het wijzigingsplan "Onderweg 12-14" van de gemeente Zuidplas;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1892.WpOnderwg1214Zhn-Va01 met de bijbehorende regels (en bijlagen);

een uitbreiding van het hoofdgebouw waarbij een andere ruimte wordt gecreëerd of een bestaande ruimte wordt vergroot en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

het, ondergeschikt aan de functie wonen, bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid in ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, geheel of overwegend door handwerk, alsmede kappers, schoonheidssalons, hondentrimsalons en pedicures die door hun beperkte omvang en door ten minste de hoofdbewoner in een woning en daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend, niet zijnde detailhandel, behoudens de beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de activiteiten;

het, ondergeschikt aan de functie wonen, verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch gebied, die door hun beperkte omvang en door ten minste de hoofdbewoner in een woning en daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend, niet zijnde detailhandel, behoudens de beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de activiteiten;

een van de weg afgekeerde gevel van een hoofdgebouw die parallel of nagenoeg parallel loopt aan de voorgevel;

de bouwvlakgrens aan de van de weg gekeerde zijde van het perceel;

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt;

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

indien het percentage een bestemmingsvlak betreft:

• de verhouding tussen de oppervlakte van het te bebouwen terreingedeelte en de totale oppervlakte van het bestemmingsvlak;

indien het percentage een bouwperceel betreft:

• een percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel, dat ten hoogste mag worden bebouwd;
• dit percentage wordt slechts berekend over het gedeelte van het bestemmingsvlak of het bouwperceel, waarbinnen de bouwwerken mogen worden gebouwd;

een horecagelegenheid ondergeschikt aan een woning die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van nachtverblijf voor korte tijd en waarbij het verstrekken van maaltijden en/of dranken aan de logerende gasten (daaraan) ondergeschikt is;

een bouwwerk dat op het moment van inwerkingtreding van dit wijzigingsplan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd, krachtens een (omgevings)vergunning, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan is ingediend, tenzij in de regels anders is bepaald;

het gebruik dat op het moment van de inwerkingtreding van dit wijzigingsplan bestaat en in overeenstemming is met het voorheen geldende planologisch regime; dan wel het gebruik dat is toegestaan krachtens een (omgevings)vergunning, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan is ingediend, tenzij in de regels anders is bepaald;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een vrijstaand of aangebouwd gebouw dat zowel ruimtelijk als functioneel ondergeschikt is aan het op hetzelfde perceel gelegen hoofdgebouw en ten dienste staat van dat hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, met uitzondering van onderbouw (kelder) en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

een constructie ter vergroting van een gebouw, welke zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen, de onderzijde van de constructie boven de dakgoot in het dakvlak is geplaatst en de zijkant niet direct op de zijkant van het dakvlak is gesitueerd;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

de grond deeluitmakende van een bouwperceel behorende bij een hoofdgebouw;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

Een horeca-inrichting als bedoeld in de als bijlage 1 bij de regels opgenomen Horeca categorieënHorecabeleid Zuidplas;

één persoon een gezin of een hiermee gelijk te stellen groep van personen van beperkte omvang, die bij verblijf in een zelfstandige woning of een recreatiewoning de daar aanwezige essentiële woonvoorzieningen deelt;

bouwwerken ten behoeve van weg- en waterbouw;

een bouwwerk met een open constructie met maximaal één gesloten wand;

• voor hoofdgebouwen: het bouwkundig peil dat maximaal 0,1 m¹ boven of onder de wegkruin van de voorliggende weg ligt;
• voor aan - en uitbouwen: de bovenkant van de afgewerkte begane grondvloer van het hoofdgebouw;
• in alle andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein;
• indien in of op het water wordt gebouwd: het Nieuw Amsterdams Peil (of een ander plaatselijk aan te houden waterpeil;

alle vormen van dagrecreatie en verblijfsrecreatie;

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

de Staat van Bedrijfsactiviteiten die als bijlage 2 van deze regels deel uit maakt;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm kan worden onderscheiden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

de hoogte van de bovenkant van de afgewerkte begane grondvloer van het hoofdgebouw weergegeven ten opzicht van het Normaal Amsterdams Peil (NAP);

de gevel van het (oorspronkelijke) hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

de denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen; bij een hoekperceel wordt de denkbeeldige lijn die strak loopt langs de de zijgevel, die naar de weg of openbaar groen is gekeerd ook beschouwd als voorgevellijn;

Een vrijstaande woning heeft minimaal aan drie zijden een privé-buitenruimte, die bovendien langs twee van de gevels gemiddeld ten minste 2,5 m breed is (eventueel bebouwd met een schuur of garage);

een complex van ruimten, uitsluitend voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding;

een gevel van het oorspronkelijke hoofdgebouw die voor- en achtergevel met elkaar verbindt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst is;

het deel van het bouwblok uitgedrukt in procenten dat gebouwd mag worden;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer (exclusief isolatiemateriaal), de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

een lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg toegekeerde gevel;

de diepte van een gebouw, gemeten vanaf de onderzijde van de begane grondvloer.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen;
2. b. toegangspaden en in- en uitritten;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
5. e. kunstwerken.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met het uitoefenen van een aan-huis-verbonden beroep tot maximaal 70 m²;

met de daarbij behorende:

2. b. tuinen;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. wegen, fiets- en voetpaden;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
7. g. kunstwerken.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 10, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. a. het wonen in vrijstaande bijgebouwen;
2. b. horeca;
3. c. seksinrichtingen;
4. d. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
5. e. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond.

De voor 'Leiding - Water' aangeduide gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor een (ondergrondse) drink- en/of rivierwaterleiding.

Waar een basisbestemming samenvalt met een dubbelbestemming, geldt primair het bepaalde ten aanzien van de dubbelbestemming. De bepalingen met betrekking tot de basisbestemming zijn uitsluitend van toepassing/toelaatbaar voor zover deze niet strijdig zijn met het bepaalde ten aanzien van de dubbelbestemming en het voor zover zulks, gehoord de beheerder van de leiding, verenigbaar is met het belang van de waterleiding.

