In deze regels wordt verstaan onder:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

gelegenheid voor het afmeren en het vervolgens doen of laten liggen van een vaartuig aan of op de oever, aan de oeverbescherming, aan of op een natuurlijke of een voor dit doel aangebrachte voorziening of aan een ander vaartuig, gedurende de tijd die daadwerkelijk gebruikt wordt voor een recreatief verblijf op of in de omgeving van het vaartuig;

een bouwwerk, geen gebouw en geen overkapping zijnde;

één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken;

1. a. bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken dat aanwezig is op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan, daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
2. b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die:
   1. 1. op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan aanwezig zijn, daaronder vallen niet de bouwwerken, die reeds in strijd waren met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
   2. 2. gebouwd worden of kunnen worden krachtens een voor het van kracht worden van het bestemmingsplan verleende omgevingsvergunning (al dan niet in afwijking van het voorgaande bestemmingsplan);
3. c. bestaande afmetingen: afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van de vaststelling van de verordening tot stand zijn gekomen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een zodanige exploitatie, dat in de recreatieverblijven daadwerkelijk recreatief verblijf plaatsvindt;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een bedrijf waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse, al dan niet in samenhang met het bedrijfsmatig verschaffen van logies en/of het exploiteren van zaalaccommodatie en waarbij ondergeschikte detailhandel is toegestaan;

categorie 1:

vormen van horeca die wat betreft exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen en daarmee qua openingstijden nagenoeg sporen en waar naast kleinere etenswaren alcoholvrije dranken worden verstrekt: lunchroom, koffiehuis, ijssalon, broodjeszaak, croissanterie, patisserie en crêperie;

categorie 2:

een horecabedrijf dat is gericht op het verstrekken van logies en waarbij dranken en maaltijden voornamelijk aan logiesgasten worden verstrekt;

categorie 3:

vormen van horeca waar in hoofdzaak maaltijden worden verstrekt, die ter plaatse worden geconsumeerd: restaurants, bistro, poffertjeszaak, pannenkoekenhuis, hotel-restaurant, pension;

categorie 4:

vormen van horeca waar in hoofdzaak maaltijden worden verstrekt, die deels ter plaatse worden geconsumeerd maar voor een belangrijk deel ook elders: pizzeria, Chinese restaurants;

categorie 5:

vormen van horeca die wat betreft exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen, maar qua openingstijden daarvan afwijken in die zin, dat ze ook in (een deel) de avonduren geopend zijn en waar naast kleinere etenswaren in hoofdzaak alcoholvrije drank wordt verstrekt: cafetaria, snackbar, viskraam, shoarmazaak;

categorie 6:

vormen van horeca waar in hoofdzaak al dan niet alcoholhoudende drank wordt verstrekt: café, bar, eetcafé, pub, dancing met een dansvloeroppervlak van kleiner dan 10 m² en café-restaurant;

categorie 7:

vormen van horeca zoals een discotheek en een dancing met een dansvloer-oppervlak groter dan 10 m²;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een gebouw of een ruimte in een gebouw dat/die dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden en werkzaamheden die verband houden met het doen functioneren van (semi)overheidsinstellingen, het bankwezen, en naar de aard daarmee gelijk te stellen instellingen;

een dak met een zekere helling;

het afmeren en het vervolgens doen of laten liggen van een vaartuig aan of op de oever, aan de oeverbescherming, aan of op een natuurlijke of een voor dit doel aangebrachte voorziening of aan een ander vaartuig, anders dan voor aanleggen;

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten;

elk bouwwerk dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   • de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   • de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. voor een bouwwerk dat in, op of over het water wordt gebouwd:
   • het NAP -0,52 m;

bewoning als hoofdverblijf binnen de vaste woonplaats;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie wordt verricht.

Onder een prostitutiebedrijf wordt in ieder geval verstaan: een erotische massagesalon, een sekstheater, een bordeel of een parenclub, of een daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf de buitenwerkse gevelvlakken dan wel, indien sprake is van overstekende daken met een overstekend gedeelte van meer dan 0,75 m, respectievelijk overstekken van meer dan 0,75 m, vanaf de buitenrand van het overstekende dak/de overstek, neerwaarts geprojecteerd, tot de kadastrale zijgrens van het perceel;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een andere bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

bij lessenaarsdaken wordt de bouwhoogte niet als goothoogte aangemerkt;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels(en/of hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de buitenzijde van de afdekking van de overkapping, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van de overkapping.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gebouwen en overkappingen ten behoeve van:
   1. 1. horecabedrijven uitsluitend in de categorieën 1 tot en met 6
2. b. terreinen en water ten behoeve van:
   1. 1. bootverhuur.

