In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Berltsum - Bildtdijk en De Opslach met identificatienummer NL.IMRO.1949.BPBerBildtdijk-VAS1 van de gemeente Waadhoeke;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

de in bijlage 1 genoemde beroepen, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een (bedrijfs)woning en/of de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar is georiënteerd;

een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een terrein, bouwvlak of bestemmingsvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

1. a. bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken dat aanwezig is dan wel krachtens een omgevingsvergunning kan worden uitgevoerd, daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
2. b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die:
   1. 1. op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan aanwezig zijn, daaronder vallen niet de bouwwerken, die reeds in strijd waren met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
   2. 2. gebouwd worden of kunnen worden krachtens een voor het van kracht worden van het bestemmingsplan verleende omgevingsvergunning (al dan niet in afwijking van het voorgaande bestemmingsplan);
3. c. bestaande afmetingen: afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan tot stand zijn gekomen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

werkzaamheden die bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, alsook ondergeschikte productiegebonden detailhandel dan wel productiegerelateerde detailhandel ten dienste van deze voorzieningen;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de mogelijkheden om gronden en daarop toegelaten bouwwerken overeenkomstig de daaraan toegekende bestemming te gebruiken, gelet op het gebruik van de in de nabijheid gelegen gronden;

een bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, die hoger is dan de voorkeurgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

een zelfstandig(e) dan wel samenwonend persoon of groep van personen met een zekere mate van onderlinge verbondenheid die binnen een complex van ruimte gebruik maken van dezelfde voorzieningen zoals een keuken, sanitaire voorzieningen en de entree;

het wonen, niet zijnde logeren, bij anderen;

het bedrijfsmatig (nacht)verblijf aanbieden, waarbij het kenmerk is dat de kamerhuurder ter plaatse het hoofdverblijf heeft;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een dak met een zekere helling;

dak met één hellend, niet onderbroken, dakvlak;

de in bijlage 1 genoemde bedrijvigheid, dan wel naar de aard en invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend door de bewoner en de aan de bedrijvigheid bij woningen gebonden medewerkers;

winning van energie uit kleinschalige perceelsgebonden bronnen, waarbij weinig tot geen schadelijke milieueffecten optreden bij winning en omzetting en waarvan de bronnen in onuitputtelijke hoeveelheden beschikbaar zijn, zoals zon, wind, water, biomassa, aard- en omgevingswarmte;

het bieden van de ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf al dan niet in combinatie met ontbijt binnen de woonfunctie, zoals een pension aan huis en bed and breakfast;

de situatie, waarbij milieuaspecten dienen te worden beoordeeld, zoals hinder voor omwonenden, externe veiligheid en een verkeersaantrekkende werking. In het bijzonder dient er bij de situering en omvang van milieubelastende functies (o.a. bedrijven) op te worden gelet dat de uitbreiding of nieuwvestiging van milieugevoelige functies (o.a. woningen) zo weinig mogelijk wordt beperkt. Omgekeerd dient er bij uitbreiding of nieuwvestiging van milieugevoelige functies op te worden gelet dat bestaande milieubelastende functies zo weinig mogelijk in hun functioneren worden beperkt;

voorzieningen voor algemeen nut, zoals afvalinzameling, elektriciteit, gas, (tele)communicatie en dataverkeer, openbaar vervoer en water. Het gaat hierbij om andere bouwwerken zoals antennes, bakken, borden, containers, hekken, kastjes, palen, zuilen en wat met deze bouwwerken te vergelijken is. Onder nutsvoorziening wordt ook verstaan een schakelstation, een rioolwaterzuiveringsinstallatie, een telecommunicatiestation en een transformatorstation;

een bijbehorend bouwwerk dat een overdekte ruimte vormt zonder wanden dan wel met ten hoogste één wand;

1. a. indien op het land wordt gebouwd:
   1. 1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
   2. 2. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
2. b. indien op of in het water wordt gebouwd: het Fries Zomerpeil;
3. c. in het geval de hoogte van het terrein op een perceel grote verschillen vertoont: de door Burgemeester en Wethouders bepaalde hoogte;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht. of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een sekstheater, een seksautomatenhal, of een parenclub, of een daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

de veiligheid voor het verkeer die wordt bepaald door de mate van overzichtelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, niet zijnde kamerverhuur;

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

een situatie waarbij, mede door de situering van om de woonfunctie liggende functies en bebouwing, in ieder geval sprake is van een redelijke daglichttoetreding, een redelijke mate van uitzicht en voldoende privacy, alsmede van afwezigheid van hinder.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, ondergeschikte bouwdelen als goten van dakkapellen niet meegerekend. Bij het bepalen van de goothoogte bij een lessenaarskap, wordt de laagste gelegen gootlijn als goothoogte beschouwd;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de buitenwerkse constructiedelen, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de kortste afstand vanaf enig punt van een (hoofd)gebouw tot de zijdelingse perceelgrens;

de totale vloeroppervlakte van kantoren, winkels of bedrijven met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen, trappenhuizen, gangen en overige dienstruimten.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bebossing;
3. c. wadi's, waterlopen en waterpartijen;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. fiets- en voetpaden;
5. e. in- en uitritten;
6. f. nutsvoorzieningen;

met de daarbijbehorende:

7. g. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de verkeersveiligheid;
2. b. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonstraten;
2. b. fiets- en voetpaden;
3. c. sloten, bermen en beplanting;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

1. a. nutsvoorzieningen;
2. b. tuinen, erven en terreinen;

met de daarbijbehorende:

3. c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de verkeersveiligheid;
2. b. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. sloten, vaarten, en daarmee gelijk te stellen waterlopen;
2. b. oevers, bermen en beplanting;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. paden;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. tuinen, erven en terreinen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbijbehorende:

8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder bruggen, duikers en/of dammen.

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de waterhuishoudkundige functie;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

• het gebruik van de gronden als ligplaats.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonhuizen al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep c.q. kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. bijbehorende bouwwerken;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. wegen, woonstraten en paden;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. water;

met de daarbijbehorende:

8. h. tuinen, erven en terreinen;
9. i. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de woonsituatie;
2. b. de milieusituatie;
3. c. de verkeerssituatie;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. het bepaalde in lid 6.2.1 sub g in die zin dat de dakhelling van een hoofdgebouw wordt verkleind c.q. dat een hoofdgebouw (gedeeltelijk) wordt voorzien van een plat dak;
2. b. het bepaalde in lid 6.2.2 sub a in die zin dat een bijbehorend bouwwerk minder dan 3,00 m achter dan wel vóór de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw dan wel het verlengde daarvan wordt gebouwd;
3. c. het bepaalde in lid 6.2.3 sub a in die zin dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw ten hoogste 2,00 m mag bedragen, met dien verstande dat deze regel niet van toepassing is ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'.

De voor 'Wonen - Woongebouw' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woongebouwen al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep c.q. kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. bijbehorende bouwwerken bij woongebouwen;

met de daarbij behorende:

3. c. tuinen, erven en terreinen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. groen;
7. g. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de woonsituatie;
2. b. de milieusituatie;
3. c. de verkeerssituatie;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor meer dan 8 woningen;
2. b. het gebruik van gedeelten van een woning, inclusief aangebouwde bijbehorend bouwwerk bij de woning, voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, indien:
   1. 1. het beroep of bedrijf niet wordt uitgeoefend door één van de bewoners van de woning, waarbij één andere arbeidskracht ter plekke werkzaam mag zijn;
   2. 2. de beroeps-/bedrijfsvloeroppervlakte in de woning meer bedraagt dan 30% van het vloeroppervlak van de woning;
   3. 3. de beroeps-/bedrijfsvloeroppervlakte meer dan 50 m² bedraagt;
   4. 4. parkeren niet op eigen erf plaatsvindt dan wel de parkeerdruk in de naaste omgeving als gevolg van de activiteit onevenredig toeneemt;
   5. 5. detailhandel plaatsvindt anders dan productiegebonden detailhandel.

