In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan 'Ruimtekwartier' met identificatienummer NL.IMRO.1904.BPRuimteKwrtrMRS-ON01 van de gemeente Stichtse Vecht.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

de aan de binnenzijde van een bouwblok gelegen bouwgrens.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde.

de aan een gebied toegerekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden.

een bedrijf, dat in hoofdzaak bestaat uit het bieden van gelegenheid voor het spelen met gokkasten en spelletjesautomaten.

buiten de gevel stekende constructieve open buitenruimte van een gebouw die niet verbonden is met de begane grond of een aan- of uitbouw.

de fysieke afscherming van een balkon.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

de oppervlakte van de bebouwing binnen een bouwvlak, uitgedrukt in een percentage van de oppervlakte van dat vlak.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten - geen detailhandelsbedrijf zijnde - en ambachtelijke bedrijvigheid geheel of overwegend door middel van handwerk, waarbij de aard (qua milieuplanologische hinder) en omvang van de bedrijfsactiviteiten zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving.

het beroeps- of bedrijfsmatig verlenen van diensten op administratief, medisch, juridisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee naar de aard gelijk te stellen beroep dat door zijn aard en omvang zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving.

bebouwing aanwezig ten tijde van de terinzagelegging van het (ontwerp) bestemmingsplan.

gebruik dat bestaat ten tijde van het in werking treden van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

een geheel van geschakelde gebouwen dat op enige manier een ruimtelijke eenheid vormt, soms met een gesloten en/of besloten binnengebied.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke hoogte of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, met inbegrip van de begane grond; hieronder wordt niet begrepen:

1. a. een onderbouw: een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 m boven peil is gelegen;
2. b. een vide, waarvan de oppervlakte niet meer bedraagt dan 50% van de onderliggende laag; en
3. c. een zolder, waarvan de oppervlakte, voor zover de bouwhoogte groter is dan 1,5 m, niet meer bedraagt dan 50% van de oppervlakte van de onderliggende laag.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren.

definities en systematiek conform de NEN-norm 2580.

een toevoeging aan de bouwmassa door het verhogen van de nok en/of de goot van het dak waardoor de bouwhoogte van het gebouw toeneemt.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden van goederen, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren aan personen, die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten aan het publiek, zoals een kapsalon, reisbureau, uitzendbureau, bankfiliaal, wasserette of apotheek, eventueel met bijbehorend kantoor, magazijn of ambacht, zulks met uitzondering van horecabedrijven en seksinrichtingen.

energie afkomstig van natuurlijke bronnen die constant worden aangevuld, waartoe onder meer behoren energie uit wind, waterkracht, zon, bodem, buitenluchtwarmte en biomassa.

een ruimte, waarin de toegang van het gebouw is gelegen.

terrein ten behoeve van de bereikbaarheid van gebouwen voor ontsluitingsverkeer, calamiteitenverkeer, laden/lossen, alsmede voor bezoekersparkeerplaatsen en afvalpunten.

de fysieke afscheiding van een buiten de gevel stekende open buitenruimte van een gebouw, waarvan het erf zich bevindt op het (verhoogde) maaiveld. Hiertoe wordt niet gerekend een balkon.

de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig, of in een omvang alsof die bedrijfsmatig is, prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend.

constructie of ruimte ten behoeve van het al dan niet collectief bergen van fietsen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een woning, alsmede een gebouw als zodanig bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder.

een buitenruimte waar de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde niet overschrijdt.

een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden, respectievelijk 48 dB voor wegverkeerslawaai en 55 dB voor spoorweglawaai, te voldoen.

een gemakswinkel - niet zijnde een full-service supermarkt - is een formule die gericht is op gemak, directe consumptie en snelle verkoop. Het aanbod van een gemakswinkel is grotendeels gericht op omwonenden. Een gemakswinkel wordt gekarakteriseerd door een lage kassabesteding per klant en veel mandjesklanten. De klant komt hier met name voor producten die ze uiterlijk binnen 24 uur zal nuttigen. Bij het gemakswinkel concept wordt een assortiment geboden voor de kleine boodschappentrip. De gemiddelde besteding ligt lager dan bij een supermarkt.

een woning, onderdeel uitmaken van een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en uit twee of meer bouwlagen bestaat, of waarbij (een deel van) de eerste bouwlaag van het gebouw voor andere met de betreffende bestemming in overeenstemming zijnde doeleinden wordt gebruikt.

tuinen tussen, binnen of op bouwwerken en / of gebouwen en deel uitmakende van de woonomgeving van deze gebouwen.

aanplant van bomen, grassen, struiken en heesters enz. in een fysieke leefomgeving.

een met de grond verbonden woning bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, daaronder begrepen beroep aan huis, met een zelfstandige ontsluiting op de begane grond of het parkeerdek.

een gebouw, dat op een perceel door zijn constructie of afmetingen als het belangrijkste gebouw valt aan te merken.

1. a. een onderneming die in zijn algemeenheid is gericht op het verstrekken van nachtverblijf, het verstrekken en/of ter plaatse nuttigen van voedsel en/of dranken en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.
2. b. de volgende specifieke vormen worden onderscheiden, waarbij in het kader van dit bestemmingsplan plan geen discotheken zijn toegestaan. Bij de begrippen is een categorie-indeling aangegeven welke in de regels wordt gebruikt:
   1. 1. winkelondersteunende horeca (categorie h1): een onderneming, die qua openingstijden vergelijkbaar is met detailhandelsvestigingen, althans geen latere sluitingstijd dan 22.00 uur heeft, zoals een dagcafé, lunchroom, koffiecorner en ijssalon;
   2. 2. bed & breakfast, pensionbedrijf (categorie h2): een overnachtingaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt en waarbij het verstrekken van consumpties eventueel op een klein terras van ondergeschikte betekenis is;
   3. 3. hotel (categorie h2): een onderneming, die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van nachtverblijf en eventueel het ondergeschikt exploiteren van zaalaccommodatie en het ondergeschikt verstrekken van voedsel en dranken;
   4. 4. restaurant/eetcafé (categorie h2): een onderneming, die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van maaltijden voor gebruik ter plaatse en waarbij het verstrekken van dranken (daaraan) ondergeschikt is; alsmede tot het exploiteren van een ondergeschikte zaalaccommodatie;
   5. 5. cafetaria/snackbar (categorie h3): een onderneming gericht op het verstrekken aan de verbruiker van al dan niet ter plaatse bereide, kleine etenswaren, welke al dan niet ter plaatse kunnen worden gebruikt;
   6. 6. zaalaccommodatie (categorie h4): een onderneming, die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van gelegenheid tot het houden van bruiloften en partijen, alsmede tot het houden van congressen, conferenties en andere vergaderingen en waarbij het verstrekken van voedsel en dranken (daaraan) ondergeschikt is;
   7. 7. café/bar (categorie h4): een zelfstandige, niet geheel of gedeeltelijk deel uitmakend van een hotel, restaurant of zaalaccommodatie voorkomende bedrijvigheid, die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van dranken voor gebruik ter plaatse en waar het verstrekken van maaltijden daaraan ondergeschikt is; hieronder wordt niet begrepen een discotheek.

een persoon of groep personen die een (duurzame) gemeenschappelijke huishouding voert. Indien het huishouden uit twee of meer personen bestaat, betreft het een leefvorm of samenlevingsvorm met een continuïteit in de samenstelling en een onderlinge verbondenheid.

het moment waarop betreffende gronden worden gebruikt door bewoners en/of gebruikers.

een plan waarbij ten minste aandacht dient te worden besteed aan de begrenzing van het (beoogde) (bouw)perceel en de inpassing van de nieuwe ontwikkeling met aangeven van de situering van de toegepaste middelen en maatregelen.

van een integrale gebiedsontwikkeling is sprake wanneer meerdere eigenaren binnen één bestemmingsvlak gezamenlijk een bouwplan tot stand brengen dat voldoet aan de randvoorwaarden uit het Ontwikkelkader.

een ruimte welke door haar indeling en inrichting is bestemd om uitsluitend te worden gebruikt voor administratieve en daarmee gelijk te stellen werkzaamheden.

bouwwerken, maatregelen, voorzieningen die de kwetsbaarheid voor klimaatverandering verminderen.

voorzieningen die bijdragen aan de doelen ten aanzien van klimaatadaptatie.

Voetgangers- en (snor/brom) fietsverkeer en route.

de hoogte van het bestaande afgewerkte (bouw)terrein.

overheids-, medische, educatieve, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke, recreatieve en vergelijkbare maatschappelijke voorzieningen, alsmede voorzieningen ten behoeve van sportbeoefening, kinderdagverblijven, kinderopvang en zorg.

natuurgebied Oostelijke Vechtplassen, zoals aangewezen binnen Natura 2000.

het zodanig inrichten van de gebouwde omgeving én de leefruimte daar omheen dat er een bijdrage geleverd wordt aan biodiversiteit.

elke toename van stikstofdepositie (groter dan 0,00 mol stikstof) per hectare per jaar op voor stikstof gevoelige habitats in een Natura 2000-gebied.

een voorziening ten behoeve van de distributie van gas, water en elektriciteit, en de telecommunicatie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten.

voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun bestemming onttrokken voer- of vaartuigen, kampeermiddelen, loodsen, keten en soortgelijke verblijfsmiddelen, voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken.

De Ontwikkelkaders Ruimtekwartier Venus, Ruimtekwartier Mars en Ruimtekwartier Saturnus, zoals door de gemeenteraad van de gemeente Stichtse Vecht vastgesteld of diens rechtsopvolgers.

weg alsmede parken, plantsoenen, pleinen en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is.

onder perifere detailhandel wordt verstaan:

1. a. detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen;
2. b. detailhandel in zeer volumineuze goederen: auto's, motoren, boten, caravans, keukens, badkamers, vloerbedekking, parket, zonwering, tenten, grove bouwmaterialen en landbouwwerktuigen;
3. c. tuincentra;
4. d. bouwmarkten; of
5. e. grootschalige meubelbedrijven (inclusief in ondergeschikte mate woninginrichting en stoffering) met een bruto vloeroppervlak van minimaal 1.000 m².

het gebied waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

ruimten ten behoeve van:

1. a. dienstverlening;
2. b. kleinschalige detailhandel; waartoe onder meer wordt verstaan een gemakswinkel, niet zijnde full-service supermarkten;
3. c. horeca voor zover voorkomend uit categorie I zoals bedoeld in 1.48; of
4. d. maatschappelijke voorzieningen.

een inrichting of daarmee gelijk te stellen gelegenheid waarin door middel van automaten filmvoorstellingen en/of liveshows van erotische en/of pornografische aard kunnen worden gegeven.

een inrichting of daarmee gelijk te stellen gelegenheid waarin vertoningen van erotische en/of pornografische aard worden gegeven.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden.

Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan:

1. a. een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon;
2. b. een seksbioscoop of sekstheater;
3. c. een seksautomatenhal; of
4. d. een seksclub of parenclub;

al dan niet in combinatie met elkaar. Onder een seksinrichting wordt niet verstaan een escortbedrijf of een sekswinkel.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarbinnen hoofdzakelijk (minimaal 70% van de vloeroppervlakte) goederen van erotisch-pornografische aard worden verkocht of verhuurd.

een door het bevoegd gezag aangestelde en in het Architectenregister ingeschreven stedenbouwkundige die de ruimtelijke kwaliteit in de brede zin bewaakt en het bevoegd gezag daaromtrent adviseert.

neerslag van stikstofverbindingen uit de atmosfeer op een habitat, waarbij de belasting, op een punt binnen de habitat, wordt uitgedrukt in mol N/ha/jr en de belasting op het habitat in geheel in mol N/jr.

voor stikstof gevoelige leefgebieden voor vogelsoorten, natuurlijke habitats en habitats van soorten waarvoor een instandhoudingsdoelstelling geldt.

bouwwerken ten behoeve van al dan niet openbare (nuts-)voorzieningen, zoals:

1. a. verkeersgeleiders, verkeersborden, lichtmasten, zitbanken en bloembakken;
2. b. abri's, kunstwerken, speeltoestellen, laadpalen en draagconstructies voor reclame;
3. c. kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van telecommunicatie, energievoorziening en brandkranen;
4. d. afvalinzamelsystemen.

het peil van de eerste bouwlaag boven maaiveld.

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel waarin de voordeur of bij appartementengebouwen het entreeportaal is gesitueerd.

de aan de buitenzijde van een bouwblok gelegen bouwgrens, met dien verstande dat op hoeksituaties sprake kan zijn van twee of drie voorgevelrooilijnen.

fysieke maatregelen ter voorkoming of reductie van geluidhinder.

het gehuisvest zijn in een woning.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een ander bouwwerk, met uitzondering van dakranden, ondergeschikte bouwonderdelen, waartoe behoren, maar niet gelimiteerd tot schoorstenen, antennes, vlaggenmasten, bewassings-, luchtbehandelings- en liftinstallaties en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

de oppervlakte gemeten op vloerniveau, langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

de verhouding tussen het totale bruto vloeroppervlak gedeeld door het totale bestaande kaveloppervlak. BVO's die meetellen in de FSI berekening:

- Functies in een gebouw boven het maaiveld (peilniveau).

Een uitzondering kan worden gemaakt indien:

- het bijzondere functies (zoals voorzieningen) in de plint betreft, of;

- het een voldoende verdekte bergings- of parkeerfuncties betreft onder een gebouw,

of onder een (op het gebouw aangesloten) verhoogd maaiveld. Hierbij wordt gelet op de inrichting en toegankelijkheid van het verhoogde maaiveld en dat parkeeroplossingen niet leiden tot dichte plinten.

BVO's die niet meetellen in de FSI-berekening zijn functies in een kelderverdieping onder een gebouw.

buitenwerks en boven peil.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

1. a. voor een bouwwerk waarvan de toegang direct aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van die toegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkt terrein, waarbij plaatselijke niet bij het verdere verloop van het terrein passende ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.
3. c. indien in of op het water wordt gebouwd: de hoogte van het terrein ter plaatse van het meest nabijgelegen punt waar het water grens aan het vaste land;
4. d. voor een brug: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van het land- danwel bruggenhoofd.

De voor 'Groen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen en water;
2. b. verblijfsgebied, voet- en fietspaden, inclusief op- en afritten ten behoeve van fietsbruggen en fietstunnel;
3. c. entree ten behoeve van gebouwen;
4. d. entree en opstelruimte ten behoeve van calamiteitenverkeer;
5. e. entreegebied ten behoeve van ontsluiting parkeerterreinen en gebouwen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'verkeer';
6. f. parkeerplaatsen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein';
7. g. parkeerplaatsen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeren met groene afdekking';
8. h. parkeren en verkeer, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen-parkeren/verkeer';
9. i. gebouwde parkeervoorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'overige zone-overdekt 1' en 'overige zone - overdekt 2';
10. j. nutsvoorzieningen;
11. k. voorzieningen, bouwwerken en straatmeubilair;
12. l. voorzieningen ten behoeve van geluidswering;
13. m. balkons;
14. n. voorzieningen ten behoeve van openbaar vervoer, zoals een halteplaats; en
15. o. voorzieningen ten behoeve van verblijf, spelen en sporten.

1. a. op de in lid 3.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 4 m, met uitzondering van lichtmasten, waarvan de maximale bouwhoogte 15 m mag bedragen; en
2. b. ten behoeve van water is het mogelijk bijbehorende bouwwerken zoals bruggen, duikers, damwanden en soortgelijke bouwwerken te bouwen.
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'parkeren met groene afdekking' bedraagt de hoogte maximaal 5 m en wordt voldaan aan de daartoe gestelde randvoorwaarden uit het Ontwikkelkader.

1. a. het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.2 sub a, ten behoeve van de bouwhoogte van een voorziening ten behoeve van geluidswering of windhinder tot een maximum van 9 m;
2. b. het bevoegd gezag kan bij een positief advies door de stedenbouwkundig supervisor, ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein', bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.2 sub a, ten behoeve van de bouwhoogte van een landschappelijke afdekking van parkeerplaatsen tot een maximum van 5 m, onder de voorwaarde dat wordt voldaan aan de bepalingen in de Ontwikkelkaders en diens rechtsopvolgers.

De voor 'Groen - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. openbare groenvoorzieningen;
2. b. reclameobjecten, waaronder billboards;
3. c. geluidswerende voorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen; en
6. f. water.

Met de daarbij behorende:

7. g. verhardingen, wegen, voet- en fietspaden;
8. h. voorzieningen, bouwwerken en straatmeubilair ten dienste van de bestemming;
9. i. een en ander met de daarbij behorende bouwwerken, waaronder mede begrepen duikers en dammen; en
10. j. overige functioneel met de bestemming 'Groen - 2' verbonden voorzieningen.

1. a. het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de bestemming;
2. b. onverminderd het bepaalde in artikel 4.1 is het in ieder geval verboden de gronden te gebruiken voor:
   1. 1. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens;
   2. 2. het opslaan van gerede en ongerede goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, werktuigen, machines of onderdelen hiervan;
   3. 3. het opslaan c.q. stallen van gebruiksklare of onklare voer- of vaartuigen of onderdelen hiervan;
   4. 4. het opslaan of opgeslagen houden, storten of lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare afvalstoffen.
3. c. Het bepaalde onder b is niet van toepassing op:
   1. 1. het opslaan van stoffen die noodzakelijk zijn voor het normale onderhoud van de gronden en de daarbij behorende voorzieningen; en
   2. 2. het tijdelijk opslaan van materialen en werktuigen, welke nodig zijn voor de realisering en/of handhaving van de bestemming en aanduidingen.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met een hoofdzakelijk doorgaand karakter en pleinen;
2. b. reclamezuilen / billboards;

met de daarbij behorende:

3. c. parkeervoorzieningen en straatmeubilair;
4. d. groenvoorzieningen en water;
5. e. geluidwerende voorzieningen;
6. f. bruggen en duikers en andere kunstwerken;
7. g. waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. voet en fietspaden; en
9. i. overige functioneel met de bestemming 'Verkeer' verbonden voorzieningen.

1. a. onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan een gebruik van gronden ten behoeve van opslag van materialen en goederen;
2. b. burgemeester en wethouders kunnen, ten behoeve van de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de brandveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met een verblijfsfunctie;
2. b. voet- en fietspaden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen en water;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. voorzieningen, bouwwerken en straatmeubilair ten dienste van de bestemming;
7. g. voorzieningen en bouwwerken ten dienste van de waterhuishouding; en
8. h. voorzieningen ten behoeve van afvalinzameling.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan een gebruik van gronden ten behoeve van opslag van materialen en goederen.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water en waterlopen;
2. b. waterhuishouding;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. kaden en oevers;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'brug'; tevens een brug of duiker voor verkeer;
6. f. voorzieningen en bouwwerken ten dienste van de waterhuishouding; en
7. g. voorzieningen voor recreatie, zoals vlonders, steigers en gelijksoortige voorzieningen.

De voor ‘Leiding - Gas’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor een ondergrondse hoge druk aardgastransportleiding.

1. a. ten behoeve van de in lid 9.1 bedoelde bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 3 meter;
2. b. bouwwerken en andere werken ten behoeve van de andere voor deze gronden geldende bestemmingen zijn niet toegestaan uit oogpunt van externe veiligheid en energieleveringzekerheid.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 9.2 sub b ten behoeve van de bouw van bouwwerken en andere werken, mits:

1. a. dit uit oogpunt van externe veiligheid aanvaardbaar is en de belangen van energieleveringzekerheid niet worden geschaad;
2. b. het bevoegd gezag de omgevingsvergunning zoals bedoeld in de aanhef van lid 9.3, uitsluitend verleent na schriftelijk goedkeuring van de leidingbeheerder.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de in of op de grond aanwezige archeologische waarden.

Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd betreffende de dubbelbestemming “Waarde Archeologie ” de regels van het plan te wijzigen zodanig dat de dubbelbestemming naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval wordt verwijderd, voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na archeologisch onderzoek, daartoe aanleiding geeft.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De op de planverbeelding aangegeven bestemmingsgrenzen mogen uitsluitend worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden en funderingen;
2. b. bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden van gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen en schoorstenen, indien en voorzover de overschrijding niet meer dan 0,80 meter bedraagt;
3. c. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, indien en voorzover de overschrijding niet meer dan 0,80 meter bedraagt;
4. d. rookkanalen, indien de overschrijding niet meer dan 0,50 meter bedraagt;
5. e. putten, leidingen, goten en inrichtingen voor de watervoorziening of de afvoer of verzameling van water rioolstoffen; hijsinrichtingen, indien en voorzover de overschrijding niet meer dan 0,50 meter bedraagt;
6. f. bestaande dakopbouwen, bestaande luifels en bestaande uitbouwen.

Dakopbouwen onder meer ten behoeve van bewassings-, luchtbehandelings- en liftinstallaties en naar de aard daarmee gelijk te stellen installaties zijn toegestaan, mits deze niet hoger zijn dan 3,5 m gemeten vanaf het dak van de bovenste bouwlaag van het gebouw en geen grotere oppervlakte hebben dan 40% van het dak van het gebouw, waarop zij worden geplaatst.

Antenne installaties, alarminstallaties, vlaggenmasten, dakranden en dergelijke, die deel uitmaken van een gebouw, mogen de voor dat gebouw toegestane maximale bouwhoogte met niet meer dan 8 m overschrijden.

Indien op de planverbeelding geen hoogteaanduiding is opgenomen, geldt voor de maximaal toelaatbare goot- danwel bouwhoogte het bepaalde in Hoofdstuk 2 van deze planregels.

