In dit plan wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Glastuinbouwgebied Meeslouwerpolder van de gemeente Leidschendam-Voorburg.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1916.meeslouwerpolder- VG01met de bijbehorende regels.

een dienstverlenend beroep, dat op kleine schaal in een woning of een daarbij behorend bijgebouw door een bewoner van die desbetreffende woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft (gezien de aard, omvang en intensiteit), die in overeenstemming is met de woonfunctie. Hieronder wordt niet verstaan een kleinschalig bedrijf aan huis.

een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat in bouwkundig dan wel architectonisch opzicht te onderscheiden is van en ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, waarbij een aanbouw een toevoeging is van een afzonderlijke ruimte en een uitbouw een vergroting van een bestaande ruimte.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van een product (gewassen, dieren) door middel van het telen van gewassen en/of het fokken (en houden) van dieren.

het centrum van een agrarisch bedrijf, bestaande uit een complex van bedrijfsgebouwen, agrarische bedrijfswoning en andere bouwwerken en voorzieningen, waarin en van waaruit het agrarisch bedrijf wordt geleid en waarbinnen de diverse bedrijfsactiviteiten plaatsvinden.

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen op het gebied van agrarische bedrijfsvoering.

een buiten het agrarisch bedrijfscentrum (bouwvlak) gelegen gebouw ten behoeve van een agrarisch bedrijf, zoals een veldschuur en een schuilgelegenheid voor vee.

Een bedrijf dat is gericht op het leveren van diensten aan agrarische bedrijven en groene- en blauwe functies in het buitengebied, zo nodig met behulp van werktuigen en apparatuur, en op het verrichten van werkzaamheden tot onderhoud of reparatie van werktuigen of apparatuur. Kenmerken werkzaamheden zijn (agrarisch) loonwerk, cultuurtechnische werken en grondverzet, meststoffendistributie, onderhoud van (openbare)groenvoorzieningen, natuur- en bosbouw en overige gerelateerde werken

een bedrijf waarin geheel of overwegend door middel van handwerk goederen worden vervaardigd, bewerkt, hersteld en/of geïnstalleerd, waaronder mede wordt begrepen het verkopen en/of leveren - als ondergeschikte activiteit - van goederen die verband houden met het ambacht.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde.

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

antennemast of andere constructie, bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

een deskundige met betrekking tot archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders gestelde of te stellen kwalificaties.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden (cultuurhistorie).

een werkplaats voor beoefenaars van activiteiten op kunstzinnig-cultureel gebied (atelier), al dan niet beroepsmatig, eventueel in combinatie met een uitstallingsruimte en ondergeschikte detailhandel van kunstnijverheidsartikelen (galerie).

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een onderneming, waarbij het accent ligt op:

• het vervaardigen, bewerken, herstellen, installeren en/of verhandelen van goederen of;
• het bedrijfsmatig aanbieden, verkopen en/of leveren/verlenen van diensten;

al dan niet in combinatie met bedrijfsgebonden detailhandel.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het bedrijfsproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan het bedrijfsproces dan wel de hoofdfunctie van het bedrijf.

een gebouw, geen kas zijnde, dan wel ruimte in een gebouw, dat blijkens zijn indeling, inrichting en/of situering is bestemd om te worden gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf dan wel bedrijfsactiviteiten.

een woning in of bij een bedrijfsgebouw of op een bedrijfsterrein (terrein met de bedrijfsbestemming), slechts bedoeld voor bewoning door (het huishouden van) een persoon of een gezin, die behoort bij de bedrijfsuitoefening of het beheer van het bedrijf of instelling op het perceel waar de woning zich bevindt, en waarvan de huisvesting ter plaatse noodzakelijk is voor en verband houdt met de bedrijfsuitoefening of het beheer van het bedrijf of de instelling op dat perceel.

de situatie (gebouw, gebruik, afstand, situering, oppervlakte etc.) zoals die rechtens bestaat of mag bestaan op het tijdstip van tervisielegging van het ontwerp van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand, gebouw, dat gesitueerd is bij, in bouwkundig en functioneel opzicht ondergeschikt is aan en ten dienste staat van een op hetzelfde (bouw)perceel gesitueerd hoofdgebouw.

een overdekte piste, al dan niet voorzien van een bewerkte/aangepaste bodem, waarop paarden getraind en afgericht kunnen worden, alsmede waar toetsing van prestaties van de combinatie paard en ruiter in diverse disciplines kan plaatsvinden.

een complex van activiteiten die zich richten op de ontwikkeling en instandhouding van de levensgemeenschap bos ten behoeve van houtteelt, natuur, landschap en dagrecreatie.

de teelt van heesters en andere siergewassen.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een grote stalen constructie, metalen laadkist, doos of bak, met standaard afmetingen, geschikt voor opslag en/of transport van materialen en/of goederen. De standaard afmetingen (buiten maten) van een container bedragen maximaal: lengte 12,20 m; breedte 2,45 m; hoogte 2,60 m.

de aan een structuur, terrein, gebied, object en/of bouwwerk toegekende waarde in verband met zijn sociaal-historische, geschiedkundige, architectuurhistorische, (steden)bouwhistorische, archeologische en/of historisch-geografische karakteristiek.

een vorm van recreatie waarbij personen een (gedeelte van een) dag buiten hun directe vaste of tijdelijke woonomgeving doorbrengen om zich in hun vrije tijd te ontspannen, waarbij gebruik wordt gemaakt van al dan niet daarvoor aangelegde dan wel gebouwde voorzieningen, zonder dat daarbij sprake is van overnachten. Voorbeelden van dagrecreatie zijn: surfen, zeilen, zwemmen, wandelen en paardrijden

voorzieningen ten behoeve van ontspanning in de vorm van sport, spel en verblijf, zonder dat daarbij sprake is van overnachting.

een ovalen baan voorzien van een bewerkte/aangepaste bodem, waarop paarden getraind en afgericht kunnen worden, alsmede waar toetsing van prestaties van de combinatie paard en ruiter in diverse disciplines kan plaatsvinden.

een activiteit dan wel functie binnen een agrarische bestemming die in deeltijd wordt uitgeoefend en geen directe relatie heeft met de agrarische bedrijfsvoering. Voorbeelden hiervan zijn: verblijfrecreatie of pensionstalling bij een melkveehouderijbedrijf.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending, anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit of voor verbruik ter plaatse.

een bouwkundige constructie waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB als etmaalwaarde, alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte.

het aanbieden, verkopen en/of leveren van commerciële, economische en/of maatschappelijke diensten aan derden. Hieronder wordt niet begrepen: een garagebedrijf, een horecabedrijf en een seksinrichting.

het gedeelte van het perceel dat is gelegen buiten de hoofdmassa van het hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is bestemd ten dienste van het gebruik van het -op het perceel gesitueerde- hoofdgebouw. Het een en ander met dien verstande dat wordt verstaan onder:

• achtererf: de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de oorspronkelijke achtergevel van het hoofdgebouw;
• voorerf: de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn vóór de oorspronkelijke voorgevel van het hoofdgebouw of voor een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan;
• zijerf: gedeelte van het erf, dat is gelegen buiten de oorspronkelijke zijgevel(s).

een afscheiding op en rond een erf, waarmee de gronden worden begrensd die in ruimtelijk opzicht direct bij, in functioneel opzicht ten dienste staan van en/of in feitelijk opzicht direct aansluiten op het (hoofd)gebouw op dat erf; de eigendomsgrenzen zijn hierbij niet van doorslaggevende betekenis.

een vorm van dagrecreatie waarbij recreanten in relatief geringe aantallen gebruik maken van al dan niet aangelegd en aanwezige voorzieningen, zoals wegen, paden, water en wateroervers, teneinde rust dan wel natuur te beleven. Voorbeelden van deze vorm van recreatie zijn: wandelen, fietsen, kanoën, paardrijden en vissen.

weidegang door paarden, waarbij het grasland niet intensief wordt gebruikt en als grasland behouden blijft. Voor extensieve weidegang door paarden wordt in het plangebied aangehouden:

• 0,3 ha grasland per veulen;
• 0,5 ha grasland per volwassen paard.

Een pony wordt gelijk gesteld met een paard.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een paardenhouderij, waarvan de activiteiten primair gericht zijn op het rijden met een paard dan wel op de ruiter/amazone. Hieronder vallen onder andere: paardenverhuurbedrijven, maneges, paardenpensions, oefenaccommodaties en wedstrijdstallen.

de geluidbelasting vanwege het wegverkeer: de etmaalwaarden van het equivalente geluidniveau in dB(A) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door het gezamenlijke wegverkeer op een bepaald weggedeelte of een combinatie van weggedeelten, als bedoeld in de Wet geluidhinder dan wel het Besluit geluidhinder, zoals deze luiden ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan.

gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidgevoelige functies als bedoeld in de Wet geluidhinder dan wel in Besluiten krachtens die wet.

een agrarisch bedrijf dat geheel of overwegend gericht is op het telen van tuinbouwgewassen uitsluitend of hoofdzakelijk in kassen, al dan niet op substraatbasis.

een agrarisch bedrijf, waarbij de productie hoofdzakelijk afhankelijk is van het voortbrengend vermogen van de bij dat bedrijf behorende (open) gronden, waaronder mede wordt begrepen een paardenfokkerij. Hieronder wordt niet begrepen: een bollenbedrijf, fruitteeltbedrijf, bedrijf met boskoopse cultures, boomkwekerij, houtteeltbedrijf, hoveniersbedrijf, intensief agrarisch bedrijf, (glas)tuinbouwbedrijf en een paardenhouderij, geen paardenfokkerij zijnde. Een grondgebonden agrarisch bedrijf is:

• volwaardig: wanneer de bedrijfsvoering uit één agrarisch hoofdberoep en ten minste één volledige arbeidskracht bestaat en gericht is op het behalen van voldoende bedrijfsresultaat teneinde de continuïteit van de bedrijfsvoering, ook op de langere termijn, te waarborgen.
• reëel: wanneer de omvang van het bedrijf, passend is bij ten minste een halve tot een volledige arbeidskracht, met aannemelijk perspectief op volwaardigheid en/of continuïteit op de langere termijn.
• kleinschalig: wanneer er geen perspectief is op volwaardigheid of de continuïteit van de bedrijfsvoering niet geheel afhankelijk is van de daarmee te genereren inkomsten en de bedrijfsvoering qua aard en omvang niet kan worden aangemerkt als hobbymatig.

een maximale waarde voor de geluidbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld binnen zones rond industrieterreinen, wegen en spoorwegen op grond van de Wet geluidhinder dan wel Besluiten krachtens die wet.

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmeting en/of functie dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw valt aan te merken.

de massa van een (hoofd)gebouw, met uitzondering van aan-, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen.

een bedrijf gericht op één of meer van de volgende activiteiten:

• het verstrekken al dan niet ter plaatse te nuttigen voedsel en/of dranken;
• het exploiteren van zaalaccommodaties;
• het verstrekken van nachtverblijf;

een en ander al dan niet in combinatie met dienstverlening en een vermaaksfunctie (een erotisch getinte vermaaksfunctie uitgezonderd).

een bedrijf dat geheel of overwegend gericht is op de aanleg en onderhoud van tuinen, parken, plantsoenen en andere groenvoorzieningen, alsmede op de levering van producten daartoe; een tuincentrum wordt hieronder niet begrepen.

bedrijfsactiviteiten –zelfstandig of als neventak- gericht op het houden (en/of fokken) van slacht-, fok-, of legdieren in gebouwen en (nagenoeg) zonder weidegang, waarbij het houden van dieren niet of zeer beperkt afhankelijk is van de grond als productiemiddel. Voorbeelden hiervan zijn: een varkenshouderij, (edel-)pelsdierhouderij en een pluimveehouderij.

haven waar overwegend gelegenheid wordt gegeven voor het aanleggen, afmeren of afgemeerd houden van pleziervaartuigen.

• een tent, tentwagen, kampeerauto, (toer)caravan of camper;
• enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde;

één en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen of gewezen voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf en waarvan de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

terrein of plaats, geheel of gedeeltelijk ingericht (o.a. voorzieningen), en blijkens de inrichting bestemd om daarop gelegenheid te geven tot het plaatsen of het geplaatst houden van kampeermiddelen ten behoeve van recreatief nachtverblijf.

een vorm van openluchtrecreatie waarbij men tijdelijk in een kampeermiddel op een buitenterrein verblijft, meestal één of meerdere nachten of tijdens vakanties.

een ondergeschikte verblijfsruimte, als zelfstandig gebouw of in een gebouw, behorende bij een (agrarisch) bedrijf, waar personeel en klanten/bezoekers van het bedrijf ter ontspanning tijdelijk kunnen verblijven en voedsel en/of dranken (geen alcohol zijnde) kunnen kopen/nuttigen. Een horecabedrijf wordt hier niet onder begrepen.

(agrarische) bouwwerken, hoofdzakelijk bestaande uit glas of ander lichtdoorlatend materiaal, hoger dan 1 meter. Hieronder wordt mede begrepen: plastic tunnels, boog- of tunnelkassen, schermhallen en hobbykassen. Bij een glastuinbouwbedrijf behorende bedrijfsruimten, zoals sorteerloodsen, ketelhuizen, magazijnen en koelruimten worden hieronder niet begrepen.

een voor agrarisch gebruik bestemde weg ten behoeve van de ontsluiting van percelen of kavels, met een niet doorgaand karakter.

kinderdagverblijf (crèche) voor de opvang van kinderen in de leeftijd van 4 tot 6 jaar en/of buitenschoolse opvang voor kinderen van 4 tot 12 jaar die de basisschool bezoeken. Buitenschoolse opvang kan bestaan uit opvang voor schooltijd, na schooltijd, op vrije dagen of tijdens schoolvakanties.

het verlenen van diensten (niet zijnde diensten binnen een aan huis verbonden beroep) of het uitoefenen van een ambachtelijk bedrijf, op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, door een bewoner van die desbetreffende woning, waarbij de ruimtelijke uitstraling (de aard, omvang en intensiteit) van de activiteit in overeenstemming dan wel verenigbaar is met de woonfunctie en de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt.

voorzieningen ten behoeve van activiteiten, zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen en natuurobservatie in de vorm van bijvoorbeeld picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken.

een agrarisch bedrijf dat uitsluitend of in hoofdzaak gericht is op de teelt van bomen en Boskoopse cultures, ter levering aan hoveniersbedrijven, al dan niet in combinatie met bedrijfsgebonden detailhandel. De teelt van fruit in boomgaarden en/of bolgewassen, is niet toegestaan. Onder kwekerij wordt niet begrepen: een hoveniersbedrijf of een tuincentrum.

een bedrijf dat qua aard en omvang thuishoort in het landelijk gebied of daarmee een functionele binding heeft en geen grootschalig of industrieel karakter draagt, zoals een hoveniersbedrijf, een dierenpension en/of dierenasiel. Onder landelijk bedrijf wordt niet verstaan een agrarisch bedrijf, glastuinbouwbedrijf, paardenhouderij en vormen van niet-agrarische bedrijven, die uit functioneel en/of ruimtelijk oogpunt op een bedrijfsterrein thuishoren.

een bij de gemeente in dienst zijnde of een door burgemeester en wethouders aangewezen of aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen op het gebied van landschapsinrichting, landschapswaarden en daarmee samenhangende aspecten, zoals natuurwaarden.

een al dan niet overdekte ruimte in de vorm van een cirkel, waarin paarden onder begeleiding specifieke training kan worden gegeven.

een paardenhouderij, waarvan de activiteiten uitsluitend of in hoofdzaak gericht zijn op het geven van lessen/instructies aan derden, in verschillende disciplines binnen de hippische sport, waarbij gebruik wordt gemaakt van paarden/pony's van het bedrijf (manege) of van derden, zulks in combinatie met één of meer van de volgende activiteiten en/of voorzieningen:

• het in pension houden van paarden en/of pony's;
• een kantine of foyer;
• logies en/of verenigingsaccommodatie;
• het organiseren van wedstrijden of andere evenementen.

een grondgebonden agrarisch bedrijf, (overwegend) gericht op houden van zoogdieren (runderen, schapen, geiten en paarden) voor het verkrijgen van melk van het moederdier voor de consumptie door mensen.

een bij de gemeente in dienst zijnde of een door burgemeester en wethouders aangewezen of aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen op het gebied van natuurwaarden, natuurontwikkeling en daarmee samenhangende aspecten, zoals landschapswaarden.

een activiteit binnen een (agrarische) bedrijfsvoering, die:

• niet zelfstandig wordt uitgeoefend;
• ruimtelijk, functioneel en bedrijfseconomisch gezien, ondergeschikt is aan de hoofdactiviteit/-functie van het bedrijf;
• een direct verband heeft met de hoofdactiviteit/-functie, daaruit voortvloeit dan wel samenhangt met hetgeen binnen de bedrijfsvoering wordt voortgebracht.

Hieronder wordt mede begrepen bedrijfsgebonden detailhandel. De uitoefening van een neventak is binnen de (hoofd)bestemming, tenzij anders vermeld, rechtstreeks toegestaan.

een agrarisch bedrijf, dat functioneel geheel niet of beperkt afhankelijk is van de bij dat bedrijf behorende gronden als productiemiddel.

vergunning als bedoeld in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn oorspronkelijke bestemming onttrokken, vaar- of voertuig, kampeermiddel, loods, keten of een ander soortgelijke verblijfsmiddel.

een afgezet stuk grond of weiland, waarop al dan niet een laag zand of enig ander materiaal is aangebracht, dan wel een (omheinde) niet-overdekte ruimte of piste, waarvan de bodem bewerkt of aangepast is, bestemd voor de vrije loop, het berijden en/of het africhten/trainen van paarden, waar eveneens toetsing van prestaties van de combinatie paard en ruiter in diverse disciplines kan plaatsvinden.

een paardenhouderij, die uitsluitend gericht is op het fokken/opfokken van paarden, de verkoop hiervan en het houden van paarden ten behoeve van de fokkerij; het africhten van eigen (geen paarden van derden) gefokte paarden en/of het verhandelen hiervan, is uitsluitend als onderschikt onderdeel van de bedrijfsvoering toegestaan.

een bedrijf, waarbij de activiteiten uitsluitend of in hoofdzaak zijn gericht op paarden, zoals het houden, fokken/opfokken, africhten, trainen, verhandelen en/of het berijden van paarden. Een paardenhouderij is:

• volwaardig: wanneer de bedrijfsvoering uit één hoofdberoep en ten minste één volledige arbeidskracht bestaat en gericht is op het behalen van voldoende bedrijfsresultaat teneinde de continuïteit van de bedrijfsvoering, ook op de langere termijn, te waarborgen;
• kleinschalig of in deeltijd: wanneer de continuïteit van de bedrijfsvoering niet geheel afhankelijk is van de daarmee te genereren inkomsten en de bedrijfsvoering qua en aard omvang niet kan worden aangemerkt als hobbymatig.

een paardenhouderij, zelfstandig of in combinatie met een ander bedrijfsfunctie, die gericht is op het houden van paarden van derden; hieronder wordt mede verstaan de verhuur van stalling met accommodatie en/of weiland en het verzorgen van paarden; een pony wordt gelijkgesteld met een paard.

een ruimte, al dan niet geheel of gedeeltelijk overdekt, waar één of meerdere paarden ter ontspanning vrij kunnen bewegen.

• indien het bouwwerk in of op de grond wordt gebouwd wordt het peil gemeten vanaf de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkte maaiveld ter plaatse van het bouwwerk, zulks gezien in relatie met de hoogte van de omliggende terreinen (maaiveld);
• indien het bouwwerk in of op het water wordt gebouwd wordt het peil gemeten vanaf het waterpeil ter plaatse van het bouwwerk.

een aaneengesloten stuk grond, al dan niet voorzien van bebouwing; een perceel kan samenvallen met een erf, maar kan ook meer omvatten.

een afscheiding op en rond een perceel.

een zodanig gebruik van een gebouw, dat dit noopt tot inschrijving in het bevolkingsregister van de gemeente, overeenkomstig de ter zake geldende regels.

een agrarische bedrijfswoning gelegen bij een agrarisch bedrijf, die door (het huishouden van) een persoon wordt bewoond of mag worden bewoond die niet functioneel verbonden is met het agrarisch bedrijf waartoe de agrarische bedrijfswoning behoorde en waarbij deze woning voor de toepassing van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de daarop rustende bepalingen wordt beschouwd als onderdeel van dat agrarisch bedrijf.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het uitoefenen van een beroep (aan huis).

een paardenhouderij, waarvan de activiteiten primair om (de productie van) het paard zelf draait en niet zozeer om de ruiter/amazone, zoals een paardenfokkerij en een stoeterij.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

bedrijvigheid en/of activiteiten ten behoeve van een seksinrichting, raamprostitutie, thuisprostitutie, een escortbedrijf en andere vormen van prostitutie.

logies dan wel overnachtingsaccommodaties ten behoeve van een, veelal kortdurend, verblijf van recreanten/toeristen, waarbij in dit plan onderscheid wordt gemaakt in de volgende vormen van logies/overnachtingsaccommodaties:

• een appartement of studio: een logiesruimte die binnen een bedrijfsgebouw en/of de bedrijfswoning is ondergebracht, waarbij in de ruimte ook een keukenblok en eventueel sanitaire voorzieningen zijn aangebracht en een zelfstandige entree;
• een kamer: een logiesruimte die binnen een bedrijfsgebouw en/of de bedrijfswoning is ondergebracht, waarbij in de ruimte geen keukenblok en sanitaire voorzieningen zijn aangebracht met een zelfstandige entree;
• bed & breakfast: logiesgelegenheid waarbij de logiesruimte is ondergebracht in de bedrijfswoning dan wel in de daarmee verbonden aan-, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, waarbij in de ruimte geen keukenblok is aangebracht, gebruik wordt gemaakt van een bestaande entree en er gelegenheid is om "in huis" ontbijt te nuttigen.

