In dit plan wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan ‘Klaverblad 7 – 9 Leidschendam’.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1916.BPKlaverblad7en9-VG01 met de bijbehorende regels.

een dienstverlenend beroep, dat op kleine schaal in een woning of een daarbij behorend bijgebouw door een bewoner van die desbetreffende woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft (gezien de aard, omvang en intensiteit), die in overeenstemming is met de woonfunctie. Hieronder wordt niet verstaan een kleinschalig bedrijf aan huis.

een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat in bouwkundig dan wel architectonisch opzicht te onderscheiden is van en ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, waarbij een aanbouw een toevoeging is van een afzonderlijke ruimte en een uitbouw een vergroting van een bestaande ruimte.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van een product (gewassen, dieren) door middel van het telen van gewassen en/of het fokken (en houden) van dieren.

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen op het gebied van agrarische bedrijfsvoering.

toets bij een vergunningaanvraag voor woningsplitsing en kamerverhuur waarbij de leefbaarheid in de directe omgeving van het betreffende gebouw in kaart wordt gebracht zoals opgenomen in de Beleidsnota Woningsplitsing en kamerverhuur Leidschendam-Voorburg.

een bedrijf waarin geheel of overwegend door middel van handwerk goederen worden vervaardigd, bewerkt, hersteld en/of geïnstalleerd, waaronder mede wordt begrepen het verkopen en/of leveren - als ondergeschikte activiteit - van goederen die verband houden met het ambacht.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde.

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

antennemast of andere constructie, bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

een deskundige met betrekking tot archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders gestelde of te stellen kwalificaties.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden (cultuurhistorie).

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een onderneming, waarbij het accent ligt op:

• het vervaardigen, bewerken, herstellen, installeren en/of verhandelen van goederen of;
• het bedrijfsmatig aanbieden, verkopen en/of leveren/verlenen van diensten;

al dan niet in combinatie met bedrijfsgebonden detailhandel.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het bedrijfsproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan het bedrijfsproces dan wel de hoofdfunctie van het bedrijf.

een gebouw dan wel ruimte in een gebouw, dat blijkens zijn indeling, inrichting en/of situering is bestemd om te worden gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf dan wel bedrijfsactiviteiten.

een woning in of bij een bedrijfsgebouw of op een bedrijfsterrein (terrein met de bedrijfsbestemming), slechts bedoeld voor bewoning door (het huishouden van) een persoon of een gezin, die behoort bij de bedrijfsuitoefening of het beheer van het bedrijf of instelling op het perceel waar de woning zich bevindt, en waarvan de huisvesting ter plaatse noodzakelijk is voor en verband houdt met de bedrijfsuitoefening of het beheer van het bedrijf of de instelling op dat perceel.

de situatie (gebouw, gebruik, afstand, situering, oppervlakte etc.) zoals die rechtens bestaat of mag bestaan op het tijdstip van tervisielegging van het ontwerp van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand, gebouw, dat gesitueerd is bij, in bouwkundig en functioneel opzicht ondergeschikt is aan en ten dienste staat van een op hetzelfde (bouw)perceel gesitueerd hoofdgebouw.

een complex van activiteiten die zich richten op de ontwikkeling en instandhouding van de levensgemeenschap bos ten behoeve van houtteelt, natuur, landschap en dagrecreatie.

de teelt van heesters en andere siergewassen.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de aan een structuur, terrein, gebied, object en/of bouwwerk toegekende waarde in verband met zijn sociaal-historische, geschiedkundige, architectuurhistorische, (steden)bouwhistorische, archeologische en/of historisch-geografische karakteristiek.

een vorm van recreatie waarbij personen een (gedeelte van een) dag buiten hun directe vaste of tijdelijke woonomgeving doorbrengen om zich in hun vrije tijd te ontspannen, waarbij gebruik wordt gemaakt van al dan niet daarvoor aangelegde dan wel gebouwde voorzieningen, zonder dat daarbij sprake is van overnachten. Voorbeelden van dagrecreatie zijn: surfen, zeilen, zwemmen, wandelen en paardrijden.

voorzieningen ten behoeve van ontspanning in de vorm van sport, spel en verblijf, zonder dat daarbij sprake is van overnachting.

een ovalen baan voorzien van een bewerkte/aangepaste bodem, waarop paarden getraind en afgericht kunnen worden, alsmede waar toetsing van prestaties van de combinatie paard en ruiter in diverse disciplines kan plaatsvinden.

een activiteit dan wel functie binnen een agrarische bestemming die in deeltijd wordt uitgeoefend en geen directe relatie heeft met de agrarische bedrijfsvoering. Voorbeelden hiervan zijn: verblijfrecreatie of pensionstalling bij een melkveehouderijbedrijf.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending, anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit of voor verbruik ter plaatse.

het gedeelte van het perceel dat is gelegen buiten de hoofdmassa van het hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is bestemd ten dienste van het gebruik van het -op het perceel gesitueerdehoofdgebouw.

Het een en ander met dien verstande dat wordt verstaan onder:

• achtererf: de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de oorspronkelijke achtergevel van het hoofdgebouw;
• voorerf: de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn vóór de oorspronkelijke voorgevel van het hoofdgebouw of voor een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan;
• zijerf: gedeelte van het erf, dat is gelegen buiten de oorspronkelijke zijgevel(s).

een afscheiding op en rond een erf, waarmee de gronden worden begrensd die in ruimtelijk opzicht direct bij, in functioneel opzicht ten dienste staan van en/of in feitelijk opzicht direct aansluiten op het (hoofd)gebouw op dat erf; de eigendomsgrenzen zijn hierbij niet van doorslaggevende betekenis.

een vorm van dagrecreatie waarbij recreanten in relatief geringe aantallen gebruik maken van al dan niet aangelegd en aanwezige voorzieningen, zoals wegen, paden, water en wateroevers, teneinde rust dan wel natuur te beleven. Voorbeelden van deze vorm van recreatie zijn:

wandelen, fietsen, kanoën, paardrijden en vissen.

weidegang door paarden, waarbij het grasland niet intensief wordt gebruikt en als grasland behouden blijft. Voor extensieve weidegang door paarden wordt in het plangebied aangehouden:

• 0,3 ha grasland per veulen;
• 0,5 ha grasland per volwassen paard.

Een pony wordt gelijkgesteld met een paard.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een paardenhouderij, waarvan de activiteiten primair gericht zijn op het rijden met een paard dan wel op de ruiter/amazone. Hieronder vallen onder andere: paardenverhuurbedrijven, maneges, paardenpensions, oefenaccommodaties en wedstrijdstallen.

de geluidbelasting vanwege het wegverkeer: de etmaalwaarden van het equivalente geluidniveau in dB(A) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door het gezamenlijke wegverkeer op een bepaald weggedeelte of een combinatie van weggedeelten, als bedoeld in de Wet geluidhinder dan wel het Besluit geluidhinder, zoals deze luiden ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan.

gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidgevoelige functies als bedoeld in de Wet geluidhinder dan wel in Besluiten krachtens die wet.

een agrarisch bedrijf dat geheel of overwegend gericht is op het telen van tuinbouwgewassen uitsluitend of hoofdzakelijk in kassen, al dan niet op substraatbasis.

een agrarisch bedrijf, waarbij de productie hoofdzakelijk afhankelijk is van het voortbrengend vermogen van de bij dat bedrijf behorende (open) gronden, waaronder mede wordt begrepen een paardenfokkerij. Hieronder wordt niet begrepen: een bollenbedrijf, fruitteeltbedrijf, bedrijf met boskoopse cultures, boomkwekerij, houtteeltbedrijf, hoveniersbedrijf, intensief agrarisch bedrijf, (glas)tuinbouwbedrijf en een paardenhouderij, geen paardenfokkerij zijnde. Een grondgebonden agrarisch bedrijf is:

• volwaardig: wanneer de bedrijfsvoering uit één agrarisch hoofdberoep en ten minste één volledige arbeidskracht bestaat en gericht is op het behalen van voldoende bedrijfsresultaat teneinde de continuïteit van de bedrijfsvoering, ook op de langere termijn, te waarborgen.
• reëel: wanneer de omvang van het bedrijf, passend is bij ten minste een halve tot een volledige arbeidskracht, met aannemelijk perspectief op volwaardigheid en/of continuïteit op de langere termijn.
• kleinschalig: wanneer er geen perspectief is op volwaardigheid of de continuïteit van de bedrijfsvoering niet geheel afhankelijk is van de daarmee te genereren inkomsten en de bedrijfsvoering qua aard en omvang niet kan worden aangemerkt als hobbymatig.

een maximale waarde voor de geluidbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een conreet geval kan worden vastgesteld binnen zones rond industrieterreinen, wegen en spoorwegen op grond van de Wet geluidhinder dan wel Besluiten krachtens die wet.

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmeting en/of functie dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw valt aan te merken.

de massa van een (hoofd)gebouw, met uitzondering van aan-, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen.

een bedrijf gericht op één of meer van de volgende activiteiten:

• het verstrekken al dan niet ter plaatse te nuttigen voedsel en/of dranken;
• het exploiteren van zaalaccommodaties;
• het verstrekken van nachtverblijf;

een en ander al dan niet in combinatie met dienstverlening en een vermaaksfunctie (een erotisch getinte vermaaksfunctie uitgezonderd).

een bedrijf dat geheel of overwegend gericht is op de aanleg en onderhoud van tuinen, parken, plantsoenen en andere groenvoorzieningen, alsmede op de levering van producten daartoe;

een tuincentrum wordt hieronder niet begrepen.

een alleenstaande óf twee of meer personen die een duurzaam gemeenschappelijke huishouding (willen) voeren;

bedrijfsactiviteiten –zelfstandig of als neventak- gericht op het houden (en/of fokken) van slacht-, fok-, of legdieren in gebouwen en (nagenoeg) zonder weidegang, waarbij het houden van dieren niet of zeer beperkt afhankelijk is van de grond als productiemiddel. Voorbeelden hiervan zijn: een varkenshouderij, (edel-)pelsdierhouderij en een pluimveehouderij.

haven waar overwegend gelegenheid wordt gegeven voor het aanleggen, afmeren of afgemeerd houden van pleziervaartuigen.

verhuur van een wooneenheid, dat wil zeggen het gedeelte van een woonfunctie voor kamergewijze verhuur dat bestemd is voor afzonderlijke bewoning, als bedoeld in artikel 1.1 sub 3 van het Bouwbesluit 2012;

• een tent, tentwagen, kampeerauto, (toer)caravan of camper;
• enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde;

één en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen of gewezen voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf en waarvan de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

terrein of plaats, geheel of gedeeltelijk ingericht (o.a. voorzieningen), en blijkens de inrichting bestemd om daarop gelegenheid te geven tot het plaatsen of het geplaatst houden van kampeermiddelen ten behoeve van recreatief nachtverblijf.

een vorm van openluchtrecreatie waarbij men tijdelijk in een kampeermiddel op een buitenterrein verblijft, meestal één of meerdere nachten of tijdens vakanties.

een ondergeschikte verblijfsruimte, als zelfstandig gebouw of in een gebouw, behorende bij een (agrarisch) bedrijf, waar personeel en klanten/bezoekers van het bedrijf ter ontspanning tijdelijk kunnen verblijven en voedsel en/of dranken (geen alcohol zijnde) kunnen kopen/nuttigen. Een horecabedrijf wordt hier niet onder begrepen.