Op de in 5.1 bestemde gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, welke noodzakelijk zijn voor het beheer en onderhoud van de leidingen met een maximale hoogte van 3 m¹.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 5.3 en toestaan dat in de andere bestemming bouwwerken worden gebouwd, mits:

1. a. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig en veilig functioneren van de leiding;
2. b. vooraf een schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de leiding.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:

1. a. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
2. b. een bouwwerk met een oppervlakte van niet meer dan 100 m2;
3. c. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden niet dieper dan 30 centimeter en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Bouwwerken in andere bestemmingen

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 6.2 van dit artikel en toestaan dat in de andere bestemmingen bouwwerken worden gebouwd, mits wordt voldaan aan één van onderstaande voorwaarden:

1. a. de aanvrager aan de hand van archeologisch onderzoek kan aantonen dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport heeft overlegd, waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld;
3. c. de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport heeft overlegd, waaruit blijkt dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet worden geschaad, of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de afwijking regels te verbinden die gericht zijn op:
   1. 1. het treffen van maatregelen, waardoor de archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. het doen van opgravingen;
   3. 3. begeleiding van de bouwactiviteiten door een archeologisch deskundige;
4. d. op basis van een archeologische onderbouwing van het bevoegd gezag geconcludeerd kan worden dat de archeologische waarden niet onevenredig worden geschaad.

Wijzigen bestemming 'Waarde - Archeologie 2'

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen in die zin, dat de bestemming 'Waarde -Archeologie 2' geheel of gedeeltelijk van de verbeelding wordt verwijderd, indien:

1. a. uit archeologisch onderzoek is gebleken, dat ter plaatse géén archeologische waarden aanwezig zijn en de gronden daarom géén bescherming behoeven;
2. b. de archeologische waarden in voldoende mate zijn opgegraven en/of gedocumenteerd.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. waterkeringen;
2. b. waterstaatkundige voorzieningen;
3. c. het onderhoud en instandhouding van dijken, kaden, dijksloten en andere voorzieningen ten behoeve van de waterkering;
4. d. watersystemen als fysiek systeem van waterlopen en andere met de waterhuishouding samenhangende voorzieningen.

Waar een basisbestemming samenvalt met een dubbelbestemming, zoals aangegeven, geldt primair het bepaalde ten aanzien van de dubbelbestemming. De bepalingen met betrekking tot de basisbestemming zijn uitsluitend van toepassing/toelaatbaar voor zover deze niet strijdig zijn met het bepaalde ten aanzien van de dubbelbestemming en het voor zover zulks, gehoord de beheerder van de waterkering, verenigbaar is met het belang van de waterkering/het waterstaatsbelang.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 7.3.1 en toestaan dat in de andere bestemming gebouwen worden gebouwd, mits:

1. a. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de waterkering;
2. b. het waterstaatsbelang niet onevenredig wordt geschaad;
3. c. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende waterkering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, stoeptreden, dorpels, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, antennes, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, dakgoten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van aanduidingsgrenzen, bouwgrenzen dan wel bestemmingsgrenzen niet meer dan 1.50 meter bedraagt.

1. 1. In die gevallen dat afstanden tot, en bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van
   bestaande bouwwerken, die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de
   Woningwet en/of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, op het tijdstip van de
   inwerkingtreding van het plan meer bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als maximaal toelaatbaar worden aangehouden.
2. 2. In die gevallen dat afstanden tot, en bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van
   bestaande bouwwerken, die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de
   Woningwet en/of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan minder bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
3. 3. In het geval van (her)oprichting van gebouwen is het bepaalde in sub 1 en 2 van dit lid uitsluitend van toepassing indien het geschiedt op dezelfde plaats.

1. a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen, het uitbreiden en/of het wijzigen van de functie van gebouwen en/of gronden wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de omvang of de bestemming van het gebouw en/of gronden in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Hierbij gelden de parkeernormen, zoals vastgelegd in de op 12 december 2019 vastgestelde 'Nota Parkeernormen 2019'. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, dient getoetst te worden aan diens rechtsopvolger.
2. b. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Hierbij wordt uitgegaan van de ASVV 2012 van het CROW. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, dient getoetst te worden aan diens rechtsopvolger.
3. c. Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a en/of b,
   1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit;
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte wordt voorzien.

Het bepaalde in artikel 9.3 sub a is niet van toepassing indien ten tijde voorafgaand aan de vaststelling van dit wijzigingsplan in afwijking van de op 12 december 2019 vastgestelde ‘Nota Parkeernormen 2019’ reeds andere parkeernormen zijn afgesproken, zoals blijkend uit een raadsbesluit, collegebesluit of contractuele overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelende partij. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, dient getoetst te worden aan diens rechtsopvolger.

Het is verboden de in de artikelen 3 tot en met 7 bedoelde gronden en bouwwerken te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming, zoals die nader is aangeduid in de doeleinden.

Burgemeester en Wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 10.1, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. 1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. 2. de bestemmingsregels voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bouwgrenzen met maximaal 3 m¹, indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
3. 3. de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m¹;
4. 4. de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 50 m¹;
5. 5. de bestemmingsregels voor het toestaan van één paardenbak per perceel, binnen het bouwvlak of direct grenzend aan het bouwvlak, zonder tredmolens en zonder lichtmasten, met een oppervlakte van ten hoogste 800 m² en waarbij een omheining / hekwerk van maximaal 1,5 m¹ kan worden toegestaan;

mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;

met dien verstande dat dit niet geldt ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - afwijkende maatvoering'.

1. 1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, overeenkomstig het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), ten aanzien van het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan met dien verstande dat de afwijking ten hoogste 3 m¹ mag bedragen, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding;
2. 2. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), de Staat van Bedrijfsactiviteiten zoals opgenomen als bijlage 2 bij deze regels te wijzigen, ten behoeve van het toevoegen en schrappen van soorten bedrijven en het veranderen van de categorie-indeling van bedrijven, indien technologische ontwikkelingen of vernieuwde inzichten ten aanzien van de milieugevolgen van soorten bedrijven hiertoe aanleiding geven;
3. 3. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, overeenkomstig het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), ten aanzien van het wijzigen, toevoegen en/of schrappen van aanduidingen, mits het wijzigingen bedtreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad.

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende bepalingen:

1. a. bestaande ondergrondse bouwwerken zijn toegestaan;
2. b. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 3,5 m¹ onder peil, met dien verstande dat een randvoorziening ten behoeve van de waterhuishouding (bergbassins) tot maximaal 6 m¹ onder peil gebouwd mag worden;
3. c. bij het berekenen van de bebouwingspercentages, of van het in deze regels maximaal te bebouwen oppervlak, wordt de oppervlakte van ondergrondse gebouwen mede in aanmerking genomen voor zover deze buiten de buitenwerkse gevelvlakken van een bovengronds gebouw gelegen zijn.

