In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan St.-Jacobiparochie - Gijsbert van Swietenstraat 23 met identificatienummer NL.IMRO.1949.BPStjGvSwiestr23-VAS1 van de gemeente Waadhoeke;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar is georiënteerd;

een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een terrein, bouwvlak of bestemmingsvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

het bieden van recreatief nachtverblijf al dan niet in combinatie met ontbijt;

1. a. bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken dat aanwezig is dan wel krachtens een omgevingsvergunning kan worden uitgevoerd, daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
2. b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die:
   1. 1. op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan aanwezig zijn, daaronder vallen niet de bouwwerken, die reeds in strijd waren met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
   2. 2. gebouwd worden of kunnen worden krachtens een voor het van kracht worden van het bestemmingsplan verleende omgevingsvergunning (al dan niet in afwijking van het voorgaande bestemmingsplan);
3. c. bestaande afmetingen: afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan tot stand zijn gekomen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

werkzaamheden die bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, alsook ondergeschikte productiegebonden detailhandel dan wel productiegerelateerde detailhandel ten dienste van deze voorzieningen;

een vermaaksfunctie die is gericht op het doen plaats vinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

extensieve vormen van dagrecreatie die ondergeschikt zijn aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan, die een kortstondig karakter hebben en in de openlucht plaatsvinden, zoals wandelen en fietsen;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de mogelijkheden om gronden en daarop toegelaten bouwwerken overeenkomstig de daaraan toegekende bestemming te gebruiken, gelet op het gebruik van de in de nabijheid gelegen gronden;

een bedrijf of instelling waar al dan niet in ondergeschikte vorm bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

winning van energie uit kleinschalige perceelsgebonden bronnen, waarbij weinig tot geen schadelijke milieueffecten optreden bij winning en omzetting en waarvan de bronnen in onuitputtelijke hoeveelheden beschikbaar zijn, zoals zon, wind, water, biomassa, aard- en omgevingswarmte;

de situatie, waarbij milieuaspecten dienen te worden beoordeeld, zoals hinder voor omwonenden, externe veiligheid en een verkeersaantrekkende werking. In het bijzonder dient er bij de situering en omvang van milieubelastende functies (o.a. bedrijven) op te worden gelet dat de uitbreiding of nieuwvestiging van milieugevoelige functies (o.a. woningen) zo weinig mogelijk wordt beperkt. Omgekeerd dient er bij uitbreiding of nieuwvestiging van milieugevoelige functies op te worden gelet dat bestaande milieubelastende functies zo weinig mogelijk in hun functioneren worden beperkt;

het onderhoud, dat gelet op de bestemming regelmatig noodzakelijk is voor een goed beheer en gebruik van de gronden en gebouwen die tot de betreffende bestemming behoren;

voorzieningen voor algemeen nut, zoals afvalinzameling, elektriciteit, gas, (tele)communicatie en dataverkeer, openbaar vervoer en water. Het gaat hierbij om andere bouwwerken zoals antennes, bakken, borden, containers, hekken, kastjes, palen, zuilen en wat met deze bouwwerken te vergelijken is. Onder nutsvoorziening wordt ook verstaan een schakelstation, een rioolwaterzuiveringsinstallatie, een telecommunicatiestation en een transformatorstation;

een niet zelfstandige detailhandelsfunctie die ondergeschikt is aan en ten dienste staat van de hoofdfunctie die binnen de bestemming is toegestaan;

een bijbehorend bouwwerk dat een overdekte ruimte vormt zonder wanden dan wel met ten hoogste één wand;

1. a. indien op het land wordt gebouwd:
   1. 1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
   2. 2. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
2. b. indien op of in het water wordt gebouwd: het Fries Zomerpeil;
3. c. in het geval de hoogte van het terrein op een perceel grote verschillen vertoont: de door Burgemeester en Wethouders bepaalde hoogte;

een plek waar passerende wandelaars en fietsers op het erf kunnen pauzeren en op verhaal kunnen komen, in combinatie met een picknickplaats met voorzieningen, zoals een picknicktafel en het verstrekken van informatie;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht. of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een sekstheater, een seksautomatenhal, of een parenclub, of een daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

de veiligheid voor het verkeer die wordt bepaald door de mate van overzichtelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, niet zijnde kamerverhuur;

een situatie waarbij, mede door de situering van om de woonfunctie liggende functies en bebouwing, in ieder geval sprake is van een redelijke daglichttoetreding, een redelijke mate van uitzicht en voldoende privacy, alsmede van afwezigheid van hinder.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, ondergeschikte bouwdelen als goten van dakkapellen niet meegerekend;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de buitenwerkse constructiedelen, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Recreatie - Verblijfsrecreatie' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gebouwen en overkappingen ten behoeve van:
   1. 1. bed and breakfast;
   2. 2. expositieruimte;
2. b. de instandhouding van de bestaande karakteristieke waarden van gebouwen, zoals beschreven in bijlage 3 van de toelichting, ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';

met de daarbij behorende:

3. c. straten en paden;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. extensief dagrecreatief medegebruik;
9. i. tuinen, erven en terreinen;
10. j. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de woonsituatie;
2. b. de milieusituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gebouwen als woning;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor horeca, anders dan voor bed and breakfast;'
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor bed and breakfast in meer dan 5 kamers;
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor detailhandel, met uitzondering van ondergeschikte detailhandel.

De voor 'Leiding - Water' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. een strook ten behoeve van een hoofdwaterleiding, alsmede het onderhoud en beheer daarvan;

met de daarbijbehorende:

2. b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het veilig en doelmatig functioneren van de leiding, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van bepaalde in lid 4.2.1 in die zin dat de in de andere daar voorkomende bestemming(en) toegelaten bouwwerken worden gebouwd, mits:

1. a. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het doelmatig en veilig functioneren van de betreffende hoofdwaterleiding;
2. b. vooraf advies wordt ingewonnen van de betreffende leidingbeheerder.