(agrarische) bouwwerken, hoofdzakelijk bestaande uit glas of ander lichtdoorlatend materiaal, hoger dan 1 meter. Hieronder wordt mede begrepen: plastic tunnels, boog- of tunnelkassen, schermhallen en hobbykassen. Bij een glastuinbouwbedrijf behorende bedrijfsruimten, zoals sorteerloodsen, ketelhuizen, magazijnen en koelruimten worden hieronder niet begrepen.

een voor agrarisch gebruik bestemde weg ten behoeve van de ontsluiting van percelen of kavels, met een niet doorgaand karakter.

kinderdagverblijf (crèche) voor de opvang van kinderen in de leeftijd van 4 tot 6 jaar en/of buitenschoolse opvang voor kinderen van 4 tot 12 jaar die de basisschool bezoeken. Buitenschoolse opvang kan bestaan uit opvang voor schooltijd, na schooltijd, op vrije dagen of tijdens schoolvakanties.

het verlenen van diensten (niet zijnde diensten binnen een aan huis verbonden beroep) of het uitoefenen van een ambachtelijk bedrijf, op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, door een bewoner van die desbetreffende woning, waarbij de ruimtelijke uitstraling (de aard, omvang en intensiteit) van de activiteit in overeenstemming dan wel verenigbaar is met de woonfunctie en de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt.

voorzieningen ten behoeve van activiteiten, zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen en natuurobservatie in de vorm van bijvoorbeeld picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken.

een agrarisch bedrijf dat uitsluitend of in hoofdzaak gericht is op de teelt van bomen en Boskoopse cultures, ter levering aan hoveniersbedrijven, al dan niet in combinatie met bedrijfsgebonden detailhandel. De teelt van fruit in boomgaarden en/of bolgewassen, is niet toegestaan. Onder kwekerij wordt niet begrepen: een hoveniersbedrijf of een tuincentrum.

een bedrijf dat qua aard en omvang thuishoort in het landelijk gebied of daarmee een functionele binding heeft en geen grootschalig of industrieel karakter draagt, zoals een hoveniersbedrijf, een dierenpension en/of dierenasiel. Onder landelijk bedrijf wordt niet verstaan een agrarisch bedrijf, glastuinbouwbedrijf, paardenhouderij en vormen van niet agrarische bedrijven, die uit functioneel en/of ruimtelijk oogpunt op een bedrijfsterrein thuishoren.

een bij de gemeente in dienst zijnde of een door burgemeester en wethouders aangewezen of aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen op het gebied van landschapsinrichting, landschapswaarden en daarmee samenhangende aspecten, zoals natuurwaarden.

een al dan niet overdekte ruimte in de vorm van een cirkel, waarin paarden onder begeleiding specifieke training kan worden gegeven.

een paardenhouderij, waarvan de activiteiten uitsluitend of in hoofdzaak gericht zijn op het geven van lessen/instructies aan derden, in verschillende disciplines binnen de hippische sport, waarbij gebruik wordt gemaakt van paarden/pony's van het bedrijf (manege) of van derden, zulks in combinatie met één of meer van de volgende activiteiten en/of voorzieningen:

• het in pension houden van paarden en/of pony's;
• een kantine of foyer;
• logies en/of verenigingsaccommodatie;
• het organiseren van wedstrijden of andere evenementen.

een woning op het terrein van het huis van iemand die zorg nodig heeft. De woning is bedoeld voor de zorgverlener (vriend, familielid). Het is ook mogelijk dat de persoon die zorg nodig heeft in de mantelzorgwoning woont. In dat geval woont de zorgverlener in het bijbehorende huis;

een grondgebonden agrarisch bedrijf, (overwegend) gericht op houden van zoogdieren (runderen, schapen, geiten en paarden) voor het verkrijgen van melk van het moederdier voor de consumptie door mensen.

een bij de gemeente in dienst zijnde of een door burgemeester en wethouders aangewezen of aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen op het gebied van natuurwaarden, natuurontwikkeling en daarmee samenhangende aspecten, zoals landschapswaarden.

een activiteit binnen een (agrarische) bedrijfsvoering, die:

• niet zelfstandig wordt uitgeoefend;
• ruimtelijk, functioneel en bedrijfseconomisch gezien, ondergeschikt is aan de hoofdactiviteit/-functie van het bedrijf;
• een direct verband heeft met de hoofdactiviteit/-functie, daaruit voortvloeit dan wel samenhangt met hetgeen binnen de bedrijfsvoering wordt voortgebracht.

Hieronder wordt mede begrepen bedrijfsgebonden detailhandel. De uitoefening van een neventak is binnen de (hoofd)bestemming, tenzij anders vermeld, rechtstreeks toegestaan.

een agrarisch bedrijf, dat functioneel geheel niet of beperkt afhankelijk is van de bij dat bedrijf behorende gronden als productiemiddel.

vergunning als bedoeld in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn oorspronkelijke bestemming onttrokken, vaar- of voertuig, kampeermiddel, loods, keten of een ander soortgelijke verblijfsmiddel.

een afgezet stuk grond of weiland, waarop al dan niet een laag zand of enig ander materiaal is aangebracht, dan wel een (omheinde) niet-overdekte ruimte of piste, waarvan de bodem bewerkt of aangepast is, bestemd voor de vrije loop, het berijden en/of het africhten/trainen van paarden, waar eveneens toetsing van prestaties van de combinatie paard en ruiter in diverse disciplines kan plaatsvinden.

een paardenhouderij, die uitsluitend gericht is op het fokken/opfokken van paarden, de verkoop hiervan en het houden van paarden ten behoeve van de fokkerij; het africhten van eigen (geen paarden van derden) gefokte paarden en/of het verhandelen hiervan, is uitsluitend als onderschikt onderdeel van de bedrijfsvoering toegestaan.

een bedrijf, waarbij de activiteiten uitsluitend of in hoofdzaak zijn gericht op paarden, zoals het houden, fokken/opfokken, africhten, trainen, verhandelen en/of het berijden van paarden. Een paardenhouderij is:

• volwaardig: wanneer de bedrijfsvoering uit één hoofdberoep en ten minste één volledige arbeidskracht bestaat en gericht is op het behalen van voldoende bedrijfsresultaat teneinde de continuïteit van de bedrijfsvoering, ook op de langere termijn, te waarborgen;
• kleinschalig of in deeltijd: wanneer de continuïteit van de bedrijfsvoering niet geheel afhankelijk is van de daarmee te genereren inkomsten en de bedrijfsvoering qua en aard omvang niet kan worden aangemerkt als hobbymatig.

een paardenhouderij, zelfstandig of in combinatie met een ander bedrijfsfunctie, die gericht is op het houden van paarden van derden; hieronder wordt mede verstaan de verhuur van stalling met accommodatie en/of weiland en het verzorgen van paarden; een pony wordt gelijkgesteld met een paard.

een ruimte, al dan niet geheel of gedeeltelijk overdekt, waar één of meerdere paarden ter ontspanning vrij kunnen bewegen.

• indien het bouwwerk in of op de grond wordt gebouwd wordt het peil gemeten vanaf de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkte maaiveld ter plaatse van het bouwwerk, zulks gezien in relatie met de hoogte van de omliggende terreinen (maaiveld);
• indien het bouwwerk in of op het water wordt gebouwd wordt het peil gemeten vanaf het waterpeil ter plaatse van het bouwwerk.

een aaneengesloten stuk grond, al dan niet voorzien van bebouwing; een perceel kan samenvallen met een erf, maar kan ook meer omvatten.

een afscheiding op en rond een perceel.

een zodanig gebruik van een gebouw, dat dit noopt tot inschrijving in het bevolkingsregister van de gemeente, overeenkomstig de ter zake geldende regels.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het uitoefenen van een beroep (aan huis).

een paardenhouderij, waarvan de activiteiten primair om (de productie van) het paard zelf draait en niet zozeer om de ruiter/amazone, zoals een paardenfokkerij en een stoeterij;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

bedrijvigheid en/of activiteiten ten behoeve van een seksinrichting, raamprostitutie, thuisprostitutie, een escortbedrijf en andere vormen van prostitutie.

logies dan wel overnachtingsaccommodaties ten behoeve van een, veelal kortdurend, verblijf van recreanten/toeristen, waarbij in dit plan onderscheid wordt gemaakt in de volgende vormen van logies/overnachtingsaccommodaties:

• een appartement of studio: een logiesruimte die binnen een bedrijfsgebouw en/of de bedrijfswoning is ondergebracht, waarbij in de ruimte ook een keukenblok en eventueel sanitaire voorzieningen zijn aangebracht en een zelfstandige entree;
• een kamer: een logiesruimte die binnen een bedrijfsgebouw en/of de bedrijfswoning is ondergebracht, waarbij in de ruimte geen keukenblok en sanitaire voorzieningen zijn aangebracht met een zelfstandige entree;
• bed & breakfast: logiesgelegenheid waarbij de logiesruimte is ondergebracht in de bedrijfswoning dan wel in de daarmee verbonden aan-, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, waarbij in de ruimte geen keukenblok is aangebracht, gebruik wordt gemaakt van een bestaande entree en er gelegenheid is om "in huis" ontbijt te nuttigen.

Hieronder wordt niet begrepen: overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoengebonden werkzaamheden en/of arbeid.

een permanent ter plaatse aanwezig gebouw, geen woonkeet, (sta)caravan of andere constructie op wielen zijnde, bedoeld en bestemd om uitsluitend ten behoeve van recreatief verblijf te worden gebruikt door een persoon, gezin of een daarmee gelijk te stellen groep van personen, die het hoofdverblijf elders heeft/hebben, waarbij het betreffende gebruik zich beperkt tot slechts een gedeelte van het jaar, overwegend het zomerseizoen.

aannemelijk perspectief op volwaardigheid en/of continuïteit op de langere termijn.

de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf, die in bijlage 1 bij de regels is opgenomen en van deze regels deel uitmaakt.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of daarmee naar aard en omvang vergelijkbaar, activiteiten in de vorm van seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden; onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een bordeel of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

een bedrijf waarvan de omzet uitsluitend of in hoofdzaak wordt behaald uit een combinatie van training van paarden, het uitbrengen van paarden in de sport en het geven van instructie aan derden op paarden, die niet in eigendom zijn van het bedrijf. Diverse sportdisciplines die van toepassing kunnen zijn: dressuur, springen, eventing, endurance, voltige, westernriding, drafsport, rensport en de aangespannen sport. Een entrainement is een stal waar dravers of volbloeden getraind worden voor de drafsport.

de Staat van Bedrijfsactiviteiten, die in bijlage 2 bij de regels is opgenomen en van deze regels deel uitmaakt.

het voor langere tijd uitsluitend bewaren van goederen, materiaal en/of andere zaken, zonder dat die opslag/stalling gepaard gaat met enige bedrijvigheid (zoals onderhoud, bewerking of handel) ter plaatse en waarbij het aantal verkeersbewegingen uiterst beperkt is.

een bedrijf dat gericht is op het houden, fokken, africhten, trainen en verhandelen van (eigen gefokte) paarden, alsmede paarden van derden.

goederen, voedsel en/of dranken, die met een specifieke naam in een bepaalde streek en/of op een ambachtelijke wijze worden gemaakt.

een erf, tuin, een al dan niet (gedeeltelijk) overdekte ruimte en/of een gebouw op een agrarisch bouwperceel of op een woonboerderij, geheel of gedeeltelijk ingericht, en blijkens de inrichting bestemd om bedrijfsmatig daarop of daarin thee, koffie en andere niet-alcoholische dranken en versnaperingen, zoals broodjes, ijs, gebak, aan passerende recreanten te verkopen en ter plaatse te laten nuttigen, zulks al dan niet in combinatie met speelgelegenheid voor kinderen. In dit verband mogen ter plaatse geen activiteiten worden uitgeoefend die onder de milieuwetgeving en/of drank- en horecawetgeving vallen.

tuin, behorende bij en ten dienste van de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen.

een bedrijf, waarbinnen bedrijfsmatig uitsluitend en in hoofdzaak boomkwekerijproducten, planten, bloembollen, bloemen en attributen voor onder andere de verfraaiing en het onderhoud van tuinen en daarbij behorende hulpmiddelen te koop worden aangeboden.

een particuliere tuin, die ingericht is dan wel gebruikt wordt als moestuin en/of siertuin, gesitueerd op een in het plan daarvoor bestemd, niet bij de woning (woonadres) van de eigenaar/gebruiker van de volkstuin gesitueerd, perceel, met bijbehorende voorzieningen.

een complex van volkstuinen, veelal in verenigingsverband.

de naar de weg gekeerde (oorspronkelijke) gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing:

• de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;

langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als hiervoor bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd:

• bij een wegbreedte van ten minste 10 m, de lijn gelegen op 15 m uit de as van de weg;
• bij een wegbreedte geringer dan 10 m, de lijn gelegen op 10 m uit de as van de weg.

de maximale waarde voor de geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet Geluidhinder en/of het Besluit grenswaarden binnen zones rond industrieterrein, het Besluit grenswaarden binnen zones langs wegen en/of het Besluit geluidhinder spoorwegen, zoals deze luiden ten tijde van de vaststelling van dit plan.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dan wel een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van één huishouding.

een voormalig agrarisch bouwperceel, waarop een veehouderij gevestigd is geweest en waarvan de inrichting karakteristiek is voor deze agrarische erven, met in ieder geval een voormalige agrarische bedrijfswoning, vaak met daarachter een aangebouwde stal, waarbij de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen haaks op de weg zijn gesitueerd en de voormalige bedrijfswoning voor de overige gebouwen uitsteekt, en dat in dit plan een woonfunctie vervult of overeenkomstig een in dit plan opgenomen wijzigingsbevoegdheid een woonfunctie krijgt.

een grondgebonden agrarisch bedrijf of een paardenhouderij, waar mensen of groepen mensen met een zorgvraag (bijvoorbeeld verstandelijk gehandicapten, psychiatrische patiënten, jongeren met sociale moeilijkheden etc.) worden opgevangen, een passende dagbesteding vinden en/of (mee)werken op het bedrijf, al dan niet in combinatie met logeermogelijkheid in weekenden of vakanties.

