wonen - molen'. Net als in het geldende bestemmingsplan wordt hierbij een 'vrijwaringszone - molenbiotoop' geregeld. Wel zijn de van toepassing zijnde archeologische dubbelbestemmingen opgenomen.

2.2.3 Noordeinde 67, 69, Zevenhuizen

Voor de woningen aan Noordeinde 67 en 69 in Zevenhuizen geldt het bestemmingsplan 'Tweemanspolder en polder De Wilde Veenen (herziening)', vastgesteld op 14 augustus 2013. Er zijn twee woningen aanwezig, maar binnen het opgenomen bouwvlak is op basis van het geldende bestemmingsplan slechts één woning toegestaan.

Vertaling in bestemmingsplan

Onderhavig plan voorziet in het toevoegen van een aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' binnen het bouwvlak van de woningen Noordeinde 67 en 69. Het aantal wooneenheden zal in dit geval twee bedragen. De maximale inhoudsmaat (1.000 m³) is overgenomen uit het hier geldende bestemmingsplan; dit is aangeduid op de verbeelding.

2.2.4 Knibbelweg 1 t/m 9, Zevenhuizen

De percelen van de Knibbelweg 1 t/m 9 bestaan in de huidige situatie uit een vijftal vrijstaande woningen. Binnen het geldende bestemmingsplan 'Zuidplas Noord' zijn deze woningen voorzien van één bouwvlak, waarbij ten onrechte is aangeduid dat niet meer dan 2 wooneenheden zijn toegelaten. Deze omissie dient hersteld te worden.

Daarnaast heeft de gemeente bij brief van 6 februari 2008 (kenmerk 1802A) te kennen gegeven medewerking te willen verlenen aan de toepassing van de Ruimte-voor-ruimteregeling ten behoeve van sloop van agrarische bebouwing op het perceel Knibbelweg 9, waarbij één woning mocht worden teruggebouwd. De woning mocht een maximale inhoudsmaat van 650 m³ hebben. De bouw van deze woning is per abuis niet meegenomen in het bestemmingsplan 'Zuidplas Noord'.

Vertaling in bestemmingsplan

De aanduiding 'maatvoering: maximum aantal wooneenheden' wordt aangepast van 2 wooneenheden naar 6 wooneenheden. Voor de nog te realiseren woning naast Knibbelweg 9 wordt een aanduiding opgenomen die een maximale inhoud van 650m³ bepaald.

Verder is een verbijzondering opgenomen voor maximale oppervlakte voor het uitoefenen van een aan-huis-verbonden beroep of aan-huis-verbonden bedrijven (70 m²). Dit is ontleend aan het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Zuidplas Noord'.

De gebiedsaanduidingen 'Veiligheidszone - Vervoer gevaarlijke stoffen risicozone 2' en 'Geluidzone langs verkeerswegen' zijn overgenomen uit het geldende bestemmingsplan 'Zuidplas noord'.

2.2.5 Zelling Ver Hitland

In 2011 is het bestemmingsplan 'Zelling Ver Hitland' vastgesteld. Na beroep bij de Raad van State (RvS) heeft de RvS de plannen voor het noordoosten van het plangebied vernietigd. Initiatiefnemer was voornemens hier woningen te realiseren. Op dit moment geldt voor dit deel van het plangebied de bedrijfsbestemming uit het geldende bestemmingsplan 'Hitland 2005'.

Op 16 november 2018 is door initiatiefnemer een aanvraag omgevingsvergunning ingediend. Initiatiefnemer is voornemens om ter plaatse van de bestemming 'Bedrijf' een parkje te realiseren. Tegelijkertijd wijkt initiatiefnemer enigszins af van het geldende bestemmingsplan 'Zelling Ver Hitland' door een iets gewijzigde positie van de ontsluitingsweg door het plangebied, waardoor ook de woonbestemming en de bouwvlakken iets verschoven zijn. De basisopzet van het gebied blijft hierbij in tact.

Onderstaande afbeelding toont de aanpassingen ten opzichte van het bestemmingsplan 'Zelling Ver Hitland' en 'Hitland 2005'. De dikke rode lijn geeft de situatie uit het bestemmingsplan 'Zelling Ver Hitland' weer, terwijl de afbeelding de beoogde situatie weergeeft.

^{Een schets van de globale wijziging ten opzichte van het geldende bestemmingsplan 'Zelling Ver Hitland'}

Op 21 februari 2019 is er een omgevingsvergunning voor 10 jaar verleend, die de beoogde ontwikkeling mogelijk maakt. Onderhavig plan regelt dat verleende omgevingsvergunning van 10 jaar wordt omgezet in een definitief planologisch regime.

De volgende aanpassingen worden met onderhavig plan gerealiseerd. De bedrijfsmatige bestemming uit het bestemmingsplan 'Hitland 2005' wordt de bestemming 'Groen', waarbij de aangrenzende percelen enigszins worden aangepast. Daarnaast worden de begrenzingen in de rest van het plangebied aangepast, waarbij de bouwmogelijkheden 1-op-1 uit het geldende bestemmingsplan zijn overgenomen (bestemming 'Wonen - 1').

Tevens wordt de dubbelbestemming 'Waarde - Rivierzone' opgenomen, zoals die ook in het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan 'Zelling Onderneming' is opgenomen. Tevens is de dubbelbestemming 'Waterstaat - 'Waterkering overgenomen uit het eerdere (ontwerp-)bestemmingsplan Hitland 2015. Ter plaatse is geen archeologische dubbelbestemming vereist.

