het bestemmingsplan 'Kasteel-Oost' met identificatienummer NL.IMRO.1903.BPRECR14003-VG01 van de gemeente Eijsden-Margraten.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1,00 meter van de voorkant van het hoofdgebouw.

geheel of grotendeels door de mens van elders aangevoerd materiaal .

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouw zijnde.

het oppervlak van het bouwvlak, bestemmingsoppervlak, dan wel van het bouwvlak, dat ten hoogste met gebouwen mag worden bebouwd.

een in de regels of op de verbeelding aangegeven percentage, dat de grootte of het percentage van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

deelnemen aan het economisch verkeer al dan niet met winstoogmerk, en activiteiten die hiermee naar aard, omvang en regelmaat zijn gelijk te stellen.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde met betrekking tot de bouwkundige vormgeving en ruimtelijke en functionele aspecten.

situatie ten tijde van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag als bedoeld in artikel 2.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een boven het peil gelegen en doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van de kelder en de zolder.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten en waarbinnen verhardingen en parkeervoorzieningen kunnen worden gerealiseerd. Indien twee of meer bouwvlakken middels de aanduiding 'relatie' op de verbeelding aan elkaar zijn gekoppeld gelden deze bouwvlakken gezamenlijk als één bouwvlak.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

uit het verleden geërfde materiële en immateriële bronnen, in de loop van de tijd tot stand gebracht door de mens of ontstaan uit de wisselwerking tussen mens en omgeving, die mensen, onafhankelijk van het bezit ervan, identificeren als een weerspiegeling en uitdrukking van zich voortdurend ontwikkelende waarden, overtuigingen, kennis en tradities, en die aan hen en toekomstige generaties een referentiekader bieden

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied.

een gesloten bovenbeëindiging van een bouwwerk c.q. gebouw.

de hoek gemeten tussen het dakvlak en het horizontale vlak.

een door het college van Burgemeester en Wethouders aangewezen deskundige op het gebied van de gemeentelijke archeologische monumentenzorg

het bedrijfsmatig te koop aanbieden met inbegrip van de uitstalling ten verkoop, het verkopen, verhuren en leveren van zaken aan personen die de goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van horeca-activiteiten.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw en voor zover het bestemmingsplan die inrichting niet verbiedt.

afscheiding welke op een grens tussen twee erven is geplaatst.

elk voor publiek toegankelijke verrichting van vermaak die een bijdrage levert aan het culturele, sociale en/of sportieve leven.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

verharding, bestaande uit verharding van ter plekke aangebracht aanvankelijk plastisch materiaal. Deze verharding kent geen voegen (bv. asfalt, beton).

de als zodanig aangegeven lijn waar de voorgevel van het hoofdgebouw op moet zijn georiënteerd, behoudens voor zover uitdrukkelijk anders bepaald in deze regels.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere beroeps- of bedrijfsactiviteit.

winkel waarin de hoofdactiviteit of één van de activiteiten wordt gevormd door detailhandel in kweekbenodigdheden (zoals meststoffen, bestrijdingsmiddelen, plantenvoeding, potgrond, lampen, ventilatiesystemen en waterpompen) bedoeld voor het kweken van verdovende middelen dan wel soortgelijke planten.

verharding met een waterdoorlatende oppervlaktestructuur, zoals kiezel, grind, schelpen en/of gemalen baksteen alsmede vergelijkbare losse materialen;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

het bedrijfsmatig voor gebruik ter plaatse verstrekken van dranken en van in dezelfde onderneming bereide maaltijden en andere etenswaren, het voorgaande al dan niet in combinatie met het exploiteren van zaalaccommodatie en het bedrijfsmatig verstrekken van overnachtingsmogelijkheden. Hierbij kan een onderscheid gemaakt worden in de volgende twee categorieën:

Categorie 1:

• restaurant: een bedrijf, dat in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van maaltijden voor gebruik ter plaatse en waarbij het verstrekken van drank (daaraan) ondergeschikt is;
• snackbar: een bedrijf, dat in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van maaltijden voor gebruik elders en het verstrekken van snacks (hapjes) voor gebruik ter plaatse; het verstrekken van drank is hieraan ondergeschikt;
• daghoreca: een bedrijf (zoals een brasserie of ijssalon) dat ondersteunend is aan en qua openingstijden in het algemeen vergelijkbaar is met detailhandelsvestigingen en in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken c.q. snel serveren van kleine maaltijden, broodjes, hapjes, ijs, gebak, koffie, thee, frisdranken met uitzondering van alcoholische dranken;
• hotel: een bedrijf, dat in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van nachtverblijf en/of het exploiteren van zaalaccommodaties en waarbij het verstrekken van voedsel en dranken (daaraan) ondergeschikt is;
• bar/café/pub/grand-café/eetcafé of taverne: een zelfstandige, niet geheel of gedeeltelijk deel uitmakend van een hotel, restaurant of zaalaccommodatie voorkomende bedrijvigheid die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van dranken voor gebruik ter plaatse en waar het verstrekken van maaltijden daaraan ondergeschikt is;
• zaalaccommodatie: een bedrijf, dat in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van gelegenheid tot het houden van bruiloften en partijen, alsmede tot het houden van congressen, conferenties en andere vergaderingen en waarbij het verstrekken van voedsel en dranken (daaraan) ondergeschikt is;

Categorie 2:

• bar-discotheek of discotheek (dancing): een zelfstandige, niet geheel of gedeeltelijk deel uitmakend van een hotel, restaurant of zaalaccommodatie voorkomende bedrijvigheid die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van dranken voor gebruik ter plaatse en tevens gelegenheid biedt tot dansen, met een in het algemeen hoge bezoekersfrequentie gedurende de avond en de nacht, waarbij de bedrijvigheid zich binnen de lokaliteit voltrekt en waarbij de consumpties behalve zittend ook staand kunnen worden genuttigd.

de periode van 1 december t/m 31 juni;

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, die wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van de levende en niet-levende natuur.

hoogte waarop het omliggende terrein aansluit op het bouwwerk.

onroerende zaak die deel uitmaakt van cultureel erfgoed.

horizontale snijlijn van twee dakvlakken/ bovenste rand van een dak.

een voorziening voor het op het openbare net aangesloten voorziening van algemeen nut, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer, alsmede containers voor glas, kleding, afval, plastic etc.

omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een functie die qua omvang en uitstraling ten dienste staat van een op dezelfde plaats voorkomende (hoofd)functie.

een aan- of uitgebouwd bouwdeel, dat gelegen is boven peil, dat geen grotere hoogte heeft dan de maximaal toegestane hoogte van het aangrenzende bouwdeel en dat geen rechtstreekse verbinding heeft met het peil of gebouwd is op palen en waaronder een onderdoorgang mogelijk is voor verkeer.

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

• voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
• voor een bouwwerk op een perceel waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
• voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte maaiveld ter plaatse van de bouw;
• in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld na egalisatie.

een dak zonder dakhelling.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

activiteiten en mogelijkheden voor ontspanning c.q. vrijetijdsbesteding.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden, waaronder:

• bordeel;
• erotische-massagesalon;
• parenclub;
• prostitutiebedrijf;
• seksautomatenhal;
• seksbioscoop;
• sekssauna;
• sekstheater;
• sekswinkel.

een bedrijf waar bedrijfsmatig psychoactieve middelen en/of benodigdheden voor de kweek van hennep en/of andere verdovende middelen te koop worden aangeboden, verstrekt of geleverd.

ruimtelijke verschijningsvorm van de bestaande bebouwing, die wordt bepaald door de situering, de bouwmassa's, de gevelindeling en de dakvormen.

de verbeelding van het bestemmingsplan 'Kasteel-Oost', bestaande uit de verbeelding NL.IMRO.1903.BPRECR14003-VG01.

gevel aan de voorzijde van een gebouw die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd.

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van het hoofdgebouw tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen.

een voorziening die nodig is ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en/of waterkwaliteit zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten etc.

een voor het openbaar rij- of ander verkeer bestemde weg of pad, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de weg of pad behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de weg liggende en als zodanig aangeduide parkeerplaatsen.

indien en voorzover in deze regels wordt verwezen naar wetten of wettelijke regelingen, dienen deze te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden of maximaal vier personen die geen huishouden vormen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de grens van het bouwvlak en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is.

tussen de grens van het hoofdgebouw en een bepaald punt van het bijbehorend bouwwerk, waar die afstand het kortst is.

de gezamenlijke oppervlakte van de gebouwen en de onbebouwde gronden binnen een bouwvlak/bestemmingsvlak. Daar waar op de verbeelding twee of meer bestemmingsvlakken dan wel bouwvlakken door middel van de aanduiding 'relatie' met elkaar zijn verbonden, gelden die bestemmingsvlakken dan wel bouwvlakken bij de toepassing van deze regels als één bestemmingsvlak respectievelijk één bouwvlak.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

horizontaal gemeten vanaf de voorgevel van het hoofdgebouw tot aan de achtergevel bij grondgebonden woningen, danwel de woningscheidende tussenmuur bij woningen die met de rug tegen elkaar worden gebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane-grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

buitenwerks, dit is de afstand gemeten tussen de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidingsmuren.

vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van een bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

het gebied (zone) waarbinnen bodemingrepen plaatsvinden die een verstorende werking kunnen hebben op het (archeologisch) bodemarchief.

de totale vloeroppervlakte gemeten aan de binnenzijde van die ruimte(n).

De voor 'Groen - Kasteelpark' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

3. c. een parkachtige landschapsinrichting;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. een parkeerterrein, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein';
6. f. waterlopen in de vorm van (een deel van) de historische omgrachting van kasteel Oost;
7. g. overige waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. wegen en paden.

Het bevoegd gezag kan middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.2 ten behoeve van:

1. a. het bebouwen van de gronden met gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, ten dienste van het openbare nut met een bouwhoogte van ten hoogste 3,50 m en een inhoud van ten hoogste 50 m³ en met dien verstande dat door (historisch) bodemonderzoek vooraf is vast komen te staan dat vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen bezwaren bestaan;
2. b. het vergroten van de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijn, met dien verstande dat:
   1. 1. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 6,00 meter;
   2. 2. deze bouwwerken qua aard en omvang in de omgeving passen.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horeca van categorie 1, met dien verstande dat maximaal 100 hotelkamers zijn toegestaan;
2. b. de instandhouding en/of het herstel van het aanwezige rijksmonument of karakteristieke pand, mede gelet op de cultuurhistorische, stedenbouwkundige en/of landschappelijke waarde, ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';

met de daarbij behorende:

3. c. groenvoorzieningen;
4. d. terrassen;
5. e. voorzieningen van algemeen nut;
6. f. waterhuishoudkundige voorzieningen, waterlopen en waterpartijen, alsmede (ondergrondse) waterberging- en infiltratievoorzieningen;
7. g. wegen en paden.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing:

1. a. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en werkklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken;
2. b. ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving;
3. c. ter waarborging van de verkeersveiligheid;
4. d. ter waarborging van de sociale veiligheid;
5. e. ter waarborging van de brandveiligheid en rampenbestrijding.

