het bestemmingsplan Multifunctionele Accommodatie Bisonspoor van de gemeente Maarssen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dan wel het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

een gebouw bij een woning dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

geheel of gedeeltelijk onder peil gelegen bouwwerken/voorzieningen ten behoeve van de inzameling van huishoudelijk afval, glas en dergelijke;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

het percentage van de oppervlakte van het bouwperceel, binnen de op de plankaart aangegeven bouwgrenzen, dat mag worden bebouwd;

alle aspecten die van invloed zijn op de voorstelbaarheid en beleving van de ruimtelijke omgeving en objecten in die omgeving (waaronder de cultuurhistorische en landschappelijke waarden);

bebouwing aanwezig ten tijde van de in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening bedoelde ter inzage legging van het (ontwerp) bestemmingsplan;

gebruik dat bestaat ten tijde van het inwerking treden van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1904.BPmfabisonspoorMKB-OH01 met de bijbehorende regels en eventuele bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw, begrensd door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen zulks met uitsluiting van een onderbouw of een zolderverdieping;

een aaneengesloten stuk grond, waarop (ingevolge de regels) krachtens het plan zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een (naar openingstijden grotendeels) met een winkel vergelijkbare onderneming die is gericht op het verlenen van diensten aan particulieren, zoals reisbureaus, kapsalons, banken en (para) medische dienstverlening zulks met uitzondering van horecaondernemingen en erotisch getinte horeca;

een al dan niet bebouwd perceel, of gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw en de bestemming deze inrichting niet verbiedt;

functioneel met een hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en door zijn ligging, constructie en afmetingen daaraan ondergeschikt, op de grond staande gebouwen of andere overdekte bouwwerken met uitzondering van bebouwing met een zelfstandige woonfunctie;

periodieke en/of incidentele manifestaties zoals sportmanifestaties, concerten, bijeenkomsten, voorstellingen, tentoonstellingen, shows, thematische beurzen en markten;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

woningen, alsmede gebouwen, terreinen en ruimten als bedoeld in de Wet geluidhinder;

gebouw dat op een perceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

1. a. Een onderneming die in zijn algemeenheid is gericht op het verstrekken van nachtverblijf, het verstrekken en/of ter plaatse nuttigen van voedsel en/of dranken en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.
2. b. De volgende specifieke vormen worden onderscheiden, waarbij in het kader van dit bestemmingsplan plan geen discotheken zijn toegestaan. Bij de begrippen is een categorie-indeling aangegeven welke in de regels wordt gebruikt:
   1. 1. winkelondersteunende horeca (categorie h1):
      een onderneming, die qua openingstijden vergelijkbaar is met detailhandelsvestigingen, althans geen latere sluitingstijd dan 21.00 uur heeft, zoals een dagcafé, lunchroom, koffiecorner en ijssalon;
   2. 2. bed & breakfast, pensionbedrijf (categorie h2):
      een overnachtingaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt en waarbij het verstrekken van consumpties eventueel op een klein terras van ondergeschikte betekenis is;
   3. 3. hotel (categorie h2):
      een onderneming, die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van nachtverblijf en eventueel het ondergeschikt exploiteren van zaalaccommodatie en het ondergeschikt verstrekken van voedsel en dranken;
   4. 4. restaurant/eetcafé (categorie h2):
      een onderneming, die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van maaltijden voor gebruik ter plaatse en waarbij het verstrekken van dranken (daaraan) ondergeschikt is; alsmede tot het exploiteren van een ondergeschikte zaalaccommodatie;
   5. 5. cafeteria/snackbar (categorie h3):
      een onderneming gericht op het verstrekken aan de verbruiker van al dan niet ter plaatse bereide, kleine etenswaren, welke al dan niet ter plaatse kunnen worden gebruikt;
   6. 6. zaalaccommodatie (categorie h4):
      een onderneming, die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van gelegenheid tot het houden van bruiloften en partijen, alsmede tot het houden van congressen, conferenties en andere vergaderingen en waarbij het verstrekken van voedsel en dranken (daaraan) ondergeschikt is;
   7. 7. café/bar (categorie h4):
      een zelfstandige, niet geheel of gedeeltelijk deel uitmakend van een hotel, restaurant of zaalaccommodatie voorkomende bedrijvigheid, die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van dranken voor gebruik ter plaatse en waar het verstrekken van maaltijden daaraan ondergeschikt is; hieronder wordt niet begrepen een discotheek.

persoon of groep personen die een huishouding voert, niet zijnde bedrijfsmatige kamerverhuur;

regeling van het huishouden, familieleven, huisgezin;

ruimte(n) in een (deel van een) gebouw die geschikt is voor of geschikt te maken is voor (nacht)verblijf, niet vallende onder het begrip logiesverblijf als bedoeld in het Bouwbesluit en niet zijnde een zelfstandige woonruimte als bedoeld in de Huisvestingswet, ongeacht de duur van het verblijf en al dan niet tegen betaling;

een ruimte welke door haar indeling en inrichting is bestemd om uitsluitend te worden gebruikt voor administratieve en daarmee gelijk te stellen werkzaamheden met geen of slechts een ondergeschikte baliefunctie;

een dakafdekking van een gebouw waarbij bij een horizontale projectie, ten minste 50% van het gebouw wordt afgedekt met hellende dakvlakken;

1. a. woningen, met uitzondering van:
   • verspreid liggende vrijstaande woningen en niet meer dan twee woningen per hectare;
   • bedrijfswoningen behorende bij de inrichting;
   • lintbebouwing, voor zover deze loodrecht of nagenoeg loodrecht op de risicocontouren van de inrichting zijn gelegen;
     1. a. woonketen of woonwagens;
     2. b. ligplaatsen voor woonschepen;
     3. c. gebouwen voor dagopvang van minderjarigen;
     4. d. gebouwen die uitsluitend of in hoofdzaak gebruikt worden door een onderwijsinstelling;
     5. e. ziekenhuizen, verpleeginrichtingen en zorginstellingen;
     6. f. andere gebouwen die bestemd zijn voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten;

bouwwerk, geen gebouw zijnde ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct, een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.

educatieve, medische, onderwijs-, culturele, levensbeschouwelijke en overheidsvoorzieningen waaronder openbare dienstverlening, als ook ondergeschikte en niet zelfstandige detailhandel ten dienste van deze voorzieningen;

het voldoen aan een tijdelijke, maar langer dan drie maanden durende behoefte aan zorg op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, waarbij de zorgverlening gebeurt op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

detailhandel vanuit vestigingen/voorzieningen die als hoofdactiviteit geen detailhandel hebben en waarvan de detailhandelsfunctie aantoonbaar ondergeschikt en gelieerd is aan de hoofdfunctie, waarbij niet meer dan 20% van de totale omzet en/of niet meer dan 20% van het totale bedrijfsvloeroppervlak met een maximum verkoopvloeroppervlak van 100 m²;

horeca vanuit vestigingen/voorzieningen (niet zijnde horeca) waarbij deze functie aantoonbaar ondergeschikt is aan de hoofdfunctie zoals een kantine bij een sportaccommodatie;

voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun bestemming onttrokken voer- of vaartuigen, kampeermiddelen, woonketen en soortgelijke verblijfsmiddelen, voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken;

een weg, pad of doorgang die toegang verschaft tot een perceel;

een overheidsinstelling of instellingen die namens de overheid is gericht op het verlenen van diensten via een (telefonisch of digitaal) loket aan burgers waarmee uitvoering wordt gegeven aan een overheidstaak, zoals gemeentekantoor met loket, WMO loket, rechtswinkel, belastingdienst, immigratie en naturalisatiedienst, kadaster, VVV, slachtofferhulp;

afgedeeld stuk land of water, kavel;

een grens van een perceel;

een ruimte ten behoeve van de beoefenaren van vrije (aan huis verbonden) beroepen zoals medische, paramedische, administratieve, kunstzinnige, ontwerptechnische en daarmee gelijk te stellen beroepen;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of daarmee naar de aard en omvang vergelijkbare activiteiten, in de vorm van seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval begrepen:

1. a. een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon;
2. b. een seksbioscoop of sekstheater;
3. c. een seksautomatenhal;
4. d. een seksclub of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar of in combinatie met een sekswinkel;

bouwwerken ten behoeve van al dan niet openbare (nuts-)voorzieningen, zoals:

1. a. verkeersgeleiders, verkeersborden, lichtmasten, zitbanken en bloembakken;
2. b. telefooncellen, abri's, kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame (inclusief de reclame zelf);
3. c. kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen met een inhoud van niet meer dan 50 m³ en een hoogte van niet meer dan 3 m, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van telecommunicatie, energievoorziening en brandkranen;
4. d. afvalinzamelsystemen;

een complex van een of meerdere ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting is bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één bedrijf (inrichting of instelling);

een naar de weg of het openbaar gebied gekeerde bouwgrens; bij percelen op de hoek van straten/paden geldt dat langs beide straten/paden een voorgevelrooilijn is gelegen;

de maximale waarde voor de geluidsbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder, c.q. het Besluit grenswaarden binnen zones rond industrieterreinen, het Besluit geluidhinder spoorwegen en/of het Besluit grenswaarden binnen zones langs wegen;

het afstromende watervolume van verhard oppervlak (de oppervlakken die er voor zorgen dat het hemelwater versneld tot afstroming komt);

een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

1. a. het adres waar betrokkene woont of, indien betrokkene op meer dan één adres woont, het adres waar hij naar verwachting gedurende een half jaar de meeste malen zal overnachten;
2. b. het adres waar, bij het ontbreken van een adres als bedoeld onder a, betrokkene naar verwachting gedurende drie maanden ten minste twee derde van de tijd zal overnachten;

een op zichzelf staande en openbaar toegankelijke horecagelegenheid die niet verbonden is aan een vestiging/voorziening.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

wordt gemeten tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

wordt gemeten vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

wordt gemeten vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

wordt gemeten in de voorgevelrooilijn tussen de twee zijdelingse perceelsgrenzen;

wordt gemeten van en tot de buitenkant van een zijgevel, dan wel het hart van een gemeenschappelijke scheidingsmuur, met dien verstande, dat wanneer de zijgevels niet evenwijdig lopen of verspringen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste breedte;

wordt gemeten vanaf het dichtst bij de perceelsgrens gelegen punt van het bouwwerk en haaks op de perceelsgrens;

wordt gemeten buitenwerks boven peil, met dien verstande, dat de grondoppervlakten van alle op een terrein gelegen bouwwerken worden opgeteld;

wordt gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

wordt gemeten binnenwerks met dien verstande, dat de totale vloeroppervlakte ten dienste van kantoren, winkels of bedrijven, met inbegrip van de daarbij behorende magazijnen en overige dienstruimten, worden opgeteld;

wordt gemeten binnenwerks met dien verstande, dat de totale vloeroppervlakte van ruimten welke rechtstreeks ten dienste staan van de detailhandelsactiviteiten en welke voor het publiek toegankelijk zijn worden opgeteld; kantoren, magazijnen en overige dienstruimten worden hieronder niet begrepen;

wordt gevormd door de snijlijn tussen het schuine talud van de oever en het maaiveld;

wordt gemeten vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine;

wordt gemeten langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. indien in of op het water wordt gebouwd: het waterpeil.

1. a. De voor 'Gemengd -3' aangewezen gronden zijn uitsluitend bestemd voor:
   1. 1. Wonen, gestapeld wonen al dan niet in combinatie met ruimte voor de uitoefening van aan-huis-verbonden beroepen dan wel bedrijfsmatige activiteiten aan huis;
   2. 2. Sport, zoals een zwembad en een sporthal;
   3. 3. Cultuur & ontspanning, zoals een dansschool;
   4. 4. Maatschappelijk, zoals een bibliotheek, openbare dienstverlening, verenigingsleven, jongerencentrum (zonder poppodium);
   5. 5. Bij de onder lid a1 t/m a4 behorende ondergeschikte horeca.
2. b. met de daarbij behorende:
   1. 1. erven;
   2. 2. parkeervoorzieningen en straatmeubilair;
   3. 3. toegangsportalen van de op de verdiepingen gelegen functies;
   4. 4. water en groenvoorzieningen, waaronder tevens een daktuin/dakterras verstaan wordt;
   5. 5. voorzieningen ten behoeve van het opwekken van energie, bijvoorbeeld zonnecollectoren en windturbines;
   6. 6. overige functioneel met de bestemming 'Gemengd-3' verbonden voorzieningen.
3. c. Ter plaatse van de aanduiding 'wonen' zijn de gronden vanaf de tweede bouwlaag enkel bestemd voor woondoeleinden;
4. d. Elke toegestane functie dient te voorzien in de noodzakelijke parkeervoorzieningen, waarbij ten minste de parkeernormering geldt zoals in de Bijlage: Parkeernormering van deze regels is opgenomen.

1. a. Op de in lid 3.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming en aanduidingen worden gebouwd, met dien verstande, dat:
2. b. Ten aanzien van gebouwen:
   1. 1. deze uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak;
   2. 2. de bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte' mag niet worden overschreden;
   3. 3. het totaal aantal wooneenheden mag niet meer bedragen dan 45;
   4. 4. het bepaalde onder 1 is niet van toepassing voorzover een hogere bouwhoogte noodzakelijk is ten behoeve van een glijbaan met de daarbij behorende voorzieningen, mits:
      • de ter plaatse van de 'maximale bouwhoogte' toegestane hoogte met ten hoogste 5 meter wordt overschreden en
      • deze overschrijding betrekking heeft op een maximale oppervlakte van 50 m².
3. c. Ten aanzien van bouwwerken geen gebouwen zijnde:
   1. 1. deze uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak;
   2. 2. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen niet meer bedraagt dan:
      • 1 m op de gronden vóór (het verlengde van) de naar een openbare weg gekeerde gevel;
      • 2 m op de overige gronden;
   3. 3. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer bedraagt dan 10 m.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten aanzien van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in

1. a. lid 3.2, onder b, sub 2, ten behoeve van een maximale hoogte van 12 m, mits zulks voor een doelmatige bedrijfsvoering en/of -ontwikkeling noodzakelijk is en de bouw geen onevenredige afbreuk doet aan de ter plaatse aanwezige beeldkwaliteit;
2. b. lid 3.2, onder b, sub 3, ten behoeve van een maximaal aantal wooneenheden, mits
   1. 1. de wooneenheden voorzien in de noodzakelijke parkeervoorzieningen, waarbij ten minste de parkeernormering geldt zoals in de bijlage van deze regels is opgenomen;
   2. 2. wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde;
   3. 3. de wooneenheden geen onevenredige afbreuk doen aan de ter plaatse aanwezige beeldkwaliteit;
   4. 4. ten aanzien van bovenstaande punten onafhankelijk advies wordt ingewonnen bij een terzake deskundige.

1. a. Onverminderd het bepaalde in artikel 9 van deze regels is het in ieder geval verboden bedoelde gronden te gebruiken voor het plaatsen van onderkomens.
2. b. Het bepaalde in lid 3.5 onder a is niet van toepassing op opslag van goederen ten behoeve van de krachtens de bestemming en aanduidingen toegestane bedrijfsvoering.
3. c. Gebruik van ruimten in het hoofdgebouw en erfbebouwing ten behoeve van aan-huis-verbonden beroepen of bedrijfsmatige activiteiten aan huis, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voor zover wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. het vloeroppervlak in gebruik voor aan-huis-verbonden beroepen en/of bedrijfsmatige activiteiten mag niet meer dan 33% (1/3 deel) bedragen van het gezamenlijke vloeroppervlak van hoofdgebouwen en erfbebouwing met een maximum van 50 m²;
   2. 2. er dient te voorzien in de noodzakelijke parkeervoorzieningen, waarbij ten minste de parkeernormering geldt zoals in de bijlage van deze regels is opgenomen;
   3. 3. het gebruik mag geen onevenredig nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer;
   4. 4. er mag geen horeca en geen detailhandel plaatsvinden, met uitzondering van functionele ondergeschikte en niet zelfstandige detailhandel;
   5. 5. het beroep of de activiteit dient door de bewoner(s) te worden uitgeoefend; er is niet meer dan 1 fte in dienstverband extra toegestaan.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in artikel 3.1

1. a. voor het toestaan van de volgende functies:
   • fitnesscentra en andere vormen van sport;
   • creativiteitscentrum;
   • muziekschool;
   • theater;
   • sauna/welnesscentra;
   • atelier;
   • gezondheidszorg en praktijkruimte;
   • naschoolse opvang;
   • overige functies die naar aard en omvang gelijk te stellen zijn aan bovengenoemde functies.
   1. 1. onder de voorwaarde dat middels een op te stellen parkeerbalans aangetoond wordt dat aan de parkeernormen als gesteld in de bijlage bij de regels voldaan wordt.

1. a. De voor 'Gemengd - 4' aangewezen gronden zijn op de begane grond uitsluitend bestemd voor:
   1. 1. detailhandel, waaronder winkelondersteunende horeca, met een bedrijfsvloeroppervlakte van niet meer dan 200 m² per vestiging;
   2. 2. dienstverlening, met een bedrijfsvloeroppervlakte van niet meer dan 200 m² per vestiging;
   3. 3. maatschappelijk dienstverlening, waaronder verstaan wordt: educatieve, medische, onderwijs, culturele, levenbeschouwelijke en overheidsvoorzieningen, waaronder openbare dienstverlening, als ook ondergeschikte en niet zelfstandige detailhandel ten dienste van deze voorzieningen.
2. b. De voor 'Gemengd-4' aangewezen gronden zijn op de verdiepingen bestemd voor:
   1. 1. wonen, gestapeld wonen al dan niet in combinatie met ruimte voor de uitoefening van aan-huis-verbonden beroepen dan wel bedrijfsmatige activiteiten aan huis;

met daarbij behorende:

1. 1. erven;
2. 2. parkeervoorzieningen en straatmeubilair;
3. 3. toegangsportalen van de op de verdiepingen gelegen functies;
4. 4. voorzieningen ten behoeve van het opwekken van energie, bijvoorbeeld zonnecollectoren en windturbines.
5. 5. overige met de bestemming "Gemengd-4" verbonden voorzieningen.
3. c. Elke toegestane functie dient te voorzien in de noodzakelijke parkeervoorzieningen, waarbij ten minste de parkeernormering geldt zoals in de bijlage van deze regels is opgenomen.

1. a. Op de in lid 4.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming en aanduidingen worden gebouwd, met dien verstande, dat:
2. b. Ten aanzien van gebouwen:
   1. 1. de bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte' mag niet worden overschreden;
   2. 2. het totaal aantal wooneenheden niet meer bedraagt dan 33;
3. c. Ten aanzien van bouwwerken geen gebouwen zijnde de hoogte van erf- en terreinafscheidingen niet meer bedraagt dan:
   1. 1. 1 m op de gronden vóór (het verlengde van) de naar een openbare weg gekeerde gevel;
   2. 2. 2 m op de overige gronden;
   3. 3. de hoogte van overige bouwwerken geen gebouwen zijnde niet meer bedraagt dan 10 m binnen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten aanzien van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in lid 4.2, onder b, sub 2, ten behoeve van een maximaal aantal wooneenheden, mits:

1. a. de wooneenheden voorzien in de noodzakelijke parkeervoorzieningen, waarbij ten minste de parkeernormering geldt zoals in de bijlage van deze regels is opgenomen;
2. b. wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde;
3. c. de wooneenheden geen onevenredige afbreuk doen aan de ter plaatse aanwezige beeldkwaliteit;
4. d. ten aanzien van de bovenstaande punten onafhankelijk advies wordt ingewonnen bij een ter zake deskundige.

1. a. Onverminderd het bepaalde in artikel 9 van deze regels is het in ieder geval verboden bedoelde gronden te gebruiken voor het plaatsen van onderkomens.
2. b. Het bepaalde in lid 4.5 onder a is niet van toepassing op opslag van goederen ten behoeve van de krachtens de bestemming en aanduidingen toegestane bedrijfsvoering.
3. c. Gebruik van ruimten in het hoofdgebouw en erfbebouwing ten behoeve van aan-huis-verbonden beroepen of bedrijfsmatige activiteiten aan huis, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voor zover wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. het vloeroppervlak in gebruik voor aan-huis-verbonden beroepen en/of bedrijfsmatige activiteiten mag niet meer dan 33% (1/3 deel) bedragen van het gezamenlijke vloeroppervlak van hoofdgebouwen en erfbebouwing met een maximum van 50 m²;
   2. 2. er dient te voorzien in de noodzakelijke parkeervoorzieningen, waarbij ten minste de parkeernormering geldt zoals in de bijlage van deze regels is opgenomen;
   3. 3. het gebruik mag geen onevenredig nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer;
   4. 4. er mag geen horeca en geen detailhandel plaatsvinden, met uitzondering van functionele ondergeschikte en niet zelfstandige detailhandel;
   5. 5. het beroep of de activiteit dient door de bewoner(s) te worden uitgeoefend; er is niet meer dan 1 fte in dienstverband extra toegestaan.

1. a. De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn uitsluitend bestemd voor wegen met een hoofdzakelijk doorgaand karakter, pleinen, standplaatsen en evenementen;

met de daarbij behorende:

1. 1. parkeervoorzieningen en straatmeubilair;
2. 2. nutsvoorzieningen;
3. 3. geluidwerende voorzieningen;
4. 4. groenvoorzieningen en water;
5. 5. bruggen, duikers en andere kunstwerken;
6. 6. waterhuishoudkundige voorzieningen;
7. 7. voet- en fietspaden;
8. 8. overige functioneel met de bestemming 'Verkeer' verbonden voorzieningen.
2. b. Ter plaatse van de aanduiding 'verblijfsgebied' zijn de gronden bestemd voor wegen met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie.

