In deze regels wordt verstaand onder:

het wijzigingsplan 'Kerkplein 7A te Mesch' van de gemeente Eijsden-Margraten;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1903.WPKOM6245KH7A-VG01 met de bijbehorende regels.

Op dit wijzigingsplan zijn de bestemmingsregels van het bestemmingsplan 'Mariadorp, Mesch en Withuis 2015' van de gemeente Eijsden-Margraten (identificatienummer NL.IMRO.1903.BPLKOM13001-VG01), zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 29 september 2015, van toepassing.

Dit wijzigingsplan wijzigt de verbeelding op de locatie Kerkplein 7A te Mesch behorende bij het bestemmingsplan 'Mariadorp, Mesch en Withuis 2015' van de gemeente Eijsden-Margraten (identificatienummer NL.IMRO.1903.BPLKOM13001-VG01), zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 29 september 2015, overeenkomstig de wijze, zoals vervat in de verbeelding behorende bij onderhavig wijzigingsplan.

Op dit wijzigingsplan zijn de algemene regels van het bestemmingsplan 'Mariadorp, Mesch en Withuis 2015' van de gemeente Eijsden-Margraten (identificatienummer NL.IMRO.1903.BPLKOM13001-VG01), zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 29 september 2015, van toepassing.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het wijzigingsplan 'Kerkplein 7A te Mesch'.

De initiatiefnemer is voornemens om de locatie Kerkplein 7A te Mesch te verkopen. De locatie is bestemd tot 'Bedrijf', aangezien in de werkplaats een timmerbedrijf was gevestigd. Dit bedrijf is niet meer aanwezig. In het kader van de verkoopbaarheid van de locatie wenst de initiatiefnemer de bestemming te wijzigen naar 'Wonen'.

Uitsnede topografische kaart met aanduiding plangebied

Binnen de planregels van het bestemmingsplan 'Mariadorp, Mesch en Withuis 2015' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming te wijzigen naar 'Wonen' onder een aantal voorwaarden. De gemeente Eijsden-Margraten heeft kenbaar gemaakt bereid te zijn medewerking te verlenen door middels de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid. Ten behoeve van deze procedure dient een wijzigingsplan te worden opgesteld.

Voorliggend document voorziet in een toelichting op bijbehorende regels en verbeelding voor de bestemmingsplanwijziging.

In dit hoofdstuk worden het plangebied, de huidige situatie en het project beschreven. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de ruimtelijke effecten van het project.

Onderhavig plangebied is gelegen aan het Kerkplein 7A, in de kern Mesch.

Luchtfoto met aanduiding plangebied

De locatie is kadastraal bekend als de gemeente Mesch – sectie B – nummers 1390 en 1454 .

Kadastrale kaart met aanduiding plangebied

De bestaande situatie wordt inzichtelijk gemaakt aan de hand van onderstaande afbeeldingen.

Foto straatbeeld (bron: Google Streetview, juni 2019)

Vogelvluchtfoto plangebied

Initiatiefnemer is voornemens de bestemming ter plekke van de locatie Kerkplein 7A te wijzigen van 'Bedrijf' naar 'Wonen'. Van bedrijvigheid ter plekke, namelijk een timmerbedrijf, is sinds het overlijden van de eigenaar al geruime tijd geen sprake meer. Deze bedrijvigheid vond plaats in de schuur naast de woning. In de feitelijke situatie is alleen sprake van bewoning van de (voormalige bedrijfs)woning.

Initiatiefnemer wenst de locatie nu te verkopen. Bij de onderhandelingen ten behoeve van de verkoop is gebleken dat de huidige bestemming 'Bedrijf' op onderhavige locatie voor problemen zorgt bij de financiering en de verkoopbaarheid van de locatie. Omdat geen sprake meer is van bedrijfsactiviteiten, is besloten de bestemming ter plekke te wijzigen naar 'Wonen'.

Concreet vindt ter plekke alleen een bestemmingswijziging plaats; de feitelijke situatie verandert niet. Er wordt ter plekke geen bebouwing gesloopt. Eén van de bijgebouwen is reeds verkocht aan de buren. Het betreffende bijgebouw maakt geen onderdeel uit van onderhavig wijzigingsplan.

Initiatiefnemer wil ter plekke van de locatie Kerkplein 7A te Mesch de bestemming wijzigen van 'Bedrijf' naar 'Wonen'. Ter plekke is geen sprake meer van bedrijvigheid. Door voorliggend wijzigingsplan zullen deze activiteiten planologisch onmogelijk worden gemaakt en kan ter plekke alleen nog worden gewoond.

Het plangebied bevindt zich in de kern Mesch en wordt omgeven door percelen met de bestemming 'Wonen'. Tevens is de locatie gelegen in een omgeving met een relatief hoge bebouwingsdichtheid. De functie 'Wonen' heeft minder negatieve gevolgen op de omgeving. Tevens is deze functie passend op onderhavige locatie.

De bestaande bebouwing, zowel de woning als de schuur blijft gehandhaafd. Sloop van bebouwing is ook niet vereist om ter plekke een goed woon- en leefklimaat te garanderen.

Vanuit dat oogpunt wordt geconcludeerd dat de ruimtelijk-visuele effecten vanwege voorliggend project nihil zijn.

Onderhavig plangebied is gelegen binnen het plangebied van het bestemmingsplan ‘Mariadorp, Mesch en Withuis 2015’, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Eijsden-Margraten op 29 september 2015. Onderhavig plangebied is op basis van het bestemmingsplan bestemd tot 'Bedrijf' met de daarbij behorende bouwvlakken voor de (bedrijfs)woning en de schuur. Tevens is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' van toepassing.

Uitsnede bestemmingsplan ‘Mariadorp, Mesch en Withuis 2015' met aanduiding plangebied

De voor ‘Bedrijf’ aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven die zijn genoemd in de Staat van bedrijfsactiviteiten onder de milieucategorieën 1 en 2. Tevens zijn bedrijfswoningen, met inbegrip van mantelzorg, aan huis gebonden beroepen en gastouderschap toegestaan.