Het bevoegd gezag kan middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2.2, onder b, sub 2, ten behoeve van het vergroten van de bruto vloeroppervlakte binnen het bouwvlak, mits verzekerd is dat hiervoor een kwaliteitsbijdrage wordt geleverd overeenkomstig het 'Gemeentelijk Kwaliteits Menu Eijsden-Margraten 2013'.

1. a. De voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg en instandhouding van ondergrondse leidingen voor riooltransport. De hartlijn van de leiding voor riooltransport is gelegen ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding-riool'.
2. b. Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de overige aangewezen dubbelbestemmingen, bestemmingen en aanduidingen, zijn mede de desbetreffende regels van toepassing, met inachtname van de voorrangsregels uit artikel 16.1.

Op de voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden mogen, in afwijking van het bepaalde in de afzonderlijke artikelen, uitsluitend worden gebouwd:

1. a. bouwwerken van geringe omvang ten dienste van of instandhouding van de betreffende leiding, met dien verstande, dat de bouwhoogte ten hoogste 3,50 m mag bedragen.
2. b. gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde uitsluitend ter plaatse van het bouwvlak binnen de bestemming 'Horeca'.

Het bevoegd gezag kan middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 5.2, ten behoeve van het oprichten van bouwwerken, mits:

1. a. het belang van de leiding, gehoord de leidingbeheerder, niet onevenredig wordt aangetast;
2. b. dit geen gevaar oplevert voor de leiding of aan het functioneren van de leiding geen afbreuk wordt gedaan en/of door het aan de ontheffing verbinden van voorwaarden een en ander kan worden voorkomen;
3. c. bebouwing mogelijk is op grond van de onderliggende bestemming;

Het bevoegd gezag kan middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 5.4.1, mits:

1. a. het belang van de leiding, gehoord de leidingbeheerder, niet onevenredig wordt aangetast;
2. b. deze geen gevaar opleveren voor de leiding of aan het functioneren van de leiding geen afbreuk doen en/of door het aan de ontheffing verbinden van voorwaarden een en ander kan worden voorkomen;

1. a. De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor instandhouding en bescherming van oudheidkundig waardevolle elementen en terreinen in de vorm van archeologische resten die met Kasteel Oost en diens rijke geschiedenis samenhangen;
2. b. Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de overige aangewezen dubbelbestemmingen, bestemmingen en aanduidingen, zijn mede de desbetreffende regels van toepassing, met inachtname van de voorrangsregels uit artikel 16.1.

1. a. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd die voor archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn.
2. b. Op de voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd, met uitzondering van:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte voor zover gelegen op of onder peil niet wordt uitgebreid;
   2. 2. een bouwwerk zonder graafwerkzaamheden dieper dan 0,50 meter en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst;
   3. 3. een bouwwerk met een oppervlakte tot ten hoogste 250 m².

1. a. Het bevoegd gezag kan middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.2 voor het bouwen van bouwwerken, met inachtneming van de voor deze gronden geldende overige bouwregels.
2. b. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder a wordt verleend, indien:
   1. 1. middels archeologisch vervolgonderzoek inzicht is verkregen in de aan- of afwezigheid van archeologische resten in de ondergrond en de ouderdom en fasering van het antropogeen pakket;
   2. 2. Het onder 1. bedoelde vervolgonderzoek dient te worden uitgevoerd middels een gravend onderzoek in de vorm van een inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan een door het bevoegd gezag bij de vergunning te stellen kwalificaties ;
3. c. Een onderzoek als bedoeld onder b. is niet vereist wanneer:
   1. 1. naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld;
   2. 2. door het overleggen van een overeenkomstig de eisen van het bevoegd gezag uitgevoerd onderzoek blijkt dat de verstoringsdiepte van de bouwactiviteit minder diep reikt dan 30 centimeter onder maaiveld.
4. d. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder a kan voorts worden verleend, indien mede op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de vergunning voorwaarden te verbinden gericht op:
   1. 1. het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. het doen van opgravingen of;
   3. 3. het laten begeleiden van de bodemverstorende activiteit door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.

1. a. De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van ter plaatse bestaande bebouwing, bouwwerken en onbebouwde en bebouwde gronden, zowel afzonderlijk als in hun onderlinge samenhang, die een beeld opleveren dat van algemeen belang is vanwege de schoonheid, de betekenis voor de wetenschap, de cultuurhistorische waarde en de ruimtelijke structurele samenhang;
2. b. Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de overige aangewezen dubbelbestemmingen, bestemmingen en aanduidingen, zijn mede de desbetreffende regels van toepassing, met inachtname van de voorrangsregels uit artikel 16.1.

Het bevoegd gezag kan middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaald in artikel 7.2 voor het bouwen ten behoeve van de onderliggende bestemmingen, onder de voorwaarden dat:

1. a. de cultuurhistorische en oudheidkundige waarden niet worden aangetast;
2. b. de nieuwbouw past binnen c.q. een kwalitatieve bijdrage levert aan de cultuurhistorische en oudheidkundige waarden;
3. c. er geen wezenlijke veranderingen worden aangebracht in het stedenbouwkundige beeld;
4. d. voor zover het monumenten betreft, hierover advies wordt ingewonnen van de Monumentencommissie.

1. a. De voor 'Waarde - Ecologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor instandhouding en versterking van de samenhang tussen abiotische (niet-levende natuur) en biotische (levende natuur) kenmerken van de betreffende plangebiedsdelen.
2. b. Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de overige aangewezen dubbelbestemmingen, bestemmingen en aanduidingen, zijn mede de desbetreffende regels van toepassing, met inachtname van de voorrangsregels uit artikel 16.1.

1. a. Het is verboden gronden en gebouwen te gebruiken indien dit gebruik leidt of kan leiden tot een aantasting van de binnen het plangebied aanwezige dassenburchten;
2. b. Gebruik van de gronden is uitsluitend toegestaan indien voor aanvang daarvan -gehoord de provincie Limburg- een ecologisch werkprotocol is opgesteld, waarin ten minste is vastgelegd dat:
   1. 1. een zone van minimaal 20 meter rondom de dassenburcht niet toegankelijk is;
   2. 2. een zone van 50 meter rondom de dassenburcht niet toegankelijk is binnen de kwetsbare periode voor dassen;
   3. 3. een geleidende struiklaag wordt aangebracht zodanig dat de das ongehinderd zijn foerageergebied kan bereiken.

De voor 'Waterstaat - Stroomvoerend rivierbed' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. het beschermen en behouden van de beschikbare afvoer- en bergingscapaciteit van het rivierbed;
2. b. het behouden van de mogelijkheid tot rivierverruiming door verbreding en verlaging.

Op de voor 'Waterstaat - Stroomvoerend rivierbed' aangewezen gronden mogen geen bouwwerken worden opgericht, behoudens op de tevens voor 'Horeca' aangewezen gronden. Bestaande bouwwerken mogen in hun huidige omvang worden gehandhaafd.

Het bevoegd gezag kan middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 9.2 ten behoeve van het oprichten of aanpassen van de volgende bouwwerken:

1. a. waterstaatkundige (kunst)werken;
2. b. voorzieningen voor een betere en veiligere afwikkeling van de beroeps- en recreatievaart;
3. c. voorzieningen die onlosmakelijk met de waterrecreatie zijn verbonden;
4. d. bedrijfsbebouwing voor bestaande grondgebonden agrarische bedrijven die redelijkerwijs niet buiten het rivierbed kan worden gerealiseerd;
5. e. een eenmalige uitbreiding van ten hoogste 10% van bestaande bebouwing, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. de situering en uitvoering van bouwwerken dient zodanig te zijn dat het veilig functioneren van waterstaatswerken is gewaarborgd;
   2. 2. de situering en uitvoering van bouwwerken dient zodanig te zijn dat er geen sprake is van een feitelijke belemmering van toekomstige vergroting van de afvoer- of bergingscapaciteit;
   3. 3. de situering en uitvoering van bouwwerken dient zodanig te zijn dat de waterstandsverhoging of de afname van het bergend vermogen zo gering mogelijk is;
   4. 4. de resterende, blijvende waterstandseffecten of de afname van het bergend vermogen moeten duurzaam worden gecompenseerd, waarbij de financiering en tijdige realisering van de maatregelen gezekerd moet zijn;
   5. 5. de andere aan deze gronden gegeven bestemmingen moeten het oprichten van bouwwerken toelaten;
   6. 6. tevens een vergunning is verleend op grond van de Waterwet.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

Onder gebruiken of het laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken voor en/of als:

1. a. een seksinrichting of een daarmee vergelijkbaar bedrijf;
2. b. een coffeeshop, growshop, smartshop of een daarmee vergelijkbaar bedrijf;
3. c. prostitutie;
4. d. het telen, bewerken en verhandelen van soft- en harddrugs.

Het bevoegd gezag kan, met in achtneming van het bepaalde in de dubbelbestemmingen, middels een omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan ten behoeve van het afwijken van de voorgeschreven minimum- en maximum maten, voorzover daarvoor geen bijzondere afwijkingsbevoegdheid in deze regels is opgenomen en mits deze niet meer dan 10% worden veranderd.

Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen ten behoeve van het in geringe mate, tot niet meer dan 2,00 m, verschuiven van de bestemmingsgrenzen, mits dit noodzakelijk is, in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden van de kaart, ten opzichte van de feitelijke situatie, voor zover daarmee wordt beoogd een zo goed mogelijke overeenstemming tussen het plan en de werkelijke toestand te bereiken.

1. a. een bouwwerk, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van het bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken, die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Kasteel-Oost'.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van

………………………

De voorzitter, De griffier,

………. ………

Bemeni BV te Eijsden is voornemens om het landgoed Kasteel Oost aan de Kasteellaan 1 in Eijsden te herontwikkelen. De herontwikkeling bestaat uit de volgende onderdelen:

1. a. het zoveel mogelijk herstellen van het kasteel in zijn oorspronkelijke vorm van vóór 1848;
2. b. het slopen van een aantal lossen bijgebouwen (in totaal 267 m²);
3. c. het uitbreiden van de bestaande boerderij;
4. d. realisering van maximaal 100 hotelkamers;
5. e. één bedrijfswoning (verplaatsen bestaande woning binnen het bestaande kasteel);
6. f. het realiseren van een restaurant in een deel van het kasteel en een brasserie met terras in en bij de boerderij;
7. g. landschappelijke inpassing c.q. herinrichting van het terrein, inclusief aanleg van een parkeerterrein voor bezoekers aan het landgoed.

De beoogde ontwikkeling is strijdig met het geldende bestemmingsplan 'Oost-Maarland', waarin het landgoed is bestemd tot 'Wonen' (het kasteel), 'Gemengd - Vrijkomende agrarische bebouwing' (de boerderij) en 'Agrarisch met waarden' (de overige gronden binnen het plangebied).

In dit bestemmingsplan wordt de gewenste ontwikkeling van het landgoed planologisch geregeld, waardoor de voorgenomen nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden ontstaan. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding voor de locatie en bijbehorende regels. Deze toelichting vergezelt het plan.

