het bestemmingsplan "De Karavaan" van de gemeente Stichtse Vecht;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1904.BPdekaravaanMKB-VA01 met bijbehorende regels;

de analoge verbeelding van het bestemmingsplan "De Karavaan", nummer NL.IMRO.01904.BPdekaravaanMKB-VA01 danwel de digitale verbeelding van het bestemmingsplan "De Karavaan", nummer NL.IMRO.1904.BPdekaravaan-VA01;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een geometrisch bepaald vlak met dezelfde aanduiding;

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dan wel het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend. Detailhandel, koeriersbedrijven en (personen)transportbedrijven zijn niet toegestaan;

de gronden die behoren bij een hoofdgebouw en gelegen zijn achter de achtergevel van een hoofdgebouw en de lijn van het verlengde daarvan;

een gebouw bij een woning dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

geheel of gedeeltelijk onder peil gelegen bouwwerken/voorzieningen ten behoeve van de inzameling van huishoudelijk afval, glas en dergelijke;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

het percentage van de oppervlakte van het bouwperceel, binnen de op de verbeelding aangegeven bouwgrenzen, dat mag worden bebouwd;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

functioneel met een hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegenaan gebouwd en door de ligging, constructie en afmeting daaraan ondergeschikt op de grond staande gebouwen of andere bouwwerken zoals een aan- of uitbouw, schuren, fietsenstalling etc.;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een gemeenschappelijke ontmoetingsplaats waar buurtbewoners kunnen samenkomen en kleinschalige sociale activiteiten georganiseerd kunnen worden;

een constructie ter vergroting van een gebouw, met één of meer ramen, welke zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie deels maar ten hoogste 1,5 meter boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in beide dakvlakken van het dak zijn geplaatst, evenwijdig aan de dakvlakken;

een (naar openingstijden grotendeels) met een winkel vergelijkbare onderneming die is gericht op het verlenen van diensten aan particulieren, zoals reisbureaus, kapsalons, banken en (para) medische dienstverlening zulks met uitzondering van horecaondernemingen en erotisch getinte horeca;

een al dan niet bebouwd perceel, of gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw en de bestemming deze inrichting niet verbiedt;

manifestaties zoals sportmanifestaties, concerten, bijeenkomsten, voorstellingen, tentoonstellingen, shows, thematische beurzen en markten;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een woning in een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat;

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

persoon of groep personen die een huishouding voert, niet zijnde bedrijfsmatige kamerverhuur;

regeling van het huishouden, familieleven, huisgezin;

de verhuur van ruimte(n) in een (deel van een) gebouw die geschikt is voor of geschikt te maken is voor (nacht)verblijf of een zelfstandige woonruimte, ongeacht de duur van het verblijf en al dan niet tegen betaling;

een dakafdekking van een gebouw waarbij bij een horizontale projectie, ten minste 50% van het gebouw wordt afgedekt met hellende dakvlakken;

een plaats voor het aanleggen van vaartuigen;

educatieve, medische (niet zijnde een ziekenhuis), onderwijs-, zorg-, culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen en overheidsvoorzieningen, waaronder openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte en niet zelfstandige detailhandel en horeca te dienste van deze voorzieningen;

het voldoen aan een tijdelijke, maar langer dan drie maanden durende behoefte aan zorg op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, waarbij de zorgverlening gebeurt op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

waterkant langs rivieren, meren, kanalen enz.;

een vergunning voor het uitvoeren van een project dat invloed heeft op de fysieke leefomgeving, op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna : Wabo);

omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden, op grond van artikel 2.1 lid 1 onder b van de Wabo;

omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met dit plan met toepassing van de in dit plan opgenomen regels inzake afwijking, op grond van artikel 2.1 lid 1 onder c jo. artikel 2.12 lid 1 sub a onder 1 van de Wabo;

omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk, op grond van artikel 2.1 lid 1 onder a van de Wabo;

detailhandel vanuit vestigingen/voorzieningen die als hoofdactiviteit geen detailhandel hebben en waarvan de detailhandelsfunctie aantoonbaar ondergeschikt en gelieerd is aan de hoofdfunctie, waarbij niet meer dan 20% van de totale omzet en/of niet meer dan 20% van het totale bedrijfsvloeroppervlak wordt gebruikt met een maximum verkoopvloeroppervlak van 100 m²;

horeca vanuit vestigingen/voorzieningen (niet zijnde horeca) waarbij deze functie aantoonbaar ondergeschikt is aan de hoofdfunctie zoals een kantine bij een sportaccommodatie;

een aan- of uitgebouwd bouwdeel, dat gelegen is boven peil, dat geen grotere hoogte heeft dan het aangrenzende bouwdeel en dat geen rechtstreekse verbinding heeft met het peil of gebouwd is op palen. Ter illustratie wordt verwezen naar onderstaande afbeelding (overbouwing is gearceerd aangeduid);

een voor mensen toegankelijke, overdekte en zonder wanden omsloten ruimte;

afgedeeld stuk land of water, kavel;

een grens van een perceel;

een ruimte ten behoeve van de beoefenaren van vrije (aan huis verbonden) beroepen zoals medische, paramedische, administratieve, kunstzinnige, ontwerptechnische en daarmee gelijk te stellen beroepen;

een aan de oever gekoppelde, gebouwde constructie ten behoeve van het aanleggen of afmeren van een vaartuig;

bouwwerken ten behoeve van al dan niet openbare (nuts-)voorzieningen, zoals:

1. a. verkeersgeleiders, verkeersborden, lichtmasten, zitbanken en bloembakken;
2. b. telefooncellen, abri's, kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame (inclusief de reclame zelf);
3. c. kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen met een inhoud van niet meer dan 50 m³ en een hoogte van niet meer dan 3 m, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van telecommunicatie, energievoorziening en brandkranen;
4. d. afvalinzamelsystemen;

de gronden die behoren bij een hoofdgebouw en gelegen zijn voor de voorgevel van een hoofdgebouw en de lijn (voorgevelrooilijn) in het verlengde daarvan;

de gevel van het hoofdgebouw die op de kortste afstand tot het openbaar gebied lig, met uitzondering van hoeksituaties waarbij de voorgevel gelijk is aan de voorgevel van de totale rij, danwel het gedeelte van het hoofdgebouw waar zich bij de oprichting van het pand de hoofdtoegang/voordeur bevindt;

de denkbeeldige lijn in het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw;

een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

een organisatie die onder de Kwaliteitswet zorginstelling (KWZ) valt;

een uitvalsbasis voor (medische) zorgverlening en dienstverlening op het gebied van (medische) zorg zoals zorgservicepunten, kinderopvang en naschoolse opvang, bureau voor jeugd en gezin, consultatiebureaus en verhuur van hulpmiddelen;

een woning bestemd voor zelfstandig, danwel in groepsverband, wonen voor mensen die in lichte dan wel overwegende mate hulpbehoevend zijn;

de gronden die behoren bij een hoofdgebouw en gelegen zijn achter de lijn in het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw en vóór de lijn in het verlengde van de achtergevel van het hoofdgebouw.

Waar in deze regels wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, wordt geduid op de wettelijke regelingen, zoals die luidden op het moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van dit plan.

1. a. Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

wordt gemeten vanaf het dichtst bij de perceelsgrens gelegen punt van het bouwwerk en haaks op de perceelsgrens;

de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang van een gebouw of, indien de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst, de door burgemeester en wethouders vastgestelde hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiiing van de bouw of zoals dit ten tijde van het ter inzage leggen van het ontwerp van dit plan aanwezig was. Indien bebouwing in of boven water wordt gerealiseerd geldt het gemiddelde waterniveau ter plaatse als peil;

wordt gevormd door de snijlijn tussen het schuine talud van de oever en het maaiveld;

2. b. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, schoorstenen, gevelversieringen, luifels, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, dakranden, overstekende daken en hiermee gelijk te stellen bouwdelen buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwgrenzen en/of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

De voor 'Groen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen;
2. b. water;
3. c. park en plantsoenen;
4. d. speelplaats, tevens ten behoeve van een kinderdagverblijf;
5. e. trapveld;
6. f. evenementen, niet meer dan in totaal drie per kalenderjaar waarbij elke evenement maximaal 1 dag duurt;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - overbouwing' tevens voor een overbouwing ten behoeve van de aangrenzende bestemming 'Wonen';

met de daarbij behorende:

8. h. groenvoorzieningen en water;
9. i. voet- en fietspaden;
10. j. speelvoorzieningen;
11. k. kunstobjecten en straatmeubilair;
12. l. nutsvoorzieningen;
13. m. waterhuishoudkundige voorzieningen;
14. n. overige functioneel met de bestemming 'Groen - 1' verbonden voorzieningen;

1. a. Onverminderd het bepaalde in artikel 9 van deze regels is het in ieder geval verboden de gronden te gebruiken of te laten gebruiken voor:
   1. 1. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens;
   2. 2. het opslaan van gerede en ongerede goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, werktuigen, machines of onderdelen hiervan;
   3. 3. het opslaan c.q. stallen van gebruiksklare of onklare voer- of vaartuigen of onderdelen hiervan;
   4. 4. het opslaan of opgeslagen houden, storten of lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare afvalstoffen.
2. b. Het bepaalde in lid 3.3 onder a. is niet van toepassing op:
   1. 1. het opslaan van stoffen die noodzakelijk zijn voor het normale onderhoud van de gronden en de daarbij behorende voorzieningen;
   2. 2. het tijdelijk opslaan van materialen en werktuigen, welke nodig zijn voor de realisering en/of handhaving van de bestemming en aanduidingen.

1. a. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen ten behoeve van het realiseren van parkeervoorzieningen en bijbehorende verhardingen, met dien verstande dat:
   1. 1. de parkeervoorzieningen noodzakelijk zijn in verband met de verkeersveiligheid;
   2. 2. er sprake is van een ruimtelijke noodzaak in verband met parkeercongestie.

1. a. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen ten behoeve van het, in afwijking van het gestelde in artikel 3.1, gebruik van de gronden met de bestemming Groen -1 als tuin behorende bij een woning.

1. a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen naar de bestemming ‘Wonen’ zonder bouwvlak, waarna de regels van de desbetreffende bestemming van toepassing zijn.

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;

met daarbij behorende:

2. b. erven;
3. c. parkeervoorzieningen en straatmeubilair;
4. d. (openbare) speelvoorzieningen;
5. e. wegen en paden;
6. f. groenvoorzieningen en water;
7. g. overige functioneel met de bestemming 'Maatschappelijk' verbonden voorzieningen.

In het plan dient te worden voorzien in voldoende parkeerplaatsen met dien verstande dat per
toegestane functie als bedoeld in 4.1 in ieder geval voldaan moet worden aan de parkeernormen als vastgelegd in Bijlage 1 Parkeernormen.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 4.3, onder de voorwaarde dat middels een parkeeronderzoek en/of parkeerbalans is aangetoond dat er voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie en pleinen, evenementen en standplaatsen

met daarbij behorende:

2. b. parkeervoorzieningen en straatmeubilair;
3. c. groenvoorzieningen en water;
4. d. bruggen en duikers;
5. e. waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. voet- en fietspaden;
7. g. voorzieningen ten behoeve van evenementen;
8. h. standplaatsen voor ambulante handel;
9. i. speelvoorzieningen;
10. j. overige functioneel met de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' verbonden voorzieningen.

1. a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen naar de bestemming ‘Wonen’ zonder bouwvlak, waarna de regels van de desbetreffende bestemming van toepassing zijn.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor de uitoefening van aan-huis-verbonden beroepen dan wel bedrijfsmatige activiteiten aan huis;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' zijn de gronden uitsluitend bestemd voor gestapelde woningen, met een maximum van totaal 57 wooneenheden;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' is tevens een zorgvoorziening/buurtkamer tot een maximale oppervlakte van 95 m² en een kinderdagverblijf tot een maximale oppervlakte van 700 m² toegestaan;
4. d. (openbare) groenvoorzieningen, voet- en fietspaden, water en tuinen;

met de daarbij behorende:

5. e. erven;
6. f. toegangspaden tot gebouwen en in- en uitritten;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. overige functioneel met het wonen verbonden voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 6.2.1 onder c voor het verhogen van de goothoogte en/of bouwhoogte zodat
   een extra bouwlaag kan worden toegevoegd onder de volgende voorwaarden:
   1. 1. Het bestaande hoofdgebouw bestaat uit ten hoogste 1 of 1,5 bouwlaag met kap;
   2. 2. De bouw doet geen afbreuk aan de privacy van direct naastgelegen woningen;
   3. 3. De bouw doet geen onevenredige afbreuk aan de ter plaatse aanwezige beeldkwaliteit en de bestaande ritmiek van de rij woningen en een positief welstandsadvies is ontvangen.
2. b. lid 6.2.2 onder a voor vergroting van het gezamenlijk grondoppervlak van bijbehorende bouwwerken bij woningen buiten het bouwvlak tot niet meer dan 80 m², mits
   de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak niet meer dan 50% van het achtererf bedraagt;
3. c. lid 6.2.2 onder b voor bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak op het voorerf ten behoeve van een aanbouw onder de voorwaarde dat:
   1. 1. de bouw niet ten koste gaat van een parkeerplaats op eigen erf;
   2. 2. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken niet meer bedraagt
      dan 50% van de oppervlakte van het aansluitend aan de woning gelegen voorerf;
   3. 3. de diepte van de aanbouw maximaal 50% van de diepte van het voorerf bedraagt.

1. a. In het plan dient te worden voorzien in voldoende parkeerplaatsen met dien verstande dat per toegestane functie als bedoeld in artikel 6.1 in ieder geval voldaan moet worden aan de parkeernormen als vastgelegd in Bijlage 1 Parkeernormen;
2. b. Gebruik van ruimten in het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken ten behoeve van aan-huis-verbonden beroepen of bedrijfsmatige activiteiten aan huis, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voor zover wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. het vloeroppervlak in gebruik voor aan-huis-verbonden beroepen en/of bedrijfsmatige activiteiten mag niet meer dan 33% bedragen van het gezamenlijke vloeroppervlak van hoofdgebouwen en erfbebouwing met een maximum van 50 m²;
   2. 2. het gebruik mag geen grote verkeersaantrekkende werking hebben en onevenredig nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer, waaronder parkeren;
   3. 3. er mag geen horeca en geen detailhandel plaatsvinden, met uitzondering van functionele ondergeschikte en niet zelfstandige detailhandel;
   4. 4. het beroep of de activiteit dient door de bewoner(s) te worden uitgeoefend;
   5. 5. er is niet meer dan 1 fte in dienstverband extra toegestaan;
   6. 6. het gebruik mag geen onevenredige afbreuk doen aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken en de ruimtelijke uitstraling moet passend zijn binnen de woonfunctie van de wijk.
3. c. Een woning is bedoeld voor één huishouding. Een kamerverhuurbedrijf is niet toegestaan.

