het wijzigingsplan 'Prutweg 6 en 8 Sommelsdijk' met identificatienummer NL.IMRO.1924.SMDprutwegJvdV-WP30 van de gemeente Goeree-Overflakkee.

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van

het hoofdgebouw.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde zonder dak.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw.

1. a. tav. bebouwing: bebouwing die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand is gekomen of tot stand zal komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
2. b. tav. gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan.

de afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

een aangebouwd of op zichzelf staand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en dat in functioneel en architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een dakconstructie vrijstaand zonder wanden dan wel aan maximaal drie zijden begrensd door de gevels van belendende gebouwen.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie zich onder de noklijn bevindt en de voorzijde van de constructie binnen de gevel van het gebouw is gelegen.

het laagste punt van een schuin dak.

de bouwlaag op de begane grond.

hoekige of ronde uitbouw aan een gevel.

zorg die door cliënten wordt ontvangen aan huis.

doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen hiervan is toegestaan.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

activiteiten die in zijn algemeenheid zijn gericht op het ter plaatse nuttigen van voedsel en dranken en/of op het exploiteren van zaalaccommodatie.

een aantal, aan elkaar door familieband of anderszins gerelateerde, personen, die gezamenlijk één eenheid vormt en als zodanig ook gebruik maakt van één woning.

zorg die door cliënten wordt ontvangen gedurende een onafgebroken tijd in een instelling.

een aan een eengezinswoning gekoppelde ondergeschikte woonruimte in de woning ten behoeve van een of twee personen die een familieband hebben met de hoofdbewoner.

een geheel ondergronds gelegen ruimte, die is gesitueerd onder een bijbehorend bovengronds bouwwerk.

voorziening ten behoeve van de infrastructuur.

functie die ondergeschikt is aan de hoofdfunctie.

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van de kruin van die weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

een min of meer horizontaal vlak, ter afdekking van een gebouw, dat meer dan tweederde van het grondoppervlak van het gebouw beslaat.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de lijn waarin de voorgevel van het hoofdgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan.

bebouwing waarbij de hoofdgebouwen aan beide zijden niet in de perceelsgrens zijn gebouwd.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit, waaronder duikers, stuwen, gemalen, inlaten en voorzieningen ten behoeve van berging en infiltratie van hemelwater.

het huisvesten van één huishouden.

een gebouw, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

zelfstandige woningen, waar zorg op afroep of 24 uurszorg mogelijk is vanuit een verpleeg- of verzorgingshuis, een woonzorgcentrum of bijvoorbeeld een dienstcentrum.

een woning die gekoppeld is aan een zorgfunctie ten behoeve van de bewoner(s) met een geïndiceerde zorgbehoefte.

de kortste afstand van het verticale vlak in de zijdelingse perceelsgrens tot enig punt van het op dat bouwperceel voorkomende bouwwerk.

1. a. ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
2. b. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Op de in lid 3.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, met dien verstande dat:

Ten aanzien van de in lid 4.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, met dien verstande dat:

Op de in lid 5.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming worden gebouwd, met dien verstande, dat:

1. a. deze bouwwerken noodzakelijk zijn voor en rechtstreeks ten dienste staan van de in lid 5.1.1 bedoelde bestemming;
2. b. voor zover waterstaatsbelangen zulks gedogen, bouwwerken ten dienste van de in lid 5.1.2 genoemde bestemmingen waarbij alsdan de bepalingen bij de onderscheiden bestemming van overeenkomstige toepassing zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Vlaggenmasten, antennemasten, schoorstenen en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen, die deel uitmaken van een gebouw, mogen de voor dat gebouw toegestane maximale bouwhoogte met niet meer dan 5 m overschrijden.

Dakopbouwen ten behoeve van noodtrappen, luchtbehandelings- en liftinstallaties mogen niet hoger zijn dan 3,5 m en mogen geen grotere oppervlakte hebben dan 40% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het storten of lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare afvalstoffen;
2. b. het opslaan van goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, werktuigen, machines of onderdelen hiervan;
3. c. het opslaan van onklare voer- en vaartuigen of onderdelen hiervan;
4. d. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens;
5. e. het gebruik van gronden en bouwwerken voor seksinrichtingen;
6. f. het gebruik van gronden en bouwwerken voor coffeeshops;

met uitzondering van:

1. 1. vormen van gebruik, die verenigbaar zijn met het doel waarvoor de grond ingevolge de bestemming, de bestemmingsomschrijving en/of de overige regels mag worden gebruikt;
2. 2. het opslaan van bouwmaterialen, puin en specie in verband met normaal onderhoud, dan wel ter verwezenlijking van de bestemming.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de in deze regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. deze regels en toestaan dat het bouwvlak in geringe mate wordt overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft tot een maximale afmeting van 3 m;
3. c. deze regels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes en ten behoeve van het openbaar vervoer, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, met dien verstande dat:
   1. 1. de inhoud per gebouwtje niet meer dan 100 m³ mag bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer dan 3 m mag bedragen;
4. d. deze regels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van andere bouwwerken en toestaan dat de bouwhoogte van andere bouwwerken wordt vergroot;
   1. 1. ten behoeve van vlaggenmast, speelvoorzieningen, een kunstwerk, beeldende kunst en dergelijke tot niet meer dan 15 m;
   2. 2. ten behoeve van waarschuwings- en/of communicatiemasten tot niet meer dan 50 m;
   3. 3. ten behoeve van overige andere bouwwerken tot niet meer dan 10 m;
5. e. deze regels ten aanzien van maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte voor plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten, met dien verstande dat:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer mag bedragen dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,25 maal de maximaal toegestane bouwhoogte van het betreffende gebouw.

De onder lid 10.1 genoemde omgevingsvergunningen kunnen uitsluitend worden verleend, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de milieusituatie; en
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen indien de wijziging betrekking heeft op een enigszins andere situering en/of begrenzing van de bouwpercelen, dan wel bouwvlakken of bestemmingsvlakken, indien bij de uitvoering van het plan mocht blijken, dat verschuivingen in verband met de ingekomen bouwaanvragen nodig zijn ter uitvoering van een bouwplan, mits de oppervlakte van het betreffende bouwperceel, dan wel bebouwingsvlak, met niet meer dan 10% zal worden gewijzigd.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.

1. a. Een nieuw bouwwerk, verandering van een bouwwerk, verandering van gebruik van een bouwwerk of van gronden – al dan niet gecombineerd –, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, is niet toegestaan wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
2. b. Bij een omgevingsvergunning, dan wel bij de beoordeling of het gebruik in overeenstemming is met het bestemmingsplan wordt aan de hand van de volgende parkeernormen bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid:

3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot;
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van omgevingsvergunningen voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken, dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Prutweg 6 en 8 Sommelsdijk'

Aan de noordwestzijde van Sommelsdijk ligt de Prutweg. De initiatiefnemer heeft de wens om op de percelen Prutweg 4, 6, en 8 in totaal 77 (zorg)wooneenheden te realiseren. Deze 77 wooneenheden zijn verdeeld in 70 zorgwoningen en 7 reguliere vrijstaande woningen. In het geldende bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming 'Bedrijf', 'Tuin', en 'Recreatie-Paardenweide'. Het bouwen van woningen is binnen deze bestemming niet mogelijk. Voor het gehele plangebied geldt de gebiedsaanduiding 'Wro-zone-wijzigingsgebied 5'. Met deze wijzigingsbevoegdheid kunnen Burgemeester en wethouders de geldende bestemmingen wijzigen ten behoeve van een zorgcomplex met zorgwoningen. Reguliere woningen vallen niet onder deze wijzigingsbevoegdheid. Daarom is er voor gekozen het plangebied op te splitsen. Voor de zorgwoningen en zorgappartementen wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid en wordt een wijzigingsplan opgesteld, het onderhavige wijzigingsplan voorziet hier in. Voor de reguliere woningen wordt een afzonderlijk bestemmingsplan opgesteld.

Figuur 1 | Ligging plangebied (bron: www.zeeland.nl, bewerking Juust BV)

Het plangebied ligt aan de noordwestzijde van Sommelsdijk, aan de Prutweg 4, 6 en 8 (zie figuur 2). Het betreft de percelen kadastraal bekend, Sommelsdijk, sectie E, nummers 720 ged., 723, 724, 722, 381 ged., en 382 ged. Het plangebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de percelen aan de Oudelandsedijk, aan de westzijde wordt het plangebied begrensd door de begrenzing van de toekomstige woonpercelen aan de Prutweg, aan de noordzijde door de Joost van den Vondellaan en aan de oostzijde grenst het plangebied aan een watergang.