2.2.6 Klein Hitland 28 en 29, Nieuwerkerk aan den IJssel

Recreatiepark Klein Hitland bestaat uit verschillende recreatiewoningen. In het bestemmingsplan 'Hitland 2005' heeft het gebied de bestemming 'Recreatieve doeleinden' met de aanduiding 'kampeerterrein'. Twee bestaande recreatiewoningen gelegen aan Klein Hitland nummer 28 en 29 maken binnen het vigerende bestemmingsplan geen onderdeel uit van de bestemming 'Recreatieve doeleinden'. In 2008 zijn reeds artikel 19.1 WRO-procedures gevolgd voor 2 recreatiewoningen en deze zijn ook gerealiseerd. Op dit moment is er voor Klein Hitland 29 een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor een nieuwe woning.

Het perceel van de twee recreatiewoningen wordt voorzien van de bestemming 'Recreatie', met de aanduiding 'recreatiewoning'. De onderlinge afstand tussen de recreatiewoningen dient ten minste 3 meter te bedragen.

e goot- en bouwhoogte van gebouwen mag ten hoogste 5 respectievelijk 8 m bedragen. Voor wat betreft de

gezamenlijke oppervlakte is aangesloten bij de regeling in het geldende bestemmingsplan, waarbij uitgegaan wordt van stacaravan met een maximum oppervlakte van 80 m². Hierbij mag de

gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken per recreatiewoning ten hoogste 10 m² bedragen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Het bestemmingsplan omvat verschillende nieuwe ontwikkelingen en correcties van verschillende geldende bestemmingsplannen. Wat betreft de reparaties/correcties gaat het uitsluitend om een beperkte aanpassing of wijziging van de geldende bestemming, waarbij geen nieuwe bouwmogelijkheden worden gegeven. Het betreft het vastleggen van de bestaande situatie / bestaande rechten die in de geldende bestemmingsplannen niet juist zijn opgenomen. Voor de nieuwe ontwikkelingen wordt, waar nodig, ingegaan op de relevante beleidskaders.

3.1 Nationaal Beleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Anders dan in de Nota Ruimte gaat de structuurvisie uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Bij het beheren en ontwikkelen van natuur krijgen boeren en particulieren in het landelijk gebied een grotere rol.

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen heeft het Rijk enkel nog een 'ladder voor duurzame verstedelijking’ opgenomen. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

Planspecifiek

De SVIR is niet specifiek van toepassing op het plangebied.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Voortaan heeft de wetgever in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014 en 1 juli 2016 op onderdelen aangevuld.

Planspecifiek

Voor het plangebied Zelling Ver-Hitland is het Barro van toepassing. Het gehele plangebied is onderdeel van het nationale belang 'Grote rivieren'. In titel 2.4 van het Barro is het rijksbeleid voor de grote rivieren vertaald in algemene regels. Er worden algemene eisen gesteld aan de inhoud van nieuwe bestemmingsplannen die betrekking hebben op gronden gelegen in het rivierbed. Het beoogt een waarborging in bestemmingsplannen van de veiligheid bij overstromingen. Feitelijk betekent dit het ruimtelijk vastleggen van de regelgeving van de Waterwet. In verband hiermee is de dubbelbestemming 'Waarde - Rivierzone' opgenomen. De bestemmingsregeling is met name gericht op het behoud en de ontwikkeling van de aan de rivier gebonden landschapswaarden.

De overige planonderdelen van het voorliggende verzamelplan vallen niet binnen een van de projecten aangewezen in het Barro. Vanuit het Barro vloeien dan ook geen specifieke randvoorwaarden voort voor die overige planonderdelen.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Indien in een bestemmingsplan, als bedoeld in het tweede lid, toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek

Stedelijke ontwikkeling

Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan:

een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Aangezien bij onderhavige nieuwe ontwikkelingen steeds niet meer dan twee nieuwe woningen worden gerealiseerd, is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling en is er geen verantwoording noodzakelijk in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal Beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

De Omgevingsvisie is in werking getreden op 1 april 2019. De Omgevingsvisie bestaat uit 4 onderdelen:

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur toont de essentie en de samenhang van verschillende ruimtelijke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie. Het integrale kaartbeeld van de ruimtelijke hoofdstructuur is opgebouwd uit de volgende kaartbeelden:

het dagelijks stedelijk systeem, dat bestaat uit de stedelijke agglomeratie en de daarmee via hov(hoogwaardig openbaar vervoer) verbonden regiokernen;
de hoogstedelijke zone tussen Leiden en Dordrecht;
het logistiek-industriële systeem van mainport, greenports langs vaarwegen en zware infrastructuur
de samenhang van grote landschappelijke eenheden met de stedelijke agglomeratie;
de groene ruimte en de groenblauwe structuur;
het bodem- en watersysteem;
energie.

In aanvulling hierop toont de ruimtelijke hoofdstructuur van de ondergrond indicatief de ruimtelijke situatie van de ondergrond.

Ambities en sturing

De provincie wil meer vertrouwen geven aan maatschappelijke initiatieven. De provincie werkt daarom vanuit een aantal sturingsprincipes: opgavegericht, provinciaal belang en maatwerk.

De provincie heeft zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze ambities zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en zijn gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De provincie heeft de volgende ambities:

Naar een klimaatbestendige delta
Naar een nieuwe economie: the next level
Naar een levendig meerkernige metropool
Energievernieuwing
Best bereikbare provincie
Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving

Omgevingskwaliteit

Onder 'omgevingskwaliteit' wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. De volgende onderdelen vormen de basis van de omgevingskwaliteit:

Een beschrijving van de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland: de drie deltalandschappen, de Zuid-Hollandse steden en de strategische ligging in internationale netwerken.
Een beschrijving van de bestaande omgevingskwaliteit op basis van de leefomgevingstoets, met aandacht voor aspecten van milieukwaliteit. Hiertoe implementeert de provincie de beleidscyclus en monitor Omgevingskwaliteit.
Een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, op basis van de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit'.