1. a. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 6.4 lid a, onder de voorwaarde dat middels een parkeeronderzoek en/of parkeerbalans is aangetoond dat er voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn.
2. b. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het ingebruik nemen van (een deel) van het hoofdgebouw of de bijbehorende bouwwerken als extra wooneenheid ten behoeve van mantelzorg mits:
   1. 1. de mantelzorg noodzakelijk is en dat blijkt uit een medische of sociale indicatie;
   2. 2. er sprake is van een ouder - kind relatie waarbij de ouder(s) 65 jaar of ouder is (zijn) is geen medische of sociale indicatie noodzakelijk;
   3. 3. het hoofdgebouw en de bijbehorende bouwwerken bereikbaar zijn en blijven voor hulpdiensten;
   4. 4. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven;
   5. 5. de oppervlakte welke wordt gebruikt als extra wooneenheid voor mantelzorg niet meer bedraagt dan 80 m²;
3. c. Het bevoegd gezag kan de onder b bedoelde omgevingsvergunning intrekken na
   beëindiging van de mantelzorg;
4. d. Na het intrekken van de omgevingsvergunning, zoals bedoeld onder c, is degene aan wie de omgevingsvergunning was verleend of diens rechtsopvolger, en indien sprake was van afhankelijke woonruimte, verplicht de als dan strijdige situatie te zijner keuze hetzij in de vorige toestand te herstellen, hetzij met het bestemmingsplan in overeenstemming te brengen.

1. a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen en aan een woonperceel de aanduiding 'zorginstelling' toe te voegen, mits:
   1. 1. voldaan kan worden aan de parkeernormen, dit ter beoordeling aan de gemeente, waarbij parkeren op eigen erf dient te worden gefaciliteerd. Indien dit niet mogelijk is, moet een parkeerbalans uitwijzen of parkeren in de directe omgeving kan worden opgevangen;
   2. 2. het gebruik geen onevenredige afbreuk doet aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. De in het plan opgenomen regels met betrekking tot bouwgrenzen, zijn niet van toepassing voor wat betreft overschrijdingen door:
   1. 1. stoepen, stoeptreden, toegangsbruggen en funderingen met niet meer dan 50 cm;
   2. 2. plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater,
      gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen en schoorstenen, indien de overschrijding van de voorgevelrooilijn niet meer dan 17 cm bedraagt;
   3. 3. reclametoestellen en draagconstructies voor reclame met niet meer dan 50 cm;
   4. 4. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, overbouwingen, dakranden, erkers, galerijen en luifels, mits zij de voorgevelrooilijn met niet meer dan 50 cm overschrijden;
   5. 5. balkons, mits zij de voorgevelrooilijn met niet meer dan 50 cm overschrijden;
   6. 6. ondergrondse funderingen voor zover deze de bouwgrens met niet meer dan 1 m overschrijden;
   7. 7. hijsinrichtingen aan tot bewoning bestemde gebouwen, voor zover deze hijsinrichtingen in geen enkele stand de voorgevelrooilijn met meer dan 1 m overschrijden;
   8. 8. vlaggenmasten, antennemasten en schoorstenen, die deel uitmaken van een gebouw, voor zover deze binnen een bouwvlak worden opgericht en de voor dat gebouw toegestane maximale hoogte met niet meer dan 5 m wordt overschreden;
   9. 9. dakopbouwen ten behoeve van noodtrappen, luchtbehandelings- en liftinstallaties voor zover deze niet hoger zijn dan 3,50 m en geen grotere oppervlakte hebben dan 40% van de vloeroppervlakte van de bovenste bouwlaag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst;
   10. 10. bergbezinkbasins (dan wel andere waterstaatkundige werken) ten behoeve van de opvang van water (waaronder rioolwater) en afvalinzamelsystemen zowel boven- als ondergronds.

1. a. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 8.1 voor het overschrijden van de aangegeven bouwgrenzen met maximaal 1,50 m, indien het betreft:
   1. 1. overbouwingen ten dienste van de verbinding van twee gebouwen;
   2. 2. toegang van bouwwerken;
   3. 3. stoepen, stoeptreden, toegangsbruggen en funderingen;
   4. 4. plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater,
      gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen en schoorstenen;
   5. 5. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken;
   6. 6. balkons en galerijen;
   7. 7. luifels, reclametoestellen en draagconstructies voor reclame;
   8. 8. hijsinrichtingen, laadbruggen, stortgoten, stort- en zuigbuizen;
   9. 9. kelderingangen en kelderkoekoeken.
2. b. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 8.1 sub a onder 6 voor het overschrijden van de voorgevelrooilijn met 2,50 m ten behoeve van balkons.

1. a. Ondergrondse bouwwerken mogen worden gerealiseerd binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken en binnen de direct omringende gronden, waar de bijbehorende bouwwerken mogen worden opgericht, enkel onder de gebouwen die daar zijn of worden opgericht; indien onder de bestemming is aangegeven dat ondergronds bouwen niet is toegestaan, mag niet ondergronds worden gebouwd;
2. b. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 8.3 onder a ten behoeve van ondergrondse bouw buiten de oppervlakte van bovengronds gelegen gebouwen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:
   1. 1. de hoogte van kelders bedraagt maximaal 10 cm boven peil;
   2. 2. de afstand tot de zijdelingse perceelgrens en de openbare weg bedraagt ten minste 1 m;
   3. 3. kelders mogen niet worden voorzien van een dakraam of lichtkoepel;
   4. 4. ondergrondse bouwwerken die meer dan 1 m buiten het buitenwerk van het bovengronds gelegen gebouw worden gerealiseerd, tellen mee in de oppervlakteregeling voor bijgebouwen.

De realisering van geluidsgevoelige objecten is uitsluitend toegestaan, indien voldaan wordt aan de in of krachtens de Wet geluidhinder geldende normen.

Indien op het tijdstip van de bouwaanvraag de bestaande bebouwing afwijkt van de aan de bestemming gegeven regels mag, in afwijking van deze regels, de bestaande:

1. a. oppervlakte;
2. b. inhoud;
3. c. goothoogte;
4. d. bouwhoogte;
5. e. afstand tot de zijdelingse perceelsgrens;

als maximaal toelaatbaar worden aangehouden, mits deze afwijkende maatvoering op legale wijze bij of krachtens de Wet op de Ruimtelijke Ordening, Wet ruimtelijke ordening, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en -voorzover van toepassing- de Woningwet tot stand is gekomen.

1. a. Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt in ieder geval begrepen het gebruik van de gronden en bouwwerken voor:
   1. 1. seksinrichting of erotisch getinte horecabedrijven;
   2. 2. opslag en verkoop van vuurwerk;
   3. 3. kamerverhuur.
2. b. Onder een gebruik, strijdig met de bestemming, wordt niet verstaan het gebruiken of het laten gebruiken van gronden en bouwwerken ten behoeve van evenementen;
3. c. Er dient te worden voorzien in de noodzakelijke parkeervoorzieningen, waarbij ten minste het aantal parkeerplaatsen wordt gerealiseerd conform de parkeernormen zoals in de bijlage 'Parkeernormen' van deze regels is opgenomen. In de gevallen waarin de tabel niet voorziet, stelt het college van burgemeester en wethouders de parkeernorm vast.

1. a. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de regels van dit bestemmingsplan voor:
   1. 1. het oprichten van niet voor bewoning bestemde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde ten dienste van (openbare) nutsvoorzieningen met een bovengrondse inhoud van maximaal 75 m³ en een goothoogte van maximaal 4 m;
   2. 2. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met niet meer dan 15 %;
   3. 3. overschrijdingen van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover dat van belang is voor een technisch of stedenbouwkundige betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover dat noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 m bedragen en het bouwvlak mag niet meer dan 15% worden vergroot;
   4. 4. de bouw van reclameobjecten met inbegrip van aankondigingsborden, reclamemasten, gevel- en lichtreclames en gebouwenaanduidingen met dien verstande dat de reclameborden geen onevenredig afbreuk doen aan de ruimtelijke situatie en de beeldkwaliteit;
   5. 5. het oprichten van masten en installaties ten behoeve van (tele)communicatiedoeleinden tot een bouwhoogte van maximaal 40 m waarbij het beleid gericht is op het combineren van deze voorzieningen, met bestaande of nieuw op te richten bebouwing en op een dusdanige situering dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gewenste stedenbouwkundige kwaliteit van het plangebied;
   6. 6. het afwijken van parkeernormen zoals opgenomen in deze regels, indien redelijkerwijs niet kan worden voldaan aan de eis tot realisatie van parkeerplaatsen conform de voorgeschreven parkeernorm onder de voorwaarde dat met behulp van de parkeerbalans wordt aangetoond dat de parkeerbehoefte van gezamenlijke functies in de omgeving te allen tijde kan worden afgewikkeld op de reeds aanwezige of geplande beschikbare parkeergelegenheid;
   7. 7. het gebruik van gebouwen voor tijdelijke kamerverhuur, onder de volgende voorwaarden:
      • Er sprake is van langdurige leegstand (langer dan 3 maanden);
      • Het gebruik voor kamerverhuur geen ontwrichting van de ruimtelijke omgeving en daardoor overlast tot gevolg heeft;
      • Het gebruik mag geen onevenredig nadelige invloed hebben op de afwikkeling van het verkeer, waaronder parkeren.
2. b. Afwijking als bedoeld onder a. wordt niet verleend, indien daardoor onevenredig afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.
3. c. De afwijkingsbevoegdheid mag niet cumulatief worden gebruikt ten opzichte van een eerder verleende afwijking of ontheffing.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het eenmalig afwijken van het bepaalde in artikel 11.1 onder a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in onder a met maximaal 10%;
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat al in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan De Karavaan.

In 1972 is met het bouwrijpmaken van de polder Maarssenbroek het woongebied
Maarssenbroek in exploitatie genomen. In de 80er jaren bereikte deze grote uitbreiding
van Maarssen met een regionale opvangfunctie zijn huidige, en ook destijds geplande
grenzen.

Inmiddels heeft de wijk zijn eigen bewoningsgeschiedenis. Generaties zijn er opgegroeid, zijn er blijven wonen of zijn vertrokken. Vestiging en vertrek zorgen voor permanente beweging in de omvang en de samenstelling van de bevolking. Met de tijd veranderen ook de verwachtingen en eisen die de bewoners aan hun woonomgeving stellen. Daarnaast zijn er nieuwe ontwikkelingen in de regio. Zo is er bijvoorbeeld de bouw van de Vinex-locatie Leidsche Rijn, die de positie van Maarssenbroek in groter verband doet veranderen en die daarmee ook de toekomstwaarde van het woongebied kan beïnvloeden.

In de woonwijk Kamelenspoor in Maarssenbroek heeft de school de Karavaan gestaan. In juli 2003 is deze school door een brand verwoest. De gemeente is eigenaar van het terrein en de gronden er omheen. Op het terrein is een noodschool geplaatst dat in eerste instantie is gebruikt voor de tijdelijke huisvesting van de school het Klaverblad. De noodgebouwen zijn daarna door diverse instellingen gebruikt. De noodgebouwen zijn inmiddels weggehaald. Het college van burgemeester en wethouders heeft in september 2006 besloten om te onderzoeken of het terrein van de Karavaan en de directe omgeving waaronder het trapveldje in de wijk Kamelenspoor gebruikt kan worden voor woningbouw.

Waarom een nieuw bestemmingsplan

Met een bestemmingsplan legt de gemeente de definitieve bestemming van gronden en gebouwen vast. Het geeft regels voor allerlei zaken, zoals huizen, straten, winkels, fabrieken, bossen e.d. In een bestemmingsplan worden de ruimtelijke filosofie en uitgangspunten voor een begrensd gebied vastgelegd. Het bestemmingsplan regelt hoe de gronden in dit gebied mogen worden gebruikt en wat hier mag worden gebouwd. Het bestemmingsplan geeft hiermee rechtszekerheid aan de bewoners en gebruikers. Enerzijds ten aanzien van wat in hun (leef)omgeving kan gebeuren, anderzijds ten aanzien van wat ze zelf mogen. Wanneer iemand bijvoorbeeld een bouwaanvraag op grond van de Wabo indient die passend is binnen de bestemming en de regels van het bestemmingsplan, dan moet het college van B&W de omgevingsvergunning verlenen. Mits uiteraard ook aan alle andere vereisten wordt voldaan zoals o.a. Woningwet, Bouwbesluit, redelijke eisen van welstand en de Gemeentelijke Bouwverordening. Bij beschermd stads- en dorpsgezicht moet ook advies worden ingewonnen bij de monumentencommissie. Een bestemmingsplan bestaat uit 3 delen, namelijk:

1. 1. een toelichting;
2. 2. regels;
3. 3. één of meerdere verbeeldingen.

De regels en verbeeldingen zijn de juridisch bindende onderdelen van het bestemmingsplan.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening die 1 juli 2008 van kracht zijn geworden, moeten gemeenten een bestemmingsplan elke 10 jaar na de vaststelling herzien of een verlengingsbesluit nemen.

Bestemmingsplan De Karavaan

Woningbouwcorporatie Portaal is in samenwerking met de gemeente Stichtse Vecht, woonzorgcentrum Maria Dommer en de Stichting WMD voornemens het plangebied De Karavaan te herontwikkeling met een mix van bestaande functies en nieuw te bouwen gebouwen ten behoeve van woningen, een kinderdagverblijf en een zorgfunctie.

Voor de bouw van de woningen, appartementen en het kinderdagverblijf zijn omgevingsvergunningen (voor de bouwwerkzaamheden) nodig. Deze omgevingsgunningen kunnen alleen worden verleend als de ontwikkeling van de woningen, appartementen en het kinderdagverblijf past in het bestemmingsplan. De bovengenoemde ontwikkeling past niet in het huidige bestemmingsplan. Daarom moet het bestemmingsplan worden aangepast voor de plek waar de ontwikkeling is gepland. De bestaande school en de religieuze instelling in het plangebied zijn wel passend binnen het huidige bestemmingsplan en worden in kader van de verplichting tot actuele bestemmingsplannen conform het bestaande gebruik meegenomen in onderhavige herziening.