Hieronder wordt niet begrepen: overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoengebonden werkzaamheden en/of arbeid.

een permanent ter plaatse aanwezig gebouw, geen woonkeet, (sta)caravan of andere constructie op wielen zijnde, bedoeld en bestemd om uitsluitend ten behoeve van recreatief verblijf te worden gebruikt door een persoon, gezin of een daarmee gelijk te stellen groep van personen, die het hoofdverblijf elders heeft/hebben, waarbij het betreffende gebruik zich beperkt tot slechts een gedeelte van het jaar, overwegend het zomerseizoen.

aannemelijk perspectief op volwaardigheid en/of continuïteit op de langere termijn.

De beeldkwaliteitsparagraaf die in paragraaf 4.3.2 van de toelichting van dit bestemmingsplan is opgenomen.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of daarmee naar aard en omvang vergelijkbaar, activiteiten in de vorm van seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden; onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een bordeel of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

een bedrijf waarvan de omzet uitsluitend of in hoofdzaak wordt behaald uit een combinatie van training van paarden, het uitbrengen van paarden in de sport en het geven van instructie aan derden op paarden, die niet in eigendom zijn van het bedrijf. Diverse sportdisciplines die van toepassing kunnen zijn: dressuur, springen, eventing, endurance, voltige, westernriding, drafsport, rensport en de aangespannen sport. Een entrainement is een stal waar dravers of volbloeden getraind worden voor de drafsport.

de Staat van Bedrijfsactiviteiten, die in bijlage 1 bij de regels is opgenomen en van deze regels deel uitmaakt.

het voor langere tijd uitsluitend bewaren van goederen, materiaal en/of andere zaken, zonder dat die opslag/stalling gepaard gaat met enige bedrijvigheid (zoals onderhoud, bewerking of handel) ter plaatse en waarbij het aantal verkeersbewegingen uiterst beperkt is.

een bedrijf dat gericht is op het houden, fokken, africhten, trainen en verhandelen van (eigen gefokte) paarden, alsmede paarden van derden.

goederen, voedsel en/of dranken, die met een specifieke naam in een bepaalde streek en/of op een ambachtelijke wijze worden gemaakt.

een erf, tuin, een al dan niet (gedeeltelijk) overdekte ruimte en/of een gebouw op een agrarisch bouwperceel of op een woonboerderij, geheel of gedeeltelijk ingericht, en blijkens de inrichting bestemd om bedrijfsmatig daarop of daarin thee, koffie en andere niet-alcoholische dranken en versnaperingen, zoals broodjes, ijs, gebak, aan passerende recreanten te verkopen en ter plaatse te laten nuttigen, zulks al dan niet in combinatie met speelgelegenheid voor kinderen. In dit verband mogen ter plaatse geen activiteiten worden uitgeoefend die onder de milieuwetgeving en/of drank- en horecawetgeving vallen.

tuin, behorende bij en ten dienste van de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen.

Het intensief en extensief verbouwen van tuinplanten, waaronder vruchten, groenten, bloementeelt en landschaps- en kwekerijgewassen in de openlucht.

een bedrijf, waarbinnen bedrijfsmatig uitsluitend en in hoofdzaak boomkwekerijproducten, planten, bloembollen, bloemen en attributen voor onder andere de verfraaiing en het onderhoud van tuinen en daarbij behorende hulpmiddelen te koop worden aangeboden.

de verbeelding van het bestemmingsplan Glastuinbouwgebied Meeslouwerpolder

een particuliere tuin, die ingericht is dan wel gebruikt wordt als moestuin en/of siertuin, gesitueerd op een in het plan daarvoor bestemd, niet bij de woning (woonadres) van de eigenaar/gebruiker van de volkstuin gesitueerd, perceel, met bijbehorende voorzieningen.

een complex van volkstuinen, veelal in verenigingsverband.

de naar de weg gekeerde (oorspronkelijke) gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing:

• de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;

langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als hiervoor bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd:

• bij een wegbreedte van ten minste 10 m, de lijn gelegen op 15 m uit de as van de weg;
• bij een wegbreedte geringer dan 10 m, de lijn gelegen op 10 m uit de as van de weg.

de maximale waarde voor de geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet Geluidhinder en/of het Besluit grenswaarden binnen zones rond industrieterrein, het Besluit grenswaarden binnen zones langs wegen en/of het Besluit geluidhinder spoorwegen, zoals deze luiden ten tijde van de vaststelling van dit plan.

het gebruik van een woning door één huishouden.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dan wel een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van één huishouding.

een voormalig agrarisch bouwperceel, waarop een veehouderij gevestigd is geweest en waarvan de inrichting karakteristiek is voor deze agrarische erven, met in ieder geval een voormalige agrarische bedrijfswoning, vaak met daarachter een aangebouwde stal, waarbij de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen haaks op de weg zijn gesitueerd en de voormalige bedrijfswoning voor de overige gebouwen uitsteekt, en dat in dit plan een woonfunctie vervult of overeenkomstig een in dit plan opgenomen wijzigingsbevoegdheid een woonfunctie krijgt.

een grondgebonden agrarisch bedrijf of een paardenhouderij, waar mensen of groepen mensen met een zorgvraag (bijvoorbeeld verstandelijk gehandicapten, psychiatrische patiënten, jongeren met sociale moeilijkheden etc.) worden opgevangen, een passende dagbesteding vinden en/of (mee)werken op het bedrijf, al dan niet in combinatie met logeermogelijkheid in weekenden of vakanties.

Voor de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

daar waar de afstand tussen bouwwerken onderling, alsmede de afstand van een bouwwerk tot de perceelsgrens, het kleinst is.

van een bouwperceel, bebouwingsvlak of ander terrein, buitenwerks en boven peil met dien verstande, dat de grondoppervlakten van alle bebouwing op het bouwperceel, bebouwingsvlak of ander terrein wordt opgeteld.

het percentage, dat de grootte van het deel van een bestemmingsvlak, bouwvlak respectievelijk bouwperceel aangeeft, dat maximaal mag worden bebouwd; ondergronds bouwen wordt hier niet meegerekend.

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf of dienstverlenende instelling, met inbegrip van de daartoe behorende opslag- en administratieruimten, gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidsmuren.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren.

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf of dienstverlenende instelling, met inbegrip van de daartoe behorende opslag- en administratieruimten, gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidsmuren.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, het boeiboord, of daarmee gelijk te stellen constructiedeel; indien zich op enige zijde van een gebouw één of meer dakkapellen of dakopbouwen bevinden, waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de gevelbreedte (op de achterzijde van een gebouw meer dan 70%), wordt de goot of het boeiboord van de dakkapel of dakopbouw als goot- of boeiboordhoogte aangemerkt.

van een gebouw of ander bouwwerk wordt gemeten boven peil en buitenwerks bij een verticale projectie van de gevelvlakken.

vanaf het peil tot aan het middelpunt van de (wieken)as van de windmolen respectievelijk windturbine.

tussen het peil, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren), de buitenzijde van daken en de dakkapellen.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 0,75 meter bedraagt.

tussen de buitenkant van de gevelvlakken (en/of het hart van de scheidingsmuren), neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de voor het publiek toegankelijke ruimte waar goederen zijn tentoongesteld en/of uitgestald ten behoeve van verkoop.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd aanvullend op het bepaalde in lid 3.2 nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering en afmeting van bouwwerken, in verband met:

1. a. een goede ruimtelijke dan wel landschappelijke inpassing van bebouwing op het agrarisch bouwperceel dan wel in het gebied;
2. b. het behoud, herstel dan wel de versterking van de karakteristieken dan wel waarden van het gebied, het agrarisch bouwperceel en/of van (de cultuurhistorische waarde van) de bebouwing;
3. c. het concentratiebeginsel, waarbij de bebouwing zodanig wordt gesitueerd dat er sprake is van een functionele en/of ruimtelijke eenheid;
4. d. de situering, gebruiksmogelijkheden en/of de (beperking van) bezonning van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
5. e. geluidaspecten, milieuaspecten, verkeersveiligheid en/of andere veiligheidsaspecten.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd aanvullend op het bepaalde in lid 4.2 nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering en afmeting van bouwwerken, in verband met:

1. a. een goede ruimtelijke dan wel landschappelijke inpassing van bebouwing op het agrarisch bouwperceel dan wel in het gebied;
2. b. het behoud, herstel dan wel de versterking van de karakteristieken dan wel waarden van het gebied, het agrarisch bouwperceel en/of van (de cultuurhistorische waarde van) agrarische bebouwing;
3. c. het concentratiebeginsel, waarbij de bebouwing zodanig wordt gesitueerd dat er sprake is van een functionele en/of ruimtelijke eenheid;
4. d. de situering, gebruiksmogelijkheden en/of de (beperking van) bezonning van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
5. e. geluidaspecten, milieuaspecten, verkeersveiligheid en/of andere veiligheidsaspecten.

Het een en ander met inachtneming van hetgeen in de BeeldkwaliteitsparagraafMeeslouwerpolder is beschreven.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd aanvullend op het bepaalde in lid 5.2 nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering en afmeting van bouwwerken, in verband met:

1. a. een goede ruimtelijke dan wel landschappelijke inpassing van bebouwing op het agrarisch bouwperceel dan wel in het gebied;
2. b. het behoud, herstel dan wel de versterking van de karakteristieken dan wel waarden van het gebied, het agrarisch bouwperceel en/of van (de cultuurhistorische waarde van) agrarische bebouwing;
3. c. het concentratiebeginsel, waarbij de bebouwing zodanig wordt gesitueerd dat er sprake is van een functionele en/of ruimtelijke eenheid;
4. d. de situering, gebruiksmogelijkheden en/of de (beperking van) bezonning van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
5. e. geluidaspecten, milieuaspecten, verkeersveiligheid en/of andere veiligheidsaspecten.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd aanvullend op het bepaalde in lid 6.2 nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering en afmeting van bouwwerken, in verband met:

1. a. een goede ruimtelijke dan wel landschappelijke inpassing van bebouwing op het agrarisch bouwperceel dan wel in het gebied;
2. b. het behoud, herstel dan wel de versterking van de karakteristieken dan wel waarden van het gebied, het agrarisch bouwperceel en/of van (de cultuurhistorische waarde van) agrarische bebouwing;
3. c. het concentratiebeginsel, waarbij de bebouwing zodanig wordt gesitueerd dat er sprake is van een functionele en/of ruimtelijke eenheid;
4. d. de situering, gebruiksmogelijkheden en/of de (beperking van) bezonning van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
5. e. geluidaspecten, milieuaspecten, verkeersveiligheid en/of andere veiligheidsaspecten.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd aanvullend op het bepaalde in lid 7.2 nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering en afmeting van bouwwerken, in verband met:

1. a. een goede ruimtelijke dan wel landschappelijke inpassing van bebouwing op het bouwperceel dan wel in het gebied;
2. b. het behoud, herstel dan wel de versterking van de karakteristieken dan wel waarden van het gebied en/of van (de cultuurhistorische waarde van) de bebouwing;
3. c. het concentratiebeginsel, waarbij de bebouwing zodanig wordt gesitueerd dat er sprake is van een functionele en/of ruimtelijke eenheid;
4. d. de situering, gebruiksmogelijkheden en/of de (beperking van) bezonning van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
5. e. geluidaspecten, milieuaspecten, verkeersveiligheid of andere veiligheidsaspecten.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd aanvullend op het bepaalde in lid 8.2 nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering en afmeting van bouwwerken, in verband met:

1. a. een goede ruimtelijke dan wel landschappelijke inpassing van bebouwing op het (bouw)perceel dan wel in het gebied;
2. b. het behoud, herstel dan wel de versterking van de karakteristieken dan wel waarden van het gebied en/of van (de cultuurhistorische waarde van) de bebouwing;
3. c. de situering, gebruiksmogelijkheden en/of de (beperking van) bezonning van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
4. d. geluidaspecten, milieuaspecten, verkeersveiligheid en/of andere veiligheidsaspecten.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd aanvullend op het bepaalde in lid 9.2 nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering en afmeting van bouwwerken, in verband met:

1. a. een goede ruimtelijke dan wel landschappelijke inpassing van bebouwing in het gebied;
2. b. het behoud, herstel dan wel de versterking van de karakteristieken dan wel waarden van het gebied;
3. c. de situering, gebruiksmogelijkheden en/of de (beperking van) bezonning van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
4. d. geluidaspecten, milieuaspecten, verkeersveiligheid en/of andere veiligheidsaspecten.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd aanvullend op het bepaalde in lid 11.2 nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering en afmeting van bouwwerken, in verband met:

1. a. een goede ruimtelijke dan wel landschappelijke inpassing van bebouwing op het bouwperceel dan wel in het gebied;
2. b. de situering, gebruiksmogelijkheden en/of de (beperking van) bezonning van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
3. c. geluidaspecten, milieuaspecten, verkeersveiligheid en/of andere veiligheidsaspecten.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 12.2.3 ten behoeve van de vestiging van personen binnen de in dit lid bedoelde veiligheidszone, indien en zover:

1. a. op grond van technische, planologische, bedrijfseconomische en/of bedrijfsdoelmatige redenen vestiging binnen die zone gewenst of noodzakelijk is;
2. b. burgemeester en wethouders alvorens de omgevingsvergunning te verlenen, advies hebben ingewonnen bij de beheerder van de gasleiding en deze een positief advies heeft uitgebracht;
3. c. de veiligheid van personen ter plaatse niet in het geding is of kan komen.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende en te verwachten archeologische waarden.

Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in artikel 13.2.1 indien:

1. a. de aanvrager een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van het terrein, welke blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
2. b. de archeologische waarden, zoals onder lid 13.3 sub a bedoeld, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning een of meer van de onderstaande voorschriften te verbinden:
   1. 1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden (behoud in situ);
   2. 2. het doen van (aanvullend) inventariserend en/of waarderend archeologisch onderzoek zoals boringen, proefsleuvenonderzoek en non-destructief onderzoek (zoals grondradar- en weerstandsonderzoek);
   3. 3. het doen van een archeologische opgraving (behoud ex situ);
   4. 4. begeleiding van de bouwactiviteiten door een deskundige waarbij de richtlijnen van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie in acht worden genomen.

Alvorens de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 13.3 en 13.4 te verlenen, vraagt het bevoegd gezag advies aan de adviseur van het bevoegd gezag.

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende en te verwachten archeologische waarden.

Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in artikel 14.2.1 indien:

1. a. de aanvrager een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van het terrein, welke blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
2. b. de archeologische waarden, zoals onder lid 14.3 sub a bedoeld, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning een of meer van de onderstaande voorschriften te verbinden:
   1. 1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden (behoud in situ);
   2. 2. het doen van (aanvullend) inventariserend en/of waarderend archeologisch onderzoek zoals boringen, proefsleuvenonderzoek en non-destructief onderzoek (zoals grondradar- en weerstandsonderzoek);
   3. 3. het doen van een archeologische opgraving (behoud ex situ);
   4. 4. begeleiding van de bouwactiviteiten door een deskundige waarbij de richtlijnen van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie in acht worden genomen.

Alvorens de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 14.3 en 14.4 te verlenen, vraagt het bevoegd gezag advies aan de adviseur van het bevoegd gezag.

Op, dan wel in, deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming '15.1.1' uitsluitend worden gebouwd:

1. a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bedoelde leiding(en), met een maximale hoogte van 5 meter, en
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in artikel 15.2 onder b, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de waterkering door de bouwactiviteiten niet wordt geschaad. Alvorens toepassing te geven aan deze afwijking dient schriftelijk advies te worden gevraagd aan de beheerder van de waterkering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan, waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bruggen en dammen zijn toegestaan, voor zover deze bouwwerken bestaand zijn en uitsluitend op de plaats waar deze bestaand zijn. Voor deze bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. vervanging van bruggen door dammen is niet toegestaan;
2. b. bij vervanging van een bestaande brug of dam, dient de nieuwe brug of dam op dezelfde plaats te worden gesitueerd als de brug of dam die vervangen wordt, waarbij de bestaande oppervlakte van het betreffende bouwwerk als maximum toegestane oppervlakte geldt;
3. c. de bouwhoogte van een brug (inclusief hekwerk), mag niet meer bedragen dan 5 meter;
4. d. de bouwhoogte van een dam (inclusief hekwerk), mag niet meer bedragen dan 3 meter;
5. e. burgemeester en wethouders winnen, alvorens een omgevingsvergunning te verlenen en voor zover dat in verband met het waterbeheer dan wel waterstaatkundige belangen van belang is, advies in bij de waterbeheerder.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 17.1 voor:

1. a. het vervangen van bruggen door dammen;
2. b. het bouwen van bruggen of dammen op een andere plaats dan op de bestaande plaatsen;
3. c. een grotere oppervlakte van bruggen of dammen;
4. d. het plaatsen van een nieuwe brug of dam ter ontsluiting van een (bouw)perceel.

1. a. De afstand van gebouwen, geen kassen zijnde, tot perceelsgrenzen dient ten minste 3 meter te bedragen, voor zover in de regels behorende bij de bestemming van de gronden waarop het betreffende gebouw wordt gerealiseerd anders is bepaald.
2. b. De afstand van kassen tot perceelsgrenzen dient ten minste 1 meter te bedragen, voor zover in de regels behorende bij de bestemming van de gronden waarop de kassen worden gebouwd anders is bepaald.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 17.4, voor het bouwen van bouwwerken op een andere afstand dan in dat lid is aangegeven, waarbij:

1. a. hoofdgebouwen op een geringere afstand van dan wel op de perceelsgrens kunnen worden gesitueerd;
2. b. bijgebouwen op een geringere afstand van dan wel op de perceelsgrens kunnen worden gesitueerd, met dien verstande dat de voorgevel van de bijgebouwen dienen te worden opgericht op ten minste 3 meter achter de voorgevel van de woning;
3. c. kassen op een geringere afstand van, dan wel op de perceelsgrens kunnen worden gesitueerd.

Tot een strijdig gebruik van gronden en/of bouwwerken, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken voor andere doeleinden dan voor de doeleinden behorende bij de bestemming;
2. b. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken op een wijze die leidt tot een aantasting van de belangen die samenhangen met de doeleinden behorende bij de bestemming;
3. c. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken voor de opslag en stalling van machines, goederen, materieel of andere zaken, anders dan overeenkomstig de bestemming dan wel een omgevingsvergunning;
4. d. het gebruiken of laten gebruiken van gronden als opslag-, stort- of bergplaats van grond en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten;
5. e. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van vuurwerk;
6. f. het splitsen van een (bedrijfs)woning in meerdere woningen, wooneenheden of appartementen of het realiseren van een woonfunctie in bedrijfs- of bijgebouwen of het gebruiken van bedrijfsgebouwen of bijgebouwen voor woondoeleinden, anders dan overeenkomstig een omgevingsvergunning;
7. g. het gebruiken of laten gebruiken van gronden, bouwwerken en/of voorzieningen bestemd voor recreatief nachtverblijf, waaronder stacaravans, voor permanente bewoning;
8. h. het plaatsen en geplaatst houden van kampeermiddelen of enig ander onderkomen op een perceel, anders dan overeenkomstig de bestemming;
9. i. het uitoefenen van een bedrijf dan wel bedrijfsactiviteiten als bedoeld in de Staat van bedrijfsactiviteiten, anders dan overeenkomstig de bestemming of een omgevingsvergunning;
10. j. het uitoefenen van (een) horeca(bedrijf) en detailhandel, anders dan overeenkomstig een omgevingsvergunning of bedrijfsgebonden dan wel ondergeschikte detailhandel, uitsluitend voor zover de betreffende vorm van detailhandel volgens de specifieke gebruiksregels niet als strijdig gebruik wordt aangemerkt;
11. k. het plaatsen en geplaatst houden van vliegtuigen, vaartuigen, voertuigen, aanhangers, paardentrailers en daarmee vergelijkbare objecten op een perceel, in gebouwen of onder overkappingen, anders dan overeenkomstig de bestemming of een omgevingsvergunning;
12. l. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken als of ten behoeve van een seksinrichting;
13. m. het gebruiken of laten gebruiken van gronden als stand- of ligplaats van onderkomens, woonschepen en woonarken.

Binnen de aanduiding 'veiligheidszone - bevi' mogen geen nieuwe woningen en/of andere bouwwerken, die in een regelmatig verblijf van personen voorzien, worden gesitueerd.

Het bevoegd gezag is bevoegd om, met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de bestemming van de, ter plaatse van de voor 'Wetgevingszone - wijzigingsgebied 1' aangewezen gronden, te wijzigen in de bestemming Agrarisch met waarden -Landschapswaarden als bedoeld in artikel 6.

Het bevoegd gezag is bevoegd om, met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de bestemming van de, ter plaatse van de voor 'Wetgevingszone - wijzigingsgebied 2' aangewezen gronden, te wijzigen in de bestemmingen 'Agrarisch met waarden -Landschapswaarden' of 'Wonen - Grondgebonden' als bedoeld in artikel 6 en 11.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de regels elders in dit plan, ten behoeve van:

1. a. het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor nutsvoorzieningen, zoals gasdrukregelstations, wachthuisjes, telefooncellen en transformatorhuisjes, uitgezonderd verkooppunten voor motorbrandstoffen, van welke bouwwerken de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 20 m² en de goothoogte niet meer dan 3 meter mag bedragen;
2. b. het bouwen van bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals duikers, keermuren, dammen en bruggen, mits deze om waterstaatkundige of verkeerstechnische redenen noodzakelijk zijn;
3. c. het plaatsen van kunstwerken (beeldende kunst) of straatmeubilair, indien dit uit het oogpunt van openbare inrichting gewenst is;
4. d. afwijkingen ten aanzien van de grens of richting van wegen, paden en/of ligging van bestemmings- en bebouwingsgrenzen en/of aanduidingen, indien dit noodzakelijk is ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, mits die afwijkingen ten opzichte van hetgeen is aangegeven niet meer bedraagt dan 5 m;
5. e. afwijkingen van regels, gesteld ten aanzien van maten en percentages, mits die afwijkingen beperkt blijven tot ten hoogste 15% van de in het plan aangegeven maten en percentages, niet cumulatief worden gebruikt bij een eerder verleende vrijstelling of omgevingsvergunning en geen betrekking hebben op gronden die in dit plan aangewezen zijn of op grond van de regels in dit plan aangewezen worden met de bestemming ''Bedrijf' niet zijnde een landelijk bedrijf;
6. f. afwijkingen van regels, gesteld ten aanzien van maten en het toepassen van de definitie van peil (artikel 1.88) indien daar vanuit stedenbouwkundige en/of landschappelijk oogpunt aanleiding toe is;
7. g. ten behoeve van het bouwen van zend- en/of antennemasten dan wel opstelpunten ten behoeve hiervan tot een bouwhoogte van maximaal 20 meter, met dien verstande dat de hoogte van een zend- of antennemast op een gebouw niet meer mag bedragen dan 5 meter

Burgemeester en wethouders maken uitsluitend gebruik van de in lid 20.1 genoemde afwijkingsmogelijkheid, indien en voor zover:

1. a. de afwijking geen onevenredige hinder of schade met zich meebrengt voor de omgeving;
2. b. de afwijking de belangen die met de in het plan opgenomen bestemmingen worden beschermd, niet in geding brengt;
3. c. door toepassing van deze afwijkingsmogelijkheid geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ruimtelijke kwaliteit en/of (cultuurhistorische)waarden van de betreffende gronden en/of de aanwezige bebouwing dan wel aan de waarden verbonden aan de bestemming van de gronden en/of bebouwing, die aan het bestemmingsvlak grenzen;
4. d. de afwijking ruimtelijk dan wel landschappelijk goed worden ingepast, met inachtneming van ruimtelijke kwaliteit, ten aanzien waarvan burgemeester en wethouders advies kunnen inwinnen bij een landschapsdeskundige of een op het betreffende gebied meest aangewezen deskundige of instantie.

