In deze regels wordt verstaan onder:

het wijzigingsplan Sint Nicolaasga - Kade 5-7 als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1940.BWSNC19KADE57-VA01 van de gemeente De Fryske Marren;

de geometrisch bepaalde plan objecten met bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een bouwwerk dat in een directe fysieke verbinding staat met het (hoofd)gebouw waaraan zij worden aan- of uitgebouwd. Een aangebouwd bijbehorend bouwwerk is een toevoeging van een afzonderlijke ruimte, terwijl een uitgebouwd bijbehorend bouwwerk een vergroting van een bestaande ruimte is;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het beroepsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van bedrijvigheid op kleine schaal in een woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroeps- of bedrijfsuitoefening een ruimtelijke en visuele uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse. Onder werkactiviteit als hier bedoeld worden in elk geval niet begrepen: garagebedrijven, detailhandel, horeca, showrooms en prostitutie;

een bouwwerk, geen gebouw en geen overkapping zijnde;

het bieden van de, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken;

1. a. bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken dat aanwezig is op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan, daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
2. b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die:
   1. 1. op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan aanwezig zijn, daaronder vallen niet de bouwwerken, die reeds in strijd waren met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
   2. 2. gebouwd worden of kunnen worden krachtens een voor het van kracht worden van het bestemmingsplan verleende omgevingsvergunning (al dan niet in afwijking van het voorgaande bestemmingsplan);
3. c. bestaande afmetingen: afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van de vaststelling van het bestemmingsplan tot stand zijn gekomen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw

verbonden, daar al dan niet tegenaan gebouwd(e) gebouw of overkapping;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een richtwaarde voor het risico dan wel een risicoafstand is bepaald, die in acht genomen moet worden;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een gevel, waarin geen of slechts bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, een en ander zoals bedoeld in artikel 1b lid 4 van de Wet geluidhinder;

een hoek- of rondvormig uitgebouwd deel van een woonhuis of bedrijfswoning, bouwkundig bestaande uit een “lichte” constructie met een overwegend transparante uitstraling;

een publieke activiteit met een tijdelijk, plaatsgebonden en van het reguliere gebruik afwijkend karakter, plaatsvindend in de open lucht of in tijdelijke onderkomens en in het algemeen bedoeld ter ontspanning en/of vermaak, waaronder begrepen commerciële, culturele, religieuze, recreatieve en/of sportieve of daarmee gelijk te stellen activiteiten zoals markten (niet bedoeld weekmarkten), braderieën, beurzen, kermissen, festiviteiten, wedstrijden, bijeenkomsten, festivals, en dergelijke;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de geluidsbelasting vanwege een weg, een industrieterrein en/of een spoorweg;

de etmaalwaarde van het equivalente geluidsniveau in dB(A) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door de gezamenlijke inrichtingen en toestellen, aanwezig op het industrieterrein, het geluid van niet tot de inrichtingen behorende motorvoertuigen op het terrein daaronder niet begrepen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder;

in een gebouw of op een terrein aanwezige functies die maken dat een gebouw of terrein als geluidsgevoelig object wordt aangemerkt;

gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidsgevoelige objecten of terreinen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit Geluidhinder;

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een geluidszone moet worden vastgesteld;

een bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

één of meer personen in een woning of een woonruimte, waarbij, indien er sprake is van meerdere personen, continuïteit in de samenstelling van de bewoners is en onderlinge verbondenheid tussen de bewoners;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een gebouw of een ruimte in een gebouw dat/die dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden en werkzaamheden die verband houden met het doen functioneren van (semi)overheidsinstellingen, het bankwezen, en naar de aard daarmee gelijk te stellen instellingen;

een dak met een zekere helling;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen, een grenswaarde voor het risico dan wel een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, die in acht genomen moet worden;

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten;

elk bouwwerk dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   • de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   • de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. voor een bouwwerk dat in, op of over het water wordt gebouwd:
   • het NAP -0,52 m;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie wordt verricht.

Onder een prostitutiebedrijf wordt in ieder geval verstaan: een erotische massagesalon, een sekstheater, een bordeel of een parenclub, of een daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

de bewoning die plaatsvindt in het kader van de weekend- en/of verblijfsrecreatie;

een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, een richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand, moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

gedeelte van een gebouw in de vorm van een bouwlaag voorzien van een plat dak en/of een kap en waarvan het straatgerichte voorgevelvlak en zijgevelvlak een afstand van ten minste 1 meter heeft ten opzichte van het daarmee corresponderende straatgerichte voorgevelvlak respectievelijk zijgevelvlak van de lager gelegen bouwlaag;

de bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

de lijn die gelijk loopt aan de naar de straat gerichte voorgevel van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan. Van een hoofdgebouw gelegen op de hoek van meer dan 1 straat moeten alle gevels van het hoofdgebouw, gelegen aan de straatkant, gezien worden als voorgevel.

bouwwerk dat vrijstaand van het (hoofd)gebouw waar het bij hoort wordt gebouwd;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat, welke woningen zijn te bereiken door middel van één of meer gemeenschappelijke verkeersruimten;

een gebouw, dat één woning omvat.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf de buitenwerkse gevelvlakken dan wel, indien sprake is van overstekende daken met een overstekend gedeelte van meer dan 0,75 m, respectievelijk overstekken van meer dan 0,75 m, vanaf de buitenrand van het overstekende dak/de overstek, neerwaarts geprojecteerd, tot de kadastrale zijgrens van het perceel;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een ander bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

bij lessenaarsdaken wordt de bouwhoogte niet als goothoogte aangemerkt;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels(en/of hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de buitenzijde van de afdekking van de overkapping, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van de overkapping.

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonhuizen, al dan niet in combinatie met en in ondergeschikte mate ruimte voor:
   1. 1. een aan huis verbonden werkactiviteit;
   2. 2. bêd & brochje;
2. b. bijbehorende bouwwerken;
3. c. parkeervoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. paden en stegen;
5. e. woonstraten;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. nutsvoorzieningen;

met de daarbijbehorende:

9. i. tuinen, erven en terreinen;
10. j. andere bouwwerken, waaronder erf- en terreinafscheidingen en vlaggenmasten.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de woonsituatie, de sociale veiligheid, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. het bepaalde in lid 3.2.1 sub b in die zin dat een hoofdgebouw gedeeltelijk buiten het bouwvlak wordt gebouwd, mits:
   1. 1. de oppervlakte van het woonhuis niet meer dan 150 m² bedraagt;
   2. 2. de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde op grond van de Wet geluidhinder;
2. b. het bepaalde in lid 3.2.1 sub d in die zin dat de afstand van een hoofdgebouw c.q. een blok van aaneengebouwde hoofdgebouwen tot de perceelgrens wordt verkleind;
3. c. het bepaalde in lid 3.2.2 sub b in die zin dat de afstand van een bijbehorend bouwwerk tot de bouwperceelsgrens wordt verkleind;
4. d. het bepaalde in lid 3.2.2 sub c in die zin dat de afstand van een bijbehorend bouwwerk tot de achtergevel wordt vergroot;
5. e. het bepaalde in lid 3.2.2 sub d in die zin dat de gezamenlijke oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken bij een hoofdgebouw wordt vergroot tot:
   1. 1. ten hoogste 100 m², mits de gezamenlijke oppervlakte ten hoogste 50% van de oppervlakte van het bouwperceel, verminderd met de oppervlakte van het hoofdgebouw, zal bedragen;
   2. 2. ten hoogste 150 m², mits de gezamenlijke oppervlakte ten hoogste 40% van de oppervlakte van het bouwperceel, verminderd met de oppervlakte van het hoofdgebouw, zal bedragen;
   3. 3. ten hoogste 200 m², mits de gezamenlijke oppervlakte ten hoogste 30% van de oppervlakte van het bouwperceel, verminderd met de oppervlakte van het hoofdgebouw, zal bedragen;
6. f. het bepaalde in lid 3.2.2 sub f in die zin dat de bouwhoogte van een aan- of uitgebouwd bijbehorend bouwwerk wordt verhoogd, mits:
   1. 1. deze afwijking uitsluitend wordt toegepast bij hoofdgebouwen waarvan de bouwhoogte ten minste 7,50 m bedraagt; en
   2. 2. de bouwhoogte van het aan- of uitgebouwd bijbehorend bouwwerk ten minste 1,00 lager is dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw waaraan wordt gebouw;
7. g. het bepaalde in lid 3.2.2 sub g in die zin dat de goothoogte van een op zichzelf staand bijbehorend bouwwerk wordt verhoogd tot ten hoogste 6,00 m, mits de goothoogte van een op zichzelf staand bijbehorend bouwwerk binnen een afstand van 3,00 m van de perceelsgrens ten hoogste 5,00 m zal bedragen.