De aanpassing van het bestemmingsplan gebeurt volgens de wettelijke regels uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

De toelichting is opgebouwd uit zes hoofdstukken. Na een kort inleidend hoofdstuk wordt in hoofdstuk twee verder ingegaan op de begrenzing en de vigerende (huidige) bestemmingsplannen ter plaatse van het plangebied. In hoofdstuk drie komen de karakteristieken van het plangebied aan bod. Hoofdstuk vier biedt ruimte voor het uiteenzetten van de ruimtelijke beleidskaders. Het ruimtelijk concept en de bestemmingsregelingen worden in hoofdstuk vijf behandeld. In hoofdstuk zes komt de economische uitvoerbaarheid aan bod, alsmede inspraakbehandeling en ambtelijk overleg.

Maarssenbroek ligt ten zuidwesten van het dorp Maarssen. Maarssenbroek is onderdeel van de gemeente Stichtse Vecht (voormalige gemeente Maarssen), ten oosten gelegen van de stad Utrecht. Maarssenbroek wordt ten noordoosten geheel begrensd door het Amsterdam-Rijn kanaal en ten zuidwesten door de Rijksweg A2.

Ten westen van Maarssenbroek is de Vinex-locatie Leidsche Rijn in ontwikkeling. Deze Vinex-locatie en Maarssenbroek zijn functioneel verbonden met elkaar op het gebied van onder andere onderwijs en winkelvoorzieningen.

Het plangebied De Karavaan ligt in de wijk Kamelenspoor in Maarssenbroek. Deze wijk wordt begrensd door een waterloop, welke door geheel Maarssenbroek stroomt. De veertien afzonderlijke wijken in Maarssenbroek worden door middel van deze waterloop van elkaar gescheiden.

Onderstaande afbeelding geeft een beeld van het plangebied en de ligging van het plangebied ten opzichte van Maarssen en omgeving.

^{Afbeelding 2.1: Luchtfoto plangebied en ligging ten opzicht van Maarssen en Utrecht (Bron: GoogleEarth)}

Maarssenbroek is overwegend vastgelegd in bestemmingsplan "Maarssenbroek woongebied" uit 2000. Momenteel is de gemeente bezig met het actualiseren van het bestemmingsplan "Maarssenbroek woongebied".Er zijn twee locaties binnen Maarssenbroek die buiten het actualisatieplan zijn gelaten, te weten de locatie van de Multifunctionele accommodatie (MFA) Bisonsport (herontwikkeling zwembad, sportcomplex, bibliotheek en openbare ruimte) en onderhavig plangebied.

^{Afbeelding 2.2: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan "Maarssenbroek woongebied" uit 2000.}

Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemmingen "Groenvoorzieningen", "Water", "Maatschappelijke Doeleinden", "Groen" en "Woongebied". Aangezien op gronden met "Groen" en "Maatschappelijk" geen woningen zijn toegestaan en een kinderdagverblijf en een zorgfunctie op gronden met de bestemming "Groen" tevens niet mogelijk zijn, kan aan de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling medewerking verleend worden middels een herziening van het bestemmingsplan.

De bestaande school en de religieuze instelling in het plangebied zijn wel passend binnen het huidige bestemmingsplan en worden in kader van de verplichting tot actuele bestemmingsplannen conform het bestaande gebruik meegenomen in onderhavige herziening.

Het plangebied is gelegen in de wijk Kamelenspoor, onderdeel van Maarssenbroek. Maarssenbroek wordt al genoemd in 1174. Het was tot 1857 een zelfstandige gemeente, toen met 126 inwoners. De weinige boeren die er in de jaren zestig nog woonden, vertrokken en lieten een open gebied achter van zo’n 400 ha grasland. Daar, tussen de Rijksweg A2 en de spoorlijn van Amsterdam naar Utrecht, is in de jaren zeventig en tachtig een nieuwe wijk gebouwd: Maarssenbroek.

Maarssenbroek is bijzonder door zijn stedenbouwkundige opzet met voornamelijk laagbouw en door opzet van de wegenstructuur. Destijds werden, gelijk met de bouw van de woningen, ook de voorzieningen gerealiseerd, wijk na wijk. In 1968 is het bestemmingsplan Maarssenbroek vastgesteld, met de bedoeling om te zijner tijd een bijdrage te leveren aan de opvang van de bevolkingsgroei in de regio. In de nota “Met het oog op Utrechts toekomst” was de nieuwbouw gepland eind jaren tachtig.

Begin jaren zeventig was de situatie bij de woningbouw echter vergelijkbaar met die van tegenwoordig: de productie van nieuwe woningen verliep traag, terwijl er wel flinke vraag was in de regio. Daarom kwam de locatie Maarssenbroek eerder in beeld, de planning werd vervroegd en in 1973 werd de eerste woning opgeleverd.

Maarssenbroek is een uitgesproken woongebied. Het overgrote deel van de bebouwing bestaat uit woningen, de voorzieningen zijn gericht op de bewoners en alle andere functies zijn ondergeschikt aan het wonen.

De wijk Kamelenspoor, waarin plangebied De Karavaan zich bevindt, heeft ongeveer 490 eengezinswoningen. Kamelenspoor kenmerkt zich door smalle woonstraten afgewisseld met parkeerpleinen. De interne ontsluiting van de wijk laat zich kenmerken als een typische boom-/vorkstructuur. In het noordwesten van het deelgebied ligt het plangebied De Karavaan, waarin zich enkele maatschappelijke functies bevinden.

Auto- en fietsverkeer

Maarssenbroek

Maarssenbroek is vanaf de jaren zeventig van de vorige eeuw gerealiseerd. Als ontsluitingsstructuur is destijds gekozen voor een centrale ringweg met afslagen naar de deelgebieden. De wijk kent een grotendeels gescheiden fietsnetwerk dat de ringweg ongelijkvloers kruist.

De Karavaan

Het plangebied is in de huidige situatie ontsloten door het Kamelenspoor, welke als een lus door het deelgebied Kamelenspoor loopt. Op de figuur hieronder is de wijk Kamelenspoor rood gearceerd. Duidelijk te zien is de ontsluiting met kenmerkende vorkstructuur. De wijkontsluitingsweg van de wijk Kamelenspoor is de gelijknamige Kamelenspoor, waaraan diverse woonstraten zijn gesitueerd.

Afbeelding 3.1: Tekening stratenpatroon Maarssenbroek en De Karavaan	Afbeelding 3.2: Foto voorbeeld fietspadenstructuur Maarssenbroek

Maarssenbroek heeft een grotendeels vrijliggend fietsnetwerk, waaraan de belangrijkste bestemmingen, zoals scholen, winkels en het station, zijn gelegen. Ook de wijk Kamelenspoor beschikt over fijnmazig fietsnetwerk.

Parkeren

Het parkeren vindt plaats op de daarvoor bestemde parkeerplaatsen, welke zijn aangelegd bij de voorzieningen met een relatief grote verkeersaantrekkende werking. Een voorbeeld hiervan is de parkeerplaats bij het religiegebouw van de Jehova's getuigen.

Binnen het plangebied komen, naast woningen, een aantal voorzieningen voor, welke onder te verdelen zijn in een drietal categorieën:

• onderwijs;
• zorg, welzijn en cultuur;
• sport en recreatie.

Onderwijs

In het plangebied 'De Karavaan' is thans de rooms-katholieke basisschool De Kameleon gevestigd. Ook in de toekomstige situatie blijft deze basisschool hier gevestigd. De openbare ruimte en omliggende parkeervoorzieningen zullen opgeknapt worden.

Zorg, welzijn en cultuur

In het plangebied bevinden zich een tweetal kinderdagverblijven (Ukkies en Kwibus) en een religieus gebouw van de Jehova's getuigen (zogenaamde Koninkrijkzaal). De gebouwen ten behoeve van de kinderdagverblijven zullen als onderdeel van onderhavige ontwikkeling gesloopt worden. De Koninkrijkzaal zal behouden blijven waarbij de buitenruimte, het openbaar groen en de parkeerplaatsen, opgeknapt zullen worden.

Sport en recreatie

In het plangebied is een speelvoorzieningen aanwezig in de vorm van een trapveldje. Ter plaatse van het trapveldje zal een bouwmassa ten behoeve van woningen en een kinderdagverblijf gerealiseerd worden. Gelet op het belang van een recreatieve voorziening in de wijk, zal elders in het plangebied ruimte worden geboden voor een nieuw trapveldje en overige speelvoorzieningen.

^{Afbeelding 3.3: Luchtfoto plangebied met overzicht huidige functies}

Groen

In het plangebied komen enkele groenstroken voor. Deze zijn voornamelijk gelegen langs de oevers van het water en langs het trapveldje.

^{Afbeelding 3.4: Foto plangebied}

Water

Langs het plangebied is een watergang gelegen. Deze watergang stroomt door een groot gedeelte van Maarssenbroek en vormt vaak de afscheiding tussen de verschillende deelgebieden. Daarnaast heeft de watergang een recreatieve functie voor de bewoners.

De watergang heeft verder nog een belangrijke functie: ze voorkomen een te hoog waterpeil in Maarssenbroek.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) in werking getreden. Deze visie vervangt verschillende nota's, zoals:

• de Nota Ruimte;
• de Structuurvisie Randstad 2040;
• de Nota Mobiliteit;
• de MobiliteitsAanpak;
• de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving.

Verder vervallen met de SVIR de ruimtelijke doelen en uitspraken uit de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040; een visie hoe Nederland er in 2040 voor moet staan. Dit doet het Rijk op basis van de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven zowel bovengronds als ondergronds richting 2040 bepalen. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland.

Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 Rijksdoelen geformuleerd:

• de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;
• de bereikbaarheid verbeteren;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

De provincies en gemeenten krijgen in het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden. Bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren.

Voor onderhavig plangebied zijn geen specifieke beleidsuitgangspunten in de Nota Ruimte opgenomen.

Het Rijk heeft beleid voor wonen neergelegd in de nota 'Mensen Wensen Wonen in de 21e eeuw'. Deze nota heeft een brede discussie in gang gezet over de toekomst van het wonen in ons land, waarbij is ingezet op meer keuzevrijheid en zeggenschap, vitaliteit van de woonwijk en herstructurering van de bestaande woningvoorraad. Speerpunten zijn hierbij het vergroten van zeggenschap over woning en woonomgeving, het scheppen van kansen voor mensen in kwetsbare groepen, het bevorderen van wonen en zorg op maat, en het verbeteren van het stedelijk woonklimaat.

De brede maatschappelijke discussie over de nota 'Mensen Wensen Wonen in de 21e eeuw' heeft geleid tot het Nationaal Akkoord Wonen 2001-2005 met afspraken tussen het ministerie van VROM en onder meer provincies en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten over:

• nieuwbouw (meer variatie en kwaliteit in het aanbod van woningen in nieuwbouwwijken en in de bestaande stad);
• stedelijke vernieuwing (transformatie van met name de vroeg naoorlogse wijken en buurten als grote opgave voor de komende jaren);
• verkoop huurwoningen (met het oog op een gevarieerde opbouw van wijken en de grote vraag (van huurders) naar koopwoningen, is een forse investering nodig van de verkoop van huurwoningen);
• wonen en zorg op maat (het tempo bij het ontwikkelen van combinaties van wonen en zorg moet omhoog);
• energiebesparing (vooral bij bestaande woningen zijn extra maatregelen nodig om de doelstellingen op het gebied van energiebesparing te halen).

In het initiatief wordt op diverse vlakken aangesloten bij de afspraken in het kader van de nota 'Mensen Wensen Wonen in de 21e eeuw'. In het nieuwbouw initiatief is een gevarieerd woningbouwprogramma samengesteld voor verschillende doelgroepen en woonwensen. In het plangebied worden woningen voor senioren en zorgbehoevenden gerealiseerd in grondgebonden en gestapelde vorm (appartementen) in een kwalitatief hoogwaardige omgeving. Op deze manier wordt het aanbod van zorg op maat in Maarssenbroek bevorderd.

De provincie Utrecht heeft het provinciaal ruimtelijke beleid neergelegd in de Structuurvisie 2005- 2015, vastgesteld door Provinciale Staten op 1 juli 2008. Het credo van de structuurvisie is duurzaamheid door kwalitatief hoogwaardige oplossingen, ontwikkelingsgericht ruimtelijk beleid en samenwerking als voorwaarde.

Hoofdlijnen ruimtelijk beleid

Het primaire doel van het streekplan is een gezonde, veilige en duurzame leefomgeving, door een evenwicht tussen (leef)kwaliteit en de druk op de ruimte. De provincie kiest nadrukkelijk voor een beheerste groei. Dit betekent dat niet de kwantitatieve vraag maar de ruimtelijke mogelijkheden bepalend zijn voor nieuwe ontwikkelingen. De ruimtelijke mogelijkheden en de randvoorwaarden vanuit water, natuur en milieu stellen grenzen aan de verstedelijking. Om te voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in een hogere laag leiden tot moeilijk of niet omkeerbare aantasting van lagere lagen hanteert de provincie een lagenbenadering. De consequenties dienen bij het beoordelen van de aanvaardbaarheid van nieuwe ontwikkelingen in beeld te worden gebracht - zie hoofdstuk 5.

De hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijke beleid voor het stedelijk gebied zijn:

Zorgvuldig ruimtegebruik: de verstedelijkingsopgave wordt primair benaderd vanuit de mogelijkheden van het bestaande stedelijk gebied. Bij nieuwbouw van woningen wordt prioriteit gegeven aan herstructurering en revitalisering, inbreiding en intensivering; pas daarna kan uitbreiding aan de orde komen.

Water als ordenend principe: de locatiekeuze voor functies als verstedelijking mede worden gebaseerd op de randvoorwaarden die het watersysteem stelt. Hierdoor kan de ruimtelijke ordening meer dan tot op heden bijdragen aan een duurzaam watersysteem, zowel kwalitatief als kwantitatief.