Het plangebied is gelegen ten westen van de kern Oost-Maarland aan de Kasteellaan 1. Het betreft de locatie van het landgoed Kasteel Oost, bestaande uit een kasteel, een boerderij en omliggende gronden en bijgebouwen, ten zuiden begrensd door de Kasteellaan en ten oosten door een fietspad dat parallel loopt aan de Kloppenbergweg. De percelen zijn kadastraal bekend als gemeente Eijsden, sectie A, nrs. 1821, 1847, 1935, 2087, 2088, 2089 en 2090.

Afbeelding 1. Luchtfoto met globale begrenzing plangebied (rode lijn)

In het vigerende bestemmingsplan 'Oost-Maarland', zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Eijsden op 13 juli 2010, gelden voor het plangebied de bestemmingen 'Wonen', 'Gemengd - Vrijkomende agrarische bebouwing' en 'Agrarisch met waarden'. Tevens gelden voor het gehele plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Cultuurhistorie' en 'Waterstaat - Stroomvoerend rivierbed' en voor delen van het plangebied de dubbelbestemmingen 'Leiding' en 'Waarde - Ecologie'. Voor het gehele plangebied geldt de gebiedsaanduiding 'milieuzone - actief bodembeheergebied'. Ter plaatse van het kasteel en de boerderij geldt de bouwaanduiding 'karakteristiek'. De herontwikkeling past niet binnen deze bestemmingen en is dus strijdig met het vigerend bestemmingsplan.

Afbeelding 2. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Oost-Maarland'

Het oudste deel van het huidige Kasteel Oost is de woontoren, die in de dertiende eeuw of eerder is gebouwd. Oorspronkelijk was het kasteel een omgrachte woontoren en diende het als zetel van een heerlijkheid onder het hertogdom Daelhem. De woontoren bestond uit een kelder met daarboven drie verdiepingen tot een hoogte van minstens 12 meter. In de veertiende eeuw diende het vermoedelijk tot stamslot van de familie van Oost.

In de zestiende eeuw werd het kasteel uitgebreid. Een L-vormige toevoeging aan de west- en zuidzijde zorgde ervoor dat het kasteel een vierkante plattegrond kreeg met een uitstulping naar het noorden, waartegen in 1548 een achthoekige traptoren van drie verdiepingen is gebouwd. In de achttiende eeuw is de oostgevel vervangen door een bakstenen muur met mergelstenen hoekblokken, waardoor een deel van de oorspronkelijke woontoren verdween.

Na een verbouwing in 1674 werd het kasteel in 1848 nogmaals verbouwd, waarbij het werd voorzien van een Zwitsers zadeldak. Omstreeks 1950 werd het kasteel zodanig ingrijpend gewijzigd dat van de oorspronkelijke structuur weinig meer overbleef en het kasteel een landhuisachtig uiterlijk kreeg. De oorspronkelijke woontoren vormt echter nog steeds de kern van het kasteel.

Het voormalige kasteeleiland kende nog een huis met trapgevel, een rond 1880 gesloopte kapel en een koetshuis. Aan de oostzijde lag de voorburcht met dienstgebouwen (carréhoeve) die in het begin van de negentiende eeuw drie zijden van een binnenplaats omgaven.

Afbeelding 3. Kasteel Oost vóór de verbouwing omstreeks 1950

Afbeelding 4. Verschijningsvorm Kasteel Oost door de jaren heen. Bron: Satijnplus Architecten

Een uitgebreide beschrijving van de ontwikkelingsgeschiedenis van Kasteel-Oost is opgenomen in de bijlagen 1¹ en 2².

1. 1. Ontwikkelingsgeschiedenis Kasteel oost te Eijsden, BRO d.d. 13 januari 2016, projectnr. 211x07841
2. 2. Historische analyse Buitengoed Kasteel Oost, BRO Landschapsarchitecten ism SATIJNPlus architecten

In de huidige situatie heeft het kasteel een landhuisachtig karakter en is het in gebruik als woning. De slotgracht is verdwenen. Het voormalige koetshuis is in de huidige situatie een boerderij. De carréhoeve is geheel verdwenen. De omliggende gronden zijn groen ingericht met bomen en weiden. Zowel het kasteel als de boerderij zijn aangewezen als rijksmonument.

Afbeelding 5. Plattegrond bestaande situatie Kasteel Oost

Aan de westzijde liggen een jachthaven aan het Grindgat Oost-Maarland, en de Maas. Ten zuiden ligt de Kasteellaan en aan de overzijde daarvan liggen agrarische gronden. In het oosten liggen woningen en agrarische bedrijven in de kern Oost-Maarland. De oostelijk gelegen Kloppenbergweg vormt de verbinding naar de kern Eijsden. Ten noorden ligt een bosgebied en de camping 'De Oosterdriessen', ten noorden daarvan ligt attractiepark Fun Valley Maastricht.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. In deze Structuurvisie staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om zelf oplossingen te creëren. Het Rijk richt zich met name op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's, zoals de Nota Ruimte, de Nota Mobiliteit, de agenda Landschap en de agenda Vitaal platteland.

Het Rijk zet zich voor wat betreft het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. In de Structuurvisie Infrastructuur en Milieu worden drie hoofddoelen genoemd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

1. 1. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
2. 2. het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
3. 3. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie rijksdoelen worden de onderwerpen van nationaal belang benoemd, waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Relevante nationale belangen voor onderhavig plangebied zijn als volgt:

1. 1. Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water), bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's.
2. 2. Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten.
3. 3. Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten.

Afweging Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Door het voorgenomen herstel van het kasteel in zijn oorspronkelijke vorm worden de cultuurhistorische kwaliteiten in het plangebied versterkt. De groene indeling zorgt voor mogelijkheden voor flora- en faunasoorten om zich te ontwikkelen. De milieukwaliteit verslechtert niet door de voorgenomen ontwikkeling, zie paragraaf 5.2. De voorgenomen ontwikkeling sluit daarmee aan bij de relevante onderwerpen van nationaal belang uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden. Voor de nationale belangen die kaderstellend zijn voor besluiten van gemeenten zijn in het Barro regels opgenomen die direct het bestemmingsplan en daarmee gelijk te stellen besluiten betreffen. Zij strekken ertoe dat de nationale ruimtelijke afweging, die door het kabinet in samenspraak met de Tweede en Eerste Kamer der Staten-Generaal is gemaakt, bij besluitvorming over bestemmingsplannen wordt gerespecteerd.

Onderwerpen waarvoor het rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken.

In oktober 2012 is het besluit aangevuld met de ruimtevraag voor de onderwerpen veiligheid op rijksvaarwegen, toekomstige uitbreiding van infrastructuur, de elektriciteitsvoorziening, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen EHS), de veiligheid van primaire waterkeringen, reserveringsgebieden voor hoogwater langs de Maas en maximering van de verstedelijkingsruimte in het IJsselmeer. Ook is het onderwerp duurzame verstedelijking in de regelgeving opgenomen.

Afweging Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Rivierbed van de Maas.

Het plangebied is gelegen binnen het stroomvoerend deel van het rivierbed van de Maas. Voor het rivierbed geldt op basis van artikel 2.4.3 van het Barro dat een bestemmingsplan alleen een nieuwe bestemming kan aanwijzen als er:

• sprake is van een zodanige situering van de bestemming dat het veilig en doelmatig gebruik van het oppervlaktewaterlichaam gewaarborgd blijft;
• geen sprake is van feitelijke belemmering voor de vergroting van de afvoercapaciteit van de rivier;
• sprake is van een zodanige situering van de bestemming dat de waterstandverhoging of de afname van het bergend vermogen zo gering mogelijk is, en
• sprake is van een zodanige situering van de bestemming dat de ecologische toestand van het oppervlaktewaterlichaam niet verslechtert.

Daarnaast geldt specifiek voor een bestemmingsplan dat betrekkening heeft op het stroomvoerend deel van het rivierbed, dat een ruimtelijke ontwikkeling uitsluitend mogelijk is wanneer daarbij een of meer van de volgende activiteiten worden mogelijk gemaakt:

• de aanleg of wijziging van waterstaatkundige kunstwerken;
• de verwezenlijking van voorzieningen voor een betere en veilige afwikkeling van de beroeps- of recreatievaart;
• de bouw of wijziging van waterkrachtcentrales;
• de vestiging of uitbreiding van overslagbedrijven of het realiseren van overslagfaciliteiten, uitsluitend voor zover de activiteit gekoppeld is aan het vervoer over de rivier;
• de aanleg of wijziging van scheepswerven voor beroeps- of pleziervaartuigen;
• de verwezenlijking en het beheer van natuurterreinen;
• de uitbreiding of wijziging van bestaande steenfabrieken;
• de verwezenlijking van voorzieningen die onlosmakelijk met de waterrecreatie zijn verbonden;
• de winning van oppervlaktedelfstoffen;
• de verwezenlijking van voorzieningen van groot openbaar belang die niet buiten het rivierbed kunnen worden gerealiseerd;
• activiteiten van een zwaarwegend bedrijfseconomisch belang voor bestaande grondgebonden agrarische bedrijven die niet buiten het rivierbed kunnen worden gerealiseerd;
• een functieverandering binnen de bestaande bebouwing;
• activiteiten die onderdeel uitmaken van de lijst van maatregelen opgenomen in de Bijlage bij de planologische kernbeslissing Ruimte voor de Rivier en waarvan de uitvoering wordt gefinancierd door Onze Minister.

Het gaat in dit geval om een verwezenlijking van voorzieningen die niet buiten het rivierbed kunnen worden gerealiseerd, aangezien er cultuurhistorische waarden worden hersteld van een rijksmonument. Hier wordt in paragraaf 5.6 verder op ingegaan.

Voor waterveiligheid blijft het beleid zoals vastgelegd in de Beleidsregels grote rivieren het uitgangspunt, ook bij het opstellen van gebiedsplannen. Ten aanzien van riviergebonden activiteiten in het stroomvoerend deel van het rivierbed zijn de voorwaarden helder vastgelegd: het effect op de waterstand moet worden gecompenseerd. Ten aanzien van niet-riviergebonden activiteiten in het stroomvoerend bed zonder een groot openbaar belang (artikel 6d uit de Beleidslijn grote rivieren) geldt als voorwaarde dat een niet-riviergebonden activiteit is toegestaan als deze per saldo meer ruimte voor de rivier realiseert. Het ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft hiervoor een ‘rekenregel’ ontwikkeld. Met deze rekenregel wordt de waterstanddaling die een niet- riviergebonden activiteit moet realiseren transparant gemaakt. De rekenregel legt hiervoor een relatie tussen de ruimte die de activiteit inneemt, de vrije ruimte die ter plaatse nog aanwezig is en de voor de lange termijn te realiseren waterstandsdaling. Vervolgens kan een verruimende maatregel worden ontworpen die deze waterstandsdaling duurzaam realiseert.