Figuur 2 | Percelen met plangrens (bron: www.scheldestromen.nl, bewerking Juust BV)

Het doel van dit wijzigingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

Dit wijzigingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit nog vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende milieuaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Het plangebied is voor een groot deel onbebouwd en in gebruik als tuin bij Prutweg 6 en 8. Dit zijn geschakelde bedrijfswoningen uit 1988, behorend bij de op het perceel aanwezige bedrijfspand. In dit bedrijfspand was een autoschadeherstelbedrijf gevestigd maar dit bedrijf is sinds 2009 verhuisd naar een andere locatie. Het bedrijfspand staat momenteel leeg, maar heeft nog wel een bedrijfsbestemming. Op basis van het bestemmingsplan zijn bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten toegestaan. Een dergelijke grootschalige bedrijfsbestemming aan de entree van Sommelsdijk is gezien de uitstraling naar de omgeving, zowel qua beeldkwaliteit als woon- en leefklimaat voor de in de omgeving gelegen woningen niet wenselijk.
Aan de noordzijde van het plangebied is een deel van een dierenweide gelegen waar hobbymatig dieren worden gehouden.

Figuur 3 | Huidige situatie (bron: www.zeeland.nl, bewerking Juust BV)

De initiatiefnemer heeft de wens om binnen het plangebied 27 grondgebonden woningen te bouwen en een appartementencomplex met in totaal 43 wooneenheden. De grondgebonden woningen zijn bedoeld voor extramurale zorg (zorg bij zelfstandige bewoning). De appartementen worden zodanig ontworpen dat deze geschikt zijn voor zowel intramurale zorg (eenheden behorende bij een zorginstelling voor continu hulpbehoevende personen) als extramurale zorg.

In samenspraak met de stedenbouwkundige van de gemeente is er een stedenbouwkundig kader opgesteld. De grondgebonden woningen hebben één bouwlaag en een kap. Hiervoor geldt een maximale goothoogte van 4 meter en een maximale bouwhoogte van 8 meter. Het appartementencomplex heeft maximaal 4 bouwlagen en een maximale bouwhoogte van 14 meter. Het westelijk deel van het appartementencomplex is lager en heeft een maximale bouwhoogte van 11 meter ten behoeve van een geleidelijke overgang vanaf de grondgebonden woningen.

Het plan betreft een afronding van de uitbreiding aan de noordwestzijde van Sommelsdijk. Ten noorden van de Joost van Vondellaan wordt de wijk Everdinapolder ontwikkeld en aan de westzijde van de Prutweg worden op een voormalige bedrijfslocatie vier nieuwe vrijstaande woningen gebouwd. Met dit wijzigingsplan wordt deels invulling gegeven aan de bouwlocatie tussen de bestaande woonbuurt Westplaat en de aangrenzende nieuwbouwprojecten. Hiermee wordt een afronding van de dorpsrand bewerkstelligd en tevens een passende entree van Sommelsdijk. De locatie van Blis containerschoonmaak aan de overzijde van de Prutweg is recentelijk al verwijderd en aldaar worden vier vrijstaande woningen gerealiseerd. De ontwikkeling van het onderhavige gebied is daar een welkome aanvulling op.

Het bedrijfspand aan de zuidzijde van het plangebied wordt gesloopt. Aan de oostzijde is een groenstrook opgenomen die aansluit op de omliggende groenstructuur. Door het plangebied loopt een ontsluiting die op twee punten aansluit op de Prutweg. Langs deze ontsluiting is haaks parkeren opgenomen. Aan de noordzijde, naast het appartementencomplex wordt een parkeerterrein aangelegd die bereikbaar is vanaf de Joost van den Vondellaan.

Figuur 3 | Toekomstige situatie plangebied (bron: Estate Invest, bewerking Juust BV)

Beeldkwaliteitsplan
Voor de locatie en het aangrenzende gebied is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Hierin wordt aangegeven op welke wijze de voorgenomen ontwikkeling aansluit op de ambities behorende bij de kwaliteitskaart van de provinciale structuurvisie en het daarbij behorende gebiedsprofiel. Het beeldkwaliteitsplan is als Bijlage 1 bij de regels toegevoegd. De stedenbouwkundige uitgangspunten binnen de (totale) beoogde ontwikkeling zijn:

• de dorpsentree tevens hoofdontsluitingsweg, Prutweg - Joost van den Vondellaan, versterken met het behoud van het groene karakter. Door het creëren van een nieuw dorpslint met groen aangelegde voortuinen, mogelijk met behoud van bestaande bomen en struiken en het aanleggen van groene bermen aan beide zijden van de Prutweg, zal de entree een sterker dorpskarakter meekrijgen. Het bestaande groen en de aanwezige bomen aan de Joost van den Vondellaan zullen worden behouden.
• Slechts 1 kavel voorzien van een uitrit op de Prutweg, om de groene berm zo min mogelijk te onderbreken. De overige woningen langs de Prutweg krijgen een op eigen kavel te realiseren parkeervoorziening, welke ontsloten wordt via de binnenplanse infrastructuur.
• De kreek/watergang 's Landshaven weer zichtbaar maken door deze voldoende ruimte te geven en/of te verbreden (bijv. aanleg natuurvriendelijke oevers).
• Bestaand groen voor zover mogelijk behouden (inventarisatie).
• Aanleg van voldoende recreatieve wandelroutes, aansluitend op de bestaande paden, zoals het houtsnipperpad langs de Isaäc da Costastraat.
• Een verbinding maken tussen de planlocatie en de bestaande seniorenappartementen in verband met deelgebruik voorzieningen en aantakking op wandelroutes vanuit de wijk Westplaat.

Tegenover het bestaande senioren- appartementencomplex aan de Isaäc da Costastraat (Westplaat) wordt een nieuw appartementencomplex ten behoeve van zorg gesitueerd, ontsloten via de Joost van Den Vondellaan. Door het complex in de stedenbouwkundige opzet een kleine verdraaiing te geven, ontstaat er tussen dit gebouw en het naastgelegen seniorencomplex een grote groene tussenruimte. Aan de zuid- en westzijde sluit het complex aan op de grondgebonden (zorg)woningen met maximaal één laag met kap. Een geleidelijke en zorgvuldige opbouw in bouwmassa zorgt voor een gepaste overgang tussen de zorgwoningen en het aangrenzende appartementencomplex (drie lagen met kap). Het bouwdeel dat voor deze overgang zorgt is maximaal twee lagen met kap. De materialisering, de consistente detaillering en het regelmatige gevelpatroon zorgen voor een rustige architectonische uitstraling, welke passend is bij het naastgelegen appartementencomplex en de tussenliggende parkzone. Het toepassen van kleinschalige variaties in gevel en dakopbouw zou leiden tot een geanimeerd gevelbeeld, hetgeen niet wenselijk wordt geacht. Door een robuuste segmentatie van de gevel alsmede de dakcontour ontstaat het gewenste gevarieerde, doch harmonieuze gevelbeeld.

De bouwmassa van de rijwoningen bestaat uit één laag met kap. Incidenteel zorgt een kopgevel, dakkapel en/of hoek- of tussenwoning met platdak voor een accent. De materialisering bestaat overwegend uit metselwerk en keramische dakpannen. Incidenteel kunnen andere materialen als accent toegepast worden.

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Sommelsdijk' van de gemeente (zie figuur 4) Goeree-Overflakkee. Dit bestemmingsplan is op 27 juni 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Bedrijf', 'Tuin' en 'Recreatie-Paardenweide'. Daarnaast geldt voor het plangebied de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone-molenbiotoop - 400 m' en aan de oostzijde van het plangebied ligt langs de oever van het water de dubbelbestemming 'Waterstaat'. Voor het gehele plangebied geldt de gebiedsaanduiding 'wro-zone-wijzigingsgebied 5'. Met deze wijzigingsbevoegdheid kunnen Burgemeester en wethouders de bestemmingen wijzigingen ten behoeve van de bouw van zorgwoningen. Aan deze wijziging zijn de volgende voorwaarden verbonden:

1. a. er dient sprake te zijn van een stedenbouwkundige opzet die aansluit op de ruimtelijke karakteristieken van de omgeving;
2. b. er mogen geen milieuhygiënische belemmeringen zijn;
3. c. er moet voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd worden om in de parkeerbehoefte te voorzien, waarbij wordt uitgegaan van de parkeernorm van het CROW;
4. d. er mogen niet meer dan 80 wooneenheden worden gerealiseerd;
5. e. de maximale goothoogte van het hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan 8 m.

In paragraaf 2.2.2 wordt aan deze voorwaarden getoetst.

