Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van 2 nieuwe woningen op de locatie Laan van Niftarlake 129 in Tienhoven. Deze woningen zullen de twee bestaande (te slopen) woningen vervangen. De bouw zal fasegewijs plaatsvinden.

Dit bestemmingsplan biedt een actuele juridische regeling om het bouwplan en de nieuwe functies mogelijk te maken.

Het plangebied ligt in de lintbebouwing van de Laan van Niftarlake in Tienhoven, gemeente Stichtse Vecht. Het plangebied omvat het kadastrale perceel: sectie K, no. 142.

Op onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied (nabij rode aanduiding) in relatie tot de omgeving weergegeven.

Afbeelding 1: luchtfoto ligging locatie Laan van Niftarlake 129 in Tienhoven (bron: Google Earth)

Afbeelding 2: begrenzing kadastraal perceel sectie K, no. 142

Afbeelding 3: foto vanaf Laan van Niftarlake met uitzicht op woning no. 129

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan "Landelijk Gebied Maarssen" (vastgesteld op 17 december 2013). De locatie heeft hierin deels de bestemming 'Wonen-2' met een bouwvlak, de functieaanduiding 'cultuurhistorische waarden' en gebiedsaanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' en gebiedsaanduiding 'overig - Bethunepolder'. Deze gronden zijn onder meer bestemd voor wonen. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie-2'.

Voor een ander gedeelte van de locatie geldt de bestemming 'Tuin'. Op grond van deze bestemming zijn tuinen toegelaten. Voor het westelijke gedeelte van het perceel geldt de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuur en landschapswaarden'. Op dit gedeelte is eveneens een bouwvlak aangeduid. Op basis hiervan is een agrarische bedrijfswoning mogelijk.

Het bouwplan omvat 2 nieuwe burgerwoningen. Dit gedeelte heeft deels voornoemde agrarische bestemming en is hiermee in strijd.

Afbeelding 4: uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Landelijk Gebied Maarssen"

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Alleen de regels en de verbeelding zijn juridisch bindend. De toelichting geeft onderbouwing en uitleg.

Het volgende hoofdstuk omvat de beschrijving van de huidige situatie, waarna hoofdstuk 3 een korte omschrijving geeft van het geldende beleid van de diverse betrokken overheden en de conclusies van en toetsing aan dit beleid. In hoofdstuk 4 wordt het plan beschreven en in hoofdstuk 5 worden de randvoorwaarden uiteengezet. In hoofdstuk 6 wordt de juridische opzet van het plan toegelicht. Een bestemmingsplan dient ook financieel uitvoerbaar te zijn. Dat komt in hoofdstuk 7 aan de orde. Tenslotte staat in hoofdstuk 8 de maatschappelijke haalbaarheid beschreven.

De locatie Laan van Niftarlake 129 is gesitueerd in de lintbebouwing van Tienhoven in een groene en dorpse omgeving. Op het erf staat verschillende bebouwing. De woonboerderij bestaat uit een voorhuis en een achterhuis. Daarnaast zijn een hooischuur aanwezig, een mestplaat, een machineloods en een vrijstaande schuur. Verder is een kleine boomgaard aanwezig. Het erf is grotendeels verhard. De locatie als geheel is aan een opknapbeurt toe.

Afbeelding 5: foto woonboerderij met ingang tot erf (bron: funda.nl)

Afbeelding 6: overzicht huidige bebouwing en tuin (bron: funda.nl)

Afbeelding 7: situatie bestaande bebouwing (bron: funda.nl)

Afbeelding 8: foto schuur 1 en schuur 2 (bron: funda.nl)

Op de locatie zal na de sloop van de huidige woonboerderij een nieuwe woning (langhuishoeve) worden gebouwd. Voor de situering van de woning wordt verwezen naar afbeelding 9. De impressie van de voorgevel van de woning staat aangegeven op afbeelding 10. Voor een impressie van de overige zijden van de woning wordt verwezen naar bijlage 1 van de toelichting. Ten opzichte van de huidige woning ligt de rooilijn meer naar achteren. De woning heeft een oppervlakte van 210,75 m².

Afbeelding 9: situatie nieuwe langhuishoeve (bron: ontwerpburo Van Beijnum)

Afbeelding 10: impressie voorgevel nieuwe langhuishoeve (bron: ontwerpburo Van Beijnum)

In de tweede fase van het project zal de tweede woning worden gerealiseerd. Dit betreft eveneens een vrijstaande woning. Voor de beoogde situering van deze woning wordt verwezen naar afbeelding 11. De woning heeft een oppervlakte van 140 m², een goothoogte van 2,95 m en een hoogte van 8,30 m.

Afbeelding 11: situatie tweede woning (bron: ontwerpburo Van Beijnum)

De meest relevante beleidsaspecten die betrekking hebben op het plangebied worden in dit hoofdstuk uiteengezet. Er is onderscheid gemaakt in rijksbeleid, provinciaal beleid, regionaal beleid en gemeentelijk beleid.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Deze visie vervangt een aantal nationale nota's, waaronder de Nota Ruimte.

In het SVIR schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid, verstedelijking en het behoud van groene ruimte.

De rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Het kabinet heeft 3 rijksdoelen geformuleerd:

• de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken (door het creëren van een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;
• de bereikbaarheid verbeteren;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Het Rijk blijft ook verantwoordelijk voor het systeem van de ruimtelijke ordening, zoals wetgeving. Voor het overige worden zoveel mogelijk bevoegdheden neergelegd bij andere overheden, zoals provincie en gemeente.

Onderhavig plan valt conform de uitgangspunten van de SVIR onder de bevoegdheid en het belang van de gemeente en is geen rijksbelang.

Met het vastgestelde Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (30 december 2011), ook wel Barro genoemd, geeft het Rijk algemene regels voor bestemmingsplannen en wordt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen uit de voormalige Nota Ruimte gewaarborgd. Doel van dit besluit is bepaalde onderwerpen uit de SVIR te verwezenlijken, dan wel te beschermen. Het gaat hierbij om de volgende onderwerpen:

• rijksvaarwegen
• hoofdwegen en hoofdspoorwegen
• elektriciteitsvoorzieningen
• buisleidingen van nationaal belang van gevaarlijke stoffen
• ecologische hoofdstructuur
• primaire waterkeringen buiten het kustfundament, en
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

Gelet op de ligging van het plangebied, alsmede de aard en omvang van de beoogde planontwikkeling die in het voorliggende bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, wordt er van uitgegaan dat deze niet strijdig is met het nationaal ruimtelijk belang, zoals neergelegd in het Barro. Voornoemde onderwerpen hebben geen betrekking op het plangebied.

In het Bro is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de plantoelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. De ladder voor duurzame verstedelijking heeft als doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en overprogrammering op regionaal niveau te voorkomen en bevat drie treden die doorlopen moeten worden in een ruimtelijke procedure. De definitie van een stedelijke ontwikkeling is als volgt in het Bro omschreven: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. In deze paragraaf wordt beschreven hoe de ladder wordt ingevuld. Artikel 3.1.6 tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft het volgende voor:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Verantwoording

Relevant is of er in dit geval sprake is van een stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro. Zo niet, dan hoeft het stappenplan niet te worden doorlopen. Artikel 1.1.1, lid 1 Bro geeft de volgende definitie aan: Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Formeel is er geen ondergrens opgenomen voor wat een stedelijke ontwikkeling is. Op basis van jurisprudentie van de Raad van State is gebleken dat één of enkele woningen niet gezien worden als stedelijke ontwikkeling. Verwezen wordt naar de uitspraken: ABRS 18 december 2013, no. 201302867/1/R4 en ABRS 14 januari 2014, no. 201308263/2/R4. Hierbij is de volgende rechtsoverweging relevant:

"Onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 18 december 2013 in zaak nr. 201302867/1/R4 is de raad, gezien de kleinschaligheid van deze ontwikkeling, er terecht vanuit gegaan dat het betrokken plandeel niet voorziet in een woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Gelet hierop voorziet het betrokken plandeel evenmin in een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de genoemde bepaling, en is artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing."

Op grond wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling c.q. woningbouwlocaties in de zin van artikel 1.1.1, lid 1 Bro. Eén of enkele woningen - zoals in dit geval twee - worden niet gezien als 'stedelijke ontwikkeling' in voornoemde zin.

Op 10 februari 2013 hebben Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 vastgesteld. In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. Daarbij wordt aangegeven welke doelstellingen het provinciaal beleid heeft, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe de provincie dit beleid gaat uitvoeren. Met betrekking tot dit laatste speelt ook de PRS een belangrijke rol.