De middels dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ingreep is vergunningsplichtig in het kader van de Waterwet. De ingreep is toegestaan onder artikel 6D, d.w.z. dat compensatie nodig is voor wat betreft het ruimtebeslag van de ingreep. Het te compenseren oppervlakte is 0,5 Ha. (zie ook par. 5.6.2.3). Op basis van artikel 6D betekent dit een rivierkundige opgave van 3 mm. In deze berekening is rekening gehouden met het beplantingsplan. In overleg met Rijkswaterstaat Zuid-Nederland is afgesproken dat de rivierkundige effecten van de ingreep Kleine Weerd (Maastricht-zuid) ingezet mogen worden als invulling voor de rivierkundige opgave. Hieraan is als eis gesteld dat de initiatiefnemer een financiële bijdrage moet leveren aan de aanleg- en beheerskosten van de ingreep Kleine Weerd³. Een en ander is vastgelegd in de 'Intentieverklaring Bovenmaas' d.d. 18 juli 2016 tussen de provincie Limburg, de gemeente Eijsden-Margraten en de Staat (Rijkswaterstaat Zuid-Nederland). Deze verklaring is als bijlage 21 bij deze toelichting gevoegd.

Door de initiatiefnemer zal deze nader overeen te komen financiële bijdrage worden geleverd en daarmee is dan aan de vereiste rivierverruiming voor deze ingreep voldaan.

In de nog af te geven vergunning in het kader van de Waterwet zal voor wat betreft de daadwerkelijke invulling van het terrein gekeken worden hoe dit wordt ingevuld: natuur, kleine aanpassing of landschappelijke inpassing. Hier zal nog nader overleg over plaatsvinden.

Natuurnetwerk Nederland.

In titel 2.10 van het Barro is bepaald dat bij provinciale verordening regels worden gesteld die bewerkstelligen dat een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een gebied behorende tot het natuurnetwerk Nederland, geen activiteiten mogelijk maakt ten opzichte van het ten tijde van inwerkingtreding van de verordening geldende bestemmingsplan, die per saldo leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante vermindering van de oppervlakte van die gebieden, of van de samenhang tussen die gebieden, tenzij:

1. a. er sprake is van een groot openbaar belang,
2. b. er geen reële alternatieven zijn, en
3. c. de negatieve effecten op de wezenlijke kenmerken en waarden, oppervlakte en samenhang worden beperkt en de overblijvende effecten gelijkwaardig worden gecompenseerd.

Bij provinciale verordening worden de gebieden aangewezen die het natuurnetwerk Nederland vormen. De ligging van die gebieden wordt geometrisch vastgelegd. Geen onderdeel van het natuurnetwerk Nederland vormen de militaire terreinen, aangewezen in de Rarro (zie par. 3.1.3)

Het Natuurnetwerk Nederland is nader uitgewerkt in POL 2014 en de Omgevingsverordening Limburg, waarin de Goudgroene- en Zilvergroend natuurzone en de Bronsgroene landschapszone zijn vastgelegd. Zie hiervoor paragraaf 3.2.1 en 3.2.2.

Overige belangen.

Voor het overige zijn er geen regels in het Barro die van toepassing zijn op het plangebied en de daarbinnen beoogde ontwikkelingen.

1. 3. In het kader van de Kaderrichtlijn Water is Rijkswaterstaat Zuid Nederland (voorheen Rijkswaterstaat Limburg) gestart met de uitvoering van het Kaderrichtlijn Water-project Natuurvriendelijke Oevers Maas. Hiermee wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de verbetering van de waterkwaliteit en aan de realisatie van het Natuurnetwerk Nederland. Daarnaast moet de aanleg van de natuur(vriende)lijke oevers leiden tot rivierverruiming, zodat de Maas bij hoogwater een grotere afvoer kan verwerken. Doel van de werkzaamheden in de Kleine Weerd is om meer ruimte te bieden voor de Maas en het gebied te behouden voor recreatief gebruik met voldoende natuurlijke begroeiing. Het gebied Kleine Weerd wordt heringericht, waarbij een nevengeul van de Maas wordt uitgegraven, begroeiing ten oosten van de nevengeul wordt verwijderd en het maaiveld van een deel van de Kleine Weerd wordt verlaagd. Naast de aanleg van de geul wordt een (onderhouds)brug en wandel-/beheerpad aangelegd. Ter hoogte van de brug gaat het wandelpad over in een struinpad dat verder door het gebied voert. Daarnaast wordt een hoogwatervluchtplaats voor grazers aangelegd. Hiervoor wordt grond tegen de ter plaatse aanwezige primaire kering aangebracht. De nevengeul wordt voorzien van een in- en uitlaat. Deze constructie bestaat uit met stortsteen beklede oevers.

De Rarro is gebaseerd op het Barro. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende gebiede, objecten worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In het Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven. Het plangebied is niet gelegen binnen een van de in de Rarro genoemde gebieden of objecten.

Vanuit het Rarro bestaan er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

In artikel 7.2, lid 1 van de Wet milieubeheer is bepaald dat bij algemene maatregel van bestuur de activiteiten worden aangewezen:

1. a. die belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu;
2. b. ten aanzien waarvan het bevoegd gezag moet beoordelen of zij belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In het Besluit milieueffectrapportage zijn in artikel 2, lid 1 als activiteiten die belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu (en waarvoor op grond van de Wet milieubeheer dus de verplichting geldt om een milieueffectrapportage op te stellen), aangewezen de activiteiten die behoren tot een in onderdeel C van de bijlage bij het Besluit genoemde categorie.

In lid 2 van hetzelfde artikel zijn als activiteiten ten aanzien waarvan het bevoegd gezag moet beoordelen of zij belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben (en waarvoor op grond van de Wet milieubeheer dus een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt), aangewezen de activiteiten die behoren tot een in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit genoemde categorie.

In artikel 2, lid 5, aanhef en onder b. van het Besluit milieueffectrapportage, is vastgelegd dat de m.e.r.-beoordelingsplicht ook geldt voor plannen die weliswaar vallen onder een van de in onderdeel D genoemde activiteiten maar waarbij het project valt onder de drempelwaarden zoals genoemd in onderdeel D, indien: 'op grond van selectiecriteria als bedoeld in bijlage III bij de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling niet kan worden uitgesloten dat de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben'.

De afweging met betrekking tot de m.e.r.-(beoordelings)plichtigheid van dit bestemmingsplan, is opgenomen in paragraaf 5.2.7.

Op 12 december 2014 hebben Provinciale Staten van Limburg als onderdeel van een integrale omgevingsvisie het POL 2014 'Voor de kwaliteit van Limburg' vastgesteld. Op 16 januari 2015 is het POL 2014 in werking getreden.

Zonering Limburg.

De grote variatie in omgevingskwaliteiten is een kenmerk en sterk punt van Limburg. Om daaraan recht te doen, worden in het POL zeven globaal afgebakende gebiedstypen onderscheiden. Dit zijn zones met elk een eigen karakter, herkenbare eigen kernkwaliteiten, en met heel verschillende opgaven en ontwikkelingsmogelijkheden.

Binnen het bebouwd gebied worden de volgende zones onderscheiden:

• Stedelijk centrum,
• Bedrijventerrein,
• Overig bebouwd gebied

In het landelijk gebied gaat het om de zones:

• Goudgroene natuurzone,
• Zilvergroene natuurzone,
• Bronsgroene landschapszone en
• Buitengebied

Het plangebied is gelegen binnen de goudgroene natuurzone. Onder de goudgroene natuurzone vallen gebieden waar natuur en natuurontwikkeling het primaat hebben vanwege de voorkomende waardevolle flora en fauna, vaak van (inter)nationale betekenis. Het accent ligt in dit gebied op:

• Realisatie van areaaluitbreiding natuur
• Recreatief medegebruik
• Terugdringen milieubelasting

De opgave is het realiseren van een robuust en duurzaam in stand te houden netwerk van natuurgebieden als basis voor behoud en herstel van de voor Limburg kenmerkende flora, fauna en habitats, met name in de goudgroene en zilvergroene natuurzone. Daartoe moeten ook randvoorwaarden op het gebied van milieu en water worden gerealiseerd en worden cultuurhistorische waarden volwaardig meegewogen, beschermd en waar mogelijk versterkt.

Het POL 2014 stelt kwaliteit centraal. Dit betekent dat zorgvuldig moet worden omgaan met de voorraden: de ruimte (steden en dorpen, natuur, landschap), de voorzieningen (gebouwde omgeving, infrastructuur, vervoersystemen), de natuurlijke hulpbronnen, de milieuruimte en de ondergrond.

Afbeelding 6. Uitsnede POL-kaart Integrale zonering Limburg met globale aanduiding ligging plangebied (rode lijn)

Landschap en cultuurhistorie.

Volgens de POL-kaart Landschap en cultuurhistorie, is het gehele plangebied gelegen binnen de Maasvallei en het Beschermingsgebied Nationaal Landschap Zuid-Limburg. Een deel van het plangebied is tevens gelegen binnen Beekdal.

Beschermingsgebied Nationaal Landschap Zuid-Limburg

Het omgevingsbeleid is er op gericht om de (huidige) landschappelijke kernkwaliteiten als onderdeel van de kernwaarden van het Nationaal Landschap te behouden, te beheren, te ontwikkelen en te beleven. Ontwikkelingen binnen de ruimte die het beleid voor de verschillende thema’s biedt zijn mogelijk mits de kernkwaliteiten behouden blijven of versterkt worden (‘ja-mits’).

Er wordt gewerkt vanuit algemene kwaliteitsprincipes zoals dynamisch voorraadbeheer, de Ladder van duurzame verstedelijking en hergebruik van monumentaal erfgoed.

In de Omgevingsverordening is een motiveringsplicht opgenomen die gemeenten vraagt om in de toelichting op nieuwe bestemmingsplannen (voor onderdelen van het beschermingsgebied) aan te geven hoe met de bescherming en versterking van de kernkwaliteiten in het betreffende gebied is omgegaan. Bij verlies van natuurwaarden in het Nationaal Landschap Zuid-Limburg is compensatie aan de orde, verder uit te werken in de Beleidsregel Natuurcompensatie.

Maasvallei

De Limburgse Maasvallei is een aantrekkelijk woon-, werk- en leefgebied met een hoogwaterbescherming die voldoet aan de wettelijke eisen, ook op de lange termijn, rekening houdend met klimaatverandering en mogelijke herijking van normen voor hoogwaterveiligheid.

Bij gebiedsontwikkelingen in de Maasvallei moet rekening gehouden worden met de hoofdfuncties van de rivier (afvoer van water en ijs, scheepvaart, drinkwatervoorziening, waterrecreatie en aquatisch ecologie) en ook de hoofdfuncties van het gebied (agrarisch, natuur, wonen, werken, oeverrecreatie e.d.).

Afbeelding 7. Uitsnede POL-kaart Landschap en cultuurhistorie, met aanduiding ligging plangebied (rode lijn)

Vrijetijdseconomie.

Voor het plangebied zijn de ambities op het gebied van vrijetijdseconomie van belang. De ambitie is een gezonde vrijetijdseconomie die het A-merk imago van Limburg behoudt, versterkt en benut. In Limburg is er voor haar gasten en bewoners onder andere:

• een uitgebreid, aantrekkelijk en gevarieerd aanbod aan verblijfsaccommodatie, voorzieningen, een samenhangende recreatieve infrastructuur, evenementen en recreatief-toeristische concepten
• een voor beleving toegankelijke natuur en landschap

De opgave ligt in het versterken van de identiteit van de Limburgse vrijetijdseconomie en het benutten en verbinden van de verschillende krachten en kwaliteiten van te onderscheiden deelgebieden. Meer regionale slagkracht is nodig om tegemoet te komen aan de veranderende consumentenwensen en Limburg aantrekkelijk te laten worden voor (nieuwe) doelgroepen.