Figuur 4 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

Toetsing randvoorwaarden

Om een beroep te kunnen doen op de wijzigingsbevoegdheid moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

1. a. er dient sprake te zijn van een stedenbouwkundige opzet die aansluit op de ruimtelijke karakteristieken van de omgeving;

Het plan is een afronding van de noordwesthoek van Sommelsdijk. Aan de noordzijde wordt het plan Everdinapolder ontwikkeld en aan de westzijde worden vier vrijstaande woningen gebouwd aan de Prutweg. Het totaalplan voor dit gebied is een mix van vrijstaande woningen, geschakelde woningen en een appartementencomplex. De geschakelde woningen sluiten aan bij de naastgelegen wijk die bestaat uit geschakelde woningen. De vrijstaande woningen aan de westzijde, die buiten dit wijzigingsplan vallen, sluiten aan bij de geplande vrijstaande woningen aan de overzijde van de Prutweg en zorgen tevens voor een overgang naar het aangrenzende buitengebied. Het appartementencomplex wordt aan de oostzijde gerealiseerd waarmee het ruimtelijk aansluit bij het naastgelegen appartementencomplex.

2. b. er mogen geen milieuhygiënische belemmeringen zijn;

In Hoofdstuk 4 van deze toelichting wordt getoetst aan de kwaliteit van de leefomgeving. Uit deze toetsing blijkt dat er geen milieuhygiënische belemmeringen zijn om het plan te kunnen realiseren.

3. c. er moet voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd worden om in de parkeerbehoefte te voorzien, waarbij wordt uitgegaan van de parkeernorm van het CROW;

In paragraaf 4.10 van deze toelichting wordt aan de parkeernormen van het CROW getoetst. Aan deze voorwaarden wordt voldaan.

4. d. er mogen niet meer dan 80 wooneenheden worden gerealiseerd;

Dit wijzigingsplan maakt de realisatie van maximaal 70 wooneenheden mogelijk. Binnen het wijzigingsgebied wordt in totaal 77 wooneenheden gerealiseerd. Dit is inclusief de 7 nieuw te bouwen vrijstaande woningen aan de Prutweg en Joost van den Vondellaan. Er wordt onder het aantal van 80 wooneenheden gebleven. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.

5. e. de maximale goothoogte van het hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan 8 m.

De grondgebonden woningen bestaan uit één bouwlaag met een kap en hebben een maximale bouwhoogte van 8 meter. Het appartementencomplex bestaat uit vier bouwlagen met een kap. Ten aanzien van de maximale ruimtelijke impact, is de bouwhoogte leidend ten opzichte van de goothoogte. Daarom is gekozen om ter plaatse van het appartementencomplex een maximale bouwhoogte van 11 meter en 14 meter op te nemen in plaats van een maximale goothoogte. Binnen deze bouwhoogte zal het gebouw grotendeels voorzien worden van een kap.

Uitwerking planmethodiek
De plangrens volgt voor het grootste gedeelte de grens van de wijzigingsbevoegdheid. Aan de westkant volgt de plangrens de grens van het bestemmingsplan ten behoeve van de realisatie van de zeven vrijstaande woningen. Voor vrijwel het gehele plangebied is de bestemming 'Gemengd' opgenomen. Binnen deze bestemming zijn zorgwoningen mogelijk ten behoeve van extramurale zorg waarbij de hoofdfunctie wonen is en zorgeenheden ten behoeve van intramurale zorg waarbij het accent op zorg ligt. Aan de oostzijde van het plangebied ligt een groenstrook die bestemd is als 'Groen'. Ook geldt hier voor een deel de dubbelbestemming 'Waterstaat'.

Er is gekozen voor een globale methodiek omdat de exacte verkaveling nog niet vastligt. Voor de grondgebonden woningen zijn daarom geen bouwvlakken opgenomen. Ter plaatse van het appartementencomplex is wel een ruim bouwvlak opgenomen met de bouwaanduiding 'gestapeld'. Voor de grondgebonden woningen geldt de maatvoeringsaanduiding 'maximum goot- en bouwhoogte' van 4 en 8 meter. Een uitzondering hierop is het appartementencomplex in de noordoosthoek van het plangebied. Ook is de aanduiding 'ontsluiting' opgenomen waar de ontsluiting van het gebied is gesitueerd.

Regels

Algemeen

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gesteld SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten

De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels

Gemengd
Voor vrijwel het gehele plangebied geldt de bestemming 'Gemengd'. Deze gronden zijn bedoeld voor het wonen in een zorgwoning. Een zorgwoning is bestemd voor zelfstandig wonen voor mensen die in lichte dan wel overwegende mate hulpbehoevend zijn. Er zijn maximaal 70 zorgwoningen toegestaan voor zowel extramurale als intramurale zorg. Binnen deze bestemming mogen grondgebonden woningen worden gebouwd en binnen het bouwvlak een appartementencomplex (gestapelde woningbouw).

Groen
Aan de oostzijde van het plangebied ligt een strook met de bestemming 'Groen'. Deze bestemming is opgenomen om de groenstructuur te waarborgen. De gronden met deze bestemming zijn bedoeld voor groenvoorzieningen, water, speelvoorzieningen, paden, in- en uitritten, voorzieningen voor langzaam verkeer, kunstwerken, beeldende kunst, nutsvoorzieningen en straatmeubilair.

Waterstaat
Rondom het water waar het plangebied aan oostzijde aan grenst is de dubbelbestemming 'Waterstaat' opgenomen. Deze dubbelbestemming beschermt de waterstaatbelangen op deze gronden. Ter plaatse van deze dubbelbestemming mogen enkel bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd.

Verbeelding
De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

Op de verbeelding zijn voor de geschakelde woningen geen bouwvlakken opgenomen, enkel voor het appartementencomplex. Voor de geschakelde woningen en het appartementencomplex is een maximum goot - en bouwhoogte opgenomen op de verbeelding. Binnen het bouwvlak is de aanduiding 'gestapeld' opgenomen. De aanduiding 'ontsluiting' is opgenomen ter plaatse van de ontsluiting.

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd.

De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van 70 zorgwoningen waarvan 27 grondgebonden zorgwoningen en 43 zorgappartementen waarbij een mix plaatsvindt van extramurale en intramurale zorg. Dit zal afhankelijk zijn van de vraag naar het type zorg. Er is daarmee sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Toetsing aan de ladder is nodig.

In het woningbouwprogramma is voor de locatie Prutweg 6 en 8 uitgegaan van een kleiner aantal woningen. Dit woningbouwprogramma is echter gebaseerd op de woningbehoefteraming (WBR) van 2016. Inmiddels is er een recentere behoefteraming bestaande uit de WBR2019 en een trendraming (TR2019). De TR2019 is een nieuwe Zuid-Hollandse raming en wordt gebruikt om te zien hoe woningbouwplannen zich verhouden tot de binnenlandse migratietrend. De provincie Zuid-Holland heeft aangegeven, dat de raming met de hoogste aantallen als leidraad mag worden genomen. Voor de gemeente Goeree-Overflakkee betreft dit de trendraming met een woningbehoefte van 2.780 woningen in de periode 2020 tot en met 2040 (bron: Staat van Zuid-Holland). Het huidige woningbouwprogramma zal hierop worden herijkt, waarbij de verwachting is dat realisatie van 70 woningen binnen het plangebied passend is en er sprake is van een regionale behoefte. Het plangebied betreft een binnenstedelijke locatie in de doprsrand van Sommelsdijk. Voldaan wordt aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Voor het overige zijn in het rijksbeleid geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het project is lokaal en kleinschalig.

Omgevingsvisie Zuid-Holland en Omgevingsverordening Zuid-Holland
In de 'Omgevingsvisie Zuid-Holland' en 'Omgevingsverordening Zuid-Holland' beschrijft de provincie Zuid-Holland haar doelstellingen en provinciale belangen.

Met het omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkeling en een goede leefomgevingskwaliteit. De provincie zet in de Omgevingsvisie in op veel thema`s welke niet allemaal relevant zijn in het kader van dit bestemmingsplan. De volgende thema`s zijn relevant:

Garanderen in voldoende mate van windvang en zicht op historische windmolens
De provincie draagt zorg voor het garanderen (in voldoende mate) van vrije windvang van en zicht op historische windmolens in Zuid-Holland. Dit doet de provincie om te zorgen voor een beter beschermd, benut en beleefbaar cultureel erfgoed. Het plangebied ligt binnen een molenbiotoop. In paragraaf 4.2 wordt aan de regels van deze molenbiotoop getoetst.

Verstedelijking en wonen
De provincie hecht waarde aan de vestigingswens van haar inwoners en hanteert het uitgangspunt dat woningen daar worden gerealiseerd waar de behoefte zich manifesteert. Het uitgangspunt daarbij is dat de juiste woning op de juiste plek (op juiste moment) wordt gerealiseerd. Dat gaat allereerst over dat gebouwd wordt naar behoefte. De bouw van nieuwe woningen moet bijdragen aan de bestaande woningvoorraad, de (sub)regionale schaal van woningmarkt en de lange termijn in ogenschouw nemend. Daarnaast gaat het over woningen zo te bouwen, in samenhang met investeringen in infrastructuur, werklocaties en een aantrekkelijke groenblauwe leefomgeving dat dit bijdraagt aan de maatschappelijke opgaven en transities waar de provincie voor staat. Woningbouw als de enige of primaire oplossing voor de sociaal-economische vitaliteit is in de ogen van de provincie geen duurzame lange termijn strategie.