Het bouwen van woonhuizen en bijbehorende bouwwerken is alleen toegestaan indien de gevel(s) van dergelijke gebouw(en) ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' als dove gevel wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor meer woningen dan het aantal dat per bouwvlak ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is aangegeven;
2. b. het gebruik van op zichzelf staande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
3. c. het gebruik van gebouwen voor geluidsgevoelige functies ter plaatse van de aanduiding 'geen geluidsgegevoelige functies toegestaan';
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel;
5. e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijvigheid anders dan in de vorm van een aan huis verbonden werkactiviteit;
6. f. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een aan huis verbonden werkactiviteit, zodanig dat:
   1. 1. de bedrijfsvloeroppervlakte meer bedraagt dan:
      • 30% van de begane grondvloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op het bouwperceel, tot een maximum van 75 m²;
   2. 2. het bedrijf niet wordt uitgeoefend door één van de bewoners van de woning, waarbij het totale aantal werkenden niet meer mag bedragen dan twee;
   3. 3. het gaat om activiteiten waarvan op grond van de Wet milieubeheer een vergunning- of een meldingsplicht geldt;
   4. 4. de woonfunctie onevenredig wordt aangetast;
   5. 5. het uiterlijk van de betreffende woning wordt aangetast. Uitsluitend niet-uitstekende, niet verlichte reclame-uitingen van beperkte omvang zijn toegestaan;
   6. 6. er onvoldoende bergruimte in of bij de woning overblijft;
   7. 7. opslag en/of stalling als gevolg van de bedrijfsactiviteiten buiten de gebouwen plaatsvindt;
   8. 8. het gaat om vormen van detailhandel en/of horeca;
   9. 9. er een onevenredige publieksaantrekkende werking van de activiteit uitgaat;
7. g. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bêd & brochje, zodanig dat:
   1. 1. de woonfunctie niet behouden blijft;
   2. 2. het aantal kamers ten behoeve van bêd & brochje meer bedraagt dan 3;
   3. 3. de oppervlakte per bêd & brochjekamer meer bedraagt dan 25 m²;
   4. 4. de bêd & brochje functie geheel of gedeeltelijk plaatsvindt binnen vrijstaande bijbehorende bouwwerken;
8. h. het in gebruik nemen van gronden en bouwwerken ten behoeve van het wonen zolang de erfafscheidingen aan de achterzijde van de woonhuizen niet op een uniforme wijze zijn gerealiseerd;
9. i. het gebruiken en/of het in gebruik nemen van gebouwen voor geluidsgevoelige functies zolang de dove gevel niet is gerealiseerd en in stand wordt gehouden ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn', zoals bedoeld in 3.4.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 3.5 onder a in die zin dat het aantal woningen toeneemt, mits:

1. a. de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde op grond van de Wet geluidhinder;
2. b. het aantal woningen in overeenstemming is met een woningbouwprogramma dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

De voor 'Wonen - Woongebouw' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woongebouwen;
2. b. garageboxen, ter plaatse van de aanduiding 'garagebox';
3. c. (bovengrondse) parkeervoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. paden en stegen;
5. e. woonstraten;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. nutsvoorzieningen;

met de daarbijbehorende:

9. i. tuinen, erven en terreinen;
10. j. andere bouwwerken, waaronder vlaggenmasten.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor meer woningen dan het aantal dat per bouwvlak
   ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is aangegeven;

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van:

• het bepaalde in lid 4.2.1 sub a in die zin dat woongebouwen gedeeltelijk buiten het bouwvlak worden gebouwd, mits:

1. 1. de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde op grond van de Wet geluidhinder.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Daar waar bestaande afstanden meer of minder bedragen dan ingevolge de bouwregels is voorgeschreven, worden de bestaande afstanden als ten hoogste respectievelijk ten minste toelaatbaar aangehouden.

In die gevallen dat bestaande percentages, dakhellingen, kapvormen, hoogten, bestaande inhoud en/of bestaande oppervlakten afwijken van de bouwregels, worden de bestaande maatvoeringen als toelaatbaar aangehouden.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen buiten beschouwing gelaten, mits:

• de bouw- dan wel bestemmingsgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen worden plaatselijke verhogingen zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, buiten beschouwing gelaten, mits:

1. a. de oppervlakte per plaatselijke verhoging niet meer dan 20 m² bedraagt;
2. b. de verhoging leidt tot een bouwhoogte welke ten hoogste 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond, bodemspecie en zandopslag en het storten van puin en afvalstoffen, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een prostitutiebedrijf;
4. d. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie, de natuurlijke c.q. ecologische waarden en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden c.q. bouwwerken, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de regels in die zin dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. de regels ten aanzien van de bouwhoogte van andere bouwwerken, in die zin dat de bouwhoogte van de andere bouwwerken wordt vergroot tot ten hoogste 10,00 m;
4. d. de regels in die zin dat kleinschalige openbare voorzieningen zoals kleedgebouwtjes, sanitaire voorzieningen, paviljoens, kiosken, dierenverblijven en kunstwerken worden gebouwd, tot ten hoogste 50 m²;
5. e. de regels in die zin dat gebouwen en/of andere bouwwerken ten behoeve van de openbare nutsvoorzieningen en/of de telecommunicatie worden gebouwd, mits:
   1. 1. de oppervlakte ten hoogste 50 m² bedraagt;
   2. 2. het gebouw dan wel ander bouwwerk uit ten hoogste een bouwlaag bestaat;
   3. 3. de bouwhoogte ten hoogste 5 m bedraagt.

1. a. De gronden zoals aangewezen in de verschillende bestemmingen mogen slechts worden bebouwd of gebruikt onder de voorwaarde dat op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden;
2. b. Bij omgevingsvergunning wordt aan de hand van de parkeernormen in de Beleidsregels Parkeren 2017 (hierna: Beleidsregels parkeren) bepaald of sprake is van voldoende parkeergelegenheid met dien verstande dat indien voornoemde beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging;
3. c. Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de eis dat parkeren op eigen terrein dient plaats te vinden (sub a) en de parkeernormen zoals opgenomen in de Beleidsregels parkeren (sub b) mits dit geen onevenredige gevolgen heeft voor de omgeving en wordt voldaan aan de in de Beleidsregels parkeren opgenomen regels en voorwaarden.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sublid a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a. met maximaal 10 %.
3. c. Sublid a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het sublid a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sublid a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels kunnen worden aangehaald als:

Regels van het wijzigingsplanSint Nicolaasga - Kade 5-7.

Op de herstructureringslocatie Kade 7 te Sint Nicolaasga stond het bedrijfsgebouw van Jaring de Wolff Beheer B.V. Tot de verhuizing naar de Industrieweg te Sint Nicolaasga van Jaring de Wolff woninginrichting deed het pand dienst als winkelruimte. Iksopar is een tijdelijke huurder geweest. Op de herstructureringslocatie Kade 5 stond het bedrijfspand Van Holiday Ice, dit pand is echter reeds gesloopt. Alle bebouwing in het plangebied is in inmiddels gesloopt.

Hiervoor bestaan plannen om de huidige bedrijfslocatie te transformeren naar een woonlocatie. Hierbij wordt de voormalige bedrijfslocatie vervangen door 32 woningen, bestaande uit:

• 2 stuks woonblokken met 5 aaneengesloten rijwoningen, op het perceel van Jaring de Wolff Beheer B.V.
• 1 stuks woonblok 2-onder-1 kap, op het perceel van Johan Postma Vastgoed B.V.
• 1 stuks appartementencomplex met totaal 20 appartementen op het perceel van Johan Postma Vastgoed B.V.

Naast bovenstaande wooneenheden worden er tevens nog een nader te bepalen aantal garage c.q. opslagboxen/units gerealiseerd.

Omdat de locatie is bestemd voor bedrijven uit milieucategorie 1 en 2, zijn de woningen op basis van het geldende bestemmingsplan niet direct mogelijk.

Binnen de huidige bestemming 'Bedrijventerrein' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de bestemming gewijzigd kan worden naar een of meerdere woonbestemmingen. Dit wijzigingsplan geeft hieraan invulling en biedt een planologisch-juridisch toetsingskader voor de beoogde (her)ontwikkeling.

In figuur 1 is de ligging van het plangebied weergegeven. De locatie maakt deel van het bedrijventerrein Slotmolen. Dit deel van het bedrijventerrein ligt midden in de woonstraat de Kade. Op de luchtfoto staat aan de zuidkant van de cirkel nog bebouwing. De bebouwing is recentelijk gesloopt.