Voorliggend planvoornemen is strijdig met het geldende bestemmingsplan omdat voor gronden met de bestemming 'Bedrijf' geldt dat wonen is toegestaan voor zover dit gerelateerd is aan een aanwezig bedrijf. Er is ter plekke geen sprake meer van een bedrijf en daarmee is alleen wonen strijdig met het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan biedt een wijzigingsbevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders om de bestemming ‘Bedrijf’ te wijzigen in de bestemming 'Wonen' indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. a. het aantal aanwezige woningen mag niet toenemen;
2. b. de bedrijfsactiviteiten dienen geheel te zijn beëindigd;
3. c. vanuit milieuhygiënisch oogpunt dient een verantwoord woon- en leefklimaat te worden gegarandeerd.

Ad.a.:

Ter plekke is momenteel één (bedrijfs)woning aanwezig. Het plan voorziet om deze bedrijfswoning als reguliere burgerwoning te bewonen. De naast gelegen schuur, wordt als bijgebouw bij de woning in gebruik genomen. Er worden ter plekke geen nieuwe woningen beoogd.

Ad. b.:

Van bedrijvigheid ter plekke, namelijk een timmerbedrijf, is sinds het overlijden van de eigenaar al geruime tijd geen sprake meer.

Ad. c.:

Voorliggende toelichting voorziet in een onderbouwing dat ter plekke een goed woon- en leefklimaat wordt gegarandeerd.

Tevens is onderhavig plangebied gelegen binnen het plangebied van het facetbestemmingsplan ‘Parapluplan Parkeren Eijsden-Margraten’, vastgesteld door de gemeenteraad van Eijsden-Margraten op 25 september 2018.

In het bestemmingsplan ‘Mariadorp, Mesch en Withuis 2015’ is nog geen parkeerregeling opgenomen en wordt verwezen naar de (aanvullende) stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening. Na de inwerkingtreding van de Reparatiewet BZK (Staatsblad 2014 Jaargang 2014, Nr. 458), zijn de parkeervoorschriften niet meer in de verordening opgenomen maar worden deze geregeld in het bestemmingsplan. Met het facetbestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan Parkeren Eijsden-Margraten’ is het mogelijk om in één keer de onderliggende bestemmingsplannen gedeeltelijk te herzien, zodat bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen of afwijkend gebruik de aanvraag omgevingsvergunning getoetst kan worden aan het bestemmingsplan als het gaat om het onderdeel parkeren.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het Rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid. Het Rijksbeleid wordt besproken aan de hand van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Voor de beschrijving van het provinciale beleid is gebruik gemaakt van het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014) en de Omgevingsverordening Limburg 2014 (OvL2014). Het gemeentelijke beleid is ontleend aan de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg en aan de Lokale Woonvisie Eijsden-Margraten 2019-2025.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld, waarin de toekomstvisie wordt gegeven van het kabinet met betrekking tot onder andere de ruimtelijke ordening. Deze structuurvisie vervangt (onder andere) de Nota Ruimte. Hiernavolgend wordt ingegaan op deze structuurvisie.

De structuurvisie beschrijft de principes voor de ruimtelijke inrichting in Nederland. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de beoogde ambities tot en met 2040. In de structuurvisie worden de hoofdlijnen van het beleid aangegeven, waarbij de nationale ruimtelijke hoofdstructuur van Nederland een grote rol speelt.

In deze structuurvisie wordt benadrukt dat het van het grootste belang is dat de concurrentiepositie van Nederland verbetert. Hiertoe is het van belang dat ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn. Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd, te weten:

1. 1. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland;
2. 2. het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid;
3. 3. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Om de regeldruk te verlagen heeft het kabinet besloten dat de ruimtelijke afwegingen zo dicht mogelijk bij de burger plaats moet vinden. Daarom zal er op basis van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte naar gestreefd worden om zoveel mogelijk verantwoordelijkheden bij de gemeenten en provincies onder te brengen. Het Rijk zal zeer terughoudend, en met name achteraf, bij het toezicht betrokken zijn.

Er zijn echter wel enkele ontwikkelingen waarbij het Rijk bij voorbaat al aangeeft dat er een rijksverantwoordelijkheid aan de orde kan zijn. Een rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien een onderwerp nationale baten/lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Voorbeelden hiervan zijn ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainport en greenports. Maar ook onderwerpen waarover internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie of werelderfgoed. Daarnaast kunnen ook onderwerpen die provincie- of landgrensoverschrijdend of een hoog afwentelingsrisico kennen een rijksverantwoordelijkheid zijn.

Ontwikkelingen die niet onder het bovenstaande vallen zullen in principe alleen achteraf gecontroleerd worden door het Rijk. Rijkswaterstaat en de ministeries van Defensie en EL&I zullen als direct belanghebbenden wel de plannen vooraf blijven beoordelen.

De structuurvisie streeft een zorgvuldige en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen na. Hiertoe is in de structuurvisie een ladder voor duurzame verstedelijking ontwikkeld. De invulling van deze ladder wordt overgelaten aan de gemeenten en provincies. Zolang de ontwikkeling de rijksbeleidsdoeleinden niet frustreert, is er een grote mate van vrijheid voor de decentrale overheden. In paragraaf 4.2.5 wordt nader ingegaan op deze ladder voor duurzame verstedelijking.

Het Rijk streeft met het opstellen van de structuurvisie een goed werkende woningmarkt in Nederland na. Dit wil zeggen dat er qua omvang, kwaliteit en differentiatie een goede balans dient te zijn. Bovendien dient er ruimte te zijn voor het in stand houden van de bereikbaarheid van Nederland en dient er rekening gehouden te worden met het behoud van de natuur.

