het bestemmingsplan 'Zandpad 18 in Nieuwersluis' met identificatienummer NL.IMRO.1904.BPZandpad18NWS-VG01 van de gemeente Stichtse Vecht;

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dan wel het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen en met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

een plaats voor het aanleggen van recreatievaartuigen;

een gebouw bij een woning dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder c van de Wet ruimtelijke ordening;

gebruik van gronden gericht op (extensief) agrarisch gebruik waarbij het gebruik ondergeschikt is aan de hoofdfunctie van de gronden;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde

de aan een gebied toegerekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden;

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als niet-zelfstandige en ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;

een gebouw, dat blijkens zijn indeling en inrichting kennelijk is bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte;

een woning in of bij een bedrijfsgebouw of op dan wel bij een bedrijfsterrein bestemd voor het huishouden van een persoon wiens huisvesting daar, gelet op de bedrijfsvoering, in overeenstemming met de bestemming, noodzakelijk is;

een overnachtingaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt; een bed & breakfast is gevestigd in een woonhuis of bijgebouw en wordt gerund door de eigenaren van het betreffende huis en heeft maximaal zes kamers met een gemeenschappelijke keuken;

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen (of tot stand zullen komen op basis van een verleende vergunning of aangevraagde vergunning) met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk

de grens van een bouwvlak

een doorlopend gedeelte van een gebouw, begrensd door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen, zulks met uitsluiting van een onderbouw of een zolderverdieping

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een vrijstaand of aangebouwd gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

een buitenplaats die - al dan niet gesplitst - van oorsprong een geheel vormt zoals aangegeven op de kaart in bijlage II behorende bij het bestemmingsplan. Een historische buitenplaats is aangelegd. Zij kan deel uitmaken van een landgoed. Het geheel wordt met name gevormd door een, eventueel thans verdwenen, in oorsprong versterkt huis, kasteel, buitenhuis of landhuis, met bijgebouwen, omgeven door tuinen en/of park met één of meer van de volgende onderdelen, zoals grachten, waterpartijen, lanen, boomgroepen, parkbossen, (sier)weiden, moestuinen en ornamenten. De samenstellende delen, een ensemble vormend, van terreinen (met beplanting), lanen, waterpartijen en waterlopen, gebouwen, bouwwerken en tuinornamenten zijn door de opzet of ontwerp van tuin en park en het (utilitair) gebruik historisch en architectonisch met elkaar verbonden en vormen zo een onlosmakelijk geheel. Onderdeel van een historische buitenplaats vormen die gebouwen, bouwwerken en tuinornamenten, die compositorisch deel uitmaken van het ontwerp en de opzet en inrichting van de tuin- en/of parkaanleg dan wel dienen voor gebruik in samenhang met de oorspronkelijke bestemming;

belang in geschiedkundig opzicht; onder andere met betrekking tot het ontstaan van het gebied, zoals onder meer tot uitdrukking komt in het kavelpatroon, de waterhuishouding, de beplanting en de (voormalige)bebouwing;

een door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen op het gebied waarover advies wordt gevraagd;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan diegenen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een bedrijfs- of beroepsactiviteit;

activiteiten ter ontspanning in de vorm van sport, spel, toerisme en educatie, waarbij overnachting niet is toegestaan;

een robuust, samenhangend netwerk van natuurgebieden samengesteld uit bestaande natuurgebieden, nieuwe nog te realiseren natuurgebieden en verbindingszones tussen de gebieden;

een al dan niet bebouwd perceel, of gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw en de bestemming deze inrichting niet verbiedt;

functioneel met een hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en door zijn ligging, constructie en afmetingen daaraan ondergeschikt, op de grond staande gebouwen of andere overdekte bouwwerken;

vormen van openluchtrecreatie met een relatief beperkt aantal recreanten per oppervlakte-eenheid en waarbij in het algemeen het verlangen naar rust en ruimte voorop staat;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met ten minste twee wanden omsloten ruimte vormt;

het uitoefenen van agrarische activiteiten, niet zijnde uit hoofde van een volwaardig agrarisch bedrijf, waarvoor vanwege de beperkte omvang geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- of vergunningenbesluit milieubeheer geldt;

gebouw dat op een perceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

persoon of groep personen die een huishouding voert; hieronder wordt niet verstaan een groep personen die een huis bewonen waar sprake is van bedrijfsmatige kamerverhuur;

een ruimte welke door haar indeling en inrichting is bestemd om uitsluitend te worden gebruikt voor administratieve en daarmee gelijk te stellen werkzaamheden met geen of slechts een ondergeschikte baliefunctie;

een bouwwerk dat is aangemerkt als karakteristiek vanwege de karakteristieke waarde in het straatbeeld, zijn schoonheid, betekenis voor de wetenschap of cultuurhistorische waarde, en waarvan het behoud van belang is;

bouwwerken geheel of grotendeels van glas of ander lichtdoorlatend materiaal;

voorzieningen, zoals aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken, ten behoeve van activiteiten, zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën en natuurobservatie;

1. a. woningen, met uitzondering van:
   1. 1. verspreid liggende vrijstaande woningen niet meer dan twee woningen per hectare;
   2. 2. bedrijfswoningen behorende bij de inrichting;
   3. 3. lintbebouwing, voor zover deze loodrecht of nagenoeg loodrecht op de risicocontouren van de inrichting zijn gelegen;
2. b. woonketen of woonwagens;
3. c. ligplaatsen voor woonschepen;
4. d. gebouwen voor dagopvang van minderjarigen;
5. e. gebouwen die uitsluitend of in hoofdzaak gebruikt worden door een onderwijsinstelling;
6. f. ziekenhuizen, verpleeginrichtingen en zorginstellingen;
7. g. andere gebouwen die bestemd zijn voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag.

de aan een gebied toegekende waarde wat betreft het waarneembare deel van het aardoppervlak, welke waarde wordt bepaald door de herkenbaarheid en identiteit van bodem, water, terreinvormen, niet-levende en levende natuur en het menselijk grondgebruik in onderlinge samenhang en wisselwerking;

een hoofdgebouw op een buitenplaats, eventueel gesplitst in meerdere wooneenheden;

educatieve, medische, onderwijs-, culturele, levensbeschouwelijke, sport, recreatieve en overheidsvoorzieningen, zoals een museum en een galerie, waarbij tevens ondergeschikte en niet-zelfstandige detailhandel ten dienste van deze voorzieningen is toegestaan;

het voldoen aan een tijdelijke, maar langer dan drie maanden durende behoefte aan zorg op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, waarbij de zorgverlening gebeurt op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband. De zorgbehoevende maakt op dat moment deel uit van het huishouden;

een functie die vanuit het oogpunt van de wetgeving op het gebied van milieu (geur, geluid, ecologie, etc) als aanvaardbaar kan worden beschouwd;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de geologische, bodemkundige en ecologische elementen voorkomende in dat gebied;

een bedrijfs- of beroepsmatige activiteit die in ruimtelijk, functioneel en inkomenswervend opzicht ondergeschikt is aan de op de in dit bestemmingsplan toegestane hoofdfunctie op een bestemming;

niet in een zodanige verhouding staande tot een andere grootheid als gepast of wenselijk wordt geacht;

het bewaren van goederen, materialen en stoffen zonder dat ter plaatse sprake is van productie,

bewerking, verwerking, handel en/of activiteiten van administratieve aard;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak;

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan;

het gebruiken van een recreatieverblijf en/of kampeermiddel als hoofdverblijf. Onder hoofdverblijf wordt in dit verband verstaan: de plaats die feitelijk het centrum vormt van de sociale en maatschappelijke activiteiten van betrokkene. Onder permanente bewoning wordt tevens verstaan het gebruik van het recreatieverblijf en/of kampeermiddel door seizoenarbeiders;

een onderbouwing als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3° Wet algemene bepalingen omgevingsrecht inclusief de benodigde (haalbaarheids)onderzoeken;

amovering van bestaande gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering

van de bestaande fundering;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of daarmee naar de aard en omvang vergelijkbare activiteiten, in de vorm van seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden; onder seksinrichting wordt in ieder geval begrepen:

1. a. een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon;
2. b. een seksbioscoop of sekstheater;
3. c. een seksautomatenhal;
4. d. een seksclub of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar of in combinatie met een sekswink

een als bijlage bij deze regels behorende en daarvan onderdeel uitmakende lijst van bedrijven en instellingen;

een aan de oever gekoppelde, gebouwde constructie ten behoeve van het aanleggen of afmeren van een vaartuig;

de analoge en digitale verbeelding van de bestemming(en) bij dit bestemmingsplan;

de naar de weg gekeerde zijde van een gebouw;

een naar de weg of het openbaar gebied gekeerde bouwgrens; bij percelen op de hoek van straten/paden geldt dat langs beide straten/paden een voorgevelrooilijn is gelegen;

een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

1. a. het adres waar betrokkene woont of, indien betrokkene op meer dan één adres woont, het adres waar hij naar verwachting gedurende een half jaar de meeste malen zal overnachten;
2. b. het adres waar, bij het ontbreken van een adres als bedoeld onder a, betrokkene naar verwachting gedurende drie maanden ten minste twee derde van de tijd zal overnachten.

elk vaartuig of drijvend voorwerp dat uitsluitend of hoofdzakelijk wordt gebruikt als woning;

bevoegdheid als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen (de buitenste verticale projecties van) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren en de buitenzijde van de daken en dakkapellen.

tussen de bovenkant van goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel en het peil; indien zich op enige zijde van een gebouw één of meer dakkapellen bevinden waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de gevelbreedte, wordt de goot- of boeibordhoogte van de dakkapel als hoogte aangemerkt.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen het hoogste punt van het bouwwerk en het peil; bij windturbine of windmolen: vanaf het peil tot aan de (wieken)as.

vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

De voor ‘Buitenplaats’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het behoud, herstel en beheer van:
   1. 1. cultuurhistorische waardevolle bebouwing in de vorm van (ensemble van) landhuizen, woningen, bijgebouwen, theekoepels, hekwerken en dergelijke;
   2. 2. landschappelijke, cultuurhistorische en natuurwaarden in de vorm van (elementen uit) (natuur- /over-)tuinen, parken, bossen, waterpartijen;
2. b. het aantal wooneenheden zoals op de verbeelding met de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ staat aangegeven;
3. c. ter plaatse van de aanduiding ‘agrarisch met waarden’: uitsluitend voor agrarische activiteiten;
4. d. aan huis verbonden beroepen en bedrijven;
5. e. hobbymatige agrarische activiteiten voor zover milieuhygiënisch inpasbaar;
6. f. extensief recreatief medegebruik;

met daarbij behorende:

7. g. erven met (ontsluitings)wegen en paden;
8. h. bouwwerken;
9. i. parkeervoorzieningen;
10. j. overig functioneel met de bestemming verbonden voorzieningen.

1. a. Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:
   1. 1. ter plaatse van de aanduiding ‘landhuis’: een hoofdgebouw met het op de verbeelding aangegeven aantal wooneenheden middels de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’.
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding ‘bijgebouw’: een bijgebouw;
   3. 3. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - poort' een toegangspoort
2. b. Ten behoeve van de nadere aanduiding zoals bedoeld onder a mag het bouwvlak geheel worden bebouwd met de maximale goot- en bouwhoogte zoals deze ter plaatse van de aanduiding ‘maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)’, op de verbeelding staan aangegeven.

De voor ‘Waarde - Archeologie 3’ aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de in of op de grond aanwezige archeologische waarden.

1. a. Op de gronden met de bestemming ‘Waarde - archeologie 3’ mogen geen bouwwerken worden gebouwd;
2. b. In afwijking van het bepaalde onder a zijn bouwwerken ten behoeve van de andere voor deze gronden aangewezen bestemmingen op de in artikel 4.1 bedoelde gronden slechts toelaatbaar, indien het betreft:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder het peil, niet wordt uitgebreid;
   2. 2. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden en zonder heiwerkzaamheden kan worden gerealiseerd;
   3. 3. een bouwwerk waarbij de bodemverstoring niet meer dan 500 m2 bedraagt.

De voor ‘Waarde - Archeologie 6’ aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de in of op de grond aanwezige archeologische waarden.