Figuur 1. Ligging plangebied (bron: ArcGIS)

Bestemmingsplan Sint Nicolaasga

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Sint Nicolaasga, dat is vastgesteld op 28 juni 2009. In dit plan heeft het plangebied de bestemming 'Bedrijventerrein' met de aanduiding 'I', waarbinnen bedrijven tot en met milieucategorie 2 zijn toegestaan. De bebouwing dient binnen het aangegeven 'bouwvlak' gebouwd te worden. Hier mogen gebouwen met een maximale hoogte van 10 meter gebouwd worden. Tot slot is de aanduiding 'wijzigingsbevoegdheid' op het plangebied van toepassing. Een fragment van het geldende bestemmingsplan is weergegeven in figuur 2.

Voor dit wijzigingsplan wordt gebruik gemaakt van een wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in artikel 5.7 lid b van de bestemming 'Bedrijventerrein'. Hiermee kunnen de gronden die zijn aangewezen als 'wijzigingsgebied' ingeval van herontwikkeling worden gewijzigd ten behoeve van een woonbestemming. Dit wijzigingsplan geeft toepassing aan deze wijzigingsbevoegdheid. In paragraaf 2.4 wordt op de voorwaarden ingegaan.

De wijzigingsbevoegdheid kan worden toegepast omdat:

• de wijzigingsbevoegdheid betrekking heeft op een klein en gericht gebied;
• in het bestemmingsplan is opgenomen om een ontwikkeling als deze mogelijk te maken;
• door de verwijzing naar de woonbestemmingen voldoende duidelijk is;
• algemene wijzigingsregels bevat die door de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State worden goed bevonden

Nadat het wijzigingsplan wordt vastgesteld worden de bestemmingen 'Wonen - Woongebouw' 'Wonen -1' van toepassing.

Paraplubestemmingsplan parkeernormen

Op 27 juni 2018 is het 'Paraplubestemmingsplan Parkeernormen' vastgesteld. Dit bestemmingsplan voorziet in een parkeerregeling conform de Nota beleidsregels parkeren De Fryske Marren en is tevens van toepassing op het plangebied. Deze regeling is ook in dit wijzigingsplan opgenomen.

Figuur 2. Fragment geldend bestemmingsplan (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

In het volgende hoofdstuk van dit wijzigingsplan wordt het plan beschreven. Daarbij komt de huidige situatie aan bod en wordt vervolgens ingegaan op de nieuwe situatie. Daarna wordt de nieuwe situatie getoetst aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader geschetst dat relevant is voor het plan. Daarbij wordt ingegaan op het beleid. Onderwerp van hoofdstuk 4 zijn de omgevingsaspecten waaraan de nieuwe ontwikkeling is getoetst. In hoofdstuk 5 wordt de uitvoerbaarheid van het plan toegelicht. Dit is opgesplitst in maatschappelijke uitvoerbaarheid en economische uitvoerbaarheid. Ten slotte is in hoofdstuk 6 de juridische regeling opgenomen.

Het plangebied ligt in het dorp Sint Nicolaasga. In de omgeving is sprake van een gemengd gebied. Ten westen en ten noorden staan woningen langs de Kade. De woningen volgen allemaal de rooilijn van de weg én bestaan uit één bouwlaag met kap. Er is hierbij sprake van een grote verscheidenheid aan bouwstijlen.

Recentelijk heeft aan de noordzijde van het plangebied nieuwbouw plaatsgevonden. Hier zijn twee twee-onder-een kapwoningen én een appartementencomplex bestaande uit 4 bouwlagen gebouwd. Figuur 6 geeft hiervan een aanzicht.

Ten oosten en zuiden ligt het bedrijventerrein Slotmolen. Hier zijn bedrijven tot en met milieucategorie 3.2 mogelijk.

De voormalige bebouwing in het plangebied is reeds gesloopt. Hier stonden voorheen voormalige bedrijfsgebouwen. Doordat het gebied al jaren in onbruik is, is een ongewenst verpauperd beeld ontstaan. Er is derhalve een noodzaak tot (her)ontwikkeling van het gebied.

Figuur 3 geeft een overzicht van de voormalige situatie van het plangebied en zijn omgeving. De bebouwing aan de zuidkant van het plangebied is recentelijk gesloopt. Figuren 4 tot en met 6 een vooraanzicht.

Figuur 3. Luchtfoto voormalige situatie plangebied (bron: ArcGIS)

Figuur 4. Vooraanzicht voormalige situatie hoek Kade en Slotweg

Figuur 5. Vooraanzicht voormalige situatie hoek Kade en De Oergong (bron: Google Streetview)

Figuur 6. Recente nieuwbouw Kade/De Oergong (grondgebonden en appartementen)

Het plan bestaat om de locatie te gaan herstructuren ten behoeve van woningbouw. Er worden 12 grondgebonden woningen en een appartementencomplex met daarin 20 appartementen ontwikkeld. In het gebied wordt verder een nieuwe ontsluitingsweg aangelegd om de appartementen te ontsluiten. Naast bovenstaande eenheden worden er ook nog een nader te bepalen aantal garageboxen gerealiseerd. Deze zullen particulier gebruikt worden.

Een overzicht van de gewenste situatie is weergeven in figuur 7. Een impressie van de beoogde situatie is weergeven in de figuren 8 tot en met 11.

De grondgebonden woningen worden alle in dezelfde rooilijn gepositioneerd, waarbij de richting van de gebouwen evenwijdig aan de straat staan. Hierdoor wordt bij de bestaande stedenbouwkundige structuur van de Kade aangesloten. Het te bouwen appartementencomplex vormt daarnaast een afronding van de reeds gerealiseerde hoogbouw ten noordoosten van het plangebied. Met het stedenbouwkundig ontwerp wordt dan ook aangesloten bij het straat- en bebouwingsbeeld van de (directe) omgeving.

De grondgebonden woningen worden uitgevoerd in één bouwlaag met kap. De goot- en bouwhoogte bedraagt respectievelijk 3,6 en 10 meter. Het appartementencomplex bestaat uit drie bouwlagen met een terugspringende vierde bouwlaag voorzien van een plat dak. De bouwhoogte bedraagt 13 meter. Voor het trappenhuis is een bouwhoogte van 14 meter nodig.

Tot slot wordt achter de woningen een groenblijvende afschermende haag gerealiseerd. In de verkoopvoorwaarden komt te staan dat deze haag moet blijven en in stand moet worden gehouden. Hiermee wordt een goede ruimtelijke kwaliteit beoogt.

Figuur 7. Toekomstige situatie (bron: Werbouw Sint Nicolaasga B.V.)

Figuur 8. Impressie toekomstige situatie vanuit de noordwestzijde (bron: Werbouw Sint Nicolaasga B.V.)

Figuur 9. Impressie toekomstige situatie vanuit de zuidwestzijde (bron: Werbouw Sint Nicolaasga B.V.)

Figuur 10. Impressie toekomstige situatie vanuit de zuidoostzijde (bron: Werbouw Sint Nicolaasga B.V.)

Figuur 11. Impressie toekomstige situatie vanuit de noordoostzijde (bron: Werbouw Sint Nicolaasga B.V.)

De locatie wordt goed ontsloten via de ontsluitingsweg de Kade. De appartementen worden ontsloten door een nieuw aan te leggen ontsluitingsweg. Ook zijn de achterzijden van de grondgebonden woningen via deze weg te bereiken.

In principe geldt voor parkeren als uitgangspunt dat parkeren op eigen terrein opgelost wordt overeenkomstig de gemeentelijke parkeernorm. Hiervoor is in het bestemmingsplan een regeling getroffen die overeenkomt met het in paragraaf 1.3 genoemde Paraplubestemmingsplan parkeernormen. Voor de verschillende woontypen gelden in het plangebied de volgende normen:

• 2,2 parkeerplaatsen voor een koop twee-onder-een-kap woning;
• 2 parkeerplaatsen voor een koop tussen/hoek woning;
• 1,4 parkeerplaatsen voor huur, etage, midden/goedkoop.

Er zijn derhalve 53 parkeerplaatsen nodig (2*2,2) + (10*2) + (20*1,4). In het plan worden ter hoogte van het appartementencomplex 24 parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarnaast wordt bij 5 van de 6 hoekwoningen een oprit gerealiseerd. Tot slot bevindt zich langs de voorkant van de grondgebonden woningen een parkeerstrook. Hier kunnen circa 14 auto's geparkeerd worden.

De parkeerbehoefte van de oude situatie (woonwinkel) kan in mindering worden gebracht op de parkeerbehoefte van de toekomstige situatie. De oppervlakte van het gebouw bedraagt circa 2.500 m². Voor een woonwinkel geldt een parkeernorm van 1,95 parkeerplaatsen per 100 m² BVO. Er zouden derhalve 49 parkeerplaatsen in de oude situatie benodigd zijn.

