het bestemmingsplan Landelijk gebied, herziening Hermalen 7 Schijndel van de gemeente Meierijstad;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1948.BGS000BP0012021P-VG01;

een bedrijf, gericht op het beroepsmatig verlenen van diensten en zorg of het uitoefenen van (ambachtelijke) bedrijvigheid door middel van handwerk, die door zijn beperkte omvang, door de gebruiker van een woning in die woning of bij die woning kan worden uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie overeenkomt (inclusief kinderopvang voor maximaal 6 niet-eigen kinderen);

het uitoefenen van een beroep dan wel het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief-, juridisch-, medisch-, therapeutisch-, kunstzinnig-, ontwerptechnisch- of uiterlijke verzorgingsgebied, c.q. een naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen activiteit, dat door zijn beperkte omvang in of vanuit een woning, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een uitbreiding van het hoofdgebouw, die wat afmetingen betreft ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen, waaronder agrarische houtteelt, en/of het houden, fokken of veredelen van dieren;

bouwwerk, geen gebouw zijnde;

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt;

cultuurhistorische waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin, en als zodanig het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigd;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

vlakvormige verzameling van bebouwing, gelegen buiten de bebouwde kom;

een op de verbeelding als zodanig aangegeven kernrand, bebouwingslint of bebouwingscluster met een historisch gegroeide menging van kleinschalige buitengebied- en niet-buitengebiedfuncties;

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen;

handelingen en werkzaamheden die plaatsvinden in het kader van de uitoefening van een bedrijf;

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

de totale vloeroppervlakte van de ruimten die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, een bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag-, wacht- en administratieruimten en dergelijke;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bedrijfsvoering noodzakelijk moet worden geacht;

1. a. t.a.v. bebouwing: bebouwing, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan, dan wel die mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip verleende vergunning;
2. b. t.a.v. gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals legaal aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

uitbreiding van een hoofdgebouw of functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar wel of niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

aanbouw:

een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig, (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel opzicht (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) ondergeschikt is aan en in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw en een toevoeging van een afzonderlijke ruimte inhoudt;

aangebouwd bijgebouw:

een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig, (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel opzicht (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) ondergeschikt is aan en niet in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw en een toevoeging van een afzonderlijke ruimte inhoudt;

vrijstaand bijgebouw:

een vrijstaand gebouw dat zowel in bouwkundig (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel opzicht (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) ondergeschikt is aan het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

uitbouw:

een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel opzicht (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) ondergeschikt is aan en in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw en een vergroting van een bestaande ruimte inhoudt.

een gebouw, dat in bouwkundig en visueel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de totale binnen een gebouw beschikbare vloeroppervlakte inclusief die van eventuele verdiepingen;

een woning, niet zijnde een bedrijfswoning;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

langgerekt gebied waarbinnen verbindende landschapselementen zijn of worden gerealiseerd;

aanwezige en potentiële waarden, gebaseerd op de beoogde natuurkwaliteit voor het gebied, waartoe behoren de natuurdoelen en natuurkwaliteit, geomorfologische processen, de waterhuishouding, de kwaliteit van bodem, water en lucht, rust, de mate van stilte, donkerte en openheid, de landschapsstructuur en de belevingswaarde;

de bouwlaag op de begane grond;

die vormen van natuurvriendelijke recreatie welke in hoofdzaak zijn gericht op natuur- en landschapsbeleving, zoals wandelen, fietsen, picknicken, kanoën en natuurgerichte recreatie zoals vogelobservatie;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

het gebruiken, doen en laten gebruiken en het in gebruik geven;

gebruiksoppervlakte als bedoeld in artikel 1 van het Bouwbesluit 2012 juncto NEN 2580;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

één persoon of een aantal, aan elkaar door familieband of anderszins gerelateerde, personen, die alleen of gezamenlijk een eenheid vormt en als zodanig ook gebruik maakt van één woning;

Voorzieningen gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, zonder baliefunctie;

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;

een gebruik gericht op het in zodanige conditie houden of brengen van objecten dat het voortbestaan van deze objecten op ten minste het bestaande kwaliteitsniveau wordt bereikt;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals bijvoorbeeld transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie;

een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een vergunning als bedoeld in artikel 3.3 onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

1. a. voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang vermeerderd met maximaal 20 centimeter;
2. b. in andere gevallen: de hoogte van de weg ter plaatse van de toegang tot het gebouw vermeerderd met 2 centimeter per meter afstand van het gebouw tot die weg (hemelsbreed gemeten);
3. c. deze bepaling geldt niet voor bouwwerken geen gebouw zijnde; hiervoor wordt de hoogte gemeten vanaf het aansluitende maaiveld.

de kadastrale grens van een perceel.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof hij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub en (raam) prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische-massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

de verbeelding, waarop de bestemmingen en aanduidingen van de gronden die in het plangebied zijn gelegen zijn aangegeven;

de totale oppervlakte van alle vloeren op alle verdiepingen in een woning;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig dient te worden aangemerkt;

een virtuele lijn die samenvalt met de bestaande voorgevel van de woning of een hoofdgebouw en het bouwvlak waarop de woning of het hoofdgebouw zich bevindt en die doorloopt tot de zijdelingse perceelsgrens;

een bijgebouw, dat gesitueerd is op een afstand van het hoofdgebouw en dat in functioneel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

Een woning waarvan het hoofdgebouw los staat van de zijdelingse bouwperceelgrenzen.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van niet meer dan één afzonderlijk huishouden;

de perceelsgrenzen van een bouwperceel, niet zijnde de begrenzing van het perceel aan de achter- of voorzijde;

het aanbrengen van gebiedseigen beplanting, het gebruik van gebiedseigen natuurlijke materialen op grond van een goedgekeurd landschapsinrichtingsplan en waarbij bij de situering zoveel mogelijk aansluiting wordt gezocht bij bestaande landschapselementen, perceelsafscheidingen of aangrenzende bebouwing om de bebouwing minder nadrukkelijk in het landschap te plaatsen.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van het verticale vlak in de zijdelingse bouwperceelgrens tot enig punt van het op dat bouwperceel voorkomende bouwwerk.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige bouwwerken tezamen;

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding maximaal 1 m bedraagt.

• voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang van het perceel onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang van het perceel;
• in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. gazons, bermen en beplanting;
3. c. paden;
4. d. extensief recreatief medegebruik;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - inrichtingsplan', de groene inrichting conform het inrichtingsplan zoals opgenomen in bijlage 1;

met daarbij behorende:

7. g. voorzieningen van algemeen nut.

De gronden met de bestemming ‘Kantoor’ zijn bestemd voor:

1. a. kantoor;
2. b. verhardingen en parkeervoorzieningen;
3. c. tuinen en groenvoorzieningen;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van:

1. a. de situering, de oppervlakte en de (goot)hoogte van bebouwing;
2. b. de aard, hoogte en situering van erfafscheidingen;
3. c. voorzieningen voor de landschappelijke inpassing van nieuwe bebouwing en ter voorkoming van hemelwaterproblematiek in verband met de nieuwe bebouwing, een en ander op basis van een door de aanvrager over te leggen landschappelijk inpassingsplan.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

Op of in deze gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van:

1. a. bouwwerken waarbij de bestaande oppervlakte of situering niet wordt vergroot of gewijzigd;
2. b. bouwwerken in verband waarmee grondwerkzaamheden worden uitgevoerd over een oppervlakte van niet meer dan 250 m² en met een diepte van niet meer dan 0,3 m ten opzichte van het maaiveld.
3. c. In geval van verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen is het bevoegd gezag altijd toegestaan archeologische waarnemingen te doen ten tijde van de graafwerkzaamheden ten behoeve van de bouw.

1. a. Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 5.2 voor bouwwerken ten behoeve van de op deze gronden gelegen andere bestemming(en) indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld.
2. b. In het belang van de archeologische monumentenzorg kunnen aan de omgevingsvergunning de volgende voorwaarden worden verbonden'
   1. 1. De verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor ondanks de activiteit (althans uitvoering van een bouw- of aanlegplan), monumenten in de bodem worden behouden zoals alternatieven voor heiwerk, het al dan niet bouwen van kelders, het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht.
   2. 2. De verplichting tot het doen van opgravingen.
   3. 3. De verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

Op of in deze gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van:

1. a. bouwwerken waarbij de bestaande oppervlakte of situering niet wordt vergroot of gewijzigd;
2. b. bouwwerken in verband waarmee grondwerkzaamheden worden uitgevoerd over een oppervlakte van niet meer dan 500 m² en met een diepte van niet meer dan 0,3 m ten opzichte van het maaiveld, dan wel, ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - esdek', dieper dan 0,5 m ten opzichte van het maaiveld;
3. c. In geval van verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen is het bevoegd gezag altijd toegestaan archeologische waarnemingen te doen ten tijde van de graafwerkzaamheden ten behoeve van de bouw.

1. a. Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 6.2 voor bouwwerken ten behoeve van de op deze gronden gelegen andere bestemming(en) indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld.
2. b. In het belang van de archeologische monumentenzorg kunnen aan de omgevingsvergunning de volgende voorwaarden worden verbonden'
3. c. De verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor ondanks de activiteit (althans uitvoering van een bouw- of aanlegplan), monumenten in de bodem worden behouden zoals alternatieven voor heiwerk, het al dan niet bouwen van kelders, het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht.
4. d. De verplichting tot het doen van opgravingen.
5. e. De verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.

De voor 'Waarde - Attentiegebied ehs' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, beheer en herstel van de waterhuishoudkundige situatie, gericht op het verbeteren van de condities voor de natuur(waarden).

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bestaande gebouwen en andere bouwwerken, die zijn opgericht in overeenstemming met de Woningwet, maar in afwijking van dit bestemmingsplan, zijn toegestaan. Herbouw van deze bestaande gebouwen is niet toegestaan.

Ter plaatse van de gebiedsaanduidingen:

1. a. overige zone - beperkingen veehouderij;
2. b. wetgevingzone - omgevingsvergunning groenblauwe mantel;
3. c. wetgevingzone - wijzigingsgebied bebouwingsconcentratie

gelden specifieke regels. Deze specifieke regels zijn opgenomen in de bestemming waarbinnen dit geldt.

In aanvulling op het gestelde in lid 3.1 en 4.1 geldt dat het gebruiken of laten gebruiken van gronden en bouwwerken met de bestemming 'Kantoor' slechts is toegestaan indien de groene inrichting van de gronden (ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - inrichtingsplan' wordt gerealiseerd met dien verstande dat:

1. a. het landschappelijk inpassingsplan, zoals opgenomen in bijlage 1 van deze regels, wordt uitgevoerd binnen twee jaar na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning voor de functiewijziging;
2. b. het landschappelijk inpassingsplan, zoals opgenomen in bijlage 1 van deze regels, duurzaam in stand wordt gehouden.

Deze regels worden aangehaald onder de naam 'Regels van het bestemmingsplan Landelijk gebied, herziening Hermalen 7 Schijndel'.

Den Ouden Groep is een internationaal en servicegericht familiebedrijf met circa 250 medewerkers, waarbij duurzaamheid, biobased economy en cradle to cradle hoog in het vaandel staan. Dagelijks werkt Den Ouden Groep aan innovatieve oplossingen, maatschappelijk verantwoord ondernemen en CO2 Reductie. Zo is Den Ouden Groep onder meer gecertificeerd op niveau vijf van de CO2-prestatieladder en PSO-trede 3. Den Ouden Groep ontzorgt wereldwijd in bodemverbeteraars, biobrandstoffen, bodembemesting, bodemveiligheid, binnenstedelijke herinrichting en betonaanleg. Diensten zijn voornamelijk gericht op infra, betonwegen, explosievenopsporing, groenrecycling en minerale grondstoffen.

Den Ouden Groep en de gemeente Meierijstad (voorheen gemeente Schijndel) zijn al enkele jaren in gesprek over de ontwikkelingsmogelijkheden van Den Ouden binnen de gemeente. Uit het verloop van de besprekingen tot dusverre blijkt dat het niet eenvoudig is om voor een bedrijf met de omvang van Den Ouden een geschikte locatie te vinden. Tegelijkertijd is duidelijk geworden dat de grenzen voor de bedrijfsontwikkeling op de huidige locaties Hermalen 7 (figuur 1.1) en Vlagheide 6c zijn bereikt. Den Ouden heeft veel tijd en energie gestoken in de uitwerking en verkenning van het draagvlak voor diverse voorstellen voor een doordachte en haalbare bedrijfsontwikkeling. Hierbij zijn diverse opties onderzocht, waaronder verbouw en uitbreiding aan de Hermalen dan wel gedeeltelijke of volledige bedrijfsverplaatsing.

Figuur 1.1 Bedrijfslocatie Den Ouden Groep aan Hermalen 7 te Schijndel (Bron: Den Ouden Groep)

Parallel heeft de gemeente Meierijstad de voorbereidingen gestart voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein Duin-Vlagheide. De gemeente heeft destijds een voorkeursrecht (Wvg) gevestigd voor een bedrijventerrein, dat vooral bedoeld is voor hervestiging van bedrijven, zoals dat van Den Ouden, die qua schaal en omvang het buitengebied zijn ontgroeid. Het is de bedoeling deze bedrijven te hervestigen in zogenaamde groene kamers. De eerdere uitwerkingen van Den Ouden en de ontwikkeling van het bedrijventerrein Duin-Vlagheide bieden goede aanknopingspunten voor een duurzame inpassing van de Schijndelse activiteiten van Den Ouden.

Partijen hechten beide groot belang aan een duurzame inpassing van Den Ouden omdat:

• Den Ouden behoefte heeft aan structurele ruimte voor bedrijfsontwikkeling.
• De gemeente Meierijstad, in het kader van een goede ruimtelijke ordening, graag een bijdrage levert aan de randvoorwaarden voor een duurzame ontwikkeling van Den Ouden en tegelijkertijd graag een impuls wil geven aan de kwaliteit van het landelijk gebied.