1. a. Op de in lid 5.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd, met dien verstande, dat de hoogte voor lichtmasten niet meer dan 15 m bedraagt en voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde niet meer dan 3 m bedraagt.
2. b. In afwijking van het bepaalde in lid 5.2 onder a mogen binnen de bestemming kunstwerken, zoals bruggen, tunnels en viaducten, worden gebouwd met een hoogte van niet meer dan 6 m;
3. c. In afwijking van het bepaalde in lid 5.2 onder a mogen binnen de bestemming (gebouwen ten behoeve van) nutsvoorzieningen en gemalen worden gebouwd met een hoogte van niet meer dan 3 m.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten aanzien van:

1. a. de verkeersveiligheid;
2. b. de sociale veiligheid;
3. c. de brandveiligheid.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water;
2. b. de waterhuishouding;
3. c. extensief recreatief medegebruik;
4. d. overige functioneel met de bestemming 'water' verbonden voorzieningen.

Op de in lid 6.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde (waaronder begrepen kunstwerken) ten dienste van de bestemming worden gebouw met dien verstande dat:

1. a. de bouwhoogte van lichtmasten ten behoeve van obstakelverlichting niet meer dan 12 m. bedraagt;
2. b. ten aanzien van steigers het aantal steigers niet meer bedraagt dan 3, de lengte niet meer dan 6 m. bedraagt en de hoogte niet meer dan 1,20 m. bedraagt;
3. c. de bouwhoogte van overige bouwwerken geen gebouwen zijnde niet meer dan 4 m. bedraagt.

Grond die eenmaal in aanmerking is gekomen bij het toestaan van een bouwplan waarvan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De in deze regels opgenomen bepalingen ten aanzien van bouwgrenzen zijn niet van toepassing voor wat betreft overschrijdingen met betrekking tot:

1. a. stoepen, stoepranden, toegangsbruggen en funderingen;
2. b. plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen en schoorstenen, indien de overschrijding van de voorgevelrooilijn niet meer dan 17 cm bedraagt;
3. c. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, overbouwingen, erkers, balkons, galerijen en luifels, mits zij de voorgevelrooilijn met niet meer dan 50 cm overschrijden;
4. d. ondergrondse funderingen en ondergrondse bouwwerken, voor zover deze de bouwgrens met niet meer dan 1 m overschrijden;
5. e. hijsinrichtingen aan tot bewoning bestemde gebouwen, voor zover deze hijsinrichtingen in geen enkele stand de voorgevelrooilijn met meer dan 1 m overschrijden;
6. f. vlaggenmasten, antennemasten en schoorstenen, die deel uitmaken van een gebouw, welke uitsluitend binnen een bouwvlak zijn opgericht en de voor dat gebouw toegestane maximale hoogte met niet meer dan 5 m overschrijden;
7. g. dakopbouwen ten behoeve van noodtrappen, lichtkoepels, luchtbehandelings- en liftinstallaties welke niet hoger zijn dan 3,50 m en geen grotere oppervlakte hebben dan 40% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst;
8. h. afscheidingen en ballustrades ten behoeve van de daktuin/dakterras welke niet hoger zijn dan 2 m;
9. i. voorzieningen ten dienste van het opwekken van duurzame energie, welke niet hoger zijn dan 3m;
10. j. bergbezinkbasins (dan wel andere waterstaatkundige werken) ten behoeve van de opvang van water (waaronder rioolwater) mogen worden gebouwd en aangelegd zowel boven- als ondergronds.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen ten behoeve van het overschrijden van de bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, met maximaal 1,5 m, indien het betreft:

1. a. overbouwingen ten dienste van de verbinding van twee gebouwen;
2. b. toegangen van bouwwerken;
3. c. stoepen, stoeptreden, toegangsbruggen en funderingen;
4. d. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen en schoorstenen;
5. e. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken;
6. f. balkons en galerijen;
7. g. luifels, reclametoestellen en draagconstructies voor reclame;
8. h. hijsinrichtingen, laadbruggen, stortgoten, stort- en zuigbuizen;
9. i. kelderingangen en kelderkoekoeken.

De maten (goothoogte, hoogte, vierkante meter, kubieke meter) van bestaande gebouwen
(waaronder begrepen herbouw of verbouw van deze gebouwen dan wel uitbreiding van het bestaande gebouw binnen het bestaande bouwvlak) zoals deze bestonden op het tijdstip van ter inzage leggen van het ontwerp, voor zover deze ruimer zijn dan in deze regels is bepaald, geldt de bestaande maat als vervangende maat. Deze vervangbare maat geldt niet als de bestaande gebouwen illegaal zijn gebouwd, dan wel niet in overeenstemming waren met het vorige bestemmingsplan. Bestaande gebouwen die worden beschermd door het bouwovergangsrecht van het vorige bestemmingsplan worden geacht in overeenstemming te zijn met het vorige bestemmingsplan.

1. a. Ondergrondse bouwwerken mogen worden gerealiseerd binnen de aangegeven bouwvlakken en binnen de direct omringende erven waar de bijgebouwen mogen worden opgericht, enkel onder de gebouwen die daar zijn of worden opgericht; indien onder de bestemming is aangegeven dat ondergronds bouwen niet is toegestaan, mag niet ondergronds worden gebouwd.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 7.4 onder a ten behoeve van ondergrondse bouw buiten de oppervlakte van bovengronds gelegen gebouwen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:
   1. 1. de hoogte van kelders bedraagt maximaal 10 cm beneden peil;
   2. 2. de afstand tot de zijdelingse perceelgrens en de openbare weg bedraagt ten minste 1 m, met dien verstande dat in geval van kelderbouw in belendende percelen in de zijdelingse perceelgrens mag worden gebouwd;
   3. 3. Kelders mogen niet worden voorzien van een dakraam of lichtkoepel.
   4. 4. Ondergrondse bouwwerken die meer dan 1 meter buiten het buitenwerk van het bovengronds gelegen gebouw worden gerealiseerd tellen mee in de oppervlakteregeling voor bijgebouwen.

1. a. De geluidsbelasting vanwege het wegverkeer of industrielawaai van gebouwen met geluidgevoelige functies mag niet hoger zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarden of de verleende hogere (grens)waarde.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering van geluidgevoelige ruimten in woningen in verband met de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer of industrielawaai.
3. c. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde onder a voor het bouwen van woningen en maatschappelijke voorzieningen binnen een hindercontour vanwege industrielawaai, een en ander uitsluitend indien de bedrijfssituatie van de op het terrein aanwezige bedrijven zulks toelaten en op basis van de vergunningen en/of op basis van milieuwetgeving.

1. a. Het is verboden gronden of bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of voor een doel in strijd met de bestemming en daarbij horende regels. Onder gebruik in strijd met de bestemming en de daarbij behorende regels wordt in ieder geval verstaan gronden of bouwwerken te gebruiken als seksinrichting of erotisch getinte horecabedrijven of voor de opslag en verkoop van vuurwerk.
2. b. Een gedraging in strijd met een regel dat is verbonden aan een krachtens deze regels verleende vergunning of ontheffing is verboden.
3. c. Overtreding van een verbod als bedoeld onder a. of b. is een strafbaar feit.

1. a. Burgermeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van de regels van dit bestemmingsplan voor:
   1. 1. het oprichten van niet voor bewoning bestemde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde ten dienste van (openbare) nutsvoorzieningen met een bovengrondse inhoud van maximaal 75 m³ en een goothoogte van maximaal 4 m;
   2. 2. afwijkingen van maten, zoals opgenomen in deze regels, met maximaal 15 %;
   3. 3. overschrijdingen van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover dat van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover dat noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 m bedragen en het bouwvlak mag niet meer dan 15 % worden vergroot;
   4. 4. de bouw van reclameobjecten met inbegrip van aankondigingsborden, reclamemasten, gevel- en lichtreclames en gebouwenaanduidingen met dien verstande dat de reclameborden geen onevenredig afbreuk doen aan de ruimtelijke situatie en de beeldkwaliteit ter plaatse;
   5. 5. het oprichten van masten en installaties ten behoeve van (tele)communicatiedoeleinden tot een hoogte van maximaal 40 m waarbij het beleid gericht is op het combineren van deze voorzieningen, bestaande of nieuw op te richten bebouwing en op een dusdanige situering dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gewenste stedenbouwkundige kwaliteit van het plangebied;
   6. 6. voor het gebruik van de gronden voor opslag en verkoop van vuurwerk na positief advies van de Veiligheid Regio Utrecht (VRU) of de opvolger van deze organisatie onder een andere naam;
2. b. Ontheffing als bedoeld onder a. wordt niet verleend, indien daardoor onevenredig afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de ingevolge de Bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.
3. c. De ontheffingsbevoegdheid mag niet cumulatief worden gebruikt ten opzichte van een eerder verleende ontheffing.

1. a. Burgemeester en wethouders zijn, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, bevoegd het plan te wijzigen, indien de wijziging betrekking heeft op:
   1. 1. de bouw van niet voor bewoning bestemde bebouwing ten dienste van het openbaar nut, zoals wachthuisjes, ambulanceposten, telefooncellen, gemaalgebouwtjes en nutsgebouwtjes, waarbij de inhoud niet meer dan 150 m³, de goothoogte niet meer dan 4 m, voor zover deze op grond van artikel 10 onder a (algemene ontheffingsregel), niet kunnen worden gebouwd;
   2. 2. een afwijking ten aanzien van bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen, en overige aanduidingen die noodzakelijk is, ofwel ter aanpassing aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, dan wel indien dit uit het oogpunt van doelmatig gebruik van de grond en bebouwing gewenst is en er geen dringende redenen zijn die zich hiertegen verzetten en mits die afwijking niet meer dan 15 m bedraagt;
   3. 3. een vanuit het oogpunt van doelmatig gebruik noodzakelijke afwijking ten aanzien van de voorgeschreven hoogte van gebouwen, hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, grondoppervlakte van bebouwing, onderlinge afstand tussen gebouwen, afstand tot perceelsgrenzen en overige aanwijzingen, maten en afstanden, eventueel met een overschrijding van de bouwgrenzen, mits deze afwijkingen meer bedragen dan 15% maar minder dan 20% van de in het plan voorgeschreven maten, afstanden, oppervlakten en percentages.
2. b. Toepassing van de wijzigingsbevoegdheid als bedoeld in sub a.2 is uitsluitend toegestaan op voorwaarde dat uit onderzoek blijkt dat zulks noodzakelijk is voor een doelmatig gebruik en/of ontwikkeling en dat de bouw geen onevenredige afbreuk zal doen aan de ter plaatse aanwezige beeldkwaliteit.

1. a. Op de voorbereiding van een besluit tot ontheffing zoals opgenomen in deze regels, gelden de volgende procedureregels:
   1. 1. het ontwerpbesluit wordt bekendgemaakt op de gebruikelijke manier (in het huis-aan-huisblad);
   2. 2. na bekendmaking ligt het ontwerpbesluit met de daarbij behorende stukken gedurende 2 weken ter inzage;
   3. 3. binnen de ter inzage termijn kunnen belanghebbende zienswijzen naar voren brengen;
   4. 4. na de ter inzage termijn beslissen burgemeester en wethouders.
2. b. Op de voorbereiding van een besluit tot wijziging van (de regels van) dit bestemmingsplan (op basis van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening) is de in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht geregelde procedure van toepassing.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd,
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Eenmalig kan ontheffing worden verleend van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met niet meer dan 10%.
3. c. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van in werking treden van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregel van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder d., te veranderen of te laten veranderen in een ander met het plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder d., na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder d is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Multifunctionele Accommodatie Bisonspoor.

In het inleidende hoofdstuk wordt de aanleiding voor de herziening van het bestemmingsplan nader beschreven, alsmede een leeswijzer gegeven voor de overige hoofdstukken van de toelichting.

In de wijk Bisonspoor in Maarssenbroek worden het huidige sportcomplex Bisonsport, de bibliotheek en de openbare ruimte opnieuw ontwikkeld. De bestaande huisvesting is technisch en economisch gezien sterk verouderd. Het betreffen een zwembad, de sporthal en bijbehorende horecavoorziening in het sportcomplex Bisonsport en de bibliotheek in een separaat gebouw op korte afstand van het sportcomplex. In de nieuwe multifunctionele accommodatie is naast een zwembad, sporthal en bibliotheek, een jongerencentrum voor Maarssen voorzien, alsmede de ontwikkeling van gestapelde, betaalbare woningbouw voor starters of starten. Daarmee ontstaat een nieuwe Multifunctionele Accommodatie (MFA) Bisonspoor: een moderne, energiezuinige en duurzame voorziening, waar alle Maarssenaren terecht kunnen voor sport, ontspanning en cultuur. Individueel of in verenigingsverband. Ten behoeve van het initiatief dient de openbare ruimte ten noorden en oosten van het sportcomplex te worden heringericht. Op de huidige locatie van de bibliotheek is eveneens woningbouw voorzien met op maaiveld een commerciële en/of maatschappelijke plint in aansluiting op het aangrenzende winkelcentrum Bisonspoor. De gestapelde woningbouw op de locatie van de huidige bibliotheek richt zich in eerste aanleg op de doelgroep senioren.

Het initiatief tot herontwikkeling sluit aan op het raadsprogramma 2006-2010 'Trots op Maarssen', waarin hier over het volgende specifiek staat benoemd:

"Ons zwembad moet aan de eisen van deze tijd blijven voldoen. Kinderen, volwassenen, senioren, gehandicapten, scholen en sportverenigingen moeten gebruik kunnen blijven maken van het zwembad. Wij pleiten voor een kwaliteitsimpuls: het zwembad, de speelmogelijkheden, de activiteiten en de openingstijden moeten passen bij wat de bezoekers verwachten.

• Wij denken dat een kwaliteitsimpuls het beste te bereiken is door het zwembad te laten leiden door een organisatie die daar verstand van heeft, privatisering dus. Hiernaar wordt een onderzoek gestart.
• Privatisering van het zwembad en de sporthal Bisonsport vindt plaats onder heldere voorwaarden. Het belang van de bezoekers en gebruikers (scholen en verenigingen) staat voorop, zij moeten er op vooruit gaan. Het gebouw blijft in eigendom van de gemeente.
• Uitbesteding van het onderhoud van de sport- en gymnastiekzalen is eveneens bespreekbaar en wordt betrokken bij de mogelijke privatisering van Bisonsport. Ook hier gelden dezelfde voorwaarden."

Met het initiatief voor de nieuwe multifunctionele accommodatie wordt daarnaast invulling gegeven aan een breed spectrum van bestuurlijke doelstellingen uit het raadsprogramma 2006-2010 'Trots op Maarssen':

• het streven naar goed onderhouden en moderne (binnen)sportaccommodaties en een kwaliteitsimpuls voor het zwembad Bisonsport, als beleidsdoelstelling opgenomen in de nota ' “Sportief Samen Leven in Maarssen”, een masterplan voor de sport in Maarssen periode 2007-2012';
• het toevoegen van een jongerencentrum in het kader van het integrale jeugdbeleid om een ontmoetingsplaats te bieden voor jongeren, als opgenomen in de 'Nota integraal jeugd- en jongerenbeleid - "Voor de toekomst van Maarssen", 2007-2011';
• het initiëren en stimuleren van betaalbare woningbouw voor de doelgroepen starters en senioren onder meer conform de 'Prestatieafspraken Gemeente Maarssen – corporatie Portaal 2007 – 2010'.

In het ontwerpproces zijn verschillende fasen om te komen tot een definitief ontwerp, waarvoor een bouwvergunning kan worden aangevraagd. De plannen worden gedurende het proces steeds concreter. Van massastudie, naar schetsontwerp, naar voorlopig ontwerp en definitief ontwerp. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken en een bouwvergunning aan te kunnen vragen, moet een nieuw bestemmingsplan worden gemaakt.

Het initiatief voor de multifunctionele accommodatie en de bibliotheeklocatie past niet binnen de gebruiks- en bebouwingsregels van de geldende bestemmingsplannen. De vereiste bouwvergunning voor het initiatief kan derhalve niet worden verleend. Om de herontwikkeling van het plangebied mogelijk te maken, dient een herziening van de bestemmingsplannen voor het betreffende plangebied ex. artikel 3.1 Wro te worden opgesteld.

De doelstelling van het voorliggende bestemmingsplan is het juridisch-planologisch verankeren van de 'Massastudie multifunctioneel centrum Bisonsport' - zie hoofdstuk 5 Ruimtelijk plan. Het bestemmingsplan regelt de bestemmingen en het gebruik van de gronden voor het betreffende gebied. Het bestemmingsplan bestaat uit een plankaart, regels en een toelichting. De plankaart of te wel 'de geometrische plaatsbepaling van het plangebied en de daarin aangewezen bestemmingen' en planregels vormen tezamen het juridische plan. De regels omvatten de omschrijvingen van de in het plan vervatte bestemmingen, waarbij per bestemming het doel of de doeleinden worden aangegeven en de gebruiks- en bebouwingsregels. In de toelichting wordt een duidelijk beeld van het ruimtelijke plan en de daaraan ten grondslag liggende achtergronden, beweegredenen en onderzoeken gegeven als basis voor het juridische plan.

Het bestemmingsplan wordt met de daarbij behorende toelichting langs elektronische weg vastgelegd. Het bestemmingsplan wordt in de elektronische vorm vastgesteld. Een volledige verbeelding op papier van het bestemmingsplan wordt gelijktijdig vastgesteld. Indien de inhoud van het langs elektronische weg vastgelegde bestemmingsplan na vaststelling en die van de verbeelding op papier daarvan tot een verschillende uitleg aanleiding geeft, is de eerstbedoelde inhoud beslissend.

De gemeente Maarssen hanteert voor de opzet van de plantoelichting en de planregels van bestemmingsplannen een standaard 'Basis op orde'. Uitgangspunt voor het bestemmingsplan vormt de versie van 9 mei 2008. De plankaart is opgesteld conform de landelijke 'Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008' (SVBP 2008) en digitale uitwisselbaar conform het landelijk 'Informatiemodel Ruimtelijke Ordening', versie 2008. De genoemde standaarden hebben geen invloed hebben op de feitelijke inhoud van het bestemmingsplan, maar er zijn wel consequenties voor bijvoorbeeld de naamgeving van bestemmingen en aanduidingen, de opbouw van de regels, alsmede voor de wijze waarop de plankaart is getekend.

Een goede afstemming tussen de toelichting en de beide juridische onderdelen van het bestemmingsplan is van groot belang. Om een duidelijk beeld te geven van de achtergronden, beweegredenen en onderzoeken in relatie tot het ruimtelijke plan hanteert de gemeente Maarssen een opzet voor de toelichting bestaande uit zes hoofdstukken inclusief het inleidende hoofdstuk.

• In hoofdstuk 2 'Plangebied en geldende bestemmingsplannen wordt de begrenzing van het plangebied en het geldende bestemmingsplan voor het plangebied nader beschreven.
• In hoofdstuk 3 'Karakteristiek plangebied' wordt de bestaande karakteristiek van het plangebied beschreven om het vertrekpunt en de bestaande belangen duidelijk in beeld te krijgen. Tevens is in dit hoofdstuk een korte toelichting opgenomen met betrekking tot een tweetal andere ruimtelijke ontwikkelingen in het centrum van Maarssenbroek, die reeds in uitvoering zijn of op korte termijn worden genomen.
• De relevante beleidskaders met betrekking tot het plangebied en in het bijzonder de beleidsaspecten sport, welzijn en woningbouw staan centraal in hoofdstuk 4 'Relevantebeleidskaders'.
• In hoofdstuk 5 'Ruimtelijk plan' is een beschrijving van het ruimtelijke plan opgenomen, alsmede de belemmeringen vanuit de omgeving op het plangebied én de mogelijke effecten van het initiatief op de omgeving. Per aspect wordt het kader beschreven, de situatie in en/of om het plangebied, al dan niet nader onderzocht in een separaat onderzoek. De separate onderzoeken zijn in de bijlage van de toelichting opgenomen.
• In het slothoofdstuk 6 'Implementatie' wordt ingegaan op de planning en fasering, de bestemmingsregeling, de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid - inspraak en overleg. De uitkomsten van de verschillende procedurele stadia van inspraak en overleg worden als separate nota's in de bijlage van het bestemmingsplan toegevoegd.

Het plangebied is gelegen in het centrumgebied Bisonspoor van de wijk Maarssenbroek. De kern Maarssen kent een ruimtelijke tweedeling door de ligging van het Amsterdam-Rijnkanaal. De wijk Maarssenbroek is ten westen van het kanaal gelegen en betreft een omvangrijk woongebied van circa 440 ha. met ruim 20.000 inwoners - zie figuur 2.1.

_{Figuur 2.1 De historische kern van Maarssen en de wijk Maarssen-Dorp ten (noord)oosten van het Amsterdam-Rijnkanaal en de wijk Maarssenbroek met het centrumgebied Bisonspoor gelegen tussen het kanaal en de rijksweg A2.}

Het centrumgebied Bisonspoor is gelegen aan het Amsterdam-Rijnkanaal te midden van de verschillende woonbuurten van Maarssenbroek. Het centrumgebied van circa 12 ha. heeft geen directe, ruimtelijke relatie met het kanaal door de parallel aan het kanaal gelegen spoorlijn Amsterdam-Utrecht met het vernieuwde station Maarssen. In het centrumgebied zijn allerlei voorzieningen geconcentreerd - scholen, winkels, wijkcentrum, een recreatiezwembad, sporthal, politiebureau, postkantoor, bibliotheek - in combinatie met kantoren en woningbouw. Het centrumgebied wordt omgeven door verschillende woonbuurten van Maarssenbroek. Met de klok mee vanuit het zuiden zijn rond het centrumgebied de woonbuurten Waterstede, Antilopespoor, Duivenkamp, Pauwenspoor en Kamelenspoor gelegen - zie figuur 2.2.

