het bestemmingsplan Balk - Recreatiewoningen Lutsmond - Noord met identificatienummer NL.IMRO.1940.BPLG18LUTSMNRD-ON01 van de gemeente De Fryske Marren;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een bouwwerk dat in een directe fysieke verbinding staat met het (hoofd)gebouw waaraan zij wordt aan- of uitgebouwd. Een aangebouwd bijbehorend bouwwerk is een toevoeging van een afzonderlijke ruimte, terwijl een uitgebouwd bijbehorend bouwwerk een vergroting van een bestaande ruimte is;

een bouwwerk, geen gebouw en geen overkapping zijnde;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

een gebouw geheel of gedeeltelijk ingericht ten behoeve van het wonen op een terrein behorende bij een op hetzelfde bouwperceel aanwezig bedrijf, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van (het huishouden van) een persoon die (dat) werkgerelateerd is met dat bedrijf;

1. a. ten aanzien van de bij of krachtens de Woningwet aanwezige bouwwerken, en de werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden:
   bestaand ten tijde van de eerste terinzagelegging van dit plan;
2. b. ten aanzien van het overige gebruik:
   bestaand ten tijde van het van kracht worden van dit plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een functioneel met een op hetzelfde perceel gelegen hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd(e) gebouw of overkapping, dat / die daaraan qua hoogte, alsmede omvang en/of situering ondergeschikt is;

een bijbehorend bouwwerk, bedoeld voor een overdekte lig- of opslagplaats voor een of meer vaartuigen;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

een bedrijf waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse, al dan niet in samenhang met het bedrijfsmatig verschaffen van logies en/of het exploiteren van zaalaccommodatie;

categorie 1:

vormen van horeca die wat betreft exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen en daarmee qua openingstijden nagenoeg sporen en waar naast kleinere etenswaren alcoholvrije dranken worden verstrekt: lunchroom, koffiehuis, ijssalon, broodjeszaak, croissanterie, patisserie en crêperie;

categorie 2:

vormen van horeca die wat betreft de exploitatievormen behoren bij en ondergeschikt zijn aan een sociaal/culturele hoofdfunctie, zoals: buurthuizen, sportkantines en kerkelijke centra;

categorie 3:

vormen van horeca waar in hoofdzaak maaltijden worden verstrekt, die ter plaatse worden geconsumeerd: restaurants, bistro, poffertjeszaak, pannenkoekenhuis, hotel-restaurant, pension;

categorie 4:

vormen van horeca waar in hoofdzaak maaltijden worden verstrekt, die deels ter plaatse worden geconsumeerd maar voor een belangrijk deel ook elders: pizzeria, Chinese restaurants;

categorie 5:

vormen van horeca die wat betreft exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen, maar qua openingstijden daarvan afwijken in die zin, dat ze ook in (een deel) de avonduren geopend zijn en waar naast kleinere etenswaren in hoofdzaak alcoholvrije drank wordt verstrekt: cafetaria, snackbar, viskraam, shoarmazaak;

categorie 6:

vormen van horeca waar in hoofdzaak al dan niet alcoholhoudende drank wordt verstrekt: café, bar, eetcafé, pub, dancing met een dansvloeroppervlak van kleiner dan 10 m² en café-restaurant;

categorie 7:

vormen van horeca zoals een discotheek en een dancing met een dansvloer-oppervlak groter dan 10 m²;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

de cultuurhistorische en visuele waarden van het landschap;

het onderhoud, dat gelet op de bestemming regelmatig noodzakelijk is voor een goed beheer en gebruik van de gronden en gebouwen die tot de betreffende bestemming behoren;

elk bouwwerk dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   • de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   • de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. voor een bouwwerk dat in, op of over het water wordt gebouwd:
   • het NAP -0,52 m;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie wordt verricht.

Onder een prostitutiebedrijf wordt in ieder geval verstaan: een erotische massagesalon, een sekstheater, een bordeel of een parenclub, of een daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

de bewoning die plaatsvindt in het kader van de weekend- en/of verblijfsrecreatie, door personen die elders hun hoofdverblijf hebben;

een gebouw dat naar de aard en inrichting is bedoeld voor recreatieve bewoning;

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. afschermende beplanting en bebossing;
2. b. groenvoorzieningen;
3. c. water;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. wegen en paden, waaronder een calamiteitenontsluiting;
5. e. nutsvoorzieningen;

met de daarbijbehorende:

6. f. andere bouwwerken.

De voor 'Recreatie - Recreatiewoningen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. recreatiewoningen;
2. b. een bedrijfswoning, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - beheer';

met de daarbijbehorende:

3. c. dagrecreatieve voorzieningen;
4. d. tuinen en erven;
5. e. terreinen, straten en paden;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. waterlopen en –partijen;
9. i. speelvoorzieningen;
10. j. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
11. k. bijbehorende bouwwerken;
12. l. gebouwen en overkappingen ten behoeve van onderhoud en beheer, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - beheer';
13. m. boothuizen;
14. n. andere bouwwerken, waaronder bruggen, dammen en/of duikers.

Burgemeester en wethouders mogen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, het bebouwings- en straatbeeld, de woonsituatie en de verkeersveiligheid, nadere eisen stellen aan de plaats, de goot- en bouwhoogte en de dakvorm van de bebouwing.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen en straten;
2. b. paden;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. sloten, bermen en beplanting;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. speelvoorzieningen;
8. h. water;
9. i. een beweegbare brug, ter plaatse van de aanduiding 'brug';
10. j. een trailerhelling;
11. k. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;

met de daarbijbehorende:

12. l. andere bouwwerken, waaronder dammen en/of duikers.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden voor wegen bestaande uit meer dan 2 rijstroken;
2. b. het gebruik van de gronden voor wegen met een wegprofiel van minder dan 4,50 m.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Daar waar bestaande afstanden meer of minder bedragen dan ingevolge de bouwregels is voorgeschreven, worden de bestaande afstanden als ten hoogste respectievelijk ten minste toelaatbaar aangehouden.

In die gevallen dat bestaande percentages, dakhellingen, kapvormen, hoogten, bestaande inhoud en/of bestaande oppervlakten afwijken van de bouwregels, worden de bestaande maatvoeringen als toelaatbaar aangehouden.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen buiten beschouwing gelaten, mits:

• de bouw- dan wel bestemmingsgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen worden plaatselijke verhogingen zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, buiten beschouwing gelaten, mits:

1. a. de oppervlakte per plaatselijke verhoging niet meer dan 20 m² bedraagt;
2. b. de verhoging leidt tot een bouwhoogte welke ten hoogste 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond, bodemspecie en zandopslag en het storten van puin en afvalstoffen, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een prostitutiebedrijf;
4. d. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie, de natuurlijke c.q. ecologische waarden en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden c.q. bouwwerken, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de regels in die zin dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. de regels ten aanzien van de bouwhoogte van andere bouwwerken, in die zin dat de bouwhoogte van de andere bouwwerken wordt vergroot tot ten hoogste 10,00 m;
4. d. de regels in die zin dat gebouwen en/of andere bouwwerken ten behoeve van de openbare nutsvoorzieningen en/of de telecommunicatie worden gebouwd, mits:
   1. 1. de oppervlakte ten hoogste 50 m² bedraagt;
   2. 2. het gebouw dan wel ander bouwwerk uit ten hoogste een bouwlaag bestaat;
   3. 3. de bouwhoogte ten hoogste 5 m bedraagt.

1. a. De gronden zoals aangewezen in de verschillende bestemmingen mogen slechts worden bebouwd of gebruikt onder de voorwaarde dat op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden;
2. b. Bij omgevingsvergunning wordt aan de hand van de parkeernormen in de Beleidsregels Parkeren 2017 (hierna: Beleidsregels parkeren) bepaald of sprake is van voldoende parkeergelegenheid met dien verstande dat indien voornoemde beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging;
3. c. Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de eis dat parkeren op eigen terrein dient plaats te vinden (sub a) en de parkeernormen zoals opgenomen in de Beleidsregels parkeren (sub b) mits dit geen onevenredige gevolgen heeft voor de omgeving en wordt voldaan aan de in de Beleidsregels parkeren opgenomen regels en voorwaarden.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sublid a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a. met maximaal 10%.
3. c. Sublid a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sublid a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het

bestemmingsplanBalk - Recreatiewoningen Lutsmond - Noord

van de gemeente De Fryske Marren.

Behorend bij het besluit van ....

Bij de uitmonding van De Luts in het Slotermeer ligt een grootschalig recreatiegebied, bestaande uit jachthavens, kampeerterreinen en bungalowparken. Al enige tijd zijn er plannen om de verblijfsrecreatie uit te breiden aansluitend op Bungalowpark Markant.

Door ontwikkelaar Kontour Vastgoed is een nieuw plan voor de locatie gemaakt. Dit plan gaat uit van een hoogwaardig en waterrijke aanvulling op het bestaande aanbod van recreatiewoningen. Er worden maximaal 50 luxe recreatiewoningen mogelijk gemaakt. Om dit plan juridisch-planologisch mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan nodig. Daartoe is dit bestemmingsplan opgesteld.

Het plangebied omvat de agrarische gronden ten zuidwesten van het huidige Bungalowpark Markant. De gronden van camping Marswâl en Yn 'e Finne maken ook deel uit van het plangebied. De begrenzing van het plangebied is globaal weergegeven in de onderstaande figuur. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 De ligging van het plangebied

Herziening Bestemmingsplan Buitengebied 2004

Het plangebied is op dit moment juridisch-planologisch geregeld in de herziening van het bestemmingsplan Buitengebied 2004. Een groot deel van het plangebied heeft daar de bestemming 'Agrarisch gebied in een open landschap'. Camping Marswâl heeft de bestemming 'Verblijfsrecreatieve doeleinden 1'. De woning bij Recreatiepark Marswâl heeft een aparte woonbestemming. Grenzend aan Recreatiepark Marswâl is een botenverhuurbedrijf opgenomen met een specifieke bestemming 'Bedrijfsdoeleinden'. Het Bungalowpark Markant en camping Yn 'e Finne vallen onder de bestemming 'Verblijfsrecreatieve doeleinden'.