1. a. Op de gronden met de bestemming ‘Waarde - Archeologie 6’ mogen geen bouwwerken worden gebouwd;
2. b. In afwijking van het bepaalde onder a zijn bouwwerken ten behoeve van de andere voor deze gronden aangewezen bestemmingen op de in artikel 5.1 bedoelde gronden slechts toelaatbaar, indien het betreft:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder het peil, niet wordt uitgebreid;
   2. 2. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden en zonder heiwerkzaamheden kan worden gerealiseerd;
   3. 3. een bouwwerk waarbij de bodemverstoring meer dan 100.000 m2 (10 ha) bedraagt.

De voor ‘Waarde - cultuurhistorie 1’ aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de versterking van de Nieuwe Hollandse Waterlinie.

1. a. Op de gronden met de bestemming ‘Waarde - cultuurhistorie 1’ mag ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) en (bouw)regels uitsluitend worden gebouwd indien de betrokken waarden door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voorwaarden te verbinden gericht op het behoud van de ter plaatse aangeduide waarde;
2. b. Ter beoordeling van het bepaalde onder a winnen burgemeester en wethouders deskundig advies in;
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op gronden gelegen binnen bouwvlakken.

De voor ‘Waarde - Cultuurhistorie 4’ aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de versterking van de buitenplaatszone langs de Vecht.

1. a. Op de gronden met de bestemming ‘Waarde - Cultuurhistorie 4’ mag ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) en (bouw)regels uitsluitend worden gebouwd indien de betrokken waarden door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voorwaarden te verbinden gericht op het behoud van de ter plaatse aangeduide waarde;
2. b. Ter beoordeling van het bepaalde onder a winnen burgemeester en wethouders deskundig advies in;
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op gronden gelegen binnen bouwvlakken.

De voor ‘Waarde - Natuur’ aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de versterking van de aanwezige natuur- en landschapswaarden.

1. a. Op de gronden met de bestemming ‘Waarde - Natuur’ mag ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) en (bouw)regels uitsluitend worden gebouwd indien de betrokken waarden door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voorwaarden te verbinden gericht op het behoud van de ter plaatse aangeduide waarde;
2. b. Ter beoordeling van het bepaalde onder a winnen burgemeester en wethouders deskundig advies in;
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op gronden gelegen binnen bouwvlakken.

De voor ‘Waterstaat - Waterkering’ aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming, het onderhoud en de verbetering van de waterkering en de bescherming van het achtergelegen land tegen inundatie.

1. a. In afwijking van het bepaalde in de overige bestemmingen (basisbestemming) mogen uitsluitend ten behoeve van de bestemmingsomschrijving als bedoeld in artikel .1 bouwwerken, geen gebouwen worden gerealiseerd met een bouwhoogte van maximaal 3 m;
2. b. Van het bepaalde in onder a kan het bevoegd gezag afwijken bij omgevingsvergunning voor het bouwen overeenkomstig de overige bestemmingen, mits advies is verkregen van de beheerder van de betreffende waterkering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Burgemeester en wethouders kunnen ter bevordering van de ruimtelijke kwaliteit en de stedenbouwkundige eenheid van de gebouwde omgeving nadere eisen stellen aan:

1. a. de plaats, positie, afmeting en nokrichting van bebouwing ten behoeve van een behoorlijke afstemming op de visuele en functionele kwaliteit van de aangrenzende openbare ruimte;
2. b. de plaats, positie, afmeting en nokrichting van bebouwing ten behoeve van een behoorlijke afstemming op de gebruikswaarde van belendende panden en percelen met betrekking tot milieuhygiëne, bereikbaarheid, zichtbaarheid, uitzicht, belichting, bezonning en privacy;
3. c. de plaats, positie, afmeting en nokrichting van bebouwing ten behoeve van een behoorlijke afstemming op de aanwezige landschappelijke, cultuurhistorische en natuurwaarden.

1. a. Voor een bouwwerk dat, krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is dan wel gebouwd kan worden en dat in dit bestemmingsplan ingevolge de bestemming is toegestaan, maar waarvan de bestaande maatvoering afwijkt van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven als maximaal toelaatbaar mogen worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven als minimaal toelaatbaar mogen worden aangehouden.
2. b. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, kelderkoekoeken, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

Het bouwen van beneden het maaiveld gelegen ruimten is uitsluitend toegestaan onder gebouwen zoals deze ingevolge de bij de betreffende bestemming geldende bouwregels zijn toegestaan met dien verstande dat de verticale bouwdiepte niet meer dan 3,5 m mag bedragen beneden peil.

Het bouwen van bruggen met een maximale breedte van 10 m is uitsluitend toegestaan ten behoeve van:

1. a. vervanging, herstel of verbetering van reeds aanwezige oeververbindingen;
2. b. agrarische bedrijven, ter plaatse van de bestemming ‘Agrarisch met waarden’;
3. c. recreatieve verbindingen.

1. a. Steigers zijn uitsluitend toegestaan bij woningen waarvan de bouwvlakken direct grenzen aan de bestemming ‘Water’ of daarvan gescheiden zijn door de bestemming ‘Verkeer’ (overtuin), met dien verstande dat:
   1. 1. per woning één steiger is toegestaan;
   2. 2. de steiger evenwijdig aan de oever dient te worden gebouwd;
   3. 3. de lengte en breedte van de steiger mogen niet meer bedragen dan 6 m en 1,20 m;
   4. 4. de maximale bouwhoogte mag niet meer bedragen dan het peil;
   5. 5. de steiger mag het waterpeil met niet meer dan 0,50 m overschrijden;
   6. 6. maximaal 2 meerpalen zijn toegestaan met een doorsnede van 0,20 m, een maximale hoogte van 1 m boven het waterpeil en maximaal 4,20 m uit de oever geplaatst;
   7. 7. advies dient te zijn verkregen van de beheerder van de betreffende watergang.
2. b. Met in achtneming van de maatvoering en het advies als bedoeld onder a zijn burgemeester en wethouders bevoegd af te wijken van het bepaalde onder a voor steigers ten behoeve van recreatieve doeleinden, zoals een kanoroute.

Voor zover in hoofdstuk 2 niet reeds is bepaald gelden voor erf- en terreinafscheidingen de volgende regels:

1. a. Erf- en terreinafscheidingen zijn toegestaan overeenkomstig de regels voor vergunningvrij bouwen;
2. b. In aanvulling op het bepaalde onder a zijn erf- en terreinafscheidingen toegestaan voor de voorgevelrooilijn tot een maximale bouwhoogte van 1 m en achter de voorgevelrooilijn tot een maximale bouwhoogte van 2 m;
3. c. Van het bepaalde onder a kan worden afgeweken voor erf- en terreinafscheidingen met een bouwhoogte van maximaal 2 m indien deze grenzen aan openbaar gebied;
4. d. Van het bepaalde onder b kan worden afgeweken voor het deel van de erf- en/of terreinafscheiding dat als toegangspartij dient tot een maximale bouwhoogte van 2,5 m en bij buitenplaatsen tot 3 m.

Oeverbeschoeiingen zijn toegestaan, met dien verstande dat de beschoeiing maximaal 0,4 m boven het waterpeil in de winter mag uitkomen.

Straatmeubilair is toegestaan, mits gerealiseerd in de openbare ruimte.

1. a. Bij de aanvraag van de 1^e omgevingsvergunning voor nieuwbouw binnen de bestemming “Buitenplaats' moet een inrichtings- en beheerplan overlegd worden behorende bij de gronden van de Buitenplaats, dat voldoet aan de principes van het Ontwikkelplan Buitenplaats Hunthum in Bijlage 1.
2. b. Het inrichtings- en beheerplan wordt ter goedkeuring voorgelegd aan het bevoegd gezag.
3. c. Onder strijdig gebruik met dit bestemmingsplan wordt begrepen het gebruik van gronden en bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'voorwaardelijke verplichting 1' overeenkomstig de bestemmingregels, zonder de aanleg en instandhouding op basis van de inrichting overeenkomstig het goedgekeurde inrichtings- en beheerplan en/ of aan de in het inrichtings- en beheerplan beschreven maatregelen niet binnen 3 jaar na verlenen van de 1^e omgevingsvergunning voor de realisatie van nieuwbouw uitvoering is gegeven aan de aanleg.
4. d. In afwijking hiervan mogen gronden en bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'voorwaardelijke verplichting 1' overeenkomstig de bestemming worden gebruikt onder de voorwaarde dat binnen 3 jaar na het verlenen van de 1^e omgevingsvergunning voor de realisatie van de nieuwbouw van een 'landhuis' uitvoering is gegeven aan de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen conform het inrichtings- en beheerplan.

Tot een gebruik van gronden en bouwwerken strijdig met het bestemmingsplan, wordt in ieder geval verstaan het (laten) gebruiken:

1. a. als opslagplaats van (bouw)materialen, grond, bagger, afval, puin, grind, brandstoffen, (onderdelen van) onklare machines en naar aard gelijk te stellen materialen en/of grondstoffen;
2. b. als landings- of opstijgplaats voor helicopters en (ultralight)vliegtuigen;
3. c. voor het beproeven van voertuigen, voor het beoefenen van de auto- en motorsport en modelvliegtuigsport, voor het houden van wedstrijden met motorvoertuigen of bromfietsen;
4. d. voor het afmeren van woonschepen;
5. e. voor het afmeren van recreatievaartuigen;
6. f. voor het afmeren van beroepsvaartuigen en partyboten;
7. g. van een woning voor meer dan één huishouding;
8. h. van vrijstaande bijgebouwen en recreatiewoningen ten behoeve van (zelfstandige) bewoning;
9. i. voor bedrijvigheid als bedoeld in de Staat van bedrijfsactiviteiten;
10. j. voor kamerverhuurbedrijf;
11. k. voor detailhandel
12. l. voor seksinrichtingen;
13. m. als standplaats voor onderkomens;
14. n. als uitstallings-, opslag-, stand- of ligplaats voor kampeer- en verblijfsmiddelen alsmede kampeerterrein.

Onder strijdig gebruik als bedoeld wordt niet verstaan:

1. a. vormen van gebruik die verenigbaar zijn met het doel waarvoor de betrokken grond ingevolge de bestemming(en), de daarbij behorende doeleindenomschrijving(en) en/of de overige regels mag worden gebruikt,
2. b. het afmeren van één recreatievaartuig van maximaal 12 m per woning en het afmeren van recreatievaartuigen waar dat ingevolge de aanduiding ‘specifieke vorm van water - aanlegplaatsen’ is toegestaan.

1. a. Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 afwijken reeds mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van dit plan voor:
   1. 1. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
   2. 2. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen waarbij het bouwvlak met ten hoogste 10% mag worden vergroot.
2. b. De bevoegdheid tot afwijken wordt niet gebruikt, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels in hoofdstuk 2, teneinde de bouw van gebouwen ten dienste van het openbaar nut, zoals gemaalgebouwen, nutsgebouwen en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwen toe te staan, mits:

• de inhoud per gebouw niet meer bedraagt dan 60 m3;
• de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 4 m.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen waarbij het bestemmingsvlak met ten hoogste 10% mag worden vergroot.

Burgemeester en wethouders kunnen een of meer bestemmingsvlakken met de dubbelbestemmingen ‘waarde - archeologie’ geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:

1. a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemmingen in het plan te wijzigen ten behoeve van de bestemming ‘Natuur’, met dien verstande dat:

1. a. de omliggende functies van aangrenzende gronden en bebouwing niet onevenredig worden belemmerd;
2. b. natuurontwikkeling ter plaatse daadwerkelijk dient plaats te vinden;
3. c. de gronden in eigendom zijn van een natuurbeschermingsorganisatie of via particulier natuurbeheer als natuurgebied worden ingericht of anderszins zekerheid wordt verkregen dat de natuurontwikkeling plaatsvindt.