Partijen onderzoeken momenteel of er mogelijkheden liggen voor een gedeeltelijke verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten van Den Ouden van Hermalen 7 naar een nieuwe locatie aan de Vlagheide, tegenover de huidige locatie aan de Vlagheide 6c.

Op het perceel aan Hermalen 7 ligt het initiatief om de bestaande hal volledig te transformeren naar een kantoor (twee verdiepingen), inclusief kantine en atrium. Er vinden geen grondwerkzaamheden plaats. De tijdelijke kantoorunits alsook de overige bebouwing die momenteel op het perceel aanwezig zijn worden verwijderd.

Daarnaast is Den Ouden een erkend leer- en opleidingsbedrijf voor zowel de infra- als recycling-branche en profileert Den Ouden zich steeds meer als kennis- en educatiecentrum. Dit geldt over de gehele breedte van de organisatie: van het ontwikkelen van nieuwe detectietechnieken voor het opsporing van explosieven, de modificatie van machines voor de aanleg van betonnen (vloeistofdichte) voorzieningen, het organiseren van symposia en Academies voor (hoge) scholen en bedrijven, tot aan het ontwikkelen van innovatieve verwerkingsmethoden voor reststromen binnen de circulaire economie.

Voor het plangebied aan Hermalen 7 geldt het bestemmingsplan 'Landelijk gebied' (vastgesteld op 27 juni 2013) en heeft hierin de bestemming 'Bedrijf - Agrarisch verwant'. De beoogde transformatie naar kantoor is in strijd met dit geldende bestemmingsplan. In de huidige situatie is een deel van het gebouw al in gebruik als kantoor, verwant aan het agrarisch bedrijf. Door middel van een nieuw bestemmingsplan kan de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk worden gemaakt.

Het plangebied is gelegen aan Hermalen 7, circa twee kilometer ten westen van de kern Schijndel. Het plangebied wordt aangeduid met (een gedeelte van) de kadastrale percelen SDL00 - L - 311 en SDL00 - L - 310. De totale oppervlakte bedraagt circa 12.100 m². In de figuren 1.2 en 1.3 is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.2 Ligging plangebied ten opzichte van de kern Schijndel (Bron: Google Maps)

Figuur 1.3 Begrenzing plangebied (Bron: Google Maps)

Voor het plangebied aan Hermalen 7 geldt het bestemmingsplan 'Landelijk gebied', vastgesteld op 27 juni 2013. Een uitsnede van de verbeelding hiervan is weergegeven in figuur 1.4. De gronden in het plangebied hebben de bestemmingen 'Agrarisch met waarden - Natuur en landschap' en 'Bedrijf - Agrarisch verwant'. Voor wat betreft de bestemming 'Bedrijf - Agrarisch verwant' geldt tevens specifiek de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - agrarisch verwant 2' (sb-av2).

De voor 'Agrarisch met waarden - Natuur en landschap' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• agrarisch bedrijf en agrarisch gebruik;
• een aan huis verbonden beroep;
• nevenactiviteiten;
• behoud, herstel en ontwikkeling van cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden;
• behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de ecologische en landschappelijke waarden en kenmerken van de onderscheidene gebieden, te weten de groenblauwe mantel;
• water en waterhuishoudkundige doeleinden;
• extensief recreatief medegebruik;
• bed en breakfast;
• doeleinden van openbaar nut;
• erfbeplanting;
• tuinen;
• onverharde paden
• evenementen;

een en ander met bijbehorende voorzieningen, waaronder perceelsontsluitingen en sloten.

De voor 'Bedrijf - Agrarisch verwant' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• agrarisch verwant bedrijf:
• agrarisch technisch hulpbedrijf:;
• een aan huis verbonden beroep;
• water en waterhuishoudkundige doeleinden;

een en ander met bijbehorende bouwwerken en voorzieningen, zoals ontsluitingswegen en parkeer- en groenvoorzieningen.

De functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - agrarisch verwant 2' regelt daarnaast specifiek het gebruik als loonwerkbedrijf op het adres Hermalen 7 met een bebouwde oppervlakte van 3.395 m².

Voor wat betreft ondergeschikte detailhandel gelden binnen de bestemming 'Bedrijf - Agrarisch verwant' de volgende bepalingen:

• ten dienste van het bedrijf is ondergeschikte detailhandel als nevenactiviteit in ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen toegestaan;
• de totale vloeroppervlakte aan ondergeschikte detailhandel mag niet meer bedragen dan 10% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte met een maximum van 150 m²;
• De activiteit vindt uitsluitend plaats in de aanwezige gebouwen. Nieuwbouw ten behoeve van de functie is niet toegestaan.

Figuur 1.4 Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Landelijk gebied' met aanduiding plangebied

(Bron: Ruimtelijkeplannen)

Daarnaast geldt voor het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Attentie ehs' en zoals weergegeven de figuren 1.5 en 1.6 gedeeltelijk de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 4'.

Figuur 1.5 Zone met dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' (Bron: Ruimtelijkeplannen)

Figuur 1.6 Zone met dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' (Bron: Ruimtelijkeplannen)

Naast deze bepalingen zijn binnen (een gedeelte van) het plangebied nog de volgende gebiedsaanduidingen van toepassing:

• Gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied';
• Gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - extensiveringsgebied';
• Gebiedsaanduiding 'wro-zone - omgevingsvergunning groenblauwe mantel';
• Gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied bebouwingsconcentratie'.

De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van een kantoorfunctie en is daarmee (deels) in strijd met de regels uit het geldende bestemmingsplan. Door middel van voorliggend bestemmingsplan wordt de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk worden gemaakt.

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied en geeft inzicht in de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Meierijstad. Hoofdstuk 4 omvat de toets aan de sectorale milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan en de procedure.

Het buurtschap Hermalen vormt een groen agrarisch lint met een besloten karakter. Het is gelegen ten westen van Schijndel, juist ten noorden van de Boxtelseweg. Het gebied ligt op de rand van de beekzone en het besloten kampen-broeklandschap, op een dekzandrug. Het landschapsbeeld van Hermalen wordt bepaald door kleine landschapselementen. De verkavelingspatronen afkomstig uit het kampen landschap zijn grotendeels bewaard gebleven. Variatie in verkaveling, knotwilgen op perceelsranden en erfbeplantingen maken dat het landschap kleinschalig aandoet. Het lint wordt begeleid door variabele laanbeplanting. Doordat enkele kavels begrensd worden door karakteristieke beplanting (knotwilgen en populieren), wordt de kleinschaligheid van het landschap extra benadrukt. Er zijn voornamelijk woningen gelegen in dit bebouwingscluster en deze zijn aan weerzijden van de weg gesitueerd. De bebouwing bestaat hoofdzakelijk uit boerderij- of woonbebouwing. Tussen de bebouwing door is zicht op het achterliggende landschap. Ten oosten van het lint (ertegenaan) is een paardenhouderij, een imker en een tuinvereniging gelegen.

De voormalige boerderij aan Hermalen 7 vormt de oorspronkelijke geboortegrond van het bedrijf Den Ouden Groep. Het voormalige loonbedrijf is op deze locatie gevestigd en uitgegroeid tot de huidige omvang. De bebouwing op het perceel is ontstaan vanuit een groeiend loonwerkbedrijf en de (voormalige) boerderij. De bedrijfsgebouwen bestaan uit loodsen voor onderhoud en stalling waarin de kantoorfunctie is gehuisvest. Het gebrek aan kantoorruimte is tijdelijk opgevangen door het plaatsen van units. De bedrijfswoning aan Hermalen 7 is de aangepaste voormalige boerderij. De locatie wordt ontsloten via het Hermalen en de Boxtelseweg, een provinciale weg.

Het perceel van de voormalige boerderij aan Hermalen 7 vormt de oorspronkelijke geboortegrond van de onderneming. Hier staat het hoofdkantoor en vindt het onderhoud en de stalling van het materieel plaats. Het bedrijfsperceel beschikt over de volgende voorzieningen:

• een bedrijfswoning;
• het hoofdgebouw bestaande uit twee aaneengesloten bedrijfshallen met een oppervlake van 1.590 m², met daarin de kantoren, de smeerput, de werkplaats, archief en opslag.
• een open machinestalling met een oppervlakte van 1.430 m², met daarin de wasplaats, stalling en opslag;
• tijdelijke units voor 17 werkplekken met een bruto oppervlakte van in totaal 159,8 m² conform de bouwvergunning uit 2010 (in 2018 is daar een tweede laag bovenop gezet);
• terreinverharding, waaronder de stallingen van het rijdend materieel en containers en toereikende parkeervoorzieningen voor werknemers en bezoekers;
• groenvoorzieningen.

De verschillende voorzieningen op basis van de huidige situatie zijn in beeld gebracht in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Overzichtskaart bestaande voorzieningen (Bron: Omni Architecten)

De bedrijfsgebouwen worden gebruikt voor het onderhouden, repareren en stallen van de voertuigen en machines. In deze gebouwen bevinden zich ook de permanente en tijdelijke kantoorruimten met de daarbij behorende voorzieningen voor het management en de administratieve ondersteuning van het bedrijf. In het hoofdgebouw bevinden zich 50 vaste werkplekken, de kantine, de receptie, ontvangst- en vergaderruimtes en sanitaire voorzieningen. In de tijdelijke units en de bedrijfswoning zijn daarnaast nog 20 tijdelijke werkplekken, archief, serverruimtes gehuisvest. In de directe omgeving van Hermalen 7 zijn een paardenhouderij, een imker en een tuinvereniging gevestigd. De ontsluiting van het gebied loopt via het Hermalen en de Boxtelseweg, een provinciale weg. De huidige situatie van het plangebied en de directe omgeving is weergegeven in de figuren 2.2 t/m 2.10.

Figuur 2.2 Huidige situatie plangebied (Bron: Den Ouden Groep)

Figuur 2.3 Bedrijfswoning aan de voorzijde

Figuur 2.4 Vooraanzicht bedrijf

Figuur 2.5 Zuidzijde bedrijfsgebouw

Figuur 2.6 Noordoostzijde van het plangebied

Figuur 2.7 Oostzijde bedrijfsgebouw

Figuur 2.8 Loods met parkeergelegenheden aan de noordwestzijde van het plangebied

Figuur 2.9 Straatprofiel in zuidoostelijke richting

Figuur 2.10 Straatprofiel in noordwestelijke richting

Op het perceel aan Hermalen 7 is Den Ouden Groep voornemens de bestaande hal volledig te transformeren naar kantoor. De hal wordt inpandig verbouwd tot kantoor (twee verdiepingen) met bijbehorende faciliteiten. Er vinden geen grondwerkzaamheden plaats. Om de transformatie naar een kantoorfunctie mogelijk te maken, moet op basis van het provinciaal beleid maatregelen worden genomen. Deze maatregelen zijn onder andere het volledig slopen van de overdekte loods, het verwijderen van de tijdelijke kantoorunits en het verwijderen van meer dan 2.500 m² verharding. De ontsluiting van het perceel wordt aangepast. Personeel betreedt het perceel via de inrit aan de rechterzijde van het pand en verlaat het perceel aan de linkerzijde van het pand. Voor klanten kan de inrit aan de rechterzijde van het pand zowel als in- en uitrit worden gebruikt. Aan de linkerzijde van het pand is het rijbaanprofiel aangepast van twee naar één rijstrook.

Door het beëindigen van de bedrijfsactiviteiten en de te nemen maatregelen ontstaat er ruimte voor een landschappelijke inrichting van de randen en een aantrekkelijk verblijfsgebied voor een kantoorfunctie. Deze vrije ruimte wordt ingericht met groen. Hierdoor staat het nieuwe kantoorgebouw op een decor van groen. De exacte ontwikkelingen en ingrepen aan het plangebied zijn weergegeven in figuur 2.11.

Figuur 2.11 Beoogde ontwikkelingen (Bron: Buro Lubbers)

Een overzichtskaart van de toekomstige situatie van het plangebied is weergegeven in figuur 2.12. De verschillende gevelaanzichten van het toekomstige kantoor zijn weergegeven in de figuren 2.13 t/m 2.16. Gedetailleerde ontwerptekeningen van de gevels en plattegronden zijn opgenomen in bijlage 1 van voorliggend bestemmingsplan.

Figuur 2.12 Overzichtskaart toekomstige situatie (Bron: Omni Architecten)

Figuur 2.13 Voorgevel (Bron: Omni Architecten)

Figuur 2.14 Achtergevel (Bron: Omni Architecten)

Figuur 2.15 Linker zijgevel (Bron: Omni Architecten)

Figuur 2.16 Rechter zijgevel (Bron: Omni Architecten)

Wat betreft de landschappelijke inpassing van het perceel wordt uitgegaan van een groene beplantingsrand met een kamerstructuur. De kamerstructuur wordt gevormd door een dichte houtwal, bestaand uit berk, vuilboom, eik, els, krent en hulst. De groenstructuur creëert een barrière, zodat iedere kamer als een eigen ruimte wordt ervaren. Hierdoor ontstaat een aantrekkelijke plek die omringd wordt door groen. Men kan hier met plezier gebruik van maken, meedoen aan activiteiten of verblijven. Iedere kamer beschikt over haar eigen functies, die net als de hoeveelheid en de grootte van de kamers. De indeling van de groenstructuur is weergegeven in figuur 2.17.

Figuur 2.17 Indeling groenstructuur (Bron: Buro Lubbers)

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Tot slot wordt in paragraaf 3.4 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn:

• Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden;
• De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsten;
• De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied;
• De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio's in heel Nederland. Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden;
• Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies;
• Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen.