Grond welke eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen mogen in afwijking van de verbeelding en de bestemmingen in deze regels uitsluitend worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, erkers, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,50 m;
2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,00 m.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken met enige bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
2. b. het gebruik van de gronden voor de opslag van aan het oorspronkelijk verkeer onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen, anders dan in het kader van de bedrijfsvoering;
3. c. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond, bodemspecie en puin en voor het storten van vuil, anders dan in het kader van de bedrijfsvoering dan wel de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
4. d. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de cultuurhistorische waarden kan worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, met uitzondering van de oppervlaktematen, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages, met dien verstande dat windturbines van deze regeling zijn uitgesloten;
2. b. de regels in die zin dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. de regels in die zin dat gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen, openbaar vervoer, bediening van kunstwerken en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouw worden gebouwd, mits:
   1. 1. de oppervlakte per gebouw ten hoogste 50 m² mag bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte van een gebouw ten hoogste 3,00 m mag bedragen;
4. d. de regels, ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, in die zin dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, wordt vergroot tot ten hoogste 10,00 m;
5. e. het bepaalde ten aanzien van het bouwen van gebouwen binnen het bouw- c.q. bestemmingsvlak in die zin dat de grenzen van het bouw- c.q. bestemmingsvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. trappen, trappenhuizen en galerijen;
   2. 2. entreeportalen, luifels, veranda's en balkons;
   3. 3. overstekende daken;

mits de bouwgrens met niet meer dan 1,50 m overschrijdend;

1. 1. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de bouwgrens met niet meer dan 1,00 m overschrijdend.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd of gebruikt wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden;
2. b. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van de Nota Parkeernormen Gemeente Waadhoeke november 2020, of het meeste actuele gemeentelijke parkeerbeleid zoals deze geldt ten tijde van de aanvraag, bepaald of sprake is van voldoende parkeergelegenheid;
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;

1. a. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
2. b. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanBerltsum - Bildtdijk en De Opslach

van de gemeente Waadhoeke.

Behorend bij het besluit van 28 november 2024.

Op de hoek van de Bildtdijk en De Opslach is een bedrijfslocatie aanwezig met aan de achterzijde een groenvoorziening. De bedrijfsvoering ter plaatse is inmiddels beëindigd. De initiatiefnemer heeft het voornemen om de locatie te herontwikkelen tot woningbouwlocatie met ruimte voor 32 woningen. De bedrijfsbebouwing wordt ten behoeve hiervan gesloopt en de groenvoorziening wordt bij de nieuwe woningbouwlocatie betrokken.

Deze ontwikkeling is niet mogelijk op basis van de geldende planologische regeling uit het bestemmingsplan Berltsum Wier. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, is het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

Het plangebied ligt in het noordoosten van de bebouwde kom van Berltsum. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

Het plangebied is momenteel geregeld in het bestemmingsplan Berltsum Wier, dat is vastgesteld op 7 december 2017. In het geldende bestemmingsplan heeft de locatie de bestemmingen 'Bedrijf' en 'Groen'. Een uitsnede van het bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Uitsnede geldend bestemmingsplan Berltsum Wier

De gronden binnen de bestemming 'Bedrijf' zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van bedrijven uit milieucategorie 1 en 2. Daarnaast is de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - mechanisatiebedrijf' hier opgenomen, wat tevens een bedrijf in een hogere categorie in de vorm van een mechanisatiebedrijf toestaat. De gebouwen dienen binnen een bouwvlak gebouwd te worden en er gelden een maximale goot- en bouwhoogte van 5,5 en 9 meter. Verder is ten hoogste één bedrijfswoning toegestaan ter plaatse van de functieaanduiding 'bedrijfswoning'. Ondergeschikt zijn wegen en paden, parkeer- en groenvoorzieningen tuinen, erven en terreinen en waterlopen toegestaan.

De gronden binnen de bestemming 'Groen' zijn bestemd voor groenvoorzieningen, bermen en beplanting, waterlopen en -partijen en speelvoorzieningen. Ondergeschikt zijn wegen en paden, verhardingen, nutsvoorzieningen en daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

Strijdigheid

De ontwikkeling van dit plan is niet passend binnen de bestemmingen ter plaatse. De woonfunctie is hierbinnen niet toegestaan. Om de ontwikkeling hiervan toch mogelijk te maken, is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan, hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Het mogelijk maken van de beoogde ontwikkeling (het initiatief) is het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan en wordt in dit hoofdstuk beschreven. De ontwikkeling wordt met dit plan op een goede manier ingepast in de huidige situatie. Een beschrijving van de huidige situatie is om die reden ook in dit hoofdstuk opgenomen. Vervolgens wordt de inpassing in de huidige situatie beschreven.

Het plangebied bevindt zich op de hoek van de Bildtdijk, De Opslach en de Bitgumerdyk en ligt in het noordoosten van de bebouwde kom van Berltsum. Het noordoostelijke deel van het plangebied is ingericht als groenvoorziening in de vorm van een onbebouwd grasveld. Ten zuidwesten hiervan zijn de gronden ingericht als bedrijfsperceel ten behoeve van een bedrijf dat interne transportmiddelen huurt en verkoopt. De bedrijvigheid wordt hier inmiddels niet (meer) uitgeoefend.

De bedrijfsbebouwing bestaat overwegend uit één bouwlaag met een kap. Aan de zijde van de Bitgumerdyk is een deel van de bedrijfsbebouwing voorzien van plat dak. Tevens staat aan deze zijde de bedrijfswoning. Het bedrijfsperceel is vrijwel volledig verhard en wordt van de groenvoorziening gescheiden door een watergang. In figuur 2.1 is een luchtfoto van de huidige situatie weergegeven.

Figuur 2.1 Luchtfoto van de huidige situatie

Het plangebied wordt voornamelijk omringd door woningen, die aan de zuid-, oost- en noordzijde staan. Ten westen van het plangebied is eveneens een bedrijfsperceel aanwezig.

In de voorgenomen situatie wordt het plangebied herontwikkeld tot woningbouwlocatie. Ten behoeve hiervan wordt de bestaande bedrijfsbebouwing gesloopt en worden de verhardingen grotendeels verwijderd. Ook wordt de bestaande watergang, die tussen de huidige groenvoorziening en het bedrijfsperceel doorloopt, deels gedempt en verplaatst naar de oostzijde van het gebied.

Figuur 2.2 Voorgenomen inrichting van het plangebied

Vervolgens wordt het plangebied ingericht ten behoeve van de voorgenomen woningbouw, zoals weergegeven in figuur 2.2 (en bijlage 1). Op de hoek van de Bitgumerdyk en de Bildtdyk wordt een wooncomplex (F in figuur 2.2), bestaande uit acht wooneenheden gerealiseerd. Dit complex krijgt deels twee en deels drie bouwlagen, waarvan de derde bouwlaag een kap is. Bij dit complex worden 15 parkeerplaatsen aangelegd om te voorzien in de parkeerbehoefte. Dit parkeerterrein wordt ontsloten op de Bildtdyk. In figuur 2.3 is een impressie van het wooncomplex weergegeven.

Figuur 2.3 Impressie van het voorgenomen wooncomplex

Centraal in het plangebied wordt een doodlopende erfontsluitingsweg aangelegd, die eveneens ontsluit op de Bildtdyk. Ten zuiden hiervan worden zes twee-onder-één kapwoningen (D in figuur 2.2) gerealiseerd, die ieder een eigen oprit krijgen. Deze woningen bestaan uit één bouwlaag met een kap. In figuur 2.4 is een impressie van de twee-onder-één kapwoningen weergegeven.

Figuur 2.4 Impressie van de twee-onder-één kapwoningen

Aan de noordzijde van de nieuwe weg komen twaalf rug-aan-rug woningen (nummer 21 tot 32 in figuur 2.2), eveneens bestaande uit één bouwlaag met kap, te staan. Deze woningen krijgen hun erf met berging aan de voorzijde van de woning. De gronden aan de zijkanten van de rug-aan-rug woningen worden ingericht als openbare groenvoorziening. Om te voorzien in de parkeerbehoefte worden aan de zuidzijde 16 parkeerplaatsen aangelegd en aan de noordzijde, langs De Opslach, komen nog eens 10 parkeerplaatsen. In figuur 2.5 is een impressie van de rug-aan-rug woningen weergegeven.

