n deze regels wordt verstaan onder:

het Bestemmingsplan Dronryp - Fûgellân Puoldyk, fase III met identificatienummer NL.IMRO.1949.BPDrpFugellanfase3-VAS1 van de gemeente Waadhoeke;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlagen;

de in bijlage 1 genoemde beroepen, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een (bedrijfs)woning en/of de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een bedrijf dat is gericht op het geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen van goederen, alsook ondergeschikte productiegebonden detailhandel dan wel productiegerelateerde detailhandel ten dienste van deze voorzieningen;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar is georiënteerd;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen gebouwen of behorende bij een functie (deels) buiten gebouwen die wordt gebruikt voor een bedrijf, een aan-huis-verbonden beroep of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

1. a. bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken dat aanwezig is dan wel krachtens een omgevingsvergunning kan worden uitgevoerd, daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
2. b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die:
   1. 1. op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan aanwezig zijn, daaronder vallen niet de bouwwerken, die reeds in strijd waren met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
   2. 2. gebouwd worden of kunnen worden krachtens een voor het van kracht worden van het bestemmingsplan verleende omgevingsvergunning (al dan niet in afwijking van het voorgaande bestemmingsplan);
3. c. bestaande afmetingen: afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan tot stand zijn gekomen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

werkzaamheden die bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, alsook ondergeschikte productiegebonden detailhandel dan wel productiegerelateerde detailhandel ten dienste van deze voorzieningen;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de mogelijkheden om gronden en daarop toegelaten bouwwerken overeenkomstig de daaraan toegekende bestemming te gebruiken, gelet op het gebruik van de in de nabijheid gelegen gronden;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

een zelfstandig(e) dan wel samenwonend persoon of groep van personen met een zekere mate van onderlinge verbondenheid die binnen een complex van ruimte gebruik maken van dezelfde voorzieningen zoals een keuken, sanitaire voorzieningen en de entree;

detailhandel waarbij het te koop aanbieden van goederen plaatsvindt via het internet en de levering alleen geschiedt per post of koeriersdiensten;

het wonen, niet zijnde logeren, bij anderen;

het bedrijfsmatig (nacht)verblijf aanbieden, waarbij het kenmerk is dat de kamerhuurder ter plaatse het hoofdverblijf heeft;

de in bijlage 1 genoemde bedrijvigheid, dan wel naar de aard en invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend door de bewoner en de aan de bedrijvigheid bij woningen gebonden medewerkers;

winning van energie uit kleinschalige perceelsgebonden bronnen, waarbij weinig tot geen schadelijke milieueffecten optreden bij winning en omzetting en waarvan de bronnen in onuitputtelijke hoeveelheden beschikbaar zijn, zoals zon, wind, water, biomassa, aard- en omgevingswarmte;

het bieden van de ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf al dan niet in combinatie met ontbijt binnen de woonfunctie, zoals een pension aan huis en bed and breakfast;

educatieve, sociaal-/medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen, sport- en recreatieve voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en opvang, alsook ondergeschikte productiegebonden detailhandel en ondergeschikte horeca ten dienste van deze voorzieningen;

de situatie, waarbij milieuaspecten dienen te worden beoordeeld, zoals hinder voor omwonenden, externe veiligheid en een verkeersaantrekkende werking. In het bijzonder dient er bij de situering en omvang van milieubelastende functies (o.a. bedrijven) op te worden gelet dat de uitbreiding of nieuwvestiging van milieugevoelige functies (o.a. woningen) zo weinig mogelijk wordt beperkt. Omgekeerd dient er bij uitbreiding of nieuwvestiging van milieugevoelige functies op te worden gelet dat bestaande milieubelastende functies zo weinig mogelijk in hun functioneren worden beperkt;

voorzieningen voor algemeen nut, zoals afvalinzameling, elektriciteit, gas, (tele)communicatie en dataverkeer, openbaar vervoer en water. Het gaat hierbij om andere bouwwerken zoals antennes, bakken, borden, containers, hekken, kastjes, palen, zuilen en wat met deze bouwwerken te vergelijken is. Onder nutsvoorziening wordt ook verstaan een schakelstation, een rioolwaterzuiveringsinstallatie, een telecommunicatiestation en een transformatorstation;

een bijbehorend bouwwerk dat een overdekte ruimte vormt zonder wanden dan wel met ten hoogste één wand;

1. a. indien op het land wordt gebouwd:
   1. 1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
   2. 2. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
2. b. indien op of in het water wordt gebouwd: -0,90 m NAP;
3. c. in het geval de hoogte van het terrein op een perceel grote verschillen vertoont: de door Burgemeester en Wethouders bepaalde hoogte;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, geteeld, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht. of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een sekstheater, een seksautomatenhal, of een parenclub, of een daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

de veiligheid voor het verkeer die wordt bepaald door de mate van overzichtelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, niet zijnde kamerverhuur;

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

een situatie waarbij, mede door de situering van om de woonfunctie liggende functies en bebouwing, in ieder geval sprake is van een redelijke daglichttoetreding, een redelijke mate van uitzicht en voldoende privacy, alsmede van afwezigheid van hinder.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, ondergeschikte bouwdelen als goten van dakkapellen niet meegerekend;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de buitenwerkse constructiedelen, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de kortste afstand vanaf enig punt van een (hoofd)gebouw tot de zijdelingse perceelgrens;

de totale vloeroppervlakte van kantoren, winkels of bedrijven met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen, trappenhuizen, gangen en overige dienstruimten;

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bebossing;
3. c. wegen en paden;
4. d. speelvoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

5. e. tuinen, erven en terreinen;
6. f. in- en uitritten;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. i. nutsvoorzieningen;

met de daarbijbehorende:

10. j. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de verkeersveiligheid;
2. b. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. straten;
2. b. voet- en rijwielpaden;
3. c. bermen en beplanting;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
7. g. speelvoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

8. h. tuinen, erven en terreinen;
9. i. nutsvoorzieningen;

met de daarbijbehorende:

10. j. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de verkeersveiligheid;
2. b. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. sloten, vaarten, waterpartijen en daarmee gelijk te stellen waterlopen;
2. b. oevers, bermen en beplanting;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. recreatief medegebruik van kaden en oevers;
4. d. paden;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. waterhuishoudkundige voorzieningen

met de daarbijbehorende:

8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder duikers en/of dammen.

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de waterhuishoudkundige functie;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

• het gebruik van gronden als ligplaats voor woonschepen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep c.q. kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. bijbehorende bouwwerken;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. wegen, woonstraten en paden;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbijbehorende:

8. h. tuinen, erven en terreinen;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de woonsituatie;
2. b. de milieusituatie;
3. c. de verkeerssituatie;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. het bepaalde in lid 6.2.1 sub b in die zin dat een hoofdgebouw gedeeltelijk buiten het bouwvlak wordt gebouwd;
2. b. het bepaalde in lid 6.2.1 sub e in die zin dat de afstand van een hoofdgebouw c.q. een blok van aaneengebouwde hoofdgebouwen tot de perceelgrens wordt verkleind;
3. c. het bepaalde in lid 6.2.2 sub a in die zin dat een bijbehorend bouwwerk minder dan 1,00 m achter, dan wel vóór de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw wordt gebouwd.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
2. b. het gebruik van gedeelten van een woning, inclusief aangebouwde bijbehorend bouwwerk bij de woning, voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, indien:
   1. 1. het beroep of bedrijf niet wordt uitgeoefend door één van de bewoners van de woning, waarbij één andere arbeidskracht ter plekke werkzaam mag zijn;
   2. 2. de beroeps-/bedrijfsvloeroppervlakte in de woning meer bedraagt dan 30% van het vloeroppervlak van de woning;
   3. 3. de beroeps-/bedrijfsvloeroppervlakte meer dan 50 m² bedraagt;
   4. 4. parkeren niet op eigen erf plaatsvindt dan wel de parkeerdruk in de naaste omgeving als gevolg van de activiteit onevenredig toeneemt;
   5. 5. detailhandel plaatsvindt anders dan productiegebonden detailhandel;
3. c. het gebruik van gronden en bouwwerken voor de uitoefening van detailhandel.

Grond welke eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Er mogen geen windturbines worden gebouwd.

Daar waar bestaande afstanden meer of minder bedragen dan ingevolge de bouwregels is voorgeschreven, worden de bestaande afstanden als ten hoogste respectievelijk ten minste toelaatbaar aangehouden.