Voor het bouwen van zwembaden gelden de volgende voorwaarden:

1. 1. een zwembad dient te worden gebouwd achter de achtergevellijn en op een afstand van ten minste 3 m¹ van zijdelingse en achterste perceelsgrens;
2. 2. het zwembad mag niet overdekt zijn, tenzij de regeling voor bijgebouwen in acht wordt genomen;
3. 3. het zwembad mag uitsluitend voor hobbymatig gebruik worden benut;
4. 4. per perceel mag maximaal 1 zwembad worden gebouwd;
5. 5. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 4 m¹ onder peil;
6. 6. bij het berekenen van de blijkens de digitale verbeelding of deze regels geldende bebouwingspercentages, of van het in deze regels maximaal te bebouwen oppervlak, wordt de oppervlakte van ondergrondse gebouwen mede in aanmerking genomen.

Voor het uitvoeren van ondergrondse werken - geen bouwwerken zijnde - en werkzaamheden gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, geen beperkingen.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 13.1, voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken met een ondergrondse bouwdiepte van maximaal 10 m¹ onder peil onder de voorwaarde dat:

1. a. de waterhuishouding niet wordt verstoord;
2. b. positief advies is ontvangen van de waterbeheerder;
3. c. geen afbreuk wordt gedaan aan archeologische waarden.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 14.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in artikel 14.1 met maximaal 10 %.

Bepaling 14.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvóór geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het wijzigingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 14.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in 14.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Het bepaalde in 14.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het wijzigingsplan "Onderweg 12-14".

Aan de Onderweg 12 en 14 te Zevenhuizen bevinden zich twee percelen met bedrijfsbebouwing en twee bijbehorende bedrijfswoningen. In het vigerende bestemmingsplan 'Herziening Zuidplaspolder 1' kent het perceel een bedrijfsbestemming en zijn de woningen aangeduid als bedrijfswoning. Het voornemen bestaat om de bedrijfsbestemming om te zetten naar een woonbestemming, en de bedrijfswoningen naar reguliere burgerwoningen. Daarmee wordt toepassing gegeven aan de wijzigingsbevoegheid die in het vigerende bestemmingsplan is opgenomen. In de toekomstige situatie zullen de woningen gebruikt worden zonder dat daarbij bedrijfsactiviteiten worden uitgevoerd. De bestaande woningen blijven daarbij behouden, er wordt geen bebouwing gesloopt of nieuw opgericht. Het betreft hier dan ook uitsluitend een bestemmingswijziging.

Omdat het hier een wijzigingsplan betreft, waarmee enkel in een bestemmingswijziging wordt voorzien, is qua systematiek zo veel mogelijk aangesloten bij het vigerende bestemmingsplan (moederplan) 'Herziening Zuidplaspolder 1'. De bestemmingen en bepalingen die van toepassing zijn op het voorliggende plangebied zijn daaruit overgenomen. Daarnaast is aangesloten op de regels die zijn gesteld in de wijzigingsbevoegdheid, waaraan dit wijzigingsplan toepassing geeft.

Het voorliggende plangebied ligt binnen de gemeente Zuidplas op het grondgebied van het dorp Zevenhuizen. Het bevindt zich tussen de kernen van Zevenhuizen en Nieuwerkerk aan den IJssel, ten oosten van de woonwijk Nesselande van de gemeente Rotterdam. De percelen aan de Onderweg 12 en 14 bevinden zich vrijwel direct ten westen van de N219, ten noorden van de Zuidelijke Dwarsweg. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door het perceel aan de Onderweg 10, aan de zuidkant het perceel aan de Onderweg 18. De oostgrens van het plangebied wordt gevormd door de Onderweg. Ten westen van het plangebied loopt de ringvaart met daarachter het Zuideinde.

Afbeelding 1.1 geeft de globale ligging van het plangebied weer.

Afbeelding 1.1: ligging van het plangebied in de omgeving (het plangebied is globaal rood omkaderd).

Met het voorliggende wijzigingsplan wordt toepassing gegeven aan een wijzigingsbevoegdheid uit het moederplan 'Herziening Zuidplaspolder 1', dat oorspronkelijk op 16 oktober 2018 en gewijzigd op 24 november 2020 door de gemeenteraad van Zuidplas is vastgesteld.

In dit bestemmingsplan is het voorliggende plangebied bestemd als 'Bedrijf'. De twee woningen zijn hierbinnen aangeduid met de functieaanduiding 'bedrijfswoning'. Aan het zuidelijke deel van de bestemming is de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - goederenwegvervoerbedrijf' toegekend. Daarnaast zijn er drie dubbelbestemmingen opgenomen: 'Waarde - Archeologie 2' voor het gehele plangebied; 'Waterstaat - Waterkering' in een zone evenwijdig aan de ringvaart aan de westkant die dit plangebied grotendeels beslaat; en 'Leiding - Water' in een smalle strook langs de westgrens van dit plangebied.

Afbeelding 1.2 toont een uitsnede van het bestemmingsplan 'Herziening Zuidplaspolder 1'.

Afbeelding 1.2: Uitsnede van het bestemmingsplan 'Herziening Zuidplaspolder 1' (voorliggend plangebied is rood omkaderd).

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende regels vergezeld van een toelichting. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. In de toelichting is een beschrijving van het plangebied opgenomen en zijn de aan het plan ten grondslag gelegen keuzes en beleidsuitgangspunten beschreven.

Deze toelichting bestaat uit 10 hoofdstukken. Hoofdstuk 2 beschrijft de bestaande ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt een beschrijving gegeven van het voorliggende plan. De voor het plan relevante beleidsuitspraken van rijk, provincie en regio en het eigen gemeentelijke beleid komen in hoofdstuk 4 aan bod. Hoofdstuk 5 is de waterparagraaf waar alle voor het plangebied relevante wateraspecten worden behandeld. In hoofdstuk 6 en 7 wordt ingegaan op de verschillende milieu- en omgevingsaspecten. Een toelichting op de juridische systematiek en omschrijving van de bestemmingen is beschreven in hoofdstuk 8. In hoofdstuk 9 wordt de economische uitvoerbaarheid beschreven, in hoofdstuk 10 de maatschappelijke uitvoerbaarheid en procedures.

