In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Franeker - Nij Fristho met identificatienummer NL.IMRO.1949.BPFravmNijFristho-VAS1 van de gemeente Waadhoeke;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlagen;

de in bijlage 1 genoemde beroepen, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een (bedrijfs)woning en/of de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een bedrijf dat is gericht op het geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen van goederen, alsook ondergeschikte productiegebonden detailhandel dan wel productiegerelateerde detailhandel ten dienste van deze voorzieningen;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar is georiënteerd;

een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een terrein, bouwvlak of bestemmingsvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen gebouwen of behorende bij een functie (deels) buiten gebouwen die wordt gebruikt voor een bedrijf, een aan-huis-verbonden beroep of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

1. a. bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken dat aanwezig is dan wel krachtens een omgevingsvergunning kan worden uitgevoerd, daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
2. b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die:
   1. 1. op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan aanwezig zijn, daaronder vallen niet de bouwwerken, die reeds in strijd waren met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
   2. 2. gebouwd worden of kunnen worden krachtens een voor het van kracht worden van het bestemmingsplan verleende omgevingsvergunning (al dan niet in afwijking van het voorgaande bestemmingsplan);
3. c. bestaande afmetingen: afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan tot stand zijn gekomen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

werkzaamheden die bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, alsook ondergeschikte productiegebonden detailhandel dan wel productiegerelateerde detailhandel ten dienste van deze voorzieningen;

een vermaaksfunctie die is gericht op het doen plaats vinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

elke voor publiek buiten de daartoe ingerichte inrichtingen toegankelijke festiviteit, grootschalige sportwedstrijd, auto- of motorcrosswedstrijd, optocht, georganiseerd vuurwerk en alle overige tot vermaak en recreatie bedoelde activiteiten, met uitzondering van markten als bedoeld in de Gemeentewet, kansspelen als bedoeld in de Wet op de kansspelen en betogingen, samenkomsten en vergaderingen als bedoeld in de Wet openbare manifestaties;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de mogelijkheden om gronden en daarop toegelaten bouwwerken overeenkomstig de daaraan toegekende bestemming te gebruiken, gelet op het gebruik van de in de nabijheid gelegen gronden;

de geluidsbelasting vanwege een weg, een industrieterrein en/of een spoorweg;

gebouwen die dienen ter bewoning of andere geluidsgevoelige gebouwen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

in een gebouw of op een terrein aanwezige functies die maken dat een gebouw of een terrein als geluidsgevoelig object wordt aangemerkt;

een inrichting, waarbij ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een geluidszone moet worden vastgesteld;

een bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, die hoger is dan de voorkeurgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

een bedrijf of instelling waar al dan niet in ondergeschikte vorm bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

een zelfstandig(e) dan wel samenwonend persoon of groep van personen met een zekere mate van onderlinge verbondenheid die binnen een complex van ruimte gebruik maken van dezelfde voorzieningen zoals een keuken, sanitaire voorzieningen en de entree;

detailhandel waarbij het te koop aanbieden van goederen plaatsvindt via het internet en de levering alleen geschiedt per post of koeriersdiensten;

het wonen, niet zijnde logeren, bij anderen;

het bedrijfsmatig (nacht)verblijf aanbieden, waarbij het kenmerk is dat de kamerhuurder ter plaatse het hoofdverblijf heeft;

de in bijlage 1 genoemde bedrijvigheid, dan wel naar de aard en invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend door de bewoner en de aan de bedrijvigheid bij woningen gebonden medewerkers;

winning van energie uit kleinschalige perceelsgebonden bronnen, waarbij weinig tot geen schadelijke milieueffecten optreden bij winning en omzetting en waarvan de bronnen in onuitputtelijke hoeveelheden beschikbaar zijn, zoals zon, wind, water, biomassa, aard- en omgevingswarmte;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde voor het risico dan wel een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, die in acht genomen moet worden;

de situatie, waarbij milieuaspecten dienen te worden beoordeeld, zoals hinder voor omwonenden, externe veiligheid en een verkeersaantrekkende werking. In het bijzonder dient er bij de situering en omvang van milieubelastende functies (o.a. bedrijven) op te worden gelet dat de uitbreiding of nieuwvestiging van milieugevoelige functies (o.a. woningen) zo weinig mogelijk wordt beperkt. Omgekeerd dient er bij uitbreiding of nieuwvestiging van milieugevoelige functies op te worden gelet dat bestaande milieubelastende functies zo weinig mogelijk in hun functioneren worden beperkt;

het onderhoud, dat gelet op de bestemming regelmatig noodzakelijk is voor een goed beheer en gebruik van de gronden en gebouwen die tot de betreffende bestemming behoren;

voorzieningen voor algemeen nut, zoals afvalinzameling, elektriciteit, gas, (tele)communicatie en dataverkeer, openbaar vervoer en water. Het gaat hierbij om andere bouwwerken zoals antennes, bakken, borden, containers, hekken, kastjes, palen, zuilen en wat met deze bouwwerken te vergelijken is. Onder nutsvoorziening wordt ook verstaan een schakelstation, een rioolwaterzuiveringsinstallatie, een telecommunicatiestation en een transformatorstation;

een bijbehorend bouwwerk dat een overdekte ruimte vormt zonder wanden dan wel met ten hoogste één wand;

1. a. indien op land wordt gebouwd:
   1. 1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de door of namens het bevoegd gezag vastgestelde hoogte;
   2. 2. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
2. b. indien op of over het water wordt gebouwd: het door of namens het bevoegd gezag vastgestelde peil;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, geteeld, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht. of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een sekstheater, een seksautomatenhal, of een parenclub, of een daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

de veiligheid voor het verkeer die wordt bepaald door de mate van overzichtelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers;

de bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit Geluidhinder;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, niet zijnde kamerverhuur;

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

een situatie waarbij, mede door de situering van om de woonfunctie liggende functies en bebouwing, in ieder geval sprake is van een redelijke daglichttoetreding, een redelijke mate van uitzicht en voldoende privacy, alsmede van afwezigheid van hinder;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, ondergeschikte bouwdelen als goten van dakkapellen niet meegerekend;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de buitenwerkse constructiedelen, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de kortste afstand vanaf enig punt van een (hoofd)gebouw tot de zijdelingse perceelgrens;

de totale vloeroppervlakte van kantoren, winkels of bedrijven met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen, trappenhuizen, gangen en overige dienstruimten;

vanaf het peil tot aan de (rotor)as van de windturbine.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bebossing;
3. c. wegen en paden;
4. d. speelvoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

5. e. tuinen, erven en terreinen;
6. f. in- en uitritten;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. waterlopen en waterpartijen;
9. i. nutsvoorzieningen;

met de daarbijbehorende:

10. j. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waarbij ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - schoorsteen' het behoud van de karakteristieke schoorsteen wordt nagestreefd.

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de verkeersveiligheid;
2. b. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. straten;
2. b. voet- en rijwielpaden;
3. c. bermen en beplanting;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. waterlopen en waterpartijen;
7. g. speelvoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

8. h. tuinen, erven en terreinen;
9. i. nutsvoorzieningen;

met de daarbijbehorende:

10. j. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de verkeersveiligheid;
2. b. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. sloten, vaarten, waterpartijen en daarmee gelijk te stellen waterlopen;
2. b. oevers, bermen en beplanting;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. recreatief medegebruik van kaden en oevers;
4. d. paden;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. tuinen, erven en terreinen;
7. g. nutsvoorzieningen;

met de daarbijbehorende:

8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder bruggen, duikers en/of dammen.

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de waterhuishoudkundige functie;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de woonsituatie, de waterhuishouding en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bepaalde in lid 5.2.2 sub a in die zin dat niet ten behoeve van het openbare nut functionerende steigers, vlonders en naar de aard daarmee gelijk te stellen overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.

De voor 'Wonen - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep c.q. kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. bijbehorende bouwwerken;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. wegen, woonstraten en paden;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. water;

met de daarbijbehorende:

8. h. tuinen, erven en terreinen;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de woonsituatie;
2. b. de milieusituatie;
3. c. de verkeerssituatie;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. het bepaalde in lid 6.2.1 sub b in die zin dat een hoofdgebouw gedeeltelijk buiten het bouwvlak wordt gebouwd;
2. b. het bepaalde in lid 6.2.2 sub a in die zin dat een bijbehorend bouwwerk minder dan 1,00 m achter, dan wel vóór de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw wordt gebouwd;

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
2. b. het gebruik van gedeelten van een woning, inclusief aangebouwde bijbehorend bouwwerk bij de woning, voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, indien:
   1. 1. het beroep of bedrijf niet wordt uitgeoefend door één van de bewoners van de woning, waarbij één andere arbeidskracht ter plekke werkzaam mag zijn;
   2. 2. de beroeps-/bedrijfsvloeroppervlakte in de woning meer bedraagt dan 30% van het vloeroppervlak van de woning;
   3. 3. de beroeps-/bedrijfsvloeroppervlakte meer dan 50 m² bedraagt;
   4. 4. parkeren niet op eigen erf plaatsvindt dan wel de parkeerdruk in de naaste omgeving als gevolg van de activiteit onevenredig toeneemt;
   5. 5. detailhandel plaatsvindt anders dan productiegebonden detailhandel;
3. c. het gebruik van gronden en bouwwerken voor de uitoefening van detailhandel.