1. a. het is verboden een bestaande woning te veranderen in en/of te vergroten tot twee of meer woningen. Het is eveneens verboden meerdere woningen samen te voegen tot een kleiner aantal woningen.
2. b. bij herbouw van één of meerdere woning(en) binnen de bestemming 'Wonen' is in de nieuwe situatie een gelijk aantal woningen toegestaan.

Een verboden gebruik is in ieder geval het gebruik:

1. a. van onbebouwde gronden voor:
   1. 1. het storten of het lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare afvalstoffen;
   2. 2. het opslaan van gerede of ongerede goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, voer- en vaartuigen, werktuigen, machines of onderdelen hiervan;
   3. 3. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens, tenzij dit gebruik verband houdt met:
      • het (tijdelijk) gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemmingen of het normale onderhoud van de gronden;
      • de opslag van goederen in het kader van de in het plan toegestane bedrijfsvoering;
      • het opslaan of storten van afval- of meststoffen, voor zover noodzakelijk voor het normale onderhoud van de gronden en de watergangen;
2. b. van bouwwerken ten behoeve van kamerverhuur, een seksinrichting of detailhandel, voor zover zulks niet expliciet is toegestaan ingevolge de bestemmingsregels.

1. a. binnen de bestemmingen Groen - 1 en Wonen bestaat de verplichting om op ten minste 50% van het onbebouwde terrein inclusief het eventueel verhoogde maaiveld, een groene inrichting met verblijfskwaliteit aan te leggen, en natuurinclusieve maatregelen te implementeren;
2. b. het inrichten van terreinen is uitsluitend toegestaan onder de volgende voorwaarden:
   1. 1. bij het inrichten worden voldoende maatregelen gerealiseerd in het kader van Natuurinclusief bouwen en inrichten. Wanneer sprake is van voldoende maatregelen in het kader van Natuurinclusief bouwen en inrichten wordt toegelicht in de beleidsregel 'Klimaatadaptatie & Duurzaamheid Ruimtekwartier', welke als Bijlage 2 bij deze regels is opgenomen.
   2. 2. uit een Realisatieplan natuurinclusief bouwen en inrichten dient te blijken welke maatregelen in het kader van het gestelde onder sub 1 worden gerealiseerd, dat deze uiterlijk binnen 3 jaar na de start van de bouw zijn gerealiseerd en hoe deze duurzaam, ten minste 30 jaar, in stand worden gehouden en beheerd;
   3. 3. het onder sub 2 bedoelde Realisatieplan natuurinclusief bouwen en inrichten wordt aangeleverd bij de aanvraag van een omgevingsvergunning.

Ten behoeve van de in artikel 3.1 sub i en artikel 8.1 sub e en genoemde functies mogen gebouwen worden gebouwd tot een maximale bouwhoogte van:

1. a. 5 m binnen de aanduiding 'overige zone - overdekt 1'. Binnen de aanduiding is minimaal 75% van het oppervlak overdekt, waarvan 90% is ingericht met groen;
2. b. 5 m binnen de aanduiding 'overige zone - overdekt 2'. Binnen de aanduiding is minimaal 75% van het oppervlak overdekt, waarvan 50% is ingericht met groen.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in deze regels ten behoeve van:

1. a. een afwijking ten aanzien van de voorgeschreven bouwhoogte van gebouwen, bouwhoogte van andere bouwwerken, grondoppervlakte van bebouwing, afstand tot perceelsgrenzen en overige aanduidingen, mits deze afwijkingen niet meer bedragen dan 10% van de in het plan voorgeschreven maten, afstanden, oppervlakten en percentages, dit met uitzondering van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' en de bepalingen met betrekking tot de FSI.
2. b. een afwijking van het aantal woningen binnen de maatvoering 'maximum aantal wooneenheden' indien het aantal woningen na de realisatie van een voorgaand deelgebied lager is dan het toegestane maximum aantal wooneenheden. De maximale FSI zoals opgenomen in artikel 8.2.1 mag niet worden overschreden.

Burgemeester en wethouders kunnen een of meer bestemmingsvlakken met de dubbelbestemmingen 'Waarde -Archeologie 2' geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:

1. a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

1. a. Burgemeester en wethouders zijn ter plaatse van de Wetgevingzone - wijzigingsgebied bevoegd de bestemmingen 'Groen - 2' en 'Water' geheel of gedeeltelijk te wijzigen naar de bestemming 'Verkeer', met inachtneming van de op die bestemming van toepassing zijnde regels en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. Er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen.

Een omgevingsvergunning voor het bouwen, het uitbreiden en/of het wijzigen van de functie van gebouwen en/of gronden wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de omvang of de bestemming van het gebouw en/of gronden in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Hierbij gelden de parkeernormen, zoals vastgelegd in het Mobiliteitskader Ruimtekwartier, Bijlage 3 bij deze regels.

1. a. indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, moet ten behoeve van het parkeren of stallen van auto’s in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort;
2. b. aan het bepaalde in lid 17.2 sub a wordt geacht te zijn voldaan indien het aantal parkeerplaatsen ten minste overeenkomt met de passende parkeernormen dat voor de betreffende functie is opgenomen in het Mobiliteitskader Ruimtekwartier, Bijlage 3 bij deze regels;
3. c. de in lid 17.2 sub a bedoelde ruimte voor het parkeren van auto’s, inclusief de rijwegen om deze ruimten te bereiken, moeten redelijkerwijs bereikbaar zijn per auto en onafhankelijk van andere parkeerruimten kunnen functioneren. Voorts moet deze ruimte afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare personenauto’s. Aan deze eis wordt geacht te zijn voldaan:
   1. 1. indien de desbetreffende afmetingen in overeenstemming zijn met het bepaalde in NEN 2443, uitgave 2000, de Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom (ASVV 2012 van het CROW) en de CROW-publicatie 293 Ontwerpwijzer parkeergarages. wat betreft de in de bijlage opgenomen afmetingen van parkeerwegen;
   2. 2. indien de afmetingen van een gereserveerde parkeerruimte voor een gehandicapte in overeenstemming is met de Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom (ASVV 2012 van het CROW) en de CROW-publicatie 337 Richtlijn toegankelijkheid.
4. d. indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen dan wel ruimte voor pakketdiensten, moet in de behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw hoort.

1. a. indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, moet ten behoeve van het parkeren of stallen van voertuigen voor langzaam verkeer in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort;
2. b. aan het bepaalde in lid 17.3 sub a wordt geacht te zijn voldaan indien het aantal stallingsplaatsen ten minste overeenkomt met het aantal plaatsen dat voor het betreffende gebied en de betreffende functie is genoemd in de onderstaande normering:

1. 1. toepassing van de normen uit het GVVP (versie 04, oktober 2015 dan wel een opvolger) Eisen - Fietsparkeren;
2. 2. ten behoeve van bewoners per woning realiseren van ten minste het volgende aantal fietsparkeerplekken:
   1. a. < 50 m² GBO: 2;
   2. b. 50 – 75 m² GBO: 3;
   3. c. 75 – 100 m² GBO: 4;
   4. d. 100 – 125 m² GBO: 5;
   5. e. > 125 m² GBO: 6;
3. 3. ten behoeve van bezoekers de toepassing van minimaal 0,5 tot 1 fietsparkeerplaats per woning gerealiseerd welke openbaar toegankelijk is (Bron: ASVV 2012, CROW);
4. 4. bij de fietsparkeerplaatsen worden ook aansluitpunten voor elektrische fietsen gerealiseerd.

3. c. de oppervlakte aan (gebouwde) stallingvoorzieningen ten behoeve van voertuigen voor langzaam verkeer voor bewoners wordt gerealiseerd binnen het bouwvlak behorende bij de bestemming Wonen;
4. d. de oppervlakte aan stallingvoorzieningen ten behoeve van voertuigen voor langzaam verkeer voor bezoekers wordt gerealiseerd in de buitenruimte binnen de bestemming Wonen dan wel binnen het entreegebied, zoals bedoeld in artikel 3.1 lid e: entreegebied ten behoeve van ontsluiting parkeerterreinen en gebouwen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'verkeer'.

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 17.2 sub a en het bepaalde in lid 17.2 sub d:
   1. 1. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien. In het geval in het openbaar gebied wordt voorzien in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte, is het uitsluitend toegestaan op grond van dit onderdeel ontheffing te verlenen indien het naar het oordeel van het bevoegd gezag redelijkerwijs fysiek onmogelijk of uit stedenbouwkundig oogpunt ongewenst is om op eigen terrein in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte te voorzien; of
   2. 2. in situaties waar het algemeen belang is gediend kan van de parkeernorm worden afgeweken. De gemeente kan in voorkomende gevallen maatwerk bieden.

Het bevoegd gezag kan, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening, het bepaalde in lid 17.2 wijzigen indien nieuw gemeentelijk beleid inzake het aspect ‘parkeren’ is vastgesteld. De wijziging van het bepaalde in lid 17.2 is dan conform het nieuw gemeentelijk beleid inzake het aspect ‘parkeren’.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
3. 3. het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Ruimtekwartier'.

Het Ruimtekwartier (voorheen Planetenbaan) is van oorsprong een typische kantoor- en bedrijvenlocatie in Maarssenbroek. Sinds een aantal jaren is er sprake van aanzienlijke leegstand en kent het gebied een verouderde uitstraling. Tevens bestaat er een grote behoefte aan nieuwe woningbouw in de gemeente. In lijn met het nationale en provinciale beleid voor leegstand op kantoorlocaties is een stedenbouwkundig kader opgesteld waarin wordt ingezet op een herontwikkeling naar een gemengd stedelijk gebied. De ambities zijn hoog en het is de bedoeling dat er een gevarieerd en hoogwaardig woongebied gaat ontstaan. In het voorgaande traject zijn de volgende plandocumenten opgesteld, die richting geven aan de gebiedsontwikkeling:

• Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, november 2019. A. Kader;
• Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, november 2019. B. Randvoorwaarden;
• Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, november 2019. C. Bijlagen;
• Raadsbesluit Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, Raadsvergadering 3 juni 2020, inclusief amendementen.

Naar aanleiding van het raadsbesluit van 03 juni 2020 (registratienummer Z/19/152156-VB/19/95489) is het traject opgestart voor het uitvoeren van de benodigde onderzoeken en het opstellen van het bestemmingsplan. Voor het plangebied is op 8 maart 2022 door de gemeenteraad een Voorbereidingsbesluit genomen.

De transformatie van het Ruimtekwartier is een uitdagende opgave, mede vanwege de aanwezigheid van infrastructuur en bedrijven in en rondom het plangebied. Transformatie naar woningen in een stedelijk milieu levert een aanzienlijke bijdrage aan de woningbouwopgave. Een aantal kantoorpanden is of wordt al getransformeerd tot woningen en voor andere locaties zijn initiatieven voor sloop/nieuwbouw. In totaal is op de locatie ruimte voor circa 1878 woningen (exclusief Het Kwadrant) in diverse segmenten, waarmee een grote bijdrage wordt geleverd aan de woningbehoefte. Met de realisatie van dit woningaantal is er in het gebied tevens behoefte aan publieke voorzieningen. Daarom maakt dit bestemmingsplan tevens de realisatie van circa 2.650 m² aan publieke en maatschappelijke voorzieningen mogelijk.

In dit bestemmingsplan worden de realisatie van dit programma en de nieuwe fysieke leefomgeving van het Ruimtekwartier gemotiveerd. Voor een goede onderbouwing van de transformatie is uitgebreid onderzoek gedaan naar relevante omgevingsaspecten en is een Milieueffectrapport opgesteld (voor de inhoud daarvan zie Hoofdstuk 5Omgevingsfactoren). Een belangrijke uitkomst van dit onderzoek is dat er in de omgeving van het Ruimtekwartier verkeerskundige ingrepen nodig zijn. Enkelen daarvan kunnen binnen de regelingen van de vigerende bestemmingsplannen worden gerealiseerd. Andere maatregelen passen evenwel niet binnen de vigerende regelingen, zodat een aanpassing van de bestemming nodig is. Waar relevant worden die in dit bestemmingsplan opgenomen.

Deelgebied Het Kwadrant (ook wel genaamd Neptunes) maakt deel uit van het Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden. Maar omdat de vergunningverlening voor Het Kwadrant is afgerond, behoeft dat deelgebied niet in dit bestemmingsplan te worden opgenomen. Omdat Het Kwadrant geen deel uitmaakt van dit bestemmingsplan, wordt bij de specificatie van het deelgebied waarop dit bestemmingsplan toeziet, de naam Ruimtekwartier gebruikt.

Op regionale schaal ligt Maarssen tussen Utrecht en Amsterdam in een groen en landelijk gebied aan de rand van Leidsche Rijn. Het plangebied Ruimtekwartier ligt nabij de A2, de Zuilense Ring, het station Maarssen en nabij twee belangrijke dwarsverbindingen in het (recreatieve) fietsnetwerk met het buitengebied waardoor het plangebied goed ontsloten is met de omliggende steden en het buitengebied.

Afbeelding: ligging op grotere schaal (bron Cyclomedia)

Het plangebied Ruimtekwartier wordt globaal begrensd door de Zuilense Ring (zuid), de Ruimteweg (west), Kometenweg (noord) en de Maarssenbroeksedijk (oost). Tevens behoren enkele gronden tussen de Amsterdamseslag en Het Kwadrant, alsmede gronden aan de Burgemeester Waverijnweg tot het plangebied.

• De voorziene aansluiting van de Maarssenbroeksedijk op de Burgemeester Waverijnweg past niet in de vigerende bestemmingsplannen. Momenteel is de Maarssenbroeksedijk even ten noorden van de Handelsweg afgesloten voor autoverkeer. Ten behoeve van een aansluiting voor autoverkeer is het nodig om de huidige bestemming te wijzigen. De noodzaak hiertoe wordt gemotiveerd in paragraaf 5.9 Mobiliteit van deze toelichting. Deze wijziging maakt eveneens deel uit van dit bestemmingsplan.
• Voor de realisatie van fietsverbindingen en akoestische voorzieningen langs de noordzijde van de Zuilense Ring en de oostzijde van de Amsterdamseslag is eveneens een aanpassing van de vigerende bestemming nodig. Deze aanpassing maakt deel uit van dit bestemmingsplan.

Opgemerkt wordt verder dat het aangrenzende gebied Het Kwadrant wel onderdeel is van het stedenbouwkundig kader en het Milieueffectrapport, maar geen deel uitmaakt van dit bestemmingsplan. Het Kwadrant bestaat uit twee onderdelen: de transformatie van het huidige Fujitsu-gebouw en de nieuwbouw. De vergunningen voor de beide onderdelen zijn inmiddels verleend, waardoor het niet meer nodig is om Het Kwadrant onderdeel te laten zijn van dit bestemmingsplan. Er is dan tijdelijk sprake van een discrepantie tussen het vigerende bestemmingsplan en de gerealiseerde situatie. Deze planologische discrepantie kan worden 'gerepareerd' bij het actualiseren van het omgevingsplan. Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet (hierna Ow) worden alle planologische besluiten, inclusief die zijn genomen voor Het Kwadrant automatisch onderdeel van het Tijdelijk omgevingsplan.

Afbeelding: Begrenzing plangebied (bron Cyclomedia)

Ter plaatse van het plangebied gelden twee bestemmingsplannen:

• Maarssenbroek Werkgebied;
• Maarssenbroek Werkgebied 1e partiële herziening;
• Maarssenbroek Woongebied.

Op 14 december 2009 is het bestemmingsplan 'Maarssenbroek Werkgebied 1e partiële herziening', door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Maarssen gewijzigd vastgesteld. Voor het plangebied gelden op grond van dit bestemmingsplan de bestemmingen "Kantoren", "Bedrijven", "Groen", "Wegverkeer" en "Water".

Het bestemmingsplan Maarssenbroek Woongebied (onherroepelijk 31-10-2012) heeft ter plaatse van het plangebied de bestemmingen Groen-2 en Verkeer-Verblijfsgebied.

Afbeelding uitsnede kaart vigerend bestemmingsplan Maarssenbroek Werkgebied en Woongebied

Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit een geografische plaatsbepaling en regels die samen de verbeelding vormen en een toelichting. De geografische plaatsbepaling en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide onderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In de toelichting worden de keuzes die zijn gemaakt bij het opstellen van de geometrische plaatsbepaling en de regels verantwoord en verduidelijkt. Vervolgens wordt hierin de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond.

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 2 het gebied beschreven. In Hoofdstuk 3 wordt het plan beschreven met de uitgangspunten. Vervolgens is in Hoofdstuk 4 een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In Hoofdstuk 5 wordt het plan inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Hoofdstuk 6 bevat vervolgens een planopzet. Tot slot wordt in Hoofdstuk 7 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

In de huidige situatie is het plangebied een typische kantoor- en bedrijvenlocatie binnen het werkgebied Maarssenbroek. Sinds een aantal jaren is er sprake van aanzienlijke leegstand en kent het gebied een verouderde uitstraling. Vanuit de regio is er een forse woningbouwopgave tot 2040. Deze locatie kan hier een aanzienlijke bijdrage aan leveren. Inmiddels zijn er enkele kantoorgebouwen omgebouwd naar woningen. Voor de overige locaties zijn er uiteenlopende plannen voor sloop-nieuwbouw en transformatie naar woningbouw, werken of andere functies.

Voor de realisatie van de beoogde verkeersstructuur is een kleine actualisatie nodig van het bestemmingsplan Maarssenbroek Woongebied. De aanpassing betreft een gedeelte van de bermen van de Burgemeester Waverijnweg, die momenteel vallen binnen de bestemming 'Groen - 2'.

Voor een uitgebreide beschrijving van de bestaande situatie in het plangebied wordt verwezen naar het document Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, november 2019. A. Kader, B. Randvoorwaarden en C. Bijlagen.

Deze paragraaf is ontleend aan het Stedenbouwkundig Kader & randvoorwaarden waarnaar in paragraaf 1.1 wordt verwezen. De volgende kernwaarden zijn het vertrekpunt voor de verschillende ontwikkelingen:

Strategische positie in de regio

Gelegen naast de Zuilense Ring en aan de Ruimteweg vormt het plangebied Ruimtekwartier dé entree van Maarssenbroek. Wonen of werken aan in het plangebied betekent zich vestigen op een goed bereikbare locatie op de as Utrecht – Amsterdam. Niet alleen nabij de A2, maar ook nabij het station Maarssen. Tegelijkertijd is de ontwikkeling van Ruimtekwartier strategisch gelegen nabij twee belangrijke dwarsverbindingen in het (recreatieve) fietsnetwerk - de Burgemeester Waverijnweg over de A2 en de brug over het Amsterdam-Rijnkanaal. Hier wordt Maarssenbroek verbonden met het buitengebied.

Aansluiting op het openbaar vervoer

De nabijheid van station Maarssen in combinatie met de regionale buslijn(en), de aansluiting op de snelfietsroute Amsterdam-Utrecht en het uitgebreide lokale langzaam verkeersnetwerk bieden een goede uitgangspositie om in te zetten op alternatieve en duurzame vormen van mobiliteit.

Fijnmazig netwerk door de wijken met ongelijkvloerse kruisingen

De Ruimteweg vormt in Maarssenbroek een barrière. Voor fietsers en voetgangers is deze weg alleen via langzaam verkeersbruggen te kruisen. De bruggen vormen een belangrijke schakel in het lokale langzaam verkeersnetwerk maar hebben een anonieme en geïsoleerde ligging. Momenteel is de Maarssenbroeksedijk even ten noorden van de Handelsweg afgesloten voor autoverkeer. Fietsverkeer kan via een tunneltje gebruik maken van het verlengde van de Maarssenbroeksedijk richting Antilopespoor.

De ontwikkeling van het Ruimtekwartier biedt kansen voor een goede inpassing van de bestaande en nieuwe (verhoogde) langzaam verkeersverbindingen, met aandacht voor sociale veiligheid (door goede verlichting en nieuwe functies aan deze routes).

Groenstructuur

Ruimtekwartier ligt ingeklemd tussen twee groenstructuren, de Maarssenbroeksedijk, met bomenlaan en watergang, en de groene wijkontsluitingsring (Ruimteweg), met een brede groene berm. Aan de dijk versterkt het groene karakter de cultuurhistorische waarde van de dijk, zoals deze vroeger in het polderlandschap lag en veraangenaamt het groen de functie van fietsroute. Aan de Ruimteweg vormt het groen een buffer tussen het verkeer op de weg en het verblijven op het Ruimtekwartier. Vanuit de huidige functie heeft het plangebied momenteel een zeer verharde terreininrichting. De transformatie naar een woonomgeving, biedt kansen voor een meer aantrekkelijke groene inrichting van de leefomgeving.

Grotere gebouwen

Het plangebied heeft gemiddeld grotere gebouwen dan elders in de wijk. In hoogte en massa presenteren de gebouwen zich naar de Zuilense Ring en de Ruimteweg. Het gebied neemt een bijzondere positie in tussen de relatief grote maar lage bedrijfsloodsen aan het spoor en in Lage Weide en de woonbuurten met veelal eengezinswoningen elders in Maarssenbroek. Alleen in Bisonspoor zijn gebouwen met een vergelijke korrelgrootte te vinden, maar hier oogt de bebouwing meer stedelijk omdat de gebouwen met elkaar zijn verbonden door het winkelcentrum op de begane grond. Ruimtekwartier onderscheidt zich hierin doordat er tussen de gebouwen juist veel open ruimte te vinden is.