Het aanbod aan vrijetijdsparken en campings in Limburg is ruim en kent nog steeds een gestage uitbreiding. De behoefte aan kwantitatieve groei is echter beperkt, de markt is verzadigd en heeft het karakter van een verdringingsmarkt. Limburg scoort in nationaal perspectief nog niet slecht, maar de bezettingsgraad van huisjesterreinen laat wel een stevige daling zien. De sector moet in zijn algemeenheid een forse kwaliteitsslag maken om in te spelen op de veranderingen in de vraag en om terreinen beter te profileren. Kortom: ook in de verblijfsrecreatie is er sprake van een transformatieopgave.

Het aanbod van verblijfsaccommodaties mag alleen worden uitgebreid als de uitbreiding kwalitatief echt goed is en extra vraag genereert. Meer van hetzelfde leidt tot verdringing en leegstand. Initiatieven die niet het gewenste kwaliteitsniveau hebben of die een bedreiging vormen voor landschappelijke kwaliteiten of natuurlijke kwaliteiten worden niet ondersteund. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt bij voorkeur gebruikgemaakt van leegstaande beeldbepalende objecten en monumenten.

Regionale toeristisch-recreatieve visies vormen de basis voor uitvoeringsafspraken over kwantiteit en kwaliteit van de verblijfsrecreatie.

Op 12 december 2014 is de Omgevingsverordening Limburg 2014 vastgesteld en in werking getreden. De verordening is daarna nog enke,e malen op onderdelen gewijzigd. Op 30 december 2016 is een geconsolideerde versie van de Omgevingsverordening Limburg 2014 gepubliceerd op www.ruimtelijkeplannen.nl. Deze geconsolideerde versie van de Omgevingsverordening Limburg 2014 geeft de situatie weer op basis van de integratie van respectievelijk:

1. 1. Omgevingsverordening Limburg 2014 (PS, 12 december 2014) + Erratum mei 2015
2. 2. Wijziging bijlage bij artikel 3.1.2, eerste lid (Veehouderijen en Natura 2000)
3. 3. Wijzigingsverordening Omgevingsverordening Limburg 2014 (PS, 11 november 2016)
4. 4. Beleidsneutrale Wijzigingsverordening Hoofdstuk 3 Natuur van de Omgevingsverordening Limburg
5. 5. De aanpassingen in de begrenzing van de goudgroene natuurzone zoals die zijn doorgevoerd in het kader van de vaststelling van het Natuurbeheerplan Limburg 2016 respectievelijk 2017

De voorheen geldende Omgevingsverordening Limburg was een samenvoeging van de Provinciale milieuverordening, de Wegenverordening, de Waterverordening en de Ontgrondingenverordening. De Omgevingsverordening Limburg is op 1 januari 2011 in werking getreden. De Omgevingsverordening is opnieuw gewijzigd, vanwege de vaststelling van POL 2014, waarin is bepaald dat er een nieuw hoofdstuk Ruimte aan de Omgevingsverordening wordt toegevoegd. Dat hoofdstuk Ruimte is gericht op de doorwerking van het ruimtelijke beleid van POL 2014 naar gemeentelijke ruimtelijke plannen. Behalve de toevoeging van het hoofdstuk Ruimte zijn in de Omgevingsverordening Limburg 2014 ook de verordeningen Veehouderijen en Natura 2000 (van oktober 2013) en Wonen Zuid-Limburg (van juli 2013) opgenomen. Hiermee zijn alle verordeningen die betrekking hebben op het omgevingsbeleid ondergebracht in één document. Tenslotte is van de gelegenheid gebruik gemaakt om diverse technische aanpassingen en verbeteringen in de overige onderdelen aan te brengen.

De Omgevingsverordening bevat regels over diverse onderwerpen, zoals de aanwijzing van milieubeschermingsgebieden.

In de Omgevingsverordening is opgenomen dat ruimtelijke plannen voor een gebied gelegen in de regio Zuid-Limburg alleen mogen voorzien in de toevoeging van vestigingsmogelijkheden voor voorzieningen voor vrijetijdseconomie aan de bestaande voorraad en de bestaande planvoorraad, als deze in overeenstemming zijn met de principes van het POL 2014 en de bestuursafspraken over de regionale uitwerking van het POL 2014 voor de regio Zuid-Limburg (zie paragraaf 3.3.1).

Afweging Omgevingsverordening Limburg 2014

Het plangebied is gelegen binnen het Beschermingsgebied Nationaal Landschap Zuid-Limburg. Een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op een gebied binnen het Beschermingsgebied Nationaal Landschap Zuid-Limburg bevat een beschrijving van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten, de wijze waarop met de bescherming en versterking van de kernkwaliteiten is omgegaan en hoe de negatieve effecten zijn gecompenseerd.

Voor het plangebied zijn de kernkwaliteiten behorende bij deze zone aangegeven in de Landschapsvisie Zuid-Limburg (2007): de besloten dalbodem van de Maas waarin het zich bevindt, bossen en graslanden, het kasteel en de middeleeuwse Kasteellaan. Wat betreft de cultuurhistorische kernkwaliteiten wordt het kasteel hersteld in zijn oorspronkelijke vorm van voor 1848 en wordt de voormalige historische carréhoeve hersteld. De bossen en graslanden worden deels behouden en deels heringericht.

Het plangebied ligt tevens in de Goudgroene natuurzone. Een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op een gebied binnen de Goudgroene natuurzone maakt geen nieuwe activiteiten dan wel wijziging van bestaande activiteiten mogelijk die de wezenlijke kenmerken en waarden van het gebied aantasten. Onder de wezenlijke kenmerken en waarden binnen de Goudgroene natuurzone worden voor te realiseren natuurgebieden verstaan de nagestreefde natuurdoeltypen zoals vastgelegd op de beheertypenkaart en de ambitiekaart van het Provinciaal Natuurbeheerplan. In paragraaf 5.5.2 wordt ingegaan op de wezenlijke kenmerken en waarden binnen de Goudgroene natuurzone en de eventuele aantasting hiervan door de voorgenomen ontwikkeling. In par. 3.2.1 is reeds weergegeven op welke wijze de aantasting van de Goudgrene natuurzone zal worden gecompenseerd.

Op 12 januari 2010 hebben Gedeputeerde Staten het Limburgs Kwaliteitsmenu (LKM) vastgesteld. Doel van het LKM is om ontwikkelingen in het buitengebied die een inbreuk op de waarden van het buitengebied betekenen te compenseren met een kwaliteitsverbetering die ten goede komt aan hetzelfde buitengebied, waarmee de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied wordt verhoogd. De verantwoordelijkheid en de uitvoering van het Kwaliteitsmenu wordt in handen van de gemeenten gelegd.

Door de gemeente Eijsden-Margraten is hieraan invulling gegeven door een nadere uitwerking van het LKM in het Gemeentelijk Kwaliteitsmenu Eijsden-Margraten 2013. Het plangebied is in het POL aangewezen als landelijk gebied en daarme is het LKM van toepassing. Voor een nadere afweging hieromtrent zie paragraaf 3.4.2.

In regio Zuid-Limburg is een regionale visie op de vrijetijdseconomie in voorbereiding, waarin de basis wordt gelegd voor uitvoeringsafspraken over kwantiteit en kwaliteit van de verblijfsrecreatie in de regio. Een regionale werkgroep vrijetijdseconomie stemt tot die visie is vastgesteld af of initiatieven op het gebied van vrijetijdseconomie worden ondersteund. Hierbij worden initiatieven beoordeeld op basis van de behoefte, de locatie(kenmerken) en de mate van vernieuwing en kwaliteit.

Afweging

Op 4 juli 2016 heeft de Regionale Themagroep Vrijetijdseconomie in het kader van de regionale uitwerking POL Zuid-Limburg aangegeven vanuit haar perspectief positief te staan tegenover het initiatief. Het advies is als bijlage 4 bij deze toelichting opgenomen.

In de Strategische Visie 2022, vastgesteld door de gemeenteraad van Eijsden-Margraten op 22 oktober 2013, is het DNA van Eijsden-Margraten beschreven aan de hand van het landschap en de dorpen, kenmerken, trends en ontwikkelingen.

Er zijn vijf ambities beschreven:

• Dienstverlening is onze tweede natuur
• Burgerkracht
• Buitengewone buiten (be)leven
• Aantrekkelijk wonen
• Ondernemingszin schept ruimte voor welvaart en welzijn

Hieruit komen een aantal thema's voort, waarvan 'Landschappelijk verantwoord ondernemen', 'Uniek (im)materieel erfgoed' en 'Meer met de Maas' van belang zijn voor de voorgenomen ontwikkeling.

De gemeente heeft de keuze gemaakt om natuur, landschap en streekeigen landbouw te behouden en waar mogelijk te versterken in combinatie met de uitbouw van hoogwaardig toerisme als nieuwe economische trekker. De gemeente zet op het gebied van toerisme in op wandelen, fietsen en andere vormen van onthaasten, waarbij de beleving van het landschap de onderliggende kracht is. De gemeente stimuleert slimme cross-overs als het verbinden van kunst en cultuur aan het landschap. Recreatiemogelijkheden aan de Maas worden sterk uitgebreid. Voor de groeiende groep ouderen wil de gemeente voldoende recreatie- en ontspanningsmogelijkheden dicht bij de kernen bieden. De gemeente stelt duidelijke kaders op voor de dorpsranden van de bestaande kernen en het buitengebied. Het in stand houden van authentieke dorpsgezichten, de balans tussen groene en rode dorpsranden en ruimte voor functiewijziging van bestaande bebouwing in het buitengebied, waarbij het uitgangspunt is dat er geen verdere verstening mag optreden.

De gemeente koestert zijn cultureel erfgoed en zet in op (inter)nationale erkenning. Het erfgoed is in 2022 in kaart gebracht, verkeert in goede staat en is toeristisch ontsloten. De gemeente legt nadruk op het creëren van nieuwe cross-overs tussen erfgoed, landschap, cultuur en recreatie.

Daarnaast richt de gemeente Eijsden-Margraten zich naar de Maas om de economische potentie van de Maas (beter) te kunnen benutten. Er zijn nog volop mogelijkheden rondom de Maas voor bedrijvigheid, recreatie, natuur en landschap. Kasteel Oost heeft een bijzondere postitie in het kader van ruimte voor de rivier. De gemeente is op zoek naar een oplossing voor Kasteel Oost en wil deze benutten voor een kastelenroute langs de Maas.

Afweging Strategische Visie 2022

De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de Strategische Visie 2022 op alle drie de thema's die van belang zijn door recreatie te combineren met erfgoed, landschap en natuur. De nieuwe toeristische plek benut kansen van de Maas en zorgt voor een versterking van het culturele erfgoed Kasteel Oost en recreatiemogelijkheden voor onder andere ouderen aan de rand van de kern Maarland-Oost. Er vindt wel enige verstening plaats door het uitbreiden van de boerderij, maar aangezien dit bijdraagt aan het herstel van het culturele erfgoed Kasteel-Oost, zorgt dit niet voor belemmeringen.