De voor 'Wonen - Woongebouw' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woongebouwen al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroep c.q. kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;

met de daarbij behorende:

2. b. tuinen, erven en terreinen;
3. c. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. wegen, woonstraten en paden;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. speelvoorzieningen;
8. h. water.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de woonsituatie;
2. b. de milieusituatie;
3. c. de verkeerssituatie;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

De voor 'Leiding - Gas' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. een (belemmeringen)strook ten behoeve van een hoofdgastransportleiding, alsmede het onderhoud en beheer daarvan;

met de daarbijbehorende:

2. b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

In geval van strijdigheid van regels gaan de regels van de dubbelbestemming 'Leiding - Gas' vóór de regels die op grond van andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

Er kan met omgevingsvergunning worden afgeweken van het bepaalde in lid 8.3.1 in die zin dat de in de basisbestemming(en) genoemde gebouwen of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits:

1. a. geen afbreuk wordt gedaan aan het doelmatig en veilig functioneren van de betreffende gasleiding en de veiligheid van de gasleiding niet wordt geschaad;
2. b. vooraf door het bevoegd gezag schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de leidingbeheerder;
3. c. geen kwetsbare objecten worden gebouwd.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

• het opslaan van goederen, met uitzondering het opslaan van goederen ten behoeve van inspectie en onderhoud van de gastransportleiding.

Grond welke eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Er mogen geen windturbines worden gebouwd.

Daar waar bestaande afstanden meer of minder bedragen dan ingevolge de bouwregels is voorgeschreven, worden de bestaande afstanden als ten hoogste respectievelijk ten minste toelaatbaar aangehouden.

In die gevallen dat bestaande percentages, dakhellingen, kapvormen, hoogten, inhoud, oppervlakten en/of gevelindelingen afwijken van de bouwregels, worden de bestaande maatvoeringen als toelaatbaar aangehouden.

De bouwgrenzen mogen in afwijking van de verbeelding en de bestemmingen in deze regels uitsluitend worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, erkers, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,50 m;
2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,00 m.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken met enige bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
2. b. het gebruik van de gronden voor de opslag van aan het oorspronkelijk verkeer onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen, anders dan in het kader van de bedrijfsvoering;
3. c. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond, bodemspecie en puin en voor het storten van vuil, anders dan in het kader van de bedrijfsvoering dan wel de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, kan worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, met uitzondering van de oppervlaktematen, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages, met dien verstande dat windturbines van deze regeling zijn uitgesloten;
2. b. de bestemmingsregels in die zin dat de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvangst-, sirene- en antennemasten wordt vergroot, mits:
   1. 1. de antenne niet geplaatst kan worden op een bestaand bouwwerk, zoals een hoogspanningsmast, een windturbine, een reclamemast of een daarmee gelijk te stellen bouwwerk;
   2. 2. de mast radiografisch noodzakelijk is;
   3. 3. de bouwhoogte van de mast ten hoogste 40,00 m zal bedragen;
3. c. de regels in die zin dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
4. d. de regels in die zin dat gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen, openbaar vervoer, bediening van kunstwerken en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits:
   1. 1. de oppervlakte per gebouwtje ten hoogste 50 m² mag bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte van een gebouwtje ten hoogste 3,00 m mag bedragen;
5. e. de regels, ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, in die zin dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, wordt vergroot tot ten hoogste 10,00 m;
6. f. de regels ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen in die zin dat de (bouw)bouwhoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen wordt vergroot, mits:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de plaatselijke verhoging ten hoogste 10% van het betreffende bouwvlak mag bedragen;
   2. 2. de vergroting ten hoogste 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt;
7. g. het bepaalde ten aanzien van het bouwen van gebouwen binnen het bouw- c.q. bestemmingsvlak in die zin dat de grenzen van het bouw- c.q. bestemmingsvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. trappen, trappenhuizen en galerijen;
   2. 2. entreeportalen, luifels, veranda's en balkons;
   3. 3. overstekende daken;

mits de bouwgrens met niet meer dan 1,50 m overschrijdend;

1. 1. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de bouwgrens met niet meer dan 1,00 m overschrijdend.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd of gebruikt wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
2. b. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van de 'Nota Parkeernormen Gemeente Waadhoeke november 2020', of het meeste actuele gemeentelijke parkeerbeleid zoals deze geldt ten tijde van de aanvraag, bepaald of sprake is van voldoende parkeergelegenheid;
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

1. a. Indien het beoogde gebruik van een bouwwerk aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen uitsluitend verleend indien aan of in dat bouwwerk dan wel op het onbebouwde terrein bij het bouwwerk wordt voorzien in die ruimte. Deze bepaling geldt niet:
   1. 1. voor bestaand gebruik, waarbij de herbouw van een bouwwerk zonder functiewijziging wordt beschouwd als bestaand gebruik;
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige laad- of losruimte wordt voorzien.
2. b. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende laad- en losgelegenheid wordt voorzien indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanFraneker - Nij Fristho

van de gemeente Waadhoeke.

Behorend bij het besluit van 17 oktober 2024.

Het terrein van een voormalig schoonmaakbedrijf aan de Harlingerweg te Franeker is verouderd en zal grotendeels worden gesloopt. De initiatiefnemer heeft het voornemen om hier grondgebonden woningen en woongebouwen te realiseren met bijbehorend openbaar gebied.

Deze ontwikkeling is niet mogelijk op basis van de geldende planologische regeling uit het bestemmingsplan Franeker Zuid. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, is het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hier in.

Het plangebied ligt in het zuidwesten van de bebouwde kom van Franeker. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

Het plangebied is momenteel geregeld in het bestemmingsplan Franeker Zuid, vastgesteld op 17 mei 2018 de gemeente Waadhoeke. Een uitsnede van het bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Uitsnede geldend bestemmingsplan Franeker Zuid

In het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied grotendeels de bestemming 'Bedrijventerrein' omdat deze nu nog deel uitmaken van bedrijventerrein West. De gronden zijn hierin bestemd voor bedrijven uit ten hoogste milieucategorie 2 met daarbij behorende ondergeschikte functies. Daarnaast is er (afgestemd op de oude functie van het plangebied) ook een schoonmaakbedrijf mogelijk. Ter plaatse van het bouwvlak zijn gebouwen tot ten hoogste 7 meter hoogte mogelijk met een maximaal bebouwingspercentage van 60 %. Omdat bedrijventerrein West een gezoneerd industrieterrein is, zijn de gronden ook als zodanig aangeduid. Voor een klein deel hebben de gronden in het geldende bestemmingsplan de bestemming 'Wonen - 1'. Dit betreft een onbebouwd deel van de gronden naast de ten oosten van het plangebied aanwezige gronden. Deze woning betrof de voormalige bedrijfswoning van het schoonmaakbedrijf en op dit stuk grond bevindt zich een entree naar het bedrijfsperceel.

De ontwikkeling van de nieuwe woningen is niet passend binnen de bestemmingen ter plaatse. Om de ontwikkeling hiervan toch mogelijk te maken, is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

Dit bestemmingsplan valt onder het bereik van de Crisis- en herstelwet. Deze wet beoogt een versnelde ontwikkeling en realisering van ruimtelijke en infrastructurele projecten als bijdrage aan de bestrijding van de economische crisis. Het gaat er hierbij met name om dat de procedure van een plan sneller kan worden afgerond, waarmee in dit geval ook vlotter met de realisatie van de woningen kan worden gestart.

Hiertoe bevat de Crisis- en herstelwet twee hoofdstukken met bijzondere wettelijke voorzieningen van tijdelijke aard en een hoofdstuk met wijzigingen van een groot aantal wetten, waaronder de Wet ruimtelijke ordening. Deze wijzigingen hebben een blijvend karakter. Het toepassen van deze wet heeft als grootste voordeel een snelle afhandeling bij beroep. Bij beroep moet de Raad van State de zaak binnen zes maanden na indiening van het beroepschrift afhandelen.

Er is ook geen mogelijkheid voor belanghebbenden om een pro-forma beroep in te dienen en om beroepsgronden aan te voeren na het einde van de beroepstermijn. Een ander voordeel is dat een nieuw besluit na vernietiging (of na een tussenuitspraak) gebaseerd kan worden op de feiten waarop het oude besluit berustte, behalve wanneer die feiten reden waren voor de vernietiging. Bij de Crisis- en herstelwet geldt onder andere de verplichting dat bij het besluit en de bekendmaking of mededeling van het besluit wordt vermeld dat de procedurele versnellingen van de Crisis- en herstelwet van toepassing zijn. De gemeente Waadhoeke zal dit bij de vaststelling van het bestemmingsplan expliciet vermelden.

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan, hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Het mogelijk maken van de beoogde ontwikkeling (het initiatief) is het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan en wordt in dit hoofdstuk beschreven. De ontwikkeling wordt met dit plan op een goede manier ingepast in de huidige situatie. Een beschrijving van de huidige situatie is om die reden ook in dit hoofdstuk opgenomen. Vervolgens wordt de inpassing in de huidige situatie beschreven.