De bebouwing in het centrumgebied is aan weerszijden van de weg Bisonspoor gesitueerd, die in de vorm van een ringweg met éénrichtingsweg het gebied ontsluit. Centraal binnen de ring is het winkelcentrum Bisonspoor en aan de westzijde de huidige bibliotheek. Het sportcomplex Bisonsport is aan de buitenzijde van de ring gelegen. Het centrumgebied is van de omliggende woonbuurten ruimtelijk en functioneel gescheiden middels een waterstructuur van singels.

_{Figuur 2.2 Het centrumgebied Bisonspoor gelegen te midden van de verschillende woonbuurten van Maarssenbroek.}

Het plangebied is in de westelijke hoek van Bisonspoor gelegen en heeft een omvang van circa 1,9 ha. De begrenzing van het plangebied volgt exact het gebied, dat betrokken is in de voorgenomen herontwikkeling inclusief de her in te richten openbare ruimte tussen het huidige sportcomplex en de bibliotheeklocatie.

Het plangebied grenst aan de noord-, west- en zuidzijde aan respectievelijk de woonbuurten Kamelenspoor, Pauwenkamp en Duivenkamp. Deze laagbouw woonbuurten zijn hoofdzakelijk met de achterzijde naar het plangebied gekeerd en worden van het plangebied gescheiden door brede singels en de vrijliggende fiets- en voetpaden. Ten oosten van het huidige sportcomplex grenst het plangebied aan een aantal appartementencomplexen in vier tot zes bouwlagen. In het oosten grenst het plangebied aan het kantoorgebouw Bisonstaete - drie bouwlagen - en de openbare ruimte voor het winkelcentrum Bisonspoor - zie figuur 2.3.

Het plangebied is in de huidige staat volledig in gebruik voor de beschreven functies. Het sportcomplex ligt enigszins anoniem in zijn omgeving door de beperkte bouwhoogte, de bosschages aan de zijde van de woonbuurten en enigszins verscholen entree aan het fietspad naar de Duivenkamp. De tussengelegen openbare ruimte is verouderd en doet rommelig aan door een vervlechting van functies en een onoverzichtelijke structuur. De bibliotheek is met twee bouwlagen het laagste gebouw in het centrumgebied en heeft de entree aan het parkeerplein aan de zijde van het winkelcentrum.

_{Figuur 2.3 Het plangebied - rode stippellijn - en de omliggende functies en woonbuurten.}

De juridisch-planologische regeling van de wijk Maarssenbroek is in eerste aanleg vervat in een globaal bestemmingsplan met een uitwerkingsplicht voor de verschillende deelgebieden op basis van artikel 11 van de vervallen Wet op de Ruimtelijke Ordening, thans artikel 3.6 lid 1 onder b. Wro.

De geldende juridisch-planologische regeling voor het plangebied is versnipperd en geheel of gedeeltelijk vastgelegd in diverse bestemmingsplannen. Onderstaand is een onderscheid gemaakt tussen de regeling voor het sportcomplex Bisonsport – vervat in de twee bestemmingsplannen - en de bibliotheeklocatie – vervat in een globaal bestemmingsplan en een partiële herziening.

Voor het sportcomplex Bisonsport en een deel van de omliggende openbare ruimte - zie figuur 2.4 en 2.5 – geldt een tweetal bestemmingsplannen. Voor het merendeel van het plangebied geldt het bestemmingsplan ´Maarssenbroek Woongebied´. Aan het westelijke deel van de bestemming `Maatschappelijke doeleinden´ is in het bestemmingsplan ´Maarssenbroek Woongebied´ door Gedeputeerde Staten goedkeuring onthouden. Voor dit deel van het plangebied geldt derhalve nog het bestemmingsplan ´Maarssenbroek, Uitwerking Duivenkamp-Fazantenkamp (2e herziening)´.

Maarssenbroek Woongebied

In het bestemmingsplan – zie figuur 2.4 – zijn met betrekking tot het plangebied de volgende gebruiks- en bebouwingsbepalingen opgenomen:

• Het plangebied heeft grotendeels de bestemming ´Maatschappelijke doeleinden´ (M) en verwijst naar de gebruiks- en bebouwingsbepalingen in artikel 12 van de voorschriften. In de regeling zijn alle vormen van maatschappelijke voorzieningen toegestaan, alsmede snackverkoop ten dienste van de maatschappelijke doeleinden en fiets-, voetpaden en beplanting. Maatschappelijke voorzieningen zijn in artikel 1 van het bestemmingsplan niet nader gedefinieerd. Ten aanzien van de bebouwingsbepalingen geldt de bestaande bouwhoogte ten tijde van het ter inzage leggen van het bestemmingsplan als geldend. Dit is maximaal de bouwhoogte zoals opgenomen in het onderliggende bestemmingsplan ´Maarssenbroek, Uitwerking Duivenkamp-Fazantenkamp (2e herziening)´ van 10,3 m¹.
• Ten noorden en zuiden van het sportcomplex is een tweetal zones bestemd als ´Groenvoorzieningen´ (GR), artikel 17. De gebruiksmogelijkheden binnen de betreffende bestemmingen behoeven geen nadere uitleg. De bebouwingsmogelijkheden beperken zich tot bouwwerken, geen gebouw zijnde, ten dienste van de bestemming.
• De parkeerplaatsen en parkeerwegen hebben de bestemming ´Woongebied´ (WG) en verwijst naar de gebruiks- en bebouwingsbepalingen in artikel 10 van de voorschriften. Het betreft een ruime bestemming waarin de gronden bestemd zijn voor wonen, wegen, fiets- en voetpaden, parkeervoorzieningen, groen en water. Tevens zijn bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 toegestaan, voor zover aanwezig ten tijde van het ter inzage leggen van het bestemmingsplan. De gebruiks- en bebouwingsregeling is conserverend van opzet en reguleert het gebruik en de bebouwing voor zover aanwezig ten tijde van het ter inzage leggen van het bestemmingsplan.

De herontwikkeling van de multifunctionele accommodatie past met betrekking tot de woningen niet binnen de geldende gebruiksbepalingen. De bebouwingsmogelijkheden zijn qua maatvoering grotendeels toereikend. Uitzondering vormt het bouwvlakdeel met de woningen, waar de maximale bouwhoogte niet toereikend is.

_{Figuur 2.4 Uitsnede bestemmingsplankaart ´Maarssenbroek Woongebied´. Het deel van het plangebied is met een rode stippellijn omkaderd, de rood/zwart arcering betreft het gedeelte waar goedkeuring aan onthouden is. De plankaart is noordwest gericht.}

Maarssenbroek, Uitwerking Duivenkamp-Fazantenkamp (2e herziening)

Voor het resterende deel van het sportcomplex Bisonsport is de geldende regeling opgenomen in het bestemmingsplan 'Maarssenbroek, Uitwerking Duivenkamp-Fazantenkamp'. Het gedeelte tussen de bestaande bebouwing van het complex en de aangrenzende sloot - goedkeuring onthouden - zie figuur 2.4 en 2.5.

• Het gebied heeft deels de bestemming 'Recreatie' (R) met de nadere aanwijzing 'sportterrein' (sp) of 'zonder gebouwen' (z), hetgeen doelt op een afbakening van de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden, zoals opgenomen in artikel 11 van het bestemmingsplan. Het gebied met de bestemming 'Rsp' mag enkel worden gebruikt (lid 7) en bebouwd (lid 8) ten behoeve van een zwembad en sporthal. De nadere aanwijzing R(z) is in de voorschriften niet nader beschreven, aannemelijk is dat bebouwing ten behoeve van de bestemming op deze plaats niet is toegestaan. Op de plankaart zijn tevens de maximale bouwhoogte in meters en het maximaal toelaatbaar bebouwd oppervlak als percentage weergegeven, welke respectievelijk 10,3 m¹ en 70% bedragen.
• In de artikelen 2 en 3 zijn binnenplanse vrijstellingen opgenomen voor 'kleine bouwwerken en geringe afwijkingen' en 'overschrijding van bebouwingsgrenzen'.

De herontwikkeling van de multifunctionele accommodatie past met betrekking tot de woningen en het jongerencentrum niet binnen de geldende gebruiksbepalingen. De bebouwingsmogelijkheden zijn qua maatvoering en bebouwingspercentage slechts deels toereikend. De extra bouwhoogte voor de woningen op de multifunctionele accommodatie past niet binnen regeling en ook het maximale bebouwingspercentage is krap. Het deelgebied met de nadere aanwijzing ´zonder gebouwen´ is volledig ontoereikend.

_{Figuur 2.5 Uitsnede bestemmingsplankaart 'Maarssenbroek, Uitwerking Duivenkamp-Fazantenkamp'. Het deel van het plangebied is met een rode stippellijn omkaderd. De plankaart is noordwest gericht.}

Voor het resterende deel van het plangebied is de partiële herziening ´Maarssenbroek na 6^eherziening´ van het globale bestemmingsplan ´Maarssenbroek´ het geldend juridisch -planologisch kader. Voor de uitwerking van het centrumgebied Bisonspoor is in het verleden een uitwerkingsplan opgesteld, het is echter niet als zodanig formeel vastgesteld. De huidige bebouwing zal gerealiseerd zijn op basis van een zogeheten ´anticipatie op het uitwerkingsplan´ - zie de regeling in artikel 4 van de partiële herziening – formeel dient een dergelijke uitwerking te worden bekrachtigd in een vastgesteld uitwerkingsplan. Derhalve is voor het plangebied enkel de partiële herziening ´Maarssenbroek na 6^e herziening´ van kracht.

Maarssenbroek na 6^e herziening

In het bestemmingsplan ´Maarssenbroek na 6e herziening´ - vastgesteld door Burgemeester en Wethouders op 12 juni 1989 - is het globale bestemmingsplan voor Maarssenbroek in zijn geheel herzien. Dit geldt niet voor de uitwerkingsplannen op basis van het globale bestemmingsplan 'Maarssenbroek', die tot het moment van vaststelling zijn vastgesteld.

De herziening heeft betrekking op specifieke bepalingen en onderdelen van de plankaart. De herziening heeft betrekking op een negental onderdelen, waarvan één (in)direct betrekking heeft op de uit te werken bestemming ´Centrum en gebied voor tertiaire werkgelegenheid´ (UCT) in artikel 10. Het betreft het opnemen van een actuele Staat van Inrichtingen in relatie tot het toestaan van verschillende vormen van bedrijvigheid. In de herziening zijn derhalve de doeleindenomschrijving en bijbehorende vrijstellingsbevoegdheid gewijzigd opgenomen.

• Het gehele plangebied heeft de uit te werken bestemming ´Centrum en gebied voor tertiaire werkgelegenheid´ - zie figuur 2.6 – verwijzend naar artikel 10 van de voorschriften. De bestemming is deels herzien – doeleindenomschrijving en binnenplanse vrijstellingen – in de partiële herziening ´Maarssenbroek na 6^e herziening´.
• In de resterende onderdelen van het artikel zijn de maximale oppervlaktes, bouwhoogtes en aantallen voor de verschillende bestemmingen gegeven. Voor de maatschappelijke voorzieningen geldt een minimale oppervlakte eis van 7% van het uit te werken centrumgebied en een maximale bouwhoogte van 15 m¹. Ten aanzien van de woningen geldt een maximum aantal van 150 eenheden en een maximale bouwhoogte van 30 m¹. Tot slot zijn parkeernormen opgenomen en een vrijstellingsbevoegdheid in het geval van dubbelgebruik. De parkeernormen zijn voor het gehele centrum van toepassing en hebben in het licht van de huidige stand van de welvaart geen actualiteitswaarde.
• Het plangebied dient te worden uitgewerkt voor de bestemmingen detailhandelsbedrijven, dienstverlenende en handelsbedrijven – als bedoeld in milieucategorie 1 en 2 - kantoren, maatschappelijke voorzieningen, horecabedrijven, parkeergarages, wonen en bijbehorende openbare ruimte.

_{Figuur 2.6 Uitsnede van de plankaart van het globale bestemmingsplan en de 6e, de plankaart is noordwest gericht. Het plangebied is indicatief aangeduid met rode cirkel.}

Resumerend past de herontwikkeling van de bibliotheeklocatie past binnen de geldende uitwerkingsregels voor gebruik en bebouwing, met uitzondering van het aantal woningen en de maximale bouwhoogte.

In dit hoofdstuk is een beschrijving van de huidige karakteristiek van het plangebied en directe omgeving opgenomen. Aan de orde komen de ruimtelijke structuur, de functionele structuur en de huidige verkeers- en parkeersituatie. Een beschrijving van de huidige situatie met betrekking tot de bestaande omgevingswaarden en milieukundige situatie zijn opgenomen in de betreffende paragrafen van hoofdstuk 5 als onderdeel van de onderzoeken, die in relatie tot deze aspecten zijn uitgevoerd. Afsluitend is een korte beschrijving opgenomen van een tweetal andere ruimtelijke ontwikkelingen in het centrumgebied Bisonspoor.

Het plangebied is gelegen in het centrumgebied Bisonspoor van de wijk Maarssenbroek te Maarssen. Maarssenbroek wordt al genoemd in 1174. Het was tot 1857 een zelfstandige gemeente, toen met 126 inwoners. De weinige boeren die er in de jaren zestig nog woonden, vertrokken en lieten een open gebied achter van zo'n 400 ha grasland. Daar, tussen de rijksweg A2 en de spoorlijn van Amsterdam naar Utrecht, is in de jaren zeventig en tachtig een nieuwe wijk gebouwd: Maarssenbroek.

Maarssenbroek is bijzonder door zijn stedenbouwkundige opzet met voornamelijk laagbouw en door de opzet van de wegenstructuur. Deze zogeheten bloemkoolwijken, die sinds 1970 zijn gebouwd, kenmerken zich door kleinschaligheid, kronkelende wegen en paden, hofjes en veel snippergroen. Het zijn woonmilieus opgebouwd uit buurten met woonerven. De verkeersstromen zijn sterk hiërarchisch geordend. Het doorgaande verkeer wordt geleid over een beperkt aantal hoofdwegen of een ringweg, waar de bebouwing veelal van afgekeerd is. De straten en woonerven vormen aparte subwijkjes, die als bloemkoolroosjes op de hoofdwegen zijn 'geplant' en doorgaans maar één toegang hebben. Deze (sub)buurten zijn meestal niet door wegen voor autoverkeer met elkaar verbonden en bestaan dus veelal uit dood- of rondlopende straten. De (sub)buurten zijn daarentegen wel goed met elkaar verbonden via doorgaande en vrijliggende paden voor langzaam verkeer. Dit concept leidt tot autoluwe woongebieden, in de zin van doorgaand verkeer.

_{Figuur 3.1 Plattegrond van Maarssenbroek met het typische stratenpatroon van bloemkoolroosjes, die aansluiten op een hoofdstructuur. Het plangebied is indicatief met een rode cirkel weergegeven.}

Destijds werden, gelijk met de bouw van de woningen, ook de voorzieningen gerealiseerd, wijk na wijk. In 1968 is het bestemmingsplan Maarssenbroek vastgesteld, met de bedoeling om te zijner tijd een bijdrage te leveren aan de opvang van de bevolkingsgroei in de regio. In de nota “Met het oog op Utrechts toekomst” was de nieuwbouw gepland eind jaren tachtig. Begin jaren zeventig was de situatie bij de woningbouw echter vergelijkbaar met die van tegenwoordig: de productie van nieuwe woningen verliep traag, terwijl er wel flinke vraag was in de regio. Daarom kwam de locatie Maarssenbroek eerder in beeld, de planning werd vervroegd. Er werd een
prijsvraag uitgeschreven en het winnend ontwerp kwam van de architectencombinatie De Jongh, Van Olphen en Bax. Het werd verder uitgewerkt door het Instituut Stad en Landschap in Rotterdam en daarmee was de stedenbouwkundige opzet van Maarssenbroek een gegeven. In 1972 ging Maarssen een overeenkomst aan met CSO (Combinatie Stede Ontwikkeling), datzelfde jaar werd begonnen met het bouwrijp maken en in 1973 werd de eerste woning opgeleverd. Daarna werd in hoog tempo de ene wijk na de andere gerealiseerd, in een vorm van publiek-private samenwerking. Maarssenbroek bestaat uit 14 wijken, elk met een unieke structuur maar een vergelijkbare uitstraling.

Maarssenbroek is een uitgesproken woongebied. Het overgrote deel van de bebouwing bestaat uit woningen, de voorzieningen zijn gericht op de bewoners en alle andere functies zijn ondergeschikt aan het wonen. Uitzondering hierop vormt het centrum van Maarssenbroek, waar het plangebied onderdeel van uitmaakt. Bisonspoor heeft een orthogonale opzet in een nagenoeg vierkante vorm. Het centrumgebied grenst met de noordoost- en zuidoostzijde aan de gebiedsontsluitingsweg Safariweg en aan de noordwest- en zuidwestzijde grenst Bisonspoor aan de woonbuurten Kamelenspoor, Pauwenkap en Duivenkamp. De waterstructuur van singels vormt een duidelijke scheiding tussen de woonbuurten en Bisonspoor. Beide gebieden zijn met 'achterzijde' naar deze waterstructuur en elkaar gepositioneerd.

_{Figuur 3.2 Huidige bebouwingsstructuur van het centrumgebied Bisonspoor.}

Aan de buitenzijde van de ringweg zijn gebouwen in een ruimere setting geplaatst op de overgang naar de omliggende woonbuurten. De bebouwing in de buitenste ring is van wisselende omvang, bouwhoogte en functie en zijn solitair gepositioneerd, passend in de orthogonale - rechthoekige - structuur van Bisonspoor. Uitzondering hierop vormt het sportcomplex Bisonsport, dat in een willekeurige hoekverdraaiing ten opzichte van de orthogonale structuur is gepositioneerd. Recent is in de buitenste ring aan de oostzijde van het centrum het vernieuwde treinstation gerealiseerd in een groot multifunctioneel gebouw.

Centraal in het gebied staat het omvangrijke, overdekte hoofdwinkelcentrum. De aanwezige kantoortorens domineren de omgeving vanwege hun kolossaal aandoende bouwmassa, gebouwhoogte en verweerde zandsteenkleurige materialisering. Vanwege de omringende laagbouw van het hoofdwinkelcentrum hebben de kantoren geen directe relatie met de openbare ruimte. Ook het winkelcentrum heeft een beperkte relatie met het openbaar gebied door de naar binnen gekeerde opzet. Aan de rand van het centrale gebied, langs Bisonspoor, zijn flats gelegen. Het gevelbeeld wordt gevormd door langgerekte, strakke en gesloten (blinde) gevels. Overwegend is beton en metselwerk in een donkere kleur toegepast, waarbij details als dakoverstekken zeer fors zijn uitgevoerd. Onder de hoogbouw zijn garageboxen en parkeerplekken gesitueerd, hetgeen het gevelbeeld niet ten goede komt. Een plint met commerciële en/of maatschappelijke voorzieningen verlevendigt het bebouwings- en straatbeeld.

_{Entree Bisonsport Fiets/ en voetpad naast Bisonsport Parkeerplaats Bisonsport}

_{Bisonspoor in oostelijke richting Bibliotheek vanaf Bisonspoor Arcade bij bibliotheek aan marktplein}

_{Markt- en parkeerplein Winkel- en kantoorcentrum Bisonspoor Scheidende waterstructuur op de rand}

_{Figuur 3.3 Foto inventarisatie van het plangebied.}

Het openbare gebied dient vooral verkeersdoeleinden, met een ringweg rond het gebied en enkele parkeerterreinen, verspreid over het gebied. De aanwezige groenstroken en beplanting zijn willekeurig verdeeld over de (smalle) restruimten en leveren nauwelijks een bijdrage aan de beeldkwaliteit van het geheel. Het gebied heeft dan ook een uitgesproken steenachtig karakter. Zie paragraaf 3.3 voor renovatie en ontwikkelingsplannen voor het winkelcentrum en het openbaar gebied.

Het centrumgebied Bisonspoor is middels alle vervoersmodaliteiten – gemotoriseerd verkeer, langzaam verkeer en openbaar vervoer - goed ontsloten.

De ontsluitingsstructuur voor gemotoriseerd verkeer – de Bisonspoor – is als een lus vormgegeven, zie figuur 3.4. De Bisonspoor heeft een 30 km/u regime en is voorzien van éénrichtingsverkeer. De overige wegen in het centrum dienen voor de erfontsluiting en zijn overwegend doodlopend. De lus heeft hoofdzakelijk een verkeersfunctie en de overige wegen in het centrumgebied hebben meer een verblijfsfunctie. Aan de noordoost- en zuidwestzijde van het centrum sluit de Bisonspoor direct aan op één van de gebiedsontsluitingswegen van Maarssenbroek – de Safariweg. Vanuit de gebiedsontsluitingsweg is een nagenoeg directe verbinding met de provinciale weg N230 – de Zuilense Ring – mogelijk, die als stroomweg direct aansluit op de A2 Utrecht-Amsterdam.

_{Figuur 3.4 Wegenstructuur Maarssenbroek (bron: GVVP)}

In wijken als Maarssenbroek vormde een goede ontsluitingsstructuur voor langzaam verkeer een belangrijk ontwerpopgave. In Maarssenbroek zijn doorgaande en vrijliggende fiets- en voetpaden gelegen, die de voorzieningen en opstappunten voor openbaar vervoer met de verschillende woonbuurten verbinden. Vanuit de woonbuurten Kamelenspoor, Pauwenkamp en Duivenkamp komen ter plaatse van het sportcomplex Bisonsport een drietal langzaam verkeersroutes samen – zie figuur 3.5. De aansluiting van routes op de verkeersstructuur van het centrumgebied is enigszins rommelig door het medegebruik van twee routes als parkeerweg. Bij de planvorming voor de herinrichting van de openbare ruimte ligt hier een belangrijke ontwerpopgave – zie paragraaf 5.4.

