In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Balk - Herbestemming timmerloods Wilhelminastraat 11a met identificatienummer NL.IMRO.1940.BPBLK19WILHELMS11A-VA01 van de gemeente De Fryske Marren;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijhorende regels;

het beroepsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid op kleine schaal in een woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroeps- of bedrijfsuitoefening een ruimtelijke en visuele uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse. Onder werkactiviteit als hier bedoeld worden in elk geval niet begrepen: garagebedrijven, detailhandel, horeca, showrooms en prostitutie;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een bouwwerk, geen gebouw en geen overkapping zijnde;

één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten;

elk bouwwerk dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   • de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   • de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. voor een bouwwerk dat in, op of over het water wordt gebouwd:
   • het NAP -0,52 m;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie wordt verricht.

Onder een prostitutiebedrijf wordt in ieder geval verstaan: een erotische massagesalon, een sekstheater, een bordeel of een parenclub, of een daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

de bewoning die plaatsvindt in het kader van de weekend- en/of verblijfsrecreatie;

een zelfstandig gedeelte van een gebouw dat bedoeld is voor de huisvesting van personen;

een gebouw, dat meerdere wooneenheden omvat.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een andere bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels(en/of hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Wonen - Woongebouw' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woongebouwen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden werkactiviteit, zoals genoemd in Bijlage 1, met dien verstande dat het aantal wooneenheden niet meer mag bedragen dan 4,

met daaraan ondergeschikt:

2. b. woonstraten en paden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. water,

met de daarbij behorende:

7. g. tuinen, erven en terreinen;
8. h. andere bouwwerken

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een kleinschalige beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteit, zodanig dat:
   1. 1. de bedrijfsvloeroppervlakte meer bedraagt dan:
      • 30% van de begane grondvloeroppervlakte van de woning
      • 50 m²;
   2. 2. de woonfunctie onevenredig wordt aangetast;
   3. 3. het uiterlijk van de betreffende woning met reclame-uitingen wordt aangetast. Uitsluitend niet-uitstekende, niet verlichte reclame-uitingen van beperkte omvang zijn toegestaan;
   4. 4. er onvoldoende bergruimte in of bij de woning overblijft;
   5. 5. opslag en/of stalling als gevolg van de bedrijfsactiviteiten buiten de gebouwen plaatsvindt;
   6. 6. het bedrijf niet wordt uitgeoefend door in ieder geval één van de bewoners van de woning. Het totale aantal werkenden mag hierbij niet meer bedragen dan twee;
   7. 7. het gaat om vormen van detailhandel en/of horeca;
   8. 8. er een onevenredige publieksaantrekkende werking van de activiteit uitgaat;
2. b. het gebruik van woningen ten behoeve van recreatieve bewoning.

De voor 'Bedrijf - Nutsvoorziening' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gebouwen en overkappingen ten behoeve van het openbaar nut, zoals transformatorgebouwen, gebouwen ten behoeve van de gasvoorziening en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwen,

met daaraan ondergeschikt:

2. b. wegen en paden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. water,

met de daarbijbehorende:

6. f. terreinen;
7. g. andere bouwwerken.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen buiten beschouwing gelaten, mits:

• de bouw- dan wel bestemmingsgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen worden plaatselijke verhogingen zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, buiten beschouwing gelaten, mits:

1. a. de oppervlakte per plaatselijke verhoging niet meer dan 20 m² bedraagt;
2. b. de verhoging leidt tot een bouwhoogte welke ten hoogste 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond, bodemspecie en zandopslag en het storten van puin en afvalstoffen, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een prostitutiebedrijf;
4. d. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie, de natuurlijke c.q. ecologische waarden en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden c.q. bouwwerken, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de regels in die zin dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. de regels ten aanzien van de bouwhoogte van andere bouwwerken, in die zin dat de bouwhoogte van de andere bouwwerken wordt vergroot tot ten hoogste 10,00 m;
4. d. de regels in die zin dat gebouwen en/of andere bouwwerken ten behoeve van de openbare nutsvoorzieningen en/of de telecommunicatie worden gebouwd, mits:
   1. 1. de oppervlakte ten hoogste 50 m² bedraagt;
   2. 2. het gebouw dan wel ander bouwwerk uit ten hoogste een bouwlaag bestaat;
   3. 3. de bouwhoogte ten hoogste 5 m bedraagt.

Burgemeester en Wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, en mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan eventuele archeologisch en ecologische waarden en de waterhuishouding, het plan wijzigen in die zin dat:

1. a. bestemmingen worden gewijzigd ten behoeve van de aanleg van of een wijziging in de bestaande infrastructuur, mits deze activiteiten niet samenhangen met nieuwe planmatige stad- of dorpsuitbreidingen waarover nog geen overeenstemming bestaat met Rijk, provincie en waterschap.

1. a. De gronden zoals aangewezen in de verschillende bestemmingen mogen slechts worden bebouwd of gebruikt onder de voorwaarde dat op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden;
2. b. bij omgevingsvergunning wordt aan de hand van de parkeernormen in de Nota beleidsregels parkeren De Fryske Marren bepaald of sprake is van voldoende parkeergelegenheid met dien verstande dat indien voornoemde beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging;
3. c. bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de eis dat parkeren op eigen terrein dient plaats te vinden (sub a) en de parkeernormen zoals opgenomen in de Nota beleidsregels parkeren De Fryske Marren (sub b) mits dit geen onevenredige gevolgen heeft voor de omgeving en wordt voldaan aan de in de Nota beleidsregels parkeren De Fryske Marren opgenomen regels en voorwaarden.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sublid a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a. met maximaal 10%.
3. c. Sublid a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het sublid a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sublid a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels kunnen worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Balk - Herbestemming timmerloods Wilhelminastraat 11a'.

Het planvoornemen bestaat uit het realiseren van vier wooneenheden binnen de huidige timmerfabriek achter de woningen Wilhelminastraat 11 en 15 in Balk. De woningen aan de Wilhelminastraat 11 en 15 blijven behouden.

Het plan is in strijd met het geldende bestemmingsplan Balk-Noord. De bestemming is bedrijf met specifieke aanduiding 'timmerfabriek'. Het bouwen van woningen en het gebruik voor bewoning is niet toegestaan binnen deze bestemming.