Via het ruimtelijk beleid wil de provincie bijdragen aan een kwalitief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. Het ruimtelijk beleid gaat uit van drie pijlers:

1. een duurzame leefomgeving;
2. vitale dorpen en steden;
3. landelijk gebied met kwaliteit.

Deze pijlers leiden tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgaven. Dit zijn opgaven die nodig zijn om de provincie Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats:

• accent op de binnenstedelijke opgave;
• behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied.

Op de kaart 'Wonen en Werken' is de locatie aangeduid als 'binnenstedelijke woningbouw'. In het verstedelijkingsbeleid richt de provincie zich primair op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied: op die manier blijven de steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims.

Afbeelding 12: ligging plangebied op kaart 'Wonen en werken' Provinciale ruimtelijke structuurvisie 2013-2028

Op onderhavige locatie worden bestaande bouwwerken gesloopt en worden in plaats daarvan twee nieuwe woningen gebouwd. De locatie als geheel wordt hiermee opgeknapt en aantrekkelijk om te wonen. Dit is in lijn met voornoemd beleid over binnenstedelijk bouwen.

Gelijktijdig met de provinciale ruimtelijke structuurvisie (PRS) hebben Provinciale Staten de provinciale ruimtelijke verordening provincie Utrecht 2013 (PRV) vastgesteld. Het doel van de PRV is om een aantal provinciale belangen uit de PRS te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. In de PRV worden daarom regels gesteld ten aanzien van deze belangen. De belangen zijn onderverdeeld in 10 thema's:

1. bodem en water
2. duurzame energie
3. cultuurhistorie
4. landschap
5. natuur
6. wonen en werken
7. verkeer en vervoer
8. landelijk gebied
9. landbouw
10. recreatie

Het thema wonen en werken heeft betrekking op het plangebied in voorliggend bestemmingsplan. Onderhavig plan is conform het beleid en de regels omtrent binnenstedelijk bouwen, zoals in par. 3.2.1 is uiteengezet.

In het Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021 van de provincie Utrecht staat wat de provincie de komende jaren samen met haar partners wil bereiken op het gebied van Bodem, Water en Milieu. De uitwerking van dit beleid staat beschreven in de Uitvoeringsagenda Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021. De provincie Utrecht richt zich op het behouden en verbeteren van een aantrekkelijk woon-, werk- en leefklimaat. Dit betekent dat er gewerkt wordt aan:

• een robuust bodem- en watersysteem
• bodem-, water- en milieukwaliteiten die passend zijn voor de functie van een gebied, zoals landbouw, recreatie of natuur
• een duurzaam gebruik van de fysieke leefomgeving
• een gezonde leefomgeving die een positieve bijdrage levert aan de economische en maatschappelijke ontwikkelingen in de regio.

Het provinciaal Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021 bevat geen specifieke informatie over de gemeente Stichtse Vecht. Van de verschillende bijlagen die zijn opgenomen in voornoemd provinciaal plan is wel informatie af te leiden. Hieruit blijkt dat het plangebied in een grondwaterbeschermingsgebied ligt.

In de planregels van dit bestemmingsplan zijn regels opgenomen ter waarborging van deze waarden (milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied).

Op 29 januari 2013 heeft de raad van de gemeente Stichtse Vecht de toekomstvisie ‘Focus op morgen’ vastgesteld. De toekomstvisie bevat vier hoofddelen: - een beschrijving van de kernkwaliteiten van Stichtse Vecht; - inzicht in de trends en ontwikkelingen waarvoor de gemeente zich gesteld ziet; - de opgaven en kansen voor de toekomst; - het gevolg geven aan de visie en het verder ontwikkelen van deelvisies op Stichtse Vecht.

Behoud van het landschap met haar eeuwenoude buitenplaatsen en ontginningenstelsel vormt een belangrijke pijler. Ook gaat de voorkeur gaat uit naar verdere verdichting van het binnenstedelijk gebied. Daar, maar ook in de kleinere kernen, wordt gedacht aan inbreiding- en verdichtingslocaties en creatief omgaan met mogelijkheden en kansen.

Onderhavig initiatief draagt bij aan voornoemde doelstellingen van de gemeente. Er wordt gebouwd binnen binnenstedelijk gebied (in het lint van Tienhoven).

Op 1 juni 2016 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2017-2022 vastgesteld. In deze woonvisie worden negen uitdagingen genoemd:

• Samenwerken met corporaties, inwoners en private partijen in een platform.
• Prioriteit ligt bij bouwen voor eigen inwoners en daarnaast ook voor de regio.
• Zorgen voor een toekomstbestendige woningvoorraad.
• Bij nieuwbouw realisatie van 30 % sociale huur en koop.
• Afspraken over bestaande sociale woningvoorraad.
• Stimuleren voor een groter huuraanbod voor middeninkomens.
• Ervoor zorgen dat iedereen zo lang mogelijk in zijn vertrouwde omgeving kan blijven wonen.
• Inzetten op duurzaamheid.
• Investeren in gebiedsgerichte leefbaarheid en veiligheid.

Onderhavig initiatief draagt bij aan een toekomstbestendige woningvoorraad en past derhalve binnen de woonvisie.

Voor het lint Tienhoven - Oud Maarsseveen wordt regelmatig de wens geuit bestaande woningen te vervangen door nieuwe en veelal, grotere woningen. Dat raakt de kwaliteit van het lint: de dichtheid neemt toe en het beeld verandert. Omdat de gemeente de zorg voor de kwaliteit van de openbare ruimte als een belangrijke taak ziet, wordt gezocht naar mogelijkheden om aan deze ontwikkeling - waar op zichzelf niets op tegen is - sturing te geven. Daartoe is dit beeldkwaliteitkader opgesteld. Het van oorsprong arme lint is ontdekt als aantrekkelijke woonplaats. Het aantal burgerwoningen is toegenomen; het lint is verdicht. De meeste van deze woningen zijn gebouwd als individuele woning, enkele als rijwoningen. Van de boerderijen is een aantal uit bedrijf genomen en tot burgerwoning verbouwd.

Aan de Laan van Niftarlake is de weg recht; binnen het lint is derhalve een lange ruimte waarneembaar. Ter weerszijden van de weg ligt een asymmetrisch ruimteprofiel. Aan de westzijde is weinig ruimte tussen weg en bebouwing. De kleine voortuinen grenzen direct aan de weg en hebben veelal een haag of hek aan de voorzijde. Een sloot ontbreekt. De bebouwing staat in relatief hoge dichtheid en relatief kleine volumina, en verschaft spaarzaam doorzicht op de open ruimte van de Bethunepolder. Aan deze zijde wordt langs de weg geparkeerd. Aan de oostzijde is meer ruimte in het lint. De woningen staan verder van de weg, en hebben grote voortuinen. De wegsloot scheidt de tuinen van de weg; de tuinen hebben veelal geen opgaande erfafscheiding. Vanuit de wegsloot lopen dwarssloten het achterland in, waarover soms doorzicht mogelijk is. De bebouwing is veelal groter dan aan de westzijde, en staat in een lagere dichtheid, veelal met de nokrichting dwars op de weg. Op veel plaatsen is doorzicht op een sterk verdicht, kleinschalig groen achterland.

De belangrijkste voorwaarde is dat de nieuwe ontwikkeling passend is binnen de aanwezige beeldkwaliteit. Met ontheffing - zoals is opgenomen in het vigerende bestemmingsplan - kan in beginsel naar alle richtingen uitgebreid worden - zowel over de grenzen van het bouwvlak als omhoog - mits daardoor de ruimtelijke kwaliteit van het lint niet wordt aangetast.

Specifiek voor Tienhoven worden de volgende uitgangspunten met betrekking tot de beeldkwaliteit gegeven:

• de ruimte in het profiel dient behouden te blijven (voorgevelrooilijn);
• doorzicht op het achterland dient, met name aan de oostkant, behouden te blijven;
• de (vergrote) maatvoering van gebouwen houdt het verschil tussen oost en west in stand (volume, hoogte);
• aan de achterzijde (het openbare domein van de plassen) dient voorkomen te worden dat het groene decor gedomineerd wordt door bebouwing.