In de toekomstige situatie wordt het landgoed Kasteel Oost gebruikt ten behoeve van verblijfsrecreatie in de vorm van maximaal 100 hotelkamers, een restaurant, een brasserie en groen. Het kasteel wordt zoveel mogelijk hersteld in zijn oorspronkelijke vorm van voor 1848 en zal worden gebruikt ten behoeve van hotelkamers en een restaurant. De bestaande boerderij wordt uitgebreid en in gebruik genomen als hotelkamers en aan de zuidzijde van het gebouw een brasserie met een terras. Alle overige losse bijgebouwen worden gesloopt (in totaal 267 m²⁾. Het groen op het terrein wordt heringericht en er wordt in het noordwesten van het plangebied een parkeerterrein aangelegd voor bezoekers aan het landgoed.

In afbeelding 9. zijn de maximale mogelijkheden volgens het onderhavige bestemmingsplan weergegeven. Een voorlopige nadere uitwerking hiervan is weergegeven in afbeelding 10.

Afbeelding 9. Situatieschets maximale mogelijkheden voor nieuwe bebouwing volgens onderhavig bestemmingsplan

Afbeelding 10 bevat een feitelijke invulling volgens de huidige visie van de initiatiefnemer. Hierbij geldt de kanttekening dat sprake is van een concept, dat binnen de kaders van dit bestemmingsplan nog nader zal worden uitgewerkt en dus ook nog kan worden gewijzigd. De tekening geeft echter wel een indicatie van de mogelijke inrichting.

Afbeelding 10. Visie nieuwe bebouwing juli 2017.

In het voorlopige plan is uitgegaan van een totale bruto vloeroppervlakte van 7.089,5 m² (zie bijlage 9). Uitgaande van de in afbeelding 9 weergegeven oppervlaktes van de bouwvlakken en rekening houdend met meerdere bouwlagen binnen de gebouwen zou er theoretisch een aanzienlijk grotere bruto vloeroppervlakte mogelijk zijn, hetgeen consequenties heeft voor de te leveren kwaliteitsbijdrage (zie par. 3.4.2.2). Om die reden is in de regels van de bestemming 'Horeca' in lid 4.2.2 bepaald dat de bruto vloeroppervlakte binnen het bouwvlak maximaal 7.090 m² mag bedragen (1.900 m² bestaand en 5.189 m² nieuw). Per saldo is dit een toename van 7.089,5 - 1.900 - 267 m² = 4.922,5 m².

De hotelkamers worden gerealiseerd in het kasteel (ca. 1.041 m² bvo) en in/bij de boerderijwoning (ca. 4.514 m² bvo). In de kelder en op de begane grond van het kasteel wordt een restaurant gerealiseerd met een bruto vloeroppervlakte van 980 m². In het kasteel is verder nog ruimte voor een bedrijfswoning op de tweede en derde verdieping en voor enkele overige functies.

In de uit te breiden boerderijwoning wordt op de begane grond een brasserie gerealiseerd met een bruto vloeroppervlakte van 380 m².

De inpassing en vormgeving van het perceel aan de Kasteellaan is gebaseerd op de ontwikkelingsgeschiedenis van het kasteel in zijn omgeving, waar met deze ontwikkeling een nieuw hoofdstuk aan wordt toegevoegd. Om te komen tot een gedegen en gefundeerd ontwerp is er een analyse uitgevoerd naar de verschillende tijdsperioden van het kasteel waarin ingrijpende ruimtelijke transformaties hebben plaatsgevonden. Zowel op het niveau van landschap als op perceelniveau zijn verschillende kernkwaliteiten benoemd, afgezet tegen de huidige situatie. Op deze manier biedt de analyse een inspiratiebron voor het ontwerp en zijn verloren en bestaande kernkwaliteiten inzichtelijk gemaakt. Huidige aanwezige landschappelijke aanknopingspunten zijn onder andere het uitloopgebied van de Maas, het wandelgebied van Limburgs Landschap(Kasteelpark), aangrenzende boomgaarden en de aanwezige deels gedempte gracht.

Afbeelding 11. Tekening terreininrichting en landschappelijke inpassing

In samenhang met het toekomstige programma voor de hotellocatie (nieuwbouw + parkeren) is er een ruimtelijk concept opgesteld voor de herontwikkeling van Kasteel Oost⁶ (bijlagen 5, 6, 7 en 8). Het bestaat uit een verdeling van het plangebied in vier kwadranten, met elk eigen karakteristieke contextuele kwaliteiten in verbinding met het aangrenzend landschap. Middels dit ruimtelijk concept is, met inspiratie uit het verleden, het nieuwe programma vormgegeven en de synergie met de natuurrijke omgeving hersteld. De positionering van de nieuwbouw (aangeduid met "A" in de inrichtingsschets) respecteert het rijksmonumentale Kasteel met boerderijwoning en ligt buiten de riooloverstortleiding (D).

Landschappelijke, cultuurhistorische en monumentale kernkwaliteiten van Landgoed Kasteel Oost worden weer zichtbaar en beleefbaar gemaakt en nieuwe kwaliteiten toegevoegd. Concreet zijn de volgende ingrepen voorgesteld:

1. 1. Camoufleren van de parkeervoorziening met fruitbomen en lage hagen;
2. 2. Herprofilering gracht;
3. 3. Inkleden gracht met lage haag, heesters en onderbegroeiing;
4. 4. Aanleg verlaagde bloemenweide;
5. 5. Aanleg parkachtig landschap en routestructuur.

Het beplantingsplan is meegenomen in de berekening van de rivierkundige effecten en vormt daarmee een onderdeel van de rivierkundige beoordeling. Daarmee hoort het beplantingsplan bij het artikel 6D-pakket (zie par. 3.1.2).

Het beplantingsplan is mede gebaseerd op een uitgevoerde bomeninventarisatie⁷. Dit rapport is als bijlage 10 bij deze toelichting gevoegd.

Het landschapsinpassingsplan met bijlagen is als afzonderlijk document raadpleegbaar en als bijlagen 5, 6, 7 en 8 bij deze toelichting gevoegd.

De Kwaliteitscommissie Gemeente Eijsden-Margraten 2016 heeft het inrichtings- en inpassingsplan in een aantal vergaderingen behandeld. Op 7 augustus 2017 heeft de commissie haar eindadvies afgegeven en ingestemd met zowel de groeninpassing van het plan, alsmede met de te leveren compensatie vanwege de beoogde ontwikkelingen. Het eindadvies van de commissie is als bijlage 23 bij deze toelichjting gevoegd.

1. 6. Landschappelijke verantwoording Kasteel Oost te Eijsden, BRO d.d. 29 mei 2017, projectnr. 211x07841
2. 7. Rapport visuele boomveiligheid controle, Pius Floris Boomverzorging d.d. 19 januari 2017, projectnr. TB/17/17816

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op verschillende onderzoeks- en milieuaspecten welke van belang zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

Voor diverse milieuaspecten zijn aanvullende onderzoeken uitgevoerd. Die onderzoeken zijn uitgevoerd op basis van de op het moment van uitvoering bekende informatie. Dit kan betekenen dat in de rapportages nog afbeeldingen voorkomen die inmiddels zijn achterhaald, zoals afbeeldingen van het stedenbouwkundig plan. Latere wijzigingen in het stedenbouwkundig plan hebben echter geen consequenties voor de conclusies in de diverse onderzoeksrapportages.

Bij de inrichting van het plangebied dient rekening te worden gehouden met de spuitcirkelzones van de omliggende bedrijven. Ten zuiden van het plangebied is een bestaande hoogstamfruitboomgaard/weiland aanwezig. De drift van gewasbeschermingsmiddelen die op deze fruitboomgaard worden toegepast, kan invloed hebben op het woon- en leefklimaat in het plangebied.

In de Notitie Spuitcirkels van de gemeente Eijsden-Margraten van oktober 2013, is aangegeven dat op basis van een rapportage van Plant Research International afgeweken worden van de in het algemeen geaccepteerde afstand van 50 m ten opzichte van percelen waar sprake is van het gebruik van bestrijdingsmiddelen. Op basis van die rapportage is het mogelijk om zonder het aanbrengen van afschermende voorzieningen de afstand terug te brengen tot 40 m buitenste bomenrij zonder dat daarbij sprake is van een overschrijding van de dermale blootstellingsrisico's.

Door Windmill is een onderzoek uitgevoerd naar de invloed van het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen op het perceel aan de overzijde van de kasteellaan¹¹. Dit rapport is als bijlage 14 bij deze toelichting gevoegd.

In de rapportage van Windmill wordt geadviseerd uit te gaan van de feitelijke situatie. In tegenstelling tot dit uitgangspunt, dient echter te worden uitgegaan van de maximale mogelijkheden van het bestemmingsplan. In het geldende bestemmingsplan buitengebied zijn de gronden ten zuiden van de Kasteellaan bestemd tot 'Agrarisch'. Binnen deze bestemming gelden geen beperkingen ten aanzien van het planten van hoogstamfruitbomen, behoudens ter plaatse van de dubbelbestemming 'Leiding'. Binnen deze zone is het het aanbrengen van diepwortelende en/of hoogopgaande beplanting vergunningplichtig. De vergunning kan alleen worden verleend indien het belang van de leiding zich daartegen niet verzet. Ervan uitgaande dat binnen de dubbelbestemming zelf géén bomen zullen worden aangeplant zijn er wel nog fruitbomen toegestaan tussen de leidingstrook en de weg. Deze strook heeft een breedte van ca. 11 meter.

Uitgaande van de maximale mogelijkheden van het bestemmingsplan (gemeten vanaf de perceelsgrens ten zuiden van de Kasteellaan) is rekening gehouden met een spuitzone van ca. 44 meter. Dit is minder dan de algemeen geaccepteerde afstand van 50 meter, maar méér dan de in de gemeentelijke beleidsnotitie aanvaardbaar geachte afstand van 40 meter. Binnen de spuitzone zijn geen verblijfsfuncties toegestaan.

Gelet op het vorenstaande is er ter plaatse van gevoelige bestemmingen/functies binnen dit bestemmingsplan sprake van een goed woon- en leefklimaat voor de mensen die verblijven in het hotel/restaurant.

Overigens is in het geldende bestemmingsplan de bestemming 'Wonen' opgenomen tot aan de perceelsgrens aan de zijde van de openbare weg. Ten opzichte van de huidige situatie c.q. het geldende bestemmingsplan wordt de eigenaar van het agrarisch perceel aan de overzijde van de Kasteellaan dus niet benadeeld in zijn mogelijkheden om gewasbeschermingsmiddelen te kunnen gebruiken.

1. 11. Spuitzone onderzoek fruitteelt nabij plangebied Kasteel Oost te Eijsden-Margraten, Windmill Milieu I Management I Advies d.d. 1 juni 2017, rapportnr. P15.356.01-2

In het plangebied bevindt zich een rioolleiding. Hiervoor geldt dat er niet op mag worden gebouwd, tenzij wordt aangetoond dat het belang van de leiding niet onevenredig wordt aangetast en de ontwikkeling geen gevaar oplevert voor de leiding of aan het functioneren van de leiding geen afbreuk wordt gedaan. De gemeente heeft aangegeven dat er op een aantal plaatsen toegang tot de leiding mogelijk moet zijn. In de regels is middels de dubbelbestemming 'Leiding' verzekerd dat het bouwen ter plaatse van die dubbelbestemming niet is toegestaan. Daarmee zijn de belangen van de rioolleiding voldoende gewaarborgd.