Het plangebied bevindt zich aan de Harlingerweg aan de entree van het bedrijventerrein West. De aan de westzijde gelegen Burgemeester J. Dijkstraweg vormt de toegangsweg naar het bedrijventerrein. Deze weg is een belangrijke ontsluitingsweg voor Franeker. Via de Harlingerweg is het centrum van Franeker te bereiken. Ter hoogte van het plangebied hebben deze wegen een maximumsnelheid van 50 km/uur, meer naar het noorden heeft de Burgemeester J. Dijkstraweg een maximumsnelheid van 70 km/uur. In figuur 2.1 is een luchtfoto van de huidige situatie van het plangebied en de omgeving weergegeven.

Figuur 2.1 Luchtfoto van de huidige situatie

De omgeving van het plangebied bestaat uit de volgende functies:

• de woonbebouwing aan de Harlingerweg, De Gideon en de Frisia aan de oostzijde;
• het gemeentehuis en een groenstrook aan de noord(oost)zijde;
• een fabriek voor metalen meubelen aan de zuidzijde met een bedrijfswoning;
• licht bedrijvigheid op bedrijventerrein West aan de westzijde, met aan de Harlingerweg een lint met woningen en aan de overzijde van de Burgemeester J. Dijkstraweg een gasreductiestation.

De bebouwing in het plangebied was in het verleden in gebruik door een schoonmaakbedrijf en tot voor kort door een bandenbedrijf. Momenteel is het niet meer in gebruik. De bebouwing bestaat grotendeels uit één laag met een flauwe kap, alleen het voormalige kantoor bij het schoonmaakbedrijf bestaat uit een gebouw uit twee bouwlagen met een plat dak. Op het perceel is ook een oude schoorsteen aanwezig die herinnert aan de oude meubelfabriek Nij Frishto die in een verder verleden in het plangebied aanwezig was en waar de naam van dit bestemmingsplan naar refereert. De aanwezige bebouwing in het plangebied is in figuur 2.2 weergegeven.

Figuur 2.2 Vogelvluchtperspectief van de huidige situatie

Een deel van de gebouwen in het plangebied zijn deels gesloopt. De noord- en zuidzijde van het plangebied zijn onbebouwd zoals op figuur 2.2 is te zien.

In de voorgenomen situatie worden in het plangebied de bestaande gebouwen gesloopt en vervangen door grondgebonden woningen en woongebouwen. In figuur 2.3 is de voorgenomen indeling van het plangebied weergegeven.

Figuur 2.3 Voorgenomen indeling van de ontwikkeling

Het project bestaat uit:

• de realisatie van 20 grondgebonden woningen in één bouwlaag of twee bouwlagen met een kap aan de oost- en de zuidzijde. Hiervan worden 12 als twee-onder-één-kap starterswoningen uitgevoerd in de oostzijde van het plangebied en 8 als rijenwoning voor de woningbouwcorporatie aan de zuidzijde van het plangebied;

• de realisatie van 3 woongebouwen met in totaal maximaal 52 woningen. Hiervan wordt het noordelijkste gebouw naar de Harlingerweg gericht en uitgevoerd in vijf bouwlagen met een flauwe kap (maximaal 18,5 meter hoog) en de andere twee worden naar de Burgemeester J. Dijkstraweg gericht en uitgevoerd in vier bouwlagen met een flauwe kap (maximaal 15,5 meter hoog).

Onder en tussen de woongebouwen worden (half verdiept) parkeerplaatsen gerealiseerd. Ook de bergingen ten behoeve van de woongebouwen worden hieronder gesitueerd. Het centrale deel van het plangebied wordt ingevuld met parkeerplaatsen in een groene setting. Deze parkeerplaatsen en de woningen in het plangebied kunnen worden bereikt via de bestaande aansluiting aan de noord- en westzijde van het perceel. De woongebouwen worden langs de Burgemeester J. Dijkstraweg gerealiseerd in een groenstrook die in het verlengde ligt van de groenstroken meer naar het noorden en zuiden van deze weg. De bestaande waterpartijen aan de zuid- en oostzijde blijven behouden en kunnen zo nodig uitgebreid worden. De aanwezige schoorsteenpijp in het plangebied blijft in de plannen mogelijk behouden. Hiervoor is een beschermende regeling in het bestemmingsplan opgenomen.

In figuur 2.4 zijn impressies opgenomen van de nieuwe situatie. Hierin is goed te zien hoe de karakteristieke schoorsteen zich presenteert in het ontwerp. Ook is hierin te zien dat in het ontwerp rekening is gehouden met een eventuele toekomstige doortrekking in zuidelijke richting.

Figuur 2.4 Impressies nieuwe situatie

Ruimtelijke inpassing en beeldkwaliteit

Het project verhoogt de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied ten opzichte van de huidige situatie aanzienlijk en creëert een meer representatieve hoeksituatie in de oksel van de Harlingerweg en de Burgemeester J. Dijkstraweg. De voorgenomen woningen sluiten functioneel aan op de woonfunctie die in de directe omgeving aan de Harlingerweg en de woonwijk die aan de oostzijde aanwezig is. Ook de maatvoering en vormgeving van de grondgebonden woningen sluiten aan op de bestaande woningen in de omgeving. De woongebouwen sluiten aan bij het bebouwingsbeeld langs de Burgemeester J. Dijkstraweg waar een groter bouwvolume gepast is. De Burgemeester J. Dijkstraweg vormt hierbij ook een duidelijke fysieke scheiding tussen het bedrijventerrein aan de westzijde en de woonbebouwing aan de oostzijde hiervan.

Ten opzichte van de huidige functionele mogelijkheden (bedrijventerrein) vormt de inrichting van het plangebied als woongebied een verbetering voor de woonomgeving. Langs de Harlingerweg zijn ten oosten en westen van het plangebied ook woningen aanwezig en het nieuwe woongebied sluit ook goed aan bij de woonomgeving aan De Gideon en de Frisia. Gezien de afstand tussen de beoogde woongebouwen en de omliggende bestaande woningen (meer dan 30 meter) zijn er ten aanzien van de bezonning en het uitzicht geen onoverkomelijke belemmeringen te verwachten. Dit blijkt ook uit bijlage 11.

Zoals eerder genoemd, krijgt de schoorsteen een prominente plek binnen het ontwerp waarmee deze zich goed presenteert.

Voor het plangebied heeft de gemeente Waadhoeke vanuit de welstandsnota geen regels die toegepast kunnen worden op dit gebied. Om deze reden is een specifiek beeldkwaliteitsplan opgesteld voor de ontwikkeling. In dit beeldkwaliteitsplan zijn de criteria opgenomen waar het project aan moet voldoen. In de uitwerking van de plannen wordt hier rekening mee gehouden. Het beeldkwaliteitsplan is opgenomen als bijlage 1 en is door de gemeenteraad tegelijkertijd met het bestemmingsplan vastgesteld.

Verkeer en parkeren

De nieuwe woningen worden ontsloten via de bestaande aansluitingen op de Harlingerweg en de Burgemeester J. Dijkstraweg. Dit zijn een gebiedsontsluitingswegen waar het centrum van Franeker en uiteindelijk de Rijksweg A31 snel en veilig kunnen worden bereikt. Daarmee is het plangebied op een goede wijze ontsloten. De verkeersgeneratie zal als gevolg van de transformatie van bedrijventerrein naar een woonlocatie niet significant toenemen. Gezien de ligging nabij de ontsluitingswegen van de stad leiden deze verkeersbewegingen als gevolg van de woningen niet tot belemmeringen in de verkeerssituatie.

Op basis van de Nota parkeernormen van de gemeente Waadhoeke gelden voor de woningen in het plangebied de volgende parkeerkencijfers:

• 12 grondgebonden (koop)woningen: parkeernorm per woning van 1,9 = 22,8 in totaal;
• 8 grondgebonden (huur)woningen: parkeernorm per woning van 1,4 = 11,2 in totaal;
• (maximaal) 52 gestapelde woningen: parkeernorm per woning van 1,6 = 83,2 in totaal.

Op basis van de Nota parkeernormen zijn 118 parkeerplaatsen benodigd. De twee-onder-een-kap en hoekwoningen voorzien grotendeels in de eigen parkeerbehoefte op eigen terrein waar circa 28 parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden. Onder en tussen de woongebouwen is plaats voor 40 parkeerplaatsen. zoals in figuur 2.5 is te zien.

Figuur 2.5 Situering parkeerplaatsen bij woongebouwen

Centraal in het plangebied en langs de westelijke toegangsweg wordt ten behoeve van de parkeerbehoefte voorzien in de resterende parkeerplekken. Het exacte aantal is afhankelijk van het aantal gestapelde woningen dat wordt gerealiseerd. In totaal kunnen er op basis van de plannen het berekende aantal in het plangebied parkeren zodat voldaan wordt aan het gemeentelijke beleid.

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is goed. De nieuwe ontwikkeling zal niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling en parkeren.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

1. 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie.
2. 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden.
3. 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Uitvoering

De NOVI gaat vergezeld van een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.