In de nieuwe situatie is derhalve sprake van een parkeerbehoefte van 4 parkeerplaatsen. Daar er in de toekomstige situatie extra parkeerplaatsen gerealiseerd worden is er in de toekomst sprake van een goede parkeerbalans.

Voor de gewenste planologische situatie kan gebruik worden gemaakt van artikel 5 lid 5.7 sub b van het bestemmingsplan. Hiermee wordt de bestemming gewijzigd ten behoeve van een woonbestemming. In deze paragraaf wordt het plan getoetst aan de wijzigingscriteria die hiervoor gelden.

Er mag geen inperking plaatsvinden van de ontwikkelingsmogelijkheden van de aangrenzende bedrijven.

De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden wordt niet aangetast. Dit wordt verder beschreven in paragraaf 4.2.

De stedenbouwkundige structuur en opzet van de te ontwikkelen locatie moet zoveel mogelijk aansluiten bij de woonomgeving.

Met het ontwerp is aangesloten bij de bestaande stedenbouwkundige structuur van de woonomgeving. Zie hiervoor paragraaf 2.2.

Het aantal te bouwen woningen moet passen binnen een geaccordeerd Woonplan.

De te bouwen woningen moeten passen in het gemeentelijke en provinciale woningbouwbeleid, zoals dat op het moment van wijziging geldt. In hoofdstuk 3 is beschreven dat de woningen passen in zowel het gemeentelijk- als het provinciaal beleid.

Er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld

In paragraaf 2.2 is beschreven dat bij het ontwerp rekening is gehouden met de stedenbouwkundige structuur in de (directe) omgeving. Hierdoor wordt geen afbreuk gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld. Daarnaast is voor de ontwikkellocatie een eigen welstandskader in de vorm van welstandsontwikkelcriteria opgesteld. Het uiteindelijke bouwplan van de woningen wordt aan dit welstandskader getoetst. Hiermee wordt gestreefd naar een beeldkwaliteit voor de woningen aan de Kade en de garageboxen aan de Slotweg die aansluit op de beeldkarakteristiek van de bestaande woningen aan de Kade.

Er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de woonsituatie en de milieusituatie.

Het toevoegen van een woonfunctie in een gebied waar de woonfunctie overheerst doet geen afbreuk aan de woonsituatie van de omgeving. Tevens is er voor de toekomstige gebruikers van de woningen sprake van een goed woon- en leefklimaat. Ook hoofdstuk 4 gaat hier nader op in.

Er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden worden niet aangetast. Dit wordt verder beschreven in paragraaf 4.2.

Er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan eventuele archeologisch en ecologische waarden.

Voor het project is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Paragraaf 4.6 gaat hier verder op in. Geconcludeerd wordt dat het aspect 'archeologie' de ontwikkeling niet in de weg staat.

Ook worden de ecologische waarden niet geschaad. paragraaf 4.8 beschrijft dit nader. Tot slot is sprake van een goede waterhuishouding. Dit is beschreven in paragraaf 4.4.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. Het artikel is op 12 mei 2017 gewijzigd. Deze wijziging is op 1 juli 2017 in werking getreden. Deze regeling houdt in dat de toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het ruimtelijk plan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Dit plan maakt een herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied mogelijk, waarbij een voormalige bedrijfslocatie gesaneerd wordt en vervangen wordt door woningen. In paragraaf 3.3 is omschreven hoe ook de ontwikkelingen van de woningen passen binnen de woningbehoefte die binnen de gemeente De Fryske Marren geldt. Hiermee is aangetoond dat er behoefte is aan deze woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Er is daarmee sprake van duurzame verstedelijking.

De herstructurering vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. De locatie voorziet in een functiewijziging van een voormalige bedrijfsfunctie naar een woonfunctie. Daarbij is de voormalige verouderde bebouwing gesloopt. Hierdoor is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik en is het niet noodzakelijk om nieuwe uitbreidingslocaties uit te geven.

Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

In artikel 1 van de verordening worden regels gegeven gericht op het bundelen van stedelijke functies in stedelijk gebied. Indien dit niet mogelijk is, kan aansluitend op bestaand stedelijk gebied een uitbreidingslocatie worden toegestaan. Volgens de verordening valt de locatie binnen het bestaand stedelijk gebied. Hier kunnen stedelijke functies, zoals wonen, toegevoegd worden.

In artikel 3 is bepaald dat een ruimtelijk plan voor woningbouw in overeenstemming moet zijn met een woonplan, dat de schriftelijk instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Hiervan mag afgeweken worden indien het woningbouwproject niet meer dan 11 woningen bevat en gelegen is binnen bestaand stedelijk gebied. In onderhavige situatie is sprake van 32 woningen. In de volgende paragraaf wordt beschreven dat het plan binnen het woonplan van de gemeente past.

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de Verordening Romte Fryslân 2014.

Visie de Friese Meren

In de 'Visie de Friese Meren' beschrijft de gemeente hoe de gemeente eruit ziet en wat haar ambities zijn. In het beleidsdocument wordt een aantal richtinggevende uitspraken gedaan.

Ten aanzien van (nieuwe) ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de ontwikkelingen in balans moeten zijn met de huidige waarden van het gebied. Ruimtelijke concentratie is hierbij van belang. Inbreiding gaat dan ook voor uitbreiding.

In dit wijzigingsplan is sprake van een herstructureringslocatie binnen een bestaand stedelijk gebied. Met de ontwikkeling wordt rekening gehouden met de bestaande stedenbouwkundige structuur. Zie hiervoor paragraaf 2.2.

Woonvisie 2019-2023

In de woonvisie beschrijft de gemeente De Fryske Marren het beleid op het gebied van wonen voor de periode 2019-2023. De woonvisie vormt de basis voor woningbouw in de gemeente en voor prestatieafspraken met de corporaties. De hoofddoelstelling van het woonbeleid is dat alle inwoners van De Fryske Marren binnen hun eigen mogelijkheden zoveel mogelijk hun eigen woonwensen moeten kunnen realiseren.

De gemeente wil vooral daar bouwen waar de meeste vraag naar woningen is. In de kernen Joure, Lemmer en Balk vertoont zich een grotere vraag dan in de andere kernen, dus zal een groter deel van het uitvoeringsprogramma in deze drie kernen voorzien zijn. In de andere kernen wil de gemeente bouwen bij aantoonbare vraag. In sommige kernen, zal op termijn door de demografische transitie zich ook een extra ontwikkelopgave voordoen. Hierbij valt te denken aan het herschikken van bepaalde voorzieningen, mogelijk in combinatie met een transformatieopgave in de woningbouw. Initiatieven vanuit de dorpen beoordeelt de gemeente per locatie en als maatwerk.

De gemeente verwacht dat de woningvoorraad nog met circa 1.000 woningen zal groeien tussen 2016 en 2026. Deze 'netto bouwruimte' voor de periode 1 januari 2016 tot 1 januari 2026 ligt vast en is gebaseerd op de bevolking- en huishoudensprognose van de provincie Fryslân. De bouwruimte is tot stand gekomen in samenspraak met de provincie Fryslân en de gemeente Súdwest-Fryslân als partner in de woningmarktregio Zuidwest Friesland. Het aantal van 1.000 nieuw te bouwen woningen ligt grotendeels al vast in de huidige projecten die zijn opgenomen in ons uitvoeringsprogramma woningbouw. Nieuwe initiatieven en kansen worden om die redenen zorgvuldig en in het lange termijn perspectief beoordeeld. De bouw van 32 woningen op een herstructureringslocatie past binnen de woonvisie van de gemeente De Fryske Marren.

Strategisch Afwegingskader Woningbouw De Fryske Marren 2016-2026 en Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2016 tot 2026

Op 1 maart 2017 is door de gemeenteraad het Strategisch Afwegingskader Woningbouw De Fryske Marren 2016-2026 vastgesteld, tezamen met het geactualiseerde Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2016 tot 2026. Dit is de opvolger van het Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2013 -2020 en vormt een aanvulling op de Woonvisie De Fryske Marren 2014 - 2018.

In het strategisch afwegingskader is beoordeeld welke woningbouwplekken nodig zijn, op welke plekken vraag is en onder welke voorwaarden kan worden gebouwd. Met de provincie Fryslân zijn hier afspraken over gemaakt. Het project Kade 5-7 is niet opgenomen in het Uitvoeringsprogramma 2016 tot 2016. De gemeente heeft van de provincie Fryslân extra ruimte gekregen voor woningbouw via het zogenaamde verhoogde plafond voor binnenstedelijke plannen. De gemeente heeft de provincie Fryslân met de brief van 28 maart 2018 meegedeeld dat de gemeente een deel van dit verhoogde plafond willen inzetten voor het project Kade 5-7. De ontwikkeling is daarmee alsnog passend binnen het woningbouwprogramma.