Beleidskeuzes

De provincie heeft in de Omgevingsvisie een overzicht gemaakt van samenhangende beleidskeuzes (zie Omgevingsvisie Zuid Holland).

Planspecifiek

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur is voor het beoogde initiatieven niet specifiek van belang gezien de aard en omvang van de initiatieven, binnen het bestaand stedelijke gebied.

Ambities en sturing

De ambities van de provincie zijn niet specifiek van toepassing voor de onderhavige nieuwe initiatieven, maar vormen tevens geen belemmering voor de herontwikkeling.

Omgevingskwaliteit

Voor de nieuwe ontwikkelingen is de omgevingskwaliteit wel van belang. Hiervoor zullende de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten nader worden omschreven.

Laag van de ondergrond

De nieuwe ontwikkelingen aan de Zuidplasweg 1a en Knibbelweg 12 bevinden zich in een veencomplex. Binnen het veengebied is een aantal plekken waar in de ondergrond nog grote veenpakketten aanwezig zijn. Niet alleen zijn deze veenpakketten van bijzondere waarde, ook zijn deze gebieden zeer gevoelig voor bodemdaling. De nieuwe ontwikkelingen worden geplaatst binnen de bestaande structuren en zullen daardoor geen invloed hebben op het veencomplex.

De ontwikkeling aan de Bredeweg 170 ligt binnen het 'Bijzonder reliëf - oude stroomgordels en geulafzettingen'. Binnen dit platte land is nog een aantal bijzondere, natuurlijke hoogteverschillen te vinden. Het betreft strandwallen in de kustzone, oude stroomruggen, kreken en geulafzettingen, rivierduinen met donken en oude bovenlanden met restveen. Vanwege de hogere ligging waren deze plekken aantrekkelijk voor (pre)historische bewoning. Het zijn vaak plekken van grote archeologische en aardkundige waarde. Ontwikkelingen houden de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand, waar mogelijk worden de archeologische waarden van deze structuren meer herkenbaar gemaakt. Het plangebied aan de Bredeweg 170 is in het bestemmingsplan 'Parapluherziening Archeologie' niet voorzien van de dubbelbestemming 'Archeologie' waardoor er naar verwachting geen archeologische waarden aanwezig zullen zijn. Doordat de beoogde verkaveling passend in de omgeving wordt gerealiseerd zal het landschap herkenbaar blijven.

Laag van de cultuur- en natuurlandschappen

De nieuwe ontwikkelingen bevinden zich in het 'Droogmakerijenlandschap'. Droogmakerijen zijn ontstaan uit natuurlijke meren en uit verveningen. Ze hebben een duidelijke begrenzing door een ringdijk, ringvaart of oude hoge oeverlanden. Het landschap is visueel open (tenzij het is verstedelijkt), grootschalig en ligt gemiddeld enkele meters lager dan de omgeving. Richtpunten voor het droogmakerijlandschap zijn:

De droogmakerij blijft als eenheid herkenbaar door het beleefbaar houden van de randen (ringdijk of –vaart) en het hoogteverschil tussen laaggelegen droogmakerij en omringend land.
Behoud van de (ring)dijk en/of vaart als herkenbare landschappelijke structuurdrager en begrenzing van de droogmakerijpolders.
Nieuwe ontwikkelingen in de droogmakerij worden vormgegeven als eigentijdse objecten aan de ontginningslijnen, passend bij de schaal en het patroon van de rechthoekige verkaveling, met strakke groene omzoming en behoud van ruime doorzichten.

De nieuwe ontwikkelingen aan de Zuidplasweg 1a en Knibbelweg 12 worden geplaatst binnen de bestaande structuren. Tevens betreft de ontwikkeling aan de Zuidplasweg 1a de vervanging van een bestaand pand. Voor de ontwikkeling aan de Bredeweg 170 geldt dat deze passend in de omgeving wordt gerealiseerd. Geconcludeerd wordt dat het droogmakerijenlandschap niet wordt aangetast met de nieuwe ontwikkelingen.

Laag van de stedelijke occupatie

De nieuwe ontwikkelingen aan Zuidplasweg 1a en de Knibbelweg 12 liggen binnen de laag van de stedelijke occupatie binnen de 'Stads- en dorpsrand'. De stads- en dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Het is het deel van stad of dorp met potentie voor een hoogwaardig en geliefd woonmilieu. Ontwikkelingen hierbinnen dienen passend in de omgeving gerealiseerd te worden. Beide ontwikkelingen betreffen het realiseren van woningen binnen bestaand woongebied passend in de omgeving.

Beleidskeuzes

De nieuwe ontwikkelingen sluiten aan bij de beleidskeuze: Behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijke kwaliteitsbeleid bestaat uit de voorgenoemde lagen van de kwaliteitskaart. Daarnaast zijn er gebiedsprofielen opgesteld, gezamenlijk met decentrale overheden en andere partijen in de regio. De gebiedsprofielen hebben de status van handreiking, maar nadrukkelijk niet de status van toetsingskader. In paragraaf 3.2.3 van de toelichting wordt aangegeven hoe de nieuwe ontwikkelingen zich verhouden tot de gebiedsprofielen.