Beschikbaarheid en capaciteit van de bestaande infrastructuur: de keuze voor nieuwe verstedelijkingslocaties is zoveel mogelijke gebaseerd op de beschikbaarheid en (toekomstige) capaciteit van de bestaande infrastructuur. De binnenstedelijke locatie van het plangebied kan voor de ontsluiting gebruik maken van het bestaande wegennet en openbaar vervoer.

Verstedelijking: nieuwe woningbouw en bedrijventerreinen worden vooral gerealiseerd in het stadsgewest Utrecht - waar de gemeente Maarssen onderdeel van uit maakt - met een accent in differentiatie qua programma en leefmilieu.

Rode contouren

Het principe van beheerste groei is in het ruimtelijke beleid voor de verstedelijking vertaald naar het principe van rode contouren, waar binnen de verstedelijkingsambities dienen plaats te vinden. Het ruimtelijke beleid is immers gericht op stedelijke vernieuwing en kwaliteitsvergroting in het bestaand stedelijk gebied én de aantasting van waardevolle en kwetsbare open ruimte door nieuwe verstedelijking zo veel mogelijk te vermijden. Vanuit deze optiek is het gewenst nieuwe bouwmogelijkheden binnen het bestaand stedelijk gebied goed te benutten. De rode contouren zijn per bebouwingskern op een specifieke contourenkaart opgenomen. Op de figuur hieronder is een uitsnede van Kaart 43 voor de kern Maarssen opgenomen, het plangebied - globaal aangeduid met een zwarte cirkel - is gelegen binnen de rode contour. Als de ontwikkelingen binnen de contour passen in het kwalitatieve en kwantitatieve ruimtelijk beleid uit het streekplan (behoud van kwaliteiten en waardevolle structuren, voldoende ruimte voor groen en water in de stad), worden (her)ontwikkelingen als passend beschouwd in het proces van vernieuwing en functieaanpassing van de kern.

^{Afbeelding 4.1: Uitsnede kaart 'rode contouren' Streekplan Utrecht 2005-2015}

Wonen

In het woonbeleid is in het bijzonder aandacht voor inbreidingslocaties, waar efficiënt ruimtegebruik (bouwen van hoge dichtheden) noodzakelijk is, maar de aandacht voor de kwalitatieve aspecten essentieel blijkt. De gemeente heeft de ruimte om binnen de rode contour meer woningbouw te realiseren dan indicatief is voorzien. Bij de kwalitatieve invulling (het woningbouwprogramma) van de inbreidingslocaties dient de leefbaarheid en specifieke waardevolle kwaliteiten behouden te blijven. De stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden, waardevol groen en speelterreinen dienen in stand te worden gehouden en veiligheid, gezondheid, milieu en waterhuishoudkundige situaties zo mogelijk te worden verbeterd.

In het gemeentelijke woningbouwprogramma dient daarnaast te worden ingespeeld op specifieke doelgroepen zoals starters, senioren, minder draagkrachtigen en combinatie van wonen en zorg, hetgeen regionale afstemming en lokaal maatwerk vereist.

In het specifieke ruimtelijk beleid voor het Stadsgewest Utrecht is voor de kern Maarssen in de planperiode een woningbouwprogramma van 1.150 woningen voorzien. Hiervoor beschikt Maarssen over rest- en inbreidingscapaciteit en vooral ook over transformatiemogelijkheden. Het plangebied betreft een transformatielocatie, waar voor de provincie indicatief een bouwcapaciteit van tenminste 63 woningen heeft voorzien (volgens Interactievekaart Woningbouwlocaties, versie 2010).

In september 2009 hebben Provinciale Staten van Utrecht de provinciale ruimtelijke verordening vastgesteld. De verordening is in december 2009 in werking getreden. De verordening is gebaseerd op artikel 4.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening. Doel van de verordening is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. De verordening bevat daartoe bepalingen die bij het opstellen van gemeentelijke bestemmingsplannen, omgevingsvergunningen en beheers-verordeningen, in acht moeten worden genomen. Vooruitlopend op de definitieve vaststelling is het voorliggende bestemmingsplan reeds afgestemd op de provinciale verordening.

Voor het plangebied zijn de artikelen in hoofdstuk 7 'Stedelijk gebied' van de verordening van toepassing. Het plangebied is gelegen binnen het gebied met de aanduiding 'Stedelijk gebied'. Een bestemmingsplan voor een gebied met de aanduiding 'Stedelijk gebied' bevat bestemmingen en regels voor woningbouw op nieuwe uitbreidingslocaties, waarbij de woningbouwaantallen genoemd in bijlage Woningbouwaantallen - onder het kopje nieuwe uitbreiding 2005-2015 - richtinggevend zijn. De woningen (die middels het voorliggende bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt) maken onderdeel uit van de gemeentelijke capaciteit van 500 woningen voor de periode 2005-2015.

^{Afbeelding 4.2: Uitsnede kaart Provinciale ruimtelijke verordening}

De toelichting op een bestemmingsplan voor een gebied dat is aangeduid als 'Mobiliteitstoets' (zie figuur hierboven) en waarin ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien, bevat een beschrijving van het aantal verplaatsingen die de ruimtelijke ontwikkelingen tot gevolg hebben (artikel 7.2, lid 1 van PRV). Een toets zoals beschreven in de bijlage Mobiliteitstoets van de verordening wordt niet nodig geacht (artikel 7.2, lid 2 van PRV). Ten behoeve van het project 'De Karavaan' is een onderzoek uitgevoerd naar het aantal verplaatsingen, de parkeerbalans alsmede de gevolgen van doorkoppeling van het Kamelenspoor. Dit onderzoek is te vinden in hoofdstuk 5.1.3 van dit bestemmingsplan.

Het Bestuur Regio Utrecht heeft op 21 december 2005 het Regionaal Structuurplan 2005-2015 (RSP) vastgesteld. Het structuurplan geeft de hoofdlijnen van beleid voor de ontwikkeling van de regio Utrecht op het gebied van wonen, werken, groen en bereikbaarheid. Het plan vormt de basis voor de uitvoeringscontracten (2006) tussen gemeenten die samenwerken in het BRU.

Het centrale thema in het ruimtelijke beleid is 'beheerste dynamiek'- in aansluiting op het provinciale beleid - om sturing te geven aan de verstedelijkingsdruk (in kwantitatieve en kwalitatieve zin) ten behoeve van een evenwichtige ontwikkeling.

De herontwikkeling van de binnenstedelijke locatie past binnen de uitgangspunten in het RSP met betrekking tot het verbeteren van het woon- en leefklimaat én het bouwen van voldoende nieuwe woningen om de groei van de regio op te kunnen vangen.

Ruimte en wonen

Voor de ambities van de regio dient ruimte te worden gevonden voor 52.500 nieuwe woningen, waarbij het de opgave is de (landschappelijke) kwaliteiten van de regio zoveel mogelijk in stand te houden. De inzet is er daarom op gericht om de toekomstige verstedelijking zoveel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren. Naast de kwantitatieve opgave wil de regio ook inspelen op de veranderende woonwensen, de kwalitatieve opgave. Het accent ligt op de woonmilieus die binnen de regio nu niet of onvoldoende aanwezig zijn: de centrumstedelijke en landelijk dorpse woonmilieus.

Het stedenbouwkundig plan voor een dorps woonmilieu in het bestaand stedelijk gebied sluit qua locatie en programma goed aan op de regionale doelstellingen.

Uitvoeringscontract gemeente Maarssen

Het stedenbouwkundig plan past kwantitatief en kwalitatief - sociale sector - binnen de afspraken in het uitvoeringscontract van de voormalige gemeente Maarssen met het BRU.

De voor het plangebied relevante gemeentelijke beleidstukken zijn vastgesteld door de voormalige gemeente Maarssen. Aangezien in het kader van herindeling de gemeenten Maarssen, Breukelen en Loenen zijn samengevoegd, dient het gemeentelijk beleid geharmoniseerd te worden. De per gemeente vastgestelde beleidstukken blijven voor de komende twee jaar echter onverkort van kracht.

Voor de woonwijk Maarssenbroek is een toekomstvisie genaamd "Een 10 voor Maarssenbroek" opgesteld welke door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Maarssen in november 2010 is vastgesteld. Uit deze toekomstvisie, welke een beeld schept tot 2030, blijkt o.a. dat er behoefte is aan meer levensloopbestendige en betaalbare woningen zodat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig in hun vertrouwde leefomgeving kunnen blijven wonen. Om dit te bereiken is er ook behoefte aan extra steunpunten op het gebied van welzijn en zorg (zorgkruispunt). Verder is er behoefte aan goede kinderopvang voor ouders die werken. Ook is er behoefte aan mooi groen, water en speelvoorzieningen dichtbij de woningen. Deze punten uit de toekomstvisie vormen de ingrediënten voor een nieuw woningbouwplan op de locatie van de Karavaan e.o., waardoor geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling van het plangebied past binnen de gemeentelijke toekomstvisie voor onder meer het plangebied.

In 2005 heeft de gemeenteraad van de toenmalige gemeente Maarssen de Ruimtelijke Structuurvisie Maarssen vastgesteld. In deze structuurvisie wordt de totale ruimtelijke benadering van de gemeente Maarssen beschreven. Ook wordt voor een aantal locaties aangegeven wat de voorgestelde ontwikkelingen zijn.

De Structuurvisie Maarssen is een keuze voor cultuurhistorie en kwaliteit. Bovendien is het de keuze voor een definitieve afronding van de ruimtelijke vormgeving van de gemeente Maarssen.

In de structuurvisie wordt dieper ingegaan op de verschillende deelgebieden. Maarssenbroek, waar het plangebied zich bevindt, wordt gezien als uitgesproken woongebied. Andere functies moeten ondergeschikt zijn aan het wonen. Als belangrijkste aandachtspunt voor de toekomt van Maarssenbroek wordt gezien het beheer van de leefomgeving. Onderhavige planontwikkeling voorziet met name in de realisatie van woningen waarbij aandacht besteed wordt aan een hoogwaardige invulling van het openbaar gebied. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de beleidsdoelstellingen voor Maarssenbroek en specifiek het plangebied uit de Structuurvisie.

Het Natuur- en milieubeleidsplan 2008 - 2012 van de voormalige gemeente Maarssen beschrijft hoe de gemeente in deze periode de kwaliteit van natuur en milieu wil behouden en verbeteren. Het doel van dit beleidsplan is om bij te dragen aan een gezonde, prettige en duurzame leefomgeving. Daarnaast neemt de gemeente met dit beleidsplan haar verantwoordelijkheid op het gebied van natuur en milieu.

Het nieuwe beleidsplan is in 2009 vastgesteld en gaat uit van de totale kwaliteiten van natuur en milieu waarin we wonen, leven en werken. Per gebiedstype worden de kansen in beeld gebracht die er zijn op het gebied van duurzaamheid, natuur en milieu. Het plangebied 'De Karavaan' valt onder gebiedstype 'Woonwijk'. De hoofdfunctie in dit gebiedstype is wonen, met een aantal ondersteunende functies als winkelcentra en dienstverlening. In Maarssenbroek zijn een aantal wijkparken gelegen, het groen dat zich verder in de wijk bevindt is vooral privé-groen.

De ambities voor het gebiedstype 'Woonwijk' zijn:

• Het terugdringen van geluidsoverlast door verkeer op de NRU (Noordelijke Ring Utrecht) tot tenminste de maximale wettelijke geluidswaarde van 55 dB(A) en maximale inspanningen verrichten om hier 53 dB(A) te realiseren en v.w.b. geluidsoverlast van de A2 terugdringen van wegverkeersoverlast naar 53 dB(A);
• Bestaande overschrijdingen van de luchtkwaliteit op enkele locaties aan de Straatweg en de Verbindingsweg oplossen;
• Het versterken van de kwaliteit en de biodiversiteit van groen.

Concrete actie voor het gebiedstype 'Woonwijk' is onder andere het bevorderen van het fietsgebruik door extra aandacht voor verkeersveilige fiets- en schoolroutes. Onderdeel van onderhavige ontwikkeling is het verbeteren van de verkeerskundige structuur in de wijk, waardoor invulling gegeven wordt aan bovenstaand beleid en de daaruit voortvloeiende acties.

Om het verkeer in goede banen te leiden heeft de gemeente een beleidsplan ontwikkeld. Het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoersplan (GVVP). In dit plan staat benoemd welke maatregelen de gemeente neemt om de verkeersveiligheid en bereikbaarheid van Maarssen te waarborgen.

Het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan legt grote nadruk op het verbeteren van de verkeersveiligheid en de doorstroming van verkeer en daarmee op het leefklimaat van de gemeente.

In het beleidsstuk is bijvoorbeeld prioriteit gegeven aan het fietsverkeer. De afgelopen jaren is de fietsveiligheid vergroot, door onder andere het inrichten van Schoolzones bij de scholen in Maarssenbroek, wat goed aansluit bij de ontwikkelingen in het plangebied.

De voormalige gemeente Maarssen heeft haar welstandbeleid herzien in de Welstandnota Maarssen Juni 2010. Voor woongebied Maarssenbroek geldt een soepel welstandsregime. Het beleid is terughoudend en gericht op het beheer van de samenhang binnen het hoofdbeeld van de stedenbouwkundige eenheden. Bouwplannen aan een achtergevel worden indien niet nadrukkelijk zichtbaar vanuit de openbare ruimte niet preventief getoetst. Nieuwe stedenbouwkundige eenheden worden zorgvuldiger bekeken.

De welstandscommissie zal bij de advisering onder meer aandacht schenken aan het behoud van enige samenhang in het straatbeeld op het niveau van de architectonische uitwerking met inbegrip van materiaal en kleur.

In 2007 heeft de voormalige gemeente Maarssen het Gemeentelijk rioleringsplan van Maarssen vastgesteld. Het plan bevat een beschrijving van de basisgegevens van de riolering, het oppervlaktewater, het afvoerend oppervlak e.d..

Maarssenbroek bestaat uit 14 bemalingsgebieden. Het grootste gedeelte is gescheiden gerioleerd. Daarnaast zijn twee gebieden voorzien van een verbeterd gescheiden stelsel en is er één gemengd stelsel. Het afval- en regenwater van Maarssenbroek wordt met behulp van gemalen afgevoerd naar het bemalingsgebied Maarssenbroeksedijk, van waaruit het onder vrij verval afstroomt naar de RWZI Maarssenbroek, gelegen aan de Sterrebaan in Utrecht.