Figuur 2.5 Impressie rug-aan-rug woningen

Tot slot wordt het oostelijke deel van het plangebied ingericht met zes vrijstaande woningen. Drie van deze woningen (C in figuur 2.2) worden ontsloten aan de nieuw aan te leggen erfontsluitingsweg die aansluit op de Bildtdyk. De overige drie woningen (A en B in figuur 2.2) worden ontsloten op De Opslach. Voor alle woningen geldt dat deze bestaan uit één bouwlaag met een kap en op eigen terrein ruimte hebben voor twee parkeerplaatsen. In figuur 2.6 zijn impressies van de vrijstaande woningen weergegeven. Er zijn voor de uitvoering meerdere opties aan de vrijstaande woningen mogelijk.

Figuur 2.6 Impressies van de vrijstaande woningen

De woningbouw wordt gefaseerd uitgevoerd, waarbij de woningen die in figuur 2.2 zijn aangeduid met de lettertekens A, B, F en de rug-aan-rug woningen als fase 1 gelden, en de woningen die zijn aangeduid met de lettertekens C, Dl en Dg als fase 2. Op deze manier wordt de realisatie goed aangesloten op de vraag naar woningen. Tijdens het proces zal gemonitord worden wanneer aan de hand van de behoefte en reeds uitgevoerde ontwikkeling fase 2 tot ontwikkeling kan worden gebracht.

Ruimtelijke inpassing

Het plangebied ligt midden in de bebouwde kom van Berltsum en wordt omgeven door woningen en een bedrijfsperceel. Er is daarom geen noodzaak tot landschappelijke inpassing van de woningbouwontwikkeling.

Het voorgenomen plan verhoogt de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied aanzienlijk. Er wordt een kwalitatief hoogwaardig woningbouwplan gerealiseerd, gebaseerd op een concept waarbij verschillende typen woningen worden gerealiseerd, om zo aan de behoefte van verschillende doelgroepen te kunnen voldoen. De woningen sluiten functioneel aan op de omgeving, omdat de locatie in een bestaande woonwijk ligt. Ook de maatvoering van de woningen sluit aan op de omgeving. In de omgeving zijn ook voornamelijk woningen van één bouwlaag met kap aanwezig. Alleen het wooncomplex wijkt hiervan af en bestaat uit twee bouwlagen met (deels) een kap. Door de ligging op de hoeklocatie is een groter bouwvolume hier op zijn plaats. Door zowel functioneel als (grotendeels) qua maatvoering aan te sluiten op de omgeving is sprake van een goede ruimtelijke inpassing van het voornemen. Om de inrichting van het plangebied goed op de omgeving te laten aansluiten en om het bijzondere woonconcept recht toe te doen wordt een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Om een specifiekere beeldkwaliteit te kunnen creëren stelt de gemeenteraad, gelijktijdig met de vaststelling van dit bestemmingsplan, een beeldkwaliteitsplan vast. Dit beeldkwaliteitsplan zal vervolgens het geldende welstandskader gaan vormen voor het plangebied. Het beeldkwaliteitsplan is opgenomen als bijlage 2.

Verkeer en parkeren

Bereikbaarheid en ontsluiting

De woningen worden deels aan de Bildtdyk en deels aan De Opslach ontsloten. Ten behoeve van een aantal woningen wordt centraal in het plangebied een nieuwe erfontsluitingsweg aangelegd. Via De Opslach en de Bildtdyk is in zuidelijke richting de Bitgumerdyk te bereiken. In zuidoostelijke richting is vervolgens de regionale ontsluitingsweg N383 te bereiken. Via deze weg kunnen andere dorpen en steden bereikt worden en is het plangebied op een goede wijze ontsloten.

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie in motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal) is berekend aan de hand van CROW publicatie 381. Er is hierbij uitgegaan van de volgende omgevingseigenschappen:

• stedelijkheidsgraad: niet stedelijk;
• ligging: rest bebouwde kom;
• parkeerkencijfer: minimaal.

Vervolgens is van de volgende woonfuncties uitgegaan:

• de wooneenheden in het wooncomplex zijn gelijk geschaald aan dure koopappartementen, hiervoor geldt verkeersgeneratie van 7,4 mvt/etmaal per woning;
• de twee-onder-één kapwoningen zijn als koop, twee-onder-één kapwoningen ingevoerd. Hiervoor geldt een verkeersgeneratie van 7,8 mvt/etmaal per woning;
• De vrijstaande woningen zijn als koop, vrijstaande woningen ingevoerd met een verkeersgeneratie van 8,2 mvt/etmaal per woning;
• tot slot zijn de rug-aan-rug woningen gelijk geschaald aan tussen/hoekwoningen in het koopsegment met een verkeersgeneratie van 7,4 mvt/etmaal per woning.

Voor het totale programma komt dit neer op 244 mvt/etmaal. Dit aantal verkeersbewegingen kan gesaldeerd worden met de verkeersbewegingen ten behoeve van het voormalige bedrijf, aangezien deze wegvallen in de toekomstige situatie als het bedrijf verwijderd is uit het plangebied. Het gaat hier om een bruto vloeroppervlak van circa 1.800 m² met een verkeergeneratie van 93,4 mvt/etmaal. De verkeersgeneratie neemt dus per saldo toe met circa 151 mvt/etmaal. Deze geringe toename kan via de bestaande infrastructuur worden afgewikkeld zonder dat hier belemmeringen ontstaan. De omliggende wegen zijn hiervoor voldoende breed en overzichtelijk ingericht.

Parkeren

Op basis van de Nota Parkeernormen (2021) van de gemeente Waadhoeke is de parkeerbehoefte van de voorgenomen ontwikkeling berekend.

• de wooneenheden in het wooncomplex zijn gelijk geschaald aan koopappartementen (type F), hiervoor geldt een parkeerbehoefte van 1,8 parkeerplaatsen per woning;,
• de twee-onder-één kapwoningen (type D) hebben een parkeerbehoefte van 2,1 parkeerplaatsen per woning;
• De vrijstaande woningen zijn als koop, vrijstaande woningen (Type A, B en C) aangemerkt met een parkeerbehoefte van 2,1 parkeerplaatsen per woning;
• tot slot zijn de rug-aan-rug woningen (type E) gelijk geschaald aan tussen/hoekwoningen in het koopsegment met een parkeerbehoefte van 2,1 parkeerplaatsen per woning.

Ten behoeve van het wooncomplex geldt op basis van de Nota Parkeernormen (2021) een parkeerbehoefte van 15 parkeerplaatsen. Aan de noord- en oostzijde van het complex worden 13 parkeerplaatsen aangelegd. De overige twee parkeerplaatsen worden ingevuld door gebruik van de parkeerplaatsen aan de voorzijde van het wooncomplex, op de Bitgumerdyk. Daarmee wordt voorzien in de totale parkeerbehoefte van het wooncomplex.

Ten behoeve van de overige woningen geldt op basis van de Nota Parkeernormen (2021) een parkeerbehoefte van 50 parkeerplaatsen. Voor de twee-onder-één kapwoningen en de vrijstaande woningen geldt dat op eigen terrein ruimte is voor twee parkeerplaatsen, waarmee er 24 parkeerplaatsen worden voorzien. Daarnaast worden er 26 parkeerplaatsen in de openbare ruimte aangelegd, mede ten behoeve van de rug-aan-rug woningen.

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is goed geregeld en de verkeersgeneratie als gevolg van het plan zorgt niet voor belemmeringen in de afwikkeling. Verder wordt voorzien in de parkeerbehoefte.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

1. 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie.
2. 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden.
3. 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Uitvoering

De NOVI gaat vergezeld van een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.

De ontwikkeling in het plangebied raakt, gezien de relatief kleine omvang, geen opgaven die zijn opgenomen in de NOVI en draagt bij aan de opgave om steden en regio's sterker en leefbaarder te maken.