De ontwikkeling in het plangebied raakt, gezien de relatief kleine omvang, geen opgaven die zijn opgenomen in de NOVI en draagt bij aan de opgave om steden en regio's sterker en leefbaarder te maken.

Ladder voor Duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' als procesvereiste opgenomen. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toepassing ladder voor duurzame verstedelijking

De ontwikkeling vindt plaats in bestaand stedelijk gebied waarbij een niet-representatief deel van een bedrijventerrein wordt getransformeerd naar een representatieve woningbouwlocatie. Voor dit gebied heeft de gemeente afspraken gemaakt met de provincie, waarin is bepaald dat binnenstedelijk plafondloos mag worden gebouwd. Gezien de huidige tijdsgeest is er veel behoeft aan de nieuwe woningen. Om deze redenen wordt voldaan aan het beleid van de ladder.

Het provinciale beleid is uiteengezet in de Omgevingsvisie Fryslân 2020: 'De romte diele'. De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn nu nog vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. Hierin zijn voor de provinciale belangen regels opgenomen, waar in bestemmingsplannen rekening mee gehouden moet worden. De Verordening Romte Fryslân is met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 vervangen door de Omgevingsverordening Fryslân. Omdat het bestemmingsplan voor deze datum als ontwerp ter visie heeft gelegen, zijn de regels vanuit de Verordening Romte Fryslân nog van toepassing.

Omgevingsvisie Fryslân 2020: De romte diele

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is neergelegd in de Omgevingsvisie Provincie Fryslân. Deze is op 23 september 2020 vastgesteld. In de omgevingsvisie gaat de provincie voor een vitale economie door te investeren in omgevingskwaliteiten. Dit zorgt er onder andere voor leefbaarheid en dat leegstand en verpaupering van bebouwing wordt teruggedrongen. Daarnaast gaat de provincie voor een veerkrachtig beleid, waarin ingrijpende ontwikkelingen opgevangen kunnen worden, het behoud van de karakteristiek van de provincie wordt nagestreefd door het beschermen van de eigen identiteit en voor een gezonde leefomgeving.

Dit plan voorziet in de herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied. Het woningbouwproject sluit aan bij deze uitgangspunten van de provincie. Het plan doet recht aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en is daarmee in overeenstemming met het provinciale beleid.

Verordening Romte Provincie Fryslân

De Provincie Fryslân wil de ruimtelijke kwaliteit bevorderen. Dit wordt gedaan door middel van het opstellen van een provinciale structuurvisie waarin het ruimtelijk beleid wordt geschetst. De Verordening Romte vertaalt deze visie naar regels.

Het plangebied ligt binnen 'bestaand stedelijk gebied'. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen dienen primair binnen dit gebied ontwikkeld te worden. Daar is in dit geval met de ontwikkeling van deze woningen sprake van.

In de Verordening Romte is met betrekking tot woningbouwontwikkelingen in artikel 3.1.1. opgenomen dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Het voorliggende plan is in overeenstemming met de vastgestelde Woonvisie Waadhoeke 2020 - 2030 Samen Sterk, dat ruimte biedt aan inbreidingslocaties. De gemeente is met Gedeputeerde Staten overeengekomen dat plafondloos gebouwd kan worden binnen bestaand stedelijk gebied. Daarmee wordt voldaan aan het beleid van de provincie. Desalniettemin is er met de provincie afstemming gezocht over dit project. Het project past ook binnen de uitgangspunten van de regionale woondeal zoals in paragraaf 3.3 is aangegeven.

Structuurvisie Stad Franeker 2015-2025

De "Structuurvisie Stad Franeker 2015-2025" (vastgesteld op 28 mei 2015) vormt het belangrijkste beleidskader voor het plangebied. De structuurvisie geeft richting aan de gewenste ruimtelijke inrichting van de stad Franeker en maakt in algemene zin duidelijk of bepaalde initiatieven daarbinnen passen. De structuurvisie is daarmee een belangrijk kader voor de afweging van concrete ruimtelijke beslissingen. Het is een richtinggevend document waarin voor overheden, maatschappelijke organisaties, private partijen en burgers duidelijk wordt welk ruimtelijk beleid de gemeente nastreeft.

Ten aanzien van het thema 'wonen' is aangegeven dat Franeker een grote diversiteit aan woonmilieus te bieden heeft zoals wonen aan het water, wonen in parkachtige en groene omgeving en wonen in de historische binnenstad. Hierbij is het uitgangspunt voor nieuw ontwikkelingen dat herstructurering voorop staat, en inbreiding voor uitbreiding gaat. Een aantal bedrijventerreinen in Franeker komt in aanmerking voor een (geleidelijke) transformatie naar wonen, waarbij herstructurering naar wonen een optie is. De herontwikkeling van het plangebied naar woningbouw voldoet aan dit beleid.

In de stad komt het steeds vaker voor dat mensen hun beroep of bedrijf in en/of vanuit hun eigen huis willen uitoefenen. Deze ontwikkeling is zeker niet ongewenst, maar wordt vaak als reden gezien dat er in het kernwinkelgebied meer leegstand ontstaat. Dergelijke initiatieven kunnen daarom wel worden toegestaan, op het moment dat het gaat om een duidelijke ondergeschiktheid in oppervlakte ten opzichte van de woonfunctie. Op deze manier blijft de kleinschaligheid gewaarborgd. In de woonbestemmingen is hier rekening mee gehouden door ondergeschikt aan-huis-verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsmatige activiteit mogelijk te maken.

Woonvisie Waadhoeke 2020-2030

In de Woonvisie Waadhoeke 2020-2030 is het gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen en woningbouw geformuleerd. De hoofdlijnen van de woonvisie gelden voor een periode van 10 jaar. Deze is bedoeld om projecten in gang te zetten die bijdragen aan het lange termijn doel. Jaarlijks actualiseert de gemeente de uitvoeringsagenda en wordt overwogen of de woonvisie aangepast dient te worden.

De woonvisie is gebaseerd op een regionaal woningmarktonderzoek waarin cijfers en kennis over het wonen van organisaties als makelaars, corporaties, huurdersorganisaties en zorgpartijen bijeen zijn gebracht.

Tot 2025 is er nog groei van het aantal huishoudens te verwachten van enkele tientallen wonen. Lokaal verschilt dit: in kernen waar de bereikbaarheid en het voorzieningenniveau bovengemiddeld is, is vaak genoeg instroom van elders om nog groei te mogen verwachten. Elders zullen minder courante woningen steeds vaker overtollig raken. Eerst vooral in de sociale huurvoorraad, daarna ook in de koopvoorraad. Per kern is in de woonvisie de woningbehoefte bekeken. In Franeker is volgens het marktonderzoek dat ten grondslag aan de woonvisie ligt, ruimte voor een extra toevoeging van 55 tot 75 woningen tot 2030. Er is ruimte voor meer binnenstedelijke plannen, gemengd grondgebonden en gestapeld, huur en koop, herinvulling van panden, plekken of vervanging van woningen.

Alhoewel het project in het plangebied niet concreet is genoemd, voldoet het project in kwalitatieve en kwantitatieve zin aan het beleid van de woonvisie. In kwantitatieve zin voldoet het ook aan de beleidskaders zoals in de voorgaande paragrafen is aangegeven.

Regionale woondeal 2022-2030

Op 20 april 2023 is de Woondeal Noordwest Fryslân getekend. In de regionale woondeal is vastgelegd dat er tot en met 2030 circa 1.100 nieuwe woningen gebouwd worden in deze regio waarvan 800 betaalbare huur- en koopwoningen. Gemeente Waadhoeke zet zich in voor in totaal de bouw van 520 woningen. Er is afgesproken dat 2/3 van de opgave in de regio gerealiseerd in het betaalbare segment. In deze afspraken vallen vooralsnog de volgende definities onder betaalbaar:

• sociale huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens;
• huurwoningen vanaf de liberalisatiegrens tot een huur behorende bij maximaal 187 WWS punten (€ 1.000 prijspeil 2022);
• koopwoningen tot €355.000 (NHG grens 2022);

In het voorliggende plan is sprake van een maatwerkbenadering, die past binnen de regionale woondeal.

Nota Parkeernormen

Op 8 december 2020 is door Burgemeester en Wethouders de Nota Parkeernormen vastgesteld. Hierin is vastgelegd welke parkeernorm de gemeente hanteert voor verschillende gebieden en functies. Daarnaast is aangegeven op welke manier de parkeervraag aan de hand van de normen moet worden berekend en welke eisen worden gesteld aan de invulling van de parkeervraag. In beginsel wordt de parkeervraag op eigen terrein opgelost maar onder bepaalde omstandigheden kan hiervan af worden geweken. Benutting van de bestaande openbare parkeercapaciteit is dan een optie. Deze nota geeft aan welke mogelijkheden er zijn en onder welke voorwaarden.

Uit de toetsing in paragraaf 2.2 blijkt dat aan de Nota Parkeernormen wordt voldaan. In het bestemmingsplan is hier een regeling voor opgenomen om dit te borgen.