Grond welke eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Er mogen geen windturbines worden gebouwd.

Daar waar bestaande afstanden meer of minder bedragen dan ingevolge de bouwregels is voorgeschreven, worden de bestaande afstanden als ten hoogste respectievelijk ten minste toelaatbaar aangehouden.

In die gevallen dat bestaande percentages, dakhellingen, kapvormen, hoogten, inhoud, oppervlakten en/of gevelindelingen afwijken van de bouwregels, worden de bestaande maatvoeringen als toelaatbaar aangehouden.

De bouwgrenzen mogen in afwijking van de verbeelding en de bestemmingen in deze regels uitsluitend worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, erkers, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,50 m;
2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,00 m.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken met enige bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
2. b. het gebruik van de gronden voor de opslag van aan het oorspronkelijk verkeer onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen, anders dan in het kader van de bedrijfsvoering;
3. c. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond, bodemspecie en puin en voor het storten van vuil, anders dan in het kader van de bedrijfsvoering dan wel de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, kan worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, met uitzondering van de oppervlaktematen, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages, met dien verstande dat windturbines van deze regeling zijn uitgesloten;
2. b. de bestemmingsregels in die zin dat de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvangst-, sirene- en antennemasten wordt vergroot, mits:
   1. 1. de antenne niet geplaatst kan worden op een bestaand bouwwerk, zoals een hoogspanningsmast, een windturbine, een reclamemast of een daarmee gelijk te stellen bouwwerk;
   2. 2. de mast radiografisch noodzakelijk is;
   3. 3. de bouwhoogte van de mast ten hoogste 40,00 m zal bedragen;
3. c. de regels in die zin dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
4. d. de regels in die zin dat gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen, openbaar vervoer, bediening van kunstwerken en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits:
   1. 1. de oppervlakte per gebouwtje ten hoogste 50 m² mag bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte van een gebouwtje ten hoogste 3,00 m mag bedragen;
5. e. de regels, ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, in die zin dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, wordt vergroot tot ten hoogste 10,00 m;
6. f. het bepaalde ten aanzien van het bouwen van gebouwen binnen het bouw- c.q. bestemmingsvlak in die zin dat de grenzen van het bouw- c.q. bestemmingsvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. trappen, trappenhuizen en galerijen;
   2. 2. entreeportalen, luifels, veranda's en balkons;
   3. 3. overstekende daken;

mits de bouwgrens met niet meer dan 1,50 m overschrijdend;

1. 1. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de bouwgrens met niet meer dan 1,00 m overschrijdend.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd of gebruikt wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
2. b. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van de 'Nota Parkeernormen Gemeente Waadhoeke november 2020', of het meeste actuele gemeentelijke parkeerbeleid zoals deze geldt ten tijde van de aanvraag, bepaald of sprake is van voldoende parkeergelegenheid;
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanSt.-Jacobiparochie - Gijsbert van Swietenstraat 23

van de gemeente Waadhoeke.

Behorend bij het besluit van22 december 2022.

Aan de Gijsbert van Swietenstraat 23 in St.-Jacobiparochie staat de oude watertoren van St.-Jacobiparochie. De watertoren is inmiddels niet meer als zodanig in gebruik. De initiatiefnemer heeft het voornemen om ter plaatse en kleinschalige overnachtingsaccommodatie (in de vorm van een bed and breakfast) te realiseren in en rondom deze toren. Ook worden de gangen in de voorgenomen situatie in gebruik genomen als expositieruimte voor lokale kunstenaars en wordt de top van de toren als uitzichtpunt voor recreatief gebruik ontwikkeld. Daarnaast worden de gronden rondom de toren als beleeftuin ingericht en is een kleine rustvoorziening voor fietsers voorzien.

Dit is echter niet toegestaan op basis van het geldende bestemmingsplan. De gemeente heeft aangegeven in principe medewerking te verlenen door een nieuw bestemmingsplan voor de locatie op te stellen. Een dergelijk bestemmingsplan moet gepaard gaan met een ruimtelijke onderbouwing van de plannen. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing voorziet hierin.

Het plangebied ligt in het zuiden van de dorpskern van St.-Jacobiparochie. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan St.-Jacobiparochie, dat is vastgesteld op 13 september 2012. Een uitsnede van het bestemmingsplan er plaatse van het plangebied is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Uitsnede geldend bestemmingsplan St.-Jacobiparochie

In het geldende bestemmingsplan is het plangebied bestemd als 'Groen' met de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - watertoren' ter plaatse van de watertoren. In het noordwesten van het plangebied ligt nog een klein stukje met de dubbelbestemming 'Leiding - Water'.

De gronden ter plaatse van de bestemming 'Groen' zijn de gronden bestemd voor plantsoenen, groenstroken en beplanting, bebossing, speelvoorzieningen, sloten en bermen. Ondergeschikt zijn tevens straten, paden en andere verhardingen toegestaan. Ook de daarbij behorende nutsvoorzieningen, en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, vallen binnen de bestemming. Tot slot is ter plaatse van de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - watertoren' een watertoren toegestaan. Laatstgenoemde mag maximaal 30 meter hoog worden gebouwd.

Omdat het voorgenomen gebruik van de watertoren als overnachtingsaccommodatie niet is toegestaan op basis van de regels, is het voornemen in strijd met het geldende bestemmingsplan.

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen project. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 een afweging en conclusie gegeven.

Het mogelijk maken van de beoogde ontwikkeling (het initiatief) is het belangrijkste uitgangspunt voor deze ruimtelijke ontwikkeling en wordt in dit hoofdstuk beschreven. De ontwikkeling wordt met dit plan op een goede manier ingepast in de huidige situatie. Een beschrijving van de huidige situatie is om die reden ook in dit hoofdstuk opgenomen. De inpassing in de huidige situatie wordt ook behandeld.