Coulissewerking en Ensemblevorming

Historisch gezien is de Maarssenbroeksedijk een ontwikkelingslint in een ontgonnen polderlandschap. Op basis van deze polderstructuur is het bedrijven en kantorenterrein ontwikkeld in verschillende ‘slagen’. Ook nu is de locatie nog herkenbaar als een ‘strip’ van opeenvolgende kavels met daarop verschillende gebouwen of gebouwensembles (een verzameling of herhaling van gebouwen met dezelfde architectonische uitstraling). Ook kenmerkt de locatie zich door verspringing van de rooilijn van de gebouwen aan de doorgaande wegen (ook wel coulissewerking genoemd), zoals dat ook kenmerkend was voor de historische lintbebouwing.

Zoals in Hoofdstuk 1 is toegelicht, zijn ten behoeve van de planontwikkeling de volgende plandocumenten opgesteld:

• Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, november 2019. A. Kader;
• Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, november 2019. B. Randvoorwaarden;
• Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, november 2019. C. Bijlagen; en
• Raadsbesluit Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, Raadsvergadering 3 juni 2020.

Daarnaast zijn bij de behandeling van dit stedenbouwkundig kader twee amendementen vastgesteld.

• Amendement GL SBK Planetenbaan Gezond Leefklimaat (zie paragraaf 4.5.5.1 Amendement GL SBKPlanetenbaan Gezond Leefklimaat); en
• Amendement GL SBK Planetenbaan Klimaatadaptief Bouwen (zie paragraaf 4.5.5.2 Amendement GL SBKPlanetenbaan Klimaatadaptief Bouwen).

In de periode 2020-2022 zijn op basis van deze documenten de benodigde onderzoeken uitgevoerd en zijn de plannen voor de diverse deelgebieden meer concreet uitgewerkt. Tussen de onderzoeken en de uitwerking bestaat een sterke relatie, en mogelijke knelpunten die zijn gesignaleerd bij de onderzoeken zijn vervolgens meegenomen in de planuitwerking. Het effect van de uitkomsten van de onderzoeken op de planvorming en de uitgewerkte plannen zijn opgenomen in drie Ontwikkelkaders voor het Ruimtekwartier, te weten:

• deelgebied Noord: Ontwikkelkader Ruimtekwartier Venus, Toetsing, Aanbevelingen en Beeldkwaliteit, Bijlage 1;
• deelgebied Midden: Ontwikkelkader Ruimtekwartier Mars, Toetsing, Aanbevelingen en Beeldkwaliteit, Bijlage 2; en
• deelgebied Zuid: Ontwikkelkader Ruimtekwartier Saturnus, Toetsing, Aanbevelingen en Beeldkwaliteit, Bijlage 3.

Het voorliggende bestemmingsplan vormt een vertaling van de uitgevoerde onderzoeken en van deze drie Ontwikkelkaders. De doorontwikkeling van de planvorming houdt tevens in dat op onderdelen aanpassingen zijn doorgevoerd ten opzichte van het Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden. De motivering van deze aanpassingen zijn opgenomen in de Ontwikkelkaders (zie ook paragraaf 3.7).

Vanuit de bestaande kenmerken van het plangebied kan in het Ruimtekwartier een uniek woon-werkmilieu worden gerealiseerd. Het gebied is straks herkenbaar als een verzameling van onderscheidende gebouwde ensembles in een groen stedelijk woonmilieu. De ensembles zijn complementair, in programma, ruimtelijke opzet en architectonische uitstraling. Een speelse positionering van de gebouwen onderling draagt bij aan de beleving van opeenvolgende individueel herkenbare gebouwen langs de Ruimteweg of Maarssenbroeksedijk. De bouwhoogte in de bestaande situatie wordt benut en versterkt. De samenhang wordt geborgd door een groene omzoming met daarin goede langzaam verkeersverbindingen tussen de ensembles. Door zorg te dragen voor deze samenhang in verscheidenheid dragen de initiatieven er straks aan bij dat toekomstige bewoners en bezoekers zich kunnen identificeren met hun eigen plek in het Ruimtekwartier.

Afbeelding plankaart Ruimtekwartier (stedenbouwkundig bureau MA.AN). Vanwege de samenhang is in de afbeelding ook Het Kwadrant opgenomen, hoewel dit deelgebied geen deel uitmaakt van dit bestemmingsplan.

Drie deelgebieden met onderscheidende architectuur

Opgespannen tussen de Zuilense Ring en de Kometenweg zijn drie deelgebieden te onderscheiden;

1. 1. Ruimtekwartier-Noord / Venus (tussen de fietsroute en de Kometenweg);
2. 2. Ruimtekwartier-Midden / Mars (tussen de fietsroute en de Planetenbaan); en
3. 3. Ruimtekwartier-Zuid / Saturnus (ten zuiden van de Planetenbaan).

De deelgebieden zijn in architectuur van elkaar onderscheidend. De gebouwen binnen de deelgebieden presenteren zich als herkenbare ensembles. De richtlijnen voor de architectuur zijn verder uitgewerkt in de Ontwikkelkaders (zie paragraaf 3.6).

Groen-blauw casco

Het Groen-blauw casco van Ruimtekwartier vormt de ruimtelijke structuur waarmee het gebied wordt ingepast binnen de stedenbouwkundige opzet en structuur van de wijk Maarssenbroek. De voormalige kantoorlocatie wordt omgeven door stenige parkeerplaatsen. Middels een natuurlijke en groene omzoming met verblijfskwaliteit wordt een groene en leefbare buitenruimte gecreëerd als directe leefomgeving voor de toekomstige bewoners van Ruimtekwartier. Op deze manier wordt een compact stedelijke omgeving in een groen landschap gerealiseerd, park stedelijk wonen.

Het casco is niet alleen een groene begrenzing met verblijfskwaliteit, maar voegt ook functionele kwaliteit toe tussen de verschillende deelgebieden door de inpassing van de bushalte(s), langzaamverkeersverbindingen, oppervlaktewater, et cetera. Middels de gerealiseerde ruimte op maaiveld, tussen de deelgebieden, ontstaan doorzichten die de plandelen ruimtelijk onderscheid. Door een groene inpassing van deze tussengebieden worden de plandelen onderling verbonden. Tevens draagt de landschappelijke inrichting van het Groen-blauw casco bij aan de gewenste ruimtelijke kwaliteit en geluidsreductie in de binnen gebieden door de inpassing van de technische maatregelen langs de Ruimteweg.

Heldere verkeersstructuur & verdekt parkeren

Elk deelgebied heeft één ontsluiting voor de auto en de routing wordt binnen de deelgebieden zoveel mogelijk gescheiden van het langzaam verkeer, met uitzondering van deelgebied Midden met 2 ontsluitingen. De exacte ligging van deze aansluitingen en het effect om het omliggende wegennetwerk zijn uitvoerig toegelicht in paragraaf 3.4 Mobiliteit en het Milieueffectrapport.

De autoparkeersituatie is er op gericht om het fietsgebruik te stimuleren en de parkeerfaciliteit per deelgebied te minimaliseren. Er wordt gestuurd op een gereduceerde parkeernorm. Het parkeren vindt plaats op maaiveld en is afgedekt middels een groen geluidsluw verblijfsgebied. De ontsluiting van deze parkeergarages gebeurt veelal via de Ruimteweg. Er wordt ook voorzien in deelautogebruik. Elektrische laadpunten stimuleren het elektrisch vervoer. De fietsparkeer situatie is in de gebouwen geïntegreerd zodanig dat deze comfortabel, gebruiksvriendelijk en vanzelfsprekend is. De fietsparkeer situatie geeft een directe en comfortabele aansluiting op de omliggende langzaamverkeersroutes. Om zwerffiets parkeren te voorkomen is het fiets parkeren op maaiveld en op de verhoogde binnengebieden vanzelfsprekend ingepast in de nabijheid van de entreegebieden.

Het langzaamverkeer en openbaar vervoersnetwerk

Het dwaalspoor, dat de binnengebieden onderling met elkaar verbindt, is onderdeel van een groter langzaamverkeersnetwerk door de wijk. Dit netwerk maakt een doorgaande verbinding mogelijk en biedt op een comfortabele manier aansluiting op de omliggende bushaltes, fiets- en voetverbindingen in aansluiting op de omliggende wijken en het station. Deze verbindingen koppelen Ruimtekwartier aan de andere buurten binnen Maarssenbroek en de omgeving. Middels dit fietsnetwerk en de fietssnelweg parallel aan Amsterdam-Rijnkanaal, wordt bijgedragen aan het stimuleren van het gebruik van de fiets. Ook met de hoogwaardig openbaarvervoer lijnen (HOV) is er een vlotte verbindingen met de regio en binnenstad van Utrecht en Amsterdam. Met de komst van een meest directe, fiets- en voetgangersverbinding tussen Ruimtekwartier en station Maarssen is de verwachting dat de bewoners gebruik zullen maken van alternatieve en duurzame vormen van mobiliteit.

Om de verkeersveiligheid op de Maarssenbroeksedijk te verhogen wordt de fietsverbinding aan de andere kant van de Maarssenbroeksedijk geplaatst. De knip in de Kometenweg en het nieuwe kruispunt/aansluiting op de Burgemeester Waverijnweg bieden de mogelijkheid om het fietsverkeer tussen Ruimtekwartier en station Maarssen ongestoord te laten doorstromen.

Het is essentieel dat het aantal kruisingen tussen autoverkeer en langzaam verkeer beperkt dan wel zo verkeersveilig als mogelijk wordt (zie verder paragraaf 3.4 Mobiliteit).

Geluidsluwe groene binnengebieden

Binnen de deelgebieden staat een ‘geluidsluwe’ verblijfskwaliteit centraal met een eigen uitstraling. De openbare inrichting van het binnengebied sluit aan op het Groen-blauw casco en is zoveel mogelijk geluidsluw ingericht.

De overgangen van privé naar publieke ruimte op de binnengebieden sluiten aan op de landschappelijke uitstraling van het Groen-blauw casco. De binnengebieden functioneren als een vertrouwde en herkenbare woonomgeving met een hoge verblijfskwaliteit waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Middels woon/werk functies, kunst, sport en spel kan worden voorzien in zowel rustige als ontmoetingsplekken binnen een deelgebied. Er is sprake van volwaardig groen middels hogere beplanting afgewisseld door kruid en struik. Om gebouwde erfscheidingen te voorkomen wordt deze beplanting tevens functioneel ingezet om de privacy te organiseren van de woningen direct gelegen aan het binnengebied. Verscheidenheid aan beplanting draagt bij aan een meer duurzame, biodiverse en robuuste groene leefomgeving.

Samenhang in openbare ruimte

Vanwege het programma en de noodzakelijke inpassing van het parkeren worden er meerdere peilniveau’s gerealiseerd. Deze verschillende peilniveau’s dienen toegankelijk op elkaar aan te sluiten om de continuïteit van de openbare ruimte en de toegankelijkheid van de verschillende peilniveau’s te waarborgen. De ruimtelijke opzet van de openbare ruimte, zowel in de binnengebieden als groen-blauw casco, dient op elkaar aan te sluiten. De binnengebieden en het groenblauw casco vormen samen de openbare ruimte van Ruimtekwartier en landschappelijke structuur binnen de stedenbouwkundige opzet.

Het Dwaalspoor

De verschillende luwe binnengebieden zijn onderling met elkaar verbonden door het ‘dwaalspoor’. Dit is een aantrekkelijke route voor de voetganger die bewoners en bezoekers uitnodigt tot interactie en verblijf waar ontmoeting en luwte elkaar afwisselen. De route vormt tezamen met de groene binnengebieden een aantrekkelijk en kwalitatief dwaalspoor tussen de bebouwing. Het dwaalspoor verbindt op een ontspannen manier diverse functies in het gehele plangebied Ruimtekwartier en vormt tevens een aantrekkelijke route op zichzelf voor extra beweging, sport en kunst.

Afbeelding Dwaalspoor (stedenbouwkundig bureau MA.AN)

Voorzieningen

Om een levendige, leefbare en aantrekkelijke buurt te worden is het belangrijk dat er voorzieningen in de plinten aanwezig zijn die toegankelijk zijn voor de bewoners. Door voorzieningen aan het dek en/of maaiveld te faciliteren, leidt dit tot plinten die voor iedereen toegankelijk zijn, meer ontmoeting tussen bewoners en de algehele dynamiek in het gebied. Publieke functies in de plint bevinden zich op geconcentreerde plekken, in elk geval gericht op de lokale dwarsverbindingen, bijvoorbeeld bij de bushaltes en de Kometenweg. De voorzieningen dienen langs het dwaalspoor gefaciliteerd te worden om het binnengebied te activeren en ontmoeting en interactie tussen de bewoners te vergroten.

De transformatie van een traditioneel gemengd bedrijventerrein naar een stedelijk woongebied met een hoogwaardige woon- en leefomgeving is een uitdagende opgave. De transformatie zorgt voor minder leegstand en levert een aanzienlijke bijdrage aan de woningbouwopgave die door de provincie en de gemeente wordt geambieerd. Ook levert de bestaande stedelijke context de nodige uitdagingen, bijvoorbeeld op het gebied van mobiliteit, milieu en het creëren van een goed woon- en leefklimaat. De planvorming is erop gericht om deze doelen in een goede balans te krijgen: een transformatie naar een gemengd stedelijk gebied met een goed woon- en leefklimaat. In dit hoofdstuk worden achtereenvolgens:

• de doelen en uitgangspunten geformuleerd;
• de wijze waarop deze in het plan worden gerealiseerd; en
• de wijze waarop deze in het bestemmingsplan worden vertaald.

Samenhang in verscheidenheid

Het gebied wordt herkenbaar als een verzameling van onderscheidende gebouwde ensembles in een groen stedelijk woonmilieu. De ensembles zijn complementair, in programma, ruimtelijke opzet en architectonische uitstraling. De samenhang wordt geborgd door een groene omzooming met daartussen langzaam verkeersverbindingen. Door zorg te dragen voor deze samenhang dragen de initiatieven er straks aan bij dat toekomstige bewoners en bezoekers zich kunnen identificeren met hun eigen plek op in Ruimtekwartier. Dit wordt in het bestemmingsplan als volgt vertaald:

• dit uitgangspunt is nader uitgewerkt in paragraaf 3.2.5 Deelgebieden: 3 karakteristieke ensembles.

Groen samenhangend woonlandschap

De stedenbouwkundige opzet van Maarssenbroek wordt gekenmerkt door woonwijken met veel laagbouw en een groene omzooming die de buurten scheidt van de verkeerstructuur. Deze groene omzooming is in het Ruimtekwartier het ‘groen-blauw casco’, de landschappelijke structuur waar de ontwikkelingen als eilanden in liggen. Het casco is niet alleen een groene begrenzing van het plangebied als geheel, maar geeft ook kwaliteit aan de open, onbebouwde ruimte tussen de verschillende deelgebieden.

Elk deelgebied bestaat uit een uitnodigende, luw, binnengebied dat de interactie tussen bewoners aanmoedigt en aansluit op het langzaamverkeersnetwerk. Een dwaalroute vormt een verbinding tussen de verschillende binnengebieden en vormt zo een dwaalmilieu binnen het plangebied. De langzaamverkeerroutes bevinden zich zowel in de binnengebieden als in het groen-blauw casco. Dit wordt in het bestemmingsplan als volgt vertaald:

• het groen-blauw casco is nader uitgewerkt in paragraaf 3.2.2 Groen-blauw casco;
• de deelgebieden zijn nader uitgewerkt in paragraaf 3.2.5 Deelgebieden: 3 karakteristieke ensembles; en
• de langzaamverkeerroutes zijn nader uitgewerkt in paragraaf 3.4 Mobiliteit.

Het Groen-blauw casco vormt de ruimtelijke structuur waarmee het gebied wordt ingepast binnen de stedenbouwkundige opzet en structuur van de wijk Maarssenbroek. De voormalige kantoorlocatie wordt omgeven door stenige parkeerplaatsen. Middels een natuurlijke en groene omzoming met verblijfskwaliteit wordt een groene en leefbare buitenruimte gecreëerd als directe leefomgeving voor de toekomstige bewoners van Ruimtekwartier. Op deze manier wordt een compact stedelijke omgeving in een groen landschap gerealiseerd. Het casco is niet alleen een groene begrenzing met verblijfskwaliteit, maar voegt ook functionele kwaliteit toe tussen de verschillende deelgebieden door de inpassing van de bushalte(s), langzaamverkeersverbindingen, oppervlaktewater, etcetera. Middels de gerealiseerde ruimte op maaiveld, tussen de deelgebieden, ontstaan doorzichten die de plandelen ruimtelijk onderscheid. Door een groene inpassing van deze tussengebieden worden de plandelen onderling verbonden. Tevens draagt de landschappelijke inrichting van het Groen-blauw casco bij aan de gewenste ruimtelijke kwaliteit en geluidsreductie in de binnen gebieden door de inpassing van de technische maatregelen langs de Ruimteweg.

Entreegebieden

Door de geparkeerde auto’s veelal uit het zicht te onttrekken wordt de verblijfskwaliteit van de binnengebieden versterkt. Door de lager gelegen entreegebieden voor het autoverkeer compact te maken en in de rand van het Groen-blauw casco te situeren is aansluiting op de omliggende infrastructuur goed te realiseren. De hoofdentrees van de gebouwen vormen een overgang van het omliggend maaiveld naar de hoger gelegen binnengebieden. Fiets ontsluitingen worden zowel op het hoger gelegen binnengebied als in de rand ingepast en op een comfortabele en groene manier aangesloten op het langzaamverkeersnetwerk. De fiets ontsluiting dient op een vanzelfsprekende en comfortabele manier te worden ingepast binnen de opzet van het deelgebied en vormt tevens een duidelijk welkom en entree van de gebouwen. De positie van het entreegebied dient in aansluiting op de naastgelegen deelgebieden zorgvuldig te worden ingepast. Het ontsluitingsverkeer, bestemmingsverkeer, calamiteiten- en brandweer opstelplaatsen maar ook vuil afhaaldienst en pakketdiensten dienen vlot te functioneren.

Dit wordt in het bestemmingsplan als volgt vertaald:

• in zowel het openbaar gebied als op eigen terrein verkrijgt het groen-blauw casco een bestemming Artikel 3 Groen- 1;
• op onderdelen is het mogelijk dat hoofdgebouwen iets door het beoogde groen-blauw casco heen steken of dat er gedeeltelijk parkeerplaatsen worden gerealiseerd. In het eerste geval worden hoofdgebouwen als zodanig bestemd (Wonen). Parkeerplaatsen in de bestemming Groen zijn aangeduid (p);
• parkeerplaatsen binnen de bestemming Wonen zijn aangeduid (pg). Deze dienen te worden afgedekt met een groene afdekking met een kwaliteit die is gedefinieerd in het Ontwikkelkader;
• aspecten van beeldkwaliteit zijn beschreven in paragraaf 3.6;
• fiets- en wandelroutes in het casco worden mogelijk gemaakt binnen de bestemmingsomschrijving (artikel 3.1); en
• entreegebieden t.b.v. ontsluitingsverkeer, calamiteitenverkeer en pakketdiensten verkrijgen een aanduiding verkeer (v) binnen de bestemming Groen - 1.

Afbeelding Ruimtekwartier-Groen-blauw Casco (stedenbouwkundig bureau MA.AN)

De (semi-private) binnenterreinen met een 'luwe' verblijfskwaliteit sluiten aan op het groen-blauw casco. De binnenterreinen functioneren als een vertrouwde en herkenbare woonomgeving waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Een groene inrichting nodigt hiertoe uit en draagt bij aan de kwaliteit van de inrichting van de deelgebieden.

Dwaalspoor: de verschillende binnenterreinen zijn onderling met elkaar gekoppeld door een openbaar toegankelijk dwaalspoor.

Erfbebouwing: wanneer locatie-specifieke omstandigheden daartoe aanleiding geven en dit strekt tot een goede ruimtelijke ordening, kan een planregeling worden opgenomen die vergunningsvrij bouwen aan banden legt. Met het oog op de ruimtelijke kwaliteit van de binnenterreinen en het gewenste groene karakter is het wenselijk dat er geen bijbehorende bouwwerken en niet-mee-ontworpen erf- en terreinafscheidingen worden aangebracht. Binnen de bestemming Wonen worden erfbebouwing, erf- en terreinafscheidingen uitgesloten.

Dit wordt in het bestemmingsplan vertaald door:

• de bestemming Wonen met een 'specifieke bouwaanduiding - groene binnentuin';

• voor de instandhouding daarvan is Artikel 8.2.8 Voorwaardelijke verplichting groene binnentuin opgenomen;
• het dwaalspoor is opgenomen met een functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen-dwaalspoor';
• een regeling dat erfbebouwing en erf- en terreinafscheidingen niet zijn toegestaan (artikelen 8.2.4 en 8.2.5);
• de ruimtelijke kwaliteit van de binnenterreinen is geborgd in de Ontwikkelkaders. In artikel 8.2.8 is opgenomen dat het Ontwikkelkader het kader vormt voor de beoordeling van ruimtelijke kwaliteit;
• er liggen geen hoofdfietsroutes op de binnenterreinen; en
• wandelroutes worden mogelijk gemaakt binnen de bestemming.

De bouwhoogten voor Ruimtekwartier zijn opgenomen in het Ontwikkelkader (zie paragraaf 3.2.5). De voorgestelde bebouwingsdichtheid zet in op compacte woningbouwontwikkeling met veel groen en woonkwaliteit zowel op maaiveld als in de hoogte.