Welstandsnota en beeldkwaliteit

De gemeente heeft haar welstandsbeleid vastgelegd in de Welstandsnota die op 1 juli 2021 is vastgesteld. De welstandsregels hierbij zijn afgestemd op de aanwezigheid van het bedrijventerrein en niet toereikend voor het plangebied. Voor de woningen aan de Harlingerweg en de woonwijk ten oosten van het plangebied zijn echter de welstandsregels voor naoorlogse uitbreidingen (regulier) van toepassing. Deze kunnen ook worden toegepast op het plangebied zodat er een eenduidig welstandskader ontstaat. Als alternatief is het mogelijk om een specifiek beeldkwaliteitsplan op te stellen voor het plangebied. Voor dit project is daarom een beeldkwaliteitsplan opgesteld, dat is opgenomen in bijlage 1. Dit beeldkwaliteitsplan is tegelijkertijd met het bestemmingsplan vastgesteld.

In de volgende paragrafen is het bestemmingsplan getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten. Per 1 januari 2024 zijn veel genoemde wetten vervangen door de Omgevingswet. Omdat het bestemmingsplan voor deze datum als ontwerp ter visie heeft gelegen, is als overgangsrecht de oude wetgeving nog van toepassing.

Toetsingskader

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet in principe akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB en bij een geluidzone voor industrielawaai is dit 50 db(A).

Toetsing

(Spoor)wegverkeergeluid

Het plangebied ligt niet binnen een geluidzone van een spoorweg maar wel binnen de geluidzone van de Burgemeester J. Dijkstraweg en de Harlingerweg waar een maximumsnelheid van respectievelijk 70 km/uur en 50 km/uur van toepassing is. Om deze reden is akoestisch onderzoek uitgevoerd, dat is opgenomen in bijlage 2. Uit het onderzoek blijkt dat de berekende geluidbelasting vanwege de Burg. J. Dijkstraweg en de Harlingerweg ten hoogste 56 dB bedraagt. Daarmee wordt niet voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB, maar de maximale grenswaarde van 63 dB wordt niet overschreden. De overschrijding van de voorkeurgrenswaarde vindt plaats ter hoogte van de woongebouwen en enkele woningen in het zuidwesten van het plangebied. Voor deze woningen dient een hogere waarde procedure te worden doorlopen. In het akoestisch onderzoek is afgewogen dat maatregelen aan de bron (wegdek) en de realisatie van geluidschermen niet kosteneffectief en/of stedenbouwkundig wenselijk worden geacht. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het ook niet wenselijk om de ligging van de woningen op te schuiven om aan de voorkeurgrenswaarde te voldoen. Om deze redenen wordt voor het hele plangebied een generieke hogere waarde van 56 dB vanwege wegverkeerslawaai vastgesteld.

Samenvattend kan worden gesteld dat de woningen kunnen worden gerealiseerd binnen de randvoorwaarden van de Wgh met een hogere waarde procedure en hogere waarden. Deze procedure is tegelijkertijd met de procedure van het ontwerpbestemmingsplan opgestart en de hogere waarden zijn tegelijkertijd met de vaststelling van het bestemmingsplan verleend.

Industriegeluid

Het plangebied maakt in de huidige situatie deel uit van een gezoneerd industrieterrein waar omheen een geluidzone ex artikel 41 van de Wgh is. Gezoneerde industrieterreinen hebben een vaste geluidzone die wordt vastgelegd door middel van een bestemmingsplan. Dit is in het geldende bestemmingsplan dan ook geregeld. Buiten de geluidzone mag de voorkeurgrenswaarde van 50 dB(A) niet worden overschreden. De maximale ontheffingswaarde voor nieuwe woningen binnen de geluidzone bedraagt 55 dB(A) etmaalwaarde. In tegenstelling tot weg- en railverkeer wordt voor industrielawaai niet getoetst aan de Lden waarde maar aan de etmaalwaarde. Omdat in het plangebied woningbouw mogelijk wordt gemaakt, kan het plangebied niet meer als gezoneerd industrieterrein worden aangemerkt en kan de mogelijkheid voor geluidzoneringsplichtige inrichtingen komen te vervallen. In plaats daarvan wordt een geluidzone voor industrielawaai aan het plangebied toegekend. Voor de nieuwe woningen, is een akoestisch onderzoek uitgevoerd dat tevens is opgenomen in bijlage 2 om de geluidbelasting uit te rekenen en zo nodig hogere waarden vast te stellen.

Hieruit blijkt dat op basis van het zonemodel de geluidbelasting op de nieuwe woningen onder de maximale grenswaarde van 55 dB(A) etmaalwaarde blijft. Omdat de hoogste berekende waarde op de zonegrens nog steeds 50 dB(A) etmaalwaarde bedraagt, betekent dat het vaststellen van een generieke hogere waarde van 55 dB(A) voor de nieuwe woningen en het handhaven van de bestaande zonegrens er geen knelpunten zijn op basis van de Wgh. De maatgevende beperking ligt op de zonegrens en niet ter plaatse van de nieuwe woningen.

Hierbij is gebleken is dat de geluidemissie vanwege het gasontvangststation aan de overzijde van het plangebied in het zonemodel niet in overeenstemming is met de geldende geluidvoorschriften uit het Activiteitenbesluit. Het is aan te bevelen om de geluidemissie-situatie op het industrieterrein nader te actualiseren, ook in het kader van de nieuwe systematiek onder de Omgevingswet (geluidproductieplafonds). Naderhand is (zoals in bijlage 11 is aangegeven) gebleken dat in het akoestisch onderzoek geen rekening is gehouden met de maatwerkvoorschriften die gelden vanuit het gasontvangststation. Wanneer hier zoals in bijlage 11 is gedaan wel rekening mee wordt gehouden, dan zijn worden de maximale ontheffingswaarden voor de twee zuidelijkste appartementengebouwen overschreden en zijn deze alleen te ontwikkelen wanneer dove gevels worden toegepast. Gezien het ontwerp en gebruik van de woningen wordt dit niet als wenselijk gezien. De maatwerkvoorschriften zijn gebaseerd op oude bestaande rechten waar hoge geluidniveaus uit voortkomen. Om de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan te tonen, is in bijlage 11 een representatieve berekening uitgevoerd. Op basis van deze representatieve uitgangspunten blijkt dat wordt voldaan aan de grenswaarde van de Wet geluidhinder. Het bestemmingsplan is op deze wijze uitvoerbaar. Specifiek akoestisch onderzoek zal moeten aantonen of dit inderdaad het geval is. Dit onderzoek kan alleen in de winterperiode worden uitgevoerd op het moment dat de gasvraag hoog en representatief is. Om deze reden worden in overleg met de Gasunie na de vaststelling van het bestemmingsplan geluidemissiemetingen uitgevoerd en indien nodig worden maatwerkvoorschriften aangepast dan wel aanvullende maatregelen genomen. Ter waarborging hiervan is een voorwaardelijke verplichting in de bestemming 'Wonen - Woongebouw' opgenomen. Een andere hogere waarde dan de vastgestelde hogere waarde dan 55 dB(A) voor industrielawaai is in ieder geval niet nodig.

Conclusie

Uit het voorgaande kan geconcludeerd worden dat wordt voldaan aan de vereisten vanuit de Wgh en dat er vanuit geluid ook een goede balans tussen het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat en ontstaat. Op basis van de resultaten van het akoestisch onderzoek wordt er een hogere waarde toegekend aan de woonpercelen. Ter waarborging van een goed woon- en leefklimaat ten gevolge van de geluidemissie vanuit het gasontvangstation is een voorwaardelijke verplichting in de bestemmingsplanregeling opgenomen (zie hiervoor ook paragraaf 5.2). De hogere waardenprocedure is tegelijkertijd met de procedure van het ontwerpbestemmingsplan opgestart en de hogere waarden zijn tegelijkertijd met de vaststelling van het bestemmingsplan verleend.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). De richtafstanden tussen bedrijven en woningen zijn gebaseerd op hinder (of risico) door geluid, geur, stof en gevaar. De grootste afstand is bepalend. In veel gevallen is dat geluid. Het aspect 'geluid' is behandeld in de vorige paragraaf en is voor het gezoneerd industrieterrein geregeld door middel van de Wet geluidhinder. Voor de overige aspecten (geur, stof en gevaar) vindt er in de motivatie in deze paragraaf een toetsing plaats. Hierbij dient de kanttekening gemaakt te worden dat de VNG-systematiek en de richtafstanden alleen toepasbaar zijn op de afstemming tussen bedrijven en gevoelige functies in een rustige woonomgeving of in een gemengd gebied, maar dat deze niet gaat over (bedrijfs)woningen op bedrijventerreinen zoals de bedrijfswoningen op bedrijventerrein West. Desondanks is er vanuit een 'goede ruimtelijke ordening' ervoor gekozen om de systematiek gelijk te trekken. Ook is de VNG-publicatie bedoeld voor nieuwe situaties en niet voor de toetsing van bestaande situaties. In bestaande situaties kan de VNG-brochure evenwel een indicatie geven van de mate van hinder bij bestaande conflictsituaties.