met de daarbijbehorende:

3. c. wegen en paden;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. tuinen, erven en terreinen;
8. h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. i. kaden en ligplaatsen;
10. j. andere bouwwerken, waaronder, waaronder steigers, vlonders en plankieren, alsmede vlaggenmasten.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. het bepaalde in lid 3.2.1 sub b in die zin dat gebouwen en/of overkappingen buiten het bouwvlak wordt gebouwd;

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen buiten beschouwing gelaten, mits:

• de bouw- dan wel bestemmingsgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen worden plaatselijke verhogingen zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, buiten beschouwing gelaten, mits:

1. a. de oppervlakte per plaatselijke verhoging niet meer dan 20 m² bedraagt;
2. b. de verhoging leidt tot een bouwhoogte welke ten hoogste 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond, bodemspecie en zandopslag en het storten van puin en afvalstoffen, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een prostitutiebedrijf;
4. d. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie, de natuurlijke c.q. ecologische waarden en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden c.q. bouwwerken, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de regels in die zin dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. de regels ten aanzien van de bouwhoogte van andere bouwwerken, in die zin dat de bouwhoogte van de andere bouwwerken wordt vergroot tot ten hoogste 10,00 m;
4. d. de regels in die zin dat kleinschalige openbare voorzieningen zoals kleedgebouwtjes, sanitaire voorzieningen, paviljoens, kiosken, dierenverblijven en kunstwerken worden gebouwd, tot ten hoogste 50 m²;
5. e. de regels in die zin dat gebouwen en/of andere bouwwerken ten behoeve van de openbare nutsvoorzieningen en/of de telecommunicatie worden gebouwd, mits:
   1. 1. de oppervlakte ten hoogste 50 m² bedraagt;
   2. 2. het gebouw dan wel ander bouwwerk uit ten hoogste een bouwlaag bestaat;
   3. 3. de bouwhoogte ten hoogste 5 m bedraagt.

Burgemeester en Wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, en mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan eventuele archeologisch en ecologische waarden en de waterhuishouding, het plan wijzigen in die zin dat:

• bestemmingen worden gewijzigd ten behoeve van de aanleg van of een wijziging in de bestaande infrastructuur, mits deze activiteiten niet samenhangen met nieuwe planmatige stad- of dorspuitbreidingen waarover nog geen overeenstemming bestaat met Rijk, provincie en waterschap.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
2. b. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

Indien het beoogde gebruik van een bouwwerk aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen uitsluitend verleend indien aan of in dat bouwwerk dan wel op het onbebouwde terrein bij het bouwwerk wordt voorzien in die behoefte. Deze bepaling geldt niet voor bestaande situaties, waarbij de herbouw van een gebouw zonder functiewijziging wordt beschouwd als een bestaande situatie.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sublid a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a. met maximaal 10 %.
3. c. Sublid a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het sublid a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sublid a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Aan de Jachthavendyk in Balk bevinden zich de voormalige locaties van Harcos en Sweiland. De gemeente De Fryske Marren wenst hier een havenkwartier te ontwikkelen bestaande uit een passentenhaven en een commerciële functie. De passantenhaven (locatie Sweiland) is reeds ontwikkeld. Voor de commerciële functie (locatie Harcos) heeft de gemeente De Fryske Marren een prijsvraag gehouden, waarop projectontwikkelaars zich konden inschrijven. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de juridisch planologische kaders voor het winnende plan. Het gaat om het realiseren van de commerciële ontwikkeling in de vorm van een hoogwaardig hotel met onder meer hotelappartementen, restaurant, grandcafé, terras en bootverhuur.

Het plangebied ligt aan de Jachthavendyk, aan de oostzijde van de kern Balk. De indicatieve begrenzing van het plangebied wordt met de rode omlijning weergegeven in afbeelding 1.1. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied ten opzichte van de directe omgeving (Bron: PDOK)

Het bestemmingsplan ''Balk - Jachthavendyk” bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (tek.nr NL.IMRO.1940.BPBLK23JACHTHDYK-VA01) en een renvooi;
• regels (met bijbehorende bijlagen).

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan "Balk - Zuid 2017". Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van De Fryske Marren vastgesteld op 27 juni 2018.