Welstandnota De Friese Meren 2014

De gemeenteraad De Fryske Marren heeft op 22 april 2015 de Welstandsnota De Friese Meren 2014 gewijzigd vastgesteld. De welstand toetst of een bouwplan aan de minimale beeld- en kwaliteitseisen voldoet en past in de omgeving. De gebieds- en objectgerichte aanpak beoogt de belangrijkste karakteristieken van de bebouwing te beschermen en te zorgen dat nieuwe ontwikkelingen daarop voortbouwen. Zo ook voor de gewenste ontwikkeling in het plangebied.

De toekomstige woningen liggen in het welstandsgebied 'Reguliere bedrijventerreinen'. De woonstraat waarin het plangebied ligt, ligt gedeeltelijk binnen het welstandsgebied 'Lintbebouwing' en 'Buurten met een individuele opzet'. Een uitsnede van de welstandskaart is weergeven in figuur 12.

Daar de ontwikkeling niet passend is binnen de welstandskaders die gelden voor het welstandsgebied 'Reguliere bedrijventerreinen' heeft de gemeente een welstandsontwikkelingskader opgesteld. Het uiteindelijke bouwplan van de woningen wordt aan dit welstandskader getoetst. Hiermee wordt gestreefd naar een beeldkwaliteit voor de woningen aan de Kade en de garageboxen aan de Slotweg die aansluit op de beeldkarakteristiek van de bestaande woningen aan de Kade.

Figuur 12. Uitsnede welstandskaart

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het wijzigingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of m.e.r. - beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In onderdeel C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (onderdeel C en D), projectmer-plichtig (onderdeel C) of mer-beoordelingsplichtig (onderdeel D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

In onderdeel D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. De totale ontwikkeling maakt slechts 32 woningen mogelijk en is daarmee niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

Sinds 7 juli j.l. is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Hierin is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een vormvrije m.e.r. - beoordeling. Deze is als bijlage 1 toegevoegd. Het college van B&W moet op deze m.e.r. - beoordeling een besluit nemen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

In de omgeving van het plangebied is sprake van een gemengd gebied. Er komen diverse functies als wonen, bedrijvigheid en voorzieningen in de omgeving voor. De woningen aan de westkant van de Kade hebben dan ook de bestemming 'Gemengd'. Hier zijn zowel bedrijven uit milieucategorieën 1 en 2 toegestaan. Ten oosten en zuiden is daarnaast het bedrijventerrein Slotmolen gevestigd.

Het plangebied ligt binnen de richtafstanden van een tweetal bedrijven die op het bedrijventerrein Slotmolen gevestigd zijn. Het betreft het bedrijf DTV (bedrijf uit categorie 3.1), gevestigd aan de Industrieweg 1, en Holiday Ice (bedrijf uit categorie 3.2), gevestigd aan de Slotweg 17. Teneinde na te gaan of het woon- en leefklimaat aanvaardbaar is na realisatie van het plan, is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 2).

In het akoestisch onderzoek is rekening gehouden met de activiteiten van Holiday Ice en van DTV. Uit de resultaten blijkt dat de geluidsbelasting vanwege Holiday Ice en DTV op de geprojecteerde woningen voldoet aan de geluidsvoorschriften uit het Activiteitenbesluit. Voor deze bedrijven resteert geluidsruimte voor eventuele toekomstige ontwikkeling.

Door het nieuwbouwplan worden de bedrijven niet gehinderd in hun bedrijfsuitoefening. Daarnaast is onderzocht wat de cumulatieve geluidsbelasting is bij de woningen. In de huidige situatie bedraagt deze maximaal 48 dB(A). Na volledige invulling van de geluidsruimte van beide bedrijven bedraagt de cumulatieve geluidsbelasting vanwege industrielawaai ten hoogste 52 dB(A). De cumulatieve geluidsbelasting met wegverkeerslawaai bedraagt maximaal 56 dB(A) waarbij het wegverkeerslawaai maatgevend is.

Gezien de hoogte van de maatgevende geluidsbelasting van ten hoogste 56 dB(A) na representatieve invulling van de beschikbare geluidsruimte van beide bedrijven, het wegverkeerslawaai en de invulling in een gemengd gebied kan het bevoegd gezag deze gecumuleerde geluidsbelasting als aanvaardbaar achten. Daarnaast moet ook een binnenwaarde van 33 dB worden gegarandeerd bij de omgevingsvergunning aanvraag voor de woningen. Doordat de toekomstige woningen voldoen aan de minimale eisen ten aanzien van geluid vanuit het bouwbesluit, zal sprake zijn van een goed binnenwaardeniveau.

Uit het akoestisch onderzoek van DGMR blijkt dat de richtwaarde van piekgeluid van 70 dB(A) op de gevel van de meest zuidelijk geprojecteerde woning wordt overschreden. Daarbij gaat het om piekgeluiden in de dagperiode. Piekgeluiden in de dagperiode zijn minder storend omdat slaapverstoring vaak minder belangrijk is in de dagperiode en omdat schrikreacties minder spelen in de dagperiode vanwege maskerende geluiden en de afleidende werkzaamheden van de blootgestelden.

Niettemin hebben wij in het wijzigingsplan een regeling opgenomen op grond waarvan de zuidgevel van de meest zuidelijke woning als dove gevel moet worden uitgevoerd. Daarbij is ook opgenomen dat ten zuiden van deze gevel en het verlengde daarvan geen bijbehorende bouwwerken mogen worden gebouwd met geluidgevoelige ruimten.

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt tussen geluidgevoelige functies enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Indien een geluidsgevoelige functie mogelijk wordt gemaakt en binnen de zone van een weg, spoorweg of een industriegebied ligt, moet onderzocht worden of voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde. In dit geval is alleen het aspect wegverkeerslawaai relevant.

De wegen in de directe omgeving van het plangebied zijn aangewezen als 30-km/uur zone. Voor ontwikkelingen binnen dergelijke zones is geen toetsing aan de Wet geluidhinder noodzakelijk. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient echter wel aangetoond te worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. De wegen rondom het plangebied hebben een functie als verblijfsgebied. Op de wegen in dergelijke gebieden is sprake van een relatief lage verkeersintensiteit en er wordt over het algemeen langzaam gereden. Ten aanzien van wegverkeersgeluid worden er daarom geen belemmeringen verwacht.

Daarnaast moet ook een binnenwaarde van 33 dB worden gegarandeerd bij de omgevingsvergunning aanvraag voor de woningen. Doordat de toekomstige woningen voldoen aan de minimale eisen ten aanzien van geluid vanuit het bouwbesluit, zal sprake zijn van een goed binnenwaardeniveau.

Het aspect water is afgewogen door middel van een watertoets. De watertoets is het proces van informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel is het waarborgen en het expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing nemen van alle waterhuishoudkundige doelstellingen. Door middel van de watertoets kunnen de initiatiefnemer en waterbeheerder, al tijdens de planontwikkeling, overeenstemming bereiken over water in het ruimtelijk plan. In de watertoets worden de waterhuishoudkundige consequenties van het ruimtelijk plan beoordeeld en geconcretiseerd in termen van "vasthouden, bergen en afvoeren" en "voorkomen, scheiden en zuiveren".

De watertoets resulteert in een waterparagraaf waarin is aangegeven met welke randvoorwaarden en uitgangspunten ten aanzien van water rekening dient te worden gehouden bij de verdere uitwerking van het plan. Het is een toelichting op het doorlopen proces en maakt de afwegingen ten aanzien van water transparant.

Wetterskip Fryslân beschikt over de Leidraad Watertoets. Doel van de Leidraad Watertoets is dat in ruimtelijke plannen alle wateraspecten worden meegenomen, waarmee wordt voldaan aan de beleidsdoelstellingen van de thema's veilig, voldoende en schoon. Daarnaast zorgt de Leidraad Watertoets voor draagvlak van het wateradvies bij de gemeenten en voor een betere samenwerking tussen gemeenten en Wetterskip Fryslân tijdens het watertoetsproces. De leidraad geeft duidelijkheid over de juridische status van het wateradvies. De leidraad bevat een overzicht van de onderwerpen die vanuit het oogpunt van water van belang zijn bij ruimtelijke plannen.