De eisen die hieraan gesteld zijn bedragen:

• in het Ontwikkelkader is per plandeel aangegeven welke bouwhoogtes voor gebouwen zijn toegestaan. De bouwhoogte wordt gemeten vanaf de peilhoogte van het omliggende maaiveld;
• de peilhoogte van het huidige maaiveld is gelijk aan NAP (met afwijkingen tot maximaal 40 cm), zie artikel 2.7 peil;
• bij de integrale ontwikkeling van een deelgebied is een hoogteaccent mogelijk tot 70 meter. De plaatsing van deze hoogteaccenten en relatie tot overige bebouwing is afgestemd met de stedenbouwkundige en opgenomen in de specificatie per deelgebied (paragraaf 3.2.5). Mits er wordt voldaan aan overige randvoorwaarden en stedenbouwfysica (goede bezonning en windklimaat). De eisen en wensen ten aanzien van de rankheid van dit accent worden nader bepaald in het Ontwikkelkader;
• bij samengestelde volumes is de bouwhoogte van het laagste (plint)volume niet hoger dan maximaal 6 bouwlagen (18m). De bouwhoogte wordt gemeten vanaf de peilhoogte van het omliggende maaiveld. De hoogte komt overeen met de bestaande hoogte van de middelhoge bouwvolumes op Ruimtekwartier. Deze maat vormt daarmee een passende opmaat naar hogere gebouwen; en
• de eisen en wensen ten aanzien van de massaverhouding tussen verschillende gebouwvolumes wordt nader bepaald in het Ontwikkelkader.

Afbeelding ter plaatse van de arcering een hogere bouwhoogte (stedenbouwkundig bureau MA.AN)

Dit wordt in het bestemmingsplan vertaald door:

• de vaststelling van het stedenbouwkundig kader zijn de bouwhoogten verder gespecificeerd en per deelgebied vastgelegd in de Ontwikkelkaders. Deze gespecificeerde bouwhoogtes zijn in dit bestemmingsplan opgenomen binnen de bestemming Wonen en op de verbeelding (maatvoering maximum bouwhoogte).

De bestaande bebouwing op de deelgebieden Noord en Midden zal worden gesloopt. Hiervoor in de plaats komen woningen. In deelgebied Zuid staan drie torens die al tot woningen getransformeerd zijn. Op het resterende deel van dit deelgebied komen nieuwe woningen.

Ruimtekwartier bestaat uit 3 'velden' waarop een verzameling gebouwen aanwezig is die zich presenteren als herkenbare ensembles in een groen stedelijk woonmilieu. Elk ensemble heeft een eigen onderscheidende identiteit verbonden aan de architectonische en landschappelijke uitstraling. De configuratie van de gebouwen binnen het ensemble is opgenomen in de Ontwikkelkaders. Deze kaders bieden tevens richtlijnen over de wijze waarop gebouwen binnen een ensemble worden georganiseerd. Ieder ensemble heeft een 'accent', een architectonisch sculpturaal volume dat samenhang versterkt tussen de architectuur en de groene omgeving, door middel van terrassen, een vloeiende hoeken of speelse zijdes. Deze is in samenhang bedacht met de accenten bij de andere ensembles.

Onderstaand wordt per deelgebied de ruimtelijke opzet toegelicht en indien van toepassing de specifieke wijze waarop dit per deelgebied een vertaling vindt in het bestemmingsplan.

Het beleid dat van toepassing is op het onderwerp wonen is toegelicht in Hoofdstuk 4 Beleidskader. In het Stedenbouwkundig Kader en Randvoorwaarden Planetenbaan en Het Kwadrant - deel A – Kader, zijn de volkshuisvestelijke aspecten van dit plan toegelicht. Deze zijn te vinden in paragraaf 4.3.2 Stedelijke ontwikkelingen en paragraaf 4.5.2 Wonen van dit bestemmingsplan. Waar relevant zijn de uitgangspunten uit het stedenbouwkundig kader geactualiseerd in de Ontwikkelkaders. Dit is toegelicht in paragraaf 3.7 Afwijkingen t.a.v. het Stedenbouwkundig Kader enRandvoorwaarden van dit bestemmingsplan.

In het Stedenbouwkundig kader is een programma gedefinieerd. In deel B van dit kader zijn een motivering van en de randvoorwaarden voor het programma opgenomen. Deel B vormt de programmatische basis voor dit bestemmingsplan, waarmee concreet uitvoering wordt gegeven aan het door de gemeenteraad vastgestelde kader. Het kader is echter nog niet volledig uitgekristalliseerd. Wel is een bandbreedte voorzien tussen de 1500 en 2300 woningen om de opstellers van de m.e.r. in staat te stellen een concept m.e.r. te maken (maart 2021). De ODRU heeft als reactie op de concept m.e.r. aangegeven dat het programma onvoldoende was uitgekristalliseerd. Daaropvolgend is in de periode oktober-november 2021 door de gemeente in samenwerking met de marktpartijen het gewenste programma verder verfijnd. Onderstaand is het conceptprogramma opgenomen, zoals dat vervolgens een plek heeft gekregen in de onderzoeken die in het kader van de m.e.r. en dit bestemmingsplan zijn uitgevoerd.

• realisatie van 2637 woningen, inclusief Het Kwadrant (van belang voor de m.e.r.); en
• realisatie van 1878 woningen, exclusief Het Kwadrant (waarop dit bestemmingsplan toeziet).

Randvoorwaarden programma

• het realiseren van maximaal 1878 woningen binnen dit bestemmingsplan;
• het realiseren van een maximale FSI van 3,5. De definitie in dit bestemmingsplan (artikel 2.3) volgt de definitie uit het stedenbouwkundig kader (par. 3.4);

• elke ontwikkeling heeft 30% sociale huurwoningen. Woningen kunnen worden gerekend tot een sociale huurwoning indien:
  1. 1. de woningen een huurprijs hebben tot huurtoeslaggrens (€ 720,42 vanaf 1 januari 2019), inclusief subsidiabele servicekosten:
     1. a. waarvan de (maximale) huurprijs vastgesteld wordt volgens het puntensysteem (woningwaarderingsstelsel);
     2. b. waarvan de huurverhoging is gebonden aan door de landelijke overheid vast te stellen voorwaarden en maxima; en
  2. 2. indien de huurprijs de tweede aftoppingsgrens overschrijdt (waardoor geen huurtoeslag meer kan worden aangevraagd), de huurprijs wordt afgetopt tot het dan geldende bedrag:
     1. a. toewijzing van de woningen verloopt via WoningNet;
     2. b. exploitatietermijn van de huurwoningen voor minimaal 20 jaar;
     3. c. de verhuurder bereid is jaarlijks prijsafspraken te maken;
     4. d. de verhuurder bereid is afspraken te maken over huisvesting bijzondere doelgroepen.
• elke ontwikkeling heeft minimaal 30% middenhuurwoningen. Aan deze middenhuurwoningen worden de volgende kwaliteitseisen gesteld:
  1. 1. middenhuur heeft een huurprijs van € 720,- tot € 900,- (p.p. 1-1-2019);
  2. 2. indexatie van de middenhuurgrens, zoals deze is vastgelegd in de huisvestingsverordening, op basis van de CPI alle huishoudens jaar- op- jaar methode gedurende de komende 15 jaar;
  3. 3. exploitatietermijn: tenminste 15 jaar;
  4. 4. voor 20% van elke ontwikkeling geldt tevens de volgende eis:
     1. a. Minimaal 2 kamerappartementen van tenminste 50m² (€ 720,-) tot 75m² (€ 900,-) GBO;
  5. 5. de andere 10% van elke ontwikkeling sluit aan bij de huurprijsbepaling volgens het puntensysteem van de Huurcommissie;
• bij elke ontwikkeling is minimaal 10% van de woningen > 75m² GBO.

De onderstaande tabel geeft per deelgebied het programma weer zoals dat in het bestemmingsplan wordt opgenomen, uitgewerkt naar voor het m.e.r.-onderzoek relevante uitgangspunten.

Tabel: Programma voorkeursalternatief (bron: RHDHV, Milieueffectrapport).

N.B.: Omdat Het Kwadrant buiten dit bestemmingsplan valt, is het programma voor dat deelgebied (759 appartementen) buiten deze tabel gelaten. Genoemde woningaantallen zijn inclusief het al getransformeerde Cornerplaza (294 appartementen) en inclusief de herbestemming van 42 woningen in deelgebied Midden.

In het Ontwikkelkader zijn uitgangspunten geformuleerd voor niet-wonen functies, waaronder commerciële voorzieningen en horeca. Om een levendige, leefbare en aantrekkelijke buurt te worden is het belangrijk dat er voorzieningen in de plinten aanwezig zijn die toegankelijk zijn voor alle bewoners van binnen de buurt en bezoekers van erbuiten. Door voorzieningen aan het dek en/of maaiveld te faciliteren ontstaan toegankelijke plinten, meer ontmoeting tussen bewoners en de algehele dynamiek in het gebied. Publieke voorzieningen in de plint bevinden zich op geconcentreerde plekken, bijvoorbeeld bij de bushaltes en de Kometenweg. De voorzieningen worden langs het dwaalspoor gesitueerd om het binnengebied te activeren en ontmoeting en interactie tussen de bewoners te vergroten.

Door Bureau Stedelijke Planning is een onderzoek gedaan naar de specifieke invulling van de plinten (09-05-2022). Het onderzoek is als Bijlage 4 aan deze toelichting toegevoegd. Uit het onderzoek volgt dat er binnen dit gebied ruimte is voor 1.200-3.650 m² publieke voorzieningen in de vorm van horeca (600-1.000 m²), dienstverlening (0-150 m²), sport (250-750 m²), maatschappelijk (100-1.000 m²) en werken (250-750 m²). In het plangebied Het Kwadrant ziet de initiatiefnemer mogelijkheden voor 1.000 m² aan publieke voorzieningen. Daarmee ontstaat een maximale ruimte voor 2.650 m² aan publieke voorzieningen in het deelgebied Ruimtekwartier.

De randvoorwaarden van de voorzieningen bedragen:

• voor niet-wonen functies bedraagt de totale oppervlakte maximaal 2.650 m² bvo;
• de omvang per vestiging bedraagt maximaal 400 m² bvo;
• full-service supermarkten zijn niet toegestaan;
• detailhandel kan gerealiseerd worden in de vorm van een gemakswinkel (winkel voor kleine en snelle aankopen met een beperkt assortiment van dagelijkse of direct te gebruiken artikelen).
• er wordt maximaal 1.000 m² bvo horeca mogelijk gemaakt in categorie I. Categorie I zijn horecabedrijven die qua exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen; (winkelondersteunende horeca). In het bedrijf worden overwegend niet ter plaatse bereide kleine etenswaren en in hoofdzaak alcoholvrije drank verstrekt. Denk aan lunchrooms, koffie- en theehuizen en ijssalons; en
• deze ruimten kunnen ook gebruikt worden voor wonen, dus is dit oppervlak flexibel bestemd door de voorzieningen binnen de bestemming mogelijk te maken (maar niet te verplichten).

De bovenstaande aspecten worden in het bestemmingsplan vertaald door:

• binnen de bestemming Wonen een totaal maximaal aantal van 1878 woningen op te nemen;
• het maximum aantal woningen per ontwikkelvlek is aangeduid met een maatvoering 'maximum aantal wooneenheden';
• het maximaal realiseerbare volume wordt geregeld door per deelgebied een maximale FSI van 3,5 op te nemen (artikel 8.2.1);
• ten behoeve van het bouwvolume wordt er een bouwvlak opgenomen;
• het bouwvolume wordt gemeten in m² bvo en toelaatbare bouwhoogte. Er wordt geen m³ gedefinieerd. Voor de definitie van bvo worden de definities en systematiek van de NEN-norm 2580 aangehouden;
• door per deelgebied een verplichting op te nemen tot het realiseren van minimaal 30% sociale woningbouw en 30% middensegment woningen;
• in de 10% afwijkingsregeling in de algemene regels (artikel 15) worden de FSI en het aantal woningen daarvan uitgesloten;
• voorzieningen worden binnen de bestemming mogelijk gemaakt, maar niet specifiek op de verbeelding aangeduid;
• er wordt een bepaling opgenomen dat voorzieningen alleen aangrenzend aan het dwaalspoor alsmede aan plinten op de begane grond van de Planetenbaan (straat) mogen worden gerealiseerd (Artikel 8.5.2 sub a).

Het beleid dat van toepassing is op het onderwerp mobiliteit is toegelicht in Hoofdstuk 4 Beleidskader. In het Stedenbouwkundig Kader en Randvoorwaarden Planetenbaan en Het Kwadrant - deel A – Kader, zijn de aspecten verkeer en parkeren specifiek toegelicht. Ten aanzien van de mobiliteit in het plangebied zijn diverse onderzoeken uitgevoerd:

• Milieueffectrapport (MER) Planetenbaan en Het Kwadrant/Ruimtekwartier. Deze is toegevoegd als Bijlage 10; en;
• Mobiliteitskader Ruimtekwartier. Deze is toegevoegd als Bijlage 3 bij de regels.

Waar relevant zijn in deze documenten de uitgangspunten uit het stedenbouwkundig kader geactualiseerd.

De volgende ambities en uitgangspunten zijn van toepassing op de planontwikkeling:

• op de gebiedsontsluitingswegen staat de doorstroming centraal, rekening houdend met de leefbaarheid. Er is een evenwicht tot stand gebracht tussen doorstroming, leefbaarheid en verkeersveiligheid;
• de ontsluiting van het plangebied wordt van de ontwikkelgebieden Ruimtekwartier-zuid en Ruimtekwartier-midden worden deels op de Ruimteweg en deels op de Maarssenbroeksedijk ontsloten;
• de Maarssenbroeksedijk wordt niet langer ontsloten via de Kometenweg op de Ruimteweg, maar wordt de Maarssenbroeksedijk doorgetrokken naar de Burgermeester Waverijnweg;
• er komt in de Kometenweg een knip voor het autoverkeer;
• de aansluiting van de Maarssenbroeksedijk op de Burgermeester Waverijnweg past niet binnen het vigerende bestemmingsplan Werkgebied Maarssenbroek en wordt mogelijk gemaakt door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid;
• voor de doorstroming van het verkeer zijn maatregelen nodig. Deze zijn opgenomen in het Milieueffectrapport
• op de erftoegangswegen staat de leefbaarheid centraal, rekening houdend met de bereikbaarheid voor met name hulpverleningsvoertuigen;
• op de erftoegangswegen staat de leefbaarheid centraal, rekening houdend met de bereikbaarheid voor met name hulpverleningsvoertuigen;
• een duurzaam alternatief voor de auto is de fiets. Fietsgebruik wordt gestimuleerd door de realisatie van een samenhangend fietsnetwerk. Binnen en aangrenzend aan het plangebied worden routes opgenomen die aansluiten op een hoofdfietsroute naar het station.

Het onderzoek naar de toekomstige verkeersstructuur is bij het bestemmingsplan toegevoegd als Bijlage 10Milieueffectrapport.

Afbeelding verkeersontsluiting planvoornemen (RHDHV)

De passende parkeernorm voor specifieke doelgroepen van de ontwikkelingen in ogenschouw nemende, ontstaat de parkeerbalans zoals opgenomen in Artikel 17 Overige regels. De resultaten zijn gebaseerd op de functieprogramma's zoals die zijn toegestaan in dit bestemmingsplan. Voor de toelichting op de uitgangspunten wordt verwezen naar het Mobiliteitskader in Bijlage 3 bij de regels.

Op basis van het Ontwikkelkader zijn de volgende normen gehanteerd voor het aantal fietsparkeerplaatsen:

• er wordt uitgegaan van de normen uit het GVVP (versie 04, oktober 2015) Eisen - Fietsparkeren;
• er moet tenminste het volgende aantal fietsparkeerplekken per woning aanwezig zijn:
  1. 1. < 50 m2 GBO: 2;
  2. 2. 50 – 75 m2 GBO: 3;
  3. 3. 75 – 100 m² GBO: 4;
  4. 4. 100 – 125 m2 GBO: 5;
  5. 5. > 125 m2 GBO: 6;
• ten behoeve van bezoekers wordt er binnen de deelgebieden conform de CROW-normering minimaal 0,5 tot 1 fietsparkeerplaats per woning gerealiseerd welke openbaar toegankelijk is (Bron: ASVV 2012, CROW);
• bij de fietsparkeerplaatsen worden ook aansluitpunten voor elektrische fietsen gerealiseerd.

Het bovenstaande wordt in het bestemmingsplan vertaald door:

• de hierboven gehanteerde normen en verplichtingen op te nemen in Artikel 17 Overige regels;
• indien er een Parapluplan parkeren van kracht wordt, moet daarin expliciet worden opgenomen dat er binnen dit bestemmingsplangebied sprake is van normen die gemotiveerd afwijken van de CROW of gangbare gemeentelijke normen;
• in de bestemming Groen - 1 wordt de mogelijkheid opgenomen om haltes voor openbaar vervoer te realiseren;
• Wetgevingzone - wijzigingsgebied wordt opgenomen om de aansluiting op de Burgemeester Waverijnweg mogelijk te maken indien het niet passend is in het vigerende bestemmingsplan;
• de realisatie van de gewenste fietsinfrastructuur is in dit bestemmingsplan in de bestemmingen mogelijk.

Gemeente Stichtse Vecht heeft samen met andere regionale partners het Convenant Duurzame Woningbouw provincie Utrecht (10 maart 2022) getekend. Dit convenant biedt een kader voor opdrachtgevende en opdrachtnemende partijen om de duurzaamheidsambities in de woningbouwopgave te integreren. De thema's waar dit convenant zich op richt zijn: circulair bouwen, energie, klimaatadaptatie, duurzame mobiliteit, biodiversiteit en gezondheid. Uitgangspunt zijn de landelijke doelstellingen op het gebied van CO2-reductie, circulariteit en de energietransitie.

Het document Planetenbaan en Het Kwadrant. Stedenbouwkundig Kader & Randvoorwaarden (14-11-2019) is eerder opgesteld dan het Convenant en houdt nog geen rekening met de gemaakte regionale afspraken. Bij de vaststelling van dit kader is evenwel ook het Amendement GL SBK Planetenbaan Klimaatadaptief Bouwen (paragraaf 4.5.5.2) aangenomen. Hierin is de verplichting opgelegd om:

• nieuwe en bestaande gebouwen Klimaatadaptief te ontwikkelen en in te richten; en
• het gehele plangebied Klimaatadaptief te ontwikkelen en in te richten.

Tevens heeft de provincie in haar vooroverlegreactie op het voorontwerpbestemmingsplan aangegeven dat de planregels nog te weinig handvatten bieden voor een adequate borging van het Convenant. Ook wordt aandacht gevraagd voor het wegnemen van (geluids)hinder en het realiseren van een gezonde leefomgeving. De provincie vindt nog onvoldoende doorvertaald dat leefbaarheid, gezondheid en veiligheid in een gezonde woonomgeving centraal staan. Daarop is het document Klimaatadaptatie en Duurzaamheid Ruimtekwartier opgesteld. Hierin zijn een systematiek en toetsbare regels opgenomen. De systematiek is geborgd in de regels en als Bijlage 2 bij de regels opgenomen.

Het bovenstaande wordt in het bestemmingsplan vertaald door:

• in de regels borgen dat er een waterberging op eigen terrein komt die 10 mm water kan bergen per m² op de riolering aangesloten verhard oppervlak. Tevens zijn regels opgenomen indien in het plangebied een watergang wordt gedempt (artikel 8.5.4 Voorwaardelijke verplichting watercompensatie);
• voorwaardelijke verplichting Klimaatadaptief en natuurinclusief inrichten van de buitenruimte (artikel 13.2 Verplichtingtot aanleg en artikel 8.2.9 Voorwaardelijke verplichting klimaatadaptief bouwen); en
• voorwaardelijke verplichting Klimaatadaptief bouwen (artikel 8.2.9 Voorwaardelijke verplichting klimaatadaptiefbouwen).

In het 'Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden' zijn uitgangspunten gedefinieerd die gaan over 'stedenbouwkundige beeldkwaliteit'. Deze uitgangspunten zijn voor elk van de 3 plandelen geconcretiseerd in de vorm van een Ontwikkelkader.

In de Ontwikkelkaders zijn de richtlijnen uit het Stedenbouwkundig kader verder geconcretiseerd. Door in de vorm van een Ontwikkelkader te formuleren welke onderdelen in respectievelijk het kader beeldkwaliteit en het bestemmingsplan staan, worden mogelijke tegenstrijdigheden tussen de documenten vermeden. In dit bestemmingsplan staan dan ook geen aspecten die in het kader beeldkwaliteit al worden geregeld. Wel is in artikel 8.3.1 geregeld dat het bevoegd gezag nadere eisen kan stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, aan toegelaten functies, de vormgeving en de gevelindeling van de bebouwing en aan de inrichting van de buitenruimte.

Deze documenten worden toegepast bij de behandeling van de plannen door de stedenbouwkundig supervisor en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Er heeft afstemming plaatsgevonden tussen de regels en richtlijnen die in het Toetsingskader zijn opgenomen en de regels in dit bestemmingsplan.

In paragraaf 1.1 Aanleiding plan is beschreven dat de gemeenteraad van Stichtse Vecht de randvoorwaarden voor de gebiedsontwikkeling heeft vastgesteld in het document Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, november 2019. Inmiddels heeft de planvorming meer concreet gestalte gekregen en zijn de benodigde onderzoeken uitgevoerd. In de samenwerking tussen gemeente en initiatiefnemers zijn de plannen geconcretiseerd. Dit heeft tot gevolg gehad dat er op onderdelen aanleiding is geweest om af te wijken van het door de gemeenteraad vastgestelde kader. In de Ontwikkelkaders Ruimtekwartier zijn de afwijkingen gemotiveerd door bureau MA.AN, die als stedenbouwkundig adviseur voor de gemeente betrokken is bij de planontwikkeling. Deze afwijkingen zijn in dit bestemmingsplan verwerkt.