Burgemeester en wethouders zijn op grond van het bepaalde in artikel 3.6 van de Wro bevoegd het plan te wijzigen, in die zin dat de situering en/of begrenzing van op de verbeelding aangegeven bouwvlakken en/of bestemmingsvlakken wordt gewijzigd.

Burgemeester en wethouders zijn op grond van het bepaalde in artikel 3.6 van de Wro bevoegd het plan te wijzigen, in die zin dat de bestemming van gronden in dit plan wordt gewijzigd in de bestemming 'Bedrijf - Gasdrukmeet- en regelstation'' als bedoeld in artikel 8 van dit plan, ten behoeve van het bouwen van nieuwe nutsvoorzieningen, zoals transformatorhuisjes, gemaalgebouwen en andere nutsgebouwen, voor zover deze noodzakelijk zijn en niet binnen de in het plan reeds opgenomen bestemming 'Bedrijf - Gasdrukmeet- en regelstation'' kunnen worden gerealiseerd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, aanvullend op het bepaalde in de regels elders in dit plan, nadere eisen te stellen ten aanzien de hierna genoemde aspecten, indien na afweging van de in het geding zijnde belangen, waaronder begrepen landschappelijke, cultuurhistorische of stedenbouwkundige belangen, het stellen van deze eisen ten aanzien van bebouwing dan wel werken/werkzaamheden redelijk gewenst of noodzakelijk is:

1. a. eisen ten aanzien van het aantal en de situering van ontsluitingswegen (in- en uitritten), met inbegrip van bruggen en dammen, waarbij:

• vooraf door burgemeester en wethouders advies is ingewonnen bij de wegbeheerder en/of een verkeersdeskundige;
• onder andere geëist kan worden dat bij een bedrijfsperceel niet meer dan twee ontsluitingswegen worden gerealiseerd;

2. b. eisen ten aanzien van de situering van niet als bouwwerk aan te merken voorzieningen ten behoeve van (agrarische) bedrijven, in verband met een zorgvuldige landschappelijke inpassing.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een (omgevings)vergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Glastuinbouwgebied Meeslouwerpolder'

De gemeente Leidschendam-Voorburg wil samen met ondernemers en de verschillende eigenaren in het glastuinbouwgebied komen tot een compacte, economisch vitale en aantrekkelijke Meeslouwerpolder. Met voorliggend bestemmingsplan wordt een impuls gegeven aan de glastuinbouw, een sector die de afgelopen jaren door economische groei en investeringen van ondernemers heeft gefloreerd. Voorliggende bestemmingsplan voorziet in een uitbreiding van het aantal m2 glastuinbouw in het kernglastuinbouwgebied en in nieuwe, bredere, toekomstbestendige bestemmingsregeling voor alle glastuinbouwers in het gebied.

De gemeente is daarnaast bereid om nieuwe functies mogelijk te maken indien er in de toekomst sprake is van leegstaande en verouderde opstallen, of een ondernemer wenst zijn bedrijf te beëindigen. De nieuwe functies die mogelijk gemaakt kunnen worden binnen de Meeslouwerpolder en de voorwaarden die daaraan verbonden worden zijn in 2017 door de gemeenteraad vastgesteld in het document 'Spelregels transformatie glastuinbouwgebied Meeslouwerpolder'. Deze spelregels zijn verwerkt in het voorliggende bestemmingsplan 'Meeslouwerpolder

De glastuinbouw is en blijft de belangrijkste activiteiten binnen het plangebied, maar het toevoegen van een flexibele ruimte-voor-ruimte regeling creëert waarde voor alle eigenaren en belanghebbenden binnen het plangebied. De mogelijkheid tot transformatie is bedoeld voor bedrijven die (een deel van) hun bedrijfsvoering in het gebied willen stoppen. De keuze over te gaan tot bedrijfsbeëindiging en transformatie ligt bij de eigenaren en ondernemers, van een verplichting is zeker geen sprake. Indien eigenaren en ondernemers overgaan tot transformatie, dan zullen deze initiatieven door de gemeente worden getoetst op basis van de ruimtelijke kwaliteit die zij opleveren

De Meeslouwerpolder is gelegen in het landelijk gebied van Leidschendam-Voorburg. Het plangebied van het bestemmingsplan wordt begrensd door de rijksweg A4, de Kniplaan, Dr. van Noortstraat, de grens van bestemmingsplan 'Stompwijk - Verbindingsweg' en de bebouwing van bedrijventerrein Huyssitterweg.

In de onderstaande afbeelding is het plangebied van het bestemmingsplan aangegeven.

Afbeelding 1: plangebied bestemmingsplan Meeslouwerpolder

Voor het plangebied gelden momenteel 3 afzonderlijke bestemmingsplannen, te weten:

1. 1. "Landelijk Gebied 1978", vastgesteld op 12 juni 1978 en goedgekeurd op 24 juli 1978;
2. 2. "Landelijk Gebied, gedeeltelijke herziening 1987", vastgesteld op 9 november 1987 en goedgekeurd op 24 mei 1988;
3. 3. "Landelijk Gebied 2001", vastgesteld op 5 november 2001 en goedgekeurd op 2 december 2003;

Naast het herzien van de geldende bestemmingsplannen worden de verleende vrijstellingen op grond van de Wet op de Ruimtelijke Ordening / Wet ruimtelijke ordening eveneens in dit bestemmingsplan meegenomen.

Het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het ruimtelijk beleid op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. De relevante onderdelen worden benoemd en waar nodig vertaald naar het bestemmingsplan.
• In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder meer wordt een beschrijving gegeven van de ontstaansgeschiedenis, de stedenbouwkundige structuur en de functionele opbouw van het plangebied.
• In hoofdstuk 4 wordt het toekomstbeeld voor het plangebied geschetst. Indien concrete voorstellen gedaan worden aan de hand van de spelregels zal de gemeente in overleg treden met de initiatiefnemer over de gewenste ruimtelijke inpassing.
• In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op diverse relevante milieuaspecten.
• Hoofdstuk 6 gaat in op de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waardevolle bebouwing en archeologie.
• In hoofdstuk 7 is opgenomen hoe de in het bestemmingsplan benoemde keuzes juridisch worden vormgegeven in de regels en op de verbeelding.
• Tenslotte wordt in hoofdstuk 8 de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven. Hierbij wordt ingegaan op het overleg met andere partijen, de maatschappelijke en de financieel-economische uitvoerbaarheid.

In dit hoofdstuk wordt het direct voor het plangebied Meeslouwerpolder actuele en relevante beleid op rijks-, provinciaal -, regionaal - en gemeentelijk niveau beschreven. Ook wordt beschreven wat de gevolgen van dit beleid zijn voor de regels en verbeelding van dit bestemmingsplan.

Er is geen specifiek voor dit bestemmingsplan of de daarmee mogelijk gemaakte ontwikkeling relevant regionaal beleid van toepassing.

Dit hoofdstuk beschrijft de ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied op basis van de bestaande situatie. Aan bod komen de ruimtelijke hoofdstructuur van de wijk en de aanwezigheid van verschillende functies in het plangebied of in de directe nabijheid daarvan.

De Meeslouwerpolder is een naam die in 1947 is ontstaan door de samenwerking van de Gecombineerde Huiszitter- en Meeslouwerpolder en de Kleine Westeindsche Veen- en Droogmakerij. Het plangebied zelf is eind 19e eeuw drooggelegd na een periode van veenwinning.

In de jaren 60 is begonnen met de tuinbouw, waarschijnlijk als uitloopgebied voor de tuinbouwgronden op het hoger gelegen Leidschendam. Hiervoor werden de twee ontsluitingswegen Huysitterweg en de Tuinbouwweg aangelegd. Het tuinbouwgebied is tot nu toe een mix gebleven van glastuinbouw, tuinbouw in de open lucht en grasland.

De hoofdfunctie in het plangebied is glastuinbouw met daaraan ondergeschikt glastuinbouw gerelateerde bedrijven. Een aantal bedrijven hebben minder tot geen relatie met de glastuinbouw, zoals een bedrijf in grondverzet, een paardenhouderij, een veehouderij en een voormalige agrarisch pluimveebedrijf. Daar waar geen kassen staan wordt het grasland gebruikt voor containerplanten, waterbassins en beweiding van vee.

In de Meeslouwerpolder zijn enkele woningen aanwezig die veelal bewoond worden door inwoners met een relatie tot de aanwezige bedrijvigheid. In de huidige situatie kan de Meeslouwerpolder niet getypeerd worden als een gebied met een woonfunctie.

Het gebied is met name vanaf de kniplaan, Stompwijkseweg, toekomstige verbindingsweg en de A4 goed waarneembaar.

De kassen vormen een visuele onderbreking van de doorgaande groene begeleiding van de snelweg en beperken het zicht op het lint van Stompwijk en de kerk. Vanaf de kniplaan en de Stompwijkseweg ligt het kassengebied op afstand waardoor het kassengebied minder domineert. De beperkte hoogte van de kassen aan deze zijde en de verspringende achter rooilijn van de kassen verkleinen de ruimtelijke impact.

Kenmerkende ruimtelijke aspecten rondom het plangebied zijn de afgeknotte voormalige windmolen bij de Meerenburger (met jachthaventje, ecotunnel en camping). Verder zijn de Zustersdijk en de Kniplaan waardevolle ruimtelijke eenheden.

Doordat met de aanleg van de kassen de oorspronkelijke ingepolderde landschapsstructuur is veranderd en het gebied nadien ruimtelijk gedomineerd is door glas heeft de locatie weinig relatie met de omgeving en is er sprake van een op zichzelf staande ruimtelijk eenheid. De kwaliteit van die eenheid dient gevonden te worden in de profielen van de Huyssitterweg en de Tuinbouwweg en bestaat uit de diversiteit aan bouwvormen, beplanting en inrichting en het nog niet aangetaste slagenpatroon tussen de kassen. De kwaliteit van deze profielen is niet hoog door de puur bedrijfsefficiënte inpassing.

Het plangebied grenst aan de bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' en 'Stompwijk Verbindingsweg'. Doordat de rand rondom het kassengebied bestaat uit weiland, analoog aan het bestemmingsplan Landelijk Gebied is er een sterke ruimtelijke landschappelijke samenhang en kan men op grote schaal spreken van een groen open weidegebied met daarbinnen een glastuinbouwcluster. De A4 vormt een ruimtelijk functionele barrière waarbij de impact van toekomstige aanpassingen aan de A4 op het plangebied zich nog moet vormen

De samenhang met de verbindingsweg is met name functioneel die landschappelijk het plangebied scheidt van de oorspronkelijke ontsluitingswegen de Dr van Noortstraat en de Stomwpijkseweg.

Relatie grotere schaal

Het gebied is onderdeel van het regiopark Duin Horst en Weide en het Groene Hart. Ter behoud van de landschappelijke relatie met de omgeving vindt bescherming plaats van het open weidegebied en het slagenlandschap. Daarbij wordt ingezet op bescherming van de kenmerkende verkaveling, boerenerven, kavelsloten en de openheid en doorzichten. De ruimtelijke samenhang tussen deze kenmerken en de bestaande situatie binnen het plangebied is niet sterk.

Dit hoofdstuk gaat in op de ruimtelijke en functionele aspecten die van belang zijn voor de visie op het plangebied. Samen met hoofdstuk 3 vormt dit hoofdstuk de kern van de toelichting. De visie bepaalt de vorm en inhoud van de juridische regeling (bestemmingsregels) van dit bestemmingsplan.

Aanleiding voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan is enerzijds het planologisch op orde brengen van de ruimtelijke juridische situatie. Anderzijds wil het bestemmingsplan een toekomstgerichte ontwikkelruimte bieden voor het glastuinbouwgebied. Deze ontwikkelruimte wordt binnen dit bestemmingsplan met name geregeld middels de wijzigingsbevoegdheid.

Met betrekking tot het op orde brengen van de huidige ruimtelijk juridische situatie geeft het bestemmingsplan waar mogelijk een juridische status aan de in de loop der jaren ontstane situatie. Hierbij wordt aangeven hoe er besloten is voor situaties zoals:

• vrijkomende bedrijven en bedrijfswoningen door schaalvergroting;
• gebiedsvreemde bedrijfsfuncties;
• andersoortig gebruik van de kassen zoals opslag.

Met betrekking tot het bieden van een toekomstgerichte ontwikkelruimte richt het bestemmingsplan zich op het versterken van de ruimtelijke kwaliteit en economische vitaliteit.

Met betrekking tot de ruimtelijke kwaliteit is het beleid gericht op het opruimen van in onbruik geraakte glasopstanden en het versterken van de linten.

Bij het versterken van de economische vitaliteit is het beleid gericht op het bieden van zoveel mogelijk ontwikkelruimte voor de glastuinbouw in het gebied tussen de twee linten Tuinbouwweg en Huyssitterweg. Daarnaast is het beleid gericht op het huisvesten van agro gerelateerde bedrijfsfuncties zoals laboratoria en tuinbouw ondersteunende loonwerkbedrijven. Uitgangspunt hierbij is dat ze naast een tuinbouw gerelateerde functie ook tuinbouw gerelateerde ruimtelijke kenmerken moeten hebben. Deze tuinbouw ondersteunende functies zijn alleen toegestaan binnen het bedrijfscentrum.

Op gemeentelijk schaalniveau wordt tot op heden ingezet op een consolidering en bescherming van de landbouwkundige functie van het buitengebied, rekening houdende met de ecologische en landschappelijke waarden. Tevens wordt ingezet op het behoud en de versterking van cultuurhistorische elementen en structuren. Daarnaast speelt de vraag vanuit het stedelijk gebied naar meer integratie tussen stad en land. Ter versterking van een vitaal platteland worden mogelijkheden geboden voor recreatief medegebruik, vaak in de zin van verbrede landbouw, met behoud van de functies en kenmerken van het gebied.

Beleidslijnen vanuit hogere overheden nopen tot het bieden van ontwikkelruimte om deze ontwikkelingen in de toekomst te kunnen faciliteren. Te denken valt hierbij aan recreatieve ontsluiting, biodiversiteit, regionale landbouw, versterken van ecologie, klimaatadaptatie en het integraal verknopen van deze aspecten zodat meerdere doelen per project gehaald worden.

Op een grote schaal wordt het verknopen van bovenstaande aspecten met betrekking tot recreatieve ontsluiting, biodiversiteit, versterken van ecologie en klimaatadaptatie toegepast in het project Nieuwe Driemanspolder.

Verontdieping Meeslouwerplas en ontwikkeling recreatiewoningen Vlietland

In Vlietland wordt de Meeslouwerplas verondiept. Het doel hiervan is het versterken van de oevers en het verbeteren van de ecologische en passieve recreatieve kwaliteit.

Het bestemmingsplan voor Vlietland maakt de bouw recreatiewoningen mogelijk. Verwacht wordt dat er enige economische spinoff zal plaatsvinden voor Stompwijk in het algemeen en dat deze spinoff (bezoekers over en weer) langs of via het bestemmingsplan gebied zou kunnen gaan lopen. In de verschillende beleidsstukken is daarvoor bijvoorbeeld de Zustersdijk als mogelijke wandelroute opgenomen.

Verbreding A4 Rijnlandroute

De verbreding van de A4 en de komst van de Rijnlandroute hebben een majeure ruimtelijke impact op het buitengebied door de bouw van flyovers, het verkleinen van het landbouwareaal en het toepassen van afschermende maatregelen.

Hollandse Banen

Dit MRDH project heeft tot doel goede recreatieve routes te maken die in principe bestaande cultuurhistorische lijnen volgen. Eén van die routes is de route van Zoetermeer naar zee en deze loopt langs de Kniplaan.

Verbindingsweg

Door de verbindingsweg krijgt het kassengebied een directe aansluiting op het provinciaal wegennet (n206) en wordt het dorp ontlast van zwaar verkeer.

De gemeente heeft een hoog ambitieniveau voor het glastuinbouwgebied. Hiervoor heeft zij in een eerdere fase samen met ondernemers en belanghebbenden een spelregelkaart opgesteld die sturing geeft aan gewenste toekomstige ontwikkelingen. In deze paragraaf wordt de ruimtelijke vertaling van de spelregelkaart toegelicht welke in de bij dit bestemmingsplan horende regels nader wordt geconcretiseerd middels een functieaanduiding.

Dat de glastuinbouwsector verandert, erkent ook de provincie. In het kader van het beleid om verspreid liggend glas te saneren, concludeert de provincie dat de glastuinbouwsector kampt met lage rendementen, terwijl investeringen in modernisering en schaalvergroting nodig zijn voor een gezonde bedrijfsvoering. Dat is ook de conclusie van Decisio dat in opdracht van de gemeente onderzoek heeft uitgevoerd naar het toekomstperspectief van de glastuinbouw in de Meeslouwerpolder. Het onderzoek van Decisio geeft aan dat het meeste perspectief voor de Meeslouwerpolder ligt in menging van glastuinbouw en te herplaatsen bedrijvigheid uit het buitengebied.

Om dat mogelijk te maken heeft de provincie een perspectief geboden die de komende 10-15 jaar kansen biedt voor transformatie. Hierbij blijft de glastuinbouw bestaan, maar minder prominent in het gebied. De mogelijkheid tot transformatie is bedoelt voor bedrijven die (een deel van) hun bedrijfsvoering in het gebied willen stoppen. Transformatie wordt mogelijk gemaakt om verpaupering van het gebied tegen te gaan en toekomstwaarde aan het gebied toe te voegen. De gemeente hanteert bij planbeoordeling van nieuwe initiatieven de in september 2017 vastgestelde spelregels en de Beeldkwaliteitsparagraaf Meeslouwerpolder. Een initiatief zal in overleg tussen de initiatiefnemer, de gemeente, de provincie Zuid-Holland en de omgeving nader worden uitgewerkt. Uitgangspunt hierbij is dat in eerste instantie de bouw van nieuwe woningen worden gerealiseerd aan de bestaande linten. Als de ontwikkelruimte daar op is, kan worden overgegaan op ontwikkeling achter de lintbebouwing.

Middels de visie op de belangrijkste ruimte bepalende aspecten worden de daarin opgenomen en onderstaande uitgangspunten verder toegelicht;

• ontwikkelen van een compact glascluster tussen de agrarische woonlinten Tuinbouwweg en Huysitterweg.
• het amoveren van overlast veroorzakende bestaande bedrijven uit het buitengebied naar een uitbreidingslocatie naast het bestaande bedrijvencluster Huysitterweg.
• transformeren Tuinbouwweg en Huysitterweg naar aantrekkelijke agrarische woonlinten aansluitend bij het landelijk karakter.
• transformeren bebouwde ruimte tussen Kniplaan en Tuinbouwweg en ruimte tussen Huysitterweg en Zustersdijk naar weidegebied.
• bestaande bedrijven worden niet in de bedrijfsvoering belemmerd.
• iedere transformatie moet voor ruimtelijke kwaliteit zorgen.
• bieden mogelijkheid voor ruimte voor ruimte
• geen ontsluiting via nieuwe verbindingsweg naast de bestaande linten;
• ontwikkelvolgorde.

De doelen vastgelegd in de Spelregels transformatie glastuinbouwgebied Meeslouwerpolder zijn middels de gebiedsaanduidingen 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 1' en 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 2' planologisch vastgelegd. De wijzigingsbevoegdheden kennen een onderlinge koppeling.

De wijzigingsbevoegdheid 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 1' stelt initiatiefnemers in het gehele plangebied in staat oude bedrijfsopstallen, kassen en/of waterbassins te saneren en daarvoor in ruil woningbouwmogelijkheden te verkrijgen. De wijzigingsbevoegdheid 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 2' bepaalt waar de nieuwe woningen gerealiseerd mogen worden.

In de regels is bepaald dat Burgemeester en Wethouders op grond van (het bepaalde in artikel 3.6 van de Wro en) de Spelregels transformatie glastuinbouwgebied Meeslouwerpolder bevoegd zijn de ter plaatse vigerende bestemming te wijzigen met dien verstande dat:

• de bedrijfsvoering van het ter plaatse gevestigde agrarisch bedrijf binnen de gebiedsaanduiding 'Wetgevingszone - wijzigingsgebied 1' is of wordt beëindigd;
• wijziging van de bestemming ten behoeve van de woonfunctie gewenst dan wel noodzakelijk is en de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse door de wijziging noemenswaardig zal verbeteren;
• de bouw van een nieuwe burgerwoning als compensatie voor de sloop van kassen/waterbassins en/of bedrijfsgebouwen wordt gerealiseerd binnen de gebiedsaanduiding 'Wetgevingszone - wijzigingsgebied 2';
• de nieuwe woonbebouwing conform de vormgevingseisen gesteld in de beeldkwaliteitsparagraaf tot stand komen;
• de bebouwing dient landschappelijk goed te worden ingepast, met inachtneming van de in de kwaliteit van het gebied, ten aanzien waarvan burgemeester en wethouders advies kunnen inwinnen bij een landschapsdeskundige;
• burgemeester en wethouders de provincie Zuid-Holland actief betrekt en om advies vraagt alvorens besluitvorming plaatsvindt over het in procedure brengen van een wijzigingsplan.