De Wet Geurhinder en veehouderijen (Wgv) geeft normen voor de geurbelasting die een veehouderij mag veroorzaken op een geurgevoelig object (bijvoorbeeld een woning). De gemeente Eijsden-Margraten heeft op 25 juni 2013 de Verordening Wet geurhinder en veehouderij Eijsden-Margraten vastgesteld. Hierin is de minimale afstand tussen een veehouderij met dieren waarvoor geen geurcontouren gelden en een geurgevoelig object buiten de bebouwde kom vastgelegd op 25 meter. Deze minimale afstand van 25 meter geldt ook tussen veehouderijen met dieren waarvoor wel geurcontouren gelden en een geurgevoelig object buiten de bebouwde kom.

In de nabijheid van het plangebied zijn geen veehouderijen gelegen waarvan de geurcontour over het plangebied ligt.

Het aspect geurhinder veehouderijen vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Bij ruimtelijke planvorming is een toetsing aan de natuurwetgeving verplicht. In het kader van het plan is een beoordeling gemaakt van de effecten die het plan zal hebben op beschermde natuurwaarden. Hierdoor wordt duidelijk of het plan in overeenstemming is met de natuurwetgeving.

De Wet natuurbescherming heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten (uit de groepen kevers, mieren, schelp- en schaaldieren) en op een honderdtal vaatplanten. Voor alle soorten, dus ook voor de soorten die zijn vrijgesteld van de ontheffingsplicht, geldt wel een zogenaamde 'algemene zorgplicht' (art. 2 Flora- en faunawet). Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan aanwezige soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het niet verontrusten of verstoren in de kwetsbare perioden zoals de winterslaap, de voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen. De zorgplicht geldt altijd en voor alle planten en dieren, of ze beschermd zijn of niet en in het geval dat ze beschermd zijn ook als er ontheffing of vrijstelling is verleend.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet naast de zorgplicht ook rekening gehouden worden met de juridisch zwaarder beschermde soorten uit 'tabel 2', de bijlage 1 soorten van het besluit vrijstelling beschermde dier- en plantensoorten, de soorten uit Bijlage IV van de Habitatrichtlijn (tezamen tabel 3) en met alle vogels. Van deze laatste groep is een lijst opgesteld met vogelsoorten waarvan de nesten jaarrond beschermd zijn en een lijst met vogels waarbij inventarisatie gewenst is. Komen soorten van de hierboven genoemde beschermingsregimes voor dan is de eerste vraag of de voorgenomen activiteit effecten heeft op de beschermde soorten. Treden er effecten op dan dient er gekeken te worden of er passende maatregelen getroffen kunnen worden om de functionaliteit van de voort-plantings- en/of vaste rust- en verblijfplaats te garanderen.

Gezien de grootte van het gebied en de aard van de ontwikkeling is er door BRO een quick scan op het gebied van flora en fauna uitgevoerd¹⁴ (bijlage 16 Quick scan flora en fauna) waarbij is onderzocht of in het plangebied sprake is van beschermde soorten die door de beoogde ontwikkeling kunnen worden aangetast.

Naar aanleiding van de conclusies van de quickscan is een aanvullend natuuronderzoek verricht¹⁵ (bijlage 17). In dit nader onderzoek is ingegaan op de volgende vragen:

1. a. Zijn er mogelijk beschermde vaatplanten aanwezig in het plangebied?
2. b. Zijn er mogelijk habitats en waardplanten voor beschermde insecten aanwezig?
3. c. Zijn er mogelijk jaarrond beschermde nesten van kerkuil, ransuil en/of steenuil aanwezig in het plangebied?
4. d. Zijn er mogelijk dassenburchten, verblijfplaatsen van grote bosmuis, en/of nesten van eikelmuizen aanwezig binnen het plangebied?
5. e. Welke soorten vleermuizen komen momenteel voor in het plangebied?
6. f. Welke functies heeft het plangebied voor de aanwezige vleermuizen?
7. g. Leidt de ingreep tot overtreding van de verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming?

In de navolgende sub-paragrafen wordt per onderdeel ingegaan op de bevindingen uit de quickscan, al dan niet aangevuld met de bevindingen uit het aanvullende natuuronderzoek.

1. 14. Quickscan flora en fauna Kasteel oost te Eijsden, BRO d.d. 22 februari 2016, geactualiseerd d.d. 18 maart 2017, projectnr. 211x07841
2. 15. Ecologisch onderzoek flora en fauna Kasteel Oost te Eijsden, BRO d.d. 20 maart 2017, projectnr. 211x07841

Vanuit Rijks- en provinciaal beleid wordt steeds meer nadruk gelegd op duurzaam waterbeheer in de bebouwde omgeving. Vernieuwing in het provinciaal waterbeheer wordt gestalte gegeven door onder andere een (grensoverschrijdende) stroomgebiedbenadering, een brongerichte aanpak, het solidariteitsprincipe (niet afwentelen) en het vooraf betrekken van water bij ruimtelijke ontwikkelingen en afwegingen.

Een belangrijk instrument bij de uitvoering van het waterbeleid is de Watertoets. Het toepassen van de Watertoets bij ruimtelijke ingrepen is verplicht en heeft als uitgangspunt dat de situatie voor het watersysteem door de ruimtelijke ingreep niet mag verslechteren (stand-still-beginsel). Bovendien wordt er bij de toepassing van de Watertoets naar gestreefd de kansen om bestaande ongewenste situaties te verbeteren, zoveel mogelijk te benutten.

Het concept ontwerp-bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg aan het Waterschap Limburg en aan Rijkswaterstaat voorgelegd. Beide instanties hebben aangegeven in te stemmen met het plan.

De provincie Limburg heeft een Cultuurhistorische Waardenkaart Limburg opgesteld. Hierop zijn onderwerpen met betrekking tot archeologie, bouwkunde en historische geografie opgenomen.

De gegevens over archeologie zijn onderverdeeld in:

• Archeologische monumenten. Deze bevatten de rijksmonumenten en de te beschermen archeologische monumenten en terreinen, die van hoge archeologische waarde of betekenis zijn.
• Grens Via Belgica. Deze grens geeft globaal de breedte aan waar het tracé van deze Romeinse weg is aangelegd.
• Historische dorpskernen. Dit bevat de beschermende dorpsgezichten en historische buitenplaatsen.
• IKAW (indicatieve archeologische waarden). Deze archeologische verwachtingskaart geeft een gebiedsindeling in drie categorieën, op basis van de verwachting van archeologische vondsten (gebieden met een lage, midden, danwel een hoge archeologische verwachting).

Het kasteel en de boerderij zijn beide rijksmonumenten. Daarnaast bevindt zich een kruis in de zuidwesthoek van het plangebied. Het plangebied behoort tot de oude dorpskern van Oost-Maarland. De Kasteellaan is een weg die ouder is of gelijk is aan de middeleeuwse verkaveling. De voorgenomen ontwikkeling is gericht op het behouden en versterken van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden. De cultuurhistorische Kasteellaan, die grenst aan het plangebied wordt door de ontwikkeling niet aangetast. De voorgenomen ontwikkeling heeft dus een positief effect voor de cultuurhistorische waarden.

Het gebied wordt ontsloten door de erftoegangsweg Kasteellaan, die in het oosten uitkomt op de Kloppenbergweg. De Kasteellaan kent een lage verkeersintensiteit. De Kloppenbergweg is een belangrijke gebiedsontsluitingsweg die richting het noorden de verbinding met Maastricht vormt. De A2 ligt verder naar het oosten en hierover zal het grootste gedeelte van het verkeer in en vanuit noordelijke richting rijden, gezien de zuidelijke ligging van het plangebied. De bestaande wegenstructuur kan de extra verkeersgeneratie goed aan.

In de CROW-publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' zijn kencijfers opgenomen voor woon- en werkgebieden die het mogelijk maken om op globaal niveau te kunnen rekenen aan de effecten van plannen.

In de publicatie wordt aangegeven dat op basis van vuistregels globaal de verkeersgeneratie per etmaal kan worden berekend. De nieuwe functies zorgen voor extra verkeersbewegingen. Voor het viersterren-hotel (100 kamers), de brasserie (350 m²) en het restaurant (400 m²) is de verkeersgeneratie berekend¹⁹ op basis van de ligging in de schil van het centrum in een weinig stedelijk gebied. De berekening is opgenomen in bijlage 20.

Berekening verkeersgeneratie

Uit de berekening volgt dat er 305 motorvoertuigbewegingen per etmaal worden gegenereerd. Daarnaast worden de nieuwe functies op werkdagen en zaterdag bevoorraad door 5 lichte tot middelzware vrachtwagens, wat neerkomt op 10 vrachtwagenritten per dag. Dit is een relatief beperkte verkeerstoename en het toevoegen van deze nieuwe functies leidt dan ook niet tot negatieve gevolgen voor de omgeving.

1. 19. BRO, Parkeren en verkeersgeneratie Kasteel Oost Eijsden Concept, 26 januari 2016, project: 211x07841

Hoeveel parkeerplaatsen nodig zijn voor bepaalde functies, is vastgelegd in algemene normen. Bij nieuwbouw en bij herstructurering van bestaande functies dient de geldende parkeernorm 'op eigen erf' toegepast te worden. De gemeente sluit hiertoe aan bij de meest recente landelijke parkeernormen (de geldende CROW-publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie').

Voor het viersterren-hotel, het restaurant en de brasserie is de parkeerbehoefte berekend, aan de hand van de CROW publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', uitgaande van ligging in de schil van het centrum in een weinig stedelijk gebied (zie bijlage 20). Dit komt neer op een bruto parkeerbehoefte van 118 parkeerplaatsen. Aangezien de hotelgasten een deel van de gebruikers van de brasserie en het restaurant zijn voor wie de parkeerbehoefte al is meegerekend en doordat de gemiddelde maximale bezettingsgraad van hotelkamers 95% bedraagt, is de netto parkeerbehoefte berekend. Dit komt neer op 83 parkeerplaatsen.

In het inrichtingsplan is voorzien in realisering van 84 parkeerplaatsen in het noordoosten van het plangebied. Daarmee wordt voldaan aan de hiervoor aangegeven parkeerbehoefte.

Duurzaam bouwen en wonen betekent dat woningen, gebouwen en andere bouwwerken ontwikkeld en gebruikt worden met respect voor mens en milieu. Duurzaam bouwen is meer dan alleen energiebesparing. Duurzame woningen en gebouwen zijn vaak gezonder voor bewoners en gebruikers. Ook zijn ze energiezuiniger en beter voor het milieu dan traditionele woningen. Duurzaam bouwen bespaart ook grondstoffen. Het gaat bij duurzaam bouwen niet alleen om energiebesparing in huizen en gebouwen, maar bijvoorbeeld ook om:

• gebruik van duurzame materialen die rekening houden met het milieu en de gezondheid van bewoners en gebruikers;
• een gezond binnenmilieu bijvoorbeeld door goede ventilatie om vocht, schimmel en ophoping van schadelijke stoffen te voorkomen;
• prettige en leefbare huizen, gebouwen, wijken en steden;
• duurzaam slopen, om de materialen die vrijkomen bij de sloop opnieuw te kunnen gebruiken (hergebruik en recycling);
• verantwoord watergebruik;
• voorkomen dat grondstoffen voor bouwmaterialen uitgeput raken.

