het bestemmingsplan Sneek - IJlsterkade 126 - 132 als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1900.2018BPSnkIJlstk-vast van de gemeente Súdwest Fryslân;

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de uitoefening van een beroep of bedrijf (dan wel het verlenen van diensten) op administratief, maatschappelijk, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig of een daarmee gelijk te stellen gebied, zoals opgenomen in de bij deze regels behorende bijlage 1, dat in of bij een woonhuis wordt uitgeoefend, waarbij in overwegende mate de woonfunctie blijft behouden en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

Een op de grond staand gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

Het beroepsmatig verlenen van diensten of het uitvoeren van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, waarvan de omgeving in een woning met behorende gebouwen past en de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate blijft behouden;

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant, van het hoofdgebouw;

Een aanbouw of bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin uit een oogpunt van mantelzorg een gedeelte van de huishouding is gehuisvest;

een bouwwerk, geen gebouw, geen bijbehorend bouwwerk en geen overkapping zijnde;

De percelen die op de kaart bladnummers k01-4 en k01-5 behorende bij de “Verordening Romte Fryslân” (vastgesteld op 15 juni 2011 door de Provinciale Staten van Fryslân), zijn gelegen in “Bestaand stedelijk gebied”;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een bed & breakfast is een overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt. Een bed & breakfast is gevestigd in een woning en wordt gerund door de bewoner van de betreffende woning. De woonfunctie van de woning wordt daarbij niet onevenredig aangetast;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep dan wel een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten, en dergelijke;

1. a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan legaal bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van inwerkingtreding is ingediend, tenzij in de regels anders is bepaald;
2. b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan legaal bestaat, tenzij in de regels anders is bepaald;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk (alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en vergroten van een standplaats);

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

een uitbouw binnen het dakvlak van een gebouw met kapconstructie, welke uitbouw doorgaans geen wijziging van de vorm en het profiel van het dak veroorzaakt;

het door een gevel of nokverhoging vergroten van een bestaande ruimte welke leidt tot een wijziging van de vorm en het profiel van het dak;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsmatige activiteit; onder detailhandel vallen geen afhaalzaken en maaltijdbezorgdiensten;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw en de bestemming deze inrichting niet verbiedt;

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

een voor publiek toegankelijke verrichting van kunst, ontwikkeling, ontspanning of vermaak, feesten en muziekvoorstellingen daaronder begrepen, waarvoor ingevolge regelgeving een melding moet worden gedaan dan wel vergunning of ontheffing moet worden aangevraagd en verleend;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie en/of afmetingen als belangrijkste bouwwerk is aan te merken, met dien verstande dat aangebouwde en/of vrijstaande bijbehorende bouwwerken niet tot het hoofdgebouw worden gerekend;

een gebouw dat op een bouwperceel architectonisch als belangrijkste gebouw valt aan te merken exclusief aangebouwde bijbehorende bouwwerken;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

Een kap is een afdekking van een gebouw waarbij bij in een horizontale projectie ten minste 50% van het gebouw wordt afgedekt met hellende dakvlakken;

een eenzijdige kapconstructie waarbij het hoogste punt over de gehele, of nagenoeg de gehele lengte in één gevel is gelegen;

langdurige zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving, waarbij zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar overstijgt;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde bestaande uit een dak en ten hoogste één wand;

3. c. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
4. d. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
5. e. indien in of op het water wordt gebouwd: het Nieuw Amsterdams Peil of de hoogte van het terrein ter plaatse van de meest nabij gelegen locatie waar het water grenst aan het vaste land;

een ruimte, zijnde (een zelfstandige eenheid van) een gebouw of indien onderdeel uitmakende van een woning, dat dient voor de uitoefening van een vrij beroep dan wel voor de uitoefening van een aan huis verbonden beroep;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander persoon tegen vergoeding;

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied.

een op zichzelf staand, vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist, tenzij in de voorschriften anders is bepaald;

voorzieningen die nodig zijn voor een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit; hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, gemalen, inlaten, etc.;

een winkel op een perceel waarbij de verkoop van op de eindgebruiker gerichte goederen
uitsluitend plaatsvindt via internet, waarbij geen klanten op het perceel langskomen (om
goederen af te halen of uit te proberen of te betalen) en er geen ruimtelijke uitstraling uitgaat van de webwinkel;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een gebouw, hetzij vrijstaand, hetzij aaneengebouwd, dat slechts één woning omvat.

Bij toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van de daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilaster, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, reclameborden, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1,50 meter bedraagt.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bos en bebossing;
3. c. bermen en beplanting;
4. d. paden;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. waterlopen en waterpartijen;
7. g. nutsvoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

8. h. dagrecreatieve voorzieningen;
9. i. verhardingen;
10. j. parkeervoorzieningen.

De voor 'Wonen - Woongebouw' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woongebouwen, al dan niet in combinatie met ruimte voor:
   1. 1. een aan-huis-verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsmatige activiteit zoals opgenomen in de bij deze regels behorende bijlage 1, met dien verstande dat voldaan wordt aan de in lid 3.5 gestelde criteria:
2. b. bijbehorende bouwwerken;
3. c. gebouwen ten behoeve van parkeervoorzieningen, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - parkeergarage';
4. d. water;

met de daarbij behorende:

5. e. erven;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. andere bouwwerken;
8. h. aanleggelegenheid, ter plaatse van de aanduiding 'aanlegsteiger';