In afbeelding 1.2 is de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven. Het rode kader geeft de gronden die onderdeel uitmaken van het plangebied weer.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding geldende bestemmingsplannen (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

Het plangebied kent op basis van het geldende bestemmingsplan de bestemmingen 'Bedrijf - Watersportgebonden' en 'Recreatie - Passantenhaven'. Binnen de bestemming 'Bedrijf - Watersportgebonden' zijn een bouwvlak en de maatvoeringen 'maximum bebouwingspercentage: 70%' en 'maximum bouwhoogte: 6m' opgenomen. Daarnaast geldt de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - straalpad'.

De voor 'Bedrijf - Watersportgebonden' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor gebouwen en overkappingen ten behoeve van onderhoud en winterstalling van recreatievaartuigen, aan watersport gerelateerde bedrijven van milieucategorie 1 en 2, aan watersport gerelateerde detailhandel en daaraan ondergeschikte voorzieningen.

Gebouwen en overkappingen moeten binnen een bouwvlak worden gebouwd. Het bebouwingspercentage en de bouwhoogte bedragen maximaal de op de verbeelding aangegeven percentage en hoogte.

De voor 'Recreatie - Passantenhaven' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor terreinen en water ten behoeve van aanleggelegenheid voor passanten, (dag)recreatieve voorzieningen, kleinschalig toeristisch kamperen en de daarbij behorende gebouwen en overkappingen en voorzieningen.

De voor 'vrijwaringszone - straalpad' aangeduide gronden zijn mede bestemd voor het tegengaan van te hoge bebouwing vanwege een straalpad. Een op grond van de daar voorkomende bestemming(en) toelaatbaar bouwwerk, of de uitbreiding daarvan, mag slechts worden gebouwd indien de bouwhoogte van de betreffende bouwwerken niet meer bedraagt dan 18 meter.

Het realiseren van een hoogwaardig hotel met onder meer hotelappartementen, restaurant, grandcafé, terras en bootverhuur is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. Daarnaast is de in het geldende bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid niet toereikend om het voornemen mogelijk te maken. Een herziening van het bestemmingsplan is dan ook benodigd. Dit bestemmingsplan voorziet hierin en toont aan dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming met 'een goede ruimtelijke ordening' is.

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een weergave van de huidige situatie en de gewenste situatie gegeven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie, regio en de gemeente beschreven. In hoofdstuk 4 passeren alle relevante milieuthema's de revue. In de hoofdstukken 5 en 6 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 7 gaat in op het vooroverleg en de inspraak.

Balk is een dorp met aan weerszijden van de Luts een historische structuur en vele monumentale panden. Ook heeft Balk als regionaal centrum een hoog voorzieningenniveau met winkels en horeca en met een redelijk gevarieerd cultureel aanbod. Maar bovenal is Balk aantrekkelijk omdat het op de grens ligt van het Friese Merengebied en het glooiende bosrijke landschap van Gaasterland. Op dit moment zijn de beide gebieden nog niet met elkaar verbonden.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het Havenkwartier, een gebied in het oosten van de kern Balk dat door de gemeente De Fryske Marren is aangemerkt voor herontwikkeling. De gemeente wil de locatie ontwikkelen tot een kwalitatief hoogwaardig havenkwartier met uitstekende voorzieningen. Hiervoor is door de gemeente De Fryske Marren, in samenspraak met de Provincie Friesland, een masterplan opgesteld met als doel het Friese Merengebied en het boslandschap van Gaasterland met elkaar te verbinden.

Het plangebied bestaat uit de voormalige locatie van Harcos, aan de Jachthavendyk 15 in Balk. De functionele structuur kenmerkt zich voornamelijk door woonbebouwing. Daarnaast zijn er bedrijvigheid, recreatieve functies en maatschappelijke functies in de omgeving aanwezig. De Luts vormt een belangrijke ruimtelijke structuurdrager.

Het plangebied wordt aan de noordzijde door De Luts begrensd. Ten oosten bevindt zich een passantenhaven. Ten zuiden wordt het plangebied door de Jachthavendyk begrensd. Aan de westzijde bevinden zich schiphuizen. De voormalige bebouwing van Harcos is reeds gesloopt. Het plangebied is dan ook volledig onbebouwd. De voormalige erfverharding is nog wel aanwezig.