Watertoets

De watertoets is een belangrijk instrument bij het klimaatbestendig en waterrobuust inrichten van de ruimte. De watertoets zorgt ervoor dat in alle ruimtelijke plannen aandacht wordt besteed aan veiligheid, kwaliteit én kwantiteit van water. Het project is via www.dewatertoets.nl aangemeld bij Wetterskip Fryslân (20181217-2-19445). Hierop heeft het Wetterskip een uitgangspunten notitie opgesteld. Deze notitie is als bijlage 3 bij de toelichting toegevoegd. De uitkomst van de watertoets is dat een normale procedure moet worden doorlopen. Bij de uitwerking van de plannen wordt rekening gehouden met de uitgangspunten van het waterschap.

Watertoets en Wateradvies

Meerlaagse veiligheid

Het klimaat verandert en wordt steeds grilliger. Langere perioden van droogte, afgewisseld met korte periodes met intensieve buien, zeespiegelstijging en zwaardere stormen. Naast de verdedigingswerken moet worden ingezet op aanpassingen in de ruimtelijke ordening en calamiteitenbeheersing. Er is in dit verband sprake van meerlaagse veiligheid, dit staat voor Veiligheid in drie lagen. In het kader van ruimtelijke ordening is vooral laag 2 van belang. Het gaat er dan om dat de ruimte op een duurzame manier wordt ingericht. Bijvoorbeeld door geen gevoelige functies te realiseren op plekken die kunnen overstromen.

De maaiveldhoogte in het plangebied varieert en ligt naar schatting tussen de +0,70 m NAP en de +0,20 m NAP. Om grondwateroverlast te voorkomen is naast de droogleggingsnorm daarom ook de ontwateringsdiepte van belang. Bij het bepalen van de aanleghoogte naast de drooglegging wordt ook rekening gehouden met voldoende ontwateringsdiepte.

Klimaatadaptatie

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Het is belangrijk kansen te benutten om het gebied klimaat robuust in te richten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming.

Bij de inrichting van het plangebied kan hier op geanticipeerd worden door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Door nú maatregelen te nemen, worden steden en dorpen mooier en wordt grote schade in de toekomst voorkomen. Voor veel maatregelen geldt bovendien dat ze kosteneffectief zijn, als ze maar in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen.

Bij de uitwerking van de uiteindelijke bouwplannen worden zoveel mogelijk maatregelen genomen ten behoeve van een klimaat bestendige inrichting.

Toename verhard oppervlak

De bebouwing in het plangebied is reeds gesloopt. Per saldo zal door de realisatie van de woningen het verhard oppervlak niet toenemen. Watercompensatie is derhalve niet aan de orde.

Met betrekking tot hemelwater en afvalwater wordt een gescheiden systeem toegepast.

Waterkwaliteit

Om een goede waterkwaliteit te realiseren is het nodig dat wordt voorkomen dat milieubelastende stoffen in het oppervlaktewater terecht komen. Zowel tijdens de bouwfase als de gebruiksfase worden geen uitlogende materialen gebruikt.

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Verkennend bodemonderzoek voor de Kade 5

Om de bodemkwaliteit te beoordelen is in 2019 een verkennend bodemonderzoek voor de Kade 5 uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 4 bij de toelichting toegevoegd. Hierna worden de belangrijkste resultaten en conclusies besproken.

Op basis van de onderzoeksresultaten van het bodemonderzoek kan worden gesteld, dat de onderzoekslocatie niet geheel vrij is van verontreinigingen in de bodem. Met betrekking tot de chemische parameters zijn in de bovengrond en het grondwater enkele parameters licht verhoogd vastgesteld, met betrekking tot asbest is gebleken dat er ter plaatse van de gaten 02 en 16 asbesthoudend materiaal is aangetroffen, waarbij de Interventiewaarde (100 mg/kg ds) wordt overschreden.

Resumerend kan worden gesteld dat er beperkingen bestaan voor de nieuwbouw op de locatie daar er ter plaatse van de gaten 02 en 16 asbesthoudend materiaal in de grond aanwezig is. Voor het bepalen van de omvang van deze verontreiniging is een nader asbestbodemonderzoek uitgevoerd. Hier gaat het kopje Nader asbestonderzoek voor de Kade 5 nader op in.

Nader asbestonderzoek voor de Kade 5

Voor de Kade 5 is een nader asbest onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 6 toegevoegd. Uit het nader asbestbodemonderzoek is gebleken dat er op twee locaties asbesthoudend materiaal in de grond aanwezig is waarbij de Interventiewaarde wordt overschreden. De verontreiniging is zeer waarschijnlijk veroorzaakt bij de bouw van de loodsen op de locatie begin jaren ’70 van de vorige eeuw en het betreft dus een historische verontreiniging.

De verontreinigde gronden zijn reeds gesaneerd. Voorafgaand aan deze werkzaamheden is een BUS-melding verricht bij de provincie Fryslân (FUMO). De provincie heeft de melding goedgekeurd en de werkzaamheden zijn uitgevoerd door een daarvoor gecertificeerde aannemer (BRL7000) en onder milieukundige begeleiding van een erkende Milieukundig begeleider (BRL6000).

Verkennend bodemonderzoek voor de Kade 7

Om de bodemkwaliteit te beoordelen is in 2014 een verkennend bodemonderzoek voor de Kade 7 uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 5 bij de toelichting toegevoegd. Hierna worden de belangrijkste resultaten en conclusies besproken.

Resultaten

• Grond: In de ondergrond zijn laagjes oer- en plantenresten aangetroffen.
• Maaiveld: Op het maaiveld en in het opgeboorde materiaal is een zwakke olie-waterreactie en zwakke brandstofgeur waargenomen. Verder zijn er geen bijzonderheden waargenomen die kunnen duiden op het voorkomen van een mogelijke bodemverontreiniging. Ook zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen.
• Ter plaatse waar zintuiglijke olie is waargenomen, is analytische minerale olie aangetoond in een gehalte dat de achtergrondwaarde overschrijdt. In de bovengrond is een PAK gehalte gemeten dat de desbetreffende achtergrondwaarde overschrijdt.

De gemeten overschrijdingen zijn dusdanig dat aanvullende maatregelen en/of analyses niet noodzakelijk worden geacht.

Conclusie en aanbevelingen

Op basis van de onderzoeksresultaten en de reeds uitgevoerde sanering bestaan er op milieuhygiënische gronden geen beperkingen tegen de herontwikkeling van de locatie. Het omgevingsaspect bodem vormt daarom geen belemmering voor de ontwikkeling die in dit wijzigingsplan centraal staat.

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd - bronstijd (300.000 - 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr. - 1500 n Chr.). De provincie beveelt in het plangebied aan om bij ingrepen van meer 5.000 m² een karterend archeologisch onderzoek te verrichten voor de steentijd-bronstijd. Voor de periode ijzertijd - middeleeuwen adviseert de provincie een archeologisch onderzoek bij ingrepen groter dan 5.000 m²^.

Met dit wijzigingsplan zijn ingrepen mogelijk die de drempelwaarde van 5.000 m² kunnen overschrijden. Derhalve is een archeologisch bureau- en veldonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage 7 toegevoegd. Het onderzoek heeft geen aanwijzingen voor de aanwezigheid van een archeologische vindplaats opgeleverd. Vervolg onderzoek is niet noodzakelijk. Het valt echter niet uit te sluiten dat binnen het plangebied nog archeologische resten aanwezig zijn die met booronderzoek niet zijn op te sporen. Wanneer bij de werkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen, moet hiervan direct melding gemaakt worden bij de bevoegde overheid (gemeente De Fryske Marren).

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

In het plangebied zijn geen specifieke cultuurhistorische waarden aanwezig. De te bouwen woningen zijn afgestemd op de kenmerken van de omgeving. De ontwikkeling past binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur. Zie hiervoor paragraaf 2.2. Het is dan ook niet noodzakelijk om nadere regels te stellen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt in een binnenstedelijk gebied op ruime afstand van beschermde natuurgebieden. De ontwikkeling heeft, mede gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, geen negatieve effecten op natuurwaarden die op grotere afstand liggen.

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening (voorheen Ecologische hoofdstructuur, EHS). Binnen deze gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het natuurnetwerk Nederland (NNN). Uit de kaart van het Natuurbeheerplan blijkt dat in het plangebied of directe omgeving geen beschermde landschapselementen aanwezig zijn. De afstand het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied De Oudegaasterbrekken Fluessen en omgeving bedraagt 7,9 km. Dit Natura 2000-gebied bevat echter geen stikstofgevoelige habitatten.

Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de afstand tot natuurgebieden en de locatie van het plangebied (stedelijke omgeving) kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. Het Natura 2000-gebied de Oudegaasterbrekken Fluessen en omgeving is niet gevoelig voor stikstofdepositie. Significante negatieve effecten op verder gelegen beschermde gebieden kunnen niet op voorhand worden uitgesloten. Om negatieve effecten op verder gelegen Natura 2000-gebieden uit te sluiten is een stikstofonderzoek uitgevoerd (bijlage 8). De realisatie van de woningen met bijbehorende verkeersgeneratie zou namelijk kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie op het Natura 2000-gebieden. Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat de stikstofdepositie op omliggende Natura 2000-gebieden 0,00 mol/ha/jaar bedraagt. Negatieve effecten door dit plan in de vorm van vermesting en verzuring zijn dus uitgesloten

Soortenbescherming

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

In het plangebied komen geen gebouwen, watergangen en/of bomen voor. Er is derhalve geen sprake van het kappen van bomen, slopen van bebouwing of dempen van watergangen. Ecologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Er is wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de professionele risicokaart. Uit deze kaart blijkt dat nabij het plangebied een risicovolle inrichting aanwezig is. Daarnaast zijn 3 hogedruk aardgasleidingen in de omgeving aanwezig. In figuur 13 zijn de risicobronnen ten opzichte van het plangebied weergegeven. Verder vindt in of nabij het plangebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het spoor, water en weg

In dit kader is de FUMO en de brandweer voor advies gevraagd. De adviezen zijn als bijlage 9 en 10 toegevoegd en waar nodig in onderstaande paragraaf verwerkt.

Figuur 13. Ligging plangebied ten opzichte van risicobronnen omgeving. Bron: professionele risicokaart

Risicovolle Inrichtingen

Het plangebied bevindt zich nabij een gasdrukmeet- en regelstation aan de Slotweg 7 en Holiday Ice aan de Slotweg 17. Voor beide risicobronnen zijn geen plaatsgebonden risicocontour van 10^-6 per jaar en invloedsgebied van het groepsrisico opgenomen op de risicokaart. Uit onderzoeken (zie ook het advies van de FUMO) ten behoeve van het vigerend bestemmingsplan blijkt dat de maximale hoeveelheid ammoniak binnen de inrichting op basis van het BEVI geen invloed heeft op het groepsrisico ter plaatse.

Buisleidingen

Zoals hiervoor beschreven zijn ten oosten van het plangebied drie hogedruk aardgasleidingen van de Gasunie aanwezig (N-501-34, N-501-41 en N-501-26). De leidingen bevinden zich op een afstand van respectievelijk circa 45, 70 en 75 meter ten oosten van het plangebied. Uit zowel het rekenprogramma CAROLA als uit de professionele Risicokaart is gebleken dat er geen sprake is van een PR 10-6 contour. Geconcludeerd kan worden dat het plaatsgebonden risico van de hogedruk aardgastransportleidingen geen belemmering vormen voor onderhavig plan.

Het invloedsgebied van het groepsrisico van buisleidingen N-501-34 en N-501-41 bedraagt 45 meter en het invloedsgebied van N-501-26 bedraagt 95 meter. Het plangebied bevindt zich deels in het invloedsgebied van leiding N-501-26.

1% en 100% letaliteitszone (invloedsgebied)

Binnen de 100% letaliteitszone zullen alle aanwezige personen komen te overlijden ingeval van een incident. Daarbij maakt het niet uit of men zich binnen- of buitenshuis bevindt. De 1% letaliteitszone is dat deel van het invloedsgebied waarin de letaliteit afneemt van 100% (de rand van de 100% letaliteitszone) tot 1% (de rand van het invloedsgebied). In dit gebied wordt aangenomen dat personen binnenshuis voldoende bescherming hebben van het gebouw waarin zij zich bevinden. De slachtoffers vallen daarom met name buitenshuis.

Het invloedsgebied van aardgastransportleiding N-501-41 valt niet over het plangebied. Deze is om deze reden dan ook niet meegenomen in de berekeningen van de FUMO. Dit betekent dat transportleidingen N-501-26 en N-501-34 van belang zijn voor het beoordelen van onderhavig plan.

Wanneer een plan in het gebied tussen de 100% en 1% letaliteitszone ligt dient een beperkte verantwoording van het GR plaats te vinden. Bij een beperkte verantwoording dienen de volgende elementen betrokken te worden: de personendichtheid binnen het invloedsgebied, de hoogte van het GR, de bestrijdbaarheid/beperking van de omvang van een incident en de zelfredzaamheid.

Als een plangebied binnen de 100% letaliteitszone valt, dan dient een volledige verantwoording van het GR plaats te vinden. Dit houdt in dat, naast bovengenoemde aspecten, ook gekeken wordt naar de maatregelen ter beperking van het GR, andere mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen met een lager GR en de mogelijkheden en de voorgenomen maatregelen tot beperking van het GR in de nabije toekomst.

Het plangebied ligt niet binnen de 100% letaliteitszone. Volstaan kan worden met een beperkte verantwoording van het GR. Buiten het plangebied, maar binnen het invloedsgebied van de aardgastransportleidingen, bevinden zich objecten waar mensen verblijven. Hierbij gaat het om woonfuncties en bedrijfsfuncties. Omdat binnen het invloedsgebied van de aardgastransportleidingen een verandering gaat plaatsvinden waarbij met het plan kwetsbare objecten worden toegestaan (de toekomstige bebouwing), kan dit gevolgen hebben voor het GR. Daarom is door de FUMO een risicoanalyse gemaakt, waarmee onder andere het GR is berekend. Met behulp van het rekenprogramma CAROLA kan worden bepaald of voldaan wordt aan de risiconormen voor de externe veiligheid, zoals die zijn vastgelegd in het Bevb. Het resultaat van een berekening bestaat uit PR-contouren en een fN-curve voor het GR.

Uit de berekening blijkt dat de planontwikkeling nagenoeg geen gevolgen heeft voor de hoogte van het GR. Dit heeft te maken met het feit dat geen personen in de 100% letaliteitszone worden geplaatst en relatief weinig mensen in de 1% letaliteitszone van de aardgastransportleiding worden toegevoegd. In het vigerende bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming van Bedrijventerrein. In de nieuwe situatie zal de bestemming worden omgezet naar een woonfunctie, waar woningbouw mogelijk is. De situatie verandert van een bedrijventerrein naar een woonfunctie waar zowel overdag als 's nachts personen aanwezig zullen zijn in het invloedsgebied van aardgastransportleiding N-501-26. Dit is een verslechtering van de externe veiligheidssituatie.

Het plangebied ligt deels in de 1% letaliteitszone van leiding N-501-26. Omdat in de nieuwe situatie sprake is van een kwetsbaar object, is de zelfredzaamheid van personen een punt van aandacht. De zelfredzaamheid heeft betrekking op de mogelijkheden voor personen in het invloedsgebied om zichzelf in veiligheid te brengen (of in veiligheid gebracht te worden). Niet zelfredzame personen binnen een invloedsgebied van een risicobron zijn vanuit hulpverleningsperspectief onwenselijk.

Vanuit externe veiligheidsoogpunt wordt geadviseerd geen woningen in de 100% letaliteitszone te realiseren. Bij voorkeur wordt ook voor de woningen binnen de 1% letaliteitszone een andere locatie gekozen.

In dit geval wordt een gedeelte van het appartementencomplex binnen de 1% letaliteitszone gebouwd. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de bereikbaarheid van hulpdiensten en dienen er voldoende vluchtmogelijkheden aanwezig te zijn. Daarbij moet vluchten van de risicobron af mogelijk zijn. De 1% letaliteitszone is dat deel van het invloedsgebied waarin de letaliteit afneemt van 100% (de rand van de 100% letaliteitszone) tot 1% (de rand van het invloedsgebied). In dit gebied wordt aangenomen dat personen binnenshuis voldoende bescherming hebben van het gebouw waarin zij zich bevinden. De slachtoffers vallen daarom met name buitenshuis.

Verantwoording groepsrisico

Vanwege de ligging in het invloedsgebied van een gasleiding is een verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk. Voor deze verantwoording is aanvullend advies gevraagd aan de veiligheidsregio en de FUMO. Dit advies is hieronder verwerkt.

Opkomsttijden

Ten aanzien van de opkomsttijd van de brandweer worden geen knelpunten verwacht. De kazerne ligt nabij het plangebied waardoor de verwachting is dat aan de gestelde opkomsttijden kan worden voldaan ten tijden van een calamiteit. Wel benadrukt Brandweer Fryslân dat bij bepaalde scenario's de brandweer geen repressieve inzet kan plegen in het brongebied vanwege een te hoge warmtestraling. De brandweer zal hierdoor genoodzaakt zijn zich te beperken tot het blussen van secundaire branden en dergelijke.