Conclusie

Met de beoogde ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit de Omgevingsvisie. De ruimtelijke kwaliteit wordt niet aangetast. De beoogde herontwikkelingen passen binnen de Omgevingsvisie en zijn in lijn met de provinciale ambities.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

Tegelijk met de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening op 1 april 2019 in werking getreden. De Omgevingsverordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 6.10 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan de volgende eisen:

de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.

Bij het voorgenomen plan is in toelichting paragraaf 2.1.5.1.3 ingegaan op de ladder voor duurzame verstelijking. Sub b is niet van toepassing, omdat de ontwikkeling binnen het bestaand stads- en dorpsgebied is voorzien. Daarmee wordt er voldaan aan artikel 6.10 van de Omgevingsverordening.

Ruimtelijke kwaliteit

In artikel 6.9 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling:

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid;
als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid.

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van inpassen (sub a), omdat de ontwikkeling zich afspeelt op het niveau van een kavel en past bij de aard en de schaal van het gebied. Met de stedenbouwkundige invulling van de beoogde nieuwbouw is zoveel mogelijk rekening gehouden met de bestaande gebiedsidentiteit. De relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen zijn in toelichting paragraaf 2.1.5.2.3 toegelicht. Hieruit blijkt dat de beoogde plannen aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen voldoen.

Conclusie

Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn vanuit de Omgevingsverordening voor de onderhavige kleinschalige nieuwe ontwikkelingen.

3.2.3 Gebiedsprofiel Bentwoud-Rottemeren-Zuidplas

De provincie Zuid-Holland heeft voor Bentwoud, Rottemeren en Zuidplas een gebiedsprofiel opgesteld. Een gebiedsprofiel omvat een beschrijving van karakteristieken (wat is er), ontwikkeling (wat speelt er), kwaliteiten (wat is waardevol) en ambitie (wat willen we) van het landschap van het betreffende gebied. Het gebiedsprofiel is in samenwerking met gemeenten en andere overheden en gebiedspartners opgesteld als gezamenlijke basis voor de ruimtelijke kwaliteit van dit gebied. Gedeputeerde Staten stellen het gebiedsprofiel vast als bevestiging van dit gezamenlijke vertrekpunt en tegelijk als uitgangspunt voor provinciale plannen. Dit gebiedsprofiel is op 16 december 2014 vastgesteld. Het gebiedsprofiel is een handreiking om de kwaliteit van plannen en ontwikkelingen te stimuleren om zo de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te versterken. Het gebiedsprofiel bevat een schat aan

informatie die gebruikt kan worden om te bepalen met welke kwaliteiten het wenselijk is rekening te houden bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het gebiedsprofiel is de basis voor het plannen met kwaliteit. Elke ontwikkeling vraagt uiteindelijk om maatwerk.

Planspecifiek

Het gebiedsprofiel is opgebouwd uit diverse elementen. Voor de nieuwe ontwikkelingen zijn met name de elementen 'Kwaliteit in dorpsgebied' en 'Droogmakerij als herkenbare eenheid' van belang.

Kwaliteit in dorpsgebied

De nieuwe ontwikkelingen aan de Zuidplasweg 1a en Knibbelweg 12 liggen binnen het gebiedsprofiel 'Kwaliteit in dorpsgebied'. Zevenhuizen ligt aan de ringvaart van de Zuidplaspolder. Kenmerkend zijn de markante dorpskern, compacte bebouwing in een groene omgeving en de ringvaartcorridor. Voor nieuwe ontwikkeling geldt dat er rekening gehouden met worden met de eigen identiteit en het onderscheidend karakter van de dorpen. Toekomstige ontwikkelingen dienen zoveel mogelijk binnen bestaand dorpsgebied gerealiseerd te worden. De beoogde ontwikkelingen worden binnen de bestaande structuren van Zevenhuizen gerealiseerd, passend binnen de omgeving.

Droogmakerij als herkenbare eenheid - restveengebied

De nieuwe ontwikkeling aan de Bredeweg 170 ligt binnen het gebiedsprofiel 'Droogmakerij als herkenbare eenheid - restveengebied'. In het zuiden van de Zuidplaspolder is nog veen aanwezig in de ondergrond. Dit wordt het restveengebied genoemd. De oorspronkelijke verkavelingsstructuur is hier over het algemeen goed bewaard gebleven. Deze verkaveling is kleiner en het gebied is grotendeels in gebruik als weiland. De ambitie is om de kenmerkende verkavelingsstructuur en het opeen karakter

3.3 Gemeentelijk Beleid

3.3.1 Structuurvisie Zuidplas 2030

De gemeenteraad van Zuidplas heeft op 27 november 2012 de Structuurvisie Zuidplas vastgesteld. In deze Structuurvisie presenteert de gemeente Zuidplas op compacte wijze de ruimtelijke visie tot 2030 en daarna. Hierin wordt op hoofdlijnen beschreven welke ambities de gemeente heeft en welke koers wordt gevolgd om die ambities te verwezenlijken. De Structuurvisie biedt een kader voor alle gebieds- en ruimtelijke opgaven die Zuidplas in de komende decennia wil realiseren. Met dit document voldoet de gemeente aan de plicht die de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt. Veel plannen voor nieuwe woon- en werkgebieden worden minder ambitieus, grootschalige opgaven worden gefaseerd in de tijd en de financieringsmogelijkheden voor groen en infrastructuur nemen af. En toch gaat Zuidplas de uitdaging aan om de leefbaarheid van zijn dorpen te verhogen en de regionale ontwikkelopgave in de Zuidplaspolder te verwezenlijken.

