In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan 'Botsestraat 7, Leuth' met identificatienummer NL.IMRO.1945.BPBOTSESTRAAT7-VSG1 van de gemeente Berg en Dal.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van agrarische producten door middel van het telen van gewassen of het houden van dieren, waaronder begrepen een productiegerichte paardenhouderij.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin, en als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

gronden met verwachtingswaarden, die kunnen bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin, en als zodanig van wetenschappelijk belang kunnen zijn en het cultuurhistorisch erfgoed kunnen vertegenwoordigen.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen.

in uitoefening van een bedrijf.

een woning in of bij een bedrijf of instelling, bestemd voor (het gezin van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming noodzakelijk is; deze woning wordt begrepen onder de bedrijfsgebouwen.

de onderste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder.

1. a. bij bouwwerken: bestaand, legaal ten tijde van de terinzagelegging van het bestemmingsplan als ontwerp;
2. b. bij gebruik: bestaand, legaal ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

voorzieningen, die horen bij de betreffende bedrijfsvoering op gronden (onder andere weg- en waterbouwkundige voorzieningen) en/of bouwvlakken (onder andere opslag en energievoorziening).

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

verblijfsruimte bedoeld voor recreatief nachtverblijf zoals logies en ontbijt of gastenkamers.

hoekige of ronde uitbouw aan een gevel, ondergeschikt aan het hoofdgebouw in vorm en uitstraling.

de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon, die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie aanbiedt, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend zoals escortservices en bemiddelingsbureaus.

een vorm van recreatief medegebruik die nauwelijks of geen invloed heeft op de in de bestemmingsomschrijving van de bestemmingen gegeven doeleinden zoals wandelen, fietsen en dergelijke.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

begroeiing die geheel of gedeeltelijk bestaat uit bomen en/of struiken, behoudens laagstamfruitbomen met de bijbehorende windsingels.

ruimte die voor meer dan 50% ondergronds is gelegen, waarbinnen geen verblijfsruimtes zijn toegestaan. De inhoud van de kelder telt niet mee bij de inhoud van de woning.

het zodanig inpassen van gebouwen en/of activiteiten in de omgeving dat de landschappelijke waarden behouden blijven.

bijzondere landschappelijke kenmerken van een gebied of object in de zin van aantrekkelijkheid, herkenbaarheid/identiteit en diversiteit bestaande uit aardkundige, cultuurhistorische, natuurlijke en visueel-ruimtelijke waarden, afzonderlijk of in onderlinge samenhang.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

een activiteit met een zodanige beperkte omvang dat de functie waaraan zij wordt toegevoegd qua aard, omvang en verschijningsvorm als hoofdfunctie herkenbaar blijft.

een vergunning voor het uitvoeren van een project dat invloed heeft op de fysieke leefomgeving, op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met dit plan met toepassing van de in dit plan opgenomen regels inzake afwijking, op grond van artikel 2.1 lid 1 onder c jo. artikel 2.12 lid 1 sub a onder 1 van de Wabo.

omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk, op grond van artikel 2.1 lid 1 onder a van de Wabo.

omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheid, op grond van artikel 2.1 lid 1 onder b van de Wabo.

een dakconstructie vrijstaand zonder wanden dan wel aan maximaal één zijde begrensd door de gevels van belendende gebouwen en welke constructie zelf niet wordt aangemerkt als een gebouw.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele diensten ten behoeve van een ander tegen vergoeding.

een seksinrichting met één of meer ramen van waarachter de prostituee/prostitué tracht de aandacht van passanten op zich te vestigen.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden.

Onder een seksinrichting worden in ieder geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

ruimte onder de woning, waarvan minimaal 50% van de inhoud boven het aansluitende maaiveld is gelegen en waarbinnen verblijfsruimtes zijn toegestaan. De inhoud van het souterrain telt mee bij de inhoud van de woning. Onder het souterrain is geen kelder toegestaan.

het door handelingen, houding, woord, gebaar of op andere wijze passanten tot prostitutie bewegen, uitnodigen dan wel aanlokken.

uitgespreid afdekmateriaal, afdekmateriaal met ondersteunende constructie (lage, niet menstoegankelijke tunnels en tijdelijke menstoegankelijke tunnels) en een boogconstructie zonder afdekmateriaal en vrijstaande overkappingen en voorzieningen in de vorm van palen en/of stellingen, bestemd voor vollegrondsgroente-, fruit-, bloemen- en boomteelt en wijnbouw.

voorzieningen, die het waterhuishoudkundige belang dienen, zoals watergangen, waterlopen, kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang of waterloop.

een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde.

een complex van ruimten, krachtens zijn indeling geschikt en bestemd voor de huisvesting van één huishouden.

de aangegeven gevellijn, waarin de voorgevel van een gebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan (tot aan de zijdelingse perceelsgrens).

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van het verticale vlak in de zijdelingse perceelsgrens tot enig punt van het op dat bouwperceel voorkomende bouwwerk.

de buitenwerks gemeten oppervlakte van het op een bouwperceel staande c.q. op te richten bouwwerken, gemeten op zowel boven als onder maaiveld.

de bebouwde oppervlakte welke ten hoogste gebouwd mag worden, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het desbetreffende bouwperceel.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenzijden van de gevels en/of de harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen, inclusief hieronder gelegen souterrain, exclusief kelder.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat:

1. a. de goothoogte van een lessenaarsdak wordt bepaald vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel van de laagste zijde van de kap;
2. b. de goothoogte van een dakvlak met een dakopbouw wordt bepaald vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel van de dakopbouw;
3. c. bij een kap die bestaat uit één of meerdere hellende dakvlakken waarbij de bovenzijde van de hellende dakvlakken grenzen aan een plat dak, deze daken worden ook wel afgetopte of afgesnoten daken genoemd, de goothoogte wordt bepaald vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel aan de laagste zijde van het hellende dakvlak.

tussen de buitenzijden van de gevels en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

1. a. voor gebouwen: de hoogte van het bestaande afgewerkte terrein (maaiveld) ter plaatse van de hoofdtoegang van het gebouw;
2. b. voor bouwwerken anders dan onder a. bedoeld: de hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte terrein.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken, dakkapellen buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt.

De voor 'Agrarisch met waarden - Landschap 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. agrarisch grondgebruik, in de vorm van agrarische bodemexploitatie met bijbehorende voorzieningen, met dien verstande dat een agrarisch bedrijf niet is toegestaan;
2. b. het behoud, herstel en/of ontwikkeling en de bescherming van de landschapswaarden van het oeverwalgebied;
3. c. extensief recreatief medegebruik;
4. d. paden, wegen en parkeervoorzieningen op eigen terrein;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. nutsvoorzieningen.

De voor Waarde - Archeologie 3 aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische verwachtingswaarden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onder het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval begrepen het gebruik, laten gebruiken of doen gebruiken van de gronden binnen dit bestemmingsplan:

1. a. als staanplaats voor kampeermiddelen;
2. b. als terrein voor het beproeven van motorvoertuigen en als oefenterrein voor het racen en crossen met motoren en bromfietsen;
3. c. als opslag-, stort- of bergplaats van andere, al dan niet afgedankte voorwerpen, stoffen of producten behoudens voorzover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik;
4. d. voor het al dan niet ten verkoop opstellen en opslaan van nieuwe of gebruikte, dan wel geheel of ten dele uit gebruikte onderdelen samengestelde motorvoertuigen, aanhangwagens, machines, c.q. onderdelen daarvan.
5. e. ten behoeve van een seksinrichting en/of escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Botsestraat 7, Leuth.

Aan de Botsestraat 7 te Leuth heeft initiatiefnemer het voornemen om een voormalige agrarische locatie om te zetten naar een woonlocatie. Bij de planologische functiewijziging is de wens om de huidige bedrijfswoning te gebruiken als woning en de agrarische bedrijfsgebouwen op locatie te slopen. Door het slopen van minimaal 750 m² aan agrarische bedrijfsgebouwen, en het voldoen aan de andere voorwaarden zoals opgesteld in de beleidsnotitie Functieverandering Buitengebied, kan de initiatiefnemer beschikken over het realiseren van één extra woning. Hierdoor ontstaat in de nieuwe situatie op de locatie Botsestraat 7 te Leuth een woonbestemming met twee woningen.

Het bestemmingsplan Botsestraat 7, Leuth voorziet in een nieuwe passende planologisch-juridische regeling voor het plangebied. Hierbij wordt de reguliere procedure doorlopen voor vaststelling van een nieuw bestemmingsplan. Deze toelichting voorziet in de relevante toetsing aan beleidskaders (waaronder de beleidsnotitie Functieverandering Buitengebied voor het mogelijk maken van een tweede woning), de landschappelijke inpassing, toetsing aan milieu- en omgevingsaspecten, en beschrijving van de maatschappelijke en de economische haalbaarheid.

Het plangebied is gelegen aan de Botsestraat 7, ten noorden van de bebouwde kern van Leuth, gemeente Berg en Dal. Het plangebied is kadastraal bekend als perceel 354 (deels), sectie E, kadastrale gemeente Leuth.

Begrenzing plangebied aan de Botsestraat 7

Het geldend bestemmingsplan ter hoogte van de planlocatie is het bestemmingsplan 'Buitengebied 2013' (vastgesteld door de voormalige gemeente Ubbergen op 21 november 2013). In dit bestemmingsplan is het plangebied bestemd als 'Agrarisch met waarden - Landschap 2'. Daarnaast rust er op het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Op het plangebied ligt een bouwvlak waarbinnen de bedrijfsgebouwen van het (voormalige) agrarische bedrijf zijn gesitueerd.

Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Buitengebied 2013' met begrenzing plangebied

De kadastrale situatie wijkt af van de ligging van het bouwvlak; het noordoostelijke deel van het planologisch juridische bouwvlak is niet bebouwd en is niet in eigendom van initiatiefnemer. Aangezien het bouwvlak dient te worden verwijderd, is ook het noordelijk deel van het bouwvlak meegenomen in deze herziening.

Ligging bouwvlak in relatie tot ligging bestaande bebouwing

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 2 de huidige ruimtelijke functionele structuur van het plangebied en het planvoornemen nader beschreven. Daarna wordt in Hoofdstuk 4 het planvoornemen getoetst aan de geldende beleidskaders en in Hoofdstuk 5 aan de relevante milieu- en omgevingsaspecten. In Hoofdstuk 6 wordt het juridische deel van het bestemmingsplan toegelicht. In Hoofdstuk 7 komen tenslotte de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid aan bod.

Het plangebied is gelegen ten noordoosten van de bebouwde kern van Leuth, in de komgebieden van de Duffeltese Zoom, nabij de uiterwaarden van de Waal. Leuth is één van de grensdorpen van Nederland met Noordrijn-Westfalen.