Het stellen van de bovenstaande prioriteiten kan een situatie maken dat belangen soms botsen. Om in zo’n situatie keuzes te maken worden er drie afwegingsprincipes gebruikt:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte.
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied.
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

De uitvoering van de NOVI moet gezamenlijk worden aangepakt. Rijk, provincies en gemeenten gaan meer samenwerken als één overheid. Ook staat participatie centraal. Daarnaast is de NOVI continu in beweging. Het is de bedoeling dat het zich continu aanpast aan ontwikkelingen, in een permanent en cyclisch proces. Inwoners moeten een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd.

Toetsing

De Nationale Omgevingsvisie wordt gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau en heeft geen directe belangen die geborgd moeten worden ten aanzien van het plangebied en de beoogde ontwikkeling.

In het Barro zijn dertien nationale belangen opgenomen. De volgende kunnen relevant zijn voor ruimtelijke plannen in de gemeente:

• Rijksvaarwegen
• Grote rivieren
• Defensie
• Hoofdwegen en landelijke spoorwegen
• Elektriciteitsvoorziening
• Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen
• Natuurnetwerk Nederland
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament

De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor. Het Barro voorziet verder in een hoofdstuk overige bepalingen en gaat gepaard met meerdere bijlagen. In deze bijlagen worden onder andere de belangen van de grote rivieren en defensie geografisch begrensd.

Toetsing

Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro. Ten aanzien van titel 2.6 Defensie wordt de enige mogelijke beperking gevormd door de bescherming van het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel (figuur 3.1).

Figuur 3.1 Radarverstoringsgebied Volkel (Bron: Barro)

Het plangebied is niet gesitueerd in het beperkingengebied behorende bij het radarstation Volkel (figuur 3.2). Ook heeft het projectvoornemen géén betrekking op het oprichten van een windturbine.

Figuur 3.2 Situering buiten radarverstoringsgebied (Bron: Barro)

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt (Bro art. 3.1.6 lid 2). “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”.

Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn ontwikkelingen, die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen.

Toetsing

Uit jurisprudentie blijkt dat een functiewijziging met een oppervlakte van meer dan 500 m² bvo gebouwen of terrein, wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. In dit geval worden de bedrijfsmatige activiteiten verplaatst en blijft de hoofdkantoorfunctie van het bedrijf (zonder baliefunctie) op het huidige terrein gevestigd. Het geldende bestemmingsplan staat alleen ondergeschikte kantoorruimte toe.

De hoeveelheid bebouwing neemt niet toe, maar omdat de functie wijzigt naar een zelfstandige kantoorfunctie (zonder baliefunctie), is sprake van een stedelijke ontwikkeling.

Relevante regio

Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. De relevante regio voor Den Ouden is de gemeente Meierijstad, gelet op de lokale binding van dit bedrijf.

Beschrijving behoefte

Het bedrijf Den Ouden heeft wat betreft de kantoorfunctie op Hermalen 7 een structureel ruimtegebrek. Daarom wordt (indien mogelijk) ingezet op de verplaatsing van de bedrijfsmatige activiteiten naar het nieuwe bedrijventerrein Duin-Vlagheide (een bedrijventerrein, dat vooral bedoeld is voor hervestiging van bedrijven, zoals dat van Den Ouden, die qua schaal en omvang het buitengebied zijn ontgroeid) zodat er op de huidige locatie plek is voor uitbreiding van het hoofdkantoor binnen de grenzen van de huidige bebouwing. De kantoorlocatie krijgt geen baliefunctie, aangezien dit niet is toegestaan conform de Interim omgevingsverordening. Hiermee wordt ook de verkeersaantrekkende werking beperkt.

In het hoofdgebouw bevinden zich momenteel al 50 vaste werkplekken, de kantine, de receptie, ontvangst- en vergaderruimtes en sanitaire voorzieningen. In de tijdelijke units en de boerderij zijn daarnaast nog 20 tijdelijke werkplekken, een archief en de serverruimtes gehuisvest. In de nieuwe situatie worden alle werkplekken in de bestaande loods gerealiseerd en worden bijbehorende faciliteiten toegevoegd.

In tegenstelling tot andere bedrijven zullen bij dit bedrijf niet minder werkplekken op locatie nodig zijn. De mede door het coronavirus ontstane trend om meer thuis te werken is niet van toepassing op Den Ouden Groep B.V. aangezien het thuiswerken niet gebruikelijk is in deze branche. Wanneer het bedrijf haar werknemers gaat verplichten om thuis te werken, dan bestaat de kans dat zij mensen gaan verliezen omdat ze bij andere bedrijven gaan werken. Daarnaast is het ook niet makkelijk om vanuit huis te werken omdat het bedrijf veel in teams werkt, waar korte lijntjes van belang zijn. Ook diverse middelen (plotters, printers en zware software die op desktops draait in plaats van laptops) kunnen niet thuis geïnstalleerd worden. Ook de m² per gemiddelde werkplek is nu de helft zo groot dan dat gebruikelijk is. Daar waar zij nu met vier personen in een ruimte zitten, is de standaard twee personen in dezelfde ruimte. Ook de groei van het bedrijf en de type projecten die gedraaid worden zorgen voor meer voorbereiding en mensen op kantoor. Waar men vroeger voor een project één persoon nodig had voor de voorbereidingen, zijn er nu drie of vier nodig. Daarom kan gesteld worden dat behoefte is aan meer ruimte op de locatie zelf en dat de trend van het thuiswerken niet van toepassing is op Den Ouden Groep B.V.

De behoefte aan verplaatsing van de bedrijfsmatige activiteiten van Den Ouden komt ook voort uit de wens tot kwaliteitsverbetering in het landelijk gebied.

Waarom niet binnenstedelijk

Er is binnen de gemeente geen zelfstandige kantoorlocatie te koop met de benodigde omvang. (bron: fundainbusiness, 18 juli 2021).

Verplaatsing van het gehele bedrijf naar een binnenstedelijke locatie is niet mogelijk. Dit blijkt uit de Bedrijventerreinenvisie Meierijstad (april 2019), welke momenteel wordt geactualiseerd. Op dit moment is er een tekort aan bedrijventerrein, maar de gemeente werkt aan uitbreiding van het areaal.

De behoefte en het aanbod aan bedrijventerrein is onderzocht in het kader van deze visie, waarin voor de behoefte wordt uitgegaan van het ‘middenscenario’. De kwantitatieve ruimtevraag in dit scenario bedraagt circa 3 hectare per jaar. De totale kwantitatieve vraag naar bedrijventerreinen bedraagt daarmee in de periode 2019 tot en met 2030 (12 jaar) zo’n 36 hectare netto (indicatief). Uit de confrontatie met het harde planaanbod ontstaat het in figuur 3.3 weergegeven beeld.

Figuur 3.3 Confrontatie kwalitatieve vraag en (plan)aanbod bedrijventerreinen (2019 tot en met 2030)

De bedrijventerreinenmarkt is vooral een lokale markt. De ruimtevraag is voornamelijk afkomstig van nu al in Meierijstad gevestigde bedrijven, zo ook de ruimtebehoefte van Den Ouden. Omdat het ruimtelijk gezien zeer wenselijk is om de bedrijfsmatige activiteiten van Den Ouden uit het landelijk gebied te verplaatsen, zou voor verplaatsing van het gehele bedrijf een bedrijfslocatie op een modern-gemengd bedrijventerrein of functioneel bedrijventerrein gevonden moeten worden. Er is binnen de gemeente binnenstedelijk echter onvoldoende harde plancapaciteit om aan de vraag te kunnen voldoen. In dat geval hoeft niet eerst het gehele binnenstedelijke aanbod te worden benut, voordat mag worden uitgebreid. In dat geval mag dus ook worden gekozen voor een nieuwe locatie buiten bestaand stedelijk gebied (wel liefst aansluitend).

Per 1-1-2019 was er 25,4 hectare harde plancapaciteit.

De bedrijfsmatige activiteiten worden indien mogelijk daarom verplaatst naar het nieuwe terrein Vlagheide, dat in de visie is aangemerkt als zoekgebied, afhankelijk van de (lokale) behoefte. Deze verplaatsing moet planologisch nog mogelijk worden gemaakt. De ontwikkeling van Den Ouden zou dan vooruitlopen op een eventuele ontwikkeling van Duin-Vlagheide. Wanneer de ontwikkeling van Duin-Vlagheide onverhoopt niet mogelijk blijkt, is Den Ouden toch (nog) in landelijk gebied gevestigd.

Het huidige perceel met de bedrijfsbestemming heeft een oppervlakte van circa 12.101 m². Deze ruimte is voldoende voor een goede inpassing van het al gevestigde hoofdkantoor, inclusief noodzakelijke uitbreiding, parkeren en landschappelijke inpassing. Met het splitsen van de hoofdkantoorfunctie en verplaatsing van de bedrijfsmatige activiteiten naar een nieuwe locatie aan de rand van het stedelijk gebied is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het Rijksbeleid.

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie;
• Werken aan een klimaatproof Brabant;
• Werken aan de slimme netwerkstad;
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

De beoogde herbestemming heeft geen invloed op de vier opgestelde ambities. Wel moet de ontwikkeling in lijn zijn met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. In hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten wordt onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze drie aspecten en waarom deze aspecten anderzijds geen belemmering vormen voor de ontwikkeling zelf. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat de Omgevingsvisie Noord-Brabant geen belemmering vormt voor onderhavig planvoornemen.

In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid.

De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen.

In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor:

• Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo'n activiteit te mogen verrichten. Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding.
• Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

Binnen de thema's stedelijke ontwikkeling en erfgoed en landbouw is het plangebied conform de figuren 3.4 en 3.5 gelegen in 'Cultuurhistorisch waardevol gebied' en 'Landelijk gebied'.

Figuur 3.4 Thema stedelijke ontwikkeling en erfgoed, ligging in cultuurhistorisch waardevol gebied (Bron: Provincie Noord-Brabant)

Figuur 3.5 Thema landbouw, ligging in landelijk gebied met aanduiding verbod uitbreiding veehouderij (Bron: Provincie Noord-Brabant)

In hoofdstuk 3 van de Interim omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

De volgende artikelen zijn relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik

Lid 1

Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat:

1. a. de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat:
   1. 1. nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk;
   2. 2. er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan;
2. b. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking);
3. c. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel.

Lid 2

Onder bestaand ruimtebeslag voor bebouwing wordt verstaan het werkingsgebied Stedelijk Gebied of een bestaand bouwperceel.

Artikel 3.8 Meerwaardecreatie

Lid 1

Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder:

1. a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat;
2. b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.

Lid 2

De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, bedoeld in artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap kan deel uitmaken van de meerwaardecreatie.

Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap

Lid 1

Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving.

Lid 2

Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat:

1. a. dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of
2. b. de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken, worden nagekomen.

Lid 3

Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten:

1. a. de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing;
2. b. het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land;
3. c. het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen;
4. d. het wegnemen van verharding;
5. e. het slopen van bebouwing;
6. f. de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones;
7. g. het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden.

Lid 4

Ingeval er toepassing wordt gegeven aan het tweede lid onder b geldt dat een passende financiële bijdrage in een landschapsfonds is verzekerd én over de besteding van dat fonds periodiek verslag wordt gedaan in het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken.

Artikel 3.29 Cultuurhistorische waarden

Een bestemmingsplan van toepassing op Cultuurhistorisch waardevol gebied:

1. a. is mede gericht op behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden en kenmerken zoals beschreven in de Cultuurhistorische Waardenkaart;
2. b. stelt regels ter bescherming van de cultuurhistorische waarden en kenmerken van de onderscheiden gebieden.

Artikel 3.73 Vestiging niet-agrarische functie in landelijk gebied

Lid 1

Een bestemmingsplan van toepassing op 'landelijk gebied' kan voorzien in de vestiging van een niet-agrarische functie op een bestaand bouwperceel als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

1. a. de vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken:
   1. 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving;
   2. 2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders;
   3. 3. hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het landelijk gebied.
2. b. er vindt geen splitsing plaats van het bouwperceel;
3. c. overtollige bebouwing wordt gesloopt;
4. d. de vestiging heeft geen betrekking op:
   1. 1. een kantoor met baliefunctie;
   2. 2. lawaaisport;
   3. 3. mestbewerking.

Lid 2

Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels:

1. a. over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking;
2. b. welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan;
3. c. dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen;
4. d. dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de maximaal toegestane omvang.

Lid 3

Als een binnen de omgeving passende omvang geldt voor:

1. a. bedrijvigheid, dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein;
2. b. een detailhandelsvoorziening, een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m²;
3. c. een voorziening ten dienste van vrije tijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare.

Toetsing

Wat betreft zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 3.6) is het uitgangspunt van de provincie dat voor de toedeling van functies eerst de mogelijkheden in stedelijk gebied worden benut of de mogelijkheden binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. Dit geldt niet in gevallen dat er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging met de vestiging van een functie is toegestaan.

Bij de beoogde ontwikkeling wordt waar mogelijk uitgegaan van het principe meerwaardecreatie (artikel 3.8), waar bij een ontwikkeling sprake is van een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat en de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Onderhavig initiatief speelt in op dit principe doordat:

• bebouwing wordt gesloopt waardoor het aanzien/beeldkwaliteit en de leefkwaliteit van omwonenden wordt verbeterd;
• de ontwikkeling landschappelijk wordt ingepast;
• er wordt duurzaam gebouwd waardoor de energiebehoefte fors wordt verminderd;
• de cultuurhistorische kwaliteit wordt verbeterd.

Artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant eist, bij een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in het landelijk gebied, een fysieke kwaliteitsverbetering van de landschappelijke kwaliteit. De beoogde ontwikkeling gaat gepaard met een positieve bijdrage aan de bescherming en ontwikkeling van de onderkende ecologisch en landschappelijke waarden en kenmerken van het plangebied en de nabije omgeving. Hier wordt nader op in gegaan in paragraaf 3.4.3 van voorliggend bestemmingsplan. Bovendien is ten behoeve van het planvoornemen een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. Dit inpassingsplan is opgenomen in bijlage 1 bij de regels van dit bestemmingsplan. Gesteld kan worden dat het initiatief in lijn is met artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

Het plangebied ligt zoals weergegeven in figuur 3.3 in de zone 'Cultuurhistorisch waardevol gebied' (artikel 3.29). Een bestemmingsplan van toepassing op deze zone is gericht op behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van cultuurhistorische waarden en kenmerken. Het initiatief levert een wezenlijke bijdrage aan de cultuurhistorische waarde van het plangebied en de directe omgeving en heeft relatie met omliggende landelijke bebouwing. In paragraaf 4.5.2 wordt nader ingegaan op dit aspect.

Voor de beoogde ontwikkeling is daarnaast sprake van de vestiging van een niet-agrarische functie in landelijk gebied. Derhalve dient getoetst te worden aan artikel 3.73 uit de Interim omgevingsverordening. De maatregelen zijn onder andere het volledig slopen van de overdekte loods, het verwijderen van de tijdelijke kantoorunits en het verwijderen van meer dan 2.500 m² verharding.

Door het beëindigen van de bedrijfsactiviteiten en de te nemen maatregelen ontstaat er ruimte voor een landschappelijke inrichting van de randen en een aantrekkelijk verblijfsgebied voor de kantoorfunctie. Deze vrije ruimte wordt ingericht met groen. Hierdoor staat het nieuwe kantoorgebouw op een decor van groen, waar men in de groenvoorziening aan verschillende activiteiten kan deelnemen. Hiermee wordt aangesloten bij de groen opgezette landelijke omgeving.

De hoofdkantoorfunctie is al op het terrein aanwezig en blijft bestaan. De bedrijfsmatige activiteiten worden uit het landelijk gebied verplaatst, met de kanttekening dat de ontwikkeling van Den Ouden dan vooruitloopt op een eventuele ontwikkeling van Duin-Vlagheide. Wanneer die laatste ontwikkeling onverhoopt niet mogelijk blijkt, is Den Ouden toch (nog) in landelijk gebied gevestigd. Er is bij nieuwvestiging geen baliefunctie toegestaan. De baliefunctie is in de planregels van voorliggend bestemmingsplan ook nadrukkelijk uitgesloten.

In voorliggend bestemmingsplan wordt onderbouwd dat een gebiedsgerichte benadering plaatsvindt welke activiteiten en functies passen in de omgeving, welke effecten de beoogde ontwikkeling heeft op milieuaspecten en hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit. Daarnaast vindt geen splitsing van het bouwperceel plaats en wordt overtollige bebouwing gesloopt of verwijderd. De bestaande hal wordt inpandig volledig getransformeerd naar kantoor. De overdekte loods welke momenteel als machinestalling wordt gebruikt wordt volledig gesloopt. De bedrijfswoning aan de voorzijde behoudt haar functie als bedrijfswoning. Ook sluit het nieuwe bouwvlak aan bij de nieuwe kantoorfunctie (principe zorgvuldig ruimtegebruik) en bestaan geen mogelijkheden voor onevenredige bebouwing en/of aantasting van structuren. Er vinden geen grondwerkzaamheden plaats.

Ook vanuit het beleid van de gemeente Meierijstad (Structuurvisie Ruimte, Structuurvisie Buitengebied en de concept Omgevingsvisie) wordt gesteld dat de beoogde ontwikkeling van agrarisch verwant naar kantoor qua aard en omvang past in een gemengd landelijk gebied. Nadrukkelijk is bij dit beleid aandacht voor kwaliteitsverbetering en wordt gestreefd naar minder belastende functies in het buitengebied. Deze beleidskaders worden uitgebreid getoetst in de paragrafen 3.4.1 en 3.4.2.

Met bovenstaande uitgangspunten wordt voldaan aan de regels met betrekking tot de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. Daarmee is onderhavig initiatief in lijn met Interim Omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant.

De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het provinciaal beleid.

De structuurvisie Ruimte van de voormalige gemeente Schijndel is vastgesteld op 31 mei 2012. In deze structuurvisie zijn de ruimtelijke ambities van de gemeente Schijndel uitgewerkt. Een uitsnede van de bijbehorende structuurvisiekaart is weergegeven in figuur 3.5. Toegenomen bevolking en welvaart zorgen voor steeds meer tegengestelde belangen en ruimteclaims. Om de ruimtelijke ontwikkeling van Schijndel in goede banen te leiden, vindt er dan ook een complexe belangenafweging plaats. Ook liggen er ambities op diverse vlakken, te weten een evenwichtige (volks)huisvesting, een stabiele en sterke sociaaleconomische positie, behoud van cultuurhistorie, een gezonde en robuuste natuur, adequate waterhuishouding, een acceptabele en aantrekkelijke woon en leefomgeving met voldoende ruimte voor recreatie.

De structuurvisie brengt zowel de richting als de mogelijke ‘routes’ in beeld ten aanzien van het ruimtelijke beleid. Ook de keuzes die gemaakt dienen te worden komen in de structuurvisie terug. De structuurvisie Ruimte heeft betrekking op de eerste tien jaar met een doorkijk naar de volgende tien jaar. Bij het ontwikkelen van de structuurvisie Ruimte stonden vier kernwaarden centraal:

• verdieping van de Strategische Visie;
• behoud en versterken van bestaande kwaliteiten voor een complete gemeente;
• regierol voor de gemeente Schijndel;
• transparantie en toegankelijkheid van ruimtelijke keuzes.

Figuur 3.5 Uitsnede Structuurvisie Ruimte (Bron: Gemeente Schijndel)

Toetsing

De hoofdlijn van het beleid voor het landelijk gebied is gericht op kwaliteitsverbetering van het landschap in combinatie met agrarische bedrijfsvoering. Het behoud en waar mogelijk versterking van de landschappelijke en natuurwaarden is van cruciaal belang. De gemeente Schijndel heeft ervoor gekozen om binnen de aangewezen bebouwingsconcentraties ruimte te bieden voor toevoeging van nieuwe bebouwing en nieuwe functies. Daaraan gekoppeld is een compensatiemaatregel om in het omliggende landschap te investeren in natuur en landschap. Bij ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied wordt dan ook niet alleen een goede landschappelijke inpassing nagestreefd, maar tevens een kwaliteitsverbetering in het omliggende landschap.

De Structuurvisie Buitengebied Schijndel van de gemeente Schijndel is vastgesteld op 30 juni 2011. In deze structuurvisie is de visie van de gemeente Schijndel op het buitengebied van de gemeente neergelegd. De hoofddoelstelling van de structuurvisie is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Het toestaan van nieuwe economische dragers en de Ruimte-voor-Ruimteregeling zijn methoden om kwaliteitsverbetering te bewerkstelligen. Economische mogelijkheden moeten ondernemers verleiden om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. In de structuurvisie Buitengebied blijkt hoe de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd bij nieuwe ontwikkelingen. Daarbij kunnen verschillende strategieën, eventueel in combinatie met elkaar, worden ingezet om (meerdere) knelpunten aan te pakken.

De gemeente Schijndel wil vooral in gebieden die al enigszins versteend zijn nieuwe economische activiteiten toestaan indien dit bijdraagt aan de leidende principes van het provinciale en gemeentelijke beleid en leidt tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in brede zin. Deze versteende gebieden met veelal verschillende functies worden bebouwingsconcentraties genoemd. Buiten deze bebouwingsconcentraties geldt het beleid zoals dit is vastgelegd in de provinciale structuurvisie en de provinciale verordening. Binnen deze bebouwingsconcentraties zijn verruimde mogelijkheden voor nieuwe economische activiteiten. Bebouwingsconcentraties mogen echter niet worden beschouwd als gebieden voor nieuw stedelijk ruimtebeslag. De functies die in de bebouwingsconcentraties worden toegevoegd dienen qua aard en omvang (ook voor wat betreft de te benutten bebouwing) te passen in de omgeving. Bovendien dient rekening te worden gehouden met ecologische-, landschappelijke- en milieutechnische waarden.

Toetsing

De gemeente stelt dat het aanwezige bedrijf momenteel afbreuk doet aan het kleinschalige landschap van de omgeving. Het verdient de voorkeur om de bedrijfsfunctie uit te plaatsen en middels een nieuwe functie (hoofdfunctie wonen met enkele nieuwe functies onder voorwaarde van sloop) in te zetten op de kwaliteit van het gebied. Zoals in paragraaf 1.1 beschreven zijn verschillende scenario's onderzocht.

Conform de structuurvisie ligt het plangebied in bebouwingsconcentratie Hermalen. Binnen deze bebouwingsconcentraties zijn verruimde mogelijkheden voor nieuwe economische activiteiten. Er wordt gestreefd naar een verweving van functies (zoals landbouw, kantoor, natuur en wonen) en is de ontwikkeling van natuur en de bescherming van natuurwaarden en bestaande landschappelijke verschijningsvormen van belang. In de beoogde situatie wordt de bestemming 'Bedrijf - Agrarisch verwant' met bijbehorende aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - agrarisch verwant 2' omgezet naar een kantoor- en een groenbestemming. Het plan is daarmee in lijn met de ambities uit de structuurvisie.

Op grond van het provinciaal beleid geldt de regeling 'Kwaliteitsverbetering van het landschap'. Het afsprakenkader over de toepassing en uitwerking van deze regeling is in 2015 geactualiseerd en bevat een categorie-indeling voor de niet-planmatige ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied en de bijbehorende tegenprestatie.

De beoogde ontwikkeling valt in categorie 3. Dit zijn ontwikkelingen met een grote impact waarbij naast een landschappelijke inpassing een kwaliteitsverbetering van het landschap moet plaatsvinden. Het afsprakenkader geeft richting aan de minimale kwaliteitsverbetering. De kwaliteitsverbetering komt bovenop de verplichte landschappelijke inpassing.

Deze kwaliteitsverbetering kan op onderstaande wijze, of een combinatie daarvan, geeffectueerd worden:

1. 1. Fysieke bijdrage binnen het plangebied en of de directe projectomgeving, waarbij de waarde overeenkomt met 20% van de grondwaardevermeerdering;
2. 2. Fysieke bijdrage elders binnen de gemeente mits in overeenstemming met gemeentelijke uitvoeringsprojecten op het gebied van natuur en landschap;
3. 3. Storting van de 20% van de grondwaardevermeerdering in het 'Fonds Omgevingskwaliteit”

Diverse fysieke en zichtbare verbeteringen in het landschap dragen bij aan de kwaliteitsverbetering.

Door de gemeente Meierijstad wordt een rekenmethodiek gehanteerd waarmee de waardevermeerdering van de gewijzigde situatie wordt berekend. Minimaal 20% van deze waardevermeerdering moet in de kwaliteitsverbetering worden geïnvesteerd. De kosten van de sloop van gebouwen en het verwijderen van verharding mag hierop in mindering worden gebracht.

Toetsing

Voor de beoogde ontwikkeling wordt, in samenspraak met de gemeente, een landschappelijk inpassingsplan opgesteld (bijlage 1). In de regels van het bestemmingsplan is hiervoor een voorwaardelijke verplichting voor realisatie en instandhouding opgenomen. Deze landschappelijke inpassing ziet op de randen van het perceel.

Op grond van de 'Rekenwaarden voor berekening investering landschapsversterkingsplan' is de berekening uitgevoerd naar de bestaande en de toekomstige waarde. Uit de berekening blijkt een beperkte toename van de waarde. Van deze waarde wordt minimaal 20% geïnvesteerd in de kwaliteitsverbetering. De kosten voor de sloop van de gebouwen en het verwijderen van de verharding mag van deze waarde afgetrokken worden. Deze kosten zijn groter dan de berekende waarde. Daarmee komt de investering in de kwaliteitsverbetering te vervallen. De berekening is opgenomen in bijlage 2.

Niettemin zal initiatiefnemer ook het binnenterrein als groene verblijfsruimte voor de werknemers inrichten. In het landschappelijk inpassingsplan (bijlage 1) zijn hiervoor binnen de kamerstructuur diverse ideeën uitgewerkt. De invulling hiervan is aan de initiatiefnemer.

De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het gemeentelijk beleid.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen milieueffectrapportage nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de transformatie van de bestaande hal naar een kantoor en blijft ruim onder de genoemde drempelwaarden.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

Het toevoegen of veranderen van een functie heeft in veel gevallen een effect op de parkeervraag en het aantal verkeersbewegingen. Het is daarom van belang om te kijken welke veranderingen op treden en of dit een effect heeft op de parkeervraag en de verkeersgeneratie. De gemeente Meierijstad heeft haar parkeerbeleid geregeld middels het bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan parkeren’, vastgesteld op 31 januari 2019. Het 'Paraplubestemmingsplan parkeren' heeft tot doelstelling om voor de bestemmingsplannen van de gemeente Meierijstad, de juridische link te leggen met “geldend parkeerbeleid” waar gemeentelijke parkeernormen onderdeel vanuit maken. Er dient voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein of op openbaar gebied aanwezig te zijn of gerealiseerd te worden, dan wel in stand te worden gehouden. Voor het realiseren van voldoende parkeergelegenheid dienen de normen zoals bedoeld in de beleidsregel 'Nota Parkeernormen Meierijstad 2018' als vastgesteld op 18 december 2018, te worden gevolgd.

Uitgangspunt voor het plangebied is een ligging in het buitengebied. De stedelijkheidsgraad van Schijndel conform CBS 2020 is 'matig stedelijk'. In deze paragraaf wordt de bovenkant van de bandbreedte aangehouden.

Ontsluiting

De locatie wordt ontsloten via Hermalen en de Boxtelseweg, een provinciale weg tussen de kernen Schijndel en Boxtel.