Het plangebied omvat het perceel aan de Onderweg 12 en 14. Op de percelen zijn twee (bedrijfs)woningen en twee bedrijfsgebouwen aanwezig. Aan de noordkant ligt de woning aan de Onderweg 12, de woning aan de Onderweg 14 ligt op het zuidelijke deel. Het betreft twee (voormalige) bedrijfswoningen, waarbij op korte afstand ten zuiden van iedere woning een bedrijfsgebouw staat. Op het zuidelijke perceel was voorheen een goederenwegvervoerbedrijf gevestigd, dat inmiddels niet langer in bedrijf is. Tussen de woningen en aan de oostkant van het perceel doorlopend in de Onderweg ligt een groot open erf- en voorterrein, dat onder meer dienstdeed als parkeerplek voor vrachtverkeer bij het bedrijf.

In afbeelding 2.1 is de huidige situatie van het plangebied op straatniveau te zien.

Afbeelding 2.1: Het plangebied bezien vanaf de N219 (bron: Google Maps).

Planvoornemen

Het voorliggende wijzigingsplan voorziet niet in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, maar enkel in een bestemmingswijziging. In de toekomstige situatie zullen de voormalige bedrijfswoningen aan de Onderweg 12 en 14 worden gebruikt voor bewoning, zonder dat daarbij op het perceel nog bedrijfsactiviteiten worden uitgevoerd. Het goederenwegvervoersbedrijf dat gevestigd was op het perceel aan de Onderweg 14, waarvoor in het vigerende bestemmingsplan nog een bedrijfsbestemming was opgenomen, is inmiddels beëindigd. De bestaande woningen blijven zodoende in de toekomstige situatie ongewijzigd. Er wordt geen bestaande bebouwing gesloopt, en met dit wijzigingsplan is geen nieuwe bebouwing voorzien.

Uitgangspunten wijzigingsplan

Met dit wijzigingsplan wordt de bestaande bedrijfsbestemming omgezet naar een woonbestemming, waarbij de twee bestaande woningen die zijn aangeduid als bedrijfswoning worden herbestemd tot reguliere burgerwoning. Daarmee wordt toepassing gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid die in de bedrijfsbestemming uit het moederplan is opgenomen. Daarin is bepaald dat de bestemming gewijzigd kan worden ten behoeve van wonen in vrijkomende bedrijfsbebouwing, en waarbij een voormalige bedrijfswoning kan worden bestemd als burgerwoning (artikel 5.5.1 onder b). Aan de bepalingen uit de wijzigingsbevoegdheid met betrekking tot sloop van bedrijfsbebouwing en realisatie van een compensatiewoning wordt hier geen toepassing gegeven.

Met deze functiewijziging wordt aangesloten bij de aanwezige functies in de directe omgeving. Het voorliggende plangebied betrof het laatste perceel binnen het lint zonder een woonbestemming. Met dit wijzigingsplan wordt zodoende voorzien in het verder compleet maken van het lint als woonlint.

Verkeer en parkeren

Net als in de huidige situatie, zal ontsluiting van het plangebied plaatsvinden via de Onderweg. Deze sluit in zuidelijke richting aan op de Zuidelijke Dwarsweg, die vrijwel direct aantakt op de N219. Dit wijzigingsplan voorziet niet in nieuwe ontwikkelingen, en leidt daarmee niet tot een toename in verkeersgeneratie. Door het verdwijnen van het goederenwegvervoersbedrijf zal de verkeersaantrekkende werking van het plangebied ten opzichte van de voorgaande situatie enkel afnemen.

Het parkeren bij de woningen zal in de toekomstige situatie onverminderd op eigen terrein plaatsvinden.

In het vigerende bestemmingsplan 'Herziening Zuidplaspolder 1' is reeds ingegaan op de verschillende relevante kaders vanuit Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Met voorliggend wijzigingsplan worden ten opzichte van het moederplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt, en wordt enkel voorzien in een bestemmingswijziging van een bestaande situatie. Daarmee wordt toepassing gegeven aan een wijzigingsbevoegdheid uit het moederplan, die in dat kader dan ook al is afgewogen in het licht van de diverse beleidskaders. Een nieuwe toetsing aan deze beleidskaders is voor dit wijzigingsplan dan ook niet nodig.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van de waterkeringen, het oppervlaktewater en het grondwater, verbetert de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening en zorgt voor een eenduidige bestuurlijke procedure en daarbij behorende rechtsbescherming voor besluiten. De Waterwet dient als paraplu om de Kaderrichtlijn Water (KRW) te implementeren en geeft ruimte voor implementatie van toekomstige Europese richtlijnen.

Nationaal Bestuursakkoord Water

In het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) is het kabinetsstandpunt over het waterbeleid in de 21^e eeuw vastgelegd. De hoofddoelstellingen zijn: het waarborgen van het veiligheidsniveau bij overstromingen en het verminderen van wateroverlast. Daarbij wordt de voorkeur gegeven aan ruimtelijke maatregelen boven technische maatregelen.

In het NBW is ook de watertoets als procesinstrument opgenomen. De watertoets is het proces van vroegtijdig informeren, adviseren en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van dit nieuwe instrument is waarborgen dat de waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet in beschouwing worden genomen als het gaat om waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Uitvoering van de watertoets betekent in feite dat de gemeente en de waterbeheerder samenwerken bij het uitwerken van ruimtelijke plannen, zodat problemen in het gebied zelf en de omgeving worden voorkomen. De watertoets is sinds 2003 verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening 1985 (Bro 1985) en is overgenomen in het nieuwe Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en hiermee verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten.

Waterkwantiteit
Binnen het plangebied zijn geen watergangen of andere oppervlaktewateren aanwezig. Als gevolg van dit wijzigingsplan vindt geen toename van het verhard oppervlak binnen het plangebied plaats. Watercompensatie is dan ook niet benodigd. Dit wijzigingsplan heeft zodoende geen gevolgen voor de waterkwantiteit.

Waterkwaliteit

In dit wijzigingsplan wordt niet voorzien in ontwikkelingen of maatregelen die nadelige gevolgen kunnen hebben voor de waterkwaliteit, omdat enkel herbestemming van de bestaande situatie plaatsvindt.

Riolering

Het algemeen beleid is dat schoon- en vuilwaterstromen worden gescheiden en gescheiden blijven tot aan het overnamepunt op de perceelsgrens. Schoon regenwater van gevels en daken dient bij voorkeur te worden benut (toiletspoeling, daktuinen e.d.) of te worden afgevoerd naar de bodem (infiltratie) en indien niet mogelijk of gewenst is dan rechtstreeks afgevoerd te worden naar het oppervlaktewater via een regenwaterriool.