Ladder voor Duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' als procesvereiste opgenomen. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toepassing ladder voor duurzame verstedelijking

De ontwikkeling voorziet in de realisatie van 32 woningen en is daarom als stedelijke ontwikkeling aan te merken in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Voor dit gebied heeft de gemeente afspraken gemaakt met de provincie, waarin is bepaald dat binnenstedelijk plafondloos mag worden gebouwd. Gezien de huidige tijdsgeest is er veel behoefte aan dergelijke nieuwe woningen. Om deze redenen wordt voldaan aan het beleid van de ladder. Om ervoor te zorgen dat wordt aangesloten op de vraag uit de omgeving, wordt het woningbouwplan in twee fases uitgevoerd. Dit is eerder beschreven in paragraaf 2.2

Het provinciale beleid is uiteengezet in de Omgevingsvisie Fryslân 2020: 'De romte diele'. De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn nu nog vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. Hierin zijn voor de provinciale belangen regels opgenomen, waar in bestemmingsplannen rekening mee gehouden moet worden. De Verordening Romte Fryslân wordt bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet vervangen door de Omgevingsverordening Fryslân.

Omgevingsvisie Fryslân 2020: De romte diele

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is neergelegd in de Omgevingsvisie Provincie Fryslân. Deze is op 23 september 2020 vastgesteld. In de omgevingsvisie gaat de provincie voor een vitale economie door te investeren in omgevingskwaliteiten. Dit zorgt er onder andere voor leefbaarheid en dat leegstand en verpaupering van bebouwing wordt teruggedrongen. Daarnaast gaat de provincie voor een veerkrachtig beleid, waarin ingrijpende ontwikkelingen opgevangen kunnen worden, het behoud van de karakteristiek van de provincie wordt nagestreefd door het beschermen van de eigen identiteit en voor een gezonde leefomgeving.

Dit plan voorziet in de herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied. Het woningbouwproject sluit aan bij deze uitgangspunten van de provincie. Het plan doet recht aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en is daarmee in overeenstemming met het provinciale beleid.

Verordening Romte Provincie Fryslân

De Provincie Fryslân wil de ruimtelijke kwaliteit bevorderen. Dit wordt gedaan door middel van het opstellen van een provinciale structuurvisie waarin het ruimtelijk beleid wordt geschetst. De Verordening Romte vertaalt deze visie naar regels.

Het plangebied ligt binnen 'bestaand stedelijk gebied'. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen dienen primair binnen dit gebied ontwikkeld te worden. Daar is in dit geval met de ontwikkeling van deze woningen sprake van.

In de Verordening Romte is met betrekking tot woningbouwontwikkelingen in artikel 3.1.1. opgenomen dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Het voorliggende plan is in overeenstemming met de vastgestelde Woonvisie Waadhoeke 2020 - 2030 Samen Sterk, dat ruimte biedt aan inbreidingslocaties. De gemeente is met Gedeputeerde Staten overeengekomen dat plafondloos gebouwd kan worden binnen bestaand stedelijk gebied. Daarmee wordt voldaan aan het beleid van de provincie. Desalniettemin zal er met de provincie afstemming worden gezocht over dit project.

Woonvisie Waadhoeke 2020-2030

In de Woonvisie Waadhoeke 2020-2030 is het gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen en woningbouw geformuleerd. De hoofdlijnen van de woonvisie gelden voor een periode van 10 jaar. Deze is bedoeld om projecten in gang te zetten die bijdragen aan het lange termijn doel. Jaarlijks actualiseert de gemeente de uitvoeringsagenda.

De woonvisie is gebaseerd op een regionaal woningmarktonderzoek waarin cijfers en kennis over het wonen van organisaties als makelaars, corporaties, huurdersorganisaties en zorgpartijen bijeen zijn gebracht. In Berltsum is volgens het marktonderzoek dat ten grondslag aan de woonvisie ligt, ruimte voor een extra toevoeging van 10 tot 15 woningen tot 2030. Gezien de huidige situatie op de woningmarkt kan het dorp Berltsum een grotere toevoeging van het aantal woningen hebben dan uit het hiervoor genoemde marktonderzoek blijkt. In Berltsum is ruimte voor meer binnenstedelijke plannen, gemengd grondgebonden huur en koop, herinvulling van panden, open plekken of vervanging van woningen.

Kwetsbare panden en plekken voorkomen is naast de woningbehoefte van Waadhoeke een belangrijk uitgangspunt van de Woonvisie. Soms moet ingegrepen worden om panden en plekken te verbeteren. Bijvoorbeeld een beeldbepalend pand dat zijn functie verliest, een vrijkomende plek midden in het dorp of een pand dat verpaupert.

Nieuwbouw of herbestemming van bestaande panden is een nuttig middel om ook bestaande plekken een nieuwe toekomst te geven en daarbij liefst ook de omgeving een impuls te geven. De gemeente Waadhoeke heeft speciale aandacht voor locaties die beeldbepalend zijn, waar het nodig is dat zij een goede (her)invulling krijgen. Ook in een kern met beperkt groeiperspectief, of zelfs een verwachting van huishoudenskrimp, is nieuwbouw mogelijk en vaak ook wenselijk. Een veelvoorkomend voorbeeld is een kern waarbij de corporatie verouderde woningen vervangt en een kleiner aantal terugbouwt, terwijl gelijktijdig enkele nieuwe koopwoningen worden toegevoegd.

Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt een leegstaand bedrijfspand gesloopt en wordt het perceel opnieuw ingericht voor woningbouw. Door de ligging van het plangebied in het dorp Berltsum is het van belang dat het woongebied niet zijn kwaliteit verliest door de verloedering van een oud bedrijfspand. Door de verandering naar wonen wordt het woongebied versterkt. Hierbij is de groene inrichting een belangrijk uitgangspunt. Het plan is in kwalitatieve zin een gewenste toekomstige invulling van dit plangebied passend bij de Woonvisie.

Regionale woondeal Regio Noordwest Fryslân 2022-2030

Deze woondeal is tot stand gekomen in samenwerking tussen de gemeenten Waadhoeke en Harlingen, de Provincie Fryslân en het Rijk. In de woondeal is uitgewerkt welke woningbouwopgave geldt voor de regio Noordwest Fryslân in de periode tot 2030. Om het woningtekort terug te dringen en een gezond evenwicht te bereiken heeft het Rijk in maart 2022, binnen de Nationale woon en bouwagenda, het programma Woningbouw vastgesteld.

Met dit programma wordt landelijk ingezet op de realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030. 17.500 van deze nieuwe woningen moeten geprojecteerd worden in Fryslân, waarvan circa 1.100 woningen in de regio Noordwest Fryslân. Voor de gemeente Waadhoeke komt dit neer op circa 520 woningen. De meeste woningen dienen onder een koopprijs van € 355.000 te worden opgeleverd en deels voor ouderen.

Dit voorliggende plan is in overeenstemming met de regionale woondeal.

Nota Parkeernormen

Op 8 december 2020 is door Burgemeester en Wethouders de Nota Parkeernormen vastgesteld. Hierin is vastgelegd welke parkeernorm de gemeente hanteert voor verschillende gebieden en functies. Daarnaast is aangegeven op welke manier de parkeervraag aan de hand van de normen moet worden berekend en welke eisen worden gesteld aan de invulling van de parkeervraag. In beginsel wordt de parkeervraag op eigen terrein opgelost maar onder bepaalde omstandigheden kan hiervan af worden geweken. Benutting van de bestaande openbare parkeercapaciteit is dan een optie. Deze nota geeft aan welke mogelijkheden er zijn en onder welke voorwaarden.

Uit de toetsing in paragraaf 2.2 blijkt dat aan de Nota Parkeernormen wordt voldaan. In het bestemmingsplan is hier een regeling voor opgenomen om dit te borgen.

Welstandsnota en beeldkwaliteit

De gemeente heeft haar welstandsbeleid vastgelegd in de Welstandsnota die op 1 juli 2021 is vastgesteld. De welstandsregels hierbij zijn afgestemd op de aanwezigheid van het bedrijfsperceel en niet toereikend voor het plangebied.

Voor nieuw te ontwikkelen gebieden of gebieden die ingrijpend worden veranderd, zijn of worden beeldkwaliteitsplannen opgesteld. Deze hebben hetzelfde doel als de welstandsnota en vormen ook een toetsingskader voor welstand. Beeldkwaliteitsplannen maken vanaf het moment van vaststelling door de gemeenteraad onderdeel uit van de welstandsnota.