In die gevallen dat bestaande percentages, dakhellingen, kapvormen, hoogten, inhoud, oppervlakten en/of gevelindelingen afwijken van de bouwregels, worden de bestaande maatvoeringen als toelaatbaar aangehouden.

De bouwgrenzen mogen in afwijking van de verbeelding en de bestemmingen in deze regels uitsluitend worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, erkers, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,50 m;
2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,00 m.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken met enige bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
2. b. het gebruik van de gronden voor de opslag van aan het oorspronkelijk verkeer onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen, anders dan in het kader van de bedrijfsvoering;
3. c. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond, bodemspecie en puin en voor het storten van vuil, anders dan in het kader van de bedrijfsvoering dan wel de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, kan worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, met uitzondering van de oppervlaktematen, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages, met dien verstande dat windturbines van deze regeling zijn uitgesloten;
2. b. de bestemmingsregels in die zin dat de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvangst-, sirene- en antennemasten wordt vergroot, mits:
   1. 1. de antenne niet geplaatst kan worden op een bestaand bouwwerk, zoals een hoogspanningsmast, een windturbine, een reclamemast of een daarmee gelijk te stellen bouwwerk;
   2. 2. de mast radiografisch noodzakelijk is;
   3. 3. de bouwhoogte van de mast ten hoogste 40,00 m zal bedragen;
3. c. de regels in die zin dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
4. d. de regels in die zin dat gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen, openbaar vervoer, bediening van kunstwerken en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits:
   1. 1. de oppervlakte per gebouwtje ten hoogste 50 m² mag bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte van een gebouwtje ten hoogste 3,00 m mag bedragen;
5. e. de regels, ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, in die zin dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, wordt vergroot tot ten hoogste 10,00 m;
6. f. de regels ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen in die zin dat de (bouw)bouwhoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen wordt vergroot, mits:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de plaatselijke verhoging ten hoogste 10% van het betreffende bouwvlak mag bedragen;
   2. 2. de vergroting ten hoogste 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt;

1. a. het bepaalde ten aanzien van het bouwen van gebouwen binnen het bouw- c.q. bestemmingsvlak in die zin dat de grenzen van het bouw- c.q. bestemmingsvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. trappen, trappenhuizen en galerijen;
   2. 2. entreeportalen, luifels, veranda's en balkons;
   3. 3. overstekende daken;

mits de bouwgrens met niet meer dan 1,50 m overschrijdend;

1. 1. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de bouwgrens met niet meer dan 1,00 m overschrijdend.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd of gebruikt wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
2. b. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van de 'Nota Parkeernormen Gemeente Waadhoeke november 2020', of het meeste actuele gemeentelijke parkeerbeleid zoals deze geldt ten tijde van de aanvraag, bepaald of sprake is van voldoende parkeergelegenheid;
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

1. a. Indien het beoogde gebruik van een bouwwerk aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen uitsluitend verleend indien aan of in dat bouwwerk dan wel op het onbebouwde terrein bij het bouwwerk wordt voorzien in die ruimte. Deze bepaling geldt niet:
   1. 1. voor bestaand gebruik, waarbij de herbouw van een bouwwerk zonder functiewijziging wordt beschouwd als bestaand gebruik;
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige laad- of losruimte wordt voorzien.
2. b. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende laad- en losgelegenheid wordt voorzien indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Dronryp - Fûgellân Puoldyk, fase III

van de gemeente Waadhoeke \.

De initiatiefnemer wilt aan de oostzijde van Dronryp, in de oksel van de Puoldyk en de Skries een woningbouwproject realiseren. Dit betreft de ontwikkellocatie 'Dronryp - Fûgellân Puoldyk, fase III'. Het initiatief betreft de ontwikkeling van 31 (half) vrijstaande woningen met daarbij behorende woonstraten, waterpartijen en groen. Deze ontwikkeling hangt samen met het wegbestemmen van een woningbouwlocatie in St.-Jacobiparochie. Dit wordt met een apart bestemmingsplan geregeld.

Om de ontwikkeling juridisch-planologisch toch te kunnen regelen is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Daarbij hoort een onderbouwing van een goede ruimtelijke ordening. Het voorliggende plan voorziet hierin.

Het plangebied ligt in aan de oostkant van het dorp Dronryp. Ten oosten van de straat de Skries en ten noorden van de straten de Ljip en de Puoldyk, in de wijk Fûgellân. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

Het plangebied is momenteel geregeld in het Bestemmingsplan Dronryp 2018 , vastgesteld op 31 oktober 2019 door de gemeente Waadhoeke. Een uitsnede van het bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Uitsnede geldend Bestemmingsplan Dronryp 2018

In het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Agrarisch'. Daarnaast heeft het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. De gronden zijn onder de bestemming 'Agrarisch' onder andere bestemd voor agrarische cultuurgronden en grondgebonden agrarische bedrijven. De voorgenomen ontwikkeling is niet mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan.

Dit bestemmingsplan valt onder het bereik van de Crisis- en herstelwet. Deze wet beoogt een versnelde ontwikkeling en realisering van ruimtelijke en infrastructurele projecten als bijdrage aan de bestrijding van de economische crisis. Het gaat er hierbij met name om dat de procedure van een plan sneller kan worden afgerond, waarmee in dit geval ook vlotter met de realisatie van de woningen kan worden gestart.

Hiertoe bevat de Crisis- en herstelwet een tweetal hoofdstukken met bijzondere wettelijke voorzieningen van tijdelijke aard en een hoofdstuk met wijzigingen van een groot aantal wetten, waaronder de Wet ruimtelijke ordening. Deze wijzigingen hebben een blijvend karakter. Het toepassen van deze wet heeft als grootste voordeel een snelle afhandeling bij beroep. Bij beroep moet de Raad van State de zaak binnen zes maanden na indiening van het beroepschrift afhandelen.

Er is ook geen mogelijkheid voor belanghebbenden om een pro-forma beroep in te dienen en om beroepsgronden aan te voeren na het einde van de beroepstermijn. Een ander voordeel is dat een nieuw besluit na vernietiging (of na een tussenuitspraak) gebaseerd kan worden op de feiten waarop het oude besluit berustte, behalve wanneer die feiten reden waren voor de vernietiging. Bij de Crisis- en herstelwet geldt onder andere de verplichting dat bij het besluit en de bekendmaking of mededeling van het besluit wordt vermeld dat de procedurele versnellingen van de Crisis- en herstelwet van toepassing zijn. De gemeente Waadhoeke zal dit bij de vaststelling van het bestemmingsplan expliciet vermelden.

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het wijzigingsplan, hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan.

Het mogelijk maken van de beoogde ontwikkeling (het initiatief) is het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan en wordt in dit hoofdstuk beschreven. De ontwikkeling wordt met dit plan op een goede manier ingepast in de huidige situatie. Een beschrijving van de huidige situatie is om die reden ook in dit hoofdstuk opgenomen. Vervolgens wordt de inpassing in de huidige situatie beschreven.

Voorgeschiedenis

Puoldyk Dronryp 1996

Op 19 december 1996 is door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Menaldumadeel het bestemmingsplan 'Dronryp Fûgellân' vastgesteld. Dit betrof een bestemmingsplan voor een woningbouwontwikkeling aan de oostkant van Dronryp. Het grootste deel van het plangebied is daadwerkelijk ontwikkeld voor woningen. Een onderdeel van het bestemmingsplan was om - op den duur - ook woningbouw te kunnen realiseren aan de Puoldyk. Hiervoor was binnen de agrarische bestemming een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. De provincie heeft echter goedkeuring onthouden aan deze mogelijke ontwikkeling. Deze gronden hadden toentertijd de bestemming 'agrarische doeleinden'.

Fûgellân Puoldyk Dronryp 2013

Enige tijd later ontstond er wederom vraag naar woningbouw. Daartoe is een deel van het hiervoor genoemde gebied toch ontwikkeld voor woningbouw. Voor het uitgeven van tien vrije kavels (voor woningbouw) is het bestemmingsplan 'Fûgellân Puoldyk Dronryp' vastgesteld. Dit gebied is later opgenomen in het thans geldende bestemmingsplan Dronryp 2018.

Huidige situatie

Het plangebied bevindt zich in de oksel van de Puoldyk en de Skries. Het gebied is voorzien van de bestemming 'Agrarisch' en wordt gebruikt als grasland. In figuur 2.1 is een luchtfoto van het plangebied opgenomen en in figuur 2.2 het aanzicht vanaf de Skries.