Het plangebied bevindt zich aan de Gijsbert van Swietenstraat 23 te St.-Jacobiparochie. De locatie is in de huidige situatie ingericht met een watertoren aan de zuidzijde van het perceel. Deze watertoren heeft tot halverwege 2020 dienst gedaan als watervoorziening voor Terschelling. Sindsdien is de watertoren buiten werking getreden. De overige gronden zijn ingericht als grasland. Vanaf de straat tot aan de watertoren loopt een verhard pad. Het perceel wordt aan de noord- en westzijde begrensd door een groensingel. Ook op de grens richting het naburige perceel aan de noordoostzijde is beplanting aanwezig. De zuid- en zuidoostzijde worden begrensd door een watergang.

Het perceel maakt deel uit van een bebouwingslint aan de Gijsbert van Swietenstraat. Hier liggen verder voornamelijk woningen aan. Verder ten noorden van het plangebied staan eveneens woningen. Aan de zuid en oostzijde wordt het plangebied begrensd door agrarische gronden. Ten zuiden van het plangebied begint het buitengebied. In figuur 2.1 is een luchtfoto van de huidige situatie weergegeven.

Figuur 2.1 Luchtfoto van de bestaande situatie

In de voorgenomen situatie zal de voormalige watertoren intern en extern worden getransformeerd tot een kleinschalige overnachtingsaccommodatie. In totaal zullen 5 kamers worden gerealiseerd, voor maximaal 10 personen. Twee hiervan komen in het waterbassin, boven in de toren. De overige drie kamers worden in een ring om de bestaande toren, op circa 3 meter hoogte, heen gebouwd. Door deze constructie aan de toren te monteren zal het lijken alsof deze appartementen rondom de toren zweven. Tevens wordt een lift gerealiseerd om de bovenste kamers te bereiken. De ring is niet geheel gesloten, zodat aan de voorzijde het verticale element niet wordt onderbroken en dus duidelijk zichtbaar blijft en tevens de oorspronkelijke entree niet wordt aangetast. Tot slot wordt boven in de lantaarn van de watertoren een uitzichtpunt gerealiseerd. Dit uitzichtpunt is openbaar toegankelijk, maar alleen op afspraak. Gezien de beperkte ruimte kunnen er maximaal 10 personen tegelijk naar binnen. Verder zal de gang mogelijk als expositieruimte voor regionale en lokale tentoonstellingen kunnen dienen.

In de gevel van het bassin worden langgerekte openingen aangebracht voor de lichttoetreding in de hooggelegen accommodaties. Voor het overige wordt het uiterlijk van de watertoren zoveel mogelijk behouden en onaangetast gelaten.

Ten behoeve van de overnachtingsaccommodatie en het uitzichtpunt boven in de watertoren, wordt op het terrein een parkeerplaats aangelegd. De gronden rondom de watertoren worden ingericht als beleeftuin. Verder wordt een kleine voorziening gerealiseerd voor fietstoeristen. De bedoeling is dat er een klein gebouwtje komt waar zij wat te drinken kunnen halen en even een stop kunnen maken tijdens het fietsen. Er komen ook openbare toiletten in het gebouwtje. Dit gebouwtje komt ten noorden van de parkeerplaats te staan. Eveneens komt hierin een opslag voor werktuig om de beleeftuin te onderhouden.

In figuur 2.2 is een schets weergegeven van de voorgenomen inrichting van het plangebied. In figuur 2.3 zijn impressies van de overnachtingsaccommodatie weergegeven. In figuur 2.4 is een impressie en plattegrond van het bijgebouw weergegeven.

Figuur 2.2 Voorgenomen inrichting van het plangebied

Figuur 2.3 Impressies van de watertoren

Figuur 2.4 Impressie en plattegrond van het bijgebouw

Ruimtelijke inpassing

De watertoren is sinds de realisatie één van de meest markante en herkenbare gebouwen in St.-Jacobiparochie. Door zijn hoogte is de toren in de wijde omgeving zichtbaar. Het is al bijna 65 jaar een herkenningspunt van St.-Jacobiparochie. In de voorgenomen situatie blijft de toren behouden en daarmee blijft ook de ruimtelijke uitstraling van het plangebied behouden. Door ramen in de gevels te realiseren en parkeerplaatsen rondom de toren aan te brengen wordt hier geen afbreuk aan gedaan. Bovendien worden de drie accommodaties rondom de toren zo aangebracht, dat de karakteristieken van de toren goed behouden blijven Bovendien worden de parkeerplaatsen aan het zicht ontnomen door de bestaande beplanting op de randen van het perceel.

Een kleinschalige overnachtingsaccommodatie als deze is goed verenigbaar met de woonfunctie in de omgeving. Gezien de kleine schaal zal dit niet voor belemmeringen zorgen.

Verkeer en parkeren

Aan de hand van de gemeentelijke parkeernota en publicatie 381 van het CROW zijn de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie van de voorgenomen kleinschalige overnachtingsaccommodatie gerekend. Omdat nog niet bekend is hoeveel sterren de overnachtingsaccommodatie krijgt, is in een worst-case scenario uitgegaan van een 5-sterren hotel. Dit gaat gepaard met de hoogste parkeerbehoefte en verkeersgeneratie. Als uitgangspunt wordt gehanteerd dat zowel het rustpunt als de beleeftuin geen bijkomend gemotoriseerd verkeer zullen aantrekken wegens de kleinschaligheid van beide functies. Daarnaast is het rustpunt ingericht om enkel gebruikt te worden door fietsers, terwijl de beleeftuin bedoeld is als ondersteunende functie voor het bezoek van de watertoren zelf. Verder is uitgegaan van een ligging in de rest bebouwde kom en een weinig stedelijk gebied.