Aanvullend is bepaald dat de gronden die niet voor nieuwe woonbestemming noodzakelijk zijn als Agrarisch met waarden - Landschapswaarden worden bestemd. In de regels zijn nog meerdere aanvullende voorwaarden gesteld voor de specifieke inrichting van de toekomstige woongebieden, ruimtelijke kwaliteit speelt daarbij een belangrijke rol. De uiteindelijke ontwikkeling zal zowel goedkeuring van de initiatiefnemer, de gemeente Leidschendam-Voorburg als de provincie Zuid-Holland moeten krijgen.

In deze paragraaf worden de ruimtelijke kwaliteitsaspecten toegevoegd aan de ruimtelijke ontwikkelingen binnen de Meeslouwerpolder. Samen met de spelregelkaart en het bestemmingsplan vormt deze paragraaf de ruimtelijk kwalitatieve toets bij nieuwe ontwikkelingen.

Hierbij wordt als vertrekpunt genomen de transformatie naar een kwalitatief woon- en werkgebied. Voor nieuwbouwwoningen worden er richtlijnen geboden voor de manier waarop het gebied gedeeltelijk getransformeerd kan worden naar woningbouw. Naast de beeld kwalitatieve aspecten zijn onderwerpen als borging van de continuïteit en ontwikkelperspectief van de bestaande ondernemers en de volgorde waarmee kleinschalige woningbouw in het gebied mogelijke gemaakt kan worden onderdeel van deze paragraaf.

Daarnaast is deze beeldkwaliteitsparagraaf op specifieke onderwerpen kenmerkend voor het kassengebied een uitwerking van de beeldkwaliteitsparagraaf behorende bij het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied 2011'.

De beeldkwaliteitsparagraaf biedt randvoorwaarden voor zowel concrete aanvragen binnen de bestaande situatie als ook voor de nader in te vullen locaties waarvoor wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan zullen worden opgenomen. Het einddoel is om te komen tot een rustig en samenhangend (lint-) beeld. In onderstaande paragrafen wordt per onderwerp richtlijnen geboden.

Leeswijzer

Per ruimtelijk thema zullen er gebiedskenmerken worden vastgesteld waarna richtlijnen/ handvatten wordt geboden aan veranderopgaves. Deze gelden zowel voor veranderingen bij blijvende en groeiende ondernemers als bij nieuwbouw van woningen.

Het hoofdthema is de linten bestaande uit de oevers, profielen, beplanting, dammen, bouwwerken en de overgangen naar het landschap.

De eigenaren van de Tuinbouwweg 7 en 7a zijn voornemens de ruimte - voor - ruimte regeling toe te passen voor de realisatie van een nieuwe woning. De bestaande bedrijfsgebouwen en kassen aan de Tuinbouwweg 7a zullen gesloopt gaan worden, in ruil hiervoor kan één nieuwe woningen gerealiseerd worden. De woning zal conform de regels en eisen van de wijzigingsbevoegdheid tot stand komen, maar is concreet genoeg om binnen het bestemmingsplan een directe bouwtitel te verkrijgen.

In afstemming tussen de gemeente en de initiatiefnemers is ook hier gekozen voor bouwstijl die aansluit bij de gebiedskarakteristieken. De woning zal als schuurwoning gerealiseerd worden, onderstaande afbeelding geven enkele impressies van de mogelijke toekomstige situatie.

Afbeelding 5: impressies mogelijke toekomstige situatie Tuinbouwweg 7a

Het glastuinbouwgebied is de afgelopen jaren sterk in ontwikkeling geweest. Waar er vroeger vele verschillende kleinere tuinders waren, zijn het tegenwoordig een aantal grotere glastuinbouwbedrijven die de gronden en opstallen bezitten. Door de situatie in het verleden zijn er veel woningen in het glastuinbouwgebied aanwezig, zowel voormalige bedrijfswoningen als burgerwoningen. De menging van bedrijven en woningen bestaat dus al sinds jaar en dag binnen het glastuinbouwgebied. Omdat een groot deel van de gronden en opstallen in bezit is van een klein aantal bedrijven zijn er een aantal voormalige bedrijfswoningen aanwezig die feitelijk als burgerwoning bewoond worden. In voorliggend bestemmingsplan is ervoor gekozen deze bestemmingen te actualiseren naar voornamelijk 'Wonen-Grondgebonden'. Omdat dit reeds woningen waren en er juridisch-planologisch geen verschil bestaat tussen beide in het beschermingsniveau ten opzichte van omliggende glastuinbouwbedrijven, ontstaan hierdoor geen onderlinge milieubelemmeringen.

Ondanks dat het juridisch-planologisch toegestaan is burgerwoningen met glastuinbouw te mengen, zijn ze niet vergelijkbaar met een standaard vrijstaande woning in het landelijke gebied. Wonen in een glastuinbouwgebied kan enige hinder in de vorm van bijvoorbeeld geluid of licht met zich meebrengen. Huidige bewoners zijn zich hier reeds van bewust, toekomstige bewoners mogelijk niet.

Deze paragraaf dient als aanvullende toelichting voor toekomstige bewoners van burgerwoningen in het glastuinbouwgebied. De gemeente acht mening wenselijk in het gebied ruimtelijk acceptabel, maar er mag geen sprake zijn van een belemmering voor de glastuinbouw. De glastuinbouw is en blijft de hoofdactiviteiten binnen het plangebied. Indien na de koop van de woning overlast wordt ervaren, is dat de ondernemers binnen het glastuinbouwgebied (indien zij zich de geldende aan wet- en regelgeving houden) niet aan te rekenen. (nieuwe) Bewoners kunnen geen beroep doen op de gemeente om handhavend op te treden vanwege overlast van bedrijven in het gebied tenzij er sprake is overtreding van wetgeving.

In het bestemmingsplan is naast stedenbouwkundige uitgangspunten en bestaand ruimtelijk beleid ook rekening gehouden met verschillende omgevingsaspecten, zoals de bodemgesteldheid, geluid, luchtkwaliteit en de milieucategorisering van bedrijven.

Tuinbouwweg 7/7A

De relevante milieuaspecten voor de woningbouwontwikkeling aan de Tuinbouwweg 7/7a zullen per paragraaf worden toegelicht. Indien een algemene onderbouwing volstaat wordt de Tuinbouwweg 7/7a niet separaat toegelicht.

De invloed van bestaande (of nieuw te vestigen) bedrijvigheid moet op de leefomgeving worden afgewogen. Er dient een ruimtelijke scheiding te worden aangebracht tussen milieubelastende functies en milieugevoelige functies. Dit kan door middel van milieuzonering. Wonen is een voorbeeld van een milieugevoelige functie. De VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering (2009) geeft richtlijnen voor de in acht te nemen afstanden. Deze afstanden worden gemeten tussen de grens van de bestemming die bedrijven/milieubelastende activiteiten toestaat en de uiterste situering van de gevel van woningen.

In het vigerende bestemmingsplannen 'Landelijk Gebied 1978', 'Landelijk Gebied, gedeeltelijke herziening 1987' en 'Landelijk Gebied 2011' hebben alle glastuinbouwkassen de categorie 'agrarisch bedrijfscentra II' gekregen. Op basis van de huidige staat van bedrijfsactiviteiten van de VNG (2009) kan geconcludeerd worden dat glastuinbouwkassen in milieucategorie 2 vallen. Voorliggend bestemmingsplan is grotendeels conserverend van aard en zal de maximale milieucategorie van 2 planologisch borgen.

Naast de glastuinbouw zijn er nog andere bedrijven actief in de Meeslouwerpolder zoals bijvoorbeeld een paardenhouderij, een loonwerk bedrijf en een hovenier. De bestaande bedrijven zijn geïnventariseerd en zullen op basis van de actuele staat van bedrijfsactiviteiten hun milieucategorie behouden.

Nieuwe ontwikkelingen binnen het plangebied die met de spelregels worden mogelijk gemaakt zullen individueel getoetst worden aan de minimale afstanden zoals voorgeschreven door de VNG (of andere op dat moment geldende kaders). Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

Tuinbouwweg 7/7a

De bestaande kassen aan de tuinbouwweg 7/7a zullen worden gesloopt in ruil voor een nieuwe woning. De nieuwe woning is een gevoelige bestemming en moet daarom getoetst worden aan de richtafstanden. De omliggende bedrijven liggen allen op een afstand groter dan 10 meter, daarmee ontstaat er geen belemmering voor zowel de woning als de bedrijven.

Aanvullend spuitzone onderzoek Huyssitterweg 2

In aanvulling op het ontwerpbestemmingsplan is een aanvullend onderzoek naar (gewas)spuitzones uitgevoerd. Dit naar aanleiding van een ingediende zienswijze dat de omzetting van het perceel Huyssitterweg 2 naar een woonbestemming mogelijk tot belemmeringen met de bedrijfsvoering zou leiden. Het volledige onderzoek is toegevoegd als bijlage 2.

Het onderzoek is gericht op de blootstelling aan gewasbeschermingsmiddelen door drift vanwege de aan de nieuwe woonbestemmingen agrarisch gronden. Voor de omliggende gronden is uitgegaan van een (voor drift) worst-case gebruik voor opengrondstuinbouw c.q. akkerbouw

Uit de berekeningen blijkt dat uit een afstand van 3 meter uit de agrarisch bestemde percelen wordt voldaan aan de maximaal acceptabele blootstellingsnormen. Enkel binnen deze afstanden dienen in principe beperkingen te worden gesteld aan regulier menselijk verblijf. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening worden maatregelen genomen in deze zone om eventuele blootstelling te minimaliseren. Deze maatregelen gelden allen voor de west- en zuidzijde van het perceel Huyssitterweg, gelet op de onderlinge afstand van meer dan 10 meter en de tussengelegen Huyssitterweg zijn maatregelen aan de noord- en oostzijde niet noodzakelijk.

De te realiseren afscherming kan worden vormgegeven als jaarrond groenblijvend vegetatiescherm met een hoogte van 50 centimeter meer dan de (redelijkerwijs) te verwachten teelthoogte. Als maximale teelthoogte wordt uitgegaan van 3 meter, waar dit in werkelijkheid waarschijnlijk lager zal zijn. De afscherming dient dichtbegroeid te zijn om voldoende bescherming te bieden, dat kan bereikt worden door vegetatie bij te planten en de schutting te laten begroeien met klimop.

In de regels wordt voor de Huyssitterweg 2 een voorwaardelijke verplichting opgenomen om bescherming van zowel de woonbestemming als de bedrijfsbelangen voldoende planologisch te borgen. Hierbij geldt dat de groene afscherming binnen één jaar na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan gerealiseerd moet worden en vervolgens in standgehouden wordt. Op deze manier wordt de huidige en toekomstige agrarische bedrijfsvoering gerespecteerd en hoeft de eigenaar van de Huyssitterweg 2 pas kosten te maken als er daadwerkelijk hogere teelt zal plaatsvinden.

Op basis van het uitgevoerde onderzoek en de borging van de aanvullende voorwaarden in de regels kan geconcludeerd worden dat voorliggend bestemmingsplan uitvoerbaar is.

De bodemopbouw van de bovenste 5 meter (geologie) wordt (op basis van de digitale geologische kaart van TNO anno december 2008) in onderstaande afbeelding weergegeven.

Afbeelding 6: Geologische bodem opbouw

De geologische bodemopbouw van het plangebied, gebaseerd op de kaart van TNO en diverse uitgevoerde sonderingen kan globaal als volgt worden weergegeven:

Maaiveld
Het maaiveldhoogte van de weilanden is ongeveer 4,4 m – NAP. De hoogte van het straatniveau van de Huyssitterweg is ongeveer 3,5 m – NAP. Het freatisch grondwater zal zich op een diepte bevinden tussen de 0,4 en 0,8 m – m.v. (gemiddeld gezien 4,8 m – NAP).

Deklaag
Het plangebied ligt in de Meeslouwerpolder. Deze polder is in de 17e en 18e eeuw ontveent waardoor er grote waterplassen ontstonden. Pas eind 19e eeuw is door middel van bemaling de polder droog gelegd.

Ter plaatse van het plangebied zal over het algemeen de bovenste 0,5 a 1,0 meter uit klei bestaan. Plaatselijk zal een zandlaag aanwezig zijn, met name daar waar wegcunetten of grondverbetering is toegepast.

Nabij de lintbebouwing langs de Stompwijkseweg en langs de A-4 zal de grond plaatselijk tot 0,5 a 1,0 meter uit veen bestaan.

Op een diepte van ca. 4 m. – m.v. is een kleihoudende zandlaag aanwezig en vanaf 5 m – m.v. een kleilaag tot ca. 10 meter diepte. Van 10 tot 11 m – m.v. bevindt Basisveen gevolgd door een pleistoceen zandpakket.

1e watervoerend pakket
Het 1e watervoerendpakket bestaande uit pleistoceen zand bevindt zich op een diepte van ca. 11 m - m.v. (ca. 14 m – NAP en heeft een dikte van ca. 40 meter.

Wegens de samendrukbare lagen kunnen geen woningen op staal worden gebouwd en zullen alle panden op palen moeten worden gefundeerd. Wegens de kleilagen dient men ook rekening te houden met het afvoer van regenwater. Klei is namelijk slecht doorlatend voor (grond)water.

Toekomstige ontwikkelingen in het plangebied zullen getoetst worden op de technische uitvoerbaarheid en wat de gevolgen zijn voor de waterhuishouding. Het aspect geologie vormt geen belemmering voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

In het algemeen geldt dat op elke locatie waar nieuwbouw plaatsvindt van tevoren conform de dan geldende normen een milieukundig bodemonderzoek zal worden uitgevoerd.

Dit onderzoek wordt uitgevoerd als uit historische gegevens is gebleken dat er sprake is van een mogelijk sterk verontreinigde grond of dat er mogelijke risico's zijn voor de volksgezondheid in verband met voormalige bedrijfsactiviteiten.

Wanneer er overschrijdingen zijn van bepaalde stoffen zullen sanerende maatregelen worden getroffen, conform het provinciaal- en gemeentelijk milieubeleid en de Wet Bodembescherming, alvorens er een bouwvergunning wordt verstrekt en er kan worden gebouwd. Bij het opstellen van het bestemmingsplan is ook al rekening gehouden met de nieuwe inzichten van de hogere overheden en de toekomstige omgevingswet.

Andere aandachtspunten waarbij de bodemkwaliteit van belang is, zijn:

• leggen en vervangen van kabels en leidingen;
• aanleg en vervanging van riolering;
• plaatsen van bomen;
• graafwerkzaamheden waarbij men rekening moet houden met de arbo-wet.

In het onderhavig bestemmingsplan is ook rekening gehouden met de richtlijn CROW-400 van december 2017 waarin staat vermeld hoe men veilig om moet gaan bij graafwerkzaamheden in (verontreinigde) grond.

Alle bodemonderzoeken, voor zover bij de gemeente en bij de provincie bekend, zijn in een gemeentelijk databestand opgenomen. Deze data zijn vervolgens gekoppeld aan een GIS (Geografisch Informatiesysteem).

In onderstaande afbeelding zijn alle, bij de gemeente bekende, bodemonderzoeklocaties in het betreffende plangebied (anno mei 2021) met een oranje kleur op weergegeven. Uitzondering hierop vormt dat onderzoek dat is uitgevoerd voor de Tuinbouwweg 7, welke in deze paragraaf separaat wordt toegelicht.

Afbeelding 7: bodemonderzoeklocaties

Legenda:

In het plangebied zijn 67 bodemonderzoeken (inclusief historische onderzoeken) in het verleden uitgevoerd. Een overzicht van de rapporten is weergegeven in bijlage 5

Uit de diverse bodemonderzoeken die zijn uitgevoerd in het kader van de Wet Milieubeheer (verplicht nulsituatieonderzoek), grondtransactie of nieuwbouw blijkt dat de bodem over het algemeen licht verhoogde gehalten aan zware metalen en EOX (een somparameter inzake bestrijdingsmiddelen) bevat en dat de grond ter plaatse van voormalige bovengrondse olietanks over het algemeen is verontreinigd met minerale olie.

Er zijn in het plangebied, voor zover bekend bij de gemeente of Omgevingsdienst Haaglanden, geen zogenaamde gevallen van ernstige bodemverontreiniging die met spoed gesaneerd moeten worden.

Aangezien er ter plaatse van (voormalige) kassen bedrijfsactiviteiten hebben plaatsgevonden waardoor de bodem mogelijk kan zijn verontreinigd en gezien de ouderdom van de onderzoeksrapporten geldt dat bij herinrichting, beëindiging van de inrichting, functieverandering van “industrie” naar “wonen" en bij het verlenen van een omgevingsvergunning een milieukundig bodemonderzoek conform de dan vigerende normen noodzakelijk is.

Bij dit onderzoek moet men (in ieder geval) met het onderstaande rekening houden:

• een goed historisch onderzoek naar het voormalig gebruik van de gronden;
• voormalige ketelhuizen met (voormalige) bovengrondse olietanks;
• opslag en gebruik ven bestrijdingsmiddelen of gewasbeschermingsmiddelen;
• gebruik van voedingsstoffen en/of substraat waarbij in het grondwater een verhoogd gehalte aan nikkel kan voorkomen;
• puinverhardingen waar mogelijk asbesthoudend materiaal in voorkomt;
• schuren met asbesthoudende dakbedekking waarbij de bodem langs de wanden mogelijk is verontreinigd met asbest;
• voormalige (gedempte) sloten;
• nieuwe inzichten betreffende lood waarbij, op basis van recent onderzoek van het RIVM, is gebleken dat lage gehalten aan lood (gehalten beneden de Interventiewaarde) ook schadelijk is voor de volksgezondheid;
• nieuwe inzichten inzake de stoffen PFAS waarvoor de Omgevingsdienst Haaglanden, alsmede het Rijk, de gemeenten hebben geïnformeerd.

Op basis van diverse bodemonderzoeksgegevens heeft de gemeenteraad op 1 oktober 2013 de Bodemkwaliteitskaart alsmede het Bodembeheersplan vastgesteld. Deze kaart is in 2018 herzien.

In deze beleidsnota’s staat o.a. het volgende aangegeven:

• globale gemiddelde milieuhygiënische kwaliteit van de bodem in bepaalde zones;
• hoe omgegaan moet worden met vrijkomende grond en het hergebruik van deze gronden;
• hoe omgegaan wordt met hergebruik en verwerking van baggerspecie.

Het plangebied valt binnen de zone “wonen”. Op onderstaande kaart zijn de bodemklassen met een kleur in weergegeven.

Afbeelding 8: Bodemkwaliteitskaart

De bodemkwaliteitskaart wordt gebruikt voor het toepassen grond in een bepaalde zone.

Bij het opstellen van deze kaart zijn alle puntbronnen en verontreinigingen die gerelateerd zijn aan bedrijfsactiviteiten niet meegenomen. De kaart geeft dan ook de gemiddelde kwaliteit weer van de bodem zoals het eruit zou hebben gezien zonder bedrijfsactiviteiten of ophogingen met bodemvreemd materiaal.

Wanneer men een partij grond of baggerspecie in het plangebied wil verwerken is het van belang dat de milieuhygiënische kwaliteit van de ontvangende bodem bepalend is.

De toe te passen partij grond/baggerspecie voor een ontvangende landbodem, en de landbodem zelf worden in drie klassen verdeeld die de mate van vervuiling weergeven, te weten Achtergrondwaarde (AW), wonen en industrie. De klasse van de toe te passen partij moet hetzelfde of schoner zijn als de ontvangende landbodem. Een schematisch overzicht voor het toepassen van grond is in onderstaand figuur weergegeven.

Afbeelding 9: Schema grond toepasbaar in ontvangende landbodem

Voor zover bekend bevinden zich in het plangebied geen ondergrondse huisbrandolietanks, wel (voormalige) bovengrondse brandstoftanks.

Het plangebied bevindt zich niet in een grondwaterbeschermingsgebied.

Volgens kaartmateriaal van het Hoogheemraadschap heerst er infiltratie, dat wil zeggen dat er een neerwaartse grondwaterstroming aanwezig is. Er is hierbij geen rekening gehouden dat op diverse plaatsen binnen de gemeente de grondwaterstand d.m.v. bemaling kunstmatig laag wordt gehouden, met name in (oude) polders.

Volgens de site www.bodemloket.nl is geen informatie over het te onderzoeken perceel en/of directe omgeving aanwezig, anders dan in onderhavig rapport is opgenomen. Er zijn publiekrechtelijke beperking inzake bodemverontreiniging (anno juli 2020) in het plangebied aanwezig.

De Tuinbouwweg 7/7a is in het verleden gebruikt als weiland, vanaf ongeveer 1963 bevindt zich een glastuinbouwbedrijf op dit perceel. Van de Tuinbouwweg 7A zijn er bij de gemeente geen bestaande bodemonderzoeksgegevens bekend. Om te bepalen of de kwaliteit van de bodem voldoende is voor de functie wonen is een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn toegevoegd als bijlage 3 aan de toelichting.

Uit het onderzoek blijkt dat er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen bezwaren zijn voor het toekennen van een woonbestemming aan de Tuinbouwweg 7 en 7A. Voor een volledige onderbouwing wordt verwezen naar bijlage 3.

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

De gemeente heeft in de periode 2013-2015 op basis van dossiers met gegevens over WO-2 een kaart gemaakt met daarop aangegeven de oorlogshandelingen, bomkraters, loopgraven, stellingen, etc. Tevens heeft adviesbureau AVG in september 2015 een explosieven onderzoek uitgevoerd. Op basis van diverse luchtfoto’s zijn in een Geografisch Informatiesysteem de ligging van bomkraters, prikkeldraadversperringen, loopgraven, stellingen, etc. weergegeven.

Ter plaatse van de Kniplaan hoek rijksweg lagen in 1945 enkele loopgraven met stellingen. Deze loopgraven liggen net buiten het plangebied. Op onderstaande kaart zijn bovenvermelde zaken op een luchtfoto weergegeven.