In november 2018 heeft het college zich middels een principebesluit bereid gevonden in beginsel medewerking te verlenen aan het plan om de volgende redenen:

• de functie is passend in de omgeving;
• een (potentieel) milieuhinderlijke situatie kan worden opgelost;
• er is vraag naar woningen in het beoogde huursegment;
• het plan vormt een bijzonder woonconcept;
• de contouren van een fabriek met historie blijven behouden.

Deze argumenten worden in het voorliggende bestemmingsplan gemotiveerd.

Het plangebied is de Wilhelminastraat 11A te Balk en staat kadastraal bekend als gemeente Balk, sectie A, nr. 2242. De locatie is gelegen in de dorpskern van Balk, achter de woningen aan de Wilhelminastraat 11 en 15 te Balk. Onderstaande figuur geeft het plangebied ten opzichte van de omgeving weer. De exacte ligging van het plangebied blijkt uit de begrenzing van de verbeelding bij dit bestemmingsplan.

Het complex ligt geheel ingesloten tussen de woonbebouwing. Het perceel wordt ontsloten via de Wilhelminastraat. De woningen links en rechts van de erftoegang maken onderdeel uit van de herontwikkeling.

_{Figuur 1. De ligging van het plangebied in Balk}

Woningbouw past niet binnen het geldende bestemmingsplan ‘Balk - Noord’ dat is vastgesteld op 26 april 2016. De geldende enkelbestemming is ‘Bedrijf’. De functieaanduiding is 'Specifieke vorm van bedrijf - timmerfabriek. Onderstaande figuur 2. geeft een uitsnede van het geldende bestemmingplan weer.

_{Figuur 2. Uitsnede van de plankaart uit het geldende bestemmingsplan 'Balk - Noord' (geel = wonen, paars = bedrijf, oranje = detailhandel)}

Enkelbestemming Bedrijf

Strijdig met deze bestemming is het gebruik van bedrijfsgebouwen en vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning. Op dit punt is het plan strijdig met het geldende bestemmingplan.

Specifieke vorm van bedrijf - timmerfabriek

Deze aanduiding is bedoeld om, naast bedrijven onder categorie 1 en 2, een timmerfabriek mogelijk te maken ter plaatse van deze aanduiding.

Wat betreft de maatvoering zijn in het geldende bestemmingsplan de volgende hoogtes toegestaan op deze bedrijfslocatie:

• maximale bouwhoogte: 7 m;
• maximale goothoogte: 4 m.

Na dit inleidende hoofdstuk is in hoofdstuk 2 nader ingegaan op het planvoornemen voor de herbestemming. In hoofdstuk 3 wordt het plan getoetst aan het relevante beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente en komt de Ladder voor duurzame verstedelijking en de nut en noodzaak van het plan aan de orde. Een beschrijving van de omgevingsaspecten betreffende de planologische en milieukundige randvoorwaarden volgt daarop in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de (economische en maatschappelijke) uitvoerbaarheid van het plan. Hoofdstuk 6 betreft tot slot de toelichting op de juridische vormgeving van het bestemmingsplan en de hiervoor te volgen procedure. De toelichting van dit bestemmingsplan telt verder verschillende bijlagen.

Op de locatie zijn 2 grote werkplaatsen aanwezig. De eerste werkplaats is in 1957 gerealiseerd. In 1958 is de uitbreiding in de vorm van de 2e werkplaats gebouwd. Op het terrein staat tevens een nuts gebouwtje waar in 1947 vergunning voor is afgegeven. Vanaf 1957 is op de locatie een timmerfabriek gevestigd. De oorspronkelijke werkplaatsen zijn nog grotendeels intact. De voormalige eigenaar heeft de werkzaamheden in de fabriek eind 2018 beëindigd.

_{Figuur 3. Luchtfoto met het plangebied in de bestaande situatie}

_{Figuur 4. Situatietekening van de huidige bebouwing binnen het plangebied}

Nieuwe situatie
De locatie zal worden herontwikkeld voor wonen. De beide bestaande woningen links en rechts van de erftoegang blijven gehandhaafd. De rechter woning zal worden gerenoveerd. Hierbij wordt de gevel in zijn oorspronkelijke staat teruggebracht. In de bestaande timmerloodsen worden een viertal wooneenheden gerealiseerd. Deze eenheden worden als losse volumes in de loods gezet. Hierdoor is het mogelijk de bestaande bebouwing te handhaven. Naast de specifieke sfeer die dit oplevert, zorgt handhaving van de bestaande bebouwing ervoor dat de situatie voor de omliggende woningen niet wordt gewijzigd. De losse plaatsing in het bestaande volume zorgt er tevens voor dat de historie van de locatie afleesbaar blijft. Je woont straks als het ware in de timmerfabriek. Door de wooneenheden niet alleen op de privé buitenruimte te oriënteren maar ook op het gezamenlijke entreegebied (overdekt), is de verwachting dat er een sterke sociale samenhang tussen de bewoners ontstaat.

Stedenbouwkundig is sprake van inbreiding in de huidige dorpskern op een locatie die zich lastig leent voor een andere functie.

Doelgroep
Als doelgroep wordt gedacht aan particuliere huur. Het doel is de woningen inclusief energie te verhuren. Hierbij wordt gedacht aan een huur van ongeveer € 800 tot € 1.000 per maand. Uit het recent door de gemeente uitgevoerde woningbouwonderzoek blijkt dat in de particuliere verhuur een aantoonbare vraag is naar woningen in deze prijsklasse (zie paragraaf 3.3).

Op 13 maart 2012 is de “Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte” (SVIR) van kracht geworden. Hierin is de visie van het Rijk op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 aangegeven. Dit betreft een integraal kader voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker vooropstaat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het Rijk schenkt vertrouwen in en biedt ruimte aan lagere overheden, burgers en bedrijven om oplossingen te creëren. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie en natuur. Ook waterveiligheid en milieukwaliteit (lucht, geluid, bodem, water en externe veiligheid) horen daarbij, evenals de bescherming van het Nederlandse werelderfgoed.

Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap worden bij de provincies en gemeenten neergelegd. Hiervoor zal de ladder voor duurzame verstedelijking (ook wel SER-ladder) worden gehanteerd. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen.