In het rioleringsplan zijn maatregelen opgenomen om te voldoen aan de doelstellingen
van de Kaderrichtlijn Water. Voor het plangebied is de maatregel afkoppeling van hemelwater
van toepassing. In de toekomstige situatie zal ter plaatse van de nieuwbouw het hemelwater afgekoppeld worden en worden geborgen en/of geïnfiltreerd binnen het plangebied. Hiermee wordt voldaan aan het geldende beleid.

In mei 2004 heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Maarssen de Gemeentelijke handhavingsnota vastgesteld. De gemeente heeft met deze nota gekozen voor een gebiedsgerichte aanpak, waarbij als uitgangspunt is gehanteerd dat bepaalde waarden gehandhaafd dienen te blijven (landschappelijke en/of cultuurhistorische), dan wel dat bepaalde gebieden qua veiligheid speciale aandacht dienen te krijgen. De prioritering op basis van gebieden is terug te vinden in de bestemmingsplannen en het toekennen van bestemmingen.

De handhavingsnota bestaat uit drie onderdelen, namelijk:

• beleidsuitgangspunten;
• processchema;
• uitvoeringsprogramma (nog nader op te stellen).

De Gemeentelijke handhavingsnota vervangt de handhavingsparagraaf van de bestemmingsplannen.

In dit hoofdstuk is een samenvattende beschrijving van het beoogde bouwprogramma voor het plangebied opgenomen. Na de beleidsmatige toets (hoofdstuk vier) wordt in dit hoofdstuk de fysieke inpasbaarheid getoetst aan de hand van een aantal criteria. Deze criteria zijn bijvoorbeeld de belemmeringen die de omgeving heeft op het plangebied en vice versa.

De belemmeringen en effecten zijn per milieuaspect nader beschreven.

In de wijk Kamelenspoor in Maarssenbroek heeft het schoolgebouw van de Karavaan gestaan. In juli 2003 is het gebouw van de Karavaan door brand verwoest. De gemeente is eigenaar van het terrein en van het schoolgebouw. Op het terrein is een noodschool geplaatst die in eerste instantie onderdak bood aan basisschool 'Het klaverblad'. Hierna zijn de noodgebouwen door meerdere instanties gebruikt. Medio 2006 heeft B&W van de toenmalige gemeente Maarsen besloten om het terrein van de Karavaan te herontwikkelen. Uitgangspunt van de herontwikkeling is het realiseren van gestapelde woningbouw. Deze gestapelde woningbouw moet aansluiten op de stedenbouwkundige opzet van de huidige omliggende bebouwing. De woningen zullen worden gerealiseerd in opdracht van Woningbouwcorporatie Portaal. Daarnaast moet de herontwikkeling plaats bieden aan enkele maatschappelijke voorzieningen waaronder een kinderdagverblijf.

Masterplan De Karavaan, Maarssenbroek

Ten aanzien van het de ontwikkeling van het plangebied is door BFAS in samenwerking met de gemeente Stichtse Vecht een Masterplan opgesteld. Achterliggende doelstellingen van het Masterplan zijn:

• het creëren van extra woningen conform de vraag, te weten levensloopbestendige seniorenwoningen;
• het hoogwaardig inrichten van de openbare ruimte inclusief goede speelvoorzieningen en hoogwaardig groen.

Bovenstaande doelstellingen uit het Masterplan zullen worden uitgewerkt in een bouwplan, waarbij het volgende programma zal worden gerealiseerd:

• 9 grondgebonden eengezinswoningen (koop);
• 57 levensloopbestendige driekamer appartementen van circa 75 m² (sociale huur);
• circa 700 m² binnenruimte en 300 m² buitenruimte voor kinderdagverblijf Ukkies en circa 90 m² voor een buurtkamer/zorgkruispunt;
• verbetering van de openbare ruimte, het groen en de speelvoorzieningen.

Huidige structuur

Voor de wijk Kamelenspoor, waarbinnen De Karavaan is gelegen, valt op dat er sprake is van een onduidelijke verkeerstructuur, een erg hoog aandeel verharding en weinig openbaar groen. Wanneer gekeken wordt naar het plangebied valt de onoverzichtelijke structuur op met bergingen en achterzijdes van woningen gericht naar de straatkant. In tegenstelling tot het overige gedeelte van Kamelenspoor is in de Karavaan wel sprake van veel openbaar groen, inclusief een openbaar sportveld.

Stedenbouwkundig plan

Het (bouw)programma is vertaald in een stedenbouwkundig plan. Aangezien de gemeente met deze ontwikkeling de wijk Kamelenspoor een ruimtelijke opwaardering wil geven is het van belang dat de bebouwing en openbare ruimte voldoen aan een zekere beeldkwaliteit. Hiervoor zijn beeldkwaliteitseisen opgesteld. Het stedenbouwkundig plan en de beeldkwaliteitseisen vormen te samen het Masterplan. In het Masterplan wordt tevens aandacht besteed aan de verkeersafwikkeling en duurzaamheidseisen.

Een deel van het grasveld dat op dit moment gebruikt wordt als speelveld, zal worden gebruikt voor nieuwbouw. Er blijft echter nog een speelveld van aanzienlijke omvang over en daarnaast komen er nieuwe speelplekken bij waaronder een waterspeeltuin. Zo ontstaat er een "kralensnoer" van openbare ruimtes met een hoge kwaliteit en zal er feitelijk geen sprake zijn van een afname van groen maar een betere verdeling van het groen en de speelmogelijkheden. In het Masterplan hebben de "kralen" daarom ook een thema meegekregen, namelijk de waterspeeltuin, het collectieve hof en het sportveld.

Belangrijke uitgangspunten voor het opstellen van het stedenbouwkundig plan voor De Karavaan zijn:

• het hoogwaardig inrichten van de openbare ruimte;
• het creëren van samenhang in de wijk;
• het realiseren van een gemixed programma, waarbij niet alleen het plangebied maar ook de bewoners daarbuiten profiteren van het aanbod aan voorzieningen;
• het verbeteren van de verkeerskundige structuur in de wijk.

Het gehele Masterplan is als bijlage 1 bij de Toelichting bijgevoegd.

Bovenstaande uitgangspunten uit het Masterplan hebben geleid tot onderstaande toekomstige situatietekening. Het gehele stedenbouwkundig plan is als bijlage 2 bijgevoegd.

^{Afbeelding 5.1: Situatietekening toekomstige situatie plangebied}

Op basis van het Masterplan is door BFAS de schaduwwerking van het plan inzichtelijk gemaakt. Ondanks dat het huidige stedenbouwkundig plan op onderdelen afwijkt van het Masterplan (bouwblokken zijn over het algemeen verder van de bestaande woningen af komen te liggen), geeft de bezonningstudie wel een goed beeld van de schaduwwerking in de toekomstige situatie. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat er zeer geringe negatieve effecten op het gebied van schaduwwerking zullen optreden. Dit heeft met name te maken met de ligging van het plangebied ten opzichte van de omliggende woningen. Aangezien het plangebied voor veel aangrenzende woningen aan de noordkant is gelegen, zal van significante schaduwwerking geen sprake zijn. Enkel in de namiddag van de herfst en winter kan schaduw van het bouwplan over ten oosten gelegen woningen reiken.

In de bijlage is de bezonningstudie bijgevoegd.

Net als de gemeente Stichtse Vecht, waar duurzaamheid één van de twee thema's is bij het vaststellen van het coalitieprogramma 2011-2014, hecht Woningbouwcorporatie Portaal veel waarde aan duurzaamheid en energiebesparing. Op gebouwniveau zijn de volgende aspecten hierbij van belang:

• energiebesparing;
• duurzame materialen.

Energiebesparing

Energiebesparing kan behaald worden middels het verminderen van het gebouwgebonden energieverbruik (denk aan vormen van isolatie) alsmede middels het gebruikersafhankelijke energieverbruik. Inventief met deze beide aspecten rekening houden bij de planvorming heeft een positieve uitwerking op zowel het milieu als de portemonnee van de gebruikers en de corporatie.

Duurzame materialen

Naast het verminderen van het energieverbruik kan bij duurzaamheid ook gedacht worden aan het toepassen van duurzame materialen. Hiertoe heeft Portaal met FSC Nederland een convenant ondertekend, waarbij is afgesproken dat:

• Portaal het gebruik van FSC hout en papier zo veel mogelijk stimuleert;
• Portaal vanaf december 2011 bij nieuwbouw, renovatie en onderhoud uitsluitend gebruik maakt van FSC hout;
• Portaal vanaf december 2011 uitsluitend FSC papier en papierproducten gebruikt;
• Portaal vanaf december 2011 uitsluitend werkt met FSC gecertificeerde aannemers en leveranciers.

Om duurzaam bouwen te concretiseren, “te scoren” en prestatiegericht duurzaam bouwen te bevorderen wordt gebruik gemaakt van GPR Gebouw. GPR Gebouw concretiseert duurzaam bouwen door scores per thema te geven, naar analogie van rapportcijfers: een 6 is matig (niets extra's t.o.v. het bouwbesluit) en een 10 is uitstekend.

GPR Gebouw kent de volgende vijf thema's:

• Energie;
• Milieu;
• Gezondheid;
• Gebruikskwaliteit en,
• Toekomstwaarde.

Door in te zetten op levensloopbestendige woningen zijn er op voorhand aanknopingspunten te verwachten op de thema's gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Door goed te kijken naar het materiaalgebruik, zoals het gebruik van FSC hout, en vermindering van afval tijdens het bouwproces door bijvoorbeeld te werken met prefab kan gescoord worden op het thema milieu. Tevens zal bij het ontwerp van de gebouwen reeds worden ingespeeld op een toekomstige verscherping van de EPC-norm.

Door Delft Infra Advies is een verkeerskundig advies opgeteld over het parkeren in en ontsluiten van de herontwikkeling van het plangebied. Een aantal punten is in dit advies behandeld, te weten: de parkeerbalans, beoordeling van de voorgestelde verkeersafwikkeling en de verkeersafwikkeling van het kinderdagverblijf en basisschool De Kameleon. Daarnaast is onderzoek gedaan naar het doorkoppelen van hoofdontsluitingsweg Kamelenspoor.

In het advies worden de volgende conclusies getrokken:

• De verkeersinrichting van het plangebied is krap maar wel mogelijk. Wel dient er aandacht te zijn voor de zogenoemde "paden" richting religiegebouw voor wat betreft de combinatie langzaam verkeer en gemotoriseerd verkeer;
• Een doorkoppeling van het Kamelenspoor is niet gewenst omdat dan het verkeer via de noordtak extra zwaar belast wordt, niet alleen al het verkeer uit het bestemmingsplan, maar ook van verkeer dat nu via de zuidtak rijdt, maar dan een kortere route via de noordtak heeft;
• Binnen het onderzoeksgebied is er een klein overschot van 5 parkeerplaatsen;
• Tijdens het halen en brengen van schoolkinderen ontstaat er op het noordoostelijk parkeerterrein een theoretische tekort van 1 parkeerplaats. Hiervoor gelden wel de voorwaarden dat de ouders en personeel van het kinderdagverblijf, en het personeel van de basisschool op het zuidwestelijk parkeerterrein parkeren;
• Naar verwachting zijn twee gehandicaptenparkeerplaatsen bij het complex voldoende, waarvan 1 algemene gehandicaptenparkeerplaats. De parkeerruimte dient dichtbij de hoofdingang van het complex gemaakt te worden.

Aanvullend op, en gebaseerd op de uitkomsten van de uitgevoerde verkeerskundige onderzoeken zijn er door de ingestelde klankbordgroep (zie paragraaf 7.1) zorgen geuit omtrent de doorstroming van met name de noordelijke toegangsroute van de wijk Kamelenspoor. Deze zorg heeft betrekking op belemmeringen die kunnen ontstaan door fout parkeren in combinatie met het krappe wegprofiel. De wijk Kamelenspoor is op een dusdanige wijze ingericht om de snelheid waarmee gemotoriseerd verkeer door de wijk rijdt op natuurlijke wijze af te remmen. Om fout parkeren te voorkomen zijn tijdens de uitvoering van "het aanvalsplan leefomgeving" in delen van het noordelijk gebied de parkeervakken middels een andere kleur bestrating duidelijker aangegeven. Gezien de opzet van de wijk is het ongewenst een geasfalteerde rijbaan te creëren.

Geconcludeerd kan worden dat de huidige situatie voldoende is om het verkeer af te wikkelen. Dat de toegangswegen over het algemeen voldoende breed zijn. Belemmeringen kunnen worden veroorzaakt door foutparkeren hetgeen opgelost kan worden door de parkeervakken, daar waar dat nog niet is gedaan, duidelijker aan te geven en bewoners en bezoekers bewust te maken dat het parkeren buiten de parkeervakken verboden is en een belemmering kan opleveren voor de aan- en afvoer van verkeer binnen de wijk (ook in de bestaande situatie). Het herinrichten van de parkeervakken is geen noodzaak maar een wens die bij een toekomstige totaalaanpak van de wijk uitgevoerd kan worden.

De afdeling Wijken en Kernen stelt dat indien ervoor gekozen wordt hier invulling aan te geven alleen het eerste gedeelte (vanaf de geasfalteerde rijbaan) en het laatste gedeelte een herinrichting verdienen. Het middelste gedeelte is reeds heringericht.

Omdat de verkeersonderzoeken uitwijzen dat de toevoerroutes in de huidige situatie voldoende zijn voor de afwikkeling van het verkeer van en naar het te ontwikkelen gebied, is prioriteit gegeven aan een kwalitatieve inrichting van de openbare ruimte van het te ontwikkelen gebied. Zodra het onderhoud van wijk Kamelenspoor aan de orde is zal worden bezien of financiële middelen beschikbaar kunnen worden gesteld de bovengenoemde delen van de noordelijke toegangsroute opnieuw in te richten.

Bouwverkeer

De afwikkeling van het bouwverkeer verdient extra aandacht gezien de ligging van de te ontwikkelen locatie diep in de woonwijk Kamelenspoor. Tijdens de aanvraag voor de vergunning zal een logistiek plan moeten worden gemaakt voor de bouw. Daarin worden de routes en tijden van het bouwverkeer, de plaatsing van bouwmaterialen, de afscherming van de bouwlocatie voor onbevoegden, de eventuele verplaatsing van speelvoorzieningen en parkeerplaatsen opgenomen. Aan de hand van dit logistiek plan zal overleg plaatsvinden met de wijkcommissie over het waar mogelijk beperken van hinder en het verstrekken van informatie aan de bewoners.