Parkeren

De parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling is bepaald aan de hand van de normen uit de gemeentelijke parkeernota. Hierbij worden de normen gebruikt voor het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. De gemeentelijke parkeernormen zijn gebaseerd op de normen uit de meest recente CROW-publicatie (381). Aangezien het rustpunt enkel bedoeld is voor het gebruik door fietsers, wordt voor deze functie geen rekening gehouden met een parkeerbehoefte voor gemotoriseerd verkeer.

Voor het uitzichtpunt zijn geen normen beschikbaar, zowel vanuit de gemeentelijke parkeernota als vanuit het CROW. Omdat er in zowel de gemeentelijke parkeernota als in CROW-381 geen vergelijkbare functies beschikbaar zijn, is de parkeerbehoefte van het uitzichtpunt bepaald aan de hand van de maximumcapaciteit van het uitzichtpunt. Vanuit de ontwikkelaar is aangegeven dat maximaal 10 personen gelijktijdig naar binnen kunnen. Voor het hanteren van een worstcasebenadering wordt uitgegaan van een piekmoment, waarin er al 10 personen boven op het uitzichtpunt zijn en er 10 personen beneden wachten om naar boven te mogen. Aangezien de watertoren voornamelijk gebruikt zal worden door recreanten, wordt voor het bepalen van het autogebruik van de bezoekers en het gemiddeld aantal personen per auto gebruik gemaakt van normen van Staatsbosbeheer voor de bezoekers van wandelgebieden (BRON). Hieruit volgt dat gemiddeld 60% van de bezoekers met de auto naar het uitzichtpunt zullen reizen, waarbij een gemiddelde bezetting van 2,5 personen per auto wordt gehanteerd. Uitgaande van een piekbelasting van 20 personen leidt dit tot een parkeerbehoefte van (20 x 60% / 2,5 =) 4,8 parkeerplaatsen.

Uitgaande van de parkeernormen voor een 5-sterren hotel, dient voor de overnachtingsaccommodaties een norm van 11 parkeerplaatsen per 10 kamers te worden aangehouden. De overnachtingsaccommodatie bestaat uit 5 kamers. Dit leidt tot een parkeerbehoefte van (11 x 5 / 10 =) 5,5 parkeerplaatsen. In onderstaande tabel is de totale normatieve parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling weergegeven.

Tabel 2.1 De parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling

In totaal bedraagt de normatieve parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling 11 parkeerplaatsen. Aangezien de beoogde ontwikkeling bestaat uit meerdere functies bestaat de mogelijkheid om dubbelgebruik toe te passen. Echter zijn voor beide functies geen aanwezigheidspercentages beschikbaar, waardoor aannames gemaakt zouden moeten worden over de te hanteren aanwezigheidspercentages. Daarom is de keuze gemaakt om uit te gaan van de normatieve parkeerbehoefte van 11 parkeerplaatsen. Op het terrein wordt een parkeerterrein aangelegd met ruimte voor deze parkeerplaatsen. Er zijn maximaal 12 parkeerplaatsen mogelijk. Daarmee wordt voorzien in de parkeerbehoefte.

Verkeer

Het plangebied is goed bereikbaar en wordt ontsloten via de Gijsbert van Swietenstraat. Deze sluit in zuidwestelijke en noordoostelijke richting aan op de N393, een provinciale weg. Via deze weg is in oostelijke richting St. Annaparochie te bereiken. In zuidwestelijke richting is via onder meer Minnertsga en Tzummarum, Franeker te bereiken. Het verkeer kan tevens via deze wegen op goede wijze worden afgewikkeld.

De verkeersgeneratie van het plangebied is bepaald aan de hand van de kencijfers uit CROW-publicatie 381. Hierbij wordt op basis van CBS-data uitgegaan van een stedelijkheidsgraad van 'weinig stedelijk' en wordt voor de ligging van het plangebied uitgegaan van 'rest bebouwde kom'. Per kencijfer is het gemiddelde van de bandbreedte gehanteerd. Met behulp van de kencijfers uit CROW-publicatie 381 worden de weekdagintensiteiten bepaald, terwijl voor het beoordelen van de verkeersafwikkeling de werkdagintensiteiten maatgevend zijn. Voor het omrekenen van weekdagintensiteiten naar werkdagintensiteiten wordt conform CROW 272 voor hotelfuncties een omrekenfactor van 1,0 aangehouden. Omdat voor recreatiefuncties geen omrekenfactor beschikbaar is vanuit het CROW wordt ook voor het uitzichtpunt een omrekenfactor van 1,0 aangehouden.

Voor het bepalen van de overnachtingsaccommodatie wordt aangehaakt op de kencijfers voor een 5-sterrenhotel. Voor het bepalen van de verkeersgeneratie van het uitzichtpunt zijn geen kencijfers beschikbaar vanuit vergelijkbare functies. Daarom wordt de verkeersgeneratie van het uitzichtpunt bepaald aan de hand van het benodigde aantal parkeerplaatsen, waarbij per parkeerplaats een turnover van 2 wordt aangehouden, wat betekent dat iedere parkeerplaats 2 keer per dag wordt gebruikt. In onderstaande tabel is de verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling bepaald.