Voorliggend bestemmingsplan is niet in strijd met dit beleid.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt de basis voor het stellen van algemene regels, op te nemen in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB). Die regels richten zich primair op gemeenten, die het eerstverantwoordelijke overheidsniveau zijn voor de inhoud van ruimtelijke plannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, 07-12-2011), ook wel bekend onder de naam AMvB Ruimte, zijn de nationale belangen uit de SVIR voorzien van juridische kaders, waarmee de doorwerking van de nationale belangen op ruimtelijk gebied is geborgd. Uit het Barro blijkt dat voor het planvoornemen en het plangebied geen sprake is van specifieke aspecten van nationaal belang. Wel geldt nationaal belang 13 met betrekking tot zorgvuldig ruimtegebruik. Hierop wordt in paragraaf 3.1.3 nader ingegaan.

De ladder voor duurzame verstedelijking is een motiveringseis die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd werd, en per 1 oktober 2012 in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij een nieuwe vereenvoudigde Laddersystematiek geldt.

Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een optimale en zorgvuldige benutting van de ruimte nagestreefd. Als een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dan moet de toelichting van dat plan een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevatten, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Als definitie voor stedelijke ontwikkeling is in het Bro opgenomen: ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Er is in de wetgeving geen ondergrens bepaald voor wat een ‘stedelijke ontwikkeling’ is. In een onlangs gepubliceerde uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State wordt de juridische lijn ten aanzien van de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking uiteengezet. Hierin wordt duidelijk gemaakt dat een bestemmingsplan dat voorziet in minder dan 11 woningen niet voorziet in een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in artikel 1.1.1 Bro (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724).

Het voorliggende bestemmingsplan maakt een woningbouwlocatie mogelijk voor vier woningen. Door dit aantal is het plan op basis van de bovengenoemde jurisprudentie niet per definitie aan te merken als een nieuwe stedelijke voorziening waarvoor de Laddertoets geldt. Er is bovendien geen sprake van een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied. Het project is niet ladderplichtig en de Laddertoets wordt daarom verder niet doorlopen.

Met dit plan is sprake van inbreiding in de huidige dorpskern op een locatie die zich lastig leent voor een andere functie. Bovendien is er behoefte aan dit type en segment woningen in Balk. De doelgroep voor deze woningen is particuliere huurders. Uit het recent in opdracht van de gemeente uitgevoerde woningbouwonderzoek blijkt dat in de particuliere verhuur een aantoonbare vraag is naar woningen in deze prijsklasse. De verwachting is dat in Balk zeker belangstelling zal zijn voor deze woonvorm.

Het planvoornemen is in lijn met de Ladder voor duurzame verstedelijking en past bij het beginsel dat ten grondslag ligt aan de Ladder voor duurzame verstedelijking; binnenstedelijke uitbreidingen gaan voor buitenstedelijke uitbreidingen.

Het Streekplan Fryslân 2007 (vastgesteld op 13-12-2006) geeft de visie van Provinciale Staten op het ruimtelijk beleid van de provincie weer. Het streekplan vormt de basis van het provinciale beleid voor de periode tot 2016. Centraal in het streekplan staat het begrip ruimtelijke kwaliteit. Hiermee bedoelt de provincie dat in ruimtelijke plannen, in ontwerpen en in de uitvoering expliciet gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde worden toegevoegd aan de omgeving. Deze drie waarden waarborgen op de langere termijn een doelmatig gebruik en herkenbaarheid van de ruimte. Het betekent ook een ruimtelijke inrichting die bijdraagt aan duurzame ontwikkeling. De provincie wil deze doelstellingen koppelen aan een krachtige sociaaleconomische ontwikkeling in een leefbare omgeving.

Het beleid voor het wonen in kernen is gericht op de eigen behoefte. De verdeling van de mogelijkheden voor het bouwen van woningen is in de eerste plaats een verantwoordelijkheid van de gemeente.

Op 25-06-2014 is de Verordening Romte Fryslân 2014 door het College van Gedeputeerde Staten van Fryslân vastgesteld. Deze verordening betreft een integrale herziening van de eerdere provinciale verordening uit 2011 en is op 01-08-2014 in werking getreden. De laatste aanpassing van de verordening dateert van 11-02-2019.

Met de verordening zijn concrete beleidsregels vastgelegd die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen (uit het streekplan) doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen.

In de verordening is onderscheid gemaakt tussen bestaand bebouwd gebied en landelijk gebied. Voor bestaand bebouwd gebied geldt een grotere mate van beleidsvrijheid voor het realiseren van stedelijke functies zoals woningnieuwbouw. Het plangebied is gelegen binnen bestaand bebouwd gebied. Het gaat in dit voornemen om hergebruik van een bedrijfslocatie voor vier nieuwe wooneenheden.

Woonplan
Een ruimtelijk plan kan mogelijkheden voor woningbouw bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

Gemeente De Fryske Marren heeft in haar woonprogramma ruimte opgenomen voor 50 particuliere woningen die in de programmering nog niet waren voorzien. Het plan omvat in totaal vier nieuwe woningen. Bij de realisatie van deze woningen wordt gebruik gemaakt van deze pot van 50 woningen. Daarmee is het plan niet in strijd met provinciaal beleid.

Conclusie
Het plan voor de renovatie en herbestemming van de gebouwen op het terrein van de timmerloods is niet in strijd met provinciaal beleid.

Welstandsnota De Friese Meren
De Welstandsnota De Friese Meren is op 22 april 2015 door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin zijn de criteria beschreven waarop een bouwplan wordt getoetst.

De gemeente heeft haar gemeentelijke welstandsbeleid opgenomen in de Welstandsnota De Friese Meren (vastgesteld: 22-04-2015). Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om de cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden die in een bepaald gebied aanwezig zijn, te benoemen en een rol te laten spelen bij de ontwikkeling en beoordeling van bouwplannen. Door deze gebiedsgerichte aanpak wil de gemeente de belangrijke karakteristieken van de bebouwing beschermen en zorgen dat nieuwe ontwikkelingen daarop voortbouwen.

Het nog in te dienen bouwplan zal ter zijner tijd, bij de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen, aan het welstandsbeleid worden getoetst en beoordeeld.

Nota beleidsregels parkeren De Fryske Marren
In de nota Beleidregels parkeren zijn normen opgenomen voor het parkeren in de gemeente De Fryske Marren. Daarin is onder meer vastgelegd dat bij nieuwe ontwikkelingen het parkeren op eigen erf moet worden geregeld. Tevens zijn normen voor het aantal parkeerplaatsen bepaald waarmee in dat geval rekening gehouden moet worden. Het bestemmingsplan moet ervoor zorgen dat dit beleid wordt uitgevoerd, door het parkeerbeleid juridisch te borgen.