In paragraaf 3.1 is reeds ingegaan op de behoefte aan de woningen in het kader van de ladder van duurzame verstedelijking. Kortheidshalve wordt hiernaar verwezen.

Differentieer de woningvoorraad
Een aantrekkelijk leef- en vestigingsklimaat biedt mensen keuzevrijheid in woonomgevingen en heeft een woningvoorraad die aansluit op de behoefte.

Kwaliteitskaart
In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). Op het gebied van wonen zet de provincie in op voldoende (bouwen naar behoefte) en passende woningen voor verschillende doelgroepen, bij voorkeur naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied.

In het kader van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid wordt getoetst aan de kwaliteitskaart. Deze bestaat uit een viertal lagen met bijbehorende richtpunten. Om te kunnen bepalen of een ontwikkeling past bij de gebiedskwaliteit, onderscheidt de provincie de kwaliteit van gebieden in categorieën en onderscheidt de ruimtelijke ontwikkelingen naar hun mate van impact op de omgeving.

De ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar voorziet in een wijziging op structuurniveau (aanpassen). Hierdoor wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:

• zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en
• het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen.

Laag 1 - De ondergrond

Rivierdelta complex
Zoals overal in Zuid-Holland heeft het water en het menselijk handelen grote invloed gehad op de geomorfologie van dit deel van de provincie. Het land in de delta is vergroot door aanleg van dijken rond droogvallende gronden.

Jonge zeeklei
De gronden in het deltacomplex bestaan overwegend uit kleigronden. Dit zijn voedselrijke, draagkrachtige gronden. De deltawateren zijn onderdeel van het deltacomplex. De estuariene dynamiek is een belangrijk natuurlijk gegeven. Nauw verbonden met de deltawateren zijn de niet ingepolderde, buitendijkse kleigronden. Dit betreft de slikken, (bekade) gorzen, grienden, wilgenbossen en de uiterwaarden langs de rivieren. Het zijn natuurlijke landschappen waar ruimte is voor dynamische processen.

Richtpunt:

• Ontwikkelingen dragen bij aan behoud of vergroting van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden.

Dit richtpunt is niet van toepassing op het plangebied. Het plangebied is niet in de Deltawateren of buitendijks gebied gelegen.

Bijzonder reliëf en aardkundige waarden
Zuid-Holland is, uitgezonderd de duinen en de dijken, relatief plat. Binnen dit platte land is nog een aantal bijzondere, natuurlijke hoogteverschillen te vinden. Het betreft strandwallen in de kustzone, oude stroomruggen, kreken en geulafzettingen, rivierduinen met donken en oude bovenlanden met restveen. Vanwege de hogere ligging waren deze plekken aantrekkelijk voor (pre)historische bewoning. Het zijn vaak plekken van grote archeologische en aardkundige waarde. Behoud van dit reliëf houdt de leesbaarheid van de ontstaansgeschiedenis van het gebied in stand. Op de Kwaliteitskaart zijn de genoemde aardkundige structuren met archeologische waarde globaal aangegeven. Voor een gedetailleerd kaartbeeld: zie de Cultuurhistorische Atlas van Zuid-Holland (www.zuid-holland.nl/chs).

De komgronden en oeverwalgebieden van het rivierengebied in Zuid-Holland zijn opgebouwd uit rivierklei en liggen vooral in het oosten van de provincie. Ze zijn vermengd met de veenondergrond. De oeverwallen vormen plaatselijk hogere/drogere delen binnen het veengebied. Dit is terug te zien in het landschap.

Richtpunten:

• Ontwikkelingen houden de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand.
• Waar mogelijk worden de archeologische waarden van deze structuren meer herkenbaar gemaakt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Laag 2 - De cultuur- en natuurlandschappen

Zeekleipolderlandschap

Zeekleipolders
Een zeekleipolder is qua oorsprong een ronde opwaspolder (oorspronkelijk opgeslibde en daarna ingepolderde eilandjes in getijdenwater) of langgerekte aanwaspolder (aangeslibd en ingepolderd land tegen bestaande polders) en daarna omgeven door dijken.

De kreken in deze polders (herkenbaar door microreliëf en een kronkelige loop) en beplante dijken zijn belangrijke structurerende elementen. Er is een grote mate van openheid met contrasten tussen buitendijkse natuur en strak verkavelde agrarische polders. De dorpen liggen als compacte kernen in het landschap, veelal op het kruispunt van een dijk en een kreek aan de rand van een polder. Overige bebouwing ligt langs de dijken en spaarzaam in de polders zelf.

Kenmerkende contrasten tussen de regelmatige patronen in de polder van wegen en verkaveling en de kronkelige kreken. Havenkanalen vormen plaatselijk bijzondere elementen, waarbij ontwikkelingen langs de kanalen de ruimtelijke en recreatieve relatie tussen dorp en open water versterken.

Richtpunten:

Zeekleipolders algemeen:

• Ontwikkelingen dragen bij aan het versterken van de karakteristieke kenmerken van de eilanden en de verschillen daartussen.
• Ontwikkelingen aan de rand van de eilanden passen bij de maat en schaal van de dijk en de deltawateren.
• Herkenbaar houden van het patroon van (ronde) opwas- en (langgerekte) aanwaspolders door behouden en versterken van de (beplante) dijk als herkenbare landschappelijke structuurdrager in contrast met de grootschalig, open polder.
• Versterken van de kreek als herkenbare landschappelijke structuurdrager van het zeekleilandschap.
• Bebouwing concentreert zich in of bij compacte kernen, niet in het open middengebied van de polders.
• Behoud van het contrast tussen de binnendijkse akkerbouwpolders en buitendijkse natuur.

Rivierdeltalandschappen

Eilanden en (voormalige) zeearmen

Een aantal Zuid-Hollandse eilanden kent nog steeds een eilandkarakter: omlijst door deltawateren met beperkte verbindingen met de andere eilanden of het vasteland. Ze zijn gelegen in de luwte van de Randstad en vormen landschappelijk een geheel met Zeeland. IJsselmonde en het Eiland van Dordrecht zijn daarentegen meer onderdeel van het stedelijk netwerk.

De drie eilanden Goeree-Overflakkee, Hoeksche Waard en Voorne-Putten hebben elk een eigen karakter. Dit karakter wordt mede gevormd door de verschillen in afstand tot en de verbinding met het stedelijk gebied, de landschappelijke opbouw van de eilanden zelf en de aard van het omringende water. Versterken van het deltakarakter en vergroten van de diversiteit van karakters van de eilanden draagt bij aan het behoud van diversiteit in de Delta. Een opgave is het om de recreatieve gebruikswaarde van de eilanden te vergroten in combinatie met een gebiedsspecifieke, in de omgeving passende inrichting. Ontwikkelingen aan de rand van de eilanden dienen bij te dragen aan het versterken van het stoere deltakarakter en passen bij de maat en schaal van dijk en open wateren.

Ontwikkelingen worden benaderd in het licht van het eiland als geheel, waarbij bijvoorbeeld in Voorne-Putten en Hoeksche Waard een duidelijk verschil zit tussen de ‘dynamische’ noordrand en het ‘luwe’ zuiden.

Laag 3 - De stedelijke occupatie

Stads- en dorpsranden
De stads- en dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Het is het deel van stad of dorp met potentie voor een hoogwaardig en geliefd woonmilieu, doordat hier de genoegens van stedelijk en buiten wonen bij elkaar komen; de nabijheid van voorzieningen gecombineerd met het vrije zicht en het directe contact met het buitengebied. De relatie tussen bebouwd gebied en landschap is afhankelijk van de karakteristieken van de bebouwingsrand en die van het aangrenzende landschap. Daarbij onderscheiden we drie typen ‘overgangskwaliteiten’. Het front, het contact en de overlap. Op kaart vinden we de hoogwaardige en bijzondere fronten terug. Daar waar recreatiegebieden voorkomen langs stads- of dorpsrand is veelal sprake van overlap. Uitgangspunt bij ontwikkelingen aan dorpsranden is de contactkwaliteit waarbij onderscheid wordt gemaakt in front, contact en overlap.