Planspecifiek

De Structuurvisie heeft een hoog abstractieniveau waarin op perceelsniveau geen uitspraken worden gedaan. Vanuit planologisch oogpunt zijn de nieuwe ontwikkelingen goed inpasbaar. De ontwikkeling aan de Knibbel 12 is landschappelijk inpasbaar omdat aansluiting wordt gezocht bij de bestaande lintbebouwing en het lint wordt opgewaardeerd. Voor de Zuidplasweg 1a wordt een bedrijvenlocatie vervangen door woningen, wat passend is bij het algemeen straatbeeld waar met name woningen zitten. Het realiseren van een extra loods aan de Bredeweg 170 past binnen het agrarisch karakter van de omgeving.

3.3.2 Woonvisie 2025

De 'Woonvisie 2025 - Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst' is op 23 januari 2019 door de gemeenteraad vastgesteld. In de woonvisie wordt een doorkijk naar het wonen in Zuidplas rond het jaar 2025 gegeven en is richtinggevend van karakter. De woonvisie is tevens het programmatische toetsingskader voor nieuwbouwlocaties. In de woonvisie wordt gekozen voor de volgende strategie:

Sociale huursector op peil.
Identiteit vasthouden.
Langer thuis wonen.
Duurzaam wonen en leven.
Innovatieve woonvormen.

Om de visie te realiseren zijn de stappen verwoord in drie speerpunten:

Een divers en betaalbaar woningaanbod voor alle doelgroepen.
Duurzaam wonen.
Experimenten in wonen en ontmoeten.

Met het eerste speerpunt wordt de visie van een evenwichtige bevolkingsopbouw verwezenlijkt. De andere twee dragen bij aan het realiseren van dat divers en betaalbaar woningaanbod.

Woningbouwopgave

Zuidplas bouwt volop nieuwe woningen om bij te dragen aan de woningbouwopgave in de Zuidvleugel. Uit onderzoek blijkt dat de vraag naar diverse woningtypen toeneemt. In de Woonvisie staan uitgangspunten voor de omvang van de diverse woon- en prijssegmenten die in Zuidplas nodig zijn. Deze uitgangspunten voor de woningvoorraad die in de Woonvisie staan, bieden houvast in de onderhandelingen over nieuwbouw met projectontwikkelaars en woningcorporaties.

In de woonvisie staat geen woningverdeling per dorp. Nieuwbouwontwikkeling is maatwerk en daarom komen er randvoorwaarden voor elk nieuwbouwproject. Daarin wordt op basis van de locatie (het dorp), de marktomstandigheden en de grootte van het project aangegeven hoeveel woningen van welk type, prijsklasse, eigendomsverhoudingen (huur of koop) en kwaliteitsniveau gewenst zijn. Het toevoegen van één a twee woningen per perceel is in overeenstemming met de uitgangspunten van de Woonvisie.

Planspecifiek

De voorgenomen nieuwe ontwikkelingen passen binnen de kaders gesteld in de Woonvisie 2025.

3.3.3 Welstandsnota Zuidplas 2015

De gemeenteraad heeft op 13 mei 2015 een nieuwe welstandsnota vastgesteld. De Welstandsnota Zuidplas 2015 gaat uit van het principe welstandsvrij tenzij, zonder dat daarbij tekort gedaan wordt aan de ruimtelijke kwaliteit van Zuidplas. De regelgeving is verder vereenvoudigd. De Welstandsnota Zuidplas 2015 bevat nog maar twee regiems: zwaar regime en welstandsvrij. De kaart laat de verdeling tussen het zware welstandsregime (paars) en welstandsvrij (groen) zien. Deze lijkt een gelijke verdeling weer te geven. Het is echter zo dat het overgrote deel van de bestaande bebouwing en te ontwikkelen plannen in welstandsvrij vallen en het zware regime op de open en relatief lege polders ligt en andere landschappelijke en cultuurhistorische elementen met een lager ontwikkelpotentieel. Het bebouwingslint heeft een welstandsvrij niveau.

Planspecifiek

Voor de ontwikkeling aan de Zuidplasweg 1a geldt het welstandsniveau: zwaar. De beoogde ontwikkeling zal passend in de omgeving worden gerealiseerd. De twee woningen zullen qua ligging en uiterlijk worden ingepast in de omgeving. Het bouwplan wordt zodanig ontworpen dat het architectonisch aansluit bij de woningen in de omgeving. Voor de ontwikkelingen aan de Knibbelweg 12 en Bredeweg 170 geldt het welstandsniveau: vrij.

3.3.4 Milieubeleid

Het bestemmingsplan omvat enkele nieuwe ontwikkelingen en reparaties van verschillende geldende bestemmingsplannen.

Wat betreft de reparaties gaat het uitsluitend om een beperkte aanpassing of wijziging van de geldende bestemming, waarbij geen nieuwe bouwmogelijkheden worden geboden. Hierbij is niet opnieuw een toetsing aan de haalbaarheidsaspecten vereist. Het betreft immers het vastleggen van de bestaande situatie / bestaande rechten die in de geldende bestemmingsplannen niet juist zijn opgenomen.

Voor de nieuwe ontwikkelingen is, waar nodig, in hoofdstuk 2 op de noodzakelijke uitvoerbaarheidsaspecten ingegaan.

Milieu effectrapportage (m.e.r.)

De wet- en regelgeving voor milieueffectrapportage (m.e.r.) is vastgelegd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in de AMvB Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In de Wet milieubeheer zijn vooral de procedurele verplichtingen opgenomen. In Besluit m.e.r. is opgenomen wanneer een m.e.r. verplicht is.

Een m.e.r.-beoordeling is wettelijk verplicht voor de activiteiten in kolom 1 van Bijlage D van het Besluit m.e.r. Indien de activiteit groter is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2 van Bijlage D dient de in de wet milieubeheer beschreven m.e.r.-beoordelingsprocedure beschreven te worden.