Meer specifiek heeft het Rijk in de provincie Limburg enkele belangrijke gebieden aangewezen. Het Rijk kent de Greenport Venlo en Brainport Zuidoost Nederland een belangrijke waarde toe voor de concurrentiepositie van Nederland. Het verstedelijkte gebied rondom Sittard-Geleen en Maastricht is zodoende dan ook aangewezen als een voor de concurrentiepositie essentieel gebied. Met name de bereikbaarheid van deze gebieden verdient derhalve extra aandacht.

Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationale ruimtelijke beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Navolgende onderwerpen met nationaal belang zijn opgenomen in het Barro en de eerste aanvulling (Stb. 2012, nr. 388):

• Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• kustfundament en de daarbuiten gelegen primaire waterkeringen;
• grote rivieren en rijksvaarwegen en de veiligheid daarom heen;
• toekomstige rivierverruiming van de Maastakken;
• Waddenzee en waddengebied, en IJsselmeergebied;
• verstedelijking in het IJsselmeer;
• defensie;
• erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;
• hoofdwegen en landelijke spoorwegen;
• elektriciteitsvoorziening;
• ecologische hoofdstructuur.

Naast het Barro is ook de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) in werking getreden. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen, gebieden, objecten en zones worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In de Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven.

De beoogde planontwikkeling levert geen strijd op met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, het Barro en de Rarro. Het Rijksbeleid is niet aan de orde, omdat sprake is van een kleinschalige ontwikkeling en er geen onderwerpen vanuit de SVIR en Barro op het plangebied van toepassing zijn. Ook gelden er vanuit de Rarro geen beperkingen ten aanzien van het planvoornemen.

Provinciale Staten van Limburg hebben op 12 december 2014 het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014) vastgesteld. In het POL2014 is de provincie opgedeeld in zoneringen.

Onderhavig plangebied is gelegen binnen de zonering 'Overig bebouwd gebied'.

Uitsnede kaart 'zoneringen' POL2014 met ligging plangebied

Overig bebouwd gebied

Het 'overig bebouwd gebied' betreft gemengde woon-/werkgebieden met voorzieningen, deels met een stedelijk karakter, deels met een dorps karakter. De provinciale beleidsaccenten binnen deze zone zijn gericht op de transformatie van de regionale woningvoorraad, bereikbaarheid, een balans in voorzieningen en detailhandel, stedelijk groen en water en de kwaliteit van de leefomgeving.

De nieuwe Omgevingswet treedt naar verwachting op 1 januari 2022 in werking. De provincie moet dan beschikken over een Provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De provincie is in dat verband doende het POL2014 te vervangen door de Omgevingsvisie Limburg (hierna ook: de POVl). De POVI richt zich op de langere termijn (2030-2050) en beschrijft onderwerpen zoals wonen, bodem, infrastructuur, milieu, ruimtelijke economie, water, natuur, luchtkwaliteit, landschap en cultureel erfgoed. Maar ook het aspect gezondheid en een gezonde leefomgeving wordt in de Omgevingsvisie meegenomen.

De zoneringen op grond van het POL2014 zijn in de ontwerp POVI overgenomen op de kaart 'Limburgse principes'. Ook in de ontwerp POVI is onderhavig plangebied gelegen in het gebied 'landelijke kern'. Vanuit beleidsmatig oogpunt in relatie tot voorliggende planontwikkeling is geen sprake van relevante wijzigingen.

Uitsnede kaart 'Limburgse principes' ontwerp POVI met aanduiding plangebied

Naast de indeling in zoneringen is tevens sprake van diverse provinciale beschermingsgebieden, waartoe op grond van de Omgevingsverordening Limburg 2014 specifieke regelgeving geldt.

Uitsnede kaart 'milieubeschermings-gebieden' Omgevingsverordening Limburg 2014 met ligging plangebied

Gelet op de kaart ‘milieubeschermingsgebieden’ is onderhavig projectgebied niet gelegen binnen één van de te beschermen gebieden.

In de Omgevingsverordening Limburg 2014 wordt in paragraaf 2.4.2 Wonen ingegaan op woningbouwplannen. Deze paragraaf is bij besluit d.d. 5 oktober 2020 door Provinciale Staten van Limburg gewijzigd. Ten aanzien van nieuwe woningen geldt op provinciaal niveau het volgende:

1. 1. Een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Noord-Limburg voorziet niet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door de gemeenteraden vastgestelde Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg.
2. 2. Een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Midden-Limburg voorziet niet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door de gemeenteraden vastgestelde Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg.
3. 3. Een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Zuid-Limburg voorziet niet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door de gemeenteraden vastgestelde Regionale Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg.
4. 4. Als een ruimtelijk plan niet voldoet aan het gestelde in het eerste, tweede of derde lid , kunnen Gedeputeerde Staten, rekening houdend met het standpunt van het Regionaal Bestuurlijk Overleg, gelegenheid bieden voor maatwerk in afwijking van het bepaalde in die leden.
5. 5. De toelichting bij het ruimtelijke plan voor een gebied gelegen in de regio Noord-Limburg respectievelijk de regio Midden-Limburg respectievelijk de regio Zuid-Limburg, dat betrekking heeft op het toevoegen van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen, bevat een verantwoording van de wijze waarop invulling is gegeven aan het bepaalde in het eerste lid respectievelijk het tweede lid respectievelijk het derde lid, dan wel van de wijze waarop invulling is gegeven aan het bepaalde in het vierde lid.

De gemeenteraad van Eijsden-Margraten heeft de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg vastgesteld op 18 oktober 2016. Onderhavig plan voldoet aan het bepaalde in die structuurvisie. In paragraaf 4.3 van voorliggende toelichting wordt daarop ingegaan.

De zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.'

De ladder voor duurzame verstedelijking is door de provincie verankerd in de Omgevingsverordening Limburg 2014 (OvL2014) in artikel 2.2.2, lid 1. Aanvullend op deze ladder heeft de provincie daarin bepaald dat tevens de mogelijkheden van herbenutting van leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen moet worden onderzocht.