Figuur 2.1 Luchtfoto plangebied (Google Maps)

Figuur 2.2 Plangebied vanaf de Skries (Google Streetview)

Het plangebied wordt ontwikkeld ten behoeve van maximaal 31 woningen. De woningen betreffen zowel vrijstaande woningen als 2-onder-1 kap woningen. Het gaat hierbij om woningen van 1 of 2 lagen met kap (goot- bouwhoogte 7/11) meter en woningen met een plat dak tot ten hoogste 7 meter. Bij deze ontwikkeling wordt ook de openbare ruimte meegenomen. In figuur 2.3 is een schets van de voorgenomen situatie weergeven en in figuur 2.4 een schets van de verkaveling.

Figuur 2.3 Voorgenomen situatie (BügelHajema)

Figuur 2.4 Verkavelingschets (Roelofs)

Het plan wordt in twee fasen ontwikkeld. Eerst het westelijke deel van het plangebied, aansluitend op de Skries, met de ontwikkeling van 18 woningen. Na uitgave van het merendeel van deze kavels, volgt het oostelijke deel van het plangebied met realisatie van de resterende 13 woningen.

Ruimtelijke inpassing

De woningen sluiten qua functie en vorm goed aan op de directe omgeving. De woningen aan de Skries bestaan uit één bouwlaag met een kap. Hetzelfde geldt voor de woningen die ten zuiden van het plangebied aan de Puoldyk zijn gerealiseerd. Daarnaast zijn hier enkele woningen bestaande uit twee bouwlagen zonder kap te vinden. Gezien het bovenstaande sluit het voornemen functioneel en qua vorm goed aan op de omgeving.

Beeldkwaliteit

Tevens zal het welstandskader uit dit beeldkwaliteitsplan betrekking hebben op de reeds bestaande aansluitende woningbouw aan de Puoldyk 53 tot en met 65. Omdat de opzet van deze bestaande woningen in feite wordt doorgezet naar het nieuwe plangebied, is het logisch om het welstandskader vanuit dit beeldkwaliteitsplan ook van toepassing te verklaren op deze reeds bestaande woningen. Hiermee ontstaat er een welstandskader dat recht doet aan de wijze waarop deze woonkavels in het recente verleden zijn ontwikkeld.

Het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan dienen te worden gezien als een samenhangend geheel. In het bestemmingsplan zijn het grondgebruik en de bebouwingsmogelijkheden binnen het plangebied geregeld. De in het beeldkwaliteitplan vastgestelde richtlijnen vormen zowel het kader voor de ontwikkeling van het gebied, als het kader voor de welstandsbeoordeling voor vergunningsaanvragen voor wonen. Het beeldkwaliteitplan wordt gelijktijdig met het bestemmingsplan in procedure gebracht en als onderdeel van het bestemmingsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Het op deze wijze vastgestelde beleid is vervolgens onderdeel van de Welstandsnota (zie hiervoor ook paragraaf 3.3).

Verkeer en parkeren

De verkeersgeneratie neemt als gevolg van de toename van het aantal woningen beperkt toe met 248 motorvoertuigen per etmaal. Het verkeer wikkelt zich via de nieuw aangelegde wegen (Puoldyk) af via de Skries en de Puoldyk. Gezien het gebied op drie manieren verbonden is met de huidige wegenstructuur, wordt er geen afbreuk gedaan aan de capaciteit van deze wegen en ontstaan dan ook geen belemmeringen.

Op 8 december 2020 is door Burgemeester en Wethouders de Nota Parkeernormen vastgesteld. Hierin is vastgelegd welke parkeernorm de gemeente hanteert voor verschillende gebieden en functies. Daarnaast is aangegeven op welke manier de parkeervraag aan de hand van de normen moet worden berekend en welke eisen worden gesteld aan de invulling van de parkeervraag. In beginsel wordt de parkeervraag op eigen terrein opgelost maar onder bepaalde omstandigheden kan hiervan af worden geweken. Benutting van de bestaande openbare parkeercapaciteit is dan een optie. Deze nota geeft aan welke mogelijkheden er zijn en onder welke voorwaarden.

Voor het plan geldt dat er per woning twee parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. In het plangebied en op de uit te geven kavels is hier voldoende ruimte voor. Er ontstaat echter ook parkeerruimte in het openbaar gebied.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. Het is de bedoeling er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

1. 1. ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
2. 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
3. 3. steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
4. 4. een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Realiseren opgaven

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

1. 1. De Omgevingsagenda
   In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio.
2. 2. De NOVI-gebieden
   Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

Toetsing

De regio waarvan de gemeente Waadhoeke deel uitmaakt is niet aangewezen als NOVI-gebied. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de NOVI.

Ladder voor duurzame verstedelijking
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied. Een plan is vanaf 12 woningen ladderplichtig.

Toetsing

Dit plan betreft een stedelijke ontwikkeling van meer dan 12 woningen, namelijk 31. Het moet daarom getoetst worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

De vraag naar woningbouw is, volgens het gemeentelijke Woningmarktonderzoek uit 2019, onverminderd groot. Met de ontwikkeling van deze locatie wordt invulling gegeven aan het gemeentelijk beleid en de wensen van de inwoners en andere betrokken partijen, waarmee de leefbaarheid in het dorp wordt verhoogd.

Toen in 1996 het bestemmingsplan voor woningbouw in de omgeving van het plangebied was opgesteld, was het plan om op den duur woningbouw aan de Puoldyk (plangebied) te realiseren. Deze wijzigingsbevoegdheid is echter door de provincie onthouden. Momenteel is met de provincie ambtelijk afgestemd en ook akkoord bevonden dat de locatie ontwikkeld kan worden naar woningbouw. De woningbouwmogelijkheden in het plangebied komen ook voort uit een grondruil in St.Jacobiparochie zoals in paragraaf 1.1 is aangegeven. In Dronryp en in de regio zijn binnenstedelijk geen andere locatie beschikbaar waar het gewenste woonmilieu gerealiseerd kan worden. Daarmee wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Omgevingsvisie Fryslân - De romte diele

Op 23 september 2020 is de omgevingsvisie Fryslân - De romte diele vastgesteld waarin de ambitie voor de provincie voor 2030 - 2050 uitgesproken. Hierbij wordt gewerkt met 9 principes die richting geven bij het maken van keuzes. Enerzijds zijn de principes inhoudelijk van aard, zoals zuinig ruimtegebruik, omgevingskwaliteit als ontwerpbasis, koppelen van ambities, gezondheid en veilig. Anderzijds zijn er samenwerkingsprincipes, zoals rolbewust, decentraal wat kan, het ja, mits principe, aansluiting zoeken en sturen op proces, ruimer op inhoud.

De insteek om de ambities te realiseren is niet door verandering tegen te houden, maar door de gewenste nieuwe ontwikkelingen te laten aansluiten bij bestaande kwaliteiten.

Toetsing

Met de woningbouw in het plangebied wordt aangesloten bij de kwaliteiten van het landschap en de omgeving. De locatie vormt een afronding tussen het stedelijk weefsel van Dronryp en een overgang naar het landelijk gebied.

Verordening Romte Provincie Fryslân

De Provincie Fryslân wil de ruimtelijke kwaliteit bevorderen. Dit wordt gedaan door middel van het opstellen van een provinciale structuurvisie waarin het ruimtelijk beleid wordt geschetst. De Verordening Romte vertaalt deze visie naar regels. Op 25 juni 2014 is de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld, deze is daarna een aantal keren partieel herzien. In de verordening zijn regels opgenomen die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen. De Verordening Romte Fryslân wordt naar verwachting eind 2021 vervangen door de Omgevingsverordening Fryslân 2021.

In artikel 1 van de verordening worden regels gegeven gericht op het bundelen van stedelijke functies in stedelijk gebied. Indien dit niet mogelijk is, kan aansluitend op bestaand stedelijk gebied een uitbreidingslocatie worden toegestaan. Tot het bestaand stedelijk gebied van een kern rekent de provincie het (aaneengesloten) gebied met stedelijke functies (woonbebouwing, bedrijfsbebouwing in brede zin en maatschappelijke functies), waaronder mede begrepen de daarbij behorende voorzieningen (inclusief groenvoorzieningen) en verkeersinfrastructuur.

In artikel 2 geeft de provincie aan dat een bestemmingsplan voor een uitbreidingslocatie een ruimtelijke kwaliteitsparagraaf moet bevatten waarin, voor zover noodzakelijk, wordt aangegeven op

welke wijze:

1. a. het plan rekening houdt met de draagkracht van het landschap voor de opvang en inpassing van nieuwe functies, op grond van een analyse van de samenhang van de ondergrond, netwerken en nederzettingspatronen;
2. b. het plan invulling geeft aan de blijvende herkenbaarheid van de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten, zijnde de structuren van provinciaal belang zoals die, met inbegrip van een richtinggevend advies, per deelgebied of gebiedsoverschrijdend zijn omschreven in de structuurvisie Grutsk op 'e Romte.