1. 1. De kwaliteit van het front (contrast)
   Een scherpe rand tussen bebouwing en land, waarbij de bebouwing en landschap ‘met het gezicht naar elkaar’ zijn gekeerd. Er zijn verschillende situaties denkbaar, waarbij landschappelijke grenzen zorgen voor een scherp contrast tussen bebouwing en landschap. De stad aan de rivier of aan zee (waterfront, zeefront), appartementsgebouwen langs de duinrand of de bebouwingsrand rond een (verder vrij onbebouwde) droogmakerij. Stad en buitengebied brengen hun eigen eigenschappen maximaal tot expressie. Vormen van hoogbouw kunnen hier aan het karakter bijdragen. Bij water- en zeefronten bieden combinaties met de waterkering kansen voor kwaliteit. Het ‘wegfront’ vraagt om extra aandacht voor verbindingen tussen stad en ommeland. Hier is het vaak niet het geval dat bebouwing en landschap met het gezicht naar elkaar zijn gekeerd. De grens is scherp, maar men mist de kwaliteiten van het ‘zicht op elkaar’.
2. 2. Contactkwaliteit
   Bebouwd gebied en landschap zijn verbonden door zichtbare en begaanbare doorlopende structuren, zoals wegen, paden, dijken, lanen, linten of waterlopen. De structuur die stad en land verbindt, kan een herkenbare landschappelijke onderlegger hebben als een strandwal of rivier. In andere situaties is het kavelpatroon doorlopend. Stad en ommeland blijven beide in hun eigen hoedanigheid herkenbaar en onderscheidend, maar worden in staat gesteld in elkaar door te dringen. Deze soort overgang is typisch voor dorpen of buitenwijken, waarbij de stedenbouwkundige opzet bijvoorbeeld geënt is op het oorspronkelijke landschappelijke (kavel)patroon.
3. 3. De kwaliteit in de overlap
   Tussen bebouwd gebied en landschap is een geleidelijke overgang. Stedelijke en landelijke programma’s vloeien in elkaar over. Het zijn gebieden met een hybride uitstraling en betekenis: recreatiegebieden, sportvelden, volkstuincomplexen, golfbanen, enzovoorts. Er wordt een geïntegreerde ontwikkeling ontworpen van woon-, werk-, productie- en vrijetijdslandschappen die zoveel mogelijk aansluiten bij de ruimtelijke kwaliteiten van het omringende landschap en met een goede dooradering van recreatieve routes.

Richtpunt

• Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap).

In het gebiedsprofiel Goeree-Overflakkee zijn de volgende ambities opgenomen ten aanzien van de dorpsrand aan het open polderlandschap:

• Er wordt ingezet op het contrast tussen kleinschalige compacte dorpen en het weidse polderlandschap. Nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan een heldere landschappelijke afronding van het dorp.
• Er wordt rekening gehouden met landschappelijk waardevolle elementen zoals dijken en kreken. Deze structuren lopen in het dorpsgebied door.
• De dorpen liggen als groene massa’s in het open polderlandschap. Dit betekent dat de dorpsrand groen wordt ingericht. Dit kan zowel door private tuinen, als door openbaar groen of een beplante dorpstraat. Deze afwisseling is belangrijk, want dit draagt bij aan het dorpse karakter.
• De toegankelijkheid en beleefbaarheid van de dorpsrand verbeteren door fysieke en visuele relaties te handhaven dan wel te versterken. Daarnaast is het belangrijk dat de dorpsrand gebruikswaarde en betekenis heeft voor de bewoners. Hierbij kan gedacht worden aan een kinderboerderij, een dorpsbosje, maar ook aan waterberging.
• De inrichting van de dorpsrand, met name rond de dorpsentree, draagt bij aan de oriëntatie van bewoners en recreanten. Dit betekent bijvoorbeeld dat hogere bebouwing zorgvuldig, met inachtneming van de andere ambities en in relatie tot het dorp als geheel ingepast moet worden.
• Nieuwe ontsluitingswegen in samenhang met landschap en het dorp ontwerpen. Hierbij worden grotere infrastructurele werken vermeden, zodat het dorp niet afgesneden raakt van het aanliggend landschap.

Laag 4- Laag van de beleving
Deze laag is niet van toepassing op de onderhavige locatie.

Het onderhavige plan voorziet in een afronding van de dorpsrand aan de noordwestzijde van Sommelsdijk. Met de ontwikkeling wordt een ruimte tussen het dorp en een woonwijk ingevuld wat de contactkwaliteit tussen dorp en land versterkt langs de bestaande infrastructuur. Het ontwikkelen van 70 zorgwoningen past binnen de visie omdat wordt ingespeeld op de grotere vraag naar passende woningen voor mensen met een zorgvraag. Bij de ontwikkeling wordt rekening gehouden met de cultuurhistorische elementen in de omgeving (molenbiotoop).

Regionale structuurvisie Goeree - Overflakkee

Op 26 oktober 2017 heeft de gemeente Goeree-Overflakkee de herziening op de regionale structuurvisie Goeree-Overflakkee vastgesteld met als titel 'Vitaal belevingseiland in de Delta'. In deze structuurvisie is beleid opgenomen voor het thema wonen. De gemeente heeft als doel meer variatie aan te bieden en specifieke woonmilieus en woningtypen die een aanvulling zijn op het bestaande aanbod. De gemeente verwacht van initiatiefnemers dat nieuwe woningen iets toevoegen aan het bestaande aanbod en voorzien in woningtypes en woonmilieus die er nog niet zijn. De gemeente heeft voor nieuwe initiatieven een zestal basisprincipes opgesteld. Eén daarvan is 'overgangskwaliteit dorpsrand'. Ontwikkelingen aan de dorpsrand moeten bijdragen aan het realiseren van een rand met overgangskwaliteit. De nieuwe ontwikkeling is voor deze locatie een afronding van de dorpsrand waardoor er meer samenhang ontstaat tussen de woningen aan de westzijde van de Prutweg, Everdinapolder en woningen aan de Isaäc Da Costastraat. Daarnaast wordt er met de zorgwoningen een onderscheidend aanbod gecreeërd. De ontwikkeling past binnen de beleidsdoelen van de structuurvisie.

Eilandvisie Goeree-Overflakkee
Op 12 februari 2015 heeft de gemeenteraad van Goeree-Overflakkee de toekomstvisie voor de gemeente vastgesteld. Centraal in de visie staan behoud en versterking van de leefbaarheid en van de identiteit van het eiland, de eilanditeit. De visie schetst Goeree-Overflakkee als eiland van rust en ruimte waar mensen naar volle tevredenheid wonen werken en recreëren. Vanuit de visie zijn zes strategische kernthema's geformuleerd als de leidraad voor de toekomst. Deze thema's hebben elk een toetsvraag. Deze kernthema's fungeren als zeef voor alle beleidsplannen, beleidsvoornemens en initiatieven, zodat toekomstige plannen altijd binnen de Eilandvisie vallen.

1. a. De eilanditeit, het behoud van de unieke identiteit van het eiland.
   Toetsvraag: Past het voorstel of plan bij onze identiteit?
2. b. De maatschappelijke balans, de versterking van de sociaaleconomische vitaliteit en het behoud van een voldoende zorg- en voorzieningenniveau.
   Toetsvraag: Draagt het voorstel of plan bij aan de sociale structuur op ons eiland?
3. c. De kwaliteit, van leven en van groei.
   Toetsvraag: Heeft het voorstel of plan het hoogst haalbare en betaalbare kwaliteitsniveau?
4. d. Duurzaamheid, Goeree-Overflakkee kan en wil het meest duurzame eiland worden.
   Toetsvraag: is het plan of voorstel duurzaam en levert het daarmee een bijdrage aan de ambities van Energy Island?
5. e. Innovatie, de vestigingsvoorwaarde voor bedrijven en onderwijs en dus als bron voor werkgelegenheid.
   Toetsvraag: Is het plan of voorstel zo innovatief dat we het kunnen uitdragen en het uiteindelijk ook banen oplevert?
6. f. Verbindingen, de versterking daarvan op het eiland en met de metropolen Rotterdam en Antwerpen, zowel sociaal, fysiek als digitaal.
   Toetsvraag: Verbindt het plan of voorstel mensen op het eiland met elkaar of verbindt het ons eiland met de (stedelijke) omgevingen?

De ontwikkeling van 70 nieuwe zorgwoningen draagt bij aan de doelstelling voor het behoud van een voldoende zorg- en voorzieningenniveau en daarmee ook aan de sociale structuur op het eiland. Er worden kwalitatief goede woningen gebouwd die toekomstbestendig zijn. Ook op de andere kernthema`s doet het plan geen afbreuk. Het is een ontwikkeling die goed ingepast kan worden in de dorpsrand van Sommelsdijk en de in de omgeving geplande woningbouwontwikkelingen. De locatie wordt kwalitatief opgewaardeerd door de sanering van de bedrijfsfunctie, bijbehorende bebouwing en verharding en het ter plaatse terugbouwen van nieuwe woningen.

Woonvisie 2018-2024
Op 7 november 2017 heeft de gemeente Goeree-Overflakkee haar woonvisie 2018-2024 vastgesteld. De woonvisie is een belangrijke basis voor de gemeentelijke beleidsuitvoering. Belangrijke thema`s zijn betaalbaarheid van woningen, wonen met zorg en duurzaamheid. De volgende onderwerpen spelen een grote rol bij de woonvisie:

• Goeree-Overflakkee is een aantrekkelijk eiland om te wonen. De regionale visie Smart Water geeft Goeree-Overflakkee een duidelijke focus voor de ontwikkeling en het stimuleren van de lokale economie.
• De groei van de bevolking en de daling na 2030.
• De vergrijzing en ontgroening en de daarbij horende uitdagingen voor het leefbaar en vitaal houden van de kernen.
• Het passend wonen voor de meest kwetsbare inwoners van Goeree-Overflakkee.
• De verduurzaming van de woningvoorraad.