Waterveiligheid

Evenwijdig aan de Ringvaart ten oosten van het plangebied ligt een regionale waterkering met bijbehorende beschermingszone. In het moederplan is hiertoe de beschermende dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen. Deze wordt in dit wijzigingsplan onverminderd gehandhaafd. Ten opzichte van het moederplan maakt dit wijzigingsplan hierbinnen geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk.

Grondwater

Een eigenaar van een erf mag geen hinder aan eigenaren van andere erven toebrengen in de loop, hoeveelheid of hoedanigheid van over het erf stromend water of van het grondwater en dergelijke. In geval van bouwactiviteiten dient er rekening gehouden te worden dat het niet is toegestaan om grondwateroverlast te veroorzaken door het aanbrengen van ondergrondse constructies. Daarbij is het verboden om grondwater te onttrekken met als gevolg dat er sprake is van een grondwaterstandverlaging in de omgeving. Ook het ophogen van percelen is, gezien de mogelijk negatieve effecten voor aangrenzende percelen, niet zonder meer toegestaan.

Voorliggend wijzigingsplan betreft een herbestemming, en maakt ten opzichte van het moederplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Er vinden als gevolg van het plan dan ook geen (ondergrondse) bouwactiviteiten of andere werkzaamheden plaats, die van invloed zijn op de grondwaterstand of -kwaliteit ter plaatse.

Dit wijzigingsplan heeft geen nadelige gevolgen voor wat betreft de waterhuishouding in het plangebied. Het aspect water levert zodoende geen belemmering op voor dit plan.

Voor het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving is een juiste afstemming tussen de verschillende voorkomende functies noodzakelijk. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van een milieuzonering die uitgaat van richtinggevende afstanden tussen hinderlijke functies (in de vorm van gevaar, geluid, geur, stof) en gevoelige functies (zoals wonen). In de brochure “Bedrijven en Milieuzonering” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (versie 2009) zijn deze richtafstanden opgenomen. Van deze richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken.

In het vigerende bestemmingsplan kent het plangebied een bedrijfsbestemming. De woningen zijn aangeduid als 'bedrijfswoning', aan het zuidelijk deel van het perceel is de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - goederenwegvervoersbedrijf' toegekend. Voorliggend wijzigingsplan voorziet in de herbestemming van de twee bedrijfswoningen binnen de bedrijfsbestemming naar reguliere woningen met een woonbestemming. In de toekomstige situatie zullen de woningen worden gebruikt zonder dat daarbij nog bedrijfsactiviteiten plaatsvinden; het goederenwegvervoersbedrijf dat voorheen op het perceel gevestigd was is inmiddels niet langer aanwezig.

In een vooroverlegreactie op het principeverzoek voorafgaand aan dit wijzigingsplan, heeft de Omgevingsdienst Midden-Holland (ODMH) aangegeven dat het vanuit milieutechnisch oogpunt niet wenselijk is dat de gronden tussen de woningen nog een bedrijfsbestemming behouden. Daarom wordt met dit wijzigingsplan dan ook de gehele bedrijfsbestemming omgezet in een woon- en tuinbestemming.

Deze herbestemming betekent zodoende dat ter plaatse van het plangebied de potentieel hinderlijke bedrijvigheid niet langer is toegestaan. In het kader van milieuzonering brengt dit een verbetering van het woon- en leefklimaat bij de omliggende woningen teweeg. Omdat ook de gronden rondom de bestaande bedrijfswoningen worden meebestemd, is er geen sprake van een aangrenzende bedrijfsbestemming die mogelijk tot belemmeringen zou kunnen leiden.

In de omgeving van het plangebied bevinden zich enkele andere (bedrijfs-)bestemmingen waar bedrijvigheid mogelijk is. Aan de noordoostkant ligt een agrarische bestemming, en ten zuiden van het plangebied een gemengde en een bedrijfsbestemming. Voor al deze bestemmingen geldt echter dat op kortere afstand al woningen aanwezig zijn. Deze bestaande woningen kunnen dan ook als maatgevend worden beschouwd.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt hierom geen belemmering voor dit wijzigingsplan.

De Wet geluidhinder (Wgh) verlangt inzicht in de akoestische effecten als gevolg van wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai bij de realisatie van nieuwe geluidsgevoelige objecten, zoals woningen.

Voorliggend plangebied ligt niet binnen de onderzoekszone van een spoorlijn of een gezoneerd industrieterrein. Daardoor zijn de aspecten railverkeerslawaai en industrielawaai niet aan de orde. Het plangebied bevindt zich wel binnen de onderzoekszone van een weg als bedoeld in de Wgh, de N219.

In een vooroverlegreactie naar aanleiding van het principeverzoek voor dit wijzigingsplan is door de ODMH het aspect geluid beoordeeld. Daarbij heeft de ODMH aangegeven dat vanwege de nabijheid van de N219 het niet mogelijk is om aan de waarden uit de Wgh te voldoen, maar omdat het twee reeds bestaande woningen betreft (zij het bedrijfswoningen) er geen sprake is van een nieuwbouwsituatie. Om die reden behoeft er niet getoetst te worden, en wordt voldaan aan de Wet geluidhinder.

Het aspect geluid vormt zodoende geen belemmering voor dit wijzigingsplan.

Voorliggend wijzigingsplan voorziet enkel in een bestemmingswijziging van een bestaande situatie. Omdat dit wijzigingsplan niet in nieuwe ontwikkelingen voorziet, betekent het automatisch dat het plan 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Toetsing aan titel 5.2 'Luchtkwaliteitseisen' van de Wet milieubeheer, beter bekend als de Wet luchtkwaliteit, is dan ook niet benodigd. Het verdwijnen van het goederenwegvervoersbedrijf betekent mogelijk zelfs een verbetering van de luchtkwaliteit ter plaatse.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn wel de jaargemiddelde concentraties luchtverontreinigende stoffen bepaald ter plaatse van het plangebied. In de NSL-monitoringstool zijn langs de omliggende wegen de jaargemiddelde concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 bepaald voor het peiljaar 2020. In afbeelding 6.1 zijn deze te zien. Hieruit blijkt dat de jaargemiddelde concentraties van deze stoffen niet meer bedragen dan respectievelijk 25,8 µg/m³, 18,3 µg/m³ en 10,9 µg/m³. Daarmee worden de jaargemiddelde grenswaarden van 40 µg/m³ (NO₂, PM₁₀) en 25 µg/m³ (PM_2,5) niet overschreden. Gezien de trend dat in de toekomst de emissies en de achtergrondconcentraties van deze stoffen zullen dalen, zijn ook geen overschrijdingen van de grenswaarden te verwachten.