In dit geval is voor dit plangebied een specifiek beeldkwaliteitplan opgesteld dat is opgenomen in de bijlage 2 (zie hiervoor ook paragraaf 2.2) en dat de gemeenteraad tegelijk met dit bestemmingsplan vaststelt.

Toetsingskader

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet in principe akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB en bij een geluidzone voor industrielawaai is dit 50 dB(A).

Toetsing

Ten behoeve van dit bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek/beoordeling wegverkeerslawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 3.

De omliggende wegen zijn 30 km-wegen waarvan de verkeersintensiteiten niet precies bekend zijn. Op basis van een (worst-case) inschatting is de berekende geluidbelasting hoger dan de als richtwaarde te beschouwen waarde van L_den = 48 dB. Aan de maximale richtwaarde van L_den = 63 dB wordt ruimschoots voldaan (zie figuur 3 van bijlage 3).

De totale cumulatieve geluidbelasting vanwege wegverkeer bedraagt ten hoogste L_den = 59 dB aan de zijde van de Bitgumerdyk en voor de overige bouwblokken circa L_den = 55 dB. Op basis van een algemeen geaccepteerde kwaliteitsindicatie kan dit worden gezien als redelijk tot matig.

Omdat de Wet geluidhinder niet van toepassing is en er geen hogere waarden hoeven te worden verleend, is een afweging van maatregelen niet aan de orde. Op basis van de berekende geluidbelasting exclusief aftrek art. 110 Wgh (zie figuur 4 uit bijlage 3) kan de benodigde geluidwering worden bepaald in het Omgevingsvergunningtraject. Aan de zijde van de Bitgumerdyk dient (Bouwbesluit 2012) de karakteristieke geluidwering te voldoen aan ten hoogste G_A;k = 59-33 = 26 dB(A). Aan de zijde van de Bildtdyk en De Opslach ten hoogste G_A;k = (55-57)-33 = 22-24 dB(A).

Samenvattend kan worden gesteld dat het aspect geluid geen belemmering is voor het plan. Op grond van de ingeschatte verkeersgegevens kan bij bouwfysische detaillering rekening gehouden met de geluidbelasting (geluidwering). Omdat is uitgegaan van worst-case inschatting van de verkeersintensiteiten, wordt daarmee voldoende kwaliteit gerealiseerd.

Conclusie

Er liggen geen in het kader van de Wet geluidhinder gezoneerde wegen nabij het plangebied. Het vaststellen van hogere waarden is niet aan de orde. Door op basis van de akoestische inschatting de geluidwering van de woningen te dimensioneren wordt een goed akoestisch binnenklimaat gerealiseerd. Het aspect geluid is geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden.

Toetsing

In de omgeving van het plangebied zijn meerdere functies aanwezig. De woonfunctie heeft de overhand, maar daarnaast zijn er ook bedrijfsfuncties, centrum- en horecafuncties in de omgeving. Daarom kan het gebied getypeerd worden als gemengd gebied. Daarvoor geldt dat één stap terug kan worden gedaan van de normale richtafstanden ten opzichte van bedrijven en andere inrichtingen.

Aan de overzijde van de Bildtdyk is een mechanisatiebedrijf gevestigd. Ter plaatse worden landbouwvoertuigen verkocht, gerepareerd en wordt onderhoud uitgevoerd. Een mechanisatiebedrijf is niet als zodanig opgenomen in de bedrijvenlijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Daarom wordt deze gelijk geschaald aan 'dienstverlening ten behoeve van de landbouw, algemeen (onder andere loonbedrijven) met een bedrijfsvloeroppervlakte groter dan 500 m². Voor dit type bedrijf geldt milieucategorie 3.1, met een richtafstand van 30 meter in gemengd gebied.

In dit geval is het bedrijf echter gevestigd centraal in het dorp, met rondom het bedrijfsperceel voornamelijk woningen. Zo grenzen er woningen direct aan het bedrijfsperceel en vallen er daarnaast nog een aantal woningen binnen de richtafstand van 30 meter. Deze woningen beperken in de huidige situatie de bedrijfsvoering van het bedrijf. Ter plaatse van het plangebied was in het voorgaande bestemmingsplan Berltsum Wier ook sprake van een bouwvlak waarbinnen een bedrijfswoning mogelijk was. Er dient al rekening te worden gehouden met het woon- en leefklimaat van bestaande en mogelijke (bedrijfs)woningen in de omgeving.

De voorgenomen woningbouw in het plangebied valt grotendeels binnen of op grotere afstand dan dit bouwvlak. Aan de westzijde is er echter één bouwvlak dat voor een klein deel dichter op het bedrijf komt te liggen, dan het oorspronkelijke bouwvlak uit het voorgaande bestemmingsplan. Hoewel dit bouwvlak naar aanleiding hiervan in oostelijke richting is opgeschoven, blijft er een strook van het bouwvlak over die dichter op het bedrijf ligt. Daarmee wordt het mogelijk om één woning (deels) dichter op het bedrijf te plaatsen dan in het voorgaande plan mogelijk was. Om de uitvoerbaarheid van het plan te waarborgen, te voorkomen dat het bedrijf wordt belemmerd in haar bedrijfsvoering en te zorgen voor een goed woon- en leefklimaat, is een voorwaardelijke verplichting in het plan opgenomen die er op toeziet dat voor ingebruikname van de woning die op deze locatie wordt gebouwd, er middels een akoestisch onderzoek is aangetoond dat hieraan wordt voldaan.

Conclusie

Ter plaatse van de beoogde ontwikkeling is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect milieuhinder en (agrarische) bedrijven staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Toetsingskader

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op de natuurbescherming, rekening worden gehouden met de Wet natuurbescherming (Wnb). Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Toetsing

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden zoals Natura 2000-gebieden en gebieden die vallen onder het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het plangebied ligt namelijk op meer dan 7,5 kilometer van het Natura 2000-gebied Waddenzee (tevens een NNN-gebied). De Waddenzee is aldaar niet stikstofgevoelig. Andere (al dan niet stikstofgevoelige) natuurgebieden liggen op een grotere afstand van het plangebied. Gezien het relatief kleinschalige karakter van de voorgenomen ontwikkeling is het niet te verwachten dat de ontwikkelingen in het plangebied negatieve effecten hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied. Met dit project wordt een braakliggend stuk grond, deels een voormalige bedrijfslocatie, vervangen door nieuwe gasloze woningen. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de afstand tot natuurgebieden en de locatie van het plangebied (stedelijke omgeving) kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten.

De geplande ontwikkeling zou echter kunnen leiden tot een toename in stikstofdepositie. Met behulp van de AERIUS-calculator is voor dit project de stikstofdepositie van zowel de aanleg- als de gebruiksfase berekend. Het stikstofonderzoek is opgenomen als bijlage 4. Hieruit is naar voren gekomen dat zowel als gevolg van de aanlegfase als de gebruiksfase er geen sprake is van significante stikstofdepositie.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Conform de werkstappen die zijn opgenomen in de factsheet van de provincie Fryslân (juni 2023) is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Het rapport is opgenomen als bijlage 5. Daaruit zijn de volgende resultaten naar voren gekomen.

Algemene broedvogels

Binnen en vlak buiten het plangebied kunnen enkele vogelsoorten tot broeden komen waarvan de nesten geen jaarronde bescherming genieten. Geadviseerd wordt om de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren.

Huismussen en gierzwaluwen

De aanwezigheid van jaarrond beschermde nesten van zowel huismussen als gierzwaluwen onder de gegolfde dakpannen van het te slopen bedrijfs-/woongebouw kan niet op voorhand worden uitgesloten. Geadviseerd wordt om nader onderzoek uit te voeren om de aanwezigheid van jaarrond beschermde nesten van huismussen en gierzwaluwen vast te stellen, dan wel uit te sluiten. Indien er jaarrond beschermde nesten van huismussen en/of gierzwaluwen worden aangetroffen, dient voor deze soorten een ontheffing aangevraagd te worden en zijn mogelijk mitigerende en compenserende maatregelen noodzakelijk.