Indien de activiteit kleiner is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2 van Bijlage D dient beoordeeld te worden of de in de Wet milieubeheer beschreven m.e.r.-beoordelingsprocedure al dan niet nodig is. Dit noemt men vormvrije m.e.r.-beoordeling.

De voorgenomen ontwikkelingen op de verschillende locaties, die in dit verzamelplan worden mogelijk gemaakt vallen niet onder een van de genoemde activiteiten uit de Bijlage D van het Besluit m.e.r.. Een vormvrije m.e.r.-beoordeling voor dit verzamelplan is derhalve niet nodig. De toelichting van het voorliggende bestemmingsplan kan gezien worden als (basis voor een) aanmeldnotitie.

3.4 Waterparagraaf

3.4.1 Generiek beleid

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21^e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21^e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21^ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21^e eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21^e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016 - 2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016 - 2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

3.4.2 Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard

Waterbeheerplan Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard 'Met mensen en water'

Het hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard is waterbeheerder in het gebied tussen Rotterdam, Zoetermeer, Gouda en Schoonhoven. In het waterbeheerplan worden de ambities en doelen voor de periode 2016-2021 weergeven. Het streven is het watersysteem zo goed mogelijk geschikt te houden voor alle functies. Daarnaast is er aandacht voor de aantrekkelijkheid van het woon- en leefgebied voor alle gebruikers.

De hoofddoelen van het beheer zijn:

Waterveiligheid: beschermen van burgers en bedrijven tegen overstromingen middels stevige dijken.
Watersysteem: het duurzaam en slim besturen, beheren en onderhouden van het samenhangende systeem van watergangen en kunstwerken. Een optimaal waterpeil, voldoende water van goede kwaliteit en goed onderhouden sloten, vaarten en plassen zijn hierbij van belang. Geanticipeerd dient te worden op klimaatverandering en bodemdaling en ruimtelijke ontwikkelingen. Op gebiedsniveau wordt samengewerkt met andere partijen aan integrale oplossingen voor de verschillende wateropgaven.
Afvalwaterketen en emissies: efficiënt en gebruiken van afvalwaterzuiveringsinstallaties en transportsystemen ten behoeve van maatschappelijke winst in de vorm van energieterugwinning en kostenbesparing. Met optimalisatie en innovatie van de zuiveringsprocessen wordt ingezet op duurzaamheid.
Wegen: bijdragen aan een betrouwbaar netwerk binnen de regio Midden-Holland middels veilige, doelmatig onderhouden wegen.

Beleid Waterberging bij ruimtelijke ontwikkelingen 2012

De Verenigde Vergadering van het hoogheemraadschap heeft op 27 juni 2012 het Beleid Waterberging bij ruimtelijke ontwikkelingen 2012 vastgesteld. Dit beleid heeft tot doel om ongewenste effecten van verhardingstoename op het watersysteem te voorkomen. Een belangrijk ongewenst effect van verhardingstoenamen is de versnelde afvoer van neerslag. Voor verschillende ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorwaarden beschreven om de te verwachten effecten op het watersysteem te compenseren.

Toetsingscriteria
Er wordt onderscheid gemaakt in drie typen plannen: kleine, middelgrote en grote ruimtelijke ontwikkelingen. Onderstaand is per type toegelicht hoe HHSK omgaat met de typen ruimtelijke ontwikkelingen:

Kleine plannen: Plannen met een verhardingstoename tot 500 m²
Middelgrote plannen: Plannen met een verhardingstoename groter dan 500 m² en
kleiner dan 10 hectare bruto planoppervlak
Grote plannen: Een plan groter dan 10 hectare bruto planoppervlak

Keur en Beleidsregels

Op grond van de Waterwet is van Schieland en de Krimpenerwaard als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:

waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen);
de bodem van kwelgevoelige gebieden;

Maar ook aan:

Onttrekken en lozen van grondwater;
Het aanbrengen van verhard oppervlak.

De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. Wie bv. op een waterkering wil bouwen, moet een watervergunning aanvragen bij hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (én een omgevingsvergunning bij de gemeente). In de uitvoeringsregels die bij de Keur horen is dit nader uitgewerkt.

Planspecifiek

Waterkwantiteit

Voor kleine ruimtelijke ontwikkelingen met een verhardingstoename tot 500 m² is geen compensatie noodzakelijk. Kleine plannen hebben een gering effect op de waterhuishouding. Daarnaast bestaat er een zekere onzekerheid in berekening door de invoergegevens, berekeningsmethode en gevolgen van de klimaatsverandering. Door rekening te houden met de onzekerheid en om onevenredige belasting van de organisatie door dergelijke plannen te voorkomen, wordt compensatie voor een geringe verhardingstoename kwijtgescholden. Deze kwijtschelding, namelijk de aftrek van 500 m² verhardingstoename, geldt in verband met gelijkheid voor alle ruimtelijke ontwikkelingen binnen het beheergebied van HHSK. Bij de onderhavige ontwikkelingen wordt, met uitzondering van de locatie Bredeweg 170 Zevenhuizen, deze grens niet overschreden.

Afvalwaterketen

De nieuwe ontwikkelingen worden op een gescheiden rioleringsstelsel aangesloten zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. De afvoer van hemelwater vindt plaats via infiltratie in de bodem. Hierbij wordt geen gebruik gemaakt van uitlogende bouwmaterialen.