De ontsluiting van het perceel wordt aangepast. Deze is inzichtelijk gemaakt in figuur 2.12. Personeel betreedt het perceel via de inrit aan de rechterzijde van het pand en verlaat het perceel aan de linkerzijde van het pand. Voor klanten kan de inrit aan de rechterzijde van het pand zowel als in- en uitrit worden gebruikt. Aan de linkerzijde van het pand is het rijbaanprofiel aangepast van twee naar één rijstrook.

Parkeren

De parkeerbehoefte van het plangebied in de huidige situatie bedraagt conform de Nota Parkeernormen Meierijstad 2018 afgerond 88 parkeerplaatsen. Hierbij is conform het geldend bestemmingsplan 'Landelijk gebied' uitgegaan van bebouwde oppervlakte van maximaal 3.395 m², een ligging in het buitengebied en aangesloten bij de categorie 'Bedrijf arbeidsintensief/ bezoekersextensief' (industrie, laboratorium, werkplaats). Voor dergelijke categorieën geldt een parkeernorm van 2,5 per 100 m² bvo. Daarnaast is rekening gehouden met de norm van de bedrijfswoning (2,4 per woning). De parkeerbehoefte wordt in de huidige situatie zoals weergegeven in figuur 2.1 volledig op eigen terrein opgevangen.

Conform tabel 4.1 bedraagt de parkeerbehoefte van de toekomstige situatie in het plangebied 71,584 parkeerplaatsen. Afgerond komt dit uit op een parkeerbehoefte van 72. Op het terrein zijn de benodigde parkeerplaatsen al aanwezig en worden behouden (paragraaf 2.2). In het westen van het plangebied worden een aantal parkeerplaatsen verwijderd. Hiervoor komt groen in de plaats.

Tabel 4.1 Parkeerbehoefte

Verkeersgeneratie

Ter bepaling van de hoeveelheid verkeer worden kencijfers van het CROW (publicatie 381, 2018) gebruikt. De omvang van de verkeersgeneratie wordt onder andere bepaald door de locatie van het plangebied. In deze situatie ligt het plangebied in het buitengebied van een matig stedelijke gemeente (volgens de adressendichtheid van het CBS).

De verkeersgeneratie voor de bestaande situatie bedraagt inclusief vrachtverkeer en een bezoekersaandeel van 5% afgerond maximaal 369 mvt/etmaal. Hierbij is aangesloten bij de categorie 'Bedrijf arbeidsintensief/bezoekersextensief'. Ook de verkeersgeneratie van de bestaande bedrijfswoning is hierbij opgeplust.

De verkeersgeneratie voor de beoogde situatie aan Hermalen 7 is weergegeven in tabel 4.2.

Tabel 4.2 Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie voor de beoogde situatie bedraagt 288,768 (afgerond 289) mvt/etmaal. Gesteld kan worden dat de nieuwe ontwikkeling en de daarbij horende verkeersgeneratie zonder problemen op de bestaande wegen kan worden afgewikkeld aangezien het aantal motorvoertuigen per etmaal met circa 80 afneemt. Bovendien ontstaan er door de verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten naar de locatie aan de Vlagheide minder vrachtverkeersbewegingen op Hermalen. Daarbij gaat het om de verkeersbewegingen van circa 10 zware en 5 lichte vrachtwagens per dag.

Kijkend naar de huidige inrichting van de omliggende verkeersstructuur waarop het plangebied wordt ontsloten en de verwachte verkeersintensiteiten van het plan, kan gesteld worden dat de verkeersgeneratie van het plan zonder problemen kan worden afgewikkeld. Verder worden er ruim voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd die qua parkeernormering voldoen aan het parkeernormenbeleid van de gemeente. De aspecten verkeer en parkeren staan de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/rustig buitengebied'. Onderscheid wordt gemaakt in afstandstappen van 0, 10, 30, 50, 100, 200, etc. meter.

Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden. De richtafstanden gelden voor de aangegeven bedrijfsactiviteiten in het algemeen. Op basis van onderzoek naar de specifieke milieusituatie van een bedrijf kunnen kleinere aan te houden afstanden gerechtvaardigd zijn. Hiermee kan dan onderbouwd worden afgeweken van de richtafstanden indien de specifieke bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf daar aanleiding toe geeft.

Het plangebied is gelegen binnen lintbebouwing in het buitengebied waarmee de omgeving getypeerd kan worden als 'rustig buitengebied'. In de beoogde situatie wordt de bestemming 'Bedrijf - Agrarisch verwant' met bijbehorende aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - agrarisch verwant 2' omgezet naar een kantoor- en een groenbestemming. De bestaande bedrijfsvorm aan Hermalen 7 wordt getypeerd als loonwerkbedrijf met een bebouwde oppervlakte van 3.395 m². Conform de VNG-brochure geldt hiervoor een richtafstand van 50 meter. Het maatgevende aspect is geluid.

Voor de beoogde kantoorbestemming dient in de beoogde situatie rekening te worden gehouden met een richtafstand van 10 meter ten opzichte van omliggende gevoelige bestemmingen. Hieraan wordt ten opzichte van alle omliggende woningen aan voldaan.

De bedrijfswoning is geen gevoelig object ten opzichte van de eigen inrichting. De woning hoeft derhalve niet getoetst te worden aan de wettelijke milieunormen en de richtafstanden uit de VNG-brochure ten opzichte van de eigen inrichting. Als gevolg van de beëindiging van het loon- en grondverzetbedrijf en het toekomstige gebruik als kantoor- en groenfunctie neemt de milieubelasting richting de omgeving af. Per saldo levert deze ontwikkeling dan ook een positieve bijdrage aan het woon- en leefklimaat in het gebied.

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van omliggende woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat in de omgeving geen bedrijven aanwezig zijn die door de voorgenomen ontwikkeling in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Er wordt voldaan aan de richtafstanden uit de VNG-publicatie.

Normstelling en beleid

De Erfgoedwet is per 1 juli 2016 ingegaan. Deze wet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed en archeologie in Nederland. Bovendien zijn aan de Erfgoedwet een aantal nieuwe bepalingen toegevoegd. In een ruimtelijke onderbouwing dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige archeologische en cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Toetsing

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Het bijbehorende onderzoeksrapport is opgenomen als bijlage 3. Hierna wordt volstaan met een beknopte samenvatting.

De gemeentelijke archeologische verwachting- en waardenkaart en de archeologische beleidskaart zijn in 2013 door ing. J de Vries en drs. R. Berkvens van SRE Milieudienst opgesteld voor de gemeente Schijndel (figuur 4.1). Gemeente Meierijstad maakt gebruik van deze kaarten voor de beleidsvoering. De beleidskaart hanteert dezelfde elementen en categorieën als de verwachting- en waardenkaart. Hierop zijn elementen als archeologische monumenten en esdekken toegevoegd. Het onderzoeksgebied valt grotendeels binnen een gebied met een hoge verwachting verbonden aan historische kernen en linten. Aan de noordoost zijde valt het onderzoeksgebied enkel binnen een gebied met een hoge verwachting. Het kantoorgebouw met werkloods in de zuidoostelijke helft van het onderzoeksgebied is een gebied zonder archeologische verwachting veroorzaakt door verstoring. Opmerkelijk is dat de categorie 3 zones (paarse zones) zich voornamelijk aan de noordzijde van Hermalen bevinden.

Figuur 4.1 Archeologische verwachting- en waardenkaart gecombineerd met de beleidskaart gemeente Schijndel (Bron: Gemeente Meierijstad)

Het bureauonderzoek heeft duidelijk gemaakt dat er een kans is op archeologische waarden binnen bepaalde delen van het onderzoeksgebied. Hierbij geldt een hoge verwachting voor resten uit het Laat- Paleolithicum t/m het Neolithicum en een middelhoge verwachting voor resten uit de Bronstijd t/m de Nieuwe tijd. Het potentieel waardevolle archeologische niveau bevindt zich vanaf een diepte van 40 tot 70 cm onder maaiveld.

Op de archeologische beleidskaart staat aangegeven dat de loods met kantoor delen van een verstoord

gebied is. Als aanvulling daarop zijn de locaties van de voorgaande schuren en loodsen én de huidige loods/overkapping met wasplaats ook als verstoord gebied aangegeven. Dit op basis van bouwtekeningen die werkzaamheden van 80 tot 120 centimeter onder maaiveld aantonen. Werkzaamheden tot deze dieptes zullen een archeologisch sporen en vondstniveau sterk hebben verstoord. Sporen van grotere diepte, zoals waterkuilen, kunnen hier wel nog ten dele bewaard zijn gebleven. Het onderzoeksgebied is grotendeels bestraat, dit is gebeurd met subsidie van de erfverharding, rond 1980. Aan deze subsidie zaten bepaalde eisen. Men moest de bouwvoor verwijderen en aanvullen met schoon zand alvorens de bestrating aan te leggen.

Het advies is om geen archeologisch vervolgonderzoek uit te voeren voor de huidige voorgenomen ontwikkelingen binnen het onderzoeksgebied. Wanneer binnen het onderzoeksgebied andere ontwikkelingen voornemens zijn, die het bodemarchief schaden, wordt geadviseerd alsnog een vervolgonderzoek uit te voeren in de vorm van een inventariserend veldonderzoek – verkennend boren.

De gemeente Meierijstad is - als bevoegde overheid - gevraagd het onderzoek te beoordelen en een selectieadvies op te stellen. Het rapport is daartoe voorgelegd aan de afdeling SO/Erfgoed van de gemeente 's-Hertogenbosch. De beoordeling heeft geleid tot een positief selectiebesluit (bijlage 4). Archeologisch vervolgonderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. De dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 4' blijven gehandhaafd.

Toetsingskader

In artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a, van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat rekening moet worden gehouden met het aspect cultuurhistorie. In het bestemmingsplan moet zijn beschreven hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en de aanwezige of te verwachten monumenten wordt omgegaan. Hiervoor is nader onderzoek noodzakelijk naar de archeologische, historisch stedenbouwkundige en historisch-geografische waarden in een gebied.

De provincie Noord-Brabant ziet cultuurhistorie als een belangrijk element van de identiteit van Noord-Brabant. De provincie neemt als uitgangspunt ‘Behoud door ontwikkeling’. Het plangebied ligt in de cultuurhistorische regio ‘De Meierij’. De Meierij bestaat uit verschillende dekzandruggen, beekdalen en dekzandvlaktes. Over grote oppervlakten ligt Brabants leem in de ondergrond. Het water van de beken (Essche Stroom, Beerze, Dommel en Aa) stroomt in de richting van 's-Hertogenbosch, waar een doorgang in de dekzandrug aanwezig is. In het verleden leidde deze situatie hier en daar tot problemen met de waterafvoer, waardoor natte broekgebieden, vennen en kleine veengebieden ontstonden. De Meierij wordt gekenmerkt door een kleinschalig mozaïek van oude en jonge ontginningslandschappen en woeste gronden. De Meierij wordt gekarakteriseerd door veel kleine dorpen, met ieder hun eigen karakter en relatie met het landschap. Ook zijn een aantal plattelandsdorpen uitgegroeid tot middelgrote steden of industriekernen. Conform de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant ligt het plangebied in cultuurhistorisch waardevol gebied.

Naast het provinciale beleid heeft de voormalige gemeente Schijndel in 2015 de cultuurhistorische waarden in het buitengebied van de gemeente in kaart gebracht en op 26 juni 2015 de ontwerpbeleidsnota ‘Tussen Aa-dal en Rooise Heide’ vastgesteld. In dit kader is een cultuurhistorische inventarisatie en bijbehorende waarderingskaart opgesteld. In het ontwerpbestemmingsplan ‘Landelijk gebied, Herijking’ is de bescherming van deze cultuurhistorische waarden middels de dubbelbestemming ‘Waarde – Cultuurhistorisch waardevolle elementen’ gewaarborgd.

Toetsing

Met onderhavig planvoornemen vinden enkel ingrepen aan de bestaande bedrijfsbebouwing, welke niet bestempeld is als cultuurhistorisch waardevol. Daarmee heeft het plan geen invloed op de cultuurhistorische waarden van de regio en de Hermalen. Daarnaast vindt een verbetering plaats van de architectuur en de landschappelijke inpassing van de bebouwing. Dit draagt bij aan een positievere beleving van het landschap.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het aspect cultuurhistorie.

De Wet geluidhinder en het Activiteitenbesluit vormen het wettelijk kader voor de beoordeling van geluid voor wegen, windturbines en bedrijven. In de Wet geluidhinder zijn normen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai (industrieterreinen) opgenomen. In het Activiteitenbesluit zijn normen voor individuele inrichtingen en windturbines opgenomen. Daarnaast heeft de gemeente nog beleid ten aanzien van evenementen.

Normstelling en beleid

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/uur-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen- of buitenstedelijke ligging. De geluidbelasting wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat L_den (L day evening night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Nieuwe situaties

Voor de geluidbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Deze hogere grenswaarde mag de maximaal toelaatbare hogere waarde niet te boven gaan. De maximale ontheffingswaarde in onderhavige situaties bedraagt 63 dB (binnenstedelijk gelegen woning).

Aftrek ex artikel 110g Wgh

De in de Wgh genoemde grenswaarden aan de buitengevels ten aanzien van wegverkeerslawaai betreffen waarden inclusief aftrek op basis van artikel 110g Wgh. Dit artikel houdt in dat voor het wegverkeer een aftrek mag worden gehanteerd welke anticipeert op het stiller worden van het wegverkeer in de toekomst door innovatieve maatregelen aan de voertuigen. De toegestane aftrek bedraagt: 5 dB voor wegen waarvoor de representatief te achten snelheid van lichte motorvoertuigen minder dan 70 km/u bedraagt. Voor wegen met een representatief te achten snelheid van 70 km/u of meer is de hoogte van de aftrek afhankelijk van de geluidbelasting exclusief aftrek. Bij een geluidbelasting van 56 dB en 57 dB mag een aftrek toegepast worden van respectievelijk 3 dB en 4 dB. Bij overige geluidbelastingen wordt een aftrek van 2 dB toegepast. De aftrek mag alleen worden toegepast bij toetsing van de geluidbelastingen aan de normstellingen uit de Wgh. In voorliggend onderzoek is gebruik gemaakt van een aftrek van 5 dB.