In de notitie 'Klimaat- en Duurzaamheidbeleid in Eijsden-Margraten' van mei 2012 heeft de gemeente speerpunten voor gemeentelijk beleid vastgelegd ten aanzien van duurzaamheid en cradle to cradle. De gemeente wil duidelijk een bijdrage leveren aan het aspect duurzaamheid. Voor wat betreft duurzaamheid via het ruimtelijk spoor wordt in bestemmingsplannen waar mogelijk uitgegaan van zongericht verkavelen en bouwen. Tevens worden duurzame energie-installaties toegepast en toegestaan, daarbij rekening houdend met monumenten en beschermde dorpsgezichten. tevens worden maximale verhardingspercentages per bedrijfs- of woonkavel opgenomen.

Voor de verbouw van het kasteel en de boerderijwoning en de uitbreiding daarvan zullen (voor zover mogelijk) in ieder geval de wettelijke duurzaamheidseisen worden toegepast. Daarnaast wordt een duurzame oplossing gerealiseerd voor opvang van hemelwater (infiltratie ter plaatse), Verhardingen binnen de groenbestemming worden in beginsel uitsluitend toegestaan als halfverharding.

Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de SVBP2012 alsmede de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het Besluit omgevingsrecht (Bor).

Het bestemmingsplan 'Kasteel Oost' is vervat in een verbeelding, regels en toelichting.

De analoge verbeelding is getekend op een bijgewerkte en digitale kadastrale ondergrond, schaal 1:1000.

Bij het opstellen van de regels is uitgegaan van het rapport Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012) en het vigerende bestemmingsplan 'Oost-Maarland'.

De regels zijn verdeeld in 4 hoofdstukken, te weten:

Het belangrijkste doel van de planregels is om de bouw- en gebruiksregels van de verschillende bestemmingen aan te geven.

Bestemmingen

De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

1. 1. Bestemmingsomschrijving
2. 2. Bouwregels
3. 3. Nadere eisen
4. 4. Afwijken van de bouwregels
5. 5. Specifieke gebruiksregels
6. 6. Afwijken van de gebruiksregels
7. 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
8. 8. Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk
9. 9. Wijzigingsbevoegdheid

Duidelijk zal zijn dat een bestemming niet alle elementen hoeft te bevatten. Dit kan per bestemming verschillen.

In het onderstaande worden de regels van de opgenomen bestemmingen nader toegelicht.

In de Anti-dubbeltelregel (artikel 10) wordt bepaald dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, deze bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing blijft. Het nog overgebleven terrein mag dus niet nog eens meegenomen worden bij het toestaan van een ander bouwwerk.

In de Algemene bouwregels (artikel 11) is een bepaling opgenomen met betrekking tot ondergronds bouwen, ondergeschikte bouwdelen en een regeling over bestaande maten en afstanden opgenomen.

In de Algemene gebruiksregels (artikel 12) is een algemeen gebruiksverbod opgenomen en is het strijdig gebruik benoemd.

In de Algemene aanduidingsregels (artikel 13) zijn regels opgenomen die gelden ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'milieuzone - actief bodembeheergebied'. Centraal binnen deze gebiedsaanduiding staat het vermijden van contact en het voorkomen van verdere verspreiding van bestaande, diffuse bodemverontreinigingen. Om dit te bewerkstelligen is een 'aanleg'omgevingsvergunningstelsel opgenomen met betrekking tot een aantal activiteiten zoals het aanleggen of verharden van wegen, paden, parkeergelegenheden.

Tevens zijn regels opgenomen die gelden ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone -spuitzone'. Binnen deze zone zijn geen verblijfsfuncties toegestaan ter voorkoming van nadelige effecten vanwege het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen op het agrarisch perceel aan de overzijde van de Kasteellaan.

In de Algemene afwijkingsregels (artikel 14) is onder andere een mogelijkheid opgenomen om af te kunnen wijken van het plan om niet voor 'Horeca' bestemde gronden te bebouwen met gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, ten dienste van het openbare nut.

De Algemene wijzigingsregels (artikel 15) verschaffen het bevoegd gezag de gewenste beleidsruimte om bij de uitvoering van het plan te kunnen inspelen op gegevens of situaties die vooraf niet bekend kunnen zijn.

In de Overige regels (artikel 16) zijn voorrangsregels opgenomen over de onderlinge relaties tussen bestemmingen en dubbelbestemmingen en tussen verschillende dubbelbestemmingen onderling.

In de bepaling Overgangsrecht (artikel 17) is geregeld in hoeverre en onder welke voorwaarden bestaande gebouwen en het bestaand gebruik van gronden en bouwwerken mogen afwijken van het plan.

In de Slotregel (artikel 18) is aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan moeten worden aangehaald.

Op 1 juli 2008 zijn samen met de Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepalingen omtrent de grondexploitatie (Afdeling 6.4 Wro) in werking getreden. In de Grondexploitatiewet is bepaald dat de gemeente bij het vaststellen van een planologische maatregel waarin mogelijkheden voor een bouwplan gecreëerd worden, verplicht is maatregelen te nemen die verzekeren dat de kosten die gepaard gaan met de ontwikkeling van de locatie worden verhaald op de initiatiefnemer van het plan.

Indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd, kan de gemeente afzien van het opstellen van een exploitatieplan. Eveneens is de gemeente niet verplicht een exploitatieplan vast te stellen in bij het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangegeven gevallen waar het kostenverhaal minimaal is, of niet opweegt tegen de bestuurlijke lasten (artikel 6.12, lid 2, aanhef, juncto artikel 6.2, lid 1 Bro).

Binnen het plangebied worden gebouwen ge- of herbouwd, zodat sprake is van een bouwplan, zoals bedoeld in artikel 6.12, lid 1 Wro in samenhang met artikel 6.2.1. onder a Bro. Er geldt dan ook een verplichting tot kostenverhaal. De leges worden bepaald op basis van de bouwkosten bij de aanvraag omgevingsvergunning. De initiatiefnemer en de gemeente sluiten hierover een anterieure overeenkomst.

De gemeente sluit tevens een planschadeverhaalsovereenkomst met de initiatiefnemer. Hiermee wordt vastgelegd dat eventuele tegemoetkomingen in planschade aan derden, toegebracht door een planologische wijziging, door de gemeente verhaald kunnen worden op de initiatiefnemer van het plan.

Zoals in par. 3.4.2.2 reeds aangegeven is voor de realisering van dit project op basis van het Gemeentelijk Kwaliteitsmenu Eijsden-Margraten 2013 een kwaliteitsbijdrage verschuldigd. Op basis van de module 'niet gebiedseigen recreatie en toerisme' (module 3) bedraagt de normering € 25,- per m² bvo. Dit resulteert in een kwaliteitsbijdrage van € 123.050,-. De levering van deze kwaliteitsbijdrage wordt meegenomen in de te sluiten overeenkomst grondexploitatie als bedoeld in par. 7.1.1.

Zoals in par. 3.1.2 reeds is aangegeven, is in overleg met Rijkswaterstaat Zuid-Nederland afgesproken dat de rivierkundige effecten van de ingreep Kleine Weerd (Maastricht-zuid) ingezet mogen worden als invulling voor de rivierkundige opgave. Hieraan is als eis gesteld dat de initiatiefnemer een financiële bijdrage moet leveren aan de aanleg- en beheerskosten van de ingreep Kleine Weerd. Door de initiatiefnemer zal deze financiële bijdrage worden geleverd en daarmee is dan aan de vereiste rivierverruiming voor deze ingreep voldaan.

In de planexploitatie van de initiatiefnemer is rekening gehouden met betaling van de in de vorige paragrafen bedoelde financiële bijdragen. Daarmee is de economische haalbaarheid van het plan voldoende onderbouwd.

Op 26 juli 2017 is door de initiatiefnemer een informatiebijeenkomst georganiseerd voor omwonenden van het plangebied. Tijdens die bijeenkomst zijn de plannen gepresenteerd en toegelicht door en namens de initiatiefnemer en zijn vragen van omwonenden beantwoord. Tijdens de bijeenkomst is door de aanwezigen geen blijk gegeven van overwegende bezwaren tegen de beoogde ontwikkelingen.

Voordat het plan op grond van artikel 3.8 Wro in procedure wordt gebracht, is het plan voor advies aan verschillende instanties aangeboden. De resultaten van het overleg worden in onderstaande paragraaf opgenomen.

Het concept bestemmingsplan is ten behoeve van het overleg volgens artikel 3.1.1 Bro toegezonden aan de provincie Limburg, aan Rijkswaterstaat en aan het Waterschap Limburg.

De facultatieve inspraakmogelijkheid wordt overgeslagen. Het plan wordt direct als ontwerp ter inzage gelegd omdat voorafgaande inspraak wordt gezien als een dubbeling van procedures. Gedurende de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan krijgen burgers, maatschappelijke organisaties en andere belanghebbenden de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) is in werking getreden met ingang van 1 juli 2008. De wettelijke procedure start met de terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan.

De procedure ziet er als volgt uit:

• Vooroverleg met betrokken instanties;
• Openbare kennisgeving van het ontwerp-bestemmingsplan;
• Terinzagelegging van het ontwerp en bijbehorende stukken gedurende 6 weken en toezending aan gedeputeerde staten en de betrokken rijksdiensten, waterschappen en gemeenten;
• Gedurende de termijn van terinzagelegging kunnen door een ieder schriftelijk of mondeling zienswijzen worden ingebracht;
• Vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad binnen 12 weken;
• Algemene bekendmaking van het bestemmingsplan door terinzagelegging met voorafgaande kennisgeving en toezending aan gedeputeerde staten en betrokken rijksdiensten, waterschappen en gemeenten: binnen 2 weken dan wel, indien gedeputeerde staten of de inspecteur zienswijzen hebben ingebracht of het bestemmingsplan gewijzigd is vastgesteld, vanaf 6 weken na vaststelling;
• Mogelijkheid tot beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State binnen 6 weken na bekendmaking voor belanghebbenden
• Inwerkingtreding op de dag na afloop van de beroepstermijn, zijnde 6 weken na de bekendmaking, tenzij binnen deze termijn een verzoek om een voorlopige voorziening is ingediend bij de Voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Het ontwerp bestemmingsplan 'Kasteel-Oost' heeft overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.8 van de Wro ter visie gelegen van 25 augustus tot en met 4 oktober 2017, met de mogelijkheid tot indiening van mondelinge of schriftelijke zienswijzen. Gedurende deze termijn van ter inzage legging zijn geen zienswijzen ontvangen. Er bestaat ook geen aanleiding om ambtshalve nog wijzigingen aan te brengen ten opzichte van het ontwerp zoals dat ter inzage heeft gelegen.

Op 12 december 2017 is het bestemmingsplan vastgesteld door de raad van de gemeente Eijsden-Margraten.