De locatie aan de Laan van Niftarlake 129 ligt direct aan de weg tussen de bestaande lintbebouwing. De nieuwe boerderijwoning (eerste woning) wordt in lijn met de huidige boerderijwoning gebouwd, d.w.z. hoofdrichting dwars op de weg. De tweede woning wordt evenwijdig aan de bestaande weg gesitueerd, verder naar achteren op het erf. Dit is in overleg met de Welstandscommissie bepaald. Door de sloop van de oude bebouwing ontstaat er meer ruimte op het erf en een doorzicht vanaf de weg naar de polder. De bestaande boomgaard blijft behouden.

Het bouwplan van de initiatiefnemer voldoet aan voornoemde stedenbouwkundige eisen en is passend in het bebouwingslint.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening dient een bestemmingsplan in overeenstemming te zijn met het criterium 'een goede ruimtelijke ordening'. Indien er beperkingen voor het plan voortvloeien naar aanleiding van één van de aspecten, dan is hier in dit plan rekening mee gehouden.

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet inzichtelijk worden gemaakt welke geluidsbronnen in het plangebied aanwezig zijn en wat de geluidsbelasting is voor woningen en andere geluidgevoelige gebouwen. Op basis van de Wet geluidhinder zijn er geluidsbronnen waarmee bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden:

• wegverkeerslawaai;
• spoorweglawaai en
• industrielawaai
• overige geluidsbelasting.

Binnen een geluidszone geldt een voorkeurswaarde voor de geluidbelasting voor geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen. Voor wegverkeer bedraagt deze 48 dB. Hierbij geldt een toetsing per weg. Als de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden moet de gemeente onderzoeken of geluidsredurende maatregelen getroffen kunnen worden (bron- en overdrachtsmaatregelen) om aan de voorkeurswaarde te kunnen voldoen. Pas als hieruit blijkt dat niet aan de voorkeurswaarde kan worden voldaan, kan het college ontheffing verlenen van de voorkeurswaarde.

Gemeentelijke beleidsregel hogere waarden Wgh

De gemeente draagt zorg voor een zo goed mogelijke akoestische kwaliteit van de leefomgeving in situaties waar geluidsniveaus boven de wettelijke voorkeurswaarden niet kunnen worden voorkomen. Het college van b&w heeft daarom de beleidsregel hogere waarden Wgh vastgesteld. In deze beleidsregel worden randvoorwaarden genoemd voor het toestaan van hogere geluidsbelastingen dan de voorkeurwaarde. De voorwaarden zijn genoemd als eis of als inspanningsverplichting.

In de omgeving van de planlocatie bevinden zich geen spoorlijnen. Het aspect spoorweglawaai hoeft derhalve niet nader onderzocht te worden en vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

De Wet geluidhinder bepaalt dat zich langs wegen geluidszones bevinden, met uitzondering van woonerven en 30 km/h-gebieden. De breedte van een geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en of de weg moet worden aangemerkt als stedelijk of buitenstedelijke weg. De Laan van Niftarlake betreft een buitenstedelijke weg met één rijstrook. De geluidszone bedraagt 250 meter.

Met onderhavig bestemmingsplan worden twee nieuwe woningen mogelijk gemaakt die op grond van de Wet geluidhinder gedeeltelijk liggen in voornoemde zone, waardoor in beginsel een onderzoek naar de geluidswaarden nodig is.

Bij het onderzoek is gebruik gemaakt van de geluidscontouren die door de Omgevingsdienst Regio Utrecht zijn berekend en via het Geoloket te raadplegen zijn.

Afbeelding 13: geluidcontour Laan van Niftarlake (bron: Geoloket Omgevingsdienst Regio Utrecht)

Uit informatie van het Geoloket blijkt dat de geluidbelasting ter hoogte van de 2 woningen boven de voorkeurswaarde ligt van 48 dB (gele zone: 48-53 dB, licht oranje zone: 53-58 dB).

De Laan van Niftarlake betreft echter een weg die is ingericht als een 30 km/h zone. Dergelijke wegen vallen buiten het toetsingskader van de Wet geluidhinder. Op grond van de Wet geluidhinder zijn er derhalve geen beperkingen voor het plan.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient het aspect geluid wel te worden afgewogen. Omdat de woningen gedeeltelijk vallen binnen een zone waar de geluidbelasting hoger is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB, dienen voor beide woningen aanvullende maatregelen genomen te worden om een goed woon- en leefklimaat te kunnen garanderen. In de regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om dit te waarborgen.

Op grond van het voornoemde vormt het aspect wegverkeerslawaai derhalve geen beperking voor het bestemmingsplan en is met in achtneming van het voornoemde sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Nabij het plangebied zijn geen inrichtingen toegestaan die in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken. Evenmin liggen er nabij het plangebied grote lawaaimakers. Dit aspect vormt derhalve geen belemmering voor het bestemmingsplan.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is bekeken of er tevens kans is op geluidsbelasting van overige bronnen. Overige geluidsbelasting is in of nabij het plangebied echter niet aanwezig. De bebouwing ligt in lintbebouwing met daaromheen agrarisch en/of natuurgebied. Voor het overige wordt verwezen naar par. 4.10 'Bedrijven en milieuzonering' waar aandacht is besteed aan bedrijven in de omgeving.

Op 15 november 2007 is de Wet van 11 oktober 2007 tot wijziging van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) in werking getreden. Hierbij zijn tevens op 15 november 2007 het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (hierna: het Besluit) en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (hierna: de Regeling) in werking getreden. Uit artikel 2, eerste lid van het Besluit volgt dat een project na de vaststelling van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) niet in betekenende mate bijdraagt aan de toename van de concentratie fijn stof of stikstofdioxide, indien deze maximaal 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van zwevende deeltjes of stikstofdioxide bedraagt. Als aangetoond wordt dat een project niet meer bijdraagt dan 3% aan de jaargemiddelde concentratie, behoeft het project niet te worden getoetst aan de grenswaarden en is het inpasbaar vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit. De grens van de bouw van woningen ligt bij 500 woningen.

Omdat het bestemmingsplan 2 woningen mogelijk maakt, wordt op grond van het voornoemde geconcludeerd dat het bestemmingsplan niet in betekenende mate bijdraagt. Nader onderzoek naar luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven. Aan de hand van voornoemde conclusie is het bestemmingsplan evenmin in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Ook voor het overige is er geen aanleiding om ten aanzien van luchtkwaliteit nader onderzoek te verrichten.

Stikstofdioxide (NO2)

Een concentratie tot 10 microgram per kuub voor stikstofdioxide wordt door de landelijke GGD (handboek voor een gezonde inrichting van de leefomgeving - 2018) bestempeld als zijnde milieugezondheidkwaliteit goed. Boven de 20 microgram wordt de kwaliteit als matig bestempeld en boven de 30 microgram onvoldoende. De wettelijke jaargemiddelde concentratie ligt met 40 microgram per kuub daar aanzienlijk boven. Op de kaarten bij de afbeeldingen 14 en 15 is te zien dat situatie van matig (2015) verbetert naar voldoende (2020).

Afbeelding 14: kaart stikstofdioxide (zone 20-22 microgram) jaar 2015

Afbeelding 15: kaart stikstofdioxide (zone 18-20 microgram) jaar 2020

Fijn stof (PM10)

Fijn stof draagt volgens de huidige inzichten bij aan ruim 75% van alle ziektelast van milieufactoren. Daarnaast is van fijn stof bekend dat er ook significant schadelijke effecten zijn op de gezondheid beneden de wettelijke grenswaarde van 40 microgram per kuub. De Wereld Gezondheid Organisatie hanteert daarom een advieswaarde van 20 microgram per m3. Een concentratie van boven de 20 microgram per kuub voor fijn stof wordt door de landelijke GGD bestempeld als zijnde milieugezondheidkwaliteit onvoldoende en boven de 30 microgram als zijnde zeer onvoldoende. De wettelijke jaargemiddelde concentratie ligt daar dus aanzienlijk boven. Zoals op de afbeelding 16 en 17 is te zien schommelt de concentratie fijn stof tussen de 20 en 22 microgram per m³, in de jaren 2015 en 2020. Qua milieugezondheidskwaliteit is dit voldoende.