Toetsing

In het plangebied worden met onderhavig planvoornemen geen nieuwe geluidsgevoelige objecten mogelijk gemaakt waardoor een onderzoek naar wegverkeerslawaai niet noodzakelijk is. De Wet geluidhinder legt geen restricties aan onderhavig planvoornemen.

Het plangebied ligt buiten de richtafstanden van bedrijven in de omgeving en er ligt geen gezoneerd industrieterrein of windturbine in de buurt. De geluidsnormen uit het Activiteitenbesluit zullen niet worden overschreden.

Eerder is in paragraaf 4.4 beschreven dat het plangebied gelegen is binnen litbebouwing. Hierdoor kan de omgeving getypeerd worden als 'rustig buitengebied'. Voor de beoogde kantoorbestemming dient in de beoogde situatie rekening te worden gehouden met een richtafstand van 10 meter ten opzichte van omliggende gevoelige bestemmingen. Hieraan wordt ten opzichte van alle omliggende woningen aan voldaan.

De bedrijfswoning is geen gevoelig object ten opzichte van de eigen inrichting. De woning hoeft derhalve niet getoetst te worden aan de wettelijke milieunormen en de richtafstanden uit de VNG-brochure ten opzichte van de eigen inrichting. Als gevolg van de beëindiging van het loon- en grondverzetbedrijf en het toekomstige gebruik als kantoor- en groenfunctie neemt de milieubelasting richting de omgeving af. Per saldo levert deze ontwikkeling dan ook een positieve bijdrage aan het woon- en leefklimaat in het gebied.

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van omliggende woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat in de omgeving geen bedrijven aanwezig zijn die door de voorgenomen ontwikkeling in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Er wordt voldaan aan de richtafstanden uit de VNG-publicatie.

Het plangebied ligt niet binnen de geluidzone van een spoorweg. Railverkeerslawaai vormt geen belemmering voor het plan.

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• Bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10^-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Voor het groepsrisico geldt op grond van het Bevt slechts een oriënterende waarde en alleen in bepaalde gevallen is het doen van een verantwoording van een toename van het GR verplicht.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Voor het plangebied aan Hermalen 7 geldt dat in de directe omgeving geen risicovolle inrichtingen zijn gelegen met externe werking op het plangebied. Daarnaast vindt er geen vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor, de weg, het water of door buisleidingen plaats.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij een ruimtelijke ontwikkeling uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.3 weergegeven.

Tabel 4.3 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt inzicht gegeven in de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied. Met behulp van de Monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl) die behoort bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) kan inzicht worden gegeven in de luchtkwaliteit langs maatgevende wegen. Op basis van de in figuur 4.2 opgenomen Kaart NSL kan het volgende worden geconstateerd:

• In 2020 wordt langs de Boxtelseweg (als maatgevende ontsluitende wegen in de omgeving van het plangebied) ruimschoots voldaan aan de jaargemiddelde grenswaarde voor NO2: de concentratie langs de wegen bedraagt minder dan 35 µg/m³;
• Ook wordt in 2020 reeds ruimschoots voldaan aan de jaargemiddelde grenswaarden voor PM10 (de concentratie langs de weg bedraagt minder dan 35 µg/m³). Ook bedraagt het aantal overschrijdingsdagen van de grenswaarde voor het 24 uursgemiddelde voor fijn stof (ruimschoots) minder dan 35.
• Eveneens wordt in 2020 ruimschoots voldaan aan de jaargemiddelde grenswaarde voor PM2,5 (de concentratie bedraagt minder dan 20 µg/m³).

Figuur 4.2 Kaart NSL (Bron: Rijksoverheid)

Naast deze constateringen zal in de beoogde situatie het aandeel (zwaar) vrachtverkeer op deze locatie aan Hermalen 7 nadrukkelijk afnemen. Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat voldaan wordt aan de luchtkwaliteitswetgeving en dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Naar aanleiding van de voormalige activiteiten en beëindiging van potentieel bodembedreigende activiteiten is door Milon B.V. een bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied aan Hermalen 7 te Schijndel. Het bodemonderzoek is uitgevoerd volgens de Nederlandse Normen NEN 5725 en NEN 5740 en het asbestonderzoek ter plaatse van de afwateringszone van de loods volgens NEN 5707. Het volledige onderzoeksrapport is opgenomen als bijlage 5. Hierna wordt volstaan met een beknopte samenvatting.

Het doel van het eindsituatie bodemonderzoek is het vastleggen van de actueel milieuhygiënische bodemkwaliteit gericht op de voormalige activiteiten en gericht op de stoffen di kunnen worden verwacht. Met het onderzoek dient te worden beoordeeld of de uitgevoerde activiteiten de bodemkwaliteit negatief hebben beïnvloed.

Vooronderzoek

De omgeving van de huidige onderzoekslocatie was altijd extensief bebouwd en voornamelijk in gebruik voor agrarische doeleinden. De onderzoekslocatie is sinds de jaren 50 bebouwd en sinds de jaren 80 in industrieel gebruik. De milieuhygiënische bodemkwaliteit van de bodem dient bepaald te worden ter plaatse van de potentieel bodembedreigende bedrijfsactiviteiten welke worden beëindigd, te weten:

• Werkplaats met smeerput
• Wasplaats met slibvang en olie- en vetafscheider
• Voormalig pompeiland met vulpunten en olie- en vetafscheider
• Voormalige ondergrondse dieselolietanks incl. leidingwerk
• Mobiele dieseltank
• Olieopslag
• Overig terrein plangebied

Tijdens de locatie-inspectie is geconstateerd dat de westelijke schuur is voorzien van een dak met asbesthoudende dakbedekking en dat het hemelwater vanaf het dak via regenpijpen op het terrein terecht komt.

Resultaten bodemonderzoek

Tijdens de veldwerkzaamheden zijn in de grond bodemvreemde bijmengingen waargenomen en ter plaatse van deellocatie 2 olie-waterreacties. In tabel 4.4 is een overzicht van de toetsing van de analyseresultaten weergegeven waarbij uitsluitend de verhoogde parameters zijn weergeven.

Tabel 4.4 Onderzoeksresultaten grond en grondwater (Bron: Milon B.V.)

In verband met de verontreiniging ter plaatse van deellocatie 2 is onderzoek naar PFAS gedaan. Op basis hiervan wordt de verontreinigde grond ingedeeld in klasse landbouw/natuur.

Conclusies en aanbevelingen

Het uitgevoerde onderzoek heeft geleid tot een goed beeld van de bodemkwaliteit en de eindsituatie is afdoende vastgesteld voor de beëindiging van bodembedreigende activiteiten. Wat betreft de milieuhygiënische bodemkwaliteit bestaat er, met uitzondering van deellocatie 2 en 7 (overig terrein), geen belemmering voor het huidige en toekomstige gebruik (bedrijventerrein) van de locatie. Het overig terrein is niet verder onderzocht omdat het gebruik van de locatie ongewijzigd blijft in de voorgenomen plannen en er geen specifiek bodembedreigende activiteiten ter plaatse zijn uitgevoerd die worden beëindigd. Hierom is er op dit moment geen noodzaak om nader onderzoek uit te voeren.

Er is ter plaatse van deellocatie 2 sprake van een negatieve beïnvloeding van de bodemkwaliteit als gevolg van de bedrijfsactiviteiten ter plaatse. Er is een grondverontreiniging met minerale olie aanwezig met een omvang van circa 76 m³ (circa 45 m² van 0,3 tot 2,0 m-mv). Het betreft een nieuw geval van bodemverontreiniging (ontstaan 1987) en hierop is de zorgplicht van toepassing. De zorgplicht stelt dat een nieuwe verontreiniging volledig verwijderd moet worden. Ten behoeve van deze sanering is een plan van aanpak opgesteld, welke opgenomen is als bijlage 6 bij voorliggend bestemmingsplan.

Met inachtneming van het bovenstaande vormt het aspect bodem geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Sinds 1 november 2003 is het wettelijk verplicht, in het kader van het Besluit Ruimtelijke Ordening, een watertoets te verrichten. In de toelichting bij ruimtelijke besluiten en plannen is het noodzakelijk een beschrijving te geven van de manier waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Relevante beleidsstukken op het gebied van water is het provinciaal Milieu en Waterplan 2016-2021 van de provincie Noord-Brabant, het Waterbeheersplan 2016-2021 van Waterschap de Dommel, het Nationaal Waterplan, WB21, Nationaal Bestuursakkoord Water en de Europese Kaderrichtlijn Water. Het Waterschap de Dommel heeft een waterbeheerplan vastgesteld.

Waterbeheerplan 2016-2021 ‘Waardevol Water’

Het waterbeheerplan 'Waardevol Water' beschrijft de doelen van Waterschap De Dommel mei voor de periode 2016-2021. Het plan is afgestemd op de ontwikkeling van het Nationaal Waterplan, het Provinciaal Milieu en Waterplan en het Stroomgebiedsbeheerplan. Meer dan voorheen wil het waterschap inspelen op initiatieven van derden en kansen die zich voordoen in het gebied. Ten aanzien van de doelen is een indeling gemaakt in de volgende waterthema’s.

• Droge voeten: voorkomen van wateroverlast in het beheergebied (onder meer door het aanleggen van waterbergingsgebieden en het op orde brengen van regionale keringen);
• Voldoende water: zowel voor de natuur als de landbouw is het belangrijk dat er niet te veel en niet te weinig water is. Daarvoor reguleert het waterschap het grond- en oppervlaktewater;
• Natuurlijk water: zorgen voor flora en fauna in en rond beken en sloten door deze waterlopen goed in te richten en te beheren;
• Schoon water: zuiveren van afvalwater en vervuiling van oppervlaktewater aanpakken en voorkomen;
• Mooi water: stimuleren dat mensen de waarde van water beleven, door onder meer recreatief gebruik.

Het waterschap staat voor een aantal complexe uitdagingen, die zij in veel gevallen niet alleen kan realiseren. Deze uitdagingen geven invulling aan de verbinding van water met de maatschappelijke ontwikkelingen. Daarom zet het waterschap sterk in op samenwerking. In dit Waterbeheerplan nodigt het waterschap waterpartners, stakeholders, boeren, burgers en bedrijven nadrukkelijk uit om gezamenlijk te werken aan slimme, innovatieve oplossingen voorde complexe wateropgaven. Dit betekent onder meer dat het waterschap de bestaande samenwerking met al de partners in het gebied wil uitbouwen en ‘grenzeloos’ organiseren vanuit de kracht van ieders rol en verantwoordelijkheid.

Wat zijn de belangrijkste uitdagingen voor de komende planperiode?

• Voldoende water voor landbouw en natuur
• Wateroverlast en hittestress
• Kringloop denken
• Steeds meer ongewenste stoffen in het water, zoals medicijnen
• Vergroten waterbewustzijn

Het waterschap maakt bij het beoordelen van plannen met een toenemend verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen. Op planniveau is voor de herontwikkeling naar verwachting geen compensatie vereist. Opmerking hierbij is dat het plan onderdeel is van een groter ontwikkelingsplan waarbij een wijziging mogelijk wel gevolgen heeft voor het oppervlaktewater. Voor een toename van het verhard oppervlak van tenminste 500 m2 - 10.000 m2 of grotere afkoppelplannen is compensatie noodzakelijk omdat deze invloed relevanter is op het waterhuishoudkundige systeem. Aan de hand van de Algemene Regel (Artikel 15: Afvoer hemelwater door verhard oppervlak), behorend bij de vernieuwde Keuren van de drie Brabantse waterschappen, kan de vereiste compensatie voor een specifieke locatie berekend worden.

VGRP 2017-2022 en Waterplan ‘Waardevol water in Meierijstad’

De gemeente Meierijstad heeft een nieuw VGRP 2017-2022 en Waterplan ‘Waardevol water in Meierijstad’ opgesteld. Het is een functioneel beleidsdocument, waarin de gewenste toekomstige situatie is beschreven en verbeeld in acht streefbeelden op strategisch/tactisch niveau:

• Het watersysteem zo natuurlijk mogelijk laten functioneren zonder technische maatregelen. Water voor natuurdoelstellingen, waterconservering, berging van water.
• Overtollig water bovenstrooms vasthouden, water tijdelijk bergen in retentiegebieden langs waterlopen, als het echt niet anders kan pas afvoeren.
• Zelfreinigend vermogen toegenomen, weinig verontreinigingsbronnen (geen maaswater, geen chemische onkruidbestrijding, gescheiden rioleringssysteem.
• Zo min mogelijk vermenging van schoon en afvalwater
• Waterlopen als ecologische verbindingszone, natuurvriendelijke oevers, struweel, ruigtekruiden, poelen en bergingsvijvers in het stedelijk gebied ingericht als ecologische verbindingszone. Wel toegankelijk met een recreatieve functie.
• Het aanleggen van retentiegebieden om piekafvoeren op te kunnen vangen. Grondwateroverlast komt niet meer voor.
• De natuurlijke aanwezigheid van water wordt gerespecteerd en is waar mogelijk benadrukt.
• De huidige en toekomstige inwoners zijn actief bij het water in hun wijk en de omgeving betrokken.

In het kader van de beoogde ontwikkeling is een watertoets opgesteld. Het volledige rapport is opgenomen in bijlage 7. Hierna wordt volstaan met een beknopte samenvatting.

Regionale bodemopbouw

De onderzoekslocatie heeft een globale hoogteligging van circa 8 m +NAP. In figuur 4.3 is te zien dat het terrein aan de rechterachterzijde afloopt.