In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving weergegeven. Het plangebied is met rode lijn aangeduid.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto huidige situatie plangebied (Bron: PDOK)

Het plangebied ligt in het overgangsgebied van het dorp Balk met het water. Deze ligging, direct naast een passantenhaven, maakt dat het een zeer geschikte locatie is om water- en landrecreatie bij elkaar te laten komen. Om dit te bereiken is het voornemen om een hoogwaardig hotel met restaurant, grandcafé, (feest)zaal, terras en bootverhuur te realiseren.

De basis van het plan wordt gevormd door een hotel met kamers. Dit wordt aangevuld met hotelappartementen, waarin meer leefruimte aanwezig is en die met een kleine keuken zelfvoorzienend zijn. Dit hotel gaat als uitvalsbasis dienen voor het verkennen van de wereld van het water van de Friese meren en de wereld van het weelderige bos van Gaasterland.

De voorzieningen lenen zich niet alleen voor de bezoekers van het hotel, maar zijn ook beschikbaar voor mensen die in de aangrenzende passantenhaven aanleggen met hun boot en overige bezoekers. Door arrangementen aan te bieden voor de huur van een fiets of een elektrische sloep, een kano of een fluisterboot worden de watersporters alternatieve vormen van recreatie geboden die bijdragen aan de recreatieve aantrekkingskracht van Balk.

De primaire doelgroep van het hotel zijn toeristen die aangetrokken worden door de combinatie van water en bos die de omgeving van Balk te bieden heeft. De aantrekkingskracht en het onderscheidend vermogen zit in die variatie. Er wordt ook ingezet op laagdrempelige watersport voor de onervaren waterrecreant. Daarnaast wordt een diversiteit aan land-, natuur- en cultuuractiviteiten aangeboden waardoor kennisgemaakt kan worden met Balk en omgeving.

Het voornemen voorziet in het realiseren van hoogwaardig hotel met hotelappartementen, restaurant, grandcafé, detailhandel, terras en bootverhuur. Specifiek betreft het een viersterrenhotel met 25 hotelkamers, 20 hotelappartementen , een grandcafé van 170 m², een eetcafé van 110 m² en een ruimte voor detailhandel in de vorm van een bakkerij of wijnbar van 40 m². Daarnaast is er nog circa 158 m² aan nader in te vullen ruimte aanwezig. In de bebouwing komt een ruimte voor de bootverhuur.

In afbeelding 2.2 is een inrichtingstekening van de gewenste situatie opgenomen.

Afbeelding 2.2: Inrichtingstekening (Bron: KHV Architecten)

De bebouwing is georriënteerd op het water en vormt zo een nieuw waterfront langs de Luts aan de entree van Balk vanaf het Slotermeer. Het terras van het restaurant is gesitueerd aan het water en aan de passantenhaven en versterkt zo de levendigheid van de plek.

Tussen het hotel en de hotelappartementen aan de oostzijde van de kavel wordt een groene corridor gecreëerd om een verbinding te leggen tussen het hotel en de passantenhaven.

Door aan de Jachthavendyk nog drie hotelappartementen te situeren wordt een alzijdig beeld neergezet. Het parkeren ligt op het binnenterrein en is ingepakt in het groen. Hierdoor is het in het plan geïntegreerd en uit het zicht geraliseerd en daardoor bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit.

De architectuur van het plan put uit twee typologieën die beide sterk verbonden zijn met Balk. De basis wordt gevormd door de typologie die is afgeleid van de monumentale panden die in het dorpshart van Balk aan weerzijden van de Luts staan. Het hoogteaccent van het hotel is afgeleid van het karakteristieke gebouw van veevoederfabriek 'de Volharding' die tot 2008 een markante blikvanger was nabij het plangebied.

In afbeeldingen 2.3, 2.4 en 2.5 zijn gevelbeelden van de gewenste situatie opgenomen. Afbeelding 2.6 laat de architectuur ten opzichte van de monumentale panden en veevoederfabriek de Volharding zien.

Afbeelding 2.3: Gevelimpressie hoofdgebouw (Bron: KHV Architecten)

Afbeelding 2.4: Gevelimpressie appartementen oost (Bron: KHV Architecten)

Afbeelding 2.5: Gevelimpressie appartementen zuid (Bron: KHV Architecten)

Afbeelding 2.6: Architectuur gewenste situatie (Bron: KHV Architecten

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de effecten op de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door de nieuwe ontwikkeling.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een onderbouwing verkeer en parkeren door BJZ.nu opgesteld. Deze is als Bijlage 1 bijgevoegd. Hierna wordt op de belangrijkste resultaten en conclusies ingegaan.