Tabel 2.2 De verkeersgeneratie van het plangebied in de toekomstige situatie

De beoogde ontwikkeling zal gepaard gaan met een verkeerstoename van 80 mvt/etmaal. Het plangebied wordt ontsloten op de Gijsbert van Swietenstraat, een erftoegangsweg binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 30 km/uur. Binnen het verkeerskundig vakgebied wordt op basis van Duurzaam Veilig voor erftoegangswegenaangehouden dat een verkeersomvang van 5.000 à 6.000 mvt/etmaal zonder problemen vlot en veilig kan worden afgewikkeld. De verkeerstoename ten gevolge van de beoogde ontwikkeling is dermate klein dat het geen invloed zal hebben op de verkeersdoorstroming op de omliggende straten.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

1. 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie.
2. 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden.
3. 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Uitvoering

De NOVI gaat vergezeld van een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. IN de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.

De ontwikkeling in het plangebied raakt, gezien de relatief zeer kleine omvang, geen opgaven die zijn opgenomen in de NOVI en is in overeenstemming met de opgave om de regio sterker en leefbaarder te maken.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Dit plan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor de behoefte en de beschikbare ruimte binnen stedelijk gebied.

In het plangebied wordt een kleinschalige overnachtingsaccommodatie mogelijk gemaakt, bestaande uit 5 accommodaties. Deze herbestemming van het gebouw biedt een mogelijkheid om het bestaande gebouw te behouden (als markant punt in het dorp) en hier een toekomstbestendige invulling aan te geven. Het wordt op deze manier een meerwaarde voor het dorp. De gemeente Waadhoeke geeft in haar recreatieve beleid aan dat er vraag is naar buitengewone recreatieve verblijven, waar de nodige buitenactiviteiten aan gekoppeld worden. Door deze ontwikkeling ontstaat er meer toerisme in het dorp en worden ook andere voorzieningen beter bezocht door deze aantrekkende werking. Met de ontwikkeling wordt dus voorzien in een behoefte aan verblijfsrecreatieve mogelijkheden binnen de gemeente Waadhoeke.

Het provinciale beleid is uiteengezet in de Omgevingsvisie Provincie Fryslân. De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn in de regelgeving vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. De nieuwe omgevingsverordening is nog niet vastgesteld.

Omgevingsvisie Provincie Fryslân 'De romte diele'

De hoofdambitie van de provincie voor de Friese leefomgeving is brede welvaart in een vitaal, veerkrachtig, karakteristiek en gezond Fryslân. In de Omgevingsvisie werkt de provincie de provinciale ambities, opgaven, doelen en werkwijze voor de komende jaren uit. De werkwijze is gestoeld op negen principes:

Inhoudelijke principes:

1. 1. zuinig ruimtegebruik;
2. 2. omgevingskwaliteit als ontwerpbasis;
3. 3. koppelen van ambities;
4. 4. gezondheid en veilig;

Samenwerkingsprincipes:

1. 1. rolbewust;
2. 2. decentraal wat kan;
3. 3. ja, mits;
4. 4. aansluiting zoeken;
5. 5. sturen op proces, ruimer op inhoud.

Dit is vertaald naar vier urgente opgaven die de provincie wil aanpakken:

1. 1. Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar;
2. 2. Fryslân zet de energietransitie met kracht voort;
3. 3. Fryslân wordt klimaat-adaptief ingericht;
4. 4. Fryslân versterkt de biodiversiteit.

De provincie zet in op slimme groei van de gastvrijheidseconomie. Slimme groei betekent inzetten op (cultuur)toeristen die geïnteresseerd zijn in de kwaliteit en identiteit van de provincie, meer jaarrond bezoek in plaats van pieken, en meer bezoek in heel Fryslân. Het vergroenen en circulair maken van de economie is hierbij een belangrijk uitgangspunt. De verwachting is dat het binnenlands toerisme toeneemt en dat het aantal buitenlandse toeristen dat jaarlijks naar Nederland komt in 2030 minimaal is verdubbeld.

Nieuwe ontwikkelingen worden bij voorkeur ingezet voor behoud van vitaliteit van (voorzieningen in) dorpen en steden, passend bij de Friese identiteit en de doelgroep cultuurtoerisme. De inpassing ervan in de omgeving gebeurt op basis van maatwerk, met toepassing van de principes.

Het Rijk zet in op spreiding van toeristen naar regio's zoals Fryslân. Samen met gemeenten onderzoekt de provincie de vitaliteit van logiesaccommodaties en voert zo nodig maatregelen uit.

De realisatie van een kleinschalige overnachtingsaccommodatie biedt een nieuwe mogelijkheid voor toeristen om te overnachten in een kwalitatief hoogwaardige accommodatie. Bovendien wordt een voorziening gerealiseerd voor fietstoeristen in deze regio. Dit sluit aan bij hetgeen is benoemd in de provinciale omgevingsvisie.

Verordening Romte Fryslân

In 2014 is de Verordening Romte Fryslân vastgesteld en deze is in 2018 partieel herzien. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

In de verordening zijn in artikel 5.5 regels opgenomen ten aanzien van kleinschalige dag- en verblijfsrecreatie. Hierin is opgenomen dat in een ruimtelijk plan buiten een recreatiekern kleinschalige vormen van logies in bestaande bebouwing op het erf van een agrarisch bedrijf, woning of bedrijf worden toegestaan. In artikel 5.6 is vervolgens nog opgenomen dat in de plantoelichting moet worden onderbouwd dat de inrichting milieuhygiënisch en verkeerskundig inpasbaar is in de omgeving wat betreft schaal en de verschijningsvorm inpasbaar is binnen de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten.

In dit geval wordt een verblijfsrecreatieve voorziening in de bestaande watertoren gerealiseerd, wat aansluit op artikel 5.5. Daarnaast is in zowel hoofdstuk 2 als hoofdstuk 4 omschreven dat het voornemen milieuhygiënisch en verkeerskundig inpasbaar is. Door de watertoren te behouden en zo min mogelijk aan te tasten worden bovendien de cultuurhistorische waarden in het plangebied behouden. Het voornemen sluit hiermee aan op de provinciale verordening.