Afbeelding 6.1: Overzicht concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 nabij het plangebied (bron: NSL-monitoringstool).

Externe veiligheid richt zich op het beheersen van activiteiten die een risico voor de omgeving kunnen opleveren. Bij de (her)inrichting van een gebied bepaalt de externe veiligheidssituatie mede de ruimtelijke (on)mogelijkheden.

Activiteiten met gevaarlijke stoffen leveren risico's op voor de omgeving. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) vormen op dit moment het wettelijk kader voor het omgaan met deze risico's. Door het stellen van eisen aan afstanden tussen de activiteiten met gevaarlijke stoffen en (beperkt) kwetsbare objecten (woningen, kantoren, scholen, enz.) worden de eventuele gevolgen van deze risico's zoveel mogelijk beperkt.

Dit wijzigingsplan voorziet niet in een nieuwe ruimtelijke (her)inrichting of de realisatie van nieuwe kwetsbare objecten. De bestaande woningen zijn feitelijk al aanwezig, en worden enkel voorzien van een woonbestemming. Er vindt dan ook geen toename van het aantal personen in het plangebied plaats. Het aspect externe veiligheid levert zodoende geen belemmeringen op voor dit wijzigingsplan.

Een verontreinigde bodem kan zorgen voor gezondheidsproblemen en tast de kwaliteit van het natuurlijk leefmilieu aan. Indien bij planvorming blijkt dat (ernstige) verontreinigingen in het plangebied aanwezig zijn, wordt op basis van de aard en omvang van de verontreiniging én de aard van de ruimtelijke plannen beoordeeld welke gevolgen dit heeft. Daarom is het belangrijk om bij ruimtelijke plannen de bodemkwaliteit mee te nemen in de overwegingen. De Wet bodembescherming (Wbb), het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) en de Omgevingsvergunning, onderdeel bouwen (Wabo), stellen grenzen aan de aanvaardbaarheid van bodemverontreinigingen.

Uitgangspunt is dat bij ontwikkelingen de bodemkwaliteit geschikt is voor de toekomstige functie. In het vigerende bestemmingsplan zijn de gronden, waarop de bedrijfswoningen liggen, bestemd als ‘Bedrijf’. Gelet op de voorgenomen functiewijziging naar een gevoeliger gebruik (wonen), is formeel gezien inzicht in de bodemkwaliteit benodigd. De percelen kennen echter al een woonfunctie. Het gaat dus alleen om een planologische verandering. Bovendien worden geen sloop- of bouwwerkzaamheden verricht. Bodemonderzoek is daarom niet benodigd.

In aanvulling hierop, is in april 2019 door Inventerra een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 en een verkennend asbestonderzoek conform NEN 5897 uitgevoerd, voor de locatie aan de Onderweg 14. Het onderzoeksgebied omvat het gehele kadastrale perceel van de Onderweg 14; de Onderweg 12 is hierin niet onderzocht. De rapportages voor het terrein rondom de bebouwing en voor het erfterrein ten noorden daarvan zijn opgenomen in respectievelijk bijlage 1 en 2. Hieronder worden de belangrijkste conclusies samengevat.

Woning en bedrijfsbebouwing Onderweg 14

• De hypothese ‘verdachte locatie’ voor asbest in het puin dient verworpen te worden, aangezien geen asbest is aangetoond. Hetzelfde geldt voor alcoholen en glycolen in het grondwater bij de voormalige werkplaats.
• Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek dient de hypothese ‘verdacht voor verontreiniging’ voor zware metalen en PAK in de grond en minerale olie en vluchtige aromaten in het grondwater aangenomen te worden. De aangetoonde verhoogde gehalten met zware metalen in de grond en minerale olie en vluchtige aromaten in het grondwater zijn echter zodanig licht verhoogd dat aanvullend onderzoek of nadere maatregelen niet noodzakelijk worden geacht.
• Ten aanzien van PAK in de grond geldt dat de bovengrond ter plaatse van de tuin plaatselijk matig, en in de ondergrond ter plaatse van de tankplaats sterk verontreinigd is met PAK. Formeel dient daarom nader onderzoek uitgevoerd te worden om de omvang en aard van de verontreiniging in kaart te brengen. Ten aanzien van de verontreiniging in de bovengrond bij de tuin is het niet aannemelijk dat de omvang dusdanig is dat sprake is van een saneringsnoodzaak. De verontreiniging in de ondergrond kan gezien de situatie als gesaneerd worden beschouwd. Risico's bij het huidige gebruik kunnen daarom worden uitgesloten. De uivoering van nader onderzoek wordt pas zinvol geacht bij een toekomstige herinrichting van het terrein, waarbij gepland is om de aanwezige verharding (asfalt, puin) te verwijderen.
• Vanuit milieuhygiënisch oogpunt is het terrein op dit moment geschikt voor het huidige terreingebruik.

Noordelijk erfterrein Onderweg 14

• Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek dient de hypothese ‘verdacht voor verontreiniging’ te worden bevestigd, vanwege de aangetoonde licht verhoogde gehalten in de grond en/of in het grondwater. De aangetoonde verhoogde gehalten zijn echter zodanig licht verhoogd dat aanvullend onderzoek of nadere maatregelen niet noodzakelijk worden geacht. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt is de bodem op het terrein geschikt voor de huidige en de toekomstige bestemming.
• De hypothese ‘verdachte locatie’ voor asbest in het puin is ook bevestigd. Op grond van het gemeten gewogen gehalte dient formeel een nader onderzoek uitgevoerd te worden om de omvang en aard van de verontreiniging in kaart te brengen. De uitvoering van een nader onderzoek wordt pas zinvol geacht bij een toekomstige herinrichting van het terrein, waarbij gepland is om de aanwezige verharding (van asfalt) te verwijderen.
• Risico’s bij het huidige gebruik kunnen wegens de volledige afdekking met asfalt vooralsnog uitgesloten worden.
• Vanuit milieuhygiënisch oogpunt is het terrein op dit moment geschikt voor het huidige terreingebruik.

De wet- en regelgeving voor milieueffectrapportage (m.e.r.) is vastgelegd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In de Wet milieubeheer zijn de procedurele verplichtingen en de m.e.r.-plicht voor plannen met effecten op Natura 2000-gebieden opgenomen. In Besluit m.e.r. zijn activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r. verplicht is.