Uitgangspunt voor toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking is dat sprake dient te zijn van een stedelijke ontwikkeling. Conform artikel 2.2.1 van de OvL2014 is de definitie van een stedelijke ontwikkeling een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Onderhavig voorziet in een functiewijziging van 'Bedrijf' naar 'Wonen', waarbij de bestaande bedrijfswoning als reguliere burgerwoning in gebruik wordt genomen. Op basis van jurisprudentie is bepaald dat vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Voorliggend project wordt derhalve niet aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is.

Gelet op vorenstaande uiteenzetting van het vigerende provinciale beleid, is voorliggende planontwikkeling hiermee niet strijdig.

De ter plekke van onderhavig plangebied van toepassing zijnde provinciale zonering 'Overig bebouwd gebied' impliceert geen onoverkomelijke belemmeringen vanuit beleidsoogpunt. Voorts is geen sprake van strijdigheid met de uitgangspunten van het beschermingsgebied 'Nationaal Landschap Zuid-Limburg'. Ook is onderhavige planontwikkeling geen stedelijke ontwikkeling en zodoende niet 'ladderplichtig'.

Op 18 oktober 2016 heeft de gemeenteraad van Eijsden-Margraten ingestemd met de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL). De SVWZL is een gezamenlijke, Zuid-Limburgse ruimtelijke visie op de woningmarkt, opgesteld door de 16 Zuid-Limburgse gemeenten Beek, Beekdaelen, Brunssum, Eijsden-Margraten, Gulpen-Wittem, Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Maastricht, Meerssen, Simpelveld, Sittard-Geleen, Stein, Vaals, Valkenburg aan de Geul en Voerendaal.

Het kader voor de SVWZL is het in samenwerking met de provincie en andere direct betrokken partijen tot stand gekomen en in december 2014 vastgestelde Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL), die eveneens een visie bevat op Zuid-Limburg. In de SVWZL staat de transformatieopgave centraal, dat wil zeggen de totale woningbehoefte op basis van het aantal huishoudens, rekening houdend met de huidige woningvoorraad en de leegstand.

De SVWZL bevat een driedelige opgave voor gemeenten, namelijk:

1. a. het verdunnen van de bestaande voorraad waar sprake is van een overschot;
2. b. het terugdringen van de ongewenste planvoorraad tot het niveau van de transformatieopgave;
3. c. het toevoegen van woonproducten waar een tekort van is, passend binnen de uitgangspunten van de SVWZL.

Om invulling te geven aan deze opgave hebben de Zuid-Limburgse gemeenten in totaal dertien beleidsafspraken met elkaar gemaakt. Één van de afspraken luidt als volgt:

Op een uniforme wijze dient een afweging te worden gemaakt om kwalitatief goede nieuwe woningbouwinitiatieven aan de woningmarktprogrammering toe te voegen. Nieuwe woningbouwinitiatieven moeten op grond van Beleidsafspraak VI van de structuurvisie worden gecompenseerd. Hierbij kan in volgorde gebruik gemaakt worden van:

• A. Compenseren met direct gekoppelde sloop of onttrekking;
• B. Elke nieuw toe te voegen woning wordt financieel gecompenseerd door middel van een op Zuid-Limburgs niveau uitwerkte uniforme financiële compensatieregeling, waarvan de middelen in een sub regionaal op te zetten sloopfonds vloeien;
• C. De gemeente neemt de sloopverplichting over en voert deze binnen de raadstermijn uit, waarbinnen dit besluit is genomen;
• D. Door middel van het schrappen van reeds bestaande harde plancapaciteit in de regionale woningmarktprogrammering. Hiervan mag ¼ deel gezet worden als compensatie voor het nieuwe woningbouwinitiatief. In het geval van een woningbouwinitiatief in een monument of beeldbepalend pand kan volstaan worden met een één op één compensatie.

Conclusie Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg

Voorliggend wijzigingsplan voorziet in het herbestemmen van een bestaande bedrijfswoning naar een reguliere burgerwoning. Per saldo wordt géén nieuwe woning toegevoegd aan de plancapaciteit. Omdat geen sprake is van het toevoegen van een extra woning, is compensatie in het kader van het woningbouwbeleid niet aan de orde. Op grond van de structuurvisie bestaat geen onderscheid tussen een bedrijfs- en burgerwoning, omdat beide woningen, ongeacht hun planologische bestemming, feitelijk bestemd zijn om hierin structureel te wonen.

De gemeente Eijsden-Margraten beschikt over de lokale woonvisie 'Samen bouwen aan de toekomst'. De Lokale Woonvisie heeft vier functies:

• Het bieden van ondersteuning en sturing bij de samenwerking tussen alle betrokken partijen omdat het een gezamenlijk gedragen referentiekader betreft;
• Het inzichtelijk maken van de woonambities van de gemeente in de vorm van de formulering van speerpunten met betrekking tot relevante doelgroepen;
• Het leggen van de nodige relaties met de relevante beleidsterreinen, zowel fysiek (bijvoorbeeld duurzaamheid) als sociaal (bijvoorbeeld maatschappelijke ondersteuning);
• Het bieden van een gedragen basis voor de beleidsuitvoering en programmering.

Op basis van de berekeningsmethodiek, die op Zuid-Limburgse schaal voor het woonbeleid wordt toegepast, resteert voor Eijsden-Margraten nog een woningbouwopgave bovenop de bestaande voorraad.

De doelgroepen waarop de gemeente zich bij haar woningbouwbeleid richt zijn starters, oudere doorstromers, langer thuiswoners, en bijzondere doelgroepen (zoals statushouders, woonurgenten, gehandicapten en ggz-patiënten).