• deelgebied Noord: Ontwikkelkader Ruimtekwartier Venus, Toetsing, Aanbevelingen en Beeldkwaliteit, Mei 2023, Bijlage 1;
• deelgebied Midden: Ontwikkelkader Ruimtekwartier Mars, Toetsing, Aanbevelingen en Beeldkwaliteit, Mei 2023, Bijlage 2; en
• deelgebied Zuid: Ontwikkelkader Ruimtekwartier Saturnus, Toetsing, Aanbevelingen en Beeldkwaliteit, Mei 2023, Bijlage 3.

Gemeenten moeten ervoor zorgen dat de regels in het bestemmingsplan leiden tot een goede ruimtelijke ordening. Op welke manier de doelen en ambities zijn vertaald in de regels van dit plan is toegelicht in paragraaf 6.1. Zoals aangegeven is het bestemmingsplan kaderstellend en onderdeel van beleidsdoorwerking. Om doelen en ambities voor de fysieke leefomgeving te bereiken dienen deze vastgelegd te worden in het bestemmingsplan. De regels in het bestemmingsplan zijn bindend voor de burgers, bedrijven, initiatiefnemers en de gemeente. Alvorens de regels opgesteld kunnen worden dienen de ambities en kaders bepaald te worden. Dat heeft plaatsgevonden met de vaststelling het Stedenbouwkundig Kader en Randvoorwaarden (zie Hoofdstuk 3).

Beleidskader

De beleidscontext voor de visie op het plangebied wordt gevormd door gemeentelijk, regionaal, provinciaal en landelijk beleid. Onderstaand wordt dit beleid kort samengevat, waarna in een conclusie de relevantie van dat beleid wordt beschreven.

In deze paragraaf is het bestemmingsplan getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking als neergelegd in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening en als verder aangevuld in artikel 9.15 Instructieregel Verstedelijking van de Omgevingsverordening van de provincie Utrecht. De ladder voor duurzame verstedelijking is op 1 juli 2017 vereenvoudigd. Op grond van het artikel 3.1.6, tweede lid, moet in de toelichting van een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, de behoefte aan die ontwikkeling worden beschreven. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied, dan moet de behoefte op grond van een goede ruimtelijke ordening worden gemotiveerd.

Deze Ladder is gericht op vraaggericht programmeren en het zorgvuldig benutten van ruimte. De Ladder schrijft niet voor wanneer en waar wel of niet gebouwd mag worden, maar vraagt om een goede afweging van belangen, zodat onder andere voorkomen wordt dat er voor leegstand wordt gebouwd. Doel van de Ladder is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden.

Betekenis voor het bestemmingsplan

Volgens het bepaalde in artikel 3.1.6 lid 2 Bro dient voor het toepassen van de Ladder sprake te zijn van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Een 'stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder i Bro gedefinieerd als 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. De onderbouwing van de behoefte is opgenomen in paragraaf 4.3.4.

Het provinciaal beleid is verankerd in de Omgevingsvisie Utrecht en Interim Omgevingsverordening (hierna de Omgevingsverordening).

Het van toepassing zijnde beleid voor het bestemmingsplan betreft:

• mobiliteit, het planvoornemen voorziet in woningbouwontwikkelingen, hetgeen mobiliteitseffecten tot gevolg heeft;
• stedelijke ontwikkelingen, het plangebied is aangewezen als stedelijk gebied, zie hiervoor onderstaande afbeelding;
• kantoren, het plangebied is aangewezen als reductielocatie, zie hiervoor onderstaande afbeelding.

Afbeelding geldende regels voor het plangebied (bron: provincie Utrecht)

In de Omgevingsvisie is onder meer opgenomen dat grootschalige woningbouwontwikkeling alleen mogelijk is door (grote) investeringen in bereikbaarheid. Ontwikkeling van bestaande en nieuwe knooppunten is noodzakelijk om een snelle en slimme overstap tussen de verschillende vervoerwijzen mogelijk te maken en daarmee de uitwisseling tussen nationale, regionale en lokale netwerken. Daarbij zet de provincie primair in op ontsluiting van (nieuwe) OV-knooppunten en vergroten van het fietsgebruik.

Dit beleid is vertaald naar de instructieregel bereikbaarheid in de Omgevingsverordening. Een bestemmingsplan waarin nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien, waarborgt dat knelpunten in de bereikbaarheid niet toenemen en bij voorkeur afnemen. Concreet betekent dit voor het bestemmingsplan dat in een vroeg stadium door middel van een mobiliteitsscan wordt gekeken welke mobiliteitseffecten optreden, en of de mobiliteitstoets bij de voorgenomen ontwikkeling in de leefomgeving noodzakelijk is. Indien uit de analyse blijkt dat er mogelijk sprake is van verslechtering van de bereikbaarheid of toename van knelpunten op het omliggende verkeers- en vervoernetwerk, wordt een mobiliteitstoets uitgevoerd. Binnen deze mobiliteitstoets worden mogelijke oplossingen voor de geconstateerde knelpunten uitgewerkt, waarbij ook realisatie en financiering van deze maatregelen aan bod komen.

Voor de gebiedsontwikkeling Ruimtekwartier is door de gemeente een Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden opgesteld (november 2019). In deel B. Randvoorwaarden en Deel C. Bijlagen is de bedoelde mobiliteitsscan opgenomen, waarin uitvoerig is ingegaan op de mobiliteitsaspecten van de planontwikkeling. Onder andere in het kader van de m.e.r. is verdieping plaatsgevonden van dat onderzoek uitgevoerd. De inhoud en uitkomsten van dat verdiepende onderzoek is opgenomen in paragraaf 5.9 en verwerkt in de ontwikkelkader (bijlage 1, 2 en 3)

Van toepassing op het planvoornemen is artikel 9.15 Instructieregel Verstedelijking. Het bestemmingsplan ligt in het stedelijk gebied en kan daarmee op grond van artikel 9.15 bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. In het plangebied wordt verstedelijking in de vorm van woningbouw mogelijk gemaakt. Voor deze ontwikkeling moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. a. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken;
2. b. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling;

Ad a: Provinciaal programma wonen en werken 2021

In dit provinciaal programma wonen en werken worden de kaders uit de Omgevingsvisie en het Kader samengebracht met de voor de provincie essentiële informatie uit de regionale programma's wonen en werken. Het programma bevat de uitwerking van de in de Omgevingsvisie opgenomen kwantitatieve en kwalitatieve opgaven op het gebied van woningbouw en bedrijventerreinen. Bovendien worden via dit programma (realisatiedeel) woningbouw- en bedrijventerreinontwikkelingen mogelijk gemaakt; in de Interim Omgevingsverordening is bepaald, dat bestemmingsplannen die nieuwe woningbouw- of bedrijventerreinontwikkelingen mogelijk maken, moeten passen in dit provinciale programma (realisatiedeel) wonen en werken.

Voor de gemeente Stichtse Vecht zijn in dit programma de volgende cijfers opgenomen:

De woningaantallen die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, passen binnen het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken.

Ad b: Ten aanzien van bodemdaling kan worden vastgesteld dat het betreffende plangebied bestaat uit in de jaren zeventig van de vorige eeuw opgehoogde terreinen ten behoeve van de ontwikkeling van het bedrijventerrein Maarssenbroek. Er doet zich geen bodemdaling voor in het plangebied.

Blijkens de provinciale Omgevingsvisie moet overtollige plancapaciteit worden gereduceerd. Daarna zet de provincie in op vernieuwing van verouderde kantoren op courante locaties en op de herontwikkeling en transformatie van kantoorgebieden met problematische leegstand. Het plangebied ligt in een gebied aangeduid als ''Reductielocaties''. In gevolge artikel 9.17 van de Omgevingsverordening mag voorliggend bestemmingsplan de verplaatsing van plancapaciteit voor zelfstandige kantoren toelaten. Hiervan is echter geen sprake omdat er geen verplaatsing van kantoorvolume is voorzien. Voorliggend bestemmingsplan maakt geen nieuwe zelfstandige kantoren mogelijk, maar voorziet in een transformatie van de kantoren naar woningbouw. Dit sluit aan op het beleid in de Omgevingsvisie, artikel 9.17 onder 1c waar het gaat over transformatie. De huidige plancapaciteit aan brutovloeroppervlakte voor zelfstandige kantoren komt te vervallen.

Wel wordt de realisatie van publieke voorzieningen mogelijk gemaakt. De beweegreden hiertoe is opgenomen in paragraaf 3.3.2 Voorzieningen van deze toelichting.

Inpassingsplan Kantoren

Gedeputeerde Staten van Utrecht hebben een ‘Inpassingsplan Kantoren’ (provinciaal bestemmingsplan) in procedure gebracht. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de uitvoering van het regulerende spoor van de Provinciale Aanpak Kantorenleegstand (PAK). Dit spoor is gericht op reductie van in bestemmingsplannen en beheersverordeningen opgenomen planologische overcapaciteit van bestemmingen die voorzien in nieuwbouw van zelfstandige kantoren (onbenutte bouwtitels). In de Thematische Structuurvisie Kantoren 2016-2027 (TSK) is op basis van het Kantorenmarktonderzoek 2015 per kantorenlocatie beschreven wat de behoefte is aan ten opzichte van de bestaande voorraad toe te voegen kantoorruimte tot en met 2027. Zoals in de TSK is aangegeven, zal o.a. een inpassingsplan worden vastgesteld voor onbebouwde percelen met onbenutte bouwtitels in Locatie 12: Stichtse Vecht - Planetenbaan & Het Kwadrant.

Het planvoornemen is in overeenstemming met het provinciaal kantorenbeleid.

Bij de beoordeling of de Ladder voor duurzame verstedelijking moet worden toegepast, moet eerst nagegaan worden of er met de gebiedsontwikkeling Ruimtekwartier sprake is van een stedelijke ontwikkeling en of dit plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft. Met het bestemmingsplan wordt een stedelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt, namelijk woningbouw. Het planvoornemen betreft de transformatie van een werkgebied (kantoren en bedrijven) naar een woongebied met voorzieningen en wordt derhalve aangemerkt als stedelijke ontwikkeling.

In het provinciaal programma wonen en werken (realisatiedeel) worden woningbouwontwikkelingen mogelijk gemaakt. Nieuwe woningbouwontwikkelingen moeten passen in dit provinciale programma. Voor de gemeente Stichtse Vecht zijn in dit programma de volgende cijfers opgenomen:

De woningaantallen die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, passen binnen het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken.

Gemeente Stichtse Vecht zet in haar “Actualisatie Woonvisie 2017 – 2022” in op een nieuwbouwprogramma van minimaal 30% sociale huurwoningen. Ten aanzien van betaalbare koop- en middenhuurwoningen moet worden aangesloten bij de behoefte in de betreffende kern. Ook wil de gemeente het woningaanbod voor mensen met een zorgvraag uitbreiden. Bij nieuwe woningbouwinitiatieven wordt gekeken naar de mogelijkheden voor het combineren van wonen en zorg. Gezien de omvang van de totale ontwikkeling van Ruimtekwartier wordt gestreefd naar een gedifferentieerd aanbod zodat de verschillende woonvormen voor alle inkomensgroepen bereikbaar zijn en de bevolking gemêleerd is.

Voorts is in het door de gemeenteraad vastgestelde Stedenbouwkundig kader een motivering opgenomen van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in de gemeente en in het Ruimtekwartier. De specifieke randvoorwaarden zijn in dit bestemmingsplan opgenomen in paragraaf 3.3.

Betekenis voor het bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen het bestaand stedelijk gebied. Het bestemmingsplan maakt ten opzichte van het voorgaande bestemmingsplan een gewijzigd programma toe, namelijk woningen en (beperkte) voorzieningen ten opzichte van werken. Er is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hierdoor is de Ladder van toepassing voor het bestemmingsplan. Met de realisatie van de woningen in het Ruimtekwartier wordt voorzien in een kwantitatieve woningbehoefte zoals die ook in het provinciaal programma wonen en werken (realisatiedeel) is opgenomen. Tevens wordt met dit plan een bijdrage geleverd aan de kwalitatieve woningbehoefte zoals die in de Actualisatie Woonvisie 2017 – 2022” en het Stedenbouwkundig kader zijn gemotiveerd.

U16

Het provinciaal programma wonen en werken geeft aan dat het totale realisatiedeel van het programma (63.176 woningen) zo'n 64 % van de onderkant van de bandbreedte (99.200 woningen) omvat. Dat betekent dat er minimaal nog voor zo'n 36.000 woningen aan plannen in de komende jaren zal moeten toegevoegd aan het realisatiedeel. Nog eens 26.000 woningen zijn nodig om aan de bovenkant van de bandbreedte te komen en daarmee ook het huidige tekort geheel in te lopen. In de regio U16 als geheel zijn in het realisatiedeel circa 1.400 woningen op uitbreidingslocaties opgenomen, dat is ca. 2 % van het realisatiedeel van het programma.

Het belangrijkste document dat van toepassing is voor de gebiedsontwikkeling Ruimtekwartier is het door de gemeenteraad vastgestelde document 'Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek. Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden, november 2019', alsmede de bij de vaststelling vastgestelde amendementen. In dit stedenbouwkundig kader zijn reeds de relevante beleidsvoornemens van de gemeente beschreven. In principe betekent dit dat een uitvoerige beschrijving van het gemeentelijk beleid in deze toelichting achterwege kan blijven, omdat met dit bestemmingsplan uitvoering wordt gegeven aan het genoemde stedenbouwkundig kader.

De hoofdlijnen van het gemeentelijke beleid op het gebied van de fysieke leefomgeving zijn opgenomen in de omgevingsvisie Stichtse Vecht. Om het beleid verder uit te werken heeft Stichtse Vecht zeven thema's opgesteld:

1. 1. Gezondheid voor iedereen;
2. 2. Ruimte voor de verstedelijkingsopgaven;
3. 3. Goede bereikbaarheid in een steeds vollere regio;
4. 4. Prettig wonen in de kernen;
5. 5. Ruimte voor recreatie;
6. 6. Toekomstbestendig vitaal platteland; en
7. 7. Werken aan klimaatverandering.

Voor het planvoornemen is niet elk thema van toepassing. Alle thema's die van toepassing zijn worden hieronder behandeld.

De “Actualisatie Woonvisie 2017 – 2022” (Companen juli 2019) is gestoeld op de cijfers uit het regionale woningbehoefteonderzoek van eind 2018. Dit documenten is door de gemeenteraad vastgesteld en daarmee randvoorwaardenstellend voor het bestemmingsplan. De belangrijkste conclusies en aanbevelingen die van belang zijn voor het Ruimtekwartier zijn:

1. 1. Gemeente Stichtse Vecht heeft een belangrijke functie voor de lokale en regionale markt. Huishoudens vinden hier vanuit Utrecht een betaalbare huur- of koopwoning. Keuzes die Stichtse Vecht maakt hangen nauw samen met keuzes die de gemeente Utrecht maakt en vice versa. Bijvoorbeeld herstructurering in Utrecht zal de druk op de woningmarkt in Stichtse Vecht vergroten. Onderlinge afstemming van woonbeleid is dan ook van belang.
2. 2. Gemeente Stichtse Vecht kenmerkt zich door diversiteit in de bevolkingssamenstelling. Naast veel gezinnen, is het aandeel van 1- en 2 persoons huishoudens onder de 65 jaar en boven de 65 jaar ongeveer gelijk. De komende jaren zal het aantal gezinnen echter niet veel meer groeien. Daarentegen neemt het aandeel 65+ huishoudens de komende jaren steeds meer toe. Vooral het aantal oudere ouderen (75-plussers) groeit met ruim 50%. De toevoeging van appartementen in de huur en koop is gewenst om doorstroming van deze groepen te bevorderen.
3. 3. De woningmarkt in zowel de huur- als koopsector staat in Stichtse Vecht sterk onder druk. Toevoegingen zijn in alle segmenten nodig om de keuzemogelijkheden van woningzoekenden te vergroten.
4. 4. Het inkomensniveau in de gemeente ligt hoger dan het regionaal gemiddelde. Het aandeel sociale huurwoningen ligt onder het regionaal gemiddelde. Desondanks loopt de druk op de sociale huur al enkele jaren sterk op. Toevoeging in dit segment is noodzakelijk om de druk te verlagen. Ook het toevoegen van ruime en betaalbare woningen in het middensegment (huur en koop) is wenselijk om de doorstroming van scheefwoners in de sociale huur te bevorderen.

In 2021 is de Huisvestingsopgave wonen met zorg en welzijn (Companen 08-09-2021) opgesteld. Dit document is niet door de gemeenteraad vastgesteld en kan derhalve worden gezien als aanbeveling aan marktpartijen. Het programma dat in Ruimtekwartier wordt gerealiseerd is echter vastgelegd, voorafgaand aan dit document Huisvestingsopgave wonen met zorg en welzijn en daarmee is deze niet randvoorwaardenstellend voor het bestemmingsplan.

Planspecifiek

• Voor de gebiedsontwikkeling Ruimtekwartier is het door de gemeenteraad vastgestelde Stedenbouwkundig Kader en Randvoorwaarden en de ontwikkelkaders (bijlage 1, 2 en 3) van toepassing. In dit kader staan randvoorwaarden voor het woningbouwprogramma, waarmee concreet invulling wordt gegeven aan de Actualisatie Woonvisie. De specifieke aspecten met betrekking tot het woningbouwprogramma zijn opgenomen in paragraaf 3.3.

In de afgelopen 10 jaar is de leegstand in de kantoorgebouwen in het plangebied dramatisch toegenomen naar uiteindelijk 70% van de aanwezige kantoorcapaciteit. Om de verpaupering van het kantorengebied tegen te gaan en tegelijkertijd te voorzien in de toegenomen vraag naar woningen, heeft de gemeente in 2016 een “kansenkaart” vastgesteld om de eigenaren te stimuleren om na te denken over een transitie van een monofunctionele kantorenlocatie naar een gemengde woon-werklocatie. Dit heeft concreet gestalte gekregen met het door de gemeenteraad vastgestelde Stedenbouwkundig Kader en Randvoorwaarden (2019).

Het retailbeleid van de gemeente kiest voor concentratie en clustering van food en non-food winkels in centrumgebieden. In de nabijheid van het Ruimtekwartier liggen twee supermarkten en ook winkelcentrum Bisonspoor is goed bereikbaar. De voorzieningen die in het plangebied worden toegestaan hebben een lokale (niet-gebiedsoverstijgende) functie en vormen geen concurrentie voor retailvestigingen in de centrumgebieden.

Het horecabeleid Stichtse Vecht (DTNP, 22 juni 2017) geeft aan hoe en waar de verschillende horeca kunnen inspelen op de behoeften en motieven van de belangrijkste bezoekgroepen. Er wordt aangegeven in te zetten op dag- en avondhoreca zowel met als zonder terrassen, doordat dit een goede aanvulling is op het huidige aanbod. Dit sluit eveneens ook aan bij het hiervoorgenoemde retailbeleid.

In de vergadering van de gemeenteraad Stichtse Vecht bijeen op 2 juni 2020 is het volgende besloten.

De transformatie van het gebied Ruimtekwartier van een traditioneel bedrijventerrein naar een stedelijk woongebied is in overeenstemming met de beleidskaders van de verschillende overheden. Dit bestemmingplan bouwt voort op en is in overeenstemming met het Stedenbouwkundig Kader en Randvoorwaarden en het overige beleid van de gemeente. Daar waar wordt afgeweken van het Stedenbouwkundig Kader en Randvoorwaarden is dat expliciet benoemd (paragraaf 3.7 Afwijkingen t.a.v. het Stedenbouwkundig Kader en Randvoorwaarden).

In dit hoofdstuk worden de relevante omgevingsfactoren beschreven en waar nodig onderzocht. Tot deze omgevingsfactoren behoren zowel planologische onderwerpen als milieukundige en waterhuishoudkundige onderwerpen. De onderwerpen zijn op alfabetische volgorde behandeld.

De Nederlandse bodem zit vol met archeologische waarden. Met de ondertekening van het Europese verdrag van Valletta in 1992 hebben de lidstaten zich tot doel gesteld het bodemarchief te beschermen. Met ingang van 1 september 2007 is het Verdrag van Valletta geïmplementeerd in de Nederlandse wetgeving door middel van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz), waardoor het verdrag een juridisch fundament kreeg. Deze wijzigingswet heeft onder meer wijzigingen aangebracht in de Monumentenwet 1988. De Monumentenwet is op 1 juli 2016 deels (met een overgangstermijn tot de Omgevingswet) vervangen door de Erfgoedwet. Deze wet handelt over het aanwijzen van te beschermen cultureel erfgoed. Naast de Monumentenwet vervangt de Erfgoedwet ook andere wetten zoals de Wet tot behoud van cultuurbezit. De Erfgoedwet kent een aantal nieuwe bepalingen. Het gaat om het vaststellen van een gemeentelijke erfgoedverordening en het bijhouden van een erfgoedregister. Ook dienen burgemeester en wethouders het voornemen om hun cultuurgoederen en verzamelingen te vervreemden bekend te maken. De Erfgoedwet bevat bovendien diverse veranderingen met lokale gevolgen, zoals de vervanging van de landelijke aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten door een rijksinstructie aan gemeenten. Onderdelen van de Monumentenwet 1988 die in 2024 naar de Omgevingswet overgaan, blijven van kracht tot die wet in werking treedt. De vuistregel voor de verdeling tussen de Erfgoedwet en de nieuwe Omgevingswet is:

• Roerend cultureel erfgoed en de aanwijzing van rijksmonumenten staat in de Erfgoedwet;
• De aanwijzing van ruimtelijk cultureel erfgoed (stads- en dorpsgezichten en cultuurlandschappen) en omgang met het cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving komt in de Omgevingswet.