_{Figuur 3.5 Langzaam verkeersstructuur Maarssenbroek (bron: GVVP).}

In een straal van 300 m¹ van het plangebied is het trein- en busstation van Maarssen gelegen. Per trein zijn de nabijgelegen steden Amsterdam en Utrecht goed bereikbaar. Op het station halteren een zevental buslijnen die de omliggende regio ontsluiten.

Samenvattend is het plangebied middels alle vervoersmodaliteiten zeer goed bereikbaar. Tevens biedt de herontwikkeling een mogelijkheid om de aansluiting van langzaam verkeersroutes op het centrumgebied te verbeteren.

De verschillende functies in het centrumgebied hebben gezamenlijk een forse parkeerbehoefte. De parkeervoorzieningen zijn gratis en deels gelegen in parkeergarages - P1 en P2 - en deels op maaiveld. De parkeergarages bevinden zich met name aan de oostkant van het centrum, nabij het station en de entree van het winkelcentrum. In en om het plangebied wordt op maaiveld geparkeerd, hetgeen een groot deel van de openbare ruimte beslaat en leidt tot een stenige uitstraling.

In de huidige situatie zijn de parkeervoorzieningen in het merendeel van de week toereikend. De herontwikkeling van het plangebied zal leiden tot een aanvullende parkeervraag – met name de woningen – hetgeen in de her in te richten openbare ruimte dient te worden opgevangen – zie paragraaf 5.4.

In het centrumgebied staan ook twee andere ruimtelijke ontwikkelingen op het programma voor de komende periode, met een direct of indirect gevolgen voor de herontwikkeling van het sportcomplex Bisonsport en de bibliotheeklocatie. Voor beide initiatieven is de planologische procedure reeds opgestart en zullen op korte termijn ten uitvoer worden genomen. Het betreffen een plan voor de renovatie en uitbreiding van het winkelcentrum Bisonspoor en de ontwikkeling van het nieuwbouwproject De Eenhoorn (ookwel Haakgebouw) tussen het station en het winkelcentrum Bisonspoor.

Het winkel- en kantorencentrum Bisonspoor vormt het grootschalige voorzieningencentrum van Maarssenbroek. Vanwege de centrale ligging en goede bereikbaarheid vanuit de regio heeft het winkelcentrum een bovenlokale winkelfunctie gekregen, met bezoekers uit Maarssen, Breukelen, maar ook Leidsche Rijn en Vleuten-De Meern. Het voorzieningencentrum bevat in haar huidige verschijning circa 20.500 m² detailhandel, 1.600 m², horeca, 2.000 m² dienstverlening en ca. 1.300 m² recreatieruimte. Op het complex staan 180 galerijwoningen en kantoren. De kantoortorens zijn ontsloten via het winkelcentrum. In het winkelcentrum zijn twee winkellagen aanwezig. De tweede verdieping is verbonden met één van de parkeerdekken middels een loopbrug. Aan de noord- en oostzijde van het winkelcentrum zijn parkeergarages aanwezig met in totaal 988 parkeerplaatsen. Daarnaast zijn op maaiveldniveau nog 244 parkeerplaatsen aanwezig.

Het NS-station is in het kader van de spoorverdubbeling van het traject Amsterdam-Utrecht recentelijk geheel vernieuwd. De loopbrugverbinding tussen het station en het winkelcentrum is destijds voor een groot deel afgebroken. Hierdoor komt het huidige publiek vanaf het station naar Bisonspoor over de begane grond. Tussen winkelcentrum en NS-station, op het voormalige “TPG terrein”, vindt een nieuwe ontwikkeling van woon- en werkfuncties plaats – zie subparagraaf 3.3.2. Deze ontwikkeling staat los van de herstructurering en opwaardering van het winkelcentrum.

Het winkelcentrum is sterk gedateerd, introvert en onderhevig aan ernstige vervuiling, mede door een slechte detaillering van de gevelelementen. De renovatie en uitbreiding hebben dan ook tot doel het moderniseren en verbeteren van de verblijfskwaliteit en beeldkwaliteit van gebouw en omgeving. Anderzijds wordt op deze wijze reeds voorgesorteerd op marktontwikkelingen voor een duurzame economische basis.

In 2002 is reeds begonnen met een interne renovatie van het winkel- en kantorencentrum. Gelijktijdig is gestart met het ontwikkelen van een visie op de buitenruimten, de gevels en de parkeervoorzieningen rond het complex. Dit heeft geresulteerd in een plan om het complex een vernieuwde en meer eigentijdse uitstraling te geven in twee fasen.

• De eerste fase bestaat uit een aantal deelplannen: vernieuwen van de gevels, herinrichten van het marktplein uitbreiding van de winkelruimte – circa 4.800 m² - herstructurering van de verkeers- en parkeerstructuur en een opwaardering van de buitenruimte. Met name de herinrichting van het marktplein – grenzend aan het plangebied – en de herstructurering van de verkeers- en parkeerstructuur hebben gevolgen voor het plangebied.
  
  1. 1. Aan de zijde van het marktplein wordt een nieuwe entree voor het winkelcentrum gerealiseerd als nieuwe, directe verbinding tussen het buitenplein en het binnenplein om de onderlinge relatie te versterken. De noodzaak van deze verbinding met name voor de marktdag van belang. In samenhang met de nieuwe ingang, wordt het buitenplein heringericht. Het marktplein dient met haar nieuwe inrichting een rustpunt te worden in een grotendeels versteende omgeving. Om dit te bereiken wordt het plein autovrij gemaakt en heringericht als verblijfsgebied. Met de toekomstige opwaardering van het plein, biedt de locatie een aantrekkelijk klimaat voor activiteiten, waarbij uitbreiding van horeca tevens tot de mogelijkheden behoort. Door boven de te realiseren entree de verdieping enigszins uit te bouwen ontstaat een logische verbinding van de langs het marktplein gesitueerde kantoortorens. Tevens ontstaat de mogelijkheid om onder deze overkragende verdieping overdekte terrassen te realiseren voor de hier reeds aanwezige horeca. Het bestaande marktplein zal enigszins aan oppervlakte inleveren, maar voldoende ruimte bieden voor de wekelijkse markt.
     
     
     _{Figuur 3.6 Toekomstige verkeersstructuur Bisonspoor.}
     
  2. 2. Rond het winkelcomplex zijn meerdere kleine parkeervoorzieningen op maaiveld aanwezig. Uit ervaringen is gebleken dat de parkeerplaatsen op maaiveldniveau niet of nauwelijks worden gebruikt door winkelend publiek, maar door kantoorhuurders. Een groot deel van deze parkeervoorzieningen – 145 parkeerplaatsen – zal verdwijnen en worden gehergroepeerd. De terreinen zullen als verblijfsgebied worden ingericht voor voetgangers. Samen met de gedeeltelijke afsluiting van de binnenring biedt dit de mogelijkheid voor het winkelend publiek om in een aantrekkelijke buitenruimte te kunnen verblijven.
     In de nieuwe situatie wordt een heldere structuur gecreëerd, met een beperkt aantal, geconcentreerde en hoogwaardige, parkeervoorzieningen. De ontsluiting van de parkeergarages vindt niet meer over twee zijden plaats, maar in de nieuwe situatie alleen nog vanaf de Safariweg. Middels matrixborden wordt informatie verschaft over waar ruimte beschikbaar is – zie afbeelding 3.6.
     Door de parkeergelegenheden vanaf de Safariweg te ontsluiten bestaat de mogelijkheid om de zogenaamde binnenring deels voor autoverkeer af te sluiten. Het parkeerterrein aan de achterzijde van de Albert Heijn, wordt in de nieuwe situatie als plein ingericht. Zo wordt hier een verblijfsgebied gecreëerd waar langzaam verkeer, komende vanaf het NS-station het winkelcentrum op een aangename manier kan bereiken.

Het autovrij maken van het marktplein en de wijzigingen in de verkeersstructuur van de binnenring hebben een directe invloed op het plangebied in het voorliggende bestemmingsplan. Immers een afname van de verkeersstromen leidt tot een afname van de akoestische belasting op de gevels van de nieuwe woningen, los van een toename door de nieuw toegevoegde functies in het plangebied.

• De tweede fase bestaat uit het toevoegen van leisure – circa 2.400 m² - ter versterking van het huidige avondvermaak, zoals een bowling, bioscoopzaal, hoogwaardige fitnessruimte met sauna, dartcentrum of poolcentrum met aanvullende horecavoorzieningen. Verplaatsing en uitbreiding van het kinderdagverblijf – 800 m² - en een uitbreiding van de bestaande parkeergarage met 460 parkeerplaatsen.

In gebied tussen het nieuwe station en het winkelcentrum – ter plaatse van het TPG-gebouw tussen de Safariweg en de Bisonspoor worden nieuwe centrumfuncties gerealiseerd met onder meer winkels, kantoren en woningen. Met de uitwerking van deze locatie Haakgebouw wordt beoogd het stationsplein op een goede manier af te ronden en tegelijkertijd het regionaal winkelcentrum Bisonspoor beter te betrekken op dit stationsgebied door vanaf het Stationsplein rechtstreekse (begane grond) verbindingen voor voetgangers te projecteren naar het winkelcentrum. In beginsel heeft de gemeente Maarssen de wens uitgesproken om op deze locatie een gemeentelijk zorgloket onder te gaan brengen.

In De Eenhoorn is de ontwikkeling van 143 woningen, circa 2.320 m2 winkelvoorzieningen en andere commerciële ruimten, circa 1.100 m2 maatschappelijke voorzieningen (met dubbelbestemming commerciële voorzieningen), circa 200 m2 maatschappelijke voorzieningen – ten behoeve van het gemeentelijk zorgloket, met dubbelbestemming parkeren – en 263 gebouwde parkeerplaatsen. Het hoogste deel van de bouwmassa wordt circa 40 meter hoog.

Uitgangspunt in het bouwplan is dat de nieuwe bouwmassa op de voormalige TPG-locatie het bestaande introverte karakter moet openbreken. De bouwmassa mag dus niet als een barrière tussen het stationsplein en het winkelcentrum in komen staan en daardoor het aanwezige introverte karakter versterken. De bouwmassa is zodanig vorm te geven, dat deze zowel een nieuwe wand vormt aan het stationsplein en tegelijkertijd voor een afronding zorgt van het winkel- en kantorengebied Bisonspoor. Tussen de nieuwe bouwmassa en het station ontstaat zo een pleinvormige ruimte als toegangsgebied tussen station en Bisonspoor. Naar beide richtingen zal de nieuwe bouwmassa goed zichtbaar zijn. In het bouwplan is hierop verder ingespeeld door twee markante punten in de bouwmassa te ontwerpen. Een aan de zuidoostzijde van de locatie in de vorm van een verhoogd deel tot 11 bouwlagen als beëindiging van de bouwmassa en een torentje in het midden van de bouwmassa van 12 bouwlagen. Voor de tussenliggende delen is uitgegaan van een bouwhoogte van 8 bouwlagen. Met deze hoogten is aangesloten op de aanwezige bouwmassa's in de directe omgeving.

In het gebied is een route voor voetgangers van het winkelcentrum naar het station en vice versa opgenomen. Deze route wordt ondersteund door een winkelgalerij op de begane grond voor een aantrekkelijke aansluiting op het plein. Direct boven de winkels is een parkeervoorziening opgenomen voor de bewoners van de geprojecteerde woningen en voor de gebruikers en bezoekers van de commerciële en maatschappelijke functies. De ingang van deze parkeergelegenheid bevindt zich aan de zijde van de Safariweg.

In dit hoofdstuk is het relevante rijks-, provinciaal-, regionaal en gemeentelijk beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied opgenomen. Ten aanzien van specifiek sectoraal beleid is - indien relevant – het beleidskader beschreven bij het betreffende omgevingsaspect in hoofdstuk 5. Onderstaand is een beschrijving opgenomen van de doelstelling van het beleid en de directe gevolgen voor de ontwikkelingsmogelijkheden van het plangebied.

De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen. De nota dient richting te geven aan een ruimtelijke bijdrage voor een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk land. Het nationaal ruimtelijke beleid in de Nota Ruimte heeft een planhorizon tot 2020 en biedt daarnaast een doorkijk voor de termijn 2020-2030.

In de nota is onderscheid gemaakt tussen ruimtelijke structuren, waar de rijksoverheid een basisverantwoordelijkheid draagt en ruimtelijke structuren waar men een grotere verantwoordelijkheid draagt: de nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur. De nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur omvat gebieden en netwerken, die voor de ruimtelijke structuur en het functioneren van Nederland van grote betekenis zijn. Voor de overige ruimtelijke structuren zijn enkele beleidsuitspraken opgenomen, die een gegarandeerde basiskwaliteit beogen. Het betreffen generieke regels waaraan alle betrokken partijen zijn gebonden, de ondergrens voor alle ruimtelijke plannen. Het hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is om op een duurzame en efficiënte wijze ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies, de leefbaarheid van Nederland te waarborgen en te vergroten en de ruimtelijke kwaliteit van stad en platteland te verbeteren.

De gemeente Maarssen maakt onderdeel uit van het Nationaal Stedelijk Netwerk 'Randstad Holland' (PKB- kaart 2 Verstedelijking). Een groot deel van de gemeente Maarssen is tevens gelegen in het Nationaal Landschap 'Groene hart´ en het Nationaal Landschap 'Nieuwe Hollandse Waterlinie (PKB- kaart 7 Nationale Landschappen), dit geldt niet voor het plangebied. De gemeente Maarssen maakt derhalve onderdeel uit van de Nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur, waar in de Nota Ruimte specifiek ruimtelijk beleid is geformuleerd.

• Het rijk wil verstedelijking en infrastructuur zoveel mogelijk bundelen in nationale stedelijke netwerken, economische kerngebieden en hoofdverbindingsassen. De ontwikkeling van het stedelijk netwerk heeft prioriteit. Stedelijke netwerken dragen bij aan een vergroting van het draagvlak van voorzieningen en diensten, de steden en centra vullen elkaar aan én de netwerken openen de mogelijkheden voor een optimale omgang met de schaarse ruimte. De ruimtelijke ontwikkeling van stedelijke netwerken houdt gelijke tred met de maatschappelijke ontwikkeling van de netwerkeconomie en netwerksamenleving. In het bundelingsgebied moeten stad en land in samenhang worden ontwikkeld. Bundeling van verstedelijking betekent dat nieuwe bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand komt in bestaand bebouwd gebied, hier direct op aansluit of in nieuwe clusters. De ruimte in het bestaand stedelijk gebied dient optimaal gebruikt te worden. Het rijk stimuleert revitalisering, herstructurering en transformatie, maar legt de verantwoordelijkheid voor de uitwerking van het generieke bundelingsbeleid bij de provincie.
  
  Het initiatief voor verbetering en versterking van de maatschappelijke, sport en commerciële voorzieningen in combinatie met het toevoegen van woningbouw in het bestaand stedelijk gebied past binnen de ruimtelijke beleidskaders van het rijk met betrekking tot nationale stedelijke netwerken.
  

Tot slot zijn de 'generieke regels met betrekking tot de basiskwaliteit' van toepassing op het plangebied. De generieke regels voor de basiskwaliteit betreffen inhoudelijke, financiële en procesmatige eisen. Bij ruimtelijke afwegingen worden de negatieve effecten meegewogen en mogen niet worden afgewenteld op het bestaande ruimtegebruik of op functies als water, natuur en infrastructuur. Het uitgangspunt is dat de initiatiefnemer zorgt voor opheffing van de veroorzaakte knelpunten – het veroorzakersbeginsel. Met betrekking tot de gewenste basiskwaliteit zijn de navolgende beleidslijnen van belang.

• Het locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen is gedecentraliseerd naar provincie en/of WGR-plusregio. De bedoeling is dat elke regio vestigingsmogelijkheden biedt voor bedrijven en voorzieningen, zodat een optimale bijdrage wordt geleverd aan de versterking van steden en dorpen. Voor de detailhandel is uitgangspunt dat nieuwe vestigingslokaties niet ten koste mogen gaan van de bestaande detailhandelsstructuur in wijkwinkelcentra en binnensteden. De verbetering en versterking van het bestaande winkelcentrum sluit aan op het landelijke beleid.
• In het kader van de 'balans tussen rood en groen/blauw' beschouwt het rijk de toegankelijkheid voor alle burgers van groene en blauwe recreatiemogelijkheden als onderdeel van de te garanderen basiskwaliteit. In de directe omgeving van het initiatief zijn op enige afstand diverse groen/blauwe recreatiemogelijkheden aanwezig of in ontwikkeling. Op korte afstand zijn de Eendenkooi, de Vecht en aan de overzijde Park Vechtenstein gelegen. In het buitengebied zijn de Landgoed De Haar, Nieuwe Hollandse Waterlinie, het Groene Hart en de Maarsseveensche en Loosdrechtse Plassen gelegen, die mede een rol als stedelijk uitloopgebied hebben.
• Bij de bundeling van verstedelijking dient het water optimaal te worden aangesloten op het watersysteem en de wateropgave niet te worden afgewenteld op naastgelegen gebieden of de toekomst. In de paragraaf 5.5 wordt hier nader op ingegaan.

In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op de vereiste basiskwaliteit ten aanzien van water, milieu en veiligheid. De milieukwaliteitsaspecten - zoals vastgelegd in wet- en regelgeving - is op deze wijze geïntegreerd in de planvorming als lokaal maatwerk.

Het kabinet heeft op 5 september 2008 de Structuurvisie Randstad 2040 vastgesteld, welke een lange termijn perspectief biedt voor de projecten uit de Programma Randstad Urgent. Met de structuurvisie zet het kabinet de koers uit om de Randstad integraal te ontwikkelen tot een duurzame en concurrerende Europese topregio in 2040. De structuurvisie benoemt in aanvulling op de Nota Ruimte een aantal keuzen om uitvoering te geven aan deze kabinetsambitie. De structuurvisie focust op ruimtelijke opgaven met een rijksrol en besteed daarnaast ook aandacht aan een aantal niet ruimtelijke onderwerpen die bijdragen aan een duurzame en concurrerende Randstad.

De visie vormt geen beleidswijziging maar juist een aanvulling en/of nadere uitwerking van de ruimtelijke beleidslijnen in de Nota Ruimte. In het verlengde van het bundelingsbeleid wordt een verdergaande verdichting van de steden nagestreefd, onder meer door een sterke verdichting en herstructurering van verouderde woon/werk locaties in de steden, zoals met het voorliggende bestemmingsplan wordt beoogd. De kabinetskeuzen in de visie hebben verder geen gevolgen voor het initiatief.

Het Rijk heeft beleid voor wonen neergelegd in de nota 'Mensen Wensen Wonen in de 21^eeeuw'. Deze nota heeft een brede discussie in gang gezet over de toekomst van het wonen in ons land, waarbij is ingezet op meer keuzevrijheid en zeggenschap, vitaliteit van de woonwijk en herstructurering van de bestaande woningvoorraad. Speerpunten zijn het vergroten van zeggenschap over woning en woonomgeving, het scheppen van kansen voor mensen in kwetsbare groepen, het bevorderen van wonen en zorg op maat, en het verbeteren van het stedelijk woonklimaat.

De brede maatschappelijke discussie over de nota 'Mensen Wensen Wonen in de 21^e eeuw' heeft geleid tot het Nationaal Akkoord Wonen 2001-2005 met afspraken tussen het ministerie van VROM en onder meer provincies en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten over:

• nieuwbouw (meer variatie en kwaliteit in het aanbod van woningen in nieuwbouwwijken en in de bestaande stad);
• stedelijke vernieuwing (transformatie van met name de vroeg naoorlogse wijken en buurten als grote opgave voor de komende jaren);
• verkoop huurwoningen (met het oog op een gevarieerde opbouw van wijken en de grote vraag (van huurders) naar koopwoningen, is een forse investering nodig van de verkoop van huurwoningen);
• wonen en zorg op maat (het tempo bij het ontwikkelen van combinaties van wonen en zorg moet omhoog);
• energiebesparing (vooral bij bestaande woningen zijn extra maatregelen nodig om de doelstellingen op het gebied van energiebesparing te halen).

Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 heeft de provincie Utrecht de 'Beleidslijn nieuwe Wro' vastgesteld bij besluit van Provinciale Staten op 23 juni 2008 om het Streekplan Utrecht 2005-2015 als beleidskader slagvaardig te kunnen blijven toepassen.

De Beleidslijn markeert het provinciaal belang en legt de inzet van de nieuwe Wro-instrumenten vast. Met nadruk geldt dat deze Beleidslijn géén nieuw beleid bevat: de beleidsdoelen zoals deze zijn vastgelegd in het Streekplan zijn niet gewijzigd.

In de bijlage van de Beleidslijn zijn de beleidsuitspraken uit het streekplan gecategoriseerd als wettelijk provinciaal belang (1), provincie alleen sturend (2) en geen provinciaal belang (3).

De provincie Utrecht heeft het provinciaal ruimtelijke beleid neergelegd in het Streekplan Utrecht 2005-2015, vastgesteld door Provinciale Staten op 13 december 2004. Het credo van het streekplan is duurzaamheid door kwalitatief hoogwaardige oplossingen, ontwikkelingsgericht ruimtelijk beleid en samenwerking als voorwaarde.