Vrijstelling Lutsmond Noord

Ten behoeve van de opwaardering van recreatieve voorzieningen bij de Lutsmond is in 2005 een vrijstelling van het bestemmingsplan Buitengebied 2004 verleend. Naast de bouw van een nieuw strandpaviljoen en het aanleggen van een wachthaven in de Lutsmond is hiermee toestemming verleend om op Recreatiepark Marswâl een kwaliteitsverbetering door te voeren. Het gaat om de volgende plannen: 24 recreatiewoningen, een nieuw kampeerveld, plaatsen voor trekkershutten, een nieuwe beheerderswoning, en een geïntegreerd gebouw ten behoeve van sanitair, een kantine en een recreatieruimte. Er zijn op dit moment 18 recreatiewoningen gerealiseerd. De overige plannen zijn niet uitgevoerd. Hier wordt nu een andere invulling aan gegeven.

Beheersverordening Buitengebied Zuid West 2017

Het omliggende buitengebied is geregeld in de beheersverordening Buitengebied Zuid West 2017. Ook de ontsluitingsroute die door de noordoosthoek van het plangebied loopt is geregeld in de beheersverordening, die feitelijk de eerdere genoemde herziening van bestemmingsplan Buitengebied 2004 van toepassing verklaart. De ontsluitingsroute heeft hierin een verkeersbestemming.

Bestemmingsplan passantenhaven Lutsmond Noord

Het restaurant paviljoen Badmeester Keimpe, de trailerhelling en de passantenhaven aan de overzijde van de ontsluitingsroute zijn geregeld in het bestemmingsplan passantenhaven Lutsmond Noord. Dit gebied heeft de bestemming 'Recreatie - Watersport'. De trailerhelling valt binnen het plangebied van dit bestemmingsplan.

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling en op de ruimtelijke en functionele inpassing daarvan in de bestaande structuur. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het van belang zijnde beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de milieu- en omgevingsaspecten volgt. Wanneer deze van toepassing zijn, worden daarbij de uitgangspunten voor het bestemmingsplan genoemd. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling. Het laatste hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Ten noordoosten van Balk ligt een intensief recreatiegebied aan de Lutsmond en aansluitend op de Sleattemermar. Aan de noordzijde van de Luts liggen diverse recreatiebedrijven, waaronder het Bungalowpark Markant, waarop 102 bungalows aanwezig zijn, en een restaurant met passantenhaven. Ook ligt hier het terrein van Recreatiepark Marswâl met daarbij een jachthaven. Op het terrein van Marswâl zijn naast kampeerplaatsen ook 18 recreatiewoningen aanwezig. Dit bestemmingsplan heeft betrekking op Camping Marswâl en Yn 'e Finne en op een stuk agrarisch grasland dat hierop aansluit. Deze gronden liggen ten zuidwesten van Bungalowpark Markant en camping Yn 'e Finne.

Waterhuishoudkundig gezien maken de agrarische gronden deel uit van een polder. Het weiland ligt op peil van -0,60 NAP en wordt afgewaterd via sloten met een gemiddeld peil van -1,30 NAP, terwijl het streefpeil van de boezem (de Sleattemermar) ligt op -0,52 NAP. De sloot aan de rand van het huidige weiland vormt tevens een scheiding met het Bungalowpark Markant. Tussen de sloot en de groensingel om Bungalowpark Markant ligt een openbaar fietspad. Dit fietspad vormt een belangrijke recreatieve verbinding tussen het Tsjamkedykje en de Warrensterwei.

Een luchtfoto van de huidige situatie is weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Luchtfoto plangebied

Initiatief

Het initiatief omvat de realisatie van een park met maximaal 50 luxe recreatiewoningen. Deze worden gerealiseerd in een gebied dat aansluit op het bestaande recreatiegebied, maar wel een eigen identiteit krijgt. Voor de recreatiewoningen wordt uitgegaan van een viertal verschillende typen die sterk aan elkaar verwant zijn. Dit geeft een gevarieerd, maar samenhangend beeld. Alle recreatiewoningen komen aan een nieuwe waterpartij te liggen. De woning aan het Tsjamkedykje 5 wordt de beheerderswoning bij het terrein. Hierbij wordt een receptiegebouw gerealiseerd, dat tevens dient voor opslag en onderhoud en eventueel verhuur van boten. Ten opzichte van het voorontwerpbestemmingsplan is een deel van het perceel Tsjamkedykje 4, waar nu de minicamping ligt, betrokken in de plannen. Deze camping komt ook te verdwijnen.

Het nieuwe park krijgt ter hoogte van restaurant paviljoen Badmeester Keimpe een ontsluiting op het Tsjamkedykje. Teneinde de recreatiewoningen bereikbaar te maken voor de recreatievaart wordt tussen deze nieuwe aansluiting en de trailerhelling een nieuwe brug gerealiseerd. Deze beweegbare brug krijgt een doorvaarthoogte van minimaal 1,5 meter, waarmee een groot deel van de boten het park kunnen bereiken zonder dat de brug geopend hoeft te worden. Reden voor de beweegbare brug is dat voor de kopers in het hogere segment, het van groot belang is dat niet alleen de woningen compleet en luxe zijn, maar ook de omliggende infrastructuur aansluit op hun wensen en eisen. Bereikbaarheid over het water naar de woning is een zeer belangrijk motief voor deze doelgroep. Bij de de recreatiewoningen wordt de mogelijkheid geboden om een aangebouwd boothuis te realiseren.

Het inrichtingsplan is weergegeven in figuur 2.2.

Figuur 2.2 Inrichtingsplan

Programma op hoofdlijnen

Dit plan voorziet in de realisatie van een recreatieterrein met maximaal 50 recreatiewoningen. De hoofdstructuur van de inrichting staat vast maar op detailniveau worden nog onderdelen uitgewerkt. Dit bestemmingsplan is globaal opgezet en biedt met een flexibele regeling ruimte voor die uitwerking van de inrichting en de bouwplannen.

Ruimtelijke structuur

Het park krijgt een waterrijke invulling, waarbij alle recreatiewoningen in eerste plaats op het water zijn gericht. De forse waterpartij krijgt een aansluiting op de Sleattemermar, via de nieuwe beweegbare brug. Deze komt globaal tussen het restaurant paviljoen en de trailerhelling te liggen. De situatie rondom de trailerhelling wordt hierbij verbeterd, teneinde opstoppingen op het Tsjamkedykje te voorkomen.

De recreatiewoningen staan op ruime kavels. Tussen de woningen door is het water zichtbaar vanaf het Tsjamkedykje en de ontsluitingsweg. Hiermee worden de karakteristieken van het Friese Merengebied beleefbaar gemaakt. Dit beeld wordt ook langs de zuidoostzijde, aan het Tsjamkedykje doorgezet.

Bebouwing en beeldkwaliteit

In het plangebied worden verschillende typen recreatiewoningen gebouwd, die echter wel familie van elkaar zijn. De vormgeving van de recreatiewoningen wordt nog uitgewerkt. Het worden grote, luxe recreatiewoningen die een aanvulling vormen op het bestaande aanbod ter plaatse. Uitgangspunt is een landelijke uitstraling met een lage gootlijn en een forse kap.

Om de beeldkwaliteit in het recreatiepark vast te houden is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Al de recreatiewoningen zijn familie van elkaar. De toegepaste materialen zijn identiek en op dezelfde manier afgewerkt. Wel is er variatie in omvang, situering en de oriëntatie. En in het wel of niet toepassen van aangebouwde bijgebouwen en/of overkappingen

Het beeldkwaliteitsplan dat voor het terrein is opgesteld is opgenomen in Bijlage 1.

Waterstructuur

Het water in het recreatiepark wordt door middel van een vaarverbinding verbonden met de Sleattemermar. Hiervoor wordt in het Tsjamkedykje een brug geplaatst.

Alle recreatiewoningen worden via die waterstructuur ontsloten. Langs de kavels van de nieuw te bouwen woningen bestaat de oever uit een onverankerde oeverconstructie. Voor deze oeverbescherming komt aan de waterzijde een ondiepe plasberm. Boten kunnen hier dus niet tegen de wal liggen. Bij elke woning wordt een aanlegvoorziening gemaakt. De verbinding naar de wal bestaat uit een houten aanlegsteiger.

Met het realiseren van een doorsteek naar de Sleattemermar wordt een regionale kering van het waterschap aangepast. Deze wordt verplaatst naar de buitenzijde van het plangebied (zie paragraaf 4.7). Zoals ook uit het beeldkwaliteitsplan (Bijlage 1) blijkt, is bij de inrichting van het plangebied hiermee rekening gehouden. Er is intensief overleg geweest met het waterschap over de uitgangspunten voor de waterhuishouding.

Groenstructuur en landschappelijke inpassing

Een goede groenstructuur en landschappelijke inpassing is voor de ontwikkeling van het gebied van groot belang. In het Masterplan Waterfront Balk is veel aandacht besteed aan groen en water. Beide vormen belangrijke dragers in het landschap van Gaasterland. Voor de recreatieontwikkeling bij Lutsmond is als eis gesteld dat er een nieuwe groene bufferzone word aangelegd en in stand wordt gehouden aan de dorpszijde. Deze bufferzone sluit aan op het bestaande groen langs perceel Tsjamkedykje 4.

Het plan voorziet in de landschappelijke inpassing van het park aan de zuidzijde. De landschappelijke inpassing is binnen de kaders van het Masterplan opgesteld. De beplanting is zo gekozen dat het zicht vanaf het Tsjamkedykje en de Warrensterwei en vanuit het dorp op het recreatieterrein belemmerd wordt, maar dat er vanuit het recreatiegebied nog wel doorzichten naar buiten blijven bestaan. De recreatiewoningen worden niet onzichtbaar vanuit het omliggende landschap. Dit is gelet op de ambitie ten aanzien van de beeldkwaliteit en de landelijke materialisering ook niet nodig. Het plan voorziet op deze manier in een goede landschappelijke inpassing.

De realisatie en instandhouding van de landschappelijke inpassing is gewaarborgd via een voorwaardelijke verplichting in de regels van dit bestemmingsplan.

Dit bestemmingsplan maakt een ontwikkeling in het landelijk gebied mogelijk. Het is van belang dat deze ontwikkeling op een verantwoorde manier wordt ingepast in het landschap. De Structuurvisie Grutsk op 'e Romte van de provincie Fryslân vormt hierbij een handvat.