Gemeentelijk archeologisch beleid

In 2022 heeft de gemeente Stichtse Vecht het gemeentelijk beleid met betrekking tot archeologie vernieuwd. De archeologische verwachting- en beleidskaart heeft als doel om de archeologische waarden en verwachtingsgebieden in Stichtse Vecht te beschermen. De kaart is geactualiseerd.Uit de geactualiseerde kaart blijkt dat er in het plangebied een ontginngslint aanwezig is in het plangebied.

Er is door Vestigia een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd (Bijlage 5). Het plangebied ligt in een voormalig veengebied met een lage archeologische verwachting. Dit geldt echter niet voor de strook langs de oude Maarssenbroeksedijk en Stadswetering. Dit betreft één van de eerste ontginningsassen van het gebied, en waarlangs in ieder geval al in het begin van de 19e eeuw sprake was van lintbebouwing met boerderijen. Eventuele archeologische resten kunnen hier bestaan uit grondsporen van structuren zoals boerderijen, bijgebouwen, sloten, greppels en afvalkuilen, en vondsten van o.a. aardewerk, bot en metaal. Deze resten kunnen worden aangetroffen op de overgang tussen de ophogingslaag die voor het bouwrijp maken van het bedrijventerrein is aangelegd, en de natuurlijke ondergrond.

Op basis van het AHN en historisch kaartmateriaal valt op te maken dat het maaiveld tot aan de aanleg van het bedrijventerrein op 0,4 m -NAP heeft gelegen. Het maaiveld bij de Planetenbaan ligt nu op ca. 0 m NAP, dus hier is minstens 0,4 m opgehoogd. De kans bestaat dat voorafgaand aan de ophoging er sprake is geweest van afgraving, waardoor eventuele archeologische resten kunnen zijn verstoord, en waardoor het moderne ophogingspakket dikker uitvalt dan de verwachte 0,4 m ter hoogte van de Planetenbaan.

De bevindingen en aanbevelingen uit het onderzoek zijn als volgt in dit bestemmingsplan opgenomen:

• dubbelbestemming "Waarde Archeologie" voor een strook langs de Maarssenbroeksedijk en Stadswetering met een breedte van 50 meter langs de wetering, plus buffers van 50 meter rondom aangetoonde historische bebouwing op de Kadastrale Minuut van 1811-1832. De dubbelbestemming is als zodanig opgenomen in Artikel 10Waarde - Archeologie 2;
• binnen deze dubbelbestemming het laten uitvoeren van archeologisch vervolgonderzoek bij ingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 30 cm -mv. Deze vrijstellingsgrens wordt geadviseerd op basis van wat doorgaans voor een gebied met een hoge verwachting aan vrijstellingsgrenzen wordt gehanteerd;
• de rest van het plangebied behoeft geen archeologische dubbelbestemming en kan worden vrijgegeven voor de geplande ontwikkelingen;
• het is aan de gemeente aan te geven of deze vrijstellingsgrenzen kunnen worden aangehouden;
• ten aanzien van de Burgemeester Waverijnweg kan worden aangenomen dat de hoge verwachting langs de Maarssenbroeksedijk zich uitstrekt tot aan de aansluiting met de Burgemeester Waverijnweg. Dit wordt bevestigd in de archeologische beleidskaart. Het advies luidt om ter plaatse van het noordelijke deel van de Maarssenbroeksedijk een dubbelbestemming Waarde Archeologie op te nemen, waarin de noodzaak voor archeologisch vervolgonderzoek is opgenomen. Voor de afbakening van de zone wordt de beleidskaart gehanteerd. Het uitvoeren van bureauonderzoek is met verwijzing naar de beleidskaart niet meer nodig.

Ten aanzien van geluidhinder is de Wet geluidhinder (Wgh) van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidhinder in de toekomst.

Geluidsvisie ODRU

ODRU heeft voor Planetenbaan en Het Kwadrant een Visie verkeersgeluid opgesteld (Z/18/114965 / D - 251226, 3 december 2018) die is opgenomen in Bijlage C van het Stedenbouwkundig kader en randvoorwaarden. In het plangebied is het aspect verkeerslawaai een kritische factor voor de woon- en leefomgeving. Als de ingediende plannen afzonderlijk op het aspect geluid worden getoetst, kunnen kansen gemist worden om de woon- en leefomgeving als geheel beter in te richten. In de voorliggende visie verkeersgeluid wordt een algemene aanpak voor het plangebied beschreven, waarin naast de toetsingskaders ook de voorwaarden en kansen worden beschreven. Bij het opstellen van het Milieueffectrapport is rekening gehouden met deze geluidsvisie.

Het onderzoek naar wegverkeerslawaai is opgenomen in het Milieueffectrapport (zie Bijlage 10) en in Bijlage 6 (RHDHV. Akoestisch onderzoek weg- en railverkeer BH5097TPRP2102261138, d.d. 30 maart 2023)

De belangrijkste effecten en bevinden zijn:

• Er is zonder mitigerende maatregelen sprake van een beperkte toename van de geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de bestaande bebouwing. Gezien de geringe toename zal de kans op hinder gelijk blijven aan de referentiesituatie.
• er is zonder mitigerende maatregelen sprake van (te) hoge geluidbelastingen op de nieuwbouw ten gevolge van het wegverkeer in de omgeving;
• Uit de toetsing aan de grenswaarden in de Wet geluidhinder voor wegverkeerslawaai en aan het gemeentelijke beleid en randvoorwaarden volgt dat de nieuwbouw in het plan zonder maatregelen nog niet juridisch uitvoerbaar is. Eerst is een onderzoek naar doeltreffende maatregelen nodig, die ervoor zorgen dat de maximale ontheffingswaarde niet wordt overschreden en dat de geluidbelasting zoveel mogelijk wordt teruggebracht tot de voorkeurswaarde. Voor een haalbaar bouwplan moeten voor resterende overschrijdingen van de maximale ontheffingswaarde of voorkeurswaarde, met toepassing van het gemeentelijke geluidbeleid, oplossingen getroffen worden zoals dove en/of geluidluwe gevels. Het maatregelenonderzoek is uitgevoerd en opgenomen in het Milieueffectrapport;
• Naast dat maatregelen nodig zijn voor de juridische maakbaarheid van het plan, en om te kunnen voldoen aan het gemeentelijk beleid (o.a. geluidluwe gevels) zijn maatregelen ook gewenst om invulling te geven aan het amendement (zie par. 4.5.5) van de gemeenteraad voor een gezond leefklimaat.
• Bij te treffen maatregelen kan gedacht worden aan combinaties van bron- en overdrachtsmaatregelen in de vorm van geluidreducerend asfalt en afscherming langs de Zuilense Ring en Ruimteweg. Zie voor een uitwerking hiervan hoofdstuk 8. Daaruit blijkt dat er forse verbetering bereikt wordt met de maatregelen in het akoestisch klimaat, maar ook dat het plan nog niet zondermeer juridisch haalbaar is. Daarvoor moet het plan verder worden uitgewerkt conform de eisen uit het gemeentelijke geluidbeleid.
• De ontwikkeling van het plangebied biedt ook kansen om het geluidniveau bij de bestaande bebouwing te reduceren. Van de bron- en overdrachtsmaatregelen die effect hebben op de nieuwbouw, kunnen ook de bestaande woningen in de directe omgeving profijt hebben.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/rustig buitengebied'. Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden. De richtafstanden gelden voor de aangegeven bedrijfsactiviteiten in het algemeen. Op basis van onderzoek naar de specifieke milieusituatie van een bedrijf kunnen kleinere aan te houden afstanden gerechtvaardigd zijn. Hiermee kan dan onderbouwd worden afgeweken van de richtafstanden indien de specifieke bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf daar aanleiding toe geeft.

Het onderzoek Bedrijven en milieuzonering is opgenomen in het Milieueffectrapport (zie Bijlage 10). Aanvullend is er door Peutz een Quickscan en een nader onderzoek naar de milieubelasting van de omliggende bedrijven uitgevoerd, zie Bijlage 7 en Bijlage 8.

Uit het quickscan onderzoek valt af te leiden dat er vrijwel geen hinder vanwege geluid en geur te verwachten is van de nabij het plangebied gelegen bedrijven op Maarssenbroek Werkgebied en industrieterrein Lage Weide. Een (beperkt) kwantitatief onderzoek wordt geadviseerd voor de bedrijven Qumay en Klarenbeek Autoschade.

Uit het nadere onderzoek blijkt dat Klarenbeek Autoschade is gebleken dat de geluidbelasting veel lager zal zijn dan de na streven waarde van maximaal 50 dB(A). Zijn activiteiten zullen niet beperkt worden door de beoogde woningbouw.

Voor Qumey zijn geluidmetingen verricht en vertaald naar een akoestisch rekenmodel waarmee de geluidbelasting op de gevels van de beoogde woningbouw is berekend. De geluidgrenswaarden uit het Activiteitenbesluit worden in de dagperiode vanwege de beoogde woningbouw met respectievelijk 17 dB voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau en 10 dB en het maximale geluidniveau overschreden. De beoogde woningbouw is daardoor niet zonder meer mogelijk. Er dienen daarom maatregelen bij Qumey getroffen te worden. Deze zijn met Qumey besproken.

De volgende maatregelen zijn vereist voor de werkplaats Handelsweg 2A:

• bij het klinken dienen de roldeuren gesloten te zijn;
• de huidige roldeuren kennen een zeer lage geluidisolatie. Er dienen (rol)deuren te worden toegepast met een geluidisolatie van minimaal 20 dB, gebaseerd op het geluidspectrum van het geluid van het klinken;
• het vervangen van de huidige lichtstraten door lichtstraten met een hogere geluidisolatie. De geluidisolatie van de huidige golfplaten dient met minimaal 10 dB verbeterd te worden.

Het middels aanvullende maatregelen terugbrengen van de berekende geluidniveaus ten gevolge van de activiteiten op het buitenterrein is niet realistisch. Deze activiteiten zijn verschillend in omvang en kunnen op meerdere plekken op het terrein plaatsvinden. Voor de berekende geluidbelasting kan een maatwerkvoorschrift verleend worden. De resulterende geluidbelasting is, mede gezien de aard van de omgeving en het feit dat deze niet op dagelijkse basis zal voorkomen, acceptabel te achten. De uiteindelijke beoordeling berust echter bij bevoegd gezag.

Aanvullend wordt geconcludeerd dat de bedrijfssituatie zonder klinken een ten hoogste berekende geluidbelasting kent van 52 dB(A) in de dagperiode, eveneens veroorzaakt door de activiteiten op het buitenterrein. De roldeuren van de werkplaats aan de Handelsweg 2A kunnen hierbij gedurende 8 uur in de dagperiode geopend zijn.

Aan Qumey dient een maatwerkvoorschrift te worden verleend waarin een ruimere grenswaarde voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau in de dagperiode wordt verleend tot maximaal 53 dB(A).

Voor de te realiseren woningen leidt dit niet tot een onacceptabele situatie. Het maximaal toelaatbare binnengeluidniveau in de woningen van 35 dB(A) wordt bij een minimaal te realiseren geluidwering van de gevels van 20 dB, ruimschoots gerealiseerd.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Het onderzoek Bodem is opgenomen in het Milieueffectrapport (zie Bijlage 10). Aanvullend is een vooronderzoek bodem uitgevoerd ten behoeve van de Bestemmingsplanwijziging Planetenbaan (RHDHV BH5097-MI-RP-231030-1606, 3 november 2023). Dit rapport is als Bijlage 9 bijgevoegd.

Tot de ontwikkeling van het gebied in de jaren 1980/1990 voor bedrijven en kantoren, is het gebied in gebruik geweest voor agrarische doeleinden en boomgaarden. Bij het bouwrijp maken in de jaren 1970 is het gebied opgespoten met zand, waarbij de aanwezige sloten zijn gedempt.

Binnen het plangebied zijn hoofdzakelijk kantoren aanwezig. Kantoren worden niet aangemerkt als potentieel bodembedreigende activiteit. Daarnaast zijn drie autobedrijven aanwezig (geweest). De activiteiten van de autobedrijven aan de Planetenbaan 9 zijn gestopt en voldoende onderzocht. Het autobedrijf aan de Kometenweg 2 is nog aanwezig en niet onderzocht. Deze locatie is verdacht voor een potentiële bodemverontreiniging. Bij beëindiging van de bedrijfsactiviteiten dient een eventuele bodemverontreiniging als gevolg van de bedrijfsactiviteiten door de veroorzaker te worden gesaneerd.

Op basis van de beschikbare bodemonderzoeken wordt geconcludeerd dat de algemene bodemkwaliteit in het deelgebied Planetenbaan kan worden aangemerkt als licht verontreinigd. In de grond zijn licht verhoogde gehalten aan zware metalen, PAK, PCB en/of minerale olie aangetoond en in het grondwater zijn licht verhoogde concentraties zware metalen en plaatselijk 1,2-dichlooretheen, xylenen en minerale olie aanwezig. Plaatselijk kan in de ondergrond een sterke verontreiniging aanwezig zijn, gerelateerd aan het slib in gedempte sloten. In het deelgebied Het Kwadrant is een verontreiniging met PAK aanwezig in de puinlaag (geen bodem) van maaiveld tot circa 1 m-mv. De verontreiniging in de puinlaag is nog niet volledig afgeperkt. Op basis van de huidige gegevens komt (een deel van) de puinlaag niet in aanmerking voor hergebruik.

Een deel van het plangebied is verdacht voor een verontreiniging met bestrijdingsmiddelen in de laag van 0-30 cm van het oorspronkelijke maaiveld. De parameter bestrijdingsmiddelen is in de reeds uitgevoerde bodemonderzoeken niet meegenomen.

Het plangebied is niet verdacht voor de aanwezigheid van asbest in de bodem. Op individuele terreinen kunnen wel asbestverdachte puinfunderingen aanwezig zijn. De verwachte beïnvloeding van de onderzoekslocatie door PFAS betreft hoofdzakelijk atmosferische depositie (gehalten onder de landelijk hergebruiksnorm).

Op basis van de verkregen informatie over de bodemkwaliteit in het plangebied, is in het algemeen sprake van licht verhoogde gehalten in de grond en het grondwater. De licht verhoogde gehalten vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling tot de bestemming wonen.

Op basis van het vooronderzoek bodem wordt door RHDHV geadviseerd:

• De aanwezigheid van voormalige boomgaarden en gedempte sloten in het plangebied kunnen de bodemkwaliteit in de ondergrond negatief hebben beïnvloed. Daarnaast is de bodemkwaliteit ten aanzien van de parameter PFAS onvoldoende inzichtelijk;
• Een verkennend bodemonderzoek dient te worden uitgevoerd ten behoeve van de bouwvergunning, voor het vaststellen van de saneringsnoodzaak en het bepalen van de hergebruiksmogelijkheden van de grond;
• Het is niet uitgesloten dat saneringsmaatregelen nodig zijn voor eventuele ondergrondse bouwwerkzaamheden (parkeergarages). Daarmee zou de bodemkwaliteit verbeteren en is sprake van een positief effect op bodemkwaliteit.
• Een mogelijk overschot aan vrijkomende grond kan worden afgezet voor hergebruik buiten het plangebied. Daarom is sprake van een positief effect (+) voor het criterium hergebruik van grond.
• Voor werkzaamheden in sterk verontreinigde grond dient op basis van het ontwerpplan het saneringstraject conform de Wet bodembescherming (BUS melding of saneringsplan) te worden doorlopen.
• Bij beëindiging van de bedrijfsactiviteiten ter plaatse van Kometenweg 2 dient een eventuele bodemverontreiniging als gevolg van de bedrijfsactiviteiten door de veroorzaker te worden gesaneerd.

Op basis van het vooronderzoek is voldoende inzicht gegeven in de verwachte bodemkwaliteit en potentiële bronnen in het plangebied en de risico’s ten aanzien van diezelfde bodemkwaliteit op basis waarvan de geschiktheid van de bodem en de haalbaarheid van het planvoornemen kan worden bepaald en geraamd. Er zijn geen potentieel spoedeisende locaties naar voren gekomen die in het kader van de MER- of bestemmingsplanprocedure het uitvoeren van een bodemonderzoek noodzakelijk maken. Hiermee is het aspect voldoende onderzocht.

Advies ODRU:

Voor de bestemmingsplanprocedure moet het vooronderzoek nog worden aangepast. Deze aanpassing heeft inmiddels plaatsgevonden. PFAS-onderzoek (in een later stadium) is alleen nodig op PFAS-bronlocaties.

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Het onderzoek Externe veiligheid is opgenomen in het Milieueffectrapport (zie Bijlage 10). Aanvullend is een onderzoek externe veiligheid uitgevoerd ten behoeve van de Bestemmingsplanwijziging Planetenbaan (RHDHV BH5097-IB-RP001-F01, 25 mei 2022). Dit rapport is als Bijlage 12 toegevoegd.

Resultaten toetsing risicobronnen

Zuilense Ring

• De autoweg heeft geen PR10-6-contour, het plaatsgebonden risico vormt daarmee geen belemmering voor het planvoornemen;
• Het groepsrisico neemt toe van 0,030 naar 0,041 maal de oriëntatiewaarde en blijft daarmee onder de 0,1 maal de oriëntatiewaarde. Het groepsrisico vormt geen beperking voor de ontwikkeling van het planvoornemen;
• Conform het Bevt dient te worden gekeken naar de mogelijkheden voor rampenbestrijding en zelfredzaamheid in het kader van de verantwoording groepsrisico.

Spoorlijn Utrecht - Noord Diemen

• De PR10-6-contour ligt niet over het plangebied; het plaatsgebonden risico vormt daarmee geen belemmering voor het planvoornemen;
• Bepaling van de hoogte van het groepsrisico is niet relevant; wel ligt het planvoornemen binnen het invloedsgebied van 4.000 meter;
• Conform het Bevt dient te worden gekeken naar de mogelijkheden voor rampenbestrijding en zelfredzaamheid in het kader van de verantwoording groepsrisico.

LPG-tankstations BP Nederland B.V. en Shell Ruimteweg

• De PR10-6-contouren liggen niet over het plangebied; het plaatsgebonden risico vormt daarmee geen belemmering voor het planvoornemen;
• Er is geen bevolking aanwezig binnen het invloedsgebied van 150 meter conform het Bevi. Hiermee is er geen effect op de hoogte van het groepsrisico;
• Binnen 160 meter van de tankstations worden geen zeer kwetsbare objecten gerealiseerd. Hiermee voldoet het planvoornemen aan de voorwaarden voor de Circulaire effectafstanden externe veiligheid LPG-tankstations;
• Conform het Bevi dient te worden gekeken naar de mogelijkheden voor rampenbestrijding en zelfredzaamheid in het kader van de verantwoording groepsrisico.

A2 (afrit 5 (Breukelen) - afrit 6 (Maarssen))

• De PR10-6 ligt niet over het plangebied; het plaatsgebonden risico vormt daarmee geen belemmering voor het planvoornemen;
• Bepaling van de hoogte van het groepsrisico is niet relevant; wel ligt het planvoornemen binnen het invloedsgebied van 4.000 meter;
• Conform het Bevt dient te worden gekeken naar de mogelijkheden voor rampenbestrijding en zelfredzaamheid in het kader van de verantwoording groepsrisico.

Elementen verantwoording groepsrisico

De rampen die zich kunnen voordoen welke impact hebben op het planvoornemen ten gevolge van het transport van gevaarlijke stoffen in de omgeving van het plangebied, zijn koude BLEVE, warme BLEVE, wolkbrand, fakkelbrand en een toxische wolk. In de verantwoording zal de veiligheidsregio moeten ingaan op vluchtwegen, schuilplaatsen, handmatig afsluitbare ventilatie en tweezijdige bereikbaarheid. Daarnaast zijn bluswatervoorzieningen en goede risicocommunicatie belangrijk.

Vanuit externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor het planvoornemen.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

Binnen het plangebied bevinden zich geen planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijnstof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijnstof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de tabel weergegeven.

Tabel: Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 ug/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Het onderzoek Luchtkwaliteit is opgenomen in het Milieueffectrapport (zie Bijlage 10).

Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat de jaargemiddelde NO₂-, PM₁₀- en PM_2.5-concentratie in de plansituatie ruim voldoen aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Er zijn daarom geen maatregelen onderzocht.

Het effect van de beoogde ontwikkeling op de luchtkwaliteit is gering. Er is in geen geval sprake van een concentratietoename van meer dan 0,4 ìg/m³ bij woningen.

Naast de beoordeling in het kader van het MER is er ook beoordeeld of er wordt voldaan aan de wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit. Uit de resultaten blijkt dat na de ontwikkeling in het zichtjaar 2030, ter hoogte van de NSL-toetspunten en woningen, ruim wordt voldaan aan de grenswaarden voor de NO₂-, PM₁₀- en PM_2.5-concentraties. Hieruit volgt dat de ontwikkeling voldoet aan artikel 5.16, eerste lid onder a van de Wet milieubeheer, waarmee het project voldoet aan de wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In het Besluit milieueffectrapportage is in onderdeel D van de bijlage opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 1878 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft weliswaar onder de drempelwaarde, maar omdat de procedure van de milieueffectrapportage al is opgestart, acht de gemeente het raadzaam om dit proces ook af te ronden met een Milieueffectrapport. Het rapport is opgenomen als Bijlage 10.

Voor de conclusies en aanbevelingen wordt kort halve verwezen naar het Milieueffectrapport (zie Bijlage 10). .