Ontwikkelperspectief Waadhoeke 2018-2028

De gemeente Waadhoeke heeft bij de start van de gemeente een ontwikkelperspectief ontwikkeld, waarin richting wordt gegeven aan de verschillende ambities en doelen van de gemeente. Er zijn verschillende ontwikkellijnen die de gemeente hierbij volgt:

• In positie en krachtig in de regio;
• Genieten tussen wad en stad;
• Fijn leven - vitale en veerkrachtige dorpen en wijken;
• Ons landschap - Duurzame oogst voor de toekomst.

Ten aanzien van 'Genieten tussen stad en wad' ziet de gemeente toerisme als grote toegevoegde waarde voor de beleving van de gemeente. Het verhoogt de kwaliteit van leven en het is een reden om er te blijven wonen, of om er terug te komen. Daarom heeft de gemeente de ambitie om toerisme te versterken.

Toetsing

De komst van de overnachtingsaccommodatie versterkt de toeristische aantrekkingskracht van St.-Jacobiparochie en de omliggende regio. Het voegt een nieuw soort overnachtingsmogelijkheid toe en biedt toeristen een plek om te verblijven wanneer zij Waadhoeke bezoeken. Daarnaast wordt in de toren ruimte geboden voor exposities van lokale en regionale kunstenaars. Hiermee wordt de cultuursector van de gemeente Waadhoeke versterkt. Tot slot wordt ook een uitzichtpunt gerealiseerd, die wordt ingezet voor recreatief gebruik. Daarmee is het voornemen in overeenstemming met de ambities van de gemeente op het gebied van toerisme.

Nota 'beleef Waadhoeke' - Visie op Recreatie en Toerisme

Deze nota is het resultaat van een interactief proces. Zo zijn de toeristisch-recreatieve ondernemers, belangrijke partijen uit het veld, raadsleden en andere belanghebbenden in twee afzonderlijke sessies uitgenodigd om mee te denken. Daarnaast is er een klankbordgroep in het leven geroepen.

Met de nota ligt er een duidelijke visie op R&T. De ambitie is scherp gesteld en er zijn drie profielen benoemd (Waddenkust, De oude zee en Academiestad). Deze drie profielen functioneren als onderleggers voor het toekomstbeeld van onze gemeente. Vanuit het toekomstbeeld zijn er drie hoofdopgaven voor onze gemeente, deze zijn vertaald naar de drie actielijnen in het uitvoeringsprogramma, te weten:

• Zichtbaarheid & Samenwerking;
• Franeker versterken als toeristische trekker;
• Landschap versterken als toeristische trekker.

Toetsing

De komst van de voorgenomen overnachtingsaccommodatie draagt bij aan de versterking van St.-Jacobiparochie en de omliggende regio als toeristische trekker, doordat er de mogelijkheid wordt geboden voor toeristen om in St.-Jacobiparochie te verblijven. Dit is bovendien in een segment dat in de omgeving nog niet beschikbaar was, waarbij overnachtingen worden aangeboden in een pand met een hoge cultuurhistorische waarde op een bijzondere locatie.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Toetsing

Het plangebied grenst aan een woonwijk. Grenzend aan het plangebied staan dan ook woningen. Een overnachtingsaccommodatie is op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' aangemerkt als milieucategorie 1 inrichting. Voor dergelijke inrichtingen geldt een richtafstand van 10 meter ten opzichte van bedrijfshindergevoelige objecten, zoals woningen. Het perceel waar de overnachtingsaccommodatie gevestigd wordt, ligt in een bestaand woonlint. Zowel ten zuidwesten als ten noordwesten van de locatie staan woningen. De aangrenzende woningen aan beide zijden staan, gemeten vanaf de grens van de inrichting, binnen de richtafstand van 10 meter. Het gebouw staat daarentegen wel op meer dan 10 meter van de naastgelegen woonpercelen.

In dit geval gaat het om een zeer kleinschalige vorm van overnachtingsaccommodatie. Er zijn slechts 5 kamers in de accommodatie en er wordt uitsluitend ontbijt geserveerd. Ook het aantal bezoekers en verkeersbewegingen van en naar het plangebied is zeer beperkt. Dit is veelal overeenkomstig met de aantallen die vergelijkbaar zijn met het gebruik als woonpercelen.

Gezien de kleinschaligheid kan daarom gesteld worden dat er, ondanks dat niet voldaan wordt aan de richtafstanden (op 5 meter na), geen hinder zal ontstaan ter plaatse van de naastgelegen woningen. Er is om die reden dan ook geen ander onderzoek noodzakelijk. Milieuzonering vormt geen belemmering voor dit plan.

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekkingen tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.

Toetsing

Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden als Natura 2000 en Natuur Netwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de Waddenzee op circa 3,3 kilometer afstand tot het plangebied. Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Binnen het plangebied wordt in een voormalige watertoren een kleinschalige overnachtingsaccommodatie gerealiseerd. Gezien deze functiewijziging en het lage aantal kamers dat wordt aangeboden, neemt het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied nauwelijks toe. Daarom kan redelijkerwijs gesteld worden dat de ontwikkeling in het plangebied geen significante gevolgen heeft voor omringende beschermde natuurgebieden.

Natura 2000-gebieden: stikstofdepositie

In het kader van dit bestemmingsplan is een stikstofdepositieberekening uitgevoerd, om na te gaan of sprake is van significante stikstofdepositie ter plaatse van stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 1. Uit het onderzoek blijkt dat de stikstofdepositie nergens hoger is dan afgerond 0,00 mol/ha/jaar en er derhalve geen relevant effect is.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Toetsing

In dit geval gaat het om de (deels interne) verbouwing van een bestaande watertoren tot overnachtingsaccommodatie. De watertoren is van een dergelijke constructie dat deze niet interessant is voor beschermde soorten om zich er op te houden. De verbouwing van dit gebouw zal daarom geen gevolgen hebben voor beschermde soorten.