Op de voorbereiding van een besluit tot het stellen van nadere eisen als bedoeld in deze regels is de hierna volgende procedure van toepassing:

1. a. het ontwerpbesluit wordt gedurende 4 weken op het gemeentehuis ter visie gelegd;
2. b. voorafgaand aan de tervisielegging maken burgemeester en wethouders in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen en op digitale wijze bekend dat het ontwerpbesluit ter visie ligt;
3. c. in de kennisgeving wordt vermeld waar en wanneer de stukken kunnen worden geraadpleegd en wie op welke wijze een zienswijze hierop kan indienen;
4. d. gedurende de onder a genoemde termijn kunnen belanghebbenden bij burgemeester en wethouders schriftelijk en/of mondeling zienswijzen indienen op het ontwerpbesluit;
5. e. burgemeester en wethouders nemen een met redenen omkleed besluit en doen daarvan mededeling aan hen die zienswijzen hebben ingediend.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. het onder lid a bepaalde is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in artikel 15.2 onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. artikel 15.2 onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: "Regels van het bestemmingsplan Zandpad 18 in Nieuwersluis"

Naar aanleiding van de ter inzage legging van het Ontwerp bestemmingsplan Landelijk Gebied Noord is er overleg geweest tussen de gemeente Stichtse Vecht en de nieuwe eigenaar van een groot deel van de historische buitenplaats Hunthum.

De eigenaar wil deze historische buitenplaats graag behouden en herstellen. Dit initiatief wordt door de gemeente ondersteund. De gewenste ontwikkeling is echter niet in overeenstemming met de regels uit het ontwerpbestemmingsplan landelijk Gebied Noord. Om dit plan met de benodigde zorgvuldigheid te kunnen behandelen is besloten voor dit initiatief voorliggend postzegelbestemmingsplan op te stellen.

De historische buitenplaats Sluys Nae / Hunthum, hierna te noemen Hunthum, is vanaf de 17^e eeuw een landschappelijke parel langs de Vecht geweest. De buitenplaats ligt ten zuiden van het dorp Nieuwersluis, ten oosten van de Vecht aan het Zandpad nr. 18.

_{Ligging Buitenplaats Hunthum (links) en uitsnede bijlage 2, kaart buitenplaatsen, ontwerpbestemmingsplan landelijk gebied Noord (rechts)}

De buitenplaats, zoals deze op de verbeelding van het bestemmingsplan Landelijk Gebied Noord is begrensd, is inmiddels in bezit van drie eigenaren. Het oostelijk gedeelte van de bestemde buitenplaats is volledig verdwenen en in gebruik genomen als regulier agrarisch grasland. Het zuidelijk gedeelte van de bestemde buitenplaats heeft de kleinste oppervlakte en bestaat uit een burgerwoning te midden van een relatief kleine groene setting. Het overige en grootste gedeelte van de buitenplaats met een oppervlakte van 6,3 hectare, hierna te noemen het plangebied, is bezit van de initiatiefnemer van dit plan.

Duurzaam beheer van een buitenplaats is een kostbare aangelegenheid. Door het ontbreken van een economische drager op de buitenplaats, is inmiddels sprake van ernstig achterstallig onderhoud en is een groot gedeelte van de historische allure en herkenbaarheid verloren gegaan.

De buitenplaats is in het ontwerpbestemmingsplan Landelijk Gebied Noord van de gemeente Stichtse Vecht als zodanig bestemd. Volgens de regels van het vigerende bestemmingsplan is de definitie van buitenplaats: 'een buitenplaats die - al dan niet gesplitst - van oorsprong een geheel vormt zoals aangegeven op de kaart in bijlage II behorende bij het bestemmingsplan. Een historische buitenplaats is aangelegd. Zij kan deel uitmaken van een landgoed. Het geheel wordt met name gevormd door een, eventueel thans verdwenen, in oorsprong versterkt huis, kasteel, buitenhuis of landhuis, met bijgebouwen, omgeven door tuinen en/of park met één of meer van de volgende onderdelen, zoals grachten, waterpartijen, lanen, boomgroepen, parkbossen, (sier)weiden, moestuinen en ornamenten. De samenstellende delen, een ensemble vormend, van terreinen (met beplanting), lanen, waterpartijen en waterlopen, gebouwen, bouwwerken en tuinornamenten zijn door de opzet of ontwerp van tuin en park en het (utilitair) gebruik historisch en architectonisch met elkaar verbonden en vormen zo een onlosmakelijk geheel. Onderdeel van een historische buitenplaats vormen die gebouwen, bouwwerken en tuinornamenten, die compositorisch deel uitmaken van het ontwerp en de opzet en inrichting van de tuin- en/of parkaanleg dan wel dienen voor gebruik in samenhang met de oorspronkelijke bestemming;

In de toelichting van het bestemmingsplan is het behoud van de buitenplaatsen en de cultuurhistorische waarden die ze vertegenwoordigen als speerpunt opgenomen. Uitgangspunt op buitenplaatsen is dat cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en de landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden in de vorm van waterpartijen, tuinen, parken, moestuinen, bossen, weilanden in combinatie met wonen in stand gehouden worden.

Voor de bebouwing op buitenplaatsen zijn bouwregels vastgelegd. Aan de inhoud van het hoofdgebouw met de functieaanduiding 'landhuis' is geen maximale inhoudsmaat verbonden. De inhoud en verschijning van overige woningen met de aanduiding 'wonen' is daaraan ondergeschikt en mag niet meer bedragen dan 500 m3 (tenzij de bestaande woning reeds groter is).

In het ontwerpbestemmingsplan is in het geval van buitenplaats Hunthum de functieaanduiding 'landhuis' toegekend aan de woning die op het zuidelijke gedeelte van de buitenplaats staat. De oppervlakte van het bijbehorende gedeelte van de buitenplaats bij deze woning is echter minimaal.

De woning binnen het plangebied is gesitueerd in de noordwesthoek van het plangebied. In het ontwerpbestemmingsplan is deze positief bestemd middels de functieaanduiding 'wonen'. De inhoud van deze woning is ongeveer 600 m3 en de woning mag om die reden niet worden verruimd. De oppervlakte van het bijbehorende gedeelte van de buitenplaats is maar liefst 6 hectare. Op enige afstand van de woning staat een bestemd bijgebouw. Een gedeelte van het plangebied heeft een functieaanduiding 'agrarisch met waarden' ten behoeve van landbouwkundig gebruik.

Het 'Bestemmingsplan Zandpad 18' bestaat uit de volgende stukken:

• regels
• verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.1904.BPZandpad18NWS- VG01);

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de projectgebieden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting. Als onderdeel van de toelichting zijn in de bijlagen een aantal onderzoeksrapporten opgenomen.

De toelichting is opgebouwd uit 8 hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande situatie en de planbeschrijving. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader weergegeven. In hoofdstuk 4 en 5 wordt de haalbaarheid van het plan aangetoond voor wat betreft milieuaspecten en waardestellingen. Hoofdstuk 6 geeft een toelichting op de juridische planopzet en hoofdstuk 7 geeft informatie over de economische uitvoerbaarheid.

Het plangebied heeft een oppervlakte van 6,3 hectare. Dit betreft het grootste nog resterende gedeelte van buitenplaats Hunthum en herbergt bovendien vrijwel alle nog resterende relicten van de oorspronkelijke buitenplaats. Door jarenlang achterstallig onderhoud is een groot gedeelte van de historische allure en herkenbaarheid verloren gegaan. De nieuwe eigenaar wenst de neerwaartse spiraal te keren en heeft een integraal herstelplan opgesteld, dat bestaat uit herstel van historische lanen, waterpartijen, zichtlijnen en parktuinen. Op die manier krijgt buitenplaats Hunthum weer de allure van weleer. De huidige woonfunctie blijft daarvoor als hoofdfunctie behouden. In bijlage 1 van deze toelichting is een onderbouwing van de ontwikkeling opgenomen.

Uit de eerste berekeningen blijkt dat het gewenste herstel een zeer kostbare aangelegenheid is. Het huidige planologische regime biedt onvoldoende ontwikkelmogelijkheden om de vereiste investering binnenplans te verevenen. De huidige woning heeft weinig allure en de bouwmogelijkheden in het vigerende bestemmingsplan bieden onvoldoende mogelijkheden om naar historische voorbeeld bouwwerken te realiseren. In hoofdlijnen bevat het herstelplan de volgende onderdelen:

• Herstel en behoud van de buitenplaats. Door herstel van o.a. het parkbos, lanen, slingervijver en zichtlijnen.
• Het verplaatsen van het hoofdgebouw en herstel van de historische objecten zoals een theekoepel, prieel en follie. Hiermee krijgt het landgoed zijn oude allure terug en wordt een basis gelegd voor de investering in het herstel en behoud van de buitenplaats.
• Het toevoegen van functionele bebouwing ten behoeve van het behoud en herstel van het landgoed.

Deze drie onderdelen samen maken dat er een goede basis ligt om dit landgoed in ere te herstellen.Er wordt nadrukkelijk geen extra woning toegevoegd.

De gemeente is van mening dat het herstel van deze buitenplaats van een dermate groot belang is voor de buitenplaatszone dat een verruiming van de bouwmogelijkheden op zijn plaats is. De buitenplaats wordt ook opengesteld. In hoofdstuk 6 en met name 6.3.1 van het Ontwikkelingsplan (bijlage 1) wordt ingegaan op wijze waarop het landschappelijk herstel van de buitenplaats vorm gegeven wordt. Deze ontwikkeling past daarmee binnen artikel 2.10.2.a van de Provinciale ruimtelijke verordening waarin wordt aangegeven dat er ruimtelijke ontwikkelingen worden toegestaan als er sprake is van behoud en herstel van een landgoed.

Om blijvende kwaliteit te waarborgen heeft gemeente Stichtse Vecht afspraken gemaakt over het toekomstig beheer en onderhoud van het landgoed.

Op dit moment is er één woning aanwezig op het perceel. Dit plan voorziet in het verplaatsen van de woning naar een meer centrale plek op het perceel. Er is geen sprake van een toename van het aantal woningen op het perceel. Het is de bedoeling dat de woning met de verplaatsing en vergroting een meer prominente rol op het perceel gaat spelen en een focuspunt kan worden voor de diverse zichtlijnen. Hierdoor krijgt het perceel een logischer indeling.

Ten behoeve van het beheer en onderhoud en met name het stallen van materiaal en materieel wordt een nieuw bijgebouw gebouwd bij de nieuw aan te leggen nutstuin. Dit bijgebouw voorziet samen met het bestaande bijgebouw in de behoefte aan opslag en stalling voor de langere termijn.

In bijlage 1 van deze toelichting is een ontwikkelplan opgenomen, waarin een uitgebreide onderbouwing en toelichting is opgenomen van de ontstaansgeschiedenis, ruimtelijke karakteristiek en gewenste ontwikkeling. De haalbaarheid van deze ontwikkeling, waarvan hieronder een schetsontwerp is opgenomen, wordt in deze ruimtelijke onderbouwing onderzocht.

_{Schetsontwerp herstelplan buitenplaats Hunthum}

In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid dat betrekking heeft op het plangebied en de voorgenomen ontwikkeling beschreven. Het wordt benaderd vanuit het Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Uit het beleid volgen randvoorwaarden die worden getoetst aan het voorgenomen plan.

Het nationale beleid is in maart 2012 neergelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Deze visie vervangt verschillende nota's betreffende de ruimtelijke ordening, zoals de Nota Ruimte. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt geschetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen. Gemeenten en provincies zijn, volgens de Rijksoverheid, beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren en hebben daarom in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte meer bevoegdheden gekregen in het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid. Voorliggend plan heeft geen onevenredig negatieve invloed op doelstellingen die op nationaal niveau zijn geformuleerd.

Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden. In het Barro wordt een aantal projecten dat van Rijksbelang is met behulp van digitale kaartbestanden exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan ruimtelijke plannen moeten voldoen. Binnen het Barro worden de volgende onderdelen besproken:

1. 1. Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
2. 2. Kustfundament;
3. 3. Grote rivieren;
4. 4. Waddenzee en waddengebied;
5. 5. Defensie;
6. 6. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Het plangebied is gesitueerd binnen de grenzen van de Nieuwe Hollandse Waterlinie, die door het rijk als erfgoedcomplex van uitzonderlijke universele waarde is aangewezen. De voorgestelde ontwikkeling, zoals opgenomen in bijgevoegd ontwikkelplan, van buitenplaats Hunthum heeft echter geen negatieve gevolgen op de kernkwaliteiten die aan de Nieuwe Hollandse waterlinie worden toegekend en is om die reden niet in strijd met de doelstelling van het Barro.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is ‘de ladder voor duurzame verstedelijking’ geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 2). De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ heeft als doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en overprogrammering op regionaal niveau te voorkomen. De ladder bestaat uit drie treden (de 3 B’s):

1. 1. Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan.
2. 2. Binnen- of buitenstedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties.
3. 3. Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen.