Voor de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

daar waar de afstand tussen bouwwerken onderling, alsmede de afstand van een bouwwerk tot de perceelsgrens, het kleinst is.

van een bouwperceel, bebouwingsvlak of ander terrein, buitenwerks en boven peil met dien verstande, dat de grondoppervlakten van alle bebouwing op het bouwperceel, bebouwingsvlak of ander terrein wordt opgeteld.

het percentage, dat de grootte van het deel van een bestemmingsvlak, bouwvlak respectievelijk bouwperceel aangeeft, dat maximaal mag worden bebouwd; ondergronds bouwen wordt hier niet meegerekend.

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf of dienstverlenende instelling, met inbegrip van de daartoe behorende opslag- en administratieruimten, gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidsmuren.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren.

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf of dienstverlenende instelling, met inbegrip van de daartoe behorende opslag- en administratieruimten, gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidsmuren.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, het boeiboord, of daarmee gelijk te stellen constructiedeel; indien zich op enige zijde van een gebouw één of meer dakkapellen of dakopbouwen bevinden, waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de gevelbreedte (op de achterzijde van een gebouw meer dan 70%), wordt de goot of het boeiboord van de dakkapel of dakopbouw als goot- of boeiboordhoogte aangemerkt.

van een gebouw of ander bouwwerk wordt gemeten boven peil en buitenwerks bij een verticale projectie van de gevelvlakken.

vanaf het peil tot aan het middelpunt van de (wieken)as van de windmolen respectievelijk windturbine.

tussen het peil, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren), de buitenzijde van daken en de dakkapellen.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 0,75 meter bedraagt.

tussen de buitenkant van de gevelvlakken (en/of het hart van de scheidingsmuren), neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de voor het publiek toegankelijke ruimte waar goederen zijn tentoongesteld en/of uitgestald ten behoeve van verkoop.

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning niet worden gebouwd, tenzij het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende bouwwerken:

1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte kleiner dan 100 m²
3. 3. een bouwwerk waarbij de bodemingreep niet dieper reikt dan 30 cm beneden maaiveld;
4. 4. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bepaalde in 6.2 dienen de volgende zaken in acht te worden genomen:

1. 1. De omgevingsvergunning wordt alleen verleend als de activiteit geen afbreuk doet aan het behoud en de bescherming van archeologische waarde in de desbetreffende gronden.
2. 2. Bij de aanvraag om een omgevingsvergunning kan een archeologisch rapport worden gevraagd waarin de archeologische waarde van het te verstoren terrein naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate wordt vastgesteld;
3. 3. Aan de omgevingsvergunning kunnen een of meer van de voorwaarden worden verbonden zoals vermeld in lid 6.4.4.

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in artikel 8.2.2 onder c., indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de waterkering door de bouwactiviteiten niet wordt geschaad. Alvorens toepassing te geven aan deze afwijking dient schriftelijk advies te worden gevraagd aan de beheerder van de waterkering.

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning niet worden gebouwd, tenzij het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende bouwwerken:

1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte kleiner dan 2000 m²;
3. 3. een bouwwerk waarbij de bodemingreep niet dieper reikt dan 100 cm beneden maaiveld;
4. 4. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bepaalde in artikel 7.2 dienen de volgende zaken in acht te worden genomen:

1. 1. de omgevingsvergunning wordt alleen verleend als de activiteit geen afbreuk doet aan het behoud en de bescherming van archeologische waarde in de desbetreffende gronden;
2. 2. bij de aanvraag om een omgevingsvergunning kan een archeologisch rapport worden gevraagd waarin de archeologische waarde van het te verstoren terrein naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate wordt vastgesteld;
3. 3. aan de omgevingsvergunning kunnen een of meer van de voorwaarden worden verbonden zoals vermeld in lid 7.4.4.

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in artikel 8.2.2 onder c., indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de waterkering door de bouwactiviteiten niet wordt geschaad. Alvorens toepassing te geven aan deze afwijking dient schriftelijk advies te worden gevraagd aan de beheerder van de waterkering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan, waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. 1. De afstand van gebouwen, geen kassen zijnde, tot perceelsgrenzen dient ten minste 3 m te bedragen, voor zover in de regels behorende bij de bestemming van de gronden waarop het betreffende gebouw wordt gerealiseerd anders is bepaald.
2. 2. De afstand van kassen tot perceelsgrenzen dient ten minste 1 m te bedragen, voor zover in de regels behorende bij de bestemming van de gronden waarop de kassen worden gebouwd anders is bepaald.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 10.1, voor het bouwen van bouwwerken op een andere afstand dan in dat lid is aangegeven, waarbij:

1. 1. hoofdgebouwen op een geringere afstand van dan wel op de perceelsgrens kunnen worden gesitueerd;
2. 2. bijgebouwen op een geringere afstand van dan wel op de perceelsgrens kunnen worden gesitueerd, met dien verstande dat de voorgevel van de bijgebouwen dienen te worden opgericht op ten minste 3 m achter de voorgevel van de woning;
3. 3. kassen op een geringere afstand van, dan wel op de perceelsgrens kunnen worden gesitueerd.

Tot een strijdig gebruik van gronden en/of bouwwerken, wordt in ieder geval gerekend:

1. 1. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken voor andere doeleinden dan voor de doeleinden behorende bij de bestemming;
2. 2. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken op een wijze die leidt tot een aantasting van de belangen die samenhangen met de doeleinden behorende bij de bestemming;
3. 3. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken voor de opslag en stalling van machines, goederen, materieel of andere zaken, anders dan overeenkomstig de bestemming dan wel een omgevingsvergunning;
4. 4. het gebruiken of laten gebruiken van gronden als opslag-, stort- of bergplaats van grond en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten;
5. 5. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van vuurwerk;
6. 6. het splitsen van een (bedrijfs)woning in meerdere woningen, wooneenheden of appartementen of het realiseren van een woonfunctie in bedrijfs- of bijgebouwen of het gebruiken van bedrijfsgebouwen of bijgebouwen voor woondoeleinden, anders dan overeenkomstig een omgevingsvergunning;
7. 7. het gebruiken of laten gebruiken van gronden, bouwwerken en/of voorzieningen bestemd voor recreatief nachtverblijf, waaronder stacaravans, voor permanente bewoning;
8. 8. het plaatsen en geplaatst houden van kampeermiddelen of enig ander onderkomen op een perceel, anders dan overeenkomstig de bestemming;
9. 9. het uitoefenen van een bedrijf dan wel bedrijfsactiviteiten als bedoeld in de Staat van bedrijfsactiviteiten, anders dan overeenkomstig de bestemming of een omgevingsvergunning;
10. 10. het uitoefenen van (een) horeca(bedrijf) en detailhandel, anders dan overeenkomstig een omgevingsvergunning of bedrijfsgebonden dan wel ondergeschikte detailhandel, uitsluitend voor zover de betreffende vorm van detailhandel volgens de specifieke gebruiksregels niet als strijdig gebruik wordt aangemerkt;
11. 11. het plaatsen en geplaatst houden van vliegtuigen, vaartuigen, voertuigen, aanhangers, paardentrailers en daarmee vergelijkbare objecten op een perceel, in gebouwen of onder overkappingen, anders dan overeenkomstig de bestemming of een omgevingsvergunning;
12. 12. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken als of ten behoeve van een seksinrichting;
13. 13. het gebruiken of laten gebruiken van gronden als stand- of ligplaats van onderkomens, woonschepen en woonarken.

De als 'overige zone - paardenbeleid agrarische gebieden' aangeduide gronden zijn mede bestemd voor deeltijd paardenpensions als ondergeschikte deeltijdactiviteit bij volwaardige grondgebonden agrarische bedrijven, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.

De als 'overige zone - paardenbeleid randgebieden' aangeduide gronden zijn mede bestemd voor:

1. 1. deeltijd paardenpensions als ondergeschikte deeltijdactiviteit bij volwaardige grondgebonden agrarische bedrijven, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3 Agrarisch;
2. 2. de vestiging van (nieuwe) paardenhouderijen, welke middels een omgevingsvergunning kunnen worden aangevraagd.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de regels elders in dit plan, ten behoeve van:

1. 1. het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor nutsvoorzieningen, zoals gasdrukregelstations, wachthuisjes, telefooncellen en transformatorhuisjes, uitgezonderd verkooppunten voor motorbrandstoffen, van welke bouwwerken de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 20 m² en de goothoogte niet meer dan 3 m mag bedragen;
2. 2. het bouwen van bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals duikers, keermuren, dammen en bruggen, mits deze om waterstaatkundige of verkeerstechnische redenen noodzakelijk zijn;
3. 3. het plaatsen van kunstwerken (beeldende kunst) of straatmeubilair, indien dit uit het oogpunt van openbare inrichting gewenst is;
4. 4. afwijkingen ten aanzien van de grens of richting van wegen, paden en/of ligging van bestemmings- en bebouwingsgrenzen en/of aanduidingen, indien dit noodzakelijk is ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, mits die afwijkingen ten opzichte van hetgeen is aangegeven niet meer bedraagt dan 5 m;
5. 5. afwijkingen van regels, gesteld ten aanzien van maten en percentages, mits die afwijkingen beperkt blijven tot ten hoogste 15% van de in het plan aangegeven maten en percentages, niet cumulatief worden gebruikt bij een eerder verleende vrijstelling of omgevingsvergunning en geen betrekking hebben op gronden die in dit plan aangewezen zijn of op grond van de regels in dit plan aangewezen worden met de bestemming 'Bedrijf', niet zijnde een landelijk bedrijf;
6. 6. ten behoeve van het bouwen van zend- en/of antennemasten dan wel opstelpunten ten behoeve hiervan tot een bouwhoogte van maximaal 20 m, met dien verstande dat de hoogte van een zend- of antennemast op een gebouw niet meer mag bedragen dan 5 m.

Burgemeester en wethouders maken uitsluitend gebruik van de in lid 13.1 genoemde afwijkingsmogelijkheid, indien en voor zover:

1. 1. de afwijking geen onevenredige hinder of schade met zich meebrengt voor de omgeving;
2. 2. de afwijking de belangen die met de in het plan opgenomen bestemmingen worden beschermd, niet in geding brengt;
3. 3. door toepassing van deze afwijkingsmogelijkheid geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ruimtelijke kwaliteit en/of (cultuurhistorische)waarden van de betreffende gronden en/of de aanwezige bebouwing dan wel aan de waarden verbonden aan de bestemming van de gronden en/of bebouwing, die aan het bestemmingsvlak grenzen;
4. 4. de afwijking ruimtelijk dan wel landschappelijk goed worden ingepast, met inachtneming van hetgeen in de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf is beschreven, ten aanzien waarvan burgemeester en wethouders advies kunnen inwinnen bij een landschapsdeskundige of een op het betreffende gebied meest aangewezen deskundige of instantie.

Burgemeester en wethouders zijn op grond van het bepaalde in artikel 3.6 van de Wro bevoegd het plan te wijzigen, in die zin dat de situering en/of begrenzing van op de verbeelding aangegeven bouwvlakken en/of bestemmingsvlakken wordt gewijzigd.