Toetsing

Voor de onderbouwing in dit plan wordt ervan uitgegaan dat het plangebied is gelegen in een gemengd gebied omdat er in de directe omgeving een gezoneerd bedrijventerrein aanwezig is en enkele niet-woonfuncties. Hiervoor gelden de volgende richtafstanden en de afstand tot de nieuwe woningen (gemeten vanaf de perceelsgrens van de functies tot aan de gevel van de woningen):

Uit de bovenstaande toetsing blijkt dat er behalve voor het bedrijf Oostwoud International B.V. aan de VNG-richtafstand wordt voldaan. Dit is een bedrijf dat metalen (medisch) meubilair en garderobe- postkastsystemen produceert (SBI-1993 code 287 / SBI-2008 code 259, 331). Voor dit bedrijf is de bepalende factor in de milieuzonering gebaseerd op het aspect 'geluid'. Dit wordt geregeld in de Wgh en zoals uit de vorige paragraaf blijkt zijn er op dit punt geen belemmeringen te verwachten. Ook is het zo dat de verkeer- en vervoersbewegingen van en naar het bedrijf grotendeels via de route naar de zuidelijk entree verlopen en niet via de entree aan de achterzijde van het plangebied. Op dit punt is ook weinig hinder te verwachten.

Vanuit de milieuzonering is er sprake van een goede balans tussen het woon- en leefklimaat in het plangebied en het ondernemersklimaat buiten het plangebied en gelden er geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

Toetsingskader

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op de natuurbescherming, rekening worden gehouden met de Wet natuurbescherming. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Toetsing

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden zoals Natura 2000-gebieden en gebieden die vallen onder het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het plangebied ligt namelijk op meer dan 7 kilometer van het Natura 2000-gebied Waddenzee (tevens een NNN-gebied). De Waddenzee is aldaar niet stikstofgevoelig. Andere (al dan niet stikstofgevoelige) natuurgebieden liggen op een grotere afstand van het plangebied. Gezien het relatief kleinschalige karakter van de voorgenomen ontwikkeling is het niet te verwachten dat de ontwikkelingen in het plangebied negatieve effecten hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied. Met dit project wordt een verouderd deel van een bedrijventerrein vervangen door nieuwe gasloze woningen. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de afstand tot natuurgebieden en de locatie van het plangebied (stedelijke omgeving) kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten.

De geplande ontwikkeling zou echter kunnen leiden tot een toename in stikstofdepositie. Met behulp van de AERIUS calculator is voor dit project de depositie berekend voor de gebruiksfase, sloopfase en de aanlegfase, zie hiervoor bijlage 4. Hieruit blijkt dat er geen belemmeringen zijn.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Ten behoeve van dit project is een ecologisch onderzoek uitgevoerd dat is opgenomen in bijlage 3. Hieruit blijkt dat de aanwezige bebouwing en de omgeving daarvan mogelijk geschikt is als nestgelegenheid voor algemene broedvogels. Mocht er in het broedseizoen gewerkt worden, dan kan het plangebied voor aanvang van het broedseizoen ongeschikt gemaakt worden als nestlocatie voor algemene broedvogels. Daarnaast zal er wanneer er tijdens het broedseizoen gewerkt wordt, gecontroleerd moeten worden op de aanwezigheid van actieve nesten en het terrein vrijgegeven worden wanneer er geen nesten aanwezig zijn. Het betreft watervogels die in de oever kunnen gaan broeden, enkele zangvogels die in bomen en struiken kunnen broeden, grondbroeders die op het naastgelegen grasveld kunnen broeden en dakbroeders die op het aanwezige grind van het kantoordeel kunnen broeden.

Bij de werkzaamheden in het plangebied wordt hier rekening mee gehouden. Ook geldt er te allen tijde de zorgplicht. Ten aanzien van de soortenbescherming zijn er geen belemmeringen te verwachten van dit bestemmingsplan.

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen, er sprake is van een saneringsgeval.

Toetsing

Voor het project is een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd (bijlage 5). Uit het onderzoek blijkt dat er in het plangebied geen sprake is van ernstige bodemverontreiniging, maar dat centraal in het plangebied wel een verontreinigde oppervlakte aanwezig is. Het betreft het rood gearceerde deel zoals aangegeven in figuur 4.1. Op dit deel van het plangebied zijn geen woonpercelen geprojecteerd. Dit deel van het plangebied betreft de centrale groenzone.

Figuur 4.1 Ligging verontreinigd oppervlak

De oppervlakte van deze (sterke) grondwaterverontreiniging wordt geschat op 70 m³. De aangetroffen bodemverontreiniging is voldoende afgeperkt, aanvullend onderzoek is niet noodzakelijk. Wel wordt geadviseerd om deze vastgestelde grondwaterverontreiniging op het terrein te saneren. Voorafgaand aan de werkzaamheden dient daarvoor een plan van aanpak of een (deel)saneringsplan ingediend te worden bij het bevoegd gezag Wet bodembescherming.

Deze aanbeveling wordt opgevolgd en het bestemmingsplan is daarmee uitvoerbaar.

Toetsingskader

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Toetsing

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het Wetterskip Fryslân (aanvraagnummer 00018201). De uitkomst van deze toets is (zoals te lezen is in bijlage 6) dat de normale procedure moet worden gevolgd. Dit houdt in dat de aanwezige wateraspecten van invloed zijn op het plan. Het resultaat van de watertoets is opgenomen als bijlage 6 en het plan is ook voorgelegd aan Wetterskip Fryslân. Naar aanleiding van de afspraken die hierover zijn gemaakt, is het plan aangepast.

Fryslân klimaatbestendig 2050+

Wetterskip en Provincie Fryslân hebben gezamenlijk een toekomstvisie voor Fryslân voor 2050 ontwikkeld waarbij water en bodem sturend zijn: Fryslân Klimaatbestendig 2050+. De visie is een oproep om noodzakelijke veranderingen in het water- en bodemsysteem samen teweeg te brengen. Het principe ‘water en bodem sturend’ houdt in dat de ruimtelijke ordening weer de logica van het landschap gaat volgen, in plaats van technische maatregelen te gebruiken om alles mogelijk te maken.

Het plangebied is opgenomen onder de 'Greidhoeke' van de kleigronden. Hiervoor is in de visie onder andere opgenomen dat er geen peilverlagingen zijn toestaan en dat met betrekking tot de waterberging watergangen verbreed moeten worden om zo piekbuien op te vangen.

Voor het bebouwd gebied is aangegeven dat bij de realisatie van nieuwe woningbouwgebieden het principe van waterrobuust (voldoende hoog) bouwen met verbinding met boezemwater wordt vastgehouden. Nieuwe bebouwing mag niet ten koste gaan van het waterbergend vermogen van een gebied en levert een bijdrage aan het vergroten van het waterbergende vermogen en infiltratie van regenwater met het oog op klimaatadaptatie. Ook is er versterkte aandacht nodig voor het verminderen van verhard oppervlak, zodat regenwater kan infiltreren in de bodem en schoon water niet de rioolwaterzuiveringsinstallatie belast, en voor de rol van water en groen bij het voorkomen van hittestress en in stand houden van een aantrekkelijke leefomgeving.

In het navolgende deel van deze paragraaf en in paragraaf 2.2 is aangegeven hoe met dit plan met deze beleidsdoelstellingen wordt omgegaan.

Waterkwantiteit

In de huidige situatie is een bouwvlak van 12.206 m² aanwezig. Dit bouwvlak mag tot ten hoogste 80 % worden bebouwd (9.765 m²), waarvan er in de huidige situatie 3.069 m² aan gebouwen aanwezig zijn. Ook is er in de huidige situatie 2.613 m² aan beton- en asfaltverharding aanwezig. In totaal is er in de huidige situatie 5.682 m² aan gebouwen en gesloten verharding aanwezig.

In de nieuwe situatie wordt de totale oppervlakte van de bouwvlakken waar de woningen en de woongebouwen gerealiseerd kunnen worden 4.982 m². Binnen deze bouwvlakken worden circa 4.000 m² aan woningen en appartementengebouwen gebouwd. Per saldo nemen de planologische bebouwingsmogelijkheden en de feitelijke hoeveelheid oppervlakte aan gebouwen en verharding af. Daarom is watercompensatie niet noodzakelijk. Wel wordt de oostelijke waterpartij verbreed en in verbinding gebracht met de zuidelijke waterpartij, deze zijn voorzien van de bestemming 'Water'. Ook behoort water tot de mogelijkheden in de andere bestemmingen en kan de parkeergelegenheid centraal in het plangebied watervriendelijk worden uitgevoerd, bijvoorbeeld met waterdoorlatende verharding.

Waterpeil

Het plangebied ligt vrij voor de boezem en wordt niet beschermd door een regionale kering. Wetterskip Fryslân adviseert daarom om rekening te houden met hoogwaterveiligheid en voldoende drooglegging voor de toekomstige bebouwing. Gelet op hoogwaterveiligheid en de droogleggingsnorm wordt geadviseerd om een minimale vloerpeilhoogte van +0,15 meter NAP aan te houden. In het plangebied wordt bij de verdere uitwerking van het project rekening gehouden met de vloerpeilhoogte die Wetterskip Fryslân voorstelt. Voor de appartementengebouwen in het bijzonder geldt daarnaast nog dat deze verhoogd worden aangelegd zodat het woongedeelte op 1,5 meter boven het maaiveld komt te liggen. Het parkeerdeel hieronder wordt half-verdiept op 1,5 meter onder het maaiveld aangelegd.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;

• (in-) filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI;

In dit geval wordt aangesloten op de bestaande riolering. Het hemelwater wordt zoveel mogelijk geïnfiltreerd. Overtollig water wordt eventueel afgevoerd naar naastgelegen oppervlaktewater.