Verder geeft artikel 2 aan dat er vanuit archeologie in het bestemmingsplan moet worden aangegeven op welke wijze het plan rekening houdt met de wijze van onderzoek naar en bescherming van archeologische waarden en verwachtingswaarden zoals aangegeven op de Famke.

Tenslotte staat in artikel 2 dat vanuit zorgvuldig ruimtegebruik in het bestemmingplan een verantwoording moet worden opgenomen waaruit blijkt dat toepassing is gegeven van het principe van

zorgvuldig ruimtegebruik, waaruit in ieder geval blijkt waarom die functie redelijkerwijs niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.

In artikel 3 is bepaald dat een ruimtelijk plan voor woningbouw in overeenstemming moet zijn met een

woonplan, dat de schriftelijk instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

Tenslotte is in artikel 7 van de verordening aangegeven dat rekening moet worden gehouden met ontwikkelingen die verstorend werken op de weidevogelkansgebieden en weidevogelparels.

Toetsing

Het plangebied ligt buiten het 'bestaand stedelijk gebied' maar sluit hier wel bij aan. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen dienen primair binnen het 'bestaand stedelijk gebied' ontwikkeld te worden. Uit paragraaf 3.1 blijkt dat het programma in stedelijke gebied niet inpasbaar is en voortkomt uit een grondruil met een gebied in St.-Jacobiparochie waar woningen worden wegbestemd. Dit is afgestemd met de provincie. Daarom wordt voldaan aan artikel 1 van de verordening.

Ten aanzien van artikel 2 is het stedenbouwkundig plan een voortzetting en afronding van een eerdere uitbreiding van Dronryp richting het omliggende landschap. Binnen het bestaand stedelijk gebied zijn er geen reële opties om het beoogde woningbouwprogramma een plek te geven. De open ruimten daarbinnen bestaan uit sportvelden/ijsbaan, zeer waardevolle te behouden open ruimtes binnen het beschermd dorpsgezicht die niet verloren mogen gaan, of voormalige open plekken die reeds van een invulling/ontwikkeling worden voorzien. Ook is het plangebied goed bereikbaar via de reeds aangelegde ontsluitingen. De woningbouw in het plangebied was namelijk in het verleden al voorzien. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Ook blijkt uit paragraaf 4.7.1 dat de archeologische belangen niet in het geding zijn.

Voor artikel 3 van de verordening geldt dat de beoogde woningen in overeenstemming is met de vastgestelde Woonvisie Waadhoeke 2020 - 2030 zoals in paragraaf 3.3 is aangegeven.

Het plangebied ligt aan de uiterste grens van een weidevogelkansgebied. Voor de ontwikkeling in het plangebied geldt een verstoringsafstand van 300 meter. Door provincie Fryslân is een berekening gemaakt waaruit blijkt dat de extra verstoring kleiner is dan 0,5 hectare. Een financiële compensatie is daarom niet noodzakelijk. Wel moeten de natuurwaarden worden afgewogen ten opzichte van de ruimtelijke ingreep. Deze afweging gebeurt door een aantal punten bij langs te lopen:

1. 1. Een beschrijving van de vogels die in het gebied zitten
2. 2. Een weergave hoe geschikt het gebied is voor weidevogels, waarbij rekening wordt gehouden met:
   - De ligging nabij het dorp
   - Een hoog of laag waterpeil
   - Intensief of extensief gebruikt grasland (al dan niet met beheerpakketten)
3. 3. Een weergave of het gebied in grutto-aanvalsplangebied ligt

1. 1. Een beschrijving van de vogels die in het gebied zitten

Voor de totstandkoming van dit bestemmingsplan is ecologisch onderzoek verricht (zie bijlage 3 van de toelichting). Het plangebied en de omgeving hiervan bieden mogelijkheden voor verschillende soorten broedvogels. Zo kunnen soorten als de houtduif tot broeden komen in de bomen aan de westzijde van het plangebied en kunnen soorten als de wilde eend tot broeden komen in riet langs de oevers van de sloten binnen het plangebied. Verder is geen melding gemaakt van op het moment van het onderzoek aanwezige vogelsoorten in of direct nabij het plangebied.

2. 2. Een weergave hoe geschikt het gebied is voor weidevogels

Er wordt feitelijk aangebouwd tegen de kern van Dronryp, aan de oostkant van het dorp. Aan twee kanten wordt het plangebied direct begrensd door woonwijken. De gehele oostzijde van Dronryp grenst aan weidevogelkansgebied. Dit betekent dat ook eventuele alternatieve locaties voor het dorp in weidevogelkansgebied liggen. De oostzijde van het dorp is ruimtelijk gezien de enige plek voor een dorpsuitbreiding. De west- en zuidzijde van het dorp bestaan grotendeels uit bedrijventerreinen en de noordzijde betreft cultuurhistorisch waardevol gebied (beschermd dorpsgezicht) waarbinnen bebouwing is uitgesloten.

In en direct bij het plangebied is sprake van een waterpeil van 0,9 meter onder NAP. De maaiveldhoogte is circa 0,4 meter boven NAP. Daarmee is geen sprake van een hoog waterpeil en ook niet met regelmatigheid aanwezige natte gronden.

Tenslotte geldt dat het grasland waarop het plangebied betrekking heeft geruime tijd is gepacht door een agrariër die het terrein voornamelijk heeft gebruikt voor grasproductie en het af en toe laten grazen van schapen. Op luchtfoto's van de afgelopen 10 jaren is dit gebruik duidelijk zichtbaar, door de overwegend groene kleur (en daarmee beperkt aanwezige kruiden of bloemen), goed zichtbare tractor- en maaisporen en soms ook grazende schapen. Hieruit kan worden opgemaakt dat het grasland in enige intensieve mate is gebruikt. Verder is geen sprake van ter plaatse geldende beheerpakketten ten behoeve van het agrarisch cultuurlandschap.

3. 3. Een weergave of het gebied in grutto-aanvalsplangebied ligt

Het Aanvalsplan Grutto moet de grutto helpen om er weer boven op te komen. Het aanvalsplan stelt voor om de kerngebieden te vergroten, het waterpeil tijdens het broedseizoen omhoog te brengen, het agrarische landgebruik aan te passen en maatregelingen tegen predatoren in te zetten.

Voor het plangebied is geen sprake van ligging in een grutto-aanvalsplangebied.

Conclusie

Gelet op de hiervoor genoemde analyse kan worden geconcludeerd dat hier aan de rand van Dronryp geen sprake is van een bovenmatig waardevol weidevogelkansgebied. Daar komt bij dat in dit geval een grote behoefte is aan nieuwe woningbouwmogelijkheden in Dronryp. Zoals eerder in deze paragraaf reeds is aangegeven, zijn er verder in redelijkheid geen woningbouwlocaties in Dronryp aanwezig. Dit terwijl de vraag in dit dorp naar nieuwbouwwoningen groot is. Voorts geldt dat dit gebied zich goed leent voor de gewenste uitbreiding, zowel ruimtelijk/stedenbouwkundig als infrastructureel (de wegaansluitingen liggen er reeds, in het recente verleden was dit gebied al beoogd voor woningbouw).

Daarnaast geldt dat het plan zo is opgezet dat naar verwachting weinig tot geen verstoring op zal treden van natuurwaarden vlak buiten het plangebied in het daar gelegen open grasland. Het plangebied zal worden begrensd door waterpartijen, die groter/ruimer worden dan in de huidige situatie het geval is. Dit betekent ook dat vanuit het plangebied niet zomaar fysiek het open grasland is te betreden/te verstoren, waar mogelijk weidevogels aanwezig kunnen zijn. Ook is het plan zo opgezet dat verstorende activiteiten zoals verkeersbewegingen niet aan de buitenkant van het plangebied plaatsvinden, maar meer aan de binnenkant. De buitenste rand van het te bebouwen deel van het plangebied, dat grenst aan de hiervoor genoemde waterpartijen, zal overal bestaan uit achtertuinen, die flauw oplopen vanuit het water. Dit betekent dat met de invulling van dit plan in zekere mate rekening wordt gehouden met aanwezige natuurwaarden in het open grasland, direct grenzend aan het plangebied.