De ontwikkeling en het herstel van buitenplaats Hunthum betreft een herschikking van bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden. Er wordt geen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien. Het plan wordt om die reden niet belemmerd door de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Buitenplaats Hunthum is gesitueerd binnen de grenzen van Nationaal Landschap Groene Hart. Voor dit nationaal landschap zijn de volgende kernkwaliteiten gedefinieerd, die behouden en versterkt dienen te worden:

• openheid;
• (veen)weidekarakter (incl. strokenverkaveling, lintbebouwing, etc.);
• landschappelijke diversiteit;
• rust & stilte.

Bij ontwikkelingen in het landschap van het Groene Hart staat het versterken van de diversiteit op het schaalniveau van de verschillende typen landschap centraal. Daarbij dienen de kernkwaliteiten gerespecteerd en benut te worden om de contrasten tussen de verschillende typen landschap te behouden én te versterken. Enkel en alleen het accent leggen op rust en stilte doet geen recht aan het Groene Hart. Het waarborgen van rust vraagt ook het bieden van ruimte voor vormen van dynamiek. Daarbij ligt de focus op het vergroten van de contrasten in rust en dynamiek tussen de agrarische landschappen van de velden en de dynamische landschappen van de oude stroomruggen. We vragen dus zorgvuldig om te gaan met de open, lege ruimte en de dynamiek te concentreren in de ‘zones’.

Centraal staat het versterken van de diversiteit op het schaalniveau van de verschillende typen landschap. Daarbij worden de kernkwaliteiten gerespecteerd en benut om de contrasten tussen de verschillende typen landschap te behouden en versterken. De focus ligt op het behouden, benutten en versterken van de contrasten tussen:

• openheid en intimiteit
• rust en reuring
• oude en nieuwe overgangen

Herstel van de historische buitenplaats op kleinschalige en relatief besloten overwal van de Vecht sluit aan op de kernkwaliteiten en ambities die voor het Groene Hart zijn gefomuleerd. Het contrast met de open veenweidengebieden blijft behouden.

De provincie Utrecht heeft op 4 februari 2013 de Provinciaal Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) vastgesteld. Hierin richt de provincie zich op een duurzame leefomgeving, vitale dorpen en steden en landelijk gebied met kwaliteit. Deze drie pijlers vragen om een integrale aanpak van het ruimtelijk beleid. De twee belangrijkste provinciale beleidsopgaven die hieruit voorvloeien zijn gericht op binnenstedelijk bouwen en behoud en versterking van het landelijk gebied. Bij ruimtelijke kwaliteit gaat het om behoud van het bestaande (het goede behouden) als het creëren van nieuwe kwaliteit (kwaliteitsverbetering).

De kernkwaliteiten van het landelijk gebied sluiten vaak aan bij de cultuurhistorie van het landschap die gevormd is door landgoederen en buitenplaatsen, militair erfgoed en het agrarische cultuurlandschap. De provincie streeft naar behoud, versterking en het beleefbaar maken van deze kernkwaliteiten. De buitenplaatszone langs de Vecht is cultuurhistorisch van bijzondere waarde. De provincie biedt ruimte om deze waarde in stand te houden.

Buitenplaats Hunthum ligt volgens de PRS binnen de historische buitenplaatszone als onderdeel van de cultuurhistorische hoofdstructuur. Voor de historische buitenplaatszones is het beleid van enerzijds veiligstellen en anderzijds ruimte bieden voor ontwikkeling een bijzondere opgave. Provincie onderstreept dat de kwaliteiten van de historische buitenplaatszones onder hoge druk staan, zowel door ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving, als door ontwikkelingen op de buitenplaatsen zelf. De provincie wil, voor zover dit past binnen het overige ruimtelijk beleid, ruimte bieden voor ontwikkeling, gericht op het creëren van economische dragers voor het behoud van de cultuurhistorische waarden van buitenplaatsen. Daarbij is behoud van de specifieke kenmerken van de zone waarin de buitenplaats ligt het uitgangspunt. De gewenste ontwikkeling van buitenplaats Hunthum sluit naadloos aan op deze ambitie.

In de vergadering van 4 februari 2013 hebben Provinciale Staten ook de “Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013” (PRV) vastgesteld. De PRV is bindend voor gemeenten bij het opstellen van bestemmingsplannen. De PRV is gebaseerd op artikel 4.1 lid 1 Wro. Met het oog op een goede ruimtelijke ordening kunnen Provinciale Staten regels stellen omtrent de inhoud, toelichting of onderbouwing van ruimtelijke plannen, waaronder de bestemmingsplannen. Doel van de verordening is om een aantal provinciale belangen te laten doorwerken op gemeentelijk niveau. De regels van de PRV richten zich primair tot de gemeenteraad, verantwoordelijk voor het vaststellen van een bestemmingsplan. De PRV bevat geen burgerbindende bepalingen. Pas op het moment dat de regels in het bestemmingsplan zijn verdisconteerd hebben zij bindende werking. Hieronder worden de diverse onderwerpen die in de PRV zijn benoemd en relevant zijn voor het onderhavige plangebied en de gewenste ontwikkeling toegelicht.

Volgens de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 van provincie Utrecht is Buitenplaats Hunthum gesitueerd binnen de grenzen van de Cultuurhistorische hoofdstructuur, meer specifiek een Historische Buitenplaatszone. Volgens de PRV ligt de cultuurhistorische waarde van de historische buitenplaatszone met name in:

1. 1. de samenhang van parkstructuren, hoofdhuizen en bijgebouwen;
2. 2. de zichtrelaties tussen buitenplaatsen en de directe omgeving;
3. 3. de kenmerken van de buitenplaatszone in relatie tot het onderliggende landschap;

In artikel 2.10 van de Ruimtelijke Verordening zijn de regels opgenomen die binnen deze zone van toepassing zijn. In artikel 2.10.2 is opgenomen dat een ruimtelijk plan in de Cultuurhistorische Hoofdstructuur bestemmingen en regels kan bevatten, die ruimtelijke ontwikkelingen toestaan, mits de cultuurhistorische waarde van de buitenplaatszone worden behouden en versterkt. In bijgevoegd ontwikkelplan is opgenomen hoe hier voor de ontwikkeling van Buitenplaats Hunthum gebruik van wordt gemaakt, waardoor de gewenste ontwikkeling in overeenstemming is met de uitgangspunten van de PRV

_{Begrenzing cultuurhistorische hoofdstructuur-buitenplaatszone volgens PRV}

Als nadere uitwerking en onderbouwing van de verruimde ontwikkelmogelijkheden die volgens de PRV worden geboden is de leidraad 'Behoud door ontwikkeling van Historische buitenplaatsen (2014)' opgesteld. In de leidraad is een landgoedladder opgenomen, waaruit de noodzaak en toelaatbare omvang van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet blijken.

Behoud door ontwikkeling is het uitgangspunt binnen de Historische Buitenplaatszone, die is begrensd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening. Er wordt ruimte geboden aan ontwikkelingen, gericht op het creëren van economische kostendragers, indien deze bijdragen aan het herstel en versterking van de cultuurhistorische waarde van de buitenplaatszone. Hierbij denk provincie Utrecht aan kleinschalige stedelijke (of stedelijk gelieerde) functies c.q. bebouwing.

Als uitwerking van de leidraad ' Behoud door ontwikkeling van historische buitenplaatsen' is een opgenomen hoe voor buitenplaats Hunthum de hier opgenomen landgoedladder is doorlopen. Daaruit blijkt dat besparing zal leiden tot een verdere extensivering van het beheer en teloorgang van de cultuurhistorische waarden. Eventuele alternatieve inkomstenbronnen zijn onderzocht. Daaruit blijkt dat de oppervlakte en gebruiksmogelijkheden van Hunthum te beperkt zijn voor alternatieve duurzame inkomstenbronnen. Er is bovendien geen andere bebouwing op de buitenplaats aanwezig dan de huidige woning en het bijbehorende bijgebouw, die voor nieuwe inkomsten zou kunnen zorgen. Daarom is gezocht naar beperkte nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, die passen bij de omvang van de buitenplaats, de historische karakteristiek, de resterende unieke cultuurhistorische waarden en de bestaande systematiek in het vigerende bestemmingsplan.

Provincie Utrecht heeft in oktober 2014 'de Utrechtse Buitenplaatsbiotoop' vastgesteld. Een buitenplaatsbiotoop is een geografisch informatiebestand (gIS) waarin de cultuurhistorische structuurdragers van buitenplaatsen op kaart zijn gezet (huizen, bijgebouwen, lanen, waterpartijen, enz.) en is bedoeld als kennis- en informatiebron bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Het laat zien dat een buitenplaats meer is dan een hoofdhuis aan de weg, zodat ook de omgeving en invloedsfeer van een buitenplaats in beeld zijn wanneer hiervoor plannen mochten worden ontwikkeld.

Volgens de Utrechtse Buitenplaatsbiotoop vormen de slingervijver met eilanden en de landschappelijke aanleg waardevolle onderdelen van de buitenplaats. Ook aan de historische zichtlijn vanaf Hunthum , via de historische noordelijke laan, over de Vecht naar Buitenplaats Sterreschans wordt veel waarde gehecht. Omgekeerd ligt Buitenplaats Hunthum in de historische zichtveld van buitenplaats Sterrenschans en buitenplaats Over Holland. Deze onderdelen verdienen bescherming bij nieuwe ontwikkelingen. In bijgevoegd integraal ontwikkelplan is opgenomen hoe deze aspecten nadrukkelijk onderdeel zijn geworden van het herstelplan.

_{Begrenzing Hunthum volgens de Utrechtse Buitenplaatsbiotoop}

De Boswet heeft tot doel het bosareaal in Nederland te behouden en beschermen. In het kort zegt de Boswet:wat bos is, moet bos blijven. Bos dat wordt gekapt, moet worden herplant. Als dat niet kan op dezelfde plaats, dan elders (compensatie). Alleen bij een groot maatschappelijk belang wijkt de Boswet. Door ernstig achterstallig onderhoud op Hunthum is spontaan bosopslag ontstaan. Deze bosopstanden vallen inmiddels waarschijnlijk onder de boswet. Uitvoering van het herstelplan zal tot gevolg hebben dat een gedeelte van dit bos wordt gekapt. Indien binnen het plangebied geen mogelijkheden bestaan om dit bos terug te planten, wordt buiten het plangebied naar compensatiemogelijkheden gezocht.

Nederland is verdeeld in boswetregio's, waarbinnen compensatie van boskap plaats mag vinden.In de praktijk wordt er op provinciaal niveau uitvoering aan gegeven. De exacte oppervlakte van het te compenseren bosareaal is afhankelijk van het definitief ontwerp. Als onderdeel van de aan te vragen omgevingsvergunning wordt invulling gegeven aan de Boswet.

Focus op morgen is een toekomstvisie van Stichtse Vecht die de gemeenteraad op 29 januari 2013 heeft vastgesteld. De toekomstvisie bevat vier hoofddelen:

1. 1. een beschrijving van de kernkwaliteiten van Stichtse Vecht;
2. 2. inzicht in de trends en ontwikkelingen waarvoor de gemeente zich gesteld ziet;
3. 3. de opgaven en kansen voor de toekomst;
4. 4. het gevolg geven aan de visie en het verder ontwikkelen van deelvisies op Stichtse Vecht.

De buitenplaatsen en het natuurschoon zijn in de toekomstvisie als markant onderdeel van de gemeente aangewezen. Samen met de plassen, polders en veenweidegebied typeren zij de gemeente Stichtse Vecht. Deze 'zachte kant' wordt veel genoemd als drager van cultuur en identiteit. Ook in historisch opzicht speelt de rust en schoonheid die het landschap biedt aan degene die de drukte van de stad wil ontvluchten een grote rol. Het gebied kent meer dragers van identiteit: er is ook een 'harde kant -de 'harde as'-' met het Amsterdam-Rijnkanaal, het spoor en de A2.

Behoud van het landschap met haar eeuwenoude buitenplaatsen en ontginningenstelsel vormt eenbelangrijke pijler. Het landschap geeft Stichtse Vecht identiteit en toekomstwaarde. Behoud van het landschap met haar eeuwenoude buitenplaatsen en ontginningsstelsel geeft de leefomgeving identiteit en toekomstwaarde. Het behoud van het landschap wordt als een cruciale opgave voor de toekomst gezien. Voor het dragen van de kosten van landschapsontwikkeling wil de gemeente naar nieuwe vormen van financiering zoeken.