Het plan moet rekening houden met de draagkracht van het landschap voor de opvang en inpassing van nieuwe functies. De ontwikkeling van het nieuwe recreatiegebied vindt plaats aansluitend op het bestaande Bungalowpark Markant en de recreatiewoningen op het terrein van Recreatiepark Marswâl. De recreatieve uitbreiding ligt binnen de landschappelijke structuur van het recreatiegebied aan de Lutsmond en is qua schaal goed in balans met de andere terreinen. Mede door de landschappelijke inpassing, levert de ontwikkeling gezien vanaf de Pypsterstikke (grote afstand) of het Tsjamkedykje (korte afstand) niet een heel ander beeld op. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat de omgeving voldoende draagkracht heeft voor de ontwikkeling.

Volgens de kaart bij Grutsk op 'e Romte ligt het plangebied in het Merengebied. Dit gebied wordt gekenmerkt door de vele grote en kleinere meren en vaarten, die de meren met elkaar verbinden en, om de meren heen, door een uitgestrekt laagveengebied, dat vanaf de 10de eeuw is ontgonnen. Van oorsprong liggen in het Merengebied weinig wegen: het gebied was vanuit de hogere delen (terpengebied) aan de randen ontsloten en in het gebied zelf vormde het water, met vaarten, mied- en opvaarten en kanalen tot aan de 19de eeuw de belangrijkste verbinding. De recreatie speelt een grote rol in het Merengebied en heeft in de laatste decennia geleid tot de aanleg en het heropenen van vaarverbindingen en de bouw van aan de recreatie gerelateerde bebouwing en voorzieningen, zoals recreatiewoningen.

Voor het gebied is een aantal kernkwaliteiten c.q. provinciale belangen bepaald. Deze kwaliteiten moeten herkenbaar blijven. Vooral de grootschalige openheid en het stelsel van waterverbindingen en dijken zijn aangewezen kernkwaliteiten van het merengebied. De openheid van het landschap moet zoveel mogelijk worden gerespecteerd. Het waterstelsel is zeer karakteristiek voor Fryslân als waterprovincie en dient om die reden behouden te worden. Beleefbaarheid en bevaarbaarheid zijn daarbij aandachtspunten.

Voor de landschappelijke inpassing is rekening gehouden met de kernkwaliteiten van het gebied. De uitbreiding vindt plaats tegen bestaande recreatieterreinen aan en daaromheen blijven, gezien vanaf de Sleattemermar en vanaf de Luts/het Tsjamkedykje, brede doorzichten op het open gebied bestaan. Door de vaarverbinding van het recreatiegebied op de Luts wordt bijgedragen aan de belevingswaarde van het waterstelsel.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling op een verantwoorde wijze wordt ingepast in het Merengebied.

Het terrein wordt ontsloten op het Tsjamkedykje. Om te beoordelen of deze weg toereikend is voor de verkeersafwikkeling van de bestaande en nieuwe recreatieve voorzieningen is een mobiliteitstoets uitgevoerd. De resultaten zijn verwerkt in Bijlage 2. Hierin is ook de parkeerbehoefte onderzocht. De mobiliteitstoets gaat uit van het inrichtingsplan met 48 recreatiewoningen. Gelet op de uitkomsten zijn de conclusies voor de maximale plancapaciteit van 50 recreatiewoningen gelijkwaardig.

Verkeersafwikkeling

Ten aanzien van de verkeersafwikkeling wordt geconcludeerd dat de toename als gevolg van de ontwikkeling niet leidt tot problemen op het gebied van verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid op de ontsluitende wegen, waaronder het Tsjamkedykje. Ook heeft het plan geen significante toename van de geluidsbelasting op geluidsgevoelige objecten langs de ontsluitende wegen tot gevolg.

Wel wordt geadviseerd om maatregelen te onderzoeken om bermschade te voorkomen. Deze aanbeveling geldt zowel in de huidige als in de nieuwe situatie. Over implementatie van deze aanbeveling zijn afspraken gemaakt tussen gemeente en ontwikkelaar. Het Tsjamkedykje wordt met een circa één meter brede betonnen 'loopstrook' verbreed.

Om het plan via het water bereikbaar te maken, moet de ontsluitingsroute van het gebied worden gekruist. Om deze kruising mogelijk te maken is aan de noordzijde van het plan, nabij het restaurant paviljoen Badmeester Keimpe, een beweegbare brug voorzien. Met deze aanpassing wordt ook een flinke verbetering van de situatie rondom de trailerhelling gerealiseerd.

In navolging op het op 21 juli 2017 ontvangen advies van Brandweer Fryslân en om tegemoet te komen aan de geuite zorgen van VvE Markant, wordt voor calamiteiten bovendien een extra route aangelegd, zodat bij blokkade o.i.d. op het Tsjamkedykje de recreatiewoningen van Markant, Marswâl, de Watervilla's en ook restaurant Badmeester Keimpe altijd bereikbaarheid is voor hulpdiensten. Deze calamiteitenroute wordt aangelegd langs de buitenrand van plan Watervilla's en bestaat uit graskeien. Op deze manier is extra gewaarborgd dat de recreatiewoningen in het gebied te allen tijde bereikbaar zijn voor hulpdiensten. De verwachting is dat deze routing alleen bij blokkade van het Tsjamkedykje nodig zal zijn en niet vanwege het open staan van de brug. Technisch gezien kunnen omhoog staande brugdelen altijd (actief, dan wel passief) zakken. De aanleg van de calamiteiten route is geborgd in de planregels.

In een normale operationele situatie heeft de brug geen relevante verkeershinder tot gevolg en in een onvoorziene, niet-normale situatie, blijft er een alternatieve route voorhanden. Het creëren van een beweegbare brug op deze plek is daarom in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening.

Parkeren

In totaal bedraagt de parkeerbehoefte van de (toekomstige) functies in het plangebied 110 parkeerplaatsen (bij een plan van 50 recreatiewoningen). Hiervan zijn 9 parkeerplaatsen nodig voor bezoekers en personeel. Bij iedere recreatiewoning is ruimte voor twee parkeerplaatsen. Daarnaast is bij de beheerderswoning/receptie ruimte voor het parkeren van ten minste 9 auto's. Voor piekmomenten is er de mogelijkheid om binnen het plangebied, langs de ontsluitingsroute te parkeren. Op basis van de inrichtingsschets is het aannemelijk dat binnen het plangebied de totale parkeerbehoefte opgevangen kan worden.

In het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking en een goede ruimtelijke ordening is het van belang om inzicht te geven in de behoefte naar stedelijke ontwikkelingen. Dit geldt met name wanneer deze ontwikkelingen een ruimtebeslag leggen op het landelijk gebied.

De regio

Voor het bepalen van de regio is voor dit plan de indeling gehanteerd die wordt gebruikt in het onderzoeksrapport 'Nederlandse markt voor recreatiewoningen' (2016) van de NVM. In dit jaarlijkse onderzoek is de vraag naar en het aanbod van recreatiewoningen in toeristische regio's in Nederland in kaart gebracht tot voor de recreant herkenbare toeristische gebieden. Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt in één van deze toeristische regio's. Deze regio's zijn bepaald op basis van bestaande, COROP-regio's, die zijn samengevoegd in de toeristische regio 'Friese en Overijsselse Meren'.

De ontwikkelaar van dit plan opereert in het hoge segment en daarmee in een nichemarkt. Er is in deze high end markt momenteel geen sprake van concurrentie. Gelet op het specifieke karakter wordt de regio hiervoor afgebakend tot alleen het Friese Merengebied. Dit gebied kent een eigen kenmerkend toeristisch karakter en een eigen identiteit en hiermee ook een eigen doelgroep. Door ZKA Consultants en Planners is een marktonderzoek uitgevoerd naar de behoefte en het aanbod van dit specifieke programma. De resultaten zijn opgenomen in Bijlage 3. Dit onderzoek richt zich specifiek op de regio Friese Meren.

De vraag

Verschillende bronnen onderschrijven een landelijke trend in een stijging van het aantal 55-plussers en empty-nesters die meer vrije tijd en geld beschikbaar hebben en meer behoefte aan luxe en comfort hebben tijdens de besteding van hun vrije tijd (NVM 2009, 2014, RABO 2016). Meerdere bronnen onderschrijven ook de landelijke trend van 'meerhuizigheid' (NVM 2014, VROM 2009). Ook is er een algehele landelijke trend zichtbaar naar meer behoefte aan luxe en meer comfort voor recreatiewoningen (NVM 2009, 2014, RABO 2016, Decisio 2013). Waterrijke gebieden zijn populair.

De toekomstige vraag voor recreatiewoningen in de periode 2016-2026 is in eerste instantie bepaald op basis van het onderzoek 'Nederlandse markt voor recreatiewoningen' van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) uit 2016. Dit betreft een landelijk onderzoek onder huishoudens die een recreatiewoning (overwegen) te kopen. Aan deze huishoudens is gevraagd welke voorkeuren zij hebben voor de recreatiewoning, in welk gebied zij iets zoeken, etc. De gevraagde voorkeuren zijn uitgedrukt in procenten van de totale landelijke vraag naar recreatiewoningen. Uit het onderzoek blijkt een totale landelijke vraag van 20.000 recreatiewoningen per jaar, waarvan 35% nieuwbouw en 6% in de regio Friese en Overijsselse Meren. Dit komt neer op een jaarlijkse regionale vraag van 420 recreatiewoningen, wat zich vertaalt naar een vraag van 4.200 recreatiewoningen in de regio in de planperiode (10 jaar).

Verder blijkt uit het onderzoek dat circa 59% van de huishoudens die een recreatiewoning wil kopen op zoek is naar een vrijstaande woning. Dat aandeel is ten opzichte van een onderzoek uit 2014 toegenomen. Ook blijkt een toegenomen vraag naar zeer grote recreatiewoningen. Dit laat zich verklaren doordat steeds meer mensen in groepen op vakantie gaan en sluit aan bij de algemene trend in de recreatiesector die een groter wordende vraag naar een luxer recreatie-aanbod laat zien. Dit is zichtbaar in de grotere bereidheid om meer te betalen voor een recreatiewoning. De grootste vraag richt zich op recreatiewoningen in het prijssegment van € 100.000 tot € 150.000 (36%). Naar recreatiewoningen duurder dan € 200.000 is dit aandeel 21%. Naar recreatiewoningen uit het prijssegment duurder dan € 350.000 is de vraag circa 4%.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat er voor de komende 10 jaar een vraag is naar circa 520 recreatiewoningen duurder dan € 200.000 en 100 recreatiewoningen in het voorgestelde segment (4.200 x 59% x 4%).