Conclusie

Wanneer rekening gehouden wordt met bovenstaande opmerkingen, kan worden geconcludeerd dat het aspect "verkeer en parkeren" geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling. Het gehele onderzoek (inclusief aanvullingen) is in de bijlage opgenomen.

In opdracht van de gemeente heeft Aveco de Bondt een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar weg-, spoorweg- en industrielawaai ten behoeve van de te realiseren woningen van het plan 'De Karavaan' te Maarssen.

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) wordt een akoestisch onderzoek verricht naar de te verwachten geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeers- en spoorweglawaai op de gevels van de nieuw te bouwen woningen. In het kader van het Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer is onderzoek verricht naar de akoestische inpasbaarheid van het geplande kinderdagverblijf in haar omgeving.

De toekomstige woningen zijn gelegen binnen de wettelijke geluidszones van het Kamelenspoor en de Safariweg. Overige wegen in de nabijheid van het plan betreffen wegen met een maximum snelheid van 30 km/uur en hoeven daarom niet in beschouwing genomen te worden. Naast het wegverkeerslawaai ondervinden de toekomstige woningen een geluidbelasting ten gevolge van het spoorweglawaai. Het plan is gesitueerd binnen de geluidzone van het traject Utrecht - Amsterdam (traject 380).

Binnen het plangebied wordt tevens een kinderdagverblijf gerealiseerd. De inpasbaarheid van dit kinderdagverblijf is ook meegenomen in dit onderzoek.

Wegverkeerslawaai

De overdrachtsberekeningen voor de verschillende wegen zijn uitgevoerd overeenkomstig Standaard Rekenmethode 2 van het Reken- en meetvoorschrift geluidhinder 2006. De berekeningen zijn verricht met het softwareprogramma Geomilieu V1.61. De gehanteerde verkeersgegevens voor de geluidbelastingen ten gevolge van het wegverkeerslawaai zijn door de gemeente Maarssen aangeleverd.

Spoorweglawaai

De geluidbelastingen op de toekomstige woningen ten gevolge van het spoorweglawaai van traject 380 is berekend volgens Standaard Rekenmethode 2 van het Reken- en meetvoorschrift geluidhinder 2006. De berekeningen zijn verricht op basis van de invoergegevens afkomstig van het Akoestisch Spoorwegboekje Aswin versie 2009.

Industrielawaai

In dit akoestische onderzoek is de representatieve bedrijfssituatie (RBS) van het kinderdagverblijf onderzocht. Dit is een bedrijfssituatie die vaker dan 12 keer per jaar voorkomt. In het onderzoek is uitgegaan van een doordeweekse warme dag wanneer de kinderen buiten spelen.

Conclusies uit het onderzoek

Op basis van onderhavig onderzoek kan geconcludeerd worden dat:

• de geluidbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai van het Kamelenspoor, de Safariweg en de Westkanaaldijk ten hoogste 34 dB bedraagt. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. Het aspect wegverkeerslawaai is derhalve niet beperkend voor de planontwikkeling;
• de geluidbelasting ten gevolge van het spoortraject 380, Utrecht - Amsterdam, bedraagt ten hoogste 49 dB op het geprojecteerde plan. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde voor spoorweglawaai. Spoorweglawaai is derhalve niet beperkend voor de planontwikkeling;
• de geluiduitstraling van het kinderdagverblijf niet beperkend is voor de realisatie van deze functie binnen het plan.
  1. 1. De geluiduitstraling van inpandige activiteiten zijn niet relevant voor de geluidemissie;
  2. 2. Geluid van installaties moet gedimensioneerd worden zodat voldaan wordt aan de geluidnormen conform het Activiteitenbesluit (bestekseis). Aanbevolen wordt de geluidbelasting van de installaties te beperken tot 40 dB(A);
  3. 3. Stemgeluid van kinderen in de buitenruimte blijft, conform het Activiteitenbesluit, buiten beschouwing bij het bepalen van de geluidbelasting. In het onderhavig onderzoek is bepaald dat het echter niet aannemelijk is dat stemgeluid van kinderen tot hinder zal gaan leiden. Eventueel kan een geluidscherm langs de speelplaats geplaatst worden om extra bescherming te bieden voor mogelijk geluidhinder.

Geconcludeerd kan worden dat wanneer rekening gehouden wordt met bovenstaande uitgangspunten het aspect "akoestiek" geen belemmering vormt voor onderhavige planvorming. Het gehele onderzoek naar akoestiek is in de bijlage opgenomen.

Ten behoeve van het bestemmingsplan voor 'De karavaan' heeft Aveco de Bondt een quickscan externe veiligheid uitgevoerd. Doel van de quickscan is het inzichtelijk maken van de risicobronnen in en om het plangebied en de effecten van die risicobronnen op de ontwikkelingen in het plangebied.

Inleiding

Externe veiligheid betreft de risico's voor de omgeving veroorzaakt door de productie, opslag, het transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. In en om het plangebied is in kaart gebracht welke transportroutes van gevaarlijke stoffen van belang zijn en welke risicovolle inrichtingen invloed op het plangebied hebben. Twee belangrijke basisbegrippen dienen als risicomaat om de risico's te beoordelen. Deze zijn: plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar dat een persoon, die zich continu en onbeschermd op een bepaalde plaats in de omgeving van een risicobron bevindt, overlijdt door een ongeval met de risicobron. Het PR is daarmee de risicomaat om het beschermingsniveau voor de individuele burger uit te drukken.

Het groepsrisico (GR) geeft aan wat de kans is op een ongeval met tien of meer dodelijke slachtoffers in de omgeving van de beschouwde risicobron. Voor het GR geldt geen harde norm, maar een oriëntatiewaarde. Wanneer deze oriëntatiewaarde wordt overschreden of bij een toename van het groepsrisico, moet het bevoegd gezag het groepsrisico verantwoorden bij vaststelling van het (ruimtelijk) besluit.

De volgende zaken kunnen een rol spelen bij de externe veiligheidsituatie van een omgeving:

• Inrichtingen;
• Transport van gevaarlijke stoffen (spoor, weg en water);
• Buisleidingen.

Toetsing

De Provincie Utrecht heeft invulling gegeven aan het beheersen van risico's middels het opstellen van een risicokaart. Het doel van deze risicokaart is het inzichtelijk maken van de risico's in de woon- en leefomgeving. Daarnaast kan de risicokaart ook door de hulpdiensten en het openbaar bestuur worden gebruikt bijvoorbeeld bij rampenbestrijding of bij het opstellen van ruimtelijke plannen en visies. De risicokaart voor Maarssen is onderstaand opgenomen. Opgemerkt dient te worden dat op de kaart niet per definitie volledig is. De provincie kan er namelijk voor kiezen bepaalde informatie niet openbaar weer te geven op de risicokaart.

^{Afbeelding 5.2: Uitsnede risicokaart (Bron: www.risicokaart.nl)}

Inrichtingen

Uit de risicokaart kan worden opgemaakt dat voor zover bekend in de nabijheid van het plangebied geen belastende inrichtingen aanwezig zijn. Ook het door Aveco de Bondt uitgevoerd locatiebezoek geeft geen aanleiding aan te nemen dat in de directe omgeving van het plangebied belastende inrichtingen aanwezig zijn.

Transport van gevaarlijke stoffen

De wegen in en rond het plangebied zijn niet aangewezen als route voor gevaarlijke stoffen. Tevens zijn er in de omgeving van het plangebied geen wegen, water- en/of spoorwegen aanwezig welke onderdeel uitmaken van respectievelijk het Basisnet Weg, Basisnet Water en het Basisnet Spoor.

Buisleidingen

Uit de risicokaart kan worden opgemaakt dat er in de nabijheid van het plangebied geen buisleidingen aanwezig zijn welke invloed zijn op zowel het plaatsgevonden risico als het groepsgebonden risico ter plaatse.

Conclusie

Gelet op bovenstaande toetsing kan geconcludeerd worden dat het aspect "externe veiligheid" de uitvoering van onderhavig bestemmingsplan niet belemmerd.

Voor het opstellen van het bestemmingsplan voor de plangebied 'De Karavaan' dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem. Door Aveco de Bondt is medio 2010 een verkennend bodemonderzoek in het plangebied uitgevoerd.

De doelstelling van het verkennend bodemonderzoek is het vastleggen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem van de onderzoekslocatie. In de basis heeft het uitgevoerde bodemonderzoek een inventariserend karakter.

Resultaten uit het onderzoek

Zintuiglijke waarnemingen

Tijdens het verrichten van de handboringen zijn geen bijzonderheden waargenomen die kunnen wijzen op de aanwezigheid van een bodemverontreiniging. In de boven- en ondergrond zijn geen bijmengingen aangetroffen. Tevens zijn op het maaiveld of in de bodem zintuiglijk geen asbestverdachte materialen aangetroffen.

Ter plaatse van de slootdempingen is geen bodemvreemd materiaal en/of dempingsmateriaal aangetroffen.

Grond

Uit het uitgevoerde bodemonderzoek is gebleken dat de bovengrond van het plangebied plaatselijk licht verhoogde gehalten aan nikkel, lood, PCB en PAK bevat. De ondergrond van het plangebied bevat plaatselijk een licht verhoogd gehalte aan minerale olie en/of PCB.

De aangetoonde gehalten in de boven- en ondergrond overschrijden de betreffende achtergrondwaarden (AW2000-waarden), maar liggen (ruim) beneden de toetsingswaarden voor nader onderzoek. Een duidelijke oorzaak voor de licht verhoogde gehalten zijn vooralsnog niet te geven.

Grondwater

In het ondiepe grondwater zijn plaatselijk licht verhoogde concentraties aan barium, nikkel en xylenen (som) gemeten. De aangetoonde concentraties overschrijden de betreffende streefwaarden, maar liggen beneden de toetsingswaarden voor nader onderzoek.

Aanvullend onderzoek

De Milieudienst Noord-West Utrecht heeft in het kader van vooroverleg het bodemonderzoek getoetst. De Milieudienst adviseert dat er aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd wordt ter plaatse van de afgebrande school de Karavaan.

Door Aveco de Bondt is er in november 2011 ter plaatse van de voormalige schoollocatie een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd.

Conclusie

Gelet op de resultaten uit zowel het verkennend als het aanvullend bodemonderzoek kan het volgende geconcludeerd worden.

Gezien de vastgestelde bodemkwaliteit zijn er geen risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu. Voor geen van de gemeten stoffen wordt de interventiewaarde overschreden.

Gegeven de onderzoeksresultaten wordt de grond vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt geacht voor het huidige gebruik en voorgenomen bestemmingsherziening. Het gehele onderzoek naar de bodemkwaliteit is in de bijlage opgenomen.

In opdracht van de voormalige gemeente Maarssen is door Aveco de Bondt een watertoets uitgevoerd voor het project 'De Karavaan'.

Sinds 1 november 2003 is er een wettelijke verplichting om een watertoets uit te voeren bij ruimtelijke plannen. Op grond van de Wro wordt onder ruimtelijke plannen verstaan: structuurvisie, bestemmingsplan en beheersverordening. De watertoets is een stappenplan dat ervoor zorgt dat alle overheden op het gebied van water worden betrokken bij de ontwikkeling van het plangebied.

Beleid

Landelijk en Europees beleid

In de Vierde nota waterhuishouding worden onder andere de volgende aandachtspunten genoemd met betrekking tot stedelijk water:

• Duurzaam bouwen een plaats geven in de waterketen;
• Geen toepassing van uitlogende materialen;
• Terugdringen van overstorten;
• Streven naar afkoppelen van 20% van het verharde oppervlak in bestaand stedelijk gebied en 60% in stedelijk gebied waar nieuwbouw plaatsvindt, in combinatie met zoveel mogelijk infiltreren van hemelwater in de bodem;
• Voldoende berging in het oppervlaktewater;
• Uitvoeren van een watertoets als onderdeel van de bestemmingsplanprocedure;
• Bij locatiekeuzen dient rekening te worden gehouden met het watersysteem;
• In geval van lichte verontreiniging wordt bij voorkeur afgevoerd via een bodempassage om vuil tegen te houden;
• Geen chemische bestrijdingsmiddelen gebruiken.

Europese Kaderrichtlijn Water (KRW)

De KRW is een van de hoofditems. De EU heeft de KRW in 2000 aangenomen en inmiddels is de KRW ook in de Nederlandse wetgeving verankerd. De KRW is een raamwerk waarbinnen het beleid en de regelgeving van de lidstaten vorm moet krijgen. De KRW is dan ook nog steeds in ontwikkeling. De belangrijkste doelstellingen zijn: aquatische ecosystemen behoeden voor verdere achteruitgang en waar nodig verbeteren en het bevorderen van duurzaam gebruik van water en verminderen van de belasting van grond- en oppervlaktewater.

Stedelijk water

In 2015 moet al het stedelijk water voldoen aan de norm voor wateroverlast. De huidige kans op wateroverlast moet duidelijk zijn; ook mag er geen afwenteling van wateroverlast plaatsvinden. Bij de inrichting en vormgeving van stedelijk water moeten ruimtelijke kwaliteiten worden verbeterd. Ook wordt aandacht gevraagd voor communicatie met de burger.

Provinciaal en regionaal beleid

Het plangebied ligt ten westen van het Amsterdam Rijnkanaal op de grens van het beheersgebied van de Stichtse Rijnlanden. Het hoogheemraadschap heeft aangegeven dat er hier geen belangrijke aspecten wat betreft de waterhuishoudkundige situatie spelen. Wel wordt er aangegeven dat er een Waterontheffing nodig is voor werkzaamheden aan het watersysteem, zoals het dempen of verbreden van de in het plangebied gelegen primaire watergang en bouwen boven of langs water. Verder worden het aanleggen van natuurvriendelijke oevers en het vasthouden van het hemelwater op het verharde oppervlak door toepassing van ‘groene daken’ als opties geopperd. Hemelwater mag niet meer worden afgevoerd richting een gemengd rioolstelsel. Als gevolg hiervan heeft het hoogheemraadschap beleid opgesteld om te bepalen wat de wateropgave per gebied wordt.