De gemeente wenst ruimte te bieden aan zelfbouw en initiatieven die de vitaliteit en het behoud van historisch erfgoed mogelijk maken. Hierbinnen valt ook de mogelijkheid tot verbreding van het gebruik van buitenplaatsen door meerdere functies toe te laten, zoals appartementen en andere woonvormen. Zorg voor het behoud en de uitstraling naar buiten toe staat hierbij voorop. De voorliggende ontwikkeling sluit hier op aan is in overeenstemming met de uitgangspunten van de toekomstvisie 'Focus op Morgen'.

In het landschapsontwikkelingsplan Breukelen Loenen is opgenomen hoe de gemeente Stichtse Vecht de komende 15 jaar de landschappelijke karakteristiek wilt behouden, versterken en ontwikkelen. Het plan geeft inzicht in de ontwikkelmogelijkheden in het buitengebied en te maken keuzes. Daarnaast geeft het plan voor nieuwe ontwikkelingen landschappelijke randvoorwaarden aan. Het LOP vormt een toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied en is om die reden als onderdeel van deze ruimtelijke onderbouwing opgenomen.

Het buitengebied van gemeente Stichtse Vecht is in het LOP onderverdeeld in 5 deelgebieden. Voor elk deelgebied zijn bestaande gebiedskwaliteiten geïnventariseerd en geanalyseerd en voor elk deelgebied zijn opgaven geformuleerd. Op basis van de opgaven zijn ontwikkelingsrichtingen opgesteld.

Buitenplaats Hunthum is op de algemene visiekaart van het LOP gesitueerd op de stroomrug van de Vecht. Dit deelgebied kenmerkt zich door een licht glooiend kleinschalig landschap met langgerekte onregelmatige blokverkaveling. De rivier heeft een bochtig natuurlijk verloop, waarlangs een lint van historische buitenplaatsen ligt. De stroomrug kent een vrij rijke beplanting van populier, wilg, kastanje en vruchtbomen.

Op de themakaart 'Visie cultuurhistorie en recreatie' is Hunthum als te behouden buitenplaats opgenomen. Ambitie van gemeente Stichtse Vecht is om de toegankelijkheid van de buitenplaatsen te vergroten. Daarom zijn rondom de dorpskernen indicatieve recreatieve routes opgenomen. Het ontwikkelen van de recreatieve ommetjes rondom Buitenplaats Hunthum is als concreet uitvoeringsproject in het LOP opgenomen.

Buitenplaats Hunthum is een particulier woondomein, dat momenteel niet is opengesteld. Het is bovendien (nog) geen onderdeel van een grotere aaneengesloten routestructuur. Als eerste aanzet voor een toekomstige routestructuur, wordt aan de zuidzijde van het plangebied een openbaar wandelpad aangelegd, dat op het inrichtingsplan in bijgevoegd ontwikkelplan is opgenomen. Indien in de toekomst aaneengesloten recreatieve routestructuren in de omgeving worden gerealiseerd, wordt op dat moment beoordeeld of hier op een betere manier op aangesloten kan worden.

Door het openbreken van de dichte begroeiing langs het Zandpad wordt buitenplaats Hunthum beter beleefbaar vanaf de Vecht en levert om die reden een bijdrage aan het recreatief toeristisch potentieel van de omgeving.

Behoud, versterken en ontwikkeling van de historische buitenplaats Hunthum sluit naadloos aan op de ambities uit het landschapsontwikkelingsplan. De realisatie van een wandelpad, als eerste kraal in een ketting van recreatieve structuren past binnen de doelstellingen van de gemeente.

Naast het LOP is een beeldkwaliteitplan Breukelen en Loenen opgesteld. Het beeldkwaliteitplan sluit aan op het LOP. Doelstelling van het beeldkwaliteitplan voor het totale buitengebied van Loenen en Breukelen is om de bestaande beeldkwaliteit van het landelijke gebied te behouden en waar mogelijk te versterken. Het BKP gaat in op diverse niveaus van beeldkwaliteit:

1. 1. ruimtelijke samenhang van structuurdragers zoals de bebouwingslinten en de Vechtoevers
2. 2. ruimtelijke samenhang in het landschap:
   1. a. open of besloten landschap;
   2. b. landschappelijke beplantingen;
   3. c. wegbeplantingen;
   4. d. slotenpatronen.
3. 3. ruimtelijke samenhang op de erven: opbouw van de erven, relatie tussen bebouwing en beplanting op het erf;
4. 4. diverse elementen op de kavels en erven, zoals verharding, verlichting, hekwerken, paardenbakken, etc.

Voor buitenplaatsen langs de Vecht zijn een aantal aandachtspunten opgenomen. Buitenplaats dienen een herkenbare voorzijde naar de Vecht toe te hebben. Handhaving van zichtlijnen dwars op de vecht is gewenst. Bij voorkeur worden coulissen aangeplant in plaats van massieve bosblokken. In bijgevoegd ontwikkelplan is opgenomen hoe voor de ontwikkeling aangesloten wordt op de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied en de directe omgeving en hoe deze kwaliteit wordt versterkt.

Op 1 januari 2011 zijn de gemeenten Breukelen, Loenen en Maarssen samengevoegd tot de gemeente Stichtse Vecht. Maarssen, Loenen en Breukelen hebben in het verleden een welstandsnota vastgesteld zoals aangegeven in de Woningwet. Hierin zijn beoordelingskaders opgenomen voor gebieden en objecten, die hun grondslag vinden in de samenhang van het bebouwingsbeeld en de historisch gegroeide structuren. De welstandnota Stichtse Vecht is een samenvoeging van de nota's van de voormalige gemeenten en is waar nodig geactualiseerd.

Bij de beoordeling van bouwplannen op buitenplaatsen wordt, in samenhang met de beschrijving en uitgangspunten en aangevuld met overige gebieds- en objectcriteria, getoetst aan de hand van de volgende criteria:

Ligging

• per erf of kavel is er in beginsel één hoofdmassa, die herkenbaar is als zelfstandige eenheid
• eventuele bijgebouwen zijn ondergeschikt
• hoofdgebouwen zijn gericht op rivier en ontsluitingsweg
• rooilijnen verspringen afhankelijk van de landschappelijke of stedenbouwkundige inpassing
• nieuwe bijgebouwen liggen bij voorkeur uit het zicht
• doorzichten op het landschap behouden en waar mogelijk versterken

Massa

• gebouwen zijn individueel en afwisselend
• bij aanpassing de contouren en het silhouet van het oorspronkelijke gebouw zoveel mogelijk behouden en waar mogelijk herstellen
• gebouwen hebben in de regel een enkelvoudige hoofdvorm met een steil hellend dak

Architectonische uitwerking

• de architectonische uitwerking en detaillering zijn zorgvuldig en evenwichtig afgestemd op het oorspronkelijk karakter met representatieve voorzijde
• bijgebouwen zijn eenvoudiger maar net zo zorgvuldig detailleren als de hoofdmassa
• wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal afstemmen op het hoofdvolume (hedendaagse interpretatie van historische kenmerken is mogelijk en bij grotere aanpassingen in beginsel kiezen voor een meer eigentijdse terughoudende architectuur)
• kozijnen, dakgoten, daklijsten, windveren en dergelijke vormgeven als zelfstandige elementen, zorgvuldig detailleren met aandacht voor profiel en gevelreliëf (verhouding negge, kozijnhout, onderdorpels en dergelijke)
• gevels hebben een verticale geleding met in het woongedeelte van het hoofdgebouw staande en hoge ramen met een onderverdeling

Materiaal en kleur

• bij aanpassingen in beginsel kiezen voor oorspronkelijke materialen en kleuren danwel afstemmen op de aard en het historisch karakter van het gebouw of ensemble
• gevels zijn in hoofdzaak van baksteen in aardtinten en soms voorzien van stucaccenten
• hellende daken dekken met keramische pannen of natuurlijk riet
• kleuren zijn terughoudend, traditioneel en afgestemd op de van oorsprong toegepaste kleuren

In het beeldkwaliteitplan in bijgevoegd ontwikkelplan zijn impressies en sfeerbeelden van de te realiseren bebouwing opgenomen. Deze sluiten aan op de criteria uit de welstandsnota.

Sinds 1 januari 2008 is in het Besluit Bodemkwaliteit (Bbk) vastgelegd hoe omgegaan moet worden met het hergebruik van schone en licht verontreinigde grond en de bescherming van de bodem. Wanneer door wijziging van een bestemmingsplan het gebruik van een locatie wordt gewijzigd, moet uit een onderzoek blijken dat de bodemkwaliteit geen belemmering oplevert voor het toekomstig gebruik In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het daarom een plicht om middels een verkennend bodemonderzoek de bodemkwaliteit te beoordelen. Indien uit het onderzoek een eventuele bodemverontreiniging blijkt, dient de invloed hiervan op de uitvoerbaarheid van plan aangetoond te worden.

Door Wareco Ingenieurs is verkennend bodemonderzoek (conform NEN 5740) uitgevoerd binnen het plangebied. Daarvoor is vooralsnog alleen onderzoek uitgevoerd op de locatie van de huidige woning (tevens locatie van het toekomstige koetshuis) en de zoeklocatie van de nieuwe woning. Vooruitlopend op de herstelwerkzaamheden voor de historische slingervijver is tevens de kwaliteit beoordeeld van het slib in de vijver. Het volledige onderzoek is als separate bijlage toegevoegd. Hier wordt volstaan met de conclusies uit het rapport.

Toekomstige koetshuis (huidige woning)

Ter plaatse van de huidige woning is een ondergrondse brandstoftank aanwezig. De bodem ter plaatse van de ondergrondse tank, het vulpunt en het ontluchtingspunt is niet verontreinigd met brandstofproducten. De sterk puinhoudende bovengrond is maximaal licht verontreinigd, evenals de zwak puin- en koolhoudende ondergrond. Het grondwater is licht verontreinigd met barium, dat naar verwachting van natuurlijke herkomst is. Visueel is op de locatie geen asbest aangetroffen in de opgeboorde grond. Van de sterk puinhoudende bovengrond is een indicatief mengmonster samengesteld en onderzocht op asbest. Hierbij is geen asbest aangetroffen.

Toekomstige hoofdwoning

Ter plaatse van de toekomstige hoofdwoning is de bovengrond, die sporen van kolen, bevat, licht verontreinigd met zware metalen. De bovengrond die sporen puin bevat is niet verontreinigd, evenals de zintuiglijk schone ondergrond. Het grondwater is licht verontreinigd met barium, dat naar verwachting van natuurlijke herkomst is.

Slib in vijver

De hoeveelheid slib in de vijver wordt, met een gemiddelde dikte van 50 cm, ingeschat op 4.000 m3 (vast volume). De bij baggerwerkzaamheden vrijkomende bagger is verspreidbaar op aangrenzend perceel. De baggerspecie afkomstig uit het noordelijke deel van de vijver voldoet aan kwaliteitsklasse Industrie. De baggerspecie uit het zuidelijk deel van de vijver voldoet aan de achtergrondwaarde.

De aangetroffen verontreinigingen geven geen aanleiding tot nader onderzoek of sanerende maatregelen. Op basis van de resultaten van het bodemonderzoek zijn er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen bezwaren tegen de voorgenomen plannen, onder de volgende voorwaarden:

• Vrijkomende sterk puinhoudende bovengrond ter plekke van de huidige woning is niet vrij toepasbaar.
• Indien de nieuwe woning bij nader inzien buiten de grenzen van het onderzochte terrein wordt gerealiseerd, zal als onderdeel van de aan te vragen omgevingsvergunning alsnog een onderzoek uitgevoerd moeten worden waaruit blijkt dat de bodemkwaliteit ter plekke geschikt is voor het gewenste gebruik.
• Indien een omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor andere bouwwerken (prieel, theehuis) dient een bodemonderzoek uitgevoerd te worden als onderdeel van de aan te vragen omgevingsvergunning.
• Wanneer de te slopen/renoveren woning voor 1994 is gebouwd, is het formeel verdacht op het voorkomen van asbesthoudende materialen en moet voor sloopwerkzaamheden een asbestinventarisatie type A uitgevoerd worden. Indien in, op of aan het te slopen gebouw asbesthoudende materialen aanwezig zijn, dienen deze conform de asbestregelgeving verwijderd te worden.
• Indien de nieuwbouwwerkzaamheden plaatsvinden ter plaatse van de aanwezige ondergrondse tank moet de aanwezige ondergrondse brandstoftank volgens de richtlijnen uit het Activiteitenbesluit (2008) worden gesaneerd. Dit betekent dat de tank door een gecertificeerd bedrijf moet worden gereinigd en verwijderd. De saneringsgegevens (certificaat tanksanering, verschrotingsbewijs tank en de bodemkwaliteitsgegevens rondom de tank) moeten worden opgestuurd naar de Omgevingsdienst.

Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologisch monumentenzorg (Wamz) van kracht geworden. Hierdoor is het Verdrag van Malta (Verdrag van Valletta) inzake de bescherming van archeologisch erfgoed in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De Vechtgemeenten hebben de archeologische verwachtingswaarden vastgelegd in een archeologisch verwachtingsmodel voor het hele grondgebied. Volgens dit model ligt het plangebied (bijna) geheel in een gebied met hoge archeologische verwachtingswaarde. Voor deze gebieden geldt dat bodemingrepen dieper dan 0,30 m onder maaiveld moeten worden voorkomen. Als de bodemverstoring meer dan 500m2 beslaat en de bodem tot meer dan 0,3m wordt geroerd dient er archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Hoewel de aard en omvang van toekomstige bodemingrepen nog niet bekend is, is de kans zeer reëel is dat voor de gewenste bouwactiviteiten bodemingrepen plaatsvinden met een diepte van meer dan 0,3 meter en een oppervlakte van meer dan 500 m2. In dat geval is ter plekke van deze activiteiten archeologische onderzoek noodzakelijk om de invloed van de gewenste ontwikkeling op eventueel aanwezig bodemarchief te kunnen toetsen. Door Bureau BAAC is een bureaustudie uitgevoerd naar de archeologische waarden binnen het plangebied. De resultaten van deze bureaustudie leveren de basis voor de te volgen onderzoeksstrategie en Programma van Eisen. De volledige bureaustudie is in de bijlage opgenomen. Hier wordt volstaan met de conclusies uit deze studie.

Zijn binnen het plangebied bekende archeologische waarden aanwezig? Zo ja, zijn er gegevens bekend over de omvang, ligging, aard en datering hiervan?

In het plangebied zijn tot op heden geen archeologische waarnemingen gedaan. Bekend is wel dat het plangebied in ieder geval vanaf het midden van de zeventiende eeuw, maar vermoedelijk veel eerder, bewoond is geweest. Van de stroomgordel van de Vecht zijn archeologische waarden bekend vanaf de Romeinse tijd. In de omgeving van het plangebied zelf zijn voornamelijk archeologische waarden uit de middeleeuwen en nieuwe tijd bekend.

Wat is de verwachte bodemopbouw in het gebied en zijn er gegevens bekend over bodemverstorende ingrepen in het verleden binnen het plangebied?

Het plangebied maakt deel uit van de stroomgordel van de Vecht waarbij zich in het westelijke deel geulafzettingen bedekt met een oeverwal bevinden, in het centrale deel een oeverwal en in het oostelijke deel komafzettingen. Als gevolg van de inrichting van het gebied als buitenplaats vanaf de zeventiende eeuw heeft in het plangebied veel grondverzet plaatsgevonden. Dit zal plaatselijk verstoring (bijvoorbeeld ter plekke van de vijver) en plaatselijk juist tot bescherming (opgehoogde delen) van de archeologische waarden hebben geleid.

Wat is de specifieke archeologische verwachting voor het gebied?

Op basis van het bureauonderzoek is aan het grootste deel van het plangebied een middelhoge verwachting voor archeologische waarden uit het paleolithicummesolithicum toegekend. Het archeologisch niveau bevindt zich op een diepte van circa 6 m –mv in de top van de pleistocene afzettingen. Aan de oeverwalafzettingen van de Vecht is een hoge verwachting toegekend voor archeologische waarden vanaf de bronstijd. Aan het komgebied is een hoge verwachting toegekend voor restanten van tuinaanlegvanaf de zeventiende eeuw.

In hoeverre worden archeologische resten bedreigd en is vervolgonderzoek nodig en zo ja, in welke vorm?

Met de herinrichting van het gebied zal het bovenste archeologische niveau (bronstijd tot nieuwe tijd) plaatselijk verstoord raken. De exacte aard van de geplande verstoringen (locatie, diepte e.d.) waren ten tijde van dit onderzoek nog niet bekend. Gezien de hoge verwachting wordt geadviseerd om bij bodemverstoringen dieper dan 30 cm –mv (niet alleenbouwwerkzaamheden, maar ook graafwerkzaamheden voor de aanleg van vijvers en sloten of de aanleg van bos) een vervolgonderzoek uit te voeren om de archeologische verwachting nader te kunnen specificeren.

Normaal gesproken zou een booronderzoek hiervoor een eerste stap kunnen zijn. Met een booronderzoek kan de aard en intactheid vanhet bodemprofiel in kaart worden gebracht. Gezien de verwachting voor de nieuwe tijd, en dan met name de hiermee gepaard gaande verstoring van het natuurlijke bodemprofiel, alsmede de verspreiding van de daaraan gerelateerde archeologische indicatoren, geeft een booronderzoek echter in dit geval weinig inzicht in de aanwezigheid van archeologische waarden in het plangebied. Met een geofysisch onderzoek kunnen een deel van de resten uit de Nieuwe tijd (funderingsresten, sloten, vijvers e.d.) in kaart worden gebracht. De oudere archeologische resten zijn hiermee niet op te sporen. Met gravend onderzoek kunnen zowel de oudere als de jongere archeologische resten in beeld worden gebracht. Aangezien met een systematisch proefsleuvenonderzoek schade wordt toegebracht aan de bestaande inrichting en beplanting van de buitenplaats, wordt geadviseerd het onderzoek uit te voeren als een archeologische begeleiding conform het protocol proefsleuven. Voorafgaand aan dit onderzoek mogen de aanwezige opstallen uitsluitend bovengronds te worden gesloopt. Bovenstaand advies dient beoordeeld te worden door de bevoegde overheid (gemeente Stichtse Vecht) en leidt tot een selectiebesluit. Dit betekent niet dat reeds gestart kan worden met bodemverstorende activiteiten of de daarop voorbereidende activiteiten.

Indien tijdens de werkzaamheden een archeologische vondst wordt gedaan dan geldt de wettelijke meldingsplicht (Monumentenwet 1988 art. 53): “Degene die anders dan bij het doen van opgravingen een zaak vindt waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs kan vermoeden dat het een monument is, meldt die zaak zo spoedig mogelijk bij Onze minister.” Uit praktisch oogpunt kan een dergelijke vondst bij de gemeente worden gemeld.

De onderzoeksstrategie en het Programma van Eisen worden ter beoordeling voorgelegd aan de Omgevingsdienst Utrecht. In het bestemmingsplan blijft de dubbelbestemming Waarde - archeologie van toepassing.

Voor wat betreft de cultuurhistorische waarden van het plangebied en de invloed van de ontwikkeling daarop wordt verwezen naar bijgevoegd ontwikkelplan Buitenplaats Hunthum. Uitgangspunt voor de toekomstige ontwikkeling is om aanwezige cultuurhistorische waarden zorgvuldig te herstellen en nadrukkelijk te behouden als onderdeel van de nieuwe inrichting.

De rivierinversierug (stroomrug/ oeverwal), waar het plangebied op ligt is een landschappelijk kenmerk van de Vechtstreek. De Vecht heeft zich (periode 750 v. Chr - 1122 n. Chr.) ingesneden in het veen en lag toen dus lager dan het omliggende land. Toen het omliggende veengebied vanaf de middeleeuwen in het kader van de ontginning werd ontwaterd trad er reliëfinversie op. De zandige en kleiige sedimenten van de Vecht klonken veel minder in dan het ontwaterde veen, waardoor de stroomgordel hoger kwam te liggen dan het omliggende gebied. Op deze manier is de rivierinversierug, waar het plangebied op ligt, ontstaan. In de bodemopbouw is de stroomrug te herkennen als kalkloze poldervaaggrond met zware zavel en lichte klei. Er is een klein hoogteverschil te zien van 0.0 - 0.2m beneden NAP tot 0.8-1.0m beneden NAP.

De landschappelijke waarde wordt vooral gevormd door de Vecht met aan weerzijden een afwisseling van openheid, vergezichten en besloten historische buitenplaatsen. In het gebied komen diverse cultuurhistorisch waardevolle gebouwen voor. Een deel hiervan is monumentaal. Langs de Vecht worden hier en daar nieuwe buitenplaatsen mogelijk gemaakt, zoals aan de Nigtevechtseweg. Direct aan de Vecht worden in Breukelen 40 woningen in enkele statige gebouwen ondergebracht, waarvan de vormgeving is geïnspireerd op de historische buitenplaatsen in de omgeving. (Welstandsnota Stichtse Vecht, 2013) (bron Ontwikkelingsplan Buitenplaats Hunthum, 4.2 landschappelijke waarde)

In het kader van natuurwetgeving is het noodzakelijk inzicht te krijgen in de huidige natuurwaarden die in het plangebied aanwezig zijn. Hiermee kan worden voorkomen dat in strijd met de geldende natuurwetgeving gehandeld zal worden. De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Deze wetten vormen een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatig gebiedsbescherming plaats door middel van de ecologische hoofdstructuur (EHS). Binnen de grenzen van het plangebied is door Bureau Els&Linde een quickscan Flora en fauna uitgevoerd om de invloed van de ontwikkeling te toetsen aan gebiedsbescherming en soortenbescherming. De quickscan is als separate bijlage toegevoegd. Hier wordt volstaan met de conclusies.

Het plangebied ligt buiten de ecologische hoofdstructuur. Het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied ligt op relatief grote afstand. Gelet op de aard en omvang van de plannen en de doelstellingen voor de omliggende natuurgebieden is de kans op een onevenredig negatief effect uitgesloten.

Uit de quickscan blijkt dat in de te herstellen vijverpartij in potentie beschermde soorten aanwezig kunnen zijn, namelijk kamsalamander en ringslang. De kamsalamander en de ringslang zijn beide tabel 3 soorten, waarop het zwaarste beschermingsregime van toepassing is. Uit aanvullend ecologisch onderzoek, dat ook in de bijlage is opgenomen, blijkt dat het herstel van de waterpartijen en het bosplantsoen op de buitenplaats geen onevenredig negatieve invloed heeft op beschermde flora en fauna. Om dat te garanderen wordt uitvoering conform een ecologisch werkprotocol aanbevolen.

In verband met de aanwezige broedvogels is het nodig om buiten de broedtijd te starten met de werkzaamheden.

Het wettelijk kader met betrekking tot de luchtkwaliteit is sinds 2007 vastgelegd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) en in de algemene maatregel van bestuur: 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). In titel 5.2 van de Wm is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) geregeld. In dit programma staat onder andere beschreven wanneer en hoe overschrijding van luchtkwaliteitsnormen moet worden aangepakt. In het programma wordt rekening gehouden met nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Ontwikkelingen die binnen het programma passen hoeven niet te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen. Voor projecten die niet in betekende mate bijdragen aan luchtverontreiniging, hoeft geen onderzoek te worden gedaan naar de luchtkwaliteit.

Het realiseren van een woning met een grotere omvang zal niet tot gevolg hebben dat de luchtkwaliteit in betekenende mate verslechterd. Er zijn geen drukke wegen op nabije afstand gelegen waardoor inzage in concentraties voor luchtkwaliteit niet noodzakelijk is. Een nader onderzoek naar luchtkwaliteit wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

De geluidssituatie binnen het plangebied moet voldoen aan de voorwaarden uit de Wet geluidhinder (Wgh). In het kader van de Wet geluidhinder liggen er zones rond wegen, spoorlijnen en gezoneerde industrieterreinen. Binnen een zone moet voor het realiseren van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen, onderzoek worden gedaan naar de geluidbelasting. Wegen op een woonerf of met een maximumsnelheid van 30 km/uur hebben geen zone. Voor dit plan is het aspect wegverkeer relevant.