Bij de uitbreidingen bij bedrijven kan een wijziging van het lozingsbesluit voor de afvoer van bedrijfsafvalwater aan de orde zijn. Hiervoor is HHSK bevoegd gezag.

Waterkwaliteit

Om verontreiniging van afstromend hemelwater, oppervlaktewater en grondwater te voorkomen wordt geadviseerd duurzaam te bouwen. Dit houdt in dat het gebruik van uitlogende materialen zoals lood, zink, koper, bitumineuze materialen en geïmpregneerd hout voorkomen dienen te worden.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet aangetoond worden. Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, ect.) als ook de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Economische Uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Voor de nieuwe ontwikkelingen sluit de gemeente met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst af. In deze overeenkomst worden ook de kosten van eventuele planschade, die het nieuwe planologisch regiem kan veroorzaken, geregeld.

Aan de reparatie van geldende plannen en een verankering van reeds vergunde activiteiten zijn geen financiële gevolgen voor de gemeente verbonden.

4.2 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid

4.2.1 Zienswijzeprocedure

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Het ontwerpbestemmingsplan 'Verzamelplan Zuidplas 2019' heeft vanaf donderdag 1 augustus 2019 tot en met 12 september 2019, gedurende zes weken, ter inzage gelegen. Gedurende deze inzageperiode kon een ieder schriftelijk of mondeling zienswijzen indienen.

Er zijn twee overlegreacties en drie zienswijzen ingediend. De overlegreacties en zienswijzen zijn tijdig ingediend en daarmee ontvankelijk. In de als bijlage 2 bijgevoegde Nota van Beantwoording Zienswijzen (en Wijziging) zijn de overlegreacties en zienswijzen samengevat en van een reactie voorzien. Daarnaast zijn ambtshalve wijzigingen doorgevoerd.

Hoofdstuk 5 Juridische Planbeschrijving

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Toelichting Op De Planregels

De planregels van het bestemmingsplan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de geldende bestemmingsplannen. In onderstaande paragrafen zullen de regels nader worden uiteengezet.

5.3 Bestemmingen

De regels van het voorliggende bestemmingsplan zijn afgestemd op de gemeentelijke standaarden en sluiten aan op recente bestemmingsplannen van de gemeente Zuidplas. Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

Agrarisch

Een tweetal locaties is voorzien van de bestemming 'Agrarisch'. De regeling is ontleend aan het recente bestemmingsplan 'Herziening Zuidplas 1' (2018). Er is een specifieke bepaling toegevoegd voor de recreatiewoning; deze is ook als zodanig aangeduid op de verbeelding.

Groen

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen en extensieve dagrecreatie, met de daarbij behorende wegen en paden, speelvoorzieningen, objecten van beeldende kunst e.d..

Binnen de bestemming mogen slechts gebouwen worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 3 m en een oppervlakte van maximaal 25 m². Tevens zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegelaten, waarvan de maximale maatvoeringen in de regels zijn opgenomen.

Recreatie

De percelen aan Klein Hitland zijn voorzien van de bestemming 'Recreatie', waarbij hier twee recreatiewoningen zijn toegelaten. De maximale hoogte- en oppervlaktematen zijn afgestemd op het geldende bestemmingsplan 'Hitland 2005'.

Tuin

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen bij de aangrenzende woningen, maar ook voor water en waterhuishoudkundige voorzieningen, toegangspaden en in- en uitritten en parkeervoorzieningen. Er zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals erf- en terreinafscheidingen, toegelaten. Tevens zijn ter plaatse van de functieaanduiding 'terras', terrassen toegelaten die aansluiten op de eerste verdieping van de aangrenzende woningen. Op die terrassen zijn terrasschermen met een maximale hoogte van 1,5 meter toegestaan.

Verkeer

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen, straten en paden en parkeervoorzieningen. Tevens zijn binnen deze bestemming groenvoorzieningen en water toegelaten. Er zijn geen gebouwen toegestaan. Wel zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegelaten, zoals lichtmasten, speeltoestellen e.d..

Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, inclusief aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven tot maximaal 30% van het grondvloeroppervlak van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken met een maximum van 50 m². Hierbij is een verbijzondering opgenomen voor de percelen Knibbelweg 1 t/m 9, waar op grond van het geldende bestemmingsplan 'Zuidplas Noord' maximaal 70 m² is toegestaan.

Tevens zijn de daarbij behorende tuinen, bijbehorende bouwwerken, parkeervoorzieningen, fiets- en voetpaden, speeltoestellen, water en kunstwerken toegestaan.

Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken worden gebouwd, waarbij veelal ook de woningtypologie (aaneengebouwd, gestapeld) is vastgelegd. Ook het maximale aantal wooneenheden en de maximale bouwhoogten zijn aangeduid. Er zijn specifieke bouwregels opgenomen voor woningen in de voormalige molens. Deze zijn op de verbeelding voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - molen'. De bouwmogelijkheden zijn afgestemd op de bestaande maten.

Voorts zijn er bepalingen opgenomen voor bijbehorende bouwwerken (binnen en buiten het bouwvlak) en voor de diverse bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Er zijn ook specifieke gebruiksregels opgenomen, waarbij horeca, webwinkels, seksinrichtingen en vormen van opslag tot strijdig gebruik worden verklaard.

In de Overige regels zijn nog bepalingen opgenomen over het benodigde parkeren. Deze zijn ontleend aan de Parapluherziening Parkeren (2018), waarbij ook ingegaan wordt op laden en lossen. Tevens zijn hier regels opgenomen over ondergronds bouwen.

Wonen-1

In het geval van Zelling Ver Hitland is er voor gekozen om zoveel mogelijk de woonbestemming over te nemen uit het vigerende bestemmingsplan 'Zelling Ver Hitland' (2011), met enkele redactionele aanpassingen.