Figuur 4.3 Hoogteverschil onderzoekslocatie (Bron: Ahn)

De gegevens van de bodemsamenstelling en de hydrologische gegevens zijn verkregen uit DINOloket. Vanaf maaiveld tot circa 30 m-mv is er een matig doorlatende deklaag aanwezig, hoofdzakelijk bestaande uit midden en fijn zand, met weinig zandige klei en grof zand en een spoor klei, veen en grind (formatie van Boxtel). In de deklaag zitten twee kleiige eenheden (van circa 1 tot 2 m-mv en van 25 tot 27 m-mv), hoofdzakelijk bestaande uit leem en zandige klei. (formatie van Boxtel met Laagpakket van Liempde). Onder deze deklaag tot circa 31 m-mv bevindt zich een zandige eenheid, hoofdzakelijk bestaande uit grof zand, grind en midden zand, met weinig zandige klei en fijn zand, een spoor klei en

kans op stenen, keien en blokken (formatie van Beegden).

Geohydrologie

Naar opgave van de provincie Noord-Brabant ligt het onderzoeksgebied niet in een grondwaterbeschermingsgebied. Op de onderzoekslocatie wordt voor zover bekend geen grondwater onttrokken. Het aanwezig zijn van ongeregistreerde onttrekkingen in de directe omgeving is niet bekend en wordt derhalve niet uitgesloten.

Kwel en infiltratie

In de digitale Wateratlas is te herleiden dat de locatie zich in een kwelgebied bevindt.

Oppervlaktewater in de omgeving

De onderzoekslocatie is gelegen binnen het werkgebied van Waterschap Aa en Maas op de grens met waterschap de Dommel. Uit de waterkaart van waterschap de Dommel is gebleken dat nabij de onderzoekslocatie B watergangen zijn gelegen. De b-watergangen worden op de onderstaande afbeelding weergeven met paarse lijnen. Aan de achterzijde van het bedrijfsterrein ligt een sloot die niet in het beheer is van het waterschap.

Figuur 4.4 B-watergangen nabij onderzoekslocatie (Bron: Waterschap de Dommel)

Regenwater en overige neerslag

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van Schijndel. Hemelwater dat op de onderzoekslocatie valt infiltreert in de bodem of watert af via het aanwezige rioolstelsel.

Waterketen

In het plangebied is een waterwingebied aanwezig en is een boringsvrije zone aangewezen. Deze gebieden zijn van belang voor de waterketen waarbij schoon drinkwater wordt aangeleverd. Het afvalwater vanuit de kernen wordt afgevoerd naar de hoofdgemalen Schijndel en Duin, waarna het afvalwater via een persleiding naar zuivering in Dinther wordt verpompt. Voor de afvoer van afvalwater vanuit het buitengebied is drukriolering aangelegd en op een 27-tal locaties IBA’s (individuele Behandeling van Afvalwater).

Gemiddelde grondwaterstand

In de digitale Wateratlas van provincie Noord-Brabant is de gemiddelde grondwaterstand aangegeven door middel van zogenaamde grondwatertrappen. Het verschil in hoogte op de onderzoekslocatie is ook terug te zien in de gemiddelde grondwaterstanden. Het toekomstige bebouwde gedeelte bevindt zich voornamelijk in grondwatertrap VIII, dat wil zeggen dat het grondwater dieper zit dan 1,4 m-mv (conform indeling provincie Noord-Brabant). De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) geeft een GHG aan van 2- tot dieper dan 2,5 m-mv en een gemiddeld laagste grondwaterstand (GLG) van meer dan 2,5 m-mv.

Afvalwater

Afvalwater wordt geloosd via het aanwezige vuilwaterriool.

Bodemkwaliteit

Analyseresultaten van eerder uitgevoerde bodemonderzoeken zijn niet bekend.

Watertoets

Initiatiefnemer is voornemens de aanwezige hal inpandig te verbouwen tot kantoor inclusief kantine en atrium. Op het dak van het kantoor worden zonnepanelen geplaatst. De overdekte hal en de tijdelijke kantoorunits op het perceel worden gesloopt. In tabel 4.5 is de verhardingssituatie in de huidige en de toekomstige situatie in beeld gebracht.

Tabel 4.5 Verhardingssituatie huidige en toekomstige situatie

De ontwikkeling op de onderzoekslocatie heeft, zoals blijkt uit de tabel, tot gevolg dat het verhard oppervlak afneemt met 4.110 m². Hemelwaterafvoer vindt plaats via de sloot aan de achterzijde op het bedrijfsterrein. Gezien het verhard oppervlak op de onderzoekslocatie afneemt en in de omgeving genoeg ruimte aanwezig is waar hemelwater kan infiltreren, wordt het aanleggen van een infiltratie- of bergingsvoorziening niet nodig geacht.

Het aspect water vormt geen belemmeringen voor de planvorming.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

1. a. Natura-2000 gebieden;
2. b. Bijzondere nationale natuurgebieden;
3. c. Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

1. 1. alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
2. 2. het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
3. 3. de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bijzondere nationale natuurgebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) kan buitenom de gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden Natura 2000, ook gebieden aanwijzen als Bijzonder nationaal natuurgebied wanneer het gebied is opgenomen op een lijst als bedoeld in artikel 4, eerste lid, van de Habitatrichtlijn of het gebied onderwerp is van een procedure als bedoeld in artikel 5 van de Habitatrichtlijn. De beschermende werking die geldt voor gebieden die behoren tot Natura 2000, geldt in dat geval ook voor het bijzondere nationaal natuurgebied.

Natuurnetwerk Nederland (NNN) / Natuurnetwerk Brabant (NNB)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. De provincie Noord Brabant hanteert daarvoor het begrip Natuurnetwerk Brabant (NNB). Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

1. a. soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
2. b. soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
3. c. de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Noord-Brabant

In de provincie Noord-Brabant wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee, voor het op of in de bodem brengen van meststoffen en voor agrarische beregening uit grondwater. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wild zwijn en woelrat.

Gebiedsbescherming

Het plangebied aan Hermalen 7 ligt niet in beschermde natuurgebieden, van areaalverlies en versnippering is derhalve geen sprake. Gezien de afstand kunnen ook effecten als verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. De ligging van het plangebied ten opzichte van de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden is weergegeven op de overzichtskaart in figuur 4.5 en bedraagt:

• Kampina & Oisterwijkse Vennen: 8,2 km
• Vlijmens Ven, Moerputten & Bossche broek: 9,2 km
• Loonse en Drunense Duinen & Leemkuilen: 13,5 km

Figuur 4.5 Ligging plangebied ten opzichte van Natura 2000-gebieden (Bron: Rijksoverheid)

De beoogde ontwikkeling zou kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden in de omgeving. Om deze reden zijn stikstofberekeningen voor zowel de gebruiks- als de aanlegfase uitgevoerd met behulp van de AERIUS Calculator. Resultaten hiervan zijn overzichtelijk weergegeven in bijlage 8. Uit de resultaten blijkt dat de stikstofdepositie op geen van de Natura-2000 gebieden groter is dan 0,00 mol per hectare per jaar. Hieruit blijkt dat het verbouwen van de bedrijfspanden geen gevolgen heeft voor deze Natura-2000 gebieden.

Voormelde onduidelijkheid over de bijdrage van wegverkeer behelst geen risico voor de beoordeling van voorliggende rapportage. Immers de afstand tussen het gemodelleerde ‘wegverkeer’ en de eigen rekenpunten bedraagt circa 4 kilometer. Als de te berekenen depositie aldaar, inclusief de bijdrage ten gevolge van wegverkeer, niet hoger is dan 0,00 mol per hectare per jaar, dan zal de depositie op meer dan 5 kilometer afstand ook niet hoger zijn dan 0,00 mol per hectare per jaar.

Door de inwerkingtreding van de Wet stikstofreductie en natuurverbetering op 1 juli 2021 geldt er voor de aanlegfase een vrijstelling voor de bouwwerkzaamheden. Deze vrijstelling geldt voor de effecten als gevolg van stikstofdepositie. Onder de vrijstelling valt onder andere het bouwen en slopen van een bouwwerk en de vervoersbewegingen die samenhangen met de werkzaamheden. Dit zijn ook de bronnen waar emissies te verwachten te zijn in de realisatiefase van de beoogde ontwikkeling. Omdat voor deze werkzaamheden een vrijstelling geldt, is een berekening voor de realisatiefase niet nodig.

Soortenbescherming

Het plan zou kunnen samengaan met effecten op beschermde planten- en dieren. In dat kader is dit verkennend onderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde flora en fauna. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 9. Hierna wordt volstaan met een beknopte samenvatting.

De initiatiefnemer is voornemens de loods te slopen en de tijdelijke units te verwijderen. Tevens wordt het bedrijfsgebouw achter het woonhuis verbouwd tot kantoor. De muren van het gebouw blijven staan en krijgen een nieuwe houten bekleding, het dak zal grotendeels vervangen worden en er komt een uitbouw bij de zijuitgang. Verder krijgt het perceel een meer groene, landschappelijke inrichting.

De aanwezigheid van geschikt habitat op de onderzoekslocatie voor de verschillende soorten en soortgroepen is weergegeven in tabel 4.6. In de tabel is samengevat of de voorgenomen ingreep mogelijk verstorend kan werken en wat de consequenties zijn voor eventuele vervolgstappen, zoals soortgericht nader onderzoek of vergunningtrajecten. In de tabel is weergegeven of maatregelen noodzakelijk zijn om overtreding van de Wet natuurbescherming voor bepaalde soortgroepen te voorkomen.

Tabel 4.6 Overzicht geschiktheid onderzoekslocatie voor soortgroepen en te nemen vervolgstappen

Op basis van onderhavige quickscan Wet natuurbescherming dient voor uitvoering van de plannen middels aanvullend veldonderzoek duidelijkheid te worden verkregen omtrent de aan- of afwezigheid van nestlocaties van de huismus. Dit aanvullend huismusonderzoek is reeds uitgevoerd en als bijlage 10 opgenomen bij voorliggend document.

Er zijn geen nestlocaties van de huismus in de te slopen en te verbouwen bebouwing geconstateerd. De nestlocaties van huismussen in de nabije bebouwing zullen, gezien de onderlinge afstand en de schaal van de werkzaamheden, geen hinder ondervinden van de geplande herontwikkeling op de onderzoekslocatie. In de toekomstige situatie ontstaat er zelfs meer groen voor de huismussen in de omgeving om in te schuilen en foerageren. Er wordt geconcludeerd dat juridisch gezien er geen overtreding van de verbodsartikelen uit de Wet natuurbescherming aan de orde is en dat een ontheffing niet noodzakelijk is. Bij de voorgenomen werkzaamheden zullen geen vaste rust- en voortplantingsplaatsen van de huismus worden vernietigd, beschadigd of worden weggenomen. Tevens zullen de nestlocaties van de huismus in de nabije omgeving van de onderzoekslocatie niet opzettelijk verstoord worden gezien de afstand tot de onderzoekslocatie en de aard van de voorgenomen plannen.

Overtreding van de Wet natuurbescherming ten aanzien van verblijfplaatsen van vleermuizen is te vermijden als de dakconstructie en de eventueel aanwezige spouwmuur van het woonhuis onaangetast blijven bij het verwijderen van de kantoorunits. Tevens dient er geen verlichtingstoename plaats te vinden richting de potentiële verblijfplaatsen in het woonhuis en de directe omgeving tijdens de bouwfase en eindfase.

Ten aanzien van algemene broedvogels kunnen overtredingen worden voorkomen door rekening te houden met het broedseizoen of door voorafgaand aan de werkzaamheden een controle op broedgevallen uit te voeren. Het wordt geadviseerd om materiaalopslag en snoeiafval pas te verwijderen buiten het broedseizoen van broedvogels.

Voor beschermde soorten behorend tot de overige soortgroepen zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen en/of vanwege een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde. Wel dient rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht ten aanzien van algemene grondgebonden zoogdieren en amfibieënsoorten.

Het aspect flora en fauna vormt geen belemmering voor de planvorming.

In een bestemmingsplan dat een nieuwe ontwikkeling mogelijk maakt, dient rekening te worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van conventionele explosieven (CE) uit de Tweede Wereldoorlog (WO II). In het kader van de beoogde ontwikkeling zal de bodem namelijk worden geroerd.

De uiteindelijke rapportage laat nog even op zich wachten, vanwege het verzamelen van het certificaat verplichte bronnenmateriaal. Op basis van de tot nu toe geraadpleegde bronnen kan geconcludeerd worden dat het gehele onderzoeksgebied waarschijnlijk verdacht is op het aantreffen van geschutmunitie.

Uit literatuur- en archiefonderzoek blijkt dat zuid Schijndel te maken heeft gehad met oorlogshandelingen. De bronnen verwijzen (onder andere) naar artilleriebeschietingen, het gebruik van tanks en man-tot-man-gevechten in Olland, Wijbosch en halverwege de Schijndelseweg (tussen Schijndel en Sint-Oedenrode). De zogenoemde Corridor van de geallieerde troepen werd ten zuiden van Schijndel meerdere malen aangevallen eind september 1944.

Derhalve luidt het voorlopige advies dat rekening gehouden moet worden met mogelijke vervolgstappen tot detectie en opsporing op locatie. Daarbij wordt benadrukt dat deze voorlopige conclusie niet gelijk staat aan de uiteindelijke rapportage. Ondanks de weloverwogen bevindingen die ten grondslag liggen aan dit voorlopige eindoordeel, kunnen zich nog wijzigingen voordoen als gevolg van verder archiefonderzoek.

Duurzaamheid gaat over de balans tussen mens, milieu en financiën en kan op verschillende niveaus worden bezien. Op het niveau van gebiedsontwikkeling gaat het naast technische maatregelen bij gebouwen om het functioneren van het gehele gebied. De kracht zit in het zoeken naar goede combinaties voor een specifieke locatie waardoor een prettige leefomgeving kan worden ontwikkeld. Bepaalde randvoorwaarden en/of de ruimtelijke omgeving van een plan kunnen kansen voor duurzaamheid opleveren.