Afbeelding 16: kaart fijn stof (PM10) (zone 20-22 microgram) jaar 2015

Afbeelding 17: kaart fijn stof (PM10) (zone 20-22 microgram) jaar 2020

Fijner stof (PM2,5)

Fijner stof (PM2,5) is een belangrijke schadelijke component van fijn stof. De Wereld Gezondheid
Organisatie hanteert daarom een advieswaarde van 10 microgram per m3. Een concentratie van boven de 10 microgram per kuub voor zeer wordt door de landelijke GGD bestempelt als zijnde milieugezondheidkwaliteit onvoldoende en boven de 14 microgram als zijnde zeer onvoldoende. De wettelijke jaargemiddelde concentratie ligt met 25 microgram per kuub daar aanzienlijk boven. Op de planlocatie is de milieugezondheidskwaliteit t.a.v. fijner stof onvoldoende (2015) tot voldoende (2020).

Afbeelding 18: kaart fijner stof (zone 14-15 microgram) jaar 2015

Afbeelding 19: kaart fijner stof (zone 13-14 microgram) jaar 2020

Elementair koolstof (roet)

Elementair koolstof is een maat voor de massa van roetdeeltjes in fijn stof en is daardoor een goede indicator voor te verwachten geuroverlast. Er gelden geen formele grenswaarden voor elementair koolstof. Roet is een verzamelnaam voor zwarte deeltjes in de lucht, die ontstaan bij onvolledige verbranding. De belangrijkste bronnen voor roet zijn het wegverkeer (met name uitstoot van roetdeeltjes uit dieselmotoren), industriële bronnen en huishoudens (open haarden en kachels). In steden draagt het verkeer voor circa 50% bij aan de heersende roetconcentraties. Als vuistregel wordt op dit moment voor het gezondheidseffect 6 maanden “levensjaar” winst per microgram/kuub verlaagde EC concentraties gehanteerd (Commissie voor de milieueffectrapportage). De gehanteerde advieswaarden van WHO en GGD ligt aanzienlijk lager dan de wettelijke grenswaarden. Pas als aan deze waarden wordt voldaan kan vanuit worden gesproken over acceptabele concentraties en een goed woon- een leefklimaat. Op de planlocatie ligt concentratie roet onder de advieswaarden van WHO en de GGD.

Afbeelding 20: kaart elementair koolstof (zone 0-0,7 microgram) jaar 2015 en 2020

De WHO en GGD hanteren advieswaarden voor fijn stof (PM10) van 20 microgram per kuub, en 10 microgram per kuub voor PM2,5 wat lager ligt dan de wettelijke grenswaarden. Pas als aan deze waarden wordt voldaan kan worden gesproken over acceptabele concentraties en een goed woon- en leefklimaat.

De locatie in Tienhoven betreft bestaande lintbebouwing waar een groot gedeelte van de bebouwing wordt gesloopt en wordt vervangen door twee nieuwe woningen. Hoewel de advieswaarden van de WHO en GGD ten aanzien van fijn stof (PM10) en PM2,5 worden overschreden, blijven de waarden volgens de kaarten van de Omgevingsdienst Regio Utrecht tussen de 20 en 22 microgram per m³, in de jaren 2015 en 2020. Qua milieugezondheidskwaliteit is dit voldoende.

Op de planlocatie is de milieugezondheidskwaliteit t.a.v. fijner stof onvoldoende (2015) tot voldoende (2020). Gezien het voornoemde kan de milieugezondheidskwaliteit (luchtkwaliteit) als voldoende worden beschouwd. Er is dan ook sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ten aanzien van voornoemde aspecten.

Het rijksbeleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen (inrichting), het transport van gevaarlijke stoffen (openbare wegen, water- en spoorwegen, buisleidingen) en het gebruik van luchthavens.

Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid van degenen die niet bij de risicovolle activiteit zelf zijn betrokken, maar als gevolg van die activiteit wel risico's kunnen lopen, zoals omwonenden. Het beleid is onder meer verankerd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). In het Bevi zijn richtlijnen opgenomen voor het bouwen en handhaven van gevoelige bestemmingen zoals woningen in de buurt van inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ingevolge artikel 5, eerste en tweede lid van het Bevi neemt het bevoegd gezag bij de vaststelling van een bestemmingsplan, de hierin genoemde grenswaarden in acht en wordt rekening gehouden met de richtwaarde, zoals genoemd in artikel 8, tweede lid. Het dient te gaan om plannen die de bouw of vestiging van kwetsbare objecten toelaten.

Onderhavige planlocatie ligt volgens de Risicokaart (www.risicokaart.nl) niet in de (directe) nabijheid van buisleidingen, risicovolle transportwegen of andere aspecten die te maken hebben met externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Afbeelding 21: risicokaart externe veiligheid. Bron: risicokaart.nl

Het is wettelijk (via de bouwverordening) geregeld dat nieuwbouw pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Om die reden dient bij iedere nieuwbouwactiviteit de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te worden gebracht. Het onderzoek mag niet meer dan 5 jaar oud zijn. Als blijkt uit het onderzoek dat de bodem niet geschikt is dan zal voor aanvang van de werkzaamheden een sanering moeten worden uitgevoerd om de bodem wel geschikt te maken.

Voor de locatie is een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd door adviesbureau LievenseCSO Milieu B.V. (d.d. 16 januari 2018). Samenvattend zijn de bevindingen met betrekking tot het onderzoek als volgt (citaat uit par. 6.1 van voornoemd bodemonderzoek):

• Tijdens het veldonderzoek zijn in de bodem plaatselijk sporen puin tot sterke bijmengingen met puin, sporen/resten baksteen tot zwakke bijmengingen met baksteen en brokken asfalt aangetroffen. Boring 02 is gestaakt op 0,7 m-mv vanwege een obstakel, welke waarschijnlijk gerelateerd is aan de demping van een mestput.
• In de sporen puinhoudende bovengrond (0,0-0,5 m-mv) ter plaatse van de woonboerderij zijn licht verhoogde gehalten aan lood en PCB’s aanwezig.
• In de sporen puinhoudende grondlaag 0,0-0,3 m-mv ter plaatse van de boomgaard zijn licht verhoogde gehalten aan kwik, lood, zink, PAK en chloordaan aanwezig.
• In de zwak tot matig puinhoudende ondergrond (0,3-0,8 m-mv) zijn licht verhoogde gehalten aan kwik en lood aanwezig.
• In het grondwater is een licht verhoogde concentraties xylenen aangetroffen.
• In de puinhoudende grond op de locatie is analytisch geen asbest aangetroffen.

De hypothese dat de bodem verdacht is ten aanzien van bodemverontreiniging dient te worden aangenomen. Dit vanwege de licht verhoogde gehalten in de grond en de licht verhoogde concentratie in het grondwater. De hypothese dat de bodem verdacht ten aanzien van asbest in de bodem dient te worden verworpen.

De licht verhoogde gehalten in de grond en licht verhoogde concentratie in het grondwater brengen geen onaanvaardbare risico’s met zich mee.Op basis van de resultaten van onderhavig onderzoek bestaan er geen milieuhygiënische bezwaren tegen de ontwikkeling van de locatie en het gebruik van wonen met tuin. Er wordt geen vervolgonderzoek aanbevolen.

Voor het volledige rapport wordt verwezen naar bijlage 1 van de toelichting.

Een watertoets is een essentieel onderdeel van ieder ruimtelijk plan en is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Uitgangspunt bij de watertoets is het zoveel mogelijk voorkomen van negatieve gevolgen voor het watersysteem door ruimtelijke plannen en besluiten. De gemeente Stichtse Vecht moet de waterbelangen goed beschrijven en afwegen binnen de ruimtelijke ordening. Het Waterschap Amstel Gooi en Vecht zorgt voor het beheer van de waterkwaliteit, de vaarwegen, primaire en secundaire waterkeringen en de rioolwaterzuiveringsinstallaties. Het beleid hieromtrent is vastgelegd in het Waterbeheerplan 2016-2021.

De beoogde tweede woning - naast no. 129 - ligt voor een klein gedeelte in de zogeheten buitenbeschermingszone (groene zone). De andere woning ligt buiten elke zone die op de kaart van de leggers staat aangeduid. Met onderhavig initiatief vindt geen aanpassing van de bestaande watergang dan wel het aanwezige oppervlaktewater plaats. Het plan wijzigt niets aan de toegankelijkheid van de watergang. Ook na de planologische wijziging blijven de watergangen goed toegankelijk voor het onderhoud en beheer.