De Botsestraat maakt deel uit van de provinciale verkeersader N840, die grotendeels parallel loopt aan de Nederlands-Duitse grens, en de kern van Leuth verbindt met enerzijds Beek ten zuidwesten en Millingen aan de Rijn ten noordoosten.

Het bebouwd perceel is, naast het perceel Botsestraat 9, omgeven door bouwland dat karakteristiek is voor het landschap van de Duffeltse Zoom. Hiermee ligt de planlocatie in een zeer open omgeving met de karakteristieke blokverkaveling van het kommenlandschap. Hoewel deze omgeving gedomineerd wordt door bouw- en grasland, is er incidenteel ook sprake van ontzandingsplassen. Voorbeelden hiervan zijn her Biesterveld en de Zeelt, gelegen ten noorden en ten oosten van de planlocatie.

Leuth is ontstaan als Middeleeuwse nederzetting op een zandplaat in het omringende moerasland langs de Waal. Het dorp heeft lange tijd niet op Nederlands grondgebied gelegen. Tot 1815 heeft het, samen met het naburige Kekerdom, tot Pruissisch grondgebied behoord. Tijdens de Tweede Wereldoorlog was Leuth één van de zwaarst getroffen dorpen in de regio. De oorspronkelijke dorpskern werd bijna geheel verwoest.

Ontwikkeling van het plangebied en omgeving door de jaren heen (Bron: TopoTijdreis)

Aan de omgeving van het plangebied is, afgezien van de eerder genoemde ontzandingsplassen ten noorden en oosten van het plangebied, in de loop der jaren niet veel veranderd. Wel is de kern van Leuth, ten zuiden van het plangebied, verder ontwikkeld door nieuwbouwplannen aan de oostzijde.

Het plangebied betreft een voormalige agrarische locatie. Bebouwing op de locatie is op geruime afstand gelegen van de provinciale weg Botsestraat, en wordt ontsloten door een oprit die langs het naburige perceel Botsestraat 9 loopt. Deze verharde oprit loopt door tot aan de achterzijde van het plangebied en sluit aan op de overige verharding aan de oostzijde van het perceel en het grote agrarische bedrijfsgebouw. De rest van het plangebied tussen dit bouwvlak en de Botsestraat bestaat uit bouwgrond.

Vooraanzicht van het bebouwd perceel aan de Botsestraat 7, Leuth

Het grote agrarische bedrijfsgebouw is geschakeld aan de bedrijfswoning, het meest zuidelijke gebouw op het perceel en het aanzicht van de locatie Botsestraat 7 vanaf de provinciale weg. Naast de eerder genoemde bedrijfswoning en het agrarisch bedrijfsgebouw staan er nog twee kleinere agrarische bedrijfsgebouwen op het perceel ten noordwesten van de bedrijfswoning.

Luchtfoto van het bebouwd perceel aan de Botsestraat 7, Leuth

Initiatiefnemers zijn voornemens om de agrarische bebouwing op locatie te slopen en de agrarische bestemming te wijzigen naar een woonbestemming. Hiermee wordt invulling gegeven aan de feitelijke situatie, aangezien er al geruime tijd geen agrarische bedrijfsvoering meer plaatsvindt op de locatie.

De bedrijfswoning van ca. 158 m² op locatie blijft behouden. De oppervlakte aan agrarische bebouwing die gesloopt wordt, bedraagt ca. 1.115 m². Deze sloop van agrarische bebouwing maakt de bouw van één extra woning op locatie mogelijk (zie par. 4.3.3). Deze woning zal aan de achterzijde van het perceel gerealiseerd worden.

Ligging nieuwe woningen

Het perceel ten zuiden van het bebouwd perceel zal deels worden ingericht worden als landschappelijke tuin/voedselbos, en deels als paardenwei (voor hobbypaarden). Ten behoeve van de paarden is een schuilgelegenheid van maximaal 30 m2 aan de noordzijde van de weide geprojecteerd, direct aansluitend aan de ontsluitingsweg.
De gronden aan de westzijde worden zodanig ingericht dat met beplanting een landelijke stijl wordt gecreëerd met een tweetal (niet openbare) wandelpaden. Deze wandelpaden lopen langs een in het landschap aangebracht reliëf (tot 30 cm diep) dat bij regenval tevens dienst kan doen als hemelwaterafvoer.

landschappelijke inrichting

Aan de oostzijde worden de woningen ontsloten middels de al bestaande gezamenlijke oprit.

Op basis van het geldend bestemmingsplan 'Buitengebied 2013' is het gebruik van gronden en opstallen voor wonen ter plaatse van het plangebied planologisch-juridisch gezien niet toegestaan. In het bestemmingsplan is in artikel 4.7.3 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarin het omzetten naar de woonbestemming onder voorwaarden kan worden toegestaan. Alhoewel aan alle kwalitatieve voorwaarden in het planvoornemen voldaan kan worden, is de regel onder b. (het aantal woningen wordt niet vergroot), te beperkend om het planvoornemen met de wijzigingsbevoegdheid opgenomen in het bestemmingsplan mogelijk te maken.

De bouw van een extra woning dient dus met een planherziening mogelijk gemaakt te worden. Beleidsmatig heeft de gemeente bij het vaststellen van het geldend bestemmingsplan hiermee al rekening gehouden. Dit blijkt uit het volgende fragment uit de toelichting van het bestemmingsplan 'Buitengebied 2013' (pag. 64):

'Vanuit het (concept) nieuwe functieveranderingsbeleid is een tweede burgerwoning mogelijk, indien 750 m² of meer aan voormalige bedrijfsgebouwen wordt gesloopt. (...) Dergelijke ontwikkelingen vergen planologisch maatwerk. Derhalve is de bouw van extra woningen bij sloop van bedrijfsgebouwen niet binnenplans mogelijk gemaakt en zal hiervoor in voorkomende gevallen een afzonderlijke ruimtelijke procedure doorlopen dienen te worden.

In de navolgende hoofdstukken zal eerst getoetst worden aan de geldende beleidskaders, en vervolgens aan de relevante milieu- en omgevingsaspecten.

Met het uitvoeren van het planvoornemen (agrarisch naar wonen) vindt landschappelijke inpassing plaats. Deze landschappelijke inpassing focust zich vooral op de zuidzijde van het gebied, dat ingericht wordt als landschappelijk groen bij de woningen. Aanplant van bomen vindt vooral plaats aan de westzijde, in de vorm van aanplant van een voedselbos. Dit voedselbos bestaat uit een gemengde boomaanplant met een ecologisch rijke onderbegroeiing. Door dit voedselbos wordt een (niet-openbare) wandelroute gerealiseerd, van het begin van de oprit tot aan de woningen. Daarnaast wordt aan deze westzijde een haag aangeplant ten behoeve van erfafscheiding. Aan de oostzijde wordt er een tweezijdige bomenrij aangepast langs de oprit vanaf de Botsestraat.

Landschappelijke inpassing (zie voor details Bijlage 1)

Ten behoeve van de landschappelijke inpassing wordt ter hoogte van het voedselbos een verlaging aangebracht, tot ca. 30 cm. De rest van het westelijk deel van het perceel voor de woningen wordt ingericht als kruiden- en bloemrijk grasland; het oostelijk gelegen deel wordt ingericht als paardenwei. Ten behoeve van de paardenwei is aan de noordoostzijde een schuilgelegenheid gesitueerd

Een verbeelding van de landschappelijke inpassing is bijgevoegd als Bijlage 1 bij deze toelichting. Deze bevat tevens een beplantingsvoorstel en de maatregelen voor het groenbeheer.

Een van de doelstellingen van initiatiefnemers is het duurzaam bouwen. Dit betekent dat zij voornemens zijn om de volgende maatregelen te nemen:

• Duurzaam slopen; hergebruik van puin na het slopen
• Verwijderen van de gastank (ten behoeve van de bestaande woning)
• Bij de bestaande woning de CV ketel afkoppelen en 'van het gas af'.
• Installeren van warmtepompen (beide woningen)
• Gebruik van duurzaam hout/balken/staal
• Toepassen van PV panelen (beide woningen)
• Toepassen van onderhoudsarme gevelbekleding (beide woningen)
• Toepassen van vloerverwarming (dus lage temperatuur stoken) (beide woningen)
• HR++ glas (beide woningen)
• Ventilatiesysteem met warmteterugwinning optioneel

Naast het aspect duurzaamheid is ook aandacht voor natuur en landschap een belangrijke doelstelling. In dat kader en als gevolg het advies in het kader van het flora en fauna, zijn zij voornemens om ten behoeve van de steen- en of kerkuil een of meerder nestkasten te plaatsen. Hoeveel en waar deze nestkasten geplaatst zullen worden, zal afhangen van nadere advisering hierover door deskundigen.

De nationale omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. Deze visie is door het rijk opgesteld in het kader van de nieuwe Omgevingswet, die per 1 januari 2022 in werking treedt. Aan de hand van een toekomstperspectief is hierin de langetermijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk (net als nu) sturen en richting geven. Hiervoor worden de volgende vier prioriteiten onderscheiden:

1. 1. Ruimte voor klimaat adaptatie.
2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
3. 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
4. 4. Toekomstigbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het rijk de volgende drie afwegingsprincipes:

5. 5. Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies.
6. 6. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal.
7. 7. Afwentelen wordt voorkomen.

Met de NOVI wordt gebouwd aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden, waarbij wordt gestreefd naar de verdere ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. De wens is om daar naar toe te groeien en een goed bereikbaar netwerk van steden en regio's te realiseren. De grote actuele woningbehoefte vraagt tegelijkertijd om oplossingen op korte termijn. Het kabinet heeft voor de korte termijn daarom een pakket aan maatregelen voorgesteld om de woningbouw een nieuwe, stevige impuls te geven. De locatie bevindt zich in het Stedelijk Netwerk Nederland. De ontwikkeling vindt plaats in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie, zo veel mogelijk in bestaand stedelijk gebied, klimaatbestendig en natuurinclusief. Grote open ruimten tussen de steden houden hun groene karakter. Het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad worden versterkt en de aansluiting op het groene gebied buiten de stad wordt verbeterd.

De opgave is daarbij om de veiligheid en gezondheid van onze leefomgeving zodanig te verbeteren dat in 2050 negatieve omgevingseffecten op onze gezondheid naar een verwaarloosbaar laag niveau zijn gebracht. Daarnaast streeft het kabinet ernaar om in 2030 te voldoen aan de huidige WHO-advieswaarden.

De ontwikkeling is dusdanig kleinschalig, dat geen directe strijdigheden met het NOVI-beleid te verwachten zijn. De ontwikkeling zorgt bovendien voor een passende, toekomstbestendige ontwikkeling voor de locatie die al geruime tijd niet meer agrarisch in gebruik is. Hiermee ligt het plan in lijn met de NOVI.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen met het oog op een goede ruimtelijke ordening.

Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Dit betreft onder meer het Nationale Natuurnetwerk (voorheen de Ecologische Hoofdstructuur) en Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

De voorgenomen ontwikkeling ligt niet in of nabij een gebied waarin het Rijk een ander nationaal belang heeft aangewezen. Daarom heeft het Barro geen consequenties voor voorliggend plan.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft in artikel 3.1.6 de 'motivering duurzame verstedelijking' (voormalige ladder) voor. Dit stelt eisen aan de onderbouwing in bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken.

De motivering duurzame verstedelijking richt zich op substantiële veranderingen en bouwplannen, die qua aard en omvang zodanig zijn, dat voor mogelijke leegstand elders gevreesd zou kunnen worden. Het doel is om overbodige bouwplannen (kantoren, woningen) te voorkomen en hergebruik te stimuleren.

Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte tevens een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Daarbij kunnen de beschikbaarheid en geschiktheid van de ontwikkelingsmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied een rol spelen. Het begrip stedelijke ontwikkeling is als volgt gedefinieerd: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen."

In beginsel is - volgens vaste jurisprudentie - sprake van een stedelijke ontwikkeling, wanneer er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden.

Huidig planvoornemen voorziet in de planologisch-juridische functiewijziging van een agrarische bestemming naar een woonbestemming in het buitengebied, waarmee netto één woning op de locatie wordt toegevoegd. Volgens de reikwijdte van de definitie van 'stedelijke ontwikkeling', zoals gehanteerd in het Bro, kan het project niet aangemerkt worden als zodanig. Een toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet aan de orde. Het Bro levert geen belemmering op voor het planvoornemen.

De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is vastgesteld op 19 december 2018 en bevat thematische visieschetsen. Deze schetsen zijn niet bedoeld als plankaart of ontwikkelkaart maar zijn wel een grove schets van in het oog springende bestaande en nieuwe initiatieven, kansen, mogelijkheden en ontwikkelingen die wij op dit moment zien uit het perspectief van de Omgevingsvisie. Ze dienen hiermee voor de provincie als onderlegger om met haar partners het gesprek te voeren over de thema's, vraagstukken en oplossingsrichtingen, zowel op de schaal van Gelderland als op regionale en lokale schaal.

De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland staat in constante wisselwerking met de Omgevingsverordening Gelderland en geeft richting aan de beleidskeuzes binnen de provinciale grenzen. In delen van Gelderland is door de agrarische transitie sprake van toenemende leegstand van agrarische bedrijven in het buitengebied, wat leidt tot economische en sociaal-culturele schade.

Het voornemen voorziet in het herbestemmen van de agrarische functie op het plangebied naar een woonbestemming met twee woningen. Hierbij wordt de leegstaande agrarische bebouwing op de locatie gesloopt. Er is dus sprake van een toekomstbestendige ontwikkeling van het buitengebied. Ook wordt met het voornemen leegstaande agrarische bebouwing uit de omgeving weggehaald.

Het plangebied is gelegen binnen de Groene Ontwikkelingszone. Over de beleidsimplicaties van de ligging van het plangebied binnen de Groene Ontwikkelingszone wordt verder ingegaan in de volgende paragraaf (Omgevingsverordening Gelderland).

De Omgevingsverordening Gelderland is door Provinciale staten vastgesteld op 24 september 2014 en voor het laatst geactualiseerd op 30 maart 2021. De Omgevingsverordening is één van de instrumenten die de provincie Gelderland gebruikt om haar ambities te realiseren. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet tot nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal.

De Omgevingsverordening is daarentegen gericht op de regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en bodem. Dit betekent ook dat vrijwel alle regels omtrent de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Zoals genoemd in de vorige paragraaf ligt het plangebied binnen de Groene Ontwikkelingszone.

Ligging planlocatie ten opzichte van Gelders Natuurnetwerk

De regels voor nieuwe ontwikkelingen binnen de Groene Ontwikkelingszone staan omschreven binnen artikel 2.52:

Artikel 2.52 (nieuwe ontwikkelingen in bestemmingsplan Groene ontwikkelingszone)

1. 1. Een bestemmingsplan voor gronden gelegen binnen de Groene ontwikkelingszone maakt geen nieuwe grootschalige ontwikkeling mogelijk die leidt tot een significante aantasting van de kernkwaliteiten Groene ontwikkelingszone van het betreffende gebied, tenzij:
   1. a. er geen reële alternatieven zijn;
   2. b. sprake is van redenen van groot openbaar belang;
   3. c. de negatieve effecten op de kernkwaliteiten, de oppervlakte en de samenhang zoveel mogelijk worden beperkt;
   4. d. de overblijvende negatieve effecten op de kernkwaliteiten, de oppervlakte en de samenhang gelijkwaardig worden gecompenseerd overeenkomstig paragraaf 2.6.2
2. 2. Een bestemmingsplan voor gronden gelegen binnen de Groene ontwikkelingszone kan een nieuwe kleinschalige ontwikkeling mogelijk maken, als:
   1. a. in de toelichting bij het bestemmingsplan wordt aangetoond dat de kernkwaliteiten van het betreffende gebied, in hun onderlinge samenhang bezien, per saldo substantieel worden versterkt;
   2. b. deze versterking planologisch is verankerd in hetzelfde of een gelijktijdig vast te stellen bestemmingsplan.

Ten aanzien van het planvoornemen zijn de regels onder 2 relevant. Het plangebied is gelegen binnen deelgebied 57 van de GNN: Ooijpolder - Duffelt. De kernkwaliteiten van dit deelgebied zijn als volgt beschreven:

• variabel, grotendeels agrarisch cultuurlandschap en natuurcomplexen: Groenlanden, Ooijse Graaf; enkele klei- en zandwinningen en buitenplaatsen ('t Zeeland, Jachthuis); grotendeels stroomruggen, maar 't Circul van Ooij is een kom met rivierduin van Persingen;
• onderdeel van Nationaal Landschap Gelderse Poort;
• Groenlanden en Ooijse Graaf vallen onder N2000-gebied Gelderse Poort;
• Parel Groenlanden: soortenrijke schraallanden, moeras en bos; A-locatie voor schietwilgenbos;
• ecologische verbindingszone Refter - Ooij;
• opvallende groen-blauwe en recreatieve dooradering;
• waarden voor weidevogels, water- en moerasvogels, vogels van cultuurland, vleermuizen, amfibieën, vissen, das en bever;
• leefgebied steenuil;
• leefgebied kamsalamander;
• landschappelijke vergezichten op zowel rivier als stuwwal;
• op tal van plaatsen kleinschalige, historische landschappen met strangen, hagen en singels, knotwilgen, knotessen en ooibos, oude boerderijen, etc.;
• cultuurhistorische waarden van de polder, oude kavelpatronen, boerderijen op woerden, doorbraakkolken, oude waalmeander, waterstaatswerken (dijkjes, kades en sluisjes), kleiputten;
• rust, ruimte en donkerte m.u.v. de omgeving van stedelijke gebieden;
• abiotiek: aardkundige waarden, kwel, bodem;
• ecosysteemdiensten: recreatie, wateropvang en -afvoer;
• alle door de Flora- en faunawet of Natuurbeschermingswet beschermde soorten en hun leefgebieden in dit deelgebied.

Met het planvoornemen wordt op de locatie de agrarische bestemming veranderd naar een woonbestemming. Hiermee wordt leegstaande agrarische bebouwing in het plangebied gesloopt, en meer gezocht naar een landelijke inpassing van de locatie. Hiermee wordt aangesloten op de landgoedontwikkeling ten westen van het plangebied. De aanplant van groen aan de zuidzijde van het plangebied, waaronder het voedselbos, biedt meer ecologische kansen en draagt bij aan de natuurlijke groen-blauwe uitstraling van het gebied. De leefgebieden van beschermde soorten worden niet aangetast (zie par. 5.7.2). Hiermee kan geconcludeerd worden dat de kernkwaliteiten zoals hiervoor beschreven per saldo worden versterkt ten opzichte van de oorspronkelijke (agrarische) situatie.

Met de Structuurvisie Buitengewoon Ubbergen 2020, vastgesteld op 6 oktober 2011, geeft de voormalige gemeente Ubbergen haar visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor het gehele gemeentelijk grondgebied voor de periode tot 2020, met een doorkijk naar 2025. De ambities van de gemeente Ubbergen rondom functies als wonen, welzijn, zorg, mobiliteit, natuur en water, landschap, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit zijn hierin in samenhang gebracht voor zover deze betrekking hebben op de ruimtelijke structuur van de dorpen, buurtschappen en het buitengebied. De visie biedt hiermee een actueel ruimtelijk kader voor de verschillende beleidsterreinen. Het doel van deze structuurvisie is enerzijds het aangeven van de kaders waarbinnen ontwikkelingen en projecten kunnen plaatsvinden en anderzijds het communiceren van de ambities van de gemeente Ubbergen aan derden.

Uitsnede Structuurvisie Buitengewoon Ubbergen 2020

Binnen de Structuurvisie Buitengewoon Ubbergen 2020 zijn er meerdere ontwikkelingen aan te wijzen in het buitengebied rondom de kern van Leuth. Één van deze ontwikkelingen betreft de ontwikkeling de twee geschakelde landgoederen Löthe en Nieuw Elzenhof, ten zuidwesten van het plangebied. Met de ontwikkeling van deze landgoederen is rekening gehouden bij de vaststelling van het geldend bestemmingsplan 'Buitengebied 2013', door voor deze locatie de bestemming 'Natuur' op te nemen. Momenteel zijn deze landgoederen nog niet gerealiseerd. Het plangebied zelf is gelegen binnen de gronden van de oeverwal. De voormalige gemeente Ubbergen heeft de wens om de structuur en openheid van de oeverwallen van de Duffelt zoveel mogelijk te behouden.

Met het voornemen wordt een groot gedeelte van de agrarische bedrijfsgebouwen op de locatie gesloopt, wat de openheid van het landschap ten goede komt. In ruil hiervoor wordt één nieuwe burgerwoning gebouwd. Netto vindt er dus een afname van de oppervlakte bebouwing binnen het plangebied plaats. Gelet op dit en de toetsing aan de hieropvolgende Beleidsnotitie Functieverandering Buitengebied, levert het geldend gemeentelijk beleid geen belemmering op voor het planvoornemen.

De gemeente Berg en Dal kent een bijzondere ruimtelijke kwaliteit, die ontleend wordt aan het gevarieerde landschap met hoge landschappelijke, cultuurhistorische en natuurwaarden. Deze waarden bevorderen het welzijn van de inwoners, de mogelijkheden van recreatie en toerisme en een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Behoud en versterking van de kwaliteiten van het landschap zijn daarom voor de gemeente van groot belang.