De vuilwaterafvoer van de woningen wordt aangesloten op het gemeentelijke riool. Voor de afvoer van hemelwater wordt gebruik gemaakt van de bestaande waterstructuur. De paragraaf over de ruimtelijke adaptatie gaat hier nader op in.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. Hier wordt in de uitvoeringsfase rekening mee gehouden.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Ruimtelijke adaptatie

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Het is belangrijk kansen te benutten om het gebied klimaat robuust in te richten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming. Voor veel maatregelen geldt bovendien dat ze kosteneffectief zijn, als ze maar in een vroeg stadium in het planvormingsproces worden meegenomen. Bij de inrichting van het plangebied en de verdere uitwerking hiervan is rekening gehouden met ruimtelijke adaptatie door gebruik te maken dan wel het uitbreiden van de bestaande waterpartijen en niet meer verstening dan nodig is.

Ten opzichte van de huidige situatie neemt het verhard oppervlak in het plangebied af. Indien nodig, kunnen ook de waterpartijen aan de zuid- en oostzijde van het plangebied worden vergroot.

In tijden van droogte/hitte wordt geprobeerd om zoveel mogelijk doorstroming te creëren.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. Het plangebied valt niet onder een beschermingszone.

Ten behoeve van beheer en onderhoud zijn in overleg met Wetterskip Fryslân afspraken gemaakt. Dit heeft er onder andere toe geleid dat de watergangen aan de oost- en zuidzijde van het gebied tot 5 meter worden verbreed en met elkaar worden verbonden. Bij de uitvoering hiervan worden de watergangen gebaggerd en obstakelvrij gemaakt. Door de watergangen in deze breedte uit te voeren, zijn ze tevens geschikt voor de toepassing van maai- en baggerboten voor beheer en onderhoud.

Toetsingskader

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO₂) en fijnstof (PM₁₀) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging zijn op grond van de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Tevens moet worden bekeken of de luchtkwaliteit ter plaatse voldoende is voor de voorgenomen functie.

Toetsing

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland is er in de directe omgeving van het plangebied sprake van een goede luchtkwaliteit. Dit vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

Woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vallen onder de NIBM regeling. In het plangebied worden maximaal 72 woningen gerealiseerd. Dit aantal is dusdanig klein, dat op voorhand gesteld kan worden dat dit niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het project valt ook onder de NIBM-regeling.

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving is per 1 januari 2024 overgegaan naar de Omgevingswet, Omdat het bestemmingsplan voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet als ontwerp ter visie is gelegen geldt nog het Overgangsrecht in de Erfgoedwet. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

FAMKE

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd-bronstijd (300.000 - 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr. - 1500 n Chr.).

Figuur 4.2 Ligging plangebied met Famke-advieskaart steentijd-bronstijd

Figuur 4.3 Ligging plangebied met Famke-advieskaart ijzertijd - middeleeuwen

Toetsing

Op basis van de kaart voor de periode steentijd-bronstijd is er geen onderzoek in het plangebied noodzakelijk. Uit de kaart voor de ijzertijd - middeleeuwen blijkt dat er een karterend onderzoek 1 wordt aanbevolen bij gebiedsontwikkelingen groter dan 500 m². Omdat hier in het plangebied sprake van is, is een archeologisch onderzoek noodzakelijk. Dit onderzoek is uitgevoerd en in bijlage 7 opgenomen. Op basis van de resultaten hiervan wordt er aanbevolen om geen vervolgonderzoek uit te voeren en het plangebied vrij te geven voor de toekomstige ontwikkelingen.

Mochten tijdens de werkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen, dan dient dit op grond van de Erfgoedwet onmiddellijk te worden gemeld aan de gemeente als bevoegd gezag. Eventuele vondsten dienen gedurende 6 maanden, te rekenen vanaf de datum van de melding, ter beschikking te worden gesteld voor wetenschappelijk onderzoek.

Toetsingskader

Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van ruimtelijke plannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Toetsing

Om te onderzoeken of sprake is van cultuurhistorische waarden is gebruik gemaakt van de Cultuurhistorische Kaart Fryslân. Hieruit komt naar voren dat de schoorsteen in het plangebied is opgenomen als 'karakteristiek bouwwerk'. Voor deze schoorsteen is een regeling in het bestemmingsplan opgenomen en zoals in paragraaf 2.2 is aangegeven, is hier in de plannen rekening mee gehouden.

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10^-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10^-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Toetsing

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd en de informatie uit het geldende bestemmingsplan. Hieruit blijkt dat er nabij het plangebied twee risicovolle inrichtingen aanwezig zijn:

• Regts, gelegen aan de Voltastraat 1a;
• Gasontvangststation N359, gelegen aan de Burgemeester J. Dijkstraweg 10a.

De ligging hiervan is in het volgende figuur weergegeven.

Figuur 4.4 Ligging risicovolle inrichtingen

Beide inrichtingen vallen niet onder het Bevi. Dit houdt in dat geen grens- of richtwaarden van toepassing zijn. Wel gelden veiligheidsafstanden in het kader van het Activiteitenbesluit of de Publicatiereeks gevaarlijke stoffen (PGS). De nieuwe woningen dienen op ten minste 15 meter afstand van deze inrichtingen gesitueerd te worden. Omdat het plangebied op 25 meter van het gasontvangststation is gesitueerd, wordt hier aan voldaan.

Ten westen en zuiden van het plangebied loopt een hogedruk aardgastransportleiding van de Gasunie. Omdat een klein deel van de beschermingszone bij de gasleiding in het plangebied ligt, is hiervoor een regeling getroffen overeenkomstig het geldende bestemmingsplan. Paragraaf 5.2 gaat hier nader op in. Deze leiding (N-502-44) heeft een diameter van 114 millimeter en een druk van 40 bar. Dit is qua druk en diameter een relatief kleine gasleiding en één van de kleinsten die een planologische regeling behoeft zoals in het geldende bestemmingsplan het geval is. Alhoewel het risico op een calamiteit zeer klein is, gelden er aan weerszijden van deze leiding een 1% en 100% letaliteitszone. Binnen de 100% letaliteitszone kunnen aanwezige personen binnen- of buitenshuis komen te overlijden in geval van een incident. De 1% letaliteitszone is dat deel van het invloedsgebied waarin de letaliteit afneemt van 100% (de rand van de 100% letaliteitszone) tot 1% (de rand van het invloedsgebied). In dit gebied wordt aangenomen dat personen binnenshuis voldoende bescherming hebben van het gebouw waarin zij zich bevinden. De (eventuele) slachtoffers vallen daarom met name buitenshuis.

In het kader van het wettelijk vooroverleg is aanvullend advies gevraagd aan de FUMO en de Brandweer Fryslân om dit aspect nader te motiveren. In bijlage 10 zijn deze adviezen opgenomen. De richtafstanden voor de 1% en 100% letaliteitszones bedragen respectievelijk 45 en 30 meter gemeten vanuit het hart van de leiding. De ligging van de leiding en deze zones zijn in het volgende figuur weergegeven.

Figuur 4.5 Ligging hogedruk aardgastransportleiding N-502-44

In de huidige situatie zijn zowel binnen de 1% en 100% letaliteitszones woningen aanwezig aan de Harlingerweg, de Frisia en Het Hoochhout. De zuidelijk in het plangebied gelegen woningen liggen in de 100 % letaliteitszones, de twee zuidelijkste woongebouwen en twee halfvrijstaande woningen liggen in de 1% letaliteitszone. De rest van de toekomstige woningen komt buiten deze zones te liggen.

Uit de adviezen van de FUMO en de Brandweer Fryslân blijkt dat dit plan geen toename van het groepsrisico laat zien. Dat er geen toename van groepsrisico is berekend, is het gevolg van de ruimtelijke situatie, waarbij vrijwel geen populatie binnen de 100% letaliteitszone van de hogedruk aardgastransportleiding aanwezig is. De personendichtheid is dus relatief laag. Ook heeft dit te maken met de karakteristieken van de gasleiding zelf. In verband hiermee kan dan worden volstaan met een beperkte verantwoording van het groepsrisico. Naast de hiervoor genoemde onderwerpen, dienen hierbij ook de volgende onderwerpen verantwoord te worden:

• de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp of zwaar ongeval in de inrichting waarop het besluit betrekking heeft;
• de mogelijkheden van personen die zich in het invloedsgebied van de buisleiding(en) bevinden om zich in veiligheid te brengen indien zich een ramp of zwaar ongeval voordoet.

In het advies van Brandweer Fryslân zijn hierin aanbevelingen opgenomen die zo mogelijk bij de verdere uitwerking van het projecten worden opgevolgd.