Afbeelding 22: uitsnede interactieve kaart leggers van Waterschap Amstel Gooi en Vecht

Bestaande situatie

De planlocatie betreft een bestaand erf. Op het erf staat verschillende bebouwing waaronder de woonboerderij, een bijgebouw/stal, een machineloods, hooiberg, koeienstal, mestplaat en een open loods. Zie voor de situering afbeelding 14. Het erf is tevens verhard. De oppervlakte van de bestaande gebouwen is als volgt:

• woonboerderij (A): 189,4 m²
• bijgebouw/stal (B): 48 m²
• open loods (C): 54 m²
• hooiberg (D): 132,2 m²
• koestal (E): 97,5 m²
• mestplaat (F): 48 m²
• machineberging (G): 107,1 m²

Totale oppervlakte bebouwing bestaande situatie: 676,2 m².

Afbeelding 23: bestaande bebouwing met afmetingen (bron: Ontwerpburo Van Beijnum)

Nieuwe situatie

• nieuwe woning (langhuishoeve) no. 129: 210,75 m²
• koestal (E): 97,5 m²
• nieuwe woning: naast no. 129: 140 m²

Totale oppervlakte: 448,25 m².

Rondom de gebouwen zijn de gronden gedeeltelijk verhard (behalve tuin en boomgaard) ten behoeve van de ontsluiting van het terrein. Het nieuwe plan voorziet in minder bebouwing, omdat de bestaande bebouwing - behalve de koestal - gesloopt wordt. Op basis van het voornoemde - er is sprake van minder verharding - wordt geconcludeerd dat er sprake is van een plan dat geen (nadelige) invloed heeft op de waterbelangen van het waterschap of de gemeente.

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met gebieden die op grond van de Wet natuurbescherming zijn beschermd, met name beschermde natuurmonumenten en Natura 2000-gebieden. Een ruimtelijk plan is ook een 'plan' in de zin van de Habitatrichtlijn en de Wet natuurbescherming. Om die reden moet nagegaan worden of het plan significante nadelige effecten kan hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van die gebieden.

Het plangebied van onderhavig bestemmingsplan ligt op korte afstand van het Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen. De grens van dit natuurgebied ligt rondom de kern van Tienhoven. De bestaande bebouwing en de kern maken geen deel uit van dit gebied.

Afbeelding 24: uitsnede kaart Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen (plangebied bij rode pijl)

Natura 2000

Het plangebied ligt tegen het Natura 2000-gebied de Oostelijke Vechtplassen. De werkzaamheden zullen geen fysieke schade aanrichten aan een van de habitattypen. Het project is kleinschalig en van korte duur. De onderzoeklocatie ligt echter op kleine afstand van gevoelige habitattypen in het Natura2000-gebied. Om die reden wordt in de quick scan een PAS-beoordeling aanbevolen om te bepalen of een vergunning benodigd is voor de werkzaamheden. Daarbij wordt voor deze locaties geadviseerd om geen materialen of werkterreinen in Natura 2000-gebied te plaatsen. Aanvullend hierop wordt nog het volgende aangegeven door de initiatiefnemer. De afgelopen maanden is een strook van ca 40-50 meter breed over de hele lengte van het dorp, direkt grenzend aan de achterkant /polderkant van het onderzochte perceel nr 129/129a, en liggend in het natura 2000 gebied, volledig op de schop gegaan in verband met de aanleg van een nieuwe hoofdriolering voor Tienhoven. Daarbij zijn grote graaf- en grondverzetmachines ingezet en damwanden gebruikt. Die strook ligt nu nog deels braak, en moet nog geegaliseerd worden en opnieuw worden ingezaaid. Die werkzaamheden waren nog gaande tijdens het quick-scan onderzoek in juli. Mede het laatste in acht nemende kan worden geconcludeerd dat met deze grootscheepse rioleringswerzaamheden die in augustus zijn afgerond, het onredelijk is om voor onderhavige kleinschalige werkzaamheden een PAS onderzoek uit te laten voeren. Daarnaast is het van belang dat er geen werkzaamheden zullen plaatsvinden in het Natura 2000-gebied, maar uitsluitend op eigen erf (dat voorheen ook bewoond was).

Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied bevindt zich op ca. 2 meter van het Natuurnetwerk Nederland. Op de locatie zal een woonboerderij en enkele bijgebouwen gesloopt worden. De provincie heeft geen doelstellingen voor gebieden die buiten het Natuurnetwerk Nederland liggen. Deze werkzaamheden tasten de kernkwaliteiten niet aan en passen binnen het beleid van het Natuurnetwerk Nederland, provincie Utrecht Het afwegingskader EHS hoeft niet te worden doorlopen. Wel wordt geadviseerd om geen materialen het Natuurnetwerk Nederland te plaatsen.

De beoogde bouwwerkzaamheden voor de twee woningen vinden plaats in de bestaande kern en bestaande bebouwing van het gebied. Nu het bestemmingsplan evenmin leidt tot extra verharding van het gebied wordt geconcludeerd dat het bestemmingsplan geen nadelige effecten met zich meebrengt voor natuurgebieden in of nabij het plangebied.

Bij het vaststellen van een bestemmingsplan dient tevens rekening te worden gehouden met individuele dier- en plantensoorten die bescherming genieten ongeacht waar zij voorkomen. Het op grond van het bestemmingsplan toegelaten gebruik mag er niet toe leiden dat hierdoor beschermde planten- en dierensoorten worden aangetast. De bepalingen over de bescherming van soorten staan in de Natuurbeschermingswet.

De locatie is nagenoeg altijd bewoond geweest. Verder is de locatie voor het grootste gedeelte reeds verhard. Hierbij wordt verwezen naar de foto's bij de afbeeldingen 5, 6 en 8 van par. 2.1 van de toelichting. In juli 2018 is een quick scan naar flora en fauna uitgevoerd (zie bijlage 2).

Soortbescherming

De voorgenomen werkzaamheden zullen geen negatief effect opleveren voor beschermde grondgebonden zoogdieren. Wel dient er rekening gehouden te worden met de zorgplicht in verband met de gewone/tweekleurige bosspitsmuis, huisspitsmuis, rosse woelmuis, veldmuis, woelrat, haas, ree en vos, waarvoor een vrijstelling geldt.

Vleermuizen

Het plangebied biedt geschikte mogelijkheden voor verblijfplaatsen voor vleermuizen. Onderzoek zal moeten uitwijzen of verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn. Dit onderzoek dient plaats te vinden in de periode van 15 mei tot 1 oktober. Essentieel foerageergebied is niet aanwezig binnen het plangebied, aangezien er verglijkbaar of geschikter foerageergebied in de omgeving aanwezig is. De aangrenzende watergang ten westen van de locatie kan dienen als vliegroute voor vleermuizen. Aangezien er geen werkzaamheden plaatsvinden aan deze watergang zal de vliegroute geen negatief effect ondervinden. Wel wordt geadviseerd om nachtelijke verlichting naar de watergang toe te voorkomen. Ook dient er rekening gehouden te worden dat de sloot niet aangetast wordt tijdens het slopen en bouwen van bebouwing direct naast deze watergang.

Vogels

Jaarrond beschermde nesten van huismus en gierzwaluw zouden zich in de bebouwing kunnen bevinden. Nader onderzoek in het broedseizoen (half maart – augustus) van deze vogels dient te worden uitgevoerd. In de bomen, struiken en in de takkenhoop zijn geen jaarrond beschermde nesten aangetroffen. In de gebouwen zijn daarbij jaarrond beschermde nesten van boerenzwaluw en spreeuw aangetroffen. Het gaat om een klein aantal nesten van beiden soorten. De omgeving van de planlocatie biedt voldoende alternatieven voor dit aantal nesten van beide soortgroepen. In het gebied zijn meerdere boerderijen te vinden waar nestelmogelijkheden zijn. Ook zijn er boerenzwaluwen waargenomen onder kleine bruggen die over de watergangen lopen. Omdat er voldoende alternatieven aanwezig zijn en het om een klein aantal nesten gaat, mogen de nesten buiten het broedseizoen (buiten half maart tot augustus) verwijderd worden. In de bomen, struiken en de takkenhoop kunnen vogels in het broedseizoen broeden. Omdat er werkzaamheden plaats gaan vinden nabij de bomen en struiken, kunnen de werkzaamheden effect hebben op mogelijke actieve nesten in het broedseizoen. Actieve nesten mogen niet aangetast worden in broedtijd. Kap van bomen en verwijdering van struiken en takkenhopen dient voor het broedseizoen (half maart) plaats te vinden om te voorkomen dat vogels zich erin nestelen. Indien dit niet voor het broedseizoen plaats kan vinden, moeten de bomen/struiken voor verwijdering onderzocht worden op aanwezigheid van actieve nesten.