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de goede woonsituatie;
2. b. de sociale veiligheid;
3. c. de verkeersveiligheid; en
4. d. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten worden toegestaan binnen de bestemming wonen, met dien verstande dat:
   1. 1. het beroep of bedrijf voorkomt op de lijst met toelaatbare beroepen en bedrijven in bijlage 1;
   2. 2. het vloeroppervlak van de ruimten ten behoeve van de uitoefening van aan huis gebonden beroepen niet meer mag bedragen dan 30% van de begane grond vloeroppervlakte van de woning, inclusief aangebouwde bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m²;
   3. 3. een aan huis verbonden beroep of bedrijf uitsluitend is toegestaan in de woning en/of in de bijbehorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken;
   4. 4. vrijstaande bijbehorende bouwwerken niet mogen worden gebruikt of ingericht ten behoeve van een aan huis gebonden beroep of bedrijf;
   5. 5. alleen het beroeps- of bedrijfsmatig gebruik dat niet vergunningsplichtig of meldingsplichtig is ingevolge de Wet Milieubeheer of het Activiteitenbesluit is toegestaan;
   6. 6. er ten behoeve van de uitoefening van de aan huis gebonden beroepen dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid (uitgangspunt hierbij is parkeren op eigen terrein);
   7. 7. er geen sprake mag zijn van een onevenredige verkeers- en/of publieksaantrekkende werking;
   8. 8. de omvang van de reclame-uitingen maximaal 0,5 m² mag bedragen;
   9. 9. er geen buitenopslag van goederen mag plaatsvinden;
   10. 10. de persoon die bij een woning een aan huis verbonden beroep of bedrijf exploiteert tevens de bewoner dient te zijn van de desbetreffende woning (er dient functionele en persoonlijke binding te zijn tussen de bewoner van de woning en de exploitatie van het beroep of bedrijf aan huis);
   11. 11. het niet is toegestaan om personeel in dienst te hebben ten behoeve van het aan huis verbonden beroep of bedrijf;
   12. 12. bij op fysieke dienstverlening gerichte bedrijven of beroepen aan huis (kappers, schoonheidssalons e.d., er niet meer dan 1 plaats (of stoel) mag worden geëxploiteerd. Dit betekent dat een dienst niet aan meer dan één klant tegelijk mag worden aangeboden en uitgevoerd;
   13. 13. detailhandel, anders dan ondergeschikte detailhandel welke direct voortvloeit uit, gerelateerd is aan en noodzakelijk is voor de dienst en/of het bedrijfs- of beroepsmatig gebruik, niet is toegestaan;
   14. 14. detailhandel in producten die niet gerelateerd en verbonden zijn met de aangeboden dienst niet zijn toegestaan;
   15. 15. webwinkels uitsluitend en uitdrukkelijk slechts zijn toegestaan indien wordt voldaan aan de in 1.48 genoemde begripsomschrijving van een 'webwinkel', waarbij detailhandel ter plaatse niet is toegestaan.

2. b. Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:
   1. 1. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
   2. 2. het gebruik van woonhuizen en bijbehorende bouwwerken voor recreatieve bewoning;
   3. 3. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor detailhandel;
   4. 4. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor horeca;
   5. 5. het gebruik van de gronden en bouwwerken als seksinrichting.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Tot een gebruik, strijdig met de in dit plan gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden voor de stalling en opslag van (aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken) voer-, vaar- en/of vliegtuigen;
2. b. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond, bodemspecie en puin en voor het storten van vuil, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten, werken en werkzaamheden;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
4. d. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in het plan gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages, indien dit om bouwtechnische redenen of om redenen van doelmatigheid van de bouw noodzakelijk is;
2. b. het bepaalde ten aanzien van het bouwen van gebouwen binnen het bouw- c.q. het bestemmingsvlak in die zin dat de grenzen van het bouw- c.q. het bestemmingsvlak met ten hoogste 1,50 m worden overschreden door:
   1. 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen;
   2. 2. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken;
   3. 3. ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen.

1. a. Een nieuw bouwwerk, verandering van een bouwwerk, verandering van gebruik van een bouwwerk of van gronden - al dan niet gecombineerd - , waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, is niet toegestaan wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden;
2. b. bij een omgevingsvergunning, dan wel bij de beoordeling of het gebruik in overeenstemming is met het bestemmingsplan wordt op basis van de door de CROW vastgestelde richtlijnen (publicatie 317 - oktober 2012), dan wel aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid;
3. c. bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sublid a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a met maximaal 10%.
3. c. Sublid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sublid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het

Bestemmingsplan Sneek - IJlsterkade 126 - 132

van de gemeente Súdwest Fryslân.

Aan de IJlsterkade 126 - 132 te Sneek was voorheen een bedrijf gevestigd. De voormalige bedrijfsbebouwing is onlangs gesloopt. Het plan is om hier een tweetal appartementengebouwen van respectievelijk 24 markt huurwoningen aan de waterzijde en 34 sociale huurwoningen aan de straatzijde te realiseren.

Het beoogde plan is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan 'Lemmerweg Oost en West' (uit 2009). Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor deze locatie noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet in een passend juridisch-planologisch kader.

Het plangebied omvat de gronden van de IJlsterkade 126 - 132 te Sneek. In figuur 1.1 is de ligging en begrenzing weergegeven. De begrenzing is afgestemd op het kadastraal perceel bekend als kadastrale gemeente Sneek, sectie C, nummers 3790 en 10.369. Het plangebied is gelegen ten zuiden van de oude stadskern in de woonwijk Lemmerweg West.

Figuur 1.1 De ligging van het plangebied

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Lemmerweg Oost en West, dat onherroepelijk is geworden op 27 oktober 2009. Het heeft hierin de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden, categorie 1'. Hier zijn bedrijven uit milieucategorie 1 en 2 toegestaan. Bebouwing moet binnen het bebouwingsvlak worden gebouwd. Met een oppervlaktepercentage wordt de maximale bebouwingsoppervlakte bepaald. In het plangebied is dit 70 %. Tot slot is bepaald dat maximaal 9 meter hoog gebouwd mag worden. Dit is aangeven met de aanduiding 'maximumhoogte'. In figuur 2 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan opgenomen.

Binnen de genoemde bestemming zijn geen mogelijkheden opgenomen om woningen/appartementen te bouwen. Daarnaast is de bouwhoogte van de beoogde appartementengebouwen hoger dan op basis van het geldende bestemmingsplan mogelijk is. De beoogde bebouwing is circa 19 meter. De ontwikkeling is daarom in strijd met het geldende bestemmingsplan.

Figuur 1.2 Uitsnede geldende bestemmingsplan

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling en op de ruimtelijke inpassing daarvan in de bestaande structuur. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het van belang zijnde beleidskader, waarna in Hoofdstuk 4 een toetsing aan de milieuaspecten volgt. Wanneer deze van toepassing zijn, worden daarbij de uitgangspunten voor het bestemmingsplan genoemd. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen juridische regeling. Het laatste hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Het gebied IJlsterkade-Geau in Sneek is een transformatiezone gelegen aan de zuidzijde van de Geau, in de nabijheid van het stadscentrum. Het wordt een multifunctioneel gebied, met ruimte voor wonen, werken en recreëren. Het huidige bedrijventerrein bebouwing als de openbare ruimte is sterk verouderd en de huidige opzet heeft weinig perspectief, onder meer vanwege bodem- en grondwaterverontreinigingen die de economische waarde drukken.