De voorgenomen ontwikkeling gaat gepaard met een parkeerbehoefte van 62 parkeerplaatsen. Met het aanleggen van de voorgenomen 64 parkeerplaatsen, wordt op eigen terrein in de parkeerbehoefte voorzien.

De totale verkeersgeneratie bedraagt afgerond 237 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Het plangebied wordt ontsloten op de Jachthavendyk, een weg met een 30 km/uur snelheidsregime. De wegstructuur rond het plangebied en leidend naar de belangrijkste uitvalswegen is van voldoende omvang om de (beperkte) toename van verkeer als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling op te vangen.

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

In de SVIR (voorganger NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor:

bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´

Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de NOVI.

Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' geldt dat toetsing noodzakelijk is bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' (3.1.6 Bro). Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie. In dit geval dient de voorgenomen ontwikkeling, gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, aangemerkt te worden als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'.

De laddertoets wordt hierna doorlopen.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een behoefteonderzoek uitgevoerd. Deze is als Bijlage 2 bijgevoegd. Uit het behoefteonderzoek volgt dat het ruimtelijk verzorgingsgebied grofweg de regio Friese Meren is. Een gebied met circa 35.000 inwoners.

Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling

Uit het behoefteonderzoek volgt dat er zowel voor het hotel als het grandcafé en restaurant sprake is van behoefte in de markt.

Vindt de stedelijke ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied plaats

In voorliggend geval is sprake van een ‘stedelijke ontwikkeling’ op een locatie die onderdeel uitmaakt van het ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Er is daarmee sprake van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met de principes van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

Geconcludeerd wordt dat de voorliggende ontwikkeling in overeenstemming is met het provinciale beleid.

Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het gemeentelijk beleid van de gemeente De Fryske Marren.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, ecologie, archeologie & cultuurhistorie en Besluit m.e.r.

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen.

Voorliggend plan voorziet in het realiseren van een hoogwaardig hotel met restaurant, grandcafé, (feest)zaal, terras en bootverhuur. Dergelijke functies zijn niet aan te merken als nieuwe geluidsgevoelige objecten. Een akoestisch onderzoek in het kader van de Wgh is dan ook niet benodigd. In paragraaf 4.5 wordt in het kader van milieuzonering nader ingegaan op de effecten van het plan op omliggende woningen en omliggende bedrijvigheid.

Geconcludeerd wordt dat de Wet geluidhinder geen belemmering vormt voor het plan.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd.

Ter plaatse van het plangebied is een actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd. Hierna zijn de resultaten uit het onderzoek opgenomen. Voor de volledige rapportage wordt verwezen naar Bijlage 3 bij deze toelichting.

Op basis van de onderzoeksresultaten kan formeel gezien de hypothese ‘onverdacht’ verworpen worden, aangezien ter plaatse van boring 12 een lichte verontreiniging met minerale olie in de grond is aangetroffen. De aangetroffen lichte verontreiniging is beperkt van omvang en geeft een beperking bij eventuele afvoer van deze grond. Ter plaatse van het overige terrein zijn geen dusdanige verontreinigingen aangetroffen die nadere aandacht behoeven. De hypothese ‘asbestverdacht’, naar aanleiding van de aanwezigheid van puin in de bodem, kan komen te vervallen omdat er zowel zintuiglijk als analytisch geen asbest is aangetoond.

Concluderend wordt gesteld, dat er uit milieuhygiënisch oogpunt geen beperkingen zijn. De bodem is geschikt voor het beoogde gebruik. Opgemerkt dient echter te worden dat indien er grond ontgraven wordt ter plaatse van boring 12 en deze afgevoerd moet worden, deze grond niet multifunctioneel toepasbaar is en naar een erkende verwerker gebracht dient te worden. Tevens is het zo dat de locatie van de verontreiniging qua situering en omvang beperkt is tot een klein gedeelte van het terrein. Bij een oppervlakte van circa 80 m² en een maximale diepte van 0,5 meter is er circa 40 m³ licht verontreinigde grond met minerale olie aanwezig op de locatie. Het betreffende deel van het terrein zal gebruikt worden als weg / parkeervoorzieningen. Ten tijde van de realisatie van de voorgenomen plannen, zal deze grond geroerd worden en dient te worden voldaan aan de daarvoor geldende regels.

Het aspect bodemkwaliteit vormt in het kader van voorliggend bestemmingsplan geen belemmering.

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer.