Afbeelding 10: locatie voormalige oorlogshandelingen

Legenda:

Op onderstaande feitenkaart, opgesteld door AVG in maart 2015, zijn de diverse oorlogshandelingen op weergegeven.

Afbeelding 11: feitenkaart oorlogshandelingen AVG.

Legenda:

Op de indicatieve kaart met militair erfgoed ligt (bron: http://www.ikme.nl/) ligt het plangebied in een zone waar mogelijk resten uit WO-2 in de bodem aanwezig zou kunnen zijn.

Deze kaart is hieronder weergegeven.

Afbeelding 12: Indicatieve kaart militair erfgoed

Gezien de historische informatie is de kans zeer klein dat in de bodem ter plaatse van het plangebied niet gesprongen conventionele explosieven aanwezig zijn. Er zal hoogstens klein kaliber munitie aanwezig zijn.

Echter er is er altijd een kans dat de stellingen aan de Kniplaan tijdens WO-2 zijn gebombardeerd en dat deze informatie niet in de archieven terecht zijn gekomen. Bij het bestuderen van luchtfoto’s zijn in ieder geval geen bomkraters waargenomen.

Het aspect niet - gesprongen explosieven vormt geen belemmering voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

De waterparagraaf is een vast onderdeel van het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk komen alle relevante wateraspecten aan bod die van belang zijn in het plangebied. Het Hoogheemraadschap van Rijnland is verantwoordelijk voor de waterkwantiteit en -kwaliteit van de polder- en boezemwatergangen in en om het plangebied. De gemeentelijke taken zijn onder andere het riool- en oeverbeheer. Het plangebied valt binnen de reikwijdte van het Wateren rioleringsplan Leidschendam-Voorburg 2016-2021 dat op 15 december 2015 door de gemeenteraad is vastgesteld

Nationaal Waterplan

Het Nationaal Waterplan is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en is opgesteld voor de planperiode 2016 - 2021. Het Nationaal Waterplan beschrijft de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid. Het Rijk streeft naar een duurzaam en klimaatbestendig waterbeheer en heeft de ambitie om de komende decennia te investeren in bescherming tegen overstromingen en in de zoetwatervoorziening. Voor een duurzaam en klimaatbestendig watersysteem is het van belang bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met waterhuishoudkundige eisen op de korte en de lange termijn. Om een duurzaam en klimaatbestendig watersysteem te bereiken moet het water meer bepalend zijn bij de besluitvorming over grote ruimtelijke opgaven dan voorheen. De mate waarin wordt afhankelijk gesteld van, onder meer, de omvang en de aard van de ingrepen, bestaande functies, nieuwe andere ruimteclaims en de bodemgesteldheid van een gebied.

Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. Specifiek gaat het over de gebieden die deel uitmaken van de ruimtelijke hoofdstructuur, het IJsselmeer, de Noordzee en de rivieren. Ook de bescherming van vitale functies en kwetsbare objecten is een onderwerp van nationaal belang. Hiervoor geldt het Barro.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van de waterkeringen, het oppervlaktewater en het grondwater, verbetert de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening en zorgt voor een eenduidige bestuurlijke procedure en daar- bij behorende rechtsbescherming voor besluiten. De Waterwet dient als paraplu om de Kaderrichtlijn Water (KRW) te implementeren en geeft ruimte voor implementatie van toekomstige Europese richtlijnen.

De waterschappen hebben een bevoegdheid voor het verlenen van vergunningen voor grondwateronttrekkingen, bemalingen en infiltraties, met uitzondering van onttrekkingen voor drinkwater, koude en warmteopslag en grote industriële onttrekkingen van meer dan 150.000 m³/jaar. Gemeenten hebben verdergaande taken en bevoegdheden in het kader van de zorgplicht voor het inzamelen van afvalwater in de riolering en voor hemelwater en grondwater

Nationaal Bestuursakkoord Water

In het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) is het kabinetsstandpunt over het waterbeleid in de 21e eeuw vastgelegd. De hoofddoelstellingen zijn: het waarborgen van het veiligheidsniveau bij overstromingen en het verminderen van wateroverlast. Daarbij wordt de voorkeur gegeven aan ruimtelijke maatregelen boven technische maatregelen. In het NBW is ook de watertoets als proces instrument opgenomen. De watertoets is het proces van vroegtijdig informeren, adviseren en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van dit instrument is waarborgen dat de waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet in beschouwing worden genomen als het gaat om waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en besluiten.

Uitvoering van de watertoets betekent in feite dat de gemeente en de waterbeheerder samenwerken bij het uitwerken van ruimtelijke plannen, zodat problemen in het gebied zelf en de omgeving worden voorkomen. De watertoets is sinds 2003 verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en hiermee verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten.

In 2008 is het NBW geactualiseerd met als doel de watersystemen in 2015 op orde te krijgen, met name op het gebied van wateroverlast en watertekort.

De Europese Kaderrichtlijn Water

De Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) geeft een kader voor de bescherming van de ecologische en chemische kwaliteit van oppervlaktewater en grondwater. Zo dienen alle waterlichamen in 2027 een 'goede ecologische toestand' (GET) te hebben bereikt en dienen sterk veranderende c.q. kunstmatige wateren in 2027 een 'goed ecologisch potentieel' (GEP) te hebben bereikt. De chemische toestand dient in 2027 voor alle wateren (natuurlijk en kunstmatig) goed te zijn.

Waterplan Leidschendam-Voorburg 2016-2021

Het water- en rioleringsplan gaat ervan uit dat het watersysteem zo veel water kan bergen dat wateroverlast en verdroging voorkomen kunnen worden. Bovendien moet het water dan schoon en ecologisch gezond zijn en bijdragen aan een prettige leefomgeving. Daarnaast dient bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te worden met de effecten van klimaatverandering. Om de ambitieuze doelen van het Waterplan te realiseren moet water een integraal onderdeel zijn van alle strategische en ruimtelijke plannen. Het waterplan moet het waterbeheer inhoudelijk en procesmatig verbeteren, met voortdurende aandacht voor duurzaamheid.

In tal van beleidsdocumenten wordt aandacht besteed aan het belang van water. Centraal uitgangspunt in het beleid is dat water meer ruimte gegeven moet worden om te voorkomen dat de waterproblematiek in tijd of ruimte wordt afgewenteld. Er worden daarvoor twee drietrapstrategieën als uitgangspunten aangegeven:

• ten aanzien van waterkwantiteit: Vasthouden - Bergen - Afvoeren;
• ten aanzien van waterkwaliteit: Schoonhouden - Scheiden - Zuiveren.

Daarnaast zijn aspecten als beperken van bodemdaling en het vergroten van de ecologische potenties van het water inclusief de oeverzones van belang. Deze strategieën vertalen zich voor het stedelijk gebied in aandachtspunten als: meer ruimte voor water en een relatie tussen het stedelijk water en het water in het omliggende gebied;

• verbetering van de waterkwaliteit;
• vergroting van de belevingswaarde van water;
• kansen voor natuur en recreatie in en rondom stedelijk water.

Het plangebied ligt in verschillende polders met verschillende waterpeilen tijdens de zomer. Het oppervlaktewater van het plangebied bestaat uit een stelsel van grote sloten en weteringen waarop de kleinere kavelslootjes afwateren. Deze zijn kenmerkend voor het verkavelingpatroon in veenontginningsgebieden. Om het waterpeil te handhaven, wordt door middel van het gemaal langs de Nieuwe Vaart het water uit de polder op de boezemwateren geloosd. Deze boezemwatergangen voeren het water af naar de Vliet en de Noordzee. Bij een tekort aan water in de polders wordt vanuit deze boezems water de polder ingelaten. Het waterpeil in het plangebied ligt dicht onder het maaiveld. Het waterpeil in de boezem is NAP – 0,64 m.

Op 28 maart 2018 heeft het Hoogheemraadschap van Rijnland een nieuw peilbesluit en projectplan voor het gebied vastgesteld. In het plan zitten enkele systeem- en peilwijzigingen gericht op vereenvoudiging van het watersysteem en de wijzigingen die ontstaan door de aanleg van de verbindingsweg Stompwijk. Hieronder staat het toekomstig systeem weergegeven.

Afbeelding 13: Watersysteem Meeslouwerpolder

Tabel 2: Peilen poldervakken

Om de toekomstige situatie te bereiken zijn de volgende maatregelen nodig:

Gezien de verwachte klimaatverandering waardoor steeds vaker langdurige hevige regen optreedt en hitte vaker voorkomt is het raadzaam om verharding zo mogelijk te beperken, regenwater vast te houden waar het valt en vertraagd af te voeren. Hierdoor worden hoge waterstanden verkleind en daarmee de kans op wateroverlast. Op hitte heeft het aanleggen van groen (en daarmee verharding verminderen) een verminderend effect: het versterkt verdamping wat een verkoelend effect heeft.

Voorbeelden hiervan zijn: ontharden / vergroenen van het gebied, toepassen van doorlatende verharding, infiltratie van regenwater in de bodem, platte of flauw hellende daken vergroenen.

Dit plan maakt een transformatie van een deel van de glastuinbouw naar de functie wonen mogelijk. De waterhuishouding is thans afgestemd op de glastuinbouw en een fasegewijze transformatie kan conflicten oproepen tussen de gewenste grondwaterpeilen voor glastuinbouw en de gewenste drooglegging voor woningen. Mogelijk zullen de stuwen van peilvak 12-C hiervoor verlegd moeten worden. Mogelijk zal op de grens glas-wonen een nieuwe kavelsloot aangelegd moeten worden. Voor ieder hierop transformatieplan zal daarom het watertoetsproces met het Hoogheemraadschap van Rijnland vroegtijdig en zorgvuldig doorlopen moeten worden.

De regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen is beschreven in titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm) en onder andere het Besluit 'niet in betekenende mate bijdragen'. In deze paragraaf, ook wel bekend als de Wet luchtkwaliteit, is de basis gelegd voor een programmasystematiek voor maatregelen en projecten, die geconcretiseerd is in het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). In het NSL is geborgd dat vanaf 1 januari 2015 aan de Europese grenswaarden moet worden voldaan.

Voor de toetsing aan de luchtkwaliteitsnormen zijn in de praktijk alleen de concentraties stikstofdioxide en fijn stof van belang. In onderstaande tabel zijn de belangrijkste normen voor de beide stoffen samengevat. De concentraties van overige stoffen vormen nergens in Nederland een knelpunt.

Tabel X: Grenswaarden NO2 en PM10

In de Wet luchtkwaliteit is bepaald onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders een bestemmingsplan mogen vaststellen of wijzigen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van deze bevoegdheid:

1. 1. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
2. 2. een nieuwbouwproject leidt - al dan niet per saldo - niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
3. 3. een nieuwbouwproject draagt 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit; d.w.z.: een concentratietoename van niet meer dan 3% van de grenswaarde = 1,2 microgram/m³ voor zowel fijn stof (PM10) als stikstofdioxide (NO2). Deze 3%-grens is in de Regeling NIBM bepaald op 1500 woningen of 100.000 m² kantoren.
4. 4. een nieuwbouwproject past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van ruimtelijke plannen uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied. Met grof stof wordt rekening gehouden bij de milieuzonering en wordt niet in het kader van luchtkwaliteit meegenomen.

Besluit Niet in Betekende Mate (NIBM)

In dit besluit is precies bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• Een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10;
• Een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij een ontsluitingsweg of niet meer dan 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen

Afbeelding 18: Uitsnede NSL - monitoringstool

Uit de Atlas voor de Leefomgeving en de NSL-monitoringstool blijkt dat ter plaatse van het plangebied geen overschrijdingen van de grenswaarden optreden of in de toekomst zullen dreigen. Er is dus geen sprake van een feitelijke of dreigende normoverschrijding.

Het aantal woningen dat in de toekomst middels de wijzigingsbevoegdheid mogelijk zijn is beperkt, in ieder geval ver beneden de grens van 1500 woningen. Voorliggend bestemmingsplan maakt slechts één woning direct mogelijk. Daarmee ligt de omvang van het plan ruim beneden de zogenaamde NIBM-grens van 1500 woningen, zodat sprake is van een project dat niet danwel niet in betekenende mate bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit. In de plansituatie zal het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied en de daarmee samenhangende luchtuitstoot niet in betekenende mate afwijken van de oorspronkelijke situatie.

Daarmee is het aannemelijk dat de luchtkwaliteit in de plansituatie niet in betekenende mate zal afwijken van de oorspronkelijke situatie.

Conclusies

Er is geen sprake is van een feitelijke of dreigende normoverschrijding en het plan veroorzaakt geen in betekenende mate verslechtering van de luchtkwaliteit. De regelgeving rondom luchtkwaliteit vormt dan ook geen beletsel voor het vaststellen van dit plan.

Dit plan beoogt de realisatie mogelijk te maken van maximaal 35 nieuwe woningen (geluidgevoelige objecten) binnen daarvoor geselecteerde zoekgebieden, hiervoor zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Voorliggend bestemmingsplan kent planologisch slechts één directe nieuwe woonbestemming. Ingevolge de Wet geluidhinder (hierna: Wgh) moet voor nieuwe geluidgevoelige objecten die geprojecteerd zijn binnen een geluidszone van een (spoor)weg en/of industrieterrein onderzocht worden in hoeverre de geluidsbelasting van de gevel zal voldoen aan de wettelijke voorkeursgrenswaarden. Binnen het plangebied gelden de onderstaande geluidzones.

De voorkeursgrenswaarde voor wegverkeersgeluid bedraagt 48 dB (na aftrek o.g.v. artikel 110g Wgh). Als uit het onderzoek blijkt dat de te verwachten geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde overschrijdt, moet onderzocht worden in hoeverre bron- en overdrachtsmaatregelen mogelijk zijn waarmee alsnog aan de voorkeursgrenswaarde(n) kan worden voldaan. Indien maatregelen onvoldoende doeltreffend zijn of op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard stuiten, dan kunnen burgemeester en wethouders onder bepaalde voorwaarden een maximaal toegestaan geluidsniveau - hogere grenswaarde - vaststellen.

In de Wgh is bepaald dat voor nieuw te bouwen woningen in buitenstedelijk gebied 53 dB (na aftrek o.g.v. artikel 110g Wgh) geldt als maximaal vast te stellen hogere grenswaarde vanwege wegverkeer. De voorwaarden waaronder burgemeester en wethouders hogere waarden kunnen vaststellen, zijn vastgelegd in de Beleidsregel hogere waarden Leidschendam-Voorburg (kenmerk 2010/3089).

De Wgh en de beleidsregel bieden de mogelijkheid om per nieuwe woning maximaal één zogenaamde 'dove' gevel toe te passen. Een dove gevel heeft in principe geen te openen delen en zodanige geluidwering dat voor een dergelijke gevel geen toetsing aan de Wgh of vaststelling van een hogere waarde aan de orde zijn. Als voor overige, niet-dove gevels hogere waarden nodig blijven is ingevolge het Bouwbesluit mogelijk ook onderzoek nodig naar de (extra) gevelgeluidwering die benodigd is om in alle geluidgevoelige ruimten te voldoen aan de maximale binnenwaarde (gecumuleerde geluidsniveau, 33 dB zonder aftrek).

Voor het plan is een akoestische onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor nieuwe woningen binnen de aangewezen zoekgebieden. Het akoestisch onderzoek wegverkeer (versie 31 mei 2018, M.2017.1103.01 R001 (BK) is opgenomen in bijlage 4.

In dit onderzoek zijn de geluidscontouren vanwege de A4, Doctor van Noortstraat / Stompwijkseweg en Verbindingsweg Stompwijk in kaart gebracht. De Kniplaan, Tuinbouwweg en Huyssitterweg zijn buiten beschouwing gelaten omdat de maatgevende verkeersintensiteit op deze wegen zodanig laag is dat mede gezien de indicatieve geluidsbelastingkaart voor 2030 binnen de zoekgebieden geen overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde vanwege deze wegen zijn te verwachten.

Afbeelding 19: Visiekaart Meeslouwerpolder met gearceerde zoekgebieden voor nieuwe woningen

In de geluidverkenning zijn de geluidcontouren voor drie situaties in kaart gebracht:

1. 1. Geen extra geluidafscherming (scherm of wal) langs de A4;
2. 2. Een extra geluidafscherming van 2,5 meter hoogte langs de A4;
3. 3. Een extra geluidafscherming van 4,5 meter hoogte langs de A4,

In de gebiedsvisie voor dit plan wordt extra geluidafscherming langs de A4 landschappelijk niet inpasbaar en financieel niet haalbaar geacht. Daarom wordt hier verder alleen nader ingegaan op de woningbouwmogelijkheden zonder extra geluidafscherming langs de A4.

Voor deze situatie (waarbij gerekend is met geamoveerde eerstelijns (bedrijfs)bebouwing langs de A4) zijn hieronder de geluidcontouren weergegeven op hoogte van de begane grond en de 1e verdieping.

Toelichting op de legenda van de figuren: de geluidniveaus zijn aangegeven zonder aftrek conform art. 110g Wgh. De waarde van 53 dB zonder aftrek komt overeen met de voorkeursgrenswaarde van 48 dB na aftrek. De kritische maximale ontheffingswaarde voor geluid is die van de A4 en bedraagt 53 dB na aftrek. Deze waarde is gelijk aan 57 dB zonder aftrek en als klassegrens opgenomen welke in de figuren.

Afbeelding 20: Geluidscontour op begane grond (rekenhoogte 1,5 m)

Afbeelding 20: Geluidscontour op 1^ste verdieping (rekenhoogte 4,5 m)

Uit het onderzoek blijkt dat binnen het gehele zoekgebied voor nieuwe woningen de geluidsbelasting met name vanwege de A4 hoger zal zijn dan de voorkeursgrenswaarde (48 dB na aftrek art. 110g Wgh). In het bij dit plan behorende ontwerpbesluit hogere waarden is gemotiveerd dat extra bron- en overdrachtsmaatregelen (lees: (nog) stiller wegdek en (extra) geluidschermen) waarmee alsnog aan de voorkeursgrenswaarden voldaan kan worden, stuiten op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige (landschappelijke) en financiële aard. Dit betekent dat vaststelling van hogere grenswaarden nodig is om de maximaal 35 nieuwe woningen juridisch mogelijk te kunnen maken. Voor nieuwe woningen in buitenstedelijk gebied is in de Wgh de maximale ontheffingswaarde bepaald op 53 dB na aftrek (= 57 dB zonder aftrek vanwege een rijksweg of 58 dB een andere gezoneerde weg). De wet en de gemeentelijke beleidsregel hogere waarden biedt de mogelijkheid op maximaal 1 gevel per woning een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde toe te staan, mits deze gevel 'doof' wordt uitgevoerd en voor overige gevels voldaan wordt aan de voorwaarden.

Samengevat zijn de voorwaarden:

• de geluidsbelasting vanwege elke gezoneerde weg afzonderlijk mag op maximaal één woninggevel hoger zijn dan de maximale ontheffingswaarde van 53 dB (na correctie o.g.v. artikel 110g Wgh);
• deze ene woninggevel moet als 'dove' gevel worden uitgevoerd;
• de geluidsbelasting vanwege elke gezoneerde weg afzonderlijk mag op tenminste één woninggevel niet hoger zijn dan de voorkeursgrenswaarde, 48 dB (na correctie o.g.v. artikel 110g Wgh);
• de geluidsbelasting vanwege elke gezoneerde weg afzonderlijk mag ter plaatse van tenminste één bij de woning behorende buitenruimte (terras, tuin of balkon) niet hoger zijn dan 53 dB (na correctie o.g.v. artikel 110g Wgh).

Binnen de rode contour op de figuren is de geluidsbelasting op de hoogstbelaste gevel (veelal gericht naar de A4) hoger dan 60 dB zonder aftrek en moet de hoogstbelaste gevel dus doof worden uitgevoerd én zal bij de zijgevels extra geluidreductie moeten worden gerealiseerd om te zorgen dat de geluidsbelasting op de zijgevels niet hoger zal zijn dan de maximale ontheffingswaarde. Binnen de oranje contour (57 - 60 dB zonder aftrek) is ook een dove gevel nodig maar is naar verwachting geen extra geluidreductie bij zijgevels nodig om daar te voldoen aan de maximale ontheffingswaarde. Binnen de gele contour zijn geen dove gevels nodig. Binnen de groene contour vormt verkeersgeluid geen beperkingen voor woningbouw.

Conclusie

Om binnen het plan maximaal 35 nieuwe woningen mogelijk te kunnen maken, is de vaststelling van hogere waarden ingevolge de Wet geluidhinder nodig. Bij elke aanvraag omgevingsvergunning bouwen voor een nieuwe woning moet een akoestisch onderzoeksrapport worden overlegd waarin aangetoond wordt dat aan de voorwaarden wordt voldaan die aan het besluit hogere waarden zijn verbonden, te weten:

• de geluidsbelasting vanwege elke gezoneerde weg afzonderlijk mag bij maximaal één gevel hoger zijn dan de maximale ontheffingswaarde van 53 dB (na correctie o.g.v. artikel 110g Wgh);
• deze ene gevel moet als 'dove' gevel* worden uitgevoerd; de geluidsbelasting vanwege elke gezoneerde weg afzonderlijk mag op tenminste één gevel niet hoger zijn dan de voorkeursgrenswaarde, 48 dB (na correctie o.g.v. artikel 110g Wgh);
• de geluidsbelasting vanwege elke gezoneerde weg afzonderlijk mag ter plaatse van tenminste één bij de woning behorende buitenruimte (terras, tuin of balkon) niet hoger zijn dan 53 dB (na correctie o.g.v. artikel 110g Wgh).

Verder moet ingevolge het Bouwbesluit via onderzoek naar de benodigde gevelgeluidwering aangetoond worden dat de gecumuleerde geluidsbelasting vanwege wegverkeer in alle geluidgevoelige ruimten van de woning voldaan zal worden aan de maximale binnenwaarde van 33 dB (zonder correctie o.g.v. artikel 110g Wgh).

Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming van kracht. De Wet natuurbescherming vervangt drie actuele wetten: de Flora- en faunawet, de Boswet en de Natuurbeschermingswet 1998. In de Wet natuurbescherming is de bescherming van soorten en gebieden vastgelegd.