Geconcludeerd wordt dat het programma dat met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt voorziet in de vraag, zoals deze in het onderzoek van NVM tot uiting komt. Het onderzoek van ZKA vult hierop aan dat het essentieel is om aan een aantal randvoorwaarden te voldoen:

• Alle villa's moeten per boot bereikbaar zijn, de vaarverbinding moet dus gewaarborgd zijn;
• De beoogde persoonlijke services op maat, de privacy en de individualiteit moeten gewaarborgd zijn, aangezien deze het aanbod onderscheidend maken;
• Het park moet een passende naam krijgen.

Het aanbod

In het onderzoek naar de markt voor recreatiewoningen van de NVM is een inventarisatie gemaakt van alle gebouwde, te koop aangeboden en geplande woningen in Nederland. Deze inventarisatie wordt jaarlijks bijgewerkt als onderdeel van de NVM-rapportage 'Nederlandse markt voor recreatiewoningen'. Uit deze inventarisatie blijkt, dat er nog relatief weinig recreatiewoningen zijn in de regio Friese en Overijsselse Meren, namelijk 6.776. Ook het harde planaanbod is beperkt, namelijk 263.

In de Friese en Overijsselse meren worden in 2016 in totaal 350 recreatiewoningen te koop aangeboden. Dit aanbod is toegenomen ten opzichte van 2014. Dit is overigens een algemene trend, die verklaard kan worden door het herstel van de markt. Omdat eigenaren de recreatiewoning voor een goede prijs willen verkopen, hebben velen gewacht tot het moment dat de markt weer zou aantrekken. Het aanbod in het segment tot 100 m² en tot € 200.000 is het grootst. Het segment van meer dan € 200.000 is 27% van het totale aanbod, dus circa 95 recreatiewoningen. Ter vergelijking: de vraag voor dit segment is bepaald op 520.

Het onderzoek van ZKA vormt hierop een verdiepingsslag. Geconcludeerd wordt dat de markt voor recreatiewoningen de afgelopen jaren sterk hersteld is. In het Friese Merengebied staan 11 bestaande recreatiewoningen te koop met een vergelijkbaar prijsniveau en die daarmee in meer of minder mate concurrerend zijn voor het voorgestelde programma. De concrete plannen voor nieuwe recreatiewoningen richten zich op een lager prijsniveau dan het voorgestelde programma. Alleen een plan in Delfstrahuizen is vergelijkbaar. Hier zijn en worden gefaseerd 50 watervilla's gebouwd. Dit programma is inmiddels uitverkocht. Overigens ligt Balk meer centraal in het Friese Merengebied, nabij een kern met een groter voorzieningenniveau en kent de directe omgeving een groter recreatief aanbod dan Delfstrahuizen.

De behoefte

Uit het voorgaande blijkt dat er in de periode 2016-2026 in de regio vraag is naar 4.200 recreatiewoningen in de regio Friese en Overijsselse meren. Er is een harde plancapaciteit voor 263 recreatiewoningen en er worden in 2016 slechts 350 recreatiewoningen te koop aangeboden. Op basis hiervan is er een behoefte voor 3.587 nieuwe recreatiewoningen. Op basis van landelijke cijfers is dit te vertalen naar 2.116 vrijstaande recreatiewoningen (59%) en 85 vrijstaande recreatiewoningen in het voorgestelde segment (4%).

Gelet op het waterrijke recreatieve woonmilieu, de ruime opzet van het recreatiepark en het voorgestelde segment, concurreert de locatie niet onevenredig met de bestaande recreatieparken in de regio. Met de realisatie van luxere verblijfsaccommodaties en de ontsluiting van het plangebied via de Luts naar watersportgebied, wordt gesteld dat de plannen aansluiten bij het regionale beleid en de regionale vraag.

Ook sluit het programma aan op de algemene trend van overnachtingen op toeristische standplaatsen en kleinere recreatiewoningen naar overnachtingen in luxe recreatiewoningen. Daarbij kunnen recreatiewoningen breder worden ingezet, omdat deze ook buiten het hoogseizoen kunnen worden verhuurd. Ook in gemeente de Fryske Marren is vraag naar deze kwaliteitsverbetering aan de orde (zie gemeentelijk beleid). Waar mogelijk wordt beleidsmatig ook ingezet op een versterking van de watersportvoorzieningen.

Er bestaat dus zowel vanuit de markt als vanuit beleidsambities behoefte voor de 50 recreatiewoningen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. Het onderzoek van ZKA bevestigt deze bevindingen en stelt dat de ladder voor duurzame verstedelijking positief kan worden doorlopen. Hiervoor gelden wel enkele randvoorwaarden. Het gaat om het waarborgen van de duidelijke doelgroepenfocus, waarmee het onderscheidend gepositioneerd wordt ten opzichte van het gedifferentieerde en overwegend lager gepositioneerde huidige en geplande regionale aanbod. Gelet op de relatief kleine markt en het (eveneens kleine) concurrerende aanbod, moet de kwaliteiten van het plan verzilverd en als zodanig naar buiten gecommuniceerd worden (water in het plan, directe vaarverbinding vanuit villa, ruime en flexibele opzet, hoogwaardige en persoonlijke services).

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Duurzame verstedelijking

Een algemeen belang in de SVIR is het proces van duurzame verstedelijking. Hiervoor is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze houdt in het kort in dat in geval van nieuwe verstedelijking eerst gekeken moet worden beoordeeld of hier behoefte voor is en vervolgens of deze behoefte binnen stedelijk gebied opgevangen kan worden.

In paragraaf 2.5 is reeds ingegaan op de behoefte aan het voorgestelde aanbod. Uit marktonderzoek van NVM uit 2016 en uit het specifiek op dit initiatief afgestemde marktonderzoek van ZKA (Bijlage 3) is gebleken dat er behoefte is aan een fors aantal recreatiewoningen in de regio. Binnen het voorgestelde segment is deze vraag echter relatief klein, maar dit geldt ook voor de concurrentie. Er is aangetoond dat er in de regio, vooral door een onderscheidend aanbod, voldoende markt c.q. behoefte is voor het programma.

De behoefte aan recreatiewoningen kan niet in het bestaand stedelijk gebied worden opgevangen. Voor recreatiefuncties is ligging buiten bestaand stedelijk gebied namelijk een voor de hand liggende keuze, vanwege de landschappelijke kwaliteiten en de uitloopmogelijkheden in de omgeving. De vraag richt zich niet op stedelijke locaties, maar juist op landelijke locaties. Dit wordt onderkend door het feit dat recreatiewoningen in de Verordening Romte niet zijn opgenomen in het Bestaand Stedelijk Gebied.

Dit plan geeft specifiek invulling aan een extensief recreatief woonmilieu met open vaarwater. In het Friese Merengebied zijn bovendien geen binnenstedelijke ontwikkellocaties voorhanden, waar een recreatiecomplex met een dergelijke omvang en kwaliteiten gerealiseerd kan worden. Er is daarom gekozen voor een uitbreiding ter afronding van een bestaand recreatief complex, waarbij nieuwe landschappelijke kwaliteiten aan het gebied worden toegevoegd. Daarmee wordt de beoogde uitbreiding acceptabel geacht en in lijn met het provinciale beleid ten aanzien van verstedelijking (zie paragraaf 3.2). Door aan te sluiten bij een bestaand recreatiepark wordt voldaan aan het uitgangspunt van duurzame verstedelijking.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt niet alleen regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, maar stelt ook regels die in bestemmingsplannen moeten worden opgenomen.

Er worden geen rijksbelangen geraakt. Er zijn dan ook geen rijksbelangen in het geding.

Streekplan Fryslân 2007

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk beleid. Het provinciaal beleid is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit fan de romte', vastgesteld op 13 december 2006. De provincie Fryslân zet meer dan voorheen in op de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit bij veranderingen in het gebruik en de inrichting van de ruimte. Met ruimtelijke kwaliteit wordt bedoeld dat in ruimtelijke plannen expliciet de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde worden toegevoegd aan de omgeving.

Voor de verblijfsrecreatie wordt ingezet op verbetering van de kwaliteit van het bestaande aanbod. Het toestaan van een nieuw complex van recreatiewoningen nabij een regionaal centrum of recreatiekern of uitbreiding van bestaande recreatieterreinen is mogelijk, mits sprake is van ruimtelijke en landschappelijke inpassing. Bij kampeerterreinen is ruimte tot in ieder geval 200 standplaatsen, bij recreatiebungalow- en appartementencomplexen tot in ieder geval 50 verblijfseenheden.

In dit bestemmingsplan wordt invulling gegeven aan het provinciale uitgangspunt van ruimtelijke kwaliteit. Het beperkt verruimen van de gebruiks- en bouwmogelijkheden leidt tot een verbetering van de gebruikskwaliteit en de toekomstwaarde van de recreatieve voorziening. Door de bouwmogelijkheden en de maatvoering aan een maximum te binden wordt de belevingskwaliteit van de plek behouden. Het beeldkwaliteitsplan speelt hierin ook een belangrijke rol.

Grutsk op é Romte

In het Streekplan worden de kernkwaliteiten van het cultuurhistorisch erfgoed en het landschap beschreven. Onder kernkwaliteiten wordt verstaan: 'die ruimtelijke eigenschappen die zo typisch zijn voor het Friese landschap, dat zij tezamen de ruimtelijke identiteit van Fryslân vormen'. Het Streekplan bevat een beschrijving van welke kernkwaliteiten er zijn en kondigt een nadere uitwerking en waardering aan van deze kernkwaliteiten. De thematische structuurvisie Grutsk op 'e Romte, zoals vastgesteld op 26 maart 2014, vormt deze uitwerking en geeft de provinciale belangen en ontwikkelingsrichting ten aanzien van de kernkwaliteiten.

Volgens de kaart bij de structuurvisie ligt het plangebied in het Merengebied. Onder andere de grootschalige watervlaktes met open oevers en de openheid in de veenweidegebieden met opstrekkende verkaveling en het stelsel van waterverbindingen en dijken zijn aangewezen kernkwaliteiten van dit gebied.

De inrichting van het terrein is ontworpen met respect voor de landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische kenmerken van de omgeving. Paragraaf 2.3 gaat nader in op de ruimtelijke kwaliteit en de inpassing van de ontwikkeling in het landschap.