In het woningbouwprogramma, wat onderdeel is van de woonvisie, zijn voor de Prutweg 48 woningen opgenomen. Dit woningbouwprogramma is echter gebaseerd op de woningbehoefteraming (WBR) van 2016 en zal herijkt worden aan de hand van de WBR2019 en de Trendraming 2019 (TR2019). In de laatstgenoemde wordt voor de gemeente Goeree-Overflakkee uitgegaan van 2.780 woningen in de periode 2020-2040. Het woningbouwprogramma wordt herijkt op basis van de nieuwe trend, waarbij de verwachting is dat realisatie van 70 woningen hierbinnen passend is.
Met de bouw van deze woningen wordt een specifieke kwaliteit toegevoegd aan het eiland. Met deze ontwikkeling wordt de voormalige bedrijfslocatie van een autospuiterij gesaneerd. Hiermee verdwijnt een bedrijfsfunctie die niet past in een woonomgeving. De ontwikkeling maakt deel uit van de afroning van de dorpsrand van Sommelsdijk. Met de ontwikkeling van het noordelijk gelegen Everdinapolder en de ontwikkeling van vier woningen aan de overzijde van de Prutweg op een voormalige bedrijfslocatie (Blis containerschoonmaak) wordt voorzien in een afronding van de dorpsrand van Sommelsdijk. Met de ontwikkeling van onderhavig plangebied wordt deze afronding gecomplementeerd passend binnen de ambities van de dorpsrand en het gebiedsprofiel.
Voldaan wordt aan de huidige vraag naar woningen in combinatie met zorg.

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Ter plaatse van het plangebied geldt geen archeologische dubbelbestemming. Een archeologisch onderzoek naar archeologische waarden in de ondergrond is niet benodigd. Dit aspect vormt geen belemmering voor het voorgenomen plan.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Het plangebied ligt binnen de vrijwaringszone 'molenbiotoop - 400m'. Deze molenbiotoop is opgenomen voor molen 'De Korenbloem'. Het dichtstbijzijnde deel van het plangebied ligt op een afstand van circa 277 meter. In het bestemmingsplan is de volgende berekening opgenomen ter bescherming van de windvang van de molen. Binnen een straal van 100 tot 400 meter, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, mag de maximale hoogte een nieuwe bebouwing of beplanting niet meer bedragen dan 1/30 van de afstand tussen het bouwwerk of beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek. Voor het onderhavige plan betekend dat de bebouwing niet hoger mag zijn dan 9,2 meter vanaf de onderste punt van de wieken. In het onderhavige plan is een maximum bouwhoogte van 11 meter opgenomen. Aangezien de onderste punt van de wiek minimaal 3 meter boven het maaiveld staat omdat de molen op een dijk staat en het maaiveld van het plangebied lager ligt dan die van de molen is een bouwhoogte van 11 meter toegestaan.

Ten zuiden en westen van het plangebied ligt respectievelijk de Oudelandsedijk en de Nieuwlandsedijk. Conform de cultuurhistorische hoofdstructuur van de provincie Zuid-Holland zijn deze dijken aangewezen als polderdijk. De provincie wil de structurerende en ruimtelijke verbindende kracht van de dijken behouden. Dijken (zowel de primaire als regionale keringen) zijn meer dan civieltechnische waterkeringen. Historisch vormen ze veelal de basis voor occupatie en ontsluiting en daarmee verbinden ze stad, dorp en land. Ze geven reliëf aan het vlakke land, bieden zicht op land en water en dragen zo bij aan de identiteit en kwaliteit van het Zuid-Hollandse landschap.

Figuur 5 | Uitsnede kaart Cultuurhistorische hoofdstructuur provincie Zuid-Holland (bron:www.zuidholland.nl)

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Op een afstand van circa 10 meter liggen gronden met de bestemming 'Bedrijf' (Oudelandsedijk 17/19). Ter plaatse van deze bestemming mogen bedrijfsactiviteiten worden uitgevoerd in milieucategorie 1 en 2. Hiervoor geldt volgens de richtafstanden van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' een grootste afstand van 30 meter. Op het perceel is een bouwservice aanwezig welke valt in de categorie 'aannemersbedrijven met werkplaats b.o. < 1.000 m²' met een richtafstand van 30 meter waarbij het aspect geluid maatgevend is. De afstand van het bedrijfsperceel tot de gevel van de nieuwe woningen bedraagt (op basis van de inrichtingstekening) circa 7,50 meter. Het bedrijfsperceel grenst zowel aan de west- als de oostzijde direct aan bestaande woningen (met woonbestemming). Deze woningen hebben reeds een belemmerende werking voor de bedrijfsvoering van het bedrijf. De realisatie van de woningen in het plangebied, welke op een grotere afstand zijn gelegen, dan de direct aangrenzende woningen, vormen geen extra belemmering voor de uitvoering van het bedrijf.
Bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 1 en 2 worden over het algemeen passend geacht in een woonwijk. Het bedrijf betreft een eenmanszaak. Het grootste deel van de werkzaamheden zal op locatie plaatsvinden. Voorbereidend werk vindt hoofdzakelijk in de werkplaats plaats. Gezien de grote schuur/werkplaats op het perceel is hier inpandig voldoende ruimte voor. Dit beperkt de geluidsoverlast naar de omgeving. De gronden achter deze werkplaats zijn in gebruik als tuin (gras) bij de bijbehorende woning en op een klein deel vindt opslag plaats van bouwmateriaal. De afstand tussen de werkplaats en gevels van de nieuwe werkplaats bedraagt circa 15 meter. Ter plaatse van de nieuw te realiseren woningen zal sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
Voor het overige zijn in de omgeving van het plangebied geen bedrijven gevestigd of worden er activeiten uitgevoerd die een belemmering vormen in het kader van bedrijven en milieuzonering.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

In het onderhavige plan wordt de bestemming gewijzigd van 'Bedrijf', 'Recreatie' en 'Tuin' naar 'Gemengd' en 'Groen'. Hiermee wordt een gevoeligere functie mogelijk gemaakt. In het kader hiervan is er door ATKB een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd voor de locatie van het bedrijfsperceel (d.d. 5 september 2018). Daarnaast is er een verkennend bodemonderzoek voor de locatie van het tuingebied inclusief dierenweide (d.d. 7 december 2018). Het totale plangebied van beide onderzoeken bevat ook het naastgelegen gebied waar de 7 vrijstaande woningen worden gerealiseerd (zie Bijlage 1 en Bijlage 4). Hiervoor is een apart bestemmingsplan opgesteld.

Verkennend bodemonderzoek bedrijfsperceel
Uit het onderzoek blijkt dat er in de bodem, bodemvreemde materialen zitten. De bestanddelen betreffen repac en resten tot matige bijmenging met baksteen. Op de achterzijde van het terrein is circa 20 jaar geleden een depot gecreëerd tijdens de aanleg van de klinkerverharding. Dit depot is nog steeds aanwezig als een verhoging van het terrein. In de grond van het depot is een bijmenging met resten baksteen aangetoond wat de grond verdacht maakt voor de aanwezigheid van asbest. Op het maaiveld en in het opgeboorde materiaal is geen asbestvedacht materiaal waargenomen. Een deel van locatie met verharding en vegetatie kon niet worden geinspecteerd. In het opgeboorde materiaal is wel (een bijmenging met) bodemvreemd materiaal vastgesteld. Bodemvreemd materiaal (met name puin en ander sloopafval) kan duiden op aanwezigheid van asbest(verontreiniging). Om dit te onderzoeken is een asbestonderzoek uitgevoerd.

De zintuiglijk schone zandige boven- en kleiige ondergrond zijn niet verontreinigd. De zandige bovengrond met matige baksteen bijmenging is ten hoogste licht verontreinigd met PAK en minerale olie. De kleiige bovengrond met resten baksteen op de achterzijde van het terrein is maximaal licht verontreinigd met cadmium, kwik, lood, zink en PAK. Ter plaatse van de ondergrondse tank is de bovengrond ten hoogste licht verontreinigd met kobalt. In de kleilaag tussen 0,3 en 0,8 m-mv is een matig verhoogd gehalte PAK aangetoond. Dit betreft dezelfde laag waar bij voorgaand onderzoek een sterk verontreinigde PAK spot aangetoond is. Het matig verhoogde gehalte PAK is hier hoogstwaarschijnlijk aan gerelateerd. De zandige ondergrond ter plaatse van de ondergrondse tank is niet verontreinigd. In het grondwater zijn geen verontreinigingen aangetroffen.