Het LOP 2015-2025 kent de volgende doelen:

• Een multifunctioneel, veelkleurig landschap;
• Een landschap dat zijn karakter behoudt, maar niet stilstaat;
• Een landschap waarin alle functies goed tot hun recht komen en dat robuust is ten opzichte van nieuwe ontwikkelingen.
• Waar mogelijk verder bouwen aan de netwerken in het landschap en het oplossen van knelpunten;
• Een landschap van en voor iedereen;
• Het koesteren van inspanningen uit het verleden; het werken aan behoud en versterking van kwaliteiten van natuur, inclusief bermen en taluds;
• Extra aandacht voor landschappelijke kwaliteit, ommetjes en groene voorzieningen in en rondom de dorpen.

In het LOP wordt onderscheid tussen verschillende deelgebieden, met ieder hun eigen kenmerken en ontwikkelingsdoelen. Nieuwe ontwikkelingen binnen deze deelgebieden dienen zo veel als mogelijk aan te sluiten op deze ontwikkelingsdoelen en de landschapsontwikkelingsvisie. Het plangebied is gelegen binnen deelgebied 5 van het LOP: De Duffeltse Zoom. Binnen dit deelgebied ligt Leuth op de stroomruggronden van de Waal en was vanouds een dorp met akkerbouw en vrij veel fruitteelt. Inmiddels zijn enkele fruittelers plannen aan het maken voor nieuwe landgoederen, zodat wellicht meer verdichting gaat ontstaan en meer recreatieve infrastructuur met dorpsommetjes in het groen. Huidig planvoornemen betreft één van deze ontwikkelingen in het buitengebied die aansluit bij de ontwikkeling richting landgoederen.
Door het grotendeels open en agrarische karakter van dit gebied zijn nieuwe ontwikkelingen veelal goed inpasbaar. Landschappelijk kunnen ze zonder veel moeite iets toevoegen. Landgoedontwikkeling kan, zeker rond de dorpen, leiden tot een prettiger woonomgeving en meer recreatiemogelijkheden dicht bij huis. Tegelijkertijd biedt het ook meer aanknopingspunten voor beleving van de omgeving dan het monofunctionele agrarische landschap. Eventuele inpassing van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen kan plaats vinden door middel van haagstructuren, (bij voorkeur met wandelmogelijkheid). De hagen moeten dan wel een verbinding vormen met het omringende landschap en zo letterlijk de nieuwe functie opnemen in en verbinden met het omringende landschap.

Het planvoornemen voorziet in een ontwikkeling die aansluit bij een landgoedontwikkeling. Tevens wordt met het planvoornemen de agrarische functie op het plangebied wegbestemd. Hiermee wordt invulling gegeven aan de feitelijke situatie, waarin er al geen sprake meer was van agrarische activiteit. Er is sprake van een opwaardering van de kwaliteit van het landschap door de sloop van overtollige agrarische gebouwen.

In de structuurvisie Buitengewoon Ubbergen 2020 zijn de contouren opgenomen voor functieverandering van gebouwen in het buitengebied. Deze contouren luiden als volgt:

• eerst nagaan of een nieuw grondgebonden agrarisch bedrijf in aanmerking komt voor vestiging op de betreffende locatie;
• omzetting naar een niet-agrarisch bedrijfje onder voorwaarden mogelijk;
• op de oeverwal, aan de recreatieve wandel- en fietsroutes, mogen dat ook pleisterplaatsen zijn;
• kleinere boerderijen mogen worden hergebruikt als burgerwoning; waar veel bedrijfsgebouwen gesloopt worden is een tweede burgerwoning toegestaan.

Het planvoornemen haakt aan bij het laatste genoemde punt van de contouren zoals geschetst in de Structuurvisie Buitengewoon Ubbergen 2020. De in het bestemmingsplan Buitengebied 2013 opgenomen wijzigingsbevoegdheid voor het omschakelen van een agrarisch bedrijf naar wonen is gebaseerd op de beleidsnotitie.

Het beleid is alleen van toepassing op fysiek bestaande, legale vrijgekomen en/of vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen in het hele buitengebied van de voormalige gemeente Ubbergen. Het gaat om gebouwen die als agrarisch gebouw zijn opgericht en minimaal 3 jaar agrarisch in gebruik zijn geweest. Het gaat in potentie om ongeveer 50 percelen, waarvan 1 op de stuwwal, 1 buitendijks, 5 in het open komgebied en 43 in het oeverwalgebied. Het plangebied maakt onderdeel uit van deze 50 percelen.

De beleidsnotitie kent algemene criteria (hoofdstuk 4) en specifieke criteria bij functieverandering naar wonen (hoofdstuk 5). In deze paragraaf wordt getoetst aan beide sets van criteria.

Algemene criteria functieveranderingsbeleid

• Het (agrarische) bedrijf wordt ter plaatse geheel beëindigd. De milieuvergunning wordt ingetrokken.

Het agrarische bedrijf ter plaatse wordt in zijn totaliteit beëindigd en de agrarische bedrijfsgebouwen worden gesloopt. In onderhavig bestemmingsplan is de volledige omvang van het voormalige bouwvlak - inclusief het noordelijk gelegen, niet bebouwde deel- meegenomen en het bouwvlak is daarmee volledig wegbestemd. De milieuvergunning wordt ingetrokken en er vindt een bestemmingstoedeling naar deels 'Agrarisch met waarden - Landschap 2' en deels 'Wonen' plaats, waardoor oprichting van een nieuw agrarisch bedrijf in de toekomst niet mogelijk is.

• De nieuwe functie moet leiden tot verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Er mag in geen enkel geval sprake zijn van aantasting van bepaalde landschaps- of natuurwaarden.

Met het planvoornemen worden de reeds leegstaande agrarische bedrijfsgebouwen gesloopt en de locatie ontwikkeld als woonlocatie voor twee vrijstaande woningen, inclusief landschappelijke inpassing (zie par.3.3.en Bijlage 1)..

• De bebouwing en het erf moeten op zorgvuldige wijze landschappelijk worden ingepast. Daarbij moet nadrukkelijk aandacht zijn voor de samenhang tussen het erf en de omgeving. In bijlage 1 zijn aandachtspunten voor de ruimtelijke kwaliteit opgenomen.

Voor de aandachtspunten voor de ruimtelijke kwaliteit is ruimschoots aandacht in de landschappelijke inpassing, die verder toegelicht wordt in par.3.3. (zie ook Bijlage 1).

• Overtollige bebouwing wordt gesloopt, met uitzondering van monumentale en karakteristieke bebouwing. Monumentale en karakteristieke bouwwerken moeten niet alleen worden gehandhaafd, maar ook op een goede wijze en met een passende functie in het plan worden ingepast.

De agrarische bebouwing die op het plangebied, herbergt geen monumentale of karakteristieke bebouwing

• Het voormalige bouwperceel of -vlak wordt verkleind en het vrijkomende deel krijgt een in de omgeving passende bestemming.

Het bouwvlak op locatie wordt verkleind ter hoogte van de bestaande bedrijfswoning en de locatie waarop de nieuwe woning wordt gerealiseerd. De bestemming op het plangebied wordt veranderd naar 'Wonen' middels dit bestemmingsplan.

• De bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van bestaande agrarische bedrijven in de omgeving mogen niet worden beperkt.

De bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van bestaande agrarische bedrijven in de omgeving worden niet beperkt. Meer aandacht wordt hieraan geboden in Hoofdstuk 5.

• Er mogen geen knelpunten in de verkeersafwikkeling ontstaan.

In par. 5.8 wordt meer aandacht besteed aan de verkeerskundige afwikkeling in de nieuwe situatie. Gelet op dit kan geconcludeerd worden dat er geen knelpunten in de verkeersafwikkeling ontstaan.

Specifieke criteria bij functieverandering naar wonen

• De bestaande bedrijfswoning (met bijgebouwen) kan worden hergebruikt als een burgerwoning (met bijgebouwen). Voorwaarde is dat de voormalige bedrijfsgebouwen worden gesloopt, met dien verstande dat maximaal 100 m2 als bijgebouw van de burgerwoning mag worden gehandhaafd. Maximum inhoud van de woning is 600 m3 of de bestaande inhoud als die al groter is. Indien de bedrijfswoning deel uitmaakt van een bestaand boerderijpand, mag het gehele boerderijpand benut worden voor de woonfunctie.

De bestaande bedrijfswoning wordt gehandhaafd als een burgerwoning. Alle agrarische bedrijfsgebouwen op locatie worden gesloopt.

• Een tweede burgerwoning is mogelijk, indien 750 m2 of meer aan voormalige bedrijfsgebouwen wordt gesloopt. Deze woning wordt bij voorkeur in hetzelfde gebouw als de bestaande bedrijfswoning ondergebracht. Indien dat redelijkerwijs en naar objectieve maatstaven niet mogelijk is, kan deze woning ook vrijstaand worden gebouwd. Dat moet dan gebeuren op een plaats die stedenbouwkundig verantwoord is, maar wel binnen het bestaande bouwperceel of -vlak. De inhoud van de woning is maximaal 600 m3. De tweede burgerwoning past binnen het door de gemeente vastgestelde woningbouwprogramma.

Het planvoornemen bevat de realisatie van een tweede burgerwoning. Deze burgerwoning zal niet worden ondergebracht bij de huidige burgerwoning, gezien aanbouw bij de bestaande woning niet de voorkeur heeft. De burgerwoning zal wel gerealiseerd worden binnen het bestaande bouwvlak en een inhoud hebben van - beperkt afwijkend van de voorgeschreven inhoud - maximaal 750 m³. Deze inhoudsmaat komt overeen met de voorgeschreven inhoudsmaat van de bestaande voormalige bedrijfswoning en sluit aan bij het stedenbouwkundig en architectonisch karakter van de nieuwe woning.
Met het planvoornemen wordt een sloop van in totaal 1.115 m² aan agrarische bebouwing beoogd. Dit is ruim voldoende om te voldoen aan de eis van 750 m² sloop.

• Verkleining van het bouwperceel of –vlak in combinatie met sloop van voormalige bedrijfsbebouwing wordt gezien als voldoende verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Daarnaast blijft in alle gevallen zorgvuldige landschappelijke inpassing een eis.

Het plan voorziet in een verkleining van het bouwvlak in combinatie met sloop van voormalige bedrijfsbebouwing . Voor een onderbouwing van de landschappelijke inpassing wordt verwezen naar par. 3.3.

• Het aanbieden van bed & breakfast in de woning(en) is toegestaan, mits wordt voldaan aan de regels die voor bed & breakfast in het betreffende bestemmingsplan zijn opgenomen.