Verantwoording soortenbescherming

De toets aan de natuurwetgeving is een getrapte toets. Allereerst is een quickscan flora en fauna (natuurtoets) nodig. De resultaten van de quickscan bepalen of een vervolgonderzoek uitgevoerd moet worden. Een voorbeeld van een vervolgonderzoek is een onderzoek naar de aanwezigheid van vleermuizen of andere beschermde soorten. Het plan kan soms onder bepaalde voorwaarden worden uitgevoerd als er negatieve effecten worden verwacht, bijvoorbeeld door het nemen van maatregelen om negatieve effecten te verminderen of te voorkomen. Er is meestal een ontheffing nodig van de provincie als negatieve effecten niet voorkomen kunnen worden.

Verantwoording gebiedsbescherming

Vanuit de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn er natuurgebieden aangewezen die beschermd zijn. Het gaat daarbij om Natura 2000-gebieden. Deze gebieden zijn uitgesplitst in Habitatrichtlijngebieden en Vogelrichtlijngebieden. Binnen de diverse Natura 2000-gebieden komen een aantal stikstofgevoelige habitattypen voor

Het in werking treden van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) op 27 oktober 2004 impliceert dat bij alle ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden met de veiligheidsnormen uit dit besluit. Het Externe veiligheidsbeleid moet ervoor zorgen dat:

• De kans op incidenten (in principe) zo klein mogelijk is;
• Het schadelijke effect zo klein mogelijk is in het geval van een incident.

Er kunnen planologische relevante kabels en/of leidingen in het plangebied liggen. Ze kunnen ook in de omgeving voorkomen. Voorbeelden zijn hoofdnutsvoorzieningen. Dit kunnen leidingen voor het transport van giftige, brandbare en/of ontplofbare stoffen zijn. Daarnaast zijn aardgasleidingen, hoogspanningsleidingen en afvalwaterleidingen ook voorbeelden. Deze leidingen worden bestemd als ze voorkomen in het gebied. Met het geldende bestemmingsplan kan worden vastgesteld welke maatregelen, overleggen en/of rapporten nodig zijn voor een ruimtelijke ontwikkeling. Op basis van het geldende bestemmingsplan kan dan vastgesteld worden welke maatregelen, overleggen en/of rapporten noodzakelijk zijn om een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken.

Zoals in paragraaf 5.11 is geconstateerd lopen er door het plangebied geen hoofdgastransportleidingen, zoals onderstaande figuur weergeeft. De van belang zijnde transportleidingen lopen ten zuiden en westen van de Rietvink, deze zullen in het bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Leiding - Gas' toegewezen krijgen.

Er zijn geen andere planologisch relevante leidingen (elektriciteit e.d.) die speciale bescherming behoeven in het bestemmingsplan.

Afbeelding 22: Aardgasleidingen binnen het plangebied

In het in 2009 vastgestelde Klimaatplan Leidschendam-Voorburg 2009-2020 (zie raadsbesluit 2009/11053) staan uitgangspunten voor de doelgroep woningen geformuleerd, de doelgroep die met name ook van belang is binnen dit bestemmingsplan:

• De gemeente kiest voor integrale woonkwaliteit. Naast energiebesparing betekent dit bijvoorbeeld ook meer comfort in woningen en een gezond binnenklimaat. Energiebesparing mag nooit ten koste van de gezondheid van bewoners en de gemeente blijft daarom het belang van goede ventilatie benadrukken. Voor de grotere projecten (met meer dan één woning) vindt toetsing plaats met het instrument GPR gebouw waarmee de duurzaamheidskwaliteit wordt bepaald;
• Bij alle nieuwbouwwoningen wordt gestreefd naar 10% verlaging van de EPC-norm, zoals voorgeschreven in het Bouwbesluit. Woningen worden flexibel gebouwd met het idee dat deze op termijn energieneutraal moeten worden. Zo kan worden besloten om woningen geschikt te maken voor latere toepassing van zonne-energie of lage temperatuur verwarming;
• De gemeente drukt de CO2-reductie bij nieuwbouw vanaf 200 woningen en herstructurering uit in de Energie Prestatie op Locatie (EPL). Bouwen volgens de minimumeisen levert bij nieuwbouw een EPL van 6,6 op, een energieneutrale locatie levert een EPL van 10 op. Voor alle nieuwbouwwoningen met meer dan 200 woningen wordt, afhankelijk van de locatie en het type bouwproject, een minimale EPL gerealiseerd van 7,0 tot 8,0.

In het kader van het klimaatbeleid wordt gestreefd naar het opnemen van collectieve duurzame energieopties in bestemmingsplannen en bouwplannen. Een energievisie geeft voor grotere bouwprojecten de mogelijkheden aan voor duurzame energiemogelijkheden binnen Leidschendam-Voorburg.

De ambities en afspraken op het gebied van duurzaam bouwen zijn vastgelegd in de beleidsnota Duurzaam bouwen (Dubo) van de gemeente, geactualiseerd op het onderdeel energie door het Klimaatplan 2009-2020. Hierin zijn de ambities en doelstellingen op rijks-, provinciaal- en regioniveau vertaald naar het gemeentelijk werkveld. In de nota Duurzaam bouwen (2004-2009) zijn drie onderdelen als eis opgenomen voor gemeentelijke initiatieven (raadsbesluit 2004-1781).

De drie verplichte maatregelen zijn:

1. 1. Indien hout wordt toegepast, pas dan duurzaam geproduceerd hout toe. Dit is met name hout met het FSC-keurmerk (Forest Stewardship Council), conform FSC-convenant met Haaglanden;
2. 2. Vermijd consequent het gebruik van zink, lood en koper voor zover blootgesteld aan de buitenlucht en gebruik geen koper voor waterleidingen;
3. 3. Beperk zoveel mogelijk het gebruik van PVC in alle bouwdelen. Indien gebruik wordt gemaakt van PVC, gebruik dan gerecycled PVC en PVC waarvoor een retoursysteem bestaat.

De drie genoemde maatregelen worden waar mogelijk vastgelegd in intentie- of samenwerkingsovereenkomsten met andere ontwikkelende partijen. De beleidslijn is dat de gemeente werkt met het instrument GPR-gebouw. De gemeente gebruikt dit meetinstrument om de Dubo-prestatie van eigen projecten zichtbaar te maken en bevordert het gebruik van het instrument door derden.

GPR-gebouw is een veelgebruikt hulpmiddel voor het maken van duurzaamheidkeuzen bij nieuwbouw en renovatie van woningen, utilitaire gebouwen en scholen. GPR-gebouw is een praktische en gebruiksvriendelijke onlineapplicatie om plankwaliteit en milieubelasting van een project is samenhang te optimaliseren. De prestaties worden uitgedrukt in rapportcijfers. Hierbij behaal je een 6 als je bouwt volgens het Bouwbesluit. Het steven naar een maximale duurzaamheid wordt vertaald in een score van 10. Welke score behaald dient te worden is vooralsnog afhankelijk van het project.

Het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid is constant in ontwikkeling. Toekomstige ontwikkelingen binnen het plangebied, o.a. met toepassing van de wijzigingsbevoegdheid, dienen getoetst te worden aan het op dat moment gelden beleidskader van de gemeente.

Het plangebied ligt tussen de autoweg A4 en de Dr. Van Noortstraat en bestaat voornamelijk uit een glastuinbouwgebied. Het is een concentratie van bebouwing in een verder relatief open gebied, voornamelijk in gebruik als weidegronden.

In het plangebied is rondom de bebouwing nog steeds de ontstaansgeschiedenis zichtbaar aan de kenmerkende smalle lange percelen omgeven door sloten. Op de historische kaarten is de situatie rondom de droogmakerij en ontginning van de Meeslouwerpolder rond 1850 te zien. Met de drooglegging heeft het gebied de basisstructuur gekregen die tot op de dag van vandaag herkenbaar is. Na jarenlang als polder en weiland te hebben gefunctioneerd, is rond 1965 het gebied ontwikkeld tot glastuinbouw, hierdoor is de sterke relatie met het oorspronkelijke landschap verloren gegaan.

Afbeelding 26 : cultuurhistorische geschiedenis plangebied

Binnen het plangebied bevinden zich geen objecten die zijn aangewezen als rijks- of gemeentelijk monument. Het plangebied is ook niet gelegen binnen de begrenzing van een door de minister als (rijks)beschermd stads- of dorpsgezicht aangewezen gebied. Wel is de Stompwijkseweg / Dr. Van Noortstraat een historisch, agrarisch lint. Op onderstaande Cultuurhistorische Waardenkaart is deze weg ‘ontginningslint met boerderijen (doorgetrokken bruine lijn) en de Kniplaan (onderbroken bruine lijn) is ‘niet uitgeveend’ en dus een oudde structuur van voor de vervening. De sterren geven molenplaatsen aan, dichte ster is de nog bestaande molen en open sterren zijn (bovengronds) verdwenen molens.

Afbeelding 27: Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing

Voor het ontwikkelen van de huidige glastuinbouw naar een andere functie is daarom vanuit het oogpunt van cultuurhistorie geen vergunning op grond van de Erfgoedwet (Monumentenwet 1988) vereist.

De voor het voorliggende plan relevante cultuurhistorische waarden hebben vooral betrekking op de ontstaansgeschiedenis, herkenbaarheid en gaafheid van het landschap en de objecten daarin. Met name de overblijfselen van de veenontginningen (openheid, strokenverkavelingen, lintbebouwing, beweiding als grondgebruik) en droogmakerijen (hooggelegen vaarten, gemalen, molens) zijn in cultuurhistorisch (en landschappelijk) opzicht van belang. Deze kenmerken zijn behoudenswaardig.

Het gemeentelijk beleid met betrekking tot cultuurhistorische waarden is er op gericht dat deze waarden, ook in geval van ruimtelijke ontwikkelingen en ingrepen, behouden en waar mogelijk versterkt (of hersteld) worden. Aanwezige cultuurhistorische waarden kunnen in het geding komen door nieuwe ontwikkelingen. Zo kan bijvoorbeeld een toename van de bebouwing (verstening) de openheid aantasten en de lintbebouwing doen verdichten. Ook kan bij een onzorgvuldige locatiekeuze voor nieuwbouw het stelsel van zichtlijnen naar de polders aangetast worden of de windvang van molens bedreigd worden. Naast een toename van bebouwing kan ook een gewijzigd grondgebruik, zoals de introductie van maïsteelt of bosbouw, de openheid van het landschap aantasten. De wijze van bouwen en inrichten van erven in vormgeving en materiaalgebruik heeft grote invloed op het beoogde behoud, versterking en herstel. Dat zelfde geldt voor de inrichting van de openbare ruimte met infrastructurele voorzieningen en kunstwerken.

Op grond van de ten behoeve van de beoogde nieuwe ontwikkelingen beoordeling van cultuurhistorische achtergronden en waarden is de conclusie gerechtvaardigd dat het aspect 'cultuurhistorie', of beter: de vanuit oogpunt van goede ruimtelijke ordening vereiste bescherming van cultuurhistorische waarden, geen belemmering vormt voor het vaststellen van het voorliggende bestemmingsplan.

In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de systematiek van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen regels en de bijbehorende verbeelding. Deze en de volgende paragraaf geven een (algemene) toelichting op de systematiek en vorm van het bestemmingsplan. De daarop volgende paragrafen gaan in op de opbouw van de regels en meer gedetailleerd, op de verschillende bestemmingen. Dit wordt gedaan aan de hand van de thema's landbouw, natuur en landschap, wonen, bedrijven, recreatie en water. Daarnaast wordt de rol van de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf in dit bestemmingsplan toegelicht. Tot slot wordt aandacht besteed aan het aspect handhaving en toezicht op de naleving van het bestemmingsplan.

Op grond van het Bro dient een bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting langs elektronische weg te worden vastgelegd. Een bestemmingsplan wordt in die vorm ook vastgesteld, tegelijk met een volledige analoge verbeelding van het bestemmingsplan op papier. Indien de digitale en de analoge verbeelding tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale verbeelding beslissend. In verband met het elektronisch vastleggen en vaststellen van bestemmingsplannen worden in het Bro eisen gesteld aan bestemmingsplannen. Deze eisen zijn nader uitgewerkt in bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De volgende standaarden zijn in dit kader relevant:

• Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO2012)
• Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012)

De standaarden hebben alleen betrekking op de regels en de verbeelding, niet op de toelichting.

Het rijk-, provinciaal en gemeentebeleid, zoals verwoord in de voorgaande hoofdstukken, hebben een juridische vertaling gekregen in de in het bestemmingsplan 'Glastuinbouwgebied Meeslouwerpolder' opgenomen bestemmingen, regels en aanduidingen. De regels en de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan zijn opgesteld volgens de standaarden voor digitaal vergelijkbare en uitwisselbare bestemmingsplannen (IMRO2012/SVBP2012).

Het bestemmingsplan is overwegend conserverend, maar biedt ook mogelijkheden voor uitbreiding van glastuinbouw in het midden gebied en de toekomstige realisatie van nieuwe burgerwoningen in ruil voor het geheel slopen van bestaande glastuinbouwbedrijven in het gebied. E.e.a. conform de door de gemeenteraad op 19 september 2017 vastgestelde spelregels 'transformatie glastuinbouwgebied Meeslouwerpolder'. In de regels wordt per bestemming onderscheid gemaakt tussen hetgeen rechtstreeks is toegestaan, hetgeen door middel van een afwijking mogelijk is en hetgeen slechts door gebruikmaking van een wijzigingsbevoegdheid mogelijk is. Bij de afwijkingsmogelijkheden is aangegeven wanneer en in hoeverre een afwijking toelaatbaar is. Voor de toepassing van de wijzigingsbevoegdheden dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan. In beide gevallen dient met inachtneming van het bepaalde in het bestemmingsplan, een belangenafweging te worden gemaakt bij de vraag of aan het een of ander toepassing wordt gegeven. Toepassing van een afwijkingsmogelijkheid of wijzigingsbevoegdheid is in principe dan ook geen regel, maar een middel om flexibel op vraagstukken te kunnen ingaan. In dit verband is in het plan voor burgemeester en wethouders ook de mogelijkheid opgenomen om nadere eisen te stellen ten aanzien van bebouwing. De regels (inclusief bijlagen) en de verbeelding (plankaart) vormen samen het juridisch bindend toetsingskader voor het bouwen en gebruik van gronden en opstallen in het plangebied.

In de legenda (verklaring van de bestemmingen en aanduidingen op de verbeelding) is te zien dat onderscheid wordt gemaakt in bestemmingen en aanduidingen. De bestemmingen zijn de belangrijkste elementen. Alle gronden op de verbeelding hebben een bestemming, die zichtbaar wordt gemaakt door middel van een kleur, al dan niet in combinatie met letter om de bestemming aan te duiden. Elke op de verbeelding aangegeven bestemming is gekoppeld aan een bestemmingsartikel in de regels. De regels laten vervolgens bij elke bestemming zien op welke wijze de gronden mogen worden gebruikt en al dan niet worden bebouwd. Daarbij wordt ook weer terugverwezen naar de aanduidingen op de verbeelding. De verbeelding en de regels zijn ingericht met inachtneming van de wettelijk voorschreven standaarden.

De regels van het bestemmingsplan zijn onderverdeeld in:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

Om misverstanden over de toepassing en interpretatie van het bestemmingsplan te voorkomen en eenduidigheid te bevorderen, is in Hoofdstuk 1 van de regels inleidende regels opgenomen. De inleidende regels bestaan uit:

• Artikel 1: Begrippen; hierin worden de in het plan relevante begrippen omschreven;
• Artikel 2: Wijze van meten; hierin wordt aangegeven hoe bepaalde maten gemeten dienen te worden.

Elk bestemmingsartikel is, conform de eerder genoemde standaard, volgens een vaste indeling opgebouwd, te weten:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels;
• wijzigingsbevoegdheid;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden.

Het een en ander voor zover van toepassing.

In de volgende subparagrafen wordt themagewijs een toelichting gegeven op de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen.

De agrarische functie neemt in het plangebied een belangrijke plaats in. Omdat deze functie breed invulbaar is, dienen de agrarische activiteiten in de meeste gevallen te worden gespecificeerd. De bestemmingsregeling gaat uit van de bestaande situatie en heeft in eerste instantie een beheerskarakter. Er worden echter ook mogelijkheden geboden voor medegebruik dan wel deeltijdactiviteiten. In het plangebied komen de volgende agrarische bestemmingen voor:

• Agrarisch (A): de gronden bestemd voor de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven;
• Agrarisch - Paardenhouderij (A-PH): de gronden bestemd voor de uitoefening van paardenhouderijen, niet zijnde een paardenfokkerij;
• Agrarisch met waarden - Landschapswaarden (AW-L): de bestemming van gronden die zowel een agrarische gebruikswaarde hebben, als een landschappelijke waarde;
• Agrarisch - Glastuinbouw (A-GT): de gronden bestemd voor bestaande glastuinbouwbedrijven, gelegen binnen het glastuinbouw(concentratie)gebied van Stompwijk.

'Agrarisch'

De bestemming 'Agrarisch' is toegekend aan de gronden, waar het agrarisch bedrijfscentrum ten behoeve van de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf is toegestaan. Bij grondgebonden agrarische bedrijven is de productie hoofdzakelijk afhankelijk van de bij het bedrijf behorende gronden. De bestemming 'Agrarisch' valt grotendeels samen met het bouwvlak, waarbinnen de bedrijfswoning en de bij het bedrijf behorende bebouwing en voorzieningen mogen worden gesitueerd.

Paardenfokkerijen (in zuivere vorm) zijn binnen deze bestemming eveneens toegestaan. Dit zijn bedrijven die uitsluitend gericht zijn op het fokken, opfokken en het eventueel africhten van “eigen” paarden als product. Paardenfokkerijen zijn productiegericht, extensief en kennen geen grote verschillen met andere grondgebonden agrarische bedrijvigheid, behalve dan dat een paard ander graasgedrag kent dan bijvoorbeeld een koe. Deze bedrijven kenmerken zich door veel grond, stallen, een paardenbak en weinig bezoekers. Gelet hierop wordt dit type paardenhouderij als een agrarisch bedrijf beschouwd, hetgeen in de lijn ligt van vaste jurisprudentie.

Ook intensieve agrarische bedrijvigheid als nevenactiviteit bij een volwaardig grondgebonden agrarisch bedrijf is binnen deze bestemming toegestaan, echter uitsluitend indien deze bestaat (en legaal is) op het moment dat het ontwerp van dit bestemmingsplan ter visie is gelegd. Nieuwe intensieve agrarische bedrijven zijn niet toegestaan. Een doorgroei van een intensieve nevenactiviteit naar een hoofdactiviteit, is ook niet mogelijk.

'Agrarisch - Paardenhouderij'

Op grond van de standaard voor bestemmingsplannen (SVBP2012) dienen paardenhouderijen bij een agrarische bestemming te worden ondergebracht. In dit bestemmingsplan is de bestemming 'Agrarisch – Paardenhouderij' toegekend aan een bestaand bedrijfscentrum van een (legale) paardenhouderij. De bestemming 'Agrarisch-Paardenhouderij' valt grotendeels samen met het bouwvlak, waarbinnen het bedrijf en de bijbehorende bebouwing en voorzieningen dienen te worden gesitueerd. In tegenstelling tot paardenfokkerijen, richten gebruiksgerichte paardenhouderijen zich op de recreatieve beleving van de paardensport. Voorbeelden van gebruiksgerichte paardenhouderijen zijn: een paardenpension, manege, paardenrusthuis en paarden(ver)zorgboerderij. Een stoeterij kent dezelfde productiegerichte activiteiten als een paardenfokkerij (fokken, opfokken en africhten), echter verhandelt en richt ook paarden van derden af. De productiefactor staat bij een stoeterij niet centraal. Een stoeterij heeft daarnaast meer en andere voorzieningen nodig (bijvoorbeeld meerdere paardenbakken, stapmolens, longeercirkel) en heeft een grotere verkeersaantrekkende werking. Gelet hierop zijn, behalve de gebruiksgerichte paardenhouderijen, ook de stoeterijen ondergebracht bij de bestemming 'Agrarisch - Paardenhouderij'. Dit ligt eveneens in de lijn van vaste jurisprudentie.

In de Nota 'Schaken met paard en landschap' van de gemeente is het buitengebied gezoneerd in twee deelgebieden, de zogenaamde 'Randgebieden' en 'Agrarische gebieden'. Per gebied is aangegeven in welke vorm paardenactiviteiten toegestaan zijn. Onderhavig plangebied is niet opgenomen in de Nota, maar grenst alleen aan de zogenaamde 'Agrarische gebieden'. Door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch' en de bijbehorende nummering, is in de regels en op de verbeelding aangegeven welk type paardenhouderijbedrijf, al dan niet in combinatie met een andere bedrijfstak, is toegestaan. De systematiek sluit aan op de bestaande bestemmingsplannen in het buitengebied.

'Agrarisch met waarden – landschapswaarden'

De bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' betreft zowel het gebruik van de als zodanig aangewezen gronden voor de agrarische bedrijfsvoering, als de bescherming, versterking en/of het herstel van de waarden van die gronden. De gronden met deze bestemming liggen buiten de agrarische bedrijfscentra en kunnen worden gebruikt voor het beweiden van vee. Bij het gebruik van deze gronden dient echter rekening te worden gehouden met de waarden van het gebied. Bij de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' gaat het om landschappelijke en cultuurhistorische waarden, bestaande uit de openheid, het karakteristieke verkavelings-/slotenpatroon, de graslandvegetatie en de daarmee samenhangende vogelkundige waarden. Voor het beweiden van paarden zijn specifieke gebruiksregels in het plan opgenomen, omdat een intensieve weidegang door paarden een negatief effect heeft op de waarden van het gebied. Deze regels betreffen de intensiteit van beweiding (extensieve weidegang) en de periode van beweiding. In de regels is verder aangegeven onder welke voorwaarden medewerking kan worden verleend aan nieuwe ontwikkelingen.