Verder betreft het perceel grasland en bevat dit geen specifieke habitattypen die voor beschermde soorten van belang zijn om zich er te vestigen. Bovendien is in de nabije omgeving voldoende van dit gebiedstype aanwezig voor soorten om zich er te vestigen. De aanleg van de parkeerplaats zal daarom ook geen gevolgen voor beschermde soorten hebben.

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen, er sprake is van een saneringsgeval.

Toetsing

Het plangebied is in de huidige situatie in gebruik ten behoeve van een nutsvoorziening. In de toekomstige situatie wordt er een kleinschalige overnachtingsaccommodatie in het plangebied gerealiseerd en dient de bodem van voldoende kwaliteit te zijn, zodat personen er voor langere tijd kunnen verblijven.

Op het bodemloket zijn geen historische verontreinigingen bekend. De locatie was voorheen 65 jaar in gebruik als watertoren. Er werd water opgeslagen en afgevoerd via een leiding, om zo Terschelling van water te voorzien. Hierbij hebben zich geen bodemverontreinigende activiteiten voorgedaan. De gronden rondom de toren zijn ingericht als grasland en worden niet gebruikt.

Bovendien betreft het in onderhavige situatie een interne verbouwing van de bestaande watertoren, waarbij de grond niet wordt geraakt of geroerd. Twee kamers komen namelijk boven in de toren en drie kamers worden in een ring extern om de bestaande toren op circa 3 meter hoogte boven het maaiveld gebouwd. De vloer van de nieuwe kamers staat niet direct in verbinding met de grond. Op grond daarvan mag worden afgeweken van de onderzoeksplicht.

Toetsingskader

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Toetsing

Een kleinschalige overnachtingsaccommodatie is niet geluidgevoelig in het kader van de Wet geluidhinder. Het is daarom niet noodzakelijk een akoestisch onderzoek uit te voeren. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor dit plan.

Toetsingskader

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Toetsing

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het Wetterskip Fryslân. De uitkomst van deze toets is dat de normale procedure moet worden gevolgd. Het plan heeft een daarmee invloed op de wateraspecten die van belang kunnen zijn bij ruimtelijke plannen. Het resultaat van de watertoets is opgenomen als bijlage 2.

Waterkwantiteit

In de huidige situatie is het plangebied grotendeels ingericht als grasland. De watertoren in combinatie met het ontsluitingspad betreffen de enige verharding. Daarom neemt met de aanleg van het parkeerterrein de verharding toe. Het parkeerterrein krijgt een kleinere oppervlakte dan 200 m^2. Daarom is geen watercompensatie noodzakelijk.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

In dit geval wordt aangesloten op de bestaande riolering. Het hemelwater wordt zoveel mogelijk geïnfiltreerd. Overtollig water wordt eventueel afgevoerd naar naastgelegen oppervlaktewater.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. Hier wordt in de uitvoeringsfase rekening mee gehouden.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. Het plangebied valt niet onder een beschermingszone.

In dit geval ligt in het plangebied een rioolpersleiding. Deze leiding is aangesloten op de watertoren en maakte het mogelijk om het water af te voeren. Ter plaatse van de rioolpersleiding worden geen ruimtelijke ingrepen voorgenomen. De gronden worden niet geroerd, waardoor de leiding ook niet wordt aangetast.

Toetsingskader

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging zijn op grond van de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Tevens moet worden bekeken of de luchtkwaliteit ter plaatse voldoende is voor de voorgenomen functie.

Toetsing

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland is er in de directe omgeving van het plangebied sprake van een goede luchtkwaliteit. Dit vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

In het plangebied wordt een nutsvoorziening getransformeerd tot kleinschalige overnachtingsaccommodatie. Het aantal verkeersbewegingen van en naar het hotel betreft slechts 15 mvt/etmaal. Dit aantal is dusdanig laag, dat het zorgt voor een zeer lage uitstoot en niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het project valt ook onder de NIBM-regeling. Er is geen nader onderzoek noodzakelijk.

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

FAMKE

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd-bronstijd (300.000 - 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr. - 1500 n Chr.).

Conform zowel de steentijd-bronstijd advieskaart als de ijzertijd-middeleeuwen advieskaart is geen onderzoek noodzakelijk, ongeacht de grootte van de ontwikkeling.

Toetsing

In dit geval wordt de bestaande watertoren omgebouwd tot kleinschalige overnachtingsaccommodatie en wordt hier een parkeerplaats bij aangelegd. Op voorhand is duidelijk dat geen onderzoek noodzakelijk is, op basis van de advieskaarten van het FAMKE. Archeologie vormt daarmee geen belemmering voor dit project.

Toetsingskader

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Toetsing

De watertoren is in de Cultuurhistorische Waardenkaart Fryslân aangeduid als karakteristiek pand (niet woning). Met de voorgenomen ontwikkeling wordt de watertoren zo min mogelijk aangetast. Zo worden er slechts een aantal openingen in de gevel van het bassin gemaakt, om als raam te dienen voor de accommodaties die hierin worden gerealiseerd. Verder blijven de gevels van de toren vrijwel onaangetast. Daarnaast wordt er een ring om de toren heen gebouwd, die op verschillende punten aan de toren wordt gemonteerd, maar hier zoveel mogelijk los van staat.

De ring aan accommodaties die wordt aangebracht wordt bewust zo 'los' mogelijk van de toren geplaatst en aan de voorzijde niet doorgetrokken. Zo blijft de oorspronkelijke watertoren vanuit de verre omtrek gelijk in vorm en aanzicht en wordt op goede wijze rekening gehouden met de karakteristieke waarde van de toren. Daarom is geen nader onderzoek noodzakelijk.