Reptielen, amfibieën en vissen

Zwaar beschermde vissen, reptielen en amfibieënsoorten stellen kritische eisen aan hun leefomgeving. Het plangebied is geschikt als landhabitat voor de alpenwatersalamander. Daarbij zou de watergang aangrenzend aan het plangebied kunnen dienen als voortplantingswater voor deze zelfde soort. De watergang wordt echter niet aangetast en de verwachting is dat er na de sloop en de nieuwbouw op de planlocatie nog steeds voldoende schuilmogelijkheden zijn voor de alpenwatersalamander. De watergang strekt zich uit langs meerdere woningen gelegen aan de Laan van Niftarlake en het plangebied is hier slechts een kleiner gedeelte van. Amfibieënsoorten waarvoor een vrijstelling geldt kunnen mogelijk ook voorkomen binnen het plangebied. Hiervoor moet rekening gehouden worden met de zorgplicht. Er worden geen beschermde reptielen of vissen in het gebied verwacht.

Flora

De meeste beschermde planten zijn zeer kritisch ten aanzien van hun standplaats. Beschermde planten zijn tijdens het veldbezoek niet aangetroffen. Gezien de aard van het plangebied en de soortensamenstelling van de aanwezige flora worden beschermde planten hier ook niet verwacht.

Ongewervelden

Er zijn geen negatieve effecten te verwachten op beschermde ongewervelden.

Houtopstanden

Er worden geen bomen gekapt. Meld- en herplantplicht is hierbij dus niet van toepassing.

Sinds 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg van kracht. Deze wet regelt de zorg voor ons bodemarchief en is de vertaling van het Verdrag van Malta. De essentie van deze wet is dat waardevolle archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem behouden moeten blijven. Op het gemeentebestuur rust de plicht om zich voldoende te informeren omtrent de archeologische situatie in een gebied alvorens bij een plan uitvoerbare bestemmingen aan te wijzen.

Op 30 november 2012 is de Archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart van de gemeente Stichtse Vecht in werking getreden. Deze kaart vormt de basis voor de bescherming van de archeologische waarden in bestemmingsplannen.

Normaal beheer en gebruik is uitgezonderd van de vergunningplicht. Ditzelfde geldt voor gronden waarvan kan worden aangetoond dat reeds verstoring heeft plaatsgevonden die dieper reikt dan de te verwachten archeologische vondstlaag, als ook voor de verbouwing en/of sloop- en nieuwbouw van bestaande bebouwing als hiervoor de bestaande fundering wordt gebruikt en de bestaande oppervlakte niet wordt uitgebreid.

Bijgaand is een uitsnede opgenomen van de Archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart Stichtse Vecht. Hieruit blijkt dat het gebied gedeeltelijk is aangewezen als een gebied van een 'middelhoge archelogische verwachting' (groen). Voor het andere westelijke gedeelte geldt de aanduiding gebied met 'hoge archeologische verwachting' (oranje).

Afbeelding 25: uitsnede archeologische beleidskaart met legenda

In het vigerende bestemmingsplan 'Landelijk gebied Maarssen' is het bovengenoemde voor de planlocatie vertaald in de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. In het onderhavige bestemmingsplan is deze bestemming overgenomen.

Bouwwerken op gronden met deze dubbelbestemming zijn toelaatbaar, indien het betreft:

• vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder het peil, niet wordt uitgebreid;
• een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden en zonder heiwerkzaamheden kan worden gerealiseerd;
• een bouwwerk niet groter dan 50 m².

De bouwwerken die worden gerealiseerd hebben een grotere omvang dan 50 m². Om die reden dient op basis van archeologisch onderzoek of naar het oordeel van een archeologisch deskundige te worden aangetoond dat de archeologische waarden door het bouwen dan wel door de directe of indirecte gevolgen daarvan niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.

In juni 2018 is een bureau-onderzoek, incl. concept Plan van Aanpak & Inventariserend Veldonderzoek, uitgevoerd door Synthegra B.V. (zie bijlage 3). Uit het onderzoek blijkt samengevat het volgende.

De huidige langhuishoeve (woonboerderij) is in het geldende bestemmingsplan aangeduid als 'cultuurhistorische waarde'. Het voorhuis van de woonboerderij is aangeduid als waardevol (17e eeuws). Het achterhuis is in de jaren '60 aangebouwd en heeft geen cultuurhistorische waarde. Het voorhuis is ook op de Cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente als zodanig opgenomen, zie afbeelding 26. Voor het het overige zijn er geen cultuurhistorische panden of elementen op het erf aanwezig.

Vanwege de slechte bouwkundige staat wordt de gehele woonboerderij gesloopt en is er in voornoemde zin geen sprake meer van een bouwwerk van cultuurhistorische waarde. Er is een sloopvergunning verleend en het pand zal worden gesloopt vanwege de slechte bouwkundige staat van het gebouw.

De welstandscommissie heeft in relatie met het voorgaande het volgende geadviseerd (brief van 17 mei 2018):

"We hebben nog wel een bemerking ten aanzien van de rechterzijgevel van de boerderij. Daar waar een historische boerderij onder andere gekenmerkt wordt door een duidelijk onderscheid in gevels tussen het voorhuis en de deel, wordt dat onderscheid in de rechtergevel nu gemist. De toegepaste ramen zijn gelijk aan het raam links van de entree. Bovendien wordt er een dubbele tuindeur in het rechterdeel van deze gevel toegevoegd (voorzien van een luifel). Geadviseerd wordt om het geveldeel rechts van de entree qua ontwerp en uitstraling te laten versoberen."

De architect heeft het plan in overleg met de welstandscommissie aangepast en voornoemde aspecten aangepast in het bouwplan. Hoewel er geen sprake meer is van een pand met een cultuurhistorische waarde, is in het ontwerp van het bouwplan hiermee wel rekening gehouden (i.o.m. de welstandscommissie).

Afbeelding 26: uitsnede Cultuurhistorische waardenkaart gemeente Stichtse Vecht

Op basis van het Gemeentelijk verkeer- en vervoersplan Stichtse Vecht moet voor een vrijstaande woning in niet stedelijk gebied een parkeernorm van 2,4 parkeerplaatsen per woning worden gehanteerd. In het plangebied worden 2 woningen gerealiseerd. Dit betekent dat in het plangebied 5 (4,8) parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. Het parkeren zal volledig op eigen terrein worden opgelost. Het plangebied is voldoende van omvang om de parkeerplaatsen te realiseren. Het aspect parkeren is derhalve geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening in de zin van de Wet ruimtelijke ordening, is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van geplande milieugevoelige functies zoals woningen, ter plaatse van de woningen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd en dat tevens rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en de milieuruimte van de betreffende milieubelastende functies. Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt milieuzonering gehanteerd. Hieronder wordt verstaan een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige gebieden zoals woonwijken. Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. Voor milieuzonering bestaat geen wettelijke normstelling. Om milieuzonering hanteerbaar te maken wordt vaak gebruik gemaakt van de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (uitgave 2009). Deze brochure is in beginsel alleen van toepassing op nieuwe situaties. Ter vergelijking wordt de brochure ook wel toegepast op bestaande situaties. De brochure bevat onder meer lijsten met richtafstanden van diverse milieuhinderlijke activiteiten en stappenplannen voor concrete situaties. De richtafstanden uit bijlage 1 van de VNG brochure gaan uit van een rustige woonwijk. Indien er sprake is van het omgevingstype 'gemengd gebied' dan kan de richtafstand terug gebracht worden met één afstandstap.