Het planvoornemen betreft geen bed & breakfast-aanbod.

• Alle nieuwe woningen voldoen aan het gemeentelijke kwalitatieve woonprogramma.

Het voornemen betreft slechts een extra woning, met als doel overtollige voormalige bedrijfsgebouwen te kunnen slopen. Het bouwen van een woning staat ten dienste van de kwaliteitsverbetering ter plaatse. Het ruimte bieden aan initiatieven en transformatie past binnen het kwalitatieve woonprogramma van de gemeente Berg en Dal.

Er kan geconcludeerd worden dat voldaan kan worden aan zowel de algemene criteria als de specifieke criteria voor functieverandering naar wonen zoals opgenomen in de Beleidsnotitie Functieverandering Buitengebied. De realisatie van een tweede burgerwoning is toereikend op basis van de sloop van 1.115 m² aan agrarische bebouwing en een zorgvuldige landelijke inpassing.

Een van de voornemens van de initiatiefnemers is het gebruiken van een deel van het agrarisch perceel als paardenwei voor hobbypaarden (pony's). Het plaatsen van een schuilgelegenheid is daarbij een belangrijke randvoorwaarde.

Bij het opstellen van de landschappelijke inpassing/inrichting van het gebied is gezocht naar een passende locatie van de schuilgelegenheid. Daarbij is rekening gehouden met de perceels- en eigendomsverdeling en het voorgenomen gebruik van gronden.

Het plaatsen van de schuilgelegenheid binnen de woonbestemming is niet doelmatig en stedenbouwkundig onwenselijk.

De mogelijkheid van het bouwen schuilgelegenheid en de voorgenomen situering zijn getoetst aan bestaand gemeentelijk beleid zoals dat opgenomen is in het bestemmingsplan Buitengebied 2013, voor de gronden bestemd tot Agrarisch met waarden - Landschap 2.

4.3.5 Omgevingsvergunning schuilstal

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.2.3 teneinde een schuilstal buiten de aanduiding 'bouwvlak' toe te staan, mits aan de volgende voorwaarden is voldaan:

1. a. de schuilstal dient voor het hobbymatig houden van dieren bij een agrarisch bedrijf dan wel ten behoeve van de bestemming Wonen;
2. b. de schuilstal dient aantoonbaar noodzakelijk en doelmatig te zijn in het kader van dierenwelzijn;
3. c. de bebouwde oppervlakte van de schuilstal bedraagt niet meer dan 30 m2;
4. d. de schuilstal moet zo veel mogelijk direct aansluitend aan de aanduiding 'bouwvlak' respectievelijk het bestemmingsvlak Artikel 21 Wonen worden gesitueerd;
5. e. direct aansluitend aan de aanduiding 'bouwvlak' respectievelijk het bestemmingsvlak Artikel 21 Wonen moet een weiland aanwezig zijn waarin de dieren gehouden worden;
6. f. de schuilstal moet landschappelijk worden ingepast, en de schuilstal wordt bij voorkeur aan de hoek en/of randen van een perceel of aansluitend bij bestaande opstanden gesitueerd;
7. g. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van in de omgeving aanwezige functies en de waarden als beschreven in 4.1;
8. h. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - omgevingsvergunning ganzen- en weidevogelgebied' vindt er geen onevenredige afname plaats van geschikt ganzen- en/of weidevogelgebied.

De op de verbeelding aangeduide schuilgelegenheid voldoet aan alle voor deze locatie relevante voorwaarden:

Situering schuilstal

de stal is noodzakelijk ten behoeve van het hobbymatig kunnen houden van paarden in het weiland voor de woning(en), de stal is maximaal 30 m2 en is qua ligging direct grenzend aan de woonbestemmingen de noordoostelijk gelegen hoek gesitueerd.

Hiermee is voldaan aan de gemeentelijke voorwaarden voor het oprichten van een schuilgelegenheid buiten een woonbestemming of een agrarisch bouwvlak.

Vanuit het aspect 'goede ruimtelijke ordening' dient er voldoende ruimtelijke scheiding te zijn tussen hindervoorzakende (o.a. bedrijven) en hindergevoelige functies (waaronder woningen). De VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' wordt hierbij gehanteerd als maatgevend voor deze ruimtelijke scheiding, met richtafstanden betreffende geur, stof, geluid en gevaar. Bedrijven- en milieuzonering dient op twee manieren getoetst te worden. Enerzijds wordt er gekeken of het perceel zelf veroorzaker is van hinder en anderzijds wordt bekeken of het perceel kwetsbaar is voor hinder. Hiervoor worden de afstanden uit de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' als maatgevend beschouwd'.

In deze paragraaf zijn de functies en activiteiten in de omgeving beoordeeld, om aan te tonen dat de omliggende functies niet worden gehinderd en geen hinder wordt ondervonden vanuit de omgeving.

Het planvoornemen betreft een functieverandering van agrarisch naar wonen. Hierbij wordt één bedrijfswoning een burgerwoning en maakt het bestemmingsplan nog een extra burgerwoning mogelijk. In de nieuwe situatie is er dus sprake van twee hindergevoelige objecten binnen het plangebied. De afstand ten opzichte van hinderveroorzakende activiteiten in de omgeving is relevant voor het aspect bedrijven- en milieuzonering.

Ten zuiden van de locatie is het bedrijventerrein Lieskes Wengs gesitueerd. Op dit bedrijventerrein zijn bedrijven toegestaan tot en met categorie 3.1 van de VNG bedrijvenlijst; dit zijn bedrijven waarvoor een richtafstand tot een rustige woonwijk geldt van 50 m. Het bedrijventerrein ligt op een afstand van minimaal 200 m tot het plangebied, waardoor er sprake is van voldoende scheiding van hinderveroorzakende activiteiten en hindergevoelige functies binnen het plangebied.

Het planvoornemen betreft een functieverandering van agrarisch naar wonen. Door het wijzigen van de bestemming ter hoogte van het plangebied, is het oprichten van een agrarisch (hinderveroorzakend) bedrijf niet meer mogelijk. Na realisatie van het planvoornemen zijn geen hinderveroorzakende activiteiten ter hoogte van het plangebied meer mogelijk. Toetsing van mogelijke hinderveroorzakende activiteiten op hindergevoelige functies in de omgeving is daarom niet noodzakelijk.

Het plan leidt niet tot beperkingen voor omliggende functies, gezien het plangebied op geruime afstand is gelegen van het bedrijventerrein Lieskes Wengs. Ook vormen omliggende functies geen belemmering voor het plan. Gelet op vorenstaande vormt het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering voor het planvoornemen.

Indien sprake is van een planologische functiewijziging, is een inventarisatie benodigd om te kunnen bepalen of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse geschikt is voor het voorgenomen gebruik. Om aan te tonen dat het plangebied geschikt is voor de functie [nieuwe functie] is door NIPA Milieutechniek B.V. een verkennend asbest- en bodemonderzoek conform de Nederlandse Normen NEN-5707 en NEN-5740 (rapportnummer N215396.004, d.d. 7 juli 2021). De onderzoeksrapportage is toegevoegd als Bijlage 2 bij deze toelichting.

Uit de resultaten van het verkennend bodemonderzoek blijkt dat zowel de vaste bodem als het grondwater niet noemenswaardig verontreinigd zijn met de onderzochte parameters. Een aanvullend of nader bodemonderzoek is niet noodzakelijk. Tegen voorngenomen nieuwbouw op de onderzoekslocatie zijn geen zwaarwegende milieuhygiënische bezwaren aan te voeren. Het aspect bodem levert hiermee geen belemmering op voor het planvoornemen.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient op basis van de Wet geluidhinder te worden onderzocht of sprake is van geluidsoverlast, in het bijzonder in verband met verkeer, spoor of bedrijven. In de wet geluidhinder is bepaald dat ten aanzien van zogenaamde 'geluidgevoelige objecten' wettelijke eisen gelden ten aanzien van de maximale belasting.

Deze ontwikkeling voorziet in het planologisch-juridisch mogelijk maken van de sloop van de agrarische bedrijfsgebouwen en één extra woning op het plangebied. Een woning is een geluidgevoelig object in het kader van de Wet geluidhinder (Wgh). De locatie is niet gelegen in de directe nabijheid van een spoorlijn of een gezoneerd industrieterrein.

Wel ligt de locatie binnen de onderzoekzone van de Botsestraat. (400 m). Derhalve is een onderzoek uitgevoerd teneinde het effect van het wegverkeerslawaai op de nieuw te bouwen woning te toetsen. Dit rapport is opgesteld door Aelmans b.v. (rapportnummer M200654.001.001.001/GGO; d.d. 14 juli 2021). Dit rapport is toegevoegd aan deze toelichting (zie Bijlage 3 Akoestisch onderzoek wegverkeerlawaai)

De conclusies van het onderzoek luiden als volgt:

De geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de N840 overschrijdt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van het bouwplan.
Ook vormt cumulatie geen obstakel: Aangezien de cumulatieve geluidbelasting kleiner of gelijk is aan 53 dB, is een nader onderzoek ter bepaling van de geluidwering van de gevel niet nodig. Bij toepassing van standaard bouwmaterialen is een binnenniveau van 33 dB gewaarborgd.

Hiermee levert het aspect geluid geen belemmering op voor het planvoornemen.

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) is op 1 januari 2007 in werking getreden. Met de Wet geurhinder en veehouderij geldt één toetsingskader voor vergunningplichtige veehouderijen in de hele gemeente. Voor niet vergunningplichtige veehouderijen en overige agrarische niet vergunningplichtige bedrijven is het Activiteitenbesluit het toetsingskader.

De Wet geurhinder en veehouderij bevat normen en afstanden die bedrijven moeten aanhouden ten opzichte van geurgevoelige objecten. Daarnaast geeft de Wet geurhinder en veehouderij gemeenten de beleidsvrijheid om maatwerk te leveren dat is afgestemd op de ruimtelijke en milieuhygiënische feiten en omstandigheden in een concreet gebied en de gewenste (toekomstige) ruimtelijke inrichting. Ter plaatse van geurgevoelige objecten dient sprake te zijn van een goed woon- en leefklimaat.

In de nabijheid van het plangebied zijn geen grote geurbronnen gesitueerd. Ook voorziet het plan niet in het toevoegen van een geurbron die mogelijke hinder kan geven op omliggende geurgevoelige objecten. Hiermee levert het aspect geur geen belemmering op voor het planvoornemen.