Burgemeester en wethouders zijn op grond van het bepaalde in artikel 3.6 van de Wro bevoegd het plan te wijzigen, in die zin dat de bestemming van gronden in dit plan wordt gewijzigd in de bestemming ‘Bedrijf – Nutsvoorziening’, ten behoeve van het bouwen van nieuwe nutsvoorzieningen, zoals transformatorhuisjes, gemaalgebouwen en andere nutsgebouwen, voor zover deze noodzakelijk zijn.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, aanvullend op het bepaalde in de regels elders in dit plan, nadere eisen te stellen ten aanzien de hierna genoemde aspecten, indien na afweging van de in het geding zijnde belangen, waaronder begrepen landschappelijke, cultuurhistorische of stedenbouwkundige belangen, het stellen van deze eisen ten aanzien van bebouwing dan wel werken/werkzaamheden redelijk gewenst of noodzakelijk is:

1. 1. eisen ten aanzien van het aantal en de situering van ontsluitingswegen (in- en uitritten), met inbegrip van bruggen en dammen, waarbij:
   1. a. vooraf door burgemeester en wethouders advies is ingewonnen bij de wegbeheerder en/of een verkeersdeskundige;
   2. b. onder andere geëist kan worden dat bij een bedrijfsperceel niet meer dan tweeontsluitingswegen worden gerealiseerd;
2. 2. eisen ten aanzien van de situering van niet als bouwwerk aan te merken voorzieningen ten behoeve van (agrarische) bedrijven, in verband met een zorgvuldige landschappelijke inpassing, het een en ander met inachtneming van hetgeen in de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf is beschreven.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van een omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk teniet is gegaan.

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 16.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dat lid met maximaal 10%.

Het bepaalde in lid 16.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met dit plan strijdige gebruik, bedoeld in lid 17.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 17.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Het bepaalde in lid 17.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht voor bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen, kunnen burgemeester en wethouders ten behoeve van die persoon of personen bij een omgevingsvergunning afwijken van dat overgangsrecht.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan ‘Klaverblad 7 – 9, Leidschendam’

Dit bestemmingsplan ziet op het positief bestemmen van twee bestaande woningen (een

hoofdwoning met een aangebouwde c.q. geïntegreerde ondergeschikte tweede

wooneenheid) en het verkleinen van een paardenbak, aan Klaverblad 7 – 9 te Leidschendam

(voorheen: Meer- en Geerweg 14). Voorheen werd het perceel gebruikt ten behoeve van een

agrarische bestemming. De laatste jaren, tot 2018, is het perceel in gebruik geweest als

zorgboerderij.

De betreffende (woon)boerderij is in het vigerende bestemmingsplan wegbestemd om een

nieuwe watergang ten behoeve van de Nieuwe Driemanspolder aan te leggen. De aanwezige

bebouwing zou daarvoor moeten wijken. Later zijn de inrichtingsplannen voor de Nieuwe

Driemanspolder gewijzigd zodat de boerderij gespaard kon worden en het wegbestemmen van

de bebouwing op het perceel achteraf gezien onnodig is geweest.

Het plangebied wordt kadastraal aangeduid als gemeente Stompwijk, sectie C, nummer 2584

(ged.) en 1509, plaatselijk gemerkt als Klaverblad 7 – 9 te Leidschendam.

Het perceel Klaverblad 7 - 9 te Leidschendam ligt in het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’,

vastgesteld door de gemeenteraad op 7 februari 2011. Ingevolge dit bestemmingsplan rusten

op het perceel de bestemmingen ‘Agrarisch met waarden – Landschapswaarden’, ‘Waarde –

Archeologie 3 en 4, ‘Waterstaat – Waterkering’ en ‘Water’. Tevens geldt een aantal specifieke

gebiedsaanduidingen.

Het ingediende plan is strijdig voor wat betreft de volgende onderdelen:

• Artikel 6.2.1, aanhef: binnen de bestemming ‘Agrarisch met waarden – Landschapswaarden’ zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan;
• Artikel 20.1.1.a: binnen de bestemming ‘Water – Waterkering’ zijn de gronden alleen bestemd voor water
• Artikel 20.2.1, aanhef: Er zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen toegestaan
• Artikel 32.1 a, f en i: Strijdig gebruik

Het plan is in strijd met de regels uit het bestemmingsplan, omdat het enkel gebruik mogelijk

is ten behoeve van grondgebonden agrarische bedrijven en ten behoeve van de functie

‘water’. De aanwezige bebouwing (ook de ‘voormalige’ bedrijfswoning) ligt deels binnen de

bestemming ‘water’, hetgeen daarmee in strijd is. Ook is het bewonen van de voormalige

bedrijfswoning voor reguliere (niet-agrarisch) bewoning strijdig met het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 van deze toelichting beschrijft het ruimtelijk relevante beleidskader van de

verschillende overheidslagen voor deze locatie. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van de

stedenbouwkundige inpassing van het plan. In hoofdstuk 4 komen diverse milieu- en

omgevingsaspecten aan de orde. Daarbij gaat het om bodem, geluid, externe veiligheid, bedrijven,

water et cetera. Hoofdstuk 5 gaat in op het onderwerp archeologie en cultuurhistorie. Daarna

behandelt hoofdstuk 6 de verkeerskundige aspecten. Hoofdstuk 7 geeft een juridische

planbeschrijving. Ten slotte vermeldt hoofdstuk 8 één en ander over de economische

uitvoerbaarheid en over de resultaten uit inspraak en overleg.

Dit hoofdstuk bevat het relevante ruimtelijk beleid dat door de verschillende overheden in

verdragen, visies, beleidsnota’s en overige documenten is vastgelegd.

Op 11 september 2020 heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de

Nationale Omgevingsvisie vastgesteld (NOVI). De NOVI biedt een langetermijnperspectief op

de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet

richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend

zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van

duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire

economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem,

schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en

helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in

nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke

instellingen en burgers.

De NOVI richt zich op vier prioriteiten. Deze onderwerpen hebben onderling veel met elkaar

te maken en ze hebben gevolgen voor hoe we onze fysieke leefomgeving inrichten. De

Nationale Omgevingsvisie helpt bij het maken van de noodzakelijke keuzes:

• Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie
• De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden
• Onze steden en regio’s sterker en leefbaarder maken
• Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen

De NOVI is vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog

niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een

omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan

ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

Bij dit plan zijn er geen nationale belangen in het geding.

Conclusie

Het initiatief heeft geen betrekking op één van de rijksbelangen die zijn opgenomen in de

NOVI. Het initiatief past dan ook binnen het beleidskader van de NOVI.

Ingevolge artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijk ordening dient, in de toelichting bij een

bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, te worden getoetst

aan de zogenaamde ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. Doelstelling van deze ladder is een

goede ruimtelijke ordening te waarborgen door een optimale benutting van de ruimte in

stedelijke gebieden.

Uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied

wordt gerealiseerd. Als dat niet mogelijk is, dan moet worden gemotiveerd waarom die

ontwikkeling niet in bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.

Artikel 3.1.6 lid 2 luidt als volgt:

Allereerst dient de vraag te worden beantwoord of hier daadwerkelijk sprake is van een

‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Besluit ruimtelijke ordening

geeft voor ‘stedelijke ontwikkeling’ immers de volgende definitie:

In het Besluit ruimtelijke ordening is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd.

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de

ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de

zogenaamde overzichtsuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State over de

‘ladder voor duurzame verstedelijking’ (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724) dat 'in

beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen

gerealiseerd worden.

Conclusie

Nu het plan hier slechts twee woningen betreft, is er geen sprake van een nieuwe stedelijke

ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Besluit ruimtelijke ordening. Gelet

op het voorgaande kan een nadere toelichting als bedoeld in artikel 3.1.6 van het Besluit

ruimtelijke ordening hier achterwege blijven.

Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke

leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de

Omgevingsverordening. Daarnaast zijn in het provinciale Omgevingsbeleid operationele

doelstellingen opgenomen, zodat zichtbaar is hoe de provincie zelf invulling geeft aan de

realisatie van haar beleid. Deze operationele doelstellingen maken onderdeel uit van

verschillende uitvoeringsprogramma's en -plannen, zoals het programma Ruimte en het

programma Mobiliteit.

Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale

wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede

leefomgevingskwaliteit. Hieraan geeft men richting door het maken van samenhangende

beleidskeuzes, die volgen uit de provinciale opgaven. Deze beleidskeuzes werken door naar

uitvoeringsprogramma's en naar regels in de verordening. Het geheel aan bestaande

beleidskeuzes, inclusief de doorwerking naar programma's en verordening, vormt het

provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving.

Met het samenbrengen van verschillende beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving tot een

integraal Omgevingsbeleid sorteert de provincie voor op de Omgevingswet. De Zuid-Hollandse

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening zijn per 1 april 2019 in werking getreden en

opgesteld in het kader van de Omgevingswet die op 1 januari 2023 in werking treedt. De laatste

wijzigingen en herzieningen van de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening zijn op 2

februari 2022 in werking getreden. Het beleid is gericht op het realiseren van maatschappelijke

belangen en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit.

De Omgevingsvisie benoemt voor de provincie de visie, ambities en opgaven voor de provincie

Zuid-Holland. De omgevingsvisie bevat zes richtinggevende ambities in de fysieke

leefomgeving:

• naar een klimaatbestendige delta;
• naar een nieuwe economie: the next level;
• naar een levendige meerkernige metropool;
• energievernieuwing;
• best bereikbare provincie;
• gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

Naast de zes ambities stelt de provincie in de omgevingsvisie 12 provinciale opgaven voor de

omgevingskwaliteit vast. De provincie werkt bij deze opgaven samen met andere overheden

en maatschappelijke partners. De 12 provinciale opgaven omgevingskwaliteit zijn: Landschap

en cultuurhistorie, Gezondheid en veiligheid, Natuur en recreatie, Ruimte en verstedelijking

(de bebouwde ruimte beter benutten), Wonen, Bodem en ondergrond, Cultuurparticipatie en

bibliotheken, Klimaatadaptie, Zoetwater en drinkwater, Bereikbaarheid, Regionale economie

en Energievoorziening.

Ook het programma Ruimte en de Kwaliteitskaart zijn onderdeel van de Omgevingsvisie van

de provincie Zuid - Holland. Het programma Ruimte bevat een nadere invulling en

operationalisering van ruimtelijk relevante onderdelen van de Omgevingsvisie. Daarbij gaat

het om locatie specifieke of de programmatische invulling van beleidsbeslissingen uit de

Omgevingsvisie. Om aan te geven wat de provincie verstaat onder gebiedskwaliteit is een

integrale Kwaliteitskaart opgenomen in de Omgevingsvisie.

De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en

versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal

kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en

een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De

kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit.

Een plan dat de kwaliteiten van een gebied versterkt is in ieders belang.

In dit kader is het van belang om nogmaals de achtergrond van dit plan te benoemen. De

betreffende (woon)boerderij is in het vigerende bestemmingsplan wegbestemd om een

nieuwe watergang ten behoeve van ‘De Nieuwe Driemanspolder’ aan te leggen. De aanwezige

bebouwing zou daarvoor moeten wijken. Later zijn de inrichtingsplannen voor ‘De Nieuwe

Driemanspolder’ in overleg met Hoogheemraadschap Rijnland gewijzigd, zodat de boerderij

gespaard kon blijven en het wegbestemmen van de bebouwing op het perceel achteraf gezien

onnodig is geweest.

Met onderhavig plan blijft de karakteristieke woonboerderij in stand en wordt de agrarische

bedrijfsbebouwing gesloopt. De aanwezige paardenbak zal worden verkleind. Het perceel

wordt zoveel mogelijk landschappelijk ingericht, met behoud van de bestaande bomenhaag

ten oosten van het plangebied. Ter hoogte van de paardenbak zal ook een groene haag worden

aangebracht, van 60 cm hoog. Dat geeft een afscherming ten opzichte van de Meer- en

Geerweg. De zogenaamde rafelrand ter plaatse van het plangebied kan hierdoor behouden

blijven.

Het plan brengt op deze wijze een ruimtelijke kwaliteitsverbetering van het perceel met zich

mee. De bestaande structuren van het landschap veranderen door deze ontwikkeling niet.

En voor wat betreft de tweede (ondergeschikte en geïntegreerde) woning wordt opgemerkt

dat daar in 1965 reeds een vergunning voor is verleend. Het is dus niet zo dat met dit

bestemmingsplan de bouw van een tweede woning voor het eerst mogelijk wordt gemaakt.