Het primaire doel van het streekplan is een gezonde, veilige en duurzame leefomgeving, door een evenwicht tussen (leef)kwaliteit en de druk op de ruimte. De provincie kiest nadrukkelijk voor een beheerste groei. Dit betekent dat niet de kwantitatieve vraag, maar de ruimtelijke mogelijkheden bepalend zijn voor nieuwe ontwikkelingen. De ruimtelijke mogelijkheden en de randvoorwaarden vanuit water, natuur en milieu stellen grenzen aan de verstedelijking. Om te voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in een hogere laag leiden tot moeilijk of niet omkeerbare aantasting van lagere lagen hanteert de provincie een lagenbenadering. De consequenties dienen bij het beoordelen van de aanvaardbaarheid van nieuwe ontwikkelingen in beeld te worden gebracht – zie voor deze beoordeling de onderzoeken in hoofdstuk 5 'Ruimtelijke plan'.

De hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijke beleid voor het stedelijk gebied zijn:

• Zorgvuldig ruimtegebruik: de verstedelijkingsopgave wordt primair benaderd vanuit de mogelijkheden van het bestaande stedelijk gebied. Bij nieuwbouw van woningen wordt prioriteit gegeven aan herstructurering en revitalisering, inbreiding en intensivering; pas daarna kan uitbreiding aan de orde komen. Het initiatief voor het plangebied kenmerkt zich als een intensivering en herstructurering van het gebruik van het bestaande stedelijk gebied.
• Water als ordenend principe: de locatiekeuze voor functies als verstedelijking worden mede gebaseerd op de randvoorwaarden die het watersysteem stelt. Hierdoor kan de ruimtelijke ordening meer dan tot op heden bijdragen aan een duurzaam watersysteem, zowel kwalitatief als kwantitatief.- zie de watertoets in paragraaf 5.5 'Groen, natuur en blauw'.
• Beschikbaarheid en capaciteit van de bestaande infrastructuur: de keuze voor nieuwe verstedelijkingslocaties is zoveel mogelijke gebaseerd op de beschikbaarheid en (toekomstige) capaciteit van de bestaande infrastructuur. De binnenstedelijke locatie van het plangebied kan voor de ontsluiting gebruik maken van het bestaande wegennet en openbaar vervoer.
• Verstedelijking: nieuwe woningbouw en bedrijventerreinen worden vooral gerealiseerd in het stadsgewest Utrecht - waar de gemeente Maarssen onderdeel van uit maakt – met een accent in differentiatie qua programma en leefmilieu.

Rode contouren
Het principe van beheerste groei is in het ruimtelijke beleid voor de verstedelijking vertaald naar het principe van rode contouren, waar binnen de verstedelijkingsambities dienen plaats te vinden. Het ruimtelijke beleid is immers gericht op stedelijke vernieuwing en kwaliteitsvergroting in het bestaand stedelijk gebied én de aantasting van waardevolle en kwetsbare open ruimte door nieuwe verstedelijking zo veel mogelijk te vermijden. Vanuit deze optiek is het gewenst nieuwe bouwmogelijkheden binnen het bestaand stedelijk gebied goed te benutten. De rode contouren zijn per bebouwingskern op een specifieke contourenkaart opgenomen. Onderstaand is een uitsnede van Kaart 43 voor de kern Maarssen opgenomen, het plangebied – globaal aangeduid met een rode cirkel – is gelegen binnen de rode contour. Als de ontwikkelingen binnen de contour passen in het kwalitatieve en kwantitatieve ruimtelijk beleid uit het streekplan (behoud van kwaliteiten en waardevolle structuren, voldoende ruimte voor groen en water in de stad), worden (her)ontwikkelingen als passend beschouwd in het proces van vernieuwing en functieaanpassing van de kern.

_{Figuur 4.1 Uitsnede Kaart 43 kern Maarssen behorende bij het streekplan.}

Wonen
In het woonbeleid is in het bijzonder aandacht voor inbreidingslocaties, waar efficiënt ruimtegebruik (bouwen in hoge dichtheden) noodzakelijk is, maar de aandacht voor de kwalitatieve aspecten essentieel blijkt . De gemeente heeft de ruimte om binnen de rode contour meer woningbouw te realiseren dan indicatief voorzien. Bij de kwalitatieve invulling – woningbouwprogramma – van de inbreidingslocaties dient de leefbaarheid en de specifieke waardevolle kwaliteiten behouden te blijven. De stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden, waardevol groen en speelterreinen dienen in stand te worden gehouden en veiligheid, gezondheid, milieu en waterhuishoudkundige situaties zo mogelijk te worden verbeterd.

In het gemeentelijke woningbouwprogramma dient daarnaast te worden ingespeeld op specifieke doelgroepen zoals starters, senioren, minder draagkrachtigen en combinatie van wonen en zorg. Hetgeen regionale afstemming en lokaal maatwerk vereist. Het initiatief voor het plangebied speelt met name in op de specifieke doelgroepen starters en senioren.

In het specifieke ruimtelijk beleid voor het Stadsgewest Utrecht is voor de kern Maarssen in de planperiode een woningbouwprogramma van ruim 1.100 woningen voorzien. Hiervoor beschikt Maarssen over rest- en inbreidingscapaciteit en vooral ook over transformatie- en intensiveringsmogelijkheden.

Voorzieningen
In het streekplan zijn geen specifieke beleidslijnen opgenomen voor de (her)ontwikkeling van binnensport- en recreatieaccommodaties op gemeentelijk niveau. De commerciële plint van circa 360 m² op de bibliotheeklocatie kan op diverse wijze worden ingevuld, zoals zakelijke dienstverlening, persoonlijke dienstverlening en winkelruimte. Gezien de omvang in relatie tot het aangrenzende winkel- en kantorencomplex past de ontwikkeling binnen de bredere opgave om het bestaande complex duurzaam te revitaliseren en te versterken - zie paragraaf 3.3.

Op 28 april 2009 hebben Gedeputeerde Staten van Utrecht het ontwerp van de Provinciale ruimtelijke verordening vastgesteld. Het ontwerp van de verordening is gebaseerd op artikel 4.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening. Doel van de verordening is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. De verordening bevat daartoe bepalingen die bij het opstellen van gemeentelijke bestemmingsplannen, projectbesluiten en beheers­verordeningen, in acht moeten worden genomen. Vooruitlopend op de definitieve vaststelling is het voorliggende bestemmingsplan reeds afgestemd op de provinciale verordening.

Voor het plangebied zijn de artikelen in hoofdstuk 7 'Stedelijk gebied' van de verordening van toepassing – zie figuur 4.2. Een bestemmingsplan voor een gebied dat is aangeduid als 'Stedelijk gebied' bevat bestemmingen en regels voor woningbouw op nieuwe uitbreidingslocaties, waarbij de woningbouwaantallen genoemd in bijlage Woningbouwaantallen, onder het kopje nieuwe uitbreiding, richtinggevend zijn. De woningen - die middels het voorliggende bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt – maken onderdeel uit van de gemeentelijke capaciteit van 500 woningen voor de periode 2005-2015, zoals opgenomen in Bijlage Woningbouwaantallen.

_{Figuur 4.2 Uitsnede kaart horende bij artikel 7 Provinciale ruimtelijke verordening, het plangebied is aangeduid met een rode stippellijn.}

De toelichting op een bestemmingsplan voor een gebied dat is aangeduid als 'Mobiliteitstoets' – zie figuur 4.2 – en waarin ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien, bevat een beschrijving van het aantal verplaatsingen die de ruimtelijke ontwikkelingen tot gevolg hebben – artikel 7.2, lid 1. Een toets zoals beschreven in bijlage Mobiliteitstoets van de verordening wordt niet nodig geacht – artikel 7.2, lid 2. De ruimtelijke ontwikkeling betreft grotendeels een vernieuwing van de bestaande voorzieningen, waar van het netto verkeerseffect beperkt is – zie ook paragraaf 5.4.

Het Bestuur Regio Utrecht heeft op 21 december 2005 het Regionaal Structuurplan 2005-2015 (RSP) vastgesteld. Het structuurplan geeft de hoofdlijnen van beleid voor de ontwikkeling van de regio Utrecht op het gebied van wonen, werken, groen en bereikbaarheid. Het plan vormt de basis voor de uitvoeringscontracten (2006) tussen gemeenten die samenwerken in het BRU.

Het centrale thema in het ruimtelijke beleid is 'beheerste dynamiek'- in aansluiting op het provinciale beleid – om sturing te geven aan de verstedelijkingsdruk (in kwantitatieve en kwalitatieve zin) ten behoeve van een evenwichtige ontwikkeling. Het verbeteren van de binnensport- en recreatieaccommodaties, het toevoegen van een jongerencentrum en intensiveren van het gebied met woningen past binnen de uitgangspunten in het RSP met betrekking tot het verbeteren van het woon- en leefklimaat én het bouwen van voldoende nieuwe woningen om de groei van de regio op te kunnen vangen.

Ruimte en wonen
Voor de ambities van de regio dient ruimte te worden gevonden voor 52.500 nieuwe woningen, waarbij het de opgave is de (landschappelijke) kwaliteiten van de regio zoveel mogelijk in stand te houden. De inzet is er daarom op gericht de toekomstige verstedelijking zoveel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren. Naast de kwantitatieve opgave wil de regio ook inspelen op de veranderende woonwensen, de kwalitatieve opgave. Het accent ligt op de woonmilieus die binnen de regio nu niet of onvoldoende aanwezig zijn: de centrumstedelijke en landelijk dorpse woonmilieus.

Het woningbouwprogramma in een (sub)centrumstedelijke omgeving in het bestaand stedelijk gebied sluit qua locatie en programma goed aan op de regionale doelstellingen.

Uitvoeringscontract gemeente Maarssen
Het woningbouwprogramma past kwantitatief en kwalitatief – sociale sector – binnen de afspraken in het uitvoeringscontract van de gemeente Maarssen met het BRU.

Het specifieke welzijnsbeleid ten aanzien van binnensport, binnenrecreatie, jeugdzorg en cultuur zijn niet specifiek beschreven. De ruimtelijke component in deze gemeentelijke beleidslijnen heeft enkel betrekking op de situering en omvang van de accommodatie, in het inleidende hoofdstuk is hier reeds een koppeling aangebracht.

In juni 2005 heeft de raad van de gemeente Maarssen de Structuurvisie Maarssen vastgesteld. De visie dient als richtinggevend kader voor het ruimtelijk beleid en geeft een duidelijke totaalvisie op het gehele grondgebied. Tevens vormt het de kapstok voor gekoppeld sectoraal beleid.

De doelstelling van het ruimtelijke beleid is kwaliteit boven kwantiteit, hetgeen terugkomt in de ondertitel van de structuurvisie 'Cultuur en kwaliteit'. Op de eerste plaats wordt aan de kwaliteit nadere invulling gegeven, door de cultuurhistorie bij de ruimtelijke ontwikkeling te betrekken en door uit te gaan van de waardevolle elementen die zich in een gebied bevinden. De ontwikkeling moet het bestaande versterken. Op de tweede plaats wordt bewust naar de ruimtelijke structuur van Maarssen als geheel gekeken en wordt bezien hoe een afronding kan worden vormgegeven, die nieuwe grootschalige ontwikkelingen voorkomt, of op zijn minst erg onlogisch maakt. Woningbouw kan alleen plaatsvinden op functieveranderingslocaties of in rood-voor-groen projecten. Het is nadrukkelijk de bedoeling om te werken aan de definitieve en logische afronding van Maarssen.

Bij de uitwerking per gebied wordt steeds bezien hoe ruimte zo kan worden geordend, dat tot een logisch geheel wordt gekomen, dat geen toevoegingen behoeft. Het plangebied maakt onderdeel uit van het deelgebied Maarssenbroek, meer specifiek Maarssenbroek-centrum. Het deelgebied Maarssenbroek is voornamelijk ingevuld als woongebied en dat het in deze wijk bij de ruimtelijke kwaliteit vooral gaat om goed onderhoud, zowel van de woningen als de openbare ruimte en om het mogelijk aanbrengen van verbeteringen, met name wat betreft het winkelcentrum en het verkeer. De ruimtelijke begrenzing van Maarssenbroek ligt vast.

Het ruimtelijke beleid spitst zich toe op de handhaving en versterking van de concurrentiepositie van het centrum in de regio en hoe het centrum attractiever kan worden. Gedacht wordt aan een herstructurering van het centrum, de parkeergarages en het openbaar gebied. Voor Maarssenbroek

De herstructurering en intensivering van het plangebied past goed binnen de ruimtelijke beleidslijnen van de structuurvisie. Het initiatief draagt bij aan het verbeteren en versterken van de concurrentiepositie van het centrum. De inpassing van het initiatief binnen het bestaand stedelijk gebied voorkomt nieuwe uitleglocatie en draagt bij aan de vorming van een logisch ruimtelijk geheel. Tot slot draagt de modernisering van de sportvoorzieningen en het toevoegen van nieuwe woonvormen bij aan de aantrekkelijkheid van de wijk in de toekomst.

In januari 2007 heeft de raad van de gemeente Maarssen de notitie Woningdifferentiatie vastgesteld, hetgeen een gewijzigde koers voor het volkshuisvestingsbeleid betreft. Het betaalbaar wonen heeft de hoogste prioriteit, ondanks beperkte nieuwbouwmogelijkheden.

Binnen de gemeente Maarssen zijn geen uitbreidingslocaties meer beschikbaar maar wel functieverandering- en inbreidingslocaties. Om te voorkomen dat op deze locaties alleen maar dure koopwoningen (vrije sector) worden gerealiseerd is in deze beleidsnotitie een gewenste verdeling weergegeven, namelijk: 25% sociale huurwoningen, 10% goedkope koopwoningen (starters), 30% middensegment koop- en huurwoningen en 35% vrije sector koop- en huurwoningen.

Als daar een goede reden voor is kan gemotiveerd van deze percentages worden afgeweken. In het plangebied is van de nagestreefde woningdifferentiatie afgeweken. De afwijking is ten gunste van het aantal betaalbare woningen en behoeft derhalve geen nadere onderbouwing.

Door de gemeente Maarssen is een beleidsnotitie omtrent mantelzorg opgesteld. Uit onderzoek is gebleken is dat er een vraag bestaat naar woonvormen, waarbij zorg kan worden verleend aan naasten die van zorg afhankelijk zijn. Daarbij wordt vooral gedacht aan de zorg die volwassen kinderen aan hun ouders willen geven. Onder mantelzorg wordt verstaan, het voldoen aan een tijdelijke, maar langer dan drie maanden durende behoefte aan zorg op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, waarbij de zorgverlening gebeurt op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

De gemeente Maarssen staat twee vormen van mantelzorg toe die verbonden zijn aan huisvesting, te weten: inwonen en wonen in afhankelijke woonruimte. Ook is het mogelijk om hun mantelzorger te laten inwonen of om de mantelzorger op één perceel in een aparte woning te laten wonen.

Aangezien in het plangebied enkel appartementen mogelijk zijn, wordt in onderhavig bestemmingsplan niet verder ingegaan op het gemeentelijk beleid met betrekking tot mantelzorg.

In mei 2004 is door de gemeente Maarssen het GVVP vastgesteld met het gemeentelijke beleid op het gebied van verkeer en vervoer voor de komende 10 jaar. De doelstellingen van het GVVP zijn het bevorderen van de doorstroming, het verbeteren van de verkeersveiligheid, leefbaarheid en het beheer en onderhoud.

In de uitgangspunten voor het beleid zijn de ruimtelijke ontwikkelingen in het centrumgebied Bisonspoor meegenomen in de knelpuntenanalyse van de gehele gemeente. De doelen en bijbehorende maatregelen hebben geen of slechts indirect betrekking op het plangebied.

• Het centrumgebied Bisonspoor is in het kader van de doorstroming en verkeersafwikkeling het verbeteren van de aansluiting van Bisonspoor op de Safariweg als doel geformuleerd. Als oplossingsrichting zijn een gewijzigde aansluiting en het wijzigen van de circulatie op de binnenring Bisonspoor voorgesteld. Beide wijzigingen zijn opgenomen in de ruimtelijke plannen voor de renovatie en uitbreiding van het winkelcentrum Bisonspoor – zie paragraaf 3.3.1. In plaats van een gewijzigde aansluiting zullen de parkeergarages direct aansluiten op de Safariweg.
• De toekomstige parkeervraag in het centrumgebied afgezet tegen het huidige aanbod is als aandachtspunt geformuleerd in relatie tot de ruimtelijke ontwikkelingen in het centrumgebied. In het GVVP zijn geen parkeernormen, wel

Tot slot is gemeentebreed extra aandacht voor het verbeteren van het beheer en onderhoud van de openbare ruimte. Het toekomstige beheer en onderhoud vormt een aandachtspunt bij de herinrichtingsplannen voor de openbare ruimte in het plangebied.

In de deelnota bij het GVVP ´Aanpak sluipverkeer' richt het uitvoeringsprogramma zich op maatregelen om hinderlijk sluipverkeer door Maarssen terug te dringen. De betreffende maatregelen hebben geen betrekking op het plangebied en anderzijds heeft het initiatief geen invloed op de beoogde maatregelen.

In de deelnota 'Veilige fiets- en schoolroutes' zijn geen verkeersmaatregelen opgenomen, die direct betrekking hebben op het plangebied. De gemeente heeft echter wel uitgangspunten geformuleerd voor nieuwe situaties, zoals de nieuwe aansluiting op de Bisonspoor van de bestaande fietsroutes in het plangebied. De gemeente hanteert als uitgangspunt dat op de oversteekplaatsen de fietser bij voorkeur voorrang geniet. Hetgeen dient te worden beoordeeld in relatie tot de intensiteit en toegestane snelheid ter plaatse.

Het natuur- en beleidsplan van de gemeente Maarssen – vastgesteld 23 oktober 2008 - geeft invulling aan de opgave om de kwaliteit van de leefomgeving te behouden en waar mogelijk te verbeteren. Het Natuur- en Milieubeleidsplan is integraal en gebiedsgericht opgesteld. Hetgeen aansluit bij de wens van het Rijk en de provincie Utrecht om in het ruimtelijk beleid van gemeenten meer gebruik te maken van gebiedstypen en bijbehorende milieukwaliteitsprofielen, conform de 'Leidraad Water en Milieu'.

In het plan zijn de ambities en doelen geformuleerd van het gemeentelijk natuur- en milieubeleid. De huidige toestand van de natuur en het milieu vormt het uitgangspunt voor het te voeren beleid. Principes als de vervuiler betaalt, voorkomen is beter dan genezen, het benadrukken van de eigen verantwoordelijkheid van de bevolking en het bedrijfsleven voor het in stand houden en verbeteren van de eigen leefomgeving, compensatie van verlies aan natuur en bij toename van milieudruk bij nieuwe ontwikkelingen liggen hieraan ten grondslag. De gemeente stimuleert hierbij de gunstige randvoorwaarden en heeft een voorbeeldfunctie.

Het beleidsplan is gebiedsgericht vormgegeven om de samenhang tussen natuur en milieu met de andere beleidsvelden en ontwikkelingen te verduidelijken. Bij de uitwerking van het beleid zullen in de toekomst niet langer uniforme normen of kwaliteiten worden gehanteerd. Afhankelijk van de functies van het gebied en de hier aanwezige milieukwaliteiten kunnen de normen en kwaliteiten per gebied verschillend zijn. Per gebied is derhalve een milieukwaliteitsprofiel opgesteld dat is gebaseerd op de door de provincie Utrecht opgestelde strategienota Water en Milieu (2002). Deze milieukwaliteitsprofielen kunnen gebruikt worden als kader voor de toetsing van ruimtelijke plannen, maar ook als uitgangspunt bij de ontwikkeling van nieuwe plannen of activiteiten in deze gebieden.

Het plangebied behoort samen met het dorpscentrum van Maarssen tot het deelgebied 'Centrum Dorps'. Een publieksaantrekkende werking is inherent aan de functie van het gebied en zorgt voor de belangrijkste aandachtspunten: het verkeerslawaai en in mindere mate de luchtkwaliteit (met name dorpscentrum Maarssen). Daarnaast wordt het centrumgebied getypeerd als 'steens', er is weinig groen en water aanwezig. De ambities voor het deelgebied zijn het beperken van verkeerslawaai (niet meer dan 56 dB), de luchtkwaliteit kent in de huidige situatie geen overschrijdingen meer, oplossen en het huidige aandeel groen behouden. Op basis van deze ambities zijn voor het plangebied de volgende concrete acties van belang:

• Om het aandeel groen deelgebied 'Centrum Dorps' ook voor de toekomst te kunnen behouden, moet bij het vrijkomen van ruimte bewust een keuze worden gemaakt tussen een groenfunctie of bebouwing. In het voorliggende initiatief is voor de locatie van de multifunctionele accommodatie geen sprake van vrijkomende ruimte, maar vindt vervangende nieuwbouw plaats in combinatie met intensivering van het functioneel programma. Op de bibliotheeklocatie is een bewuste keuze gemaakt voor het opnieuw bebouwen van de locatie om invulling te geven aan de vraag naar woningen voor specifieke doelgroepen in het Centrum Dorps gebied. Het initiatief gaat niet ten koste van structureel groen. Het bestaande siergroen rond parkeerplaatsen en bebouwing is van beperkte kwaliteit. Bij het op te stellen inrichtingsplan wordt aandacht besteed aan het verbeteren van de groene uitstraling van het gebied.
• Onderzoek naar de mogelijkheden voor afkoppeling van hemelwater – zie watertoets in subparagraaf 5.5.2.

Voor het plangebied geldt het kwaliteitsprofiel zoals opgenomen in figuur 4.3, voor de toetsing van de milieu- en natuuraspecten aan de gewenste 'basiskwaliteit' en 'gebiedsambitie' wordt verwezen naar de betreffende paragrafen in hoofdstuk 5.