Vanaf 15 november 2007 is de wetgeving op het gebied van luchtkwaliteit gewijzigd. Deze wetgeving is opgenomen in hoofdstuk 5 van de Wet Milieubeheer (luchtkwaliteitseisen). Deze wijziging wordt ook wel kortweg de Wet Luchtkwaliteit 2007 genoemd. In artikel 5.16 van de gewijzigde Wet milieubeheer is vastgelegd onder welke voorwaarden bestuursorganen de bevoegdheden uit lid 2 mogen uitoefenen. Als aan één van de volgende voorwaarden is voldaan vormen de luchtkwaliteitseisen geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project leidt - al dan niet per saldo - niet tot een verslechtering van een grenswaarde;
• een project draagt 'niet in betekenende mate' bij aan een verslechting van de luchtkwaliteit, wat inhoudt dat door het project de luchtkwaliteit met minder dan 3% van de grenswaarde verslechtert;
• een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen.

In de Regeling NIBM (niet in betekende mate bijdragen) is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Akkerbouw- of tuinbouwbedrijven met open grondteelt maken onderdeel uit van deze lijst. Dit betekent dat ontwikkelingen op dit gebied zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Fijnstof

Voor wat betreft de beoordeling van het woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit dient er gelet te worden op de fijnstofconcentraties ter plaatse. Hiervoor is de NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) geraadpleegd. De fijnstofconcentraties nabij de dichtstbij het besluitgebied gelegen rekenpunten zijn beoordeeld (zie onderstaand figuur). Uit de NSL-monitoringskaart blijkt dat de jaargemiddelde grenswaarden voor NO2, PM10 (beide 40 µg/m3) en PM2,5 (20 µg/m3) ter plaatse van de rekenpunten niet wordt overschreden (zie onderstaande afbeelding). Het aantal overschrijdingsdagen van de 24 uur gemiddelde concentratie is maximaal 6, waardoor het maximum van 35 dagen niet wordt overschreden. De concentratie fijnstof heeft geen negatieve gevolgen voor het woon- en leefklimaat ter plekke van de locatie. Het aspect fijnstof vormt geen belemmering voor onderhavige ontwikkeling.

Uitsnede kaart NSL Monitoringstool, met resultaten dichtsbijzijnde rekenpunt

Externe veiligheid heeft betrekking op het risico dat een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, waardoor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit zouden kunnen komen te overlijden. Bij een ruimtelijke besluit voor het toelaten van (beperkt) kwetsbare objecten moet worden getoetst aan risiconormen en veiligheidsafstanden. Dit is met name relevant op korte afstand van risicobronnen. Indien een (beperkt) kwetsbaar object wordt toegelaten binnen het invloedsgebied van een belangrijke risicobron, moet ook het groepsrisico worden verantwoord. Bovendien is het van belang om af te wegen in hoeverre nieuwe risicobronnen binnen een plangebied worden toegestaan.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van specifieke risicovolle inrichtingen, relevante transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of relevante buisleidingen. Toetsingskaders zijn het "Besluit externe veiligheid inrichtingen" (Bevi), het "Besluit externe veiligheid transportroutes" (Bevt) en het "Besluit externe veiligheid buisleidingen" (Bevb). Daarnaast zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit milieubeheer veiligheidsafstanden genoemd die rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting, moeten worden aangehouden.

Met het planvoornemen wordt een nieuwe woning toegevoegd aan de locatie, waardoor er in de nieuwe situatie sprake is van twee kwetsbare objecten binnen het plangebied. Het aantal personen dat verblijft binnen het plangebied neemt toe. Aangezien het bestemmingsplan het oprichten van een nieuw kwetsbaar object mogelijk maakt, dient te worden getoetst aan de geldende toetsingskaders (Bevi, Bevt en Bevb). Om de risicobronnen te inventariseren is de risicokaart beschouwd.

Uitsnede risicokaart met ligging planlocatie (bron: risicokaart.nl)

Risicovolle inrichtingen (Bevi)

De Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) heeft tot doel de risico’s te beperken die gerelateerd zijn aan externe veiligheid. Het Bevi legt grenswaarden vast die moeten worden toegepast bij het verlenen van vergunningen in relatie tot ruimtelijke ordening. Het besluit bevat normen voor de toetsing of een risicovolle activiteit op een bepaalde plek mag plaatsvinden. Maar het besluit bepaalt ook wat in de directe omgeving mag worden gebouwd. Daarnaast regelt het besluit dat over heden moeten motiveren welk risico zij in de omgeving van risicovolle inrichtingen accepteren.

Het plangebied is niet gelegen in de invloedsfeer van risicovolle inrichtingen.

Transport gevaarlijke stoffen (Bevt)

Voor het transport van gevaarlijke stoffen via weg, water en spoor heeft het Rijk normen vastgesteld. Deze staan in het Besluit externe veiligheid transportroutes(opent in nieuw venster)(verwijst naar een andere website) en de Regeling Basisnet(opent in nieuw venster)(verwijst naar een andere website). Deze gelden vanaf 1 april 2015.
Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Hierin wordt ingegaan op het plaatsgebonden risico, het groepsrisico en de verantwoordingsplicht. In de Regeling Basisnet(opent in nieuw venster)(verwijst naar een andere website) staat waar risicoplafonds liggen langs de transportroutes, hoe hoog ze zijn en welke regels er gelden voor ruimtelijke ontwikkelingen.

Het plangebied is niet gelegen in de invloedsfeer van routes waarop gevaarlijke stoffen worden getransporteerd.

Leidingen (Bevb)

Ten noorden van het plangebied is een buisleiding gelegen op ca. 565 m afstand. Dit is op een dusdanige afstand gelegen, dat het plangebied buiten de invloedsfeer van deze buisleiding valt.

Conclusie

Op basis van de risicokaart kan geconcludeerd worden dat het plangebied niet binnen de invloedsfeer van risicovolle inrichtingen ligt. Ook ligt het plangebied niet in de invloedsfeer van tracés waarop gevaarlijke stoffen vervoerd worden of leidingen. Het aspect externe veiligheid levert hiermee geen belemmering op voor het planvoornemen.

Voor de planologische procedure dient te worden vastgelegd dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de geldende natuurwetgeving. Om in beeld te brengen of de ontwikkeling in strijd is met natuurwetgeving en hoe eventuele strijdigheid met de wet voorkomen kan worden, zijn hieronder de beschermde gebieden en beschermde soorten beschouwd.

Er dient aannemelijk te worden gemaakt dat het plan geen negatieve effecten heeft op de instandhoudingsdoelstellingen van Europees beschermde Natura2000-gebieden en het Natuurnetwerk Brabant (NNB).

Natura 2000: De bescherming van Natura 2000-gebieden is geregeld in de Wet natuurbescherming, die de implementatie vormt van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. De Natura 2000-gebieden vormen samen een Europees netwerk van natuurgebieden. Als ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van natuurwaarden binnen een Natura 2000-gebied, is een vergunning vereist op grond van de Wet natuurbescherming (zie artikel 2.7 en 2.8 van de Wet natuurbescherming).Op ca. 1,0 kilometer afstand vanaf de projectlocatie ligt het Natura 2000-gebied De Rijntakken. Ook is het plangebied nabij het Natura 2000-gebied 'Vogelschutszgebiet Unterer Niederrhein' over de grens bij Duitsland gelegen (ca. 1,2 km).

Negatieve effecten voor licht, geluid en trillingen ten gevolge de ontwikkeling, zijn gezien de ruime afstand, op deze Natura 2000-gebieden uit te sluiten.

Natura2000-gebieden in de omgeving van het plangebied (in deze kaart zijn enkel de Nederlandse Natura 2000-gebieden opgenomen)

Ten aanzien van de bescherming van Natura 2000-gebieden vormt het aspect stikstof wel een aandachtspunt. Conform de Wet natuurbescherming moet inzichtelijk gemaakt worden dat het planvoornemen geen significante stikstofdepositie op beschermde Natura 2000-gebieden tot gevolg heeft. Om deze reden is een Notitie Stikstof opgesteld met AERIUS-berekeningen, bijgevoegd als Bijlage 6 bij deze toelichting.

Uit deze notitie blijkt dat het planvoornemen niet voorziet in een significante stikstofdepositie (0,01 mol/ha/j) op omliggende Natura 2000-gebieden. Hiermee levert het aspect stikstof geen belemmeringen op voor het planvoornemen.

Om in beeld te brengen of de ontwikkeling in strijd is met natuurwetgeving en hoe eventuele strijdigheid met de wet voorkomen kan worden, is door Staro BV. een quickscan flora en fauna uitgevoerd (rapportnummer P21-0144, d.d. 20-04-2021). Hieronder zijn de conclusies van dit rapport weergegeven. Het rapport is tevens bijgevoegd als Bijlage 4 bij deze ruimtelijke onderbouwing.

Uit deze quickscan flora en fauna wordt geconcludeerd dat er mogelijk verschillende soorten in het gebied voortkomen die zijn beschermd onder paragrafen 3.1, 3.2 en 3.3 van de Wet natuurbescherming. Het is uit te sluiten dat in het plangebied beschermde flora, vlinders, libellen, kevers, weekdieren, vissen, amfibieën en reptielen voorkomen. Wel wordt de zolder van de grote schuur op het plangebied mogelijk gebruikt als vaste rust- en verblijfplaats van een kerk- of steenuil. Om deze reden is op 26 mei 2021 een nader onderzoek steenuil en kerkuil uitgevoerd (projectnummer P2021-0152). Deze notitie is bijgevoegd als Bijlage 5 bij deze toelichting. Uit deze toelichting blijkt dat er ter plekke van de onderzoekslocatie geen territorium of nestlocaties van de steenuil of kerkuil aangetoond kunnen worden. De voorgenomen plannen hebben daarom geen significant negatief effect op het leefgebied en/of verblijfplaatsen van de steenuil of kerkuil. De Wet natuurbescherming wordt door de voorgenomen plannen niet overtreden en het aanvragen en verkrijgen van een ontheffing is niet noodzakelijk voor het uitvoeren van de werkzaamheden.

Afhankelijk van de kwaliteit van de te realiseren voedselbos en omliggend gebied, biedt het projectgebied de mogelijkheid om een nestkast voor steenuil en/of kerkuil in het gebied te plaatsen aan of in een schuur. Zodoende wordt het leefgebied voor steenuil en/ of kerkuil geschikt gemaakt en krijgt het projectgebied een hogere ecologische waarde.

Gelet op voorstaande levert het aspect soortenbescherming geen belemmering op voor het planvoornemen.

Het plan zal niet leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming,

Het gebied is na realisatie nog steeds geschikt als foerageergebied voor vogels en na de voorziene realisatie van het kleinschalig agrarische of recreatieve voorziening heeft het zelfs een meerwaarde voor vogels, doordat er meer groenelementen aangeplant zullen worden.

Als onderdeel van de voorwaardelijke verplichtingen in de regels, is opgenomen dat een nestkast of meerder voor uilen zal worden geplaatst. De exacte locatie van de nestkast(en) zal in overleg met deskundigen nader worden bepaald.