Verordening Romte Fryslân

In de Verordening Romte Fryslân (vastgesteld op 25 juni 2014) stelt de provincie regels aan de provinciale belangen. Deze regels moeten in gemeentelijke plannen worden vertaald. Voor dit plan zijn de volgende bepalingen uit de verordening relevant:

Bundeling

Het plangebied ligt volgens de begrenzing van het landelijk gebied buiten het 'bestaand stedelijk gebied'. Er mogen daarom geen bouw- en gebruiksmogelijkheden voor stedelijke functies worden geboden. Een complex van recreatiewoningen is in de Verordening niet aangewezen als stedelijke functie en kan dus in het landelijk gebied worden toegestaan.

Ruimtelijke kwaliteit

Hoofdstuk 2 van de verordening bevat regels ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit. Hierin is opgenomen dat in een ruimtelijk plan voor het landelijk gebied een ruimtelijke kwaliteitsparagraaf opgenomen moet worden, waarin voor zover nodig wordt aangegeven op welke wijze:

• het plan rekening houdt met de draagkracht van het landschap voor de opvang en inpassing van nieuwe functies, op grond van een analyse van de samenhang van de ondergrond, netwerken en nederzettingspatronen;
• het plan invulling geeft aan de blijvende herkenbaarheid van de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten, zijnde de structuren van provinciaal belang zoals die, met inbegrip van een richtinggevend advies, per deelgebied of gebiedsoverschrijdend zijn omschreven in de structuurvisie Grutsk op 'e Romte.

De ruimtelijke kwaliteitsparagraaf is verwoord in paragraaf 2.3. Hiermee is invulling gegeven aan de voorwaarden uit hoofdstuk 2 van de verordening.

Recreatie en toerisme

Hoofdstuk 5 van de verordening stelt regels aan recreatieve voorzieningen, zoals recreatiewoningen en kampeerterreinen. Een bestaand complex van recreatiewoningen kan worden uitgebreid tot ten hoogste 50 recreatiewoningen. Hiervan kan worden afgeweken tot een maximum van 200 woningen, mits minimaal 75% wordt verhuurd in de vorm van bedrijfsmatige exploitatie.

Een nieuw complex van recreatiewoningen tot een maximum van 50 recreatiewoningen kan uitsluitend worden toegestaan in of nabij een recreatiekern. Regionale centra, waaronder Balk, vallen hier ook onder.

Er is sprake van een nieuw, aansluitend complex van recreatiewoningen, nabij een recreatiekern en met niet meer dan 50 recreatiewoningen, hetgeen mogelijk is binnen de regels uit de verordening. Voor nieuwe recreatieve voorzieningen geldt dat in de toelichting van het plan onderbouwd moet worden dat de inrichting milieuhygiënisch en verkeerskundig inpasbaar is in de omgeving en wat betreft schaal en verschijningsvorm inpasbaar is binnen de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten. Tevens moet worden onderbouwd dat de ontwikkeling bijdraagt aan verbreding of kwaliteitsverbetering van het toeristisch-recreatieve aanbod in de regio. Op alle hiervoor genoemde aspecten is in hoofdstuk 2 van deze toelichting ingegaan.

Ecologische hoofdstructuur (EHS), nu: Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Een ruimtelijk plan voor gronden binnen het NNN mag geen activiteiten en ontwikkelingen mogelijk maken, die leiden tot significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante vermindering van de oppervlakte van het NNN. Het gebied rondom het plangebied is onderdeel van het NNN. De begrenzing hiervan ligt aangrenzend op het plangebied. Vanwege de aanwezigheid van het NNN en andere beschermde natuur is een natuurtoets uitgevoerd. In paragraaf 4.6 is onderbouwd dat de ontwikkeling niet leidt tot een significante aantasting van de kenmerken en waarden van het NNN en ook niet tot vermindering van de oppervlakte.

Weidevogelkansgebieden

Het plangebied ligt nabij een weidevogelkansgebied, zoals aangegeven op de kaart Weidevogelgebieden. De ontwikkeling heeft een potentieel verstorend effect op het gebied openheid & rust in het weidevogelkansgebied. Omdat dit gebied groter dan 0,5 hectare is, namelijk 1,01 hectare, dat vanwege rust en openheid voor weidevogels geschikt is, wordt dit financieel gecompenseerd door storting van een bedrag in een weidevogelfonds. Hierover is inmiddels overeenstemming bereikt met provincie Fryslân.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met de regels uit de Verordening Romte Fryslân.

Recreatievisie De Fryske Marren (concept)

De recreatiesector is een belangrijke sector voor de vitaliteit van de gemeente De Fryske Marren. Zo is deze sector een belangrijke banenmotor en consumentenuitgaven zorgen voor leefbaarheid in de dorpen. Maar de recreatiesector staat ook onder druk. Het gedrag van de recreant is de afgelopen jaren sterk veranderd. De recreant stelt hoge(re) eisen aan de voorzieningen en bepaalt op het laatste moment haar bestemming. Innovatie en investeringen in de recreatiesector zijn van groot belang zodat toeristen naar deze regio blijven komen. Gemeente De Fryske Marren heeft de ambities die zij heeft op het gebied van recreatie en toerisme opgesteld in de concept-Recreatievisie (2018 - 2025). Ten tijde van het opstellen van deze plantoelichting is deze visie nog niet ter vaststelling behandeld door de gemeenteraad.

Om jaarrond toeristen aan te trekken zijn bungalowparken een succes gebleken. Zoals op veel plekken in Nederland kunnen ook in de gemeente De Fryske Marren sommige campings een upgrade gebruiken zodat ze beter bij de wensen van de toekomstige toerist aansluiten. Uit diverse onderzoeken is gebleken dat de doelgroep die luxe wil, graag naar de Friese Meren komt. In het gebied waar 'luxe' benadrukt wordt moet ruimte zijn voor luxere boten. De voorzieningen mogen een hoog niveau hebben.

Naar aanleiding van de beleidsstukken, trends en hoe recreatie en toerisme beoordeeld worden binnen de gemeente De Fryske Marren, is een aantal ambities opgesteld. Deze paragraaf beperkt zich tot de ruimtelijke ambities. In de omgevingsvisie, waar de gemeente momenteel aan werkt, zullen duidelijke kaders opgesteld worden waarmee toeristische en recreatieve activiteiten ondersteund worden en de identiteit van het gebied wordt versterkt. Hierin worden initiatieven benaderd van uit een 'ja, mits' houding. Via uitnodigingsplanologie worden vakantieparken ontwikkeld die aansluiten bij de markt en schaal van het gebied. Onder uitnodigingsplanologie wordt verstaan dat vooral kansen die zich voordoen worden benut in plaats van het opleggen van beperkingen. Er wordt gekeken naar de toegevoegde waarde die een kans biedt t.a.v. duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit, sociale en economische versterking.

Geconcludeerd wordt dat de recreatieve ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt goed aansluit bij de ambities zoals verwoord in de recreatievisie. Er wordt een onderscheidend aanbod gecreëerd met de nadruk op luxe en ruimte voor luxe boten, door middel van een beweegbare brug.

Welstandsnota De Friese Meren

De gemeente heeft haar gemeentelijke welstandsbeleid opgenomen in de Welstandsnota (april 2015). Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om de cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden die in een bepaald gebied aanwezig zijn, te benoemen en een rol te laten spelen bij de ontwikkeling en beoordeling van bouwplannen. Door deze gebiedsgerichte aanpak wil de gemeente de belangrijke karakteristieken van de bebouwing beschermen en zorgen dat nieuwe ontwikkelingen daarop voortbouwen.

De uitbreidingslocatie die dit bestemmingsplan mogelijk maakt ligt in het welstandsgebied 'Veenlandschap'. Hier gelden welstandscriteria voor een buitengebied. Deze bieden geen goed toetsingskader voor de voorgestelde ontwikkeling. De bestaande camping is in de welstandsnota aangewezen als 'Sport- en recreatieterrein met een relatie met de omgeving' (7.10). Het is een open terrein met relatief weinig bebouwing, dat vanaf het openbaar gebied beleefbaar is. De recreatiewoningen (zowel Bungalowpark Markant als Recreatiepark Marswâl) zijn aangegeven als 'Buurten met een seriematige/projectmatige opzet' (7.8). Met name de onderlinge samenhang is daarbij van belang.

Om de gewenste beeldkwaliteit te bereiken is een beeldkwaliteitsplan voor de locatie opgesteld. Hierin zijn specifieke toetsingscriteria voor de recreatiewoningen opgenomen. Dit beeldkwaliteitsplan is opgenomen in Bijlage 1.

Structuurschets Balk (2004)

Op 28 juni 2005 heeft de gemeenteraad van de toenmalige gemeente Gaasterlân-Sleat een structuurschets voor Balk vastgesteld. Hierin is op basis van de ontwikkelingen van Balk een visie geschreven die min of meer een eindplaatje vormt. Hieruit is een structuurschets gekristalliseerd die een beeld geeft van de beoogde ontwikkeling in en rondom Balk.

Er wordt een versterking en uitbreiding van het recreatief aanbod voorgesteld. Het plangebied van dit bestemmingsplan is aangewezen als uitbreidingslocatie voor recreatie. De ontwikkelingsvisie voor recreatieve voorzieningen is weergeven in figuur 3.1.

Figuur 3.1 Ontwikkeling recreatieve voorzieningen Structuurschets Balk

Duurzaamheidsvisie 2013-2030

Op 31 oktober 2012 heeft de gemeente de Duurzaamheidsvisie De Friese Meren vastgesteld. In de visie worden de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaamheid verwoord. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende thema's, zoals energievoorziening, watersysteem, grondstoffen en groen en natuur. In 2030 wil de gemeente onafhankelijk zijn van fossiele energiebronnen. Voor de kortere termijn (2020) is met betrekking tot wonen als doel gesteld dat 20% van alle gebouwen energieneutraal is. Daarnaast wordt ingezet op het groen inrichten van de omgeving van de gebouwen die uitnodigt tot natuurlijk spelen. Er wordt ingezet op samenwerking voor bewustwording van inheemse flora en fauna. Wat betreft water, wordt ingezet op 100% afkoppeling van hemelwater en maximaal hergebruik van regenwater. Het gebruik van leidingwater wordt teruggedrongen waarbij ook ingezet wordt op gedrag.

Voor aanvragen vanaf 1 juli 2018 geldt bovendien dat er gasloos gebouwd moet worden. Dit betekent voor dit plan dat de recreatiewoningen niet aangesloten worden op gas en dus via duurzame energieopwekking verwarmd moeten worden. De exacte uitwerking is voor het bestemmingsplan niet relevant, mits deze oplossingen binnen de regels gerealiseerd kunnen worden.