Naar aanleiding van de resultaten van het onderzoek kan indicatief gesteld worden dat de locatie grotendeels geschikt is voor het voorgenomen gebruik wonen met tuin. Voor het geschikt maken van de gehele locatie zal de matig tot sterk met PAK verontreinigde grond rondom boring 20 en de matig baksteenhoudende zandige bovengrond ter plaatse van boring 11 verwijderd moeten worden. Ter plaatse van de laatste boring is de bodem ten hoogste licht verontreinigd met PAK en minerale olie. De verwijdering van de grond vindt plaats alvorens de locatie bouwrijp wordt gemaakt. Overigens valt boring 20 buiten de grens van het wijzigingsgebied en is niet van toepassing op onderhavig wijzigingsplan. Na sloop van het bedrijfsgebouw zal de bodem ter plaatse nader worden onderzocht. Daarnaast is een verkennend asbestonderzoek benodigd.

Verkennend asbestonderzoek bedrijfsperceel
Naar aanleiding van de conslusies van het verkennende bodemonderzoek is een verkennend asbestonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 2). De onderzoekslocatie is in het onderzoek opgedeeld in drie verschillende deelgebieden. Binnen deellocatie 1 en 3 zijn geen gewogen gehalten aan asbest vastgesteld welke de helft van de interventiewaarde van 100 mg/kg.ds overschrijden. Het is niet noodzakelijk nader onderzoek uit te voeren. Binnen deze deellocaties is geen sprake van een bodemverontreiniging met asbest. Voor deelgebied 2 (ter plaatse van het depot) is wel een nader onderzoek benodigd.

Nader asbest in bodem onderzoek
Naar aanleiding van het verkennende asbestonderzoek is door ATKB een nader asbestonderzoek uitgevoerd voor deelgebied 2 (zie Bijlage 3). Uit dit onderzoek blijkt dat er geen sprake is van een verontreiniging met asbest. Dit betekent dat er in principe geen vervolgmaatregelen noodzakelijk zijn met het oog op de bestemmingswijziging.

Verkennend bodemonderzoek tuingebied (7 december 2018)
In het kader van de bestemmingswijziging is door ATKB een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van de tuin en de dierenweide (zie Bijlage 4). Uit dit onderzoek blijkt dat er op het maaiveld en in het opgeboorde materiaal geen asbestverdacht materiaal is gevonden. Er is een lichte verontreiniging gevonden met cadmium. Het overige deel van de onderzoekslocatie is niet verontreinigd. Het grondwater is niet verontreinigd. De lichte verontreiniging met cadmium vormt geen belemmering voor de bestemmingswijziging.

Op basis van het uitgevoerde onderzoek wordt de bodemkwaliteit van de locatie ter plaatse van het tuingebied geschikt geacht voor de voorgenomen bestemmingswijziging.

Conclusie
Ter plaatse van het tuingebied (tuin en dierenweide) is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de bodemkwaliteit ter plaatse geschikt is voor de voorgenomen bestemmingswijziging. Ter plaatse van het bedrijfsperceel wordt de plaatselijk verontreinigde grond afgevoerd alvorens de locatie bouwrijp wordt gemaakt. Ter plaatse van het huidige bedrijfsgebouw was het niet mogelijk om boringen uit te voeren. Zodra het gebouw is gesloopt en in het kader van de aanvraag van de omgevingsvergunning, wordt hier aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. Er zal dan tevens onderzoek naar PFAS plaatsvinden.

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

Het plangebied ligt niet binnen de invloedzone van een gevaarlijke inrichting. Ook liggen er geen routes voor transport met gevaarlijke stoffen (Basisnet) in de omgeving van het plangebied. Dit aspect vormt geen belemmering voor het voorgenomen plan. De Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond heeft in een reactie (d.d. 6 oktober 2020) aangegeven dat er geen relevante fysieke veiligheidsaspecten zijn geconstateerd. Wel adviseert de Veiligheidsregio zorg te dragen voor toereikende bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen, zodat de hulpdiensten bij een incident adequaat kunnen optreden.

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Langs het plangebied liggen binnen de zones van de op grond van de Wet geluidhinder zoneringsplichtige wegen de Prutweg, Joost van den Vondellaan, Nieuwlandsedijk en de Oudelandsedijk. Omdat er nieuwe geluidsgevoelige functies worden mogelijk gemaakt moet een akoestisch onderzoek uitgevoerd worden. Door Kraaij akoestisch adviesbureau is een akoestisch onderzoek verricht naar de geluidbelasting vanwege wegverkeerslawaai (zie Bijlage 5)

Uit dit onderzoek blijkt dat niet op alle gevels wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Wel wordt op de gevels de maximale ontheffingswaarde van 63 dB niet overschreden. Omdat niet aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan is een onderzoek naar maatregelen om de geluidbelasting te reduceren noodzakelijk. Dit onderzoek is in het rapport opgenomen. Hieruit blijkt dat bron- en overdrachtsmaatregelen niet haalbaar of doelmatig zijn om de gewenste reducering te realiseren. Met het toepassen van geluidarm asfalt is een reductie aan geluid te bewerkstelligen, maar niet zodanig dat aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan. Tevens zou dit voor slechts een klein aantal woningen een reductie opleveren. Omdat het ook om een relatief kort wegdeel betreft, is deze bronmaatregel (financieel) niet doelmatig.

Om een hogere waarde vast te stellen mag volgens de Wet geluidhinder de geluidbelasting niet hoger zijn dan 63 dB voor woningen in stedelijk gebied. Aangezien de hoogst berekende geluidbelasting op de gevels 55 dB bedraagt, wordt aan deze voorwaarde overal voldaan en kan een hogere waarde worden aangevraagd.

De aan te vragen hogere grenswaarden bij de gemeente Goeree-Overflakkee zijn:

• Vanwege de Joost van den Vondellaan voor het appartementencomplex een hogere waarde van 53 dB;
• Vanwege de Oudelandsedijk voor het blok rijwoningen een hogere waarde van 49 dB. Een hogere waarde is in dit geval alleen noodzakelijk als de gevels met 49 dB geluidbelasting (uitsluitend gelegen aan één gevelzijde en op de tweede verdieping) grenzen aan geluidgevoelige ruimten en niet als ‘dove’ gevels zijn uitgevoerd).

Figuur 6 | Rekenresultaten (bron: Kraaij akoestisch adviesbureau)

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO₂ en PM₁₀ leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m³ hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.

In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. In het onderhavige plan worden 70 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Dit aantal ligt ruim lager dan de 1.500 woningen en is daardoor aan te merken als een project dat NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Nader onderzoek is niet nodig.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de toename aan NO₂ en PM₁₀ inzichtelijk gemaakt aan de hand van de NIBM tool. In paragraaf 4.10 is de verkeersgeneratie van het project inzichtelijk gemaakt en komt uit op 210 verkeersbewegingen per etmaal. De NIBM tool laat zien dat deze verkeerstoename niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming
Het plangebied is op circa 2 kilometer van het Natura2000-gebied Haringvliet gelegen en op circa 6,5 kilometer afstand van het Natura2000-gebied Grevelingen. Het laatstgenoemde natuurgebied betreft een stikstofgevoelig natuurgebied. Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 over de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) en de nieuwe AERIUS-Calculator (2019A) moet en kan voor het plan de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura2000-gebieden worden berekend. De uitgangspunten en rekenresultaten zijn opgenomen in Bijlage 6 bij dit plan. Daarbij is uitgegaan van de totale ontwikkeling inclusief de vrijstaande woningen. Uit de berekening komt voort dat er geen uitkomsten hoger dan 0,00 mol/ha/j zijn. De beoogde ontwikkeling heeft derhalve geen consequenties voor de instandhouding van stikstofgevoelige natuurgebieden. Significant negatieve effecten op Natura2000-gebieden kunnen worden uitgesloten.

Daarnaast is het plangebied niet gelegen in de nabijheid van een onderdeel van het NatuurNetwerk Nederland.

Soortenbescherming
In het kader van soortenbescherming is door Ecolybrium een quickscan flora en fauna uitgevoerd (zie Bijlage 7). Uit dit onderzoek blijkt dat er geen jaarrond beschermde nesten zijn aangetroffen en/of te verwachten in de onderzochte gebieden. Met name het park vormt mogelijk een geschikt jachtgebied voor vleermuizen. Aanvullend onderzoek naar vleermuizen moet uitwijzen of het gebied daadwerkelijk als jachtgebied wordt gebruikt. Hiertoe is een jaarrond onderzoek uitgevoerd waarin vijf veldbezoeken hebben plaatsgebonden. De resultaten van het onderzoek zijn te vinden in het rapport in Bijlage 8. Uit het onderzoek komt voor dat in het plangebied (inclusief de opstallen) zich geen verblijfplaatsen van vleermuizen bevinden. Er zijn uitsluitend foeragerende vleermuizen (in een lage dichtheid) aangetroffen, die afkomstig zijn uit naastgelegen woonwijken. Het plangebied betreft geen essentieel foerageergebied, omdat er een zeer laag aantal vleermuizen gebruik maakt van het gebied als foerageergebied. Er zijn ook geen essentiële vliegroutes in het plangebied aanwezig die worden verstoord. Er is geen opgaande lijnbeplanting die door vleermuizen worden gebruikt en die door het plan verstoord worden.