Op het bedrijventerrein is sprake van een strook met voornamelijk bedrijfsbebouwing waar bedrijven uit milieucategorie 1 en 2 in zijn gevestigd. Het betreft voornamelijk gemengde bedrijvigheid en een aantal aan de watersport gelieerde bedrijven.

Ten zuiden van het plangebied staat de bebouwing van een voormalig kantoor. Hier zijn plannen om het gebied te herstructureren ten behoeve van een appartementencomplex van circa 13 meter hoog. Voor het project is in 2018 een omgevingsvergunning verleend.

In het plangebied stond voorheen de bebouwing van een jachtbedrijf. De bebouwing is ondertussen gesloopt. Er is dan ook sprake van een braakliggende locatie. Figuur 2.1 geeft een luchtfoto van de bestaande situatie. Figuur 2.2 geeft een vooraanzicht van de voormalige bebouwing.

Figuur 2.1 Luchtfoto plangebied

Figuur 2.2 Aanzicht voormalige bedrijfssituatie

Het doel van de initiatiefnemers is om het plangebied te herstructureren. Door middel van herstructureren wordt ingezet op zorgvuldig ruimtegebruik doordat er geen sprake is van onnodige uitgifte van nieuwe uitbreidingslocaties. De lokale kwaliteiten (aanwezigheid ruim vaarwater en nabijheid centrum) kunnen benut worden om hier wonen mogelijk te maken.

Programma

De voormalige bedrijfsbebouwing in het plangebied is reeds gesloopt. Het plan is om het plangebied een woonfunctie te geven. Het programma bestaat uit de bouw van twee appartementen complexen van elk respectievelijk 24 en 34 appartementen verdeeld over vier bouwlagen. De hoogte bedraagt circa 17 tot 19 meter.

In het noordelijk gebouw komen huurappartementen in de vrije sector en in het zuidelijk gebouw komen sociale huurwoningen. De gronden rondom het gebouw krijgen tot slot een groene invulling en een openbare ruimte/kade aan het water. De situering van de toekomstige situatie is weergegeven in figuur 2.3.

Ten behoeve van het parkeren wordt in het noordelijk gebouw een halfverdiepte parkeergarage aangelegd. In het zuidelijk gebouw worden garageboxen gerealiseerd. Daarnaast worden in het middenterrein (overdekte) parkeerplaatsen aangelegd.

De hoogte van dit parkeergebouw bedraagt maximaal 6 meter. Het doel van deze hoogte is om slim parkeren mogelijk te maken. Slim parkeren kan worden gebruikt bij afhankelijke parkeerplekken, hiervoor is echter meer hoogte nodig dan voor één auto. De aangeven hoogte is een maximum, en is afhankelijk hoe in de toekomst het parkeren zich ontwikkeld en is tevens om te voorkomen dat er parkeerplekken op openbaar terrein gerealiseerd wordt.

De gebouwen worden ontsloten op de IJlsterkade.

Figuur 2.3 Impressie gewenste inrichting

De herstructurering wordt ingepast in de bestaande stedelijke structuur van het noordelijke deel van de woonwijk Lemmerweg West. Van belang is dat het ontwerp zodanig is, dat geen afbreuk wordt gedaan aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Daarom is een beeldkwaliteitsplan voor de ontwikkeling opgesteld. Deze is als bijlage 1 bij de toelichting opgenomen. Dit beeldkwaliteitsplan zal tevens dienen als welstandskader bij de uiteindelijke vormgeving van de woningen. In het beeldkwaliteitsplan is een aantal welstandscriteria opgenomen, waaraan moet worden voldaan. Op deze manier wordt gewaarborgd dat de stedenbouwkundige structuur van de woningen aansluit op het straat- en bebouwingsbeeld van de omgeving.

Verkeersafwikkeling

Het perceel is ontsloten op de IJlsterkade. De weg is met name bedoeld voor bestemmingsverkeer voor de bedrijven en woningen langs deze weg en heeft voldoende capaciteit voor de verkeersafwikkeling van de toekomstige woningen. Daardoor ontstaat er hier geen onveilige verkeerssituatie of verkeersoverlast.

Parkeren

De gemeente Súdwest-Fryslân hanteert, op basis van het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan (GVVP), de CROW publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' als richtlijn bij het vaststellen van parkeernormen bij nieuwe ontwikkelingen. Op basis hiervan hanteert de gemeente voor dit bestemmingsplan de volgende parkeernormen:

Bovenstaande parkeernormen zijn gebaseerd op een 'matig stedelijk gebied' en 'rest bebouwde kom' en appartementen uit het midden/goedkope segment.

Volgens de parkeernormen zijn 79 parkeerplaatsen benodigd. In het plangebied is ruimte om dit aantal parkeerplaatsen aan te leggen. Aan de parkeernormen worden hiermee voldaan.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. Het artikel is op 12 mei 2017 gewijzigd. Deze wijziging is op 1 juli 2017 in werking getreden. Deze regeling houdt in dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Dit plan maakt een herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied mogelijk, waarbij een voormalig bedrijfsgebouw is gesloopt en wordt vervangen door woningen. Uit het beleid van de gemeente dat is beschreven in paragraaf 3.3, blijkt dat er in Sneek een blijvende behoefte is aan woningen. Daarmee mag worden aangenomen dat er sprake is van een actuele regionale behoefte.

De herstructurering vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. De locatie voorziet in een functiewijziging van een bedrijfsfunctie naar een woonfunctie. Daarbij is de verouderde bebouwing reeds gesloopt. Hierdoor is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Het plan voldoet hiermee aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Streekplan Fryslân 2007

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit van de romte', dat is vastgesteld op 13 december 2006.

De provincie zet in op concentratie van nieuwe woningbouw in de bundelingsgebieden van de stedelijke centra. Sneek is één van de bundelingsgebieden die door de provincie onderscheiden is. De ambitie is het versterken van stedelijke gebieden, onder andere door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en een duurzaam ruimtegebruik. De herstructurering van een voormalig bedrijfslocatie past hier binnen.

Het beleid is vertaald naar regels voor ruimtelijke ontwikkelingen in de Verordening Romte Fryslân.

Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. Deze verordening behelst een aanpassing van de op 15 juni 2011 vastgestelde verordening en is op 16 augustus 2014 in werking getreden. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor bestemmingsplannen.

In artikel 1 van de verordening worden regels gegeven gericht op het bundelen van stedelijke functies in stedelijk gebied. Indien dit niet mogelijk is, kan aansluitend op bestaand stedelijk gebied een uitbreidingslocatie worden toegestaan. Volgens de verordening valt de locatie binnen het bestaand stedelijk gebied. Hier kunnen stedelijke functies, zoals wonen, toegevoegd worden.

In artikel 3 is bepaald dat een ruimtelijk plan voor woningbouw in overeenstemming moet zijn met een woonplan, dat de schriftelijk instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Hiervan mag afgeweken worden indien het woningbouwproject niet meer dan 11 woningen bevat en gelegen is binnen bestaand stedelijk gebied. In onderhavige situatie is sprake van 58 woningen. In de volgende paragraaf wordt beschreven dat het plan binnen het woonplan van de gemeente past.

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de Verordening Romte Fryslân 2014.

Vaarwegenverordening Fryslân 2014

Watergang de Geau is opgenomen in de Vaarwegenverordening van de provincie. De vaarwegenverordening is gericht op het gebruik, de bescherming en instandhouding van de provinciale vaarwegen.

De watergang de Geau wordt beheerd door de provincie. Derhalve dient in de toelichting van een ruimtelijk plan aandacht te worden besteed aan de relatie tussen de beoogde ontwikkeling en het beheer van de (provinciale) vaarweg en de nautische effecten vanwege de ontwikkelingen die onderhavig bestemmingsplan mogelijk maakt. Voor de ontwikkeling is een ontheffing noodzakelijk van de Vaarwegverordening.

Op 12 december 2018 heeft de nautisch adviseurs van de provincie de situatie ter plaatse opgenomen. Geconcludeerd is dat de bouw van het woonappartement aan de Geau-zijde geen extra belemmeringen voor de scheepvaart geeft. Derhalve is op grond van de Vaarwegverordening een ontheffing afgegeven.

Ontgrondingsverordening

Volgens de provinciale Ontgrondingsverordening dient bij ontgrondingen met een omvang groter dan 10.000 m³ en dieper dan 2.00 meter beneden het oppervlaktewaterpeil een vergunning te worden aangevraagd. Hier is in onderhavig bestemmingsplan geen sprake van. De kleine ontgronding (circa 200 m³) die met de ontwikkeling gepaard gaat kan daarom vergunningsvrij ontgrond worden.

Ontwikkelvisie gemeente Súdwest-Fryslân

Op 22 maart 2012 heeft de gemeenteraad de Ontwikkelvisie gemeente Súdwest-Fryslân vastgesteld. In de visie staan de ambities van de gemeente op het gebied van sociale, ruimtelijke en economische ontwikkelingen.

De visie vormt een belangrijke basis voor nieuw beleid en plannen. In de ontwikkelvisie wordt uitgegaan van zes peilers. Voor dit project is de peiler 'Verscheidenheid in de kernen' van belang.

In Súdwest-Fryslân is er de rust van het kleine dorp, de dynamiek van de stad of van beide een beetje in het grotere dorp of de kleinere stad. De verscheidenheid betekent een grote rijkdom aan verschillende types woon- en werkmilieus. Binnen de gemeente zullen er grote verschillen ontstaan met betrekking tot de bevolkingsgroei, krimp en toename in huishoudens. De verwachte groei vindt vooral plaats in de stedelijke kernen Bolsward en Sneek.

Omdat het stedelijke cluster qua inwonertal de komende decennia blijft groeien, moeten er aantrekkelijke nieuwe stedelijke woonmilieus worden gerealiseerd. Vanwege de afnemende groei kijkt de gemeente wel kritisch naar de geplande woningbouwprojecten. Omdat een groot deel van de woningvoorraad sterk verouderd is in dit gebied, moet de bestaande voorraad worden geherstructureerd, aansluitend op de vraag in de markt.

Dit bestemmingsplan maakt deel uit van de herstructurering van een verouderde bedrijfslocatie. Door de kwaliteitsverbetering ontstaat een meer aantrekkelijk stedelijk woonmilieu. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling goed past binnen de gemeentelijke ontwikkelingsvisie.

Woonvisie en Woningbouwprogramma 2017-2022

Op 20 juli 2017 is de Woonvisie vastgesteld door de gemeenteraad. Hierin is het woningbouwbeleid vastgelegd. In dit beleidsdocument wordt onder meer ingaan op de kwantitatieve woningbouwopgave en de kwalitatieve focus. De Woonvisie gaat vooraf aan het Woningbouwprogramma 2017-2022, dat door de gemeenteraad op 31 oktober 2017 is vastgesteld.

De kwantitatieve opgave is bepaald aan de hand van huishoudenprognoses. In het woningbouwprogramma ligt het accent op seniorenhuisvesting, starters, betaalbaarheid en duurzaamheid. Verder ligt vanuit de beleidsmatige ontwikkelingen en de nieuwe koers de kwalitatieve focus onder andere op de herstructureringsopgave van de verouderde voorraad.

De gemeente geeft de voorkeur aan inbreidingslocaties; ofwel het benutten van de fysieke mogelijkheden binnen de bestaande bebouwde omgeving. Mocht uitbreiding van de bebouwde omgeving aan de orde zijn, dan hanteert de gemeente het uitgangspunt dat deze plaats moet vinden op de huidige, vastgestelde ontwikkelingslocaties en/of locaties waar al in is geïnvesteerd en/ of afspraken over zijn gemaakt waarmee de gemeente verplichtingen is aangegaan.

In het Woningbouwprogramma 2017-2022 zijn de voorgestelde woningen opgenomen. Hiermee past het plannen binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma.

Welstandsnota Súdwest-Fryslân

De gemeente Súdwest-Fryslân heeft voor de toetsing van bouwwerken de welstandsnota Súdwest-Fryslân opgesteld. Hierin zijn welstandscriteria opgenomen waaraan nieuwe ontwikkelingen getoetst moeten worden. Een belangrijke pijler van de welstandsnota is het gebiedsgerichte welstandsbeleid. De gebiedsgerichte welstandscriteria worden gebruikt voor de kleine en middelgrote bouwplannen die zich voegen binnen de bestaande ruimtelijke structuur van Súdwest-Fryslân. Deze criteria zijn gebaseerd op de plaatselijke identiteit en het architectonisch vakmanschap en de ruimtelijke kwaliteit zoals die in de bestaande situatie worden gebruikt.