Conclusie gemeentelijk beleid

Het voornemen sluit aan bij het gemeentelijk recreatiebeleid door gebruik te maken van een aangewezen uitbreidingslocatie en van de watersportmogelijkheden op de Sleattemermar. Het realiseren van een recreatiepark met diverse accommodatietypes vormt een kwalitatieve aanvulling op het huidige recreatieaanbod.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

1. 1. de kenmerken van de projecten;
2. 2. de plaats van de projecten;
3. 3. de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D10) is onder andere de aanleg, wijziging of uitbreiding van vakantiedorpen buiten stedelijke zones met bijbehorende voorzieningen opgenomen. Het gaat om grootschalige recreatieve voorzieningen, waarbij de drempelwaarde op 25 hectare of 10 hectare in gevoelig gebied ligt. Ook de ontgronding ten behoeve van de aanleg van waterpartijen is opgenomen in het Besluit m.er.r (D16.1). Hiervoor geldt een drempelwaarde van 12,5 hectare.

Omdat het plan niet van deze omvang is, is een formele m.e.r.-beoordeling niet noodzakelijk. Wel moet dit worden gemotiveerd, hetgeen ook wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt genoemd. Dit betekent dat de kenmerken van het potentiële effect op basis van de kenmerken en de plaats van de activiteiten onderzocht moeten worden. Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling (Bijlage 4) blijkt dat gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden. Er is dan ook geen aanleiding voor het doorlopen van een m.e.r.-procedure. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 16 april j.l. besloten dat geen m.e.r.-procedure nodig is. Dit besluit is opgenomen in Bijlage 5.

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Een kampeerterrein of vakantiecentrum valt onder milieucategorie 3.1, waarbij een richtafstand van 50 meter geldt. In de omgeving van het plangebied zijn voornamelijk (verblijfs)recreatieve functies gevestigd. Bungalowpark Markant heeft een verblijfsrecreatieve functie. Deze functies zijn goed te mengen met de nieuwe recreatiewoningen. Aan de Tsjamkedykje 5 bevindt zich een beheerderswoning. Aangezien deze onderdeel van de inrichting is, behoeft niet te worden voldaan aan de richtafstand.

De dichtstbijzijnde woning van derden staat direct ten zuiden van het plangebied, op het perceel Tsjamkedykje 4. Deze staat op een afstand van ongeveer 20 meter vanaf de bestemming van de recreatiewoningen en op ongeveer 35 meter vanaf de dichtstbijzijnde recreatiewoningen.

De omgeving rondom het plangebied kenmerkt zich als een gemengde omgeving, waarin recreatiefuncties en (bedrijfs)woningen voorkomen. Daarom is het verkleinen van de richtafstand tot 30 meter aanvaardbaar. In de zone van 30 meter vanaf de woning is geen sprake van intensief recreatief gebruik. Eventuele hinder (in de vorm van inbreuk op privacy en licht) ter plaatse van de woning wordt door de aanwezigheid van bossages beperkt. Gelet op het gebruik van de omgeving en de afstand van de functies tot de woning wordt geconcludeerd dat er ter plaatse van de woning geen onevenredige hinder ontstaat. In de regels van dit bestemmingsplan is geregeld dat de gronden binnen een afstand van 30 meter vanaf de woning op Tsjamkedykje 4 niet als als uitgeefbare grond (ten behoeve van tuinen en erven bij een recreatiewoning) gebruikt mag worden.

Op een afstand van ongeveer 150 meter ten zuiden van het plangebied bevindt zich een melkveehouderij. Deze bedrijven vallen onder milieucategorie 3.2, waarbij een richtafstand van 100 meter geldt. Aan deze afstand wordt voldaan.

Er is in de nieuwe situatie sprake van een verantwoorde milieuzonering.

Ten aanzien van geluidshinder is de Wet geluidhinder (Wgh) (2012) van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidshinder in de toekomst. Voor het onderhavige plan is alleen geluidshinder als gevolg van wegverkeerslawaai van belang. In de wet is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft, waar aandacht aan geluidshinder moet worden besteed. De Wgh onderscheidt geluidsgevoelige objecten enerzijds en niet-geluidsgevoelige objecten anderzijds.

Recreatiewoningen zijn in het kader van de Wgh niet aangemerkt als geluidsgevoelige objecten. Het uitvoeren van akoestisch onderzoek is daardoor niet wettelijk verplicht. Wel moet in het kader van een goede ruimtelijke ordening worden beoordeeld of er sprake is van een verantwoord verblijfsklimaat.

Langs het plangebied ligt het Tsjamkedykje. Het betreft een doodlopende route die voornamelijk in het zomerseizoen wordt gebruikt voor de ontsluiting van de recreatievoorzieningen bij de Lutsmond. Omdat het geen doorlopende route is, is de verkeersintensiteit op deze weg betrekkelijk laag. Vanwege de fietsers en voetgangers die gebruik maken van dezelfde rijbaan ligt de gemiddelde rijsnelheid laag. Geconcludeerd wordt dat er vanuit wegverkeerslawaai een verantwoord verblijfsklimaat te garanderen is.

Verder is uit de mobiliteitstoets gebleken dat de toename van het aantal verkeersbewegingen geen relevante invloed heeft op de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten langs het Tsjamkedykje.

In de Wet milieubeheer (2016) zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) gehanteerd.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2025) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM₁₀) van 17 µg/m³ en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO₂) van 9 µg/m³. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m³ (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). Er is sprake van een erg goede luchtkwaliteit.

Een verslechtering van de luchtkwaliteit is veelal een gevolg van een toename van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. De realisatie van 50 recreatiewoningen en enkele kleinschalige recreatieve voorzieningen hebben een relatief beperkte verkeersaantrekkende werking. Deze aantrekkende werking is in ieder geval substantieel lager dan de bijdrage van 1.500 nieuwe woningen. Op basis van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) is het plan daarom vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het plan geen overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen tot gevolg heeft.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, LPG en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen.

In het kader van het aspect externe veiligheid is aan de risicokaart van de provincie Fryslân getoetst. Hieruit blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn. Deze worden ook niet mogelijk gemaakt. Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan daarom geen belemmeringen voor het plan.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. De Wet natuurbescherming bevat regels voor bescherming van in het wild levende dier- en plantensoorten, natuurgebieden en houtopstanden.

Om de effecten van de ontwikkeling op de ecologische waarden in en rondom het plangebied in beeld te brengen is een ecologische beoordeling uitgevoerd. Dit onderzoek is in het voorjaar van 2019 geactualiseerd. De rapportage van het actuele onderzoek is opgenomen in Bijlage 6. Aanvullend op de (eerste) ecologische beoordeling heeft een visonderzoek plaatsgevonden. De rapportage hiervan is opgenomen in Bijlage 7. De resultaten van de onderzoeken worden hierna behandeld.

Gebiedsbescherming

Voor de bescherming van natuurgebieden wordt onderscheid gemaakt in wettelijk beschermde Natura 2000-gebieden. Deze vallen onder het zwaarste beschermingsregime van de Wet natuurbescherming. Daarnaast zijn er gebieden aangewezen die deel uitmaken van het Nederland Natuurnetwerk, die door de provincie wordt beschermd. Tot slot zijn er overige natuurgebieden, die ook onder de bevoegdheid van de provincie vallen, zoals bosstroken en -percelen en weidevogelkansgebieden. Deze paragraaf gaat afzonderlijk op deze verschillende onderdelen in.

Natura 2000 - verstoringseffecten

De ontwikkeling vindt niet plaats in een beschermd natuurgebied. De dichtstbijzijnde beschermde gebieden zijn de Oudegaasterbrekken, Fluessen en omgeving en het IJsselmeer, die op minimaal 4 kilometer afstand liggen. Dit zijn Natura 2000 gebieden, die zijn beschermd onder de Wet natuurbescherming.

Directe effecten op de natuurwaarden van gevoelige gebieden zijn gezien de relatief grote afstand niet aan de orde. Wel overlapt de beïnvloedingssfeer van het project met de ruimte die de Natura 2000-waarden innemen voor wat betreft ganzen, eenden en zwanen en wat betreft vaarbewegingen vanuit de uitbreiding in het natuurgebied Oudegaasterbrekken, Fluessen en omgeving. Uit de beoordeling blijkt dat de effecten voor de genoemde vogelsoorten niet significant negatief zijn. Voor de toename van vaarbewegingen in het genoemde Natura 2000-gebied wordt in de beoordeling al genoemd dat de verstoring beperkt is. Dit natuurgebied is vooral aangewezen voor rustende vogels in de winterperiode, wanneer niet of nauwelijks wordt gevaren. Bovendien is het plangebied niet direct aangesloten op het de Oudegaasterbrekken, Fluessen en omgeving. Via Woudsend is dit gebied wel te bereiken, maar de feitelijke toename van vaarbewegingen in dit gebied ten opzichte van de huidige recreatiedruk is verwaarloosbaar te noemen.

Bovendien staat in het Natura 2000 beheerplan voor dit natuurgebied dat alleen vaarrecreatie in de periode oktober tot en met maart mogelijk een negatief effect heeft op het rust- en foerageergebied van watervogels. Om voldoende rustige gebieden voor watervogels in het Merengebied te behouden in de winterperiode worden 'winterrustgebieden' ingesteld voor de periode 1 oktober - 1 april. Hiervoor wordt een gedragscode toegepast, waarin aan waterrecreanten, sportvissers, beroepsvissers en andere gebruikers wordt gevraagd om de rustgebieden in die periode te respecteren. Het gaat om een relatief kleine oppervlakte, veelal gelegen in ondiepere delen langs de oevers en in inhammen. Al die plaatsen worden al van oudsher in de winterperiode door rustende watervogels gebruikt. Het instellen van de winterrust-gebieden wordt begeleid met informatie aan de verschillende gebruikersgroepen, waarbij ook de bijzondere natuurkwaliteiten van het Merengebied onder de aandacht worden gebracht. Dit is een gedragscode. Hiermee is in voldoende mate aangetoond dat het project geen significant negatieve effecten heeft op de instandhoudingsdoelstellingen van de nabij gelegen Natura 2000-gebieden, voor wat betreft verstoringseffecten.