Waarde - Archeologie - 2 en Waarde - Archeologie - 3

De belangen vanuit archeologie zijn veiliggesteld middels de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 2' en 'Waarde - Archeologie - 3'. De regelingen zijn overgenomen uit de Parapluherziening Archeologie (2018).

Waarde - Rivierzone

Tevens is in verband met het Barro in het plandeel voor Zelling Ver Hitland, 'Waarde - Rivierzone' opgenomen. De bestemmingsregeling is met name gericht op het behoud en de ontwikkeling van de aan de rivier gebonden landschapswaarden.

Waterstaat - Waterkering

Deze dubbelbestemming is toegekend aan de gronden binnen de beschermingszone van de waterkering. Op deze gronden mogen ten behoeve van de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Bouwwerken ten behoeve van samenvallende bestemmingen mogen - op enkele uitzonderingen na - uitsluitend met een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag worden gebouwd. Alvorens te beslissen op een aanvraag om een omgevingsvergunning wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de beheerder van de betreffende waterkering, omtrent de vraag of de belangen van de waterkering niet onevenredig worden geschaad. Verder is op een vergelijkbare wijze een omgevingsvergunning vereist voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

Met het oog op een eventuele (gedeeltelijke) verlegging van de waterkering, is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Aanduidingsregels

Op de verbeelding is een 'vrijwaringszone - molenbiotoop' opgenomen, overgenomen uit het geldende bestemmingsplan. Het betreft de molenbiotoop van Rottedijk 16, met een straal van 400 meter. Voor de berekening van de maximale toegestane bouwhoogte en hoogte van de beplanting binnen een straal van 100 tot 400 meter is de 1 op 30-regeling van toepassing, gemeten vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek van de molen, conform de regeling uit de Verordening Ruimte. Tevens is binnen deze zone het beplanten met hoogopgaande beplanting en het ophogen van gronden gekoppeld aan een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Er zijn uitzonderingen benoemd, alsmede de voorwaarden voor een omgevingsvergunning. In dat verband dient advies te worden ingewonnen bij de beheerders van de waterkering; Hoogheemraadschap van Schieland en Krimpenerwaard en Rijkswaterstaat.

Op een deel van het plangebied van Knibbelweg 1 t/m 9 is de gebiedsaanduiding 'Veiligheidszone - Vervoer gevaarlijke stoffen risicozone 2' van toepassing. 'De regeling, die bedoeld is om een toename van het groepsrisico beperkt te houden, is overgenomen uit het geldende bestemmingsplan 'Zuidplas noord'. Milieugevoelige nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten, mogen slechts worden gerealiseerd na het verantwoorden van het groepsrisico.

In dit plangebied is ook de gebiedsaanduiding 'Geluidzone langs verkeerswegen' van toepassing. Deze regeling is er op gericht dat bij nieuwbouw of herbouw van geluidsgevoelige objecten de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder wordt gerespecteerd. Ook deze regeling is overgenomen uit het geldende bestemmingsplan 'Zuidplas Noord'.

KadastraleKaart.com

Verzamelplan Zuidplas

Hoofdstuk 1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan

1.2 bestemmingsplan

1.3 verbeelding

1.4 aanduiding

1.5 aanduidingsgrens

1.6 aan-huis-verbonden bedrijf

1.7 aan-huis-verbonden beroep

1.8 agrarisch deskundige

1.9 antenne-installatie

1.10 bebouwing

1.11 bestemmingsgrens

1.12 bestaand

1.13 bestemmingsvlak

1.14 beperkt kwetsbaar object

1.15 bijbehorend bouwwerk

1.16 bouwen

1.17 bouwgrens

1.18 bouwvlak

1.19 bouwperceelgrens

1.20 bouwwerk

1.21 dakkapel

1.22 dakopbouw

1.23 extensieve dagrecreatie

1.24 gebouw

1.25 grondgebonden agrarisch bedrijf

1.26 hoofdgebouw

1.27 huishouden

1.28 kunstwerk

1.29 kwetsbaar object

1.30 landschapswaarde

1.31 nutsvoorziening

1.32 peil

1.33 recreatiewoning

1.34 recreatieve voorzieningen

1.35 seksinrichting

1.36 voorgevel

1.37 voorgevellijn

1.38 voorziening van openbaar nut

1.39 wonen

1.40 woning of wooneenheid

Artikel 2 Wijze Van Meten

2.1 afstand

2.2 bebouwingspercentage

2.3 de bouwhoogte van een bouwwerk

2.4 de breedte van een gebouw

2.5 de goothoogte van een bouwwerk

2.6 de inhoud van een bouwwerk

2.7 de oppervlakte van een bouwwerk

2.8 de verticale bouwdiepte van een gebouw

2.9 het bruto vloeroppervlakte

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch

3.1 Bestemmingsomschrijving

3.2 Bouwregels

3.3 Specifieke gebruiksregels

3.4 Afwijken van de gebruiksregels

3.5 Wijzigingsbevoegdheid

Artikel 4 Groen

4.1 Bestemmingsomschrijving

4.2 Bouwregels

4.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 5 Recreatie

5.1 Bestemmingsomschrijving

5.2 Bouwregels

Artikel 6 Tuin

6.1 Bestemmingsomschrijving

6.2 Bouwregels

Artikel 7 Verkeer

7.1 Bestemmingsomschrijving

7.2 Bouwregels

7.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 8 Wonen

8.1 Bestemmingsomschrijving

8.2 Bouwregels

8.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 9 Wonen-1