Binnen de geluidszone geldt een voorkeurswaarde voor de geluidsbelasting bij nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen. Hierbij geldt een toetsing per afzonderlijke weg. Een weg binnen de bebouwde kom heeft een zonebreedte van 200 meter indien de weg 1 of 2 rijbanen bevat. Een weg buiten de bebouwde kom met 1 of 2 rijbanen heeft een zonebreedte van 250 meter. Bij overschrijding van de voorkeurswaarde moet worden onderzocht of geluidsreducerende maatregelen getroffen kunnen worden, waarbij de volgorde bron- overdracht- en ontvangermaatregelen de voorkeur geniet. Er moet dan ook worden getoetst aan het hogere waarde beleid van de gemeente.

Het te realiseren landhuis is een geluidgevoelige bestemming en moet worden getoetst aan de Wet geluidhinder. Ter plaatse van de huidige woning komt een koetshuis zonder woonbestemming, hiervoor is geen toetsing noodzakelijk. Het plangebied ligt binnen de geluidzone van het Zandpad en de Rijksstraatweg.De rijksweg A2 is vanwege zijn afstand akoestisch niet relevant meer.

Door Alcedo Advies is daarom een akoestisch onderzoek naar wegverkeer uitgevoerd. Het volledige onderzoek is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. Hier wordt volstaan met de conclusie.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting op de voorgevel van de woning in de toekomst ten gevolge van het Zandpad ten hoogste 42 dB bedraagt en ten gevolge van de Rijksstraatweg ten hoogste 43 dB. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De gecumuleerde geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai bedraagt ten hoogste 49 dB exclusief correctie artikel 110g Wgh.

Voor de woning wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde 48 dB. het akoestisch onderzoek levert geen belemmering voor de ontwikkeling en aanvullend onderzoek is niet noodzakelijk.

Externe Veiligheid gaat over het beheersen van risico's die mensen lopen door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen in hun omgeving. Externe veiligheid kan op twee manieren ingedeeld worden:

• Transportrisico behandelt de externe veiligheid langs transportassen waarover of waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd, zoals spoorlijnen, buisleidingen en snelwegen.
• Risico bij inrichtingen gaat over externe veiligheid rond bedrijven waar met gevaarlijke stoffen wordt gewerkt, bijvoorbeeld tankstations met LPG-verkoop.

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) verplicht gemeenten om afstand te houden tussen gevoelige objecten en risicovolle bedrijven. Hierdoor wordt het aantal personen in de omgeving van een risicovol bedrijf beperkt. Er wordt daarbij gebruik gemaakt van een kansberekening.

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) is vanaf 1 januari 2011 het toetsingskader bij planontwikkeling in de nabijheid van hogedrukaardgasleidingen en overige leidingen met gevaarlijke stoffen. De afweging van de externe veiligheidssituatie van buisleidingen heeft grondslag in de Wet Milieubeheer (Wm) en in de Wro.

• Uit de Risicokaart van de provincie Utrecht blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen buisleidingen zijn gelegen. Dit aspect vormt geen risico voor het plangebied.
• Op het agrarisch bedrijf ten westen van Buitenplaats Hunthum is een bovengrondse tank van 18 m3 (propaan of ander vloeibaar gemaakt brandbaar gas) aanwezig met een risicocontour van 30 meter. Hiervoor geld een risicocontour van 30 meter. Het plangebied ligt op veel grotere afstand van deze propaangastank, waardoor de tank niet van invloed is op de veiligheid ter plaatse van het plangebied.
• Er zijn in de omgeving van het plangebied geen bedrijven bekend welke op basis van andere milieuwetgeving een afstandsnorm voor veiligheid bezitten.
• Uit de Risicokaart van de provincie Utrecht blijkt dat de N402 een risico voor de omgeving vormt omdat zich op deze weg ongevallen kunnen voordoen. Daarbij kunnen veel voertuigen betrokken zijn en er kunnen veel slachtoffers vallen. Er is kans op chaos, paniek en brand; er kunnen ook gevaarlijke stoffen vrijkomen. Het verplaatsen van de woning op buitenplaats Hunthum wordt door deze inrichtingen niet gehinderd.
• De N402, rijksweg A2, spoorwegen, en vaarwegen wordt tevens gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen. De afstand van de genoemde transportaders is dermate groot dat deze geen risico vormt voor het plangebied.
• Voor de gemeentelijke en provinciale wegen is in de gemeente Stichtse Vecht een routering voor gevaarlijke stoffen vastgesteld. Over de vastgestelde route mag uitsluitend bestemmingsverkeer rijden. Voor noodzakelijk transport ten behoeve van laden en/of lossen van gevaarlijke stoffen buiten de vastgestelde routes is een ontheffing nodig. Aan deze ontheffing kunnen voorwaarden worden verbonden om een veiligere leefomgeving te realiseren. Er kan langs het plangebied dus wel transport van gevaarlijke stoffen plaatsvinden van de niet-routeplichtige stoffen (zoals benzine) en routeplichtige stoffen (zoals propaan), maar de frequentie daarvan is (door het lokale karakter van het transport) dermate laag dat daardoor geen risico's ontstaan die ruimtelijk relevant zijn.
• Ten aanzien van (elektromagnetische straling) hoogspanningslijnen zijn deze op voldoende afstand gelegen om geen negatieve invloed te hebben op het plangebied.Uit de gegevens op de website www.antenneregister.nl blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen zendmasten aanwezig zijn die overschrijdingen van de geldende blootstellingslimieten voor elektrische en magnetische veldsterkten veroorzaken.

De gewenste ontwikkeling wordt niet belemmerd door veiligheidsaspecten.

De milieubelasting van (agrarische) bedrijven die rondom een milieugevoelig object (zoals een woning) zijn gesitueerd, mag een goed leefklimaat niet onevenredig negatief belemmeren. Tegelijkertijd kan het realiseren van milieuhindergevoelige objecten (zoals een woning) binnen een hinderzone van een bedrijf de bedrijfsvoering van het bedrijf belemmeren.

Het dichtstbijzijnde agrarisch bedrijf, de veehouderij aan Zandpad 25, is gesitueerde op ruim 250 meter ten zuiden van de gewenste woning. In de directe nabijheid van het plangebied zijn verder geen voorzieningen of bedrijven aanwezig die een belemmering vormen voor het verplaatsen van het bouwvlak en de realisatie van een nieuwe woning.

Voor een goede ruimtelijke ordening moet aandacht worden besteed aan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Om dit te voorkomen moet tussen milieubelastende activiteiten en gevoelige bestemmingen (zoals woningen) voldoende afstand in acht genomen te worden. Voor het bepalen van deze afstanden wordt getoetst conform:

• VNG Handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009);
• Wet milieubeheer.

Op korte afstand van de buitenplaats zijn geen (agrarische)bedrijven gelegen. De dichtstbijzijnde bedrijven zijn een veehouderij aan Zandpad 20 en een veehouderij aan Zandpad 25.

Veehouderij Zandpad 20:

Dit is een bedrijf waar dieren worden gehouden waarvoor in de Regeling veehouderij en geurhinder (Rvg) vaste minimale afstanden zijn vastgesteld (200 melkkoeien en 46 stuks vrouwelijk jongvee) en dieren waarvoor een geuremissiefactor is vastgesteld (1342 vleesvarkens). Het bedrijf ligt op een afstand van circa 290 meter van de nieuwe woning binnen het plangebied. In het kader van de omgekeerde werking moet voor dit type bedrijf (gedeeltelijk intensief) worden beoordeeld of het bedrijf door de bouw van een nieuwe woning wordt belemmerd in uitbreidingsmogelijkheden en of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Voor het bedrijf is op 17 november 2009 een milieuvergunning verleend en deze vergunning is op 10 maart 2010 (na verlenen bouwvergunning) in werking getreden. Het bedrijf is (nog) niet overeenkomstig deze vergunning in werking omdat de vleesvarkensstal K (1000 vleesvarkens met luchtwasser) nog niet is gebouwd. Uit de geuremissieberekening blijkt dat de geurbelasting afkomstig van de veehouderij (incl. 1000 vleesvarkens met luchtwasser) op de gevel van de woning Zandpad 19 3,1 ou/m3 bedraagt en aan de wettelijk norm voldoet. De woning aan Zandpad 19 is op circa 245 meter van dit agrarisch bedrijf gesitueerd en ligt dus dichter bij dan de nieuw te realiseren woning aan Zandpad 18. De woning aan Zandpad 19 is om die reden bepalend voor eventuele uitbreidingsmogelijkheden van de veehouderij. Door de bouw van een nieuwe woning binnen het plangebied aan Zandpad 18 wordt de veehouderij niet (verder) belemmerd in zijn uitbreidingsmogelijkheden. Aangezien aan adres Zandpad 18 aan de wettelijke norm wordt voldaan, zal dat ook ter plaatse van de nieuwe woning aan Zandpad 18 het geval zijn.

Veehouderij Zandpad 25:

Dit is een bedrijf met zowel dieren waarvoor vaste minimale afstanden zijn vastgesteld in de Regeling veehouderij en geurhinder (zoogkoeien, vrouwelijk jongvee en fokstieren) als dieren waarvoor geuremissiefactoren zijn vastgesteld (vleesvarkens, vleeskalveren en vleesstieren). Dit bedrijf is een kleinschalige veehouderij zonder verdere uitbreidingsmogelijkheden door de ligging op geringe afstand van woningen van derden (Zandpad 24, 26 en 27). Gezien de ligging van het bedrijf op circa 250 meter tot de nieuwe woning binnen het plangebied ook dit bedrijf niet belemmerd in uitbreidingsmogelijkheden door de bouw van de nieuwe woning.

Woon- en leefklimaat:

De meest dominante geurbelasting op de te realiseren woning is de geur afkomstig van de gemengde veehouderij Zandpad 20. Cumulatief zal de geurbelasting van de gemengde veehouderij Zandpad 25 slechts gering bijdragen. In de directe omgeving van de planlocatie zijn geen andere veehouderijen gelegen met dieren waarvoor in de Rvg geuremissiefactoren zijn vastgesteld. Bij een geurbelasting van minder dan 3,1 ou/m3 (geurbelasting woning Zandpad 19) is er sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Het onderdeel 'Bedrijven en milieuzonering' vormt geen belemmering.

Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D (betreft de m.e.r.-beoordeling) van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage.

Concreet betekent dit dat het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben ook wel genoemd de 'vergewisplicht'. Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst, deze geeft aan of er voor acitiviteiten en projecten beoordeeld moet worden of er een MER gemaakt moet worden. Voor projecten of activiteiten die beneden de drempelwaarden vallen moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r. beoordeling noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. In deze bijlage staan drie hoofdcriteria centraal:

• de kenmerken van het project;
• de plaats van het project;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage is een dergelijke ontwikkeling aangemerkt als: De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. Dergelijke plannen zijn m.e.r..-plichtig, wanneer de activiteit:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer

De ontwikkeling betreft een verplaatsing van een bouwvlak, verruiming van het bouwvolume en herstel van een historische buitenplaats. Belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten.

Het is verplicht om in een ruimtelijke onderbouwing een waterparagraaf op te nemen. In de waterparagraaf wordt een overzicht gegeven van het beleid dat van toepassing is op de projectlocatie. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden aangetoond dat in het plan mogelijkheden bestaan voor een goede waterhuishouding.

Door Wareco Ingenieurs is een Notitie Waterparagraaf opgesteld, waarin de mogelijkheden van een goede waterhuishouding zijn beoordeeld. Hiervoor is in overleg getreden met het Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht (hierna: AGV) en zijn metingen van de huidige waterpeilen en grondwaterstanden uitgevoerd. De volledige Notitie Waterparagraaf is als separate bijlage toegevoegd. Hier wordt volstaan met de geformuleerde adviezen over de toekomstige waterhuishoudkundige situatie.