Voor de beoordeling van de verkeerskundige effecten bestaat geen strikte wettelijke regelgeving waaraan de situatie moet voldoen. De effectbeoordeling voor verkeer heeft op de volgende basis plaatsgevonden:

• “Stedenbouwkundig Kader & Randvoorwaarden” (november 2019) waarin de (beoogde) ontsluitingsstructuur uiteen wordt gezet, voor de verschillende modaliteiten.
• Milieueffectrapport met bijbehorende onderzoeken (zie onderstaand);
• Mobiliteitskader Ruimtekwartier (zie onderstaand).

Om zeker te weten dat er geen negatieve effecten ontstaan met betrekking tot de verkeersveiligheid en doorstroming vanwege de verschillende ontwikkelingen in Maarssenbroek zijn diverse mobiliteitsonderzoeken uitgevoerd. Met de uitvoering van deze onderzoeken wordt voldaan aan de provinciale instructieregel voor mobiliteit. In het kader van de milieueffectrapportage is een verkeersonderzoek uitgevoerd (RHDHV). Het onderzoek Verkeer is opgenomen in het Milieueffectrapport (zie Bijlage 10). Aanvullend is het Mobiliteitskader Ruimtekwartier opgesteld (zie Bijlage 11).

RHDHV concludeert in haar onderzoek dat er mitigerende maatregelen nodig om de bereikbaarheid voor gemotoriseerd verkeer op orde te houden zijn, met name om de verkeersafwikkeling op de kruispunten te waarborgen.

• Het plan zorgt voor een aantal kruispunten in het plangebied en direct daar aangrenzend voor problemen met de verkeersafwikkeling (in spitsperiodes) ten gevolge van de verkeerstoename.
• Deze knelpunten zijn oplosbaar door aanpassingen van de kruispunten, in de vorm van verkeersregelingen, maar naar verwachtingen is in veel gevallen aanpassing van de kruispunt lay-out (aantal opstelstroken) noodzakelijk.
• Nader, specifiek onderzoek is nodig om vast te stellen welke aanpassingen nodig zijn om een acceptabele verkeersafwikkeling te waarborgen. Alternatieve mogelijkheden zijn een aangescherpt mobiliteitsbeleid, met sterke(re) sturing op gebruik van andere modaliteiten (fiets, OV) en restricties voor gebruik van de auto, met name door een strikter parkeerbeleid (normering).
• Het plan zorgt voor een duidelijk positief effect ten aanzien van de bereikbaarheid voor langzaam verkeer (fietsers en voetgangers), omdat voor deze doelgroepen specifieke verbindingen en voorzieningen zijn opgenomen in het plan. Indirect profiteert hiervan ook het aspect verkeersveiligheid.

Met dit pakket aan maatregelen ontstaat een goede verkeersafwikkeling op zowel de wegvakken als de kruispunten.

Vanuit het mobiliteitskader wordt het volgende geconcludeerd:

• De ambitie van de gemeente Stichtse Vecht is om duurzame ontwikkeling te stimuleren. Haar doel is om in 2030 een klimaatneutrale gemeente te zijn.
• Handhaving van de gemeentelijke parkeernormen leidt tot een parkeerbehoefte op het maatgevende moment (werkdagavond, met dubbelgebruik) van 1.647 parkeerplaatsen. Om beter aan te sluiten bij de gemeentelijke duurzaamheidsambities en rekening te houden met doelgroepen en een mobiliteitsconcept wordt de parkeerbehoefte lager.
• Binnen de ontwikkelingen wordt gebouwd voor specifieke doelgroepen. Door aan te sluiten bij het verwachte autogebruik van de doelgroep, wijken de passende parkeernormen voor sociale huurwoningen en huurappartementen tussen de 60 – 80 m2 gbo respectievelijk 0,2 en 0,1 parkeerplaatsen per woning af van de gemeentelijke parkeernorm. Ook voor jongerenwoningen is de passende parkeerbehoefte lager dan de huidige parkeernorm. De passende parkeernormen voor het Ruimtekwartier zijn opgenomen in onderstaande tabel

Tabel Passende parkeernormen Ruimtekwartier

• Met de transformatie van het Ruimtekwartier wordt aangesloten op de duurzaamheidsambities van de gemeente Stichtse Vecht. Met investeringen in een mobiliteitsconcept worden actieve en duurzame manieren van verplaatsen behartigd. Zo kan de fietsontsluiting opgewaardeerd worden en kan de aansluiting met het openbaar vervoer worden gezocht, waarbij opwaardering naar hoogwaardig openbaar vervoer de bereikbaarheid voor alternatieven van de auto verbetert. Het mobiliteitsconcept kan aangevuld worden met inzet op deelmobiliteit. Om binnen het mobiliteitsconcept een worst case scenario te berekenen voor het aantal benodigde parkeerplaatsen is uitgegaan van enkel de inzet van deelauto’s.
• Rekening houdend met de passende parkeernormen voor doelgroepen, dubbelgebruik van parkeerplaatsen en de inzet van deelauto’s, ontstaat op iedere ontwikkelplot een sluitende parkeerbalans (met onderlinge uitwisseling van Park Avenue en Cornerplaza D, die zich op dezelfde kavel bevinden).
• Wanneer ontwikkelingen gerealiseerd worden voor specifieke doelgroepen met een lager autobezit, kan de parkeerbehoefte lager uitvallen dan de passende parkeernormen. Met bijvoorbeeld een referentie van een gerealiseerde ontwikkeling voor dezelfde doelgroep kan een ontwikkelaar het lagere autogebruik aantonen.

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Het onderzoek Natuur is opgenomen in het Milieueffectrapport (zie Bijlage 10). Aanvullend is een Quickscan MER planetenbaan uitgevoerd ten behoeve van de Bestemmingsplanwijziging Ruimtekwartier (RHDHV BH5097WATNT2102241411, 5 maart 2021). Dit rapport is als Bijlage 13 bijgevoegd. Daarbij is ook een notitie opgesteld voor de berekening van de stikstofdepositie (RHDHV BH5097-MI-NT-230313, 12 juni 2023), zie Bijlage 14. Het uitgangspunt voor het onderzoek is een gefaseerde planontwikkeling, waarin aanleg- en gebruiksfasen op een zodanige manier op elkaar zijn afgestemd, dat significant negatieve effecten door tijdelijke depositietoename tijdens de aanlegfasew orden voorkomen.

• Er treden tijdens de aanleg- en gebruiksfase geen effecten op in de omliggende Natura 2000-gebieden door interne saldering van de aanwezige kantoren en bedrijvigheid;
• Significant negatieve effecten door tijdelijke depositietoename tijdens de aanlegfase zijn op voorhand niet uitgesloten. Bij intern salderen gaat ook het borgen van het saldo een rol spelen. Het moet geborgd zijn dat de afnemende of verdwijnende bron (referentiesituatie) ook daadwerkelijk doet waar mee gerekend is. Omdat wordt gesaldeerd met verschillende binnen het plangebied gelegen bronnen, mag het niet zo zijn dat in enige aangesloten periode van 12 maanden er een toename van de stikstofdepositie optreedt. De borging ligt erin dat er in de uitvoeringsfase voldoende bedrijvigheid is gestopt op het moment dat met de aanleg wordt gestart en dat aanleg- en gebruiksfase op elkaar worden afgestemd. Deze fasering is geborgd in de planregels in artikel 8.2.13;
• Grondgebonden zoogdieren: Binnen het plangebied is geen leefgebied van beschermde grondgebonden zoogdieren aanwezig. Het voorkomen van leefgebied van kleine marterachtigen en de steenmarter binnen de zuidelijk gelegen groenstrook is niet op voorhand uitgesloten. Daarnaast kunnen de steenmarter, kleine marterachtigen en eekhoorn sporadisch migrerend voorkomen binnen het plangebied.
• Vleermuizen: Binnen het plangebied zijn mogelijk verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig in de gebouwen aan de Planetenbaan 15 en 16. Daarnaast is een lijnvormig element aanwezig binnen het plangebied met een potentiële functie als vliegroute voor vleermuizen. Daarnaast zijn binnen het plangebied verschillende windluwe plekken aanwezig die kunnen dienen als foerageergebied voor vleermuizen, het voorkomen van essentieel foerageergebied is echter uitgesloten.
• Broedvogels: In het plangebied en de directe omgeving daarvan zijn jaarrond beschermde nesten afwezig. Nesten van algemeen voorkomende soorten zijn niet uitgesloten binnen het plangebied.
• Ringslang: Binnen de zuidelijke groenstrook en de oever van de watergang langs de Maarsenbroeksedijk kan een sporadisch migrerend individu van de ringslang voorkomen.
• Of deze soorten ook daadwerkelijk voorkomen moet in aanvullend onderzoek worden vastgesteld. Daarmee kan ook worden bepaald in hoeverre en welke mitigerende (en zo nodig compenserende) maatregelen nodig zijn. Daarmee en met het benutten van kansen voor een natuurinclusieve inrichting van het gebied kan het negatieve effect worden geneutraliseerd.
  1. 1. Het nadere onderzoek wordt nog niet uitgevoerd in verband met de fasering van de bouw want de rapporten zijn na 3 jaar niet meer actueel en dienen dan opnieuw uitgevoerd te worden. Om dit te voorkomen is er een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels, 8.2.14 Voorwaardelijke verplichting sloop engrondwerkzaamheden & nader onderzoek vleermuizen, steenmarter en kleine marterachtigen, ringslag enbroedvogels.
• Bij de herinrichting wordt voldoende groen aangebracht (groen-blauwe casco) dan wel behouden (groenzone langs de Zuilense Ring) om mogelijke verstoring te voorkomen;
• Door een natuurinclusieve inrichting van het gebied draagt het plan bij aan de gemeentelijke ambities op het gebied van natuurinclusief bouwen en klimaatadaptatie. Hiervoor wordt verwezen naar Bijlage 2 bij de regels: Klimaatadaptatie & duurzaamheid Ruimtekwartier.

Op een onbekend aantal plaatsen in Nederland liggen mogelijk munitieartikelen uit de Tweede Wereldoorlog. Volgens mondiale, militaire inschatting is van al het explosieve materieel dat gedurende de Tweede Wereldoorlog (1939-1945) is ingezet, verschoten of afgeworpen, tussen de zeven en vijftien procent om verschillende redenen niet tot ontploffing gekomen. Wanneer deze explosieven bij werkzaamheden worden aangetroffen, kunnen deze gevaar opleveren voor de publieke veiligheid.

Voor bepaalde gebieden geldt een hoge verwachtingswaarde voor het aantreffen van niet-gesprongen explosieven. Bij het ontwikkelen van een plan moet hier rekening worden gehouden. Wanneer in een vroeg stadium onderzoek wordt verricht naar het al dan niet voorkomen van NGE's kunnen passende maatregelen worden getroffen. Om in kaart te brengen of er sprake is van NGE's in het plangebied. Hiervoor is een vooronderzoek uitgevoerd, dit rapport is bijgevoegd als Bijlage 15 bij de toelichting.

Uit het onderzoek blijkt dat er geen indicaties zijn dat er oorlogshandelingen hebben plaatsgevonden binnen het onderzoeksgebied.

Op basis van het verkennend vooronderzoek kan gesteld worden dat er geen vervolgonderzoek noodzakelijk is. De voorgenomen werkzaamheden kunnen regulier uitgevoerd worden.

Het onderzoek Waterhuishouding is opgenomen in het Milieueffectrapport (zie Bijlage 10). Aanvullend is een Watertoets Planetenbaan uitgevoerd ten behoeve van de Bestemmingsplanwijziging Ruimtekwartier (RHDHV BH5097-WM-NT-220202-1132, 14 november 2023). Dit rapport is als Bijlage 16 bijgevoegd.

Geconcludeerd wordt dat door de huidige fase waarin de planontwikkeling zich bevindt nog niet in detail invulling kan worden gegeven aan de eisen die gelden voor het toekomstige watersysteem. Zo zal bijvoorbeeld de waterbergingsopgave pas later in detail kunnen worden uitgewerkt. Deze watertoets is daarom randvoorwaardelijk opgesteld en geeft de eisen en normen weer waarbinnen de verdere planuitwerking zal worden vormgegeven.

De uitwerking van het plan biedt veel kansen om het plan nog klimaatadaptiever in te richten. Dit is ook de wens van het waterschap en de gemeente (zie par. 4.5.5 Kwaliteit leefomgeving (amendementen).

Door het toepassen van zuiverende voorzieningen zoals bermpassages alvorens het hemelwater richting het oppervlaktewater afstroomt scoort het plan positief voor de waterkwaliteit.

Bij de nadere uitwerking van het plangebied wordt geadviseerd de volgende vervolgonderzoeken uit te voeren, deze staan de vaststelling van dit bestemmingsplan evenwel niet in de weg:

• bepalen invloed ontwikkeling op beschikbare capaciteit vuilwaterstelsel;
• nadere uitwerking infiltratie- en bergingsvoorzieningen in openbaar gebied;
• mogelijkheden onderzoeken aanleg extra oppervlaktewater t.b.v. klimaatrobuust plan; en

• na uitwerking van het plangebied een klimaatstresstest uitvoeren om te toetsen hoe het systeem reageert bij een bui van 70 mm in 1 uur (klimaatbui).

In de regels is opgenomen dat er waterberging op eigen terrein komt die 10 mm water kan bergen per m² op de riolering aangesloten verhard oppervlak. Tevens zijn regels opgenomen indien in het plangebied een watergang wordt gedempt (artikel 8.5.4 Voorwaardelijke verplichting watercompensatie).

Windhinder treedt op rond hoge gebouwen. Hier is sprake van verhoogde windsnelheden. Hierdoor kan het verblijf in de directe omgeving van deze gebouwen onaangenaam of zelfs gevaarlijk zijn. De beoordeling van windhinder is nodig vanuit een goede ruimtelijke ordening. Daarvoor is het in kaart brengen van mogelijke windhinder of windgevaar nodig. Neem dit mee bij de beoordeling of een ontwikkeling aanvaardbaar is. In Nederland bestaat geen wetgeving ter voorkoming van windhinder of windgevaar. Dit betekent niet dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen windhinder of windgevaar niet hoeft te worden meegenomen in de afwegingen. De grondslag voor de beoordeling van het aspect windhinder staat in art. 3.1 Wro, de zorg voor een goede ruimtelijke ordening.

Door onderzoek kan worden vastgesteld of bij een bepaald stedenbouwkundig ontwerp windhinder of windgevaar zal optreden. Ook kan bekeken worden welke maatregelen mogelijk zijn om windhinder te voorkomen of te beperken. In de NEN 8100 wordt gewerkt met uurgemiddelde windsnelheden (m/s) gerelateerd aan de overschrijdingskans in percentage van uren per jaar. In deze norm is een beslismodel weergeven wanneer een windonderzoek mogelijk nodig kan zijn:

• gebouwen hoger dan 30 meter: windonderzoek;
• beschut gelegen gebouwen, hoogte 15 tot 30 m: specialist beoordeelt of windonderzoek nodig is; en
• onbeschut gelegen gebouwen, hoogte tot 30 m: specialist beoordeelt of windonderzoek nodig is.

Doordat dit bestemmingsplan bebouwing met een bouwhoogte van 30 meter of hoger mogelijk maakt, is een quickscan naar de verwachten windklimaat van het plangebied uitgevoerd. Dit onderzoek is als Bijlage 17 toegevoegd aan deze toelichting.

Op basis van de resultaten van de quickscan kan geconcludeerd worden dat in een aantal gebieden tussen de hoge gebouwen en in de onderdoorgangen een verslechtering van het windklimaat te verwachten is. In overweging kan worden genomen de windsnelheid af te remmen door:

• aanplanten van vegetatie, eventueel in combinatie met gedeeltelijk open schermen of luifels;
• plaatsen van schermen in de doorgangen;
• realiseren van meer afstand tussen de gebouwen of een verlaging van de maximale hoogte; en
• behouden van de huidige bomen langs de Ruimteweg.

Om de precieze windhinder beter weer te geven wordt geadviseerd een kwantitatief onderzoek te laten plaatsvinden om de windhinder en windgevaarkansen te bepalen.

In de regels is opgenomen dat er nader onderzoek plaats moet vinden conform de NEN 8100 (Artikel 8.2.10Voorwaardelijke verplichting windhinder).

De verkeersontsluiting via de Burgemeester Waverijnweg wordt door middel van een wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan. Ten tijden van het opstellen van dit bestemmingsplan was de planvorming te globaal van aard om de ontsluiting direct te kunnen bestemmen. Desondanks is, ook voor het aantonen van de uitvoerbaarheid van de wijzigingsbevoegdheid, wel een quickscan uitgevoerd naar de projectlocatie. Deze quickscan is als Bijlage 18 bijgesloten.

De notitie bevat de beschouwing van milieugevolgen die naast verkeer en geluid verwacht kunnen worden bij de aanleg van de ontsluiting. Daarbij is ook inzichtelijk gemaakt welk vervolgonderzoek eventueel later nog nodig is. Overigens zijn niet alle milieuthema’s onderzocht. Externe veiligheid is niet relevant omdat er met deze ingreep geen kwetsbare objecten of risicobronnen worden toegevoegd. Ook belemmert de nieuwe weg omliggende bedrijven niet in hun bedrijfsvoering (bedrijven en milieuzonering). En de thema’s verkeer en geluid zijn rechtstreeks in het Milieu Effect Rapportage van het bestemmingsplan verwerkt. In deze notitie zijn de effecten op luchtkwaliteit, bodem, water, ecologie, cultuurhistorie en archeologie en gezondheid beschouwd.

Conclusie

Uit de quickscan volgt dat voor de volgende aspecten geen aanvullend onderzoek nodig is:

• luchtkwaliteit; en
• gezondheid en duurzaamheid.

Voor de volgende omgevingsaspecten zijn er nog wel aandachtspunten met betrekking tot de verdere uitwerking:

Bodem

Het realiseren van de aansluiting van de Maarssenbroeksedijk leidt mogelijk tot een saneringsmaatregel waarbij de bodemkwaliteit verbetert (of gelijk blijft in geval van herschikken/isoleren). De overige vrijkomende grond komt in aanmerking voor hergebruik binnen het werkgebied van de nieuwe ontsluiting.

Met inachtneming van het uit te voeren bodemonderzoek en (sanerende)maatregelen is het bestemmingsplan en het wijzigingsplan haalbaar.

Water

Door het realiseren van de aansluiting van de Maarssenbroeksedijk neemt het verhard oppervlak toe. Met (verplichte) extra waterberging en zuiverende bermpassages kunnen effecten op het watersysteem door de aansluiting van de Maarssenbroeksedijk voorkomen worden. Voor het bestemmingsplan is relevant dat voor het wijzigingsplan (bij het opstellen daarvan) met het waterschap wordt afgestemd hoe de extra benodigde waterberging wordt gerealiseerd.

Ecologie

Er bevinden zich mogelijk verschillende beschermde soorten (vleermuizen, kleine marterachtigen, eekhoorn en broedvogels) in de bosschages langs de Burgermeester Waverijnweg. Door de infrastructurele ingreep worden door verstoring/ vernietiging leefgebied mogelijk verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming overtreden. Met juiste mitigerende en/of compenserende maatregelen alsook het benutten van kansen kan een aanvankelijk zeer negatief effect worden geneutraliseerd. Hierdoor kan een ontheffing aangevraagd worden.

Voor het bestemmingsplan is relevant om aan de wijzigingsbevoegdheid nader onderzoek te verbinden naar het feitelijk vóórkomen van beschermde soorten en mogelijke maatregelen voor mitigatie en/ of compensatie.

Voor de gemeentelijke groenstructuur moet ook een negatief effect verwacht worden vanwege een doorsnijding van de bosschages. Met maatregelen in lijn met die voor beschermde soorten is dit effect te verzachten of voorkomen. Er is in het kader van de wijzigingsbevoegdheid het bestemmingsplan daarom geen aanvullend onderzoek nodig.

Cultuurhistorie en archeologie

Er wordt geen effect verwacht op de beleving van de cultuurhistorische waarde van de Maarssenbroeksedijk. De zone met een hoge archeologische verwachting langs de Maarssenbroeksedijk strekt zich uit tot de Burgermeester Waverijnweg, wordt aangenomen dat vanwege grondverzet voor de aansluiting archeologische resten ook daar niet in de grond behouden kunnen blijven, en dat het effect op archeologie negatief is

Het vooronderzoek is nog niet uitgevoerd. Derhalve wordt uit voorzorg een dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 in het bestemmingsplan opgenomen, en parallel wordt het vooronderzoek uitgevoerd.

Plansystematiek

Het is van belang dat de ambities en randvoorwaarden van de ontwikkeling op een adequate manier in het bestemmingsplan worden geregeld. Deze ambities staan goed verwoord in het 'Stedenbouwkundig kader & randvoorwaarden' en de Ontwikkelkaders. Tevens zijn in het raadsvoorstel en amendementen diverse specifieke aspecten opgenomen, die van belang zijn voor de ontwikkeling. Dit betreft onder meer de economische visie en de woonvisie, duurzaamheid, (afwijken van) parkeernormen, woonondersteunende kleinschalige retail, faseerbaarheid, milieuaspecten (woon- en leefklimaat) en sociale veiligheid.

Voor het bestemmingsplan is het de uitdaging om deze diversiteit aan onderwerpen op een heldere manier te vertalen in regels die handhaafbaar zijn en rechtszekerheid bieden. Essentiële onderdelen van het stedenbouwkundig kader (zoals het Groen-blauw casco) verkrijgen een gedetailleerde bestemming. Dit houdt onder meer in dat de ruimte waar wegen, groen of water moeten komen, ook als zodanig worden bestemd. Hiermee is dus specifiek het casco vastgelegd met de daarbij behorende uitgangspunten en eisen omtrent maatvoering, gebruik en functies.