De gemeente hecht veel waarde aan de ruimtelijke ingreep, afgewogen tegen de natuurwaarden. De hiervoor opgenomen analyse, in combinatie met de beperkte extra verstoring die kleiner is dan 0,5 hectare en ook de ruimtelijke opzet van dit plan, zorgt ervoor dat sprake is van goede afweging tussen natuurwaarden enerzijds en deze wenselijke ruimtelijke ontwikkeling anderzijds. Daarom kan in dit geval worden gekozen voor woningbouw op de beoogde locatie boven weidevogelkansgebied.

Grutsk op 'e Romte

In de visie Grutsk op 'e Romte, zoals vastgesteld op 26 maart 2014, zijn de provinciale belangen en ontwikkelingsrichtingen ten aanzien van de kernkwaliteiten van het landschap en het cultuurhistorisch erfgoed beschreven. Het plangebied ligt volgens Grutsk op 'e Romte in het kleigebied Westergo. Landschappelijk wordt er aangesloten bij de uitgangspunten hiervoor. In het beeldkwaliteitsplan (bijlage 1) is rekening gehouden met een duidelijke, eenduidige buitenrand in de vorm van een doorlopende, rijk begroeide, flauwe oever, die overgaat in de achtertuinen van de woonkavels. Deze natuurlijke overgang zorgt voor zo min mogelijk ruis tussen de dorpsrand en het omliggende landschap. Op deze manier blijft het dorpssilhouet van Dronryp herkenbaar. Daarnaast is de omvang van de kavels dusdanig groot dat er voldoende ruimte is voor een groene invulling van de tuinen die grenzen aan het buitengebied, wat ook met het beeldkwaliteitsplan wordt gestimuleerd.

Woonvisie Waadhoeke 2020-2030

In 2020 heeft de gemeente Waadhoeke haar eerste Woonvisie vastgesteld. De woonvisie vormt een beginpunt in het behalen van de gemeentelijke doelen op het gebied van wonen, om van daaruit met de dorpen verder te werken aan hun toekomst. De woonvisie is gebaseerd op onder meer een woningmarktonderzoek, uitkomsten van vragen aan bewoners, de schouw van bestaande buurten die de gemeente elke vier jaar doet. De hoofdlijn van de visie.

In de woonvisie wordt gesteld dat op korte termijn vraag is naar zowel levensloopbestendige woningen als gezinswoningen. Verder wordt verwacht dat het aantal inwoners in de regio Noordwest-Fryslân de komende 10 jaar daalt. Er is echter nog wel sprake van een groei in het aantal huishoudens, omdat de huishoudensgrootte afneemt.

Tot 2025 is er nog groei van het aantal huishoudens te verwachten van enkele tientallen wonen. Lokaal verschilt dit: in kernen waar de bereikbaarheid en het voorzieningenniveau bovengemiddeld is, is vaak genoeg instroom van elders om nog groei te mogen verwachten. Elders zullen minder courante woningen steeds vaker overtollig raken. Eerst vooral in de sociale huurvoorraad, daarna ook in de koopvoorraad. Per kern is in de woonvisie de woningbehoefte bekeken. In Dronryp is volgens het marktonderzoek dat ten grondslag aan de woonvisie ligt, ruimte voor een extra toevoeging van 20 tot 30 woningen tot 2024. Daarnaast wordt Dronryp genoemd als uitbreidingslocatie waar al aan wordt gewerkt.

De voorgenomen ontwikkeling die met dit plan wordt mogelijk gemaakt past binnen deze woonvisie, zowel qua aantallen als qua locatie. Daarmee is het voornemen in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

Nota parkeernormen

Op 8 december 2020 is door Burgemeester en Wethouders de Nota Parkeernormen vastgesteld. Hierin is vastgelegd welke parkeernorm de gemeente hanteert voor verschillende gebieden en functies. Daarnaast is aangegeven op welke manier de parkeervraag aan de hand van de normen moet worden berekend en welke eisen worden gesteld aan de invulling van de parkeervraag. In beginsel wordt de parkeervraag op eigen terrein opgelost maar onder bepaalde omstandigheden kan hiervan af worden geweken. Benutting van de bestaande openbare parkeercapaciteit is dan een optie. Deze nota geeft aan welke mogelijkheden er zijn en onder welke voorwaarden.

In het bestemmingsplan is hier een regeling voor opgenomen om te borgen dat bij de ontwikkeling van de nieuwe woningen aan de Nota parkeernormen wordt voldaan.

Welstand en beeldkwaliteit

De gemeente heeft haar welstandsbeleid vastgelegd in de Welstandsnota die op 1 juli 2021 is vastgesteld. Om een specifiekere beeldkwaliteit te kunnen creëren, stelt de gemeenteraad zoals in paragraaf 2.2 is beschreven een beeldkwaliteitplan vast. Dit beeldkwaliteitplan (zie hiervoor ook bijlage 1) zal vervolgens het geldende welstandskader gaan worden voor het plangebied én voor de reeds bestaande aansluitende woningbouw aan de Puoldyk 53 tot en met 65.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet aandacht worden besteed aan wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.

Toetsing

In de omgeving van het plangebied zijn de volgende functies aanwezig waarvoor de volgende richtafstanden en de afstand tot de nieuwe woningen (gemeten vanaf de perceelsgrens van de functies tot aan de gevel van de woningen) voor gelden:

Uit de bovenstaande toetsing blijkt dat er aan de VNG-richtafstand wordt voldaan. Ten aanzien van de milieuzonering zijn er dus geen belemmeringen te verwachten voor de omliggende bedrijven en tevens is er een goed woon- en leefklimaat in de nieuwe woningen te verwachten.

Toetsingskader

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op de natuurbescherming, rekening worden gehouden met de Wet natuurbescherming (Wnb). Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Toetsing

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden zoals Natura 2000-gebieden en gebieden die vallen onder het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het plangebied ligt namelijk op circa 12 kilometer van het Natura 2000-gebied Waddenzee (tevens een NNN-gebied). De Waddenzee is aldaar niet stikstofgevoelig. Andere (al dan niet stikstofgevoelige) natuurgebieden liggen op een grotere afstand van het plangebied. Gezien het relatief kleinschalige karakter van de voorgenomen ontwikkeling is het niet te verwachten dat de ontwikkelingen in het plangebied negatieve effecten hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied. Gezien de afstand tot natuurgebieden en de locatie van het plangebied (stedelijke omgeving) kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten.

De geplande ontwikkeling zou echter kunnen leiden tot een toename in stikstofdepositie. Met behulp van de AERIUS calculator is voor dit project de depositie berekend. Dit stikstofdepositieberekening is opgenomen in bijlage 2. Hieruit blijkt dat significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen worden uitgesloten. De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie Fryslân staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Het gebied is mogelijk geschikt als biotoop voor beschermde soorten. Deze kunnen worden aangetast bij de sloop van de bestaande bebouwing/het kappen van bomen en/of dempen van sloten. Om dit uit te sluiten, dient in het kader van de Wet natuurbescherming een ecologisch veldonderzoek uitgevoerd te worden.

Hiernaast is het plangebied in de provinciale verordening aangegeven als een weidevogelkansgebied. Hier kan woningbouw worden gerealiseerd met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. a. de natuurwaarden worden afgewogen ten opzichte van de ruimtelijke ingreep;
2. b. schade aan natuurwaarden door mitigerende maatregelen wordt zoveel beperkt als fysiek-ruimtelijk en wat betreft uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling redelijkerwijs mogelijk is;
3. c. indien sprake is van het verloren gaan van gebied groter dan 0,5 ha dat vanwege rust en openheid voor weidevogels, wordt dit financieel gecompenseerd door storting van een bedrag in een weidevogelfonds, volgens door Gedeputeerde Staten vast te stellen regels. De plantoelichting dient te verantwoorden op welke wijze financiële compensatie is geborgd.

Uit het ecologisch onderzoek (bijlage 3) blijkt dat er mogelijk algemene broedvogels aanwezig zijn. Hiervoor moet buiten het broedseizoen of onder begeleiding van een ecoloog worden gewerkt. Voor het broedseizoen wordt over het algemeen de periode van 15 maart-15 juli aangehouden. Daarnaast zijn er diverse soorten aanwezig. Hiervoor geldt dat de zorgplicht moet worden nageleefd. De zorgplicht van de Wnb (art. 1.11) schrijft voor dat men verplicht is om alles wat redelijkerwijze mogelijk is, te doen of juist te laten om schade aan wilde planten en dieren zo veel mogelijk te voorkomen. Tot slot valt het plangebied binnen de begrenzingen van een door de Provincie Fryslân aangewezen weidevogelkansgebied. Hiervoor is contact opgenomen met het bevoegd gezag, de provincie Fryslân. Uit een berekening van de provincie blijkt dat er sprake is van een verstoring die kleiner is dan 0,5 hectare. Financiële compensatie is niet nodig. In paragraaf 3.2 is aangegeven waarom de ingreep noodzakelijk is afgewogen tegen te natuurwaarde.