Standpunten hoogheemraadschap:

1. 1. Het areaal oppervlaktewater mag niet afnemen ten opzichte van de legger van AGV. Dit komt niet noodzakelijkerwijs overeen met de huidige situatie in de praktijk.
2. 2. Met de herinrichting en sloop van bestaande gebouwen op het terrein van de buitenplaats kan het afwijkend peilgebied langs de Vecht vervallen. Hierdoor kan voor de hele buitenplaats hetzelfde peil gaan gelden.
3. 3. Tevens wenst AGV dat bij de heraanleg van de waterpartijen in het gebied waar mogelijk natuurvriendelijke oevers aangebracht worden.
4. 4. Regenwater kan worden afgevoerd naar het oppervlaktewater of worden geïnfiltreerd in de bodem.
5. 5. Voor de bouw van de theekoepel aan de Vecht en het koetshuis is het noodzakelijk dat de invloed van de grondwerkzaamheden hiervoor worden getoetst op hun invloed op de dijk.
6. 6. In en tijdens de bouw mogen geen uitlogende materialen worden gebruikt omdat deze de waterkwaliteit nadelig beïnvloeden.
7. 7. Wanneer het totale verhard oppervlak met meer dan 5.000 m toeneemt, zal 10% van dit oppervlak als oppervlaktewater moeten terugkeren.
8. 8. Het nieuwe landhuis wordt aangesloten worden op het persriool

Advies oppervlaktewater

AGV schrijft voor dat de wateroppervlakte niet mag afnemen ten opzichte van de legger. Dit betekent dat hoewel de huidige staat van de watergangen slecht is, de hypothetische situatie als uitgangspunt moet worden genomen. Het plan voorziet in het herstel van alle waterlopen en vijvers.

De herstelde waterpartijen op het terrein zullen het polderpeil van de Polder Mijnden krijgen. Eventueel aanwezige stuwen worden verwijderd. Hiermee dient rekening te worden gehouden bij het ontwerp van het landgoed, aangezien de huidige waterpartijen een hoger peil kennen. De oevers worden waar mogelijk natuurvriendelijk aangelegd, mits dit niet ten koste gaat van de cultuurhistorische karakteristiek. Omdat de afmetingen van het toekomstige landhuis nog niet bekend zijn, kan nog niet worden beoordeeld of het totale verhard oppervlak op de buitenplaats met meer dan 5.000 m toeneemt. Dit is niet waarschijnlijk, maar indien dit het geval is, zal 10% hiervan moeten worden gecompenseerd als oppervlaktewater.

Advies grondwater

Voor de herinrichting van de buitenplaats is het principe aangehouden dat de drooglegging en de ontwateringsdiepte bij paden en bebouwing voldoende moet zijn om de kans op wateroverlast zo laag mogelijk te houden. Dit kan worden bereikt door te draineren of door het maaiveld op te hogen. Op de overige delen van het landgoed kan de plantkeuze worden aangepast aan de grondwaterstanden; met name langs de Vecht zijn de gebieden droger dan aan de achterzijde van het perceel (oostkant).

Bij de opheffing van het aparte (hogere) polderpeil aan de Vechtzijde zullen de ontwateringsdieptes hier toenemen, daar het peil in de rest van de polder lager ligt. Er kan voor gekozen worden drainage rondom het landhuis aan te leggen die niet alleen de grondwaterstand ter plaatse reguleert, maar ook het regenwater kan afvoeren. Voor de beplanting in de vochtigere gebieden aan de oostkant van het perceel kan gekozen worden voor soorten die goed tegen natte periodes kunnen.

Aan de oostkant van het landgoed treedt een kleinere ontwateringsdiepte op. Ter hoogte van de geplande theekoepel aan de achterzijde van het landgoed is de drooglegging van het polderpeil 44 cm in de zomer en 54 cm in de winter. Het plan voorziet in een bovengrondse kelder waartegen vervolgens een grondpakket wordt aangelegd. Teneinde wateroverlast door optrekkend vocht en bij intensieve neerslagperiodes te beperken wordt geadviseerd drainage aan te leggen, die op de naastgelegen sloot afwatert, zodat het grondwaterpeil gereguleerd wordt. Bij de overige geplande bouwwerken is de drooglegging ten opzichte van het zomerpeil tenminste 70 cm.

Advies toekomstig hemelwater

Het hemelwater kan worden afgevoerd op de open wateroppervlakken of worden geïnfiltreerd in de bodem. Het hoogheemraadschap heeft geen voorkeur. Aanbevolen wordt om de hemelwaterafvoer zo veel mogelijk te combineren met eventueel aan te leggen drainage. Deze kan op het oppervlaktewater lozen. Daarom mogen er bij de bouw geen uitlogende materialen worden gebruikt.

Advies toekomstig afvalwater

Het afvalwater van de gebouwen op het landgoed dient te worden aangesloten op het persriool.

Advies toekomstig waterkering

Voor de geplande oprichting van de theekoepel aan de Vecht en het koetshuis moet een watervergunning worden aangevraagd, teneinde te toetsen of de werkzaamheden de stabiliteit van de waterkering niet in het geding brengen. Dit geldt tevens voor eventuele grondwerkzaamheden aan de dijkparallelle sloot.

Indien de uitgangspunten van het Hoogheemraadschap Amstel Gooi en Vecht in de ontwikkeling worden geïntegreerd, zal in de toekomst sprake zijn van een goede waterhuishouding.

Duurzaam bouwen is een manier van bouwen waarbij het milieu minder wordt belast, er een goede leefkwaliteit met meer comfort wordt gerealiseerd en het gebouw een lange levensduur heeft. Een belangrijk aspect van milieuvriendelijk bouwen is hoe energiezuinig de woning is. Ook wordt er rekening houden met klimaat en milieu door bijvoorbeeld goed na te denken over de materialen die worden toepast – waar deze vandaan komen, hoe ze zijn bewerkt en wat de levensduur ervan is.

Wettelijk toetsingskader

De wettelijke eisen aan nieuwbouw van woningen staan in het bouwbesluit. Deze eisen zijn per 1 januari 2015 aangescherpt en gelden als volgt:

1. 1. Minimale isolatiewaarden (Rc) voor dichte uitwendige scheidingsconstructies, per onderdeel van de schil - 4,5 voor gevel, 6 voor het dak en 3,5 voor de vloer;
2. 2. Een maximale U-waarde van 1,65 voor ramen (glas en kozijn) en deuren;
3. 3. Een maximale EPC waarde afhankelijk van het type gebouw. De EPC dient berekent te worden middels de EPG methodiek. Voor woningen is dit 0,4;
4. 4. Een Milieuprestatie Gebouw (MPG). Deze verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen met nevenfuncties groter dan 100 m².

Energie (EPC)

De rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw. De energie efficiëntie wordt uitgedrukt in de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Vanaf 1 januari 2015 geldt voor woningen een wettelijke EPC van 0,4. In 2020 wordt deze verder aangescherpt en streeft men naar een EPC = 0,0. Bij een EPC van 0 is een gebouw energieneutraal.

Milieuprestatie Gebouw (MPG)

Vanaf 2013 geldt vanuit het Bouwbesluit de verplichting om bij de aanvraag omgevingsvergunning Bouwen een berekening aan te leveren van de Milieuprestatie van een gebouw. De verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen (groter dan 100 m² ).

Hoe te voldoen?

Om te voldoen aan punt 1 t/m 3 dient er bij de aanvraag omgevingsvergunning een EPC-berekening aangeleverd te worden. Voor de MPG kan er gekozen worden voor het indienen van een SBK-bewijs of voor het uitvoeren van een berekening met bijvoorbeeld GPR-gebouw. Voor GPR-gebouw is een gratis licentie beschikbaar via de Omgevingsdienst.

Gemeentelijk toetsingskader

Gemeente Stichtse Vecht heeft haar beleid in het kader van duurzaamheid beschreven in de Woonvisie 2013-2016 (vastgesteld op 2 juli 2013). Hieruit blijkt dat er gestreefd wordt naar een score van 7 op duurzaamheid op basis van de tool GPR gebouw. Voor het thema's Energie en toekomstwaarde binnen deze tool geldt hierbij de ambitie voor een score van 8 of hoger. De gemeente vraagt ontwikkelaars bij projecten van minimaal 25 woningen een energievisie op te stellen. Bij bestaande bouw wil de gemeente eigenaren stimuleren het energiegebruik te beperken.

Aanbod gemeente

Om duurzaam bouwen te stimuleren binnen de gemeente biedt de gemeente een gratis licentie voor de tool GPR gebouw aan. Hiermee kan inzicht worden verschaft in de duurzaamheidscore van het project en in hoeverre wordt voldaan aan de gemeentelijke beleidsambitie. (Tevens wordt er een adviesgesprek aangeboden waarin de kansen en mogelijkheden voor duurzaam bouwen vrijblijvend worden besproken).

Toets ontwikkeling

In de vervolgfase (aanvraag omgevingsvergunning onderdeel bouwen) vindt toetsing ten aanzien van deze kaders plaats. Hiertoe wordt contact opgenomen met de Omgevingsdienst voor een adviesgesprek met de gemeente.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De regels geven inhoud aan de op de verbeelding (plankaart) aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd kan of mag worden. Bij de opzet van de regels is getracht het aantal bepalingen zo beperkt mogelijk te houden en slechts datgene te regelen wat daadwerkelijk van noodzaak is. Hiervoor zijn een aantal standaarden ontwikkeld door het Ministerie van VROM. Deze zijn o.a. de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012), de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten (STRI2012) en de Praktijkrichtlijn bestemmingsplannen (PRBBP2012). In dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van deze standaarden.

Het juridische bindende deel van het plan bestaat uit de verbeelding en regels. Deze worden digitaal en analoog verbeeld. De verbeelding en regels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken namelijk:

1. 1. Inleidende regels
2. 2. Bestemmingsregels
3. 3. Algemene regels
4. 4. Overgangs- en slotregels

1. Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat twee artikelen:

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd voor zover deze begrippen van het 'normale' spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

2. Bestemmingsregels

Dit hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de bestemmingen.

3. Algemene regels

Deze regels zijn algemene regels die voor het gehele bestemmingsplan gelden. Vaak zijn ze van toepassing op meerdere bestemmingen:

Artikel 10 Anti-dubbeltelregel

Artikel 11 Algemene bouwregels

Artikel 12 Algemene gebruiksregels

Artikel 13 Algemene afwijkingsregels

Artikel 14 Algemene wijzigingsregels

Artikel 15 Algemene procedureregels

4. Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Artikel 16 Overgangsrecht: In de overgangsregels zijn de juridische consequenties aangegeven betreffende bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.

Artikel 17 Slotregel: Dit artikel geeft aan onder welke naam dit plan kan worden aangehaald.

In voorgaande hoofdstukken is beschreven hoe het voorgenomen project past binnen het van toepassing zijnde overheidsbeleid. Er wordt geconstateerd dat er geen waarden aangetast worden in het plangebied en in de directe omgeving. Verder zijn er geen milieukundige belemmeringen geconstateerd (zie hoofdstuk 4). Ruimtelijk is de voorgenomen ontwikkeling daarmee uitvoerbaar.

In het kader van het overleg ex artikel 10 Bro is het voorontwerp naar verschillende instanties en instellingen toegestuurd, met als doel een eerste reactie te geven op het voorontwerp. Direct aanwonenden en belanghebben zijn door de initiatiefnemer persoonlijk over de ontwikkeling geinformeerd. Het plan heeft tot enkele vooroverlegreacties geleid. In de bijlage van deze toelichting is een Nota beantwoording vooroverlegreactie opgenomen. Hierin is opgenomen hoe met de vooroverlegreacties is omgegaan in het ontwerpbestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan is voor de duur van zes weken voor zienswijzen ter inzage gelegd. Tijdens deze termijn is één zienswijze tegen het ontwerp-bestemmingsplan ingediend. De inhoud van deze zienswijze en de wijze waarop deze van invloed is geweest op het vastgestelde bestemmingsplan is in bijlage 12 van de toelichting 'Nota van beantwoording Zienswijzen' opgenomen.

In het vastgestelde bestemmingsplan is tevens een ambtshalve wijzigingen verwerkt, waardoor middels een voorwaardelijke verplichting het herstel van de buitenplaats nadrukkelijker wordt verbonden aan de realisatie van de bebouwing. In de 'Nota van beantwoording zienwijzen' is ook hiervan een toelichting opgenomen.

In beginsel is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. In een exploitatieplan wordt opgenomen welke kosten met de uitvoering van het bouwplan gemoeid zijn en wie welke kosten voor zijn of haar rekening gaat nemen. Dit is opgenomen in artikel 6.12 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening. Deze verplichting geldt niet als het 'verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd zijn', aldus lid 2 van dit artikel. In onderhavig geval zijn de kosten anderszins verzekerd. De volledige plankosten zijn voor rekening van de initiatiefnemer.