Ten opzichte van het moederplan maakt dit wijzigingsplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk, het voorziet enkel in een bestemmingswijziging van een bestaande situatie. Daarbij heeft in het kader van het moederplan reeds een toetsing van de diverse milieueffecten plaatsgevonden. Met dit wijzigingsplan worden dan ook geen nieuwe potentieel milieubelastende activiteiten mogelijk gemaakt, die een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk maken.

Om natuurwaarden in Nederland te beschermen gelden twee landelijke wetten: de Wet natuurbescherming (Wnb) en de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De Provincie Zuid-Holland is bevoegd gezag voor de Wnb en heeft een verordening uitvoering Wet natuurbescherming Zuid-Holland vastgesteld om de procedures van ontheffingen, vergunningen en meldingen af te handelen. De Wro bescherming werkt door in provinciaal beleid. Indien beschermde natuurwaarden aanwezig zijn in een plangebied dient middels een quickscan (combinatie van bureauonderzoek en één veldbezoek) te worden vastgesteld of het voornemen redelijkerwijs uitvoerbaar is, en:

• Er overtreding van de verbodsbepalingen voor beschermde soorten plaatsvindt (toetsing Wnb onderdeel soortenbescherming);
• Er mogelijke significante gevolgen zijn voor beschermde gebieden (toetsing Wnb onderdeel gebiedsbescherming);
• Er wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen de Ecologische Hoofdstructuur) aangetast worden, maar ook of provinciaal compensatiebeleid met betrekking tot door de provincie aangewezen 'belangrijke weidevogelgebieden' aan de orde is.
• Er sprake is van beschermde houtopstanden (Wnb onderdeel regulering bosbeheer).

Indien deze beschermde natuurwaarden niet worden aangetast, wordt het project conform de eerdergenoemde regelgeving toelaatbaar geacht. In dat geval dient rekening te worden gehouden met de algemeen geldende zorgplicht (artikel 1.11) van de Wnb. De zorgplicht bepaalt dat eenieder die weet dat zijn of haar handelen nadelige gevolgen voor soorten of natuurgebieden veroorzaakt, verplicht is maatregelen te nemen die deze negatieve gevolgen zoveel mogelijk voorkomen, beperken of ongedaan maken. De zorgplicht kan gezien worden als algemene fatsoenseis die voor iedereen geldt.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van Natuurnetwerk Nederland (NNN), een Natura 2000-gebied of ander beschermd natuurgebied.

Daarbij maakt het voorliggende wijzigingsplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. De bestaande woningen zijn feitelijk al aanwezig, en worden alleen voorzien van een andere bestemming. Er vinden dan ook geen nieuwe bouw- of sloopwerkzaamheden of activiteiten plaats waardoor beschermde soorten of gebieden kunnen worden aangetast.

Voor ieder project is het nodig uit te sluiten dat negatieve effecten op omliggende Natura 2000-gebieden als gevolg van onder andere stikstofdepositie optreden. Omdat het hier dus alleen om een planologische wijziging gaat en er geen sloop- of bouwwerkzaamheden worden verricht, kan ervan uitgegaan worden dat er geen toename van stikstofdepositie plaatsvindt. Een Aerius-berekening is daarom niet benodigd.

Het aspect flora en fauna levert geen belemmeringen op voor dit wijzigingsplan.

Het archeologisch erfgoed wordt binnen Nederland als zeer waardevol beschouwd: archeologisch erfgoed betreft onvervangbaar onderdeel van ons cultureel erfgoed. De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen en vervangen door de Erfgoedwet. Sommige onderdelen gaan in 2022 over naar de Omgevingswet. Tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet blijven deze onderdelen van kracht binnen het overgangsrecht van de Erfgoedwet. Het gaat om artikelen die betrekking hebben op beschermde monumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten, archeologische monumentenzorg en handhaving. Ook enkele andere zaken die uiteindelijk in de Omgevingswet worden geregeld, vinden tijdelijk een onderkomen in de Erfgoedwet. Belangrijke onderwerpen van het overgangsrecht zijn de bepalingen over archeologische monumentenzorg. het gaat hier onder meer om:

• het meewegen van het archeologische belang bij het opstellen van bestemmingsplannen;
• de mogelijkheid om voorschriften te verbinden aan de omgevingsvergunning ter bescherming van archeologie;
• de mogelijkheid van de Minister van OCW om bij (dreigende) schade aan archeologische monumenten na een toevalsvondst voorschriften te stellen aan de uitvoering de werkzaamheden of die stil te leggen;
• de mogelijkheid van het bevoegd gezag of de Minister van OCW om toegang tot een terrein af te dwingen om archeologisch onderzoek te kunnen doen.

Het overgangsrecht van de Erfgoedwet verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening te houden met in de bodem aanwezige of te verwachten archeologische waarden. De feitelijke bescherming daarvan krijgt gestalte door het opnemen van voorschriften in het bestemmingsplan ten aanzien van de afgifte van een omgevingsvergunning voor bodemverstorende activiteiten in die gebieden die als archeologisch waardevol zijn aangemerkt. Deze voorschriften kunnen betrekking hebben op archeologisch vooronderzoek dat de aanvrager van de vergunning moet laten uitvoeren. Aan de vergunning zelf kunnen aanvullende voorwaarden worden verbonden, met als uiterste de verplichting tot planaanpassing of het laten verrichten van een opgraving.

De gemeente Zuidplas heeft per 23 november 2010 vastgesteld beleid en op 23 juni 2013 is een deel van de archeologische beleidsadvieskaart geëvalueerd. Aan de hand van dit beleid is per gebied bepaald of en wanneer archeologisch (voor)onderzoek verplicht is. Wanneer een archeologisch onderzoek niet verplicht is, zijn er geen belemmeringen van archeologische aard voor de voorgenomen ontwikkelingen. Wanneer een archeologisch onderzoek verplicht is, dienen verschillende stappen van onderzoek en besluitvorming gevolgd te worden. Deze stappen worden beschreven in de cyclus van de Archeologische Monumentenzorg.

In het moederplan 'Herziening Zuidplaspolder 1' is aan het gehele voorliggende plangebied de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' toegekend. Hier geldt een archeologische verwachting met onderzoeksplicht voor verstorende werkzaamheden, met als vrijstellingsgrens een oppervlakte van 100 m² en diepte van 30 cm.