Vleermuizen

De aanwezigheid van zomer-, kraam-, paar- en winterverblijfplaatsen van ruige dwergvleermuis, gewone grootoorvleermuis, en watervleermuis (enkele boomholte) en gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, gewone grootoorvleermuis, laatvlieger en meervleermuis (bedrijfs-/woongebouw) binnen het plangebied kan niet op voorhand worden uitgesloten. Geadviseerd wordt om nader onderzoek uit te voeren. Indien er zomer-, kraam-, paar- en/of winterverblijfplaatsen worden aangetroffen, dient voor deze soort een ontheffing aangevraagd te worden en zijn mogelijk mitigerende en compenserende maatregelen noodzakelijk.

Zorgplicht

Er kunnen soorten voorkomen in het plangebied waarvoor een vrijstelling geldt voor ruimtelijke ingrepen. De zorgplicht van de Wnb schrijft echter voor dat men verplicht is om alles wat redelijkerwijze mogelijk is, te doen of juist te laten om schade aan wilde planten en dieren zo veel mogelijk te voorkomen.

Naar aanleiding van bovenstaande resultaten is een vervolgonderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van diverse soorten vleermuizen, de gierzwaluw en de huismus. Deze is opgenomen als bijlage 6. Hieruit blijkt dat de genoemde soorten in het plangebied zijn aangetroffen. De werkzaamheden hebben negatieve effecten op deze soorten. Het voorkomen van schade aan deze beschermde soorten door het nemen van mitigerende maatregelen is niet voldoende om negatieve effecten te voorkomen. Daarom is in het kader van de voorgenomen ontwikkeling de benodigde ontheffing aangevraagd bij de provincie inclusief mitigerende maatregelen. Deze ontheffing is verleend en bijgevoegd als bijlage 7.

Conclusie

Uit het vervolgonderzoek is gebleken, dat er voor de aanwezige beschermde soorten een ontheffing Wnb van de provincie (inclusief mitigerende maatregelen) nodig is. De ontheffing is verleend door de provincie. Daarmee gelden er geen belemmeringen meer op het gebied van soortenbescherming voor de uitvoering van dit plan.

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen, er sprake is van een saneringsgeval.

Toetsing

In het kader van dit bestemmingsplan is een actualiserend (asbest en water)bodemonderzoek uitgevoerd, die is opgenomen als bijlage 8. Op basis van de onderzoeksresultaten is geconcludeerd dat ter plaatse van diverse boringen aan de westzijde van het terrein sterke verontreinigingen zijn vastgesteld in zowel grond als grondwater. Dit betreffen onder andere restverontreinigingen van een eerdere sanering, de sliblaag uit de gedempte watergang, PAK verontreinigingen onder het beton en een verontreiniging ter plaatse van het voormalige pompeiland aan de zuidzijde van het terrein. Daarnaast zijn op het terrein rondom de voormalige showroom en de werkplaats diverse lichte tot matige verontreinigingen met diverse parameters aangetroffen welke niet voor hergebruik in aanmerking komen. Op het noordelijke en oostelijke terreindeel zijn in de grond en het grondwater geen tot maximaal wat lichte verontreinigingen aangetroffen.

Naar aanleiding van deze resultaten is een deelsaneringsplan opgesteld om aan de hand hiervan de ernstige verontreiniging te saneren. Dit deelsaneringsplan is opgenomen als bijlage 9. Door uitvoering te geven aan dit plan worden de gronden voorafgaand aan de voorgenomen woningbouwontwikkeling op juiste wijze gesaneerd en wordt de bodemkwaliteit op orde gebracht om de woonfunctie op toe te staan. Daarmee zijn voldoende maatregelen genomen en vormt het aspect bodem niet langer een belemmering voor de uitvoering van dit plan.

Conclusie

Door middel van het uitgevoerde bodemonderzoek en het deelsaneringsplan is in voldoende mate in beeld gebracht hoe de kwaliteit van de bodem moet worden verbeterd. Er zijn vanuit milieuhygiënisch oogpunt door de saneringen geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Toetsingskader

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Toetsing

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het Wetterskip Fryslân (zie bijlage 10). De uitkomst van deze toets zal zijn dat de normale procedure moet worden gevolgd. Dit houdt in dat de aanwezige wateraspecten van invloed zijn op het plan. Het resultaat van de watertoets wordt opgenomen als bijlage en het plan wordt ook voorgelegd aan Wetterskip Fryslân.

Waterkwantiteit

In de huidige situatie is een groot deel van het plangebied reeds verhard. Het gaat hierbij om het huidige bedrijfsperceel. De bestaande verharding bedraagt 4.260 m². In de nieuwe situatie wordt het bedrijfsperceel verwijderd, en worden in plaats daarvan woonpercelen ingericht en een wooncomplex met parkeerterrein. De verhardingsoppervlakte in de toekomstige situatie bedraagt 4.897 m². De verharding neemt daarmee met 637 m² toe, waarvan 10% moet worden gecompenseerd (64 m²).

In de huidige situatie loopt een watergang in oost-westelijke richting door het plangebied en ligt een watergang in de noordwestelijke hoek. De oppervlakte van deze waterlichamen bedragen 511 m². In de nieuwe situatie wordt de bestaande oost-westelijk lopende watergang deels gedempt en verlegd in zuidelijke richting. De watergang in de noordwestelijke hoek wordt opgesplitst in twee waterpartijen. Hierdoor ontstaat een oppervlakte van 667 m² aan oppervlaktewater. Dit komt neer op een toename van 126 m². Hiermee wordt de benodigde watercompensatie van 64 m² ruimschoots binnen het plangebied voorzien. In onderstaand figuur zijn de bestaande en nieuwe situatie in het plangebied met betrekking tot het water weergegeven.

Figuur 4.1 Bestaande en nieuwe waterindeling in het plangebied

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;

• (in-) filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI;

In dit geval wordt aangesloten op de bestaande riolering. Het hemelwater wordt zoveel mogelijk geïnfiltreerd. In het plangebied liggen drie waterpartijen, die ruimte bieden om hemelwater op te vangen en waarnaar overtollig water kan worden afgevoerd.

De vuilwaterafvoer van de woningen wordt aangesloten op het gemeentelijke riool.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. Hier wordt in de uitvoeringsfase rekening mee gehouden.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Ruimtelijke adaptatie

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Het is belangrijk kansen te benutten om het gebied klimaat robuust in te richten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming. Voor veel maatregelen geldt bovendien dat ze kosteneffectief zijn, als ze maar in een vroeg stadium in het planvormingsproces worden meegenomen. Bij de inrichting van het plangebied en de verdere uitwerking hiervan is rekening gehouden met ruimtelijke adaptatie door gebruik te maken dan wel het uitbreiden van de bestaande waterpartijen en niet meer verstening dan nodig is.

In dit geval is het voornemen om het plangebied zo groen mogelijk aan te leggen. Daarnaast is de oppervlakte aan waterlichamen vergroot.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. Het plangebied valt niet onder een beschermingszone.

De watergang in de zuidoostelijke hoek van het plangebied grenst aan toekomstige woonpercelen en is niet of nauwelijks bereikbaar voor het Wetterskip. In overleg met de initiatiefnemer zijn daarom afspraken gemaakt met betrekking tot het beheer en onderhoud hiervan. Afgesproken is dat in de koopakten voor de woonpercelen grenzend aan het water aan de oostkant van het plangebied een instandhoudingsplicht en onderhoudsplicht wordt opgenomen. Hiermee wordt geborgd dat deze watergang goed onderhouden wordt.

De watergangen die aan de noordwestelijke zijde van het plangebied liggen zijn in eigendom van de gemeente. De gemeente beheert dan ook deze watergangen en zorgt voor het onderhoud.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

Toetsingskader

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO₂) en fijnstof (PM₁₀) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging zijn op grond van de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Tevens moet worden bekeken of de luchtkwaliteit ter plaatse voldoende is voor de voorgenomen functie.