In bijlage 2 van de Wet milieubeheer staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Op grond van de Wet milieubeheer, gelet op artikel 5.16 lid 4 Wet Milieubeheer geldende de volgende regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen);

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een NIBM-berekening uitgevoerd om na te gaan of het plan al dan niet in betekende mate bijdraagt. Hierbij is de verkeersgeneratie zoals berekend in de als Bijlage 1 bijgevoegde onderbouwing verkeer en parkeren als uitgangspunt genomen. Het aandeel vrachtverkeer is op 10% gezet, aangezien de bevoorrading hoogstwaarschijnlijk door middel van vrachtwagens zal plaatsvinden. Dit is wel een worst-case scenario voor het doorberekenen van de gevolgen voor de luchtkwaliteit. In onderstaande tabel is de NIBM-berekening weergegeven.

Tabel 4.1: NIBM-berekening (Bron: RIVM, bewerking BJZ.nu)

Op basis van de uitgevoerde berekening wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Daarnaast wordt opgemerkt dat deze ontwikkeling niet wordt aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorgenomen ontwikkeling.

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing.

Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszones en plasbrandaandachtsgebieden).

Het transporteren van gevaarlijke stoffen per buisleiding is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

Aan hand van de Atlas van de Leefomgeving is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Atlas van de Leefomgeving staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In afbeelding 4.1 is een uitsnede met betrekking tot het plangebied en omgeving weergegeven. Het plangebied is met de rode omlijning aangegeven.

Afbeelding 4.1: Uitsnede Atlas van de Leefomgeving (Bron: Atlas van de leefomgeving)

Uit de inventarisatie blijkt dat er geen risicobronnen nabij het plangebied aanwezig zijn.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. Hoewel deze richtafstanden indicatief zijn, volgt uit jurisprudentie dat deze afstanden als harde eis gezien worden door de Raad van State bij de beoordeling of woningen op een passende afstand van bedrijven worden gesitueerd.

Volgens de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” dient eerst te worden beoordeeld of in de omgeving sprake is van een 'rustige woonwijk' of een 'gemengd gebied'.

Een 'rustige woonwijk' is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer. In de VNG-uitgave wordt het buitengebied gerekend tot een met het omgevingstype 'rustige woonwijk' vergelijkbaar omgevingstype.

Een 'gemengd gebied' is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend.

Voor het plangebied geldt dat in de nabije omgeving diverse functies aanwezig zijn, waaronder een passantenhaven, woningen en bedrijvigheid. Er wordt dan ook uitgegaan van omgevingstype 'gemengd gebied'. Daarnaast wordt opgemerkt dat er sprake is van recreatief nachtverblijf. Voor een dergelijke functie kunnen minder strenge normen gelden in het kader van milieuzonering ten opzichte van reguliere woningen. Daarom kan de richtafstand moet een extra stap omlaag gebracht worden.

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met Natura 2000-gebieden en het Natuur Netwerk Nederland (voorheen EHS). Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten.

Het plan heeft geen negatieve effecten op Natura 2000-gebieden of het NNN. De soortenbescherming vormt eveneens geen belemmering.

Geconcludeerd kan worden dat in het kader van dit plan geen sprake is van negatieve effecten op de archeologische en cultuurhistorische waarden.

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan); Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3); Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4); Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

Dit bestemmingsplan is niet m.e.r.-plichtig. Er zijn eveneens geen nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan. De bijbehorende m.e.r.-beoordelingsbeslissing is als

Een belangrijke verplichting voor alle ruimtelijke plannen en projecten is de watertoets. Het doel hiervan is te waarborgen dat de waterhuishoudkundige doelstellingen meer expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en besluiten. De “winst”, die wordt behaald bij de watertoets, ligt bij de vroegtijdige betrokkenheid van de waterbeheerder en de informatievoorziening. Om het proces van de watertoets te bevorderen is door de provincie en het waterschap een handreiking watertoets opgesteld, beschikbaar via de website van provincie en waterschap.

In het provinciale waterhuishoudingsplan (WHP3) en het waterbeheerplan (WBP3) van het waterschap is het regionale waterbeleid voor de provincie Fryslân opgenomen. De hoofddoelstelling van beide waterplannen is "het hebben en houden van een veilige en bewoonbare provincie en het in stand houden en versterken van gezonde en veerkrachtige watersystemen, zodat een duurzaam gebruik blijft gegarandeerd". Het beleid wordt in beide plannen verder uitgewerkt in de thema's waterveiligheid, voldoende water en schoon water.