De parkeernormen uit de nota zijn in onderstaande figuur weergegeven:

De wooneenheden kunnen worden omschreven als 'huurhuis, vrije sector' en kennen binnen de bebouwde kom een parkeernorm van 2 parkeerplekken per wooneenheid. Op eigen terrein is voldoende ruimte om aan deze parkeernorm te kunnen voldoen.

Woonvisie De Friese Meren 2014-2018
In de woonvisie beschrijft de gemeente De Fryske Marren het beleid op het gebied van wonen voor de periode 2014-2018. De visie is gebaseerd op drie speerpunten:

• aandacht voor kwaliteit: bestaande kernen en bestaande voorraad,
• een levensloopvriendelijke gemeente – wonen met zorg en welzijn en
• goed wonen voor alle doelgroepen (betaalbaarheid en beschikbaarheid).

Een belangrijk speerpunt in de woonvisie is het levensloopvriendelijk bouwen of maken van woningen. De wooneenheden die in het voorliggende plan worden gerealiseerd zijn gelijkvloers en levensloopbestendig. Het voornemen is in lijn met deze woonvisie.

Woningbouwprogramma De Fryske Marren 2016 tot 2026
De gemeente hanteert als kader voor de woningbouw in de gemeente in de periode tot 2026 het Woningbouwprogramma De Fryske Marren 2016 tot 2026. Daarin zijn de aantallen en typen te realiseren woningen per locatie geprogrammeerd. Dit bestemmingsplan maakt daarvan geen deel uit. Voor deze locatie put de gemeente uit de pot voor onvoorziene particuliere woningen, waarvoor 50 woningen zijn gereserveerd. Daarmee past dit plan binnen het beleidskader voor de woningbouw.

Voorliggend bestemmingsplan dient te worden getoetst aan diverse wet- en regelgeving voortvloeiend uit voorgaand beleidskader. In dit hoofdstuk komen de diverse milieu- en omgevingsaspecten aan de orde die een randvoorwaarde vormen.

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2021 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient elk ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook te worden aangegeven op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

Onderzoek
Om inzicht te krijgen in de bodemgesteldheid en archeologische verwachtingswaarde van het plangebied is de Friese Archeologische Monumentenkaart (FAMKE) geraadpleegd. Op de FAMKE zijn voor het gemeentelijk grondgebied de bekende als wel de te verwachten archeologische waarden aangegeven. Hierbij worden ook onderzoeksperioden aangewezen, de Steentijd-Bronstijd en de IJzertijd-Middeleeuwen.

_{Figuur 5. Archeologische advieskaarten. Links: advieskaart steentijd - bronstijd. Rechts: advieskaart ijzertijd - middeleeuwen}

Op grond van de archeologische advieskaart voor de perioden ijzertijd - middeleeuwen adviseert de provincie 'karterend onderzoek 3'. Dit wordt pas geadviseerd bij grondroerende werkzaamheden voor oppervlakken van meer dan 5.000 m². Voor de periode steentijd - bronstijd geldt hetzelfde advies voor oppervlakten groter dan 5.000 m². Dat is in dit plan niet aan de orde. Nader archeologisch onderzoek kan achterwege blijven.

Voor het inventariseren van cultuurhistorische waarden is gebruik gemaakt van de Cultuurhistorische Kaart Fryslân (CHK). Op deze kaart staan alle elementen en structuren die het ontstaan, het gebruik en de inrichting van het landschap weerspiegelen. Dit zijn aardkundige, archeologische, historischgeografische en bouwhistorische zaken die van belang zijn voor de kennis, beleving en waardering van de ruimtelijke inrichting van de provincie.

Op de CHK is aangegeven dat in het plangebied ooit een boerderijplaats heeft gestaan. Hier is tegenwoordig echter niets meer van terug te zien op de locatie.

_{Figuur 6. Fragment uit de cultuurhistorische kaart ter plaatse van het plangebied}

Met de functiewijziging en de verbouwing van de timmerloods worden geen cultuurhistorische waarden aangetast.

Conclusie
Het aspect Erfgoed vormt geen belemmering voor de herbestemming van de timmerfabriek.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in de toelichting op een ruimtelijk plan inzicht moet worden verkregen in de uitvoerbaarheid van het plan. Dit betekent dat er onder meer duidelijkheid over de noodzakelijke financiële investering in een (mogelijk noodzakelijke) bodemsanering moet bestaan. Een onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is derhalve onderdeel van de onderzoeksverplichting bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan. Daarnaast geldt in het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de volksgezondheid dat het bestemmen van gronden met een bodem van onvoldoende milieuhygiënische kwaliteit met een hiervoor gevoelige bestemming, zoals Wonen, in beginsel moet worden voorkomen.

Onderzoek
Het Bodemloket (www.bodemloket.nl) geeft aan dat op een deel van het perceel nader bodemonderzoek gewenst is. Omdat het perceel van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming verandert, moet er een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd om de geschiktheid voor de woonfunctie aan te kunnen tonen. Antea Group heeft in het voorjaar van 2018 een verkennend bodemonderzoek verricht op de planlocatie om inzicht te verkrijgen in het voorkomen van aanwezige verontreinigende stoffen in de bodem. Het rapport hiervan is als Bijlage 1 opgenomen in voorliggende bestemmingsplan.

Uit de resultaten van dit onderzoek blijkt het volgende:

• Bij het uitvoeren van het veldonderzoek zijn zintuiglijk resten baksteen waargenomen in de bovengrond. Verder zijn er geen waarnemingen gedaan die wijzen op de aanwezigheid van een bodemverontreiniging.
• In de bovengrond zijn licht verhoogde gehalten aan enkele zware metalen en/of PAK’s aangetoond.
• In het mengmonster van de ondergrond zijn geen verhoogde gehalten aan onderzochte stoffen aangetoond.
• In het grondwater is een licht verhoogde concentratie aan barium aangetoond, die een natuurlijke oorsprong heeft.

De hypothese voor een heterogeen verdacht terrein kan, gezien de licht verhoogde gehalten in grond, formeel worden aangenomen. Er is echter geen sprake van een verontreiniging van betekenis. De onderzoeksresultaten geven dan ook geen aanleiding tot het uitvoeren van vervolgonderzoek.