Met inachtneming van de door de ecoloog opgestelde conclusies en aanbevelingen, kan worden gesteld dat sprake is van een uitvoerbaar planvoornemen.

Uit het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het voornemen uitvoerbaar is binnen de kaders van de Wet natuurbescherming.

Voor een goede infrastructurele inpassing van het planvoornemen is het aspect verkeer en parkeren belangrijk om in ogenschouw te nemen. De CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren: van parkeerkencijfers naar parkeernormen' is leidend voor het bepalen van de parkeernormen en verkeersgeneratie. De gemeente Berg en Dal wordt conform het CBS aangemerkt als een gemeente met een stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk' (omgevingsadressendichtheid van 500 tot 1000 adressen per km²). Het plangebied is gelegen buiten de bebouwde zones in de gemeente Berg en Dal. Om deze reden wordt gerekend met de kencijfers voor 'buitengebied'.

Verkeer

Verkeersgewijs verandert er weinig tot niets met realisatie van het planvoornemen. De huidige oprit binnen het plangebied blijft behouden, en een toevoeging van één woning op het plangebied voorziet niet in verkeerskundige problematiek.

Het planvoornemen voorziet in een lichte toename van verkeersgeneratie van het plangebied. Rekenend met de kengetallen van het CROW, is er in de nieuwe situatie sprake van een verkeersgeneratie van 8,6 * 2 = 17,2 mvt/etmaal, afgerond 17 mvt/etmaal. Er zijn geen verkeerskundige problemen te verwachten door de directe ontsluiting naar de doorgaande Botsestraat. Deze straat is voldoende ingericht om deze toename aan verkeersgeneratie van en naar het plangebied op te vangen.

Parkeren

Voor twee vrijstaande woningen in het buitengebied in weinig stedelijk gebied is sprake van een parkeernormering van 2,8 * 2 = 5,6 parkeerplaatsen. In par. 3.3 is te zien dat er bij de woningen voldoende ruimte is om te voldoen aan deze parkeernormering op eigen erf. Bij beide woningen worden drie parkeerplaatsen gerealiseerd voor parkeren.

Er kan geconcludeerd worden dat zowel het aspect verkeer als het aspect parkeren geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

In Europees verband is als wettelijk toetsingskader het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin worden meegewogen in de besluitvorming.

In de Erfgoedwet is vastgelegd dat Rijk, provincies en gemeenten in ruimtelijke plannen rekening houden met het aspect 'archeologie'. De wet beoogt het archeologische erfgoed in hoofdzaak in situ te beschermen.

Op basis van het bepaalde in art. 3.1.6, vijfde lid BRO zijn gemeenten verplicht om de bevindingen over (boven en ondergrondse) cultuurhistorie te beschrijven in de toelichting van het bestemmingsplan.

Ten behoeve van de borging van archeologische waarden en verwachtingen heeft de voormalige gemeente Ubbergen in 2010 door RAAP een archeologische waardenkaart laten opstellen.

Uitsnede archeologische waardenkaart gemeente Ubbergen 2010

Uit de uitsnede van de archeologische waardenkaart blijkt dat er op het plangebied delen een middelmatige archeologische verwachting hebben, en delen een hoge verwachting met mogelijk goede conservering.

Deze archeologische verwachtingen zijn vertaald in het geldend bestemmingsplan 'Buitengebied 2013' met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. De voor deze dubbelbestemming aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende hoge en middelhoge archeologische verwachtingswaarden. Bij het bouwen van een bouwwerk of bouwwerken met een oppervlak groter dan 100 m² en graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm onder het maaiveld, dient nader archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Aangezien sprake is van sloop en nieuwbouw van grotere oppervlakten dan 100 m2, diende een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Voor de gronden buiten de woonbestemming wordt de dubbelbestemming gehandhaafd. Nader onderzoek is niet noodzakelijk zolang de voorgenomen landschappelijke inpassing niet leidt tot ingrepen dieper dan 30 cm dan wel tot ingrepen op een groter oppervlak dan 100 m2. De nadere inrichting van het gebied is zodanig, dat voldaan wordt aan de voorwaarden in de dubbelbestemming: de verlaging van de gronden gaat niet dieper dan 30 cm en bij de aanleg van het voedselbos worden niet diepwortelende bomen en heesters gepland.

In het kader van de planherziening is nader archeologisch bureau- en veldonderzoek verricht door Bureau voor Archeologie (rapport 1061, zie Bijlage 7) binnen de gronden met de voorgenomen woonbestemming.

De conclusie van het onderzoek is dat in geen van de boorprofielen archeologische lagen of indicatoren zijn aangetroffen die wijzen op een archeologische vindplaats. De kans dat behoudenswaardige archeologische resten aanwezig zijn wordt daarom als laag ingeschat. Bureau voor Archeologie adviseert het plangebied vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling.

De gemeente Berg en Dal heeft op 5 januari 2022 een selectiebesluit genomen (zie Bijlage 8), waarin de gronden met de bestemming Wonen worden vrijgegeven. In het besluit is de vrijgave als volgt verwoord:

De gemeente is akkoord met het advies van Bureau voor Archeologie voor vrijgave van het plangebied voor de voorgenomen bodemingrepen. Verder wijzen we u op het volgende. Als er tijdens werkzaamheden toch archeologisch relevante vondsten of waarnemingen worden gedaan, dienen die volgens artikel 5.10 en 5.11 van de Erfgoedwet (melden toevalsvondsten) gemeld te worden bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (info@cultureelerfgoed.nl of 033-4217456) en de gemeente (archeologie@bergendal.nl).

In een bestemmingsplan dient op grond van het Bro artikel 3.1.6 een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, rekening is gehouden. Ook de facetten historische bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Ten behoeve van borging van de cultuurhistorische waarden is in opdracht van de voormalige gemeente Ubbergen door RAAP in 2010 een cultuurhistorische waardenkaart opgesteld. Binnen deze kaart maakt het gebied onderdeel uit van het deelgebied 'Stroomrugontginning met gevarieerde structuur'.

De stroomrugontginningen in de voormalige gemeente Ubbergen worden gekenmerkt door een afwisselende fysisch-geografische en historisch-landschappelijke structuur, een relatief hoge ligging in het landschap, een afwisselende verkaveling en de situering van enkele van de belangrijkste middeleeuwse geconcentreerde en verspreide nederzettingen in het bijbehorende akkerland.

Leuth ligt op een oud, pleistoceen rivierterras, aan weerszijden grenzend aan afzettingen van de Stroomgordel van Leuth. Het historisch grondgebruik van deze stroomruggen was zeer gevarieerd. Ter plekke van het plangebied werd de grond in de 19^e eeuw voornamelijk als akkerland gebruikt. In deze tijd was van verharde wegen, zoals wij die nu kennen, nog geen sprake. Het verkeer bestaat uit kar (tweewielig) of wagen (vierwielig) en paard, gemend door de voerman, of met handkar te voet. In de jaren 1843-1845 telt Leuth 11 boerderijen; 34 bakovens; 36 paardenstallen; 61 paarden; 43 ossen; 411 koebeesten en 68 karren. Samen met Kekerdom telt het dorp 585 inwoners, verdeeld over 77 huizen/boerderijen.

Ter plaatse van de Botstestraat 9 (perceel direct grenzend aan het plangebied) is een rijksmonument aanwezig, een boerderij van het type kop-hals -romp met aangebouwde dwarstal en mestvaalt.

Rondom Leuth lopen enkele weteringen, van oorsprong aftakkingen van de Waal. Over deze waterkeringen is een houten brug op ijzeren liggers aangebracht, al dan niet met houten of ijzeren leuning. In de Botsestraat ligt de Boethorsche Brug over de Oude Lei (nummer 4). Lei of Leigraaf is een gegraven afwateringssloot. De Oude Lei is in de loop der jaren gedempt, als gevolg waarvan de brug is afgebroken en de weg ter plaatse gedicht. Hiermee is de cultuurhistorische waarde van de aanwezigheid van deze oude wetering verdwenen aan de Botsestraat. Er zijn verder geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig in of nabij het plangebied. Het aspect cultuurhistorie levert hiermee geen belemmering op voor het planvoornemen.

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart Ubbergen (Bijlage RAAP rapport 2140)

Door het plangebied lopen geen boven- en/of ondergrondse leidingen. Er is op dat gebied derhalve geen sprake van bijbehorende (planologische) beschermingszones en/of belangen van derden op dit punt. Het aspect leidingen vormt geen belemmering voor het plan.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet in de toelichting van ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Hierin wordt beschreven hoe rekening is gehouden met de gevolgen van het ruimtelijk plan voor de waterhuishouding.

De waterparagraaf geeft een beschrijving van de beleidsuitgangspunten, waterhuishoudkundige situatie en wateropgaven in het plangebied, (motivatie van) meest geschikte oplossingen en ruimtelijke consequenties daarvan. Indien aan de orde, is tevens het advies van het waterschap in de waterparagraaf verwerkt.

Bodemopbouw en grondwater

Ter plekke van het plangebied is er sprake van een rivierkleidgrond zonder minerale eerdlaag (vaaggrond, profielverloop Rd90C). Er is hier sprake van grondwatertrap VI (GHG 40-80 cm, GLG >120 cm).

Oppervlaktewater

Aan de oostzijde is het plangebied begrensd door een A-watergang (Smalle Wielsche Wetering). Deze A-watergang kent een beschermingszone van 4 meter en wordt onderhouden door het waterschap. Daarnaast wordt het plangebied deels aan de noordzijde en deels aan de zuidzijde begrensd door C-watergangen. Er lopen verder geen watergangen door het plangebied en er is geen sprake van overig oppervlaktewater.

Uitsnede legger Waterschap Rivierenland ter hoogte van plangebied

Hemelwater

Momenteel kan hemelwater voor het grootste gedeelte van het plangebied vrij infiltreren in de grond, met uitzondering van de oostzijde van het bebouwd perceel en de oprit. Hier is sprake van verharding.

Natuurwaarden

Het plangebied is gelegen binnen de Groene Ontwikkelingszone. Op de implicaties van deze ligging is verder ingegaan in par. 4.2.2 en par. 5.7.1. Verder is het plangebied niet gelegen binnen hydrologische beschermingszones.