_{Figuur 4.3: Milieukwaliteitsprofiel 'Centrum Dorps' uit het Natuur- en Milieubeleidsplan 2008-2012.}

De gemeente Maarssen heeft een klimaatbeleid vastgesteld om een bijdrage te leveren aan het beperken van klimaatverandering. De gemeente heeft naar de burgers en het bedrijfsleven een voorbeeldfunctie als het gaat om milieuvriendelijke maatregelen. Het klimaatbeleid is verwoord in het 'Plan van aanpak klimaatbeleid 2008-2012' en is een weergave van de gemeentelijke ambitie om onder meer het energieverbruik te verminderen. Het plan van aanpak vormt een onderdeel van de aanvraag van de SLOK (Stimuleringsregeling Lokaal Klimaatinitiatieven). De gemeente Maarssen kiest voor het pluspakket, zoals omschreven in de Circulaire SLOK.

Om de gewenste reductie in energiegebruik te bewerkstellingen, zijn de gemeentelijke doelstellingen en ambities met betrekking tot energiebesparing en -gebruik, toepassing en de opwekking van duurzame energie in een plan van aanpak vastgesteld. De ambities zijn uitgewerkt naar haalbare, concrete en meetbare activiteiten.

Voor de herontwikkeling van Bisonsport is met name de 'Duurzaamheidsambitie voor projecten' van belang. Per project wordt in overleg met betrokken partijen nagegaan of er mogelijkheden bestaan om hogere prestaties te realiseren op het gebied van energie en duurzaamheid. Voor de multifunctionele accommodatie en de bibliotheeklocatie zijn de thematische ambities voor 'eigen gebouwen' en 'woningen' van belang, zoals weergegeven op de prestatiekaart onder A. en B. in het plan van aanpak. In beide gevallen kiest de gemeente voor het 'actieve' ambitieniveau:

• Voor de nieuwbouw van 'eigen gebouwen' heeft de gemeente de ambitie om de energieprestatiecoëfficiënt (EPC) met 20% te verscherpen.
• Voor de nieuwbouw van woningen heeft de gemeente de ambitie om de EPC met 10% te verscherpen.

Om het verhoogde ambitieniveau voor het project te realiseren wordt voor de multifunctionele accommodatie een energieonderzoek uitgevoerd - zie voor een nadere beschrijving subsubparagraaf 5.6.1.3. In deze paragraaf zijn tevens aandachtspunten voor het ontwerp van de multifunctionele accommodatie en de bibliotheeklocatie opgenomen.

Samenvattend is de conclusie dat het initiatief passend is binnen de verschillende beleidskaders op rijks, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau zoals beschreven in het bovenstaande hoofdstuk 4. Bij de uitwerking van het initiatief in bouw- en inrichtingsplannen dient wel rekening te worden gehouden met de uitgangspunten en randvoorwaarden zoals gesteld in diverse beleidsnota's.

In dit hoofdstuk is een verkorte samenvatting weergegeven van het ruimtelijke plan 'Massastudie Multifunctioneel Centrum Bisonsport', die integraal is opgenomen in 1 van de toelichting. De massastudie vormt in combinatie met het voorliggende bestemmingsplan het ruimtelijke toetsingskader voor de uitwerking van het initiatief tot één of meerdere definitieve bouwplannen.

De inpasbaarheid van het initiatief in zijn omgeving, alsmede de effecten van het initiatief op zijn omgeving zijn getoetst in separate onderzoeken voor diverse milieu- en omgevingsaspecten. De betreffende onderzoeken zijn gebundeld in een m.e.r.-beoordelingsnotitie, die integraal is opgenomen in Bijlage 2 van de toelichting. De doelstelling, werkwijze en resultaten uit de onderzoeken in de notitie zijn vertaald naar de betreffende paragrafen in onderstaande standaard opzet voor de toelichting - zie ook paragraaf 5.3.

De nieuwe multifunctionele accommodatie hoort wat betreft programma en volume bij het centrum en dient dan ook in de orthogonale structuur te worden opgenomen, die kenmerkend is voor dit deel van de wijk. Op de plek van de huidige bibliotheek komt een nieuw volume.

De multifunctionele accommodatie is als volume prominent gelegen aan een nieuw te creëeren plein. Ook de hoofdentree bevindt zich, direct in het zicht gelegen, aan het plein. Aan de kant van de naastgelegen woonwijken blijft het bestaande groen gehandhaafd of kan gedeeltelijk vervangen worden door water. Het nieuwe volume dient een geleed karakter te krijgen, waardoor een optimale aansluiting met de omgeving verkregen wordt.

De multifunctionele accommodatie bestaat uit verschillende volumes, waarin verschillende functies en/of activiteiten gesitueerd worden. Het bouwblok bepaalt aan de noordzijde de uitstraling van het centrum en vormt aan de zuidzijde een belangrijk onderdeel van de nieuwe pleinwand. Daarom dient dit bouwblok alzijdig vormgegeven te worden. Op de begane grond aan de pleinzijde is het wenselijk publieksgerichte functies op te nemen, zoals de horecagelegenheid die goed op de zon en het plein is georiënteerd. Verbijzonderingen in de gevel, zoals bijvoorbeeld terugspringende geveldelen achter kolommen, kunnen de entree benadrukken.

Het nieuw te ontwikkelen woonblok op de bibilotheeklocatie zal samen met het woonblok op het multifunctionele complex de richtingen van de bestaande bouwblokken accentueren. Het bouwblok grenst direct aan de openbare ruimte. Door gebruik te maken van een terugspringende begane grond, zowel aan de pleinzijde als aan de wegzijde, kan een prettige wandelroute langs het volume en het plein worden gecreëerd.

De bouwhoogte van de woongebouwen in het centrumgebied bedraagt maximaal 6 bouwlagen. In de planregels van het bestemmingsplan is dit voor de locatie van de multifunctionele accommodatie (MFA) vertaald naar een maximale bouwhoogte van 26 m¹ en voor de bibliotheeklocatie een maximale bouwhoogte van 19 m¹. De maximale bouwhoogte voor de MFA is hoger in verband met extra de benodigde plafondhoogte van de onderste bouwlagen - sporthal en zwembad.

Eén van de doelstellingen van de aanpak van het gebied betreft het verbeteren van de uitstraling. Vanuit de noordelijke woongebieden is de multifunctionele accommodatie dé entree naar het centrum van Maarssen voor voetgangers en fietsers. De fietsverbinding aan de zuidzijde dient een open karakter te krijgen. Voor Bisonspoor is het uitgangspunt dat fietsers en voetgangers overal moeten kunnen komen. De belangrijkste fietsroutes van en naar de binnenstad, de multifunctionele accommodatie, het winkelcentrum en naar de omgeving zijn vormgegeven als vrijliggende fietspaden. Met name de fietsroutes van en naar de voorzieningen dienen logisch en veilig te zijn. Op primaire routes heeft de fietser voorrang. De fietsverbindingen hebben een duidelijke aansluiting richting bestaande en nieuwe voorzieningen.

De doorgaande kronkelige verkeersweg rondom het centrum wordt rechtgetrokken, waardoor een overzichtelijk beeld ontstaat. De parkeerplaatsen zijn logisch en helder gestructureerd, zodat er meer plekken beschikbaar zijn.

In een later stadium wordt een definitief inrichtingsplan voor de openbare ruimte opgesteld. De stedenbouwkundige schets in figuur 5.1 vormt een indicatieve uitwerking van de randvoorwaarden in de massastudie. In paragraaf 5.4 zijn aanvullende randvoorwaarden voor de inrichting van de openbare ruimte beschreven voor een goede afwikkeling van verkeers- en parkeerstromen.

^{Figuur 5.1: Stedenbouwkundige schets en enkele vogelvluchtperspectieven van de indicatieve bouwmassa's in de nieuwe situatie. In de massastudie zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden vertaald naar een vogelvluchtperspectieven om een indicatie van de maatvoering, positionering en schaal van de beoogde bouwmassa's te verduidelijken. Hetgeen echter een nadere uitwerking behoeft in een architectonisch ontwerp - zie figuur 5.2.}

De gemeente Maarssen heeft voor het ontwerp van de multifunctionele accommodatie het architectenbureau AGS geselecteerd. In figuur 5.2 is een eerste schetsontwerp voor de MFA opgenomen. Het betreft nadrukkelijk een eerste indicatie van de mogelijke vorm en uitstraling van het gebouw, passend binnen de randvoorwaarden van de massastudie en de planregels van het voorliggende bestemmingsplan. De exacte vorm en materialisering zijn nog onderwerp van ontwerponderzoek en worden in een later stadium gepresenteerd.

^{Figuur 5.2 Een schetsontwerp voor de multifunctionele accommodatie in vogelvluchtperspectief vanuit oostelijke richting - bron: AGS augustus 2009.}

In de 'Massastudie multifunctioneel centrum Bisonsport' is het programma voor beide locaties opgenomen, welke tevens als uitgangspunt zijn genomen voor de (milieu)onderzoeken in het kader van de m.e.r.-beoordelingsnotitie en het voorliggende bestemmingsplan.

Het nieuwe multifunctionele complex krijgt een sport- en cultureel karakter. In het bouwvolume
worden een zwembad, een sporthal, een bibliotheek en een jongerencentrum opgenomen aangevuld met appartementen. Het betreffen appartementen voor starters die zich in deze sportieve omgeving snel thuis zullen voelen. Het gebouw is opgedeeld in verschillende volumes, die qua bouwhoogte aan de zijde van Bisonspoor aansluiten op het centrum en aan de zijde van de woonwijken op de bouwhoogte van de woningen.

De sport- en culturele voorzieningen bevinden zich in de lagere delen van het bouwvolume en
zijn rondom een centrale entreehal georganiseerd. De levendige functies zijn aan de pleinzijde gesitueerd. De appartementen en het jongerencentrum worden bij voorkeur via een eigen entree ontsloten. In het nieuwe volume kunnen op verschillende manieren de diverse functies worden ingepast. De parkeervoorzieningen zijn op maaiveld voorzien. In onderstaande tabel zijn de beoogde functies gekwantificeerd.

Als de bibliotheek gaat verhuizen komt de locatie vrij voor een nieuwe ontwikkeling. Na renovatie van de omgeving - zie subparagraaf 3.3.1 - is deze plek zeer geschikt zijn voor woningbouw in een gedifferentieerd aanbod en zal de sociale controle aan het plein toenemen.

Op deze locatie worden 33 seniorenappartementen gerealiseerd. In de plint van het gebouw ontstaat ruimte voor commerciële en maatschappelijke functies die heel goed aansluit op het voorliggende plein. Een volume van zes bouwlagen voegt zich moeiteloos in de omgeving. Ten behoeve van de appartementen zullen parkeerplaatsen op maaiveld onder het bouwblok worden opgenomen. Tevens zijn er genoeg parkeermogelijkheden in het winkelcentrum om de extra parkeerplaatsen voor een functie op de begane grond te kunnen opvangen - zie onderzoek naar de parkeerbalans van Delft Infra Advies in subsubparagraaf 5.4.2.1. In onderstaande tabel zijn de beoogde functies gekwantificeerd.

Milieueffectrapportage (m.e.r.) is een wettelijke regeling, ingesteld om het milieubelang volwaardig mee te nemen in de besluitvorming over grootschalige projecten met mogelijk belangrijke gevolgen voor het milieu. Via het Besluit m.e.r. (Wet milieubeheer, Wm) is in deze regeling onder meer opgenomen dat ten behoeve van de besluitvorming over de 'aanleg van één of meer recreatieve of toeristische voorzieningen de m.e.r-procedure moet worden doorlopen. In de gevallen waarin de voorgenomen activiteit betrekking heeft op een voorziening of een combinatie van voorzieningen die 500.000 bezoekers of meer per jaar aantrekt, is het doorlopen van de m.e.r.-procedure verplicht. Wanneer sprake is van de aanleg, wijziging of uitbreiding van één of meer recreatieve of toeristische voorzieningen en de voorgenomen activiteit betrekking heeft op 250.000 bezoekers of meer per jaar, dient allereerst te worden beoordeeld of de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen.

Verwacht wordt dat de multifunctionele accommodatie (MFA) meer circa 340.000 bezoekers per jaar zal ontvangen. Hierdoor is de voorgenomen activiteit m.e.r.-beoordelingsplichtig. Hoewel de herontwikkeling ter plaatse van de bibliotheeklocatie op zichzelf beschouwd niet m.e.r.-beoordelingsplichtig is, wordt deze locatie wel in ogenschouw genomen en bij de besluitvorming betrokken. Dit omdat sprake is van samenhang tussen de ontwikkelingen die gezamenlijk mogelijk belangrijke gevolgen kunnen hebben voor het milieu.

Afhankelijk van de uitkomsten van de m.e.r.-beoordeling zal de gemeenteraad van de gemeente Maarssen overeenkomstig het bepaalde in de Wm als bevoegd gezag beslissen of een m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Het doorlopen van een m.e.r.-procedure betekent dat voor de betreffende activiteit onder meer een milieueffectrapport (MER) moet worden opgesteld.

Algemeen uitgangspunt bij een m.e.r.-beoordeling is het 'Nee, tenzij principe', ofwel: in beginsel geen m.e.r.-procedure, tenzij bijzondere omstandigheden het tegendeel aangeven. De aanwezigheid van bijzondere omstandigheden wordt beoordeeld aan de hand van de volgende punten:

• de kenmerken van de voorgenomen activiteit;
• de locatie van de activiteit;
• de samenhang met andere activiteiten;
• de kenmerken van de milieueffecten.

In juli 2009 is door Aveco de Bondt een m.e.r.-beoordelingsnotitie opgesteld. Het doel van de m.e.r.-beoordelingsnotitie is te bepalen of voor de realisatie en het gebruik van de MFA alsmede de herontwikkeling van de bibliotheeklocatie, vanwege bijzondere omstandigheden, een m.e.r.-procedure moet worden doorlopen en daarmee een MER moet worden opgesteld. Onderstaand wordt volstaan met een beschrijving van de onderzoeksmethode en conclusies uit de m.e.r.-beoordelingsnotitie, voor de volledige rapportage wordt verwezen naar bijlage 2. De deelonderzoeken naar de verschillende milieu- en omgevingsaspecten, uitgevoerd in het kader van de m.e.r.-beoordelingsnotitie, vormen tevens de basis voor de verantwoording van inpasbaarheid van het initiatief in de omgeving en de mogelijke effecten van het initiatief op de omgeving in onderstaande paragrafen.

Onderzoeksmethode

Het Besluit m.e.r. (Wm) legt een relatie tussen een beoogde ontwikkeling als de realisatie van de MFA alsmede de herontwikkeling ter plaatse van de bibliotheeklocatie en het aantal bezoekers op jaarbasis. Dit impliceert dat de belangrijkste kenmerken van de milieugevolgen van de beoogde ontwikkeling verbonden zijn aan de verkeersaantrekkende werking en zodoende de mogelijke beïnvloeding van de luchtkwaliteit en het akoestisch klimaat betreffen. De belangrijkste kenmerken zijn bepaald op basis van het uitgangspunt dat 340.000 bezoekers per jaar de MFA zullen bezoeken, vermeerderd met het aantal bezoekers van de voorzieningen ter plaatse van de bibliotheeklocatie.

In de m.e.r-beoordelingsnotitie is het initiatief beschreven aan de hand van beoordelingspunten voor bijzondere omstandigheden, zoals opgenomen in subparagraaf 5.3.1.

• Voor de kenmerken van de voorgenomen activiteit is een beschrijving van de activiteiten met bijbehorende bezoekersaantallen beschreven, alsmede de ontsluiting én het direct en indirect ruimtebeslag.
• De locatie en de omgeving van de omgeving van de activiteit is getypeerd aan de hand van een beschrijving van de ruimtelijke situatie, planologische situatie, verkeer en vervoer en het woon- en leefmilieu - zie ook hoofdstuk 2 en 3.
• De renovatie en uitbreiding van het winkelcentrum Bisonspoor en de ontwikkeling van het Haakgebouw zijn beschreven in het kader van samenhang met andere activiteiten - zie ook paragraaf 3.3.
• De milieueffecten van de activiteit zijn in separate onderzoeken nader onderzocht, waarbij het accent ligt op verkeer en parkeren, luchtkwaliteit en geluid (wegverkeerslawaai en industrielawaai).

Conclusie

In het kader van de m.e.r.-beoordeling zijn op basis van de 'Massastudie Multifunctioneel centrum Bisonsport' - zie bijlage 1 - diverse onderzoeken uitgevoerd om te kunnen beoordelen of sprake is van bijzondere omstandigheden, welke noodzaken tot het doorlopen van een m.e.r.-procedure en derhalve het opstellen van een milieueffectrapport (MER). Uit de onderzoeken is het navolgende gebleken.

• Verkeer en parkeren
  Op basis van de uitgevoerde quickscan wordt geconcludeerd dat, gezien de relatief beperkte bijdrage aan de verkeersintensiteiten alsmede de parkeerbehoefte, er geen bijzondere omstandigheden op het gebied van verkeer en vervoer zijn.
• Luchtkwaliteit
  Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan worden gesteld dat de huidige en toekomstige luchtkwaliteit geen belemmeringen vormen voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkelingen.
• Geluid
  Op basis van de uitgevoerde akoestische onderzoeken, waarbij zowel het wegverkeerslawaai als het industrielawaai in beschouwing is genomen, kan worden gesteld dat de verandering van de akoestische situatie door de voorgenomen ontwikkelingen dermate gering is, dat dit niet als een bijzondere omstandigheid kan worden aangemerkt.
• Overige aspecten
  Binnen de thema's bodem, water, flora en fauna, archeologie, externe veiligheid en bedrijven en milieuzonering zijn geen aspecten te benoemen, die als bijzondere omstandigheid kunnen worden gekwalificeerd.

In de massastudie is een indicatief inrichtingsplan opgenomen voor het toekomstige openbaar gebied rondom de multifunctionele accommodatie en de bibliotheeklocatie. Het definitieve inrichtingsplan zal worden opgesteld in samenhang met het definitief ontwerp voor de multifunctionele accommodatie en de bebouwing op de bibliotheek-locatie. In juli 2009 is door Goudappel Coffeng een verkeerskundige quickscan uitgevoerd met betrekking tot de aspecten verkeer en parkeren. Onderstaand zijn enkel de conclusies met betrekking tot de verkeersaantrekkende werking uit de quickscan opgenomen. De conclusies en aanbevelingen aangaande de parkeerbalans voor de ontwikkelingslocatie van de MFA en de bibliotheek-locatie zijn niet opgenomen en worden verder buiten beschouwing gelaten. Het aspect parkeren is namelijk in augustus 2009 nader onderzocht door Delft Infra Advies. In de quickscan van Goudappel Coffeng is enkel de parkeerbalans van de MFA en de bibliotheeklocatie onderwerp van onderzoek. Het beschouwen van enkel de parkeerbalans van de ontwikkelingslocaties in een druk centrumgebied kan echter leiden tot onjuiste conclusies met betrekking tot de gehele parkeerbalans van Bisonspoor, met name voor de aangrenzende gebieden van de ontwikkelingslocaties. In het rapport van Delft Infra Advies is derhalve de parkeerbalans voor heel Bisonspoor beschouwd. In het onderzoek van Delft Infra Advies zijn ook het effect van de renovatie en ontwikkeling van het winkelcentrum Bisonspoor en de ontwikkeling van De Eenhoorn op de parkeerbalans - zie paragraaf 3.3 - en het fietsparkeren betrokken. Voor de volledige rapportages wordt verwezen naar bijlage 3. Tot slot zijn in deze paragraaf een aantal randvoorwaarden en uitgangspunten opgenomen ten aanzien van het ontwerp en de inrichting van de toekomstige openbare ruimte.

De huidige verkeersintensiteit op Bisonspoor bedraagt ca. 1.100 - 1.200 motorvoertuigen per etmaal - verkeersmodel Utrecht, basisjaar 2006. De toename van de verkeersproductie en - attractie als gevolg van de functies en voorzieningen van het multifunctionele accommodatie (MFA) en de locatie van de bibliotheek zijn berekend met behulp van de tool 'verkeersgeneratie.nl' van Goudappel Coffeng.

De functies en voorzieningen van de MFA zorgen voor een verkeersproductie en -attractie van circa 162 motorvoertuigen per etmaal - zie tabel 5.1. De functies en voorzieningen op de bibliotheeklocatie leiden tot een verkeersproductie en -attractie van circa 324 motorvoertuigen per etmaal zie tabel 5.2. Als gevolg van de herontwikkeling neemt de verkeersintensiteit van Bisonspoor met circa 500 motorvoertuigen per etmaal toe.

^{Tabel 5.1: toename aantal mvt/etmaal per functie van de multifunctionele accommodatie.}

^{Tabel 5.2: toename aantal mvt/etmaal per functie van de bibliotheeklocatie .}

De totale intensiteit van Bisonspoor komt daarmee op circa 1.600-1.700 motorvoertuigen per etmaal. De capaciteit van Bisonspoor - 3.000 motorvoertuigen per etmaal - is voldoende om extra verkeersintensiteit op een goede manier op te vangen.

Het inrichtingsplan voor de openbare ruimte zal in een later stadium worden opgesteld in samenhang met het definitief ontwerp voor de multifunctionele accommodatie. Het openbaar gebied zal met name een gebruiksfunctie hebben voor het verkeer en parkeren, desondanks zijn er een aantal uitgangspunten en randvoorwaarden voor het inrichtingsplan op basis van het gemeentelijke beleid, het programma van eisen en het Politiekeurmerk Veilig Wonen - zie subparagraaf 5.10.1.

• De voetganger dient in het ontwerp voor het inrichtingsplan voldoende aandacht te krijgen. Het voetpad van en naar de multifunctionele accommodatie is een duidelijke en logische looproute die aansluit bij omliggende voetpaden en dient bij voorkeur zoveel mogelijk te worden ontvlecht van de parkeerwegen.
  