Doordat er bij deze woning sprake is van een ondergeschikte en geïntegreerde situatie, is

verlies c.q. aantasting van ruimtelijke kwaliteit overigens ook niet aan de orde.

Gelet op het voorgaande sluit het plan aan op de doelstellingen van de Omgevingsvisie om de

kwaliteit van het gebied te behouden en op perceelsniveau te versterken.

Om het provinciaal ruimtelijk beleid uit te voeren heeft de provincie verschillende

instrumenten, waarvan de Omgevingsverordening er één is. De Omgevingsverordening Zuid -

Holland stelt regels aan gemeentelijke bestemmingsplannen. Niet alle onderwerpen zijn

geschikt voor opname in een verordening. De inhoud is van toepassing op de fysieke

leefomgeving en activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor de fysieke

leefomgeving, waarbij een provinciaal belang speelt. De provincie heeft in de

Omgevingsverordening Zuid - Holland daarom onder meer regels opgenomen over activiteiten

in de fysieke leefomgeving, zoals bodemsanering en flora- en fauna activiteiten, de

leefomgevingskwaliteit en instructieregels aangaande gemeentelijke bestemmingsplannen. Zo

worden er bijvoorbeeld voorwaarden gesteld aan bestemmingsplannen welke de ontwikkeling

van bedrijven of kantoren mogelijk maken of welke betrekking hebben op gebieden met een

provinciaal belang, zoals langs provinciale vaarwegen of nabij landgoederen en kastelen.

Daarnaast is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening ('AMvB Ruimte/ Barro') van het

Rijk van belang. Hierin zijn regels opgenomen waaraan Provinciale Omgevingsverordeningen

moeten voldoen. Enkele onderwerpen in de verordening van de provincie Zuid-Holland vloeien

rechtstreeks voort uit de AMvB Ruimte, zoals regels over de Ecologische Hoofdstructuur en de

Romeinse Limes.

Het volledige juridisch instrumentarium vloeit voort uit de Wet ruimtelijke ordening. Het gaat

daarbij om de provinciale omgevingsvisie, het provinciaal inpassingsplan en de (proactieve en

reactieve) aanwijzing. De provincie kan deze instrumenten inzetten als er sprake is van

provinciaal belang. De provincie beschouwt in ieder geval van provinciaal belang de in de visie

opgenomen doelen en de uitwerking daarvan in het programma Ruimte. In de verordening

staan de regels die de provincie stelt aan ruimtelijke ontwikkelingen.

Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke

impact van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is, wordt in specifieke gevallen bepaald

aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling:

inpassing, aanpassing en transformatie. Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit

als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit

een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging (artikel 6.9 Ruimtelijke

kwaliteit).

- Gebiedsidentiteit

De projectlocatie is gelegen in het Groene Hart, aan de zuidzijde van het dorp Stompwijk. Het

gebied ten noorden van de projectlocatie wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van

bebouwing (bedrijfsbebouwing). Ten zuiden van het plangebied loopt een brede watergang en

de Meer- en Geerweg. Dit vormt als het ware de scheiding tussen het bebouwde gebied en het

open weidegebied (ten zuiden van de projectlocatie). Kortom: ten noorden van het plangebied

is sprake van een bedrijventerrein (Klaver) en ten zuiden van het plangebied begint het open

weidegebied.

De structuur van de omgeving kenmerkt zich door de ligging van de Meer- en Geerweg en een

brede watergang ten zuiden van de projectlocatie en de aanwezigheid van het bedrijventerrein

ten noorden (het Klaverblad). De projectlocatie ligt precies tussen de Meer- en Geerweg en

het bedrijventerrein. Aan deze structuur verandert dit plan niets.

De kavel betreft een aaneengesloten terrein waarop de woningen reeds aanwezig zijn.

In dit geval kan worden geconcludeerd dat er sprake is van inpassing van het plan. De

ontwikkeling sluit aan op de bestaande identiteit en structuur van het gebied.

Kortom: het gebruik van de beide woningen (hoofdwoning met een aangebouwde c.q.

geïntegreerde ondergeschikte tweede wooneenheid) ten behoeve van de woonfunctie, en de

inrichting van het gebied als woonerf met daarbij een paardenbak, is niet strijdig met de

Provinciale Omgevingsverordening.

Het gemeentelijke ruimtelijke beleid is geformuleerd in de structuurvisie Ruimte voor Wensen

in 2006. Op 25 september 2012 is de structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (herijking 2012)

vastgesteld. De herijkte structuurvisie vormt de basis voor de (bestuurlijk) strategische keuzes

en geeft richting aan de hoofdlijnen van het gewenste ruimtelijke ontwikkelingsbeeld van de

gemeente tot 2040. Als overkoepelende ambitie streeft de structuurvisie naar een

positionering van de gemeente als aantrekkelijke, groene en duurzame woonwerkstad. De

herijkte uitgangspunten (opgaven, doelstellingen en ambities) zijn vertaald naar drie pijlers:

• versterken van de groene woonstad;
• verbeteren van economische kansen en voorzieningenstructuur;
• beter benutten en verbeteren van bereikbaarheid.

De structuurvisie daarbij gaat uit van een indeling voor de gemeente in een stedelijk gebied,

de Vlietzone en het buitengebied. Onderhavig plangebied valt binnen het stedelijke gebied

(met de specifieke gebiedsaanduiding ‘wonen’, zie onderstaande uitsnede van de

structuurvisiekaart).

Binnen het stedelijk gebied van Leidschendam-Voorburg ligt het realiseren van 80% van de

woningbouwopgave en het faciliteren van 5% groei van de bevolking in de periode 2012-2040.

Er wordt ingezet op het behoud en versterking van het groene karakter van de stad en van de

kwaliteit van de bestaande woonmilieus. Tevens wordt aandacht gegeven aan de verbetering

van de leefbaarheid van bestaande wijken en kwaliteitsverbetering van het stedelijk raamwerk

en de identiteitsdragers. Tenslotte wordt duurzame stedelijke ontwikkeling nagestreefd met

aandacht voor versterken van de buurt- en wijkvoorzieningen. Daarnaast worden nieuwe

economische kansen gecreëerd door functieverandering, herstructurering en transformatie

van gebieden.

Voor Stompwijk wordt in de structuurvisie nog opgemerkt dat het zijn cultuurhistorisch

karakter moet behouden en versterken en de recreatieve kwaliteit moet verbeteren.

Het plangebied ligt binnen het stedelijk gebied. Voorts kan worden opgemerkt dat, gelet op de

ligging van het plan buiten de historische kern en achter het bebouwingslint, het

cultuurhistorische karakter van Stompwijk met dit plan niet wordt aangetast.

In verband met de aanstaande inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt door de

gemeente Leidschendam-Voorburg een Omgevingsvisie voorbereid. Het college van B&W

heeft in 2021 de gemeenteraad 4 bouwstenen voorgelegd op basis waarvan de Omgevingsvisie

kan worden vormgegeven en afgerond. Dit betreft de volgende bouwstenen:

Groene Woongemeente, Mobiliteit en bereikbaarheid, Economie en bedrijvigheid, Warmteen

energietransitie (tevens Lokale Energie Strategie).

Op het moment van het schrijven van dit plan is renovatie of nieuwbouw nog niet aan de orde.

De initiatiefnemer maakt echter al een tiental jaren gebruik van zonnepanelen en had reeds in

2018 al de wens om de boerderij te verbouwen naar een 0-op-de-meter woning met een

warmtepompsysteem. De herbestemming van het Hoogheemraadschap en ook de (financiële

consequenties van de) pandemiecrisis hebben deze plannen echter flink vertraagd. De wens

te verduurzamen is er echter nog steeds en kan vermoedelijk in de nabije toekomst

gerealiseerd worden.

Het voorliggende plan is in overeenstemming met de uitgangspunten van de structuurvisie en

(ingeval van renovatie of nieuwbouw) met de 4 bouwstenen op basis waarvan de

Omgevingsvisie wordt vormgegeven.

In de Integrale Gebiedsvisie Stompwijk van juni 2007 zijn de grove lijnen uitgezet richting de

toekomst. De Gebiedsvisie biedt echter niet voldoende handvatten om ontwikkelinitiatieven

te toetsen en daarmee richting te geven aan de toekomstbestendigheid van Stompwijk.

Daarom is de wens ontstaan om de Gebiedsvisie door te vertalen naar een lager schaalniveau

en een visie te maken voor de kern Stompwijk. De Ontwikkelvisie is niet alleen een uitwerking

van de Integrale Gebiedsvisie, het is tevens een herijking door lopende ontwikkelingen,

veranderde inzichten, nieuw beleid en veranderingen in de maatschappij en economie.

Voor een nadere onderbouwing vanuit het ruimtelijke beleid wordt verwezen naar

onderstaande paragraaf, over de ‘Ontwikkelvisie Stompwijk april 2016’.

In de Ontwikkelvisie Stompwijk van april 2016 zijn de ambities en uitgangspunten

geformuleerd voor Stompwijk.

Voor Stompwijk worden de volgende ruimtelijk uitgangspunten en opgaven genoemd:

1. 1. Behoud open landschap rondom Stompwijk;
2. 2. Behoud van de ruimtelijke kwaliteit van het lint van de Dr. van Noortstraat;
3. 3. Een nieuwe verbindingsweg om de Dr. van Noortstraat te ontlasten;
4. 4. De nog bestaande oorspronkelijke waterlopen van het polderlandschap in het dorp versterken en een kwalitatief onderdeel van de ruimtelijke structuur laten uitmaken;
5. 5. Reeds ingezette ontwikkelingen.

De Ontwikkelvisie Stompwijk geeft niet heel specifiek beleid voor het omzetten van bestaande

agrarische erven naar woonpercelen. Wel geldt ingevolge de visiekaart de aanduiding

‘behouden rafelrand’. Deze rafelranden dienen behouden te blijven:

Met onderhavig plan blijft de karakteristieke woonboerderij in stand en wordt de agrarische

bedrijfsbebouwing gesloopt. De aanwezige paardenbak zal worden verkleind. Het perceel

wordt zoveel mogelijk landschappelijk ingericht, met behoud van bestaande bomenhaag ten

oosten van het plangebied. Ter hoogte van de paardenbak zal ook een groene haag worden

aangebracht. Dat geeft een afscherming ten opzichte van de Meer- en Geerweg. Bovendien

wordt daarmee ook de bedrijfsbebouwing afgeschermd.

Gelet hierop kan gesteld worden dat de rafelrand ter plaatse van het plangebied behouden

blijft.

In de Nota Parkeernormen 2012 staan de parkeernormen voor auto en fiets. Hieraan moet

worden voldaan bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg.

De nota beschrijft de achterliggende rekenmethodiek en geeft aan onder welke voorwaarden

van de norm mag worden afgeweken.

Het beleidsdocument 'Nota Parkeernormen 2012' is vastgesteld op 6 november 2012. Bij het

beleidsdocument behoort ook de 'Nota Parkeernormen 2012, bijlagen' en de

'Nota Parkeernormen 2012, parkeernormen'.

De gemeente is verantwoordelijk voor het regelen van het parkeren in de gemeentelijke

openbare ruimte. Dit doet de gemeente aan de hand van parkeerbeleid. Een goed

parkeerbeleid is belangrijk voor de vitaliteit van de stad en draagt bij aan de kwaliteit van de

leefomgeving.

In deze Nota Parkeerbeleid 2021 is de visie op parkeren in de gemeente Leidschendam-

Voorburg vastgelegd en staan de kaders voor verdere uitwerking van het parkeerbeleid. De

gemeente wil een duidelijk en eenduidig parkeerbeleid voeren, waarbij parkeerbeleid ook kan

betekenen dat er juist geen parkeermaatregelen worden getroffen. Deze nota is tot stand

gekomen op basis van een interactief proces met een klankbordgroep bestaande uit bewoners

en ondernemers, twee gemeente-brede enquêtes over parkeren en objectieve

parkeermetingen. Het beleidsdocument 'Nota Parkeerbeleid 2021' is vastgesteld op 6 april

2021.