Natura 2000 - effecten stikstofdepositie

In Nederland staan veel Natura 2000-gebieden onder druk door een overbelasting van stikstofdepositie. In de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) zijn alle Natura 2000-gebieden opgenomen waar ten minste één stikstofgevoelig habitat voorkomt dat te maken heeft met overbelasting door stikstof. De dichtstbijzijnde natuurgebieden die zijn opgenomen in de PAS liggen op ruim 18 kilometer. Het betreft de Rottige Meethe & Brandemeer, gelegen tussen Lemmer en Wolvega. Echter, ook de Fluessen die op 4 kilometer afstand liggen kennen habitats die gevoelig zijn voor een toename in stikstofdepositie (hoewel niet zeer gevoelig).

De Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) is onlangs door een uitspraak van de Raad van State gedeeltelijk vernietigd, in die zin dat deze niet meer als basis voor toestemming voor activiteiten mag worden gebruikt. Praktisch betekent dit dat de depositie- en ontwikkelingsruimte die de PAS bood geen zekerheden biedt voor het niet-aantasten van de natuurlijke kenmerken van de Natura 2000-gebieden. Op voorhand moet worden uitgesloten dat het plan afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten de natuurlijke kenmerken van een Natura2000 gebied zal aantasten.

Voor dit bestemmingsplan betekent dit dat beoordeeld moet worden of de ontwikkeling leidt tot een toename van stikstofdepositie op de relevante stikstofgevoelige habitatten in de Natura 2000-gebieden. Daarvoor is een berekening gemaakt in het rekenprogramma AERIUS (versie 2019). Hierin is zowel de gebruiksfase als de realisatiefase meegenomen. De resultaten zijn samengevat in een memo, die is opgenomen in Bijlage 10.

Geconcludeerd wordt dat de stikstofdepositie op daarvoor gevoelige habitatten binnen de Natura 2000-gebieden niet toeneemt als gevolg van dit plan.

Natuurnetwerk Nederland

De bescherming van het NNN (voormalige EHS) is tweeledig. Het eerste uitgangspunt is dat er geen verlies van oppervlakte mag plaats vinden. Daarnaast mogen ingrepen in de nabijheid van het NNN een negatieve effecten veroorzaken op de wezenlijke waarden van de EHS. Deze wezenlijke waarden hebben veelal betrekking op de aanwezige natuurwaarden, maar aspecten als rust, openheid en duisternis vallen hier ook onder.

De uitbreiding van het recreatiecomplex vindt plaats buiten het NNN, zodat er geen sprake is van verlies van oppervlakte van de NNN. Omdat de betreffende NNN-gebieden reeds een hoge mate van verstoring kent, zal de toename van verstoring door de geplande uitbreiding beperkt zijn. Vanuit de bescherming van het NNN zijn er geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

Overige natuur - kap houtopstanden

Binnen het plangebied wordt een aantal bosstroken gekapt waarvoor een herplantplicht voor bosgebied buiten de bebouwde kom geldt. De herplantbepalingen hebben betrekking op 'houtopstanden'. Een houtopstand volgens de Wnb is een zelfstandige eenheid van bomen, boomvormers, struiken, hakhout of griend, die meer dan 1.000 m² beslaat (10 are) en rijbeplanting met meer dan 20 bomen, voor zover deze niet op een tuin of erf staan. Met de provincie wordt overlegd welke bomen hiervoor in aanmerking komen en waaraan de herplant moet voldoen. De compensatie vindt plaats in de landschappelijke inpassing langs de zuidzijde van het plangebied en indien nodig vindt elders aanvullende compensatie plaats.

Overige natuur - weidevogelkansgebieden.

Door uitvoering van de plannen zal sprake zijn van een extra verstoring van 1,01 ha Weidevogelkansgebied. Om dit te compenseren is in overleg met de provincie een storting gedaan in het Weidevogel fonds. Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarden ten aanzien van de bescherming van weidevogelkansgebieden.

Soortenbescherming

Ten aanzien van beschermde soorten wordt aan de hand van de ecologische beoordeling geconcludeerd dat er beschermde soorten in het plangebied kunnen voorkomen. Het gaat om de grote modderkruiper en om vleermuizen. Voor alle overige soorten moet de zorgplicht in acht worden genomen. Ook moet buiten het broedseizoen met de werkzaamheden worden aangevangen om te voorkomen dat broedvogels wordt verstoord.

Grote modderkruiper

Voor een goed inzicht in de aanwezigheid van beschermde vissen (grote modderkruiper) in de watergangen in en rondom het plangebied, is een aanvullend visonderzoek uitgevoerd (Bijlage 7). Uit het onderzoek blijkt dat de grote modderkruiper alleen in de watergang langs de noordzijde van het plangebied voorkomt. In deze watergang en ook in de watergangen langs de zuid- en westzijde komt de kleine modderkruiper voor. Deze soort is in de Wnb niet langer zwaar beschermd. De watergang met de beschermde vissen wordt in het plan ingepast, waardoor geen overtreding van de verbodbepalingen in de Wnb plaatsvindt. De watergangen binnen het plangebied die gedempt moeten worden, kunnen met inachtneming van de zorgplicht gedempt worden.

Uit het geactualiseerde ecologisch onderzoek is gebleken dat er in het plangebied nog een watergang is die mogelijk onderdeel is van het leefgebied van de grote modderkruiper. Nader onderzoek op basis van eDNA-techniek heeft uitgewezen dat de grote modderkruiper hierin niet voorkomt. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 8. Het is daarom niet nodig om een ontheffing voor deze soort aan te vragen bij de provincie. Op advies van Altenburg & Wijmenga is een duiker met een terugslagklep geplaatst om te voorkomen dat er een directe verbinding ontstaat met de watergangen waarin de modderkruiper voorkomt.

Vleermuizen

Vooral de ingrepen op de camping Yn 'e Finne waren in het eerdere onderzoek nog niet meegenomen. Uit het geactualiseerde onderzoek blijkt dat het voorkomen van baltsverblijfplaatsen van gewone en ruige dwergvleermuizen niet kan worden uitgesloten. Daarnaast is er mogelijk sprake van een foerageergebied en van vliegroutes op dit deel van het terrein. Om te bepalen of dit het geval is, wordt momenteel aanvullend onderzoek uitgevoerd. Daarnaast dient verstoring van de vliegroute en van foerageergebied boven de Luts door felle lichtuitstraling (tijdens de bouwfase) te worden voorkomen.

Vervolgonderzoek en ontheffing

Om vast te stellen hoe de plannen zich verhouden tot de Wet natuurbescherming is nader onderzoek uitgevoerd naar verblijfplaatsen van vleermuizen. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage9. Binnen het plangebied zijn geen balts-/paarverblijfplaatsen van vleermuizen aangetroffen. Door uitvoering van de geplande bomenkap en sloop van de bebouwing op de camping zal geen conflict met de Wet natuurbescherming ontstaan ten aanzien van vleermuizen.

Dat betekent dus dat er ten aanzien van verblijfplaatsen van vleermuizen geen knelpunt is met de Wet natuurbescherming en er geen ontheffing nodig is. De rapportage wordt bij het bestemmingsplan gevoegd.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt uitvoerbaar is binnen de kaders van de Wet natuurbescherming en de regelgeving van de provincie.

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit. Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Watertoetsproces

Bij de voorbereiding van dit bestemmingsplan is overleg gevoerd met Wetterskip Fryslân. De uitgangspunten die het Wetterskip heeft meegegeven zijn meegenomen bij het opstellen van deze paragraaf. In het kader van het wettelijk vooroverleg (artikel 3.1.1. Bro) is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan het wetterskip. In een later stadium zullen de benodigde vergunningen worden aangevraagd.

Gevolgen voor de waterhuishouding

Het verhard oppervlak binnen het plangebied neemt toe door het bouwen van recreatiewoningen en het aanleggen van verhardingen. De versnelde afvoer die hierdoor plaatsvindt, wordt echter ruimschoots gecompenseerd door het graven van watergangen door het plangebied en de bijbehorende flauwe oevers.

Door het verbinden van het plangebied met de Sleattemermar, wordt het waterpeil in het plangebied verhoogd. De grond wordt integraal opgehoogd, zodat er voldoende drooglegging is. Door het aanleggen van brede en flauw oplopende oevers, zijn er geen merkbare gevolgen voor het waterpeil in de agrarische gebieden te verwachten. Voor het verhogen van het peil moet wel een apart peilbesluit worden genomen.

In relatie tot het waterpeil adviseert het Wetterskip om bij bebouwing zonder kruipruimte een drooglegging van 0,70 meter aan te houden en bij bebouwing met kruipruimte een drooglegging van 1,10 meter. Daarmee wordt het opdrijven van verharding voorkomen.

Voor de afvoer van afvalwater en regenwater wordt het voorkeursbeleid van het Wetterskip gevolgd. Onder de wegen in het plangebied komt een vrijvervalriool, waarmee het vuilwater van de recreatiewoningen wordt afgevoerd. Op twee locaties wordt het vuilwater verpompt naar de persleiding die langs het Tsjamkedykje ligt. Het regenwater wordt via natuurlijke afloop naar open water in de boezem afgevoerd. Hiertoe komen langs de hoofdweg molgoten en straatkolken te liggen.

Met het realiseren van een doorsteek naar de Sleattemermar wordt een regionale kering van het waterschap aangepast. In de figuur 4.1 is de huidige en de nieuwe ligging van de boezemkade weergegeven.

Figuur 4.1 Huidige (links) en nieuwe (rechts) ligging van de regionale kering

In verband met de verhoging van het waterpeil, moet de regionale kering worden aangepast. Hiervoor moet een watervergunning worden aangevraagd. In overleg met het waterschap wordt bepaald of de nieuwe boezemkade voldoende kerende hoogte heeft.

Met Wetterskip Fryslân is verder afgesproken dat de nieuwe waterkering niet in de kavels, maar juist in de wegen wordt uitgevoerd. Dit is zo verwerkt in het inrichtingsplan, waar de ligging en profielen van de nieuwe kering op zijn aangegeven.

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Beoogd grondgebruik
Voor zover bekend is het plangebied in gebruik geweest als agrarisch gebied. Er zijn geen verontreinigende activiteiten bekend op basis waarvan het plangebied kan worden aangemerkt als verdachte locatie. In 2001, 2002, 2005 en 2016 zijn verschillende bodemonderzoeken uitgevoerd. Op basis van deze onderzoeken zijn echter geen vervolgacties aan de orde geweest.