Met het planvoornemen wordt de overtollige agrarische bebouwing op de locatie gesloopt en de agrarische bestemming op de locatie beëindigd. De locatie krijgt een woonbestemming, waarbij er één nieuwe woning op de locatie gerealiseerd wordt en de bestaande bedrijfswoning gehandhaafd blijft. Netto neemt, door de sloop van agrarische gebouwen en landschappelijke inpassing, de verharding op de locatie af; bovendien wordt er ter plekke van de groenvoorziening aan de voorzijde van het perceel ten opzichte van de Botsestraat een verlaging in het landschap aangebracht. Deze maaiveldverlaging van 30 cm is een landschappelijk element dat tevens bijdraagt aan de infiltratiemogelijkheden, zij het dat vanwege de relatief hoge grondwaterstanden de locatie maar beperkt geschikt is voor infiltratie.

Voor de gronden gelegen langs de A- watergang geldt dat het volgens de keur niet is toegestaan te bouwen en/of objecten aan te brengen binnen een 4 meter brede zone vanaf de insteek gemeten, zonder watervergunning.

Waterbeheerplan 2016-2021: Met ingang van 27 november 2015 is het Waterbeheerprogramma 2016-2021 “Koers houden, kansen benutten” bepalend voor het waterbeleid. Dit plan gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkeringen, waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterketen.

Zo is het van belang dat er bij nieuwe ruimtelijke plannen voldoende waterberging wordt gecreëerd om wateroverlast bij hevige regenval te voorkomen. De benodigde ruimte voor compenserende waterberging wordt berekend op basis van maatgevende regenbuien, de toename aan verhard oppervlak en de maximaal toelaatbare peilstijging.

Keur waterkeringen en wateren: In de Keur waterkeringen en wateren (Waterschap Rivierenland) staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. Werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Wateroverlast: Inrichting en beheer van het waterhuishoudkundig systeem op de locatie dient te zijn gericht op het voorkomen van wateroverlast voor wegen en bebouwing en het voorkomen van schade aan de volksgezondheid door bijvoorbeeld vochtige kruipruimten, stilstaand water en onveilige oevers. Zo nodig dient de drooglegging of ontwatering te worden verbeterd (bijvoorbeeld bij lage ligging plangebied of hoge grondwaterstanden). Drooglegging is de maat waarop het maaiveld, het straatniveau of het bouwpeil boven het oppervlakte waterpeil ligt.

Het waterschap adviseert voor het maaiveld een drooglegging van 0,70 meter, voor het straatpeil een drooglegging van 1,00 meter en voor het bouwpeil een drooglegging 1,30 meter. Het planvoornemen voorziet niet in een overschrijding van de maximaal geadviseerde diepten voor het maaiveld, straatpeil en bouwpeil.

Oppervlaktewater: Binnen de plangebieden is geen oppervlaktewater aanwezig zoals vastgesteld in de Legger wateren van het Waterschap Rivierenland. Ook wordt er met het planvoornemen geen nieuw oppervlaktewater binnen de locaties mogelijk gemaakt.Wel wordt er ten behoeve van landschappelijke inpassing een verdieping vergraven in het westelijk gelegen deel van het plangebied (zie Bijlage 1).

Hemelwater: In het plangebied is sprake van herontwikkeling. Een groot gedeelte van het bestaande verharde oppervlak en bestaande agrarische gebouwen maken plaats voor een woonperceel met daarop twee bouwvlakken voor woningen. De oppervlakte verharding neemt daardoor af.

Ondanks deze afname, zal de nieuw te realiseren verharding en bebouwing niet worden aangekoppeld en zal het hemelwater op eigen terrein worden verwerkt door dit te laten infiltreren. Dit blijkt bij de huidige, veel omvangrijkere bebouwing en verharding in de praktijk ook mogelijk. Daartoe wordt het hemelwater op eigen terrein op voldoende afstand van bebouwing en verharding afgevoerd voor infiltratie. Later, bij een nadere uitwerking van het technisch ontwerp (voorafgaand aan de bouwfase) zal worden bepaald of dit water wordt afgevoerd naar de in het landschapsplan aangegeven verlaging in het voorterrein. De oppervlakten hiervan zijn een veelvoud van het af te koppelen oppervlak, waardoor een normbui van 43 mm hemelwater eenvoudig kan worden geborgen en geïnfiltreerd op eigen terrein. Dit zal aldus een tijdelijke peilstijging kunnen geven van minder dan genoemde 43 mm, wat op eigen terrein niet tot overlast kan leiden. Het bestemmingsplan is daarmee uitvoerbaar. De waterafvoer van bestaande bebouwing en verharding blijft ongewijzigd.

Vuilwater: Het afvalwater wordt op doelmatige wijze afgevoerd via de riolering. Het water wordt opgevangen en aangesloten op de bestaande rioolleidingen. De gemeente Berg en Dal maakt met de initiatiefnemers afspraken over de aansluiting op de riolering.

Voor onderhavig plan is de watertoets uitgevoerd en bijgevoegd als Bijlage 9 bij deze onderbouwing. De watertoets is bedoeld om ruimtelijke plannen meer waterbestendig te maken, waarbij wateraspecten vroegtijdig en expliciet worden meegenomen in ruimtelijke plannen en bij locatiekeuzen. De watertoets voor dit plan heeft plaatsgevonden via de Digitale Watertoets (www.dewatertoets.nl).

Uit de ingevoerde gegevens volgt dat er sprake is van een ruimtelijk plan dat een geringe invloed heeft op de taken en belangen van het waterschap. Het waterschap adviseert positief over het plan onder de voorwaarde dat er rekening wordt gehouden met de in de watertoets genoemde uitgangspunten.

Het plan is in concept aan het waterschap voorgelegd voor nadere advisering. Aangegeven is er formeel geen compenserende maatregelen nodig zijn, daar er sprake is van afname van verhard oppervlak.

Voorts is aandacht gevraagd voor de regelgeving rondom de oostelijk gelegen A-watergang. De in de keur opgenomen (onderhouds)strook van 4 m van weerszijde van de watergang maakt dat voor het bouwen van bouwwerken of het planten van bomen binnen deze zone, een watervergunning dient te worden aangevraagd.

In de landschappelijke inrichting is in zoverre reeds rekening gehouden met de ligging van de strook, dat onderhoud aan de watergang mogelijk blijft. Bovendien is hierover reeds afstemming geweest met de eigenaar van het naastgelegen perceel.

Te zijner tijd kunnen eventuele benodigde vergunningen op basis van de keur worden aangevraagd.

Realisatie van onderhavig plan leidt, met inachtneming van de voorwaarden van het waterschap, niet tot negatieve effecten op de aspecten met betrekking tot de waterhuishouding. Het aspect water vormt derhalve geen belemmering voor het voorgenomen initiatief.

Op de verbeelding is met behulp van de methode uit SVBP 2012 de bestemming van de gronden aangegeven. De bijbehorende bepalingen zijn vervolgens opgenomen in de planregels. De verbeelding brengt de planregels in beeld. De planregels bestaan uit de volgende vier hoofdstukken:

1. Inleidende regels

Dit hoofdstuk bestaat uit twee delen. Het eerste deel betreft het artikel 'begripsbepalingen' waarin is toegelicht wat onder bepaalde begrippen wordt verstaan. Het tweede artikel is 'Wijze van meten', waarin is aangegeven hoe de benoemde maatvoering moet worden gemeten.

2. Bestemmingsregels

Dit hoofdstuk betreft een nadere verklaring van de bestemmingen die op de verbeelding zijn aangegeven. De gehanteerde bestemmingen zijn in paragraaf 6.2 kort toegelicht.

3. Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn regelingen opgenomen die zijn bedoeld voor meer dan één bestemming. I.c. zijn dat de algemene gebruiksregels.

4. Overgangs- en slotregels

Binnen de overgangsbepalingen is geregeld dat bouwwerken en plannen die (legaal) bestaan op het moment dat het bestemmingsplan in werking treedt, maar die in strijd zijn met het bestemmingsplan, mogen worden herbouwd mits er geen veranderingen plaatsvinden in aard en omvang. In de slotregel is de officiële naam van het bestemmingplan genoemd. Deze naam moet worden gebruikt om te verwijzen naar het plan.

Binnen het bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen opgenomen:

Agrarisch met waarden - Landschap 2

Ten noorden van het perceel is een deel van het plangebied niet behorend bij het woonperceel, maar wel onderdeel van het bestaande bouwvlak. Om deze reden zijn deze gronden opgenomen binnen het plangebied en bestemd conform het nabijgelegen agrarisch gebied ('Agrarisch met waarden - Landschap 2').

Groen - Landelijk groen

Het westelijke deel van de locatie Botsestraat 7 wordt landschappelijk ingericht. Deze nieuwe situatie van het landschap is bestemd als 'Groen - Landelijk groen'. Deze bestemming maakt het landschappelijk inrichten van de gronden als landschappelijke tuin mogelijk, als ook het gebruik voor extensief agrarische activiteiten (voedselbos) en het hobbymatig gebruik van gronden als paardenweide. Binnen deze bestemming zijn ook een ontsluitingsweg en een schuilgelegenheid gereguleerd.

Wonen

Ter plekke van het bebouwd perceel wordt de enkelbestemming 'Wonen' gehanteerd. Binnen deze enkelbestemming wordt voor beide woningen een bouwvlak opgenomen. Voor de ligging van de bijgebouwen is de aanduiding 'bijgebouwen' opgenomen.

Teneinde de sloop van de gebouwen en een goede inpassing te kunnen waarborgen, is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Hierin worden voorwaarden gesteld aan de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor bouw van de woning (voormalige gebouwen dienen te zijn gesloopt) en het gebruik van de woningen in relatie tot de aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing als ook aan het plaatsen van een nestkast(en) voor kerk- en of steenuilen.

Waarde - Archeologie 3

Op een deel het plangebied is de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' gelegen. Het betreft de gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden -Landschap 2' en 'Groen - Landelijk groen'. Gronden met de woonbestemming zijn vrijgegeven en hebben derhalve geen archeologische bescherming. (zie ook par. 5.9.1)

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet onderzocht worden of het plan economisch uitvoerbaar is. In een aantal gevallen moet een exploitatieplan worden vastgesteld. De ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt betreft een initiatief waarbij alle kosten voor rekening komen van de ontwikkelaar. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst afgesloten betreffende verhaal van exploitatiekosten en eventuele planschade. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Het opstellen van een exploitatieplan is niet nodig. Het plan is economisch uitvoerbaar en heeft verder geen financiële consequenties voor de gemeente.

In de loop van de bestemmingsplanprocedure is er door initiatiefnemers en toekomstige bewoners van het perceel Botsestraat 7 contact geweest met direct omwonenden. Zowel het voornemen is in een vroeg staium besproken als ook - later - de voorgenomen landschappelijke inpassing. Het overleg met de omwonenden heeft op een klein onderdeel geleid tot aanpassing van de landschappelijke inpassing (boomkeuze langs ontsluitingsweg). De direct omwonenden hebben allen aangegeven positief te staan tegenover de voorgenomen ontwikkeling.