Het gebied maakt deel uit van het welstandsgebied 'Projectmatige nieuwbouw grootschalig'. In dit gebied zijn een aantal herstructureringsprojecten uitgevoerd. Er is sprake van projectmatige woningverbeteringen en vervangende nieuwbouw. Uitgangspunt van beleid is dat nieuwbouw aan dient te sluiten bij het bestaande beeld, dat wordt bepaald door:

1. 1. De vorm van de bebouwing
2. 2. Het materiaalgebruik
3. 3. De inrichting van de openbare ruimte

Omdat dit bestemmingsplan voorziet in de bouw van woningen in plaats van bedrijven is voor de ontwikkeling een apart beeldkwaliteitsplan opgesteld (zie bijlage 1 en paragraaf 2.3). Bij de beoordeling van het toekomstige bouwplan zal het beeldkwaliteitsplan als toetsingskader gelden.

Erfgoedvisie (2012) en Erfgoednota (2013)

Met het vaststellen van de "Erfgoedvisie Silhouet" (juni 2012) heeft de gemeente haar visie en missie op behoud en ontwikkeling van het erfgoed vastgesteld. De gemeente stelt zich hierbij ten doel om het culturele erfgoed op een evenwichtige, en duurzame manier in stand te houden en draagvlak hiervoor te ontwikkelen. Op basis van deze visie is de "Erfgoednota gemeente SWF 2013-2016: De basis op orde" opgesteld (januari 2013). Een belangrijk speerpunt van de nota is dat de basis op orde wordt gebracht. Dit betekent dat de gemeentelijke organisatie haar kerntaken op het gebied van erfgoed zorgvuldig gaat uitvoeren. Het is namelijk een wettelijke taak voor gemeenten om te komen tot een zorgvuldige planbehandeling en besluitvorming wat betreft cultuurhistorie.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat gemeenten vanaf 1 januari 2012 in hun ruimtelijke plannen rekening moeten houden met aanwezige cultuurhistorische waarden. Dit was al verplicht voor archeologie. Met de Erfgoednota is het gemeentelijk erfgoedbeleid hierop aangepast. Zo gaat de gemeente bij de bescherming van archeologische (verwachtings)waarden in ruimtelijke plannen nu formeel uit van de gemeentelijke FAMKE (Friese Archeologische Monumentenkaart Extra), een uitsnede van de provinciale FAMKE.

Voor de bekende en de te verwachten cultuurhistorische waarden gaat de gemeente uit van de provinciale cultuurhistorische kaart (CHK). De kaart is daarmee onderlegger voor het in de erfgoednota geformuleerde beleid. Echter, niet alle waarden aangegeven op deze kaart kunnen bij voorbaat behouden blijven, hier zal een gemeentelijke afweging aan te pas komen. In de erfgoednota is verder uiteengezet hoe in het kader van ruimtelijke plannen omgegaan dient te worden met het erfgoed.

Een nadere toetsing aan de Erfgoedvisie vindt plaats in paragrafen 4.6 en 4.7.

Beleid en Normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van circa 58 appartementen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

Deze vormvrije mer beoordeling is als bijlage 2 bij de toelichting toegevoegd. Daaruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Mitigerende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

De omgeving van het plangebied kenmerkt zich als een woongebied waar tevens bedrijvigheid uit milieucategorie 1 en 2 is toegestaan. Het plangebied kan dan ook omschreven worden als een gemengd gebied. De richtafstanden uit de VNG-brochure kunnen daarom met één afstandstap worden verminderd.

Op de gronden ten oosten en westen van het plangebied zijn bedrijven toegestaan uit milieucategorie 1 en 2. Voor dergelijke bedrijven geldt een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. Met de positionering van het bouwvlak van dit bestemmingsplan is rekening gehouden met een minimale afstand van minimaal 10 meter tot de grens van de bedrijfspercelen. Hierdoor zal het appartementencomplex op voldoende afstand van de bedrijven komen te liggen.

Op het perceel IJlsterkade 47 is op 1 januari 2018 een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van appartementen. Met de huidige planologische bedrijfsbestemming hoeft daarom geen rekening gehouden te worden.

Overige bedrijfsactiviteiten bevinden zich op een zodanige afstand dat deze niet relevant zijn voor dit bestemmingsplan. Daarnaast zijn tussen het plangebied en andere bedrijven reeds woningen gevestigd, welke maatgevend zijn voor eventuele bedrijfsmatige beperkingen van deze bedrijven. De bedrijven worden dan ook niet onevenredig in hun bedrijfsvoering geschaad. In zijn algemeenheid zijn bedrijven en instelling uit ten hoogste milieucategorie 2 goed verenigbaar met de woonfunctie.

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen. Er zijn er geen spoorwegen of geluidszoneringsplichtige industrie aanwezig, dus alleen het aspect 'wegverkeerslawaai' is aan de orde.

De wegen in de directe omgeving van het projectgebied zijn aangewezen als 30-km/uur zone. Voor ontwikkelingen binnen dergelijke zones is geen toetsing aan de Wet Geluidhinder noodzakelijk. Daarnaast is de IJlsterkade een relatief rustige weg met een te verwachten lage verkeersintensiteit. De weg is met name bedoeld voor bestemmingsverkeer voor de bedrijven en woningen langs deze weg. Het betreft dan ook geen doorgaande weg.

Gezien het rustige karakter van de woonwijk en op basis van vergelijkbare situaties, wordt verwacht dat aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan en nader onderzoek niet noodzakelijk is. Het Bouwbesluit waarborgt dat wordt voldaan aan een maximaal toelaatbaar binnenniveau van 33 dB.

Deze 'waterparagraaf' bevat de wettelijk verankerde watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. In de Leidraad Watertoets van het Wetterskip staan de uitgangspunten waarmee bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon.