Vanuit ecologie zijn er geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Op grond van de Ontgrondingenwet kan daarnaast een ontgrondingsvergunning nodig zijn voor afgravingen. Provincie Fryslân is bevoegd gezag voor dergelijke ontgrondingen. Hierin is onder andere bepaald dat geen vergunning nodig is voor ontgrondingen die noodzakelijk zijn voor de verwerkelijking van een in een bestemmingsplan aan de grond gegeven bestemming als in het bestemmingsplan is aangegeven dat de diepte van de ontgronding niet meer bedraagt dan 2,00 meter beneden het maaiveld of en bij de ontgronding niet meer dan 10.000 m³ bodemmateriaal naar elders wordt afgevoerd of in depot wordt gezet.

Toetsing

In het plangebied is een bodemonderzoek uitgevoerd, dat is opgenomen in bijlage 4. Uit het onderzoek blijkt dat de bodem geschikt is voor de voorgenomen woonfunctie en dat nader onderzoek in dit stadium niet noodzakelijk is.

Wat betreft de ontgrondingen, wordt er bij de uitvoering van het project circa 9.400 m³ grond ontgraven en bedraagt de ontgravingsdiepte niet meer dan 2,00 meter beneden het maaiveld. De ontgravingsdiepte zal variëren van 1.30 tot 1.90 meter onder het bestaande maaiveld. Van de ontgraving wordt het overgrote deel in het plangebied gebruikt en wordt circa 900 m³ naar een locatie elders afgevoerd. Een ontgrondingsvergunning is daarom niet noodzakelijk.

Toetsingskader

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet in principe akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Naast de Wet geluidhinder is ook het geluid vanuit de vliegbasis Leeuwarden. Het plangebied ligt binnen de geluidszone van Vliegbasis Leeuwarden. Vanwege de vliegbasis gelden er in de gemeente ook geluidscontouren die samenhangen met vliegbewegingen. Op basis van artikel 25 van de Luchtvaartwet is door de minister van het voormalige Ministerie van VROM het Besluit geluidsbelasting grote luchtvaart (Stb. 1996, 668, 17-12-1996) vastgesteld. In dit besluit is bepaald wat de consequenties zijn van contouren van Kosteneenheden (Ke) voor bestaande en nieuw op te richten geluidsgevoelige gebouwen binnen een geluidszone en dan in het bijzonder voor woningen. De grenswaarde voor de geluidbelasting op nieuwe geluidsgevoelige objecten is vastgesteld op 35 Ke.

Toetsing

Wegverkeerslawaai

Het plangebied ligt in de wijk Fûgellân waar een 30 km/uur-gebied van toepassing is. De wegen in de wijk hebben geen geluidzone. Voor deze wegen is het niet noodzakelijk een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uit te voeren.

Vliegbasis Leeuwarden

Het gehele plangebied ligt buiten deze 35 Ke-contour van de aan- en afvliegroute van de vliegbasis. Met luchtvaartlawaai hoeft dan ook geen rekening te worden gehouden.

Figuur 4.1: Geluidbelasting plangebied (bron: Atlasleefomgeving)

Toetsingskader

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het voorliggende plan is in goed overleg met het Wetterskip tot stand gekomen.

Toetsing

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het Wetterskip Fryslân. De uitkomst van deze toets is dat de normale procedure moet worden gevolgd. Dit houdt in dat de aanwezige wateraspecten van invloed zijn op het plan. Het resultaat van de watertoets wordt opgenomen als bijlage en het plan wordt ook voorgelegd aan Wetterskip Fryslân.

Waterkwantiteit

In de nieuwe situatie wordt extra verhard oppervlak mogelijk gemaakt. Om deze reden is er voorzien in watercompensatie door de aanleg van nieuwe watergangen. Er geldt het uitgangspunt dat 10% van het extra verhard oppervlak wordt gecompenseerd. In paragraaf 2.2 is aangegeven hoe dit wordt gerealiseerd. Hieronder is aangegeven wat de daadwerkelijke compensatie van de toename van verharding is:

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

In dit geval wordt aangesloten op de bestaande riolering. Het hemelwater wordt zoveel mogelijk geïnfiltreerd. Overtollig water wordt eventueel afgevoerd naar naastgelegen oppervlaktewater.

De vuilwaterafvoer van de woningen wordt aangesloten op het gemeentelijke riool. Voor de afvoer van hemelwater wordt gebruik gemaakt van de nieuwe waterstructuur. De paragraaf over klimaatopgave gaat hier nader op in.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. Hier wordt in de uitvoeringsfase rekening mee gehouden.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Ruimtelijke adaptatie

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Het is belangrijk kansen te benutten om het gebied klimaat robuust in te richten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming. Voor veel maatregelen geldt bovendien dat ze kosteneffectief zijn, als ze maar in een vroeg stadium in het planvormingsproces worden meegenomen. Bij de inrichting van het plangebied en de verdere uitwerking hiervan is rekening gehouden met ruimtelijke adaptie door de aanleg van nieuwe waterpartijen, verspreid door het hele plangebied en niet meer verstening dan nodig is.

Met de aanleg van de nieuwe waterpartijen wordt de waterberging in het plan vergroot. De berging in het gebied wordt ruim overgecompenseerd met ruim 500 m² meer wateroppervlak.

In tijden van droogte/hitte wordt geprobeerd om zoveel mogelijk doorstroming te creëren. De sloot die grenst aan de bestaande bebouwing (westkant) blijft doodlopend. Hier is geen verbinding met andere watergangen te maken. Wel zal een deel van het regenwaterriool hiernaar toe stromen, om op deze manier enige doorstroming te creëren tijdens regenbuien in tijden van droogte/hitte. Daarbij komen alle regenwaterafvoeren vanaf de percelen langs de sloot in deze sloot. In de meest oostelijk gelegen watergang wordt nog een extra duiker voor doorstroming gerealiseerd, zodat er verbinding is met de reeds bestaande sloot tussen Puoldyk 63 en 65.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. Het plangebied valt niet onder een beschermingszone.

Wat betreft het beheer van de nieuwe waterpartijen geldt dat de gemeente het beheer en onderhoud van het water voor haar rekening neemt. De oevers komen in beheer van de (toekomstige) eigenaren van de woningen.

Toetsingskader

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO₂) en fijnstof (PM₁₀) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging zijn op grond van de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Tevens moet worden bekeken of de luchtkwaliteit ter plaatse voldoende is voor de voorgenomen functie.

Toetsing

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2020) is er in de directe omgeving van het plangebied sprake van een goede luchtkwaliteit. Dit vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

Woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vallen onder de NIBM regeling. In het plangebied worden slechts 31 woningen gerealiseerd. Dit aantal is dusdanig klein, dat op voorhand gesteld kan worden dat dit niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het project valt ook onder de NIBM-regeling.

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, ruimtelijke plannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

FAMKE

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd-bronstijd (300.000 - 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr. - 1500 n Chr.).

Toetsing

Uit de provinciale archeologische advieskaart 'FAMKE' blijkt dat in het deel van het plangebied waar de bodemingrepen gaan plaatsvinden de status 'karterend onderzoek 1' van toepassing is. Het provinciale beleid geeft hier aan dat er in deze gebieden zich archeologische resten kunnen bevinden uit de periode ijzertijd - middeleeuwen. De provincie beveelt aan om bij ingrepen van meer dan 500 m² een karterend archeologisch onderzoek uit te laten voeren.

Uit het archeologisch onderzoek (bijlage 5) blijkt dat er geen indicatoren zijn die duiden op aanwezigheid van archeologische nederzettingen in de bodem. Een vervolgonderzoek is niet noodzakelijk. Om deze reden is er in het plangebied ook geen archeologische dubbelbestemming opgenomen zoals in het geldende bestemmingsplan het geval is.

Toetsingskader

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Toetsing

Om te onderzoeken of sprake is van cultuurhistorische waarden is gebruik gemaakt van de Cultuurhistorische Kaart Fryslân. Hieruit komt naar voren dat geen sprake is van specifieke cultuurhistorische waarden binnen het plangebied.