Duurzaam bouwen gaat dus verder dan alleen energie. Het gaat ook over duurzaam materiaalgebruik, comfort, binnenmilieu, bouwen voor de toekomst en slim bouwen. Duurzaam bouwen wordt vaak afgekort als 'dubo' en beoogt naast vermindering van de uitstoot van CO2 ook zaken als:

• bij te dragen aan het welzijn van gebruikers (kwaliteitsbevordering);
• uitputting van grondstoffen te verminderen;
• vervuiling van bodem, water en lucht tegen te gaan.

Energieneutraal (BENG)

Vanaf 1 januari 2020 moeten alle nieuwe gebouwen in Nederland bijna energieneutrale gebouwen (BENG) zijn. Dit vloeit voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese richtlijn EPBD. De vastgestelde niveaus voor woningen gelden als volgt:

• Een maximaal energiebehoefte van 25 kWh/m2/jr gebruiksoppervlak;
• Een maximaal primair fossiel energiegebruik, eveneens in 25 kWh/m2/jr gebruiksoppervlak;
• Een minimaal aandeel hernieuwbare energie van 50%.
• Het voorgaande houdt concreet een EPC tussen 0 en 0,2 in. Tot 1 januari 2020 geldt echter nog de wettelijk verplichte EPC van 0,4.

Aardgasvrij (Wet VET)

In de Wet voortgang energietransitie (VET) is bepaald dat per 1 juli 2018 nieuw te bouwen bouwwerken niet meer aangesloten worden op het gasnet. In uitzonderlijke gevallen kan de gemeente, bij zwaarwegende redenen van algemeen belang, een ontheffing verlenen. De omgevingsvergunning voor nieuwe bouwwerken wordt afgekeurd als in de bouwaanvraag geen rekening is gehouden met aardgasvrij bouwen.

Milieuprestatie Gebouwen (MPG)

Voor nieuwbouwwoningen en nieuwe kantoorgebouwen die groter zijn dan 100 m² is bij elke aanvraag voor een omgevingsvergunning een Milieuprestatie Gebouwen (MPG) verplicht. De MPG geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast. Per 1 januari 2018 geldt voor de MPG een maximum schaduwprijs van 1,00 euro per m2 BVO per jaar. Voor een MPG berekening kan het instrument GPR Gebouw gebruikt worden. GPR Gebouw is opgebouwd uit vijf verschillende thema’s: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Scores variëren van 0 t/m 10. Het is gebruikelijk om uit te gaan van een gemiddelde GPR Gebouw score van 8. GPR Gebouw is een bruikbaar instrument om tot een duurzaam ontwerp te komen voor onder andere woningbouw.

De ambities binnen de gemeente Meierijstad op het gebied van duurzaamheid gaan verder dan de eisen die gelden op basis van het Bouwbesluit. Zo moet de energieprestatie 10% beter zijn dan hetgeen wordt voorgeschreven in het Bouwbesluit. Dit planvoornemen voorziet in eerste instantie in het mogelijk maken van een kleiner oppervlak aan bebouwing, waardoor meer ruimte kan ontstaan voor groen- en waterinfiltratievoorzieningen.

De nieuwe bebouwing zal ten minste voldoen aan de ambities van de gemeente. Ook de initiatiefnemer is groot voorstander van het opwekken van duurzame energie en is bereid bij de vernieuwing van het bedrijf extra voorzieningen te treffen. Er zullen dan ook zonnepanelen worden aangebracht. Het realisatieplan hiervoor is opgenomen als bijlage 12 van voorliggend bestemmingsplan.

Duurzaam bouwen zoals hierboven omschreven is toegespitst op het thema 'energie'. De gemeente streeft ook naar een circulaire economie en zou in dat in de nadere uitwerking terug willen zien in onder andere materiaalgebruik. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen zal dit tot uiting komen.

In het voorgaande hoofdstuk zijn de uitgangspunten van dit bestemmingsplan geformuleerd. In dit hoofdstuk zijn de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven. Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP). De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. de SVBP is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro gemaakt moeten worden. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden, met inachtneming van de aanpassingen die voortvloeien uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijks als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld.

Op de verbeelding zijn alle functies zodanig bestemd dat het mogelijk is om met behulp van het renvooi direct te zien welke bestemmingen aan de gronden binnen het plangebied zijn gegeven en welke regels daarbij horen. Uitgangspunt daarbij is dat de verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft over de in acht te nemen maten en volumes. De regels geven duidelijkheid over de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de specifieke gebruiksregels. In de regels zijn verder afwijkings- en wijzigingsregels opgenomen.

Op de verbeelding van onderhavig bestemmingsplan zijn de volgende (dubbel)bestemmingen weergegeven:

• 'Groen'
• 'Kantoor'
• 'Waarde - Archeologie 3'
• 'Waarde - Archeologie 4'
• 'Waarde - Attentiegebied ehs'

In de volgende paragraaf wordt nader ingegaan op de regeling behorende bij die bestemmingen.

De bij dit plan behorende regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

1. 1. Inleidende regels (hoofdstuk 1);
2. 2. Bestemmingsregels (hoofdstuk 2)
3. 3. Algemene regels (hoofdstuk 3)
4. 4. Overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4)

Deze hoofdstukindeling is opgebouwd conform de richtlijnen uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). Hierna worden de hoofdstukken nader toegelicht

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel is omschreven wat in onderhavig plan onder een aantal van de in de regels gebruikte begrippen wordt verstaan.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel is vastgelegd hoe bij de toepassing van de regels van onderhavig plan moet worden gemeten.

De regels in een bestemming zijn conform de SVBP2012 (indien van toepassing) als volgt opgebouwd en benoemd:

1. 1. Bestemmingsomschrijving;
2. 2. Bouwregels;
3. 3. Nadere eisen;
4. 4. Afwijken van de bouwregels;
5. 5. Specifieke gebruiksregels;
6. 6. Afwijken van de gebruiksregels;
7. 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
8. 8. Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
9. 9. Wijzigingsbevoegdheid.

Een bestemmingsregel hoeft niet alle elementen te bevatten. Dit verschilt per bestemming. In de bestemmingsomschrijving wordt een omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functies. Als eerste wordt de hoofdfunctie aangegeven. Indien er sprake is van andere aan de grond toegekende functies, worden deze daarna omschreven. In de bouwregels wordt bepaald aan welke voorwaarden de bebouwing moet voldoen.

Artikel 3 Groen

De gronden met de bestemming 'Groen' zijn onder andere bestemd voor de aanleg en het behoud van groen en een door middel van een aanduiding aan dit bestemmingsplan gekoppeld inrichtingsplan.

Artikel 4 Kantoor

De gronden met de bestemming 'Kantoor' zijn bestemd voor kantoren, verhardingen en parkeervoorzieningen. Voor de bebouwing gelden maximale goot- en bouwhoogtes en een maximaal bebouwingspercentage die overwegend gebaseerd zijn op het geldend bestemmingsplan.

Artikel 5 Waarde - Archeologie 3 en Artikel 6 Waarde - Archeologie 4

Deze dubbelbestemmingen zijn overgenomen van het vigerende bestemmingsplan ‘Landelijk gebied'. De gronden binnen deze dubbelbestemmingen zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden te verwachten archeologische waarden. Op of in deze gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van: verbouw en/of nieuwbouw van bestaande gebouwen voor zover bij de bouw de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of ruimtelijk gewijzigd en voor zover bij de bouw geen grondwerkzaamheden worden uitgevoerd met een oppervlak van de bodemingreep van ten hoogste 500 m² bij Waarde-Archeologie 4 en 250 m² bij Waarde-Archeologie 3 en dieper dan 0,3 m ten opzichte van maaiveld. Een archeologisch onderzoek is noodzakelijk wanneer de bodemingrepen groter zijn dan de gestelde maatvoeringen.

Artikel 7 Waarde - Attentiegebied ehs

De voor 'Waarde - Attentiegebied ehs' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, beheer en herstel van de waterhuishoudkundige situatie, gericht op het verbeteren van de condities voor de natuur(waarden).

Artikel 8 Waarde - Cultuurhistorisch waardevolle elementen

De elementen (zoals wegen, paden, bospercelen (met rabatten), waterlopen) die vanuit cultuurhistorisch oogpunt als zeer hoog of hoog zijn gewaardeerd, hebben met deze dubbelbestemming bescherming gekregen. De dubbelbestemming omvat het gehele buitengebied maar in de regeling wordt verwezen naar de waarderingskaart zoals die hoort bij het rapport Tussen Aa-dal en Rooise heide. De waardering van deze elementen is beschreven in het genoemde rapport. De bescherming van deze elementen krijgt vorm door een vergunningstelsel voor werken en werkzaamheden. De volgende werken en werkzaamheden mogen niet zonder vergunning verricht worden:

• het aanbrengen van (half)verhardingen;
• het rooien of vellen van houtgewas;
• afgraven, vergraven, ophogen en egaliseren van de bodem;
• graven of dempen van sloten;
• verwijderen van perceelsrandbeplanting;
• diepwoelen en diepploegen;
• het verwijderen van wegen of paden.

Bij de beoordeling of een vergunning voor deze werken en werkzaamheden verleend kan worden, wordt op basis van het rapport Tussen Aa-dal en Rooise heide bezien in hoeverre de werken en werkzaamheden een onevenredige afbreuk doen aan de cultuurhistorische waarde van de aangewezen elementen.

Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, regels.

Artikel 9 Antidubbeltelregel

Een antidubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

De formulering van de antidubbeltelbepaling wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).

Artikel 10 Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels is opgenomen dat bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen worden overschreden ten behoeve van ondergeschikte bouwdelen. Het gaat hierbij om bijvoorbeeld stoepen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken.

Artikel 11 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel staan regels over de gebiedsaanduidingen die op de plankaart zijn aangeduid als:

• overige zone - beperkingen veehouderij;
• wetgevingzone - omgevingsvergunning groenblauwe mantel;
• wetgevingzone - wijzigingsgebied bebouwingsconcentratie.

Artikel 12 Algemene gebruiksregels

In dit artikel is een voorwaardelijke verplichting voor de landschappelijke inpassing opgenomen.

Artikel 13 Overgangsrecht

In dit artikel wordt omschreven hoe wordt omgegaan met het bestaand gebruik en met de bestaande bebouwing ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

Artikel 14 Slotregel

In dit artikel wordt de naam van de regels vastgesteld.

Naast de planologische haalbaarheid van de ontwikkeling zoals getoetst in voorgaande paragrafen, moet ook de financiële uitvoerbaarheid van de ontwikkeling aangetoond worden. In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Hierin is geregeld dat gemeenten de mogelijkheid krijgen om kosten van de planontwikkeling te verhalen op grondeigenaren. Het kostenverhaal dient verplicht door de gemeente opgesteld te worden. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Van een exploitatieplan kan worden afgeweken door in het kostenverhaal anderszins te voorzien (overeenkomst met alle grondeigenaren in het plangebied of volledig grondeigendom). In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3 tot en met 6.2.5 Bro) als een bouwplan (6.2.1 Bro) wordt mogelijk gemaakt.

De gemeente is van mening dat er geen belemmeringen zijn aangaande de financiële uitvoerbaarheid. Deze ontwikkeling wordt geheel bekostigd door de initiatiefnemer. De door de initiatiefnemer aan de gemeente overlegde gegevens tonen afdoende aan dat deze de benodigde investeringen financieel kan dragen. Een exploitatieplan is niet noodzakelijk aangezien met een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente in het kostenverhaal wordt voorzien.

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij zowel om de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken alsook om de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro.

Met het oog op de beoogde nieuwbouwplannen van het hoofdkantoor heeft Den Ouden Groep twee overlegavonden georganiseerd op 22 en 24 maart 2021 (19.00-20.00) voor de directe buren en de buurt. Bijbehorend verslag is opgenomen in bijlage 11 van voorliggend bestemmingsplan. De reacties waren van iedereen erg positief en er zijn geen bezwaren aan bod gekomen.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept ontwerpbestemmingsplan toegestuurd naar de vaste overlegpartners. De reacties zijn verwerkt in deze paragraaf.

Zowel met de provincie, het waterschap als de Veiligheidsregio heeft vooroverleg plaatsgevonden. Het waterschap en de Veiligheidsregio zijn akkoord met de beoogde ontwikkeling. De provincie heeft enkele opmerkingen gemaakt over het uitsluiten van de baliefunctie, het opnemen van een voorwaardelijke verplichting voor het realiseren en in standhouden van het landschappelijk inrichtingsplan, het schrappen van wijzigingsbevoegdheden, de bestemmingsomschrijving van de bestemming Groen' alsmede de uitstraling van het perceel. Alle opmerkingen van de provincie zijn overgenomen en verwerkt. Daarnaast is beschrijving van de behoefte (i.r.t. Corona) nog extra onderbouwd.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft, overeenkomstig het gestelde in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), in de periode van vrijdag 30 juli 2021 tot en met donderdag 9 september 2021 voor een ieder ter inzage gelegen op het gemeentehuis te Veghel. Het plan is digitaal raadpleegbaar geweest op ruimtelijkeplannen.nl. Tevens is het plan gepubliceerd in het gemeenteblad Meierijstad. Gedurende de genoemde termijn van zes weken was het voor een ieder mogelijk schriftelijk of mondeling een zienswijze op het bestemmingsplan kenbaar te maken aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Meierijstad.

Tijdens de terinzagelegging is één zienswijzen naar voren gebracht. Deze is binnen de gestelde termijn ontvangen en derhalve ontvankelijk. Naar aanleiding van de zienswijze zijn ambtshalve wijzigingen doorgevoerd.

Het bestemmingsplan wordt gewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.