Bereikbaarheid

In de nieuwe situatie sluit de vanaf De Oergong aan te leggen weg aan op de Slotweg. Die situatie zal qua bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van de adressen aan de De Oergong, de Kade, de Slotweg en de nieuw aan te leggen weg geen knelpunten opleveren.

Aangetekend moet worden dat, mocht besloten worden om de nieuw aan te leggen weg als doodlopende straat uit te voeren dit niet ten gunste komt van de bereikbaarheid van de adressen aan deze weg. Ten aanzien van de bereikbaarheid adviseert Brandweer Fryslân om deze weg volledig open te houden zodat deze ten tijden van een calamiteit van beide zijden gebruikt kan worden om de adressen aan de Oergong, de Kade, de Slotweg en de nieuw aan te leggen weg te kunnen bereiken.

Bluswatervoorziening

De brandweer aan de Kade beschikt over enkele brandkranen. Deze kranen liggen echter op geruime afstand van de voorgestelde ontwikkelingen op de percelen 5-7. Dit betekent dat de brandweer een langere opbouwtijd heeft bij een incident op deze adressen. Het is voor de brandweer dan ook gewenst dat er een extra brandkraan wordt geplaatst. Hier wordt bij de uitvoering van de plannen rekening mee gehouden.

Brandweer Fryslân gaat er van uit dat aan de noordzijde van het nog te bouwen appartementencomplex een entree aanwezig is welke eveneens door de brandweer mag worden gebruikt bij een calamiteit. De brandkraan bij de oprit aan De Oergong kan dan worden gebruikt. Het is belangrijk dat wanneer het appartementencomplex niet via de noordzijde kan worden betreden, in de nabijheid van de andere entree een brandkraan aanwezig is. Brandweer Fryslân heeft geen specifieke opmerkingen ten aanzien van de secundaire en tertiaire bluswatervoorzieningen.

Zelfredzaamheid

De beoogde ontwikkeling betreft woningbouw. Aanwezigen zullen daarom over het algemeen zelfredzaam zijn. Aanwezige kinderen, ouderen en gehandicapten worden wel beschouwd als verminderd zelfredzame personen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de ouders/verzorgers de verminderd zelfredzame personen kunnen begeleiden.

Conclusie

Het plangebied bevindt zich deels in het invloedsgebied van een gasleiding. Omdat slecht een klein deel van het plangebied in het invloedsgebied ligt en de ontwikkeling qua aard en omvang beperkt is, zal het groepsrisico niet relevant toenemen. Daarnaast blijkt uit de verantwoording dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid als voldoende worden beschouwd. Met de uitvoering van de plannen wordt rekening gehouden met het advies van de brandweer in die zin dat een extra brandkraan gerealiseerd wordt en er rekening wordt gehouden met de bereikbaarheid van hulpdiensten en er voldoende vluchtmogelijkheden aanwezig zullen zijn. en Het aspect externe veiligheid staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Er worden slechts 32 woningen mogelijk gemaakt. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor dit wijzigingsplan.

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

Met onderhavige ontwikkeling wordt hoogbouw mogelijk gemaakt. Er is daarom een bezonningsanalyse uitgevoerd (zie bijlage 11). Om het schaduweffect van de nieuwe appartementen aan de zuidzijde van de Oergong op de bestaande appartementen aan de noordzijde te kunnen beoordelen is een vergelijkingsstudie uitgevoerd. Voor deze vergelijkingsstudie is een 3D-model opgesteld voor een bouwvolume overeenkomstig het nieuwe appartementengebouw en voor een bouwvolume conform de bouwmogelijkheid op basis van het vigerende bestemmingsplan. Op beide modellen is een virtuele bezonning uitgevoerd. Dit rapport bevat beelden van de schaduw van beide bouwvolumes op de volgende dagen en tijdstippen:

• 21 maart : 09.00 uur, 11.00 uur, 14.00 uur en 16.00 uur
• 21 juni: 09.00 uur, 11.00 uur, 14.00 uur en 16.00 uur
• 21 september: 09.00 uur, 11.00 uur, 14.00 uur en 16.00 uur
• 22 november: 09.00 uur, 11.00 uur, 14.00 uur en 16.00 uur
• 21 december: 09.00 uur, 11.00 uur, 14.00 uur en 16.00 uur

De beelden zijn vervolgens getoetst aan de lichte en de strenge TNO-Norm. Bij de lichte TNO norm gaat het erom dat er gedurende de periode van 19 januari tot 21 oktober tenminste 2 bezonningsuren in de appartementen aan de noordzijde aanwezig zijn. Uit de beelden van beide bouwvolumes mag blijken dat dit het geval is. De lichte norm is algemeen gangbaar in Nederland. Bij de strenge TNO norm dienen er in de periode van 21 januari tot 22 november 2 bezonningsuren aanwezig zijn. Hieraan wordt ook voldaan.

Het plan voor de bouw van een appartementengebouw aan de zuidzijde van de Oergong voldoet aan de normen ten aanzien van de bezonning op het bestaande appartementengebouw aan de noordzijde van de Oergang.

Zienswijze

Het wijzigingsplan is voor zes weken ter inzage gelegd (artikel 3.8 Wro). Tijdens deze periode is aan een ieder de mogelijkheid geboden tot het indienen van zienswijzen. Er zijn vijf zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn beantwoord in de 'Nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen wijzigingsplan Sint Nicolaasga - Kade 5'. De nota is als bijlage 12 toegevoegd. De zienswijzen hebben geleid tot wijzigingen in de toelichting en de regels. Ook heeft een ambtshalve wijziging geleid tot een wijziging van de verbeelding.

Beroep

Het wijzigingsplan is vervolgens vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders.

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief. De kosten voor de uitvoering van dit plan worden gedragen door de aanvrager. Deze beschikt over voldoende financiële middelen om het voornemen te bekostigen. Hiermee is aan de financiële haalbaarheid van dit wijzigingsplan aangetoond.

Grondexploitatie

Doel van de grondexploitatieregeling is het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal door de gemeente. De gemeente heeft hierdoor meer sturingsmogelijkheden. Daarnaast kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

In dit wijzigingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen is de grondexploitatieregeling van toepassing, tenzij het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd zijn. Hiervoor is tussen de gemeente en de initiatiefnemers een overeenkomst gesloten. Hierin is onder andere het verhaal van eventuele planschade geregeld. De overige kosten worden via een anterieure overeenkomst verhaald. Hiermee is het voor het plan relevante kostenverhaal anderszins verzekerd. Bij de vaststelling van het wijzigingsplan wordt daarom besloten geen grondexploitatieplan vast te stellen.

Verbeelding

Het wijzigingsplan 'Sint Nicolaasga - Kade 5-7' gaat vergezeld van een verbeelding. Na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maakt de verbeelding deel uit van het bestemmingsplan 'Sint Nicolaasga' van de gemeente De Fryske Marren.

Regels

Het wijzigingsplan bevat eigen regels die grotendeels zijn gebaseerd op het bestemmingsplan 'Sint Nicolaasga' en zijn afgestemd op Handboek Bestemmingsplannen De Fryske Marren.

In deze paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen zoals deze op de verbeelding en in de regels zijn opgenomen, beschreven.

Wonen - Woongebouw

Het appartementengebouw krijgt de bestemming 'Wonen - Woongebouw' waarin gestapelde woningen in de vorm van appartementen zijn toegestaan. Het appartementengebouw dient binnen het aangegeven bouwvlak gebouwd te worden. De maximale bouwhoogte bedraagt 13 meter voor het overgrote deel van het gebouw en 14 meter voor het trappenhuis. Dit is op de verbeelding aangegeven. De garageboxen dienen daarnaast binnen de aanduiding 'garagebox' gebouwd te worden.

Tot slot zijn binnen de woonbestemming wegen en straten toegestaan. Dit ten behoeve van de nieuwe ontsluitingsweg die in het plangebied gerealiseerd wordt.

Wonen - 1

De grondgebonden woningen krijgen conform het handboek de bestemming 'Wonen - 1'. Vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen zijn binnen deze bestemmingen standaard toegestaan. Door middel van de aanduiding 'maximum aantal aaneen te bouwen wooneenheden' is bepaald hoeveel woningen aaneen gebouwd mogen worden. In dit geval zijn dat naast de twee-onder-een-kap woningen twee rijen van vijf woningen. Ook het maximaal te bouwen woningen is vastgelegd door middel van een aanduiding.

In de bestemming is onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen (woonhuizen) en bijbehorende bouwwerken. De hoofdgebouwen moeten in de bouwvlakken gebouwd worden. De goot- en bouwhoogte bedraagt maximaal 3,5 en 11 meter (één bouwlaag met kap).