Watertoetsproces

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap (kenmerk: 20180531-2-17988 ). Hieruit blijkt dat de invloed van het plan mogelijk zodanig is dat de normale procedure van de watertoets van toepassing is. In bijlage 5 is de watertoets toegevoegd. Hieruit blijkt dat de normale procedure van toepassing is. Bij de watertoets is ook een uitgangspuntennotitie toegevoegd waar bij de uitwerking van de plannen rekening mee gehouden moet worden. Deze worden hierna nader beschreven.

Regionale en lokale kering

Het plangebied ligt binnen de zonering van een regionale waterkering. Op de gronden van deze kering vinden met de ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt geen ingrepen plaats. De kering wordt dan ook niet beschadigd. De kerende werking wordt dan ook niet aangetast.

Hoofdwateren

Het water rondom het plangebied betreft water dat in beheer is/en wordt onderhouden bij het waterschap. Binnen de beschermingszone van 5 meter van dit water vinden geen ingrepen plaats.

Vrij voor de boezem

Het plangebied ligt vrij voor de boezem met een peil van -0,52 m NAP. Dit vastgestelde peil is een streefpeil. Het werkelijke peil is als gevolg van opstuwing en weersomstandigheden niet altijd gelijk aan het streefpeil. Omdat het gebied vrij voor de boezem ligt wordt het niet door een waterkering beschermd tegen hoge waterstanden in de Friese boezem. Er moet daarom rekening gehouden worden met het maatgevende boezempeil. Dit peil, behorend bij een situatie met een kans van voorkomen van 1/100 per jaar, mag tot 1 meter voor de gevel voorkomen. Het maatgevend boezempeil ter plaatse van het plangebied is -0,27 m NAP. In dit geval is de droogleggingsnorm (1,10 m) de maatgevende norm. De geschatte gemiddelde maaiveldhoogte ligt in het plangebied tussen de +0,1 m NAP en de +0,4 m NAP. De maaiveldhoogte voldoet naar verwachting niet aan de droogleggingsnorm. Bij de verdere ontwikkeling van de bouwplannen wordt bij het bepalen van de aanleghoogte rekening gehouden met de droogleggingsnorm. Indien noodzakelijk wordt het Wetterskip gevraagd voor aanvullend advies.

Toename verharding

Door ruimtelijke ontwikkelingen neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe met als gevolg een versnelde afvoer van hemelwater. Het is nodig om deze versnelde afvoer te compenseren om de waterberging in een gebied in stand te houden. De meest voorkomende manier van compenseren is het graven van extra oppervlaktewater. Uiteraard is het toepassen van alternatieve maatregelen in het plan ook mogelijk.

Met het project is geen sprake van de verharding. De ontwikkeling vindt plaats op de gronden waar tot voor kort bebouwing stond. Watercompensatie is dan ook niet nodig. In de nieuwe situatie wordt de afvoer van het hemelwater rechtstreeks afgevoerd op de Geau.

Klimaatadaptatie

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Kansen moeten benut worden om het gebied klimaat robuust in te richten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming.

Bij de inrichting van het plangebied kan hierop geanticipeerd worden door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Door nú maatregelen te nemen, worden steden en dorpen mooier en wordt grote schade in de toekomst voorkomen. Voor veel maatregelen geldt bovendien dat ze kosteneffectief zijn, als ze maar in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen. Met voorgenoemd advies wordt bij de uitvoering van de plannen rekening gehouden.

Gebruik materialen

Tot slot wordt met het oog op de waterkwaliteit het gebruik van uitloogbare materialen zoals koper, lood en zink zoveel mogelijk voorkomen.

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door de eerdere bedrijfsactiviteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Ten behoeve van deze ontwikkeling is een bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 3 van deze toelichting. Middels het onderzoek is de milieuhygiënische kwaliteit beoordeeld van de bodem ter plaatse van het te ontwikkelen terrein en de plaatsen waar de opdrachtgever voornemens is grondverzet te plegen. Met de resultaten van het nader bodemonderzoek is de omvang van de aanwezige verontreinigingen inzichtelijk gemaakt. Geconcludeerd wordt dat er graafwerkzaamheden plaatsvinden ter plaatse van bodemverontreinigingen. Hiervoor dient een saneringsplan te worden opgesteld.

Aanbevolen wordt een saneringsplan op te stellen waarin de wijze van saneren, ter plaatse van locaties waar grondverzet in de verontreinigde bodem is gepland, nader wordt uitgewerkt. Hierbij dient ook het aanbrengen van de ophooglaag als sanerende maatregel te worden gezien, aangezien hiermee verontreinigingen worden afgedekt.

Het saneringsplan dient te worden goedgekeurd door het bevoegd gezag middels het verlenen van een beschikking 'instemmen saneringsplan'.

Indien bij grondverzet grond vrijkomt kan deze niet zonder meer elders worden toegepast/hergebruikt. Bij toepassing zijn de regels van het Besluit bodemkwaliteit van toepassing. Dit geldt ook indien ter plaatse geen bodemverontreiniging is aangetoond of indicatief de hergebruikmogelijkheden zijn bepaald.

Ten behoeve van deze ontwikkeling wordt een saneringsplan opgesteld die ter goedkeuring naar het bevoegd gezag wordt gestuurd. Pas na sanering van de grond kan het beoogde project worden gerealiseerd. Mits de bodemsanering conform het vastgestelde saneringsplan is uitgevoerd vormt bodem geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

In de wet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Derhalve is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage 4 bij de toelichting toegevoegd. Het onderzoek bestond uit een bureau- en een veldonderzoek. Bij het bureauonderzoek zijn bronnen geraadpleegd op het gebied van fysische geografie, archeologie en historische geografie. Tijdens het veldonderzoek zijn zes boringen geplaatst om archeologische indicatoren op te sporen en om de gaafheid van de bodem te bepalen.

In het plangebied zijn geen archeologische vondsten of terreinen bekend (Archis3). Uit de historische kaarten blijkt dat het plangebied tot in de twintigste eeuw onbebouwd was en in gebruik is geweest als weiland. Vanaf 1973 raakt het plangebied bebouwd. De dikte van het pakket met bouwzand en de laag die (recentelijk) verstoord is geraakt, gaan over het gehele terrein gemiddeld tot 100 cm diep. Dit reeds verstoorde niveau is dieper dan de diepte voor de nieuwe fundering voor de vloeren van de nieuwe wooncomplexen.