Gemeentelijk beleid

Vanuit de gemeente is het document Basis Rioleringsplan Maarssenbroek (d.d. 6 juni 2006) beschikbaar gesteld. Meest relevant voor de watertoets is dat hemelwater en afvalwater gescheiden dienen te blijven. Hiervoor heeft de gemeente Maarssen in Maarssenbroek een gescheiden stelsel aangelegd waar op aangesloten dient te worden. In het oppervlaktewaterstelsel is in het verleden al rekening gehouden met het huidige afstromende volume aan regenwater. Hemelwater voert vanuit het hemelwaterrioolstelsel middels stuwen vertraagd af op oppervlaktewater in Maarssenbroek.

Verder is door de gemeente gemeld dat dakwater direct op oppervlaktewater geloosd mag worden. Voor parkeerterreinen die niet bijzonder intensief gebruikt worden, gelden geen aanvullende eisen (zoals een lamellenfilter).

Waterparagraaf

Ontwikkeling

In opdracht van de voormalige gemeente Maarssen is door Aveco de Bondt een watertoets uitgevoerd voor het plangebied De Karavaan te Maarssenbroek. De voormalige gemeente Maarssen heeft het initiatief genomen om ter plaatse van het plangebied herontwikkeling te laten plaatsvinden.

Maaiveld en grondwaterstand

Het maaiveld van de locatie bevindt zich binnen het plangebied tussen NAP 0,0 en -0,5 m. Het
freatische grondwater is op 21 juli 2010 op ca. 1 m-mv aangetroffen. Aangenomen wordt dat de
stijghoogte van het eerste watervoerend pakket ter plaatse van het plangebied varieert tussen NAP -1,15 m en -1,35 m (0,65 – 1,35 m-mv (variabele maaiveldhoogte)).

Riolering

In de directe omgeving en ter plaatse van het plangebied is een gescheiden rioleringstelsel aanwezig. Hemelwater en afvalwater moeten gescheiden worden afgevoerd. Hiervoor heeft de voormalige gemeente Maarssen in Maarssenbroek een gescheiden stelsel aangelegd waar op aangesloten dient te worden. In het oppervlaktewater stelsel is in het verleden al rekening gehouden met het huidige afstromende volume aan regenwater.

Compensatie verhard oppervlak en demping water

Voor onderhavig plangebied geldt geen toename van verhard oppervlak. Wel wordt water gedempt. Een gelijk oppervlak aan water wordt gegraven ter compensatie.

Oppervlaktewater

Voor werken (graven of dempen van water, aanleggen van een steiger) in of nabij een primaire
watergang is een Watervergunning vereist.

Conclusie

Uit de uitgevoerde Watertoets blijkt dat er als gevolg van de herontwikkeling van het plangebied De Karavaan te Maarssenbroek waterhuishoudkundige gevolgen zijn voor het plangebied. Het te dempen water wordt één op één gecompenseerd. Ter plaatse van het plangebied is sprake van spanningswater met een stijghoogte tot circa 1,0 m-mv. Bij het eventueel doorgraven van de deklaag zullen derhalve maatregelen genomen moeten worden om wateroverlast te voorkomen.

Tussen oktober 2010 en januari 2011 is overleg geweest met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (met name dhr. G. Boelhouwer). Opmerkingen zijn in het plan en onderhavig rapport verwerkt.

Geconcludeerd kan worden dat, mits rekening gehouden wordt met de conclusies en aanbevelingen uit de Watertoets, er geen waterhuishoudkundige belemmeringen optreden door de voorgenomen ontwikkeling.

In het plangebied 'De Karavaan' zijn met een kinderdagverblijf, een zorgvoorziening, appartementen en levensloopbestendige woningen een aantal functies voorzien.

De ene functie kan milieuhinder opleveren voor een andere functie. De functies die milieuhinder kunnen opleveren zijn de zogenoemde 'milieubelastende functies'. Daaronder vallen niet alleen industriële bedrijven, maar ook restaurants, sportterreinen etc. Functies die milieuhinder kunnen ondervinden zijn de zogenaamde 'milieugevoelige functies'. Daaronder vallen woningen, scholen, ziekenhuizen, natuurgebieden e.d. Sommige functies zijn zowel milieubelastend of milieugevoelig, te denken valt aan scholen, ziekenhuizen e.d.

De aanwezigheid of de vestiging van milieubelastende functies mag er niet toe leiden dat een goed woon- en leefklimaat voor de milieugevoelige functies niet meer kan worden gegarandeerd. Om te toetsen of een goed woon- en leefklimaat kan worden gerealiseerd in het plangebied en daarbuiten, is dit onderzoek 'bedrijven en milieuzonering' opgesteld.

Op basis van de VNG - uitgave Bedrijven en Milieuzonering (2009) kan tijdens de vorming van een ruimtelijk plan een mogelijke milieuhinderlijke situatie vroegtijdig worden onderkend en kan milieuhinder worden voorkomen of tot een acceptabel niveau worden beperkt.

In de VNG uitgave wordt onderscheidt gemaakt tussen de milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. Het milieuaspect dat de grootste richtafstand met zich meebrengt, is bepalend voor de milieucategorie waarin de betreffende milieubelastende activiteit is ingedeeld. De richtafstanden zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk. Indien de aard van de omgeving dat rechtvaardigt kan een lagere omgevingskwaliteit worden nagestreefd dan die in een rustige woonwijk. In dat geval kunnen de kleinere richtafstanden voor een gemengde woonwijk worden aangehouden.

Functiescheiding

In het projectgebied wordt niet de omgevingskwaliteit van een rustige woonwijk nagestreefd. Het project voorziet namelijk in een menging van woonfuncties met maatschappelijke functies. Tussen milieubelastende functies in de omgeving van het projectgebied en milieugevoelige functies in het plangebied, kunnen dus de richtafstanden tot een gemengde woonomgeving worden aangehouden. In de omgeving van het projectgebied komen echter uitsluitend woningen voor, dus daar dient wel de omgevingskwaliteit van een rustige woonwijk in stand te worden gehouden. Dit leidt ertoe dat tussen milieubelastende functies in het projectgebied en milieugevoelige functies in de omgeving van het projectgebied, de richtafstanden ten opzichte van een rustige woonwijk maatgevend zijn.

Functiemenging

In het geval er in een gebied sprake is van een menging van milieubelastende en milieugevoelige functies, kan het principe van ruimtelijke functiescheiding niet meer worden toegepast. Ruimtelijke scheiding is immers niet meer mogelijk in dat geval. Aangezien in het plangebied maatschappelijke functies nabij woonfuncties worden toegestaan betreft het plangebied een gemengd gebied. In de VNG - uitgave is voor die situaties een andere inpasbaarheidstoets opgenomen, die uitgaat van de volgende categorieaanduiding:

Categorie A

Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend. Het betreft activiteiten uit milieucategorie 1.

Categorie B

Activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundige afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden. Het betreft activiteiten uit:

• milieucategorie 1 voor het aspect gevaar;
• maximaal milieucategorie 2 voor de aspecten stof en geur;
• maximaal milieucategorie 3.1 voor het aspect geluid;
• met een verkeersindex van maximaal 1G (goederen) en 2P (personen).

Categorie C

Activiteiten zoals genoemd onder B, waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen. Het betreft activiteiten zoals weergegeven bij categorie B, echter met een index voor verkeer van maximaal 2G (goederen) en 3P (personen).

Randvoorwaarden

Voor alle categorieën gelden de volgende randvoorwaarden:

• het gaat om kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• productie en/of laad en loswerkzaamheden vinden alleen in de dagperiode plaats;
• de activiteiten (inclusief opslag) geschieden hoofdzakelijk inpandig;
• activiteiten uit de categorie C beschikken over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur.

Functies in het plangebied

In het plangebied worden enkel categorie 1 en 2 bedrijven/instellingen (school, kinderdagverblijf, religieuze instelling, en zorg) toegestaan. Deze functies (categorie A en B) zijn goed verenigbaar met de beoogde woningbouw en de reeds in de omgeving van het plangebied gelegen woningen.

Functies buiten het plangebied

Binnen een zone van 100 meter van het plangebied zijn geen milieubelemmerende functies gelegen en/of toegestaan.

Conclusies

Op basis van de wijze van toetsing opgenomen in de VNG uitgave Bedrijven en milieuzonering (2009), mag worden geconcludeerd dat met het project, de realisatie en instandhouding van een goed woon- en leefklimaat mogelijk is, mits:

• in het bestemmingsplan geen categorie C bedrijven toegestaan worden;
• aandacht wordt besteed aan de verkeerskundige inrichting van het gebied. Het gaat daarbij om het niet onevenredig aantasten van de verkeersdoorstroming en van de verkeersveiligheid. Daarnaast dient voorzien te worden in voldoende parkeergelegenheid.

Bij het opstellen of veranderen van de planologische situatie dient te worden bepaald of door de realisatie van het project de Flora- en faunawet niet wordt geschonden. De Flora- en faunawet heeft betrekking op de bescherming van de in het wild voorkomende planten- en diersoorten. Deze bescherming heeft als doel het voortbestaan van soorten (geen individuen) te waarborgen. Voor het project 'De Karavaan' is door Buro Maerlant een quickscan Flora en fauna uitgevoerd.

Deze quickscan bestaat uit een veldonderzoek en een bureauonderzoek.

Het veldonderzoek is uitgevoerd in september 2010. Het plangebied bestond uit verspreid staande stenen gebouwen en noodgebouwen in een omgeving met grasvelden en beplantingen met bomen en perkjes en verhardingen. De noordwestrand van het plangebied bestond uit een ruig begroeide oever.

Het plangebied bestaat uit de ecotopen:

• Beplantingen met relatief jonge bomen (zowel inheemse soorten, zoals zomereik, esdoorn, als cultivars) en struiken (overwegend cultivars);
• Grasveld van het raaigrastype, voedselrijk, kort gemaaid;
• Ruig begroeide oever met sierstruiken en plaatselijk jonge bomen (esdoorn) en ondermeer riet;
• Bebouwing opgetrokken uit steen en noodgebouwen opgetrokken uit trespa / staal en of gedeeltelijk hout en steen;
• Verhardingen.

Beschermde soorten; resultaten en verwachtingen

Planten

Het plangebied is voedselrijk en gecultiveerd. Er worden derhalve geen door de Flora- en faunawet beschermde plantensoorten verwacht.

Zoogdieren algemeen

Niet geschikt.

Vleermuizen

De te slopen bebouwing in het plangebied is grotendeels beoordeeld als ontoegankelijk en ongeschikt voor vleermuizen. De aanwezige noodgebouwen waren door afwerking niet toegankelijk en derhalve beoordeeld als ongeschikt. Een gedeelte van een laagbouw kinderdagverblijf / peuterspeelzaal was voorzien van voor vleermuizen toegankelijke betimmeringen. Gebouwen met platte daken zijn door de relatief snelle opwarming door de zon potentieel zeer geschikt voor vleermuizen. Gebouwbewonende soorten zoeken warme plekken op. Het is niet uitgesloten dat toegankelijke delen van het te slopen gebouw wordt gebruikt als verblijfplaats door soorten zoals gewone dwergvleermuis en laatvlieger. Alle vleermuizen (Habitatrichtlijnsoorten) zijn opgenomen in tabel 3 van de flora- en faunawet en derhalve strikt beschermd, waarvoor bij vermoedelijke aanwezigheid een uitgebreide toetsing noodzakelijk is. De bomen in het plangebied waren relatief jong en hadden geen voor vleermuizen geschikte holten en of andere toegankelijke delen (losse boomschors of diepe scheuren). De aanwezigheid van verblijfplaatsen van boombewonende soorten kan met zekerheid worden uitgesloten, evenals negatieve effecten op foeragerende vleermuizen.

Vogels

Het plangebied (bomen en struiken) zijn vrij geschikt voor aan tuinen en parken gebonden vogels zoals merel, zanglijster, vink, winterkoning, roodborst en houtduif. Deze soorten zijn algemeen in een bebouwde omgeving zoals het plangebied. Voor strikter beschermde vogels is het plangebied beoordeeld als niet geschikt.

Vissen en amfibieën

In het plangebied ontbreekt open water zodat dit met zekerheid geen leefgebied is voor vissen. Voor amfibieën voorziet het plangebied onvoldoende in schuilmogelijkheden om functie te hebben als landhabitat. De watergang aan de noordoostzijde van het plangebied is vrij waarschijnlijk geschikt leefgebied voor vissoorten zoals kleine modderkruiper (tabel 2- soort) en eventueel bittervoorn (tabel 3- soort). Uit de atlas van de Utrechtse vissoorten (2004) blijken beide soorten tot ruim vijf jaar geleden niet in de nabijheid van het plangebied waargenomen te zijn. Er bestaat echter een kans dat met name kleine modderkruiper en, minder waarschijnlijk maar niet uitgesloten, bittervoorn ook in de watergang ten noordwesten van het plangebied voorkomen. In principe heeft de aanleg van natuurvriendelijke oevers geen effect op kleine modderkruiper en bittervoorn. Indien delen van de watergang worden gebaggerd zijn mogelijke effecten te verwachten.

Overige soortgroepen

Voor overige beschermde soortgroepen ontbrak geschikt leefgebied.

Conclusie Flora en fauna quickscan

Vleermuizen

Een gebouw is beoordeeld als toegankelijk en geschikt voor vleermuizen zoals laatvlieger en gewone dwergvleermuis. Het gebouw kan functie hebben als kraamverblijf, zomerverblijf en eventueel winterverblijf / paarverblijf. In een nader onderzoek dient te worden bepaald of vleermuizen van het gebouw en de nabije omgeving gebruik maken en om welke soort en aantallen het gaat.

Het plangebied zelf heeft mogelijk enige functie als foerageergebied voor vleermuizen. De toekomstige ontwikkelingen voorzien ruimschoots in geschikt foerageergebied, zodat effecten op foeragerende vleermuizen op voorhand uitgesloten zijn.

Vissen

In de watergang dat grenst aan de noordwestzijde van het plangebied komen mogelijk kleine modderkruiper en eventueel bittervoorn voor. Bij de aanleg van natuurvriendelijke oevers kunnen ingrepen in het water zelf (tijdelijk) effect hebben op beide soorten.

Overige soorten

Beplantingen in het plangebied zijn geschikt voor algemene broedvogels. Bij herontwikkeling van het plangebied is het wenselijk rekening te houden met broedende vogels.