Ter bescherming van de waarde zijn bepaalde werken en werkzaamheden omgevingsvergunningplichtig. Een omgevingsvergunning voor het aanleggen van een werk of het uitvoeren van een werkzaamheid als hier bedoeld, wordt alleen verleend indien aan de in de regels opgenomen voorwaarden wordt voldaan. Ruwvoerderteelt is in de gebieden met de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' rechtstreeks toegestaan.

'Agrarisch - Glastuinbouw'

Binnen de bestemming Agrarisch - Glastuinbouw (A-GT) zijn bestaande en nieuwe glastuinbouwbedrijven toegestaan, conform de doelstellingen zoals vastgesteld in de Spelregelstransformatie glastuinbouwgebied Meeslouwerpolder. Uitbreiding van glas kan alleen plaatsvinden binnen deelgebied 2 (tussen de Tuinbouwweg en de Huyssitterweg ), binnen deelgebied 1 en 3 wenst de gemeente geen uitbreiding van glasareaal toe te staan, wel is herontwikkeling binnen de bestaande bouwvlakken mogelijk.

Daarnaast wil de gemeente samen met ondernemers en grond-, bedrijfs- en woningeigenaren (eigenaren) in het glastuinbouwgebied komen tot een compacte, economisch vitale en aantrekkelijke Meeslouwerpolder. De gemeente wil daarom nieuwe functies mogelijk maken in plaats van leegstaande en verouderde opstallen. Aanleiding is de constatering dat glastuinbouw in dit gebied niet voor alle partijen een duurzame toekomst heeft, binnen de nieuwe bestemmingsomschrijving is ruimte voor duurzame herontwikkeling binnen de glastuinbouwsector.

De glastuinbouw blijft bestaan, maar wordt de komende 10-15 jaar mogelijk minder prominent in het gebied. De mogelijkheid tot transformatie is bedoeld voor bedrijven die (een deel van) hun bedrijfsvoering in het gebied willen stoppen. Transformatie wordt middels een algemene wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt om verpaupering van het gebied tegen te gaan en waarde aan het gebied toe te voegen.

Bouwvlakken en bebouwing ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering

Bouwvlakken
Op de verbeelding is te zien dat de bouwvlakken van de agrarische bestemmingen grotendeels samenvallen met de bestemmingsvlakken van de specifieke agrarische bestemmingen (A, A-PH, A-GT). In tegenstelling tot de voorgaande bestemmingsplannen is voor een deel van het glastuinbouwgebied het 'bouwvlak op maat' komen ter vervallen, hiermee ontstaat bewegingsvrijheid van de ondernemers en worden onnodige procedure bij herontwikkeling voorkomen.

Bebouwing

Het bouwen ten behoeve van agrarische tuinbouwbedrijven dient binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken plaats te vinden. Onder voorwaarden kan hiervan worden afgeweken. Daar waar het bestemmingsvlak niet samenvalt met het bouwvlak, zijn alleen bouwwerken, geen gebouw zijnde, toegestaan. Bij de afweging of van deze afwijkingsmogelijkheid gebruik wordt gemaakt, dienen onder andere de waarden van het agrarisch gebied in acht te worden genomen. Verder zijn in de regels afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor bebouwing dan wel het gebruik van bestaande bebouwing ten behoeve van een medegebruik en/of deeltijdactiviteiten, naast de agrarische hoofdfunctie.

Per agrarisch bedrijf is maximaal één bedrijfswoning toegestaan. Alle agrarische bedrijven beschikken in principe over een bedrijfswoning. Het is niet mogelijk een tweede bedrijfswoning op te richten. Dit omdat toezicht vanuit een tweede huishouden ter plaatse, met de huidige technieken, in de meeste gevallen niet meer nodig is. Daarnaast wordt een tweede bedrijfswoning vaak op den duur aan derden verkocht of verhuurt als burgerwoning, hetgeen strijdig is met het restrictief woonbeleid voor het buitengebied. Wanneer er ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan echter twee legale agrarische bedrijfswoningen (als zodanig vergund en gebouwd) op bedrijfsperceel aanwezig zijn, mogen deze bedrijfswoningen gehandhaafd blijven, vernieuwd of vervangen worden voor zover deze gesitueerd zijn binnen het bouwvlak en nog als zodanig in gebruik zijn.

Voorzover legale voormalige bedrijfswoningen vóór de tervisielegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan als burgerwoning zijn afgestoten en als zodanig in gebruik zijn, hebben deze woningen in het bestemmingsplan een woonbestemming gekregen, tenzij dit om milieutechnische redenen (afstand tot een bestaand volwaardig agrarisch bedrijf) niet mogelijk is. In deze laatste situatie krijgt de woning de aanduiding 'plattelandswoning'.

Bedrijfssplitsing of het afstoten van een bestaande (voormalige) bedrijfswoning geeft geen recht op een nieuwe bedrijfswoning. Bij de beoordeling van een aanvraag om omgevingsvergunning voor een bedrijfswoning worden mede in aanmerking genomen bestaande woningen, welke als bedrijfswoning zijn gebouwd en/of als zodanig in gebruik zijn geweest, maar die ten gevolge van verkoop, verhuur, bedrijfssplitsing of andere transacties niet meer als bedrijfswoning fungeren (anti-dubbeltelregel).

Deeltijdactiviteiten bij agrarische bedrijven

Ontwikkelingen

De landbouwsector staat onder druk. Het aantal gezonde, volwaardige agrarische bedrijven (veelal melkveehouderijen) is in de loop der jaren sterk afgenomen. Aan de ene kant wordt dit veroorzaakt door de schaalvergroting (met minder bedrijven wordt een grotere landbouwproductie gerealiseerd), aan de andere kant moeten agrarische bedrijven aan steeds strengere normen voldoen. Veel bedrijven weten het hoofd niet meer boven water te houden. Hierdoor zijn deze bedrijven genoodzaakt te stoppen of een nieuwe activiteit aan de bestaande agrarische bedrijfsvoering toe te voegen, om de continuïteit van het bedrijf te waarborgen. Vaak gaat het niet om een nevenfunctie (een activiteit die in verband staat met de agrarische hoofdfunctie), echter om een activiteit die geen directe relatie heeft met de agrarische bedrijfsvoering. In het laatste geval is sprake van een deeltijdactiviteit. Voorbeelden hiervan zijn verblijfrecreatie (bed & breakfast, kamperen bij de boer) en pensionstalling.

Een deeltijdactiviteit kan voor de agrariër een welkome financiële aanvulling leveren op het bedrijfsresultaat en tegelijk bijdragen aan de leefbaarheid en/of (recreatieve) beleving van het platteland. Door het bieden van mogelijkheden voor 'verbreding' naast de agrarische bedrijfsvoering, kunnen agrarische bedrijven hun economische basis versterken en een duurzame agrarische bedrijfsvoering voor langere termijn waarborgen. Als 'hoeders' van het landschap zorgen de agrarische bedrijven ervoor dat het karakter van het landschap, met de bijbehorende natuur- en cultuurhistorische waarden, wordt versterkt. Met verbreding worden vooral de 'ondergeschikte' activiteiten bedoeld, die geen direct verband hebben met de agrarische bedrijfsvoering, maar wel op het agrarisch bedrijfsperceel plaatsvinden en bijdragen aan het inkomen van het agrarisch bedrijf. Deze activiteiten worden in dit bestemmingsplan deeltijdactiviteiten genoemd.

Ondergeschiktheid deeltijdactiviteiten

Van wezenlijk belang is dat de deeltijdactiviteiten bij een agrarisch bedrijf ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie. In het algemeen gaat het om kleinschalige activiteiten. Zodra er sprake is van grootschaligheid ofwel dat de deeltijdactiviteiten in het hoofdinkomen voorzien van het bedrijf, kan niet langer worden gesproken over een ondergeschikte deeltijdactiviteit.

De ondergeschiktheid van deeltijdactiviteiten kan tot uitdrukking worden gebracht in inkomsten, tijdsbesteding en oppervlakte van het gebruik. De inkomsten uit de (gezamenlijke) deeltijdactiviteiten dienen in principe minder dan de helft van de totale inkomsten van het agrarisch bedrijf te beslaan, om als ondergeschikt te worden aangemerkt. Daarnaast dient de agrariër minder dan de helft van zijn arbeidstijd te besteden aan de deeltijdactiviteit(en) en een beperkt deel van het agrarisch bouwperceel voor de deeltijdactiviteit(en) te gebruiken. Over de aard en omvang van een agrarische bedrijfsvoering en de verhouding van eventuele deeltijdactiviteiten tot de agrarische bedrijfsvoering, kan in de voorkomende gevallen advies worden ingewonnen bij een agrarische deskundige.

Grondgebonden agrarische bedrijven en deeltijdactiviteiten

Om in de behoefte aan verbredingsmogelijkheden te voorzien, zijn in de regels afwijkingsmogelijkheden opgenomen ten behoeve van verschillende deeltijdfuncties bij grondgebonden agrarische bedrijven. Eén van de voorwaarden is dat de deeltijdactiviteit(en) ondergeschikt dien(t)en te zijn en blijven aan de agrarische functie, zowel in tijdsbesteding, gebruiksoppervlak als in inkomsten. Alle grondgebonden agrarische bedrijven binnen het landelijk gebied van Leidschendam - Voorburg hebben dezelfde mogelijkheden voor deeltijdactiviteiten, met uitzondering van deeltijd-pensionstalling voor 15 paarden.

Deeltijdactiviteiten die onder voorwaarden met een omgevingsvergunning zijn toegestaan, zijn onder andere: kleinschalig kamperen, recreatief nachtverblijf, een kleinschalig ambachtelijk bedrijf, een theetuin/-schenkerij, agrarische dagrecreatie en kleinschalige opslag/stalling. In de regels zijn de voorwaarden opgenomen waaraan dient te worden voldaan, voordat een omgevingsvergunning kan worden verleend. Om de kleinschaligheid van deeltijdactiviteiten te waarborgen, zijn in de regels maximum oppervlakten opgenomen. Daarnaast worden, voorzover nodig, eisen gesteld ten aanzien van de landschappelijke inpassing van deeltijdactiviteiten, zoals kamperen bij de boer.

De hier genoemde mogelijkheden van deeltijdactiviteiten gelden niet voor paardenhouderijen (A-PH) en glastuinbouwbedrijven (A-GT).

Grondgebonden agrarische bedrijven en pensionstalling

Als gevolg van het door de gemeente in 2008 vastgestelde paardenbeleid, Nota 'Schaken met paard en landschap', is het binnen de bestemming 'Agrarisch' rechtstreeks mogelijk om bij een volwaardige grondgebonden agrarische bedrijfsvoering, in deeltijd maximaal 15 paarden in pension te houden. Dit indien aan de op dat moment geldende milieuvoorschriften kan worden voldaan. Voorzieningen voor paarden zijn met een omgevingsvergunning toegestaan, mits aan de in de regels opgenomen voorwaarden wordt voldaan. Het gaat hier nadrukkelijk om de combinatie van een volwaardig grondgebonden agrarisch bedrijf met een deeltijd-paardenpension als ondergeschikte functie. Deze mogelijkheid wordt echter niet geboden voor een agrarisch bedrijf in de vorm van een paardenfokkerij. Het toestaan van pensionactiviteiten of andere gebruiksgerichte paardenactiviteiten bij een paardenfokkerij is niet passend, omdat er dan geen sprake meer is van een agrarisch bedrijf als bedoeld in dit bestemmingsplan.

Pensionstalling voor maximaal 15 paarden als deeltijdactiviteit bij kleinschalige grondgebonden bedrijven, is niet mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid van deze deeltijdactiviteit komt bij kleinschalige agrarische bedrijven al snel in het geding, gelet op de inkomsten die uit deze functie gegenereerd worden. In de 'Nota Schaken met paard en landschap' is voor paardenactiviteiten in het landelijk gebied beleid geformuleerd teneinde richting te geven aan de ontwikkeling van de paardensector in het gebied. Dit beleid is in dit bestemmingsplan verankerd. Het 'vrijgeven' van de mogelijkheid om op agrarische bedrijfspercelen in bedrijfsmatige zin paarden te houden, zou bovendien betekenen dat er in principe overal in het landelijk gebied van de gemeente Leidschendam - Voorburg pensionstallingen of andere activiteiten met paarden van een noemenswaardige omvang kunnen ontstaan. Uit ruimtelijk en planologisch oogpunt is dit geen wenselijke situatie, gezien de neveneffecten hiervan op de waarden en kenmerken van het gebied. Denk aan de voorzieningen die voor paarden nodig zijn en de impact hiervan op het landschap, de intensievere beweiding van de graslanden en de gevolgen hiervan voor o.a. de natuurwaarden, en het extra verkeer dat door bijvoorbeeld pensionstalling wordt aangetrokken.

In het bestemmingsplan is het daarom alleen toegestaan dat bij kleinschalige agrarische bedrijven, net als bij de woonfunctie, maximaal 4 paarden worden gehouden. Voor de bijbehorende voorzieningen geldt dat deze zijn toegestaan, voor zover een goede landschappelijke inpassing mogelijk is. Stalruimte dient bijvoorbeeld binnen de bestaande bedrijfsgebouwen te worden gerealiseerd en een eventuele paardenbak of paddock binnen het bouwvlak.

Zorgboerderij en kinderopvang bij de boer

De functies zorg (bijvoorbeeld opvang van gehandicapten) en kinderopvang bij de boer zijn functies die op een positieve manier kunnen bijdragen aan een algemeen maatschappelijk doel en de aantrekkelijkheid van het landelijk gebied. De meerwaarde van deze functies op een agrarisch perceel zit vooral in de combinatie van zorg- en opvangactiviteiten met de agrarische activiteiten op het boerenbedrijf. Deze functies worden in dit plan mogelijk gemaakt door middel van een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders. De wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van een 'zorgboerderij' geldt voor de percelen met bestemming 'Agrarisch'.

Van belang is wel dat een dergelijke functie gekoppeld is en blijft aan een agrarische bedrijfsvoering en dat het extra verkeer dat met die functie wordt aangetrokken, inpasbaar is in het betrokken gebied. Gezien de aard van de functies kinderopvang en zorg, zal het in sommige gevallen voorkomen dat de activiteiten niet (meer) ondergeschikt zijn aan de agrarische bedrijfsvoering, maar voorzien in het hoofdinkomen van het agrarisch bedrijf. De agrarische activiteiten zijn dan ondergeschikt aan de zorgfunctie of de opvang van kinderen. Dit is echter, gelet op het karakter van deze functies, acceptabel, mits er geen sprake is van grootschaligheid en er een koppeling blijft met agrarische bedrijfsactiviteiten. Het aantal verkeersbewegingen gerelateerd aan de betreffende bedrijfsfunctie dient te passen in het betrokken gebied en mag niet ten koste gaan van de gebiedseigen waarden.

Bebouwing

Uitbreiding van de oppervlakte aan gebouwen op een perceel, ten behoeve van een deeltijdfunctie is in principe niet toegestaan. Een dergelijke functie dient binnen de bestaande bebouwing te worden ingevuld. Er zijn wel mogelijkheden om hiervan af te wijken. De afwijkingsmogelijkheden zijn opgenomen in de regels. Wanneer de agrarische bedrijfsvoering wordt beëindigd, zal ook een einde moeten komen aan de deeltijdfunctie(s). Wijziging van de agrarische functie naar bijvoorbeeld een woonfunctie is dan een mogelijkheid. Binnen de woonfunctie zijn er (andere) mogelijkheden voor ondergeschikte medegebruik van de voormalige agrarische bebouwing.

Nieuwe functies in 'vrijkomende agrarische bedrijven' (VAB)

Wanneer een agrarische bedrijfsvoering beëindigd wordt, raken de bedrijfsgebouwen hun agrarische functie kwijt, indien daar geen ander agrarisch bedrijf gevestigd wordt.

Met 'vrijkomende voormalige agrarische bebouwing' wordt in dit plan bedoelt de (legale) gebouwen op voormalige agrarische bouwpercelen, waarop de agrarische activiteiten volledig zijn beëindigd en de gebouwen leeg zijn komen te staan. De nieuwe functie die in de genoemde gebouwen mogelijk wordt gemaakt wordt 'vervolgfunctie' genoemd. In dit geval is geen sprake van een 'deeltijdactiviteit' dan wel een 'nevenactiviteit', aangezien er geen agrarische activiteiten meer op het perceel plaatsvinden. Opgemerkt wordt dat het hier uitdrukkelijk gaat om de percelen waar de voormalige bedrijfswoning niet is afgesplitst van het agrarisch bouwperceel en de woning nog deel uitmaakt van het agrarisch bouwperceel of nog wordt bewoond door de voormalige agrariër(s). Afgesplitste agrarische bouwpercelen met alleen een deel van de oorspronkelijke bedrijfsgebouwen, vallen niet onder deze regeling.

Om een ander gebruik van deze bebouwing mogelijk te maken en op die manier verpaupering tegen te gaan, is in de regels voor burgemeester en wethouders een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de agrarische functie kan worden omgezet in een landelijk bedrijf, woonfunctie of een paardenhouderij. Dit zijn bedrijven die qua aard en omvang thuishoren in het landelijk gebied of daarmee een functionele binding hebben en geen grootschalig of industrieel karakter kennen. Voorbeelden van landelijke bedrijven zijn: een hoveniersbedrijf, een dierenpension en/of dierenasiel. Verder dient te worden voldaan aan de in de regels opgenomen voorwaarden. Gestreefd wordt naar sanering van overtollige en/of in zeer slechte staat verkerende bebouwing. Dit teneinde de ruimtelijke kwaliteit van erven in het buitengebied te waarborgen.

Ter bescherming van de natuur- en landschapswaarden van gronden is een aantal werken en werkzaamheden in het bestemmingsplan omgevingsvergunningplichtig. Het gaat om werken en werkzaamheden buiten het bouwvlak dan wel in een agrarische bestemming met waarden. Deze werken en werkzaamheden zijn niet op voorhand uitgesloten, echter dienen getoetst te worden op hun effect op de natuur- en landschapswaarden. Wanneer de werken en werkzaamheden geen wezenlijke invloed dan wel (blijvende) negatieve effecten hebben op de natuur- en landschapswaarden, zal een omgevingsvergunning worden verleend. Voor bepaalde werkzaamheden, zoals het aanleggen en dempen van watergangen, is niet alleen een omgevingsvergunning nodig, maar ook een vergunning van de waterbeheerder (Hoogheemraadschap). Uit waterhuishoudkundig oogpunt dienen dempingen vanwege het verlies aan waterbergingscapaciteit elders volledig te worden gecompenseerd. Dit aspect is geregeld in de Keur (verordening van het Hoogheemraadschap). Ook (grootschalige) ophogingen in verband met het verwerken van bagger zijn onder de omgevingsvergunningplicht gebracht.

Een omgevingsvergunning is niet vereist wanneer er sprake is van normaal onderhoud of beheer van gronden. Onder normale onderhoudswerkzaamheden worden verstaan: werkzaamheden die periodiek dienen te worden uitgevoerd voor de instandhouding van de binnen een gebied aanwezige functies en waarden, zoals deze worden beschreven in de desbetreffende bestemming.

Alle bestaande, legale burgerwoningen en enkele voormalige bedrijfswoningen hebben de bestemming 'Wonen - grondgebonden' (W-G) gekregen, conform de toekomstige systematiek van de gemeente Leidschendam-Voorburg. Elke burgerwoning beschikt over een eigen bestemmingsvlak, waarbinnen ook de bijgebouwen dienen te worden gesitueerd.

Een burgerwoning mag een inhoud hebben van maximaal 650 m³, inclusief aan- en bijgebouwen. De grondoppervlakte van de woning mag niet meer mag bedragen dan 150 m². Bestaande woningen groter dan 650 m³ kunnen bij herbouw vanwege bestaande rechten weer in de oorspronkelijke omvang worden teruggebouwd. Vanzelfsprekend moet de inhoudsmaat van meer dan 650 m³ op legale wijze zijn ontstaan. De bouw van nieuwe burgerwoningen worden in dit plan niet toegestaan, tenzij dit het gevolg is van toepassing van de spelregels ‘transformatie glastuinbouwgebied Meeslouwerpolder’ of toepassing van de opgenomen wijzigingsbevoegdheid. Nieuwe woningen zullen bovendien moeten voldoen aan de gestelde voorwaarden in de Beeldkwaliteitsparagraaf Meeslouwerpolder De totale oppervlakte van de bijgebouwen bij een burgerwoning mag maximaal 50 m² bedragen, waarbij een uitzondering geldt voor bestaande, legale overschrijding. Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de maximale 50 m², tot een maximale oppervlakte van 75 m².

Aan huis verbonden beroep

Binnen een woonbestemming mag naast de woonfunctie, een aan huis verbonden beroep worden uitgeoefend. Onder een aan huis verbonden beroep wordt verstaan: een dienstverlenend beroep, dat op kleine schaal in een woning of een daarbij behorend bijgebouw door een bewoner van die desbetreffende woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft (gezien de aard, omvang en intensiteit), die in overeenstemming is met de woonfunctie. Enkele voorbeelden zijn: een tandarts, accountant en een architect. Er mag daarbij echter geen sprake zijn van hinder, zoals verkeer-/parkeeroverlast. Onder een aan huis verbonden beroep wordt niet verstaan een kleinschalig bedrijf aan huis.

Ten behoeve van het onderhavige beroep mag in een woning (inclusief aan- en uitbouwen) of in een daarbij behorende bijgebouw een praktijkruimte worden gerealiseerd, zolang de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft. Met een praktijkruimte is in dit plan gelijkgesteld, een atelier voor de beoefening van activiteiten op kunstzinnig-cultureel gebied aan huis, al dan niet in combinatie met een galerie.

De voorwaarden waaronder deze vormen van medegebruik zijn toegestaan, zijn opgenomen onder de specifieke gebruiksvoorschriften behorende bij de bestemming 'Wonen-Grondgebonden'. In beide gevallen geldt dat het medegebruik een uitstraling dient te hebben die in overeenstemming is met de woonfunctie en niet gepaard mag gaan met horeca en/of detailhandel. Detailhandel in beperkte omvang, die ondergeschikt is aan de uitoefening het beroep of de beoefening van de kunstzinnig-culturele activiteit, is hiervan uitgezonderd. Voorts mag het medegebruik geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer ter plaatse. Buitenopslag ten behoeve van een beroep of andere activiteiten aan huis is niet toegestaan.