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Toetsing

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd. In de nabijheid is geen sprake van risicovolle inrichtingen, buisleidingen en transportroutes. Daarom is geen onderzoek noodzakelijk.

Toetsingskader

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

Toetsing

Binnen het plangebied is geen sprake ligt nog een oude waterleiding, die het water van de watertoren transporteerde. Deze leiding is inmiddels niet meer in gebruik. Desondanks vinden er ook geen bouwwerkzaamheden plaats die mogelijk schade zouden kunnen toebrengen aan deze leiding. Daarom is geen onderzoek noodzakelijk.

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Toetsing

In dit geval gaat het slechts om een kleinschalige perceelsgebonden ontwikkeling, die in het kader van het Besluit MER niet als stedelijke ontwikkeling is aan te merken. Om die reden is geen vormvrije m.e.r.-beoordeling noodzakelijk.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

In het voorliggende bestemmingsplan wordt de beoogde situatie vastgelegd. Het plangebied is in dit plan bestemd met de volgende bestemmingen:

Recreatie - Verblijfsrecreatie

Het plangebied is geheel bestemd als 'Recreatie - Verblijfsrecreatie'. Ter plaatse van de watertoren is een bouwvlak opgenomen, met een maximale bouwhoogte van 41 meter. Dit is afgestemd op de aanwezige bebouwing. Verder is daar binnen ruimte opgenomen voor de te realiseren ring rondom de toren. Het uitkijkpunt valt onder het extensief dagrecreatief medegebruik. Op de gronden zijn tuinen en erven toegestaan, waarmee de voorgenomen beleeftuin kan worden aangelegd. Verder is buiten het bouwvlak een gebouw toegestaan van maximaal 70 m², die kan dienen als rustpunt voor fietstoeristen en tevens opslagmogelijkheden bevat. Ook zijn parkeervoorzieningen opgenomen in de bestemming.

Leiding - Water

Overeenkomstig met het geldende bestemmingsplan is de dubbelbestemming 'Leiding - Water' opgenomen ter plaatse van de bestaande waterleiding in het plangebied. Hier gelden beperkingen aan uit te voeren werkzaamheden ter bescherming van de waterleiding.

Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wro vastgelegde procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun zienswijze op het plan kenbaar kunnen maken. Hieronder volgt een nadere toelichting.

Overleg

Het voorontwerpbestemmingsplan wordt in het kader van het overleg voorgelegd aan de betrokken overleginstanties.

Provincie Fryslân

De provincie heeft een overlegreactie ingediend op het bestemmingsplan. Daarin is op de volgende punten ingegaan.

Stikstof

De provincie wijst erop dat er nog geen stikstofberekening is toegevoegd en gaat ervan uit dat deze in een volgende fase is opgenomen. In het ontwerpbestemmingsplan is aan paragraaf 4.2 een stikstofberekening toegevoegd in reactie hierop.

Plantechnisch/juridisch

• De provincie geeft aan dat in de regels wordt uitgegaan van een bed and breakfast, terwijl er in de toelichting over appartementen wordt gesproken. Omdat het inderdaad om een bed and breakfast gaat wordt is in de toelichting aangepast en afgestemd op de regels;
• De provincie geeft aan dat het aantal te bouwen appartementen/kamers niet is opgenomen in de regels en adviseert om een maximum op te nemen in de regels. In reactie hierop is in de regels opgenomen dat sprake is van strijdig gebruik indien meer dan 5 appartementen/kamers in gebruik worden genomen;
• De provincie geeft aan dat de maximale hoogte van de watertoren van 30 naar 41 meter gaat en adviseert uit te gaan van een hoogte van 30 meter met een accent tot 41 meter. Na bestudering van de gegevens is gebleken dat de watertoren ook in de huidige opzet een bouwhoogte van 41 meter heeft. De 30 meter uit het geldende plan is niet juist. Daarom wordt 41 meter opgenomen als bouwhoogte in de regels;
• De provincie adviseert om in de regels vast te leggen dat de bestaande bebouwing gehandhaafd blijft. Dit is verwerkt in de regels van dit bestemmingsplan.

Brandweer Fryslân

Ook Brandweer Fryslân heeft een reactie ingediend op het bestemmingsplan. De Brandweer heeft geen bezwaar tegen de bestemmingswijziging. Wel wijzen ze op enkele aandachtspunten waar in de uitvoering rekening mee zal worden gehouden. Deze punten zijn niet relevant voor het bestemmingsplan zelf.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpplan heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Eenieder is daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen. Tijdens deze periode zijn er geen zienswijzen ontvangen.

Vaststellingsfase
Het bestemmingsplan is vervolgens op 22 december 2022 ongewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

Participatie

De initiatiefnemer heeft in samenwerking met dorpsbelang St.-Jacobiparochie meegedaan aan de erfgoeddeal van de provincie Fryslân. In het kader hiervan zijn meerdere overlegmomenten met de provincie en dorpsbelang gehouden, waarna uiteindelijk een subsidieverstrekking vanuit de provincie is bewerkstelligd.

De initiatiefnemer heeft afzonderlijk met alle omwonenden gesproken om hen op de hoogte te stellen van de plannen. Hiervoor is in april 2021 naar alle omwonenden een brief gestuurd, waarna er verschillende afspraken zijn ingepland om de plannen door te spreken.

Daarnaast heeft de initiatiefnemer overige mensen op de hoogte gesteld van de plannen op een informatieavond. Tijdens deze avond hebben enkele omwonenden kritische vragen gesteld, maar bleek geen van allen tegen de plannen te zijn.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling. De initiatiefnemer heeft aannemelijk gemaakt dat het plan financieel haalbaar is.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Tussen gemeente en initiatiefnemer is een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten. Op grond hiervan is de economische uitvoerbaarheid geborgd.