Conclusie
De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem vormt geen belemmering voor de herbestemming naar wonen.

Om de uitvoerbaarheid van dit plan te toetsen, is een inventarisatie van natuurwaarden uitgevoerd. Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb)1 of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is. Daarbij gaat het zowel om de bescherming van soorten als de bescherming van gebieden.

Soortenbescherming
In februari van 2018 heeft een eerste ecologische inventarisatie (zie bijlage 2) plaatsgevonden. Gezien de aangetroffen terreinomstandigheden en de aard van het plan is in eerste aanleg een nog onvoldoende beeld van de beschermde soorten ontstaan. In het plangebied konden verblijfplaatsen van vleermuizen niet worden uitgesloten. Daarom is in de zomer van 2019 nader onderzoek uitgevoerd om vast te stellen of daadwerkelijk verblijfplaatsen van deze soortgroep aanwezig waren (zie bijlage 3). Aan de hand van het nader onderzoek is vastgesteld dat geen verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig waren en dat als gevolg daarvan ook geen ontheffing van de Wnb behoefte de worden aangevraagd. Verder kwam uit de inventarisatie naar voren dat rekening moet worden gehouden met het broedseizoen van vogels.

Tijdens het onderzoek bleek ook dat huismus niet kon worden uitgesloten. De situatie in het plangebied is echter zodanig gewijzigd, dat deze soort inmiddels kan worden uitgesloten.

Gebiedsbescherming
Een nadere analyse in het kader van de gebiedenbescherming van de Wnb of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid is niet noodzakelijk. Het plan heeft geen negatieve gevolgen voor de instandhoudingsdoelstellingen van natuurlijke habitats en soorten. Externe effecten vanuit het plangebied kunnen worden uitgesloten. Voor het effect van stikstof als gevolg van dit plan is geen berekening met AERIUS-calculator uitgevoerd. Het gaat om een beperkte interne verbouwing waarvoor geen zwaar verkeer noodzakelijk is. Bovendien zal het gebouw in de toekomst gasloos worden verwarmd waardoor de emissie van stikstof nagenoeg nihil zal zijn.

Voor deze activiteit is daarom geen vergunning op grond van de Wnb nodig. Het plan is daarnaast op het punt van provinciaal natuurbeleid niet in strijd met de Verordening Romte Fryslân 2014.

Conclusie
Wanneer het aanvullend onderzoek is afgerond kan worden beoordeeld of de ecologie beperkingen oplevert voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. De uitkomsten van het onderzoek zullen voor de vaststelling van het bestemmingsplan bekend zijn.

Kader
Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij die activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle (bedrijfs)activiteiten en van risicovol transport (onder andere van gevaarlijke stoffen). Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden. Risicobronnen kunnen onderscheiden worden in risicovolle inrichtingen (onder andere lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen (via wegen, spoorwegen, waterwegen) en leidingen (onder andere aardgas, vloeibare brandstof en elektriciteit).

Om voldoende ruimte te scheppen tussen risicobron en de personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten), moeten vaak afstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans dat een persoon die (onafgebroken aanwezig en onbeschermd) op een bepaalde plaats overlijdt als gevolg van een calamiteit met een inrichting of een transportmodaliteit. Het GR bestaat uit de cumulatieve kans per jaar dat een groep van een bepaalde omvang overlijdt als gevolg van een calamiteit met een inrichting of een transportmodaliteit.

Toetsing
Op navolgend kaartfragment uit de risicokaart is de externe veiligheidssituatie weergegeven.

_{Figuur 7. Uitsnede van de risicokaart}

Op de risicokaart is een lpg tankstation te zien (rode driehoek), op circa 350 meter van het plangebied. Deze risicovolle inrichting kent een plaatsgebonden risicocontour voor het vulpunt, het reservoir en de afleverinstallatie (zwart gestreepte lijnen). Het grootste contour kent een begrenzing van 35 meter vanaf de bron. Dat is op een ruime afstand van het plangebied.

Het plan maakt nieuwe kwetsbare objecten mogelijk in de vorm van woningen (appartementen). Het plangebied bevindt zich buiten het invloedsgebied van risicobronnen. De herbestemming leidt bovendien niet tot de realisatie van een risicobron.

De uitvoerbaarheid van de herbestemming wordt niet beperkt door een extern veiligheidsrisico.

Verkeersgeneratie en luchtkwaliteit
De functiewijziging heeft geen significante toename van de verkeersgeneratie als gevolg.

Projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven op grond van de Wet milieubeheer (Wm) niet te worden getoetst aan de geldende grenswaarden. Een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m³ NO₂ of PM₁₀) wordt als nibm beschouwd. Van een dergelijke verslechtering van de luchtkwaliteit is sprake wanneer een ruimtelijk plan tot een toename van meer dan 1.610 auto's (bij 100% autoverkeer), dan wel 130 vrachtwagens (bij 100% vrachtverkeer) per dag leidt (grenswaarden 2018). Kenniscentrum InfoMil vermeldt op hun website dat als de luchtkwaliteit aan de PM₁₀-normen voldoet, dit ook geldt voor de PM_2,5-normen. Op grond hiervan is toetsing aan de grenswaarden voor PM_2,5 niet nodig, als aan de PM_10-normen wordt voldaan.

De realisatie van de voorgenomen functiewijziging en realisatie van 4 wooneenheden leidt niet tot 1.610 voertuigbewegingen per dag waardoor het planvoornemen kan worden beschouwd als een nibm-plan. Verdere toetsing aan de Wet milieubeheer in het kader van de luchtkwaliteit is niet nodig. Het planvoornemen is voor het aspect luchtkwaliteit uitvoerbaar.

Parkeren
Op eigen terrein wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Daarmee zal de parkeerdruk voor de omgeving niet toenemen. In het ontwerp wordt de geldende parkeernorm aangehouden (zie ook paragraaf 3.3, Nota Beleidregels parkeren). Daarmee is het plan wat parkeren betreft uitvoerbaar.

Wet- en regelgeving
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de ruimtelijk-functionele afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en hindergevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden aangetoond dat een planvoornemen buiten de invloedssfeer van eventuele hinderlijke activiteiten in de omgeving valt en daarnaast geen belemmeringen oplevert voor nabijgelegen functies.

Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten (betreffende geluid, geur, stof en gevaar) redelijkerwijs kan worden uitgesloten. De grootste afstand is bepalend. De genoemde maten zijn richtinggevend, maar met een goede motivering kan en mag hiervan worden afgeweken.

In de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering worden twee omgevingstypen onderscheiden. Bij het omgevingstype 'rustige woonwijk of rustig buitengebied' wordt functiescheiding nagestreefd. Hiertoe worden minimale richtafstanden gehanteerd, waarbij een bepaalde bij een bedrijf of voorziening behorende milieucategorie een zoneringsafstand ten opzichte van hindergevoelige functies inhoudt. Bij het omgevingstype 'gemengd gebied' is sprake van functiemenging. In tegenstelling tot rustige woongebieden zijn in dergelijke levendige gebieden milieubelastende activiteiten op kortere afstand van woningen mogelijk. Hiertoe mogen de aangegeven minimale richtafstanden met één afstandsstap worden verkleind (milieucategorie 1 wordt 0, 2 wordt 1, 3.1 wordt 2, etc.).

Onderzoek
Het planvoornemen maakt het realiseren van vier wooneenheden mogelijk in een voormalige timmerfabriek. Het perceel heeft in dit plan een woonbestemming gekregen en dat is een hindergevoelige functie. Vlakbij de timmerloods bevindt zich een perceel dat bestemd is voor detailhandel. Dit een een bloemenwinkel aan de Bloemstraat 7.

_{Figuur 8. Bestemmingsplankaart met daarop de bloemenzaak (detailhandel) aangegeven}

Op grond van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' kan dit bedrijf worden ingedeeld in categorie 1, waarbij een minimale richtafstand van 10 meter wordt geadviseerd. Hier kan met een motivering van worden afgeweken. De afstand tussen de bestemmingsgrens van de bloemenzaak tot de timmerloods is circa 7 meter. Dat is minder dan wordt geadviseerd voor de afstand tot een categorie 1-bedrijf. De ingang en de bij de bloemenwinkel behorende buitenruimte zijn echter volledig aan de zijde van de Bloemstraat gelegen. Eventuele hinder van bedrijfsactiviteiten en winkelend publiek zal aan de zijde van de Bloemstraat plaatsvinden. Aan de achterzijde van de winkel, waar het plangebied dichtbij ligt, zal dat veel minder het geval zijn. Daarom kan in deze situatie worden afgeweken van het advies voor een minimale afstand van 10 meter tot een milieuhindergevoelige functie.

In de huidige situatie is sprake van een milieu-hinderlijk bedrijf. De timmerfabriek is de laatste jaren maar beperkt in bedrijf, maar kan zonder al te veel problemen weer worden opgestart. Bovendien maakt de bestemming 'bedrijf' ook na het sluiten van de fabriek potentieel milieuhinderlijke bedrijvigheid mogelijk. Met de herbestemming naar wonen wordt dit potentiële probleem ondervangen. Er wordt geen milieuhindergevoelige functie mogelijk gemaakt met dit plan, wat ten aanzien van dit aspect een aanzienlijke verbetering oplevert voor omwonenden. Stedenbouwkundig is sprake van inbreiding in de huidige dorpskern op een locatie die zich lastig leent voor een andere functie.

Conclusie
Ten aanzien van het aspect Bedrijfshinder zijn geen belemmeringen te verwachten voor de uitvoerbaarheid van het plan.

De Wet geluidhinder beschouwt een woning als een geluidsgevoelig gebouw. De 'geluidbelasting' op gevels van woningen en andere geluidsgevoelige objecten mag niet hoger zijn dan een in de wet bepaalde norm. Daarom dient er een toetsing plaats te vinden aan de eisen uit de Wet geluidhinder.

In dit licht moet bij ruimtelijke ontwikkelingen onderzoek worden verricht naar wegverkeerslawaai, industrielawaai en spoorweglawaai. Binnen een straal van 1 km vanaf het plangebied zijn geen spoorwegen aanwezig, waardoor geluidhinder vanwege spoorweglawaai in het plangebied niet speelt. In de omgeving van het project is industrielawaai ten gevolge van gezoneerde bedrijventerreinen evenmin aan de orde. Navolgend wordt daarom alleen ingegaan op wegverkeerslawaai.

Op grond van de Wgh hebben alle wegen (met uitzondering van 30 km/uur-wegen en woonerven) een onderzoekszone. Bij de oprichting van geluidsgevoelige objecten binnen een onderzoekszone dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd.

De timmerloods is gelegen in een 30 km/uur-zone. Op grond van de Wet geluidhinder kan akoestisch onderzoek dan ook achterwege blijven. Vanuit het criterium van een goede ruimtelijke ordening moet echter wel een zelfstandige afweging worden gemaakt over het geluid in een 30 km-gebied. Hoewel er tamelijk veel verkeer zit op de Wilhelminastraat is hier geen sprake van een onaanvaardbare geluidssituatie. De Wilhelminastraat is een woonstraat met aan weerszijden woningen, waarvan de gemeente geen klachten over het verkeerslawaai ontvangt. Het plangebied gaat grotendeels schuil achter een aantal woningen langs de Wilhelminastraat. Deze woningen schermen de effecten van het verkeerslawaai grotendeels af. Er bestaat dan ook geen aanleiding voor het treffen van bijzondere maatregelen ter beperking van het verkeerslawaai.

Het aspect geluidshinder vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de beoogde herbestemming.

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is de watertoets verplicht voor alle ruimtelijke plannen. In een hierover op te nemen paragraaf dient te worden aangegeven op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie. In die paragraaf dient uiteengezet te worden of en in welke mate het plan in kwestie gevolgen heeft voor de waterhuishouding, dat wil zeggen het grondwater en het oppervlaktewater. Het is de schriftelijke weerslag van de zogenaamde watertoets: 'het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren (door de waterbeheerder), afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten'.

Voor elk plan wordt in het kader van de watertoets bepaald wat het effect is op de waterhuishouding. Het desbetreffende plangebied ligt in het beheersgebied van het Wetterskip Fryslân. De watertoets is uitgevoerd op 18 december 2018. Het resultaat van deze watertoets is als Bijlage 4 opgenomen in dit bestemmingsplan.