Voorliggend wijzigingsplan maakt ten opzichte van het moederplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Er zijn geen bodemverstorende werkzaamheden voorzien, die archeologisch onderzoek benodigd maken. Aangezien dit wijzigingsplan geen invloed heeft op de door de dubbelbestemming in het moederplan beschermde archeologische waarden, is deze dubbelbestemming in het wijzigingsplan onverminderd overgenomen.

Voorliggend wijzigingsplan voorziet niet in nieuwe bodemverstorende werkzaamheden, die archeologisch onderzoek vereisen. De archeologische dubbelbestemming uit het moederplan is overgenomen.

Het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De regels zijn gerelateerd aan de verbeelding, zodat de verbeelding en regels te allen tijde in onderlinge samenhang dienen te worden bezien en toegepast.

Verbeelding

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven. Soms heeft een aanduiding juridisch gezien geen enkele betekenis en is deze uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van de kaart (bijvoorbeeld topografische gegevens). De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers en overheid bindende deel van het bestemmingsplan.

Regels

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in meerdere hoofdstukken. Per hoofdstuk zullen de diverse bepalingen artikelsgewijs worden besproken.

Toelichting

De toelichting heeft geen direct bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels. Door de flexibiliteit, of beter vrijheid in de regels, kan de rechtszekerheid van belanghebbenden in het gedrang komen. In de toelichting dienen derhalve duidelijk de beleidsintenties te worden aangegeven met betrekking tot het toekomstig grondgebruik.

Tuin

Aan de voorzijde van de woningen in het plangebied is de tuinbestemming opgenomen. Daarmee wordt aangesloten bij de bestemmingswijze in de rest van het lint langs de Onderweg ten noorden en zuiden van het plangebied. Binnen deze bestemming is geen erfbebouwing toegestaan, zodat de beeldkwaliteit langs de voorzijde geborgd is.

Wonen

De voormalige bedrijfswoningen zijn in dit wijzigingsplan voorzien van een woonbestemming. Waar in de voormalige bedrijfsbestemming in het moederplan de functieaanduiding 'bedrijfswoning' was opgenomen, is nu een bouwvlak ingetekend binnen de woonbestemming. Middels de aanduiding 'maximum aantal woningen' is aangeduid dat alleen het bestaande aantal woningen toegestaan is (een per bouwvlak). De overige gronden tussen de woningen zijn tevens voorzien van een woonbestemming (in lijn met de rest van het lint), maar zonder bouwvlak. Er gelden standaardregels voor de toegestane goot- en bouwhoogte, en voor erfbebouwing.

Leiding - Water (dubbelbestemming)

De in het plangebied aanwezige waterleiding is voorzien van de dubbelbestemming 'Leiding - Water', die de leiding tegen (graaf)schade beschermt. Deze dubbelbestemming is onverminderd overgenomen uit het moederplan.

Waarde - Archeologie 2 (dubbelbestemming)

De archeologische verwachtingszone in het plangebied is voorzien van de beschermende dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2', die de mogelijk aanwezige archeologische waarden beschermen tegen (graaf)schade. Deze dubbelbestemming is onverminderd overgenomen uit het moederplan.

Waterstaat - Waterkering (dubbelbestemming)

De gronden langs de waterkering van de ringvaart zijn voorzien van de beschermende dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering', waarmee de bescherming van de waterkering geborgd is. Deze dubbelbestemming is onverminderd overgenomen uit het moederplan.

In hoofdstuk 3 van de regels zijn diverse algemene regels opgenomen, die in beginsel gelden bij alle in hoofdstuk 2 opgenomen bestemmingen. Het gaat om algemene bouwregels, gebruiksregels, afwijkingsregels en wijzigingsregels.

Tot slot zijn in hoofdstuk 4 van de regels het overgangsrecht en de officiële citeertitel van het bestemmingsplan opgenomen.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk besluit dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, en de plankosten, deze moeten kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar.

Op grond van artikel 6.12, lid 1, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) moet voor een bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld indien er sprake is van een 'bouwplan'. Artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschrijft wat een 'bouwplan' is. De raad kan bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan, besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien:

1. 1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is (art. 6.12 Wro);
2. 2. er geen kosten te verhalen zijn (art 6.2.1a Bro).

De 'grex-wet' is erop gericht dat de overheid kosten kan verhalen die gemaakt worden naar aanleiding van een bouwplan. Indien er geen kosten gemaakt worden, hoeven deze ook niet verhaald te worden.

Gelet op het voorgaande wordt in het kader van voorliggend wijzigingsplan een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Vergoeding van gemeentelijke kosten is zodoende geborgd middels een anterieure overeenkomst. Daarmee wordt het voorliggende plan financieel uitvoerbaar geacht.

Op grond van artikel 3.1.1 van het Bro dienen burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een wijzigingsplan overleg te plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de Rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

In dit kader is het concept-ontwerpwijzigingsplan voor advies opgestuurd aan de verschillende overlegpartners. Het betreft de volgende instanties: Veiligheidsregio Hollands Midden, Rijkswaterstaat, Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, GGD, Liander, TenneT en Dunea.

Door het hoogheemraadschap is per brief aangegeven dat het plan geen nadelige invloed zal hebben op het watersysteem, en in het gebied geen bijzondere het het waterbeheer verbonden belangen zijn waarmee in het plan rekening moet worden gehouden. Het hoogheemraadschap heeft daarom geen bezwaar tegen de vaststelling van het wijzigingsplan. Verder zijn van de andere overlegpartners geen opmerkingen op het wijzigingsplan ontvangen.

Inspraak bij een wijzigingsplanprocedure is niet verplicht. Wel staat het de gemeente vrij toch inspraak te verlenen b.v. op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken.

Gezien de aard van dit wijzigingsplan, dat enkel een bestemmingswijziging behelst, wordt het organiseren van inspraak niet benodigd geacht.

De ontvangen overlegreacties hebben niet geleid tot aanpassingen in het concept-ontwerp wijzigingsplan. Na het vooroverleg is het ontwerpwijzigingsplan opgesteld. Overeenkomstig artikel 3.8 van de Wro heeft het ontwerpwijzigingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Binnen deze termijn is eenieder in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling een zienswijze op het plan in te dienen. Er zijn geen zienswijzen op het plan binnengekomen.

Binnen twaalf weken na de termijn van terinzagelegging dienen burgemeester en wethouders te beslissen omtrent de vaststelling van het wijzigingsplan. Tegen het besluit tot vaststelling staat, voor belanghebbenden, direct beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Direct na de beroepstermijn treedt, indien tijdens de beroepstermijn geen verzoek om voorlopige voorziening is ingediend, het plan in werking.