Op basis van de voorgaande motivatie wordt de externe veiligheidssituatie aanvaardbaar geacht afgewogen tegen het belang van de woningbouwbehoefte op deze herstructureringssituatie.

Toetsingskader

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

Toetsing

Binnen het plangebied is (behalve de in de vorige paragraaf genoemde gasleiding) geen sprake van kabels en leidingen waar rekening mee gehouden dient te worden. Het aspect kabels en leidingen vormt daarmee geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt, moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Toetsing

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 72 wooneenheden. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

Hiervoor is een aanmeldingsnotitie opgesteld en dit document is opgenomen in bijlage 8.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

In het voorliggende bestemmingsplan wordt de beoogde situatie vastgelegd. Het plangebied in dit plan heeft vijf bestemmingen, één dubbelbestemming gekregen en één gebiedsaanduiding gekregen. Deze regelingen zijn afgestemd op het geldende bestemmingsplan en vergelijkbare situaties in de gemeente.

Groen, Verkeer - Verblijfsgebied en Water

De openbare ruimte in het plangebied is geregeld in de bestemmingen 'Groen', 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Water'. Alle bestemmingen hebben een onderlinge uitwisselbaarheid van functies met elkaar. De beoogde ontsluitingswegen, parkeerplaatsen, groen en water kunnen binnen deze bestemmingen gerealiseerd worden. De drie bestemmingen hebben gemeen dat de realisatie van gebouwen niet mogelijk is.

De schoorsteen is overeenkomstig de bestaande maatvoering geregeld in de groenbestemming. De schoorsteen is voorzien van een beschermende regeling waarbij sloop alleen door middel van het onder voorwaarden verkrijgen van een omgevingsvergunning mogelijk.

Wonen - 2

De beoogde grondgebonden woningen in het plangebied kunnen worden gerealiseerd binnen de bestemming 'Wonen - 2'. Deze bestemming is gericht op woningen in maximaal twee bouwlagen met een kap met een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 7 en 11 meter. In de bestemming is onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen (woonhuizen) en bijbehorende bouwwerken. De hoofdgebouwen moeten in de bouwvlakken gebouwd worden en per bouwvlak is aangegeven hoeveel dit mogen zijn. Bij de woonhuizen zijn buiten de bouwvlakken bijbehorende bouwwerken mogelijk tot ten hoogste 100 m² en tot een maximaal oppervlak van 100% van het hoofdgebouw en 50% per erf. Hiermee wordt voorkomen dat erven te vol worden gebouwd. Er zijn ook mogelijkheden voor aan-huis-verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.

Wonen - Woongebouw

De drie woongebouwen en het bijbehorend gebied zijn geregeld in de bestemming 'Wonen - Woongebouw'. De gebouwen kunnen worden gerealiseerd in de aangeven bouwvlakken waarbij het noordelijkste gebouw tot een hoogte van 18,5 meter gerealiseerd kan worden en de andere tot 15,5 meter. Het maximaal aantal woningen is per bouwvlak aangegeven. Ook binnen deze bestemming gelden mogelijkheden voor aan-huis-verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.

Zoals in paragraaf 4.1 en bijlage 11 is aangegeven, is voor de twee zuidelijkste aan de Burg. J. Dijkstraweg gelegen woongebouwen een voorwaardelijke verplichting opgenomen die regelt dat de woningen pas in gebruik mogen worden genomen als uit als uit geluidmetingen aan het gasontvangstation blijkt dat dat aan de maximale ontheffingswaarde van 55 dB(A) ingevolge de Wet geluidhinder wordt voldaan dan wel met geluidsreducerende maatregelen aan het gasontvangststation aan de maximale ontheffingswaarde van 55 dB(A) kan worden voldaan. In bijlage 11 is aangetoond dat het bestemmingsplan op dit punt uitvoerbaar is.

Leiding - Gas

In het plangebied bevinden zich een klein deel van de beschermingszone van de gasleiding die beschreven is in paragraaf 4.9. De leiding zelf ligt buiten het plangebied. Hiervoor geldt het uitgangspunt dat deze beschermd wordt, zodat onderhoud en beheer niet worden belemmerd en dat deze voorziening goed kan functioneren. Om deze reden is er voor de leidingen een beschermende regeling getroffen die waarborgt dat in de strook geen gebouwen en overkappingen gebouwd mogen worden. Ook zijn bepaalde werken en werkzaamheden omgevingsvergunningsplichtig.

Geluidzone - industrie

Bedrijventerrein West heeft een geluidzone in het kader van de Wet geluidhinder zoals in paragraaf 4.1 is beschreven waarvan het plangebied in de huidige situatie deel uitmaakt van het gezoneerd industrieterrein. Voor dit bestemmingsplan wordt de mogelijkheid voor gezoneerde bedrijven vervangen door de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie'. Deze geluidzone ligt over het gehele plangebied. Binnen de geluidzone wordt gestreefd naar het tegengaan van een te hoge geluidsbelasting, dit is ook het uitgangspunt en hieraan wordt voldaan zoals in paragraaf 4.1 is geconcludeerd. Geluidgevoelige bebouwing mag hier alleen worden opgericht als is aangetoond dat de geluidbelasting niet hoger is dan de voorkeurgrenswaarde of een verkregen hogere waarde.

Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wro vastgelegde procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun zienswijze op het plan kenbaar kunnen maken. In paragraaf 6.1 volgt een nadere toelichting. Daarnaast is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. Hier wordt in paragraaf 6.2 ingegaan.

Voorbereidingsfase

Voorafgaande aan de bestemmingsplanprocedure is op 20 januari 2023 een (goed bezochte) informatiebijeenkomst georganiseerd waarin de plannen aan geïnteresseerden zijn gepresenteerd. Een verslag hiervan is opgenomen in bijlage 9. Daar waar de reacties aanleiding gaven, zijn het ontwerp en het bestemmingsplan aangepast.

Ook is het bestemmingsplan voorgelegd aan de betrokken diensten als bedoeld in het Overleg ex artikel 3.1.1 van het Bro. De binnengekomen reacties zijn door de gemeente beantwoord en in het bestemmingsplan verwerkt, zie hiervoor bijlage 10.

Ontwerpfase

Het ontwerp bestemmingsplan heeft daarna de in de Wro opgenomen formele bestemmingsplanprocedure doorlopen. Dit betekent dat het ontwerp bestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage heeft gelegen. Een ieder kreeg de gelegenheid voor het indienen van zienswijzen. Tijdens deze periode zijn zienswijzen ingediend die door de gemeente zijn samengevat en zijn beantwoord. Het resultaat hiervan is opgenomen in bijlage 11.

Vaststellings- en beroepsfase

Vervolgens is het bestemmingsplan mede op basis van bijlage 11 gewijzigd vastgesteld. De indieners van een zienswijze worden hiervan op de hoogte gebracht.

Het bestemmingsplan wordt vervolgens gepubliceerd en gedurende een termijn van zes weken ter inzage gelegd in het kader van de beroepsmogelijkheid bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor deels een ontwikkeling van de gemeente en deels een particuliere ontwikkeling. Het project richt zich op een marktsegment waar momenteel vraag naar is. De initiatiefnemer heeft aangetoond dat het plan financieel haalbaar is.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wro opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Voor dit plan is een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar afgesloten. Daarmee is het kostenverhaal voldoende vastgelegd. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt over het verhalen van planschade.

LIJST VAN TOEGESTANE BEROEPEN EN BEDRIJVEN BIJ WONINGEN

Uitoefening van (para-)medische beroepen, waaronder:

individuele praktijk voor huisarts, psychiater, psycholoog, fysiotherapie of bewegingsleer, voedingsleer, mondhygiëne, tandheelkunde, logopedie, enz.

individuele praktijk dierenarts

Kledingmakerij

(maat)kledingmakerij en kledingverstelbedrijf

woningstoffeerderij

Kantoorfunctie ten behoeve van bedrijvigheid die elders wordt uitgeoefend, zoals:

schoonmaakbedrijf, schoorsteenveegbedrijf, glazenwasserij, maar ook ten behoeve van bijvoorbeeld een groothandelsbedrijf

Reparatiebedrijfjes, waaronder:

schoen-/lederwarenreparatiebedrijf

uurwerkreparatiebedrijf

goud- en zilverwerkreparatiebedrijf

reparatie van kleine (elektrische) gebruiksgoederen

reparatie van muziekinstrumenten

In ieder geval zijn autoreparatiebedrijven uitgezonderd

Advies- en ontwerpbureaus, waaronder individuele praktijk voor:

reclame ontwerp

grafisch ontwerp

architect

(Zakelijke) dienstverlening, waaronder individuele praktijk voor:

notaris

advocaat

accountant

assurantie-/verzekeringsbemiddeling

exploitatie en handel in onroerende zaken

Overige dienstverlening

kappersbedrijf

schoonheidssalon

kinderdagopvang

gastouderschap

Onderwijs

autorijschool

onderwijs niet in te delen naar specificatie, mits zonder werkplaats of laboratorium

Overig

Atelier

dan wel met voorgenoemde bedrijvigheid naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen bedrijvigheid.