Aanbevelingen

Op basis van de uitgevoerde quickscan wordt aanbevolen nader onderzoek uit te voeren naar de aanwezigheid van vleermuizen in de te slopen bebouwing. Bij eventuele werkzaamheden in het water en aan de oever dient met de planning van de werkzaamheden en de uitvoering ervan rekening gehouden te worden met ondermeer de aanwezigheid van de kleine modderkruiper en bittervoorn.

Vervolgonderzoek

Gelet op de conclusies en aanbevelingen uit de quickscan is er door De Groene Ruimte in 2011 een vleermuizenonderzoek conform het Protocol Vleermuizen uitgevoerd. Hieruit is naar voren gekomen dat er in de te slopen bebouwing (kinderdagverblijf) geen vleermuizen voorkomen.

Een ontheffing op de Flora en Faunawet is dan ook niet aan de orde. Gelet op de uitkomsten van de quickscan en het vleermuizenonderzoek kan worden geconcludeerd dat de aanwezige flora en fauna geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Voor het aspect archeologie is voor onder andere de voormalige gemeente Maarssen (in samenwerking met de voormalige gemeenten Breukelen, Loenen en Abcoude) een verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld door ADC Heritage. Voor het gebied Maarssenbroek geldt dat de verwachting (door onder meer verstoring) als zeer laag te kwalificeren is.

^{Afbeelding 5.3: Uitsnede archeologische verwachtingswaarden kaart.}

Conform het gemeentelijk archeologisch beleid is voor het plangebied, gelet op de zeer lage verwachting en de mate van verstoring van de bodem geen verder archeologische onderzoek benodigd.

De luchtkwaliteitseisen staan gegeven in de Wet luchtkwaliteit (Wet milieubeheer hoofdstuk 5, titel 5.2). Als kan worden aangetoond dat aan één of een combinatie van voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid. Deze voorwaarden zijn:

1. a. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
2. b. een project leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
3. c. een project draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de concentratie van fijn stof en stikstofdioxide;
4. d. een project is genoemd of past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen.

Besluiten en Regelingen welke gekoppeld zijn aan de Wet luchtkwaliteit zijn ondermeer de Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007 en het Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen).

Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)

Deze algemene maatregel van bestuur, verder te noemen het “Besluit nibm”, geeft aan wanneer een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Dat is het geval als de toename van fijn stof of stikstof niet meer bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde concentratie (maximaal 1,2 µg/m³). Concreet betekent dit dat de toevoeging van 1.500 woningen of 100.000 m² kantoorruimte aan een enkele ontsluitingsweg) als niet relevant wordt bestempeld.

Bij ieder (ruimtelijk) project moet toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit plaatsvinden, met andere woorden het moet duidelijk zijn welke gevolgen het project heeft voor de luchtkwaliteit. Uitgangspunt is dat de luchtkwaliteit niet verslechtert c.q. dat het project 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

NSL

Gekoppeld aan de 'Wet luchtkwaliteit' is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL), waaraan vervolgens het Regionaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (RSL) hangt. Het NSL bevat enerzijds alle maatregelen die de luchtkwaliteit verbeteren en anderzijds alle ruimtelijke ontwikkelingen die de luchtkwaliteit verslechteren. De positieve effecten (maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren) overtreffen de negatieve effecten (ruimtelijke projecten die de luchtkwaliteit verslechteren), zodat door uitvoering van het NSL overal in Nederland uiterlijk in juni 2011 de grenswaarde voor fijn stof en in januari 2015 de grenswaarde voor stikstofdioxide wordt gehaald.

Toetsing aan het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)

In het plangebied worden maximaal 74 woningen toegevoegd. Tevens wordt er maximaal 700 m² aan kinderdagverblijf in het plangebied mogelijk gemaakt worden. De bijdrage van deze functie aan de verslechtering van de luchtkwaliteit is verwaarloosbaar. Dit betekent dat het project ruim past binnen de kaders van het besluit 'niet in betekenende mate'.

Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Gelet hierop kan worden geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor onderhavige ontwikkeling en dat nader onderzoek hiernaar niet noodzakelijk is.

Goed woon- en leefklimaat

Naast de effecten van de voorgenomen ontwikkeling op de luchtkwaliteit, moet worden bezien of er voor de te realiseren woningen voldaan kan worden aan een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit. Tevens is een kinderdagverblijf volgens het "Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)" een gevoelige bestemming; het gaat immers om opvang van kinderen. Aangezien het kinderdagverblijf op een locatie verder dan 300 meter van een Rijksweg en verder dan 50 meter van een provinciale weg wordt gerealiseerd, en er bovendien ter plaatse geen sprake is van een daadwerkelijke of een dreigende overschrijding van de grenswaarden voor zwevende deeltjes (fijn stof; PM₁₀) en/of voor stikstofdioxide (NO₂), is nader luchtkwaliteitonderzoek niet verplicht. In 2011 is in het kader van het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) door diverse bronbeheerders zoals gemeenten, provincie en rijkswaterstaat de Monitoringstool ingevoerd. Uit de Monitoringstool blijkt dat voor de verplichte peiljaren aan de grenswaarden voor NO₂ en PM₁₀ wordt voldaan.

Gelet op het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling niet 'in betekende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit en dat de bestaande luchtkwaliteit een goed woon- en leefklimaat en de opvang van kinderen niet in de weg staat.

Nader luchtkwaliteitsonderzoek kan derhalve achterwege blijven.

In deze paragraaf wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op de afzonderlijke bestemmingen.

Algemeen

Het bestemmingsplan is deels ontwikkelingsgericht en biedt de mogelijkheid tot realisatie van ondermeer woningbouw. Het bestemmingsplan kenmerkt zich door een gedetailleerde bestemmingsregeling, zowel op de verbeelding als in de regels, voor de in het gebied aanwezige functies en bebouwing. De reeds bestaande functies, een school en een religieuze instelling, zijn globaler bestemd.

Met dit bestemmingsplan wordt voor het plangebied een nieuwe, eenduidige regeling gemaakt, welke is gebaseerd op de standaardregels voor bestemmingsplannen van de gemeente Stichtse Vecht. Deze regels zijn gegroepeerd in vier hoofdstukken.

Hoofdstuk I: Inleidende regels, waarin onder meer de begripsbepalingen, dat wil zeggen wat in dit hoofdstuk onder bepaalde begrippen wordt verstaan. Hierbij is aansluiting gezocht bij de recent opgestelde bestemmingsplannen in de gemeente Stichtse Vecht, zoals bestemmingsplan Maarsenbroek Woongebied. Hierdoor heeft bijvoorbeeld het begrip 'bijbehorend bouwwerk' een andere definitief dan in de Wabo. Daarnaast zijn de meetvoorschriften opgenomen, waarin de wijze van meten die in dit plan moet worden gehanteerd, is aangegeven.

Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, waarin de op de verbeelding aan de gronden gegeven bestemmingen zijn verklaard, is bepaald waarvoor deze mogen worden gebruikt, wat hierop mag worden gebouwd en in welke vorm.

Hoofdstuk III: Algemene regels, zoals de anti-dubbeltelregeling, algemene bouw-, gebruiks-, aanduidings-, afwijkings-, wijzigings- en procedureregels.

Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotregel.

De bestemmingen

Onderstaand zijn de diverse bestemmingen en artikelen nader toegelicht.

Groen - 1 (Artikel 3)

Deze bestemming regelt het openbaar groen met de daarbij behorende voorzieningen zoals deze vaak voorkomen in bijvoorbeeld een plantsoen. Speelvoorzieningen zijn hier
toegestaan. Het parkeren van motorvoertuigen, waaronder auto's en dergelijke, is binnen bestemming niet toegestaan, ook niet op eventueel aangebrachte verhardingen. Het parkeren
van een voertuig is niet 'ten dienste van' de groenbestemming. Een wandel- en fietspad
daarentegen wel. Burgemeester en wethouders kunnen evenwel voor het afwijken van de bestemming een omgevingsvergunning verlenen voor het aanleggen van parkeerplaatsen.

De twee centraal in het plangebied gelegen bouwblokken zullen middels een overbouwing met elkaar verbonden worden. Ter plaatse is hiertoe de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - overbouwing' opgenomen.

Maatschappelijk (Artikel 4)

Op gronden met deze bestemming zijn verschillende voorzieningen toegestaan, ondermeer de bestaande functies op deze gronden (school en religieuze instelling) vallen hieronder. Conform de bestemmingsystematiek van het omliggende bestemmingsplan Maarssenbroek Woongebied, is ervoor gekozen deze gronden globaal te bestemmen waarbij enkel de bouwhoogte en de maximale oppervlakte vastgelegd zijn.

Verkeer - Verblijfsgebied (Artikel 5)

Binnen deze bestemming zijn wegen met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie opgenomen en pleinen en standplaatsen. Onder andere parkeervoorzieningen, straatmeubilair en (kleine) groenvoorzieningen en speelvoorzieningen zijn mogelijk binnen deze bestemming.

Wonen (Artikel 7)

Gronden met de bestemming 'Wonen' zijn hoofdzakelijk bestemd voor woondoeleinden, grondgebonden woningen of gestapelde woningen ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld'. Voor de grondgebonden woningen zijn zowel de goot- als de bouwhoogte vastgelegd, bij de gestapelde woningen enkel de bouwhoogte.

Voor de gronden waar naast appartementen tevens een kinderdagverblijf en een buurtkamer is voorzien, is de aanduiding 'maatschappelijk' opgenomen.

Het overgrote deel van het plangebied is eigendom van de gemeente. Met Portaal is de afspraak gemaakt dat de gemeente 3 bouwrijpe kavels aan hen verkoopt voor de oprichting van het gebouw met de maatschappelijke plint op het grasveld, het gebouw op de locatie van de voormalige Karavaan en de grondgebonden woningen in de hoek bij het water (zie Masterplan en overeenkomst). Het overige deel van het gebied (openbare ruimte) blijft eigendom van de gemeente en zal ook door en voor rekening en risico van de gemeente worden ingericht. De in het Masterplan voorgestelde inrichting van de openbare ruimte is op financiële haalbaarheid getoetst door de afdeling Wijken en Kernen. Met de binnen het plangebied te handhaven basisschool de Kameleon en de koninkrijkszaal van de Jehova Getuigen zijn afspraken gemaakt en vastgelegd voor een goede inpassing van de gebouwen, hun functies en de buitenruimtes (schoolplein en parkeerterrein) in de nieuw te realiseren situatie. De stedenbouwkundige opzet, beeldkwaliteit, bouwmassa en -programma waar gemeente en Portaal zich aan moeten houden is opgenomen in het Masterplan.

Het verkoopbedrag van de gronden aan Portaal is gebaseerd op het te realiseren programma en de daarvoor reëel geachte en haalbare grondquotes. Een taxatie laat het realiteitsgehalte hiervan zien. Het hoofdzakelijk sociale programma en een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte kunnen met een sluitende grondexploitatie worden gerealiseerd door een lage boekwaarde op het gemeentelijk eigendom binnen het plangebied en een van de provincie Utrecht ontvangen ISV-subsidie.

Tussen de gemeente en woningbouwcorporatie Portaal zal een koop- en samenwerkingsovereenkomst worden gesloten alsmede een planschadeovereenkomst.

Op deze wijze is de financiële haalbaarheid van het plan voor de gemeente voldoende gewaarborgd. Het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet noodzakelijk.

Gelet op de ligging van het plangebied middenin een woonwijk heeft de gemeente het belangrijk gevonden de omwonenden in een vroeg stadium te betrekken bij de planvorming. De eerste stedenbouwkundige opzet is in 2010 besproken met o.a. de wijkcommissie Kamelenspoor en daarna gepresenteerd aan de bewoners van de wijk Kamelenspoor tijdens de "wijktafel". Er is voor dit project een klankbordgroep opgericht waar de wijkcommissie Kamelenspoor, een delegatie van direct omwonenden en andere belanghebbenden uit het plangebied zitting in hebben, waarin uitvoerig gesproken is over de volumes en situering van de bouwblokken. Tevens is in de klankbordgroep veel aandacht besteed aan de parkeerproblematiek en de bereikbaarheid van nood- en hulpdiensten.

Op deze wijze is getracht om tot een zo breed mogelijk gedragen plan voor De Karavaan te komen. Naast de overleggen in de klankbordgroep zal het bestemmingsplan de wettelijke procedure volgen conform de Wet ruimtelijke ordening en de Algemene wet Bestuursrecht.

Daarnaast zal conform de gemeentelijke inspraakverordening het voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd worden waarbij een ieder zijn of haar standpunt ten aanzien van het plan kenbaar kan maken in de vorm van een inspraakreactie.

Inspraak
Het voorontwerpbestemmingsplan ‘De Karavaan’ heeft met ingang van 19 augustus 2011 gedurende 6 weken ter inzage gelegen ten behoeve van de inspraak.

Gedurende de periode van terinzagelegging kon een ieder een inspraakreactie tegen het voorontwerpbestemmingsplan indienen. Gedurende deze termijn hebben 10 insprekers
een inspraakreactie ingediend. In de bij dit bestemmingsplan opgenomen bijlage ‘Nota inspraak en vooroverleg’ is aangegeven wat de resultaten van het vooroverleg zijn. Naar aanleiding van de inspraakreacties hebben wel aanpassingen van het voorontwerpbestemmingsplan plaatsgevonden.

Vooroverleg
Het voorontwerpbestemmingsplan De Karavaan’ is conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in vooroverleg gezonden naar de betreffende personen en instanties. In de bij dit bestemmingsplan opgenomen bijlage ‘Nota inspraak en vooroverleg’ is aangegeven wat de resultaten van het vooroverleg zijn. Naar aanleiding van de vooroverlegreacties hebben wel aanpassingen van het voorontwerpbestemmingsplan plaatsgevonden.

Het ontwerpbestemmingsplan ‘De Karavaan’ heeft de procedure van artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening doorlopen. Met ingang van 4 mei 2012 heeft het ontwerpbestemmingsplan De Karavaan gedurende 6 weken ter inzage gelegen. In deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om te reageren op de inhoud van het ontwerpbestemmingsplan. Er zijn in totaal 368 zienswijzen ontvangen. In de bij dit bestemmingsplan opgenomen 'Nota zienswijze' is aangegeven wat de resultaten van de zienswijzen zijn. Naar aanleiding van de zienswijzen hebben geen aanpassingen aan het bestemmingsplan plaatsgevonden.