Uit de watertoets blijkt dat de korte watertoetsprocedure van toepassing is. Het planvoornemen maakt geen extra oppervlakte aan verharding mogelijk en betreft slechts een functiewijziging. Het plan heeft daarom geen effecten op de waterhuishoudkundige situatie. Vanaf het erf mogen geen verontreinigende stoffen in het oppervlaktewater terecht komen.

Geconcludeerd wordt dat de uitvoering van het plan niet wordt belemmerd door bezwaren die betrekking hebben op waterhuishouding.

Duurzaamheid
Er bestaat geen wettelijke verplichting om het thema duurzaamheid in bestemmingsplannen vast te leggen. Wel vormt het een belangrijk onderwerp in het sociaal-maatschappelijke debat en daarmee een belangrijk aandachtspunt in het overheidsbeleid. Gemeenten streven in dat kader naar een duurzame (gebouwde) omgeving.

Op het dak van de loodsen worden zonnepanelen geplaatst. De benodigde energie voor de 4 nieuwe en 2 bestaande woningen kan hier worden opgewekt. Het gehele project is daarmee energieneutraal. De nieuwe wooneenheden plus de te renoveren woning zullen van het gasnet worden afgekoppeld. De nieuwe wooneenheden zullen met duurzame materialen worden opgetrokken. Behoud van de bestaande gevels en dakconstructie van de oorspronkelijke loodsen draagt ook bij aan het duurzame karakter van deze ontwikkeling.

Bestemmingsplannen kunnen beperkt worden gehanteerd om duurzame energieaspecten te regelen. Voor eventuele ambitieuze duurzame energiedoelstellingen dienen dan ook extra instrumenten, zoals privaatrechtelijke overeenkomsten, ingezet te worden. De plaatsing van zonnecollectoren en fotovoltaïsche cellen op daken in het plangebied is gewoon mogelijk binnen de regels van dit bestemmingsplan.

M.e.r.-beoordeling
De Wet milieubeheer bepaalt dat voor met name in de bijlage C van het Besluit milieueffectrapportage genoemde plannen en projecten een uitgebreide m.e.r.-procedure moet worden doorlopen zodat de milieueffecten van een plan of project volwaardig in de beoordeling en besluitvorming aan bod komen. Voor plannen of projecten die vergelijkbaar zijn, maar van een kleinere schaal en omvang, moet, wanneer de schaal en omvang maar groot genoeg zijn, door het bevoegd gezag worden overwogen of een uitgebreide m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. De schaal en omvang van deze plannen en projecten zijn genoemd in bijlage C van hetzelfde besluit. Voor nog 'kleinere' plannen geldt een soortgelijke verplichting, zij het dat de vorm van de beoordeling niet aan richtlijnen is gebonden.

Voor dit project bestaat geen aanleiding om de m.e.r.-beoordeling uit te voeren:

• het project is gelegen in bestaand stedelijk gebied en voorziet slechts in een functiewijziging;
• er is geen sprake van uitbreiding bebouwde oppervlakte;
• de milieueffecten zijn - in vergelijking met de oude functie - beperkt, zoals ook uit hoofdstuk 4 blijkt.

Het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld naar aanleiding van een verzoek van de initiatiefnemer. De uit het plan voortkomende kosten zullen door de initiatiefnemer worden gedragen.

Grondexploitatie
Op grond van artikel 6.12 Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. Wat onder een bouwplan moet worden verstaan, is in artikel 6.2.1 Bro aangegeven. Dit bestemmingsplan ziet toe op de bouw van een nieuwe woning en betreft daarmee een bouwplan op grond van artikel 6.2.1 Bro onder b: "de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen".

Doel van een grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal, waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

Onderzoeks- en plankosten
De kosten voor het verrichten van de noodzakelijke onderzoeken ten behoeve van de planvorming vanwege dit bestemmingsplan worden door de ontwikkelende partij gedragen. Door de gemeente worden kosten voor de ambtelijke planbegeleiding gemaakt. Deze kosten worden gedekt via een planschade- en verhaalsovereenkomst met de initiatiefnemer.

Planschade
Door het opstellen van een bestemmingsplan voor de betreffende gronden is er de kans dat door belanghebbende eigenaren van gronden in de omgeving van het plangebied bij de gemeente op grond van artikel 6.1 Wro een verzoek tot tegemoetkoming in de planschade wordt ingediend. De mogelijke kosten die samenhangen met een planschadeverhaal worden door de aanvrager van de bestemmingsplanherziening gedragen. Hiervoor is tussen de gemeente en de aanvrager een planschadeovereenkomst ondertekend.

Conclusie
Het kostenverhaal, evenals de afwenteling van de planschade, zal worden geregeld in een tussen de gemeente en initiatiefnemer te ondertekenen afzonderlijke anterieure overeenkomst. Deze overeenkomst moet zijn getekend vóór vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan. Op basis van deze overweging moet het planvoornemen van dit bestemmingsplan economisch uitvoerbaar worden geacht. De exploitatiekosten zijn derhalve anderszins verzekerd. Een exploitatieplan op grond van de Grondexploitatiewet is dan ook niet noodzakelijk. Voorgaande betekent dat dit bestemmingsplan niet door onvoldoende economische uitvoerbaarheid wordt belemmerd.

Overleg artikel 3.1.1 Bro
Het plan is voor overleg ex artikel 3.1.1 Bro verstuurd aan de overlegpartners. Provincie Fryslân, Wetterskip Fryslân en Brandweer Fryslân hebben op het plan gereageerd (zie de Bijlage 5, Bijlage 6 en Bijlage 7 bij deze toelichting). Het Wetterskip geeft aan geen inhoudelijke reactie op het plan te geven.

De reacties van provincie en brandweer zijn als volgt:
Provincie: merkt op dat de onderbouwing van het aantal te realiseren woningen niet correct in de toelichting is gemotiveerd en verzoekt om een nadere onderbouwing. Verder gaat de provincie ervan uit dat het ecologisch onderzoek is afgerond en aan het plan is toegevoegd.

Brandweer: adviseert om aan weerszijden van het bestaande gebouw bluswatervoorzieningen te realiseren en om de brandweer verder bij het proces van de nieuwe indeling van het gebouw en de bijbehorende brandpreventieve maatregelen te betrekken.

De beide andere overlegreacties zijn als volgt in het plan verwerkt:
Provincie: De opmerkingen hebben ertoe geleid dat de motivering van het realiseren van de 4 woningen is aangepast.