In paragraaf 4.1 van deze toelichting wordt verder ingegaan op de toetsing van dit bouwplan

aan de parkeernormen. Daaruit blijkt dat het beoogde plan voldoet aan de uitgangspunten van

de betreffende parkeernota.

De Nota Parkeernormen is het uitgangspunt bij het bepalen van de parkeerbehoefte van deze

ontwikkeling.

Het water- en rioleringsplan gaat ervan uit dat het watersysteem zo veel water kan bergen dat

wateroverlast en verdroging voorkomen kunnen worden. Bovendien moet het water dan

schoon en ecologisch gezond zijn en bijdragen aan een prettige leefomgeving. Daarnaast dient

bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening worden gehouden met de effecten van

klimaatverandering. Nieuwbouw dient klimaatadaptief gebouwd te worden. Om de

ambitieuze doelen van het Waterplan te realiseren moet water een integraal onderdeel zijn

van alle strategische en ruimtelijke plannen. Het waterplan moet het waterbeheer inhoudelijk

en procesmatig verbeteren, met voortdurende aandacht voor duurzaamheid.

Bij een ruimtelijk plan dient een initiatiefnemer in het kader van de watertoets in een vroeg

stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt

voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Dat

overleg met de waterbeheerder heeft plaatsgevonden. De waterbeheerder is dus bekend met

dit plan en heeft aangegeven te kunnen instemmen met onderhavig plan.

De waterhuishoudkundige effecten van dit plan zijn beperkt. Vanwege de sloop van diverse

bedrijfsbebouwing is eerder sprake van een gunstig effect. Het plan kan voldoen aan de eisen

die vanuit het waterschap en de gemeente ten aanzien van de waterhuishouding worden

gesteld. Voor de verdere toetsing wordt verwezen naar paragraaf 5.5 van deze ruimtelijke

onderbouwing.

Het voorliggende plan wijkt af van de vigerende bestemmingsregeling voor deze gronden. De

stedenbouwkundige en kwalitatief-ruimtelijke aanvaardbaarheid van het plan zal daarom

nader moeten worden beoordeeld en onderbouwd. Hierna wordt een stedenbouwkundige

onderbouwing worden gegeven van het plan.

Het bestemmingsplan heeft de bebouwing wegbestemd. Het hoogheemraadschap (als

opdrachtgever van de aanleg van de Nieuwe Driemanspolder, waarvan de aanliggende

watergang onderdeel uitmaakt), geeft desgevraagd aan dat in overleg met de gemeente de

watergang smaller uitgevoerd zal worden waardoor de boerderij kan blijven staan.

De betreffende woningen aan Klaverblad 7 - 9 zijn in het vigerende bestemmingsplan

wegbestemd. De reden daarvan is dat in het kader van de herontwikkeling van de Nieuwe

Driemanspolder het voornemen bestond om het naastgelegen watertracé te verbreden.

Uiteindelijk heeft het waterschap, in overleg met de gemeente, toch besloten om het tracé ter

plaatse niet te verbreden.

Het plan bestaat uit het positief bestemmen van twee bestaande woningen, met daarbij de

sloop van aanwezige bedrijfsgebouwen, verkleining van een bestaande paardenpak en de

herinrichting van het perceel Klaverblad 7 – 9 te Leidschendam. Het betreft hier een

hoofdwoning met een aangebouwde c.q. geïntegreerde ondergeschikte tweede

wooneenheid. Voor die tweede wooneenheid is in 1965 overigens reeds vergunning verleend.

Ten opzichte van de oude situatie zal het terrein worden gesaneerd en worden diverse

bijgebouwen gesloopt. Wat over blijft is het huidige dubbele woonhuis en maximaal 150m2

aan vergunningsvrije bijgebouwen. Het dubbelhuis zal (ook in geval van nieuwbouw of

renovatie) een hoofdwoning bevatten, met een geïntegreerde ondergeschikte tweede

wooneenheid.

De vergunningsvrije bijgebouwen (samen niet meer dan 150 m2) op het terrein zullen vanwege

het aflopende karakter (naar de grens met Luiten) van het terrein en de begroeiing niet goed

zichtbaar zijn vanaf de Meer- en Geerweg. Eén bijgebouw dient als verblijf voor de

hobbypaarden en het tweede bijgebouw wordt ingericht als opslagruimte voor het bedrijf aan

huis en garage.

De schuren rondom de woning zullen worden gesloopt. Langs de waterkant zal er een groene

haag van ca. 60 cm hoog worden geplaatst.

De kavelverdeling zal in de nieuwe situatie hetzelfde zijn als in de huidige situatie. Het 'kleine

kavel' zal recht van overpad krijgen op het 'grote kavel’.

Met onderhavig plan blijft de karakteristieke woonboerderij in stand en wordt de agrarische

bedrijfsbebouwing gesloopt. De aanwezige paardenbak zal worden verkleind. Het perceel

wordt zoveel mogelijk landschappelijk ingericht, met behoud van bestaande bomenhaag ten

oosten van het plangebied. Ter hoogte van de paardenbak zal ook een groene haag worden

aangebracht. Dat geeft een afscherming ten opzichte van de Meer- en Geerweg. Bovendien

wordt daarmee ook de bedrijfsbebouwing op bedrijventerrein het Klaverblad afgeschermd. De

zogenaamde rafelrand ter plaatse van het plangebied kan hierdoor behouden blijven.

Op de projectlocatie is reeds 25 jaar een bedrijf gevestigd. Het betreffende eenmansbedrijf is

gespecialiseerd in ‘dry-hire’ van microfoons en zenders. De oppervlakte voor het bedrijf is

maximaal 50 m2, met als hoofdfunctie kantoor en kleine opslag. Dit valt onder de

mogelijkheden voor een ‘aan-huis-gebonden-bedrijf’, waar het vigerende bestemmingsplan

(binnen de bestemming ‘Wonen’) mogelijkheden voor geeft.

Het parkeren dient volgens het parkeernormenbeleid op eigen terrein opgelost te worden. Op

het perceel is ruim voldoende parkeergelegenheid voorhanden. In onderstaande tekening (fig.

3.5) is ter illustratie een aantal parkeerplaatsen ingetekend.

Op onderstaande visualisatie staan de verschillende functies in de nieuwe situatie

geprojecteerd.

Voor wat betreft duurzaamheidsmaatregelen voor het plan kan het volgende worden

opgemerkt.

Het betreft hier een situatie waarbij twee bestaande woningen positief bestemd worden.

Nieuwbouw is vooralsnog niet aan de orde. Ingeval sprake zal zijn van nieuwbouw of renovatie,

zal de eigenaar duurzaamheidsmaatregelen treffen aan de nieuwbouw. In dat geval worden

de woningen bijvoorbeeld gebouwd zonder aansluiting op gas als energievoorziening en in

overeenstemming met de vereist isolatiewaarden.

De woningen hebben één toegangsrit, vanaf het Klaverblad. Dat is conform de bestaande

situatie en eveneens de enige mogelijkheid voor een ontsluiting. De toegangsweg heeft

ingevolge het ontwerp-bestemmingsplan Landelijk de bestemming verkeer.

Naast de beleving van de openbare ruimte en de kwaliteit van de woningen, is er gekeken of

het plan ook verantwoord is vanuit het perspectief van de bestaande bebouwing c.q.

omwonenden.

In de directe omgeving van is enkel de (agrarische) bedrijfswoning van Meer- en Geerweg 9

relevant. De afstand tot deze woning bedraagt echter 50 meter. De aantasting van belangen

van omwonenden is met dit plan derhalve niet aan de orde.

De omwonenden zijn overigens op de hoogte gebracht van het opnieuw bestemmen van dit

perceel.

Conclusie

Het voorgaande rechtvaardigt de conclusie dat het voorliggende plan weliswaar afwijkt van de

bestemmingsregeling uit het vigerende bestemmingsplan, maar wel resulteert in een goede

aansluiting op de bestaande bebouwing. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt bestaat er

(stedenbouwkundig gezien) geen bezwaar tegen de voorgenomen planologische wijziging.

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de voor dit project relevante aspecten met

betrekking tot het parkeren en met betrekking tot de ontsluiting van het gebied.

Zoals in paragraaf 2.3.6 reeds is opgemerkt, is het gemeentelijke parkeerbeleid opgenomen in

de Nota Parkeerbeleid 2021 en de Nota Parkeernormen 2012. Hieraan moet worden voldaan

bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg. De nota

beschrijft de achterliggende rekenmethodiek en geeft aan onder welke voorwaarden van de

norm mag worden afgeweken.

Het beleidsdocument 'Nota Parkeernormen 2012' is vastgesteld op 6 november 2012. Bij het

beleidsdocument behoort ook de 'Nota Parkeernormen 2012, bijlagen' en de

'Nota Parkeernormen 2012, parkeernormen'.

Wat betreft de toetsing aan de parkeernormen kan worden uitgegaan van een vrijstaande

woning, een koophuis, in de zone ‘buitengebied’. Daarvoor geldt een gemiddelde parkeernorm

van 2,4 parkeerplaats per woning.

Hier is sprake van 2 woningen (een hoofdwoning met een aangebouwde c.q. geïntegreerde

ondergeschikte tweede wooneenheid). Dat betekent dat er 4,8 (= 5) parkeerplaatsen nodig

zijn. Er is voldoende parkeergelegenheid op het perceel aanwezig (zie onderstaand overzicht,

figuur 4.1, met daarin 5 parkeerplaatsen ingetekend).

Conclusie

Er wordt voldaan aan de parkeereisen van de gemeente.

De ontsluiting van de projectlocatie vindt in de bestaande situatie plaats via het Klaverblad.

Dat is conform de bestaande situatie. Het is wenselijk deze verkeersontsluiting ongewijzigd te

houden. De goede bereikbaarheid van het perceel kan hiermee worden gegarandeerd.

Dit hoofdstuk bevat een verantwoording van de milieu(hygiënische) aspecten die voor dit plan

relevant kunnen zijn. Daarbij wordt ook ingegaan op de milieutechnische consequenties die

verwezenlijking van het project zowel binnen het plangebied als daarbuiten kan hebben.

Om te beoordelen of het bouwplan voldoet aan de Wet geluidhinder, dan wel ter plaatse van

de woningen een goed woon- en leefklimaat heerst, is door De Milieuadviseur een

geluidsonderzoek uitgevoerd (Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai, Meer- en Geerweg

14, Leidschendam, d.d. 20 maart 2020, zie bijlage I). Uit voornoemde onderzoek blijkt het

volgende.

• De hoogste geluidsbelasting bedraagt 53 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh van 5dB, afkomstig van de Middelweg (N206) op de rand van het bouwvlak.
• Bij de betreffende woningen wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh overschreden, echter de hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 58 dB wordt niet overschreden.
• Het doel van de Wgh is geluidhinder te voorkomen. Maatregelen om de voorkeursgrenswaarde te bereiken zijn bijvoorbeeld het toepassen van stil wegdek op de Middelweg (N206) het vergroten van de afstand tussen de woningen en de weg of het toepassen van dove gevels. Gezien de beperkte schaal van dit plan is het niet mogelijk of gewenst om effectieve maatregelen te treffen die de geluidsbelastingen terugbrengen tot de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.
• Op basis van het gemeentelijke geluidbeleid kan de gemeente een hogere waarde verlenen voor de geluidsbelasting van 53 dB afkomstig van de Middelweg. De verlening van de hogere waarde vindt plaats in een aparte hogere waarde-procedure gelijktijdig met de ruimtelijke procedure.

De twee woningen kunnen na de verlening van hogere waarden planologisch worden ingepast.

Het is niet mogelijk om maatregelen te treffen om de geluidsbelasting op de gevels te

reduceren tot de voorkeursgrenswaarde. Het terugbrengen van de maximumsnelheid stuit op

verkeerskundige bezwaren. Het toepassen van een stiller wegdek op de Middelweg levert

onvoldoende reductie en is ook financieel gezien niet haalbaar. Het vergroten van de afstand

van de woningen tot de weg is geen optie omdat de woningen er al staan. Ook zijn tegen het

oprichten van een geluidsscherm op deze locatie overwogen bezwaren van

stedenbouwkundige, verkeerskundige en financiële aard aan te voeren. Om deze situatie

planologisch in te kunnen passen is het vaststellen van een hogere grenswaarde dan ook

vereist.