Het Wetterskip Fryslân is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de zogenoemde 'normale procedure' van de watertoets van toepassing is. De voorgenomen ontwikkeling raakt daarmee waterschapsbelangen. Voor de volledige uitkomst van de watertoets wordt verwezen naar Bijlage 8 van deze toelichting. Hieronder wordt ingegaan op de van belang zijnde wateraspecten.

Toename verharding

Door ruimtelijke ontwikkelingen neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe met als gevolg een versnelde afvoer van hemelwater. Het is nodig om deze versnelde afvoer te compenseren om de waterberging in een gebied in stand te houden. De ontwikkeling die met voorliggende bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt voorziet in de toename van verharding van circa 2.000 m².

Het Wetterskip hanteert een compensatienorm van 10% van de hoeveelheid toe te voegen verharding. In het plangebied wordt een waterberging aangelegd van circa 200 m² ter compensatie van de toename van de verharding. Dit zal gebeuren door infiltratiekratten onder de parkeerplaatsen aan te leggen.

Europese Kaderrichtlijn Water (KRW)

Het plangebied raakt een ecologische opgave die is aangewezen vanuit Kaderichtlijn Water. De voorgenomen ontwikkeling zorgt echter niet voor een verslechtering van de ecologische kwaliteit, aangezien er uitsluitend een niet natuurlijke oever wordt aangetast. Een dergelijke oever heeft geen ecologische kwaliteiten die vanuit de KRW beschermd worden.

Vrij voor de boezem

Het plangebied ligt vrij voor de boezem, waardoor het niet door een waterkering wordt beschermd tegen hoge waterstanden in de Friese boezem. Bij de verdere ontwikkeling van de bouwplannen wordt bij het bepalen van de aanleghoogte hier rekening mee gehouden. Indien noodzakelijk wordt het Wetterskip gevraagd voor aanvullend advies.

Dempen en graven van oppervlaktewater

Er wordt oppervlaktewater gedempt. Het gaat om een insteekhaven. Hiervoor is een watervergunning benodigd, die zal worden aangevraagd in het vergunningtraject voor de bouw van het hotel met restaurant.

Hoofdwater

Het plangebied raakt een hoofdwater. Aan weerszijden van een hoofdwatergang ligt een beschermingszone 10 meter. De beschermingszone is nodig voor de bereikbaarheid voor beheer en onderhoud aan de hoofdwatergang. Werkzaamheden binnen de beschermingszone van hoofdwatergangen betreffen een vergunningsplichtige activiteit. Voor het dempen van het oppervlaktewater wordt een vergunning aangevraagd. De werkzaamheden binnen de beschermingszone worden hierin meegenomen.

De voorgestelde maatregelen zijn afgestemd en akkoord bevonden door het Wetterskip. Geconcludeerd wordt dat het plan in voldoende mate rekening houdt met de waterhuishouding.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
2. 2. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
3. 3. Hoofdstuk 3 Algemene regels;
4. 4. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

• Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bouwhoogte, goothoogte etc.);
• Afwijken van de bouwregels: onder welke voorwaarde(n) mag afgeweken worden van de aangegeven bouwregels.
• Specifieke gebruiksregels: welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval strijdig zijn of onder welke voorwaarden toegestaan zijn;
• Afwijken van de gebruiksregels: onder welke voorwaarde(n) mag afgeweken worden van de aangegeven bestemming en/of specifieke gebruiksregels.
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;

In paragraaf 5.3 worden de bestemmingen nader toegelicht en wordt aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor de desbetreffende bestemming is gekozen.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Artikel 4 Anti-dubbeltelbepaling

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van (bijvoorbeeld) een maximaal oppervlak.

• Artikel 5 Algemene bouwregels

In dit artikel worden de algemene bouwregels beschreven. Hier zijn onder andere regels opgenomen voor de overschrijding van de bouwgrenzen en plaatselijke verhogingen.

• Artikel 6 Algemene gebruiksregels

In dit artikel worden algemene gebruiksregels beschreven ten aanzien van het strijdige gebruik.

• Artikel 7 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel worden de regels ten aanzien van het aanwezige straalpad beschreven.

• Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

• Artikel 9 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel worden de algemene wijzigingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om onderdelen van de regels in het bestemmingsplan te wijzigen.

• Artikel 10 Overige regels

In dit artikel worden de parkeerregels beschreven.

In Hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In het overgangsrecht is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes onderbouwd.