Brandweer: Het advies van de brandweer vormt aanleiding om het bouwplan nader met de brandweer te bespreken zodat de veiligheidsbelangen goed in het plan kunnen worden verwerkt.

Tervisielegging ontwerp
Het ontwerpbestemmingsplan wordt voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. Met het ter visie leggen van het ontwerp-bestemmingsplan stelt de gemeente een ieder in de gelegenheid om kennis te kunnen nemen van, alsmede te reageren op, de inhoud van het planvoornemen. De op het plan verkregen reacties zullen in deze paragraaf worden opgenomen.

Dit bestemmingsplan is zodanig vormgegeven dat het voldoet aan de vereisten voortkomend uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Bij de vormgeving van de regels en de verbeelding is aangesloten op de meest recente regeling Ruimtelijke Standaarden ruimtelijke ordening en is de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012) toegepast. Het bestemmingsplan voldoet daarmee aan de digitale verplichtingen zoals die per 01-01-2010 van kracht zijn.

Artikel 1: Begrippen
In artikel 1 van de regels worden waar nodig de in de regels gebruikte begrippen verklaard. Dit is alleen het geval wanneer begrippen niet op voorhand voor een eenduidige uitleg, conform normaal spraakgebruik, vatbaar zijn.

Artikel 2 : Wijze van meten
De wijze waarop maten, afstanden en dergelijke gemeten moeten worden, is opgenomen in artikel 2.

Artikel 3: Wonen - Woongebouw
Zelfstandig wonen door huishoudens in flats, appartementengebouwen en/of zogenaamde duplexwoningen wordt bestemd as 'Wonen - Woongebouw'. Hier worden de bouwvlakken over het algemeen strak om de woongebouwen getrokken. Per geval wordt bekeken of het opnemen van een regeling voor bijbehorende bouwwerken wenselijk is.

Artikel 4: Bedrijf - Nutsvoorzieningen
Het aanwezige nutsgebouw (transformatorstation) heeft de bestemming bedrijf - nutsvoorziening gekregen die erop is gericht om de bestaande situatie voor te zetten.

Artikel 5 : Anti-dubbeltelregel
De anti-dubbeltelregel in artikel 5 ziet op het feit dat grond die reeds eerder bij een verleende omgevingsvergunning voor het bouwen is meegenomen, niet nog eens bij de verlening van een nieuwe omgevingsvergunning voor het bouwen mag worden meegenomen. De anti-dubbeltelregel heeft uitsluitend betrekking op situaties die plaatsvinden ten tijde van het geldende bestemmingsplan.

Artikel 6 : Algemene bouwregels
In de algemene bouwregels is vastgelegd welke algemene bouwregels in acht moeten worden genomen.

Artikel 7 : Algemene gebruiksregels
In de algemene gebruiksregels in artikel 7 is vastgelegd welk gebruik in ieder geval strijdig is met de in de regels gegeven bestemmingsomschrijving.

Artikel 8: Algemene afwijkingsregels
De algemene afwijkingsregels in artikel 8 bieden enige flexibiliteit als het gaat om het afwijken van in het plan opgenomen maten en bieden ruimte om bepaalde voorzieningen te kunnen realiseren.

Artikel 9: Algemene wijzigingsregels
De algemene wijzigingsregels zijn - voor zover van toepassing - overgenomen uit het moederplan.

Artikel 10: Overige regels
De overige regels in artikel 10 zien op het realiseren en in stand houden van voldoende parkeergelegenheid.

Overeenkomstig de in het Besluit ruimtelijke ordening voorgeschreven formulering van het overgangsrecht en de SVBP2012 zijn de overgangs- en slotregels in de afsluitende artikelen 10 en 11 van de regels opgenomen.

In de Wro en het Bro zijn wettelijke regels voor de bestemmingsplanprocedure vastgelegd. Hierin zijn de volgende fasen onderscheiden:

Voorbereidingsfase
De gemeente voert ten behoeve van de voorbereiding van een bestemmingsplan onderzoek uit naar de bestaande situatie en de mogelijke (ruimtelijke) ontwikkelingen in de gemeente. De gemeente stelt voor het

overleg op grond van artikel 3.1.1 Bro haar voornemen (vaak als een concept- dan wel voorontwerpbestemmingsplan) beschikbaar aan de besturen en diensten van hogere overheden. Ook kan de gemeente aan belangstellenden de mogelijkheid bieden om te reageren op het voorontwerpbestemmingsplan via inspraak. In dit geval is er voor gekozen voor het plan geen inspraakprocedure te volgen. De gemeente geeft een reactie op mogelijke overlegreacties die voor zover noodzakelijk worden verwerkt in de regels en verbeelding.

Terinzageleggingsfase
Het ontwerpbestemmingsplan wordt na aankondiging in de Staatscourant, het Gemeenteblad en de website www.officielebekendmakingen.nl voor een periode van 6 weken ter inzage gelegd. In deze periode kan door iedereen een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan worden ingediend.

Vaststellingsfase
Na de periode van terinzagelegging stelt de gemeenteraad het ontwerpbestemmingsplan, mogelijk met wijzigingen, binnen een periode van ten hoogste 12 weken vast.

Beroepsfase
Na de vaststelling van het bestemmingsplan maakt de gemeenteraad het vaststellingsbesluit bekend en legt het vastgestelde bestemmingsplan ter inzage. Dit gebeurt als volgt:

• Indien Gedeputeerde Staten (GS) of de Inspectie voor Leefomgeving en Transport (ILT) een zienswijze hebben ingediend die door de gemeenteraad niet volledig is overgenomen of indien de gemeenteraad het bestemmingsplan gewijzigd heeft vastgesteld, geschiedt bekendmaking en terinzagelegging 6 weken na vaststelling.
• Indien het bestemmingsplan ongewijzigd is vastgesteld en er gehoor is gegeven aan eventuele zienswijzen van GS en/of de ILT wordt het vaststellingsbesluit door de gemeenteraad uiterlijk 2 weken na vaststelling bekend gemaakt. Tevens wordt uiterlijk 2 weken na vaststelling het bestemmingsplan ter inzage gelegd.
• Binnen 6 weken na bekendmaking van het vaststellingsbesluit kan er door belanghebbenden beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Indien geen beroep tegen het vastgestelde bestemmingsplan is ingediend, is het bestemmingsplan na afloop van de beroepstermijn onherroepelijk.