Bij voorliggende planontwikkeling is sprake van een bestemmingswijziging van een bestaande bedrijfswoning naar een regulier burgerwoning. Daarbij is geen sprake van de bouw/toevoegen van een nieuwe woning. De feitelijke woning blijft als zodanig in gebruik.

Gelet op het vorenstaande uiteenzetting van het gemeentelijke beleid wordt geconcludeerd dat onderhavige planontwikkeling niet strijdig is met dit beleid.

Bij de realisering van een project moet rekening worden gehouden met diverse aspecten uit de omgeving die een negatieve invloed kunnen hebben op het plangebied. Dit geldt omgekeerd ook voor de uitwerking die het project heeft op zijn omgeving.

Indien sprake is van een planologische functiewijziging danwel het realiseren van nieuwe verblijfsruimten, dient te worden bezien of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse geschikt is voor het voorgenomen gebruik.

Onderhavige locatie is middels het vigerende bestemmingsplan bestemd tot 'Bedrijf'. Middels voorliggend wijzigingsplan wordt de bestemming gewijzigd naar 'Wonen', waarbij sprake is van een wijziging naar een gevoeligere functie. Daarom dient door bodemonderzoek vooraf vast te worden gesteld dat er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen bezwaren bestaan tegen de bestemming 'Wonen' ter plekke.

Gelet op vorenstaande is een verkennend bodem- en asbestonderzoek verricht. De rapportage van betreffend onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 1. Op grond van het verrichte onderzoek zijn de volgende conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan:

In de geroerde fundatielaag (zand, betonresten en sintels) zijn diverse concentraties aangetroffen die de interventiewaarden overschrijden. Voornoemde concentraties zijn veelal te wijten aan de bijmengingen met sintels.

In de bovengrond overschrijden diverse concentraties zware metalen en PAK de achtergrondwaarden. Daarnaast overschrijdt de concentratie zink tevens de interventiewaarde.

Uit de analyseresultaten blijkt dat in de ondergrond de concentraties cadmium en zink de achtergrondwaarden overschrijden, doch niet de bodemindex en/of interventiewaarden.

De aangetroffen verontreinigingen zijn van dien aard dat deze veelal als gebiedseigen kunnen worden bestempeld. Daarnaast vormen de aangetroffen overschrijdingen geen directe belemmeringen voor de beoogde bestemmingsplanwijziging en het gebruik van onderhavig perceel als zijnde woondoeleinden. Men dient echter wel rekening te houden met het feit dat er sprake is van sterk verontreinigde grond. Vorenstaande betekent dat bij eventuele bouwplannen alwaar grond vrijkomt een BUS-melding opgesteld dient te worden, alvorens de werkzaamheden mogen worden opgestart. Daarnaast dient men rekening te houden dat de afvoer van de vrijkomende grond veelal gepaard gaat met verhoogde afzetkosten e.e.a. in vergelijking met schone grond.

Conclusie bodem

Het aspect bodem vormt geen belemmeringen voor de planontwikkeling.

Met betrekking tot het aspect geluid kan sprake zijn van geluidbelasting als gevolg van wegverkeerslawaai, industrielawaai en spoorweglawaai. Voor onderhavig plangebied kan sprake zijn van wegverkeerslawaai.

Het plangebied is gelegen aan het Kerkplein in Mesch. Deze weg maakt deel uit van de 30 km-zone binnen de kern Mesch. Dergelijke wegen zijn op basis van de Wet geluidhinder niet gezoneerd. Omdat geen sprake is van een ligging binnen een wettelijke geluidszone, is geen akoestisch onderzoek noodzakelijk ten behoeve van gevelbelasting vanwege verkeerslawaai.

Tevens is geen sprake van het toevoegen van een geluidsgevoelig object, omdat reeds sprake is van een functiewijziging van een bestaande bedrijfswoning naar een reguliere burgerwoning.

Conclusie geluid

Het aspect geluid vormt geen belemmeringen voor de planontwikkeling.

Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen en dat (andersom) nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden. Het waar mogelijk scheiden van bedrijven en woningen bij nieuwe ontwikkelingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijke spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het tegelijk daarmee aan de bedrijven voldoende zekerheid bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

De gemeente beslist zelf of zij op een bepaalde locatie bedrijven of woningen wil mogelijk maken. Dit besluit dient echter wel zorgvuldig te worden afgewogen en te worden verantwoord.

Door onderhavig planvoornemen is geen sprake van het toevoegen van (nieuwe) woningen of bedrijven. De bedrijfswoning wordt namelijk burgerwoning en het bedrijf is opgeheven. Milieuzonering is hier feitelijk niet van toepassing.

Conclusie milieuzonering

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmeringen voor de planontwikkeling.

Deze Algemene maatregel van Bestuur (AmvB) legt vast wanneer een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de toename van concentraties van bepaalde stoffen in de lucht. Een project is NIBM wanneer het aannemelijk is dat het een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3% grens wordt gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM₁₀) of stikstofdioxide (NO₂). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor zowel PM₁₀ als NO₂. Het NSL is vanaf augustus 2009 van kracht, zodat de 3% grens aangehouden dient te worden.

In de regeling NIBM is (onder andere) aangegeven dat een plan tot 1.500 woningen niet in betekenende mate bijdraagt aan de toename van de concentratie fijn stof en stikstofdioxide in de lucht. In voorliggend planvoornemen is geen sprake van een dergelijk aantal toe te voegen woningen.

Conclusie luchtkwaliteit

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmeringen voor de planontwikkeling.

Omdat sprake is van een planologische functiewijziging van een (bestaande) bedrijfswoning naar een reguliere burgerwoning, is in onderhavig geval géén sprake van het realiseren van een zogenaamd kwetsbaar object. Het beleid is derhalve niet van toepassing en hoeft in het kader van de externe veiligheid geen afweging te worden gemaakt.

Tevens zijn in de omgeving geen risicovolle objecten transportroutes, buisleidingen of risicovolle inrichtingen aanwezig die een belemmering zou kunnen vormen op voorliggend planvoornemen.