• Om de goed toegankelijke en bruikbare voetpaden ook voor minder mobiele personen te realiseren, dient zoveel mogelijk te worden aangesloten bij de richtlijn 'Voetpaden voor iedereen' d.d. december 2004, opgesteld door bouwtechnisch adviesbureau BAT. In deze notitie is puntsgewijs uitgewerkt aan welke criteria moet worden voldaan om een voetpad integraal toegankelijk te laten zijn. Het gaat niet alleen om het voetpad zelf, maar ook om de inrichting van oversteekplaatsen of de situering van straatmeubilair. Voor de betreffende criteria wordt verwezen naar de richtlijn.
  
• In het ontwerp voor het inrichtingsplan dient zoveel mogelijk aansluiting te worden gezocht bij het gemeentelijke 'Programma van Technische Eisen (PvTE) ' d.d. 13 juni 2003. In het kader van de projecten van de afdeling openbare werken is een PvTE voor civiel- en cultuurtechnische werken opgesteld om twee doelstellingen te bereiken. Enerzijds een referentiekader voor het ontwerp en de uitvoering van werken, waarbij overeenstemming bestaat binnen de disciplines openbare werken van de gemeente Maarssen. Anderzijds om duidelijke afspraken te kunnen maken met externe partijen over de te leveren producten en kwaliteitsniveaus, waarbij de latere overdracht van werken (eigendom, beheer en onderhoud) in het openbare gebied van de gemeente Maarssen gewaarborgd is. Afwijken van het PvTE is mogelijk, doch moet gemotiveerd voorgelegd worden aan de betreffende discipline, zowel bij interne als externe voorbereiding en uitvoering.
  
• In het ontwerp voor het inrichtingsplan dient rekening te worden gehouden met de mogelijkheden voor cameratoezicht op de openbare ruimte in het kader van de sociale veiligheid, met name de positionering van beplanting is in dit kader van belang.
  
• In het ontwerp voor het inrichtingsplan dienen de eisen van de brandweer aan de inrichting van de openbare ruimte en/of de omliggende buitenruimte van de bebouwing als randvoorwaarden - zie subparagraaf 5.4.3.

De bescherming van de Nederlandse natuur is geregeld in de Natuurbeschermingswet 1998 - gebiedsbescherming - en de Flora en Faunawet - soortenbescherming. Bij ruimtelijke ingrepen moet het overtreden van deze wetten ten aanzien van de in de wet genoemde soorten en natuurlijke omgeving zoveel mogelijk worden vermeden. Met inachtneming van de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet wordt ook voldaan aan andere internationale wet- en regelgeving die van belang is in de natuurwetgeving.

In juni 2009 is door Aveco de Bondt een quickscan flora en fauna uitgevoerd in de vorm van een veldinspectie. De doelstelling van de quickscan is een inschatting te maken van de effecten, die toekomstige ruimtelijke ingrepen op de actuele beschermde natuurwaarden zullen hebben. Resulterend in aanbevelingen voor de te volgen procedures en handelingen. Onderstaand wordt volstaan met de werkwijze, conclusies en aanbevelingen in de quickscan, voor de volledige rapportage wordt verwezen naar bijlage 3.

De uitvoering van de quickscan flora en fauna heeft plaatsgevonden in de vorm van een deskstudie in combinatie met een veldinventarisatie. Voor de deskstudie zijn de Gebiedendatabase van het Ministerie van LNV, het Natuurloket en het Nederlandse soortenregister (Naturalis) geraadpleegd. Tijdens het locatiebezoek is door middel van zicht- en hoorwaarnemingen vastgesteld of verblijfsplaatsen van planten- of diersoorten aanwezig zijn. Hierbij is tevens gelet op kenmerken van de aanwezigheid van verblijfsplaatsen, zoals sporen, uitwerpselen en nesten uit voorgaande broedseizoenen.

De Natuurbeschermingswet 1998 stelt dat activiteiten (zoals ruimtelijke ontwikkelingen, die van invloed kunnen zijn op de instandhoudingsdoelstellingen van een Natura 2000-gebied, door Gedeputeerde Staten beoordeeld moeten worden alvorens een vergunning voor de activiteit kan worden verleend. Dit geldt dus ook voor activiteiten die plaatsvinden buiten de beschermde gebieden. Van deze activiteiten moet worden bepaald of er sprake is van externe werking of cumulatie. Bij een vergunningsaanvraag is een zogenaamde passende beoordeling gewenst. Daarnaast kunnen gebieden bescherming genieten indien de gebieden onderdeel uitmaken van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) of de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur (PEHS).

De locatie ligt niet binnen de EHS of de PEHS, waardoor maatregelen in dit kader niet aan de orde zijn. Omdat geen significant nadelige effecten op speciale beschermingszones te verwachten zijn op grotere afstand van het plangebied is de Natuurbeschermingswet niet van toepassing.

Soortenbescherming

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van planten- en diersoorten en is op 1 april 2002 in werking getreden. Een aantal zeldzame en/of kwetsbare plant- en diersoorten wordt door de Flora- en faunawet beschermd. De doelstelling van de wet is de bescherming en het behoud van de gunstige staat van instandhouding van de in het wild levende planten- en diersoorten. Het uitgangspunt van de wet is 'nee, tenzij'. Dit betekent dat activiteiten met een schadelijk effect op beschermde soorten in principe verboden zijn. Van het verbod op schadelijke handelingen ('nee') kan onder voorwaarden ('tenzij') worden afgeweken, met een ontheffing of vrijstelling. Het verlenen hiervan is de bevoegdheid van de minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV).

Op basis van de uitgevoerde quickscan flora en fauna wordt geconcludeerd dat er beschermde soorten kunnen voorkomen op de onderzochte locatie. Derhalve dienen maatregelen te worden getroffen, zodat niet in strijd wordt gehandeld met de bepalingen in de Flora- en faunawet. In onderstaand schema zijn van de soortgroepen die van belang zijn voor het plangebied de waarde weergegeven en de te nemen maatregelen en/of de noodzaak voor een ontheffing.

Resumerend zijn in het plangebied in beginsel geen beschermde flora en faunasoorten aangetroffen en maakt het plangebied geen onderdeel uit van een beschermd natuurgebied, danwel heeft het een nadelig effect op een nabijgelegen beschermd natuurgebied. Ten aanzien van de soortgroep zoogdieren dient echter een vleermuizeninventarisatie te worden uitgevoerd om verblijfsplaatsen in het plangebied uit te kunnen sluiten. Aanvullend onderzoek naar eventuele paarplaatsen is in de periode augustus-september 2009 uitgevoerd. Hieruit is naar voren gekomen dat er geen paarplaatsen in het plangebied aanwezig zijn.

Onderzoek naar eventuele kraamverblijven zal voordat er gesloopt en gebouwd zal worden nog uitgevoerd worden. Indien verblijfplaatsen van vleermuizen worden aangetroffen is een ontheffing ingevolge artikel 75 van de Flora en faunawet noodzakelijk.

Sinds 1 november 2003 bestaat een wettelijke verplichting om een watertoets uit te voeren bij ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen. De watertoets is een stappenplan om alle overheden op het gebied van water te betrekken bij ruimtelijke ontwikkelingen. De watertoets geeft inzicht in de omgevingseigenschappen en het relevante waterbeleid. Op basis van de onderzoeksresultaten in relatie tot de toekomstige situatie worden conclusies en aanbevelingen gedaan met betrekking tot de inpasbaarheid van het initiatief binnen de waterhuishoudkundige structuur.

In juli 2009 is door Aveco de Bondt een watertoets uitgevoerd. Het doel van de watertoets is het onderzoeken van de inpasbaarheid van het initiatief in de bestaande waterhuishoudkundige structuur. Onderstaand wordt volstaan met een beschrijving van de onderzoeksmethode, conclusies en aanbevelingen in de watertoets, voor de volledige rapportage wordt verwezen naar bijlage 3.

Ten behoeve van de waterparagraaf is een aantal specifieke gegevens verzameld zoals fysieke omgevingskenmerken en bodemgegevens. Om deze gegevens te verkrijgen is o.a. informatie ingewonnen bij het TNO Dinoloket en zijn bodemkaarten geraadpleegd. De specifieke fysieke kenmerken zijn gekoppeld aan het initiatief om vervolgens de inpasbaarheid van het initiatief te toetsen aan de wensen van betrokken partijen.

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden wordt een advies gevraagd op basis van de uitgevoerde watertoets, teneinde een positief wateradvies te krijgen voor het initiatief. Het document van de watertoets resulteert uiteindelijk in een waterparagraaf. De waterparagraaf betreft een korte beschrijving van de uitgangspunten en de gevolgen van het initiatief, zoals onderstaand in concept is opgenomen.

• Ontwikkeling
  De gemeente Maarssen heeft het initiatief genomen om het huidige sportcomplex te herontwikkelen tot één multifunctionele accommodatie. Daarnaast wordt de huidige bibliotheek vervangen door een woningcomplex met voorzieningenplint op maaiveld.
  
• Maaiveld en grondwaterstand
  Het maaiveld van de locatie bevindt zich binnen de onderzoekslocatie tussen 0 en 0,5 m - NAP. Aangenomen wordt dat de stijghoogte ter plaatse van de onderzoekslocatie varieert tussen NAP -1,4 m en -1,7 m (0,9 – 1,2 m-mv). De grondwaterstand van het freatische water is niet bekend.
  
• Riolering
  In de directe omgeving en ter plaatse van de onderzoekslocatie is een gescheiden rioleringstelsel aanwezig. Hemelwater en afvalwater moeten gescheiden worden afgevoerd.
  
• Beleid
  Meest relevant voor de watertoets is dat hemelwater en afvalwater gescheiden dienen te blijven. Hiervoor heeft de gemeente Maarssen in Maarssenbroek een gescheiden stelsel aangelegd waar op aangesloten dient te worden. In het oppervlaktewater stelsel is in het verleden al rekening gehouden met het huidige afstromende volume aan regenwater.
  
• Oppervlaktewater
  De contouren van het oppervlaktewater worden gewijzigd waarbij de nieuwe bebouwing over de nieuwe waterlijn heen is geprojecteerd.
  
• Conclusie
  Uit de watertoets blijkt dat waterhuishoudkundig gezien er als gevolg van de herindeling van het bestaande sportcomplex en de nieuwbouw geen grote veranderingen optreden. De oppervlaktecontouren van de bebouwing blijven in de toekomstige situatie nagenoeg gelijk waardoor er niet meer water dan in de huidige situatie tot afstroming komt.
  
  Ter plaatse van de locatie is sprake van spanningswater met een stijghoogte tot circa 1,0 m-mv. Bij het eventueel doorgraven van de deklaag zullen derhalve maatregelen genomen moeten worden om wateroverlast te voorkomen.

Resumerend zijn op basis van de watertoets vanuit waterhuishoudkundig oogpunt geen belemmeringen voor de herontwikkeling van het plangebied. Indien de deklaag wordt doorgraven zullen maatregelen moeten worden genomen om wateroverlast te voorkomen in verband met spanningswater.

De gemeente Maarssen hanteert een integrale benadering van het duurzaamheidsprincipe, waarin duurzaamheid is gedefinieerd in de vorm van drie pijlers: sociale, fysieke en economische duurzaamheid.

De sociale duurzaamheid omvat de aspecten sociale kwaliteit en proceskwaliteit.

• De sociale kwaliteit heeft betrekking op de leefbaarheid en sociale veiligheid, welke als gevolg van de herontwikkeling een positieve impuls krijgen. De nieuwe stedenbouwkundige structuur versterkt de openheid van en de mogelijkheden tot toezicht op het gebied. Het nieuwe woon- en leefgebied zal voldoen aan de algemene eisen voor sociale veiligheid - zoals verlichting, mogelijkheden tot toezicht en dergelijke.
• De proceskwaliteit is gewaarborgd middels een zorgvuldige ontwerpproces en juridisch-planologisch traject. De massastudie is in overleg met een klankbordgroep - met omwonenden en belanghebbende partijen - tot stand gekomen - zie paragraaf 6.5. Ook voor de bouwplannen zal de klankbordgroep om advies worden gevraagd. Voor het juridisch vastleggen van de massastudie in het bestemmingsplan wordt de planologische procedure, conform de Wet ruimtelijke ordening gevolgd - zie paragraaf 6.4.

De fysieke duurzaamheid is gerelateerd aan de milieukwaliteit en thema's als energie, ecologie, water en afval. In het kader van het voorliggende bestemmingsplan zijn de effecten van de herontwikkeling van het plangebied op de directe omgeving en belemmeringen op de ontwikkelingsmogelijkheden voor het plangebied uitvoerig onderzocht. Hiervoor wordt verwezen naar de paragrafen5.3, 5.5, 5.6, 5.7,5.8, 5.9 en 5.10. Tevens wordt door de herontwikkeling van een binnenstedelijke locatie, onnodig ruimtebeslag op het buitengebied voorkomen.

De economische duurzaamheid heeft betrekking op de aanwezigheid van voorzieningen, werkgelegenheid en inkomensdifferentiatie. Het initiatief vormt een aanvulling op gemeentelijke en regionale voorzieningen van commerciële en maatschappelijke aard. Voor de woningen zijn dan ook ruim voldoende voorzieningen in de directe omgeving beschikbaar. Daarnaast is Maarssen gelegen in een pluriforme werk- en leefomgeving in en rond de grote steden van Utrecht en Amsterdam. Het woningbouwprogramma moet worden bezien vanuit een gemeentelijk balans in het woningaanbod. In Maarssen is met name behoefte aan woningen voor de doelgroepen starters en ouderen. Het toevoegen van deze woningen leidt tot een meer gedifferentieerd woningaanbod in Maarssenbroek, hetgeen bijdraagt aan de programmatische eisen voor een woongebied met een gedifferentieerde inkomensopbouw.

In de herontwikkeling van het plangebied is daarnaast specifieke aandacht besteed aan duurzaam ontwikkelen, zowel in het stedenbouwkundig plan als in de bouwplannen.

Het begrip cultuurhistorie omvat het cultureel erfgoed met betrekking tot archeologie, historische geografie en historische bouwkunde. De zorg voor het cultureel erfgoed is ondergebracht bij de Rijksdienst voor Archeologie Cultuurlandschap en Monumenten (RACM) - voorheen de Rijksdienst voor Oudheidkundig Bodemonderzoek.

In het geval van ruimtelijke planvorming dient de waarde van het cultuurhistorisch erfgoed in het toetsingskader voor het plangebied te worden meegenomen, daar deze van invloed kan zijn op de ontwikkelingsmogelijkheden van de betreffende locatie - zie ook het gemeentelijk ruimtelijk beleid in subparagraaf 4.3.1. In de planvorming dient onder andere rekening te worden gehouden met historische geografische elementen, beschermde stad- en dorpsgezichten, monumenten en de archeologische waarde in de bodem. De bescherming van de archeologische waarden en de historisch (steden)bouwkunde zijn geïmplementeerd in een wettelijk kader - Monumentenwet 1988. De historische geografie dient vanuit de beleidsmatige invalshoek als aandachtspunt meegenomen te worden.

De woonwijk Maarssenbroek is gerealiseerd in een voormalige polder tussen het Amsterdam-Rijn kanaal en de A2 met achterliggende polders. De polder werd gebruikt als agrarische productiegebied - in hoofdzaak weilanden - met een enkel bebouwingslint - Maarssenbroek.

Bij de aanleg van de wijk in jaren zeventig en tachtig is de gehele verkaveling van de polder en bestaande bebouwing geamoveerd - tabula rasa. De huidige stedenbouwkundige structuur en bebouwing is naar de inzichten van deze periode ontworpen zonder een historisch-geografische relatie met de voorliggende periode. Op de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Utrecht zijn in en om het plangebied dan ook geen waardevolle historisch-geografische elementen aanwezig.

Het plangebied heeft geen status als beschermd stads- of dorpsgezicht, ook zijn in het plangebied geen (rijks-)monumenten of objecten van cultuurhistorische waarde gelegen.

In juli 2009 is door het archeologisch adviesbureau Van Spréw een archeologische quickscan uitgevoerd om de archeologische verwachtingswaarde van het plangebied te bepalen. Onderstaand zijn de doelstelling, onderzoeksresultaten en conclusies samenvattend weergegeven voor het volledige rapport wordt verwezen naar bijlage 3.

Op basis van het verzamelde informatiemateriaal wordt een archeologisch bureauonderzoek - conform de vastgelegde normen en specificaties van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA), versie 3.1 - niet nodig geacht en kan worden volstaan met een quickscan om te komen tot een globale archeologisch verwachting van het plangebied en een advies inzake het archeologietraject.

• Het plangebied ligt volgens de indicatieve kaart archeologische waarden (IKAW) van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed in een zone met een lage trefkans voor archeologie.
• Het plangebied ligt niet in of nabij een AMK-terrein met hoge archeologische waarde. Het meest nabije AMK-terrein is de historische kern van Maarssen op ongeveer een kilometer afstand. Uit de archeologische database van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (Archis II) blijkt dat er nabij het gebied – binnen een straal van 500 meter – een archeologische waarnemingwerd gedaan. Circa 400 meter ten noorden van het plangebied werden sporen van een ophoging (terp?) uit de 13e of 14e eeuw gevonden.
• Op historisch kaartmateriaal uit het begin van de 20e eeuw is te zien dat het plangebied ligt in het weidegebied van de Maarssenbroeker Polder en op de Bodemkaart van Nederland is er sprake van Kalkloze drechtvaaggronden met grondwatertrap II.

Het plangebied heeft derhalve een lage archeologische verwachting en een archeologisch vervolgonderzoek wordt niet nodig geacht. De archeologische vondst 400 meter ten noorden van het plangebied bewijst dat de aanwezigheid van archeologische sporen nooit helemaal uit te sluiten is. Een meldingsplicht blijft daarom dan ook van kracht. Indien bij de reguliere sloop- of graafwerkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen, dan dient dit direct bij de gemeente te worden gemeld.

Resumerend zijn in het plangebied geen behoudenswaardige archeologische waarden, historisch-geografische en/of (steden)bouwkundige waarden te verwachten danwel aangetroffen, die een belemmering vormen voor de ontwikkeling van het plangebied.

Bij het opstellen of wijzigen van de planologische situatie dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hier inzicht in te krijgen is door Aveco de Bondt in juni 2009 een onderzoek uitgevoerd. De doelstelling van het onderzoek is het vastleggen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem van de onderzoekslocatie. Onderstaand zijn de werkwijze en conclusies samenvattend weergegeven voor het volledige rapport wordt verwezen naar bijlage 3.

De mate waarin het milieukundig bodemonderzoek in dit kader moet plaatsvinden, kan van situatie tot situatie verschillen. Veelal betreft het een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740, waarin een vooronderzoek NEN 5725 gevolgd wordt door een verkennend onderzoek conform de NEN 5740. Uitgangspunt is dat minimaal een historisch vooronderzoek moet worden verricht. Indien sprake is van een verdachte locatie, moet het vooronderzoek worden aangevuld met een verkennend onderzoek conform de NEN 5740.

Aveco de Bondt heeft het onderzoek tot op heden conform het advies van de Milieudienst Noord-West Utrecht uitgevoerd. De milieudienst heeft de volgende aandachtspunten benoemd voor het uit te voeren onderzoek:

• Ten behoeve van de nieuwbouw dient een bodemonderzoek conform de NEN 5740 te worden uitgevoerd.
• Uit het historisch bodembestand van de provincie Utrecht blijkt dat op het terrein in het verleden vermoedelijk een tweetal sloten zijn gedempt, waarvan de kwaliteit van het dempingsmateriaal onbekend is. Er dient middels luchtfoto-onderzoek hierover duidelijkheid te worden verschaft. Dit aspect dient te worden verwoord in een onderzoeksrapport.
• Op basis van artikel 2.1.5 van de gemeentelijke bouwverordening 2007 dient het bodemonderzoek te worden uitgevoerd nadat eventuele sloopwerkzaamheden zijn afgerond.
• Ten noordwesten van het zwembad is in 1994 een bodemonderzoek uitgevoerd waarbij de grond en het grondwater maximaal licht verontreinigd is met de onderzochte stoffen. Ten oosten van de huidige bibliotheek (nabij Winkelcentrum Bisonspoor) is in 1995 bodemonderzoek uitgevoerd, waarbij de grond en het grondwater maximaal licht verontreinigd is met de onderzochte stoffen.
• Mogelijk is in het verleden bij een calamiteit chloorhoudend zwemwater in de bodem terechtgekomen.
  

In deze situatie is vooralsnog alleen een historisch bodemonderzoek uitgevoerd. Het daadwerkelijk uit te voeren verkennend bodemonderzoek wordt, gezien de huidige bestaande bebouwing en de fase waarin de herontwikkeling zicht bevindt, niet zinvol geacht. Voorgesteld wordt om de uitvoering van het bodemonderzoek ná de sloop van de bestaande bebouwingen plaats te laten vinden.

Uit het luchtfoto-onderzoek (historisch bodemonderzoek) is het volgende gebleken:

• In de (nabije) omgeving van het plangebied zijn in het verleden bodemonderzoeken uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat de grond en het grondwater maximaal licht verontreinigd is met de onderzochte stoffen.
• Voorheen (jaren '50) had het plangebied een agrarische functie (weilanden).
• Uit het luchtfoto-onderzoek is alleen een indicatie gekregen van de ligging van de voormalige sloten. De exacte ligging is niet achterhaald. Een verkennend bodemonderzoek kan uitsluitsel geven over een mogelijke demping van de sloten (bodemvreemd materiaal e.d.).

Het kader voor de technische infrastructuur wordt gevormd door structuurschema's en circulaires van het rijk in combinatie met het privaatrecht, aangaande de stroken van zakelijk recht. De leidingen, lijnen en straalpaden zelf behoeven bescherming tegen ingrepen die de werking ervan kunnen bedreigen. Anderzijds dient de omgeving te worden beschermd tegen het gevaar dat van bestaande of toekomstige leidingen, kabels en hoogspanningslijnen kan uitgaan.