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10^-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10^-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Toetsing

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd. In de nabijheid van het plangebied is geen sprake van risicovolle buisleidingen en/of transportroutes.

Er is geen sprake van belemmeringen voor de ontwikkeling in het plangebied door risicovolle inrichtingen, transportroutes en buisleidingen. Ook wordt in het plangebied geen risicovolle inrichting mogelijk gemaakt. Het bestemmingsplan is ter advisering ook voorgelegd aan Brandweer Fryslân, zoals in paragraaf 6.1 en bijlage 7 is aangegeven. Hieruit blijkt dat er ten aanzien van de opkomsttijd van hulpdiensten er geen belemmeringen zijn en dat het plangebied hiervoor vanuit twee zijden bereikbaar is. Ten aanzien van de bluswatervoorzieningen en de bereikbaarheid wordt geadviseerd om het plangebied te voorzien van een brandkraan en de weg uit te voeren volgens de kenmerken die de brandweer aangeeft. Bij de verdere uitwerking van het project wordt hier rekening mee gehouden. Dit bestemmingsplan maakt dit planologisch mogelijk.

Het aspect externe veiligheid staat de beoogde ontwikkeling daarom niet in de weg.

Toetsingskader

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden. Ten behoeve van de vliegbasis Leeuwarden gelden er hoogteberperkingen.

Toetsing

Binnen het plangebied lopen geen relevante kabels en leidingen. Het aspect kabels en leidingen vormt daarmee geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

De veiligheid van het stijgen en landen van vliegverkeer vanwege de nabijgelegen Vliegbasis Leeuwarden brengt hoogtebeperkingen met zich mee. In het plangebied is een obstakelbeheergebied en een radarverstoringsgebied van toepassing. Op basis hiervan gelden hoogtebeperkingen vanaf 45 meter. Omdat met dit bestemmingsplan niet in objecten met een dergelijke bouwhoogte wordt voorzien, is regelgeving omtrent de vliegbasis verder niet van invloed.

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-wijzigingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het wijzigingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt, moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Toetsing

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 31 wooneenheden. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

Hiervoor is een aanmeldingsnotitie opgesteld (bijlage 6), waaruit blijkt dat gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

In het voorliggende bestemmingsplan wordt de beoogde situatie vastgelegd. Het plangebied in dit plan heeft vier bestemmingen gekregen. Deze zijn opgezet volgens het geldende bestemmingsplan en de recente standaarden van de gemeente Waadhoeke.

Groen, Verkeer - Verblijf en Water

De openbare ruimte zoals aangegeven op de inrichtingstekening in paragraaf 2.2 is vertaald naar de bestemmingen 'Groen', 'Verkeer - Verblijf' en 'Water'. De bestemmingen hebben gemeen dat er geen gebouwen en overkappingen in gerealiseerd mogen worden. Tussen de bestemmingen geldt in beperkte mate een onderlinge uitwisselbaarheid, zodat bijvoorbeeld in de groenbestemming ook water mogelijk is en andersom.

Wonen

De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bedoeld voor de te realiseren woningen. De regeling sluit aan bij de omgeving en de standaarden van gemeente Waadhoeke. De woningen (woonhuizen) moeten gebouwd worden in de bouwvlakken en per bouwvlak is aangegeven hoeveel dit mogen zijn. In totaal zijn er 31 woningen mogelijk die vrijstaand of halfvrijstaand gebouwd moeten worden. De woningen kunnen gerealiseerd worden in twee bouwlagen met een kap tot maximaal 11 meter bouwhoogte en twee bouwlagen met een plat dak tot maximaal 7 meter bouwhoogte (in dat geval is de maximale goothoogte tevens de maximale bouwhoogte).

Bij de woonhuizen zijn buiten de bouwvlakken bijbehorende bouwwerken mogelijk tot ten hoogste 100 m² en tot een maximaal oppervlak van 100% van het hoofdgebouw en 50% per erf. In de woonbestemming geldt ook de mogelijkheid voor een aan huis verbonden beroep c.q. kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.

Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wro vastgelegde procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun zienswijze op het plan kenbaar kunnen maken. In paragraaf 6.1 volgt een nadere toelichting. Daarnaast is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. Hier wordt in paragraaf 6.2 ingegaan.

Overleg

Gezien de goede contacten met dorpsbelang en de positieve signalen uit het dorp voor de ontwikkeling wordt de procedure vanaf het ontwerpbestemmingsplan gestart. Voorafgaand is het bestemmingsplan voorgelegd aan de overlegpartners. Dorpsbelang Dronryp heeft in oktober 2020 een digitale presentatie over het plan gegeven aan de inwoners van Dronryp. Dit is positief ontvangen.

Uit het vooroverleg zijn reacties voorgekomen van Provincie Fryslân, Brandweer Fryslân en Qirion/Liander. Zie hiervoor bijlage 7. Qirion/Liander heeft aangegeven geen opmerkingen te hebben op het bestemmingsplan. Daarnaast heeft Wetterskip Fryslân na de vooroverlegperiode nog gereageerd op het bestemmingsplan. Naar aanleiding hiervan is paragraaf 4.5 aangepast. De reacties van Provincie en Brandweer Fryslân zijn hieronder samengevat en beantwoord.

Overlegreactie Provincie Fryslân

De provincie adviseert om in het beeldkwaliteitsplan de waarden voor het gebied die zijn aangegeven in de structuurvisie Grutsk op 'e Romte aan te geven waarbij er aandacht moet zijn voor de landschappelijke inpassing van de woningen aan de noord- en oostzijde van het plangebied die met de achterkanten naar het landschap staan.

Reactie gemeente:

In het beeldkwaliteitsplan is hier aandacht aan gegeven. Het beeldkwaliteitsplan is opgenomen in bijlage 1 en verwerkt in deze toelichting.

Ten aanzien van het onderwerp weidevogels zijn de natuurwaarden nog niet voldoende afgewogen ten opzichte van de ingreep. De provincie adviseert mede om op basis van de Nota Weidevogels 2014-2020 en het Natuurbeheerplan 2021 deze afweging te maken en verzoekt de toelichting van het bestemmingsplan daarmee aan te vullen.

Reactie gemeente:

Naar aanleiding van de reactie van de provincie is paragraaf 3.2 van de toelichting aangevuld.

Voor het onderdeel ontgronding geeft de provincie aan dat in het bestemmingsplan het graven van waterpartijen en sloten mogelijk maakt. In de toelichting wordt echter niet ingegaan op de ontgrondingen ten behoeve van de werkzaamheden. Er moet worden aangegeven hoeveel kubieke meters grond wordt afgegraven en tot welke diepte. Op basis hiervan moeten duidelijk worden of er een ontgrondingvergunning nodig is of niet.

Reactie gemeente:

Paragraaf 4.3 van deze toelichting is aangevuld met deze informatie. Hieruit blijkt dat er geen ontgrondingvergunning nodig is.

Overlegreactie Brandweer Fryslân

Brandweer Fryslân geeft aan dat er ten aanzien van externe veiligheid en de opkomsttijd geen belemmeringen zijn voor het plangebied en dat het plangebied vanuit twee zijden bereikbaar is.

Reactie gemeente:

De gemeente heeft paragraaf 4.8 van deze toelichting met deze informatie aangevuld.

Ten aanzien van de bluswatervoorzieningen en de bereikbaarheid wordt geadviseerd om het plangebied te voorzien van een brandkraan en de weg uit te voeren volgens de kenmerken die in bijlage 7 zijn aangegeven.

Reactie gemeente:

De (beoogde) wegen in en buiten het plangebied (zullen) voldoen aan de kenmerken die de brandweer aangeeft. De beoogde brandkraan wordt bij de verdere uitwerking van het project gerealiseerd. Het bestemmingsplan faciliteert dit. Paragraaf 4.8 wordt ook met deze informatie aangevuld.