Toetsing

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland is er in de directe omgeving van het plangebied sprake van een goede luchtkwaliteit. Dit vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

Woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vallen onder de NIBM-regeling. In het plangebied worden slechts 32 woningen gerealiseerd. Dit aantal is dusdanig klein, dat op voorhand gesteld kan worden dat dit niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het project valt ook onder de NIBM-regeling.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, ruimtelijke plannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

FAMKE

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd-bronstijd (300.000 - 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr. - 1500 n Chr.).

Toetsing

Op basis van de kaart voor de periode steentijd-bronstijd is er geen onderzoek in het plangebied noodzakelijk. Uit de kaart voor de ijzertijd - middeleeuwen blijkt dat er een karterend onderzoek 1 wordt aanbevolen bij gebiedsontwikkelingen groter dan 500 m². Omdat deze grenswaarde wordt overschreden met de voorgenomen ontwikkeling, is een archeologisch onderzoek uitgevoerd, dat is opgenomen als bijlage 11.

Archeologisch onderzoek

Berlikum is ontstaan op de plek waar twee kwelderwallen samenkomen. De oudste is ontstaan in de periode van 500 tot 250 v Chr. en loopt vanaf de dorpsterp van Berlikum, die westelijk van het plangebied ligt, in zuidwestelijke richting. Een jongere kwelderwal volgt vanaf het plangebied de Bitgumerdyk in zowel noordwestelijke als zuidoostelijke richting. Deze is gevormd langs de Middelzee tussen 100 en 800 n Chr.

Uit het plangebied zijn geen archeologische waarden bekend. Op 85 meter ten westen van

het gebied ligt het uiteinde van AMK-terrein 14783 van de historische dorpskern van Berlikum Het onderzoek heeft geen dijklagen of bewoningslagen / terplagen opgeleverd.

Archeologische materialen die eenduidig dateren van voor de twintigste eeuw zijn evenmin gevonden. De bodem in het plangebied is matig bewaard gebleven. Lokaal is de bodem diep verstoord zoals in de zuidwestelijke hoek bij de Bitgumerdyk. Het onderzoek heeft geen archeologisch materiaal opgeleverd dat eenduidig gedateerd kan worden voor de twintigste eeuw. Dijklagen of bewoningslagen / terplagen zijn niet aangetroffen.

Tijdens het archeologisch onderzoek zijn geen archeologische vondsten gedaan en is geconstateerd dat de bodem in het plangebied matig bewaard is gebleven en op het archeologisch meest kansrijke deel in het zuidwesten zelfs diep verstoord is.

Mochten tijdens de werkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen, dan dient dit op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet onmiddellijk te worden gemeld aan de Minister (in de praktijk de gemeente Waadhoeke als Bevoegd Gezag). Eventuele vondsten dienen gedurende 6 maanden, te rekenen vanaf de datum van de melding, ter beschikking te worden gesteld voor wetenschappelijk onderzoek.

Conclusie

De grond wordt vrijgegeven op basis van het archeologisch onderzoek. Het aspect archeologie staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Toetsingskader

Het Rijk heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in artikel 3.1.6 lid 5 sub a vastgelegd dat gemeenten bij ruimtelijke plannen rekening moeten houden met aanwezige cultuurhistorische waarden. Naast wetgeving op Rijksniveau is ook in de 'Verordening Romte Fryslân 2014' in artikel 2.1.1 vastgelegd dat gemeenten in een ruimtelijk plan moeten aangeven op welke wijze het plan rekening houdt met cultuurhistorische elementen en structuren zoals opgenomen in de provinciale structuurvisie 'Grutsk op 'e Romte'.

Toetsing

Om de cultuurhistorische waarden vast te stellen is de cultuurhistorische kaart van de provincie Fryslân geraadpleegd. Aan de hand van de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie is gekeken naar de cultuurhistorische elementen in en nabij het plangebied. Volgens de Cultuurhistorische Kaart Fryslân zijn er binnen het plangebied geen cultuurhistorische waardevolle elementen aanwezig. Rondom het plangebied zijn wel enkele cultuurhistorische waarden aanwezig (figuur 4.2). Het gaat hier bijvoorbeeld om karakteristieke bouwwerken, jongere bouwkunst, oude stinzenplaatsen, oude paden, oude boerderijplaatsen en rijksmonumenten. De voorgenomen ontwikkeling is perceelsgebonden en wordt stedenbouwkundig en landschappelijk ingepast in de omgeving. Cultuurhistorische waarden worden niet aangetast.

Figuur 4.2 Cultuurhistorische waarden nabij het plangebied (Bron: CHK Provincie Fryslân)

Conclusie

Met de voorgenomen ontwikkeling worden geen cultuurhistorische waardevolle elementen direct of indirect beschadigd. De bebouwing wordt binnen het bestaande bedrijfsperceel gerealiseerd. Het aspect cultuurhistorie heeft geen invloed op het planvoornemen.

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10^-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10^-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Toetsing

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd en de informatie uit het geldende bestemmingsplan. Hieruit blijkt dat er nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen, buisleidingen en transportroutes aanwezig zijn die invloed hebben op het plangebied. Daarom is er geen onderzoek naar externe veiligheid noodzakelijk.

Toetsingskader

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

Toetsing

Binnen het plangebied is geen sprake van kabels en leidingen waar rekening mee gehouden dient te worden. Het aspect kabels en leidingen vormt daarmee geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Conclusie

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt, moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Toetsing

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 32 wooneenheden. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is. Deze is opgenomen als bijlage 12.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

In het voorliggende bestemmingsplan wordt de beoogde situatie vastgelegd. Het plangebied in dit plan heeft vijf enkelbestemmingen gekregen. Deze regelingen zijn afgestemd op het geldende bestemmingsplan en vergelijkbare situaties in de gemeente.

Groen

De gronden ter plaatse van de openbare groenvoorzieningen binnen het plangebied zijn bestemd als 'Groen'. Hiermee wordt een groene inrichting van het plangebied geborgd in de regels. Om deze reden zijn gebouwen en overkappingen binnen deze bestemming uitgesloten. Wel zijn hier (ondergeschikt) ook fiets- en wandelpaden mogelijk.

Verkeer - Verblijfsgebied

Centraal in het plangebied wordt een openbare erftoegangsweg aangelegd, die meerdere woonpercelen in het plangebied ontsluit. Om deze ontsluiting te borgen in de regels, zijn conform de gemeentelijke systematiek deze gronden bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'.

Water

Het water aan de oostkant van het plangebied dat voor watercompensatie wordt uitgebreid krijgt de bestemming 'Water'.Oevers, bruggen, duikers en/of dammen en nutsvoorzieningen worden ook binnen deze bestemming mogelijk gemaakt. Bij de bestemming horende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn mogelijk tot een bouwhoogte van 5,00 meter. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om bruggen. Deze bouwwerken mogen overal binnen de bestemming worden gebouwd. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd.

Wonen

De gronden ter plaatse van de grondgebonden woningen in het plangebied zijn bestemd als 'Wonen'. In principe dienen woningen vrijstaand te worden gebouwd. Ter plaatse van de locaties waar aaneengebouwde woningen worden voorzien is de aanduiding 'maximum aantal aaneen te bouwen wooneenheden' opgenomen. De goot- en bouwhoogtes zijn op de verbeelding weergegeven. Bij de rug-aan-rug-woningen komen tot slot de bergingen voor de voorgevel te staan. Om dit in afwijking van de standaardregeling te borgen is ter plaatse de aanduiding 'bijgebouwen' opgenomen, waar bijgebouwen voor de voorgevel gebouwd moeten worden.

Wonen - Woongebouw

In het zuidwestelijke deel van het plangebied wordt een woongebouw voorzien, bestaande uit acht wooneenheden. De gronden ter plaatse zijn bestemd als 'Wonen - Woongebouw'. Het hoofdgebouw dient binnen het bouwvlak te worden gerealiseerd en mag maximaal deels 8,5 en deels 12 meter hoog worden gebouwd. Bijbehorende parkeervoorzieningen zijn eveneens toegestaan binnen deze bestemming.

Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wro vastgelegde procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop inwoners en belanghebbenden hun zienswijze op het plan kenbaar kunnen maken. In paragraaf 6.1 volgt een nadere toelichting. Daarnaast is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. Hier wordt in paragraaf 6.2 ingegaan.

Participatie

In het voortraject van dit plan is door de initiatiefnemer een participatietraject uitgevoerd, waarin alle belanghebbenden en omwonenden in kennis worden gesteld van de voorgenomen plannen. in het kader hiervan is op 29 maart een inloopbijeenkomst voor omwonenden en dorpsbewoners georganiseerd. Het plan is tijdens deze inloopbijeenkomst in overwegende mate heel goed ontvangen door de inwoners van Berltsum.

Ruimtelijke procedure

Via de procedure van het bestemmingsplan kan de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan worden aangetoond. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop gereageerd kan worden op de plannen.

Voorbereidingsfase

Het bestemmingsplan is in het kader van het voorontwerp aan overlegpartners toegestuurd. Tijdens deze periode hebben deze instanties de mogelijkheid gekregen om een overlegreactie in te dienen. Hierop zijn drie overlegreacties ingediend, door Provincie Fryslân, Brandweer Fryslân en Wetterskip Fryslân. Hieronder zijn deze reacties samengevat en voorzien van een gemeentelijke beantwoording.

Provincie Fryslân

De overlegreactie van de provincie ziet toe op meerdere aspecten. Per aspect is een samenvatting opgenomen, voorzien van een gemeentelijke beantwoording.

Wonen

De provincie geeft aan dat het aantal woningen is opgenomen in de planlijst van de regionale woondeal, waarin ook is opgenomen dat het grootste deel van de woningen 'koop onder de € 355.000' zal zijn en deels voor ouderen. De provincie vraagt dit op te nemen in de toelichting.

Reactie gemeente

Naar aanleiding van bovenstaande opmerking is in paragraaf 3.3 een toetsing opgenomen aan de regionale woondeal, waarin dezelfde conclusie wordt getrokken als de provincie aangeeft.

Ecologie

De provincie wijst erop dat in het bestemmingsplan is opgenomen dat de resultaten van het nader onderzoek naar huismussen, gierzwaluwen en diverse soorten vleermuizen in het ontwerpbestemmingsplan is opgenomen en ziet de resultaten graag terug.

Reactie gemeente

Het nader onderzoek is inmiddels uitgevoerd en toegevoegd aan de toelichting van dit bestemmingsplan. De resultaten zijn uiteengezet in paragraaf 4.3. Tijdens de uitvoering wordt rekening gehouden met de uitkomsten van het onderzoek.

Stikstof

De provincie wijst erop dat de stikstofberekening geactualiseerd dient te worden aan de hand van de meest recente AERIUS-calculator.

Reactie gemeente

Naar aanleiding van bovenstaande opmerking is de stikstofberekening geactualiseerd en opgenomen als bijlage 4. Dit heeft geen gevolgen voor de resultaten.

Natuurinclusief

De provincie vraagt om in de toelichting aandacht te besteden aan natuurinclusief bouwen en verwijst hierbij naar de factsheet 'Natuurinclusief bouwen' die zij op 6 juni aan alle gemeenten heeft toegezonden.

Reactie gemeente

De gemeente hecht eveneens waarde aan natuurinclusief bouwen. Op dit moment is dit echter niet juridisch afdwingbaar en is het ook niet verplicht om in het kader van de ruimtelijke procedure hier iets over op te nemen. De gemeente wijst de initiatiefnemer erop om hier in de uitvoering rekening mee te houden.

Brandweer Fryslân

De brandweer heeft het voorontwerpbestemmingsplan beoordeeld en benoemt in haar reactie twee adviespunten. Ten eerste wordt geadviseerd om twee brandkranen in het plangebied te realiseren, zodat sprake is van voldoende bluswater. Ten tweede wordt geadviseerd de beheerder/VVE van het wooncomplex te wijzen op het belang van brandveilig gebruik.

Reactie gemeente

We hebben als gemeente brandveiligheid hoog in het vaandel en nemen het advies van de brandweer dan ook over. Op de aangegeven locaties zullen twee brandkranen gerealiseerd (moeten) worden. Bij overdracht van het wooncomplex zal de VVE/beheerder gewezen worden op het belang van brandveilig gebruik en de mogelijkheden om de bewoners te informeren over brandveiligheid.

Wetterskip Fryslân

het Wetterskip heeft in haar overlegreactie aangegeven enkele inhoudelijke vragen te hebben over de inrichting vanuit het plan, de ze graag willen afstemmen met de gemeente. Het Wetterskip wijst erop dat een drietal waterpartijen in het plan worden aangelegd ten behoeve van compensatie. De vraag is hoe en door wie het onderhoud hieraan wordt uitgevoerd.

Reactie gemeente

Naar aanleiding van de vooroverlegreactie is er contact geweest met het Wetterskip. Het gaat hier met name om een uitvoeringskwestie. Afgesproken is dat de gemeente bij de uitvoering contact zal opnemen met het Wetterskip, zodat er afspraken gemaakt kunnen worden over de aangedragen punten.

Ontwerpfase

Het ontwerpbestemmingsplan heeft de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen formele bestemmingsplanprocedure doorlopen. Dit betekent dat het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage is gelegd. Tijdens deze periode zijn meerdere zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien in de zienswijzennota die is opgenomen als bijlage 16. Hierin is ook uiteengezet tot welke wijzigingen van het bestemmingsplan de zienswijzen hebben geleid.

Vaststellingsfase

Het resultaat van de zienswijzennota is verwerkt in het vastgestelde bestemmingsplan. De indieners van de zienswijzen zijn hiervan op de hoogte gesteld. De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan op 28 november 2024 gewijzigd vastgesteld. Het bestemmingsplan wordt na de vaststelling gepubliceerd en gedurende een termijn van zes weken ter inzage gelegd in het kader van de beroepsmogelijkheid bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling. Het project richt zich op verschillende marktsegmenten waar momenteel vraag naar is. De initiatiefnemer heeft aangetoond dat het plan financieel haalbaar is. Hiertoe is een anterieure overeenkomst met de gemeente opgesteld. De ontwikkeling wordt gefaseerd uitgevoerd.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Voor dit plan is een anterieure overeenkomst opgesteld. Daarmee is het kostenverhaal voldoende vastgelegd. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt over het verhalen van planschade.

LIJST VAN TOEGESTANE BEROEPEN EN BEDRIJVEN BIJ WONINGEN

Uitoefening van (para-)medische beroepen, waaronder:

individuele praktijk voor huisarts, psychiater, psycholoog, fysiotherapie of bewegingsleer, voedingsleer, mondhygiëne, tandheelkunde, logopedie, enz.

individuele praktijk dierenarts

Kledingmakerij

(maat)kledingmakerij en kledingverstelbedrijf

woningstoffeerderij

Kantoorfunctie ten behoeve van bedrijvigheid die elders wordt uitgeoefend, zoals:

schoonmaakbedrijf, schoorsteenveegbedrijf, glazenwasserij, maar ook ten behoeve van bijvoorbeeld een groothandelsbedrijf

Reparatiebedrijfjes, waaronder:

schoen-/lederwarenreparatiebedrijf

uurwerkreparatiebedrijf

goud- en zilverwerkreparatiebedrijf

reparatie van kleine (elektrische) gebruiksgoederen

reparatie van muziekinstrumenten

In ieder geval zijn autoreparatiebedrijven uitgezonderd

Advies- en ontwerpbureaus, waaronder individuele praktijk voor:

reclame ontwerp

grafisch ontwerp

architect

(Zakelijke) dienstverlening, waaronder individuele praktijk voor:

notaris

advocaat

accountant

assurantie-/verzekeringsbemiddeling

exploitatie en handel in onroerende zaken

Overige dienstverlening

kappersbedrijf

schoonheidssalon

kinderdagopvang

gastouderschap

Onderwijs

autorijschool

onderwijs niet in te delen naar specificatie, mits zonder werkplaats of laboratorium

Overig

Atelier

dan wel met voorgenoemde bedrijvigheid naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen bedrijvigheid.