De relatie tussen enerzijds de doelen en uitgangspunten van de planvorming en anderzijds de wijze waarop die in dit bestemmingsplan zijn geregeld is toegelicht in Hoofdstuk 3 Planbeschrijving.

• De relatie tussen de omgevingsaspecten en de wijze waarop die in dit bestemmingsplan zijn geregeld is toegelicht in paragraaf 6.2.

De relatie tussen het stedenbouwkundig ontwerp en de opbouw van de regels is als volgt:

Groen-blauw casco

• Het groen-blauw casco verkrijgt een bestemming Artikel 3 Groen - 1.
• De 'ontwikkelvelden' binnen het groen-blauw casco verkrijgen de bestemming Artikel 8 Wonen, met waar nodig op elk ontwikkelveld toegesneden specifieke randvoorwaarden. Omdat de plannen in redelijke mate zijn uitgewerkt worden gebieden voorzien van een directe bestemming.
• Op onderdelen is het mogelijk dat hoofdgebouwen iets door het groen-blauw casco heen steken. De mogelijkheid om het groene casco te onderbreken met bebouwing is opgenomen in het Ontwikkelkader en op de verbeelding in de bestemming Wonen.
• Op onderdelen is het mogelijk dat er parkeerplaatsen worden gerealiseerd in dit casco. In dat geval dienen parkeerplaatsen (aanduidingen (p) en (pg)) te worden afgedekt met een groene (landschappelijke) afdekking van voldoende kwaliteit. De mogelijkheid om het groene casco te onderbreken met parkeerplaatsen is opgenomen in het Ontwikkelkader en op de verbeelding aangeduid. De aanduiding is opgenomen in artikel 3.2 Bouwregels.

Programma

• In de regels van Artikel 8 Wonen, worden aspecten als aantal woningen (per ontwikkelveld), de toegestane dan wel voorgeschreven woningtypen en overige bouw- en gebruiksregels vastgelegd. Het totaal aantal woningen bedraagt 1878;
• Het maximum aantal woningen per ontwikkelvlek is aangeduid met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'. Er zit in het bestemmingsplan geen mogelijkheid om af te wijken van het maximaal woningaantal, omdat dit aantal de grondslag vormt voor het Milieueffectrapport.
• Het maximum aantal woningen per deelgebied mag niet meer bedragen dan is opgenomen in de aanduiding 'maximaal aantal woningen';
• Indien het aantal woningen na de realisatie van een deelgebied lager is dan het toegestane maximum aantal, bestaat de mogelijkheid om dit aantal toe te voegen bij een volgend deelgebied. Deze mogelijkheid is geregeld in Artikel 15. De maximale FSI mag evenwel niet worden overschreden.
• Het maximaal realiseerbare volume wordt geregeld door per deelgebied een maximale FSI van 3,5 op te nemen (artikel 8.2.1 sub b onderdeel 2).
• Het minimaal percentage aan bepaalde typen woningen is geregeld in artikel 8.2.1 Algemeen.
• Op de verbeelding is de bebouwing (buitenmaat bouwblokken) als bouwvlak gedefinieerd op basis van het stedenbouwkundig plan. In deze buitenmaat zit enige marge (circa 50 cm). Daarmee worden de gebouwen mogelijk gemaakt zoals voorzien. Mocht het nodig zijn dat de buitenmaten moeten worden verruimd dan moet dat door de stedenbouwkundig supervisor worden geaccordeerd. Vervolgens bieden de regels de mogelijkheid voor het bevoegd gezag om van het gedefinieerde bouwvlak af te wijken (artikel 8.4.1 Bouwen buiten bouwvlak).
• Publieke en maatschappelijke voorzieningen worden geregeld met artikel 8.5.2 Publieke voorzieningen.
• Bouwhoogtes worden geregeld door het opnemen van een maatvoering 'maximum bouwhoogte' binnen de bestemming Wonen en op de verbeelding.
• Luwe groene binnenterreinen zijn opgenomen in de bestemming Wonen met een 'specifieke vorm van wonen-groene binnentuin'. Voor de instandhouding daarvan is Artikel 8.2.8 Voorwaardelijke verplichting groenebinnentuin opgenomen. De ruimtelijke kwaliteit van de binnenterreinen is geborgd in de Ontwikkelkaders (Bijlagen 1, 2 en 3).
• Fiets- en wandelroutes in zowel de bestemming Groen - 1 als Wonen worden mogelijk gemaakt binnen de bestemmingsomschrijving (artikelen 3.1 en 8.1). De fietsroute langs de Zuilense Ring is in de bestemming Groen - 1 opgenomen met een functieaanduiding 'langzaam verkeer' (lav).

Ontwikkelkaders i.r.t. onderzoeken

• Zoals in Hoofdstuk 3 is toegelicht, is de inhoud van de drie Ontwikkelkaders leidend voor de inhoud van dit bestemmingsplan. Dat houdt ook in dat het aantal woningen, de positie van de woonvelden en/of de bouwblokken of de maatvoeringen van bouwblokken de basis zijn geweest voor de uitgevoerde onderzoeken.

Mobiliteit

• Entreegebieden dienen de bereikbaarheid van gebouwen voor ontsluitingsverkeer, calamiteitenverkeer en bijvoorbeeld pakketdiensten. Deze verkrijgen een aanduiding verkeer (v) binnen de bestemming Groen - 1, artikel 3.1 Bestemmingsomschrijving. Binnen de bestemming Wonen zijn dergelijke functies zondermeer toegestaan.
• De normen en verplichtingen voor het parkeren van auto's en stallen van voertuigen voor langzaam verkeer, zijn opgenomen in Artikel 17 Overige regels. Parkerplaatsen t.b.v. voorzieningen zijn niet apart geregeld, omdat de voorzieningen kleinschalig van aard zijn en primair bedoeld voor de directe woonomgeving.
• In de bestemming Groen - 1 wordt de mogelijkheid opgenomen om haltes voor openbaar vervoer te realiseren.

Omgevingsaspecten

Ten behoeve van het in procedure brengen van dit bestemmingsplan zijn de benodigde onderzoeken uitgevoerd. Een beknopte toelichting op deze onderzoeken is te vinden in hoofdstuk 5 Omgevingsfactoren. Omdat de onderzoeken integraal in de bijlage zijn opgenomen, kan worden volstaan met de conclusies, maatregelen en aanbevelingen. Ten behoeve van een overzichtelijke relatie tussen de conclusies van de onderzoeken en de wijze waarop deze vertaald zijn in het bestemmingsplan, is onderstaand een overzicht opgenomen van de maatregelen en bijbehorende regeling. Waar geen onderwerp is benoemd is geen regeling nodig.

Archeologie (zie paragraaf 5.1)

• Er wordt een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' opgenomen;

Akoestiek (zie paragraaf 5.2)

• Er worden maatregelen getroffen wegens de nabijgelegen wegen. Deze maatregelen zijn reeds mogelijk binnen de vigerende bestemming Verkeer (van het bestemmingsplan Maarssenbroek Werkgebied of Maarssenbroek Woongebied). Waar dit niet mogelijk is, bijvoorbeeld in de vigerende bestemming Groen, worden deze maatregelen opgenomen in dit bestemmingsplan en worden maatregelen in de bestemming Groen - 1 mogelijk gemaakt.
• De bouwhoogte van balkonafscheidingen bedraagt 1,8 m (artikel 8.2.5). Indien er ten behoeve van een goed akoestisch klimaat een hogere balkonafscheiding nodig is, wordt dat mogelijk gemaakt met een afwijking (artikel 8.4.4Hoogte balkonafscheidingen).
• Voorwaardelijke verplichting geluid. Voor de onderdelen wegverkeerslawaai dienen hogere waarden te worden vastgesteld en dient in het kader daarvan een onderzoek naar geluidwering van de gevel te worden uitgevoerd. Ook zijn regels opgenomen ten aanzien van een geluidsluwe gevel en/of geluidsluwe buitenruimte (mits aanwezig) voor de woningen waarvoor een hogere waarde is verleend. Onderzoek naar geluidswering gevel vindt buiten de scope van dit bestemmingsplan plaats. De voorwaardelijke verplichtingen zijn geregeld in artikelen 8.2.11Voorwaardelijke verplichting nader akoestisch onderzoek en 8.2.12 Voorwaardelijke verplichting geluidwerendemaatregelen.

Bedrijven en Milieuzonering (zie paragraaf 5.3)

• Er dienen maatwerkvoorschriften verleend te worden voor Qumey. Dit wordt uitgewerkt in een seperate procedure

Duurzaamheid (zie paragraaf 3.5)

• In de regels borgen dat er een waterberging op eigen terrein komt die 10 mm water kan bergen per m² op de riolering aangesloten verhard oppervlak (artikel 8.5.4 Voorwaardelijke verplichting watercompensatie);
• Natuurinclusief inrichten van de buitenruimte (artikel 13.2 Verplichting tot aanleg);
• Voorwaardelijke verplichting Klimaatadaptief bouwen (artikel 8.2.9 Voorwaardelijke verplichting klimaatadaptiefbouwen).

Mobiliteit (zie paragraaf 5.9)

• Op delen van het te ontwikkelen Ruimtekwartier zijn de bestemmingen Wegverkeer (Vw) uit de bestemmingsplannen Maarssenbroek Woongebied en Maarssenbroek Werkgebied van toepassing. Waar relevant blijft deze bestemming van toepassing en wordt die niet in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen.
• Ter plaatse van de voorziene aansluiting van de Maarssenbroeksedijk op de Burgemeester Waverijnweg is een 'Wetgevingzone - wijzigingsgebied' opgenomen. Deze maakt het mogelijk om de bestaande bestemming Groen - 2 (G-2) en Water te wijzigen naar de bestemming Verkeer.
• Ter plaatse van het bestaande fietspad tussen de Maarssenbroeksedijk en Bloemstede ligt in het bestemmingsplan Maarssenbroek Werkgebied de bestemming Vw. Omdat dit fietspad deel uitmaakt van het nieuwe bestemmingsplan is een actuele bestemmingsomschrijving opgenomen in artikel 6 Verkeer - Verblijfsgebied. De gebruiksbepalingen uit Maarssenbroek zijn in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen in Artikel 13 Algemene gebruiksregels, waardoor de herhaling van gebruiksbepalingen in elk artikel is vermeden.
• Op een gedeelte van het plangebied is de bestemming Groenvoorziening (G) uit het bestemmingsplan Maarssenbroek Werkgebied van toepassing. In dat bestemmingsplan is Groenvoorziening geregeld in artikel 18. Omdat groenvoorzieningen al zijn geregeld, zou deze bestemming niet in het nieuwe bestemmingsplan te hoeven worden opgenomen, ware het niet dat de bestemming Groenvoorzieningen (G) Maarssenbroek Werkgebied geen voet- en fietspaden of bruggen mogelijk maakt. Deze bestemming is in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen in artikel 3 Groen - 1.
• In de bestemming Groen - 1 wordt de mogelijkheid opgenomen om entrees ten behoeve van gebouwen, entreegebieden en parkeerplaatsen te realiseren.
• In de bestemming Groen - 1 wordt de mogelijkheid opgenomen om haltes voor openbaar vervoer te realiseren, inclusief eventueel benodigde infrastructuur (trappen, keerwanden, luifels etc.).
• Voor de realisatie van de gewenste fietsinfrastructuur is het nodig dat over de bestaande watergang langs de Maarssenbroeksedijk een fietsbrug wordt aangelegd. Omdat deze niet mogelijk is in de vigerende bestemming Water in het bestemmingsplan Maarssenbroek Werkgebied, wordt dat geregeld in artikel 7 Water.

Natuur (zie paragraaf 5.10)

• Treffen van mitigerende maatregelen en het benutten van kansen voor een natuurinclusieve inrichting van het gebied kan het negatieve effect worden geneutraliseerd. In Artikel 3 Groen - 1 en Artikel 8 Wonen worden voorwaardelijke verplichtingen opgenomen voor het realiseren van een natuurinclusieve inrichting.
• De planontwikkeling heeft potentieel een negatief effect op de gemeentelijke groenstructuur wanneer er onvoldoende aandacht wordt besteed aan de groeninrichting. Dit is geregeld in Artikel 3 Groen - 1 en Artikel 8Wonen.
• Ter borging van het utivoeren van de nadere onderzoeken en de beschermde soorten is er een Voorwaardelijkeverplichting sloop en grondwerkzaamheden & nader onderzoek vleermuizen, steenmarter en kleine marterachtigen,ringslag en broedvogels opgenomen in de regels.

Stikstof (zie paragraaf 5.10.2)

Bij intern salderen speelt ook het borgen van het saldo een rol. Er moet geborgd worden dat de afnemende of verdwijnende bron (referentiesituatie) ook daadwerkelijk doet waar mee gerekend is. Als bij grotere plannen wordt gesaldeerd met verschillende binnen het plangebied gelegen bronnen, dan mag het niet zo zijn dat in enige aaneengesloten periode van 12 maanden er een toename van de stikstofdepositie optreedt. Dat zou het geval kunnen zijn als de saldogevende bronnen nog in werking zijn terwijl de nieuwe activiteiten ook al plaatsvinden.

• Uit het stikstofonderzoek volgt dat door toepassing van intern salderen geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming noodzakelijk is. In het bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in 8.5.5Voorwaardelijke verplichting - stikstofdepositie ten einde te borgen dat de fasering, waarmee is bedoeld dat er geen stikstofdepositie optreedt, ook planologisch is vastgelegd in dit bestemmingsplan.

Water (zie paragraaf 5.12)

• In Artikel 8 Wonen is opgenomen dat bij nieuwbouw de vloerpeilhoogte ten minste 30 cm boven straatniveau ligt, om wateroverlast in gebouwen te voorkomen.

• In Artikel 8 Wonen is opgenomen dat bij nieuwbouw een waterberging op eigen terrein gerealiseerd moet worden die 10mm water kan bergen per m2 op de riolering aangesloten verhard oppervlak. Tevens zijn regels opgenomen indien in het plangebied een watergang wordt gedempt (artikel 8.5.4 Voorwaardelijke verplichtingwatercompensatie).

Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit een geografische plaatsbepaling (verbeelding), regels en een toelichting. De geografische plaatsbepaling en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide onderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Het bestemmingsplan is opgesteld conform het (wettelijke) model Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) versie 2012. Hierdoor is het plan geschikt voor interactieve uitwisseling via het Informatie Model Ruimtelijke Ordening (IMRO) 2012. De toelichting heeft in beginsel geen rechtskracht. Niettemin vormt zij een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het plan ten grondslag liggen. Daarbij is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Regels

In de regels worden aspecten als toegestane woningtypen, aantallen (bandbreedte), bouwhoogten (gedetailleerd) en overige bouw- en gebruiksregels vastgelegd. Het bestemmingsplan biedt zoveel mogelijk directe rechten met eenvoudige en duidelijke regels, die rechtszekerheid bieden. Dit komt overeen met de wens voor flexibiliteit in het bestemmingsplan, maar wel met de gewenste zekerheid van kwaliteit.

Bestemmingsvlakken

In dit plan wordt gebruikgemaakt van bestemmingsvlakken. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik toegestaan is.

Aanduidingen

Op de verbeelding is een onderscheid gemaakt in enkele verschillende aanduidingen. Een aantal functieaanduidingen is gebruikt om de gebruiksmogelijkheden binnen een bestemming of een gedeelte daarvan nader te specificeren. Het kan hierbij gaan om een nadere specificatie van de gebruiksmogelijkheden, een expliciete verruiming daarvan of juist een beperking. Alle aanduidingen met betrekking tot de wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken, worden bouwaanduidingen genoemd. Alle aanduidingen die betrekking hebben op afmetingen en oppervlakten, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik, zijn maatvoeringaanduidingen.

Daarnaast zijn een aantal gebiedsaanduidingen opgenomen. Deze worden nader beschreven in paragraaf 6.4.3.

Bestemmingsregelingen

De regels bestaan uit de volgende hoofdstukken:

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In paragraaf 6.4 wordt een nadere toelichting gegeven op de hoofdstukken. De planologische opgave zoals beschreven in paragraaf 6.1 zijn juridisch geborgd in de regels.

In Hoofdstuk 1 is een aantal begrippen verklaard die gebruikt worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel "Wijzevan meten" opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

In Hoofdstuk 2 zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen en voorwaardelijke verplichtingen opgenomen.

In Hoofdstuk 3 zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen opgenomen.

Hoofdstuk 4 behelst het overgangsrecht. Ook van dit artikel staat de redactie vast. Het is gebaseerd op het Besluit ruimtelijke ordening. De slotregel is de titel van het bestemmingsplan. In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (artikel 2.1) staat het algemene verbod om de gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming te gebruiken. Overtreding van dit verbod is een strafbaar feit.

Voor de integrale gebiedsontwikkeling van het plangebied is op basis van de beschreven uitgangspunten een grondexploitatie gemaakt. In deze grondexploitatie worden de kosten en dekking geraamd en wordt het verwachte resultaat van de gebiedsontwikkeling bepaald. De gemeente geeft geen grond uit er zullen als zodanig ook geen opbrengsten uit grondverkoop worden gerealiseerd. Kostendekking vindt plaats door bijdragen uit anterieure overeenkomsten met marktpartijen en/of door kostenverhaal middels een exploitatieplan.

De kosten bestaan, naast plan- en proceskosten, uit de herinrichting van delen van het openbaar gebied, de aanleg van nieuwe en upgraden van bestaande langzaamverkeerroutes, het treffen van geluid reducerende maatregelen. De kosten van bouw- en woonrijp maken zijn geraamd door een extern ingenieursbureau. De gemeente heeft zelf de kosten van planontwikkeling geraamd.

Om de effecten van rente en inflatie te bepalen, zijn de kosten en dekking gefaseerd in de tijd. Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn de doorlooptijd van procedures en de door de marktpartijen aangedragen faseringen waarop zij hun gebieden willen ontwikkelen.

De grondexploitatie heeft een financieel neutraal saldo. Dit bestemmingsplan is daarmee financieel haalbaar en uitvoerbaar.

Door de ontwikkeling van deze locatie met voornamelijk woningbouw wordt een bijdrage geleverd aan de behoefte aan woningen. De omvang van deze behoefte (zie voorgaande paragrafen) is groot. De afzetbaarheid van de wooneenheden vormt geen belemmering voor de realisatie en voortgang van het project. De realiseerbaarheid van het project binnen de voorgestane planperiode is hiermee voldoende aangetoond. Daarmee is het project economisch uitvoerbaar.

Gemeenten zijn op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht om de kosten van de grondexploitatie te verhalen. Voor zover met marktpartijen geen anterieure overeenkomsten zijn getekend waarin financiële bijdragen zijn verankerd, wordt het verhalen van de kosten van de grondexploitatie verzekerd door verplichte bijdragen zoals vastgelegd in het bij dit bestemmingsplan opgestelde exploitatieplan.

Naast de kosten voor het maken van het bestemmingsplan moet een inschatting worden gemaakt van het risico van planschade. De gemeente heeft daarom een planschaderisico-inventarisatie laten opstellen. Eventuele kosten van planschade zijn voor rekening van de gemeentelijke grondexploitatie en worden dus gedekt uit de opbrengsten van de ontwikkeling.

Er zal bij dit bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld om kostenverhaal te verzekeren. Dit exploitatieplan is niet nodig wanneer met alle marktpartijen tijdig een anterieure overeenkomst is getekend.

De doelstellingen van het ruimtelijk beleid zoals verwoord in het bestemmingsplan kunnen slechts worden verwezenlijkt, indien de regels van het bestemmingplan worden nageleefd. De gemeente dient op de eerste plaats zelf haar regels na te leven en er vervolgens voor zorg te dragen dat anderen deze regels naleven. Hiertoe zullen regelmatig controles uitgevoerd moeten worden. In het plan is aandacht besteed aan de handhaafbaarheid van de regels. Bepalingen waarvan op voorhand bekend is dat de controle op de naleving een probleem vormt zijn vermeden. Tevens zijn vage formuleringen geweerd ter voorkoming van verschillende interpretaties. Duidelijke en inzichtelijke formulieren geven zowel de ambtenaren belast met handhaving als de burgers houvast. Wanneer het gebruik van een multi-interpretabel begrip niet kan worden voorkomen, is in de begripsomschrijving duidelijk gemaakt welke interpretatie of definitie in dit bestemmingsplan gehanteerd wordt.

In deze paragraaf worden de uitkomsten van het bestuurlijke vooroverleg (conform artikel 3.1 Bro) met de besturen van de betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van de provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in geding zijn. Het genoemde overleg zal plaatsvinden aan de hand van het voorontwerp bestemmingsplan. De eventuele inspraakreacties en zienswijzen zullen in dit hoofdstuk verwoord worden.

Het voorontwerp bestemmingsplan is van vrijdag 9 september 2022 tot en met 20 oktober 2022 voorgelegd aan de vooroverlegpartners. Verder heeft in de hiervoor genoemde periode het voorontwerp ook ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is iedereen in de gelegenheid gesteld met een inspraakreactie te reageren op de inhoud van het voorontwerp bestemmingsplan. Van het vooroverleg en de inspraak is verslag gedaan in de Nota vooroverleg en inspraak, welke als Bijlage 19 Nota vooroverleg bij deze toelichting is toegevoegd. Het vooroverleg en de inspraak heeft op onderdelen aanleiding gegeven om aanpassingen door te voeren in het bestemmingsplan. Deze aanpassingen zijn in de Nota gespecificeerd.