Bedrijfsbestemmingen en bebouwing

In het plangebied komen de volgende bedrijfsbestemmingen voor:

• 'Bedrijf': de bestemming ten behoeve van de bestaande, legale niet agrarische bedrijven
• 'Bedrijf - Gasdrukmeet- en regelstation': opgenomen ten behoeve van de nutsvoorzieningen.

'Bedrijf'

Binnen het plangebied is één bedrijfsbestemming aanwezig aan de Huyssitterweg 7. Het bedrijf is bestemd door middel van de bestemming 'Bedrijf' (B). De Huyssitterweg 7 heeft in aanvulling op de bedrijfsbestemming de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 09' wat de mogelijkheden biedt om een agrarisch loonbedrijf te vestigen. Deze nummering is afgestemd op het bestaande bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' om éénduidigheid in de regelgeving te creëren. De regels gaan uit van de bestaande situatie (inclusief vergunde uitbreidingen), voorzover deze legaal is. Uitbreiding van deze bedrijven wordt niet zonder meer toegestaan. Het algemeen beleid is erop gericht nieuwe, niet agrarische bedrijvigheid, uit het buitengebied te weren en uitplaatsing van bestaande bedrijvigheid waar mogelijk te stimuleren. Hier gaat het vooral om bedrijvigheid die behoud van het karakter van het buitengebied niet ten goede komt dan wel een ongewenste verkeersaantrekkende werking heeft. De Huyssitterweg 7 heeft geen mogelijkheid voor een bedrijfswoning, dat is overgenomen uit het geldenbestemmingsplan waarin een bedrijfswoning specifiek is uitgesloten.

Ten tijde van de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan zijn er meerder bedrijven gevestigd ter plaatse van de Huyssitterweg 7. Het algemene beleid van de gemeente is dat slechts één bedrijf is toegestaan per bestemmingsvlak. Gezien het economische belang voor Stompwijk (en op basis van ingediende zienswijzen) is een maatwerkregeling opgenomen in de regels.

Wel voorziet het bestemmingsplan in een mogelijkheid voor vestiging van de bedrijfscategorie 'landelijke bedrijven'. Dit zijn bedrijven die qua aard en omvang thuishoren in of een functionele binding hebben met het landelijk gebied en geen grootschalig of industrieel karakter dragen, zoals een hoveniersbedrijf en een dierenpension. Deze categorie bedrijven valt in dit plan ook onder de bestemming 'Bedrijf'. De aard van de bedrijfsvoering is te onderscheiden aan de hand van de bij de genoemde bestemming aangegeven specifieke aanduiding. Ten behoeve van dit bedrijf is voor burgemeester en wethouders een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Met deze bevoegdheid is het mogelijk om de bestemming van bestaande percelen met de bestemming 'Agrarisch' of 'Bedrijf', te wijzigen in een passende bedrijfsbestemming ten behoeve van een landelijk bedrijf. Daarbij dient zoveel als mogelijk gebruik te worden gemaakt van de bestaande bebouwing.

'Bedrijf - Gasdrukmeet- en regelstation'

Nutsvoorzieningen in de Meeslouwerpolder zijn binnen de bestemming 'Bedrijf - Gasdrukmeet- en regelstation' ondergebracht.

Bedrijfsbeëindiging
Ingeval van beëindiging van een bestaand bedrijf kan door middel van een wijzigingsbevoegdheid medewerking worden verleend aan de vestiging van een landelijk bedrijf of een ander type bedrijf, mits er geen verzwaring van de bedrijfscategorie plaatsvindt. Er dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan, waarbij mede van belang is dat de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse door het nieuwe bedrijf niet wordt verslechterd. Nieuwbouw (uitbreiding van de bestaande bebouwing) ten behoeve van deze bedrijven is niet toegestaan.

Sanering van de bedrijfsfunctie en de bijbehorende bebouwing is mogelijk door gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid, indien aan de daarvoor gestelde voorwaarden wordt voldaan. Hiertoe is eveneens een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen. Uitsluitend wijziging van de bedrijfsbestemming in een woonbestemming, zonder dat er nieuwe woningen worden toegevoegd, is ook mogelijk. Het gaat dan om de wijziging van de (voormalige) bedrijfswoning in een burgerwoning en verplichte sanering van overtollige dan wel ontsierende (voormalige) bedrijfsbebouwing. Gestreefd wordt naar een goede ruimtelijke inrichting van het perceel. Het is nadrukkelijk niet toegestaan de voormalige bedrijfsgebouwen weer voor een bedrijfsfunctie in te richten, anders dan in de vorm van een 'kleinschalig bedrijf aan huis'. Voor zover voormalige bedrijfsgebouwen worden gehandhaafd dienen deze gebruikt te worden voor een functie passend binnen de woonbestemming.

In het plangebied is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' aanwezig. De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de waterkering, met de daarbij behorende bouwwerken.

Ter bescherming van waterkering is in het bestemmingsplan het vereiste van een omgevingsvergunning opgenomen voor het uitvoeren van een aantal werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Ingrepen die de waterkering mogelijk aantasten zijn niet toegestaan. Alvorens te beslissen omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de beheerder(s) van de waterkering.

De voormalige provinciale Ruimte voor Ruimte-regeling bood mogelijkheden voor woningbouw ter compensatie van de sanering van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing dan wel kassen als gevolg van bedrijfsbeëindiging. Ten opzichte van het omliggende bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' is ervoor gekozen om de wijzigingsbevoegdheid aan te passen op basis van de spelregels. Door middel van een wijzigingsbevoegdheid is het onder voorwaarden mogelijk om een agrarische bestemming of een bedrijfsbestemming te wijzigen in de bestemming 'Wonen - Grondgebonden' teneinde één of meerdere burgerwoningen te realiseren. Eén van de voorwaarden is dat gebruikmaking van deze bevoegdheid niet mag leiden tot een aantasting van de in het gebied aanwezige landschappelijke, natuur- en/of cultuurhistorische waarden. Aan de hand van een inrichtingsplan wordt getoetst hoe de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt gewaarborgd en of toepassing van de wijzigingsbevoegdheid ter plaatse wenselijk is en bovendien milieutechnisch inpasbaar is. Onderdeel van de besluitvorming is overleg met de provincie Zuid-Holland. Daarnaast kunnen randvoorwaarden worden gegeven voor de inpassing van het bouwplan.

Toepassing van de wijzigingsbevoegdheid is overigens alleen mogelijk indien de woningen binnen de gebiedsaanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 2' worden gerealiseerd. Het is niet mogelijk om de verkregen woningbouwtitels elders binnen de gemeente te realiseren.

Een bestemmingplan is voorwaardenscheppend: de gemeente kan wel toetsen, maar geen activiteiten afdwingen. Hierin mogen alleen aspecten worden benoemd die ruimtelijk relevant zijn. De gemeente vindt het belangrijk dat de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied, de wijze waarop de bebouwing zich in het landschap manifesteert, wordt gewaarborgd en waar nodig verbeterd. Hiervoor kunnen verschillende instrumenten worden ingezet, waaronder het bestemmingsplan en de Welstandsnota. De gemeente heeft ervoor gekozen om het waarborgen van de ruimtelijke kwaliteit ten aanzien van nieuwe ontwikkelingen deels vast te leggen in de Beeldkwaliteitsparagraaf Meeslouwerpolder.

Het bestemmingsplan is in hoofdzaak conserverend van aard en maakt slechts beperkt nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Een aantal mogelijke ontwikkelingen die van invloed zijn op de ruimtelijke kwaliteit van zijn:

• het realiseren van nieuwe burgerwoningen in ruil voor het afbreken van bestaande glastuinbouwbedrijven;
• het realiseren van paardenhouderijen dan wel voorzieningen voor paardenactiviteiten;
• de mogelijkheden voor deeltijdactiviteiten bij agrarische bedrijven, zoals pensionstalling en kamperen;

In de regels wordt, in aanvulling op de reguliere bouw- en gebruiksbepalingen, aangegeven dat (nieuwe) ontwikkelingen slechts worden toegestaan, indien de BeeldkwaliteitsparagraafMeeslouwerpolder in acht wordt genomen. Met ontwikkelingen wordt hier zowel bouwen als gebruik (functies) bedoeld. In de Beeldkwaliteitsparagraaf Meeslouwerpolder wordt vervolgens de ruimtelijke relevantie van (de landschappelijke inpassing van) bebouwing en functies in het buitengebied beschreven. Hiermee wenst de gemeente sturing te geven aan de invulling van bouwplannen dan wel de keuze van functies. Daarnaast kunnen bouwplannen dan wel verzoeken om nieuwe/andere functies op basis hiervan worden getoetst op de inpasbaarheid in de Meeslouwerpolder. In de regels is voor burgemeester en wethouders bovendien ook de mogelijkheid opgenomen om nadere eisen te stellen met betrekking tot de ruimtelijke inpassing van bebouwing dan wel functies.

Het een en ander wordt door de gemeente beoordeeld aan de hand van een door de belanghebbende(n) te overleggen inrichtingsplan.

De algemene regels bevatten aanvullende bepalingen van algemene aard en zijn als volgt opgebouwd:

• een anti-dubbeltelregel;
• algemene bouwregels;
• algemene gebruiksregels;
• algemene aanduidingsregels;
• algemene afwijkingsregels;
• algemene wijzigingsregels;
• overige regels.

De overgangs- en slotregels betreffen het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik van gronden.

Het overgangsrecht voor bouwwerken dient ter vergroting van de rechtszekerheid voor bouwwerken die bestonden of mochten worden gebouwd op het moment waarop dit plan in werking treedt en die afwijken van dit plan. Het opnemen van deze regel en de redactie daarvan is wettelijk voorgeschreven. Bouwwerken die al met het eerder geldende plan in strijd waren, vallen niet onder het overgangsrecht van het nu voorliggende plan.

Het overgangsrecht voor het gebruik van gronden en bouwwerken dient ter vergroting van de rechtszekerheid voor gebruik dat bestond op het moment waarop dit plan in werking treedt en die afwijken van dit plan. Het opnemen van deze regel en de redactie daarvan is wettelijk voorgeschreven. Vormen van gebruik die al met het eerder geldende plan in strijd waren, vallen niet onder het overgangsrecht van het nu voorliggende plan.

Verder bevat het overgangsrecht een hardheidsclausule, die het mogelijk maakt om in bijzondere gevallen om met een omgevingsvergunning af te wijken van het overgangsrecht.

Tenslotte geeft de slotregel aan onder welke naam de regels dienen te worden aangehaald: 'Regels van het bestemmingsplan 'Glastuinbouwgebied Meeslouwerpolder'.

Het ontwikkelen van beleid en de vertaling daarvan in een bestemmingsplan heeft alleen zin, indien na de vaststelling van het bestemmingsplan handhaving plaatsvindt. Daarom is het belangrijk om reeds ten tijde van het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te besteden aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. De wettelijke basis voor handhaving ligt in artikel 125 van de Gemeentewet, in samenhang met de afdelingen 5.3 en 5.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Vijf factoren zijn van wezenlijk belang voor een goed handhaafbaar bestemmingsplan:

1. 1. Een vastgestelde nulsituatie per perceel aan de hand van een nulinventarisatie. Bij een nieuw bestemmingsplan dient met "een schone lei" begonnen te worden. Dat betekent dat tijdens de ontwikkeling van het nieuwe bestemmingsplan de met het oude plan strijdige situaties worden aangepakt of gelegaliseerd. Legalisering leidt tot een "positieve" bestemming in het nieuwe plan. Er is een nulinventarisatie uitgevoerd, waarvan een overzicht is gemaakt. Daarbij is de feitelijke situatie per perceel in beeld gebracht, dat geldt voor de bebouwing en het gebruik. Voor dit overzicht is gebruik gemaakt van verschillende informatiebronnen, waaronder milieuvergunningen, bouwvergunningen en afgegeven vrijstellingen. Daarnaast is door de afdeling Handhaving in het kader van het project 'Glastuinbouwgebied Meeslouwerpolder' op verschillende percelen inspecties uitgevoerd. Op basis van deze informatie is invulling gegeven aan de bestemmingen in het nieuwe bestemmingsplan.

2. 2. Voldoende kenbaarheid van het bestemmingsplan. Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. Aan het bestemmingsplan is een intensief voorbereidingsproces vooraf gegaan. Het plan is ook ruim van te voren aangekondigd. Met de tervisielegging van het bestemmingsplan, wordt aangenomen dat belanghebbenden in het plangebied voldoende op de hoogte (kunnen) zijn het plan.

3. 3. Voldoende draagvlak voor beleid en regeling in het plan. De inhoud van het plan kan slechts gehandhaafd worden indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund wordt door de gebruikers van het plangebied. In het bestemmingsplan is uitgegaan van actuele beleidsinzichten en is zoveel mogelijk rekening gehouden met specifieke wensen uit het gebied. Uiteraard kan niet aan alle wensen tegemoet worden gekomen.

4. 4. Een realistische en inzichtelijke regeling. Een juridische regeling dient realistisch en inzichtelijk te zijn; dat wil zeggen niet onnodig beperkend of onflexibel. In het onderhavige plan is nadrukkelijk gestreefd naar zoveel mogelijk flexibiliteit, maar met duidelijke 'randvoorwaarden'. Het bestemmingsplan geeft zowel voor de burger, als voor de toezichthouder duidelijk weer welke activiteiten, onder welke voorwaarden zijn toegestaan. Door veelvuldige toepassing van het bestemmingsplan door toezichthouders/ vergunningverleners en voorlichting aan gebruikers van het gebied, zal men steeds meer vertrouwd raken met de regels.

5. 5. Een actief handhavingsbeleid. Het sluitstuk van een goed handhavingsbeleid is voldoende controle van de feitelijke situatie in het plangebied. Daarnaast moeten adequate maatregelen worden getroffen indien de regels worden overtreden. Indien dit wordt nagelaten, ontstaat een grote mate van rechtsonzekerheid. Kern van de handhaving is structureel toezicht. Van groot belang is een kenbaar en zichtbaar toezichtbeleid. Een bijkomend effect is dat daarvan een preventieve werking uitgaat.
   

De afdeling Handhaving stelt jaarlijks een handhavingsuitvoeringsprogramma vast. Daarin zijn prioriteiten gesteld ten aanzien van de te handhaven zaken. In het algemeen geldt op grond van vaststaande jurisprudentie een beginselplicht tot handhaving. Handhaving is erop gericht de situatie in overstemming te brengen met het bestemmingsplan. Dat neemt natuurlijk niet weg dat per geval moet worden onderzocht of handhaving (nog) mogelijk of proportioneel is. Een uitzondering is bijvoorbeeld concreet zicht op legalisatie van de overtreding. Naast sanctioneren wordt van handhaving ook oplossingsgericht denken verwacht. Kortom, waar mogelijk wordt maatwerk geleverd.

Het voorliggende bestemmingsplan is voornamelijk consoliderend van aard en een initiatief van de gemeente. Dit houdt in dat de ruimtelijke inrichting van het plangebied grotendeels een bestaande situatie betreft, waarvoor geen nieuwe kosten verwacht worden die verbonden zijn aan de inrichting van dit gebied. Voor de tuinbouwweg 7/7A en eventuele toekomstige initiatieven binnen het plangebied geldt de navolgende sub paragraaf.

De Afdeling Grondexploitatie (Afd. 6.4) in de Wet ruimtelijke ordening, die op 1 juli 2008 in werking is getreden, biedt gemeenten onder meer verschillende instrumenten om kosten die te maken hebben met grondexploitatie te verhalen bij personen met een eigendomspositie in dat gebied. Eén van die manieren is door middel van het sluiten van een vrijwillige overeenkomst met een grondeigenaar, ook wel aangeduid als anterieure overeenkomst. Wanneer de gemeente met de grondeigenaar geen anterieure overeenkomst heeft afgesloten, dan dient de gemeente een exploitatieplan op te stellen.

Tussen de eigenaren van de Tuinbouwweg 7/7A en de gemeente is een anterieure overeenkomst gesloten waarin afspraken zijn vastgelegd over het realiseren van het bouwplan en de daaraan gekoppelde voorwaarden. In de overeenkomst is eveneens een bepaling opgenomen met betrekking tot planschade. Indien een eventueel verzoek om planschade leidt tot vergoeding van de planschade, dan is de grondeigenaar hiervoor aansprakelijk. Het bouwplan wordt dan ook particulier gefinancierd. Er zijn derhalve geen financieel-economische risico's voor de gemeente aan verbonden en is het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar.

Het opstellen van een bestemmingsplan dient zorgvuldig te gebeuren. In dat kader blijft het van belang dat er vooroverleg met betrokken instanties, burgers en maatschappelijke organisaties plaatsvindt, zodat in een vroeg stadium knelpunten, belangen en verbeterpunten kunnen worden gesignaleerd. De verplichting tot het voeren van vooroverleg vloeit voort uit de artikelen 3.1.1 en 3.1.6 sub e van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in samenhang met het in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gecodificeerde zorgvuldigheidsbeginsel. Op grond hiervan is de gemeente verplicht bij de voorbereiding van een bestemmingsplan de nodige kennis te vergaren omtrent de relevante feiten en af te wegen belangen. Deze verplichting tot vooroverleg geldt nadrukkelijk ook bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in de (nabije) toekomst. Medewerking kunnen verlenen aan een initiatief op basis van de wijzigingsbevoegdheid is daarmee ook afhankelijk van de reacties uit het vooroverleg.

Het bestemmingsplan wordt niet aan inspraak onderworpen op grond van de 'Inspraakverordening gemeente Leidschendam-Voorburg 2006'. Door het volgen van de procedure als bedoeld in artikel 3:4 Awb (uniforme openbare voorbereidingsprocedure) wordt eenieder immers actief betrokken bij de voorbereiding van het bestemmingsplan. Het eerst inspraak verlenen voegt daarom niets toe en is dubbelop. Naast de wettelijke verplichting om de mogelijkheid te bieden om door eenieder zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan in te dienen, heeft er tevens vooroverleg met betrokken instanties, maatschappelijke organsanisaties, ingezetenen en belanghebbenden plaatsgevonden. Hieronder is beschreven op welke wijze dit vooroverleg heeft plaatsgevonden en welke reacties zijn gegeven.

Een aantal instanties is gevraagd om aan te geven welke belangen verankerd zouden moeten worden in het bestemmingsplan, rekening houdend met de specifieke ruimtelijke kenmerken van dit gebied. Daarbij is nadrukkelijk gevraagd de reactie te motiveren en tevens te beschrijven op welke wijze dat specifieke belang in het bestemmingsplan verwerkt zou moeten worden.

De volgende instanties zijn aangeschreven

1. 1. LTO Noord Zoetermeer
2. 2. Hoogheemraadschap van Rijnland
3. 3. Veiligheidregio Haaglanden
4. 4. Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V.
5. 5. N.V. Nederlandse Gasunie
6. 6. Tennet regio West
7. 7. KPN, straalverbindingen
8. 8. het Zuid-Hollands Landschap
9. 9. Natuur en milieufederatie Zuid Holland
10. 10. Adviesraad Stompwijk
11. 11. Platform Duurzaam Leidschedam-Voorburg
12. 12. Vereniging Archeologische werkgroep
13. 13. Dunea
14. 14. Stedin
15. 15. Eneco Energie
16. 16. E.ON Benelux
17. 17. NUON Business
18. 18. NUON Energy
19. 19. Ziggo zakelijk
20. 20. UPC

van het Hoogheemraadschap van Rijnland (2) is de reactie ontvangen dat een nieuw watergebiedsplan alsmede een nieuw peilbesluit in voorbereiding is. Bij het ontwikkelen van het plan is rekening gehouden met de mogelijke nieuwe ontwikkelingen en veranderende functies in de polder;

van de Veiligheidsregio Haaglanden (3) is een advies ontvangen inzake de fysieke en externe veiligheid in het plangebied. De instantie brengt advies uit in het kader van de externe veiligheid zodra het ontwerpbestemmingsplan ter inzage ligt;

van de Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V.(4) heeft schriftelijk aangegeven dat er geen belangen voor de organisatie in het plangebied zijn;

van de N.V. Nederlandse Gasunie (5) is de reactie ontvangen dat er binnen het plangebied een tweetal gastransportleidingen zijn gelegen welke worden beheerd door het bedrijf. Daarnaast is een gasontvangstation aanwezig in het gebied welke door in beheer is van de Gasunie en verstrekt zij algemene informatie over de veiligheidseisen rondom dergelijke leidingen;

van de adviesraad Stompwijk (10) is een reactie ontvangen waarin ze aangeven het cruciaal is om in het gebied tot een goede afstemming te komen van functie-uitoefening, waarbij er wordt gezocht naar een voor iedereen acceptabel toekomstbeeld en fasering. De Adviesraad is voorts van mening dat bedrijven in de glastuinbouwsector de ruimte moeten krijgen voor (door)ontwikkeling en niet gehinderd moeten door schaduwwerking van stoppende bedrijven. Daarnaast ziet de Adviesraad mogelijkheden om extra ruimte te bieden aan het midden en kleinbedrijf. Dit kan vorm gegeven worden door in een deel van het gebied ruimte te creëren voor het ontwikkelen van voor bestaande (mogelijk te verplaatsen) bedrijven en ook voor beperkte nieuwvestiging van bedrijven uit de midden en kleine sectoren.

van Dunea (13) is de reactie ontvangen dat er geen transportleidingen van Dunea in het plangebied zijn gelegen.

van E.ON Benelux (16) is de vraag ontvangen waarom zijn een brief hebben ontvangen;

Binnen de daartoe gestelde termijn is van de overige aangeschreven instanties geen reactie ontvangen.

Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.8 Wro resp. Afdeling 3.4 van de Awb is het ontwerpbestemmingsplan voor een periode van zes weken zowel digitaal als in papieren vorm ter inzage gelegd. Tijdens deze periode heeft een ieder zienswijzen over het ontwerpbestemmingsplan naar voren brengen bij de gemeenteraad. Gedurende de terinzagelegging zijn in totaal 18 unieke zienswijzen ingediend. Voor de beantwoording van de zienswijzen wordt verwezen naar de Nota Zienswijzen, welke is opgenomen als bijlage 10.