Artikel 3 Horeca

Het gehele plangebied is bestemd als Horeca.

Gronden met deze bestemming zijn onder meer bestemd voor gebouwen en overkappingen ten behoeve van horecabedrijven uitsluitend in de categorieën 1 tot en met 5, met dien verstande dat de gronden ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 6' tevens zijn bestemd voor horecabedrijven in categorie 6. Dit betekent dat de volgende horeca is toegestaan:

categorie 1:

vormen van horeca die wat betreft exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen en daarmee qua openingstijden nagenoeg sporen en waar naast kleinere etenswaren alcoholvrije dranken worden verstrekt: lunchroom, koffiehuis, ijssalon, broodjeszaak, croissanterie, patisserie en crêperie;

categorie 2:

vormen van horeca die wat betreft de exploitatievormen behoren bij en ondergeschikt zijn aan een sociaal/culturele hoofdfunctie, zoals: buurthuizen, sportkantines en kerkelijke centra;

categorie 3:

vormen van horeca waar in hoofdzaak maaltijden worden verstrekt, die ter plaatse worden geconsumeerd: restaurants, bistro, poffertjeszaak, pannenkoekenhuis, hotel-restaurant, pension;

categorie 4:

vormen van horeca waar in hoofdzaak maaltijden worden verstrekt, die deels ter plaatse worden geconsumeerd maar voor een belangrijk deel ook elders: pizzeria, Chinese restaurants;

categorie 5:

vormen van horeca die wat betreft exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen, maar qua openingstijden daarvan afwijken in die zin, dat ze ook in (een deel) de avonduren geopend zijn en waar naast kleinere etenswaren in hoofdzaak alcoholvrije drank wordt verstrekt: cafetaria, snackbar, viskraam, shoarmazaak;

categorie 6:

vormen van horeca waar in hoofdzaak al dan niet alcoholhoudende drank wordt verstrekt: café, bar, eetcafé, pub, dancing met een dansvloeroppervlak van kleiner dan 10 m² en café-restaurant;

Daarnaast zijn de gronden bestemd voor gebouwen en overkappingen ten behoeve van bootverhuur. Daarnaast zijn bijbehorende voorzieningen toegestaan.

Gebouwen moeten binnen een bouwvlak worden gebouwd, waarbij qua maatvoering de op de verbeelding aangegeven maatvoering als maximum geldt. Daarnaast zijn regels voor andere bouwwerken opgenomen.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

In het voorliggende geval is een samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen Evertsen Bouw Ontwikkeling en de gemeente De Fryske Marren. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de gemeentelijke kosten, eventuele tegemoetkoming planschade en uitvoeringskosten. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven en de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan hiermee is aangetoond.

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Het bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg naar de provincie toegezonden. De provincie is akkoord met de voorgenomen ontwikkeling

Zoals in paragraaf 4.9 is aangegeven is de normale procedure van toepassing. Het bestemmingsplan is in het kader van vooroverleg aan het waterschap voorgelegd. Indien er sprake is van ingrepen in watersystemen zal een watervergunning nodig zijn. Deze zal worden aangevraagd. Het Wetterskip is verder akkoord met de voorgenomen ontwikkeling.

De brandweer heeft geen bezwaar tegen de voorgenomen ontwikkeling. Wel zijn er aandachtspunten meegegeven die in de verdere uitwerking van het plan worden meegenomen.

De vooroverlegreacties en gemeentelijke beantwoording daarop is als Bijlage 9 bijgevoegd.

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In het voorliggende geval wordt geen voorontwerp ter inzage gelegd.

Er is in mei 2022 een bijeenkomst met de omgeving georganiseerd. In maart 2023 zal nogmaals met omwonenden in gesprek gegaan worden ten aanzien van de voorgenomen plannen. Tot nu toe hebben de gespreken niet geleid tot aanpassing in de planvorming.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 22 mei 2023 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er 13 zienswijzen ingediend en daarmee ontvankelijk. Er is een nota van zienswijzen opgesteld naar aanleiding van de ingediende zienswijzen. Deze is als Bijlage 10 bijgevoegd. In de nota van zienswijzen wordt inhoudelijk op de ingediende zienswijzen gereageerd. De ingediende zienswijzen geven aanleiding tot een tweetal aanpassingen aan de toelichting van het bestemmingsplan. Aangezien er geen aanpassingen aan de regels en/of de verbeelding worden doorgevoerd wordt het bestemmingsplan ongewijzigd vastgesteld.