Het plangebied kenmerkt zich door haar lintbebouwing met burgerwoningen in een overwegend agrarische omgeving. Het gebied kan dan ook gekenmerkt worden als een 'rustige woonwijk' in de zin van de VNG-brochure.

afbeelding 27: uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan met lintbebouwing en agrarische bestemmingsvlakken en burgerwoningen in omgeving van plangebied (nabij blauwe aanduiding)

Op een afstand van 30 meter ten noorden van de beoogde zijgevel van de tweede woning (naast no. 129) en het bestemmingsvlak Bedrijf is op de locatie Laan van Niftarlake 137 een bedrijf gevestigd. De locatie is nader aangeduid als 'specifieke vorm van bedrijf -1'. Ingevolge artikel 6.1 van het geldende bestemmingsplan is dit een aannemersbedrijf. Dit is de maximale planologische situatie. Voor een aannemersbedrijf geldt op grond van lijst 1 van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering een richtafstand van 30 meter. Dit betreft de omschrijving 'aannemersbedrijven met werkplaats: b.o. < 1.000 m² (milieucategorie 2). De feitelijke afstand van de beoogde woning voldoet aan voornoemde richtafstand. Er is dan ook sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Op een afstand van 47 meter ten noorden van de beoogde zijgevel van de tweede woning (naast no. 129) en het bestemmingsvlak (tevens bouwvlak) 'Agrarisch met waarden - Natuur en landschapswaarden' ligt op de locatie Laan van Niftarlake 68 een agrarisch bedrijf (schapenhouderij). De eerste woning is reeds bestemd als 'Wonen'. Als worstcase-scenario wordt om die reden uitgegaan van de gevel van de tweede woning, die nog niet als zodanig bestemd is. Op grond van de geldende agrarische bestemming is een grondgebonden veehouderij toegestaan. Op basis van de VNG-brochure kan dit worden gecategoriseerd onder de omschrijving 'Fokken en houden van rundvee'. De aanbevolen richtafstand hierbij is 100 meter vanwege het aspect geur (milieucategorie 3.2). Dit is de maximale planologische situatie.

De feitelijke situatie is echter anders. Het agrarische bedrijf is beëindigd. Vanwege de aanwezigheid van burgerwoningen op veel kortere afstand dan de hiervoor genoemde afstand van 47 meter, ligt het niet in de lijn der verwachtingen dat er een nieuw agrarisch bedrijf wordt gestart op deze locatie. De bestaande burgerwoningen liggen namelijk op 3 en 9 meter van het bouwvlak van de agrarische locatie.

Ten zuiden van de nieuwe woning - op een afstand van 150 meter tussen de beoogde zijgevel van de nieuwe woning en het bestemmingsvlak Horeca - ligt een horecabedrijf. De locatie is nader aangeduid als 'horeca-2'. Op basis hiervan zijn een café-restaurant/feestcafé alsmede catering toegestaan. Op grond van lijst 1 van voornoemde VNG-brochure vallen deze activiteiten onder de omschrijving 'café's, bars' of 'restaurants, cafetaria's, ijssalons met eigen ijsbereiding, viskramen e.d. Voor deze omschrijving geldt milieucategorie 2, met een aanbevolen richtafstand van 30 meter. Gezien voornoemde feitelijke afstand van 150 meter is er sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Het plan voldoet ten aanzien van het aspect bedrijven en milieuzonering dan ook aan een goede ruimtelijke ordening: er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en er worden geen bedrijven beperkt in de bedrijfsvoering door de bouw van de woningen.

De provincie Utrecht en de gemeente Stichtse Vecht streven naar een duurzame gebiedsontwikkeling. Aan initiatiefnemers wordt gevraagd een bijdrage te leveren door bij het ontwerp van gebouwen rekening te houden met principes van duurzaam bouwen en met energieprestatie eisen.

De provincie stelt in de provinciale verordening het volgende:

"Wij streven bij gebiedsontwikkelingen naar zelfvoorzienendheid voor energie. Wij nemen bij uitleglocaties en transformatieopgaven de voorwaarde op dat gemeenten en initiatiefnemers in ruimtelijke plannen dienen te beschrijven op welke wijze invulling wordt gegeven aan energiebesparing en de inzet van duurzame energie, waarbij onder meer wordt gedacht aan toepassing van restwarmte, Warmte Koude Opslag en aardwarmte, zonne-energie en biomassa.

Wij hebben de ambitie om in 2040 het grondgebied van de provincie Utrecht klimaatneutraal georganiseerd te hebben. Het gaat hierbij niet alleen om CO2-reductie, maar ook om het onafhankelijk zijn van beperkt beschikbare fossiele brandstoffen. De opgaven voor klimaatneutraliteit zijn:

• het energiegebruik sterk verminderen door besparingen en innovaties;
• de energie die we nog nodig hebben duurzaam opwekken;
• energie- of warmte vragende en energie- of warmte leverende functies bij elkaar brengen".

De gemeente heeft haar ambitie voor duurzaamheid nader beschreven in de Woonvisie 2017-2022. Eén van de ambities is om in te zetten op een duurzame woningvoorraad.

De gemeente Stichtse Vecht heeft de ambitie bij nieuwbouw NOM-woningen te realiseren. Dit houdt in dat over het hele jaar de opwekken van energie gelijk is aan het totale energieverbruik van een woning.

De nieuwe woningen zullen waarschijnlijk worden voorzien van zonnepanelen en een warmtepompinstallatie. Over het materiaalgebruik is nog geen inzicht. Daarover is de initiatiefnemer zich in deze fase van het bouwplan nog over aan het oriënteren.

Het centrale onderdeel van een bestemmingsplan is de bestemming. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening worden aan de in het plan begrepen grond bestemmingen toegewezen met bijbehorende doeleinden. Aan de bestemmingen zijn regels verbonden over het gebruik van de in het plan begrepen gronden en van hierop bevindende bouwwerken. In dit hoofdstuk wordt het juridische deel van het bestemmingsplan nader toegelicht. Het bestemmingsplan is opgesteld conform de Wet ruimtelijke ordening en de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2012).

De planregels zijn opgebouwd volgens de systematiek van de SVBP2012. Om de leesbaarheid te bevorderen is in de SVBP2012 gekozen voor een vaste volgorde in indeling van planregels. Onderhavig bestemmingsplan is hierop afgestemd en kent de volgende indeling in planregels:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels
  Dit hoofdstuk bestaat uit twee artikelen. In artikel 1 zijn de begrippen opgenomen en in artikel 2 wordt de wijze van meten verwoord.
  
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
  Dit hoofdstuk kent aan elke bestemming een artikel toe met planregels. In de bestemmingsregel wordt aangegeven waarvoor en hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd.
  
• Hoofdstuk 3 Algemene regels
  De algemene regels bestaan in dit bestemmingsplan uit een anti-dubbeltelregel, algemene bouw- en gebruiksregels, algemene aanduidings- en afwijkingsregels en overige regels.
  
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
  In dit hoofdstuk zijn de standaardregels opgenomen aangaande overgangsrecht en de slotregel zoals verwoord in het Besluit ruimtelijke ordening.

Gronden behorende bij het wonen en direct aan de openbare weg gelegen hebben de bestemming Tuin gekregen. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Het bevoegd gezag kan echter voor de bouw van erkers en/of toegangsportalen aansluitend aan het hoofdgebouw (bijvoorbeeld de woning) tot een grondoppervlakte van niet meer dan 6 m² en een hoogte van 3 m, afwijken.

Voor de bestaande woningen binnen de lintbebouwing van Tienhoven geldt de bestemming 'Wonen-2'. Deze bestemming is ook van toepassing op de nieuw te bouwen woningen. De situering van de hoofdgebouwen wordt op de kaart aangegeven middels een bouwvlak. Hoofdgebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd mogen worden. De goot- en bouwhoogte mogen maximaal 3 en 10 m bedragen.

Ingevolge de bestemming 'Wonen-2' mogen aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij de woning een oppervlakte hebben van 50% van de oppervlakte van het aansluitend aan de woning gelegen erf met een maximum van 50 m².

Sinds de inwerkingtreding van de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in september 2007, ligt de verantwoordelijkheid voor het behoud en beheer van het bodemarchief niet langer bij het Rijk, maar bij gemeenten.

Voor de verschillende gebieden met archeologische (verwachtings)waarden is een (aantal) dubbelbestemming(en) opgenomen. Voor deze gebieden is in het bestemmingsplan een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van de te verwachten of de aanwezige waarden. Voor het bouwen overeenkomstig de andere geldende bestemming dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen een archeologisch rapport te overleggen. Aan de omgevingsvergunning kunnen voorwaarden verbonden worden. De archeologische waarden zijn beschermd, doordat de genoemde werken en werkzaamheden uitsluitend met een omgevingsvergunning uitgevoerd mogen worden.

Ingevolge artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening dient de gemeenteraad in beginsel een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen met bepaalde afmetingen, tenzij de kosten anderszins verzekerd zijn. In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening staan de gevallen opgesomd. In onderhavig bestemmingsplan wordt geen nieuwe bebouwing mogelijk gemaakt. Op grond hiervan is een exploitatieplan dan ook niet vereist. Aanvullend wordt nog opgemerkt dat het initiatief geheel wordt gefinancierd door de initiatiefnemer. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst en een overeenkomst tot planschade gesloten.