Ontgronding

Voor het graven van de watergangen en partijen is een ontgronding aan de orde. De ontgronding heeft een oppervlakte van ongeveer 2,5 hectare en een omvang van ongeveer 37.500 m³. Een deel van de vrijkomende grond wordt op de locatie gebruikt. Naar schatting wordt ongeveer 24.000 m³ grond afgevoerd. Hiervoor is een ontgrondingsvergunning van de provincie vereist. Om de toepassingsmogelijkheden van deze grond te bepalen wordt in het kader van de vergunningverlening een bodemonderzoek uitgevoerd.

Conclusie

Het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek in het kader van het bestemmingsplan is dan ook niet verplicht. Wel moet bij het aanvragen van omgevingsvergunning voor het bouwen en ontgronden een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Voor De Friese Meren wordt gebruik gemaakt van de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE). Uit de FAMKE blijkt dat er binnen het plangebied archeologische resten uit verschillende perioden aanwezig kunnen zijn. Voor grotere ontwikkelingen wordt daarom archeologisch onderzoek aanbevolen.

Conform het archeologiebeleid is ter plaatse van het plangebied een archeologisch veldonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 11). In dit onderzoek is een groter onderzoekgebied gehanteerd dan het plangebied van dit bestemmingsplan. In eerdere plannen werd namelijk uitgegaan van het graven van een watergang langs de noordzijde van het Bungalowpark Markant. Deze watergang is uit de plannen geschrapt.

Op basis van het onderzoek wordt de volgende conclusie getrokken. Ter hoogte van een dekzandrug aan de noordwestzijde van het onderzoeksgebied is een concrete aanwijzing gevonden voor de aanwezigheid van een archeologische vindplaats. Op deze plek zijn namelijk houtskoolresten en kleine vuursteenafslagen gevonden. Deze potentiële vindplaats ligt buiten het plangebied van dit bestemmingsplan.

Voor het overig deel van het onderzoeksgebied zijn geen concrete aanwijzingen gevonden voor de aanwezigheid van een archeologische vindplaats. In overleg met de provinciaal archeoloog wordt voor dit gedeelte geen archeologisch vervolgonderzoek aanbevolen. Dit geldt dus voor het gehele plangebied van dit bestemmingsplan.

Vanuit het aspect archeologie bestaan dus geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan. Als er bij de uitvoering van het plan toch archeologische resten worden aangetroffen, dan dient dit direct gemeld te worden bij de provinciaal archeoloog.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aan te wijzen. Wel zijn de historische structuren in de omgeving en de kernkwaliteiten zoals beschreven in paragraaf 2.3 van historische betekenis. Met de aanwezige waarden en kenmerken is rekening gehouden bij het ontwerp van het inrichtingsplan. Op deze manier wordt rekening gehouden met de cultuurhistorische waarden van de omgeving.

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Langs de noordwestzijde van het plangebied loopt wel een straalverbinding. Deze verbinding ligt buiten het plangebied. Over de zuidzijde van het plangebied ligt een gasleiding. Dit is een 4 inch stalen gastransportleiding met een werkdruk van 8 bar (lage druk). Om de plannen te kunnen realiseren wordt deze leiding omgelegd. Gelet op de omvang en functie van de leiding is het niet nodig deze planologisch te beschermen in dit bestemmingsplan.

Dit hoofdstuk gaat in op de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. Daarbij wordt in eerste instantie ingegaan op de algemene afspraken die hiervoor (landelijk) zijn gemaakt. Vervolgens wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling van dit specifieke bestemmingsplan, door de gehanteerde bestemming toe te lichten.

Dit bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

In het plangebied komen de volgende bestemmingen voor:

Groen

Met de bestemming 'Groen' wordt de landschappelijke inpassing van het plan geregeld. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. Binnen het groen mogen ook water en wegen worden aangelegd. In het plan (in de bestemming 'Recreatie - Recreatiewoningen') is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarmee is gewaarborgd dat de groenstrook conform beplantingsplan wordt aangelegd en in stand wordt gehouden.

Recreatie - Recreatiewoningen

De recreatiewoningen zijn mogelijk binnen de bestemming 'Recreatie - Recreatiewoningen'. Binnen deze bestemming mogen in totaal 50 recreatiewoningen worden gebouwd.

Voor de recreatiewoningen inclusief bijbehorende bouwwerken geldt een maximale oppervlakte van 180 m². Voor de hoofdvorm geldt een maximum goot- en bouwhoogte van 3 en 9,5 meter, waarmee één zichtbare bouwlaag met forse kap mogelijk is. Voor de bijbehorende bouwwerken is dit in principe 3 en 6 meter, waarbij op basis van de regeling uit het handboek van de gemeente geldt dat de bijbehorende bouwwerken altijd lager worden dan de hoofdvorm. Er zijn geen vrijstaande bijbehorende bouwwerken toegestaan.

Het gebied is flexibel in te delen. Wegen, water en uit te geven kavels zijn vrij uitwisselbaar. Om te waarborgen dat er sprake is van een ruime opzet geldt een minimale afstand tussen de erfgrenzen en de recreatiewoningen van 5 meter.

Er is één bedrijfswoning mogelijk. Hiervoor gelden dezelfde bouwregels als voor de recreatiewoningen. Voor bijbehorende bouwwerken is een regeling op basis van het handboek van de gemeente opgenomen. Het betreft in dit geval de bestaande bedrijfswoning aan het Tsjamkedykje 5.

Het beoogde receptiegebouw met bootverhuur (onderhoudswerkplaats) is geregeld als ondersteunende en dagrecreatieve functie, waarvoor een oppervlakte van maximaal 200 m² gebouwd mag worden.

Als voorwaardelijke verplichting bij het in gebruik nemen van de recreatiewoningen voor recreatieve bewoning geld dat eerst de landschappelijke inpassing is uitgevoerd en in stand wordt gehouden overeenkomstig de voorwaarden die zijn opgenomen in het beeldkwaliteitsplan, zoals opgenomen in Bijlage 1 Dit plan moet binnen twee jaar na het verlenen van het onherroepelijk worden van de vergunning voor de eerste recreatiewoningen zijn gerealiseerd.

Verkeer

De te wijzigen situatie ter plaatse van de brug en de trailerhelling is geregeld in de bestemming 'Verkeer'. Voor de beweegbare brug is een specifieke regeling opgenomen, waarmee de plaats, doorvaarthoogte (1,5 meter) en doorvaartbreedte (6 meter) is vastgelegd.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

Participatie

Dit plan wordt uitgevoerd aansluitend aan een recreatiegebied. Binnen dit gebied speelt een aantal belangen, waaronder die van de eigenaren van de bungalows in het Bungalowpark Markant, restaurant paviljoen Badmeester Keimpe en het Recreatiepark Marswâl. Ook de bewoners van woningen en eigenaren van bedrijven langs het Tsjamkedykje ondervinden mogelijk gevolgen van de plannen.

Over de ontwikkelingen in het plangebied zijn diverse overleggen gevoerd met de hiervoor genoemde belanghebbenden. Er zijn afspraken gemaakt over onder andere de beweegbare brug en over de calamiteitenroute. Een memo inzake de beweegbare brug en het bijbehorende participatietraject is opgenomen in Bijlage 12. De belanghebbenden zijn door de ontwikkelaar ook meermaals op de hoogte gebracht van gewijzigde plannen en de procedure.

Vooroverleg

Over een eerder voorontwerp van een bestemmingsplan dat was opgesteld voor een ander inrichtingsplan voor het plangebied, is de mogelijkheid tot inspraak geboden en heeft het wettelijk vooroverleg met de betrokken overleginstanties plaatsgevonden. Dit was in het voorjaar van 2016. Er zijn verschillende inspraak en overlegreacties ingediend. De plannen zijn sindsdien gewijzigd, waarbij een andere ontwikkelaar in beeld is gekomen. Gelet op de wijzigingen en de verstreken tijd sinds de ter inzage legging van het eerste voorontwerpbestemmingsplan is ervoor gekozen dit bestemmingsplan opnieuw als voorontwerp ter inzage te leggen.

Het voorontwerp-bestemmingsplan heeft van 30 november 2018 tot en met 14 januari 2019 ter inzage gelegen. Gelijktijdig heeft het wettelijk vooroverleg plaatsgevonden. Van de provincie Fryslân en het Wetterskip zijn overlegreacties ontvangen. Daarnaast zijn er 7 inspraakreacties ingediend. De ingekomen reacties zijn samengevat en beantwoord in de Nota van beantwoording inspraakreacties en vooroverleg. Deze nota is opgenomen in Bijlage 13.

Naar aanleiding van de ingekomen reacties is de toelichting op enkele onderdelen aangepast en is het ecologisch onderzoek geactualiseerd. Het nieuwe onderzoek en de omgangswijze met de resultaten hiervan zijn verwerkt in hoofdstuk 4 van deze toelichting.

Vervolg procedure

Het ontwerpbestemmingsplan wordt gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar te maken (artikel 3.8 Wro). Eventueel ingekomen zienswijzen worden al dan niet verwerkt in het bestemmingsplan. Na de ter inzagelegging besluit de gemeenteraad over de vaststelling van het bestemmingsplan. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het plan betreft een particulier initiatief, waar de gemeente geen kosten aan heeft. Het plan wordt ontwikkeld door een ontwikkelaar die is gespecialiseerd in recreatiewoningen en hier ook geruime ervaring mee heeft. De kosten voor de ontwikkeling worden teruggehaald uit de opbrengsten van de recreatiewoningen. De ontwikkelaar heeft hierin inzicht gegeven. In deze plantoelichting is ingegaan op de behoefte aan het voorgestelde type recreatiewoningen. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid voldoende aangetoond.

Grondexploitatie

Het doel van de grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal, waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn.

Indien sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente in beginsel een exploitatieplan vast te stellen. Hier kan van worden afgezien als voornoemde kosten 'anderszins verzekerd' zijn en het stellen van eisen met betrekking tot kwaliteit en fasering niet noodzakelijk wordt geacht.

In dit bestemmingsplan wordt de realisatie van recreatiewoningen mogelijk gemaakt. Deze ontwikkeling wordt aangemerkt als een bouwplan in de zin van het Bro. Doordat het kostenverhaal 'anderszins' geregeld is en er geen locatie-eisen of eisen aan de fasering hoeven te worden gesteld, is het opstellen van een exploitatieplan niet aan de orde. In de anterieure overeenkomst die tussen gemeente en ontwikkelaar wordt gesloten zijn, naast het verhaal van planschade, afspraken opgenomen over het beheer en onderhoud van de groenstrook, water en brug op gemeentegrond.