In en om het plangebied zijn geen kabels en leidingen gelegen, die een juridisch- planologische bescherming genieten. Het plangebied valt niet samen met een zakelijk rechtstrook of een toetsingszone van een leiding, lijn of straalverbinding - gemeten uit het hart van een kabel, leiding of verbinding.

In het plangebied zijn uiteraard wel kabels en leidingen gelegen voor het lokale netwerk van televisie, gas, water en electricteit, alsmede de ondergrondse infrastructuur voor het huidige cameratoezicht in de omgeving van het plangebied. De betreffende kabels en leidingen hebben echter geen planologische status en worden - waar noodzakelijk - aangepast aan de nieuwe situatie.

Resumerend zijn in het plangebied geen kabels of leidingen gelegen, die om veiligheidsredenen of uit privaatrechtelijke oogpunt een belemmering vormen voor de ontwikkeling van het plangebied.

De sociale veiligheid is in het gemeentelijke 'Integraal Veiligheidsplan' omschreven als de veiligheid rond sociale (intermenselijke) relaties en activiteiten. De bedreiging van de sociale veiligheid zijn velerlei, de maatregelen zijn hebben tot doel te beschermen tegen elke vorm van criminaliteit en fysieke bedreiging/gevoelens van onveiligheid. De gemeente Maarssen heeft in 1998 besloten nieuwe buurten en wijken te bouwen onder de vlag van het Politiekeurmerk Veilig Wonen Nieuwbouw. Op 29 juni 1999 heeft het college van burgemeester & wethouders ingestemd met de toepassing van de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen Nieuwbouw (PKVW) op de ontwikkelings- en inrichtingsplannen van nieuwe woongebieden. Hierbij is tevens akkoord gegaan met bijbehorende meerkosten ten behoeve van beheer en aanleg en exploitatie van openbare verlichting.

Het PKVW bestaat uit eisen aan en aanbevelingen voor het stedenbouwkundig plan, de openbare ruimte, de kavel, het gebouw en de woning. Op het niveau van het stedenbouwkundig plan moet gedacht worden aan differentiatie in het programma, verkavelingsstructuur, bouwhoogte en schaal, verkeersontsluiting, langzaam verkeersroutes en wijkvoorzieningen. De eisen en aanbevelingen aan de openbare ruimte hebben betrekking op de openbare verlichting, parkeermogelijkheden, straatmeubilair en voorzieningen voor jongeren. Op kavelniveau gaat het om de situering van de woning en overgang naar aangrenzende openbare ruimte(s), achterpaden en erfafscheidingen. Voor het gebouw (appartementen) gelden eisen en aanbevelingen op bouwtechnisch niveau, welke als onderdeel van de bouwvergunning kunnen worden getoetst.

Op basis van de massastudie voldoet het initiatief aan de eisen en aanbevelingen op het niveau van het stedenbouwkundig plan, de openbare ruimte en het kavel. Het voorgaande voor zover van toepassing op deze schaal. In de uitwerking van de inrichtingsplannen voor de openbare ruimte en de bouwplannen zullen de eisen en waar mogelijk de aanbevelingen uit het PKVW worden meegenomen.

In het Integraal Veiligheidsplan wordt de fysieke veiligheid gedefinieerd als de veiligheid van de fysieke omgeving van bewoners. Het betreft veiligheidsrisico's van gebouwen, gevaarlijke stoffen, natuur en verkeer. In het kader van het bestemmingsplan heeft de fysieke veiligheid met name betrekking op de bescherming tegen daadwerkelijke ongelukken, de bereikbaarheid voor hulpdiensten in het geval van calamiteiten, primaire en secundaire bluswatervoorzieningen en verkeersveiligheid.

• Het plangebied is via de bestaande infrastructuur de Bisonspoor goed bereikbaar voor hulpdiensten door de tweezijdige ontsluiting op de Safariweg.
  
  De brandweer stelt in het kader van calamiteiten eisen aan de inrichting van de openbare ruimte en/of de omliggende buitenruimte van de bebouwing. Het betreffen eisen aan de aanrijroutes, verbindingswegen, opstelplaatsen voor de brandweervoertuigen en de plaats van bluswatervoorzieningen om de taken doelmatig te kunnen uitvoeren. De eisen zijn opgenomen in de gemeentelijke bouwverordening 2006 ex artikel 2.5.3. 'Bereikbaarheid van bouwwerken voor wegverkeer' en de 'Handleiding bereikbaarheid en bluswatervoorziening' van de Nederlandse Vereniging Brandweerzorg en Rampenbestrijding.
  
  Bij de uitwerking van de massastudie naar een definitief bouwplan en het opstellen van een definitief inrichtingsplan voor de openbare ruimte zullen de brandweertechnische eisen uit de bouwverordening als randvoorwaarden worden meegenomen. Bijzondere aandacht dient te worden besteed aan de bereikbaarheid van de multifunctionele accommodatie voor een redvoertuig - ladderwagen - gezien de beoogde bouwhoogte.
  
  De langzaam verkeersroutes naar de omliggende wijken zijn onder normale omstandigheden enkel te gebruiken voor voet- en fietsverkeer. Voor de bereikbaarheid van de multifunctionele accommodatie dienen de hulpdiensten gebruik te kunnen maken van de langzaam verkeersroutes. De langzaam verkeersroutes dienen derhalve te voldoen aan de betreffende eisen uit de gemeentelijke bouwverordening 2006 ex artikel 2.5.3. 'Bereikbaarheid van bouwwerken voor wegverkeer' en de 'Handleiding bereikbaarheid en bluswatervoorziening' van de Nederlandse Vereniging Brandweerzorg en Rampenbestrijding.
  
• In het definitief ontwerp van het inrichtingsplan voor de openbare ruimte worden de primaire bluswatervoorzieningen - brandkraan aangesloten op waterleidingnet - opgenomen. Als secundaire bluswatervoorziening wordt gebruik gemaakt van geboorde putten en het Harrijn - open water - kan fungeren als tertiaire bluswatervoorziening.
  
• De nieuwe woonbuurt wordt ingericht als een verblijfsgebied met een 30 km/u-regime. Het autoverkeer zal enkel bestemmingsverkeer betreffen, daar het gebied geen autoverbinding heeft met omliggende gebieden. Voor overige aanbevelingen met betrekking tot het aspect verkeersveiligheid wordt verwezen naar het verkeersonderzoek in paragraaf 5.4.

Externe veiligheid heeft betrekking op het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen - zoals vuurwerk, lpg en munitie - over weg, water en spoor en door buisleidingen. In dit kader zijn de 'Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen in combinatie met het Registratiebesluit externe veiligheid én Besluit externe veiligheid inrichtingen van belang. In juli 2009 is door Aveco de Bondt een quickscan externe veiligheid uitgevoerd voor het plangebied. Onderstaand zijn de doelstelling, werkwijze en conclusies samenvattend weergegeven voor het volledige rapport wordt verwezen naar bijlage 3.

De uitgevoerde quickscan heeft tot doel om in kaart te brengen of er in de nabijheid van het plangebied risicobronnen aanwezig zijn en er op basis hiervan knelpunten kunnen ontstaan. Hierbij gaat het om de aanwezigheid van bedrijven waar met gevaarlijke stoffen wordt gewerkt, vervoersassen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor en vaarweg én buisleidingen voor het transport van gevaarlijke stoffen. Naast de mogelijke invloeden van de omgeving op het plangebied is tevens het risicoaspect van de te realiseren inrichtingen op de omgeving onderwerp van onderzoek. Voor de quickscan zijn onder andere de Risicoatlas Wegtransport Gevaarlijke Stoffen van het Ministerie van V&W, de Risicoatlas Spoor (2001), de Risicoatlas hoofdvaarwegen Nederland (2003) en de Risicokaart Nederland geraadpleegd.

Uit de quickscan is gebleken dat in de omgeving van het plangebied geen bedrijven zijn gelegen met een contour voor externe veiligheid en dat het plangebied ruim buiten de aan te houden afstanden ten opzichte van vervoersassen voor het transport van gevaarlijke stoffen is gelegen. Voorts is gebleken dat in de nabijheid van het plangebied geen leidingen liggen voor het transport van gevaarlijke stoffen.

Binnen het plangebied wordt een nieuw zwembad gerealiseerd. Aangezien geen chloor wordt opgeslagen, maar wordt gewerkt met een zoutelectrolyse, worden de externe veiligheidsrisico's tot een minimum gereduceerd.

Het laatste hoofdstuk van de toelichting omvat een beschrijving van het verwachte tijdspad van de uitvoering, een toelichting op de juridische regeling en de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. Tot slot is een korte beschrijving van het communicatietraject opgenomen.

De gemeente Maarssen heeft voor de planvorming en uitvoering een voortvarende en afgemeten planning. De opening van de multifunctionele accommodatie staat gepland voor 12 december 2012, de vaststelling van het bestemmingsplan zal derhalve uiterlijk in mei 2010 moeten plaatsvinden. Na het afronden van de massastudie in februari 2009, zijn parallel een drietal trajecten opgestart voor de verdere planvorming.

• In het kader van de Wet milieubeheer is een m.e.r.-beoordelingsnotitie opgesteld, waarbij de onderzoeken tevens geschikt zijn voor de milieuparagraaf in het voorliggende bestemmingsplan. De m.e.r.-beoordelingsnotitie dient voor de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan te worden vastgesteld door de gemeenteraad.
• Op basis van de massastudie en het bouwprogramma is de herziening van het bestemmingsplan opgestart. Voor de beoogde herontwikkeling dienen de gebruiks- en bebouwingsvoorschriften in het bestemmingsplan te worden aangepast. Op basis van het nieuwe juridisch-planologisch kader kunnen de benodigde bouwtitels worden afgegeven.
• Voor de multifunctionele accommodatie wordt op basis van de randvoorwaarden in de massastudie en het kader in de m.e.r.-beoordelingsnotitie een ontwerp voor het bouwplan opgesteld.

De fasering van het initiatief zal in een later stadium nader uitgewerkt worden. De maatschappelijke voorzieningen - zwembad, sporthal, en bibliotheek - dienen namelijk in de overgangsperiode tussen sloop en nieuwbouw tijdelijk gehuisvest te worden. Het opknippen van het initiatief in twee fasen - de multifunctionele accommodatie en bibliotheeklocatie - wordt als optie onderzocht. Als de bibliotheeklocatie pas in uitvoer wordt genomen als de multifunctionele accommodatie is opgeleverd, hoeft voor de bibliotheek geen tijdelijke huisvesting te worden gevonden.

In de voorgaande hoofdstukken zijn de aanwezige functies, de ontwikkelingen daarbinnen en de uitgangspunten ten aanzien daarvan aan de orde geweest. Dit beleid krijgt zijn juridische vertaling in bestemmingen. Deze regelen de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden binnen het plangebied. Het bestemmingsplan geeft aan voor welke doeleinden de gronden zijn bestemd.

Het bestemmingsplan is ontwikkelingsgericht en biedt de mogelijkheid tot realisatie van woningbouw. Het bestemmingsplan kenmerkt zich door een gedetailleerde bestemmingsregeling, zowel op de verbeelding als in de regels, voor de in het gebied aanwezige functies en bebouwing.

Met dit bestemmingsplan wordt voor het plangebied een nieuwe, eenduidige regeling gemaakt, welke is gebaseerd op de standaardregels voor bestemmingsplannen van de gemeente Maarssen. Deze regels zijn gegroepeerd in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels, welke bestaan uit de begripsbepalingen en een bepaling over de manier waarop de in het plan genoemde maten zijn bepaald;
• Hoofdstuk 2 bevat de regeling van de afzonderlijke bestemmingen;
• De hoofdstukken 3 en 4 bevatten een aantal algemene en aanvullende regels. Het betreft onder meer wijzigings- en ontheffingsregels, welke dienen om een bepaalde mate van flexibiliteit te kunnen bieden en hebben betrekking op ondergeschikte activiteiten (nutsvoorzieningen) en wijzigingen in maatvoeringen. Ook zijn hier de (op grond van het Bro) verplichte overgangs- en slotregels opgenomen.

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van bebouwing.

De regels zijn onderverdeeld in paragrafen en worden hierna artikelsgewijs toegelicht. Bij de opzet van de regels is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP 2008) en de bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening.

Op grond van artikel 3.1.6 lid 1 sub f. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat in de voorbereiding van een bestemmingsplan de economische uitvoerbaarheid inzichtelijk dient te worden gemaakt.

De gemeente Maarssen heeft in oktober 2008 de 'Nota grondbeleid' vastgesteld om ruimtelijke ontwikkelingen in goede banen te kunnen leiden op basis van een heldere en eenduidige visie op het te voeren grondbeleid. Op deze wijze beschikt de gemeente over een toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen binnen een bestemmingsplan.

De nota geeft een afwegingskader voor te voeren grondbeleid voor individuele projecten binnen de gemeente Maarssen. Middels een beslismodel wordt het meest geschikte type grondbeleid en/of samenwerkingsmodel voor een locatie vastgesteld. Aan ieder vorm van grondbeleid zijn vervolgens uitvoeringsinstrumenten gekoppeld.

De gemeente Maarssen hanteert in beginsel een sturend grondbeleid. Dit betekent dat de grondexploitatie in principe door de markt wordt gevoerd en dat de gemeente aan de zijlijn stuurt in de richting van de gewenste ontwikkeling. Voor het voorliggende initiatief zal de gemeenteraad van het sturend grondbeleid afwijken. Voor de multifunctionele accommodatie is een actief grondbeleid voorzien en voor de bibliotheek-locatie een faciliterend grondbeleid. Onderstaand is voor beide locaties een nadere toelichting op het te voeren grondbeleid gegeven, alsmede de voorkeur voor het samenwerkingsmodel.

In de multifunctionele accommodatie wordt een combinatie van maatschappelijke voorzieningen en woningen gerealiseerd. Het plangebied is reeds in eigendom van de gemeente en zal grotendeels ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen worden herontwikkeld. De gemeente zal een actief grondbeleid voeren in de vorm van het 'joint venture model' ten behoeve van de bovengelegen woningen. Het betreffen overwegend woningen in de sociale huurklasse, waardoor de gemeente de voorkeur geeft aan een samenwerking met de woningbouwcorporatie Portaal.

De gemeente Maarssen heeft ten behoeve van het initiatief voor de multifunctionele accommodatie een investeringsraming opgesteld - 'Financiële rapportage ontwikkeling, realisatie en exploitatie MFA Bisonspoor, fase 1', kenmerk CPM-2008-384/CL. De investeringsraming geeft een volledig beeld van de te verwachten investeringskosten, wanneer het project is gerealiseerd. De specificatie van de kostensoorten zal nauwkeuriger worden naarmate er meer gedetailleerde gegevens van het project bekend zijn. In deze fase is gewerkt met algemene uitgangspunten, die gekoppeld zijn aan kengetallen voor hoeveelheden en kosten per eenheid, die van toepassing zijn voor het initiatief. Verder zijn de eisen meegenomen die geldende wet- en regelgeving stellen. Het prijspeil van de investeringsramingen is maart 2008. In de ramingen rekening gehouden met een prijsstijging (2,5% per jaar) tot begin start bouw in maart 2011.

De gezamenlijke investering voor sporthal, zwembad, bibliotheek en jongerencentrum betreft circa 15 miljoen euro. De ramingen zijn exclusief losse inrichting, inventaris en gemeentelijke urenbesteding. De gemeentelijke investering is opgenomen in de meerjarenbegroting van de gemeente Maarssen. De investeringen voor de realisatie van de woningen boven de multifunctionele accommodatie komen ten laste van de woningbouwcorporatie.

De investering in de herinrichting van het terrein rond MFA Bisonsport is begroot op circa 1 miljoen euro en dient gefinancierd te worden uit separate budgetten. Momenteel vindt er vergaand overleg plaats met woningcorporatie Portaal over de inbreng van gelden in relatie tot de prestatieafspraken 2007 - 2010, De Elf Provinciën en tevens loopt er een aanvraag voor een provinciale subsidie.

Op de bibliotheeklocatie is een combinatie van commerciële voorzieningen en appartementen in de koopsector voorzien. De gemeente Maarssen heeft ook dit deel van het plangebied volledig in eigendom. De gemeente wil hier echter niet zelf ontwikkelen en staat derhalve een faciliterend grondbeleid voor in de vorm van een 'concessiemodel'.

Bij het concessiemodel maakt de marktpartij de gronden voor eigen rekening en risico bouw- en woonrijp. De gemeente sluit met de marktpartij(en) een samenwerkingsovereenkomst. De gemeente neemt hierin de voorwaarden op voor de ontwikkeling. Deze voorwaarden zijn gebaseerd op wettelijk vastgestelde, ruimtelijke plannen. In eerste instantie is dit het bestemmingsplan, maar dit kan ook overige gemeentelijk betreffen. Tevens worden in de samenwerkingsovereenkomst aanvullende afspraken gemaakt, over bijvoorbeeld het woningbouwprogramma en de kwaliteit van de ontwikkeling.

De gemeente is verantwoordelijk voor de diverse ruimtelijke procedures die doorlopen moeten worden, zoals de bestemmingsplanwijziging. Bij het concessiemodel levert de marktpartij na realisatie het ingerichte openbaar gebied terug aan de gemeente.

Aan de samenwerkingsovereenkomst wordt een exploitatieovereenkomst gekoppeld. Middels dit uitvoeringsinstrument zijn de gemaakte afspraken met betrekking tot kostenverhaal op de private partij opgenomen - privaatrechtelijke spoor. Op deze wijze wordt voorkomen dat een exploitatieplan op basis van de Grondexploitatiewet moet worden opgesteld - publiek rechtelijk spoor. De investeringen op de bibliotheeklocatie komen derhalve ten laste van de betreffende ontwikkelende partij.

Op grond van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening is het niet langer verplicht om een voorontwerp-bestemmingsplan op te stellen. De wettelijke procedure begint derhalve met het opstellen van een ontwerpbestemmingsplan. In het kader van het voorbereiden van een ontwerpbestemmingsplan dient desondanks wel overleg plaats te vinden met betrokken instanties, een consultatie van burgers plaats te vinden en de benodigde onderzoeken te worden uitgevoerd. Hiertoe behoort tevens de m.e.r.-beoordelingsnotitie en achterliggende deelonderzoeken. Hetgeen voorheen als onderdeel van de voorbereiding van het voorontwerp-bestemmingsplan werd uitgevoerd.

De gemeente Maarssen heeft op grond van artikel 150 van de Gemeentewet een inspraak- verordening opgesteld. De verordening bepaalt onder meer dat het gemeentebestuur bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgers en andere belanghebbenden betrekt, middels een inspraakverplichting op basis van een voorontwerp-bestemmingsplan. In artikel 7.8d lid 1 van de Wet milieubeheer is bepaald dat het bevoegd gezag - gemeenteraad - in een zo vroeg mogelijk stadium voor de voorbereiding van een besluit - bestemmingsplan - een besluit neemt met betrekking tot opstellen van een milieueffectrapport - m.e.r.-beoordelingsnotitie. Hetgeen betekent dat op basis van de inspraakverordening het besluit met betrekking tot de m.e.r.-beoordelingsnotitie dient te worden genomen in het stadium voorafgaand aan de ter inzage legging van het voorontwerp-bestemmingsplan.

De herontwikkeling van de multifunctionele accommodatie is gebonden aan een voortvarende en afgemeten planning, mede in het licht van een economisch haalbaar plan. Om het bestemmingsplan in mei 2010 te kunnen vaststellen is - mede door het zomerreces 2009 van de gemeenteraad - te weinig tijd voorhanden om de m.e.r.-beoordelingsnotitie voorafgaand aan het ter inzage leggen van het voorontwerp-bestemmingsplan vast te stellen of deze bevoegdheid te delegeren aan het college van burgemeester en wethouders.
Op grond van de hardheidsclausule in de inspraakverordening wordt de mogelijkheid geboden om gemotiveerd af te wijken van de beschreven inspraakverplichting. De burgers dienen echter wel in het kader van de inspraakverordening te worden geconsulteerd in de vorm van burgerparticipatie. Op deze wijze wordt een stagnatie van de planvorming voorkomen, doordat de besluitvorming over m.e.r.-beoordelingsnotitie kan worden doorgeschoven naar het ontwerpbestemmingsplan, zonder dat de consultatie van burgers in het gedrang komt.

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft op grond van de gemeentelijke inspraakverordening van 11 september 2009 tot en met 22 oktober 2009 voor een ieder ter inzage gelegen. In een bij het bestemmingsplan behorende bijlage is aangegeven of er inspraakreacties zijn ingediend en op welke wijze hiermee is omgegaan.

Artikel 3.1.1 van het Bro bepaalt dat het gemeentebestuur bij de voorbereiding van het bestemmingsplan overleg voert met de besturen van het betrokken waterschap en de diensten van provincie en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In een bij het bestemmingsplan behorende bijlage is aangegeven welke vooroverlegreacties er zijn ingediend en op welke wijze hiermee is omgegaan.

Overeenkomstig artikel 3.8 lid 1 sub d. Wro heeft één ieder de mogelijkheid om schriftelijk of mondeling een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan bij de gemeenteraad in te dienen, voorafgaand aan het opstellen van het vast te stellen bestemmingsplan.

Na de ter inzage legging worden de zienswijzen in een separate notitie samengevat weergegeven, alsmede het antwoord op de zienswijzen. Tevens worden de eventuele wijzigingen in het bestemmingsplan volgend uit de zienswijzen kort toegelicht.

In het kader van het vroegtijdig informeren en betrekken van belangstellenden en belanghebbenden bij de planvorming is reeds voor het opstellen van het concept voorontwerp-bestemmingsplan een communicatietraject in gang gezet.