Het voorontwerp bestemmingsplan is conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voor vooroverleg verzonden aan de overlegpartners.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 28 september 2018 tot en met 9 november 2018 ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

het bestemmingsplan Laan van Niftarlake 129 met indentificatienummer NL.IMRO.1904.BPLvN129THN-VG01 van de gemeente Stichtse Vecht.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg.

onderzoek verricht door een dienst, bedrijf of instelling erkend door het Centraal College van Deskundigen (CCvD) en werkend volgens de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (KNA).

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische sporen en relicten.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied aanwezige archeologische sporen en relicten.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

het in een woning op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking en/of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

de bouwlaag van een gebouw die ter hoogte van het maaiveld is gelegen, waarop in de meeste gevallen de hoofdtoegang van het gebouw is gesitueerd, en waaronder zich een kruipruimte, kelder of souterrain kunnen bevinden.

het uitoefenen van een beroep aan huis of de beroepsmatige verlening van diensten aan huis op administratief, juridisch, (para)medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of daarmee gelijk te stellen terrein, waarbij de aard en de omvang van de beroepsuitoefening met de woonfunctie verenigbaar is en geen onevenredige afbreuk doet aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving.

(bedrijfs)bebouwing, inhoud, hoogte, etc. die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, met uitzondering van (bedrijfs)bebouwing, inhoud, hoogte, etc. die weliswaar bestaat op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar is gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

het aantal woningen dat op het tijdstip van inwerkingtreden van dit bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, met uitzondering van de woningen die zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een vrijstaand of aangebouwd gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

een al dan niet bebouwd perceel, of gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw en de bestemming deze inrichting niet verbiedt.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

woningen, alsmede gebouwen, terreinen en ruimten als bedoeld in de Wet geluidhinder.

een gebouw dat op een perceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

persoon of groep personen die een huishouding voert; hieronder wordt niet verstaan een groep personen die een huis bewonen waar sprake is van bedrijfsmatige kamerverhuur.

een dakafdekking van een gebouw waarbij bij een horizontale projectie, ten minste 50% van het gebouw wordt afgedekt met hellende dakvlakken.

1. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan.

begrensd stuk land of water, kavel.

een grens van een perceel.

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen digitale ruimtelijke informatie.

een naar de weg of het openbaar gebied gekeerde bouwgrens; bij percelen op de hoek van straten/paden geldt dat langs beide straten/paden een voorgevelrooilijn is gelegen.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan de onderkant van de laagst gelegen vloer, de fundering niet meegerekend.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN2580.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. tuinen;

met de daarbij behorende:

2. groenvoorzieningen en water;
3. toegangspaden tot gebouwen en in- en uitritten;
4. parkeervoorzieningen;
5. overige functioneel met de bestemming 'Tuin' verbonden voorzieningen.

1. Op de in lid 3.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming en aanduidingen worden gebouwd, waarbij:
   1. de hoogte vóór de voorgevel niet meer dan 1 m bedraagt;
   2. de hoogte achter de voorgevel niet meer dan 2 m bedraagt;
   3. de hoogte van een overkapping niet meer dan 3 m bedraagt en de oppervlakte daarvan niet meer is dan 10 m².

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.2onder a sub 1 ten behoeve van de bouw van erkers en tochtportalen aansluitend aan een op het perceel gelegen (hoofd)gebouw tot een grondoppervlak van niet meer dan 6 m² en een hoogte van niet meer dan 3 m.

De voor 'Wonen - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. het wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor de uitoefening van aan-huis-verbonden beroepen dan wel bedrijfsmatige activiteiten aan huis.

met de daarbij behorende:

1. erven;
2. toegangspaden tot gebouwen en in- en uitritten;
3. parkeervoorzieningen;
4. groenvoorzieningen en water;
5. overige functioneel met de bestemming 'Wonen - 2' verbonden voorzieningen.
   

1. Op de in lid 4.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, met dien verstande dat:
   1. hoofdgebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd mogen worden;
   2. de afstand tussen bij de woning behorende bijgebouwen en de voorgevelrooilijn van de woning ten minste 1 m bedraagt;
   3. de afstand van de gebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens ten minste 2 m bedraagt;

overigens geldt het volgende:

* de maximale goothoogte van aangebouwde bijgebouwen is gelijk aan de de hoogte van de eerste bouwlaag van de woning.

** tenzij middels de aanduiding 'maximum bebouwd oppervlak' anders is aangegeven.

*** niet van toepassing ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwd oppervlak'.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. het africhten of trainen van paarden of het uitoefenen van de paardensport in een paardenbak is niet toegestaan;
2. een woning is bedoeld voor één huishouding; een kamerverhuurbedrijf is niet toegestaan;
3. het in gebruik nemen (van een deel) van het hoofdgebouw of de bijbehorende bouwwerken ten behoeve van mantelzorg is niet toegestaan;
4. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-verbonden beroep dan wel bedrijf bedraagt ten hoogste 33% van de maximaal toegestane bebouwing met een maximum van 50 m²; in het kader van deze activiteiten is geen horeca en detailhandel toegestaan.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de in of op de grond aanwezige archeologische waarden.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd die voor archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen door:

1. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat:
   1. op de betrokken locaties geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
   2. handhaving van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' niet langer noodzakelijk wordt geacht;
   3. wel aanwezige archeologische waarden in voldoende mate zijn veilig gesteld;
2. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' toe te kennen aan gronden grenzend aan deze dubbelbestemming, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van bedoelde dubbelbestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.
3. Burgemeester en wethouders geven uitsluitend toepassing aan het bepaalde in lid 5.4 sub a onder 1 na schriftelijk advies van de deskundige inzake archeologie.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. Voor een bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door:

1. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's, koekoeken en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.
   

1. Ondergrondse bouwwerken mogen worden gerealiseerd binnen op de verbeelding aangegeven bouwvlakken en binnen de direct omringende gronden, waar de bijbehorende bouwwerken mogen worden opgericht, enkel onder de gebouwen die daar zijn of worden opgericht, met dien verstande dat ondergeschikte kelderingangen en kelderkoekoeken wel buiten de oppervlakte van bovengronds gelegen gebouwen zijn toegestaan. Indien onder de bestemming is aangegeven dat ondergronds bouwen niet is toegestaan, mag niet ondergronds worden gebouwd.
2. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 7.3 onder a ten behoeve van ondergrondse bouw buiten de oppervlakte van bovengronds gelegen gebouwen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:
   1. de verticale diepte van kelders bedraagt maximaal 3,5 m beneden peil;
   2. een kelder mag, voor zover gesitueerd buiten het bouwvlak, niet minder dan 0,1 m onder het aansluitende afgewerkte terrein zijn gelegen;
   3. de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens en de openbare weg bedraagt ten minste 1 m;
   4. kelders mogen niet worden voorzien van een dakraam of lichtkoepel, met dien verstande dat ondergeschikte kelderingangen en kelderkoekoeken wel zijn toegestaan;
   5. ondergrondse bouwwerken die meer dan 1 m buiten het buitenwerk van het bovengronds gelegen gebouw worden gerealiseerd, tellen mee in de oppervlakteregeling voor bijgebouwen.

Het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige of afhankelijke woonruimte is niet toegestaan.

Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' zijn de betreffende gronden tevens bestemd voor de bescherming van het grondwater in verband met de drinkwatervoorziening en gelden de volgende regels:

1. op deze gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van:
   1. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een hoogte van ten hoogste 2 m;
   2. het bouwen en gebruik krachtens andere bestemmingen van de gronden mits aangetoond is dat de belangen van het waterwingebied dat toelaten;
2. indien op grond van hoofdstuk 2 een lagere maximale bouwhoogte geldt dan de maximaal toelaatbare bouwhoogte ingevolge lid a onder 1, prevaleert de maximaal toelaatbare bouwhoogte van hoofdstuk 2.

Ter plaatse van de aanduiding 'bethunepolder' geldt in afwijking van hoofdstuk 2 voor de bouw van steigers de volgende regels:

1. steigers zijn uitsluitend toegestaan indien het een open steiger betreft;
2. de diepte van de steigers gemeten vanaf de waterkant mag niet meer bedragen dan 1 m;
3. de bouwhoogte van steigers mag niet meer bedragen dan 0,5 m boven het waterpeil.

1. Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijken mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van dit plan voor:
   1. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
   2. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.
2. De bevoegdheid tot afwijken wordt niet gebruikt, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsgunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. het bevoegd gezag kan eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
3. het onder lid a bepaalde is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
   

1. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Laan van Niftarlake 129.