Uitsnede Risicokaart met aanduiding plangebied

Conclusie externe veiligheid

Gelet op vorenstaande vormt het aspect externe veiligheid geen belemmeringen voor onderhavige planontwikkeling.

Voorliggend planvoornemen voorziet in een functiewijziging van een bestaande bedrijfswoning naar een reguliere burgerwoning. Ten behoeve van de planologische functiewijziging worden geen fysieke ingrepen (bouw- of sloopwerkzaamheden) uitgevoerd.

Ter plekke van het plangebied geldt op grond van het bestemmingsplan 'Mariadorp, Mesch en Withuis 2015' de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Indien sprake is van nieuwe bodemverstoring dieper dan 0,5 meter beneden maaiveld én groter dan 100 m² dient in beginsel archeologisch onderzoek te worden verricht.

Vorenstaande laat onverlet dat op basis van de Erfgoedwet de verplichting geldt dat, indien tijdens toekomstige graafwerkzaamheden desondanks archeologische materialen en/of sporen aangetroffen worden aangetroffen, deze per direct gemeld dienen te worden bij het bevoegd gezag.

Conclusie archeologie

Het aspect archeologie vormt geen belemmeringen voor de planontwikkeling.

Door het plangebied lopen geen boven- en/of ondergrondse leidingen. Er is op dat gebied derhalve geen sprake van bijbehorende (planologische) beschermingszones en/of belangen van derden op dit punt.

De aanwezigheid van kabels en leidingen met betrekking tot de nutsvoorzieningen in de omgeving is evident. Bij het eventueel nader uitwerken van de aansluitingen, dient met de verschillende netwerkbeheerders contact te worden opgenomen.

Conclusie kabels en leidingen

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmeringen voor de planontwikkeling.

Met betrekking tot onderhavige planontwikkeling dienen de (eventuele) gevolgen voor de verkeersstructuur alsmede het parkeren inzichtelijk te worden gemaakt. Door voorliggend planvoornemen wordt een bestaande bedrijfswoning herbestemd tot reguliere burgerwoning waardoor de bedrijfsbestemming komt te vervallen.

Ter plekke van onderhavig plangebied is het 'Parapluplan Parkeren Eijsden-Margraten' van kracht. Met dit facetbestemmingsplan is een publiekrechtelijke parkeerregeling vastgelegd die het mogelijk maakt om een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen of afwijkend gebruik deze te toetsen aan het aspect parkeren zoals opgenomen in het bestemmingsplan.

De parkeerbehoefte wordt bepaald op basis van de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 317 (oktober 2012)' van het CROW. Onderhavig plangebied is op basis van het facetbestemmingsplan gelegen in de stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk gebied' en is gelegen in de rest van de bebouwde kom. Binnen deze gebieden dient te worden gerekend met een minimale parkeernorm van 1,8 en maximale norm van 2,6 parkeerplaatsen per woning.

Gelet op de grootte van onderhavig plangebied kan in afdoende parkeerruimte worden voorzien. In onderstaande afbeelding is schematisch weergegeven op welke wijze binnen het plangebied aan de parkeerbehoefte kan worden voldaan. Omdat ter plekke géén extra woning wordt toegevoegd, is geen sprake van het toenemen van de parkeerdruk.

Indicatieve ligging parkeerplaatsen

Conclusie verkeer en parkeren

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmeringen voor de planontwikkeling.

Voorliggend voornemen voorziet in een planologische functiewijziging van 'Bedrijf' naar 'Wonen', waarbij de bestaande bedrijfswoning als reguliere burgerwoning gaat worden gebruikt. Ten behoeve van het voornemen is geen sprake van bouw- of sloopwerkzaamheden. Er vinden geen veranderingen plaats in de waterhuishoudkundige situatue ter plekke. Derhalve zijn door voorliggend voornemen geen waterschapsbelangen in het geding.

Conclusie waterhuishouding

Het aspect waterhuishouding vormt geen belemmering voor voorliggend planvoornemen.

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet vervangt 3 wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet.

Blijkens de kaart 'Natuur' van het POL2014 is onderhavig plangebied niet gelegen binnen een onderdeel van het 'Natuurnetwerk' (NNN) en/of een Natura2000-gebied. Voorts is aannemelijk dat, gelet op de ligging van het projectgebied, geen sprake is van eventueel beschermde soorten flora en/of fauna.

Uitsnede POL2014-kaart 'Natuur' met aanduiding plangebied

Voorts is aannemelijk dat, gelet op de ligging van het plangebied, geen sprake is van eventueel beschermde soorten flora en/of fauna. Ook mag op voorhand worden aangenomen dat geen sprake is van stikstofdepositie op een op voor stikstof gevoelige natuurgebieden van meer dan 0,00 mol potentieel zuur/ha/jaar. Negatieve effecten op instandhoudingsdoelen van N2000 gebieden ten gevolge van stikstof kunnen dan ook worden uitgesloten.

Conclusie natuurbescherming

Het aspect natuurbescherming vormt geen belemmering voor onderhavig voornemen.

Duurzame stedenbouw verbreedt de aandacht naar meer aspecten dan alleen de verkaveling en ontsluiting. Duurzaamheid gaat ook om een zuinig ruimtegebruik, milieuvriendelijkheid, veilig verkeer en vervoer en natuur en rekening houden met het waterhuishoudingsysteem, omgevingsinvloeden, landschapsstructuren en landschapselementen. Dit betekent in de praktijk dat gelet moet worden op het materiaalgebruik, de vormgeving, gebruik van alternatieve energiebronnen, compact bouwen, intensief ruimtegebruik en flexibel bouwen (levensloopbestendig).

Duurzaam bouwen heeft een volwaardige plaats in het ontwerp, het bouwen en beheren van de bebouwing. Tijdens de bouw kan door zuinig om te gaan met bouwmaterialen worden voorkomen dat er onnodig afval ontstaat. In onderhavig plan zijn met name de bouwkundige aspecten van belang.