Conclusie

Vanuit de Wet geluidhinder en het oogpunt van goede ruimtelijke ordening vormt het aspect

'geluid' geen belemmering voor de planologische inpassing van de bestaande situatie aan

Klaverblad 7 – 9 te Leidschendam. Daarbij is het wel noodzakelijk dat vanwege

wegverkeerslawaai van de Middelweg een hogere grenswaarde van 53 dB wordt vastgesteld.

Dit besluit dient te worden genomen voordat het bestemmingsplan kan worden vastgesteld.

De Wet milieubeheer bevat de regelgeving op het gebied van luchtkwaliteit. In deze wet zijn

luchtkwaliteitseisen opgenomen voor diverse verontreinigende stoffen, waaronder

stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM2,5). In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is

vastgelegd in welke gevallen de luchtkwaliteitseisen geen belemmering vormen voor een

nieuwe ontwikkeling. Dit is het geval wanneer:

• een ontwikkeling niet leidt tot overschrijding van de grenswaarden voor luchtkwaliteit;
• ten gevolge van een ontwikkeling de concentraties van de betreffende stoffen verbeteren of ten minste gelijk blijven;
• een ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties van de betreffende stoffen in de buitenlucht;
• een ontwikkeling past binnen een vastgesteld programma (zoals het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit);
• een nadere uitwerking van de regelgeving met betrekking tot het begrip ‘niet in betekenende mate’ is vastgelegd in het ‘Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’ en de ‘Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’.

In de Regeling zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als ‘niet in

betekenende mate’ worden aangemerkt en waarvoor toetsing aan de grenswaarden dus

zonder meer achterwege kan blijven. Er is blijkens deze regeling geen onderzoek nodig voor

‘woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto

niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen

met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3.000 woningen omvat’.

Het project ziet op de planologische inpassing van de bestaande situatie (2 woningen) aan

Klaverblad 7 – 9 te Leidschendam. Daarmee valt het project onder de categorie ‘niet in

betekenende mate’.

Wat betreft de bestaande luchtkwaliteit kan het volgende worden opgemerkt. Uit de tool

Monitoring NSL 2020 blijkt dat ter plaatse van de planlocatie ruimschoots onder de toegestane

concentraties wordt gebleven (NO2 16,7 µg/m3 en PM10 16,1 µg/m3 (norm is 40 µg/m3), met

maximaal 6 overschrijdingsdagen (norm is 35 dagen)). Ter hoogte van het plan is er dus geen

sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een geldende luchtkwaliteitseis.

Het plan is niet in strijd met het bepaalde in de Wet milieubeheer. Een specifiek

luchtkwaliteitsonderzoek behoeft om die reden niet te worden uitgevoerd.

Er bestaan voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit, dan ook geen belemmeringen.

Vanuit de huidige natuurwetgeving is de initiatiefnemer bij ruimtelijke ingrepen verplicht op

de hoogte te zijn van de in het plangebied mogelijk voorkomende beschermde natuurwaarden.

Het plan dient aan de Wet Natuurbescherming getoetst te worden. De Wet

Natuurbescherming regelt de bescherming van gebieden en van diersoorten en

plantensoorten.

De Wet natuurbescherming heeft als doel de volgende gebieden te beschermen:

• Het Natuurnetwerk Nederland;
• Bijzondere provinciale natuurgebied;
• Bijzondere provinciale landschappen;
• Nationale parken;
• Bijzondere nationale natuurgebieden;
• Natura 2000-gebieden.

Voorts gelden er ingevolge de Wet Natuurbescherming algemene verboden tot het

verwijderen van beschermde plantensoorten van hun groeiplaats, het beschadigen, vernielen,

wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van

beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort. Voor

activiteiten die een bedreiging kunnen vormen voor deze beschermde soorten, moet

ontheffing worden gevraagd. Vooral wanneer er soorten voorkomen uit de zogenaamde

‘strenge’ categorie (Bijlage 4 van de Habitatrichtlijn en de bedreigde soorten van de diverse

Rode Lijsten), kan dit een belemmering vormen voor het plan. Dit is het geval wanneer een

plan significant nadelige effecten kan hebben voor deze soorten.

Gelet op het voorgaande is een natuurtoets uitgevoerd door Ecoresult (Natuurtoets, In het

kader van de Wet natuurbescherming en Verordening ruimte, Plangebied: Meer- en Geerweg

14, Leidschendam, d.d. 20 november 2019, zie bijlage II) waarbij onderzocht is of er

beschermde natuurwaarden en / of flora en fauna op het perceel aanwezig zijn.

Uit dit onderzoek bleek dat de aanwezigheid van nestlocaties, verblijfplaatsen en/of leefgebied

van beschermde soorten niet uitgesloten worden. Daarbij gaat het specifiek over de

rugstreeppad, de huismus, de kerkuil, de steenuil en vleermuizen. Om vast te stellen of de

bebouwing daadwerkelijk een functie heeft voor deze soorten was een vervolgonderzoek

noodzakelijk.

Vervolgonderzoek

Door Blom Ecologie is een vervolgonderzoek uitgevoerd naar de rugstreeppad, huismus,

kerkuil, steenuil en vleermuizen (Aanvullend onderzoek naar rugstreeppad, huismus, kerkuil,

steenuil en vleermuizen aan het Klaverblad 7 te Leidschendam, d.d. 1 november 2021, zie

bijlage III). Uit het onderzoek blijkt het volgende:

• Tijdens het onderzoek zijn er geen individuen van de rugstreeppad aangetroffen.
• Tijdens het onderzoek zijn voorts geen nieuwe sporen zoals krijtsporen, braakballen of veren aangetroffen van de kerkuil en / of steenuil.
• Tijdens het onderzoek zijn er in de bebouwing aan het Klaverblad geen huismusnesten vastgesteld.
• Tijdens het onderzoek zijn geen verblijfplaatsen van vleermuizen vastgesteld.
• Het onderzoek beperkte zich in beginsel tot het vaststellen van de aan- dan wel afwezigheid van huismus, kerkuil, steenuil en vleermuizen. Tijdens het onderzoek is tevens gelet op nesten en/of verblijflocaties van andere soorten op de planlocatie. Deze zijn niet aangetroffen.

Voor eventuele sloopwerkzaamheden aan het Klaverblad 7 te Leidschendam zijn in het kader

van de Wet natuurbescherming geen vervolgstappen nodig. Wel dienen mogelijke

werkzaamheden buiten het broedseizoen van vogels plaats te vinden. Het broedseizoen

betreft indicatief de periode 15 maart – 15 juli.

Uit het voorgaande en het vervolgonderzoek blijkt dat er geen beschermde soorten

voorkomen waarvoor specifieke maatregelen nodig zijn. Voor eventuele sloopwerkzaamheden

aan het Klaverblad 7 te Leidschendam zijn in het kader van de Wet natuurbescherming geen

vervolgstappen nodig. Wel dienen eventuele werkzaamheden buiten het broedseizoen van

vogels plaats te vinden. Het broedseizoen betreft indicatief de periode 15 maart – 15 juli.

Om uit te kunnen sluiten dat er negatieve effecten zijn op Natura2000-gebieden heeft

Langelaar Milieuadvies een stikstofbeoordeling uitgevoerd (Memo effectbeoordeling

stikstofdepositie plan Klaverblad 7 – 9, Leidschendam, d.d. 4 maart 2022, bijlage IV). Langelaar

Milieuadvies komt tot de volgende bevindingen:

• Uit het uitgevoerde onderzoek stikstofdepositie blijkt dat zowel het verkeer van en naar de woningen, 2 huishoudens met een bestaande CV-ketel en maximaal 8 paarden die het bestemmingsplan toestaat niet leidt tot een stikstofdepositietoename die groter is dan 0,00 mol/ha/jr op stikstofgevoelige habitats en leefgebieden in Natura2000-gebieden.
• Significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000- gebieden door stikstof kunnen op voorhand worden uitgesloten.
• Er is geen vergunningplicht op grond van de Wet Natuurbescherming ten gevolge van stikstoftoename.

Conclusie

Ook wat betreft effecten op Natura2000-gebieden bestaan er geen belemmeringen voor dit

initiatief.

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de

omgeving van activiteiten met gevaarlijk stoffen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet men

rekening houden met verplichte afstandsnormen tussen de ruimtelijke ontwikkeling en de

risicobron (inrichtingen met of vervoer van gevaarlijke stoffen) volgens onderstaande wetten:

• Besluit externe veiligheid inrichtingen 2004 (Bevi), staatsblad 2004 nr. 250;
• Besluit externe veiligheid buisleidingen 2011 (Bevb), staatsblad 2010 nr. 636;
• Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen (Crnvgs) voor transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor of het water, juli 2012.

Risicovolle objecten zijn o.a.:

• ondergrondse buisleidingen met transport van aardgas of andere stoffen;
• transport van gevaarlijke stoffen over o.a. rijkswegen en spoorbanen;
• bedrijven vallend onder de Wet Milieubeheer met grootschalige opslag van chemische stoffen;
• grootschalige opslag van chemische stoffen (PGS15);
• LPG-tankstations.

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de

omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Het beleid is er op gericht te voorkomen dat

er te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden.

Het algemene uitgangspunt is dat niemand blootgesteld mag worden aan een kans om door

een activiteit met gevaarlijke stoffen te overlijden, die groter is dan één op de miljoen (10-6).

In dat geval wordt gesproken over het plaatsgebonden risico, dat wordt weergegeven in een

risicocontour. Daarnaast bestaat er een zogenoemd groepsrisico: de kans dat bij één

gebeurtenis een groep met ten minste een bepaalde omvang om het leven komt. Het

groepsrisico wordt niet weergegeven in een contour, maar in een grafiek.

Een aantal calamiteiten met gevaarlijke stoffen, zowel in binnen- als buitenland, heeft

aangetoond dat een maatschappij zonder risico's niet bestaat. Het beleid op het gebied van

externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. De beleidsmatige kernpunten

zijn:

• het ontstaan van nieuwe knelpunten tegengaan;
• het stimuleren van de eigen verantwoordelijkheid van inrichtingen;
• het saneren van bestaande knelpunten;
• zorgvuldige risicocommunicatie;
• hulpverlening: het bevorderen van de samenwerking en de kwaliteit van de uitvoering en het richting geven aan de organisatorische versterking.

Om inzicht te verkrijgen in voor het plangebied relevante risicobronnen is gebruik gemaakt van

de nationale risicokaart. In figuur 5.1 is een uitsnede opgenomen van de risicokaart.

Van belang is eveneens om te onderzoeken in hoeverre het project gevolgen heeft voor de

waterhuishouding ter plaatse. Het Besluit ruimtelijke ordening schrijft immers dwingend voor

dat in de ruimtelijke onderbouwing van andere ruimtelijke plannen en besluiten een

beschrijving is opgenomen. Een beschrijving van de wijze, waarop in het plan/besluit rekening

is gehouden met de effecten van het plan op de waterhuishouding. In dit hoofdstuk wordt

nader ingegaan op de verschillende watergerelateerde aspecten van het project en wordt

verslag gedaan van de resultaten van de watertoets.

Onder de 'watertoets' wordt verstaan een procedure, waarbij een initiatiefnemer in een vroeg

stadium over een beoogde ruimtelijke ontwikkeling overleg voert met de waterbeheerder. De

watertoets heeft als doel het voorkomen van ruimtelijke ontwikkelingen, die in strijd zijn met

duurzaam waterbeheer.

Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem, waarop of waarin deze ontwikkelingen

gaan plaatsvinden, geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel. Bij

nieuwbouwactiviteiten dient de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te zijn

gebracht. In het algemeen geldt dat nieuwe bestemmingen bij voorkeur op een schone bodem

dienen te worden gerealiseerd.

In 2019 en 2020 zijn door het adviesbureau HMT een tweetal bodemonderzoeken uitgevoerd

ter plaatse van Klaverblad 7 en 9 te Stompwijk. De reden voor dit onderzoek is de

voorgenomen sloop van diverse opstallen en herinrichting van het terrein alsmede

herbestemming zijnde “wonen” in plaats van een bedrijfsbestemming.