Zienswijzeperiode en vaststelling

Vervolgens is het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode werd een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). Er is één zienswijze ingediend door provincie Fryslân. Deze leidt tot een aanpassing van paragraaf 3.2 van de toelichting. Daarnaast is sprake van een aantal ambtshalve wijzigingen

Zienswijze provincie Fryslân

In de overlegreactie op het conceptbestemmingsplan (zie bijlage 7 van de toelichting) heeft de provincie onder meer aangegeven dat in het kader van het aanwezige weidevogelkansgebied de natuurwaarden afgewogen moeten worden ten opzichte van deze ruimtelijke ingreep. Om dit goed te kunnen doen, werd geadviseerd om ambtelijk in overleg te treden met de provinciale dienst op het gebied van weidevogels, om tot een afgestemde motivering te komen. Dit advies is opgevolgd. De hieruit voortkomende motivering is vervolgens opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan. Helaas is er bij de provincie sprake geweest van een interne miscommunicatie. De provinciale afdeling Omgevingszaken verkeerde in de veronderstelling dat de hiervoor genoemde afstemming niet heeft plaatsgevonden en vond de betreffende afweging bovendien juridisch te summier. Dit is aanleiding geweest om op dit punt een zienswijze te geven en daarin (wederom) te stellen dat de natuurwaarden beter afgewogen moeten worden ten opzichte van deze ruimtelijke ingreep. Naar aanleiding van de ingekomen zienswijze heeft nader overleg plaatsgevonden met de provinciale afdeling Omgevingszaken. De zienswijze zal níet worden ingetrokken, ondanks de eerdere afstemming over de motivering met de provinciale dienst op het gebied van weidevogels. Dit komt voort uit de juridische uitleg over de benadering van de regels weidevogelcompensatie in de Verordening Romte, maar ook de onlangs vastgestelde provinciale Nota Weidevogels heeft hiermee te maken. Op 24 november 2021 heeft Provinciale Staten van Fryslân de Nota Weidevogels 2021-2030 vastgesteld. Hierbij is een motie aangenomen over de evaluatie van het huidige weidevogelcompensatiebeleid uit de Verordening Romte. Uit die motie blijkt dat PS grote nadruk legt op het belang en behoud van weidevogelkansgebieden. Het hiervoor genoemde geeft duidelijk het belang aan van het goed afwegen van natuurwaarden ten opzichte van ruimtelijke ingrepen, zodra sprake is van een beoogd ruimtelijk plan in weidevogelkansgebied.

Gelet op het hiervoor genoemde kan in dit bestemmingsplan alsnog extra nadruk worden gelegd op een zo gedegen mogelijke en juridisch juiste afweging van natuurwaarden ten opzichte van de beoogde ingreep met woningbouw. Dit op een manier die zo dicht mogelijk in de buurt komt van de regeling in de Verordening Romte en de bedoeling van de motie die onlangs bij de nieuwe Nota weidevogels is aangenomen. De tekst die hier op ingaat is opgenomen in paragraaf 3.2 van de toelichting van het bestemmingsplan en heeft de goedkeuring van de provinciale afdeling Omgevingszaken.

Op de hiervoor genoemde wijze is zorgvuldig omgegaan met de ingekomen zienswijze van de provincie en is deze inhoudelijk op passende wijze verwerkt in het voorliggende bestemmingsplan.

Ambtshalve wijzigingen verbeelding en beeldkwaliteitsplan

Verder is het vanuit stedenbouwkundig oogpunt wenselijk dat er voldoende ruimte en openheid in het straatbeeld ontstaat tussen de woningen aan beide kanten van de straten. Vanuit een klimaat adaptieve en ruimtelijke kwaliteitsgedachte is gekozen voor een niet te breed straatprofiel, om op deze manier niet meer te verharden dan noodzakelijk is en tevens de uitstraling van een rustige woonwijk te krijgen.

In het ontwerpbestemmingsplan was voor de twee noordoost-zuidwest georiënteerde woonstraten een minimale afstand tussen de bouwvlakken opgenomen van 17 meter, met in het midden de straat. Daarnaast is er sprake van een flexibele rooilijn. Dit betekent dat niet strak in de bouwvlakgrens gebouwd hoeft te worden en daardoor gekozen kan worden voor een diepere voortuin. Hierdoor kan wat meer afstand dan 17 meter ontstaan ten opzichte van de huizen aan de overkant van de straat.

Op basis van de eerste schetsen en ideeën die sinds de ontwerpfase de revue zijn gepasseerd, is de indruk ontstaan dat er geen of weinig gebruik zal worden gemaakt van deze flexibele rooilijn. Toekomstige ontwikkelaars/bewoners lijken over het algemeen te kiezen voor de realisatie van een woning op minimale afstand van de weg, aan de uiterste rand van het bouwvlak. In dat geval is de afstand tussen de bouwvlakken van 17 meter wat aan de krappe kant.

Vandaar dat het vanuit stedenbouwkundig oogpunt wenselijk is om het bestemmingsplan op dit onderdeel gewijzigd vast te stellen en de bouwvlakken langs de twee noordoost-zuidwest georiënteerde woonstraten een meter verder van de weg af te leggen. Op deze manier wordt een minimale afstand van 19 meter tussen de tegenover elkaar liggende bouwvlakken gerealiseerd, met in het midden de straat. Op deze manier ontstaat meer lucht en ruimte in het straatbeeld. Voor ontwikkelaars/bewoners blijft de mogelijkheid overigens bestaan om alsnog ervoor te kiezen om de woning wat verder van de straat af te positioneren. Het bestemmingsplan blijft de mogelijkheid van een flexibele rooilijn bieden. Het beeldkwaliteitsplan behoeft verder geen aanpassing op dit punt.

Tenslotte stond in het beeldkwaliteitsplan dat hoekwoningen qua aanzicht extra aandacht vragen. Dit zou ook moeten gelden voor de erfafscheidingen op de hoekkavels, zodra ze duidelijk zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte. Het beeldkwaliteitsplan is hier nog op aangepast. Op pagina 15 en het direct daarachter gevoegde welstandskader (het beeldkwaliteitsplan is opgenomen als bijlage 1 van de toelichting) is hier meer aandacht aan besteed en wordt het belang van de ruimtelijke kwaliteit duidelijk benoemd. Zo zijn er tips opgenomen en is in het welstandskader duidelijker benoemd wat er mogelijk is aan erfafscheidingen op de vanaf de openbare ruimte zichtbare hoekkavels.

Vaststelling en beroepsfase

Het bestemmingsplan is vervolgens op basis van de in hiervoor aangegeven wijzigingen gewijzigd vastgesteld (zie hiervoor het Vaststellingsbesluit). Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Met de grondeigenaar van een woningbouwlocatie in St.-Jacobiparochie zijn afspraken gemaakt over het realiseren van woningbouw in dit plangebied. Hiermee wordt de woningbouwlocatie in St.-Jacobiparochie wegbestemd door middel van een apart bestemmingsplan, dat qua procedure voor zover mogelijk parallel zal lopen met dit bestemmingsplan. Tussen gemeente en ontwikkelaar zijn hier (kosten)afspraken over gemaakt.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De gronden in het plangebied zijn in eigendom van de gemeente. Om deze reden is het opstellen van een grondexploitatieplan niet noodzakelijk. Tussen de gemeente en de ontwikkelaar is een overeenkomst gesloten waarmee de kosten voldoende zijn verzekerd.

LIJST VAN TOEGESTANE BEROEPEN EN BEDRIJVEN BIJ WONINGEN

Uitoefening van (para-)medische beroepen, waaronder:

individuele praktijk voor huisarts, psychiater, psycholoog, fysiotherapie of bewegingsleer, voedingsleer, mondhygiëne, tandheelkunde, logopedie, enz.

individuele praktijk dierenarts

Kledingmakerij

(maat)kledingmakerij en kledingverstelbedrijf

woningstoffeerderij

Kantoorfunctie ten behoeve van bedrijvigheid die elders wordt uitgeoefend, zoals:

schoonmaakbedrijf, schoorsteenveegbedrijf, glazenwasserij, maar ook ten behoeve van bijvoorbeeld een groothandelsbedrijf

Reparatiebedrijfjes, waaronder:

schoen-/lederwarenreparatiebedrijf

uurwerkreparatiebedrijf

goud- en zilverwerkreparatiebedrijf

reparatie van kleine (elektrische) gebruiksgoederen

reparatie van muziekinstrumenten

In ieder geval zijn autoreparatiebedrijven uitgezonderd

Advies- en ontwerpbureaus, waaronder individuele praktijk voor:

reclame ontwerp

grafisch ontwerp

architect

(Zakelijke) dienstverlening, waaronder individuele praktijk voor:

notaris

advocaat

accountant

assurantie-/verzekeringsbemiddeling

exploitatie en handel in onroerende zaken

Overige dienstverlening

kappersbedrijf

schoonheidssalon

kinderdagopvang

gastouderschap

Onderwijs

autorijschool

onderwijs niet in te delen naar specificatie, mits zonder werkplaats of laboratorium

Overig

Atelier

dan wel met voorgenoemde bedrijvigheid naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen bedrijvigheid.