Binnen het plangebied zijn zes boringen verricht, die zo gelijkmatig mogelijk over het terrein zijn verdeeld. Deels in overeenstemming met wat verwacht werd op basis van het bureauonderzoek bestaat de opbouw van het plangebied van boven naar beneden uit een pakket opgebracht bouwzand/verstoorde laag, op een kleilaag, op een veenlaag, op dekzand met intacte bodemhorizonten (B, C) die geïnterpreteerd wordt als een (intacte) podzolbodem. In geen van de lagen zijn archeologische indicatoren aangetroffen.

Op basis van de onderzoeksresultaten blijkt dat het plangebied tot op een diepte van 100 verstoord is geraakt en dat binnen het gehele terrein bouwzand is aangebracht. De onderliggende klei- en veenlagen zijn intact maar hierin zijn geen archeologische indicatoren aangetroffen. Onder deze lagen, op een diepte van minimaal 3,60 m beneden NAP, is de top van het pleistocene dekzand bereikt. Hierin is een intacte podzolbodem waargenomen met B en C horizonten, maar zijn geen archeologische indicatoren en/of aanwijzingen voor menselijke activiteiten in de steentijd aangetroffen.

Op grond van de resultaten van het booronderzoek, waarbij wel een intacte podzolbodem is aangetroffen maar geen archeologische indicatoren en de geplande diepte van de bodemingrepen, is er geen aanleiding om archeologisch vervolgonderzoek uit te laten voeren. Het pleistocene niveau ligt op een ruime diepte beneden het huidige maaiveld ( 3,6 m beneden NAP). Aanbevolen wordt om als maximale ontgravingsdiepte 3,3 m -Mv aan te houden, zodat de pleistocene laag met de intacte podzolbodem niet zal worden geraakt en daarmee in situ behouden blijft. Met het aanhouden van deze ontgravingsdiepte (3,3 m -Mv) is er een bufferzone van circa 30 cm tot de top van de pleistocene laag. Echter, de fundering met nieuwe heipalen zal tot in het pleistocene niveau gaan, maar de bodemverstoring hierdoor zal qua oppervlakte zeer beperkt zijn en onvoldoende onderbouwing geven voor een eventueel vervolgonderzoek.

Binnen het plangebied blijft sprake van een archeologische verwachting, mede omdat rondom Sneek meerdere (vuursteen-)vindplaatsen uit de steentijd bekend zijn. Als bij toekomstig graafwerk onverhoopt toch archeologische vondsten worden gedaan of archeologische grondsporen worden aangetroffen, dan dient daarvan direct melding te worden gemaakt bij de minister conform de Erfgoedwet 2015, artikel 5.10 & 5.11.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

De gemeente Súdwest-Fryslân maakt gebruik van de Friese Cultuur Historische kaart. Volgens deze kaart heeft het plangebied geen cultuurhistorische betekenis. De wijk waarin het plangebied is gelegen heeft daarentegen wel een cultuurhistorische waarden, namelijk die van de wederopbouwwijken. Met het beeldkwaliteitsplan is rekening gehouden met de stedenbouwkundige kwaliteiten van de wijk. Hiermee wordt gewaarborgd dat de toekomstige invulling van het plangebied passend is in de omgeving. Het is niet noodzakelijk om nadere eisen ten aanzien van de bescherming van cultuurhistorische waarden te stellen.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt in een binnenstedelijk gebied op ruime afstand van beschermde natuurgebieden. De ontwikkeling heeft, mede gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, geen negatieve effecten op natuurwaarden die op grotere afstand liggen.

Soortenbescherming

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Toetsing

De nieuwbouw vindt plaats op de plek van het voormalig bedrijfsgebouw. Het pand is reeds gesloopt. Hierbij is rekening gehouden met de Wet Natuurbescherming. De ontwikkelingen voorziet verder niet in het kappen van bomen of het dempen van sloten. Aantasting van beschermde soorten en strijdigheid met de Wet natuurbescherming wordt daardoor uitgesloten.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10^-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10^-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Uit de risicokaart blijkt dat er in de directe omgeving geen risicobronnen voorkomen (zie uitsnede risicokaart in figuur 4.1). Het dichtstbijzijnde risicobron is een nutsvoorzieningebouw in de vorm van een Gasdrukregel- en meetstation (zie rode stip in figuur 4.1). Deze is niet geregeld in het Bevi, maar in het Activiteitenbesluit. Voor dit gebouw gelden aan te houden afstand van 30 meter tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten.

Daarnaast ligt ten noorden een hogedruk aardgasleiding van de Gasunie. Dit betreft een hogedruk aardgasleiding met een doorsnede van 6 inch en een werkdruk van 40 Bar. Deze buisleiding heeft een invloedsgebied van 70 meter. De minimale afstand van deze buisleiding tot het appartementencomplex is circa 175 meter. Er ontstaan op dit punt geen belemmeringen.

Figuur 4.1 Uitsnede risicokaart

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Er worden slechts 58 wooneenheden mogelijk gemaakt. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor de ontwikkeling.

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied liggen geen kabels of leidingen die een planologische zone hebben.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

De regels van dit bestemmingsplan zijn qua systematiek afgestemd op de actuele bestemmingsplannen in de gemeente Súdwest-Fryslân.

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de bestemmingen die in dit plan zijn opgenomen.

Groen

De groenstrook aan de oostkant van het plangebied is geregeld in de bestemming 'Groen'. Allen bebouwing ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut is toegestaan. Hiermee wordt gewaarborgd dat dit gedeelte van het plangebied een groene invulling krijgt.

Wonen - Woongebouw

De beoogde appartementen gebouwen zijn geregeld in de bestemming 'Wonen -Woongebouw'. Rondom de gebouwen is een bouwvlak gelegd. Op dit bouwvlak is in overeenstemming met het stedenbouwkundig plan een maximum aantal wooneenheden en een maximum bouwhoogte opgenomen. Voor de hoogte van het voorgestelde woongebouw (4 verdiepingen) wordt uitgegaan van 19 meter.

Voor gebouwen ten behoeve van parkeren geldt dat deze ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' gerealiseerd moeten worden.

Tevens zijn ter plaatse van de aanduiding 'aanlegsteigers' aanlegsteigers toegestaan.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

Overleg

Het bestemmingsplan is, conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), verzonden naar de overleginstanties. Omdat de gemeente de belanghebbenden wil betrekking bij de planvorming, is ook de mogelijkheid geboden inspraak te verlenen op het voorontwerpbestemmingsplan.