De uitvoerbaarheid van de planontwikkeling dient in relatie tot de gemeentelijke financiën te zijn gewaarborgd. Daarbij dient ook te worden onderzocht of en in hoeverre de voorgenomen afwijkingen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan aanleiding kunnen geven tot aanspraken om planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening.

Afdeling 6.2 van de Wet ruimtelijke ordening draagt de titel 'Grondexploitatie'. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de mogelijkheden voor gemeenten (en ook provincie en Rijk indien deze als planwetgever optreden) om langs publiekrechtelijke weg eisen te stellen aan het in exploitatie brengen van gronden. Het gaat dan onder andere om eisen op het gebied van kostenverhaal, sociale woningbouw, particulier opdrachtgeverschap en fasering van de invulling van den openbare ruimte. Ook zijn in afdeling 6.2 Wro twee bepalingen opgenomen over de wijze waarop langs privaatrechtelijke weg eisen gesteld kunnen worden aan het in exploitatie brengen van gronden.

Afdeling 6.4 Wro beschrijft een publiekrechtelijk stelsel waarbinnen door gemeenten (en in voorkomend geval provincie of Rijk) eisen gesteld kunnen worden aan de grondexploitatie. Dit publiekrechtelijk instrumentarium is aanvullend van aard. Het primaat ligt bij vrijwillige civielrechtelijke afspraken. Deze civielrechtelijke afspraken worden gemaakt in hetzij een anterieure overeenkomst (er is nog geen exploitatieplan vastgesteld) hetzij een posterieure overeenkomst (er is al een exploitatieplan vastgesteld).

Artikel 6.12, lid 1 Wro bepaalt dat de gemeenteraad wordt verplicht om de gronden, waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, een exploitatieplan op te stellen. Artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening geeft aan om welke bouwplannen het gaat.

Hoofdregel is dat er een plicht bestaat voor het opstellen van een exploitatieplan. Onder artikel 6.12, lid 2 Wro wordt hierop echter een aantal uitzonderingsmogelijkheden geboden:

• het verhaal van kosten over de in het plan of besluit begrepen kosten is anderszins verzekerd;
• het is niet nodig een tijdvak te bepalen waarbinnen de grondexploitatie zal plaatsvinden;
• het is niet nodig een fasering op te nemen waarbinnen werken, werkzaamheden en bouwplannen uitgevoerd moeten worden;
• het is niet nodig eisen en/of regels omtrent de uitvoering te stellen aan het bouwrijp maken en/of de inrichting van de openbare ruimte en/of de aanleg van nutsvoorzieningen;
• het is niet nodig regels te stellen omtrent de uitvoering van de in het bestemmingsplan opgenomen bepalingen omtrent sociale huur en/of koopwoningen, kavels voor particulier opdrachtgeverschap of branches in de detailhandel.

In het kader van voorliggende planontwikkeling is geen sprake van een bouwplan genoemd onder artikel 6.2.1a Bro. Het opstellen van een exploitatieplan is dan ook niet noodzakelijk. De gemeente Eijsden-Margraten behoeft dan ook geen exploitatieplan vast te stellen of anterieure overeenkomst te sluiten.

Artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening biedt de grondslag voor de vergoeding van zogenoemde planschade. Deze schadevergoeding wordt (in beginsel) door het college van burgemeester en wethouders van de betreffende gemeente toegekend aan degene die als gevolg van een planontwikkeling schade lijdt.

Artikel 6.4a Wro bepaalt dat de gemeente de mogelijkheid heeft om met een initiatiefnemer van een planontwikkeling een overeenkomst te sluiten. De strekking van dergelijke planschadeovereenkomst is dat de door derden geleden schade geheel (of gedeeltelijk) voor rekening komt van de initiatiefnemer, omdat de schade voortvloeit uit het op zijn of haar verzoek ten behoeve van een planontwikkeling wijzigen van het bestemmingsplan of verlenen van een omgevingsvergunning.

Tussen de gemeente Eijsden-Margraten en de initiatiefnemer zal een planschade-verhaalsovereenkomst worden afgesloten. De kosten van eventuele voor vergoeding in aanmerking komende planschadeverzoeken zijn dan ook niet voor rekening van de gemeente Eijsden-Margraten.

Het wijzigingsplan 'Kerkplein 7A te Mesch' van de gemeente Eijsden-Margraten bestaat uit voorliggende toelichting, regels en een verbeelding.

Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Behalve een vernieuwd stelsel voor processen voor de ruimtelijke ordening in Nederland, worden met de inwerkingtreding van de Wro ook de resultaten van DURP (Digitale Uitwisseling in Ruimtelijke Processen) wettelijk verankerd. Dit houdt in dat nagenoeg alle instrumenten uit de Wro door bronhouders digitaal beschikbaar zijn, waardoor de bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar worden. Hiervoor is het pakket 'RO Standaarden 2012' ontwikkeld, dat wettelijk is vastgelegd in de bij de Wro behorende 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening'.

Vergelijkbaarheid van bestemmings- en inpassingsplannen wordt door de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012) op drie manieren gerealiseerd:

• er is een begrippenkader gegeven dat in de plannen toegepast moet worden. Het gaat dan bijvoorbeeld om lijsten van bestemmingshoofdgroepen met mogelijke gebruiksdoelen, dubbelbestemmingen, aanduidingen, indeling van regels etc. Voor het hanteren van het begrippenkader is geen specifieke software vereist;
• er is een verplichte 'analoge verbeelding' voorgeschreven, hetgeen inhoudt de manier waarop het plan op papieren kaarten moet worden getoond. Er zijn dwingende regels inzake de opmaak van het plan. Voor het opmaken van plannen is in de praktijk speciale software benodigd;
• er is een verplichte 'digitale verbeelding' voorgeschreven, waarmee wordt gedoeld op het tonen van het plan in een digitale omgeving (website).