Ter plaatse van de ingreeplocatie is het voorkomen van andere beschermde soorten zoals vaatplanten, libellen, dagvlinders, vissen, reptielen, amfibiën, grondgebonden zoogdieren en overige ongewervelde geheel uit te sluiten.

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd. .

Ontsluiting
Binnen het plangebied is één ontsluitingsweg opgenomen die op twee punten aansluit op de Prutweg. Hierdoor wordt voorkomen dat er een doodlopende straat ontstaat en zijn de woningen via twee kanten vanaf de Prutweg te bereiken. Langs de ontsluitingsweg zullen parkeerplaatsen in de vorm van haaksparkeren worden aangelegd. Aan de zijde van de Joost van den Vondellaan is naast het appartementencomplex een parkeerterrein voorzien.

Parkeren
Het appartementencomplex bestaat zowel uit eenheden voor beschut wonen als verzorgd wonen. Op basis van ervaringscijfers van Estea Zorgvastgoed zijn de parkeernormen voor het appartementencomplex bepaald. Voor de grondgebonden zorgwoningen wordt uitgegaan van de gemiddelde parkeernorm voor het woningtype 'aanleunwoning, serviceflat (zelfstandige woning met beperkte zorgvoorzieningen)' uit de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren'. De uitgangspunten voor de berekening zijn rest bebouwde kom in een weinig stedelijk gebied (zie onderstaande tabel).

In de openbare ruimte zijn 80 parkeerplaatsen voorzien: 30 bij het appartementencomplex en 50 langs de in het gebied aan te leggen weg. Vanuit de aangrenzende ontwikkeling met 7 vrijstaande woningen dienen nog 7,1 parkeeplaatsen in de openbare ruimte te worden aangelegd. Daarmee zijn in totaal 77,7 parkeerplaatsen benodigd. Met de 80 aan te leggen parkeerplaatsen wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Verkeersgeneratie
Voor de verkeersgeneratie (weekdag gemiddelde) is net als het onderdeel parkeren de CROW publicatie 381 van toepassing. Uitgegaan wordt van rest bebouwde kom in weinig stedelijk gebied. Voor alle woningen is uitgegaan van de categorie zorgwoningen. De verkeersgeneratie bedraagt daarmee 2,2 tot 3,0 motorvoertuigen per etmaal. Uitgaande van 70 zorgwoningen bedraagt de verkeersgeneratie gemiddeld per weekdag 154 tot 210 verkeersbewegingen. De omliggende wegen zijn berekend op deze toename en zal geen nadelige invloed hebben op de goede werking van de wegen.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Bestaande situatie
Het plangebied is in de huidige situatie voor een groot deel onbebouwd. Het oppervlak aan verharding bedraagt 1.901 m². Het bestaand dakoppervlak bedraagt 1.040 m². Het plangebied grenst aan een waterloop waar een beschermingszone omheen ligt.

Toekomstige situatie
In het plangebied worden 24 grondgebonden woningen gerealiseerd en een appartementencomplex. Daarnaast zal terreinverharding worden aangebracht in de vorm van tuinverharding, ontsluiting van het gebied en parkeerplaatsen.

Watercompensatie
Door een toename aan verharding kan hemelwater niet langer infiltreren in de bodem, maar stroomt dit versneld af naar het oppervlaktewatersysteem. Als gevolg van deze versnelde afvoer wordt het oppervlaktewatersysteem meer belast. Om deze belasting te reduceren moeten compenserende voorzieningen worden aangebracht. Conform de voorschriften van het Waterschap Hollandse Delta dient 10% van het verhard oppervlak aan waterberging te worden aangebracht. Hierbij wordt de oppervlakte van de voetprint van de woning voor 100% meegerekend en de oppervlakte van tuinen bij vrijstaande woningen voor 25%. In sommige gevallen is de eis tot compensatie zwaar ten opzichte van het te dienen waterstaatkundige doel. Om deze reden heeft het waterschap de verhardingstoename van maximaal 500 m² in stedelijk gebied en 1.500 m² in landelijk gebied via een algemene regel, vrijgesteld van compensatieplicht. Indien in het plangebied bestaande verharding wordt verwijderd, mag deze worden verrekend met de toename in verhard oppervlak als gevolg van de bouw van de woning. De watercompensatie dient plaats te vinden binnen het peilgebied waar de toename aan verharding plaatsvindt.

In het plangebied is reeds verharding en bebouwing aanwezig. Omdat het gehele gebied (dus inclusief de 7 vrijstaande woningen) ontwikkeld wordt, is er een berekening gemaakt voor het gehele gebied (bestemmingsplan en wijzigingsplan).

De te compenseren wateroppervlakte bedraagt 10% van de toename aan verhard oppervlak. Dit betreft dus 738 m². In hetzelfde peilgebied wordt ten noorden van het plangebied de wijk Everdinapolder ontwikkeld. In dit gebied wordt 811 m² extra wateroppervlak gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de te compenseren wateroppervlakte.

Waterkwaliteit
Het plan heeft geen effect op de waterkwaliteit. Het ontstaan van vervuilingsbronnen wordt zoveel mogelijk voorkomen om vervuiling van grond- en oppervlaktewater te beletten. Het toepassen van niet-uitloogbare bouwmaterialen voorkomt dat het hemelwater wordt vervuild. In verband hiermee worden geen (sterk) uitloogbare materialen zoals koper, lood, zink of teerhoudende dakbedekking gebruikt op delen die met hemelwater in contact komen, zoals de dakbedekking, goten of pijpen of er moet voorkomen worden dat deze materialen kunnen uitlogen (bijvoorbeeld door het coaten van loodslabben). Het (grond)waterpeil wordt niet aangepast als gevolg of ten behoeve van dit plan. Eventuele bodemdaling in de omgeving zal niet door het plan worden beïnvloed.

Veiligheid
Aan de oostzijde van het plangebied is een beschermingszone voor een waterkering gelegen, hiervoor is een dubbelbestemming opgenomen.

Afvalwaterketen
Het plangebied zal worden aangesloten op het gemeentelijk gemengde rioleringsstelsel. Het beheer en onderhoud van de inzameling- en transportstelsel van afvalwater, kortom de riolering ligt bij de gemeente. Het waterschap is verantwoordelijk voor de zuivering van het aangeleverde afvalwater. Het onderhoud aan afvoervoorzieningen en bergingsvijvers van hemelwater op eigen terrein is voor rekening van de eigenaren van de betreffende percelen.

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r. - beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake van (mogelijk) belangrijke nadelige milieu gevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r. plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de dremeplwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

In onderdeel D van het Besluit m.e.r. is de activiteit 'stedelijk ontwikkelingsproject' opgenomen met een drempelwaarde van 100 hectare of 2000 of meer woningen. In onderhavig plan worden 60 nieuwe zorgwoningen mogelijk gemaakt. Daarmee ligt de ontwikkeling ruim lager dan de drempelwaarde. Onderhavig plan is een wijzigingsplan. Het moederplan is kaderstellend, waardoor dit wijzigingsplan niet m.e.r-beoordelingsplichtig is. Gezien de kleinschaligheid van de ontwikkeling aan de rand van een bestaand stedelijk gebied en gezien de beperkte milieu-effecten (zie paragraaf 4.2 t/m 4.11), zijn overigens geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten. Voor de volledigheid is voor de gehele ontwikkeling een notitie vormvrije m.e.r.-beoordeling (aanmeldnotitie) opgesteld.

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Dit plan voorziet in de bouw van 60 zorgwoningen. Dit betreft een bouwplan, zoals dat hierboven is benoemd. In voorkomende gevallen sluit de gemeente Goeree-Overflakkee met de initiatiefnemer een overeenkomst waarin onder ander het kostenverhaal is geregeld. De kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van ontwikkeling zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Ook eventuele planschade wordt op de initiatiefnemer verhaald. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen. Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning zullen de gebruikelijke leges in rekening worden gebracht.

Vooroverleg
Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Ter inzage legging ontwerpwijzigingsplan
Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een wijzigingsplan na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij het college van Burgemeester en wethouders. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingekomen. Uitsluitend Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond heeft in een reactie aangegeven, dat ten aanzien van de plannen geen relevante fysieke veiligheidsaspecten zijn geconstateerd. Het plan wordt daarmee ongewijzigd vastgesteld.