Uit het onderzoek blijkt het volgende:

• Er zijn in totaal 15 grondboringen waarvan 1 boring is voorzien van een peilbuis uitgevoerd. Er zijn tevens 12 gaten gegraven tot 0,5 meter diepte voor onderzoek naar asbest. In 2020 zijn 8 sleuven gegraven voor onderzoek naar asbest en 22 grondboringen.
• De inrit is verhard met recent aangebracht puingranulaat (met certificaat) en de erfverharding van asfalt is reeds verwijderd. De bovengrond van ,mv tot 1 meter bevat ,matig tot sterke bijmengingen met baksteen, puin, slakken, etc.
• Over het algemeen bevat de bovengrond van 0,0-0,5 m – m.v. licht verhoogde gehalten aan enkele zware metalen en PCB of PAK
• De ondergrond bevat over het algemeen licht verhoogde gehalten aan PAK en molybdeen.
• De grond nabij boring 11 van 0 tot 1,0 m – m.v. bevat matig tot sterk verhoogde gehalten aan zink met een omvang van ca. 40 m3. Er is hier sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.
• De grond nabij boring 6 van mv tot 1 m – m.v. bevat plaatselijk sterk verhoogde gehalten aan asbest en er zijn ook diverse asbestverdachte plaatmateriaal aangetroffen. De omvang wordt geschat op 150 a 200 m2 met een volume van 100 a 150 m3.
• Het grondwater bevat een licht verhoogd gehalte aan Xylenen en tolueen.

Van 21 t/m 22 februari 2022 is door Verhoeven Milieutechniek de sterk verontreinigde grond

met zink (ca. 50 m3) verwijderd en is de asbestverontreiniging afgedekt met betonverharding.

Een en ander is weergegeven in de BUS-evaluatie d.d. 24-02-2022.

Op 15 maart 2022 heeft de ODH middels een beschikking ingestemd met de uitgevoerde

bodemsanering aan het Klaverblad 7 te Leidschendam.

De sanering wordt als afgerond beschouwd echter er geldt wel een nazorg of te wel de

verharding moet intact blijven.

In deze beschikking staat het volgende in vermeld:

Conclusie

De verontreiniging met zink is verwijderd en het asbest in de grond is afgedekt met verharding.

De verharding dient intact te blijven. Er zijn geen milieuhygienische belemmeringen.

De scheiding van milieubelastende en milieugevoelige functies is noodzakelijk in het kader van

een goede ruimtelijke ordening. Op die manier wordt voorkomen dat bij nieuwe

ontwikkelingen sprake kan zijn van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies

en wordt voldoende zekerheid geboden aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam binnen

aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

De milieuhinder van bedrijven dient te worden geanalyseerd op hun invloed op mogelijke

ontwikkelingen. Indien milieubelastende functies in het plangebied mogelijk worden gemaakt,

dient de invloed op de omgeving inzichtelijk te zijn. Om te beoordelen of de afstanden tussen

de milieubelastende activiteit en de milieugevoelige functie acceptabel is, kan worden

aangesloten bij de richtafstanden zoals opgenomen in de VNG-handreiking ‘Bedrijven en

Zonering’.

In het kader van ‘bedrijven en milieuzonering’ zijn hier de volgende situaties / bedrijven

relevant:

- Ten noorden van de planlocatie bevinden zich het pluimveeverwerkingsbedrijf ‘Luiten Food

BV’ en Sportcomplex ‘De Meerhorst’ en de Kantine ‘Stompwijk ‘92’.

Voor Luiten Food BV bedraagt de richtafstand 30 meter voor geluid. Aan deze afstand wordt

voldaan.

Voor Sportcomplex ‘De Meerhorst’ en de Kantine ‘Stompwijk ‘92’ geldt een richtafstand van

50 meter voor geluid. Aan deze afstand wordt eveneens voldaan.

- Tevens dient stilgestaan te worden bij de veehouderij aan de Meer- en Geerweg 9. Voor het

houden van rundvee geeft de VNG-brochure ‘Bedrijven en zonering’ een richtafstand van 100

meter (vanwege geur). Deze richtafstand geldt bij een omgevingstype ‘rustige woonwijk’. De

VNG-brochure geeft echter aan dat lintbebouwing in het buitengebied met overwegend

agrarische en andere bedrijvigheid als ‘gemengd gebied’ kan worden beschouwd. Gelet op het

feit dat hier inderdaad sprake is van lintbebouwing, agrarische bedrijvigheid en overige

bedrijvigheid (aan het Klaverblad) in de directe omgeving van het plangebied, betekent dat dat

de richtafstand met één afstandstap kan worden verlaagd, waarmee deze op 50 meter komt.

De werkelijke afstand tussen de woningen en de agrarische bebouwing waar de dieren in

kunnen verblijven, bedraagt circa 50 meter (zie figuur 5.4). Dat betekent dat voldaan wordt

aan deze richtafstand. Daarbij wordt aangetekend dat het bouwvlak van het perceel Meer- en

Geerweg 9 in het vierkante vlakje waarin het rode oogje zich bevindt (zie figuur 5.3) op minder

dan 50 meter van de woningen ligt. Echter in dat vlak staat op dit moment de bedrijfswoning.

Het ligt niet voor de hand dat dit in de toekomst zal veranderen.

Gelet op het voorgaande bestaat er vanuit het oogpunt van ‘bedrijven en milieuzonering’ geen

belemmeringen voor de realisatie van dit plan.

Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een

belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D (betreft

de m.e.r.-beoordeling) van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Concreet betekent dit

dat, ook wanneer ontwikkelingen onder de in bijlage D opgenomen drempelwaarden blijven, het

bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke

milieugevolgen kunnen hebben. Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die

voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen, moet daarom een toets worden

uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Deze zogenaamde

vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van

de selectiecriteria in bijlage III van de EU-richtlijn milieueffectbeoordeling. In deze bijlage staan drie

hoofdcriteria centraal:

1. 1. de kenmerken van het project;
2. 2. de plaats van het project;
3. 3. de kenmerken van de potentiële effecten.

Een milieueffectrapportage is niet aan de orde voor dit plan. Een vormvrije m.e.r.-beoordeling is

niet benodigd om tot deze conclusie te komen. Bij woningbouw is een vormvrije m.e.r.-beoordeling

slechts noodzakelijk als deze woningbouw een ‘stedelijk ontwikkelingsproject’ vertegenwoordigt

als bedoeld in categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage.

Op 15 januari 2020 heeft de Raad van State uitspraak gedaan inzake het uitwerkingsplan

“Ravelijnstraat” in de gemeente Maastricht (ECLI:NL:RVS:2020:100). Uit deze uitspraak blijkt dat de bouw van 12 vrijstaande woningen door de Raad van State niet worden gezien als stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in kolom 1 van categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r.. Het voorliggend plan ziet op het positief bestemmen van 2 woningen. Op basis van voornoemde uitspraak kan worden geconcludeerd dat er geen vormvrije m.e.r.-beoordeling hoeft te worden uitgevoerd.

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de eventueel in of direct nabij het plangebied

aanwezige cultuurhistorische - en/of archeologische waarden en de eventuele consequenties

daarvan voor de verwezenlijking van het bouwplan.

Binnen het plangebied bevinden zich geen gemeentelijke - of rijksmonumenten. Ook op de

gronden, die direct aan het plangebied grenzen of anderszins in de directe nabijheid van het

plangebied zijn gelegen, zijn geen monumenten aangewezen. Er is ook geen aanleiding om aan

te nemen dat in de toekomst een dergelijke aanwijzing zal plaatsvinden. Voorts ligt het plan

niet binnen een beschermd stads- en dorpsgezicht.

De locatie is door de ligging aan de ringvaart van de Zoetermeerse Meerpolder van

landschappelijke cultuurhistorische betekenis. Zie voor de beschrijving hiervan de Ruimtelijke

Kwaliteitsparagraaf blz. 51 paragraaf 5.5 Zoetermeerse Meerpolder (bijlage bij de regels).

De ruimtelijke vormgeving van nieuwbouw en erf moeten rekening houden met de

landschappelijke cultuurhistorische waarden van deze locatie. Bij nieuwbouw dient er een

herinrichtingsplan te worden opgesteld. Deze voorwaarde is juridisch geborgd in de planregels.

De Erfgoedwet verplicht gemeenten om bij het opstellen van o.a. nieuwe

bestemmingsplannen rekening te houden met mogelijke archeologisch waardevolle

vindplaatsen.

Voor het plan aan Klaverblad 7 – 9 geldt dat er sprake is van het positief bestemmen van een

bestaande situatie. Dat betekent dat er vooralsnog geen werkzaamheden aan de orde zijn die

de grond verstoren.

Voorts geldt voor het gebied een lage archeologische verwachtingswaarde. Dat betekent dat

er voor het uitvoeren van werkzaamheden een vrijstellingsgrens geldt voor:

1. a. een bouwwerk met een oppervlakte kleiner dan 1000 m²;
2. b. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden niet dieper dan 100 cm komt te liggen en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Indien er in de toekomst werkzaamheden verricht worden die niet onder deze

vrijstellingsgrens blijven, dient er een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Dit is

opgenomen in de bij dit bestemmingsplan behorende planregels.

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat archeologie geen belemmering vormt

voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Dit hoofdstuk beschrijft de haalbaarheid van dit project. Het plan waarvoor de planologische

procedure wordt doorlopen, moet zowel in financieel als in maatschappelijk opzicht haalbaar

te zijn. Er wordt daarom een korte financiële toelichting gegeven en daarnaast worden de te

doorlopen procedures weergegeven.

De economische uitvoerbaarheid van een ruimtelijk besluit moet op grond van het Bro

onderzocht, respectievelijk aannemelijk worden gemaakt. Dat betekent enerzijds dat

aannemelijk moet worden gemaakt dat de door de gemeente te maken kosten moeten zijn

gedekt, dan wel op de bij de uitvoering van het project betrokken partijen moeten kunnen

worden verhaald. Anderzijds moet worden onderzocht of:

1) de kosten van overige partijen van een deugdelijke dekking zijn voorzien en;

2) het project naar objectieve maatstaven, ook geabstraheerd van de concreet betrokken

partijen, vanuit financieel-economisch perspectief tot uitvoering zou kunnen komen.

De herontwikkeling aan Klaverblad 7 – 9 en de daarmee samenhangende kosten, inclusief

planvoorbereiding geschieden voor rekening en risico van de initiatiefnemer.

Om eventuele gemeentelijke kosten te voorkomen die een gevolg zijn van de voorgestane

ontwikkeling, wordt een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Hiermee

is vastgelegd dat de realisatie van de ontwikkeling voor de gemeente geen negatieve financiële

gevolgen oplevert. In de betreffende overeenkomst wordt ook een regeling opgenomen inzake

het verhaal van een eventuele tegemoetkoming in planschade. Verder zullen de overige

gemeentelijke kosten worden verhaald via de gemeentelijke legesverordening. Voor de

gemeente Leidschendam - Voorburg verloopt het plan dus budgettair neutraal. Het

kostenverhaal is met het bovenstaande anderszins verzekerd in de zin van artikel 6.12 tweede

lid van de Wro wat ook betekent dat kan worden besloten géén exploitatieplan vast te stellen.

Het opstellen van ruimtelijke besluiten dient zorgvuldig te gebeuren. In dat kader blijft het van

belang dat diverse instanties, burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding

van dergelijke besluiten worden betrokken zodat in een vroeg stadium knelpunten, belangen

en verbeterpunten kunnen worden gesignaleerd. De verplichting hiertoe vloeit voort uit de

artikelen 3.1.1 en 3.1.6 sub e. van het Bro in samenhang met het in artikel 3:2 van de Algemene

wet bestuursrecht (Awb) gecodificeerde zorgvuldigheidsbeginsel.

Door de verplichte toepassing van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure als

bedoeld in Afd. 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht wordt een ieder de gelegenheid

gegeven om betrokken te zijn bij de voorbereiding van het vast te stellen bestemmingsplan.

Het ontwerp-bestemmingsplan en de bijbehorende stukken hebben na publicatie in de

gemeenterubriek voor een periode van zes weken, ingaande op vrijdag 10 juni 2022, ter inzage gelegen. Direct omwonenden zijn in de gelegenheid gesteld om gedurende deze

periode zienswijzen in te dienen.

Gelet op het vorenstaande is het voorliggende plan vanuit maatschappelijk oogpunt in

algemene zin aanvaardbaar en daarmee uitvoerbaar te achten.