Van de provincie Fryslân en Wetterskip Fryslân is een reactie binnengekomen. De reacties zijn samengevat en beantwoord in een reactienota. De reactienota is als bijlage 6 opgenomen. De reacties hebben geleid tot aanpassingen aan zowel de regels, de verbeelding, als de toelichting.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpplan heeft daarom met ingang 6 november 2018 tot met 17 december 2018 ter inzage gelegen. Een ieder is daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen. Gedurende de periode zijn twee zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in een reactienota. De reactienota is als bijlage 7 opgenomen. De reacties hebben geleid tot aanpassingen aan zowel de regels, de verbeelding, als de toelichting.

Vervolg

Het gewijzigde) bestemmingsplan is vervolgens door de gemeenteraad op 28 februari 2019 vastgesteld. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld. Tegen de vaststelling van het bestemmingsplan is beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

De economische uitvoerbaarheid van een plan wordt in eerste instantie bepaald door de financiële haalbaarheid ervan. Daarnaast is de grondexploitatieregeling uit de Wro van belang voor de economische uitvoerbaarheid. Deze regeling bepaalt dat de gemeente de door haar gemaakte kosten kan verhalen. Het kostenverhaal heeft dus ook invloed op de haalbaarheid van het plan.

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief. De gemeente heeft hiermee geen directe financiële bemoeienis. De kosten voor de procedure worden verhaald via leges. De kosten voor het realiseren van de ontwikkeling worden gedragen door de initiatiefnemer. Aangenomen wordt dat deze over voldoende financiële middelen beschikt om de appartementen te kunnen realiseren. Het plan is daarmee financieel haalbaar.

Grondexploitatie

De grondexploitatieregeling uit de Wro is van toepassing op dit bestemmingsplan, omdat het bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro mogelijk maakt. De grondexploitatieregeling bepaalt dat de gemeente in beginsel samen met dit bestemmingsplan een exploitatieplan moet vaststellen. Hiervan kan worden afgezien als de kosten 'anderszins verzekerd' zijn, bijvoorbeeld door overeenkomsten. Daarbij moet het stellen van eisen en een fasering niet noodzakelijk zijn.

In dit geval is een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemers gesloten om het kostenverhaal te verzekeren. Hierin is onder andere het aspect planschade afgedekt. De gemeenteraad besluit dan ook bij de vaststelling van dit bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen.

Uitoefening van (para-)medische beroepen, waaronder:

individuele praktijk voor huisarts, medisch specialist, apotheker, psychiater, psycholoog, fysiotherapie of bewegingsleer, voedingsleer, mondhygiëne, tandheelkunde, logopedie, verloskundige, enz. individuele praktijk dierenarts

Kledingmakerij

(maat)kledingmakerij en kledingverstelbedrijf

woningstoffeerderij

Kantoorfunctie ten behoeve van bedrijvigheid die elders wordt uitgeoefend,

zoals:

schoonmaakbedrijf, schoorsteenveegbedrijf, glazenwasserij, maar ook ten behoeve van bijvoorbeeld een groothandelsbedrijf

Reparatiebedrijfjes, waaronder:

schoen-/lederwarenreparatiebedrijf

uurwerkreparatiebedrijf

goud- en zilverwerkreparatiebedrijf

reparatie van kleine (elektrische) gebruiksgoederen

reparatie van muziekinstrumenten

In ieder geval zijn autoreparatiebedrijven en las- en montagebedrijven uitgezonderd.

Advies- en ontwerpbureaus

reclame ontwerp

grafisch ontwerp

(bouwkundig, interieur- of tuin- en landschaps-) architect

stedenbouwkundige - ingenieur

(Zakelijke) dienstverlening, waaronder:

notaris

advocaat

gerechtsdeurwaarder

(register of belasting-) accountant

assurantie-/verzekeringsbemiddeling

exploitatie en handel in onroerende zaken

administratieconsulent

organisatieadviseur

Overige dienstverlening

kappersbedrijf

schoonheidssalon

nagelstudio

tattooshop

Onderwijs

autorijschool

onderwijs niet in te delen naar specificatie, mits zonder werkplaats of laboratorium

Ateliers

ateliers van beeldend kunstenaars, pottenbakkers, glazeniers e.d.

Logiesverstrekking

bed and breakfast

Webwinkel

Een winkel op een perceel waarbij de verkoop van op de eindgebruiker gerichte goederen uitsluitend plaatsvindt via internet, waarbij geen klanten op het perceel langskomen (om goederen af te halen of uit te proberen of te betalen) en er geen ruimtelijke uitstraling uitgaat van de webwinkel.

Nadere precisering en concretisering van de algemene toetsingscriteria

• straat- en bebouwingsbeeld:

ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen, dient gestreefd te worden naar het instandhouden c.q. tot-stand-brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend bebouwingsbeeld.

In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:

1. 1. een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
2. 2. een goede bouwhoogte-/breedte-verhouding tussen de bebouwing onderling;
3. 3. een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

• woonsituatie:

ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten bouwwerken, werken en andere gebruiksvormen, dient rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q. garanderen van een redelijke lichttoetreding en een redelijk uitzicht, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy;

• verkeersveiligheid:

ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen, dient onder andere rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q. tot-stand-brengen van een verkeersveilige situatie, door het garanderen van vrije uitzichthoeken bij kruisingen van wegen en bij uitritten;

• sociale veiligheid:

ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen, dient voorkomen te worden dat een ruimtelijke situatie ontstaat die niet sociaal controleerbaar, onoverzichtelijk en onherkenbaar is;

• milieusituatie:

ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen, dient rekening te worden gehouden met de milieuaspecten, zoals hinder voor omwonenden en een verkeersaantrekkende werking.

In het bijzonder dient er bij de situering en omvang van milieubelastende functies op te worden gelet dat de uitbreiding of nieuwvestiging van milieugevoelige functies niet wordt beperkt.

Omgekeerd dient er bij uitbreiding of nieuwvestiging van milieugevoelige functies op te worden gelet dat bestaande milieubelastende functies niet in hun functioneren worden beperkt;

• brandveiligheid:

ten aanzien van de situering van bouwwerken, dient rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q. tot-stand-brengen van een brand veilige situatie;

• gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden:

ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen, dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden binnen andere bestemmingen, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.