Vanaf 1 januari 2010 dient een bestemmingsplan digitaal raadpleegbaar en uitwisselbaar te zijn. Voorliggend wijzigingsplan voldoet aan deze digitaliseringverplichting.

Een wijzigingsplan bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De regels en verbeelding vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderling verband te worden bezien. De regels en de verbeelding zijn namelijk onlosmakelijk met elkaar verbonden, aangezien op de verbeelding de bestemmingen visueel zijn weergegeven en de regels onder andere het gebruik en de bouwmogelijkheden bij deze bestemmingen geven.

De toelichting van het wijzigingsplan heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het totale plan. De toelichting geeft namelijk een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten zoals deze aan het wijzigingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting een belangrijk hulpmiddel bij de interpretatie van het wijzigingsplan.

Conform de SVBP2012 dienen de regels van een bestemmings-/wijzigingsplan volgens een bepaalde opbouw te worden opgesteld, waarbij opgemerkt dient te worden dat niet elk plan alle elementen van navolgende opbouw bevat:

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

• Begrippen
• Wijze van meten

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

• Bestemmingen
• Voorlopige bestemmingen
• Uit te werken bestemmingen
• Dubbelbestemmingen

Hoofdstuk 3: Algemene regels

• Anti-dubbeltelregel
• Algemene bouwregels
• Algemene gebruiksregels
• Algemene aanduidingsregels
• Algemene afwijkingssregels
• Algemene wijzigingsregels
• Verwezelijking in de naaste toekomst
• Algemene procedureregels
• Overige regels

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

• Overgangsrecht
• Slotregel

De regels van de verschillende bestemmingen worden als volgt opgebouwd, waarbij eveneens geldt dat een bestemmingsregel niet alle elementen hoeft te bevatten:

• Bestemmingsomschrijving
• Bouwregels
• Nadere eisen
• Afwijken van de bouwregels
• Specifieke gebruiksregels
• Afwijken van de gebruiksregels
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
• Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk
• Wijzigingsbevoegdheid

Bij voorliggend wijzigingsplan zijn de regels van het bestemmingsplan 'Mariadorp, Mesch en Withuis 2015 ' één op één van toepassing verklaard.

De 'vroegere' plankaart wordt in het kader van het huidige planologische regime aangeduid als 'verbeelding'. Op een verbeelding wordt de grens van het plangebied weergegeven waarbinnen onder meer de verschillende (dubbel)bestemmingen, bouwvlakken en bouw-/functie-/maatvoeringsaanduidingen (en de ligging daarvan) visueel zijn weergegeven.

Verder voorziet bijbehorende verbeelding in de naam van voorliggend wijzigingsplan en een tekeningnummer. Dit zijn verplichtingen in het kader van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening.

De verbeelding is direct (juridisch) verbonden met de bijbehorende regels. In deze regels worden de condities en voorwaarden gesteld behorende bij de verschillende bestemmingen.

De procedure voor vaststelling van een wijzigings-/bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerp-wijzigings-/bestemmingsplan ter visie kan worden gelegd. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het plan van start gaan.

Artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een wijzigings-/bestemmingsplan, waar nodig, overleg plegen andere betrokken overheden en overheidsdiensten (wettelijke adviseurs). Daarbij moet worden gedacht aan naburige gemeenten, het waterschap, en de diensten van het Rijk en de provincie. Overleg met het waterschap is altijd verplicht, terwijl het tot de verantwoordelijkheid van de gemeente behoort om te beoordelen of overleg met de desbetreffende diensten van het Rijk en de provincie nodig is. Artikel 3:6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is van overeenkomstige toepassing.

De bedoeling van dit vooroverleg is voornamelijk om de opstellers van het plan tijdig de mogelijkheid te geven het plan desgewenst aan opmerkingen van andere overheden aan te passen.

Ingevolge artikel 1.3.1 Besluit ruimtelijke ordening dienen burgemeester en wethouders te besluiten en te publiceren of er terinzagelegging van het wijzigings-/bestemmingsplan plaatsvindt, of er zienswijzen kunnen worden ingediend en of een onafhankelijke adviesinstantie advies uitbrengt. Ook is in voornoemd artikel bepaald dat het voornemen tot het voorbereiden van een bestemmingsplan, waarbij geen MER wordt opgesteld, dient te worden gepubliceerd conform artikel 3:12, lid 1 en 2 van de Algemene wet bestuursrecht en langs elektronische weg.

Ten behoeve van voorliggend planvoornemen behoeft op grond van de inspraakverordening van de gemeente Eijsden-Margraten geen inspraakprocedure te worden gevolgd.

De wettelijke (formele) wijzigingsplanprocedure bestaat uit navolgende stappen:

1. 1. Openbare kennisgeving van het ontwerp wijzigingsplan.
2. 2. Ter inzage legging van het ontwerp wijzigingsplan met alle bijbehorende stukken gedurende 6 weken. Tevens wordt de bekendmaking toegezonden aan Gedeputeerde Staten, belanghebbenden en betrokken Rijksdiensten.
3. 3. Gedurende de termijn van ter inzage legging kan een ieder zienswijzen naar voren brengen.
4. 4. Vaststelling van het wijzigingsplan door het college van burgemeester en wethouders binnen 8 weken.
5. 5. Algemene bekendmaking van het vastgestelde wijzigingsplan door ter inzage legging binnen 2 weken.
6. 6. Mogelijkheid tot beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State binnen 6 weken na bekendmaking voor belanghebbenden.
7. 7. Inwerkingtreding op de dag na afloop van de beroepstermijn, zijnde 6 weken na de bekendmaking, tenzij binnen deze termijn een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend bij de Voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Het ontwerp van voorliggend wijzigingsplan heeft vanaf .18 november 2021 tot en met 29 december 2021 voor zienswijzen ter visie gelegen. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ingekomen.